Citation: 4C.53/2006 27.11.2006 E. A

A.a Am 23. Juni 1999 schloss die A.________ Ltd. als Mieterin (Beklagte) mit den Erben X.________ als Vermieter einen Mietvertrag für eine Ladenfläche von ca. 250 m² im noch zu bauenden Einkaufszentrum "B.________", um dort eine Papeterie zu betreiben. Das Mietverhältnis sollte voraussichtlich im März 2002 beginnen und mindestens bis September 2012 dauern. Unter dem Titel "26 Vertragsänderungen" wurde folgendes vereinbart: "Aenderungen oder Ergänzungen des vorliegenden Vertrages und/oder der dazugehörenden Vertragsbestandteile, Zusatzvereinbarungen und dergleichen, bedürfen der schriftlichen Form. Sämtliche Aenderungen oder Ergänzungen sind in einem Nachtrag als integrierender Bestandteil des Hauptvertrages festzuhalten. Ungültig sind alle Abmachungen und Zusicherungen, welche diesen Erfordernissen nicht entsprechen." Später entschloss sich die Beklagte, im Einkaufszentrum nebst der Papeterie auch einen Buchladen zu betreiben. Im Hinblick darauf schloss die Beklagte mit den Erben X.________ am 16. Oktober 2001 einen "Nachtrag Nr. 1" zum Mietvertrag. Die gemietete Verkaufsfläche sollte neu 590 m² im 1. Obergeschoss des Einkaufszentrums betragen. Der monatliche Mietzins wurde auf Fr. 21'939.-- zuzüglich Nebenkosten festgesetzt. Die Beklagte hatte zudem einen monatlichen Beitrag von Fr. 2'458.-- an die Marketing- und Managementkosten zu leisten. Zudem hatte die Beklagten den von der Vermieterin vorfinanzierten Mieterausbau im Betrag von Fr. 200'600.-- in drei Raten zurückzuzahlen. Der "Nachtrag Nr. 1" wurde zum integrierenden Bestandteil des Hauptvertrages erklärt. Mit einem weiteren "Mietvertrag für Büroräume" vom 19. Oktober 2001 mietete die Beklagte weitere ca. 70 m² Bürofläche im 2. Obergeschoss. Der Mietzins hierfür betrug Fr. 1'517.-- monatlich zuzüglich Nebenkosten. Als Vermieterin wurden wiederum die Erben X.________ aufgeführt. A.b Die Erben X.________ sind Alleinaktionäre der B.________ AG (Klägerin). Am 29. August 2002 brachten sie durch Sacheinlage u.a. das Einkaufszentrum "B.________" in die Klägerin ein. Die Mietverträge wurden rückwirkend per Ende Februar 2002 auf die Klägerin übertragen. A.c Am 23. März 2002 wurde das Einkaufszentrum "B.________" eröffnet. Mietbeginn war der 1. April 2002. Ab diesem Zeitpunkt war Mietzins geschuldet. Der Mietzins wurde jedoch nie bezahlt. Am 23. April 2002 teilte die D.________ AG gestützt auf Art. 257d OR mit, dass der Mietzins von Fr. 70'556.-- betreffend das zweite Quartal 2002 ausstehend sei und dass das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 30 Tagen auf das Ende des nächsten Monats gekündigt werden, wenn die Mietzinszahlung nicht innert 30 Tagen eingehe. Nachdem der Mietzins weiterhin ausblieb, liess die Klägerin die Ein-richtung des Geschäfts der Beklagten am 16. Mai 2002 retinieren. Von da an blieb das Geschäft der Beklagten geschlossen. Die Klägerin prosequierte die Retention hinsichtlich der fälligen Mieten durch Betreibung, gegen welche die Beklagte Rechtsvorschlag erhob. Am 27. Mai 2002 wurde das Mietverhältnis mit der Beklagten wegen Zahlungsverzug per Ende Juni 2002 gekündigt. Auf dem amtlichen Kündigungsformular war die Klägerin als Vermieterin und die D.________ AG als deren Vertreterin aufgeführt. Die Kündigung blieb unangefochten.