Citation: 2C_118/2009 15.09.2009 E. 4

Le présent litige porte sur le point de savoir si la recourante est ou non assujettie au régime d'autorisation de la LFAIE. Si tel n'est pas le cas, elle peut prétendre, en qualité de "constructeur non assujetti au régime de l'autorisation", à des unités du contingent cantonal d'autorisations conformément à l'art. 6 let. a de la loi valaisanne du 31 janvier 1991 réglant l'application de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (RSVS 211.41), en particulier si son projet est considéré comme étant d'intérêt cantonal au sens de l'art. 11 du règlement valaisan du 21 novembre 2007 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (ci-après: RAIE/VS; RSVS 211.410). 4.1 L'art. 2 al. 1 LFAIE pose le principe selon lequel l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente. D'après l'art. 4 al. 1 let. g LFAIE, il faut assimiler à l'acquisition d'immeubles l'acquisition de droits qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble. Au nombre de ces droits figure en particulier le financement de l'achat d'un immeuble ou de sa construction, si les accords intervenus, le montant des crédits octroyés ou la situation financière du débiteur placent l'acquéreur ou le maître d'ouvrage dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du créancier (art. 1 al. 2 let. b de l'ordonnance du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger [OAIE; RS 211.412.411]; cf. arrêt 2A.510/2003 du 4 mai 2004 consid. 2). Par là, on veut éviter que le créancier puisse se comporter comme le propriétaire du fonds, profitant de la faiblesse économique du propriétaire et débiteur ou, plus directement, de la dépendance économique de celui-ci à son égard (ATF 107 Ib 12 consid. 4 p. 18 ss; cf. aussi Mühlebach/Geissmann, Lex F. Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, 1986, n° 77 ad art. 4 LFAIE). Selon la jurisprudence, le financement de l'acquisition d'un bien-fonds grâce à un crédit étranger, garanti par gage immobilier, est en règle générale admissible, pour autant que ledit crédit reste dans la limite usuelle des deux tiers de la valeur vénale de l'immeuble (arrêts 2C_637/2008 du 8 avril 2009 consid. 4 et 2A.510/2003 du 4 mai 2004 consid. 2). 4.2 D'après l'art. 22 al. 1 LFAIE, l'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits; elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves. Les autorités amenées à intervenir dans une telle cause peuvent exiger des informations sur tous les faits dont pourrait dépendre l'assujettissement au régime de l'autorisation ou l'octroi de celle-ci (art. 22 al. 2 LFAIE). L'obligation de fournir ces renseignements incombe à celui qui participe par le financement ou de toute autre manière à la préparation, à la conclusion ou à l'exécution d'un acte juridique ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble (art. 22 al. 3 LFAIE). Selon l'art. 22 al. 4 LFAIE, l'autorité peut statuer au détriment de l'acquéreur lorsqu'une personne tenue de fournir des renseignements refuse de prêter le concours nécessaire qu'on peut attendre d'elle. Ainsi, la procédure en matière d'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est régie par la maxime d'office, comme de manière générale la procédure administrative (cf. art. 12 PA). La maxime d'office doit cependant être relativisée par son corollaire, soit le devoir de collaboration des parties à l'établissement des faits, ainsi que par le droit des parties, compris dans le droit d'être entendu, de participer à la procédure et d'influencer la prise de décision (ATF 128 II 139 consid. 2b p. 142; 120 V 357 consid. 1a p. 360). Le devoir de collaboration des parties concerne tout d'abord l'administré qui adresse une demande à l'autorité dans son propre intérêt (cf. art. 13 PA). Il existe aussi notamment lorsqu'il s'agit d'établir des faits que les parties sont mieux à même de connaître que l'autorité (arrêt 2A.404/2004 du 18 février 2005 consid. 3.2 non publié in ATF 131 II 265; arrêt 2A.103/2003 du 8 juillet 2003 consid. 3.3.1). Dans le domaine particulier de l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, la doctrine considère même qu'il appartient au requérant d'offrir les preuves adéquates, sans que l'autorité ait à intervenir (Mühlebach/Geissmann, op. cit., n° 10 ad art. 22 LFAIE). La jurisprudence, pour sa part, a établi qu'en cas d'acquisition par une société anonyme, les autorités devaient, d'une part, vérifier l'identité des actionnaires ainsi que la provenance des fonds ayant permis d'acquérir ou de libérer leurs actions et, d'autre part, l'origine des moyens financiers nécessaires à l'acquisition immobilière, pour s'assurer qu'ils ne proviennent pas de personnes assujetties au régime d'autorisation de la LFAIE (ATF 113 Ib 289 consid. 4b p. 293 s. et la jurisprudence citée). Par ailleurs, l'art. 18 al. 3 OAIE dispose que des déclarations générales, qui contestent uniquement l'existence des conditions de l'assujettissement au régime de l'autorisation ou qui affirment que les conditions pour obtenir l'autorisation sont remplies, n'ont aucune valeur probante. Enfin, lorsque le juge, sur la base des éléments en sa possession, considère qu'un fait est ou non établi à satisfaction de droit, il procède à une appréciation des preuves et en tire une constatation de fait (cf. ATF 127 III 519 consid. 2a p. 522; arrêt 5A_804/2008 du 30 juin 2009 consid. 2.1), qui ne peut être revue que si elle est manifestement inexacte ou arbitraire (cf. supra, consid. 2). 