Citation: 4A_82/2024 E. 3.3.2

3.3.2. Nicht gefolgt werden kann der Vorinstanz auch, wenn sie erwog, die einseitige Einführung von Vorgaben zur Wohnungsbelegung sei missbräuchlich. Es ist unbestritten, dass eine entsprechende Regelung kein zwingendes Recht verletzen würde. Zudem begründet die Beschwerdeführerin diese Klausel überzeugend damit, dass sie das seit Jahren von der Beschwerdegegnerin alleine bewohnte 6-Zimmer-Einfamilienhaus an eine Familie mit Kindern vermieten wolle. Die Klausel bezweckt somit eine optimale Auslastung der städtischen Liegenschaften. Ihr liegt offensichtlich ein legitimes Interesse der Beschwerdeführerin und der Allgemeinheit bzw. der Wohnungssuchenden zugrunde, zumal Wohnraum in A.________ notorisch knapp ist. Insofern verfängt auch das Argument der Vorinstanz, wonach die Beschwerdeführerin als Vermieterin aufgrund der geringeren Abnutzung der Wohneinheit durch nur eine Bewohnerin objektiv ein Interesse an der Nicht- oder reduzierten Nutzung der Liegenschaft habe, nicht, jedenfalls nicht in demselben Masse, wie dies bei einem privaten Vermieter der Fall wäre. Das Gesagte gilt umso mehr, als es sich um eine mit öffentlichen Mitteln verbilligte Wohneinheit der öffentlichen Hand handelt und die Beschwerdeführerin insofern eine soziale Verantwortung wahrnimmt. Von einer ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse erfolgten und damit missbräuchlichen Vertragsanpassung (oben E. 3.1.2) kann keine Rede sein. Die Vorinstanz begründet auch nicht und es ist nicht ersichtlich, dass die beabsichtigte Vertragsänderung in einem krassen Missverhältnis zu den berechtigten Interessen der Beschwerdegegnerin stehen würde (vgl. oben E. 3.1.2). Sie und ihre Familie konnten fast dreissig Jahre lang von einem vergünstigten Einfamilienhaus in der Stadt A.________ profitieren, obwohl die Beschwerdeführerin dieses nach dem Auszug der Kinder "nur" mit ihrem Ehemann und seit 2016 alleine bewohnte. Es ist ohne Weiteres nachvollziehbar, dass die Beschwerdeführerin das Objekt nun wieder an eine Familie vermieten möchte. Sie wendet denn auch zu Recht ein, dass es ihr während all der Jahre freigestanden hätte, den Mietvertrag zu kündigen. Stattdessen soll die nun einzuführende Klausel die Beschwerdeführerin verpflichten, der Beschwerdegegnerin nach festgestellter Unterbelegung nach Möglichkeit zwei zumutbare Ersatzobjekte zu unterbreiten. Nur wenn die Beschwerdegegnerin diese ablehnt, kommt es zur Kündigung. Wie die Beschwerdeführerin zu Recht vorbringt, übt sie mit diesem Vorgehen ihr Recht schonend, jedenfalls aber nicht missbräuchlich aus. Entgegen der Auffassung der kantonalen Instanzen kann insbesondere nicht gesagt werden, dass eine Kündigung wegen der Änderung in der familiären Situation der Beschwerdegegnerin erfolgen würde, sodass sie als missbräuchlich im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. f OR einzustufen wäre (vgl. dazu BGE 133 III 33 E. 3.2). Die Beschwerdegegnerin bewohnt die fragliche Liegenschaft bereits seit 8 Jahren alleine. Der Kündigungsschutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. f OR kann vernünftigerweise nicht auf unbestimmte Zeit gelten. Die gegenteilige Auffassung würde dazu führen, dass eine nachträgliche Vertragsanpassung kaum je möglich wäre. Dies entspricht aber weder dem Sinn des Gesetzes oder dem Grundsatz der Privatautonomie