Citation: 2C_460/2015 E. 4.1

4.1. Unter den Begriff der Anlagekosten fallen praxisgemäss die wertvermehrenden Investitionen. Diese sind von den Unterhaltskosten abzugrenzen, die dazu dienen, die Liegenschaft in ihrem Wert zu erhalten. Abzugsfähig bei der Grundstückgewinnsteuer sind wertvermehrende Aufwendungen, während werterhaltende Aufwendungen bei der Einkommenssteuer in Abzug gebracht werden können (Art. 9 Abs. 3 StHG). Eine doppelte Berücksichtigung (sowohl bei der Einkommenssteuer wie auch bei der Grundstückgewinnsteuer) ist ausgeschlossen. Im Idealfall sind die Einkommenssteuer und die Grundstückgewinnsteuer steuersystematisch und wertungsmässig lückenlos aufeinander abgestimmt (Urteile 2C_674/2014 vom 11. Februar 2015 E. 3.3, in: ASA 83 S. 614; 2C_647/2013 vom 1. Mai 2014 E. 2.2; 2C_622/2011 vom 29. Februar 2012 E. 4). Praxisgemäss stellt sodann eine Totalsanierung, die praktisch einem Neubau gleichkommt, aus steuerlicher Sicht eine Herstellung dar, weshalb die damit verbundenen Kosten einkommenssteuerlich nicht absetzbar sind (Urteil 2C_153/2014 vom 4. September 2014 E. 2.2 und 2.3 mit Hinweisen, in: StE 2014 B 25.6 Nr. 63). Dieser Praxis folgt auch die Lehre (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl. 2013, Rz. 50 zu § 30 StG/ZH; LEUCH/SCHLUP GUIGNARD, in: Praxis-Kommentar zum Berner Steuergesetz, Band 1, 2014, Art. 36 Rz. 19). Auch ein völliger Um- oder Ausbau einer Liegenschaft kommt wirtschaftlich einem Neubau gleich. Wird eine Liegenschaft umgebaut und neuen Zwecken zugeführt, liegt Herstellung vor, wenn die "Renovation" umfangmässig einem Neubau gleichkommt (Urteil 2C_233/2011 vom 28. Juli 2011 E. 3.2, in: RDAF 2013 II 80 mit Hinweis auf BGE 123 II 218 E. 2 S. 224 und 103 Ib 197 E. 3b S. 201). Das ist insbesondere bei Aushöhlung der Baute oder von Gebäudeteilen mit anschliessender Neugestaltung der Innenraumeinteilung der Fall (Urteil 2C_153/2014 vom 4. September 2014 E. 2.3 mit Hinweisen, in: StE 2014 B 25.6 Nr. 63).