Citation: 4C.278/2004 29.12.2004 E. 2

Seule est litigieuse, en l'espèce, la question de savoir si la demanderesse a droit à la commission prévue dans le contrat de courtage dont il découle (article 1), par ailleurs, que c'est un contrat d'indication ou de présentation ou/et de négociation (cf. à ce sujet Pierre Tercier, Les contrats spéciaux, 3e éd., n. 5047 s., p. 731; Christian Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, Thèse Lausanne 1993, p. 419 ss). 2.1 Invoquant la violation des art. 1, 18 et 413 CO, le défendeur reproche à la cour cantonale d'avoir mal interprété le contrat de courtage, en se fondant exclusivement sur son texte, particulièrement sur les termes "personne prête à acheter" y figurant. A ses yeux, il résulte de l'application de l'art. 413 CO, qui s'impose, que la demanderesse n'avait pas droit à une commission. Pour le défendeur, la cour cantonale aurait dû interpréter le contrat de courtage selon un certain nombre de principes qui seront examinés, dans la mesure nécessaire, ci-après. 2.2 Pour déterminer s'il y a eu effectivement accord entre parties, il y a lieu de rechercher, tout d'abord, leur réelle et commune intention (art. 18 al. 1 CO). Il incombe donc au juge d'établir, dans un premier temps, la volonté réelle des parties, le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices. S'il ne parvient pas à déterminer cette volonté réelle, ou s'il constate qu'une partie n'a pas compris la volonté réelle manifestée par l'autre, le juge recherchera quel sens les parties pouvaient et devaient donner, selon les règles de la bonne foi, à leurs manifestations de volonté réciproques (application du principe de la confiance). A cet égard, la jurisprudence récente a nuancé le principe selon lequel il y aurait lieu de recourir à l'interprétation uniquement si les termes de l'accord passé entre parties laissent planer un doute ou sont peu clairs. On ne peut ériger en principe qu'en présence d'un "texte clair", on doit exclure d'emblée le recours à d'autres moyens d'interprétation. Il ressort de l'art. 18 al. 1 CO que le sens d'un texte, même clair, n'est pas forcément déterminant et que l'interprétation purement littérale est au contraire prohibée. Même si la teneur d'une clause contractuelle paraît claire à première vue, il peut résulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que le texte de ladite clause ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu (ATF 127 III 444 consid. 1b; plus particulièrement pour le contrat de courtage ATF 113 II 49). 2.3 L'art. 413 al. 1 CO prévoit que le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Il ressort de cette disposition que la nature aléatoire de la rémunération du courtier est une caractéristique du contrat de courtage. La naissance du droit du courtier au versement de sa rémunération dépend seulement de la conclusion du contrat principal; il n'est pas tenu compte des efforts déployés ou du temps consacré par le courtier pour exécuter son mandat; seul le rôle que le courtier a joué dans l'aboutissement de l'affaire est déterminant. Le but de l'art. 413 CO est de rémunérer le succès du courtier (François Rayroux, Commentaire romand, n. 1 ad art. 413 CO; Marquis, op. cit., p. 54). L'art. 413 al. 1 CO est de nature dispositive. Les parties peuvent notamment convenir d'une garantie de provision assurant au mandataire des honoraires, même si l'affaire n'a pas abouti (cf. arrêt 4C. 82/1990 du 19 septembre 1990, consid. 2 et les références; Tercier, op. cit., n. 5074, p. 735). 2.4 L'art. 5 du contrat de courtage est libellé comme suit: "Le mandant s'engage à payer au mandataire, dès que le mandataire lui aura indiqué une personne prête à acheter le bien immobilier au prix indiqué à l'article 3 ci-dessus, une commission de 5% sur les premiers CHF 500'000.- et 3% sur le solde + TVA au taux en vigueur, commission calculée sur le prix accepté, conformément aux tarifs de l'APGCI/SR en vigueur, que les parties déclarent connaître. Le mandataire communiquera au mandant le nom de toutes les personnes auxquelles il fera des offres. Si l'une de ces personnes se porte acquéreur de la propriété désignée ci-dessus, la commission de vente sera intégralement due, même si la vente intervient après la fin du présent contrat, sans limitation dans le temps". 