Citation: 4C.176/2003 13.01.2004 E. 3

Ein Mietzins ist in der Regel dann nicht missbräuchlich, wenn er im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse liegt (Art. 269a lit. a OR). Für die Ermittlung des orts- und quartierüblichen Mietzinses sind gemäss Art. 11 VMWG (SR 221.213.11) Mietobjekte massgebend, die nach Lage, Grösse, Zustand, Ausstattung und Bauperiode mit der zu beurteilenden Mietsache vergleichbar sind (Abs. 1). Nicht massgebend sind Mietzinse eines Vermieters oder einer Vermietergruppe, welche eine marktbeherrschende Stellung innehaben (Abs. 3). Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen (Abs. 4). 3.1 Der Vermieter kann den von ihm geltend gemachten Mietzins einerseits gestützt auf Art. 11 Abs. 1 VMWG mit dem Hinweis auf vergleichbare Mietobjekte belegen. In diesem Fall verlangt die Rechtsprechung mindestens fünf vergleichbare Mietobjekte, welche mit Bezug auf Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand sowie Bauperiode im Wesentlichen die gleichen Merkmale des konkret zu beurteilenden Objektes aufweisen. Nur auf diese Weise kann eine Schlussfolgerung gezogen werden, die eine gewisse Sicherheit vermittelt (BGE 123 III 317 E. 4a S. 319 m.w.H.). Gemäss Art. 11 Abs. 4 VMWG kann der Vermieter den geltend gemachten orts- und quartierüblichen Mietzins aber auch mit einer amtlichen Statistik belegen. In diesem Fall ist freilich erforderlich, dass die Aussagekraft der amtlichen Statistik im Wesentlichen den Anforderungen von Art. 11 Abs. 1 VMWG entspricht. Der Gebrauch einer amtlichen Statistik kann also nur in Frage kommen, wenn die konkrete Lage, die Grösse, die Ausstattung, der Zustand und die Bauperiode der erfassten Objekte gebührend berücksichtigt werden (BGE 123 III 317 E. 4a S. 319 und E. 4c/cc S. 324 f.). In Anbetracht der hohen Anforderungen, die an eine amtliche Statistik zu stellen sind, wurde in der Rechtsprechung soweit ersichtlich noch nie eine Mietzinsanpassung an die Ortsüblichkeit auf der Grundlage einer amtlichen Statistik geschützt (vgl. BGE 123 III 317 E. 4c/cc S. 324 und Urteil vom 19. August 1997, 4C.17/1997, publ. in SJ 1998, S. 218). 3.2 Da die kantonalen Instanzen für die Überprüfung der Orts- und Quartierüblichkeit des angefochtenen Mietzinses in erster Linie auf den "Mietpreisraster" des statistischen Amtes des Kantons Basel-Stadt abgestellt haben, die Tauglichkeit dieser Statistik vom Beklagten aber grundsätzlich in Frage gestellt wird, ist im Folgenden zu prüfen, ob der Basler "Mietpreisraster" die von der Rechtsprechung geforderte Eigenschaft aufweist. 3.2.1 In der umstrittenen Basler Statistik werden für 1680 Wohnungsteilmärkte, welche durch das Wohnviertel, die Zimmerzahl, die Bauperiode und das Merkmal "renoviert/nicht renoviert" definiert werden, die durchschnittlichen Mietzinse ermittelt. Die Daten basieren auf der Gebäude- und Wohnungserhebung von 1990, werden in m2-Preise umgerechnet und vier Mal jährlich mit dem Basler Mietpreisindex fortgeschrieben. Im "Mietpreisraster" werden damit die in Art. 11 Abs. 1 VMWG genannten Kriterien wenigstens zum Teil berücksichtigt. In Bezug auf die Lage werden die Wohnungen entsprechend den Stadtquartieren erfasst, wobei allerdings den unterschiedlichen Lagen innerhalb eines Quartiers z.B. in Bezug auf die Lärmbelastung durch Verkehr kaum Rechnung getragen wird. In Bezug auf die Grösse der Wohnungen basiert der "Mietpreisraster" auf differenzierten Angaben, indem einerseits nach der Zimmerzahl unterschieden und andererseits der effektive orts- und quartierübliche Mietzins anhand des m2-Preises errechnet wird. Nicht erfasst wird hingegen die Ausstattung, da Wohnungseigenschaften wie sanitäre Einrichtungen, Kücheneinrichtungen, Kabel- und Internet-Anschlüsse etc. keine Berücksichtigung finden. Die übrigen von der Verordnung genannten Vergleichskriterien sind in der Basler Statistik wiederum erfasst. In Bezug auf den Zustand der Wohnung wird nach dem Kriterium "renoviert/nicht