Citation: 1P.464/2003 28.10.2003 E. 4

4.1 Eigentumsbeschränkungen bedürfen einer gesetzlichen Grundlage, müssen durch ein öffentliches Interesse gerechtfertigt und verhältnismässig sein (Art. 36 BV). Die gesetzliche Grundlage ist im vorliegenden Fall unproblematisch (vgl. Art. 72 Abs. 4 BauG, der die Gemeinden ausdrücklich zur Festsetzung von Hotelzonen ermächtigt). Streitig ist dagegen, ob die Eigentumsbeschränkung im öffentlichen Interesse liegt und ob sie verhältnismässig ist. Dies prüft das Bundesgericht frei. Die Sachverhaltsfeststellungen und die Beweiswürdigung überprüft das Bundesgericht dagegen nur unter dem Gesichtspunkt der Willkür (BGE 119 Ia 362 E. 3a S. 366 mit Hinweisen). 4.2 Das Amt für Gemeinden und Raumordnung hatte in seinem Einspracheentscheid das öffentliche Interesse an der umstrittenen Festsetzung wie folgt begründet: Gerade in touristisch bedeutenden Orten, zu denen ohne Zweifel auch Gunten gezählt werden könne, komme der Erhaltung der Hotellerie eine eminente Bedeutung zu, bilde diese doch anerkanntermassen einen wichtigen Stützpfeiler des touristischen Angebots. Der Ausscheidung einer Hotelzone, die die Erhaltung bestehender Hotelbetriebe bezwecke, komme daher ein grosses öffentliches Interesse zu. Demgegenüber hätten die Interessen des Grundeigentümers nach möglichst wirtschaftlicher Nutzung seines Eigentums zurückzutreten. Immerhin stelle die Zuweisung zur Hotelzone keine Enteignung dar, werde doch die bisherige Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks höchstens sehr marginal eingeschränkt. Diese Interessenabwägung ist im allgemeinen nicht zu beanstanden. Sie setzt jedoch voraus, dass die mit der Planung bezweckte Erhaltung eines Hotelbetriebs am bisherigen Standort überhaupt möglich ist. Dies ist unproblematisch, wenn es sich um die Liegenschaft eines bestehenden, rentabel betriebenen Hotels handelt. Steht der Hotelbetrieb dagegen kurz vor dem Konkurs (wie zur Zeit der Planfestsetzung und -genehmigung) oder wurde er bereits aus wirtschaftlichen Gründen eingestellt (wie zum Zeitpunkt des Beschwerdeentscheids), muss die Existenzfähigkeit, d.h. die längerfristige betriebswirtschaftliche Tragbarkeit eines Hotels am bestehenden Standort geprüft werden. Ist diese zu verneinen, so bedeutet die Zuweisung einer Parzelle zur Hotelzone, dass sie möglicherweise überhaupt nicht genutzt werden kann, weil die vorgesehene Nutzung unrentabel und andere, wirtschaftlich tragbare Nutzungen unzulässig sind. Dies kann eine unverhältnismässige Eigentumsbeschränkung darstellen, jedenfalls dann, wenn die Parzelle zuvor einer Zone mit umfassenderen Nutzungsmöglichkeiten zugewiesen war und in einem mit Wohnhäusern überbauten Gebiet liegt. 4.3 Allerdings ist die Prognose der Existenzfähigkeit eines Hotelbetriebs an einem bestimmten Standort sehr schwierig und mit vielen Unsicherheiten behaftet, hängt sie doch wesentlich vom Betriebskonzept und dessen Umsetzung im Einzelfall ab. Insofern ist der Gemeinde zuzustimmen, dass der Konkurs des Hotels Eden allein nicht entscheidend sein kann. Auch das momentane Fehlen von interessierten Investoren schliesst die Festsetzung einer Hotelzone nicht zwingend aus, ist doch die Planfestsetzung auf einen Zeithorizont von 15 Jahren ausgelegt (Art. 15 RPG). Die Festsetzung einer Hotelzone soll gerade verhindern, dass Hotelliegenschaften aufgrund vorübergehender wirtschaftlicher Schwierigkeiten zu privaten Zwecken umgenutzt oder verkauft werden und damit der Hotellerie für immer verloren gehen. Immerhin darf aber die Tatsache, dass sich gegenwärtig kein Hotelier für die Übernahme des Hotelbetriebs interessiert, als Indiz gegen die Möglichkeit eines erfolgreichen Hotelbetriebs an diesem Standort berücksichtigt werden. 4.3.1 Die Direktion stützte ihre negative Prognose auf den Fachbericht des Amts für wirtschaftliche Entwicklung des Kantons Bern (KAWE). Darin hielt das Amt zunächst fest, dass es die vorhandenen Kapazitäten am rechten Thunerseeufer nicht beurteilen könne, und auch keine konkreten Aussagen zur längerfristigen betriebswirtschaftlichen Tragfähigkeit eines Hotelbetriebs auf der streitigen Parzelle machen könne. Es könne jedoch gewisse allgemeine Aussagen machen: Das Gebäude des Hotels Eden entspreche nicht mehr den heutigen gesetzlichen Minimalanforderungen an die Sicherheit und den Anforderungen des touristischen Markts an den Komfort. Im bestehenden Gebäude liessen sich höchstens 22 Zimmer mit 36 bis 42 Betten unterbringen; diese Grösse müsse aus allgemeiner Erfahrung als ungünstig für die wirtschaftliche