Citation: 4C.55/2001 04.07.2001 E. 5

5.- La Chambre d'appel a procédé à l'adaptation théorique des loyers comparatifs à l'évolution du taux hypothécaire. A suivre la défenderesse, la correction virtuelle ainsi opérée sur les loyers des appartements retenus comme éléments de comparaison serait incompatible en tant que telle avec le droit fédéral. En tout état de cause, semblable correction, à la supposer admissible dans son principe, aurait dû conduire la cour cantonale à écarter tous les éléments de comparaison retenus par elle. Il convient de décider, en premier lieu, si la correction incriminée est compatible ou non, en tant que telle, avec le droit fédéral - question que le Tribunal fédéral n'a pas encore eu à trancher jusqu'ici (cf. arrêt du 16 janvier 2001, reproduit in SJ 2001 I p. 247, consid. 4b/ee in fine) - avant d'examiner, le cas échéant, la manière dont la cour cantonale y a procédé dans la présente espèce. a) Dans son arrêt de principe du 7 juillet 1997, le Tribunal fédéral a confirmé sa jurisprudence voulant qu'il soit exclu de prendre comme éléments de comparaison, pour l'application du critère des loyers usuels, des loyers qui sont eux-mêmes abusifs parce que les bailleurs concernés ne les ont pas adaptés à l'évolution des facteurs de baisse, principalement en s'abstenant de répercuter les baisses successives du taux hypothécaire (ATF 123 III 317 consid. 4d). Contrairement à ce que soutient la défenderesse, la juridiction suprême n'y a nullement tranché - et encore moins par la négative - la question de l'adaptation théorique des loyers comparatifs à l'évolution des facteurs de baisse. Preuve en est le fait que cet arrêt confirmatif mentionne précisément un cas dans lequel une telle adaptation serait non seulement possible, mais encore nécessaire, à savoir quand une baisse du taux hypothécaire doit prendre effet entre le moment de la notification de l'augmentation de loyer litigieuse et l'entrée en vigueur de celle-ci; en pareille hypothèse, il ne serait, en effet, pas admissible de faire abstraction de cette baisse dans l'examen des loyers comparatifs et de s'en tenir au niveau auquel se situaient ces derniers au moment de la notification de la hausse de loyer contestée. Sur le plan des principes, l'adaptation théorique des loyers comparatifs à l'évolution des facteurs de baisse ne soulève pas d'objection majeure. Aussi bien, il ne s'agit pas de procéder à une réduction effective de ces loyers-là, au motif qu'ils n'auraient pas suivi cette évolution, comme le ferait une autorité appelée à statuer sur une demande de diminution du loyer. L'adaptation théorique n'est, en réalité, qu'une mesure correctrice visant uniquement à éviter que le loyer litigieux ne soit comparé à des loyers eux-mêmes abusifs. Il va sans dire, étant donné la relativité de la chose jugée, que la décision prise à ce sujet ne sera pas opposable aux titulaires des baux des appartements retenus comme éléments de comparaison. D'autre part, exclure la possibilité d'une correction virtuelle des loyers comparatifs reviendrait à soumettre le sort du litige à l'attitude de personnes qui y sont étrangères. Or, il n'apparaît guère justifiable de pénaliser la partie qui a satisfait aux réquisits de l'art. 11 al. 1 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221. 213.11) et de la jurisprudence en la matière du seul fait que des tiers - c'est-à-dire les bailleurs des appartements retenus valablement comme éléments de comparaison - n'ont pas procédé aux adaptations effectives de leurs loyers dictées par l'évolution des facteurs de baisse. Il n'appartient pas au bailleur qui, par hypothèse, a fait preuve de retenue dans la fixation du loyer de l'appartement en cause de supporter les conséquences de la négligence ou de la mauvaise volonté d'autres bailleurs sur lesquels il n'a aucune prise. Au demeurant, il ne faut pas perdre de vue que le critère fondé sur les coûts (i.e. l'évolution des facteurs de baisse) constitue un corps étranger par rapport au critère fondé sur les prix du marché (i.e. les loyers usuels), qu'il s'agit d'un simple correctif et qu'il serait faux, dès lors, de vouloir en étendre encore plus la portée en posant de nouvelles exigences, alors que l'application du critère des loyers comparatifs est déjà soumise à des conditions d'une sévérité telle qu'elles le rendent difficilement praticable. A l'heure actuelle, dans les procédures en cours, les bailleurs proposent de calculer fictivement la répercussion des baisses du taux hypothécaire sur les loyers comparatifs aux fins de démontrer que le loyer litigieux se situe dans les limites des loyers du marché après adaptation des loyers de comparaison (Jacquemoud-Rossari, L'évolution récente de la jurisprudence en matière