Citation: 4A_199/2007 17.12.2007 E. 4

Posto che l'art. 262 cpv. 2 lett. a CO concede al locatore il diritto di negare il consenso alla sublocazione se il conduttore rifiuta di comunicargli le condizioni della sublocazione, la dottrina ammette la possibilità di rescindere anticipatamente il contratto di locazione principale giusta l'art. 257f cpv. 3 CO qualora nel corso della sublocazione il conduttore rifiuti di aggiornare il locatore sulle condizioni della sublocazione (Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, 6a ed., Zurigo 2005, n 2.2.1 pag. 410 e n. 2.2.9 pag. 414; SVIT Kommentar Mietrecht, n. 30 ad art. 262 CO; Peter Higi in: Zürcher Kommentar, n. 37 ad art. 262 CO). 4.1 Secondo i ricorrenti queste regole valgono anche nel caso in cui, come in concreto, la conduttrice sia al beneficio di un'autorizzazione generale a sublocare. Di diverso avviso, evidentemente, l'opponente, la quale afferma che, concedendole un'autorizzazione generale a sublocare contestualmente alla sottoscrizione del contratto di locazione principale, i ricorrenti avrebbero rinunciato al diritto d'informazione loro concesso dall'art. 262 cpv. 2 lett. a CO. 4.2 La risposta a tale quesito dipende dunque dalla portata dell'autorizzazione alla sublocazione contenuta nel contratto di locazione. 4.2.1 A mente dei ricorrenti, con la stipulazione di questa clausola le parti non hanno in nessun caso voluto escludere il diritto dei locatori di conoscere le condizioni della sublocazione, prova ne sia il fatto che nella corrispondenza intercorsa prima della disdetta la conduttrice non ha mai contestato il diritto di controparte di ottenere le informazioni richieste, bensì unicamente l'esistenza di una sublocazione. "Ammessa quindi per consensuale volontà delle parti l'esistenza del diritto d'informazione della locatrice" - proseguono i ricorrenti - "il mancato ossequio da parte della conduttrice alle innumerevoli legittime richieste del suo partner contrattuale configura pertanto gli estremi di una disdetta straordinaria ex art. 257f CO [...]." Tale argomentazione è destinata all'insuccesso già perché soffre di una contraddizione interna. Infatti, qualora si voglia operare una distinzione fra il rifiuto di ammettere l'esistenza della sublocazione e quello di comunicare le condizioni della stessa - come fanno i ricorrenti - non si può poi rimproverare all'opponente di aver violato il proprio obbligo d'informazione negando l'esistenza della sublocazione. 4.2.2 Sia come sia, per i ricorrenti, in assenza di una dichiarazione esplicita in tal senso, non si può interpretare l'autorizzazione generale contenuta nel contratto di locazione come una rinuncia al diritto d'informazione stabilito nell'art. 262 cpv. 2 lett. a CO. Non si può infatti immaginare che i locatori abbiano inteso rinunciare incondizionatamente e universalmente ai diritti di cui all'art. 262 CO per l'intera durata della locazione, ossia durante almeno cinque anni. Questo permetterebbe alla conduttrice di utilizzare l'ente locato a suo piacimento, in maniera persino abusiva e pregiudizievole. 4.3 Con l'art. 262 CO, entrato in vigore il 1° luglio 1990, il legislatore ha sancito il diritto del conduttore di sublocare l'ente locato. Il locatore può opporsi soltanto se il conduttore rifiuta di comunicargli le condizioni della sublocazione (art. 262 cpv. 2 lett. a CO); se le condizioni della sublocazione, comparate con quelle del contratto principale di locazione, sono abusive (art. 262 cpv. 2 lett. b CO); nonché, infine, se la sublocazione causa al locatore un pregiudizio essenziale (art. 262 cpv. 2 lett. c CO). 4.3.1 Questo disposto, di carattere imperativo (DTF 119 II 353 consid. 4 pag. 355), è stato introdotto per ovviare al divieto generalizzato di sublocare previsto sino ad allora nella maggior parte dei contratti di locazione di abitazioni, che non teneva conto dell'eventuale legittimo interesse di un conduttore di concedere temporaneamente a un terzo l'uso - totale o parziale - dell'ente locato (cfr. Messaggio concernente l'iniziativa popolare per la protezione degli inquilini, la revisione del diritto del contratto di locazione nel Codice delle obbligazioni e la legge federale concernente provvedimenti contro gli abusi in materia di locazione del 27 marzo 1985, in: FF 1985 1201 segg., pag. 1254). A prescindere dalla questione di sapere se la norma sia assolutamente imperativa o relativamente imperativa a favore del conduttore (su tale diatriba cfr. Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., n. 2.6.1 pag. 419 seg.), la dottrina è concorde nel ritenere ch'essa permette al locatore di concedere al conduttore un'autorizzazione generale a sublocare (per un riepilogo delle opinioni dottrinali più autorevoli cfr. Giacomo Roncoroni, Nochmals zur zwingenden oder dispositiven Natur der Mietrechtsbestimmungen des Obligationenrechts in: Mietrechtspraxis 2006 pag. 67-115, in particolare pag. 86-87). Può trattarsi di un'autorizzazione generale "incondizionata" ("generelle und allenfalls uneingeschränkte" in SVIT Kommentar Mietrecht, n. 2 ad art. 262 CO; "uneingeschränkt" rispettivamente "generell und/oder unbesehen um alle Umstände" in Peter Higi in: Zürcher Kommentar, n. 4, 33 ad art. 262 CO; "en blanc" in David Lachat in: Commentaire romand, n. 9 ad art. 262 CO) - visto che il locatore è di per sé libero di autorizzare anche una sublocazione in contrasto con le condizioni pattuite nel contratto di locazione principale (SVIT Kommentar Mietrecht, n. 2 ad art. 262 CO in fondo) - oppure di un'autorizzazione generale "condizionata", ovvero subordinata al rispetto di determinati presupposti (Giacomo Roncoroni, op. cit., pag. 87, nota a pié di pagina n. 116), come potrebbe essere, ad esempio, il divieto di sublocare a un'impresa suscettibile di entrare in concorrenza con un'altra azienda presente nello stesso immobile (Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., pag. 420). 4.3.2 Nella fattispecie in esame i ricorrenti hanno concesso in maniera generica all'opponente il diritto di sublocazione, senza subordinare il loro preventivo consenso al rispetto di determinate condizioni. Si tratta pertanto di un'autorizzazione generale e incondizionata. 4.3.3 In queste circostanze il rifiuto della conduttrice di comunicare in seguito le condizioni della sublocazione non può costituire un motivo di disdetta straordinaria del contratto di locazione (Peter Higi, op. cit., n. 41 ad art. 262 CO). Il diritto di conoscere le condizioni della locazione stabilito dall'art. 262 cpv. 2 lett. a CO mira a permettere al locatore di disporre di tutte le informazioni necessarie per poter decidere se dare il proprio consenso alla sublocazione oppure no. Se autorizza la sublocazione preventivamente, in maniera generale e incondizionata, come nel caso in esame, egli rinuncia a prevalersi di tale diritto. Mediante un'autorizzazione di questo tipo mostra infatti di non essere interessato a conoscere preventivamente le condizioni della sublocazione; di conseguenza non può, successivamente, pretendere di disdire il contratto di locazione perché queste condizioni non gli vengono comunicate né, qualora ne venisse comunque a conoscenza, revocare l'autorizzazione generale concessa per il motivo che le condizioni della sublocazione sarebbero a lui sgradite (Roger Weber in: Basler Kommentar, n. 8a ad art. 262 CO; Peter Higi, op. cit., n. 33. ad art. 262 CO). 4.3.4 Nell'eventualità in cui dovesse constatare che l'ente locato non viene utilizzato conformemente a quanto pattuito nel contratto di locazione principale, il locatore può rivolgersi direttamente al subconduttore (art. 263 cpv. 3 seconda frase CO). Giova infine rammentare che, in ogni caso, il conduttore principale rimane responsabile verso il locatore se il subconduttore usa della cosa locata in modo diverso da quello permesso al conduttore (art. 262 cpv. 3 CO; cfr. anche David Lachat, op. cit., n. 8 ad art. 262 CO; SVIT Kommentar Mietrecht, n. 34-35 ad art. 262 CO). 4.4 Da quanto esposto si deve concludere che la decisione della Corte cantonale di negare i presupposti per l'applicazione dell'art. 257f CO merita di essere confermata, anche se per ragioni diverse da quelle addotte nella sentenza impugnata.