Citation: 4A_392/2023 E. 5.4.1

5.4.1. Le défendeur et le fermier étaient convenus que la remise des clés du domaine s'effectuerait le 23 juillet 2018. Le vendeur savait qu'une remise anticipée du domaine aurait lieu puisque cette convention de départ était déjà évoquée dans l'acte de vente. Le vendeur lui-même avait déjà résilié le bail le 21 février 2018 avec un délai de six mois. Dans de telles circonstances, il apparaît conforme à la marche habituelle des affaires que l'acquéreur ne vérifie l'état des choses qu'au départ du fermier. Le fermier pouvant être occupé à des rangements et des remises en état lui incombant jusqu'au jour de son départ, les lieux et les choses peuvent ne pas se prêter à une inspection durant cette période. Autre serait le cas d'une vente du domaine alors que le fermier continue l'exploitation. Dans ce dernier cas, la marche habituelle des affaires aurait exigé de l'acquéreur qu'il organise immédiatement une inspection de la chose, en tenant compte toutefois des intérêts du fermier et en s'annonçant à l'avance à celui-ci conformément aux prescriptions de l'art. 287 CO. Lorsque la cour cantonale considère que "la marche normale des affaires ne pouvait empêcher l'acquéreur d'exiger immédiatement du fermier dès le 2 juillet 2018, qu'il lui donne accès aux locaux pour cette inspection", elle perd de vue qu'une telle inspection ne peut s'organiser sans consulter le fermier ni tenir compte de ses intérêts, en vertu de l'art. 287 CO. En fonction de l'activité d'un fermier sur le domaine, un délai de quelques jours d'attente peut être nécessaire avant qu'une visite ne puisse avoir lieu. Ainsi, il n'est pas conforme à la marche habituelle des affaires, qu'une vérification de l'intégralité des installations agricoles et des bâtiments puisse être exigée immédiatement dès l'inscription de l'acquéreur au registre foncier lorsqu'un fermier exploite les lieux. Le droit impose à l'acquéreur de convenir d'une visite compte tenu des intérêts du fermier en place. L'acquéreur ne peut pas se rendre librement sur les lieux ni exiger du fermier qu'il tolère une visite immédiate. En l'espèce, le vendeur avait connaissance de la convention de fin de bail envisagée; il ne pouvait donc pas s'attendre à ce que l'acquéreur lui donne avis de défauts avant d'avoir pu prendre effectivement possession des lieux. Dans le cas d'espèce, une vérification des biens immobiliers et mobiliers d'exploitation agricole vingt-et-un jours après l'inscription au registre foncier, lorsque le fermier en place a évacué les lieux et remis les clés à l'acquéreur, n'est pas tardive selon la marche habituelle des affaires.