Citation: 7B.90/2005 08.08.2005 E. 3

3.1 Die Vorinstanz führt aus, der Amtsgerichtspräsident habe die vorzeitige Verwertung bewilligt, weil der bisher im Konkursverfahren erzielte Mietertrag weit unter der im gleichen Zeitraum aufgelaufenen grundpfandgesicherten Zinsschuld liege, selbst wenn von einem minimalen Verzugszins von 5 % ausgegangen werde. Die Forderungen der Grundpfandgläubiger in den hinteren Rängen seien bereits heute einem Ausfallrisiko ausgesetzt, welches aufgrund der Ertragslage der Liegenschaft stetig ansteige. Die vorzeitige Verwertung verhindere die Belastung der Konkursmasse mit weiteren Grundpfandzinsen bzw. Verzugszinsen und ermögliche es den Pfandgläubigern, zumindest einen grossen Teil ihrer Forderung gedeckt zu halten. Es seien keine Tatsachen ersichtlich, die eine ordnungsgemässe Verwertung vor Beendigung des Kollokationsstreites unmöglich machten oder die Erzielung eines sachentsprechenden Erlöses in Frage stellten. Strittig seien bloss die kollozierten pfandgesicherten Forderungen im 102. bis 104. Range, welche aufgrund ihrer Fälligkeit nicht überbunden würden. Sie könnten deshalb den Verwertungserlös nicht beeinträchtigen. 3.2 Der Beschwerdeführer trägt dagegen vor, aufgrund der Betreibung auf Pfandverwertung der Bank Z.________ vom Sommer 1998 würden seit Sommer 1998 alle Mietzinse, die durch die Liegenschaft erzielt würden, auflaufen und dienten den Pfandgläubigern zur Befriedigung ihrer Ansprüche. Gemäss Konkursamt bzw. Amtsgerichtspräsident seien bis zum 31. Juli 2004 Nettomieteinnahmen von rund Fr. 1'337'645.-- eingegangen. Die Kapitalforderungen der beiden rangersten Gläubiger würden Fr. 894'582.45 betragen (Wert Konkurseröffnung vom 14. April 1999). Dazu kämen wohl Verzugszinsen zu 5 % vom 14. April 1999 bis 31. Juli 2004, was für beide Forderungen zusammen rund Fr. 236'690.-- ergebe. Mit den aufgelaufenen Mieteinnahmen liessen sich diese beiden Gläubiger alleine problemlos befriedigen. Auch bei einem Zuwarten mit der Verwertung sei der laufende Verzugszins von Fr. 44'729.10 pro Jahr durch die eingehenden Mietzinseinnahmen von jährlich mehr als Fr. 300'000.-- gedeckt. Diese Situation dürfte sich inzwischen sogar weiter verbessert haben, da zusätzliche Vermietungen vorgenommen worden seien. Auf alle diese Einwendungen kann nicht eingetreten werden, da sie im angefochtenen Entscheid keine Stütze finden (E. 2 hiervor). Das Obergericht hat in E. 6 seiner Erwägungen bezüglich dem Verhältnis zwischen Einnahmen und Ausgaben auf die Ausführungen des Amtsgerichtspräsidenten verwiesen. Dieser hat dazu im Wesentlichen festgestellt, seit der Konkurseröffnung seien bis zum 31. Juli 2004 grundpfandgesicherte Zinsen von insgesamt Fr. 4'155'082.20 aufgelaufen. Darin eingeschlossen sei auch das Zinsbetreffnis des 102.-104. Ranges im Umfang von Fr. 1'190'625.05. Zu den Mietzinserträgen wurde ausgeführt, der im Immobiliengutachten U.________ angeführte Jahresertrag von Fr. 796'800.-- stütze sich auf Angaben des Eigentümers und müsse in Anbetracht der bisher erzielten Erträge als haltlos bezeichnet werden. Die den übrigen Verkehrswertschätzungen zugrunde gelegten Jahreserträge würden gegenwärtig bei Weitem nicht erreicht. So sei mit einem Nettoertrag von rund Fr. 286'000.-- vom 1. August 2003 bis 31. Juli 2004 der im Immobiliengutachten R.________ für möglich gehaltene Nettoertrag von Fr. 461'000.-- nicht erreicht worden. Selbst der im Kurzkommentar Intercity vorausgesetzte Mietertrag von Fr. 420'000.-- sei nicht realisiert worden. Solange sich die Liegenschaft in der Konkursmasse befinde und die Verwertung nicht stattgefunden habe, sei eine über die minimale Grundinstandstellung hinausreichende Veränderung oder gar Umnutzung der Liegenschaft, wie sie das Immobiliengutachten U.________ und der Kurzkommentar Intercity favorisieren würden, nicht realisierbar. Eine erhebliche Mietertragssteigerung wäre aber nur auf der Grundlage langfristiger Planung und mietvertraglichen Bindungen mit einigermassen konstanten Eigentumsverhältnissen realisierbar. Daraus ergibt sich, dass die laufenden Ausgaben für die Liegenschaft die laufenden Einnahmen bei Weitem übersteigen. 3.3 Gemäss Art. 128 Abs. 1 VZG darf die Verwertung von Grundstücken im Konkursverfahren selbst im Falle der Dringlichkeit erst stattfinden, wenn allfällige Kollokationsprozesse über geltend gemachte Pfandrechte oder andere beschränkte dingliche Rechte rechtskräftig erledigt sind. Diese Bestimmung beruht auf der Überlegung, dass bei der Verwertung von Grundstücken nur dann ein ihrem wahren Wert entsprechender Erlös erzielt werden kann, wenn Klarheit über die zu überbindenden Lasten besteht (BGE 111 III 78 E. 1 mit Hinweis auf BGE 107 III 90). Indessen sieht Art. 128 Abs. 2 VZG eine Ausnahme vor, wenn besondere Umstände eine unverzügliche Verwertung erfordern und keine berechtigte Interessen verletzt werden. Je dringlicher die Umstände eine unverzügliche Verwertung erfordern, desto gewichtiger müssen die Interessen sein, welche die Verweigerung der Bewilligung zur vorzeitigen Verwertung rechtfertigen (sog. Überdringlichkeit; vgl. BGE 96 III 83 E. 1 mit Hinweisen; 107 III 122 E. 3 S. 128). Der Entscheid darüber, ob Art. 128 Abs. 2 VZG anzuwenden und die vorzeitige Verwertung nach diesen Grundsätzen im einzelnen Fall gerechtfertigt sei, liegt weitgehend im Ermessen der kantonalen Aufsichtsbehörde. Das Bundesgericht kann nur eingreifen, wenn die kantonalen Behörden die erwähnten Grundsätze verkannt oder bei ihrer Anwendung das ihnen zustehende Ermessen überschritten haben (BGE 119 III 85 E. 2a; 111 III 77 E. 1; 96 III 83 E. 1).