Citation: 4C.343/2004 22.12.2004 E. 1

En l'occurrence, dans une analyse fouillée reprise par la cour cantonale, le Tribunal des baux arrive à la conclusion que le loyer actuel de 166 fr. le m2, voire de 187 fr. le m2, est nettement inférieur aux loyers des locaux proposés en comparaison, qui varient entre 383 fr. et 951 fr. le m2. Même si les exemples ne répondent pas tous strictement aux exigences de comparaison posées par la jurisprudence en matière de hausse de loyer, il n'en demeure pas moins que la différence est tellement flagrante qu'il peut être admis sans autre que le loyer actuellement payé par la défenderesse est inférieur à la moyenne des loyers usuels du quartier. La locataire ne le conteste d'ailleurs pas et ce point est confirmé par l'expert qu'elle a mandaté à titre privé. Par ailleurs, le Tribunal des baux, suivi par la Chambre des recours, a procédé à un calcul de rendement approximatif sur l'ensemble de l'immeuble; en prenant l'état locatif calculé par le propre expert commis par la locataire, le tribunal parvient à un rendement admissible supérieur de 13% en tout cas au rendement actuel. Ce chiffre n'est pas non plus remis en cause par la défenderesse. Il apparaît ainsi que, sur la base des critères de calcul propres à la méthode absolue, les demandeurs sont en mesure de louer à un tiers les locaux litigieux à un loyer supérieur au loyer payé par la défenderesse, sans poursuivre un but illicite pour autant. Dans ces conditions, la cour cantonale a admis à bon droit la validité du congé signifié le 30 juin 2000. Le moyen tiré d'une violation de l'art. 271 al. 1 CO est mal fondé.