Citation: 4A_20/2015 E. 3.2

3.2. Les motifs de congé litigieux résident dans les démarches entreprises par le locataire auprès du parti politique auquel tant lui-même que la bailleresse et son fils appartenaient. Contrairement à ce qu'elle indiquait dans la lettre accompagnant le congé du 30 août 2013, la recourante ne fait plus valoir comme motif de résiliation, à ce stade, la plainte pénale déposée par le locataire deux ans auparavant. Le litige lié à cette plainte fait toutefois partie des circonstances permettant d'appréhender les relations entre les parties. Les motifs justifiant un congé anticipé au sens de l'art. 266g al. 1 CO peuvent résider dans la personne du destinataire du congé, indépendamment de la violation d'une obligation spécifiquement liée au bail. Ainsi en va-t-il par exemple d'un comportement pénalement répréhensible du locataire à l'égard du bailleur et de sa famille (David Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 701; Peter Higi, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1995, n° 51 ad art. 266g CO) ou d'une attitude propre à discréditer son partenaire et à lui porter préjudice (Pierre Wessner, in Droit du bail à loyer - Commentaire pratique, Bohnet/Montini éd., 2010, n. 29 ad art. 266g CO p. 668). Un différend personnel entre les parties peut aussi constituer un juste motif de résiliation anticipée du bail (ATF 113 II 31 consid. 2c p. 37). En l'espèce, il s'agit de déterminer si, dans les circonstances de l'espèce, les interventions du locataire auprès du parti commun aux intéressés et les termes utilisés à cette occasion atteignaient un degré de gravité tel que la poursuite du bail jusqu'à son terme ordinaire en devenait intolérable pour la recourante. Sur le plan subjectif, la cour cantonale impute à la bailleresse une réaction tardive, démontrant par là-même que la poursuite du bail n'était pas insupportable pour elle; en effet, après avoir pris connaissance des courriels litigieux, la recourante aurait attendu "à tout le moins plusieurs semaines avant de résilier le contrat" une première fois en avril 2013. La date exacte à laquelle les courriels ont été lus par la bailleresse ne ressort pas de l'état de fait de l'arrêt attaqué. Comme l'autorité précédente le relate, le beau-frère de la recourante, entendu comme témoin, a seulement déclaré que celle-ci lui avait montré les documents en question au début 2013. Pour sa part, le fils de la bailleresse a affirmé avoir eu connaissance des démarches entreprises par le locataire deux ou trois mois après leur début en novembre 2012, sans que l'on sache s'il a alors effectivement vu les courriels. Dans ces conditions, le délai de réaction de la bailleresse ne peut être fixé de manière suffisamment précise pour en tirer des conclusions sur le caractère subjectivement tolérable de la poursuite des relations de bail. Sur le plan objectif, le comportement du locataire, sans être pénalement répréhensible, apparaît manifestement de nature à blesser profondément la bailleresse, d'autant plus que le mari de celle-ci et précédent bailleur avait été un ami très proche de l'intimé. Ce qui heurte, ce n'est pas tant le fait de s'adresser au parti comme médiateur, parallèlement à la procédure judiciaire, mais bien le ton utilisé et les actes réclamés de la part de la formation politique commune aux intéressés. S'en prenant exclusivement au fils de la bailleresse, présenté comme propriétaire, le locataire qualifie d'"abusive" et de "pratique de propriétaire scandaleuse" la hausse de loyer de 11% qui lui a été signifiée. Au seul motif que locataire et propriétaire sont membres du POP, l'intimé demande à cette formation politique de prendre d'emblée position en faveur de son propre point de vue, prétendument incontestable; certes, il propose une médiation, mais sous la menace de sortir l'affaire sur la place publique; et il va jusqu'à réclamer l'exclusion du parti du fils de la recourante "en cas de besoin". Pour relativiser le comportement du locataire, la cour cantonale met l'accent sur le contexte dans lequel les courriels litigieux sont intervenus. A cet égard, il est vrai que l'intimé s'est adressé au POP dans le cadre d'une contestation portant sur une hausse de loyer non négligeable, laquelle a été signifiée à un moment où les relations entre les parties n'étaient déjà plus au beau fixe, comme