Citation: 5A_838/2019 E. 4.1.1

4.1.1. Dieses erwog, aus dem Wortlaut von Ziff. 5 Abs. 2 Satz 2 des Baurechtsvertrages gehe hervor, dass die Parteien zwischen dem "Basislandwert" und dem "jeweiligen Verkehrswert" differenziert hätten und dass der Basislandwert jeweils alle 10 Jahre mit dem jeweiligen Verkehrswert "in Einklang" zu bringen sei. Der Begriff "Verkehrswert" finde sich im ZGB in den Art. 211 und Art. 617. Er werde in der juristischen Literatur als der Marktwert eines Grundstücks bezeichnet, also als derjenige Wert, der bei einer Veräusserung an einen unabhängigen Dritten als Erlös dafür erzielt würde. In der Praxis werde der Verkehrswert von Liegenschaften vielfach als Mischwert aus Real- und Ertragswert berechnet. Der Realwert setze sich zusammen aus dem Landwert sowie aus dem Bauwert, wenn die Liegenschaft überbaut ist. Der Ertragswert entspreche den kapitalisierten jährlichen Erträgnissen. Diese Ausführungen zeigten, dass der Landwert ein Teil des Realwerts und dieser wiederum ein Teil des Verkehrswerts sei. Damit lasse sich die gewählte Formulierung erklären, wonach der Basislandwert mit dem Verkehrswert "in Einklang" zu bringen sei. Weiter lege die beschriebene Berechnungsmethode den Schluss nahe, dass die Ermittlung des Verkehrswerts des mit dem Baurecht belasteten Grundstücks eine Baute voraussetze. Ohne Bauten liessen sich nämlich weder Bauwert noch Ertragswert konkret berechnen und der Verkehrswert würde im Ergebnis mit dem Landwert zusammenfallen. Die Bestimmung differenziere aber zwischen dem "Basislandwert" und dem "Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks". Zwar sei das Grundstück im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch unbebaut gewesen, die Bebauung habe aber kurz bevor gestanden und es sei bereits damals klar gewesen, dass das Grundstück im ersten Anpassungszeitpunkt überbaut sein würde. Es sei jedoch in diesem Zusammenhang nicht zu verkennen, dass auch das von der Beschwerdeführerin in Auftrag gegebene Schätzungsgutachten der Bank C.________ einen Ertragswert berechne, obwohl die Schätzung vom unbebauten Grundstück ausgehe. Die Ermittlung des Landwerts erfolge in diesem Fall durch die Berechnung der möglichen Erträge eines hypothetisch neu zu erstellenden Mietobjekts, wobei vom Ertragswert die Baukosten dieses Objekts abgezogen würden. Insofern scheine es durchaus praktikabel, eine Verkehrswertermittlung gestützt auf ein unbebautes Grundstück vorzunehmen und dabei von einer hypothetischen Bebauung auszugehen. Aus der Formulierung des Anpassungsmechanismus allein lasse sich damit nicht eindeutig schliessen, ob das Grundstück im bebauten oder im unbebauten Zustand zu schätzen sei.