Citation: 1P.487/2004 06.06.2005 E. 4

Zu prüfen ist weiter, ob das Verwaltungsgericht willkürlich angenommen hat, der Umbau beanspruche keine zusätzliche anrechenbare Geschossfläche. 4.1 Das Verwaltungsgericht ist aufgrund einer von der Gemeinde vorgenommenen Aufstellung zum Ergebnis gekommen, dass mit den geplanten Nutzungsänderungen eine Bruttogeschossfläche von lediglich 1'064.5 m2 realisiert werde, während rechtskräftig 1'072.4 m2 bewilligt seien. Die geplanten Änderungen würden daher sogar zu einer minimalen Reduktion der Bruttogeschossfläche führen. Die Beschwerdeführerin kritisiert diese Berechnung in verschiedener Hinsicht: Einige der vom Verwaltungsgericht als bewilligt angenommenen Flächen seien bei der Bewilligung im Jahre 1999 gar nicht zur AZ hinzugerechnet worden. Sie könnten daher jetzt auch nicht in den AZ-Vergleich einbezogen werden. 4.2 Es erübrigt sich, im Detail zu prüfen, welche der beanstandeten Flächen anlässlich der früheren Baubewilligungen angerechnet worden sind. Das Verwaltungsgericht hat diesen Bruttogeschossfläche-Vergleich nämlich nur als Eventualerwägung für den Fall angestellt, dass in jedem Fall auch bei einem AZ-neutralen Umbau eine vollständige AZ-Berechnung zu verlangen wäre (E. 3a des angefochtenen Urteils). Primär ist es aber davon ausgegangen, dass ein solcher Vergleich gar nicht notwendig sei, wenn gegenüber dem bewilligten Zustand keine zusätzliche Ausnützung beansprucht werde (E. 2b des angefochtenen Urteils). Diese Überlegung ist - wie dargelegt - grundsätzlich verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Dies trifft auch dann zu, wenn mit der Beschwerdeführerin davon ausgegangen wird, das einige der eigentlich als anrechenbar zu betrachtenden Flächen früher fälschlicherweise nicht angerechnet worden sind: Diese Flächen wären aufgrund der Besitzstandsgarantie und der rechtskräftigen früheren Baubewilligungen so wie bewilligt nutzbar, selbst wenn dies aus heutiger Sicht materiell rechtswidrig sein sollte. Wird nun die anrechenbare Fläche gegenüber derjenigen Fläche reduziert, die zwar anrechenbar gewesen wäre, aber früher nicht angerechnet wurde, so wird durch den Umbau das Ausmass der Gesetzwidrigkeit reduziert. Es ist nicht willkürlich, anlässlich eines Umbaus nicht eine vollständige Beseitigung der Gesetzwidrigkeit zu verlangen, sondern sich mit deren Reduktion zu begnügen. 4.3 Es ist daher nur zu prüfen, ob das Verwaltungsgericht willkürlich angenommen hat, es werde gegenüber dem rechtskräftig bewilligten Zustand keine zusätzliche anrechenbare Bruttogeschossfläche beansprucht. 4.3.1 Die Dusche und das WC im 1. Untergeschoss wären anrechenbar gewesen und dürfen nach dem soeben Gesagten willkürfrei in den Vergleich einbezogen werden, selbst wenn sie (was in den Akten widersprüchlich behandelt wird) früher fälschlicherweise nicht angerechnet worden sein sollten. 4.3.2 Analoges gilt für das nördliche Lager im 1. UG, welches möglicherweise früher nicht angerechnet wurde, aber jedenfalls als Lager bewilligt war (vgl. Plan zur Baubewilligung von 1999, von der Gemeinde genehmigt mit Stempel vom 27. Oktober 1999). Dieses Lager wird nun durch den Abbruch der Mauer zum Gang mit diesem vereinigt. Das Verwaltungsgericht hat erwogen, dass das so erweiterte Lager nicht anzurechnen sei, weil es einerseits durch die rechtskräftige Baubewilligung abgedeckt sei und andererseits nach wie vor als Durchgang/Korridor zu nicht