Citation: 4A_531/2016 E. 3.1

3.1. Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui sont justifiés par des prestations supplémentaires du bailleur (art. 269 let. b CO). Sont réputés être de telles prestations (1) les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, (2) l'agrandissement de la chose louée, (3) les prestations accessoires supplémentaires (art. 14 al. 1 1ère phr. OBLF) et (4), partiellement, les importantes réparations, qui sont considérées, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values (art. 14 al. 1 2e phr. OBLF). Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques énumérées à l'art. 14 al. 2 OBLF. Sont des investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, les travaux et installations nouvelles qui accroissent la valeur de la chose louée, en améliorent la qualité, l'adaptent au goût du jour, en procurant en règle générale un meilleur confort au locataire (DAVID LACHAT, Le droit du bail à loyer, 2008, p. 478 n. 5.1.4). Seule la part de ceux-ci qui excède le coût de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée est considérée comme prestation supplémentaire (art. 14 al. 3 OBLF; LACHAT, op. cit., p. 479 n. 5.1.4). Sont des importantes réparations au sens de l'art. 14 al. 1 2e phr. OBLF, les travaux extraordinaires qui dépassent les réparations habituelles et l'entretien courant d'un point de vue quantitatif, qui concernent simultanément plusieurs parties essentielles de l'immeuble et qui génèrent un coût considérable en comparaison de l'état locatif de l'immeuble (arrêts 4A_102/2012 du 30 mai 2012 consid. 2.3; 4A_495/2010 du 20 janvier 2011 consid. 6.1 et les références citées). Les travaux qui ne correspondent qu'à l'entretien différé et ne comportent aucun élément de plus-value ne peuvent pas être considérés comme d'importantes réparations justifiant une majoration du loyer (LACHAT, op. cit., p. 480). La règle selon laquelle les frais causés par ces importantes réparations constituent, à raison de 50 à 70%, des investissements à plus-values à des fonctions simplificatrice et incitatrice: elle est simplificatrice en ce sens qu'elle vise à éviter d'avoir à déterminer la part exacte des travaux à plus-value; elle est incitatrice en ce qu'elle vise à encourager ou du moins à ne pas décourager les bailleurs d'entreprendre des travaux plus importants que nécessaires, ce dont les locataires bénéficient également. La présomption est certes réfragable, mais il ne saurait être question de l'écarter purement et simplement; une détermination concrète de la part à plus-value ne doit intervenir que lorsqu'il est aisé de distinguer la part qui donne lieu à plus-value (ATF 118 II 415 consid. 3a p. 417; arrêt 4A_102/2012 précité consid 2.4).