Citation: 1C_416/2007 03.10.2008 E. 3.1

3.1.1 § 72 PBG/LU definiert die Zielsetzung eines Gestaltungsplans: Demnach bezweckt letzterer eine siedlungsgerechte, architektonisch und erschliessungsmässig gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste Überbauung eines zusammenhängenden Gebietes. Bei Wohnüberbauungen ist den Erfordernissen der Wohnhygiene und der Wohnqualität in besonderem Masse Rechnung zu tragen. Gemäss § 75 Abs. 1 PBG/LU kann der Gestaltungsplan vom Zonenplan, vom Bau- und Zonenreglement oder vom Bebauungsplan abweichen, sofern wegen der besonderen Verhältnisse eine eigene Regelung sinnvoll erscheint und der Zonencharakter gewahrt bleibt. Im Bau- und Zonenreglement ist die für solche Abweichungen erforderliche Mindestfläche für Gestaltungspläne festzulegen. Nach Abs. 2 der zitierten Bestimmung darf die Geschosszahl im Gestaltungsplan höchstens um ein Vollgeschoss vom massgebenden Zonen- oder Bebauungsplan abweichen. Grössere Abweichungen sind nur zulässig, wenn sie hinsichtlich Lage und Ausmass im Zonenplan und im Bau- und Zonenreglement festgelegt sind. Die Ausnützungsziffer darf die maximale Ausnützung gemäss Zonen- oder Bebauungsplan um höchstens 15 Prozent überschreiten. Bei Gestaltungsplänen in Bauzonen für verdichtete Bauweise gemäss Absatz 4 ist kein Ausnützungszuschlag gestattet (§ 75 Abs. 2 PBG/LU). § 75 Abs. 3 PBG/LU nennt sodann verschiedene Voraussetzungen, unter welchen der Gemeinderat die in Abs. 2 genannten Abweichungen gewähren kann. Zu beachten ist in dem Zusammenhang, dass das Verwaltungsgericht offenbar in gefestigter Praxis § 75 Abs. 2 PBG/LU in dem Sinne auslegt, dass der Gemeinderat auch Abweichungen von der Gebäudelänge zulassen kann, nicht nur - wie der Gesetzestext nahe legen würde - von der Ausnützungsziffer und der Geschosszahl. Auch diesbezüglich müssen jedoch die besonderen Erfordernisse in § 75 Abs. 3 PBG/LU beachtet werden (LGVE 2003 II Nr. 7 E. 7b mit Hinweis auf den Grundsatzentscheid LGVE 1997 II Nr. 8 E. 5b). 3.1.2 Das kommunale Bau- und Zonenreglement vom 4. Juni 1996 (BZR) sieht sowohl in der Fassung vom 10. März 2008 als auch in der Ausgabe 2004 in Art. 10 Abs. 1 vor, dass in der Wohnzone mit verdichteter Bauweise grundsätzlich die Bestimmungen der Wohnzone W2 gelten. Für eine verdichtete Bauweise gemäss § 41 PBG/LU gilt gesamthaft eine Ausnützungsziffer von höchstens 0.45, jedoch höchstens 0.25 pro Geschoss. Die Grünflächenziffer beträgt mindestens 0.55. Ein drittes Vollgeschoss ist nur ohne zusätzliche Dach- oder Attikageschosse zulässig. Die Überbauung hat sich sehr gut in die landschaftliche und bauliche Umgebung einzufügen (Art. 10 Abs. 2 BZR, wobei der letzte Satz erst im Rahmen der Ortsplanungsrevision in das BZR aufgenommen wurde - dazu E. 4 hienach). Die Minimalfläche für einen Gestaltungsplan in der W2-V beträgt für bereits weitgehend überbaute Areale (Nachverdichtung) 2'000 m², für noch nicht weitgehend überbaute Areale 4'000 m² (Art. 10 Abs. 3 BZR). Art. 9 Abs. 2 BZR legt die Gebäudelänge in der Wohnzone W2 auf 25 m fest. 3.2 Vom Verwaltungsgericht wird nicht in Abrede gestellt, dass fünf Häuser im Gestaltungsplanperimeter die zulässige Maximallänge um 9.75 m überschreiten und zwei Gebäude 8.91 m zu lang sind. Auch die restlichen neun Häuser halten mit jeweils 26.26 m die vorgesehenen 25 m nicht ein. Dies stellt insgesamt eine doch beträchtliche Abweichung (z.T. 39 % resp. rund 36 %) vom zulässigen Mass dar. Der Gemeinderat Emmen hat sich - wie auch das Verwaltungsgericht feststellt - nicht dazu geäussert, inwiefern besondere Verhältnisse im Sinne von § 75 Abs. 1 PBG/LU vorliegen sollen, die eine eigene Regelung als sinnvoll erscheinen lassen - dies, obwohl das Verwaltungsgericht in seiner ständigen Rechtsprechung in grundsätzlicher Hinsicht festhält, dass Abweichungen von der Normalbauweise generell als raumplanerische Ausnahme zu interpretieren sind, die überdies im Einzelfall begründet werden müssen (LGVE 1997 II Nr. 8 E. 5b). 