Citation: 4P.194/2006 13.12.2006 E. B

Le 2 juin 2004, la Fondation a saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève en vue de contester la décision de la Commission. A titre principal, la demanderesse a conclu à ce qu'il soit constaté qu'aucun bail ne la lie à la défenderesse, comme indiqué d'ailleurs dans les conditions de la vente aux enchères, l'intéressée n'ayant jamais payé de loyer en contrepartie de l'usage de ses locaux et le bail initial portant sur d'autres locaux. Aussi le Tribunal était-il invité à décliner sa compétence. A titre subsidiaire, il était requis de constater la validité du congé donné pour le 30 juin 2004 et de refuser toute prolongation de bail. Dans sa réponse du 25 octobre 2004, la défenderesse a conclu derechef à l'octroi d'une prolongation de son bail pour une durée de six ans à compter du 1er juillet 2004. Elle a maintenu avoir payé les loyers par voie de compensation de créances, a contesté que la vente forcée ait eu pour effet de mettre un terme au contrat de bail et a exposé les motifs pour lesquels la prolongation requise lui paraissait justifiée. Par jugement du 18 novembre 2005, le Tribunal des baux et loyers a constaté que les parties étaient liées par un contrat de bail, déclaré valable, avec effet au 30 juin 2004, la résiliation de bail intervenue le 23 octobre 2003 et accordé à la défenderesse une première prolongation de bail d'une durée de trois ans prenant fin le 30 juin 2007. Statuant par arrêt du 12 juin 2006, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a confirmé ce jugement. Elle a constaté, sur le vu des pièces comptables produites devant elle par l'appelante, que la créance de Y.________ envers V.________ SA avait été régulièrement réduite, d'année en année, dans une proportion qui tenait manifestement compte du loyer convenu de 22'000 fr. par an et des frais d'entretien assumés par la défenderesse. Cette manière de procéder, sans doute insolite au regard des usages en vigueur, pouvait s'expliquer en l'occurrence, selon la cour cantonale, par la proximité, au demeurant admissible, existant entre les actionnariats des deux personnes morales concernées. Aussi les juges d'appel ont-ils admis que celles-ci étaient bien liées par un contrat de bail et que le loyer avait été payé par compensation jusqu'à la mise en faillite de la bailleresse. Par ailleurs, ils n'ont pas attaché d'importance au fait que la locataire n'avait plus réglé son loyer depuis le prononcé de cette faillite, pour le motif qu'elle n'avait pas été sollicitée de le faire par qui de droit. La cour cantonale a en outre écarté la thèse voulant que V.________ SA et Y.________ n'aient formé qu'une seule et même entité, dès lors que la première société avait été mise en faillite tandis que la seconde poursuivait ses activités. Elle a donc retenu que le bail avait été repris par la Fondation, lorsque celle-ci avait acquis aux enchères publiques les bâtiments occupés par la locataire, et qu'il avait été valablement résilié pour la plus prochaine échéance légale, à savoir le 30 juin 2004. Contrairement à l'avis de la demanderesse, les juges cantonaux ont estimé que l'acquisition des immeubles dans le cadre d'enchères forcées, à la suite d'une double mise à prix, ne privait pas la locataire de son droit de solliciter une prolongation de bail. Considérant que la demanderesse n'avait pas démontré l'existence d'un besoin urgent relativement aux locaux loués, qu'elle ne pouvait s'en prendre qu'à elle-même si elle n'avait plus touché le moindre loyer depuis le prononcé de la faillite de V.________ SA et que les circonstances rendaient manifestement pénibles les conséquences du congé pour la défenderesse, la Chambre d'appel a jugé fondée la prolongation de bail accordée à celle-ci par les premiers juges pour une durée de trois ans.