Citation: 1P.392/2001 10.09.2001 E. 2

2.- Der Beschwerdeführer rügt, die Argumentation des Verwaltungsgerichts führe zu einer Verletzung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV), ohne dass dafür im Zeitpunkt der Abparzellierung des Grundstücks Nr. 4647 (10. Mai 1979) eine genügende gesetzliche Grundlage vorhanden gewesen sei (vgl. Art. 36 Abs. 1 BV; BGE 125 II 129 E. 8 S. 141). a) Wenn ein Grundstück so weit überbaut ist, dass die zulässige Ausnützung erreicht ist, kann die nachträgliche Abparzellierung eines bisher unüberbauten Teils dieses Grundstücks nicht dazu führen, dass auf dem abparzellierten Teil wiederum eine Überbauung zulässig wäre, weil dies zu einer mehrfachen Ausnützung einer Parzelle führen würde und so die Vorschriften über das Nutzungsmass beliebig umgangen werden könnten. Vielmehr bleibt die isoliert betrachtet unternutzte abparzellierte Liegenschaft von Gesetzes wegen mit der bereits auf der ursprünglichen Parzelle erfolgten Ausnützung belastet (BGE 108 Ia 116 E. 2c S. 120 f.; Felix Huber, Die Ausnützungsziffer, Diss. Zürich 1986, S. 259). Dies ist an sich unbestritten. Ebenso ist nicht bestritten, dass durch die Überbauung Y.________ für die ganze ursprüngliche Parzelle Nr. 3187 die nachmals festgelegte Ausnützungsziffer von 0,2 ausgeschöpft bzw. gar überschritten worden ist. Hingegen macht der Beschwerdeführer geltend, im Zeitpunkt der Abparzellierung seines Grundstücks habe keine gesetzliche Grundlage für eine Beschränkung der Ausnützung bestanden, so dass ihm auch heute die Ausnützungsbegrenzung nicht entgegengehalten werden könne. b) Das Verwaltungsgericht hat ausgeführt, dass sowohl im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung für die Überbauung auf Parzelle Nr. 3187 (Februar/April 1979) als auch der Abparzellierung von Grundstück Nr. 4647 (10. Mai 1979) im Hinblick auf den Erlass einer Ortsplanung eine Bausperre gegolten habe, welche ununterbrochen bis zum Inkrafttreten der Ersatzzonenplanung im Jahre 1980 in Kraft gestanden sei und für das fragliche Gebiet eine Ausnützungsziffer von 0,25 vorgesehen habe. Am 10. Mai 1979 wäre wegen dieser Bausperre eine zusätzliche Überbauung nicht zulässig gewesen. Dieses befristete Bauverbot sei durch die schliesslich eingeführte Ausnützungsziffer in eine definitive öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung umgewandelt worden. Für die abparzellierte Liegenschaft Nr. 4647 stehe daher keine Ausnützung mehr zur Verfügung. c) Dem Beschwerdeführer ist darin beizustimmen, dass die Bausperre nicht für sich allein, sondern nur zusammen mit einer später in Kraft tretenden definitiven Ortsplanung Grundlage für eine dauernde Eigentumsbeschränkung darstellen kann. Unbestritten wurde jedoch mit dem Ersatzzonenplan der Regierung vom 30. Juni 1980 und nachher mit der kommunalen Zonenplanung vom 28. November 1982 auf dem fraglichen Grundstück eine Ausnützungsbegrenzung eingeführt. Umstritten ist hingegen, ob im Zeitpunkt der Abparzellierung eine solche bestand. d) Für den Erlass von Bausperren bzw. Planungszonen besteht eine genügende formellgesetzliche Grundlage (Art. 27 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [RPG; SR 700]; Art. 56 des kantonalen Raumplanungsgesetzes vom 20. Mai 1973 [KRG]; ZBl 96/1995 S. 182 E. 3d). Ebenso liegt dafür ein hinreichendes öffentliches Interesse vor, sofern eine einigermassen konkretisierte Absicht auf Planänderung besteht, die in einem Planungsbedürfnis begründet und nicht offensichtlich rechtswidrig oder sinnlos ist (BGE 113 Ia 362 E. 2; ZBl 84/1983 S. 542 E. 6c; Alexander Ruch, in Kommentar RPG, Zürich 1999, N 25 ff. zu Art. 27). e) Der Beschwerdeführer bestreitet nicht, dass im Zeitpunkt der