Citation: 4C.287/2001 26.03.2002 E. 3

3.1 Gemäss Art. 269a lit. b OR ist eine Mietzinserhöhung in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Als Mehrleistungen gelten gemäss Art. 14 Abs. 1 VMWG u.a. wertvermehrende Verbesserungen (Satz 1); bei umfassenden Überholungen sind in der Regel 50% bis 70% der Kosten wertvermehrende Investitionen (Satz 2). Die besondere Regelung für umfassende Überholungen bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Andrerseits soll die insbesondere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von 50% bis 70% erleichtert werden (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417; 110 II 404 E. 3a S. 408 [mit Bezug auf den seinerzeitigen Art. 10 BMM]). Wenn die einzelnen Arbeiten hingegen konkret als wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert werden können, gelangt der Pauschalansatz von 50% bis 70% nicht zur Anwendung. Eine Mietzinserhöhung ist in diesem Fall nur nach Massgabe der effektiven Mehrleistungen zulässig (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417/418; bestätigt in Urteil 4C.149/1997 vom 27. Januar 1998, E. 2a, publ. in mp 1998, S. 137 ff.). 3.2 Im vorliegenden Fall steht nur die Überwälzung der Kosten von zwei Arbeitsgattungen - nämlich der Küchen- und Fensterrenovationen - zur Diskussion. Die Klägerin hat in der umstrittenen Mietzinserhöhung nur auf diese Kosten Bezug genommen und die Kosten für weitere Arbeiten - Fenstersimse, Elektrikerarbeiten und Reparatur des Kachelofens - ausser Betracht gelassen. Das Obergericht hat daher zutreffend festgehalten, dass diese Arbeiten für die Frage, ob eine umfassende Überholung vorliege, nicht in die Beurteilung einbezogen werden könnten. Wenn sich aber die Arbeiten wie im vorliegenden Fall auf zwei klar umrissene Arbeitsgattungen beziehen, ist zu prüfen, ob der werterhaltende und wertvermehrende Anteil individuell ermittelt werden kann. Wie erwähnt geht die individuelle Bestimmung der wertvermehrenden bzw. werterhaltenden Kostenanteile gemäss Art. 14 Abs. 1 Satz 1 VMWG der Pauschalregelung mit einer Überwälzung von 50% bis 70% gemäss Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG vor. 3.3 Den Mehrwertanteil für die Küchenrenovation hat das Obergericht unangefochten auf 60% festgesetzt. Umstritten ist hingegen, ob es sich auch bei der Fensterrenovation um eine teilweise wertvermehrende Investition handelt. 3.3.1 Renovationsarbeiten haben oft zugleich werterhaltenden und wertvermehrenden Charakter. In diesem Fall ist zu bestimmen, welcher Anteil als reiner Unterhalt zu qualifizieren ist, der vom Vermieter zu tragen ist, und welcher Anteil eine Mehrleistung darstellt, die auf den Mieter überwälzt werden kann (BGE 110 II 404 E. 3a S. 407/408 m.w.H.). Als Beispiel für solche "gemischten Einrichtungen" wird in der Literatur der Ersatz einfach verglaster Fenster mit Vorfenstern durch doppelverglaste Fenster erwähnt (David Lachat, Die Mietzinsgestaltung bei Mehrleistungen des Vermieters [Art. 269a lit. b OR und Art. 14 VMWG], mp 1993, S. 143; Peter Higi, Zürcher Kommentar, Zürich 1995, N. 337 zu Art. 269a OR). Die Klägerin macht daher zu Recht geltend, dass sie nicht nur einen Anteil der Renovationskosten für die Küche, sondern auch für die Fenster auf die Beklagten überwälzen könne. 3.3.2 In Bezug auf die Bestimmung des Mehrwertanteils für die Fenster fällt in Betracht, dass bei den neuen doppelverglasten Fenstern die Reinigung einfacher ist, das Wechseln der Vorfenster entfällt, das Wohnklima verbessert wird und die Heizkosten gesenkt werden. Unter Berücksichtigung des unangefochten festgesetzten Mehrwertanteils von 60% für die Küche rechtfertigen es die erwähnten Verbesserungen, von einem wertvermehrenden Anteil für die Fenster von 40% auszugehen. 3.3.3 Da bezüglich der einzelnen Investitionen der werterhaltende und wertvermehrende Anteil unbestritten ist (Küche) bzw. ohne besonderen Aufwand ermittelt werden kann (Fenster), kann der Mehrwertanteil für jede Arbeitsgattung konkret bestimmt werden. Die Vorinstanz hat die Anwendung der Pauschalregelung mit einer Überwälzung von 50% bis 70% daher zu Recht abgelehnt. Allerdings hätte nicht nur für die Kosten der Küchenrenovation, sondern auch für diejenigen der Fensterrenovation eine Mietzinserhöhung gewährt werden müssen. 3.4 Von den auf die Fenster entfallenden Investitionskosten in der Höhe von Fr. 16'744.40 können wie erwähnt 40% bzw. Fr. 6'698.-- auf die Mieter überwälzt werden. Da sich die Parteien über den Kapitalisierungszinssatz von 7% einig sind, ist eine jährliche Mietzinserhöhung von Fr. 468.85 bzw. eine monatliche Mietzinserhöhung von gerundet Fr. 39.10 gerechtfertigt. Zusätzlich zum Mietzins von Fr. 1'264.20, der auch die Kosten der Küchenrenovation beinhaltet, ist der nicht missbräuchliche Mietzins unter Berücksichtigung der Kosten für die Fensterrenovation auf Fr. 1'303.30 pro Monat ab 1. Oktober 1999 festzusetzen.