Citation: 5A_499/2010 20.12.2010 E. 8

Les recourants soutiennent enfin que la décision du 8 avril 2006 de l'assemblée des propriétaires d'étages leur permet d'exiger de l'intimé qu'il transforme à nouveau son établissement en tea-room sans alcool. 8.1 La propriété par étages est une copropriété sur un immeuble, organisée "de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment" (art. 712a al. 1 CC). Aux termes de l'art. 712a al. 2 CC, le copropriétaire a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect extérieur. 8.2 Le droit d'utilisation conféré par l'art. 712a al. 2 CC permet au propriétaire d'utiliser ses parties exclusives comme il le veut. Cette liberté est présumée. Elle peut toutefois être limitée par des restrictions légales et par des restrictions conventionnelles (ATF 111 II 330 consid. 7; STEINAUER, Les droits réels, Tome premier, 4e éd., n. 1241a; WERMELINGER, La propriété par étages, 2008, n. 26 ad art. 712a CC; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 44 ss et 68 ss ad art. 712a CC). Les propriétaires d'étages peuvent préciser conventionnellement - notamment dans le règlement prévu à l'art. 712g al. 3 CC, mais également dans l'acte constitutif de la propriété par étages, dans le règlement de maison ou dans une décision ad hoc de la communauté - leurs droits sur les parties de l'immeuble faisant l'objet d'une utilisation exclusive. Ils peuvent ainsi prévoir que les locaux doivent être utilisés dans un certain but, par exemple qu'il est interdit d'y exploiter un commerce ou un restaurant (ATF 111 II 330 consid. 7; STEINAUER, op. cit., n. 1241a; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 42 ad art. 712a CC). 8.2.1 Les restrictions conventionnelles doivent respecter les limites générales de l'ordre juridique (art. 2, 27 CC, 19-20 CO), ainsi que celles qui découlent de l'institution même de la propriété par étages (WERMELINGER, op. cit., n. 71 s. ad art. 712a CC; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 44 ad art. 712a CC). Selon la jurisprudence, le principe de la limitation des charges (art. 730 al. 2 CC) ne tolère pas une servitude foncière prohibant toute utilisation du fonds servant autre que celle qui existait lors de la constitution de ladite servitude. De même, il n'est pas possible d'exclure les affectations nouvelles des parties exclusives qui ne portent atteinte ni à la destination du bâtiment, ni à l'utilisation uniforme des parties communes, ni à l'utilisation des unités d'étages, de telles restrictions étant abusives et violant le contenu minimal du droit exclusif (ATF 111 II 330 consid. 8 et 9). 8.2.2 Si les copropriétaires ont adopté des restrictions conventionnelles admissibles, en particulier s'ils sont convenus de soumettre l'immeuble à une certaine affectation, l'accord de tous les copropriétaires est nécessaire pour un changement dans la destination de l'immeuble ou d'une part d'étage (art. 648 al. 2 CC; ATF 111 II 330 consid. 2 in fine; arrêt 5C.168/2003 du 17 février 2004 consid. 4.2.1). 8.3 Selon l'art. 712m al. 2 CC, la contestation des décisions de l'assemblée des propriétaires d'étages est régie par les règles applicables à l'association, c'est-à-dire par l'art. 75 CC. En principe la contestation des décisions a donc lieu pas une action en justice tendant à l'annulation de la décision prise. Sont réservées les décisions absolument nulles dont la nullité peut être constatée en tout temps; ils s'agit des décisions qui vont à l'encontre de la structure fondamentale de la propriété par étages, violent des règles de forme importantes, des règles impératives, des droits auxquels les propriétaires d'étages ne peuvent pas renoncer ou des dispositions destinées à protéger des tiers (arrêt 5C.177/2006 du 19 décembre 2006 consid. 4.2; STEINAUER, op. cit., n. 1319 s.; WERMELINGER, op. cit., n. 210 ss ad art. 712m CC; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 146 ss ad art. 712m CC). S'agissant plus précisément de la violation des règles légales impératives en matière de quorum, le Tribunal fédéral a estimé qu'une décision, qui n'a pas été prise valablement parce que le quorum requis n'a pas été atteint, ne devient pas valable du fait qu'elle n'a pas été attaquée, mais doit être considérée comme nulle (ATF 78 III 33 consid. 