Citation: 4C.212/2006 28.09.2006 E. 3

3.1 A l'appui de son recours, la défenderesse allègue ainsi qu'elle a éteint sa dette de loyers par voie de compensation (art. 120 CO) dans le délai de grâce qui lui avait été fixé en application de l'art. 257d al. 1 CO. 3.1.1 La compensation n'a lieu qu'autant que le débiteur fait connaître au créancier son intention de l'invoquer (art. 124 al. 1 CO). Pour que la dette soit éteinte par voie de compensation en temps utile, il est nécessaire, dans la procédure de résiliation anticipée du bail en cas de demeure du locataire instituée par l'art. 257d al. 1 CO, que ce dernier l'invoque avant l'expiration du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb). Le débiteur doit exprimer clairement son intention de compenser. La déclaration de volonté doit permettre à son destinataire de comprendre, en fonction des circonstances, quelle est la créance compensée et quelle est la créance compensante. Si le débiteur ne précise pas quelle créance il entend compenser par une contre-créance, sa déclaration est incomplète et, par voie de conséquence, dépourvue d'effet juridique (arrêt 4C.174/1999 du 14 juillet 1999 consid. 2b, in SJ 2000 I p. 78). Déterminer s'il y a eu ou non une déclaration de compensation pendant le délai de grâce ressortit au fait; en revanche, dire si la déclaration de compensation opérée durant ce délai est suffisante, au regard de l'art. 124 al. 1 CO et de la jurisprudence y relative, est une question qui relève du droit (arrêt 4C.140/2006 du 14 août 2006, consid. 4.1.1). 3.1.2 En l'espèce, il est constant que la défenderesse a explicitement excipé de la compensation dans une lettre du 23 mai 2005, qui a été adressée à la bailleresse avant l'expiration du délai comminatoire de 30 jours fixé par le pli du 26 avril 2005 conformément à l'art. 257d al. 1 CO. Partant, il sied d'admettre que la compensation a été valablement invoquée. Il reste à vérifier si les conditions de la compensation étaient réalisées au moment où la recourante s'est prévalue de l'exception. 3.1.3 Selon la répartition du fardeau de la preuve déduite de l'art. 8 CC, il appartient au débiteur qui prétend s'être libéré d'en apporter la preuve (Denis Loertscher, Commentaire romand, n. 1 ad art. 88 CO; Urs Leu, Commentaire bâlois, n. 1 ad art. 88 CO). Il s'ensuit que lorsqu'une partie invoque la compensation, il lui incombe de présenter les faits permettant de constater que les conditions de la compensation sont réunies; si elle détient des moyens de preuve, on doit attendre d'elle qu'elle les produise (arrêt 4C.295/2001 du 24 janvier 2002, consid. 2b, in SJ 2002 I p. 244). Aux termes de l'art. 274d al. 3 CO, le juge établit d'office les faits et apprécie librement les preuves; les parties sont tenues de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Le principe d'instruction ainsi posé n'est pas une maxime officielle absolue, mais une maxime inquisitoire sociale dont le but est de protéger la partie réputée la plus faible et d'assurer l'égalité des parties, ainsi que d'accélérer la procédure. C'est dire que le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce à expliquer sa position (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238). En revanche, il doit interroger les parties sur l'état de fait qui est nécessaire pour l'application du droit, s'il est reconnaissable pour lui que les faits allégués sont incomplets (Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 58 et n. 61 ad art. 274d CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e éd., n. 19 ad art. 274d CO, p. 1001 en haut). Dans le cas présent, la recourante a prétendu qu'elle était titulaire à l'encontre de l'intimée d'une créance de 350'000 fr. correspondant à d'importants travaux qu'elle a dû effectuer, avec l'autorisation de la bailleresse, sur les locaux commerciaux loués pour que ceux-ci soient en conformité avec les exigences du droit public cantonal quant à l'exploitation des établissements publics. Entendue par le juge de