Citation: 4A_568/2023 E. A

A.a. Par contrat du 1er avril 2000, B.________ (ci-après: la locataire ou l'intimée) a pris à bail un appartement de 4 pièces situé au rez et au 1er étage de l'immeuble sis..., à Genève, dont A.________ (ci-après: le bailleur ou le recourant) est propriétaire. Le contrat a été conclu pour une durée initiale de six ans, soit du 1er juin 2000 au 31 mai 2006, renouvelable ensuite tacitement d'année en année, sous réserve d'une résiliation avec un préavis de trois mois. Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 16'440 fr. jusqu'au 31 mai 2005 et à 19'728 fr. dès le 1er juin 2005. A.b. Suite à une procédure initiée par la locataire, les parties se sont accordées, le 2 décembre 2009, pour que la prochaine échéance du contrat de bail soit fixée au 31 mai 2019, celui-ci se renouvelant par la suite d'année en année, pour que la locataire bénéficie d'une réduction de loyer et que le bailleur procède à l'exécution de travaux. A.c. Par avis officiel du 27 juillet 2020, le bailleur a résilié le bail pour le 31 mai 2021. Sur demande de la locataire, la régie lui a répondu, par courrier du 12 août 2020, que le bailleur ne souhaitait pas lui communiquer le motif du congé.