Citation: 4A_452/2019 E. A

A.a. Par contrat de bail à loyer du 2 mars 2015, H.X.________ et F.X.________ ont pris à bail un appartement de quatre pièces d'une surface approximative de 126 m², avec trois chambres à coucher, dans un bâtiment de Lausanne. Prévu pour durer initialement du 1er avril 2015 au 1er avril 2016, le contrat devait se renouveler ensuite tacitement d'année en année, sauf avis de résiliation donné au moins trois mois à l'avance pour la prochaine échéance. Le loyer mensuel net s'élevait à 3'200 fr., auquel s'ajoutait un acompte mensuel de chauffage, eau chaude et frais accessoires de 300 fr. Dès le 24 mai 2016, le contrat a lié les locataires à Z.________, dorénavant propriétaire et bailleresse de cet appartement. A.b. Dès le mois de mai 2016, F.X.________ a rencontré des difficultés de voisinage avec les époux A.________, copropriétaires de l'appartement situé au-dessous de celui habité par elle. Les tensions ont commencé lorsque F.X.________ a sonné à la porte de la famille A.________ pour se plaindre du bruit provenant de leur logement. F.A.________ lui a alors indiqué qu'elle et sa famille n'avaient jamais eu de problème de voisinage auparavant et qu'il convenait de s'adresser à la gérance. Estimant la conversation terminée, elle s'apprêtait à fermer la porte, lorsque F.X.________ a placé sa main et un pied au travers de celle-ci. F.A.________ s'est alors sentie agressée. Une deuxième altercation est survenue à la fin du mois de juin 2016, lorsque le chien des époux A.________, échappant à la garde de leur fille, a abîmé le pantalon de F.X.________. Celle-ci a alors enjoint, en criant, à la fille des époux A.________ de sortir le chien, faute de quoi elle « donnerait un coup de pied ». Lors de son audition en qualité de témoin, F.A.________ a déclaré à ce sujet que sa fille ne savait pas si le coup de pied serait destiné à elle ou au chien; elle avait alors manifesté son mécontentement auprès de F.X.________, lui disant notamment qu'elle était déplaisante et qu'elle avait « des histoires avec d'autres personnes ». Lors de cette même audition, elle a précisé qu'elle avait connaissance de reproches des voisins B.________, C.________ et D.________ concernant le chat des époux X.________. Le 30 juin 2016, F.X.________ a adressé un courriel à H.A.________ dont on extrait le texte ci-après: Considérant que nous sommes voisins, j'ai eu l'occasion de croiser votre épouse dans le couloir; pendant ces rencontres, elle m'a expliqué qu'elle me trouvait fortement déplaisante, qu'elle ne s'étonnait pas que moi, " j'avais des histoires avec des personnes ". Hier, votre chien s'est jeté sur mes pantalons, et à la place de s'en excuser, votre épouse m'a fait savoir " qu'elle va parler de moi avec ses voisines ". Je trouve ce comportement très irritant, et je ne vais pas hésiter à me défendre contre ça, si nécessaire en contactant les services compétents. A titre informatif, je vous laisse parvenir une brochure d'information concernant ces sujets, établie par le canton de Vaud. Nous ne souhaitons, en conséquence, aucun contact avec vous ou des membres de votre famille. Une troisième altercation est survenue le 26 octobre 2016, jour de lessive des époux X.________, lorsque F.A.________ a décidé d'utiliser sa propre machine à laver installée dans la buanderie commune. F.X.________ a fait appel à la police municipale de Lausanne qui est intervenue sur place et qui a relaté ce qui suit dans son rapport : [Nous] rencontrons Mme F.X.________, laquelle a eu un litige avec sa voisine, soit Mme F. A.________, à propos du jour d'accès à la buanderie. En effet, alors qu'elle faisait usufruit de son jour de lessive, sa voisine est venue dans la buanderie. Là, le litige verbal a commencé. Sa voisine l'a accusée d'employer son statut au tribunal fédéral contre les voisins. De plus, Mme F. A.________ lui a dit qu'elle avait déposé des plaintes à son encontre. Elle n'aime pas que son image soit salie. Elle trouve que c'est de la diffamation (pas de plainte). Mme F. A.________ nous dit que Mme F.X.