Citation: 4A_621/2009 25.02.2010 E. 1

En l'espèce, la cour cantonale a tenu compte du fait qu'il s'est écoulé un long délai entre le moment où la recourante a reçu la résiliation sur formule officielle du 1er mars 2007 et le moment où celle-ci devait prendre ses effets, à savoir le 1er octobre 2011. La prise en considération de cette circonstance est conforme à la jurisprudence (ATF 125 III 226 consid. 4c p. 230 s.). La recourante, qui n'avait aucune raison sérieuse d'espérer la nullité ou l'annulation du congé, a donc déjà disposé de plus de quatre ans pour essayer de trouver des locaux de remplacement. Qu'elle n'ait entrepris aucune démarche dans ce sens ne pouvait qu'inciter le juge à ne pas accorder une longue prolongation qui ne pourrait que pousser la recourante, dans l'immédiat, à persister dans son attitude passive, contrairement au but de la prolongation du bail. En accordant une prolongation de deux ans, la cour cantonale a tenu compte du fait que cela équivalait en pratique à la durée maximale de six ans. Que la recourante n'ait pas entièrement amorti ses investissements ne fait pas obstacle à cette décision, puisqu'elle ne pouvait espérer effectuer cet amortissement au-delà de l'échéance contractuelle. Il est d'autre part conforme à la loi (art. 272 al. 2 let. d CO) et à la jurisprudence (ATF 135 III 121 consid. 5 p. 125 s.) de tenir compte du besoin personnel de la bailleresse, propriétaire de l'immeuble, qui ne devrait pas être retardé dans la réalisation d'un projet de construction important, exigeant une planification stricte. On ne saurait donc dire que la cour cantonale a abusé de son pouvoir d'appréciation en fixant la durée de la prolongation à deux ans. Sous cet angle également, il n'y a pas de violation du droit fédéral. 2.4.2 Il reste à se demander s'il doit s'agir d'une première prolongation (comme l'avait admis le Tribunal des baux) ou d'une unique prolongation (comme l'a retenu la cour cantonale). Le juge du fait dispose également d'un large pouvoir d'appréciation pour déterminer s'il faut accorder une unique prolongation ou accorder une première prolongation qui réserve la possibilité, si le locataire a entrepris toutes les démarches que l'on pouvait attendre de lui (art. 272 al. 3 CO), d'octroyer une deuxième prolongation. Procéder par deux prolongations successives - ce qui charge notablement l'appareil judiciaire - se justifie lorsqu'il existe une incertitude caractérisée sur la situation à la fin de la première période de prolongation (Peter Higi, Zürcher Kommentar, n°s 35 et 36 ad art. 272b CO; David Lachat, Le bail à loyer, 2008, chap. 10 n° 4.2). Le Tribunal fédéral a admis récemment la nécessité de procéder par cette voie dans un cas où un projet se heurtait à une vive résistance et qu'il y avait donc la plus grande incertitude sur le moment où l'autorisation d'ouvrir le chantier serait donnée (cf. ATF 135 III 121 consid. 5 p. 125 s.). Dans le cas d'espèce, la cour cantonale a estimé qu'elle disposait d'éléments fiables pour savoir à partir de quel moment le chantier pourrait être ouvert, de sorte qu'il n'y a pas d'incertitude caractérisée et qu'une unique prolongation se justifie pour tenir compte de l'intérêt du bailleur à disposer d'une date certaine, afin de planifier l'exécution des travaux qu'il projette. Cette manière de raisonner n'est pas contraire au droit fédéral. 2.4.3 La recourante consacre l'entier de son recours à contester, dans les faits, la conviction de la cour cantonale quant au moment où le chantier pourra être ouvert. C'est à tort qu'elle invoque dans ce contexte l'art. 8 CC, parce que cette disposition ne prescrit pas comment le juge doit apprécier les preuves (ATF 128 III 22 consid. 2d p. 25; 127 III 248 consid. 3a p. 253, 519 consid. 2a p. 522), ni quelles sont les mesures probatoires qui doivent être ordonnées (ATF 127 III 519 consid. 2a p. 522). Elle se trompe également sur le rôle dévolu au Tribunal fédéral en sa qualité d'autorité judiciaire suprême de la Confédération (art. 188 al. 1 Cst.). En effet, le Tribunal fédéral est un juge du droit, et non du fait. Il ne lui appartient pas de procéder, comme le ferait une cour d'appel, à l'appréciation des preuves et à l'établissement des faits. L'art. 105 al. 1 LTF pose le principe qu'il statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente. Son rôle est de contrôler l'application du droit fédéral sur la base d'un état de fait définitivement arrêté par l'autorité cantonale; le raisonnement juridique doit donc être mené sur la base des faits retenus dans la décision attaquée, dont ni le recourant ni le Tribunal fédéral ne peuvent s'écarter (ATF 129 IV 145 consid. 