Citation: BGE 144 III 19 E. 4.1

Von Gesetzes wegen sind die Stockwerkeigentümer in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung der in ihrem Sonderrecht stehenden Räume frei (Art. 712a Abs. 2 ZGB). Diese Freiheit wird vermutet, kann aber durch das Gesetz, durch die Gemeinschaftsordnung oder durch Vereinbarungen mit Dritten eingeschränkt werden (BGE 139 III 1 E. 4.3.1 S. 4). Sie ist namentlich dort beschränkt, wo der Aus- oder Umbau oder die Nutzung der Sonderrechtsteile die Zweckbestimmung oder die Benutzungsweise der gemeinschaftlichen Liegenschaft betrifft (Urteil 5A_632/2011 vom 8. November 2011 E. 3.1). Die Zweckbestimmung der Liegenschaft und die Regelung der Benutzungsart obliegt den Stockwerkeigentümern. In der Regel geschieht dies im Begründungsakt oder in einem Reglement (Art. 712g ZGB), wobei sich Anhaltspunkte auch aus den konkreten Umständen ergeben können, insbesondere aus der bisherigen Nutzungsweise (vgl. Urteil 5C.264/2006 vom 30. März 2007 E. 2.2). Bei der reglementarischen Umschreibung sind die üblichen Schranken von Art. 2 und 27 ZGB sowie Art. 19 f. OR sowie diejenigen zu beachten, welche sich aus der Institution des Stockwerkeigentums ergeben (BGE 139 III 1 E. 4.3.2 S. 4). Die Auslegung des Reglements erfolgt nach dem Vertrauensprinzip (Urteile 5C.246/2005 vom 6. Februar 2006 E. 3.4; 5C.254/2006 vom 8. November 2007 E. 3.1; 5A_865/2011 vom 24. Mai 2012 E. 3.2). Es ist demnach zu ermitteln, wie die hier infrage stehende Reglementsbestimmung nach den gesamten Umständen in guten Treuen verstanden werden durfte und musste (BGE 130 III 417 E. 3.2 S. 424; BGE 133 III 406 E. 2.2 S. 409; BGE 138 III 29 E. 2.2.3 S. 35 f.). Dabei ist bezüglich vorformulierter Satzungsbestimmungen einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, die häufig nicht von den ihrer Anwendung Unterworfenen verfasst worden sind, stets diejenige Auslegung vorzuziehen, die den Text des Reglements gesamthaft erfasst und nicht Teile davon überflüssig werden lässt (vgl. BGE 133 III 406 E. 3.3 S. 412). Die Änderung der Benutzungsart einer Stockwerkeinheit bedarf einer entsprechenden Reglementsänderung bzw. eines Stockwerkeigentümerbeschlusses, wobei gemäss Art. 647b Abs. 1 i.V.m. Art. 712g Abs. 1 ZGB die doppelte Mehrheit nach Köpfen und Wertquoten erforderlich ist (BGE 139 III 1 E. 4.3.3 S. 5; zuletzt Urteil 5A_98/2017 vom 27. Juni 2017 E. 3.2.2). Eine solche Änderung der BGE 144 III 19 S. 24 Benutzungsart wurde in der bundesgerichtlichen Praxis bejaht bei der Umnutzung einer Stockwerkeinheit von Optikergeschäft in Spielsalon (Urteil 5C.14/1993 vom 1. November 1993 E. 1c), von Ladenlokal in bis zu den Morgenstunden geöffnete Kaffeebar (Urteil 5C.16/2004 vom 2. März 2004 E. 3.4), von Gemüsehandel mit Büro und Lager in Sportgeschäft mit Laden und Werkstätte (Urteil 5C.264/2006 vom 30. März 2007 E. 2.2), von Wohnung in Privatclub (Urteil 5A_428/2008 vom 19. März 2009 E. 4.5.2) und von Buchhandlung in Kaffeebar (Urteil 5A_816/2012 vom 15. April 2013 E. 2.3.4). Ist die geänderte Benutzungsweise einer Stockwerkeinheit dergestalt, dass dies den Gesamtcharakter der Liegenschaft verändert, ist deren Zweckbestimmung betroffen und bedarf es deshalb gemäss Art. 648 Abs. 2 i.V.m. Art. 712g Abs. 1 ZGB der Zustimmung aller Stockwerkeigentümer (BGE 139 III 1 E. 4.3.3 S. 5; Urteile 5C.264/2006 vom 30. März 2007 E. 2.1; 5A_98/2017 vom 27. Juni 2017 E. 3.2.2; vgl. auch BGE 130 III 441 E. 2.3 und