Citation: 1A.226/2003 27.05.2004 E. 3

Fällt eine ordentliche Baubewilligung im Sinne von Art. 22 RPG aus den dargelegten Gründen ausser Betracht, ist zu prüfen, ob für die umstrittenen Umbauten eine Ausnahmebewilligung im Sinne der Art. 24 ff. RPG erteilt werden kann. 3.1 Nach Art. 24 RPG können Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen errichtet oder ihr Zweck geändert werden, wenn der Zweck der Baute oder Anlage einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. Standortgebunden ist eine Baute nur, wenn sie aus technischen oder betrieblichen Gründen oder wegen der Beschaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzonen angewiesen ist. Davon kann grundsätzlich nur die Rede sein, wenn der Neu- oder Umbau auch tatsächlich über einen gewissen Zeitraum benötigt wird und seine Nutzung dementsprechend ausgewiesen ist. Es widerspräche einer haushälterischen Nutzung des Bodens und geordneten Besiedelung des Landes (Art. 1 Abs. 1 RPG), wenn eine Baute schon kurze Zeit nach ihrer Bewilligung überhaupt nicht mehr oder nicht mehr für einen standortgebundenen Zweck gebraucht würde. Um eine solche Gefahr in der Landwirtschaftszone möglichst auszuschliessen, knüpft Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV die Baubewilligung an die Bedingung, dass der Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen kann. Bei Landwirtschaftsbetrieben hat das Bundesgericht schon mehrfach festgehalten, der Begriff der Zonenkonformität im Sinne von Art. 16 RPG stimme im Wesentlichen mit demjenigen der Standortgebundenheit gemäss Art. 24 RPG überein (Urteil des Bundesgerichts 1A.110/2001 vom 4. Dezember 2001, E. 5.1, publ. in ZBl 103 (2002) S. 615 ff., unter Hinweis auf BGE 123 II 499 E. 3b/cc S. 508). 3.2 Der Beschwerdegegner behauptet, der geerntete Hanf könne nicht über einen längeren Zeitraum und über eine weite Strecke im Grünzustand transportiert werden. Die erste Behandlung müsse mangels Transportfähigkeit der Hanfpflanze im Grünzustand vor Ort am Standortbetrieb erfolgen. Die Standortgebundenheit des ehemaligen Rindviehstalls sei daher zu bejahen. Die Parteien hätten sodann auch den Tatbeweis erbracht, dass sie gewillt seien, ihr Pachtverhältnis weiter zu führen. Der Beschwerdegegner beruft sich hierbei auf den Umstand, dass die Pachtverträge trotz der einjährigen Befristung (Pachtvertrag vom 1. März 2001 und 15. Februar 2002) bzw. der jährlichen Kündigungsmöglichkeit (Pachtvertrag vom 30. Januar 2003 und 28. Februar/20. April 2004) stets erneuert worden seien. Der Beschwerdeführer hält diesen Vorbringen entgegen, die Produktionsgrundlagen der Firma "Y.________" seien aufgrund der lediglich einjährigen Pachtverträge in zeitlicher Hinsicht zu wenig gesichert, um gestützt darauf bauliche Massnahmen in der Landwirtschaftszone zuzulassen. 3.2.1 Gemäss Botschaft zum revidierten Raumplanungsgesetz soll die Notwendigkeit einer neuen Baute und Anlage (Art. 16a RPG) nur bejaht werden dürfen, wenn der fragliche Betrieb auf lange Sicht - sinnvollerweise über eine Zeitspanne von 15-25 Jahre hinweg - landwirtschaftlich oder gartenbaulich bewirtschaftet wird (BBI 1996 III 531). Ob auch nach Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV eine solche Zeitspanne erforderlich ist, kann hier offen bleiben (bejahend: Entscheid des Regierungsrats des Kantons Aargau vom 12. September 2001 und Arnold Marti in seinen Bemerkungen dazu, publ. in ZBI 104/2003 S. 157 ff.). Desgleichen braucht nicht geprüft zu werden, ob für eine hinreichende Betriebssicherung im Sinne dieser Bestimmung die gesetzliche Mindestpachtdauer von sechs Jahren gemäss Art. 7 Abs. 1 LPG genügt. Jedenfalls lässt weder ein jeweils auf ein Jahr befristeter noch ein von den Parteien jährlich kündbarer Pachtvertrag auf die gemäss Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV geforderte Absicht eines voraussichtlich längerfristigen Pachtverhältnisses schliessen. Dafür spricht auch nicht der Umstand, dass bis anhin nach Ablauf eines Jahres jeweils ein neuer Pachtvertrag abgeschlossen wurde. Die in den beiden jüngsten Pachtverträgen in Ziff. 2 eingeräumte Möglichkeit, das Pachtverhältnis jeweils schon nach einem Jahr aufzulösen, deutet - wie schon die beiden früheren Pachtverträge - in die gegenteilige Richtung. Verstärkt wird dieser Eindruck zusätzlich dadurch, dass das Pachtverhältnis trotz einjähriger Kündigungsfrist erstmals schon ein Jahr nach Pachtbeginn aufgelöst werden kann. Schliesslich bleibt in diesem Zusammenhang festzustellen, dass die Vertragsparteien von der Möglichkeit, den Vertrag ohne Kündigung jeweils um ein Jahr zu verlängern (Ziff. 3 des Pachtvertrags vom 30. Januar 2003), offensichtlich keinen Gebrauch gemacht haben, ansonsten der Abschluss eines neuen Pachtvertrags am 28. Februar/20. April 2004 nicht nötig gewesen wäre. Durch den jährlichen Abschluss eines neuen Pachtvertrags bringen die Vertragsparteien selbst zum Ausdruck, dass sie nicht bereit sind, ein längerfristiges Pachtverhältnis einzugehen. Soweit der Beschwerdegegner die jeweils auf ein Jahr befristete Pachtdauer mit Fruchtfolgeproblemen begründet, ist nicht ersichtlich, inwiefern diese einem längerfristigen Pachtvertrag entgegen stehen sollen, zumal wenn in der vertraglichen Abrede - wie in den vorliegenden Verträgen - die Parzelle nicht zum voraus bezeichnet wird. 3.2.2 Voraussetzung dafür, dass ein Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen kann, ist nebst einem mehrjährigen Pachtvertrag auch eine im Ausmasse hinreichend gesicherte Pachtfläche. Die Vertragsparteien haben bis anhin die Pachtfläche jährlich neu festlegt. Während sie sich zunächst auf 100 Aren und danach auf 300 Aren belief, betrug sie für die Pachtdauer vom 1. März 2003 bis zum 28. Februar 2004 nur noch 60 Aren. Im jüngsten Pachtvertrag wurde die Pachtfläche alsdann wiederum auf 100 Aren erhöht. Derart unterschiedliche und jährlich abänderbare Festlegungen der Pachtfläche wecken erhebliche Zweifel an der längerfristigen Verfügbarkeit ausreichender Produktionsgrundlagen. Damit erfüllt die Firma "Y.________" auch unter diesem Aspekt die Bewilligungsvoraussetzung im Sinne von Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV nicht. 3.3 Sind die Bewilligungsvoraussetzungen gemäss Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV nicht erfüllt, kann das für die Zwecke der Firma "Y.________" umgebaute Ökonomiegebäude auch nicht als standortgebunden im Sinne von Art. 24 lit. a RPG qualifiziert werden. Dass sich die umstrittene Baute allenfalls auf einen anderen Ausnahmetatbestand (Art. 24a-d RPG) abstützen liesse, wird zu Recht nicht behauptet. Somit fällt auch eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG ausser Betracht.