Citation: 4C.161/2005 10.11.2005 E. A

Il 1° dicembre 1994 B.________SA (in qualità di locatrice) e A.________SA (in qualità di conduttrice) hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto le superfici al piano cantina, al pianterreno, al primo e al secondo piano di un immobile a Lugano-Pazzallo, con relativi accessori e parcheggi. L'ente locato è adibito a discoteca. Dopo aver modificato a più riprese il canone di locazione, il 6 aprile 2000, dinanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Breganzona le parti si sono accordate per una pigione mensile di fr. 27'500.-- a decorrere dal 1° giugno 2000, pattuendo che le spese accessorie sarebbero state addebitate secondo conteggio finale. Nella medesima occasione A.________SA si è impegnata a versare fr. 125'000.-- a saldo di ogni pretesa reciproca sino al 31 dicembre 1999 nonché fr. 30'000.-- per conguaglio pigioni dell'anno 2000. Viste le difficoltà incontrate nell'incassare gli importi pattuiti, l'8 marzo 2001 B.________SA ha ingiunto alla conduttrice di procedere alla consegna di fr. 152'500.-- entro il 10 aprile 2001, a titolo di arretrati di pigione e spese accessorie per il periodo gennaio 2000 - marzo 2001, con la comminatoria della disdetta del contratto in caso di mancato pagamento. A.________SA ha reagito il 23 marzo successivo, contestando il conteggio inviatole e rilevando la mancata messa a disposizione (sin dal 1994) di un magazzino, ciò che le avrebbe cagionato un costo di fr. 348'000.--. È seguita una seconda messa in mora, il 26 aprile 2001, nella quale la locatrice ha fissato un termine di trenta giorni per procedere al pagamento dell'arretrato, ridefinito in fr. 190'000.--, pena la rescissione del contratto. A.________SA ha risposto contestando nuovamente il conteggio sottopostole e ribadendo per il resto quanto già addotto nel precedente scritto. Non essendo intervenuto alcun versamento entro il termine assegnato, il 13 giugno 2001 B.________SA ha notificato a A.________SA, su modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione con effetto al 31 luglio 2001. Donde l'attuale procedura giudiziaria.