Citation: 1C_296/2009 04.03.2010 E. 4

4.1 Nach § 29 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zug vom 26. November 1998 (PBG) können dem Baubewilligungsverfahren unterworfene Arealbebauungspläne die Bauweise von Flächen über 2'000 m² bestimmen. Für Arealbebauungen geltend spezielle gemeindliche Bauvorschriften. Sie setzen voraus, dass eine Arealbebauung Vorteile für das Siedlungsgebiet und die Umgebung erzielt (§ 29 Abs. 2 PBG). § 53 BO 94 umschreibt im Einzelnen, welchen gegenüber der Einzelbauweise erhöhten Anforderungen eine Arealbebauung genügen muss. In der Zone W2b ist eine Mindestarealfläche von 2'000 m² erforderlich (§ 54 BO 94), und es gelten nach § 55 BO 94 folgende Grundmasse: max. 3 Geschosse, Gebäudelänge frei, Grenzabstände 5 und 8 m, Ausnützungsziffer 0.70 und ein Wohnanteil von mindestens 80%. Für die Einzelbauweise gelten in der Zone W2b demgegenüber nach § 48 BO 94 folgende Grundmasse: maximal 2 Geschosse, 30 m Gebäudelänge, Grenzabstände 5 und 8 m, Ausnützungsziffer 0.50 und ein Wohnanteil von 80%. Nach der Auffassung des Verwaltungsgerichts (E. 6c S. 21 f.) erfüllen diese kommunalen Ausführungsbestimmungen die Anforderung von § 29 PGB an Arealbebauungen - sie müssen Vorteile für das Siedlungsbild und die Umgebung erzielen - und sind daher als Ganzes anwendbar. 4.2 Nach § 53 lit. a BO muss eine Arealbebauung Rücksicht auf das Landschaftsbild und die Quartierstruktur nehmen. Das Verwaltungsgericht erwog, dass in der Regel in Bezug auf die Quartierstruktur von den Bauten in der gleichen Nutzungszone auszugehen sei. Die Baugrundstücke befänden sich (abgesehen von der Südwestecke) in der Zone W2b und seien auch von dieser Zone umgeben, ausser an der Südostecke, wo sie an W1 grenzen. Der Baugrund befinde sich in einer baulich heterogenen Umgebung. Nebst den beiden in der W1 gelegenen Villen an der Ostseite befänden sich zwei Zweifamilienhäuser und nordwestlich ein Dreifamilienhaus. Im Süden liege die sechs Baukörper à je acht Wohnungen (mit einer Gebäudegrundfläche von je 308 m²) umfassende Überbauung Waldhof; sie liege zwar in einer Senke, weise aber hinsichtlich der Höhe der Gebäude und der Dichte der Überbauung grosse Ähnlichkeit mit dem Bauprojekt (Gebäudegrundfläche von je 290 m²) auf. Die Stadtbildkommission habe die Gesamtsituation als gut und topografisch integrierend beurteilt. 4.3 Die Beschwerdeführerin rügt, sie erleide durch das Bauprojekt unzumutbare Nachteile. Die Fernsicht von ihrer Parzelle Nr. 4565 nach Süden, auf die Berge und den See, werde stärker beeinträchtigt als bei Einzelbauweise, weil die Arealbebauung 3 m höhere Gebäude zulasse. Sie legt in langfädigen Ausführungen (Beschwerde S. 19-35) den Nachteil dar, den sie in punkto Aussicht durch das Bauprojekt erleide. Das Verwaltungsgericht hat sich mit diesem Aspekt auseinandergesetzt und ist, auch gestützt auf die eigene, an einem Augenschein gewonnene Anschauung, zum für die Zulässigkeit einer Arealbebauung nach § 29 Abs. 2 PGB und § 53 lit a BO 94 entscheidenden Schluss gekommen, diese sei mit Blick auf die Gesamtsituation als gut und topografisch integrierend zu beurteilen. Dies kritisiert die Beschwerdeführerin nicht substanziiert, und sie bleibt auch den Nachweis schuldig, dass die übrigen Voraussetzungen für die Zulässigkeit einer Arealbebauung gemäss § 53 lit. b-k BO 94 nicht