Citation: 4A_104/2013 E. C

X.________ exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre l'arrêt cantonal du 21 janvier 2013. Invoquant une constatation manifestement inexacte des faits (art. 97 al. 1 LTF) et une violation de l'art. 272 CO, il conclut, sous suite de frais et dépens, à sa réforme, demandant que la prolongation du bail soit portée à six ans, soit jusqu'au 31 juillet 2017, et que l'arrêt attaqué soit confirmé pour le surplus. Les intimées concluent, sous suite de dépens, au rejet du recours dans la mesure où il est recevable. Les parties ont répliqué et dupliqué.