Citation: 2C_595/2009 14.12.2009 E. 2

2.1 Gemäss § 39 Abs. 2 des aargauischen Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 (StG, SAR 651.100) können bei Liegenschaften im Privatvermögen die Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. Den Unterhaltskosten sind Investitionen gleichgestellt, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, soweit sie bei der direkten Bundessteuer abziehbar sind. Nach Abs. 3 können Unterhaltskosten vollumfänglich auch von der neuen Eigentümerin oder vom neuen Eigentümer geltend gemacht werden, sofern die Liegenschaft nicht in vernachlässigtem Zustand erworben wurde. Diese Regelung stimmt mit jener von Art. 9 Abs. 1 StHG überein sowie mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, der sog. "Dumont-Praxis": Handelt es sich um eine vom bisherigen Eigentümer vernachlässigte Liegenschaft, so sind die Kosten, die der Erwerber in den ersten fünf Jahren zur Instandstellung aufwenden muss, steuerlich grundsätzlich nicht abziehbar. Von einer vernachlässigten Liegenschaft geht die Praxis dann aus, wenn die ausgeführten Renovationen nicht zum normalen periodischen Unterhalt zählen, sondern als Nachholen unterbliebenen Unterhalts anzusehen sind (vgl. u.a. BGE 99 Ib 362; 123 II 218 E. 1c S. 222 f.; ASA 75 488 E. 2.1; StE 2009 B 25.6 Nr. 57 E. 2.2, mit Hinweisen). 2.2 Von einem solchen vernachlässigten Zustand bzw. Nachholen zuvor unterlassenen Unterhalts ist das Verwaltungsgericht hier ausgegangen und hat sich dafür namentlich auf das Ausmass der vorgenommenen Arbeiten gestützt: Die gesamten Sanierungskosten betrugen sogar noch mehr als der Erwerbspreis der Liegenschaft selbst, nämlich Fr. 868'990.-- gegenüber Fr. 863'400.-- und entsprachen im Umfang von Fr. 765'012.-- (d.h. 88,6% des Kaufpreises) Unterhalts- und Instandstellungsarbeiten, was offensichtlich auf aufgeschobenen Unterhalt hinweist (vgl. E. 3.2 des angefochtenen Urteils). Neben dem Ausmass hat die Vorinstanz aber auch die Art der vorgenommenen Arbeiten berücksichtigt, wurden doch die gesamten Elektroinstallationen und Wärmeverteilungen ausgetauscht, die Böden saniert, Küche bzw. Bad mit allen Sanitäranlagen und auch die Fenster ersetzt sowie Wärmedämmungen angebracht. Diese Kosten stellten nicht mehr normalen, periodischen Werterhalt der Liegenschaft im bisherigen Rahmen dar. Sie führten zu einer nachhaltigen Werterhöhung und waren nur insoweit absetzbar, als es sich um Kosten für Energiesparmassnahmen oder um jährlich wiederkehrende Auslagen handelte (vgl. E. 3.3 des verwaltungsgerichtlichen Urteils). 2.3 Inwiefern diese Beurteilung rechtswidrig sein sollte, ist nicht ersichtlich und auch nicht dargetan. Soweit auf die Argumente der Beschwerdeführer entgegen dem zuvor Gesagten überhaupt eingetreten werden kann (vgl. oben E. 1.2), vermögen sie nicht zu überzeugen: Grundlegend vermengen die pauschal in allen Verfahrensstadien vorgebrachten Einwendungen den Fall des aufgestauten Unterhaltsbedarfs mit jenem, wo es um die substantielle Verbesserung der Liegenschaft geht. Wenn die Beschwerdeführer zudem von einem durchschnittlichen bis überdurchschnittlichen Unterhaltszustand ausgehen, so wird dies u.a. durch Art und Umfang der tatsächlich vorgenommenen, umfassenden Unterhaltsarbeiten widerlegt. Im Übrigen beruhte die amtliche Schätzung, die noch abzugsfähige Unterhaltskosten von Fr. 172'785.-- vorsah, auf einer überholten, von einem Grundsatzurteil des aargauischen Verwaltungsgerichts (vgl. StE 2007 B 25.6 Nr. 55) geänderten Praxis und war für die Veranlagungsbehörde ohnehin nicht bindend.