elles avaient pu l'être du vivant de l'époux de la bailleresse. En effet, depuis que ce dernier était décédé cinq ans plus tôt, les rapports entre son fils et le locataire s'étaient peu à peu dégradés, sans que les raisons de ce délitement ne fussent clairement établies. Un épisode ressort pourtant de l'arrêt attaqué. L'année précédant la hausse de loyer, l'intimé avait mal pris le fait d'être privé de la jouissance du jardin dont il disposait jusqu'alors à bien plaire et il avait déposé une plainte pénale contre le fils de la bailleresse, ce qui a manifestement contribué à aggraver les tensions entre les intéressés. La hausse de loyer s'est ainsi rajoutée au conflit déjà existant et le locataire n'a pas supporté que la bailleresse, appuyée par son fils, lui notifie une augmentation qu'il jugeait abusive. En dénonçant de manière très virulente auprès du POP cette hausse de loyer attribuée au fils de la bailleresse, le locataire a-t-il adopté pour autant, dans les circonstances rappelées plus haut, un comportement préjudiciable revêtant la gravité exceptionnelle exigée par l'art. 266g al. 1 CO et, partant, rendu la poursuite du bail jusqu'à son terme ordinaire objectivement intolérable pour la bailleresse? A cette question, l'autorité précédente a répondu par la négative. Force est toutefois de constater que deux éléments pertinents n'ont pas été pris en considération dans l'arrêt attaqué. Premièrement, la cour cantonale a écarté expressément de son appréciation le fait que la bailleresse doive supporter la présence des intimés pour une longue période, compte tenu de l'échéance du bail et du délai de protection résultant de l'art. 271a al. 1 let. e CO. Or, la durée du bail restant à courir à partir de la résiliation anticipée est un élément à prendre en considération pour apprécier les justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO (Roger Weber, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, 5e éd. 2011, n° 4 ad art. 266g CO; Lachat, op. cit., p. 701 ; Higi, op. cit., n° 51 ad art. 266g CO; cf. également arrêt 4C.35/2006 du 30 mai 2006 consid. 2.2 in fine ). En l'espèce, le terme contractuel suivant le 30 août 2013 correspond au 30 septembre 2016. Une fin du bail à cette date suppose que la notification du congé intervienne au moins quatre mois auparavant, soit jusqu'au 31 mai 2016. En ce qui concerne l'incidence de la procédure en contestation de la majoration de loyer, il convient de relever ce qui suit. Aux termes de l'art. 271a let. e ch. 2 CO, le congé notifié par le bailleur est annulable notamment lorsqu'il est donné dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure judiciaire si le bailleur a abandonné ses conclusions. En l'espèce, le délai de protection de trois ans doit débuter au plus tard le 31 mai 2013 pour qu'une résiliation au 30 septembre 2016 ne soit pas annulable. Sur ce point, la bailleresse a certes déclaré renoncer à l'augmentation de loyer en avril 2013, parallèlement à la notification du congé anticipé. Il n'est toutefois pas établi que la procédure judiciaire initiée par l'intimé en décembre 2012 fût terminée à fin mai 2013. Dans ce cas-là, le délai de protection précité, associé à la durée contractuelle de renouvellement du bail (cinq ans), empêche toute résiliation ordinaire avant l'échéance du 30 septembre 2021; sauf congé anticipé, le bail court ainsi pendant encore huit ans à partir d'août 2013. En second lieu, les juges précédents ont considéré que la présence de la bailleresse dans l'immeuble abritant l'appartement loué n'autorisait pas à retenir plus facilement l'existence de justes motifs au sens de l'art. 266g CO, à tout le moins dans le contexte d'un litige relatif à une hausse de loyer. Cette affirmation est sujette à caution. Ce n'est pas la contestation à propos du loyer qui a profondément blessé la bailleresse, mais bien la manière dont le locataire est intervenu auprès des instances du POP. A cet égard, il est parfaitement compréhensible que, dans les circonstances de l'espèce, la recourante, d'un certain âge qui plus est, ne souhaite pas être amenée à rencontrer régulièrement l'intimé dans l'immeuble où elle réside. La proximité de vie entre les parties figure indéniablement parmi les éléments à prendre en compte pour juger du caractère objectivement tolérable ou non du maintien du contrat pour la bailleresse.