Citation: 2A.84/2003 23.06.2003 E. 3

3.1 L'art. 2 cpv. 1 LAFE sancisce il principio secondo il quale per poter acquistare fondi situati in Svizzera, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente. Giusta l'art. 12 lett. b LAFE, l'autorizzazione d'acquisto deve essere imperativamente rifiutata se la superficie del fondo è superiore a quanto è necessario per lo scopo dell'utilizzazione. L'art. 10 cpv. 2 dell'ordinanza precisa che la superficie abitabile netta delle abitazioni non deve superare di regola mq. 100 (mq. 200 dal 1° luglio 2003 [RU 2003 1635]) per le abitazioni secondarie, di vacanza e per le unità d'abitazione in apparthotel: detta superficie si determina in questi limiti secondo le necessità dell'acquirente e degli stretti congiunti, qualora questi ultimi usino l'abitazione in comune. Inoltre, in base all'art. 10 cpv. 3 OAFE, per le abitazioni secondarie e le abitazioni di vacanza che non sono costituite in proprietà per piani la superficie totale del fondo non deve di regola eccedere i mq. 1'000. 3.2 Nel caso di specie è pacifico che la part. n. xxx di Ronco s/Ascona dispone di una una superficie totale nettamente superiore al precitato limite di mq. 1'000 previsto dall'art. 10 cpv. 3 OAFE. Inoltre si deve rilevare che la parte interessata all'acquisto di detto fondo non ha mai fatto valere nel corso di causa l'esistenza di interessi personali o il perseguimento di scopi d'utilizzazione tali da giustificare una deroga al limite in questione. Il fatto poi che il diritto cantonale impedisca ogni frazionamento del fondo (art. 101 LRPT) non costituisce di per sé un motivo per poter derogare alla regolamentazione prevista dalla legislazione in materia di acquisto di fondi da parte di persone all'estero, anche se comunque si deve sottolineare che, contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente, nulla - nemmeno il principio costituzionale della supremazia del diritto federale - impedisce ai Cantoni di stabilire per certe categorie di fondi delle superfici minime o, rispettivamente, di vietare che mediante frazionamento vengano costituite delle parcelle con delle superfici inferiori ad un determinato limite (cfr. art. 702 CC e art. 58 LDFR). Il che permette di escludere nella fattispecie in esame una violazione dell'art. 49 cpv. 1 Cost. Simili disposizioni cantonali non influiscono però sulle superfici massime previste dalla legge sull' acquisto di fondi da parte di persone all'estero e dalla relativa ordinanza, le quali conservano tutta la loro validità. 3.3 Fatta questa premessa, si deve comunque considerare che la regola generale secondo cui la superficie di un fondo non deve oltrepassare i mq. 1'000 previsti dall'art. 10 cpv. 3 OAFE non è assoluta, soprattutto quando si tratta d'apprezzare la grandezza di un terreno già costruito; delle deroghe sono infatti possibili, in particolare per una proprietà formante un'unità, la cui divisione appare difficile o inopportuna (sentenza del Tribunale federale del 28 agosto 1991 nella causa 2A.46/1989 consid. 3; Urs Mühlebach/Hanspeter Geissmann, Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, 1986 Brugg, pag. 237). Questa prassi, riferita soprattutto alle abitazioni primarie, vale per analogia anche per le residenze secondarie e per quelle di vacanza. La giurisprudenza ritiene tuttavia che il giudizio relativo alla superficie massima delle residenze principali non deve necessariamente avvenire in base ai medesimi criteri validi per le abitazioni di vacanza. In effetti se da un lato si può comprendere che l'acquirente straniero voglia disporre di un fondo più esteso allorquando è intenzionato a risiedervi permanentemente, dall' altro lato l'autorità competente deve dar prova di maggior rigore allorquando si trova di fronte ad una domanda di autorizzazione riferita ad un fondo destinato ad essere sfruttato soltanto per poche settimane all'anno durante i periodi di vacanza (DTF 108 Ib 110 consid. 3b). In ogni caso è bene rammentare che quella relativa alla concessione di eventuali deroghe ai limiti sanciti dall'art. 10 cpv. 3 OAFE è una questione essenzialmente di apprezzamento e di valutazione delle circostanze locali che il Tribunale federale esamina con un certo riserbo, intervenendo unicamente nei casi d'eccesso o d'abuso del potere d'esame di cui dispone la precedente autorità di giudizio (art. 104 lett. a OG; DTF 108 Ib 113 consid. 3a).