Citation: 4A_470/2009 18.02.2010 E. 3

Der Beschwerdeführer bestreitet das Vorliegen einer umfassenden Überholung im Sinne von aArt. 14 VMWG im bundesgerichtlichen Verfahren nicht mehr. Er anerkennt, dass daher der Pauschalansatz von 50-70 % nur dann nicht angewendet werden darf, wenn er im Einzelnen nachweisen kann, dass der Anteil wertvermehrender Investitionen tiefer ist. Er vertritt die Auffassung, die Vorinstanz habe zu Unrecht verneint, dass er diesen Beweis erbracht habe. 3.1 Nach den vorinstanzlichen Feststellungen wurden gemäss Bauabrechnung vom 5. Dezember 2001 die Fassade inklusive Aussentüren, Fenster und Rollläden sowie das Dach, die Heizungs- und Lüftungsanlage, das Treppenhaus und die Waschküche renoviert. Im Weiteren wurden die Küchen und Bäder sowie die sanitären und elektrischen Installationen ersetzt und die Bodenbeläge und inneren Oberflächenbehandlungen erneuert. Die Investitionen hätten in verschiedenen Bereichen zu Qualitätsverbesserungen geführt bzw. zu einer Anpassung der Liegenschaft an den heutigen Stand der Zeit. So sei im Rahmen der Fassadenerneuerung auch eine Wärmedämmung eingerichtet worden, die vorher nicht so vorhanden gewesen sei. Bad und Küche seien komplett erneuert worden. Die im erstinstanzlichen Verfahren befragten Personen hätten bestätigt, dass die Sanierung der Liegenschaft Qualitätsverbesserungen gebracht habe. Die Vorinstanz hielt dafür, es handle sich bei sämtlichen Einwänden, die der Beschwerdeführer gegen die Renovationsarbeiten anführe, um blosse Behauptungen, die nicht im Einzelnen bewiesen würden. Als einziger Beweisantrag verlange der Beschwerdeführer von der Beschwerdegegnerin, die Steuerunterlagen aus dem Jahr 2001 zu edieren, weil daraus der Umfang der Unterhaltsarbeiten und damit auch der Wertvermehrung eruiert werden könne. Diesem Antrag sei in antizipierter Beweiswürdigung entgegenzuhalten, dass es sich bei Steuer- und Mietrecht um verschiedene Rechtsgebiete handle, für die unterschiedliche Vorgaben gelten würden. Daher könnten allfällige aus Steuerunterlagen zu entnehmende Angaben zu Unterhaltskosten nicht unbesehen übernommen werden und wäre damit ein exakter Beweis aufgrund dieser Unterlagen nicht möglich. Mit Bezug auf den Einwand des Beschwerdeführers, wonach diverse Erneuerungen nicht zu einer Verbesserung, sondern zu einer Verschlechterung geführt hätten, hielt das Kantonsgericht fest, dass es sich dabei durchwegs um eine subjektive Ansicht handle, die vorliegend nicht zu beachten sei. 3.2 Der Beschwerdeführer rügt als offensichtliches Versehen, dass er zum Nachweis nur die Edition der Steuerunterlagen beantragt habe. Er habe seine Beweisführung über den wertvermehrenden Anteil in der Klageantwort und der Appellationsbegründung auf die Bauabrechnung gestützt, aus der sich rechtserhebliche Schlüsse über den wertvermehrenden Anteil ziehen liessen. Ferner auf Fotografien und Zeugenaussagen und auf die paritätische Lebensdauertabelle über die Bewertung von Einrichtungen in Wohn- und Geschäftsräumen. Überdies habe er im Verfahren vor Kantonsgericht eine Expertise über die Verbesserungen beantragt. Ferner sei seine Behauptung, dass die bisherigen Kücheneinrichtungen ein Alter von 40 Jahren aufwiesen, unbestritten geblieben. Auch dies habe das Kantonsgericht offensichtlich übersehen. Der Beschwerdeführer verweist zur Stützung seiner Versehensrügen vielfach auf seine Beweisanträge in den Rechtsschriften des erstinstanzlichen Verfahrens. Dies ist indessen unbehelflich. Denn damit vermag er nicht darzutun, dass er diese Beweisanträge im vorinstanzlichen Verfahren aufrechterhalten bzw. deren Nichtberücksichtigung durch die Erstinstanz gerügt hat. Es fehlt insoweit an jeglicher Grundlage, um der Vorinstanz vorzuwerfen, sie habe Beweisanträge willkürlich nicht beachtet oder offensichtlich übersehen. Dies gilt insbesondere auch, soweit der Beschwerdeführer behauptet, er habe in seinem Parteivortrag vor Kantonsgericht gemäss Protokollabschrift vom 27. Juni 2008 eine Expertise über die Verbesserungen beantragt. Denn die Verhandlung vom 27. Juni 2008 war Teil des erstinstanzlichen Verfahrens und nicht des Appellationsverfahrens. Bezüglich der angeblich nicht wertvermehrenden Wirkung von verschiedenen Arbeiten vermag der Beschwerdeführer allerdings mit Aktenhinweisen darzutun, dass er zu seinen entsprechenden Behauptungen im Appellationsverfahren Beweisanträge gestellt hat. Auch dies hilft ihm allerdings nicht weiter, da er nicht aufzeigt, dass die Beachtung dieser Anträge im Sinne von Art. 97 Abs. 1 BGG für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann. Die Vorinstanz entschied, der Beweis sei nicht erbracht, dass sich die getätigten