Citation: 4C.59/2004 24.06.2004 E. A.a

Cinque conduttori hanno infatti contestato l'aumento dinanzi al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione. Si tratta di: - X.B.________ e Y.B.________, che occupano l'appartamento no. 52 di 3½ locali e, dal 16 marzo 2000, pagano una pigione mensile di fr. 805.--, cui vanno aggiunti fr. 120.-- a titolo di acconto per spese accessorie e fr. 40.-- per l'uso di un posteggio; - X.C.________ e Y.C.________, che occupano gli appartamenti no. 31 e 32 (oggetto di due contratti di locazione separati), entrambi di 3½ locali e, dal 20 marzo 2000, pagano una pigione mensile di fr. 680.-- rispettivamente fr. 780.--, cui vanno aggiunti (in ambe- due i casi) fr. 120.-- a titolo di acconto per spese accessorie; - X.D.________ e Y.D.________, che occupano l'appartamento no. 50 di 4½ locali e, dal 16 marzo 2000, pagano una pigione mensile di fr. 945.--, cui vanno aggiunti fr. 130.-- a titolo di acconto per spese accessorie e fr. 90.-- per l'uso dell'autorimessa e di un posteggio; - E.________, che occupa l'appartamento no. 24 di 3½ locali e, dal 16 marzo 2000, paga una pigione mensile di fr. 770.--, cui vanno aggiunti fr. 120.-- a titolo di acconto per spese accessorie; - X.F.________ e Y.F.________, che occupano l'appartamento no. 26 di 4½ locali e, dal 16 marzo 2000, pagano una pigione mensile di fr. 915.--, cui vanno aggiunti fr. 130.-- a titolo di acconto per spese accessorie. A.b Ciascuno dei contratti sottoscritti dai predetti conduttori tra il 16 e il 20 marzo 2000 includeva, al punto 3, la seguente clausola: "Il canone di locazione concordato non consente di ottenere un reddito sufficiente a coprire i costi relativi. La locatrice si riserva in futuro di far valere la riserva in tal senso del 12%". A.c Nel formulario ufficiale utilizzato per la notifica dell'aumento è stato precisato che questo avveniva "a parziale adeguamento delle pigioni al limite del reddito lordo compensante i costi (art. 269a lett. c CO) = 10%". Contestualmente il locatore esprimeva pure "una riserva del 22% che potrà sciogliere in futuro a copertura del reddito compensante i costi", il tutto con effetto al 1° luglio 2002. Egli ha in particolare aumentato: - a fr. 886.-- la pigione a carico di X.B.________ e Y.B.________; - a fr. 750.--, rispettivamente fr. 860.--, le pigioni a carico di X.C.________ e Y.C.________; - a fr. 1'040.-- la pigione a carico di X.D.________ e Y.D.________; - a fr. 850.-- la pigione a carico di E.________; - a fr. 1'106.-- la pigione a carico di X.F.________ e Y.F.________.