Citation: 4A_70/2014 E. 5.3

5.3. L'art. 271 cpv. 1 CO si applica eccezionalmente - come ultima ratio - anche quando la disdetta è data per mora del conduttore secondo l'art. 257d CO. Occorrono perciò delle circostanze particolari. La giurisprudenza ammette, ad esempio, che una disdetta sia abusiva qualora il locatore diffidi l'inquilino a pagargli una somma notevolmente superiore alle pigioni effettivamente arretrate, senza essere sicuro dell'importo dovuto (sulla questione: sentenza 4A_252/2014 del 28 maggio 2014 consid. 4.1 e 4.2). La ricorrente si prevale di questa giurisprudenza; menziona la sentenza 4A_566/2011 del 6 dicembre 2011 consid. 3.1, la quale riprende l'anzidetto principio dalla DTF 120 II 31. Nel caso esaminato in quest'ultima sentenza il locatore aveva emesso una diffida per fr. 1'375.--, benché il conduttore fosse in ritardo con il pagamento di soli fr. 436.-- (non aveva considerato il versamento di una mensilità), e aveva disdetto in seguito il rapporto di locazione. Il Tribunale federale aveva annullato la disdetta in applicazione dell'art. 271 cpv. 1 CO, poiché il locatore, non sicuro dell'importo arretrato, aveva chiesto espressamente all'inquilino di verificarlo e, a seguito delle sue contestazioni, aveva ridotto le pretese iniziali, mantenendo tuttavia la diffida per l'importo sbagliato. Il Tribunale federale aveva osservato che, in quella situazione, il locatore avrebbe dovuto notificare all'inquilino una nuova diffida con l'importo corretto. L'abuso di diritto era quindi stato ricondotto non tanto alla discrepanza tra l'importo dovuto realmente dal conduttore e quello esposto nella diffida, quanto piuttosto al comportamento contraddittorio o scientemente ingannevole del locatore. L'insegnamento da trarre da questa giurisprudenza è che non vi sono regole assolute; occorre sempre valutare le circostanze del caso specifico, in particolare il comportamento delle due parti. Questa impostazione è stata confermata nella sentenza più recente 4A_32/2007 del 16 maggio 2007 consid. 6.2, nella quale il Tribunale federale, dopo avere ribadito che l'inserimento di un importo eccessivo nella diffida - da solo - non rende inefficace la disdetta data in applicazione dell'art. 257d CO, ha precisato che non merita protezione il conduttore che non reagisce segnalando l'errore al locatore, oppure predisponendo il pagamento dell'importo a suo parere dovuto, e che non è neppure in grado di dimostrare che avrebbe pagato la somma arretrata se fosse stata reclamata correttamente (nello stesso senso: Lachat, op. cit., pag. 672, n. 2.3.6).