Citation: 4A_239/2018 E. 5.4.1

5.4.1. Premièrement, le recourant reproche à la cour cantonale d'avoir écarté les travaux (à plus-value) de l'aménagement du 5e étage et des combles. La cour cantonale a considéré que les travaux du 5e étage et des combles ascendaient à 897'502 fr. 35 et elle a arrêté à 888'194 fr. les travaux à plus-value et à 9'308 fr. 35 la part d'entretien concernant l'ensemble de l'immeuble. Comme on l'a vu, la cour cantonale a écarté ce poste de 888'194 fr. au motif que les locataires du 2e étage ne tirent aucun avantage des travaux d'aménagement du 5e étage et des combles. Ces deux objets, qui sont occupés par le bailleur lui-même, ont fait l'objet d'une rénovation importante (au vu du prix des travaux) alors que les locaux du 2e étage n'ont fait l'objet que de travaux d'entretien (essentiellement de peinture). En tant qu'il reproche à la cour cantonale d'avoir évoqué l'ATF 139 III 209 consid. 2.1 à l'appui de sa motivation, arrêt qui traitait de travaux effectués dans tout l'immeuble et seulement dans le cadre de l'art. 269a let. b CO, le recourant se méprend sur la nature des méthodes relative et absolue: les critères de fixation de l'art. 269a let. a à f CO ne s'appliquent pas seulement dans la méthode relative, mais doivent être observés également dans la méthode absolue; la méthode relative se distingue de la méthode absolue uniquement en tant qu'elle prend en considération les accords antérieurs passés par les parties (cf. ATF 120 II 100 consid. 5c). Lorsque le recourant affirme qu'" en tout état, le remplacement des fenêtres dans les toits, l'isolation de la toiture, la pose de stores, les travaux d'électricité, améliorent le confort de l'immeuble en général et profitent donc à tout le moins indirectement aux locataires intimés ", sa critique ne repose sur aucun fait constaté. Il ne se plaint pas non plus d'un état de fait incomplet, en indiquant où il aurait allégué la part des coûts ayant concerné tout l'immeuble, ni quelles pièces l'établiraient et quelle clé de répartition devrait être appliquée pour ce poste (cf. supra consid. 2). On relève d'ailleurs que la cour cantonale n'a pas écarté les travaux à plus-value concernant l'ascenseur et l'assainissement du sous-sol, dont a bénéficié tout l'immeuble. En tant qu'il reproche à la cour cantonale d'avoir " confondu la prise en compte de la plus-value avec la clé de répartition de celle-ci ", le recourant méconnaît que la méthode appliquée doit permettre de déterminer très précisément le rendement net de la chose louée, donc ici du 2e étage, et que, dans un calcul effectué sur tout l'immeuble, il ne saurait être contraire au droit fédéral de soustraire les coûts de travaux qui ne profitent qu'à un étage, la clé de répartition au m2 n'étant pas à même d'y parvenir. On ne voit pas comment, à titre subsidiaire, il pourrait se justifier " d'appliquer la règle simplificatrice de l'art. 14 al 1 OBLF lorsque le bailleur n'a pas tenté de distinguer concrètement entre les investissements à plus-value et les frais d'entretien". La cour cantonale a arrêté les travaux à plus-value à 888'194 fr. (intéressant uniquement le 5e étage et les combles) et les travaux d'entretien à 9'308 fr. 35 (concernant l'ensemble de l'immeuble). Il s'agit là d'une constatation de fait, dont le recourant ne tente pas de démontrer l'arbitraire, et qui ne saurait donc céder le pas à une règle de caractère subsidiaire. Dès lors que ces travaux n'ont bénéficié qu'au 5e étage et aux combles occupés par le recourant, on ne voit pas pour quel motif le coût de cette rénovation - à plus-value pour les locaux en question - devrait être converti en frais d'entretien extraordinaire pour tout l'immeuble. Le grief de prétendue violation de l'art. 112 LTF est ainsi infondé.