Citation: 4C.153/2004 16.07.2004 E. A

Désireux d'acquérir un logement, R. et S. A.________ se sont adressés, en 1991, à la fiduciaire et agence immobilière B.________ (ci-après la Fiduciaire), qui détenait un mandat de courtage relatif à un immeuble situé à Martigny. La Fiduciaire leur a présenté divers appartements. Les époux A.________ ont décidé d'acheter le plus grand, en insistant pour obtenir les travaux de conciergerie qui étaient bien rémunérés. Les formalités administratives et financières destinées à cette acquisition ont été menées par la Fiduciaire. Le 26 juillet 1991, les époux A.________ ont signé devant notaire un acte de vente soumis à la condition que les acheteurs obtiennent un subventionnement de l'Office du logement. Cet acte portait sur une part de propriété par étage avec droit exclusif sur un appartement de quatre pièces et sur une place de parc, pour le prix de 436'000 fr., sous déduction de 28'253,05 fr. de finitions à effectuer par les acquéreurs. Ce prix a été payé sur le compte de construction de la promotion auprès de la Banque X.________ (ci-après: la Banque), succursale de Martigny, cessionnaire de la somme. Le 14 août 1991, la Fiduciaire a déposé au nom des époux A.________ un dossier relatif à une demande d'aide fédérale et cantonale au logement. Le 25 septembre 1991, l'aide fédérale leur a été accordée en fonction d'un coût de revient arrondi à 454'000 fr., soit 436'000 fr. de prix d'achat et 17'440 fr. de frais d'actes. Il a été retenu que la prise en charge de ces frais, ajoutée au coût des finitions à effectuer, permettait aux acquéreurs de réaliser l'exigence de fonds propres de 10%. Pour financer l'achat de leur appartement, les époux A.________, agissant toujours par l'intermédiaire de la Fiduciaire, se sont adressés à la Banque, qui leur a octroyé, le 21 octobre 1991, deux prêts s'élevant respectivement à 300'000 fr. et à 108'000 fr., garantis par le nantissement de deux obligations hypothécaires au porteur d'un même montant. Selon la formule de l'Office fédéral du logement remplie par la Banque en juin 1991, celle-ci a confirmé avoir examiné la solvabilité des époux A.________ selon les usages bancaires. A partir du 3 juillet 1992, l'Office fédéral du logement a versé ses subsides, l'État du Valais a fait de même dès le 5 février 1993. Jusqu'à fin 1997, les époux A.________ se sont acquittés du remboursement des annuités en faveur de la Banque. Dès le 1er janvier 1998, l'Office fédéral du logement et l'État du Valais ont cessé leurs versements à la suite d'un réexamen de la situation des intéressés, dont les revenus dépassaient les limites pour l'octroi de leurs aides. En effet, il résultait du procès-verbal de taxation du 22 novembre 1997 que les époux A.________ avaient omis d'indiquer, dans leur précédente déclaration d'impôt, le revenu provenant d'une rente de 11'517 fr. versée par une assurance. A la suite de ces décisions, les époux A.________ ont connu des difficultés financières et n'ont plus été en mesure de s'acquitter des annuités convenues. Le 27 mai 1999, la Banque a dénoncé les prêts hypothécaires pour le 30 septembre 1999, dont les soldes s'élevaient à 316'500 fr. et à 94'600 fr. Le 29 octobre 1999, elle a également dénoncé les deux obligations hypothécaires au porteur pour le 31 janvier 2000. Les époux A.________ n'ayant pas été en mesure de s'exécuter, la Banque a introduit, en février 2000, une poursuite en réalisation de gage immobilier et a obtenu, le 2 mai 2000, la mainlevée provisoire à concurrence de 411'100 fr. plus intérêts.