Citation: 1A.123/2005 10.11.2005 E. 3

Die Beschwerdeführer rügen die Ausnützungsberechnung der Gemeinde in zweierlei Hinsicht als willkürlich: Der Einbezug des bewaldeten und deshalb unüberbaubaren Teils des Grundstücks in die AZ-Berechnung sei unhaltbar und widerspreche der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. dazu unten, E. 3.1-3.5). Unzulässig sei auch der Einbezug des Skipisten-Korridors als anrechenbare Grundstücksfläche (vgl. dazu unten, E. 3.6). 3.1 In BGE 110 Ia 91 (E. 2d S. 83 f.) entschied das Bundesgericht in einem die Gemeinde Davos betreffenden Fall, dass es willkürlich sei, Waldareal in die Berechnung der Ausnützungsziffer einzubeziehen: Da dieses Gebiet nach Bundesrecht nicht überbaut werden dürfe, könne es nicht als Land innerhalb der Bauzone im Sinne der kommunalen oder kantonalen Ausnützungsbestimmungen bezeichnet werden, selbst wenn es gemäss geltendem Zonenplan formell in der Bauzone liege. Dies käme einer unzulässigen Nutzungsübertragung von Nicht-Bauland auf eine Parzelle in der Bauzone gleich. Zudem hätte eine solche Praxis zur Folge, dass für das Gebiet längs der Zonengrenze je nach den Umständen verschiedene Ausnützungen gälten und damit Bauten mit unterschiedlichen Ausmassen entstünden, was unhaltbar sei. An dieser Rechtsprechung ist grundsätzlich festzuhalten; hierfür kann auf die Vernehmlassung des BUWAL (Ziff. 3.1) verwiesen werden. 3.2 Der vorliegend zu beurteilende Fall weist allerdings die Besonderheit auf, dass ein rechtskräftiger Quartierplan ("Quartierplanung Pragrond/Pra de la Jenna") vorliegt. Das Verwaltungsgericht hielt im angefochtenen Entscheid fest, dass die Parzellen Nrn. 866 und 865, die beide Waldflächen enthielten, flächenmässig ganz als Bauland taxiert worden seien. Die Parzelle 865 der Beschwerdeführerin 2 sei bereits mit einem Personalhaus überbaut worden, ohne dass ein Flächenabzug wegen des dort im Süden hineinragenden Waldstücks vorgenommen worden sei. Das Verwaltungsgericht ging deshalb davon aus, dass die Gemeinde, gestützt auf den rechtskräftigen Quartierplan, befugt sei, an der bisherigen AZ-Berechnungsmethode festzuhalten, zumal eine Umstellung bei der AZ-Ermittlung zu einer krassen Ungleichbehandlung gegenüber der ebenfalls bereits ohne zusätzliche Abzüge überbauten Parzelle Nr. 865 führen würde. 3.3 Die Beschwerdeführer machen dagegen geltend, der Quartierplan enthalte keine ausdrückliche Bestimmung über die Anrechenbarkeit des Waldareals bei der AZ-Berechnung; eine solche, von der Grundordnung abweichende Anordnung wäre auch unzulässig gewesen. Sie räumen ein, dass das Waldareal bei der Bonitierung als Bauland behandelt und dass bereits die Baubewilligung für die Parzelle Nr. 865 unter Anrechnung des Waldareals erteilt worden sei. Sie weisen jedoch darauf hin, dass zumindest der Beschwerdeführer 3 keinen Vorteil aus einer rechtswidrigen Baubewilligung erlangt habe. 3.4 Unstreitig ist, dass die im Quartierplangebiet liegenden Waldgebiete der Parzellen 865 und 866 im Quartierplanverfahren als Bauland bonitiert worden sind. Damit wollte die Gemeinde nicht eine Überbauung der Waldflächen ermöglichen, legt doch der Quartierplan selbst eine Waldabstandslinie fest. Deshalb kann der Bewertung als Bauland nur die Bedeutung zukommen, dass die Waldfläche bei der AZ-Berechnung zu berücksichtigen sei, d.h. eine höhere bauliche Ausnützung des unbewaldeten Parzellenteils ermöglichen solle. In diesem Sinne wurde der Quartierplan auch bisher von allen Beteiligten verstanden, wie sich aus der in den Akten liegenden Baubewilligung für die Parzelle Nr. 865 ergibt: Damals war unstreitig, dass für die AZ-Berechnung auf die gesamte Grundstücksfläche abzustellen sei, inklusive des Waldareals. Die Auslegung des Quartierplans durch das Verwaltungsgericht im Sinne eines Anrechnungsgebots hält somit vor dem Willkürverbot stand. 