Citation: 4A_487/2008 10.03.2009 E. 1

2.5 A teneur de l'art. 22 RULV, le locataire ne peut pas sous-louer l'entier de la chose pour une durée indéterminée, sous réserve de l'accord écrit du bailleur. Le but de cette règle est manifestement d'éviter que la sous-location soit utilisée dans un but qui lui est étranger. Elle ne limite pas le droit du locataire de sous-louer, mais aide à éviter des sous-locations qui sont en réalité des transferts de bail entre locataire et sous-locataire (cf. ATF 134 III 446 consid. 2.5 p. 451), ce qui est dans l'intérêt de tous les acteurs du marché, comme tant le Conseil d'Etat vaudois que le Conseil fédéral l'ont admis (cf. supra consid. 2.3). En l'espèce, à défaut d'accord de la recourante à un contrat de sous-location, portant sur l'entier de la chose louée, de durée indéterminée, la question de savoir si l'intimé et le sous-locataire ont conclu un contrat de durée déterminée est dès lors essentielle. Sollicité par la recourante, le sous-locataire lui a répondu que le contrat de sous-location avait été conclu oralement et sans date limite. La cour cantonale a retenu que ces déclarations n'étaient pas pertinentes, au motif qu'il n'y avait pas de relations contractuelles entre la bailleresse principale et le sous-locataire. L'on ne discerne toutefois pas en quoi cela excluait de tenir compte des déclarations du sous-locataire au sujet de contenu de contrat de sous-location. Les juges cantonaux se sont fondés sur deux éléments. Ils ont d'abord pris en compte le contrat de sous-location écrit qui est daté du 20 janvier 2007, soit du jour suivant la résiliation litigieuse, qui prévoit que le contrat commence le 1er septembre 2006 et se termine le 1er septembre 2007 et qu'il se renouvelle de plein droit pour une année et ainsi de suite d'année en année s'il n'est pas résilié. La cour cantonale s'est en outre fondée sur une déclaration de l'intimé du 30 novembre 2007 selon laquelle il avait l'intention de réintégrer l'appartement dans deux ans; il n'a toutefois pas été constaté que l'intimé aurait déclaré avoir informé le sous-locataire de cette intention et que le contrat de sous-location aurait été limité dans ce sens. Les juges cantonaux ne précisent pas dans quel contexte cette déclaration a été faite; selon la recourante, la déclaration est tirée d'une lettre de l'intimée à son mandataire, produite en procédure. A noter que lors de l'audience du 17 décembre 2007, l'intimé, dispensé de comparaître, n'a pas été entendu. Le grief d'arbitraire soulevé par la recourante peut rester indécis. En effet, la cour cantonale n'a pas constaté que l'intimé et le sous-locataire avaient convenu une limitation de la durée de la sous-location. Au contraire, il ressort du contrat écrit du 20 janvier 2007, sur lequel elle se fonde, que la durée de la sous-location n'était pas limitée, la sous-location devant se prolonger d'année en année si le contrat n'était pas résilié par l'une des parties. Il s'agit typiquement d'un contrat de durée indéterminée (cf. art. 255 al. 3 CO). Il y a donc violation de l'art. 22 RULV. 2.6 A teneur de l'art. 22 al. 1 RULV, le locataire doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur avant de conclure un contrat de sous-location. Ainsi, au contraire de l'art. 262 CO qui ne soumet l'autorisation du bailleur de sous-louer à aucune forme, les RULV prévoient que celle-ci doit être donnée en la forme écrite. Il s'agit d'une exigence impérative qui ne saurait être considérée comme une simple prescription d'ordre. Il s'ensuit que dans le canton de Vaud, lorsque le consentement du bailleur n'est pas demandé et que les conditions de la sous-location ne lui sont pas communiquées, la sous-location est illicite. En l'occurrence, il est incontesté que l'intimé n'a pas observé cette obligation et il y a donc derechef violation de l'art. 22 RULV à cet égard. 2.7 Un bail de durée indéterminée peut être résilié en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus (art. 266a al. 1 CO). La liberté du bailleur de mettre un terme au contrat trouve toutefois une limite dans l'obligation d'agir conformément aux règles de la bonne foi (cf. art. 271 al. 1 CO). Selon la jurisprudence, cette protection accordée au locataire procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (cf. ATF 120 II 105 consid. 