Citation: 4A_268/2023 E. B

Par requête de conciliation du 3 décembre 2019, le locataire a réclamé des dommages-intérêts d'un montant de 1'040 fr. pour la réparation des dégâts occasionnés à son matériel de sport. Par requête complémentaire du 4 février 2020, le locataire a demandé à la commission de conciliation qu'elle procède à la fixation du loyer initial, dans la mesure où la bailleresse ne le lui avait pas notifié au moyen de la formule officielle. À la suite de l'échec de la conciliation, la commission de conciliation a délivré une autorisation de procéder unique pour les deux objets en litige, sur la base de laquelle le locataire a introduit une demande du 5 mars 2020 dirigée contre la bailleresse. Il a conclu à la nullité du loyer initial et à la fixation de celui-ci à 600 fr. par mois dès le 1er novembre 2013, à la condamnation de la bailleresse à lui rembourser le trop-perçu d'un total de 39'000 fr. avec intérêts à 5 % l'an dès la date moyenne du 1er juin 2016, ainsi qu'à la réduction de la garantie de loyer à 1'800 fr. et à la libération du solde en sa faveur. Il a également conclu à ce que la défenderesse soit condamnée à lui payer le montant de 1'040 fr. avec intérêts à 5 % l'an "correspondant au dommage subi du fait du dégât d'humidité survenu dans [s]a cave". Le locataire a augmenté sa conclusion en remboursement du trop-perçu au 30 juin 2020 et l'a fixée à 47'400 fr. Par courrier du 5 mars 2021, la défenderesse a demandé au tribunal qu'il procède à un calcul du loyer. Elle a demandé à ce que celui-ci soit déterminé de trois façons: selon la méthode absolue, la méthode relative, puis selon le droit de la coopérative d'habitation d'utilité publique de fixer les loyers selon ses propres buts. Par jugement du 3 juin 2021, le Tribunal des baux du canton de Vaud a fixé le loyer mensuel net du locataire à 970 fr. dès le 1er novembre 2013, condamné la défenderesse à restituer 230 fr. par mois de trop-perçu depuis le 1er novembre 2013, réduit la garantie de loyer en conséquence et rejeté toutes autres conclusions. Il a calculé le loyer selon le critère du rendement brut applicable aux immeubles récents. Dans son appel, la bailleresse a fait valoir qu'il convenait d'appliquer la méthode absolue, que le loyer devait être adapté en fonction de l'emplacement de l'appartement et s'est référée à des statistiques pour fixer le loyer initial. Selon son estimation, le loyer mensuel devrait être fixé à 1'263 fr. Subsidiairement, elle a conclu à la correction de la surface nette habitable de l'immeuble dont a tenu compte le Tribunal, et a exposé que le loyer de l'appartement litigieux, ayant vue sur le lac, devrait être fixé à 1'200 fr. par mois. Le locataire a formé un appel joint. La cour cantonale a statué par arrêt du 20 avril 2023. Elle a partiellement admis l'appel de la bailleresse. En substance, elle a confirmé la méthode de calcul du loyer initial du Tribunal des baux, mais modifié les paramètres du calcul. Elle a corrigé la surface totale de l'immeuble en tenant compte de la moitié des surfaces des balcons, ce que le Tribunal des baux avait omis. Elle a fixé le loyer à 998 fr. 75, condamné la bailleresse a restituer le trop-perçu de 201 fr. 25 par mois depuis le 1er novembre 2013, adapté le montant de la garantie de loyer en conséquence et confirmé le jugement pour le surplus.