Citation: 1C_86/2021 E. B

Le 3 décembre 2003, F.________ SA est devenue propriétaire de l'immeuble comportant trente-quatre appartements sis à l'avenue U.________, sur la parcelle no 11'567, feuillet 12 de la commune de Meyrin, située en troisième zone de développement. Dès le 21 septembre 2007, l'immeuble a été soumis au régime de la propriété par étages (PPE). En février 2013, D.________, en sa qualité d'actionnaire de F.________ SA, a cédé les actions de cette société à différentes personnes morales, dont il était administrateur ou administrateur président, ainsi qu'à différentes personnes physiques, dont B.________ et A.________. Ces derniers ont ainsi acquis, le 26 février 2013, le certificat d'actions no 4, comportant trente-deux actions (nos 94 à 125), soit 3,2% du capital-actions, au prix de 254'000 fr. Un montant de 74'000 fr. était payable sur le compte de la régie E.________ jusqu'au 28 mars 2013. Le solde de 180'000 fr. faisait l'objet d'un prêt vendeur à 2%, remboursable lors de la liquidation et nanti par le certificat d'actions, remis en pleine propriété. Une modification des statuts de F.________ SA était en cours, en vue de partager le capital-actions en mille actions de 50 fr. La vente était basée sur la répartition future du capital-actions. Le 6 mai 2013, les statuts de F.________ SA ont été modifiés, cette dernière devenant une société immobilière d'actionnaires-locataires (ci-après: SIAL). La propriété d'un certificat d'actions de la société conférait, depuis lors, à l'actionnaire le droit de louer une partie déterminée des immeubles sociaux et/ou de leurs dépendances, selon le tableau de concordance. L'actionnaire concluait alors avec la société un bail conforme aux prescriptions légales et aux usages locaux. Le tableau de concordance liait le certificat d'actions no 4 au lot de PPE no 3.04, correspondant à un appartement de quatre pièces de 89,4 m² au premier étage avec balcon de 11,4 m², avec locaux annexes no 5'711 (cave et box).