Citation: 4P.43/2005 27.05.2005 E. 3

3.1 Selon la jurisprudence, une décision est arbitraire lorsqu'elle est manifestement insoutenable, qu'elle méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou encore qu'elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Il ne suffit pas que sa motivation soit insoutenable; encore faut-il que son résultat le soit. Le Tribunal fédéral ne s'écarte de la solution retenue que si celle-ci est insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adoptée sans motif objectif et en violation d'un droit certain. Il n'y a pas arbitraire du seul fait qu'une autre solution paraît également concevable, voire préférable (ATF 129 I 8 consid. 2.1; 128 I 81 consid. 2 p. 86, 177 consid. 2.1 p. 182, 273 consid. 2.1 p. 275; 128 II 259 consid. 5 p. 280). En matière d'appréciation des preuves, il y a arbitraire lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision ou lorsqu'elle tire des constatations insoutenables des éléments recueillis (ATF 127 I 38 consid. 2a). 3.2 Sous le titre "Précarité financière de B.________ SA", la recourante cite le premier paragraphe du considérant 4 de l'arrêt attaqué où la cour cantonale note que la bailleresse n'a allégué qu'en cours de procédure l'existence de difficultés financières permettant de douter que l'intimée puisse verser le loyer convenu et, à plus forte raison, un loyer conforme aux conditions du marché, ce motif de congé n'étant pas indiqué dans la lettre explicative du 2 octobre 1997. Elle ne mentionne pas, en revanche, le second paragraphe du même considérant dans lequel la Chambre d'appel souligne l'absence de preuve et même d'allégation quant au fait, d'une part, que, depuis que l'intimée a acquis l'immeuble, la locataire aurait accusé fréquemment des retards importants dans le paiement des loyers et, d'autre part, que la bailleresse ne disposait d'aucun élément, en août 1997, lui permettant d'envisager une éventuelle impossibilité pour l'intimée de verser un loyer annuel de 240'000 fr. dès le mois d'octobre 1999. La recourante ne reproduit pas davantage le dernier paragraphe du considérant en question où les juges d'appel relèvent que rien n'indique que la situation financière de l'intimée se serait détériorée depuis que la recourante a acquis l'immeuble. A s'en tenir à une approche formaliste du grief examiné, qui est conforme à la nature du recours de droit public, force est d'admettre que seul le passage cité du considérant 4 de l'arrêt cantonal est remis en cause par la recourante. Selon cette dernière, le problème de la précarité financière de l'intimée avait déjà été débattu entre les parties bien avant la résiliation du bail, si bien qu'aucune d'entre elles n'ignorait quoi que ce fût à cet égard au moment de la notification du congé. Le risque d'insolvabilité de la locataire était d'ailleurs un élément de fait sous-jacent aux deux motifs exprimés par la bailleresse dans sa lettre explicative du 2 octobre 1997. Ces deux explications sont étrangères à la constatation incriminée, qui porte sur le moment où le motif tiré de la situation financière délicate de l'intimée a été invoqué et sur le contenu de ladite lettre. A cet égard, déterminer jusqu'à quand un motif de congé peut être valablement invoqué, en particulier s'il est possible de faire valoir a posteriori un motif existant déjà au moment de la résiliation du bail, est une question qui relève du droit fédéral et non pas de la constatation des faits pertinents. Il en va de même en ce qui concerne le contenu nécessaire de la motivation du congé et, plus précisément, le point de savoir si cette motivation peut n'être qu'implicite. Pour le reste, le caractère insoutenable de la double constatation susmentionnée n'a nullement été démontré. Si l'on voulait considérer que le grief examiné porte aussi sur les constatations de la cour cantonale se rapportant directement à la situation financière de l'intimée, ledit grief n'en devrait pas être admis pour autant. En effet, la recourante se livre ici à une démonstration purement appellatoire, fondée sur l'examen des comptes de l'intimée pour les années 1995 à 1997, sur une prétendue recapitalisation de celle-ci, qui serait intervenue après la résiliation du bail, voire sur les problèmes de trésorerie rencontrés par la sous-locataire. Argumenter ainsi, sans référence aucune aux constatations de la cour cantonale à ce sujet, ni à d'éventuelles allégations pertinentes qui n'auraient arbitrairement pas fait l'objet de constatations dans l'arrêt attaqué, n'est pas admissible. A supposer qu'on puisse l'examiner, cette seconde branche du grief devrait donc être déclarée irrecevable. En tout état de cause, comme il n'est pas établi que la bailleresse pourrait obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé et non abusif, savoir si la locataire actuel serait en mesure de verser un tel loyer n'est pas déterminant. 3.3 S'agissant des odeurs provenant du restaurant japonais exploité par C.________ SA dans les locaux loués, la cour cantonale retient "qu'à l'époque de la résiliation, le problème des nuisances ne se posait pas avec une acuité particulière". Elle en veut pour preuve le fait que les locataires de l'immeuble entendus au cours des enquêtes ont confirmé qu'ils n'avaient aucun grief à formuler à l'encontre du restaurant C.________. Le témoin Y.________, ajoute-t-elle, a déclaré qu'il s'était plaint des odeurs du restaurant, mais que le nécessaire avait été fait et qu'il n'avait plus eu à subir d'odeurs dès le mois de juin 1999. Sur ce dernier point, la recourante observe, non sans raison, que le dire du témoin prénommé ne permet pas d'affirmer, bien au contraire, qu'un problème de nuisances n'existait pas à l'époque de la résiliation du bail puisqu'il en ressort seulement que ce problème a été réglé durant le premier semestre de l'année 1999. Cependant, elle ne discute pas l'autre élément d'appréciation qui sous-tend la constatation critiquée, à savoir les dépositions des quatre locataires de l'immeuble cités dans l'arrêt, qui vont en sens inverse. C'est dire que sa démonstration, derechef appellatoire, n'est pas propre à établir le caractère insoutenable de la constatation en cause. On relèvera, au surplus, que, dans celle-ci, les juges d'appel, loin d'exclure l'existence de tout problème de nuisances, en ont simplement relativisé l'acuité. Que la bailleresse n'ait pas fait expressément état de celui-ci dans sa lettre explicative du 2 octobre 1997 est du reste un élément qui va dans leur direction. Au demeurant, si le problème des odeurs en provenance du restaurant japonais avait atteint à l'époque un degré de gravité tel qu'il en devînt insupportable, la bailleresse aurait pu faire l'économie d'une procédure en annulation du congé ordinaire en résiliant le bail avec effet immédiat, aux conditions de l'art. 257f al. 3 CO, la locataire répondant envers elle du comportement de la sous-locataire. Dans la mesure où il n'est pas irrecevable, ce second grief est, lui aussi, voué à l'échec.