Citation: 2A.704/2004 25.05.2005 E. 3

3.1 Giusta l'art. 25 cpv. 1 LAFE, l'autorizzazione di cui devono di principio disporre le persone all'estero per poter acquistare dei fondi in Svizzera (art. 2 cpv. 1 LAFE) è revocata d'ufficio, tra l'altro, se l'acquirente l'ha ottenuta fraudolentemente fornendo indicazioni inesatte. Tale provvedimento presuppone quindi innanzitutto che nell'ambito della procedura di autorizzazione siano state date delle indicazioni inesatte. In secondo luogo occorre che queste abbiano avuto un ruolo determinante ai fini della decisione. Da ultimo, il requisito della fraudolenza implica che i ragguagli siano stati forniti intenzionalmente falsi o che sia stata quantomeno consapevolmente tollerata la loro presentazione non corretta da parte di terzi (Urs Mühlebach/Hanspeter Geissmann, Lex F., Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, n. 6 ad art. 25). 3.2 Nella fattispecie, è pacificamente ammesso che alla richiesta indirizzata all'autorità di Ia istanza LAFE il 18 settembre 2001 sia stata allegata una dichiarazione inesatta. L'attestazione del 20 giugno precedente del Municipio di X.________ indicava infatti che un'eventuale autorizzazione alla vendita della quota di comproprietà a cui era interessato il resistente non sarebbe stata in contrasto con disposizioni di diritto pubblico. In realtà le norme di attuazione del piano regolatore comunale (NAPR) impedivano però chiaramente al medesimo di usufruire dell'appartamento quale residenza secondaria, come ha confermato il Consiglio di Stato nell'ambito del procedimento di vigilanza. Egli non poteva infatti beneficiare di alcuna deroga al principio secondo cui le costruzioni residenziali dovevano venir utilizzate come abitazioni primarie, ad eccezione di una percentuale di residenze secondarie, comunque ininfluente nel caso specifico. 3.3 In generale la legge sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero non impone, quale presupposto necessario per il rilascio di un'autorizzazione, il rispetto delle regole edilizie e pianificatorie. La procedura edilizia e quella derivante dall'applicazione della LAFE sono infatti autonome e perseguono finalità specifiche differenti, pur risultando per certi versi reciprocamente condizionate (cfr. Bernhard Trauffer, Personen im Ausland und schweizerisches Grundeigentum, in: Uebersax/Münch/Geiser/Arnold [a cura di], Ausländerrecht, Basilea 2002, pag. 677 segg., in part. n. 16.5; cfr. anche Mühlebach/Geissmann, op. cit., n. 10 ad art. 14, e referenza citata; sentenza 1P.415/1998 del 1° giugno 1999, in: RDAT I-2000 n. 23, consid. 3d). Ci si potrebbe pertanto chiedere se, nella fattispecie, l'informazione errata fornita all'autorità, relativa per l'appunto all'osservanza del piano regolatore, riguardava un aspetto essenziale e sia stata pertanto effettivamente decisiva per la concessione del permesso d'acquisto (sentenza 2A.214/1996 del 10 febbraio 1997, consid. 4b/bb). In proposito occorre considerare che mentre nel caso degli altri motivi federali e cantonali di autorizzazione (cfr. art. 8 e 9 cpv. 1 LAFE) l'adempimento dei requisiti fissati dalla legge comporta obbligatoriamente la concessione del permesso, per quanto riguarda l'autorizzazione all'acquisto di una residenza di vacanza l'ordinamento legale non conferisce alcun diritto soggettivo, ma lascia un ampio margine d'apprezzamento all'autorità (cfr. Mühlebach/Geissmann, op. cit., n. 40 ad art. 9). Ora, nell'esercizio di questo potere d'apprezzamento è ragionevole ed anzi opportuno che l'istanza preposta si fondi, tra gli altri criteri, anche sulla conformità dell'utilizzo dell'immobile quale abitazione secondaria dal profilo delle norme di piano regolatore. In effetti se tale destinazione non fosse ammissibile, l'autorizzazione non avrebbe alcuna possibilità di venir concretamente sfruttata. In queste circostanze, l'accertamento preliminare dell'insussistenza di impedimenti di natura pianificatoria risponde pertanto a logiche esigenze di economia di procedura e permette altresì di non intaccare inutilmente il contingente cantonale per le autorizzazioni relative alle case di vacanza (art. 11 LAFE). In concreto, l'attestazione municipale errata poteva dunque costituire a ragione un elemento imprescindibile ai fini della decisione positiva dell'autorità di Ia istanza LAFE. Anche la seconda tra le condizioni che giustificano il provvedimento di revoca risulta di conseguenza adempiuta. 3.4 Resta quindi da determinare se il resistente - e per esso il suo patrocinatore il cui comportamento è imputabile al mandante (Mühlebach/Geissmann, op. cit., n. 7 ad art. 25) - fosse consapevole della falsità dell'attestazione del Municipio. 3.4.1 Risulta dagli atti che con scritto del 30 aprile 2001 il legale in questione ha informato il Municipio di X.