Citation: BGE 132 III 166 E. 6.4.1

A norma dell'art. 832 cpv. 1 CC, salvo convenzione contraria, in caso di alienazione totale del fondo ipotecato i vincoli del debitore e del fondo rimangono invariati. In altre parole, il trasferimento della proprietà - quale che sia la sua causa giuridica (vendita, donazione, successione o assegnazione ex art. 60 CP) - non ha alcun effetto sul credito garantito né sul diritto di pegno. Ne segue che se l'alienante era nel medesimo tempo debitore del debito garantito dal fondo, egli perde la proprietà del pegno ma conserva il debito; quanto al diritto di pegno, dato il suo carattere reale, esso rimane vincolato al fondo. Ciò conduce ad una dissociazione delle qualità di proprietario del pegno e debitore del debito garantito (PAUL-HENRI STEINAUER, op. cit., n. 2819 e 2821). In concreto, si dovrebbe dunque concludere che l'attrice ha perso la qualità di proprietaria ma è rimasta debitrice del mutuo (garantito dalle cartelle ipotecarie), mentre la proprietà del fondo gravato dal diritto di pegno è passata alla banca convenuta.