Citation: 4C.335/2003 11.05.2004 E. A

Depuis 1973, la Société X.________ (ci-après: X.________) loue une partie d'un bâtiment situé à Sion, qu'elle destine aux activités de son école. Le 1er janvier 1990, la Caisse Y.________ (ci-après: Y.________) est devenue copropriétaire de l'immeuble abritant les locaux loués par X.________. Par avenant du 5 avril 1991, Y.________ a reconduit le contrat de bail dont bénéficiait X.________ en augmentant la surface des locaux loués, ceux-ci passant à 1676,19 m2 dès le 1er janvier 1995. La valeur locative a été fixée à 215 fr. le m2 dès le 1er janvier 1994. Les loyers étaient payables d'avance, par trimestre. Comme X.________ se plaignait d'une climatisation inopérante, les parties ont inséré, dans l'avenant du 5 avril 1991, une clause selon laquelle Y.________ s'engageait à effectuer les travaux nécessaires à son fonctionnement normal et à pourvoir à son entretien régulier. Depuis cette date au moins, Y.________ avait connaissance du défaut concernant la climatisation. En été 1991, la communauté des copropriétaires de l'immeuble a chargé une entreprise d'effectuer des travaux de rénovation du chauffage et de la ventilation. La prise d'air installée au sud du bâtiment a également été améliorée. Les problèmes de climatisation ont persisté après la fin des travaux de 1991. Depuis le 9 octobre 1991, X.________ a écrit à plusieurs reprises et à toutes les périodes de l'année à Y.________, pour se plaindre des désagréments causés par le dysfonctionnement de la ventilation. Le 8 avril 1997, X.________ a fourni, à la demande de Y.________, un inventaire décrivant dans quelles salles et à quelles époques de l'année des nuisances avaient été constatées. Il ressort de cette description précise des défauts que le 24,49 % de la surface totale de 1676,19 m2 était concerné par les problèmes de climatisation. Les désagréments causés par l'inadaptation des températures étaient perceptibles au maximum huit mois par an, alors que les nuisances sonores et la mauvaise qualité de l'air en raison de poussière dans les filtres étaient ressenties régulièrement, à toute période de l'année. Le 16 juillet 1997, X.________ a fixé à Y.________ un délai de deux mois pour réparer les défauts de la climatisation, délai qu'elle a ensuite prolongé à fin novembre 1997, en avertissant que, s'il n'était pas remédié aux défauts d'ici là, elle consignerait 20 % du loyer dès le 1er décembre 1997. Ces mises en demeure étant restées sans suite, X.________ a procédé à la consignation des loyers correspondant à leur 20 % de décembre 1997 à juin 1998, ce qui équivaut à 44'958 fr., et à leur totalité de juillet à septembre 1998, soit 96'706,65 fr. Les loyers des locaux loués par X.________ se sont élevés à 76'500 fr. pour les mois d'octobre à décembre 1992, à 258'800 fr. pour 1993, à 345'200 fr. pour 1994, à 374'800 fr. pour 1995, à 384'200 pour 1996 et à 393'612 fr. pour 1997.