Citation: 1C_176/2009 28.01.2010 E. 2.2

2.2.1 Nach der Rechtsprechung ist die Befugnis des Gemeinwesens, den Abbruch eines baugesetzwidrigen Gebäudes oder Gebäudeteils anzuordnen, befristet. Die Frist beträgt dreissig Jahre. Sie beginnt mit der Fertigstellung des baugesetzwidrigen Gebäudes bzw. Gebäudeteils zu laufen (BGE 107 Ia 121 E. 1a und b S. 123 f.). Die Frist von dreissig Jahren ist unbeachtlich, wenn die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes aus baupolizeilichen Gründen im engeren Sinne geboten ist. Wird durch den Fortbestand eines baugesetzwidrigen Gebäudes oder Gebäudeteils eine konkrete, d.h. ernsthafte und unmittelbare Gefahr für Leib und Leben der Bewohner oder der Passanten geschaffen, so können die Behörden den Abbruch dieses Gebäudes oder Gebäudeteils unbekümmert um den Zeitablauf verfügen (BGE 107 Ia 121 E. 1a S. 123). Die Frist von dreissig Jahren gilt in der Regel. Ausnahmsweise kann das Recht der Behörden, den Abbruch eines baugesetzwidrigen Gebäudes oder Gebäudeteils anzuordnen, schon vor Ablauf der Frist von dreissig Jahren verwirken. Dies ist dann der Fall, wenn die Baupolizeibehörden zwar vor Ablauf der dreissigjährigen Frist einschreiten, die rechtswidrigen Gebäude oder Gebäudeteile aber über Jahre hinaus duldeten, obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätten kennen müssen. Hier greift allenfalls der aus Art. 9 BV folgende Vertrauensschutz Platz (BGE 107 Ia 121 E. 1c S. 124; Urteile 1P.768/2000 vom 19. September 2001 E. 3a, in: Pra 2002 Nr. 3 S. 9; 1A.19/2001 vom 22. August 2001 E. 4b, in: ZBl 103/2002 S. 582). Ein derartiger Vertrauensschutz ist mit Zurückhaltung anzunehmen (Urteil 1A.19/2001 vom 22. August 2001 E. 4b, in: ZBl 103/2002 S. 582). Dies gilt insbesondere, wenn die zuständigen Behörden angesichts eines baurechtswidrigen Zustandes bloss untätig geblieben sind. Hier ist grosse Zurückhaltung bei der Deutung der Untätigkeit als behördliche Duldung geboten (Urteile 1P.198/2003 vom 19. August 2003 E. 3.3; 1P.768/2000 vom 19. September 2001 E. 4c, in: Pra 2002 Nr. 3 S. 9; je mit Hinweisen). Auf eine kürzere Verwirkungsfrist als jene von dreissig Jahren kann sich nur berufen, wer gutgläubig war (BGE 132 II 21 E. 6.3 S. 39; 111 Ib 213 E. 6a S. 221 ff.; Urteil 1P.768/2000 vom 19. September 2001 E. 4c, in: Pra 2002 Nr. 3 S. 9; je mit Hinweisen). 2.2.2 Im Urteil 1P.768/2000 vom 19. September 2001 würdigte das Bundesgericht die Untätigkeit der Baubehörden während 24 Jahren als Duldung des (dort allfälligen) rechtswidrigen Zustandes, welche grundsätzlich geeignet war, einen Vertrauenstatbestand zu begründen (E. 4c, in: Pra 2002 Nr. 3 S. 9). Im Urteil vom 9. Mai 1979 (in: ZBl 81/1980 S. 72) bejahte das Bundesgericht einen Vertrauenstatbestand in einem Fall, in dem die Behörden während 20 Jahren nichts gegen eine rechtswidrige Baute unternommen hatten (E. 3b). Einen Vertrauenstatbestand verneinte das Bundesgericht dagegen in einem Fall, in dem die Behörde bis zu Erlass der Abbruchverfügung 1 ¼ Jahre zugewartet hatte (Urteil 1A.19/2001 vom 22. August 2001 E. 4b, in: ZBl 103/2002 S. 582); ebenso in zwei Fällen, in denen die Behörde mit ihrer Intervention je über 2 ½ Jahre zugewartet hatte (Urteile 1A.185/1992 vom 11. März 1993 E. 8c; 1A.15/1991 vom 9. April 1992 E. 4d); ausserdem in einen Fall, in dem die Behörde gegen die rechtswidrige Nutzung einer Wohnung gut drei Jahre nicht eingeschritten war (Urteil 1P.198/2003 vom 19. August 2003 E. 3.3). 