Citation: 4A_276/2018 E. 3.1

3.1. Le locataire qui reste dans les locaux loués après la fin du bail contrevient à son obligation contractuelle de restitution (cf. art. 267 al. 1 CO). Sur la base d'un rapport de fait assimilable au bail, le bailleur peut alors prétendre à une indemnité pour occupation des locaux équivalant en principe au loyer convenu. L'idée est qu'il serait inéquitable que le bailleur contraint contre son gré de laisser l'usage de la chose au locataire après la fin du bail soit plus mal placé qu'il ne l'était pendant le bail; le bailleur n'aura dès lors pas à prouver un dommage, soit qu'il aurait pu relouer le bien immédiatement pour un loyer identique (ATF 63 II 368 consid. 3 p. 372; 119 II 437 consid. 3b/bb p. 441; 131 III 257 consid. 2 et 2.1 p. 261; arrêt 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.1; cf. également arrêts 4A_27/2017 du 30 août 2017 consid. 4.1.2; 4A_96/2015 du 1er juin 2015 consid. 3.4; 4A_208/2015 précité consid. 4.2; 4A_456/2012 du 4 décembre 2012 consid. 2.1, in SJ 2013 I 525). Cette jurisprudence n'interdit pas au bailleur de faire valoir un dommage supplémentaire (arrêt 4A_524/2018 précité consid. 4.1) et de prouver, par exemple, qu'il avait la possibilité de relouer les locaux à un loyer plus élevé (arrêt 4A_17/2017 précité consid. 4.1.2; arrêt 4A_96/2015 précité consid. 3.4; arrêt 4A_463/2014 du 23 janvier 2015 consid. 3; arrêt 4A_456/2012 précité consid. 2.1). Il n'est pas non plus exclu que l'indemnité pour occupation soit inférieure au loyer convenu si le locataire retire des locaux non libérés une jouissance moindre que celle qui avait été convenue et qui justifiait le loyer prévu (arrêt 4A_96/2015 précité consid. 3.4); tel pourra être le cas, selon les circonstances (cf. arrêt 4A_208/2015 précité consid. 4.2), si la chose louée est affectée de défauts (LACHAT/RUBLI, in Le bail à loyer, 2019, note de pied 154 p. 1054). Le recours à la notion de rapport contractuel de fait ne se justifie pas dans toutes les situations d'absence de contrat valide (ATF 119 II 437 consid. 3b/bb p. 441; arrêt 4A_524/2018 précité consid. 4.1). Ainsi, lorsque le bailleur est en demeure de reprendre la chose louée et la laisse délibérément à disposition du locataire, c'est en vertu des règles sur l'enrichissement illégitime que le preneur devra une compensation financière pour l'avoir utilisée après l'extinction du bail (ATF 119 II 437 consid. 3b/cc p. 442; arrêt 4A_524/2018 précité consid. 4.1). Pour le bail à ferme, le Tribunal fédéral a précisé que la fixation forfaitaire de l'indemnité en cas de non-restitution ne se justifie que lorsque, après la fin du contrat, le fermier use de la chose de la même manière que pendant le bail. Si l'utilisation qui demeure est réduite, par exemple lorsque la non-restitution ne concerne qu'une partie de l'objet affermé, il appartient au bailleur de prouver le dommage qu'il subit en raison de la violation par le fermier de son obligation de restitution (ATF 131 III 257 consid. 2.3 p. 262 s.); dans le cas envisagé, concernant un bail à ferme d'entreprise, une fixation du dommage en équité sur la base de l'art. 42 al. 2 CO aurait pu entrer en ligne de compte si, au lieu de se borner à réclamer le montant du fermage, le bailleur avait allégué et chiffré son dommage lié au refus du fermier de lui restituer les listes de clientèle, qui constituaient la part immatérielle des biens affermés (même arrêt consid. 4.2 p. 267 s.).