Citation: 4A_639/2018 E. 5.4

5.4. Pour décider si le bailleur a un besoin propre, le juge tient compte de toutes les circonstances pertinentes du cas particulier (ATF 142 III 336 consid. 5.2.2 et les arrêts cités). S'agissant de l'urgence du besoin, le juge cantonal jouit d'un large pouvoir d'appréciation (art. 4 CC; ATF 142 III 336 consid. 5.2.3 in fine et les arrêts cités). Il incombe au bailleur de prouver son besoin propre et urgent (ATF 142 III 336 consid. 5.2.4; arrêts 4A_52/2015 déjà cité consid. 2.2; 4C.17/2006 du 27 mars 2006 consid. 3.1). L'appréciation du besoin propre et urgent doit se faire au moment déterminant de la notification du congé (cf. supra consid. 5.2). Les événements survenus postérieurement à la résiliation ne sont pas susceptibles d'influer a posteriori sur le motif invoqué; tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine p. 62; arrêts 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.2.1 et les arrêts cités; 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.3). La durée prévisible de l'éventuelle procédure de contestation de la résiliation qui serait initiée par les locataires est en soi impropre à fonder le besoin urgent. Cette circonstance est par contre susceptible d'être prise en considération en lien avec la nécessité ou le souhait du bailleur d'emménager dans les locaux à une date déterminée.