Citation: 4C.96/2006 04.07.2006 E. 2

La demanderesse reproche à la cour cantonale d'avoir violé l'art. 257d CO en considérant qu'elle avait "résilié" le contrat de bail des défendeurs le dernier jour du délai qu'elle leur avait fixé pour s'acquitter des loyers en retard. 2.1 Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. 2.2 Il n'est guère contesté que le congé donné avant l'expiration du délai comminatoire est inefficace (cf. ATF 121 III 156 consid. 1c/aa p. 161; plus récemment arrêt 4C.124/2005 du 26 juillet 2005, consid. 3.2 et les références citées), la question qui se pose en l'espèce étant celle de savoir si, comme la cour cantonale l'a jugé, la résiliation postée précisément le dernier jour dudit délai et reçue au plus tôt le lendemain doit être considérée comme prématurée. -:- Une partie de la jurisprudence cantonale et de la doctrine y répond par l'affirmative, considérant que la résiliation est invalide même si elle n'atteint le locataire qu'après l'expiration du délai comminatoire (cf. arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 13 mars 2000, traduit in Mietrechtspraxis [mp] 2000 p. 134, consid. 4b p. 136; décision de l'autorité de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Zurich du 19 novembre 1999, reproduite in MietRecht Aktuell [MRA] 2000 p. 238, consid. 2 p. 239; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e éd., Zurich 1998, n. 32 ad art. 257d CO). Certains auteurs sont au contraire d'avis que la résiliation est valable lorsqu'elle n'est reçue qu'après l'expiration du délai comminatoire (cf. Bisang, Commentaire de la décision de l'autorité de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Zurich du 19 novembre 1999, reproduite in MietRecht Aktuell [MRA] 2000 p. 238, spéc. n. 3 p. 240; Rajower, Prozessuale Aspekte der Ausweisung von Mietern unter besonderer Berücksichtigung der zürcherischen Praxis, in PJA 1998 p. 797, spéc. p. 811). Cette dernière opinion apparaît plus convaincante, dans la mesure où la résiliation est un acte soumis à réception, qui déploie ses effets lorsqu'elle parvient dans la sphère d'influence de son destinataire (sur cette question, cf. Bohnet, Les termes et délais en droit du bail à loyer, in 13e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004, p. 4 ss; Lachat/ Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 6e éd., Zurich 2005, n. 7.1 ss p. 453 ss). Peu importe, toutefois, compte tenu de ce qui suit. 2.3 Le Tribunal fédéral a eu à connaître d'une affaire où, par lettre du 26 août 1991, le bailleur avait mis le locataire en demeure de s'exécuter et l'avait avisé que, faute de paiement au 30 septembre 1991, le bail serait résilié. Le 30 septembre 1991, le bailleur avait notifié au locataire, sur formule officielle reçue le même jour par ce dernier - et non, comme dans la présente espèce, le lendemain -, la résiliation du bail pour le 31 octobre 1991. La Cour de céans a considéré que le congé litigieux avait été donné certes quelques heures avant l'expiration du délai de paiement que le bailleur avait imparti à son locataire, mais plus de trente jours après la réception par ce dernier de l'avis comminatoire. Dans une telle situation, les effets du congé étaient simplement reportés, de manière à assurer le respect du délai et du terme de congé prévus par l'art. 257d al. 2 CO pour les baux d'habitation et commerciaux. En tout état de cause, l'efficacité du congé anticipé était soumise à la condition suspensive du défaut de paiement dans le délai fixé (arrêt 4C.251/1992 du 17 décembre 1992, reproduit in Revue valaisanne de jurisprudence [RVJ] 1993 p. 180, consid. 3a; en ce sens, cf. également Higi, Commentaire zurichois, n. 47 ad art. 257d CO, pour lequel la résiliation adressée deux ou trois jours avant l'échéance du délai comminatoire déploie des effets, pour autant qu'à l'échéance de celui-ci, le locataire n'ait toujours pas payé le loyer). Le cas d'espèce présente des caractéristiques similaires, puisque les défendeurs ont bénéficié d'un délai de plus de trente jours pour s'acquitter des loyers échus. La mise en demeure leur a en effet été envoyée le 10 mai 2005 et a donc été reçue le 17 mai 2005 au plus tard, l'expiration du délai comminatoire étant fixée au 20 juin 2005. Par ailleurs, il ne ressort pas de l'état de fait déterminant que les défendeurs se seraient acquittés des arriérés de loyer le dernier jour du délai comminatoire - ceux-ci ne le prétendent d'ailleurs pas. 2.4 Dans le même ordre d'idées et à titre superfétatoire, on relèvera encore que l'invocation de la nullité ou de l'inefficacité d'un congé peut constituer un abus de droit (ATF 121 III 156 consid. 1c/bb p. 161 s.; plus récemment arrêt 4C.124/2005 du 26 juillet 2005, consid. 3.2 et les références citées). Tel est le cas, dans l'hypothèse d'une résiliation anticipée pour non-paiement du loyer, lorsque le locataire n'entend manifestement pas régler les loyers arriérés pendant le délai comminatoire imparti (cf. arrêt 4C.124/2005 du 26 juillet 2005, consid. 3.3). En effet, la fixation d'un délai de paiement, assortie de la menace de la résiliation du bail, telle qu'elle est prévue à l'art. 257d al. 1 CO, vise principalement à fournir au locataire une dernière occasion d'échapper aux conséquences pénibles du congé en lui accordant un minimum de temps pour se procurer les moyens nécessaires au paiement de l'arriéré de loyer (arrêt 4C.124/2005 du 26 juillet 2005, consid. 3.3 et les références citées). 2.5 En définitive, la résiliation litigieuse ne saurait être considérée comme nulle - selon les termes de la cour cantonale -, respectivement inefficace. Par conséquent, le recours en réforme doit être admis. l'arrêt attaqué annulé et l'ordonnance du 27 octobre 2005 confirmée en ce qu'elle ordonne l'expulsion des défendeurs de l'appartement litigieux, un nouveau délai au 31 juillet 2006 étant fixé à ceux-ci pour quitter les lieux.