Citation: 4A_185/2009 28.07.2009 E. 2

Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, dass es bei beiden Mietverhältnissen an einer klaren und eindeutigen Ausscheidung der von ihnen zu tragenden Nebenkosten fehle. Daher hätten sie zu viel Nebenkosten bezahlt. 2.1 Nach Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins inbegriffen (BGE 121 III 460 E. 2a/aa S. 462; Urteil 4C.24/2002 vom 29. April 2002 E. 2.1, in: mp 2002 S. 164, je mit Hinweisen). Die besondere Vereinbarung wird in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben. Es handelt sich bei Art. 257 Abs. 2 OR nicht um eine Vorschrift, die besondere Erfordernisse an die Art und Form der Vereinbarung aufstellt. Die Bestimmung statuiert nach einhelliger Lehre und Rechtsprechung vielmehr eine besondere Auslegungsregel, nach der alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, der Regel der Kostentragung durch den Vermieter entsprechend, vom Vermieter getragen werden (Urteil 4P.323/2006 vom 21. März 2007 E. 2.1 mit Hinweisen). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung genügt der Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz wie die "Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag für Wohnräume" nicht. Dem Mieter kann nicht zugemutet werden, sich erst aufgrund einer sorgfältigen Konsultation der Vertragsbedingungen ein Bild zu machen, welche Nebenkosten von ihm zu tragen sind. Vielmehr hat er Anspruch darauf, dass ihm nur diejenigen Nebenkosten überbunden werden, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Nur wenn die allgemeinen Vertragsbedingungen eine Konkretisierung der im Mietvertrag bereits zu Lasten des Mieters ausgeschiedenen Nebenkosten bedeuten, kann daraus unter Umständen auf deren Übernahme durch den Mieter geschlossen werden (Urteile 4A_397/2007 vom 6. Dezember 2007 E. 2.1; 4P.323/2006 vom 21. März 2007 E. 2.1; 4C.268/2006 vom 7. November 2006 E. 3.2; 4C.250/2006 vom 3. Oktober 2006 E. 1.1, in: mp 2006 S. 274). 2.2 Die Mietverträge der Parteien führen unter der Rubrik "Neben- und Betriebskosten monatlich" die Posten "Heizung", "Warmwasser", "Hauswart" und "Radio/TV" auf, wobei in den entsprechenden Feldern keine Geldbeträge eingesetzt sind. Erst in der letzten Zeile "HZ + Nebenkosten Akonto" ist der Gesamtbetrag von Fr. 150.-- (3.5-Zimmerwohnung) bzw. Fr. 50.-- (1-Zimmerwohnung) eingesetzt. Beide Mietverträge halten sodann fest: "Bestandteil dieses Mietvertrags sind ausserdem die Allgemeinen Bestimmungen zum Basler Mietvertrag (Ausgabe 1992) sowie ferner folgende, dem Mieter zusätzlich ausgehändigte Beilagen: Aufstellung der Heiz- und Nebenkosten, ...". Diese separate Aufstellung ist beim Mietvertrag über die 1-Zimmerwohnung direkt auf der Rückseite des Vertrags abgedruckt und wurde beim Mietvertrag über die 3.5-Zimmerwohnung als einseitiges Beiblatt abgegeben. Bei beiden Mietverträgen ist die separate Aufstellung identisch und mit "Heiz- und Nebenkosten" überschrieben. Einleitend wird festgehalten, "mit der Grundmiete sind entsprechend den Bestimmungen des WEG (Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz des Bundes) folgende Kosten abgedeckt: Kapitaldienst, Unterhalts- und Verwaltungskosten, Amortisation der zweiten Hypothek." Weiter ist Folgendes aufgeführt: "Alle übrigen anfallenden Kosten werden getrennt als Heiz- und Nebenkosten verrechnet. Diese werden der Mieterschaft gesondert in Rechnung gestellt. Als Heiz- und Nebenkosten gelten insbesondere die Kosten für: - Kosten im Zusammenhang mit Heizwärme und Warmwasseraufbereitung - Wasserverbrauch und Abwasserreinigung - Stromverbrauch für allgemeine Anlagen." Nach zwei durchgestrichenen Positionen wird mit der Aufzählung wie folgt fortgefahren: "- Betriebs- und Servicekosten von Gemeinschaftsanlagen (Gemeinschafts- raum, Lift, Strom Steckdose Einstellhalle, etc.) - Service an Waschmaschinen, Secomaten, Geschirrspüler - Betriebskosten der Dachbegrünung und Reinigung von Dachkänel und Abwasserleitungen - Betriebs- und Urheberrechtsgebühren von Radio und TV - Kosten Siedlungsverein, sofern nicht direkt bezahlt wurde - allfällig Hauswartung und technische Verwaltung - allfällig extern zu vergebender Gartenunterhalt - Verwaltungsaufwand der X.