3.3 Die vom Verwaltungsgericht in seinem Entscheid nachgeschobenen Gründe vermögen nicht überzeugend darzulegen, weshalb vorliegend eine Ausnahmesituation gegeben sein soll. Es gibt zwar selber zu bedenken, dass es sich bei der Gebäudelänge um einen nutzungsrelevanten Faktor handle, dem gerade für die Erscheinung und Eingliederung der Baute grosse Bedeutung zukomme. Insofern habe die Gebäudelänge erheblichen Einfluss auf den Zonencharakter. Die vom Verwaltungsgericht in der Folge angestellten Überlegungen lassen die Abweichung von der Grundordnung aber zur Regel werden und entleeren die kantonalen Bestimmungen ihres Sinngehaltes. Es ist nicht Aufgabe des Beschwerdeführers, andere Überbauungsmöglichkeiten aufzuzeigen, sondern obliegt dem Gesuchsteller und nachfolgend allenfalls der Entscheidbehörde, darzulegen, warum es sich im konkreten Fall rechtfertigt, derart massiv von den Bau- und Zonenvorschriften abzuweichen. Zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung, entscheidend sei, dass hier ein grosses Areal mit einer einheitlichen Architektur überbaut werden solle, verkennt es, dass gerade bei grossen Grundstücksflächen auch bei Einhaltung der Normalbauweise ein einheitliches Erscheinungsbild realisiert werden kann. Das Argument, es erscheine gerechtfertigt, dass eine derartige Arealüberbauung in gestalterischer Hinsicht eine gewisse Eigenständigkeit aufweise und sich insofern von der baulichen Umgebung abhebe, überzeugt nicht; damit werden keine besonderen Verhältnisse dargetan, welche durch die Ausnahmeregelung in § 75 PBG/LU erfasst werden sollen. 3.4 Daran ändert insbesondere nichts, dass in den Gestaltungsplanvorschriften verbindlich festgehalten wird, die geplanten Freizeitanlagen und Kinderspielplätze müssten eine Grundfläche von mindestens 20 Prozent aufweisen, und dass der Gestaltungsplan selber Baubereiche und Zwischenräume, inklusive Spielplätze, ausscheidet. Zwar kann der Gemeinderat gemäss § 75 Abs. 3 lit. d PBG/LU grössere Abweichungen von der Geschosszahl, der Ausnützungsziffer und - gemäss kantonaler Praxis - von der Gebäudelänge genehmigen, wenn grössere zusammenhängende Grünflächen und viele Bäume vorgesehen sind und abseits des Verkehrs gelegene Spielplätze und andere Freizeitanlagen von der Grösse von mindestens 20 Prozent der anrechenbaren Geschossflächen der Wohnbauten erstellt werden. Dazu müssen aber besondere Verhältnisse vorliegen, die eine abweichende Regelung als sinnvoll erscheinen lassen. Dass dies der Fall wäre, wird von den Vorinstanzen nicht rechtsgenüglich dargetan, weshalb deren Anwendung von § 75 PBG/LU als willkürlich erscheint. 3.5 Zusammenfassend lässt sich zur Problematik der Überlängen festhalten, dass diese sowohl in Menge als auch im Mass beträchtlich sind, ohne dass von den unteren Entscheidinstanzen dargelegt worden wäre, inwiefern der vorliegende Fall einer Ausnahmeregelung bedürfte. Sollte die Beschwerdegegnerin aufgrund der Ausführungen zum Ausnützungstransfer ein neues Projekt ausarbeiten und dabei auf einer Abweichung von der Grundordnung bestehen, wird darzulegen sein, inwiefern sich eine Ausnahme im Sinn von § 75 PBG/LU aufdrängt.