anrechenbaren Räumen im Nordtrakt diene. Die Beschwerdeführerin kritisiert, durch den Abbruch der Mauer werde ein neues Lager geschaffen, welches mit dem bewilligten Zustand nicht identisch sei. Dieses neue Lager sei AZ-pflichtig. Dabei geht die Beschwerdeführerin irrtümlich davon aus (Beschwerde Ziff. 3.b S. 19 und Ziff. 4 S. 21), der vormalige Korridor umfasse 24.74 m2. Diese Fläche bezieht sich - wie aus dem Plan klar errechnet werden kann - auf die vereinigte Fläche des ehemaligen nördlichen Lagers und des ehemaligen Korridors. Das vorbestehende Lager von ca. 15-16 m2 ist als solches 1999 rechtskräftig bewilligt worden. Selbst wenn derjenige Teil des Korridors, der nun zum Lager geschlagen wird, entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts voll angerechnet wird, entsteht dadurch eine zusätzliche anrechenbare Fläche von höchstens ca. 9.5 m2 (vgl. Beilage 2 zur Vernehmlassung der Gemeinde vom 4. Oktober 2004). Nach der Auffassung des Verwaltungsgerichts ist dieser Raum nicht anzurechnen, da er auch als Korridor zu nicht anrechenbaren Flächen dient. Selbst wenn dies als unhaltbar erachtet würde, weil der ehemalige Korridor nun teilweise auch als Lager genutzt werden kann, wäre es aber jedenfalls vertretbar, ihn nur teilweise anzurechnen. Bei zum Beispiel hälftiger Anrechnung ergäbe sich damit eine zusätzliche anrechenbare Fläche von knapp 5 m2. 4.3.3 Die Treppe vom 1. UG ins Freie und der Windfang im Obergeschoss sind rechtskräftig bewilligt und werden nicht verändert, so dass keine zusätzliche Bruttogeschossfläche gegenüber dem bewilligten Zustand errichtet wird. Dasselbe gilt für die grossen Lagerräume im Nordosttrakt: Diese wurden früher rechtskräftig bewilligt, ohne angerechnet zu werden. Selbst wenn dies rechtswidrig gewesen sein sollte, weil - wie die Beschwerdeführerin vorbringt - die Oberkante mehr als 1.2 Meter über das gewachsene Terrain hinausragt, können diese Räume aufgrund der gültigen Bewilligung weiterhin als Lager genutzt werden. 4.3.4 Das Verwaltungsgericht hat sodann angenommen, dass die Waschküche im Obergeschoss nicht angerechnet werden muss. Dies ist entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin nicht willkürlich, sondern entspricht im Gegenteil dem klaren Wortlaut von Art. 38 Abs. 2 lit. a BG. 4.3.5 Selbst wenn entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts beim nördlichen Lager ca. 5 m2 zusätzlich angerechnet werden (vorne E. 4.3.2), wird per Saldo keine zusätzliche Bruttogeschossfläche geschaffen, da das Verwaltungsgericht von einer Abnahme der anrechenbaren Fläche von rund 8 m2 ausgegangen ist. Es ist deshalb jedenfalls im Ergebnis nicht willkürlich, wenn das Verwaltungsgericht davon ausgeht, die Umnutzung führe nicht zu einer zusätzlichen anrechenbaren Fläche. Dass allenfalls bei korrekter Berechnung heute die Ausnützung höher wäre als das zulässige Mass von 0.9, führt deshalb nicht dazu, dass die Umnutzung unzulässig wäre. 4.4 Auf der Grundlage dieser willkürfreien Betrachtung ist es unerheblich, ob die von der Beschwerdeführerin beanstandeten Lagerflächen unter- oder oberhalb der Schnittlinie von 1.2 Meter über dem gewachsenen Terrain liegen, da sie so oder anders rechtskräftig bewilligt sind (vorne E. 4.3.3). Das Verwaltungsgericht durfte daher den Beweisantrag der Beschwerdeführerin betreffend Ermittlung des gewachsenen und des aktuellen Terrains abweisen, ohne das rechtliche Gehör zu verletzen.