Citation: 4C.293/2001 11.12.2001 E. 4

4.- L'art. 266b CO prévoit qu'une partie peut résilier le bail d'un immeuble ou d'une construction mobilière en observant un délai de congé de trois mois pour le terme fixé par l'usage local ou, à défaut d'un tel usage, pour la fin d'un semestre de bail. Pour les baux d'habitations, le délai de congé est de trois mois pour le terme fixé par l'usage local ou, à défaut d'un tel usage, pour la fin d'un trimestre de bail (art. 266c CO). Le bailleur qui loue des habitations ou des locaux commerciaux doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l al. 2 CO). Le congé qui ne satisfait pas à ces exigences de forme est nul (art. 266o CO). a) Il n'est pas contesté que les défendeurs, en résiliant les baux le 17 septembre 1999 pour le 31 décembre 2000, ont respecté les délais légaux. Ils n'ont cependant pas fait usage de la formule officielle de l'art. 266l CO. Les recourants en déduisent que le congé est nul par application de l'art. 266o CO. A ce propos, l'autorité cantonale a retenu, de manière à lier le Tribunal fédéral (art. 63 al. 2 OJ), que l'objet des baux passés entre les parties avait exclusivement trait au terrain nu, sur lequel les cabanons des demandeurs ont été érigés. Les demandeurs ne s'en prennent pas à cette constatation. Mais ils soutiennent que leurs "capites" ne constituent pas des constructions mobilières au sens de l'art. 677 CC, mais sont devenues partie intégrante de la parcelle litigieuse en vertu de l'art. 667 al. 2 CC. b) D'après la jurisprudence, pour déterminer si l'on se trouve en présence d'une construction mobilière, il faut tenir compte à la fois de l'intensité objective du lien qui unit la chose au sol et de l'intention du propriétaire de l'immeuble (élément subjectif) (ATF 105 II 264 consid. 1a et les arrêts cités). Il résulte de l'état de fait souverain que les cabanons des demandeurs sont posés sur des pilotis en sorte qu'ils ne sont pas fixés solidement au sol. Le fait que ces cabanons soient reliés aux égouts et connectés au réseau électrique et téléphonique ne saurait suppléer, quoi qu'en pensent les recourants, au manque de lien qui existe objectivement entre les "capites" et le sol. A propos de l'élément subjectif, la cour cantonale a notamment accordé à bon droit un poids déterminant aux différents documents contractuels (cf. sur ces critères: Rey, Commentaire bâlois, n. 7 ad art. 677 CC; Liver, Traité de droit privé suisse, V/1, p. 191 s.). Les magistrats vaudois n'ont ainsi pas violé le droit fédéral en qualifiant les cabanons en cause de constructions mobilières. c) On ne saurait suivre les demandeurs lorsqu'ils prétendent que les dispositions relatives à la protection contre les congés doivent s'appliquer par analogie. De fait, les normes en cause ne sont applicables qu'aux baux d'habitations et de locaux commerciaux (Higi, Commentaire zurichois, n. 84 ss ad Vorbemerkungen zu Art. 253-274g CO; Lachat, Le bail à loyer, p. 78/79). Il paraît ainsi douteux qu'une application analogique desdites normes puisse entrer en ligne de compte s'agissant de baux portant sur des terrains nus destinés à accueillir de petites maisons de week-end. De toute manière, les conditions particulières posées par le Tribunal fédéral à l'ATF 98 II 199 consid. 4b pour autoriser l'application par analogie préconisée par les demandeurs ne sont en l'occurrence aucunement réalisées, comme l'a bien vu la cour cantonale.