Citation: 4A_162/2020 E. 5.2

5.2. Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden (Art. 267a Abs. 1 OR). Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren (Art. 267a Abs. 2 OR). Entdeckt der Vermieter solche Mängel später, so muss er sie dem Mieter sofort melden (Art. 267a Abs. 3 OR). Die Mängelrüge muss substanziiert sein (vgl. BGE 101 II 83 E. 3 S. 84 f.). Nicht notwendig ist eine bereits ziffernmässige Bestimmung des geforderten Ersatzes. Pauschale Verweise wie etwa "Unordnung im Garten" genügen den Anforderungen einer Mängelrüge grundsätzlich nicht, selbst wenn im Übrigen aus der Anzeige noch so deutlich hervorgeht, dass der Vermieter den Mieter dafür belangen will. Ein Rückgabeprotokoll, aus dem hervorgeht, für welche Mängel der Mieter haften soll, gilt dann als Mängelrüge, wenn es dem Mieter zum Beispiel im Anschluss an die Rückgabe übergeben oder zugesandt wird. Ein vom Mieter unterzeichnetes Protokoll, welches den Zustand des Mietobjekts wiedergibt, nicht jedoch zugleich angibt, für welche der aufgelisteten Mängel der Mieter nach Auffassung des Vermieters aufzukommen hat, genügt demgegenüber den Anforderungen der Mängelrüge nicht (Urteil 4A_545/2011 vom 11. Januar 2012 E. 3.2 mit Hinweisen; Higi, Zürcher Kommentar, 4. Auflage 1995, N. 26-30 zu Art. 267a OR; Jürg P. Müller, in: Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Auflage 2018, N. 62 zu Art. 267-267a OR; Roncoroni, in: Mietrecht für die Praxis, Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz [Hrsg.], 9. Auflage, Zürich 2016, S. 873 f. Rz. 31.6.2).