Citation: 4C.405/2006 01.06.2007 E. 3

Dinanzi al Tribunale federale i convenuti lamentano ancora una volta la violazione delle norme federali che disciplinano la procedura in materia di locazione, e segnatamente dell'art. 274a CO, in virtù del quale prima di adire il giudice civile è necessario sottoporre la vertenza a un'autorità di conciliazione. 3.1 I giudici cantonali hanno disatteso questo argomento per il motivo che l'attrice non ha intentato una causa in materia di locazione o di affitto bensì un'azione fondata sul diritto reale della proprietà (art. 641 cpv.2 CC). Diverso sarebbe stato - hanno precisato i giudici ticinesi - se l'attrice avesse chiesto di accertare l'inesistenza di un rapporto di locazione o se, pur invocando l'art. 641 cpv. 2 CC o l'art. 679 CC, avesse proceduto nei confronti di un conduttore o di un subconduttore; in simili ipotesi la conciliazione previa sarebbe stata obbligatoria. Per contro, una lite in materia di locazione non è data solo perché, come nella fattispecie in rassegna, nell'ambito di una causa fondata sulla proprietà il convenuto si pretende conduttore o subconduttore; in tale evenienza il Pretore dirime la questione pregiudiziale in maniera autonoma. 3.2 I convenuti contestano queste considerazioni. Richiamandosi a Higi (in: Zürcher Kommentar, n. 43 seg. ad art. 274 CO) essi sostengono che, ai fini dell'applicazione dell'art. 274 segg. CO, non è necessario che ambedue le parti si richiamino a un contratto di locazione; basta che sia dato un "mietrechtlicher Tatbestand", ovvero una "fattispecie attinente al diritto di locazione". Poco importa, quindi, che l'attrice fondi le sue pretese sul diritto di proprietà, dato che la causa verte sull'esistenza del contratto di locazione da loro asserito. L'azione di rivendicazione di proprietà ex art. 641 cpv. 2 CO nei confronti degli occupanti di un immobile è d'altro canto un classico caso di "fattispecie attinente al diritto di locazione". 3.3 Gli argomenti sollevati dai convenuti non sono privi di pertinenza. Nella DTF 120 Il 112, concernente una vertenza che vedeva opposti il locatore principale e il subconduttore, il Tribunale federale ha effettivamente stabilito che la nozione di "controversia in materia di locazione" ex art. 274b CO va intesa in senso ampio (DTF citata consid. 3, cfr. anche Higi, op. cit., n. 42-62 ad art. 274 CO). La questione di sapere se le considerazioni esposte dal Tribunale federale in quel giudizio possano trovare applicazione, per analogia, alla fattispecie in esame non necessita tuttavia di essere ulteriormente approfondita, poiché anche qualora si volesse ammettere di essere in presenza di una controversia in materia di locazione, disciplinata dagli art. 274 segg. CO, l'esito del procedimento non potrebbe comunque essere quello auspicato nel ricorso.