Citation: 1P.13/2003 05.03.2003 E. 4

4.1 Art. 7 Abs. 3 BauR stellt eine Eigentumsbeschränkung dar. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Bau- und Raumplanungsrecht liegt allerdings ein schwerer Grundrechtseingriff nur vor, wenn Grundeigentum zwangsweise entzogen wird oder wenn der bisherige oder künftig mögliche bestimmungsgemässe Gebrauch des Grundstücks verunmöglicht oder stark erschwert wird (BGE 124 II 538 E. 2a S. 540; 115 Ia 363 E. 2a S. 365), namentlich wenn eine bisher in einer Bauzone gelegene Parzelle einer Zone zugewiesen wird, in der keine Überbauung mehr zulässig ist (BGE 119 Ia 362 E. 3b S. 366), oder bei einer starken Erschwerung der bestehenden Baumöglichkeit (BGE 121 I 117 E. 3b/bb S. 120). Dagegen liegt kein schwerer Eingriff vor, wenn die zulässige Überbauungsmöglichkeit lediglich reduziert wird (BGE 115 Ia 363 E. 2a S. 365; 110 Ia 167 E. 7a S. 169). Die vorliegend angefochtene Bestimmung schliesst nur ganz bestimmte Nutzungen aus, erlaubt aber daneben eine weitgehende Überbauung. Entgegen der Darstellung der Gesuchstellerinnen 1 kann somit nicht von einer schweren Grundrechtsbeschränkung gesprochen werden. Trotzdem prüft das Bundesgericht das Vorliegen eines öffentlichen Interesses und die Verhältnismässigkeit frei (BGE 121 I 117 E. 3c S. 121; 119 Ia 362 E. 3a S. 366). Es auferlegt sich aber Zurückhaltung, soweit die Beurteilung von einer Würdigung der örtlichen Verhältnisse abhängt, welche die kantonalen Behörden besser überblicken (BGE 126 I 219 E. 2c S. 222; 119 Ia 362 E. 3a S. 366; 117 Ia 434 E. 3c S. 437). 4.2 Die Raumplanung bezweckt eine haushälterische, auf die erwünschte Entwicklung ausgerichtete Ordnung der Besiedlung (Art. 1 Abs. 1 RPG). Nutzungspläne ordnen die zulässige Nutzung des Bodens (Art. 14 Abs. 1 RPG). Daraus ergibt sich zwangsläufig, dass nicht überall diejenige Nutzung rechtlich zulässig ist, die der Grundeigentümer wünscht. Darin allein liegt noch keine Verfassungswidrigkeit, solange sich die planerische Regelung mit haltbaren Gründen rechtfertigen lässt. Eine bau- und planungsrechtliche Regelung ist nicht schon deswegen verfassungswidrig, weil sie auch anders hätte getroffen werden können. 4.3 Wie das Bundesgericht in seinem Urteil vom 26. November 2002 bereits festgehalten hat, ist es zulässig, reine Gewerbezonen zu schaffen, in denen eine Wohnnutzung überhaupt nicht erlaubt ist. Umso mehr muss es daher grundsätzlich zulässig sein, gemischte Wohn- und Gewerbezonen zu schaffen, in denen eine reine Wohnnutzung nicht oder nur eingeschränkt zulässig ist. Wohn- und Gewerbezonen werden häufig gebildet. Sie bezwecken, in einem bestimmten Gebiet eine gemischte Nutzung zu erzielen, die im Allgemeinen intensiver ist als eine durchschnittliche Wohnnutzung und - anders als eine reine Wohnzone - auch eine gewisse wirtschaftliche Tätigkeit ermöglicht. Solche Zonen werden oft in Kernbereichen von Ortschaften oder entlang von Hauptverkehrsachsen festgesetzt und prägen in weiten Gebieten das Stadt- oder Dorfbild. Sie ermöglichen damit, ein lebendiges Stadt- oder Dorfgepräge zu schaffen und zu erhalten. Es liegt grundsätzlich im öffentlichen Interesse, derartige Zonen festzulegen (vgl. Urteil 1P.555/1992 vom 10.5.1993, E. 5). Damit muss dem Gemeinwesen aber auch die Möglichkeit zugestanden werden, Vorschriften zu erlassen, um die angestrebte Durchmischung zu erreichen. Es ist deshalb grundsätzlich zulässig, einen minimalen Gewerbeanteil vorzuschreiben. 