Citation: 4A_211/2020 E. 2

Selon la législation que le canton de Genève a adoptée sur la base de l'art. 270 al. 2 CO, le bailleur est tenu d'informer le locataire, lors de la conclusion d'un bail d'habitation, du loyer qu'il percevait du précédent locataire du même logement. Cette information doit être donnée au moyen de la formule officielle que l'art. 269 al. 1 CO prévoit en cas de majoration du loyer. S'il advient que cette communication soit omise entièrement, différée plus de trente jours après la délivrance des locaux ou entachée d'un vice de forme, le contrat est nul en tant qu'il détermine le loyer (ATF 120 II 341 consid. 5b à 5d p. 348; voir aussi ATF 140 III 583 consid. 3.1 p. 586 et 3.2.1 p. 587; 121 III 56 consid. 2c p. 58). En pareille situation, même si aucune des conditions spécifiques de l'art. 270 al. 1 let. a ou b CO n'est accomplie, le locataire peut saisir d'abord l'autorité de conciliation, puis le juge en vue de faire fixer le loyer (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 p. 588; arrêt 4C.428/2004 du 1er avril 2005, consid. 3.1, SJ 2006 I 19). A teneur de l'art. 19 al. 1 let. a ch. 1 et 4 de l'ordonnance du Conseil fédéral sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221.213.11), la formule destinée à communiquer une majoration de loyer selon l'art. 269d CO doit notamment indiquer « le montant de l'ancien loyer » (ch. 1) et les « motifs précis de la hausse » (ch. 4). A teneur de l'art. 19 al. 3 OBLF, ces prescriptions s'appliquent « par analogie » dans le cas où la formule est utilisée lors de la conclusion d'un nouveau contrat, en exécution du droit cantonal que réserve l'art. 270 al. 2 CO. A l'instar du Tribunal des baux et loyers, la Cour de justice retient que la mention « loyer déterminé d'entente entre les parties et sur la base du dernier loyer appliqué », dans l'avis remis le 11 novembre 2009 par le défendeur, ne répond pas à l'exigence de l'art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF, avec cette conséquence que le contrat des parties est nul en tant qu'il détermine le loyer. La Cour confirme aussi qu'à raison de la date d'acquisition de la villa par le défendeur (en l'an 2000), le loyer initial doit être établi par un calcul du rendement de ce bien plutôt que d'après les loyers pratiqués dans le quartier ou la localité pour des biens comparables. Le défendeur ayant refusé sans justification de fournir les renseignements nécessaires, le tribunal a exécuté le calcul du rendement d'après les éléments accessibles au public ou apportés par les demandeurs; il est parvenu au montant de 26'040 fr. par année. Ce calcul n'était pas contesté devant la Cour; le défendeur persistait seulement à réclamer une comparaison du loyer convenu avec les loyers d'autres biens.