Citation: 4A_479/2008 21.01.2009 E. 3

3.1 La recourante se focalise sur « l'avenant du 19 octobre 2001 », qui aurait complètement modifié le mode de fixation des loyers du local commercial qu'elle loue actuellement, mode qui avait été instauré par le bail initial du 26 octobre 1993 conclu entre le propriétaire d'alors desdits locaux et un ancien preneur de bail. On peine à comprendre cette argumentation, dès l'instant où la recourante n'était pas partie à l'avenant en cause, lequel n'a fait que modifier un contrat antérieur dont elle n'était pas cocontractante, à savoir le bail du 26 octobre 1993. Pour sérier le débat, il faut procéder à l'analyse juridique des quatre accords qui ont été passés depuis 1993 en rapport avec le local remis à bail et vérifier les répercussions qu'ils ont exercées sur le mode de calcul des loyers dus. 3.2 Par contrat du 26 octobre 1993 d'une durée de 10 ans, renouvelable de cinq ans en cinq ans à défaut de résiliation, le propriétaire d'alors du local commercial litigieux l'a remis à bail dès le 1er novembre 1993 à une société tierce, soit B.________ SA. Le bail, qui fixait le loyer mensuel net à 7'777 fr., stipulait que le loyer serait indexé à l'IPC arrêté au 30 septembre 1993. Nul ne conteste la validité de cette clause d'indexation. A une date indéterminée, mais en tout cas avant le 19 octobre 2001, l'ancien propriétaire du local l'a vendu à l'intimée. En vertu de cette vente survenue après la conclusion de la convention du 26 octobre 1993, le bail en cours est passé à l'acquéreur, avec tous les droits et les obligations qui s'y rattachent (cf. art. 261 al. 1 CO; ATF 127 III 273 consid. 4c/aa). Pour tenir compte de cette situation, l'intimée (l'acquéreur) et l'ancienne locataire B.________ SA ont passé, le 19 octobre 2001, un accord complétant le bail du 26 octobre 1993. Elles sont ainsi convenues que ce bail, qui avait déjà duré 8 ans, serait prorogé jusqu'au 1er octobre 2006, date correspondant à la nouvelle échéance du bail, à défaut de tacite reconduction. Les parties contractantes à l'avenant du 19 octobre 2001 ont encore décidé que, outre la variation de l'IPC, la prestation supplémentaire du bailleur apportée par les travaux à plus-value ayant cours à cette époque dans l'immeuble autorisaient une hausse de loyers. Ce cumul de facteurs de hausse était licite (arrêt 4C. 332/1993 du 16 février 1994 consid. 2d/bb, in SJ 1994 p. 487; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 510 ch. 2.2.6). Comme le bail, désormais transféré à l'acquéreur, liait le bailleur pour 12 ans et onze mois à compter du 1er novembre 1993, il respectait, quoi qu'en dise la recourante, la durée quinquennale minimale de l'art. 269b CO permettant l'indexation du loyer au coût de la vie. ll a été constaté (art. 105 al. 1 LTF) qu'aucune hausse pour les travaux réalisés en 2001 dans l'immeuble n'a été signifiée à la locataire B.________ SA. Par contrat conclu le 8 septembre 2003 entre le nouveau propriétaire, l'ancienne locataire et un nouveau locataire, soit la société C.________ SA, celle-ci, par un transfert du bail au sens de l'art. 263 CO, a acquis à partir du 16 septembre 2003, avec l'accord du bailleur, tous les droits et obligations du locataire sortant B.________ SA nés avant le transfert (cf. art. 263 al. 3 CO). Il suit de là que l'échéance du bail est restée fixée à la date prorogée du 1er octobre 2006 et que le loyer pouvait toujours subir des augmentations à considérer deux seuls facteurs: une hausse de l'IPC ou la prestation supplémentaire du bailleur pour les travaux de 2001.