Citation: 4A_6/2021 E. 3

En cours de bail, le bailleur peut majorer le loyer aux conditions de l'art. 269d CO. Si le locataire estime que la majoration est abusive au sens des art. 269 et 269a CO, il peut la contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration (art. 270 al. 1 CO). En vertu de l'art. 269a let. b CO, n'est en règle générale pas abusive l'augmentation de loyer qui est justifiée par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur. Selon l'art. 14 al. 1 OBLF, sont notamment réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a let. b CO, les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values (1ère phr.); en règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values (2e phr.). Selon la jurisprudence, d'abord en ce qui concerne la répartition des coûts de ces importantes réparations entre les différents appartements de l'immeuble, plusieurs méthodes sont envisageables et sont laissées au choix du bailleur pour autant que la méthode choisie ne se révèle pas insoutenable (ATF 139 III 209 consid. 2.1). Elles doivent prendre en considération que, comme c'est le cas pour le caractère admissible du loyer qui doit s'apprécier pour l'appartement loué, et non en fonction de l'immeuble entier, la clé de répartition des coûts doit refléter la mesure dans laquelle chaque objet loué profite de la rénovation (arrêt 4A_727/2012 du 21 mai 2013 consid. 1.2 et 2.1). Ensuite, il y a lieu de tenir compte du fait que lorsque d'importantes réparations sont entreprises dans l'immeuble, elles constituent à la fois des améliorations créant des plus-values et des mesures d'entretien qui n'en créent pas. Il est souvent difficile de distinguer entre les travaux d'entretien courant qui doivent être couverts par le loyer actuel et les travaux créant des plus-values qui justifient une hausse de loyer. La règle de l'art. 14 al. 1 2e phr. OBLF évite au bailleur d'avoir à déterminer la part exacte des travaux à plus-value en posant que " en règle générale ", un pourcentage forfaitaire de 50 à 70% de l'investissement total revêt ce caractère. Cette règle a pour but de simplifier la détermination des travaux à plus-value; elle tend aussi à inciter le bailleur à réaliser des travaux d'entretien plus importants que nécessaires, puisque seuls les travaux d'entretien extraordinaires peuvent être répercutés sur le loyer (ATF 118 II 415 consid. 3a; arrêts 4A_102/2012 du 30 mai 2012 consid. 2.4; 4A_495/2010 du 20 janvier 2011 consid. 4.1; 4A_470/2009 du 18 février 2010 consid. 2.3). Le solde de 30 à 50% du coût de ces importantes réparations sont présumés être des frais d'entretien (entretien courant différé). Ceux-ci ne peuvent pas être pris en considération pour justifier une hausse de loyer, car cela reviendrait à privilégier injustement le bailleur qui, pendant des années, n'a pas utilisé une partie du loyer pour l'entretien de la chose louée, par rapport à celui qui, au contraire, s'est constamment soucié d'entretenir la chose louée conformément à ses obligations (cf. ATF 118 II 415 consid. 3b). Le pourcentage forfaitaire prévu par l'art. 14 al. 1 2e phr. OBLF n'est pas une présomption irréfragable. Il ne vaut que comme simple alternative à une détermination exacte des investissements à plus-value. La présomption tombe si la part d'investissement à plus-value est précisément déterminable (cf. ATF 118 II 415 consid. 3a). En revanche, elle s'applique s'il est difficile de déterminer quels sont les investissements à plus-value et quels sont les frais d'entretien (différé). En effet, il ne faut pas perdre de vue que le but de la règle est de simplifier l'établissement des faits et d'encourager les travaux de rénovation et qu'il ne saurait donc être question d'ignorer purement et simplement la présomption et de s'efforcer à tout prix de parvenir à une détermination concrète de la part à plus-value (arrêt 4A_102/2012 précité consid. 2.4). Lorsque le bailleur ne tente pas de distinguer concrètement entre les investissements à plus-value et les frais d'entretien (différé), le juge est en droit d'appliquer la règle simplificatrice de l'art. 14 al. 1 2e phr. OBLF (arrêts 4A_636/2012 du 2 avril 2013 consid. 2.5; 4A_606/2014 du 7 juillet 2015 consid. 6.5). La question de savoir quel pourcentage doit être choisi dans un cas concret comme part de plus-value est une question qui relève du pouvoir d'appréciation du juge (cf. ATF 118 II 415 consid. 3c). Le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec retenue la décision prise par la cour cantonale (arrêt 4A_636/2012 consid. 2.5; 4A_102/2012 du 30 mai 2012 consid. 2.6; 4A_495/2010 du 20 janvier 2011 consid. 9.1).