Citation: 4A_548/2023 E. A

A.a. B.________ und C.________ (Mieterinnen, Beschwerdegegnerinnen) schlossen am 28. März 2018 mit einer Erbengemeinschaft einen Mietvertrag über eine 3-Zimmer-Wohnung in U.________. Bereits davor bestand ein Mietvertrag zwischen dieser Erbengemeinschaft und B.________, die seit dem 15. August 2005 in der betreffenden Wohnung gelebt hatte. Im neuen Mietvertrag vom 28. März 2018 wurde als Mietbeginn der 1. Juli 2018 festgelegt und eine dreimonatige Kündigungsfrist auf Ende März, Ende Juni oder Ende September vereinbart. Es wurde ein monatlicher Nettomietzins von Fr. 1'795.-- vereinbart. Dieser beruhte auf einem Referenzzinssatz von 1.5 %, einem Landesindex der Konsumentenpreise von 101.1 Punkten und einem "Kostenstand 2015". Zudem wurde folgender Vorbehalt angebracht: "- aufgelaufene Reserve als Berechnungsstand bis Vertragsabschluss CHF 52.50 / 3.0 % - weitere: Der Mietvorbehalt beträgt CHF 630.-- / Jahr. Die Erhöhung tritt ab dem 1. Juli 2021 in Kraft.". A.b. Am 30. September 2019 kaufte A.________ (Vermieterin, Beschwerdeführerin) die betreffende Liegenschaft von der Erbengemeinschaft für Fr. 9'160'000.--, womit der Mietvertrag vom 28. März 2018 auf sie überging. A.c. Mit amtlichem Formular vom 8. März 2021 teilte die Vermieterin den Mieterinnen eine Erhöhung des Nettomietzinses per 1. Juli 2021 auf Fr. 1'839.-- mit. Als Begründung gab sie an: "Anpassung Berechnungsstand Reserve CHF 52.50 / 3.0 % auf CHF 44.50 / 1.50 % Auflösung Vorbehalt aufgelaufene Reserve als Berechnungsstand bis Vertragsabschluss CHF 44.50.". A.d. Mit Schreiben und Formular vom 12. April 2021 kündigte die Vermieterin den Mieterinnen per 30. September 2021 und bot gleichzeitig eine einmalige Erstreckung bis 31. März 2022 sowie ein jederzeitiges Auszugsrecht auf Ende eines jeden Monats mit einer 30-tägigen Anzeigefrist an. Die Kündigung begründete die Vermieterin damit, dass die gesetzlich zulässige Nettorendite nicht erreicht werde. Die Mieterinnen fochten die Kündigung am 12. Mai 2021 bei der Schlichtungsbehörde Zürich an, die nach gescheiterter Schlichtungsverhandlung am 26. August 2021 die Klagebewilligung erteilte. A.e. Mit Formular und Begleitschreiben vom 10. Dezember 2021 eröffnete die Vermieterin den Mieterinnen eine weitere Erhöhung des Nettomietzinses per 1. April 2022 auf Fr. 2'794.--. Als Begründung nannte sie eine "Anpassung an eine kostendeckende Nettorendite aufgrund Handänderung". Diese Mietzinserhöhung fochten die Mieterinnen am 17. Januar 2022 bei der Schlichtungsbehörde an.