Citation: 4A_30/2024 E. B

Nach gescheiterter Schlichtungsverhandlung verlangte der Käufer mit Klage vom 5. Juni 2021 vor dem Regionalgericht Prättigau/Davos von der Verkäuferin den als Konventionalstrafe zurückbehaltenen Betrag von Fr. 246'000.-- nebst Zins heraus. B.a. Mit Entscheid vom 1. Juli 2021, mitgeteilt am 16. August 2021, wies das Regionalgericht die Klage ab. B.a.a. Vor dem Regionalgericht hatte der Käufer ausgeführt, den Parteien sei bekannt gewesen, dass der Abschluss des Kaufvertrages unter der aufschiebenden Bedingung erfolge, dass vorgängig sein Stockwerkeigentum in V.________ verkauft werden müsse. B.a.a.a. Bis zum Verkauf des Grundeigentums in V.________ habe sich der Kaufvertrag im Schwebezustand befunden, respektive sei unter der aufschiebenden Bedingung des vorgängigen Verkaufs des Grundeigentums in V.________ (Art. 26 Abs. 1 BewG) gestanden. Die Unwirksamkeit nach Art. 26 Abs. 1 BewG habe zur Folge, dass gemäss Art. 26 Abs. 4 BewG zum einen versprochene Leistungen, z.B. Kaufpreiszahlungsraten, nicht gefordert werden dürften (lit. a) und zum anderen bereits erbrachte Leistungen innerhalb eines Jahres zurückgefordert werden könnten (lit. b). B.a.a.b. Er habe, obwohl er nicht alleiniger Eigentümer gewesen sei, zugesichert, bis spätestens zur Eintragung des Kaufvertrages im Grundbuch das Grundeigentum in V.________ zu veräussern. Er habe ein Maklerbüro damit beauftragt. Selbst eine Preisreduktion im Frühsommer 2019 habe zu keinem Erfolg geführt. Meist seien die Preisvorstellungen zu weit auseinander gelegen. Es könne von ihm nicht erwartet werden, dass er seine Wohnung verschleudern und mit Verlust verkaufen müsse. Es liege somit kein Verstoss gegen Treu und Glauben vor, da er seine Vermögenswerte schützen wolle. B.a.a.c. Per 31. Mai 2019 sei die in Ziff. IV. 13 Abs. 1 vorbehaltene Erwerbsbewilligung noch nicht rechtskräftig erteilt gewesen und habe auch nicht ausgeübt werden können, weil der Grundbesitz in V.________ noch nicht veräussert gewesen sei. Deswegen sei der Kaufvertrag vom 20. Dezember 2018 gemäss Ziff. IV. 13 Abs. 2 am 31. Mai 2019 entschädigungslos dahingefallen. Entsprechend seien sämtliche Anzahlungen zinslos zu erstatten. Bereits mit Schreiben vom 13. Mai 2019 sei der Verkäuferin mitgeteilt worden, dass der Kaufvertrag hinfällig sei, falls die aufschiebende Bedingung der rechtskräftigen Bewilligungserteilung bis am 30. Mai 2019 nicht entfallen sein sollte. Mit Schreiben vom 4. Juni 2019 habe der seinerzeit den Kaufvertrag beurkundende Notar die Überweisung einer weiteren Kaufpreisrate von Fr. 739'500.-- verlangt. Mit Schreiben vom 12. Juni 2019 sei diese Forderung sowie die Fälligkeit bestritten worden. Mit Schreiben vom 31. Juli 2019 habe die Verkäuferin den Rücktritt vom (nach Überzeugung des Käufers ohnehin schon hinfällig gewordenen) Kaufvertrag erklärt. Der Käufer habe am 5. August 2019 mitgeteilt, der Kaufvertrag sei - sollte dieser nicht schon am 31. Mai 2019 hinfällig geworden sein - immer noch im Schwebezustand, weshalb kein Verzug bestehen könne. Vor diesem Hintergrund sei das Schreiben vom 31. Juli 2019 als Angebot zur Aufhebung des Kaufvertrages betrachtet worden (falls dieser nicht hinfällig gewesen sei) und die Annahme dieses Angebotes erklärt worden. B.a.b. Das Regionalgericht qualifizierte die im Kaufvertrag enthaltene Passage, wonach dieser unter der ausdrücklichen Bedingung abgeschlossen werde, dass den Parteien die erforderlichen Bewilligungen im Sinne des BewG erteilt würden, als Rechtsbedingung. Die Parteien hätten damit die in Art. 2 Abs. 1 BewG vorgesehene Bedingung wiedergegeben, wonach Personen im Ausland für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung bedürften. Rechtsgeschäfte blieben gemäss Art. 26 Abs. 1 BewG solange unwirksam, bis eine rechtskräftige Bewilligung vorliege. Die in der erteilten Bewilligung enthaltene Bedingung hemme aber die Rechtskraft der Bewilligung nicht, weshalb am 8. Februar 2019 die Rechtsbedingung eingetreten sei. Der Grundstückkaufvertrag sei mithin gültig und wirksam. B.b. Die gegen diesen Entscheid erhobene Berufung hiess das Kantonsgericht von Graubünden am 24. November 2023 gut: B.b.a. Nach dem Kantonsgericht statuiert Art. 26 Abs. 1 BewG eine für die Wirksamkeit von Rechtsgeschäften über den Grundstückserwerb notwendige Rechtsbedingung. Solche Rechtsgeschäfte blieben nach dem Wortlaut "ohne rechtskräftige Bewilligung" unwirksam. Für die Frage der Wirksamkeit des Rechtsgeschäftes sei aber nicht (nur) der (formelle) Rechtskrafteintritt entscheidend, sondern zusätzlich die erst mit Eintritt der Suspensivbedingung resultierende Rechtswirksamkeit der Bewilligung. Die Bedingung sei zum Zeitpunkt des "Vertragsrücktrittes" am 31. Juli 2019 noch nicht eingetreten. Das Rechtsgeschäft habe sich in einem Schwebezustand befunden und versprochene Leistungen hätten nicht gefordert werden können. Entsprechend habe der Käufer nicht in Verzug geraten können, womit der Konventionalstrafe jegliche (Vertrags-) Grundlage entzogen sei. Eine analoge Anwendung von Art. 156 OR komme nicht in Betracht, da die Rechtsbedingung zum Schutze öffentlicher Interessen aufgestellt worden sei. In solchen Fällen könne eine Analogie zu Art. 156 OR nicht die Fiktion einer behördlichen Zustimmung, die tatsächlich nicht eingeholt oder verweigert worden sei, herbeiführen. B.b.b. Das Kantonsgericht hob den Entscheid des Regionalgerichts auf und hiess die Klage unter Kostenfolge gut. Auf die Rügen in Bezug auf die Höhe der Konventionalstrafe ging es nicht ein, da keine geschuldet war. Allfällige Ansprüche der Verkäuferin aus culpa in contrahendo bzw. Art. 97 OR prüfte es nicht, da die Verkäuferin ihre Verrechnungseinrede nicht darauf, sondern ausschliesslich auf den vertraglichen Anspruch auf Konventionalstrafe gestützt habe.