Citation: 4A_395/2017 E. 5.3

5.3. Il n'est pas contesté que l'appartement loué par les intimés était affecté d'un défaut ouvrant droit à une réduction de loyer. Seules la quotité et la durée de cette mesure sont encore litigieuses. La méthode consistant à fixer la réduction de loyer selon les règles de l'équité n'est pas critiquable en l'espèce, dans la mesure où l'état défectueux s'est prolongé sur une longue période au cours de laquelle l'appartement a été infesté dans sa quasi-intégralité. En effet, il résulte des faits établis par la cour cantonale et qui lient le Tribunal fédéral que, lors de la première détection canine le 1er mai 2014, deux des trois chambres étaient infestées, lors de la seconde détection le 3 juin 2014, les insectes étaient présents dans les trois chambres, le hall d'entrée et le salon et lors de l'avant-dernière détection le 8 juillet 2014, des punaises de lit ont encore été retrouvées dans la salle de bain et le WC séparé. On ne saurait par ailleurs retenir, comme la recourante le laisse entendre au travers de ses calculs, que c'est seulement à partir de la détection canine que l'une ou l'autre pièce a été infestée. Il s'agit en l'occurrence typiquement d'une situation évolutive où la réduction de loyer doit être déterminée en équité. L'appartement a été désinsectisé à trois reprises, les 12 et 22 mai 2014, les 16 et 26 juin 2014 et les 10 et 17 juillet 2014. A chaque fois, l'entreprise de désinsectisation a appliqué des produits chimiques destinés à éradiquer les nuisibles; ces substances devaient demeurer en place durant trente jours sans être nettoyées. Du 11 mai au 26 juillet 2014, les locataires et leurs deux filles alors âgées de trois ans n'ont plus occupé l'appartement, duquel ils avaient ôté les matelas et une grande partie de leurs affaires personnelles aux fins de les congeler. Dans les circonstances de l'espèce, on ne pouvait attendre des intimés qu'ils réintègrent l'appartement loué avant le 26 juillet 2014. D'une part, vu le degré d'infestation de l'appartement, dont toutes les pièces ainsi que la salle de bain et le WC séparé ont été contaminés, les occupants auraient nécessairement subi de nombreuses piqûres, ce qui - indépendamment de savoir si les punaises véhiculent ou non des maladies infectieuses - constitue une atteinte indéniable à l'intégrité physique, voire psychique. D'autre part, les produits chimiques destinés à éradiquer les parasites constituaient un risque pour la santé des jumelles qui, à l'âge de trois ans, étaient encore susceptibles de porter fréquemment mains et objets à leur bouche et donc d'ingérer les substances nocives. L'appartement était donc bel et bien affecté d'un défaut grave tant par son ampleur que par sa durée et, partant, était inhabitable pendant toute la période en cause, comme la cour cantonale l'a jugé à bon droit. La recourante soutient à tort que la présence d'enfants en bas âge ne doit pas interférer dans le raisonnement. Certes, le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve diminué (SVIT-Kommentar déjà cité, n° 46 ad remarques préliminaires aux art. 258-259i CO; HIGI, op. cit., n° 14 ad art. 259d CO). Il ne prend donc pas en considération des circonstances subjectives propres à un locataire (cf. arrêt 4C.377/2004 du 2 décembre 2004 consid. 3.3; HIGI, op. cit., n° 14 ad art. 259d CO), à moins que sa conception subjective ou ses souhaits s'agissant de l'état ou des propriétés de la chose louée n'aient fait l'objet d'un accord ou de garanties (cf. arrêt 4C.291/2000 du 11 avril 2001 consid. 4b; HIGI, op. cit., n° 14 ad art. 259d CO). Cela étant, il ne s'agit pas ici de savoir ce que les parties avaient convenu au titre des qualités de l'appartement loué et dans quelle mesure les attentes du locataire par rapport à l'une ou l'autre de ces propriétés étaient légitimes, mais bien de déterminer l'ampleur de la restriction à l'usage convenu, la destination de la chose louée prévue par les parties constituant à cet égard un critère objectif (cf. HIGI, op. cit., n° 15 ad art. 259d CO). En l'espèce, selon l'usage prévu contractuellement, le logement était destiné à l'habitation familiale principale des locataires. Or, la remise en état de la chose louée, à la charge de la bailleresse, nécessitait l'utilisation de substances chimiques à laisser poser trente jours, lesquelles constituaient un danger pour la santé des jeunes enfants des locataires. C'est dire que, pendant toute la période où les divers traitements de désinfestation successifs sont intervenus, l'appartement loué ne pouvait objectivement être affecté à l'usage prévu, soit servir d'habitation familiale aux locataires. En considérant que l'appartement était inhabitable du 11 mai au 26 juillet 2014 et, partant, en supprimant tout loyer pendant cette période, la cour cantonale n'a manifestement pas abusé de son pouvoir d'appréciation. Le grief de la recourante relatif à la réduction de loyer doit être écarté.