Citation: 4A_111/2023 E. A

A.a. En 2008, D.________, architecte à la tête du bureau éponyme organisé en SA, a acquis l'immeuble sis (...), afin d'y réaliser une promotion à titre personnel. Soumis au régime de la propriété par étages (PPE), l'immeuble contient - outre une surface commerciale et 18 parkings intérieurs - 12 appartements, dont un duplex composé, au rez-de-chaussée, d'un appartement de 82 m 2 et d'une terrasse de 27 m 2 et, au premier étage, d'un appartement de 133 m 2. Par promesse de vente et d'achat du 6 août 2008, D.________, d'une part, et E.________ et F.________ (les époux E.________), d'autre part, ont pris l'engagement de conclure un acte de vente portant sur deux parts de copropriété de l'immeuble pour un montant total de 1'290'000 fr., à savoir 1'238'000 fr. pour le duplex et 52'000 fr. pour un box. Entre juillet 2009 et juin 2010, la régie immobilière G.________ SA a adressé aux époux E.________ pour approbation divers devis relatifs à des travaux à plus-value validés par leur architecte D.________ pour un montant total de 140'091 fr. 20 TTC. A.b. L'immeuble est situé en 5ème zone de développement 3 selon la loi générale sur les zones de développement du canton de Genève (LGZD; rsGE L 1 35). Conformément à l'art. 5 al. 3 LGZD, les prix de vente et les loyers des appartements de l'immeuble étaient soumis au contrôle de l'État pendant dix ans, selon les modalités prescrites par la loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL; rsGE I 4 05). Par courrier du 16 mars 2010, l'office cantonal du logement a approuvé à titre provisoire le projet de D.________ concernant la vente des logements, du local commercial et des emplacements de stationnement selon le régime de la PPE; le plan financier prévoyait alors un prix de revient de 14'641'400 fr. tandis que le plan de vente en PPE et location était arrêté à 17'265'400 fr. pour la vente et à 670'524 fr. pour la location des appartements. Les prix de vente détaillés ne pouvaient en aucun cas être dépassés sans l'accord de l'office du logement. Quelques jours plus tard, G.________ SA a indiqué aux époux E.________ que les prix de vente acceptés par l'office du logement s'élevaient à 1'307'000 fr. pour le duplex et à 56'300 fr. pour le parking; le loyer annuel maximal de l'appartement durant dix ans se montait à 55'248 fr. (4'604 fr. par mois). En juillet 2010, D.________ et les époux E.________ ont annulé la promesse de vente, le premier s'engageant notamment à rembourser aux seconds l'acompte versé (322'500 fr.), les frais de notaire (8'853 fr. 40) et le prix des travaux à plus-value (140'091 fr. 20), sous déduction d'un montant forfaitaire de 30'000 fr. Le 28 octobre 2010, E.________ a accusé réception d'un montant de 438'891 fr. 29, considérant l'affaire comme close. A la même époque, G.________ SA, qui ne disposait que des devis signés par les époux E.________, a demandé à l'architecte D.________ de lui retourner un bulletin annexé afin de pouvoir informer l'office du logement des travaux à plus-value exécutés dans le duplex pour un montant de 140'091 fr. A.c. Par contrat du 29 novembre 2010, D.________ a vendu à sa fille A.________ les deux parts de copropriété susmentionnées pour le prix de 1'117'906 fr., soit 1'071'740 fr. pour le duplex et 46'166 fr. pour le garage. L'acquéreuse s'engageait à verser de suite 900'000 fr. à l'étude du notaire; le solde de 217'906 fr. devait être payé "en mains du cédant ou au plus tard de ses héritiers au moment de l'ouverture de sa succession, sans intérêts jusqu'alors". L'acte précise que le prix de vente a été admis par l'office du logement et que l'attention de l'acquéreuse a été attirée sur le courrier dudit office du 16 mars 2010, cité plus haut. Les parties y certifient que "l'acte indique l'intégralité du prix, que celui-ci n'est pas modifié par un autre arrangement quelconque, et qu'elles ont été informées par le notaire soussigné des conséquences encourues en cas d'inexactitude de cette affirmation". Les droits, émoluments, frais et honoraires de l'acte étaient à la charge du vendeur. Les frais de notaire se sont élevés à 44'082 fr. 60. Par contrats du 30 novembre 2010, A.________ - qui disposait en 2009 d'une fortune mobilière de 15'135 fr. - a emprunté à la banque H.________ SA, d'une part, 450'000 fr, garantis par un droit de gage immobilier, avec un taux d'intérêt de 1,75 % fixe durant la durée du contrat du 8 décembre 2010 au 31 mars 2014 et, d'autre part, 450'000 fr., garantis par un droit de gage immobilier, avec un taux d'intérêt de 1,07 % réajusté trimestriellement, et à amortir à raison de 2'250 fr. par trimestre à partir du 31 mars 2011. A.d. Le 7 décembre 2011, I.________ a versé 444'028 fr. 10 à sa fille A.________. Le lendemain, cette dernière a remboursé à la banque H.________ SA un montant de 444'023 fr. 10 (sic). Par contrat du 23 décembre 2011, les époux D.________ ont fait donation, avec dispense expresse de rapport à leurs successions respectives, de 1'500'000 fr. à chacun de leurs trois enfants. Les sommes étaient versées d'entente entre les parties. Le 10 février 2012, D.________ a informé l'administration fiscale cantonale que le versement de 444'028 fr. 10 effectué par son épouse en faveur de leur fille A.________ le 7 décembre 2011 était une donation, de même qu'un versement de 5'976 fr. 90 daté du 23 décembre 2011, des versements de 755'897 fr. et 76'192 fr. "remis en mains de notaire en donation" le 30 décembre 2011 et une cession de créance selon donation du 31 décembre 2011 de 217'906 fr., soit un total de 1'500'000 fr. A.e. En septembre 2013, l'office du logement a approuvé à titre définitif le dernier plan financier faisant état d'un prix de revient de 14'619'835 fr., ainsi que le plan de vente et l'état locatif détaillés, dont les montants totaux s'élevaient à 17'251'400 fr. pour les prix de vente et 670'246 fr. pour les loyers. Le surplus versé par les acquéreurs entre les actes de vente et les prix de vente définitifs découlant de l'économie de 11'565 fr. sur le prix de revient devait être remboursé à chaque copropriétaire. L'office du logement a rappelé à cette occasion que les prix de vente et loyers étaient soumis au contrôle de l'État pendant une durée de dix ans, soit jusqu'au 30 septembre 2020. A.f. Le 31 mars 2014, A.________ a remboursé à la banque H.________ SA un montant de 450'000 fr. A.g. Le réaménagement de la terrasse et du jardin afférents au duplex donnera lieu le 10 octobre 2017 à une facture d'un montant de 14'000 fr. A.h. Le 25 novembre 2016, B.________ et C.________ (les locataires) ont conclu avec A.________ (la bailleresse) un bail à loyer portant sur le duplex précité de 7 pièces pour un loyer annuel, hors charges, de 48'684 fr. (4'057 fr. par mois). Le contrat devait débuter le 1er février 2017 pour une durée initiale de trois ans. A.i. A l'approche de la sortie de l'immeuble du contrôle de l'État, les locataires ont sollicité, en mai 2020, une baisse du loyer de 40 % dès le 1er novembre 2020 en invoquant l'art. 269 CO (rendement). En vain.