Citation: 1P.827/2006 25.09.2007 E. 4

Der Beschwerdeführer beanstandet die Berechnung der Ausnützung des Grundstücks als willkürlich. Er macht einerseits eine mangelhafte Sachverhaltsfeststellung und andererseits Fehler und Ermessensüberschreitungen bei den Nutzungs- und Bebauungsberechnungen geltend. 4.1 Willkür liegt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre. Das Bundesgericht hebt einen kantonalen Entscheid nur auf, wenn er im Ergebnis offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 127 I 60 E. 5a S. 70 mit Hinweisen). 4.2 In Bezug auf die vom Kantonsgericht dem angefochtenen Entscheid zugrunde gelegte Berechnung der baulichen Nutzung (Bebauungs- und Nutzungsziffer) bringt der Beschwerdeführer vor, die Berechnung der ersten Bauetappe sei nach den bewilligten Plänen vorgenommen worden, nach welchen aber offensichtlich nicht gebaut worden sei. Die Bestätigung der Berechnung des Bauinspektorats beruhe auf einer willkürlichen Sachverhaltsfeststellung und einer Verweigerung des rechtlichen Gehörs. Den Akten des vorliegenden Verfahrens ist zu entnehmen, dass in Bezug auf die in der ersten Etappe bewilligten Wohneinheiten nachträglich eine Abtrennung eines Teils von Wohnräumen als Gästewohnung erfolgte. Damit wurde die Wohnungsanzahl erhöht, was vom Bauinspektorat im Rahmen der Beurteilung der gesamten Nutzung geprüft wurde. Inwiefern die erste Etappe im Übrigen in für die Nutzungsberechnung relevanter Weise nicht nach den bewilligten Plänen erstellt worden sein soll, ist nicht ersichtlich und wird vom Beschwerdeführer auch nicht substanziiert dargelegt (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG; BGE 131 I 377 E. 4.3 S. 385 mit Hinweisen). Die Rüge der willkürlichen Sachverhaltsfeststellung und Verweigerung des rechtlichen Gehörs erscheint somit unbegründet, soweit darauf eingetreten werden kann. 4.3 Weiter beanstandet der Beschwerdeführer die für die Schwimmhalle berechnete Bebauungsziffer. Nach den Feststellungen des Kantonsgerichts beträgt der unterirdische Teil der Schwimmhalle 17.5 m². Dieser trete gegen aussen nicht in Erscheinung. Der fragliche Teil der Schwimmhalle liege unter einem seit 1933 bestehenden Gartensitzplatz, wie sich aus den Baugesuchsplänen aus dem Jahr 1933 und dem Höhenkurvenplan ergebe. Nach § 8 Abs. 1 lit. b RBV gelte der seit über 70 Jahren unveränderte Sitzplatz heute als gewachsenes Terrain. Den strittigen Teil der Schwimmhalle von 17.5 m² hat das Kantonsgericht deshalb in Übereinstimmung mit dem Bauinspektorat als unterirdisch qualifiziert und nicht zur Berechnung der Bebauungs- und Nutzungsziffer hinzugezählt. Der Beschwerdeführer wendet dagegen ein, die Schwimmhalle habe als vollständig oberirdisch zu gelten. Das Zonenreglement sei diesbezüglich klar. Geschosse, die eine Sockelgeschosshöhe von 1.50 m überschritten, gälten als Vollgeschosse (ZR 6/63), ungeachtet, ob eine geringfügige Ecke unterhalb des gewachsenen Terrains liege oder nicht. Der Abzug vom 17.5 m2 für die Schwimmhalle sei nicht rechtmässig. Diese Ausführungen des Beschwerdeführers sind nicht geeignet, die Berechnungen der kantonalen Instanzen in Frage zu stellen. Zunächst ist aus den Behauptungen des Beschwerdeführers nicht ersichtlich, inwiefern die Zonenvorschriften die vollständige Anrechnung von unterirdischen Gebäudeteilen vorschreiben sollten. Insoweit genügt die Beschwerdebegründung den gesetzlichen Anforderungen (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG) nicht. Im Übrigen können die Erwägungen des Kantonsgerichts zum Verzicht auf die Anrechnung des unterirdischen Teils der Schwimmhalle nicht als willkürlich bezeichnet werden. 