Citation: 4A_448/2009 01.02.2010 E. 1

On ne voit pas que la cour cantonale ait méconnu les principes qui viennent d'être rappelés. Comme il ressort de la jurisprudence citée, il ne s'agit pas d'un renversement du fardeau de la preuve en violation de l'art. 8 CC. La bailleresse aurait voulu que l'autorité cantonale ordonne une expertise, mais, comme on le verra plus en détail ultérieurement, il s'agit essentiellement de comparer le confort offert au locataire par différents logements, ce qui n'exige normalement aucune connaissance technique spéciale. Il n'apparaît ainsi nullement que l'expertise soit le moyen de preuve adéquat pour établir un tel fait. Son refus ne viole donc pas le droit à la preuve déduit de l'art. 8 CC. La bailleresse aurait aussi voulu que l'autorité cantonale se transporte sur place pour examiner d'autres appartements offerts en comparaison; cependant - comme on l'exposera ci-dessous - les informations déjà fournies suffisent pour se convaincre qu'il ne s'agit pas d'éléments de comparaison de nature à modifier l'issue du litige, de sorte que l'autorité cantonale n'était pas tenue d'ordonner des mesures probatoires pour des faits sans pertinence, c'est-à-dire impropres à influer sur le sort de la décision. Il n'y a pas trace d'une violation de l'art. 8 CC. Au terme de l'art. 274d al. 3 CO, le juge établit d'office les faits et les parties sont tenues de lui soumettre toutes les pièces nécessaires. Selon la jurisprudence relative à cette disposition, le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa position, mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaborer à l'instruction et de fournir des preuves. L'initiative du juge ne va pas au-delà de l'invitation faite aux parties de mentionner les preuves et de les présenter; la maxime inquisitoire prévue par le droit du bail ne permet pas d'étendre ad libitum l'administration des preuves et de recueillir toutes les preuves imaginables (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238). En l'espèce, le juge avait invité la bailleresse à présenter des éléments de comparaison, en fournissant à leur sujet tous les renseignements nécessaires. Il s'est donc conformé à son devoir de rendre la bailleresse attentive à la nécessité de fournir suffisamment de pièces contenant les renseignements élémentaires et aisément déterminables pour opérer des comparaisons (cf. arrêt 4C.199/2000 du 21 décembre 2000 consid. 2b, in SJ 2001 I p. 278). Il n'y a donc pas davantage de violation de l'art. 274d al. 3 CO. 2.3 Une résiliation du bail motivée par la volonté du bailleur d'obtenir un loyer plus élevé d'un nouveau locataire ne contrevient pas aux règles de la bonne foi si le bailleur pourrait exiger un loyer supérieur sans que celui-ci ne soit abusif au sens des art. 269 et 269a CO; pour savoir si cette condition est remplie, il faut soit procéder à un calcul de rendement, soit déterminer le loyer usuel dans le quartier (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêt 4C.343/2004 du 22 décembre 2004 consid. 3.2). En l'espèce, la bailleresse a choisi d'invoquer le loyer usuel. Pour que le loyer usuel soit établi, le juge doit disposer d'au moins cinq éléments de comparaison; il doit pour cela procéder à des comparaisons concrètes en s'inspirant des critères posés par l'art. 11 al. 1 OBLF; sur la base de l'analyse effectuée, le Tribunal fédéral contrôle librement si la notion de loyer usuel a été ou non correctement interprétée et appliquée (ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319). Des statistiques qui ne sont pas suffisamment différenciées pour tenir compte des critères de l'art. 11 al. 1 OBLF ne sont pas admissibles (ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319). Selon l'art. 11 al. 1 OBLF, qui explicite la notion de loyer usuel figurant à l'art. 269a let. a CO, les loyers déterminants pour le calcul des loyers usuels dans la localité ou le quartier sont les loyers des logements et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction. S'agissant de l'année de construction, dont parle l'art. 11 al. 1 OBLF, la jurisprudence a admis qu'une différence de plus de vingt ans ne permet en tout cas pas de ranger deux bâtiments dans la même période de construction (arrêt 4C.40/2001 du 15 juin 2001 consid. 