Citation: 2C_823/2008 21.07.2009 E. 3

3.1 Die Beschwerdeführer rügen unter Berufung auf das Willkürverbot (Art. 9 BV), das Verbot der Rechtsverweigerung (Art. 29 Abs. 1 BV) und den Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) in verschiedener Hinsicht die Sachverhaltsfeststellungen als offensichtlich unrichtig im Sinne von Art. 97 BGG. Sie beanstanden, dass die Vorinstanz auf die vom Gutachter errechneten Werte abgestellt habe, obschon das Gutachten relevantes Zahlenmaterial nicht berücksichtige, das Resultat nur durch "ergebnisorientiertes Spiel mit den Parametern Kapitalisierungssatz und Diskontierungssatz" zu erreichen sei und der Gutachter die ungeeignete Lageklassenmethode angewendet habe ("Erste" bis "Vierte Rüge"). 3.2 Die Rekurskommission ordnete im zweiten Rechtsgang - entsprechend den Anweisungen der Vorinstanz im Rückweisungsentscheid vom 26. Oktober 2005 - ein neues Gutachten zur Frage des Verkehrswerts und des Marktmietwerts der Liegenschaft an. Die Beschwerdeführer erhoben keine Einwendungen gegen die Person des neubestellten Experten oder dessen fachliche Befähigung. Am 9. März 2007 erstattete der Experte das Gutachten. Die Beschwerdeführer konnten sich dazu äussern. Im Nachtrag zum Gutachten vom 2. November 2007 nahm der Experte zu den Bemerkungen der Beschwerdeführer ausführlich Stellung. Diese konnten damit ihre Parteirechte umfassend wahren. 3.3 Ein Gutachten unterliegt als Beweismittel der freien richterlichen Prüfung. Das Abstellen auf nicht schlüssige Gutachten kann gegen Art. 9 BV verstossen (BGE 128 I 81 E. 2 S. 86). In Fachfragen darf der Richter nicht ohne triftige Gründe vom Gutachten abweichen und muss allfällige Abweichungen begründen (BGE 130 I 337 E. 5.4.2 S. 345 f.; 132 II 257 E. 4.4.1). Ein Abweichen ist zulässig, wenn die Glaubwürdigkeit des Gutachtens erschüttert ist. Bestehen Zweifel an der Richtigkeit des Gutachtens und werden dennoch keine ergänzenden Abklärungen vorgenommen, kann sich das als rechtswidrig erweisen (BGE 132 II 257 E. 4.4.2). Wenn daher die Vorinstanz die Expertise daraufhin prüfte, ob sie "vollständig, klar, gehörig begründet, frei von Lücken und Widersprüchen ist, auf zutreffenden tatsächlichen Feststellungen beruht sowie, ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnisse und die erforderliche Unbefangenheit hat" (angefochtenes Urteil E. 3), schränkte sie ihre Kognition nicht in verfassungswidriger Weise ein. Diese Prüfungsbeschränkung entspricht vielmehr der Funktion des Gutachtens, dem Gericht die fachspezifischen Informationen zu liefern, über welche es nicht selbst verfügt, wie die Vorinstanz zu Recht dargelegt hat. Ebenso kann darin - entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer - keine Ermessensunterschreitung erblickt werden. 3.4 Die Vorinstanz erachtete das erste Gutachten als nicht gehörig begründet, weshalb sie die Sache an die Rekurskommission zurückwies. Einerseits sei fraglich, ob das vom Gutachter verwendete hedonische Modell - eine auf ökonometrischen Grundlagen und umfangreichem, elektronisch verwaltetem Datenmaterial beruhende Methode zur Bündelung der Eigenschaften von Liegenschaften und Bestimmung des Transaktionswerts dieser Eigenschaften im Hinblick auf die Bestimmung des Verkehrswerts des Objekts (vgl. BGE 134 II 49 E. 14 S. 74/75) - für den vorliegend zu beurteilenden Fall eine taugliche Bewertungsmethode darstelle. Es seien