4.4 In Bezug auf "sonstige Dächer" stellt der Beschwerdeführer eine in der Bebauungsberechnung rot markierte Fläche von 9 x 1.4 m zur Diskussion, deren Berücksichtigung im kantonalen Verfahren vergessen worden sei. Die Beschwerdegegner sprechen diesbezüglich von einer offenen Halle, deren Wertung als "Vordach" von den Behörden anerkannt worden sei, weshalb sie bei der Bebauungs- wie bei der Nutzungsziffer nicht eingerechnet werden müsse. Das Kantonsgericht teilt diese Auffassung und weist im Übrigen darauf hin, dass auf den Grundstücken noch eine kleine Bebauungs- und Nutzungsreserve bestehe, welche die umstrittene Fläche übersteige. Diese Erwägungen verstossen keineswegs gegen das Willkürverbot. 4.5 In Bezug auf die umstrittene Anrechnung der Garagen ergibt sich aus dem angefochtenen Entscheid, dass bei Ein- und Zweifamilienhäusern die Garagen von 35 m² Grundfläche nicht zur überbauten Fläche bzw. nicht zur Nutzung gerechnet werden. Werden die nicht zur Nutzung zählenden Garagen in einem Vollgeschoss untergebracht, so erhöht sich die überbaubare Fläche gemäss Normblatt ZR 8/63 um die durch die Vollgeschosszahl dividierte Garagenfläche. Das Kantonsgericht legt seiner Berechnung die Tatsache zugrunde, dass für die insgesamt vier Einfamilienhäuser eine tatsächliche Garagenfläche von 124.8 m² errichtet werden soll, was bei zwei Vollgeschossen eine Freifläche von 62.4 m² ergebe. Diese Freifläche sei bei der Berechnung der Bebauungs- und Nutzungsziffer zu berücksichtigen. Der Beschwerdeführer macht geltend, nur in zwei der vier Wohneinheiten seien Garagen vorgesehen. Somit dürfe nur bei diesen beiden Bauten bei zwei Vollgeschossen ein Freiflächenanteil von je 17.5 m² angerechnet werden. Mit dieser Argumentation lässt der Beschwerdeführer ausser Acht, dass das Kantonsgericht davon ausgeht, die beiden Garagen stünden den vier Wohneinheiten der Ausnahmeüberbauung zur Verfügung. Diese Auffassung wird vom Beschwerdeführer nicht in Frage gestellt. Bei dieser Sachlage liegt es im Ermessen der kantonalen Behörden, eine Anrechnung der Garagenflächen an sämtliche von der Ausnahmeüberbauung erfassten Wohneinheiten vorzunehmen und sich nicht auf die Gebäudeteile zu beschränken, in welchen die Garagen tatsächlich untergebracht sind. Die umstrittene Lösung ist jedenfalls mit sachlichen Argumenten vertretbar und erscheint somit nicht als willkürlich. 4.6 Schliesslich rügt der Beschwerdeführer, die Regel, wonach ein Sockelgeschoss maximal 1.50 m über dem tiefsten Punkt des Terrains liegen dürfe, ansonsten es als Vollgeschoss anzurechnen sei, sei bei der Berechnung der Nutzungsziffer verletzt worden. In der Nutzungsberechnung des Bauinspektorats fehlten in den Häusern der zweiten Etappe die unter dem Terrain liegenden Bauteile des Vollgeschosses. Bei den Bauten der ersten Etappe wird dagegen die Nichtberücksichtigung eines Teils der Schwimmhalle sowie ein höher als 1.50 m über dem gewachsenen Terrain liegendes Sockelgeschoss beanstandet. Zudem sei ein Teil der ersten Etappe (Haus Nr. 1) auf einem deutlich höheren Sockelgeschoss genehmigt worden. Diese Kritik des Beschwerdeführers findet keine hinreichende Stütze in den dem vorliegenden Verfahren zugrunde liegenden Plänen. In den entsprechenden Nutzungsberechnungen des Bauinspektorats ist die Bewertung der verschiedenen Bauteile exakt ausgewiesen, und es bestehen auch unter Berücksichtigung der Kritik des Beschwerdeführers keine Anhaltspunkte, dass die zulässigen Fassaden- oder Sockelgeschosshöhen überschritten wären. Von Willkür (Art. 9 BV) kann jedenfalls nicht gesprochen werden.