Citation: 4A_522/2009 13.01.2010 E. 3

Nicht mehr streitig ist, dass das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung vom 12. September 2008 per 15. Oktober 2009 gültig beendet wurde. Der Beschwerdeführer wehrt sich nur noch gegen die gewährte Erstreckung des Mietverhältnisses an sich und dagegen, dass diese als erstmalige Erstreckung ausgesprochen wurde. 3.1 Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Bei der Interessenabwägung sind insbesondere die in Absatz 2 dieser Vorschrift erwähnten Umstände zu berücksichtigen, so die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit. d) und überdies die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (lit. e). Die Dauer der Erstreckung beträgt gemäss Art. 272b Abs. 1 OR für Geschäftsräume höchstens sechs Jahre, wobei im Rahmen der Höchstdauer eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden können. Der Richter entscheidet nach freiem Ermessen (Art. 4 ZGB), ob eine Erstreckung zu gewähren ist und gegebenenfalls für wie lange (BGE 135 III 121 E. 2 S. 123). Die Möglichkeit, im Rahmen der Höchstdauer eine oder zwei Erstreckungen zu gewähren, soll es dem Richter erleichtern, eine den besonderen Umständen des Einzelfalls angemessene Lösung zu treffen (Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I 1462 f.). Ob eine erstmalige oder definitive Erstreckung zu gewähren ist, entscheidet sich - wie die Frage, ob überhaupt eine Erstreckung zu gewähren ist und gegebenenfalls für wie lange - aufgrund einer Abwägung der Interessen der Parteien. Welche Erstreckungsart gewählt wird, ist dabei eine ausgesprochene Ermessensfrage (Urteile 4A_105/2009 vom 5. Juni 2009 E. 3.2; 4C.445/2006 vom 7. Juni 2007 E. 5.2.3, in: MRA 3/07 S. 90 ff.). Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht mit Zurückhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 135 III 121 E. 2 S. 123 f. mit Hinweisen). 3.2 Die Vorinstanz erachtete eine Härte auf Seiten der Beschwerdegegner als dargetan. Dabei stützte sie sich auf die Ausführungen des täglich mit Gastrobetrieben in Verbindung stehenden D.________ von der E.________ Getränke AG, der ausgeführt hatte, es sei zur Zeit schwierig, einen bezüglich Lage, Parkplätze, Miete etc. guten Betrieb zu finden bzw. in seiner Region sei kein gleichwertiger Betrieb zu haben. Die Vorinstanz erwog, damit sei ein Umstand dargetan, der es den Beschwerdegegnern erschwere bzw. verunmögliche, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein adäquates Ersatzobjekt zu beschaffen. Ob die Beschwerdegegnerin dadurch in den Konkurs getrieben werde, sei dahingestellt. Klar sei indessen, dass sie zu einer Betriebsschliessung gezwungen wäre, wenn sie bis Vertragsende keinen Ersatzstandort gefunden haben sollte. Dieser Härte der Mieter stünden auf Seiten des Beschwerdeführers rein finanzielle Interessen gegenüber, wolle er doch das Grundstück bloss sobald als möglich verkaufen. Die rein wirtschaftlichen Interessen des Beschwerdeführers an der raschen Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigten die Härte, die das Vertragsende für die Beschwerdegegner bedeute, nicht und eine Erstreckung sei grundsätzlich angezeigt. Der Beschwerdeführer beanstandet, die Vorinstanz habe das Bestehen einer Härte bejaht, obwohl sie die Suchbemühungen der Beschwerdegegner als ungenügend qualifiziert habe. Wenn allenfalls eine Härte vorliege, sei sie von den Beschwerdegegnern selbst verschuldet, weil diese ernsthafte Suchbemühungen unterlassen hätten. Der Mieter muss auch schon im Rahmen eines ersten Erstreckungsgesuchs nach Erhalt der Kündigung ernsthaft nach Ersatzraum suchen. Entsprechend ist das Vorliegen von Suchbemühungen auch schon bei der erstmaligen Erstreckung zu berücksichtigen, wenn auch weniger hohe Anforderungen gelten als für die Gewährung einer zweiten Erstreckung (BGE 116 II 446 E. 3a S. 448; Urteile 4C.365/2006 vom 16. Januar 2007 E. 4.1; 4C.425/2004 vom 9. März 2005 E. 3.4; je mit Hinweisen). Die Vorinstanz qualifizierte die Suchbemühungen der Beschwerdegegner zwar als ungenügend. Jedoch erachtete sie die Behauptung der Beschwerdegegner, es sei sehr schwierig, ein gleichwertiges Objekt zu finden und die Suche danach sei mit mehr als bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit verbunden, durch die Angaben von D.