Citation: 4A_257/2015 E. 3.1

3.1. Aux termes de l'art. 253b al. 2 CO, les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 ss CO) ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise). Le nombre minimum de pièces et le caractère luxueux de ces logements constituent des conditions cumulatives. Leurs loyers suivent les seules lois du marché (arrêt 4C.5/2004 du 16 mars 2004 consid. 4.1, publié in SJ 2004 I 385 avec références à DAVID LACHAT, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, no 5 ad art. 253b CO; ROGER WEBER, in Basler Kommentar, no 7 ad art. 253a/253b CO; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, no 66 ad art. 253a-253b CO; arrêt 4C.35/1997 du 7 juillet 1997 consid. 3, non publié aux ATF 123 III 317). La notion de "luxe" du logement doit s'interpréter de manière restrictive; elle suppose que la mesure habituelle du confort soit clairement dépassée, l'impression générale étant décisive à cet égard (arrêt 4C.5/2004 précité consid. 4.2; 4C.35/1997 déjà cité consid. 3, non publié à l'ATF 123 III 317; cf. aussi LACHAT, op. cit., no 5 ad art. 253b CO; WEBER, op. cit., no 7 ad art. 253a/253b CO; HIGI, op. cit., no 75 ad art. 253a-253b CO). Constituent, par exemple, des indices de luxe la présence de marbre à l'entrée de l'immeuble, une piscine et/ou un sauna, des sanitaires en surnombre, une surface totale et des pièces particulièrement grandes, un jardin spacieux, un environnement très protégé. La présence d'un seul ou de quelques-uns seulement de ces indices ne suffit pas; il faut que le luxe se dégage de l'ensemble (arrêt 4C.5/2004 précité consid. 4.2 avec références à LACHAT, Le bail à loyer, p. 80 n. 4.2.6; HIGI, op. cit., no 76 ad art. 253a-253b CO). La notion d'objet de luxe est, par définition, indépendante de l'existence de défauts, susceptibles d'affecter cet objet et qui peuvent être réparés (cf. art. 258 al. 3 CO pour les défauts originels et art. 259a ss CO pour les défauts subséquents). La notion de luxe peut toutefois évoluer avec le temps; un objet luxueux à l'origine peut perdre cette qualité avec les années et, inversément, une habitation peut entrer dans la catégorie des objets de luxe selon les rénovations et les transformations qui y sont réalisées (arrêt 4C.5/2004 précité consid. 4.2). Pour décider si un logement est de luxe, le juge doit se fonder sur son impression générale, laquelle dépend de l'examen concret de toutes les caractéristiques du logement en cause, au moment où cet élément doit être apprécié (arrêt 4C.5/2004 précité consid. 4.2). Le juge du fait dispose à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (art. 4 CC). Le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec retenue la décision d'équité prise par l'autorité cantonale; il n'intervient que lorsque celle-ci s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou à l'inverse, lorsqu'elle n'a pas tenu compte d'éléments qui auraient absolument dû être pris en considération; il sanctionne en outre les décisions rendues en vertu du pouvoir d'appréciation lorsqu'elles aboutissent à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (cf. ATF 138 III 669 consid. 3.1 p. 671; 136 III 278 consid. 2.2.1 p. 279 et les arrêts cités).