l'évacuation, elle a sollicité la mise sur pied d'une expertise au sujet de la nature desdits travaux et l'audition de plusieurs témoins. Le juge de paix a refusé ces réquisitions de preuve sans donner de motifs. Et la cour cantonale a jugé que l'appréciation anticipée des preuves à laquelle ce magistrat a procédé était "adéquate". Ce faisant, l'autorité cantonale a grossièrement violé le droit fédéral, et singulièrement la norme susrappelée. Il lui appartenait en effet de rappeler au Juge de paix qu'il avait le devoir d'établir les faits pertinents pour appliquer le droit. Le juge de l'expulsion, devant lequel le locataire en demeure se prévaut à l'encontre du bailleur d'une créance compensante déduite de travaux d'entretien et de rénovation de grande ampleur, ne peut sans violer le droit fédéral refuser des réquisitions de preuves présentées par ledit locataire pour déterminer quels travaux ont été opérés sur la chose louée et pour quels coûts. Le magistrat en cause devait en particulier ordonner une expertise, dès l'instant où il était amené à résoudre une question ayant trait à la nature et au prix d'ouvrages réalisés par différents corps de métiers, problème dont la solution suppose la maîtrise de connaissances spécifiques qu'il ne possède apparemment pas. A considérer l'importance de la créance compensatoire invoquée et le fondement sur lequel elle semble reposer (mise en conformité du café-restaurant pour en permettre l'exploitation), on ne peut pas imaginer que l'intimée n'ait pas donné son accord - en tout cas tacite - à la réalisation par la locataire de travaux d'une pareille ampleur. La clause du bail imposant la forme écrite dans les relations entre parties a parfaitement pu être modifiée en cours de contrat. Il n'est pas inutile de relever à ce stade du raisonnement que la présomption que la forme réservée est une condition de la validité du contrat peut être renversée par la preuve que les parties ont renoncé, après coup, à la réserve de la forme, que ce soit expressément ou par actes concluants (Ingeborg Schwenzer, Commentaire bâlois, n. 10 ad art. 16 CO; Bruno Schmidlin, Commentaire bernois, n. 45 ad art. 16 CO). Par ailleurs, la demanderesse a signé des plans de mise à l'enquête publique en rapport avec les travaux précités. Et elle n'a pas contesté que de grands travaux ont été effectués à diverses périodes dans les locaux loués Au vu de ce qui précède, il appert que la Chambre des recours, en confirmant la manière de procéder du premier juge, a enfreint l'art. 274d al. 3 CO. 3.2 Un autre motif commande l'admission du recours. La procédure de l'art. 257d al. 1 CO, permettant la résiliation anticipée du bail, présuppose que le locataire est en retard dans le paiement du loyer tel qu'il est prévu par le bail (David Lachat, Commentaire romand, n. 1 ad art. 257d CO). Si tel n'est pas le cas, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de la disposition précitée, reste sans effet (David Lachat, Le bail à loyer, p. 210, note 42; Higi, op. cit., n. 32 ad art. 257d CO). Il résulte de l'état de fait définitif (art. 63 al. 2 OJ) que le loyer mensuel était payable trimestriellement à l'avance, mais qu'il était recevable par mois d'avance en cas de paiements ponctuels. Le 26 avril 2005, l'intimée a réclamé à la recourante la totalité des loyers dus pour la période s'étendant du 1er avril 2004 au 1er avril 2005. Il n'a pas été établi que la demanderesse ait requis auparavant paiement de ces loyers, qui représentaient douze mois de location, ni même qu'elle ait émis une quelconque protestation à l'égard de la locataire. Dans ces conditions particulières, il est permis de se demander si les parties n'ont pas modifié tacitement les clauses contractuelles relatives aux modalités de paiement des loyers en convenant que le paiement d'avance des loyers était suspendu jusqu'à amortissement des travaux effectués par la recourante dans les locaux qu'elle a pris à bail. Si c'était le cas, la sommation du 26 avril 2005 ne serait pas valable.