Citation: 2C_823/2008 21.07.2009 E. 4

Zu prüfen bleibt die Rechtsanwendung. Zum besseren Verständnis der von den Beschwerdeführern erhobenen Rügen sind vorab die Regelung und Praxis zur Bemessung des Vermögenssteuerwerts von Liegenschaften und des Eigenmietwerts im Kanton Zürich darzustellen. 4.1 Gemäss § 21 Abs. 2 des Zürcher Steuergesetzes (StG) in der hier noch anwendbaren alten Fassung vom 8. Juni 1997 erlässt der Regierungsrat die für die durchschnittlich gleichmässige Bemessung des Eigenmietwerts selbstbewohnter Liegenschaften oder Liegenschaftsteile notwendigen Dienstanweisungen. Er kann dabei eine schematische, formelmässige Bewertung der Eigenmietwerte vorsehen. Es sind jedoch folgende Leitlinien zu beachten: a) der Eigenmietwert ist unter Berücksichtigung der Förderung von Eigentumsbildung und Selbstvorsorge in der Regel auf 60 Prozent des Marktwertes festzulegen; b) Qualitätsmerkmalen der Liegenschaften oder Liegenschaftsteile, die im Falle der Vermietung auch den Mietzins massgeblich beeinflussen würden, ist im Rahmen einer schematischen, formelmässigen Bewertung der Eigenmietwerte angemessen Rechnung zu tragen; c) bei am Wohnsitz selbstbewohnten Liegenschaften ist die tatsächliche Nutzung zu berücksichtigen. Mit Gesetz vom 8. Januar 2001, in Kraft seit 1. Januar 2003, wurde § 21 Abs. 2 lit. a StG wie folgt geändert: "a) der Eigenmietwert ist unter Berücksichtigung der Förderung von Eigentumsbildung und Selbstvorsorge auf maximal 70 Prozent des Marktwerts festzulegen." Der Gesetzgeber hat damit einem Urteil des Bundesgerichts vom 20. März 1998 Rechnung getragen. Das Bundesgericht erkannte, dass die Festsetzung des Eigenmietwerts auf ""in der Regel" 60 Prozent des Marktwertes verfassungswidrig sei, und hob die Vorschrift in § 21 Abs. 2 lit. a StG a.F. auf. Es hielt fest, unter Berücksichtigung der bisher ergangenen Urteile für die Bemessung der Eigenmietwerte bildeten 60 Prozent des effektiven Marktwertes in jedem Fall die untere Grenze dessen, was mit dem verfassungsmässigen Gebot der rechtsgleichen Behandlung (Art. 4 aBV) noch vereinbar sei. Der Wortlaut der Vorschrift ("in der Regel") lasse indessen Abweichungen nach unten zu, was nicht angehe (BGE 124 I 145 E. 4d, 5a S. 156 f.). Bereits mit Urteil vom 31. Oktober 1995 war das Zürcher Verwaltungsgericht zum Schluss gekommen, dass eine der "Formelmethode" (§ 21 Abs. 2 lit. b StG) allseitig entsprechende Bewertung des Eigenmietwertes verfassungskonform sei, wenn das Ergebnis vom Methodenziel von 70 Prozent des Marktmietwertes um höchstens 20 Prozent nach oben und 10 Prozent nach unten abweiche, also zwischen 60 und 90 Prozent des Marktwertes betrage (Verwaltungsgericht Zürich, Urteil vom 31. Oktober 1995 in: StE 1996 A 21.11 Nr. 39). Der Regierungsrat des Kantons Zürich hat in der Weisung an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 1999 (im Folgenden: Weisung 1999) dieser Rechtsprechung Rechnung getragen und festgelegt, dass der formelmässig festgelegte Eigenmietwert innerhalb der Bandbreite von 60 bis 90 Prozent der Marktmiete liegen müsse (Weisung 1999 Rz. 86). Auf die hier in Frage stehende Steuerperiode 2001 findet noch diese Weisung Anwendung. 