Citation: 4A_565/2009 21.01.2010 E. B

Le 1er mars 2005, F.X.________ et H.X.________ ont assigné Y.________ en exécution des travaux, en réduction de loyer et en validation de la consignation de loyer. L'affaire n'ayant pas été conciliée, les locataires ont saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Ils ont exposé que de nombreux travaux avaient été effectués et ont relevé, se basant notamment sur le constat d'huissier établi le 26 janvier 2006, que les défauts suivants subsistaient: dysfonctionnement de la chaufferie (laquelle était non conforme aux normes en vigueur en raison d'un thermostat défectueux); persistance de problèmes d'étanchéité dans les étages et d'infiltrations d'eau dans les sous-sols (le drain posé ne s'avérant pas suffisamment efficace); peinture non achevée; appareils électroménagers de la cuisine mal posés; tapis et moquettes endommagés; travaux inachevés dans la buanderie. Ils ont également signalé des erreurs commises dans la pose des volets, de sorte que certains ne pouvaient être bloqués. Le bailleur a exposé que de nombreux défauts considérés comme persistants par les locataires - comme l'état dégradé des volets - relevaient en fait de l'usure normale. Il a précisé que les travaux visant à remédier aux infiltrations d'eau dans les combles et dans une chambre du premier étage avaient pris du retard du fait du comportement des locataires et que les travaux de la chaufferie relevaient de la mise aux normes et non d'un dysfonctionnement. Un transport sur place a été ordonné par le Tribunal des baux et loyers, huit témoins ont été entendus et une abondante correspondance a été échangée entre les mandataires des parties. Dans leurs dernières écritures datées du 15 février 2008, les locataires ont conclu à ce que le bailleur soit condamné à remédier aux défauts persistants. A défaut d'exécution dans le délai de trente jours, ils ont conclu à ce que le Tribunal des baux et loyers les autorise à faire procéder eux-mêmes aux travaux aux frais du bailleur. Ils ont sollicité en outre qu'une réduction de loyer leur soit accordée, à savoir: 20% du 21 juillet 2000 au 17 septembre 2003; 30% du 18 septembre 2003 au 16 novembre 2004; 40% du 17 novembre 2004 au 14 juin 2006; 30% du 15 juin 2006 au 28 septembre 2006; 40% dès le 29 septembre 2006 et jusqu'à l'élimination complète des défauts. Le bailleur a conclu à ce qu'il lui soit donné acte de son engagement à effectuer certains travaux, qu'il soit constaté qu'il a mandaté un cabinet d'architectes pour procéder à l'étude d'autres réparations. Il a conclu au déboutement des locataires pour le surplus et à la levée en sa faveur de la consignation du loyer. Le Tribunal des baux et loyers a, par jugement du 2 juin 2008, ordonné au bailleur "d'exécuter, dans les règles de l'art, les travaux permettant de remédier aux défauts suivants: dégradation du seuil de la terrasse; encadrement des fenêtres, joints entre les dalles, traces d'humidité dans la cage d'escalier et dans les combles". Il a précisé que ces réparations devaient être exécutées dans les six mois à compter de l'entrée en force du jugement et indiqué qu'à défaut d'exécution dans ce délai, les locataires seront autorisés à remédier eux-mêmes aux défauts en mandatant les entreprises de leur choix, aux frais du bailleur, pour autant que ces frais ne soient pas disproportionnés. Pour tenir compte des défauts ayant affecté l'objet loué depuis 2003, ainsi que des défauts auxquels le bailleur n'avait pas encore remédié, le Tribunal des baux et loyers a réduit le loyer de la villa à raison de 10% du 27 janvier 2003 au 16 novembre 2004, 20% du 17 novembre 2004 au 30 octobre 2005, 10% du 1er novembre 2005 au 31 juillet 2007 et 5% du 1er août 2007 jusqu'à complète exécution des travaux et il a ordonné, en faveur du bailleur, la libération de l'intégralité des loyers consignés. Statuant sur appel des locataires et appel incident du bailleur, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève a, par arrêt du 5 octobre 2009, annulé le jugement entrepris et condamné le bailleur "à exécuter, dans les règles de l'art, les travaux permettant de remédier aux défauts suivants: les infiltrations d'eau dans la cave et dans les combles, les traces d'humidité dans l'escalier et dans les chambres, le remplacement de la balustrade du balcon, la dégradation du seuil de la terrasse et des joints de celle-ci ainsi que de l'encadrement des fenêtres". Estimant que les réductions décidées par la première instance étaient insuffisantes, l'autorité précédente les a corrigées de la façon suivante: 7,5% du 24 avril 2001 au 16 novembre 2004; 25% du 17 novembre 2004 au 31 octobre 2005; 15% du 1er novembre 2005 au 31 juillet 2007; 10% du 1er août 2007 jusqu'à complète exécution des travaux. Elle a ordonné la libération, en faveur du bailleur, des loyers consignés.