Citation: 4A_487/2008 10.03.2009 E. 2

La recourante se plaint d'une violation de l'art. 22 RULV (sous-location) en relation avec l'art. 262 CO (sous-location) et l'art. 271 CO (annulabilité du congé; en général), au motif que la cour cantonale a retenu qu'un contrat de sous-location de durée déterminée avait été passé et que l'omission, par le locataire, de demander le consentement écrit préalable du bailleur à la sous-location n'a pas été considéré comme justifiant la résiliation du bail. Dans ce contexte, la recourante reproche en outre aux juges cantonaux d'avoir arbitrairement retenu en fait que l'intimé avait l'intention de réintégrer l'appartement loué. 2.1 L'art. 22 RULV dispose que lorsque le locataire veut sous-louer tout ou partie de la chose, il doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur en indiquant les conditions de sous-location et les renseignements requis par le bailleur en application de l'art. 262 CO (al. 1). Le locataire ne peut pas sous-louer l'entier de la chose pour une durée indéterminée. Il est possible de déroger à ce principe moyennant l'accord écrit du bailleur (al. 2). Pour sa part, l'art. 262 CO prévoit que le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (al. 1). Le bailleur ne peut refuser son consentement que si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (al. 2 let. a), si ces conditions, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (al. 2 let. b), ou si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (al. 2 let. c). 2.2 Par un contrat-cadre, les associations de bailleurs et celles de locataires peuvent établir en commun des dispositions-types applicables à la conclusion, à l'objet et à l'expiration des baux à loyer de logements et de locaux commerciaux (art. 1 al. 1 de la loi fédérale du 23 juin 1995 sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale (RS 221.213.15; ci-après: LCBD). Le contrat-cadre peut également contenir d'autres dispositions ayant trait aux rapports entre bailleurs et locataires (art. 1 al. 2 LCBD). Il peut être conclu pour toute la Suisse, pour le territoire d'un ou de plusieurs cantons ou pour des régions comptant au moins trente mille logements ou dix mille locaux commerciaux (art. 1 al. 3 let. a à c LCBD). A la requête de toutes les parties contractantes, le Conseil fédéral peut autoriser qu'il soit dérogé à certaines dispositions impératives du droit du bail, à condition notamment que le contrat-cadre offre aux locataires une protection pour le moins équivalente à celle du droit ordinaire contre les loyers abusifs, d'autres prétentions abusives et contre les résiliations (art. 3 al. 1 let. b LCBD); tel est le cas par exemple dans le domaine de la sous-location (Lachat, Le bail à loyer, nouvelle éd. 2008, p. 101). En outre, à la requête unanime des parties, le contrat-cadre peut être déclaré de force obligatoire générale (art. 4 al. 1 LCBD). Ses dispositions sont alors de droit impératif dans leur champ d'application à raison du lieu et de la matière (art. 5 al. 1 LCBD). Les dispositions de baux à loyer contraires à un contrat-cadre ayant force obligatoire générale sont nulles, à moins qu'elles ne soient plus favorables au locataire (art. 5 al. 2 LCBD). Les dispositions nulles sont remplacées par celles du contrat-cadre (art. 5 al. 3 LCBD). Lorsque le contrat-cadre s'applique à plusieurs cantons, la déclaration de force obligatoire générale est de la compétence du Conseil fédéral (art. 7 al. 1 LCBD). Lorsqu'il s'applique à un canton ou à une partie de celui-ci, la déclaration est de la compétence du canton (art. 7 al. 2 LCBD); dans le canton de Vaud, le Conseil d'Etat est l'autorité compétente pour déclarer la force obligatoire d'un contrat-cadre de bail à loyer sur le territoire cantonal (art. 1 de la loi vaudoise du 16 septembre 1997 d'application de la loi fédérale du 23 juin 1995 sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale [LVLCBD; RSV 221.317]). La déclaration cantonale doit être soumise à l'approbation de la Confédération (art. 12 al. 1 LCBD). 