Citation: 4A_143/2008 26.01.2009 E. 7

La seconda parte del ricorso della conduttrice verte sulla decisione della Corte cantonale di concedere una prima protrazione della locazione di due anni "al posto di una di tre o di un'unica e definitiva di quattro". Anche la locatrice critica la decisione cantonale sulla protrazione. A suo modo di vedere, infatti, i giudici del Tribunale d'appello avrebbero dovuto semplicemente confermare la decisione del Pretore di concedere un'unica protrazione di un anno, fino al 31 dicembre 2007. 7.1 Giusta gli artt. 272 cpv. 1 e 272b cpv. 1 CO, se la fine della locazione produce per lui o la sua famiglia effetti gravosi, che non si giustificano nemmeno considerando gli interessi del locatore, il conduttore può esigere la protrazione della locazione di locali commerciali per una durata massima di sei anni; entro questi limiti possono essere accordate una o due protrazioni. 7.1.1 Sono considerati "effetti gravosi" le condizioni particolari che rendono impossibile o difficile trovare locali sostitutivi entro il termine fissato nella disdetta. Non sono tali, invece, i disagi inevitabilmente legati alla disdetta, che mediante una protrazione non vengono attenuati bensì solamente procrastinati (Lachat, op. cit., n. 3.2 pag. 771; Bisang et al., op. cit., n. 11 e 14 ad art. 272 CO). 7.1.2 Ai fini della decisione sulla protrazione il giudice pondera gli interessi delle parti tenendo conto, in particolare, dei fattori elencati all'art. 272 cpv. 2 CO - circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e contenuto del contratto (lett. a); durata della locazione (lett. b); situazione personale, familiare ed economica delle parti e loro comportamento (lett. c); eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell'urgenza di siffatto fabbisogno (lett. d); situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali (lett. e) - e dello scopo della protrazione, che mira appunto a concedere al conduttore del tempo per trovare un'adeguata soluzione alternativa o, perlomeno, ad attenuare i disagi che la disdetta gli cagiona (sentenza 4A_318/2008 dell'11 novembre 2008 consid. 2, destinata a pubblicazione; DTF 125 III 226 consid. 4b pag. 230). 7.1.3 Nella formazione del proprio giudizio il giudice gode di un ampio margine d'apprezzamento; egli decide secondo il diritto e l'equità (art. 4 CC). Per giurisprudenza invalsa il Tribunale federale esamina con riserva l'esercizio del potere d'apprezzamento da parte dell'ultima istanza cantonale. Esso interviene, segnatamente, quando la decisione si scosta senza motivo dai principi stabiliti da dottrina e giurisprudenza in materia di libero apprezzamento e si fonda su fatti che nel caso particolare non avevano importanza alcuna, oppure, al contrario, quando non si è tenuto conto di elementi che avrebbero dovuto essere presi in considerazione. Il Tribunale federale sanziona inoltre le decisioni rese in virtù di un tale potere d'apprezzamento quando esse sfociano in un risultato manifestamente ingiusto o in un'iniquità scioccante (sentenze citate; cfr. anche DTF 133 III 201 consid. 5.4 pag. 211). 7.2 Venendo alla ponderazione degli interessi delle parti nel caso concreto, la Corte cantonale ha considerato, a favore della concessione della protrazione, che l'obbligo di lasciare l'ente locato dopo un solo anno dalla conclusione del contratto è indubbiamente tale da creare alla conduttrice effetti gravosi, che la disdetta significata sei mesi prima del termine annuale di preavviso previsto dal contratto non può dirsi notificata con largo anticipo e che la conduttrice risulta essersi adoperata per trovare locali alternativi, senza successo. La Corte ticinese ha invece negato ch'essa potesse in buona fede ritenere che la locazione sarebbe stata di lunga durata, considerato come il contratto prevedesse la possibilità di disdire l'accordo alla fine di ogni anno, e questo già dopo il primo anno. La conduttrice non può essere seguita - hanno proseguito i giudici cantonali - nemmeno laddove fa rientrare negli effetti gravosi l'eventualità che i suoi dipendenti o i suoi fornitori possano perdere il proprio posto di lavoro e l'eventuale perdita della clientela legata alla partenza dall'ente locato; lo stesso vale per gli abituali inconvenienti e contrattempi che sorgono alla fine di ogni relazione contrattuale, quali i costi del trasloco. Per quanto riguarda gli interessi della locatrice, i giudici ticinesi hanno osservato ch'essa, pur avendo espresso l'intenzione di riprendere in proprio la gestione e l'amministrazione dell'ente locato, non ha addotto un bisogno urgente e che, in ogni caso, continua a percepire una pigione rilevante. In queste circostanze la Corte cantonale ha reputato opportuno optare per la concessione di una prima protrazione - anziché di una proroga unica - per un periodo di due anni, fino al 31 dicembre 2008. 