Citation: 4A_529/2014 E. A

Dès le 1er août 1998, la société Z.________ SA a pris à bail des locaux commerciaux d'environ 363 m² au rez-de-chaussée d'un bâtiment de la zone industrielle de Plan-les-Ouates, destinés à l'exploitation d'un café-restaurant avec terrasse. Le contrat était résiliable moyennant préavis d'une année, la première fois pour le 31 janvier 2008; à défaut de résiliation, il se prolongeait tacitement par périodes successives de cinq ans. En outre, la locataire a plus tard pris à bail une place de stationnement à l'intérieur du bâtiment et une autre à l'extérieur. Le loyer des locaux d'exploitation s'élève à 66'000 fr. par année, frais accessoires en sus. L'établissement exploité par Z.________ SA est une brasserie proposant des mets et des prix adaptés à une clientèle qui est principalement composée d'ouvriers. D'ordinaire, il est entièrement occupé lors du repas de midi. Diverses entreprises artisanales ou commerciales sont installées dans les autres locaux du bâtiment. De nombreuses entreprises du même genre sont installées dans le quartier; il y existe aussi des firmes renommées telles que Patek-Philippe, Clarins, Rolex et Vacheron-Constantin. Le 20 juin 2011, usant d'une formule officielle, le bailleur X.________ a résilié le bail des locaux de Z.________ SA pour l'échéance contractuelle du 31 janvier 2013; il a également résilié les baux des places de stationnement. Invité à motiver ces congés, le bailleur a répondu le 29 juillet 2011 dans les termes ci-après: Depuis quelques temps déjà, l'exploitation qui est faite de la brasserie manque de dynamisme et la qualité des prestations offertes baisse, ceci malgré un environnement en plein essor, mû par l'implantation régulière d'entreprises de renom dans ce quartier. Ce constat est corroboré par les tractations récemment avortées liées à la remise du fonds de commerce à des tiers. De ce fait, le propriétaire a fait le choix de mettre un terme aux baux afin d'adapter l'exploitation de ces locaux de manière plus conforme à ses attentes.