Citation: 4C.323/2001 09.04.2002 E. A

A.- Par contrats du 3 novembre 1993, X.________ a remis à bail aux époux Z.________ un appartement de quatre pièces situé au 1er étage d'un immeuble sis au chemin de Somaïs, à Pully, ainsi qu'une chambre indépendante située au sous-sol du même bâtiment. Moyennant un préavis de trois mois, les baux peuvent être résiliés pour la fin de chaque mois, sauf décembre. La bailleresse a acquis l'immeuble en 1956 pour un montant de 610 000 fr., auquel s'ajoutaient les honoraires de notaire par 1871 fr.30 et les droits de mutation par 23 562 fr.55. L'immeuble a été construit en 1955; aucune rénovation importante n'a été effectuée jusqu'en 1997. Cette année-là, la propriétaire a réalisé des travaux pour un montant de 622 310 fr.60; il s'agissait notamment de refaire la toiture, d'y installer une sous-couverture, de remplacer les fenêtres et de poser une isolation périphérique. Par transaction intervenue le 21 octobre 1997 devant la Commission de conciliation, les parties ont fixé le loyer mensuel à partir du 1er octobre 1997 à 842 fr. pour l'appartement et à 157 fr. pour la chambre, charges non comprises; ces montants correspondaient à un taux hypothécaire de 4,5% et à un indice des prix à la consommation de 104. 1. Après les travaux, la bailleresse a, par formulaires officiels du 9 décembre 1997, notifié aux locataires des hausses de loyer fondées sur les récentes réfections à plus-value; le loyer de l'appartement était porté à 1034 fr. par mois à partir du 1er avril 1998, charges non comprises, alors que celui de la chambre indépendante passait à 182 fr. par mois.