Citation: 4A_285/2022 E. 3.2

3.2. Il ressort des faits constatés que l'appartement litigieux a été construit en 2019 dans le cadre de la surélévation de l'immeuble acquis par la bailleresse en 2006. Il ne s'agit donc pas d'un immeuble ancien, ce qui n'est pas contesté. La cour cantonale a considéré que si la bailleresse ne pouvait invoquer le critère des loyers usuels du quartier, elle pouvait se prévaloir du rendement brut de l'art. 269 let. c CO. Elle a relevé que la méthode "hybride" préconisée par la locataire ne résulte ni de la loi, ni de la jurisprudence. Elle l'a écartée, en relevant que les travaux de surélévation n'ont apporté aucune plus-value aux appartements anciens et que le coût de ceux-ci n'a pas été répercuté sur les locataires des appartements surélevés. Elle a considéré qu'il se justifiait de procéder à un calcul du rendement brut, qui pouvait reposer sur une estimation puisque la bailleresse n'avait pas produit toutes les pièces nécessaires, ne fournissant pas la preuve du prix de revient du terrain sur lequel est érigé l'immeuble, ni celui d'éventuelles installations communes dont profiterait la locataire de l'appartement litigieux. La cour cantonale a ainsi procédé au calcul du rendement brut, en se basant sur le coût des travaux de surélévation de l'immeuble, admis par l'Office cantonal du logement et de la planification foncière, de 11'134'980 fr., auquel elle a ajouté le montant d'autres travaux, allégué par la bailleresse et expressément admis par la locataire, à hauteur de 700'000 fr. Elle n'a pas tenu compte du prix de revient du terrain sur lequel est érigé l'immeuble, la bailleresse n'ayant pas produit de pièces permettant de l'estimer. Elle a appliqué le taux de rendement brut de 4,5 % proposé par les parties, pour en déduire que le loyer admissible des immeubles s'élève à 532'574 fr. 10 (11'834'980 fr. x 4,5 %) et celui de l'appartement, qui représente une surface de 91 m 2 sur un total de 1'970 m 2, à 24'601 fr. 15 par an (532'574 fr. 10 / 1'970 m 2 = 270 fr. 35, x 91 m 2), arrondis à 24'600 fr. par an, soit 2'050 fr. par mois (charges non comprises). La cour cantonale ne s'est pas référée aux statistiques cantonales invoquées par la bailleresse.