Citation: 4C.384/2005 22.03.2006 E. 2

Die Vorinstanz hat den vereinbarten Mietzins von Fr. 2'500.-- monatlich wegen festgestellter Mängel des Mietobjekts für die Zeit von Oktober 2002 bis März 2003 um 40% auf Fr. 1'500.-- monatlich und für die Zeit ab April 2003 um 30% auf Fr. 1'750.-- monatlich herabgesetzt. Der Kläger bestreitet, dass die Mängel eine 20% übersteigende Reduktion des Mietzinses rechtfertigen und beantragt, der monatliche Mietzins sei für die gesamte Mietdauer auf Fr. 2'000.-- festzusetzen, wie dies das erstinstanzliche Gericht für gerechtfertigt erachtete. Er rügt als Bundesrechtsverletzung, dass die Vorinstanz die Wohnung als mangelhaft qualifiziert habe, obwohl sie dem bei der Besichtigung genehmigten Zustand entsprochen habe; dass die Vorinstanz die Vereinbarungen über die Garage und das Kinderspielzimmer im Estrich in Verkennung des subjektiven Parteiwillens festgestellt und sie - selbst wenn die festgestellten Mängel gegeben wären - das Ausmass der Reduktion zu hoch bemessen habe. 2.1 Mangelhaft ist ein Mietobjekt, wenn ihm eine vertraglich zugesicherte oder eine sich aus dem vertraglichen Gebrauchszweck ergebende Eigenschaft fehlt. Ob ein Mangel vorliegt, ist daher durch Vergleich des vertraglich vereinbarten mit dem tatsächlichen Zustand des Mietobjekts zu ermitteln (Higi, Zürcher Kommentar, N 27 ff. zu Art. 258 OR; Tercier, Les contrats spéciaux, 3. Aufl. 2003, S. 271 f.; vgl. auch Urteil 4C.527/1996 E. 3a vom 29. Mai 1997, in SJ 1997, S. 661). Übergibt der Vermieter die unbewegliche Sache entgegen seiner Verpflichtung im Sinne von Art. 256 Abs. 1 OR nicht in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand oder erhält er sie nicht in demselben, so kann der Mieter nach Antritt der Mietsache vom Vermieter insbesondere die Beseitigung des Mangels sowie die verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses verlangen (Art. 259a lit. a und b OR). 2.2 Der Kläger rügt zunächst, die Vorinstanz habe Art. 256 Abs. 1 OR verletzt, indem sie den Zustand des Mietobjekts bei der Besichtigung nicht als den vertraglich vereinbarten angesehen habe. Er bestreitet damit, dass das Mietobjekt überhaupt mangelhaft war. Die Vorinstanz hat jedoch den bundesrechtlichen Vertrauensgrundsatz zutreffend angewandt, wenn sie aus dem Umstand, dass das Mietobjekt im Zeitpunkt der Besichtigung noch nicht fertiggestellt war, ableitete, dass der Zustand im Zeitpunkt der Besichtigung keine Vertragsgrundlage bilden konnte - insbesondere auch nicht für die schliesslich festgestellten Mängel. Die Vorinstanz hat vielmehr zutreffend geschlossen, dass der Kläger angesichts dieses Umstands nach Treu und Glauben nicht davon ausgehen durfte, dass der Beklagte den Zustand des - nicht fertiggestellten - Mietobjekts als vertraglich vereinbarten anerkenne oder genehmige; denn für die Vertragsauslegung nach dem Vertrauensgrundsatz sind die Umstände des Vertragsschlusses erheblich (BGE 130 III 417 E. 3.2 S. 424 mit Verweisen). 2.3 Als Verletzung von Art. 18 OR rügt der Kläger sodann, dass die Vorinstanz den Zustand der Garage bei der Besichtigung (fehlendes Tor) und des Estrichs (nach dem schriftlichen Vertrag als Kinderspielzimmer verwendbar) nicht als vertraglich vereinbart, sondern als mangelhaft qualifiziert hat. Soweit der Kläger einen abweichenden tatsächlichen Willen der Parteien behauptet und etwa aus der Zeugenaussage der Ehefrau des Beklagten schliessen will, dass die Parteien tatsächlich übereinstimmend auf das Garagentor verzichtet hätten, kritisiert er in unzulässiger Weise die Beweiswürdigung der Vorinstanz (BGE 129 III 118 E. 2.5 S. 122 mit Verweisen). Soweit er vorbringt, der Beklagte habe nach dem Vertrauensprinzip nicht annehmen dürfen, dass er den Nebenraum im Estrich ganzjährig als Kinderspielplatz verwenden könne, kann ihm nicht gefolgt werden. Mit der Vorinstanz ist vielmehr davon auszugehen, dass ein Nebenraum im Dachgeschoss bei entsprechender Ausrüstung (insbesondere Heizung) durchaus ganzjährig zu Spielzwecken benutzt werden kann und daher die zugesicherte Verwendbarkeit als "Kinderspielzimmer" nach Treu und Glauben in diesem Sinne verstanden werden darf. 2.4 Der Kläger beanstandet schliesslich das Mass der Mietzinsherabsetzung als rechtsfehlerhaft. Er beanstandet dabei zu Unrecht, dass die Vorinstanz eine pauschale Reduktion für sämtliche festgestellten Abweichungen vom vertraglich vereinbarten Zustand nach Billigkeitsgesichtspunkten ermittelt hat, indem sie den Wert des mangelhaften Mietobjekts dem Wert in mängelfreiem (vertragsgemässen) Zustand gegenübergestellt hat; ein solches Vorgehen ist nicht zu beanstanden (BGE 4C.306/1998 E. 4; Higi, a.a.O., N 12 ff. zu Art. 259d OR; Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, 6. Aufl., 2005, S. 150; SVIT-Kommentar, 2. Aufl. 1998, N 17 ff. zu Art. 259d OR). Das Ausmass der Mietzinsreduktion beruht sodann auf einem Ermessensentscheid, in den das Bundesgericht nur eingreift, wenn das kantonale Gericht grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn es Gesichtspunkte berücksichtigt hat, die keine Rolle hätten spielen dürfen bzw. umgekehrt rechtserhebliche Umstände ausser Acht gelassen hat oder wenn sich schliesslich der Entscheid als im Ergebnis offensichtlich unbillig und stossend erweist (BGE 130 III 504 E. 4.1 S. 507 f.; 128 III 428 E. 4 S. 432 je mit Verweisen). Davon kann hier weder für die erste noch die zweite Periode die Rede sein, zumal sich die vom Kläger angeführten Präjudizien mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichen lassen. Die Berufung ist unbegründet, soweit darauf einzutreten ist.