Citation: 4A_75/2016 E. A

A.________ Sàrl (ci-après: A.________ Sàrl ou la courtière), sise à... (VS), a notamment pour but le courtage immobilier. En 1999, C.________ Sàrl (ci-après: C.________), dont le gérant était alors B.________, a acquis l'Hôtel X.________, à.... Dès 2006, l'hôtel a été transformé en résidence. Par contrat du 12 août 2006, C.________ a confié à A.________ Sàrl un mandat de vente, non exclusif, portant sur la promotion de la Résidence X.________; une commission de 3% sur le prix de vente effectif était prévue. En mars 2007, C.________ a vendu à F.L.________, épouse de H.L.________, les appartements n os 17 et 18 de la Résidence X.________ pour le prix de 8'590'400 fr. En août 2009, B.________ a acquis l'appartement n° 16 de la résidence. Avant l'inscription au registre foncier, il a informé A.________ Sàrl, par l'intermédiaire de Y.________ SA, qu'il souhaitait revendre l'appartement n° 16 au prix de 23'000 fr. le m 2; à cet effet, il a mandaté plusieurs agences immobilières, dont A.________ Sàrl. En 2010, les travaux dans l'appartement n° 16 étaient en cours d'achèvement. Collaborateur de Y.________ SA, M.________ était chargé de la surveillance des travaux. A une date indéterminée cette année-là, il a été interpellé par H.L.________, qui voulait savoir si l'appartement était à vendre. Après une visite des lieux, H.L.________ a paru intéressé; M.________ lui a communiqué les coordonnées téléphoniques de B.________. Les négociations entre ce dernier et H.L.________ n'ont pas abouti. Courtier auprès de A.________ Sàrl, N.________ a fait visiter l'appartement n° 16 à plusieurs acheteurs potentiels à partir de décembre 2011. A l'époque, M.________ lui a confirmé que le prix de vente était de 4'798'950 fr. (soit 23'000 fr. le m 2), plus 100'000 fr. pour la cave et le parking, et qu'une commission de 3% était prévue après paiement total du prix. En juin 2012, O.________, directeur d'un groupe immobilier à Monaco, a fait savoir à P.________, architecte à..., que son client, H.L.________, cherchait à acheter un appartement à.... P.________ a pris contact avec N.________. Le 27 juin 2012, O.________ et N.________ ont évoqué plusieurs biens susceptibles d'intéresser H.L.________, dont l'appartement n° 16 de la Résidence X.________, lequel avait l'avantage d'être contigu à l'un des objets déjà propriété de l'épouse de H.L.________. En juillet 2012, le courtier a organisé la visite de plusieurs biens; l'appartement de B.________ n'en faisait pas partie. Dans un courriel du 27 juillet 2012 adressé à M.________, N.________ a désigné H.L.________ comme acquéreur potentiel de l'appartement n° 16; le prix communiqué à l'intéressé était alors de 3'900'000 fr. Après s'être entretenu avec le courtier, M.________ lui a confirmé par courriel un prix ramené à 3'860'000 fr. pour l'appartement, une place de parking dans le garage et une cave, ainsi qu'une commission de 3% pour l'agence immobilière et de 1% pour lui-même, à la charge du vendeur; il précisait que B.________ souhaitait conclure le contrat rapidement. Après lui avoir remis le descriptif et le plan de l'appartement n° 16, N.________ a confirmé à O.________, par courriel du 31 juillet 2012, les nouvelles conditions de vente et l'a invité à lui faire part de la réponse de H.L.________ avant le 6 août 2012, en vue de la préparation du projet de promesse de vente. La vente ne s'est pas concrétisée dans le délai au 25 août 2012 que les intéressés avaient fixé. Le 28 août 2012, le courtier a informé O.________ que la réserve en faveur de H.L.________, au prix de 3'860'000 fr., était levée de sorte que l'appartement était à nouveau proposé sur le marché. Par courriel du 19 septembre 2012, M.________ a communiqué à N.________ les nouvelles conditions de vente fixées par le propriétaire, à savoir 4'000'000 fr. pour l'appartement et la cave, plus 75'000 fr. pour la place de parking; la commission d'agence se montait toujours à 3%. En automne 2012, N.________ et O.________ ont eu plusieurs contacts au sujet de l'appartement n° 16 et d'autres objets immobiliers. Des visites, notamment du bien de B.________, ont eu lieu. Par courriel du 25 octobre 2012, le courtier a demandé au représentant de H.L.________ la position de son client, en particulier à propos de l'appartement n° 16. Il lui a été répondu que l'intéressé se trouvait à New York jusqu'au 20 novembre 2012. En 2013, une agence immobilière a proposé des acquéreurs pour l'appartement n° 16. Un projet de vente, établi en juillet 2013 par un notaire, mentionne comme acheteur Q.________ et un prix de vente de 3'700'000 fr. En octobre 2013, N.________ a appris de la bouche du concierge de la Résidence X.________, qu'il avait interpellé, que l'appartement n° 16 avait été vendu au fils de H.L.________. La vente a été inscrite au registre foncier le 2 septembre 2013. La conclusion du contrat est intervenue en août 2013, à la suite du désistement de dernière minute de Q.________ et de la rencontre fortuite de B.________ et H.L.________ dans les parties communes de la Résidence X.________. Le prix de 3'700'000 fr. correspond à celui figurant dans le projet susmentionné de juillet 2013; il comprend l'appartement, une cave et trois places de parking, dont l'une à l'intérieur. Le 23 octobre 2013, A.________ Sàrl a adressé à B.________ une facture de 115'800 fr., représentant une commission de 3% sur un prix de vente de 3'860'000 fr. B.________ a contesté devoir une quelconque commission.