Citation: 4A_497/2008 10.02.2009 E. 4

Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, die Beschwerdegegnerin erziele einen übersetzten Ertrag. Es sei deren Sache, einen angemessenen Ertrag nachzuweisen. 4.1 Weist der Vermieter nach, dass sich die Mietzinserhöhung durch Mehrleistungen rechtfertigen lässt, ist sie in der Regel nicht missbräuchlich (Art. 269a OR). Macht der Mieter geltend, ausnahmsweise führe die Erhöhung dennoch zu einem übersetzten Ertrag, hat er den entsprechenden Beweis anzutreten (vgl. LACHAT UND ANDERE, Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 438 f. Rz. 21/5.2.2 und 21/5.3.2; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 4C.323/2001 vom 9. April 2002, E. 3a, in: SJ 2002 I S. 434 ff.). Dies ist den Beschwerdeführern nach den Feststellungen der Vorinstanz nicht gelungen. Damit bleibt es bei der Zulässigkeit der nach der relativen Methode berechneten Mietzinserhöhung entsprechend den getätigten Investitionen. Eine Verletzung der Beweislastverteilung liegt nicht vor. Aus dem Urteil des Bundesgerichts 4C.236/2004 vom 12. November 2004, in: mp 2005 S. 86 ff., auf welches sich die Beschwerdeführer berufen, können sie nichts zu ihren Gunsten ableiten. Im zitierten Entscheid war - im Gegensatz zum vorliegenden Fall - der Nachweis einer übersetzten Nettorendite offensichtlich bereits erbracht, hielt doch das Bundesgericht der Vermieterschaft, die sich gegen eine der Mieterin zugestandene Herabsetzung des Mietzinses zur Wehr setzte, entgegen, auch für eine alte Liegenschaft sei eine Ertragsberechnung stets möglich, wenn das Kriterium der Quartierüblichkeit von der Gegenseite nicht angerufen werde (E. 3.3). Der Beschwerdegegnerin ist der Nachweis geglückt, dass sich die Anpassung des Mietzinses nach der relativen Methode rechtfertigen lässt. Die Beschwerdeführer haben demgegenüber den Nachweis, dass der erhöhte Mietzins nach der absoluten Methode (im Vergleich zum Quartierüblichen oder wegen übersetzter Nettorendite) missbräuchlich erscheint, nicht geleistet. Unter diesen Umständen ist die Beschwerdegegnerin nicht gehalten, zusätzlich die Angemessenheit der Nettorendite oder die Quartierüblichkeit des Mietzinses nachzuweisen. Auf die diesbezüglichen Ausführungen der Vorinstanz und der Beschwerdeführer ist daher nicht einzugehen. 4.2 Die Beschwerdeführer machen allerdings geltend, da der Zivilgerichtspräsident ihre Ertragsrechnung für untauglich hielt, hätten sie zumindest aufgefordert werden müssen, ihre Berechnung zu korrigieren. Auch unter der Geltung der sozialpolitisch begründeten Untersuchungsmaxime (Art. 274d Abs. 3 OR) ist das Gericht indessen nicht verpflichtet, die Akten von sich aus zu durchforsten, um abzuklären, was sich daraus zu Gunsten der Partei, die das Beweismittel angerufen hat, herleiten liesse (Bundesgerichtsurteil 5C.134/2004 vom 1. Oktober 2004, E. 2.2 mit Hinweisen; HIGI, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1996, N. 81 zu Art. 274d OR). Wenn die Vorinstanz die von den Beschwerdeführern als zulässig errechneten Mietzinse als unrealistisch tief einstufte, da diese den billigsten Mieten in Abbruchobjekten ohne jeden Komfort entsprachen, verletzt dies im Übrigen kein Bundesrecht. 4.3 Die Beschwerdeführer wenden ein, die Beschwerdegegnerin habe die zur Ertragsrechnung notwendigen Unterlagen nur teilweise ediert und ihre eigenen Zahlenangaben in keiner Weise belegt. Die Beschwerdeführer wollen daraus ableiten, tatsächlich werde ein übersetzter Ertrag erzielt. Sie zeigen aber nicht auf, dass und inwiefern fehlende Angaben der Beschwerdegegnerin dafür verantwortlich waren, dass die kantonalen Instanzen die von den Beschwerdeführern aufgestellte Ertragsrechnung für nicht stichhaltig hielten. War eine allenfalls unvollständige Information aber nicht entscheidrelevant, können die Beschwerdeführer daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten.