Citation: 4C.16/2005 13.07.2005 E. A

Die A.________ AG mit Sitz in Zürich hat im Jahr 1994 aus einem Konkurs ein Gewerbegebäude an der X.________-strasse in Obfelden erworben. Bezüglich dieses Gebäudes hatte der Gemeinderat Obfelden mit Verfügung vom 4. September 1991 verschiedene feuerpolizeiliche Mängel aufgelistet und eine Frist zur Behebung angesetzt. In einem Schreiben vom 24. Februar 1995 führte die Kantonale Feuerpolizei gegenüber der B.________ AG (in Kopie auch an die A.________ AG) bezüglich dieser Liegenschaft aus, die heutigen Mieter können - vorausgesetzt, dass die Fluchtwegverhältnisse den Anforderungen des baulichen Brandschutzes entsprechen - weiterhin im Gebäude verbleiben. Ein allfälliger Bezug der Liegenschaft durch einen neuen Eigentümer resp. Mieter könne erst erfolgen, wenn sämtliche feuerpolizeilichen Mängel behoben und die Räumlichkeiten von der Feuerpolizei ohne weitere Mängelbeanstandung abgenommen wurden. In einem Schreiben vom 23. Februar 2000 gab die Kantonale Feuerpolizei gegenüber der A.________ AG insbesondere an, am 1. Februar 2000 habe im Gewerbehaus an der X.________-strasse in der Gemeinde Obfelden ein Augenschein stattgefunden. Dabei sei festgestellt worden, dass das Gebäude zur Zeit nicht genutzt werde. Das Gebäude weise diverse feuerpolizeiliche Mängel auf; vor einem erneuten Bezug der Liegenschaft seien alle Mängel zu beheben. Die C.________ AG war am Kauf der Liegenschaft an der X.________-strasse in Obfelden interessiert. Am 8. Mai 2000 übermittelte die A.________ AG dem Geschäftsführer der C.________ AG, G.________, ein Schreiben mit folgenden Passagen: "Für Ihr Interesse an unserer Liegenschaft in Obfelden bedanken wir uns bestens. Als Beilage erhalten Sie einen aktuellen Grundbuchauszug, einen aktuellen Versicherungsnachweis der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich, die Bewilligung zur Grundwasserabsenkung, einen Entwurf des Kaufvertrages sowie die Bestandesaufnahme/Kostenschätzung für die Instandstellung der Hochbauarbeiten von total CHF 550'000.--. Von unserer Seite sind bereits die drei Liftanlagen, die Heizungsanlage (...), die Lüftungsanlage sowie Teile der Sanitärinstallationen (...) instand gestellt worden. Die Abnahme der Liftanlage durch das Aufzugskontrollorgan der Gemeinde Obfelden erfolgt am 25. Mai 2000. Bei der Instandstellung der Untergeschosse ist mit einem Aufwand von ca. Fr. 400'000.-- zu rechnen. Die Investitionen richten sich jedoch weitgehend nach den Bedürfnissen der Nutzer. Für die Erfüllung der objektbezogenen feuerpolizeilichen Vorschriften sind mit Investitionen von ca. CHF 70'000.-- zu rechnen. Es handelt sich mehrheitlich um den Ersatz von Türen mit einem höheren Feuerwiderstand bei den Steigzonen sowie Abschlüssen beim Haupttreppenhaus zur Sicherstellung der Fluchtzone. Wir hoffen, mit den beiliegenden Dokumenten einige Ihrer Fragen beantwortet zu haben. Für weitere Fragen oder eine Besichtigung stehen wird Ihnen gerne jederzeit zur Verfügung." Dem Schreiben wurde eine Bestandesaufnahme des Ingenieurbureaus I.________ beigelegt. Darin wurde unter 1.1. unter dem Titel "Ausgangslage" ausgeführt: "Das Büro- und Gewerbehaus wurde seit einigen Jahren nicht mehr genutzt. An der Gebäudehülle, den Innenkonstruktionen, dem Innenausbau und den Haustechnik-Installationen sind verschiedene Schäden vorhanden, die auf unterschiedliche Ursachen wie Alterung, Gebäudehebungen infolge Auftrieb, Wasserinfiltration und Stillstand von Anlagen zurückzuführen sind. Die Gebrauchstauglichkeit des Gebäudes soll durch entsprechende Instandsetzungsmassnahmen wieder hergestellt werden." B. Bezüglich der Steigzonen wurde unter der Rubrik "Ist-Zustande/ Visuell erfasste Mängel" insbesondere angegeben: Feuerpolizeiliche Auflagen betreffend offene Holzroste zwischen den Geschossen. Als Massnahmen wurden vorgeschlagen: - Einbau von feuerfestem Boden konstr. oder Abschlusstüren T 60, - Vertikale feuerp. Massnahmen Inbegriffen 2 Türen - Horizontale feuerp. Massnahmen Nicht inbegriffen" In der entsprechenden Rubrik "Priorität für Instandsetzung" wurde "Dringend" angegeben. Der Geschäftsführer der C.________ AG, G.________, besichtigte die Liegenschaft und wurde dabei vom Architekten H.________ auf nicht erfüllte feuerpolizeiliche Auflagen hingewiesen. Die A.________ AG übermittelte G.________ ein mit 28. März [recte: wohl Mai] 2000 datiertes Schreiben, das eine Liste von Mietinteressenten und Mietansätze für die einzelnen Bereiche enthielt. Die C.________ AG schloss mit der D.________-Bank zum Erwerb der Liegenschaft einen "Rahmenvertrag für Grundpfandkredit" über Fr. 1'900'000.-- ab, der auf S. 3 unter dem Randtitel "Übrige Bedingungen" vorsah, dass vor Kreditauszahlung der Mietvertrag für das Erdgeschoss über mind. CHF 60'000.-- abzuschliessen sei. Entsprechend schloss die C.________ AG bezüglich Räumen in der zu erwerbenden Liegenschaft verschiedene Mietverträge ab. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 5. Oktober 2000 kaufte die C.________ AG die Liegenschaft an der X.________-strasse in Obfelden für Fr. 2'500'000.--. Unter den "Weiteren Bestimmungen" des Vertrages wurde in Ziff. 2 vereinbart: "Die Parteien kennen die Art. 192 ff. des Schweizerischen Obligationenrechts. Jede Gewährleistungspflicht für Sachmängel am Kaufobjekt, auch hinsichtlich allfälliger Altlasten, wird seitens des Verkäufers ausdrücklich wegbedungen. Nach den Vorschriften des Schweizerischen Obligationenrechts haftet der Verkäufer für ihm bekannte, dem Käufer jedoch arglistig verschwiegene Mängel trotzdem. Der Käufer erklärt, dass er seitens des Verkäufers über sämtliche Baumängel und der daraus resultierenden behördlichen Auflagen orientiert worden ist. Die Parteien verzichten auf nähere Darlegungen in diesem Vertrag." Im Schreiben vom 13. Februar 2001 gab die Baukommission Obfelden gegenüber der Käuferin bezüglich der Liegenschaft an, die feuerpolizeilichen Mängel seien bis heute nicht behoben. Am 12. Februar 2001 habe in der Liegenschaft ein Augenschein stattgefunden. Dabei sei festgestellt worden, dass das 1. Untergeschoss des Gebäudes als Lagerraum genutzt werde. Der erneute Bezug der Baute sei ohne Behebung der Mängel und entsprechende Bewilligung erfolgt. Die Käuferin werde gebeten, bis zum 28. Februar 2000 das 1. Untergeschoss zu räumen. Weiter werde die Käuferin nochmals ausdrücklich darauf aufmerksam gemacht, dass der Bezug der Baute erst nach Behebung sämtlicher Mängel und nach Vorliegen der erforderlichen Bezugsbewilligung erfolgen könne. In der Folge musste die Käuferin verschiedene mit Dritten abgeschlossene Mietverträge über Räumlichkeiten in der erworbenen Liegenschaft wieder aufheben.