Handänderungen von Eigentumswohnungen berücksichtigt worden, von denen nur ein kleiner Teil in Kloten liege. Damit werde dem besonderen Standort Kloten, in unmittelbarer Nähe zu einem Flughafen, zu wenig Rechnung getragen. Andererseits könne das Gutachten den Einfluss des Fluglärms auf die Wertentwicklung von Liegenschaften in Kloten nicht schlüssig aufzeigen. Nach ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung müsse der Verkehrswert von Liegenschaften primär anhand von Vergleichspreisen ermittelt werden. Andere Schätzungsmethoden, wie etwa die Rückwärtsrechnung oder die Lageklassenmethode, dürften nur subsidiär herangezogen werden, wenn die statistische Methode im konkreten Falle versage. Die Rekurskommission habe daher ein neues amtliches Gutachten über den Verkehrswert und den Marktmietwert der fraglichen Liegenschaft einzuholen, welches auf anerkannten Bewertungsgrundsätzen beruhe, sich eingehend mit der betroffenen Liegenschaft auseinandersetze und insbesondere auch die Entwicklung der Immobilienpreise in der Gemeinde Kloten gebührend berücksichtige (Entscheid vom 26. Oktober 2005, E. 5.3, 5.3.2, 5.4). Gegen diese Rückweisung zur Anordnung eines neuen Gutachtens haben die Beschwerdeführer nichts einzuwenden. Auch sie berufen sich auf Vergleichsdaten, welche vermehrt berücksichtigt werden müssten. 3.5 Im neuen Gutachten erläuterte der Zweitgutachter zunächst die von ihm angewendeten Methoden und seine Vorgehensweise. Er nahm auch auf die Schwierigkeiten Bezug, die den einzelnen Methoden anhaften. Angesichts des Auftrags der Vorinstanz, die Schätzung im Wesentlichen anhand von Vergleichspreisen durchzuführen, ermittelte er den Verkehrswert primär über den Vergleich der Transaktionspreise. Er erhob die Daten einer Vielzahl von Handänderungen in Kloten der Jahre 2001 und 2002 und wertete die Zahlen aus (Bewertungsbericht S. 8-10, Beilage zum Gutachten vom 9. März 2007). Allerdings sind auch die gehandelten Preise (Marktpreise) nicht immer zuverlässig, worauf der Gutachter hinweist. Das fängt bereits bei der Vergleichbarkeit der Objekte an und wird durch die Tatsache, dass die auf dem Markt gehandelten Preise subjektiven (persönlichen) und anderen momentanen Einflüssen unterliegen (vgl. BGE 128 I 240 E. 3.2.2 S. 249), noch unterstrichen. Preis und Wert eines Gegenstandes können daher durchaus auseinanderfallen. Diesen Unsicherheiten trug der Gutachter dadurch Rechnung, dass er den über die Transaktionspreise gefundenen Verkehrswert mit den anhand weiterer Schätzungsmethoden gefundenen Werten verglich (Gutachten, a.a.O., S. 8 f.). Einerseits ermittelte er den Sachwert (auch Substanzwert) im Sinne der Beschaffungskosten (Landwert und Kosten der Baute) und schätzte den Zeitwert des Grundstücks unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Entwertung (Gutachten, a.a.O., S. 10, und Bewertungsbericht, a.a.O., S. 6 und 11). Andererseits bestimmte er den Ertragswert, d.h. den Wert des kapitalisierten Bruttomietertrages (Bewertungsbericht, a.a.O., S. 7 und 11), welche Berechnung er durch eine Barwertberechnung ergänzte (Bewertungsbericht, a.a.O., S. 7). Das entspricht der Schätzerpraxis: Da der Ertragswert ein kapitalisierter Wert ist und hierfür der Kapitalisierungsfaktor festgelegt werden muss, was mit Unsicherheiten behaftet ist und viel Erfahrung voraussetzt, wird empfohlen, den gewählten Ansatz mindestens durch eine Barwertrechnung