Citation: 5A_846/2009 12.03.2010 E. 3

3.1 Aux termes de l'art. 971 al. 1 CC, tout droit dont la constitution est légalement subordonnée à une inscription au Registre foncier, n'existe comme droit réel que si cette inscription a eu lieu. Le second alinéa précise que l'étendue d'un droit peut être précisée, dans les limites de l'inscription, par les pièces justificatives ou de toute autre manière. Lex specialis en matière de servitudes, l'art. 738 CC reprend cette dernière disposition en prévoyant que l'inscription fait règle en tant qu'elle désigne clairement les droits et les obligations dérivant de la servitude (al. 1). L'étendue de celle-ci peut être précisée, dans les limites de l'inscription, soit par son origine, soit par la manière dont la servitude a été exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi (al. 2). Pour déterminer le contenu d'une servitude, il convient ainsi de procéder selon l'ordre des étapes prévu par l'art. 738 CC: le juge doit dès lors se reporter en priorité à l'inscription au Registre foncier, c'est-à-dire à l'inscription au feuillet du grand livre; ce n'est que si celle-ci est peu claire, incomplète ou sommaire, que la servitude doit être interprétée selon son origine, à savoir l'acte constitutif déposé comme pièce justificative au Registre foncier (ATF 130 III 554 consid. 3.1; 121 III 52 consid. 2a; arrêt 5C.126/2004 du 21 octobre 2004 consid. 2.3 in RNRF 2005 307). Le contrat de servitude et le plan sur lequel est reportée l'assiette de la servitude constituent à cet égard des pièces justificatives (art. 942 al. 2 CC). Si le titre d'acquisition ne permet pas de déterminer le contenu de la servitude, l'étendue de celle-ci peut alors être précisée par la manière dont elle a été exercée paisiblement et de bonne foi (art. 738 al. 2 CC). 3.2 Dans le domaine du principe absolu de l'inscription (art. 971 CC), la règle de l'inscription est tenue en échec par le principe de la légalité (ou de la causalité), principe que la jurisprudence déduit de l'art. 974 al. 2 CC (ATF 64 II 284 consid. 2a; cf. également PAUL-HENRI STEINAUER, tome I, 4e éd., 2007, n. 138; Henri Deschenaux, Le Registre foncier, in: Traité de droit privé suisse, volume 5, tome II/2, 1983, p. 599; Arthur Homberger, Zürcher Kommentar, 1938, n. 3 ad art. 974 CC). Aux termes de cette dernière disposition, l'inscription est faite indûment lorsqu'elle a été opérée sans droit ou en vertu d'un acte juridique non obligatoire. L'inscription constitutive est indue chaque fois qu'il manque l'une de ses deux conditions matérielles, à savoir un titre juridique valable (acte générateur d'obligations) et une réquisition émanant de la personne compétente (acte de disposition; Steinauer, n. 908; Deschenaux, op. cit., p. 599 ss; Homberger, op. cit., n. 3 ad art. 974 CC). Est ainsi indue l'inscription opérée sur la base d'une vente nulle en raison d'un vice de forme ou invalidée pour vice de la volonté; l'absence de réquisition d'inscription ou le vice de la volonté dont celle-ci est entachée rendent aussi indue l'opération effectuée (Deschenaux, op. cit., p. 600; Homberger, op. cit., n. 8 ad art. 974 CC et les références; Fritz Ostertag, Berner Kommentar, 1912, n. 10 ad art. 974 CC; STEINAUER, n. 909). Le redressement d'une inscription opérée indûment au Registre foncier peut être obtenu par l'action en rectification du Registre foncier (art. 975 CC; ATF 117 II 143 consid. 4a; 133 III 641 consid. 3.1.1; DESCHENAUX, op. cit., p. 661; STEINAUER, n. 954 s.). 3.3 L'inscription indue ne produit pas d'effets, sous réserve de la protection de l'acquéreur de bonne foi (art. 973 CC). Ainsi, elle ne produit pas d'effets entre les parties initiales, à savoir les personnes directement impliquées dans le rapport juridique (Steinauer, n. 914; DESCHENAUX, op. cit., p. 591), ni à l'égard des tiers qui savent qu'elle est indue ou qui auraient dû le savoir. Ces "tiers de mauvaise foi" ne peuvent invoquer l'inscription indue (art. 974 al. 1 CC) et contre eux, celui dont les droits réels sont lésés par l'inscription peut invoquer directement l'irrégularité de celle-ci (art. 974 al. 3 CC; STEINAUER, n. 915; HOMBERGER, n. 10 ss ad art. 974). Si la bonne foi du tiers acquéreur est présumée (art. 3 al. 1 CC), celui-ci est toutefois déchu du droit de l'invoquer si elle est incompatible avec l'attention que les circonstances permettaient d'exiger de lui (art. 3 al. 2 CC).