Citation: 4A_525/2009 15.03.2010 E. 9

9.1 Gemäss Art. 271a Abs. 2 OR ist die Regelung der Anfechtbarkeit einer Vermieterkündigung gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR (vgl. E. 8.1 hiervor) auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat. Nach der Rechtsprechung gilt als Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR nur eine einvernehmliche Streitbeilegung, mittels der eine unter den Parteien kontroverse Rechtsfrage abschliessend geklärt wird. Fälle, in denen es zu einer Auseinandersetzung gar nicht erst kommt, weil die eine oder andere Partei dem Begehren des Vertragspartners sogleich entspricht, werden daher nicht von Art. 271a Abs. 2 OR erfasst (BGE 130 III 563 E. 2 mit Hinweisen). 9.2 Das Obergericht verneinte eine Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR und nahm an, insoweit sei ohne Belang, ob die Beschwerdegegnerin ihrer Verpflichtung, gemäss dem Beschluss vom 8. November 2002 Fr. 2000.-- zu zahlen, sofort oder erst vier Monate später nachkam. Der Beschwerdeführer habe in seinem Schreiben vom 20. Dezember 2002 beantragt, der Mietzins sei wegen Nachtruhestörung um Fr. 37.-- und gestützt auf den gesunkenen Hypothekarzinssatz um 5.66 % herabzusetzen. Die Hypothekarzinssenkung sei umgehend gewährt worden. Bezüglich der Mietzinsherabsetzung um Fr. 37.-- sei es nicht zu einer Einigung gekommen. Die Beschwerdegegnerin habe sodann in ihrem Schreiben vom 26. Mai 2004 nur vorläufig auf die Erhebung eines Waschgeldes verzichtet und damit ihre diesbezügliche Forderung nicht ohne Weiteres fallen lassen, weshalb es auch in diesem Fall nicht zu einem Vergleich gekommen sei. Ein solcher sei auch nicht dadurch zustandegekommen, dass der Beschwerdeführer in seinem Herabsetzungsbegehren vom 28. Juni 2005 eine pauschale Gebührenerhöhung von 1 % als nicht statthaft erklärte und später - obwohl die Beschwerdegegnerin diese Pauschale weiterhin zur Anwendung brachte - dagegen nicht gerichtlich vorgegangen sei. 9.3 Der Beschwerdeführer macht sinngemäss geltend, nach dem Vertrauensprinzip habe sein Schreiben vom 23. Juni 2003 dahingehend verstanden werden müssen, dass er auf Zusehen hin auf die Geltendmachung der letzten verbleibenden strittigen Position, d.h. die aufgelaufenen Monatsbetreffnisse über Fr. 37.--, verzichtete. Dies habe die Beschwerdegegnerin dankend akzeptiert. Demnach seien die damals streitigen Forderungen aussergerichtlich beigelegt worden. Der Beschwerdeführer lässt jedoch ausser Acht, dass er in seinem Schreiben vom 23. Juni 2003 bloss eine Stundung gewährte und ausdrücklich an seinen Forderungen festhielt, weshalb daraus nach dem Vertrauensprinzip nicht auf einen Forderungsverzicht geschlossen werden kann. Dasselbe gilt bezüglich des Schreibens der Beschwerdegegnerin, mit dem sie "vorläufig" auf ein Waschgeld verzichtete und damit zum Ausdruck brachte, dass insoweit keine abschliessende Einigung gefunden werden konnte. Das Obergericht hat somit nicht widersprüchlich argumentiert, wenn es insoweit eine Einigung gemäss Art. 271a Abs. 2 OR verneinte. Dabei ist entgegen der Annahme der Beschwerdeführers ohne Bedeutung, ob er bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung obsiegt hätte und ob insoweit eine Bagatelldifferenz vorliegt. 9.4 Alsdann macht der Beschwerdeführer dem Sinne nach geltend, die Beschwerdegegnerin habe seinen Forderungen auf eine Mietzinsherabsetzung von 5.66 % gestützt auf den gesunkenen Hypothekarzins zwar entsprochen, gleichzeitig jedoch den Mietzins zufolge Teuerung und Kostensteigerungen erhöht und damit konkludent eine Kompromiss- bzw. Gegenofferte unterbreitet, welche der Beschwerdeführer gemäss Art. 6 OR stillschweigend akzeptiert habe. Insoweit sei von einer Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 auszugehen. 9.5 Dieser Argumentaion kann nicht gefolgt werden. Zwischen der umgehend gewährten Mietzinsanpassung an den Hypothekarzinssatz und der Pauschale für Kostensteigerung besteht kein innerer Zusammenhang. Der Forderung des Beschwerdeführers auf eine Reduktion dieser Pauschale hat die Beschwerdegegnerin weder ganz noch teilweise entsprochen. Daher kann insoweit - selbst wenn der Beschwerdeführer dies akzeptierte - nicht von einem Vergleich gesprochen werden. 9.6 Weiter rügt der Beschwerdeführer, entgegen der Annahme des Obergerichts könne auch eine Vereinbarung über die Erfüllung einer bereits gerichtlich festgestellten Forderung eine Einigung gemäss Art. 271a Abs. 2 OR darstellen. Diese Rüge ist unbegründet, weil nach der Rechtsprechung Art. 271a Abs. 2 OR eine Einigung über eine strittige Forderung voraussetzt (vgl. E. 9.1 hiervor).