Citation: 1P.761/2004 20.04.2005 E. 3

Die Beschwerdeführer rügen zur Hauptsache eine Verletzung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) und der Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV). Den in diesem Zusammenhang erhobenen weiteren Willkürrügen kommt keine selbständige Bedeutung zu. 3.1 Gemäss § 75 Abs. 1 und Abs. 2 des Schwyzer Planungs- und Baugesetzes vom 14. Mai 1987 (PBG/SZ; SRSZ 400.100) unterliegt die Umnutzung einer Baute der Bewilligungspflicht. Das Restaurant der Beschwerdeführer befindet sich gemäss dem Zonenplan des Bezirks Gersau in der Dorfkernzone. Art. 48 Abs. 1 Satz 3 des Baureglements des Bezirks Gersau vom 10. November 2000 (BR) bestimmt, dass die kurortsbildenden Nutzungen, wie namentlich Hotel- und Gastbetriebe, in dieser Zone zu erhalten und zu fördern sind. Gemäss § 66 Abs. 1 PBG/SZ haben Bauten gegenüber Seen einen Mindestabstand von 20 Metern ab Grenze der Wasserzone einzuhalten. Nach § 73 Abs. 1 PBG/SZ können die zuständigen Bewilligungsbehörden für Bauten innerhalb der Bauzonen Ausnahmen von den in diesem Gesetz oder in den Bauvorschriften der Gemeinden festgelegten Bestimmungen bewilligen, wenn und soweit besondere Verhältnisse es rechtfertigen. In lit. a bis d dieser Bestimmung werden in nicht abschliessender Weise Tatbestände aufgezählt, die eine solche Ausnahmebewilligung rechtfertigen. 3.2 Bei der Auslegung dieser Vorschriften gelangte das Verwaltungsgericht zur Auffassung, eine restriktive Bewilligungspraxis zur Umnutzung insbesondere von Gastbetrieben zu Wohnbauten entspreche dem klaren Wortlaut von Art. 48 Abs. 2 (recte: Abs. 1) BR. Die geplante Umnutzung sei somit nicht zonenkonform. Das Restaurant der Beschwerdeführer liege im Mittelpunkt des touristischen Zentrums von Gersau. Das Argument seiner fehlenden Rentabilität sei, sofern zutreffend, unbehelflich. Das private Interesse der Beschwerdeführer an der Umnutzung überwiege demgemäss das hohe öffentliche Interesse an einer Beibehaltung der bisherigen Nutzungsart nicht. Weiter prüfte das Verwaltungsgericht, ob eine Ausnahmebewilligung für diese Umnutzung erteilt werden könne. Es hielt fest, dass die Ausnahmebewilligung für die bestehende Baute zur Unterschreitung des vorgeschriebenen Uferabstands mit Blick auf die spezifische Nutzung als Restaurant erteilt worden sei. Unter eingehender Würdigung der Tatbestände von § 73 Abs. 1 lit. a bis d PGB/SZ und der Uferabstandsvorschrift von § 66 Abs. 1 PBG/SZ verneinte das Gericht eine entsprechende Ausnahmesituation im Hinblick auf die geplante Wohnnutzung. Schliesslich erwog es, der in diesem Rahmen geplante Anbau eines Wintergartens könne nicht bewilligt werden, weil die Umnutzung an sich nicht bewilligungsfähig sei. 3.3 Die Verweigerung der umstrittenen Umnutzung - und der dabei geplanten baulichen Erweiterung - schränkt die Eigentumsgarantie und die Wirtschaftsfreiheit der Beschwerdeführer ein. Das ist nur zulässig, wenn die Einschränkung auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im überwiegenden öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 Abs. 1 bis 3 BV). 3.3.1 Für schwere Eingriffe in ein Freiheitsrecht ist eine klare und ausdrückliche Regelung in einem formellen Gesetz erforderlich (Art. 36 Abs. 1 Satz 2 BV; BGE 126 I 112 E. 3c S. 116 mit Hinweisen). Das Bundesgericht prüft bei solchen Einschränkungen die Auslegung und Anwendung des kantonalen und kommunalen Rechts ohne Beschränkung der Kognition, wenn es sich um einen schweren Eingriff handelt (BGE 126 I 219 E. 2c S. 221 f.; 124 II 538 E. 2a S. 540 für die Eigentumsgarantie; 128 I 19 E. 4c/bb S. 30 für die Wirtschaftsfreiheit). Es ist fraglich, ob der Umstand, dass die Beschwerdeführer ihre Liegenschaft nicht als Wohnbaute nutzen dürfen, einen schweren Eingriff in die genannten verfassungsmässigen Rechte darstellt. Da der angefochtene Entscheid jedoch einer freien Prüfung standhält (vgl. E. 3.3.2), kann die Frage hier offen bleiben. Ob ein Grundrechtseingriff im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist, prüft das Bundesgericht frei. Es auferlegt sich aber Zurückhaltung, soweit die Beurteilung von der Würdigung der örtlichen Verhältnisse abhängt, welche die kantonalen Behörden besser kennen (BGE 129 I 337 E. 4.1 S. 344; 119 Ia 362 E. 3a S. 366, je mit Hinweisen). 