Citation: 4A_267/2009 07.08.2009 E. 1

L'art. 253b al. 3 CO trace aussi une frontière entre le droit privé et le droit public. Dans le cadre de sa politique sociale du logement, la collectivité publique peut accorder une aide financière à des propriétaires dans le but d'abaisser le montant des loyers et de répondre ainsi au besoin d'une partie de la population. De telles mesures relèvent à l'évidence du droit public. Pour qu'elles puissent atteindre leur but, il est nécessaire que la collectivité publique ait la faculté d'exercer un contrôle sur la fixation des loyers. La situation présente donc une certaine complexité, puisqu'il existe, d'une part, un rapport de droit public entre la collectivité et le propriétaire qui impose à ce dernier certaines charges et, d'autre part, un contrat de bail entre le propriétaire et le locataire, lequel relève en principe du droit privé. Face à cette difficulté, le législateur n'a pas prévu un système dualiste à l'art. 253b al. 3 CO, mais il a au contraire voulu que les mécanismes du droit privé s'effacent devant le contrôle d'office par l'autorité administrative, jugé plus incisif. L'art. 253b al. 3 CO doit aussi être considéré comme une norme fédérale de compétence (ATF 124 III 463 consid. 4b/dd p. 467; cf. aussi arrêt 4C.73/2004 du 1er juin 2004 consid 1.1, in SJ 2005 I p. 20). La ratio legis de l'art. 253b al. 3 CO est évidemment d'empêcher un double contrôle des loyers et d'éviter le prononcé de décisions contradictoires; pour les habitations qui font l'objet de mesures d'encouragement par les pouvoirs publics, l'autorité chargée du contrôle des loyers jouit d'une compétence exclusive, et la procédure prévue dans le droit des obligations est fermée (ATF 124 III 463 consid. 4b/dd p. 466; cf. aussi: ATF 129 II 125 consid. 2.6.2). 2.3 En l'espèce, les recourants reconnaissent que l'immeuble dans lequel ils occupent des locaux d'habitation bénéficie de mesures d'encouragement de la part des pouvoirs publics et que le montant des loyers est soumis au contrôle d'une autorité administrative. Il n'est donc pas contesté que les conditions d'application de l'art. 253b al. 3 CO sont remplies. En vertu de cette norme fédérale de compétence, les moyens de droit prévus par le code des obligations pour permettre au locataire de contester le montant du loyer ne sont pas ouverts aux recourants. Il faut d'ailleurs observer que, pour répondre à certaines critiques, l'art. 17a OLCAP a été introduit, afin de permettre au locataire, quand bien même il n'est pas partie au rapport de droit public, de contester le loyer fixé en lui ouvrant la voie de la juridiction administrative (ATF 129 II 125 consid. 2.6 p. 131 s.). Du moment que la fixation du loyer d'espèce, qui relève de la LCAP, est de la compétence exclusive de l'autorité administrative fédérale, c'est à juste titre que la juridiction cantonale a décliné sa compétence. On ne discerne à cet égard aucune violation de l'art. 253b al. 3 CO. 2.4 Comme la question de la compétence est régie par le droit fédéral, le droit cantonal n'était pas applicable. Partant, l'argumentation des recourants concernant une violation arbitraire (art. 9 Cst.) de la règle cantonale de compétence est dépourvue d'objet. 2.5 Les recourants tentent de soutenir, en se référant à l'art. 18 CO, qu'ils sont au bénéfice d'un engagement purement privé qui leur permettrait de s'opposer à une hausse de loyer dépassant 6 %. Mais admettre que des accords entre bailleur et locataire puissent se superposer au système de la LCAP et permettre à deux autorités différentes de statuer de manière contradictoire sur le même loyer irait à l'encontre du but poursuivi par le législateur à l'art. 253b al. 3 CO (cf. arrêt 4C.12/1998 du 27 octobre 1998 consid. 4b). Il apparaît donc que les locataires devaient faire valoir leurs arguments devant l'autorité administrative, seule compétente en la matière. L'affaire ayant été correctement instruite et les recourants ayant pu faire valoir leurs moyens, on ne discerne aucune violation de l'art. 274d al. 3 CO. Les locataires prétendent certes qu'ils ont été induits en erreur par leur partie adverse. Il n'y a toutefois pas lieu d'examiner le cas sous l'angle de l'erreur essentielle (art. 24 CO) ou du dol (art. 28 CO) puisqu'ils n'ont pas invalidé le contrat dans l'année (art. 31 al. 1 CO). Le recours doit donc être rejeté.