Citation: 1C_70/2008 22.06.2009 E. 9

9.1 Ein weiterer Rügenkomplex betrifft die Höhe der Heimschlagsentschädigung. Dabei geht es nur um die nicht eingezonten Teilflächen; dafür verlangt der Beschwerdeführer eine Vergütung von Fr. 50.--/m². Die Höhe der Entschädigung ist in § 13 des kantonalen Abtretungsgesetzes (AbtrG/ZH; LS 781) geregelt. Danach ist der Verkehrswert am Stichtag massgebend. Wenn - wie hier - der Heimschlag aufgrund des kantonalen Rechts auf eine planerische Massnahme hin gewährt wird, die zu keiner materiellen Enteignung führt und somit nicht unter Art. 5 Abs. 2 RPG fällt, so ist der Richter nicht an die bundesrechtliche Garantie gebunden und darf die Entschädigung ausschliesslich nach den kantonalen Vorschriften bemessen werden (vgl. BGE 114 Ib 174 E. 3a S. 177). Im vorliegenden Zusammenhang steht somit die Anwendung kantonalen Rechts zur Diskussion. Entsprechend ist die Bundesrechtsrüge gemäss Art. 95 lit. a BGG auf die behauptete Verletzung von Bundesverfassungsrecht beschränkt. Was der Beschwerdeführer hierzu geltend macht, lässt sich als Gleichbehandlungs- und Willkürrüge verstehen. 9.2 Das Gleichbehandlungsgebot nach Art. 8 Abs. 1 BV und das Willkürverbot nach Art. 9 BV sind eng miteinander verbunden. Ein Entscheid ist willkürlich, sofern er nicht auf ernsthaften sachlichen Gründen beruht oder sinn- und zwecklos ist. Er verletzt das Rechtsgleichheitsgebot, wenn er rechtliche Unterscheidungen trifft, für die ein vernünftiger Grund in den tatsächlichen Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder Unterscheidungen unterlässt, die sich aufgrund der Verhältnisse aufdrängen, wenn also Gleiches nicht nach Massgabe seiner Gleichheit gleich und Ungleiches nicht nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich behandelt wird. Vorausgesetzt ist, dass sich die ungerechtfertigte Gleich- bzw. Ungleichbehandlung auf eine wesentliche Tatsache bezieht. In dieser Hinsicht erscheint ein Verstoss gegen die Rechtsgleichheit als eine besondere Form der Willkür (vgl. BGE 131 I 394 E. 4.2 S. 399 mit Hinweisen). 9.3 Was die ca. 3'060 m² westlich der Altersheimliegenschaft betrifft, gingen die kantonalen Behörden für ca. 2'850 m² von einem Verkehrswert von Fr. 30.--/m² und für ca. 210 m², die unmittelbar an die eingezonte Teilfläche von ca. 595 m² anschliessen, von einem Ansatz von Fr. 150.--/m² aus. Das Verwaltungsgericht rechtfertigte den höheren Ansatz damit, dass die ca. 210 m² als Gebäudeumschwung nutzbar seien, wenn für allfällige Bauten auf den ca. 595 m² eine Unterschreitung des Grenzabstands in dieser Richtung bewilligt würde. Den vom Beschwerdeführer verlangten Preis von 50.--/m² für die ca. 2'850 m² hielt das Verwaltungsgericht für übersetzt. Es stufte die vom Beschwerdeführer geltend gemachten beiden Vergleichsbeispiele als untauglich ein. Dieser hatte zum einen dargelegt, am Burghölzlihügel in der Stadt Zürich sei im Rahmen einer materiellen Enteignung ein Restlandwert von Fr. 50.--/m² in Anschlag gebracht worden. Zum andern sei bei Landabtretungen in der Stadt Zürich zugunsten der neuen Stadtbahn Glattal (sog. Glattalbahn) für Nicht-Bauland Fr. 50.--/m² bezahlt worden. Das Verwaltungsgericht hat sich mit den genannten Vergleichsbeispielen eingehend befasst. Weshalb diese Beispiele hier nicht herangezogen werden können, hat es bei beiden je mit mehreren, voneinander unabhängigen Begründungselementen erläutert. Die Rügen des Beschwerdeführers setzen sich nicht mit allen diesen Begründungssträngen hinreichend auseinander. So bestreitet er nicht, dass die Lage am Burghölzlihügel besser ist als an der Morgentalstrasse; ebenso wenig zeigt er konkret auf, inwiefern ein allfälliger Preisunterschied durch die zwischenzeitliche Wertsteigerung von Freihaltezonenland wettgemacht worden wäre. Ferner äussert er sich nicht zum Argument des Verwaltungsgerichts, dass der Wert von 50.