Citation: 4C.274/2006 13.12.2006 E. 1

Y.________ n'ont pas fait valoir qu'ils étaient les locataires de V.________ SA et l'administration de la masse en faillite de celle-ci ne leur a pas demandé de lui régler des loyers. Le 11 mai 2005, ils se sont vu délivrer un acte de défaut de biens d'un montant de 419'306 fr. 90 après avoir produit diverses créances dans cette faillite. Les immeubles appartenant à V.________ SA, y compris ceux occupés par Y.________, ont été réalisés par l'Office des faillites de Genève. Les conditions de vente précisaient que les bâtiments de la faillie faisaient l'objet de deux baux à loyer - l'un en faveur de la société W.________ SA, l'autre en faveur de A.________ - et que le créancier hypothécaire avait requis une double mise à prix. La mention suivante y figurait: "pas de bail en faveur de Y.________ SA". L'Office y indiquait ne pas avoir connaissance d'"autres contrats de bail à loyer conclus", tout en ajoutant que, s'il devait en exister, l'acquéreur devrait procéder conformément aux règles de l'art. 261 al. 2 CO. La vente aux enchères s'est déroulée le 17 octobre 2003. La Fondation de valorisation des actifs de la Banque Z.________ (ci-après: la Fondation ou la demanderesse) a acquis les immeubles occupés par Y.________. Le prix de vente a été payé par compensation avec la créance de l'acquéresse envers la faillie. A.c Dans le but de sauvegarder ses droits, la Fondation a adressé à Y.________, le 23 octobre 2003, un avis de résiliation de bail pour le 30 avril 2004 ou toute autre échéance utile. Dans sa lettre accompagnant cet avis, elle précisait que, en raison de la double mise à prix, l'adjudication s'était faite "sans reprise du contrat de bail liant le précédent propriétaire à votre société". A.d Par requête déposée le 21 novembre 2003 auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, Y.________ ont contesté la validité du congé, alléguant que le bail ne pouvait prendre fin que le 30 juin 2004 au plus tôt, et ils ont requis une prolongation de bail de six ans. La tentative de conciliation a échoué. Le 30 avril 2004, la Commission a rendu une décision par laquelle elle a déclaré le congé valable avec effet au 30 juin 2004 et accordé à Y.________ une première prolongation de bail jusqu'au 30 juin 2007.