Citation: 4C.269/2005 16.11.2006 E. 6

Gestützt auf Art. 259d OR hat die Vorinstanz dem Beklagten wegen der festgestellten Mängel verschiedene Mietzinsreduktionen für unterschiedliche Zeitabschnitte zugebilligt. Der Beklagte wendet ein, die Vorinstanz habe in ungenügendem Masse und teilweise ab einem unzutreffenden Zeitpunkt reduziert. 6.1 Soweit der Beklagte eine Reduktion wegen der Verschmutzung der WC-Anlagen geltend gemacht, ist auf die entsprechende Rüge nicht einzutreten, nachdem ein Mangel im Sinne von Art. 259b lit. a OR wie erwähnt gar nicht vorliegt (E. 4.4.1). 6.2 Im Zusammenhang mit dem Zugang und der Benützung der Warenlifte hat die Vorinstanz ausgeführt, dem Beklagten sei gemäss Mietvertrag nur ein Mitbenutzungsrecht zugestanden. Es habe demgemäss von Anfang an festgestanden, dass der Warenlift auch von anderen Mitmietern benutzt würde und nicht ständig frei verfügbar sei. Der Beklagte habe allerdings geltend gemacht, dass die Warenlifte für ihn oft stundenlang - da besetzt oder nicht freigegeben - nicht benutzbar gewesen seien. Der zeitliche Umfang dieser "Blockierung" habe jedoch beweismässig nicht näher erhoben werden können. Aufgrund des Beweisverfahrens stehe zwar fest, dass der Warenlift nicht nur gelegentlich, sondern häufiger blockiert gewesen sei und die Blockierung auch gewisse Zeit habe andauern können. Das Mietgericht spreche von einer phasenweisen Blockierung. Ob diese aber mehrmals täglich, täglich oder alle paar Tage und jeweils für wie lange erfolgt sei, stehe konkret nicht fest. Damit lasse sich auch das Mass der Beeinträchtigung nicht näher abschätzen. Da der Beklagte auch für den Umfang der Herabsetzung die Beweislast trage, müsse zu seinen Lasten von einer Mietzinsreduktion abgesehen werden. 6.2.1 Der Beklagte rügt, die Vorinstanz habe Art. 8 ZGB verletzt, indem sie vom Beklagten verlange, er müsse auch den Umfang der Herabsetzung beweisen. Aufgrund des festgestellten Sachverhaltes hätte die Vorinstanz vielmehr von ihrem Ermessen Gebrauch machen und den Umfang der Herabsetzung schätzen müssen. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung dürfe die Rechtsdurchsetzung nicht an Beweisschwierigkeiten scheitern, die typischerweise bei bestimmten Sachverhalten aufträten. Deshalb müsse ein Richter in einem arbeitsgerichtlichen Verfahren in analoger Anwendung von Art. 42 Abs. 2 OR den Umfang der von einem Arbeitnehmer geleisteten Überstunden schätzen, wenn ein strikter Beweis über ihre genaue Anzahl nicht möglich oder nicht zumutbar sei. Dasselbe müsse vorliegend gelten. 6.2.2 Ein Beweis gilt als erbracht, wenn das Gericht nach objektiven Gesichtspunkten von der Richtigkeit einer Sachbehauptung überzeugt ist. Absolute Gewissheit kann dabei nicht verlangt werden. Es genügt, wenn das Gericht am Vorliegen der behaupteten Tatsache keine ernsthaften Zweifel mehr hat oder allenfalls verbleibende Zweifel als leicht erscheinen. Ausnahmen von diesem Regelbeweismass, in denen eine überwiegende Wahrscheinlichkeit als ausreichend betrachtet wird, ergeben sich einerseits aus dem Gesetz selbst und sind andererseits durch Rechtsprechung und Lehre herausgearbeitet worden. Den Ausnahmen liegt die Überlegung zu Grunde, dass die Rechtsdurchsetzung nicht an Beweisschwierigkeiten scheitern darf, die typischerweise bei bestimmten Sachverhalten auftreten (vgl. BGE 130 III 321 E. 3.2 S. 324; 128 III 271 E. 2b/aa S. 275). Die Beweiserleichterung setzt demnach eine "Beweisnot" voraus. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn ein strikter Beweis nach der Natur der Sache nicht möglich oder nicht zumutbar ist, insbesondere wenn die von der beweisbelasteten Partei behaupteten Tatsachen nur mittelbar durch Indizien bewiesen werden können. Eine Beweisnot liegt aber nicht schon darin begründet, dass eine Tatsache, die ihrer Natur nach ohne weiteres dem unmittelbaren Beweis zugänglich wäre, nicht bewiesen werden kann, weil der beweisbelasteten Partei die Beweismittel fehlen. Blosse Beweisschwierigkeiten im konkreten Einzelfall können nicht zu einer Beweiserleichterung führen (BGE 130 III 321 E. 3.2 S. 324 mit Hinweisen). 