Citation: 1P.309/2005 01.11.2005 E. 4

4.1 L'obligation de respecter le montant des loyers maximaux fixés dans l'autorisation de construire est imposée en priorité au propriétaire de l'immeuble soumis à la LDTR, si bien qu'il lui incombe de prendre toutes les mesures utiles pour éviter un dépassement de ces loyers (Alain Maunoir, La nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence, in: RDAF 1996 p. 328; La jurisprudence du Tribunal administratif genevois et du Tribunal fédéral concernant la législation cantonale genevoise en matière de démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation, in: Office fédéral des questions conjoncturelles, Aspects juridiques relatifs à la rénovation de l'habitat - Spécificités romandes, Berne 1996 p. 65, et les arrêts cantonaux cités). Le propriétaire de l'immeuble a donc une obligation juridique d'agir, de sorte qu'il peut réaliser une infraction à la LDTR s'il n'empêche pas l'infraction commise ou ordonnée par un tiers, alors qu'on pouvait l'attendre de lui (cf. ATF 115 Ia 406, consid. 4c p. 412 et les références). 4.2 En tant que copropriétaires de l'immeuble litigieux, les recourants étaient donc tenus de prendre toutes les mesures utiles pour éviter un dépassement des loyers maximaux. A cet égard, il y a lieu de relever que la convention de partenariat que les recourants ont signée avec A.________ mentionne expressément l'autorisation de construire n° 96628 que le département a délivrée le 19 octobre 2000. Cette convention précise en outre qu'il est prévu de relouer l'immeuble "aux conditions 6 à 8 de l'autorisation de construire" et fait référence à "une période de 5 ans, date à laquelle les loyers pourront augmenter". Il s'ensuit que les recourants avaient manifestement connaissance des conditions de l'autorisation de construire, notamment en ce qui concerne le montant des loyers maximaux. Le fait qu'ils aient confié la gestion courante de l'immeuble à leur partenaire A.________ ne saurait les décharger de leur responsabilité, dans la mesure où les circonstances auraient dû les amener à contrôler attentivement cette gestion. Il ressort en effet de la décision rendue le 19 mars 2004 par la Commission cantonale de recours en matière de constructions que l'immeuble sis rue des Maraîchers 46 avait déjà fait l'objet d'une procédure administrative au cours de laquelle les recourants ont pu constater que A.________ prenait certaines libertés par rapport à l'autorisation de construire. Ces faits ont été constatés sur place en mars 2001, en présence de l'un des recourants, et ont même conduit à une interruption du chantier. Ils ont en outre valu aux trois copropriétaires, pris conjointement et solidairement, une amende de 20'000 fr., prononcée le 31 mai 2002. Les recourants ne sauraient dès lors affirmer qu'ils n'avaient "aucune raison de douter des compétences" de A.________ et de contrôler l'activité de ce dernier, voire de mettre un terme au mandat qu'ils lui avaient confié. Ils avaient au contraire des raisons de redoubler d'attention et c'est en tout cas sans arbitraire que l'autorité attaquée a retenu que la diligence commandait qu'ils s'informent du respect des conditions de l'autorisation de construire. 4.3 Au demeurant, le département a ordonné la production de tous les baux par courrier du 16 août 2002, adressé à Me D.________, mandataire commun de A.________ et des recourants. A partir de ce moment, ceux-ci savaient donc que le département s'interrogeait au sujet des loyers pratiqués dans l'immeuble dont ils sont copropriétaires. De plus, ce courrier les informait du comportement de A.________, qui avait empêché les inspecteurs du département d'accéder aux sous-sols de l'immeuble ainsi qu'à la plupart des appartements. Si tant est qu'ils l'aient ignoré, les recourants ont également appris à ce moment-là que la typologie de l'appartement que les inspecteurs ont pu visiter ne respectait pas l'autorisation de construire et que tous les appartements étaient loués et occupés, alors que le permis d'habiter n'avait pas été délivré. Pour cette période au moins, les recourants ne peuvent se disculper en affirmant qu'ils n'étaient au courant de rien et qu'ils n'avaient aucune raison de se préoccuper de la question des loyers. Informés des faits exposés ci-dessus, ils n'ont pas réagi et ce n'est que le 13 novembre 2002, après deux rappels, que les baux, non signés, ont été communiqués au département. Dans l'intervalle, les recourants n'ont entrepris aucune démarche pour s'informer de la gestion courante de l'immeuble par leur partenaire, alors que celle-ci posait manifestement problème. 4.4 Enfin, il y a lieu de relever que les recourants ont continué d'agir conjointement avec A.________, même après l'intervention du département au sujet des loyers. Déclarant agir au nom des trois copropriétaires, Me D.________ a en effet exposé dans son courrier du 13 novembre 2002 que ,"dans l'esprit de [ses] clients", les baux en question avaient un caractère provisoire. C'est donc sans arbitraire que le Tribunal administratif a retenu que les copropriétaires ont adopté une position commune, de laquelle les recourants ne sauraient se désolidariser a posteriori. 4.5 Ainsi, c'est sans arbitraire que le Tribunal administratif a considéré qu'en omettant de s'assurer - malgré de nombreux indices d'une gestion incorrecte - que les conditions de l'autorisation de construire étaient respectées, les recourants ont violé leur devoir de diligence découlant de leur qualité de propriétaires d'un immeuble soumis à la LDTR et que, partant, ils ont été sanctionnés. L'arrêt attaqué échappe dès lors au grief tiré de l'art. 9 Cst.