________ s'est montrée hystérique ce soir à cause de la buanderie. De plus, elle trouve inadmissible que son mari lui ait envoyé un mail à propos du bruit qu'il faisait. De plus, Mme F. A.________ nous dit que tous les voisins ne supportent plus son comportement. Conseillons aux 2 parties de s'adresser à la gérance pour la suite. A.c. F.X.________ a informé la gérance de ces événements en ces termes : A titre informatif, je vous signale que nous avons dû, mercredi 26 octobre 2016, faire venir la police au sujet de la famille A.________ qui habite au- dessous de nous. Ce jour là, nous sommes revenus de vacances. Vu que c'est, aussi, le jour que nous avons le droit d'utiliser la buanderie, je suis descendue pour étendre du linge. Dans la buanderie, j'ai croisé M me F. A.________ qui me faisait savoir que vu qu'elle était propriétaire, elle faisait du linge quand elle voulait, que contre moi, de toute façon, il y avait des plaintes déposées et que le fait que je travaillais au tribunal fédéral ne me mettait pas dans une position de croire que tout m'était permis. Je maintiens que je ne souhaite aucun contact avec des personnes qui nous abordent d'une telle honteuse façon, que nous avons sollicité la police à leur sujet et continuerons à la solliciter. Dans un courriel du 31 octobre 2016, la gérance a répondu à F.X.________ que la machine à laver privée de F.A.________ se trouvait dans la buanderie depuis 2005 et que les copropriétaires lui avaient octroyé le droit d'utiliser la buanderie même s'il s'agissait du jour de lessive d'un autre résident. Lors de son audition, F.A.________ a par ailleurs déclaré qu'elle utilisait sa propre machine lorsque la buanderie était libre et qu'elle n'y étendait pas de linge le jour de lessive d'un autre usager. Le 26 octobre 2016, elle avait cru que les époux X.________ étaient absents parce qu'elle ne voyait pas leur voiture. A.d. Les copropriétaires - à l'exception de la bailleresse - se sont réunis pour réfléchir à la manière de « mettre fin à ces venimeuses querelles de clocher » et ils ont convenu d'inviter F.X.________ à une assemblée des copropriétaires extraordinaire pour « la prier de respecter l'esprit de cohabitation constructif qui anime leur copropriété depuis des années », définir un mode de résolution des conflits et mettre à plat les désaccords entre voisins. La gérance a proposé à F.X.________ de participer à cette assemblée afin de « mettre à plat les désaccords et d'obtenir un dialogue constructif avec les résidents ». La locataire a répondu à la gérance dans les termes suivants: Par principe, je trouve un dialogue constructif toujours une bonne solution. Pourtant, la situation actuelle fait, à mon avis, exception (...). Selon mon expérience, des situations pareilles s'aggravent quand on leur offre une plateforme. J'aimerais, aussi, attirer votre attention sur le fait qu'on paie un loyer considérable (Fr. 3'500.-) pour cet appartement, que je travaille et éduque un enfant et que je ne ressens aucun besoin de résoudre, en plus, gratuitement et dans mon temps libre, les problèmes personnels de Mme F. A.________. La locataire antérieure mentionnait le bruit causé par cette famille, nous nous en souffrons et le prochain locataire en souffrira aussi si vous ne communiquez pas clairement les limites (...). En tout cas, je maintiens que je ne souhaite aucun contact avec la famille A.________, et pour cette raison je ne participerais pas à une assemblée pareille. A.e. Après que F.X.________ eut écrit à ses voisins pour leur demander de ne pas laisser entrer son chat dans le bâtiment, l'une des copropriétaires - B.________ - lui a écrit le 28 novembre 2016 pour lui faire savoir que les copropriétaires avaient toujours su s'entendre et que les « petits » différends s'étaient toujours réglés simplement, depuis plus de seize ans. A.f. Dans un courrier adressé à la gérance le 23 mai 2017, H.X.________ et F.X.