Citation: 4A_615/2013 E. 5.2

5.2. Ferner hatte die Beschwerdeführerin geltend gemacht, die Kündigung vom 9. August 2012 sei nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR anfechtbar, da damals zwischen den Parteien zwei Verfahren betreffend Mängel und Herabsetzung des Nettomietzinses hängig gewesen seien. Vor Bundesgericht rügt sie, wenn die Vorinstanzen auf den Zeitpunkt der ersten, nichtigen Kündigung vom 25. Juni 2012 abgestellt und den Kündigungsschutz mangels Rechtshängigkeit eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens verneint hätten, verkannten sie, dass die Beschwerdegegner damals bereits im Besitz des am 5. Juni 2012 gestellten Begehren um Herabsetzung des Mietzinses gewesen seien. Der Sinn und Zweck von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR verlange, dass die Bestimmung bereits nach Einleitung des Vorverfahrens im Sinne von Art. 270a Abs. 2 OR greife, welches Voraussetzung für eine Durchsetzung des Herabsetzungsanspruchs sei. Gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. d OR ist eine Kündigung durch den Vermieter anfechtbar, wenn sie während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat. Die Vorinstanz erkannte zutreffend und auch die Beschwerdeführerin stellt nicht mehr grundsätzlich in Abrede, dass es bei der Bestimmung des Zeitpunkts der Kündigung gegebenenfalls auf eine erste, formungültige Kündigung ankommt (vgl. Urteil 4A_432/2008 vom 17. Februar 2009 E. 2.2). Sodann kann der Beschwerdeführerin nicht gefolgt werden, wenn sie die Sperrfrist von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR hinsichtlich der Anfechtung des Mietzinses bereits ab Stellung des Herabsetzungsbegehrens beim Vermieter angewandt wissen möchte. Für eine entsprechend weite Anwendung bieten weder der Wortlaut der Bestimmung noch deren Regelungszweck eine Stütze. Letzterer liegt darin, zu verhindern, dass die Vermieterschaft ein ihr missliebiges Gerichtsverfahren durch Kündigung des Mietverhältnisses beendigen kann (BGE 131 III 33 E. 3.2 mit Hinweisen). Der damit auf rechtshängige Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren beschränkte Anwendungsbereich von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR (vgl. etwa auch Urteil 4A_78/2013 vom 16. Mai 2013 E. 3) ist namentlich vor dem Hintergrund zu sehen, dass eigentliche Rachekündigungen nach Art. 271a Abs. 1 lit. a OR unabhängig von der Einleitung eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens anfechtbar sind (dazu sogleich Erwägung 5.3).