Citation: 5A_867/2018 E. A

A.a. Le 30 avril 2016, C.________ SA et B.________SA ont conclu deux contrats de sous-location portant sur des locaux de 75 m2 [recte: 76 m2] et 239 m2 situés, respectivement, au rez-de-chaussée et au 2ème étage des immeubles sis [rue... x et y] à U.________. Le loyer annuel à charge de B.________ SA a été fixé à 14'758 fr. plus une participation à la consommation électrique forfaitaire de 1'680 fr. par an et un acompte provisionnel pour frais de chauffage, d'eau chaude et de climatisation de 1'500 fr., respectivement à 78'930 fr. plus un acompte provisionnel pour frais de chauffage, d'eau chaude et de climatisation de 7'200 fr. A.b. Par contrat de partenariat du 3 mai 2016, une collaboration a été mise en place par les parties permettant l'exploitation par la sous-locataire, B.________ SA, d'un institut de soins paramédicaux. Le contrat prévoyait notamment l'exécution de travaux de rénovation et d'aménagement des locaux par B.________ SA, lesquels devaient faire l'objet d'un accord de C.________ SA et de la bailleresse principale. Les parties ont par ailleurs convenu d'un " droit d'entrée " à verser par B.________ SA à raison de deux tranches de 125'000 fr., la première " à la signature de la présente dès réception de l'acceptation formelle des baux de sous-location par la régie " et la seconde " au plus tard le 31 août 2016". Il était stipulé que " [le] non-respect des délais et/ou des montants prévus dans le cadre du droit d'entrée aura pour effet de rendre la présente convention caduque. Dans ce cas, C.________ SA se réserve le droit de conserver et/ou d'exiger de D.________ SA [B.________ SA] le montant initial du droit d'entrée de 125'000.- CHF et ce à titre de dédit et/ou de pénalité. " (clause IX ch. 3 " Droit d'entrée "). A.c. Par courrier du 15 juillet 2016, C.________ SA a réclamé à B.________ SA le paiement de la première tranche de 125'000 fr. du droit d'entrée, dès lors que les contrats de sous-location avaient été approuvés par la bailleresse principale. Le 20 juillet suivant, C.________ SA a confirmé à B.________ SA qu'elle ferait tout ce qui est en son pouvoir afin que ses baux, et par conséquent ceux de sous-location, soient prolongés au-delà de leur échéance actuelle et a derechef réclamé le paiement du montant contractuellement convenu. A.d. Par courrier recommandé et courriel du 25 juillet 2016, C.________ SA a constaté que le montant de 125'000 fr. prévu par le contrat de partenariat n'avait pas été versé et que des travaux importants avaient été entrepris dans les locaux en cause, sans autorisation de la bailleresse principale, contrairement à ce qui avait été prévu contractuellement. Elle invitait B.________ SA à lui faire parvenir le détail des travaux et la sommait de les faire cesser immédiatement tant que les autorisations de la bailleresse principale n'étaient pas délivrées, de verser la première tranche de 125'000 fr. du droit d'entrée et de faire préparer les garanties de loyer ainsi qu'une garantie bancaire pour la seconde tranche du droit d'entrée de 125'000 fr., payable le 1er septembre 2016. A.e. Par courrier du 30 août 2016, C.________ SA a invité B.________ SA à verser la seconde tranche de 125'000 fr. du droit d'entrée, de s'acquitter mensuellement dès le mois de septembre 2016 des loyers de 7'177 fr. 50 ([78'930 + 7'200] : 12) et de 1'494 fr. 85 ([14'758 + 1'680 + 1'500] : 12), de constituer les garanties de loyer, par 19'732 fr. et 5'534 fr., et de verser la première tranche du droit d'entrée, par 125'000 fr.