Citation: BGE 124 I 159 E. 2h

Contrariamente a quanto preteso dal Consiglio di Stato del Cantone Ticino, le considerazioni esposte sopra non possono venire riportate senza ulteriore approfondimento alla vertenza in esame. Innanzitutto, la quota di perequazione litigiosa non si applica unicamente agli immobili abitativi, bensì a tutti i fondi, siano essi edificati o inedificati, abitativi o industriali. Una normativa con un'applicazione tanto ampia non può manifestamente essere destinata all'incoraggiamento dell'accesso alla proprietà di abitazioni, ciò che, del resto, non viene neppure sostenuto dal Consiglio di Stato ticinese né risulta in alcun modo dal predetto messaggio governativo o dal summenzionato rapporto della Commissione speciale in materia tributaria. Inoltre, è perlomeno dubbio che il proprietario immobiliare debba superare maggiori ostacoli per alienare i propri beni (fabbricati, stabili locati, ecc.) rispetto al proprietario mobiliare. Certo, in genere, la vendita di un immobile comporta difficoltà superiori alla cessione di titoli: non solo essa sottostà a delle severe esigenze formali (atto pubblico, iscrizione nel registro fondiario) ed è sovente BGE 124 I 159 S. 168 legata alla corresponsione di diversi tributi pubblici (imposta sugli utili immobiliari, tassa di iscrizione nel registro fondiario), ma spesso l'alienante non dispone neppure di un mercato tanto efficiente quanto quello dei titoli. Simili circostanze potrebbero giustificare l'adozione di criteri di stima prudenziali, che tengano debito conto delle eventuali difficoltà legate alla realizzazione degli immobili. Nondimeno, va osservato che numerosi altri beni sono soggetti a difficoltà di realizzazione; si pensi ad esempio ad azioni o altri titoli di partecipazione di piccole e medie società, non negoziati in borsa o in mercati stabili, nonché a gioielli, quadri, battelli o automobili di lusso (cfr. pure HERZOG, op.cit., pag. 69). D'altra parte però, in una certa misura, il proprietario di un immobile può rapidamente monetizzare una parte del valore del fondo, gravandolo di ipoteche. Le ragioni appena esposte conducono alle seguenti considerazioni. Il valore di un immobile - analogamente a quanto avviene per altri beni - può essere determinato unicamente mediante una stima. Quest'ultima, in genere, viene effettuata in modo schematico (cfr. art. 20 Lst.), al fine di evitare costi amministrativi sproporzionati al risultato conseguito. L'incertezza necessariamente legata ad una simile valutazione, nonché le eventuali difficoltà connesse con l'alienazione di un bene immobiliare, giustificano l'adozione di criteri di stima prudenziali. La legge ticinese lo ha esplicitamente previsto, sancendo che le stime immobiliari seguono criteri di schematicità e prudenzialità (art. 20 Lst.). Una valutazione prudenziale, così come il trascorrere del tempo dall'ultima valutazione, possono condurre, nella pratica, a valori che si scostano da quelli effettivamente conseguiti per oggetti analoghi in libere contrattazioni. Se mantenute entro determinati limiti, simili differenze possono poggiare su delle ragioni obbiettive ed essere costituzionalmente ammissibili. Non sono invece conformi al principio della parità di trattamento stime volutamente basse, ossia volte ad ottenere un valore nettamente inferiore a quello reale. Per quanto concerne la fattispecie in esame, va rilevato che differenze esistenti tra la sostanza immobiliare e quella mobiliare non sono sufficienti per permettere il cumulo di una valutazione prudente con una quota di perequazione del 70%, come previsto dalla normativa impugnata: un simile disciplinamento non tende infatti a una valutazione prudente del reale valore del fondo, ma ad un importo considerevolmente inferiore.