Citation: 4A_88/2024 E. 5.2

5.2. La cour cantonale a retenu que pendant que le Dr C.________ était locataire, il avait fait procéder à des transformations, manifestement parce que c'était nécessaire pour l'utilisation des locaux en tant que cabinet de..., avec des besoins dans le domaine électrique (branchement de divers appareils, climatisation) qui dépassaient ceux d'un appartement. Au moment de la conclusion du bail avec la locataire, ces aménagements suscitaient en tout cas chez le bailleur des doutes quant à leur conformité aux normes. C'était là qu'il fallait voir la raison de l'insertion, dans l'avenant au contrat de bail, de la clause selon laquelle la locataire s'engageait à faire contrôler, mettre aux normes et certifier les installations électriques et de climatisation posées par le Dr C.________. Après son entrée dans les locaux, la locataire avait fait procéder à des travaux par E.________ SA pour un coût total de 14'000 francs. La cour cantonale a ensuite relevé que le 15 juillet 2020, le contrôleur électrique G.________ avait établi un rapport faisant état de divers défauts, notamment en lien avec des conducteurs à isolation coton. Le bailleur avait rapidement réagi en proposant à la locataire la venue d'un électricien le 23 juillet 2020 pour corriger les premiers défauts. Après divers échanges, un électricien avait pu se rendre dans les locaux le 11 septembre 2020 pour supprimer les défauts signalés dans ce rapport, sauf s'agissant des conducteurs à isolation coton. À ce stade, le seul défaut de l'installation était ainsi la présence de ces conducteurs qui ne répondaient plus aux normes, selon l'ESTI. Un électricien est intervenu le 21 janvier 2021. L'ESTI a considéré que cette intervention était insuffisante et a exigé le changement complet des conducteurs à isolation coton. Le 1er mars 2021, elle a accordé un délai à fin avril 2023. Les 2 et 3 mars 2023, un électricien a procédé aux travaux exigés par l'ESTI, laquelle en a été satisfaite. La cour cantonale a retenu que l'installation électrique n'était pas en tous points conforme aux normes en vigueur, ceci peut-être dès l'entrée de la locataire dans les locaux et jusqu'au 3 mars 2023. Cela ne suffisait cependant pas pour en déduire qu'elle aurait été entachée d'un défaut au sens de l'art. 256 CO. Comme il s'agissait d'une installation ancienne, il était normal qu'il y ait de temps en temps quelque chose à faire pour son entretien. La plupart des défauts avaient été éliminés au fur et à mesure que le bailleur avait pu en prendre connaissance. Selon la cour cantonale, restait la question des conducteurs à isolation coton. L'état réel de la chose louée divergeait de l'état convenu, puisqu'elle ne présentait pas une qualité sur laquelle la locataire pouvait légitimement compter, soit une installation électrique aux normes. En ce sens, la chose louée était entachée d'un défaut "au sens commun du terme". Toutefois, la locataire avait elle-même déclaré n'avoir subi aucune panne ou court-circuit, cela grâce au fait qu'elle disposait de son propre système électrique. Selon la cour cantonale, l'installation électrique du cabinet avait toujours fonctionné normalement et l'usage de la chose louée n'avait été ni entravé, ni même rendu plus difficile. Il était vrai que la locataire avait elle-même, dans les premiers mois après son entrée dans les lieux, fait procéder à divers travaux, qui avaient sans doute évité des problèmes ultérieurs, mais elle s'était clairement engagée à les effectuer à ses frais, au sens du premier avenant du contrat de bail. Elle ne pouvait donc pas se prévaloir de ces travaux pour en tirer que l'usage de la chose louée aurait été entravé de manière contraire à ce qu'elle était en droit d'attendre en fonction du bail. En outre, l'usage de la chose louée n'avait pas été restreint par les quelques visites des locaux en rapport avec les questions d'électricité effectuées entre 2018 et 2023. Ainsi, la cour cantonale a retenu que l'usage de la chose n'avait pas été entravé du fait de défauts de l'installation électrique. Il en découlait que la locataire n'avait droit à aucune réduction de loyer et qu'il ne pouvait être retenu "que la chose aurait été affectée d'un défaut, au sens de l'art. 256 CO".