Citation: 4C.48/2007 31.07.2007 E. 5

Sia come sia, la locatrice ritiene che la sua disdetta fosse in ogni caso giustificata da un "motivo grave" ai sensi dell'art. 266g CO, per il rifiuto opposto dalla conduttrice alla sua richiesta di consultare la documentazione necessaria alla verifica della cifra d'affari annua, determinante per il calcolo della pigione variabile. 5.1 Secondo l'art. 266g CO ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano insopportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. Questa norma concretizza il principio generale secondo il quale i contratti di durata devono poter essere disdetti anticipatamente in presenza di "motivi gravi" (cfr. DTF 128 III 428 consid. 3). Secondo dottrina e giurisprudenza, solo circostanze particolarmente gravi, non conosciute e non prevedibili al momento della conclusione del contratto, né imputabili alla parte che se ne prevale, possono giustificare disdetta straordinaria ex art. 266g CO (DTF 122 III 262 consid. 2a/aa pag. 265 con rinvii giurisprudenziali e riferimenti dottrinali). È indispensabile che la continuazione del contratto appaia talmente insostenibile e gravosa da non essere più giustificata avuto anche riguardo degli interessi della controparte. Infatti, la questione di sapere se siano sopraggiunte circostanze che rendano insopportabile la continuazione del contratto alla parte che recede deve essere valutata alla luce delle circostanze del caso concreto, assumendo a norma tanto il diritto quanto l'equità (art. 4 CC). Il giudice deve ponderare i motivi addotti con il principio pacta sunt servanda, con quello della sicurezza del diritto e con l'interesse della controparte a mantenere il contratto (cfr. sentenza emanata il 24 ottobre 1994, nella causa 4C.220/1994, pubblicata in Pra 1995 n. 142 pag. 459). Per giurisprudenza invalsa il Tribunale federale esamina con riserva l'esercizio del potere d'apprezzamento da parte dell'ultima istanza cantonale. Esso interviene, segnatamente, quando la decisione si scosta senza motivo dai principi stabiliti da dottrina e giurisprudenza in materia di libero apprezzamento e si fonda su fatti che nel caso particolare non avevano importanza alcuna, oppure, al contrario, quando non si è tenuto conto di elementi che avrebbero dovuto essere presi in considerazione. Il Tribunale federale sanziona inoltre le decisioni rese in virtù di un tale potere d'apprezzamento quando esse sfociano in un risultato manifestamente ingiusto o in un'iniquità scioccante (DTF 132 III 109 consid. 2 pag. 111 seg., 131 III 26 consid. 12.2.2). 5.2 In concreto, premesso che il 10 giugno 2003 la conduttrice ha inviato il dettaglio della sua cifra d'affari, la Corte cantonale ha osservato come l'obbligo di fornire anche conteggi dettagliati e documenti giustificativi, asserito dalla locatrice, non figuri esplicitamente nella documentazione contrattuale agli atti. In queste circostanze l'autorità ticinese ha escluso che la mancata presentazione della contabilità abbia reso intollerabile la prosecuzione del contratto. Tanto più che la conduttrice ha manifestato la propria disponibilità a presentare le informazioni richieste proponendo che la sua contabilità venisse eseguita dalla stessa fiduciaria che cura gli interessi della locatrice. I giudici della massima istanza ticinese hanno reputato di poter lasciare indeciso il quesito di sapere se la clausola contrattuale richiamata dalla locatrice a sostegno della sua pretesa debba essere interpretata nel senso da lei auspicato, giacché "è a ogni modo indubbio che la disdetta straordinaria, notificata il 26 febbraio 2004 con effetto al 30 aprile 2004, non rispettava il termine di sei mesi di preavviso e non poteva dunque giustificare l'istanza di sfratto proposta il 7 maggio 2004". 5.3 Nel suo allegato la locatrice non propone argomenti suscettibili di indurre a ritenere la valutazione della Corte ticinese manifestamente iniqua. Essa critica invero perlopiù la decisione di primo grado, dimenticando che oggetto dell'attuale gravame è il giudizio di ultima istanza (cfr. art. 48 cpv. 1 OG), che su questo punto ha ripreso solo parzialmente gli argomenti pretorili. La locatrice non sembra inoltre aver pienamente compreso la motivazione della decisione impugnata, poiché rimprovera ai giudici ticinesi di aver negato l'esistenza di un obbligo aggiuntivo a carico della conduttrice, allorquando - come detto - la Corte ticinese ha lasciato la questione irrisolta. Come anticipato, la valutazione esposta nella sentenza cantonale resiste alla critica. Si può aggiungere che, anche qualora la mancata consegna della documentazione contabile dovesse rappresentare una violazione contrattuale - come asserito dalla locatrice e ammesso dalla giudice di primo grado - questa non potrebbe comunque giustificare una disdetta straordinaria ex art. 266g CO. I giudici cantonali hanno pertinentemente rilevato che l'esistenza di un simile obbligo non è stata esplicitamente pattuita, bensì necessita di venir determinata mediante interpretazione del contratto, e il rifiuto di collaborare della conduttrice non può dirsi definitivo vista la sua disponibilità ad affidare la propria contabilità alla fiduciaria che cura gli interessi della controparte. Non va inoltre dimenticato che le incomprensioni fra le parti risalgono al primo anno di relazione contrattuale e di attività della conduttrice e che, in ogni caso, come osservato nella pronunzia pretorile, la conduttrice ha regolarmente versato la pigione minima pattuita nel contratto. Che la mancata consegna della documentazione contabile non rendesse intollerabile la prosecuzione del contratto è poi dimostrato anche dal comportamento della stessa locatrice, la quale ha sollecitato la presentazione delle pezze giustificative nel luglio 2003, ma ha aspettato sino al febbraio 2004 per notificare la disdetta. Disdetta che, come sottolineato nella sentenza impugnata non rispettava il termine di preavviso di sei mesi (art. 266d CO) e che pertanto non avrebbe in nessun caso potuto giustificare l'istanza di sfratto presentata il 7 maggio 2004 dalla locatrice.