Citation: 4A_70/2014 E. 4

Oltre al predetto deposito tardivo delle pigioni presso l'Ufficio di conciliazione, l'autorità cantonale ha accertato anche che la conduttrice non ha pagato entro il termine di trenta giorni quanto la locatrice le aveva chiesto con la diffida del 3 febbraio 2012, con eccezione della pigione di aprile, versata il 29 marzo 2012. Ne ha dedotto che le condizioni della mora erano adempiute e che la disdetta straordinaria era giustificata. Richiamando prassi e dottrina, la Corte d'appello ha ricordato che il deposito effettuato in ritardo - anche di un solo giorno - non è conforme all'art. 259g cpv. 1 CO e dà al locatore la facoltà di chiedere che sia liberato a suo favore secondo l'art. 259h cpv. 2 CO; inoltre, non avendo effetto liberatorio, il deposito tardivo espone il conduttore alla disdetta per mora dell'art. 257d CO. La Corte ticinese ha aggiunto che la conclusione non muterebbe se si ammettesse, nell'ipotesi più favorevole alla conduttrice, che i depositi effettuati all'inizio di ogni mese valessero di volta in volta per le pigioni del mese successivo, poiché rimarrebbe comunque scoperto il mese di ottobre 2010. In un capitolo del ricorso intitolato "L'asserita mora della locatrice" la conduttrice contesta con argomenti di fatto e diritto quest'ultima parte della sentenza, asserendo in sostanza di avere pagato la sola mensilità rimasta scoperta. Essa non si avvede, tuttavia, che la motivazione così impugnata è stata esposta soltanto a titolo subordinato, come osserva giustamente la locatrice. Non è pertanto necessario affrontare le critiche di questo capitolo, che sono inammissibili d'entrata (cfr. consid. 2) e che si scontrano oltretutto con la predetta ammissione della ricorrente di avere pagato in ritardo " ben 19 pigioni su 21". In questa parte del gravame la ricorrente non si confronta con la motivazione principale della sentenza. Vi accenna invece nel capitolo ove tratta il carattere abusivo della disdetta. A parer suo gli art. 257c e 259g CO non permettevano di disdire il contratto in applicazione dell'art. 257d CO; la locatrice, "costatato il ritardo dei pagamenti, aveva - al massimo - il diritto di chiedere la liberazione delle pigioni depositate postnumerando". Questa tesi, che la ricorrente espone senza altre spiegazioni, è infondata; è smentita da dottrina e prassi menzionate correttamente nella sentenza impugnata (cfr. anche David Lachat, Le bail à loyer, 2008, pag. 278, n. 7.4.7).