Citation: 1C_247/2021 E. 3.4.2

3.4.2. En ce qui concerne le degré de détail que doit revêtir le projet, la cour cantonale a rappelé que l'art. 31 al. 2 LPPPL prévoyait que l'exercice du droit de préemption devait viser la création de LUP, sans toutefois préciser ce qu'il fallait entendre par le terme "viser". L'instance précédente a également souligné que l'art. 33 LPPPL accordait un délai de 40 jours depuis la notification de l'avis de vente pour exercer le droit de préemption. Au vu de la brièveté de ce délai et dans la mesure où les critères d'évaluation définis par la jurisprudence fédérale étaient nombreux (cf. ATF 142 I 76 consid. 3.4.1), on ne pouvait se montrer trop exigeant quant au degré de précision d'un projet au moment où l'autorité manifestait sa volonté d'acquérir. Il convenait cependant que celle-ci puisse exposer le besoin qu'elle entendait satisfaire et les éléments permettant d'évaluer l'adéquation du projet aux critères légaux. C'était à l'échéance du délai de trois ans (prolongeable de deux ans) pour créer des LUP fixé notamment à l'art. 34 al. 3 RLPPPL (cf. également art. 37 et 38 LPPPL) que devrait être déterminé si la commune avait correctement fait usage de son droit de préemption. Au stade de l'exercice du droit de préemption, il suffisait en revanche que le tribunal soit en mesure d'évaluer si le projet était réalisable dans ce délai; il s'agissait d'un examen de faisabilité prima facie. Dans le cas concret, s'agissant de la transformation des 1 pièce en appartements 3 pièces, il suffisait de constater que la surface permettait l'opération. Il n'était en revanche pas nécessaire de déterminer la manière dont les appartements seraient constitués, l'orientation des pièces, leur surface ou encore l'intérêt pour les locataires. Quant aux autres logements de 4 pièces concernés, il n'était pas possible de déterminer si leur surface était de 100 m², dépassant ainsi le plafond prévu par le RLPPPL ou de dimensions inférieures (cf. En faits, let. A). Cela pouvait toutefois demeurer indécis, une surface de 100 m² n'étant que très légèrement supérieure au maximum de 99 m² prévu par l'art. 27 al. 1 RPPPL; des dérogations, à hauteur de 10% de la surface étaient du reste envisageables notamment en présence de travaux de transformation disproportionnés (art. 27 al. 5 RLPPPL). Il n'apparaissait ainsi pas au stade de l'examen prima facie, même dans la situation la plus défavorable à l'autorité (surface dépassant 99 m²), que les logements de 4 pièces ne pourraient être convertis en LUP. 3.4.2.1. Les recourants contestent cette appréciation. Leur argumentation porte cependant essentiellement sur la transformation des appartements de 1 pièce en LUP de 3 pièces, opération selon eux impossible; ils se réfèrent à cet égard au rapport de l'architecte D.________, mandaté par leurs soins. A suivre les recourants, au vu de la nature de la transformation envisagée, l'analyse de sa faisabilité ne requérait pas un grand effort, si bien que la cour cantonale ne pouvait se limiter à un examen prima facie. En cela, la présente espèce se distinguerait du cas genevois examiné par le Tribunal fédéral dans son arrêt publié du 20 avril 2016 (ATF 142 I 76), dans lequel il s'agissait de transformations conséquentes portant sur le rehaussement du bâtiment, pour lesquelles, au vu de leur complexité, un projet détaillé ne pouvait être présenté lors de l'exercice du droit de préemption. Outre que l'absence prétendue de complexité du présent projet ne procède que de la seule opinion des recourants, on ne décèle pas, à l'examen de la loi, d'éléments commandant de s'écarter de la jurisprudence fédérale aux termes de laquelle, au stade de l'exercice du droit de préemption, l'autorité n'a pas besoin de justifier son intervention par la présentation d'un projet détaillé, mais doit uniquement rendre plausible l'existence d'un besoin précis, et tenir compte des possibilités réelles d'y satisfaire à l'emplacement envisagé, dans un avenir pas trop éloigné (cf. ATF 142 I 76 consid. 3.4.1). Or, en l'espèce, au degré de vraisemblance exigé par la jurisprudence, il apparaît que la transformation de chaque appartement de 1 pièce, dont les surfaces sont respectivement de 64 et 65 m², en LUP de 3 pièces, dont l'art. 27 al. 1 RLPPPL fixe la surface utile principale (SUP) entre 60 et 70 m², apparaît réalisable. 3.4.2.2. Par ailleurs, même si l'argumentation des recourants est centrée - on l'a dit - sur la question de la transformation des studios, il ne faut pas perdre de vue que le projet de la commune porte également sur l'attribution d'appartements de 4 pièces sis dans les étages inférieurs du bâtiment au parc des LUP. Le raisonnement de la cour cantonale quant à la faisabilité des LUP avec ces appartements de 4 pièces n'est d'ailleurs pas discuté, spécialement s'agissant de la possibilité d'accorder une dérogation conformément à l'art. 27 al. 3 et 5 RLPPPL pour le cas - le moins favorable - où certains appartements dépasseraient légèrement la limite de 99 m² (cf. art. 27 al. 1 RLPPPL).