Citation: 2A.435/2004 23.12.2004 E. 3

3.1 Der Beschwerdeführer anerkennt, dass der Gewinn aus der Überführung der Stockwerkeinheiten aus dem Geschäfts- ins Privatvermögen der direkten Bundessteuer unterliegt. Streitig sind hier einzig die Kriterien zur Bestimmung des Überführungswertes. Der Beschwerdeführer vertritt die Auffassung, als Überführungswert gelte ein Verkehrswert, der auf dem amtlichen Wert und auf dem Ertragswert basiere. Diesen Überführungswert veranschlagt er auf Fr. 300'000.--. 3.2 Die Veranlagungsbehörde ging von einem Überführungswert der 2½-Zimmerwohnung mit Einstellplatz von zunächst Fr. 513'000.-- aus (Eigentumswohnung Fr. 483'000.-- Einstellhallenplatz Fr. 30'000.--). Diesen Wert ermittelte sie anhand des durchschnittlichen Verkaufserlöses pro 1/1000 Wertquote der verkauften Wohnungen in den Jahren 1994 bis 1998 und der Anzahl Wertquoten der fraglichen Wohnung (103/1000 x Fr. 4'692.-- = Fr. 483'000.--). Im Einspracheverfahren setzte sie den Überführungswert der Eigentumswohnung mit Einstellhallenplatz am 21. August 2001 auf Fr. 425'000.-- herab. Die Steuerverwaltung erwog, nachdem der Beschwerdeführer am 11. Juni 1996 eine gleichwertige Wohnung (inkl. Einstellhallenplatz) für Fr. 460'000.-- habe veräussern können, im Jahre 2000 aus dem Verkauf einer weiteren Wohnung aber "sogar ein kleiner Verlust" resultiert habe, sei der Verkehrswert analog den Gestehungskosten auf Fr. 425'000.-- festgesetzt worden. Damit sei den Einwendungen des Beschwerdeführers in hohem Masse Rechnung getragen worden. Das durch einen Experten im Verfahren vor der Steuerrekurskommission erstellte Gutachten vom 15. August 2003 ergab nach der Vergleichsmethode per 1. August 1995 einen Verkehrswert der Wohnung von Fr. 412'500.-- bzw. für den Einstellhallenplatz einen solchen von Fr. 30'000.--, insgesamt also Fr. 442'500.--. Die Vorinstanz verzichtete hingegen auf eine "Verschlechterung der Veranlagung" zu Lasten des Steuerpflichtigen (vgl. S. 7 des angefochtenen Entscheides) und schloss sich der Beurteilung der Veranlagungsbehörde an. 3.3 Beim umstrittenen Verkehrswert handelt es sich um einen hypothetischen Wert, der durch Schätzung ermittelt werden muss. Der Schätzer hat auf die tatsächlichen Verhältnisse des konkreten Falles abzustellen und ist, um den gesuchten Wert annäherungsweise bestimmen zu können, auf Vergleichswerte und Erfahrungszahlen angewiesen. Die durch Schätzungen vorgenommenen Sachverhaltsfeststellungen werden daher oft als eine Art Ermessensbetätigung aufgefasst. Die Verwaltungsgerichte überprüfen sie in der Regel, gleich wie Ermessensentscheide, nur mit Zurückhaltung. Das Bundesgericht prüft jeweils - im Rahmen von Art. 105 OG -, ob die möglichen und zumutbaren Abklärungen getroffen worden sind und ob die Schätzung den Beurteilungsfaktoren in vernünftiger Weise Rechnung trägt (Urteile 2P.321/2003 und 2A.599/2003 vom 27. Oktober 2004, E. 5; 2A.107/ 2002 vom 6. September 2002 E. 2, ASA 71 S. 57 E. 2c; ASA 66 S. 484 E. 3; ASA 54 S. 211 E. 5b). 3.4 Das Vorgehen der kantonalen Behörden im vorliegenden Fall hält einer solchen bundesgerichtlichen Prüfung stand. Die Vorinstanz hat in ihrem Urteil den vom Gutachter ermittelten Verkehrswert als korrekt angesehen, indessen zugunsten des Beschwerdeführers auf das leicht niedrigere Ergebnis der Schätzung der Steuerverwaltung abgestellt. Im angefochtenen Urteil wird dazu ausgeführt, mit diesem Vorgehen werde dem Umstand Rechnung getragen, dass bei Schätzungen immer ein gewisses Ermessen des Schätzers enthalten sei und deshalb die Resultate auch bei aufwendigen und korrekt durchgeführten Schätzungen leicht voneinander abweichen könnten. Diese Schlussfolgerung erweist sich nicht als offensichtlich unhaltbar. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers ist nicht ersichtlich, inwiefern die von der Vorinstanz für die Ermittlung des Verkehrswertes angewandte Schätzung an einem offensichtlichen Mangel leiden könnte. Der Gutachter hat für die Schätzung des Verkehrswertes auf tatsächlich erzielte Vergleichspreise abgestellt, nämlich auf die vom Beschwerdeführer beim Verkauf seiner übrigen Wohnungen erzielten Verkaufserlöse. Die Vergleichsmethode wird bei der Liegenschaftenschätzung, insbesondere bei Veräusserungen von Eigentumswohnungen, vorrangig angewendet (Urteil 2A.5/2002 vom 3. Juli 2002 E. 2.5, vgl. auch Art. 6 der Verordnung des Eidgenössischen Finanzdepartements vom 31. Juli 1986 über die Bewertung der Grundstücke bei der direkten Bundessteuer [SR 642.112]). Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn der Gutachter für seine Schätzung vorliegend auf die bekannten Vergleichspreise und nicht auf den vom Beschwerdeführer angeführten amtlichen Wert bzw. auf den Mietwert der fraglichen Liegenschaft abgestellt hat. 3.5 Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, die Schätzung des Gutachters sei in sich unrichtig und weise einige Fehler und Ungereimtheiten auf. Er bemängelt insbesondere die im Gutachten erwähnten Investitionskosten, die Höhe des damaligen Mietzinses, die Nettowohnfläche, den Kaufpreis pro Quadratmeter, den Kapitalisierungssatz sowie die Nichtberücksichtigung der Thunersee-Überschwemmung im Jahre 1999. Dem Beschwerdeführer wurde von der Vorinstanz Gelegenheit geboten, sich sowohl zum Gutachten als auch zur nachfolgenden Stellungnahme des Gutachters zur Kritik des Beschwerdeführers zu äussern. Die Vorinstanz hat sich mit den Einwendungen des Beschwerdeführers auseinandergesetzt und sie mit haltbaren Überlegungen verworfen. Es mag zutreffen, dass die Investitionskosten wie auch der Mietertrag im Gutachten nicht korrekt erfasst wurden; entscheidend ist jedoch, dass diese Angaben nicht in die Bewertung eingeflossen sind. Auch hat die Vorinstanz in nachvollziehbarer Weise dargelegt, weshalb auf die vom Gutachter ermittelten Nettoflächen und den Kaufpreis pro Quadratmeter abzustellen ist. Sie hat auch eingehend begründet, weshalb ein aufgrund der Thunersee-Überschwemmung im Jahre 1999 eingetretener Wertzerfall für den Verkehrswert im Jahr 1995 keine Rolle spielen kann. Von einer willkürlichen Nichtberücksichtigung oder rechtsmissbräuchlichen Beweiswürdigung, wie sie der Beschwerdeführer sinngemäss geltend macht, kann daher keine Rede sein. Wenn die Vorinstanz die vom Beschwerdeführer eingereichten Inseraterechnungen nicht als Beweis für die Unverkäuflichkeit der Wohnung inkl. Einstellhallenplatz angesehen hat, so ist dies weder willkürlich noch - wie vom Beschwerdeführer geltend gemacht - als "Verletzung von Treu und Glauben" zu qualifizieren. Nachdem aus den Inseraterechnungen weder hervorging, dass sie die fragliche Eigentumswohnung betrafen, noch dass diese den allfälligen Interessenten zum Preis von Fr. 442'550.-- angeboten worden wäre, brauchte die Vorinstanz diese Belege - ohne jede Verletzung von Bundesrecht - nicht zu berücksichtigen. 3.6 Die Vorinstanz hat sich demnach bei der Bestimmung des Überführungswertes der Eigentumswohnung mit Einstellhallenplatz an die massgebenden materiell-rechtlichen Grundsätze gehalten, namentlich hat sie alle die ihr möglichen und zumutbaren Abklärungen getroffen und allen Beurteilungsfaktoren Rechnung getragen. Ebenso kann nicht gesagt werden, die Ermittlung des Verkehrswertes sei offensichtlich falsch oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensbestimmungen zustande gekommen. Es besteht daher kein Anlass, dem in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde gestellten Beweisantrag auf Anordnung einer Zweitexpertise stattzugeben.