Citation: 4C.59/2004 24.06.2004 E. C.a

I giudici cantonali hanno proceduto al calcolo del reddito netto dell'ente locato come esposto qui di seguito. Essi hanno in primo luogo determinato il capitale proprio complessivo. A tal scopo hanno considerato che l'immobile è stato acquistato nel 1996 per fr. 6'278'710.-- ed è stato ristrutturato con una spesa di fr. 3'680'841.70, di cui può essere imputato nel calcolo il 70% (art. 14 OLAL), ovvero fr. 2'576'589.--. Indicizzati in base al carovita, limitatamente al 40% (art. 16 OLAL), questi importi assommano a fr. 8'962'265.--. Deducendo da questa cifra l'ammontare dell'ipoteca gravante l'immobile, dichiarato di fr. 2'725'000.--, risulta un capitale proprio di fr. 6'237'265.--. I giudici ticinesi sono quindi passati alle spese, precisando che avrebbero considerato solo quelle che non erano già state coperte e pagate nell'ambito delle spese accessorie, ovverosia: fr. 112'759.70 per interessi ipotecari nel 2001; fr. 15'399.80 per manutenzione e riparazioni appartamenti e stabile; fr. 351.80 per tasse e spese postali e bancarie, fr. 3'683.30 per pubblicità, fr. 11'682.-- per assicurazioni; fr 24'237.90 per onorari d'amministrazione. Essi hanno poi dedotto le somme incassate per la lavatrice, per l'affitto dell'insegna e per l'affitto di un'antenna per telefonia mobile. Da qui un saldo per spese di fr. 154'269.95. Sulla base di questi dati la Corte cantonale ha infine stabilito il reddito netto per ogni singolo appartamento, giungendo alla conclusione che la decisione di aumentare la pigione è giustificata, ma non nella misura proposta dal locatore. C.b Nelle cinque sentenze emanate il 29 dicembre 2003, sostanzialmente identiche, il Tribunale d'appello ha dunque ridotto gli aumenti concessi nella pronunzia di primo grado e fissato le pigioni nel modo seguente: - fr. 826.40 mensili per X.B.________ e Y.B.________; - fr. 750.--, rispettivamente fr. 826.40, per X.C.________ e Y.C.________; - fr. 978.60 per X.D.________ e Y.D.________; - fr. 826.40 per E.________; - fr. 978.60 per X.F.________ e Y.F.________.