Citation: 4C.291/2001 09.07.2002 E. 2

2.- La présente contestation soulève tout d'abord la question - de principe - de savoir si un locataire peut demander une baisse de loyer en cours de bail en se fondant sur la méthode absolue. a) aa) S'écartant de la jurisprudence fédérale en la matière (ATF 126 III 124 consid. 2a p. 126 et les arrêts cités), la Chambre des recours, à l'instar des premiers juges, a répondu à cette question par l'affirmative, en conformité avec la jurisprudence du Tribunal des baux du canton de Vaud (cf. jugement du 15 septembre 1995 publié in Cahiers du bail [CdB] 1996 p. 58 ss). Selon les juges cantonaux, l'interprétation littérale de l'art. 270a al. 1 CO ne permet pas d'exclure l'application de la méthode absolue, dès lors que la même disposition renvoie à l'art. 269 CO, qui fonde ladite méthode et qui constitue d'ailleurs la clé de voûte du système établi par le législateur. Au demeurant, le principe de l'égalité de traitement entre locataires et bailleurs imposerait la solution retenue, puisque le bailleur a le droit d'invoquer offensivement le rendement insuffisant de son immeuble à l'appui d'une demande de hausse de loyer. Sans doute la jurisprudence fédérale a-t-elle restreint ce droit en relativisant la méthode absolue. Cette limitation se justifie toutefois par le fait que le bailleur connaît, au moment où il conclut le contrat de bail, les éléments qui déterminent le caractère éventuellement insuffisant du rendement de son immeuble. Tel n'est évidemment pas le cas du locataire. Semblable inégalité des niveaux d'information par rapport à l'objet loué appelle ainsi des solutions quelque peu différentes pour les bailleurs et pour les locataires. Conformément à son opinion ainsi résumée, la Chambre des recours a donc appliqué la méthode absolue pour calculer les baisses de loyer devant prendre effet le 1er octobre 1997. Cela fait, elle a examiné, à l'aide de la méthode relative, le bien-fondé des demandes portant sur les échéances suivantes. bb) Dans son recours en réforme, la demanderesse souligne que la solution retenue par les juridictions vaudoises va à l'encontre d'une jurisprudence fédérale fermement établie ainsi que de la quasi-totalité des avis exprimés par les commentateurs du droit du bail. S'agissant du principe de l'égalité de traitement, la demanderesse relève que le bailleur, sauf exceptions, ne peut pas invoquer directement la méthode absolue à l'appui d'une hausse de loyer. L'égalité de traitement postule donc que le locataire ne puisse pas exiger l'application de cette méthode lorsqu'il sollicite une baisse de loyer. Demeurent réservés les cas particuliers, tels que la contestation du loyer initial ou l'écoulement d'une longue période depuis la dernière fixation du loyer. Sur ce dernier point, la demanderesse soutient qu'il ne s'est pas écoulé une longue période entre la dernière fixation des loyers des défendeurs et les requêtes de baisse de loyer présentées par ceux-ci. Admettre la solution préconisée par la cour cantonale reviendrait, selon la demanderesse, non pas à relativiser la méthode absolue, mais au contraire à la généraliser. Ce serait là un renversement total de la jurisprudence en la matière et la fin de la méthode relative. cc) Rappelant, dans leur réponse au recours, que, selon la jurisprudence, le locataire peut invoquer la méthode absolue lorsque le bailleur lui notifie une hausse de loyer selon la méthode relative, les défendeurs n° 1 disent ne pas voir pourquoi le locataire ne pourrait pas invoquer la méthode absolue lorsque le bailleur lui notifie une baisse de loyer selon la méthode relative, comme en l'espèce. dd) Les défendeurs n° 2 invoquent une série d'arguments qui justifieraient, selon eux, le recours à la méthode absolue pour le calcul d'une baisse de loyer requise en cours de bail. En premier lieu, la priorité de l'art. 269 CO sur l'art. 269a let. a CO, consacrée par la jurisprudence du Tribunal fédéral (ATF 124 III 310), vaudrait