Citation: 4A_525/2020 E. A

Par acte de vente du 30 avril 2004, A.________ AG (ci-après: la bailleresse) a acquis six parcelles n. aaa à ddd, libres d'hypothèques, situées sur le territoire de la commune de U.________ pour un montant de 11'670'000 fr. Les parcelles n. aaa, bbb, ccc et ddd comportent chacune une habitation à plusieurs logements ainsi que des garages privés souterrains, tandis que les deux autres parcelles ne comprennent que des logements. L'immeuble sis..., érigé sur la parcelle n. aaa, a été construit en 1975. Il est bien entretenu et dispose d'un téléréseau collectif, d'une buanderie, d'un ascenseur, d'un chauffage central, ainsi que d'un local à vélos. Les bâtiments qui l'entourent ont été bâtis à la même époque, selon un concept architectural similaire. Ils diffèrent cependant par le nombre d'étages ainsi que par le nombre de pièces par appartement. Le 3 novembre 2017, B.________ et C.________ ont conclu, en qualité de locataires, deux contrats de bail à loyer avec la bailleresse portant respectivement sur un appartement de 6 pièces d'une surface de 115 mètres carrés situé au quatrième étage de l'immeuble sis... et une place de parc intérieure située au premier sous-sol. Ledit appartement comporte un balcon, une salle de bains et une salle de douche, toutes deux équipées d'un WC, une cuisine agencée (mais non équipée), ainsi qu'une cave à titre de dépendance. Les fenêtres sont équipées de vitrages thermiques et phoniques et l'appartement est relié au téléréseau. Les loyers annuels convenus par les parties pour l'appartement et la place de parc étaient respectivement de 31'440 fr., sans les charges, et de 2'640 fr. Il ressortait de l'avis de fixation du loyer initial que le loyer annuel payé par le précédent locataire pour l'appartement s'élevait à 22'272 fr., charges non comprises.