4.4 Die angefochtene Bestimmung schliesst freilich eine reine Wohnnutzung nicht aus; Drei- oder Mehrfamilienhäuser sind auch ohne Gewerbeanteil zulässig. Unzulässig sind einzig Ein- oder Zweifamilienhäuser ohne Gewerbeanteil. Das Ziel dieser Vorschrift ist damit klar: Die Gemeinde will offensichtlich erreichen, dass eine bestimmte minimale gewerbliche und/oder Wohnnutzung erfolgt. Dies ist ein ohne weiteres zulässiges planerisches Anliegen. Die Gesuchstellerinnen 1 bringen allerdings vor, das von der Gesuchsgegnerin angestrebte Verbot der Unternutzung könne mit dem Baureglement nicht verhindert werden, da eine Unternutzung auch bei einer Gewerbenutzung, bei Mehrfamilienhäusern oder durch Baulandhortung entstehen könne. Dies trifft an sich zu. Indessen haben Grundeigentümer im Allgemeinen ein Interesse an einer möglichst gewinnbringenden Nutzung, weshalb sie tendenziell das zulässige Nutzungsmass auszuschöpfen geneigt sind. Dies gilt jedenfalls für Gewerbebauten und für Mehrfamilienhäuser, die in der Regel als Renditebauten errichtet werden. Eine Festlegung von Minimalausnützungen ist für derartige Bauten daher in der Regel nicht erforderlich, um die angestrebte Nutzungsdichte ungefähr zu erreichen. Anders verhält es sich indessen bei Ein- und häufig auch bei Zweifamilienhäusern. Solche Objekte werden mehrheitlich nicht aus Renditegründen gehalten, sondern zwecks Beschaffung einer möglichst angenehmen Wohnumgebung. Sie werden daher oft nicht bis zum maximal zulässigen Nutzungsmass errichtet. Die Zulassung solcher Bauten könnte dazu führen, dass sich in der Zone WG3 eine reine Ein- oder Zweifamilienhaussiedlung mit relativ geringer Nutzungsdichte entwickelt. Dies würde dem planerischen Zweck dieser Zone widersprechen. Es besteht daher ein legitimes öffentliches Interesse daran, mit der angefochtenen Bestimmung eine solche Entwicklung zu vermeiden. 4.5 Dass der Begriff "Ein- und Zweifamilienhäuser" möglicherweise in einigen Fällen zu Auslegungsfragen führen mag, ändert an der Zulässigkeit nichts. Dass Rechtsvorschriften auslegungsbedürftig sind und in Grenzfällen bisweilen keine klare Auslegung zulassen, ist nicht selten und führt nicht zur Unzulässigkeit solcher Bestimmungen. In grundsätzlicher Hinsicht ist jedenfalls ohne weiteres klar, was die Gemeinde mit dem Verbot der Ein- und Zweifamilienhäuser meint. 4.6 Es ist auch nicht unhaltbar, dass für Ein- und Zweifamilienhäuser in der Zone WG3 andere, strengere Bedingungen vorgesehen sind als in der Zone W3. Die Wohn- und Gewerbezonen dienen mehr als die reinen Wohnzonen dazu, in Kerngebieten von Ortschaften eine städtebaulich erwünschte minimale Nutzungsdichte sicherzustellen. 4.7 Unzutreffend ist das Vorbringen der Gesuchstellerinnen 1, die angefochtene Regelung käme bei kleinen Parzellen und bei mangelnder Eignung für ein Mehrfamilienhaus einem Bauverbot gleich. Eine Gewerbe- oder eine gemischte Wohn-/Gewerbenutzung bleibt zulässig und ist auch auf kleineren Parzellen möglich. 4.8 Schliesslich kann die angefochtene Bestimmung auch nicht als unverhältnismässig bezeichnet werden. Eine wirtschaftliche Nutzung der davon betroffenen Grundstücke ist weiterhin möglich. Sollten konkret für das Grundstück Nr. 2782 der Gesuchstellerinnen 1 unverhältnismässige Auswirkungen resultieren, so wäre dies nicht eine Frage der generellen Formulierung von Art. 7 Abs. 3 BauR, sondern eher der konkreten zonenmässigen Behandlung dieses Grundstücks.