Citation: 4A_606/2015 E. 3.1

3.1. Bei der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen sind Vereinbarungen nichtig, mit denen zum Nachteil des Mieters von den Pflichten des Vermieters abgewichen wird, die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und zu erhalten (vgl. Art. 256 Abs. 2 OR). Eine zulässige Abweichung liegt hingegen vor, wenn der Mieter in Kompensation für die vereinbarte Schmälerung seiner Mängelrechte voll entschädigt wird, vorab durch einen tieferen Mietzins oder anderweitige geldwerte Leistungen des Vermieters. Denn in einem solchen Fall besteht kein Nachteil des Mieters im Sinne des Gesetzes (Urteil 4A_159/2014 vom 18. Juni 2014 E. 4.1 m.H.). Eine Formvorschrift für die Abrede, wonach die übernommene Unterhaltspflicht durch Gegenleistungen wie namentlich einen reduzierten Mietzins kompensiert werde, sieht das geltende Recht ebenso wenig vor wie das frühere (vgl. BGE 104 II 202 E. 3 S. 203). Eine Kompensation für den Nachteil, der mit der Überwälzung der Unterhaltskosten verbunden ist, kann daher auch mündlich vereinbart werden.