Citation: 1P.721/1999 14.03.2000 E. 3.-

a) Das Verwaltungsgericht hat erwogen, nach seiner Rechtsprechung komme eine Entlassung eines Grund- stücks aus dem Quartierplanverfahren nur in Frage, wenn kumulativ das betreffende Grundstück für die Gesamter- schliessung nicht benötigt werde und nach objektiven Gesichtspunkten in jeder Hinsicht baureif sei oder aus sachlichen Gründen für eine Überbauung nicht in Betracht komme. Diese Rechtsprechung weckt Bedenken: Die mit einem Quartierplan verbundenen Belastungen der Eigentümer sind dadurch gerechtfertigt, dass der Plan nicht nur öffentli- chen Interessen, sondern zugleich auch privaten Interessen der betroffenen Grundeigentümer dient: Er ermöglicht eine im öffentlichen Interesse liegende, geordnete Überbauung des Landes. Gleichzeitig verschafft er dem Grundeigentümer eine Erschliessung und ermöglicht so die Überbauung des Grundstücks und damit die Erzielung eines Mehrwerts (vgl. BGE 121 I 65 E. 5b/aa S. 71; 117 Ia 412 E. 2c S. 416; Ur- teil des Bundesgerichts vom 8. Oktober 1980 in ZBl 84/1983 S. 179, E. 2b; Brandt/Moor, Kommentar RPG, Zürich 1999, Art. 18 Rz. 110). Dass ein solches privates Interesse tat- sächlich vorliegt, ist Voraussetzung für die mit dem Ein- bezug eines Grundstücks in den Quartierplan verbundenen Belastungen (BGE 100 Ia 223 E. 3c S. 230). Ist jedoch ein Grundstück bereits hinreichend erschlossen und erfährt es auch sonst durch den Quartierplan keinen Vorteil, so ist sein Einbezug nicht gerechtfertigt (vgl. BGE 117 Ia 412 E. 2c und d S. 417 f.). Wenn nun nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ein Grundstück bereits baureif ist und einzig deshalb in einen Quartierplan einbezogen wird, weil es für die Gesamterschliessung benötigt wird, so fehlt es am Vorteil, welcher den Einbezug in das Quartierplan- gebiet und die damit verbundenen Eigentumsbeschränkungen und finanziellen Belastungen rechtfertigt. Das betreffende Grundstück kann gegebenenfalls auf dem Weg der Enteignung (gegen volle Entschädigung) für die Erstellung von Er- schliessungsanlagen herangezogen, nicht aber - mit den geschilderten nachteiligen Folgen - in den Quartierplan einbezogen werden (BGE 100 Ia 223 E. 3c S. 230). b) Massgebend ist demnach, ob das Grundstück des Beschwerdeführers hinreichend erschlossen ist. Das trifft unbestrittenermassen für den nördlichen Teil der Liegen- schaft zu. Die kantonalen Instanzen haben diesen Teil denn auch nicht mit dem generellen Flächenabzug belastet und nicht in den Kostenverteiler für die Erschliessungsanlagen einbezogen. Streitig ist hingegen, ob die Erschliessung für den südlichen Teil der Parzelle ausreicht. c) Die dort gelegene Einstellhalle wird heute über den nördlichen Grundstücksteil direkt von der Kaiser- stuhlerstrasse her erschlossen. Das Verwaltungsgericht geht jedoch davon aus, dass dieser Teil baulich unternutzt sei. Eine weitergehende Ausnützung oder auch nur eine verkehrs- intensivere Nutzung der bestehenden Halle hätte Mehrverkehr zur Folge, der nicht mehr unmittelbar in die Kaiserstuhler- strasse geführt werden könne. Auch der Beschwerdeführer stellt letztlich nicht in Abrede, dass bei einer intensiveren Nutzung des südlichen Parzellenteils, wie sie aufgrund der Zonenordnung zulässig wäre, die direkte Erschliessung über die Kaiserstuhlerstras- se ungenügend sein könnte. Es besteht kein Anspruch darauf, dass eine direkte Erschliessung in eine Durchgangsstrasse bewilligt oder beibehalten wird (nicht publiziertes Urteil des Bundesgerichts vom 24. August 1998 i.S. H., E. 5 und 