________, wonach in der Region kein gleichwertiger Betrieb zu haben sei, als bestätigt. Es trifft zu, dass diese Beweisgrundlage für die Annahme einer konkreten Härte auf Seiten der Beschwerdegegner eher dürftig ist. Andererseits lässt sie den Schluss der Vorinstanz auf das Vorliegen einer Härte nicht als unvertretbar erscheinen, bilden doch die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt ein Kriterium, das in die Abwägung einzubeziehen ist. Mit seinen Ausführungen beantwortete D.________ eine Anfrage der Beschwerdegegner nach dem Vorhandensein von konkret auf sie bezogenen Ersatzobjekten. Insofern ist es nachvollziehbar, dass die Vorinstanz eine gewisse Härte für die Beschwerdegegner bejahte. Auf Seiten des Beschwerdeführers berücksichtigte die Vorinstanz, dass dieser sein Grundstück möglichst bald unvermietet verkaufen möchte. Der Entscheid, dieses Interesse nicht derart stark zu gewichten, dass es die Härte auf Seiten der Beschwerdegegner aufzuwiegen und eine Erstreckung auszuschliessen vermöchte, liegt noch im Rahmen des der Vorinstanz zustehenden weiten Ermessensspielraums. Es gelingt dem Beschwerdeführer auch nicht, den angefochtenen Entscheid als bundesrechtswidrig auszuweisen, indem er vorträgt, die Umstände des Vertragsschlusses, namentlich die für Geschäftsmieten eher unübliche Mindestlaufzeit von vier Jahren, hätten ebenfalls in die Interessenabwägung einfliessen müssen. Auch wenn die Mindestlaufzeit nur vier Jahre betrug, wurde der Mietvertrag doch auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, so dass - anders als bei befristeten Mietverhältnissen - der Zeitpunkt der Vertragsbeendigung nicht von Anfang an bekannt war. Von daher drängte sich keine besondere Zurückhaltung in der Gewährung einer Erstreckung auf (vgl. SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 13 zu Art. 272 OR). 3.3 Bei der Art und Dauer der gewährten Erstreckung berücksichtigte die Vorinstanz, dass die Beschwerdegegner nur ungenügende Suchbemühungen vorweisen konnten und der Beschwerdeführer ihnen bereits entgegengekommen war, indem er die vertragliche Kündigungsfrist von einem halben Jahr auf ein Jahr verdoppelte. Da eine sichere Prognose darüber, ob die Beschwerdegegner innert der Erstreckungsdauer ein Ersatzobjekt finden könnten, zur Zeit nicht möglich sei und die Interessenabwägung nicht ergeben habe, dass eine weitere Erstreckung dem Beschwerdeführer selbst im Fall des Fortbestands der Härte nicht mehr zumutbar wäre, sei eine erstmalige Erstreckung mit der Möglichkeit einer Zweiterstreckung einzuräumen. Umgekehrt sei die Dauer der Ersterstreckung kurz auf ein Jahr zu bemessen, um die Beschwerdegegner zu raschen und intensiven Suchbemühungen zu veranlassen und die Unsicherheit des Beschwerdeführers bezüglich der Frage, wann er über das Mietobjekt verfügen könne, möglichst in Grenzen zu halten. Der Beschwerdeführer setzt diesen Erwägungen der Vorinstanz, die sich auf anerkannte Grundsätze stützen (vgl. etwa SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 4 und 9 zu Art. 272b OR; Weber, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 4. Aufl. 2007, N. 1 f. zu Art. 272b OR), lediglich appellatorische Ausführungen gegenüber, indem er darlegt, wie nach seiner Ansicht die Interessen zu gewichten wären, und mit der blossen Behauptung schliesst, soweit trotz selbst verschuldeter Härte eine Erstreckung zu gewähren wäre, diese jedenfalls nur für wenige Monate und definitiv gewährt werden dürfte. Er zeigt indessen nicht auf, inwiefern die Vorinstanz das ihr bezüglich der gewählten Art (erstmalig/definitiv) und Dauer der Erstreckung zustehende Ermessen überschritten oder missbraucht hätte. Namentlich hat die Vorinstanz gerade berücksichtigt, dass die Suchbemühungen der Beschwerdegegner ungenügend waren und ihnen bereits die doppelte Kündigungsfrist zur Verfügung stand. Entsprechend kurz bemass sie die Dauer der Erstreckung auf ein Jahr. Diese Umstände schliessen nicht von vornherein aus, dass zunächst eine erstmalige Erstreckung gewährt wird, zumal - nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz (Art. 105 Abs. 1 BGG) - auf Seiten des Beschwerdeführers keine derartigen Interessen dargetan sind, die eine definitive Erstreckung aufdrängten. Aus diesen Gründen besteht für das Bundesgericht kein Anlass, in die Ermessensbetätigung der Vorinstanz einzugreifen.