Citation: 1A.135/1999 08.03.2000 E. A

A.- Das in der Gemeinde Uster liegende Gebiet Loren war nach der kommunalen Bau- und Zonenordnung vom 4. Juni 1984 überwiegend als Industriezone I4, teilweise als Gewerbezone G3 und als Wohnzone W3 und W4 eingezont. Eine Gemeindeinitiative, welche das Gebiet der Reservezone zuweisen wollte, wurde in der Volksabstimmung vom 17. Mai 1992 abgelehnt. Am 10. Juli 1995 erliess der Gemeinderat Uster den öffentlichen Gestaltungsplan Loren mit dazugehörenden Vorschriften. Dieser Beschluss wurde in der Gemeindeabstimmung vom 22. Oktober 1995 bestätigt. Der Gestaltungsplanperimeter umfasst eine Fläche von rund 19 ha. Davon sind gemäss Gestaltungsplan rund 65% baulich nutzbar, während auf der nordwestlichen Seite gegen das Naturschutzgebiet Werriker-/ Glattenriet eine Freihaltefläche als Pufferzone im Umfang von rund 26% des Gestaltungsplangebiets vorgesehen ist. Etwa gleichzeitig (am 20. Juni 1995) setzte der Stadtrat Uster den Quartierplan Loren fest. Darin wird die Feinerschliessung des Gebiets geregelt und eine Landumlegung vorgesehen, wonach die in der Pufferzone liegenden Grundstücke in das Eigentum der Stadt Uster übergehen. Nachdem kein Rekurs gegen den Quartierplan erhoben worden war, wurde er am 27. Oktober 1998 von der Baudirektion des Kantons Zürich genehmigt. In der kommunalen Bau- und Zonenordnung vom 9. März 1998 (BZO), die der Regierungsrat am 6. Januar 1999 genehmigte, wurde das Areal Loren mit der Signatur "rechtsgültiger Gestaltungsplan" markiert, jedoch gleichwohl wie zuvor den Zonen I4, G3, W3 und W4 zugeteilt.