Citation: 4A_569/2022 E. A

Le 6 janvier 2006, C.________ SA - désormais A.________ SA - en qualité de propriétaire et B.________ SA, en qualité de locataire, ont conclu un contrat de bail portant sur une place de parc située au rez extérieur de l'immeuble sis avenue... à... (GE). Le bail a été conclu pour une durée d'une année, du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2006. Il était reconductible d'année en année, sauf résiliation donnée trois mois avant l'échéance. Le loyer annuel a été fixé à 840 fr., soit 70 fr. par mois. Le 22 mars 2013, la propriétaire et la locataire ont conclu un nouveau contrat de bail portant sur une arcade de 90 m2 environ située au rez-de-chaussée de ce même immeuble. Les locaux étaient destinés à l'exploitation d'une agence de voyage exclusivement. Le bail a été conclu pour une durée de cinq ans, du 1er avril 2013 au 31 mars 2018. Il était reconductible de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation donnée six mois avant son échéance. Le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 19'920 fr. (soit 1'660 fr. par mois), charges de 1'800 fr. par an (soit 150 fr. par mois) en sus. La gérance de l'immeuble a été confiée à une régie (ci-après: la régie). Par courriel du 19 mai 2016, la locataire a indiqué à la régie demeurer dans l'attente de la visite d'un technicien afin de faire "un état des travaux dans (les) locaux ainsi qu'un constat des lieux", les canalisations défectueuses dans la chambre à l'arrière rendant l'utilisation de cette pièce impossible. Elle sollicitait une réduction de loyer et se plaignait d'autres défauts affectant notamment la porte d'entrée de l'agence et les stores. Le 2 juin 2016, le Service d'incendie et de secours du Département de l'environnement urbain et de la sécurité est intervenu pour une inondation survenue dans un appartement sis au premier étage de l'immeuble ainsi que dans l'agence de voyage exploitée par la locataire. Le 24 juin 2016, une entreprise de sanitaire mandatée par la régie a établi un rapport d'intervention et constaté les dégâts dans une partie de l'arcade (faux plafond, parquet, mur, luminaire et électricité) suite à l'inondation. Le 2 décembre 2016, elle a informé la régie de ce que le devis qui lui avait été demandé le 11 août précédent n'avait pu être établi qu'en date du 21 novembre 2016; en cause, le fait de ne point avoir pu accéder aux locaux avant le 18 novembre 2016, malgré de nombreuses demandes auxquelles la locataire était demeurée sourde. Par courrier du 8 décembre 2016, la régie a indiqué à la locataire que sa "requête en compensation de perte de loyer et dédommagement d'activité" du 20 novembre précédent était infondée, et donc refusée. Elle avait immédiatement réagi suite au sinistre, mais les entreprises mandatées n'avaient pu intervenir que trois mois plus tard, à cause de son indisponibilité. Dans une correspondance non datée et non signée, la locataire a requis de la propriétaire/bailleresse qu'elle "fasse un geste" sur le loyer suite aux dégâts d'eau de 2016. Sa compagnie d'assurance avait couvert les précédents sinistres, mais avait résilié le contrat de sorte qu'il lui était désormais impossible de participer au paiement des dommages mobiliers, respectivement elle n'était pas indemnisée pour la perte d'exploitation. Elle avait dû louer un autre local afin de travailler dans un lieu convenable et réclamait une réduction de loyer en raison des travaux subis qui avaient, au demeurant, tardé à débuter. Dans un autre courrier non daté, la locataire a informé la régie de ce qu'une nouvelle inondation était survenue dans son local, entraînant un effondrement d'une partie du plafond en juillet 2017. Elle était, depuis juin 2016, dans l'attente de travaux de peinture et de réfection du parquet dans la grande pièce et dans celle du fond. Les stores et la porte d'entrée, de même que les canalisations, devaient également être réparés comme promis. Le 15 juin 2017, la régie a informé les locataires de l'immeuble de ce que des travaux de réfection des conduites sanitaires allaient être entrepris prochainement. Le 23 septembre 2017, la locataire a fait parvenir à la compagnie d'assurance une liste du matériel et des fournitures endommagées par l'inondation du 2 juin 2016. Elle estimait le dommage à 13'020 fr. au minimum. Par avis de résiliation du 26 novembre 2018, la propriétaire/bailleresse a résilié les baux portant sur l'arcade et la place de parc pour le 31 décembre 2018 pour défaut de paiement du loyer, malgré ses mises en demeure du 12 octobre 2018. Ces congés n'ont pas été contestés. Les locaux ont été restitués par la locataire en mars 2019. L'état des lieux et l'inventaire de l'arcade a eu lieu le 1er avril 2019. Apparemment, les travaux de réfection des locaux ont débuté ensuite, mais l'on n'en sait pas plus.