Citation: 4A_260/2018 E. 2.2.2

2.2.2. Bewilligungspflichtig ist der Erwerb, nicht die Veräusserung (STALDER, Bodenrecht, a.a.O., N. 1 und N. 4 zu Art. 61 BGB; Votum Bundesrat Koller, AB 1990 S 687), also nicht das Verpflichtungsgeschäft, sondern das Verfügungsgeschäft bzw. der Grundbucheintrag als Vollzug des Vertrages (DONZALLAZ, a.a.O., S. 154 Rz. 543; STALDER, Handänderung, a.a.O., S. 117). Die Bewilligung ist eine sog. privatrechtsgestaltende Verwaltungsverfügung (Votum Zimmerli, AB 1990, S 239; STALDER, Bodenrecht, a.a.O., N. 16 Vorbem. zu Art. 61-69 und N. 8 zu Art. 70 BGBB; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl. 2016, S. 271 Rz. 1259). Vor diesem Hintergrund wird in der Lehre davon ausgegangen, das Rechtsgeschäft sei in einem Zustand der schwebenden Unwirksamkeit, solange keine Erwerbsbewilligung erteilt ist; durch die Bewilligung als privatrechtsgestaltende Verfügung werde das Rechtsgeschäft dann entweder in die Vollgültigkeit überführt oder aber zunichte gemacht. Erst die Verweigerung der Bewilligung führe damit zur Nichtigkeit des privatrechtlichen Rechtsgeschäfts (STALDER, Bodenrecht, a.a.O., N. 16 ff. Vorbem. Art. 61-69 BGBB, N. 7 zu Art. 61 BGBB und N. 8 und 10 zu Art. 70 BGBB; DERSELBE, Handänderung, S. 208; vgl. auch DONZALLAZ, a.a.O., S. 179 f. Rz. 637 ff.). Das Bundesgericht ist wiederholt, allerdings ohne vertiefte Begründung und zum Teil in anderem Zusammenhang, unter Bezugnahme auf STALDER von einer schwebenden Unwirksamkeit bis zum Bewilligungsentscheid ausgegangen (Urteile 2C_39/2013 vom 10. Januar 2014 E. 6.3; 5A_393/2011 vom 3. November 2011 E. 6.2.1.3). Diese Wirkung ergibt sich in der Tat aus der Rechtsnatur der Bewilligung als privatrechtsgestaltende Verfügung (i.d.S. STALDER, Bodenrecht, a.a.O., N. 16 f. Vorbem. zu Art. 61-69 BGBB).