Citation: 4C.334/2000 29.01.2001 E. 2

2. Honoraires de courtages a) Appartement de 4 pièces (115 m2 environ) Selon les normes S.V.R. annexées : Fr. 28'000.- Montant forfaitaire arrêté : Fr. 20'000.- b) Appartement de 7 1/2 pièces (180 m2) Selon les normes S.V.R. annexées : Fr. 38'500.- Montant forfaitaire arrêté à : Fr. 30'000.- Tout en restant à votre disposition, nous vous présentons, Madame et Monsieur, l'expression de nos sentiments distingués. Gérances et Gestions Immobilières PBBG SA Durée du mandat : 22.1.96 au 30.4.96 Signé le 26 janvier 1996 pour accord :". Le 26 janvier 1996, Patrick Ostrini a contresigné cette écriture. Le même jour, il a envoyé à PBBG le pli qui suit: "Concerne : Mandat de vente Messieurs, Je me réfère à l'entretien téléphonique de ce jour avec Monsieur Thierry Martin lors duquel j'ai confirmé l'octroi du mandat exclusif de courtage à votre société pour le lot n° 2 de la parcelle 3894 du chemin du Grillon à Pully. Je vous communiquerai au plus vite le prix de vente minimum pour les appartements. ... Annexe : confirmation signée". b) PBBG a établi un dossier de présentation de la parcelle n° 3894, lequel a été adressé le 26 février 1996 à Esteban Zombory et Daniel Hernandez. Ce dossier de présentation prévoyait que la parcelle en cause, d'une surface totale de 1319 m2, devait être divisée en deux lots de copropriété horizontale, soit un lot n° 1 de 700 m2, destiné au propriétaire du bien-fonds, et un lot n° 2 de 500 m2, le solde de 119 m2 constituant des parties communes; le prix demandé pour le lot n° 2 était fixé à 300 000 fr. PBBG a relancé à plusieurs reprises les couples Zombory et Hernandez, en particulier par lettre du 12 avril 1996. Le 25 avril 1996, au cours d'une rencontre qui a réuni Thierry Martin, l'architecte Siegwart, les conjoints Ostrini et Daniel Hernandez, celui-ci a indiqué que, n'étant pas séduit par le projet de Siegwart, il voulait se délier du mandat d'architecte que les époux Ostrini avaient conféré, car il souhaitait une autre répartition du volume. Cette opinion était partagée par Esteban Zombory, lequel avait précédemment informé par téléphone des collaborateurs de PBBG que seul l'achat de la parcelle nue l'intéressait, à l'exclusion du projet de construction. Daniel Hernandez a finalement renoncé à acquérir le lot de PPE qui était offert à la vente, car il préférait construire à sa convenance plutôt que d'acquérir un appartement présenté sur la base de plans déjà mis à l'enquête. Il a alors continué à chercher une parcelle dans la région de Pully-Lutry. Quant à Hélène Ostrini, elle s'est résolue à ne pas réaliser le projet de construction et à vendre l'entier du terrain non bâti. A cette fin, les époux Ostrini ont fait publier le 11 juin 1996 dans le journal "24 Heures" l'annonce suivante: "Pully-La Rosiaz, magnifique parcelle de 1319 m2, coefficient 0,2, calme, proche des écoles, Fr. 725 450.-, possibilité de créer 3 logements. Réponse assurée aux offres correspondantes. Ecrire sous chiffre S 022-439559, à Publicitas, case postale 3540, 1002 Lausanne 2". Les familles Zombory et Hernandez s'étant montrées intéressées à l'achat de la parcelle, Patrick Ostrini a lui-même repris contact avec Daniel Hernandez. c) Le 12 novembre 1996, Hélène Ostrini a vendu conditionnellement aux époux Zombory et Hernandez une part de copropriété de respectivement 570/1000èmes et 430/1000èmes de la parcelle n° 3894; la vente était subordonnée à la réalisation de deux conditions, soit, d'une part, que les conjoints Zombory reçoivent une autorisation de l'autorité cantonale compétente conformément à la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE, RS 211. 412.41) et, d'autre part, que les acheteurs obtiennent un permis de construire deux villas mitoyennes sur le bien-fonds. Sur la base de cette promesse d'achat, Hélène Ostrini a mis à l'enquête le projet de construire sur sa parcelle une habitation individuelle comprenant deux villas mitoyennes avec garage extérieur, ce dont a eu connaissance PBBG par la publication du 26 novembre 1996 intervenue dans la Feuille des Avis Officiels du canton de Vaud (FAO). Les deux conditions dont dépendait la vente immobilière s'étant réalisées, les époux Zombory et Hernandez ont acheté la parcelle n° 3894 en copropriété pour le prix de 600 000 fr.; le 28 janvier 1997, leurs parts de copropriété ont été inscrites au registre foncier sous les numéros de parcelle 6724 et 6725. A la suite d'une publication dans la FAO du 18 février 1997, PBBG a appris que Hélène Ostrini avait vendu la parcelle n° 3894 aux époux Zombory et Hernandez. Le 24 février 1997, cette société a adressé la lettre suivante à Hélène Ostrini: "Concerne: Parcelle n° 3894, chemin du Grillon, à Pully Vente à M. et Mme Zombory et à M. et Mme HernandezMadame, Faisant suite à la mise à l'enquête parue en décembre dernier, nous constatons avec plaisir que vous avez pu vendre la totalité de votre parcelle à M. et Mme Zombory et à M. et Mme Hernandez, clients dont nous vous avions transmis les références en février et avril 1996. Nous sommes également heureux que vous ayez pu trouver un terrain d'entente avec M. Hernandez, conformément à notre séance en nos bureaux, l'an dernier. Afin que nous puissions clore ce dossier et vous transmettre notre note d'honoraires, nous vous saurions gré de bien vouloir nous communiquer les prix appliqués, ceci en vue du calcul de nos honoraires". Le 4 mars 1997, les conjoints Ostrini, se déclarant surpris du contenu de ce pli, ont adressé une fin de non-recevoir à PBBG. Ils ont fait valoir principalement que l'objet du mandat de PBBG était la vente d'appartements, alors que le client, qui a pris contact avec eux à la suite d'une annonce et qui s'est révélé être Daniel Hernandez, était intéressé à l'achat du terrain. PBBG a maintenu sa position par lettre du 26 mars 1997, à laquelle elle a joint une facture d'un montant de 32 695 fr.50, correspondant à une indemnité de courtage, selon les normes de la corporation, de 5% sur les premiers 500 000 fr. et de 3% sur le solde, le prix de vente ayant été estimé à 690 000 fr. Cette note est demeurée impayée.