Citation: 2C_556/2015 E. A

Am 16. November 2009 erwarb A.________ (nachfolgend: die Eigentümerin) die in der Gemeinde U.________/AR gelegene Liegenschaft X.________ (Assekuranz-Nr. yyy). Das Gebäude ist bei der "Assekuranz von Appenzell-Ausserrhoden" (nachfolgend: Assekuranz AR), einer selbständigen juristischen Person des kantonalen öffentlichen Rechts, gegen Feuer- und Elementarschaden versichert. Bis im Jahr 2009 wurde die Liegenschaft als Restaurant genutzt, anschliessend als Jugendwohnheim. Die noch unter der Voreigentümerin ausgestellte Schätzungsverfügung vom 18. August 2009 weist für das Hauptgebäude einen Neuwert von Fr. 1'057'100.-- und für Anbau einen solchen von Fr. 285'000.-- aus, insgesamt Fr. 1'342'100.--. Die neue Eigentümerin veranlasste weitere Umbauarbeiten am Hauptgebäude sowie den Anbau des aus Brandschutzgründen erforderlichen Treppenhauses. Die Arbeiten konnten im Mai 2012 abgeschlossen werden. Noch im selben Monat brach im Hauptgebäude eine durch Brandstiftung verursachte Feuersbrunst aus. Durch das Feuer und das Löschwasser entstanden erhebliche Schäden.