Citation: 4A_530/2016 E. B

B.a. Unter Vorlage je einer Klagebewilligung der Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverhältnisse See-Gaster vom 8. November 2012 und des Vermittleramts Gaster vom 8. Oktober 2012 verlangte die Klägerin mit Eingabe vom 15. November 2012 beim Kreisgericht Gaster-See, den Beklagten sei unter Strafandrohung zu befehlen, die Liegenschaft V.________-Strasse Nr. zzz, bestehend aus den beiden Hausteilen nnn und ooo, in U.________ sofort zu räumen und in gereinigtem Zustand zu verlassen und der Klägerin die Schlüssel zu übergeben, sowie entsprechende Vollzugsanordnungen. Einem vorangegangenen Begehren um raschen Rechtsschutz war mangels liquider Verhältnisse nicht stattgegeben worden. Mit Entscheid vom 29. Mai 2015 befahl das Kreisgericht den Beklagten, die Liegenschaft innert 10 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft seines Entscheids zu räumen und der Klägerin ordnungsgemäss zu übergeben. Ausserdem ordnete es entsprechende Vollzugsbefugnisse der Gemeinde U.________ an. Das Kreisgericht stellte fest, dem Grundbuch zufolge sei die Klägerin Eigentümerin der streitgegenständlichen Grundstücke. Es verwarf den Einwand der Beklagten, die Klägerin sei zu Unrecht im Grundbuch eingetragen, weil der Kaufvertrag simuliert und der richtige Wille auf eine fiduziarische Eigentumsübertragung gerichtet gewesen sei, der fiduziarische Vertrag aber mangels öffentlicher Beurkundung ebenfalls nichtig sei. Zwar pflichtete es den Beklagten bei, dass diesfalls der Treuhandvertrag wegen Formmangels ungültig und die Eigentumsübertragung wegen Fehlens eines gültigen Rechtsgrunds unwirksam sei. Es liess aber offen, ob in diesem Sinn von Simulation auszugehen wäre, denn jedenfalls sei die Berufung der Beklagten auf Formnichtigkeit rechtsmissbräuchlich, da die Parteien den Vertrag in Kenntnis des Mangels irrtumsfrei erfüllt hätten. Der Klägerin als Eigentümerin stehe daher ein sachenrechtlicher Anspruch auf Ausweisung nach Art. 641 Abs. 2 ZGB zu, sofern die Beklagten dem nicht ein besseres dingliches oder obligatorisches Recht entgegenhalten könnten. Ein von den Beklagten in diesem Zusammenhang geltend gemachtes Rückkaufsrecht verneinte es mangels öffentlicher Beurkundung eines solchen und weil die Beklagten den Nachweis nicht erbracht hätten, dass die Ausübungsbedingungen eingetreten seien. Es befand, dass ein Mietverhältnis vorliege. Dieses könne zufolge Zahlungsrückstands gültig gekündigt werden. B.b. Das Kantonsgericht St. Gallen wies mit Entscheid vom 2. August 2016 eine von den Beklagten gegen diesen Entscheid erhobene Berufung kostenfällig ab. Anders als das Kreisgericht prüfte es, ob die Beklagten eine Simulation des Kaufvertrages nachgewiesen hätten, und widerlegte die von den Beklagten dafür vorgebrachten Indizien im Einzelnen. Im Rahmen einer Eventualbegründung verwies es wie das Kreisgericht darauf, die freiwillige und irrtumsfreie Erfüllung des Kaufvertrages lasse die Berufung auf dessen Formungültigkeit als missbräuchlich erscheinen. Sodann sei mit der Erstinstanz davon auszugehen, dass ein Rückkaufsrecht nicht formgültig vereinbart worden sei und auch die Voraussetzungen zu dessen Ausübung weder genügend substanziiert behauptet noch nachgewiesen wären. Zwischen den Parteien bestehe ein nach Ablauf dessen Befristung stillschweigend verlängertes Mietverhältnis, wobei die Vereinbarung vom 8./14. Juni 2005 dieses nur im Grundsatz regle, namentlich bezüglich des Mietzinses. Schliesslich verwarf es die Einwände der Beklagten betreffend Fälligkeit der Mietzinse, Gültigkeit der Kündigung sowie einen Verstoss gegen das Verbot des Verfallpfandes.