Citation: 4A_17/2017 E. 2.1.1

2.1.1. Mit Ertrag ist die Nettorendite gemeint; der Mietzins soll dem Vermieter einerseits einen angemessenen Ertrag aus seinen investierten Eigenmitteln verschaffen und anderseits die Unterhaltskosten und Lasten der Immobilie decken (BGE 142 III 568 E. 2.1 S. 575; 141 III 245 E. 6.3; 125 III 421 E. 2b). Die Nettorendite berechnet sich nach absoluter Methode - d.h. im Unterschied zur relativen Methode unabhängig von früheren Mietzinsvereinbarungen - auf der Grundlage der finanziellen Verhältnisse in Bezug auf die Liegenschaft zu einem bestimmten Zeitpunkt (BGE 142 III 568 E. 2.1 S. 575; 123 III 171 E. 6a). Es geht im Wesentlichen darum, das Eigenkapital festzustellen. Darunter ist die Differenz zwischen den Anlagekosten und den aufhaftenden Schulden zu verstehen, zuzüglich der Amortisationen und der eigenfinanzierten wertvermehrenden Aufwendungen. Das so ermittelte Eigenkapital ist bis zu maximal 40% der gesamten Anlagekosten der Teuerung anzupassen, weil dem gesetzlichen Rechnungsmodell ein standardisiertes Verhältnis zwischen Fremd- und Eigenkapital zugrunde liegt (BGE 122 III 257 E. 3a S. 258; 120 II 100 E. 5a, 302 E. 6a). Der Mietzins ist nicht missbräuchlich, wenn das so ermittelte Eigenkapital einen Nettoertrag abwirft, der den Referenz-Zinssatz um nicht mehr als 0.5% übersteigt (BGE 142 III 568 E. 2.1 S. 575; 141 III 245 E. 6.3 S. 252). Die Unterhaltskosten (BGE 140 III 433 E. 3.5.1 S. 439) und laufenden Liegenschaftslasten sind zu berücksichtigen (BGE 142 III 568 E. 2.1 S. 575; 141 III 245 E. 6.3). Die Anlagekosten können nicht durch andere mehr oder weniger abstrakte Werte wie Verkehrs-, Steuer- oder Versicherungswert der Liegenschaft ersetzt werden (BGE 122 III 257 E. 3b S. 259 f.; Urteil 4A_461/2015 vom 15. Februar 2016 E. 3.1.2).