Citation: 4C.275/2004 26.10.2004 E. 3

Ein Mietzins ist in der Regel dann nicht missbräuchlich, wenn er im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse liegt (Art. 269a lit. a OR). Massgebend für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse sind Mietobjekte, die nach Lage, Grösse, Zustand, Ausstattung und Bauperiode mit der zu beurteilenden Mietsache vergleichbar sind (Art. 11 Abs. 1 VMWG [Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, SR 221.213.11]). 3.1 Der Vermieter, der sich auf den orts- und quartierüblichen Mietzins beruft, hat den von ihm geltend gemachten Mietzins mit dem Hinweis auf vergleichbare Mietobjekte zu belegen. Dabei verlangt die Rechtsprechung mindestens fünf vergleichbare Wohnungen, welche mit Bezug auf Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand sowie Bauperiode im Wesentlichen die gleichen Merkmale des konkret zu beurteilenden Objektes aufweisen. Nur auf diese Weise kann eine Schlussfolgerung gezogen werden, die eine gewisse Sicherheit vermittelt (BGE 123 III 317 E. 4a S. 319 m.w.H.). 3.2 Die Vorinstanz hat - wie oben dargelegt - die konkreten Gründe angegeben, weshalb die drei vom Beklagten bezeichneten Mietobjekte in Zufikon ausser Betracht fallen. Diese vom Beklagten im Einzelnen nicht angefochtenen Gründe brauchen nicht wiederholt zu werden. Es ist auch nicht nachvollziehbar, wie der Beklagte die von der Vorinstanz verbindlich festgestellte Abtrennung des Mietobjektes der Kläger von den Vergleichsobjekten durch die Reuss und einen Ortsteil von Bremgarten als künstliche Grenze bezeichnen kann. 3.3 In Bezug auf die in Bremgarten gelegenen Vergleichsobjekte hat der Beklagte eingeräumt, dass die drei in "Bremgarten Ost" liegenden Objekte nicht im gleichen Quartier wie die Wohnung der Kläger liegen. Da die Orts- und Quartierüblichkeit grundsätzlich nur beurteilt werden kann, wenn die zu vergleichenden Objekte im gleichen Quartier liegen, fallen auch diese drei in einem anderen Quartier gelegenen Wohnungen ausser Betracht. Ob und unter welchen Voraussetzungen ein Mietobjekt aus einem angrenzenden, aber nach den wesentlichen Kriterien kaum vom Quartier des Ausgangsobjektes unterscheidbaren Quartier ausnahmsweise zum Vergleich herangezogen werden könnte, kann im vorliegenden Fall dahin gestellt bleiben. Der Beklagte vermag nämlich keine Gründe anzugeben, weshalb im vorliegenden Fall eine Ausnahme gerechtfertigt sein könnte. 3.4 Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Vorinstanz die Vergleichstauglichkeit der in Zufikon und in "Bremgarten Ost" gelegenen Wohnungen zu Recht verneint hat. Die Berufung ist daher abzuweisen.