Citation: 4A_524/2018 E. 4.1

4.1. Dans les rapports entre le propriétaire/bailleur et le locataire Lorsque le locataire demeure dans les locaux après la fin du bail, le propriétaire bailleur dispose de l'action contractuelle en restitution des locaux fondée sur l'art. 267 al. 1 CO. Il dispose également de l'action réelle en revendication de l'art. 641 al. 2 CC. S'inspirant du droit allemand, la jurisprudence a accordé au bailleur une indemnité pour occupation des locaux dès l'expiration du contrat, admettant un rapport de fait assimilable au bail, au motif qu'il serait inéquitable que celui qui doit ainsi laisser l'usage de la chose au locataire contre sa volonté après la fin du bail soit plus mal placé que le bailleur qui le lui permet pendant le bail; en particulier, il serait choquant qu'il ne dispose que d'une créance en dommages-intérêts et doive prouver un dommage, dont la preuve serait difficile à rapporter dans certaines circonstances (ATF 63 II 368 consid. 3 p. 372; 119 II 437 consid. 3b/bb; 131 III 257 consid. 2; cf. la critique de B. HÜRLIMANN/KAUP, Grundfragen des Zusammenwirkens von Miete und Sachenrecht, 2008, n. 301 ss, qui considère que le même résultat pouvait être atteint par application de l'art. 940 CC; imprécis: arrêts 4A_456/2012 du 4 décembre 2012 consid. 2.1 publié in SJ 2013 I p. 525; 4A_463/2014 du 23 janvier 2015 consid. 3 publié in Pra 2015 p. 683; 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 4.2). Cette solution du rapport contractuel de fait assimilable à un bail ne devrait toutefois être appliquée que dans des situations particulières (ATF 119 II 437 consid. 3b/bb). Cette jurisprudence n'interdit pas au bailleur de faire valoir un dommage supplémentaire conformément aux art. 102 ss CO (cf. ATF 131 III 257 consid. 2.1). En revanche, si le bailleur, en demeure de reprendre les locaux loués, les laisse délibérément à disposition du locataire, c'est en vertu des règles sur l'enrichissement illégitime que celui-ci devra une compensation financière pour avoir continué à les utiliser après l'extinction du bail (ATF 119 II 437 consid. 3b/cc). Autre serait la situation du locataire qui agit en annulation de la résiliation et en prolongation du bail (à moins que son action soit d'emblée dépourvue de chances de succès), car le locataire a alors la possession des locaux en vertu de la loi - relation contractuelle de fait -, et l'art. 940 CC ne s'applique pas, l'indemnisation due contractuellement ayant la priorité.