Citation: 4P.309/2005 01.06.2006 E. 8

Il trasferimento della locazione a un terzo in virtù dell'art. 263 CO presuppone l'esistenza di un valido contratto tra locatore e conduttore, l'esistenza di un accordo tra il conduttore e il terzo volto all'assunzione del contratto di locazione, nonché, infine, il consenso scritto del locatore (cfr. anche DTF 125 III 226 consid. 2). 8.1 Il primo presupposto è pacifico. 8.2 Con riferimento al secondo, i giudici ticinesi hanno osservato che l'esistenza di un accordo fra il conduttore (B.________) e il terzo (Y.________ SA) volto al trasferimento del contratto di locazione non è stata seriamente contestata e che comunque non avrebbe potuto esserlo visto che l'istruttoria ha permesso di accertare che nell'ambito del contratto di compravendita dell'inventario e del mobilio presente nell'ente locato, concluso il 28 febbraio 2001 tra B.________ e Y.________ SA, le parti si erano date atto che la locatrice era stata messa al corrente della vendita ed era d'accordo di stipulare un nuovo contratto di locazione a partire dal 1° marzo successivo con Y.________ SA. I ricorrenti definiscono questa considerazione "assurda", ma non forniscono nessun elemento a sostegno della loro affermazione. In realtà nemmeno si chinano sul tema dell'accordo fra B.________ e Y.________ SA, ma si concentrano piuttosto sul terzo presupposto, ovverosia quello del consenso della locatrice, trattato qui di seguito. 8.3 Come già detto, la Corte ticinese ha ammesso sia l'esistenza di un accordo scritto sia l'esistenza di un accordo per atti concludenti. 8.3.1 Nella misura in cui critica la valutazione delle lettere del 7 maggio 2001 e 25 ottobre 2001, il ricorso risulta inammissibile siccome concernente una questione di diritto, come già esposto al consid. 7.1.2. Tutt'al più, se motivate in maniera adeguata (cfr. quanto esposto al consid. 7.2), avrebbero potuto venir esaminate le critiche rivolte contro gli accertamenti che hanno indotto la Corte ticinese a ritenere ossequiate le condizioni poste dall'opponente al trasferimento della locazione. La prima era quella per cui i coniugi B.________ e C.________ avrebbero dovuto portarsi garanti per gli obblighi derivanti dal contratto di locazione. I ricorrenti negano che tale condizione si sia verificata, ma non rimettono in discussione l'accertamento secondo il quale, già nel quadro del citato contratto del 28 febbraio 2001 B.________ ed il marito C.________ si erano impegnati a rispondere quali garanti nel nuovo contratto di locazione. La seconda condizione riguardava invece l'ottenimento dell'accordo dell'Ufficio permessi. La Corte ticinese l'ha reputata ossequiata in applicazione dell'art. 156 CO, considerato come C.________, il quale aveva ammesso di aver avuto l'intenzione di modificare l'autorizzazione a gestire a favore della società, cui nel frattempo era stata affidata la società, vi avesse rinunciato a causa dei problemi intervenuti con l'opponente. I ricorrenti definiscono questa conclusione arbitraria, ma ancora una volta non si pronunciano sull'accertamento determinante. 8.3.2 Possono invece venir esaminate le censure formulate contro la decisione di ammettere un consenso per atti concludenti, nella (limitata) misura in cui riguarda l'apprezzamento delle prove. I ricorrenti rimproverano infatti alla Corte cantonale di essere incorsa nell'arbitrio rifiutando di basarsi sulla dichiarazione di E.________, secondo cui l'opponente non aveva dato il suo consenso alla sottoscrizione di un nuovo accordo. Nel gravame vengono criticate le ragioni che hanno indotto i giudici a ritenere tale teste poco attendibile. Ai ricorrenti sfugge tuttavia che la Corte ticinese si è comunque confrontata con la sua dichiarazione, precisando che il teste ha fatto risalire l'episodio del rifiuto alla costituzione di Y.________ SA (avvenuta nel 1997) o nel 2000, ciò che non esclude che l'opponente potesse successivamente essersi determinata in maniera diversa, circostanza della quale proprio i coniugi B.________ e C.________ e Y.________ SA si erano dati atto nel contratto del 28 febbraio 2001. 8.3.3 Da ultimo la massima istanza ticinese ha stabilito che il comportamento tenuto dai ricorrenti e da Y.________ SA dopo il 2001 costituisce un'ulteriore prova del fatto che anch'essi hanno considerato le negoziazioni svoltesi allora come un trasferimento del contratto. Così facendo i giudici cantonali hanno determinato la volontà reale delle parti, che attiene ai fatti e può pertanto venir ridiscussa nel quadro del ricorso di diritto pubblico (DTF 129 III 118 consid. 2.6 pag. 123). I giudici hanno in particolare rilevato come le pigioni maturate successivamente alle note trattative siano state esclusivamente pagate da Y.________ SA. I ricorrenti affermano che tale circostanza non può servire quale prova certa del trasferimento della locazione. A ragione; in effetti la pigione non deve necessariamente venire pagata personalmente dal conduttore (DTF 125 III 226 consid. 2c pag. 229). Anche se pertinente, la critica dei ricorrenti non induce però a ritenere arbitraria la conclusione dei giudici ticinesi, giacché essi hanno tenuto conto anche di altri fatti, che i ricorrenti si guardano bene dal commentare. Nella sentenza impugnata si legge, segnatamente, che Y.________ SA si era assunta tutti gli stipendi nonché gli oneri assicurativi, le cui polizze erano state trapassate a suo nome, che la successiva corrispondenza è sempre scambiata solo con Y.________ SA (sia pure con la menzione anche di B.________ e C.________, verosimilmente perché organi della società) e che quest'ultima si è presentata al fisco quale unica conduttrice dell'ente locato mentre i coniugi B.________ e C.________ hanno negato di essere conduttori. Alla luce di queste circostanze la Corte ticinese ha stabilito che il fatto che l'opponente abbia notificato tre disdette separate - a Y.________ SA, a B.________ e C.________ - va inteso nel senso che le disdette ai coniugi B.________ e C.________ erano state inviate solo a titolo cautelativo, adottando in pratica le modalità con cui le parti si erano scambiate la corrispondenza. La valutazione dei giudici cantonali è sostenibile e gli argomenti addotti dai ricorrenti, in particolare il fatto che sul formulario ufficiale a loro indirizzato l'opponente avesse indicato i coniugi B.________ e C.________ quali conduttori, non porta alla conclusione contraria.