Citation: 1C_92/2018 E. 4.4

4.4. Soweit die Einwände der Beschwerdeführerin gegenüber den vorinstanzlichen Ausführungen auf einer abweichenden Einschätzung der tatsächlichen Gegebenheiten beruhen, handelt es sich um appellatorische Kritik an den vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen (etwa betreffend die Distanz zu den nördlich gelegenen Bauten). Letztere sind für das Bundesgericht verbindlich, soweit sie sich nicht als offensichtlich unrichtig erweisen. Anders als bei Arealüberbauungen sonst üblich, schafft das hier zu beurteilende Bauvorhaben nicht ein einheitlich gestaltetes, von der baulichen Umgebung abgegrenztes Geviert. Es bezieht vielmehr das bereits überbaute Grundstück Kat.-Nr. 9245 mit ein; die darauf befindlichen Wohnhäuser Gartenstrasse 7/9 und Gartenstrasse 1/3/5 sind Bestandteil der Arealüberbauung. Sie bilden ihrerseits zusammen mit den Liegenschaften Neutannstein 6-13 ein bestehendes Ensemble als ehemalige Arbeitersiedlung aus der Jahrhundertwende vom 19. zum 20. Jahrhundert. Dieses Ensemble steht unter Denkmalschutz. Auf solche Objekte ist bei (Neu-) Bauten gemäss § 238 Abs. 2 PBG/ZH besondere Rücksicht zu nehmen. Die geplante Neubaute an der Gartenstrasse 11/13 will auf das bestehende Ensemble ausdrücklich Bezug nehmen und "den Schlussstein der Anlage" bilden. Wie das Baurekursgericht zu Recht festgestellt hat, ist die gestalterische Herausforderung für die Bauherrschaft bei dieser Ausgangslage anspruchsvoll, weil der neue Baukörper sowohl in einem baulichen Bezug stehen muss zum bestehenden Schutzobjekt, das (teilweise) zur Arealüberbauung gehört, wie auch zu den umliegenden Regelüberbauungen. Es trifft zu, dass Art. 3 Abs. 1 der Thalwiler BZO bei Arealüberbauungen in der dreigeschossigen Wohnzone neben anderen Privilegierungen bis zu zwei zusätzliche Vollgeschosse zulässt. Dabei handelt es sich allerdings um ein Maximum und es liegt auf der Hand, dass die von § 71 Abs. 1 PBG/ZH geforderte, besonders gute Gestaltung umso schwieriger zu erreichen ist, je stärker die Geschosszahl bzw. Gebäudehöhe der Neubaute von derjenigen der angrenzenden Liegenschaften abweicht. Die bestehenden Wohnbauten Gartenstrasse 7/9, Neutannstein 6-13 und Gartenstrasse 1/3/5 weisen grossmehrheitlich bloss zwei Geschosse auf, so dass es jedenfalls nicht als willkürlich bezeichnet werden kann, mit Bezug auf die Gebäudehöhe einen deutlichen Gegensatz zwischen diesen und dem geplanten Neubau zu erblicken, dies umso mehr, als letzterer eigentlich den nördlichen Abschluss eines Ensembles bilden sollte. Ebenso wenig ist es offensichtlich unrichtig, wenn die Vorinstanz festhält, der geplante Neubau überrage die vorbestehenden, nördlich gelegenen Bauten (Tödistrasse, Flarzhaus am Tannsteinweg 9-15) deutlich. Nicht willkürlich - sondern zutreffend - ist auch die Feststellung, wonach die bestehenden Bauten in der näheren Umgebung allesamt Schrägdächer aufweisen, so dass sich auch insofern eine Verschiedenheit zum geplanten Flachdach des Neubaus ergibt. Dasselbe gilt auch für das geplante Gebäudevolumen von 17'000 m3, das nach dem erstinstanzlichen Entscheid bloss mittels einer Nutzungsübertragung möglich ist. Es ist deutlich grösser als dasjenige aller umliegenden Baukörper und sprengt das in der näheren Umgebung Übliche bei Weitem. Angesichts aller dieser Umstände, namentlich der erheblichen Grössenunterschiede (Volumen und Geschossigkeit) zwischen bestehender Bausubstanz und geplantem Neubau ist es vertretbar, wenn die Vorinstanzen - das Baurekursgericht nach Durchführung eines Augenscheins - die Beziehung zum Ortsbild bzw. zur baulichen Umgebung übereinstimmend als nicht gelungen qualifiziert haben. Demzufolge ist es auch nicht willkürlich, dem Bauvorhaben eine besonders gute Gestaltung im Sinne von § 71 Abs. 1 PBG/ZH und damit die Bewilligungsvoraussetzungen abzusprechen.