Citation: 4A_417/2007 14.02.2008 E. 4

4.1 Die Vorinstanz ging davon aus, die Beschwerdeführerin habe der Beschwerdegegnerin zugesichert, dass die Wohnung eine Bruttogeschossfläche von 193 m² aufweise. Zur Begründung führte die Vorinstanz zusammengefasst aus, eine Zusicherung sei nicht an die Form gebunden, für die das betroffene Geschäft gesetzlich vorgeschrieben oder von den Parteien vereinbart worden sei. Es spiele daher keine Rolle, dass die Aufteilungspläne D und E vom 31. Januar 2002 im beurkundeten Kaufvertrag nicht als Beilage aufgeführt seien. Entscheidend sei, dass darin ausdrücklich auf sie Bezug genommen werde. Damit seien die Aufteilungspläne bzw. die darin angegebene Bruttogeschossfläche zum Vertragsinhalt geworden, auf den die Beschwerdegegnerin habe vertrauen dürfen. Zu beachten sei nämlich, dass die klägerische Wohnung 10 teurer als die gleichgeschossigen und weniger gross deklarierten Wohnungen 11, 12 und 13 zum Verkauf gestanden habe. Wegen ihrer besonderen Form und Verteilung auf zwei Stockwerke springe jedoch nicht ins Auge, dass sie im Grunde kleiner als die Nachbarswohnungen sei. Auf den ersten Blick werde das Treppenhaus wie zur Wohnung 10 zugehörig wahrgenommen. Zudem konzentriere sich der Käufer auf "sein" Objekt. Dies gelte hier umso mehr, als es sich bei den Wohnungen 11 und 12 um 5 ½-Zimmerwohnungen handle und die Klägerin unbestritten auf der Suche nach einer 4 ½-Zimmerwohnung gewesen sei. Die Diskrepanz zur angegebenen Bruttogeschossfläche von 193 m² sei - zumindest von einem Laien - auch im Rahmen einer Rohbaubesichtigung nicht feststellbar, zumal es um eine zweistöckige Wohnung von letztlich über 150 m² gehe. Für die Klägerin habe daher kein Anlass bestanden, die in den Aufteilungsplänen D und E angegebene Bruttogeschossfläche von 193 m² in Zweifel zu ziehen. 4.2 Die Beschwerdeführerin rügt, der Begriff der zugesicherten Eigenschaft sei von der Vorinstanz verkannt worden. Bei der fehlerhaften Bruttogeschossfläche in den Plänen der Stockwerkseigentumsbegründung handle es sich nicht um zugesicherte Quantitätsangaben. Auch wenn diese Pläne durch den Verweis im Kaufvertrag zum Vertragsinhalt geworden seien, könne daraus nicht ohne weiteres abgeleitet werden, die fehlerhafte Bruttogeschossfläche in diesen Plänen sei der Beschwerdegegnerin zugesichert worden. Im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag seien keine Beilagen aufgeführt, und es werde nicht erklärt, irgendein Plan sei Bestandteil der Urkunde. Es liege auch kein Grundrissplan vor, welcher von den Parteien unterzeichnet worden sei. Es werde lediglich darauf verwiesen, dass die Wohnung nach dem Grundrissplan vollendet werde und die Beschwerdegegnerin die Stockwerkeigentums-Begründungspläne erhalten habe. Zudem habe die Beschwerdegegnerin nicht auf die unzutreffende Flächenangabe vertrauen dürfen, weil sie vor Abschluss des Kaufvertrages die Wohnung habe besichtigen und sich über deren Grösse selbst habe ein Bild machen können und der vereinbarte Preis dem Wert der Wohnung entspreche. 