Citation: 4C.278/2004 29.12.2004 E. 3

Le défendeur reproche à la cour cantonale d'avoir violé les art. 156 CO et 2 CC en considérant qu'il avait empêché la conclusion du contrat principal au mépris des règles de la bonne foi. 3.1 L'art. 156 CO, qui n'est qu'une concrétisation de l'art. 2 CC (arrêt C.254/1987 du 16 novembre 1987, consid. 2a, partiellement reproduit in SJ 1988 p. 158; ATF 109 II 20; Pascal Pichonnaz, Commentaire romand, n. 1 ad art. 156 CO), sanctionne l'empêchement de mauvaise foi de l'avènement d'une condition. S'agissant du contrat de courtage, le champ d'application de cette disposition est cependant restreint depuis l'élaboration de la jurisprudence sur le lien psychologique entre l'activité du courtier et la décision du tiers de conclure (cf. Marquis, op. cit., p. 177), dès lors que l'existence de ce lien suffit pour que le courtier ait droit à son salaire même si la conclusion du contrat principal a lieu après la résiliation du contrat de courtage (Tercier, op. cit., n. 5086, p. 736 et n. 5109, p. 739). Cela présuppose toutefois qu'un contrat ait effectivement été conclu avec un des clients contactés par le courtier, condition qui fait défaut en l'espèce (cf. Marquis, op. cit., p. 228). Par ailleurs, dans le contrat de courtage, l'art. 156 CO joue un rôle principalement en rapport avec l'art. 413 al. 2 CO, soit lorsque le contrat principal lui-même est conclu sous condition suspensive (cf. Tercier, op. cit., n. 5084 in fine, p. 736; Pichonnaz, op. cit., n. 21 ad art. 156 CO; Rayroux, op. cit., n. 8 ad art. 413 CO; Marquis, op. cit., p. 174; Alexander Gutmans, Die Regel der "Erfüllungs- bzw. Nichterfüllungsfiktion" im Recht der Bedingung [Art. 156 OR], Thèse Bâle 1994, publiée in Basler Studien zur Rechtswissenschaft, 1995, vol. 32, p. 94). 3.2 Plus généralement, le mandant n'a aucune obligation d'accepter le contrat indiqué ou négocié par le courtier. Le droit au salaire du courtier est subordonné à une condition potestative suspensive qui est l'acceptation du contrat par le mandant. Celui-ci a la faculté de renoncer, même arbitrairement, à l'affaire sans avoir à rémunérer le courtier (Rayroux, op. cit., n. 37 ad art. 412 CO). Le mandant ne peut donc pas se voir reprocher l'exercice d'un droit que lui accorde la loi (art. 413 al. 1 CO), soit celui de refuser de conclure le contrat qui lui est proposé par le courtier; mais il doit exercer son droit dans les limites de la bonne foi (art. 2 CC). Ainsi, celui qui renonce à l'affaire proposée par le courtier dans le seul but de profiter de l'activité déjà déployée par celui-ci, sans bourse délier, peut se voir reprocher une attitude contraire à la bonne foi. Le seul fait que le courtier soit privé de son droit au salaire si, en définitive, aucun contrat n'a été conclu avec l'une des personnes qu'il a contactée, ne suffit pas à qualifier de mauvaise foi le comportement du mandant. Il faut que l'on soit à l'évidence en présence d'une attitude déloyale. On doit, en effet, se garder d'assimiler à un abus de droit tout comportement entraînant l'échec de la conclusion du contrat principal avec un client contacté par le courtier puisque, sauf stipulation contraire, le mandant n'a pas l'obligation de favoriser cette conclusion; la bonne foi n'exige pas qu'il sacrifie ses propres intérêts à cette fin. Ne sera donc sanctionné que le comportement revêtant un caractère déloyal (cf. arrêt 4C.479/1993 du 17 mai 1994, consid. 4b et les références; arrêt C. 254/1987 du 16 novembre 1987, consid. 2a, partiellement reproduit in SJ 1988 p. 158). 3.3 En l'espèce, les juges précédents ont souverainement constaté, de manière incontestée, que le défendeur n'a expressément exigé un acompte plus élevé des clients potentiels présentés par la demanderesse qu'après la rédaction du premier projet d'acte de vente, donc relativement tard dans le déroulement des négociations. Il ressort de l'arrêt cantonal que la demanderesse n'avait pas initialement eu connaissance de cette condition, même s'il découle des déclarations de l'associé et de l'épouse du défendeur que l'acompte de 20% était une condition essentielle du contrat aux yeux de celui-ci, ce qui est d'autant plus surprenant, il est vrai, qu'il n'en a pas fait état dans la convention de réservation et que, peu de temps après, il a abandonné cette condition face à un autre acquéreur. La cour cantonale a considéré qu'en agissant de cette façon, le défendeur avait enfreint les règles de la bonne foi. Au vu des principes énoncés (consid. 3.2 ci-avant), l'attitude du défendeur ne saurait être qualifiée de déloyale. Même si l'exigence d'un acompte de 20% immédiatement libérable déroge aux conditions usuelles en matière de vente immobilière, le défendeur n'était pas tenu d'y renoncer dans la mesure où cette exigence correspondait à ses intérêts immédiats, à savoir l'obtention d'un maximum de liquidités pour acquérir un ou plusieurs objets immobiliers, et que les intérêts d'un mandant peuvent légitimement fluctuer pendant la durée du contrat de courtage (cf. Marquis, op. cit., p. 175). Par ailleurs, le défendeur n'a pas renoncé à conclure la vente avec les clients présentés par la demanderesse dans le but d'éviter le paiement d'une provision, puisque le contrat principal a finalement été conclu avec l'aide d'autres courtiers dûment rémunérés.