3a). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3a p. 108). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (arrêt 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.1, in SJ 2006 I p. 34), en particulier s'il est purement chicanier (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32). Le congé ordinaire qui vise à sanctionner une violation du contrat ou de dispositions légales par le locataire n'est en principe pas abusif (SVIT-Kommentar Mietrecht, 3e éd. 2008, n° 29 ad art. 271 CO; Higi, Zürcher Kommentar, n° 60 ad art. 271 CO), à moins qu'il ne s'agisse d'un cas "bagatelle" (Lachat, op. cit., p. 737). Selon la jurisprudence rendue en application des art. 257f et 262 CO, une sous-location sans le consentement du bailleur peut justifier une résiliation anticipée du bail. Le seul fait de ne pas requérir le consentement du bailleur ne suffit toutefois pas à justifier un congé anticipé sans avertissement préalable. Pour respecter la condition de la protestation prescrite à l'art. 257f al. 3 CO, le bailleur qui apprend que l'objet remis à bail est sous-loué sans son consentement doit inviter le locataire, par écrit, à se conformer aux exigences légales, en l'enjoignant de mettre un terme à la sous-location ou en protestant contre l'absence de demande d'autorisation. Si le bailleur choisit la première injonction, le preneur a tout de même la possibilité de requérir le consentement de son cocontractant, qui peut être donné après coup. Si le locataire ne réagit pas à l'avertissement écrit du bailleur, un congé anticipé sera fondé, en tout cas, lorsqu'un examen rétrospectif des faits permet de conclure que le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 446 consid. 2.2; cf. également ATF 134 III 300 consid. 3.1). Cette jurisprudence se rapporte toutefois à la validité d'une résiliation anticipée du bail en cas de sous-location sans accord préalable du bailleur, et non au caractère abusif d'une résiliation ordinaire. Comme précédemment exposé, l'art. 22 RULV prévoit des exigences plus strictes que l'art. 262 CO pour la sous-location. La jurisprudence rendue en application du seul art. 262 CO, notamment celle précisant quand il est abusif de fonder le congé sur le défaut de consentement préalable du bailleur ou de limitation de la durée de la sous-location, ne s'applique dès lors pas sans autre aux cas soumis à l'art. 22 RULV (cf. Sulliger/Ansermet, op. cit., p. 114 n. 49). En particulier, la question de savoir si, pour satisfaire aux exigences de l'art. 262 CO, il suffit vraiment que le locataire n'ait pas perdu toute idée de reprendre l'usage de l'appartement sous-loué, comme cela a été dit dans une jurisprudence non publiée au recueil officiel (cf. arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000 consid. 2, in SJ 2001 I 17), ne se pose pas. L'art. 22 RULV exige un contrat de durée déterminée lorsque l'entier de la chose louée est sous-louée. 2.8 En l'espèce, l'intimé a doublement violé ses obligations en concluant, sans accord préalable du bailleur, un contrat de sous-location de durée indéterminée pour l'entier de l'appartement loué. Un tel comportement met en cause le système négocié par les partenaires sociaux dans le but d'éviter l'utilisation abusive de la sous-location, système reconnu être dans l'intérêt général des bailleurs et des locataires. Il ne peut pas être qualifié de cas "bagatelle". La résiliation du bail consécutive à un tel comportement ne saurait dès lors être considérée comme abusive. Elle ne peut d'autant moins l'être que le bailleur, s'il avait été requis de donner son consentement préalable, aurait été en droit de le refuser au vu de la durée indéterminée de la sous-location. Qu'il ait d'abord essayé de s'informer sans immédiatement donner le congé n'est pas déterminant. Car pour que le congé soit valide, il suffit qu'il ne soit pas abusif. Il n'est pas nécessaire que le bail soit devenu insupportable au bailleur, si bien que le locataire ne peut rien déduire du fait que le bailleur n'ait pas résilié dès qu'il a eu connaissance de la sous-location. 2.9 Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être admis, l'arrêt attaqué annulé et la demande en annulation de la résiliation litigieuse rejetée.