Citation: 4C.244/2002 04.10.2002 E. B

Am 24. Januar 2000 klagte A.________ beim Amtsgericht Luzern-Land gegen B.________ und F.________ auf Zahlung von Fr. 113'131.-- unter solidarischer Haftbarkeit, eventuell je auf Zahlung von Fr. 56'565.50. nebst 5 % Zins seit 18. Oktober 1999. Zur Begründung führte der Kläger an, die Beklagten hätten mit ihm einen Mäklervertrag abgeschlossen, der durch die Vermittlung der Käuferin und den Verkauf der Grundstücke erfüllt worden sei. Zum Nachweis des Mäklervertrages legte der Kläger folgendes an ihn adressiertes Schreiben vom 28. August 1997 vor: "ABMACHUNG Landparzellen Z.________ Grundstücke Nr. 1541, 1543 und 811 Bei einem allfälligen Verkauf der obenerwähnten Grundstücke erklären wir uns mit einer Verkaufsprovision von 3 % auf den jeweiligen Verkaufspreis einverstanden. Die Eigentümer: sig. sig. F.________ B.________ Die Beklagten stellten sich auf den Standpunkt, es habe zwischen den Parteien kein Vertragsverhältnis bestanden. Sie bestritten zum einen die Beweistauglichkeit bzw. Echtheit des Schreibens vom 28. August 1997 und zum andern ihre Urteilsfähigkeit in Bezug auf eine derartige Vereinbarung. Zudem machten sie sinngemäss geltend, aus dem Text des Schreibens gehe nicht hervor, dass dem Kläger eine Provision von 3 % versprochen worden sei. Die Erklärung bedeute lediglich, dass einem allfälligen aussenstehenden Vermittler der drei Verkäufer, d.h. des Klägers, G.________s und der Erbengemeinschaft I.________, eine Provision von 3 % ausbezahlt werden könne. Im Übrigen sei die Erklärung auch inhaltlich falsch, weil die Beklagten nicht Eigentümer der fraglichen Grundstücke gewesen seien. Der Eigentümer, G.________, habe keinen Grund gehabt, dem Kläger einen solchen Auftrag zu erteilten, da er für den Verkauf der Grundstücke ja bereits H.________ eingesetzt habe. Nicht bestritten werde, dass die Käuferin vom Kläger ins Spiel gebracht worden sei. Er habe dabei im eigenen Interesse gehandelt, da er seine Grundstücke nur zusammen mit den Grundstücken von G.________ und der Erbengemeinschaft I.________ habe verkaufen können. Es könne daher nicht von Vermittlung gesprochen werden. Mit Urteil vom 12. März verpflichtete das Amtsgericht die Beklagten, dem Kläger unter solidarischer Haftbarkeit Fr. 113'131.-- nebst 5 % Zins seit 20. Oktober 1999 zu bezahlen. Zur Begründung führte es zusammengefasst an, es sei zum Schluss gekommen, das vom Kläger aufgelegte Schreiben vom 28. August 1997 sei echt, stamme von den Beklagten, richte sich an den Kläger und enthalte ein Provisionsversprechen der Beklagten an den Kläger in Höhe von 3 % des jeweiligen Verkaufspreises für den Fall des Verkaufs der Grundstücke Nr. 811, 1541 und 1543 des Grundbuchs X.________. Die Beklagten seien hinsichtlich dieses Versprechens urteilsfähig gewesen. Dessen Formulierung lasse darauf schliessen, dass der schriftlichen Erklärung Verhandlungen vorausgegangen seien. Ebenfalls liege die Vermutung nahe, dass die Erklärung, welche von den Beklagten als "Abmachung" betitelt wurde, Teil eines Vertragsganzen bilde und im Sinne einer Bestätigung einfach die (bedingte) Verpflichtung der Beklagten umschreibe, den Kläger zu entschädigen, ohne sich zu seinen Pflichten zu äussern. Stelle man einzig auf das Schreiben vom 28. August 1997 ab, wäre die Provision bei einem allfälligen Verkauf der Grundstücke unabhängig von einem Tätigwerden des Klägers geschuldet gewesen. Da davon auszugehen sei, dass die Beklagen dem Kläger nicht eine Vergütung versprochen