Citation: 4A_597/2012 E. A

A.a. B.________ e C.________ (locatrici) hanno disdetto il contratto di locazione di un locale notturno che le legava alla A.________SA (conduttrice). Il 5 marzo 2009 hanno sottoscritto una convenzione in cui veniva menzionato che i locali " sono stati riconsegnati in data odierna in stato conforme agli accordi intercorsi tra le parti, fatto salvo lo stato non accertato della soletta sotto il pavimento al PT " e che " la parte locatrice si impegna irrevocabilmente a consegnare entro 30 giorni da oggi alla parte conduttrice l'originale della garanzia bancaria " prestata nell'ambito del contratto di locazione. Il 13 marzo 2009 l'avvocato delle locatrici ha segnalato al legale della conduttrice i danni riscontrati alle piastrelle sotto il pavimento in legno del pianterreno, mentre con scritti 27 aprile e 22 luglio 2009 quest'ultima aveva invano chiesto la consegna dell'originale della garanzia bancaria per fr. 34'800.--. Con valuta 27 agosto 2009 sono stati addebitati sul conto bancario della A.________SA fr. 34'175.--, perché le locatrici hanno chiesto il pagamento della predetta garanzia per fr. 33'850.--. A.b. Dopo il fallimento del tentativo di conciliazione, la A.________SA si è rivolta al Pretore di Locarno-Città, chiedendo con istanza 15 luglio 2010 di condannare B.________ e C.________ a restituirle fr. 34'175.--, oltre interessi dal 27 agosto 2009, e di rigettare in via definitiva l'opposizione interposta ai precetti esecutivi in precedenza notificati. Il Pretore ha accolto la domanda limitatamente a fr. 11'609.--, oltre interessi dal 3 settembre 2009, perché ha riconosciuto alle convenute il diritto di compensare fr. 22'566.-- per i danni constatati al pavimento in piastrelle del pianterreno.