Citation: 4C.55/2004 07.05.2004 E. 3

Les locataires invoquent ensuite la violation de l'art. 272 CO. A leurs yeux, ils avaient droit à une prolongation maximale, ou au moins à une prolongation renouvelable. 3.1 La cour cantonale a examiné d'office la question de la prolongation du bail, sur laquelle le tribunal des baux n'avait pas eu à entrer en matière, puisqu'il avait annulé la résiliation. La Chambre des recours, considérant que les conditions posées par le droit cantonal pour procéder à une instruction complémentaire n'étaient pas réalisées, s'est fondée sur l'état de fait établi en première instance pour statuer. Avec la commission de conciliation, elle a retenu que les locataires étaient parents de deux enfants de huit et cinq ans, dont le déplacement en début de scolarité pouvait être source de difficultés. A cela s'ajoutait le caractère tendu, de notoriété publique, du marché du logement dans le canton de Vaud. S'agissant des éléments jouant en faveur des bailleurs dans la pesée des intérêts, elle a admis que ceux-ci, âgés de près de quatre-vingts ans, se trouvaient dans une période de leur vie au cours de laquelle les projets devaient se concrétiser rapidement, et qu'ils étaient dans une situation financière précaire. Enfin, les locataires paraissaient n'avoir entrepris aucune démarche avant l'audience de jugement devant le tribunal des baux afin de se reloger. En définitive, la Chambre des recours a accordé une seule et unique prolongation de bail pour deux ans, soit jusqu'au 1er juillet 2004. 3.2 A l'appui de leur recours, les demandeurs soutiennent tout d'abord que la Chambre des recours aurait dû renvoyer le dossier à l'autorité de première instance ou au moins procéder elle-même à une instruction complémentaire. L'état de fait, lacunaire, ne tiendrait pas compte de leur attachement à X.________, des nombreuses recherches qu'ils ont effectuées, de leurs importants investissements en matériel et en travail dans l'appartement depuis quatorze ans, du réseau de mamans de jour dont ils disposent dans la région: les locataires sont d'avis que les bailleurs auraient pu et dû choisir de s'installer dans l'un des autres appartements aménagés dans leur immeuble de X.________, plutôt que dans un quatre pièces sur trois étages malcommode pour des personnes âgées, logement qui aurait d'ailleurs été finalement mis en vente et proposé aux recourants. Les intérêts des bailleurs ne pourraient être mis en balance avec ceux d'une famille comprenant deux enfants, dont les salaires cumulés ne permettraient pas de faire face aux loyers surfaits actuellement proposés sur le marché. 3.3 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur ne le justifient. L'art. 272 al. 2 CO énumère ensuite une série de critères à prendre en considération, comme la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement (let. c), le besoin du bailleur des locaux et l'urgence de ce besoin (let. d), ou encore la situation sur le marché local du logement (let. e). La pesée des intérêts prescrite par l'art. 272 al. 1 et 2 CO pour décider d'octroyer ou non une prolongation de bail sert également pour déterminer la durée de celui-ci. Comme le montre l'emploi de l'adverbe "notamment", les éléments d'appréciation énoncés à l'art. 272 al. 2 CO, sous let. a à e, ne revêtent pas un caractère exclusif et le juge peut tenir compte d'autres intérêts pertinents (Higi, Commentaire zurichois, n. 120 ad art. 272 CO; Engel, Contrats de droit suisse, 2e éd., p. 210; Tercier, Les contrats spéciaux, 3e éd., n° 2511). Il gardera à l'esprit que la prolongation a pour but de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou, à tout le moins, tend à adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat selon les règles ordinaires (ATF 116 II 446 consid. 3b). L'art. 272b al. 1 CO prévoit que la durée de la prolongation est de quatre ans au maximum, limite dans laquelle une ou deux prolongations peuvent être accordées. Lorsqu'il est appelé à se prononcer sur une prolongation de bail, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation pour en déterminer la durée, dans les limites fixées par la loi; il ne transgresse pas le droit fédéral en exerçant le pouvoir d'appréciation que le code des obligations lui accorde; le droit fédéral n'est violé que s'il sort des limites fixées, s'il se laisse guider par des considérations étrangères à la disposition applicable ou s'il tire des déductions à ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus du pouvoir d'appréciation (ATF 125 III 226 consid. 4b). 3.4 Au vu de ce qui précède, on constate que la durée de la prolongation s'inscrit dans le cadre légal. Les critères que la cour cantonale a pris en considération sont conformes au droit fédéral. Si les recourants entendaient critiquer les motifs qui ont conduit la cour, en application du droit de procédure cantonal, à refuser de procéder en deuxième instance à une instruction complémentaire ou de renvoyer le dossier au tribunal des baux, il leur appartenait, là encore, de déposer un recours de droit public pour application arbitraire du droit cantonal. Au surplus, les recourants n'invoquent pas une éventuelle violation de l'art. 274d al. 3 CO. Avec raison: la jurisprudence constante admet qu'il est permis aux cantons de restreindre la portée de l'instruction d'office dans la procédure de recours cantonale (ATF 125 III 231 consid. 4a; 118 II 50 consid. 2; sur la portée de l'art. 11 de la loi vaudoise du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux, cf. arrêt 4P.227/1999 du 6 décembre 1999, consid. 2a/bb). Au demeurant, les éléments que les locataires auraient voulu voir prendre en considération qui n'ont pas été évoqués par la cour cantonale, supposés établis, ne sont pas déterminants: ainsi, par exemple, les investissements consentis par les locataires devraient être amortis vu la longueur du bail (quatorze ans); quant aux revenus allégués des preneurs, ils n'apparaissent pas à ce point modestes qu'ils doivent conduire une prolongation supérieure; de toute façon, la prolongation n'a pas pour but de donner aux intéressés l'occasion de profiter le plus longtemps possible d'un appartement à loyer avantageux, mais de leur donner plus de temps qu'ils n'en auraient selon les délais ordinaires pour chercher de nouveaux locaux (ATF 116 II 446 consid. 3b), étant souligné que la cour cantonale a aussi admis la précarité de la situation financière des bailleurs. Il ne s'agit pas de savoir si le Tribunal fédéral, à supposer qu'il ait eu à statuer en lieu et place de l'autorité fédérale, aurait fixé une durée plus longue ou plus courte. Une violation du droit fédéral supposerait que la cour cantonale ait fait, au détriment des recourants, une erreur de raisonnement ou qu'elle soit parvenue à des résultats injustifiables. Tel n'est pas le cas. Le recours doit être rejeté.