Citation: 4A_422/2020 E. A

A.________ SA (ci-après: la locataire) et B.________ SA ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur des locaux commerciaux et des places de stationnement répartis entre les nos... de l'avenue xxx, à Lausanne, pour un loyer mensuel brut de 5'850 fr., à compter du 1er janvier 2015. Le contrat prévoyait ce qui suit sous la rubrique " 6. Dispositions complémentaires ": " A.________ SA s'engage à investir CHF 250'000.- afin de transformer la surface louée en business center de 8 bureaux de 1 pièce d'environ 15 m² chacun, 1 bureau de 3 pièces de 100 m² et 1 bureau de 5 pièces. Les 8 bureaux de 1 pièce, celui de 3 pièces, les caves et les places de parking pourront être loués à des tiers, le bureau de 5 pièces sera occupé par A.________ SA. " Le Président du Tribunal d'arrondissement de Lausanne a déclaré B.________ SA en faillite avec effet à partir du 9 novembre 2018. Par courrier recommandé du 2 octobre 2019, B.________ SA en liquidation (ci-après: la bailleresse) a mis en demeure la locataire de verser dans un délai de 30 jours le montant de 58'500 fr., correspondant aux loyers dus pour les mois de décembre 2018 à septembre 2019. Elle a informé qu'à défaut de paiement dans un délai de trente jours, le bail serait résilié. Par envoi du 31 octobre 2019 à la bailleresse, la locataire a contesté l'arriéré de loyer et a annoncé qu'elle avait produit à l'encontre de la masse en faillite une créance de 250'000 fr. en capital, conformément au contrat de bail et à l'art. 260a al. 3 CO. Dans un courrier du même jour, la bailleresse a répondu que la créance compensatoire invoquée ne résistait pas à l'examen, de sorte que l'avis du 2 octobre 2019 conservait toute sa valeur. La locataire n'ayant pas payé l'arriéré de loyer à l'échéance du délai imparti, la bailleresse lui a notifié, par formule officielle du 11 novembre 2019, la résiliation du bail pour le 31 décembre 2019. Le 11 décembre 2019, la locataire a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne (ci-après: la Commission de conciliation) en demandant l'annulation du congé, subsidiairement la prolongation du bail.