________ ont résilié le contrat en ces termes: Par cette lettre, nous résilions le contrat de bail que nous avons conclu pour l'appartement situé... à Lausanne... pour le 31 août 2017. Avec votre accord, nous quitterons l'appartement déjà le 30 juin 2017. Si vous n'êtes pas d'accord, nous vous présenterons des candidats prêts à reprendre le bail (article 264 CO)... Par courrier du 24 mai 2017, la gérance a attiré leur attention sur le caractère anticipé de la résiliation. Les locataires pouvaient être libérés avant l'échéance du contrat s'ils proposaient un candidat solvable, de bonne moralité et prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, ils devraient s'acquitter du loyer et des charges jusqu'à l'expiration de la durée du bail, soit le 1er avril 2018. Dans un courriel adressé à la gérance le 26 mai 2017, F.X.________ s'est exprimée comme suit : Votre lettre du 24 mai 2017 par laquelle vous n'acceptez pas notre résiliation de bail nous est bien parvenue. Considérant que nous préférons des solutions agréables à des solutions conflictuelles, nous continuons à chercher un locataire qui est prêt à reprendre l'appartement et espérons que vous faites, comme convenu, la même chose de votre côté (vous êtes obligés à aider à réduire un dommage éventuel sous l'angle de la bonne foi). [Néanmoins, afin de] mettre les choses au clair : u ne continuation du contrat de bail nous est insupportable, considérant que nous partageons actuellement l'immeuble avec des gens qui veulent nous facturer des dommages imaginaires causés par notre chat, nous accusent à tort de vouloir taper leur gamine et me suivent jusqu'à la buanderie pour nous accuser d'être des gens malhonnêtes impliqués « dans des histoires ». Nous avons même dû faire [ venir] la police à cause d'eux. Pour toutes ces raisons, nous allons vous faire parvenir, aussi, une résiliation du contrat de bail pour juste motif, malgré le fait que nous aurions préféré trouver une solution à l'amiable. Dans un autre courriel adressé le même jour à la gérance, elle a ajouté ce qui suit: Notre résiliation de contrat de bail pour juste motif est d'aut an t plus justifiée par le comportement de votre régie. Même pour des e-mails très simples et polis - comme une demande de ne pas laisser activement rentrer le chat dans les couloirs pendant notre absence - nous avons eu droit à des e-mails disant que même ça était de notre faute, à d'autres e-mails pleins de points d'exclamation et à d'autres remarques insensées dans les couloirs. Suite à ces tensions insoutenables, nous avons passé tous les week-end loin de cet appartement. Cette situation est absolument intolérable et nous sommes très soulagés d'avoir trouvé un autre appartement. A.g. Enfin, dans un courrier adressé à la gérance le 28 mai 2017, les locataires ont encore écrit ce qui suit : N ous nous référons à votre lettre du 25 mai 2017, par laquelle vous nous avez annoncé que vous voul iez maintenir le contrat de bail jusqu'au 1er avril 2018. Nous aurions, malgré les circonstances, préféré trouver une solution à l'amiable, mais nous comprenons que ça ne sera pas possible. Pour cette raison, nous vous faisons parvenir notre résiliation de bail avec effet immédiat (article 259b let. a CO), eventualiter notre congé extraordinaire (article 266g CO). Sachez que nous continuons, néanmoins, activement à chercher un locataire qui reprendrait notre bail, et attirons votre attention sur le fait que vous êtes tenue de faire la même chose... A. Etat de fait (...) B. Résiliation de bail avec effet immédiat (article 259b CO) (...) Le comportement de la famille A.________ et de Mme B.________, qui nous ont empêché d'accéder à et de circuler tranquillement dans l'immeuble ainsi que d'utiliser la buanderie pendant les jours réservés, nous a fortement perturbé set remplit cette condition. Considérant que ce défaut était signalé à E.