Citation: 4A_227/2020 E. 4.2

4.2. En substance, la cour cantonale a considéré que la peine conventionnelle convenue est exorbitante, et manifestement excessive au sens de l'art. 163 al. 3 CO, puisqu'elle correspond à un peu plus de la moitié du prix de vente, dont rien ne permet d'affirmer qu'il serait insignifiant pour la société emptrice. Puis, elle a constaté que la volonté de la société bénéficiaire d'exercer son droit d'emption était fermement établie. En effet, ce n'est que parce que l'adoption de l'initiative sur les résidences secondaires et son entrée en vigueur immédiate - que les parties n'avaient pas sérieusement envisagées - ont rendu impossible le projet immobilier envisagé, celui-ci ayant manifestement eu une influence sur le prix de vente convenu, que la société bénéficiaire a renoncé à exercer son droit d'emption. Elle n'y a donc pas renoncé par pures convenances personnelles, mais bien en raison de circonstances extérieures sur lesquelles elle n'avait pas prise et qui étaient de nature à justifier sa renonciation. Celle-ci était donc légitime. Il n'est pas contesté que la valeur des parcelles à la suite de l'impossibilité de réaliser le projet immobilier envisagé a nettement diminué du fait de l'adoption de l'initiative, de sorte que le prix de vente convenu est trop important au regard des possibilités de construction restantes, ce dont les hoirs promettants étaient conscients. Ils n'ont toutefois pas prétendu que la société emptrice s'était engagée à prendre toutes les mesures nécessaires pour concrétiser la vente avant l'entrée en vigueur de l'initiative et que la peine conventionnelle avait été convenue pour sanctionner la violation de cet engagement et compenser le dommage en découlant. Pour s'en garantir, ils auraient pu conclure directement un contrat de vente; ne l'ayant pas fait, ils ont pris le risque que la vente ne se réalise pas, risque qu'il leur appartient de supporter. Le bénéficiaire d'un droit d'emption peut aussi devoir assumer une partie du risque de dépréciation de la valeur de l'objet pendant la durée du droit, et ce par la conclusion d'une peine conventionnelle. Le montant de la peine conventionnelle doit toutefois demeurer raisonnable. À défaut, le bénéficiaire ne serait plus libre d'exercer ou non son droit et serait pratiquement contraint de l'exercer, ce qui est contraire à l'institution du droit d'emption. Pour ces motifs, la cour cantonale a estimé devoir procéder à une réduction drastique de la peine conventionnelle à 10 % du prix de vente, soit 1'300'000 fr. Ce montant étant déjà très important, elle a estimé ne pas pouvoir l'excéder, même si les parties étaient expérimentées en matière immobilière. Elle a estimé qu'il tenait équitablement compte du fait que le pacte était gratuit et du fait que les hoirs promettants avaient pris un risque en concédant un droit d'emption, risque qui s'est réalisé.