Citation: 4C.17/2006 27.03.2006 E. 3

3.1 Le législateur fédéral a toutefois permis au bailleur de renverser la présomption d'abus, instituée par l'art. 271a al. 1 let. d CO, dans les six cas mentionnés à l'art. 271a al. 3 CO. Il en va notamment ainsi lorsque le congé est donné en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux (art. 271a al. 3 let. a CO). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le besoin urgent ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu'il renonce à l'usage de l'objet loué. Le besoin dont il s'agit doit être sérieux, concret et actuel. Quant à l'urgence, elle doit être examinée non seulement dans le temps, mais encore en fonction de son degré (ATF 118 II 50 consid. 3c et d). Le juge en décidera après avoir apprécié toutes les circonstances du cas particulier. S'agissant d'une décision faisant appel au pouvoir d'appréciation du juge (ATF 118 II 50 consid. 4 p. 55), le Tribunal fédéral ne substituera qu'avec retenue sa propre appréciation à celle de la juridiction cantonale. Il n'interviendra que si la décision s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation ou si elle repose sur des faits qui, en l'occurrence, ne jouaient aucun rôle, ou encore si elle n'a pas tenu compte d'éléments qui auraient absolument dû être pris en considération (ATF 130 III 699 consid. 5.1; 125 III 269 consid. 2a; 123 III 306 consid. 9b; 123 III 10 consid. 4c/aa; 118 II 404 consid. 3b/bb). Le bailleur assume le fardeau de la preuve. C'est à lui qu'il appartient d'établir l'existence d'un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (Lachat, ibid.; Roger Weber, Commentaire bâlois, Obligationenrecht I, 3e éd., n. 30a ad art. 271/271a CO; Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 204 ad art. 271a CO). Au demeurant, la relativité de la notion d'urgence a aussi pour corollaire que, même si le besoin du bailleur fait obstacle à l'annulation du congé, il n'exclut pas toute prolongation du bail (cf. art. 272 al. 2 let. d CO; ATF 118 II 50 consid. 4 p. 58). 3.2 Pour justifier l'annulation du congé litigieux, la Chambre d'appel s'est fondée sur les motifs résumés ci-après. Le Tribunal des baux et loyers a considéré que la fille du bailleur, âgée de 25 ans, pouvait légitimement souhaiter quitter le domicile de ses parents et acquérir son indépendance en emménageant dans l'appartement de trois pièces ici en cause. Il a écarté l'éventualité que ce motif ne constitue qu'un prétexte, en constatant que le locataire n'était pas parvenu à faire la démonstration de ses doutes à ce sujet. Sur ce point, les premiers juges ont méconnu les règles régissant le fardeau de la preuve, lesquelles mettent clairement sur les épaules du bailleur la charge de démontrer la réalité de son besoin propre. La résiliation incriminée est intervenue dans un contexte particulièrement conflictuel, quelques jours après la notification d'un arrêt admettant une réduction du loyer de la place de parc. La proximité dans le temps entre ces deux actes ne peut que laisser supposer l'existence d'un rapport de causalité entre eux. En outre, le bailleur n'a fourni aucune explication sur la contradiction qu'il y avait, de sa part, à proposer la continuation du bail à partir du 1er novembre 2002, moyennant une augmentation de loyer non négligeable, alors qu'il paraît difficile d'admettre qu'il ne lui était pas possible de prévoir, à l'époque, que sa fille terminerait ses études deux ans plus tard et qu'elle pourrait souhaiter occuper l'appartement à ce moment-là. La situation réelle de la fille du bailleur au jour de la résiliation du bail paraît encore plus confuse si l'on observe que l'intéressée n'a, selon les pièces produites, engagé des démarches en vue de se trouver un logement indépendant qu'en août 2004, soit quelque cinq mois après la notification du congé. Le défendeur n'a pas requis des mesures d'instruction adéquates afin d'éclaircir ce point. Il n'a pas non plus offert d'autre moyen de preuve susceptible d'expliquer de manière circonstanciée les raisons de son comportement contradictoire. Aussi n'est-il pas parvenu à apporter la preuve du besoin urgent, au sens de l'art. 271a al. 3 let. a CO, que l'on pouvait exiger de lui. La présente cause diffère de celle qui a donné lieu à l'arrêt rendu le 4 mars 2002 par le Tribunal fédéral dans la cause 4C.400/2001. Dans cette affaire zurichoise, le bailleur n'avait pas adopté une attitude contradictoire, puisqu'il avait simplement renouvelé un congé, entre-temps annulé, en faisant valoir le même motif que la première fois, à savoir son besoin propre. Dans ces conditions, c'est la règle de l'art. 271a al. 1 let. d CO qui s'applique. Faute pour le bailleur d'être parvenu à apporter la preuve de son besoin personnel urgent, et compte tenu de l'ensemble des circonstances, la résiliation contestée doit, dès lors, être annulée. 