Citation: 5C.92/2006 16.06.2006 E. 2

La Cour de justice a retenu en substance que les dépenses litigieuses étaient des frais et charges communs de la PPE au sens de l'art. 712h al. 2 CC; la défenderesse était devenue propriétaire d'étages avec effet au 1er avril 2001 lorsqu'elle avait acquis les lots 1 à 3; elle ne pouvait pas prétendre ignorer que l'immeuble était sous le régime de la PPE, ce que l'acte de vente stipulait clairement; le fait qu'elle était en pourparlers pour l'acquisition des lots 4 à 6 ne changeait rien au fait qu'elle était copropriétaire d'étages pour les lots 1 à 3; elle devait donc participer aux frais et charges proportionnellement à sa quote-part (517 millièmes) pour la période du 1er avril jusqu'à fin mai 2002 (art. 712h al. 1 CC), aucune règle de répartition spécifique n'ayant été adoptée. Toujours selon la juridiction cantonale, à partir de fin mai 2002, bien que la défenderesse fût devenue propriétaire de toutes les parts d'étages, la PPE avait subsisté, en tout cas pour le laps de temps durant lequel la demanderesse avait continué d'administrer les parties communes de la PPE, soit jusqu'à fin septembre 2002; la défenderesse n'avait d'ailleurs pas établi qu'une radiation de la PPE aurait été inscrite au registre foncier dès fin mai 2002; pour la période en question, les frais et charges communs de la PPE lui incombaient donc en totalité et c'était à juste titre que le premier juge n'avait pas appliqué l'art. 712h al. 3 CC, soit une autre clé de répartition. La Cour de justice a par ailleurs qualifié de gestion d'affaires parfaite et régulière les relations entre les parties; la demanderesse était en effet consciente qu'elle administrait sans mandat les parties communes de l'immeuble dont la défenderesse était copropriétaire, puis propriétaire à part entière, et celle-ci n'avait à aucun moment remis en cause les activités qu'elle avait déployées dans la gestion et l'administration des parties communes, ni celles générées par les engagements contractuels, notamment les contrats de service et de maintenance assumés depuis 1986 sur la base d'un mandat de gérance ordinaire, puis depuis 1995 dans le cadre de la gérance légale; après le 1er avril 2001, la défenderesse n'avait formulé aucune interdiction ou opposition, en avançant par exemple que les dépenses engagées auraient été contraires à ses intérêts ou inutiles, et cela même lorsqu'elle avait reçu le premier décompte de frais et charges en mars 2002; une modification de la répartition de ceux-ci après qu'elle eut acquis les lots 1 à 3 n'avait pas été adoptée; la demanderesse pouvait donc raisonnablement, de bonne foi, considérer que l'administration des parties communes de la PPE était commandée par les intérêts de la défenderesse jusqu'à fin septembre 2002, date à laquelle elle avait interrompu sa gestion, son second décompte de frais et charges demeurant impayé; sa gestion étant justifiée, la demanderesse avait droit au remboursement des dépenses pour la période où la défenderesse était propriétaire des lots 1 à 3 et pour la période où elle était propriétaire de tous les lots, et ce jusqu'au 30 septembre 2002. La défenderesse ne pouvait se contenter d'alléguer, rétroactivement, qu'elle avait administré elle-même sa propriété dès fin mai 2002.