Citation: 4C.280/2006 16.11.2006 E. 5

La Chambre d'appel a examiné la dénonciation du 26 novembre 2001 au regard de l'art. 266g al. 1 CO concernant la résiliation du bail pour de justes motifs. 5.1 Selon cette disposition, une partie peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal, si l'exécution du contrat lui devient intolérable pour de justes motifs. Ce droit de congé extraordinaire correspond au principe général selon lequel les contrats de durée peuvent être résiliés de manière anticipée pour de justes motifs. Seules des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne sont pas la conséquence d'une faute de la partie qui s'en prévaut, peuvent constituer de justes motifs aux termes de l'art. 266g al. 1 CO. Ces circonstances doivent être si graves qu'elles rendent la continuation du bail, jusqu'à son terme, objectivement intolérable; la perception subjective d'une situation intolérable, par la partie qui résilie, n'est pas déterminante (ATF 122 III 262 consid. 2a/aa p. 265; arrêt 4C.35/2006 du 30 mai 2006, consid. 2.1). Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), si le congé extraordinaire répond à de justes motifs. A cette fin, il prend en considération tous les éléments du cas particulier et, notamment, l'intérêt de l'autre partie au maintien du contrat (arrêt précité du 30 mai 2006, ibidem). Le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec réserve la décision d'équité prise en dernière instance cantonale. Il intervient lorsque celle-ci s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou encore lorsqu'elle ignore des éléments qui auraient absolument dû être pris en considération; en outre, le Tribunal fédéral redresse les décisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appréciation lorsqu'elles aboutissent à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 132 III 109 consid. 2 p. 111/112; 130 III 28 consid. 4.1 p. 32; 130 III 213 consid. 3.1 p. 220). 5.2 La défenderesse fait état des difficultés rencontrées par la demanderesse, relatées par la presse et prétendument confirmées par les témoignages recueillis, et elle reproche aux précédents juges d'avoir violé l'art. 266g CO en refusant de les tenir pour pertinentes et suffisamment graves. D'après son argumentation, un juste motif de congé extraordinaire est réalisé lorsque le locataire subit une dégradation importante de sa situation financière et que l'avenir du contrat s'en trouve compromis. Or, selon les auteurs auxquels elle se réfère, c'est seulement le locataire qui est autorisé à résilier le contrat au motif que, par suite d'une diminution imprévisible et considérable de ses propres ressources, il se trouve désormais dans l'incapacité d'assumer le loyer (Peter Higi, Commentaire zurichois, ch. 48 ad art. 266g CO; David Lachat, Commentaire romand, ch. 3 ad art. 266g CO; imprécis: Pierre Tercier, Les contrats spéciaux, Zurich 2003, p. 312 ch. 2182). Le système des règles déterminantes ne permet d'ailleurs pas que dans cette situation de détresse du locataire, le même droit soit reconnu aussi au bailleur. L'art. 266h CO prévoit qu'en cas de faillite du locataire après la délivrance de la chose, le bailleur ne peut pas résilier le contrat sans avoir préalablement, et sans succès, exigé des sûretés pour les loyers à échoir. Si le locataire se révèle insolvable déjà avant la délivrance, c'est l'art. 83 al. 1 et 2 CO qui est applicable (Usteri et al., op. cit., ch. 7 et 8 ad art. 266h CO; Lachat, Commentaire, ch. 2 ad art. 266h CO); le bailleur peut alors retenir la chose tant qu'il n'a pas obtenu une garantie (al. 1) mais il ne peut pas non plus se départir du contrat sans avoir préalablement réclamé cette garantie (al. 2). La faillite ou l'insolvabilité du locataire constituent des menaces plus graves, pour le bailleur, qu'une diminution même importante des ressources de son cocontractant. On ne comprendrait donc pas que le bailleur puisse résilier abruptement dans ce cas-ci alors que dans les éventualités prévues aux art. 83 ou 266h CO, il ne peut le faire qu'après avoir