Citation: 4A_493/2007 04.02.2008 E. 4

Les recourants dénoncent une violation des art. 271 CO et 2 CC. 4.1 Le congé donné en cas de demeure du locataire en application de la procédure prévue à l'art. 257d CO peut être annulable. L'art. 271 CO déclare annulable tout congé, par le bailleur ou par le locataire, qui contrevient aux règles de la bonne foi. Pour que la résiliation donnée pour cause de demeure du locataire soit annulée, elle doit apparaître inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l'abus de droit et à la bonne foi. Tel peut être le cas si le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû, si le montant impayé est insignifiant, si l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer, ou si le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration de ce délai (cf. ATF 120 II 31 consid. 4; arrêt 4C.35/2004 du 27 avril 2004, reproduit in: SJ 2004 I 424, consid. 3.1 et les références citées). Le congé donné au locataire en demeure peut aussi être annulé pour le motif qu'il constitue un congé de représailles au sens de l'art. 271a al. 1 let. a CO. Toutefois, si un litige, portant sur le bail et dans lequel le locataire est de bonne foi, est pendant (art. 271a al. 1 let. d CO) ou s'il a été tranché dans les trois ans (art. 271a al. 1 let. e CO), le locataire ne peut pas faire annuler le congé donné pour cause de demeure (art. 271a al. 3 let. b CO). ll n'y a donc rien d'abusif à ce que le bailleur résilie le bail d'un locataire qui ne paie plus son loyer même s'il a - ou a eu - un litige avec le locataire. Ce n'est que dans des circonstances tout à fait exceptionnelles que l'on peut dès lors concevoir qu'un congé donné conformément à l'art. 257d CO puisse être annulable en vertu de l'art. 271a al. 1 let. a CO. 4.2 Les recourants soutiennent que l'arrêt entrepris est contraire au principe de la bonne foi. De leur point de vue, la résiliation du bail est intervenue dans des conditions qui sont constitutives d'un abus de droit. 4.2.1 Les recourants invoquent une première procédure de résiliation et d'expulsion, au terme de laquelle ils ont obtenu gain de cause. Ils font également état d'une procédure pendante devant la Commission de conciliation, qui tend à une réduction de loyer. Ces éléments sont sans pertinence, puisque tant la protection légale de trois ans consécutive à la fin d'une procédure judiciaire (art. 271a al. 1 let. e CO) que celle prévue en cas de procédure de conciliation pendante (art. 271a al. 1 let. d CO) sont, par la loi, expressément exclues si le locataire est en demeure (art. 271a al. 3 let. b CO). Les procédures invoquées ne sauraient dès lors justifier l'annulation du congé. 4.2.2 Les recourants prétendent aussi que le délai de paiement a été fixé au 1er mars 2007, alors que le loyer du mois de mars était payable, conformément à la pratique adoptée par le représentant de l'intimé, jusqu'au 10 du mois en cours. Ils reviennent par ailleurs sur la somme de 418 fr. réclamée à titre de « frais d'intervention selon l'art. 106 CO ». L'argumentation se rapportant à l'exigibilité du loyer au 10 de chaque mois tombe à faux, dans la mesure où elle s'écarte des constatations de l'autorité cantonale, qui a retenu que le bail prévoyait le paiement du loyer par mois d'avance. Les recourants ne contestent du reste pas que les conditions d'application de l'art. 257d CO - notamment sous l'angle de l'exigibilité des loyers - sont, en l'espèce, réalisées. S'agissant des 418 fr. qui ont fait l'objet de la mise en demeure en sus des loyers de février et mars 2007, ils ne représentent pas une somme largement supérieure à celle en souffrance. Dès lors, il n'est pas contraire au droit fédéral d'avoir jugé que la mention de ce montant ne justifiait pas l'annulation de la résiliation. 4.2.3 Les recourants soulignent encore que la mise en demeure a été adressée aux recourants, alors que le représentant de l'intimé connaissait, de façon complète, l'état de santé très gravement altéré de A.X.________ et les problèmes concrets qu'impliquait cet état de santé pour B.X.________, notamment quant à l'exécution des paiements par le biais du système « e-banking ». On ne voit pas en quoi l'état de santé très gravement altéré d'un des deux locataires, solidairement débiteurs des loyers mensuels dus, aurait eu une influence sur l'exécution des paiements des loyers, dès lors qu'il existe d'autres moyens de paiement que le débit d'un compte bancaire au moyen du système « e-banking ». Ainsi, l'état de santé de A.X.________, quel qu'il soit, ne pouvait empêcher son épouse de se rendre physiquement au guichet de son établissement bancaire ou de la poste afin d'effectuer les paiements litigieux. L'argument avancé par les recourants est donc sans pertinence. 4.2.4 Les recourants font également état de l'octroi d'un délai de paiement. Dès lors que les magistrats cantonaux ont relevé à juste titre qu'aucune obtention tacite de prolongation du délai n'a été établie pour l'appartement (cf. supra, consid. 3.2), l'argument est infondé. 4.2.5 Enfin, les recourants affirment que la résiliation du bail a été adressée le 17 avril 2007, soit le lendemain du jour où le loyer du mois de février 2007 a été payé. Non seulement la cour cantonale n'a pas retenu que le loyer de février a été acquitté le 16 avril 2007 - sans qu'un complètement des faits ne soit requis sur ce point, conformément à l'art. 105 al. 2 LTF -, mais en sus les recourants ne mentionnent pas avoir allégué ce fait. Au demeurant, comme relevé pertinemment par l'intimé, à supposer que le paiement soit réellement intervenu à la date indiquée, la résiliation ne saurait être taxée d'abusive, puisque le délai de 30 jours fixé le 1er mars 2007 était échu depuis plus de deux semaines au moment du versement. Il s'ensuit que la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en ayant considéré que le congé signifié n'était pas contraire aux règles de la bonne foi.