Citation: 2C_662/2020 E. 3.2.1

3.2.1. Die Geschäftsliegenschaft, welche der Beschwerdegegner bis zur Aufgabe seiner Erwerbstätigkeit als selbständiger Kinderarzt als Praxisräumlichkeit nutzte, besteht gemäss dem angefochtenen Ent scheid im Wesentlichen aus zwei Stockwerkeigentumseinheiten in einem Mehrfamilienhaus, welche zu einer Kinderarztpraxis mit 6½ Zimmern (mit Empfang/Sekretariat, Wartezimmer, Büro, zwei Sprechzimmern, einem Röntgenzimmer, einem Patienten-WC und einem WC für Arzt/Praxishilfen) zusammengelegt wurden. Gegenüber dem Grundstandard der beiden Wohnungen bzw. der ursprünglichen Grundrisse wurden grosse funktionelle Änderungen vorgenommen, d.h. die Ein teilung von Räumen wurde auf eine Kinderarztpraxis ausgelegt. Die Vorinstanz hat zwar deshalb die grundsätzliche Geeignetheit der Liegenschaft als Kinderarztpraxis bejaht. Sie ist jedoch im Hinblick auf die Eruierung des Verkehrswerts der beiden zusammengelegten Stockwerkeigentumseinheiten zum Ergebnis gelangt, dafür könne nicht deren Nutzung für eine Arztpraxis oder eine vergleichbare Verwendung massgebend sein, wie die Beschwerdeführerin dies vertritt - und wovon bei der steueramtlichen Schätzung ausgegangen wurde, die einen Verkehrswert von Fr. 914'000.-- ergab. Zu diesem Ergebnis ist die Vorinstanz unter Berücksichtigung der Bestrebungen des Beschwerdegegners, einen Praxisnachfolger/eine Praxisnachfolgerin zu finden, gelangt. Der Beschwerdegegner habe sich bereits früh im Vorfeld der Praxisaufgabe darum bemüht, einen Nachfolger/eine Nachfolgerin zu finden. Diese Bemühungen seien indessen nicht von Erfolg gekrönt gewesen und deren Erfolglosigkeit habe sogar im Kantonsrat Anlass für eine Interpellation gebildet, mit der zwei Kantonsräte auf die erhebliche Gefährdung der medizinischen Grundversorgung von Kindern und Jugendlichen im inneren Kantonsteil aufmerksam gemacht hätten. In tatsächlicher Hinsicht ist die Vorinstanz daher zum Ergebnis gelangt, dass sich die Arztpraxis des Beschwerdeführers zwecks Weiterführung am freien Markt nicht habe veräussern lassen. Diese Feststellung, welche auf der Auslegung des Begriffs des Verkehrswerts durch die Vorinstanz beruht, ist entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin nicht zu beanstanden. Zwar bestimmt sich der Verkehrswert einer geschäftlich genutzten Liegenschaft in der Regel nach deren Veräusserbarkeit als Geschäftsliegenschaft, d.h. unter der Annahme der Weiterführung der bestehenden bzw. einer vergleichbaren Nutzung. Steht indessen fest, dass sich eine Geschäftsliegenschaft nicht als solche, d.h. mit Weiterführung der bestehenden Nutzung, veräussern lässt, erweist es sich mit der Vorinstanz als sachgerecht und entspricht dem rechtlichen Konzept des Verkehrswerts als dem Preis, welcher bei einer Veräusserung des Vermögensobjektes im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist, auf den Verkehrswert unter der Annahme einer anderen Nutzung, bei deren Zugrundelegung von der Veräusserbarkeit ausgegangen werden kann, abzustellen. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin ist es dabei nicht Sache der Steuerverwaltung, aufgrund einer objektivierten Betrachtung bei der Überführung einer Geschäftsliegenschaft ins Privatvermögen den Verkehrswert unter der Annahme der Fortführung der bisherigen bzw. einer vergleichbaren Nutzung der infrage stehenden Räumlichkeiten zu bestimmen. Erweist sich wie hier die Veräusserung einer Kinderarztpraxis als unmöglich, ist vielmehr für die Bestimmung des Verkehrswerts von einer anderen Nutzung (hier einer Wohnnutzung) auszugehen. Verkehrswert im Zusammenhang mit der Überführung einer Geschäftsliegenschaft ins Privatvermögen ist jener Wert, den ein unbefangener Käufer dem Steuerpflichtigen dafür zu zahlen bereit wäre, wobei entsprechende Bemühungen des Steuerpflichtigen, soweit diese nachgewiesen sind, grundsätzlich beachtlich sind. Obwohl sich die Suche des Beschwerdegegners nach einem Übernehmer der Kinderarztpraxis als erfolglos erwies, lässt sich hier zwar nicht völlig ausschliessen, dass allenfalls auch Interessenten für eine vergleichbare (Arztpraxis) oder eine andere gewerbliche Nutzung der Liegenschaft (Massagepraxis, Podologiepraxis, Anwaltspraxis, Treuhandbüro o.ä.) hätten ausfindig gemacht werden können. Das ändert indessen nichts an den grundsätzlich zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz: Der Beschwerdegegner entschloss sich gerade wegen der Erfolglosigkeit seiner Bemühungen bei der Suche nach einem Praxisnachfolger/einer Praxisnachfolgerin zum Umbau der Praxisräumlichkeiten im Hinblick auf deren späteren Verkauf als Wohnung. Es sind zwar Ausnahmesachverhalte vorstellbar (so etwa, wenn bereits Kaufangebote für eine weitere geschäftliche Nutzung vorliegen, oder offensichtlich ist, dass der Steuerpflichtige sich aus anderen Gründen zu einer Nutzungsänderung der bisherigen Geschäftsliegenschaft entschlossen hat), bei denen die Entscheidung des Steuerpflichtigen zu einer Nutzungsänderung für die Bestimmung des Verkehrswerts nicht massgeblich sein kann. Ein solcher Fall liegt hier indessen offensichtlich nicht vor. Es ist deshalb auch nicht Sache der Steuerverwaltung, die Entscheidung des Steuerpflichtigen infrage zu stellen. Vielmehr ist der Verkehrswert der bisher als Kinderarztpraxis ge nutzten Liegenschaft auf der Grundlage des Entschlusses des Beschwerdegegners, infolge Unveräusserbarkeit der Geschäftsliegenschaft dieseeiner anderen Nutzung zuzuführen, zu bestimmen. Dementsprechend erweist es sich auch nicht als unhaltbar, wenn die Vorinstanz von der Unveräusserbarkeit der Praxisräumlichkeiten als solche ausgegangen ist und verlangt hat, dass bei der Bestimmung des Verkehrswerts in Betracht gezogen wird, welchen Preis ein unbefangener Käufer der beiden zusammengelegten Wohnungen mit Blick auf deren Umnutzung und die dafür erforderlichen Umbauten im Zeitpunkt der Geschäfts aufgabe durch den Beschwerdegegner zu zahlen bereit gewesen wäre. Dass dabei die neue - gegenüber der bisherigen grundlegend veränderte - Nutzung gegebenenfalls zu einem niedrigeren Verkehrswert führt als die Bestimmung des Verkehrswerts unter der Annahme der Weiterführung der bisherigen oder einer ähnlichen Nutzung, spielt entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin keine Rolle.