Citation: 1P.578/2005 17.02.2006 E. 5.3

5.3.1 Die Verweigerung der Baubewilligung verstösst nicht gegen den Vertrauensschutz, zumal die Beschwerdeführerinnen von der Baubehörde nie eine entsprechende Zusicherung erhalten haben. Im Gegenteil, die Korrespondenz zwischen den Beschwerdeführerinnen und der Gemeinde seit 1993 zeigt, dass sie sich sehr wohl der Problematik der zweiten Bauetappe bewusst sein mussten, selbst wenn sie noch davon ausgingen, es handle sich um Baugebiet (Schreiben des Gemeinderates vom 28. September 1993 und vom 20. März 1995, Protokolle der Gemeinderatssitzungen vom 8. und 22. Mai 1995 [Beilagen Nrn. 17-20 der EG Unterlunkhofen]). So wurde denn für ihre Parzellen auch nie eine Umwandlung gemäss § 43 BNO vorgenommen (oder - gemäss Argumentation der Beschwerdeführerinnen - nach Inkrafttreten des BauG/AG ein Sondernutzungsplan über die Parzellen erlassen, siehe E. 3.2 hiervor). Was das Bundesgericht im Entscheid Lupfig festgehalten hat, gilt auch hier: Aufgrund der Zonenordnung von 1986/87, welche ihre Parzellen dem zusätzlichen Baugebiet zugewiesen hat, konnten die Beschwerdeführerinnen ihre Grundstücke nicht überbauen und auch nicht unbedingt mit einer künftigen Überbaubarkeit rechnen (Urteil 1P.611/2001 vom 25. Januar 2002, E. 3.5.1, in ZBl 104/2003 S. 654) Aus den Kreditbeschlüssen vom 12. Juni 1992 und 17. November 1995 für die Erschliessung des Gebietes "Ausserdorf" können die Beschwerdeführerinnen ebenfalls nichts zu ihren Gunsten ableiten: Der erste Beschluss betraf die Erschliessung des Abschnitts 1, welche realisiert wurde. Gleichzeitig wurde der Projektierungskredit für die Erschliessung des restlichen Gebietes "Ausserdorf" (später 2. und 3. Abschnitt genannt) beschlossen. An der Gemeindeversammlung vom 17. November 1995 wurde der zweite Erschliessungsperimeter konkretisiert und ein Bruttokredit genehmigt. Realisiert wurde diese Erschliessung jedoch nicht. Die Grundstücke der Beschwerdeführerinnen liegen im dritten Erschliessungsabschnitt, für welchen zwar 1992 ein Projektierungskredit, aber nie ein konkretes Projekt beschlossen wurde. Zwar sah das Erschliessungsprogramm für die Jahre 2000/2001 die "Erschliessung Gebiet Ausserdorf (EF-/MF-Zone)" vor. Die "Zusammenstellung der Gesamterschliessungskosten" mit Erschliessungskosten von Fr. 2'750'000.-- für das "Ausserdorf" und die "Grundlagen zum Erschliessungsprogramm" mit den dazugehörigen Plänen zeigen jedoch, dass damit nur der Abschnitt 2 gemeint war (Beilage Nr. 30 der EG Unterlunkhofen). Daraus konnten die Beschwerdeführerinnen nicht schliessen, die Baubewilligung würde ihnen erteilt werden. Im Gegenteil, bereits im Schreiben des Gemeinderates vom 28. September 1993 hatte dieser zum Abschnitt 3 festgehalten, über den zeitlichen Rahmen der Erschliessung dieses Teils könnten im jetzigen Zeitpunkt noch keine genaueren Angaben gemacht werden. Jedenfalls könne die Erschliessung dieses Gebiets nicht vor Ablauf der Phase III des Abschnittes 2 erfolgen und die Voraussetzungen von § 43 BNO müssten erfüllt sein (Beilage Nr.17 der EG Unterlunkhofen). 5.3.2 Keine Vertrauensgrundlage bildet der Überbauungsplan für das Gebiet "Ausserdorf", welcher bereits 1981/82 beschlossen wurde, mithin noch vor Inkrafttreten der Zonenplanung von 1986/87, und dessen Rechtsgültigkeit schon deshalb zweifelhaft ist. Mit der Erkenntnis, dass die zweite Bauetappe nicht zum Baugebiet gehört, hat der Überbauungsplan eine allfällige Rechtswirkung verloren. Gleiches gilt für das Generelle Kanalisationsprojekt aus dem Jahre 1993. 5.3.3 Hat der Gemeinderat am 1. Juli 1991 auf eine entsprechende Anfrage hin in dem Sinne Stellung genommen, dass das Gebiet "Ausserdorf" in drei Etappen erschlossen werden solle, erwächst den Beschwerdeführerinnen daraus kein Anspruch auf eine Baubewilligung. Der Gemeinderat hat im zitierten Schreiben ausdrücklich darauf aufmerksam gemacht, dass über den zeitlichen Rahmen der Ausführung dieser Erschliessungen "im heutigen Zeitpunkt" noch keine genaueren Angaben gemacht werden könnten (Beschwerdebeilage Nr. 22). Inwiefern sich aus den Äusserungen des Gemeinderates im Protokoll vom 22. Mai 1995 zur Erschliessung des Abschnittes 2 etwas zugunsten der Beschwerdeführerinnen ableiten liesse, ist nicht ersichtlich. 