Citation: 4C.273/2006 06.12.2006 E. B

Le 7 mai 2002, X.________ a saisi le Juge de district de Sierre d'une demande dirigée contre les époux Y.________, concluant en dernier lieu à ce que ceux-ci soient condamnés à lui verser, solidairement entre eux, le montant de 20'000 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 7 mai 2002. Par jugement du 22 juin 2006, la Cour civile II du Tribunal cantonal valaisan a rejeté la demande. En substance, elle a considéré que X.________ avait établi que son immeuble était au moment de la vente entaché de défauts ayant trait à la cheminée, à la ventilation de la cuisine et au carrelage, mais non aux infiltrations d'eau dans le garage et aux mélangeurs d'eau de la salle de bain (consid. 7). Toutefois, en l'espèce, l'acte de vente contenait les clauses suivantes: "l'appartement est vendu tel que vu et se trouvant à ce jour. Les retouches à effectuer sont à la charge de la partie venderesse" et "la partie venderesse cède à la partie acquéreuse la garantie pour les défauts cachés". La clause d'exclusion de garantie était claire: elle signifiait que la maison vendue était acquise dans son état au moment de la vente et que l'acheteuse acceptait cette situation. Certes, les clauses d'exclusion de garantie insérées dans les ventes immobilières libellées "tel que vu" ou "comme vu et connu" constituaient généralement de pures clauses de style et étaient inhabituelles pour un immeuble nouvellement construit. Toutefois, les précisions apportées quant aux finitions et la cession de la garantie pour les défauts montraient que les parties avaient discuté de la prise en charge des malfaçons et avaient convenu d'exonérer les vendeurs de toutes responsabilités hormis les finitions (consid. 8.2 § 1). Le comportement des parties postérieurement à la conclusion du contrat confirmait cette interprétation. X.________ avait convoqué à la réunion du 22 septembre 1994 C.________, qui était administrateur de B.________ SA, promotrice de l'immeuble litigieux. La présence de sieur Y.________ à cette réunion s'expliquait par une série de retouches - à savoir la finition du joint au-dessus de la porte et le réglage de la minuterie de la ventilation - que les époux Y.________ s'étaient expressément engagés à effectuer. En tant qu'entrepreneur, sieur Y.________ avait également réalisé des ouvrages dans l'appartement, en particulier la cuisine, au sujet desquels X.________ avait fait valoir des prétentions (consid. 8.2 § 2). L'introduction du procès-verbal du 22 septembre 1994 faisait référence à une année de garantie que sieur Y.________ aurait promise à X.________. On ne retrouvait cependant aucune trace d'une garantie conventionnelle d'une année dans l'acte de vente. On pouvait imaginer que sieur Y.________ avait offert une année de garantie pour les ouvrages qu'il avait réalisés. Sous réserve des retouches et des travaux de plus-value commandés par X.________, les époux Y.________ n'avaient du reste rien entrepris pour remédier aux défauts invoqués. Quant à X.________, elle n'était plus intervenue auprès des vendeurs avant le 12 mars 1996, puis le 5 mai 1998. A réception de ces courriers, les époux Y.________ n'avaient pas cherché à réparer eux-même les malfaçons, mais avaient chaque fois invité X.________ à s'adresser à la fiduciaire C.________. Enfin, sous réserve de la ventilation pour laquelle l'acquéreuse avait demandé lors de la séance du 22 septembre 1994 une indemnité au motif qu'il n'était pas possible de remédier aux nuisances olfactives, elle avait, jusqu'à l'ouverture d'action, réclamé la réparation des malfaçons. Or, en matière de vente, la garantie du vendeur ne permettait que la résiliation du contrat ou la réduction du prix à l'exclusion de la suppression du défaut (consid. 8.2 § 3). Selon la volonté concordante des parties, les époux Y.________ s'étaient dès lors affranchis de toute garantie tant pour les défauts apparents que pour les défauts cachés (consid. 8.2 § 4). De par leur nature et leur ampleur, les défauts ne sortaient pas du champ d'application que X.________ pouvait légitimement attribuer à la clause exclusive de garantie. En effet, l'expert avait estimé le coût des travaux nécessaires pour supprimer les défauts à un montant maximum de 18'000 fr., ce qui représentait seulement 4,2 % du prix de vente de l'appartement. De plus, les odeurs de cuisine et de fumée, ainsi que les malfaçons du carrelage, n'entravaient pas considérablement l'utilisation de l'appartement à des fins d'habitation (consid. 8.3). Enfin, il n'était ni allégué ni prouvé que les époux Y.