Citation: BGE 121 III 6 E. 3c

La motivation indiquée dans l'avis de majoration constitue une manifestation de volonté du bailleur, soit un acte juridique unilatéral qui se manifeste sous la forme d'un droit formateur (GAUCH/SCHLUEP, Schweizerisches Obligationenrecht, Allg. Teil, vol. I, 5e éd., p. 24 ss n. 151 ss). La détermination de son sens et de sa portée s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté (KRAMER, Commentaire bernois, n. 50 ad art. 18 CO), ce qui vaut également pour l'exigence de clarté. Si, comme en l'espèce, les parties ne sont pas d'accord sur le sens à donner aux motifs figurant dans l'avis formel de majoration, il y a lieu d'interpréter ceux-ci selon le principe de la confiance. On examinera d'après les facultés de compréhension du locataire et au vu de toutes les circonstances du cas particulier si les motifs donnés sont suffisamment clairs et précis pour que l'intéressé puisse décider en toute connaissance de cause s'il veut s'opposer ou non aux nouvelles clauses contractuelles (cf. ATF 54 II 308 p. 313). Dès lors, la question de savoir si le renvoi aux motifs légaux de hausse (singulièrement à ceux découlant de l'art. 269a CO) est admissible ne peut pas être tranchée de manière générale; on y répondra de cas en cas au vu de toutes les circonstances d'espèce. En l'occurrence, la cour cantonale a admis la validité de la motivation fondée sur l'augmentation du taux hypothécaire. Il n'y a pas à revenir sur ce point, on l'a vu. En ce qui concerne les autres facteurs de hausse, la bailleresse s'est contentée, dans l'avis de majoration, de se référer à l'art. 269a let. a, b et e CO, sans donner d'explications supplémentaires ni dans la formule officielle elle-même, ni dans une lettre d'accompagnement. En soi, pourrait certes se défendre l'opinion selon laquelle un simple renvoi à l'art. 269a let. e CO (compensation du renchérissement pour le capital exposé aux risques) serait suffisant comme motivation d'une hausse de loyer, compte tenu du mécanisme d'adaptation prévu par l'art. 16 OBLF. Un tel raisonnement n'est cependant pas possible dans le cas particulier. En effet, la bailleresse a encore fait état d'autres facteurs de hausse, invoquant à la fois les critères de l'adaptation aux loyers usuels, de la hausse des coûts et des prestations supplémentaires du bailleur, ainsi que du maintien du pouvoir d'achat du capital exposé aux risques, mêlant de la sorte les notions de loyer du BGE 121 III 6 S. 11 marché (art. 269a let. a CO) et de loyer fondé sur les coûts (art. 269a let. b et e CO). Or ces critères sont de prime abord incompatibles (LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 245; USPI, op.cit., n. 79 ad art. 269a CO). Dans ces circonstances, il ne saurait être question d'admettre que la motivation de l'avis de majoration était suffisante. On ne peut distinguer à la lecture de cet avis, selon les règles de la bonne foi, sur quel(s) critère(s) la bailleresse entendait en définitive se fonder; les locataires, qui devaient apprécier l'opportunité de s'opposer à la hausse qu'on leur signifiait, en étaient réduits à cet égard à de simples suppositions. La cour cantonale n'a par conséquent pas violé le droit fédéral en considérant que l'augmentation de loyer litigieuse n'était pas valable faute de motivation satisfaisante.