également dans les rapports entre l'art. 269 CO et l'art. 269a let. b CO, étant rappelé que l'art. 270a al. 1 CO renvoie aussi bien à l'art. 269 CO qu'à l'art. 269a CO et que la "notable modification des bases de calcul" qu'il présuppose ne constitue qu'une condition préalable à une demande de baisse de loyer. Ensuite, les défendeurs reprennent et étayent l'argument de la cour cantonale tiré de la différence dans les niveaux d'information entre locataires et bailleurs au moment de la conclusion du bail. Ils mettent l'accent, à cet égard, sur la possibilité pour le bailleur de protéger ses intérêts en inscrivant une réserve de hausse dans le bail et sur la difficulté pour le locataire d'en faire de même, vu les conditions strictes auxquelles l'art. 270 CO subordonne le droit de contester le montant du loyer initial. Pour eux, le refus de permettre au locataire d'exiger un calcul de rendement lorsqu'il découvre que le bailleur lui a caché des données essentielles à ce sujet créerait une distorsion dans la relation contractuelle. Les défendeurs observent, par ailleurs, que ce qui compte, ce n'est pas le nombre d'avis doctrinaux en faveur de telle ou telle thèse, mais bien la pertinence de ceux-ci. Enfin, pour les défendeurs, comme le bailleur est en droit de réclamer l'application de la méthode absolue lorsque l'immeuble change de mains - ce qui s'est produit en l'espèce -, on ne voit pas quel principe pourrait empêcher le locataire d'agir de même. Il devrait en aller également ainsi lorsque le locataire découvre, en cours de bail, que le bailleur, telle la demanderesse, lui avait caché un rendement nettement excessif, l'application du principe de la confiance ne se justifiant plus en pareille circonstance. Par conséquent, de l'avis des défendeurs, il y aurait là deux situations exceptionnelles qui commanderaient l'application de la méthode absolue, même s'il fallait rejeter, contrairement à l'opinion de la cour cantonale, la possibilité pour le locataire d'invoquer systématiquement ladite méthode à l'appui d'une demande de baisse de loyer en cours de bail. b) Aux termes de l'art. 270a al. 1 CO, "le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais". Selon une jurisprudence bien établie, une demande de diminution du loyer en cours de bail s'apprécie à l'aide de la méthode relative (sur cette notion, cf. ATF 120 II 240 consid. 2 et les références), en ce sens que le locataire ne peut invoquer que les facteurs de baisse qui se sont réalisés depuis la dernière fixation du loyer (ATF 121 III 163 consid. 2d/bb confirmé in ATF 124 III 67 consid. 3 p. 69 et 126 III 124 consid. 2a p. 126). Les motifs retenus dans l'arrêt attaqué et les arguments avancés dans les réponses au recours ne justifient pas le changement de cette jurisprudence. aa) Le fait que l'art. 270a al. 1 CO renvoie expressément à l'art. 269 CO ne constitue pas un argument déterminant en faveur de la solution préconisée par les juridictions vaudoises. Le Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion d'expliquer la raison d'être de ce renvoi. Il s'agit d'éviter que le bailleur ne doive se laisser imposer une diminution de loyer justifiée selon la méthode relative, alors que le loyer actuel ne lui procure pas un rendement excessif de la chose louée. Autrement dit, le bailleur qui a fait preuve de retenue en ce qui concerne le montant du loyer ne doit pas être pénalisé par une adaptation automatique de celui-ci résultant de la stricte application de la méthode relative (ATF 121 III 124 consid. 