Citation: 4A_578/2012 E. 1

Nel 2001 la A.________ SA ha locato a B.________ una superficie di 140 m2 adibita a bar in uno stabile a Lugano. Il contratto, di durata indeterminata e iniziato il 1° settembre 2001, può essere disdetto con un preavviso di 6 mesi con effetto alle scadenze quinquennali e prevede una pigione annua di fr. 30'000.--. Nelle condizioni aggiuntive le parti hanno segnatamente concordato che il conduttore si impegna ad evitare i rumori molesti ed " ottenere dalla clientela il rispetto della quiete ed il mantenimento dell'ordine e della pulizia ". Fin dal 2001 abitanti dello stabile in cui si trova il bar e di edifici vicini si sono lamentati per il rumore causato dalla musica e dagli avventori dell'esercizio pubblico. Richiamando " la reiterata violazione degli obblighi contrattuali ed in particolare quello di usare riguardo verso gli abitanti della casa e dei vicini " e menzionando di dover " far cessare la turbativa riportando la situazione all'interno e all'esterno del locale ad un livello accettabile e compatibile con la funzione residenziale dello stabile ", la locatrice ha scritto il 6 ottobre 2008 al conduttore, invitandolo a comunicare al più tardi entro il 20 ottobre 2008 i provvedimenti che intendeva adottare per far cessare le molestie e avvertendolo che trascorso tale termine "senza le opportune garanzie di intervento da parte sua o al ricevimento di ulteriori reclami" verrà data "la disdetta del contratto di locazione come previsto all'art. 257f CO ". Il 16 ottobre 2008 il conduttore ha contestato la diffida e ha proposto un incontro con l'amministratore dello stabile e il suo legale, nonché di intavolare trattative per definire possibili interventi. Il 23 ottobre 2008 la locatrice ha notificato con l'apposito modulo ufficiale la disdetta del contratto di locazione per il 30 novembre 2008, motivandola con la predetta norma. Il 26 novembre 2008 il conduttore ha contestato la disdetta e ha domandato una protrazione della locazione al competente ufficio di conciliazione.