________ immobilier ainsi qu'à la propriétaire de l'appartement loué, et que ceux-ci n'ont entamé aucune démarche utile pour empêcher (...) que ce comportement envers nous se reproduise, nous sommes habilités après l'échéance du temps nécessaire pour trouver un autre appartement (...) à résilier le bail avec effet immédiat. Nous nous réservons tous nos droits à des dommages-intérêts, surtout sous forme de réduction de loyer, ainsi que les frais causés par les week-end que nous avons passé s loin de l'appartement... C. Eventualiter: Résiliation pour des justes motifs (article 266g CO) Comme position éventuelle, nous faisons valoir que le comportement des familles A.________ et/ou B.________ et/ou E.________ immobilier (...) ainsi que le fait que notre famille s'agrandira, constituent des justes motifs pour lesquels l'exécution du contrat de bail nous devient intolérable. Cette lettre contient, donc, aussi, une résiliation du bail pour justes motifs. A.h. Par courrier du 30 mai 2017, la gérance a rappelé aux locataires que leur résiliation revêtait un caractère anticipé, qu'il leur appartenait de trouver un locataire de remplacement et que leur résiliation pour justes motifs n'était pas acceptée. Elle a précisé qu'elle avait immédiatement proposé le logement à (re-) louer sur différents sites de location et invité les locataires à en faire de même par le biais d'annonces dans les journaux et les sites internet. La gérance a invité les locataires à activer leurs recherches pour trouver un successeur « avec bien entendu [son] soutien ». Elle a encore ajouté que le genre de conflit que les locataires avaient pu rencontrer n'existait pas avant leur arrivée. A.i. Les locataires ont fait paraître une annonce pour l'appartement sur le site internet anibis.ch. Le 8 juin 2017, G.________ a contacté F.X.________ par courriel afin de visiter l'appartement. E lle a indiqué qu'elle était « très intéressée », mais qu'elle ne pouvait pas se libérer pour les dates indiquées sur le site internet. Elle a prié F.X.________ de lui proposer une autre date, entre les 12 et 22 juin 2017. La locataire lui ainsi répond u par courriel du même jour : Est-ce que vous avez une raison particulière po ur laquelle vous n'avez, pendant tout ce temps là, jamais pu venir pendant les visites officielles ou vous voulez juste me faire comprendre que vos engagements professionnels et familiaux sont plus importants que les miens? Après s'être rendue dans l'appartement en cause, G.________ a informé la gérance des conditions de sa visite par courriel du 19 juin 2017. Elle a relaté que F.X.________ n'avait pas daigné lui serrer la main et lui avait fait comprendre qu'elle n'était pas la bienvenue. Elle a exposé que la visite s'était déroulée dans une ambiance glaciale et expéditive, qu'elle n'avait pas osé prendre le temps de bien examiner l'appartement, ayant l'impression de déranger et se sentant mal à l'aise, et qu'elle avait finalement écourté son rendez-vous. Elle a enfin prié la gérance de la recontacter pour une autre visite une fois que l'appartement serait vide. Les locataires n'ont finalement présenté aucun candidat de remplacement à la gérance. L'état des lieux de sortie a eu lieu le 27 juin 2017. Les locataires ont acquitté le loyer jusqu'au mois de mai 2017. A.j. Par courrier du 18 juillet 2017, la bailleresse a rappelé aux locataires leurs obligations découlant de l'art. 264 CO. A.k. La gérance a fait paraître des annonces concernant l'appartement sur plusieurs sites internet. Le logement a été proposé d'abord au prix de 3'200 fr. par mois, puis dès le 4 octobre 2017 à 3'000 fr., et enfin, dès le 10 novembre 2017, au prix de 2'800 fr. par mois. La gérance a en outre fait paraître une annonce dans le journal 24heures immobilier du 8 novembre 2017, où l'appartement a été proposé pour un loyer mensuel net de 3'000 fr. par mois, plus 300 fr. de charges. A.l. Le 10 août 2017, la bailleresse a fait notifier des commandements de payer par l'office des poursuites du district de la Sarine. Elle usait de la poursuite par voie de réalisation du gage mobilier, le gage consistant dans la garantie de loyer au montant de 9'600 fr. constituée par F.X.________ auprès d'un établissement bancaire. Ces commandements de payer ont été frappés d'opposition totale. A.m. F.X.________ a donné naissance à son deuxième enfant le 27 septembre 2017.