Citation: 4P.169/2006 26.10.2006 E. 3.3

3.3.1 Dans un premier moyen, les recourants s'en prennent à l'affirmation de la cour cantonale selon laquelle il "apparaît toutefois que les (locataires) ont obtenu, pour la vente de leurs propres meubles et les installations qu'ils avaient posées, un prix largement supérieur à ce qu'ils auraient pu obtenir sans la promesse de conclusion du sous-bail". Ils lui reprochent d'avoir, au terme de son appréciation des preuves, conclu à l'existence d'un "pas-de-porte" déguisé, dans la mesure où le sous-locataire aurait été contraint de s'acquitter de montants sans proportion avec les contre-prestations y relatives, ce que celui-ci n'aurait accepté que dans la perspective d'obtenir le sous-bail. Cette conclusion serait contredite par les déclarations des témoins B.________ et C.________. Le premier avait en effet déclaré "je considère que ces prix sont corrects, je n'aurais pas pu sinon les acheter", tandis que le second avait affirmé "Monsieur B.________ ne m'a pas dit qu'il avait été contraint de payer une reprise pour avoir l'appartement. Je n'ai jamais eu cette impression. Il y avait effectivement une reprise pour certaines installations et Monsieur B.________ a acheté des meubles, je pense de sa propre initiative car auparavant il était dans un appartement meublé". Par ailleurs, ces déclarations seraient étayées par la pièce 18 dont la cour n'aurait fait qu'une lecture partielle, dans la mesure où il ne serait nulle part fait mention de ce qu'il était convenu que les installations devaient être rachetées par les locataires. Or, si ces installations fixes devaient être reprises par les époux aux mêmes conditions que celles faites au sous-locataire, déduction faite d'un amortissement, leur prix de vente serait parfaitement indifférent. Pour ce qui était des meubles, la cour affirmait s'étonner du montant d'un poste, qui résultait d'une lecture erronée de la pièce: elle parlait en effet d'un prix de 1'757 fr. qui serait en réalité de 1'575 fr.; en outre, ce meuble n'avait pas été acheté sept, mais six ans plus tôt, pour un prix de 3'150 fr. (2'800 fr. + 350 fr. de frais d'imprégnation omis par la Chambre d'appel), de sorte qu'il avait été revendu à moitié prix, ce qui correspondait à un amortissement tout à fait correct et usuel. Compte tenu du fait qu'il était fort pratique pour le sous-locataire de pouvoir faire l'acquisition de meubles directement disponibles dans son appartement, dans la mesure où il s'épargnait des frais de livraison de mobilier onéreux, le montant de 1'575 fr., pour un canapé parfaitement entretenu n'avait rien d'excessif. A ce propos, il convenait de relever que les considérations émises par la cour cantonale relativement à la trop courte durée de la sous-location pour que soient amortis les objets achetés seraient absurdes. En effet, dès lors que les installations fixes seraient rachetées par les époux dès leur réintégration de l'appartement, cet argument tombait à faux. Quant aux meubles, ils étaient définitivement acquis au sous-locataire, de sorte qu'il pourrait amortir son investissement au-delà de la durée de la sous-location. En bref, la conclusion selon laquelle le prix était largement supérieur à ce que les époux auraient pu obtenir sans la promesse de la conclusion du sous-bail serait manifestement arbitraire. De même, l'existence d'une contrainte relèverait d'une appréciation arbitraire des faits. La simple "promesse de conclusion du sous-bail" résultait déjà d'une appréciation insoutenable. En effet, lors de la conclusion des contrats de vente relatifs aux installations fixes et aux meubles, de même que lors de l'exécution de ceux-ci, le bail de sous-location avait d'ores et déjà été passé. Il était dès lors contradictoire de soutenir que la vente n'aurait jamais été faite sans la "promesse" de conclusion du sous-bail, qui avait précisément déjà été signé. 3.3.2 A titre préalable, il convient de relever que les précédents juges n'ont pas considéré que les témoignages des sieurs B.________ et C.________ devaient par principe être écartés ou appréciés avec circonspection. Pour parvenir à la conclusion que le sous-bail n'aurait pas été conclu si le sous-locataire n'avait pas repris les meubles et installations, la cour s'est fondée sur deux postes de la liste des installations, sur un seul poste de celle des meubles, concernant un canapé - en retranscrivant d'ailleurs les pièces y relatives avec une erreur de plume s'agissant du prix de vente et des inexactitudes concernant le prix d'achat et l'âge de celui-ci -, sur la mention d'une "reprise d'agencement" dans l'annonce du mois d'octobre 2001 et sur la chronologie des événements. Cela étant, il apparaît que les juges cantonaux ont effectivement arbitrairement omis d'apprécier certains éléments de preuve, soit les déclarations susmentionnées des témoins B.________ et C.________ ainsi que la clause figurant au bas de la pièce 18, qui étaient pourtant de nature à modifier leur décision. En effet, pour trancher la question de l'existence d'une transaction couplée nulle au sens de l'art. 254 CO, susceptible, le cas échéant, de justifier le refus du bailleur à la sous-location en raison du caractère abusif des conditions de celle-ci, conformément à l'art. 262 al. 2 let. b CO, ils devaient également examiner l'intérêt du preneur, en l'occurrence du sous-locataire, à la conclusion du contrat de vente. La jurisprudence a en effet posé, en relation avec la première condition qui doit être remplie pour qu'une transaction couplée soit considérée comme abusive, qui veut que celle-ci constitue la condition "sine qua non" du bail (arrêt 4C.161/2001 du 26 septembre 2001, consid. 3; 4C.207/1998 du 13 janvier 1999, consid. 1b/aa; 4C.187/1998 du 2 décembre 1998, reproduit in SJ 1999 I p. 167, consid. 3c p. 168), que l'on ne peut parler de transaction illicite au sens de l'art. 254 CO que lorsque l'intérêt du preneur ou du futur locataire ne porte que sur le contrat de bail (ATF 118 II 157 consid. 3c; plus récemment arrêt 4C.161/2001 du 26 septembre 2001, consid. 3; 4C.319/1996 du 29 août 1997, consid. 2b/aa). Par ailleurs, la jurisprudence considère qu'une transaction couplée en soi admissible peut néanmoins revêtir un caractère abusif, lorsque le prix imposé au locataire pour l'acquisition de biens auxquels il est intéressé en raison des particularités des locaux remis à bail est sans rapport avec la valeur réelle (beaucoup plus basse) de ces biens. Une telle disproportion est l'indice que l'obligation ainsi contractée par le locataire n'a été prise que sous la contrainte, pour obtenir la conclusion du bail (arrêt 4C.207/1998 du 13 janvier 1999, consid. 1b/cc). Ainsi, la cour cantonale ne pouvait pas se dispenser d'apprécier les éléments mis en exergue par les recourants, en particulier sous l'angle de l'intérêt du sous-locataire à la conclusion de la vente. Par ailleurs, elle ne pouvait sans arbitraire, sur la seule base des éléments figurant dans son arrêt, conclure à l'existence d'une disproportion entre le prix payé et la valeur des biens.