Citation: 4C.273/2002 28.11.2002 E. 2

Im ersten Verfahren vor Bundesgericht wurde festgehalten, dass das Kaufsrecht - entgegen der vom Kantonsgericht im Urteil vom 8. März 2000 vertretenen Auffassung - rechtzeitig ausgeübt worden sei. Im angefochtenen Urteil hatte das Kantonsgericht nun zunächst zu prüfen, ob das Kaufsrecht von den Klägern rechtsgültig ausgeübt worden war und im Anschluss daran die Übertragung des Eigentums eingefordert werden konnte. 2.1 Dazu wurde im angefochtenen Urteil ausgeführt, dass die Kläger dem Zweitbeklagten mit eingeschriebenem Brief vom 12. Dezember 1996 bedingungs- und vorbehaltslos die Ausübung des Kaufrechts erklärt hätten. Den Einwand des Zweitbeklagten, er sei trotz der Ausübung des Kaufsrechts nicht zur Eigentumsverschaffung verpflichtet gewesen, weil ihm die Gegenleistung nicht korrekt angeboten worden sei, hielt das Kantonsgericht für nicht überzeugend. Vielmehr sei davon auszugehen, dass die Kläger dem Zweitbeklagten in der Ausübungserklärung vom 12. Dezember 1996 den Kaufpreis von Fr. 299'719.-- angeboten hätten. Dieser Betrag stimme überein mit dem in einer handschriftlichen Zusammenstellung aus dem Jahr 1996 errechneten Betrag, gegen welchen B.________ nie opponiert habe. Unter anderem sei in diesem Betrag für den Fall, dass der Zweitbeklagte auf sein Wohnrecht verzichte, auch eine Entschädigung für die Dauer von vier Jahren in der Höhe von Fr. 3'000.-- pro Jahr, d.h. total Fr. 12'000.-- enthalten. Wenn aber ein Erfüllungsangebot der Kläger vorliege, könne offen gelassen werden, ob der Zweitbeklagte, der seinerseits die Erfüllung des Kaufvertrages schlechthin abgelehnt habe, sich überhaupt auf die Einrede des nicht erfüllten Vertrages berufen könne. 2.2 Unbestritten ist, dass die Kläger am 12. Dezember 1996 bedingungslos und vorbehaltslos die Ausübung ihres Kaufsrechtes erklärt haben. Zutreffend hält die Vorinstanz daher fest, dass die Ausübungserklärung wirksam war (Christian Brückner, Verwandte Verträge, in: Alfred Koller (Hrsg.), Der Grundstückkauf, 2. Auflage, Bern 2001, N. 143 i.V.m. N. 116 f.). Die rechtsgültige Ausübung des Kaufsrechtes bewirkt einerseits, dass der Kaufsrechtsbelastete verpflichtet wird, dem Kaufsberechtigten das Grundstück zu übereignen. Andrerseits ist der Kaufsrechtsberechtigte verpflichtet, den Kaufpreis an den belasteten Grundeigentümer zu bezahlen (Brückner, a.a.O., N. 144). Die Ausübung des Kaufsrechts führt zur Rechtslage, die nach dem Abschluss eines Kaufvertrag gilt. 2.3 Die Erfüllung eines Kaufvertrages erfolgt Zug um Zug, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist (Art. 184 Abs. 2 OR). Der Verkäufer kann die Leistung verweigern, wenn ihm die Kaufpreiszahlung nicht angeboten worden ist. Dies setzt allerdings voraus, dass die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erhoben worden ist. Im vorliegenden Fall ist zu bezweifeln, ob der Zweitbeklagte effektiv eine entsprechende Einrede erhoben hat. Die Vorinstanz hat auf jeden Fall keine entsprechende Feststellung getroffen. Wie es sich damit verhält, kann jedoch offen bleiben, weil die Kläger auf jeden Fall die Erfüllung angeboten haben. 2.3.1 Der von den Klägern zu bezahlende Kaufpreis setzt sich einerseits aus einem Basispreis von je Fr. 60'000.-- für die Parzellen a und c zusammen (Kaufrechtsvereinbarung Ziff. 1 und Ziff. 2 Abs. 1). Im vorliegenden Fall ist unbestritten, dass die Kläger dem Zweitbeklagten die Bezahlung des Basiskaufpreises von Fr. 120'000.-- angeboten haben. 