Citation: 5A_48/2022 E. 6.1.2

6.1.2. 6.1.2.1. La nomination de l'administrateur de la copropriété par étages relève de la compétence de l'assemblée des copropriétaires (art. 712m al. 1 ch. 2 CC). Faute de norme légale ou réglementaire contraire, cette décision est prise à la majorité des propriétaires d'étages présents ou représentés à l'assemblée (AMOOS PIGUET, in Commentaire romand, CC II, 2016, n° 5 ad art. 712m CC). L'assemblée des copropriétaires est convoquée et présidée par l'administrateur, si elle n'en a pas décidé autrement (art. 712n al. 1 CC). Les copropriétaires peuvent ainsi attribuer cette compétence à une autre personne que l'administrateur, qui peut être un copropriétaire ou un tiers (AMOOS PIGUET, op. cit., n° 2 ad art. 712n CC; WERMELINGER, Zürcher Kommentar, Das Stockwerkeigentum, Art. 712a-712t ZGB, 2ème éd. 2019, n° 8 ad art. 712n CC). En outre, une assemblée tenue sans convocation est valable si tous les propriétaires d'étages sont présents (STEINAUER, Les droits réels, tome I, 6ème éd., 2019, n° 1843). Conformément à l'art. 64 al. 3 CC, rendu applicable par le renvoi de l'art. 712 m al. 2 CC, un cinquième des propriétaires d'étages peut demander la convocation d'une assemblée par l'administrateur, mais non procéder à la convocation lui-même. Si une telle demande est formulée, la personne habilitée à convoquer l'assemblée doit y donner suite. L'art. 64 al. 3 est de nature relativement contraignante. Cela signifie que le droit des propriétaires par étage ne peut être ni supprimé ni limité (WERMELINGER, op.cit., n° 23 s. ad art. 712n CC; cf. aussi AMOOS PIGUET, op. cit., n° 3 ad art. 712n CC; BÖSCH, in Basler Kommentar, ZGB II, 6ème éd., 2019, n° 2 ad art. 712n CC). A défaut d'administrateur désigné ou d'autre personne désignée par le règlement ou par décision valable des copropriétaires pour la convocation, chaque propriétaire d'étage est habilité à convoquer l'assemblée de manière analogue à l'art. 647a CC (AMOOS PIGUET, op. cit., n° 4 ad art. 712n CC; BÖSCH, op. cit., n° 2 ad art. 712n CC; WERMELINGER, op. cit., n° 35 ad art. 712n CC). 6.1.2.2. Chaque propriétaire d'étage peut contester la validité des décisions prises suite à une convocation qui ne répond pas aux critères formels et matériels, la qualité pour agir n'appartenant toutefois pas au propriétaire d'étages qui a adhéré à la décision. Cependant, lorsque la contestation est fondée sur un vice de procédure, l'art. 2 CC contraint également le demandeur à s'en plaindre avant la prise de décision de l'assemblée sur la question affectée, ce afin de permettre la correction immédiate du défaut invoqué (ATF 136 III 174 consid. 5.1.2). La contestation des décisions de l'assemblée des propriétaires d'étages est régie par les règles applicables à l'association, c'est-à-dire par l'art. 75 CC. La contestation des décisions se fait généralement par une action tendant à l'annulation de la décision prise, la sécurité des transactions et l'intérêt des partenaires contractuels d'une propriété par étages recommandant en effet de n'admettre que restrictivement la nullité d'une décision prise par l'assemblée des propriétaires d'étages. L'existence d'une cause de nullité ne peut d'ailleurs être définie de façon générale et abstraite: chaque cas concret doit être analysé individuellement, même si certains cas types de nullité ont néanmoins été dégagés (ATF 143 III 537 consid. 4.2.1); c'est ainsi que la convocation de l'assemblée par une personne incompétente entraîne la nullité des décisions qui sont prises (WERMELINGER, op. cit., n° 88 ad art. 712n CC). L'action tendant à l'annulation de la décision de l'assemblée des propriétaires d'étages doit être intentée dans le délai péremptoire d'un mois à compter du jour où le demandeur a eu connaissance de la décision (art. 75 CC sur renvoi de l'art. 712m al. 2 CC). La nullité d'une décision doit en revanche être constatée d'office; chaque propriétaire d'étages peut s'en prévaloir en tout temps, par voie d'action ou d'exception (ATF 143 III 537 consid. 4.2.1 et 4.2.2). La participation de tiers n'invalide pas l'assemblée ou les décisions qui y sont prises, en tout cas si leur présence est expressément ou tacitement tolérée par les membres de la communauté (arrêt 5C.239/2005 du 5 mai 2006 consid. 3.1, publié in RNRF 2006 (87) p. 385).