________ für die Heiz- und Nebenkosten- abrechnung - allgemeine Betriebskosten + Rückstellungen für periodische Service und Revision, die zurzeit noch nicht bekannt sind." 2.3 Nach Ansicht der Vorinstanz genügt diese Regelung dem Bestimmtheitserfordernis zur Ausscheidung der Nebenkosten. Die Spezifizierung der Nebenkosten erfolge nicht in den Allgemeinen Vertragsbedingungen. Vielmehr sei ein übersichtliches, einseitiges Beiblatt separat abgegeben bzw. auf der Rückseite des Mietvertrags abgedruckt worden, auf das im Mietvertrag verwiesen werde und das klar festhalte, welches die vom Mieter zu tragenden Nebenkosten seien. Dass dabei einzelne Positionen durchgestrichen seien, führe ebenso wenig zur Unbeachtlichkeit der gesamten Bestimmung wie die Verwendung der Begriffe "insbesondere" und "allfällig"; vielmehr bedeute dies, dass die durchgestrichenen Positionen von der Vermieterin nicht eingefordert werden könnten, ebenso wie die weiteren Nebenkosten, die nicht aufgeführt seien. Die Beschwerdeführer hätten überdies nicht geltend gemacht, dass "allfällige" Nebenkosten bzw. solche, die über die "insbesondere" aufgeführten hinausgingen, in Rechnung gestellt worden wären. Mit der getroffenen Regelung hätten die Mieter im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein hinreichend klares Bild darüber gehabt, welche Kosten von ihnen konkret zu übernehmen seien. 2.4 Die Beschwerdeführer halten die getroffene Ausscheidung der von ihnen zu tragenden Nebenkosten für nicht klar und eindeutig. 2.4.1 Im Mietvertrag werde unter der für die Nebenkosten vorgesehenen Rubrik lediglich "HZ und Nebenkosten Akonto" erwähnt. Die übrigen Rubriken wie "Warmwasser", "Hauswart" und "Radio/TV" seien leer gelassen worden. Der unbefangene Leser dürfe daher davon ausgehen, dass diese Posten nicht ausgeschieden würden. Im Widerspruch dazu erschienen diese Posten aber in der Liste der Aufstellung. Die Aufzählungen im Mietvertrag und in der Aufstellung seien widersprüchlich und verwirrend. Dem kann nicht gefolgt werden. Im mit "Mietzins, Neben- und Betriebskosten" betitelten Feld der beiden Mietverträge geht es darum, die von den Mietern zu bezahlenden Geldbeträge festzulegen. Dabei ist für den Mietzins Fr. 1'350.-- (3.5-Zimmerwohnung) bzw. Fr. 200.-- (1-Zimmerwohnung) eingesetzt und für "HZ + Nebenkosten" zusammen ein einziger Akonto-Gesamtbetrag festgelegt, nämlich Fr. 150.-- (3.5-Zimmerwohnung) bzw. Fr. 50.-- (1-Zimmerwohnung). Dies ist zulässig. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, für die einzelnen Posten separate Akontobeträge festzulegen. Dem Leser dieses Feldes wird ohne Weiteres klar, dass der für die Heiz- und Nebenkosten insgesamt geschuldete Akontobetrag bestimmt wird, nicht jedoch die einzelnen Positionen ausgeschieden werden, die zulasten des Mieters gehen. Über diese gibt die separate Aufstellung Auskunft. Da die separat ausgehändigte Beilage "Aufstellung der Heiz- und Nebenkosten" den gleichen Titel trägt wie die Akontorubrik "Heiz- und Nebenkosten" sieht der Mieter ohne grosse Denkanstrengung, dass er für die Heiz- und Nebenkosten einen Akontobetrag von Fr. 150.-- bzw. Fr. 50.-- zu bezahlen hat und die damit abgedeckten Heiz- und Nebenkosten-Positionen der gleichnamigen Aufstellung zu entnehmen sind. Dass die Heizkosten besonders erwähnt sind, obwohl es sich dabei auch um Nebenkosten handelt, kann - entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer - nicht Verwirrung stiften, wird doch damit einfach die wichtigste Position der Nebenkosten schon mit dem Oberbegriff genannt. 