Citation: 1C_69/2014 E. 2.3

2.3. L'espropriazione dei diritti di vicinato corrisponde alla costituzione coatta di una servitù prediale a carico del fondo del vicino e a favore del fondo del proprietario dell'opera di interesse pubblico, il cui oggetto consiste nell'obbligo di tollerare le immissioni (DTF 132 II 427 consid. 3 e rinvii). Il Tribunale federale ha avuto modo di precisare che l'indennità per una simile servitù prediale e per la corrispondente diminuzione di valore del fondo spetta soltanto al proprietario fondiario, titolare del diritto reale espropriato (DTF 106 Ib 241 consid. 3). Sulla base dell'interpretazione dell'art. 23 cpv. 2 LEspr (in relazione con l'art. 5 LEspr) ha nondimeno ritenuto che l'obbligo d'indennizzo dell'espropriante nei confronti dei conduttori e degli affittuari non è limitato al caso della risoluzione anticipata del contratto di locazione o di affitto, ma comprende anche i casi in cui i conduttori e gli affittuari sono limitati nei loro diritti contrattuali, vale a dire quando è pregiudicato l'uso dell'immobile secondo il contratto. Pure nell'evenienza di simili ingerenze dell'espropriante nei rapporti di locazione e di affitto, l'oggetto dell'esproprio non è infatti costituito dai diritti reali sul fondo, ma dal diritto contrattuale all'uso pacifico e al godimento completo dell'oggetto locato (DTF 106 Ib 241 consid. 4a). Il Tribunale federale ha precisato che le pretese dei conduttori e degli affittuari non possono di conseguenza eccedere il valore che spetta effettivamente loro in base ai diritti di uso e di godimento secondo il contenuto e la durata del contratto concluso tra le parti. Sotto questo profilo, al titolare di un diritto personale non deve essere versata alcuna indennità se l'espropriante subentra al locatore nel contratto e inoltra una disdetta nel termine previsto, lasciando al conduttore o all'affittuario fino alla scadenza il completo godimento della cosa. Il conduttore o l'affittuario non possono pretendere il risarcimento dei danni riconducibili al fatto che nel frattempo non hanno concluso un nuovo contratto o non hanno ancora eseguito l'ammortamento completo dell'inventario. Tali danni non sono infatti in rapporto di causalità con l'espropriazione, ma dipendono da una durata contrattuale o da termini di disdetta troppo brevi. L'espropriante non è tenuto a compensare delle perdite di fatto, quali possono essere in particolare i guadagni legati alla probabilità che il locatore rinnovi il contratto alla sua scadenza (DTF 106 Ib 241 consid. 4b pag. 247). Analoga soluzione vale laddove i diritti contrattuali del conduttore o dell'affittuario non vengono estinti anticipatamente dall'espropriazione, ma unicamente limitati. Anche in questi casi un'indennità è dovuta solo per il periodo di durata del contratto o fino a un termine di disdetta. È irrilevante che il contratto sia effettivamente estinto alla scadenza o sia rinnovato, essendo al riguardo determinante che il conduttore o l'affittuario possono esigere una riduzione della pigione o del fitto se l'oggetto ha perso di valore in seguito all'espropriazione (DTF 106 Ib 241 consid. 4b pag. 248).