Citation: 4C.39/2003 23.04.2003 E. 4

Mangelhaft ist ein Mietobjekt, wenn ihm eine vertraglich zugesicherte oder sich aus dem vertraglichen Gebrauchszweck ergebende Eigenschaft fehlt. Worin der vorausgesetzte Gebrauch besteht und welchen Zustand der Mietsache die Mieter erwarten dürfen, ergibt sich primär aus der Parteivereinbarung (Higi, a.a.O., N. 28 zu Art. 258 OR; Tercier, Les contrats spéciaux, 3. Aufl., Zürich 2003, N. 1868). Auch Mängel, die nicht in der Mietsache selbst begründet sind, sondern sich aus der Umwelt oder aus dem Verhalten Dritter ergeben, können einen Mangel der Mietsache darstellen (Urteil 4C.527/1996 vom 29. Mai 1997, publ. in: SJ 1997 S. 661 E. 3a). 4.1 Die Vorinstanz hat festgestellt, dass zwischen den Parteien der Lärm oder sonstige Immissionen kein Thema gewesen seien. In Würdigung der Beweise, namentlich der Begründung für die Mietzinsreserve durch die Zeugin C.________ und in Berücksichtigung des Schreibens der Beklagten vom 19. Februar 2001, hat sie geschlossen, dass ein gültiger Verzicht der Kläger auf ihre Mängelrechte und Herabsetzungsansprüche nicht vorliege, und diese daher eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen können. Die Vorinstanz ist somit davon ausgegangen, dass die Kläger von der Beklagten die 5 1/2-Zimmerwohnung zu den Bedingungen gemietet haben, welche üblicherweise von einer Mietwohnung in einer verhältnismässig ruhigen Wohngegend erwartet werden dürfen, ohne Rücksicht auf die während einer gewissen Zeit nach Mietbeginn in Aussicht stehenden Immissionen durch Umbauten und Renovationen in der Nachbarschaft. 4.2 Im Berufungsverfahren überprüft das Bundesgericht die Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip. Danach ist massgebend, wie der Empfänger eine Erklärung in guten Treuen im gesamten Zusammenhang des Vertragsschlusses nach den Umständen verstehen durfte und musste (BGE 127 III 553 E. 2e/bb S. 558 mit Hinweisen). Das Bundesgericht ist dagegen an die Feststellungen der Vorinstanz über die äusseren Umstände des Vertragsschlusses und des tatsächlichen Willens der Parteien gebunden (BGE 123 III 165 E. 3a; 118 II 365; 115 II 264 E. 5a, je mit Hinweisen). Die Vorinstanz hat entgegen der Ansicht der Beklagten nicht verkannt, dass die Kläger um die in Aussicht stehenden Umbauten wussten. Sie ist jedoch zum Schluss gekommen, dass die Parteien den Mietvertrag ohne Rücksicht auf die dadurch verursachten Immissionen abschlossen, und insbesondere über eine allfällige Entschädigung für die dadurch entstehenden Nachteile bzw. über eine Mietzinsherabsetzung nichts vereinbarten. 4.3 Die Vertragsauslegung der Vorinstanz ist bundesrechtlich nicht zu beanstanden. Dass die Parteien im schriftlichen Mietvertrag ausdrücklich eine Regelung über die während der Umbau- und Renovationsarbeiten in der Siedlung zu erwartenden Immissionen getroffen hätten, behauptet die Beklagte selbst zu Recht nicht. Aus der in Ziffer 5 des Mietvertrags enthaltenen Bestimmung, wonach sich die Vermieterin vorbehält, eine Mietzinsreserve von Fr. 643.-- für wertvermehrende Investitionen in 3 Jahren geltend zu machen, muss entgegen der Ansicht der Beklagten nach Treu und Glauben nicht abgeleitet werden, dass damit eine Mietzinsreduktion während der Dauer der zu erwartenden Immissionen gewährt werde. Dies ergibt sich weder aus dem Wortlaut der Bestimmung noch aus den Feststellungen der Vorinstanz über die Umstände des Vertragsschlusses. 4.4 Die Vorinstanz hat keine Bundesrechtsnormen verletzt, wenn sie erkannte, dass die Parteien im Dezember 2000/Februar 2001 den umstrittenen Mietvertrag über die 5 1/2-Zimmerwohnung in der Liegenschaft Y.________ abschlossen, ohne eine Regelung über die zu erwartenden Immissionen durch die Umbau- und Renovationsarbeiten in der Umgebung der Mietliegenschaft zu treffen. Der vorausgesetzte Gebrauch und der Zustand der Mietsache, den die Mieter erwarten durften, betraf daher ein Mietobjekt zum Zwecke ungestörten Wohnens in einer üblich ruhigen Wohnlage.