Citation: 4A_88/2024 E. 5.1

5.1. Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Toute dérogation à cette règle est nulle si elle est prévue au détriment du locataire dans les baux d'habitation ou de locaux commerciaux (art. 256 al. 2 CO). Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références). Aux termes de l'art. 258 al. 3 let. a CO, le locataire a le droit d'exiger une réduction proportionnelle du loyer selon l'art. 259a al. 1 let. b et l'art. 259d CO si la chose louée présente des défauts qui en restreignent l'usage. Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire le droit à une réduction du loyer. Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement. Le défaut grave exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du locataire (arrêts 4A_555/2023 du 29 novembre 2024 consid. 4.1; 4A_510/2023 du 11 octobre 2024 consid. 5.1 et la référence) ou lorsqu'une activité commerciale ne peut pas être exercée dans les locaux loués ou de manière très restreinte (arrêt 4A_114/2023 du 20 décembre 2024 consid. 7.1). La gravité du défaut peut également résulter de la durée de l'entrave (arrêts précités 4A_555/2023 consid. 4.1 et 4A_510/2023 consid. 5.1). La réduction du loyer est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier; elle est proportionnelle au défaut (art. 259d CO).