Citation: 2C_13/2009 E. 5.1

5.1. L'exploitation de l'hôtel "H.________" s'est poursuivie jusqu'en mars 1978. L'Office fédéral soutient que la marche des affaires n'était pas telle que la poursuite de l'exploitation aurait été impossible ou insupportable pour l'intimée et son propriétaire économique d'alors. Ce faisant, il perd toutefois de vue qu'entre 1973 et 1977, l'exploitation de l'hôtel-restaurant a été déficitaire (1973 et 1975) ou n'a permis de dégager qu'un modeste bénéfice, largement insuffisant à couvrir les charges financières de D.________, estimées à 106'000 fr. par année. A cet égard, la disproportion existant entre ces charges et le bénéfice de 17'000 fr. que l'intimée aurait pu réaliser en acceptant l'offre de loyer de l'exploitant est encore nettement plus importante (rapport de 6 à 1) que dans l'affaire à la base de l'ATF 132 II 171 (rapport de 3 à 1). Au regard de cette jurisprudence, il y a dès lors lieu d'admettre que l'on ne pouvait attendre de D.________ qu'il poursuive l'exploitation. Il n'est pour le reste pas nécessaire de trancher la question de savoir si la rentabilité doit s'apprécier de la même façon que l'on ait affaire à un investisseur ordinaire ou à un propriétaire soumis à la législation sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger. Il suffit de constater que, dans le cas particulier, la rentabilité était de toute manière trop faible pour que la continuation de l'exploitation pût être exigée. Quant à la possibilité d'agrandir l'hôtel, l'autorité précédente a considéré que, du moment que l'immeuble se trouvait en zone villas, cela était en principe exclu d'un point de vue juridique, comme la commune de G.________ l'avait affirmé à l'époque en réponse à une demande de l'intimée. D'un point de vue économique, les premiers juges se sont référés à l'expertise de I.________, selon laquelle l'agrandissement aurait aggravé la situation (les investissements nécessaires auraient encore alourdi les charges financières, alors que l'évolution conjoncturelle était particulièrement défavorable à ce moment). Le Tribunal de céans n'a pas de raison de s'écarter sur ces questions de l'opinion de l'autorité précédente - qui est la mieux à même de se prononcer sur la faisabilité d'un tel projet au regard du droit cantonal - ni de celle de l'expert. L'Office fédéral fait par ailleurs valoir que la lourdeur des investissements n'a pas constitué un obstacle, lorsqu'il s'est agi "d'adapter l'hôtel au confort de son propriétaire économique et de celui de sa famille en vue de son utilisation comme logement de vacances". Il n'est toutefois pas établi que cette transformation aurait entraîné des coûts avoisinant ceux d'un agrandissement de l'hôtel. Dans ces conditions, force est d'admettre, avec l'autorité précédente, que les conditions matérielles de la révocation de la charge litigieuse étaient réunies. On peut tout au plus se demander, d'un point de vue formel cette fois, si la société E.________ SA et son propriétaire n'auraient pas dû informer la Commission foncière II du changement d'affectation envisagé. D'un côté, il faut relever que l'existence de la charge litigieuse n'allait pas de soi, puisqu'elle ne figurait pas explicitement dans la décision d'autorisation du 28 décembre 1971 et qu'elle n'était pas mentionnée au registre foncier. S'agissant de ce dernier point, l'arrêté fédéral du 23 mars 1961 instituant le régime de l'autorisation pour l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (AFAIE; "lex von Moos"; RO 1961 209 et les modifications ultérieures), sous l'empire duquel l'autorisation avait été octroyée, prévoyait déjà que les éventuelles charges auxquelles l'assentiment était subordonné devaient être mentionnées au registre foncier (art. 6 al. 4 AFAIE). Toutefois, dans les cas d'acquisition de parts dans des sociétés possédant des immeubles, l'opération se fait sans inscription au registre foncier, de sorte que les charges ne peuvent y être mentionnées (cf. Mühlebach/Geissmann, Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, 1986, no 26 ad art. 14 LFAIE). Quoi qu'il en soit, dans sa décision du 23 mars 2001, la Commission foncière II a elle-même considéré que l'autorisation initiale d'acquérir les actions n'était assortie d'aucune charge. C'est seulement devant l'autorité de recours - le Tribunal administratif vaudois - puis devant le Tribunal de céans que l'existence de la charge a été admise. D'un autre côté, dans un arrêt du 12 juillet 1978 publié au Recueil officiel, le Tribunal fédéral s'est prononcé sur le cas d'une société sise en Suisse, mais dominée par des personnes domiciliées à l'étranger, qui avait obtenu l'autorisation d'acquérir un complexe hôtelier ou parahôtelier, au motif que l'immeuble devait servir à abriter l'établissement stable d'une entreprise commerciale. Comme en l'espèce, aucune charge n'avait été inscrite au registre foncier pour assurer l'affectation des locaux au but indiqué par l'acquéreur. Le Tribunal de céans a considéré que cela ne signifiait pas pour autant que l'acquéreur fût libre de destiner son immeuble à d'autres fins que celle ayant justifié l'octroi de l'autorisation. En effet, selon une règle fondamentale de la législation sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, lorsque l'immeuble a été acquis pour abriter un établissement stable, l'acquéreur doit exploiter lui-même l'entreprise et ce de manière durable (ATF 104 Ib 141 consid. 3c p. 148 s.). Aussi bien dans l'arrêt précité que dans l'ATF 129 II 361 qui concerne la présente cause, l'existence de la charge a été admise, bien qu'elle n'ait pas été inscrite au registre foncier - inscription qui est certes seulement déclarative (cf. ATF 129 II 361 consid. 4.6 p. 374) - et n'ait pas non plus figuré sur la décision d'autorisation. S'il n'a pas conduit à nier l'existence de la charge, le défaut d'inscription et de mention sur la décision n'est pas pour autant dépourvu de conséquences. Il rend jusqu'à un certain point excusable la méconnaissance (éventuelle) de la charge. En outre, en l'espèce, les conditions matérielles de la révocation de la charge étaient réunies lorsque l'exploitation de l'hôtel "H.________" a cessé. La situation de non-conformité au droit qui a résulté de la réaffectation du bâtiment en logement de vacances apparaît moins grave dans cette mesure. A la suite de l'arrêt du Tribunal de céans, l'intimée a d'ailleurs formellement requis, le 31 octobre 2003, la révocation de ladite charge, de manière à régulariser la situation.