Citation: 5A_838/2019 E. A

A.a. Die Stadt A.________ ist Eigentümerin des an der U.________strasse in V.________ liegenden, insgesamt 148'638 m² umfassenden Grundstücks Kat. Nr. xxx (vormals Nr. yyy). Bis zur Ausgliederung der Gasversorgung der Stadt A.________ in eine selbständige Aktiengesellschaft war die Gasverwaltung die zuständige Abteilung der Stadtverwaltung für die Bewirtschaftung der fraglichen Liegenschaft. Am 28. April 1983 errichtete die Stadt A.________, handelnd durch die Gasverwaltung, zulasten dieser Liegenschaft und zugunsten von B.________ ein selbständiges und dauerndes Baurecht (Grundstück Kat. Nr. zzz) mit einer Fläche von 8'201 m2, davon 6'701 m² "vollwertig nutzbare" Fläche und 1'500 m² "bedingt nutzbare" Fläche. Zum Baurechtszins haben die Parteien in Ziff. 5 des Baurechtsvertrags vom 28. April 1983 das Folgende festgehalten: "Der jeweilige Bauberechtigte hat der Grundeigentümerin einen Baurechtszins zu entrichten. Dieser entspricht der Verzinsung des jeweiligen Basislandwertes zum jeweiligen Zinssatz der Bank C.________ für neue 1. Hypotheken auf Wohnbauten. Der Basislandwert beträgt bei Abschluss des Vertrages für 6'701 m2 der Baurechtsparzelle Fr. 400.-- je m2 und für die restlichen 1'500 m2 Fr. 200.-- je m2. Der Basislandwert bleibt für zehn Jahre fest. Der Basislandwert wird alle 10 Jahre mit dem jeweiligen Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks in Einklang gebracht, erstmals auf den 1. Januar 1994. Können sich die Parteien über die Neufestsetzung des Basislandwertes nicht einigen, so sind zwei unabhängige, fachkundige Schätzer einzusetzen. Als neuer Basislandwert gilt dann der Durchschnitt der beiden Schätzungsergebnisse. Der Baurechtszins ist vierteljährlich im voraus, jeweils auf Beginn eines Kalenderquartals zur Zahlung fällig. Die Zinspflicht beginnt mit Baubeginn (Aushubbeginn), spätestens ein Jahr nach Vorliegen der Baubewilligung für das Bauvorhaben der Bauberechtigten (Verwaltungsgebäude, Lagergebäude, Garagenbetrieb) oder zwei Jahre nach Eintragung des Baurechts im Grundbuch." A.b. Mit zwei Nachträgen vom 26. Februar 1986 und 27. Mai 1988 wurde die Baurechtsfläche auf insgesamt 13'207 m2erweitert. Diese ist nunmehr aufgeteilt in eine vollwertig nutzbare Fläche von 9'855 m2 und eine bedingt nutzbare Fläche von 3'352 m2. A.c. Im Jahr 1986 überbaute B.________ das ihm zur Verfügung gestellte Land mit zwei Gewerbebauten und einem Parkhaus, welche als Logistik- und Bürogebäude genutzt werden. Er hat die Gebäude verschiedentlich erweitert; sie sind heute vollständig miteinander verbunden. Nach eigenen Angaben erwirtschaftet B.________ jährliche Erträge zwischen 1.6 und 1.8 Mio. Franken. A.d. Die Parteien passten den Baurechtszins seit dem Vertragsschluss zweimal einvernehmlich an, und zwar am 24. Februar 1994 sowie am 19. November 2004. Im Jahr 1994 gingen sie von einem Wert von Fr. 500.-- je m² für die vollwertig nutzbare Fläche und Fr. 250.-- je m² für die bedingt nutzbare Fläche aus. Im Jahr 2004 erhöhten sie den anrechenbaren Wert auf Fr. 522.-- je m² bzw. Fr. 261.-- je m². Die Methode für die Ermittlung dieser Werte ist nicht bekannt. A.e. Im Hinblick auf die Anpassung des Baurechtszinses per 1. Januar 2014 konnten sich die Parteien nicht auf einen gemeinsamen Schätzungsauftrag einigen. In der Folge beauftragte B.________ die D.________ AG mit einer Schätzung und die Stadt A.________ die Bank C.________. Diese schätzte einen Landwert von Fr. 8'497'000.-- (entsprechend Fr. 643.-- je m²) unter der "Annahme, dass das Grundstück noch unbebaut im Baurecht abgegeben werden soll". Die D.________ AG schätzte den Landwert auf Fr. 6'050'000.--. Darin wird die Liegenschaft "ohne Beachtung der Belastung des Grundstückes durch das Baurecht, aber mit Berücksichtigung der darauf befindlichen Bauten" bewertet. Aufgeteilt auf die beiden Kategorien ergaben sich nach der Schätzung der D.________ AG Fr. 524.70 je m 2 für die 9'855 m 2 vollwertig nutzbare Fläche und Fr. 262.35 je m 2 für die 3'352 m 2 bedingt nutzbare Fläche. In der Folge verlangte die Stadt A.________ gestützt auf den im Gutachten der Bank C.________ ermittelten Basislandwert multipliziert mit einem Zins von 2.5 % einen neuen Baurechtszins von Fr. 212'430.-- pro Jahr. Mit Schreiben vom 2. Juni 2015 lehnte B.________ diese Erhöhung ab und wies darauf hin, dass er mit einem Baurechtszins gestützt auf die Bewertung der Liegenschaft gemäss dem Gutachten der D.________ AG einverstanden wäre. A.f. A.f.a. Mit Klage vom 11. Februar 2016 gelangte die Stadt A.________ an das Bezirksgericht Meilen und beantragte die Feststellung, dass der Baurechtszins ab 1. Januar 2014 Fr. 212'430.-- pro Kalenderjahr betrage. Ausserdem sei B.________ zu verpflichten, die bis zum Urteilszeitpunkt ausstehende Differenz zzgl. Zins von 5 % seit jeweiliger Fälligkeit zu bezahlen. A.f.b. B.________ beantragte die Abweisung der Klage und verlangte widerklageweise, die Stadt A.________ sei zu verpflichten, innert Frist ein Schätzungsgutachten über den Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks Kat. Nr. xxx durch einen unabhängigen fachkundigen Schätzer erstellen zu lassen. Ausserdem sei festzustellen, dass die Verzinsung des Basislandwertes gemäss dem vom Bundesamt für Wohnungswesen errechneten hypothekarischen Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen vorzunehmen sei. A.f.c. In seinem als Teilurteil bezeichneten Entscheid vom 13. Juni 2018 trat das Bezirksgericht auf das Feststellungsbegehren der Stadt A.________ nicht ein und wies die Klage im Übrigen ab. Hingegen qualifizierte es die im Baurechtsvertrag vorgesehene Regelung über die Festlegung des Baurechtszinses als Schiedsgutachtensvereinbarung und verpflichtete die Stadt A.________ in Gutheissung der Widerklage, innert 60 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids ein Schätzungsgutachten über den Verkehrswert des vom Baurecht zugunsten des B.________ erfassten Grundstückanteils durch einen unabhängigen, fachkundigen Schätzer erstellen zu lassen. Ausserdem stellte das Bezirksgericht fest, dass die Verzinsung des Basislandwertes gemäss dem vom Bundesamt für Wohnungswesen errechneten hypothekarischen Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen vorzunehmen sei.