Citation: 4C.302/2004 20.10.2004 E. A

A.a X.________ SA loue, depuis le 1er octobre 1983, deux arcades et deux arrières dans un immeuble sis à Genève, dont A.________ est la propriétaire actuelle. La locataire y exploite un commerce de vêtements. Les mêmes parties sont liées par un second bail, conclu le 27 janvier 1987, qui porte sur un appartement situé au premier étage du même immeuble. En 1991, les parties sont entrées en conflit au sujet d'un couvert sur cour utilisé par la locataire, mais qui n'était pas conforme à la législation en vigueur. Elles sont finalement convenues que la locataire continuerait à occuper le couvert, tout en assumant les frais d'entretien et de réparation y relatifs, tant que la démolition n'en serait pas ordonnée. En mars 1999, le Département compétent a ordonné la démolition de la construction litigieuse. L'ordre de démolition a été confirmé ultérieurement, la locataire n'ayant pas accepté certaines des conditions auxquelles avait été subordonné le maintien à titre précaire de cette construction jusqu'au 31 décembre 2007. Par arrêt du 5 novembre 2002, le Tribunal administratif genevois a déclaré irrecevable le recours formé par X.________ SA contre le délai qui lui avait été fixé pour exécuter l'ordre de démolition. A.b Au début 2001, la bailleresse a informé la locataire que des travaux de réfection des façades et de la toiture seraient entrepris dans l'immeuble dès avril 2001. X.________ SA s'est opposée sans succès à l'exécution de ces travaux et elle a refusé de prendre les mesures utiles à cet effet, nonobstant une mise en demeure de la bailleresse. Par deux avis du 30 mai 2001, celle-ci a alors résilié les baux la liant à X.________ SA pour le 31 juillet 2001, en faisant valoir de justes motifs au sens de l'art. 257f al. 3 CO. La locataire a contesté en vain la validité des deux congés jusque devant le Tribunal fédéral qui, par arrêt du 20 février 2004, a rejeté le recours en réforme dirigé contre l'arrêt cantonal donnant raison à la bailleresse (cause 4C.306/2003). A.c Invoquant une déficience de l'aération des locaux loués et une infiltration d'eau résultant de la toiture du couvert, X.________ SA a consigné les loyers dès le mois de novembre 2001. A.d Le 26 octobre 2001, la locataire a déposé une requête dirigée contre la bailleresse en vue de faire constater la validité de la consignation, de faire exécuter des travaux de réparation du couvert et d'obtenir une réduction de loyer. La Commission de conciliation, le Tribunal des baux et la Chambre d'appel ont tous trois écarté ladite requête en soulignant qu'elle confinait à la témérité. A.e Par courrier recommandé du 27 février 2002, la bailleresse a mis la locataire en demeure de lui verser directement les loyers, faute de quoi elle résilierait le bail. La locataire n'ayant pas obtempéré, la bailleresse, par avis du 16 avril 2002, a résilié le bail des arcades et des arrières pour le 31 mai 2002.