Citation: 4C.118/2004 28.07.2004 E. 3

La controversia verte principalmente sulla natura e gli effetti dell'accordo sottoscritto dalle parti il 12/13 dicembre 2002, nel quale il convenuto, dopo essersi riconosciuto debitore di fr. 4'616.--, si è impegnato a pagare gli arretrati in forma rateale e alle seguenti condizioni: "A) Frs. 1'154.20 + Frs 1'073.-- (dicembre 2002)= frs. 2'227.20 entro il 15.12.2002. In caso di mancato pagamento entro detto termine, l'inquilino dichiara di sciogliere il contratto di locazione per il 31 dicembre 2002, data in cui riconsegnerà l'appartamento. B) Frs. 1'154.20 + Frs 1'073.-- (gennaio 2003)= frs. 2'227.20 entro il 15.01.2003. In caso di mancato pagamento entro detto termine, l'inquilino dichiara di sciogliere il contratto di locazione per il 31 gennaio 2003, data in cui riconsegnerà l'appartamento. C) Frs. 1'154.20 + Frs 1'073.-- (febbraio 2003)= frs. 2'227.20 entro il 15.02.2003. In caso di mancato pagamento entro detto termine, l'inquilino dichiara di sciogliere il contratto di locazione per il 28 febbraio 2003, data in cui riconsegnerà l'appartamento. D) Frs. 1'154.20 + Frs 1'073.-- (marzo 2003)= frs. 2'227.20 entro il 15.03.2003. In caso di mancato pagamento entro detto termine, l'inquilino dichiara di sciogliere il contratto di locazione per il 31 marzo 2003, data in cui riconsegnerà l'appartamento." 3.1 A mente del convenuto questo patto sarebbe nullo. Oltre ad essere stato imposto dall'attore, il quale altrimenti avrebbe proseguito nella procedura di sfratto, esso non ossequia infatti i termini di disdetta previsti dall'art. 257d CO, norma imperativa e non derogabile per accordo tra le parti. In altre parole, si tratta - secondo il convenuto - di un negozio giuridico nullo siccome illecito (art. 20 CO), rappresentando palesemente un tentativo di eludere le norme poste a tutela degli inquilini. Dal canto suo, l'attore contesta l'applicabilità delle norme di diritto invocate nel ricorso. Egli precisa come fra le parti sia intervenuto un accordo ex novo, nell'ambito del quale il convenuto ha promesso il pagamento rateale degli arretrati aggiungendo che, in caso di mancato ossequio degli impegni presi, avrebbe sciolto il contratto di locazione per la fine del mese. La procedura di sfratto è dunque la naturale conseguenza dell'inadempimento contrattuale del convenuto. 3.2 Ai fini del giudizio occorre tenere ben presente il contesto in cui si inserisce il documento sottoscritto dalle parti il 12/13 dicembre 2002. In primo luogo va evidenziato come il contratto di locazione sia stato validamente rescisso il 18 novembre 2002, con la disdetta fondata sull'art. 257d CO. Il convenuto non ha mai sostenuto il contrario. Siccome chi recede da un contratto esercita un diritto formatore, l'attore non poteva più, successivamente - nemmeno con il consenso del convenuto - revocare la disdetta (sul principio dell'irrevocabilità dei diritti formatori cfr. Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, vol.1, 8a ed., Zurigo 2003, n. 156). Se del caso, le parti avrebbero potuto stipulare un nuovo contratto di locazione, ciò che però non è avvenuto, la convenzione stipulata il 12/13 dicembre 2002 non contemplando gli elementi essenziali di tale negozio giuridico. A ben guardare, le parti hanno convenuto l'annullamento degli effetti della disdetta, vale a dire l'annullamento dell'obbligo fatto al convenuto di lasciare i locali entro il 31 dicembre 2002. Esse hanno infatti pattuito ch'egli avrebbe potuto continuare ad occupare l'appartamento durante (almeno) quattro mesi. Questa concessione è stata però sottoposta ad una condizione: il versamento mensile, da parte del convenuto, di una quota degli arretrati e di un importo corrispondente alla pigione pagata in pendenza di locazione. In caso di mancato pagamento entro la metà del mese, il convenuto avrebbe riconsegnato l'ente locato. Non avendo egli provveduto al pagamento della rata di marzo l'accordo concernente l'annullamento degli effetti della disdetta è venuto a cadere e, di conseguenza, la disdetta 18 novembre 2002 è tornata ad esplicare i suoi effetti. Ciò significa che il convenuto avrebbe dovuto lasciare i locali entro la fine del mese, così come concordato. La lettera inviatagli dall'attore il 25 marzo 2003 va letta in questo senso: essa non configurava una disdetta bensì un richiamo del convenuto ai suoi obblighi. L'utilizzo di un modulo ufficiale non era pertanto necessario. La censura concernente la violazione degli art. 266l e 266o CO si avvera dunque priva di fondamento. 3.3 Ne discende che, contrariamente a quanto asserito nel gravame, mediante la stipulazione della convenzione controversa le parti non hanno eluso il diritto imperativo bensì raggiunto un accordo che si inserisce nello spirito dell'art. 257d CO. La procedura di disdetta in due tappe prevista dall'art. 257d CO - la prima consistente nell'assegnazione di un termine di pagamento assortito della comminatoria di disdetta e la seconda nella disdetta vera e propria (cfr. David Lachat, op. cit., n. 5.1 e nota à pié di pagina 35 pag. 209) - mira infatti principalmente a concedere ai conduttori un'ultima occasione per evitare le conseguenze della disdetta, dando loro un minimo di tempo per potersi procurare i mezzi finanziari neces sari al pagamento delle pigioni arretrate (cfr. Higi, op. cit., n. 31 ad art. 257d CO). In concreto il convenuto, grazie al noto accordo, ha beneficiato di un termine ben più lungo di quello concessogli dall'art. 257d CO per poter trovare il denaro necessario al pagamento delle pigioni arretrate. 3.4 Alla luce di tutto quanto appena esposto, la decisione impugnata appare conforme al diritto federale e il ricorso deve venire respinto.