Citation: 4A_335/2018 E. B

B.a. Par requête de conciliation du 13 juin 2014, puis ensuite de l'échec de la conciliation, par demande du 5 février 2015 adressée au Tribunal de première instance de Genève, la promettante-acquéreur/locataire a ouvert action en paiement contre la promettante-venderesse/bailleresse et contre le notaire, concluant, dans ses dernières conclusions, à la condamnation solidaire de la promettante-venderessse et du notaire à lui payer le montant de 2'046'100 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 3 décembre 2010, sous déduction du montant de 1'350'000 fr. correspondant aux acomptes qu'elle avait versés et que le notaire lui a restitués le 4 mars 2015, ainsi qu'à la condamnation solidaire des deux prénommés et de la courtière à lui payer le montant de 50'000 fr. avec intérêts à 5% dès le 20 décembre 2010. Elle a conclu également à la constatation de son droit d'occuper l'appartement jusqu'au règlement effectif du montant qui lui est dû. Invoquant la nullité du contrat de bail et de la promesse de vente, respectivement leur invalidité pour cause de dol (art. 28 CO), la demanderesse a réclamé le paiement de dommages-intérêts, notamment pour les frais de notaire, la commission de courtage, les frais de déménagement, les travaux de rénovation de l'appartement réalisés et les loyers et charges versés pendant la durée du contrat de bail. La défenderesse a conclu au rejet de la demande et, reconventionnellement, dans ses dernières conclusions subsidiaires, au paiement d'un montant de 6'200 fr. par mois à titre de dommages-intérêts pour occupation " illicite " de l'appartement depuis le 1er mai 2014 et jusqu'à la libération effective de l'appartement, avec intérêts à 5% l'an dès chaque échéance mensuelle. Elle a invoqué en substance que les travaux dans l'appartement ont été effectués par la locataire en violation de l'autorisation de construire, qu'ils étaient somptuaires et avaient été entrepris sans son aval, qu'ils ne pouvaient pas être valorisés et devraient vraisemblablement être détruits. B.b. Parallèlement, le 7 octobre 2014, la promettante-venderesse/bailleresse a déposé une première requête en évacuation de la locataire par la procédure de protection dans les cas clairs, qui a été déclarée irrecevable. Le 16 décembre 2014, elle a donc déposé une seconde requête d'évacuation, en procédure simplifiée et, ensuite de l'échec de la conciliation, a déposé sa demande devant le tribunal des baux et loyers le 9 mars 2015. Cette procédure a été suspendue dès lors qu'elle était dépendante de la procédure en invalidation de la promesse de vente, objet de la présente procédure. B.c. En cours de procédure, la demanderesse a fait régulariser les travaux qui n'étaient pas conformes à l'autorisation de construire, régularisation que l'Office compétent a constatée le 23 septembre 2016. La défenderesse a maintenu son point de vue, à savoir que les travaux étaient somptuaires, respectivement violaient les dispositions de l'autorisation de construire et les normes de la LDTR. La demanderesse a produit les factures relatives aux travaux de rénovation entrepris dans l'appartement avant la remise en état de celui-ci et ainsi prouvé que le coût de ces travaux s'était élevé à un montant total de 623'320 fr. 33. L'architecte qui a réalisé les travaux de réfection dans l'appartement voisin de celui de la demanderesse, pour le rendre habitable, a indiqué que le coût de ceux-ci était d'environ 500'000 fr. B.d. Par jugement du 5 avril 2017, le Tribunal de première instance a condamné la défenderesse à payer à la demanderesse le montant de 315'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 30 avril 2014 (ch. 1), a condamné la demanderesse à payer à la défenderesse un montant de 1'321 fr. par mois dès le 1er mai 2014 jusqu'à la date de libération effective de l'appartement, avec intérêts à 5% l'an dès chaque échéance mensuelle (indemnité pour occupation " illicite ") (ch. 2) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 7). En bref, il a considéré que la promesse de vente n'était pas illicite et que la défenderesse n'avait pas induit la demanderesse à la conclure par dol. Le contrat de bail avait été conclu pour contourner les dispositions de la LDTR, de sorte qu'il était entaché de nullité. Il a renoncé à appliquer l'art. 66 des conditions particulières du contrat de bail, puisque, au moment de le conclure, les parties étaient toutes deux convaincues que la vente définitive aurait lieu; la demanderesse avait droit à une indemnisation pour les travaux à plus-value de l'appartement, dont la propriétaire se trouvait enrichie sans cause, et il a appliqué l'art. 260a al. 3 CO par analogie et fixé une indemnité réduite de 315'000 fr. La demanderesse était condamnée à verser à la défenderesse une indemnité pour occupation " illicite " de 1'321 fr. par mois, puisqu'elle occupait l'appartement sans droit depuis le 30 avril 2014. Statuant le 13 avril 2018, la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève a, sur appel de la demanderesse, réformé le jugement de première instance: elle a condamné la défenderesse (solidairement avec le notaire) à payer à la demanderesse le montant de 500'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 30 avril 2014, et a confirmé le jugement pour le surplus. En bref, la cour cantonale a considéré que les deux contrats conclus par les parties formaient un contrat complexe. Celui-ci avait été invalidé pour erreur essentielle, et non pour dol puisque la demanderesse ne l'aurait pas conclu ou, à tout le moins, pas aux mêmes conditions si elle avait connu la non-conformité de la pratique du DCTI. S'agissant d'un contrat de durée, l'invalidation produisait des effets ex nuncet ses conséquences devaient être examinées séparément pour chaque poste de dommage (frais du notaire, frais de déménagement, commission de courtage, acomptes versés, restitution des loyers et charges payés, frais de rénovation). Pour le coût des travaux réalisés dans l'appartement, les parties ayant exclu que la vente ne serait pas autorisée, elle a adapté le contrat en vertu de la théorie de la clausula rebus sic stantibuset appliqué par analogie l'art. 260a al. 3 CO, et non les art. 938 ss CC, condamnant la défenderesse à payer à la demanderesse une indemnité réduite pour la plus-value, qu'elle a fixée à 500'000 fr. En ce qui concerne la prétention reconventionelle en paiement d'un loyer de 6'200 fr. invoquée par la défenderesse, elle a considéré que la demanderesse devait payer une indemnité pour occupation " illicite " de 1'321 fr. par mois jusqu'à sa libération effective des locaux.