Citation: 5A_304/2024 E. 5.1

5.1. Das Obergericht konstatiert, dass E.________ den Verkehrswert der Liegenschaft per 30. April 2010 im erstinstanzlichen Verfahren am 7. Mai 2010 auf Fr. 1'172'000.-- schätzte. In der Replik vom 26. Mai 2012 habe der Beschwerdeführer darauf hingewiesen, dass ein Interessent die Liegenschaft für Fr. 1,4 Mio. kaufen würde und auch die Beschwerdegegnerin diesen Preis nunmehr akzeptiere. Die Beschwerdegegnerin habe in der Duplik vom 17. September 2012 bestätigt, dass die Parteien die Liegenschaft für Fr. 1,4 Mio. verkaufen könnten und dies der massgebliche Verkehrswert sei. In der Vereinbarung vom 7./14. Dezember 2016 hätten die Parteien einstweilen auf die Festlegung eines Anrechnungswertes verzichtet und festgehalten, dass dieser im pendenten Scheidungsverfahren bestimmt werden sollte. Die Vorinstanz stellt weiter fest, dass die Beschwerdegegnerin mit Eingabe vom 6. April 2018 eine Aktualisierung des Verkehrswertgutachtens vom 7. Mai 2010 verlangt habe, weil seit der Schätzung acht Jahre vergangen seien und sich der Zustand der Liegenschaft verschlechtert habe. Der Beschwerdeführer habe sich im Hinblick auf eine Vergleichsverhandlung mit einer Aktualisierung der Schätzung einverstanden erklärt; für den Fall, dass das Güterrecht streitig bleibe, habe er jedoch an seinem Rechtsstandpunkt festgehalten, wonach sich die Beschwerdegegnerin auf ihrer Zusage in der Replik, wonach von einem Verkehrswert von Fr. 1,4 Mio. auszugehen sei, behaften lassen müsse. In der Folge habe die Beschwerdegegnerin geltend gemacht, im Jahre 2012 sei nicht absehbar gewesen, dass ihr die Liegenschaft in einem desolaten Zustand übergeben werde, und dieses echte Novum sei zu berücksichtigen. Laut den weiteren vorinstanzlichen Feststellungen bezifferten der neu beauftragte Gutachter F.________ und der mitunterzeichnende G.________ vom H.________ (im Folgenden "Gutachten H.________") den Marktwert der Liegenschaft per 19. Juni 2020 am 26. Juni 2020 mit Fr. 965'000.--. In prozessualer Hinsicht findet das Obergericht, dass der Antrag vom 6. April 2018, mit dem die Beschwerdegegnerin eine Aktualisierung des Gutachtens forderte, angesichts der seit der ersten gutachterlichen Bewertung und der seit Erstattung der zweiten Parteivorträge verflossenen Zeit im Lichte von § 115 Ziff. 1 ZPO/ZH als zulässig erscheine, zumal die Beschwerdegegnerin zwischenzeitlich eingetretene wertvermindernde Umstände geltend gemacht und der in Replik und Duplik genannte Preis erheblich über dem ursprünglich gutachterlich festgestellten Wert gelegen habe. Die von ihr nach Erstattung des Gutachtens neu aufgestellte Behauptung, es sei in der güterrechtlichen Auseinandersetzung in Bezug auf die Liegenschaft vom aktuellen Marktwert von Fr. 965'000.-- gemäss Gutachten H.________ auszugehen, sei aufgrund von § 115 Ziff. 2 ZPO/ZH zuzulassen. Zu den in dieser Bestimmung angesprochenen Tatsachen, die sich aus den Prozessakten ergeben, würden auch tatsächliche Erhebungen eines Sachverständigen gehören. Entsprechend sei nicht zu beanstanden, dass das Bezirksgericht eine Aktualisierung des Gutachtens in Auftrag gab und (nach Gutheissung des Ausstandsbegehrens gegen E.________) mit Verfügung vom 7. Februar 2020 eine Neuschätzung veranlasste. Bezüglich des Streits um die Bewertung als solche stellt die Vorinstanz fest, dass das Gutachten H.