Citation: BGE 133 III 61 E. 2.2.2.2

"Le taux hypothécaire et ses variations n'entrent pas en considération pour la fixation et l'adaptation des loyers". Cette clause, qui figure dans le bail conclu par la demanderesse avec la défenderesse A., sous la rubrique "dispositions complémentaires", est encore plus claire que celle qui vient d'être examinée, puisqu'elle exclut BGE 133 III 61 S. 69 expressément le recours au facteur en question pour l' adaptation du loyer. On ne saurait donc lui donner une autre signification qu'à celle-là. Semblable interprétation n'est pas démentie par le fait que, pour calculer la part de l'augmentation du loyer des défenderesses se rapportant aux améliorations entraînant des plus-values, la bailleresse a pris en considération le taux hypothécaire du marché augmenté d' 1 / 2 %. De fait, ce calcul a été opéré dans le cadre d'une majoration de loyer fondée sur un autre motif (les prestations supplémentaires du bailleur, au sens de l'art. 269a let. b, seconde hypothèse, CO) que celui visé par la clause litigieuse (les hausses de coûts, au sens de l'art. 269a let. b, première hypothèse, CO). Il s'agit là, en tout état de cause, d'une circonstance postérieure à la conclusion du contrat de bail et, partant, non pertinente. En effet, pour l'application du principe de la confiance, les circonstances déterminantes sont celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté ( ATF 131 III 377 consid. 4.2 p. 382 et l'arrêt cité), à l'exclusion des événements postérieurs ( ATF 118 II 365 consid. 1 p. 366; ATF 112 II 337 consid. 4a). Cependant, le Tribunal des baux a vu une renonciation ultérieure à l'application de cette clause de la part de la bailleresse dans le fait que, le 11 septembre 2001, la demanderesse avait soumis à sa locataire une proposition d'accord écrite, acceptée le 26 du même mois par l'intéressée, qui faisait suite à une contestation du loyer initial fondée, pour l'essentiel, sur la baisse du taux hypothécaire depuis la fixation du loyer de l'ancien locataire (cf., plus haut, sous let. B.b). De l'avis des premiers juges, faute de référence expresse à la clause topique dans la proposition d'accord, la locataire pouvait objectivement comprendre que la bailleresse renonçait à la clause en question. La Chambre des recours, à juste titre, n'a pas suivi cet avis en soulignant que l'auteur de la proposition écrite, à savoir la gérante de l'immeuble, y avait précisé les bases de calcul du nouveau loyer sans mentionner le taux hypothécaire et en se référant au bail conclu le 13 juin