2d/bb). D'autre part, la préposition "à cause", utilisée par le législateur à l'art. 270a al. 1 CO, entre les expressions "rendement excessif" et "notable modification des bases de calcul. ..", fait clairement ressortir l'exigence d'une modification des critères en fonction desquels le loyer actuel a été fixé. Or, c'est précisément la caractéristique de la méthode relative que de prendre appui sur la situation existante, c'est-à-dire la manière dont les parties ont aménagé et développé jusque-là leurs rapports contractuels, pour examiner si une modification ou demande de modification unilatérale du contrat (majoration ou diminution du loyer) est admissible, tandis que la méthode absolue sert à vérifier concrètement que le loyer considéré ne procure pas en soi un rendement abusif au bailleur, que les données sur lesquelles il repose aient été modifiées ou non (cf. ATF 120 II 240 consid. 2 p. 242). Aussi bien, si le législateur avait voulu permettre au locataire d'invoquer directement la méthode absolue à l'appui d'une demande de baisse de loyer en cours de bail, il aurait pu faire l'économie du membre de phrase figurant après la préposition "à cause de". Il est donc faux de regarder ce membre de phrase comme une simple condition préalable à une demande de diminution du loyer, à l'égal de l'art. 270 al. 1 let. a ou b CO. On doit admettre, bien plutôt, avec Lachat (Le bail à loyer, p. 361 n. 5.4), que l'applicabilité de la méthode relative "découle du texte même de l'art. 270a al. 1 CO". bb) Prétendre, comme le fait la cour cantonale, que l'art. 269 CO "constitue la clé de voûte du système voulu par le législateur" est une analyse réductrice des rapports complexes et évolutifs qui existent entre les divers critères de fixation du loyer selon qu'il s'agit de la fixation du loyer initial ou de sa modification unilatérale en cours de bail (sur cette question, cf. Lachat, op. cit. , p. 348 ss). C'est en particulier perdre de vue que, pour ce qui est de cette dernière hypothèse, la jurisprudence a mis l'accent sur la confiance éveillée chez le contractant, ce qui l'a conduite à relativiser les facteurs absolus (ATF 118 II 130 consid. 3a; 117 II 458 consid. 2a p. 461 s., 452 consid. 4a). Quant à la jurisprudence qui consacre la priorité de l'art. 269 CO sur l'art. 269a let. a CO (ATF 124 III 310), elle n'est d'aucune utilité pour trancher la question litigieuse. En effet, il ne s'agit pas d'établir ici, comme dans ce précédent, un ordre de priorité entre deux critères (absolus) de calcul - le rendement net d'une part, les loyers usuels du quartier d'autre part - mais bien de choisir l'une des deux méthodes de calcul entrant en ligne de compte, à savoir la méthode relative et la méthode absolue (sur la distinction à faire entre critères et méthodes de calcul, cf. ATF 120 II 240 consid. 2 p. 242). cc) Pour justifier sa solution, l'autorité intimée met en avant l'égalité de traitement entre locataires et bailleurs (cf. ATF 121 III 163 consid. 2d/aa p. 165; 116 II 73 consid. 2a p. 75). Selon elle, on ne saurait dénier aux premiers la faculté accordée aux seconds d'invoquer directement l'insuffisance du rendement pour étayer une hausse de loyer notifiée en cours de bail. C'est oublier que la jurisprudence a relativisé les facteurs de hausse absolus, sauf exceptions, de sorte que, sous cet angle, le fait de ne pas permettre aux locataires d'invoquer la méthode absolue à l'appui d'une demande de baisse de loyer dans une situation où les bailleurs ne pourraient pas non plus y recourir pour motiver une hausse de loyer n'est pas générateur d'une quelconque inégalité de traitement. Au surplus, locataires et bailleurs sont traités sur un pied d'égalité dans le choix de leurs moyens de défense, dès lors que les uns comme les autres peuvent réclamer l'application de la méthode absolue pour s'opposer à une augmentation de loyer (ATF 124 III 310 consid. 2b p. 312; 122 III 76 consid. 4c p. 83; 121 III 163 consid. 2d/aa p. 165) ou à une demande de baisse de loyer (ATF 122 II 257 consid. 4; 121 III 163 consid. 2d/aa). Il en va de même dans les hypothèses particulières que constituent les baux à loyers échelonnés (ATF 121 III 397 consid. 2b/bb p. 403 s.) ou indexés (ATF 123 III 76 consid. 