Citation: 4P.257/2002 27.05.2003 E. 6.1

L'esistenza di un consenso scritto all'esecuzione dei lavori è emersa incontestabilmente dagli atti di causa. La Corte cantonale ha infatti rilevato che, con lettera del 21 settembre 1992, la rappresentante dell'allora proprietaria - che l'aveva già rappresentata in occasione della conclusione del contratto di locazione - aveva autorizzato l'opponente a firmare a suo nome i piani degli architetti da presentare al Comune per il cambiamento del bocciodromo "che diventerà ristorante". L'11 dicembre seguente, sempre la stessa rappresentante aveva reagito ad una missiva del Municipio di E.________, nella quale si precisava che la decisione sulla domanda di ristrutturazione del bocciodromo in un locale con 240 posti a sedere veniva subordinata alla soluzione del problema parcheggi. Infine, in una lettera del 21 dicembre 1992, concernente la "domanda di costruzione del bocciodromo in sala ristorante", essa aveva autorizzato l'opponente a ricorrere contro la decisione negativa del Comune, peraltro intimata direttamente alla proprietaria. Tenuto conto di quanto appena esposto, l'atteggiamento del ricorrente, il quale, senza contestare la correttezza dei citati accertamenti appena esposti, insiste nel ribadire l'assenza di un consenso scritto ai lavori di trasformazione, non può essere tutelato. 6.2 Con riferimento all'affermazione per cui, se mai consenso vi è stato, esso era condizionato all'ottenimento della licenza edilizia, la Corte cantonale ha precisato che tale tesi - oltre a non esser stata sollevata dinanzi al primo giudice - non è stata provata. Nel ricorso non viene spesa una parola in merito al problema di ordine procedurale, limitandosi il ricorrente a contestare la possibilità di dedurre dal consenso per le pratiche amministrative quello per l'esecuzione di lavori privi della necessaria autorizzazione. 6.2.1 A prescindere dalla questione della tardività di tale argomentazione, presentata per la prima volta in appello, i giudici ticinesi l'hanno respinta, avendo l'istruttoria confermato che la proprietaria - e per essa la sua rappresentante - era perfettamente informata dello svolgimento dei lavori e non aveva avuto nulla da obiettare. La Corte cantonale ha basato il suo giudizio sulle dichiarazioni di due ex impiegati della ditta A.________ AG, H.________ e G.________, nonché su di una lettera del 15 febbraio 1995, con cui la proprietaria aveva chiesto ragguagli in merito a un terreno da eventualmente acquistare per poterne ricavare i posteggi necessari. 6.2.2 Gli argomenti che il ricorrente adduce per confutare l'attendibilità del teste H.________ non inducono a ritenere manifestamente insostenibile la decisione della Corte cantonale di riferirsi alle sue dichiarazioni. Il ricorrente non dimostra infatti che, contrariamente a quanto asserito nella sentenza impugnata, il teste avrebbe taciuto di essere stato licenziato dalla ditta Amstutz né tantomeno di aver avanzato delle pretese nei suoi confronti. Non appare insostenibile nemmeno il fatto di considerare, semmai, inattendibili le deposizioni dei familiari del ricorrente e della precedente proprietaria, coinvolti nell'affare. Infine, il fatto che alcune delle affermazioni di H.________ siano state parzialmente contraddette dalla teste G.________ o dalla teste I.________ - la cui testimonianza è stata ritenuta ininfluente, essendosi essa limitata a effettuare delle traduzioni, circostanza che il ricorrente non nega - non basta a rimettere in discussione la sua attendibilità. Il ricorrente non ha miglior fortuna laddove critica l'apprezzamento della lettera del 15 febbraio 1995. Egli non contesta, in effetti, che in tale documento sia fatta menzione dei "posteggi necessari". Ora, l'accenno ai posteggi necessari sottintendeva chiaramente la conoscenza delle richieste formulate dal Municipio di E.________ per procedere al rilascio della licenza edilizia in sanatoria (ovverosia a lavori avvenuti). Quest'ultima circostanza trova pure conferma nella deposizione della teste G.________, la quale ha ammesso di essere venuta a conoscenza della trasformazione già al momento in cui il Comune si era annunciato per la questione posteggi, ovvero nel dicembre 1992. Gli argomenti addotti nel gravame per dimostrare che la teste intendeva riferirsi a un secondo intervento del Comune, risalente al 1996, non convincono. 6.2.3 In conclusione, la decisione di ammettere che la proprietaria era a conoscenza dell'esecuzione dei lavori appare sostenibile. In simili circostanze, il fatto ch'essa non sia immediatamente intervenuta per fermare i lavori configura un ulteriore elemento a favore della tesi del consenso. Nulla muta il fatto che la proprietaria non abbia avuto alcun contatto diretto con gli architetti incaricati della realizzazione dell'opera, trattandosi di una conseguenza naturale dell'autorizzazione concessa all'opponente di procedere alla trasformazione del bocciodromo. Né giova alle tesi ricorsuali il rifiuto del Municipio di accettare la lettera del 21 settembre 1992 quale procura sufficiente per l'introduzione della domanda di costruzione in sanatoria nel 1995, essendo questa successiva all'esecuzione dei lavori. 6.3 Infine, la sentenza impugnata resiste alla censura di arbitrio anche laddove ammette la possibilità di ottenere una licenza edilizia in sanatoria. Nel gravame il ricorrente si limita infatti ad affermare il contrario, senza addurre alcuna prova a sostegno delle sue affermazioni. A prescindere dal fatto che, ai fini del giudizio sulla concessione dell'indennità e del suo ammontare, è determinante il momento in cui la locazione si è conclusa (Higi in: Zürcher Kommentar, n. 49 ad art. 260a CO), in concreto il 31 dicembre 1996, si può osservare che l'impossibilità, oggi, di risolvere i problemi legati alla carenza di posteggi e agli indici di sfruttamento mediante l'acquisto della part. XXX RFD di E.________, appartenente alla controparte, non significa che le altre opzioni menzionate dai giudici ticinesi sarebbero irrealizzabili. Ciò vale, in particolare, con riferimento alla possibilità di risolvere il problema dei parcheggi pagando un contributo sostitutivo e quello degli indici di sfruttamento riducendo lo sfruttamento della particella su cui sorge la sala banchetti. Il ricorrente non dimostra che queste considerazioni sono manifestamente insostenibili, sicché il suo ricorso va respinto anche su questo punto.