Citation: 4A_525/2009 15.03.2010 E. A

Mit Vertrag vom 20. März 1996 mietete X.________ (Mieter) von A Y.________ (Vermieter) per 1. Mai 1996 eine 3-Zimmer-Wohnung in der Liegenschaft Z.________strasse in 8038 Zürich. Im Jahre 2001 klagte der Mieter beim Mietgericht Zürich gegen den Vermieter auf Zahlung von Fr. 9'000.-- sowie Herabsetzung des Mietzinses um Fr. 132.-- pro Monat vom 1. April 2002 bis zur Mängelbehebung. Als Mangel führte der Mieter Nachtruhestörungen durch die Mieterin B Y.________ an. Während des Verfahrens reduzierte der Mieter seine Forderung auf Fr. 8'152.--. Mit Urteil vom 18. Juni 2002 wies das Mietgericht die Klage ab. Mit Beschluss vom 8. November 2002 hiess das Obergericht eine Berufung, mit welcher der Mieter die Zahlung von Fr. 2'500.-- verlangte, im Umfang von Fr. 2'000.-- gut. Mit Schreiben vom 20. Dezember 2002 an den Anwalt des Vermieters teilte der Mieter mit, die Nachtruhestörungen durch B Y.________ dauerten an, weshalb er bezüglich der künftigen Mietzinse jeweils Fr. 37.-- verrechnen werde. Vorbehältlich der Rechtskraft des Obergerichtsurteils werde er ebenfalls den Betrag von Fr. 2'000.-- verrechnen. Zudem verlangte der Mieter gestützt auf die Hypothekarzinssenkung der Zürcher Kantonalbank eine Mietzinssenkung von 5.66 %. Nach dem Tod des Vermieters ging das Mietverhältnis auf seine Ehefrau C Y.________ (nachstehend: Vermieterin) über. Mit Schreiben vom 13. Januar 2003 teilte der Hauseigentümerverband Zürich (nachstehend: Liegenschaftsverwaltung) dem Mieter mit, der bisherige Nettomietzins von Fr. 863.-- werde ab dem 1. April 2003 zufolge Hypothekarzinssenkung um 5.66 % gesenkt und zufolge des Teuerungsausgleichs um 0.01 % und zufolge Kostensteigerungen vom September 2001 bis September 2002 um 1 % erhöht. Im Schreiben vom 15. Januar 2003 erklärte die Liegenschaftsverwaltung gegenüber dem Mieter, ihm werde vorbehältlich der Rechtskraft des Obergerichtsurteils Fr. 2000.-- zugesprochen, er werde gebeten, ein Konto für die Überweisung dieses Betrages bekannt zu geben und für die Wohnung den ganzen Monatszins zu bezahlen. Der Mieter antwortete mit Schreiben vom 28. Januar 2003, er werde wunschgemäss den vollen Monatsmietzins Februar 2003 überweisen. Der Betrag von Fr. 2'481.-- (Fr. 2'000.-- + [13 x Fr. 37.--] Januar 2002 bis Januar 2003) solle auf sein Postcheckkonto überwiesen werden, ebenso das jeweilige Monatsbetreffnis von Fr. 37.-- auf jedes Monatsende. Am 23. Juni 2003 gab der Mieter unter Bezug auf sein Schreiben vom 20. Dezember 2002 gegenüber dem Rechtsanwalt der Vermieterin bekannt, er werde auf Zusehen hin mit der Geltendmachung seiner Forderung zuwarten, bis sich die finanzielle Situation der Vermieterin erholt habe. Er verzichte jedoch weder auf die Forderung, noch auf sein Verrechnungsrecht. Der Rechtsanwalt der Vermieterin bedankte sich für das Entgegenkommen des Mieters und gab an, er werde ihn nach Rücksprache mit seiner Klientschaft über das weitere Vorgehen orientieren. Den Mietern der Liegenschaft Z.________strasse teilte die Liegenschaftsverwaltung mit Schreiben vom 9. Februar 2004 mit, sie werde monatlich Fr. 8.-- als Pauschale für das Waschen berechnen, da Frau B Y.________ seit einiger Zeit kein Geld mehr für die Waschmaschinenbenützung eingezogen habe. Nachdem der Mieter gegen diese Erhebung einer Pauschale Bedenken angemeldet hatte, erklärte die Liegenschaftsverwaltung mit Schreiben vom 26. Mai 2004, die Hauseigentümerschaft verzichte vorläufig auf ein Waschgeld. Mit Schreiben vom 28. Juni 2005 ersuchte der Mieter die Vermieterin um eine Mietzinssenkung infolge der Hypothekarzinssenkung durch die Zürcher Kantonalbank und brachte vor, die Stadt Zürich habe substantielle Gebührensenkungen vorgenommen, weshalb die Anwendung der gewohnten, pauschalen "Kostensteigerungen" von 1 % pro Jahr nicht statthaft sei. Die Vermieterin setzte daraufhin mit amtlichem Formular vom 26. Juli 2005 den Nettomietzins von Fr. 825.-- entsprechend dem gesunkenen Hypothekarzinssatz um 5.66 % herab, verlangte jedoch eine Erhöhung von 1.12 % für den Teuerungsausgleich und von 2.75 % für Kostensteigerung von September 2002 bis Juni 2005, womit sie weiterhin von einer Kostensteigerung von 1 % pro Jahr ausging. Mit amtlichem Formular vom 27. Dezember 2005 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis auf den 31. März 2006. Sie begründete die Kündigung damit, dass eine Nichte die Wohnung benötige. Mit Eingabe vom 27. Januar 2006 focht der Mieter die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Zürich an, welche nach erfolgloser Schlichtungsverhandlung am 24. März 2006 die Gültigkeit der Kündigung feststellte und das Mietverhältnis einmalig und definitiv bis zum 30. September 2007 erstreckte.