Citation: 4A_615/2010 14.01.2011 E. 4.1

4.1.1 En vertu du principe de la liberté contractuelle, chacun est libre d'entamer une négociation et de l'interrompre quand il le veut, même sans justification. L'exercice de cette liberté est toutefois limité par les règles de la bonne foi (arrêt 4C.409/2005 du 21 mars 2006 consid. 3.2, in SJ 2006 I 433). La culpa in contrahendo repose sur l'idée que l'ouverture de pourparlers crée déjà une relation juridique entre partenaires et leur impose des devoirs réciproques, soit en particulier celui de négocier sérieusement, conformément à leurs véritables intentions (ATF 121 III 350 consid. 6c p. 354). Une partie ne peut pas, par une attitude contraire à ses véritables intentions, éveiller chez l'autre l'espoir illusoire qu'une affaire sera conclue et l'amener ainsi à prendre des dispositions dans cette vue (ATF 77 II 135 consid. 2a p. 137). Celui qui engage des pourparlers ne doit pas faire croire que sa volonté de conclure est plus forte qu'en réalité (arrêt 4C.247/2005 du 17 novembre 2005 consid. 3.1, in JdT 2006 I 163). La partie qui ne respecte pas ces obligations répond non seulement lorsqu'elle a fait preuve d'astuce au cours des pourparlers, mais déjà lorsque son attitude a été de quelque manière fautive, qu'il s'agisse de dol ou de négligence, dans les limites tout au moins de la responsabilité qu'elle encourt sous l'empire du contrat envisagé par les parties (ATF 101 Ib 422 consid. 4b p. 432 confirmé par l'arrêt 4C.373/2002 du 18 mars 2003 consid. 4.1). Toutefois, ce n'est que dans des situations exceptionnelles qu'une culpa in contrahendo sera retenue en cas de rupture des pourparlers. Il ne suffit pas que les négociations aient duré longtemps, ni que la partie à l'origine de la rupture ait été au courant des investissements effectués par l'autre; la partie qui engage des frais avant la conclusion du contrat le fait en principe à ses risques et périls (arrêt 4C.247/2005 du 17 novembre 2005 consid. 3.1, in JdT 2006 I 163). Le comportement contraire aux règles de la bonne foi ne consiste pas tant à avoir rompu les pourparlers qu'à avoir maintenu l'autre partie dans l'idée que le contrat serait certainement conclu ou à n'avoir pas dissipé cette illusion à temps (arrêt 4C.152/2001 du 29 octobre 2001 consid. 3a, in SJ 2002 I 164). Lorsque le contrat en vue est soumis à une forme légale, une culpa in contrahendo pour rupture des pourparlers sera d'autant moins facilement admise que les prescriptions de forme ont précisément pour but de préserver les parties d'un engagement irréfléchi. Mais il est contraire aux règles de la bonne foi de donner sans réserve son accord de principe à la conclusion d'un contrat formel et de refuser in extremis, sans raison, de le traduire dans la forme requise (arrêt 4C.152/2001 du 29 octobre 2001 consid. 3a, in SJ 2002 I 164). 4.1.2 La doctrine est aussi d'avis que la responsabilité précontractuelle ne peut être engagée qu'à des conditions restrictives, en particulier lorsque les pourparlers ont pour objet un contrat soumis à une exigence de forme. Il s'agit d'établir, d'une part, qu'une partie était raisonnablement en droit d'attendre un comportement déterminé de son partenaire au vu de son attitude dans les pourparlers et, d'autre part, que cette confiance légitime a été déçue (NICOLAS KUONEN, La responsabilité précontractuelle, 2007, nos 1534-1535). Même si la confiance quant aux chances de conclure peut augmenter avec l'avancement des négociations, chaque partie doit envisager la possibilité d'un échec jusqu'à la conclusion du contrat; ce devoir est encore accru lorsque le contrat est soumis à une exigence de forme destinée précisément à protéger les parties. L'échec des négociations n'entraînera donc en principe pas de responsabilité, sauf si des éléments particuliers tels qu'un accord oral ou écrit ont nourri la confiance légitime que le contrat serait certainement conclu (KUONEN, op. cit., nos 1545 et 1550-1552; ERNST A. KRAMER, Berner Kommentar, n° 16 ad art. 22 CO, qui évoque le cas d'une partie qui mènerait des pourparlers jusqu'à la limite de la conclusion du contrat formel ["zur Abschlussreife"] alors qu'elle doute sérieusement de vouloir le conclure; RAINER GONZENBACH, Culpa in contrahendo im schweizerischen Vertragsrecht, 1987, pp. 97-99). La partie qui refuse de traduire dans la forme légale l'accord auquel elle est parvenue avec son partenaire engage sa responsabilité autant qu'elle pouvait prévoir le dommage causé à celui-ci (EUGEN BUCHER, in Basler Kommentar, 4ème éd. 2007, n° 83 ad art. 1 CO). 