Citation: 1C_70/2024 E. 2.4

2.4. Les recourants soutiennent de manière purement appellatoire qu'il serait parfaitement normal et dans l'ordre des choses de procéder à la réfection de l'appartement au terme du bail du locataire, soit à un moment où le logement est inoccupé, sans que cela puisse être taxé d'entretien différé. On ne discerne cependant pas ce qui empêcherait un propriétaire de procéder en cours de bail aux travaux d'entretien usuels et au remplacement des installations requis selon la table de longévité établie de concert par la Fédération romande immobilière et l'Association suisse des locataires. Les difficultés pratiques évoquées en lien avec la présence du locataire ne sont pas déterminantes. Les recourants relèvent encore que l'appartement a fait l'objet de travaux de peinture en 2004 et en 2010, que la batterie de cuisine a été remplacée en 2005, de même que le robinet du flotteur du WC de la salle de bain en 2014, et que les installations électriques ont fait l'objet d'une mise en conformité au cours de l'année 2010. Ils ne cherchent toutefois pas à démontrer en quoi ces diverses interventions auraient été suffisantes pour retenir que l'appartement aurait été régulièrement entretenu, contrairement à ce que la cour cantonale a retenu (cf. considérant 12.8 de l'arrêt attaqué). Comme l'a relevé la Cour de justice, le montant des travaux exécutés en 2016 au départ du locataire est sans commune mesure avec ceux réalisés en cours de bail qui n'étaient pas consécutifs à un sinistre. Elle pouvait de manière encore soutenable en déduire qu'ils relevaient de l'entretien différé. Le montant des travaux, sans être excessif, notamment rapporté à leur coût par pièce, était relativement important au regard de ceux entrepris au cours du bail. En outre, le loyer après travaux a été augmenté de plus de 50 %. L'importance de cette hausse permettait de présumer que l'on se trouve en présence de travaux allant au-delà de simples travaux d'entretien et entraînant un changement qualitatif (cf. arrêts 1C_405/2015 du 6 avril 2016 consid. 4.3; 1C_323/2014 du 10 octobre 2014 consid. 7.2). Il n'est à cet égard pas décisif que le nouveau loyer ait été fixé en application de l'art. 269a let. a CO en tenant compte des loyers usuels du quartier. Le fait que le précédent loyer était déjà supérieur à celui correspondant aux besoins prépondérants de la population fixé par la loi n'est en soi pas déterminant et n'exclut pas un changement qualitatif propre à justifier l'assujettissement des travaux d'entretien différés à une autorisation (cf. GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 197 et les arrêts cités en note 77, tous antérieurs aux travaux litigieux dans la présente cause). Il importe enfin peu que le coût des travaux équivalait à 10% de la valeur d'assurance de l'immeuble, voire qu'ils n'aient pas amélioré notablement le confort existant, ces critères n'étant pas décisifs à eux seuls au regard de la jurisprudence pour déterminer si des travaux doivent ou non être assujettis à une autorisation. La cour cantonale pouvait ainsi sans verser dans l'arbitraire admettre être en présence de travaux d'entretien différés que la jurisprudence assimile à des travaux de rénovation en raison de leur importance et de leur répercussion sur le montant des loyers, quand bien même ils n'accroissaient pas de manière notable le confort de ses occupants.