Citation: 4A_18/2016 E. 4.2

4.2. La cour cantonale a aussi constaté que la bailleresse a invoqué comme motif de résiliation ordinaire son besoin propre d'utiliser les locaux en question pour exercer son activité, parce que les baux des locaux qu'elle occupe à Lausanne ont pris fin au 31 mars 2012 et au 30 novembre 2013 et qu'elle les occupe depuis sans droit. Elle a toutefois considéré que ce motif n'était pas réel et qu'elle ignorait quel était le réel motif, pour trois raisons: en substance, parce que la bailleresse n'avait pas besoin de locaux aussi vastes, parce que les locaux litigieux nécessiteraient des transformations pour pouvoir être utilisés par elle et parce qu'elle occupe toujours les locaux de Lausanne. Cette motivation ne peut être suivie car elle viole le droit fédéral. Non seulement le fait que la nouvelle propriétaire bailleresse ait jusqu'ici occupé des locaux de 94 m2 et un dépôt de 45 m2 alors que les locaux qu'elle a achetés ont une surface totale de 495 m2, mais aussi la circonstance que des travaux de transformation de ceux-ci sont nécessaires pour qu'elle puisse les utiliser, ne sont pas pertinents. En effet, conformément à la jurisprudence sus-rappelée, il importe peu que la personne morale qui entend utiliser elle-même les locaux achetés pour son activité économique, à ses risques et profits, conformément à son but social, puisse les utiliser comme tels ou doive préalablement les transformer, voire les démolir et les reconstruire avant de pouvoir les utiliser. Elle n'a pas non plus à démontrer avoir besoin de l'ensemble du nouveau bâtiment ou seulement d'une partie de celui-ci pour ses besoins propres. C'est donc à tort que la cour cantonale lui a reproché de n'avoir pas apporté la preuve qu'elle aurait besoin de locaux plus vastes, en produisant des pièces comptables attestant de l'augmentation de son volume d'affaires et confirmant la nécessité d'engager du personnel supplémentaire. C'est également à tort que la cour cantonale a nié son besoin propre d'utiliser les locaux au motif que ceux-ci ne sont pas, en l'état, adaptés aux activités envisagées et qu'elle devrait pour les occuper réaliser des travaux pour les transformer en bureaux, puisque les locaux commerciaux exploités par la locataire sont des pièces donnant au nord et semi-enterrées, ne disposant que de petites fenêtres en haut et donc très sombres, que la grande salle est dotée de fenêtres en verre dépoli sur leur partie inférieure, et donc peu éclairée, ce qui l'obligerait à remplacer les vitres et abattre des murs, travaux qu'elle n'a ni allégués, ni n'a démontré avoir envisagés ou planifiés. Enfin, la cour cantonale a constaté que la bailleresse, qui était au bénéfice de baux de durée déterminée sur les locaux qu'elle occupait, disposait d'un droit d'option pour une reconduction pour une nouvelle période de cinq ans, qu'elle ne l'a pas exercé, mais a ouvert une action en prolongation du bail, qui lui a été refusée, de sorte que ses baux ont pris fin le 31 mars 2012 et le 30 novembre 2013. En tant que la cour cantonale a considéré que la bailleresse occupe toujours les locaux en question et qu'elle n'a produit des factures pour occupation illicite que pour les années 2014 et 2015, mais n'en a pas produit pour 2012 et 2013, elle se base à nouveau sur un fait non pertinent: le fait que la bailleresse puisse négocier avec son précédent bailleur de pouvoir rester plus longtemps dans les locaux actuels ou même qu'elle puisse trouver d'autres locaux que ceux qu'elle a achetés ne démontre en rien une attitude contraire à la bonne foi. L'acquéreur qui a investi dans l'achat d'un immeuble a un intérêt évident à pouvoir l'occuper personnellement plutôt que devoir chercher à louer d'autres locaux ailleurs. En se basant ainsi sur des éléments non pertinents, la cour cantonale a violé le droit fédéral, de sorte que sa constatation selon laquelle la bailleresse avait fourni un faux motif à l'appui des résiliations et qu'il n'était pas possible d'établir son motif réel ne repose sur rien.