Citation: 4A_70/2024 E. A

A.a. Par contrat de bail commercial du 1er septembre 2009, la Banque B.________ (ci-après: la bailleresse) a donné en location à A.________ SA (ci-après: la locataire) un local commercial destiné au commerce de détail, au rez de-chaussée de l'immeuble rue (...) à U.________ (NE). Le bail commençait le 1er septembre 2009 et se terminait le 31 août 2012. Sauf avis donné au moins une année à l'avance, il se renouvelait aux mêmes conditions pour cinq ans et ainsi de suite de cinq ans en cinq ans. Le loyer convenu était de 2'200 fr. par mois, charges forfaitaires comprises. La locataire exploite dans le local loué un magasin d'optique indépendant qui emploie trois personnes à temps partiel et une apprentie. Avant cela, elle exploitait depuis 2000 un commerce identique dans d'autres locaux situés à proximité. L'agence de U.________ de la banque bailleresse se trouve également dans l'immeuble en question. A.b. La bailleresse a décidé de regrouper ses agences de K.________, X.________ et U.________ dans cet immeuble pour des raisons de santé, de sécurité et également car ce changement répondait aux nouveaux besoins de la clientèle. Des audits internes remontant au 30 août 2018 mettaient en exergue des failles dans la sécurité. Au printemps 2021, la bailleresse a chargé le bureau d'architecture C.________ SA d'établir des plans (étude de faisabilité) et d'estimer le coût de construction. Ce bureau a établi un rapport daté du 12 avril 2021. En juin 2021, la bailleresse a reçu une autorisation de principe de sa maison-mère à F.________ pour aller de l'avant dans le projet, l'autorisation permettant notamment de résilier les baux des deux logements ainsi que celui du commerce de la locataire, tous situés dans le même immeuble. A.c. Par courrier du 19 août 2021, la bailleresse a écrit à la locataire qu'elle avait l'intention de créer un centre de compétences pour son établissement, ce qui nécessitait l'utilisation de l'entier du bâtiment. En conséquence, elle résiliait le bail pour la plus prochaine échéance contractuelle, à savoir le 31 août 2022. Elle se disait consciente du changement important que cela provoquerait pour le commerce de la locataire et comptait sur sa compréhension. Celle-ci était libre de remettre les locaux sans délai, dès qu'elle aurait trouvé une solution, sans exigence particulière quant à l'état des locaux. Un avis de résiliation sur formule officielle était joint. Le même jour, la bailleresse a résilié pour l'échéance contractuelle du 30 juin 2022 les baux des deux appartements loués à des tiers dans l'immeuble en question. Les deux locataires visés ne se sont pas opposés à la résiliation. Avant de procéder à ces résiliations, la bailleresse avait contacté oralement et personnellement chacun des locataires pour expliquer la situation. A.d. Elle a présenté son projet aux autorités de la commune de S.________ le 21 septembre 2021, lors d'une séance au cours de laquelle a été discuté le programme du concours d'architecture à venir. La bailleresse a commandé diverses études, en particulier une expertise statique de l'immeuble, un rapport de conseil CECB Plus - certificat énergétique - concernant la modernisation du bâtiment, une étude de faisabilité pour un certificat Minergie et un protocole d'intervention de l'Office du patrimoine et de l'archéologie. Elle a fait préparer un concours de projets d'architecture pour la transformation du bâtiment, lequel a été publié le (...) avril 2022, les projets devant être déposés jusqu'au (...) août 2022. De son côté, la locataire a fait signer une pétition pour le maintien de son commerce dans ses locaux actuels, déposée à la commune de S.________.