Citation: 5A_301/2023 E. 5.1.5

5.1.5. 5.1.5.1. Chaque objet porté à l'inventaire est estimé (art. 227 LP; art. 25 OAOF), au besoin avec les services d'un expert. Tous les biens du débiteur, qu'ils soient mobiliers ou immobiliers, qu'ils fassent partie de la masse en faillite ou qu'ils soient désignés comme appartenant à des tiers, y compris toutes les créances et prétentions, même contestées, doivent être estimés (LUSTENBERGER/SCHENKER, op. cit., n° 4 ad art. 227 LP). Tous les droits de tiers qui ont (peuvent avoir) une influence sur la valeur de l'immeuble doivent être pris en compte dans l'estimation (SCHOBER, op. cit., n° 2 ad art. 226 LP). L'estimation d'un immeuble doit englober tous les critères susceptibles d'influer sur le prix d'adjudication, notamment les normes du droit public qui définissent les possibilités d'utilisation du bien-fonds à réaliser (ATF 143 III 532 consid. 2.3). Elle ne doit toutefois pas être la plus élevée possible, mais seulement correspondre en principe au montant qui pourra vraisemblablement être obtenu lors de la réalisation (RÜETSCHI/SCHÖBER, in Kommentar KOV, 2016, n° 49 ad art. 25 OAOF; LUSTENBERGER/SCHENKER, op. cit., n° 1 et 3a ad art. 227 LP). Elle ne préjuge en rien du prix qui sera effectivement obtenu lors des enchères; tout au plus peut-elle fournir aux enchérisseurs un point de repère quant à l'offre envisageable (ATF 143 III 532 consid. 2.2 [en application de l'art. 9 ORFI]). 5.1.5.2. Dans la faillite, il n'existe pas de droit à l'exécution d'une seconde estimation de biens, les art. 9 et 99 al. 2 ORFI ne s'appliquant pas (ATF 114 III 29 consid. 3c; arrêts 5A_24/2022 du 21 mars 2023 consid. 3.4.3; 5A_935/2016 du 23 mars 2017 consid. 3.2). En revanche, la voie de la plainte (art. 17 LP) auprès de l'autorité de surveillance est ouverte contre l'estimation d'un bien. Ce qui est donc déterminant pour établir si la plainte est recevable, c'est de connaître si le litige porte sur les critères à prendre en compte dans l'estimation ou sur la valeur d'estimation comme telle (ATF 133 III 537 consid. 4.1). L'estimation étant une question d'appréciation, les litiges relatifs aux montants sont définitivement tranchés par l'autorité de surveillance (ATF 138 III 675 consid. 3.2.2). Le Tribunal fédéral examine uniquement si la procédure déterminante a été respectée et si l'autorité cantonale de surveillance a abusé ou outrepassé son pouvoir d'appréciation. C'est le cas lorsque des critères qui n'auraient pas dû jouer un rôle ont été pris en compte ou, à l'inverse, lorsque des circonstances juridiquement pertinentes ont été ignorées (ATF 145 III 487 consid. 3.1, 3.1.2 et 3.2 et les références). En revanche, il ne peut pas examiner l'opportunité de l'estimation, l'inopportunité ne constituant pas une violation de la loi. C'est pourquoi, l'autorité cantonale supérieure de surveillance statue en règle générale définitivement (LUSTENBERGER/SCHENKER, op. cit., n° 5 ad art. 227 LP).