Citation: 4A_641/2014 E. 2.2.1

2.2.1. Le besoin urgent ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité; il suffit que, pour des motifs économiques ou d'autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu'il renonce à l'usage de l'objet loué. Le besoin doit être sérieux, concret et actuel. Les motifs du bailleur doivent objectivement revêtir une certaine importance. Le juge statue en tenant compte de toutes les circonstances du cas particulier (ATF 132 III 737 consid. 3.4.3; 118 II 50 consid. 3c et d). S'agissant d'une décision faisant appel au pouvoir d'appréciation du juge, le Tribunal fédéral ne substituera qu'avec retenue sa propre appréciation à celle de la juridiction cantonale. Il n'interviendra que si la décision s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, si elle repose sur des faits sans pertinence, ou enfin si elle ignore des éléments qui devaient absolument être pris en considération (ATF 118 II 50 consid. 4). Le bailleur assume le fardeau de la preuve; c'est à lui qu'il appartient d'établir l'existence d'un besoin urgent pour lui-même ou ses proches. L'autorité précédente a constaté qu'au moment de la résiliation litigieuse, l'intimé et l'intimée - alors dans sa 45 ème année selon le dossier - habitaient au huitième étage d'un immeuble présentant d'importants défauts incompatibles avec l'état de santé de l'intimée souffrant de hernies discales, de fibromyalgie et de dépression. L'ascenseur tombait régulièrement en panne pendant plusieurs jours d'affilée; l'alimentation en eau chaude était aléatoire et l'isolation thermique des fenêtres insuffisante; il n'y avait pas de douche, mais uniquement une baignoire, problématique au regard de l'état de santé de l'intimée; la propriétaire n'était pas disposée à faire poser une douche.