Citation: 1E.18/2007 14.04.2008 E. 6

Das Bundesgericht hat in BGE 130 II 394 E. 12.1 S. 415 ausdrücklich bestätigt, dass die für die (Un-)Vorhersehbarkeit der Fluglärm-Immissionen massgebende Schwelle, die in der Rechtsprechung auf den 1. Januar 1961 gelegt worden ist, auch für die durch den Abflugverkehr betroffenen Grundeigentümer in Opfikon-Glattbrugg gilt. Hat ein Anwohner sein Grundstück erst nach diesem Zeitpunkt anders als durch Erbgang erworben, gelten die Einwirkungen als vorhersehbar und kann kein Entschädigungsanspruch entstehen (vgl. BGE 131 II 137 E. 2.1 S. 142 mit zahlreichen Hinweisen). Ebenso wenig ist Entschädigung für ein Gebäude zu leisten, das erst nach diesem Datum erstellt worden ist (vgl. BGE 110 Ib 43 E. 4 S. 50; 111 Ib 233 E. 2a; nicht publ. Entscheid E.22/1992 vom 24. Juni 1996 E. 3b, während in BGE 121 II 317 E. 6c/aa die Frage offen gelassen worden ist). Die Schätzungskommission hat die nach dem 1. Januar 1961 erfolgten baulichen Erweiterungen und Mehrausnützungen gleich behandelt und erklärt, dass diese im Hinblick auf das Erfordernis der Unvorhersehbarkeit bei der Schätzung unbeachtlich bleiben müssten. Die Parteien stellen diese Betrachtungsweise nicht in Frage. Umstritten ist im vorliegenden Fall einzig, welches Stadium ein Bau oder ein Ausbau am 1. Januar 1961 erreicht haben müsse, damit die nachträgliche immissionsbedingte Entwertung noch als unvorhersehbar gelten könne. Nach dem Enteigneten wäre darauf abzustellen, ob vor dem massgebenden Datum bereits eine erkennbare Bauabsicht bestand und Aufwendungen für die Planung und Projektierung getätigt worden sind. Nach Auffassung der Enteigner kann weder der Zeitpunkt der Einreichung des Baugesuchs noch jener der Erteilung der Baubewilligung, sondern - als allerfrühester Zeitpunkt - der effektive Baubeginn massgebend sein. Sie weisen darauf hin, dass die Schätzungskommission in einem ihrer Entscheide (der nicht ans Bundesgericht weitergezogen wurde) sogar erst auf die Rohbauvollendung abgestellt habe. 6.1 Das Bundesgericht hat sich mit der hier aufgeworfenen Frage der Planung und der Erstellung einer Baute während der für die Vorhersehbarkeit kritischen Zeit noch nie befassen müssen. In BGE 131 II 137 E. 2 S. 142 ff. ist jedoch im Zusammenhang mit dem Kauf eines Grundstücks erklärt worden, dass die vom Bundesgericht aufgestellte strenge Regel, wonach ab 1. Januar 1961 jedermann - und nicht bloss die Flughafen-Anwohner - die hohe Fluglärmbelastung um die Landesflughäfen kennen musste, allgemein gültig sei; sie dürfe nicht im Einzelfall - je nach den gegebenen persönlichen oder tatsächlichen Verhältnissen - angepasst oder umgangen werden. Für die Beurteilung der Vorhersehbarkeit müsse daher beim (Ver-)Kauf eines Grundstücks der Zeitpunkt massgebend sein, in dem sich die Parteien der zivilrechtlichen Ordnung entsprechend verbindlich und definitiv zur Übertragung des Grundstücks verpflichteten, also der Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung des Vertrages oder allenfalls des Übergangs des Eigentums bei der Eintragung ins Grundbuch. Dagegen könne es keine Rolle spielen, ob und wann die Parteien Vertragsverhandlungen aufgenommen, unverbindliche Abmachungen, Abklärungen bei den Behörden oder andere Vorbereitungshandlungen getroffen hätten. 6.2 Aus diesen Erwägungen ist sinngemäss abzuleiten, dass die Unvorhersehbarkeit der fluglärmbedingten Beeinträchtigungen bei der Überbauung eines Grundstücks dann zu bejahen ist, wenn der Grundeigentümer schon vor dem 1. Januar 1961 Verbindlichkeiten eingegangen ist, von denen er sich nicht mehr oder nur unter beträchtlichen finanziellen Aufwendungen lösen kann. Solche Verbindlichkeiten entstehen aber bei einer Überbauung oder einem Ausbau nicht schon bei Vorbereitungen wie der Erteilung von Planungsaufträgen und der Einholung der Baubewilligung. Die damit verbundenen Kosten sind - verglichen etwa mit den Baukosten - nicht derart hoch, dass ein Verzicht auf die Realisierung des Projektes als unzumutbar erschiene; die Baubewilligung verpflichtet den Baugesuchsteller denn auch nicht zur Ausführung des Vorhabens. Sind dagegen die Werkverträge einmal abgeschlossen und die Bauarbeiten aufgenommen, so wäre es unverhältnismässig, vom Grundeigentümer zu verlangen, die Verträge aufzulösen und den Bau im Hinblick auf die - ab 1. Januar 1961 als bekannt geltenden - Immissionsbelastungen einzustellen. Für die Vorhersehbarkeit der Lärmeinwirkungen ist demnach bei der Überbauung eines Grundstücks oder beim Ausbau eines bestehenden Gebäudes darauf abzustellen, ob der Werkvertrag vor dem 1. Januar 1961 abgeschlossen worden sei oder - falls sich dies nicht mehr eruieren lässt - ob der Baubeginn in die Zeit vor diesem Datum falle. 6.3 X.________ räumt im bundesgerichtlichen Verfahren selbst ein, dass das Baugesuch für das (zusammengebaute) Einfamilienhaus Vrenikerstrasse 10 erst am 3. Januar 1961 eingereicht und am 10. Januar 1961 bewilligt worden ist und das Haus im Jahre 1961 errichtet worden ist. Nach den aufgestellten Grundsätzen ist der Entschädigungsanspruch für das Wohnhaus somit zu verneinen. Zu prüfen bleibt, ob die Zusprechung einer Entschädigung (bloss) für den Landwert in Betracht fallen könne.