Citation: BGE 128 I 240 E. 3.4.1

Die "in Einzelfällen" Platz greifende Regelung von § 39 Abs. 4 StG ist im Zusammenhang mit § 39 Abs. 3 StG zu sehen und zu interpretieren: Sie visiert in Wirklichkeit das gleiche Schätzungsziel an wie die - bundesrechtskonforme - grundsätzliche Regel von § 39 Abs. 3 StG, wonach die für schematische Bewertungen zu verwendende Formel so zu gestalten sei, "dass die am oberen Rand der Bandbreite liegenden Schätzungen nicht über dem effektiven Marktwert liegen". Mit beiden Regelungen geht es dem Gesetzgeber darum, den mit der Verkehrswertermittlung von Immobilien zwangsläufig verbundenen Unsicherheiten und Ungenauigkeiten durch eine vorsichtige Schätzung Rechnung zu tragen. Der Gesetzgeber darf und muss mit berücksichtigen, dass auch eine individuelle Bewertung, wie sie gemäss § 39 Abs. 4 StG vorzunehmen ist, bei weitem nicht immer präzise Ergebnisse zu liefern vermag (vgl. E. 2.6 hiervor). Mit der umstrittenen Zielvorgabe von 90 Prozent soll in erster Linie sichergestellt werden, dass kein Wert von über 100 Prozent des effektiven Marktwerts resultiert; das ist bundesrechtlich nicht zu beanstanden und steht auch im Einklang mit § 39 Abs. 1 StG (Vermögensbewertung zum Verkehrswert). Zudem kann die niedrigere Zielvorgabe als Korrektiv für allfällige spekulative und subjektive Preiselemente aufgefasst werden, die häufig im effektiven Verkehrswert - als dem tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis - enthalten, aber steuerrechtlich nicht zu berücksichtigen sind (vgl. oben E. 3.2.2).