Citation: 4A_548/2023 E. 5.1.2

5.1.2. Die Rüge ist unbegründet. Im Ergebnis macht die Beschwerdeführerin geltend, im Mietvertrag vom 28. März 2018 zwischen den Beschwerdegegnerinnen und der damaligen Vermieterschaft sei eine Mietzinsstaffelung vereinbart worden. Gemäss Art. 269c OR ist die Vereinbarung gestaffelter Mietzinse nur gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird (lit. a), wenn der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird (lit. b) und wenn der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird (lit. c). Diese kumulativen Voraussetzungen erfüllt der Mietvertrag vom 28. März 2018 nicht. Er enthält nur einen Mietzinsvorbehalt von Fr. 630.-- pro Jahr, der ab dem 1. Juli 2021 ausgeschöpft werden konnte. Deshalb geht die Beschwerdeführerin fehl, wenn sie von einem gestaffelten Mietzins ausgeht. Im Übrigen legt sie nicht dar und ist auch nicht ersichtlich, weshalb die Bestimmungen zu gestaffelten Mietzinsen analoge Anwendung finden sollten. Die Beschwerdeführerin führt aus, die Mietzinserhöhung vom 10. Dezember 2021 sei nur eine Vollzugserklärung gewesen, weshalb die Formularpflicht nicht gegolten habe. Diese Argumentation baut die Beschwerdeführerin auf der Prämisse auf, dass im Mietvertrag vom 28. März 2018 ein gestaffelter Mietzins vereinbart wurde. Nachdem diese falsche Annahme widerlegt wurde, braucht nicht weiter darauf eingegangen zu werden. Macht der Vermieter die ihm zustehende Mietzinsanpassung nicht vollständig geltend, hat er diesen Vorbehalt gemäss Art. 18 VMWG in Franken oder in Prozenten des Mietzinses festzulegen. Es ist unbestritten, dass die Beschwerdeführerin im Zeitpunkt der ersten Mietzinserhöhung vom 8. März 2021 eine Anpassung an die höchstzulässige Nettorendite hätte vornehmen können. Dieses Recht stand ihr zu, weil sie die Liegenschaft am 30. September 2019 gekauft hatte. Unerheblich ist, ob die Beschwerdeführerin am 8. März 2021 Kenntnis vom Urteil 4A_554/2019 vom 26. Oktober 2020 = BGE 147 III 14 hatte. Entscheidend ist, wie die Beschwerdegegnerinnen die Mietzinserhöhung vom 8. März 2021 nach Treu und Glauben verstehen durften und mussten. Wie die Vorinstanz schlüssig erwog, weckte die Beschwerdeführerin mit der Mietzinserhöhung vom 8. März 2021 bei den Beschwerdegegnerinnen das berechtigte Vertrauen, sie erziele nun einen ausreichenden Ertrag. Andernfalls hätte sie gestützt auf Art. 18 VMWG einen neuen Vorbehalt anbringen oder den Vorbehalt im nicht ausgeschöpften Umfang erneuern müssen.