4.2 L'autorité cantonale a jugé que l'échec de la conclusion du contrat de vente immobilière entre le recourant et l'intimé était dû à la volte-face du premier, qui avait finalement décidé de conclure avec son fils. Le Tribunal fédéral est lié par cette constatation de fait qui n'a fait l'objet d'aucun grief. La prétention litigieuse se limite à la perte locative que l'intimé dit avoir subie de par sa renonciation au premier projet immobilier. Se pose donc uniquement la question de savoir si, jusqu'à la date de ce désistement (17 novembre 2006), le recourant a eu un comportement propre à causer un tel dommage et à engager sa responsabilité précontractuelle. Compte tenu de l'objet des pourparlers, soit l'acquisition d'un immeuble, la forme authentique était nécessaire aussi bien pour le contrat de vente lui-même que pour la promesse de vente (art. 22 al. 2, 216 al. 1 et 2 CO). Cette forme solennelle vise notamment à éviter aux parties des engagements irréfléchis en s'assurant qu'elles comprennent la portée de leurs engagements et expriment leur volonté de façon claire et complète (ATF 118 II 32 consid. 3d p. 34). L'intimé devait donc faire preuve d'une circonspection particulière quant à ses chances de conclure un contrat soumis à la forme solennelle. En d'autres termes, il lui incombait d'établir l'existence d'éléments spéciaux propres à susciter sa confiance légitime que le contrat serait certainement conclu. Or, au regard de la jurisprudence précitée, le comportement du recourant n'était pas de nature à fonder une telle confiance. La lettre de confirmation du 17 novembre 2006 contient une constatation écrite du résultat des négociations sur le prix de vente, que les propriétaires avaient accepté de réduire. Les trois conditions posées par écrit pouvaient avoir une incidence sur le rendement locatif de l'immeuble, et partant sur le prix de vente. Ce courrier laissait encore en suspens diverses questions, telles les modalités d'exécution des clauses imposées par les propriétaires. L'exigence non écrite de reprise des dettes hypothécaires impliquait des démarches du recourant et supposait l'accord de la créancière concernée. On ne saurait donc voir dans cette lettre l'expression d'un accord des parties sur tous les éléments objectivement et subjectivement essentiels de la vente immobilière. La missive était destinée à renforcer la confiance que les vendeurs ne reviendraient pas en arrière sur le prix de vente et les éléments qui lui étaient associés. Elle ne constatait pas l'existence d'un consentement qui suffirait normalement à faire naître un contrat consensuel. De toute façon, à défaut d'accord constaté en la forme authentique, l'intimé devait compter avec la possibilité que le recourant renonce à contracter avec lui. Des circonstances spéciales imposaient-elles au recourant (ou à son représentant) d'adopter un comportement particulier pour se conformer aux règles de la bonne foi? On ignore dans quel contexte le recourant a décidé de conclure la vente avec son fils. L'autorité cantonale a tout au plus précisé que le recourant était peu crédible lorsqu'il affirmait avoir appris l'intérêt de son propre fils pour l'immeuble grâce à une information de la compagnie d'assurance donnée au cours du mois de décembre 2006. Il n'est toutefois pas établi que le recourant (ou son représentant) avait connaissance de l'autre projet d'acquisition de l'intimé et pouvait ainsi prévoir le dommage auquel celui-ci était exposé s'il se méprenait sur la portée de la confirmation du 17 novembre 2006. Dans ses considérants en droit, le jugement relève certes que le recourant "a été détourné" de son projet initial par l'intimé et son épouse; toutefois, on ne saurait en déduire que ceux-ci ou leur courtier avaient connaissance des négociations parallèles avec la banque, alors qu'un tel élément ne ressort pas de l'état de fait, lequel constate uniquement que le courtier "a réussi à intéresser" le recourant à l'immeuble propriété de ses mandataires. Partant, en retenant une responsabilité précontractuelle à la charge du recourant, l'autorité cantonale a violé le droit fédéral. Les griefs relatifs au lien de causalité et au dommage sont privés d'objet, de même que les moyens de fait laissés en suspens.