Citation: 4A_583/2008 23.03.2009 E. 5

Le recourant fait valoir que les résiliations de bail contestées sont justifiées par les nuisances provoquées par le café-restaurant exploité par l'intimée. Comme le Tribunal administratif, dans son arrêt du 28 octobre 2005, a réduit à 23 h en semaine les horaires d'exploitation de la pizzeria, il en conclut déjà que le bailleur subissait des émanations excessives autorisant les congés litigieux. S'il semble reconnaître désormais que le principe de l'extension de la terrasse était prévisible pour le bailleur, il conteste que ce dernier ait dû présager tout à la fois la survenance de nuisances excessives dues en particulier à une exploitation de la pizzeria toutes fenêtres ouvertes, la présence d'heures de fermeture pouvant aller jusqu'à 24 h, la mise en place par la locataire d'un faux plancher, ainsi que l'installation d'une ventilation avec extraction en façade. Il allègue encore en vrac que son père ne pouvait pas connaître, lors de la conclusion des baux, les nuisances dont le défendeur s'est plaint par la suite, qu'il serait sans importance que ce soit le fils du bailleur initial, et non celui-ci, qui s'est installé en 2002 dans l'appartement surplombant le café-restaurant, qu'aucun avertissement préalable ne devait être donné à l'intimée avant de résilier les baux et qu'il serait sans intérêt qu'aucun autre locataire de l'immeuble n'ait émis la moindre plainte au sujet de l'intimée. 5.1 Procédant à une classification des congés donnés au mépris des règles de la bonne foi sur la base des cas considérés comme typiques d'un abus de droit, la doctrine moderne est d'avis que relève d'une attitude contradictoire déloyale le congé qui est signifié pour des motifs connus du bailleur à la conclusion du bail ou tolérés par lui pendant une longue période (cf. DAVID LACHAT, op. cit., p. 735; SVIT-KOMMENTAR, 3e éd., Zurich 2008, n. 37 ad art. 271 CO; ROGER WEBER, Commentaire bâlois, 4e éd., n. 5 ad art. 271/271a CO). Cette opinion est convaincante. On ne voit en effet pas à quel intérêt digne de protection pourrait correspondre un congé consacrant une illustration parfaite du venire contra factum proprium, puisque le bailleur se prévaut, dans une telle hypothèse, de circonstances dont il avait connaissance au moment où il a cédé l'usage de ses locaux. 5.2 . 5.2.1 Alors que l'action était pendante devant le Tribunal des baux, le recourant a acquis, le 6 mai 2004 par donation, la propriété des immeubles de son père. Il suit de là que dès cette date les baux conclus avec l'intimée le 30 octobre 1996 et le 1er juillet 1999 sont passés au donataire (i.e. le défendeur), avec tous les droits et les obligations qui s'y rattachaient (cf. art. 261 al. 1 CO; ATF 127 III 273 consid. 4c/aa). 5.2.2 Pour juger du mérite du grief soulevé, il convient de rappeler la chronologie de quelques faits et de mettre ceux-ci en perspective. Il a été constaté (art. 105 al. 1 LTF) que le 30 octobre 1996 le bailleur initial a loué à l'intimée des locaux commerciaux à usage d'un restaurant qui devait être exploité à l'enseigne « R.________ » et qu'à cette époque la demanderesse exploitait déjà une terrasse ouverte le soir d'avril à octobre devant l'immeuble jouxtant celui où se trouvent lesdits locaux. Le bailleur avait ainsi une parfaite connaissance de l'usage qui allait être fait des locaux qu'il remettait à bail. Dans ce contexte, il est manifeste, à considérer l'expérience de la vie, que le bailleur devait savoir que la présence de clients du café-restaurant mangeant des pizzas en soirée dans une terrasse installée au bas de son immeuble pouvait engendrer des nuisances sonores, en particulier pour le logement situé juste au-dessus des locaux remis à bail. Par contrat de bail du 1er juillet 1999, le bailleur a encore remis à l'intimée un autre local commercial situé à l'arrière du bâtiment dans lequel cette dernière exploite son établissement public. Le 24 juillet 2001, le Tribunal administratif a accordé l'effet suspensif au recours formé par la locataire contre une décision de l'autorité administrative qui avait ramené à 22 h 30 en semaine et à 23 h 30 le week-end l'heure de fermeture de la terrasse fixée à 24 h tous les jours; cette juridiction a motivé cette décision incidente en indiquant que l'exploitation de la terrasse n'avait donné lieu jusque-là à aucune plainte du voisinage. Il faut en déduire que la présence de clients consommant divers mets et boissons le soir sur la terrasse et à l'intérieur du café-restaurant ne provoquait pas de nuisances qu'il conviendrait de qualifier d'excessives, du moment que personne ne s'en était plaint. Au mois de mars 2002, le fils du bailleur initial s'est installé dans un appartement surplombant directement les locaux dans lequel la demanderesse exploite depuis 1996 un café-restaurant dont la terrasse était ouverte jusqu'à 24 h. On ne peut pas imaginer dans de telles circonstances qu'il ait supposé que ce logement se trouvât dans un endroit calme. Le 16 avril 2002, l'autorité administrative a délivré à l'intimée l'autorisation de maintenir sa terrasse à l'année au lieu de la période courant d'avril à octobre. Durant les trois premiers mois où il a habité dans le logement sis au-dessus de la pizzeria, le recourant n'a pas adressé de plainte à la locataire en raison d'émanations sonores ou olfactives. Aucune autre plainte émanant d'un locataire du même immeuble n'a d'ailleurs été formulée à l'endroit de l'intimée. Le 5 juillet 2002, le bailleur initial a résilié les deux baux qui le liaient à la demanderesse en se prévalant notamment des nuisances occasionnées aux occupants de l'immeuble. Or, comme on l'a vu, personne, avant cette date, n'avait reproché à l'intimée de provoquer des émanations excessives. L'enchaînement des faits montre que le fils du bailleur initial, lequel a repris les baux le 6 mai 2004 en acquérant par donation la propriété des immeubles de son père, s'est délibérément installé en mars 2002 dans un appartement dont il ne pouvait ignorer, de par sa situation au-dessus de la pizzeria, qu'il puisse subir des nuisances sonores, singulièrement en soirée. Ces nuisances ont du reste été considérées comme tolérables par le Tribunal administratif, étant donné que le logement en cause possède une pièce de séjour donnant sur une zone calme de l'arrière du bâtiment. Partant, les résiliations de baux litigieuses, en tant qu'elles sont fondées sur des nuisances générées par l'exploitation du café-restaurant de la demanderesse, reposent sur un motif qui était connu du bailleur lorsqu'il a conclu avec l'intimée. C'est donc sans violer le droit fédéral que la cour cantonale a jugé que les congés donnés le 5 juillet 2002 étaient abusifs au sens de l'art. 271 al. 1 CO, car ils relevaient d'un comportement contradictoire. Le moyen doit être rejeté.