Citation: 5C.246/2005 06.02.2006 E. 3

Anlass der Berufung bildet das nötige Quorum, mit welchem die Versammlung der Stockwerkeigentümer einem Mitglied die Errichtung eines Wintergartens auf dem Umschwung der Liegenschaft bewilligt hat. 3.1 Die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer hat am 26. März 2002 den Antrag ihres Mitgliedes E.________ auf Bewilligung eines Wintergartens beraten. In diesem Zusammenhang wurde vom Gesuchsteller auch ausgeführt, dass der Liegenschaft eine noch ungenutzte Baumasse von 1'000 m3 zur Verfügung stehe, wovon der geplante Wintergarten 80 m3 beanspruchen würde. Dem Bauvorhaben wurde mit 6 Stimmen der 7 Sonderrechte zugestimmt. Demnach darf der Eigentümer des Stockwerkanteils Grundbuch Blatt zzzz auf der ihm zur ausschliesslichen Nutzung zustehenden Rasenfläche einen Wintergarten mit den maximalen Ausmassen von 9.30 m Länge, 3.50 m Breite und 2.80 m bzw. 2.17 m Höhe erstellen. Die Erstellungs- und Folgekosten wie die Prämienerhöhung für die Gebäudeversicherung sind von ihm zu tragen. Beim geplanten Wintergarten handelt es sich um eine bauliche Massnahme auf einer Rasenfläche, die nicht zum Stockwerkanteil des Bauherrn, sondern zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört. Damit kann sich der Eigentümer nicht auf seine in Art. 712a Abs. 2 ZGB verankerte Gestaltungsfreiheit berufen, sondern das Vorhaben bedarf auf jeden Fall der Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft (BGE 130 III 450 E. 1.2 S. 454). Dass im Begründungsakt eine genau umschriebene Fläche ausgeschieden und dem jeweiligen Eigentümer des Grundbuch Blattes zzzz zur ausschliesslichen Nutzung zugewiesen worden ist, ändert daran nichts. 3.2 Gleichzeitig mit dem Begründungsakt erliessen die damaligen Miteigentümer ein Verwaltungs- und Nutzungsreglement (BVR). Unter dem Titel "II. Sonderrecht und ausschliessliche Nutzungsrechte" werden insbesondere die Schranken der Nutzungsfreiheit an Sonderrechten und an zur ausschliesslichen Nutzung zugeteilten Flächen (Art. 7) festgelegt. Unter dem Titel "IV. Bauliche Massnahmen" werden sowohl die Unterhaltspflicht und die Grenzen baulicher Veränderungen an der eigenen Stockwerkeinheit (Art. 14) wie auch am gemeinschaftlichen Eigentum umschrieben (Art. 15). Anschliessend finden sich einlässliche Vorschriften im Hinblick auf die nützlichen Arbeiten (Art. 16) sowie auf die Luxusarbeiten (Art. 17) am gemeinschaftlichen Eigentum. Unter dem Titel "VI. Organisation der Gemeinschaft" wird die Zuständigkeit der Stockwerkeigentümerversammlung (Art. 26) und insbesondere auch die Beschlussfassung mit einfachem Mehr (Art. 30), mit qualifiziertem Mehr (Art. 31) und mit Einstimmigkeit (Art. 32) geregelt. Das Reglement gibt hier im Wesentlichen die Regelung von Art. 647c ff. ZGB wieder. 3.3 Die Berufungsklägerin wirft der Vorinstanz vor, zu Unrecht die Regeln von Art. 15, Art. 16 und Art. 17 BVR angewendet zu haben. In der Tat befassen sich die genannten Bestimmungen lediglich mit dem gemeinschaftlichen Eigentum. Im vorliegenden Fall geht es aber um bauliche Veränderungen an einer zur ausschliesslichen Nutzung ausgeschiedenen Fläche des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer hat im Reglement Schranken für diese Sondernutzung vorgesehen. So geht aus Art. 7 lit. b BVR in Verbindung mit Art. 31 lit. a BVR hervor, dass feste Bauten wie Geräteschöpfe, Pergolas, Wintergärten, Chemineeanlagen