Citation: 4A_191/2018 E. B

B.a. Le 13 janvier 2016, la locataire a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne d'une requête en contestation du loyer initial. Le 2 mars 2016, après avoir vainement tenté la conciliation, la Commission a communiqué aux parties une proposition de jugement arrêtant le loyer mensuel net à 1'353 fr., à laquelle le bailleur s'est opposé. B.b. Par demande du 27 avril 2016 adressée au Tribunal des baux du canton de Vaud, le bailleur a conclu à ce que le loyer mensuel initial soit fixé à 1'850 fr., à ce que le trop-perçu de loyer soit remboursé à la locataire et à ce que la garantie de loyer soit adaptée. Il a offert de prouver les loyers du quartier par la présentation de neuf exemples comparatifs et une expertise des objets de comparaison proposés. La locataire a conclu au rejet de la demande. A titre reconventionnel, elle a conclu en dernier lieu à ce que le loyer initial soit fixé à 800 fr. nets par mois, à ce que le trop-perçu lui soit restitué et la garantie de loyer adaptée. Elle soutenait qu'un calcul du rendement net de la chose louée était possible dès lors que le bailleur avait acquis l'immeuble en août 2008. De son point de vue, le loyer procurait au bailleur un rendement abusif. B.c. Par ordonnance du 13 juillet 2016, le bailleur a été invité à produire tout titre permettant d'établir le rendement net de la chose louée, notamment l'acte de partage mentionné dans l'extrait du registre foncier. L'intéressé a refusé de s'exécuter en arguant du fait que l'immeuble avait été acquis anciennement et que le critère des loyers du quartier s'appliquait. Il a confirmé ses offres de preuves, notamment l'expertise relative aux neuf appartements proposés à titre comparatif. Interpellé à l'ouverture des débats principaux, le bailleur a persisté dans son refus. Sur injonction assortie de la menace de peine prévue à l'art. 292 CP, la fiduciaire du bailleur (dont il est un des administrateurs) a expliqué qu'elle ne détenait pas de documents en relation avec les fonds investis dans l'immeuble et n'avait pas de vision globale des charges le grevant. Elle a cependant produit un état locatif au 1 er décembre 2015, dont il ressort que l'immeuble compte une surface de 1'356 m 2 dédiée au logement et qu'il rapporte annuellement 340'104 fr. de loyers, dont 3'840 fr. pour la location de deux garages et d'un local-dépôt. Le Tribunal a pu obtenir la convention de partage successoral auprès du registre foncier. Il a rejeté la requête d'expertise du bailleur. B.d. Par jugement du 3 février 2017, le Tribunal des baux a fixé le loyer mensuel net à 800 fr. dès le 1 er janvier 2016, a astreint le bailleur à restituer à la locataire les montants de loyer versés en trop et a réduit le montant de la garantie de loyer à 2'400 fr. (soit 3 x 800 fr.). En droit, le Tribunal a constaté que le bailleur avait sensiblement augmenté le loyer initial (+ 22,68%) au sens de l'art. 270 al. 1 let. b CO. Il convenait dès lors d'examiner s'il était abusif. Compte tenu des circonstances de l'acquisition de l'immeuble par le bailleur, rien ne justifiait de renverser la hiérarchie des critères de fixation du loyer initial, si bien qu'il y avait lieu d'appliquer le critère du rendement net. Comme le bailleur avait refusé indûment de collaborer à l'administration de la preuve et n'avait pas fourni de données sur les charges courantes, financières et d'entretien, le Tribunal a effectué le calcul de rendement en s'appuyant partiellement sur des règles d'expérience, arrivant à la conclusion que le rendement annuel net admissible de l'immeuble se situait entre 80'399 fr. et 98'432 fr., ce qui correspondait - après retranchement des revenus obtenus annuellement pour la location des deux garages et du local-dépôt - à un loyer mensuel maximal compris entre 386 fr. et 476 fr. 70. Dans ces conditions, il y avait lieu d'allouer les conclusions de la locataire et de fixer son loyer mensuel à 800 fr. B.e. Par arrêt du 9 février 2018, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois a rejeté l'appel du bailleur. Elle a relevé que l'immeuble litigieux paraissait entrer dans la catégorie des immeubles anciens eu égard à son année de construction, qui était en tous les cas antérieure à 1989; pour ce type d'immeuble, le critère des loyers du quartier était en principe prépondérant pour juger du caractère abusif du loyer. En l'occurrence toutefois, on pouvait s'en tenir à la valeur attribuée à l'immeuble par la convention de partage partiel du 19 août 2008. C'était en effet à cette date que la propriété de l'immeuble avait été transférée pour la dernière fois; cette valeur n'était pas ancienne et n'apparaissait pas sous-évaluée. En tout état de cause, même à retenir que le critère des loyers usuels du quartier fût applicable, le bailleur n'aurait pas apporté la preuve de l'existence de cinq objets de comparaison, des différences objectives existant entre eux.