Citation: 4A_451/2019 E. 9

Il est surtout nécessaire d'examiner si le bailleur pouvait valablement renoncer, ainsi qu'il l'a fait, à fournir une quelconque indication sous la rubrique « motifs précis des prétentions ci-dessus ». Sur la base de l'art. 19 al. 3 OBLF, le Tribunal des baux et loyers a retenu qu'une majoration de loyer signifiée au locataire qui occupe déjà les locaux, d'une part, ou à un nouveau locataire, d'autre part, sont l'une et l'autre soumises au même formalisme et que les « motifs de la hausse » doivent être impérativement indiqués dans les deux cas. Relativement au cas d'un nouveau locataire, le tribunal n'a pas envisagé de distinction entre la nouvelle location d'un logement déjà précédemment loué, d'une part, et une première location d'autre part. Il a seulement mentionné un arrêt du Tribunal fédéral où celui-ci a jugé que dans la formule remise lors d'une première location, la simple mention de l'art. 269a let. c CO était une motivation suffisante du loyer initial (arrêt 4A_132/2011 du 1er juin 2011, consid. 2.2.1). Cette mention faisait référence au critère du « loyer situé dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais ». De cet arrêt, contrairement à une opinion doctrinale (David Lachat, Le bail à loyer, 2019, ch. 3.3.7 i.f. p. 492) et à celle des premiers juges, on ne peut tirer aucune conclusion concernant la situation de la présente affaire, différente, où le bailleur s'est entièrement abstenu de motiver le loyer initial. Dans une autre contribution doctrinale, les renseignements à insérer dans la formule officielle lorsque le bailleur reloue un logement sans en augmenter le loyer ont été étudiés de manière approfondie. Sur la base des interprétations littérale, systématique, historique et téléologique de l'art. 270 al. 2 CO, l'auteur parvient à la conclusion qu'une motivation n'est exigée qu'en présence d'une majoration du loyer, et que si le loyer n'est pas majoré, la formule est valable aussi lorsque le bailleur n'y indique pas les critères ou autres éléments qui ont déterminé le loyer demeurant inchangé (François Bohnet, Un loyer identique à celui payé par le précédent locataire doit-il être motivé sur la formule utilisée à la conclusion d'un nouveau bail ?, Cahiers du bail 2017 p. 32). Contrairement à l'exposé développé à l'appui du recours en matière civile, l'analyse de cet auteur est convaincante et elle mérite d'être approuvée. Les art. 269d al. 1 et 269d al. 2 let. b CO exigent en effet la motivation d'une majoration du loyer dans la formule officielle; ils n'exigent en revanche pas l'indication des bases de fixation d'un loyer qui n'est pas majoré. La Cour de justice s'est référée avec pertinence à cette étude, aussi, pour juger qu'il n'existe aucune majoration de loyer lors d'une première location, et que l'art. 270 al. 2 CO n'exige par conséquent pas que le loyer fixé pour la première fois soit d'une quelconque manière motivé dans la formule officielle. Pour l'exécution de cette disposition de la loi, l' art. 19 al. 3 OBLF ne rend d'ailleurs applicables que « par analogie » les prescriptions de l'art. 19 al. 1 OBLF, c'est-à-dire seulement dans la mesure où ces prescriptions conviennent à cette exécution. La Cour de justice retient donc à bon droit que la formule en l'occurrence remise aux demandeurs, datée du 15 juillet 2010, est valable quoique dépourvue de motivation. Même sans motivation du loyer initial, la remise d'une formule officielleest exigée aussi lors d'une première location car selon le libellé de l'art. 270 al. 2 CO, le droit cantonal peut en imposer l'usage pour « tout nouveau bail ». Cette formalité se justifie d'ailleurs aussi dans cette situation particulière. En effet, elle garantit que le locataire soit informé de son droit de contester le loyer dans le délai et aux conditions de l'art. 270 al. 1 CO.