Citation: 5A.20/2006 02.08.2006 E. 3

3.1 Die kantonalen Behörden haben indessen die Bewilligung gleichwohl verweigert. Das Verwaltungsgericht hat zusammenfassend ausgeführt, das Vorgehen der drei in das Geschäft verwickelten Personen (der Beschwerdeführer, Z._______ und Y._______) habe den Sinn gehabt, unter Umgehung des Selbstbewirtschafterprinzips und der Preisbeschränkung den Erwerb der beiden Grundstücke durch den Beschwerdeführer zu ermöglichen, was nur als Grundpfandgläubiger im Rahmen einer Zwangsvollstreckung erreichbar gewesen sei. Die revidierten Bestimmungen von Art. 64 Abs. 1 lit. g und Art. 63 Abs. 2 BGBB sollten es insbesondere den darlehensgebenden Banken ermöglichen, eine landwirtschaftliche Liegenschaft zu einem Preis zu erwerben, der ihre Forderungen deckt. Es könne aber nicht Sinn und Zweck dieser Bestimmungen sein, dass finanzkräftige Kaufinteressenten ein landwirtschaftliches Grundstück oder Gewerbe unter Umgehung des Selbstbewirtschafterprinzips und der Preisbeschränkung im Einvernehmen mit dem Grundeigentümer - der an einem möglichst hohen Erlös interessiert sei - quasi durch Vorauszahlung des Grundstücks und Grundpfandsicherung dieser Vorauszahlungen im Zwangsvollstreckungsverfahren erwerben können. Wenn wie vorliegend die gesamten Umstände insbesondere auch in Berücksichtigung des zeitlichen Ablaufs darauf hinwiesen, dass die in Betreibung gesetzten Forderungen keinen anderen Sinn haben als die Ermöglichung des Erwerbs im Zwangsvollstreckungsverfahren und damit quasi die Vorauszahlung des Kaufpreises, dann sei es geboten, dass die Bewilligungsbehörde dieses Vorgehen als missbräuchlich qualifiziere und die Bewilligung verweigere. 3.2 Der Beschwerdeführer ist der Meinung, die Vorinstanz werfe ihm haltlos ein rechtsmissbräuchliches Vorgehen vor. Er versucht, die einzelnen Schritte zu erklären und weist das von der Vorinstanz unterstellte rechtsmissbräuchliche Verhalten weit von sich. Insbesondere weist er den Vorwurf zurück, er habe von Anfang an die Absicht gehabt, die beiden Grundstücke unter Umgehung des Selbstbewirtschafterprinzips und der Preisbeschränkung zu erwerben. Ihm müsse wie jedem anderen Grundpfandgläubiger das Recht zustehen, die landwirtschaftlichen Grundstücke gestützt auf Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 Abs. 1 lit. g BGBB zu erwerben. 3.3 Nach der jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichts ist die Erwerbsbewilligung zu verweigern, wenn ein Pfandrecht nicht zu Sicherungszwecken, sondern mit dem Zweck errichtet oder erworben wird, anschliessend das landwirtschaftliche Grundstück unter Umgehung des Selbstbewirtschafterprinzips und der Preisbeschränkung im Zwangsverwertungsverfahren zu erwerben (BGE 132 III 212 E. 4 S. 219 ff.). Soweit der Beschwerdeführer rechtlich eine andere Auffassung vertritt, ist er auf diesen ausführlich begründeten Entscheid zu verweisen. 3.4 Im vorliegenden Fall ist der Verfahrensablauf, so wie er eingangs festgehalten ist, nicht umstritten. Zusätzlich hat das Verwaltungsgericht in tatsächlicher Hinsicht willkürfrei festgehalten, dass enge Verbindungen zwischen Z._______ und der Familie des Beschwerdeführers bestehen, indem beide Pferdehalter sind und sowohl das Ökonomiegebäude und die Wiese für die Pferdehaltung gemeinsam nutzen. Auch der Beschwerdeführer hat bestätigt, dass er und Z._______ beschlossen haben, gemeinsam Pferde zu halten, wobei der Beschwerdeführer auf seinem Grundstück für den Pferdestall besorgt sein sollte, während Z._______ das erforderliche Wiesland vom Nachbarn Y._______ erwerben sollte. Sie sind zudem gemeinsam Mieter des Wohnhauses auf GB 2631 und hatten keine Schwierigkeiten, je nach Bedarf die Forderungen gegenüber dem verschuldeten Y._______ hierhin oder dahin zu zedieren. 