Citation: 4A_279/2014 E. 5

Il conduttore può esigere, giusta gli art. 272 cpv. 1 e 272b cpv. 1 CO, una protrazione della locazione di locali commerciali di 6 anni al massimo, se la fine di quest'ultima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. Il giudice, che decide liberamente secondo le regole del diritto e dell'equità (art. 4 CC) se e per quale durata occorre protrarre la locazione, pondera gli interessi delle parti tenendo conto, in particolare, dei fattori elencati all'art. 272 cpv. 2 CO e cioè delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del contratto (lett. a), della durata della locazione (lett. b), della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento (lett. c), dell'eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell'urgenza di siffatto fabbisogno (lett. d), nonché della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali (lett. e). Egli considera pure lo scopo della protrazione, che mira a concedere al conduttore del tempo per trovare un'adeguata soluzione alternativa o, perlomeno, ad attenuare i disagi che la disdetta gli cagiona. Il Tribunale federale rivede unicamente con riserbo la decisione presa in equità dall'ultima istanza cantonale ed interviene soltanto se essa si scosta senza motivo dalle regole stabilite dalla dottrina e dalla giurisprudenza in materia di libero apprezzamento, se essa si fonda su fatti non pertinenti o ignora degli elementi rilevanti, o, infine, se essa porta a un risultato manifestamente ingiusto o ad un'iniquità scioccante (DTF 135 III 121 consid. 2, con rinvii).