etc. auf zur ausschliesslichen Nutzung zugeteilten Flächen nur erstellt werden dürfen, sofern die Mehrheit aller Eigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Wertquoten vertreten, zustimmt. Strittig ist die Anwendbarkeit und Auslegung dieser Regelung. Die Berufungsklägerin ist der Ansicht, ein Wintergarten stelle gar keine feste Baute im Sinne von Art. 7 lit. b BVR dar. Es handle sich vielmehr um eine Anbaute an das Gebäude zwecks Erweiterung des Wohnraums, mithin eine Zweckänderung, welche zudem das äussere Erscheinungsbild beeinträchtige. 3.4 Die Vorinstanz hat den Begriff "feste Baute" demjenigen der "Fahrnisbaute" gegenüber gestellt und ist zum Schluss gekommen, ein Wintergarten stelle eine feste Baute dar. Damit gelange Art. 7 lit. b BVR zur Anwendung. Die Berufungsklägerin weist aber zu Recht darauf hin, dass die im genannten Artikel angeführten Installationen auch freistehend möglich seien. Zumindest bei der Chemineeanlage dürfte dies sogar die Regel sein. Die Vorinstanz hat keine tatbeständlichen Feststellungen darüber getroffen, welche Bauweise die Stockwerkeigentümer bei der Schaffung von Art. 7 lit. b BVR gemeint haben. Sie ist daher nach dem allgemeinen Verständnis des Begriffs "Wintergarten" von einem Anbau an ein Gebäude ausgegangen. Diese Auslegung ist nicht zu beanstanden, entspricht sie doch dem auch bei der Auslegung von Reglementen geltenden Vertrauensprinzip (Urteil 5C.195/2002 vom 23. Dezember 2002, E. 2.1.2). Da die Stockwerkeigentümer seinerzeit in Einstimmigkeit eine Reglementsbestimmung verabschiedet haben, welche einen derartigen Anbau mit dem notwendigen Quorum von Art. 31 lit. a BVR erlaubt, haben sie zudem eine mögliche Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes der Liegenschaft durch den Anbau eines Wintergartens bereits in Kauf genommen. Ob das in Art. 712a Abs. 2 ZGB statuierte Verbot, gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen und Einrichtungen zu beschädigen oder in ihrer äusseren Erscheinung und Funktion zu beeinträchtigen, nur die Grenzen des Sonderrechts aufzeigt, oder ob es auch für das zur ausschliesslichen Nutzung zugewiesene gemeinsame Eigentum gilt, braucht damit nicht geprüft zu werden. Die Stockwerkeigentümer haben im Weiteren durch die Schaffung des Reglementes von vornherein eine offene Nutzung der zur ausschliesslichen Nutzung ausgeschiedenen Fläche des Umschwungs zugelassen, zum Beispiel durch die Errichtung eines Wintergartens, womit zumindest in diesem Rahmen nicht von einer Zweckänderung gesprochen werden kann. Damit geht die spezielle Regelung von Art. 7 lit. b BVR der allgemeinen Zweckbestimmung von Gartenanlagen gemäss Art. 8 Abs. 1 BVR und dem allgemeinen Verbot baulicher Veränderungen an der Baute gemäss Art. 11 Abs. 2 BVR vor. Der Berufungsklägerin kann damit nicht gefolgt werden, wenn sie verlangt, dass nur ein freistehender Wintergarten auf dem zur ausschliesslichen Nutzung ausgeschiedenen Gartenfläche mit dem Reglement und mit Art. 648 Abs. 2 ZGB vereinbar sei. 3.5 Schliesslich weist die Berufungsklägerin auf den Systemwechsel in der Bau- und Zonenordnung der Standortgemeinde hin. Durch den Übergang von der Ausnützungsziffer zur Baumassenziffer stehe der Grundparzelle eine zusätzliche Ausnützungsmöglichkeit zu. Über diesen Verwendungszweck müssten sich die Stockwerkeigentümer analog Art. 648 Abs. 2 ZGB vorerst