Citation: 5A_985/2022 E. 3.2

3.2. Les recourants exposent que si l'art. 617 CC n'indique pas comment procéder pour estimer la valeur vénale d'un immeuble, la jurisprudence et la doctrine avaient établi la méthode et les critères d'évaluation. Il était admis que la valeur vénale d'un immeuble construit peut se calculer par une combinaison pondérée entre la valeur intrinsèque et la valeur de rendement, mais seulement dans la mesure où le rendement joue un rôle important dans les constructions ou s'il existe une " possibilité hautement vraisemblable et dans un avenir proche de mieux les utiliser ". Selon les recourants, une maison individuelle, au caractère exceptionnel ou ne pouvant pas être divisée en plusieurs appartements, n'est pas un objet de rendement et sa valeur vénale doit s'établir uniquement ou principalement en se fondant sur la valeur intrinsèque. Les motifs invoqués par l'expert pour s'écarter de la méthode de la valeur intrinsèque (durée restante du droit de superficie ainsi que l'absence de rente, d'indemnité de retour et de valeur définie pour les constructions existant au moment de la constitution du droit de superficie) importaient peu. Il fallait au contraire se référer au type de bâtiments concernés par le droit de superficie litigieux puisque ce droit conférait la propriété de ces bâtiments. Dès lors qu'en l'occurrence la Cour de justice avait constaté que " X.________ " était une maison de maître protégée, qui ne pouvait être divisée en appartements et qui ne présentait ainsi pas de perspective de meilleure utilisation, elle ne revêtait pas le caractère de rendement avec pour conséquence qu'il fallait s'orienter sur la méthode de la valeur intrinsèque. Les recourants ajoutent qu'une application de la méthode fondée sur la valeur intrinsèque se justifiait d'autant plus qu'elle était basée sur le critère vétusté, ce qui permettait de calculer la dépréciation de " X.________ " selon l'écoulement du temps, sans intégrer des travaux d'entretien de 500'000 fr. comme composante de l'évaluation. Ils relèvent en outre que la Cour de justice ne s'était pas assurée que la méthode de la valeur de rendement ne débouche pas sur une évaluation notablement différente de la valeur vénale, conformément au principe posé dans l'arrêt 2C_874/2010, alors qu'elle disposait pourtant d'une base de comparaison puisque l'expert avait chiffré la valeur marchande des bâtiments à 8'250'000 fr.