Citation: 2C_68/2021 E. A

B.________ war Eigentümerin des Grundstücks Nr. xxx in U.________/SG. Die Parzelle misst 1'613 m2. Darauf befinden sich ein im Jahr 1935 erstelltes Gebäude mit zwei Wohnungen und einer Zahnarztpraxis, ein unterirdischer Weinkeller, eine Garage und sechs Parkplätze. Die Parzelle ist der Kernzone K5a zugewiesen. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 7. Oktober 2004 veräusserte die Eigentümerin ihr Grundstück an A.________ (nachfolgend: der Steuerpflichtige). Die Zahlung des Kaufpreises von Fr. 850'000.-- wurde bis zum 31. Dezember 2015 aufgeschoben; bei vorherigem Ableben der Eigentümerin sollte er innerhalb von sechs Monaten nach dem Todestag geleistet werden. Die Steuerbehörden unterzogen das Grundstück letztmals am 23. August 2010 einer amtlichen Bewertung, was zu einem Verkehrswert von Fr. 2'080'000.-- führte (Zahlen teils gerundet) : Ertragswertberechnung Mietwert Fr. 79'600.-- Kapitalisierungssatz 6,78% Ertragswert Fr. 1'172'000.-- Realwertberechnung Gebäude Fr. 1'135'000.-- Gebäudegrundfläche 913 m 2 Fr. 752.-- Fr. 687'000.-- Sachwert Fr. 1'822'000.-- Mischwertberechnung Ertragswert 2x Fr. 2'344'000.-- Sachwert 1x Fr. 1'822'000.-- Mischwert Fr. 1'389'000.-- "Baulandreserve" (Lageklasse) 700 m 2 Fr. 1'000.-- Fr. 700'000.-- Verkehrswert Fr. 2'080'000.-- Ertragswertberechnung Mietwert Fr. 79'600.-- Kapitalisierungssatz 6,78% Ertragswert Fr. 1'172'000.-- Realwertberechnung Gebäude Fr. 1'135'000.-- Gebäudegrundfläche 913 m 2 Fr. 752.-- Fr. 687'000.-- Sachwert Fr. 1'822'000.-- Mischwertberechnung Ertragswert 2x Fr. 2'344'000.-- Sachwert 1x Fr. 1'822'000.-- Mischwert Fr. 1'389'000.-- "Baulandreserve" (Lageklasse) 700 m 2 Fr. 1'000.-- Fr. 700'000.-- Verkehrswert Fr. 2'080'000.--