Citation: 4C.356/2001 12.03.2002 E. 2

2.- Dans un premier moyen, les défendeurs font grief à la cour cantonale de n'avoir pas conclu à la nullité du contrat litigieux et de leur avoir imputé un comportement contraire aux règles de la bonne foi pour les obliger à exécuter un contrat qui ne correspond pas à la volonté des parties. Les différents arguments avancés par eux dans ce cadrelà seront exposés plus loin, à l'occasion de leur examen, après le rappel indispensable des principes juridiques applicables en la matière. a) aa) Aux termes de l'art. 216 al. 1 CO, les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique. Selon la jurisprudence, la forme authentique doit embrasser toutes les clauses qui sont objectivement essentielles ainsi que les points objectivement secondaires, mais subjectivement essentiels, pour autant que ces derniers, de par leur nature, constituent un élément du contrat de vente, c'est-à-dire affectent le rapport entre prestation et contre-prestation issues de la vente (ATF 119 II 135; 113 II 402 consid. 2a et les références). Au nombre des éléments objectivement essentiels d'un contrat de vente figure le nom des parties (ATF 111 II 143 consid. 4a et les références). L'acte de vente d'un immeuble doit également indiquer de manière correcte le rapport de représentation, lorsqu'un tiers agit pour une partie (ATF 112 II 330 consid. 1a et les arrêts cités). Il n'est pas nécessaire, en revanche, que la personne du représenté y soit mentionnée. En effet, jurisprudence et doctrine admettent de longue date la possibilité d'"agir pour le compte de qui il appartiendra" ("Handeln für denjenigen, den es angeht") ou "pour un nommable" - ces expressions visent le contrat conclu par un représentant pour le compte d'un représenté qui, objectivement ou subjectivement, n'est pas encore déterminé - à la condition toutefois que le représenté ne soit que provisoirement indéterminé (ATF 60 II 492 consid. 2; voir aussi: ATF 103 III 97 consid. 2a p. 107 s.; 84 II 13 consid. 3 p. 21; arrêt C.91/1987 du 6 juillet 1987, consid. 2a, publié in SJ 1988 p. 26 ss; cf. également, p. ex., les arrêt cantonaux publiés in RVJ 1979 p. 340 ss consid. 2, RVJ 1977 p. 109 s. et SJ 1955 p. 197 ss; pour la doctrine, voir en particulier: Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2e éd., p. 379 s.; Jean-Frédéric Reymond, La promesse de vente pour soi ou pour son nommable, thèse Lausanne 1945, passim et p. 193 ss; pour d'autres références, cf. SJ 1988 p. 28). Cette possibilité existe aussi en matière immobilière (cf. ATF 103 III 97 consid. 2a p. 107 s.); encore faut-il que l'acte authentique en fasse état (Christoph Leuenberger, Abschluss des Grundstückkaufvertrages, in Der Grundstückkaufvertrag, 2e éd., p. 58 n. 78). Codifiant ces principes, l'art. 18bis al. 1 du règlement d'exécution de la loi sur le notariat du canton du Valais (RSV 178. 101) dispose qu'en cas de vente pour soi ou pour son nommable, la désignation du nommable a lieu par acte authentique dont l'inscription doit être requise au registre foncier dans les quatorze jours dès l'instrumentation de l'acte de vente. Dans un contrat de vente, la détermination de l'objet vendu constitue aussi l'un des éléments essentiels. S'agissant d'une vente immobilière, l'indication d'une surface ne suffit pas; il faut que soient déterminés la forme et l'emplacement de la parcelle. L'objet vendu doit être déterminé ou à tout le moins déterminable sur la base de l'accord des parties (ATF 127 III 248 consid. 3d et les références). Peu importe, en revanche, que cette désignation ne soit pas faite selon la technique du registre foncier, mais il est nécessaire qu'un bien-fonds déterminé soit désigné en la forme authentique avec une précision suffisante pour que la spécification ne requière pas un nouvel accord de volontés (ATF 95 II 42 consid. 1 et les arrêts cités). L'observation de la forme requise par la loi est une condition de validité du contrat (art. 11 al. 2 CO). D'après la jurisprudence du Tribunal fédéral, le contrat de vente immobilière qui n'est pas valable à la forme est, en principe, frappé de nullité absolue. Toutefois, suivant les circonstances, le fait d'invoquer le vice de forme peut constituer un abus de droit (ATF 116 II 700 consid. 3b; 112 II 330 consid. 2; arrêt 4C.299/1998 du 7 janvier 1999, publié in SJ 2000 I p. 533 ss, consid. 3a; sur le dernier état de la question, cf. Alfred Koller, Vom Formmangel und seinen Folgen, in Der Grundstückkaufvertrag, 2e éd., p. 77 ss). Pour le surplus, il sied de rappeler que la conclusion d'un contrat, fût-il formel, est soumise aux règles générales des art. 1er et 2 CO et que l'interprétation de cet acte juridique doit être faite conformément à l'art. 18 CO. Il est donc possible, même pour un contrat fait par acte authentique, que ce qui a été déclaré ne corresponde pas à la volonté réelle et commune des parties (ATF 127 III 248 consid. 