Citation: 4A_202/2014 E. 3.2

3.2. Nach den vorinstanzlichen Feststellungen sind sich die Parteien grundsätzlich darüber einig, dass die Beschwerdegegnerin mit der von ihr gewählten reinen Ertragswertmethode eine taugliche Schätzungsmethode bzw. ein taugliches Instrument zur Bestimmung der Verkehrswerte gewählt hat; die Ertragswertmethode eigne sich gut für die Ermittlung des Marktwertes von ertragsorientierten Liegenschaften bzw. Renditeobjekten jeder Art, aus denen sich die strittigen Fondsvermögen zusammensetzten. Die Beschwerdeführerinnen gingen davon aus, dass dabei der im Zeitpunkt der Bewertung erzielte Mietertrag, auf ein Jahr aufgerechnet, mit Division durch einen Kapitalisierungssatz in einen Kapitalwert umzurechnen sei, von dem die geplanten Kosten für anstehende Sanierungen abzuziehen seien. Diese Berechnungsweise wurde seitens der Beschwerdegegnerin bestätigt. Die Beschwerdeführerinnen nahmen indessen im vorinstanzlichen Verfahren den Standpunkt ein, die Beschwerdegegnerin habe einen weit übersetzten Kapitalisierungssatz angewendet. Sie habe nicht die auf dem Markt beobachtbaren Bruttorenditen verwendet, obwohl sie diese Sätze gekannt habe. Sowohl bei G.________ wie auch bei H.________ lägen die verwendeten Kapitalisierungssätze deutlich über den auf dem Immobilienmarkt erzielbaren Bruttorenditen gemäss einer 1996 erschienenen wissenschaftlichen Studie von Prof. T. Studer. Weitere Studien zeigten, dass die von der Beschwerdegegnerin publizierten Inventarwerte in keiner Weise der Tendenz des Immobilienmarktes gefolgt seien und die Verkehrswertschätzungen von G.________ und H.________ hätten sich offensichtlich nicht an der Preisentwicklung des Immobilienmarktes orientiert. Auffallend sei, dass in den Jahren des höchsten Liegenschaftenbooms (1985-1990) die Kapitalisierungssätze in den Berechnungen der Beschwerdegegnerin praktisch gleich geblieben seien, so dass die massgeblichen Verkehrswerte nicht über diejenigen Beträge gesteigert worden seien, die sich reflexweise aus den Mietzinserhöhungen ergäben. Ferner kritisierten die Beschwerdeführerinnen die von der Beschwerdegegnerin berücksichtigten Mietzinse für die fraglichen Perioden. Nach Darstellung der Beschwerdeführerinnen waren die Liegenschaften insbesondere per Ende Rechnungsjahr 1991 im Anlagefonds G.________ um ca. 14.13 %, im Anlagefonds H.________ um 12.71 % unterbewertet. Die Beschwerdegegnerin erläuterte, bei der Festsetzung des für jede Liegenschaft gesondert bestimmten Kapitalisierungssatzes sei vorab und in der Regel auf den jeweils geltenden Hypothekarzinssatz abgestellt worden, zu dem je nach Alter, Lage, baulichem Zustand, Mietzinshöhe und Mietzinsausfällen ein individueller Zuschlag berechnet worden sei. Eine Fondsverwaltung habe sich bei der Festsetzung des Verkehrswerts der Liegenschaften im Fondsvermögen in der pflichtgemässen Ausübung des ihr obliegenden Ermessens bei der Festsetzung des Kapitalisierungssatzes innerhalb einer Bandbreite eines Zuschlags von 1 bis 3 Prozentpunkten zum Zinssatz für erste Hypotheken zu bewegen. Die von der Beschwerdegegnerin verwendeten Kapitalisierungssätze hätten innerhalb dieser Bandbreite gelegen. Die tatsächlichen Verkaufserlöse hätten bei G.________ 1990 7.17 % und 1991 5.97 % über den Verkehrswerten, bei H.________ 1990 9.14 % und 1991 5.02 % über den Verkehrswerten gelegen, was gemäss Eidgenössischer Bankenkommission (EBK) und Bundesgericht vertretbar sei. Der "Studer-Renditesatz" sei nicht massgebend, basiere er doch auf Verkaufsangeboten in der NZZ, was problematisch sei. Während der Jahre 1987 bis 1989, in denen der "Studer-Renditesatz" am markantesten von den Kapitalisierungssätzen abweiche, wie sie die Beschwerdegegnerin angewendet habe, seien nach allgemein anerkannter Auffassung von den Käufern irrational spekulative Preise bezahlt worden, die sich nicht an allgemein übliche Renditeüberlegungen gehalten hätten.