Citation: 1E.18/2007 14.04.2008 E. 19

Der Verkehrswert der Liegenschaft des Enteigneten (ohne den Fluglärm) ist von der Schätzungskommission für das Stichjahr 1997 auf Fr. 780'000.-- festgesetzt worden und erreicht gemäss MIFLU-Modell Fr. 770'000.--. Die Differenz ist gering; es darf zugunsten des Enteigneten von Fr. 780'000.-- ausgegangen werden. Die fluglärmbedingte Entwertung der Liegenschaft belief sich im massgebenden Zeitpunkt nach MIFLU auf 19,3 % bzw. rund 19 %. Ein Minderwert in dieser Höhe kann als schwerer Schaden im Sinne der Rechtsprechung gelten. Von den Enteignern ist hier jedoch wie gesagt (E. 7) nicht der Minderwert der ganzen Liegenschaft, sondern nur die Werteinbusse des Landes zu vergüten. Der Wert der Liegenschaft ist somit in Gebäude- und Bodenwert aufzuteilen. Die Schätzungskommission hat keine solche Aufteilung vorgenommen, da sie von einer Entschädigungspflicht für die gesamte Liegenschaft ausging. Die Kommission hat aber in anderen, ähnlich gelagerten Pilotfällen festgestellt, dass sich der Anteil des Landwertes am Verkehrswert der Gesamtliegenschaft auf rund einen Drittel belaufe. Allerdings hat die Schätzungskommission bei ihrer Verkehrswert- bzw. Realwertermittlung des Grundstücks des Enteigneten den Wert des 475 m² umfassenden Landes auf Fr. 815.--/m2, insgesamt Fr. 387'125.--, festgelegt; dies entspricht rund 50 % des Verkehrswerts der Gesamtliegenschaft. Der Bodenpreis von Fr. 815.--/m2 dürfte jedoch, wie sich aus Preiserhebungen und auch aus weiteren Erwägungen der Schätzungskommission ergibt, eher dem Baulandwert von Grundstücken in Opfikon als dem relativen Landwert einer überbauten Liegenschaft gleichkommen (vgl. zum relativen Landwert BGE 128 II 74 E. 5c S. 79 ff., 131 II 458 E. 5.3 und 5.4 S. 466 ff.). Den Akten ist im Weiteren zu entnehmen, dass die kantonale Steuerbehörde bei ihrer "Neubewertung 1997" des Grundstücks des Enteigneten für den Zeitbauwert des Gebäudes Fr. 258'000.-- und für den Landwert Fr. 204'250.--, also rund 45 % des Gesamtwertes, eingesetzt hat. Da die Aufteilung in Land- und Gebäudewert ohnehin nur approximativ vorgenommen werden kann, darf gestützt auf die genannten Zahlen der Landwert auf 40 % des Verkehrswertes der Gesamtliegenschaft des Enteigneten, also auf Fr. 312'000.-- festgesetzt werden. Die fluglärmbedingte Entwertung des Landwertanteils beläuft sich demnach auf 19 % von Fr. 312'000.-- bzw. rund Fr. 60'000.--. Im vorinstanzlichen Verfahren sind von den ermittelten Minderwertsentschädigungen die Kosten für bauliche Schutzmassnahmen abgezogen worden, die vom Flughafenhalter gemäss dem im Rahmen der 5. Ausbauetappe aufgestellten Schallschutzkonzept übernommen worden sind (vgl. BGE 126 II 522 E. 47 ff. S. 590 ff.). Da durch die Schallschutzvorkehren nur die Entwertung des Gebäudes vermindert wird, besteht im vorliegenden Fall, wo lediglich der lärmbedingte Schaden des Landes abzugelten ist, kein Anlass zur Anrechnung dieser Aufwendungen. Zu entschädigen ist somit der Betrag von Fr. 60'000.--.