Citation: 4A_111/2023 E. B

B.a. Après l'échec de la conciliation, les locataires ont saisi, le 8 décembre 2020, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève d'une demande de baisse du loyer, concluant à la fixation d'un loyer annuel net de 26'508 fr. (2'209 fr. par mois) et à la condamnation de la bailleresse à leur restituer le trop perçu. A titre préalable, les locataires sollicitaient un calcul de rendement et la production par la bailleresse ou les tiers désignés par celle-ci de toutes pièces nécessaires à ce calcul. La bailleresse a produit un calcul de rendement dont il résultait un loyer annuel admissible jusqu'à 60'359 fr. 39 (5'030 fr. par mois). Les locataires ont contesté ce calcul et conclu, en dernier lieu, à ce que le loyer hors charges soit baissé à 3'480 fr. 75 par mois, soit 41'769 fr. par an, dès le 1 er novembre 2020 et à ce que la bailleresse soit condamnée à leur restituer la part de loyer versée en trop depuis le 1 er novembre 2020, soit 575 fr. 75 par mois. B.b. Par jugement du 31 mars 2022, le Tribunal des baux et loyers a débouté les locataires de toutes leurs conclusions. Il a considéré que l'appartement pris à bail avait fait l'objet d'une donation mixte de D.________ à sa fille A.________, puis a retenu une valeur de l'appartement de 1'307'000 fr., correspondant au prix autorisé par l'office du logement quelques mois avant l'acquisition du bien; compte tenu des plus-values et des frais de notaire, le total des fonds propres réévalués s'élevait à 1'491'173 fr., auxquels un taux de rendement de 3,25 % s'appliquait. Le rendement admissible était ainsi de 48'463 fr. 15 (4'038 fr. par mois), soit un montant qui, sans même ajouter les charges immobilières, équivalait déjà, à quelques francs près, au loyer payé par les locataires. B.c. Statuant le 16 janvier 2023 sur appel des locataires, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a annulé le jugement de première instance, adjugé entièrement les conclusions des locataires en fixant à 41'769 fr. (3'480 fr. 75 par mois), charges non comprises, le loyer annuel de l'appartement litigieux à partir du 1 er novembre 2020 et enfin condamné la bailleresse à verser aux locataires le trop perçu de loyer qui en découlait, avec intérêts à 5 % dès l'entrée en force de l'arrêt cantonal. Contrairement aux premiers juges, la cour cantonale n'a pas retenu une donation mixte du père à la fille. Dans le calcul de rendement, elle est partie du prix de 1'071'740 fr. ressortant de l'acte de vente du 29 novembre 2010 et n'a pas non plus pris en compte les travaux à plus-value invoqués dès lors que leur financement était intervenu avant l'acquisition par la bailleresse de l'immeuble litigieux; enfin, elle a indexé les fonds propres investis à l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC), qui n'avait pas augmenté mais baissé entre les dates déterminantes.