Citation: 4A_49/2022 E. 4.1

4.1. La Corte cantonale, rilevato che la corresponsione dell'importo di fr. 90'000.-- non è stata oggetto di particolari discussioni e che il contratto di locazione costituiva (in ragione del suo valore capitalizzato) la parte preponderante della convenzione e dell'azione proposta dai convenuti, si è interrogata sull'ammissibilità delle domande proposte in via riconvenzionale tendenti all'accertamento della nullità e della decadenza del noto accordo, con la conseguente espulsione dell'attore dall'appartamento. Richiamato l'art. 224 CPC, i giudici di appello hanno rilevato che le controversie in materia di "protezione dalla disdetta" rientranti nel campo di applicazione della procedura semplificata (art. 243 cpv. 2 lett. c CPC) vanno interpretate in modo esteso, e riguardano anche le procedure in cui il giudice deve pronunciarsi sulla fine del rapporto di locazione e sull'espulsione del conduttore, sia che ciò avvenga per disdetta ordinaria, straordinaria, scadenza di un contratto di durata determinata, inesistenza o nullità del contratto di locazione. Hanno ritenuto che il giudizio impugnato, avente quale oggetto l'espulsione del conduttore, presupponeva l'esame del contratto di locazione tra le parti contenuto nell'accordo del 24 luglio / 28 settembre 2015. La Corte cantonale ha osservato che gli attori riconvenzionali chiedevano in sostanza al primo giudice di esprimersi pure sulla validità o sull'eventuale fine del contratto di locazione. Tale questione ricadeva però per sua natura (e indipendentemente dal valore litigioso) nel campo di applicazione della procedura semplificata e della massima inquisitoria sociale (art. 247 cpv. 2 lett. a CPC), onde l'inammissibilità dell'azione riconvenzionale inoltrata invece nella procedura ordinaria.