Citation: 4A_45/2010 25.03.2010 E. A

Par contrat du 6 février 2004, H.A.________, propriétaire de l'hôtel "V.________" (ci-après: V.________) à ..., a chargé H.Y.________, courtier immobilier à ..., de vendre ce bien. La commission de courtage était fixée à 5% du prix de vente, TVA non comprise, pour un montant désiré de 6'000'000 fr. H.Y.________ bénéficiait d'une clause d'exclusivité, en particulier pour le "pilotage" de la vente. Par acte authentique du 12 janvier 2005, H.A.________ a accordé à H.Y.________ un droit d'emption cessible, valable un an, sur les parcelles où se trouvait V.________. Le prix mentionné était de 4'000'000 fr. et il était prévu que H.Y.________ recevrait une commission de 200'000 fr. s'il ne se portait pas lui-même acquéreur. Par acte authentique du 26 janvier 2005, H.Y.________ a cédé son droit d'emption à B.________. Dans cette convention, il obtenait de B.________, pour l'agence immobilière qu'il exploitait avec son épouse F.Y.________ ("Le Magazine de W.________ Sàrl"), le "pilotage" des ventes d'appartements (V.________ devait être transformé en appartements à vendre) moyennant une commission de 2% sur la totalité des ventes. Le même jour, H.A.________ a accordé à B.________ un droit d'emption cessible portant sur les parcelles concernées, valable un an, pour un prix de 4'000'000 fr., dont 200'000 fr. de commission à verser à H.Y.________; ce dernier a comparu lors de l'établissement de cet acte pour approuver l'annulation de l'acte du 12 janvier 2005 qui lui avait accordé un droit d'emption semblable. B.________ s'est ensuite désintéressé de la promotion et, le 29 décembre 2005, il a renoncé à son droit d'emption. Le 30 janvier 2006, H.A.________ a vendu V.________ à X.________ pour le prix de 4'000'000 fr. Comparant pour B.________, H.Y.________ a confirmé que celui-ci renonçait à son droit d'emption accordé le 26 janvier 2005. Le 27 février 2006, H.Y.________ a perçu sa commission, s'élevant à 215'200 fr. avec la TVA. X.________ a ensuite procédé à la vente des appartements du V.________. Lorsque, le 28 juillet 2006, l'agence immobilière exploitée par les époux Y.________ a informé X.________ qu'elle avait des clients intéressés par un appartement, il lui fut répondu que l'objet n'était plus disponible. Quelque temps plus tard, le 8 août 2006, l'avocat de X.________ a écrit aux époux Y.________ pour contester tout lien contractuel entre les parties, ainsi que toute obligation de X.________; en tant que de besoin, il était mis fin à toute collaboration professionnelle entre les parties pour quelque promotion que ce soit. Par acte écrit du 20 février 2007, l'agence immobilière "Le Magazine de W.________ Sàrl" a cédé à H.Y.________ tous ses droits en relation avec l'opération relative à l'ancien hôtel V.________.