Citation: 4A_548/2023 E. 4.1

4.1. Anders als die Erstinstanz gelangte die Vorinstanz zum Schluss, die Kündigung vom 12. April 2021 sei ungültig. In der Folge prüfte sie die Rechtmässigkeit der Mietzinserhöhung vom 10. Dezember 2021. Sie erwog, nach dem Erwerb der Liegenschaft sei es der Beschwerdeführerin freigestanden, den Mietzins nach der absoluten Methode anzupassen. Allerdings habe sie am 8. März 2021 vorbehaltlos eine Mietzinserhöhung erklärt. Daran sei sie gebunden gewesen. Eine weitere Mietzinserhöhung gestützt auf die absolute Methode sei damit ausgeschlossen gewesen. Nach der relativen Methode werde das Vertrauen der Mieterschaft in das bisherige rechtsgeschäftliche Verhalten der Vermieterschaft geschützt. Namentlich dürfe die Mieterschaft davon ausgehen, dass der vertraglich vereinbarte oder nachträglich angepasste Mietzins der Vermieterschaft einen zulässigen und genügenden Ertrag verschaffe, sofern dessen Ungenügen nicht durch einen hinreichenden Vorbehalt zum Ausdruck gebracht werde (vgl. BGE 121 III 163 E. 2c). Ohne Belang sei eine allfällige Rechtsunkenntnis der Beschwerdeführerin im Zeitpunkt der Mietzinserhöhung vom 8. März 2021 oder ein allfälliger Irrtum über das Ausmass der zulässigen Mietzinserhöhung. Unerheblich sei auch, ob nach der relativen Methode eine Bindung an das eigene rechtsgeschäftliche Handeln besteht. Denn auch hier gelte der Vertrauensgrundsatz, welcher an einen objektiven Massstab anknüpfe. Schliesslich hielt die Vorinstanz fest, im vorliegenden Fall falle eine neuerliche Anpassung des Mietzinses nach nur 9 Monaten ausser Betracht. Diese Dauer erscheine jedenfalls zu kurz. Die Beschwerdeführerin brachte bereits im kantonalen Verfahren vor, in Wahrheit habe sie am 8. März 2021 überhaupt keine Anpassung nach der absoluten oder relativen Methode vorgenommen, sondern nur den Vorbehalt vollzogen. Dies ist gemäss Vorinstanz nicht entscheidend. Denn so oder anders habe die Beschwerdeführerin mit der Anzeige der Mietzinserhöhung bei den Beschwerdegegnerinnen das berechtigte Vertrauen geweckt, sie erziele jetzt einen ausreichenden Ertrag. Andernfalls hätte sie einen neuen Vorbehalt anbringen oder den Vorbehalt im nicht ausgeschöpften Umfang erneuern müssen (vgl. BGE 121 III 163 E. 2c). Die Vorinstanz ergänzte, die Beschwerdeführerin habe in ihrer Berufungsantwort zur Frage des Kündigungsschutzes eingeräumt, dass wegen der vorbehaltlosen Mietzinserhöhung vom 8. März 2021 eine spätere Mietzinsanpassung nach der absoluten Methode ausgeschlossen gewesen sei; falls die Kündigung ungültig sein sollte, könne nicht mehr von einer vorbehaltlosen Anpassung gesprochen werden und sei eine Mietzinsanpassung nach der absoluten Methode doch noch möglich gewesen. Diese Argumentation der Beschwerdeführerin hielt die Vorinstanz für nicht nachvollziehbar. Ob die Beschwerdeführerin mit der Mietzinserhöhung vom 8. März 2021 bei den Beschwerdegegnerinnen ein berechtigtes Vertrauen geweckt habe, könne nicht davon abhängen, ob die später ausgesprochene Kündigung sich als missbräuchlich erweise. Die Vorinstanz schloss, die Beschwerdeführerin habe am 8. März 2021 keinen Vorbehalt angebracht und damit bei den Beschwerdegegnerinnen ein berechtigtes Vertrauen geweckt, dass sie mit dem neuen Mietzins einen ausreichenden Ertrag erziele. Daher sei es der Beschwerdeführerin versagt gewesen, nur 9 Monate später die vorbehaltlose Mietzinsanpassung als ungenügend auszugeben (BGE 124 III 67 E. 3; 121 III 163 E. 2c). Die Mietzinserhöhung der Beschwerdeführerin vom 10. Dezember 2021 erweise sich deshalb als missbräuchlich gemäss Art. 269 f. OR und sei für ungültig zu erklären.