Citation: 4A_565/2009 21.01.2010 E. 2.2

2.2.1 Pour la chaudière et les infiltrations d'eau, la cour cantonale a retenu que l'avis des défauts remontait au courrier des locataires du 3 février 2003. Pour la chaudière, elle a jugé que, même si les travaux visant à remédier au défaut se sont achevés à la mi-juin 2006, c'est à juste titre que le Tribunal des baux et loyers a retenu qu'ils auraient pu l'être au mois d'octobre 2005 et que le report qui a eu lieu à la demande des locataires, pour des motifs personnels, ne saurait être reproché au bailleur. Concernant les infiltrations d'eau dans les pièces, la cour précédente a constaté que les travaux se sont achevés en novembre 2005, mais que ces infiltrations ont toutefois perduré, dans une moindre mesure, postérieurement à cette date. Les recourants reprochent à la cour cantonale de ne pas avoir constaté que l'avis des défauts avait déjà été effectué dans leur courrier du 14 juin 1996. Ils considèrent que la réponse du bailleur du 20 mars 1997, demandant aux locataires de s'adresser à la régie pour le problème des infiltrations d'eau dans le toit et la défectuosité éventuelle de la chaudière, a fait l'objet d'une appréciation arbitraire par l'autorité précédente. Selon eux, le contenu de ce courrier aurait dû la conduire à retenir que plusieurs réunions avaient eu lieu entre les parties courant 1997 notamment sur les défauts litigieux, ce qui prouve que les recourants s'en étaient effectivement plaints et que le bailleur en avait connaissance entre le 14 juin 1996 et le 3 février 2003. 2.2.2 Selon l'art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. On peut exiger du locataire qui exerce les droits découlant de la garantie des défauts qu'il se comporte conformément aux règles de la bonne foi (ATF 130 III 504 consid. 5.2 p. 509). En particulier, il doit signaler le défaut sans retard pour permettre au bailleur de prendre les mesures nécessaires afin de réduire son dommage (Bernard Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979, p. 134). Le locataire qui adopte un comportement passif qui peut être interprété comme une renonciation tacite à invoquer le défaut contrevient à l'art. 2 al. 2 CC en intentant l'action découlant de l'art. 259d CO (ATF 130 III 504 consid. 5.2 p. 509 s.; Pierre Tercier/Pascal G. Favre, Les contrats spéciaux, 4e éd. 2009, n. 2109 p. 311; cf. 104 II 270 consid. 2 p. 274; cf. Corboz, cité ci-dessus, p. 135). On ne peut reprocher un tel comportement passif à une locataire qui réclame une réduction de loyer, en raison de dysfonctionnement de la climatisation dans les locaux dont elle fait usage, six ans après avoir eu connaissance du défaut (celui-ci étant également connu du bailleur), mais qui s'est plainte à plusieurs reprises et à toutes les périodes de l'année des dysfonctionnements durant la période de six ans (ATF 130 III 504 consid. 5.2 p. 510). 2.2.3 En l'espèce, la cour cantonale a retenu qu'après avoir informé le bailleur, le 14 juin 1996, du dysfonctionnement de la chaudière et des infiltrations d'eau, les locataires n'ont plus abordé ces questions jusqu'en février 2003, soit pendant presque sept ans. Suite au courrier du bailleur du 20 mars 1997, qui demandait explicitement aux locataires de prendre contact avec la régie afin que celle-ci puisse ordonner les travaux qui se révéleraient nécessaires, les recourants n'ont pas entrepris la moindre démarche pour contacter la régie, ni d'ailleurs exhorter l'intimé à effectuer cette démarche lui-même. Il ressort des constatations cantonales que le comportement des recourants a été très différent en rapport avec d'autres défauts (considérés comme tels par les locataires) entre 1996 et 2003, la cour cantonale ayant en effet retenu qu'ils avaient insisté plusieurs fois auprès du bailleur afin que les travaux y relatifs soient effectués. Cela a par exemple été le cas pour les volets et les fers forgés: après avoir informé le bailleur de l'état de ces derniers, le 21 juillet 2000, les locataires l'ont à nouveau interpellé les 2 octobre et 6 décembre 2000. Enfin, on observera qu'après l'avis formel des défauts du 3 février 2003, les recourants