Citation: 4A_1/2018 E. 1

Selon un contrat conclu par écrit le 18 septembre 2015, les époux H.Z.________ et F.Z.________ se sont fait remettre à bail par l'établissement de droit public X.________ un appartement de cinq pièces à Genève, au premier étage d'un bâtiment du quartier des Charmilles. Le loyer annuel était fixé à 23'040 fr. du 15 octobre 2015 au 31 octobre 2018, à 25'020 fr. du 1er novembre 2018 au 31 octobre 2019, puis à 27'000 fr. du 1er novembre 2019 au 31 octobre 2020, frais accessoires en sus. Le 13 janvier 2016, les locataires ont ouvert action contre le bailleur devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. A titre préalable, les demandeurs requéraient que le défendeur fût astreint à produire un calcul du rendement de la chose louée, avec les justificatifs correspondants; à titre principal, ils requéraient que le loyer annuel fût fixé à 16'800 francs. Le montant du dépôt bancaire bloqué en garantie de leurs obligations devait être réduit à 4'200 francs. Le défendeur a conclu au rejet de toutes leurs conclusions. Il a notamment allégué l'impossibilité d'un calcul du rendement de la chose louée. Il tenait le prix d'acquisition du bâtiment pour indéterminable parce que cet immeuble a été acheté avec un autre immeuble en contrepartie d'un prix global. Par une ordonnance du 8 juillet 2016, le tribunal a constaté qu'un calcul du rendement de la chose louée était impossible. Dans un mémoire du 31 octobre 2016, les demandeurs ont pris de nouvelles conclusions principales: le loyer annuel et le dépôt bancaire devaient être respectivement réduits à 11'760 fr. et à 2'940 francs. Le tribunal a rendu son jugement final le 29 novembre 2016. Accueillant partiellement l'action, il a fixé le loyer annuel à 23'040 fr. du 15 octobre 2015 au 31 octobre 2018, à 25'020 fr. du 1er novembre 2018 au 31 octobre 2019, puis à 26'520 fr. du 1er novembre 2019 au 31 octobre 2020, frais accessoires en sus.