________ avaient connaissance des défauts et les auraient frauduleusement dissimulés à X.________ lors de la conclusion du contrat (consid. 8.4 § 1). En définitive, la clause d'exclusion de garantie s'appliquait, de sorte que les époux Y.________ n'avaient pas à répondre des défauts affectant la ventilation de la cuisine, la cheminée et le carrelage. Déjà pour ce motif, la demande devait être rejetée (consid. 8.4 § 2). Les époux Y.________ se prévalaient en outre de la tardiveté de l'avis des défauts. Les problèmes de hotte aspirante, de cheminée, de carrelage, d'infiltration d'eau et des mélangeurs d'eau ne pouvaient être décelés lors d'un examen attentif de l'objet de la vente. Ce n'était qu'à l'usage que X.________ avait découvert ces malfaçons, qui devaient être qualifiées de défauts cachés au sens de l'art. 201 al. 3 CO (consid. 9.2 § 1). X.________ n'avait pas établi avoir averti les vendeurs des défauts affectant l'appartement avant le mois de septembre 1994. Elle avait certes allégué en procédure avoir immédiatement prévenu par téléphone les époux Y.________ de l'existence de défauts, dès leur découverte. S'agissant de faits contestés, il lui appartenait d'en apporter la preuve. Seul son mari avait confirmé ses propos pour ce qui concernait les infiltrations d'eau du garage; l'épouse Y.________ avait, quant à elle, expliqué que, peu avant la séance du 22 septembre 1994, X.________ avait pris contact avec sieur Y.________ pour évoquer les finitions et les travaux de plus-value à réaliser. C'était à cette occasion qu'elle aurait pour la première fois parlé d'un problème de carrelage, à l'exclusion d'autres défauts. En définitive, la cour a retenu que ce n'était qu'en septembre 1994 que X.________ avait averti les époux Y.________ des défauts affectant la ventilation de la cuisine, la cheminée et le carrelage (consid. 9.2 § 2). Selon son mari, X.________ aurait découvert les infiltrations d'eau du garage à la fin de l'hiver 1993-1994 et se serait rendue compte des problèmes de carrelage six à huit mois après la prise de possession survenue le 1er octobre 1993. Elle n'avait pas établi à quelle date elle avait eu connaissance des défauts affectant la ventilation de la cuisine et la cheminée. Il était dès lors possible que X.________ ait découvert ces malfaçons bien avant la séance du 22 septembre 1994. En effet, c'était généralement durant l'hiver que l'on utilisait les cheminées. Quant aux hottes aspirantes, elles étaient en principe mises en fonction lors de la préparation de chaque repas chaud. Dans ces conditions, la cour n'est pas parvenue à se convaincre que X.________ n'aurait appris l'existence d'un mauvais fonctionnement de la ventilation et de la cheminée que près d'une année après la prise de possession, quand bien même elle n'utilisait l'appartement litigieux que comme résidence secondaire. S'agissant du carrelage, l'avis formulé plus de trois mois après la découverte était tardif. Force était dès lors de constater que X.________ n'avait pas établi avoir procédé à l'avis des défauts dès leur découverte. Elle était ainsi déchue de ses droits à la garantie de la vente (consid. 9.2 § 3). La demande devait être rejetée pour ce motif également (consid. 9.2 § 4). Les époux Y.________ avaient allégué avoir remédié à tout ou partie des défauts à la suite de la séance du 22 septembre 1994. X.________ avait contesté que ceux-ci aient entrepris de tels travaux. A défaut de preuve, la cour n'a dès lors pas retenu en fait que sieur Y.________ avait tenté de réparer les défauts, sous réserve de la pose d'un clapet destiné à remédier au problème d'odeurs de cuisine. L'entrepreneur Z.________ avait en outre effectué des retouches aux joints du carrelage (consid. 10 § 1). C'était vraisemblablement en sa qualité d'entrepreneur et non de vendeur que sieur Y.________ avait posé un clapet. En effet, le contrat de vente contenait une clause d'exclusion de garantie et la garantie du vendeur n'ouvrait pas le droit à la réfection des défauts. On ignorait si c'était sieur Y.________ qui avait commandé et payé à l'entrepreneur Z.________ les retouches aux joints. Quoi qu'il en soit, en l'absence d'avis immédiat contraire, sieur Y.________ pouvait partir du principe que les travaux avaient supprimé les malfaçons. Or, ce n'était que le 12 mai 1996, respectivement le 5 mai et 11 août 1998, que X.________ s'était de nouveau plainte auprès de sieur Y.________ de problèmes d'odeurs et du carrelage. Dans ces conditions, force était d'admettre à nouveau que X.________ était déchue de ses droits éventuels (consid. 10 § 2).