Citation: 4C.102/2006 21.09.2006 E. 2

Come esposto nella parte dedicata ai fatti, l'attore pretende la restituzione dell'acconto versato - per il tramite dell'architetto D.________ - all'architetto E.________, da lui in buona fede considerato quale legittimo rappresentante della convenuta. 2.1 Stando a quanto accertato in maniera vincolante nella sentenza impugnata (art. 55 cpv. 1 lett. c e 63 cpv. 2 OG), la convenuta aveva incaricato l'architetto E.________ della progettazione e della direzione dei lavori di ristrutturazione della Residenza B.________, autorizzandolo anche ad agire quale suo rappresentante nell'ambito della procedura tendente all'ottenimento della licenza edilizia. Nel quadro di tale procedura egli si era avvalso della collaborazione dell'avv. F.________. L'architetto non era stato per contro autorizzato ad occuparsi della vendita dell'immobile o di parti di esso. Ciò significa che quando ha incassato il denaro dell'attore egli non ha agito quale legittimo rappresentante della convenuta, nonostante abbia dato ad intendere il contrario. 2.2 La questione di sapere se la convenuta sia ciononostante vincolata dal suo agire va esaminata sulla base dell'art. 33 cpv. 3 CO, giusta il quale, se il rappresentato comunica la facoltà di rappresentanza ad un terzo, la sua estensione nei confronti di quest'ultimo è giudicata a norma dell'avvenuta comunicazione (cosiddetta "procura esterna apparente"; DTF 131 III 511 consid. 3.2 pag. 518; cfr anche Gauch/ Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht - Allgemeiner teil, vol. I, 8a ed., n. 1389 segg.). Va detto che questa comunicazione può avvenire anche per atti concludenti, attraverso un comportamento che, interpretato secondo il principio dell'affidamento, può essere inteso quale comunicazione della facoltà di rappresentanza (Gauch/Schluep/Schmid/Rey, op. cit., n. 1394). Il rappresentato risulta allora vincolato non in forza di una reale volontà, bensì perché manifesta un comportamento dal quale la controparte può, in buona fede, dedurre l'esistenza di una siffatta volontà (DTF 120 II 197 consid. 2a). In questo caso, la protezione del terzo soggiace dunque a due condizioni: la comunicazione della facoltà di rappresentanza da parte del rappresentato al terzo e la buona fede di quest'ultimo (DTF 131 III 511 consid. 3.2 pag. 518). 2.3 Pacifica la buona fede dell'attore, la Corte cantonale ha esaminato se la convenuta avesse comunicato la facoltà di rappresentanza esplicitamente o implicitamente, tollerando l'agire dell'architetto, di cui era a conoscenza o avrebbe dovuto esserlo qualora avesse fatto prova dell'adeguata diligenza. Tale quesito è stato risolto negativamente sulla base di un apprezzamento delle prove esente d'arbitrio (cfr. quanto esposto nel parallelo ricorso di diritto pubblico).