Citation: 4A_583/2023 E. 5.3

5.3. La jurisprudence du Tribunal fédéral est émaillée de plusieurs arrêts qui trahissent la difficulté inhérente à cette délimitation. S'agissant de l'acquisition par succession, la jurisprudence distingue entre l'acquisition par succession légale et l'acquisition entre vifs lors d'un partage ultérieur (arrêts 4A_191/2018 précité consid. 3.2; 4A_147/2016 du 12 septembre 2016 consid. 2.2; 4C.95/1999 précité consid. 2b). L'acquisition par succession légale n'offre pas les données nécessaires à un calcul de rendement; les héritiers succèdent au de cujus et ne peuvent prétendre qu'au rendement admissible des investissements faits par le de cujus lui-même; la valeur vénale de l'immeuble au décès, respectivement au moment de la dévolution légale aux héritiers, est donc sans pertinence pour déterminer le loyer admissible (arrêt 4A_147/2016 précité consid. 2.2). La situation se présente sous un autre angle lors d'une convention de partage successoral: comme dans le cadre d'une vente, les héritiers attribuent alors à l'immeuble une valeur réelle dont il est possible de tenir compte (arrêts précités 4A_191/2018 consid. 4.1 et 4.2.1; 4A_147/2016 consid. 2.2; 4C.95/1999 consid. 2b). Dans un cas où le partage ne portait que sur une partie de la succession, sans qu'un lien avec la valeur même des immeubles soit établi, le Tribunal fédéral a toutefois jugé que ce partage partiel n'était pas déterminant, respectivement ne permettait pas un calcul de rendement (arrêt 4A_147/2016 précité consid. 2.2). La cour de céans a laissé entendre qu'il en irait de même dans le cadre de la liquidation d'un régime matrimonial, à l'occasion duquel les parties fixent le prix d'un bien destiné à devenir la propriété d'une personne de la communauté (arrêt 4A_581/2018 du 9 juillet 2019 consid. 3.1.4 et 3.4). Dans un arrêt du 9 juillet 2002, il a été retenu que le transfert d'immeuble opéré dans le contexte d'une fusion par absorption (art. 748 aCO) n'était pas assimilable à une vente, puisque la société absorbante prenait simplement la place de la société absorbée, avec tous les droits et obligations y afférents, à l'instar des héritiers du bailleur; elle ne procédait pas à un investissement pour acquérir l'immeuble appartenant à la société absorbée, de sorte qu'il n'y avait en principe pas de modification des bases de calcul (arrêt 4C.291/2001 du 9 juillet 2002 consid. 3b). Une quinzaine d'années plus tard, le Tribunal fédéral s'est penché sur le transfert d'un immeuble lié à la fusion de deux institutions de prévoyance; il y a vu une situation identique. Faute de modification des bases de calcul justifiant une adaptation du loyer, seuls étaient donc pertinents pour un calcul du rendement les fonds investis à l'époque par la société absorbée pour construire ou acquérir l'immeuble (arrêt 4A_581/2018 du 9 juillet 2019 consid. 3.4).