Citation: 4A_23/2009 24.03.2009 E. 3.2

3.2.1 En l'espèce, la Chambre des recours, se rangeant à l'avis du Tribunal des baux, a admis que la condition du besoin urgent était réalisée dans la personne de l'intimé. Pour ce faire, elle s'est fondée sur les motifs résumés ci-après. Le besoin allégué par l'intimé était concret, l'intéressé ayant établi sa volonté d'exploiter personnellement les deux établissements sis sur le bien-fonds acquis par lui, à savoir le motel et le bar-discothèque. Ce besoin était en outre sérieux, car il ne s'agissait pas pour l'intimé de se débarrasser de la locataire en place. Le besoin était, par ailleurs, urgent: suspendu provisoirement depuis octobre 2007, l'intimé a cessé, à la fin 2007, d'exercer ses fonctions de juge de paix, l'exercice de telles fonctions n'étant pas compatible avec l'exploitation d'un motel et d'un bar-discothèque fréquentés par des prostituées. Ayant dû abandonner sa charge de magistrat, l'intimé ne perçoit plus le salaire mensuel de 10'000 fr. lié à cette activité. Les quelque 3'500 fr. par mois que lui rapporte l'exploitation du motel depuis le début de l'année 2007 sont insuffisants pour lui permettre de subvenir à ses besoins, à ceux de sa compagne et à ceux de ses cinq enfants, dont trois d'un premier lit, tous aux études ou en formation. Quant à sa fortune, elle est essentiellement immobilière et liée à la propriété du bien-fonds en cause, de sorte qu'elle n'est pas de nature à combler cette insuffisance de revenus. Les conditions de l'art. 261 al. 2 let. a CO sont donc réalisées. 3.2.2 Pour répondre aux arguments soulevés par la recourante, la cour cantonale a encore apporté les précisions suivantes. Contrairement à ce que soutient la recourante, qu'elle se soit vu proposer de collaborer à la gérance du bar sur la base d'un contrat de travail n'était pas incompatible avec l'exploitation personnelle du bar-discothèque par l'intimé. Les premiers juges ont du reste constaté la volonté de ce dernier de reprendre l'exploitation du bar-discothèque, fait qui n'est pas contraire aux pièces du dossier et que la recourante n'a pas réussi à rendre douteux. Il n'est pas non plus déterminant que l'intimé ne soit pas titulaire d'une patente pour le bar-discothèque. Ce n'est, en effet, que l'utilisation d'un prête-nom pour l'exercice de l'une des activités soumises à la loi vaudoise sur les auberges et les débits de boisson qui est prohibée par cette loi. Or, l'intimé entend exploiter l'établissement sous la responsabilité effective d'un tiers au bénéfice d'une patente, qu'il engagera à cette fin. Il n'était pas nécessaire qu'il indiquât le nom de cette personne et quelles en seraient les prérogatives pour que son besoin urgent fût établi. Selon la recourante, le besoin urgent n'existait pas le 26 décembre 2006, date de la résiliation de son bail, car l'intimé était encore juge de paix à cette époque. L'argument n'est pas pertinent. En effet, l'urgence du besoin ne suppose pas une situation de contrainte ou un état de nécessité. Dès lors, si le propriétaire choisit de changer de profession à l'occasion de l'acquisition de son immeuble, il peut invoquer un besoin urgent, quelle que soit la nature de sa nouvelle profession, si l'usage des locaux loués lui est nécessaire pour exercer celle-ci. Du reste, lorsqu'il avait résilié le bail, l'intimé savait qu'il devrait démissionner de sa charge de juge de paix au plus vite et, s'il ne l'a pas fait à ce moment-là, c'était en raison de la procédure en annulation de la résiliation du bail ouverte par la recourante, le revenu tiré de l'exploitation du motel ne lui permettant pas de subvenir à ses besoins et à ceux de ses proches. Le besoin allégué n'était ainsi ni futur ni hypothétique, non plus que virtuel: il s'agissait d'un besoin actuel dont les effets devaient se déployer de manière certaine à court terme, après une période de transition. Enfin, le fait que l'intimé a voulu financer l'achat du bien-fonds au moyen notamment de ses revenus de juge de paix ne conduit pas à admettre qu'il n'entendait pas, en décembre 2006, exploiter ultérieurement lui-même le bar-discothèque. Le plan financier établi pour l'exploitation de cet établissement et du motel a d'ailleurs été élaboré sur la base d'un autofinancement en partant du principe que l'intimé exploiterait lui-même les deux établissements. 