6.2.3 Im Lichte dieser Rechtsprechung hat die Vorinstanz kein Bundesrecht verletzt, wenn sie dem Beklagten zumindest für die Intervalle und die Dauer der Blockierungen der Warenlifte die Beweislast auferlegte und dafür den strikten Beweis verlangte. Ohne Kenntnis des Masses der Beeinträchtigung liess sich die Mietzinsreduktion nicht schätzen. Der Beklagte befand sich in keiner Beweisnot, indem der strikte Beweis für ihn nicht möglich gewesen wäre. Zum fraglichen Beweisthema konnten denn auch verschiedene Zeugen benannt werden, die sich über die Benutzbarkeit der Lifte äusserten. Wenn die Vorinstanz zum Schluss gelangt, das Mass der Beeinträchtigung sei nicht erstellt, so handelt es sich um eine Beweiswürdigung, die im Berufungsverfahren nicht gerügt werden kann (Art. 63 Abs. 2 OG). Soweit sich der Beklagte in diesem Zusammenhang schliesslich auf das Urteil 4C.146/2003 beruft, kann er daraus nichts zu seinen Gunsten herleiten, weil diesem Entscheid aus dem Arbeitsrecht ein anderer Sachverhalt und eine andere Ausgangslage zu Grunde lag. 6.3 Wegen der Verschmutzung der Warenlifte hat die Vorinstanz eine minimale Mietzinsreduktion von 0,5 % vorgenommen, was vom Beklagten ausdrücklich anerkannt wird. Gerügt wird jedoch die Zeitdauer der Reduktion vom 17. Juli 1997 bis und mit Oktober 1997. Richtigerweise sei der Mietzins seit Kenntnis des Mangels ab August 1996 bzw. wie von ihm geltend gemacht ab März 1997 bzw. spätestens ab 6. Juni 1997 zu reduzieren. 6.3.1 Die Vorinstanz hält fest, die Verunreinigung u.a. der Warenlifte sei anlässlich der Besprechung vom 24. Juni 1996 thematisiert worden. Man sei übereingekommen, dass allfällige Verunreinigungen durch die Mitarbeiter einer anderen Firma sofort zu beseitigen seien und allenfalls die Hauswartin umgehend zu benachrichtigen sei. Der Beklagte habe nicht bestritten, dass damit die Angelegenheit zur Zufriedenheit aller gelöst worden sei. Insbesondere habe er nicht geltend gemacht, dass und wann er die Hauswartin über weitere Warenliftverunreinigungen benachrichtigt habe. Dass die Hauswartin im März 1997 vom schlechten Zustand der Warenlifte gewusst habe, habe der Beklagte vor dem Mietgericht weder behauptet noch sei solches beweismässig abgeklärt worden, weshalb die entsprechende Behauptung als Novum nicht zu hören sei. Die neue Rüge des Beklagten (Holzboden vollgesaugt mit flüssigen Abfällen) sei erstmals im Schreiben vom 17. Juli 1997 erhoben worden. Eine entsprechende Mietzinsherabsetzung könne daher erst ab diesem Zeitpunkt zugestanden werden. 6.3.2 Der Beklagte setzt sich mit diesen Erwägungen nicht auseinander, weswegen auf seine Rüge nicht eingetreten werden kann. Im Übrigen wäre - ausgehend vom feststehenden Sachverhalt - die Schlussfolgerung der Vorinstanz nicht zu beanstanden. 6.4 Im Zusammenhang mit der Bewachung und der Sicherheit der Mieter hat die Vorinstanz dem Beklagten für die Zeit von Juni 1997 bis Mitte August 1997 eine Mietzinsreduktion von 5 % zugebilligt. Der Beklagte verlangt dagegen, der Mietzins sei ab 3. Februar 1997 um 20 % zu reduzieren. Das Obergericht gehe von einem falschen Sachverhalt aus, wenn es nur kleinere Anschläge im Zeitraum Juni bis Mitte August 1997 berücksichtige. Es hätten vielmehr sämtliche sicherheitsrelevanten Störungen ab Dezember 1996 berücksichtigt werden müssen. Die Vorinstanz durfte - wie weiter oben ausgeführt - davon ausgehen, dass die Häufung von kleineren Anschlägen im Zeitraum von Juni bis Mitte August und die sich daraus ergebenden Störungen im Gebrauch der Mietsache als leichter Mangel zu bewerten ist. Dementsprechend kann dem Beklagten auch nur für diese Zeit eine Mietzinsreduktion gewährt werden. Der von der Vorinstanz festgelegte Umfang von 5 % liegt unter Würdigung aller Umstände innerhalb eines vertretbaren Rahmens und ist deshalb bundesrechtlich nicht zu beanstanden.