Citation: 4A_620/2021 E. A

A.a. Par contrat du 1er mars 2006, A.________ (ci-après: la locataire, la recourante) et une société à laquelle a succédé la société B.________ (ci-après: la bailleresse, l'intimée) ont conclu un bail à loyer d'habitation portant sur un appartement de 4,5 pièces à U.________. Le loyer mensuel net s'élève à 1'410 fr. auquel s'ajoute un acompte mensuel sur frais accessoires de 200 fr. Le chiffre 3 du contrat intitulé " frais accessoires " est libellé ainsi: " 3.1 Frais de chauffage et de préparation d'eau chaude Le locataire s'engage à participer, avec les autres locataires de l'immeuble, à la couverture des dépenses occasionnées par les frais de chauffage et de préparation d'eau chaude. II s'agit notamment des dépenses pour le combustible et l'énergie consommées, l'énergie électrique utilisée pour les brûleurs et les pompes, le nettoyage de l'installation de chauffage et de la cheminée, la révision périodique de l'installation de chauffage, réservoir à mazout y compris et le détartrage de l'installation d'eau chaude, le service des compteurs thermiques, l'entretien, les primes d'assurance qui se rapportent exclusivement à l'installation de chauffage et le travail administratif qu'occasionne l'exploitation de l'installation de chauffage, le tout jusqu'à concurrence des taux usuels. Les réparations, la réfection des installations de chauffage, le service de l'intérêt et de l'amortissement des installations n'entrent pas en ligne de compte comme frais de chauffage et de préparation d'eau chaude. 3.2 Autres frais accessoires Les autres frais accessoires, non inclus dans le prix du loyer, comprennent les dépenses suivantes (biffer ce qui ne convient pas) : a) fourniture et taxes d'eau, d'électricité et de gaz, frais de fonctionnement et de révision périodique de l'ascenseur, de la machine à laver, de la climatisation et de l'adoucisseur, redevances de la télévision par câble, salaires et charges sociales du concierge et du jardinier, nettoyage des parties communes de l'immeuble, entretien du jardin, frais et taxes de l'antenne commune, frais et taxes de l'éclairage commun, frais d'administration. b) La participation du locataire aux frais de chauffage et de préparation d'eau chaude ainsi qu'aux éventuels autres frais accessoires doit correspondre aux dépenses effectives. Chaque année, à la fin de la période de chauffage, un compte de l'ensemble des charges afférentes à l'immeuble sera établi. Le locataire recevra son décompte annuel; le compte général, avec pièces justificatives, sera tenu à disposition. Le supplément ou la ristourne éventuel (sic!) sera réglé dans les 30 jours suivant l'envoi du décompte. " A la signature du contrat, la clause n'a pas fait l'objet de discussions particulières. A.b. Plusieurs régies se sont succédées dans la gestion de l'immeuble. En particulier, la régie C.________ SA a succédé à la régie D.________. La régie C.________ SA a adressé, le 27 septembre 2017, le " décompte des frais de chauffage/accessoires du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 " (le décompte litigieux) en réclamant le paiement d'un solde de 281 fr., après déduction des acomptes de charges, par 2'400 fr. Le décompte faisait état des postes suivants: chauffage, eau chaude, électricité générale, eau, ascenseurs, concierge et buanderie. La locataire a répondu le 19 octobre 2017 pour contester ce décompte, en mettant en cause en particulier la validité de la clause n° 3 du contrat de bail sur la perception des frais accessoires, et en invitant la régie à justifier son décompte. La régie a répondu que " le surcoût était dû au fait que la précédente régie n'avait jamais refacturé les frais accessoires, tels que la conciergerie, la révision périodique de l'ascenseur, etc., alors qu'ils sont pourtant clairement mentionnés à l'article 3 du contrat de bail ". La recourante soutient que les frais accessoires prévus à l'art. 3.2 du contrat ne lui ont jamais été facturés. Les décomptes de l'immeuble entier pour les deux périodes précédant celle du décompte litigieux, soit les périodes du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015 et du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016, n'incluent pas les frais accessoires prévus à l'art. 3.2 du contrat. Le décompte individuel de la locataire pour la période du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016 a été établi par la régie C.________ SA sur la base des comptes tenus par la régie D.________ et fait uniquement état des frais de chauffage, d'eau chaude et de redevances des eaux usées pour un montant de 697 fr. 95. Le reste de l'acompte versé par la locataire lui a été restitué.