Citation: 4A_499/2022 E. B

Par demande du 22 février 2017, l'acheteur a ouvert une action minutoire contre la venderesse devant la Chambre patrimoniale cantonale du canton de Vaud, concluant à la condamnation de la défenderesse à lui payer le montant de 285'969 fr. avec intérêts à 5 % l'an dès le 9 février 2016. Ce montant, arrondi au franc inférieur, correspond au prix des 66,5 m 2 non habitables du deuxième étage à raison de 4'300 fr. 30 le m 2. La défenderesse a conclu au rejet de la demande. Les parties ont confirmé leurs conclusions en réplique et duplique. La Chambre patrimoniale a interrogé les parties et entendu quatre témoins. La notaire n'a pas été entendue, l'acheteur ayant refusé de la délier du secret professionnel. Une expertise a été confiée à un architecte, qui a rendu son rapport d'expertise le 30 septembre 2019 et un rapport complémentaire, réalisé avec une co-experte, le 18 août 2020. Par jugement du 27 juillet 2021, la Chambre patrimoniale a rejeté la demande. En bref, elle a considéré que les surfaces habitables ne résultaient ni du contrat de vente, ni des plans, que les indications de la courtière et le descriptif que celle-ci avait établi n'étaient pas opposables à la venderesse, que la notion d'habitabilité était différente en matière commerciale et en matière juridique, que l'espace du deuxième étage qui n'était pas habitable était néanmoins utilisable et que les parties n'étaient pas convenues que cet espace devait être habitable au sens juridique. Il n'avait pas été établi ce dont les parties avaient discuté au moment de la signature du contrat de vente, l'acheteur ayant refusé de délier la notaire du secret professionnel. En appel, le demandeur a réduit ses conclusions au montant arrondi de 180'000 fr. avec intérêts à 5 % l'an dès le 9 février 2016, correspondant au prix des 66,5 m 2 à raison de 2'700 fr. par m 2 (179'550 fr. arrondi à 180'000 fr.), selon le rapport d'expertise complémentaire qui admet que la valeur des surfaces utilisables correspond à la moitié de celle des surfaces habitables, qui est de 5'400 fr. par m 2. Statuant par arrêt du 29 septembre 2022, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a admis l'appel du demandeur et, sur le fond, réformé le jugement attaqué en ce sens que la défenderesse est condamnée à payer au demandeur le montant de 180'000 fr. avec intérêts à 5 % l'an dès le 9 février 2016. En bref, la cour cantonale a constaté que la surface de 66,5 m 2 au deuxième étage n'est pas habitable, que son habitabilité était une qualité promise et une qualité attendue, que la venderesse avait dissimulé ce défaut à l'acheteur et qu'elle ne peut donc se prévaloir ni de la péremption, ni de la prescription de l'action introduite. Elle a fixé la réduction du prix à laquelle l'acheteur a droit au montant de 180'000 fr. en chiffres arrondis (66,5 m 2 x 2'700 fr.), qu'elle a condamné la venderesse à rembourser à l'acheteur.