Citation: 4A_147/2016 E. 2.2

2.2. En l'espèce, les deux intimés et le troisième frère ont acquis les immeubles en propriété commune en 1980 par succession; du point de vue économique, les bailleurs ont ainsi acquis les deux tiers des immeubles. En 2005, le troisième frère, par la cession de sa part dans la succession, est sorti de la communauté héréditaire, les deux intimés devenant alors les seuls propriétaires communs des immeubles; du point de vue économique, les bailleurs ont ainsi acquis le dernier tiers des immeubles. Les intimés ont acquis les deux premiers tiers des immeubles en 1980 par succession légale; en tant qu'héritiers, ils ont, de par la loi, été saisis des droits et obligations du de cujus. A la différence d'une acquisition par acte entre vifs, l'acquisition par succession ne saurait entraîner de modification des bases de calcul (cf. arrêt 4C.291/2001 du 9 juillet 2002 consid. 3b). Les héritiers succèdent au de cujuset ne peuvent prétendre qu'au rendement admissible des investissements faits par le de cujus lui-même; en particulier, la valeur vénale de l'immeuble au décès, respectivement au moment de l'acquisition par les héritiers est sans pertinence pour déterminer le loyer admissible. La situation en cas d'acquisition par succession diffère de celle en cas d'acquisition entre vifs, lors du partage ultérieur de la succession. En l'espèce, il n'y a pas eu de partage complet de la succession, tendant à la dissolution de la communauté héréditaire. En mars 2005, les intimés ont acquis les droits de leur frère dans l'indivision pour un montant correspondant à l'addition de la valeur capitalisée de la rente viagère servie au cédant et du tiers des dettes hypothécaires, sans qu'un lien avec la valeur même des immeubles ne soit établi. De plus, économiquement, cet investissement ne se rapporte qu'à l'acquisition d'un tiers des immeubles. Comme les autorités précédentes l'ont admis à juste titre, on ne saurait dès lors prendre comme valeur déterminante pour un calcul de rendement le montant obtenu en triplant la somme de 2'104'098 fr.30 figurant dans l'acte de cession du 21 mars 2005. Il s'ensuit qu'un calcul de rendement net supposerait en l'espèce connaître notamment les fonds investis avant 1980 par le père des intimés ou, le cas échéant, par les ayants droits précédents. Ces données font défaut. Il convient d'examiner à présent si cette absence porte à conséquence.