Citation: 4A_237/2009 26.10.2009 E. 4

In der Sache rügen die Beschwerdeführer, die Vorinstanz habe Art. 23 OR verletzt, da es sich beim Ertragswert und der Belehnungsgrenze um keine für den Vertragsschluss wesentliche Tatsachen gehandelt habe. Der Beschwerdegegner könne daher nicht vom Vertrag zurücktreten. 4.1 Ein Vertrag ist für denjenigen unverbindlich, der sich beim Abschluss in einem wesentlichen Irrtum befunden hat (Art. 23 OR). Handelt es sich dabei um einen Motivirrtum, so ist dieser dann wesentlich, wenn sich die irrende Partei über einen bestimmten Sachverhalt geirrt hat, der für sie notwendige Vertragsgrundlage war, und den sie nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als eine notwendige Grundlage des Vertrages betrachten durfte (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR; BGE 132 III 737 E. 1.3 S. 740; 132 II 161 E. 4.1 S. 165 f.; 123 III 200 E. 2 S. 202). Neben der subjektiven Wesentlichkeit ist damit erforderlich, dass der zu Grunde gelegte Sachverhalt auch objektiv, vom Standpunkt oder nach den Anforderungen des loyalen Geschäftsverkehrs als notwendige Grundlage des Vertrages erscheint (BGE 118 II 58 E. 3b S. 62). 4.2 Gemäss Art. 73 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (SR 211.412.11; BGBB) dürfen landwirtschaftliche Grundstücke nur bis zur Belastungsgrenze mit Grundpfandrechten belastet werden. Die Belastungsgrenze entspricht der Summe des um 35 Prozent erhöhten landwirtschaftlichen Ertragswerts und des Ertragswerts der nichtlandwirtschaftlichen Teile (Art. 73 Abs. 1 Satz 2 BGBB). Die Belastungsgrenze als Hinweis auf den Ertragswert stellt für den Bewirtschafter eines landwirtschaftlichen Gewerbes nicht nur eine Grundlage für die Abschätzung seines Einkommens dar, sondern sie limitiert auch die Möglichkeit, seinen Betrieb zu verschulden. Für Kreditgeber bildet sie zudem einen wichtigen Anhaltspunkt für die Bewertung des landwirtschaftlichen Grundstückes als Kreditsicherheit. Dass ohne Sicherheit keine Kredite zu beschaffen sind, ist notorisch. Die Belastungsgrenze des landwirtschaftlichen Grundstückes indiziert für den Eigentümer somit die Grössenordnung, in der er zu vernünftigen Konditionen Fremdkapital beschaffen kann. Die Belastungsgrenze gibt freilich nur dann eine zutreffende Information über das Kreditpotenzial wieder, wenn sie sich auf den tatsächlichen Zustand des Grundstücks bezieht. Werden bei der Berechnung des Ertragswerts als Grundlage für die Belastungsgrenze bereits Bauten einbezogen, welche die Grundeigentümer lediglich planen, spiegelt die Belastungsgrenze nicht das tatsächliche Kreditpotenzial wider, solange diese Bauten nicht erstellt sind. Auf eine solche Situation muss ein Verkäufer den Käufer hinweisen. Andernfalls darf sich der Käufer darauf verlassen, dass sich die Belastungsgrenze auf den Zustand des Grundstücks im Moment des Vertragsschlusses bezieht. Er muss nicht damit rechnen, dass hypothetische wertvermehrende Aufwendungen in der ihm zugesicherten Belastungsgrenze bereits inbegriffen sind. Im vorliegenden Fall wurden bei der Berechnung der dem Beschwerdegegner zugesicherten Belastungsgrenze bereits Bauvorhaben der Beschwerdeführer einbezogen. Die Belastungsgrenze schöpften die Beschwerdeführer nach den Feststellungen der Vorinstanz denn auch aus, indem sie weitere Hypothekarkredite auf das Grundstück aufnahmen. Diese verwendeten sie in der Folge jedoch nicht zur Erstellung der Bauten. Damit erwies sich das Grundstück im Moment des Vertragsschlusses mindestens in dem Umfange als zu hoch belastet, als die Beschwerdeführer die entsprechenden Hypothekarkredite nicht in das Grundstück investiert hatten. Dies führte gemäss den Feststellungen der Vorinstanz dazu, dass der Beschwerdegegner in diesem Umfang kein Fremdkapital beschaffen konnte, um seine eigenen Bauvorhaben zu verwirklichen. Der Beschwerdegegner hat sich im Moment des Vertragsschlusses aufgrund der ihm zugesicherten Belastungsgrenze folglich über die tatsächliche Belastungssituation geirrt. Dass die ihm zugesicherte Belastungsgrenze die tatsächliche Belastungssituation des Grundstücks widerspiegelt, war jedoch subjektiv wesentlich für die Bildung seines Kaufentschlusses. Der Beschwerdegegner durfte dies nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr denn auch als eine notwendige Grundlage des Vertrages betrachten. Damit konnte er den Vertrag gestützt auf Art. 23 OR i.V.m. Art. 12.2 Abs. 1 des Vertrags wirksam anfechten.