Citation: 4A_596/2019 E. B

La société locataire a contesté la résiliation du bail devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève. Après échec de la conciliation, la société locataire a déposé sa demande devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève le 1er novembre 2017, concluant à l'inefficacité du congé. La bailleresse a conclu au rejet de la demande, à la validité du congé et à ce que toute prolongation de bail soit refusée. Par jugement du 6 novembre 2018, le Tribunal des baux et loyers a déclaré efficace le congé donné, considérant que l'appartement n'était pas un logement de famille et que le congé avait été valablement adressé à la seule titulaire du bail, la société locataire. Il a donc estimé que l'appartement était sous-loué à l'épouse, qu'elle l'habitait seule depuis octobre 2015 et qu'elle en payait directement les loyers depuis près d'un an et demi. La société locataire ou son administrateur unique n'ayant plus de volonté de réintégrer le logement litigieux, celle-ci avait abusé de son droit de sous-louer, de sorte que le congé n'était pas abusif, mais efficace. Statuant sur appel de la société locataire le 4 novembre 2019, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a réformé ce jugement en ce sens qu'elle a déclaré le congé inefficace. En bref, elle a retenu que le contrat de bail, qui a pour objet un logement d'habitation, a été souscrit par une personne morale en tant que locataire, de sorte qu'il était manifeste qu'il serait mis à la disposition d'une ou de plusieurs personnes physiques, non désignées dans le contrat. Examinant tout d'abord le caractère de logement de famille invoqué par la société locataire, la cour cantonale a considéré que l'art. 266n CO ne s'applique qu'au locataire et à son conjoint (ou partenaire enregistré) et non à la société et à l'occupant, de sorte que la situation concrète de l'épouse de l'administrateur qui occupe l'appartement est sans pertinence. De surcroît, l'éventuel caractère familial du logement n'avait pas été démontré, puisque l'appartement litigieux était un logement secondaire et qu'il était très souvent inoccupé. Puis, se prononçant sur le grief de la société locataire qui conteste toute sous-location en violation de l'art. 257f al. 3 CO, la cour cantonale a considéré que la société locataire n'avait pas enfreint son devoir de diligence: en effet, il était clair dans l'esprit des parties que le bail conclu par la société allait entraîner la mise à disposition de l'appartement à une ou plusieurs personnes physiques. Il n'y avait par ailleurs aucune limitation dans le contrat quant à l'identité de l'occupant. Au demeurant, la bailleresse avait expressément déclaré que la ou les personnes occupant l'appartement ne lui importaient pas, de sorte qu'il lui était indifférent que la société locataire ait décidé de laisser les locaux à la disposition de l'épouse séparée de son administrateur depuis octobre 2015. Les conditions d'une sous-location n'étaient ainsi pas remplies. La cour cantonale a donc considéré que le motif de résiliation invoqué par la bailleresse n'est pas conforme au droit et que le congé doit être déclaré inefficace.