Citation: 4A_127/2014 E. 6.4

6.4. Es kann offen bleiben, ob die Einwände der Beschwerdeführer gegenüber der vorinstanzlichen Begründung betreffend Nachweis der tatsächlichen Kosten berechtigt sind. Mit der Erstinstanz und entgegen der Vorinstanz ist nämlich davon auszugehen, dass die Nebenkostenabrechnung auch betreffend Wasser, Kanalisation und Kehricht ungenügend war. Die Vorinstanz führte aus, gemäss dem Wortlaut von Art. 8 Abs. 1 VMWG beziehe sich das Erfordernis einer detaillierten Abrechnung nur auf die Heizkosten, andere Nebenkosten würden grundsätzlich nicht erfasst. Sie berief sich diesbezüglich auf zwei Lehrmeinungen ( PETER HIGI, in: Zürcher Kommentar, 3. Aufl. 1994, N. 36 zu Art. 257a-257b OR und DAVID LACHAT/ANDREAS BÉGUIN, in: Mietrecht für die Praxis, Lachat et al. [Hrsg.], 8. Aufl. 2011, RZ. 14/5.3 S. 249). Es trifft zu, dass sich Art. 8 VMWG nur auf die Heizkosten bezieht und dass im Übrigen keine detaillierten Vorschriften über die Gestaltung einer (genügenden) Abrechnung bestehen. Die zitierten Lehrmeinungen sind denn auch in diesem Sinn zu verstehen. Auch für die allgemeinen Nebenkosten besteht aber eine Abrechnungspflicht, wenn nicht pauschal abgerechnet wird (Art. 4 Abs. 1 VMWG). Dieser Pflicht kommt der Vermieter nur nach, wenn die Abrechnung so klar und verständlich ist, dass der Mieter ersehen kann, für welche Nebenkostenpositionen er in welchem Umfang (Verteilschlüssel) belastet wird (so explizit: PETER HIGI, a.a.O, N. 36 zu Art. 257a-257b OR). Vorliegend erscheint mit der Erstinstanz fraglich, ob es genügt hat, die Kosten für Wasser, Kanalisation und Kehricht in einer Position zusammenzufassen. Daraus wird jedenfalls nicht ersichtlich, in welchem Umfang die Mieterin für die einzelnen dieser Positionen belastet wurde. Darüber hinaus ist der Verteilschlüssel, wie die Beschwerdegegnerin moniert hat, in der Tat nicht nachvollziehbar. So heisst es bei der Aufteilung der totalen Nebenkosten auf der gleichen Linie: "Ihr Anteil in m2 / 4'169.50 656.00 m2 3'017.40". Weshalb zwei unterschiedliche Beträge angegeben werden, bleibt unklar. Damit ging die Vorinstanz im Ergebnis zu Recht davon aus, dass keine klare Sach- und Rechtslage bestand und daher das Ausweisungsbegehren auch nicht mit der Nebenkostenabrechnung betreffend Wasser, Kanalisation und Kehricht begründet werden kann.