Citation: 4C.323/2001 09.04.2002 E. 1

Dans l'arrêt publié aux ATF 120 II 100, qui avait trait à un immeuble acquis en 1959, le Tribunal fédéral n'a pas non plus vu d'obstacle à procéder à un calcul de rendement, les locataires contestant une hausse de loyer en invoquant le rendement excessif. Il résulte de cette jurisprudence que le moyen tiré du rendement net de la chose louée ne saurait être d'emblée exclu lorsque la construction ou l'acquisition de l'immeuble en cause est intervenue dans les années 1950, mais qu'il est toujours possible, dans ces cas-là, de se référer aux loyers du quartier. En effet, les loyers fixés selon le marché jouent un rôle de premier plan pour les immeubles construits ou acquis il y a plusieurs décennies, pour lesquels les justificatifs des investissements font défaut ou n'ont plus de rapport avec la réalité. Le législateur n'entendait pas désavantager les propriétaires de longue date par rapport à ceux qui ont acquis leur bâtiment récemment; la référence aux loyers usuels du quartier sert ainsi à rendre possible une certaine harmonisation entre anciens et nouveaux loyers (ATF 122 III 257 consid. 4a/bb p. 261). Il s'ensuit qu'en cas d'immeubles construits ou acquis il y a quelques décennies, la hiérarchie entre les critères absolus est inversée par rapport à celle prévalant pour les immeubles dits récents: si un loyer augmenté selon un facteur relatif rentre dans les limites des loyers usuels du quartier, il n'y a pas lieu de procéder au surplus au calcul du rendement net; en revanche, un tel calcul ne peut être refusé au locataire qui le demande, lorsque le bailleur qui entend augmenter le loyer ne se prévaut pas à son tour des loyers du quartier ou ne parvient pas à apporter la preuve requise à cet égard. b) En l'espèce, la demanderesse s'est prévalue du critère des loyers usuels pour faire échec au calcul de rendement réclamé par les défendeurs. Il convient dès lors d'examiner si les appartements retenus à titre comparatif par la cour cantonale satisfont aux exigences posées en la matière par la jurisprudence. aa) Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (art. 269a let. a CO). La jurisprudence a rappelé récemment le sens de la notion de loyers usuels, de sorte qu'il suffit ici de s'y référer (ATF 123 III 317 consid. 4). Il a été relevé en particulier que, pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque sécurité, il faut disposer, en règle générale, de cinq éléments de comparaison au moins, qui présentent, pour l'essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (même arrêt consid. 4a p. 319 et les références). bb) Sur les six éléments de comparaison présentés par la demanderesse, la cour cantonale en a retenu cinq, s'abstenant de se prononcer sur le sixième. Il y a lieu à présent de confronter les caractéristiques de chaque exemple comparatif avec celles de l'appartement occupé par les défendeurs. N'étant pas une autorité d'appel, la cour de céans effectuera cet examen uniquement sur la base des constatations définitives des juges précédents et sur le vu des griefs valablement formulés par les défendeurs (art. 55 al. 1 let. c et art. 63 al. 2 OJ; cf. consid. 4c non publié de l'ATF 127 III 411). Le premier exemple, sis au chemin de Somaïs, ne fait l'objet d'aucune critique de la part des défendeurs. Une analyse plus approfondie ne s'impose dès lors pas. Le deuxième exemple se trouve au chemin des Osches; sa surface est de 100 m2 alors que l'appartement de référence occupe 86 m2. Les locataires soutiennent que les dimensions de ces deux logements ne sont pas comparables. Selon la jurisprudence, un appartement de 171 m2 peut être comparé à des logements ayant une surface de 142 m2 (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc p. 321), soit 17% plus petits. Or, l'appartement du chemin des Osches n'est que 16% plus grand que celui loué par les défendeurs. Une telle différence permet encore la comparaison, de sorte que le deuxième cas pouvait être pris en compte par la cour cantonale. Les troisième et quatrième exemples sont situés à l'avenue de Villardin, respectivement au chemin du Château-Sec. Ils comptent tous les deux quatre pièces et occupent 79 m2, respectivement 82 m2, soit des surfaces tout-à-fait comparables à celle de l'appartement de référence. Selon les constatations souveraines de la cour cantonale, l'appartement loué par les défendeurs a le même nombre de pièces que ces deux logements. Les locataires prétendent certes que leur appartement compte quatre pièces et demie, mais n'invoquent pas, sur ce point, une inadvertance manifeste de la part de la Chambre des recours. Par ailleurs, comme aucun plan de l'appartement occupé par les défendeurs ne figure au dossier, la cour de céans n'est pas à même de rectifier d'office une éventuelle erreur (art. 63 al. 2 OJ). Au demeurant, une différence d'une demi-pièce n'est pas déterminante juridiquement (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc p. 321). C'est dès lors à bon droit que la cour cantonale a inclus dans la comparaison les troisième et quatrième exemples proposés. Le cinquième exemple est localisé au chemin de Fontanettaz. La Chambre des recours constate qu'il est situé dans un environnement comparable à celui dans lequel se trouve l'appartement de référence. On peut ainsi admettre que, en l'espèce, la cour cantonale n'a pas mésusé de son pouvoir d'appréciation en englobant ce cas dans les logements déterminants. Les loyers mensuels nets des cinq appartements retenus à juste titre par la cour cantonale s'échelonnent entre 1115 fr. et 1450 fr. Selon le calcul non contesté du Tribunal des baux, le loyer mensuel net du logement des défendeurs peut être augmenté à 1004 fr. en raison des prestations supplémentaires de la bailleresse. Ce montant se situe nettement au-dessous des loyers des appartements de comparaison, si bien qu'il ne saurait être tenu pour abusif; par identité de motifs, il convient également d'admettre le caractère non abusif du loyer de la chambre indépendante porté à 178 fr. par mois. Au surplus, la demanderesse a opposé avec succès le moyen tiré des loyers usuels du quartier aux demandes de baisse formulées par les locataires (cf. ATF 122 III 257 consid. 4b p. 262). En conclusion, la Chambre des recours n'a pas violé le droit fédéral en confirmant les loyers fixés par les juges de première instance. Le recours sera rejeté.