Citation: 1A.190/2005 23.05.2006 E. 8

Ne segue che il ricorso di diritto amministrativo deve essere dichiarato inammissibile, mentre il ricorso di diritto pubblico deve essere respinto nella misura della sua ammissibilità. Le spese complessive seguono la soccombenza e sono quindi poste a carico della ricorrente (art. 156 cpv. 1 OG), che rifonderà agli opponenti patrocinati da un legale un'indennità per ripetibili della sede federale (art. 159 cpv. 1 OG). Non si assegnano per contro ripetibili al Comune di Mendrisio (art. 159 cpv. 2 OG). Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia: