Citation: 4C.278/2004 29.12.2004 E. A

Le 6 février 2002, Régie X.________ SA (demanderesse) et A.________ (défendeur) ont signé un contrat de courtage non exclusif en vue de la vente de la propriété de celui-ci. Les 23, 30 et 31 mai 2002, la demanderesse a fait visiter ladite propriété à un couple d'acquéreurs potentiels accompagnés, lors de leur dernière visite, par leur banquier auquel la demanderesse a envoyé, le 4 juin 2002, la demande de financement. Le 5 juin 2002, le couple intéressé a formulé une première offre portant sur la somme de 1'975'000 fr. Le 10 juin 2002, il a augmenté son offre à 2'000'000 fr. et a posé la condition de pouvoir emménager le 1er août suivant. Suite à cette deuxième offre, la demanderesse a préparé une convention de réservation au nom du couple, qu'elle a signée le 11 juin 2002 conjointement avec le défendeur. Les acquéreurs potentiels ne l'ont pas signée, estimant que la promesse de vente allait suivre sous peu. Ils ont cependant versé la somme de 30'000 fr., prévue dans la convention afin que le défendeur sursoie à la vente de sa propriété. Le premier projet d'acte de vente du 13 juin 2002 prévoyait un prix de vente de 2'000'000 fr., à payer par un acompte de 10% que le notaire pouvait libérer immédiatement en mains du vendeur, le solde devant être versé le jour de la signature de la réquisition de transfert. La signature de l'acte de vente avait été fixée au 21 juin 2002. Par la suite, le défendeur, qui avait besoin de liquidités pour l'acquisition de locaux commerciaux et/ou d'une résidence, a exigé un acompte de 20% dont la libération devait se faire immédiatement, ce que le couple a refusé le 20 juin 2002. Le lendemain, les acquéreurs potentiels ont contacté la demanderesse, qui se trouvait comme le défendeur chez le notaire, et lui ont confirmé vouloir fermement acquérir la propriété mais aux conditions usuelles, soit par le versement d'un acompte de 10%, libéré après la signature de la réquisition de transfert. Le défendeur a maintenu sa position divergente à ce sujet, alors que la demanderesse a tenté de trouver une solution pour qu'il puisse obtenir rapidement des liquidités. Un deuxième projet d'acte de vente a été établi le 21 juin 2002 sur la base des instructions du couple. Durant le week-end du 22/23 juin ou le 24 juin 2002, le défendeur a déclaré à la demanderesse qu'il avait trouvé un acquéreur prêt à acheter sa propriété en versant 20% d'acompte et en acceptant d'en prendre possession à plus long terme. Le 24 juin 2002, la demanderesse et le défendeur ont informé le notaire de la renonciation de celui-ci à la vente de sa propriété au couple intéressé, au vu des divergences au sujet de l'acompte. Parallèlement au contrat de courtage avec la demanderesse, le défendeur avait conclu des contrats non exclusifs avec d'autres courtiers auxquels il avait demandé de suspendre les démarches pour la vente de sa propriété, étant donné la prochaine signature d'un contrat de vente. Informé des événements du 21 juin 2002, un de ces courtiers a immédiatement repris contact avec ses clients. C'est ainsi que le 26 juin 2002, le défendeur a signé un acte de vente portant sur le prix de 2'010'000 fr. L'acquéreur a versé, le jour de la signature, un acompte de 10% du prix convenu sur le compte du notaire ayant instrumenté la vente. Le courtier impliqué a partagé la commission obtenue d'un montant de 60'300 fr., soit 3% sur le prix de vente, plus TVA, avec la courtière d'une autre agence, qui l'avait secondé.