Citation: 2P.154/2004 16.08.2005 E. 3

3.1 Il divieto della doppia imposizione (art. 127 cpv. 3 Cost.) impedisce che un contribuente sia tassato da due o più Cantoni sullo stesso oggetto per il medesimo periodo di tempo (doppia imposizione attuale), oppure che un Cantone ecceda i limiti della propria sovranità fiscale e, violando norme che regolano casi di conflitto, riscuota un'imposta che solo un altro Cantone è competente a percepire (doppia imposizione virtuale) (DTF 130 I 205 consid. 4.1 e rinvii). 3.2 Per consolidata prassi, in materia di doppia imposizione intercantonale, gli utili conseguiti dal commerciante professionale con la vendita di immobili aziendali sottostanno interamente alla sovranità fiscale del Cantone di situazione degli immobili (riservato il caso nel quale il contribuente possiede uno stabilimento d'impresa in questo Cantone). Poco importa se gli utili siano da ricondurre ad aumenti di valore congiunturali oppure all'attività dell'alienante e se l'imposizione avvenga nell'ambito della tassazione ordinaria sul reddito oppure mediante un'imposta speciale. Il Cantone di situazione deve però riconoscere, per prassi costante e senza riguardo alla legislazione cantonale, la deduzione di tutte le spese in relazione con la realizzazione degli utili, segnatamente gli interessi passivi maturati sui debiti contratti per finanziare l'acquisto, l'edificazione o gli investimenti che hanno aumentato il valore del fondo (sentenza 2P.222/2002 del 19 novembre 2004 destinata alla pubblicazione, consid. 4.2 e rinvii; DTF 120 Ia 349 consid. 4 e 5, 361 consid. 5b; 111 Ia 318 consid. 4; 92 I 461 consid. 2 e 2a; 88 I 337; Ernst Höhn/Peter Mäusli, Interkantonales Steuerrecht, 4a ed., Berna/Stoccarda/Vienna 2000, n. 49 segg. pag. 525 segg.). Nella presente fattispecie, l'applicazione di queste regole è indubbia. Il ricorso verte in effetti esclusivamente sull'adempimento della condizione che ne sta alla base, ossia sulla qualifica di commerciante professionale d'immobili negata alla ricorrente dalla Camera di diritto tributario. 3.3 Innanzitutto, occorre ricordare che in materia di doppia imposizione la nozione di commerciante professionale d'immobili è uguale a quella applicata in materia d'imposta federale diretta (Höhn/Mäusli, op. cit., nota 67 pag. 522). Il commercio professionale d'immobili è dato quando il contribuente procede in modo sistematico all'acquisto e alla vendita di beni patrimoniali nell'intento di conseguire un guadagno, ossia svolge un'attività che eccede la mera amministrazione del proprio patrimonio o lo sfruttamento di un'opportunità risultante da una circostanza fortuita. Per stabilire se si è o no in presenza di un commercio professionale d'immobili, si deve tenere conto dell'insieme delle circostanze del caso concreto (cfr. DTF 125 II 113 consid. 3c e 6a). Quali indizi di una simile attività possono essere presi in considerazione il modo di procedere (sistematico o pianificato) - segnatamente il fatto che il contribuente si attivi con lo scopo di accrescere il valore o si impegni sistematicamente per approfittare dello sviluppo del mercato al fine di conseguire utili -, la frequenza delle operazioni e la breve durata del possesso, l'esistenza di legami tra tali operazioni e l'attività professionale del contribuente, la circostanza che questi si serva di conoscenze professionali proprie o di terzi, la partecipazione a una società di persone, l'uso di notevoli crediti e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari (cfr. DTF 122 II 446 consid. 3; ASA 66 232 consid. 3a e rispettivi riferimenti). Ognuno di questi indizi può - ma non necessariamente deve - permettere di per sé di concludere che si è in presenza di un'attività lucrativa (cfr. DTF 125 II 113 consid. 3c). 3.4 Nella concreta fattispecie è incontestato che la ricorrente è una società immobiliare, come risulta dal suo scopo statutario, del seguente tenore: "Erwerb, Verkauf, Verwaltung, Vermittlung und Belastung von Liegenschaften; ferner Erstellen von Neubauten, Durchführung von Umbauten, Renovationen, Generalbauten und Planungen. Kann sich an anderen Unternehmen beteiligen" (cfr. su tale nozione l'esposto dell'evoluzione della giurisprudenza del Tribunale federale nella sentenza inedita 2P.410/1996 del 19 gennaio 1999, consid. 