Citation: 2C_1276/2012 E. A

Le 28 novembre 2002, les époux A.X.________ et B.X.________ ont acquis la parcelle n° 5'264 du cadastre de la commune de C.________. Le prix d'achat de 2'270'000 fr. a été financé par une hypothèque au premier rang de 1'000'000 fr. et le solde par un crédit lombard. L'immeuble construit sur cette parcelle dans les années 1900 comprend des commerces au rez-de-chaussée et deux parties distinctes: au sud, trois niveaux et des combles aménagées habitables; au nord, deux niveaux habitables. Au moment de l'acquisition, la majeure partie de l'immeuble venait de faire l'objet d'une rénovation complète par le précédent propriétaire. Le dernier appartement a été entièrement rénové ultérieurement et un nouveau contrat de bail a été conclu avec le locataire avec une légère adaptation du loyer. Le 27 mai 2003, A.X.________ et B.X.________ ont acquis les parcelles n° s 241 et 1'111 du cadastre de la commune de D.________, comprenant un immeuble locatif. Le prix d'achat de 2'150'000 fr. a été financé par un emprunt hypothécaire de 2'000'000 fr. et le solde par des fonds propres. Le 4 avril 2007, A.X.________ a conclu un contrat de courtage exclusif avec la régie F.________ SA en vue de la vente de l'immeuble sis à C.________. Le 20 novembre 2007, A.X.________ et B.X.________ ont constitué une propriété par étages sur cet immeuble, comportant deux lots commerciaux et cinq lots d'habitation. La vente de ces sept lots s'est échelonnée entre janvier 2008 et mars 2009. Le 15 janvier 2008, le lot commercial n o 5'264-7 (boulangerie) a été vendu pour le prix de 300'000 francs. Le 23 janvier 2008 et le 1 er février 2008, les lots d'habitation n os 5'264-2 à 5'264-6 ont été vendus pour les montants de respectivement 540'000 fr., 550'000 fr., 560'000 fr., 480'000 fr. et 750'000 francs. Enfin, le 3 mars 2009, le lot commercial n o 5'264-1 (salon de coiffure) a été vendu pour le prix de 390'000 francs. Le 5 novembre 2009, A.X.________ a acquis une part de copropriété d'un septième de la parcelle n° 636 du cadastre de la commune de E.________ pour le prix de 828'570 fr., financé par des fonds propres.