4.3 La recourante fait valoir qu'elle a soumis aux autorités compétentes un dossier conforme à la LFAIE. En se référant non pas à l'arrêt du Tribunal cantonal du 30 janvier 2009, mais à la décision du Service cantonal du 5 septembre 2008 qui constate qu'elle n'a pas apporté la preuve de son non-assujettissement à la LFAIE, la recourante se plaint d'une motivation incluant des faits inexacts. Elle soutient que le fait qu'un projet de 25'000'000 fr. soit financé par un établissement bancaire à concurrence de 8'000'000 fr. et, pour le solde, par un plan de financement de l'entreprise satisfait aux exigences de la LFAIE. Elle prétend dès lors que le refus d'autorisation, confirmé par le Tribunal cantonal, se fonderait sur l'absence d'attestations bancaires portant sur le financement de l'intégralité du projet, alors que l'obligation de produire de tels documents ne reposerait sur aucune base légale. 4.4 Dans la mesure où la recourante s'en prend directement à la décision du Service cantonal du 5 septembre 2008, son moyen n'est pas recevable, dès lors que seul l'arrêt du Tribunal cantonal du 30 janvier 2009 fait l'objet de la présente procédure (cf. art. 86 al. 1 let. d LTF). 4.5 Il ressort de l'arrêt attaqué que la Société se proposait de construire quatre bâtiments devisés à un montant global supérieur à 25'000'000 fr., sans posséder elle-même les fonds nécessaires à l'utilisation des autorisations de construire, compte tenu de son bilan au 31 décembre 2007. Comme le but de la recourante était de réaliser une promotion immobilière dont elle tirerait profit en vendant des parts de PPE à des personnes à l'étranger, il incombait à l'autorité compétente, en vertu de l'art. 22 al. 1 LFAIE, de contrôler le financement non seulement des achats de terrains mais encore des constructions, afin de déterminer si des personnes assujetties à la LFAIE contribuaient aux investissements et, le cas échéant, dans quelle proportion (cf. ATF 113 Ib 289 consid. 4a et 4b p. 293 s.). La recourante a présenté des moyens de financement (attestations bancaires) portant sur moins du tiers de l'opération immobilière en cause. Cela ne suffit pas pour garantir que le financement restant, de plus des deux tiers, ne résultera pas d'une participation étrangère plaçant la recourante, en tant que débitrice, dans un rapport de dépendance au sens de l'art. 1 al. 2 let. b OAIE. Certes, ce financement ne doit pas forcément être assuré par une banque, mais il incombe à celui qui veut se prévaloir du statut de "constructeur non assujetti au régime de l'autorisation au sens de la LFAIE" de présenter les éléments propres à expliquer de façon précise l'intégralité du financement. Or, il ressort d'un document émis par la recourante le 9 avril 2008 qu'elle compte commercialiser les appartements du premier bâtiment pendant la phase de construction dudit bâtiment, en exigeant des paiements échelonnés à partir de la signature de l'acte, et obtenir ainsi les fonds nécessaires à temps pour pouvoir régler les frais importants; elle part en effet du principe que ceux-ci interviendront quelque sept mois après le début de la commercialisation. Pour le surplus, la recourante s'est toujours retranchée derrière sa capacité à commercialiser le projet grâce à la force de son marketing et à ses qualités de management, qui auraient d'ailleurs convaincu la Banque (Suisse) I.________ SA. Avisée que ces indications n'étaient pas suffisantes par le Service cantonal en avril 2008 déjà, la recourante a toujours refusé de fournir un plan de financement plus précis. Dans un tel contexte, le Tribunal cantonal pouvait estimer que, compte tenu de l'ampleur du projet immobilier en cause, on pouvait attendre de la recourante qu'elle fournisse d'autres renseignements vérifiables que des explications sur la manière dont elle espérait obtenir, par les ventes de PPE, l'argent affecté à l'extinction des créances des entrepreneurs. On ne voit pas davantage qu'en qualifiant ce plan financier de déclaration générale sans valeur probante suffisante pour établir si le financement projeté provenait ou non de personnes assujetties à la LFAIE, les juges cantonaux aient apprécié les preuves de manière insoutenable ou établi les faits de façon manifestement inexacte. 4.6 Pour ce qui est du moyen que la recourante tire d'un prétendu défaut de base légale, il n'est pas fondé. Le pouvoir des autorités cantonales de constater les faits et de réunir des preuves, en particulier sur l'assujettissement à la LFAIE découle de l'art. 22 al. 1 et 2 LFAIE. L'obligation pour la recourante de fournir ces renseignements, par l'intermédiaire de ses organes et représentants, résulte de l'art. 22 al. 3 LFAIE. Enfin, l'art. 22 al. 4 LFAIE prévoit que la violation de cette obligation peut être sanctionnée par une décision en défaveur de l'acquéreur. Constatant que la recourante avait failli à son devoir de produire des pièces prouvant l'intégralité du financement de la promotion immobilière en cause, les autorités cantonales étaient habilitées à refuser les autorisations de principe sollicitées. Il convient de préciser que c'est à tort que la recourante persiste à prétendre que le Service cantonal a exigé d'elle la production d'attestations bancaires prouvant l'intégralité du financement du projet X.________, ce qu'aurait confirmé le Tribunal cantonal. Dans une lettre du 18 avril 2008 à la recourante, le Service cantonal a expliqué avoir parlé d'attestations bancaires, parce que la Société avait déclaré qu'un établissement bancaire assurait le financement de l'opération; il a ajouté qu'il était aussi possible de prouver le financement d'une promotion au moyen de déclarations d'intention et a même joint à son courrier une formule ad hoc. Au vu de ce qui précède, l'arrêt attaqué respecte le principe de la légalité et ne contrevient pas à l'art. 22 LFAIE.