Citation: 4A_145/2016 E. 5.1

5.1. La gestion d'immeubles embrasse différentes activités qui doivent être distinguées. La gestion ordinaire comprend principalement la maintenance de l'immeuble, sa location et la tenue des comptes. La maintenance du bâtiment recouvre en particulier la surveillance de l'immeuble et du terrain, le suivi des contrats d'entretien, l'achat des combustibles, l'engagement du concierge, les relations avec les voisins et les autorités, la commande des petites réparations sans en référer au propriétaire, ainsi que la proposition au propriétaire des réparations plus importantes (LUC THÉVENOZ, Le contrat de gérance d'immeubles, in Journées suisses du droit de la construction, Fribourg 2003, p. 113; SYLVAIN MARCHAND, La gérance d'immeubles, conventionnelle et légale, 14e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2006, p. 5). La gestion extraordinaire implique notamment des services spéciaux concernant des situations litigieuses ainsi que, lorsqu'elles ne sont pas confiées à un architecte, la planification, la mise au concours, l'adjudication et la surveillance des travaux de rénovation ou de transformation de l'immeuble, y compris, le cas échéant, l'obtention des autorisations administratives nécessaires. Toutes ces prestations supplémentaires donnent usuellement lieu à une rémunération additionnelle du gérant (THÉVENOZ, op. cit., p. 114; MARCHAND, op. cit., p. 5). A défaut de convention explicite, le contrat de gérance d'immeubles est réputé avoir pour objet la gestion ordinaire, car la gestion extraordinaire suppose une instruction précise du client de vouloir confier des prestations supplémentaires au gérant (MARCHAND, op. cit., p. 14). De plus, la rémunération pour la gestion extraordinaire doit être convenue avant la réalisation des tâches supplémentaires et faire l'objet d'un décompte détaillé (MARCHAND, op. cit., p. 12).