Citation: 4C.131/2005 05.08.2005 E. 4

Le défendeur invoque enfin l'art. 207 LP. A le suivre, les précédents juges auraient erré en estimant que la procédure n'avait pas d'influence sur la masse en faillite et, partant, en refusant de la suspendre. En substance, il soutient d'une part qu'il est notoire qu'un immeuble a une valeur de réalisation plus grande sur le marché immobilier lorsqu'aucun locataire ne l'occupe, car, ainsi, l'acquéreur n'a pas besoin d'intenter une procédure en résiliation de bail, s'il en a besoin pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. D'autre part, en application de l'art. 130 ORFI, une double mise à prix serait admissible même pour les baux de longue durée qui ne sont pas annotés. 4.1 A l'ouverture de la faillite, le failli perd le pouvoir d'exercer ses droits patrimoniaux et d'en disposer (art. 204 LP). Sauf dans les cas d'urgence, les procès civils auxquels celui-ci est partie et qui influent sur l'état de la masse en faillite sont suspendus et ils ne peuvent être continués, en cas de liquidation ordinaire, qu'après les dix jours qui suivent la seconde assemblée des créanciers et, en cas de liquidation sommaire, qu'après les vingt jours qui suivent le dépôt de l'état de collocation (art. 207 al. 1 LP). Cette suspension, qui intervient de par la loi dès l'ouverture de la faillite (ATF 118 III 40 consid. 5b p. 42), a pour but de laisser aux créanciers le temps nécessaire pour se déterminer sur la suite à donner aux procès actifs ou passifs pendants touchant le patrimoine du failli (arrêt 4C.477/1994 du 23 juin 1995, consid. 1a et la référence citée). Certaines autorités cantonales et une partie de la doctrine considèrent les procédures d'évacuation comme des cas d'urgence au sens de l'art. 207 al. 1 LP (arrêt du Président du Tribunal des baux de la Sarine du 21 juillet 1999, cité par Terrapon, Tribunal des baux: Survol d'une décennie de procédure fribourgeoise, RFJ 1999, p. 207 ss, spéc. p. 220; arrêt de la Cour de justice du canton de Genève du 7 juillet 1931, publié in SJ 1931 p. 615, spéc. p. 617, rendu en application de l'art. 265 aCO; Brand, Faillite: Effets sur les procès civils en cours au moment de l'ouverture de la faillite, FJS 1002, p. 5 s., à propos de l'art. 265 aCO), au motif qu'elles sont soumises à une procédure sommaire (arrêt de la Cour de justice du canton de Genève du 7 juillet 1931, publié in SJ 1931 p. 615, spéc. p. 617, rendu en application de l'art. 265 aCO; Jaeger/Walder/Kull/Kottmann, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, vol. II, 4e éd., Zurich 1999, n. 11 ad art. 207 LP; Wohlfart, Commentaire bâlois, n. 35 ad art. 207 LP), ou que le loyer n'est plus payé et que, faute d'expulsion, le bailleur ne peut faire entrer un nouveau locataire dans l'immeuble et perd dès lors le revenu que pourrait lui assurer un nouveau bail (arrêt de la Cour de justice du canton de Genève du 7 juillet 1931, publié in SJ 1931 p. 615, spéc. p. 617, rendu en application de l'art. 265 aCO; Sandoz, De l'effet de la faillite sur les procès du débiteur, thèse Lausanne 1938, p. 53). 4.2 Cette thèse est convaincante et il n'y a pas lieu de s'en écarter. Compte tenu du caractère urgent de la procédure litigieuse, celle-ci ne devait pas être suspendue suite à la faillite de la bailleresse, indépendamment de la question de savoir si elle influe sur l'état de la masse en faillite, sur laquelle il n'est donc pas nécessaire de se pencher plus avant. Il en résulte que la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en refusant de suspendre la procédure, étant encore précisé que, quoi qu'en dise le défendeur, le fait qu'il ait également pris des conclusions en constatation de l'inefficacité du congé, éventuellement en annulation de celui-ci, ne change rien à la nature de la procédure. A cet égard, il sied de rappeler que, lorsque le locataire conteste un congé extraordinaire et qu'une procédure d'expulsion est engagée contre lui, l'autorité compétente en matière d'expulsion statue aussi sur la validité du congé donné par le bailleur en cas de demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO (art. 274g al. 1 let. a CO).