Citation: 4A_415/2015 E. 5.4.3

5.4.3. Quant au grief portant sur l'omission d'appliquer un taux d'intérêt sur le capital investi non encore amorti, il paraît prima facie bien fondé au regard de la jurisprudence (cf. ATF 141 III 245 consid. 6.5 et 6.6 et ATF 140 III 433 consid. 3.5). Quoi qu'il en soit, il faut avoir égard au fait que le calcul de rendement doit être effectué à fin novembre 2012 (supra consid. 3.6.2), avec un taux d'intérêt inférieur à celui retenu par la cour cantonale (2,25% au lieu de 2,5%) et une variation moindre de l'ISPC (+ 1,97% au lieu de + 2,17%). En tenant compte de ces nouveaux paramètres et du grief ci-dessus, le calcul serait modifié de la façon suivante: La moyenne des charges se fonde sur les années 2009 à 2011. Selon les deux décisions cantonales, des travaux extraordinaires de 34'000 fr. (24'000 + 10'000) ont été réalisés en 2009. En 2010, de tels travaux ont été accomplis à concurrence de 24'358 fr. (12'076 + 12'282). En appliquant, conformément à la jurisprudence, la moitié du taux de rendement admissible pour les fonds propres (2,25% + 0,5%= 2,75% : 2 = 1,375%) sur le capital investi dans ces travaux extraordinaires, l'on obtient les suppléments suivants (cf. ATF 140 III 433 consid. 3.5) : 34'000 x 1,375% = 467.50 sur 3 ans = 1'402.50 24'358 x 1,375% = 335.00 sur 2 ans = 670.00 2'072.50 Ce montant augmente le total des charges 2009, 2010 et 2011, qui s'élevait selon l'arrêt attaqué à 137'251 fr. 85. L'on obtient finalement des charges moyennes annuelles de 46'441 fr. 40 ([137'251.85 + 2'072.50 = 139'324.35] : 3). Par ailleurs, le rendement admissible des fonds propres (932'390 fr.), fondé sur une variation de l'ISPC de 1,97 % et un taux de rendement de 2,75%, est de 26'146 fr. (932'390 fr. + 1,97 % = 950'758 fr. x 2,75% = 26'146). Les autres postes demeurant inchangés (intérêts annuels de 89'991 fr. et impôt immobilier de 4'188 fr.), l'on aboutit à un état locatif admissible de 166'766 fr. 40 (26'146 + 89'991 + 4'188 + 46'441.40). En reprenant pour le surplus la clé de répartition appliquée par la cour cantonale, le loyer annuel admissible s'élève à 16'572 fr. (79,5 % de 166'766, divisé par 40, multiplié par 5), alors que la Cour de justice a retenu un loyer annuel de 16'740 fr. qui est plus favorable à la bailleresse recourante.