Citation: 5A_388/2024 E. 6.2.2

6.2.2. L'objet à réaliser est adjugé après trois criées au plus offrant (art. 258 al. 1 LP). L'administration de la faillite est tenue de proclamer immédiatement l'adjudication en faveur de l'enchérisseur qui a fait l'offre la plus élevée (art. 60 al. 1 ORFI). Si le paiement n'est pas effectué dans le délai, l'adjudication est révoquée et l'administration de la faillite ordonne immédiatement de nouvelles enchères (art. 143 al. 1 cum 259 LP). Au vu de la nature juridique et des spécificités de la procédure d'enchères - l'issue de la procédure devant être publique -, les règles générales sur la conclusion du contrat et en particulier celles concernant l'offre et son acceptation (art. 3 ss CO) ne sauraient être appliquées, même pas par analogie. L'art. 231 CO, selon lequel l'enchérisseur est lié par son offre dans les termes des conditions de vente (al. 1) et que, à défaut d'une clause contraire, il est délié si une surenchère est faite ou si son offre n'est pas acceptée immédiatement après les criées ordinaires (al. 2), renvoie au droit de l'exécution forcée, notamment aux dispositions sur les conditions d'enchères (art. 134 ss LP; ATF 128 III 198 consid. 3a). Or, selon l'art. 45 al. 1 let. e ORFI, dans le cas où c'est lors de la vente même que le paiement en espèces doit être effectué ou que les sûretés doivent être fournies, les conditions porteront que l'adjudication est subordonnée au paiement des espèces ou à la prestation des sûretés et que par conséquent tout enchérisseur restera lié par son offre aussi longtemps que l'enchérisseur suivant n'aura pas obtenu l'adjudication. Par ailleurs, aux termes de l'art. 60 al. 2 ORFI, si les conditions de vente exigent le paiement comptant en espèces ou la prestation de sûretés, l'immeuble ne sera adjugé qu'après que le paiement ou les sûretés auront été fournis; à ce défaut, les enchères seront continuées, l'offre immédiatement inférieure sera à nouveau criée trois fois et l'immeuble sera adjugé, s'il n'est pas fait une offre supérieure. Ainsi, il ressort de ces règles que, si la dernière offre est irrecevable parce que l'acompte ou la garantie ne sont pas versés immédiatement, la vente aux enchères n'est pas interrompue. L'offre immédiatement inférieure est à nouveau criée trois fois et le bien est adjugé s'il n'est pas fait d'offre supérieure. La question de savoir si le deuxième enchérisseur le plus élevé reste lié par son offre jusqu'à ce que l'offre la plus élevée soit exécutée ou qu'il soit ensuite surenchéri par un autre enchérisseur semble controversée (cf. entre autres, pro : BETTSCHART, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 11 ad art. 126 LP; FRANKEL, in OFK OR Kommentar, 4 ème éd., 2023, n° 2 ad art. 231 CO; contra : BERNHEIM/KÄNZIG, in KUKO SchKG, 2 ème éd., 2014, n° 6 ad art. 142a LP; GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, Art. 159-270, 2001, n° 15 ad art. 259 LP; HÄBERLIN/WINKLER, op. cit., n° 11 ad art. 60 ORFI). Il n'y a pas lieu de se saisir de cette question. En effet, il est unanimement admis que l'office peut dans tous les cas prévoir une telle clause dans les conditions générales de vente. Or, en l'occurrence non seulement cette clause figure dans les conditions générales de vente, qui reprennent au demeurant tel quel le formulaire ORFI 13 F obligatoire, mais le recourant ne prétend pas non plus avoir requis d'être délié de son offre durant les enchères.