3.5 Aufgrund des Ereignisablaufs und der weiteren vom Verwaltungsgericht willkürfrei festgestellten Tatsachen liegt der Umgehungstatbestand vorliegend offen zu Tage. 3.5.1 Zunächst hat Z._______ versucht, das Wohnhaus mit Umschwung auf GB 2631 käuflich zu erwerben. Dies gelang allerdings nicht, weil das Volkswirtschaftsdepartement die Abparzellierung verweigerte. 3.5.2 Drei Wochen nach diesem abschlägigen Entscheid trat der Beschwerdeführer gestützt auf eine einseitige Rücktrittsklausel vom Dienstbarkeitsvertrag zurück und verlangte die Rückzahlung der bereits geleisteten Fr. 1'400'000.--. Er tat dies einerseits im Wissen, dass Y._______ diesen Betrag, weil grösstenteils bereits anderweitig verwendet, nicht zurückzahlen konnte und andererseits erst im Zeitpunkt, als die Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen war. Das Verwaltungsgericht durfte ohne Willkür annehmen, der Beschwerdeführer habe diesen Rücktritt erklärt, um die hoffnungslose Überschuldung von Y._______ im Hinblick auf den späteren Erwerb im Zwangsvollstreckungsverfahren zu fördern. Der Beschwerdeführer macht geltend, er habe damals noch nicht an eine Übernahme der zwei Grundstücke gedacht, sondern sei vom Dienstbarkeitsvertrag zurückgetreten, weil er aus Unerfahrenheit einen viel zu hohen Preis für die Dienstbarkeit bezahlt habe und übervorteilt worden sei. Er stellt damit lediglich eine andere tatsächliche Behauptung an die Stelle der Beweiswürdigung des Verwaltungsgerichts, was für den Nachweis von Willkür nicht genügt. Im Übrigen spricht der Umstand, dass der Beschwerdeführer den Preis für die Dienstbarkeit im Wissen darum zahlte, dass dieser sofort für andere Zwecke verwendet wurde, aber auch der ungewöhnliche Wortlaut der Rücktrittsklausel und deren Ausübung nach Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch sowie der schliesslich bezahlte weit höhere Erwerbspreis für die Grundstücke von Fr. 4'270'000.-- weder für die behauptete Unerfahrenheit noch für die Übervorteilung des Beschwerdeführers beim Abschluss des Dienstbarkeitsvertrages, sondern eher dafür, dass es sich bei den Fr. 1'400'000.-- faktisch bereits um einen Teil des Erwerbspreises handelte. Dieser Vorgang ist indessen insofern nicht entscheidend, als auch die späteren Ereignisse allein die Gesetzesumgehung belegen. 3.5.3 Kurz nach dem Rücktritt vom Dienstbarkeitsvertrag trat der Beschwerdeführer die Forderung über den Betrag von Fr. 1'400'000.-- an Z._______ ab, der gleichentags mit Y._______ vereinbarte, dass der Dienstbarkeitsvertrag gegen ein Entgelt von Fr. 300'000.-- aufrechterhalten bleibe. In diesem Zusammenhang fällt auf, dass Z._______ diesen letzteren Betrag zusätzlich bezahlte und nicht etwa mit seiner vom Beschwerdeführer zedierten Forderung verrechnete, was unüblich ist und willkürfrei als Hinweis bewertet werden darf, dass faktisch bereits ein Teil des Erwerbspreises der Liegenschaften beglichen wurde. Obwohl Z._______ gegen Y._______ am 31. Mai 2002 - im Hinblick auf ein Zwangsverwertungsverfahren - einen Zahlungsbefehl über die offenen Fr. 1'400'000.-- ausstellen liess, gewährte er am 29. Januar 2003 Y._______ ein zusätzliches kurzfristiges und zudem zinsloses Darlehen in der Höhe von Fr. 600'000.