Citation: 1P.771/2001 05.05.2003 E. 8

Das Verwaltungsgericht prüfte, ob der sexgewerbliche Salon nach dem im Zeitpunkt seiner Einrichtung geltenden Recht hätte bewilligt werden können. Umstritten ist, nach welchem früheren Recht die Zweckänderungen zu beurteilen sind. 8.1 In Bezug auf das 1. Obergeschoss war nach Auffassung des Verwaltungsgerichts im Zeitpunkt der Zweckänderung am 8. September 1995 die BD-BZO 1995 zu beachten. Danach habe die Liegenschaft der Wohnzone W4 mit einem Wohnanteil von 60% angehört. Zu jenem Zeitpunkt sei zwar die BD-BZO 1995 nicht rechtskräftig gewesen, der dort vorgesehene Wohnflächenanteil habe jedoch als planungsrechtliche Festlegung im Sinne von § 234 PBG beachtet werden müssen. Gegen diese Ausführungen wird geltend gemacht, es sei nicht ersichtlich, inwiefern eine aufsichtsrechtliche Massnahme der kantonalen Baudirektion eine planungsrechtliche Vorwirkung haben könne. Eine fehlende Regelung habe jedenfalls hinsichtlich des hier interessierenden Wohnanteilplans nicht vorgelegen und ebenso gehe es nicht um eine gemeinderätlich beantragte Festlegung. Die Auffassung des Verwaltungsgerichts entbehre der gesetzlichen Grundlage und sei mithin willkürlich. 8.1.1 Nach der kommunalen Bauordnung aus dem Jahre 1963 lag die Liegenschaft in der Wohnzone B mit einem Wohnanteil von 50%. Am 17. Mai 1992 stimmte das Volk einer neuen Bau- und Zonenordnung zu (BZO 1992), mit der das Grundstück der Wohnzone W4 mit einem Wohnanteil von 60% zugewiesen wurde. Dagegen wurden 430 Rekurse erhoben und grösstenteils an den Regierungsrat weitergezogen. Da die BZO 1992 deswegen nicht in Kraft gesetzt werden konnte, erliess die kantonale Baudirektion am 9. Mai 1995 ohne vorhergehende öffentliche Auflage eine vorläufige Regelung (BD-BZO 1995; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltschutzrecht, 3. Auflage, Band I, Zürich 1999, S. 117 N. 427; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 2. Auflage, Wädenswil 2000, S. 77). Sie trat frühestens am 14. Juni 1996 in Kraft. Die hier interessierende Liegenschaft wurde danach gleich wie nach der BZO 1992 der Wohnzone W4 mit einem Wohnanteil von 60% zugeordnet. 8.1.2 Wie das Verwaltungsgericht zu Recht erwog, handelt es sich beim Wohnflächenanteil um eine planungsrechtliche Festlegung, die gemäss § 234 PBG im Baubewilligungsverfahren zu beachten ist. Diese Vorwirkung gilt auch für die Zeit, während der die planungsrechtliche Festlegung wegen Rechtsmitteln noch nicht in Kraft gesetzt werden kann (§ 235 PBG). Die letzten Verfahren gegen die BZO 1992 konnten erst Ende 1999 erledigt werden (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, a.a.O., S. 77). Da jedoch die kantonale Baudirektion die BD-BZO 1995 auf den 14. Juni 1996 in Kraft gesetzt hatte, vermochte die BZO 1992 spätestens ab diesem Zeitpunkt keine Vorwirkung mehr zu entfalten (vgl. dazu Walter Haller/Peter Karlen, a.a.O., S. 117 N. 428). Ob der BZO 1992 diese Vorwirkung jedoch bereits früher, das heisst mit Erlass der BD-BZO am 9. Mai 1995 nicht mehr zukam, kann hier offen bleiben. Wird der BD-BZO 1995 keine Vorwirkung zuerkannt, so wirkte bis zu deren Inkraftsetzung am 14. Juni 1996 die BZO 1992 vor. Andernfalls war im Zeitpunkt der ersten Nutzungsänderung (8. September 1995) die Vorwirkung der BD-BZO 1995 zu beachten. Im einen wie im andern Fall ändert sich dadurch am Ausgang des Verfahrens bezüglich der Nutzungsänderung im 1. Obergeschoss nichts. Denn - wie erwähnt - war die streitbetroffene Liegenschaft gemäss der BD-BZO 1995 gleich wie nach der BZO 1992 der Wohnzone W4 mit einer Wohnanteilsfläche von 60% zugewiesen. Unbehelflich ist in diesem Zusammenhang die Behauptung der Beschwerdeführerinnen, dass die Wohnanteilsverpflichtung von 60% nach der BD-BZO 1995 aufgrund der neuen Berechnungsweise einem Wohnanteil von 50% nach der früheren Berechnung gemäss BZO 1992 entspreche. Auch wenn die Berechnungsweise in der BD-BZO 1995 etwas geändert wurde, so hat dies keine entscheidenden Auswirkungen auf die Frage der Zonenkonformität einer Baute bzw. Nutzung. Jedenfalls durfte das Verwaltungsgericht hinsichtlich dieser Frage ohne Willkür auf den in der jeweils geltenden Bau- und Zonenordnung festgelegten prozentualen Wohnanteil abstellen. 8.2 In Bezug auf das 2. Obergeschoss erfolgte die Nutzungsänderung von Büro/Labor in einen sexgewerblichen Salon nach den übereinstimmenden Feststellungen der Parteien etwa im Mai 1999. Der Teil III der BZO 1999 vermochte zu diesem Zeitpunkt noch keine planungsrechtliche Vorwirkung zu entfalten, da er vom Stadtrat erst am 7. Juli 1999 verabschiedet wurde. Im Zeitpunkt der Nutzungsänderung im 2. Obergeschoss galt demnach die damals rechtskräftige BD-BZO 1995. Das Verwaltungsgericht hat sich somit bei der Nutzungsänderung im 2. Obergeschoss zu Recht auf diese Ordnung abgestützt. 8.3 Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die BZO 1992 und die BD-BZO 1995 in den hier interessierenden Punkten der Zonenzugehörigkeit (W4) und des Wohnanteils (60%) übereinstimmen. Die unterschiedliche Berechnungsweise des Wohnanteils fällt nicht ins Gewicht. Ob im Zeitpunkt der Nutzungsänderung im 1. Obergeschoss am 8. September 1995 die BZO 1992 oder die BD-BZO 1995 anwendbar war, kann daher offen bleiben. Dass sich das Verwaltungsgericht diesbezüglich auf die BD-BZO 1995 abgestützt hat, erweist sich im Ergebnis nicht als unhaltbar. Für die Nutzungsänderung im 2. Obergeschoss im Mai 1999 hat das Verwaltungsgericht zu Recht die BD-BZO 1995 als massgebend erachtet. Soweit es um die Anwendung des im Zeitpunkt der jeweiligen Nutzungsänderung massgebenden Rechts geht, kann dem Verwaltungsgericht somit keine Willkür zur Last gelegt werden.