Citation: 2A.184/2001 07.09.2001 E. 3

3.- a) Per quanto attiene alla fattispecie in esame, si deve in primo luogo rilevare che, secondo quanto già accennato in narrativa, il valore nominale delle cartelle ipotecarie gravanti le part. n. WWW e YYY RFP di Sala Capriasca e acquistate dalla A.________ S.A. ammonta a fr. 6'000'000.--. Emerge inoltre dagli atti che il valore complessivo dei due fondi in questione è stato stimato in fr. 7'837'450.--, sulla base di una perizia fatta allestire dall'Ufficio dei fallimenti del Distretto di Lugano nell' ambito della procedura di fallimento aperta nei confronti di C.________. In simili circostanze, si deve convenire con la precedente istanza di giudizio sul fatto che il carico ipotecario che grava i due mappali risulta essere pari al 76,55% del loro valore, e quindi si situa al di sotto della soglia dell'80% a partire dalla quale l'acquisizione dei citati crediti dev'essere considerata alla stregua di una transazione soggetta alla procedura di autorizzazione prevista dalla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero. Contrariamente a quanto afferma il ricorrente, il suddetto valore di stima peritale risulta determinante ai fini dell'esame circa l'applicabilità alla fattispecie concreta dei combinati art. 4 cpv. 1 lett. g LAFE e 1 cpv. 2 lett. b OAFE. Esso corrisponde in effetti al valore venale presumibile del fondo e dei suoi accessori (cfr. art. 9 cpv. 1 del regolamento del Tribunale federale concernente la realizzazione forzata dei fondi, del 23 aprile 1920 [RFF; RS 281. 42], riferito alla procedura di pignoramento ma applicabile per analogia anche in materia di fallimento [DTF 114 III 29 consid. 3]), in base al quale va calcolato l'aggravio ipotecario (cfr. DTF 107 Ib 12 consid. 4). D'altra parte l'argomento sollevato dall'Ufficio federale di giustizia, secondo cui il citato calcolo dovrebbe essere effettuato tenendo conto del prezzo che sarà realizzato al momento dell'aggiudicazione degli immobili agli incanti pubblici, non può essere ammesso. In effetti, se si dovesse seguire questa tesi, ogni volta che vi è un fallimento in corso, le autorità cantonali non potrebbero in pratica mai accertare, sino all'avvenuta vendita all' asta dei fondi ipotecati, se operazioni come quella intercorsa nel caso di specie tra la B.________ AG e la E.________ AG, nonché tra quest'ultima e la A.________ S.A., siano assoggettate o no al regime autorizzativo previsto dalla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero. Il che significherebbe in sostanza impedire il trasferimento di crediti garantiti da pegno immobiliare durante buona parte della procedura di fallimento. b) Stante quanto precede, si deve dunque concludere che l'operazione con la quale la A.________ S.A. ha comperato dalla E.________ AG i crediti ipotecari gravanti in primo, secondo e terzo rango le part. n. WWW e YYY RFP di Sala Capriasca non costituisce un negozio giuridico assimilabile ad un acquisto di fondi, secondo quanto inteso dai combinati art. 4 cpv. 1 lett. g LAFE e 1 cpv. 2 lett. b OAFE; ragione per la quale tale transazione non necessitava di nessuna autorizzazione in base alla legge federale sull' acquisto di fondi da parte di persone all'estero. Allo stadio attuale delle cose, appare dunque superfluo determinare se la A.________ S.A. debba essere considerata come una persona all'estero, ai sensi dell'art. 5 LAFE, o se vi sia all'interno di questa società una persona all'estero che occupa una posizione preponderante, in virtù della sua partecipazione finanziaria, del suo diritto di voto o per altri motivi, così come sancito dall'art. 6 LAFE. In simili circostanze, può restare aperta la questione di sapere se le autorità cantonali, nell'effettuare i loro accertamenti sulla A.________ S.A. e sul suo azionariato, si siano attenuti a quanto prescritto dagli art. 22 LAFE e 18 OAFE. D'altra parte, nel momento in cui i mappali in oggetto saranno venduti all'asta, l'Autorità di prima istanza per l'applicazione della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero dovrà comunque riesaminare la situazione, in funzione dell'acquirente degli stessi. Un simile esame non può ancora essere svolto in questa sede. Innanzitutto perché, pur trovandosi senz'altro in una posizione particolarmente favorevole per l'acquisto dei fondi, non è detto che la A.________ S.A. diverrà la proprietaria degli stessi; in secondo luogo per il fatto che, l'azionariato e i finanziatori della A.________ S.A. potrebbero ancora cambiare prima che si verifichi un simile trapasso di proprietà.