Citation: 4A_475/2015 E. 1

Il découle de cette jurisprudence que le bailleur a notamment la possibilité de résilier de manière ordinaire un contrat de bail qu'il aurait conclu pour une courte durée à des conditions très favorables pour le locataire ou pour un loyer modique à un membre de sa famille avec lequel les relations sont devenues houleuses (arrêt 4C.85/2006 du 24 juillet 2006 consid. 2.2; cf. TERCIER/FAVRE, Les contrats spéciaux, 4e éd. 2009, n. 2710). En effet, dans ces cas, le loyer actuel très avantageux ne procure pas au bailleur un revenu correspondant au rendement net admissible (art. 269 CO; ATF 122 III 257 consid. 3a; 141 III 245 consid. 6.3 p. 252) ou aux loyers usuels dans la localité ou le quartier (art. 269a let. a CO; ATF 141 III 569 consid. 2). Cette jurisprudence, qui repose sur l'application de la méthode de calcul absolue, a fait l'objet de critiques en doctrine: dès lors que le locataire actuel bénéficie de la protection de son loyer selon la méthode relative, la résiliation ordinaire du bail pour obtenir, selon la méthode de calcul absolue, un loyer plus élevé d'un nouveau locataire, reviendrait à détourner les règles sur l'augmentation de loyer (cf. notamment ROGER WEBER, Basler Kommentar, no 16 ad art. 271/271a CO; LACHAT ET AL., Dans Mietrecht für die Praxis, 8e éd. 2009, n. 29/4.7 p. 609 et les références de la note 88; SOLUNA GIRON, Die missbräuchliche Kündigung von Wohn- und Geschäftsraummiete, in Jusletter du 25 août 2014, ch. II.4). Il n'y a toutefois pas lieu d'examiner ces critiques, puisque le présent litige a trait à une résiliation donnée en vue de tirer un meilleur profit du bien immobilier lors de la vente ( Leerverkaufskündigung) (pour ce cas de figure, cf. infra consid. 4.4; pour le constat, cf. infra consid. 5).