3.3 Les arguments avancés dans le recours soumis à l'examen du Tribunal fédéral ne sont pas de nature à infirmer le bien-fondé de la conclusion tirée par la cour cantonale sur la base des motifs ainsi résumés. 3.3.1 La recourante cherche, tout d'abord, à démontrer que l'intimé n'avait pas la volonté de reprendre lui-même, dans un proche avenir, l'exploitation du bar-discothèque. Elle en veut pour preuve le fait qu'il a attendu le 26 décembre 2006, soit quelques jours avant le début du délai de préavis de six mois, pour résilier le bail, alors qu'il avait acquis le bien-fonds le 11 octobre 2006 déjà. La recourante voit un autre indice de cette absence de volonté dans la proposition que l'intimé lui avait faite, notamment dans le courrier accompagnant l'avis de résiliation, de conclure avec elle un contrat de travail pour assurer la gérance du bar-discothèque. Cet indice serait corroboré par le plan de financement établi à l'époque pour l'acquisition du bien-fonds, dans lequel figuraient les revenus tirés par l'intimé de ses fonctions de juge de paix. L'exercice desdites fonctions et le fait que l'intimé n'y avait pas renoncé lors de la résiliation du bail ni même lors de l'échéance de ce dernier constitueraient d'autres indices allant dans le même sens, d'autant plus que l'intéressé n'avait pas renoncé spontanément à ses fonctions de juge de paix, mais à la suite de l'ouverture d'une procédure administrative. La constatation de circonstances relevant du for intérieur, telle la volonté d'une partie, ressortit au domaine des faits (ATF 132 III 24 consid. 4 p. 28). Aussi ne peut-elle être revue par le Tribunal fédéral que dans les limites fixées à l'art. 97 al. 1 LTF, c'est-à-dire essentiellement sous l'angle de l'arbitraire (cf. consid. 1.2 ci-dessus). En l'espèce, les arguments, de nature appellatoire, avancés par la recourante ne font nullement apparaître comme insoutenable la constatation incriminée relative à la volonté interne de l'intimé. Que celui-ci ait attendu deux mois et demi, depuis l'acquisition du bien-fonds, pour résilier le bail n'était pas propre à exclure forcément qu'il ait eu l'intention d'exploiter lui-même le bar-discothèque à court terme. De même, la proposition qu'il avait faite à la recourante de l'engager comme collaboratrice pour la gérance de l'établissement constituait un indice de sa volonté d'exploiter ce dernier à ses risques et profits, en engageant le personnel nécessaire à cet effet; cette proposition n'était en tout cas pas compatible avec une éventuelle remise de l'établissement à un nouveau locataire à seule fin de placement. En outre, la recourante confond le plan de financement de l'acquisition du bien immobilier et le plan de financement de l'exploitation des établissements acquis par l'intimé, feignant d'ignorer que celui-ci, contrairement à celui-là, ne tenait compte que des revenus générés par l'exploitation du motel et du bar-discothèque, à l'exclusion du salaire lié à la fonction de juge de paix. Enfin, la recourante ne saurait rien tirer en faveur de sa thèse de ce que l'intimé n'a pas cessé, dès la notification de l'avis de résiliation, d'exercer sa charge de magistrat. Comme la cour cantonale le retient, l'intimé savait, à ce moment-là, qu'il devrait démissionner de ses fonctions dans un proche avenir. Qu'il ne l'ait pas fait lors de la notification de l'avis de résiliation est compréhensible d'un point de vue économique. En effet, dès lors que les revenus provenant de la seule exploitation du motel ne lui permettaient pas de subvenir à ses besoins et à ceux de ses proches, il n'eût guère été prudent de sa part de se priver de revenus fixes et réguliers avant de savoir quand il pourrait remplacer ceux-ci par le produit tiré de l'exploitation du bar-discothèque. Or, ce ne pouvait être avant l'expiration du délai de préavis, échéant le 30 juin 2007, de sorte qu'il disposait de tout le temps nécessaire à la