Citation: 4A_678/2014 E. 4.1.1

4.1.1. Nach Art. 260a OR kann der Mieter Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat (Abs. 1). Hat der Vermieter zugestimmt, so kann er die Wiederherstellung des früheren Zustands nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart worden ist (Abs. 2). Weist die Sache bei Beendigung des Mietverhältnisses dank der Erneuerung oder Änderung, welcher der Vermieter zugestimmt hat, einen erheblichen Mehrwert auf, so kann der Mieter dafür eine entsprechende Entschädigung verlangen; weitergehende schriftlich vereinbarte Entschädigungsansprüche bleiben vorbehalten (Abs. 3). Der Mehrwert nach Art. 260a Abs. 3 OR entspricht dem bei Mietende nicht amortisierten Wertzuwachs, der durch die Erneuerung bzw. Änderung des Mieters begründet wurde. Der Mehrwert ist nach objektiven Kriterien zu bestimmen, die nach den investierten Kosten des Mieters und nach der Nützlichkeit der Investitionen für den Vermieter bestimmt werden (Urteile 4C.18/2006 vom 29. März 2006 E. 3.1.1; 4C.97/2005 vom 18. August 2005 E. 2.4). Einen Mehrwert begründen dabei vom Mieter vorgenommene Erneuerungen oder Änderungen des Mietobjekts, die nach allgemeiner Anschauung und unter Berücksichtigung des üblichen Bestimmungszwecks des konkreten Mietobjekts nützlich erscheinen (Peter Higi, Zürcher Kommentar, 3. Aufl. 1994, N. 51 zu Art. 260a OR; Raymond Bisang und andere, SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3. Aufl. 2008, N. 77 zu Art. 260-260a OR; David Lachat, Le bail à loyer, 2008, Rz. 32.4.2; David Lachat/Markus Wyttenbach, in: Lachat und andere, Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, Rz. 32/4.2; a.M. für luxuriöse Erneuerungen bzw. Änderungen: Roger Weber, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, 5. Aufl. 2011, N. 5 zu Art. 260a OR; Blaise Carron, Bail et travaux de construction: aménagement, entretien, rénovation et modification des locaux, in: 17e Séminaire sur le droit du bail, 2012, Rz. 162). Was dies im Einzelfall bedeutet, ist weitgehend eine Ermessensfrage (Art. 4 ZGB). Nicht als wertvermehrend können demnach Investitionen betrachtet werden, die bloss den besonderen Bedürfnissen des Mieters entsprechen, und damit lediglich einen subjektiven Mehrwert aufweisen (Higi, a.a.O., N. 51 zu Art. 260a OR).