Citation: 4P.43/2005 27.05.2005 E. B

B.a Le 23 août 1998, A.________ a saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève d'une demande visant à lui faire constater la validité du congé litigieux. La demanderesse faisait valoir, à l'appui de cette conclusion, qu'elle avait le droit de résilier le bail pour obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, que l'affectation actuelle des locaux était source de nuisances tant pour les occupants de l'immeuble que pour elle-même et, enfin, que la mauvaise situation financière de la locataire ne permettrait pas à cette dernière de faire face à une augmentation de loyer. La défenderesse a conclu à l'annulation du congé. Subsidiairement, elle a requis une pleine et entière prolongation de son bail ainsi que la condamnation de la demanderesse à la relever, le cas échéant, de toutes prétentions que la sous-locataire pourrait élever contre elle. A son avis, la résiliation du bail n'était justifiée par aucun intérêt digne de protection mais avait pour unique but d'imposer à un nouveau locataire un loyer abusif, supérieur aux conditions du marché, les autres motifs allégués par la bailleresse n'étant que des prétextes. B.b Le 17 mars 1999, alors que la procédure en annulation du congé était toujours pendante, A.________ a fait notifier à B.________ SA un avis de majoration en vue de faire passer le loyer annuel de 120'000 fr. à 320'000 fr. dès le 1er octobre 1999 - dans l'hypothèse de l'annulation du congé ou de la prolongation du bail - afin de l'adapter aux loyers usuels dans le quartier. La locataire a contesté cette hausse de loyer. Par jugement du 16 juin 2000, le Tribunal des baux et loyers a fixé le loyer annuel à 240'000 fr. dès le 1er octobre 1999 en conformité avec une clause particulière de l'avenant du 27 mai 1994. Il a constaté, pour le surplus, que la bailleresse ne lui avait pas fourni d'exemples comparables en nombre suffisant pour démontrer que le nouveau loyer se situerait dans les limites des loyers usuels du quartier. Ce jugement a été confirmé par un arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du 22 juin 2001, qui est en force. B.c Statuant le 24 novembre 2003, le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé et débouté les parties de toutes autres conclusions. Il a considéré, en bref, que le désir d'obtenir un loyer plus élevé était le véritable motif du congé, mais qu'il n'était pas établi que la bailleresse pourrait obtenir d'un autre locataire un loyer non abusif supérieur à celui en vigueur depuis 2000, de sorte que le congé incriminé violait les règles de la bonne foi. La demanderesse a interjeté appel aux fins de faire constater la validité de la résiliation contestée. Quant à la défenderesse, elle a conclu à la confirmation du jugement attaqué et repris, à titre subsidiaire, les conclusions qu'elle avait soumises aux premiers juges pour le cas où le congé ne serait pas annulé, en précisant qu'elle sollicitait une prolongation de bail d'une durée de six ans. B.d Par arrêt du 17 décembre 2004, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a confirmé le jugement de première instance. Pour ce faire, elle a tenu le raisonnement résumé ci-après. La partie qui demande l'annulation du congé doit prouver qu'il a été donné au mépris des règles de la bonne foi. Cependant, lorsque le motif invoqué pour justifier le congé consiste dans le désir de majorer le loyer, le bailleur doit produire toutes les pièces pertinentes et, à ce défaut, se laisser opposer l'absence de preuve du motif invoqué par lui. En l'espèce, la demanderesse allègue, pour la première fois en appel, un rendement insuffisant de la chose louée, sans produire aucune pièce à l'appui de cette allégation. Faute de toute preuve à ce sujet, elle ne peut donc pas justifier le congé litigieux par la volonté d'obtenir un rendement suffisant des locaux remis à bail. S'agissant de son désir d'aligner le nouveau loyer du futur locataire sur les loyers usuels dans le quartier, il ne saurait justifier la résiliation en cause, la bailleresse n'ayant pas établi le niveau de ces loyers-là dans la procédure parallèle en contestation de la hausse de loyer close par l'arrêt définitif du 22 juin 2001. Les deux autres motifs invoqués par la demanderesse pour justifier le congé incriminé ne sont que des prétextes. D'une part, il résulte des preuves administrées que le problème des nuisances olfactives ne se posait pas avec une acuité particulière à l'époque de la résiliation. D'autre part, la solvabilité prétendument douteuse de la locataire - motif de congé qui n'a été invoqué qu'en cours de procédure - n'est pas établie: la bailleresse n'a jamais allégué ni prouvé que, depuis qu'elle a acquis l'immeuble, la locataire ait accusé fréquemment des retards importants dans le paiement des loyers et rien n'indique que la situation financière de la défenderesse se soit détériorée depuis lors.