Citation: 4A_623/2013 E. 3.2

3.2. L'art. 269a let. b CO institue un critère relatif de fixation du loyer servant à déterminer si la hausse réclamée au locataire actuel en raison de prestations supplémentaires du bailleur se justifie au regard du loyer convenu antérieurement. L'art. 14 OBLF explicite cette norme en définissant ce qu'il faut entendre par « prestations supplémentaires du bailleur ». Il n'est fréquemment pas aisé de distinguer les travaux d'entretien de ceux à plus-values. L'art. 14 al. 1, 2e phrase, OBLF énonce qu'en règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. Le bailleur peut alors se limiter à prouver le montant total investi (Bohnet/Broquet, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, Bohnet/Montini [éd.], n° 92 ad art. 269a CO, p. 875). La présomption posée par l'art. 14 al. 1 in fine OBLF, qui a pour fin de faciliter la preuve, peut être renversée si la part exacte de l'investissement entraînant une plus-value est déterminable (ATF 118 II 415 consid. 3a). Les recourants reprochent à la bailleresse de n'avoir pas produit un décompte précis distinguant les travaux d'entretien de ceux à plus-values. Pourtant, ils ne contestent pas que du moment que la bailleresse n'a pas établi avoir réalisé des travaux d'entretien entre 1957 et le second semestre 2006, les travaux réalisés à la suite de l'incendie correspondaient en grande partie à de l'entretien différé, si bien qu'il s'avérait délicat d'évaluer poste par poste la part créant des plus-values. Compte tenu de la difficulté à faire le départ entre les travaux d'entretien et les améliorations ayant apporté des plus-values, il n'est pas possible de discerner le montant réel des plus-values. Le décompte produit en procédure - lequel mentionnait un coût de travaux à charge de l'intimée s'élevant au total de 645'746 fr. 70 - ne contenait ainsi aucun élément qui justifiait de s'écarter du pourcentage forfaitaire de 50 à 70 % ancré à l'art. 14 al. 1 OBLF. La cour cantonale a choisi de tenir compte de la valeur la plus basse de la fourchette, ce qui est favorable aux recourants. Il n'y a en la matière pas l'ombre d'une violation des règles régissant le fardeau de la preuve. Et la Cour d'appel n'a pas non plus abusé de son pouvoir d'appréciation. Les magistrats fribourgeois ont retenu, à bon droit, que les majorations de loyers signifiées aux deux recourants avant le 12 décembre 2008 étaient nulles, car elles n'avaient pas été effectuées au moyen de formules officielles (cf. art. 269d al. 2 let. a CO). Ils ont donc calculé les hausses de loyer justifiées à partir des loyers initiaux des deux recourants. Ces points ne font l'objet d'aucune critique, tout comme d'ailleurs la détermination du montant des augmentations de loyers admissibles opérée soigneusement par le tribunal des baux, à laquelle la cour cantonale s'est implicitement ralliée. Le moyen est privé de fondement.