Citation: 5A_136/2008 25.09.2008 E. 4

Gemäss Art. 32 ff. OR tritt eine Vertretungswirkung grundsätzlich nur ein, wenn der Vertreter über eine entsprechende Vollmacht des Vertretenen verfügt. Fehlt es an einer Vollmacht, wird der Vertretene weder berechtigt noch verpflichtet, ausser bei nachträglicher Genehmigung durch den Vertretenen (Art. 38 OR) oder wenn der Dritte in berechtigtem gutem Glauben auf das Bestehen der Vollmacht vertraut hat (Art. 33 Abs. 3, Art. 34 Abs. 3 und Art. 37 OR; vgl. BGE 131 III 511 E. 3.1; 120 II 197 E. 2; Urteil 4C.12/2002 vom 14. Mai 2002, E. 3.1). Wie sich vorhergehend gezeigt hat, war die V.________ AG aufgrund der in den Kaufverträgen enthaltenen Vollmachtsklausel nicht bevollmächtigt, den Dienstbarkeitsvertrag vom 4. Juni 2002 im Namen der Beschwerdegegnerin abzuschliessen. Die Beschwerdegegnerin wurde auch nicht durch den Dienstbarkeitsvertrag berechtigt oder verpflichtet, indem sie diesen nach Art. 38 OR genehmigt hätte. Zu prüfen bleibt somit, ob die Beschwerdegegnerin durch den Dienstbarkeitsvertrag dennoch gebunden ist, da die Beschwerdeführer in guten Treuen nach Art. 33 Abs. 3 OR auf eine Vollmacht schliessen durften. 4.1 Wird die Ermächtigung vom Vollmachtgeber einem Dritten mitgeteilt, so beurteilt sich ihr Umfang diesem gegenüber nach Massgabe der erfolgten Kundgebung (Art. 33 Abs. 3 OR). Durch diese Mitteilung wird jedoch keine Vollmacht begründet, sondern der Dritte lediglich über die bereits erteilte Vollmacht orientiert. Bedeutung kommt der Mitteilung dann zu, wenn sie mit der rechtsgeschäftlichen Ermächtigung inhaltlich nicht übereinstimmt (Urteil 4C.217/1994 vom 6. Januar 1995, E. 1a mit Hinweisen). Der gutgläubige Dritte wird in einem sol-chen Fall in dem Masse geschützt, wie ihm mitgeteilt wurde, auch wenn die Ermächtigung die vorgenommene Rechtshandlung nicht abdeckt (BGE 131 III 511 E. 3.2). Die Bindung des ungewollt Vertretenen beruht auf dem Vertrauensprinzip. Er ist nicht gebunden, weil er einen bestimmt gearteten Willen hat, sondern weil er ein Verhalten an den Tag legt, aus dem die Gegenseite in guten Treuen auf einen bestimmt gearteten Willen schliessen darf (BGE 120 II 197 E. 2a; Urteil 4C.12/2002 vom 14. Mai 2002, E. 3.1). Zur Beurteilung des Inhalts der Vollmachtsmitteilung ist zu prüfen, wie der Dritte die Mitteilung über den Umfang der Vollmacht nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen in guten Treuen verstehen durfte und musste. Denn die Regeln über die Auslegung von Willenserklärungen sind sinngemäss auch auf eine rechtsgeschäftsähnliche Handlung wie die Mitteilung einer Ermächtigung anwendbar (BGE 131 III 511 E. 3.2.1 S. 518; Urteil 4C.217/1994 vom 6. Januar 1995, E. 1a, je mit Hinweisen). Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang wiederum, dass das Bundesgericht an die Feststellungen der Vorinstanz über die Umstände gebunden ist und dagegen als Rechtsfrage frei überprüft, wie die Mitteilung in guten Treuen verstanden werden durfte und musste (Urteil 4C.217/1994 vom 6. Januar 1995, E. 1a; vgl. auch BGE 133 III 61 E. 2.2.1 S. 67; 132 III 24 E. 4 S. 28, 268 E. 2.3.2 S. 274 f., 626 E. 3.1 S. 632; 129 III 702 E. 2.4, je mit Hinweisen). Der Gutglaubensschutz nach Art. 33 Abs. 3 OR setzt insbesondere voraus, dass der Vertretene gegenüber dem Dritten die Ermächtigung mitgeteilt hat. Dies ist mittels einer Vollmachtsurkunde möglich, die der Vertreter dem Dritten übergibt (BGE 131 III 511 E. 3.2 und E. 3.2.1; BGE 99 II 39 E. 1 S. 42). Die Kundgabe der Ermächtigung kann auch erst anlässlich der öffentlichen Beurkundung erfolgen, indem der Vertreter dem Notar und Dritten die Vollmachtsurkunde vorweist (BGE 77 II 138 E. 2 S. 141 f.). 