Citation: P 41/99 25.04.2000 E. 2

2.- a) Selon l'art. 3 al. 1 let. b LPC, dans sa ver- sion en vigueur jusqu'au 31 décembre 1997 (voir l'actuel art. 3c al. 1 let. c LPC), le revenu déterminant comprend le produit de la fortune mobilière et immobilière, ainsi qu'un quinzième de la fortune nette, ou un dixième pour les bénéficiaires de rentes de vieillesse, dans la mesure où elle dépasse certaines limites (pour les couples : 40'000 francs). Conformément à l'art. 17 al. 1 OPC-AVS/AI, la fortune prise en compte doit être évaluée selon les règles de la législation sur l'impôt cantonal direct du canton de domicile. Toutefois, lorsque des immeubles ne servent pas d'habitation au requérant ou à une personne comprise dans le calcul de la prestation complémentaire, ils seront pris en compte à leur valeur vénale (art. 17 al. 4 OPC-AVS/AI). b) Selon les premiers juges, si l'actionnaire-loca- taire d'une société immobilière doit bien être considéré comme un locataire du point de vue du code des obligations, il n'en reste pas moins que l'institution d'une société d'actionnaires-locataires introduit, d'un point de vue économique, une situation analogue à celle de la propriété et qu'elle met en place une "autre forme de propriété", voire une "quasi-propriété". Sur le plan économique, la situation de l'actionnaire-locataire est ainsi tout à fait comparable à celle du propriétaire d'une quote-part d'une propriété par étages. Par conséquent, la décision de la caisse, qui se fonde sur la réalité économique plutôt que sur la forme juridique, en retenant au titre de fortune immobilière un montant de 300'000 francs, représentant la valeur vénale de l'appartement en cause, conformément à l'art. 17 al. 4 OPC-AVS/AI, n'apparaît pas critiquable. L'OFAS se rallie à ce point de vue. Il estime, égale- ment, que la réalité économique doit l'emporter sur la forme juridique choisie par les parties, afin d'éviter tout abus de droit. L'office rappelle qu'avant l'entrée en vi- gueur du régime de la propriété par étages, l'acquisition d'un logement dans un immeuble propriété d'une société immobilière impliquait l'achat d'une fraction des actions de ladite société. Cette procédure permettait d'acquérir son logement avec une fiscalité plus intéressante. Elle présentait en outre l'avantage, pour certaines personnes, d'acquérir un immeuble sous couvert d'anonymat. En défini- tive, la situation des actionnaires-locataires ressemble à celle des propriétaires "purs et simples" et un traitement différencié confinerait à l'abus de droit. c) La société d'actionnaires-locataires est une forme de société immobilière qui s'est développée, spécialement en Suisse romande, après la deuxième guerre mondiale et jusqu'en 1965, date de l'introduction dans le code civil du régime de la propriété par étages. Elle repose sur une com- binaison du droit des sociétés et du droit du bail à loyer. C'est ainsi qu'elle implique la constitution d'une société anonyme pour construire ou acquérir un immeuble et l'attri- bution de la jouissance de ses fractions. Cette attribution se réalise par un contrat de bail que seuls les action- naires peuvent conclure avec la société. Le droit de jouir d'une fraction de l'immeuble doit être attaché à la qualité d'actionnaire. Les charges courantes de l'immeuble, le service des intérêts et l'amortissement du prêt hypothé- caire sur l'immeuble sont généralement assurés au moyen de prélèvements sur les loyers (Guy Flattet, Les sociétés im- mobilières d'actionnaires-locataires, in: JT 1949 p. 610 ss; du même auteur : La propriété par étages, in: RDS 75/1956, II, 695a ss; Jean-Paul Buensod, Les sociétés immobilières d'actionnaires-locataires, une innovation en matière de propriété immobilière, in: RSJ 1950 p. 165 ss; Forstmoser/Meier-Hayoz/Nobel, Schweizerisches Aktienrecht, Berne 1996, § 62 ch. 134; voir aussi, dans un domaine voisin, Roland Ruedin, Société coopérative d'habitation et bail à loyer, 8ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 1994, no 1, p. 1 ss). Entré en vigueur en 1995, l'art. 207 de la Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct (LIFD; RS 642.11) a permis aux actionnaires-locataires de reprendre les immeubles de la société en nom propre et de liquider la personne morale en bénéficiant de conditions fiscales avantageuses (voir au surplus à ce sujet, Jean-Blaise Paschoud, Survol des récentes