Citation: 2C_500/2018 E. 4.3

4.3. Gemäss Art. 21 Abs. 1 lit. a DBG sind Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen, insbesondere aus Vermietung, steuerbar. Vorliegend ist unbestritten, dass der vereinbarte Mietzins angemessen ist und mithin nicht weniger als die Hälfte des entsprechenden Eigenmietwertes ausmacht, weshalb eine Steuerumgehung mittels sog. Vorzugszins oder Verwandtenmietzins ausscheidet (vgl. dazu Urteile 2C_475, 476, 477/2016 vom 30. November 2016 E. 2.2; 2A.535/2003 vom 28. Januar 2005 E. 4 und 5). Entgegen der Beschwerdeführerin kommt es für die Einkommensbesteuerung von Mietzinsen nicht darauf an, ob diese bezahlt worden sind. Gemäss ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung fällt der Zeitpunkt des Zufliessens der geldwerten Leistung auf den Forderungserwerb. Letzterer liegt vor, wenn ein fester Rechtsanspruch auf die Leistung, beispielsweise Mietzinse, erworben wird, was beim Abschluss des Mietvertrages und Eintritt der Fälligkeit der Mietzinse der Fall ist. Von diesem Realisierungszeitpunkt wird nur abgesehen, wenn die Erfüllung der Forderung als unsicher angesehen werden muss, sodass mit der Besteuerung bis zur Forderungserfüllung bzw. Bezahlung zugewartet wird (BGE 113 Ib 23 E. 2.e S. 26; 105 Ib 238 E. 4.a S. 242; Urteile 2C_1009/2017 vom 28. September 2018 E. 8.1 mit Hinweisen; P.1457/1982 vom 1. November 1985 E. 2, publ. in: StE 1986 B 21.2 1). Die Beschwerdeführerin hat dargelegt, dass sie mit der Bezahlung der Mietzinse rechnete, weshalb nicht von einer Unsicherheit der Forderungserfüllung auszugehen ist. Demnach führten vorliegend bereits der Abschluss des Mietvertrages und die monatlichen Fälligkeitstermine für die Mietzinse zu einem steuerlich relevanten Einkommenszufluss. Die Vorinstanz hat allerdings zugunsten der Beschwerdeführerin ein unentgeltliches Leiheverhältnis angenommen und deshalb den tieferen Eigenmietwert veranschlagt. Rechtsprechungsgemäss wird von einer (unentgeltlichen) Gebrauchsleihe (Art. 305 ff. OR) ausgegangen, wenn der Wohnungseigentümer einem nahen Verwandten die Wohnung unentgeltlich überlässt. Auch wenn dem Eigentümer die Wohnung nicht mehr zur Verfügung steht, wird er steuerrechtlich immer noch als "Inhaber" der Wohnung betrachtet, weshalb der entsprechende Eigenmietwert beim Eigentümer besteuert wird (Urteile 2C_187/2017 vom 19. Februar 2020 E. 2.4.2; 2A.535/2003 vom 28. Januar 2005 E. 2.3; A.299/1978 vom 22. Dezember 1978 E. 3.c, publ. in: ASA 48 478). Entgegen der Beschwerdeführerin ist entweder der Mietzins oder der Eigenmietwert zu versteuern (Urteile 2C_475, 476, 477/2016 vom 30. November 2016 E. 2.1; 2C_431, 432/2009 vom 4. Dezember 2009 E. 2.1). Vorliegend wäre an sich der vertraglich vereinbarte Mietzins als Einkommen in der Steuerperiode 2015 zu besteuern. Allerdings kann das Bundesgericht aufgrund des Verbots der reformatio in peius das vorinstanzliche Urteil nicht zum Nachteil der Beschwerdeführerin abändern (vgl. Art. 107 Abs. 1 BGG; Urteile 2C_1009/2017 vom 28. September 2018 E. 8.2; 2C_585, 586/2014 vom 13. Februar 2015 E. 5.2.3). Es bleibt deshalb bei der (für die Beschwerdeführerin günstigeren) Besteuerung des Eigenmietwertes der genannten Wohnung.