Citation: 1P.97/2006 20.04.2006 E. 2

2.1 Die Beschwerdeführerin legt unter Hinweis auf die Urteile BGE 108 Ia 116 E. 2c S. 121 und 111 Ia 134 E. 7d S. 143 dar, in Wohnzonen seien Ausnützungsziffern zwischen 0.25 und 0.9 denkbar. Auch die Wegleitung des Baudepartements des Kantons Luzern zur Überprüfung und Festlegung der Ausnützungsziffer vom 10. März 1998 würden für Kernzonen eine maximale Ausnützungsziffer von 0.7 empfehlen. In städtischen Verhältnissen dürfe sie auch mehr als 1.0 betragen. Die umstrittene Ausnützungsziffer sei somit schon grundsätzlich zu hoch. Insbesondere seien in Weggis keine städtischen Verhältnisse gegeben. Ganz sicher nicht mehr haltbar sei eine Ausnützungsziffer von 1.0 jedoch unter besonderer Berücksichtigung der speziellen Verhältnisse im Gebiet "Paradies", welches als Baustandort ausserordentlich exponiert sei. Es handle sich um eine steile Hangsituation. Deshalb fordere die kantonale Denkmalpflege dort die Einhaltung strenger Qualitätsmassstäbe für die Beurteilung eines Bauprojekts. Es gebe keinen sachlichen Grund, an der exponiertesten und steilsten Lage, mitten im Dorf von Weggis, eine Ausnützung von 1.0 zuzulassen. Eine städtischen Verhältnissen entsprechende Ausnützung von 1.0 komme höchstens im flachen, wenig einsehbaren Gebiet in Frage. Hier sei eine ungerechtfertigte Sonderregelung für nur zwei Grundstücke im Gebiet "Paradies" geschaffen worden. In keiner anderen Zone kenne die Gemeinde eine derart hohe Ausnützung. Die Beschwerdeführerin bringt weiter vor, Art. 6 Abs. 7 lit. a BZR lasse zwar nur drei Vollgeschosse zu, während in der übrigen Kernzone vier Vollgeschosse möglich seien. Für das Areal "Paradies" gelte jedoch eine Gestaltungsplanpflicht. Deshalb könnte gestützt auf § 75 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Luzern vom 7. März 1989 (PBG) ein viertes Vollgeschoss bewilligt werden. Da Unter- und Dach- bzw. Attikageschosse nicht als Vollgeschosse anrechenbar seien (§ 138 Abs. 1 und 2 PBG), würden bei entsprechender Gestaltung und Bewilligung eines vierten Vollgeschosses wegen der steilen Hanglage mitunter sechs Geschosse optisch in Erscheinung treten. Der Siedlungscharakter von Weggis könne nicht mit einer Agglomerationsgemeinde verglichen werden. Die Rigigemeinde Weggis gehöre denn auch gemäss dem kantonalen Richtplan zum ländlichen Gebiet. Die gegenteilige Annahme der Vorinstanz sei offensichtlich falsch und damit willkürlich. Es werde zudem verkannt, dass die grösseren Bauten im Zentrum von Weggis nicht an einer Hanglage stünden. Die zulässige Ausnützungsziffer werde in der Regel auch realisiert. Einordnungsgebot und Beeinträchtigungsverbot würden nur bei Missbräuchen und in Extremfällen angewandt. Dies gelte besonders für die zulässige Gebäudegrösse. Daran ändere auch die Gestaltungsplanpflicht nichts. Die Überlagerung mit einer Ortsbildschutzzone und der Beizug von Fachleuten vermöge die gute Eingliederung eines Bauprojekts ebenfalls nicht sicherzustellen. Die Erklärung des Gemeinderats Weggis, es werde kein viertes Vollgeschoss zugelassen, sei angesichts der Bestimmung von § 75 PBG über den Gestaltungsplan irrelevant. 2.2 Das Verwaltungsgericht hat zur Beurteilung der vorliegenden Angelegenheit die Wegleitung des Baudepartements zur Überprüfung und Festlegung der Ausnützungsziffern vom 10. März 1998 herangezogen. Danach soll in dreigeschossigen Dorf- und Kernzonen in der Regel eine maximale Ausnützungsziffer von 0.7 nicht überschritten werden. Zumindest "in städtischen Verhältnissen" könne gegebenenfalls selbst eine höhere Ausnützungsziffer als 1.0 gewählt werden. Das Verwaltungsgericht führt weiter aus, in Weggis würden zwar nicht generell städtische Verhältnisse vorherrschen, das Siedlungsgebiet kenne in