Citation: 4A_119/2009 09.06.2009 E. 2

2.1 Comme premier argument, le recourant soutient que l'arrêt attaqué ne serait pas conforme aux considérants contenus dans le jugement de mainlevée et violerait pour ce motif le principe de l'autorité de chose jugée. Lorsque - comme c'est le cas en l'espèce - la prétention litigieuse relève du droit fédéral, le respect de l'autorité de chose jugée est une question de droit fédéral (ATF 119 II 89 consid. 2a p. 90 et les arrêts cités). Le Tribunal fédéral, saisi d'un recours en matière civile, peut donc examiner librement ce grief (art. 95 let. a et art. 106 al. 1 LTF). L'autorité de chose jugée interdit qu'un même litige, c'est-à-dire un litige portant sur le même état de fait et le même fondement juridique, puisse être, alors qu'il a déjà été définitivement tranché, soumis à nouveau à un juge (ATF 119 II 89 consid. 2a p. 90; 112 II 268 consid. 1b p. 272). Encore faut-il, pour que le juge postérieur soit lié, que la prétention ait été tranchée sur le fond. Or, la décision qui accorde ou refuse la mainlevée, qu'il s'agisse d'une mainlevée provisoire ou d'une mainlevée définitive, est une pure décision d'exécution forcée dont le seul objet est de dire si la poursuite peut continuer ou si le créancier est renvoyé à agir par la voie d'un procès ordinaire; l'objet de la procédure, c'est-à-dire la question juridique posée, n'est pas la même que dans un procès sur le fond qui a pour but de dire si le droit invoqué existe ou n'existe pas (ATF 120 Ia 82 consid. 6c p. 85). La décision sur la demande de mainlevée n'est qu'un incident de la poursuite qui se distingue d'un procès ordinaire notamment par le fait que le juge ne statue que sur la base des pièces produites et selon le critère de la vraisemblance (ATF 132 III 140 consid. 4.1.1 p. 141 s). Elle ne revêt aucune autorité de chose jugée (sauf pour la poursuite en cours et à l'égard des pièces produites) (ANDRÉ SCHMIDT, Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 5 ad art. 79 LP); elle n'a même pas autorité de chose jugée dans le cas où le créancier introduit une nouvelle poursuite (ATF 100 III 48 consid. 3 p. 50 s). Ainsi, la décision sur la demande de mainlevée n'a pas autorité de chose jugée dans un procès ultérieur sur le fond, notamment une action en reconnaissance de dette ou en libération de dette (FABIENNE HOHL, Procédure civile I, Berne 2001, n° 1320 p. 248). Ainsi, le premier grief est dépourvu de tout fondement. Peu importe que l'arrêt attaqué soit ou non conforme au dispositif ou aux considérants du jugement de mainlevée, puisque celui-ci n'a aucune autorité de chose jugée dans la procédure sur le fond. 2.2 Comme second grief, le recourant soutient que la cour cantonale a déterminé arbitrairement la volonté réelle des parties (cf. art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF; art. 9 Cst). La cour cantonale a constaté que les parties sont convenues que le locataire pouvait mettre fin au bail de façon anticipée s'il perdait le mandat dont il tirait l'essentiel de ses ressources; elle a également observé que les parties n'avaient pas réglé les modalités d'exercice de ce droit, notamment quant à des délais ou un terme. Sur ces points, il n'y a pas de contestation entre les parties et on ne voit pas en quoi pourrait consister l'établissement arbitraire des faits. Le second grief est donc sans objet. 2.3 Constatant que les parties n'avaient pas réglé les modalités d'exercice du droit, la cour cantonale s'est demandée, en procédant à une interprétation ou un complètement du contrat, comment devait s'exercer la faculté de résilier le bail de manière anticipée. L'interprétation d'un contrat selon le principe de la confiance (ATF 133 III 675 consid. 3.3 p. 681 s.), de même que son complètement (ATF 115 II 484 consid. 