4.2 Gemäss der Weisung 1999 wird der Vermögenssteuerwert (d.h. der steuerlich massgebende Verkehrswert, vgl. § 39 Abs. 1 StG) des einzelnen Objekts nicht individuell, sondern aus Landwert und Zeitbauwert ermittelt. Der Landwert ergibt sich aus den in jeder Gemeinde gebildeten Lageklassen, der Zeitbauwert wird aus dem von der Gebäudeversicherung festgelegten Basispreis hergeleitet (Weisung 1999 Rz. 20 ff., 23 ff., 30 ff.; vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. Aufl. 2006, N 65 ff. und 69 ff. zu § 39 StG). Der Eigenmietwert wird sodann als Prozentsatz des Vermögenssteuerwerts festgelegt (Weisung 1999 Rz. 59 ff.). Es handelt sich nicht um eine individuelle Bewertung des einzelnen Objekts, das der steuerpflichtigen Person gehört, sondern um eine "schematische, formelmässige Ermittlung" des steuerlich massgebenden Verkehrswerts und des Eigenmietwerts (Weisung 1999 Rz. 79 und 83; s. auch BGE 128 I 240 E. 2.6; RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., N. 80 zu § 21 und N. 58 zu § 39 StG). Eine Kontrolle und gegebenenfalls Anpassung des formelmässig ermittelten Eigenmietwerts in der laufenden Steuerperiode ist aber anhand einer individuellen Schätzung möglich. Für diese Schätzung kann namentlich auf Mietpreise, die für vergleichbare Objekte an ähnlicher Lage bezahlt werden, oder auf ein Privatgutachten, welches von der steuerpflichtigen Person beigebracht wird und das auf "anerkannten Bewertungsgrundsätzen" beruht, abgestellt werden (Weisung 1999 Rz. 84). Ergibt die individuelle Schätzung, dass der schematisch, formelmässig ermittelte Eigenmietwert innerhalb der Bandbreite von 60 bis 90 Prozent der geschätzten Marktmiete liegt, bleibt es beim Formelwert. Liegt er darunter, wird er automatisch auf den Minimalwert von 60 Prozent angehoben, liegt er darüber, wird er auf 90 Prozent festgelegt (Weisung 1999 Rz. 86). Die Eigenmietwerte sollten damit theoretisch allesamt innerhalb einer Bandbreite von 60 bis 90 Prozent der Marktmietwerte liegen. 4.3 In Bezug auf den Vermögenssteuerwert für Liegenschaften sieht die Weisung 1999 für den Formelwert eine Bandbreite von 70 bis 100 Prozent des Verkehrswertes vor. Ergibt eine individuelle Schätzung (z.B. auf der Grundlage des Kaufpreises einer gerade erworbenen Liegenschaft oder aufgrund des Anlagewerts einer neu erstellten Liegenschaft), dass der Formelwert ausserhalb der erwähnten Bandbreite liegt, ist eine Anpassung vorzunehmen. Liegt der Formelwert unterhalb der Bandbreite, wird er auf 70 Prozent angehoben, beträgt er mehr als der Verkehrswert, ist er auf 100 Prozent festzusetzen (Weisung 1999 Rz. 79-82). Mit der zulässigen Bandbreite von 70 bis 100 Prozent des Verkehrswerts hat der Regierungsrat dem Urteil des Bundesgericht vom 20. März 1998 Nachachtung verschafft, wonach ein Vermögenssteuerwert von "in der Regel 60 Prozent des Marktwertes", den § 39 Abs. 2 StG in der alten Fassung vom 8. Juni 1997 noch vorsah, mit dem Steuerharmonisierungsgesetz nicht vereinbar sei und das Gebot der Rechtsgleichheit im Steuerrecht Art. 8 BV (Art. 4 aBV) verletze (BGE 124 I 145 E. 6a-c S. 158 f.). 4.4 Im vorliegenden Fall ergab die individuelle Schätzung des Experten im Falle des Objekts der Beschwerdeführer eine Marktmiete von Fr. 27'240.-- und einen Verkehrswert von Fr. 550'000.--. Damit liegen der von der Vorinstanz bestätigte Eigenmietwert von Fr. 22'900.-- und der Vermögenssteuerwert von Fr. 417'000.-- mit 84 resp. 76 Prozent innerhalb der durch Rz. 82 und 86 der Weisung 1999 definierten Bandbreiten (oben E. 4.2 und 4.3) und besteht kein Anlass für eine individuelle Anpassung.