Citation: 4C.190/2001 16.11.2001 E. 2

2.- a) La recourante reproche à la cour cantonale d'avoir mal interprété le sens et la portée de l'art. 9 figurant dans les deux contrats datés du 21 mars 1994. b) En présence d'un litige sur l'interprétation d'une clause contractuelle, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). S'il y parvient, il s'agit d'une constatation de fait qui ne peut être remise en cause dans un recours en réforme (ATF 126 III 25 consid. 3c, 375 consid. 2e/aa; 125 III 305 consid. 2b, 435 consid. 2a/aa). Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si elle est divergente, le juge doit interpréter les déclarations faites selon la théorie de la confiance. Il doit donc rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (cf. ATF 126 III 59 consid. 5b, 375 consid. 2e/aa p. 380). Il doit être rappelé que le principe de la confiance permet d'imputer à une partie le sens objectif de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime (ATF 127 III 279 consid. 2c/ee p. 287 et les références doctrinales). L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal fédéral, saisi d'un recours en réforme, peut examiner librement (ATF 127 III 248 consid. 3a; 126 III 25 consid. 3c, 59 consid. 5a, 375 consid. 2e/aa p. 379; 125 III 305 consid. 2b, 435 consid. 2a/aa). Pour trancher cette question de droit, il faut cependant se fonder sur le contenu de la manifestation de volonté et sur les circonstances, lesquelles relèvent du fait (ATF 126 III 375 consid. 2e/aa; 124 III 363 consid. 5a; 123 III 165 consid. 3a). c) Pour les habitations et les locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais d'exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l'utilisation de la chose (art. 257b al. 1 CO). Cependant, les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). Il faut en effet rappeler que le bailleur supporte en principe les contributions publiques et les charges qui grèvent la chose louée (art. 256b CO). Pour que les frais accessoires puissent être mis à la charge du locataire, il faut donc que les parties en soient convenues d'une manière suffisamment précise et détaillée (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa; SVIT-Kommentar, Mietrecht II, n. 18 ad art. 257-257b CO; David Lachat, Le bail à loyer, p. 222, ch. 1.4 et 1.5; Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 13 ad art. 257a-257b CO; Roger Weber/Peter Zihlmann, Commentaire bâlois, n. 5 ad art. 257a CO). Il n'est pas nécessaire que la convention soit conclue par écrit; elle peut aussi résulter d'actes concluants (SVIT-Kommentar, op. cit. , n. 19 ad art. 257-257b CO; Lachat, op. cit. , p. 222, ch. 1.4; Higi, op. cit. , n. 13 ad art. 257a-257b CO). L'art. 257a al. 2 CO se présente comme une règle particulière d'interprétation en ce sens que les frais accessoires sont à la charge du bailleur dans tous les cas où il n'est pas établi qu'ils ont été mis conventionnellement à la charge du locataire (Higi, op. cit. , n. 14 ad art. 257a-257b CO; Lachat, op. cit. , p. 222, ch. 1.5). En conséquence, le bailleur ne peut facturer au locataire d'autres frais accessoires que ceux qui ont été convenus; à défaut de convention, ceux-ci sont compris dans le loyer (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa). d) En l'espèce, il ne ressort pas de l'arrêt attaqué que la cour cantonale aurait déterminé la volonté réelle des parties. Il faut donc procéder à une interprétation selon le principe de la confiance. Pour déterminer les circonstances, le Tribunal fédéral est lié par les constatations de fait de la cour cantonale (art. 63 al. 2 OJ). Il convient tout d'abord d'observer que l'on se trouve en présence d'un bail commercial portant sur une valeur locative considérable, de sorte que l'on doit supposer que les parties, dûment conseillées, en ont examiné les termes avec soin. Les constatations souveraines de l'autorité cantonale ne contiennent en tout cas aucun élément qui puisse faire penser que les parties se sont servies de dénominations inexactes. L'art. 9 du contrat contient une liste des frais accessoires à la charge