Citation: 4A_108/2019 E. A

Par contrat de bail à loyer du 26 avril 2010, A.________ SA (ci-après: la propriétaire ou la bailleresse) a cédé à A.B.________ et B.B.________ (ci-après : les locataires) l'usage d'un des deux appartements de six pièces qu'elle venait d'aménager dans les combles du 7e étage d'un immeuble situé à Genève. Le bail, qui a débuté le 1er mai 2010, pouvait être résilié par les parties moyennant le respect d'un délai de trois mois pour la fin d'un mois. Le loyer a été fixé à 38'280 fr. par année (hors charges), soit 3'190 fr. par mois. Le contrat indiquait une surface louée de 113 m2. Par contrat de bail à loyer du 1er mai 2010, la bailleresse a cédé l'usage du deuxième appartement de six pièces situé sur le même étage à A.C.________et B.C.________. Le loyer a été fixé à 31'440 fr. par année (hors charges), soit 2'620 fr. par mois. Le contrat indiquait une surface louée de 107 m2. Il résulte des constatations cantonales que le premier logement (des époux B.________) n'était en réalité pas de 113 m2, mais de 108,3 m2 et le second logement (des époux C.________) n'était pas de 107 m2, mais de 113 m2. L'erreur, commise par la bailleresse, ne procédait pas d'une approximation mais d'une (certaine) confusion entre la surface des deux appartements aménagés durant la même période dans les combles du 7e étage, les plans de chacun des appartements (remis aux locataires avec leur contrat de bail) étant également intervertis. Par courrier du 28 octobre 2010, les locataires des deux appartements du 7e étage ont informé la bailleresse que les radiateurs ne fonctionnaient pas correctement et que la température était inférieure à la norme, soit de 15 degrés en journée. Ils ont sollicité une réduction de loyer dès le 27 septembre 2010, ce jusqu'à la mise en fonction efficiente des radiateurs dans les logements. S'en est suivi un échange de nombreuses correspondances entre le 19 novembre 2010 et le 15 mai 2014. Les locataires se sont également plaints du reflux d'odeurs d'égouts dans une chambre à coucher et dans le salon. Malgré l'assainissement des canalisations des sous-sols (qui semblaient être à l'origine des odeurs), les locataires du premier appartement (époux B.________) ont signalé que les odeurs persistaient et que des odeurs de cuisine avaient également été perçues dans le couloir, la salle à manger, ainsi que dans la chambre à coucher. Par courrier du 4 décembre 2014, les locataires (époux B.________) ont indiqué à la bailleresse que la surface de leur appartement n'était pas de 113 m2, comme mentionné dans leur contrat, mais de 107 m2. L'appartement voisin avait,en réalité, une surface de 113 m2. Ils ont alors demandé que leur loyer soit fixé à 2'620 fr. par mois et que le trop-perçu leur soit restitué. Par courrier du 16 décembre 2014, la bailleresse s'est opposée à toutes les requêtes des locataires. Elle a relevé que la différence de surface constatée (elle admet que la surface réelle de l'appartement des locataires B.________ est de 108,3 m2), de l'ordre de 5% seulement, n'était pas constitutive d'un défaut donnant lieu à une réduction de loyer et elle a nié l'existence des défauts invoqués par les locataires. Le 9 décembre 2016, un huissier-judiciaire a établi un procès-verbal de constat duquel il ressort que, le même jour, il s'était rendu dans l'appartement des locataires et qu'il avait senti une forte odeur de moisi, mélangée à des odeurs de canalisations d'eaux usées se propageant dans la salle de douche, ainsi que dans la chambre contiguë, par le conduit d'aération de la salle de douche. Le 16 décembre 2016, les locataires ont remis à A.________ SA un état des lieux consécutif aux travaux de rénovation des façades et de réfection de certaines terrasses (dont la leur) de l'immeuble. La bailleresse a refusé l'état des lieux qui lui avait été communiqué.