Citation: 4A_581/2018 E. A

Par contrat du 20 octobre 2014, A.________ (ci-après: la locataire ou la demanderesse) a pris à bail à compter du 15 décembre 2014 un appartement de 2,5 pièces d'environ 48 m2 au 5ème étage d'un immeuble sis route de... à Fribourg, appartenant à X.________ (ci-après: la bailleresse ou la défenderesse). Le loyer mensuel brut était de 1'210 fr., soit 1'170 fr. de loyer net, 70 fr. d'acompte de frais accessoires et 70 fr. d'acompte de chauffage et d'eau chaude. L'immeuble dans lequel se trouve l'appartement loué, construit entre 1973 et 1974, était la propriété de la Fondation de prévoyance M.________ SA et N.________ SA, jusqu'à ce que tous les actifs et passifs de celle-ci soient repris par la bailleresse par voie de fusion. La fusion est intervenue sur la base du contrat de fusion du 12 juin 2008, du bilan de fusion au 31 décembre 2007 et de la décision de l'autorité de surveillance du 20 avril 2010. La valeur comptable de l'immeuble mentionnée dans le bilan au 31 décembre 2007, qui fait partie intégrante du contrat de fusion, est de 5'258'636 fr. 90. Savoir si ce montant peut être retenu comme prix de revient, et donc comme base pour le calcul du rendement net, est litigieux.