Citation: 4C.84/2007 05.07.2007 E. 3.2

3.2.1 L'art. 261 al. 1 CO dispose que si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. L'acquéreur devient de par la loi partie au contrat de bail à la place du bailleur, dont il reprend pour l'avenir tous les droits et toutes les obligations découlant du bail (ATF 127 III 273 consid. 4c/aa; Tercier, op. cit., n. 2223; Peter Higi, Zürcher Kommentar, Band V/2b, 1994, n. 22 ad art. 261-261a CO). L'entrée de l'acquéreur dans le rapport de bail n'a cependant pas d'effet rétroactif, et le locataire ne peut pas faire valoir contre le repreneur de la chose louée toutes les prétentions qu'il avait contre l'ancien bailleur (ATF 127 III 273 consid. 4c/aa; Tercier, op. cit., n. 2234; Guhl/Koller, op. cit., § 44 n. 63; Philippe Conod, Action en répétition de l'indu : qualité pour défendre et prescription, in Cahiers du bail 2005 p. 97 ss, 107). Le précédent propriétaire continue ainsi de répondre à l'égard du locataire des obligations qui étaient les siennes et découlaient du bail avant le transfert de propriété (Higi, op. cit., n. 26 s. ad art. 261-261a CO; Conod, loc. cit.). L'entrée de l'acquéreur dans la relation contractuelle n'est pas subordonnée à la condition qu'il ait connu ou dû connaître (art. 3 al. 2 CC) cette dernière (Denis Piotet, Le principe « la vente ne rompt pas le bail » et le système général des droits réels, 1993, n. 55 p. 42). 3.2.2 L'application de l'art. 261 CO présuppose l'existence d'un véritable contrat de bail à loyer (cf. Higi, op. cit., n. 3 et 10 ad art. 261-261a CO; cf. art. 290 CO pour le bail à ferme). Le caractère exorbitant, au regard des principes de la liberté contractuelle et de la relativité des conventions, de la règle posée à l'art. 261 CO exclut qu'elle puisse être transposée à d'autres contrats conférant l'usage d'un objet, notamment au contrat de prêt (Piotet, op. cit., n. 27 p. 31; cf. ATF 113 III 42 concernant le droit de jouissance d'un immeuble accordé à l'épouse du propriétaire par le juge des mesures provisoires du divorce). Selon Piotet, ce même caractère exorbitant doit sans doute amener à exclure également l'application de l'art. 261 CO aux contrats mixtes, composés de certains éléments du bail quant à l'usage d'un objet (Piotet, op. cit., n. 29 p. 32).