2.3 Par arrêté du 8 octobre 2001, le Conseil d'Etat vaudois a conféré la force obligatoire générale aux RULV adoptées en 1998, en précisant notamment que l'art. 22 de ce contrat-cadre était déclaré de force obligatoire pour tous les objets loués, à l'exception des logements ayant fait l'objet de mesures d'encouragement des pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité (art. 1 al. 1 let. b de l'arrêté vaudois du 8 octobre 2001 déclarant de force obligatoire générale le contrat-cadre de baux à loyer comprenant les dispositions paritaires romandes et les règles et usages locatifs du canton de Vaud; Feuille des avis officiels du canton de Vaud [FAO] du 30 octobre 2001 p. 4369). L'arrêté relève expressément que la force obligatoire est reconnue d'intérêt public et sert en particulier à promouvoir la paix du logement (art. 1 al. 3). Par arrêté du 5 septembre 2001, le Conseil fédéral a approuvé cette déclaration de force obligatoire cantonale (art. 1 de l'arrêté fédéral du 5 septembre 2001 relatif à l'approbation de la déclaration cantonale de force obligatoire générale du contrat-cadre de bail à loyer "Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud" [FF 2001 5508]), avec la précision que la réserve précitée relative notamment à l'art. 22 RULV ne pouvait pas limiter la portée du contrat-cadre de bail à loyer pour la Suisse romande, déclaré de force obligatoire générale (cf. art. 2). Le Conseil fédéral a été convaincu par les arguments selon lesquels l'art. 22 RULV ne contrevenait pas à l'essence même de la notion de sous-location, mais permettait au contraire une clarté et une visibilité accrue dans ce domaine sensible où les sous-locations de longue durée ou "en cascade" pouvaient être dommageables tant pour les bailleurs que pour les locataires successifs (cf. Sulliger/Ansermet, Le contrat-cadre romand de baux à loyer et les dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud, Cahiers du bail [CdB] 2002, p. 97 ss, p. 114 n° 2.27; cf. également Roncoroni, Zu den zwei ersten allgemeinverbindlich erklärten Rahmenmietverträgen der Schweiz, Mietrechtpraxis [mp] 2004 p. 1 ss, p. 17 n. 96). C'est le lieu de relever qu'une nouvelle version des RULV, qui reprend sans modification l'art. 22, a été conclue en 2008. La déclaration de force obligatoire générale pour le canton de Vaud (cf. arrêté vaudois du 4 juin 2008 déclarant de force obligatoire générale le contrat-cadre de baux à loyer comprenant les dispositions paritaires romandes et les règles et usages locatifs du canton de Vaud [AFCBD; RSV 221.317.1]) a été approuvée par le Conseil fédéral le 25 juin 2008 (cf. arrêté fédéral du 25 juin 2008 relatif à l'approbation de la déclaration cantonale de force obligatoire générale du contrat-cadre de bail à loyer "Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud" et à la dérogation aux dispositions impératives du droit du bail [FF 2008 5297]). Par arrêté du 5 septembre 2001, le Conseil fédéral a également déclaré les dispositions du contrat-cadre de bail à loyer du 18 décembre 2000 de force obligatoire générale pour les cantons de Genève, Vaud, Neuchâtel, Fribourg, Jura et les sept districts de langue française du canton du Valais (art. 1 al. 1 de l'arrêté fédéral du 5 septembre 2001 relatif à la déclaration de force obligatoire générale du contrat-cadre romand de baux à loyer [FF 2001 5509]), avec effet jusqu'au 30 juin 2008 (art. 5). Cette force obligatoire vaut en particulier pour l'art. 8 des dispositions paritaires romandes (cf. art. 1 al. 2), applicable aux sous-locations qui n'ont pas été tacitement admises avant le 1er juillet 1990 (art. 8 des dispositions générales du contrat-cadre romand). L'art. 8 des dispositions paritaires prévoit que lorsque le locataire veut sous-louer tout ou partie de la chose, il doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur en indiquant les conditions de la sous-location et les renseignements requis par le bailleur en application de l'art. 262 CO. A teneur de l'art. 9.3 des dispositions générales du contrat-cadre romand, les dispositions paritaires cantonales peuvent déroger aux dispositions paritaires romandes si elles obtiennent la force obligatoire; dans un tel cas, elles prévalent sur les dispositions paritaires romandes du contrat-cadre.