Citation: 1C_326/2019 E. 2.1

2.1. Im Urteil 1C_592/2017 vom 15. Juni 2018 führte das Bundesgericht aus, die Möglichkeit, die Erstwohnnutzungsbeschränkung nach Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG zu sistieren, erhöhe das Risiko, dass die Bauherrschaft von vornherein auf eine künftige Sistierung setze. Es würde dem Zweck von Art. 75b BV und des ZWG offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen genutzt werden könnten (mit Verweis auf BGE 144 II 49 E. 2.4 in fine S. 54 f.). Würden Erstwohnungen für noch unbekannte Erwerber erstellt, müsse daher glaubhaft gemacht werden, dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen bestehe (BGE 144 II 49 E. 2.3 S. 53; Urteil 1C_160/ 2015 vom 3. Mai 2016). Sei die Nachfrage offensichtlich unzureichend, dürfe die Baubewilligung nur erteilt werden, wenn ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohner vorliegen (BGE 144 II 49 E. 2.4 S. 54), ansonsten die Baubewilligung verweigert werden müsse. Das Bundesgericht erachtete die streitigen Wohnungen von Zuschnitt, Ausgestaltung, Lage und Erschliessung her grundsätzlich als für eine Erstwohnnutzung geeignet. Zwar sei mit einem Preis im oberen Segment zu rechnen; dies schliesse jedoch eine Erstwohnnutzung in Gsteig nicht von vornherein aus, sei es doch notorisch, dass im Saanenland auch vermögende Personen ihren Wohnsitz hätten. Das Verwaltungsgericht habe jedoch keinerlei Feststellungen zur Nachfrage nach Erstwohnungen in Gsteig getroffen. Der Hinweis auf die leichte Zunahme der Wohnbevölkerung Gsteigs in den vergangenen Jahren genüge für sich allein nicht, sofern nicht bekannt sei, wie gross das Angebot an Erstwohnungen in der Gemeinde sei. Hierfür müsse ermittelt werden, wie hoch der Wohnungsleerbestand in der Gemeinde sei und wie viele Erstwohnungen in jüngerer Zeit bewilligt bzw. erstellt worden seien. Das Bundesgericht wies die Sache daher an das Verwaltungsgericht zurück, um die notwendigen Auskünfte zu beschaffen; dazu bedürfe es nicht zwingend einer Expertise, sondern die Auskünfte könnten auch bei der Gemeinde oder den kantonalen Behörden eingeholt werden. An diese Vorgaben war das Verwaltungsgericht gebunden; sie binden auch das Bundesgericht im vorliegenden Verfahren (vgl. oben E. 1.1). Nicht näher einzugehen ist daher auf die Rechtsauffassung der Beschwerdeführer, wonach Art. 75b BV stets (unabhängig von der Nachfrage nach Erstwohnungen) voraussetze, dass in der Gemeinde wohnhafte Mieter bzw. Käufer sich vertraglich zur ganzjährigen Nutzung der Wohnungen verpflichten.