Citation: 1C_310/2023 E. 5.2

5.2. La LASec concretizza l'art. 75b Cost., entrato in vigore l'11 marzo 2012. La norma costituzionale prevede che la quota di abitazioni secondarie rispetto al totale delle unità abitative e della superficie utile lorda per piano utilizzata a scopo abitativo in un Comune non può eccedere il 20 % (cpv. 1). Nei Comuni in cui la quota di abitazioni secondarie supera il 20 % non possono essere autorizzate nuove abitazioni secondarie (art. 6 LASec). L'art. 7 cpv. 1 lett. a LASec precisa che, nei Comuni in cui la quota di residenze secondarie supera il 20 %, possono essere autorizzate nuove abitazioni solamente se sono utilizzate come abitazione primaria o abitazione che, secondo l'art. 2 cpv. 3 LASec, è equiparata ad abitazione primaria (lett. a), o come abitazione sfruttata a scopi turistici (lett. b). Queste norme sono esaminate liberamente dal Tribunale federale (art. 106 cpv. 1 LTF). Confrontati ad una simile restrizione, non si può escludere che taluni costruttori siano tentati di eludere la regolamentazione dichiarando falsamente di voler realizzare un edificio da destinare a residenza primaria o da locare come abitazione turistica a disposizione del pubblico (sentenza 1C_242/2021 del 19 agosto 2022 consid. 4.1). Un manifesto abuso di diritto può tuttavia essere sanzionato dall'autorità solo se è chiaro fin dall'inizio che l'opera non potrà essere utilizzata come annunciato (DTF 144 II 49 consid. 2.2; sentenza 1C_149/2020 dell'8 dicembre 2020 consid. 4.1). Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, l'autorità deve verificare se vi siano indizi concreti che facciano apparire come irrealistica l'intenzione o la possibilità di utilizzare l'abitazione come residenza primaria (DTF 145 II 99 consid. 3.1; 144 II 49 consid. 2.2; sentenze 1C_302/2022 del 3 febbraio 2023 consid. 4 e 1C_402/2021 del 6 marzo 2023 consid. 3.1). Occorre esaminare se, dichiarando di voler costruire un'abitazione primaria ai sensi dell'art. 2 cpv. 2 e 3 LASec, l'interessato non intenda in realtà aggirare le condizioni restrittive imposte dagli art. 75 Cost. e 6 LASec realizzando, a lungo termine, una residenza secondaria. Lo stesso vale anche se il committente sostiene di voler costruire una residenza primaria, ma in realtà intende, sin dall'inizio, avvalersi dell'art. 14 LASec, che consente di sospendere la limitazione d'uso quale abitazione primaria secondo l'art. 7 cpv. 1 LASec (DTF 145 II 99 consid. 3.1; 144 II 49 consid 2.4). A seconda delle circostanze, vanno considerati quali indizi: l'ubicazione dell'immobile (zona di costruzione, accessibilità durante l'anno, distanza dai luoghi di lavoro), la concezione dei locali, funzionale ad un loro utilizzo durante tutto l'arco dell'anno, il prezzo di vendita, come pure le circostanze attinenti alle persone che intendono abitarci (residenza attuale, luogo di lavoro, dichiarazione sulle loro intenzioni). Qualora i futuri occupanti non siano noti, il criterio principale è quello della domanda di residenze primarie nello stesso comparto (DTF 145 II 99 consid. 3.1; 144 II 49 consid. 2.2; sentenza 1C_242/2021, citata, consid. 4.1). Nel caso in cui la domanda sia manifestamente insufficiente, la licenza edilizia può essere concessa solo se sono state fornite serie e concrete rassicurazioni in merito all'occupazione da parte di residenti stabili (DTF 145 II 99 consid. 3.1; sentenza 1C_402/2021, citata, consid. 3.1). Questo vale anche se il committente intende realmente commercializzare il progetto edilizio come residenza principale. Se questa intenzione non è realistica, occorre partire dal presupposto che la regolamentazione sarà aggirata. In tale evenienza, il fatto che il committente sia disposto ad assumersi il rischio finanziario del progetto è irrilevante (145 II 99 consid. 3.1; sentenze 1C_285/2019 del 28 gennaio 2020 consid. 2.2 e 1C_242/2021, citata, consid. 4.1 in fine).