Citation: 4C.457/2004 17.02.2005 E. 5

Gemäss der Vereinbarung anlässlich der Fortsetzung des Mietverhältnisses soll bei dessen Beendigung versucht werden, dem neuen Mieter die vorhandenen Investitionen zu einem fairen Preis zu überwälzen. 5.1 Diese Bestimmung regelt die Überwälzung der Investitionen der Erstmieterin. Damit haben sich die Parteien über die Modalitäten der Beendigung des Mietverhältnisses und der nachmaligen Weitervermietung geeinigt. 5.1.1 Daraus folgt einerseits, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu verlangen. Darüber hinaus hat der Vermieter die Pflicht, sich bei der Weitervermietung um eine Überwälzung der Kosten zu einem fairen Preis auf den Nachmieter zu bemühen. Ein dadurch erzielter Erlös steht nicht dem Vermieter zu, sondern gilt als Abgeltung für die getätigten Investitionen. 5.1.2 Nach Treu und Glauben durfte sich indessen nicht nur die Mieterin auf die Einigung betreffend die Beendigung des Mietverhältnisses verlassen, sondern auch die Vermieterin. Sie durfte daher darauf vertrauen, dass sie bei Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt nicht als Rohbau weitervermieten musste, sondern mitsamt den bei Mietbeginn getätigten Investitionen. Die Klägerin musste dieser Abmachung entnehmen, dass sie die von der Erstmieterin am Mietobjekt vorgenommenen Veränderungen bei ihrem Auszug bestehen lassen musste. 5.1.3 Daran vermag, entgegen der Auffassung der Beklagten, nichts zu ändern, dass das Mietobjekt im zweiten Vertrag als "Edelrohbau" bezeichnet wird. Aus dieser Wortwahl lässt sich nichts darüber ableiten, wie das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses hätte weitervermietet werden sollen. Entgegen der Ansicht der Klägerin kann auch aus der Formulierung, die "vorhandenen" Investitionen seien dem neuen Mieter zu überwälzen, nicht auf ein freies Verfügungsrecht der Klägerin über die Gegenstände geschlossen werden. Die Mieterin war nicht verpflichtet, den Ausbaustandard zu garantieren und durch den Gebrauch beschädigte Investitionsgegenstände zu ersetzen. Auch hätte sie mit Zustimmung der Beklagten weitere Änderungen am Mietobjekt vornehmen können, so dass nicht alle Investitionen bis Mietende vorhanden sein mussten. Dass die Klägerin aber sämtliche Gegenstände ohne Zustimmung der Beklagten aus dem Mietobjekt entfernen durfte, kann daraus nicht abgeleitet werden, wäre doch andernfalls die vorgesehene Übertragung der umstrittenen Einrichtungen auf den Nachmieter nicht möglich. Wie die kantonalen Instanzen zu Recht festhalten, ist nicht massgebend, wer in sachenrechtlicher Hinsicht an den Gegenständen berechtigt ist. Ausschlaggebend ist vielmehr, dass sich die Parteien auf bestimmte Modalitäten der Beendigung des Mietverhältnisses und der nachmaligen Weitervermietung geeinigt haben. 5.1.4 Was zu geschehen hat, wenn trotz entsprechender Bemühungen der Beklagten keine Überwälzung stattfinden konnte, haben die Parteien nicht explizit geregelt. Das Mietgericht ging davon aus, dass die Mieterin, gestützt auf die Vereinbarung, gegenüber der Beklagten keinen Anspruch auf Entschädigung für die Investitionen habe. Auch ergebe sich aus der Vereinbarung nicht, dass beim Scheitern der Überwälzungsbemühungen die Ausbauten nicht im Mietobjekt zurückzulassen seien. Mit diesen Erwägungen des Mietgerichts, auf die das Obergericht verwiesen hat, setzt sich die Klägerin in keiner Weise auseinander. Insbesondere zeigt sie nicht auf, inwiefern die Vorinstanz insoweit Bundesrecht verletzt haben soll. Es hat daher bei der Auslegung des Mietgerichts, die im Übrigen durchaus vertretbar erscheint, sein Bewenden (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG; BGE 121 III 397 E. 2a S. 400; 116 II 745 E. 3 S. 748 f.). 5.2 Nach dem Gesagten durfte die Beklagte darauf vertrauen, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt mitsamt den von der Erstmieterin getätigten Investitionen weitervermietet werden sollte. Demnach hat sie den Vertrag nicht verletzt, indem sie der Klägerin die Wegnahme der strittigen Gegenstände untersagte. Dass der Klägerin, entgegen der Auslegung der kantonalen Instanzen, im Falle des Scheiterns einer Überwälzung ein Herausgabeanspruch bezüglich der Einrichtung zustände, legt die Klägerin nicht dar. Insoweit ist eine Vertragsverletzung somit nicht gegeben. Dass die Beklagte den Vertrag dadurch verletzt hätte, dass sie sich nicht hinreichend um eine Überwälzung der Investitionen auf den nächsten Mieter bemüht hat, ist dem angefochtenen Urteil nicht zu entnehmen und wird von der Klägerin auch im Berufungsverfahren nicht geltend gemacht. Daher hat das Obergericht ohne Bundesrechtsverletzung die Schadenersatzforderung der Klägerin abgewiesen. 5.3 Bei diesem Ausgang des Verfahrens kann offen bleiben, ob die Klägerin legitimiert ist, wegen einer allfälligen Pflichtverletzung der Beklagten Schadenersatz zu verlangen, obwohl nicht sie, sondern die Erstmieterin die von ihr beanspruchten Einrichtungen eingebracht hat. Aus den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz geht jedenfalls nicht hervor, ob mit dem Eintritt in das Mietverhältnis auch allfällige Ansprüche im Zusammenhang mit den von der Erstmieterin getätigten Investitionen auf die Klägerin übergegangen sind.