--. Da er wissen musste, dass Y._______ dieses Darlehen nicht zurückzahlen konnte, darf diese grosszügige Darlehensgewährung willkürfrei mit dem zukünftigen Erwerb der Liegenschaften erklärt werden. Z._______ erhielt als Sicherheit für seine Forderungen denn auch sämtliche Inhaberschuldbriefe auf den beiden Grundstücken. 3.5.4 Ab jenem Zeitpunkt konnte Z._______ nach dem Wortlaut von Art. 64 Abs. 1 lit. g BGBB die beiden Grundstücke im Zwangsverwertungsverfahren auch bei fehlender Selbstbewirtschaftung und ohne Preisbeschränkung erwerben. Da der Beschwerdeführer in diesem Zeitpunkt nicht Grundpfandgläubiger war, konnte er selber die Grundstücke zwar ohne Preisbeschränkung (Art. 63 Abs. 2 BGBB), aber im Übrigen nur dann im Zwangsvollstreckungsverfahren erwerben, wenn er Selbstbewirtschafter war. Entsprechend stellte die Frau des Beschwerdeführers, welche nach seinen Ausführungen die eigentliche Pferdebetreuerin ist, ein Feststellungsgesuch, sie sei Selbstbewirtschafterin. Daraus ergibt sich, dass in diesem Zeitpunkt die Absicht bestand, dass der Beschwerdeführer, bzw. seine Frau und nicht Z._______ die Grundstücke erwerben sollte, was der Beschwerdeführer auch einräumt. Als dieses Feststellungsgesuch abgelehnt wurde, verhinderte Z._______ die auf den nächsten Tag angesetzte Zwangsverwertung, indem er das Verwertungsbegehren zurückzog. 3.5.5 Gleichzeitig zedierte er dem Beschwerdeführer die Forderungen gegenüber Y._______ und übertrug diesem die Grundpfandrechte. Ab diesem Zeitpunkt konnte der Beschwerdeführer nach dem Wortlaut des Gesetzes, ohne an das Selbstbewirtschafterprinzip gebunden zu sein und ohne die Preisgrenzen bei landwirtschaftlichen Grundstücken beachten zu müssen, die Grundstücke im Zwangsverwertungsverfahren erwerben. Tatsächlich leitete er kurzfristig das Zwangsverwertungsverfahren gegen Y._______ erneut ein und ersteigerte die Grundstücke für Fr. 4'270'000.--. Daraus erhellt, dass das Verwaltungsgericht ohne Willkür davon ausgehen durfte, dass der Beschwerdeführer das Pfandrecht nicht zu Sicherungszwecken, sondern mit dem Zweck erwarb, anschliessend die landwirtschaftlichen Grundstücke unter Umgehung des Selbstbewirtschafterprinzips und der Preisbeschränkung im Zwangsverwertungsverfahren zu erwerben. 3.5.6 Soweit der Beschwerdeführer diesbezüglich in tatsächlicher Hinsicht eine andere Absicht behauptet, und insbesondere ausführt, er habe sich erst nach der Forderungsabtretung im Jahre 2004 wegen der gesundheitlichen Probleme von Z._______ gefragt, ob er die Grundstücke erwerben wolle, stellt er der willkürfreien Beweiswürdigung der Vorinstanz bloss eine andere Sachdarstellung gegenüber und weist nicht nach, dass diejenige der Vorinstanz willkürlich ist. In rechtlicher Hinsicht liegt bei dieser Sachlage eine Gesetzesumgehung vor, so dass die Beschwerde abzuweisen ist. 3.5.7 Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass es auf die Absichten von Y._______ nicht ankommt. Dieser hatte zwar ein erhebliches Interesse, seine Grundstücke nicht zum Höchstpreis von Fr. 1'800'000.--, sondern zum Steigerungspreis von Fr. 4'270'000.-- zu veräussern und der Ereignisablauf weist deutlich darauf hin, dass im Einvernehmen mit diesem der Erwerbspreis sozusagen im Voraus anbezahlt wurde, um die beiden Grundstücke nachträglich im Zwangsverwertungsverfahren noch förmlich zu erwerben. Aber auch wenn der Erwerb nicht aufgrund eines gemeinsamen Plans erfolgt wäre, bliebe es dabei, dass der Beschwerdeführer die Grundpfandrechte nicht zu Sicherungszwecken, sondern mit der Absicht erwarb, die Grundstücke anschliessend im Zwangsverwertungsverfahren unter Umgehung des Selbstbewirtschafterprinzips und der Preisgrenze zu ersteigern.