Citation: 4A_186/2008 18.08.2008 E. 2

2.1 Nach Art. 266g Abs. 1 OR können die Parteien das Mietverhältnis aus wichtigen Gründen mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. Die Gründe müssen inhaltlich so beschaffen sein, dass der kündigenden Partei nach objektiver Beurteilung die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur nächsten vertraglich vorgesehenen Auflösungsmöglichkeit nicht mehr zugemutet werden kann. Ob wichtige Gründe eingetreten sind, hat der Richter gemäss Art. 4 ZGB nach Recht und Billigkeit zu entscheiden. Dabei hat er die für die vorzeitige Vertragsauflösung angeführten Gründe gegenüber dem Grundsatz der Verbindlichkeit der Verträge, der Rechtssicherheit sowie den Interessen der Gegenpartei an der Aufrechterhaltung des Vertrages abzuwägen (BGE 122 III 262 E. 2a/aa S. 266; vgl. auch Urteil 4C.375/2000 vom 31. August 2001 E. 3a, publ. in: Pra 2001 Nr. 177 S. 1073 ff.). Solche Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht an sich frei. Es übt dabei aber Zurückhaltung und schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 130 III 28 E. 4). 2.2 Das Obergericht ging davon aus, eine unerträglich gewordene Feindschaft der Parteien könne einen wichtigen Grund zu einer vorzeitigen Kündigung eines Mietvertrages bilden. Gestützt auf das Beweisverfahren sei anzunehmen, zwischen dem Beschwerdeführer und C.H.________ bestehe eine eigentliche Feindschaft, da dieser dem Beschwerdeführer seit der Erkrankung von dessen Ehefrau das Leben schwer gemacht habe. Der Beschwerdegegnerin sei das Verhalten von C.H.________ zuzurechnen, da er seine Handlungen als Privatperson nicht klar von seiner Funktion als Organ der Beschwerdegegnerin getrennt habe. Dennoch sei dem Beschwerdeführer die Fortsetzung des Mietverhältnisses zumutbar. Zwar dürfte das feindschaftliche Verhältnis zwischen dem Beschwerdeführer und C.H.________ auch in Zukunft weiter bestehen. Jedoch seien inzwischen die erbrechtlichen Angelegenheiten abgeschlossen worden. Sobald im Prozess gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft die Mehrheitsverhältnisse geklärt seien, falle auch dieser Konfliktherd weg. Alsdann dürfte ein Stück weit Ruhe in die Strasse F.________ einkehren. Der Beschwerdeführer habe denn auch selbst erklärt, er könne sich trotz allem vorstellen, weiterhin dort zu wohnen. Die Vorinstanz fuhr fort, der Beschwerdeführer habe seinen Wohnsitz in Tunesien und halte sich nicht durchgehend in Bern auf. Im Rahmen der Erbteilung habe er noch eine weitere Liegenschaft übernommen, so dass er für den Aufenthalt in der Schweiz nicht zwingend auf seine Wohnung an der Strasse F.________ angewiesen sei. C.H.________ bleibe als Stockwerkeigentümer auch bei einer Auflösung des umstrittenen Mietverhältnisses Nachbar an der Strasse F.________, weshalb sich mit der Kündigung an der gegebenen Situation kaum etwas ändere. Das einzige Interesse des Beschwerdeführers an der Auflösung des Mietvertrages liege darin, der Beschwerdegegnerin und damit C.H.________ zu verwehren, das Eigentum des Beschwerdeführers zu benutzen. Demgegenüber habe die Beschwerdegegnerin ein überwiegendes Interesse an der Weiterführung des Mietverhältnisses, da sie ihr Geschäft über dreissig Jahre im gemieteten Lokal betreibe und ein Umzug mit grossen Umtrieben und wohl auch erheblichen wirtschaftlichen Einbussen verbunden sein dürfte. Zwar sei der Umzug früher oder später unvermeidlich. Indessen könne er bis im Jahr 2012 gut vorbereitet und der Klientschaft angekündigt werden. Bei einer Weiterführung des Mietverhältnisses bis zu diesem Termin seien die Chancen höher, in der gleichen Gegend ein geeignetes Geschäftslokal zu finden. Die verbleibende Mietdauer sei im Übrigen im Vergleich mit der Zeitspanne, in der die Liegenschaft bereits von der Beschwerdegegnerin gemietet wurde, relativ kurz, was dafür spreche, dass es für den Beschwerdeführer zumutbar sei, das Ende des Mietverhältnisses abzuwarten. Schliesslich entspreche auch dem Willen der verstorbenen Ehefrau des Beschwerdeführers, dass die Beschwerdegegnerin ihr Geschäft bis im Jahr 2012 im Mietlokal betreiben könne. An der Zumutbarkeit der Weiterführung des Mietverhältnisses ändere auch die zonenwidrige Nutzung nichts, da dem Beschwerdeführer daraus keine Nachteile erwachsen würden. 2.3 Der Beschwerdeführer rügt, das Obergericht habe bei der Interessenabwägung den Sachverhalt in zwei Punkten offensichtlich unrichtig bzw. unvollständig festgestellt. Zum einen sei das Obergericht von einem bis 2012 befristeten Mietverhältnis ausgegangen und habe dabei übersehen, dass der schriftliche Mietvertrag zwar vorerst eine feste Vertragsdauer bis zum 31. Oktober 2012 vorsehe, er aber grundsätzlich unbefristet sei. 2.4 Gemäss dem schriftlichen Mietvertrag vom 23. Januar 2002 dauert das Mietverhältnis fest bis 31. Oktober 2012 und kann mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten erstmals auf diesen Zeitpunkt gekündigt werden; eine Kündigung nach Ablauf der festen Vertragsdauer ist auf jedes Monatsende möglich. Der Mietvertrag schloss damit eine Weiterführung des Mietverhältnisses nach dem 31. Oktober 2012 nicht aus, erlaubte jedoch - wie der Beschwerdeführer zu Recht anführt - die ordentliche Kündigung auf das Ende der festen Vertragsdauer, was bezüglich der Zumutbarkeit der Weiterführung entscheidend ist. 2.5 Als weiteren Fehler in der Sachverhaltsfeststellung des Obergerichts kritisiert der Beschwerdeführer die Angabe, er verfüge in Bern noch über eine andere Liegenschaft, weshalb er nicht zwingend an der Strasse F.________ wohnen müsse. Das Obergericht habe dabei ausser Acht gelassen, dass es sich bei dieser Liegenschaft um ein billiges Haus mit 6 oder 7 Wohnungen in einem unansehnlichen Aussenquartier von Bern an der viel befahrenen Strasse G.________ handle. 2.6 Ob diese Angaben zutreffen, kann offen bleiben, weil nicht entscheidrelevant ist, ob der Beschwerdeführer in Bern über eine für ihn zumutbare Alternativwohnung verfügt (vgl. E. 4.1 hiernach).