3.3 A l'encontre de cette motivation, le défendeur reproche, tout d'abord, à la cour cantonale d'avoir violé les règles établies en matière de libre appréciation des preuves. Pour étayer ce reproche, il cite la jurisprudence, rappelée plus haut (consid. 3.1), concernant la retenue que la juridiction fédérale de réforme s'impose lorsqu'elle revoit une décision cantonale rendue dans un domaine où la loi réserve le pouvoir d'appréciation du juge. En réalité, le défendeur confond le pouvoir d'appréciation dont le juge jouit, à certaines conditions, à l'égard des faits établis (cf. art. 4 CC) avec l'appréciation des preuves à laquelle le juge doit se livrer afin de constater les faits pertinents. La première démarche relève du droit, la seconde du fait. Le résultat de celle-là peut être revu par le Tribunal fédéral lorsqu'il statue sur un recours en réforme, tandis que le résultat de celle-ci ne peut être revu que dans le cadre de la procédure du recours de droit public. La Cour de céans s'en tiendra, dès lors, aux seuls faits constatés dans l'arrêt attaqué pour examiner si les juges d'appel ont usé correctement de leur pouvoir d'appréciation dans le cas concret. 3.4 Sur le fond, le défendeur se plaint d'une violation de l'art. 271a al. 3 let. a CO. La condition du besoin urgent, posée par cette disposition, serait réalisée, à l'en croire. Le comportement adopté par lui n'aurait d'ailleurs jamais été contradictoire. Quant à la solution adoptée par la cour cantonale, elle résulterait de la violation des art. 274d al. 3 CO et 8 CC. 3.4.1 Selon la jurisprudence, basée sur l'interprétation historique des art. 261 al. 2 let. a et 271a al. 3 let. a CO, le besoin légitime du propriétaire l'emporte, en principe, sur l'intérêt du locataire (ATF 118 II 50 consid. 3c p. 54). Il est donc clair, de ce point de vue, que le motif allégué par le défendeur pour justifier le congé litigieux - à savoir, permettre à sa fille, qui vient de terminer ses études universitaires, de quitter le domicile de ses parents pour emménager dans un appartement avec son compagnon - aurait le pas, s'il était avéré, sur l'intérêt du locataire à continuer d'occuper le logement pris à bail, la question d'une éventuelle prolongation du bail étant réservée. Sous cet angle, la présente affaire peut être comparée avec celle qui a donné lieu à l'arrêt 4C.400/2001, précité (voir aussi, plus récemment, l'arrêt 4C.388/2005 du 20 février 2006, consid. 2.3). En l'espèce, la Chambre d'appel, quoi qu'en dise le défendeur, n'a pas méconnu la hiérarchie des intérêts antagonistes du bailleur et du locataire, telle qu'elle a été établie, relativement au point controversé, par la jurisprudence fédérale en fonction de la volonté du législateur. Concrètement, la cour cantonale n'a pas admis que l'intérêt du bailleur à pouvoir offrir à sa fille la possibilité d'acquérir son indépendance en emménageant dans l'appartement en cause devait s'effacer devant l'intérêt du locataire à poursuivre la relation de bail. Elle a simplement considéré, sur le vu des faits constatés par elle, que l'intérêt - en soi légitime - mis en avant par le bailleur n'avait pas été établi à satisfaction de droit. Il reste à examiner, sur le vu des arguments du défendeur, si, ce faisant, les juges précédents ont pris en compte toutes les circonstances pertinentes - et uniquement de telles circonstances - découlant de leurs constatations souveraines. Il faudra, en outre, vérifier que ces constatations ne soient pas le fruit d'une méconnaissance des règles fédérales en matière de preuve invoquées dans le recours en réforme.