Citation: 4A_69/2025 E. A

A.a. La B.________ ha locato alla A.________ SA locali commerciali adibiti a centro fitness e 20 parcheggi per una pigione mensile indicizzata di fr. 3'500.-- e un acconto mensile per spese accessorie di fr. 2'500.-- con conguaglio alla fine di ogni anno per il 31 dicembre. Il punto 6 del contratto prevede che il conguaglio è da pagare o contestare per iscritto entro 30 giorni, ritenuto che in assenza di contestazione entro tale termine il conteggio sarebbe stato ritenuto approvato. Il 14 febbraio 2024 la locatrice ha trasmesso alla conduttrice il conguaglio riferito alle spese accessorie del 2023, da cui risultava uno scoperto di fr. 11'853.75, chiedendone il pagamento entro 30 giorni. Con e-mail 20 marzo 2024 la B.________ ha inviato all'amministratore unico della A.________ SA le fatture riferite al conguaglio richieste l'11 marzo 2024 da quest'ultima società. L'11 aprile 2024 la locatrice ha invitato la conduttrice a versare entro 10 giorni l'importo risultante dal conguaglio. Con e-mail 6 maggio 2024 la A.________ SA ha invano chiesto di poter pagare a rate. Il 16 maggio 2024 la patrocinatrice della B.________ ha diffidato, consegnando una lettera raccomandata alla posta, la A.________ SA a saldare la somma di fr. 11'853.75 entro 30 giorni, con la comminatoria della disdetta del contratto per mora. Dall'estratto del sistema di tracciamento della posta (doc. K), l'invio risulta essere stato recapitato il giorno seguente. Il 21 maggio 2024 l'Ufficio di esecuzione di Bellinzona ha emesso un precetto esecutivo nei confronti della A.________ SA, che è rimasto senza opposizione. Con e-mail 29 maggio 2024 la conduttrice ha rinnovato senza esito la richiesta di pagamento rateale. La B.________ ha disdetto il contratto di locazione con modulo ufficiale del 18 giugno 2024. Il medesimo giorno la conduttrice le ha corrisposto fr. 10'041.50, a titolo di spese accessorie per il 2023. A.b. L'11 luglio 2024 la conduttrice ha avviato una procedura di contestazione della disdetta innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Giubiasco. A.c. Con istanza di tutela giurisdizionale nei casi manifesti del 9 agosto 2024 la locatrice ha convenuto in giudizio la conduttrice innanzi alla Pretura del distretto di Bellinzona, chiedendone l'espulsione. Il Pretore ha accolto l'istanza con giudizio 24 ottobre 2024.