Citation: 4D_59/2017 E. 2.2.2

2.2.2. L'art. 253b al. 2 CO prévoit que les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 et s.) ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise). Il en découle notamment que le bailleur est dispensé d'utiliser la formule officielle prescrite par le droit cantonal sur la base de l'art. 270 al. 2 CO à la conclusion d'un nouveau bail (art. 2 al. 1 OBLF [RS 221.213.11]; MONTINI/WAHLEN, in Droit du bail à loyer et à ferme, 2 e éd. 2017, n° 12 ad art. 253b CO). La loi ne définit pas la notion de luxe. Celle-ci comporte des traits quantitatif (nombre minimal de pièces) et qualitatif (caractère luxueux). Le juge doit se fonder sur son impression générale, laquelle dépend de l'examen concret de toutes les caractéristiques du logement en cause. La notion de luxe peut évoluer avec le temps. Une habitation peut acquérir cette qualité en fonction des transformations effectuées, ou au contraire la perdre au fil des ans. Aussi faut-il examiner si l'habitation possède une telle caractéristique au moment où cet élément est propre à exercer une influence (arrêt 4C.5/2004 du 16 mars 2004 consid. 4.1 et 4.2, in SJ 2004 I 385). Constituent des indices de luxe la présence de marbre à l'entrée de l'immeuble, une piscine, un sauna, des sanitaires en surnombre, une surface totale et des pièces particulièrement grandes, un jardin spacieux, un environnement très protégé. La notion de «luxe» doit s'interpréter de manière restrictive; elle suppose que la mesure habituelle du confort soit clairement dépassée (arrêt 4A_257/2015 du 11 janvier 2016 consid. 3.1, in SJ 2016 I 409; arrêt précité 4C.5/2004 consid. 4.2). Le juge du fait dispose en la matière d'un large pouvoir d'appréciation, que le Tribunal fédéral ne contrôle qu'avec une certaine retenue (arrêt précité 4A_257/2015 consid. 3.1; 4A_92/2015 du 18 mai 2015 consid. 1.5). Le juge examine d'office si l'appartement ou la maison louée est luxueuse au sens de l'art. 253b al. 2 CO (arrêt 4C.40/2001 du 15 juin 2001 consid. 3, in MRA 2001 p. 142).