Citation: 4A_245/2007 16.10.2007 E. 4

Weiter rügt die Beschwerdeführerin sinngemäss, die Vorinstanz habe zu Unrecht verneint, dass die am 25. Oktober 2005 gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR ausgesprochene Kündigung gültig sei. 4.1 Nach Art. 257f Abs. 3 OR kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen, wenn der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter verletzt, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Der Vermieter kann das Mietverhältnis bei anhaltender Verletzung der vertraglichen Bestimmungen über den Gebrauch der vermieteten Räumlichkeiten nach Art. 257f Abs. 3 OR auch auflösen, wenn die Aktivitäten des Mieters nicht zu unzumutbaren Verhältnissen im Sinne dieser Bestimmung führen (BGE 132 III 109 E. 5 mit Hinweisen). Ob und wieweit eine ausdrückliche oder stillschweigende Vereinbarung über den Verwendungszweck vorliegt, beurteilt sich nach den allgemeinen Regeln der Vertragsauslegung (BGE 132 III 109 E. 2 S. 111 mit Hinweisen). Ziel der Vertragsauslegung ist es, in erster Linie den übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien festzustellen (vgl. Art. 18 Abs. 1 OR). Diese subjektive Vertragsauslegung beruht auf Beweiswürdigung, die vorbehältlich der Ausnahmen von Art. 97 und 105 BGG der bundesgerichtlichen Überprüfung entzogen ist (vgl. BGE 132 III 268 E. 2.3.2 S. 274, 626 E. 3.1 S. 632; 131 III 606 E. 4.1 S. 611; 129 III 118 E. 2.5 S. 122, je mit Hinweisen). Steht eine tatsächliche Willensübereinstimmung fest, bleibt für eine Auslegung nach dem Vertrauensgrundsatz kein Raum (BGE 132 III 626 E. 3.1 S. 632; 128 III 70 E. 1a S. 73). Erst wenn eine tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten. Das Bundesgericht überprüft diese objektivierte Auslegung von Willenserklärungen als Rechtsfrage, wobei es an Feststellungen der kantonalen Vorinstanz über die äusseren Umstände sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten grundsätzlich gebunden ist (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 133 III 61 E. 2.2.1 S. 67; 132 III 24 E. 4 S. 28, 268 E. 2.3.2 S. 274 f., je mit Hinweisen). 4.2 Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass die dem Beschwerdegegner von der Beschwerdeführerin vorgeworfenen Vertragsverletzungen nicht nachgewiesen seien, sondern dass sich die Nutzung der gemieteten Räumlichkeiten im Rahmen dessen halte, was der Beschwerdegegner mit dem Vertreter der Beschwerdeführerin bei Vertragsabschluss vereinbart habe. Die von der Beschwerdeführerin ausgesprochene Kündigung nach Art. 257f OR habe das Mietverhältnis daher nicht aufzulösen vermocht. Die Vorinstanz erwog, um den vereinbarten Verwendungszweck der gemieteten Räumlichkeiten zu eruieren, sei es massgebend, wie F.________ als Vertreter der Beschwerdeführerin und der Beschwerdegegner anlässlich des Vertragsabschlusses ihre gegenseitigen Äusserungen und Handlungen verstanden bzw. verstehen durften und mussten. In Würdigung der Zeugenaussagen von F.________ und G.________ sowie des Schreibens des Beschwerdegegners an I.________ vom 26. Juli 2002 führte die Vorinstanz aus, dass das streitige Konzept mit einigen Sitzplätzen von Anfang an geplant gewesen sei. F.________ habe dieses Konzept gekannt und anlässlich der Vertragsverhandlungen bzw. des Vertragsschlusses auch genehmigt. Zum Konzept gehörten nebst der Vor-Ort-Verpflegung (an Stehtischen oder normalen Tischen) auch die relativ auffällige Beschriftung und die zur Pizzalieferung direkt vor dem Lokal stehenden gelben Motorräder mit den auffälligen Wärmebehältern. Die Vorinstanz kam aufgrund ihrer Beweiswürdigung zum Schluss, dass zwischen den Parteien bei Vertragsschluss ein tatsächlicher Konsens über die streitigen Punkte betreffend Nutzung der gemieteten Räumlichkeiten geherrscht habe. Sie hat somit den tatsächlichen Willen der Parteien festgestellt. Auf die Sachverhaltsrügen der Beschwerdeführerin konnte nicht eingetreten werden (vgl. Erwägung 3). Demzufolge ist das Bundesgericht an die tatsächliche Feststellung der Vorinstanz über das Bestehen eines übereinstimmenden wirklichen Parteiwillens betreffend Verwendungszweck der gemieteten Räumlichkeiten gebunden. 4.3 Da die Vorinstanz den tatsächlichen Willen feststellte, bestand für eine Auslegung nach dem Vertrauensprinzip von vornherein kein Raum (vgl. Erwägung 4.1), auch wenn die Vorinstanz subsidiär gewisse Erwägungen in diesem Sinne anfügte. Der Vorwurf der Beschwerdeführerin, die vorinstanzliche Auslegung sei unvollständig, zielt demnach ins Leere. Es erübrigt sich daher, auf die Ausführungen der Beschwerdeführerin zu einer Auslegung nach Vertrauensprinzip einzugehen.