vainement réclamé une garantie. En conséquence, dans le cas du locataire de locaux commerciaux, des pertes ou une activité déficitaire ne sauraient justifier à elles seules un congé extraordinaire selon l'art. 266g CO. Sur la base des comptes de la demanderesse, la Chambre d'appel constate un bénéfice de cette société en 1999 et des pertes en 2000 et 2001; elle constate également une « légère diminution » du chiffre d'affaires de 1999 à 2001. Selon son appréciation, il n'est pas établi que la société se soit trouvée en état de surendettement ou d'incapacité de payer un loyer tel que celui convenu, et elle retient que le congé extraordinaire ne se justifiait pas dans cette situation. Son raisonnement ne comporte rien de contraire à la disposition précitée. Selon l'argumentation présentée, un juste motif de congé extraordinaire est aussi réalisé lorsque le locataire, par suite d'une mauvaise gestion du commerce qu'il exploite dans les locaux loués, subit une fuite de sa clientèle ou un retrait de l'autorisation d'exploiter (Higi, op. cit., ch. 52 ad art. 266g CO). La Chambre d'appel n'a cependant pas constaté que les magasins déjà exploités par la demanderesse, ou seulement certains d'entre eux, auraient présenté de graves dysfonctionnements. La défenderesse n'avait donc aucune raison objective de mettre en doute l'aptitude de sa cocontractante à exploiter le magasin prévu par la convention. 5.3 La défenderesse fait aussi grief à la Chambre d'appel de n'avoir pas pris dûment en considération la volonté de la demanderesse de mettre en oeuvre, dans les locaux qui lui étaient promis, une formule « shop in shop » qui ne correspondait pas au grand magasin prévu par la convention. Le congé extraordinaire de l'art. 266g CO est en principe subsidiaire aux autres cas de résiliation prévus par la loi (Usteri et al., op. cit., ch. 3 à 5 ad art. 266g CO; Lachat, Commentaire, ch. 2 ad art. 266g CO), de sorte qu'en règle générale, si le motif de la partie qui veut résilier correspond à l'un de ceux-ci, elle doit agir sur la base de la disposition concernée et dans le respect des modalités que celle-ci prévoit. Selon la jurisprudence relative à l'art. 257f CO, le bailleur peut résilier le bail de locaux commerciaux moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois si, en dépit une protestation écrite, le locataire persiste à utiliser les locaux d'une manière incompatible avec les stipulations du contrat (ATF 132 III 109). Cette disposition vise toutefois l'utilisation de locaux dont le locataire a déjà pris possession. Avant leur délivrance, conformément à l'opinion de la défenderesse, on peut envisager que le bailleur soit autorisé à résilier le contrat sur la base de l'art. 266g CO si, au regard des circonstances, il peut prévoir avec certitude que le locataire ne respectera pas les modalités convenues pour l'utilisation (cf. Higi, op. cit., ch. 51 ad art. 266g CO). En l'occurrence, cette question restera indécise car une situation de ce genre n'était pas réalisée. Il n'est pas non plus nécessaire d'examiner si le juge du congé extraordinaire peut aussi prendre en considération, éventuellement, des faits postérieurs à la résiliation. Devant la juridiction cantonale, la demanderesse a admis qu'elle sous-traitait des surfaces de vente à un fournisseur d'appareils de télécommunication et qu'elle envisageait de lui attribuer 30 m2 dans ses locaux au centre commercial de la Praille. On ne peut cependant pas exclure qu'elle eût renoncé à ce projet si la défenderesse avait mis les locaux à sa disposition tout en s'opposant strictement à cette forme de sous-location. Pour le surplus, la Chambre d'appel n'a constaté aucun fait d'où on pourrait déduire d'une manière objective que les locaux, s'ils étaient délivrés à la demanderesse, ne seraient pas utilisés selon les clauses du contrat. En particulier, cette autorité n'a pas constaté que par suite de son intégration au groupe Z.________, la demanderesse serait devenue incapable d'offrir l'assortiment spécifié dans la liste annexée à la convention.