Citation: 2C_13/2009 E. 3.2

3.2. Intitulé "Conditions et charges", l'art. 14 LFAIE prévoit qu'à la demande de l'acquéreur, les charges peuvent être révoquées pour des motifs impérieux (al. 4). Par motifs impérieux justifiant la révocation totale ou partielle des charges, on entend une modification des circonstances qui rend l'exécution des charges impossible ou insupportable ("unzumutbar") pour l'acquéreur (art. 11 al. 4 de l'ordonnance fédérale du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger [OAIE; RS 211.412.411]). La révocation d'une charge est donc subordonnée à deux conditions: premièrement, les circonstances doivent s'être modifiées de façon essentielle et imprévisible depuis la délivrance de l'autorisation; deuxièmement, le changement profond doit avoir produit sur la situation de l'intéressé des effets tels que le maintien et le respect de la charge seraient impossibles ou insupportables (ATF 129 II 361 consid. 6.2 p. 378 et les arrêts cités). Dans le cas des apparthôtels, afin d'assurer que les appartements conservent durablement cette affectation, la législation sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger impose à l'acquéreur de les mettre à la disposition de l'hôtelier pour qu'il en assure l'exploitation en la forme hôtelière; cette charge doit être mentionnée au registre foncier (art. 11 al. 2 lettre g OAIE). Comme toute charge, celle-ci peut être révoquée aux conditions de l'art. 14 al. 4 LFAIE. A cet égard, le Tribunal fédéral a considéré que l'acquéreur d'une quote-part d'un apparthôtel doit en principe supporter le risque économique lié à l'exploitation hôtelière. Il ne peut en particulier admettre que la location des appartements sera bénéficiaire. Toutefois, on ne peut exiger des propriétaires qu'ils consentent, afin de rendre l'exploitation hôtelière économiquement viable, à des modifications à ce point défavorables pour eux que la location deviendrait déficitaire ou que leur droit de propriété serait d'une autre manière atteint dans sa substance. Lorsque tel est le cas, il se justifie de révoquer la charge d'exploiter en la forme hôtelière (ATF 132 II 171 consid. 2.1 p. 174 s.; 130 II 290 consid. 2.8 p. 301). En l'occurrence, les propriétaires - tenus de louer leur appartement pendant six mois - auraient dû consentir, outre à une détérioration des conditions fixées pour leur propre usage de l'appartement, à une réduction de leur part au produit des locations de 43 à 16%. Cette part pouvait être estimée, de manière optimiste, à 123'000 fr. pour l'ensemble des propriétaires, alors que les charges financières et d'exploitation se montaient à 390'000 fr. Au vu de cette disproportion manifeste - les charges représentant environ le triple des produits estimés -, le Tribunal fédéral a estimé que les conditions de la révocation de la charge étaient réunies (ATF 132 II 171 consid. 2.2 p. 175 s.). Au demeurant, il convient de mettre en balance l'intérêt public au maintien de la charge - ou la gravité de l'atteinte qui serait portée à l'ordre juridique dans le cas contraire - avec l'intérêt (privé) que la révocation de la charge représenterait pour les personnes à l'étranger. Ce faisant, il y a lieu de tenir compte notamment des solutions alternatives - ainsi que de leur coût - qui s'offrent aux intéressés pour maintenir ou rétablir une situation conforme au droit, de la responsabilité de ceux-ci dans la survenance de la situation irrégulière, ainsi que du temps écoulé depuis l'octroi de l'autorisation (ATF 129 II 361 consid. 7.3 p. 382).