Citation: 4A_641/2014 E. 1

Le recourant soutient d'abord que la résiliation contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO) parce que les intimés n'auraient pas respecté leur engagement de reprendre le bail conformément aux conditions que le Département des constructions avait posées en application de la LDTR (loi genevoise du 25 janvier 1996 sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation; RS/GE L 5 20). Cette loi cantonale a pour but de préserver, dans des zones données, l'habitat et les conditions de vie existants ainsi que le caractère actuel de l'habitat; à cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires d'appartements, elle prévoit notamment des restrictions quant à l'aliénation des appartements destinés à la location (art. 1 al. 1 et al. 2 let. c LDTR). L'aliénation, sous quelque forme que ce soit, d'un appartement à usage d'habitation, jusqu'alors offert en location, est soumise à autorisation dans la mesure où l'appartement entre, à raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie; le département refuse l'autorisation lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt public ou d'intérêt général s'y oppose, l'intérêt public et l'intérêt général résidant dans le maintien, en période de pénurie de logements, de l'affectation locative des appartements loués; au cas où l'autorisation est délivrée, celle-ci peut être soumise à certaines conditions concernant le relogement du locataire (art. 39 al. 1, 2 et 5 LDTR). En l'espèce, le DCTI a donné l'autorisation de vente à la condition que le bail en cours avec le recourant soit repris. Elle a ainsi posé une condition en faveur d'un locataire particulier, limitant les possibilités de résilier le contrat de bail de celui-ci. Ce faisant, elle est allée au-delà de ce qui était nécessaire à la conservation du parc immobilier. Or, si le droit public cantonal peut prévoir des mesures en vue de conserver l'affectation locative des appartements loués (cf. ATF 128 I 206 consid. 5.2.4), il ne saurait par contre limiter le droit du bailleur de résilier un bail particulier (art. 6 CC). La résiliation du contrat de bail est régie par le seul droit privé fédéral (cf. DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, ch. 25.5.1). La condition posée par le département n'a dès lors pas de portée propre; elle n'est pas susceptible de conférer une protection contre la résiliation du bail qui soit plus large que celle offerte par le droit fédéral.