Citation: 4A_277/2007 26.09.2007 E. 5

Les recourants soutiennent que l'autorité cantonale a fait une application erronée de l'art. 257f CO. Ils ne contestent pas que la sous-locataire a procédé à des travaux sans autorisation de la bailleresse et que le devoir de diligence du locataire a ainsi été violé. Ils remettent toutefois en cause la gravité du motif de résiliation, estimant que le comportement de la sous-locataire, dont répond le locataire, ne constitue objectivement pas une grave violation du devoir de diligence, « sauf à considérer que, par principe, n'importe quels travaux effectués sans autorisation constitueraient nécessairement une violation grave de l'obligation de diligence ». Ils font ensuite grief à la bailleresse de ne pas avoir transmis une protestation écrite aux recourants après le commencement des travaux. Une telle protestation aurait permis de lever l'ambiguïté découlant de la lettre de refus de la régie, qui indiquait comme conséquence du non-respect du refus, l'impossibilité de « solliciter de la bailleresse une participation au coût de ces travaux ou demander une indemnité pour la plus value éventuelle apportée à la chose louée ». Ils nient enfin l'existence du caractère insupportable du maintien du contrat, dès lors notamment que les travaux n'ont pas modifié la destination des locaux, ni changé leur affectation, qu'il n'y a pas eu de plaintes de voisins ou d'autres occupants de l'immeuble, qu'une partie des travaux a consisté à remplacer des objets défectueux et que de vétuste l'appartement est devenu magnifique. 5.1 L'art. 257f al. 3 CO permet la résiliation anticipée du bail, moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois, lorsque son maintien devient insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite de celui-là, persiste à enfreindre son devoir de diligence. Cette résiliation suppose ainsi, cumulativement: une violation du devoir de diligence du locataire, un avertissement écrit préalable du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois (sur ces conditions: cf. David Lachat, Commentaire romand, n. 10 ad art. 257f CO; du même auteur: Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 430 ss; Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 50 ss ad art. 257f CO; Roger Weber, Commentaire bâlois, n. 5 ad art. 257f CO; SVIT-Kommentar Mietrecht II, 2e éd. Zurich 1998, n. 33 ss ad art. 257f CO; Pierre Tercier, Les contrats spéciaux, Zurich 2003, n. 2137 à 2141, p. 305 s.). Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), si la résiliation anticipée répond à un motif suffisamment grave. A cette fin, il prend en considération tous les éléments concrets du cas particulier (pour le cas de travaux effectués sans autorisation, cf. Peter Higi, op. cit., n. 31 ad art. 260a CO). Le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec réserve la décision d'équité prise en dernière instance cantonale. Il intervient lorsque celle-ci s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou encore lorsqu'elle ignore des éléments qui auraient absolument dû être pris en considération; en outre, le Tribunal fédéral redresse les décisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appréciation lorsqu'elles aboutissent à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 130 III 28 consid. 4.1, 213 consid. 3.1; 129 III 380 consid. 2). 5.2 Les juges cantonaux ont considéré que la bailleresse était fondée à mettre un terme avec effet immédiat au bail. Les magistrats ont estimé que, par son comportement, la sous-locataire a agi comme si elle était propriétaire du logement, substituant sa propre appréciation à celle de la bailleresse principale. Malgré le refus de celle-ci, la sous-locataire n'a pas hésité, sans autre explication, à entreprendre sur une durée de deux mois des travaux coûteux, qui ont fortement modifié l'état et l'apparence des locaux loués, sans pour autant en altérer la structure ou l'ordonnancement. La juridiction cantonale a retenu qu'en agissant ainsi, la sous-locataire a délibérément violé les obligations que la loi impose au locataire et dont elle n'ignore rien. Par son comportement, dont le locataire répond, la sous-locataire a rompu irrémédiablement le lien de confiance entre les parties. Compte tenu de l'absence de tout respect et de toute considération pour les droits de la bailleresse, sur un point aussi important que celui des travaux affectant l'objet loué, la cour cantonale a arrêté que la poursuite du contrat ne pouvait pas être imposée à la bailleresse. Elle a en outre précisé que, sur un plan patrimonial, les travaux réalisés étaient contraires à la politique de gestion immobilière de la bailleresse et que, par sa manière d'agir, la sous-locataire a fait des choix - concernant l'importance, l'ampleur et la qualité des travaux -, qui incombaient à la seule bailleresse. 