Citation: 4C.286/2001 22.01.2002 E. A

A.-Am 2. Juli 1993 unterzeichneten A.________ (nachfolgend: der Beklagte) und die Firma X.________ AG (nachfolgend: die Klägerin) einen Werkvertrag über den Umbau und die Renovation eines älteren Appenzellerhauses. Die Arbeiten umfassten unter anderem die vollständige Erneuerung bzw. Neuerstellung aller Aussenwände ausser der Südwand. Im Oktober 1993 bezog der Beklagte mit seiner Familie das Haus. Am 31. Januar 1994 beanstandete er verschiedene Mängel, unter anderem die mangelhafte Luftdichtigkeit der Gebäudehülle. Eine Expertise der EMPA vom 20. April 1994 ergab, dass die "provisorischen" Grenzwerte der SIA-Norm 180 für Luftdurchlässigkeitsmessungen bei 50 Pa Druckdifferenz für Einfamilienhaus-Neubauten mit Fensterlüftung (Kat. 1) deutlich überschritten wurden. Gemäss Expertise würden nicht nur einzelne Leckstellen, sondern ganze Wandteile (vor allem Süd- und Westfassade) mit Kaltluft durchspült. Es nütze daher wenig, wenn zur Verbesserung nur einzelne Leckstellen abgedichtet würden. Es müsse konzeptionell vorgegangen werden, wobei die Luftdichtigkeitsschicht dann ideal sei, wenn sie möglichst wenig Durchdringungen aufweise. In der Folge nahm die Klägerin zwischen dem 18. und 30. Juni 1994 eine Sanierung der Gebäudehülle vor. Mit Schreiben vom 12. Dezember 1994 und 9. Februar 1995 teilte der Beklagte der Klägerin mit, dass das Ergebnis nicht zufriedenstellend sei. Weiter beanstandete der Beklagte mit Schreiben vom 6. Januar 1995 das Einfrieren der Kaltwasserleitung im Bereich der Südwestecke des Hauses. Auf Verlangen des Beklagten ordnete der Kantonsgerichtspräsident mit Verfügung vom 9. März 1995 eine vorsorgliche Expertise an. Als Gutachterin wurde die Firma Y.________ AG eingesetzt. In ihrem Gutachten gelangte die Firma Y.________ AG zum Schluss, dass die Luft- und Winddichtung ungenügend sei und schlug eine Verbesserung der Dichtigkeit sowie eine Überprüfung der Wärmedämmung vor. Auch nach der Sanierung der Gebäudehülle durch die Klägerin sei der Unterschied bezüglich der Luftdurchlässigkeit zwischen der Empa-Messung 1994 und ihrer Messung 1995 nicht relevant, sondern liege im Rahmen der Messtoleranz. Die Luftdurchlässigkeit gemäss ihrer Messung entspreche klarerweise nicht der SIA-Norm 180. In einer Teilvereinbarung vom 2. Juli 1995 haben sich die Parteien darauf geeinigt, dass der Werklohn im Umfang von Fr. 144'000.-- noch nicht bezahlt worden sei. Nachdem während längerer Zeit verschiedene Sanierungsvorschläge diskutiert wurden, teilte der Beklagte der Klägerin am 14. März 1997 mit, dass er die Sanierung des Wohnhauses selbst in Auftrag gegeben habe. Nach Abschluss der Sanierungsmassnahmen ergab eine Schlussmessung der Oekobautechnik Keller AG eine Luftdurchlässigkeit, die innerhalb der Grenzwerte lag.