ont alors adopté un comportement actif, revenant à la charge auprès du bailleur le 18 septembre 2003, puis le 17 novembre 2004. Il ressort ainsi des circonstances particulières du cas d'espèce que l'invocation des défauts était contraire aux règles de la bonne foi. Au vu du nombre d'années écoulées depuis la communication du dysfonctionnement de la chaudière et des infiltrations d'eau (1996), de l'absence totale de réaction des locataires suite au courrier du bailleur de 1997, de la fréquence avec laquelle les recourants ont rappelé au bailleur, entre 1996 et 2003, la nécessité de remédier à d'autres défauts distincts, ainsi que, par la suite, des rappels qui ont suivi l'avis formel envoyé au bailleur le 3 février 2003, il faut en conclure que les inconvénients liés aux "défauts" de la chaudière et des infiltrations d'eau étaient compatibles avec l'usage que les locataires entendaient faire de la chose louée (du moins jusqu'au 3 février 2003) et que ces derniers ont, suite à leur communication de juin 1996 (ou au moins depuis le courrier du bailleur du 20 mars 1997), tacitement renoncé à invoquer ces "défauts". On ne saurait reprocher à la cour cantonale d'avoir apprécié les preuves, et notamment la pièce invoquée par les recourants (le courrier du 20 mars 1997), de manière arbitraire. D'une part, cette correspondance indique que les divers entretiens tenus entre les parties ont eu lieu globalement "au sujet de la villa", et non spécifiquement en rapport avec les deux défauts litigieux; contrairement à tous les autres points soulevés dans le courrier (construction de la véranda au premier étage, durée du contrat, etc.), il n'est pas mentionné que la question de la chaudière et celle des infiltrations d'eau ont également été discutées "à diverses reprises", si bien qu'il ne ressort pas de façon claire de cette lettre que les entretiens auraient aussi porté spécifiquement sur les points litigieux. D'autre part, à supposer que ces défauts ont effectivement fait l'objet d'un entretien après le 14 juin 1996, l'état de fait ainsi corrigé ne serait pas susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). En effet, il n'en demeure pas moins que, suite à ce courrier de 1997, le bailleur - qui montrait sa volonté de résoudre les éventuels problèmes - pouvait escompter que les locataires prendraient contact avec la régie, ou au moins qu'ils réagissent, et qu'ils n'attendent pas six ans (soit le 3 février 2003) avant de revenir sur ces problèmes, tout en adoptant une attitude totalement différente en rapport avec d'autres défauts allégués. Le grief d'arbitraire est mal fondé. 2.2.4 S'agissant de la chaudière, les recourants reprochent à la cour précédente d'avoir retenu que les locataires ont eux-mêmes retardé l'exécution des travaux et d'en avoir conclu que ces derniers devaient être considérés comme achevés en octobre 2005 et non à la mi-juin 2006. Ils soutiennent n'avoir fait qu'exercer leurs droits, leur demande de report ayant pour objectif de remplacer la chaudière dans de bonnes conditions afin que les travaux ne portent pas atteinte aux grands crus entreposés dans les caves de la villa. Les recourants n'invoquent toutefois pas expressément le grief de l'arbitraire dans l'appréciation des preuves et l'établissement des faits (art. 9 Cst.). Il est douteux que la critique principale qu'ils soulèvent (selon laquelle la conclusion de la cour cantonale se fonde "sur l'exposé tronqué des faits donné par le bailleur") soit suffisante pour admettre la recevabilité du grief (art. 106 al. 2 LTF; cf. arrêt 4A_379/2009 du 21 octobre 2009 consid. 3.2.3). Fût-il recevable, le moyen serait mal fondé. Sur ce point, la cour cantonale reprend, implicitement, les faits retenus dans le jugement de première instance; le Tribunal fédéral doit donc se fonder également sur ceux-ci (ATF 129 IV 246 consid. 