Citation: 5A_782/2020 E. 4.2

4.2. Zu den Vorkaufsbedingungen hat das Kantonsgericht ausgeführt, Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstand hätten, bedürften der öffentlichen Beurkundung. Öffentlich beurkundet und damit massgeblich sei ein Kaufpreis von Fr. 1'450'000.--, während nicht öffentlich beurkundete, in anderen Verträgen vereinbarte Bedingungen zwischen den Beschwerdeführern und dem Dritterwerber für die vorkaufsberechtigte Beschwerdegegnerin keine Rolle spielten, zumal ihr diese hier nicht mitgeteilt worden seien. Mithin seien weder die Abmachungen der Beschwerdeführer mit dem Dritterwerber über den Kauf des Inventars zum Preis von Fr. 150'000.-- noch über die Übernahme des Mietverhältnisses bzw. des Inventarkaufs Erwerbsbedingungen. Die vorkaufsberechtigte Beschwerdegegnerin habe sich darum nicht zu kümmern gebraucht (E. 3a S. 6). Das Kantonsgericht hat damit die gegenteilige Ansicht des Bezirksgerichts verworfen, wegen fehlenden guten Glaubens könne die Beschwerdegegnerin das Baurechtsgrundstück nicht zum Preis von Fr. 1'450'000.-- erwerben, habe sie doch von den früheren Preisvorstellungen von Fr. 1'600'000.-- gewusst und zu Protokoll gegeben, dass sie das Vorkaufsrecht wohl auch zu diesem höheren Preis ausgeübt hätte. Dieser Argumentation, so hat das Kantonsgericht dafürgehalten, könne schon deswegen nicht gefolgt werden, weil für die Vorkaufsberechtigte wie gesagt allein der für das Bauwerk öffentlich beurkundete Kaufpreis massgebend sei. Die Betrachtungsweise sei im Weiteren in zweifacher Hinsicht problematisch: Einerseits verkenne sie die Zwecke des gesetzlichen Vorkaufsrechts, von denen her nicht ersichtlich sei, inwiefern die Beschwerdeführer über losgelöste Inventaransprüche den Preis für das Bauwerk zu Lasten der vorkaufsberechtigten Beschwerdegegnerin erhöhen und dadurch das Vorkaufsrecht erschweren können sollten. Andererseits sei nicht nachvollziehbar, dass das Wissen der Beschwerdegegnerin um frühere höhere Preisvorstellungen bzw. ihr Wille, das Vorkaufsrecht auch zu diesem Preis auszuüben, ihren guten Glauben bezüglich des öffentlich beurkundeten Kaufpreises von Fr. 1'450'000.-- zerstörten (E. 3d/bb S. 8). Die Klausel im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag, wonach das unter den beiden Vertragsparteien begründete Rechtsverhältnis für beide Parteien entschädigungslos dahinfalle, falls die Beschwerdegegnerin das Vorkaufsrecht ausüben sollte (Ziff. 9 letzter Absatz), hat das Kantonsgericht nicht als Bedingung verstanden, dass das Zustandekommen des Vertrags von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhänge. Selbst eine solche Bedingung bliebe im Verhältnis zwischen den Prozessparteien ohne Wirkung (E. 3b S. 7). Zu den Bestimmungen des Kaufvertrags betreffend Übernahme des Inventars (Ziff. 1 / 2. Lemma) und des Mietvertrags (Ziff. 6) hat das Kantonsgericht festgehalten, die Fragen seien nicht zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin das Mietverhältnis mit dem Dritterwerber zu übernehmen habe, wem das Inventar gehöre bzw. ob der Dritterwerber zur Übernahme des Inventars zum Preis von Fr. 150'000.-- verpflichtet sei und ob, was im Einzelnen ohnehin nicht substanziiert sei, das Inventar aus unabtrennbaren (unbeweglichen) Bestandteilen des Bauwerks bestehe, abgesehen davon, dass die Begründung persönlicher obligatorischer Rechte an solchen Einrichtungen, also der separate Verkauf möglich sei (E. 3c S. 7). Die Beschwerdeführer hätten mit ihrem Mieter als Dritterwerber einen separaten Kaufvertrag über das Inventar abgeschlossen und damit die entsprechenden Gegenstände wirtschaftlich - unabhängig von ihrer sachenrechtlichen Qualifikation als Bestandteile oder Zugehör - vom Bauwerk losgelöst und einer selbständigen Regelung unterstellt, wofür die am Baurecht vorkaufsberechtigte Beschwerdegegnerin nicht einzustehen habe. Dass die Vorkaufsbelasteten den obligatorischen oder dinglichen Rechtsbestand des Bauwerks abänderten, sei möglich und hätten die Beschwerdeführer mit dem Dritterwerber für den eingetretenen Fall des Zustandekommens eines rechtsgültigen Kaufvertrages vereinbart. Diese Regelung habe im Interesse des Dritterwerbers gelegen, wenn er im Vorkaufsfall zumindest vorläufig Mieter geblieben wäre und im Hinblick darauf oder aus welchen Gründen auch immer die rechtlich mögliche, wirtschaftlich selbständige Behandlung des Inventars angestrebt hätte, und solche Interessen unterstrichen die Angaben des Beschwerdeführers, wonach das Inventar losgelöst speziell verkauft werden sollte, nachdem sie bemerkt hätten, wieviel es eigentlich sei bzw. dass es ziemlich viel sei. Damit habe der öffentlich beurkundete Kaufpreis von Fr. 1'450'000.-- anteilsmässig dem Wert des Bauwerks ohne Inventar entsprochen. Allein die Konstruktion des Rechtsverhältnisses durch einen Kauf- und einen Mietvertrag hindere unter diesen Umständen die Ausübung des Vorkaufsrechts zu dem öffentlich beurkundeten Preis für das Bauwerk nicht. Objektiviert betrachtet habe es sich der Beschwerdegegnerin trotz ihres Wissens um frühere Verkaufsbemühungen zu einem höheren Preis (inklusive Inventar) umso weniger aufgedrängt, den niedrigeren Preis im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag als vorgetäuscht zu betrachten. Dass die Beschwerdeführer und der Dritterwerber für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts das Dahinfallen ihres Rechtsverhältnisses vereinbart hätten, betreffe sie wie gesagt nicht (E. 3d/cc S. 9 des angefochtenen Urteils).