4b p. 488), sont des questions de droit que le Tribunal fédéral, saisi d'un recours en matière civile, peut revoir librement (art. 106 al. 1 LTF). En acceptant la clause ajoutée par le locataire, les parties ont manifestement admis que si ce dernier perdait le mandat qui constituait l'essentiel de son activité et dont il tirait l'essentiel de ses ressources, les bases nécessaires du bail seraient modifiées pour lui et qu'on ne pouvait exiger qu'il poursuive le contrat dans ces conditions. Les parties ont donc admis par avance, pour couper court à toute discussion, que la perte de ce mandat constituerait un juste motif de résiliation anticipée au sens de l'art. 266g CO (cf. ATF 122 III 262). Elles ont ainsi créé conventionnellement un juste motif de résiliation anticipée. En adoptant cette clause, elles se sont interdites de contester que la perte du mandat constitue un juste motif de résiliation anticipée. Il n'empêche que les motifs qui ont conduit à l'acceptation de cette clause montrent que les parties avaient à l'esprit la figure juridique du juste motif qui empêche de poursuivre un contrat de durée jusqu'à son terme. Dans la mesure où les parties n'ont pas réglé plus précisément les modalités de la résiliation anticipée, il est logique et conforme aux principes d'interprétation d'appliquer aux questions non résolues les règles générales relatives à la résiliation anticipée pour justes motifs. Il faut ensuite observer que la clause ajoutée par le locataire (et acceptée par la bailleresse) donnait à celui-ci la faculté de résilier le bail de façon anticipée, mais ne lui en faisait pas l'obligation. Le locataire restait libre de résilier ou non le contrat de façon anticipée et il lui était loisible, notamment s'il avait développé d'autres affaires, de poursuivre le bail nonobstant la fin du mandat cité. La clause ajoutée devait seulement lui permettre de résilier le bail de façon anticipée si la fin du mandat lui rendait insupportable la continuation du bail jusqu'à son échéance ordinaire. La doctrine en a donc déduit, dans les cas de justes motifs au sens de l'art. 266g CO, que la partie doit résilier immédiatement après la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre par son attitude que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du contrat (PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1995, n° 59 ad art. 266g CO; ROGER WEBER, Basler Kommentar, 4e éd. 2007, n° 6 ad art. 266g CO; MARIE-NOËLLE VENTURI-ZEN-RUFFINEN, La résiliation pour justes motifs des contrats de durée, thèse Fribourg 2007, no 118 p. 310). La jurisprudence a d'ailleurs développé des règles très strictes à ce sujet dans le cas plus ou moins analogue de la résiliation d'un contrat de travail pour justes motifs (ATF 130 III 28 consid. 4.4 p. 34 et les arrêts cités). En décidant, en l'absence de convention spéciale, d'appliquer ces principes généraux au juste motif convenu par les parties, on ne voit pas que la cour cantonale ait violé le droit fédéral. Elle a constaté en fait - d'une manière qui lie le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) - que le locataire a été informé, à la fin du mois de mars 2003, que le mandat prendrait fin dès le début du mois de juillet 2003; il n'a toutefois résilié le bail que par courrier du 30 octobre 2003, soit sept mois après avoir eu connaissance du juste motif et quatre mois après avoir commencé à en subir les effets. En différant dans une telle mesure la résiliation, le locataire a montré que, subjectivement, la fin du mandat ne lui rendait pas insupportable la continuation du bail. En admettant qu'une résiliation tardive n'est pas conforme au sens et au but d'une clause instituant un juste motif de résiliation anticipée et que le congé devait donc être considéré comme inefficace, la cour cantonale n'a violé aucune règle du droit fédéral. Le recourant tente de soutenir qu'il espérait obtenir un autre mandat, mais il ne ressort pas de l'état de fait déterminant (art. 105 al. 1 LTF) qu'il ait fait la moindre démarche dans ce sens, ni qu'il en ait informé son cocontractant. Il n'y a donc pas à examiner la question sous cet angle, puisque l'analyse de la cause doit se fonder exclusivement sur l'état de fait arrêté souverainement par la cour cantonale.