Citation: 5C.252/2003 18.03.2004 E. 2

La cour cantonale a exposé dans son jugement (cf. lettre C.b in fine supra) que, malgré ce qu'a soutenu la défenderesse lors du débat final, rien ne permet de retenir que le règlement de maison - dont l'art. 12, également applicable aux propriétaires d'établissements publics, interdit de faire du bruit de 22 h à 8 h - n'aurait pas été adopté valablement. 2.1 La défenderesse soutient que cette manière de juger violerait l'art. 8 CC, en mettant à sa charge la preuve d'un fait (l'adoption de l'art. 12 du règlement de maison à la double majorité de l'art. 712g al. 3 CC) sur lequel les demandeurs fondent leurs droits. Selon la défenderesse, l'art. 12 du règlement de maison dépasserait en effet par sa portée les dispositions pouvant figurer dans un tel règlement et relèverait du règlement d'administration et d'utilisation, lequel doit être adopté à la double majorité de l'art. 712g al. 3 CC; or la preuve de l'adoption du règlement de maison et la preuve de l'adoption dudit règlement à la double majorité requise n'auraient pas été apportées par les demandeurs. 2.2 La communauté des propriétaires d'étages peut limiter le droit exclusif (cf. art. 712a CC) par le biais du règlement d'administration et d'utilisation, sous réserve des limites générales de l'ordre juridique qui découlent des art. 2 et 27 CC ainsi que des art. 19 et 20 CO (ATF 111 II 330 consid. 4; Amedeo Wermelinger, La propriété par étages, Commentaire des art. 712a à 712t CC, 2002, n. 69 s. ad art. 712a CC), et dans le respect du principe de la limitation de la charge (ATF 111 II 330 consid. 7-9; Wermelinger, op. cit., n. 71-74 ad art. 712a CC). Il est notamment possible d'exclure, par le biais du règlement d'administration et d'utilisation, les activités commerciales qui occasionnent des immissions auditives, telles que bar, night-club ou dancing; il n'est en revanche pas possible d'interdire toute activité commerciale (Wermelinger, op. cit., n. 82 ad art. 712a CC). Le règlement de maison régit l'utilisation quotidienne de l'immeuble et contient avant tout des dispositions d'exécution des prescriptions légales et réglementaires, qu'il ne saurait contredire, étant de rang inférieur (Arthur Meier-Hayoz, Berner Kommentar, Band IV/1/5, 1988, n. 99 et 103 ad art. 712g CC; Wermelinger, op. cit., n. 83 et 85 ad art. 712a CC et n. 174 et 175 ad art. 712g CC). Alors que le règlement d'administration et d'utilisation doit être adopté par la moitié des copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts (art. 712g al. 3 CC), le règlement de maison est en règle générale adopté à la majorité simple (Meier-Hayoz, op. cit., n. 100 ad art. 712g CC; Wermelinger, op. cit., n. 84 ad art. 712a CC et n. 177 ad art. 712g CC). Dans la mesure où il fait partie de l'ordre communautaire de la propriété par étages, le règlement de maison est opposable aux ayants cause des copropriétaires d'étages, autrement dit aux acquéreurs ultérieurs d'unités d'étage, en vertu de l'art. 649a CC (Meier-Hayoz, op. cit., n. 102 ad art. 712g CC; René Bösch, Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 2e éd. 2003, n. 13 ad art. 712g CC; Wermelinger, op. cit., n. 176 et 195 s. ad art. 712g CC). 2.3 En l'espèce, la cour cantonale a retenu que les demandeurs ont apporté la preuve que le règlement de maison contenant l'art. 12 litigieux avait été adopté au plus tard lors de l'assemblée générale du 15 décembre 1972 (cf. lettre C.b supra). C'est par ailleurs à raison que la cour cantonale a rejeté l'objection du demandeur selon laquelle l'art. 12 du règlement de maison aurait dû être adopté aux conditions de majorité découlant de l'art. 712g al. 3 CC. En effet, contrairement à ce que soutient la défenderesse, la limitation d'horaire ressortit bien au contenu "naturel" du règlement de maison (cf. Wermelinger, op. cit., n. 179 ad art. 712g CC) : il est généralement admis que le règlement de maison permet de limiter les heures où certaines immissions, en particulier auditives, sont admises (Meier-Hayoz, op. cit., n. 104 ad art. 712g CC; Wermelinger, op. cit., n. 83 et 85 ad art. 712a CC). Par ailleurs, cette restriction trouve à l'évidence un fondement, du moins général, à l'art. 5 du règlement d'utilisation et d'administration de l'immeuble Le Belvédère, adopté le 10 mai 1971 (cf. lettre C.b supra) (cf. Wermelinger, op. cit., n. 85 ad art. 712a CC). Il sied au demeurant de relever que le prédécesseur en droit de la défenderesse, N.________, n'avait quant à lui nullement contesté la validité de l'art. 12 du règlement de maison, puisqu'il s'était au contraire expressément engagé à le respecter (cf. lettre C.c supra). 2.4 Le grief de violation de l'art. 8 CC se révèle ainsi mal fondé. Il en va de même des autres griefs soulevés par la défenderesse en relation avec l'opposabilité de l'art. 12 du règlement de maison, comme on va le voir. 2.4.1 On ne saurait d'abord prétendre, comme le fait la défenderesse, que les propriétaires d'étages commettraient un abus de droit en exigeant le respect de l'art. 12 du règlement de maison qui, par sa portée, reviendrait - à en croire la défenderesse - à interdire toute exploitation d'établissement public dans l'immeuble. En effet, même en admettant que l'application de cet art. 12 conduit à retenir un seuil de tolérance plus bas que celui admis par le droit de voisinage, elle n'empêche nullement la défenderesse d'exploiter un établissement public dans son unité d'étage, mais fixe certaines restrictions à cette exploitation afin d'éviter des immissions sonores excessives. 2.4.2 On ne saurait davantage soutenir, comme le fait la défenderesse, que l'art. 12 du règlement de maison serait illicite dans la mesure où il viderait de sa substance le droit exclusif de la défenderesse sur son unité d'étage (cf. ATF 111 II 330 consid. 8; Wermelinger, op. cit., n. 71 s. ad art. 712a CC), en la privant du droit même d'y installer et d'y exploiter un établissement public. De fait, la défenderesse ne se voit pas imposer une affectation particulière de son unité d'étage. Elle conserve au contraire le droit de l'utiliser comme elle l'entend, y compris en y exploitant un établissement public, dans le respect de certaines limites d'émissions sonores après 22 h. 2.4.3 Enfin, on a déjà vu (cf. consid. 2.3 supra) que, contrairement à ce qu'affirme la défenderesse, les restrictions imposées par l'art. 12 litigieux ne dépassent pas par leur portée le contenu "naturel" du règlement de maison (cf. Wermelinger, op. cit., n. 179 ad art. 712g CC) et sont donc pleinement opposables à la défenderesse.