Citation: 4A_55/2010 15.04.2010 E. A

A.________ et C.________ ont vécu maritalement de février 1996 à octobre 1998. Ils avaient d'abord l'intention de se marier dès que A.________, déjà marié, aurait divorcé. Ils habitaient un appartement de cinq pièces dans un bâtiment de ... qui appartenait à C.________. Le 25 juillet 1997, elle a vendu ce bien à A.________, avec deux immeubles adjacents, pour le prix global de 1'600'000 francs. Il était par ailleurs entendu que les parties concluraient une convention d'entretien et un « bail à loyer gratuit » en faveur de C.________. Celle-ci est demeurée dans l'appartement après que le concubinage eut pris fin. La constitution d'un droit d'habiter fut envisagée au début de septembre 1997, puis exclue en raison du droit de mutation à acquitter. A ce sujet, le notaire s'est exprimé comme suit dans une lettre du 2 septembre 1997: Lors de la signature de l'acte de transfert de propriété, il a été convenu que Mme C.________ serait mise au bénéfice d'un bail à loyer gratuit tant que durerait la cohabitation avec M. A.________, mais qu'aucun droit d'habiter ne serait constitué. En effet, ce dernier suppose le paiement d'un impôt (droit de mutation) qui n'a pas été intégré dans les plans financiers. En conséquence, je vous soumettrai ces prochains jours un projet de bail. Une convention d'entretien doit également être signée, laquelle doit être rédigée par vos soins. Au cours du mois de décembre 1997, les concubins ont souscrit une convention ainsi libellée: Les parties exposent préliminairement que: - Les parties font ménage commun depuis le mois de février 1996 et sont domiciliées à l'Auberge ... à ...; - A.________ est propriétaire de l'Auberge ... et de ses dépendances à ..., anciennement propriété de C.________; - Vivant séparé de sa femme, A.________ va prochainement ouvrir une procédure en divorce à l'issue de laquelle les parties ont l'intention de se marier. Cela exposé, les parties sont convenues de ce qui suit: Article 1 Aussi longtemps que durera le concubinage des parties, A.________ s'engage à subvenir à l'entretien de C.________. Article 2 Si, par impossible, les parties devaient mettre fin à leur concubinage avant leur mariage, A.________ s'engage irrévocablement à autoriser C.________ à occuper gratuitement et sans limite de temps l'appartement de cinq pièces sis dans l'Auberge ... et à contribuer pour le surplus à son entretien dans la même mesure que s'ils avaient été mariés depuis le mois de février 1996 en appliquant par analogie les art. 151 et 152 du code civil. Article 3 A toutes fins utiles, un bail gratuit de quinze ans relatif à l'appartement de cinq pièces sis dans l'Auberge ... sera inscrit au registre foncier en faveur de C.________. Ce bail à loyer a été conclu par écrit le 8 décembre 1997. Il avait débuté le 25 juillet 1997 et il devait prendre fin le 31 décembre 2027. Dans l'intervalle, il était résiliable de cinq ans en cinq ans avec un délai de préavis d'une année. Une clause concernant le loyer était ainsi conçue: Le loyer est fixé à 800 fr. par mois, non indexable. Le bail est gratuit en cas de cohabitation entre le bailleur et la locataire. Le loyer s'entend net charges comprises. C.________ a requis et obtenu l'annotation du bail, sur le registre foncier, au mois de novembre 2001.