Citation: 4A_284/2024 E. 4.2

4.2. La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes: une violation du devoir de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit préalable du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts 4A_468/2020 précité, ibidem; 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités). Le comportement du locataire doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose violant les stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5; 123 III 124 consid. 2a). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Cette violation n'est pas nécessairement le fait du locataire, lequel répond des actes de ses auxiliaires, soit notamment des personnes avec qui il vit, des visites, des employés ou des sous-locataires (arrêts 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 5.1.2; 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1; 4A_296/2007 du 31 octobre 2007 consid. 2.2). L'application du régime de l'art. 257f al. 3 CO requiert un avertissement écrit du bailleur. L'avertissement doit indiquer précisément quelle violation est reprochée au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement (arrêts 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3; 4A_263/2011 du 20 septembre 2011 consid. 3.2; cf. aussi David Lachat/François Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, n° 10 ad art. 257f CO; Peter Higi/Anton Bühlmann, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, n° 51 ad art. 257f CO; David Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 887 n° 3.1.7). La persistance du locataire à ne pas respecter ses devoirs suppose que les perturbations se poursuivent malgré la mise en demeure (arrêts 4A_655/2017 précité consid. 3; 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2).