Citation: 4C.278/2004 29.12.2004 E. 1

En revanche, il sied de ne pas perdre de vue que le mandat confié à la demanderesse n'était pas exclusif. Il ressort des constatations de la cour cantonale, qui ne sont pas contestées sur ce point et qui lient la Cour de céans, que la demanderesse était informée du fait que le défendeur recourait aux services d'autres courtiers. Du reste, cela ressort également de l'article 6 du contrat de courtage, dans lequel il est prévu que le défendeur supportera les frais et débours de la demanderesse notamment en cas de vente de la propriété par une autre régie. Dans ces conditions, il est douteux que la demanderesse, en professionnelle avertie, ait raisonnablement compris le texte du contrat en ce sens qu'une commission lui était due en fonction de sa seule activité déployée et sans égard au résultat obtenu; il est également peu probable que le défendeur ait voulu prendre un tel engagement, courant délibérément le risque de se voir réclamer une commission simultanément par plusieurs courtiers dès qu'un client manifeste son intention - plus ou moins ferme - d'acquérir la propriété. Rien n'empêchait les parties de prévoir clairement une garantie de provision ou une clause d'exclusivité (cf. ATF 100 II 361 consid. 3d; Rayroux, op. cit., n. 38 ss ad art. 412 CO; Marquis, op. cit., p. 461 ss et 469 ss). Au demeurant, cette manière de voir les choses est corroborée par l'attitude de la demanderesse, qui ne s'est pas limitée à indiquer au défendeur les clients potentiels, mais qui a suivi l'affaire jusqu'à son échec, avant de songer à lui réclamer une rémunération. 2.5 En résumé, il convient de considérer que les parties n'ont pas dérogé à l'art. 413 al. 1 CO, qui s'applique en ce sens que la rémunération de la demanderesse dépend, en principe, de la conclusion du contrat principal entre le mandant et les clients qu'elle lui a présentés. En retenant la solution inverse, la cour cantonale a violé le droit fédéral. Toutefois, il convient d'examiner si, compte tenu des circonstances propres au cas présent, l'échec de la conclusion du contrat principal prive définitivement la demanderesse de toute prétention à l'égard du défendeur.