Citation: 4C.334/2000 29.01.2001 E. 4

4.- a) Il résulte de la teneur de la norme susrappelée que le droit au salaire du courtier est singulièrement fonction de l'existence d'un lien de causalité entre l'activité qu'il a manifestée et la conclusion du contrat principal; il suffit qu'il existe un lien psychologique entre les efforts du courtier et la passation du contrat principal (ATF 84 II 542 consid. 5; Caterina Ammann, op. cit. , n. 8 ad art. 413 CO). En l'espèce, l'existence d'un tel lien psychologique ne saurait être niée, puisque c'est la demanderesse qui a informé les défendeurs que les futurs acquéreurs, à savoir les couples Zombory et Esteban, étaient intéressés à l'achat de la parcelle n° 3894, amateurs auxquels elle avait en outre adressé un dossier de présentation détaillé du bien-fonds. La Cour civile s'est implicitement dispensée d'examiner ce point, au motif qu'il n'y avait pas équivalence économique entre le résultat prévu par le contrat de courtage et celui effectivement obtenu par le courtier. La solution qui sera apportée à cette dernière question conditionne désormais l'issue de la querelle. b) aa) De la norme ancrée à l'art. 413 al. 1 CO, il découle que le droit à la commission du courtier est lié à la conclusion par le mandant d'un contrat (dit principal) conforme à ses attentes, en ce sens qu'il permet à ce dernier d'obtenir le résultat économique assigné au courtier par le contrat de courtage (principe d'équivalence). Autrement dit, ce n'est pas une identité juridique qui est requise entre l'affaire escomptée et le contrat fourni par le courtier, mais bien une équivalence économique (ATF 114 II 357 consid. 3a; Caterina Ammann, op. cit. , n. 4 ad art. 413 CO; Pierre Turrettini, Le contrat de courtage et le salaire du courtier, thèse Genève 1952, p. 105/106). L'application du principe d'équivalence suppose donc que l'on examine si le contrat effectivement conclu représente la même valeur et peut remplir la même fonction que le contrat souhaité par le mandant (Christian Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, thèse Lausanne 1993, p. 401). Il suffit cependant que les intentions principales du mandant soient réalisées, de légères différences ou des dérogations de peu d'importance ne devant pas porter préjudice au courtier (Pierre Turrettini, op. cit. , p. 109). Ainsi, lorsque le prix de vente demandé dans le contrat de courtage n'a qu'une valeur indicative (cf. à ce propos ATF 76 II 147 consid. 1), le courtier possède une marge de négociation. Dans un arrêt déjà ancien, le Tribunal fédéral a évoqué une marge normale de négociation de 2% (consid. 4 non publié de l'ATF 84 II 521 reproduit in: SJ 1960 p. 56). Récemment, dans une espèce où le contrat de courtage imposait au courtier de signaler toutes les offres inférieures au prix indicatif, la juridiction fédérale a admis une marge de négociation plus élevée, en ce sens qu'elle a considéré que le résultat économique atteint par le courtier, inférieur de 3,63 % au prix indicatif brut, était conforme aux attentes du mandant (arrêt non publié du 16 juin 1999 dans la cause 4C.183/1998, consid. 3). Lorsque la réalisation du principe d'équivalence est en jeu, il convient de ne pas perdre de vue que le contrat de courtage peut être modifié, notamment quant au but économique visé par le mandant. Une telle modification contractuelle peut intervenir par actes concluants des parties contractantes (Oser/Schönenberger, Commentaire zurichois, n. 17 ad art. 413 CO; Bruno von Büren, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, p. 207; Marquis, op. cit. , p. 402). bb) In casu, les juges cantonaux n'ont pas constaté la volonté réelle des parties quant à l'objet du contrat de courtage passé par les parties sur la base de l'offre de la demanderesse du 22 janvier 1996. Le recours au principe de la confiance se révèle donc indispensable pour déterminer ce point (ATF 126 III 25 consid. 