Citation: BGE 129 III 216 E. 3.2.3

En matière de propriété par étages, ni le Tribunal fédéral ni les autorités cantonales n'ont eu à se prononcer sur le sujet. Dans le résultat, la doctrine est quant à elle unanime. Tous les auteurs s'accordent en effet à dire que la part d'étage abandonnée - grevée ou non de servitudes ou de gages - passe de plein droit en copropriété ordinaire de l'ensemble des autres copropriétaires d'étages, proportionnellement à la valeur de leurs parts d'étages (MEIER-HAYOZ, op. cit., t. IV/1,5, n. 119 et 121 ad art. 712a CC et n. 41 ad art. 712e CC; LIVER, Verzicht, p. 370, n. 46; SCHNEIDER, op. cit., p. 255; STEINAUER, op. cit., t. I, n. 1231; LAIM, op. cit., n. 5 ad art. 658 CC ainsi que REY, Kommentar, n. 10 ad art. 666 CC et Grundlagen, n. 1558 et 1681, lesquels réservent toutefois la possibilité d'une occupation en cas de renonciation simultanée de l'ensemble des propriétaires d'étages; également dans ce dernier sens: MEIER-HAYOZ, op. cit., t. IV/1,5, n. 14 et 57 ad art. 712f CC; cf. aussi PIOTET, Nature et mutations, p. 70 s. et 77, qui préconise aussi cette solution, au terme toutefois d'un raisonnement différent). Il en résulte une sous-copropriété qui fait l'objet d'une gestion séparée (MEIER-HAYOZ, op. cit., t. IV/1,5, n. 121 ad art. 712a CC et n. 83 ad art. 712b CC; STEINAUER, RNRF 79/1998 p. 227; REY, Grundlagen, n. 1681 et la référence mentionnée; cf. aussi: ATF 106 II 11 consid. 4 p. 19). Cette construction juridique découle de la nature même de la propriété par étages. Les propriétaires d'étages sont en effet copropriétaires de l'ensemble de l'immeuble (y compris des parties du bâtiment sur lesquelles d'autres propriétaires d'étages ont un droit exclusif d'utilisation et d'aménagement; cf. ATF 94 II 231). Dès lors, si l'un des copropriétaires renonce à sa part d'étage, celle des autres se consolide, en ce sens qu'elle n'est plus limitée par les droits (celui de copropriété comme celui d'utilisation et d'aménagement exclusif d'une partie du bâtiment) du renonçant. Dans la propriété par étages, la part du renonçant ne peut toutefois elle-même disparaître et être rattachée physiquement aux autres unités d'étages. Contrairement aux considérations de l'autorité cantonale, la renonciation à la part n'entraîne pas la suppression du feuillet y relatif. Il BGE 129 III 216 S. 222 s'impose donc d'inscrire sur le feuillet qui demeure la copropriété des autres propriétaires d'étages - qui existe déjà sur tout l'immeuble - à la place de celle du renonçant (cf. notamment LIVER, Verzicht, p. 370 ss; MEIER-HAYOZ, op. cit., t. IV/1,5, n. 121 ad art. 712a CC, qui renvoie à l'auteur précité; STEINAUER, op. cit., t. I, n. 1231). Certes, une telle solution force tous les propriétaires d'étages, même ceux qui ne sont pas titulaires d'une servitude de parc, à devenir copropriétaires de la part d'étage litigieuse. Toutefois, ceux qui n'y trouveront aucun intérêt pourront à leur tour renoncer à leur part de copropriété ordinaire en demandant leur radiation au registre foncier (cf. supra, consid. 3.2.2). Contrairement aux considérations de l'autorité cantonale, ils ne sont donc pas traités de manière "franchement inéquitable". Quant à l'argument selon lequel certains copropriétaires d'étages sont inscrits d'office alors qu'ils sont soumis au régime de l'autorisation institué par la LFAIE, il est sans pertinence. Comme le relève la recourante, en cas de renonciation à une part d'étage, il n'y a pas acquisition d'un droit nouveau pour les autres copropriétaires, puisque ceux-ci sont déjà copropriétaires de l'ensemble de l'immeuble; leur droit s'accroît simplement du fait qu'ils sont désormais moins nombreux à l'exercer, accroissement qui se traduit, au vu de la nature de la propriété par étages, par une acquisition en copropriété de l'unité abandonnée. En ce sens, l'autorisation d'acquérir accordée conformément à la LFAIE comprend cette possibilité d'extension, laquelle restera au demeurant exceptionnelle. Elle ne se produit en effet que lorsque la part abandonnée ne revêt, comme en l'espèce, aucune valeur. A l'instar de l'Office fédéral de la justice, on peut même considérer que l'art. 7 let. g LFAIE, qui exempte du régime de l'autorisation l'acquisition d'une surface de faible importance, peut trouver ici une application analogique. Ce raisonnement vaut mutatis mutandis en cas de copropriété ordinaire.