Citation: 1C_70/2024 E. A

A.________, B.________ et C.________ sont propriétaires d'un appartement de deux pièces de 39,9 mètres carrés au cinquième étage de l'immeuble sis à la rue du U.________ xxx, à Genève. L'immeuble a été construit dans les années 1950 et comporte 72 appartements dont la régie D.________ SA gère la location depuis le 1er juin 2015. L'appartement a été loué du 16 octobre 1992 au 31 janvier 2016 pour un loyer annuel de 9'600 fr. Il a fait l'objet de travaux d'entretien en cours de bail pour un montant de 3'107 fr., soit des travaux de peinture pour 1'000 fr. en juillet 2004, le remplacement de la batterie de cuisine pour 534 fr. en juillet 2005, la mise en conformité des installations électriques pour 314 fr. et la peinture du hall, de la salle de bain et de la cuisine pour 990 fr. en octobre 2010, ainsi que le remplacement du robinet flotteur et du joint de cloche du WC pour 269 fr. en août 2014. Au départ du locataire, en février 2016, des travaux ont été réalisés dans l'appartement pour un montant total de 17'611.10 fr. Ces travaux portaient sur la réfection de la peinture, le ponçage et l'imprégnation des parquets et des seuils, le réglage des menuiseries, la réfection des installations électriques, notamment le remplacement des prises et des interrupteurs, le remplacement à l'identique du plan de travail, le réglage des portes de communication, des armoires et des fenêtres, le remplacement de la vanne thermostatique du radiateur, le réémaillage de la baignoire et le remplacement du lavabo de la salle de bain. Dès le 1 er mars 2016, l'appartement a été remis à bail à un nouveau locataire pour un loyer de 14'700 fr. par an. La régie a justifié le montant du loyer par une réadaptation aux loyers usuels du quartier selon l'art. 269a let. a CO. Le 9 juin 2021, la régie s'est adressée à l'Office cantonal du logement et de la planification foncière du Département du territoire (ci-après: l'OCLPF) pour savoir si elle pouvait provisoirement équiper l'appartement d'appareils mobiles sans demander d'autorisation de construire. A la suite d'une visite effectuée le 25 janvier 2022, l'OCLPF a constaté que l'appartement avait fait l'objet de travaux de rénovation sans avoir fait l'objet d'une autorisation au sens de la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR; rsGE L 5 20). A la requête du Département du territoire, la régie a déposé le 14 octobre 2022 une demande d'autorisation de construire en procédure accélérée visant à régulariser les travaux, en précisant qu'à son sens, ils ne devaient pas faire l'objet d'une demande d'autorisation ni d'un contrôle des loyers. Le 2 novembre 2022, l'OCLPF a rendu un préavis favorable à la condition que le loyer de l'appartement après travaux n'excède pas 9'600 fr. par an, ce loyer devant être appliqué pour une durée de trois ans à dater de la remise en location après la fin des travaux. Le 16 novembre 2022, le Département du territoire a accordé l'autorisation de construire requise aux conditions fixées notamment par l'OCLPF. Le 2 décembre 2022, il a imparti aux propriétaires un délai de trente jours pour établir un nouvel avis de fixation du loyer initial et rembourser le trop-perçu aux anciens locataires de l'appartement durant la période de contrôle, soit 14'950 fr. Il leur a également infligé une amende administrative de 3'000 fr. Au terme d'un jugement rendu le 20 juin 2023 sur recours des propriétaires, le Tribunal administratif de première instance a annulé ces décisions au motif que les travaux réalisés en 2016 dans l'appartement litigieux devaient être considérés comme de purs travaux d'entretien non soumis à autorisation. Par arrêt du 12 décembre 2023, la Chambre administrative de la Cour de justice a admis le recours interjeté par le Département du territoire contre ce jugement qu'il a annulé et rétabli les décisions des 16 novembre et 2 décembre 2022.