Citation: 1P.28/2004 12.10.2004 E. B

La société X.________ est propriétaire de la parcelle n° 1817 du registre foncier de Genève-Plainpalais, qui est comprise dans le périmètre général du plan de site (entre l'avenue de Beau-Séjour et le chemin Thury). Les bâtiments suivants se trouvent sur ce bien-fonds de 6'017 m2: une maison d'habitation de plusieurs logements servant de résidence à des religieuses de la congrégation des soeurs trinitaires (bâtiment G174), une construction annexe en limite de propriété, actuellement désaffectée mais auparavant utilisée partiellement pour l'habitation (bâtiment G175), puis enfin un garage souterrain (bâtiment G1096). La parcelle est aménagée en jardin d'agrément, planté de divers arbres ornementaux. Selon le plan général d'affectation (plan des zones) du canton de Genève, la parcelle n° 1817 est incluse dans la 4e zone à bâtir, qui est destinée principalement aux maisons d'habitation, comportant en principe plusieurs logements, les activités non susceptibles de provoquer des nuisances ou des inconvénients graves pouvant également y être autorisées (d'après la définition de l'affectation de la zone à l'art. 19 al. 2 de la loi cantonale genevoise du 4 juin 1987 d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire [LaLAT]). Elle est en outre classée dans une zone de développement 3, ce qui signifie que moyennant l'adoption par le Conseil d'Etat d'un plan localisé de quartier, le régime de la 3e zone urbaine - destinée aux grandes maisons affectées à l'habitation, au commerce et autres activités du secteur tertiaire - pourrait y être appliqué (cf. art. 12 al. 4, 13 al. 1 let. a et 19 al. 1 LaLAT). Ce bien-fonds est inclus dans le sous-périmètre 5 du plan de site approuvé par le Conseil d'Etat, qui prévoit les prescriptions particulières suivantes, complétant celles découlant de la législation cantonale sur l'aménagement du territoire et les constructions: - Le bâtiment G175 est rangé dans la catégorie des "bâtiments qui sont maintenus en raison de leur qualité architecturale ou historique et de leur appartenance à un ensemble digne d'intérêt" ("bâtiments maintenus", art. 4 ch. 1 RPS); il ne peut donc faire l'objet que de travaux d'entretien et de transformations nécessaires à une adaptation des locaux, à un changement d'affectation ou à une amélioration du confort, moyennant la sauvegarde des structures porteuses et des éléments dignes de protection (art. 4 ch. 2 RPS). - Le bâtiment G174 est rangé dans la catégorie des "bâtiments qui présentent des éléments architecturaux intéressants" ("bâtiments avec éléments intéressants", art. 5 ch. 1 RPS); ces bâtiments sont en règle générale maintenus, mais le département cantonal compétent en matière d'autorisations de construire décide dans chaque cas du maintien ou de la reconstruction partielle ou totale de tout ou partie de ces éléments (art. 5 ch. 2 RPS). - La réalisation de constructions nouvelles - qui doivent être destinées à des affectations hospitalières - dans les espaces actuellement libres de construction est subordonnée à l'adoption préalable d'un plan de site de détail; l'édification de constructions ou d'installations de peu d'importance ainsi que les agrandissements mineurs des bâtiments existants demeurent cependant réservés (art. 8 ch. 4 et art. 9 ch. 3 RPS). - Les jardins doivent conserver leur caractère d'espace de verdure (surfaces vertes et dégagements, terrasses et cheminements, arbres isolés, végétation en limite de parcelle telle que haie ou cordon boisé - art. 10 ch. 1 RPS); les cordons boisés situés en limite de propriété provenant généralement d'une régénération naturelle (érables, frênes, tilleuls, ...) sont maintenus (art. 10 ch. 3 RPS). Sur la parcelle n° 1817, le plan figure notamment quatre arbres à l'angle sud-ouest - le long de l'avenue de Beau-Séjour - qui, selon la légende, font partie de la "végétation existante maintenue". Avant son approbation par le Conseil d'Etat, le projet de plan de site avait fait l'objet d'un préavis favorable du Conseil municipal de la ville de Genève. Lors de l'enquête publique, la société X.________ s'y était opposée. Le Conseil d'Etat a rejeté cette opposition par un arrêté du 5 mars 2003 - pris le même jour que l'arrêté d'approbation - qui donne les indications suivantes sur le site et l'objet de la protection: "Quartiers de la Roseraie et de Beau-Séjour: rappel historique et contexte évolutif. C'est à partir des années 1870 que les quartiers de la Roseraie et de Beau-Séjour ont pris leur configuration actuelle, consécutivement au lotissement d'un grand domaine dominant l'Arve, dont une maison de maître du XVIIIe siècle subsiste encore à ce jour et est affectée à l'Hôpital de Beau-Séjour. Cette configuration est elle-même le résultat d'une vaste opération d'urbanisation réalisée à l'époque dans le voisinage immédiat de l'établissement hydrothérapique des bains d'Arve autrefois réputés. Au gré de la topographie, marquée par la rupture de pente due à une ancienne moraine, le tissu urbain se déploie en trois endroits distincts: - la partie haute occupe le plateau de Beau-Séjour; - la partie centrale se situe au pied de la falaise; - quant à la partie basse du périmètre, elle habite le quartier de la Roseraie. En dépit des différentes implantations, le tissu urbain présente des caractéristiques voisines: les terrains sont formés de lots de petite dimension; les maisons d'habitation, en ordre non contigu et de dimension modeste également, occupent le centre de chaque parcelle, au milieu de jardins privés, dont la végétation émerge et participe étroitement à la composition et à la qualité de l'espace public. Pour une large part, le caractère des quartiers de la Roseraie et de Beau-Séjour traduit la complémentarité qui existe entre le cadre bâti et la végétation qui l'accompagne. D'une architecture simple, mais soignée, les constructions qui y ont été édifiées avaient été conçues et utilisées à l'origine comme résidence secondaire, ce qui explique pourquoi celles-ci bénéficiaient d'un confort relatif. Rapidement et parce qu'elles se trouvaient situées aux portes de la ville, ces constructions se sont muées en domicile principal et, progressivement, leurs utilisateurs les ont dotées des installations sanitaires et de chauffage nécessaires à un habitat permanent. Les quartiers de villas de la Roseraie et de Beau-Séjour, sous l'effet de l'évolution des circonstances et des conceptions liées à la protection du tissu bâti, ont pris la marque d'un ensemble exceptionnel, en particulier sur le plan historique. Étonnamment, les constructions formant cet ensemble ont pu se maintenir jusqu'à ce jour sans devoir subir trop d'altérations majeures, si l'on excepte la démolition de l'établissement des bains d'Arve, survenue dans les années 1980."