6). Hinsichtlich der Erschliessung mit Wasserzufuhr und Kanali- sation räumt der Beschwerdeführer selber ein, dass die Ein- stellhalle lediglich über einen 1-Zoll-Anschluss an das Was- sernetz verfügt und nicht an die Kanalisation angeschlossen ist. Für eine intensivere Nutzung des südlichen Parzellen- teils wäre diese Erschliessung offensichtlich ungenügend. Indessen bestreiten auch die kantonalen Instanzen nicht, dass die bisherige Erschliessung durch den direkten Zugang zur Kaiserstuhlerstrasse für den bestehenden Garagen- betrieb des Beschwerdeführers ausreicht und beibehalten wer- den kann. Ebensowenig machen sie geltend, für den bestehen- den Betrieb sei der bisherige Wasser- und Kanalisationsan- schluss ungenügend. Die mit dem Quartierplan neu vorgesehene Erschliessung bringt somit für den bisherigen Betrieb des Beschwerdeführers keinerlei Vorteile. Das Verwaltungsgericht geht jedoch davon aus, es sei unerheblich, ob der Beschwerde- führer selber eine zusätzliche Ausnützung des rückwärtigen Parzellenteils plane. Entscheidend sei, dass eine solche objektiv möglich sei. Massgebend ist somit die Frage, ob für die Interes- senabwägung einzig auf die abstrakt und objektiv mögliche bauliche Ausnützung, oder auch auf die konkreten subjektiven Interessen des betroffenen Grundeigentümers abzustellen sei. d) Die hinreichende Erschliessung im Sinne von Art. 19 Abs. 1 RPG muss sich nach den zonengerechten Bau- möglichkeiten der zu erschliessenden Fläche richten (BGE 121 I 65 E. 3a S. 68; 117 Ia 412 E. 2c S. 416 f.). Das ergibt sich daraus, dass Erschliessungsanlagen für einen gewissen Zeithorizont erstellt werden müssen und nicht im Voraus ge- sagt werden kann, mit welcher Intensität die beteiligten Grundstücke in Zukunft genutzt werden. Dementsprechend ist der Einbezug eines Grundstücks in einen Quartierplan nicht erst dann zulässig, wenn dies für die bestehende Nutzung erforderlich ist, sondern bereits dann, wenn dadurch eine bessere zukünftige Nutzung ermöglicht wird (BGE 117 Ia 412 E. 2c S. 417; Urteil des Bundesgerichts vom 8. Oktober 1980 in ZBl 84/1983 S. 179, E. 2b und c). Desgleichen ist nach Lehre und Rechtsprechung die Auferlegung von Mehrwertbei- trägen für die Kosten der Erschliessung bereits dann zu- lässig, wenn eine Anschlussmöglichkeit besteht, unabhängig davon, ob der Grundeigentümer davon tatsächlich Gebrauch macht (BGE 106 Ia 241 E. 3b S. 242; André Jomini, Kommentar RPG, Zürich 1999, Art. 19 Rz. 59; Vera Marantelli-Sonanini, Erschliessung von Bauland, Diss. Bern 1997, S. 98 u. 105). e) Das kann jedoch nicht bedeuten, dass sämtli- che Belastungen mit dem Hinweis auf eine künftige bessere Nutzung und ungeachtet der konkreten Situation des Betrof- fenen zulässig wären. Es ist nicht zu übersehen, dass die zitierte Lehre und Rechtsprechung hauptsächlich anhand un- überbauter Grundstücke entwickelt wurde. Wird solches Land durch einen Quartierplan erschlossen, so erhält dadurch der Eigentümer die Möglichkeit, sein bisher nicht über- bautes Grundstück in den Grenzen des bau- und planungs- rechtlich Zulässigen möglichst optimal zu überbauen und damit einen wirtschaftlichen Vorteil aus den im Rahmen des Quartierplans erstellten Erschliessungsanlagen zu reali- sieren. Das ist in der Regel für den Eigentümer wirtschaft- lich vorteilhaft (BGE 121 I 65 E. 5b/aa S. 71; Christian Lindenmann, Beiträge und Gebühren für die Erschliessung nach zürcherischem Planungs- und Baurecht, Diss. Zürich 1989, S. 88, 94; Schürmann/Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 3. Aufl., Bern 