de loyers, in 11e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2000, p. 14). Telle est également la pratique suivie par le Tribunal des baux du canton de Vaud (voir le jugement du 15 février 1999 publié in CdB 2000 p. 120 ss) et par la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève (cf. , en plus de l'arrêt formant l'objet du présent recours, l'arrêt du 23 juin 2000 ayant donné lieu à l'arrêt du Tribunal fédéral du 16 janvier 2001 in SJ 2001 I p. 247). Les auteurs qui se sont penchés sur la question sont eux aussi favorables à l'adaptation théorique des loyers comparatifs (Lachat, Le bail à loyer, p. 305, ch. 2.2.4; Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, 4e éd., p. 318, ch. 2.2.4; Blaser, La prise en considération des loyers usuels dans la fixation du loyer, in CdB 2001 p. 1 ss, 19; voir déjà, sous l'empire de l'AMSL: Raissig/Schwander, Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen, 3e éd., p. 119 et 158). Il convient de leur emboîter le pas. Le principe d'une adaptation théorique des loyers comparatifs étant jugé admissible, encore faut-il apporter quelques précisions en ce qui concerne ses modalités d'application. S'agissant tout d'abord du fardeau de la preuve, il devra être supporté par la partie qui invoque le critère des loyers du marché, soit le bailleur en règle générale; c'est donc en défaveur de cette partie qu'il conviendra de statuer au cas où les éléments devant permettre de procéder à l'adaptation théorique feraient défaut, ce qui entraînera l'exclusion de l'objet de comparaison pour lequel une telle adaptation n'aura pu être effectuée, à moins qu'il soit établi autrement (p. ex. par un calcul de rendement ou par la comparaison avec les autres loyers comparatifs réadaptés) que le loyer comparatif n'est de toute façon pas abusif. Il s'impose ensuite de fixer des limites dans le temps, s'agissant de vérifier l'adaptation théorique des loyers comparatifs à l'évolution des facteurs de baisse. Vouloir refaire l'historique du loyer depuis l'entrée en vigueur du bail de chaque élément de comparaison, ainsi que le préconise la défenderesse, est une proposition irréaliste qui reviendrait à exclure l'applicabilité de l'art. 269a let. a CO. Il paraît beaucoup plus sage de n'examiner l'évolution des facteurs de baisse que depuis la date de fixation du dernier loyer de chaque appartement pris comme point de comparaison. Sans doute ne peut-on pas exclure le risque que ce loyer fût lui-même déjà abusif; c'est la raison pour laquelle il convient de permettre au locataire d'apporter la preuve que tel était le cas, ce qui conduira à exclure l'appartement au loyer abusif comme élément de comparaison. A l'inverse, et contrairement à ce que pourrait donner à penser le résumé placé en tête de l'ATF 123 III 317, le fait que les loyers de comparaison n'ont pas réagi à la baisse du taux hypothécaire n'interdira pas toujours leur prise en considération au titre des loyers usuels. Il faut, en effet, autoriser le bailleur à établir soit que cette baisse a été compensée par l'évolution à la hausse des autres facteurs relatifs prévus à l'art. 269a CO, tel le renchérissement (cf. Blaser, ibid.), soit que le loyer comparatif ne procure de toute façon pas un rendement excessif au bailleur (art. 269 et 269a let. c CO), bien qu'il n'ait pas suivi la baisse du taux hypothécaire. b) Ces principes posés, il y a lieu d'examiner à leur aunesi les cinq éléments de comparaison retenus ici ont fait l'objet d'une adaptation théorique correcte de la part des juges précédents. Cet examen se fera, il va de soi, dans les limites des griefs valablement formulés par la défenderesse à l'encontre des considérations émises par la cour cantonale. aa) Exemple n° 1: appartement de quatre pièces - X., rue Liotard. Il ressort de l'arrêt cantonal que le loyer annuel pour cet appartement a été fixé en dernier lieu, soit le 1er mars 1993, à 13 320 fr. Compte tenu de la baisse subséquente du taux hypothécaire, la Chambre d'appel a ramené ce loyer à 10 489 fr. sans tenir compte du renchérissement ni d'une éventuelle évolution des charges. Selon la défenderesse, cet appartement ne pouvait pas être retenu comme élément de comparaison du fait que son loyer était bien plus élevé, en 1993, que celui de l'appartement litigieux, lui-même adapté aux loyers du quartier à la même époque. L'argument tombe à faux. D'une part, il ne ressort pas des constatations de la cour cantonale que le loyer en cause ait été adapté aux loyers du quartier à la date du 1er janvier 1993. D'autre part, le critère des loyers comparatifs vise précisément à permettre une adaptation d'un loyer aux loyers usuels dans le quartier, de sorte qu'il est dans la logique du système que ledit loyer se situe souvent, avant