Citation: 4A_678/2014 E. 3

Bezüglich der Voraussetzungen für eine Mehrwertentschädigung nach Art. 260a Abs. 3 OR ist vor Bundesgericht nur noch umstritten, ob ein erheblicher Mehrwert der Mietsache vorliegt. Die Vorinstanz erwog dazu, für den erheblichen Mehrwert sei massgebend, ob und in welchem Mass die Um- oder Ausbauten für den künftigen Gebrauch der Mietsache von Nutzen seien und der Vermieter aufgrund der vom Mieter getätigten Investition einen höheren Mietzins werde erzielen können. Der Mehrwert entspreche also im Wesentlichen dem Ertragswert der Mehrmiete, d.h. dem mit einem angemessenen Zinsfuss kapitalisierten Wert des zusätzlich erzielbaren Mietzinses aufgrund der erfolgten Ausbauten, unter Berücksichtigung ihrer Lebensdauer. Abzustellen sei folglich auf die Differenz zwischen dem Mietzins, den der Vermieter nach Auflösung des Mietvertrags von einem Dritten aufgrund des tatsächlichen Zustands der zurückgegebenen Mietsache verlangen könne, und dem (hypothetischen) Mietzins, den der Vermieter im (gedachten) Zustand der Mietsache ohne die betreffende Mieterbaute verlangen könnte. Der Gutachter sei zum Schluss gekommen, dass der fragliche Mieterausbau durch die Beschwerdeführerin für eine Nachfolgenutzung des Geschäftslokals keinen objektiven, mietwertgenerierenden Mehrwert darstelle. Vielmehr stünden für eine Weitervermietung des Lokals vermieterseitige Instandstellungsarbeiten an. Seine Schlussfolgerungen habe er im Wesentlichen damit begründet, dass der PVC-Bodenbelag Beschädigungen in Form von Löchern und Bodenschlitzen aufweise, die nicht örtlich repariert oder ergänzt werden können, weshalb der gesamte Bodenbelag erneuert werden müsse und keinen Mehrwert darstelle. Die Trennwände seien demontiert worden und die Trennwandverkleidung sei für eine Nachfolgenutzung bedeutungslos respektive nicht mietwertgenerierend. Die übrigen Investitionen, insbesondere die Sanitärinstallationen und die Fensterfolien, seien betriebsspezifisch, also allein auf den Betrieb einer Zahnarztpraxis ausgerichtet und objektiv ohne Mehrwert. Sie würden lediglich einen subjektiven "Nutzwert" aufweisen. Gemäss dem eingeholten Gutachten sei daher davon auszugehen, dass bei Ende des Mietverhältnisses am 30. Juni 2012 das Mietobjekt keinen erheblichen Mehrwert aufgewiesen habe, der durch die von der Beschwerdeführerin veranlassten Erneuerungen bzw. Änderungen begründet worden wäre. Folglich stehe der Beschwerdeführerin auch keine Entschädigung nach Art. 260a Abs. 3 OR zu.