5c/bb). Cette règle jurisprudentielle conduit à déterminer une période de quarante ans, comprenant les vingt ans qui précèdent la construction du bâtiment en cause et les vingt ans qui la suivent. Déterminer l'année de construction d'un bâtiment est une question de fait et les constatations cantonales sur ce point lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF). Sachant que le bâtiment en cause a été construit en 1925/1926, l'application de ce critère jurisprudentiel conduit à exclure comme éléments de comparaison, sans violer le droit fédéral, le bâtiment sis 30 avenue Eugène-Rambert qui a été construit en 1979, le bâtiment sis 30-36 avenue du Léman érigé en 1968, le bâtiment sis à l'avenue de Rumine 60 bâti en 1880, le bâtiment sis 38 avenue de Rumine édifié en 1897 et le bâtiment sis 66 avenue de Rumine élevé en 1903. Il ne reste donc que trois éléments de comparaison: le bâtiment sis 6A à l'avenue de Florimont, qui a été construit en 1933 (et non en 1993 comme l'a indiqué la cour cantonale à la suite d'une inadvertance manifeste qui doit être corrigée d'office: art. 105 al. 2 LTF), le bâtiment sis à l'avenue de la Gare 7 réalisé en 1907 et le bâtiment sis 8 avenue de Rumine sorti de terre en 1927/1928. En ce qui concerne le bâtiment sis à l'avenue de la Gare 7, la cour cantonale a constaté en fait - d'une manière déterminante pour le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) - qu'il a fait l'objet d'une rénovation des façades, des fenêtres et de la toiture en 1998 et que l'ascenseur a été changé en 2004. Il s'agit là d'importants travaux de rénovation et la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en considérant que ce bâtiment n'était pas dans le même état - au sens de l'art. 11 al. 1 OBLF - que l'immeuble en cause. C'est donc à juste titre qu'il a été exclu de la comparaison. A propos de l'immeuble situé à l'avenue de Florimont 6A, l'autorité cantonale a retenu en fait (art. 105 al. 1 LTF) que l'un des deux appartements offerts en comparaison a été rénové en octobre 1993 et dispose maintenant d'une cuisine équipée. La cour cantonale n'a pas enfreint le droit fédéral en l'écartant de la comparaison, puisqu'il ne bénéficie pas du même équipement au sens de l'art. 11 al. 1 OBLF. Il ne subsiste donc, comme élément de comparaison valable dans cet immeuble, que l'autre appartement invoqué par la recourante. S'agissant, enfin, du bâtiment sis avenue de Rumine 8, la Chambre des recours a constaté que l'un des trois appartements dont la comparaison est proposée avait une surface de 185 m2, alors que l'appartement en cause a une surface de 141 m2. Déterminer la surface d'un appartement est une question de fait et le Tribunal fédéral est lié par les constatations cantonales sur ce point. L'art. 11 al. 1 OBLF prévoit la prise en considération de la dimension des locaux. Interprétant cet élément, la jurisprudence a exclu la comparaison, pour un appartement de grande taille, lorsque la différence de surface atteint 24 % (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc p. 321). In casu, la surface de l'appartement litigieux représente le 76,21% de l'appartement de l'avenue de Rumine 8, d'où un différentiel de surface de 23,79 %. Contrairement à ce qu'a considéré la cour cantonale, cet appartement devait être pris en compte comme élément comparatif. Autrement dit, dans ce bâtiment, les trois appartements peuvent entrer en considération. Toutefois, sur l'ensemble des éléments de comparaison proposés par la bailleresse, il n'y en a que quatre qui sont déterminants, de sorte que l'on se trouve en dessous du minimum de cinq exigés par la jurisprudence. Les magistrats vaudois n'ont ainsi pas transgressé le droit fédéral en concluant que le loyer usuel n'avait pas été établi et qu'il n'était ainsi pas possible de dire que la bailleresse pourrait augmenter le loyer sans que celui-ci ne soit abusif. Dès lors qu'il n'est pas prouvé que le congé répond à un intérêt objectif, sérieux et digne de protection, la cour cantonale a appliqué correctement le droit en prononçant son annulation (art. 271 CO). Il appert conséquemment qu'aucune violation des art. 269a let. a, 271 et 271a CO n'est démontrée, de sorte que le recours doit être rejeté dans la mesure où il est recevable.