présentation de sa démission pour cette date au plus tôt. Mais cela pouvait être bien plus tard, comme le démontre la présente procédure, suivant l'attitude qu'adopterait la recourante à réception de l'avis de résiliation du bail. Aussi n'y avait-il rien d'illogique, pour l'intimé, à différer le moment de sa démission. Que, par la suite, l'ouverture d'une procédure administrative ait accéléré celle-ci n'y change rien. Par conséquent, l'intimé n'a pas adopté un comportement tel que l'on puisse exclure à coup sûr sa volonté d'exploiter lui-même le bar-discothèque dès qu'il serait en mesure de le faire, à savoir une fois que la locataire en place aurait quitté les lieux. 3.3.2 Dans la mesure où les juges cantonaux ont constaté sans arbitraire la volonté de l'intimé d'exploiter personnellement, aussitôt qu'il le pourrait, les deux établissements sis sur le bien-fonds acquis par lui, c'est en vain que la recourante leur fait grief d'avoir méconnu l'art. 8 CC. Cette constatation, à laquelle ils ont abouti après avoir apprécié les éléments de preuve dont ils disposaient rend, en effet, sans objet le moyen pris de la violation du fardeau de la preuve (ATF 132 III 626 consid. 3.4 p. 634 et les arrêts cités). 3.3.3 La recourante reproche, en outre, à la cour cantonale d'avoir méconnu la notion juridique du besoin urgent. Cependant, sa critique, sur ce point, ne consiste que dans la présentation, sous un autre angle, des arguments qu'elle a avancés au titre sus-indiqué et qui ont déjà été réfutés par la Cour de céans. Ainsi en va-t-il de celui voulant que l'intimé n'ait pas eu un projet concret pour l'exploitation personnelle du bar-discothèque lorsqu'il avait résilié le bail de cet établissement. De même, comme on l'a déjà noté plus haut, la recourante se méprend au sujet de la notion spécifique d'urgence du besoin lorsqu'elle soutient que l'intimé ne voulait pas reprendre l'exploitation du bar-discothèque dans un proche avenir, au moment de la résiliation du bail, puisqu'il continuait à exercer alors ses fonctions de juge de paix. N'est pas de mise, à cet égard, sa référence à la jurisprudence selon laquelle le bailleur qui entend procéder à des transformations dans les locaux loués ne peut pas faire valoir un besoin urgent avant d'avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires (ATF 99 II 164). La comparaison faite par la recourante entre le cas particulier et ce précédent est d'autant moins à sa place en l'occurrence que c'est elle qui, en contestant la validité de la résiliation du bail, a poussé l'intimé à différer le moment de sa démission. La recourante s'écarte des constatations de la cour cantonale lorsqu'elle affirme, plus loin, que, si l'intimé s'était contenté d'acheter le bar-discothèque, il aurait fort bien pu conserver son poste de magistrat. Il est peu vraisemblable, au demeurant, que l'autorité de surveillance des juges de paix eût avalisé la reconversion professionnelle pour le moins singulière de l'intimé du seul fait que celui-ci eût été le propriétaire, plutôt que l'exploitant, d'un établissement public ouvert à des prostituées et qu'elle l'eût autorisé à continuer de pratiquer en parallèle des activités aussi peu complémentaires. Enfin, la recourante ne saurait contester l'existence du besoin urgent au simple motif que l'intimé entendait s'adjoindre les services d'un tiers au bénéfice d'une patente. Dès lors que, selon les constatations souveraines des juges précédents, l'intimé voulait exploiter personnellement le bar-discothèque et le motel, en assumant le risque économique de cette exploitation, peu importent les modalités selon lesquelles il entendait le faire. Aussi bien, le besoin urgent, au sens donné à cette notion par la jurisprudence fédérale, ne va, en principe, pas jusqu'à imposer au nouveau propriétaire un mode d'exploitation déterminé des locaux commerciaux acquis par lui. 3.4 Il n'apparaît pas, au terme de cet examen, que la cour cantonale ait abusé du large pouvoir d'appréciation que lui confère la jurisprudence en admettant que les conditions d'application de l'art. 261 al. 2 let. a CO étaient réalisées dans le cas présent.