Citation: 1C_71/2024 E. 7

Les recourants reprochent enfin à la Chambre administrative d'avoir omis de prendre en considération des faits essentiels à l'appréciation du cas d'espèce. Ils évoquent en particulier le critère du seuil de 10'000 fr. du coût des travaux par pièce qui serait encore utilisé à l'heure actuelle par le Département du territoire pour déterminer si des travaux sont ou non soumis à autorisation. La cour cantonale aurait également ignoré le fait pourtant allégué qu'ils avaient déposé quatorze autorisations de construire en procédure accélérée pour la rénovation d'appartements dans le même immeuble. Enfin, elle n'aurait pas pris en considération le fait que le montant du loyer après travaux avait été fixé en fonction du critère des loyers usuels du quartier de l'art. 269a let. a CO. La cour cantonale n'a pas ignoré l'existence du critère du coût par pièce des travaux. Elle a au contraire admis au considérant 2.7 de l'arrêt attaqué que le Département du territoire pouvait recourir à ce critère, mais qu'il devait le relativiser. Elle a rappelé que pour déterminer la qualification de travaux entrepris dans des logements situés dans des bâtiments visés à l'art. 2 LDTR et, partant, la nécessité de demander une autorisation, il convenait de prendre en compte la situation dans son ensemble et d'appliquer à celle-ci les différents critères développés par la jurisprudence, à savoir la nature des travaux, leur ampleur dans leur ensemble, le moment auquel ils interviennent, leur répercussion sur le loyer précédent ou futur et sa conformité aux besoins prépondérants de la population, sans que les travaux conduisent à un changement d'affectation qualitatif du logement, ainsi que leur rapport avec la valeur de l'immeuble de manière proportionnelle, tout en évaluant dans quelle mesure les travaux effectués permettent raisonnablement et de manière ordinaire de conserver les choses en bon état. Dans ces conditions, il n'y a aucun omission de la Cour de justice dans la constatation des faits qui commanderait de compléter l'état de fait de l'arrêt attaqué. Pour le reste, on ne discerne pas en quoi le fait que la régie a procédé à des dates non précisées à des rénovations complètes de plusieurs appartements dans le même immeuble au bénéfice d'autorisations en procédure accélérée dûment accordées serait pertinent pour juger du point de savoir si les recourants ont ou non fait preuve de négligence en partant du principe que les travaux litigieux n'étaient pas assujettis à une autorisation de construire au sens de l'art. 9 al.1 LDTR et en ne s'assurant pas auprès du Département du territoire que tel était le cas préalablement à leur exécution. Enfin, la Cour de justice a relevé au considérant 7.1.3 de son arrêt l'allégué des recourants selon lequel le loyer après travaux de 22'800 fr. par an aurait été fixé uniquement en fonction des loyers du quartier en vertu de l'art. 269a let. a CO. Elle a précisé que les comparaisons établies dans le cadre de procédures de recours avec les loyers d'autres logements similaires dans un quartier échappaient à sa compétence dans la mesure où elles ressortaient au droit du bail. Elle a également précisé au considérant 9.1 de son arrêt que lorsqu'une importante hausse du loyer suit les travaux, le bailleur pouvait difficilement prétendre n'avoir effectué que des travaux d'entretien courant, qu'il n'est en principe pas autorisé à faire supporter au locataire. Sur ce point également, on ne discerne donc pas d'omission dans la constatation des faits qui justifierait de compléter l'état de fait de l'arrêt cantonal ou de le corriger.