Citation: 4A_622/2015 E. 3.3.3

3.3.3. Ces considérations conduisent à la conclusion que les frais accessoires n'ont en l'occurrence pas fait l'objet d'une convention spéciale au sens de l'art. 257a al. 2 CO, lequel présuppose que les postes effectifs soient détaillés de manière à ce que le locataire comprenne facilement quels postes lui seront concrètement facturés en plus du loyer. Comme le souligne la cour cantonale, autant il est aisé pour le locataire de comprendre ce que signifie la rubrique intitulée « chauffage et eau chaude », autant la sous-rubrique « frais d'exploitation » est par trop générique pour qu'un non-juriste puisse en saisir les composants. Le locataire doit pouvoir comprendre aisément et précisément, au moment de la conclusion du contrat, quels frais accessoires seront mis à sa charge; tel n'est pas le cas en l'espèce. Ni le contrat, ni une annexe spécifique à celui-ci ne définit les frais d'exploitation imputables au locataire; ce dernier est renvoyé à des conditions générales préimprimées, dont le chiffre 6.2 contient une énumération s'apparentant à un catalogue standardisé des frais susceptibles d'être mis à la charge du locataire, sans aucune adaptation individualisée aux biens immobiliers concernés, comme l'a relevé à juste titre la cour cantonale. L'exigence d'une convention spéciale au sens de l'art. 257a al. 2 CO, telle que définie par la jurisprudence fédérale, n'est donc pas réalisée en l'espèce s'agissant des « frais d'exploitation » évoqués dans la clause 3.3 du contrat de bail, étant précisé que cette conclusion vaut pour l'ensemble des frais d'exploitation énumérés dans les conditions générales. Pour le surplus, la défenderesse ne conteste pas le détail des montants alloués aux locataires.