4c p. 82 s.). Il est vrai que la relativisation des facteurs absolus vise essentiellement à lutter contre la politique dite du "miroir aux alouettes", laquelle consiste pour le bailleur, qui connaît les éléments déterminant le caractère éventuellement insuffisant du rendement de son immeuble, à conclure un bail moyennant un loyer particulièrement attrayant, pour ensuite adapter celui-ci à la première occasion en invoquant la méthode absolue (cf. Lachat, op. cit. , p. 351 n. 3.6). Vrai est-il aussi que le bailleur peut protéger ses intérêts en formulant une réserve au moment de conclure le contrat, ce qui lui permettra de se prévaloir directement d'un facteur absolu en cours de bail (Lachat, op. cit. , p. 359 n. 5.3.4). Toutefois, ce double constat ne doit pas nécessairement conduire à accorder au locataire la possibilité d'invoquer en toute hypothèse la méthode absolue pour fonder une demande de baisse de loyer. Qu'il y ait une inégalité entre le bailleur et le locataire en ce qui concerne la connaissance de la situation économique de l'objet loué est certes indéniable. Il ne s'ensuit pas pour autant que le locataire serait privé, de ce fait, de toute protection. La loi elle-même fournit une arme efficace au locataire puisqu'elle l'autorise à contester le loyer initial, à certaines conditions, s'il l'estime abusif (art. 270 al. 1 CO) et à démontrer qu'il procure au bailleur un rendement excessif (ATF 124 III 310 consid. 2b p. 312; 120 II 240 consid. 2 p. 243), tout en lui donnant les moyens d'agir en connaissance de cause (cf. art. 256a al. 2 et 270 al. 2 CO). Les conditions alternatives à la réalisation desquelles l'art. 270 al. 1 CO subordonne la contestation du loyer initial ne peuvent du reste pas être qualifiées de "très restrictives", contrairement à ce que soutiennent les défendeurs n° 2 (cf. arrêt 4C.121/1999 du 28 juillet 1999, consid. 2). Dans le même contexte, ceux-ci rappellent que le principe de la confiance, qui sous-tend la méthode relative, découle lui-même du principe de la bonne foi, lequel ne pourrait plus être opposé au locataire qui découvre, en cours de bail, que l'excès de rendement se situe entre 30 et 50% et que le bailleur lui a caché ce fait. Il s'agit là toutefois d'une situation extrême sur laquelle on ne peut pas se baser pour poser des principes destinés à gouverner d'une manière générale les relations entre bailleurs et locataires. Il suit de là que le motif tiré de l'égalité de traitement entre locataires et bailleurs ne commande pas impérativement une modification de la jurisprudence concernant la méthode applicable pour l'examen d'une demande de baisse de loyer formulée en cours de bail. Il justifie, en revanche, qu'un tempérament soit apporté à cette jurisprudence pour tenir compte de ce que le bailleur est autorisé, d'une part, à invoquer sous certaines réserves un facteur absolu même dans le cadre de l'application de la méthode relative (cf. let. ff ci-dessous) et, d'autre part, à se prévaloir directement d'un facteur de hausse absolu et à réclamer l'application de la méthode absolue dans certaines circonstances (cf. let. gg ci-dessous). dd) Les défendeurs n° 2 ont certes raison sur le principe lorsqu'ils affirment que la pertinence des avis doctrinaux est plus importante que le nombre de ceux-ci. Il n'en demeure pas moins que, dans un domaine aussi sensible que le droit du bail, une certaine convergence, sur un point précis, des opinions émanant des milieux antagonistes et exprimées par des spécialistes de ce droit est une circonstance notable (pour le milieu des locataires, cf., parmi d'autres: Lachat, op. cit. , p. 360 s. n. 5.4.1; Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 4e éd., p. 390 n. 5.4.1; pour celui des bailleurs, cf., parmi d'autres: SVIT-Kommentar, 2e éd., n. 18 ad art. 270a CO; Richard, Le point sur la méthode absolue, in CdB 1998 p. 65 ss, 81; voir, plus généralement, en faveur de la méthode relative: Zihlmann, Das Mietrecht, 2e éd., p. 190; Weber/Zihlmann, Commentaire bâlois, n. 2 ad art. 270a CO; Permann/Schaner, Kommentar zum Mietrecht, n. 9 ad art. 270a CO; contra: Higi, Commentaire zurichois, n. 515 ad art. 