Citation: 1C_339/2013 E. 2.4

2.4. Der Beschwerdeführer kritisiert nicht, dass die Vorinstanzen einen Quadratmeter-Durchschnittswert für das Gesamtgrundstück vor der Enteignung ermittelten und diesen auf den abzutretenden Teil verlegten. Er ist jedoch offensichtlich der Ansicht, es dürfe in der Folge kein Abzug wegen einer allfälligen Minderwertigkeit gemacht werden. Dabei verkennt er, dass seine Liegenschaft bereits überbaut ist. Sie erleidet deshalb durch den Entzug von innerhalb der Baulinie gelegenen Terrains eine Werteinbusse, die unter dem üblichen Baulandpreis liegt (vgl. zur Unterscheidung zwischen überbauten und unüberbauten Parzellen Urteil 1P.743/1999 vom 29. Juni 2000 E. 4c/aa mit Hinweisen). Mit anderen Worten liegt in diesem Fall der Preis pro Quadratmeter innerhalb der Baulinie unter demjenigen des übrigen Grundstücks (im Einzelnen: PETER WIEDERKEHR, Die Expropriationsentschädigung, 1966, S. 70; vgl. auch Urteil 1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009 E. 3, wo der Verlust der Abtretungsfläche keinen Einfluss auf die Ausnützung des Grundstücks oder dessen Überbaubarkeit hatte und der Baulandpreis deshalb gar um drei Viertel reduziert wurde). Die Vorinstanzen haben konkret in einem ersten Schritt auf Quadratmeterpreise, die zwischen 2006 und 2010 für unbebautes, erschlossenes Wohnbauland auf Gemeindegebiet bezahlt wurden, abgestellt. Die in diesen fünf Jahren getätigten 44 Verkäufe wurden zwar nicht nach Lage, Grösse, Erschliessungsgrad und Ausnützungsmöglichkeit der Verkaufsobjekte aufgeschlüsselt (vgl. BGE 114 Ib 286 E. 7 S. 295 f. mit Hinweisen; Urteil 1A.159/2001 vom 16. April 2002 E. 3.3, in: ZBl 103/2002 S. 658). Das Vorgehen ist dennoch nicht zu beanstanden. Denn es ist nicht zu verkennen, dass die Berechnung des allgemeinen Preisniveaus auf einer breiten Basis eine ähnlich genaue Bestimmung des Quadratmeterpreises für die Abtretungsfläche zulässt, wie wenn diese zwar nach Grundstücksmerkmalen differenziert erfolgt, jedoch nur auf einzelnen oder gar nur auf einer einzigen Transaktion basiert (vgl. Urteil 1C_266/2011 vom 20. Oktober 2011 E. 4.2 mit Hinweis). Dass das Verwaltungsgericht auf das derart definierte allgemeine Preisniveau in der Gemeinde Bubikon (mit seinen Dorfteilen Bubikon und Wolfhausen) abstellte, mithin das betroffene Grundstück angesichts seiner Lage als durchschnittlich bewertete, erscheint ebenfalls als haltbar. Schliesslich ist auch nicht ersichtlich, weshalb der Medianwert (0.5-Quantil) als Berechnungsgrundlage "völlig untauglich" sein sollte, wie dies der Beschwerdeführer behauptet (vgl. BGE 134 II 152 E. 11.3 S. 158 f.). Dieser Wert ist mit dem Grundsatz, dass der Enteignete zwar voll zu entschädigen ist, aber durch die Enteignung auch nicht bereichert werden soll, besser vereinbar als der vom Beschwerdeführer vorgeschlagene 0.75-Quantil, der im Ergebnis pauschal und ohne inneren Grund zu höheren Preisannahmen führen würde. Nachvollziehbar scheint die Kritik, dass auch Grundstücksverkäufe nach 2010 hätten berücksichtigt werden sollen. Indessen ergibt sich aus den vom Statistischen Amt des Kantons Zürich publizierten Daten, dass für die Jahre 2011 und 2012 keine genügende Anzahl relevanter Transaktionen vorliegt, nämlich für 2011 zwei und für 2012 gar nur eine (http://www.statistik.zh.ch unter "Themen A-Z"; "Bodenpreise (Daten) "; "Preise für Wohnbauland"; "Bubikon" [besucht am 20. August 2013]). Unter diesen Voraussetzungen wären die betreffenden Medianwerte statistisch zu wenig zuverlässig gewesen. Denkbar wäre zwar, dass bei einer zu dünnen Datenbasis die allgemeine Grundstückspreisentwicklung bzw. die Entwicklung der Modellpreise, die ebenfalls vom statistischen Amt publiziert werden, als massgebend angesehen wird (vgl. a.a.O.; vgl. auch Urteil 1A.159/2001 vom 16. April 2002 E. 3.2, in: ZBl 103/2002 S. 658). Wie es sich damit verhält, kann im vorliegenden Fall indessen offen bleiben. Die Reduktion des Baulandwerts um einen Drittel, wie sie die Schätzungskommission vornahm und das Verwaltungsgericht billigte, ist nicht zu hoch; vielmehr wäre auch ein leicht höherer Abzug haltbar gewesen. Unter diesen Umständen ist nicht verfahrensentscheidend, ob die Vorinstanz einen leicht zu tiefen Grundstückspreis als Ausgangspunkt genommen hat, da das Resultat bei einem leicht höheren Preis in Verbindung mit einem etwas grösseren Abzug für den Minderwert dasselbe gewesen wäre. Der angefochtenen Entscheid ist deshalb im Ergebnis nicht zu beanstanden.