Citation: 4C.43/2001 20.06.2001 E. 3

3.- Le demandeur invoque successivement la violation des art. 31, 24, 28, 253a et 270 al. 2 CO. a) aa) Il a été jugé que la victime d'une erreur n'avait pas besoin de manifester expressément son intention de ne pas maintenir le contrat, au sens de l'art. 31 CO, cette volonté pouvant ressortir du fait même de la répétition de l'indu (ATF 64 II 132 consid. 3). Invoquant cette jurisprudence, le demandeur soutient que le fait qu'il ait conclu à la répétition des loyers trop-perçus devrait être interprété comme une manifestation de volonté tendant à invalider partiellement le contrat de bail à concurrence du montant considéré comme excessif. Il serait de jurisprudence constante qu'une répétition de l'indu invalide la cause juridique viciée dans la mesure du montant versé en trop et qui est réclamé, par application analogique de l'art. 20 al. 2 CO (ATF 123 III 292 consid. 3). La cour cantonale aurait donc considéré à tort que le locataire, qui invoquait son erreur essentielle (prétendument découverte le 29 septembre 1999), avait omis de conclure à ce que le contrat soit invalidé, du moins partiellement. bb) Le moyen ne résiste pas à l'examen. La demande de répétition des loyers trop-perçus n'est nullement basée sur une manifestation de volonté d'invalider le contrat, même partiellement. Elle a pour unique fondement la demande de réduction de loyer et ses conséquences, ce qui suppose l'existence d'un contrat valable. La situation est la même que celle de l'acheteur qui invoque les défauts de la chose vendue; il a le choix entre invalider le contrat pour vices du consentement et exercer l'action en garantie; s'il opte pour l'action en garantie, il ratifie le contrat, conformément à l'art. 31 CO, car la réglementation relative aux défauts de la chose suppose l'existence d'un contrat valable (ATF 127 III 83). Il en est de même de celui qui opte pour une demande de réduction de loyer en invoquant le caractère excessif (ou trompeur et dolosif) du loyer; il a le choix entre l'exercice de l'action en invalidation du contrat pour vice du consentement, voire pour lésion, et l'action en réduction de loyer. S'il opte pour l'action en réduction, il ratifie le contrat de bail, conformément à l'art. 31 CO, car la réglementation relative aux loyers abusifs suppose l'existence d'un contrat de bail valable. La cour cantonale a donc fait une application correcte du droit fédéral, en particulier des art. 21 et 31 CO, en considérant comme tardive l'invocation de vices du consentement ou de lésion dans des écritures datées du 9 octobre 2000 à l'encontre d'un contrat conclu le 25 novembre 1998, ratifié par le fait que le recourant avait opté pour l'action en réduction de loyer. b) Le contrat ayant été tenu à juste titre pour ratifié, il n'y a pas lieu d'entrer en matière sur les moyens tirés d'une violation des art. 24 al. 1 ch. 4 et 28 CO. c) aa) La cour cantonale a jugé que les locaux d'habitation remis à bail par la défenderesse étaient des accessoires des locaux commerciaux loués, au sens de l'art. 253a CO. Le demandeur admet que, selon la jurisprudence, des biens immobiliers peuvent être visés par cette disposition, mais qu'il n'a jamais été question de choses de plus d'envergure qu'une place de parc pour voiture, attenante à un logement (ATF 125 III 231 consid. 2). Considérer des locaux d'habitation comme un accessoire de locaux commerciaux reviendrait à étendre considérablement la notion de l'art. 253a CO. Le demandeur fait valoir, enfin, que la fausse interprétation de l'art. 253a CO a conduit la cour cantonale à ne pas appliquer l'art. 270 al. 2 CO, qui impose l'usage de la formule officielle lors de la conclusion d'un nouveau bail dans les cantons qui, comme Genève, ont rendu obligatoire l'usage d'une telle formule. Certes la jurisprudence souligne que la formule officielle ne peut être imposée pour la location de locaux commerciaux. En l'occurrence, il ne s'agirait toutefois pas de surfaces commerciales, mais bien de locaux d'habitation. On devrait assimiler le cas d'espèce à celui de la sous-location, qui doit être accompagnée de la formule officielle (ATF 124 III 62). L'absence de notification de loyer initial sur formule officielle entraînerait la nullité du contrat quant à la fixation du loyer, constatable en tout temps. bb) La cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral lorsqu'elle a admis qu'il convenait de mettre en oeuvre les dispositions légales relatives au bail à ferme (respectivement au bail de locaux commerciaux) en ce qui concerne l'ensemble des biens loués, soit aussi bien le logement que le restaurant. L'interprétation qu'elle a donnée de l'art. 253a al. 1 CO (semblable à l'art. 276 CO applicable au bail à ferme) se tient parfaitement, dès lors qu'il est admis que les choses louées, dont le bailleur cède l'usage avec les habitations ou locaux commerciaux, peuvent être non seulement des biens mobiliers, mais aussi des biens immobiliers, tels que garages ou mansardes (ATF 125 III 231 consid. 2). On ne voit dès lors pas pourquoi la règle ne pourrait concerner un logement attenant à un restaurant. Quant à l'usage de la formule officielle, tel que prévu à Genève en application de l'art. 270 al. 2 CO, il ne s'applique effectivement pas aux locaux commerciaux faisant l'objet d'un bail à loyer (cf. Lachat, Le bail à loyer, p. 262, ch. 2.4.1, note 39, et réf. ; SVIT-Kommentar Mietrecht, n. 35 ad art. 270 CO; cf. aussi ATF 117 Ia 328 consid. 3c et d). Il ne concerne que les baux portant exclusivement sur l'usage d'habitations (Higi, Commentaire zurichois, n. 41 ad art. 278 CO), voire les baux portant principalement sur un logement. Comme le bail à ferme en cause a essentiellement pour objet un restaurant, c'est à juste titre que la cour cantonale a jugé que l'art. 270 al. 2 CO n'était pas applicable en l'espèce.