Citation: 4A_296/2008 29.07.2008 E. 5

Les recourants prétendent enfin qu'une compensation n'était pas nécessaire dans la mesure où ils auraient déjà payé un montant à titre de frais accessoires indus supérieur à la dette de loyer réclamée. En d'autres termes, les recourants auraient réglé, depuis 2004, des montants à titre de charges - incluses dans le loyer brut - qui excédaient leurs obligations contractuelles ou légales à hauteur de plus de 7'000 fr., de sorte que «les sommes totales versées (...) à titre de loyer éteignaient la dette de loyer due». Or, ce n'est que si le paiement n'a pas été effectué dans le délai fixé que le bailleur peut résilier le contrat sur la base de l'art. 257d al. 2 CO. 5.1 Le contrat de bail liant les parties prévoit un acompte de «frais de chauffage et d'eau chaude» de 150 fr. par mois et un acompte de «frais accessoires» de 200 fr. par mois. Il s'agit là d'obligations contractuelles à la charge de la locataire. Une baisse des frais accessoires, y compris des acomptes provisionnels, n'est possible qu'aux conditions de l'art. 270a CO (David Lachat, Le bail à loyer, p. 225). C'est dire que si le bailleur ne donne pas suite à la demande de réduction du locataire, ce dernier doit engager une procédure. Ce n'est qu'au terme de celle-ci que, le cas échéant, le loyer avec charges sera réduit. Le locataire en demeure disposera alors d'une créance en restitution du trop-perçu qu'il pourra opposer en compensation afin d'empêcher une résiliation extraordinaire du bail; pour que la dette soit éteinte par voie de compensation en temps utile, il est toutefois nécessaire, dans la procédure de l'art. 257d al. 1 CO, que le locataire l'invoque avant l'expiration du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb p. 248). 5.2 En l'espèce, même en admettant que les recourants ont engagé une procédure en réduction des acomptes par le dépôt de la requête du 29 novembre 2007, il est patent qu'ils ne disposaient pas d'une créance en restitution des frais accessoires perçus en trop à l'époque où le délai comminatoire courait, soit du 15 septembre au 15 octobre 2007. En conclusion, le moyen est dénué de toute consistance.