Citation: 4A_75/2022 E. 4.4

4.4. Fondé sur un taux de rendement de 0,5 % en sus du taux hypothécaire de référence, le calcul de la cour cantonale aboutissant à une hausse de loyer maximale de 20,59 % (après correction; cf. consid. 3.1 supra) ne peut être confirmé. Le recours doit être admis sur ce point. Il y a lieu de se référer au calcul que le Tribunal des baux et loyers a effectué sur la base d'un rendement de 3,5 % (supplément de 2 % au taux hypothécaire de référence de 1,5 % en vigueur lors de la notification de la hausse de loyer), soit : Intérêt du capital (1'224'534 fr.70 x 3,5 %) / 2 21'429 fr.35 Amortissement 1'224'534 fr.70 / 23 53'240 fr.60 Entretien (21'429 fr.35 + 53'240 fr.60) x 10 % 7'467 fr. Total annuel arrondi 82'137 fr. Le rapport entre ce montant et l'état locatif de l'immeuble avant travaux (82'137 fr. / 349'920 fr.) autorise une hausse de loyer maximale de 23,5 % au titre des travaux de rénovation entrepris par la bailleresse.