Citation: 4C.367/2000 08.03.2001 E. 1

1.- a) Le Tribunal fédéral examine librement et d'office la recevabilité des recours dont il est saisi (ATF 126 II 506 consid. 1 et les arrêts cités). b) Les recours ne sont pas formés au nom de la société bailleresse. L'office recourant n'est manifestement pas lié aux locataires par un contrat de bail. Il déclare agir "à titre de gérant légal de l'immeuble" et n'a évidemment pas la personnalité juridique. La question se pose donc de savoir si l'office, agissant en son propre nom, a qualité pour recourir. Dans son mémoire au Tribunal fédéral, l'office recourant n'apporte aucune explication à ce sujet. Il incombe cependant au recourant de montrer que les conditions de recevabilité de son recours sont remplies (Bernard Corboz, Le recours en réforme au Tribunal fédéral, SJ 2000 II p. 1 ss, p. 45 n° 341). Cette lacune pourrait, à elle seule, entraîner l'irrecevabilité du recours en réforme (art. 55 al. 1 let. c OJ). c) Pour recourir en réforme, il faut avoir eu la qualité de partie devant la dernière autorité cantonale (Peter Münch, Prozessieren vor Bundesgericht, p. 131 n°s 4.29 et 4.30; Corboz, op. cit. , p. 28 s.; Georges Scyboz, Le recours en réforme au Tribunal fédéral, FSA vol. 15 p. 41; Messmer/Imboden, Die Eidgenössischen Rechtsmittel in Zivilsachen, p. 57 n° 37). En l'espèce, l'office est intervenu devant la cour cantonale, par une écriture du 15 mai 2000, demandant dans un préambule que la qualité de partie intimée lui soit reconnue. La cour cantonale n'a manifestement pas donné suite à cette requête, prononçant clairement son arrêt entre les deux locataires et la société bailleresse. Un changement de partie en cours de procédure cantonale relève exclusivement du droit cantonal de procédure (Scyboz, op. cit. , p. 41; Corboz, op. cit. , p. 29). Or, le recours en réforme n'est pas ouvert pour se plaindre d'une violation du droit cantonal (ATF 126 III 189 consid. 2a; 126 III 360 consid. 5; 125 III 305 consid. 3e). L'office recourant ne peut donc pas remettre en cause la décision de la cour cantonale de ne pas lui reconnaître la qualité de partie. N'étant pas partie dans la procédure cantonale, il n'a pas qualité pour recourir en réforme. Dans le dossier cantonal, on trouve cependant une pièce n° 16, dont le dernier alinéa montre clairement que l'on se trouve dans l'hypothèse de l'art. 152 al. 2 LP (cf. art. 92 ORFI; RS 281. 42). Une poursuite en réalisation de gage a été introduite et le créancier gagiste poursuivant a exigé que le gage comprenne les loyers de l'immeuble loué. Dans une telle situation, il appartient à l'office d'aviser les locataires qu'ils doivent désormais payer les loyers en ses mains (art. 91 al. 1 ORFI). Les pouvoirs accordés à l'office sont délimités par l'art. 94 ORFI. Selon cette disposition, ce dernier est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers, en tant qu'objets du gage (cf. Jaeger/Walder/Kull/Kottmann, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 4e éd. n° 18 ad art. 152 LP; Känzig/Bernheim, Commentaire bâlois, n° 22 ad art. 152 LP). L'adverbe "notamment" utilisé dans la suite de la disposition montre que l'on illustre ensuite cette mission générale. En conséquence, s'il est dit que l'office a la faculté de résilier les baux et requérir l'expulsion des locataires, cela ne peut se comprendre que dans le cadre de la mission générale qui est de prendre toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages. On ne vise donc ici que l'hypothèse d'un locataire en retard dans ses paiements. Comme il n'est ni constaté ni allégué en l'espèce que les locataires intimés ne verseraient pas le prix de la location, il n'apparaît pas que l'office puisse se substituer au bailleur et fonder sa qualité pour recourir sur l'art. 94 ORFI. L'office peut certes invoquer en sa faveur l'arrêt publié à l'ATF 109 III 45 ss, mais cette jurisprudence traite une situation un peu différente, puisqu'elle examine seulement la question du droit de résilier du bailleur pendant la poursuite. Il n'est pas totalement exclu que le créancier, dans l'intervalle, ait requis la réalisation. Dans cette hypothèse, l'art. 155 al. 1 LP renvoie, par analogie, à l'art. 102 al. 3 LP. Cette disposition confère à l'office un large pouvoir de gérance et d'exploitation, explicité par l'art. 17 ORFI, qui permet notamment à l'office de résilier les baux et de requérir l'expulsion des locataires "pour entretenir l'immeuble en bon état de rendement". On ne parvient cependant toujours pas à discerner en quoi la résiliation du bail d'espèce permettrait un meilleur rendement. Il n'est toutefois pas nécessaire de trancher définitivement le point (le cas échéant, en demandant des renseignements complémentaires à l'office recourant), le recours étant de toute manière infondé.