hätten, ohne von diesem eine Gegenleistung zu verlangen und der Kläger es selber so behaupte, werde angenommen, dieser sei ihnen gegenüber - gemäss mündlicher oder stillschweigender Vereinbarung - zur Vermittlung von Kaufinteressenten für die fraglichen Grundstücke verpflichtet gewesen. Im Ergebnis hätten sich die Parteien also über die wesentlichen Punkte des Mäklervertrages geeinigt. Die Provision sei mit dem auf die Vermittlungstätigkeit des Klägers zurückzuführenden Verkauf der Liegenschaften geschuldet gewesen. Daran vermöge der Umstand nichts zu ändern, dass der Kläger an der Vermittlung auch ein eigenes Interesse gehabt habe. Gegen das Urteil des Amtsgerichts appellierten die Beklagten beim Obergericht des Kantons Luzern. Nachdem B.________ am 27. November 2001 verstorben war, traten seine Erben in den Prozess ein. Mit Urteil vom 22. Mai 2002 hob das Obergericht das erstinstanzliche Urteil auf und wies die Klage ab, da es zum Ergebnis kam, der Beklagte habe nicht beweisen können, dass ein Mäklervertrag zustande gekommen sei. Zur Begründung führte es dem Sinne nach an, für die bestrittene Behauptung eines mündlichen Vertragsabschlusses mit H.________ habe der Kläger keinen Beweis angeboten. Ein späterer Vertragsabschluss könne aus dem Schreiben vom 28. August 1997 nicht abgeleitet werden. Darin verpflichteten sich die Beklagten zwar, einem Mäkler nach erfolgtem Grundstückverkauf einen betragsmässig genau bestimmbaren Mäklerlohn zu bezahlen. Aus dem Text gehe jedoch nicht hervor, wer der Mäkler sein solle. Aus der Adressierung hätte wohl auf das Zustandekommen eines Mäklervertrages zwischen den Parteien geschlossen werden müssen, wenn es sich beim Kläger um eine Drittperson gehandelt hätte, die lediglich eine Mäklerfunktion ausgeübt hätte, darüber hinaus aber am Verkauf der Grundstücke in keiner Weise beteiligt gewesen sei. Dann wäre nämlich kein anderer Grund für die Zustellung der Erklärung an den Kläger ersichtlich. Dieser Fall liege aber nicht vor. Gleichzeitig mit den wirtschaftlich den Beklagten zuzurechnenden Grundstücken seien auch solche des Klägers und eines der Erbengemeinschaft I.________ an die Pensionskasse Y.________ verkauft worden, welche die einzelnen Kaufverträge nur unter der Bedingung abschloss, dass auch die parallelen Verträge zustande kommen. Der Kläger habe daher mit den anderen Verkäufern ein gemeinsames Interesse am Zustandekommen aller Kaufverträge gehabt. Zudem habe er schon über Jahre hinweg mit H.________, Vertreterin von G.________ und Ehefrau des Beklagten F.________, Verhandlungen über den Verkauf der Grundstücke Nr. 811, 1541 und 1543 des Grundbuchs X.________ geführt. Wie die Beklagten einwenden, sei denkbar, dass schon im Rahmen dieser Gespräche wegen möglicher Vorteile eines gemeinsamen Verkaufs ein allfälliger Beizug eines Mäklers in Aussicht genommen worden sei und die Beklagten dem Kläger zusicherten, einem entsprechenden Mäklervertrag beizutreten und den auf die wirtschaftlich ihnen zuzurechnenden Grundstücke entfallenden Anteil am Mäklerlohn bezahlen zu wollen. Der zeitliche Ablauf - zwischen der Erklärung vom 28. August 1997 und dem Abschluss der Kaufverträge am 15. September 1999 hätten mehr als zwei Jahre gelegen - lasse alle Möglichkeiten offen. Auch wenn die Sachverhaltsdarstellung des Klägers naheliegender erscheine, stelle unter den geschilderten besonderen Umständen das Schreiben vom 28. August 1997 für sich allein keinen genügenden Beweis für das Zustandekommen des behaupteten Vertrages dar.