Citation: 1P.806/2006 10.05.2007 E. 3

Les recourants soutiennent que l'arrêt attaqué violerait la garantie de la propriété ancrée à l'art. 26 al. 1 Cst. 3.1 Pour être compatibles avec cette disposition, les restrictions de droit public à la propriété doivent reposer sur une base légale, être justifiées par un intérêt public et respecter les principes de la proportionnalité et de l'égalité devant la loi (art. 36 al. 1 à 3 Cst.; cf. ATF 129 I 337 consid. 4.1 p. 344 et les arrêts cités). Les décisions qui refusent, comme en l'espèce, une autorisation de construire au motif que l'indice d'utilisation du sol serait dépassé ne constitue pas une restriction grave à la propriété (ATF 104 Ia 328 consid. 4 p. 331; arrêt 1P.785/2005 du 11 avril 2006 consid. 2.2; arrêt 1P.459/2004 du 9 février 2005 consid. 2; arrêt 1P.462/1997 du 25 novembre 1997 consid. 4 publié in RDAT 1998 I n° 39 p. 149), de sorte que le Tribunal fédéral n'examine que sous l'angle de l'arbitraire la question de la base légale ainsi que l'interprétation et l'application faites du droit cantonal (ATF 130 I 360 consid. 14.2 p. 362; 124 II 538 consid. 2a p. 540; sur la notion d'arbitraire, voir ATF 132 I 13 consid. 5.1 p. 17). 3.2 L'art. 59 LCI, relatif au rapport des surfaces, dispose que la surface de la construction, exprimée en m2 de plancher, ne doit pas excéder 20% de la surface de la parcelle. Cette surface peut être portée à 22% lorsque la construction est de haut standard énergétique, reconnue comme telle par le service compétent (al. 1). Lorsque les circonstances le justifient et que cette mesure est compatible avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du quartier, le département peut autoriser, après consultation de la commune et de la commission d'architecture, un projet de construction en ordre contigu dont la surface de plancher habitable n'excède pas 25% de la surface du terrain, 27,5% lorsque la construction est de haut standard énergétique, reconnue comme telle par le service compétent (al. 4 let. a). Il peut autoriser exceptionnellement, avec l'accord de la commune, exprimé sous la forme d'une délibération municipale, et après consultation de la commission d'architecture, un projet de construction en ordre contigu ou sous forme d'habitat groupé dont la surface de plancher habitable n'excède pas 40% de la surface du terrain, 44% lorsque la construction est de haut standard énergétique, reconnue comme telle par le service compétent (al. 4 let. b). 3.3 En l'occurrence, il n'est pas contesté que le rapport des surfaces fixé à l'art. 59 al. 1 LCI serait respecté par le projet de construction mis en relation avec la parcelle n° 1034 dans sa contenance actuelle, mais qu'il serait en revanche dépassé s'il y avait lieu de prendre en considération la surface de l'ensemble des biens-fonds qui formaient à l'origine cette parcelle avant le morcellement intervenu en février 1973, comme l'a retenu le Tribunal administratif. 3.4 Les coefficients et les indices d'occupation et d'utilisation du sol doivent garantir des dégagements suffisants par rapport à l'importance de la construction et de son emprise au sol (Jean-Luc Marti, Distances coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, thèse Lausanne 1988, p. 151). Cet objectif serait compromis si une surface ayant déjà été mise à contribution pour calculer la densité d'une construction par rapport à une surface donnée puisse à nouveau être prise en considération pour ce faire à la suite d'un morcellement. Aussi, lorsqu'un bien-fonds a été construit de manière à épuiser les droits à bâtir, une division ultérieure de ce fonds ne saurait avoir pour conséquence de redonner de nouvelles possibilités de construire. L'interdiction qui en résulte d'utiliser, pour le calcul de la surface constructible, tout ou partie de la surface ayant déjà servi à un tel calcul ne constitue pas une restriction inadmissible à la propriété, comme l'a d'ailleurs jugé à maintes reprises le Tribunal fédéral (ATF 108 Ib 116 consid. 