Citation: 1C_17/2023 E. 2.2.2

2.2.2. La Cour de justice a retenu que, malgré les demandes de l'OCLPF de production du contrat de promotion afin d'attester des honoraires allégués, formulées entre 2013 et 2019, les seuls documents produits par les recourantes avaient été un tableau annexé à un courrier du 5 mai 2015 et neuf factures déposées le 14 janvier 2019. Les montants inscrits sur ces différents documents étaient certes identiques. Toutefois, dans le tableau de 2015, le montant allégué figurait en regard de la rubrique "Comm. 4%"; alors que dans les documents ultérieurs, il était mentionné au titre d'"Acompte no [...] honoraires promotion s/lot". Il apparaissait douteux que cette différence eût découlé d'une erreur de plume. Le terme "commission" apparaissait non seulement dans le tableau de 2015, mais également dans son courrier d'accompagnement. La correction n'était quant à elle intervenue que dans les factures déposées, près de quatre ans plus tard, après de multiples demandes de l'OCLPF en lien avec la détermination des honoraires de promotion. Les recourantes avaient encore allégué devant le TAPI l'activité déployée par F.________, administrateur de A.________ SA de mars 2004 jusqu'à son décès, en février 2021 (mais également de C.________ SA de janvier 2008 à mars 2021), et également que pour des questions de trésoreries, celui-ci avait souhaité, en accord avec B.________ SA, "que les honoraires de promotion soient facturés, non sur la base du plan financier, mais sur le prix réel des ventes". Or les recourantes ne contestaient pas la distinction entre honoraires de promotion et commission de courtage ni ne détaillaient ces "questions de trésorerie". L'attitude et les déclarations des recourantes quant à la preuve des honoraires, maintes fois réclamée, apparaissaient incompréhensibles et manquaient de clarté et de cohérence. Par ailleurs, compte tenu de ces éléments, ni l'audition de D.________ administrateur de B.________ SA entre 2013 et 2018 et à nouveau depuis janvier 2021 et administrateur de A.________ SA depuis octobre 2021 (également administrateur de C.________ SA depuis mars 2018) ni celle de E.________, architecte et mandataire des recourantes, intervenu essentiellement au début de la procédure, n'étaient de nature à influencer l'issue du litige: si ces auditions étaient par hypothèse susceptibles de démontrer l'existence d'un contrat, elles étaient en revanche sans influence s'agissant de l'effectivité de la rémunération. En définitive, faute d'éléments probants, c'était à juste titre que l'arrêté du 3 avril 2019 ne tenait pas compte des honoraires de promotion allégués et concluait à une valeur nulle pour ce poste. 2.2.2.1. Les recourantes contestent cette appréciation qu'elles tiennent pour arbitraire. Elles rappellent que le contrat de promotion immobilière est un contrat de mandat au sens de l'art. 394 CO (RS 220) et, qu'à ce titre, sa validité n'est pas soumise à une forme particulière. Dès lors, en exigeant la production d'un contrat écrit, la Cour de justice aurait non seulement versé dans l'arbitraire, mais également violé le principe de la liberté de la forme des contrats ancrée à l'art. 11 al. 1 CO. Elles opèrent ce faisant cependant une confusion entre la question de la validité d'un contrat soumis à une forme particulière et la preuve de son existence. Qu'un litige porte par hypothèse sur l'existence d'un contrat informel n'a pas pour effet, en droit civil, de modifier les règles en matière d'appréciation des preuves ou encore le fardeau de la preuve défini à l'art. 8 CC (RS 210) ni, en procédure administrative, le principe de la libre appréciation des preuves (en droit genevois, cf. art. 20 al. 1 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 [LPA; RS/GE E 5 10]). En outre, contrairement à ce que l'on déduit de la critique des recourantes, les autorités précédentes n'ont pas exigé la preuve d'un contrat de promotion conclu en la forme écrite, mais celle de l'existence d'honoraires supportés par celles-ci en lien avec l'immeuble "PPE"; les juges précédents ne se sont d'ailleurs pas arrêtés à l'absence d'un tel document écrit pour nier l'existence d'honoraires effectivement supportés - dont on ignorait de surcroît à quel type de prestation ils se référaient -, mais ont basé leur appréciation sur les différents documents produits par les recourantes, leurs déclarations et les incohérences les jalonnant. Ces mêmes remarques, s'agissant de la liberté de forme, valent au demeurant aussi pour le droit cantonal, en particulier la LGZD et la loi cantonale générale du 4 décembre 1977 sur le logement et la protection des locataires (LGL; RS/GE I 4 05) qui, aux dires des recourantes, n'imposeraient pas non plus la forme écrite. 2.2.2.2. C'est ensuite en vain que les recourantes remettent en cause les incohérences identifiées par la Cour de justice. C'est appellatoirement qu'elles prétendent que les factures produites auraient été établies bien avant le tableau déposé le 5 mai 2015, soit entre mai et décembre 2010. Il n'est pas litigieux que les dates inscrites sur ces factures sont comprises entre mai et décembre 2010. Les recourantes n'expliquent toutefois pas pour quels motifs celles-ci, qui portent la mention "Honoraires promotion", n'ont été produites que quatre ans après le tableau précité, de surcroît après de réitérées demandes de justification de l'OCLPF portant sur ce poste, formulées depuis 2013; elles se contentent de sous-entendre que rien ne les contraignait à les produire antérieurement au tableau de 2015, ce qui n'est toutefois pas de nature à lever les doutes légitimes émis par l'instance précédente. Les recourantes prétendent encore que ces factures auraient été comptabilisées conformément aux art. 957 ss CO. Elles ne pointent cependant pas d'éléments au dossier permettant de le confirmer ni ne prétendent que cet aspect aurait été arbitrairement occulté; or, de tels éléments comptables auraient à l'évidence pu être produits tant devant le TAPI que devant la Cour de justice, au regard de leur pleine cognition (cf. art. 20 et 68 LPA; arrêt 1C_830/2013 du 9 avril 2014 consid. 3.2); aussi n'y voit-on pas non plus la démonstration d'une appréciation arbitraire des preuves. 2.2.2.3. Enfin, les recourantes ne démontrent pas que le refus d'entendre D.________ et E.________ procéderait d'une appréciation anticipée des preuves empreinte d'arbitraire. Les recourantes n'expliquent en effet pas en quoi leur audition aurait permis de démontrer l'effectivité d'une rémunération pour l'activité de promotion alléguée, indépendamment de la preuve de l'existence d'un contrat de promotion. En outre, on ne discerne pas la mesure dans laquelle les auditions requises auraient été à même de pallier les incohérences soulevées par la Cour de justice, que les recourantes ne parviennent pas à expliquer, ou encore l'absence de pièces comptables, dont elles font pourtant indirectement état en se prévalant d'une comptabilité conforme. A cela s'ajoute, comme l'a relevé la Cour de justice, la position, respectivement les liens, entre les prénommés et les sociétés recourantes, constatations qui ne relèvent pas - n'en déplaise aux recourantes - du procès d'intention, mais de faits dûment établis, dont le juge administratif a la libre appréciation (en droit genevois, cf. art. 20 al. 1 LPA).