Citation: 4A_472/2010 26.11.2010 E. 3

3.1 Il convient dès lors d'examiner si c'est à bon droit que l'autorité cantonale a jugé qu'une faute ne pouvait être reprochée à l'intimée et qu'elle a, en conséquence, rejeté la prétention en dommages-intérêts pour défaut de la chose vendue. Au terme d'une longue argumentation, le recourant estime que l'autorité précédente a nié la faute de la venderesse de manière totalement contraire aux principes retenus par la jurisprudence du Tribunal fédéral et la doctrine en lien avec l'art. 97 al. 1 CO. Elle considère que la cour cantonale a mal apprécié le contenu du rapport G.________ du 3 novembre 2006, que la venderesse, en tant que professionnelle, devait procéder à un contrôle accru des qualités promises de l'objet vendu. Elle fait également état d'une attitude peu transparente de l'intimée qui ne lui aurait pas communiqué le rapport de l'architecte G.________ et soutient que l'autorité précédente a sombré dans l'arbitraire (art. 9 Cst.) à plusieurs titres. Enfin, elle souligne que la faute de la venderesse ne peut être niée qu'en présence de circonstances exceptionnelles, non réalisées en l'espèce. A titre préalable, on observera que le recourant présente un état de fait émaillé d'éléments qui ne ressortent nullement de l'arrêt cantonal. Le Tribunal fédéral ne peut en tenir compte (cf. supra consid. 1.5). 3.2 L'action en dommages-intérêts formée en l'espèce par l'acheteur vise la réparation du dommage que constitue le défaut lui-même, et non la réparation du dommage consécutif au défaut (entre autres auteurs: SILVIO VENTURI, in Commentaire romand, Code des obligations I, no 14 ad Intro. art. 197-210 CO; TERCIER/FAVRE, Les contrats spéciaux, 4e éd. 2009, n. 707 et n. 831). Pour que sa responsabilité soit engagée, le vendeur doit avoir commis une faute. C'est le cas lorsqu'il connaissait ou aurait dû connaître l'existence du défaut et qu'il ne l'a pas révélé à l'acheteur (VENTURI, op. cit., no 14 ad Intro. art. 197-210 CO; HEINRICH HONSELL, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, no 6 ad Vor Art. 197-210 OR). On est alors en présence d'une violation d'un devoir accessoire du contrat (cf. OLIVIER CHAPUIS, Responsabilité et devoirs accessoires découlant d'un contrat, 2005, p. 72 et les références; PIERRE TERCIER, Le droit des obligations, 4e éd. 2009, n. 258 p. 69). En vertu de l'art. 97 al. 1 CO, lorsque le créancier (en l'occurrence l'acheteur) ne peut obtenir l'exécution de l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le débiteur (en l'espèce la venderesse) est tenu de réparer le dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable. La faute du vendeur est donc présumée et celui-ci ne peut échapper à sa responsabilité que s'il prouve qu'il a observé toute la diligence qu'on pouvait raisonnablement attendre de lui (ATF 107 II 161 consid. 7a p. 165 s. et les arrêts cités; cf. ATF 113 II 421 consid. 2 et 3 p. 422 s.; entre autres auteurs: FRANZ WERRO, La responsabilité civile, 2005, n. 1479 p. 375; WOLFGANG WIEGAND, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, no 42 ad art. 97 CO). La preuve libératoire de l'art. 97 al. 1 CO est soumise à des exigences strictes (ATF 70 II 215 consid. 4 p. 220; cf. pour des cas d'application: ATF 117 II 71 s. consid. 4a p. 72; 113 II 421 consid. 2 et 3 p. 422 s.; VON TUHR/ESCHER, op. cit., p. 116; ROLF H. WEBER, Berner Kommentar, 2000, no 130 ad art. 99 CO). Si le vendeur a des raisons de se douter de l'existence d'un défaut, notamment parce que l'acheteur lui a adressé une réclamation, le vendeur a en principe un devoir de contrôle. A défaut d'examiner toutes les circonstances à l'origine de son doute, il ne peut s'exonérer de sa responsabilité (cf. arrêt du Tribunal fédéral du 14 mai 1985 publié in JdT 1986 I 573 consid. 3d; VON TUHR/ESCHER, op. cit., p. 116; sous l'angle, comparable, de l'art. 208 al. 3 CO: HANS GIGER, in Berner Kommentar, no 51 ad art. 208 CO). En cas de doute sur l'absence de faute, le vendeur supporte le risque de l'échec de la preuve (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/REY, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 8e éd. 2003, n. 2809 p. 130; FRANZ WERRO, op. cit., 2005, n. 1480 p. 375). 