Citation: 1C_471/2018 E. 2.3

2.3. En l'espèce, l'objet du litige porte sur la seule hausse de loyer signifiée le 9 novembre 2010 et fixant le loyer mensuel à 1'560 fr. dès le 1er janvier 2011. En l'absence d'un plan de hausse de loyers signifié à l'entrée dans les locaux, l'examen de la conformité du loyer contrôlé à l'art. 269 CO se fait sur toute la période de contrôle des pouvoirs publics. Il n'est pas contesté que le rendement théorique moyen du loyer pour les années 1995 à 2010 s'élève à un taux de 4.74 %, alors que le taux hypothécaire moyen de référence se monte à 3.93 % pour la même période. Ce rendement présente donc une différence de 0.31 % par rapport au seuil maximal de 4.43 % admissible selon la jurisprudence relative à l'art. 269 CO (3.93 % + 0.5 %). Il reste cependant inférieur à la limite de 4.93 % autorisée en application de l'art. 21 al. 2 let. a RLL (lequel prévoit que l'intérêt servi aux fonds propres ne peut excéder le taux hypothécaire de référence majoré de 1 %; soit en l'espèce, 3.93 % + 1 %). Pour déterminer si ce rendement supérieur à la limite issue de la jurisprudence relative à l'art. 269 CO (+ 0.31 %) est excessif au regard de l'ensemble des circonstances, il y a lieu de prendre en compte les spécificités qui distinguent le marché immobilier subventionné du marché libre. La cour cantonale a énuméré plusieurs contraintes que doit supporter le propriétaire d'un immeuble bénéficiant des aides publiques prévues par la LL et le RLL: ainsi, le propriétaire ne peut pas décider seul ni de la valeur de l'immeuble ni de la structure de financement qui seront prises en compte pour la détermination des loyers et qui devront être admises par l'Etat; l'affectation de l'immeuble et la typologie des logements offerts à la location ne sont pas laissées au bon vouloir du propriétaire (art. 12 al. 2 LL et art. 15 et 16 RLL); une interdiction de revente de l'immeuble sans l'assentiment préalable de l'Etat vaut pour toute la période de contrôle et cette autorisation ne sera accordée que si le tiers acquéreur accepte de reprendre les obligations du précédent propriétaire (art. 20 LL); l'Etat fixe les prescriptions techniques pour la construction et la rénovation de l'immeuble (art. 13 RLL); l'Etat peut imposer en tout temps des travaux de réfection qu'il estime nécessaires (art. 18 RLL); le système de contrôle des loyers par l'Etat implique - contrairement au loyer libre - que les variations des conditions économiques, en particulier le taux hypothécaire, sont systématiquement répercutées sur les loyers; toute hausse de loyer fondée sur les prix du marché est exclue; une indexation des fonds propres investis à l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation n'est pas admise; le propriétaire perçoit des loyers abaissés en cours d'année et ne reçoit le montant des aides étatiques qu'en fin d'exercice, ce versement ne comprenant pas d'intérêts. Pour tenir compte de ces différentes contraintes pratiques, juridiques et économiques, le Service cantonal chargé de l'application de la législation vaudoise sur le logement pouvait accepter un léger dépassement du taux admis de 0.5 % par rapport au taux hypothécaire de référence déterminant le rendement maximal des fonds propres fixé par la jurisprudence relative à l'art. 269 CO pour le marché libre. C'est donc à bon droit que le Tribunal cantonal a jugé qu'un dépassement de 0.31 % du rendement fixé par la jurisprudence relative à l'art. 269 CO, n'était pas excessif, au regard de l'ensemble des circonstances, en particulier des efforts imposés par le droit public aux propriétaires pendant la période de contrôle. Cela est encore renforcé par le fait que l'art. 269 CO ne fixe pas lui-même de limite chiffrée au taux de rendement admissible. A cet égard, il ne faut pas perdre de vue que la réglementation de droit privé a pour but de protéger le locataire du poids que constituerait pour lui un loyer abusif (cf. art. 270a al. 1 CO). Or, la cour cantonale a constaté souverainement dans le cas d'espèce que la recourante ainsi que le locataire qui l'a précédée ont versé, pour la période du 1er avril 1995 au 31 décembre 2010, un loyer cumulé de 180'613 fr., lequel est bien inférieur aux seuls coûts de revient de l'appartement (244'932 fr.) pour la même période. Au demeurant, quoi qu'en dise la recourante, le fait que le calcul de rendement théorique moyen du loyer pour les années 1995 à 2010 a été effectué avec tous les correctifs permis (rectification à la hausse des fonds propres, indexation des fonds propres, ajout de nouveaux fonds propres correspondant au remboursement de la dette hypothécaire et indexation de ces sommes, intérêts intercalaires) ne modifie pas le constat selon lequel les propriétaires de logements subventionnés sont soumis à un cadre légal plus strict et plus contraignant que ceux du marché libre. Dans ces conditions, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral et n'a, en particulier, pas porté atteinte au principe de la primauté du droit fédéral, en confirmant la hausse de loyer litigieuse.