Citation: 4A_437/2020 E. A

A.a. Au printemps 2016, B.________, ressortissante de la République de Malte, était domiciliée dans le canton du Valais. Ayant l'intention de s'installer à Genève, elle a mandaté un avocat de l'étude D.________ SA pour la conseiller au sujet des aspects fiscaux. Pour ses affaires personnelles, elle était assistée de F.________ collaboratrice d'un family office au service de sa famille. En 2016, G.________, l'un des administrateurs de C.________ SA, a été chargé par l'époux de B.________ de trouver un appartement à Genève pour celle-ci. A.________ était propriétaire de deux lots, soit un appartement de cinq pièces et un autre de trois pièces, dans un immeuble constitué en propriété par étages à Genève (ci-après: la PPE). Ils étaient mitoyens et constituaient les seuls appartements du troisième étage de l'immeuble. Ils comprenaient chacun une cuisine, des salles de bain et une porte palière. Aux termes d'un procès-verbal du 17 avril 2012 d'une assemblée de la PPE, A.________ a été autorisé par les copropriétaires à créer une ouverture dans le mur séparant ses deux lots. Sa demande de pouvoir bénéficier de la jouissance exclusive de la partie commune (palier) située devant l'entrée de ses appartements a été refusée. A teneur de la plateforme internet SADConsult, accessible au public, A.________ a sollicité de l'autorité compétente, en mai 2012, une autorisation de réunir ses deux lots, selon la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR; RS/GE L 5 20). Sa requête a fait l'objet d'un refus en septembre 2012 et le recours qu'il a interjeté n'a pas abouti. Lors des assemblées de la PPE de 2013, 2014 et 2015, A.________ a réitéré sa demande formulée en 2012, en vain. En 2015, A.________ a procédé, sans l'autorisation légale nécessaire, à une ouverture de 1,10 mètres dans le mur séparant ses deux lots. Cela n'apparaît pas au Registre foncier. A.b. Au début de l'année 2016, mis en relation par C.________ SA, A.________ et B.________ ont entamé des pourparlers pour l'achat-vente des deux lots précités. G.________ a déclaré devant le tribunal de première instance que lors de la visite, il s'était rendu compte qu'il y avait deux appartements réunis par l'ouverture précitée. Il avait présenté à B.________ les deux appartements en tant qu'un, mais avec deux prix. A.________ a admis en audience ne pas avoir mentionné à B.________ qu'il ne détenait pas d'autorisation pour relier les deux appartements car cette question, selon lui, ne se posait pas. En effet, il vendait deux appartements; ceux-ci communiquaient par l'ouverture au salon approuvée par les copropriétaires et la prénommée envisageait de les relier par le palier. B.________ a expliqué qu'elle cherchait un appartement d'environ 200 m². L'ouverture reliant les appartements ne l'avait pas interpellée. Elle ignorait qu'une telle réunion était soumise à autorisation. F.________ a déclaré que lors de sa visite, les appartements apparaissaient comme un seul bien. Le fait qu'il y avait plusieurs lots ne l'avait pas interpellée. A.c. A la fin du mois d'avril 2016, des négociations sont intervenues sur le prix des deux appartements. En particulier, par courrier du 2 mai 2016, contresigné par A.________, B.________ lui faisait part de son accord d'acheter les deux lots d'une surface de 205 m² au prix de 5'775'000 fr., à la condition d'obtenir un permis de séjour à Genève. Elle s'engageait à verser un acompte de 577'500 fr. sur le compte du notaire E.________, et à déposer dans les trois mois sa demande de permis. B.________ a procédé au versement de l'acompte le 18 mai 2016. A.d. F.________ a acquis pour elle-même deux studios. Au moment de la signature de la vente à terme, en mai 2016, le vendeur l'avait informée être au bénéfice d'une autorisation selon la LDTR afin d'abattre le mur séparant les deux biens. A cette occasion, elle a découvert l'existence de cette loi et la difficulté à obtenir une telle autorisation. A.e. Lors d'une assemblée de la PPE du 23 juin 2016, A.________ a à nouveau sollicité des copropriétaires de pouvoir bénéficier de la jouissance exclusive de la partie commune située devant l'entrée de ses appartements. Sa demande a été acceptée moyennant l'établissement d'un contrat de location portant sur cette partie commune pour une durée de 10 ans renouvelable. A.f. Par courriel du 22 juillet 2016 de F.________ B.________ a adressé à l'étude D.________ SA le projet de la promesse de vente et d'achat transmis par E.________. Selon le projet, le promettant-vendeur avait requis des copropriétaires, le 23 juin 2016, l'établissement du contrat de location précité. Le promettant-acquéreur reprendrait le bail lors de la vente définitive. Les avocats de l'intéressée ont sollicité du notaire l'ajout d'une condition suspensive en lien avec la remise du document par lequel l'administrateur de la PPE confirmait son accord avec le transfert du bail. Ils ont déclaré devant le tribunal de première instance avoir insisté sur ce point car ils ignoraient que les appartements étaient réunis par l'intérieur. F.