Citation: 4D_45/2010 31.05.2010 E. 3

En matière de bail à loyer, pour autant que la convention des parties le prévoie spécialement, le locataire doit rembourser en sus du loyer les dépenses effectives supportées par le bailleur en rapport avec l'usage de la chose louée, telles que les frais de chauffage et de consommation d'eau chaude pour les habitations ou les locaux commerciaux (art. 257a et 257b al. 1 CO). Le bailleur peut percevoir ces frais - dits accessoires - de manière forfaitaire, sur la base de la moyenne des dépenses effectives calculée sur une période de trois ans (art. 4 al. 2 OBLF; RS 221.213.11). Il peut également se faire rembourser les dépenses effectives sur la base d'un décompte; il doit alors établir ce document au moins une fois par année et le présenter au locataire (art. 4 al. 1 OBLF). La convention peut prévoir que dans l'intervalle des décomptes successifs, le locataire versera des acomptes. Ces deux systèmes peuvent être juxtaposés en ce sens que le locataire remboursera certains frais - en l'occurrence, ceux d'eau chaude - de manière forfaitaire et d'autres - ici ceux de chauffage - sur la base d'un décompte (David Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 336 nos 2.4 à 2.7). Les clauses contractuelles relatives aux frais accessoires, ayant pour objet de spécifier les dépenses imputables au locataire et les montants que celui-ci doit verser périodiquement à titre de forfait ou d'acomptes, sont modifiables à l'initiative du bailleur ou du locataire selon les art. 269d, 270a et 270b CO qui visent au premier chef l'augmentation ou la diminution du loyer (Lachat, op. cit., p. 336 nos 3.1 et ss; cf. ATF 121 III 460 consid. 2a/bb p. 462).