Citation: 2C_68/2021 E. F

F.a. In Aufhebung der Verfügung vom 14. März 2016 hiess die Verwaltungsrekurskommission den Rekurs im Verfahren II2-2016/15 mit Entscheid vom 5. Juli 2018 gut. Der Entscheid wurde rechtskräftig. Alsdann führte die Verwaltungsrekurskommission das Verfahren II/2-2016/7 weiter und wies sie den Rekurs mit Entscheid vom 6. Juni 2019 ab. In Aufhebung des Einspracheentscheids vom 23. Dezember 2015 wurde der Antrag der Veranlagungsbehörde teilweise gutgeheissen und der Verkehrswert des Grundstücks per 17. November 2014 / 2. März 2015 in peius auf Fr. 5'320'000.-- angehoben. F.b. Die Verwaltungsrekurskommission erwog, auf dem Grundstück könne ein Gebäude mit fünf Vollgeschossen erstellt werden. Bei der geltenden Ausnützungsziffer von 1,6 wäre eine Bruttogeschossfläche von 2'580 Quadratmetern zulässig. Zurzeit würden davon aber lediglich 335 Quadratmeter beansprucht, da der südliche Teil, mehr als die Hälfte des Grundstücks, nicht überbaut sei. Dementsprechend bestehe eine hohe Ausnützungsreserve. Die Bausubstanz aus dem Jahr 1935 sei seit längerer Zeit nicht mehr unterhalten worden. Schliesslich sei seit dem Jahr 2014 bekannt, dass auf dem Grundstück eine Grossüberbauung geplant werde. Unter diesen Vorzeichen habe das Haus als wirtschaftliches Abbruchobjekt zu gelten. Ein Grundstück, dessen Verkehrswert im unüberbauten Zustand (nach Abzug der Abbruchkosten) höher liege als der Verkehrswert mit bestehender Überbauung, werde praxisgemäss für die Zwecke der Bewertung als unüberbautes Land betrachtet. Von dieser Überlegung sei auch die Veranlagungsbehörde ausgegangen. Weil für die bestehenden Bauten aber noch keine Abbruchbewilligung vorliege, habe die Veranlagungsbehörde dennoch einen Sachwert erhoben, um den ebenfalls festzustellenden Versicherungswert zu ermitteln. Ob sich auf dem Grundstück versicherte Gebäude befänden sei aber, so die Verwaltungsrekurskommission, unerheblich. Der Wortlaut von Art. 57 StG/SG lasse die Vergleichswertmethode als naheliegend erscheinen. Ihr, der Verwaltungsrekurskommission, sei es unbenommen, von der bisher angewandten Mischwertmethode zur Vergleichswertmethode überzugehen. F.c. In unmittelbarer Nähe des streitbetroffenen Grundstücks seien, so die Verwaltungsrekurskommission weiter, durchschnittlich Fr. 4'120.-- pro Quadratmeter bezahlt worden. Der Steuerpflichtige habe einen Preis von Fr. 6'774'600.-- erzielt und bei einem Halt von 1'613 m2einen Ansatz von Fr. 4'200.-- pro Quadratmeter gelöst. Im Zeitpunkt der Veräusserung sei das Bauvorhaben bereits bekannt gewesen, der Überbauungsplan habe aber noch nicht vorgelegen. Dieser sei erst am 4. August 2017 erlassen worden. Der zu ermittelnde Verkehrswert könne im vorliegenden Fall grundsätzlich mit dem Kaufpreis von Fr. 6'774'600.-- gleichgesetzt werden, wobei die Mehrausnützung von 20 Prozent, die mit dem Überbauungsplan einhergehen werde, auszuklammern sei. Die Bewertung sei daher um 20 Prozent zu ermässigen, was zu einen Ansatz von noch Fr. 5'420'000.-- führe. Davon seien die Abbruchkosten von Fr. 100'000.-- in Abzug zu bringen. Insgesamt ergebe sich ein Verkehrswert von Fr. 5'320'000.--.