Citation: 4A_22/2007 30.05.2007 E. 5

Die Beschwerdeführerin rügt eventualiter, die Vorinstanz habe das ihr gemäss Art. 272 Abs. 2 OR zustehende Ermessen bei der Interessenabwägung überschritten. Nach Ansicht der Beschwerdeführerin ist aufgrund des von ihr dargelegten Stands der Suchbemühungen statt einer definitiven bloss eine erstmalige Erstreckung zu gewähren. 5.1 Der Mieter kann die Erstreckung eines Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung sind insbesondere die in Art. 272 Abs. 2 OR genannten Kriterien zu berücksichtigen, wie ein allfälliger Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte und Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit. d). Ein solcher ist dann gegeben, wenn dem Vermieter aus wirtschaftlichen oder anderen Gründen nicht zuzumuten ist, auf die Benutzung seiner Liegenschaft zu verzichten. Das Erfordernis der Dringlichkeit ist dabei sowohl zeitlich als auch sachlich so zu verstehen, dass Gründe vorliegen müssen, denen auch nach objektiver Beurteilung eine gewisse Bedeutung zukommt (vgl. BGE 132 III 737 E. 3.4.3 S. 745; 118 II 50 E. 3c/d S. 55 und E. 4 S. 58). Das Mietverhältnis kann für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden; im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden (Art. 272b Abs. 1 OR). Die Interessenabwägung und die ihr zugrundeliegenden Kriterien bestimmen dabei nicht nur den Grundsatz, sondern auch die Dauer einer allfälligen Erstreckung (Urteil 4C.139/2000 vom 10. Juli 2000, E. 2a mit Hinweis). Die diesbezüglichen Bestimmungen bezwecken, die Folgen der Vertragsauflösung für den Mieter zu mildern und ihm mehr Zeit für die Suche neuer Räume zu lassen (BGE 125 III 226 E. 4b S. 230; 116 II 446 E. 3b S. 448). Der Entscheid über die Dauer der Erstreckung aufgrund der gebotenen Interessenabwägung beruht weitgehend auf richterlichem Ermessen. Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht an sich frei. Es übt dabei aber Zurückhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in der Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 125 III 226 E. 4b S. 230; 118 II 50 E. 4 S. 55 f.; SJ 2005 I S. 397, 4C.425/2004, E. 3.2). 5.2 Die Vorinstanz hat, ausgehend vom Mietgegenstand, der gesamthaft den Regeln der Geschäftsmiete unterliegt, das Mietverhältnis unter Ausschluss einer weiteren Erstreckung bis 31. März 2008 erstreckt. Nach den Erwägungen der Vorinstanz resultiert aus dem begrenzten Umfang der von der Beschwerdeführerin prognostizierten Umsatzeinbusse bei Wegfall des Standorts A.________ keine eigentliche Härte; mangels Bezifferung und Belegen könne auf deren entsprechenden Ausführungen nicht weiter abgestellt werden. Es bestehe bei den Fragen der Umsatzeinbusse und den Arbeitsverhältnissen ein eigentliches "Patt" der gegenseitigen Interessen, könne doch auch die Beschwerdegegnerin keinen Umsatz generieren und keine Arbeitsplätze anbieten, solange sie ihren Lebensmittelmarkt nicht erstellt habe. Dass die Beschwerdeführerin eventuell für ein Ersatzobjekt mehr Miete bezahlen müsse, gelte nicht als Härte. Eine solche ist jedoch nach Auffassung der Vorinstanz insofern zu bejahen, als den Parteien klar sein musste, dass ein rascher Umzug in ein Ersatzobjekt angesichts der Produktion und des Lagers auf der beachtlichen Mietfläche von 8'700 m² kaum möglich sein wird. Die Vorinstanz hat die definitive Erstreckung zwar als Ausnahme bezeichnet, im vorliegenden Fall jedoch wegen des dringlichen Eigenbedarfs der Beschwerdegegnerin nur eine einmalige Erstreckung gewährt. Sie hat dabei insbesondere berücksichtigt, dass die Beschwerdegegnerin bereits über eine Baubewilligung verfügt. Die Vorinstanz hat ihr Ermessen rechtsfehlerfrei ausgeübt, wenn sie dem dringenden Eigenbedarf der Beschwerdegegnerin den Vorrang vor den Interessen der Beschwerdeführerin an einer weiteren Erstreckung eingeräumt hat; denn der dringende Eigenbedarf eines neuen Eigentümers rechtfertigt gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR sogar die Abkürzung der vertraglichen Kündigungsfrist. Allfällige (zusätzliche) Bemühungen der Beschwerdeführerin um ein Ersatzgrundstück, worauf diese in der Beschwerde hinweist, sind daher unerheblich - ganz abgesehen davon, dass es sich um ein Novum handelt (vgl. E. 2.3).