________ auf der Substanzwertmethode (auch Realwert- oder Sachwertmethode) beruhe, wobei der errechnete Wert pro Quadratmeter Hauptnutzfläche mit den aktuellen Preisen von Einfamilienhäusern in U.________ (SZ) "gemäss Daten der anerkannten Firma I.________ AG" verglichen und anhand der konkreten Eigenschaften der bewerteten Liegenschaft plausibilisiert worden sei. Das Gutachten H.________ halte einleitend fest, dass das Gutachten von E.________ aus dem Jahr 2010 auch aus inhaltlichen Gründen nicht aktualisiert werden könne, da es auf der Mischwertmethode beruhe, bei der Werte aus dem Ertrags- und dem Sachwert gemischt werden und die laut den in der Schweiz anerkannten Bewertungsregeln (Swiss Valuation Standard 2017) nicht mehr empfohlen werde. Dem Vorwurf des Beschwerdeführers, dass das Ergebnis des Gutachtens H.________ vor dem Hintergrund der von der I.________ AG verwendeten hedonischen Marktwertschätzung unmöglich bzw. viel zu tief sei, hält das Obergericht entgegen, dass das Gesetz nichts über die anzuwendende Methode sage und nach Lehre und Rechtsprechung der Sachwert (= Bodenwert und Zeitwert der Bauten) und der Ertragswert (= kapitalisierter Mietwert) zu kombinieren und je nach Verhältnissen zu gewichten seien. Für überbaute Grundstücke werde der individuellen Wertermittlung mittels Real- und Ertragswert der Vorzug eingeräumt; demgegenüber werde die hedonische Methode (statistische Methode, Vergleichsmethode) als für unüberbaute Grundstücke und Abbruchobjekte geeignet erachtet. Im Ergebnis könne dem Gutachter kein falscher Methodenansatz vorgeworfen werden. Ein Vorrang der hedonischen Methode bestehe bei Einfamilienhäusern nicht; zudem bediene sich das Gutachten H.________ zur Plausibilisierung auch der Vergleichswertmethode und stütze sich dabei auf die Daten der anerkannten Firma I.________ AG. Die Kritik des Beschwerdeführers, dass der tatsächliche Markt in U.________ (SZ) unberücksichtigt bleibe, sei daher verfehlt, zumal der Beschwerdeführer gegen die im Gutachten enthaltene Bestimmung des Landwerts keine substanziierten Einwendungen vortrage. Angesichts der kleinen Fläche des Hauses, des Zusatznutzens aus dem Wintergarten sowie des Typs "einseitig angebautes Haus", der kurz- bis mittelfristig anstehenden Erneuerungsarbeiten, der Erreichbarkeit über die lange Aussentreppe, der im Vergleich zu zahlreichen anderen Liegenschaften in U.________ (SZ) eingeschränkten Seesicht und des kleinen effektiv nutzbaren Umschwungs erachte der Gutachter den errechneten Wert als plausibel. Schliesslich stellt der angefochtene Entscheid klar, dass die Berufung auf frühere übereinstimmende Wertvorstellungen der Parteien, auf frühere Kaufofferten und Mietinserate und auf allgemeine Wohnungsmarktanalysen und Marktberichte keine Zweifel an der Schlüssigkeit des Gutachtens H.________ zu wecken vermögen, da sie lediglich generalisierende Aussagen enthalten und keine fundierten Rückschlüsse auf den heutigen Wert der konkreten Liegenschaft erlauben. Im Ergebnis beständen keine triftigen Gründe, um vom ermittelten Verkehrswert von Fr. 965'000.-- gemäss Gutachten H.________ abzuweichen. Entsprechend bestehe auch kein Anlass, die vom Beschwerdeführer verlangte neue Schätzung durchzuführen.