Abparzellierung, am 10. Mai 1979, formal eine Bausperre in Kraft stand. Auch aus dem Entscheid der Regierung vom 30. Juni 1980 geht hervor, dass die ursprünglich verhängte Bausperre durch die Gemeinde bis zum 30. Juni 1979 und anschliessend durch die Regierung bis Ende 1979 verlängert worden war. Es bestand 1979 auch ein offensichtliches Planungsbedürfnis, nachdem die Regierung die Gemeinde angehalten hatte, eine Ortsplanung zu erlassen, weil sie als letzte Kurortsgemeinde des Kantons noch nicht über eine abgeschlossene Ortsplanung verfüge. Der Beschwerdeführer bestreitet sodann nicht, dass die von den Gemeindebehörden vorgesehene Ortsplanung eine Begrenzung der Ausnützung vorgesehen hatte und eine solche Begrenzung grundsätzlich zulässig ist. Er bringt hingegen vor, mit der Ablehnung der Ortsplanung am 29. April 1979 (und später nochmals am 2. Dezember 1979) sei nicht mehr festgestanden, wie die zukünftigen planungsrechtlichen Massnahmen aussehen würden; die Bausperre sei damit hinfällig geworden und habe im Zeitpunkt der Abparzellierung keine Eigentumsbeschränkung mehr bewirken können, da keine Planungsabsicht mehr bestanden habe. f) Die Bausperre setzt indessen nicht voraus, dass die geplanten Vorschriften im Detail bereits bekannt sind. Ihr Sinn besteht gerade darin, die Entscheidungsfreiheit des Planungsorgans zu wahren und zu diesem Zweck negative Präjudizierungen und Erschwerungen der Nutzungsplanung zu vermeiden (BGE 120 Ia 209 E. 3a S. 211, 113 Ia 362 E. 2a/bb S. 365; Ruch, a.a.O., N 21 zu Art. 27). Unbestritten hatte die vom Gemeinderat im Frühling 1979 dem Volk vorgelegte Ortsplanung eine Ausnützungsbegrenzung vorgesehen. Mit der Abstimmung vom 29. April 1979 war zwar diese konkrete Vorlage abgelehnt worden, doch war aufgrund des Regierungsentscheides vom 11. Dezember 1978 klar, dass eine neue Vorlage auszuarbeiten und dem Volk vorzulegen war. Die Planungsabsicht bestand damit weiterhin. Wohl war der Inhalt der zu erlassenden Ordnung noch nicht bekannt. Dies ist aber für die Gültigkeit einer Bausperre auch nicht erforderlich (Ruch, a.a.O., N 27-29 zu Art. 27). Es ist der Sinn von Bausperren, in Situationen, in denen der Inhalt der definitiven Ordnung ungewiss ist, eine Präjudizierung durch vollendete Tatsachen zu vermeiden. Dass die neue Vorlage im Gegensatz zur abgelehnten auf jegliche Bestimmungen über die Ausnützung verzichten würde, konnte nicht leichthin angenommen werden. Die nachmals erlassene Zonenordnung hat denn auch eine Ausnützungsbegrenzung eingeführt. Die im Mai 1979 geltende Bausperre hatte zum Ziel, eine faktische Präjudizierung dieser Ausnützungsvorschriften zu vermeiden. Auf dem ursprünglichen Grundstück Nr. 3187 hätte daher am 10. Mai 1979, dem Zeitpunkt der Abparzellierung, aufgrund der damals geltenden Bausperre keine weitere Überbauung mehr zugelassen werden können. Wäre das Grundstück nicht aufgeteilt worden, wäre heute aufgrund der seither in Kraft getretenen Ausnützungsvorschriften eine weitere Überbauung klarerweise nicht zulässig. g) Die nach Inkrafttreten der Bausperre erfolgte Abparzellierung kann daran nichts ändern. Wohl wirkt sich die Bausperre auf ein konkretes Bauprojekt aus. Für die Beurteilung der Auswirkungen einer Abparzellierung ist aber darauf abzustellen, ob im Zeitpunkt der Abparzellierung eine weitere Überbauung zulässig gewesen wäre (oben E. 2a). Die Beurteilung eines (hypothetischen) Bauprojekts im Zeitpunkt der Abparzellierung ist daher massgebend dafür, ob heute auf dem abparzellierten Grundstück eine zusätzliche Überbauung möglich ist. War dies - wie ausgeführt - am 10. Mai 1979 unzulässig, so ist es auch heute ausgeschlossen. Die Rüge einer Verletzung von Art. 26 BV ist demnach unbegründet.