Citation: 4A_537/2020 E. A

Par contrat de bail du 23 décembre 2013, le bailleur A.________ a cédé à la locataire B.________ l'usage d'une villa de 5,5 pièces à xxx pour un loyer mensuel net de 5'000 fr. Le bail était conclu pour une durée déterminée de trois ans échéant le 31 décembre 2016. L'état des lieux d'entrée a eu lieu le 23 décembre 2013. Par avenant du 12 décembre 2016, le bail a été prolongé pour une durée de quinze mois jusqu'au 31 mars 2018. Le 24 juillet 2017, la locataire a déclaré résilier son contrat de bail de manière anticipée avec effet au 15 septembre 2017 au plus tard. Par courrier du 2 août 2017, le bailleur a indiqué qu'il acceptait la résiliation du bail pour la prochaine échéance, soit le 31 mars 2018. Il a rendu la locataire attentive au fait qu'elle pouvait être libérée de ses obligations avant cette date, en présentant au moins un dossier d'un candidat solvable et objectivement acceptable pour le bailleur disposé à reprendre les locaux aux mêmes conditions que celles en vigueur. La locataire a quitté la villa le 15 septembre 2017. Elle a cessé de payer le loyer dès le mois de novembre 2017, ce qui a donné lieu à plusieurs courriers de rappel du bailleur. Le 12 décembre 2017, le bailleur a rappelé à la locataire qu'elle restait liée par le contrat de bail jusqu'au 31 mars 2018. Pour l'aider dans sa recherche d'éventuels candidats disposés à reprendre le bail avant son terme, il l'invitait à prendre contact avec lui aux fins de fixer un rendez-vous dès janvier 2018 en vue d'effectuer un état des lieux préliminaire de la villa et prendre des photographies de celle-ci à des fins publicitaires, ce qui favoriserait les chances de trouver un nouveau locataire avant le 31 mars 2018. Le 23 janvier 2018, le bailleur a proposé à la locataire d'effectuer un état des lieux préliminaire le 31 janvier 2018 et lui a rappelé son obligation de permettre l'accès au bien afin d'organiser des visites en vue de la relocation de la villa. La locataire ne s'est pas présentée le 31 janvier 2018, de sorte que l'état des lieux n'a pas eu lieu. Le 6 mars 2018, le bailleur a fait savoir à la locataire qu'il considérait avoir été empêché de faire visiter le bien en vue de le louer ultérieurement et qu'il la tenait dès lors pour responsable du retard causé dans la relocation de la villa. Il l'invitait à lui remettre immédiatement les clés afin qu'il puisse accéder à la villa en vue de la faire visiter ou de procéder à des travaux. Le 15 mars 2018, le bailleur a informé la locataire que l'état des lieux de sortie se tiendrait le 29 mars 2018. A cette occasion, il a précisé que, si les travaux nécessaires n'étaient pas effectués d'ici le 29 mars 2018, il se verrait contraint de faire appel à des entreprises spécialisées dont les frais d'intervention seraient à la charge de la locataire. La locataire a restitué les clés de la villa au bailleur en date du 26 mars 2018, en expliquant ne pas l'avoir fait auparavant en raison d'importants problèmes de santé. Selon l'état des lieux établi le 29 mars 2018 par un huissier judiciaire, le parquet de la villa comportait des taches noires, des traces de vernis au salon, des coups et des rayures dans une petite chambre, des taches d'humidité et des coups apparaissaient sur l'escalier, certains murs présentaient des trous de tampons et de spots d'applique, des plafonniers et une étagère n'avaient pas été enlevés, une légère tache noire était visible sur un mur, la moquette d'une petite chambre était usée et tachée, la porte du congélateur se déboîtait et sa poignée avait disparu. Le bailleur a reçu les factures suivantes pour divers travaux effectués dans la villa: - travaux sur parquets et remplacement des moquettes: 10'350 fr.; - travaux de peinture dans toutes les pièces: 7'200 fr.; - nettoyage complet du jardin: 1'050 fr.; - fourniture de 4'100 litres d'huile de chauffage: 3'772 fr.; - remplacement d'un inverseur bain/douche avec poignée et d'un verre à dent: 165 fr.; - fixation de la plaque de ventilation: 177 fr.; - fourniture d'un compartiment de congélation: 365 fr.