Citation: 4A_163/2007 08.08.2007 E. A

X.________ - devenue Y.________, puis Z.________ SA - a remis à bail à A.________ SA - devenue ensuite B.________SA - un local commercial affecté à l'exploitation d'un commerce de luxe, sis dans le complexe hôtelier V.________, à Genève. En cours de bail, les parties sont convenues que le contrat, initialement conclu pour une durée de cinq ans, du 1er janvier 2001 au 31 décembre 2005, se renouvellerait tacitement d'année en année, à défaut de préavis de résiliation donné six mois avant l'échéance. Par courrier du 15 avril 2005, la bailleresse a informé la locataire, sans résilier le bail, qu'elle allait entreprendre des travaux de rénovation du complexe V.________ en deux phases, soit pour la première, de novembre 2005 à avril 2006, et pour la seconde, durant l'hiver 2006/2007. Il s'agissait de travaux importants affectant aussi bien l'extérieur que l'intérieur du bâtiment. Etaient notamment prévues une transformation complète des accès, la création d'une entrée dans l'hôtel depuis le quai du ..., la rénovation du hall central et de la réception, ainsi que de la façade extérieure. Le 14 octobre 2005, la bailleresse a annoncé à la locataire que la première phase des travaux commencerait le 1er novembre 2005. Ces travaux ne se sont pas déroulés dans les locaux loués, mais à proximité immédiate. Durant leur exécution, un des deux accès au magasin a été condamné. Pour ces nuisances, la locataire a introduit une action en réduction du loyer et en dommages-intérêts. Cette action ne fait pas l'objet de la procédure actuellement portée devant le Tribunal fédéral. Dans la deuxième phase des travaux, les locaux loués devaient être transformés: il était prévu que la nouvelle entrée de l'hôtel serait créée à l'emplacement de l'arcade louée. De nouveaux locaux ont donc été proposés à la locataire, qui les a refusés. Face à cette situation, la bailleresse a fait notifier à la locataire, par courriers recommandés des 3 et 7 novembre 2005, deux avis de résiliation du bail pour l'échéance du 31 décembre 2006. La locataire a agi en annulation de ce congé ordinaire et, subsidiairement, en prolongation du bail. Cette procédure n'est pas celle qui est actuellement portée devant le Tribunal fédéral.