1 p. 248, et les références). Il en ressort que le retard dans l'exécution des travaux n'a pas été causé uniquement en raison de l'exigence liée à la préservation des grands crus, mais qu'il est dû également, au moins partiellement, aux travaux (galandage) déjà entrepris par les locataires de manière non conforme dans la cave. Les recourants ne contestent pas ce point. En outre, l'allégation selon laquelle le bailleur aurait volontairement attendu l'hiver pour indiquer qu'il était prêt à remplacer la chaufferie est de nature purement appellatoire. Les exigences des art. 105 al. 2 et 106 al. 2 LTF ne sont à l'évidence pas réalisées (cf. supra consid. 1.2 et 1.3). Quant aux infiltrations d'eau, les recourants, invoquant l'arbitraire, estiment que la cour cantonale aurait dû retenir que les travaux y relatifs ne se sont pas achevés en novembre 2005, mais en février 2006 et donc que les défauts ont persisté dans la même mesure jusque-là. Le procès-verbal d'huissier du 26 janvier 2006 sur lequel ils s'appuient indique que les traces d'humidité dans la chambre d'enfant au premier étage étaient toujours visibles fin janvier 2006, comme cela avait déjà été constaté deux fois en 2005. Selon les constatations cantonales, les infiltrations d'eau concernaient toutefois également d'autres pièces et le procès-verbal ne donne aucune information sur l'état de ces dernières. En constatant que les travaux se sont achevés en novembre 2005 et que les infiltrations ont ensuite perduré dans une moindre mesure, la cour cantonale a effectué une appréciation globale de l'état de toutes les pièces concernées et le seul document invoqué par les recourants, qui ne se réfère qu'à la chambre d'enfant, ne permet pas de démontrer que cette appréciation globale serait arbitraire. Le grief est infondé. 2.3 Concernant le troisième défaut (volets, y compris la ferronnerie), les recourants font grief à l'autorité cantonale d'avoir exigé d'eux, qui avaient pourtant dûment informé le bailleur de l'état dégradé des bois et ferronneries des volets en 2000, de renouveler l'avis des défauts afin de pouvoir prétendre à une réduction de loyer. Ce moyen repose cependant sur un état de fait qui n'est pas celui qui a été constaté par la cour cantonale. Celle-ci a en effet considéré que les recourants ont certes avisé le bailleur des problèmes rencontrés avec les volets en 2000, mais qu'à cette période ces problèmes résultait d'un phénomène d'usure qui n'a été constitutif d'un défaut qu'une fois atteint un certain degré, ce dont l'intimé n'a eu connaissance qu'à réception de l'avis des défauts du 17 novembre 2004. Les recourants tentent de critiquer cet état de fait en invoquant l'arbitraire dans l'appréciation des preuves. Ils estiment que, sur la base d'un rapport d'architecte établi le 21 juillet 1999, l'autorité précédente aurait dû conclure que, déjà à cette date, l'état des volets ne relevait plus de l'usure. Il ressort de cette pièce que l'état des volets était dégradé, mais non qu'il aurait restreint l'usage des locaux (cf. art. 259d CO), hormis pour un volet qui devait être changé. D'ailleurs, l'attitude des recourants est révélatrice à cet égard; ceux-ci n'ont en effet pas accordé beaucoup de crédit au contenu de ce courrier, vu qu'ils ont attendu une année (soit le mois de juillet 2000) pour aviser le bailleur du problème des volets. On ne saurait donc reprocher à l'autorité précédente d'avoir sombré dans l'arbitraire. Quant au volet manifestement défectueux, sa prise en compte dans le calcul de la réduction de loyer n'aurait à l'évidence pas modifié l'appréciation de la cour cantonale, appréciation que le Tribunal fédéral ne peut revoir qu'avec retenue (cf. infra consid. 3.2 et 3.3). Enfin, les recourants se bornent à renvoyer à une pièce du dossier pour conclure, toujours concernant les volets, que "le défaut a été éliminé le 10 mars 2006", et non le 31 octobre 2005 comme établi par la cour cantonale. Ils n'indiquent ainsi pas de manière précise, dans l'acte de recours lui-même, en quoi les conditions d'une rectification des constatations de fait cantonales seraient réalisées et le grief est donc irrecevable (arrêt 4A_46/2009 du 1er avril 2009 consid. 2.3 et la référence). On ne saurait dès lors reprocher à la cour cantonale d'avoir fixé, pour chacun des défauts, des périodes de référence inexactes pour calculer les réductions de loyer. Le grief de violation de l'art. 259d CO est mal fondé.