2). Al riguardo va rilevato che gli immobili di una società immobiliare, la quale da un profilo generale appare come un commerciante d'immobili, sono presunti essere degli attivi realizzabili, anche se non si può escludere che un immobile costituisca un investimento di capitale. Va poi osservato che ogni specifica operazione alla quale una società immobiliare procede non può essere qualificata singolarmente; questa regola si applica infatti quando si tratta di distinguere tra gli immobili privati e quelli aziendali di una persona fisica, non invece nei confronti di società i cui immobili sono automaticamente aziendali. Si deve invece tener conto della sua attività globale. Nel caso concreto, va constatato innanzitutto che, riguardo all'affermazione della ricorrente secondo cui la sua attività di commerciante professionale d'immobili sarebbe provata dall'evoluzione del valore contabile alla voce "J.________" dal 1990 al 2001, né i ricavi né gli investimenti concernenti queste vendite figurano nei documenti forniti dall'interessata, segnatamente nei conti d'esercizio. Si tratta di aspetti che attengono alla frequenza e al carattere sistematico delle operazioni immobiliari e che sono effettivamente degli indicatori importanti dell'attività in questione (cfr. Danielle Yersin, Les gains en capital considérés comme le revenu d'une activité lucrative in: ASA 59 137, in partic. pag. 142; Alessandro Soldini, Il commercio professionale di immobili alla luce della giurisprudenza federale e cantonale e nella prospettiva della nuova legge tributaria in: RDAT 1994 I pag. 393 e seg.). Allo stesso modo non sono d'aiuto le informazioni fornite dall'Amministrazione fiscale del Cantone di Soletta, la quale, da un lato, ha fatto sapere alla Camera di diritto tributario di non poter pronunciarsi sull'esercizio di un commercio professionale, non avendo mai dovuto risolvere detto quesito (cfr. lettera del 9 dicembre 2003) e, dall'altro, ha comunicato a questa Corte che la ricorrente aveva venduto occasionalmente ("gelegentlich") fondi ad A.________, senza però fornire altri ragguagli. Orbene va rammentato che la qualifica data ad una società dev'essere la stessa per tutta la Svizzera. Una diversa soluzione renderebbe impossibile evitare una doppia imposizione, potendo in tal caso i Cantoni applicare regole di ripartizione differenti. Per quanto concerne la valutazione delle attività della ricorrente, emerge dagli atti in possesso di questa Corte che le stesse sono state alquanto limitate. Tuttavia non dev'essere trascurato il fatto che la ricorrente ha partecipato e partecipa tuttora ad un consorzio nel Cantone di Soletta e che è stata proprietaria di immobili in Ticino. Riguardo al consorzio, va ritenuto che agli atti non figura nessuna informazione precisa, segnatamente sugli affari realizzati e sulla partecipazione della ricorrente. Per quanto concerne i fondi ticinesi, anche se gli stessi sono stati acquistati nel 1989 e riveduti nel 2002, ossia 13 anni dopo, senza che la ricorrente avesse apparentemente intrapreso nel frattempo attività particolari per valorizzarli, non è contestato che il loro acquisto è stato finanziato nella misura dell'80% (fr. 272'000.-- su fr. 340'000.--) con un mutuo bancario, ricorrendo cioè in maniera rilevante a mezzi di terzi. Dalla circostanza che i citati fondi non erano edificati si può inoltre dedurre che essi non davano nessun reddito che potesse compensare le spese e gli interessi. È quindi verosimile che dall'inizio la ricorrente sperasse di conseguire un profitto al momento della vendita, ciò che esclude che i terreni in questione costituissero un investimento di capitale. Essa ha poi attivato tutti gli interessi passivi, comportandosi in tal maniera come un commerciante d'immobili. Ciò implica peraltro che ha rinunciato a dedurli nell'ambito della sua tassazione ordinaria e che in realtà non ha realizzato alcun guadagno. Non ha neppure beneficiato di deduzioni in altri cantoni. È probabile che se la ricorrente avesse realizzato un importante beneficio sulla vendita degli immobili ticinesi, sarebbe stata trattata e quindi tassata come commerciante professionale d'immobili e ciò anche senza aver svolto alcuna particolare attività riguardo ai citati fondi. Da quanto esposto discende che la ricorrente costituisce un caso limite; l'accertamento incompleto dei fatti non consente tuttavia al Tribunale federale di risolvere definitivamente le questioni di diritto litigiose, segnatamente quelle inerenti alla qualifica di commerciante professionale d'immobili. Di conseguenza, il giudizio impugnato dev'essere annullato e gli atti rinviati all'autorità cantonale affinché proceda ai necessari accertamenti per risolvere i quesiti giuridici rimasti inevasi, determinanti per la causa. 3.5 Sulla base delle considerazioni che precedono, il ricorso va pertanto accolto e la sentenza impugnata annullata.