Citation: 1A.78/2004 16.07.2004 E. 3

In erster Linie macht der Beschwerdeführer geltend, die Berechnungen der anrechenbaren Bruttogeschossflächen, wie sie das Amt für Raumplanung - und gestützt darauf das Verwaltungsgericht - vorgenommen haben, sei falsch. Er beruft sich auf die Vollzugshilfe des ARE "Bewilligungen nach Artikel 24c RPG: Änderungen an zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen". 3.1 Der Beschwerdeführer stimmt der kantonalen Berechnung zu, wonach die bestehende Gebäude-Nutzfläche (OG, EG, UG) 172.20 m² betrage. Allerdings habe das Amt für Raumplanung die neu erstellten Innen-Nutzflächen auf 250.52 m² festgelegt, was nicht richtig sei. Zu Unrecht seien das "Vordach West, Holzunterstand", welches sich nicht anderweitig nutzen lasse, das "Vordach Süd, Terrasse" sowie der offene Durchgang zum WC bei der Berechnung der anrechenbaren Bruttogeschossfläche mit einbezogen worden. 3.2 Weder das Gesetz noch die Verordnung äussern sich zur Berechnung der Vergleichsflächen vor und nach der geplanten Erweiterung. Die erwähnte Vollzugshilfe des ARE führt in Ziff. 3.3.1 S. 9 den Grundsatz aus, wonach einerseits die anrechenbare Bruttogeschossfläche (aBGF) gegenüber dem 1. Juli 1972 um nicht mehr als 30 % (innerhalb des bestehenden Gebäudes sind neue Flächen nur halb anzurechnen) und um nicht mehr als 100 m² (Flächen auch innerhalb des bestehenden Gebäudes sind voll anzurechnen) zunehmen darf. Gleiches gelte für die aBGF und die Nebenflächen zusammen. Des Weitern enthält die Vollzugshilfe im Anhang 1 (S. 21) eine "subsidiäre Definition der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (aBGF)". Danach resultiert die aBGF aus der Summe aller Geschossflächen, einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte, die dauerhaft für das Wohnen und Arbeiten genutzt werden können. Nicht angerechnet werden Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 m sowie die Nebenflächen (BNF, umfassend Funktionsflächen und Nebennutzflächen). Zur aBGF zählen die Teile der Nutzfläche eines Gebäudes, die für das Wohnen und Arbeiten bestimmt sind bzw. genutzt werden sowie die zur Erschliessung der entsprechenden Wohn- und Arbeitsräume dienenden Verkehrsflächen (Flure, Korridore, Eingangshallen; Treppen und Rampen; Aufzugsschächte). Nicht an die aBGF angerechnet werden (analog Nebennutzflächen gemäss SIA-Norm 416 [1993]) u.a. offene Erdgeschosshallen, überdeckte offene Dachterrassen sowie offene ein- und vorspringende Balkone, sofern sie nicht als Laubengänge dienen. Weiter wird unter Ziff. 3.3.2 S. 9 ausgeführt, es gelte die Vermutung, dass bestehende Nebenräume, die mit der zonenfremd genutzten Wohnung baulich und funktional in enger Verbindung stehen (z.B. Keller und von der Wohnung her erschlossene Estrichräume, Garagen, Heizungs- und Brennstoffräume) ebenfalls zonenfremd genutzt würden und damit den bestehenden Nebenflächen zuzurechnen sind. 3.3 Das Amt für Raumplanung hat in seiner Vernehmlassung ans Verwaltungsgericht vom 19. September 2003 (act. 002 des Verwaltungsgerichtes) ausgeführt, dass frei auskragende Vordächer bis zu einer Ausladung von 1.5 m nicht in die Nutzflächenberechnung einbezogen worden seien. Im Gegensatz dazu werde bei abgestützten Vordächern der Bereich bis und mit den Stützen zur Nutzfläche (BNF) gezählt und das darüber hinausgehende Vordach wiederum nicht berücksichtigt. Diese Auslegung erscheint im Einklang mit der Vollzugshilfe des ARE, zumal gemäss dieser nur offene Erdgeschosshallen und offene ein- und vorspringende Balkone von der aBGF ausgenommen werden. Offene Balkone, die als Laubengänge dienen, werden hingegen berücksichtigt. Wird eine offene, aber überdeckte Terrasse zur Bewirtung von Gästen genutzt, ist deren Anrechnung kaum als bundesrechtswidrig zu erachten. Gleiches gilt für den offenen Durchgang zum WC. 3.4 Sind gemäss der Vollzugshilfe Nebenräume, die mit der zonenfremd genutzten Wohnung baulich und funktional in enger Verbindung stehen, als bestehende Nebenflächen zu berücksichtigen, scheint der Umkehrschluss, dass neu geschaffene Nebenräume, welche diese Voraussetzungen erfüllen, als neue Nebenflächen mit einzubeziehen sind, naheliegend. Dies umso mehr, als gemäss Ziff. 3.3.2 neu zu erstellende Nutzflächen entweder der aBGF oder den Nebenflächen zugerechnet werden müssen, selbst dann, wenn sie nach den Angaben des Gesuchstellers ungenutzt bleiben sollen. Daraus ergibt sich, dass der Holzschopf bei der Nebenflächenberechnung zu Recht berücksichtigt worden ist. Soweit der Beschwerdeführer den Schopf lediglich als überdachte Holzbeige bezeichnet, vermag seine Argumentation aufgrund der sich in den Akten befindlichen Fotos keineswegs zu überzeugen. 3.5 Indessen kann grundsätzlich offen bleiben, ob die Berechnungen des Amtes für Raumplanung, auf welche sich das Verwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid gestützt hat, richtig sind. Die 30 Prozent resp. 100 m² Erweiterungsfläche stellen lediglich die maximal zulässige Obergrenze dar. Bewirken die vorgenommenen Änderungen auch ohne Ausschöpfung dieses flächenmässigen Spielraumes, dass die Identität der Baute nicht mehr die gleiche ist, kann keine Bewilligung erteilt werden. Wie nachfolgend zu zeigen sein wird, stimmt die Identität des nur noch selten frequentierten Ferienhauses mit dem neuen Projekt einer "Erlebnishütte" mit Pistenrestaurant nicht mehr überein.