Citation: 5C.7/2004 22.04.2004 E. 4

Damit stellt sich weiter die Frage, ob für die Betriebskosten der Heizungsanlage (insbesondere Verbrauchskosten) das Gleiche gilt wie für die Unterhaltskosten. Das Kantonsgericht hat erwogen, der Beklagte sei als Eigentümer einer mitbenützungsberechtigten Liegenschaft zur Übernahme der Unterhaltskosten nach Art. 741 Abs. 2 ZGB verpflichtet; es verstehe sich von selbst, dass es dabei nicht bloss um Aufwendungen für den Unterhalt, sondern auch um die Kosten der verbrauchten Energie gehe, da das Benutzungsrecht ohne den Betrieb der Heizungsanlage sinnlos sei. Der Beklagte macht dagegen geltend, weder durch den Grundbucheintrag noch das Parzellierungsbegehren werde er verpflichtet, an die Betriebskosten der Heizungsanlage beizutragen. Eine solche Verpflichtung sei ohnehin unzulässig, da eine Leistungspflicht nicht Inhalt einer Dienstbarkeit sein dürfe. 4.1 Im Parzellierungsbegehren wird nur die "Unterhaltspflicht" ausdrücklich erwähnt. Ob darunter auch die Verpflichtung zur Tragung der Verbrauchskosten subsumiert werden kann bzw. ob eine solche Vereinbarung als Inhalt einer Dienstbarkeit überhaupt zulässig ist, kann im vorliegenden Fall offen bleiben. Der Beklagte übersieht, dass er die Kostenpflicht auf jeden Fall mit dem Kaufvertrag vom 28. Juli 1993 übernommen hat. In Ziffer 14 dieses Vertrages ist die (obligatorische) Verpflichtung zur anteilsmässigen Übernahme der Kosten der gemeinsamen Heizungsanlage (gemäss speziellem Heizkostenschlüssel) sowie zur Leistung von Akontozahlungen ausdrücklich vorgesehen. Neben dem allgemeinen Begriff "Kosten" wird im Kaufvertrag ausdrücklich der Begriff "Heizkosten" verwendet. Es kann dem Kantonsgericht zugestimmt werden, dass darunter nicht nur die Unterhalts-, sondern insbesondere auch die Verbrauchskosten zu verstehen sind. Zudem bestreitet der Beklagte in keiner Weise, die gemeinsame Heizungsanlage benutzt und Heizwärme bezogen zu haben. Es versteht sich von selbst, dass er die Kosten für seinen Verbrauch zu übernehmen hat, zumal er seine Abnahmeverpflichtung im Grundsatz nicht anficht. 4.2 Damit ist als nächstes darüber zu befinden, wer berechtigt ist, die Verbrauchskosten zu erheben. Der Beklagte behauptet, es bestünde zwischen den Klägerinnen keine gemeinsame Vereinbarung, gemäss welcher sie zum Betrieb der Heizungsanlage zu Gunsten Dritter verpflichtet wären. Wie es sich damit verhält, muss hier nicht entschieden werden, denn selbst wenn eine solche Vereinbarung nicht nachgewiesen werden kann, ist unbestritten, dass die Klägerinnen zusammen die Heizungsanlage betreiben, bzw. eine Verwaltung damit beauftragt haben, und den Beklagten mit Heizwärme beliefern. Ebenfalls offen bleiben kann, ob die Betriebskosten einer Anlage zu den gemeinschaftlichen Kosten und Lasten einer Stockwerkeigentümergemeinschaft im Sinne von Art. 712h Abs. 2 ZGB zu zählen sind und sich daher die Anspruchsberechtigung der Stockwerkeigentümer - und damit auch die Aktivlegitimation der Stockwerkeigentümergemeinschaften (Art. 712l ZGB) - direkt aus dem Gesetz ableiten liesse. 4.3 In der bereits erwähnten Ziffer 14 des Kaufvertrages ist festgelegt, dass der Beklagte verpflichtet ist, "anteilsmässig an die Kosten der gemeinsamen Heizungsanlage auf der Liegenschaft Haus A.________ b beizutragen und die von der Verwaltung festgesetzten Akontozahlungen zu leisten." Vertragspartner des Beklagten bei diesem Kaufvertrag war eine Bauunternehmung, welche offenbar die Überbauung erstellt und anschliessend die einzelnen Liegenschaften veräussert hatte. Bereits aus dem Wortlaut der obigen Vertragsklausel ergibt sich ohne weiteres, dass sich die Bauunternehmung die Leistung der Heizkosten nicht für sich selber, sondern zu Gunsten eines Dritten ("Verwaltung") hat versprechen lassen. Es liegt damit ein Vertrag zu Gunsten eines Dritten vor. Bei einem solchen Vertrag genügt es, wenn der Dritte im Zeitpunkt der Vertragserfüllung bestimmt oder bestimmbar ist (ROLF H. WEBER, Berner Kommentar, N. 39 zu Art. 112 OR). Mit dem verwendeten Begriff "Verwaltung" können im vorliegenden Fall nur die Klägerinnen als Betreiberinnen der Heizungsanlage, bzw. deren Verwaltung als ihr ausführendes Organ (MEIER-HAYOZ/REY, Berner Kommentar, N. 13 zu Art. 712q ZGB), gemeint sein. Ein eigenes Forderungsrecht steht den Klägerinnen indes nur zu, wenn ein echter Vertrag zugunsten eines Dritten im Sinne von Art. 112 Abs. 2 OR besteht. Aus der Interessenslage der Vertragsparteien bei Abschluss des Kaufvertrages, insbesondere aus dem Umstand, dass die Bauunternehmung nach Veräusserung der Liegenschaft selber kein Interesse an der Einforderung der Heizkosten haben kann, lässt sich ableiten, dass beabsichtigt gewesen war, den Klägerinnen ein selbstständiges, unabhängiges Forderungsrecht einzuräumen. Auch der Vertragszweck, insbesondere die Beziehungsnähe der Klägerinnen zum Vertragsinhalt sowie deren eminentes Interesse an einem eigenen Forderungsrecht, sprechen dafür, dass ein echter Vertrag zu Gunsten eines Dritten vorliegt. Die Stockwerkeigentümer sind damit Träger des Anspruchs bezüglich der Betriebskosten gegen den Beklagten und die Stockwerkeigentümergemeinschaften (Klägerinnen) legitimiert, diesen gegen ihn durchzusetzen (vgl. auch E. 3.3). 4.4 Nicht gefolgt werden kann der Auffassung des Beklagten, zur Einforderungen der Kosten gemäss Ziffer 14 des Kaufvertrages sei allenfalls nur die Stockwerkeigentümerschaft A.________ b alleine legitimiert, da sich die Verpflichtung gemäss Vertragstext auf die "gemeinsame Heizungsanlage auf der Liegenschaft A.________ b" beziehe. Aus dieser (unzutreffenden) Standortbezeichnung der Heizungsanlage lässt sich in Bezug auf die Befugnis zur Einforderung der Verbrauchskosten nichts ableiten.