3c et les arrêts cités). bb) L'unité d'objet que forme un bien-fonds immatriculé au registre foncier n'est pas immuable. Un bien-fonds peut être divisé, par voie de parcellement ou de distraction, et plusieurs immeubles peuvent être réunis, qu'il s'agisse d'une réunion au sens étroit ou d'une adjonction (au sujet de cette terminologie, cf. Deschenaux, Le registre foncier, in Traité de droit privé suisse, V/II, 2, p. 76 ss). Faisant usage de la délégation de compétence prévue à l'art. 945 al. 2 CC, le Conseil fédéral a réglé, dans son ordonnance sur le registre foncier (ORF; RS 211. 432.1), les formes à observer en cas de division d'un immeuble (art. 85 à 90) ou de réunion de plusieurs immeubles (art. 91 à 93). Sous réserve des prescriptions relatives au morcellement des fonds, le propriétaire est en droit de fractionner son immeuble et de créer tout autant de nouvelles parcelles. Il doit former à cet effet une requête qui a le caractère d'un acte de disposition (Deschenaux, op. cit. , p. 76). Concrètement, le plan (il reproduit géométriquement les anciennes et nouvelles limites avec des couleurs différentes) et le tableau de mutation (il renseigne sur les changements intervenus quant à la contenance des parcelles modifiées), signés par le propriétaire et le géomètre, sont transmis au conservateur du registre foncier et constituent la réquisition de division du bien-fonds. Cette réquisition doit satisfaire aux exigences de la forme authentique si la division est assortie d'une aliénation; la forme écrite suffit si le propriétaire du bien-fonds divisé conserve la propriété de toutes les nouvelles parcelles. La division n'est effective qu'après que le conservateur du registre foncier l'a inscrite dans ses registres (Josette Moullet Auberson, La division de biens-fonds, thèse Fribourg 1993, p. 17). A l'inverse, plusieurs immeubles contigus, appartenant au même propriétaire, peuvent, à certaines conditions, être réunis pour former un seul immeuble. Il faut pour cela une réquisition écrite du propriétaire; la forme authentique n'est pas exigée (Deschenaux, op. cit. , p. 81). b) Appliqués au cas concret et confrontés aux critiques formulées par les défendeurs, ces principes appellent les observations et conclusions suivantes: aa) Force est d'admettre, avec la cour cantonale, que, dans l'acte notarié du 27 novembre 1992, tous les éléments essentiels du contrat de vente immobilière sont couverts par la forme authentique. Tel est en particulier le cas des seuls éléments présentement litigieux, à savoir l'indication du nom des parties et la détermination de l'objet vendu. Sur le premier point, la désignation de C.________ ou de son nommable, comme acheteur, ne violait en rien le droit fédéral pour les motifs sus-indiqués (cf. let. a/ aa). Au demeurant, l'identité du représenté a été rapidement dévoilée, C.________ ayant désigné son nommable par acte authentique du 11 décembre 1992. Quant aux parcelles vendues, leur surface respective et leurs limites précises ressortent clairement de l'acte authentique et du procès-verbal de mutation (nouvel état), dressé le 14 octobre 1991, qui est reproduit dans l'acte pour en faire partie intégrante. Il s'agit de la parcelle n° 1, d'une surface de 238 m2, bordée au sud-est par la parcelle n° 2, qui lui cède 142 m2, et au sud-ouest par la parcellen° 5, nouvellement créée. Cette dernière parcelle, qui jouxte les parcelles nos 2 (à l'est/sud-est) et 3 (au sud/sud-ouest), forme également l'objet de la vente; sa surface de 172 m2 a été distraite de la parcelle n° 2 La vente porte enfin sur la parcelle n° 3, d'une surface de 160 m2, contiguë aux parcelles nos 5 (au nord/nord-est) et 4 (à l'est/sud-est); dans le but, selon toute vraisemblance, d'aligner les limites des parcelles vendues par rapport aux parcelles limitrophes (nos 2 et 4), une surface de 21 m2 de la parcelle n° 3, qui formait une avancée dans la parcelle n° 4 a été détachée à l'est de la première parcelle pour être adjointe à la seconde; cette petite surface, nettement délimitée, a donc été exclue de la vente. En définitive, c'est une surface totale de 570 m2, désignée avec précision dans l'acte authentique, qui a été vendue par les défendeurs à C.________ ou à son nommable. Il suit de là que la vente immobilière litigieuse respecte en tous points la forme prescrite. bb) En réalité, comme le souligne à juste titre la cour cantonale, seule la partie "division de parcelles" de l'acte du 27 novembre 1992 ne respecte pas totalement la forme prescrite. Si les parcelles nos 1, 2, 3 et 4 de l'ancien état avaient appartenu aux seuls défendeurs, il eût suffi d'une réquisition écrite de ceux-ci pour procéder aux divisions et réunions nécessaires à leur remaniement en vue de la vente projetée. Le recours aux services d'un notaire n'eût pas été indispensable dans cette hypothèse. Cependant, en l'occurrence, ni les parties ni l'officier public ne se sont avisés de ce qu'un tiers - F.