--/m² bei Landabtretungen für die Glattalbahn einen Mischpreis darstellte. Demzufolge kann auf die Beschwerde insoweit insgesamt nicht eingetreten werden (vgl. BGE 133 IV 119 E. 6.3 S. 120 f.). Bei diesem Ergebnis kann auch seiner Sachverhaltsrüge im Zusammenhang mit dem flächenmässigen Umfang am Burghölzlihügel, für den ein Restlandwert von Fr. 50.--/m² gegolten habe, kein Erfolg beschieden sein. Im Übrigen bleibt es bei der Behauptung, dass für Freihaltezonenland im vorliegenden Fall mindestens Fr. 50.--/m² hätte bezahlt werden müssen. Insofern erweisen sich die Vorbringen des Beschwerdeführers als rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid; damit kommt der Beschwerdeführer seiner Rügepflicht nicht nach (vgl. dazu den bei E. 3.1 hiervor erwähnten BGE 134 II 244 E. 2.2 S. 246). 9.4 Für den ca. 141,8 m² messenden Spickel auf der Ostseite der Altersheimliegenschaft setzten die kantonalen Behörden einen Verkehrswert von Fr. 15.--/m² fest. Das Verwaltungsgericht schätzte den Nutzwert dieser Teilfläche als Freihaltezonenland tiefer ein als bei der Teilfläche von ca. 2'850 m² auf der gegenüber liegenden Seite der Altersheimliegenschaft; deshalb sei ein Ansatz von Fr. 30.--/m² beim Spickel nicht geboten. Darüber hinaus nahm es an, der Spickel könne keine Verwendung als gebäudenahen Umschwung der Altersheimliegenschaft finden. Es erwog, im Osten des Altersheims beständen wegen der Verjüngung des Grundstücks keine vergleichbaren Erweiterungsmöglichkeiten wie im Westen. Deshalb schloss es den Preis von Fr. 150.--/m², der für die ca. 210 m² auf der Westseite festgelegt worden war, beim Spickel aus. Im Hinblick auf den Verkehrswert beim Spickel setzt sich der Beschwerdeführer wiederum über weite Strecken nicht rechtsgenüglich mit der differenzierten Begründung des angefochtenen Entscheids auseinander. Soweit darauf eingetreten werden kann, ist auszuführen was folgt: Das Verwaltungsgericht hat nicht auf die Überbaubarkeit des Spickels abgestellt, als es dieser Teilfläche einen geringeren Nutzwert als den nicht eingezonten Flächen westlich des Altersheims zumass. Es ist daher unbehelflich, wenn der Beschwerdeführer einwendet, der Spickel hätte vor der Nichteinzonung als anrechenbare Grundstücksfläche verwendet werden können. Ferner bestreitet der Beschwerdeführer - allerdings nur im Zusammenhang mit dem Spickel - die Zulässigkeit einer Höhervergütung von Fr. 150.--/m² für Freihaltezonenland. Dabei weist er darauf hin, dass Land ausserhalb des Baugebiets nur mit einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG baulich genutzt werden könnte. Das Verwaltungsgericht hat zu diesem, ebenfalls bereits im kantonalen Verfahren vorgetragenen Argument ausdrücklich Stellung genommen. Es hat bezüglich des Verkehrswerts von gebäudenahem Umschwung auf Freihaltezonenland nicht die Möglichkeit einer eingezäunten Gartenanlage in den Raum gestellt. Inwiefern für eine Erweiterung des Altersheims der Grenzabstand bezüglich des Nichtbaugebiets unterschritten werden dürfte, muss im vorliegenden Zusammenhang nicht geprüft werden. Im Übrigen vermag der Beschwerdeführer nicht darzutun, dass es verfassungswidrig sein soll, die Erweiterungsmöglichkeiten des Altersheims auf der Ostseite als nicht vergleichbar mit derjenigen auf der Westseite einzustufen.