Citation: 4A_43/2009 01.04.2009 E. 4

4.1 Les locataires ont sollicité également deux baisses de loyer successives, en invoquant une modification des bases de calcul (art. 270a al. 1 CO). Ils se prévalent de la baisse du taux hypothécaire (art. 269a let. b CO; art. 13 al. 1 OBLF). Le bailleur peut alors s'opposer à la baisse en faisant valoir que le loyer convenu se situe dans les limites des loyers usuels au sens de l'art. 269a let. a CO, mais le fardeau de la preuve lui incombe (ATF 122 III 257 consid. 4b p. 262). Il doit fournir au moins cinq éléments de comparaison qui présentent, pour l'essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (cf. art. 11 al. 1 OBLF; ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319). Pour que la comparaison soit possible, il faut connaître la dimension du logement, soit le nombre de pièces et la surface (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc p. 321; arrêt 4C.55/2001 du 4 juillet 2001 consid. 4b/ff). L'étage n'est pas déterminant (arrêt 4C.55/2001 du 4 juillet 2001 consid. 4b/cc; arrêt 4C.40/2001 du 15 juin 2001 consid. 5c). Les éléments de comparaison ne doivent pas appartenir au même propriétaire (ATF 123 III 317 consid. 4c/bb p. 323). Quant à l'année de construction, un écart d'âge de plus de vingt ans exclut en tout cas la comparaison (arrêt 4C.40/2001 du 15 juin 2001 consid. 5c/aa et bb). Dans le cas d'espèce, la cour cantonale a adopté l'état de fait du jugement de première instance (arrêt attaqué p. 2); celui-ci indique (p. 11) que l'immeuble litigieux date de 1955 alors que l'un des éléments de comparaison a été construit en 1934 et un autre en 1983. Ces constatations de fait - qui ne sont pas critiquées par la recourante - lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF). Il en résulte que deux éléments de comparaison sur cinq n'étaient pas acceptables en raison de la date de construction des bâtiments, de sorte que l'autorité cantonale n'a pas violé le droit fédéral en concluant que la bailleresse n'était pas parvenue à prouver que le loyer convenu se situait dans les limites des loyers usuels. Il n'est donc pas nécessaire d'examiner les autres motifs pour lesquels la comparaison a été considérée comme impossible. 4.2 La recourante ne conteste pas les baisses du taux hypothécaire qui ont été constatées et elle ne critique pas leur répercussion sur les loyers (sur cette question: cf. la tabelle figurant dans l'ouvrage de Lachat, op. cit., p. 868). Elle ne conteste pas non plus les calculs relatifs à l'imputation de l'augmentation de l'indice suisse des prix à la consommation (art. 269a let. e CO; art. 16 OBLF). Ces points n'étant plus contestés devant le Tribunal fédéral, il n'y a pas lieu d'y revenir. Sans un mot d'explication, la recourante indique, dans ses conclusions, que l'indice suisse des prix à la consommation en mars 2003 (sur base décembre 1982) aurait été de 157 points, alors que la cour cantonale a retenu 151 points. Vérification faite (Lachat, op. cit., p. 858), le chiffre donné par la cour cantonale est exact et il n'y a donc pas lieu de procéder à la rectification d'un fait notoire pour constatation manifestement inexacte (art. 105 al. 2 LTF).