Citation: 4C.393/2002 27.05.2003 E. 6

La legge prevede che, se al termine della locazione la cosa presenta un aumento di valore rilevante, risultante dalla miglioria o dalla modificazione consentita dal proprietario, il conduttore può pretendere un'indennità per tale aumento di valore (art. 260a cpv. 3 CO). 6.1 A mente dell'attore, la Corte cantonale avrebbe violato il diritto federale ammettendo, nel caso concreto, l'esistenza di un aumento di valore. Data l'impossibilità di ottenere una licenza edilizia in sanatoria, la sala banchetti risulta infatti inutilizzabile, sicché i lavori eseguiti dalla convenuta non hanno aumentato il valore dell'ente locato bensì hanno cagionato un danno, riparabile unicamente mediante il ripristino del bocciodromo. Tale argomentazione risulta d'acchito inammissibile in quanto fondata su di un presupposto di fatto in contrasto con gli accertamenti contenuti nel giudizio impugnato (art. 55 cpv. 1 lett. c e 63 cpv. 2 OG). I giudici ticinesi hanno infatti stabilito che - contrariamente a quanto asserito dall'attore - l'inutilizzabilità della sala banchetti non è definitiva, bensì dipende dalla concessione di una licenza in sanatoria, ancora possibile. Stando a quanto emerge dalle tavole processuali, i problemi sorti in relazione ai posteggi sarebbero infatti risolvibili mediante il versamento di un contributo sostitutivo, mentre quelli concernenti gli indici di sfruttamento potrebbero essere regolati riducendo gli indici sfruttati sul fondo in discussione. 6.2 L'aumento di valore ai sensi dell'art. 260a cpv. 3 CO può essere definito come il valore che i lavori eseguiti - siano essi di miglioria o modifica - hanno apportato all'ente locato e che non è ancora stato ammortizzato alla fine della locazione. Questo aumento di valore viene determinato in funzione dei costi sostenuti dal conduttore (Lachat, op. cit. n. 4.2 a pag. 541 seg.; Higi, op. cit. n. 50-56 ad art. 260a CO). La concessione di un'indennità presuppone un aumento di valore rilevante. In assenza di un criterio di valutazione assoluto, il giudizio sulla rilevanza dell'aumento di valore deve avvenire di caso in caso, tenuto conto delle particolarità della situazione in esame (Lachat, op. cit. n. 4.3 a pag. 542; Higi, op. cit. n. 57-61 ad art. 260a CO). 6.2.1 In concreto la Corte cantonale, riferendosi alle risultanze peritali, ha quantificato l'aumento di valore in fr. 435'100.--. L'attore critica il calcolo eseguito dal perito e sostiene che i giudici ticinesi avrebbero dovuto dedurre dall'importo da questi indicato fr. 50'000.--, pari al costo di colonne e balaustre che non costituivano né miglioria né modificazione, essendo dettate dal gusto particolare della convenuta. A torto. La realizzazione di colonne e balaustre in una sala banchetti non può essere definita inutile ed appare coerente con la destinazione del locale; il fatto che tali opere non corrispondono al gusto del nuovo proprietario non significa ancora ch'esse debbano essere considerate alla stregua di installazioni sontuose, che il conduttore ha fatto posare per capriccio (cfr. Lachat, op. cit., n. 4.2 a pag. 541; Higi, op. cit. n. 51 ad art. 260a CO). In ogni caso, nella sentenza impugnata non v'è alcun accertamento in tal senso, né l'attore allega di aver chiesto al giudice di pronunciarsi su tale questione. Dal tenore dell'argomentazione esposta dai giudici ticinesi risulta piuttosto che, dinanzi a loro, egli si è limitato ad asserire che tali opere non potevano essere considerate quali migliorie ai sensi della legge. 6.2.2 La decisione di quantificare in fr. 435'100.-- il plusvalore dell'ente locato e di ritenerlo rilevante risulta pertanto conforme al diritto federale. 6.3 L'ammontare dell'indennità non corrisponde necessariamente all'aumento di valore esistente al termine della locazione (Lachat, op. cit. n. 4.4 a pag. 542; Higi, op. cit. n. 66 segg. ad art. 260a CO). Il conduttore ha diritto ad un'indennità adeguata, che il giudice stabilisce secondo il diritto e l'equità (art. 4 CC; Lachat, op. cit. n. 4.4 a pag. 542; Higi, op. cit., n. 66 segg.). 6.3.1 Nella fattispecie in rassegna, ai fini della determinazione dell'ammontare dell'indennità a favore della convenuta, i giudici hanno considerato il fatto ch'essa, nel 1995, aveva offerto a A.A.________ di venderle per fr. 157'000.-- la confinante part. no. XXX RFD di E.________, ciò che avrebbe permesso di liquidare sia il problema dei posteggi che quello degli indici. In altre parole, il manufatto sarebbe divenuto utilizzabile mediante un investimento di fr. 157'000.--. Donde il riconoscimento di un'indennità di fr. 278'100.--, pari alla differenza fra il plusvalore creato dalle modificazioni eseguite, di fr. 435'100.--, e la somma che avrebbe permesso di ottenere la licenza in sanatoria per la sala banchetti. 6.3.2 A mente dell'attore i giudici cantonali non potevano riferirsi alla proposta di vendita del fondo XXX RFD di E.________ per determinare l'ammontare dell'indennità. Tale fondo sarebbe stato infatti edificato tra il 1998 e il 1999, di cui l'impossibilità di cedere indici edificatori e di utilizzare il sedime quale parcheggio. Egli dimentica che la questione dell'indennità va giudicata sulla base della situazione esistente alla fine del contratto di locazione (Higi, op. cit., n. 49 ad art. 260a CO), che in concreto risale al 31 dicembre 1996. Stando a quanto asserito dall'attore medesimo, a quell'epoca era ancora possibile risolvere i problemi connessi ai posteggi e agli indici di sfruttamento mediante l'acquisto della part. n. XXX RFD di E.________. In queste circostanze, la decisione di accordare un'indennità pari alla differenza fra il maggior valore del fondo e l'investimento ancora necessario per poterlo sfruttare regolarmente appare equa.