Citation: 4C.302/2003 26.05.2004 E. 3

3.1 Der Kläger rügt eine falsche Auslegung von Art. 4 ZGB im Zusammenhang mit Art. 257f OR. Er ist der Ansicht, die Beklagte habe ihrerseits mit der verspäteten Mängelbehebung einen sechsmonatigen Leerstand verursacht, weshalb ihr ohne weiteres zuzumuten gewesen wäre, seine von ihr als missliebig empfundene Geschäftstätigkeit weiterhin zu dulden, zumal im Zeitpunkt der Kündigung eine Neuvermietung für den restlichen Zeitraum von zehn Jahren nicht angestanden sei. 3.2 Nach Art. 257f Abs. 3 OR kann der Vermieter den Vertrag ausserordentlich - bei Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats - kündigen, wenn der Mieter trotz schriftlicher Mahnung seine Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme verletzt, und dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Besteht - wie vorliegend - eine vertragliche Gebrauchspflicht, kann auch deren Verletzung Grund zu einer ausserordentlichen Kündigung im Sinne von Art. 257f OR sein (vgl. BGE 123 III 124 E. 2a), unter anderem wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Im Rahmen der Beurteilung der Unzumutbarkeit übt der Richter gerichtliches Ermessen im Sinne von Art. 4 ZGB aus (Urteil 4C.118/2001, vom 8. August 2001, E. 1a). Dabei steht dem kantonalen Gericht ein weiter Ermessensspielraum zu, in den das Bundesgericht gemäss ständiger Praxis nur mit Zurückhaltung eingreift (BGE 123 III 10 E. 4c/aa S. 13 und 306 E. 5b S. 314). 3.3 Der Kläger befasst sich nicht mit sämtlichen Ausführungen des Mietgerichts zur Frage der Zumutbarkeit, auf die das Obergericht verweist, sondern rügt einzig, die Beklagte habe ihrerseits durch die verspätete Mängelbehebung einen sechsmonatigen Leerstand des Mietobjekts verursacht. Dabei ist aber nicht ersichtlich, aus welchem Grund der Kläger das Mietobjekt, nachdem es - selbst wenn angeblich verspätet - gerade für ihn verbessert wurde, nicht unverzüglich vertragskonform benutzt hat. Vielmehr hat er auf die zwei Mahnungen vom 3. August bzw. 26. Oktober 2000, die nach der Instandstellung vom 19. Juni 2000 erfolgten, nicht reagiert. Dies zeigt, dass er, unabhängig von der behaupteten allfälligen Vertragsverletzung durch die Beklagte, nicht bereit war, seiner vertraglichen Gebrauchspflicht nachzukommen. Unter diesen Umständen hat die Vorinstanz das ihr gemäss Art. 257f OR zustehende Ermessen richtig ausgeübt.