Citation: 2C_1031/2020 E. D

D.a. Die Belegenheitsgemeinde gelangte an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, dessen 2. Abteilung die Beschwerde mit Entscheid SB.2020.00065 vom 21. Oktober 2020 abwies. D.b. Das Verwaltungsgericht zog in Betracht, dass die Steuerpflichtige neben dem streitbetroffenen Grundstück ein weiteres, in U.________/ZH gelegenes Grundstück gehalten habe. Dieses habe sie im Jahre 2007 für Fr. 9'000'000.-- (inklusive der rechtskräftigen Baubewilligung) erworben und dann das Bauprojekt realisiert. Auch dieses Objekt habe sie ihrem Anlagevermögen zugewiesen, wobei es am Ende des Geschäftsjahrs 2008 mit einem Ansatz von Fr. 33'270'123.45 aktiviert gewesen sei. Nach Abschluss der Erstellung habe die Steuerpflichtige das nunmehr bebaute Grundstück im Jahr 2009 an eine ihr nicht nahestehende Person veräussert und dabei einen Erlös von Fr. 47'000'000.-- erzielt. Diese Transaktion habe - mitten in der Finanzkrise - für die Zwecke der Grundstückgewinnsteuer zu einem Verlust von Fr. 218'000.-- geführt. D.c. Das Verwaltungsgericht würdigte die Sachumstände dahingehend, dass die Steuerpflichtige erkennbar einer Händlertätigkeit nachgegangen sei. Anders, als die Belegenheitsgemeinde dies annehme, hätten die Tätigkeiten der Steuerpflichtigen sich keineswegs auf das Halten der beiden Objekte beschränkt. Die Steuerpflichtige sei vielmehr systematisch und planmässig vorgegangen (Erstellung des Baus auf dem ersten Grundstück, Entwicklung des Projekts bis und mit Baubewilligung auf dem streitbetroffenen zweiten Grundstück). Die Haltedauer habe im ersten Fall nur rund zwei Jahre, im zweiten Fall dafür mit rund neun Jahren etwas länger betragen, was damit zusammenhänge, dass ein komplexes und baurechtlich anspruchsvolles Bürogebäude zu entwickeln gewesen sei. Zudem habe ein geeigneter Käufer gefunden werden müssen. Unter dem Kriterium der Häufigkeit lägen nur zwei, aber gewichtige Transaktionen vor. Die beiden Objekte seien für das wirtschaftliche Gelingen der Steuerpflichtigen von substanzieller Bedeutung gewesen. Die beiden Objekte seien übereinstimmend unter dem Anlagevermögeneingestellt gewesen, was vor dem Hintergrund der erbrachten Leistungen (Bau- bzw. Planungstätigkeit) nachvollziehbar sei. Von klassischen Anlageobjekten sei nicht zu sprechen; der Ertrag der beiden Objekte habe sich auf die Mieterträge des Parkplatzes beschränkt. Insgesamt zeige sich, dass die Steuerpflichtige als gewerbsmässige Grundstückhändlerin im Sinne von § 221 Abs. 2 StG/ZH zu qualifizieren sei.