Citation: 1C_471/2021 E. 3.5.2

3.5.2. Sachlich wird die Nutzungsplanänderung "Stadion 2017" einerseits (finanziell) mit der Notwendigkeit der Querfinanzierung des im öffentlichen Interesse liegenden Stadions unter veränderten wirtschaftlichen Verhältnissen begründet, andererseits (raumplanerisch) mit der beabsichtigten Belebung und Aktivierung eines neuen, verdichteten Stadtteils in Bahnhofsnähe. 3.5.2.1. Die Beschwerdeführenden bestreiten, dass keine genügende Nachfrage mehr an gewerblich nutzbaren Räumen bestehe: Dies sei nicht genügend abgeklärt worden; der Planungsbericht stütze sich einzig auf eine von der Investorin S.________ AG bestellte Studie. Es trifft zu, dass keine unabhängige Studie zu dieser Frage in den Akten liegt. Dennoch gibt es für das Bundesgericht keine Veranlassung, an der Darstellung des Stadtrats zu zweifeln, auf welche auch der Regierungsrat und das Verwaltungsgericht abgestellt haben. Für dessen Richtigkeit spricht insbesondere der Umstand, dass das 2016 rechtskräftig bewilligte und in der Volksabstimmung angenommene Stadionprojekt mit gewerblicher Mantelnutzung trotz der langen Planungsvorgeschichte nicht realisiert worden ist. Im Übrigen ist die Stadt auf die Mitwirkung der Investorin angewiesen, die Eigentümerin des Bodens ist, auf dem das Stadion erstellt werden soll, und sich vertraglich zu dessen Realisierung verpflichtet hat. Insofern ist deren Einschätzung der Wirtschaftschaftlich- und Finanzierbarkeit des Projekts durchaus relevant. 3.5.2.2. Die Beschwerdeführenden machen weiter geltend, die neu zugelassene, verdichtete Wohnnutzung stelle - anders als die bisher vorgesehene Mantelnutzung - keine bauliche Einheit mit dem Stadion dar, sondern könne überall realisiert werden; Alternativstandorte für die Wohnhochhäuser seien jedoch nicht geprüft worden. Dem ist entgegenzuhalten, dass es zwar keinen baulichen, wohl aber einen engen planerischen Konnex zwischen dem Stadion und der neu zugelassenen Wohnnutzung gibt, kann doch die in Anh. 2 BNO zugelassene, maximal anrechenbare Bruttogeschossfläche (BGF) von 80'500 m² nur unter der Bedingung realisiert werden, dass das Stadion vorher oder gleichzeitig realisiert wird. Die planerische und bauliche Koordinierung der Wohnüberbauung mit dem Stadionbau, an verschiedenen Standorten, mit unterschiedlichen Investoren und Grundeigentümern, mittels mehrerer BNO-Teilrevisionen und Gestaltungsplänen, wäre praktisch kaum realisierbar. Gleiches gilt für die Finanzierung, da neue Verträge mit neuen Eigentümern und Investoren abgeschlossen werden müssten. Schliesslich eignet sich das Gebiet Torfeld Süd aufgrund seiner zentralen Lage in Bahnhofsnähe grundsätzlich für eine verdichtete Überbauung mit Hochhäusern (auch aufgrund des Schattenwurfs in Richtung Gleise/Stadion); die Beschwerdeführenden legen denn auch nicht dar, dass es weitere, ernsthaft in Frage kommende Standorte in der Gemeinde Aarau gebe.