Citation: 4C.245/1999 03.01.2000 E. A

A.- La SI X.________ S.A. est propriétaire d'un immeuble situé à Pully. Dame A.________, dame B.________, les époux C.________, dame D.________, les époux E.________, F.________, les époux G.________, ainsi que les époux H.________ sont locataires d'appartements sis dans cet immeuble. Le 27 novembre 1997, la bailleresse, par l'intermédiaire de la gérance Y.________ S.A., a notifié aux locataires une augmentation de loyer en utilisant la formule officielle. Sous la rubrique «Motifs de la hausse», la gérance fournissait l'explication suivante: «SELON ARTICLES 269 C.O., 269A LETTRE A, C.O. ET 11 OBLF, LOYERS USUELS DANS LE QUARTIER RESERVE DE HAUSSE DE 14 %» La formule officielle était accompagnée d'une lettre dont le contenu se présente ainsi: «Madame, Monsieur, Au vu de l'évolution des conditions du marché, les paramè- tres de fixation des loyers ayant changé, la société pro- priétaire de l'immeuble cité en marge se trouve contrainte de procéder à une adaptation de votre prix de location. Nous vous rappelons que vous bénéficiez depuis de nombreuses années d'une situation privilégiée, que l'on peut qualifier de rente de situation, en payant des loyers en inadéquation avec le marché, eu égard à la qualité de l'objet loué et à sa situation. Ces circonstances sont devenues insupportables pour la société propriétaire et vont jusqu'à mettre son équilibre financier en péril. Au vu de ce qui précède, conformément à votre contrat de bail, nous joignons à la présente une notification de hausse de loyer sur formule officielle. Celle-ci s'articule autour des articles 269 CO, 269a lettre a CO et 11 OBLF: loyers usuels dans le quartier. A l'examen de la formule officielle, vous constaterez que, la société propriétaire ayant décidé de ne pas répercuter la totalité de la hausse possible, il en résulte une réserve de hausse de 14 % qu'elle pourrait faire valoir ultérieurement, vos droits demeurant également réservés. (...)»