2.4.2 Weil dem Vertrag zur Konkretisierung der "Heiz- und Nebenkosten" spezifisch die "Aufstellung der Heiz- und Nebenkosten" beiliegt bzw. dieselbe auf der Rückseite des Vertrags abgedruckt ist, musste den Beschwerdeführern nach Treu und Glauben auch ohne Weiteres klar sein, dass die Allgemeinen Bestimmungen zum Basler Mietvertrag, die zum Bestandteil des Mietvertrags erklärt wurden, insoweit nicht zum Tragen kommen. Es braucht daher nicht entschieden zu werden, ob die diesbezüglichen Regelungen der Allgemeinen Bestimmungen unklar und widersprüchlich seien, wie die Beschwerdeführer behaupten. Es trifft auch nicht zu, dass zwischen Vertrag, Aufstellung und Allgemeinen Bestimmungen "ein Durcheinander herrsche" und die Mieter sich in einem "dreistöckigen Labyrinth zwischen Vertrag, Aufstellung und Allgemeinen Bestimmungen" zurecht finden müssten. Vielmehr ist im Vertrag klar und eindeutig erwähnt, dass die Mieter für "Heiz- und Nebenkosten" eine Akontozahlung zu leisten haben, und eine entsprechende Aufstellung die "Heiz- und Nebenkosten" konkretisiert. Diese Regelung ist übersichtlich und leicht verständlich. 2.4.3 Schliesslich halten die Beschwerdeführer die in der Aufstellung getroffene Regelung für alles andere als klar. Der Katalog von Beispielen, der durch den Zusatz "insbesondere" erweitert werde, genüge dem Bestimmtheitserfordernis nicht. Auch der Zusatz am Schluss des Katalogs ("allgemeine Betriebskosten + Rückstellungen für periodische Service und Revision die zurzeit noch nicht bekannt sind") entbehre der Klarheit. "Allgemeine Betriebskosten" sei ein völlig uferloser Begriff und wenn darunter auch noch Kosten fallen sollen, die "zur Zeit noch nicht bekannt sind", so wolle sich die Beschwerdegegnerin nicht festlegen. Der Umstand, dass die Aufzählung der zu Lasten der Mieter gehenden Nebenkosten-Positionen mit "insbesondere" eingeleitet wird, macht die Vereinbarung betreffend die explizit erwähnten Positionen nicht ungültig. Der Zusatz "insbesondere" vermag zwar die Belastung der Mieter mit einer Position, die nicht explizit aufgelistet wurde, nicht abzudecken. Er bleibt ohne Rechtswirkung, indem gestützt auf ihn keine Erweiterung der explizit aufgelisteten Positionen erfolgen kann. Umgekehrt hindert er aber die Belastung mit den präzise aufgeführten und damit gültig vereinbarten Positionen nicht. Es wäre mit einer Auslegung nach Treu und Glauben nicht zu vereinbaren, anzunehmen, die Mieter hätten wegen des rechtsunwirksamen Zusatzes "insbesondere" darauf vertrauen dürfen, auch die explizit und klar aufgeführten Positionen, wie etwa namentlich die Kosten für Heizung und Warmwasser, nicht bezahlen zu müssen. Die zuletzt aufgeführte Position der Aufzählung enthält in der Tat Unsicherheiten ("..., die zur Zeit noch nicht bekannt sind"), was dadurch erklärt wird, dass mit dieser Position Rückstellungen gemacht werden sollen. Ob diese Position dem Bestimmtheitserfordernis genügt, kann offen bleiben, da die Beschwerdeführer nicht geltend machen, es seien ihnen unter diesem Titel je Kosten in Rechnung gestellt worden. Ohnehin gilt auch hier, dass die Beschwerdeführer nach Treu und Glauben nicht die ganze Liste als nicht gültig vereinbart betrachten durften, nur weil eine Position eine gewisse Unsicherheit beinhaltet. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer schadet schliesslich auch der Umstand nicht, dass in der Liste einige Positionen durchgestrichen sind. Denn es bleibt bei dieser Darstellung völlig klar, dass die durchgestrichenen Positionen nicht geschuldet sind. Daraus wird zudem ersichtlich, dass die Aufstellung individuell im Hinblick auf die streitigen Mietverhältnisse abgefasst wurde. Die Beschwerdeführer mussten nicht schwer verständliche, mehrseitige Allgemeine Bestimmungen durchforsten, sondern erhielten gezielt durch eine einseitige, übersichtliche Aufstellung Auskunft darüber, welche Positionen konkret als "Heiz- und Nebenkosten" gelten und ihnen belastet werden. 2.5 Mit der Vorinstanz ist demnach die vorliegende Nebenkostenabrede als klar und eindeutig zu betrachten. Damit ist sie gültig zustande gekommen. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als unbegründet und die Vorinstanz hat die Klage insoweit zu Recht abgewiesen.