Citation: 4A_286/2018 E. 7

7. Restrictions de droit public L'acquéreur est informé que les restrictions de droit public, notamment celles résultant des dispositions sur l'aménagement du territoire, la police des constructions et l'environnement bâti (...) ou non bâti (...) ne sont pas indiquées au Registre Foncier, et qu'aucune garantie n'est fournie à leur propos et qu'il devra s'en enquérir lui-même. (...) TERME AU TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ RÉSOLUTION DE LA VENTE (...) à défaut du paiement du solde du prix de vente [3'600'000 fr.] en mains du notaire soussigné (...) d'ici au 1er juillet 2013, le présent acte de vente ne sera pas suivi d'effets au Registre Foncier. Dans cette hypothèse, l'acompte de Frs. 400'000.- versé ce jour restera acquis au vendeur et ce, à titre d'indemnité unique et forfaitaire pour l'inexécution du chef de l'acquéreur, le vendeur renonçant d'ores et déjà à agir contre l'acquéreur en exécution de la présente vente, laquelle sera résolue. (...) » A.h. Le 12 décembre 2012, l'acheteuse A.________ SA a déposé une demande d'autorisation de construire portant sur l'édification de 8 villas sur la parcelle. Le 4 juin 2013, l'autorisation a été refusée au motif que l'exposition de la parcelle au bruit de l'aéroport dépassait les valeurs limites prévues pour le degré de sensibilité II. Par ailleurs, le projet ne présentait pas un intérêt prépondérant justifiant une autorisation dérogatoire au sens de l'art. 31 OPB. A.i. Par courrier du 28 juin 2013 adressé à l'exécuteur testamentaire, l'acheteuse a signifié à l'hoirie qu'elle invalidait le contrat de vente à terme conclu le 25 septembre 2012 et réclamait le remboursement de l'acompte de 400'000 fr. Elle invoquait le motif suivant: (...) lors de la conclusion de ce contrat, nous avons été dans l'erreur essentielle (vice du consentement), voire sujets d'un dol, s'agissant des possibilités de développement extrêmement limitées sur la parcelle vendue et achetée notoirement dans ce but. (...) » A.j. À la demande de A.________ SA, la régie immobilière... SA lui a transmis le 25 septembre 2013 une expertise selon laquelle la parcelle était inconstructible et non modifiable; seule une rénovation de la maison existante était envisageable, de son point de vue. A.k. Dans un courriel du 13 février 2014, l'exécuteur testamentaire a indiqué à A.________ SA que lorsqu'il avait rencontré E.________ SA pour lui proposer la parcelle, il avait évoqué les problèmes relatifs aux exigences concernant le bruit dans cette zone et lui avait remis une copie du courriel du 23 mars 2012 faisant part des exigences du SABRA pour toutes nouvelles constructions dans cette zone. A.l. Le 14 février 2014, l'acheteuse a déposé une nouvelle demande d'autorisation de construire après avoir modifié son projet de construction de 8 villas. La demande a été rejetée le 7 août 2014, en raison non seulement de l'exposition de la parcelle au bruit, mais également de la non-conformité du projet au droit cantonal en matière de construction et du caractère lacunaire et incomplet de la demande.