Citation: 2P.80/2003 12.12.2003 E. 2.4

2.4.1 Die Beschwerdeführerin macht im Weiteren eine Verletzung der Eigentumsgarantie geltend. Diese erblickt sie darin, dass sie für die Bezahlung der Steuer ihre Vermögenssubstanz anzehren müsste. 2.4.2 Die in Art. 26 BV verankerte Eigentumsgarantie schützt auch vor konfiskatorischer Besteuerung. Ob eine solche vorliegt, hängt nicht alleine von einem ziffernmässig bestimmbaren Steuersatz ab. Zu berücksichtigen sind Dauer und relative Tiefe des fiskalischen Eingriffs, dessen Kumulation mit anderen Abgaben und die Möglichkeit der Überwälzung der Steuer. Eine Besteuerung verletzt Art. 26 BV, wenn die Einkünfte und die Vermögenssubstanz nicht mehr zur Entrichtung der darauf geschuldeten Steuern ausreichen und damit eine dauernde Inanspruchnahme der Vermögenssubstanz erforderlich wäre und überdies eine Überwälzung dieser Steuer ausgeschlossen ist (BGE 128 II 112 E. 10 b/bb, S. 126 mit Hinweisen). Eine Berufung auf konfiskatorische Besteuerung kommt aber dann nicht in Frage, wenn diese durch eine bessere Kapitalanlage abgewendet werden könnte (F. Cagianut, Grundsätzliche Erwägungen über die Schranken der steuerlichen Belastung des Eigentums nach schweizerischem Recht, in: ASA 47 S. 67 ff., S. 73 f.). 2.4.3 Von einer konfiskatorischen Besteuerung kann auf jeden Fall dann nicht die Rede sein, wenn die Gesellschaft - wie hier die Beschwerdeführerin - ihren Mietern durch günstige Mietzinse entsprechende geldwerte Vorteile zukommen lässt und aus diesem Grunde der Minimalbesteuerung unterworfen wird. Denn die allenfalls in die Substanz der Gesellschaft eingreifende Besteuerung ist in diesem Fall darauf zurückzuführen, dass die Gesellschaft geldwerte Leistungen, die ihr zufliessen sollten, auf dem Wege verbilligter Mieten direkt ihren Genossenschaftern weitergibt und allein deswegen nur über reduzierte Erträge verfügt. Sie könnte die anfallenden Steuern auch auf die Mieter überwälzen oder durch eine optimalere Nutzung der Kapitalanlage abwenden. Die für das Jahr 1996 geschuldete Steuer von Fr. 94'952.40 entspricht einem Prozentsatz von rund 2,4% der in jenem Jahr angefallenen Mietzinse (inkl. Nebenkosten) von Fr. 3,964 Mio. Sie kann demnach mit einer relativ bescheidenen Mietzinserhöhung auf die Mieter überwälzt werden. Der Abschluss der Beschwerdeführerin weist eine Bilanzsumme von rund Fr. 39 Mio. bzw. einen Gesamtumsatz (Ertrag) von rund Fr. 4,1 Mio. bzw. einen Liegenschaftenbestand von rund Fr. 33 Mio. (Buchwert) bzw. einen Katasterwert von rund Fr. 63 Mio. (= mutmasslicher Verkehrswert) aus. Damit dürfte es mit entsprechenden Massnahmen auf der Einnahmen- bzw. Ausgabenseite oder mit einer optimierten Bewirtschaftung des Anlage- und Umlaufvermögens nicht allzu schwer fallen, die jährlich geschuldeten Steuern zu bezahlen. Die von der Beschwerdeführerin angeführte Gesamtbelastung von rund Fr. 450'000.-- bis Fr. 500'000.-- über 5 Jahre und die damit geltend gemachte Vermögensschmälerung ist weder nachvollziehbar noch tatsächlich erstellt. Von einem substantiellen Eingriff, der dazu führen würde, dass das Vermögen der Beschwerdeführerin längerfristig nachhaltig geschmälert und damit auch die Neubildung von Vermögenswerten verunmöglicht würde, kann unter den gegebenen Verhältnissen nicht gesprochen werden. Eine Verletzung von Art. 26 BV liegt demnach nicht vor.