3.3 En l'espèce, il ressort des constatations cantonales (art. 105 al. 1 LTF) que le recourant a informé l'intimée le 27 octobre 2006 de l'affaissement d'un coin du sol de la cuisine de 4 à 6 cm. Afin d'examiner la chape exécutée par Z.________, l'intimée a alors mandaté un architecte qui, dans un courrier du 3 novembre 2006, a conclu que la chape était "à niveau" et que "les travaux avaient été réalisés conformément aux normes en vigueur". La cour cantonale observe que l'architecte n'a relevé ni un affaissement de la chape, ni un défaut s'agissant de la capacité portante du plancher. Peu importe à cet égard que le rapport de l'architecte ne comporte aucune indication expresse quant à la conformité des travaux à la structure du bâtiment et à la capacité de portance du plancher de l'appartement, ou qu'il ne fasse pas explicitement état de la crainte du recourant s'agissant de l'affaissement du sol de plusieurs centimètres. En demandant à l'architecte de contrôler le travail effectué par Z.________, la venderesse lui a confié un mandat, non ambigu quant à son objet, suffisamment large qui sous-entendait l'examen de tous les aspects liés à la pose de la chape par l'entrepreneur. Il est constant que le défaut de la capacité portante du plancher était lié à la pose de la chape. Dans son expertise, l'architecte, en tant que professionnel, ne pouvait faire abstraction des effets du travail de l'entrepreneur sur la structure de l'appartement. Si des doutes persistaient quant à une éventuelle réduction de la charge d'utilisation du plancher, il lui appartenait de l'indiquer et de recommander, le cas échéant, des investigations supplémentaires par un ingénieur civil. Le rapport de l'architecte ne contient toutefois aucune indication ou recommandation de ce type, si bien qu'on peut admettre, à l'instar de la cour cantonale, qu'aucun élément ne permettait à l'intimée de comprendre qu'il convenait de procéder à des investigations plus poussées. Vu l'avis du professionnel consulté, il n'était pas nécessaire pour la venderesse de reprendre contact avec Z.________ et il n'y a donc pas lieu de s'interroger sur le contenu du courrier du 16 septembre 2005 de E.________ SA aux termes duquel "les planchers de l'appartement étaient aptes à recevoir les charges usuelles pour un appartement privé". Quant à l'argumentation du recourant selon laquelle l'intimée serait une professionnelle et qu'il lui incombait dès lors de procéder à un contrôle accru des qualités promises de l'objet vendu, elle tombe à faux. Selon son but social, l'intimée effectue des opérations immobilières et de fiducie. On ne saurait en induire - et le recourant ne l'allègue d'ailleurs pas - qu'elle offre, à côté des prestations usuelles liées à son activité de vente d'immeubles, les services de collaborateurs disposant d'une expertise particulière dans les métiers de la construction. C'est précisément la raison pour laquelle la venderesse a donné mandat à un professionnel du bâtiment, l'architecte G.________, d'examiner l'exécution de la chape coulée par Z.________. Le recourant entend tirer argument du fait que le rapport de l'architecte G.________ ne lui a pas été communiqué au moment où Y.________ SA l'a eu en sa possession, "alors même que de vives discussions avaient cours à l'époque entre les parties en vue la conclusion (sic) imminente de la vente". Ce point de fait, qui ne ressort d'ailleurs pas de l'arrêt cantonal, ne représente pas un fait pertinent s'agissant de la question juridique à résoudre. En l'occurrence, il s'agit de se demander si, compte tenu du rapport G.________, la venderesse pouvait conclure la vente sans commettre une faute. A cet égard, il importe peu que ce document ait ou non été ensuite communiqué à l'acheteur. Dans sa tentative de démontrer que l'intimée lui aurait donné des "informations fallacieuses", le recourant met en évidence divers points de fait contenus dans l'arrêt cantonal. En particulier, il s'étonne du fait que la venderesse lui a répondu, un jour après qu'il lui ait transmis le rapport H.________ SA du 18 décembre 2006, "qu'elle n'avait jamais donné d'instruction à Z.________ concernant les travaux du sol et qu'elle ne comprenait pas pourquoi X.