Citation: 4C.37/2001 30.05.2001 E. A

A.- a) Par contrat du 23 octobre 1973, la Société X.________ a remis à bail à D.________ un appartement de huit pièces dont elle est propriétaire, à Genève. Conclu pour une durée de trois ans, soit du 1er janvier 1974 au 31 décembre 1976, le bail se renouvelait d'année en année s'il n'était pas dénoncé trois mois avant son échéance. Le loyer, arrêté initialement à 11 160 fr. par année, comportait une clause d'échelonnement le faisant passer à 12 300 fr. par an dès le 1er janvier 1975 et à 13 560 fr. par an dès le 1er janvier 1976. Réadapté depuis lors à diverses reprises, le loyer a été porté au montant annuel de 24 556 fr. dès le 1er janvier 1997 par avis de majoration non contesté du 18 septembre 1996. Dame D.________, conjointe du locataire, est devenue cotitulaire du bail le 2 mai 1988. b) D.________ est décédé le 15 septembre 1995, laissant pour héritières son épouse dame D.________ et sa fille dame T.________, laquelle est la conjointe de T.________. Sa succession n'est pas encore partagée. Par avis officiel du 3 juin 1997, la bailleresse a notifié à dame D.________ la résiliation du bail pour le 31 juillet 1997 en raison d'un défaut de paiement du loyer. A teneur d'un procès-verbal passé le 9 septembre 1997 devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers de Genève, il a été donné acte à la bailleresse qu'elle reconnaissait la nullité formelle du congé, au motif qu'il n'avait pas été notifié à chacun des membres de l'hoirie de feu D.________. Dame D.________ a été hospitalisée de janvier à juin 1997, à la suite de quoi dame T.________, son époux T.________ et leurs trois enfants ont emménagé dans l'appartement en cause. En septembre 1998, un représentant de la société propriétaire s'est rendu dans l'appartement; il a constaté que des travaux d'une certaine ampleur avaient été effectués dans ce logement, lequel était occupé par l'ensemble de la famille T.________ ainsi que par dame D.________. c) Par avis officiels du 21 septembre 1998 adressés en recommandé, la bailleresse a notifié séparément à dame D.________, dame T.________ et T.________ la résiliation du bail de l'appartement pour le 31 décembre 1998. La bailleresse a motivé ce congé par lettre du 15 octobre 1998, déclarant vouloir mettre fin à une relation contractuelle dont elle était partie depuis plusieurs décennies en vertu du droit des successions. Le 22 octobre 1998, dame D.________, dame T.________ et T.________ ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers et sollicité l'annulation du congé, subsidiairement la prolongation du bail pour une durée de quatre ans. Par décision du 16 août 1999, ladite Commission a admis la validité du congé pour le 31 décembre 1998, donné acte à la bailleresse de ce qu'elle s'engageait à conclure avec dame D.________ un bail portant sur les mêmes locaux et aux mêmes conditions et accordé à T.________ et dame T.________ une unique prolongation de bail jusqu'au 30 juin 2000. Cette décision a été notifiée aux parties le 17 août 1999 par plis recommandés. Par lettre du 27 août 1999, dame D.________ a prié la Commission de conciliation de prendre note qu'elle acceptait "les termes (la) concernant" de la décision précitée du 16 août 1999. Le 16 septembre 1999, dame T.________ et T.________ ont saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève d'une requête tendant à l'annulation du congé et, subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail d'une durée de quatre ans. Par jugement du 23 mars 2000, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a déclaré la demande irrecevable. Cette autorité a considéré que même si dame D.________ se satisfaisait de la décision rendue par la Commission de conciliation, le litige relatif au bail conclu avec la Société X.________ concernait l'hoirie, si bien que la demande déposée par une seule héritière n'était pas recevable.