Citation: BGE 133 III 61 E. 3.2.2.1

Aux termes de l'art. 270a al. 1 CO, "le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des articles 269 et 269a, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais" (sur la méthode et les critères de calcul applicables pour l'examen d'une demande de diminution du loyer formulée en cours de bail, cf. l'arrêt 4C.291/ 2001 du 9 juillet 2002, consid. 2). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, l'art. 270a CO concrétise la protection contre les prétentions abusives du bailleur en matière de baux d'habitation et de locaux commerciaux (art. 269 ss CO), en déterminant les conditions formelles et matérielles auxquelles le locataire peut demander un contrôle du loyer. Cette disposition vise à empêcher les parties de déroger à la loi, dès lors que celle-ci présente une solution définitive qui tient compte de leurs intérêts respectifs. Aussi le système de contestation du loyer qu'elle établit ne peut-il pas être limité ou exclu par convention ni étendu à d'autres possibilités de contestations. Il ne permet pas aux parties de convenir d'un loyer minimal absolu pour le futur et ne s'accommode pas, en particulier, d'une clause contractuelle interdisant toute réduction du loyer initial. En effet, la possibilité d'exclure librement la diminution du loyer ne doit pas dépendre du hasard, selon que le contrat a été conclu par exemple en fonction d'un taux hypothécaire bas ou élevé ( ATF 125 III 358 ). Le caractère impératif de l'art. 270a CO est également reconnu, sous réserve de quelques nuances, par la quasi-totalité des auteurs qui se sont penchés sur la question (GIACOMO RONCORONI, Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, in mp 1990 p. 76 ss, 77; DAVID LACHAT, Le bail à loyer [ci-après abrégé: BL], BGE 133 III 61 S. 72 p. 66, n. 2.2, et p. 258, n. 1.5; le même , in Commentaire romand [ci-après abrégé: CR], n. 1 ad art. 270a CO; DAVID LACHAT/DANIEL STOLL/ ANDREAS BRUNNER, Das Mietrecht für die Praxis, 6 e éd., p. 251, n. 1.5; Schweizerisches Mietrecht: Kommentar [ci-après abrégé: SVIT-Kommentar], 2 e éd., n. 2 ad art. 270a CO; ROGER WEBER, Commentaire bâlois, 3 e éd., n. 1a ad art. 270a CO; RICHARD PERMANN/MARC SCHANER, Kommentar zum Mietrecht, n. 1 ad art. 270a CO, p. 414; ANITA THANEI, Die Rechtsprechung des Bundesgerichtes zur Mietzinsfestsetzung, p. 52, n. 5.3; LAURA JACQUEMOUD-ROSSARI, L'évolution récente de la jurisprudence en matière de loyers, in 11 e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2000, p. 26, n. 5.5; moins catégorique: PETER HIGI, Commentaire zurichois, n. 4 ad art. 270 CO). Il a encore été mis en évidence dans une récente étude portant sur la nature des dispositions du code des obligations relatives au bail à loyer (GIACOMO RONCORONI, Nochmals zur zwingenden oder dispositiven Natur der Mietrechtsbestimmungen des Obligationenrechts [ci-après abrégé: Nochmals], in mp 2006 p. 67 ss, 95 s., n. 18). Cette opinion concordante de la jurisprudence et de la doctrine quant à la nature impérative de l'art. 270a CO trouve d'ailleurs un appui dans le droit en vigueur. Il s'agit de l'art. 3 al. 4 let. b de la loi fédérale du 23 juin 1995 sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale (RS.221.213.15 [ci-après: LCBD]). Sous le titre "dérogations à des dispositions impératives", cette règle de droit, qui autorise à déroger, par voie de contrat-cadre, à de telles dispositions à certaines conditions, prévoit, en effet, que "le contrat-cadre ne peut restreindre le droit du locataire de demander une diminution du loyer (art. 270a) (...)". A plus forte raison, semblable restriction ne saurait-elle résulter d'un accord conclu par les parties au contrat de bail.