269 CO et n. 81 ad art. 270a CO). ee) Quant à l'argument des défendeurs n° 1, selon lequel le locataire devrait pouvoir invoquer la méthode absolue lorsque le bailleur lui notifie une baisse de loyer, comme il peut le faire lorsqu'il se voit notifier une hausse de loyer fondée sur la méthode relative, il n'est pas non plus déterminant, car ces deux hypothèses ne sont pas comparables. En effet, si, dans la seconde, le locataire invoque la méthode absolue à titre défensif, il n'en va pas de même dans la première. Aussi bien, en dehors de la procédure de hausse, le locataire auquel le bailleur notifie une réduction de loyer, fût-ce au moyen de la formule officielle, ne peut-il pas prétendre à une baisse plus importante s'il ne l'a pas demandée préalablement, en respectant le délai de congé (ATF 124 III 67 consid. 3b; voir aussi l'ATF 126 III 124 consid. 2a p. 127). En d'autres termes, dans la première hypothèse, le locataire doit agir "offensivement" s'il entend obtenir la baisse de loyer à laquelle il estime avoir droit, de sorte que l'on se retrouve dans la situation ordinaire d'une demande de baisse de loyer en cours de bail, qui ne peut pas être fondée sur la méthode absolue. ff) L'application de la méthode relative n'implique pas nécessairement le recours à des critères relatifs, méthodes et critères de calcul ne devant pas être confondus. L'évolution à la hausse des facteurs absolus de fixation du loyer, tels les loyers comparatifs, pendant une période suffisamment longue pour être significative (arrêt 4C.40/2001 du 15 juin 2001, consid. 4b; ATF 118 II 130 consid. 3b), peut donc justifier une majoration du loyer aussi selon la méthode relative (Lachat, p. 274 note 111 et, sur la relativisation des facteurs absolus, p. 359 n. 5.3.3). En vertu du principe de l'égalité de traitement (cf. let. cc in fine ci-dessus), la même faculté doit être accordée au locataire. Sinon la difficulté d'établir quel était le niveau des loyers usuels aux deux moments déterminants, rien ne s'oppose, partant, à ce que le locataire invoque la baisse éventuelle des loyers comparatifs pour justifier sa demande de réduction de loyer, toujours sous réserve de l'écoulement d'une période suffisamment longue au regard des lois de la statistique (cf. Lachat, op. cit. , p. 274 n. 111 et p. 361 n. 5.4.1; contra: SVIT-Kommentar, n. 5 ad art. 270a CO). A cet égard, il convient de souligner que, dans son message du 4 octobre 1976 concernant la prorogation et la modification de l'arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif (AMSL), le Conseil fédéral formulait la remarque suivante au sujet de l'art. 19 al. 1 AMSL (actuellement: art. 270a al. 1 CO): "l'expression "bases de calcul" n'englobe d'ailleurs pas uniquement les baisses de frais", car il se peut aussi que les loyers de certains quartiers diminuent. "En pareil cas, le locataire aura la faculté, en vertu des nouvelles dispositions, de demander que son loyer soit adapté à la situation du marché". Pour le surplus, s'agissant du rendement (art. 269 CO), il faut admettre, avec Lachat (op. cit. , p. 361 note 71), que le locataire n'a pas à se référer à ce critère absolu pour demander une baisse de loyer. En effet, comme le rendement est présumé équitable lors de la dernière fixation du loyer, en invoquant une baisse des charges le locataire fait valoir implicitement que le rendement est devenu excessif. gg) En principe, pour majorer unilatéralement un loyer, le bailleur ne devrait invoquer que des critères relatifs, et le juge appliquer la méthode relative (voir toutefois l'exception audit principe, mentionnée sous let. ff cidessus). Exceptionnellement, la jurisprudence admet que le bailleur se prévale directement d'un facteur absolu et que le juge applique la méthode absolue pour examiner une majoration unilatérale du loyer (ATF 123 III 171 consid. 