5.3 La cour cantonale a fondé son raisonnement sur divers critères, qui ne sont pas sujets à critique. Elle ne s'est pas contentée de justifier la gravité du motif de résiliation sur le seul fait que les travaux ont été effectués sans autorisation, ce que sous-entendent les recourants dans leur argumentation. Elle a bien plus pris en considération le coût, l'ampleur, la durée et la nature des travaux effectués, ainsi que l'attitude adoptée par la sous-locataire et son impact sur la relation contractuelle. Il a été dûment retenu que la bailleresse s'est à plusieurs reprises opposée à l'exécution des travaux litigieux et qu'elle n'a été informée de leur exécution qu'une fois celle-ci achevée. On ne voit dès lors pas comment la bailleresse aurait pu intervenir et, encore moins, dans quelle mesure un refus supplémentaire, signalé de surcroît en cours de travaux, aurait pu dissuader la sous-locataire de continuer ce qu'elle a débuté sans l'accord nécessaire. Lorsque les recourants affirment qu'un refus supplémentaire aurait permis de clarifier la situation, ils perdent de vue que la lettre de refus, qui contenait la précision au sujet de la plus-value, a été suivie d'un autre refus - catégorique - et qu'ainsi, pour reprendre le raisonnement des recourants, il ne pouvait y avoir une quelconque ambiguïté au sujet de la prise de position adoptée par la bailleresse. Après s'être adressée à la bailleresse, avec qui elle n'avait aucun lien contractuel, la sous-locataire aurait dû, en application de l'art. 259b let. b CO, signaler les défauts constatés au locataire principal et à sa conjointe, qui revêtaient à son égard la qualité de bailleurs, et leur impartir, quelque soit la politique de gestion immobilière de la bailleresse, un délai convenable pour les réparer. Ce n'est que faute d'intervention de leur part qu'elle aurait pu prendre les mesures qui s'imposaient conformément aux dispositions légales en la matière - que la sous-locataire, au bénéfice du brevet d'avocat, ne pouvait ignorer. En lieu et place, après s'être heurtée au refus de la bailleresse, la sous-locataire a décidé de sa propre initiative d'entreprendre les travaux qu'elle estimait nécessaires. Or, en aucun cas, elle n'était autorisée à agir directement comme elle l'a fait. Il est donc patent qu'en imposant, unilatéralement, sa manière de faire à la bailleresse, à qui revenait pourtant le choix - qu'elle s'est approprié - de l'importance, de l'ampleur et de la qualité des travaux, la sous-locataire s'est substituée, à tort, à la propriétaire du logement et est ainsi intervenue dans sa politique de gestion immobilière. Cette considération s'impose d'autant plus que la sous-locataire a proposé à la bailleresse, avant même le refus de celle-ci, d'exécuter les travaux à ses frais et qu'elle les a réalisés sachant qu'elle ne pourrait récupérer aucune plus-value. Il est par ailleurs significatif de constater que les recourants ne cherchent pas à contrecarrer de front, dans leur critique, le raisonnement - pertinent - de la cour relatif à la rupture irrémédiable du lien de confiance entre les parties au contrat. Enfin, compte tenu de l'ampleur des travaux et de la clarté du refus de tout consentement de la part de la bailleresse, il est sans pertinence qu'une plus-value ait été objectivement apportée à l'objet loué à la suite des travaux entrepris et qu'aucune plainte n'ait été déposée par les autres locataires de l'immeuble pour les nuisances subies durant les deux mois de travaux. Cela étant, il est manifeste que l'instance cantonale n'a pas abusé de son large pouvoir d'appréciation en jugeant que la poursuite du contrat ne pouvait pas être imposée à la bailleresse et que celle-ci était donc fondée à mettre un terme avec effet immédiat au bail. Le grief se révèle donc infondé, pour autant qu'il soit recevable.