Citation: 1P.20/2005 18.03.2005 E. A

X.________ est propriétaire de la parcelle n°0000 du Registre foncier de Genève. Sur ce bien-fonds, sis à l'angle des rues de D.________ et de F.________, est édifiée une maison d'habitation. Le 30 novembre 1998, X.________ a demandé au Département cantonal de l'aménagement, de l'équipement et du logement (ci-après: le Département cantonal) l'autorisation de rénover deux logements, situés aux 2ème et 5ème étages de la maison. Ces deux appartements, alors vacants, avaient été précédemment remis à bail, pour un loyer s'élevant à 9'312 fr. par an (s'agissant du logement situé au 2ème étage) et de 9'396 fr. par an (s'agissant du logement situé au 5ème étage). Le 27 janvier 1999, le Département cantonal a accordé l'autorisation. Sa décision se référait au préavis du service chargé de l'application de la loi cantonale sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation, du 25 janvier 1996 (LDTR). Selon ce préavis, le loyer futur des deux logements ne devait pas dépasser 14'000 fr. par an, pendant trois ans. Le 23 mars 1999, le H.________ a remis à bail le logement du 5ème étage à A.________. Le bail, conclu pour cinq ans, prenait effet au 1er mai 1999. Le loyer annuel a été fixé à 19'800 fr., sans les charges. L'art. 2 des dispositions particulières jointes au contrat précisait que le loyer annuel net était « ramené » à 13'992 fr. jusqu'au 30 avril 2002. Le 6 mai 1999, le H.________ a remis à bail le logement du 2ème étage à B.________. Le bail, conclu pour cinq ans, prenait effet au 15 mai 1999. Le loyer annuel a été fixé à 19'440 fr., sans les charges. Il était toutefois « ramené » à 13'992 fr. jusqu'au 30 avril 2002. Le 27 mars 2002, le H.________ a notifié à A.________ un avis selon lequel son loyer était porté à 19'800 fr. dès le 1er mai 2002, et à B.________ un avis selon lequel son loyer était porté à 19'440 fr. dès le 1er juin 2002. Le 8 septembre 2003, le Département cantonal a invité X.________ à rétablir une situation conforme au droit dans un délai de trente jours, en rectifiant les baux dans le sens de la fixation d'un loyer initial de 14'000 fr. par an au maximum, pendant une période de trois ans à compter de la prise d'effet des baux. Par arrêt du 23 novembre 2004, le Tribunal administratif du canton de Genève a rejeté le recours formé par X.________ contre cette décision. Il a considéré qu'au regard du but de la LDTR, c'est le montant fixé par l'autorité qui est déterminant pendant la période de contrôle et sert de référence pour toute hausse subséquente.