Citation: 4C.300/2000 29.03.2001 E. A

A.- a) Die Creativ-Team Ltd. mietete vom Ehepaar Rüegg-Leuthold fünf Räume in der Liegenschaft Utoquai 41 in Zürich. Nach dem Tod des Ehepaars Rüegg ging die Mietliegenschaft in das Alleineigentum der Stiftung Kunstsammlung Albert und Melanie Rüegg (Klägerin) über. Die Creativ-Team Ltd. schloss ihrerseits am 2. Mai 1996 mit der Leuppi & Schafroth Architekten (Beklagte) einen Untermietvertrag über einen Teil ihres Mietobjekts zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'407.--. b) Am 8. Juli 1999 kündigte die Klägerin der Creativ-Team Ltd. das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs auf den 31. März 2000. Die Creativ-Team Ltd. ihrerseits kündigte der Beklagten am 9. Juli 1999 gestützt auf die Auflösung des Hauptmietverhältnisses das Untermietverhältnis auf denselben Termin. Diese Kündigung erklärte die Schlichtungsbehörde am 12. November 1999 für gültig. Am 17. Dezember 1999 kündigte die Creativ-Team Ltd. das Mietverhältnis mit der Beklagten überdies wegen Zahlungsverzugs auf den 31. März 2000. c) Bereits am 30. November 1998 hatte die Creativ-Team Ltd. das Untermietverhältnis mit der Beklagten gekündigt, welche Kündigung die Schlichtungsbehörde Zürich mit Beschluss vom 11. Juni 1999 als Rachekündigung für ungültig erklärt hatte. Daraus erwuchs der Beklagten aus Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ein dreijähriger Kündigungsschutz im Untermietverhältnis.