Citation: 4P.312/2001 18.02.2002 E. 3

3.- a) In erster Linie stellt sich die Frage, ob das Kündigungsrecht der Liegenschaftserwerberin vom Tagebucheintrag oder vom Hauptbucheintrag abhängt. Gemäss BGE 118 II 119 E. 3 kann der Erwerber der Mietsache den Mietvertrag kündigen, sobald die Eigentumsübertragung in das Tagebuch des Grundbuches eingeschrieben ist. Diese Rechtsprechung wurde bestätigt (4C. 382/1992 vom 12. Februar 1993). Die Beschwerde konnte mithin in diesem Punkt vom Appellationsgericht als aussichtslos bezeichnet werden, umso mehr als die Lehrmeinung, worauf sie sich hauptsächlich stützt, nun der erwähnten Rechtsprechung beipflichtet (Alfred Koller, Der Grundstückkauf, 2. Auflage, Bern 2001, S. 385 ff., N. 13-15). b) aa) Ferner ist der Beschwerdeführer der Ansicht, die Kündigung sei missbräuchlich, weil die angegebenen Gründe nicht zuträfen bzw. nicht nachgewiesen seien. Er macht geltend, der ehemalige Eigentümer habe sowohl der Untermiete als auch den nicht fachmännisch durchgeführten Umbauarbeiten zugestimmt. Da dieser weder vom Zivil- noch vom Appellationsgericht angehört worden sei, könnten die Erfolgsaussichten der Beschwerde nicht beurteilt werden. Zudem sei der von der Liegenschaftserwerberin eingereichte Bericht des Bauinspektorates Basel-Stadt vom 27. Dezember 2000 nicht geeignet, die Kündigungsgründe nachzuweisen. bb) Die Beweislast für eine gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossende Kündigung (Art. 271 Abs. 1 OR) obliegt demjenigen, der sie vorbringt, in der Regel dem Mieter, wobei der Vermieter zur Wahrheitsfindung beitragen muss (BGE 120 II 105 E. 3c S. 111 mit Hinweis), indem er die Kündigungsgründe angibt oder sie zumindest glaubhaft macht. cc) In ihrem Kündigungsschreiben erklärte die Liegenschaftserwerberin, der Untermieter habe ihr mitgeteilt, dass das Mietobjekt ohne Orientierung des Hauseigentümers untervermietet wurde. Sodann bekundete sie ihren Willen, den vom Untermieter unbewilligt vorgenommenen Umbau nicht zu akzeptieren. Sie stellte zudem fest, dass der Vermieter das gemietete Atelier nicht mehr benutze. Diese Gründe veranlassten sie, den Mietvertrag zu kündigen. Im Zeitpunkt der Beurteilung der Prozessaussichten durch das Appellationsgericht stand unbestritten fest, dass der Beschwerdeführer das Wohnatelier untervermietet hatte und es nicht benutzte. Das Gericht durfte somit annehmen, dass dieser Kündigungsgrund der Wahrheit entsprach. Auf die Frage der Zustimmung des Vermieters zu den Umbauarbeiten muss insofern nicht näher eingegangen werden, als die Liegenschaftserwerberin in ihrer Kündigung einzig ihrem Willen Ausdruck gegeben hat, die unbewilligten Umbauarbeiten des Untervermieters nicht zu akzeptieren, was ihr zustand. Dass dieser Kündigungsgrund für sie massgeblich war und wahrheitsgetreu ist, lässt sich auch aus der Tatsache ableiten, dass die Liegenschaftserwerberin das Bauinspektorat einschaltete. Unter diesen Umständen durfte das Appellationsgericht davon ausgehen, die Kündigung verstosse nicht gegen Treu und Glauben, was auch in dieser Hinsicht die Annahme erlaubte, die Beschwerde sei aussichtslos. c) Schliesslich wendet sich der Beschwerdeführer auch gegen die Auffassung des Appellationsgerichtes, das Eventualbegehren auf Erstreckung des Mietverhältnisses sei trölerisch, da er sich für eine weitere Erstreckung auf die Härte der Kündigung vom 20. September 2000 berufe, nachdem er am 24. Juni 2001 seine Zweitwohnung gekündigt habe. Die in diesem Zusammenhang vom Beschwerdeführer geltend gemachten Gründe, nämlich sein Gesundheitszustand, seine baldige Genesung sowie der geplante Wiedereinzug in das umstrittene Atelier, wurden in der Vernehmlassung des Zivilgerichts an das Appellationsgericht aufgeführt und von diesem in Betracht gezogen. Angesichts des Umstands, dass der Beschwerdeführer über eine Zweitwohnung verfügte, durfte von einer weitergehenden Interessenabwägung (Art. 272 OR) abgesehen werden, insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass das Mietverhältnis bereits einmal erstreckt worden ist und die Kündigung der Zweitwohnung durch den Beschwerdeführer kurz vor Ablauf dieser Erstreckungsfrist erfolgte.