Citation: 1A.313/2005 01.09.2006 E. 4

4.1 Nichteinzonungen lösen grundsätzlich keine Entschädigungspflicht aus. Sie treffen den Eigentümer nur ausnahmsweise enteignungsähnlich, etwa dann, wenn er überbaubares oder grob erschlossenes Land besitzt, das von einem gewässerschutzrechtlichen generellen Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst wird, und wenn er für die Erschliessung und Überbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen in der Regel kumulativ erfüllt sein müssen. Sodann können weitere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundstück unter Umständen hätte eingezont werden müssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche Grundstück im weitgehend überbauten Gebiet befindet. Aufgrund solcher Umstände lässt sich annehmen, der Eigentümer habe am massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener Kraft realisierbaren Überbauung seines Landes rechnen dürfen (BGE 132 II 218 E. 2.2 S. 220 f. mit Hinweisen). 4.2 Massgeblicher Stichtag für die Frage, ob eine materielle Enteignung vorliegt, ist das Inkrafttreten des neuen Zonenplans. Mit dem Verwaltungsgericht ist dafür auf den regierungsrätlichen Genehmigungsentscheid für die Zonenordnung von 1994/1995 abzustellen. Dieser Nutzungsplan teilte die Grundstücke der Beschwerdeführerin vom Baugebiet in das Nichtbaugebiet um; die anschliessende Zuweisung in eine Landschaftsschutzzone schränkte die Nutzungsmöglichkeiten der Parzellen im vorliegenden Zusammenhang nicht zusätzlich ein. Der fragliche regierungsrätliche Entscheid ist am 31. Oktober 1995 ergangen. Geht einem definitiven Eingriff eine provisorische Massnahme voraus, wie z.B. der Erlass einer Planungszone, ist zwar auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens des definitiven Eingriffs abzustellen; mit der provisorischen Massnahme darf indessen nicht zum Nachteil des Betroffenen ein Ausschluss der Entschädigungspflicht begründet werden (BGE 132 II 218 E. 2.4 S. 222 mit Hinweisen). 4.3 Nachfolgend ist anhand der vorgenannten Kriterien zu prüfen, ob am Stichtag eine hohe Realisierungswahrscheinlichkeit für die Überbaubarkeit der beiden Grundstücke gegeben war (BGE 132 II 218 E. 2.3.4 S. 222). In einem solchen Fall wäre die Nichteinzonung ausnahmsweise entschädigungspflichtig.