Citation: 4A_409/2022 E. 7.3.2

7.3.2. Sodann rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 269 OR, weil die Vermieterin mit der Berücksichtigung der wertvermehrenden Investitionen einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache erziele. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 125 III 421 E. 2d S. 425) habe der Mieter nicht das vom Vermieter investierte Eigenkapital zu amortisieren. Vielmehr werde dieses vom Vermieter zur Verfügung gestellt, und er habe Anspruch auf eine angemessene Rendite. Soweit für die Berechnung einer Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen die Amortisation des neu eingesetzten Kapitals zugelassen werde, widerspreche dies dem Grundsatz, dass der Mieter dem Vermieter nicht das Eigenkapital zu ersetzen hat. Art. 14 Abs. 4 VMWG gehe damit weiter als Art. 269 und 269a OR. Der Verordnungsbestimmung fehle insoweit die gesetzliche Grundlage. Wenn bei der ursprünglichen Festsetzung des Mietzinses die Amortisation des vom Vermieter investierten Kapitals nicht berücksichtigt werden dürfe, so sei dies auch bei Investitionen während der Mietdauer abzulehnen, da nicht einzusehen sei, warum bei wertvermehrenden Investitionen, die ja die Lebensdauer des Gebäudes verlängern, das neu eingesetzte Kapital des Vermieters mit dem Zeitablauf nun doch verdoppelt werden sollte. Die Vorinstanz erwog dazu, gemäss Art. 14 Abs. 4 VMWG seien Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. Der Vermieter könne daher bei wertvermehrenden Investitionen die Amortisation auf den Mietzins überwälzen. Soweit die Beschwerdeführer sich auf BGE 125 III 421 beriefen, um zu begründen, dass bei der Berechnung der Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen die Amortisation des neu investierten Kapitals nicht zu berücksichtigen ist, müsse ihnen entgegengehalten werden, dass das Bundesgericht in diesem aus dem Jahr 1999 datierenden Entscheid tatsächlich festgehalten habe, es sei nicht zulässig, eine Amortisation der investierten Eigenmittel zu berücksichtigen (E. 2d). Diese Rechtsprechung sei jedoch obsolet seit dem Inkrafttreten von Art. 14 Abs. 4 VMWG am 1. Januar 2008 (AS 2007 7021). Auch diese Rüge ist unbegründet. Die Beschwerdegegnerin erwidert zu Recht, dass die Beschwerdeführer entgegen Art. 14 Abs. 4 VMWG die Amortisation des neu investierten Kapitals im Ergebnis nicht berücksichtigen wollen. Art. 14 Abs. 4 VMWG geht nicht weiter als das Obligationenrecht. Art. 269 OR enthält eine allgemeine Regel, wann Mietzinse missbräuchlich sind. Von dieser Regel nimmt Art. 269a OR konkrete Fälle vermutungsweise aus (zum Verhältnis von Art. 269a und Art. 269 OR: vgl. HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2022, N. 20 ff. zu Art. 269 OR). Art. 269a lit. b OR hält ausdrücklich fest, dass Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Der Gesetzgeber wollte Mehrleistungen ausdrücklich fördern. Die in Art. 14 VMWG enthaltene Sonderregelung bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Für den Vermieter soll ein Anreiz geschaffen werden, mehr als nur die strikte notwendigen Unterhaltsarbeiten ausführen zu lassen (BGE 118 II 415 E. 3a; Urteil 4A_413/2008 vom 26. November 2008 E. 4.3). Anderseits soll die insbesondere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von 50-70 % erleichtert werden (BGE 118 II 415 E. 3a; Urteil 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010; zit. Urteil 4A_413/2008 E. 4.3). Der Einführung von Art. 14 VMWG lag der Gedanke zu Grunde, Vermieter sollten ermuntert werden, die grosszyklisch notwendigen Unterhaltsaufwendungen regelmässig zu erbringen, gleichzeitig aber auch, Sanierungen wenn immer möglich zusammenzufassen, weil die dadurch geschaffenen Synergien Kosteneinsparungen bewirken, die sich auch für die Mieterschaft günstig auswirken. Zwar trifft zu, dass Art. 14 Abs. 4 VMWG im Wesentlichen aArt. 14 Abs. 2 VMWG (AS 1990 838 f.) entspricht. Einzig der Begriff wertvermehrende Verbesserungen wurde durch die Begriffe wertvermehrende Investitionen und energetische Verbesserungen abgelöst. Es ist nicht nachvollziehbar, inwiefern diese Änderung einen Einfluss auf die in BGE 125 III 421 E. 2d S. 425 behandelten Aspekte haben sollte. Aus dieser Entscheidung können die Beschwerdeführer allerdings ohnehin nichts zu ihren Gunsten ableiten. Auch unter der Geltung von aArt. 14 Abs. 2 VMWG hat das Bundesgericht bei umfassenden Überholungen eine Amortisation zugelassen (BGE 118 II 415 E. 3c). Darauf ist das Bundesgericht in BGE 125 III 421 E. 2d S. 425 nicht zurückgekommen. In BGE 125 III 421 E. 2d S. 425 geht es um die Berechnung des Mietzinses nach der absoluten Methode, während bei der Erhöhung des Mietzinses wegen Mehrleistungen des Vermieters (wie umfassenden Überholungen nach Art. 14 Abs. 1 VMWG) die relative Methode zur Anwendung gelangt (BGE 118 II 415 E. 3; Urteil 4C.59/2004 vom 24. Juni 2004 E. 4.1). Daher sind die ursprüngliche Mietzinsfestsetzung beziehungsweise eine Berechnung nach der absoluten Methode und die Mietzinserhöhung infolge wertvermehrender Investitionen bei umfassenden Überholungen nicht miteinander vergleichbar. Gesetz- und Verordnungsgeber haben eine unterschiedliche Behandlung ausdrücklich gewollt. Die Amortisation des neu investierten Kapitals ist bei der Berechnung der Mietzinsanpassung zu berücksichtigen.