Citation: 2P.122/2004 07.01.2005 E. 4

4.1 Conformément aux chiffres ressortant d'une estimation officielle effectuée les 21 mai 1996 et 8 octobre 1997 par le responsable des taxes cadastrales du Service des contributions, le Tribunal cantonal a retenu que la valeur vénale litigieuse du bureau se montait à 187'000 fr. lors de sa vente en 1993, montant qui correspond à la moyenne entre les valeurs de rendement (150'000 fr.) et de construction (223'500 fr.) de l'immeuble. A l'instar de la Commission de recours, le Tribunal cantonal a préféré l'estimation officielle à celle produite par la recourante en procédure cantonale (expertise établie le 8 août 1996 par l'architecte B.________), au motif que la première s'appuie sur une méthode de calcul mieux appropriée au cas (prise en compte d'un facteur de vétusté) et qu'elle reflète mieux la forte hausse des prix intervenue sur le marché immobilier depuis l'achat du bureau en 1975 pour un montant de 130'000 fr. Dans la mesure où la recourante soutient que l'arrêt attaqué viole son droit d'être entendue parce qu'il est insuffisamment motivé et qu'il ne permet pas de comprendre "pour quelles raisons l'estimation du fisc a été préférée à celle de B.________", le moyen est infondé. 4.2 Comme en procédure cantonale, la recourante ne remet pas en question la valeur de rendement du bureau retenue par le fisc (150'000 fr.), laquelle est d'ailleurs légèrement inférieure à celle estimée par son propre expert (156'200 fr.). En revanche, elle conteste la valeur de construction qui a été prise en compte (223'500 fr.), au motif qu'elle s'écarte trop de l'évaluation de l'architecte B.________ (163'300 fr.) et que son montant est "largement supérieur" à celui que l'on obtiendrait si l'on appliquait l'indice zurichois des coûts de la construction. Contrairement à ce que soutient la recourante, l'application de l'indice zurichois ne permet nullement de tenir pour arbitraire la valeur de construction admise par les premiers juges: si l'on adapte en fonction de cet indice le prix d'achat du bureau litigieux, de 130'000 fr. en 1975, l'on arrive à une valeur de construction pour l'année 1993 de 215'000 fr., soit un montant relativement proche de celui auquel est parvenu le taxateur officiel (223'500 fr.); en réalité, l'indice en question ne fait que confirmer que la valeur de construction prise en compte par l'architecte B.________, d'un montant de 163'300 fr., est notablement trop faible. Certes, la recourante argumente également que "l'application a posteriori de l'indice zurichois est inadmissible, d'autant que l'écoulement du temps a permis d'établir le caractère spéculatif des prix pratiqués à l'époque". Non étayé et formulé de manière appellatoire, ce moyen n'est pas recevable (cf. supra consid. 1.2). Au demeurant, la recourante relevait elle-même que l'indice mis en cause a atteint son point le plus haut en avril 1991 (120.4), alors qu'il était de 113 à fin 1993 (recours cantonal, p. 8); en dépit d'autres éléments, rien ne permet donc de considérer que cet indice reflétait des prix de construction spéculatifs au moment déterminant. 4.3 La recourante perçoit également de l'arbitraire dans le fait que, pour déterminer la valeur vénale du bureau, la Commission de recours et, implicitement, le Tribunal cantonal, se sont fondés sur l'estimation officielle, alors que ces autorités n'ont pas tenu compte de cette même estimation pour déterminer la valeur vénale du magasin, pourtant situé dans le même immeuble et vendu lui aussi le même jour à l'épouse de l'administrateur unique de la Société. Elle en déduit que l'estimation officielle ne pouvait pas être utilisée pour déterminer la valeur vénale du bureau, lors même qu'elle n'a pas été jugée fiable pour déterminer la valeur vénale du magasin. Cette argumentation est dénuée de fondement. La recourante perd en effet de vue ou feint d'ignorer que c'est parce que le magasin avait été acquis par la Société d'un tiers en 1991, au prix de 180'000 fr., que la Commission de recours a estimé que le prix auquel il avait été revendu deux ans plus tard, d'un montant de 190'000 fr., correspondait bien à sa valeur vénale, en l'absence d'éléments permettant de penser que son prix initial d'achat avait été fixé en dessous de la valeur du marché ou que sa valeur avait notablement augmenté entre 1991 et 1993; de ce point de vue, la situation du magasin est donc fort différente de celle du bureau, dont l'acquisition par la Société remontait à 1975 déjà. Au demeurant, le prix de revente du magasin (190'000 fr.) n'est guère éloigné de la valeur vénale estimée pour cet objet par le taxateur officiel (195'800 fr.). La recourante ne peut donc rien tirer de la prétendue contradiction qu'elle dénonce et qui n'est, en réalité, qu'apparente. 4.4 La recourante fait encore valoir que l'arrêt attaqué est arbitraire parce qu'il "confirme une estimation contestée et émanant du fisc lui-même", laissant entendre que seule une expertise "neutre" serait à même de faire la part entre l'appréciation du taxateur officiel et celle de son propre expert. Il est douteux que ce grief réponde aux exigences de motivation de l'art. 90 al. 1 lettre b OJ et qu'il soit recevable. Quoi qu'il en soit, dans la mesure où il faudrait l'interpréter en ce sens qu'il viserait à mettre en cause l'indépendance ou l'impartialité du taxateur officiel au sens de l'art. 29 Cst., le moyen serait infondé: organe prévu par la loi, l'agent mis en cause ne peut en effet être considéré comme prévenu du seul fait qu'il est employé par le Service des contributions, sauf à contester l'organisation et le fonctionnement mêmes de l'Etat; au surplus, la recourante n'invoque pas d'autres circonstances objectives donnant l'apparence de la prévention ou faisant redouter une activité partiale de la part du taxateur officiel (cf. ATF 127 I 196 consid. 2b p. 198; 125 I 119 consid. 3b p. 123, 209 consid. 8a p. 217). 4.5 Enfin, la recourante tient pour arbitraire le raisonnement des premiers juges selon lequel une expertise ne serait pas de nature à établir l'état de vétusté du bureau au moment de sa vente en 1993, vu les rénovations entreprises et le temps écoulé depuis lors. Dès l'instant où il apparaît, comme en l'espèce, que l'estimation officielle pouvait valablement être utilisée par l'autorité fiscale pour estimer la valeur vénale du bureau, les premiers juges n'étaient pas tenus de donner suite à l'offre de preuve de la recourante portant sur cette question (appréciation anticipée des preuves; cf. supra consid. 2). Pour ce motif déjà, le moyen est infondé. Au demeurant, la portée et l'étendue exactes des travaux de rénovation effectués en 1995 sont, selon toute vraisemblance, moins perceptibles aujourd'hui qu'elles ne l'étaient lors de l'estimation officielle en 1996/1997; dès lors, il n'apparaît pas insoutenable de considérer comme superflue une expertise destinée à établir l'état de vétusté du bureau au moment de sa vente en 1993. 4.6 Les griefs soulevés par la recourante pour contester la reprise fiscale opérée sur la vente du bureau sont donc infondés.