3c, 59 consid. 5b, 375 consid. 2 e/aa; 125 III 305 consid. 2b p. 308). Selon les termes limpides de l'offre de la recourante, les intimés devaient raisonnablement comprendre que le courtage avait pour objet la vente d'un bâtiment comprenant deux appartements à construire sur le lot de copropriété n° 2 de la parcelle n° 3894. Ainsi, les honoraires de la demanderesse étaient calculés, selon les normes de la Société vaudoise des régisseurs (SVR), en fonction d'un appartement de 4 pièces d'environ 115 m2 de surface et d'un second logement de 7 pièces et demie ayant une superficie de 180 m2. De plus, dans ses conditions générales, à la lettre a, l'accord précisait que les mandants devaient communiquer au courtier le prix de vente minimum exigé pour chaque appartement. Le jour même où il a contresigné l'écriture en cause, soit le 26 janvier 1996, le défendeur s'est du reste engagé par écrit à transmettre au plus vite l'information requise. Toutefois, l'intimé Patrick Ostrini, pour une raison que l'on ignore, n'a jamais fait savoir à la demanderessele prix de vente minimum afférent à chaque appartement. C'est sans doute la raison pour laquelle la recourante a adressé un mois plus tard, le 26 février 1996, aux couples Zombory et Hernandez un dossier de présentation qui se rapportait à la vente du même lot n° 2 de copropriété horizontale, mais sans constructions, au prix de 300 000 fr. pour une surface de 500 m2. Or, les défendeurs ont toléré en toute connaissance de cause que la recourante déploie une activité tendant à la vente d'une part non construite de la parcelle n° 3894. On en veut pour preuve que lors de l'entrevue du 25 avril 1996, qui réunissait notamment un représentant de la demanderesse et les défendeurs, ceux-ci n'ont émis aucune protestation sur cette nouvelle manière d'agir du courtier dans le cadre de sa recherche d'amateurs. Partant, il appert que les défendeurs ont sciemment accepté de modifier par actes concluants l'objet du courtage, lequel ne devait plus porter que sur la vente d'un terrain non bâti de 500 m2, et cela au prix indicatif de 300 000 fr., puisqu'il n'a pas été constaté que les défendeurs avaient la volonté de faire de ce prix une limite inférieure au-dessous de laquelle le courtier n'avait droit à aucun salaire. L'interprétation objective des manifestations de volonté des parties ayant permis de dégager le but économique espéré par les défendeurs, c'est-à-dire la vente d'un terrain nu au prix de 300 000 fr., il y a lieu maintenant de rechercher si le contrat qui a bien été passé par les défendeurs avec les tiers que lui a présentés la demanderesse doit être jugé conforme à leurs attentes sur le plan économique. cc) En janvier 1997, la défenderesse a retiré 600 000 fr. de la vente en copropriété aux conjoints Zombory et Hernandez de la totalité de la parcelle n° 3894. La superficie du bien-fonds étant de 1319 m2, il s'ensuit que la vente immobilière s'est réalisée au prix de 454 fr.90 par m2 (600 000: 1319). Le contrat de courtage modifié d'entente entre les plaideurs concernait la vente d'un lot de 500 m2 de la même parcelle au prix indicatif de 300 000 fr. Les défendeurs escomptaient ainsi pouvoir vendre ce terrain à 600 fr. le m2 (300 000: 500). Partant, le contrat principal effectivement conclu l'a été à un prix de la surface au m2 inférieur de 145 fr.10 à celui désiré par les mandants. En d'autres termes, la différence par rapport au prix indicatif dépasse les 24%((145, 10: 600) x 100). Dans ces conditions, on ne saurait admettre que le contrat de vente pour lequel la demanderesse s'est entremise a permis aux intimés d'atteindre le but économique qu'ils poursuivaient. Le contrat principal n'étant pas équivalent sous l'angle du résultat économique au contrat désiré par les mandants, la demanderesse n'a pas droit à sa commission. C'est le résultat auquel est parvenue la Cour civile.