Citation: 4A_621/2009 25.02.2010 E. A

Par contrat du 18 août 1992, la société A.________ SA a cédé à X.________ SA, moyennant un loyer, l'usage de locaux commerciaux destinés à l'exploitation d'un "Café-Restaurant-Grill-Pizzeria", ainsi que d'une place de parc. Conclu pour durer initialement du 1er octobre 1992 au 1er octobre 2006, le contrat devait se renouveler par la suite tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donné au moins une année à l'avance. En dernier lieu, le loyer annuel a été fixé à 98'467 fr. 20. La Fondation Y.________ (ci-après: l'école) exploite, à proximité des locaux loués à X.________ SA, une école de cadres pour le secteur de .... Le 19 février 2001, lors d'une séance avec la Municipalité de V.________, elle a manifesté la volonté de s'agrandir. A la suite d'une requête du 26 mars 2003, la municipalité a décidé, le 26 juin 2003, d'ouvrir une procédure administrative en vue de l'adoption d'un nouveau plan d'affectation pour la zone. Le 15 juin 2003, A.________ SA a résilié le bail la liant à X.________ SA pour le 1er octobre 2006, en invoquant les travaux d'extension envisagés par l'école. Ce congé a été annulé par décision de la Commission de conciliation du district de Lausanne du 21 janvier 2004 pour le motif qu'il avait été donné moins de trois ans après un jugement du Tribunal des baux du 13 mai 2002 dans lequel la bailleresse avait succombé. Le bail se trouvait ainsi renouvelé pour cinq ans, soit jusqu'au 1er octobre 2011. Sur formule officielle du 1er mars 2007, A.________ SA a résilié le bail pour le 1er octobre 2011. Par acte du 20 décembre 2007, l'école a acquis de la société A.________ SA en liquidation la parcelle sur laquelle se trouvent les locaux loués à X.________ SA.