Citation: 4A_548/2023 E. 4.2

4.2. In einer Eventualbegründung ergänzte die Vorinstanz, die Mietzinserhöhung vom 10. Dezember 2021 sei auch unwirksam, weil die Beschwerdeführerin im Begleitschreiben festgehalten habe, der Mietzins werde per 1. April 2022 angepasst für den Fall, dass "wider Erwarten gerichtlich rechtskräftig festgestellt werden sollte", dass die Kündigung vom 12. April 2021 ungültig sei. Damit beabsichtigte die Beschwerdeführerin nach eigenen Angaben, dass der Mietzins nur unter der Bedingung erhöht wird, dass die Kündigung dereinst gerichtlich für ungültig erklärt wird. Bei Gültigkeit der Kündigung sollte die Mietzinserhöhung keine Geltung haben. Die Vorinstanz erwog, von einem solchen Verständnis seien auch die Erstinstanz und die Beschwerdegegnerinnen ausgegangen. Die Vorinstanz verwies auf Art. 269d OR, wonach der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen kann. Diese Bestimmung gebe der Vermieterschaft im Sinne eines Gestaltungsrechts die Möglichkeit, durch blosse Abgabe einer formgebundenen Willenserklärung eine Vertragsänderung auf einen zukünftigen Zeitpunkt hin vorzunehmen. Mietzinserhöhungen seien deshalb wie grundsätzlich alle Gestaltungsrechte bedingungsfeindlich. Nur in Ausnahmefällen, wenn trotz der Bedingung keine ungewisse Rechtslage entstehe, sei eine bedingte Ausübung von Gestaltungsrechten zulässig, insbesondere wenn der Bedingungseintritt vom Willen der Gegenseite abhänge. Solches sei hier nicht der Fall. Die Mietzinserhöhung sollte nur dann wirksam werden, wenn ein Gericht die Kündigung für ungültig erklärt. Eine solche Unsicherheit über die Mietzinshöhe sei der Gegenseite nicht zumutbar, sodass die von der Beschwerdeführerin bedingt ausgesprochene Mietzinserhöhung bereits aus diesem Grund unwirksam sei.