Citation: 1C_433/2016 E. 2.6

2.6. Der in Art. 9 Abs. 2 des Reglements verwendete Begriff des "heutigen" gewachsenen Terrains bezieht sich auf den heutigen, d.h. den im Zeitpunkt des Erlasses des Reglements bestehenden Zustand und nicht auf einen neuen, d.h. noch zu schaffenden Zustand des Terrains, weshalb der Wortsinn dieser Bestimmung dafür spricht, das heutige gewachsene Terrain vom neuen Terrain zu unterscheiden, das gegenüber dem gewachsenen Terrain nachträglich abgeändert werden soll. Diese Auslegung wird durch den Anhang 2 zum Reglement bestätigt, der in der oberen Skizze und der entsprechenden Berechnung vorsieht, dass das heutige ausgemittelte gewachsene Terrain durch die Addition der Höhen des heutigen gewachsenen Terrains an den vier Eckpunkten des Baubereichs und die Division der so erreichten Summe durch vier bestimmt wird, was für den Baubereich 5 zu einer Höhe von 474,66 m.ü.M. führt. Ausgehend von dieser Höhe wird in der unteren Skizze des Anhangs 2 des QGP die maximale Gebäudehöhe von 9,5 m (3 + 3 + 3,5 m) auf einer Höhe von 484,16 m.ü.M. eingetragen. Aus diesen Angaben im Anhang 2 des Reglements ergibt sich eindeutig, dass das heutige ausgemittelte gewachsene Terrain im Sinne von Art. 9 Abs. 2 des Reglements zum QGO ausgehend vom (vorbestehenden) gewachsenen und nicht vom neuen Terrain zu bestimmen ist. Daran vermag entgegen der Meinung der Vorinstanz nichts zu ändern, dass sich die für das neue und das gewachsene Terrain eingetragenen Linien in der unteren Skizze des Anhangs 2 zum Reglement teilweise überschneiden, zumal gemäss dem eindeutigen Wortlaut von Art. 9 Abs. 2 des Reglements nicht die maximale, sondern die ausgemittelte, d.h. die durchschnittliche Höhe des heutigen gewachsenen Terrains für die Gebäudehöhe massgebend ist. Demnach sind diesbezüglich die Höhenunterschiede des gewachsenen Terrains innerhalb des Baubereichs nicht massgeblich. Die Vorinstanz verfiel damit in Willkür, wenn sie aus der unteren Skizze des Anhangs 2 des Reglements ableitete, das heutige ausgemittelte gewachsene Terrain im Sinne von Art. 9 Abs. 2 des Reglements stimme mit dem neuen Terrain überein. Daran vermag entgegen der Meinung des Regierungsrats nichts zu ändern, dass im Plan Nr. 04 zum QGP die maximale Gebäudehöhe jeweils ausgehend vom einen hypothetischen neuen (aufgeschütteten und eingeebneten) Terrain eingetragen wurde, weil gemäss den zutreffenden Ausführungen der Beschwerdeführer in ihrer Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 18. Februar 2014 die Regelung gemäss Art. 9 Abs. 2 des Reglements in Verbindung mit dem Anhang 2 gegenüber davon abweichenden Eintragungen im Plan Nr. 04 zum QGP vorgehen muss. Art. 1 Abs. 2 des Reglements bezeichnet den Plan Nr. 04 - im Gegensatz zum Reglement - ausdrücklich als nicht verbindlich und billigt ihm bloss orientierenden Charakter zu. Nach dem Gesagten hätte die Vorinstanz zur Bestimmung des heutigen ausgemittelten gewachsenen Terrains die Höhen des gewachsenen Terrains an den Eckpunkten des Baubereichs Nr. 6 addieren und durch vier dividieren müssen. Da der Plan Nr. 04 zum QGP gemäss seiner Bezeichnung "Längs- und Querschnitte" bezüglich des Baubereichs 6 lediglich zwei Schnitte (Nordosten/Südwesten und Nordwesten/Südosten) zeigt, in denen die Eckpunkte dieses Baubereichs nicht eingetragen sind, können die Höhen dieser Punkte mit diesem Plan nicht bestimmt werden. Er lässt jedoch erkennen, dass das gewachsene Terrain im Baubereich 6 von Nordosten gegen Südwesten abfällt und es auch im höheren Bereich unter 475 m.ü.M. liegt. Dies wird durch den Bauplan Nr. 103 "Fassaden / Schnitte" bestätigt, der zeigt, dass das gewachsene Terrain auch im nordöstlichen Teil des Baubereichs 475 m.ü.M. nicht erreicht und es gegen Südwesten abfällt, weshalb das ausgemittelte gewachsene Terrain deutlich unter dieser Höhe liegen muss. Insoweit kann der vorinstanzlich festgestellte Sachverhalt aufgrund der Akten vom Bundesgericht ergänzt werden (Art. 105 Abs. 2 BGG). Gemäss dem Bauplan Nr. 103 "Fassaden / Schnitte" sollte die Oberkante (OK) des Dachs des geplanten Gebäudes eine Höhe von 484,61 m.ü.M. erreichen, was gemäss Art. 9 Abs. 2 des Reglements bei einer maximal zulässigen Gebäudehöhe von 9,5 m nur zulässig wäre, wenn das ausgemittelte gewachsene Terrain auf mindestens 475,11 m.ü.M. liegen würde. Nach dem Gesagten liegt dieses Terrain jedoch deutlich unter 475 m.ü.M., weshalb das geplante Gebäude die maximal zulässige Gebäudehöhe überschreitet. Die Baubewilligung ist daher zu verweigern, da die Behebung des Mangels bzw. die Reduktion der Gebäudehöhe verschiedene planerische Anpassungen erfordert und daher nicht durch Auflagen oder Bedingungen in der Bewilligung behoben werden kann.