Citation: 1C_473/2017 E. 3.3

3.3. Nicht zustande gekommene Landverkäufe, d.h. blosse Offerten und Verhandlungspreise, sind nach der Rechtsprechung für die Festlegung der enteignungsrechtlichen Entschädigung unbeachtlich (vgl. BGE 122 I 168 E. 3c S. 176). Dieser Grundsatz muss ebenfalls bei ausgeschlagenen Vergleichsangeboten in Rechtsverfahren gelten. Somit hat das Angebot der Beschwerdegegnerin für eine Übernahme des Areals zu Fr. 40.--/m 2 im Rahmen der Verkehrswertschätzung ausser Betracht zu bleiben. Zu diesem Ergebnis führt auch die Überlegung, dass ein Grundeigentümer nicht zur Abtretung seiner Liegenschaft an das Gemeinwesen gezwungen werden darf, wenn er nicht überhaupt auf eine Entschädigung aus materieller Enteignung verzichten will (BGE 102 Ia 243 E. 6 S. 250). Es geht nicht an, dass das Gemeinwesen durch ein grosszügiges Kaufangebot nach dem planerischen Eingriff den massgeblichen Verkehrswert in die Höhe treiben kann, um so den zu entschädigenden Minderwert dahinschmelzen zu lassen. Der Grundeigentümer hat vielmehr auch dann Anspruch auf Ersatz des Minderwerts, wenn er seine Liegenschaft nicht dem Gemeinwesen verkaufen will. Der Vorinstanz kann deshalb nicht gefolgt werden, wenn sie den von der Beschwerdegegnerin offerierten Preisansatz als Verkehrswert für den Zeitpunkt nach Eintritt der Enteignung annimmt. Dieses Ergebnis wird im Übrigen durch die Aussage der Beschwerdegegnerin im bundesgerichtlichen Verfahren bestätigt, wonach sie ihr diesbezügliches Spezialangebot nicht als Verkehrswert anerkenne. Unabhängig davon vermag die Ertragswertmethode in der Art, wie sie die kantonalen Instanzen verwendet haben, dem Anspruch auf volle Entschädigung im konkreten Fall nicht zu genügen. Eine Schätzung mit der Ertragswertmethode kommt in Betracht, wenn die dabei bewertete Grundstücksnutzung einen Ertrag abwirft bzw. rentabel ist. Denn mit dieser Methode wird dem Grundsatz nach ein Verkehrswert aus einer nachhaltig erzielbaren Rendite abgeleitet (vgl. BGE 128 II 74 E. 6a S. 84 für ein überbautes Grundstück). Das angefochtene Urteil begründet jedoch nicht schlüssig, was sich für den Verkehrswert des Bodens ergibt, wenn ein solcher Ertrag nicht belegt ist. Jedenfalls ist nicht nachvollziehbar, weshalb trotz angeblich fehlender Rentabilität der als Sportanlage zur Diskussion gestellten Nutzung ein Verkehrswert von Fr. 40.--/m 2 oder gar bis zu Fr. 60.--/m 2 gegeben sein soll.