Citation: 4P.257/2002 27.05.2003 E. 3

Due sono i punti ancora litigiosi dinanzi al Tribunale federale: il diritto del ricorrente di procedere al ripristino dell'ente locato a spese dell'opponente e la pretesa avanzata da quest'ultima a titolo d'indennità per il maggior valore dell'ente locato al termine della locazione. Sulla scorta dell'istruttoria, la Corte cantonale ha stabilito che la precedente proprietaria dell'immobile aveva autorizzato per scritto l'esecuzione dei lavori di trasformazione del bocciodromo. Sia come sia, anche qualora si volesse ammettere una semplice autorizzazione per atti concludenti, essa era in ogni caso malvenuta a censurare la sua mancata formalizzazione per scritto, visto il comportamento assunto durante i lavori. Accertata, dunque, l'esistenza di un'autorizzazione a procedere alla realizzazione della sala banchetti, il Tribunale d'appello ha negato al nuovo proprietario la possibilità di richiamarsi alla clausola n.19.2 del contratto di locazione per giustificare la domanda di ripristino. Tale clausola si applica infatti unicamente alle migliorie, mentre i lavori eseguiti nella fattispecie costituiscono delle modifiche, sicché esulano dalla stessa. Donde la reiezione della domanda volta al ripristino del bocciodromo. Per quanto concerne l'indennità per il maggior valore dell'ente locato al termine della locazione, i giudici ticinesi hanno anzitutto evidenziato che - contrariamente a quanto asserito dal ricorrente - l'inutilizzabilità della sala banchetti non è definitiva, bensì dipende dalla concessione di una licenza in sanatoria, ancora possibile. Stando a quanto emerge dalle tavole processuali, i problemi sorti in relazione ai posteggi sarebbero risolvibili mediante il versamento di un contributo sostitutivo, mentre quelli concernenti gli indici di sfruttamento potrebbero venir regolati riducendo gli indici sfruttati sul fondo in discussione. Ai fini della determinazione dell'ammontare dell'indennità a favore dell'opponente, i giudici hanno considerato il fatto ch'essa, nel 1995, aveva offerto a A.A.________ di venderle per fr. 157'000.-- la confinante part. no. XXX RFD di E.________, ciò che avrebbe permesso di liquidare sia il problema dei posteggi che quello degli indici. In altre parole, il manufatto sarebbe divenuto utilizzabile mediante un investimento di fr. 157'000.--, donde il riconoscimento di un'indennità di fr. 278'100.--, pari alla differenza fra il plusvalore creato dalle modifiche eseguite, di fr. 435'100.--, e la somma che avrebbe permesso di ottenere la licenza in sanatoria per la sala banchetti.