Citation: 4C.210/2003 30.10.2003 E. A

En 1998, X.________ SA (précédemment A.________, ci-après: X.________) a envisagé de poser quatre antennes sur quatre mâts, avec des armoires techniques, sur le toit d'un bâtiment, propriété de Y.________. Le 29 juillet 1998, le département de l'aménagement, de l'équipement et du logement (DAEL) a indiqué à X.________ que les installations projetées ne nécessitaient pas d'autorisation de construire préalable. Les 31 juillet et 12 août 1998, X.________ et Y.________ ont passé un contrat de bail à loyer d'une durée de cinq ans dès le commencement des travaux d'installation, avec une clause unilatérale de reconduction en faveur de la locataire, et une limitation du droit de résilier à la charge de la bailleresse. Le site a été mis en place en septembre 1998; les antennes sont opérationnelles depuis fin décembre 1998. Les chiffres 3 et 6 du contrat de bail ont la teneur suivante: "3. Conditions: Cette convention entre en vigueur à la triple condition (a) que A.________ obtienne toute concession d'utilisation nécessaire, (b) que toutes les conditions techniques requises pour l'installation et l'exploitation soient remplies (y compris la qualité prévue pour la diffusion des ondes) et (c) que A.________ obtienne toutes les autres autorisations requises pour l'installation et l'utilisation des équipements" "6. Cessation anticipée: La présente convention prend fin automatiquement lorsque l'une au moins des conditions prévues au chiffre 3 n'est plus remplie" Dès le printemps 1999, des locataires des bâtiments voisins, tous propriétés de Y.________, se sont plaints des risques pour la santé provenant des champs électromagnétiques dégagés par les antennes, et de la gêne causée par les lumières de balisage. Le 25 juin 1999, Y.________ a résilié le contrat de bail avec effet immédiat. Le 5 juillet 1999, X.________ a contesté cette résiliation en l'absence de justes motifs légaux et en considération de la première échéance possible, fixée au 31 juillet 2013. Des pourparlers ont eu lieu. X.________ s'est engagée, le 15 octobre 1999, à démanteler son installation d'ici au 30 juin 2000, selon un courrier signé par deux de ses employés, sans pouvoir de représentation; X.________ a invalidé cette déclaration ultérieurement, lors de l'audience du Tribunal des baux et loyers du 14 juin 2001, pour erreur essentielle et dol. Le 2 mai 2000, X.________ a fait savoir à Y.________ qu'elle ne pouvait pas enlever ces antennes pour fin juin 2000, sans avoir de site de remplacement. Le 22 mai 2000, le DAEL a envoyé à X.________ la lettre suivante: "Pour faire suite à votre demande de maintien du site visé en titre, nous vous informons que conformément aux termes du procès-verbal des séances de coordination 18 et 19, cette démarche devra faire l'objet d'une autorisation de construire par procédure accélérée. En effet, compte tenu des circonstances, nous estimons que la simple validation du calcul des valeurs du rayonnement non ionisant (RNI) ne suffit pas à justifier le maintien d'un site que vous vous êtres engagé à démonter d'ici à fin juin. Par ailleurs, pour requérir une autorisation de construire, il convient de vous assurer de l'accord du propriétaire de l'immeuble. (...)". Le même jour, le conseiller d'Etat responsable du DAEL a communiqué une copie de ce courrier à la gérance immobilière de Y.________, en précisant: "s'agissant d'un site qui n'a pas fait l'objet d'une procédure d'autorisation de construire et qui devait être démonté d'ici fin juin, j'estime que sa présence ne peut plus être cautionnée par le département en l'absence d'une autorisation régulière".