Citation: 4A_531/2016 E. 3.2

3.2. Il résulte tout d'abord des constatations de fait que la cour cantonale a écarté du tableau récapitulatif des coûts établi par le bailleur les éléments liés à l'aménagement du nouvel appartement dans les combles et des éléments non suffisamment précisés et qu'elle a arrêté les travaux de rénovation proprement dits à 302'162 fr. 30. Par comparaison, le revenu locatif n'est que de 179'040 fr. Le Tribunal des baux a estimé que seul un montant de 45'008 fr. 95 (correspondant aux isolations nouvelles et à une petite part des frais de bennes et d'échafaudages) sur le total de 302'162 fr. 30, soit moins de 15% des travaux, représentait une plus-value, alors que le reste du coût, soit 257'153 fr. 35 (correspondant à la rénovation des façades, de la cage d'escalier, de la toiture, des volets, et aux serrures et aux ampoules) ne constituait, selon lui, qu'un entretien différé. De son côté, la cour cantonale a estimé que le calcul détaillé effectué par le Tribunal des baux pour retenir le montant de 45'008 fr. 95, soit moins de 15% du total des travaux, était difficilement compréhensible et que les chiffres qu'il indiquait ne correspondaient pas à sa motivation. Ensuite, en substance, pour les autres postes des travaux, elle a estimé ne pas pouvoir suivre l'appréciation du tribunal, que, même si l'immeuble était vétuste, il n'était pas possible d'admettre que le montant de 257'153 fr. 35 pût correspondre exclusivement à un entretien négligé et qu'il fallait admettre qu'ils comportaient au moins une part de plus-value. Procédant dès lors à une substitution de motifs, la cour cantonale a jugé que, faute de pouvoir facilement distinguer la part d'entretien de la part de plus-value, il convenait de s'en tenir à la présomption légale de l'art. 14 al. 1 2e phr. OBLF et, puisque le bailleur se contentait du taux minimum de 50%, ce qui était justifié par l'ancienneté de l'immeuble, dont les façades et la toiture n'avaient jamais été rénovées ou alors pas depuis longtemps, elle a retenu le montant de 151'081 fr. 15.