Citation: 4A_465/2015 E. 5.6.1

5.6.1. Les variations du rendement des fonds propres correspondent à la logique du système des loyers calculés sur la base des coûts, que le législateur suisse a mis sur pied (cf. Message du 27 mars 1985 concernant l'initiative populaire " pour la protection des locataires ", la révision du bail à loyer et du bail à ferme dans le Code des obligations [...], FF 1985 I 1369 ch. 525 p. 1469) : le rendement net admissible diminue lorsque le taux d'intérêt de référence baisse et inversement il augmente lorsque ce taux monte (cf. récemment: la réponse du Conseil fédéral à une interpellation du Conseiller national Hugues Hiltpold déposée le 12 décembre 2014 [14.4246 - Suppression de la prise en compte du taux hypothécaire de référence dans le cadre du calcul du rendement admissible], 3e par., disponible sur le site www.parlament.ch). On peut au demeurant observer que le taux hypothécaire de référence reflète le niveau général des taux d'intérêts, qui enregistre aujourd'hui un plus bas historique. De même, d'autres possibilités de placement, comme les obligations de la Confédération, affichent aujourd'hui des valeurs de rendement très faibles, voire négatives (cf. réponse du Conseil fédéral à l'interpellation Hiltpold précitée, 3e par.). Le législateur était parfaitement conscient des risques inhérents à un système des loyers calculés sur la base des coûts. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle, prévoyant que l'art. 269 CO risquait de mettre un frein à la construction de nouveaux logements, il a également introduit, en 1989, la possibilité, pour les " constructions récentes ", de calculer le loyer en fonction du rendement brut, celui-ci permettant au bailleur d'obtenir un rendement supérieur à celui autorisé par les autres critères légaux (art. 269a let. c CO; ATF 118 II 124 consid. 4a p. 126; récemment: réponse à l'interpellation Hiltpold, déjà citée, 4e par.). Il s'agit d'une exception au rendement net prévu à l'art. 269 CO (BOHNET/BROQUET, in Bail à loyer, Bohnet/Montini [éd.], 2010, no 97 ad art. 269a CO).