Citation: 4A_529/2022 E. A

A.a. Con atto pubblico del 27 novembre 2017, A.________ ha concesso a B.________ un diritto di compera sull'immobile PPP www del fondo base xxx di Y.________. Il prezzo d'acquisto dell'immobile è stato fissato in fr. 3'000'000.--, mentre la scadenza del diritto di compera è stata stabilita al 15 novembre 2019. B.________ si è obbligata a versare a A.________ un primo acconto di fr. 50'000.-- entro il 20 dicembre 2017 e due acconti di fr. 275'000.-- ciascuno entro il 28 febbraio 2018 rispettivamente il 30 aprile 2018; il saldo del prezzo d'acquisto, fr. 2'400'000.--, era dovuto entro il 15 novembre 2019. I tre acconti sarebbero valsi quale "pena convenzionale" nell'ipotesi in cui B.________ avesse rinunciato a esercitare il diritto di compera per motivi esclusivamente a lei imputabili. Soltanto il primo acconto è stato versato. A.b. Con decisione dell'8 maggio 2018 l'Autorità di prima istanza LAFE del Distretto di Mendrisio ha respinto la domanda di non assoggettamento all'obbligo dell'autorizzazione nel senso della legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE; RS 211.412.41) presentata da B.________, ritenendo che sia gli acconti che il prezzo residuo fossero finanziati direttamente o indirettamente dal marito di lei, persona da considerarsi residente all'estero ai sensi della LAFE. Sulla base di detta decisione, l'11 giugno 2018 l'Ufficio del registro fondiario di Mendrisio ha respinto la richiesta d'annotazione del diritto di compera.