Citation: BGE 149 III 393 E. 3.4.1.2

Secondo il legislatore, il requisito della doppia maggioranza dell'art. 712g cpv. 3 CC permette di evitare che un proprietario o un piccolo numero di proprietari rappresentante la maggioranza del valore della cosa possa imporre un regolamento ai più, o viceversa (Messaggio del 7 dicembre 1962 per un disegno di legge che modifica il libro quarto del Codice civile svizzero [Comproprietà e proprietà di piani], FF 1962 II 1840). BGE 149 III 393 S. 398 La dottrina è divisa sulla possibilità di prevedere un'esigenza di maggioranza più severa rispetto a quella che richiede l'art. 712g cpv. 3 CC per la modifica di un regolamento per l'amministrazione e l'uso. Per una parte degli autori, un inasprimento di tale doppia maggioranza, soprattutto se di carattere generale, è escluso (v. GÄUMANN/BÖSCH, in Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch, vol. II, 7a ed. 2023, n. 11 ad art. 712g CC; AMÉDÉO WERMELINGER, Das Stockwerkeigentum, 3a ed. 2023, n. 40 seg. e 145 ad art. 712g CC; lo stesso, La propriété par étages, 4a ed. 2021, n. 40 segg. e 145 ad art. 712g CC;MIHAELA AMOOS PIGUET, in Commentaire romand, Code civil, vol. II, 2a ed. 2016, n. 9 ad art. 712g CC; DANIELA KOHLER, Nachbarrecht im Innenverhältnis der Stockwerkeigentümer, 2016, n. 211; PIERRE GIOVANOLA, Les obligations réciproques des propriétaires d'étages et leurs sanctions, 1986, pag. 21; ROLF H. WEBER, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, 1979, pag. 385 seg.; CHRISTOPH MÜLLER, Zur Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, 1973, pag. 99 seg.). Per un'altra corrente della dottrina, un inasprimento generale è invece ammissibile, ma soltanto entro certi limiti (v. SOPHIE MARTIN, L'assemblée générale de la communauté des propriétaires d'étages: organisation, prise de décisions et contestations judiciaires, 2019, pag. 96 seg. n. 66; MONIKA SOMMER, Stockwerkeigentum, 3a ed. 2016, pag. 128; REY/ MAETZKE, Schweizerisches Stockwerkeigentum, 3a ed. 2009, pag. 123 n. 483; HEINZ REY, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 3a ed. 2007, n. 834; PAUL-HENRI STEINAUER, Questions choisies en rapport avec la propriété par étages, RVJ 1991 pag. 307 seg.; MEIER-HAYOZ/REY, Berner Kommentar, 1988, n. 88 seg. ad art. 712g CC e n. 90 ad art. 712m CC; HANS-PETER FRIEDRICH, Das Stockwerkeigentum, Reglement für die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, 1972, pag. 208 § 55 n. 4). Ora, dal Messaggio del Consiglio federale e - malgrado giungano a conclusioni tra loro diverse - dalle varie opinioni dottrinali emerge in sostanza una duplice preoccupazione comune: il requisito di maggioranza per modificare un regolamento per l'amministrazione e l'uso deve, da un lato, permettere di tutelare i comproprietari di minoranza dal vedersi facilmente imporre una modifica del regolamento e, dall'altro, evitare però che un comproprietario o una minoranza di comproprietari possa esercitare un'influenza tale da bloccare qualsiasi modifica e quindi la gestione e l'evoluzione dell'ordinamento comunitario (ciò che sarebbe in contraddizione con il diritto di ogni comproprietario di chiedere che sia stabilito, e modificato, un regolamento; v. art. 712g cpv. 3 CC). Ne consegue che, fintanto che tali BGE 149 III 393 S. 399 due funzioni sono assicurate, non si giustifica negare la possibilità di prevedere un'esigenza di maggioranza, anche avente carattere generale, più severa rispetto a quella dell'art. 712g cpv. 3 CC. A seconda della specifica costellazione, l'esigenza di una maggioranza di, per esempio, tre quinti o due terzi va perciò considerata in linea di principio ammissibile (v. in questo senso STEINAUER, op. cit., pag. 308; SOMMER, op. cit., pag. 128), non invece quella dell'unanimità.