Citation: 1C_471/2018 E. 2.2

2.2. A teneur de l'art. 269 CO, les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat exagéré. La jurisprudence a posé le principe selon lequel l'art. 269 CO définissant le loyer abusif vaut aussi pour les appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité, à tout le moins pour ceux qui le sont en vertu du droit cantonal (ATF 142 III 568 consid. 1.1 p. 572). Le Tribunal fédéral a précisé que, dans une telle situation, l'examen de conformité du loyer à l'art. 269 CO uniquement à un moment déterminé du bail ferait l'impasse sur les efforts consentis dans la durée par les pouvoirs publics et - cas échéant - par le propriétaire (arrêt 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 3.2 in SJ 2015 I 205). Il convient dès lors de procéder - en l'absence d'un plan de hausse de loyers signifié à l'entrée dans les locaux - à une vérification des loyers subventionnés pendant toute la période de contrôle en tenant compte, avec discernement, des éléments pertinents survenus pendant toute la période d'aide des pouvoirs publics (arrêt précité, consid. 3.2.2). Cela conduit à vérifier si, dans le cas particulier, compte tenu des efforts consentis par le propriétaire et les pouvoirs publics et des autres circonstances pertinentes, le loyer prévu pendant la période de contrôle viole le droit fédéral (arrêt précité, consid. 3.3). Commentant cette jurisprudence, la doctrine a relevé que les critères servant à déterminer si un loyer est abusif dans le système des loyers libres ne peuvent pas être purement et simplement transposés aux loyers des logements contrôlés par l'Etat. Il ne faut pas tenir compte exclusivement des principes jurisprudentiels retenus par le Tribunal fédéral pour les logements en loyer libre, en particulier les fonds propres investis par le bailleur rentés à 0,5% en sus du taux hypothécaire déterminant. Il convient bien plus de prendre en compte les efforts consentis dans la durée par les pouvoirs publics et les propriétaires (Bellanger/Défago Gaudin, Les loyers contrôlés par l'Etat peuvent-il être abusifs?, in: SJ 2015 I 217; Valérie Défago Gaudin, Commentaire de l'arrêt 1C_500/2013, in: Droit du bail 2015 p. 31; DAVID LACHAT, Rendement des immeubles subventionnés: un arrêt qui agite la Genève immobilière, in: Regards de Marathoniens sur le droit suisse, Mélanges publiés à l'occasion du 20ème "Marathon du droit", Genève 2015, p. 165 s.). Si ces auteurs saluent la jurisprudence qui établit désormais clairement que les loyers contrôlés des immeubles subventionnés doivent être fondés sur les coûts - par opposition par exemple aux loyers du quartier (art. 269 let. a CO) -, ils mettent en exergue les efforts que doivent consentir les propriétaires lorsque les logements sont construits ou rénovés avec l'aide de fonds publics: les coûts de construction sont soumis à l'Etat, lequel s'efforce de les réduire autant que possible; les propriétaires se voient imposer le respect de normes spécifiques de construction et les surfaces des logements sont réglementées au-delà des principes découlant du droit ordinaire de la construction; le contrôle des loyers s'étend sur une période de dix à vingt-cinq ans, voire de manière pérenne, ce qui conduit pendant cette période à une adaptation systématique - à la hausse comme à la baisse - de tous les loyers d'un immeuble; dans les logements sociaux, le bailleur est limité - en fonction de critères fixés par l'Etat - dans le choix de ses locataires, ce qui est susceptible d'augmenter le risque de défaillance dans le paiement des loyers (Bellanger/Défago Gaudin, op. cit., p. 217 s.; Lachat, op. cit., p. 167-169).