Citation: 9C_632/2023 E. 4.5.1

4.5.1. Unbestritten ist, dass der Beschwerdeführer beim Erwerb seiner Liegenschaften wiederholt nach demselben Muster vorgegangen ist; er hat Grundstücke erworben, deren Verkehrswert (teilweise deutlich) über dem Kaufpreis lag, und den Kaufpreis praktisch ausschliesslich durch Hypotheken finanziert, wobei der Bank lediglich die auf den Liegenschaften "ruhenden stillen Reserven" als Sicherheit dienten (vgl. E. 3.6.1 des angefochtenen Urteils). Damit hat der Beschwerdeführer keine eigenen Mittel zum Erwerb der Liegenschaften verwendet; die Kaufpreise wurden zu fast 100 % fremdfinanziert. Dem Kriterium des Einsatzes erheblicher fremder Mittel als Indiz für eine selbständige Erwerbstätigkeit liegt die Überlegung zugrunde, dass mit der Beanspruchung eines hohen Fremdkapitalanteils ein höheres Risiko eingegangen wird, was auf eine geschäftliche Transaktion hindeutet (Urteile 9C_730/2020 vom 21. April 2021 E. 6.2.2; 2C_1021/2019 vom 30. Oktober 2020 E. 6.5.1). Dem Beschwerdeführer ist zwar recht zu geben, dass sich sein Risiko trotz des erheblichen Einsatzes fremder Mittel relativiert, falls sich der über dem Kaufpreis liegende Verkehrswert auch tatsächlich leicht realisieren lässt. Dies kann im vorliegenden Fall jedoch offengelassen werden. Denn es besteht die Besonderheit, dass der Beschwerdeführer de facto überhaupt keine eigenen Mittel für den Erwerb der Liegenschaften aufgewendet hat, und zwar unabhängig davon, ob auf den Anlagewert oder den Verkehrswert der Liegenschaften abgestellt wird; die auf den Liegenschaften "ruhenden stillen Reserven" können nicht als investiertes Eigenkapital betrachtet werden. Wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, kann, wer überhaupt kein eigenes Vermögen einsetzt, offensichtlich nicht geltend machen, es liege eine schlichte Verwaltung von Privatvermögen vor (vgl. Urteil 9C_730/2020 vom 21. April 2021 E. 6.2.2). Dieser Grundsatz gilt losgelöst vom konkreten Sachverhalt, weshalb es entgegen den Ausführungen in der Beschwerde keine Rolle spielt, dass sich der vorliegende Fall vom Sachverhalt im Verfahren 9C_730/2020 unterscheidet. Es versteht sich auch von selber, dass Spezialfälle - etwa die Schenkung einer Liegenschaft - besonders zu beurteilen sind; der Beschwerdeführer bringt indessen nicht vor, ihm sei die streitige Liegenschaft teilweise geschenkt worden. Weiter ist nicht massgebend, ob der Beschwerdeführer über eigenes Vermögen verfügt hat, das er hätte investieren können; entscheidend ist, ob er Eigenmittel für den Kauf der Liegenschaften verwendet hat, was wie erwähnt nicht der Fall war. Dass er sodann Eigenmittel für Gebühren und den Unterhalt der Liegenschaften aufgewendet haben will, spielt in Bezug auf die Fremdfinanzierung ebenfalls keine Rolle.