erfüllt sind. 4.4 Verlangt § 29 Abs. 2 PBG, dass mit Arealbebauungen Vorteile für das Siedlungsbild und die Umgebung erzielt werden - die Vorinstanz spricht von einer positiven ästhetischen Generalklausel (S. 21 lit. c) -, so wird damit bezweckt, das Siedlungsbild und die Umgebung im Vergleich zu einer Überbauung mit Einzelobjekten insgesamt aufzuwerten, nicht jedoch, die Aussicht der Nachbarn zu schützen. Jedenfalls ist allein mit dem Hinweis darauf, dass die Arealbebauung die Fern- und Durchsicht der Nachbarn stärker beeinträchtige als eine Überbauung in Einzelbauweise, der Nachweis nicht zu erbringen, dass die Voraussetzungen von § 29 Abs. 2 PBG und § 53 BO 94 nicht erfüllt sind. Nicht nachvollziehbar ist die von der Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang erhoben Rüge, das Legalitätsprinzip sei verletzt. Das Institut der Arealbebauung hat in den eben angeführten Normen offensichtlich eine ausreichende gesetzliche Grundlage. Fraglich kann einzig sein, ob sie eingehalten wurde. 4.5 In Bezug auf den abgelehnten Beweisantrag, ein Gutachten der kantonalen Liegenschaftsschätzungskommission zur Wertverminderung des Nachbargrundstücks einzuholen, hat das Verwaltungsgericht erwogen (S. 33), aus einer die kommunale Bauordnung respektierenden Überbauung könnten sich keine Schadensersatzansprüche des Nachbarn ergeben, weshalb ein Schätzungsgutachten nicht erforderlich sei. Die beantragte Edition von Modelltopografien hat die Vorinstanz mit der Begründung abgelehnt, dass es von dem, was damit bewiesen werden sollte - dass das Bauprojekt die Aussicht der Nachbarparzelle der Beschwerdeführerin erheblich beeinträchtige - ausgehe. In beiden Fällen ist weder dargetan noch ersichtlich, inwiefern diese antizipierte Beweiswürdigung willkürlich sein soll. Das Verwaltungsgericht konnte die Beweisanträge ohne Verfassungsverletzung abweisen. 4.6 Die Beschwerdeführerin rügt, das Verwaltungsgericht habe seine verfassungsrechtliche Begründungspflicht verletzt, da es sich mit ihrem Einwand, sie erleide durch die Beeinträchtigung der Aussicht der Nachbarparzelle einen unzumutbaren Nachteil, nicht auseinandergesetzt habe. Die Rüge ist offensichtlich unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat sich mit dem angeblich unzumutbaren Nachteil bzw. der beeinträchtigten Aussicht sehr wohl, sogar ausführlich, auseinandergesetzt. Die Beschwerdeführerin verkennt, dass sie gestützt auf Art. 29 Abs. 2 BV zwar einen Anspruch auf eine Begründung hat, nicht aber auf eine ihr zusagende Begründung. 4.7 Nicht nachvollziehbar ist, weshalb das Verwaltungsgericht eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung getroffen habe sollte, indem es verneint habe, die Beschwerdeführerin erleide einen unzumutbaren Nachteil (Beschwerde S. 32). Ganz abgesehen davon, dass sich das Verwaltungsgericht an der angeführten Stelle (S. 33 lit. b) gerade nicht so ausdrückte, betrifft die Frage der Zumutbarkeit die rechtliche Würdigung. Nicht einzutreten ist auf die in diesem Zusammenhang erhobenen Verfassungsrügen - die Beschwerdeführerin beruft sich auf die Rechtsgleichheit, die Eigentumsgarantie und den Verhältnismässigkeitsgrundsatz (Beschwerde S. 32. ff.) - da sie nicht in einer den gesetzlichen Anforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 134 II 244 E. 2.2) genügenden Weise begründet sind.