Citation: 4A_383/2016 E. 3.3

3.3. Le moment où se produit le transfert des risques dans la vente conditionne l'application des règles sur la garantie des défauts ancrées aux art. 197 ss CO, lesquelles permettent en particulier à l'acheteur de réclamer la réduction du prix de vente. La garantie pour les défauts dans la vente ne peut en effet être mise en jeu que si le défaut existe déjà, fût-ce en germe, au moment du transfert des risques. Si la détérioration de la chose vendue se produit au contraire après le transfert des risques, quand bien même elle entraîne la disparition d'une qualité promise, elle ne constitue pas un défaut, ce qui signifie, comme on le verra ci-dessous, que l'acheteur, sauf exceptions résultant de circonstances spéciales, reste redevable de l'entier du prix. Le vendeur n'est en effet pas tenu, à moins de s'y être engagé contractuellement, de maintenir la chose dans l'état promis ou attendu. Il faut toutefois encore réserver le cas où le vice de qualité (secondaire) trouve son origine dans un défaut (primaire) qui existait déjà lors dudit transfert; dans un tel cas de figure, le vendeur répond également des défauts apparus successivement d'après les art. 197 ss CO (ATF 128 III 370 consid. 4; arrêt 4A_601/2009 du 8 février 2010 consid. 3.2.2; VENTURI/ZEN-RUFFINEN, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2e éd. 2012, n° 9 ad art. 197 CO; HONSELL. in Basler Kommentar, Obligationenrecht, vol. I, 6e éd. 2015, n° 11 ad art. 197 CO). Le fardeau de la preuve de l'existence du défaut au moment du transfert des risques incombe à l'acheteur s'il a accepté la chose (HONSELL, op. cit., n° 12 ad art. 197 CO; VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n° 10 ad art. 197 CO). Selon l'art. 185 al. 1 CO, les profits et les risques de la chose passent à l'acquéreur dès la conclusion du contrat de vente ( periculum est emptoris), sauf les exceptions résultant de circonstances ou de stipulations particulières. L'art. 220 CO pose une règle particulière pour le transfert des profits et des risques en matière de vente d'immeubles. Selon cette norme, lorsque les parties sont convenues d'un terme pour la prise de possession de l'immeuble vendu, les profits et les risques sont présumés passer à l'acheteur lors de la survenance de ce terme. L'accord des parties sera en règle générale inséré dans le contrat de vente conclu en la forme authentique, mais il peut également être passé par actes concluants (FOËX, in Commentaire romand, op. cit., n° 5 ad art. 220 CO). Si les parties ne sont pas convenues d'un terme pour le transfert de possession ni n'ont prévu par une convention particulière le moment du transfert des risques, l'art. 185 CO est applicable, de sorte que les profits et les risques passent à l'acheteur dès la conclusion du contrat (FOËX, op. cit., n° 13-14 ad art. 220 CO; KOLLER, in Basler Kommentar, op. cit., n° 8 ad art. 220 CO).