Citation: 1P.664/1999 01.09.2000 E. 7.-

Le nouvel art. 15 al. 6 LDTR permet au département, en cas de pénurie dans une catégorie d'appartements, d'or- donner l'affectation en logements des locaux à usage commer- cial, administratif, artisanal ou industriel vides depuis plus de 24 mois, qui ont été précédemment affectés au moins une fois au logement, pour autant qu'il n'en résulte pas des frais disproportionnés pour le bailleur. La CGI tient cette disposition pour contraire au droit fédéral, soit essentiel- lement la liberté contractuelle; elle ne reposerait pas sur un intérêt public suffisant, serait trop vague et imprécise en particulier quant à l'expression "dans une catégorie d'appartements", et de surcroît disproportionnée. Elle por- terait atteinte, pour les mêmes raisons, à la garantie de la propriété, et méconnaîtrait les spécificités des locaux com- merciaux et les nécessités liées au développement de l'éco- nomie, qui imposeraient de disposer d'un parc suffisant de locaux commerciaux. La CGI évoque la détente du marché du logement que connaîtrait le canton de Genève depuis plu- sieurs années. Aucune règle de procédure n'aurait été en- visagée, notamment pour sauvegarder le droit d'être entendu du propriétaire concerné, contrairement à ce que prévoit, par exemple, l'art. 29 LDTR; la mesure contestée n'est par ailleurs assortie d'aucune limite dans le temps. a) Dans sa réponse, le Grand Conseil rappelle que le Tribunal fédéral, dans un arrêt du 17 novembre 1993 (ATF 119 Ia 348), a jugé conforme à la Constitution une série de dis- positions de l'ancienne LDTR (les art. 9A ss, actuellement les art. 26 à 38 LDTR) prévoyant l'expropriation temporaire de l'usage des appartements locatifs laissés abusivement vi- des. Le nouvel art. 15 al. 6 LDTR procéderait du même inté- rêt public, soit la lutte contre la pénurie de logements, ainsi que le maintien d'un climat social serein, afin de prévenir les occupations illicites de locaux. b) La norme critiquée poursuit un but d'intérêt public évident, soit essentiellement la lutte contre la pénurie de logements. L'affectation forcée tend à éviter que des locaux susceptibles d'être habités ne soient délibérément laissés vides et sans entretien alors qu'ils pourraient correspondre à une catégorie d'appartements locatifs où sévit la pénurie. Comme l'a relevé le Tribunal fédéral dans son arrêt précité du 17 novembre 1993, il s'agit, comme pour les art. 26 ss LDTR, d'un instrument supplémentaire de lutte contre la pénurie de logements; à l'instar des autres mesures déjà instituées dans ce but par la LDTR, elle répond à un intérêt public suffisamment important pour justifier des restric- tions au droit de propriété, à la liberté économique et à l'application de certaines règles de droit civil fédéral (ATF 116 Ia 401 consid. 9 p. 414/415, 113 Ia 126 consid. 7a p. 133, 111 Ia 23 consid. 3a p. 26). Contrairement à ce que craint la recourante, l'affectation forcée ne peut concerner que les locaux correspondant aux logements d'une catégorie où sévit la pénurie, c'est-à-dire d'un nombre de pièces identique à celui des locaux commerciaux en question. Ces locaux doivent au surplus déjà avoir été utilisés à des fins d'habitation, et donc pouvoir être reconvertis sans frais excessifs. Cela exclut tant les locaux qui ont toujours été à usage commercial, que ceux qui ont été transformés de telle manière que leur réaffectation en logements n'est pas envisageable sans frais excessifs. La CGI évoque le droit de laisser des locaux délibé- rément vides, en vue notamment d'une démolition ou d'une transformation ultérieure. La norme contestée tient toute- fois compte des intérêts économiques du propriétaire, puis- qu'elle exige que la reconversion des locaux se fasse sans frais excessifs pour lui. Comme l'explique le Grand Conseil, l'affectation forcée ne pourrait être ordonnée qu'en cas d'inoccupation abusive, ce qui comprend les cas d'occupation fictive ou de loyer exagérément élevé (art. 27 LDTR). En re- vanche, lorsque le propriétaire désire réellement démolir ou transformer son immeuble, la pesée des intérêts à laquelle devra se livrer l'autorité d'application, en vertu de l'art. 15 al. 5 in fine LDTR, pourrait s'opposer à une affectation forcée. Le délai d'inoccupation, de deux ans, l'exigence d'une affectation à l'habitation et la prise en compte des intérêts du bailleur paraissent propres à assurer une in- terprétation et une application de la norme conformes à la Constitution. La recourante se plaint aussi en vain d'une violation de la liberté contractuelle: l'affectation forcée ne con- traint pas le propriétaire à conclure un bail avec une per- sonne déterminée: elle ne fait que changer l'affectation des locaux, le propriétaire conservant le choix du locataire, ainsi que le montant du loyer. Ce n'est que s'il persiste à laisser ses locaux inoccupés que le propriétaire peut être contraint, en vertu des art. 26 ss LDTR, de laisser à l'Etat l'usage temporaire de ceux-ci, en vue de leur location, pro- cédure que le Tribunal fédéral a déjà jugée conforme à la Constitution. c) La CGI fait aussi état de la détente que connaîtrait ces dernières années le marché locatif dans le canton de Ge- nève, phénomène contesté par le Grand Conseil. La norme at- taquée n'en constitue pas moins un outil efficace pour lut- ter contre la pénurie de logements, aux moments où celle-ci se fait sentir dans une catégorie donnée d'appartements. Ou- tre qu'elle figure dans une loi formulée, ce qui permet de tenir compte des intentions du législateur en vue de son interprétation, la disposition litigieuse se distingue de celle qui a fait l'objet de l'ATF 112 Ia 382 (consid. 5b p. 388), car elle contient des précisions suffisantes et pertinentes quant aux conditions de l'intervention étatique. En outre, la mesure critiquée ne consiste pas dans une loca- tion forcée, mais en un changement d'affectation qui laisse au propriétaire le choix de son locataire et du montant du loyer; même si le rendement est sans doute inférieur à celui qui pourrait être retiré d'une utilisation commerciale des locaux, le propriétaire reste assuré d'un rendement convena- ble, ce qui permet de dénier à la mesure critiquée tout ca- ractère expropriatoire. d) La CGI reproche enfin à la norme attaquée de ne pas prévoir de règles de procédure, assurant en particulier au propriétaire le respect de son droit d'être entendu. Au cas où le propriétaire ne serait pas préalablement entendu, son droit d'être entendu est toutefois garanti par la possibili- té d'un recours, contre les décisions du département, auprès de la Commission de recours instituée par la loi sur les constructions et installations diverses (art. 45 LDTR), puis auprès du Tribunal administratif (art. 47 LDTR). Au cours de ces procédures, l'intéressé a la faculté de s'exprimer, con- formément à son droit d'être entendu, en faisant valoir par exemple les motifs pour lesquels les locaux demeurent inoc- cupés et les raisons qui s'opposeraient à un changement d'affectation.