Citation: BGE 121 III 260 E. 5a

La dottrina è divisa sulla questione di sapere se un contratto che soggiace ad una condizione risolutiva, quale la demolizione o la vendita della cosa locata, abbia natura determinata o indeterminata. Secondo HIGI - la cui opinione è stata fatta propria dalla Corte cantonale - un contratto di durata sottoposto ad una condizione risolutiva costituita da un evento futuro ed incerto deve essere qualificato come rapporto indeterminato (ZK, n. 36 e 44 ad art. 255 CO); sarebbe solo apparentemente che il contratto verrebbe meno per il realizzarsi della condizione e non richiederebbe la disdetta. Un contratto di locazione potrebbe essere ritenuto a tempo determinato - e non sarebbe quindi necessaria una disdetta - solo se la fine del contratto è certa e prevedibile; in assenza di determinabilità si impedirebbe, contrariamente alla norma imperativa dell'art. 273c CO, qualsiasi possibilità di proroga. Tale qualifica di contratto a tempo indeterminato è conforme ad un'antica opinione del Tribunale federale (DTF 56 II 191) come pure al Messaggio del Consiglio federale concernente la revisione delle norme attuali del CO sull'estinzione della locazione (v. FF 1985 I 1258). Per BARBEY (Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, pag. 80 n. 214) la locazione la cui durata è sottoposta ad una condizione risolutiva incerta, quanto al suo avverarsi, è simultaneamente a tempo determinato e indeterminato. Qualora l'evento incerto si verifica, esso comporta immediatamente la risoluzione del contratto (durata determinata), mentre se esso non si verifica il contratto deve prima o poi poter essere risolto, da qui la sua natura a tempo indeterminato. Questa opinione corrisponde a quella di GAUCH (System der Beendigung von Dauerverträgen, pag. 43-44), secondo il quale, nel periodo di pendenza dell'evento condizionante risolutivo, si è in presenza di un rapporto giuridico a tempo determinato. Di stesso avviso ZILHMANN (OR-ZILHMANN, n. 3 ad art. 255), TERCIER (Les contrats spéciaux, n. 1794-1796), LACHAT/STOLL (Das neue Mietrecht für die Praxis, 3a edizione, pag. 289), GAUCH/SCHLUEP (Schweizerisches Obligationenrecht, AT, 5a edizione, n. 4140, 4142 e 4169), e il commentario USPI (n. 14 ad art. 255). BGE 121 III 260 S. 264 Quest'ultimo punto di vista, che è quello della dottrina dominante, deve essere condiviso, atteso che esso è in perfetta armonia con le regole generali sulle obbligazioni condizionali e, in particolare, con quelle che disciplinano le condizioni risolutive. Il contratto litigioso, soggiacente alla condizione risolutiva della vendita della cosa locata, deve quindi essere ritenuto a tempo determinato. Pertanto, esso, conformemente alle norme generali sulle obbligazioni condizionali, viene automaticamente meno con l'avverarsi della condizione, senza che sia necessaria una disdetta. Codesto punto di vista può apparire poco compatibile con le norme sulla protrazione della locazione che, per i contratti a tempo determinato, obbligano il conduttore ad agire 60 giorni prima della scadenza del contratto (art. 273 cpv. 2 lett. b CO) e non gli consentono di rinunciare al suo diritto alla protrazione (art. 273c CO). Su tali norme sembra fondarsi l'opinione di HIGI. Esse non sono tuttavia determinanti, poiché attestano unicamente che il legislatore non ha disciplinato il caso particolare della protrazione del contratto a tempo determinato la cui scadenza - come in concreto - dipende da un evento incerto. Sussiste semplicemente una lacuna di legge che il giudice deve colmare, ad esempio sottoponendo la domanda di protrazione al termine di 30 giorni dalla conoscenza da parte del conduttore dell'avverarsi della condizione risolutiva. Aggiungasi, a scanso di equivoci, che il diritto del conduttore di richiedere una protrazione della locazione non impedisce al giudice, nell'ambito dell'apprezzamento del principio e della durata della proroga (art. 272 segg. CO), di tener conto della condizione risolutiva stipulata fra le parti. La qualificazione del contratto litigioso come contratto a tempo determinato rende inapplicabili i disposti degli art. 271 e 271a CO sulla contestazione delle disdette. Non vi può infatti essere annullamento delle disdette ordinarie nei contratti a tempo determinato, perché per natura non vi è disdetta (art. 255 cpv. 2 CO; TERCIER, op.cit., n. 2071).