Citation: 4A_615/2010 14.01.2011 E. A

Dans le courant de l'année 2006, Y.________, qui cherchait à effectuer un investissement à La Chaux-de-Fonds, s'est vu proposer un immeuble par une banque. Le 26 octobre 2006, un courtier lui a présenté un autre immeuble appartenant à H.X.________ et F.X.________. Ces derniers et Y.________ se connaissaient, sans être liés par des relations d'amitié ou d'affaires. Une visite des lieux a été organisée le 2 novembre 2006. Par l'intermédiaire du courtier agissant dans le cadre de son mandat, les propriétaires ont accepté de baisser le prix de vente de 2 millions à 1,8 million de francs. Le 17 novembre 2006, le courtier a adressé à Y.________ le courrier suivant : "Ensuite à nos divers entretiens, j'ai le plaisir de vous confirmer que Monsieur et Madame H.X.________ et F.X.________ sont d'accord de vous vendre leur maison précitée, au prix convenu de CHF 1'800'000.-. Toutefois, comme déjà discuté, les conditions suivantes doivent être respectées: - Rez-de-chaussée, studio de danse: Loyer mensuel CHF 1'000.- - 3ème et 4ème étages Ouest: Monsieur et Madame X.________ pourront continuer d'occuper ces appartements pour un loyer mensuel respectivement de CHF 1'200.- et de CHF 800.- (sans charges); ainsi que le garage pour 150.- par mois. Dans cette location, il est compris une cave et 2 chambres-hautes. - 1er étage Ouest: actuellement, cet appartement est vide; il devra être reloué." Les deux premières conditions intéressaient les vendeurs; la troisième, l'acheteur. A cette même date, le courtier a adressé à H.X.________ et F.X.________ un courrier de contenu quasi identique dans lequel il leur confirmait que Y.________ désirait acquérir leur maison aux prix et conditions précités. Ce même 17 novembre 2006, Y.________ a définitivement renoncé à acquérir l'immeuble présenté par la banque, alors qu'il était d'accord avec les conditions de vente proposées et qu'il avait obtenu de celle-ci un préavis favorable pour le financement. La banque a fait part de ses regrets par écrit. Outre les conditions indiquées dans les courriers du 17 novembre 2006, F.X.________ et H.X.________ exigeaient la reprise de leurs engagements hypothécaires auprès d'une compagnie d'assurance sur la vie; il s'agissait pour eux d'une condition sine qua non. Y.________ a entrepris des démarches dans ce but; l'agent général a donné son accord, sous réserve d'obtenir l'aval de la direction, qui a été sollicité le 19 décembre 2006. Les époux X.________ s'impatientaient de voir le contrat conclu. Le 8 janvier 2007, ils ont informé le courtier qu'ils avaient finalement décidé de vendre l'immeuble à leur fils. Y.________ l'a appris le 20 janvier 2007.