Arbeiten im vorliegenden Fall in wertvermehrende respektive werterhaltende Investitionen aufteilen liessen respektive in welchem Verhältnis diese zueinander stünden. Der Beschwerdeführer tut nicht dar, dass diese Würdigung auch im Ergebnis willkürlich wäre, weil die Vorinstanz die gestellten Beweisanträge nicht berücksichtigte und demnach die damit zu stützenden Behauptungen als unbewiesen betrachtete. Das Bundesgericht hebt indes einen kantonalen Entscheid nur dann wegen einem Verstoss gegen das Willkürverbot auf, wenn er im Ergebnis unhaltbar ist (BGE 135 V 2 E. 1.3). Der vorliegend geforderte Beweis ist bei umfassenden Überholungen, bei denen verschiedenste Renovationsarbeiten vorgenommen werden, wie hier eine zu beurteilen ist, naturgemäss nicht leicht zu erbringen. Erforderlich ist, dass der Mieter lückenlos bezüglich allen vorgenommenen Arbeiten belegt, in welchem Umfang sie blossen Unterhaltscharakter haben und nicht zu einer Mehrleistung des Vermieters führen, und demnach insgesamt bloss ein Anteil von Mehrleistungen gegeben ist, der unter dem Pauschalansatz nach aArt. 14 VMWG liegt (Erwägung 2 vorne). Der Beschwerdeführer legt aber nicht dar, dass er im vorinstanzlichen Verfahren hinsichtlich aller von ihm aufgestellten und bestrittenen Behauptungen über geringe oder nicht gegebene Mehrwertanteile von Arbeiten Beweis anerboten oder aufrechterhalten hätte, geschweige denn hinsichtlich der Mehrwertanteile sämtlicher ausgeführter Arbeiten überhaupt. Dasselbe gilt für seine Behauptungen über Verschlechterungen, die allfällige Mehrwerte wieder aufheben sollen. So fehlte beispielsweise im Appellationsverfahren eine Beweisofferte zur Behauptung, die Balkonfläche sei durch die Wärmedämmung der Fassade verkleinert worden, was den Mehrwert der Fassadenrenovation kompensiere. Dasselbe gilt hinsichtlich seiner Behauptungen über objektivierbare Verschlechterungen von Bad und WC. Die Rüge, die Vorinstanz sei in Willkür verfallen, wenn sie angesichts der objektivierbaren Verschlechterungen dafür gehalten habe, es handle sich um eine subjektive Ansicht, dass es sich dabei um Verschlechterungen handeln soll, entbehrt daher einer Grundlage. Sodann vermag der Beschwerdeführer auch hinsichtlich seiner Behauptung, es hätten schon vor der Renovation Einbauküchen bestanden, die grundsätzlich bereits über allen Komfort verfügt hätten, nicht darzutun, dass er im Appellationsverfahren Beweise offeriert hätte oder dass diese Behauptung unbestritten geblieben wäre. 3.3 Der einzige Beweisantrag, der sich auf alle von der Beschwerdegegnerin vorgenommenen Arbeiten bezog, war die Edition von deren Steuerunterlagen aus dem Jahre 2001. Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz sei in Willkür verfallen, wenn sie diesen Antrag ablehne, weil im Mietrecht andere Vorgaben als im Steuerrecht gälten. Diese Feststellung widerspreche Bundesrecht. Sowohl das Mietrecht als auch das Bundessteuerrecht unterschieden zwischen Unterhalt und Wertvermehrungen. Letztere führten im Steuerrecht zu einer Erhöhung der Aktiven, während Unterhaltsarbeiten von der Ertragssteuer abgezogen werden könnten. Die Abgrenzung sei im Miet- und Steuerrecht exakt dieselbe und das Bundesgericht habe sich stets bemüht, gleiche Begriffe aus verschiedenen Rechtsgebieten gleich zu interpretieren. Dem kann nicht gefolgt werden. Dem vom Beschwerdeführer angerufenen BGE 106 II 170 E. 6b ist zu entnehmen, dass Steuerunterlagen die Beweistauglichkeit nicht abgesprochen werden kann, wenn es um die Ermittlung der Anlagekosten geht, von denen bei der Berechnung der Bruttorendite zur Beurteilung der Missbräuchlichkeit von Mietzinsen auszugehen ist (vgl. dazu BGE 118 II 124 E. 5a; 116 II 594 E. 4). Für die hier interessierende Frage, ob eine Mehrleistung des Vermieters bzw. eine wertvermehrende Investition vorliegt, ist aber nach dem in vorstehender Erwägung 2.1 Ausgeführten entscheidend, ob der Vermieter infolge "werterhöhender" Investitionen Leistungen erbringt, die über das bei Abschluss des Mietvertrags Vereinbarte hinausgehen. Wenn die Vorinstanz dem Beweisantrag auf Edition der Steuerunterlagen der Beschwerdegegnerin nicht nachkam, weil aufgrund dieser Unterlagen kein exakter Beweis über den Umfang von Mehrleistungen der Beschwerdegegnerin möglich wäre, verletzte sie demnach kein Bundesrecht, insbesondere nicht den Gehörsanspruch des Beschwerdeführers. 3.4 Der Beschwerdeführer vermag somit nicht darzutun, dass die vorinstanzliche Feststellung, er habe nicht bewiesen, in welchem Verhältnis werterhaltende und wertvermehrende Investitionen zueinander stünden, offensichtlich unrichtig wäre oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als unbegründet.