Citation: 4C.2/2007 20.03.2007 E. B

Mit Entscheid vom 17. November 2006 wies das Obergericht des Kantons Aargau die Beschwerde der Beklagten gegen das erstinstanzliche Urteil ab. Das Gericht stellte zunächst fest, die Abweisung der Klage in Bezug auf den Autoeinstellplatz sei unangefochten geblieben (E. 1). Es führte sodann aus, mit der Zahlungsaufforderung vom 17. Mai 2005 habe die Klägerin ausstehende Mietzinse für Praxis und Garage für die Jahre 2002, 2003 und 2004 verlangt. An den Gesamtbetrag von Fr. 2'353.35 habe die Beklagte fristgerecht Fr. 1'421.60 bezahlt, so dass nach der Berechnung der Klägerin im Zeitpunkt der Kündigung noch Fr. 931.75 ausstehend gewesen seien, wovon Fr. 267.-- Mietzins für die Praxis im Jahre 2005. Es handelt sich dabei um die Differenz zwischen den im Vertrag als monatlicher Mindestmietzins vereinbarten Fr. 1'500.-- und den tatsächlich von der Beklagten bezahlten Fr. 1'446.60. Auf die Geltendmachung dieses Betrags habe sich die Klägerin im gerichtlichen Verfahren beschränkt. Die Einwendung der Beklagten, sie habe den Umfang des ausstehenden Betrages nicht erkennen können, verwarf das Gericht mit der Begründung, die Klägerin habe ihrer Zahlungsaufforderung vom 17. Mai 2005 eine Aufstellung über den Umfang des geschuldeten Betrags beigelegt, in der zwischen der Miete für Praxis, für Garage und Nebenkosten unterschieden worden sei. Ausserdem hielt das Gericht der Beklagten vor, dass sie selbst jeweils mit separaten Einzahlungsscheinen die Miete für Garage, für Praxis sowie die Zahlungen für Nebenkosten ausgeschieden habe, was sie sich nach Art. 86 OR entgegenhalten lassen müsse (E. 2). Das Obergericht stellte fest, dass sich die Beklagte zwar gegen die Formular-Mitteilung der Klägerin vom 22. Februar 2005 an die Schlichtungsstelle gewandt habe. Sie habe jedoch das Verfahren über die Weitergeltung des für das Jahr 2004 vereinbarten Nettomietzinses für die Praxisräume von Fr. 18'000.-- jährlich nach festgestellter Nichteinigung nicht weitergeführt. Dass Gegenstand eines solchen Verfahrens dieselbe Grundsatzfrage gewesen wäre wie diejenige eines bereits für das Jahr 2004 hängigen, verwarf das Gericht als unerheblich (E. 3). Schliesslich verwarf das Gericht den Standpunkt der Beklagten, wonach der Mietvertrag insoweit teilnichtig sei, als die Basismiete von Fr. 18'000.-- nicht unterschritten werden kann (E. 4). Das Gericht kam zum Schluss, für das Jahr 2005 seien bis Mai mindestens Fr. 217.-- Mietzinsen für die Praxisräumlichkeiten ausstehend gewesen, welche die Beklagte weder durch Bezahlung noch durch Verrechnungserklärung innert der Zahlungsfrist getilgt habe (E. 5). Da die Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäss Art. 257d OR auch während hängiger Verfahren gültig sei und vorliegend ein Verstoss gegen Treu und Glauben nicht vorliege, bejahte das Obergericht die Gültigkeit der Kündigung mit der ersten Instanz (E. 6).