Citation: 7B.5/2006 10.03.2006 E. 4.1

4.1.1 Vorab weist das Obergericht darauf hin, dass nach Art. 16 Abs. 1 VZG das Betreibungsamt von Amtes wegen für die Verwaltung und Bewirtschaftung eines gepfändeten Grundstücks zu sorgen habe und die Verwaltung gemäss Art. 16 Abs. 2 VZG auch dann auf das Amt übergehe, wenn sie vom Schuldner vor der Pfändung vertraglich einem Dritten übertragen worden sei. Aus Art. 16 VZG ergebe sich somit, dass ein Liegenschaftsverwaltungsvertrag, wie ihn die Beschwerdeführer mit der T.________ AG abgeschlossen gehabt hätten, von Gesetzes wegen durch die betreibungsamtliche Verwaltung und Bewirtschaftung verdrängt werde. Die mit der genannten Gesellschaft getroffenen Vereinbarungen seien für das Betreibungsamt demnach unbeachtlich. 4.1.2 Im Ergebnis ist dieser Auffassung beizupflichten. Allerdings verkennt die Vorinstanz (mit den Beschwerdeführern, dem Betreibungsamt und der unteren Aufsichtsbehörde), dass der ausschliesslich die Pfändungsbetreibung beschlagende Art. 16 VZG hier, wo es um eine Grundpfandbetreibung geht, nicht anwendbar ist (vgl. oben E. 2). Für den Fall der Ausdehnung der Pfandhaft auf die Mietzinse sieht Art. 152 Abs. 2 SchKG jedoch vor, dass schon im Stadium der Einleitung der Betreibung, d.h. vor Eingang des Verwertungsbegehrens, dem Betreibungsamt eine - auf die Sicherung und das Einziehen dieser Zinse zugeschnittene - Verwaltungsbefugnis zukommt. Die dem Amt dabei zufallenden Aufgaben werden in Art. 94 Abs. 1 VZG näher umschrieben, und Art. 94 Abs. 2 VZG bestimmt (analog zu Art. 16 Abs. 3 VZG), dass das Amt auf seine Verantwortung auch einen Dritten mit der Anordnung der einschlägigen Massnahmen betrauen kann. Namentlich aus Art. 152 Abs. 2 SchKG, wonach das Betreibungsamt die Mieter nicht nur über die Mietzinssperre als solche in Kenntnis zu setzen, sondern auch anzuweisen hat, die fällig werdenden Mietzinse ihm zu zahlen, ergibt sich klar, dass einem vom Pfandeigentümer allenfalls eingesetzten Drittverwalter die entsprechenden Verwaltungsbefugnisse von Gesetzes wegen entzogen werden. 4.1.3 In Anbetracht der Tatsache, dass die hier in Frage stehende Zwangsverwaltung auf den Art. 152 Abs. 2 SchKG sowie 91 und 94 VZG beruht, stösst das Vorbringen der Beschwerdeführer, eine Übertragung der Verwaltung und Bewirtschaftung gestützt auf Art. 16 Abs. 3 VZG bereits unmittelbar nach Eingang des Betreibungsbegehrens öffne Tür und Tor für Missbrauch, ins Leere. Im Übrigen ist es denn auch so, dass Art. 16 VZG erst zum Tragen kommen kann, wenn das Grundstück gepfändet worden ist. Die Pfändung setzt ihrerseits einen vollstreckbaren Zahlungsbefehl, d.h. voraus, dass der Schuldner sich zur Betreibung äussern konnte (Art. 88 und 89 SchKG).