Citation: 2C_403/2009 01.03.2010 E. 3

3.1 Die Beschwerdeführerin, die seit 1991 ein Reinigungsunternehmen betreibt, hat ihren Drittel am in Frage stehenden Grundstück, das in der Folge im Hinblick auf den Verkauf in zwanzig Parzellen aufgeteilt wurde, als Schenkung von ihrem Vater erhalten. Fremdkapital wurde somit nicht eingesetzt. 3.2 Nach den Akten erwirbt und überbaut die Baugesellschaft G.________ , an welcher die Beschwerdeführerin nicht beteiligt ist, jeweils die Grundstücke mit Doppeleinfamilienhäusern; ihr gehört auch die B.________ GmbH (Zweck: Haltung, Erwerb, Überbauung, Belastung und Verkauf von Grundeigentum). Zwischen der A.________ AG (Architekturbüro und tätig als Generalunternehmerin) und der an der Baugesellschaft beteiligten C.________ GmbH besteht dadurch eine Verbindung, dass S.________ deren Verwaltungsrat bzw. Geschäftsführer und Gesellschafter ist. Die beiden Miteigentümerinnen der Beschwerdeführerin sind Unternehmen der Immobilienbranche. 3.3 Die Vorinstanz hat erkannt, die Beschwerdeführerin sei durch die Parzellierung und anschliessende Einräumung von Grenzbaurechten und Rechten für Wegleitungen (recte: Werkleitungen) im Hinblick auf ein bereits geplantes Bauprojekt der C.________ GmbH aktiv wertvermehrend tätig geworden. Neben der grossen Anzahl bzw. Häufigkeit von Liegenschaftsgeschäften und der eher kurzen Besitzdauer liege darin insbesondere eine systematische und planmässige Art des Vorgehens, die über die Verwaltung des Privatvermögens hinausgehe. Ihre im Zusammenhang mit den Liegenschaften stehende Tätigkeit sei in ihrer Gesamtheit auf Erwerb ausgerichtet gewesen, womit gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel vorliege. 3.4 Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Vor der Vorinstanz legte die Beschwerdeführerin dar, das Vorgehen mit dem Abschluss eines einzigen Kaufrechtsvertrages sei gewählt worden, weil die Erwerberin nicht über jene Mittel verfügt habe, die es ihr erlaubt hätten, den Kauf uno acto und sofort zu vollziehen. Sie habe sich auch in keiner Art und Weise an irgendwelchen geschäftlichen Verrichtungen der Käuferschaft beteiligt - auch nicht indirekt oder passiv. Sie habe weder aktiv noch passiv an der Überbauung und am Verkauf der Parzellen durch die Baugesellschaft mitgewirkt. Diese Darstellung wird von der Vorinstanz nicht in Frage gestellt. Sie erscheint denn auch glaubhaft, sollten die 20 Parzellen doch jeweils mit einem Doppeleinfamilienhaus überbaut werden, was erhebliche Mittel erfordert. Diese hätten wohl auch durch einen Bankkredit erlangt werden können, was aber mit zusätzlichen, ins Gewicht fallenden Finanzierungskosten verbunden gewesen wäre. Es kommt hinzu, dass Miteigentumsanteile an unüberbauten Grundstücken nur schwer an aussenstehende Dritte zu verkaufen sind, da sich eine angestrebte Überbauung nur gemeinsam mit den anderen Miteigentümern realisieren lässt. Weder aus dem angefochtenen Entscheid noch aus den Akten ergeben sich irgendwelche Hinweise darauf, dass die Beschwerdeführerin - ausser der unterschriftlichen Zustimmung zum jeweiligen Verkauf der Parzellen an die Baugesellschaft - in irgendeiner Form an der weiteren Detailplanung, Erschliessung oder Überbauung der Parzellen tätig geworden wäre. Ein systematisches und planmässiges Vorgehen, dem für sich allein keine entscheidende Bedeutung zukommt, liegt damit nicht vor. Auch die Anzahl der in der Folge verkauften Parzellen führt zu keiner anderen Beurteilung. Mit dem Abschluss des einzigen Kaufrechtsvertrages vom 25. November 2002 war die Beschwerdeführerin nicht mehr zur freien Verfügung über ihren Eigentumsanteil bzw. ihre Eigentumsanteile befugt; sodann war sie zufolge der gleichzeitigen Fixierung des Kaufpreises für eine Dauer von zehn Jahren nicht mehr an allfälligen konjunkturellen oder anderen Wertvermehrungen der Liegenschaft beteiligt. Die Steuerverwaltung hat denn auch den gleichentags vorgenommenen Verkauf von vier Parzellen und den Verkauf von weiteren zwei Parzellen am 6. März 2003 lediglich der Grundstückgewinnsteuer unterworfen. Erst den Erlös aus dem Verkauf von zwei Parzellen am 28. April 2004 hat sie als steuerbares Einkommen (im Betrag von Fr. 62'141.--) aus Liegenschaftenhandel qualifiziert; diese Veranlagung ist von den Beschwerdeführern allerdings "zu Folge eines Versehens" nicht angefochten worden und in Rechtskraft erwachsen. Unter Berücksichtigung aller Umstände des vorliegenden Falles ist davon auszugehen, dass sich das Tätigwerden der Beschwerdeführerin zur Hauptsache im Abschluss des Kaufrechtsvertrages und der gleichzeitigen Einräumung der erforderlichen Rechte am 25. November 2002 erschöpfte. In diesem Vertragsabschluss hat die Beschwerdeführerin bereits ihren verbindlichen Willen zum Ausdruck gebracht, ihre(n) Grundstücksanteil(e) zu einem Preis von Fr. 400.--/m² zu verkaufen; das ausdrücklich als übertragbar bezeichnete Kaufrecht - ein Gestaltungsrecht - wurde für eine Dauer von zehn Jahren (d.h. bis 25. November 2012) eingeräumt. Damit erscheinen die nachfolgenden, allein durch Ausübung des Kaufrechts durch die Baugesellschaft ausgelösten Grundstückanteilsverkäufe lediglich als etappenweiser Vollzug des ihnen zu Grunde liegenden Rechtsgeschäfts, die ohne ein eigentliches Tätigwerden der Beschwerdeführerin zu Stande kamen. Mit der Einräumung eines Kaufrechts über eine derart lange Dauer und der bereits erfolgten Festsetzung des Kaufpreises hat die Beschwerdeführerin wesentliche Teile der dem Grundeigentum innewohnenden Verfügungsmacht rechtsgeschäftlich übertragen; dieses Vorgehen rückt daher in die Nähe einer wirtschaftlichen Handänderung (vgl. Urteil 2C_500/2008 vom 23. Dezember 2008 E. 2.1). Es ist somit davon auszugehen, dass im vorliegenden Fall auch die gestützt auf denselben Kaufrechtsvertrag vorgenommenen späteren Verkäufe von Grundstücksanteilen der ursprünglichen Parzelle im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung durch die Beschwerdeführerin erfolgten. Die diesem Ergebnis widersprechende Auslegung und Anwendung von Art. 18 Abs. 1 DBG durch die Vorinstanz verletzt somit Bundesrecht, weshalb die Beschwerde gutzuheissen ist und das angefochtene Urteil sowie der Einspracheentscheid aufzuheben sind.