Citation: 4A_85/2018 E. 7

Die strittige Kündigung ist eine ordentliche Kündigung. Eine ordentliche Kündigung setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, den Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 271 Abs. 1 OR). Als treuwidrig gilt eine Kündigung im Allgemeinen, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit schikanös ist oder zu einem krassen Missverhältnis berechtigter Interessen führen würde (BGE 132 III 737 E. 3.4.2 S. 744 f.; Urteil 4C.365/2006 vom 16. Januar 2007 E. 3.2; je mit Hinweisen). Sie verstösst namentlich dann gegen Treu und Glauben, wenn die angegebene Begründung offensichtlich bloss vorgeschoben ist (BGE 135 III 112 E. 4.1 mit Hinweisen). Nach der ausdrücklichen Gesetzesvorschrift von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR ist eine Kündigung durch den Vermieter sodann insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht. Es genügt, wenn sich von mehreren angegebenen Kündigungsgründen einer nicht als treuwidrig erweist (zit. Urteil 4C.365/2006 E. 3.2; Urteil 4A_155/2009 vom 27. Januar 2010 E. 6.2.1; je mit Hinweisen). Die Feststellung des Kündigungsgrundes bzw. -motivs betrifft eine Tatfrage (BGE 136 III 190 E. 2 S. 192; 131 III 535 E. 4.3 S. 540; 130 III 699 E. 4.1 S. 702; 115 II 484 E. 2b S. 486). Ob die Vermieterschaft den angegebenen Kündigungsgrund nur vorgeschoben hat, entscheidet das kantonale Gericht demnach unter Vorbehalt von Art. 97 Abs. 1 sowie Art. 105 Abs. 2 BGG für das Bundesgericht verbindlich (vgl. E. 3 hiervor). Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, ist dagegen eine Rechtsfrage (Urteile 4A_476/2016 vom 20. Februar 2017 E. 2.2.1 und 4A_705/2014 vom 8. Mai 2015 E. 4.2).