Citation: 1C_570/2016 E. 4.4

4.4. Zu beachten ist, dass die Beschwerdeführerin 2 selber von einem besonderen Fall ausging, wenn sie in ihrer Beschwerde gegen die Verkehrswertschätzung der Bauparzelle vom 20. April 1990 vor Bundesgericht geltend machte, das Chalet auf der Parzelle Nr. 863 hätte für die Berechnung der Ausnützung der Parzelle Nr. 256 in der Bauzone nicht berücksichtigt werden dürfen, da dieses Chalet 1911 noch vor dem Erlass des Zonenplans mit Ausnützungsziffern erstellt worden sei und es (heute) ausserhalb der Bauzone liege (Urteil 5P.162/1990 vom 28. September 1990 E. 3a und 3c S. 8 f.). Das Bundesgericht ging damals davon aus, mit der Schaffung der Zonenplanung sei der (mit dem Chalet X.________) überbaute Teil der Parzelle ausserhalb der Bauzone zu liegen gekommen, während der nicht bebaute Umschwung der Bauzone zugewiesen worden sei. Diesfalls sei es nicht willkürlich, wenn die bestehende Baute bei der Berechnung der Ausnützung der Parzelle mitberücksichtigt werde (Urteil 5P.162/1990 vom 28. September 1990 E. 3c). Aus dieser Verneinung von Willkür kann jedoch nicht abgeleitet werden, die damals von der Beschwerdeführerin 2 vertretene, gegenteilige Meinung sei angesichts der veränderten planerischen Grundlagen geradezu unhaltbar. So führte das Bundesgericht in der gleichen Erwägung aus, die bisherige Rechtsprechung habe die Frage nicht behandelt, ob ein ausserhalb der Bauzone vor Erlass des Zonenplans errichtetes Gebäude für die Berechnung der in der Bauzone noch möglichen Nutzung zu berücksichtigen sei. Demnach ist bezüglich dieser Frage ein Widerspruch zu einer höchstrichterlichen Rechtsprechung zu verneinen. Daran ändert entgegen der Meinung der Beschwerdeführer nichts, dass das Bundesgericht in einem späteren Entscheid ausführte, wenn ein Grundstück so weit überbaut sei, dass die zulässige Ausnützung erreicht sei, könne die nachträgliche Abparzellierung eines bisher unüberbauten Teils dieses Grundstücks nicht dazu führen, dass auf dem abparzellierten Teil wiederum eine Überbauung zulässig sei (Urteil 1P.392/2001 vom 10. September 2001 E. 2a). Die damit als unzulässig qualifizierte mehrfache Ausnützung einer Parzelle setzt voraus, dass in der Bauzone eine Überbauung nur unter Ausnützung bzw. Anrechnung der später abparzellierten Fläche errichtet werden durfte. Dies trifft vorliegend nicht zu, da nach der Regelung der Ausnützungsziffer im Kanton Nidwalden bei der Berechnung der anrechenbaren Grundstückfläche nur die Fläche innerhalb der Bauzone massgebend ist (vgl. E. 4.2 hievor und Urteil 5P.162/1990 vom 28. September 1990 E. 3b) und das Gebiet der heutigen Parzelle Nr. 863 sich nie in einer Bauzone befand. Das Chalet auf der heutigen Parzelle Nr. 256 wurde daher nicht unter Anrechnung bzw. Ausnützung der Fläche des Grundstücks Nr. 863 errichtet, weshalb insoweit die Abtrennung dieses Grundstücks nicht zu einer Mehrfachausnützung führte. Eine solche ergibt sich auch nicht daraus, dass auf diesem Gebiet vor dem Erlass der Zonenordnung ein Chalet errichtet wurde, weil dieses nie in eine Bauzone mit Ausnützungsziffern zu liegen kam. Unter diesen Umständen verfiel die Vorinstanz nicht in Willkür, wenn sie bei der Bestimmung der Ausnützung des in der Bauzone gelegenen Teils der Parzelle Nr. 256 das Chalet auf der Parzelle Nr. 863 ausser Betracht liess. Daran vermag das anderslautende Urteil des Verwaltungsgerichts vom 14. September 1988 nichts zu ändern, weil es über die strittige Rechtsfrage bloss vorfrageweise bezüglich der damals Streitgegenstand bildenden Schätzung des Verkehrswerts entschied und diesem Entscheid daher gemäss der zutreffenden Meinung der Vorinstanz im vorliegenden Baubewilligungsverfahren keine bindende Wirkung zukommen kann. Da vorliegend der zeitlichen Wirkung einer Ausnützung von Grundstückflächen im Baugebiet keine entscheiderhebliche Bedeutung zukommt, ist auf diese Frage nicht einzugehen.