dieser Gemeinde jedoch Bereiche, die mit Blick auf grössere Hotelanlagen da und dort nahezu an städtische Verhältnisse erinnern würden. Weggis könne als ein aufstrebendes Kleinzentrum mit touristischer Bedeutung charakterisiert werden. Das Verwaltungsgericht ordnet Weggis den Agglomerationsgemeinden zu, in welchen Siedlungsbereiche mit hoher Dichte vorkämen. Diese Charakterisierung der örtlichen Verhältnisse ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Daran vermag die in diesem Zusammenhang weitgehend appellatorische Kritik der Beschwerdeführerin, auf welche mit Blick auf Art. 90 Abs. 1 lit b OG nicht einzutreten ist, nichts zu ändern. Insbesondere ihr Hinweis, Weggis habe Ende 2005 lediglich eine Einwohnerzahl von 3'886 aufgewiesen, führt zu keiner anderen Erkenntnis. Das Verwaltungsgericht fährt fort, die umstrittene Ausnützungsziffer von 1.0 stosse jedoch an eine obere Grenze. Eine zu hohe Ausnützungsdichte könne sich in vielfältiger Weise nachteilig auswirken. Dies gelte insbesondere in Bezug auf das Orts- und Landschaftsbild. Ein zu hohes Nutzungsmass könne das Gleichgewicht eines Dorfbilds unabhängig von der baulichen Gestaltung empfindlich stören. Das Erscheinungsbild einer möglichen Überbauung könne allerdings allein mit dem Parameter der Ausnützungsziffer nicht hinreichend differenziert gewürdigt werden. Dazu müssten vielmehr weitere Elemente in Betracht gezogen werden, wie hier die Beschränkung auf drei Vollgeschosse, sowie die maximale Höhe von Bauten und Anlagen, welche im vorliegenden Fall gestützt auf Art. 7 Abs. 6 lit. b BZR grundsätzlich 452.50 Meter über Meer nicht übersteigen dürfe. Zudem könne die Eingliederung von Bauten und Anlagen im umstrittenen Gelände erst im Rahmen des erforderlichen Gestaltungsplans auf Grund konkreter Pläne hinreichend beurteilt und mit Blick auf den Orts- und Landschaftsschutz sachgerecht gewürdigt werden. Dabei sei von Bedeutung, dass das fragliche Land zusätzlich mit einer Ortsbildschutzzone überlagert sei. Damit würden an das Eingliederungsgebot sehr hohe Anforderungen gestellt (Art. 43 Abs. 3 BZR). Dies werde der Gemeinderat beim auszuarbeitenden Gestaltungsplan sowie bei der Erteilung einer Baubewilligung beachten müssen. Die Denkmalpflege habe diesbezüglich Empfehlungen abgegeben, die der Gemeinderat bei der Würdigung eines Gestaltungsplans nicht übergehen dürfe. Unter Berücksichtigung der weiteren in Art. 6 Abs. 7 BZR enthaltenen Baubeschränkungen erscheine es möglich, auch mit der hohen Ausnützungsziffer von 1.0 eine landschafts- und ortsbildverträgliche Planung zu erarbeiten. Die Gemeinde habe glaubhaft versichert, mit entsprechenden Fachleuten zusammen arbeiten zu wollen. Die Befürchtung der Beschwerdeführerin, im Rahmen des Gestaltungsplans könnte die vorgeschriebene Zahl von drei Geschossen noch überschritten werden, sei unbegründet. Dies habe auch der Gemeinderat ausdrücklich bekräftigt. Im Übrigen bestehe kein Anspruch darauf, die vorgesehene Ausnützungsziffer von 1.0 voll auszuschöpfen. Sollte es nicht gelingen, mit dem ausnützungsmässig zulässigen Volumen Bauten zu planen, die den Anforderungen an das Orts- und Landschaftsbild genügten, so müsste dieses Volumen reduziert werden. Auch diese Ausführungen des Verwaltungsgerichts sind nicht zu beanstanden. Die angefochtene Planung ist bereits so konkret auf die beiden Parzellen GB Weggis Nrn. 85 und 543 zugeschnitten, dass eine Erhöhung der grundsätzlich zulässigen Zahl von drei Vollgeschossen gemäss Art. 6 Abs. 7 lit. a BZR im Rahmen eines Gestaltungsplans nicht zuletzt mit Blick auf Art. 21 Abs. 2 RPG verfassungsrechtlich kaum denkbar ist. Die hier umstrittene Änderung des Zonenplans weist materiell bereits weitgehend die Züge einer Detailnutzungsplanung auf.