2.3 Die Vorinstanz legt dar, die Beschwerdeführerin habe die Situation jahrelang hingenommen. Nun könne baupolizeilich nicht plötzlich Remedur geschaffen werden. 2.3.1 Die Vorinstanz bezeichnet die Bauten und Anlagen der Beschwerdegegner als "Kleinsiedlung". Sie stellt in tatsächlicher Hinsicht fest, die Siedlung bestehe - wie sich am vorinstanzlichen Augenschein gezeigt habe - aus vier "Mobilhomes" und einem Wohnwagen. Sie verfüge über Strom, hingegen keinen Wasseranschluss (angefochtenes Urteil S. 3 E. I/6). Die "Häuschen" seien in einem gewissen Sinne mobil geblieben. Es bestehe kein Fundament. Die "Mobilhomes" verfügten noch über Achsen und Räder und könnten transportiert werden. Die Situation sei nicht wesentlich anders als auf manch einem modernen Campingplatz (S. 4 E. 4). Die ältesten Gebäude bestünden seit 21 Jahren (S. 5 E. 5a). Vor ungefähr zehn Jahren sei die Siedlung erweitert worden und die Nutzung habe sich intensiviert, indem die Beschwerdegegner nicht mehr nur während einiger Wintermonate dort wohnten (S. 5 E. 5a und b). Die Beschwerdeführerin bringt (Beschwerde S. 12 ff. Ziff. 14.1 f., S. 15 Ziff. 15.2. und S. 17) vor, es seien mehrere Bau- und Nutzungsphasen zu unterscheiden. In einer ersten Phase hätten die Beschwerdegegner den Platz lediglich als Winterquartier ungefähr 4 Monate pro Jahr benutzt. Allein diesen Zustand habe die Beschwerdeführerin geduldet. Nach der Jahrtausendwende habe sich indessen schleichend eine völlig andere Situation ergeben. Zuerst hätten die Beschwerdegegner einen Wohnwagen auch während ihrer Abwesenheit von Frühling bis Herbst auf dem Platz belassen. Der Wohnwagen sei alsdann von Jahr zu Jahr an- und ausgebaut worden. Schliesslich sei ein zweiter Wohnwagen hinzugekommen. Die beiden Wagen seien mit Schwartenbrettern als Fassadenersatz verkleidet worden. Der Platz sei eingekiest sowie ein Zaun und eine eigentliche Gartenanlage mit Sitzplatz gebaut worden. Das Areal sei mithin nicht mehr nur als Winterquartier genutzt worden. Vielmehr seien eigentliche Häuser mit Gartenanlage und Sitzplatz zum ganzjährigen Bewohnen gebaut worden. Diese Nutzungsänderung habe die Beschwerdeführerin höchstens zwei Jahre geduldet. 2.3.2 Dazu, wie es sich in tatsächlicher Hinsicht verhält, hat die Vorinstanz keine hinreichenden Feststellungen getroffen. Zwar führt sie - insoweit in Übereinstimmung mit der Beschwerdeführerin - aus, die Siedlung sei vor ungefähr zehn Jahren erweitert worden und die Nutzung habe sich intensiviert, indem die Beschwerdegegner nicht mehr nur während einiger Wintermonate dort wohnten. Sie legt jedoch nicht mit hinreichender Klarheit dar, wie die Situation zu Beginn der Anwesenheit der Beschwerdegegner auf dem Platz vor über zwanzig Jahren ausgesehen hat und welche baulichen Erweiterungen diese vor ungefähr zehn Jahren vorgenommen haben. Die Vorinstanz schweigt sich sodann insbesondere dazu aus, wie lange die Beschwerdeführerin die durch die baulichen Erweiterungen entstandene neue Situation genau hingenommen haben soll. Dies wäre nach der (E. 2.2.2) dargelegten Rechtsprechung für die Beurteilung der Frage, ob die Beschwerdeführerin einen Vertrauenstatbestand gesetzt habe, entscheidend gewesen. Wenn die