Citation: 1P.766/1999 10.04.2000 E. 3.-

a) Als Verletzung ihrer Eigentumsgarantie rügen die Beschwerdeführer, der Gestaltungsplan sei zu unbestimmt, weil er die Lage der Baukuben nicht festlege und den Be- schwerdegegnern die Möglichkeit lasse, im Baubewilligungs- verfahren 1'100 m2 Bruttogeschossfläche (BGF) nach ihrem Gutdünken auf die Baufenster A - D zu verteilen, was zu einem erhebliche Massengefälle unter ihnen führen könne. Aus BGE 121 I 122 ergebe sich, dass Gestaltungspläne um so bestimmter sein müssten, je stärker sie von der zonenmäs- sigen Nutzung abwichen. Das müsse auch gelten, wenn, wie im vorliegenden Fall, die Gebäudedimensionen direkt im Gestaltungsplan festgelegt würden. Ein Quartiergestaltungs- plan habe nach Art. 85 Abs. 1 BauG die Einordnung neuer Quartiere in die Siedlung und die Landschaft zu gewährleis- ten. Nach Art. 86 Abs. 1 BauG seien zudem von der Grundord- nung abweichende Vorschriften nur zulässig, wenn der Quar- tiergestaltungsplan Gewähr für eine architektonisch und siedlungsbaulich vorzügliche Überbauung mit guter Gestal- tung, differenzierter Bauweise und ausgewogener Umgebungs- gestaltung biete. Eine solche Gewähr könne von vornherein nur ein Gestaltungsplan bieten, der die künftige Situierung und Gestaltung der einzelnen Bauten vorschreibe. b) Eigentumsbeschränkungen halten vor Art. 22ter aBV (Art. 26 BV) stand, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, ein öffentliches Interesse verfolgen, welches einen Eingriff ins Privateigentum zu rechtfertigen vermag, und verhältnismässig sind (BGE 125 II 129 E. 8; 121 I 117 E. 3b; 119 Ia 348 E. 2a mit Hinweisen). c) Nach Art. 85 Abs. 1 BauG bildet der Quartier- gestaltungsplan "die Grundlage für die Entstehung zonenge- mässer, gesunder und wohnlicher Quartiere. Er gewährleistet die Einordnung neuer Quartiere in die gewachsene Siedlung und die Landschaft und schafft für die bestehenden Quartiere die Voraussetzung für ihre Erneuerung und Verbesserung". Nach Art. 86 Abs. 1 BauG "kann die Baubehörde gestatten, dass die Gebäude- und Grenzabstände und die Gebäudelängen nach architektonischen Kriterien frei bestimmt werden", sofern "der Quartiergestaltungsplan Gewähr für eine archi- tektonisch und siedlungsbaulich vorzügliche Überbauung mit guter Gestaltung, differenzierter Bauweise und ausgewogener Umgebungsgestaltung" bietet. Es kann kein Zweifel daran bestehen, dass mit dem Quartiergestaltungsplan Fri eine architektonisch und sied- lungsbaulich vorzügliche Überbauung im Sinne von Art. 86 Abs. 1 BauG realisiert werden muss. Das ergibt sich schon aus der Legende zum Zonenplan 1:2000 vom 28. April 1995, wonach die die Gestaltungsplanpflicht "die Trennung der historischen Ortsteile sowie die Integration der neuen Bausubstanz zur Bildung eines verbindenden Kernbereichs" bezweckt. Dementsprechend sind denn nach Art. 59 BauG auch verschiedene zentrale Bauvorschriften - die Gebäude- und die Firsthöhe sowie die Gebäudelänge und -breite - nicht in der baulichen Grundordnung, sondern im Quartiergestaltungsplan selber zu regeln. Das ist nur unter der Voraussetzung zuläs- sig, dass dieser die von Art. 86 Abs. 1 BauG verlangten besonderen architektonischen und siedlungsplanerischen Qua- litäten aufweist. d) Der Quartiergestaltungsplan Fri räumt der Bau- herrschaft einen grossen Spielraum in Bezug auf die Vertei- lung und Plazierung der Bauten ein: So sind einmal die Baufenster teilweise sehr gross (A - 3'250 m2; B - 845 m2; C - 2'890 m2; D - 1'982 m2). Die Bauherrschaft hat zudem die Möglichkeit, 1'100 m2 BGF nach Gutdünken auf die einzelnen Fenster zu verteilen (bei den im Gestaltungsplan den einzelnen Fenstern zugewiesenen Brutto- geschossflächen von 1'400 m2, 700 m2, 1'700 m2 und 1'800 m2 handelt es sich um Maximalwerte, die die zulässige Ausnüt- zung der Gesamtparzelle von 4'500 m2 BGF um 1'100 m2 über- steigen). Nach der Bestimmung 08.2 des Quartiergestaltungs- plans kann die Bauherrschaft überdies die Grenz- und Ge- bäudeabstände innerhalb des Plangebietes frei wählen und die Gebäude auf die Grenze zum Freihaltebereich stellen. Die Beschwerdeführer bringen zu Recht vor, dass es schlechterdings nicht möglich ist, die geforderte architek- tonische und siedlungsplanerische Qualität der künftigen Überbauung zu beurteilen, wenn die Lage der einzelnen Bau- kuben nicht wenigstens in groben Zügen festgelegt ist. Dies ist umso weniger der Fall, als auch deren äussere Abmessun- gen sehr weitgehend ins Belieben der Bauherrschaft gestellt sind, weil diese die Möglichkeit hat, immerhin 1'100 m2 BGF frei zwischen den Fenstern zu verteilen. In Bezug auf das Baufenster C bedeutet dies beispielsweise, dass die Ausnützungsziffer zwischen 0,21 (600 m2 :2890 m2) und 0,59 (1700 m2 :2890 m2) schwanken kann, was selbstredend auch die äusseren Abmessungen der Bauten ganz erheblich beeinflusst. e) Es steht somit nicht fest, dass der Quartierge- staltungsplan Fri Gewähr dafür bietet, dass die von Art. 85 Abs. 1 und Art. 86 Abs. 1 BauG geforderte Qualität der Über- bauung erreicht wird, weil ihm mit der Bestimmung der Situ- ierung der Baukuben ein wesentliches Element fehlt und seine (zu) grosse Unbestimmtheit in Bezug auf die Verteilung der Ausnützung zu einem starken, einer harmonischen Überbauung des Quartierplangebietes abträglichen Massengefälle führen kann. Keiner weiteren Ausführungen bedarf, dass diese plane- rischen Entscheidungen im Quartiergestaltungsplan selber getroffen werden müssen und nicht auf die künftigen Baube- willigungsverfahren, in denen ausschliesslich die Bewil- ligungsfähigkeit der einzelnen Bauten ohne Rücksicht auf die übergeordneten siedlungsplanerischen Aspekte der Über- bauung der Gesamtparzelle zu beurteilen ist, verschoben werden können. Der angefochtene Quartiergestaltungsplan entspricht daher den Anforderungen des Baugesetzes offensichtlich nicht, und in dieser Form ist er auch nicht geeignet, die Durchsetzung der Vorgaben des Zonenplans Baugebiet 1:2000 (teilweise inkl. Generellem Gestaltungsplan) vom 28. April 1995 sicherzustellen. Die Genehmigung des Quartierplanes Fri durch den Gemeindevorstand bzw. die Bestätigung dieses Ent- scheides durch das Verwaltungsgericht ist daher willkürlich und verletzt die Eigentumsgarantie der Beschwerdeführer, jedenfalls soweit die Überbauung des Baufensters C zur Dis- kussion steht. Die Rüge ist begründet.