________ mettait en cause sa responsabilité pour ces travaux". Les explications fournies ne sont pas pertinentes, le recourant tirant argument d'un prétendu comportement adopté par la venderesse après la conclusion du contrat de vente. Ces éléments ne présentent aucune pertinence pour décider si l'intimée a été négligente en s'étant bornée, avant de conclure la vente, à mandater un architecte afin de vérifier la présence d'un éventuel défaut affectant la chose vendue. En résumé, la promettante-venderesse a pris note de la réclamation du promettant-acheteur (quant au problème de structure de l'appartement lié à l'exécution de la chape par X.________); il a alors confié un mandat à un architecte pour qu'il examine l'éventuelle existence d'un défaut; l'architecte lui a confirmé sans équivoque que les travaux avaient été réalisés en conformité avec les normes en vigueur; il n'a nullement recommandé à la venderesse d'entreprendre des investigations complémentaires. Ainsi, cette dernière a répondu à son devoir de contrôle; il n'est pas douteux qu'on ne pouvait raisonnable-ment exiger d'elle un degré de diligence allant au-delà de celui qu'elle a adopté. On ne peut dès lors reprocher à la cour cantonale d'avoir transgressé l'art. 97 al. 1 CO. 3.4 Pour défendre sa thèse, le recourant tente encore de contester la valeur probante du rapport G.________, en invoquant l'interdiction de l'arbitraire (art. 9 Cst.). Dans la mesure où il revient sur la force probante de ce document, le recourant critique la manière dont la cour cantonale a appliqué les règles de procédure cantonale. Il lui appartenait dès lors de désigner la norme de droit cantonal qui aurait été appliquée arbitrairement et de motiver de manière précise en quoi consiste la violation (cf. supra consid. 1.4). En l'occurrence, le recourant n'invoque aucune disposition de droit cantonal. Son moyen est donc irrecevable. Le recourant revient à la charge en soutenant que la cour cantonale a sombré dans l'arbitraire (art. 9 Cst.) en retenant, d'une part, que l'expertise produite par l'acheteur (rapport H.________ SA) était valable et en admettant, d'autre part, la validité de l'expertise fournie par la venderesse (rapport G.________). Le recourant estime que les conclusions de ces deux documents (s'agissant de l'existence du défaut) sont en parfaite contradiction. Le raisonnement du recourant ne tient pas compte des enseignements tirés par la cour cantonale de chacun de ces documents. L'autorité précédente a déterminé l'existence d'un défaut dans l'appartement sur la base du rapport H.________ du 18 décembre 2006. Elle ne s'est par contre pas fondée sur l'avis de l'architecte G.________ pour décider si la chose vendue était ou non affectée d'un défaut, mais bien pour constater que, au moment de la conclusion du contrat, la venderesse ne pouvait suspecter (en raison des explications non ambigües de l'architecte mandaté; cf. supra consid. 3.3) l'existence d'un défaut. La perspective dans laquelle chacun des documents a été apprécié par la cour cantonale est donc différente et l'on ne saurait donner raison au recourant lorsqu'il affirme que le raisonnement de l'autorité précédente est insoutenable. Quant aux allégations visant le préavis de la Commission des monuments, de la nature et des sites (selon lequel les travaux ont été exécutés dans l'appartement sans autorisation et donc en violation d'une loi cantonale), dont l'arrêt cantonal fait état en quelques lignes, elles sont essentiellement appellatoires. Le recourant ne place en effet pas clairement son argumentation sous l'angle de l'arbitraire dans l'établissement des faits et l'appréciation des preuves (art. 9 Cst.) et la recevabilité du moyen est donc fort douteuse (cf. supra consid. 1.5). En tout état de cause, la motivation présentée ne permet pas de comprendre en quoi elle obligerait à revenir sur le raisonnement présenté plus haut (cf. supra consid. 3.3) ayant abouti à l'absence de faute de la venderesse. Conscient de l'exigence de l'art. 97 al. 1 in fine LTF, le recourant laisse entendre qu'il reprendra son argumentation "ci-après au chapitre 2" de son mémoire pour démontrer que les éléments supplémentaire introduits sont susceptibles d'influer sur le sort de la cause. Or, on cherche en vain, dans l'acte de recours, la démonstration promise.