Citation: 4A_417/2022 E. B

B.a. A la suite de l'échec de la conciliation, la locataire a déposé le 21 juin 2019 devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève trois demandes à l'encontre de la Communauté des copropriétaires. En dernier lieu, ses conclusions tendaient à ce que le tribunal: - constate que la surface locative des locaux du 7ème étage est de 749,06 m 2 et non de 860 m 2; - dise que le loyer annuel total et l'acompte de charges annuel total pour les locaux du 7ème étage sont de 341'960 fr. 87, respectivement 41'198 fr. 30 et réduise le loyer annuel et l'acompte de charges annuel total à ces montants; - condamne la Communauté des copropriétaires à payer à la banque la somme de 572'987 fr. 35 avec intérêts à 5 % l'an à compter de la date moyenne entre le 1 er novembre 2008 et l'entrée en force du jugement, sous imputation de la somme de 114'804 fr. 04 déjà compensée; - constate que la surface locative des locaux du 6ème étage est de 396,58 m 2 et non de 471 m 2; - dise que le loyer annuel total et l'acompte de charges annuel total pour les locaux du 6ème étage sont de 177'889 fr. 92, respectivement 22'612 fr. 99 et réduise le loyer annuel et l'acompte de charges annuel total à ces montants; - condamne la Communauté des copropriétaires à payer à la banque la somme de 381'377 fr. 32 avec intérêts à 5 % l'an à compter de la date moyenne entre le 10 novembre 2008 et l'entrée en force du jugement, sous imputation de la somme de 46'972 fr. 75 déjà compensée; - constate que la surface locative globale du 6ème étage restituée le 28 février 2013 était de 245,02 m 2 et non de 291 m 2; - condamne la Communauté des copropriétaires à payer à la banque la somme de 102'965 fr. 68, avec intérêts à 5 % l'an dès la date moyenne du 17 décembre 2010; - constate que les surfaces locatives des locaux du rez-de-chaussée sont au total de 472,17 m 2 et non de 528 m 2, soit de 134,14 m 2 et non de 150 m 2 pour la partie "entrée surface avant", de 160,07 m 2 et non de 179 m 2 pour la partie "entrée surface arrière", de 177,96 m 2 et non de 199 m 2 pour la partie "bureaux, lots 11"; - dise que le loyer annuel total et l'acompte de charges annuel total sont: - pour la partie "entrée surface avant", de 33'046 fr. 73 pour le loyer et 8'316 fr. 68 pour les charges, - pour la partie "entrée surface arrière", de 23'651 fr. 94 pour le loyer et 2'401 fr. 05 pour les charges, - pour la partie "bureaux, lots 11", de 26'300 fr. 71 pour le loyer et 11'033 fr. 52 pour les charges, et réduise le loyer annuel total et les acomptes de charges annuels totaux à ces montants; - condamne la Communauté des copropriétaires à payer à la banque la somme de 97'798 fr. 41 avec intérêts à 5 % l'an à compter de la date moyenne entre le 1 er janvier 2011 et l'entrée en force du jugement, sous imputation de la somme de 32'364 fr. 58 déjà compensée; - condamne la Communauté des copropriétaires à restituer à la banque: - 8'896 fr. 57 avec intérêts à 5 % l'an dès le 1er décembre 2018 pour le trop-perçu de loyer et d'acompte de charges pour le mois de novembre 2018 ainsi que - 26'689 fr. 71 avec intérêts à 5 % l'an dès la date moyenne du 16 mars 2020, pour le trop-perçu de loyers et d'acomptes de charges pour les mois de février à avril 2020 inclus. A l'appui de son action, la locataire invoque principalement l'exécution du contrat, subsidiairement les défauts de la chose louée et, encore plus subsidiairement, l'erreur. Les trois causes ont été jointes. La bailleresse a conclu au déboutement de la locataire de toutes ses conclusions. Elle a produit les plans du bâtiment établis en janvier 2019 par un bureau d'ingénieurs, lequel avait procédé au calcul du ratio des surfaces communes par rapport aux surfaces privatives et confirmé un ratio de 13,66 %, surfaces du "Z.________" exclues. Elle a également allégué que le calcul des surfaces litigieuses au moyen du logiciel Speedikom FM, en incluant le pourcentage de participation aux surfaces communes de 13,66 %, laissait apparaître des surfaces brutes de 834,44 m 2 pour le 7ème étage, 452,65 m 2 pour le 6ème étage et 525,35 m 2 pour le rez-de-chaussée. B.b. Par jugement du 19 octobre 2021, le Tribunal des baux et loyers a rejeté les demandes, après avoir rectifié la qualité de la partie demanderesse en ce sens que la "Communauté des copropriétaires" devenait la "Communauté des copropriétaires, soit pour elle toutes les personnes physiques et morales mentionnées sur l'extrait du Registre foncier de l'immeuble sis [...]. B.c. La locataire a interjeté appel. Avec sa réplique, elle a produit deux avis de droit. La bailleresse a conclu notamment à l'irrecevabilité de ces avis de droit et produit elle-même deux avis de droit avec sa duplique. Par arrêt du 22 août 2022, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a confirmé le jugement de première instance.