Citation: 5C.165/2006 08.03.2007 E. 4.2

4.2.1 Si le droit de superficie constitué en servitude personnelle (cf. consid. 3.2.2 supra) est distinct (soit si sa cessibilité et sa transmissibilité n'ont pas été supprimées; cf. art. 7 al. 2 ch. 1 in fine ORF) et permanent (soit s'il est établi pour trente ans au moins ou pour une durée indéterminée; cf. art. 7 al. 2 ch. 2 ORF), il peut être ou non immatriculé comme immeuble au registre foncier en vertu de l'art. 779 al. 3 CC (Steinauer, op. cit., n. 2519). Sauf convention contraire, le droit de superficie est cessible et il passe aux héritiers (art. 779 al. 2 CC; Steinauer, op. cit., n. 2525). Lorsque le droit de superficie n'est pas immatriculé comme immeuble au registre foncier, le transfert s'opère indépendamment du registre foncier (Steinauer, op. cit., n. 2527 et 693). Le droit de superficie s'éteint pour les causes qui mettent fin aux servitudes foncières, la cause la plus fréquente étant la survenance du terme extinctif dont les parties sont convenues (Steinauer, op. cit., n. 2557). À l'extinction du droit de superficie, le principe de l'accession reprend force: les constructions font retour au propriétaire du fonds et deviennent partie intégrante de ce fonds, conformément à l'art. 779c CC (Steinauer, op. cit., n. 2558). 4.2.2 Comme on l'a vu (cf. consid. 3.2.2 supra), le droit de superficie constitué en faveur d'une personne déterminée est une servitude personnelle dont il peut être convenu qu'elle sera incessible et intransmissible (art. 779 al. 2 CC), à l'instar de l'usufruit qui a impérativement un tel caractère. Une servitude personnelle telle qu'un droit de superficie ou un usufruit peut être constituée en faveur d'une seule personne ou en faveur de plusieurs personnes déterminées. La doctrine propose, dans l'hypothèse où plusieurs personnes sont bénéficiaires d'un usufruit, de leur appliquer par analogie les règles sur la copropriété (art. 646 à 651 CC) lorsque les bénéficiaires n'ont pas entre eux un lien juridique faisant naître une propriété commune selon l'art. 652 CC (communauté héréditaire, société simple), ou les règles sur la propriété commune (art. 652 à 654 CC) lorsque les titulaires sont liés entre eux par un tel rapport de communauté (Steinauer, op. cit., n. 2404; cf. Alexandra Farine Fabbro, L'usufruit immobilier, thèse Fribourg 2000, p. 9-10; Max Baumann, Zürcher Kommentar, vol. IV/2a, 1999, n. 3, 4 et 7 ad art. 745 CC; Hans Leemann, Zürcher Kommentar, vol. IV/2, n. 9 ad art. 745 CC). La doctrine romande parle, par analogie avec la propriété, de co-usufruit dans le premier cas et d'usufruit commun dans le second (cf. Steinauer, op. cit., n. 2404; Farine Fabbro, op. cit., p. 9-10). Si l'usufruit qui a été constitué en faveur d'une unique personne physique s'éteint à la mort de l'usufruitier (art. 749 al. 1 CC), il en va différemment en cas de co-usufruit ou d'usufruit commun: le décès de l'un des titulaires ne met pas fin à l'usufruit, mais l'usufruit des autres titulaires s'accroît en proportion et ce n'est qu'au décès du dernier titulaire que l'usufruit s'éteint (Steinauer, op. cit., n. 2464a; Farine Fabbro, op. cit., p. 219 s.; Baumann, op. cit., n. 2 et 8 ad art. 748-749 CC; cf. Roland M. Müller, Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 2e éd. 2003, n. 2 ad art. 749 CC). 4.2.3 Les mêmes principes doivent trouver application lorsqu'une servitude personnelle de superficie est constituée en faveur de plusieurs personnes et que le titulaire d'une part stipulée intransmissible décède. Ce décès ne met ainsi pas fin au droit de superficie en tant que tel, mais le droit des autres cotitulaires de la servitude s'accroît en proportion. Ce n'est qu'à l'extinction du droit de superficie lui-même - lequel prendra fin par le décès du dernier cotitulaire si toutes les parts ont été stipulées intransmissibles, ou à l'expiration du terme convenu par les parties, ou à l'expiration de la durée maximum de cent ans prévue par l'art. 779l CC pour les droits de superficie constitués comme droits distincts, à savoir ceux dont la cessibilité et la transmissibilité n'ont pas été supprimées (cf. consid. 4.2.1 supra) - que les constructions feront retour au propriétaire du fonds servant et deviendront partie intégrante de ce fonds, en application de l'art. 779c CC.