Citation: 1C_322/2017 E. 4.5

4.5. Das Bundesverwaltungsgericht hielt fest, grundsätzlich müsse der Wert der fluglärmbelasteten Liegenschaft mit und ohne Schallschutzmassnahmen geschätzt werden. Allerdings dürfte sich kaum je zufriedenstellend nachweisen lassen, in welchem Umfang sich der Einbau von Schallschutzfenstern auf den Wert der Liegenschaft der Enteigneten auswirke. Eine solche Schätzung wäre mit erheblichen Unsicherheiten behaftet, weshalb ein schematischer Lösungsansatz angezeigt erscheine. Das Bundesverwaltungsgericht ordnete daher eine Anrechnung der Schallschutzkosten in Höhe von 10 % des auf die Gebäude entfallenden Minderwerts an, gestützt auf die in BGE 122 II 337 E. 9 S. 348 vorgenommene Schätzung. Die Anwendung dieser Rechtsprechung erlaube es, die anrechenbaren Schallschutzkosten einzelfallbezogen, aber ohne zusätzliche Abklärungen festzulegen. Im vorliegenden Fall erscheine eine Anrechnung der Schallschutzkosten im Umfang von 10 % des auf die Gebäude entfallenden Minderwerts massvoll und halte sich im Rahmen der zulässigen Schematisierung. Bei BGE 122 II 337 handelt es sich jedoch um einen Einzelfallentscheid, der zudem selbstbewohnte Einfamilienhäuser betraf. Diese waren damals nach der Realwertmethode geschätzt worden, unter separater Ausweisung von Landwert und Gebäudezeitwert. Vorliegend geht es dagegen um Mehrfamilienhäuser, die nach der Ertragswertmethode geschätzt wurden, basierend auf den Mieteinnahmen, unter Berücksichtigung von Rückstellungen für Erneuerungs- und Bewirtschaftungskosten. Bei dieser Methode werden Land- und Gebäudewert nicht separat geschätzt; die Kosten für Schallschutzfenster wirken sich vielmehr bei den Mieteinnahmen (soweit überwälzbar) und bei den Rückstellungen für den Erneuerungsfonds aus.