cette adaptation, à un niveau sensiblement inférieur aux loyers comparatifs. bb) Exemple n° 2: appartement de quatre pièces - X., rue Liotard. Le loyer de cet appartement a été fixé à 15 132 fr. en juillet 1997. En février 1998, le bailleur a mis l'appartement en location pour un loyer annuel de 13 800 fr. Finalement, il l'a reloué pour 12 240 fr. par an dès le 1er juin 1998. La cour cantonale constate que l'évolution du taux hypothécaire depuis juillet 1997 aurait justifié une baisse de 5,66% qui aurait permis de fixer le loyer à un niveau supérieur à celui du loyer appliqué à partir du 1er juin 1998. Soulignant que l'évolution du loyer de cet appartement de 1990 à 1997 est inconnue, la défenderesse est d'avis que rien ne permettrait d'affirmer que ce loyer n'était pas déjà abusif précédemment, ce que tendrait à confirmer le fait que ledit appartement n'a pas trouvé preneur pendant une certaine période. Le seul fait que l'appartement est demeuré inoccupé durant quelques mois ne suffit pas à établir le caractère prétendument abusif du loyer fixé en juillet 1997. La défenderesse, qui n'a pas étayé plus avant son allégation, doit donc supporter l'échec de la preuve de celle-ci. cc) Exemple n° 3: appartement de quatre pièces - X., rue Liotard. Le loyer annuel de cet appartement a été fixé à 15 600 fr. le 15 mars 1998, mais après que des travaux de rénovation y avaient été effectués. Jusqu'à cette date, il s'élevait à 11 976 fr., chiffre retenu par les juges d'appel pour la comparaison avec le loyer litigieux. La défenderesse conteste ce dernier chiffre, qui ne ressortirait pas des enquêtes. Ce faisant, elle s'en prend de manière irrecevable à une constatation souveraine de la cour cantonale. Pour le surplus, la défenderesse relève que l'évolution antérieure dudit loyer est inconnue, de sorte qu'il n'est pas certain que ce dernier n'ait pas déjà été abusif précédemment. La remarque est exacte. Force est toutefois de souligner que le loyer de 11 976 fr. pratiqué au 1er janvier 1998 pour cet appartement de 80 m2 était inférieur à la plupart des loyers - réadaptés de manière théorique à la même date - des autres appartements retenus comme éléments de comparaison, bien que ceux-ci aient une surface sensiblement inférieure à celle dudit appartement. Il n'y a donc aucun indice propre à établir le caractère abusif de ce loyer, lequel pourra ainsi être comparé avec le loyer en cause. dd) Exemple n° 4: appartement de quatre pièces - X., rue Liotard. Le loyer annuel de cet appartement a été fixé à 16 200 fr., dès le 1er mars 1997, après rénovation du logement. Antérieurement, il avait été arrêté à 13 920 fr. à compter du 1er novembre 1996. L'adaptation de ce dernier loyer à la baisse du taux hypothécaire a conduit la cour cantonale à le ramener à 12 771 fr. Selon la défenderesse, le loyer annuel aurait passé de 12 366 fr. en 1991 à 16 200 fr. en 1997, puis aurait suivi une courbe ascendante constante alors que le taux hypothécaire continuait de baisser. Le loyer appliqué en 1991 ne ressort pas de l'arrêt déféré, non plus que la prétendue augmentation ininterrompue dudit loyer depuis 1997. En conséquence, la défenderesse ne saurait rien déduire en faveur de sa thèse à partir de ces deux assertions qui s'écartent des constatations de la Chambre d'appel. Elle passe de surcroît sous silence le fait, pourtant avéré, que la sensible augmentation de loyer intervenue en 1997 faisait suite à la rénovation du logement. ee) Exemple n° 5: appartement de trois pièces et demie - X., avenue Luserna. Le dernier loyer de cet appartement avait été fixé à 14 400 fr. par an le 1er février 1996. La Chambre d'appel l'a adapté virtuellement à la baisse du taux hypothécaire pour l'arrêter à 13 211 fr. Pour tout argument, la défenderesse se borne à affirmer qu'aucune répercussion de la baisse du taux hypothécaire n'a eu lieu. Tel n'est pas le cas, comme on vient de l'indiquer, la cour cantonale ayant effectivement procédé à l'adaptation théorique de ce loyer. c) Force est de constater, au terme de cet examen, que le loyer litigieux est inférieur à tous les loyers - réadaptés - des cinq appartements retenus comme éléments de comparaison. En d'autres termes et pour reprendre le texte légal, il se situe dans les limites des loyers usuels dans le quartier. Par conséquent, c'est à bon droit que la Chambre d'appel a considéré que le loyer de 10 320 fr. réclamé par le demandeur à la défenderesse avec effet au 1er janvier 1998 n'est pas abusif. L'arrêt attaqué sera donc confirmé, ce qui implique le rejet du présent recours, dans la mesure de sa recevabilité, ainsi que la mise à la charge de la défenderesse des frais et dépens de la procédure fédérale (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).