Citation: 1C_428/2021 E. A

Am 27. Februar 2005 erliess die Gemeinde Ebikon den Bebauungsplan EbiSquare (vom Regierungsrat genehmigt am 12. Juni 2007;). § 19 des dazugehörigen Reglements sieht vor, dass die Parkplätze ab der ersten Minute bewirtschaftet werden müssen. Die §§ 20 ff. enthalten Bestimmungen zum Fahrtenmodell (maximal 8'280 Personenwagenfahrten pro Tag bzw. 3'022'200 im Jahr) und zum Controlling. Dagegen erhob u.a. der Verkehrsclub der Schweiz (VCS) Einsprache. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens schlossen die Bauherrschaft B.________ AG und die Gemeinde Ebikon eine Vereinbarung (nachfolgend: Vereinbarung EbiSquare), welche als Auflage zum Bestandteil der späteren Baubewilligung der Gemeinde Ebikon vom 6. September 2007 gemacht wurde). Darin verpflichtete sich die Bauherrschaft u.a., die zu erstellenden Parkplätze zu bewirtschaften und ab der ersten Minute eine Gebühr von Fr. 2.-- für eine Mindestparkdauer von einer Stunde zu erheben (Ziff. III/3.2). Für den Fall veränderter Verhältnisse sieht die Vereinbarung vor, dass beide Parteien eine Anpassung des Vertrags beantragen können. (Ziff. IV/2). Die B.________ AG verpflichtete sich, sämtliche Rechte und Pflichten aus der Vereinbarung auf einen allfälligen Rechtsnachfolger zu überbinden (Ziff. IV/1). Der Verkehrsclub der Schweiz (VCS), Sektion Luzern, nahm die Vereinbarung zustimmend zur Kenntnis; er bestätigte dies durch Mitunterzeichnung der Vereinbarung und sicherte den Rückzug der Einsprache gegen den Bebauungsplan EbiSquare zu (Ziff. IV/4). Mit Entscheid vom 6. September/4. Oktober 2007 erteilten die Gemeinden Ebikon und Dierikon der B.________ AG die Baubewilligung für das Erlebniszentrum "EbiSquare Ebikon-Dierikon" (heute: "Mall of Switzerland"; nachfolgend: Mall). Dieses umfasst ein Erlebniszentrum mit Erlebnisbad, ein Hotel, eine Altersresidenz, einen Eventsaal, ein Parkhaus sowie Ver- und Entsorgungsanlagen. Disp.-Ziff. 6.6 des Baubewilligungsentscheids lautet: "Die vertragliche Vereinbarung zwischen der B.________ AG und der Gemeinde Ebikon bildet einen integrierenden Bestandteil dieses Bauentscheids und ist zur Einhaltung überbunden. Mit Hinweis auf das Sanktionensystem gemäss III.Ziff. 2.8 - 2.10 ist die B.________ AG zur Parkplatzbewirtschaftung im Sinne von Ziff. 3.2 - Ziff. 3.4 verpflichtet."