Citation: 5A_85/2024 E. 5.4

5.4. Werden die festgehaltenen Grundsätze auf den vorliegenden Fall angewandt - das Urteil 5C.240/2004 bezog sich zwar auf die Auslegung des Begründungsaktes, aber die Überlegungen sind mutatis mutandis auch für die Auslegung des Grundbucheintrags massgeblich -, ergibt sich Folgendes: Nach der zutreffenden Kritik der Beschwerdeführerin ist das Obergericht von Grundlagen ausgegangen, welche bereits im Ansatz verfehlt sind, wenn es die Optik explizit als unmassgebliches Kriterium bezeichnet, wenn es den allgemeinsprachlichen Begriff "Geschoss" mit dem baufachsprachlichen Begriff "Vollgeschoss" gleichsetzt und wenn es im Übrigen zur Bestimmung des Inhalts der im Jahr 1971 begründeten Baubeschränkungsdienstbarkeit nicht (soweit überhaupt nötig, dazu unten) hilfsweise die damalige kommunale Bauverordnung herangezogen, sondern verbindlich auf das heute gültige Baugesetz des Kantons abgestellt und befunden hat, nach diesem würden bei der zu errichtenden Baute das Unter- und das Dachgeschoss bei der Zählung der Vollgeschosse nicht mitgerechnet, weshalb die geplante Baute nur ein einziges Vollgeschoss aufweise, sie somit eingeschossig sei und folglich die Dienstbarkeit nicht verletze. Dieses argumentative Vorgehen steht im Gegensatz zu der bundesgerichtlich vorgezeichneten - und im angefochtenen Entscheid vorgängig an sich zutreffend wiedergegebenen - Methodik bei der Bestimmung des Umfanges der Baubeschränkungsdienstbarkeit. Sodann laufen die Erwägungen in der Absolutheit, wie sie im angefochtenen Entscheid erfolgen, auf eine Übersteuerung der vom Bundesgesetzgeber aufgestellten Wertordnung hinaus: Dieser gibt dem Grundstückseigentümer mit der Dienstbarkeit ein Instrument in die Hand, mit welchem er sich auf privatrechtlicher Basis Einschränkungen bei der Bebauung von Nachbargrundstücken bis hin zum gänzlichen Bauverbot stipulieren lassen kann, was nur insoweit Sinn ergibt, als damit Einschränkungen gegenüber den (öffentlich-) rechtlich gegebenen baulichen Möglichkeiten verbunden sind, denn gerade in der Verhinderung des aus (öffentlich-) rechtlicher Sicht Zulässigen aktualisiert sich der Zweck der betreffenden Dienstbarkeit. Dabei vermögen weder ein Gestaltungsplan noch die allgemeine Entwicklung des öffentlichen Bau- und Planungsrechts - vorliegend namentlich das öffentliche Interesse an verdichtetem Bauen - privatrechtliche Nutzungsbeschränkungen ausser Kraft zu setzen oder bestehende Dienstbarkeiten in ihrem Umfang einzuschränken (BGE 91 II 339 E. 4a; 107 II 331 E. 5a; 134 III 341 E. 2.2 und 3.1; Urteile 5C.155/1998 vom 17. September 1998 E. 6c; 5C.213/2002 vom 7. Februar 2003 E. 3.2; 5A_637/2019 vom 27. April 2022 E. 2.4). Massgeblich für die Bestimmung des Umfanges einer Baubeschränkung ist nach dem vorstehend Gesagten ausgehend vom allgemeinen Sprachgebrauch oder einem allfälligen lokalen Sondersprachgebrauch im Zeitpunkt der Eintragung der Dienstbarkeit der optische Eindruck der beabsichtigten Baute, wobei für Abgrenzungsfragen hilfsweise auch auf das im Entstehungszeitpunkt gültig gewesene örtliche Baureglement abgestellt werden kann. Weil das Obergericht von falschen Kriterien ausgegangen ist, hat es den rechtsrelevanten Sachverhalt gar nicht erst festgestellt. Jedoch