Citation: 1P.520/2003 09.03.2004 E. 7

7.1 In der Sache selbst rügt der Beschwerdeführer, dass der Quadratmeterpreis für die abzutretende Teilfläche und der Minderwert der Parzelle GB Gempen Nr. 3.. unrichtig ermittelt worden seien. Dadurch werde die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) verletzt. 7.2 Überprüft das Bundesgericht auf staatsrechtliche Beschwerde hin eine nach kantonalem Recht festgesetzte Enteignungsentschädigung, so hat es diese nicht wie in den vom Bundesrecht beherrschten Enteignungsverfahren selbst frei zu bestimmen. Das Bundesgericht hat lediglich zu beurteilen, ob das Verwaltungsgericht die für die Ermittlung und Bemessung der Entschädigung zutreffenden Methoden herangezogen und im konkreten Fall verfassungskonform angewendet hat. Dabei steht dem Bundesgericht freie Prüfung zu, soweit es darum geht, ob die Entschädigung bzw. ihre Höhe methodisch richtig ermittelt und insoweit dem verfassungsrechtlichen Anspruch auf volle Entschädigung (Art. 26 Abs. 1 BV) hinreichend Rechnung getragen worden ist. Soweit sich die Kritik hingegen auf die bei der Anwendung dieser Methoden getroffenen tatsächlichen Feststellungen oder Annahmen bezieht, ist das angefochtene Urteil lediglich auf Willkür hin zu überprüfen (BGE 122 I 168 E. 2c mit Hinweisen). 7.3 Der zu entschädigende Verkehrswert ist primär anhand von Vergleichspreisen festzulegen (statistische Methode oder Vergleichsmethode). Was eine unbestimmte Vielzahl von Kaufinteressenten auf dem freien Markt für das enteignete Grundstück bezahlt hätte, lässt sich am zuverlässigsten aufgrund der tatsächlich gehandelten Preise für vergleichbare Liegenschaften ermitteln. Allerdings führt diese Methode nur zu richtigen Resultaten, wenn Vergleichspreise in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen. An diese Voraussetzung dürfen jedoch nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden. So erfordert die Vergleichbarkeit nicht, dass in Bezug auf Lage, Grösse, Erschliessungsgrad und Ausnützungsmöglichkeit praktisch Identität besteht. Unterschieden der Vergleichsgrundstücke kann durch Preiszuschläge oder -abzüge Rechnung getragen werden (BGE 122 I 168 E. 3a). 7.4 Das Verwaltungsgericht wandte die Vergleichsmethode an. Der Beschwerdeführer macht nicht geltend, dies sei die falsche Methode zur Beurteilung des Landwertes gewesen. Er behauptet lediglich, die bei der Anwendung dieser Methode getroffenen tatsächlichen Feststellungen oder Annahmen seien falsch. Insoweit ist das Urteil lediglich auf seine Vereinbarkeit mit dem Willkürverbot hin zu beurteilen (vgl. vorstehend). 7.4.1 Gemäss Auskunft des Amtes für Landwirtschaft gegenüber der Schätzungskommission liegen die höchst zulässigen Preise für landwirtschaftliches Land in Gempen zwischen Fr. 5.--/m2 und Fr. 6.--/m2. Das Verwaltungsgericht bemerkte dazu, in den Jahren 2000 und 2001 habe der Preis für in Gempen gehandeltes Landwirtschaftsland zwischen Fr. 4.-- und Fr. 6.--/m2 betragen. In den Jahren 2002 und 2003 sei kein Land verkauft worden. Als preismindernd zog das Gericht in Betracht, dass für die schmalen abzutretenden Vorplatz-Streifen kein Markt bestehe. Diese würden keinen nennenswerten Ertrag abwerfen. Das Land könne, entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers, nicht als Bauland klassiert werden. Land in der Nähe von Ökonomiegebäuden habe keinen höheren Wert als das übrige Landwirtschaftsland. Das Land habe keine Ausnützungsziffer und auch keinen Handelswert. Ausgehend von den Vergleichspreisen und gestützt auf die vorgenannten Feststellungen setzte das Verwaltungsgericht den Quadratmeterpreis mit Fr. 5.-- wesentlich tiefer fest als der Beschwerdeführer mit Fr. 300.-- beantragt. Diesen Ansatz legte das Verwaltungsgericht auch der ermessensweisen Festlegung des Wertverlustes der Gebäude zugrunde. Seiner Ansicht nach ergebe sich durch die Teilenteignung nur eine kleine Veränderung im Bereich der Vorplätze. Die Bewirtschaftung der Gebäude Nrn. 6.. und 7.. sei schon vor der Landabtretung äusserst schwierig und werde nun noch zusätzlich erschwert. Dies wirke sich negativ auf den Mietwert der Gebäude aus. 7.4.2 Der Beschwerdeführer stellt den verwaltungsgerichtlichen Erwägungen sein Privatgutachten gegenüber und möchte damit belegen, dass die Ausführungen des Verwaltungsgerichts schlichtweg unhaltbar sind. Dieses Gutachten ist in prozessualer Hinsicht als Parteibehauptung zu betrachten (vgl. BGE 127 I 73 E. 3f/bb S. 82). Der blosse, aufgrund eines Privatgutachtens behauptete Nachweis eines andern ebenfalls vertretbaren oder gar naheliegenderen Minderwertes reicht zur Annahme von Willkür nicht aus. Die vorstehenden verwaltungsgerichtlichen Feststellungen und Annahmen erweisen sich jedenfalls im Ergebnis nicht als willkürlich.