________ dell'intenzione del suo cliente di acquistare una proprietà e di adibirla a casa di vacanza per tre anni, ossia fino all'insediamento definitivo nel Comune. A tal fine ha chiesto la concessione di una deroga all'obbligo di destinazione degli edifici a residenze primarie, richiamandosi ad una norma di piano regolatore. Ha altresì dichiarato la disponibilità a versare al Comune un contributo di fr. 40'000.-- all'anno per i tre anni di utilizzo quale abitazione secondaria, da destinare alla realizzazione di opere pubbliche. In risposta, l'11 maggio seguente il Municipio ha aderito alle richieste del resistente alla condizione - poi disattesa - che nel contratto di compravendita fosse inserito l'obbligo di trasferimento del domicilio entro tre anni. Conseguentemente il 20 giugno 2001 l'Esecutivo comunale ha rilasciato la nota dichiarazione inesatta, mentre il 19 febbraio 2002 il resistente ha versato il primo contributo annuale, successivamente rifiutato dal Consiglio comunale. 3.4.2 Sentito come teste dalla Commissione cantonale di ricorso, il citato patrocinatore ha dichiarato, in modo peraltro quasi scontato, di essersi affidato esclusivamente alle sollecitazioni del Municipio, senza preoccuparsi di verificare se le norme applicabili consentivano la concessione della deroga richiesta. Orbene, nonostante queste affermazioni, la grave negligenza nell'esercizio delle proprie funzioni imputabile ai membri dell'Esecutivo comunale - per usare i termini del Consiglio di Stato - non permette in realtà al resistente di liberarsi delle proprie responsabilità. Di per sé, la buona fede potrebbe venir esclusa già dalla semplice menzione a registro fondiario dell'esistenza del piano regolatore, per questo opponibile a chiunque pure nel suo contenuto. A maggior ragione in quanto avvocato e notaio incaricato della stesura dell'atto di compravendita, il rappresentante doveva dunque conoscere le disposizioni comunali rilevanti per l'autorizzazione all'acquisto di una casa di vacanza, tanto più che persino la controversa attestazione municipale segnalava la menzione a registro fondiario anche dell'assoggettamento del fondo alle restrizioni della LAFE. Il legale sapeva inoltre, perché pure certificato dal Municipio, che i precedenti proprietari avevano utilizzato l'appartamento quale abitazione primaria dal loro arrivo a X.________ nel 1993 all'estate del 2000, vale a dire in pratica fino a quando hanno deciso la vendita, poi conclusa nel giro di poco più di un anno. Il riferimento nel suo scritto del 30 aprile 2001 ad un disposto delle norme di piano regolatore, ancorché errato, evidenzia altresì una certa disamina della questione pianificatoria. Eloquente, ad ogni modo, è soprattutto la singolarità della promessa di donazione di fr. 40'000.-- per tre anni, oggetto, secondo il patrocinatore stesso, di trattative tra il potenziale acquirente ed il Comune. Al di là dell'addotta parziale compensazione volontaria dei mancati introiti per l'erario comunale, a giustificazione di tale contributo periodico e limitato nel tempo vi è infatti un'unica spiegazione plausibile nell'ottica del resistente, e cioè che in tal modo il Comune fosse indotto a rilasciare un'attestazione favorevole. È infatti più che probabile che non si sarebbe ricorso a questa particolare elargizione se la richiesta inevitabilmente correlatavi fosse stata pacificamente da accogliere. Di conseguenza, proprio la promessa di donazione appalesa come il mandatario, tenuto tra l'altro conto anche dei relativi contatti avuti con il Sindaco ed il mediatore dell'operazione immobiliare, non potesse ragionevolmente ignorare l'insussistenza di base legale a sostegno della decisiva dichiarazione municipale. In queste circostanze, alla tesi contraria del resistente non giova nemmeno la generica indicazione di pretese situazioni analoghe. In effetti, anche ammettendo che le stesse gli fossero se del caso già note al momento della richiesta di autorizzazione, egli sarebbe comunque stato forzatamente consapevole che si trattava di situazioni in contrasto con il piano regolatore. L'interessato non potrebbe d'altronde nemmeno invocare il diritto alla parità di trattamento nell'illegalità (DTF 127 I 1 consid. 3a; 125 II 152 consid. 5; 122 II 446 consid. 4a). Nella decisione del 5 novembre 2003 il Consiglio di Stato ha in effetti chiesto al Municipio di X.________ di verificare la quota di abitazioni secondarie e di prendere le dovute misure per attenersi al piano regolatore, indicando pertanto chiaramente di voler porre termine ad un'eventuale prassi illegale. 3.4.3 Da quanto precede deriva pertanto che il resistente ha effettivamente ottenuto l'autorizzazione all'acquisto in maniera fraudolenta, tollerando scientemente la presentazione dell'errata attestazione del Municipio ed anzi allegandola alla propria istanza. Tutti i requisiti per la revoca dell'autorizzazione secondo l'art. 25 cpv. 1 LAFE appaiono pertanto realizzati.