Citation: 4A_583/2023 E. 6.1

6.1. En l'espèce, la cour cantonale a constaté que la recourante était propriétaire de l'immeuble depuis que les frères D.G.________, E.G.________ et F.G.________ le lui avaient vendu le... juillet 2014, soit environ cinq ans avant la conclusion des baux litigieux. L'immeuble ne pouvait donc être considéré comme ancien. De l'avis de la société recourante, il aurait fallu faire abstraction de cette vente qu'elle qualifie d' "opération neutre"; il faudrait selon elle remonter à 1986 (soit 33 ans auparavant), à l'époque où les frères G.________ avaient acquis le capital-actions de la SI H.________ SA, alors propriétaire de la parcelle. Cela étant, la cour cantonale est demeurée hermétique à ce point de vue. L'immeuble a été vendu à deux reprises dans l'intervalle, a-t-elle expliqué dans l'arrêt attaqué: - En 1998 tout d'abord, lorsque l'immeuble avait été vendu par la SI H.________ SA, alors en liquidation, aux trois frères D.G.________, E.G.________ et F.G.________ (let. A.c supra). Cette acquisition ne s'était pas faite à titre gratuit, mais contre l'inscription d'une créance contre les trois frères, soit 1'000'000 fr. dans les comptes de la société immobilière. Il ne s'agissait nullement d'un cas de succession universelle, mais bien d'une transaction portant sur un immeuble déterminé entre deux personnes juridiques distinctes. Quant à la qualification de cette transaction en matière fiscale, elle n'était pas déterminante. - En 2014 ensuite, lorsque l'immeuble avait été revendu par les trois frères à la société recourante leur appartenant (let. A.e supra). Il s'agissait, là encore, d'un transfert volontaire entre sujets de droits distincts, sans universalité aucune et qui de toute manière n'était pas assimilable à une dévolution d'hérédité. La recourante, que ces considérations ont laissée de marbre, s'est fendue d'une argumentation visant à en démontrer l'illégalité. Selon elle, le transfert de 1998 aurait été opéré dans le cadre de la liquidation de la société immobilière dont les trois frères étaient propriétaires; ces derniers auraient donc repris "les actifs et les passifs de la société en liquidation". A ses yeux, il ne s'agirait pas d'une vente "au sens strict". Quant à la transaction de 2014, il s'agirait d'un transfert de propriété franc d'impôt, de sorte qu'il demeurerait sans conséquence. En somme, il faudrait considérer que l'immeuble est "détenu par les mêmes personnes depuis plus de 33 ans".