Citation: 5A_838/2019 E. 4.1.2

4.1.2. Ferner seien sich die Parteien insofern einig, als der in Ziff. 5 des Baurechtsvertrags im Zusammenhang mit der Schätzung des Grundstücks verwendete Begriff "unbelastet" bedeute, das Grundstück müsse "frei von Lasten", gemeint "frei von Dienstbarkeiten und Pfandrechten", vorliegend also ohne Berücksichtigung der Baurechtsdienstbarkeit, geschätzt werden. Die Beschwerdeführerin gelange gestützt auf das Akzessionsprinzip zum Schluss, dass, wenn das Baurecht unbeachtlich bleibe, zwingend von einem unbebauten Grundstück ausgegangen werden müsse. Das Akzessionsprinzip besage, dass das Eigentum an Grund und Boden unter Vorbehalt der gesetzlichen Schranken alle Bauten und Pflanzen sowie die Quellen umfasse. Ein bebautes Grundstück könne aufgrund des Akzessionsprinzips nicht ohne seine Bauten übereignet werden. Baute und Land gehörten untrennbar zusammen. Richtig argumentiere die Beschwerdeführerin im Grundsatz daher, dass sie Eigentümerin der auf dem Grundstück errichteten Baute wäre, wenn das Grundstück zwar unbelastet, jedoch überbaut wäre. Denn das Baurecht bewirke die Durchbrechung des Akzessionsprinzips, also die Trennung des Eigentums an Land und Baute. Werde es weggedacht, habe das Herrschaftsrecht Baute und Land zum Gegenstand. Daraus lasse sich jedoch nicht schliessen, dass das Grundstück in unbebautem Zustand zu schätzen sei. So wie das Grundstück unter der hypothetischen Annahme, dass es unbelastet sei, geschätzt werden könne, könne man den Verkehrswert auch unter der hypothetischen Annahme, dass sich die darauf befindlichen Bauten trotz Baurecht im Eigentum des Grundeigentümers befänden, eruieren. Eine Auslegung des Wortlauts von Ziff. 5 Abs. 2 des Baurechtsvertrags im Sinne des Akzessionsprinzips deute entgegen der Argumentation der Beschwerdeführerin eher darauf hin, dass die Schätzung im bebauten Zustand zu erfolgen habe. Gehe man nämlich davon aus, dass das Grundeigentum grundsätzlich auch alle Bauten umfasse, müsse dies auch für das gemäss Vertrag zu schätzende Grundstück gelten, sofern nicht explizit etwas anderes vereinbart werde. Dem Beschwerdegegner sei daher zuzustimmen, dass im Vertrag die Worte "unbelastet und unbebaut" hätten verwendet werden können bzw. sollen, wenn dies dem Willen der Vertragsparteien entsprochen hätte. Ein Grundstück könne nämlich belastet und bebaut, belastet und unbebaut, unbelastet und bebaut und schliesslich unbelastet und unbebaut sein. Das eine führe mit anderen Worten nicht zwingend zum anderen und es sei ohne Weiteres möglich, das Grundstück ohne das Baurecht, aber mit der Baute zu schätzen. Wie auch die Beschwerdeführerin bemerke, vermindere die Belastung des Grundstücks durch eine Baurechtsdienstbarkeit nämlich den Wert des Grundstücks. Dies tue sie unabhängig davon, ob das Grundstück bebaut ist oder nicht. Die Systematik von Ziff. 5 des Baurechtsvertrags im Lichte des Akzessionsprinzips lasse somit eher darauf schliessen, dass das Grundstück im unbelasteten, aber bebauten Zustand zu bewerten sei.