Citation: 4A_601/2012 E. A

Parmi d'autres activités, Z.________ pratique la promotion immobilière sous la raison de commerce individuelle Z.________ Unternehmungen. X.________ SA, pratique également la promotion et le courtage immobiliers. Le 12 juin 2006, Z.________ et X.________ SA ont conclu deux contrats relatifs à un bâtiment alors en transformation à Carouge, destiné aux activités artisanales et commerciales. A titre de courtière, X.________ SA s'est chargée « d'indiquer ou d'amener » des acquéreurs de parts de copropriété par étages de ce bâtiment et de « mener à bien les négociations jusqu'à la signature des actes de vente chez le notaire ». Z.________ lui promettait des honoraires au taux de trois pour cent du prix de vente. Un supplément d'un pour cent était promis en cas d'intervention d'un autre courtier; il incomberait alors à X.________ SA de rémunérer les autres intermédiaires. Z.________ se réservait le droit de vendre « directement ou par un autre intermédiaire »; s'il demandait l'assistance de X.________ SA, « une rémunération lui [serait] accordée à convenir de cas en cas ». A titre de mandataire, X.________ SA s'est chargée de nombreuses tâches afférentes à la gestion de l'opération immobilière, énumérées comme suit: - négociations, mise au point des conditions et des contrats de vente, relations avec les clients, [Fondation des terrains industriels], architectes, - organisation du groupe de mandataires, architecte, ingénieur, géomètre, notaire, direction et procès-verbaux des séances de promotion, rapports avec le promoteur et transmission de ses instructions, - choix des parties, établissement des descriptifs, - établissement du budget et contrôle de gestion, - contrôle des devis et des contrats d'adjudication, - suivi des travaux, contrôles sur place et assister aux rendez-vous de chantier, - représentation du maître de l'ouvrage auprès de A.________ SA, de la [Fondation des terrains industriels], de l'architecte, des entreprises, des services publics, des copropriétaires et locataires, - comptabilité du chantier, bons de paiement, préparation des ordres de paiement pour le maître de l'ouvrage, - réception des travaux avec l'architecte et les entreprises. En contrepartie de ces services et pour toute la durée de l'opération, Z.________ lui promettait une rémunération forfaitaire au montant de 150'000 fr., TVA en sus. Selon un troisième contrat du même jour, Z.________ a reconnu que X.________ SA lui avait « apporté » cette opération immobilière et rendu divers services en relation avec elle, consistant dans l'étude de cette affaire, de son financement et des divers actes et conventions nécessaires; ces prestations étaient rémunérées par un versement forfaitaire de 50'000 fr., TVA en sus, déjà reçu par X.________ SA à fin décembre 2005. Z.________ a résilié le contrat de courtage le 2 juillet 2007; X.________ SA a également mis fin à sa gestion de l'opération immobilière. Z.________ a payé 127'871 fr.80 à titre de commissions de courtage et 112'500 fr. pour rémunération des tâches de gestion de l'opération immobilière.