1b p. 148). La seule exception, en matière d'appréciation des preuves, est celle de l'arbitraire réservée par les art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF. Il est possible que l'appréciation de la recourante soit juste quant à la durée prévisible de la procédure administrative, mais ce n'est pas la question qui peut être posée au Tribunal fédéral. Arrivé à ce stade, la seule question qui peut être examinée est de savoir si la conviction contraire de la cour cantonale peut être qualifiée d'arbitraire. Pour établir l'arbitraire dans l'appréciation des preuves, la partie recourante doit montrer, si possible en se référant de manière précise à des pièces du dossier, que le juge a omis, sans aucune raison sérieuse, de prendre en compte un élément de preuve propre à modifier la décision attaquée, qu'il s'est manifestement trompé sur son sens et sa portée ou encore que, en se fondant sur les éléments recueillis, il en a tiré des constatations insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1 p. 9). En l'espèce, la cour cantonale a constaté que l'intimée est une école à succès et qu'elle a l'intention depuis de nombreuses années de réaliser ce projet d'extension; la recourante ne conteste pas ces faits et on doit donc admettre qu'il n'y a aucune raison de penser que l'intimée va renoncer à son projet. La cour cantonale a également retenu que l'entier du projet était déjà financé, ce que la recourante ne conteste pas; il n'y a donc aucune raison de penser que le projet sera paralysé par des difficultés économiques. L'autorité précédente a relevé que la procédure administrative avait été commencée en 2003 et qu'il n'y avait pas lieu de s'attendre à une résistance significative émanant de milieux politiques ou de voisins; il n'a pas été établi que le projet ne serait pas réalisable pour des raisons de droit administratif; la recourante ne conteste pas ces éléments et il peut donc être admis que les autorisations nécessaires seront acquises. La divergence porte exclusivement sur la durée présumable de la procédure administrative. La cour cantonale s'est fondée sur un témoignage, ce qui constitue en principe un moyen de preuve que l'autorité précédente pouvait librement apprécier. L'argumentation de la recourante est impropre à démontrer que ce témoin n'était pas crédible. Quoi qu'il en soit, la cour cantonale n'a pas suivi aveuglément ce témoin (qui parlait d'une mise à disposition des terrains à fin 2010), qui est assurément proche de l'intimée, puisqu'elle a accordé une prolongation du bail jusqu'au 1er octobre 2013, ajoutant ainsi, par prudence, environ deux ans à l'évaluation du témoin. La question pertinente est donc de savoir s'il est arbitraire de penser qu'une procédure entamée en 2003 devrait raisonnablement être achevée en octobre 2013. La recourante décrit dans le détail la procédure administrative vaudoise, mais cette argumentation ne montre pas qu'il est impossible d'achever en 2013 une procédure entamée en 2003. Elle oppose sa propre évaluation de la durée probable à celle de la cour cantonale; cette manière de procéder est toutefois impropre à démontrer que l'opinion cantonale est insoutenable. La recourante soulève le problème de l'étude du trafic, mais la cour cantonale a retenu que cette question ne pouvait pas retarder la construction projetée en raison d'une autre voie d'accès; la recourante ne traite même pas de cet argument, de sorte qu'elle n'explique pas pourquoi l'opinion de la cour cantonale, selon laquelle cette question est sans pertinence, serait arbitraire. En conclusion, on ne voit pas ce qui permettrait, dans l'argumentation de la recourante, de retenir que l'autorité cantonale a procédé de manière arbitraire à l'appréciation des preuves et l'établissement des faits. Or, sur la base des faits constatés, il n'y a aucune violation du droit fédéral à accorder, compte tenu du temps déjà écoulé, une unique prolongation de deux ans, en procédant à une pesée des intérêts et en considérant comme primordial l'intérêt à ne pas retarder l'important projet de construction de la bailleresse, qui a acquis la parcelle afin de le réaliser. Le recours doit donc être rejeté.