Citation: 4A_257/2020 E. 5.3

5.3. En l'espèce, il n'apparaît pas que la cour cantonale aurait perdu de vue les faits et principes devant guider son raisonnement. Le recourant prétend que la peine conventionnelle se rapportait uniquement à l'obligation d'acquérir la parcelle. Comme les intimées n'étaient pas propriétaires du bien dont elles promettaient la vente, il faudrait en inférer qu'elles n'avaient aucun intérêt à l'exécution de l'obligation renforcée par la clause pénale. En réalité, la clause litigieuse prévoit une peine de 200'000 fr. " dans l'hypothèse où le promettant-acquéreur ne se présenterait pas le 14 décembre 2015 [...] afin de signer l'acte de vente et le contrat d'entreprise ci-annexés et/ou ne verserait pas simultanément le prix de vente convenu de la parcelle " (art. 4 de l'acte du 27 juillet 2015, supra let. A.c). Il est patent que la peine conventionnelle devait sanctionner l'inexécution de la double obligation principale portant sur la conclusion d'un contrat de vente d'une part, et d'un contrat d'entreprise d'autre part. Peu importe que les intimées et la Cour de justice aient pu parfois résumer cette clause imparfaitement, en relevant que la peine devait sanctionner l'inexécution de la promesse d'achat, ou encore qu'elle était due si le recourant ne signait pas l'acte de vente. Dans le même ordre d'idées, le recourant pointe vainement une imprécision des intimées qui, dans un courrier du 23 novembre 2016, ont mesuré la peine à l'aune du " prix de vente ", en soulignant qu'elle représentait 9,4% de celui-ci, alors qu'en réalité, elles se référaient au coût total de la transaction pour le recourant (2'130'000 fr.; cf. infra). Sont également inaptes à conforter la thèse du recourant le fait que la clause pénale s'inscrivait dans un acte intitulé " promesse de vente et d'achat ", comme le fait que le notaire devait reverser les 200'000 fr. encaissés aux intimées dès l'inscription du droit d'emption (art. 2 de l'acte). Le recourant méconnaît en outre que les intimées n'étaient pas uniquement intéressées par la conclusion d'un contrat d'entreprise avec lui, mais aussi par celle d'un acte de vente avec le propriétaire, d'une part parce que le projet de villa ne pouvait voir le jour que dans la mesure où le recourant acquérait la parcelle, d'autre part parce que les intimées (deux d'entre elles) se trouvaient libérées de leurs propres obligations envers le vendeur (cf. supra consid. 3.4 in fine). La cour cantonale a exposé en quoi les intimées avaient subi un préjudice, ce que le recourant ne remet pas en cause, si ce n'est pour souligner que les intimées avaient réussi à trouver un acquéreur de remplacement (ce que nul ne conteste). Le recourant affirme encore que les intimées auraient augmenté à son détriment la marge nette de la promotion immobilière; cette assertion semble tenir au fait qu'elles ont encaissé la peine conventionnelle propre à une promesse de vente, peine qui devrait protéger le vendeur. Encore une fois, le recourant se méprend sur la portée de l'acte du 27 juillet 2015; il n'y a rien dans le droit positif qui sanctionne ce procédé, les parties ayant librement convenu d'une clause pénale dans le cadre d'une convention à laquelle ne participait pas le propriétaire (cf. supra consid. 3.4 in fine). Le recourant semble en outre perdre de vue que cette clause n'a pas uniquement un caractère compensatoire, mais également un aspect dissuasif, comme l'a souligné la cour cantonale. C'est un principe acquis que le montant de la peine conventionnelle n'est pas excessif du seul fait qu'il dépasse celui du dommage éprouvé par le créancier; à défaut, elle perdrait son caractère de peine (ATF 114 II 264 consid. 1b; 103 II 108 p. 109 in fine). Le recourant reproche à la cour cantonale de n'avoir attaché aucune importance au fait qu'il destinait le montant en cause, à savoir quelque 200'000 fr., à l'acquisition d'une maison où il entendait vivre avec ses enfants. Il faut admettre que la perte de cette somme peut constituer un handicap dans l'aboutissement de son projet. Cela étant, la cour de céans ne saurait préjuger sans autre élément de ses moyens financiers et des perspectives qui sont les siennes. Pas plus qu'elle ne saurait admettre que le recourant n'était pas à même de discerner la portée de la clause pénale litigieuse, alors qu'il s'abstient de critiquer les constatations selon lesquelles il avait été rendu attentif à cette clause et exerçait la profession de gérant de fortune, et ne dit mot sur les témoignages indiquant qu'il disposait de connaissances basiques en matière immobilière. Le recourant prétend encore qu'il eût fallu tenir compte du fait que les intimées n'avaient elles-mêmes pas respecté leur obligation de faire annoter un droit d'emption. Il n'y a toutefois pas là matière à réduire la peine, vu le caractère accessoire que les parties accordaient à cette clause contractuelle (consid. 3.5.2 supra). Rien n'indique, en outre, que le propriétaire aurait refusé de vendre l'immeuble au recourant, alors qu'il avait consenti par avance à une substitution de partie et a finalement contracté avec l'acheteuse proposée par les intimées. Finalement, le recourant critique le fait d'apprécier le caractère excessif ou non de la peine conventionnelle à l'aune du prix global de l'opération (2'130'000 fr.), dont elle représente un peu moins de 10%. A plusieurs reprises, il a été jugé qu'une peine conventionnelle représentant 10% du prix fixé dans le contrat de vente ou la promesse de vente n'était pas excessive (ATF 133 III 201 consid. 5.5 et les réf. citées; arrêts 4C.178/1993 du 8 septembre 1993 consid. 3c et 4C.96/1993 du 19 juillet 1993 consid. 3; cf. aussi arrêt 4A_536/2016 du 26 octobre 2016 consid. 4.3.2 concernant le transfert d'un joueur de football). Dans un premier réflexe, l'on pourrait certes s'interroger sur l'opportunité de prendre la totalité des 2'130'000 fr. comme terme de comparaison comme l'a fait la cour cantonale, sachant que le recourant devait verser 1'576'162 fr. pour la construction de la villa et 553'838 fr. pour l'acquisition du terrain (dont 525'763 fr. au propriétaire et 28'075 fr. aux intimées S2.________ SA et S3.________ SA en remboursement de leur acompte). Cela étant, il ne faut pas perdre de vue que la clause pénale sanctionnait une double obligation: celle d'acquérir le terrain, et celle de passer un contrat d'entreprise avec les intimées. Ces dernières étaient intéressées à l'exécution de l'une comme de l'autre. Or, le recourant a failli à l'une et l'autre, puisqu'il ne s'est pas présenté devant le notaire le 5 février 2016 (cf. let. A.f supra). Aussi l'autorité précédente était-elle fondée à se référer au montant de la transaction globale. Au demeurant, les circonstances d'espèce sont déterminantes, et il n'est manifestement pas question ici d'une disproportion crasse entre le montant convenu et l'intérêt des créancières à l'exécution de la double obligation principale. En bref, il n'y a pas matière à revoir la décision d'équité prise par les juges cantonaux. L'ultime moyen du recourant se révèle infondé.