du locataire, qui sont décrits de manière précise. La clause ne comporte aucun renvoi aux usages locatifs, ni aucune mention telle que "notamment" ou "en particulier" qui montrerait que la liste n'est pas exhaustive. La cour cantonale n'a pas violé les règles du droit fédéral sur l'interprétation des manifestations de volonté en considérant que la liste figurant à l'art. 9 devait être tenue pour complète. Il est vrai que les contrats, à un tout autre emplacement, contiennent une clause générale de renvoi au code des obligations et aux usages locatifs, mais ce renvoi ne vaut - selon son texte clair - que pour autant que les clauses contractuelles n'y dérogent pas. Or, les parties, pour les frais accessoires, ont adopté une disposition spéciale (l'art. 9) qui se présente comme une énumération exhaustive, excluant tout complément. Que la liste contenue à l'art. 9 des conventions ne corresponde pas entièrement aux usages ne permet aucune conclusion décisive, puisque les parties pouvaient, en vertu de la liberté contractuelle, déroger aux usages. La manière dont une autre société aurait compris la même clause ne revêt aucun caractère pertinent et ne saurait lier l'intimée. Même si les premières réclamations de la demanderesse n'ont pas été soigneusement motivées, il ressort des constatations cantonales qu'elle a contesté d'emblée le montant qui lui était réclamé; on ne peut déduire d'une contestation globale du montant réclamé une quelconque acceptation des bases de calcul. e) Entrant dans le détail, la recourante essaie de démontrer que certains postes écartés par la cour cantonale pouvaient entrer dans le cadre de la liste contenue à l'art. 9 des contrats. S'agissant des frais de chauffage, elle soutient que l'art. 9 s'est borné à énoncer les points sur lesquels il divergeait des usages locatifs, de sorte que ceux-ci seraient applicables pour le surplus. Si telle était réellement la volonté de la recourante, il lui incombait de le dire clairement dans la clause contractuelle. En soumettant à son cocontractant une clause qu'elle a rédigée elle-même et qui se présente comme une énumération exhaustive, elle a créé une apparence qui lui est opposable. S'agissant des frais pour le refroidissement de l'air, on ne peut pas dire - comme le soutient la recourante - qu'ils sont compris dans les frais de chauffage. En effet, les notions de chauffage et de refroidissement sont parfaitement antinomiques. Quant aux frais de ventilation, il suffit de constater qu'ils ne sont effectivement pas mentionnés dans la liste précise qui figure à l'art. 9 des contrats. La clause contractuelle énumère de manière détaillée les différents frais d'entretien qui sont à la charge du locataire (frais d'entretien des locaux communs, frais d'entretien des parkings du centre et des parkings extérieurs, frais d'entretien des places de jeu ...); il n'est fait aucune mention des frais d'entretien des locaux techniques, de sorte que la cour cantonale n'a pas transgressé le droit fédéral en les excluant. On pourrait peut-être se demander si les frais d'entretien des gazons ne sont pas compris dans la notion de frais d'entretien des plantations. La recourante ne développe pas d'argumentation précise à ce sujet et il est probable, selon le sens courant des mots, que l'on visait plutôt des arbres, arbustes et massifs floraux. En tout cas, le Tribunal fédéral ne dispose pas de constatations de fait qui permettraient d'affirmer que l'interprétation cantonale est fausse. Il faut d'ailleurs rappeler qu'en cas de doute, les frais accessoires sont à la charge du bailleur. S'agissant des frais liés aux ascenseurs, la recourante relève elle-même que les usages locatifs les mentionnent expressément; dès lors qu'il s'agit d'un poste qu'il est d'usage de mentionner, la cour cantonale pouvait déduire de l'absence de mention que ce poste avait été exclu à l'art. 9. Il suit de là qu'aucun élément dans les constatations cantonales ne permet de penser que les parties auraient passé, à un moment quelconque, un accord dérogeant à l'art. 9. Le premier grief est dénué de tout fondement.