3.5 Die Rechtswidrigkeit eines Zonen- oder Quartierplans kann grundsätzlich nur im Anschluss an den Erlass bestritten werden. Eine spätere Anfechtung auf einen Anwendungsakt hin ist nur in Ausnahmefällen noch zulässig. Dies ist einerseits der Fall, wenn der Plan an einem Nichtigkeitsgrund leidet; andererseits lässt das Bundesgericht die akzessorische Überprüfung von Nutzungsplänen bei deren späteren Anwendung dann noch zu, wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm auferlegten Beschränkungen Rechenschaft legen konnte oder er im damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen, oder wenn sich die Verhältnisse seit Planerlass derart geändert haben, dass das öffentliche Interesse an den auferlegten Eigentumsbeschränkungen dahingefallen sein könnte (BGE 115 Ia 1 E. 3 S. 3 f.; 111 Ia 129 E. 3d S. 131 mit Hinweisen; vgl. als Anwendungsbeispiel betreffend eine im Zonenplan rechtswidrig festgelegte Waldabstandslinie das Urteil 1A.39/1992 vom 28. April 1993 E. 2). Im vorliegenden Fall ist Nichtigkeit des Quartierplans zu verneinen, da sich die Anrechenbarkeit des Waldareals erst aus einer Auslegung der Bonitierungsvorschriften ergibt und damit zumindest für Aussenstehende nicht leicht erkennbar war. Nach dem oben (E. 3.4) Gesagten ist jedoch davon auszugehen, dass sich die Beschwerdeführer, die selbst am Quartierplanverfahren beteiligt waren und zum Teil selbst Land mit einem Waldanteil zugewiesen erhielten (Parzelle Nr. 865), schon damals die Möglichkeit gehabt hätten, ihre Interessen zu verteidigen. Seit Erlass des Quartierplans haben sich die Verhältnisse nicht wesentlich geändert. Im Gegenteil: Durch die Überbauung der Parzelle Nr. 865 ist der Quartierplan teilweise vollzogen worden; die damit erfolgte Begünstigung des Beschwerdeführers 1 (Bauherr) und der Beschwerdeführerin 2 (Eigentümerin der Parzelle) kann nicht mehr rückgängig gemacht werden. Die Beschwerdegegnerin weist zu Recht darauf hin, dass auch der Beschwerdeführer 3 von der Regelung im Quartierplan profitiert hat: Wäre das Waldareal nicht als Bauland behandelt worden, hätte die Beschwerdegegnerin einen geringeren Anteil an Landabzug für die Erschliessungsstrasse und alle Beschwerdeführer einen entsprechend grösseren Abzug hinnehmen müssen. Entsprechendes gilt für die Quartierplankosten, die proportional zur anrechenbaren Grundstücksfläche verteilt worden sind. Soweit ersichtlich, umfassen nur die Parzellen Nr. 865 und 866 einen Waldanteil. Die Parzelle der Beschwerdegegnerin ist also die letzte im Quartierplangebiet, bei der sich die Frage der Anrechnung von Waldgebiet stellt. Es wäre stossend, die AZ-Berechnungsmethode in diesem letzten Anwendungsfall abzuändern, mit der Folge, dass nur die Beschwerdegegnerin einen Nachteil erleiden würde, während alle anderen Eigentümer, namentlich die Beschwerdeführer, von der Bonitierung des Waldareals als Bauland profitiert haben. Unter diesen Umständen war es nicht willkürlich, das Waldareal bei der AZ-Berechnung mitzuberücksichtigen. 3.6 Schliesslich rügen die Beschwerdeführer auch den Nichtabzug des im Winter mit einer Skipiste belegten Grundstücksteils bei der AZ-Berechnung als willkürlich. Die Skipiste sei eine öffentliche Erschliessungsanlage und sei insoweit einem öffentlichen Trottoir vergleichbar, das in der Gemeinde Samnaun nicht als anrechenbare Grundstücksfläche behandelt werde. Dagegen nahm das Verwaltungsgericht an, dass die nur im Winter benutzbare Skipiste keine auf Dauer angelegte Erschliessungsanlage darstelle: Sie sei vielmehr mit einem Fuss- oder Fahrwegrecht vergleichbar, und dürfe deshalb zur Grundstücksfläche gezählt werden, zumal derselbe Skikorridor bei der AZ-Ermittlung des Personalhauses auf der Nachbarparzelle Nr. 865 ebenfalls unberücksichtigt geblieben sei. Diese Erwägungen lassen keine Willkür erkennen.