2.3.2 Andrerseits haben sich die Kläger verpflichtet, zusätzlich zum Basiskaufpreis die Kosten für die vom Zweitbeklagten veranlassten baulichen Verbesserungen abzüglich der üblichen Abschreibungen zu vergüten (Kaufrechtsvereinbarung Ziff. 2 Abs. 2). Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz sind dem Zweitbeklagten unter dem Titel "bauliche Verbesserungen" Kosten für den Um- und Anbau des WC von Fr. 85'000.-- und Kosten für die Kanalisation von Fr. 84'719.-- zu vergüten. Auch diesbezüglich ist vom Vorliegen eines Erfüllungsangebots auszugehen. Soweit die Beklagten darüber hinaus geltend machen, der Zweitbeklagte habe weitere bauliche Investitionen im Totalbetrag von rund Fr. 19'000.-- getätigt, ist auf die Berufung nicht einzutreten, weil dem angefochtenen Urteil keine entsprechenden Feststellungen entnommen werden können. Mit ihren ergänzenden Tatsachenbehauptungen sind die Beklagten nicht zu hören (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG). 2.3.3 Entgegen der Darstellung der Beklagten wurde auch das in der Vereinbarung vom 25. April 1977 vorgesehene Wohnrecht (Ziff. 1 Abs. 1) bzw. dessen Abgeltung (Ziff. 1 Abs. 2) korrekt angeboten. Die Beklagten räumen selbst ein, es sei ein "Verhandlungsangebot" unterbreitet worden. 2.3.4 Insgesamt kann somit festgehalten werden, dass die Kläger in der Ausübungserklärung vom 12. Dezember 1996 die Bezahlung von Fr. 299'719.-- angeboten haben. Angesichts dieses Erfüllungsangebots wäre die Einrede des nicht erfüllten Vertrages auf jeden Fall unbegründet, selbst wenn sie erhoben worden wäre. Dass sich der Kaufpreis effektiv auf Fr. 301'719.-- (Fr. 120'000.-- Basiskaufpreis, Fr. 169'719.-- wertvermehrende Aufwendungen und Fr. 12'000.-- Abgeltung Wohnrecht) belaufen hätte, ist ein vernachlässigbarer Rechnungsfehler und wird von den Beklagten auch nicht beanstandet. 2.4 Nur schwer nachvollziehbar ist schliesslich, was die Beklagten mit ihrer Behauptung aussagen wollen, die Kläger hätten gegenüber dem Grundbuchamt einen falschen Kaufpreis bekannt gegeben, der weder die Position "offener Kostenanteil Wasserversorgung [...] Fr. 143'680.--" noch die Position "Bauzinsen", die gegen Fr. 100'000.-- betragen haben sollen, enthalten habe. Zu diesem Einwand ist vorab festzuhalten, dass die Ausübungserklärung vom 12. Dezember 1996, auf welche die Beklagten Bezug nehmen, nach einhelliger Auffassung keiner besonderen Formvorschrift untersteht (anstatt aller Haab/Simonius/Scherrer/Zobl, Zürcher Kommentar, N. 5 zu Art. 683 ZGB a.E.). Insbesondere ist nicht erforderlich, dass in der Ausübungserklärung die Elemente des Kaufsrechts - beispielsweise der Kaufpreis - nochmals erwähnt werden. Erforderlich ist nur, dass der Erklärung der bedingungs- und vorbehaltslose Wille des Kaufsrechtsberechtigten entnommen werden kann, das Kaufsrecht auszuüben. Wie bereits ausgeführt erfüllt die Ausübungserklärung diese Voraussetzung(E. 2.2). An eine besondere Form ist nur die Kaufrechtsvereinbarung vom 25. April 1977 gebunden (Art. 216 Abs. 2 OR). Die gültige Beurkundung dieses Vertrages wird in der Berufung jedoch zu Recht nicht in Frage gestellt. 2.5 Insgesamt kann somit festgehalten werden, dass der Kaufrechtsvertrag vom 25. März 1977 gültig abgeschlossen und die Ausübungserklärung am 12. Dezember 1996 gültig abgegeben worden ist. Da die Beklagten die Erfüllung ihrer Verpflichtungen aus dem Kaufrechtsvertrag angeboten hatten, waren sie ihrerseits berechtigt, die Erfüllung der Verpflichtung des Zweitbeklagten - d.h. die Anmeldung des Eigentumsübergangs beim Grundbuchamt - zu fordern.