Vorinstanz ausführt, die Beschwerdeführerin habe die Situation "jahrelang" hingenommen, ist das zu unbestimmt. Verhielte es sich so, wie die Beschwerdeführerin vorbringt, hätten die Beschwerdegegner das Areal also zu Beginn lediglich während ca. 4 Monaten pro Jahr als Winterquartier benutzt und dann um die Jahrtausendwende eine Kleinsiedlung errichtet, die sie praktisch das ganze Jahr bewohnen, und wäre die Beschwerdeführerin dagegen nach höchstens zwei Jahren eingeschritten, wäre ein Vertrauenstatbestand im Lichte der angeführten Rechtsprechung offensichtlich zu verneinen. 2.3.3 Entgegen der Auffassung der Vorinstanz ergibt sich nichts zugunsten der Beschwerdegegner aus dem Umstand, dass ihnen die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 22. Januar 2001 das Aufstellen eines Heizöltanks erlaubt hat. Die Beschwerdeführerin hat die Benutzung des Platzes durch die Beschwerdegegner als Winterquartier unstreitig geduldet und sie ist dazu auch heute noch bereit (Beschwerde S. 16 Ziff. 15.3). Dann ist es nachvollziehbar, dass sie den Beschwerdegegnern das Aufstellen des Tanks gestattet und diesen damit ermöglicht hat, ihre Wagen zu beheizen. Mit ihrem Schreiben vom 22. Januar 2001 brachte die Beschwerdeführerin nicht zum Ausdruck, sie sei bereit, den Ausbau zu einer praktisch ganzjährig bewohnten Kleinsiedlung hinzunehmen. Dies gilt umso mehr, als die Beschwerdeführerin im genannten Schreiben darauf hinwies, der Tank dürfe nicht fest montiert werden, damit dieser als Fahrnisbaute beurteilt werden könne; sonst sei eine Bewilligung nicht möglich; dasselbe gelte für allfällige Verkleidungen. Dies zeigt, dass die Beschwerdeführerin feste Installationen und Verkleidungen gerade nicht dulden wollte. 2.3.4 Einen Vertrauenstatbestand gesetzt hat die Beschwerdeführerin auch nicht dadurch, dass sie den Sohn der Beschwerdegegner in ihre Schule aufgenommen hat. Dies kann nicht dahin gedeutet werden, dass die Beschwerdeführerin mit der rechtswidrigen Errichtung von Bauten und Anlagen einverstanden war. 2.4 Selbst wenn sich in tatsächlicher Hinsicht ergeben sollte, dass die Beschwerdeführerin den Ausbau zu einer Kleinsiedlung im Sinne der dargelegten Rechtsprechung über Jahre hinaus geduldet hat, könnten sich die Beschwerdegegner - wie (E. 2.2.1) gesagt - auf Vertrauensschutz nur berufen, wenn sie gutgläubig gewesen wären. Dazu äussert sich die Vorinstanz nicht. Auch insoweit hat sie - wie die Beschwerdeführerin (Beschwerde S. 12 Ziff. 13) zutreffend einwendet - den Sachverhalt nicht hinreichend abgeklärt. 2.5 Ein Entscheid, der eine kommunale Verfügung aufgrund mangelhafter Sachverhaltsabklärung aufhebt, verletzt die Gemeindeautonomie (BGE 112 Ia 275 E. 5c S. 279; Urteil 1P.58/2002 vom 8. Juli 2002 E. 4.3; ALFRED KUTTLER, Zum Schutz der Gemeindeautonomie in der neueren bundesgerichtlichen Rechtsprechung, in: Verfassungsrechtsprechung und Verwaltungsrechtsprechung, 1992, S. 55). Die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts ist nicht Aufgabe des Bundesgerichts (Botschaft zur Totalrevision der Bundesrechtspflege vom 28. Februar 2001, BBl 2001 4343). Das angefochtene Urteil wird deshalb aufgehoben und die Sache an die Vorinstanz zurückgewiesen. Diese wird den Sachverhalt zu vervollständigen und alsdann unter Zugrundelegeung der angeführten Rechtsprechung neu zu entscheiden haben.