Citation: 4C.386/2005 03.02.2006 E. 3

Der Kläger rügt in erster Linie, die Vorinstanz habe gegen Bundesrecht verstossen, indem sie den Schenkungsvertrag vom 6. März 2002 als formgültig anerkannt habe, mit dem BB.________ auf das Darlehen verzichtete, das Teil des Kaufpreises war. 3.1 Nach Art. 216 Abs. 1 OR bedürfen Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstande haben, zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Nach der Rechtsprechung umfasst der Formzwang alle objektiv sowie die subjektiv wesentlichen Vertragselemente, wenn sie ihrer Natur nach unmittelbar den Inhalt des Grundstückkaufvertrags betreffen (BGE 119 II 135 E. 2a, b S. 138 mit Hinweisen). Formbedürftig sind daher Abreden, die das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung des Kaufvertrags berühren (BGE 113 II 402 E. 2a S. 404). Leistungen, die der Käufer dem Verkäufer zwar im Zusammenhang mit dem Abschluss des Kaufes zusichert, die jedoch nicht im Austausch gegen das Grundstück, sondern für andere Leistungen des Verkäufers zu erbringen sind, brauchen dagegen in der öffentlichen Urkunde nicht erwähnt zu werden - und zwar selbst dann nicht, wenn die Parteien den Kaufvertrag ohne diese anderen Leistungen und Gegenleistungen nicht abschliessen würden (BGE 86 II 33 E. a S. 37 mit Hinweis). Entscheidend ist vielmehr die Einheit des Vertrages, welche sich allein nach dem Vertragsinhalt beurteilt und äussere Umstände und Abhängigkeiten unberücksichtigt lässt. Sie wird nicht dadurch begründet, dass das eine Geschäft für den Abschluss des andern kausal gewesen ist oder beide gleichzeitig vereinbart worden sind (BGE 113 II 402 E. 2b S. 405). So bedarf etwa die Übernahme einer Schuld aus einem geschlossenen Grundstückkaufvertrag - im Unterschied zur Verpflichtung zur Übertragung des Grundstücks - nicht der öffentlichen Beurkundung (vgl. BGE 110 II 340 E. 1b/bb S. 342; vgl. auch Urteil 4C.191/1999 vom 22. September 1999 E. 2a, in SJ 2000 Bd. I S. 305). Auch die ergänzende Anerkennung des Käufers, dem Verkäufer für geleistete Zusatzarbeiten einen bestimmten Betrag zu schulden, bedarf nicht deshalb der öffentlichen Beurkundung, weil die entsprechenden Arbeiten unlösbar mit dem Grundstückserwerb verbunden sind (BGE 119 II 29 E. 2). 3.2 Im vorliegenden Fall haben die Parteien am 6. März 2002 in einfacher Schriftform einen Schenkungsvertrag geschlossen, in dem BB.________ auf die Rückzahlung des Darlehens von Fr. 800'000.-- verzichtete, das er dem Beklagten nach Abschluss des Grundstückkaufvertrags vom 16. Oktober 2001 für die verbleibende Kaufpreisschuld gewährt hatte. Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz wollte BB.________ dem Beklagten mit der Schenkung ermöglichen, die Mietzinse für die Mieter der Liegenschaft X.________ im bisherigen Rahmen beizubehalten, was einen neuen - vom Zweck des Grundstückskaufs unabhängigen - Wunsch des Schenkers BB.________ darstellte. Es war nach den Feststellungen der Vorinstanz nicht der Wille der Parteien, mit dem Schenkungsvertrag den ursprünglichen Grundstückskaufvertrag (bzw. den Kaufpreis) zu ändern. Vielmehr stellen der Grundstückkaufvertrag vom 16. Oktober 2001 und der rund fünf Monate später am 6. März 2002 abgeschlossene Schenkungsvertrag nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz vom Parteiwillen her zwei verschiedene Geschäfte dar. Unter diesen Umständen hat die Vorinstanz bundesrechtskonform geschlossen, dass Grundstückskauf und Schenkung ihrem Zweck entsprechend zwei unterschiedliche Geschäfte bilden und keine Einheit darstellen. Da die beiden Rechtsgeschäfte keine Einheit bilden und durch die Schenkung insbesondere das Austauschverhältnis des Grundstücksvertrags nicht berührt wird, bedarf der Schenkungsvertrag nicht der Form der öffentlichen Beurkundung im Sinne von Art. 216 OR. Der Kaufvertrag vom 16. Oktober 2001 wurde durch die Schenkung nicht abgeändert; insbesondere wurde der Kaufpreis nicht reduziert, so dass sich die vom Kläger aufgeworfene Rechtsfrage nicht stellt, ob eine spätere Reduktion des Kaufpreises für ein Grundstück der Form von Art. 216 OR bedarf oder gemäss Art. 115 OR formlos gültig ist (vgl. BGE 95 II 523 E. 4 S. 529). Die Vorinstanz hat die Schenkung vom 6. März 2002 bundesrechtskonform als formgültig anerkannt.