3.3.2 Das Verwaltungsgericht leitet die Verweigerung der Umnutzung des Restaurants der Beschwerdeführer einerseits aus dem Zonenzweck der Dorfkernzone gemäss Art. 48 Abs. 1 BR und anderseits aus § 73 Abs. 1 i.V.m. § 66 Abs. 1 PBG/SZ ab. Diese Auslegung der genannten Bestimmungen überzeugt; dagegen ist umso weniger etwas einzuwenden, als die Beschwerdeführer nicht mit genügender Bestimmtheit (Art. 90 Abs. 1 lit.b OG, E. 1.2) aufzeigen, inwiefern die Anwendung von § 73 Abs. 1 lit. a bis d PBG/SZ durch das Verwaltungsgericht in ihrem Fall gegen die angerufenen verfassungsmässigen Rechte verstossen soll. Bei der Dorfkernzone handelt es sich im Übrigen um eine rechtskräftige Zonenplanfestsetzung. Die Vorschrift von Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BR, in dieser Zone Hotel- und Gastbetriebe zu erhalten, präzisiert die dort geltende rechtliche Ordnung und erweist sich als Bestandteil des Zonenplans. Eine akzessorische Überprüfung dieser Bestimmung ist nach der Rechtsprechung, wie beim Nutzungsplan selbst, grundsätzlich ausgeschlossen (BGE 116 Ia 207 E. 3b S. 211; Urteil 1P.193/1997 vom 5. September 1997 E. 3, in: ZBl 100/1999 S. 221, je mit Hinweisen). Die Beschwerdeführer machen zu Recht nicht geltend, bei ihnen sei eine von der Rechtsprechung zugelassene Ausnahme von dieser Regel (vgl. BGE 116 Ia 207 E. 3b S. 211; Urteil 1P.539/2003 vom 22. April 2004 E. 1.2) erfüllt. Die Verfassungsmässigkeit von Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BR ist somit im vorliegenden Verfahren nicht zu überprüfen. 3.3.3 Im angefochtenen Entscheid wird als öffentliches Interesse einerseits die allgemeine Zugänglichkeit des Seeufers angeführt. Diese sei bei der Gastwirtschaft, indessen nicht mehr nach der beantragten Umnutzung gegeben. Anderseits wird auf die touristischen Interessen von Gersau, die in Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BR zum Ausdruck kommen, hingewiesen. Das erstgenannte öffentliche Interesse, das im Planungsgrundsatz von Art. 3 Abs. 2 lit. c RPG enthalten ist (dazu Pierre Tschannen, Kommentar RPG, Zürich 1999, Art. 3 Rz. 9, 51), ziehen die Beschwerdeführer nicht in Zweifel. Ihre Behauptung, es fehle ein öffentliches Interesse, erweist sich daher als haltlos. 3.3.4 Im Hinblick auf die Verhältnismässigkeit werfen die Beschwerdeführer dem Verwaltungsgericht zunächst eine in sich widersprüchliche und willkürliche Begründung vor. Es habe die Schwere des Eingriffs an zwei Stellen im Urteil unterschiedlich gewürdigt. Aus den beiden Passagen in der Begründung ergibt sich aber - trotz der abweichenden Formulierung - mit hinreichender Klarheit, dass das Verwaltungsgericht den Eingriff insgesamt als geringfügig einstuft. Von einem inneren Widerspruch in den beanstandeten Formulierungen kann daher keine Rede sein. Weiter erheben die Beschwerdeführer die Vorwürfe, es sei unhaltbar, dass das Verwaltungsgericht eine Umnutzung gleich behandle wie ein Neubaugesuch bzw. die Annahme eines Härtefalls ohne Eingehen auf den Einzelfall verneine. Die Beschwerdeführer übergehen dabei, dass das Verwaltungsgericht die besondere Situation der Beschwerdeführer, soweit dargetan (E. 2.3), und die besondere Situation ihrer Liegenschaft sehr wohl differenziert gewürdigt hat. Die pauschale Kritik der Beschwerdeführer lässt den angefochtenen Entscheid folglich ebenfalls nicht als unverhältnismässig erscheinen. 3.3.5 Da die Beschwerdeführer nicht geltend machen, sie hätten das fragliche Gebäude bereits bisher zu Wohnzwecken verwendet, können sie sich insofern nicht auf die Besitzstandsgarantie berufen. Ein Anspruch auf umfassende Zweckänderung wird durch die Besitzstandsgarantie nicht gewährleistet (Urteil 1P.97/1989 vom 18. Januar 1990, E. 3c/aa in: ZBl 91/1990 S. 356). 3.4 Zusammenfassend ist deshalb eine Verletzung der Eigentumsgarantie und der Wirtschaftsfreiheit zu verneinen.