Citation: 4A_413/2009 11.11.2009 E. 3

La résiliation anticipée peut notamment intervenir lorsque le locataire affecte la chose à une utilisation incompatible avec les stipulations du contrat; il n'est alors pas nécessaire que la situation résultant de cette utilisation, considérée objectivement, se révèle grave au point d'être insupportable pour le bailleur. Les principes généraux de l'interprétation des contrats sont déterminants pour apprécier l'existence et la portée de stipulations explicites ou tacites concernant l'utilisation de la chose (ATF 132 III 109 consid. 2 p. 110 et consid. 5 p. 113). Le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties. S'il y parvient, il procède à une constatation de fait qui ne peut être contestée, en instance fédérale, que dans la mesure restreinte permise par l'art. 97 al. 1 LTF. Déterminer ce que les parties savent ou veulent au moment de conclure relève en effet de la constatation des faits. Si le juge ne parvient pas à établir la commune et réelle intention des parties, il lui incombe d'interpréter leurs déclarations et comportements selon la théorie de la confiance. Il doit rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances. Le principe de la confiance permet d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime. L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal fédéral examine librement. Pour résoudre cette question de droit, il doit cependant se fonder sur le contenu de la manifestation de volonté concernée et sur les circonstances dans lesquelles elle est intervenue, points qui relèvent du fait (ATF 135 III 410 consid. 3.2 p. 412; 133 III 675 consid. 3.3 p. 68; 131 III 606 consid. 4.1 p. 611). Dans la présente affaire, les conditions générales que les parties ont annexées au contrat excluent rigoureusement les activités professionnelles dans l'appartement loué; elles réservent toutefois une éventuelle convention contraire à ce sujet. La Chambre d'appel ne constate pas que les parties aient passé une convention expresse sur des cours de dessin et de peinture dans l'appartement. En dépit de ce qu'affirme la défenderesse, elle ne saurait donc avoir constaté la réelle et commune intention des parties lors de la conclusion de cette hypothétique convention. En revanche, la Chambre d'appel constate que dès 1986 au plus tôt, et au su des bailleurs successifs, la défenderesse a utilisé l'une des pièces de son appartement pour y donner des cours. A fin juin 2000, cette situation se prolongeait depuis près de quatorze ans et la défenderesse pouvait en inférer de bonne foi, selon le principe de la confiance, que son activité était tacitement acceptée. Il s'ensuit qu'à cette époque, la convention réservée par les conditions générales existait effectivement entre les parties. Elle a subsisté depuis et la bailleresse ne pouvait pas s'en délier de manière unilatérale. Contrairement à l'argumentation que celle-ci présente au Tribunal fédéral, sa lettre du 27 juin 2000 n'est pas une acceptation « à bien plaire » qui demeurerait, à l'avenir, sujette à révocation, puisque l'activité concernée était déjà acceptée sans réserve, de manière tacite. Il est constaté que ladite activité s'est « intensifiée » après que la défenderesse eut cessé d'enseigner à l'Institut M.________. L'horaire des cours et l'importance de leur fréquentation ne sont connus, en substance, qu'après ce changement; la décision attaquée ne fournit pas d'indications sur la situation antérieure. Il n'est donc pas établi que l'activité de la défenderesse ait augmenté dans une mesure si importante qu'elle soit devenue exorbitante de la convention tacite des parties. Le cas échéant, la demanderesse n'aurait de toute manière pas pu exiger, comme elle l'a fait, la cessation complète de cette activité, mais seulement sa réduction. Cette partie n'est donc pas fondée à se plaindre d'une utilisation de l'appartement qui fût incompatible avec les stipulations du bail à loyer et qui pût, pour ce motif, justifier la résiliation prévue par l'art. 257f CO.