Citation: 4C.265/2000 16.01.2001 E. 4

4.- Le recourant expose que les exemples de loyers produits par l'intimée ne sont pas comparables avec son appartement. Ainsi, non seulement les six objets de comparaison sont tous équipés du téléréseau et de doubles vitrages, mais ils sont encore mieux entretenus et dotés d'un équipement plus important. Partant, la bailleresse aurait échoué dans sa démonstration que le loyer du demandeur se situerait dans les limites des loyers du quartier. Pour ne pas l'avoir vu, la Chambre d'appel aurait enfreint l'art. 269a let. a CO. a) La jurisprudence a clairement posé les conditions d'application de la disposition précitée dans l'ATF 123 III 317 consid. 4. Ne sont, en règle générale, pas abusifs les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (art. 269a let. a CO). Selon l'art. 11 OBLF, les loyers déterminants pour le calcul des loyers usuels dans la localité ou le quartier sont les loyers des logements et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (al. 1). N'entrent pas en ligne de compte les loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché (al. 3). Les statistiques officielles doivent être prises en considération (al. 4). Ces prescriptions correspondent à celles qui figuraient à l'art. 15 al. 1 let. a AMSL, si bien que la jurisprudence développée sous l'ancien droit demeure valable. La notion de loyer usuel dans la localité ou le quartier relève du droit. Comme c'est une question qui peut être revue sans entrave par le Tribunal fédéral en instance de réforme, l'autorité cantonale doit indiquer exactement les critères de comparaison qu'elle a utilisés. Pour le reste, le juge du fait devra procéder à des comparaisons concrètes, à la lumière des critères susmentionnés, en ayant égard à l'évolution récente des loyers exigés pour les locaux retenus comme éléments de comparaison. L'utilisation de statistiques suppose des données chiffrées, suffisamment différenciées et dûment établies sur la situation, l'agencement et l'état de la chose louée, comme aussi sur la période de construction. Le fardeau de la preuve incombe au bailleur Pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque sécurité, le Tribunal fédéral veut que soient indiqués cinq éléments de comparaison au moins, lesquels doivent présenter, pour l'essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction b) Le défendeur loue un appartement de cinq pièces, présentant une surface de 87,16 m2 avec balcon, au cinquième étage d'un bâtiment, qui a été bâti en 1970. La Chambre d'appel a comparé cet appartement avec six autres logements, qu'elle a sommairement décrits en renvoyant aux constatations pourtant succinctes du Tribunal des baux et loyers. Les caractéristiques de ces logements seront passées en revue ci-dessous. aa) Les six immeubles dans lesquelles se trouvent les appartements retenus par la cour cantonale comme éléments de comparaison ont été construits entre 1965 et 1973. Il sont ainsi comparables à l'immeuble dans lequel le demandeur loue son appartement, lequel a été érigé en 1970. bb) S'agissant de la question de la dimension, c'est le critère de la surface qui doit prédominer (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc). A cet égard, les six appartements, dont la superficie oscille entre 88 et 95 m2, peuvent être comparés au logement du demandeur, dont la surface est de très peu inférieure (87, 16 m2). cc) Pour ce qui est de l'état d'entretien, la cour cantonale a retenu laconiquement que les objets comparatifs avaient le même état d'entretien que le logement occupé par le recourant, sous réserve de la présence de double vitrage dans cinq des six éléments de comparaison, alors que l'appartement dont le loyer est discuté en est démuni. La Chambre d'appel a considéré que cette circonstance était apparemment de peu de poids, car elle a admis qu'elle ne devait pas empêcher de procéder à une comparaison avec l'immeuble. Comme on le verra en examinant le critère de l'emplacement, il est exclu de suivre la cour cantonale dans cette voie. dd) Au sujet de l'emplacement des objets comparatifs, la cour cantonale a constaté qu'ils étaient situés dans le même quartier que l'appartement du demandeur et qu'ils se trouvaient à proximité d'équipements identiques. Certes, mais, comme on l'a vu, le logement du demandeur ne se trouve pas dans un quartier calme, contrairement à ce qu'a retenu la Chambre d'appel par inadvertance. Or, les six appartements retenus comme exemples par la cour cantonale sont situés dans un quartier tranquille. Il saute aux yeux que le logement du demandeur, qui est de surcroît démuni de double vitrage, est exposé à des nuisances de bruits importantes, qui n'ont rien de semblables avec celles que subissent cinq objets de comparaison, sis dans un quartier calme et équipés de double vitrage (cf. sur le critère des nuisances comparables: Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 4e éd., p. 315/316; Higi, Commentaire zurichois, n. 88 ad art. 269a CO, p. 241/242; Zihlmann, Das Mietrecht, 2e éd., p. 146; Lachat, Le bail à loyer, p. 304). Pour cette seule raison déjà, étant donné que cinq des six éléments de comparaison ne peuvent être pris en compte eu égard au critère de l'emplacement, le recours doit être admis. Mais il y a plus. ee) En ce qui concerne l'équipement, la Chambre d'appel a admis par inattention que l'appartement pris à bail par le recourant bénéficiait du téléréseau collectif, alors qu'en réalité il n'en est rien (cf. consid. 2c ci-dessus). Selon la doctrine, un tel raccordement fait partie des installations que l'on trouve aujourd'hui dans la majorité des habitations, de sorte que son absence constitue un écart par rapport au standard normal des logements dont la location est offerte sur le marché (Lachat/Stoll/Brunner, op. cit. , p. 316; Lachat, op. cit. , p. 304; Zihlmann, op. cit. , p. 146; Higi, op. cit. , n. 111 ss ad art. 269a CO, spéc. n. 114/115). Si l'on considère les six objets mis en comparaison avec l'appartement du demandeur, seul celui situé à la route de Meyrin 300 B (pièce 6 du chargé de la défenderesse du 23 décembre 1998) n'est pas équipé du téléréseau, à l'instar du logement du demandeur. En accord avec la doctrine, il convient d'admettre que la chose louée qui ne permet pas au locataire de recevoir la télévision par câble est un logement dont le confort est inférieur à la norme usuelle. De fait, la réception hertzienne est notoirement inférieure à celle délivrée par le réseau câblé, que ce soit au niveau de la qualité de l'image reçue ou du nombre de chaînes captées. Cela ne saurait être négligé. Partant, à nouveau cinq des six logements pris comme objets de comparaison présentent une différence notable par rapport à l'appartement du recourant. Il suit de là que le nombre minimum d'éléments de comparaison n'est pas atteint en l'occurrence. Dans ces conditions, l'autorité cantonale a reconnu à tort que la défenderesse avait réussi à établir que le loyer incriminé se situait dans les limites des loyers usuels du quartier, sans qu'il faille même examiner la critique du recourant dirigée contre l'adaptation théorique des loyers comparatifs à l'évolution du taux hypothécaire, adaptation à laquelle la Chambre d'appel a procédé dans l'arrêt entrepris.