Citation: 4A_356/2018 E. 11

La Cour de justice n'a pas discuté l'étendue de la nullité partielle au regard de l'art. 20 al. 2 CO. Elle expose seulement qu'il serait « contraire à l'objectif de la [législation cantonale] en matière de contrôle des loyers que le loyer initial convenu s'applique automatiquement à l'expiration de la période de contrôle. Le but de la loi est de conserver un parc locatif correspondant aux besoins de la population [...] ». La Cour ne mentionne aucune disposition légale cantonale qui interdise la conclusion d'un contrat fixant d'emblée le loyer d'un appartement dès la quatrième année du bail, après la fin du contrôle étatique. Dans son arrêt ci-mentionné du 8 janvier 2014, la Ire Cour de droit public a d'ailleurs déjà mis en évidence qu'une pareille interdiction n'est pas prévue. Les demandeurs ont versé le loyer promis par eux le 29 septembre 2011; ils semblent donc en mesure de l'assumer. Ce loyer est notablement plus élevé que celui fixé par l'autorité administrative dans sa décision du 8 juillet 2016. Néanmoins, les considérations que la Cour de justice tient pour déterminantes, relatives au but de la législation cantonale, sont dépourvues de pertinence au regard de l'art. 20 al. 2 CO. Il s'ensuit que le recours en matière civile doit être admis pour violation de cette disposition, dans la mesure où il est recevable. Le loyer de l'appartement ne doit être fixé par le juge que pour les trois premières années du bail, à hauteur de 18'000 fr. par an; le loyer ultérieur est celui valablement convenu entre les parties. La défenderesse doit être condamnée à rembourser le trop-perçu de ces trois premières années, exclusivement, à hauteur de 30'600 fr. en capital (84'600 fr. moins 54'000 fr.).