Citation: 2P.279/1999 03.11.2000 E. 2

2.- a) Es ist nicht bestritten, dass vorliegend für die Schätzung des Eigenmietwertes § 15 Abs. 2 der kantonalen Schätzungsverordnung vom 17. April 1984 massgebend ist. Danach entspricht der für die Eigenmietwertbemessung massgebende Rohertrag dem im Zeitpunkt der Schätzung marktmässig erzielbaren Ertrag der Liegenschaft. Er wird auf Grund der individuellen Wohnqualität (Anzahl Raumeinheiten und Zuschläge oder Abzüge für Ausbau, Lage usw. ) und des repräsentativ erhobenen und vom Regierungsrat festgesetzten örtlichen Mietpreisniveaus berechnet (Norm-Mietwert). Die Beschwerdeführer bestreiten nicht die Anzahl Raumeinheiten, wohl aber den angewendeten Norm-Mietwert. b) Der Regierungsrat des Kantons Schwyz hatte mit Weisung vom 26. Januar 1993 mit Geltung für die individuellen Schätzungen ab 1. Januar 1993 das massgebende örtliche Mietpreisniveau für die Ortschaft G.________ auf Fr. 1'840. -- pro Raumeinheit festgelegt. Die streitige Einschätzung basiert auf diesem Wert, den die Beschwerdeführer im Verfahren vor Verwaltungsgericht als unhaltbar und marktfremd kritisiert hatten. Das Verwaltungsgericht erwog, das ermittelte Mietpreisniveau basiere auf den repräsentativ erhobenen Daten von 13 Wohnungen in G.________. Es könne auch im Lichte der vom kantonalen Schätzungsamt per 1. Januar 1998 erhobenen Daten von 17 Objekten nicht als unhaltbar beurteilt werden. Auch der für Einfamilienhäuser angewendete Zuschlag von 20% sei gerechtfertigt, da die Erhebung des Mietpreisniveaus auf Wohnungen in Mehrfamilienhäusern beruhe. c) Die Beschwerdeführer beanstanden diese Argumentation als willkürlich und tatsachenwidrig. Das mit Regierungsratsbeschluss vom 26. Januar 1993 festgelegte Mietpreisniveau beruhe nicht auf 13, sondern nur auf zwei Objekten, die nicht repräsentativ seien. Das Ergebnis dürfe nicht im Lichte neuerer Werte beurteilt werden, da für alle Neuschätzungen der Stichtag 1. Januar 1993 massgebend sei. Zudem seien auch die in der Erhebung per 1. Januar 1998 einbezogenen Objekte nicht repräsentativ ausgewählt worden und vermöchten den Wert von Fr. 1'840. -- nicht zu untermauern. Das Verwaltungsgericht sei zudem auf entsprechende Rügen nicht eingegangen und habe damit das rechtliche Gehör verletzt. d) Die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht ist auf S. 7 ff. des angefochtenen Entscheides ausführlich auf die Kritik eingegangen, das zugrunde gelegte Mietpreisniveau sei marktfremd. Insbesondere hat es auch auf S. 9 zur Beanstandung Stellung genommen, dass das örtliche Mietpreisniveau nicht repräsentativ sei, weil bei seiner Festlegung vor allem auf 3- und 4-Zimmer-Wohnungen abgestellt werde. e) Es ist nicht bestritten, dass nur ein Teil (nach Ansicht der Beschwerdeführer 2, nach Darstellung der Steuerkommission 5) der vom Verwaltungsgericht erwähnten Vergleichsobjekte bereits per 1. Januar 1993 bewertet und die übrigen erst später erstellt wurden. Darin liegt jedoch kein unzulässiger Methodendualismus. Nach § 15 Abs. 2 der Schätzungsverordnung ist für die Eigenmietwertbemessung der marktmässig erzielbare Ertrag massgebend. Gesetzwidrig wäre somit ein Eigenmietwert dann, wenn er auf einem Wert beruht, der im Ergebnis höher liegt als der marktmässig erzielbare Ertrag. Die Beschwerdeführer haben vor Verwaltungsgericht die Marktkonformität des zugrunde gelegten Mietpreisniveaus kritisiert. Das Verwaltungsgericht hat deshalb die neueren Bauten herangezogen, um zu begründen, dass der per 1. Januar 1993 festgesetzte Wert auch im Lichte der aktuellen Situation nicht höher liegt als der marktmässig erzielbare Ertrag. Es hat diesen Sachverhalt auf S. 7 des angefochtenen Urteils allenfalls etwas verkürzt, aber nicht tatsachenwidrig dargestellt. f) Im Übrigen kann im Rahmen der staatsrechtlichen Beschwerde die von den kantonalen Behörden angewendete Bewertungsmethode nicht im Einzelnen auf ihre Angemessenheit überprüft werden. Jede Schätzmethode führt zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalierung und Schematisierung und vermag nicht allen Einzelaspekten völlig gerecht zu werden. Dies ist jedoch aus praktischen und veranlagungsökonomischen Gründen unvermeidlich und in einem gewissen Ausmass zulässig, auch wenn dabei die rechtsgleiche Behandlung nicht restlos gewährleistet wird (vgl. BGE 125 I 65 E. 3c S. 68; 124 I 193 E. 3e S. 197; 123 II 9 E. 4b S. 15 f.; 114 Ia 221 E. 6a S. 231 f.; ASA 67 709, E. 3b). Aufzuheben ist der angefochtene Entscheid im Rahmen einer staatsrechtlichen Beschwerde nicht schon dann, wenn einzelne Elemente der angewendeten Bewertungsmethode bei freier Beurteilung allenfalls kritisierbar wären, sondern nur dann, wenn er willkürlich, das heisst auch im Ergebnis klar gesetzwidrig oder unhaltbar ist (BGE 125 I 166 E. 2a S. 168; 124 I 247 E. 5 S. 250; 123 I 1 E. 4a S. 5; je mit Hinweisen). Ein unhaltbares oder klar gesetzwidriges Ergebnis läge vor, wenn der für die Eigenmietwertfestsetzung zugrunde gelegte Wert höher wäre als der effektiv auf dem Markt erzielbare Preis. Die Beschwerdeführer kritisieren nur die angewendete Methode, bringen aber selber nicht substantiiert und belegt vor, dass der Marktmietwert vergleichbarer Objekte in der Region G.________ tiefer läge als der für ihr Haus festgesetzte Wert.