Citation: 4A_453/2009 26.01.2010 E. A

In der Überbauung U.________ war gemäss der Vermietungs- und Verkaufsdokumentation vom Dezember 1997 geplant, einen Lebensmittelladen sowie ein oder zwei Restaurants zu errichten. Das für den Lebensmittelladen vorgesehene Lokal wurde mit Vertrag vom 8. Dezember 1997 per 1. Oktober 1999 an die E.________ AG vermietet, die es an ein Ehepaar untervermietete. Dieses führte in der Folge darin den Lebensmittelladen L.________. Bereits am 18./23. September 1997 hatten die A.________ Pensionskasse, der B.________ Verband und die D.________ Immobilien AG (Vermieterinnen) mit der X.________ AG (Mieterin) einen Vorvertrag abgeschlossen. Dieser sah vor, dass die Mieterin in Räumlichkeiten an der S.________strasse ein Restaurant errichtet und dieses ab 1. Oktober 1999 gemäss einem definitiven Mietvertrag mietet. In der Folge wendete die Mieterin für die Einrichtung des Restaurants rund 3 Mio. Franken auf. Nachdem die Mieterin im März 1998 erfahren hatte, dass die Vermieterinnen in der Überbauung U.________ ein zweites Restaurant planten, fügten die Parteien im Mietvertrag vom 28. September 1998, der im Wesentlichen dem Vorvertrag entsprach, in Art. 7 folgende Konkurrenzklausel ein: "Die Vermieterin verpflichtet sich, die mit weiteren Restaurant-Mietern der Wohn- und Gewerbeüberbauung U.________ Areal B abgeschlossenen Mietverträge so auszugestalten, dass den jeweiligen Mietern folgende Nutzungseinschränkungen auferlegt werden: Es ist untersagt: ein Selbstbedienungsrestaurant zu führen; Günstigangebote in der Art eines Schnellimbisses anzubieten; Fertig- und Halbfertigprodukte, das heisst vakuum-verpackte Produkte, aus der eigenen Küche über die Gasse zu verkaufen; Ein professionelles Catering zu betreiben, das heisst Catering mit Profiausrüstung und Werbetafel vor Ort. Im Falle eines Verstosses gegen diese Nutzungsbeschränkungen hat die Mieterin die Vermieterin schriftlich zu mahnen. Sollte innert 10 Tagen keine Abhilfe geschaffen werden, bezahlt die Vermieterin der Mieterin eine Konventionalstrafe von Fr. 300.-- pro Übertretungstag, beginnend mit dem 10. Tag." Die D.________ Immobilien AG schied als Vermieterin aus, nachdem sie zwischen 1999 und 2002 ihre Eigentumsanteile an der Überbauung U.________ an die anderen Vermieterinnen veräussert hatte. Mit Schreiben vom 20. Oktober 2003 teilte die Mieterin den Vermieterinnen mit, seit Frühling 2002 habe sie markante Umsatzeinbussen festgestellt. Die lokale Gastrokonkurrenz habe sich durch Billiganbieter massiv verschärft. Sogar der Lebensmitteldetaillist L.________ konkurrenziere durch den Verkauf von Snacks und Heissgetränken. Gestützt darauf sowie unter Hinweis auf die Tatsache, dass sich die Rahmenbedingungen im Umfeld vor Ort stark verändert hätten, ersuchte die Mieterin ab 1. November 2003 um eine Mietzinsreduktion von mindestens 25 %. Eine solche lehnten die Vermieterinnen am 7. Januar 2004 ab. Im Schreiben vom 2. Februar 2004 verlangte die Mieterin unter Berufung auf die Konkurrenzierung durch den Lebensmittelladen L.________ von den Vermieterinnen gestützt auf Art. 7 des Mietvertrages eine Konventionalstrafe von Fr. 300.-- pro Tag, sollte innert 10 Tagen keine Abhilfe geschaffen sein. Die Vermieterinnen wendeten im Schreiben vom 22. April 2004 ein, die Konkurrenzklausel komme nicht zur Anwendung, weil der Laden L.________ kein Restaurant im Sinne dieser Klausel sei. Per 1. Juli 2005 übertrug die E.________ AG ihr Mietverhältnis mit Zustimmung der Vermieterschaft auf die bisherigen Untermieter, die seitdem den Lebensmittelladen unter der Bezeichnung LA.________ weiterführten.