________ - est copropriétaire, avec les défendeurs, de l'une de ces quatre parcelles, inscrite sous le n° 4. Les mutations envisagées, c'est-à-dire la division de la parcelle n° 3 par voie de distraction d'une surface de 21 m2 et l'adjonction de cette surface à la parcelle n° 4, impliquaient, en ce qui concerne ce tiers, un transfert de la propriété de la surface en question. Une telle aliénation ne pouvait être effectuée sans le concours de l'intéressé et elle exigeait le respect de la forme authentique, peu importe qu'elle fût faite à titre gratuit (art. 243 al. 2 CO en liaison avec l'art. 242 al. 2 et 3 CO) ou onéreux (art. 216 al. 1 CO). Il n'empêche que la mutation affectée du vice de forme ne concerne nullement les parties au contrat de vente litigieux. De fait, la surface en cause - soit les 21 m2 à distraire de la parcelle n° 3 - ne forme pas l'objet de la vente immobilière et ses copropriétaires, les défendeurs, auraient fort bien pu requérir son inscription au registre foncier sous un nouveau numéro sans devoir mettre en oeuvre F.________ pour ce faire. C'est d'ailleurs le procédé imaginé par le notaire qui a établi le projet d'acte rectificatif sur la base du second procès-verbal de mutation dressé le 14 avril 1993, lequel prévoit la constitution d'une nouvelle parcelle, d'une surface de 21 m2, entre les parcelles nos 3 et 4, et lui attribue le n° 6. cc) Dans ces conditions, on ne saurait raisonnablement soutenir, comme le font pourtant les défendeurs, que la clause de modification des parcelles nos 3 et 4 constitue un point subjectivement essentiel de la vente immobilière. Les explications qui précèdent démontrent, au contraire, que ladite clause ne revêt pas un caractère essentiel pour les parties au contrat de vente, puisqu'il est possible et facile de la modifier sans toucher aux termes de ce contrat. On ne voit pas, au demeurant, en quoi cette clause affecterait le rapport entre prestation et contre-prestation issues de la vente. Cela étant, la cour cantonale était fondée à juger contraire aux règles de la bonne foi le fait d'invoquer un vice de forme n'affectant qu'un seul élément d'un acte hétérogène, alors que cet élément est sans relation directe avec le contrat de vente stipulé dans le même acte, lequel contrat constitue le seul élément qui intéresse les rapports des parties en litige. Effectivement, invoquer un vice de forme mineur pour conclure à la nullité de l'ensemble de l'acte relève de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), d'autant plus que le vice invoqué ressortit à la sphère d'influence des défendeurs puisqu'il se rapporte à une parcelle dont ceux-ci sont copropriétaires avec le tiers susmentionné. Semblable comportement, qui revient à tirer prétexte d'un vice de forme réparable, non imputable à son partenaire contractuel et sans incidence sur le contrat conclu pour refuser d'honorer sa signature, ne mérite aucune protection. Que le contrat de vente n'ait pas encore été exécuté, en particulier que le prix de vente n'ait pas été versé à ce jour, ne change rien à la situation juridique, quoi qu'en disent les défendeurs. En l'occurrence, la question n'est pas de savoir si les demandeurs peuvent déduire ou non de l'art. 2 al. 2 CC une prétention en exécution tendant au transfert à leurs noms de la propriété d'immeubles formant l'objet d'un contrat de vente entaché de nullité et non encore exécuté (sur cette question délicate et controversée, cf. Koller, op. cit. , p. 95 ss, n. 28 ss avec de nombreuses références). Il s'agit simplement de décider si les vendeurs peuvent refuser d'exécuter une vente immobilière formellement valable en se prévalant d'un vice de forme affectant un élément qui n'est pas indispensable à l'exécution dudit contrat, mais qui la paralyse momentanément. Comme on l'a vu, la réponse à cette question ne peut être que négative. dd) Il se pourrait, en théorie, que le contrat de vente conclu le 27 novembre 1992, bien que revêtu de la forme idoine, ne correspondît pas à la volonté des parties. Tel serait le cas, à suivre les défendeurs. Ceux-ci n'avancent toutefois rien de déterminant à l'appui de leur thèse. Ils se contentent de rappeler que F.________ n'a pas comparu devant le notaire, alors que sa présence était indispensable, ajoutant que, de l'avis même du notaire, la mutation de la parcelle n° 3 ne correspondait pas non plus à ce que souhaitaient les parties. Pareilles assertions, qui ont trait à la division de cette parcelle et non à la vente immobilière concomitante, sont tout à fait impropres à démontrer que les parties ne seraient pas tombées d'accord sur tous les éléments objectivement et subjectivement essentiels de la vente immobilière qu'elles désiraient conclure, nonobstant le respect de la forme authentique requise pour un tel contrat.