Führung eines Hotels bezeichnet werden, weil z.B. mittlere bis grössere Gruppen nicht aufgenommen werden könnten. Die Lage des Hotelgrundstücks am Thunersee sei zwar attraktiv, jedoch bestünden keine Landreserven für eine Erweiterung des Betriebs; ungünstig sei auch die Situierung des Gebäudes oberhalb der stark befahrenen Kantonsstrasse ohne direkten Seeanstoss und die erhebliche Höhendifferenz zwischen Strasse/See und Hotel. Der Betrieb eines Pavillons am See als Restaurant habe keinen Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit des Hotelbetriebs; zudem sei ein Seepavillon in hohem Masse witterungsabhängig. Schliesslich wertete es das fehlende Interesse von Investoren aus der Hotelbranche anlässlich der Versteigerung der Liegenschaft als starkes Indiz gegen die Möglichkeit, an diesem Standort ein Hotel wirtschaftlich zu betreiben. 4.3.2 Die Gemeinde hält die Beweiswürdigung der Direktion für nicht nachvollziehbar. Es sei willkürlich, dem Schreiben des KAWE eine gutachtenähnliche Bedeutung beizumessen, obwohl dieses selbst eingeräumt habe, dass es die Nachfrage nach Hoteldienstleistungen am rechten Thunerseeufer und die längerfristige Tragbarkeit eines Hotelbetriebs auf der streitigen Parzelle nicht beurteilen könne. Die Gemeinde übersieht bei ihrer Kritik, dass es auf der streitigen Parzelle keinen Hotelbetrieb mehr gibt, dessen Rentabilität konkret überprüft werden könnte. Insofern musste sich das KAWE auf allgemeine Aussagen (bestehendes Gebäude, Betriebsgrösse, Lage des Hotelgrundstücks, etc.) beschränken. Auch ein Gutachten bei der für die Beurteilung und Bewertung von Hotel-Businessplänen spezialisierten Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) hätte unter diesen Umständen, ohne Vorliegen eines konkreten Businessplans für das Hotel Eden, kaum zu konkreteren Aussagen führen können. Die Gemeinde hat denn auch im Verwaltungsbeschwerdeverfahren keine weiteren Beweisanträge gestellt. 4.3.3 Die Feststellungen des KAWE werden von weiteren Unterlagen in den Akten gestützt: Aus den Schreiben der Gebäudeversicherung vom 20. September 2002 und des Regierungsstatthalteramts Thun vom 27. September 2002 ergibt sich, dass das Hotel Eden im heutigen Zustand wegen Brandschutzmängeln nicht mehr als Hotel betrieben werden kann. Schon die früheren Eigentümer des Hotels, die Eheleute A.________, hatten in mehreren Schreiben an die Gemeinde dargelegt, dass ein Hotel von der Grösse des Eden am Thunersee, wo sich die Saison auf die Sommermonate beschränkt, nicht rentabel betrieben werden könne; die Zahl der Logiernächte sei in den letzten zehn Jahren von 4000 auf 1600 gesunken. Aus den in den Akten befindlichen Erfolgsrechnungen für die Jahre 1993 und 1995 ergibt sich, dass ein Jahresgewinn von nur Fr. 12'000 bis 25'565 Fr. erwirtschaftet wurde, obwohl die Familie A.________ selbst keinen Lohn bezog. Das Hotel war zuletzt mit 1,245 Mio. Franken Schulden belastet (Bericht der BZ vom 13. Dezember 2001). In den letzten Jahrzehnten wurden so gut wie keine Investitionen in die Hotelinfrastruktur vorgenommen (vgl. Schreiben A.________s vom 30. Juli 2001). Vor der Wiederaufnahme des Hotelbetriebs wären somit erhebliche Investitionen erforderlich. Die Kosten für einen Ausbau des Hotels wurden von der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredite schon 1994 auf 2,6 bis 2,75 Mio. Franken geschätzt (vgl. Rapport der Besichtigung vom 2. August 1994). Ob der Abbruch des bestehenden und der Bau eines neuen Hotelgebäudes möglich wäre, ist ungewiss: Das Gebäude ist immerhin als erhaltenswert im Sinne von Art. 10a BauG Abs. 3 eingestuft und auch Art. 10 der Vorschriften zu den Uferschutzplänen schreibt grundsätzlich die Erhaltung der bestehenden Hotelbauten vor. Angesichts der insgesamt schwierigen Lage der Hotellerie im Berner Oberland (vgl. Florence Vuichard, Weckruf fürs Berner Oberland, Der Bund, 16. August 2002, wonach ein Viertel aller Hotels im Berner Oberland von der Schliessung gefährdet sind), durfte die Direktion ohne Willkür folgern, dass es sehr schwierig, wenn nicht gar unmöglich sein werde, einen Interessenten für die Fortführung eines Hotelbetriebs auf der fraglichen Parzelle zu finden. 4.4 Dann aber durfte die Direktion die Zuweisung des Grundstücks, das bisher der allgemeinen Wohnzone zugeteilt war und inmitten eines mit Wohnhäusern überbauten Gebiets liegt, in die Hotelzone als nicht durch das öffentliche Interesse gerechtfertigt und somit als unverhältnismässig qualifizieren und sie aufheben, ohne damit die Gemeindeautonomie zu verletzen.