Citation: 4A_297/2010 06.10.2010 E. 2

La recourante reproche à la Chambre d'appel d'avoir transgressé l'art. 271 al. 1 CO. A l'en croire, la société anonyme bailleresse ne saurait se prévaloir du besoin de son actionnaire unique, et encore moins du fils de celui-ci, pour résilier le bail d'un locataire. Cette société doit se voir opposer la construction juridique qu'elle a délibérément choisie, ce qui signifie qu'en invoquant le besoin d'un proche de son actionnaire unique, elle se prévaut en réalité du besoin d'un tiers, et non d'un besoin propre (Eigenbedarf) comme l'exigent les art. 261 al. 2 let. a, 271a al. 3 let. a et 272 al. 2 let. d CO. Pour la recourante, valider le congé incriminé, c'est en outre confirmer une disproportion manifeste des intérêts en présence. Elle fait valoir que le besoin du fils de l'actionnaire unique de l'intimée, qui souhaite obtenir un logement précis (celui qu'elle occupe), à l'exclusion de tout autre parce qu'il comporte un jardin indispensable pour le bien-être de son chien, est négligeable face au besoin de la locataire de pouvoir continuer à jouir de son appartement, lequel est le seul point de repère de sa vie. 2.1 Savoir quels sont les motifs réels d'une résiliation est une question de fait (ATF 136 III 190 consid. 2; 131 III 535 consid. 4.3 p. 540; La cour cantonale a retenu que le congé litigieux a été motivé par le désir du fils de l'actionnaire unique de l'intimée, lequel étudie à Genève tout en y travaillant à temps partiel, de disposer d'un appartement dans cette ville, qu'il désire occuper avec sa compagne et son chien de berger. Le Tribunal fédéral est lié par cette constatation, qui n'est pas taxée de manifestement inexacte, c'est-à-dire d'arbitraire (art. 105 al. 1 LTF). Il reste donc à examiner si cette résiliation a été donnée au mépris des règles de la bonne foi, comme le prétend la recourante. 2.2 La liberté de mettre un terme au contrat de bail est limitée par l'obligation d'agir conformément aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO). Le congé qui contrevient aux règles de la bonne foi est annulable (art. 271 al. 1 CO). Cette protection procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé. Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s'il est purement chicanier ou encore fondé sur un motif qui n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 136 III 190 consid. 2 et les arrêts cités). En revanche, le congé donné pour un motif d'ordre économique se concilie, en règle générale, avec les règles de la bonne foi (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192), tel celui signifié par le bailleur afin d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais néanmoins compatible avec l'art. 269 CO qui réprime les loyers abusifs (ATF 136 III 190 ibidem; 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110). Il en va de même du congé signifié pour l'échéance en vue de vendre un objet dans de meilleures conditions (arrêt 4A_414/2009 du 9 décembre 2009, consid. 3.1; arrêt 4C.425/2004 du 9 mars 2005, consid. 1.1, in SJ 2005 I p. 397; arrêt 4C.267/2002 du 18 novembre 2002, consid. 2.3, in SJ 2003 I p. 261). Le but de la loi est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives; un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du simple fait que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêt 4A_414/2009 du 9 décembre 2009 consid. 3.1 déjà cité), mais pour autant qu'il n'existe pas une disproportion manifeste des intérêts en présence (David Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 735 s.). Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi; la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 105 consid. 3c p. 111). 2.3 L'art. 271 al. 1 CO vise singulièrement toute résiliation qui dénote une attitude déloyale résultant d'une disproportion évidente entre les intérêts réciproques du bailleur et du locataire (ATF 132 III 737 consid. 3.4.2 p. 744; 120 II 31 consid. 4a p. 33; Peter Higi, Commentaire zurichois, 4e éd. 1996, n° 78 ss ad art. 271 CO). En l'occurrence, on se trouve en présence d'un déséquilibre patent si l'on compare les intérêts de la recourante à la continuation de son bail à ceux de l'intimée à résilier le contrat. D'un côté, la locataire est une personne qui, au moment où la résiliation de son bail lui a été signifiée le 12 septembre 2007, avait dépassé 54 ans, occupait son logement depuis plus de 23 ans et se trouvait sans emploi. Sa santé est mauvaise, dès l'instant où elle est atteinte de problèmes d'ordre cardiaque, qui entravent sérieusement sa mobilité. Elle souffre en outre d'un état dépressif récurrent et consulte depuis un an hebdomadairement un psychiatre. Elle a une vie sociale très restreinte, recevant peu de visites hormis celles de sa fille. Il apparaît ainsi que son logement représente pour la recourante, qui a de la peine à se déplacer, ne travaille plus et se trouve très isolée socialement, son presque unique cadre de vie. Ayant perdu son emploi à une date inconnue, la recourante a épuisé ses indemnités de chômage; elle perçoit depuis lors le RMCAS de l'Hospice général de Genève, ce qui représentait 2'399 fr. par mois en février 2009. Elle a déposé une demande de prestations auprès de l'assurance-invalidité, dont on ignore le résultat. La situation économique de la locataire est donc précaire, ce qui limite d'autant les recherches qu'elle pourrait entreprendre pour trouver un nouveau logement. De l'autre côté, la bailleresse est une société anonyme active dans l'achat, la vente, la promotion et la gérance de tous biens mobiliers et immobiliers. Cette société invoque le besoin du fils de son actionnaire unique, à savoir B.Z.________, lequel partage actuellement son temps entre les villes de Nyon, où son père est propriétaire d'une maison avec jardin de plus de 300 m², et de Thonon, domicile des parents de son amie. Entendu lors des enquêtes, le prénommé a déclaré qu'il était étudiant à l'université de Genève et désirait s'installer dans cette cité, où il avait trouvé un emploi à temps partiel dans un établissement public propriété de la bailleresse. Il a affirmé qu'il lui fallait un appartement avec jardin pour le confort de son chien de berger, animal relativement imposant. On voit donc qu'actuellement B.Z.________ vit alternativement chez son père à Nyon et chez les parents de son amie à Thonon. Il n'est en conséquence pas sans logement. Il a été établi que deux logements appartenant à l'intimée se sont libérés dans le même immeuble alors que la procédure était déjà pendante devant le Tribunal des baux et loyers. B.Z.________ n'a cependant pas voulu de ces deux appartements sis à Genève, au seul motif qu'ils ne disposaient pas d'un jardin dans lequel son chien de race pourrait s'ébattre. L'intimée met ainsi en avant bien plutôt le besoin du chien appartenant au fils de son actionnaire unique plutôt que l'intérêt propre de B.Z.________. En définitive, au regard de la situation personnelle précaire de la recourante, les intérêts qu'a fait valoir l'intimée apparaissent manifestement secondaires. Il faut en inférer que contrairement à ce qu'a admis la cour cantonale, le congé incriminé a été donné en violation des règles de la bonne foi et qu'il doit être annulé en application de l'art. 271 al. 1 CO. 2.4 Le congé étant annulé, le moyen de la recourante pris d'une violation des art. 272 ss CO relatifs à la prolongation du bail devient sans objet.