Citation: 4C.387/2004 17.03.2005 E. 2

La demanderesse se plaint de la violation des art. 258 et 259a à d CO. Elle conteste l'existence d'un défaut susceptible de justifier une réduction de loyer et l'exécution de travaux à ses frais. 2.1 D'après l'art. 258 al. 2 CO, lorsque le locataire accepte la chose avec des défauts initiaux tout en réclamant l'exécution parfaite du contrat, il ne peut faire valoir que les prétentions qu'il serait en droit d'élever, si ces défauts étaient apparus pendant le bail. L'art. 258 al. 3 let. a CO précise que le locataire peut faire valoir les prétentions prévues aux art. 259a à 259i CO même si, au moment de la délivrance, la chose présente des défauts qui restreignent l'usage pour lequel elle a été louée, sans l'exclure ni l'entraver considérablement, c'est-à-dire lorsqu'elle est entachée d'un défaut de moyenne importance (David Lachat, Commentaire romand, n. 7 ad art. 258 CO, p. 1345). En l'absence de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l'art. 256 al. 1 CO; elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu (arrêt 4C.368/2004 du 21 février 2005, consid. 4.1 et les références). Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise (Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 27 et 29 ad art. 258 CO) ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (Pierre Tercier, Les contrats spéciaux, 3e éd., n. 1869, p. 271 s.). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (Pierre Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, p. 23 s.; David Lachat, Le bail à loyer, p. 143; Higi, op. cit., n. 28 ad art. 258 CO). Lorsque le défaut est originel, l'art. 258 CO s'applique. En cas de défaut subséquent, il convient de se référer aux art. 259 à 259i CO. En réalité, le régime est largement le même dans les deux cas et la solution juridique ne diffère qu'à propos des défauts graves et des menus défauts (Lachat, Le bail à loyer, p. 145; Tercier, op. cit., n. 1855, p. 270). Un défaut est de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, sans l'exclure ni l'entraver considérablement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit en règle générale qu'une diminution du confort. Pour qu'il atteigne le degré de gravité moyenne, le défaut doit engendrer une diminution de la qualité de la chose, quantifiable en argent (Lachat, Le bail à loyer, p. 147; le même, Commentaire romand, ibid.) 2.2 En l'espèce, la Chambre d'appel, se fondant sur le dire de plusieurs témoins, a constaté que l'absence de toute protection solaire placée contre les importantes surfaces vitrées de la chambre à coucher et du salon de l'appartement occupé par les défendeurs posait de sérieux problèmes pour une utilisation conforme au contrat de la chose louée, dans la mesure où il en résultait une chaleur et une luminosité excessives dans ces deux pièces destinées à l'habitation. Cette constatation, qui découle de l'appréciation des preuves, lie la juridiction fédérale de réforme. Aussi la demanderesse tente-t-elle en vain de la remettre en cause en se prévalant, notamment, de la déposition d'un témoin pour qui il serait normal qu'il fasse un peu chaud dans un appartement en attique. Elle fait également valoir en pure perte que l'absence de stores aux fenêtres n'empêcherait en aucun cas les défendeurs de vivre normalement dans l'appartement et que ce ne serait que quelques jours par an, en particulier lorsque les tentes solaires ne sont pas déployées, que la température monterait dans l'appartement. Les futurs locataires pouvaient consulter une brochure de promotion de l'immeuble, qui précisait que la pose de stores extérieurs métalliques à rouleaux était prévue. Il y était indiqué que cette plaquette publicitaire ne constituait pas un document contractuel. Tirant argument de cette dernière mention, la demanderesse soutient que la pose des stores extérieurs, envisagée dans ce document à caractère non contractuel, ne pouvait pas être assimilée à une qualité promise, si bien que l'absence de stores ne saurait être taxée de défaut au sens juridique du terme. Il n'en est rien. Peu importe que la promesse faite sur ce point par la bailleresse ait été de nature contractuelle ou non. En effet, le défaut incriminé ne consiste pas en l'absence d'une qualité promise, mais dans le fait d'avoir prévu de grandes surfaces vitrées sans aucune protection pour les appartements en attique, ce qui provoque des désagréments, liés à la chaleur et à la luminosité excessives, pour les personnes qui y vivent, c'est-à-dire qui font de la chose louée - une habitation - un usage conforme à sa destination. On a donc affaire ici à un défaut matériel, par opposition à une qualité promise, pour reprendre la terminologie utilisée dans le domaine de la vente (cf. art. 197 al. 1 CO). 2.3 Le défaut - avéré - affectant la chose louée a été signalé en temps utile à la bailleresse. De fait, les locataires n'ont pu se rendre compte des inconvénients liés à l'absence de stores sur les surfaces vitrées du salon et de la chambre à coucher (problèmes thermiques et luminosité excessive) qu'après être entrés en possession des locaux et y avoir vécu un certain temps. Ils n'ont d'ailleurs pas tardé à s'en plaindre auprès de la demanderesse par une première lettre recommandée adressée à celle-ci moins de deux semaines après leur emménagement. Au demeurant, contrairement à ce qui est la règle dans le contrat de vente (art. 201 CO), l'avis immédiat des défauts n'est pas une condition sine qua non de l'action en garantie des défauts de la chose louée (Lachat, Le bail à loyer, p. 152 s.; Martin Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, thèse St-Gall 1992, p. 147, n. 256). S'agissant d'un défaut d'importance moyenne, les locataires ont usé à juste titre de leur droit, reconnu aux art. 258 al. 3 let. a, 259a al. 1 let. a et b, 259b let. b et 259d CO, de faire remettre la chose en état aux frais de la bailleresse et d'exiger une réduction proportionnelle du loyer. La demanderesse ne formule pas de critique dûment motivée en ce qui concerne l'ampleur de la réduction de loyer opérée par les juridictions cantonales. Quant à la remise en état de la chose louée, il a été constaté en fait, d'une manière qui lie la juridiction fédérale de réforme, que les inconvénients résultant de l'absence de stores extérieurs pouvaient être notablement diminués par l'installation de stores extérieurs sur les fenêtres rectangulaires de la chambre à coucher et du salon ainsi que par la pose d'un film plastique sur les fenêtres triangulaires des mêmes pièces. Aussi la demanderesse n'est-elle pas recevable à contester l'efficacité de telles mesures du point de vue de la technique, car cette question relève du domaine des faits. Par conséquent, en ordonnant, conformément aux conclusions des locataires, que lesdites mesures soient prises par la bailleresse pour remédier au défaut, la Chambre d'appel n'a pas violé le droit fédéral. Le recours en réforme interjeté par la demanderesse ne peut, dès lors, qu'être rejeté.