5.3.4 Soweit sich die Beschwerdeführerinnen darauf berufen, die Baubehörde habe bis anhin Bewilligungen in der zweiten Etappe erteilt, belegen sie nicht, dass es sich tatsächlich um vergleichbare Fälle gehandelt hat. Bei diversen Grundstücken wurde vor Erteilung der Baubewilligung die in § 43 BNO vorgesehene Umwandlung ins definitive Baugebiet vorgenommen (Beilage Nr. 8 der EG Unterlunkhofen). Dies gilt für die Parzellen Nrn. 480, 483 (heute unüberbaut, aber erschlossen) und 484 an der Hinterdorfstrasse (Beschluss des Gemeinderates vom 24. Juni 1991), für Nr. 482 an der Breitäckerstrasse (Beschluss vom 10. Juli 1989), Nr. 76 am Steinäckerweg (Beschluss vom 3. Oktober 1988), Nr. 471 an der Hinterdorfstrasse (Beschluss vom 9. Juli 1987) sowie für die Nrn. 122, 123 und 124 im Gebiet Steinäckerweg/ Gehrenstrasse (Beschluss vom 13. April 1987). Diese Umwandlungen fanden sämtliche vor Bekanntwerden des Bundesgerichtsurteils i.S. Oberrohrdorf-Staretschwil statt (Urteil 1P.608/1988 vom 12. Februar 1991). Die von den Beschwerdeführerinnen genannten Bewilligungen für die Parzellen Nrn. 125.1 und 374 in der zweiten Etappe wurden ebenfalls vor dem Urteil Oberrohrdorf-Staretschwil erteilt, wohingegen die Grundstücke Nrn. 143 und 369 schon laut Zonenplan 1986/87 der ersten Etappe zugewiesen waren. Das kantonale Baudepartement hat die Gemeinde mit Schreiben vom 24. Januar 1992 darauf hingewiesen, dass bei der Baugebietsetappierung die zweite Etappe als Nichtbauzone aufgefasst werden müsse. Bis zum Inkrafttreten einer angepassten Nutzungsplanung sei es "nur in Ausnahmefällen möglich, in der zweiten Etappe Baubewilligungen zu erteilen oder Etappenumwandlungen vorzunehmen" (Schreiben des Baudepartementes vom 24. Januar 1992, S. 2). Offenbar wurde eine solche "Ausnahmebewilligung" in der zweiten Etappe zumindest in einem Fall erteilt, die Parzelle Nr. 137 betreffend. Der Gemeinderat macht wie vor dem Verwaltungsgericht geltend, die Bewilligung sei aus der besonderen Situation heraus gerechtfertigt gewesen. Das Baugrundstück habe einen engen Siedlungszusammenhang aufgewiesen und sei baureif, also insbesondere voll erschlossen gewesen. Die Bauherrschaft habe zudem erhebliche Erschliessungsbeiträge leisten müssen. Schliesslich habe sich im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung bereits abgezeichnet, dass das Baugrundstück bei der Zonenplanrevision der definitiven Bauzone zugeteilt werde. Daraus wird deutlich, dass sich die Situationen nicht vergleichen lassen. Die Parzellen der Beschwerdeführerinnen sind unerschlossen und liegen am Siedlungsrand. Ob die Ausnahmebewilligung für das Vorhaben auf der Parzelle Nr. 137 zu Recht erteilt wurde, kann dabei offen bleiben. Selbst wenn dem nicht so wäre oder wenn in tatsächlich vergleichbaren Fällen Baubewilligungen erteilt worden sein sollten, besteht - wie das Verwaltungsgericht zu Recht festgehalten hat - kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht. Ein solcher ist nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung nur ausnahmsweise gegeben, unter der Voraussetzung, dass eine ständige gesetzeswidrige Praxis der rechtsanwendenden Behörde vorliegt, die im jeweiligen Fall zu entscheiden hat, und diese Behörde zu erkennen gibt, dass sie auch in Zukunft nicht von ihrer Praxis abzuweichen gedenke (BGE 127 I 1 E. 3a S. 2 f. mit Hinweisen; 115 Ia 81 E. 2 S. 83 und 3c S. 85). Dies trifft vorliegend nicht zu. 5.3.5 Soweit die Beschwerdeführerinnen den kantonalen Behörden vorwerfen, das Baubewilligungsverfahren treuwidrig verzögert zu haben, ist ihre Rüge ebenfalls als unbegründet abzuweisen. Das Bundesgericht hat bereits im Urteil 1P.236/2004 vom 20. Dezember 2004 in E. 3.2 angemerkt, dass dieser Vorwurf der Beschwerdeführerinnen ungerechtfertigt ist. Es kann auf die dortigen Ausführungen verwiesen werden. Das Verwaltungsgericht hat die Angelegenheit nach Eröffnung des bundesgerichtlichen Urteils beförderlich behandelt und umgehend nach Durchführung des notwendigen Schriftenwechsels entschieden. 5.4 Zusammenfassend sind die Rügen, wonach die kantonalen Behörden gegen den Vertrauensschutz und das Gleichheitsgebot verstossen haben sollen, abzuweisen.