Citation: 1C_549/2023 E. 3

La recourante reproche aux juges précédents de ne pas avoir retenu la valeur d'assurance de l'appartement, ascendant à 494'200 fr., dans l'état de fait de leur arrêt alors qu'il s'agirait d'un critère important à considérer pour qualifier les travaux litigieux. Ils auraient également omis de constater que la régie avait procédé à des travaux d'entretien et de réparation des installations sanitaires dans l'appartement pour un montant de 1'228 fr. au cours des années 2007 à 2009 et que le précédent locataire, en sa qualité de concierge, était contractuellement tenu d'entretenir l'immeuble et son logement, alors que ces éléments étaient importants pour apprécier si elle avait procédé à un entretien différé du logement. Elle demande à la Cour de céans de compléter l'état de fait sur ces différents points. Il est exact que l'arrêt attaqué ne mentionne pas le montant de la valeur d'assurance de l'appartement que la recourante avait chiffrée à 494'200 fr. dans son recours. Selon la jurisprudence cantonale qui prévalait lors de l'exécution des travaux litigieux, le rapport entre le coût des travaux entrepris et le montant de la valeur de l'assurance de l'immeuble n'est pas décisif à lui seul pour décider de leur soumission à la LDTR. Il ne s'agit pas d'un critère indépendant qui, s'il était réalisé, devrait entraîner automatiquement le non-assujettissement à une autorisation des travaux litigieux, alors que ces derniers répondraient, selon les autres critères, à de la rénovation ou à une transformation (ATA/646/2010 du 21 septembre 2010 consid. 8 et les arrêts cités). La Cour de justice a rappelé ce principe (consid. 5.7) et l'a appliqué (consid. 6.3) pour écarter le grief évoqué par la recourante dans son recours et rappelé dans l'état de fait de l'arrêt attaqué (consid. D.a.) suivant lequel le coût des travaux serait largement inférieur à 10 % de la valeur d'assurance de l'appartement (soit 7,5 %). Elle n'a donc pas ignoré cet allégué. Partant, il n'y a pas de lacune sur ce point dans l'état de fait qu'il y aurait lieu de compléter, comme le demande la recourante, en citant le montant de la valeur d'assurance de l'immeuble tel que précisé dans son recours. La Cour de justice a fait référence dans son arrêt aux travaux réalisés dans l'appartement entre 2007 et 2009 à concurrence de 1'228 fr., pour en tirer la conclusion qu'ils étaient modestes. Il n'y a donc aucune omission de sa part ou de constatation incomplète des faits pertinents à ce propos qu'il y aurait lieu de corriger. La recourante prétend que le concierge était tenu contractuellement d'entretenir l'appartement et ajoute que la cour cantonale aurait omis de prendre en considération cet élément dans la qualification faite des travaux. Pareille obligation ne ressort nullement des documents versés au dossier. Le contrat de bail initial ne comporte aucune clause à ce sujet qui l'aurait fixée en contrepartie d'un loyer plus avantageux. Le contrat de travail pour le service de conciergerie conclu entre les parties indique que le concierge s'engage à assumer régulièrement et ponctuellement les obligations prévues dans le cahier des charges annexé. Celui-ci précise que l'entretien de l'immeuble à la charge du concierge consiste à assurer le service de voirie, à entretenir les conteneurs et dévaloirs, à contrôler les surfaces communes, garages, places de stationnement etc. Il ne comporte pas de clause spécifique concernant l'entretien de l'appartement qui aurait été à la charge du concierge. La recourante ne démontre au surplus pas davantage que celui-ci aurait régulièrement procédé à des travaux d'entretien durant le bail. Comme l'a retenu la Cour de justice, le montant et l'ampleur des travaux entrepris par la régie au changement de locataire tendent au contraire à établir que le concierge n'a entrepris aucun travail d'entretien régulier. Cela étant, l'état de fait de l'arrêt attaqué ne saurait être complété dans le sens que le concierge aurait entretenu régulièrement l'appartement.