Citation: 4A_226/2009 20.08.2009 E. A

A.________ était titulaire du droit de superficie n° 14'700 grevant la parcelle n° 1, plan n° 100, sur la commune de V.________, au lieu-dit «...». En 1995, il y a fait ériger une halle industrielle dont les surfaces ont été mises en location. A la suite de difficultés financières, il a cédé son droit de superficie à H.Y.________et F.Y.________ pour le prix de 600'000 fr.; le transfert a été inscrit au registre foncier le 25 août 2003. Avant de conclure la vente, les époux Y.________ avaient visité les lieux en compagnie d'un architecte, qui n'avait décelé aucun défaut, en particulier aucun signe d'infiltrations d'eau. Dans le cadre de la détermination de la valeur incendie, un autre architecte a arrêté, le 15 mars 2004, la valeur de la halle à 990'000 fr., sans relever de défauts. Les acquéreurs ont repris les baux conclus avec C.________ SA, devenue par la suite D.________, et avec E.________ SA. Le gérant de D.________ n'a jamais constaté d'infiltrations d'eau. A une date indéterminée, les époux Y.________ ont demandé à un ferblantier couvreur de constater l'état de la toiture; l'homme de métier n'a pas décelé de problèmes d'étanchéité. Par l'intermédiaire d'un courtier, X.________ AG est entrée en pourparlers avec les époux Y.________ dans le but d'acheter leur droit de superficie, sur lequel elle avait l'intention d'exploiter un commerce de détail. Le 15 mars 2004, H.Y.________ a déposé une demande d'autorisation de construire, portant sur la transformation partielle de la halle avec changement d'affectation; le coût des travaux était estimé à 450'000 fr. Par acte notarié du 23 mars 2004, H.Y.________et F.Y.________ ont cédé à X.________ AG le droit de superficie n° 14'700 pour le prix de 810'000 fr. Le point II du contrat, intitulé «Cession», débute ainsi: «Mme et M. F.Y._______ et H.Y.________, prénommés, déclarent vouloir céder à titre onéreux et abandonner, sous toutes les garanties légales ordinaires, en pleine et entière propriété, avec les servitudes actives et passives, à (...).» Plus loin, le point IX, intitulé «Divers», contient le paragraphe suivant: «L'immeuble est vendu tel que vu et connu de l'acquéreuse, qui l'accepte par conséquent en son état actuel. Les vendeurs excluent toute garantie de fait et de droit sur l'immeuble présentement vendu ce qui signifie que les cédants ne peuvent en aucun cas être tenus à garantie pour quelque défaut que ce soit. Toutefois, selon l'art. 192 al. 3 et 199 CO, cette clause est caduque si les cédants ont de manière intentionnelle, respectivement insidieuse, dissimulé à l'acquéreuse les défauts de la chose.» La validité de l'acte était conditionnée à l'octroi de l'autorisation de construire susmentionnée. Celle-ci a été délivrée par la commune de V.________, selon décision du 1er avril 2004, notifiée le 8 juin 2004. En avril 2004, X.________ AG a fait réaliser les travaux de transformation prévus, à savoir notamment l'installation d'une ventilation, la rénovation et la modification de l'installation électrique et de la lustrerie, la peinture intérieure et la pose d'un revêtement de sol en parquet. A la suite de pluies abondantes survenues le 4 mai 2004, X.________ AG a constaté des infiltrations d'eau. Informé, H.Y.________ est venu sur place le lendemain. Le plancher récemment posé avait gondolé et des articles de lingerie avaient été endommagés. De nouvelles infiltrations se sont produites après des précipitations en date du 5 juillet 2004. Les vendeurs ne sont pas entrés en matière sur la demande de l'acheteuse, qui entendait obtenir la réparation du défaut d'étanchéité de la toiture. X.________ AG a alors chargé une entreprise de procéder aux réparations; celle-ci a observé le desserrement de certaines vis, ce qui laissait pénétrer l'eau, quelques perforations ainsi qu'un défaut de raccord entre le panneau de toiture et le chéneau. Une tôle froide a été posée sur la toiture existante; les chéneaux et descentes d'eau de pluie ont été refaits; les façades ont été habillées avec une tôle froide, le pied de la façade a été étanché et des caniveaux ont été posés pour drainer les eaux. Les frais de réfection se sont élevés à 239'828 fr.