7.3 Prima di vagliare le critiche rivolte contro la decisione di protrazione, è ancora necessario rammentare che la ponderazione degli interessi in gioco giusta l'art. 272 CO non dev'essere confusa con l'apprezzamento delle prove, mediante il quale vengono accertati i fatti da tenere in considerazione nel quadro della ponderazione. La ponderazione degli interessi avviene infatti sulla base delle circostanze regolarmente accertate (Peter Higi in: Zürcher Kommentar, n. 136 ad art. 272 CO). In altre parole, la critica della ponderazione dei rispettivi interessi effettuata dai giudici cantonali in applicazione dell'art. 272 CO non offre alle parti uno spazio per addurre nuovi elementi o criticare l'apprezzamento delle prove. Questa precisazione si impone perché nel caso in esame, nonostante il richiamo ai disposti del codice delle obbligazioni, ambedue le parti propongono una ponderazione degli interessi delle parti pressoché interamente basata su circostanze prive di riscontro nella sentenza impugnata o in contrasto con quelle in essa accertate. 7.4 La locatrice censura, ad esempio, l'affermazione secondo cui continua a percepire una pigione rilevante e non ha dimostrato un bisogno urgente di rientrare in possesso dell'ente locato. Essa precisa che la conduttrice non paga mai il canone d'affitto nei termini pattuiti, così come non paga le fatture della fornitura dell'acqua, costringendola a inviare diffide e ad avviare procedure esecutive per potere incassare quanto dovuto. La conduttrice non ritira nemmeno la corrispondenza, di modo che a più riprese, vista l'impossibilità di raggiungere la debitrice effettiva, i fornitori si sono rivolti direttamente alla locatrice. A mente della locatrice, queste circostanze bastano per giustificare l'esistenza di un suo interesse urgente alla rapida riconsegna dell'ente locato. Sennonché, come anticipato, tali asserzioni non trovano nessun riscontro nella fattispecie accertata nel giudizio impugnato. Nella misura in cui la locatrice non contesta adeguatamente l'accertamento dei fatti eseguito in sede cantonale, né pretende che siano realizzate le condizioni poste dall'art. 99 LTF per poter addurre eccezionalmente nuovi fatti dinanzi al Tribunale federale (cfr. quanto esposto al consid. 5.4), questi suoi argomenti non possono essere tenuti in alcuna considerazione. Si osserva che, in ogni caso, l'accertamento secondo il quale essa percepisce la pigione, non è di per sé contestato. 7.5 Dal canto suo, la conduttrice rimprovera all'autorità giudiziaria cantonale di aver omesso di tenere debitamente conto - nella sua ponderazione degli interessi delle parti - delle risultanze probatorie da cui emerge che lasciare l'ente locato significa riorganizzare interamente un'attività che conta 300-500 avventori giornalieri (comprendente un hotel di 38 camere e un ristorante che accoglie 200 persone), assumere nuovo personale (sedici dipendenti), trovare altri fornitori e acquistare altro mobilio visto che attualmente usufruisce di quello messo a disposizione da controparte. Immaginare ch'essa possa fare tutto ciò entro il 31 dicembre 2008 è arbitrario, iniquo e manifestamente ingiusto così come è arbitrario affermare che il trasferimento di un simile grande commercio nell'ambito alberghiero e ristoratore sarebbe un abituale inconveniente e contrattempo che sorge alla fine di ogni relazione contrattuale. 7.5.1 Innanzitutto si osserva che l'argomentazione ricorsuale sembra misconoscere che alla conduttrice è stata concessa una prima protrazione di due anni, con possibilità di chiederne una seconda, e non una protrazione unica. 7.5.2 Per il resto, la sentenza cantonale non contiene effettivamente nessun accertamento in merito alle circostanze appena esposte. Va detto però che, stando a quanto emerge dalla lettura dell'atto impugnato - che a questo riguardo non viene criticato - in sede di appello la conduttrice aveva formulato la sua argomentazione in maniera diversa; al consid. 5 si legge infatti che a sostegno della richiesta di proroga essa aveva addotto gli effetti gravosi per i sedici dipendenti, i clienti e i fornitori, non invece per sé stessa. A questo argomento l'autorità cantonale ha obiettato, a ragione, che l'eventualità che i dipendenti o i fornitori perdano il lavoro non costituisce un effetto gravoso per la conduttrice o la sua famiglia (Lachat, op. cit., n. 3.3. pag. 772; Higi, op. cit., n. 98 ad art. 272 CO). Può invero accadere che gli interessi dei terzi coincidano con quelli del conduttore, ad esempio qualora il conduttore non possa trovare nuovi dipendenti, rispettivamente fornitori, altrettanto qualificati di quelli attuali, i quali non sono disposti a seguirlo in un'altra località (Lachat, op. cit., n. 3.3. pag. 772; Bisang et al., op. cit., n. 40 ad art. 272 CO; Higi, op. cit., n. 99 ad art. 272 CO). Ma in concreto non risulta che la conduttrice abbia mai formulato affermazioni in tal senso, né essa lo pretende dinanzi al Tribunale federale, indi per cui non v'è motivo di rinviare la causa all'autorità ticinese per completare l'accertamento dei fatti su questo punto. 7.5.3 Tenuto conto di tutto quanto esposto non è davvero possibile sostenere che nella sua decisione la Corte ticinese abbia dato importanza a circostanze che manifestamente non ne avevano o che abbia pronunciato un giudizio scioccante. Considerato che la disdetta è stata notificata il 19 dicembre 2005, i giudici del Tribunale d'appello hanno permesso alla conduttrice di beneficiare di un periodo di tre anni per pianificare il proprio trasferimento, lasciandole anche la possibilità di chiedere, se necessario, una seconda protrazione. Dal canto suo, la locatrice, che non ha fatto valere un bisogno personale urgente, continua a percepire la pigione. 7.6 Anche su questo punto la sentenza cantonale può quindi venire confermata, con conseguente reiezione dei due gravami, nella misura in cui ammissibili.