Citation: 1C_192/2016 E. 2.9

2.9. La recourante s'en prend également à l'arrêt attaqué en tant qu'il retient que le loyer des appartements ne pouvait pas être considéré comme élevé et n'était pas supérieur à ceux répondant aux besoins prépondérants de la population au sens de l'art. 4 LAAL. Cette appréciation heurterait la pratique cantonale constante selon laquelle les appartements dont le loyer excède les 200 fr. le mètre carré ne répondent plus aux besoins de la population. De même, la cour cantonale se serait abusivement écartée de sa jurisprudence et de celle du Tribunal fédéral en considérant que le loyer de 2'600 fr. payé pour le lot 7 était abusif et que les locataires auraient pu réclamer et obtenir une baisse de celui-ci. La référence faite aux loyers moyens pour la ville de Lausanne ne saurait prévaloir à Vevey. La pratique dont fait état la recourante se rapporte à celle du Service du logement en lien avec l'art. 4 al. 3 LAAL; la cour cantonale l'avait alors confirmée en précisant que l'exigence du relogement du locataire à des conditions comparables pouvait difficilement être satisfaite pour des appartements dont le loyer mensuel net objectif ou théorique était supérieur à 200 fr. le mètre carré par an (arrêt FO.2005.0020 du 26 avril 2006 consid. 4). La Cour de droit administratif et public a par la suite jugé discutable la pratique consistant à assimiler à des objets luxueux tous les appartements dont le loyer annuel au mètre carré dépasse un certain montant quelles que soient les caractéristiques de l'objet et de la situation concrète en matière de catégories de logements où sévit la pénurie, au motif qu'elle se fondait sur une jurisprudence relativement ancienne et ne tenait pas compte de l'évolution du marché. Elle a exclu de considérer un logement comme luxueux pour ce seul motif (arrêt FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid. 2b/cc). Dans un arrêt ultérieur, elle a considéré que la référence à un loyer de 200 fr. le mètre carré par an apparaissait inadéquate lorsque les statistiques communales déterminent de manière plus précise la notion de logements à loyers abordables, intermédiaires ou supérieurs (arrêt AC.2015.0205 du 19 avril 2016 consid. 3b). Dans ces conditions, la recourante ne saurait reprocher à la cour cantonale de s'être écartée d'une pratique claire et constante en ne retenant pas le prix de 200 fr. le mètre carré par an comme un critère absolu en faveur du caractère résidentiel ou hors norme des appartements litigieux. On ne saurait davantage lui reprocher de ne pas avoir tenu compte du loyer effectif de 2'600 fr. respectivement de ne pas l'avoir jugé suffisant à lui seul pour conclure au caractère résidentiel de l'appartement correspondant au lot 7. La jurisprudence cantonale prend en compte le niveau du loyer pour déterminer si l'on se trouve en présence d'un objet appartenant à une catégorie répondant à un besoin de la population. Elle a précisé à cet égard que, pour déterminer si, par son prix, un appartement répond à un besoin de la population, on ne peut pas s'en tenir au montant du loyer payé par le dernier locataire. Ce loyer peut en effet, selon les circonstances, se situer à un niveau supérieur ou inférieur à celui (non abusif) pour lequel l'appartement pourrait être remis sur le marché de la location (arrêt FO.1994.0036 du 13 novembre 1996 consid. 3b, s'agissant d'un loyer de 660 fr. pour un appartement de 5 pièces de 157 mètres carrés, même vétuste, qui représentait manifestement un prix de faveur). Elle a ainsi admis la prise en compte d'un loyer calculé selon la méthode dite objective (qui tient compte de la hausse de loyer admissible compte tenu des travaux de transformation et de rénovation pouvant être autorisés en application de la LDTR) pour déterminer si un appartement appartenait à une catégorie où sévit la pénurie de logements. Elle a confirmé cette approche par la suite (arrêts FO 94/0036 du 13 novembre 1996, FO 97/0037 du 7 juillet 1999, FO 99/0020 du 11 octobre 2000 et AC 94/0250 du 26 juin 1997) avant de se demander si elle était correcte ou si l'on ne devrait pas plutôt s'en tenir au loyer effectivement perçu, moyennant le cas échéant certaines corrections. Elle a finalement laissé cette question indécise car les logements en cause appartenaient de toute manière à la catégorie où sévit la pénurie quelle que soit la méthode choisie (arrêt AC.2000.0082 du 13 décembre 2000 consid. 3a/bb). Postérieurement elle a cautionné la validité de la méthode du loyer objectif, que celui-ci soit défini en vue de calculer le montant des travaux admissible ou de déterminer si le logement appartient à une catégorie où sévit la pénurie (FO.2005.0020 du 26 avril 2006 consid. 4) avant de laisser une nouvelle fois la question ouverte (arrêt AC.2011.0273 du 24 mai 2012 consid. 2b/cc). Dans des arrêts ultérieurs, elle a précisé qu'il s'agissait d'une pratique qu'elle avait cautionnée à plusieurs reprises, mais dans des circonstances diverses, et dont il serait abusif de tirer une règle générale (cf. arrêts FO.2002.0034 du 18 septembre 2003 consid. 4b/bb et FO.2000.0155 du 15 octobre 2002 consid. 5). Enfin, dans le dernier arrêt en date, elle s'est ralliée à l'opinion du Service des communes et du logement selon lequel le montant du loyer ne constitue qu'un indice parmi d'autres éléments tels que les caractéristiques du logement (AC.2015.0205 du 19 avril 2016 consid. 3b). Cela étant, on ne saurait considérer comme insoutenable le fait de ne pas avoir tenu le montant effectif du loyer versé par les derniers locataires de l'appartement correspondant au lot 7 au motif qu'ils auraient vraisemblablement pu prétendre à une réduction de loyer même si l'ampleur de celle-ci est difficilement chiffrable dans la mesure où elle ne dépend pas uniquement du taux hypothécaire mais également d'autres facteurs tels que les travaux à plus-value qui pouvaient être répercutés sur le montant du loyer. Quoi qu'il en soit, le niveau de loyer n'est qu'un critère parmi d'autres et c'est sans arbitraire que la cour cantonale est parvenue à la conclusion qu'il ne saurait à lui seul avoir pour conséquence de faire de l'appartement correspondant au lot 7 un objet hors normes sur le marché locatif ou hors de portée de la majeure partie de la population. La cour cantonale a estimé que le loyer mensuel de 1'330 fr. payé par les derniers locataires du lot 10 ne laissait pas supposer qu'il entrait dans une catégorie où ne sévit pas la pénurie. Compte tenu des caractéristiques et de l'état général de l'appartement, ce prix ne représentait pas non plus un prix de faveur loin en-dessous du prix du marché, dont il y aurait lieu de s'écarter. La recourante ne le conteste pas. En l'absence de tout grief à ce sujet, il n'appartient pas à la Cour de céans de vérifier d'office ce qu'il en est.