Citation: 1C_471/2021 E. 3.2

3.2. Das Verwaltungsgericht hielt im angefochtenen Entscheid fest, dass eine vorrangige Wohnnutzung im Pflichtgestaltungsplangebiet Torfeld Süd, mit einem Gewerbeanteil von lediglich rund 37 % im gesamten Perimeter (West- und Ostbereich), grundsätzlich nicht richtplankonform sei. Bei einem Anteil an Wohnnutzung von rund 63 % könne nicht mehr von einem "Einbezug" der Wohnnutzung im Sinne des Planungsgrundsatzes Bst. C gesprochen werden, da dieser Begriff eine untergeordnete Begleitnutzung impliziere. Es sei auch fraglich, ob ein Abweichen von den wirtschaftlichen Vorrangnutzungen gemäss der Richtplanfestlegung Ziff. 1.4 möglich sei (wie vom Regierungsrat angenommen), weil kritisch erscheine, ob sich das Pflichtgestaltungsplangebiet aufgrund der Lärmbelastung für eine vorrangige Wohnnutzung eigne, und ob die Teiländerung BNO "Stadion 2017" die kantonalen Interessen am Erhalt und an der Ansiedlung neuer Arbeitsplätze genügend berücksichtige: Die Wohnnutzung dominiere schon heute und werde dem Quartier nach dem Neubau von vier Wohnhochhäusern das charakteristische Gepräge geben. Das Verwaltungsgericht hielt die Abweichung vom Richtplan dennoch für zulässig, weil sie sachlich gerechtfertigt und untergeordneter Natur sei (gemäss § 30a Abs. 1 Satz 2 des kantonalen Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen vom 19. Januar 1993 [Baugesetz, BauG/AG; SAR 713.100]) und es unverhältnismässig erschiene, unter den gegebenen Umständen eine vorherige Abänderung des Richtplans zu verlangen: Die neu vorgesehene, schwerpunktmässige Wohnnutzung habe im Vergleich zur bisher geplanten gewerblichen Nutzung keine erheblichen zusätzlichen Auswirkungen auf Raum und Umwelt; die Wohnnutzung generiere ein weniger hohes Verkehrsaufkommen als ein verkehrsintensives Einkaufszentrum; auch der Parkplatzbedarf werde aufgrund der Schaffung von autoreduziertem Wohnraum um rund zehn Prozent abnehmen. Der Verlust an Gewerbeflächen im Umfang von rund 40'000 m2 (gemäss Planungsbericht zur Teilrevision BNO "Stadion 2017" vom 26. August 2019 [nachfolgend: Planungsbericht], S. 16) dürfte zwar für die Stadt Aarau durchaus bedeutsam sein; dennoch verblieben rund 62'000 m2 Gewerbeflächen im Pflichtgestaltungsplangebiet (also ohne Berücksichtigung des Buchser Anteils am ESP-Standort); bei einer gesamtkantonalen Betrachtung der 16 ESP-Standorte von kantonaler Bedeutung falle dieser Verlust nicht dermassen ins Gewicht. Die vorgesehene Nutzungsänderung hin zu einer schwerpunktmässigen Wohnnutzung sei auch sachlich gerechtfertigt und führe zu einer gesamthaft besseren Lösung: Sie berücksichtige besser, dass ungenügend genutzte Flächen in Bauzonen nach Möglichkeit zu verdichten seien (vgl. Art. 3 Abs. 3 lit. a bis RPG). Eine Nachfrage nach gewerblich nutzbaren Räumen sei offenbar am fraglichen Standort nicht oder nicht in genügendem Masse vorhanden, während die Nachfrage nach Wohnungen ungebrochen hoch sei. Ohne ertragsversprechende Wohnnutzung auch im Ostbereich des Pflichtgestaltungsplangebiets wäre eine Realisierung des geplanten Fussballstadions innert absehbarer Frist stark gefährdet: Gemäss Planungsbericht seien verschiedene Alternativen, ein anderer Standort und andere Finanzierungsmodelle geprüft worden; dabei habe sich abgezeichnet, dass nur durch eine Vergrösserung und gleichzeitige Diversifizierung der zulässigen Ertragsfläche das Stadion querfinanziert und wirtschaftlich realisiert werden könne. Die Eigentümerin der betreffenden Grundstücke (S.________ AG), welche das gewünschte Stadion bauen und es danach an die Stadt bzw. an eine von dieser beherrschten Aktiengesellschaft verkaufen solle, scheine nur für eine solche Lösung Hand bieten zu wollen. Ein öffentliches Interesse am Bau eines neuen Fussballstadions für den FC Aarau, dem ohne neues, ligataugliches Stadion Sanktionen des Schweizerischen Fussballverbandes (SFV) bis hin zum Verlust der Spiellizenz drohten, sei ausgewiesen. Unter diesen Umständen wäre die Forderung nach einer vorgängigen förmlichen Richtplananpassung wegen des Verzichts auf die wirtschaftlichen Vorrangnutzungen schon in sachlicher Hinsicht unverhältnismässig. Zudem bestehe eine gewisse zeitliche Dringlichkeit für das Bauvorhaben Fussballstadion.