Citation: 4A_560/2017 E. B

B.a. Par requêtes du 3 novembre 2014, le locataire a contesté les congés devant l'autorité de conciliation. Il a ensuite porté l'action devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, en concluant principalement à l'annulation des congés, subsidiairement à une prolongation des baux jusqu'au 30 juin 2022. Selon ses allégations, le besoin propre invoqué par le bailleur n'était qu'un prétexte. La nouvelle direction du bailleur avait changé d'attitude à son égard; des patients sous curatelle lui avaient progressivement été retirés. Le bailleur voulait son départ, peut-être pour louer les locaux à un tiers. Le bailleur a conclu au rejet de la demande. Il a fait valoir qu'il projetait de créer treize chambres supplémentaires dans les combles de l'immeuble, projet qui avait été avalisé par une autorisation de construire. L'espace loué par le locataire devait être aménagé en bureaux pour les chefs de secteur en charge de la résidence; une pièce devait servir à l'accueil des familles des résidents. B.b. Le Tribunal des baux a procédé à une inspection locale et à l'audition de treize témoins. Par jugement du 27 septembre 2016, il a déclaré valables les congés signifiés au locataire et a rejeté toutes autres conclusions, refusant de prolonger les baux. B.c. Le locataire a fait appel de ce jugement auprès de la Cour de justice. Le 19 janvier 2017, l'office compétent a délivré au bailleur l'autorisation définitive de procéder aux travaux d'aménagement dans les combles et de transformer le local loué par le physiothérapeute en bureaux. L'autorisation est entrée en force. Statuant le 25 septembre 2017, la Cour de justice a rejeté l'appel du locataire et confirmé le jugement du 27 septembre 2016, au terme d'une analyse qui est résumée ci-dessous. L'instruction avait confirmé la réalité du motif de congé invoqué par le bailleur, à savoir la nécessité de récupérer la surface occupée par le locataire dans le cadre de l'extension de ses activités d'hébergement et d'encadrement de personnes handicapées. Le canton de Genève souffrait d'un déficit de quelque deux cents places pour l'hébergement des personnes atteintes de troubles autistiques et de retards graves. Le bailleur voulait créer treize places d'accueil supplémentaires en aménageant les combles de la résidence. L'autorisation de construire définitive avait été délivrée et était entrée en force. Ni la réalité, ni la faisabilité du projet de réaménager les combles ne pouvaient être remises en cause. Le bailleur avait expliqué de façon convaincante que la création de nouveaux logements impliquait la création de nouveaux espaces administratifs, compte tenu des handicaps très lourds dont souffraient les résidents. La nécessité de créer plusieurs bureaux pour les chefs de section était acquise, tout comme l'importance de pouvoir aménager un lieu susceptible d'accueillir les visiteurs dans de meilleures conditions. Certes, l'« atelier d'apprentissage», local d'environ 40 à 45 m 2 jouxtant le cabinet du locataire, était très souvent vide; toutefois, le Tribunal des baux avait pu constater lors de son inspection locale que des bureaux y avaient était aménagés, chaque place de travail étant attribuée à un patient. Deux témoins avaient en outre relevé que cet atelier était indispensable au développement des patients et que ces activités étaient amenées à prendre de l'ampleur. Par ailleurs, l'instruction n'avait pas établi que la nouvelle direction du bailleur aurait fait montre d'animosité envers le locataire. Quant aux conséquences de la résiliation des baux pour le locataire, la procédure avait fait ressortir qu'il n'était pas possible (recte: impossible) pour un physiothérapeute externe d'utiliser un autre bassin dans le canton de Genève, en particulier à Y.________. Le locataire avait lui-même admis que plusieurs de ses patients venaient à son cabinet grâce à des moyens de transport ad hoc depuis une résidence près de Y.________; ces mêmes moyens pourraient certainement être utilisés pour le trajet inverse par ses patients domiciliés à X.________. ll n'était pas établi que le congé mettrait en péril l'activité professionnelle du locataire. En définitive, l'intérêt du bailleur, qui se confondait avec un intérêt de santé publique à disposer de places d'hébergement pour des personnes lourdement handicapées, était digne de protection. Il l'emportait sur celui du locataire à pouvoir continuer à occuper les locaux loués. Partant, les congés n'étaient pas contraires aux règles de la bonne foi. La Cour de justice a en outre refusé de prolonger les baux en relevant notamment que l'immeuble devrait être évacué pendant les travaux et que le bailleur avait un intérêt légitime à pouvoir récupérer les locaux le plus vite possible afin de commencer les travaux (cf. au surplus consid. 4.2 infra).