Citation: 1P.273/2006 28.07.2006 E. 2

Les recourants considèrent que, par sa conception et sa typologie, l'immeuble qui abrite leur étude devrait être assimilé à un hôtel particulier non assujetti à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation, en vertu de l'art. 2 al. 2 LDTR. Ils se plaignent d'arbitraire et reprochent à la cour cantonale d'avoir failli à son obligation de motiver ses décisions sur ce point en omettant de préciser pour quelle raison elle ne faisait pas application des critères établis par sa propre jurisprudence. 2.1 La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu garanti à l'art. 29 al. 2 Cst. le devoir pour l'autorité de motiver sa décision, afin que le destinataire puisse la comprendre et l'attaquer utilement, s'il y a lieu, et que l'autorité de recours puisse exercer son contrôle. Il suffit cependant que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 130 II 530 consid. 4.3 p. 540; 129 I 232 consid. 3.2 p. 236). Savoir si la motivation présentée est convaincante est une question distincte de celle du droit à une décision motivée. Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision des juges, le droit à une décision motivée est respecté, même si la motivation présentée est erronée. 2.2 Le Tribunal administratif a admis que dans sa conception actuelle, l'immeuble semblait entrer dans le cadre de la définition des hôtels particuliers. Il a relevé toutefois que pendant la période précédant la requête d'autorisation de construire de 1984, le deuxième étage était constitué de deux studios et d'un appartement de quatre pièces; à la suite des travaux autorisés en automne 1984, l'immeuble comportait un appartement rénové de six pièces au deuxième étage et un appartement de six pièces dans les combles. Il en ressortait, selon lui, que quelle que soit la période envisagée, l'immeuble comportait en tout cas deux logements et que ce n'est qu'à la suite du changement d'affectation, contraire à l'autorisation du 4 octobre 1984, qu'il s'est apparenté à un hôtel particulier. La cour cantonale a donc clairement expliqué les raisons pour lesquelles elle considérait que l'immeuble ne pouvait pas être considéré comme un hôtel particulier et qu'il était assujetti à la loi cantonale sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation. Les recourants étaient dès lors en mesure de contester l'arrêt cantonal en conséquence. On ne discerne ainsi aucune violation de leur droit d'être entendus. 2.3 L'art. 2 al. 1 LDTR soumet à la présente loi tout bâtiment situé dans l'une des zones de construction prévues par l'article 19 de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, du 4 juin 1987, ou construit au bénéfice des normes de l'une des quatre premières zones de construction en vertu des dispositions applicables aux zones de développement (let. a), ainsi que tout bâtiment comportant des locaux qui, par leur aménagement et leur distribution, sont affectés à l'habitation (let. b). Ne sont en revanche pas assujetties à la présente loi, aux termes de l'art. 2 al. 2 LDTR, les maisons individuelles ne comportant qu'un seul logement, ainsi que les villas en 5e zone comportant un ou plusieurs logements. Selon la pratique cantonale, lorsqu'une maison d'habitation comporte au moins deux logements indépendants qui peuvent être occupés par des personnes ou des familles différentes, il ne fait guère de doute qu'il ne s'agit plus d'une maison individuelle; à l'inverse, une maison d'habitation, si spacieuse fût-elle, conçue et aménagée pour recevoir une seule famille, échappe à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation. Tel est notamment le cas des hôtels particuliers (arrêt du Tribunal administratif du 13 avril 1988 reproduit à la SJ 1988 p. 350). La notion de maison individuelle ne dépend pas de la situation géographique ou des caractéristiques extérieures du bâtiment, mais de la structure interne de l'habitat et de la communauté familiale qui l'occupe; ainsi un bâtiment conçu et construit comme un tout cohérent et répondant aux exigences d'une seule et même communauté domestique doit être considéré comme une unité de logement même s'il compte treize pièces distribuées sur deux étages (arrêt du Tribunal administratif du 20 mars 1991 paru à la SJ 1992 p. 519) ou un second appartement plus petit, offrant une certaine autonomie, réservé à une personne ou à un couple de service (arrêt précité du 13 avril 1988 reproduit à la SJ 1988 p. 350). 2.4 L'autorisation de construire délivrée le 4 octobre 1984 au précédent propriétaire des lieux fixait, entre autre condition, que l'appartement rénové au deuxième étage et l'appartement aménagé dans les combles soient destinés à la location et que les loyers figurant au plan financier soient respectés. Elle précisait en outre que les dispositions de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation doivent être observées. L'immeuble n'a donc pas été considéré à cette occasion comme un hôtel particulier qui échappait à la LDTR. Cette autorisation est entrée en force et les charges et conditions qu'elle renferme s'imposent aux recourants (cf. arrêt 1A.19/ 2001 du 22 août 2001 consid. 4a publié in ZBl 103/2002 p. 589). Il importe dès lors peu que l'immeuble présente actuellement les caractéristiques d'un hôtel particulier, voire qu'il ait été à l'origine conçu comme tel. Certes, le Tribunal administratif a autorisé l'affectation en cuisine de café-restaurant de locaux voués jusqu'ici au logement; ceux-ci étaient situés au deuxième étage d'un immeuble exigu et, en l'absence d'accès direct et indépendant du café, se prêtaient davantage à être rattachés à l'établissement public occupant le reste de l'immeuble qu'au logement (arrêt du 7 décembre 1993 résumé à la SJ 1994 p. 532). Dans cette affaire, il a tenu pour décisif l'absence d'accès indépendant au logement situé à l'étage supérieur pour autoriser le changement d'affectation. La solution retenue en l'occurrence peut ainsi paraître critiquable au regard de cette jurisprudence. Quoi qu'il en soit, la question de l'assujettissement de l'immeuble à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation peut en définitive rester indécise, vu l'issue du recours.