Citation: 4A_535/2020 E. A

A.a. A.________ (ci-après: la locataire) et B.________ AG (ci-après: la bailleresse) ont conclu un premier contrat de bail le 5 avril 2016, portant sur le bâtiment de l'ancienne... de l'entreprise B.________, situé à xxx. Les espaces verts entourant la chose louée et 22 places de parc étaient inclus dans le contrat de bail. Celui-ci prévoyait une échéance de la location au 31 décembre 2016 en cas de non-réalisation de certaines conditions. La bailleresse a " résilié " le bail pour cette date, en invoquant notamment le mauvais entretien de l'objet loué et des constructions réalisées sans son autorisation. A.b. Dans le cadre de la procédure judiciaire en contestation du congé intentée par la locataire, les parties ont conclu un nouveau contrat de bail, daté du 19 juin 2017. Le bail prenait effet le 1er janvier 2017, pour une durée déterminée de 10 ans, avec un loyer mensuel de 500 fr. pendant les cinq premières années, puis de 1'000 francs. L'art. 6 du contrat prévoyait en substance que l'objet loué se trouvait à l'entrée d'une entreprise industrielle internationale. Partant, la bailleresse souhaitait que les alentours de l'objet loué soient tenus propres et ordrés. La locataire s'engageait à maintenir ces alentours exempts de déchets. Selon l'art. 7 § 1, elle s'engageait également à ne pas modifier l'aspect extérieur du bâtiment loué sans l'accord préalable écrit de la bailleresse. A.c. Les parties ont procédé à divers échanges de courriers entre le 5 février 2018 et le 4 février 2019. En substance, la bailleresse a reproché à la locataire de ne pas respecter les termes du contrat, a requis qu'elle débarrasse divers éléments (caravanes, déchets, etc.) et démolisse les constructions réalisées sans son accord (poulailler, etc.), sous menace de résiliation du contrat de bail. Par courrier du 26 septembre 2018, la bailleresse a fixé à la locataire un ultime délai au 15 octobre 2018 afin qu'elle régularise la situation. La locataire a pour sa part affirmé respecter les modalités du contrat. Le 15 octobre 2018, elle a informé avoir évacué un bus et a sollicité un délai supplémentaire s'agissant des caravanes. A.d. Par la suite, un constat notarié portant sur l'état extérieur et les alentours de l'immeuble a été établi à la demande de la bailleresse. A.e. Le 17 décembre 2018, sur formule officielle, la bailleresse a résilié le contrat de bail pour le 31 janvier 2019, en invoquant l'art. 257f CO. Dans un courrier subséquent, elle a précisé que la locataire ne s'était pas conformée à ses obligations légales et contractuelles. Il s'agissait notamment de la présence de déchets aux alentours de la chose louée, d'installations construites sans son accord et de l'utilisation des places de parc comme logement.