2c p. 120/121; arrêt 1P.577/2000 du 1er décembre 2000 consid. 2c, qui concernait la commune de H.________; voir aussi, Felix Huber, Die Ausnützungsziffer, thèse Zurich 1986, p. 259; Urs Eymann, in: Münch/Karlen/Geiser, Beraten und Prozessieren in Bausachen, Bâle 1998, n. 6.34, p. 209). Cette interdiction existe, à l'instar des autres restrictions de droit public à la propriété, indépendamment de son inscription au registre foncier en vertu de l'art. 680 al. 1 CC (arrêt 1P.143/1996 du 5 août 1996 consid. 3b/aa reproduit in JAB 1997 p. 220; arrêt 1P.423/1992 du 12 janvier 1993 consid. 3a; cf. ATF 111 Ia 182 consid. 4 p. 183; arrêt 1P.586/2004 du 28 juin 2005 consid. 4.6 publié in ZBl 107/2006 p. 369; arrêt 1P.762/1993 du 25 mai 1994 consid. 3cb; arrêt 2A.116/1994 du 21 décembre 1994 consid. 3c reproduit in RDAT 1995 II n° 57 p. 151). Les cantons peuvent certes prévoir que de telles restrictions fassent l'objet d'une mention au registre foncier, conformément à l'art. 962 al. 1 CC, pour leur assurer une certaine publicité, mais une telle mention n'est pas exigée et n'a qu'une portée déclaratoire (Denis Piotet, Le transfert du coefficient d'utilisation ou d'occupation du sol et le droit privé fédéral, DC 2000 p. 41). Les recourants ne démontrent pas qu'une telle obligation résultait du droit cantonal applicable lors du morcellement intervenu en février 1973. Cela étant, ils se plaignent à tort d'une violation de la garantie de la propriété. 3.5 L'argument tiré de la violation des règles de la bonne foi n'est pas mieux fondé. Une restriction de droit public à la propriété est en effet également opposable à l'acquéreur de bonne foi, même sans inscription au registre foncier (ATF 111 Ia 182 consid. 4 p. 183; Jörg Schmid/Bettina Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 2è éd., Zurich 2003, n. 928, p. 190; Max Baumann, Zürcher Kommentar, Zurich 1998, n. 32 ad art. 3 CC, p. 737). L'interdiction d'utiliser, pour le calcul de la surface constructible, tout ou partie de la surface qui a déjà servi à un tel calcul s'impose donc aux recourants, sans égard à leur éventuelle bonne foi, de sorte qu'il n'est pas nécessaire d'examiner s'ils avaient ou non connaissance du fait que leurs droits à bâtir étaient épuisés lorsqu'ils ont acquis la parcelle n° 1034, comme le prétendent les intimés. Les époux X.________ ne peuvent rien déduire en leur faveur du fait que l'Etat de Genève a constitué à son profit, lors du morcellement intervenu en février 1973, une servitude de restriction du droit de bâtir limitant les possibilités de construire sur les parcelles en cause à une construction en ordre contigu d'un seul logement et une servitude de destination de chemin, mais qu'il n'a en revanche pas jugé utile de faire inscrire au registre foncier en sa faveur une servitude de non-bâtir pour garantir que la surface de la parcelle n° 1034 prise en compte pour déterminer la surface des villas jumelées ne pourrait plus l'être à l'avenir pour un autre projet de construction. Cette interdiction résulte en effet de la loi, ce qui n'est pas le cas des autres servitudes (cf. Jörg Schmid/Bettina Hürlimann-Kaup, op. cit., p. 190/191). Pour le surplus, les recourants ne soutiennent pas avoir reçu des assurances de la part du Département que leurs droits à bâtir seraient calculés en fonction de la surface actuelle de leur parcelle. De telles assurances ne pourraient d'ailleurs pas être opposées aux intimés, dont la bonne foi ne saurait être mise en cause (cf. arrêt 1A.225/2005 du 17 octobre 2006 consid. 5.6). 3.6 En définitive, le projet des recourants ne pouvait être autorisé que moyennant le consentement des propriétaires voisins à ce que la surface déjà utilisée pour le calcul des droits à bâtir afférents aux villas jumelées réalisées en exécution du permis de construire délivré le 25 août 1971 puisse une nouvelle fois être prise en compte. Dans la mesure où les époux Y.________ s'y sont opposés, cette possibilité n'entre pas en ligne de compte.