Citation: 4A_257/2020 E. 3.2

3.2. Le recourant reproche à la cour cantonale de s'être fourvoyée sur la validité de l'acte du 27 juillet 2015, qui serait " triplement nul " pour les motifs suivants: - Premièrement, les intimées n'avaient pas le pouvoir de disposer de l'immeuble dont elles n'étaient pas propriétaires, faute d'avoir exercé leur droit d'emption. Aussi ne pouvaient-elles pas promettre la vente du bien-fonds d'autrui, ni encaisser elles-mêmes la peine conventionnelle en cas d'inexécution de l'acheteur. La prestation principale était objectivement impossible et l'objet du contrat contraire à l'art. 641 CC. Une stipulation pour autrui (art. 112 al. 1 CO) ne pouvait entrer en considération lorsqu'il était question, comme en l'espèce, de transférer le droit de propriété d'un tiers (respectivement de faire une promesse en ce sens). A tout le moins le stipulant ne pouvait exiger l'exécution de la peine conventionnelle pour son propre profit. - Deuxièmement, la forme authentique (art. 216 CO) n'avait pas été respectée, puisque les parties désignées comme " promettant-vendeur ", non-propriétaires de l'immeuble, n'étaient pas celles susceptibles de signer une promesse de vente ou une vente. - Troisièmement, l'engagement de faire annoter un droit d'emption à son profit était objectivement impossible au regard des art. 963 CC et 78 al. 1 let. a ORF (RS 211.432.1). Le propriétaire de l'immeuble était seul habilité à requérir une telle annotation, à l'exclusion des intimées; il devait en outre produire un titre justificatif qui faisait défaut puisqu'il n'était pas partie à l'acte du 27 juillet 2015. Ce vice n'entachait pas seulement la clause relative au droit d'emption, mais bien l'acte dans son entier: en effet, les parties accordaient " une certaine importance à l'annotation de ce droit "; le représentant des intimées avait lui-même reconnu qu'il s'agissait d'un " point crucial " de l'acte; enfin, le recourant avait concédé qu'il se serait retiré de l'opération s'il avait su que la réquisition d'inscription du droit d'emption serait rejetée. L'acte litigieux se révélait nul dans son intégralité.