Citation: 2P.289/2000 08.01.2002 E. 5

5.- La recourante demande, à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le droit d'imposer reviendrait au canton de situation de l'immeuble, que ce droit exclusif soit assorti de l'obligation pour ce canton de déduire toutes les dépenses qui ont servi à sa réalisation. a) Selon la jurisprudence en matière de bénéfices immobiliers réalisés par des commerçants d'immeubles, le Tribunal fédéral a considéré que le canton du siège ou de domicile du commerçant, privé du droit d'imposer le bénéfice réalisé lors de la vente d'immeubles situés hors du canton doit être en contrepartie libéré de l'obligation de déduire les dépenses consenties pour obtenir ce revenu. Pareille libération, a-t-il précisé, ne saurait toutefois avoir lieu au détriment du contribuable, dont toutes les dépenses ayant servi à l'acquisition du revenu doivent être prises en considération. Par conséquent, en contrepartie de son droit exclusif d'imposer le bénéfice immobilier, le canton de situation de l'immeuble doit admettre la déduction de l'ensemble des frais en relation avec le gain (Kurt Locher/Peter Locher, op.cit. , par. 7, I D n° 17, 21, 40, 41 et 43; cf. Ernst Höhn/Peter Mäusli, op. cit. , p. 50 ss, p. 525 ss et les nombreuses références jurisprudentielles). Parmi les frais déductibles dans le canton de situation de l'immeuble, la jurisprudence range les frais directs, les intérêts passifs (Kurt Locher/Peter Locher, op. cit. , par. 7, I D n° 17, par. 9, II n° 15, 17, 18, 24, 26, 31), une part des frais généraux du siège de l'entreprise, fixée de manière forfaitaire à 5% du prix de vente (Kurt Locher/Peter Locher, op. cit. , par. 7, ID n° 22, 31, 33, 38, 39) ainsi que, le cas échéant, l'impôt sur les gains immobiliers (Kurt Locher/ Peter Locher, op. cit. , par. 9, II n° 18, 20). La commission de courtage immobilier étant soumise à une règle de conflit semblable à celle appliquée au commerce professionnel d'immeubles, il appartient au canton de situation de l'immeuble de déduire l'ensemble des dépenses en relation avec l'obtention des commissions de courtage immobilier qu'il entend imposer. b) En l'espèce, l'autorité intimée a considéré que la défalcation d'un montant forfaitaire de 5% du prix de vente des immeubles qui étaient l'objet des courtages à titre de frais constituait une déduction globale "correcte, voire même généreuse", la recourante n'ayant pas établi les montants des dépenses relatives à l'acquisition des commissions en cause ni démontré que certaines commissions consenties par elle étaient en relation avec les ventes d'immeubles dans le canton de Vaud. Si un forfait de 5% du prix de vente peut certes se justifier pour les frais généraux présumés d'un commerçant d'immeubles au titre de règle générale, il n'en va pas nécessairement de même pour les courtiers en immeubles dont les activités et par conséquent les frais généraux ne sont pas identiques aux premiers, d'autant que la rémunération du courtier ne correspond, dans la règle, qu'à un petit pourcentage du prix de vente de l'immeuble. Le Tribunal administratif a retenu que les frais généraux du courtier devraient être plus bas que ceux du commerçant en immeubles, il n'a toutefois pas établi de proportion, puisqu'il s'est attaché à définir un montant global pour l'ensemble des frais d'obtention des commissions, sans distinguer entre les types de frais décrits ci-dessus. Dans ces conditions, la recourante doit avoir encore une fois la possibilité d'établir ses frais effectifs. A défaut de collaboration de sa part, il conviendra de fixer un forfait, le cas échéant, propre à l'activité du courtier en immeubles. c) Par conséquent, le dossier doit être retourné à l'Administration cantonale des impôts vaudoise pour réexamen dans le sens des considérants.