Citation: 1P.175/2005 08.08.2005 E. 3

3.1 Art. 63 Abs. 1 Baugesetz schreibt einen Erstwohnungsanteil im Umfang von einem Drittel der neugeschaffenenen Bruttogeschossfläche vor. Die Pflicht zur Schaffung von Erstwohnungsanteilen kann auch durch eine Ersatzabgabe abgegolten werden (Art. 69 Baugesetz). Der Grundeigentümer hat die Wahlerklärung bezüglich Realerfüllung oder Abgabe zusammen mit dem Baugesuch abzugeben. Hat er sich für die Abgabe entschieden, so kann er darauf nicht mehr zurückkommen. Umgekehrt ist es indessen zulässig, in einem späteren Zeitpunkt die Abgabe anstelle der Erstwohnungspflicht zu leisten (Art. 74 Abs. 1 Baugesetz). Die Abgabe beträgt nach Art. 70 Baugesetz 5 Prozent des Neubauwerts (inkl. Infrastrukturanlagen und Nebenräume des Gebäudes). 3.2 Die Beschwerdeführerin hat im vorliegenden Fall einen Abgabesatz von 10 statt 5 Prozent angewendet. Sie stützte sich dabei auf die Planungszone vom 22. September 2003 und den Gesetzesentwurf vom 1. März 2004. Diese Vorlage wollte die Zulässigkeit der Abgeltung von Erstwohnungsanteilen beschränken; die Einschränkung bezog sich auf neue wie bestehende Gebäude. Die Geldleistung sollte nur noch im Umfang der Hälfte dieser Anteile erlaubt werden. Für diese Hälfte war im Ergebnis eine Verdoppelung des Abgabesatzes beabsichtigt. Bezüglich der anderen Hälfte sollte die Realerfüllung vorgeschrieben werden. Gemäss dem Vorentscheid vom 3. Juni 2004, der den Ausgangspunkt des vorliegenden Rechtsstreits bildet, ist das Gesuch des Beschwerdegegners um nachträgliche Abgeltung der Erstwohnungspflicht bewilligungsfähig. Dieser Entscheid wird wie folgt begründet: Einerseits mache die Fläche der fraglichen Wohnung weniger als die Hälfte des Erstwohnanteils im betreffenden Gebäude aus. Anderseits habe der Gemeindevorstand am 1. Juni 2004 grundsätzlich auf das Vorhaben verzichtet, die nachträgliche Ablösung von Erstwohnanteilen bei Bauten, die vor Erlass der Planungszone fertig gestellt worden sind, einzuschränken. Am Planungsziel einer Verdoppelung der Abgabe auch bei bestehenden Gebäuden sei jedoch festgehalten worden. Folglich werde die Abgeltung zu diesem höheren Abgabesatz zugelassen. Am 7./15. Juli 2004 schlossen die Parteien die erwähnte Vereinbarung. Danach hob die Gemeinde die Erstwohnungspflicht gegen Entrichtung der Gebühr gemäss dem geplanten neuen Ansatz "mit sofortiger Wirkung definitiv" auf. Nach dem Vertrag hatte diese Zahlung aber keine präjudizielle Wirkung für das hängige Rekursverfahren. Die Gemeinde verpflichtete sich unter anderem zur Rückerstattung des Differenzbetrags, falls das Verwaltungsgericht einen dahingehenden Entscheid fällen werde.