4.3 Ein Kaufgegenstand ist namentlich mangelhaft, wenn ihm vom Verkäufer zugesicherte Eigenschaften fehlen (Art. 197 Abs. 1 OR). Eine Zusicherung liegt nicht nur dann vor, wenn der Verkäufer eine Eigenschaft ausdrücklich "zusichert" oder "garantiert". Vielmehr genügt jede Behauptung, dass die Sache eine bestimmte, objektiv feststellbare Eigenschaft aufweise, wenn der Käufer nach Treu und Glauben auf diese Angabe vertrauen darf (BGE 88 II 410 E. 3c S. 416; vgl. auch BGE 104 II 265 E. 1 und 2 S. 267 f.; Urteil 4C.16/2005 vom 13. Juli 2005 E. 2.1). Entsprechend hat der Verkäufer eines Grundstücks - unter Vorbehalt anderweitiger Abreden - dem Käufer Ersatz zu leisten, wenn das Grundstück nicht das Mass besitzt, das im Kaufvertrag angegeben ist (Art. 219 Abs. 1 OR). Das Gesetz sieht insoweit eine Ausnahme vor, als der Verkäufer, wenn ein Grundstück nicht das im Grundbuch auf Grund amtlicher Vermessung angegebene Mass besitzt, dem Käufer nur dann Ersatz zu leisten hat, wenn er die Gewährleistung hierfür ausdrücklich übernommen hat (Art. 219 Abs. 2 OR). Diese Bestimmung kommt jedoch auf andere Massangaben, namentlich auf Angaben über das Bauvolumen oder Flächenangaben bei Stockwerkeigentum, welche auf keiner amtlichen Vermessung beruhen, nicht zur Anwendung (BGE 87 II 244 E. 1d S. 248; Honsell, Basler Kommentar, 4. Aufl. N. 5 zu Art. 219 OR). In diesen Fällen ist Art. 197 OR anwendbar, so dass es keiner ausdrücklichen Zusicherung bedarf. Art. 200 Abs. 2 OR sieht vor, dass für Mängel, die der Käufer bei gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, der Verkäufer nur haftet, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat. Daraus ist abzuleiten, dass vor Abschluss des Kaufvertrages eine Überprüfung zugesicherter Eigenschaften vom Käufer nicht erwartet werden kann (BGE 81 II 56 E. 2c; Urteil 4C.16/2005 vom 13. Juli 2005 E. 2.1). 4.4 Im vorliegenden Fall ist bereits daraus, dass im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag ausdrücklich auf die Aufteilungspläne vom 31. Januar 2002 verwiesen wird und diese von der Verkäuferin unterzeichnet und vom Notar gestempelt und visiert worden sind, abzuleiten, dass diese Pläne zum Vertragsinhalt wurden. Dazu ist entgegen der Annahme der Beschwerdeführerin eine ausdrücklich Erklärung, dass diese Pläne integrierender Bestandteil des Kaufvertrages bilden, nicht erforderlich (vgl. dazu die Weisung der Aufsichtsbehörde über die Urkundspersonen des Kantons Luzern vom 20. September 1985, LGVE 1985 I Nr. 13 S. 30 f. und Hans Merz, Vertrag und Vertragsschluss, 2. Aufl. 1992, S. 192 f. Rz. 340b). Damit wurden die Flächenangaben vertraglich zugesichert, weshalb die Beschwerdegegnerin grundsätzlich darauf vertrauen durfte, ohne dass sie gehalten war, diese vor Vertragsschluss speziell nachzuprüfen. Von der Beschwerdegegnerin konnte daher nach Treu und Glauben nicht erwartet werden, dass sie die angeführten Netto-Flächen der einzelnen Zimmer addiert, um die Glaubhaftigkeit der definitionsgemäss grösseren Bruttogeschossfläche abschätzen zu können. Ebenso wenig konnte von der Beschwerdegegnerin, welche keine Fachkenntnisse auf dem Baugebiet hat, verlangt werden, dass sie anlässlich der Besichtigung der Wohnung im Rohbau die Brutto-Flächenangabe überprüfte. Die Vorinstanz hat demnach kein Bundesrecht verletzt, wenn sie annahm, diese Flächenangabe sei zugesichert gewesen, und die Beschwerdegegnerin habe darauf vertrauen dürfen.