Citation: 4A_541/2015 E. 4.2

4.2. Art. 257d OR beinhaltet ein zweistufiges Vorgehen des Vermieters: In einem ersten Schritt hat der Vermieter den Mieter zur fristgemässen Zahlung des Mietzinses aufzufordern, und zwar mit dem Hinweis darauf, dass er, falls die Zahlung ausbleibt, die Kündigung aussprechen wird. Dem Mieter muss unmissverständlich und ausdrücklich mitgeteilt werden, dass sich der Vermieter bei ausgebliebener Zahlung innert Frist, die Kündigung des Mietverhältnisses vorbehält. Die Fristansetzung muss folglich klar und deutlich abgefasst sein; ein blosser Verweis auf Art. 257d OR genügt nicht (BGE 136 III 196 E. 2.4.1 S. 198 mit Hinweisen; vgl. auch Urteil 4A_585/2010 vom 2. Februar 2011 E. 2.1). Nachdem der Vermieter den Ablauf der Frist abgewartet hat, steht ihm dann die Möglichkeit zu, in einem zweiten Schritt das Mietverhältnis durch ausserordentliche Kündigung zu beenden (BGE 119 II 147 E. 3a S. 150). Wie das Zivilgericht zutreffend festgehalten hat, genügt es, wenn das Schreiben nach Art. 257d Abs. 1 OR klar und deutlich die Kündigung androht. Eine ausdrückliche Bezeichnung dieser Kündigung als ausserordentlich bzw. fristlos ist nicht erforderlich (BGE 136 III 196 E. 2.4.1 S. 198 mit Hinweisen; anders: unpublizierte Urteile 4A_585/2010 vom 2. Februar 2011 E. 2.1 sowie 4A_350/2015 vom 25. August 2015 E. 4.1.2). Dem Adressaten muss bei Erhalt des Schreibens nach Art. 257d Abs. 1 OR klar sein, dass ihm bei Nichtbezahlung sofort gekündigt wird. Es ist nicht ersichtlich, weshalb jemand bei Nichtbezahlung nur mit einer ordentlichen Kündigung rechnen muss; denn das zweistufige Vorgehen nach Art. 257d OR ist nur für ausserordentliche Kündigungen vorgeschrieben - eine ordentliche Kündigung muss nicht eigens angedroht werden, um gültig zu sein. Dass sich der Vermieter bei der Kündigungserklärung gemäss Art. 257d Abs. 2 OR sodann entscheiden muss, ob er eine fristlose oder eine ordentliche Kündigung erklärt, ändert daran nichts. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz kann jedoch eine (unwirksame) ausserordentliche Kündigung nicht in eine (wirksame) ordentliche Kündigung umgewandelt werden; Art. 266a Abs. 2 OR dient ausschliesslich dazu, eine bezüglich Fristen und/oder Termine fehlerhafte Kündigung zu korrigieren (BGE 135 III 441 E. 3.3 S. 445 mit Hinweisen).