lässt sich dem erstinstanzlichen Urteil die horizontale Dimension des beabsichtigten Bauwerks entnehmen, indem dort die Geschossflächen festgehalten worden sind (erwähnt in Lit. A des vorliegenden Urteils). Aus den KB 22-24 und 28 ergibt sich sodann die optische Erscheinung des geplanten Gebäudes. Weil dabei ins Auge springt, dass sich nicht im Entferntesten von einer eingeschossigen Baute im Sinn des Grundbucheintrages sprechen lässt, rechtfertigt es sich, die notwendigen Sachverhaltsergänzungen gestützt auf Art. 105 Abs. 2 BGG direkt vorzunehmen; eine Rückweisung zur diesbezüglichen Sachverhaltsfeststellung wäre offensichtlich prozessualer Leerlauf, zumal die Parteien hierzu bereits alles Nötige vorgebracht und aktenkundig gemacht haben. Aus den Plänen und den 3D-simulierten Ansichten in KB 22-24 und 29 ergibt sich, dass das Untergeschoss vollständig, d.h. ab Fussbodenhöhe aus dem Hang hervortritt. Es ist vollverglast (d.h. die Front durchgehend mit raumhohen Panoramafenstern versehen) und als Wohngeschoss konzipiert: Die Räume sind im Grundrissplan (KB 35) mit "Masterbedroom", "Büro/Zimmer", "DU/WC" etc. bezeichnet; einzig im hinteren, im Hang eingelassenen Teil des Geschosses findet sich nebst Treppen ein Technikraum, welcher jedoch bloss 9,1 m2 der gesamten Fläche ausmacht. Aufgrund der von aussen wahrnehmbaren Optik handelt es sich nach allgemeinem Sprachgebrauch um ein Geschoss. Gleiches gilt für das Dachgeschoss, welches flächenmässig knapp 70 % des darunter liegenden Hauptgeschosses ausmacht: Wie aus den Plänen und den 3D-Simulationen ersichtlich ist, erscheint auch es gegen aussen optisch als Geschoss. Es weist an der ganzen Front eine Höhe von 2,5 m und hat ebenfalls durchgehend Panoramafenster. Ferner überspannt das mächtige Satteldach den gesamten Gebäudekubus und die Terrassen des Dachgeschosses erwecken dadurch eher den Eindruck von Loggien. Insgesamt weist der geplante Neubau von der Optik her augenfällig drei Geschosse auf, welche im Übrigen alle dem Wohnen dienen. Dies lässt sich mit der Baubeschränkung, wie sie aus dem Grundbuch hervorgeht, nicht ansatzweise vereinbaren. Vor diesem Hintergrund kann offenbleiben, ob es sich beim dritten Geschoss überhaupt um ein Dachgeschoss im baurechtlichen Sinn handelt: Aus öffentlich-rechtlicher Sicht sind Dachgeschosse solche, deren Kniestockhöhe das zulässige Mass nicht überschreiten (vgl. Anhang 1 Ziff. 5.3 und 6.3 zur IVHB sowie die im Anhang 2 zur IVHB angeführten Skizzen mit Seitenaufrissen eines Dachgeschosses); damit ist gemeint, dass sie in der Dachschräge gelegen sind. In der fraglichen Zone W2C ist aus öffentlich-rechtlicher Sicht klarerweise auch ein Attika- oder ein weiteres Vollgeschoss zulässig, so dass es sich beim dritten Geschoss nicht notwendig um ein Dachgeschoss handeln muss, aber dies ist nach den vorstehenden Ausführungen für die Auslegung der Dienstbarkeit ohne Belang. Vor dem geschilderten Hintergrund erübrigt sich deshalb namentlich auch ein hilfsweiser Rückgriff auf die seinerzeitige kommunale BauV-65; nur der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass nach dieser sowohl das erste als auch das dritte Geschoss als Vollgeschosse zu zählen (gewesen) wären, wie die erste Instanz zutreffend erkannt hat.