bzw. Vertragsfreiheit im Zivilrecht noch wäre es letztlich im Interesse der Mietenden und Mietinteressenten. Auch bei Dauerschuldverhältnissen besteht zudem kein Anspruch auf quasi "für immer" unveränderte, günstige Vertragsbedingungen. Eine Vertragsanpassung ist nicht nur bei Vorliegen aussergewöhnlicher Umstände im Sinne der von der Vorinstanz zitierten "clausula rebus sic stantibus" zulässig. Die Zulässigkeit einseitiger Vertragsänderungen steht vielmehr - wie auch diejenige einer Kündigung - einzig unter dem Vorbehalt der Nicht-Missbräuchlichkeit, was nach den konkreten Umständen zu beurteilen ist (oben E. 3.1.2). Es ist allgemein anerkannt, dass die Regelungen gemäss Art. 269d OR und Art. 271a OR sachlich zusammenhängen (vgl. dazu BGE 125 III 231 E. 3b). Die beiden Normen sind daher aufeinander abgestimmt anzuwenden. Entgegen der Auffassung der kantonalen Instanzen liegt auch keine verpönte Teilkündigung im Sinne der in BGE 125 III 231 E. 3a statuierten Kriterien vor. Weder bestehen zwei Mietverträge über eine Haupt- und eine Nebensache, von denen nur die Nebensache gekündigt werden soll, noch werden der Beschwerdegegnerin mit der Belegungsvorschrift wesentliche Teile des Mietobjekts entzogen. Die ergänzenden Erwägungen der Vorinstanz gehen weitgehend an der Sache vorbei. Mit Blick auf die Zulässigkeit der Einführung einer Klausel zur Wohnungsbelegung ist es ohne Belang, dass der bisherige Mietvertrag keine entsprechende Klausel enthielt und die Beschwerdegegnerin daher zu keiner bestimmten Nutzung verpflichtet war. Zwar kann in der Tat kaum von ihr verlangt werden, mit mehreren, fremden erwachsenen Personen zusammenzuleben, zumal das Haus nur über ein Badezimmer verfügt. Hingegen sind der Beschwerdegegnerin ein Wohnungswechsel oder eine Kündigung unter den gegebenen Umständen nicht grundsätzlich unzumutbar. Aus dem angefochtenen Urteil ergibt sich nichts Anderes. Insbesondere ändert daran nichts, dass das Mietverhältnis bis dato fast dreissig Jahre gedauert hat. Es besteht im Gegenteil ein substanzielles Interesse der Beschwerdeführerin, das Objekt jemandem zugänglich zu machen, der eine optimalere Belegung des sechs Zimmer grossen Hauses gewährleistet, etwa einer Familie. Dies gilt umso mehr, als es für Familien, gerade in einer Stadt wie A.________, notorisch sehr schwierig ist, ein Objekt wie das streitgegenständliche zu finden. Auch die finanziellen Nachteile einer Kündigung für die Beschwerdegegnerin bzw. ein Mehraufwand bei der Suche und dem Bezug einer neuen Wohnung begründen kein offensichtlich überwiegendes Interesse der Beschwerdegegnerin. Es kann grundsätzlich offen bleiben, ob die Vorinstanz das Kriterium der Zumutbarkeit zu Recht zur Beurteilung der Rechtmässigkeit der Vertragsänderung heranzog. Denn hier wäre Zumutbarkeit anzunehmen. Die von der Beschwerdeführerin vorgesehene Einführung einer Klausel zur Wohnungsbelegung ist - da es um mit öffentlichen Mitteln verbilligte Wohneinheiten der öffentlichen Hand geht - rechtens. Es versteht sich von selbst, dass bei einer allfälligen Kündigung zwingendes Gesetzesrecht zu wahren ist, etwa die Vorschriften über die Erstreckung oder die Sperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e bzw. Abs. 2 OR. Diese Fragen bilden aber nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens, zumal eine Kündigung unstreitig noch nicht ausgesprochen wurde.