zu überprüfen (KASPAR FIERZ, Der Schweizer Immobilienwert, 5. Aufl. 2005, S. 113 f.). Es handelt sich beim Barwert um die auf den Bewertungszeitpunkt diskontierten, über die Nutzungsdauer zu erwartenden Einnahmenüberschüsse aus der Liegenschaft (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, Ausgabe 2005, S. 75). Im Ergebnis stellte der Experte hauptsächlich auf den anhand der Transaktionspreise am Markt ermittelten Verkehrswert ab, den er aufgrund der stellvertretenden und ergänzenden Werte (Sachwert, Ertragswert, Barwert) leicht korrigierte (Bewertungsbericht, a.a.O., S. 11). Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden. Es beruht auf nachvollziehbaren Methoden und Bewertungsverfahren und orientiert sich im Ergebnis am Verkehrswert (der ein Marktwert ist). Die Kontrolle anhand weiterer Bewertungsmethoden gibt die Gewähr, dass das gefundene Ergebnis zuverlässig ist. Die Lärmzunahme, soweit sie sich infolge der Kündigung des Staatsvertrags durch Deutschland und des neuen Anflugregims auf die Liegenschaftspreise auswirkte, sind in den Vergleichspreisen enthalten. Inwiefern das Abstellen auf ein derart begründetes Gutachten willkürlich sein könnte, ist nicht ersichtlich und wird im Übrigen auch von den Beschwerdeführern nicht substanziert dargelegt. 3.6 Die Vorbringen der Beschwerdeführer sind nicht geeignet, die Schlüssigkeit des Gutachtens in Frage zu stellen. 3.6.1 Die Beschwerdeführer haben bereits im vorinstanzlichen Verfahren bemängelt, dass der Gutachter für die Vergleichsobjekte einerseits praktisch ausschliesslich auf Handänderungen abgestellt habe, die vor dem Oktober 2001 lägen; andererseits habe der Experte Transaktionen vom Februar 2002, die sich aufgrund der zeitlichen Nähe zum Beurteilungsstichtag zum Vergleich geradezu aufdrängen würden, unberücksichtigt gelassen. Diese Rüge betrifft die Auswahl der Vergleichsobjekte. Der Experte ermittelte die Vergleichspreise gestützt auf Transaktionen in Kloten, die in die Jahre 2000 bis 2002 fielen. Wenn die Beschwerdeführer demgegenüber geltend machen, bei der Wertermittlung dürften im Wesentlichen nur Transaktionen berücksichtigt werden, bei denen sowohl das Verpflichtungsgeschäft (Kaufvertrag) wie auch das Verfügungsgeschäft (Grundbucheintrag) nach dem Stichtag am 19. Oktober 2001 liegen, räumen sie selbst ein, dass sich das neue Anflugregime auf Piste 28 und die damit verbundenen Immissionen seit dem 19. Oktober 2001 für den Rest der Steuerperiode noch nicht massgeblich auf die Marktpreise durchschlagen konnten. Für die Steuerperiode 2001 sind nur die bereits eingetretenen Tatsachen wie die Kündigung des Staatsvertrags durch Deutschland und die bis dahin getroffenen flugtechnischen Massnahmen sowie die Prognosen und Markterwartungen, die sich daraus ergeben, als preisbestimmend zu betrachten. Auch der Ostanflug auf Piste 28 war möglicherweise bereits absehbar. Solche Tatsachen und Erwartungen sind aber in die Transaktionspreise der vom Experten herangezogenen Objekte bereits eingeflossen und sind vorliegend berücksichtigt. Der Umstand, dass am 19. Oktober 2001 Ostanflüge auf die Piste 28 aufgenommen wurden, konnte daher nicht unmittelbar sofort auf das Preisniveau durchschlagen. 