1995, S. 220, 226). Die Eigentumseinschränkung, die darin liegt, dass auch möglicherweise nicht bauwillige Eigentümer indirekt zur Überbauung veranlasst werden, wird damit gerechtfertigt, dass bisher nicht überbautes Land der Überbauung zugeführt wird, was als hinreichendes öffentliches Interesse betrach- tet wird ( EJPD/BRP, Erläuterungen zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Bern 1981, N 24 zu Art. 19; Jomini, a.a.O., Art. 19 Rz. 59; Marantelli-Sonanini, a.a.O., S. 105 f.). Damit ist in der Regel kein finanzieller Verlust verbunden. Der Eigentümer kann das Grundstück nutzbringend überbauen oder zu einem Preis verkaufen, der weit über dem Ertragswert des unüberbauten Grundstücks liegt. Der durch die Erschlies- sungsmassnahmen geschaffene Mehrwert kann tatsächlich reali- siert werden. Bei bereits überbauten Grundstücken kann es sich jedoch anders verhalten; ein Quartierplan stellt hier oft eine schwerwiegende Eigentumsbeschränkung dar (vgl. BGE 106 Ia 364 E. 2 S. 366 f.) : Insbesondere bei Gewerbebetrieben, welche die baurechtlich zulässigen Überbauungsmöglichkeiten nicht voll ausschöpfen, kann eine intensivere Überbauung zwar rechtlich und technisch möglich, aber für den betref- fenden Betrieb unnötig und wirtschaftlich weder sinnvoll noch tragbar sein. In solchen Fällen stellt eine zusätz- liche Erschliessung, die eine intensivere Überbauung er- möglichen würde, allenfalls einen hypothetischen Vorteil dar, der jedoch praktisch nicht oder zumindest nicht kurz- fristig oder nur um den Preis einer Veräusserung des Grund- stücks und einer Aufgabe des Betriebs realisierbar ist. Den mit dem Einbezug in den Quartierplan verbundenen Abgaben und sonstigen Nachteilen steht damit kein tatsächlicher Vorteil gegenüber. Derartige Situationen sind im Lichte der Eigentumsgarantie deshalb anders zu beurteilen als der bisher meist betrachtete Fall, dass Eigentümer nicht überbauter Grundstücke durch den Bau von Erschliessungs- anlagen zur Überbauung veranlasst werden. Das abstrakte Interesse an einer maximal zulässigen baulichen Ausnutzung kann in solchen Fällen nicht unbesehen das konkrete Inte- resse des betroffenen Eigentümers überwiegen. Vielmehr ist die Verhältnismässigkeit im Einzelfall zu prüfen (BGE 121 I 65 E. 5a/cc und 5c S. 71 f.; 100 Ia 223 E. 3 S. 226 ff.; Schürmann/Hänni, a.a.O., S. 200 f.; vgl. auch BGE 119 Ia 21 E. 1a S. 24 f.: Berücksichtigung betrieblicher Gegeben- heiten). Aus diesen Überlegungen folgt, dass für den Ein- bezug bereits überbauter Grundstücke in einen Quartierplan nicht einzig auf die durch die vorgesehene Erschliessung objektiv ermöglichte bessere Ausnützung, sondern auch auf die subjektive Situation der betroffenen Eigentümer abzu- stellen ist. f) Das Verwaltungsgericht hat einzig als aus- schlaggebend betrachtet, dass durch den Quartierplan eine bessere Ausnützung objektiv möglich sei. Es hat deshalb zu Unrecht die subjektive Situation des Beschwerdeführers gar nicht geprüft. Der Sachverhalt ist jedoch aufgrund der Akten hinreichend klar, so dass das Bundesgericht die erforderli- che Interessenabwägung selbst vornehmen kann. g) Nach dem bisher Ausgeführten (E. 3c) ist nicht zweifelhaft, dass die zusätzliche Erschliessung (Strasse "im See", Kanalisation und Wasserleitung) für den Fall einer intensiveren Nutzung des südlichen Parzel- lenteils erforderlich ist. Sie bedeutet demnach für den Fall einer solchen Nutzung auch einen Mehrwert, da ohne diese Erschliessung eine intensivere Überbauung des süd- lichen Teils gar nicht bewilligt werden könnte. Dieser