Citation: 4A_183/2017 E. A

X.________ SA a pour but l'importation et la livraison en gros de poissons du lac et de mer. Le 5 mai 1995, elle a conclu un contrat avec A.________ SA, qui consacrait une surface de son magasin principal genevois à la vente de produits frais («Halles...»); le contrat prévoyait la mise à disposition de X.________ SA d'un emplacement de vente de 45 m2. A.________ SA a été reprise par Z.________ AG. Les «Halles...» ont été transformées en «Food Hall» selon le concept du "shop in shop", plusieurs entreprises et sociétés proposant leurs produits de restauration aux clients du magasin et disposant d'une centaine de places assises. Le 1er octobre 2003, Z.________ AG (la bailleresse) et X.________ SA (la locataire) ont conclu un "contrat de location de locaux commerciaux", par lequel la première mettait à la disposition de la seconde un stand de vente d'environ 45 m2 et un entrepôt d'environ 6 m2; le mobilier et les installations fixes étaient mis à disposition et financés par Z.________ AG; X.________ SA y investissait 50'000 fr., mais n'était pas autorisée à procéder à des modifications sans l'accord de Z.________ AG. X.________ SA s'engageait à exploiter au sein du «Food Hall» un "Sushi Sashimi/Noodles Curries (Bar & Take-Away) " et devait payer à Z.________ AG une indemnité fixée à l'origine à 20% du chiffre d'affaires net mais au minimum 200'000 fr. par année. X.________ SA utilisait le système de caisse de Z.________ AG; ses employés remettaient le produit de la caisse au service central de Z.________ SA, dont l'unité de décompte saisissait le chiffre d'affaires, reversé ensuite à X.________ SA après déduction du pourcentage convenu. Les employés de X.________ SA devaient porter la tenue de travail du «Food Hall» et le manager de vente de Z.________ AG, responsable du rayon, pouvait, d'entente avec X.________ SA, donner des instructions aux collaborateurs de celle-ci, laquelle n'était au surplus pas autorisée à se présenter sous un autre nom que celui de la publicité ou de la promotion des ventes de Z.________ AG. Conclu pour une durée indéterminée, le contrat pouvait être résilié par chaque partie en respectant un délai de résiliation de six mois. Après 2003, X.________ SA a également ouvert un point de vente de sushis et produits "wok" dans une arcade sise à U.________. X.________ SA loue des locaux de production à V.________. En lien avec sa nouvelle activité dans le «Food Hall», elle a agrandi ces locaux en 2003 afin d'y intégrer la production de sushis et a procédé à des investissements entre 2005 et 2015. La production de sushis occupe environ 20% de la surface du site et celle destinée au «Food Hall» représente environ 90% de la production totale. Sur la quarantaine d'employés de X.________ SA, vingt personnes sont affectées à l'activité "sushis", soit quatre personnes au lieu de production et seize personnes au «Food Hall»; deux personnes travaillent également au point de vente de U.________. Par lettre recommandée du 28 juillet 2014 assortie de la formule officielle en matière de bail, Z.________ AG a résilié le contrat la liant à X.________ SA pour le 28 février 2015. A la demande de motivation de congé formulée par la locataire, la bailleresse a répondu qu'elle souhaitait réviser, d'une manière générale et dans le principe, son concept "shop in shop" à Genève.