3.6.2 Die Beschwerdeführer beanstanden den vom Gutachter für die Ertragswertberechnung verwendeten Kapitalzinssatz von 4 Prozent (Bewertungsbericht, a.a.O., S. 7) als zu niedrig. Richtigerweise sei vom langfristigen Zinssatz für 1. Hypotheken von 5 Prozent auszugehen. Zum Kapitalisierungsfaktor nahm der Experte im Nachtragsgutachten (S. 4 f.) Stellung. Er begründete, weshalb nach seiner Ansicht ein Kapitalzinssatz von 4 Prozent angemessen sei. Er setzte sich mit der Lehrmeinung auseinander und liess sich von sachlichen Überlegungen leiten. Seine Schätzung könnte zwangsläufig nur in Relation mit Schätzungen des gleichen Objekts durch andere Schätzer verifiziert oder widerlegt werden. Wenn daher die Beschwerdeführer ausführlich darlegen, weshalb andere Faktoren zu verwenden seien und diese herzuleiten versuchen, so widerlegen sie damit nicht die Plausibilität des vom Gutachter gefundenen Ergebnisses, sondern setzen ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen des Gutachters. Hierzu sind sie nicht berufen. Der vom Gutachter ermittelte Ertragswert scheint im übrigen auch im Ergebnis als plausibel. Er weicht nach unten nicht wesentlich von dem nach der Barwertmethode gefundenen Ergebnis ab. Im Übrigen hat der Gutachter den Unsicherheiten der Ertragswertmethode dadurch Rechnung getragen, dass er diese in der Wertbilanz (Bewertungsbericht, a.a.O., S. 11) nur schwach gewichtete. 3.6.3 Was den Diskontierungssatz betrifft, der in die Bewertung nach der Barwertmethode Eingang gefunden hat (Bewertungsbericht, a.a.O., S. 7), legte der Gutachter im Nachtragsgutachten (S. 5) ausführlich dar, weshalb er diesen relativ niedrig ansetzte. Dass für die Ermittlung der Zeitpräferenzrate die durchschnittliche langfristige Teuerung betrachtet werden muss, erhellt bereits daraus, dass in der Zeitpräferenz die Erwartung über den Nutzen eines Gutes über seine gesamte Lebensdauer zum Ausdruck kommen muss (vgl. FIERZ, a.a.O., S. 305 f.). Da zudem der Barwert - wie auch Ertrags- und Sachwert - vom Gutachter nur kontrollweise zur Überprüfung des Gesamtergebnisses herangezogen und in untergeordneter Weise gewichtet wurden (vgl. Bewertungsbericht S. 11), darf ihnen ohnehin nicht zu grosse Bedeutung beigemessen werden. Entscheidend sind nach den Vorgaben der Vorinstanz, denen das Gutachten zu genügen hat, die tatsächlich gehandelten Marktpreise. 3.6.4 Die weiteren Einwände der Beschwerdeführer gegen das Gutachten sind nicht besser begründet. Die Beschwerdeführer setzen ihr eigenes Ermessen der Ermessensbetätigung des Gutachters entgegen, was das Gutachten indessen nicht als falsch erscheinen lässt. Vielmehr ist davon auszugehen, dass der Gutachter aufgrund seiner Erfahrung besser in der Lage ist als die Beschwerdeführer, das Ermessen auszuüben. Die Wichtigkeit der Erfahrung des Liegenschaftenschätzers wird in der Schätzungslehre durchwegs betont. Es deutet auch nichts darauf hin, dass der Schätzer bei der Betätigung seines Ermessens sich nicht der Gutachteraufgabe, d.h. der Ermittlung des Verkehrswerts als ein objektiver Marktwert der streitbetroffenen Liegenschaft, verpflichtet fühlte oder sachfremde Überlegungen in seine Schätzung einfliessen liess. Zudem überprüfte der Gutachter die gefundenen Werte anhand eines redundanten Systems. 3.7 Wenn daher die Vorinstanz auf die vom Gutachter errechneten Werte abstellte, hat sie den Anspruch des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör nicht verletzt und den Sachverhalt nicht offensichtlich unrichtig oder willkürlich festgestellt. Die Sachverhaltsrügen ("Erste" bis "Vierte Rüge") sind unbegründet.