modifications [1998/1999] du droit fédéral concernant les impôts directs, RDAF 2000, II, p. 14 ss). d) Jurisprudence et doctrine s'accordent à considérer que la situation des actionnaires-locataires est plus proche de celle des locataires que de celle des propriétai- res (Meier-Hayoz/Rey, Commentaire bernois, remarques préli- minaires à propos des art. 712a à 712t CC, note 10). Ainsi, dans le cas particulier, selon les statuts de la société, les actions ne confèrent pas à leur titulaire un droit réel d'usage et de jouissance, mais un droit personnel de con- clure un contrat de bail avec la société propriétaire de l'immeuble (art. 8 et 9). De manière plus générale, le droit d'usage du logement, lié à la propriété des actions de la société, relève du bail à loyer (David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 60, ch. 3.5 et note 83 en bas de page avec des références à la jurisprudence). Sans doute le preneur qui est actionnaire de la société proprié- taire de l'immeuble où se trouve l'appartement loué a-t-il une position plus forte à l'égard du bailleur qu'un loca- taire qui n'a pas ce statut. Mais cette différence n'a aucunement pour effet de modifier la nature juridique du contrat en vertu duquel la société propriétaire cède à son actionnaire la jouissance d'un appartement déterminé, sis dans l'immeuble social, moyennant une contre-prestation en argent : ce contrat reste un bail à loyer au sens de l'art. 253 CO (RDAF 1991 p. 474 consid. 4c/aa). e) Dans la mesure où le droit des assurances sociales fait référence à des notions du droit civil, celles-ci doi- vent en principe être comprises en fonction de ce droit (cf. ATF 121 V 127 consid. 2c/aa et les arrêts cités) : sauf disposition contraire, on présume que, lorsqu'il fixe des règles relatives, par exemple, aux effets du mariage, de la filiation ou aux droits réels, le législateur, en matière d'assurances sociales, a en vue des institutions organisées par les divers domaines du droit civil à consi- dérer (Spira, Les effets de la filiation en droit suisse des assurances sociales, in : Problèmes de droit de la famille, Recueil de travaux publié par la Faculté de droit et des sciences économiques de l'Université de Neuchâtel, 1987, p. 163; voir aussi Riemer, Berührungspunkte zwischen Sozialversicherungs- und Privatrecht, insbesondere die Bedeutung des Privatrechtes bei der Auslegung des Sozial- versicherungsrechtes durch das EVG, in: Mélanges pour le 75ème anniversaire du TFA, Berne 1992, p. 147 ss). En l'occurrence, le terme d'"immeubles" figurant à l'art. 17 al. 4 OPC-AVS/AI est clair. Il ne peut avoir pour objet que les immeubles visés à l'art. 655 CC. Or, on l'a vu, l'ap- partement occupé par un actionnaire-locataire ne peut être considéré comme un bien immobilier appartenant à cet ac- tionnaire. Quant à la réalité économique, elle ne saurait sans plus être invoquée dans le but de corriger le texte clair de la loi (ou de l'ordonnance) ou d'en étendre la portée au-delà de son texte, un tel procédé étant incompatible avec le principe de la légalité (cf. ATF 102 Ib 154 con- sid. 3a). Au demeurant, il est admis que même d'un point de vue purement économique, l'actionnaire-locataire n'a pas les avantages d'un propriétaire, précisément parce que la réglementation stricte à laquelle est soumis l'exercice de ses droits est presque calquée sur celle applicable aux rapports ordinaires du bail à loyer (Buensod, loc. cit., p. 167). Pour cette raison, les actions qui confèrent le droit de louer un appartement à la société immobilière représentent généralement une valeur intrinsèque inférieure à la valeur vénale du même appartement qui serait soumis au régime de la propriété par étages. Enfin, contrairement à ce que suggère l'OFAS, on ne saurait opérer une assimila- tion des deux situations par le recours à l'abus de droit : pareille éventualité ne serait à envisager que si l'on devait admettre que le bénéficiaire de prestations complé- mentaires fait usage d'un procédé insolite, d'une construc- tion de droit privé inadaptée aux données économiques, choisie aux fins d'éluder les dispositions sur la fixation du revenu déterminant (cf. par exemple ATF 109 Ib 113 con- sid. 3). f) C'est donc à tort que les premiers juges ont assi- milé l'appartement alors occupé par les époux A.________ à un bien immobilier propriété du requérant de prestations complémentaires.