2.4.1 Selon la cour cantonale, les parties ont voulu déroger à l'art. 413 al. 1 CO. L'arrêt attaqué se réfère d'abord à l'art. 5 du contrat de courtage et en déduit que les parties ont clairement admis l'exigibilité de la commission dès que le courtier trouve un acquéreur pour l'immeuble du défendeur, la commission étant calculée sur le prix accepté et non pas payé. La cour cantonale s'appuie ensuite sur la convention de réservation du 11 juin 2002, de laquelle il découlerait que la demanderesse avait trouvé des acquéreurs disposés à acheter la propriété pour un prix de 2'000'000 fr., accepté par le défendeur. Enfin, les juges cantonaux tiennent compte des deux projets d'acte de vente et constatent que leur adoption a échoué en raison des divergences entre les acquéreurs potentiels et le défendeur au sujet du montant de l'acompte et des modalités de son versement. En l'espèce, les juges précédents, si on les comprend bien, n'ont pas établi la réelle et commune intention des parties, mais ont procédé à l'interprétation du contrat de courtage. Il convient donc de recourir au principe de la confiance, en vertu duquel est décisif le sens que le destinataire des déclarations de volonté pouvait raisonnablement leur attribuer sur la base des circonstances qu'il connaissait ou devait connaître (cf. ATF 129 III 118 consid. 2.5 p. 122; 124 III consid. II/5a et les références). 2.4.2 A première vue, l'article 5 du contrat de courtage semble régler, à sa première phrase, la rémunération du courtage d'indication et, à sa dernière phrase, la rémunération du courtage de négociation. En y regardant de plus près, les éléments de l'une et l'autre des activités possibles du courtier (indication et négociation) se confondent. Ainsi, s'il est question "d'indiquer" au mandant une personne "prête à acheter" à la première phrase, il est également question de "communiquer" au mandant le nom de toutes les personnes ayant reçu une offre, celles-ci étant susceptibles de "se porter acquéreur" par la suite. Quoi qu'il en soit, ce n'est pas la loi (art. 413 al. 1 CO), mais, le cas échéant, uniquement une convention précise entre les parties, qui permet d'attribuer à la distinction entre ces deux types d'activités du courtier un effet quant à la naissance de sa prétention au salaire (Marquis, op. cit., p. 420). S'agissant de la première phrase de ladite clause du contrat de courtage, ce sont les termes "personne prête à acheter" qui appellent une précision. Tout en reconnaissant que cette notion était vague, les premiers juges ont considéré que les parties avaient clairement et sans équivoque voulu déroger à la règle de l'art. 413 CO, aucune autre disposition du contrat ne se rapportant à la conclusion du contrat principal et n'y soumettant le paiement de la commission. Ce faisant, les juges ont omis d'interpréter ladite notion à la lumière de l'ensemble de la clause litigieuse (cf. ATF 113 II 49 consid. 1a), singulièrement de sa dernière phrase. Le passage "la commission de vente sera intégralement due, même si la vente intervient après la fin du présent contrat" ne peut être compris que comme prévoyant une rémunération du courtier non seulement si la conclusion du contrat principal (la vente) intervient après la fin du contrat de courtage (à ce sujet Rayroux, op. cit., n. 27 ad art. 413 CO; cf. ATF 97 II 355 consid. 4), mais également - et c'est bien plus pertinent pour le cas présent - si la personne intéressée "se porte acquéreur" avant la fin du contrat de courtage. Par conséquent, il est faux de prétendre qu'aucune autre disposition ne se rapporte à la conclusion du contrat principal et au paiement de la commission. Bien plus, ce passage de la clause litigieuse laisse apparaître la rémunération du courtier comme tributaire dans tous les cas de la conclusion du contrat principal, compte tenu du manque de délimitation nette entre les notions "prête à acheter" et "se porte acquéreur" et étant donné la confusion entre les deux types d'activités possibles du courtier. Du reste, on peut encore relever dans ce contexte que l'article 6 du contrat de courtage règle le sort des frais et débours de la demanderesse en cas de vente de la propriété par un autre courtier. Force est de constater que la demanderesse, si elle entendait déroger à la règle dispositive de l'art. 413 al. 1 CO, qui subordonne le paiement de la commission du courtier (indicateur ou négociateur) à la conclusion du contrat principal, en prévoyant par exemple la rémunération du courtier indicateur indépendamment de la conclusion du contrat principal, ne l'a pas fait avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b p. 51 et les références; Tercier, op. cit., n. 5074, p. 735). En tant que professionnelle dans le domaine de la vente immobilière, ce manque de clarté la dessert, puisqu'elle aurait pu et dû empêcher, par l'élaboration d'un texte clair, que ne surgissent des divergences en la matière (cf. ATF 113 II 49 consid. 1b p. 52). A cet égard, le principe in dubio contra stipulatorem, auquel se réfère le défendeur, ne revêt de toute façon qu'un caractère subsidiaire (ATF 122 III 118 consid. 2a in fine et les arrêts cités).