Citation: 4A_568/2008 18.02.2009 E. 5

Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de locaux commerciaux pour une durée de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des conséquences pénibles et que les intérêts du bailleur ne les justifient pas. Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 125 III 226 consid. 4b p. 230). Le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec réserve la décision d'équité prise en dernière instance cantonale. Il intervient lorsque celle-ci s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou encore lorsqu'elle ignore des éléments qui auraient absolument dû être pris en considération; en outre, le Tribunal fédéral redresse les décisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appréciation lorsqu'elles aboutissent à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (même arrêt; voir aussi ATF 133 III 201 consid. 5.4 p. 211; 132 III 109 consid. 2 p. 111/112). La Chambre des recours constate que la demanderesse n'utilise plus les locaux loués, actuellement, que pour la vente de ses produits, à l'exclusion de toute production; que la pénurie de locaux commerciaux au Mont-sur-Lausanne, alléguée par cette partie, n'est pas notoire ni établie, et que, au contraire, il n'existe pas de « difficulté particulière » pour trouver, dans la région, une surface de vente équivalant à ces locaux. La Chambre prend aussi en considération que la demanderesse disposait de plus de dix-huit mois pour déplacer son exploitation. Cet élément est pertinent car il incombe au locataire d'entreprendre sans délai, dès réception du congé signifié par l'autre partie, des recherches sérieuses en vue de trouver des locaux de remplacement, et ces recherches doivent être accomplies aussi lorsque le locataire tient le congé pour annulable et décide de le contester (Raymond Bisang et al., Das schweizerische Mietrecht, 3e éd., Zurich 2008, nos 34 et 35 ad art. 272 CO; voir aussi David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, ch. 3.12 p. 782). En l'absence de toute circonstance particulière, dûment constatée et rendant difficile de trouver à temps des locaux de remplacement, le congé n'entraîne pas de conséquences pénibles aux termes de l'art. 272 al. 1 CO; le locataire n'est pas autorisé à invoquer les inconvénients inhérents à tout déménagement, tels que la perte de clientèle consécutive au déplacement d'un point de vente, qui seraient seulement différés mais pas atténués par une éventuelle prolongation du bail (Lachat, op. cit., ch. 3.2 p. 771). Dans la présente affaire, au regard des faits constatés, le refus de la prolongation échappe à toute critique.