Citation: B 11/06 02.08.2007 E. 5.3

5.3.1 Hinsichtlich des Kaufpreises der Liegenschaft macht die Beschwerdeführerin einen Schaden von mindestens Fr. 260'000.- geltend, entsprechend der Differenz zwischen dem Kaufpreis von Fr. 2'400'000.- unter Berücksichtigung eines Einschlages von 20 % auf dem WIR-Anteil von Fr. 800'000.- (= Fr. 160'000.-) und dem Verkehrswert der Liegenschaft gemäss Schätzung der Bank Z.________ vom 22. September 1995 von Fr. 1'980'000.-. Die Vorinstanz stellt hiezu fest, eine Schätzung sei in aller Regel mit einem Unsicherheitsfaktor von 10-20 % verbunden, weshalb ein Kaufpreis von Fr. 2'400'000.- bei einer Schätzung von Fr. 1'980'000.- durchaus im Rahmen liege. Die Bank Z.________ habe denn auch ausdrücklich festgehalten, dass es sich um eine grundsätzlich nur für bankinternen Gebrauch bestimmte Schätzung handle, welche von der Verkehrswertschätzung abweichen und nur als Richtwert dienen könne. Bei der Aufteilung der Liegenschaft in einzelne Einheiten komme auch die Bank Z.________ auf einen Betrag von Fr. 2'400'000.-. Die Schätzung basiere auf dem "Budget-Mietenspiegel", welcher weitgehend mit den Erwartungen der Stiftungsräte beim Kaufentscheid übereinstimme. Die kalkulierten Mietzinseinnahmen seien keineswegs unrealistisch gewesen und liessen den Schluss auf einen übersetzten Kaufpreis nicht zu. Dafür spreche die Tatsache, dass sowohl die Verkäuferschaft (das Baukonsortium) als auch die Y.________ AG trotz unsicherer Zeit (Hypothekarzinsentwicklung) für zwei Jahre einen Zinsertrag von jährlich Fr. 132'360.- garantiert hätten. Zudem hätten die Beklagten nachgewiesen, dass die Vermietung keine namhaften Probleme verursacht habe. Zu berücksichtigen sei weiter, dass zwischen dem Kauf und der Schätzung durch die Bank Z.________ eineinviertel Jahre verstrichen seien, in welchem Zeitraum sich die Hypothekarzinsen und die Bauausgaben rückläufig entwickelt hätten und der Bestand leer stehender Wohnung zugenommen habe. 5.3.2 Die Schätzung der Bank Z.________ vom 22. September 1995 stellt keine zuverlässige Grundlage dar, um auf den tatsächlichen Verkehrswert der Liegenschaft im Zeitpunkt ihres Kaufes und damit gegebenenfalls auf einen der Vorsorgeeinrichtung erwachsenen Schaden aus der Differenz zum Kaufpreis schliessen zu können. Dies liegt aber in erster Linie in den von der Bank Z.________ selber geäusserten Vorbehalten zur Genauigkeit der Schätzung begründet. Ob hingegen einer Liegenschaftsschatzung regelmässig ein Unsicherheitsfaktor von 10-20 % anhaftet, wie die Vorinstanz angenommen hat, bedürfte zumindest masslich der näheren Betrachtung. Ist die Schätzung der Bank Z.________ nach dem Gesagten als nicht verlässlich zu betrachten, kann sie auch nicht als Ausgangspunkt dafür dienen, um unter Einbezug weiterer, wertverändernder Faktoren, wie den vom kantonalen Gericht angesprochenen Entwicklungen bei Hypothekarzinsen, Bauausgaben und Leerwohnungsziffer, den tatsächlichen Verkehrswert der Liegenschaft im Zeitpunkt des Kaufes durch die Vorsorgeeinrichtung bestimmen. Es liegen sodann weitere Indizien vor, welche teils für und teils gegen einen überhöhten Kaufpreis sprechen. Einerseits geht aus den Akten hervor, dass sich schon kurz nach dem Kauf der Liegenschaft ein erheblicher Wertberichtigungsbedarf zeigte, weshalb der Buchwert per 31. Dezember 1995 auf Fr. 2'000'000.- herabgesetzt wurde. Die vom Stiftungsrat am 4. Dezember 1995 mit dem Ziel eines Erlöses in Höhe des Kaufpreises eingeleiteten Verkaufsbemühungen blieben erfolglos. Im Bericht vom 13. September 1996 zur Jahresrechnung 1995 stellte die Revisionsstelle fest, die Liegenschaft könne selbst zum Verkehrswert gemäss Bankschätzung von Fr. 1'980'000.- nicht verkauft werden und erachtete eine Bewertung mit Fr. 1'700'000.- als angemessen. Die Liegenschaft wurde am 23. März 2003 schliesslich zu einem Preis von Fr. 1'530'000.- verkauft. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass sich der Immobilienmarkt in der Zeit zwischen dem Kauf der Liegenschaft im Jahr 1994 und dem Verkauf im Jahr 2003 erheblich verändert hat und seitens der Beklagten überdies der Einwand erhoben wurde, die Liegenschaft sei zu günstig verkauft worden. Anderseits hat die Bank Z.________ der Beschwerdeführerin ein Hypothekardarlehen von Fr. 2'000'000.- gewährt, was einer Belehnung von mehr als 80 % des Kaufpreises entspricht. Dabei hat sich die Bank offenbar am Realwert der Liegenschaft und den in der Verkaufsdokumentation des Baukonsortiums enthaltenen Preisangaben orientiert. Eine Verkehrswertschätzung erfolgte erst am 22. September 2005 und lag bei der Gewährung der Hypotheken am 19. Juli 1995 noch nicht vor. Auch die weiteren sich aus den Akten und aufgrund statistischer Angaben ergebenden Gesichtspunkte gestatten weder für sich allein noch gesamthaft, den tatsächlichen Verkehrswert der Liegenschaft im Kaufzeitpunkt gerichtlich zu bestimmen und damit einen eingetretenen Schaden zu bejahen oder, wie dies das kantonale Gericht getan hat, auszuschliessen. Daran vermögen auch die Erwägungen im angefochtenen Entscheid zu den kalkulierten und den tatsächlich erzielten Mietzinsen nichts zu ändern. Soweit die Vorinstanz hiezu festgehalten hat, die Vermietung sei ohne namhafte Probleme erfolgt, widerspricht dies ohnehin den Akten. Es geht daraus vielmehr hervor, dass während längerer Zeit keine Vollvermietung der Liegenschaft realisiert werden konnte. Die jährlichen Mietzinse erreichten zudem nicht den Betrag von Fr. 132'360.- im Jahr, wie er der dem Kauf zugrunde liegenden Renditeberechnung entsprach. 5.3.3 Lässt sich nach dem Gesagten der Eintritt eines Schadens infolge eines vom tatsächlichen Verkehrswert abweichenden Kaufpreises aufgrund der vorhandenen Akten zuverlässig weder bejahen noch verneinen, wäre die Vorinstanz im Rahmen des Untersuchungsgrundsatzes gehalten gewesen, hiezu ergänzende Abklärungen zu treffen. Indem sie dies unterliess, hat sie den rechtserheblichen Sachverhalt unvollständig festgestellt. 5.4 Als weiteren Schaden hat die Beschwerdeführerin Kosten geltend gemacht, welche sich wegen des Erwerbs des Mehrfamilienhauses Q.________ für notwendige Sanierungsmassnahmen und wegen einer (durch den Liegenschaftskauf bewirkten) ungenügenden Liquidität der Vorsorgeeinrichtung (Notwendigkeit einer kurzfristigen Erhöhung der Hypothek im Hinblick auf die Zahlung einer Austrittsleistung) ergeben haben. Ferner hat sie darauf hingewiesen, dass die Bruttorendite der Liegenschaft ungenügend gewesen sei, und als Schaden die Differenz zwischen dieser und einer angemessenen Rendite geltend gemacht. Die Vorinstanz ist darauf vorab mit der Begründung nicht näher eingetreten, dass es bezüglich des nicht bezifferten weiteren Schadens an der erforderlichen Substanziierung fehle. Die Beschwerdeführerin erblickt darin eine Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes und bringt vor, es treffe sie keine Beweisführungslast und sie habe die entsprechenden Schadenspositionen konkret aufgezeigt. Damit übersieht die Beschwerdeführerin, dass es ungeachtet des Untersuchungsgrundsatzes nicht Aufgabe des Gerichts sein kann, auf einen lediglich summarisch geltend gemachten weiteren Schaden nähere Abklärungen zu treffen und die allfällige Schadenshöhe festzustellen. Vielmehr wäre es Sache der Beschwerdeführerin gewesen, den Schaden auch in masslicher Hinsicht zu substanziieren. Die Beschwerdeführerin beruft sich in diesem Zusammenhang zu Unrecht auf Art. 42 Abs. 2 OR, welcher lediglich eine Herabsetzung des Beweismasses für den Fall vorsieht, dass ein strikter Beweis nach der Natur der Sache nicht möglich oder nicht zumutbar ist (BGE 128 II 271 E. 2b/aa S. 276 f. E. 2b/aa mit Hinweisen). So verhält es sich hier jedoch nicht. Mangels einer hinreichenden Substanziierung war die Vorinstanz nicht gehalten, sich mit jeder einzelnen der geltend gemachten Schadenspositionen näher auseinanderzusetzen. Der kantonale Entscheid verstösst in diesem Punkt nicht gegen den Untersuchungsgrundsatz. Es liegt diesbezüglich auch keine Verletzung der Begründungspflicht vor (BGE 126 V 75 E. 5b/dd S. 80).