Citation: 2C_138/2014 E. 3.4.3

3.4.3. Nichts daran ändern die schuldrechtlichen Formerfordernisse. Aufgrund von Art. 216 Abs. 2 OR gilt, dass Vorverträge sowie Verträge, die ein Vorkaufs-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht an einem Grundstück begründen, zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 657 Abs. 1 ZGB) bedürfen. Die öffentlich beurkundeten Vorkaufs-, Kaufs- und Rückkaufsrechte können überdies "verstärkt" werden, indem sie im Grundbuch vorgemerkt (Art. 959 Abs. 1 ZGB) und dadurch zu einer Realobligation werden (BGE 128 II 124 E. 2a S. 127; Jürg Schmid, in: Basler Kommentar, ZGB II, 4. Aufl. 2011, N. 2 zu Art. 959 ZGB). Im vorliegenden Fall ist beides unterblieben. Nach den Feststellungen der Vorinstanz und mit Blick auf die Akten sind die Verträge vom 31. Dezember 1998 und vom 13. April 1999 einfachschriftlich gehalten (Art. 12 ff. OR). Im Fall des Vertrags vom 31. Dezember 1998 war die öffentliche Beurkundung zwar vorgesehen, doch kamen die Parteien in der Folge davon ab. Einer Fussnote auf dem Vertrag zufolge verständigten die Parteien sich "gemäss Telefonat vom 29. Dezember 1998" darauf, dass der Vertrag "ausschliesslich ausseramtlich abgeschlossen" werden soll. Zivilrechtlich war der Vertrag vom 31. Dezember 1998 an sich formungültig (Art. 11 Abs. 2 OR; BGE 135 III 295 E. 3.2 S. 299). Dessen ungeachtet haben sich die Parteien an die Abmachungen gehalten und diese vertragsgetreu erfüllt. Inter partes hätte die Berufung auf die Formungültigkeit denn auch gegen Treu und Glauben verstossen und einen offenbaren Rechtsmissbrauch dargestellt (Art. 2 Abs. 2 ZGB; BGE 140 III 200 E. 4.2 S. 202; 138 III 123 E. 2.4.2 S. 128). Nichts Anderes ergibt sich aus Steuerrecht: Entgegen der anfänglich zurückhaltenden Auffassung (Urteil P.1121/1982 vom 4. März 1983, in ASA 53 S. 576, StR 39/1984 S. 90), die in der Doktrin auf starke Kritik stiess, ist das Bundesgericht in einem späteren Fall zur kantonalen Handänderungssteuer zum Schluss gekommen, der Tatbestand der wirtschaftlichen Handänderung hänge nicht von der Formgültigkeit der Verträge ab. Entscheidend sei weit weniger die zivilrechtliche Gültigkeit des Kaufrechts als vielmehr die tatsächliche Ausübung der gleichzeitig oder später übertragenen wirtschaftlichen Verfügungsmacht (Urteil P.1706/1983 vom 22. März 1985 E. 3b/bb, in: ASA 54 S. 690, ZBGR 68/1987 S. 93). Daran ist unter den gegebenen Umständen festzuhalten.