4.2 Vorliegend erfolgte die Mitteilung der in den Kaufverträgen enthaltenen Vollmachtsklausel gegenüber den Beschwerdeführern anlässlich der öffentlichen Beurkundung. Um den Umfang dieser mitgeteilten Vollmacht zu eruieren, ist somit danach zu fragen, wie die Beschwerdeführer diese Mitteilung nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen in guten Treuen verstehen durften und mussten. Die Beschwerdeführer machen nicht geltend und es ist nicht ersichtlich, dass der für die V.________ AG handelnde S.________ beim Notar eine Vollmacht, die vom Wortlaut der in den Kaufverträgen enthaltenen Vollmachtsklausel abweichen würde, vorgelegt hätte. Ebenso ist nicht ersichtlich und wird von den Beschwerdeführern auch nicht behauptet, dass die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführern auf eine andere Art und Weise eine im Wortlaut weitergehende Vollmacht mitgeteilt hätte. Zu prüfen ist demzufolge vorliegend, wie die Beschwerdeführer die in den Kaufverträgen statuierte Vollmachtsklausel nach dem Vertrauensprinzip verstehen durften und mussten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich beim Beschwerdeführer um eine rechtskundige Person handelt (Dr. iur., Rechtsanwalt). 4.3 Die Vorinstanz hat im Ergebnis nicht Bundesrecht verletzt, indem sie keine Vertretungswirkung aufgrund des Gutglaubensschutzes bejahte. Denn es ist nicht ersichtlich, dass die Beschwerdeführer die Vollmachtsklausel nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen in guten Treuen dahingehend verstehen durften und mussten, dass sich die Begründung der Dienstbarkeit 2002 für die Überbauung aufgrund rechtlicher Absicherung als notwendig erwiesen hätte und somit die V.________ AG den entsprechenden Dienstbarkeitsvertrag vom 4. Juni 2002 hätte abschliessen dürfen. Die Beschwerdeführer erweitern den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt in unzulässiger Weise, wenn sie vorbringen, sie hätten vom Wunsch der neuen Eigentümer gewusst, die geschützte Bepflanzung zu ändern, sowie die Dienstbarkeit von 2002 hätte eine deutliche Verbesserung für die Stockwerkeigentümer dargestellt und die bestehende Dienstbarkeit 1998 wäre durch den Rückschnitt verletzt worden. Da die Beschwerdeführer bezüglich dieser Sachverhaltselemente keine substantiierten Sachverhaltsrügen erheben, kann auf ihre entsprechenden Ausführungen nicht eingetreten werden (vgl. Erwägung 1). Ebenso sind sie mit der Darlegung ihrer eigenen Sicht der Dinge nicht zu hören, wenn sie - wiederum ohne rechtsgenügliche Sachverhaltsrügen vorzutragen - geltend machen, die Beschwerdegegnerin habe den Verkaufsprospekt gekannt, der nicht mit der Dienstbarkeit 1998 korrespondiert habe, und mit dem Abschluss der Vereinbarung vom 14. Februar 2002 bzw. des Dienstbarkeitsvertrags vom 4. Juni 2002 sei keine Entschädigung verlangt worden (vgl. Erwägung 1). Sowohl die Vorbringen der Beschwerdeführer, die Dienstbarkeit 2002 unterscheide sich nur geringfügig von der Dienstbarkeit 1998 und sei nicht neu, als auch das Argument, sie hätten mit dem Dienstbarkeitsvertrag vom 4. Juni 2002 auf ihre ursprüngliche Dienstbarkeit 1998 verzichtet, um die neue Dienstbarkeit im Grundbuch einzutragen, erweisen sich als unbehelflich. Es ist nicht nachvollziehbar, inwiefern die Beschwerdeführer durch die Berücksichtigung dieser Umstände hätten davon ausgehen dürfen, dass sich die Begründung der Dienstbarkeit 2002 für die Überbauung aufgrund rechtlicher Absicherung als notwendig erweise und die V.________ AG somit gehörig bevollmächtigt sei. Schliesslich vermögen die Beschwerdeführer auch nichts zu ihren Gunsten aus dem Umstand abzuleiten, dass der Notar anlässlich der öffentlichen Beurkundung von einer ausreichenden Vollmacht ausgegangen ist.