6a p. 173). Lachat (op. cit. , p. 359/360 n. 5.3.4 et la jurisprudence citée) a recensé ces cas exceptionnels. Il convient d'examiner dans quelle mesure l'égalité de traitement (cf. let. cc in fine ci-dessus) postule que le locataire puisse, lui aussi, invoquer des facteurs absolus à l'appui d'une demande de baisse de loyer faite dans les mêmes conditions. Le locataire, contrairement au bailleur (art. 18 OBFL), n'a pas la possibilité de formuler une réserve de baisse au moment de conclure le bail (cf. Lachat, op. cit. , p. 354 note 33). La circonstance examinée ne peut donc être invoquée que par le bailleur. Il devrait en aller de même du motif pris de la sortie de l'immeuble du contrôle cantonal des loyers, car il est vraisemblable, dans cette hypothèse, qu'un calcul de rendement aboutira généralement à la fixation d'un loyer supérieur à celui qui était soumis au contrôle administratif. A supposer toutefois que ce ne soit pas le cas, rien ne devrait alors interdire au locataire d'invoquer la méthode absolue pour justifier sa demande de baisse de loyer. Lorsque, en cours de bail, l'immeuble est vendu, l'acquéreur doit pouvoir rentabiliser son investissement, pour autant qu'il n'ait pas été manifestement exagéré. Il est donc normal qu'il puisse notifier des hausses de loyer en se prévalant directement d'un facteur absolu (cf. Lachat, op. cit. , p. 359 n. 5.3.4 et les arrêts cités à la note 61), d'autant plus que les relations contractuelles que le précédent propriétaire avait nouées avec les locataires de l'immeuble et qui justifiaient l'application, entre ces parties, de la méthode relative en tant que corollaire du principe de la confiance, sont pour lui des res inter alios acta. Il ne s'ensuit pas pour autant qu'il faille systématiquement accorder au locataire la faculté de réclamer une baisse de loyer, fondée sur la méthode absolue, dans la même situation. On ne voit, en effet, pas pourquoi le locataire qui s'est accommodé d'un loyer initial abusif devrait pouvoir invoquer ladite méthode du seul fait - aléatoire - que l'immeuble a changé de mains, sans que son loyer ait été augmenté, alors qu'il ne pourrait pas le faire si l'immeuble n'avait pas été transféré à un tiers. Admettre cette possibilité reviendrait à faire supporter au nouvel acquéreur les conséquences d'un éventuel abus commis par le précédent, respectivement du manque de diligence du locataire au moment de la conclusion du bail. Cependant, on ne saurait non plus exclure en toute hypothèse la faculté pour le locataire de se prévaloir d'un facteur absolu à l'occasion de la vente de l'immeuble abritant l'appartement loué. En effet, suivant les circonstances, un tel transfert pourra entraîner une notable modification des bases de calcul. Ce sera, par exemple le cas, si le prix de vente de l'immeuble en question - pour autant que ce prix corresponde à celui du marché et qu'il ne s'agisse pas d'un prix d'ami (hypothèse de la donation pure ou mixte) - est sensiblement inférieur à celui qui a servi à déterminer le montant du loyer actuel. Le cas où le précédent loyer résulte d'un bail échelonné ou indexé a déjà été évoqué plus haut. Il s'agit d'une situation exceptionnelle justifiant le recours à la méthode absolue, et ce aussi bien pour les locataires que pour les bailleurs (cf. let. cc ci-dessus). Enfin, si l'on autorise le bailleur, après qu'il a épuisé tous les facteurs de hausse relatifs, à invoquer directement la méthode absolue dans des situations exceptionnelles telles que la longue période qui s'est écoulée depuis la dernière fixation du loyer selon la méthode absolue, il n'y a pas de raison d'interdire au locataire d'agir de même lorsqu'il a épuisé tous les facteurs de baisse relatifs. c) En résumé, ce n'est que dans des cas exceptionnels qu'un locataire pourra réclamer l'application de la méthode absolue à l'effet de justifier une demande de baisse de loyer en cours de bail. L'autoriser à le faire sans restriction, suivant la pratique des tribunaux vaudois, contrairement à une jurisprudence pourtant bien établie, n'est pas compatible avec le droit fédéral.