Citation: 1E.14/2006 06.08.2007 E. 4

4.1 La prestazione in natura mediante la realizzazione delle opere di insonorizzazione non copre tuttavia tutti i pregiudizi subiti dall'espropriato (cfr. art. 19 LEspr). La svalutazione del terreno (senza l'abitazione) non è infatti compensata dall'isolamento acustico dell'edificio, sicché a ragione la CFS ha di principio riconosciuto per il minor valore del terreno un indennizzo in denaro (DTF 122 II 337 consid. 5 e 9). La CFS ne ha tuttavia stabilito il valore venale fondandosi sul metodo di classificazione secondo la situazione, considerando il massimo sfruttamento possibile in seguito alla demolizione dell'edificio esistente. Secondo la giurisprudenza, per stabilire il valore venale del terreno è però prevalente il metodo statistico-comparativo, che si basa sul confronto dei prezzi pagati per beni simili e in analoga situazione poco prima del "dies aestimandi" (DTF 122 I 168 consid. 3a). Questo metodo non presuppone che i fondi considerati siano identici riguardo a situazione, dimensione, qualità, grado di urbanizzazione e possibilità di sfruttamento, occorrendo piuttosto ch'essi siano paragonabili. Di eventuali differenze positive o negative delle particelle può infatti essere tenuto conto mediante adeguamenti dei prezzi. Nella misura in cui presentino caratteristiche simili, nemmeno occorre che le particelle siano ubicate nello stesso quartiere. Neppure la disponibilità limitata di contrattazioni basta di per sé a giustificare una mancata applicazione del metodo statistico-comparativo, poiché anche singoli confronti possono permettere conclusioni sul livello generale dei prezzi e possono quindi di principio essere presi in considerazione per fissare l'indennità quando siano esaminati accuratamente e quando non risulti che circostanze insolite abbiano influito sulla conclusione del contratto (DTF 122 I 168 consid. 3; sentenza 1A.28/2005 del 29 luglio 2005, consid. 2.3, apparsa in: RtiD I-2006, n. 48, pag. 187). Solo allorquando non esiste alcun prezzo di confronto, l'autorità di stima può limitarsi ad applicare esclusivamente metodi come quello di classificazione secondo la situazione ("Lageklassenmethode") o del calcolo a ritroso ("Rückwärtsrechnung"), ai quali occorre fare capo con una certa prudenza, siccome si fondano su ipotesi e su considerazioni di redditività non sempre attuali e possono comportare variazioni anche rilevanti del risultato già a dipendenza di piccole differenze dei singoli valori di partenza (DTF 131 II 458 consid. 5.1, 122 I 168 consid. 3a e rispettivi rinvii). Anche dopo la recente rielaborazione delle tabelle di classificazione secondo la situazione, per tenere conto dell'evoluzione dei prezzi dei terreni avvenuta negli anni ottanta, occorre infatti valutare con cura se questi metodi di stima considerino adeguatamente le peculiarità dell'oggetto espropriato o se permettano solo un eventuale controllo del risultato ottenuto mediante altri metodi (DTF 131 II 458 consid. 5.1, 128 II 74 consid. 5c/bb pag. 82, 122 I 168 consid. 3b/cc). 4.2 In concreto la CFS ha ritenuto che l'indennità non poteva essere stabilita sulla base del metodo statistico-comparativo siccome nella frazione di Carasso non erano disponibili transazioni eseguite nel 1995. Limitando le ricerche all'anno 1995 e ai dintorni dei fondi oggetto della procedura espropriativa, la precedente istanza ha però posto esigenze troppo severe rispetto agli esposti criteri di applicabilità del metodo statistico-comparativo. La comparabilità dei terreni non presuppone infatti ch'essi siano identici sotto il profilo della situazione e delle caratteristiche. Un eventuale prezzo medio accertato sulla base dei confronti assume infatti essenzialmente carattere indicativo e deve pertanto ancora essere adeguato in funzione delle peculiarità della particella in questione. Dal profilo temporale è quindi di per sé possibile considerare anche negozi giuridici precedenti l'anno della data determinante o che concernono fondi in situazioni e dalle caratteristiche paragonabili ma ubicati in comparti territoriali più distanti o eventualmente in Comuni vicini (cfr. DTF 122 II 337 consid. 5b; sentenza 1A.28/2005, citata, consid. 2.3). Alla luce di questo ulteriore margine d'indagine, che spettava alla CFS, allo stadio attuale non si può escludere l'esistenza di eventuali prezzi di paragone, in particolare se si considera il fatto che nella decisione impugnata è accennato a due contrattazioni avvenute nel 1993 nella zona di Carasso. Nella misura in cui si è fondata solo sul metodo di classificazione secondo la situazione, scartando l'applicabilità di quello statistico-comparativo sulla base di accertamenti insufficienti, la CFS non ha quindi determinato l'indennità conformemente al diritto federale.