Citation: 1C_62/2017 E. 2.1

2.1. ESchK und Bundesverwaltungsgericht verneinten einen (schweren) Schaden: Bei der Enteignung nachbarlicher Abwehrrechte bestimme sich die Minderwertentschädigung nach der Differenzmethode, die darin bestehe, vom Verkehrswert der unbelasteten Liegenschaft den Verkehrswert der belasteten Liegenschaft abzuziehen. Der Verkehrswert entspreche grundsätzlich dem Erlös, der für das enteignete Recht bei Veräusserung im freien Handel hätte erzielt werden können. Vorliegend habe die Gemeinde Opfikon als Baurechtsgeberin den sozialen Wohnungsbau fördern wollen und der Enteigneten bei der Einräumung der Baurechtsdienstbarkeit Sonderkonditionen zugestanden (tiefe, unveränderliche Baurechtszinsen). Im Gegenzug treffe diese die Verpflichtung, ihre Wohnungen nach dem Grundsatz der Kostenmiete sowie unter Anwendung sozialer Kriterien zu vergeben. Gemäss Baurechtsvertrag könne das Baurecht nur mit Zustimmung des Gemeinderats Opfikon übertragen werden, wobei die Zustimmung nur für die Übertragung an eine andere Institution des sozialen Wohnungsbaus erteilt werden müsse. Es sei somit davon auszugehen, dass das Baurecht nur auf dem Teilmarkt des sozialen Wohnungsbaus veräusserlich sei. Eine Institution des sozialen Wohnungsbaus würde jedoch nicht den Verkehrswert, sondern bloss einen Betrag auf Fortführung der Kostenmieten bezahlen, d.h. der Übertragungswert entspreche dem Fortführungswert. Dieser wurde von der ESchK - auf der Basis der effektiv am Stichtag erzielten Mietzinseinnahmen und eines Nettokapitalisierungssatzes von 7.11 % - auf rund Fr. 2.6 Mio. geschätzt; bei einem Bruttokapitalisierungszinssatz von 6.18 % ergäbe sich ein Übertragungswert von rund 2.8 Mio. Franken. Beide Werte lägen tiefer als der hypothetische Verkehrswert (bei Verkauf an einen gewinnorientierten Dritten) unter Berücksichtigung des Fluglärms von rund 2.9 Mio. Franken. Es sei deshalb davon auszugehen, dass der Übertragungswert von der Fluglärmbelastung nicht beeinflusst werde.