Citation: 4A_609/2021 E. A

A.a. Le 20 octobre 2016, A.________ Sàrl (ci-après: la locataire, la demanderesse ou la recourante) a pris à bail des locaux affectés à l'usage d'un bar-restaurant situés dans un immeuble dont B.________ (ci-après: la bailleresse, la défenderesse ou l'intimée) est devenue propriétaire le 19 décembre 2018. Le contrat de bail a été conclu pour une durée de cinq ans à compter du 1e r janvier 2017 et est renouvelable de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation signifiée douze mois avant l'échéance. Le loyer, indexé, s'élève à 144'000 fr. par an, charges non comprises. A.b. Le 13 mars 2017, la locataire a reçu une autorisation de construire portant sur la rénovation intérieure de la salle du bar-restaurant qu'elle exploite sous l'enseigne " U.________ ". Le coût des travaux et du réaménagement effectués s'est élevé à plus de 700'000 fr. A.c. Par avis du 15 janvier 2019, la bailleresse a résilié le bail de façon anticipée pour le 30 septembre 2019 en application des art. 261 al. 2 let. a et 266d CO (ci-après: le premier congé) et, si le congé anticipé ne devait pas être déclaré valable, pour le 31 décembre 2020 en application de l'art. 266 al. 1 CO (ci-après: le second congé). En substance, la bailleresse a invoqué son besoin propre et urgent de récupérer les locaux afin d'affecter intégralement les surfaces de l'immeuble à ses activités propres et, en particulier, de créer et d'installer une nouvelle agence bancaire au rez-de-chaussée.