Citation: 4A_339/2022 E. 8.2

8.2. Selon la jurisprudence, il appartient au locataire qui conteste le loyer initial d'apporter la preuve que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif. Toutefois, selon les principes généraux tirés des règles de la bonne foi, la partie qui n'a pas la charge de la preuve (soit le bailleur) doit collaborer loyalement à l'administration des preuves et fournir les éléments qu'elle est la seule à détenir. La jurisprudence a dégagé certains principes (ATF 147 III 14 consid. 6.1; 142 III 568 consid. 2.1; arrêts 4A_17/2017 du 7 septembre 2017 consid. 2.2 et les arrêts cités; 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.2 et 3.3) : En premier lieu, il s'agit de déterminer si les documents remis par les parties sont suffisants ou non pour calculer le rendement (net ou brut). Si tel est le cas, c'est exclusivement sur cette base qu'il convient de déterminer si le loyer examiné est abusif (ATF 147 III 14 consid. 6.1.1). Ensuite, si tel n'est pas le cas parce qu'aucun document n'est remis au juge ou que les documents fournis sont insuffisants, il faut distinguer selon que l'on peut ou non imputer cette carence au bailleur. Si le défaut de production du bailleur est justifié, il ne lui sera pas imputé dans l'appréciation des preuves (ATF 147 III 14 consid. 6.1.2). Si en revanche, le bailleur a, sans aucune justification, refusé ou négligé de produire les pièces comptables en sa possession, il faut distinguer en fonction des moyens de preuve à disposition du juge. En l'absence de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur pourra avoir pour conséquence de convaincre le juge de la fausseté complète ou partielle de ses allégations, et par conséquent de l'amener à croire les indications du locataire (ATF 147 III 14 consid. 6.1.3). La jurisprudence relative au rendement net des fonds propres prescrit de tenir compte, dans ce dernier cas, des données statistiques cantonales ou communales dans le cadre de son appréciation globale des preuves; même insuffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, ces statistiques constituent en effet, faute de mieux, un repère objectif pouvant être pris en compte pour fixer le loyer admissible, en les pondérant le cas échéant en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du montant du loyer payé par le précédent locataire ou de l'expérience du juge (ATF 148 III 209 consid. 3.2.3; 147 III 14 consid. 6.1.3). Cela étant, ce raisonnement n'est pas transposable au calcul du rendement brut. En effet, dans ce dernier cas, les statistiques cantonales ou communales ne sont pas applicables (arrêt 4A_285/2022 précité consid. 3.3). La doctrine concède d'ailleurs que ce principe est dogmatiquement correct, puisque la méthode du rendement brut permet de fixer un loyer situé au-dessus du niveau des loyers du quartier (cf. WEBER, op. cit., n°14a ad art. 269a CO; KOUMBARAKIS, op. cit., p. 155 s.).