Citation: 4A_307/2018 E. 4.1

4.1. L'art. 412 al. 1 CO définit le courtage comme un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). D'après l'art. 413 al. 1 CO, qui est de droit dispositif (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275 in fine; arrêt 4A_96/2016 du 4 avril 2016 consid. 2.1), le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Selon ce régime légal, le salaire rémunère le succès du courtier, et non l'étendue de l'activité déployée par celui-ci (ATF 138 III 669 consid. 3.1 p. 670). Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'il a agi et que son intervention a été couronnée de succès; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité et la venue à chef du contrat principal (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1 p. 46; 131 III 268 consid. 5.1.2). A cet égard, il n'est pas nécessaire que la décision de l'amateur soit due exclusivement ou principalement à l'intervention du courtier. Il suffit que celui-ci ait fait naître chez ce tiers une des raisons l'ayant incité à conclure le contrat principal. La jurisprudence se contente ainsi d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers (ATF 84 II 542 consid. 5; 72 II 84 consid. 2 p. 89; plus récents, arrêts 4A_562/2017 du 7 mai 2018 consid. 3.1; 4A_479/2016 du 21 avril 2017 consid. 4.1). Ce lien peut subsister nonobstant une rupture des pourparlers ou la fin du contrat de courtage; le temps écoulé entre les derniers efforts du courtier et la conclusion du contrat principal n'est pas déterminant (ATF 97 II 355 consid. 3; 72 II 84 consid. 2 p. 89; arrêts 4A_562/2017 précité; 4C.93/2006 du 14 juillet 2006 consid. 2.1; 4C.322/2003 du 5 avril 2004 consid. 2.4.1). La conclusion du contrat de courtage n'est soumise à aucune exigence de forme. Celui-ci peut donc résulter d'actes concluants (ATF 139 III 217 consid. 2.3 p. 223; 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275), même après que le courtier a essuyé un refus ou que son mandat antérieur a pris fin (ATF 72 II 84 consid. 1 p. 87). Ainsi, lorsque le courtier, après l'expiration du délai fixé dans le contrat ou après la révocation du mandat, poursuit ses démarches au su du mandant qui le laisse faire, celui-ci doit payer la commission s'il finit par conclure I'affaire avec l'amateur indiqué (ATF 57 II 187 consid. 1 p. 191). Encore faut-il toutefois que l'attitude du courtier soit suffisamment nette pour que l'absence d'opposition de la part du «mandant» puisse être interprétée comme la volonté de conclure un contrat de courtage. L'activité du courtier, par sa durée ou par son importance, doit être suffisamment caractérisée pour constituer une offre de services. Etant donné l'insistance de certains agents immobiliers qui reviennent constamment à la charge, le silence gardé par le vendeur à l'égard de teIle ou teIle démarche du courtier ne saurait d'emblée être considéré comme une acceptation (ATF 72 II 84 consid. 1 p. 87; arrêts 4A_283/2012 du 31 juillet 2012 consid. 4.1; 4C.70/2003 du 6 juin 2003 consid. 3.1, in SJ 2004 I 257). Il incombe au courtier qui réclame un salaire de prouver les circonstances permettant de constater l'existence d'un accord des parties (art. 8 CC). Il faut que l'on puisse déduire des circonstances que les parties se sont mises d'accord sur les points essentiels du contrat de courtage, soit notamment sur son caractère onéreux (arrêt 4C.54/2001 du 9 avril 2002 consid. 2a, in SJ 2002 I 557).