Citation: 2A.254/2002 03.12.2002 E. 2.6

2.6.1 Die auf Grund des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes verbilligten Mietzinse unterliegen während mindestens 25 Jahren einer amtlichen Mietzinsüberwachung. Die von den zuständigen Behörden genehmigten Mietzinse dürfen in diesem Zeitraum nur im Rahmen der vom Bundesrat zu ordnenden Mietzinsanpassungen geändert werden (Art. 45 WEG). Daraus ergibt sich, dass sich die Mietzinsüberwachung in erster Linie auf die Einhaltung der zuvor nach Massgabe des Finanzierungsplanes behördlich genehmigten Mietzinse (gemäss den Mietzinslisten, die integrierende Bestandteile des öffentlichrechtlichen Vertrages bilden) beschränkt (vgl. auch VPB 60/1995 Nr. 51 S. 451, E. 3.3). Bei einer allfälligen Zwangsversteigerung der mit Bundeshilfe erstellten Liegenschaft ist der Erwerber denn auch verpflichtet, den bestehenden Finanzierungsplan und die Mietzinsliste zu übernehmen (BGE 125 III 295 E. 3b). 2.6.2 Bei der Revision der Bestimmungen über die Miete und Pacht vom 15. Dezember 1989 wurde in Art. 253b Abs. 3 OR (in Kraft seit 1. Juli 1990) festgelegt, dass die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse nicht für Wohnräume gelten, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden. Damit sollen eine doppelte Kontrolle der Mietzinse - einschliesslich der Nebenkosten - vermieden und widersprüchliche richterliche Entscheide verhindert werden (BGE 124 III 463 E. 4b/dd). Die sich aus dieser Regelung ergebende Konsequenz, dass der Mieter von subventionierten Wohnungen - ausser einer allfälligen Aufsichtsbeschwerde an die Aufsichtsbehörde (vgl. VPB 60/1995, Nr. 51 S. 452, E. 5) - keine gesetzliche Möglichkeit hatte, sich gegen eine fehlerhafte amtliche Überwachung des Mietzinses zu wehren bzw. den Mietzins überprüfen zu lassen, wurde zum Teil begrüsst (Richard Permann/Marc Schaner, Kommentar zum Mietrecht, Zürich 1999, N. 9 zu Art. 253b OR). Mehrheitlich wurde sie indessen als stossend empfunden (David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, S. 252, Ziff. 3.2.2 Anm. 23; Felix Schöbi, Verfahrensrechtliche Fragen rund um den Schutz des Mieters bei subventionierten Wohnungen, in: mp 1997 S. 84; Barbara Truog, Die Auswirkungen verwaltungsrechtlicher Normen zum sozialen Wohnungsbau auf die Miete, in: Mietrechtspraxis 1992, S. 105; Charles-André Junod, Les incidences du droit administratif du logement social sur le droit privé du bail à loyer, in: RDS 108/1989 I S. 411 f.). Es kommt hinzu, dass eine effektive Kontrolle darüber fehlte, ob die Vermieter die Grundverbilligung (und allfällige Zusatzverbilligungen) auch tatsächlich (vollständig) an die Mieter weitergaben (Christian Hanser/Jürg Kuster/Peter Farago, Die Bundeshilfen für den Mietwohnungsbau, Schriften Wohnungswesen, Hrsg. Bundesamt für Wohnungswesen, Bd. 59, Bern 1995, S. 6 und 63). Mangels einer institutionalisierten Kontrolle über die Einhaltung der Mietzinspläne erstaunt es nicht, dass praktisch keine Fälle von Nichteinhalten derselben durch das Bundesamt festgestellt worden sind (Jean-Marc Siegrist, Les loyers et les frais accessoires des logements subventionnés, 10e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998, S. 14). 2.6.3 Unter dem Marginale "Rechtsschutz der Mieterschaft" bestimmt der mit der Änderung der Verordnung vom 25. März 1998 neu eingefügte Art. 17a VWEG (in Kraft getreten am 1. Juli 1998) - offensichtlich, um der geübten Kritik Rechnung zu tragen -, dass der Mieter den Mietzins sowie die Mietzinsanpassungen beim Bundesamt auf ihre Rechtmässigkeit überprüfen lassen kann. Die Prüfung erfolgt in einem einfachen und kostenlosen Verfahren. 2.6.4 Der bei Zusicherung der Grundverbilligung erstellte Mietzinsplan unterliegt nach dem oben Ausgeführten nicht der Anfechtung durch den Mieter. Auch kritische Autoren, die dem Mieter trotzdem ein solches Recht zugestehen wollen, gehen zumindest davon aus, dass der mangels Anfechtung in Rechtskraft erwachsene Mietzinsplan für beide Vertragsparteien verbindlich ist und demzufolge auch nicht mehr durch einen neuen Eigentümer oder den Mieter angefochten werden kann (Schöbi, a.a.O., S. 84). Die dem Bundesamt obliegende Mietzinsüberwachung im Sinne von Art. 45 WEG kann sich allein auf die Einhaltung der von ihm im Mietzinsplan festgelegten Mietzinse beziehen (Jean-Marc Siegrist, a.a.O., S. 21). Denn zu Art. 45 WEG hat schon der Bundesrat in seiner Botschaft zum Gesetzesentwurf ausdrücklich festgehalten, Bundeshilfe erhalte nur der Eigentümer, der sich verpflichte, die grundverbilligten Mietzinse nicht zu überschreiten. Der Eigentümer, der sich nicht daran halte und die im Mietzinsplan festgesetzten Mietzinse überschreite, könne verpflichtet werden, die zu viel erhobenen Mietzinse dem Mieter zurückzuerstatten (BBl 1973 I 749). Es entspricht somit dem Sinn und Zweck von Art. 45 WEG, wenn Art. 17a VWEG den Anspruch des Mieters darauf beschränkt, den Mietzins sowie die Mietzinsanpassungen auf ihre Rechtmässigkeit, d.h. auf ihre Übereinstimmung mit dem sich aus dem Mietzinsplan ergebenden Mietzins bzw. mit den sich daraus ergebenden Mietzinserhöhungen, zu überprüfen. Es geht also klarerweise um die Überprüfung der Übereinstimmung von tatsächlich bezahltem Mietzins und Mietzins gemäss Mietzinsliste und nicht darum, die Mietzinsliste selber auf ihre Rechtmässigkeit hin zu untersuchen (Jean-Marc Siegrist, a.a.O., S. 21). Ein "Rechtsschutz der Mieterschaft" (Marginale zu Art. 17a VWEG) ist allerdings nur gewährleistet, wenn das nach dieser Bestimmung durch das Bundesamt zu führende einfache und kostenlose Verfahren - unter Gewährung des rechtlichen Gehörs - mit einer Feststellungsverfügung abgeschlossen wird. Der Vorinstanz ist deshalb darin zuzustimmen, dass der Mieter gestützt auf diese Bestimmung einen Anspruch auf Erlass einer Verfügung im Sinne von Art. 5 Abs. 1 lit. b VwVG hat, welche die Rechtmässigkeit des von ihm verlangten Mietzinses bzw. dessen Anpassung feststellt. Der entsprechende Rechtsakt ist denn auch keine Entscheidung gestützt auf den öffentlichrechtlichen Vertrag zwischen dem Bundesamt und dem Eigentümer, sondern eine in Anwendung von öffentlichem Recht ergehende individuell-konkrete, einseitige Feststellung durch das Bundesamt in seiner hoheitlichen Funktion als zuständige Behörde für die amtliche Mietzinsüberwachung.