Citation: 4C.5/2004 16.03.2004 E. 4

Le défendeur critique, en second lieu, la façon dont la cour cantonale a appliqué l'art. 253b al. 2 CO. Il lui reproche d'avoir qualifié la villa louée d'habitation de luxe au sens de cette disposition, ce qui a eu pour conséquence de l'empêcher de se prévaloir de la protection des art. 269 ss CO. 4.1 En vertu de l'art. 253b al. 2 CO, les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 ss CO) ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise). Les loyers de ces logements suivent les seules lois du marché (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 80 no 4.2.6). Le nombre minimum de pièces et le caractère luxueux du logement constituent des conditions cumulatives pour l'exclusion des dispositions concernant les loyers abusifs (Lachat, Commentaire romand, art. 253b CO no 5; Weber, Commentaire bâlois, art. 253a/253b CO no 7; Higi, Commentaire zurichois, art. 253a-253b CO no 66). En l'espèce, il n'est pas contesté que la maison louée par le défendeur comprenait au moins les six pièces plus la cuisine requises par l'art. 253b al. 2 CO (sur la manière de compter les pièces à Genève, cf. ATF 119 Ia 348 consid. 4a p. 357). Seul le caractère luxueux de la villa, admis sur le plan cantonal, est donc litigieux. 4.2 La notion de "luxe" doit s'interpréter de manière restrictive; elle suppose que la mesure habituelle du confort soit clairement dépassée, l'impression générale étant décisive à cet égard (consid. 3 non publié de l'ATF 123 III 317; Lachat, Commentaire romand, op. cit., art. 253b CO no 5; Weber, op. cit., art. 253a/253b CO no 7; Higi, op. cit., art. 253a-253b no 75; SVIT-Kommentar Mietrecht II, 2e éd. Zurich 1998, art. 253b CO no 4). Constituent, par exemple, des indices de luxe la présence de marbre à l'entrée de l'immeuble, une piscine et/ou un sauna, des sanitaires en surnombre, une surface totale et des pièces particulièrement grandes, un jardin spacieux, un environnement très protégé. La présence d'un seul ou de quelques-uns seulement de ces indices ne suffit pas; il faut que le luxe se dégage de l'ensemble (Lachat, Le bail à loyer, op. cit., p. 80 no 4.2.6; Higi, op. cit., art. 253a-253b CO no 76). Une construction ancienne, qui offre un niveau de confort certes inférieur aux maisons modernes, mais qui possède une valeur historique en faisant un objet exceptionnel se trouvant rarement sur le marché de la location peut aussi entrer dans la catégorie des logements de luxe. Les caractéristiques propres à ce type de construction et qui en font l'exclusivité, à savoir l'attrait historique et l'intérêt architectural, tels des hauts plafonds, des moulures aux parois, des parquets anciens, etc., doivent être prises en compte lorsqu'il s'agit de déterminer si ce type d'habitation dégage une impression d'ensemble luxueuse (SVIT-Komm., op. cit., art. 253b CO no 9). Il faut également relever que la notion de luxe évolue avec le temps. Ainsi, un objet luxueux peut perdre cette qualité avec les années (cf. Lachat, Commentaire romand, op. cit., art. 253b CO no 5; du même auteur, Le bail à loyer, op. cit., p. 80 no 4.2.6) et, inversement, une habitation peut entrer dans la catégorie des objets de luxe selon les rénovations et les transformations qui y sont réalisées. Pour déterminer si l'art. 253b al. 2 CO est ou non applicable, il ne faut donc pas forcément se demander si le bien immobilier pouvait être qualifié de luxueux au début du bail, mais il faut examiner si l'habitation possède une telle caractéristique au moment où cet élément est propre à exercer une influence. Il en découle qu'il n'est pas possible de donner une définition générale et abstraite d'un logement de luxe, car l'impression d'ensemble déterminante va dépendre d'un examen concret de toutes les caractéristiques du logement en cause (Higi, op. cit., art. 253a-253b CO no 74) à un moment donné. Cette matière relève donc avant tout du pouvoir d'appréciation du juge (SVIT-Komm., op. cit., art. 253b CO no 4). Conformément à sa pratique, le Tribunal fédéral ne substitue, dans ce cas, sa propre appréciation à celle de l'instance inférieure qu'avec une certaine retenue et n'intervient que si celle-ci a abusé de son pouvoir d'appréciation, c'est-à-dire si elle a retenu des critères inappropriés, si la décision rendue aboutit à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 129 III 380 consid. 2, 664 consid. 6.1, 715 consid. 4.4 et les arrêts cités). 4.3 L'augmentation de loyer à laquelle le défendeur s'oppose date du 16 mars 2000. Il s'agit donc de se demander si, à cette période, soit postérieurement à sa remise en état, la villa louée pouvait être considérée comme un objet de luxe. Les arguments développés par le défendeur dans son recours, selon lesquels la villa était mal entretenue et manquait de confort en 1993, soit au moment de la conclusion du bail, ne sont donc pas pertinents. Il importe également peu que la réfection du bâtiment ait été effectuée par le locataire et non par le bailleur, car, comme il l'a déjà été relevé, les parties ont conclu un accord au sujet du financement de ces travaux. 4.4 Il ressort des faits constatés par la cour cantonale, d'une manière qui lie le Tribunal fédéral en instance de réforme (art. 63 al. 2 OJ), que l'habitation louée consiste en une importante maison de maître construite au 18ème siècle et inventoriée dans l'ouvrage "Maisons de campagne genevoises du 18ème siècle". L'intérêt historique de cette demeure est donc indéniable et doit être pris en compte dans les éléments propres à en faire une habitation de luxe. Composée de 14 pièces, réparties sur quatre niveaux, d'une surface au sol de plus de 214 m2, la villa comporte trois imposantes salles de réception pourvues de beaux parquets, d'une cheminée, d'une véranda offrant un accès direct au jardin, ainsi que de murs et de plafonds à moulures. On y compte, après les transformations, quatre salles de bains, un jacuzzi et des commodités spacieuses. Cette demeure, agrémentée d'une cour est entourée d'un jardin bien entretenu de plus de 2000 m2 comportant des arbres centenaires. Elle se situe enfin dans un quartier particulièrement tranquille et favorisé, avec vue sur le lac Léman. Compte tenu de ces caractéristiques, on ne peut manifestement pas reprocher à la cour cantonale d'avoir abusé de son pouvoir d'appréciation en retenant qu'il s'agissait d'une habitation locative de luxe au sens de l'art. 253b al. 2 CO. 4.5 En outre, contrairement à ce que soutient le défendeur, la cour cantonale n'avait pas à tenir compte d'une éventuelle absence d'entretien de la villa par le propriétaire. Comme il l'a déjà été indiqué (cf. supra consid. 3), aucune constatation de fait ne permet de retenir qu'au moment des avis d'augmentation de loyer, au printemps 2000, la villa aurait été mal entretenue. Or, il importe peu de savoir, sous l'angle de l'art 253b al. 2 CO, si les frais d'entretien que le défendeur prétend avoir assumé seul n'auraient pas dû être supportés par le demandeur, car cet élément n'est pas de nature à influencer la qualification de luxueuse de l'objet loué. Par voie de conséquence, on ne peut faire grief à la cour cantonale de n'avoir pas appliqué les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs prévues aux art. 269 ss CO. Dans ces circonstances, le recours doit être rejeté.