9). Il s'est toutefois écarté de cette solution dans son ATF 86 II 78 s'agissant d'une augmentation de capital (ATF 86 II 78 consid. 6b). La doctrine est partagée (Steinauer, op. cit., n. 1320; Wermelinger, op. cit., n. 31 ss ad art. 712p CC; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 147 ad art. 712m CC; Weber, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, 1979, p. 404; RIEMER, Berner Kommentar, 1990, n. 109 ad. art. 75 CC). 8.4 La cour cantonale a considéré que la décision de l'assemblée des propriétaires d'étages du 8 avril 2006 tendant à exiger de l'intimé qu'il transforme à nouveau son établissement en tea-room sans débit d'alcool ne lui était pas opposable puisqu'elle n'avait pas été prise à l'unanimité et ne reposait pas sur une base réglementaire, pour autant que cette décision ne soit pas tout bonnement nulle. Elle a également estimé que l'allégué selon lequel l'intimé n'aurait pas contesté cette décision était tardif et que rien n'indiquait que le procès-verbal de l'assemblée lui avait été correctement notifié. 8.5 Les recourants contestent que leur allégation, selon laquelle l'intimé n'aurait pas contesté la décision de l'assemblée des propriétaires d'étages, serait tardive et argue que le procès-verbal en cause indique précisément qu'un rapport y sera joint pour les propriétaires qui n'étaient pas présents. Ils y voient une violation de l'art. 8 CC. 8.6 En l'occurrence, la décision n'a pas été prise à l'unanimité puisque l'intimé n'y a pas adhéré et que seuls les copropriétaires présents représentant 735/1000 des parts d'étages l'ont votée; elle viole donc l'art. 648 al. 2 CC (cf. consid. 8.2.2 supra). Dans la mesure où cette décision porte atteinte à la destination d'une part d'étage, on peut douter de sa validité même en dehors de toute action en contestation. En effet, le fait qu'elle n'ait pas été prise à l'unanimité et notamment sans l'accord du propriétaire concerné pourrait consister en une illicéité grave qui remet en cause la structure fondamentale de la propriété par étages, en particulier le droit d'user librement des parties exclusives accordé à chaque propriétaire d'étage (cf. consid. 8.3). Cela étant, cette question peut rester indécise en l'espèce. En effet, selon leur demande en justice du 1er mai 2007, les recourants ont agi en cessation du trouble en se fondant expressément sur le règlement PPE initial et non en exécution de la décision de l'assemblée des propriétaires d'étages du 8 avril 2006. Dite décision s'inscrit par ailleurs dans le même esprit puisque les propriétaires présents indiquent explicitement vouloir faire respecter l'art. 2.10 du règlement PPE. Ce n'est que lors du dépôt du mémoire-conclusions qu'ils allèguent formellement que la décision n'a pas été attaquée en temps utile et est entrée en force. En outre, l'arrêt cantonal ne constate pas les faits nécessaires à l'examen de la validité formelle de la décision de l'assemblée, notamment en ce qui concerne la convocation et l'ordre du jour. Or, dans leur recours au Tribunal fédéral, les recourants ne mentionnent nullement que, en procédure cantonale, ils auraient agi en exécution de la décision de l'assemblée du 8 avril 2006 ou auraient allégué ou offert de prouver la validité de dite décision, en indiquant précisément les passages de leurs écritures et les pièces y relatives (cf. consid. 2.3 supra). Au contraire, ils se sont limités à alléguer l'entrée en force de la décision en cause dans leur mémoire-conclusions de sorte que l'administration des preuves n'a pas porté sur ce point. En conséquence, force est d'admettre que l'appréciation de l'autorité cantonale selon laquelle les allégations sont tardives ne se révèle pas insoutenable ni ne consacre une violation de l'art. 8 CC. Le recours doit donc également être rejeté sur ce point.