________ a expliqué en audience que le bail portant sur le palier revêtait peu d'importance puisque les appartements étaient déjà réunis de l'intérieur. A.g. Le 28 juillet 2016, B.________ et A.________ ont conclu auprès de E.________ une " Promesse de vente et d'achat [...], Deux appartements " (ci-après: la promesse), pour un prix global de 5'775'000 fr. (4'150'000 fr. et 1'625'000 fr.). La signature de l'acte définitif était fixée au 16 janvier 2017 au plus tard. La promesse comprenait notamment les clauses suivantes: " Le promettant-acquéreur prendra l'immeuble et les locaux correspondant aux biens immobiliers promis-vendus, qu'il déclare bien connaître pour les avoir vus et visités préalablement aux présentes, dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en possession et jouissance " (art. 2.10). ---..] Le promettant-vendeur garantit néanmoins qu'il n'a actuellement connaissance d'aucun défaut dont le promettant-acquéreur n'aurait pu se rendre compte lors de la visite des biens immobiliers promis-vendus " (art. 2.12). " Le promettant-acquéreur se réserve en outre la possibilité [...] de ne pas donner suite à la présente promesse de vente et d'achat, sans être redevable d'une quelconque pénalité ou indemnité, au cas où elle n'obtiendrait pas, d'ici au 16 janvier 2017, son permis de séjour B dans le canton de Genève. [...] " (art. 6.2). " Au cas où, pour une raison quelconque, autre que celles ci-dessus prévues au paragraphe " condition résolutoires " ou que l'absence du document prévu en page trois à la fin du préambule (l'accord de l'administrateur de la PPE quant au transfert de bail), devant être remis impérativement par le promettant-vendeur lors de la signature de l'acte de vente et d'achat définitif, et en cas de force majeur [e] réservé, le promettant-acquéreur ne donnerait pas suite à la présente promesse de vente et d'achat, l'acompte de 577'500 fr. présentement versé par ce dernier demeurera définitivement acquis au promettant-vendeur, à titre de dédit " (art. 7). En audience, E.________ a déclaré qu'il ignorait l'ouverture reliant les deux appartements. A.h. Le 17 octobre 2016, un avocat de D.________ SA a informé A.________ que sa mandante obtiendrait un permis de séjour à Genève sans difficultés, mais que des complications d'ordre fiscal et pratique liées à la séparation de B.________ et son époux se présentaient, raison pour laquelle il avait été décidé de procéder au changement de domicile au début de l'année 2017. A.i. Par courriel du 5 décembre 2016, F.________ a demandé aux avocats de l'étude D.________ SA de vérifier si la réunion des appartements bénéficiait d'une autorisation LDTR. Selon elle, cela devait être le cas. En audience, F.________ a expliqué avoir soudainement pensé à la nécessité d'une telle autorisation. Le lendemain, il lui a été répondu qu'une telle autorisation faisait défaut, ce dont B.________ était au courant puisqu'elle achetait deux appartements reliés par une partie commune. Le propriétaire avait tenté en vain d'obtenir la privatisation du palier, raison pour laquelle un bail avait été accordé, qui lui serait transféré. A.j. Le 12 décembre 2016, B.________ a demandé à G.________ si A.________ lui avait fourni l'autorisation précitée. Par courriel du même jour, elle a expliqué à ses avocats qu'au vu de l'ouverture unissant les appartements, elle était partie du principe que cette réunion avait été autorisée. Elle souhaitait savoir si des difficultés pourraient se présenter à cet égard avec les autorités ou ses voisins. A.k. Le 13 décembre 2016, A.________ a informé G.________ qu'il était disposé à rétablir la cloison à ses frais et que l'acheteuse pourrait alors passer entre ses appartements par le palier commun qu'elle avait " maintenant le droit de privatiser ". A.l. Par courrier du 22 décembre 2016, B.________ a invalidé la promesse pour cause de dol, au motif que A.________ lui avait sciemment caché ne pas détenir d'autorisation LDTR pour la création d'une ouverture entre les appartements. Elle a notamment demandé le remboursement de la somme consignée. Le 5 janvier 2017, A.________ a contesté cette invalidation, en soutenant que la promesse portait sur deux appartements et n'était pas subordonnée à la condition de l'obtention d'une telle autorisation. A.m. Le 17 janvier 2017, E.________ a informé les parties être dans l'obligation de verser la somme consignée à A.________, conformément à la promesse. Il a expliqué que la non-obtention du permis de séjour résultait de la suspension de la procédure y relative par B.________. Il a procédé au versement le 7 juin 2017. A.n. Le 28 juin 2017, A.________ a vendu les appartements à deux acheteurs différents pour 3'700'000 fr., respectivement 1'525'000 francs.