Citation: 4A_540/2022 E. 2.1

2.1. Die Parteien schlossen einen Grundstückkaufvertrag mit Bauleistungspflicht. Wird in einem einzigen, gemischten Vertrag, der die kaufrechtliche Leistungspflicht mit der werkvertraglichen Herstellungspflicht verbindet, ein Grundstück verkauft, auf dem ein Gebäude erstellt werden soll, sind auf die Pflicht zur Herstellung bzw. Vollendung der Neubaute die werkvertraglichen Regeln über die Mängelhaftung nach Art. 368 ff. OR anzuwenden, soweit die Parteien keine andere Abrede getroffen haben (BGE 118 II 142 E. 1a; Urteil des Bundesgerichts 4A_152/2021 vom 20. Dezember 2022 E. 4.1 mit Hinweisen). Hier haben die Parteien die Anwendung der SIA-Normen vereinbart, so dass Art. 169 Abs. 1 Ziff. 1 SIA-Norm 118 zur Anwendung gelangt, der im Vergleich zu den gesetzlichen Regeln die Nachbesserung privilegiert, aber für diese analog zu Art. 368 Abs. 2 OR voraussetzt, dass dadurch nicht übermässige Kosten verursacht werden (Urteile des Bundesgerichts 4A_151/2016 vom 21. Juni 2016 E. 3.1 und 3.4.1; 4C.258/2001 vom 5. September 2002 E. 4.1 und 4.1.3, nicht publ. in BGE 128 III 416). Nach den Feststellungen im angefochtenen Entscheid hat der Beschwerdeführer ausschliesslich seinen werkvertraglichen Nachbesserungsanspruch geltend gemacht. Dieser unterscheidet sich von den kaufvertraglichen Ansprüchen gegen die Beschwerdegegnerinnen oder von dinglichen (sachenrechtlichen) Ansprüchen, die auch gegen Dritte (namentlich alle übrigen Stockwerkeigentümer) durchgesetzt werden könnten, und richtet sich gegen die Beschwerdegegnerinnen in ihrer Funktion als Unternehmerinnen. Der Unternehmer, der vertraglich die Erstellung einer Stockwerkeinheit übernimmt, ist dem Besteller gegenüber zur Ablieferung des mängelfreien Werkes auch in Bezug auf Bauteile verpflichtet, die anderen Miteigentümern ebenfalls zur Nutzung zustehen. Der Nachbesserungsanspruch ist unteilbar und jeder einzelne Stockwerkeigentümer kann seine vertraglichen Nachbesserungsansprüche gegenüber dem Unternehmer auch dann ungeteilt ausüben, wenn diese Ansprüche gemeinsame Bauteile eines in Stockwerkeigentum aufgeteilten Werkes betreffen. Da die Verträge des Unternehmers mit den einzelnen Erwerbern von Stockwerkeinheiten inhaltlich nicht zwingend gleich lauten, kann sich aber die Frage stellen, ob ein einzelner Erwerber einer Stockwerkeinheit im Verhältnis zu seinen Miteigentümern seinen vertraglichen Anspruch auf Nachbesserung durchsetzen darf, wenn die Abweichung vom Vertrag einen gemeinsamen Bauteil betrifft. Insofern dürfte nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts eine Koordination zwischen der Durchsetzung des werkvertraglichen Nachbesserungsanspruchs einzelner Erwerber von Stockwerkeigentum und den Regeln über die Beschlussfassung der Stockwerkeigentümergemeinschaft erforderlich sein (BGE 145 III 8 E. 3.5 mit Hinweis). Nicht alles, was ein Stockwerkeigentümer aufgrund seines Vertrags an sich vom Unternehmer verlangen könnte, darf er ohne Rücksicht auf die Interessen der anderen Miteigentümer durchsetzen.