Citation: 5C.168/2003 17.02.2004 E. 4

Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral applique le droit d'office. Il ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties, mais il n'est lié ni par les motifs invoqués par celles-ci (art. 63 al. 2 OJ), ni par l'argumentation juridique retenue par la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 128 III 22 consid. 2e/cc p. 29; 127 III 248 consid. 2c p. 252 s.; 126 III 59 consid. 2a p. 65). Il peut donc rejeter le recours en opérant une substitution de motifs, c'est-à-dire en adoptant une autre argumentation juridique que celle retenue par la cour cantonale (ATF 127 III 248 consid. 2c p. 252 s.). 4.1 Aux termes de l'art. 712a CC, les parts de copropriété d'un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment (al. 1); le copropriétaire a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect extérieur (al. 2); il est tenu d'entretenir ses locaux de manière à maintenir l'état et l'aspect irréprochables du bâtiment (al. 3). Le droit d'utilisation conféré par l'art. 712a al. 2 CC permet au propriétaire d'utiliser ses parties exclusives comme il le veut. Cette liberté est présumée. Elle peut toutefois être limitée par des restrictions légales et par des restrictions conventionnelles (Wermelinger, La propriété par étages, Fribourg 2002, n. 26 ad art. 712a CC; Meier-Hayoz, Berner Kommentar, n. 44 et 68 ad art. 712a CC). 4.2 Les propriétaires d'étages peuvent convenir de restrictions à leur liberté d'utilisation de leurs parties exclusives dans l'acte constitutif de la propriété par étages, dans le règlement d'administration et d'utilisation, dans le règlement de maison ou dans une décision ad hoc de la communauté (ATF 111 II 330 consid. 7 p. 338; Wermelinger, op. cit., n. 69 ss ad art. 712a CC; Meier-Hayoz, op. cit., n. 44 ss ad art. 712a CC). 4.2.1 Les restrictions conventionnelles doivent respecter les limites générales de l'ordre juridique (art. 2, 27 CC, 19-20 CO), ainsi que celles qui découlent de l'institution même de la propriété par étages (Wermelinger, op. cit., n. 71 s. ad art. 712a CC; Meier-Hayoz, op. cit., n. 44 ad art. 712a CC). Selon la jurisprudence, le principe de la limitation des charges (art. 730 al. 2 CC) ne tolère pas une servitude foncière prohibant toute utilisation du fonds servant autre que celle qui existait lors de la constitution de ladite servitude. De même, il n'est pas possible d'exclure les affectations nouvelles des parties exclusives qui ne portent atteinte ni à la destination du bâtiment, ni à l'utilisation uniforme des parties communes, ni à l'utilisation des unités d'étages, de telles restrictions étant abusives et violant le contenu minimal du droit exclusif (ATF 111 II 330 consid. 8 et 9 p. 340 s.; Wermelinger, op. cit., n. 82 ad art. 712a CC; Meier-Hayoz, op. cit., n. 45 ad art. 712a CC). Selon la doctrine, il serait en revanche possible d'exclure des activités de concurrence commerciale; la communauté peut avoir intérêt à ne pas voir des concurrents se combattre au sein même de l'immeuble et créer par là des tensions inutiles (Wermelinger, op. cit., n. 82 ad art. 712a CC; Meier-Hayoz, n. 43 ad art. 647 CC; Steinauer, Les droits réels, Tome I, Berne 1997, n. 1241a). Si les copropriétaires ont adopté des restrictions conventionnelles admissibles, en particulier s'ils ont convenu de soumettre l'immeuble à une certaine affectation, l'accord de tous les copropriétaires est nécessaire pour un changement dans la destination de l'immeuble ou d'une part d'étages (art. 648 al. 2 CC; ATF 111 II 330 consid. 2 p. 333 in fine). 4.2.2 Lorsque le litige porte sur l'interprétation d'une clause contractuelle, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). S'il y parvient, il s'agit d'une constatation de fait qui ne peut être remise en cause dans un recours en réforme (ATF 129 III 118 consid. 2.5 et les arrêts cités). En revanche, si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si elle est divergente, le juge doit interpréter les déclarations faites et les comportements selon la théorie de la confiance. Il doit donc rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances. Même si la teneur d'une clause contractuelle paraît claire à première vue, il peut résulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que son texte ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu; il n'y a cependant pas lieu de s'écarter du sens littéral du texte adopté par les intéressés lorsqu'il n'y a pas de raisons sérieuses de penser qu'il ne correspond pas à leur volonté (ATF 129 III 118 consid. 2.5 p. 122; 128 III 265 consid. 3a p. 267; 127 III 444 consid. 1b p. 445). L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal fédéral, saisi d'un recours en réforme, peut examiner librement (ATF 127 III 248 consid. 3a; 126 III 25 consid. 3c, 59 consid. 5a, 375 consid. 2e/aa). Pour trancher cette question de droit, il doit cependant se fonder sur le contenu de la manifestation de volonté et sur les circonstances, lesquelles relèvent du fait (ATF 126 III 375 consid. 2e/aa p. 379; 124 III 363 consid. 5a p. 368; 123 III 165 consid. 3a p. 168). 4.3 Outre les restrictions conventionnelles, il existe des restrictions légales à la liberté d'utilisation des parties exclusives. Toutes les limites imposées au propriétaire foncier s'appliquent au propriétaire d'étages (art. 679, 684 ss CC; Meier-Hayoz, op. cit., n. 74 ad art. 712a CC). Celui-ci doit également tenir compte des restrictions particulières découlant de la copropriété et de la propriété par étages (Wermelinger, op. cit., n. 41 ad art. 712a CC). En règle générale, il ne peut pas user de ses droits contre les intérêts de la communauté ou des autres copropriétaires d'étages (art. 648 al. 1 CC). En vertu de l'art. 712a al. 2 CC, il a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, et n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect extérieur. Ainsi, dans l'utilisation de ses parties exclusives, le copropriétaire n'est pas autorisé à restreindre les droits identiques des autres propriétaires d'étages sur leurs parties exclusives (Wermelinger, op. cit., n. 46 ss ad art. 712a CC). En particulier, un changement dans l'affectation des parties exclusives d'une part d'étages ne doit pas entraîner de restriction dans l'utilisation que les autres copropriétaires d'étages doivent pouvoir faire de leur parties exclusives respectives. Pour décider si un changement d'affectation de parties exclusives restreint l'exercice du droit des autres copropriétaires au sens de l'art. 712a al. 2 CC et, partant, s'il doit être interdit et le retour à l'état antérieur ordonné, le juge tiendra compte de la nature et de la situation concrète de la propriété par étages (Wermelinger, op. cit., n. 51 ad art. 712a CC).