verständigen, was bislang nicht geschehen sei. Das geplante Bauvorhaben nehme einen Teil der baurechtlichen Ausnützung in Anspruch, die in der Sondernutzung an der Gartenfläche nicht eingeschlossen sei. Die Vorinstanz hat zwar festgestellt, dass auch nach bisherigem Baurecht ein Wintergarten nicht ohne die Beanspruchung der Ausnützungsziffer hätte erstellt werden können. Sie trifft indes keine tatsächlichen Feststellungen zur altrechtlichen Ausnützungsziffer sowie zur konkreten Auswirkung des Systemwechsels auf das strittige Bauvorhaben, sondern gibt einzig die diesbezüglichen Parteibehauptungen wieder. Zudem beeinflusse der Übergang vom System der Ausnützungsziffer zu demjenigen der Baumassenziffer die in Art. 7 lit. b BVR vorgesehene Nutzungsfreiheit gar nicht. Selbst wenn man davon ausgehen wolle, dass die Stockwerkeigentümer einen Beschluss über die Festlegung der Zweckbestimmung der Baumasse bzw. deren Reserve treffen müssten, so läge das nötige Quorum vor. Der Vorinstanz kann beigepflichtet werden, soweit sie festhält, dass die Stockwerkeigentümer bei der Schaffung des Reglementes die zur ausschliesslichen Nutzung ausgeschiedenen Flächen zwar zugeteilt haben, indes die Berechtigten die jeweils geltende Bauordnung zu beachten hätten. Ob ein geplantes Vorhaben überhaupt bewilligungspflichtig ist und ob es den anwendbaren Bauvorschriften genügt, wird von der zuständigen Behörde und auf keinen Fall von den Stockwerkeigentümern entschieden. Anlässlich der Versammlung vom 26. März 2002 stellte der Bauherr sein Projekt vor und wies auf das Problem der Beanspruchung der ungenutzten Baumasse hin. Die Stockwerkeigentümer bewilligten das Vorhaben aufgrund der ihnen mit der Einladung zugestellten Unterlagen und nach eingehender Diskussion mit 6 von 7 Stimmen. Damit steht nicht nur fest, dass die Teilnehmer in voller Kenntnis des baurechtlichen Aspekts über den Antrag befunden haben. Sie haben den Bauherrn zudem verpflichtet, bei der Standortgemeinde noch ein Baugesuch einzureichen. Hingegen haben sie über die konkrete Nutzung seiner ihm bereits zugewiesenen Gartenfläche entschieden, was zweifellos gemäss Art. 7 lit. b BVR in ihrer Kompetenz liegt. Dass dieser Beschluss Einstimmigkeit verlangt hätte, wie die Klägerin vorbringt, ist nicht nachvollziehbar. Weder wird die bereits bestehende Nutzung der Gemeinschaft noch des einzelnen Stockwerkeigentümers in Zukunft eingeschränkt, noch wird jede bauliche Veränderung der Liegenschaft durch die Inanspruchnahme von einem Anteil der Baumasse statt der bisherigen Ausnützungsziffer verhindert. Von einer Zweckänderung im Sinne von Art. 648 Abs. 2 ZGB, d.h. von einer Neuordnung der bisherigen Nutzung und Verwendung der Liegenschaft als Mehrfamilienhaus, die die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer voraussetzen würde, kann damit keine Rede sein (BGE 130 III 441 E. 2; Brunner/Wichtermann, Basler Kommentar, N. 19 zu Art. 648 ZGB). 3.6 Zu guter Letzt besteht die Klägerin darauf, dass die Wertquoten infolge des geplanten Wintergartens berichtigt werden müssen. Sie wirft der Beklagten Rechtsmissbrauch vor, wenn sie dafür faktisch auf den Prozessweg verwiesen wird. Wie die Vorinstanz zu Recht festhält, bildet diese Frage nicht Gegenstand des vorliegenden Anfechtungsverfahrens. Eine Auseinandersetzung mit den Voraussetzungen einer Berichtigung nach Art. 712e Abs. 2 ZGB erübrigt sich somit.