Citation: 1C_275/2018 E. 5.2.1

5.2.1. Die Erschliessung der Parzelle Nr. 442 war rechtlich über einen Dienstbarkeitsvertrag von 1999 zulasten des überbauten, nördlichen Nachbargrundstücks Nr. 441 sichergestellt. In diesem Rahmen hätte nach Angaben der Beschwerdeführerin ein rund 20 m langer Zufahrtsweg von der Sagenstrasse her über Nr. 441 zu Nr. 442 erstellt werden dürfen. Für die Vorinstanz war indessen entscheidend, dass die Parzelle Nr. 442 mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt war; sie hat die genügend hohe Realisierungswahrscheinlichkeit einer Überbaubarkeit in naher Zukunft verneint. Die Baureife eines Grundstücks hängt von den konkreten Umständen und der effektiven Tragweite ab, welche dem nach kantonalem Recht verlangten zusätzlichen Verfahren vor der Erteilung einer Baubewilligung zukommt (vgl. BGE 131 II 151 E. 2.4.2 S. 158 f.). Nach dem am Stichtag massgebenden kantonalen Recht bildete der Gestaltungsplan einen Sondernutzungsplan (vgl. § 15 Abs. 1 lit. d des Luzerner Planungs- und Baugesetzes in der bis zum 31. Mai 2013 geltenden Fassung [aPBG; Zugriff auf die konsolidierte Fassung über SRL 735]). Mit ihm wurde eine siedlungsgerechte, architektonisch und erschliessungsmässig gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste Überbauung eines zusammenhängenden Gebiets angestrebt (§ 72 Abs. 1 aPBG). Nach § 1 i.V.m. § 78 aPBG lag der Entscheid über den Gestaltungsplan beim Gemeinderat. Die Gestaltungsplanpflicht erfasste einzig die Parzelle Nr. 442. Gemäss den Vorbringen der Beschwerdegegnerin gab unter anderem die Frage der Erschliessung Anlass zur Gestaltungsplanpflicht. Weiter ist das Areal erheblichem Verkehrslärm, namentlich von der A2, ausgesetzt. Für die Parzelle war zweimal ein Gestaltungsplan festgesetzt worden; der letzte verfiel im Jahr 2002 unbenutzt. Am 27. Oktober 2011 nahm der Gemeinderat zwar in zustimmendem Sinne Kenntnis vom Überbauungskonzept von 2011 für ein Projekt mit rund 80 Wohneinheiten auf dem Grundstück. Er äusserte dabei, die Details könnten im Gestaltungsplanverfahren bereinigt und optimiert werden. Jene Stellungnahme ändert aber nichts daran, dass die Erschliessung für die in Aussicht genommene Überbauung nicht einfach gewesen wäre. Auch der Bericht der Gemeinde vom 17. September 2012 zur Genehmigung der Ortsplanungsrevision betont die Lärmbelastung und die nicht einfache Erschliessung des Grundstücks. Die positive Stellungnahme vom 27. Oktober 2011 entband den Gemeinderat nicht davon, vertiefte Abklärungen im Rahmen eines Gestaltungsplanverfahrens für eine Überbaubarkeit der Parzelle zu verlangen. Das spricht gegen eine rasche Überbaubarkeit. Bei der betroffenen Parzelle ist das Instrument des Gestaltungsplans nach kantonalem Recht nicht mit der ersten Etappe eines Baubewilligungsverfahrens vergleichbar. Die Beschwerdeführerin durfte am Stichtag somit nicht damit rechnen, das Grundstück mit hoher Wahrscheinlichkeit aus eigener Kraft überbauen zu können.