Citation: 4C.5/2000 22.03.2000 E. A

A.- Par contrat du 14 décembre 1987, la Compagnie d'Assurances Y.________ a remis à bail à les époux T.________ un appartement dans un immeuble à Genève. Devenue propriétaire de l'immeuble, la SI X.________ a succédé à la bailleresse dès le 1er septembre 1995. Par lettre du 23 février 1998, les locataires ont sollicité une baisse de loyer de 15%, en invoquant la réduction du taux hypothécaire et l'évolution du coût de la vie. La bailleresse s'y est opposée par lettre du 27 février 1998. Par avis de majoration du 9 mars 1998, la bailleresse a notifié une augmentation de loyer, celui-ci devant passer de 18 420 fr. l'an à 19 512 fr. dès le 1er juillet 1998, puis, en divers échelons, à 23 880 fr. dès le 1er juillet 2002. La bailleresse invoquait une adaptation aux loyers usuels. Les locataires se sont opposés à la hausse. Les deux litiges furent joints devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève.