Citation: 5A.19/2004 23.08.2004 E.

Parallèlement à leur requête de mesures provisionnelles devant le Tribunal de première instance, A.________ et consorts ont requis le 29 octobre 2003 leur inscription en qualité de propriétaires au registre foncier. Dans la lettre datée du 30 octobre 2003 accompagnant la réquisition, ils ont précisé se fonder sur le droit d'emption accordé à Z.________ SA qui leur avait été cédé par acte authentique du 24 octobre 2003; ils ont exposé avoir ainsi régulièrement exercé le droit conféré conformément aux dispositions de l'acte authentique, dès lors qu'ils avaient déclaré lever l'emption par lettre recommandée du 25 septembre 2003 et qu'ils avaient versé le prix d'acquisition de 3'300'000 fr. en mains du notaire le 24 octobre 2003. Les requérants ont produit l'acte authentique de promesse d'achat/vente du 26 juin 2002, l'acte authentique daté du 24 octobre 2003 par lequel ils s'étaient fait céder les droits et obligations de la promesse d'achat/vente, et la lettre par laquelle Z.________ SA avait déclaré exercer le droit d'emption le 25 septembre 2003. Le 19 novembre 2003, le Directeur-Conservateur du registre foncier a écarté cette réquisition, aux motifs que Z.________ SA avait perdu la prérogative de céder son droit après avoir exercé son droit d'emption et qu'on ne pouvait pas déterminer avec certitude, à la lecture des pièces produites, si les conditions préalables au transfert sur simple réquisition des acquéreurs étaient réalisées. Par décision du 4 mai 2004, l'Autorité de surveillance du registre foncier a rejeté le recours formé par A.________ et consorts contre la décision du 19 novembre 2003, qu'elle a confirmée. La motivation de cette décision, dans ce qu'elle a d'utile à retenir pour l'examen du recours de droit administratif, est en substance la suivante : E.a Aux termes de l'art. 963 CC, les inscriptions s'opèrent sur la déclaration écrite du propriétaire de l'immeuble auquel se rapporte leur objet (al. 1); cette déclaration n'est pas nécessaire, lorsque l'acquéreur se fonde sur la loi, ou qu'il produit un jugement passé en force de chose jugée ou tout autre acte équivalent (al. 2). Selon l'art. 965 CC, aucune opération du registre foncier (inscription, modification, radiation) ne peut avoir lieu sans légitimation préalable du requérant quant à son droit de disposition et au titre sur lequel se fonde l'opération (al. 1); le requérant établit son droit de disposition en prouvant son identité avec la personne légitimée aux termes du registre, ou sa qualité de représentant de cette dernière (al. 2). Toute réquisition doit être écartée, si la légitimation fait défaut (art. 966 CC). Il convient dès lors d'examiner si, comme le soutiennent les recourants, leur légitimation résulte de leur qualité de cessionnaire des droits et obligations stipulés dans l'acte du 26 juin 2002, soit plus particulièrement du droit d'emption et du pouvoir de représentation conféré dans ledit acte à Z.________ SA. E.b Même si dans la pratique la promesse de vente s'identifie souvent au contrat principal, il peut se justifier d'y recourir en particulier lorsque, comme en l'espèce, la conclusion (ou l'exécution) de la vente est subordonnée à une condition suspensive, telle que l'obtention d'une autorisation de construire, ou que les parties ou l'une d'elles entendent se réserver le droit de se substituer un tiers, la cession de la promesse de vente entraînant alors le transfert du droit au contrat et indirectement à l'acquisition, sans les inconvénients liés à un authentique transfert de propriété (Tercier, Défense et illustration de la promesse de vente, in DC 1985/2 p. 24 ss, 28-29). Une promesse de vente immobilière peut être complétée par la conclusion d'un pacte d'emption (cf. art. 216 al. 2 CO), de telle façon que, au cas où le promettant-vendeur se refuserait à respecter l'engagement de conclure un contrat définitif, son cocontractant puisse exiger, sans signature d'un nouveau contrat et aux conditions prévues par la promesse de vente, le transfert de la propriété (Foëx, Quelques questions relatives à la promotion immobilière, in SJ 2003 II 339 ss, 348-349; cf. ATF 129 III 264 consid. 3.2.1). E.c Dans le cas particulier, les parties ont soumis la promesse de vente et la levée de l'option à la condition suspensive de l'obtention d'une autorisation de construire en force avant le 30 septembre 2003. Or, faute de l'avènement de cette condition dans le délai convenu, l'empteur ne pouvait valablement exercer son droit, n'étant en principe pas habilité à renoncer à la condition, quand bien même elle aurait été convenue dans son seul intérêt (ATF 95 II 523 consid. 5). En effet, l'acte authentique du 26 juin 2002 constitue manifestement une promesse de contracter, qui devait être suivie, d'ici le 30 septembre 2003, d'un acte de transfert de propriété. Faute de l'obtention d'une autorisation de construire dans le terme prévu au 30 septembre 2003, la promesse de vente est demeurée sans effet. Dans ces circonstances, le droit d'emption concédé aux clauses et conditions de la promesse de vente ne pouvait lui-même être exercé avant l'avènement de cette condition suspensive. L'exercice prématuré du droit d'emption ne pouvait en conséquence donner naissance à une quelconque créance, le droit d'emption n'étant en l'espèce transmissible qu'avec les droits et obligations de la promesse, qui ne pouvaient eux-mêmes être cédés que par acte authentique conclu avant le 30 septembre 2003. La cession n'ayant ainsi pas été valablement opérée par l'acte de cession du 24 octobre 2003, les requérants ne peuvent se prévaloir du pouvoir de représentation concédé à Z.________ SA pour requérir l'inscription d'un transfert de propriété.