Citation: 4A_111/2023 E. 4.3.1

4.3.1. La réelle intention d'une partie, soit ce qu'elle savait et voulait, relève du fait intime, à rechercher le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices (cf. ATF 145 III 1 consid. 3.3). Constituent des indices non seulement la teneur de la déclaration de volonté de la partie, mais encore le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir sa volonté réelle, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier son comportement ultérieur établissant quelle était à l'époque sa conception (cf. ATF 144 III 93 consid. 5.2.2). Selon l'arrêt attaqué, la bailleresse n'a pas prouvé une intention de donner de son père au moment de la vente de l'appartement litigieux, car rien n'indique que le prix a été fixé plus bas que le prix que le vendeur/promoteur estimait pouvoir en obtenir à ce moment-là. La cour cantonale n'a donc acquis aucune certitude sur la manière dont le promoteur et père de la bailleresse a fixé le prix de vente de l'appartement et du garage à 1'117'906 fr. Pour rechercher quelle était l'intention réelle du vendeur, elle a apprécié le témoignage de celui-ci ainsi que l'acte de vente lui-même et les faits postérieurs, à savoir le contrat de donation du 23 décembre 2011 et ses modalités d'exécution. Les éléments apportés par la recourante ne font pas apparaître comme arbitraire l'appréciation des preuves à laquelle les juges genevois se sont livrés. Tout d'abord, la valeur effective sur le marché de l'appartement litigieux à la date d'acquisition n'est pas établie. Présenté comme pertinent par la recourante, le fait que les autres appartements de l'immeuble (hormis un lot cédé à la soeur de la bailleresse) aient été vendus au prix accepté par l'office du logement ne signifie pas nécessairement que le promoteur, qui venait de faire face au désistement des promettants-acheteurs, aurait pu obtenir ce prix-là, qui est un maximum, pour l'appartement litigieux sur le marché en novembre 2010. Au surplus, la vente d'un autre appartement de l'immeuble à la soeur de la recourante et ses modalités ne figurent nulle part dans les faits constatés par la cour cantonale. Au demeurant, la différence entre le prix de vente convenu et le prix autorisé par l'office du logement ou le prix de la promesse de vente même augmenté des travaux à plus-value contestés est de l'ordre de 20 %, ce qui ne marque pas d'emblée une disproportion telle qu'elle ne pourrait s'expliquer que par l' animus donandi du vendeur (cf. arrêt 5A_377/2018 précité consid. 3.6.1). Par ailleurs, les juges genevois ont bel et bien tenu compte du témoignage du père de la bailleresse en lien avec la vente du 29 novembre 2010 et la donation du 23 décembre 2011, sans avoir à le retranscrire intégralement dans l'arrêt. A cet égard, il n'était en tout cas pas insoutenable de ne pas prendre pour argent comptant les explications du promoteur sur sa volonté réelle, en particulier lors de la fixation du prix de vente de l'appartement. En effet, le témoin, qui est le père d'une partie, s'est montré confus lors de son audition. Ainsi, lorsqu'il a affirmé avoir, sur conseil du notaire, "introduit la vente dans le cadre de la donation" afin de permettre à sa fille d'être taxée comme personne privée en cas de revente après donation, alors qu'aucune libéralité ne ressort de l'acte de vente, ce qui exclut de pouvoir se prévaloir de la donation auprès des autorités fiscales. Le témoin n'est pas plus clair lorsque, à la vue de l'acte de vente, il déclare que le montant total de la donation a bien été précisé pour lever tout doute, alors que ledit contrat n'indique manifestement que le prix de vente convenu. La seule intention de donner clairement exprimée par le père de la bailleresse est celle ressortant du contrat du 23 décembre 2011 - plus d'une année après la donation mixte alléguée par la bailleresse - lequel stipule la donation de 1'500'000 fr. à chacun des trois enfants. Comme le donateur l'indique lui-même au fisc dans la lettre invoquée par la recourante elle-même, cette donation a été exécutée concomitamment envers la bailleresse par le versement de différentes sommes pour un total de 1'282'094 fr., ainsi que par la cession de la créance correspondant au solde du prix de vente par 217'906 fr. Par rapport à la vente de l'appartement litigieux, la donation de décembre 2011 a ainsi permis à l'acquéreuse de rembourser les deux prêts hypothécaires (900'000 fr.) et de ne pas verser le solde du prix de vente qu'elle devait encore à son père. Cet acte ne dit en revanche rien sur une intention du vendeur d'effectuer une libéralité une année plus tôt, lors de la fixation même du prix de vente, si ce n'est que le père envisageait peut-être déjà à l'époque de faire don à sa fille du montant de 217'906 fr. Et comme la recourante a reçu en décembre 2011 1'282'094 fr. en espèces en sus de l'abandon de créance, la donation de 1'500'000 fr. ne saurait en tout cas comporter une éventuelle libéralité consentie à l'occasion de la vente de l'appartement.