Citation: 4C.194/2006 05.09.2006 E. 1

Die Kläger machen mit der Berufung geltend, die Vorinstanz habe Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR falsch angewendet, indem sie die objektive Wesentlichkeit des Irrtums über die Person des Vermieters verneint habe. Diese Rechtsfrage kann das Bundesgericht im Berufungsverfahren frei überprüfen. 1.1 Ein Vertrag ist für denjenigen unverbindlich, der sich beim Abschluss in einem wesentlichen Irrtum befunden hat (Art. 23 OR). Als wesentlich gilt ein Irrtum namentlich, wenn er einen bestimmten Sachverhalt betraf, der vom Irrenden nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als eine notwendige Grundlage des Vertrages betrachtet wurde (Grundlagenirrtum, Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR). 1.2 Die Vorinstanz ging davon aus, mit dem Verkauf der Liegenschaft an die Aktiengesellschaft sei diese nach der zwingenden Bestimmung des Art. 261 Abs. 1 OR als Vermieterin in das Mietverhältnis eingetreten. Demnach habe der Beklagte die Kündigung in eigenem Namen als Nichtvermieter ausgesprochen. Dass die Kündigung eines vollmachtlosen Dritten als solche nichtig ist (Weber, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 29 zu Art. 271/271a OR), stellt auch die Vorinstanz nicht in Frage. Ferner ist unumstritten, dass die Kläger anlässlich der Vergleichsgespräche und beim Abschluss des Vergleichs irrtümlich annahmen, sie seien nach wie vor mit dem Beklagten in einem Mietverhältnis verbunden. Diesem Irrtum sprach die Vorinstanz die Wesentlichkeit ab, obwohl nach ihrer Auffassung grundsätzlich ein wesentlicher Irrtum anzunehmen ist, "wenn eine Vertragspartei irrtümlicherweise mit einer Nichtvertragspartei Vereinbarungen über ein Mietverhältnis trifft." Sie erwog, es hätte sich am Erstreckungsvergleich nichts oder nur minim etwas geändert, sofern dieser mit der Aktiengesellschaft abgeschlossen worden wäre. Auch die Anfechtung der Kündigung hätte den Klägern nur die Verzögerung einer neuen Kündigung (mit erneutem Verfahren) gebracht, da der Beklagte die Kündigung auch in seiner Eigenschaft als Alleinaktionär und Verwaltungsrat der Aktiengesellschaft ausgesprochen hätte, weshalb das Mietverhältnis früher oder später ohnehin endete. 1.3 Mit dem Vergleichsvertrag legen die beteiligten Parteien einen Streit oder eine Ungewissheit über ein Rechtsverhältnis mit gegenseitigen Zugeständnissen bei (BGE 130 III 49 E. 1.2 S. 51; 121 III 397 E. 2c S. 404 f., je mit Hinweisen). Als Vertrag des Privatrechts untersteht grundsätzlich auch der gerichtliche Vergleich den Irrtumsregeln (BGE 110 II 44 E. 4 S. 46; 105 II 273 E. 3a S. 277, je mit Hinweisen). Als nach Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR relevante Sachverhalte kommen Umstände in Betracht, die von beiden Parteien oder von der einen für die andere erkennbar dem Vergleich als feststehende Tatsachen zu Grunde gelegt worden sind (BGE 130 III 49 E. 1.2 S. 52; 117 II 218 E. 4b S. 226; 82 II 371 E. 2 S. 375 f.). Die Berufung auf Grundlagenirrtum kann zudem nur erfolgreich sein, wenn der Anfechtende sich über einen bestimmten Sachverhalt geirrt hat, der für ihn notwendige Vertragsgrundlage bildete und der nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als gegeben vorausgesetzt werden durfte (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR; BGE 132 II 161 E. 4.1 S. 165 f.; 123 III 200 E. 2 S. 202; 118 II 58 E. 3b S. 62, 297 E. 2 S. 299 ff.). Objektiv wesentlich ist danach eine falsche Vorstellung, die notwendigerweise beiden Parteien bewusst oder unbewusst gemeinsam und bei objektiver Betrachtung eine unerlässliche Voraussetzung für den Abschluss des Vertrages gewesen ist (BGE 113 II 25 E. 1 S. 27 mit Hinweis; vgl. auch BGE 118 II 297 E. 2b S. 300). Irrtum über Eigenschaften des Vertragspartners vermögen unter Umständen einen Grundlagenirrtum zu begründen (Schwenzer, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 25 zu Art. 24 OR; Bucher, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 2. Aufl., S. 200, insbes. Fn. 24). Abzustellen ist auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Die Anfechtbarkeit darf nicht im Sinne einer Abwägung der im Zeitpunkt der Berufung auf den Irrtum bestehenden Vertragsinteressen der Parteien davon abhängig gemacht werden, ob die einseitige Unverbindlichkeit des Vertrages als unverhältnismässige Rechtsfolge erscheint. Die Geltendmachung des Irrtums verstösst vielmehr nur dann gegen Treu und Glauben, wenn es sich um unnütze Rechtsausübung handelt oder ein krasses Missverhältnis der Interessen besteht (BGE 123 III 200 E. 2a und b S. 203 f.).