Citation: 4A_75/2022 E. 3

Les parties sont liées par un bail à loyers indexés pour cinq ans, renouvelable de cinq ans en cinq ans; il est constant que la bailleresse s'est réservé le droit d'augmenter le loyer en cours de bail sur la base de l'exécution de prestations supplémentaires. La recourante ne fonde plus ses prétentions sur l'avis initial de majoration censé déployer ses effets à compter du 1 er octobre 2018, mais sur celui qu'elle a notifié aux deux locataires l'année suivante pour le 1 er octobre 2019. Comme les locataires disposent du droit de résilier le contrat avec un préavis de trois mois pour une échéance annuelle, la majoration du loyer leur a été signifiée en temps utile, l'art. 269d al. 1 CO s'appliquant également à une hausse de loyer consécutive à des investissements apportant une plus-value lors d'une rénovation (cf. ATF 142 III 375). A ce stade, le litige porte sur l'augmentation du loyer s'élevant en dernier lieu à 10'860 fr. par an (charges non comprises), que la bailleresse recourante voudrait voir fixé à 13'404 fr. par an à partir du 1 er octobre 2019. Les locataires n'ont pas recouru contre l'arrêt cantonal arrêtant le loyer annuel à 11'820 fr., de sorte que la baisse de loyer supplémentaire à laquelle ils prétendaient n'est plus en jeu.