Citation: 4C.59/2003 26.05.2003 E. 5

Selon l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Ce contrôle se substitue à celui qui est exercé normalement par les tribunaux civils (Weber/Zihlmann, Commentaire bâlois, art. 253a-253b CO no 10; Jean-Marc Siegrist, Les loyers et les frais accessoires des logements subventionnés, Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998, p. 12). L'introduction de ce régime particulier est délicate lorsque l'aide et le contrôle des loyers sont mis en place dans un immeuble dont les logements sont déjà loués, par exemple lors d'une rénovation ou d'une acquisition. La loi ne règle pas clairement le point de savoir si le nouveau régime prévu à l'art. 253b al. 3 CO déploie des effets dès la prise de la décision de l'autorité compétente ou dès la notification aux locataires du changement survenu (cf. en ce sens Siegrist, op. cit., p. 15 s.). En tous les cas, l'art. 253b al. 3 CO ne saurait avoir des effets rétroactifs et s'appliquer aux situations survenues alors que les loyers en cause n'étaient pas encore soumis à la surveillance d'une autorité étatique. En l'espèce, il est constant que la Confédération a pris des mesures d'encouragement au sens de la LCAP en faveur de l'immeuble de la défenderesse et que les loyers des appartements loués par les demandeurs ont été soumis au contrôle d'une autorité, de sorte que le régime de l'art. 253b al. 3 CO était applicable (cf. ATF 124 III 463 consid. 4a). L'aide n'a toutefois été accordée que dans le cadre de l'acquisition de cet immeuble par la défenderesse le 2 septembre 1991. La question de savoir si ces mesures sont entrées en vigueur le 2 septembre 1991 ou plus tard n'est pas déterminante, dès lors que de toute manière les majorations litigieuses ont été signifiées antérieurement, ce qui exclut qu'elles soient régies par les règles de droit public. L'examen de leur validité relève par conséquent exclusivement des juges civils. Comme la Chambre des recours avait la compétence de constater la nullité des augmentations de loyer en cause, on conçoit mal que l'art. 253b al. 3 CO ait pu l'empêcher d'en tirer les conséquences civiles, en l'occurrence de condamner la défenderesse à restituer la part des loyers perçue en trop en application des art. 62 ss CO.