Citation: 1C_341/2020 E. 3.2.2

3.2.2. En l'occurrence, la cour cantonale a considéré que la parcelle sur laquelle le projet est prévu était au bénéfice d'une servitude de passage à véhicules et à pied par les parcelles nos 3'901 et 3'902 et qu'elle bénéficiait ainsi d'un accès juridiquement garanti. Ainsi, l'instance précédente a ajouté que, conformément à la jurisprudence, il appartenait aux recourants de démontrer que tel n'était pas le cas. Ces derniers se prévalaient de la précision figurant au registre des servitudes selon laquelle la servitude en question " ne profitera qu'à la villa (bâtiment n° 434) actuellement construite sur ladite parcelle, et non à des constructions ultérieures, sauf si celle-ci est destinée à remplacer la villa actuelle ". La cour cantonale a toutefois considéré que l'intitulé de la servitude ne permettait pas de conclure qu'elle resterait valable uniquement dans le cadre de la construction d'une nouvelle villa. Elle a ajouté que, quoi qu'il en soit, l'interprétation d'une servitude ressortait du droit privé, si bien que les recourants devaient saisir les juridictions civiles pour trancher cette question. En l'occurrence, les recourants ne contestent pas que les utilisateurs de la villa actuelle située sur le bien-fonds n° 2'504 ont le droit d'utiliser la route d'accès privée litigieuse, ce bien-fonds bénéficiant d'une servitude de passage à véhicules et à pied sur les parcelles nos 3'901 et 3'902. Comme relevé par l'instance précédente, il appartenait, dans ces conditions, aux recourants de démontrer que l'accès au projet d'habitats groupés n'était pas suffisant en vertu du droit privé. Les recourants se prévalent dans ce contexte du fait que la servitude en question, inscrite au registre des servitudes sous le n° RF 20'061, indique expressément que la servitude "ne profitera qu'à la villa (bâtiment n° 434) actuellement construite sur ladite parcelle, et non à des constructions ultérieures, sauf si celle-ci est destinée à remplacer la villa actuelle". Au vu de cette inscription, il existe de sérieux doutes quant au fait que le projet d'habitats groupés de 16 logements, caractérisés par deux immeubles de chacun 3 niveaux, puisse bénéficier de la servitude de passage en question. Le droit de passage en question est en effet expressément restreint à une utilisation en rapport avec la villa existante ou une construction destinée à remplacer la villa actuelle. Il apparaît douteux que la construction de deux immeubles d'habitation puissent être considérée comme "remplacement" de la villa existante au sens de la clause précitée. La précision en question permet d'inférer que la servitude était limitée au passage d'un certain nombre de véhicules et qu'elle serait insuffisante pour l'accès aux constructions projetées. L'utilisation plus intensive de la servitude de passage, en raison de la construction de 16 logements, paraît provoquer une aggravation notable de la charge pour les fonds servants. Dans ces conditions, l'instance précédente ne pouvait accorder l'autorisation de construire pour le projet litigieux, faute d'accès juridiquement garanti.