Citation: 4C.174/2001 20.11.2001 E. 2

2.- Posta la validità della disdetta con effetto al 30 settembre 1999, ammessa da entrambe le parti, la Corte cantonale ha in primo luogo esaminato se la protrazione della locazione non dovesse essere esclusa già per il fatto che la conduttrice ha rifiutato di prendere in considerazione le tre superfici locative offerte dalla controparte. Giusta l'art. 272a cpv. 2 CO, infatti, la protrazione è di regola esclusa se il locatore offre al conduttore altri locali equivalenti. a) La questione di sapere se i locali offerti risultano equivalenti ai sensi della citata norma viene decisa dal giudice secondo il diritto e l'equità, conformemente ai principi posti dall'art. 4 CC (Higi in: Zürcher Kommentar, n. 74 ad art. 272a CO con rinvio). Per giurisprudenza invalsa il Tribunale federale esamina con riserva l'esercizio del potere di apprezzamento da parte dell'ultima istanza cantonale. Esso interviene quando la decisione si scosta senza motivo dai principi stabiliti da dottrina e giurisprudenza in materia di libero apprezzamento, si fonda su fatti che non avevano importanza alcuna oppure, al contrario, non tiene conto di elementi significativi. Il Tribunale federale sanziona, infine, le decisioni rese in virtù di un tale potere d'apprezzamento solo se sfociano in un risultato manifestamente ingiusto o in un'iniquità scioccante (DTF 123 III 246 consid. 6a pag. 255 e 274 consid. 1a/cc, 122 III 262 consid. 2a/bb, 121 III 64 consid. 3c). b) In concreto, come già il Pretore, anche i giudici del Tribunale d'appello hanno concluso per l'inesistenza di un'offerta di locali equivalenti ai sensi della citata norma. Nel ricorso adesivo questa decisione viene contestata siccome lesiva dell'art. 272a cpv. 2 CO. La locatrice non critica tuttavia i criteri adottati dai giudici ticinesi per l'applicazione della citata disposizione di legge e, anzi, come loro rammenta che possono essere ritenuti equivalenti locali che, pur senza essere necessariamente identici, presentano analoghe caratteristiche per ubicazione, situazione, superficie, numero di locali e pigione (cfr. Higi, op. cit. , n. 70 segg. ad art. 272a CO). Gli argomenti ricorsuali riguardano piuttosto le considerazioni concrete formulate dall'autorità cantonale in merito alle tre superfici locative offerte, alla loro ubicazione ed al loro stato. Nella misura in cui, senza addurre una delle eccezioni enunciate al considerando precedente, mirano a criticare l'accertamento dei fatti o fanno riferimento a circostanze prive di riscontro nella sentenza impugnata tali argomenti non possono essere vagliati (art. 55 cpv. 1 lett. c OG). c) Tenuto conto della fattispecie accertata in sede cantonale le conclusioni dei giudici ticinesi non possono essere definite manifestamente ingiuste né scioccanti. Contrariamente a quanto asserito nel gravame, non è innanzitutto possibile sostenere che i locali offerti si trovano in una posizione commercialmente identica a quella in cui si trova il palazzo C.________, avendo l'autorità ticinese al contrario stabilito che lo stabile "C.________" sorge in una zona privilegiata unica a Locarno. In secondo luogo non è dato di conoscere l'ammontare delle pigioni delle tre superfici locative offerte, elemento rilevante ai fini del giudizio sull'equivalenza. Infine, emerge da quanto accertato nella sentenza e ammesso anche nel ricorso adesivo che tutti i locali proposti necessitavano ancora di lunghi e costosi interventi edificatori o di ristrutturazione: essi non erano quindi disponibili all'epoca dell'offerta né avrebbero potuto essere consegnati allo scadere del contratto di locazione. Tanto basta per escludere l'equivalenza fra i locali proposti dalla locatrice e quelli occupati attualmente (cfr. Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997 pag. 496 seg. con riferimenti). Come rettamente rilevato dalla conduttrice, la nozione di locali equivalenti va interpretata restrittivamente, trattandosi di un caso che comporta, in linea di principio, l'esclusione della protrazione (Lachat, op. cit. , pag. 497). d) Su questo punto il ricorso adesivo si avvera pertanto infondato e la sentenza impugnata merita di essere confermata.