renoviert" unterschieden, und in Bezug auf die Bauperiode wird dem unterschiedlichen Gebäudealter Rechnung getragen. Diese Beschreibung zeigt, dass es sich beim "Mietpreispreisraster" zwar um eine seriöse amtliche Statistik handelt, die allerdings nicht in jeder Hinsicht den Anforderungen von Art. 11 Abs. 1 VMWG genügt. Auf die statistisch ermittelten Mietzinse kann daher nicht ohne weiteres abgestellt werden, weil insbesondere die konkrete Lage und Ausstattung der Wohnungen von der amtlichen Erhebung nicht genügend erfasst werden. Umgekehrt ergibt die Basler Statistik als grober Raster verwendbare objektive Anhaltspunkte für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mieten. Allerdings ist in jedem konkreten Einzelfall zu berücksichtigen, ob und inwieweit der Wert einer Wohnung vom statistisch ausgewiesenen Durchschnitt abweicht. 3.2.2 Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz unter Hinweis auf den "Mietpreisraster" unangefochten festgehalten, dass im fraglichen Quartier für Vierzimmerwohnungen, die in den Jahren 1961 bis 1970 erstellt worden seien, ein Preis von Fr. 14.--/m2 als üblich anzusehen sei. Für die umstrittene Wohnung, die 80 m2 gross sei, sei deshalb von einem orts- und quartierüblichen Mietzins von Fr. 1'120.-- pro Monat auszugehen. Wenn aber diese Statistik wenigstens als Instrument, das objektive Anhaltspunkte in Bezug auf die ortsübliche Miete liefert, berücksichtigt werden kann, erweist sich eine Mietzinserhöhung von Fr. 476.-- auf Fr. 662.-- pro Monat für eine Vierzimmerwohnung in der Stadt-Basel angesichts der statistisch ausgewiesenen Miete für ein vergleichbares Objekt von Fr. 1'120.-- pro Monat grundsätzlich nicht als missbräuchlich. Im Übrigen sind dem angefochtenen Urteil keine Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass die im vorliegenden Fall zu beurteilende Wohnung derart vom Durchschnitt abweicht, dass trotz des statistisch ausgewiesenen ortsüblichen Mietzinses von Fr. 1'120.-- der umstrittene Mietzins von Fr. 662.-- missbräuchlich sein soll. Die Vorinstanz hat daher zutreffend erkannt, dass bei einem derart deutlichen Preisunterschied im Verhältnis zu den - an sich geeigneten, bezüglich einzelner Kriterien aber zu undifferenzierten - statistischen Erhebungen kein missbräuchlicher Mietzins vorliegt. Wenn sich aber bereits aufgrund eines statistischen Vergleichs ergibt, dass der angefochtene Mietzins nicht missbräuchlich ist, erübrigt es sich, den ortsüblichen Mietzins anhand von fünf Vergleichsobjekten zu ermitteln. Es kann daher offen bleiben, ob die von der Vorinstanz zum Vergleich herangezogenen Objekte aufgrund der Feststellungen im angefochtenen Urteil den Anforderungen von Art. 11 Abs. 1 VMWG genügen. 3.3 Soweit der Beklagte schliesslich geltend macht, die Vorinstanz habe Art. 269 und 269a OR dadurch verletzt, dass ihm der Nachweis verweigert worden sei, die Klägerin erziele mit dem ortsüblichen Mietzins einen übersetzten Ertrag, erweist sich die Berufung ebenfalls als unbegründet. Die Vorinstanz hat festgehalten, die Klägerin habe das Grundstück vor über 100 Jahren erworben und im Jahre 1960 überbaut. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes steht bei Grundstücken, die vor mehreren Jahrzehnten gebaut oder erworben worden sind, die Mietzinsanpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit im Vordergrund. Zur Begründung wird ausgeführt, dass bei solchen Investitionen die Belege oft fehlen oder dass sie zu unrealistischen Ergebnissen führten. Der Gesetzgeber habe nicht die Absicht gehabt, langjährige Eigentümer gegenüber denjenigen zu benachteiligen, die ihre Liegenschaft kürzlich erworben hätten (4C.323/2001, Urteil vom 9. April 2002, publ. in SJ 2002 I S. 434 ff., MRA 2002 S. 143 ff. und mp 2002 S. 153 ff.). Der Beklagte kann sich unter diesen Umständen nicht darauf berufen, dass der Mietzins von Fr. 662.-- für eine Vierzimmerwohnung in der Stadt-Basel unter dem Gesichtspunkt der Nettorenditeberechnung missbräuchlich sei.