Citation: BGE 121 III 266 E. 2b

Der Beschwerdeführer macht an sich zu Recht geltend, dass sich die Haltung der kantonalen Instanzen mit der derogatorischen Kraft des Bundesrechts nicht vereinbaren lässt. Dieser Grundsatz verbietet es den Kantonen, mit ihren Verfahrensregelungen die Durchsetzung bundesrechtlicher Ansprüche zu vereiteln (BGE 118 II 521 E. 3c S. 527 mit Hinweis). Das hat nicht nur für materiellrechtliche, sondern auch für aufgrund des Bundesrechts bestehende verfahrensrechtliche Ansprüche zu gelten. Nach Art. 270a Abs. 2 in Verbindung mit Art. 274e und 274f OR können Begehren auf Herabsetzung des Mietzinses unter bestimmten Voraussetzungen zunächst der BGE 121 III 266 S. 269 Schlichtungsbehörde und, falls keine Einigung zustandekommt, anschliessend dem Gericht unterbreitet werden. Die Durchsetzbarkeit dieses bundesrechtlichen Rechtsschutzanspruches setzt voraus, dass zumindest eine gerichtliche Instanz zur Verfügung steht, die seine Voraussetzungen mit voller Kognition prüfen kann. Das aber ist aufgrund der Verfahrensregelung, wie sie das Mietgericht im angefochtenen Entscheid aus dem kantonalen Prozessrecht ableitet, nicht gewährleistet. Die Schlichtungsbehörde ist keine Entscheidungsinstanz, die einem ordentlichen Gericht vergleichbar wäre. Ihre primäre Aufgabe besteht darin, die Parteien zu einer einvernehmlichen Beilegung ihrer Streitigkeit zu bewegen. Wo ihr das Gesetz ausnahmsweise Entscheidungsbefugnisse zugesteht, stellen ihre Entscheide lediglich "Prima-facie-Vorentscheide" dar, denen für ein späteres gerichtliches Verfahren bloss insofern Bedeutung zukommt, als sie die Verteilung der Parteirollen festlegen (BGE 117 II 421 E. 2 S. 424 mit Hinweisen). Dass die Schlichtungsbehörde über Fragen des Bundesrechts abschliessend entscheidet, widerspricht der bundesrechtlichen Verfahrensregelung in Art. 274e und 274f OR und kann daher auch vom kantonalen Recht nicht vorgesehen werden. Die Schlichtungsbehörde kann deshalb auch über den in Art. 270a Abs. 2 in Verbindung mit Art. 274e und 274f OR verankerten Rechtsschutzanspruch des Mieters höchstens einen "Prima-facie-Vorentscheid" fällen, welcher der unterliegenden Partei die Möglichkeit eröffnet, gemäss Art. 274f Abs. 1 OR das Gericht anzurufen. Wird der Entscheid der Schlichtungsbehörde dagegen gestützt auf kantonales Recht als abschliessend und bloss noch mit einem ausserordentlichen Rechtsmittel anfechtbar aufgefasst, so bedeutet dies, dass keine gerichtliche Instanz mit voller Kognition über die Tragweite der bundesrechtlichen Verfahrensvorschrift von Art. 270a Abs. 2 OR befindet.