Citation: 1P.733/2003 29.01.2004 E. 4

Klar zu widersprechen ist dem Beschwerdeführer, wenn er dem Kantonsgericht eine Verletzung des Willkürverbotes und des Grundsatzes von Treu und Glauben vorwirft. Der Zonenplan ist unter Berücksichtigung der dazu erlassenen Bestimmungen des Zonenreglementes zu interpretieren. Aus der Gegenüberstellung von Art. 5 Ziff. 3.2 ZR und Art. 5 Ziff. 3.3 resp. Ziff. 3.4 ZR geht - wie bereits erwähnt - unmissverständlich hervor, dass es sich beim Baugebiet 2. Etappe nachgerade nicht um Bauland handelt, das zur Überbauung frei gegeben wäre. Entsprechend sind die vom Beschwerdeführer zitierten Entscheide im vorliegenden Fall nicht einschlägig. Sowohl in BGE 112 Ia 155 ff. als auch in BGE 115 Ia 333 ff. war die eigentliche, auf Art. 15 RPG gestützte Bauzone etappiert worden, was als unzulässig erachtet wurde, weil Bauzonenland in seiner Gesamtheit für die bauliche Nutzung bereit zu halten ist (BGE 115 Ia 333 E. 6a S. 341). Demgegenüber umfasst in der Gemeinde Seltisberg nur das Gebiet erster Etappe die Bauzone gemäss Art. 15 RPG. Dem Kantonsgericht ist darin zuzustimmen, dass die zeitliche Fixierung auf das Jahr 2000 in Art. 5 Ziff. 3.2 ZR besser weggelassen worden wäre, da die Nutzungsplanung nicht exakt an Jahreszahlen gebunden werden kann, sondern vom Baulandbedarf und allfälligen geänderten Verhältnissen abhängt (siehe Art. 21 Abs. 2 RPG). Der Planungshorizont umfasst zwar grundsätzlich 15 Jahre (vgl. Art. 15 lit. b RPG). Davon dürfte die Gemeindeversammlung Seltisberg ausgegangen sein, als sie die Bestimmungen zur Baugebietsetappierung am 12. Dezember 1985 ergänzt hat (siehe dazu den RRB Nr. 180 vom 17. Januar 1989 Ziff. A). Das ändert nichts daran, dass der Beschwerdeführer aus Art. 5 Ziff. 3.2 ZR keinen Anspruch auf Einzonung ableiten kann. Art. 5 Ziff. 3.4 verdeutlicht denn auch, dass die Umwandlung von Baugebiet zweiter in Baugebiet erster Etappe zur Voraussetzung hat, dass sie in Einklang steht mit einer bevölkerungsmässig und finanziell sinvollen Entwicklung der Gemeinde und dass sie für die Umwelt tragbar sein muss. Überdies bedingt eine solche Umwandlung nutzungsplanerische Massnahmen. Selbst wenn - was der Beschwerdeführer nicht rechtsgenüglich darzutun vermochte - in Seltisberg Baulandknappheit herrschen sollte, wäre über eine allfällige Vergrösserung der Bauzone unter eingehender Interessenabwägung im Nutzungsplanverfahren zu entscheiden.