durch die Erschliessung geschaffene Vorteil rechtfertigt denn auch den generellen Flächenabzug. Zwar kann dieser Vorteil vorderhand nicht realisiert werden, doch behindert der Flächenabzug den bestehenden Betrieb des Beschwerde- führers nicht. Jedenfalls macht dieser nicht geltend, durch die Abtretung der rund 180 m2 werde die Benützung der Werk- stätte oder der Einstellhalle verunmöglicht oder auch nur erschwert. Auch bei Berücksichtigung der konkreten, aktuel- len Interessenlage des Beschwerdeführers ist somit der Flächenabzug nicht unzulässig. h) Analoges gilt für den Landabtausch (Abtretung des Streifens im Süden, Impropriation des Streifens im Nor- den). Aus der Eigentumsgarantie folgt ein Anspruch auf wert- gleichen Realersatz und - sofern dies nicht möglich ist - Geldausgleich in der Höhe des Verkehrswertes (BGE 122 I 120 E. 5 S. 127; 119 Ia 21 E. 1a S. 24 f.; 116 Ia 41 E. 5a S. 50; Schürmann/Hänni, a.a.O., S. 227). Der Beschwerdefüh- rer macht nicht geltend, dass der Verkehrswert des ihm neu zugeteilten Streifens geringer sei als derjenige des von ihm abzutretenden Streifens (unter Berücksichtigung der Minder- zuteilung infolge des generellen Landabzugs). In abstrakter Weise ist somit die Wertgleichheit nicht in Frage gestellt. Ebenso wenig wird durch den Abtausch der Betrieb der Garage in der bisherigen Form in Frage gestellt. Der Beschwerde- führer bringt einzig vor, auf dem abgetrennten Streifen im südlichen Teil hätte er die bestehende Einstellhalle erweitern können. Es ergeben sich jedoch weder aus den Akten noch aus den Rechtsschriften des Beschwerdeführers Hinweise darauf, dass eine solche Erweiterung konkret ge- plant wäre. Zudem wäre eine Erweiterung der Halle auch in nördlicher Richtung denkbar. Bei einer grundsätzlichen Neu- gestaltung der Überbauung würde sodann der im nördlichen Teil impropriierte Streifen eine bessere bauliche Ausnützung des nördlichen Teils erlauben. Es kann somit nicht gesagt werden, dass der Landabtausch den Grundsatz des wertgleichen Ersatzes verletzt. Mit gewissen Unterschieden zwischen altem und neuem Besitzstand muss sich der Eigentümer bei einer Landumlegung abfinden (BGE 100 Ia 223 E. 3a S. 227). i) Eine wesentliche Belastung könnte sich hingegen aus der mit dem Einbezug in den Quartierplan verbundenen Beitragspflicht für die Erschliessungsanlagen ergeben. Der Beschwerdeführer wird nach seinen Angaben mit Erschliessungsbeiträgen von Fr. 157'200.-- belastet (Kanali- sation: Fr. 63'700.--; Wasserzufuhr: Fr. 29'700.--; Strasse: Fr. 63'800.--). Für den Fall einer künftigen intensiveren Überbauung des südlichen Parzellenteils dürfte dieser Auf- wand ohne weiteres durch den entsprechenden Mehrwert kompen- siert werden. Solange der Beschwerdeführer hingegen sein bisheriges Gewerbe betreibt und daher aus der neuen Er- schliessung keinen Nutzen hat, könnte sich die Pflicht zur Zahlung eines Beitrags in solcher Höhe im Lichte des bisher Ausgeführten (E. 3e) in der Tat als unverhältnis- mässig erweisen. Indessen steht zur Zeit die Beitragsforderung nicht zur Diskussion. Der Quartierplan legt einzig den Kostenverteiler für den Fall der plangemässen und voll- ständigen Realisierung der Erschliessungsanlagen fest. Dass und wann der Beschwerdeführer die entsprechenden Beiträge zu leisten haben wird, steht noch nicht fest, sondern wird nach Massgabe der §§ 166 ff. PBG festgelegt werden. Es wird Sache des Gemeinderates sein, zu gegebener Zeit die Kosten so festzulegen, dass für den Beschwerde- führer keine unverhältnismässige Belastung entsteht.