Citation: 1C_651/2018 E. 2.1

2.1. Das ausgesprochene Betretungs- und Nutzungsverbot sowie der verfügte Abbruch des Hauses auf der Parzelle Nr. 712 nahmen die später angeordnete formelle Enteignung bereits teilweise vorweg. Folgt eine formelle Enteignung auf eine Eigentumsbeschränkung, die eine materielle Enteignung bewirkt, bestimmt sich nach der Rechtsprechung die Entschädigung nach der sog. Zweistufentheorie: In einem ersten Schritt ist die Wertverminderung aufgrund der materiellen und in einem zweiten Schritt jene der formellen Enteignung zu ermitteln (BGE 114 Ib 108 E. 2a S. 111, 286 E. 5 S. 293 f.). Dieses Vorgehen ist allerdings auf Fälle zugeschnitten, in denen die materielle und die formelle Enteignung in einem gewissen zeitlichen Abstand voneinander erfolgen und nicht direkt miteinander zusammenhängen (Urteil 2C_461/2011 vom 9. November 2011 E. 3.2, in: ZBl 113/2012 S. 617 und URP 2012 S. 255).