Citation: 4C.363/2000 03.04.2001 E. 3

3.- a) Die ATAG hat den Verkehrswert der nichtbetriebsnotwendigen Liegenschaft in Y.________, bestehend aus zwei Parzellen im Halte von insgesamt 10'254 m2 und zwei Abbruchliegenschaften nach der folgenden Methode geschätzt: Sie ermittelte ausgehend von der zulässigen Ausnützungsziffer die baulich realisierbaren Flächen für Gewerbe und Ausstellhalle und den damit erzielbaren Mietzins, den Mietwert pro Jahr und gestützt auf den Kapitalisierungssatz von 9 % die möglichen Anlagekosten von Fr. 14 Mio, um dann über die Lageklasse von 2,5 oder 18.52 % zu einem Wert des Landes von Fr. 2'592'800.-- zu gelangen. Von diesem Wert brachte die ATAG Abbruchkosten von Fr. 200'000.-- in Abzug und das Zwischenergebnis von rund Fr. 2,4 Mio diskontierte sie bei einer Verzinsung von 6 % für die Realisierungsphase von vier Jahren, so dass sich ein Landwert von rund Fr. 1,9 Mio ergab. b) Die Kläger machen geltend, die ATAG sei mit Bezug auf den erzielbaren Mietzins, den Kapitalisierungssatz und die Abbruchkosten von falschen Annahmen ausgegangen. Die Kläger verkennen dabei den Unterschied zwischen Rechtsfrage und Tatfrage. Geht es um Bewertungsfragen, bestimmt in seinem Anwendungsbereich das Bundesrecht, nach welchen Rechtsgrundsätzen die Bewertung vorzunehmen ist, wogegen die nach diesen Grundsätzen vorzunehmende Wertermittlung prinzipiell eine vom kantonalen Gericht abschliessend zu beurteilende Tatfrage darstellt (BGE 120 II 259 E. 2a). Zu den Tatfragen gehören die vom Schätzer in tatsächlicher Hinsicht getroffenen Annahmen, es sei denn diese beruhten ihrerseits auf der falschen Anwendung der zu ihrer Ermittlung regelmässig benützten Methode. Um Annahmen tatsächlicher Natur handelt es sich bei den Angaben hinsichtlich erzielbarer Mietzinse und der Schätzung der Abbruchkosten. Die von der ATAG angenommenen Abbruchkosten beruhen zudem auf Branchenempfehlungen, wobei der Schätzungsbetrag auch Kosten der Entsorgung "infolge möglicher Altlasten" Rechnung trägt, da eine geologische Probe des Terrains nicht vorgenommen wurde. Demgegenüber kann die Annahme des Kapitalisierungssatzes als Resultat der zu seiner Ermittlung verwendeten Methode und als Ergebnis einer rechtlich relevanten Ermessensausübung verstanden werden (vgl. Schön, a.a.O., S. 223), weshalb auf die Rüge, die ATAG habe den falschen Kapitalisierungssatz angewendet, grundsätzlich einzutreten ist. Für die Ermittlung des "wirklichen Wertes" einer Aktie im Sinne von Art. 685b Abs. 4 OR sind bei der Unternehmungsbewertung die Vorgaben zu beachten, die von der Rechtsprechung aus dem Gesetz abgeleitet werden. So ist die Bewertung grundsätzlich zum Fortführungswert vorzunehmen. Es ist aber der Anspruch auf volle Entschädigung zu wahren und es ist gegebenenfalls der Anspruch der Aktionäre auf eine Bewertung zu beachten, welche auf den Liquidationswert als untere Grenze abstellt (BGE 120 II 259 E. 2b). Daraus ergibt sich, dass der Verkehrswert je nach dem Vermögensgegenstand und den Verhältnissen im Einzelfall nach verschiedenen Methoden ermittelt werden muss. Umgekehrt ist der Wert eines Unternehmens von der Berechnungsmethode und den wertbildenden Faktoren abhängig. Die Bewertung stellt hohe Anforderungen an Fachwissen, denn Unternehmen sind nach den anerkannten Grundsätzen der Betriebswirtschaftslehre zu bewerten, was den regelmässigen Beizug von Experten erklärt, denen diese Grundsätze vertraut sind und die in deren Anwendung geübt sind. Obwohl auch die Überprüfung von gerichtlichen Expertisen der freien Beweiswürdigung unterliegt, hat sich der Richter Zurückhaltung aufzuerlegen. Das gilt namentlich auch für Unternehmungsbewertungen, da die von der Rechtsprechung aus dem Gesetz abgeleiteten Vorgaben nur dann richtig angewendet werden, wenn sie im Einklang mit den Grundsätzen der Betriebswirtschaftslehre ausgelegt werden. Soweit die zur Anwendung gebrachten Bewertungsmethoden als Rechtsfragen zu überprüfen sind, wird der Richter etwa beurteilen können, ob der Experte eine Methode gewählt hat, die nachvollziehbar, plausibel, anerkannt ist, in vergleichbaren Fällen verbreitete Anwendung findet, begründetermassen besser oder mindestens ebenso bewährt ist wie andere Methoden und den Verhältnissen im Einzelfall Rechnung trägt. Zum Nachweis dieser Kriterien sollte die Expertise soweit als möglich auf Belegstellen in der Fachliteratur verweisen. Dabei wird der Richter nicht sein Wissen über das Fachwissen des Experten stellen, sondern sich im allgemeinen auf die Prüfung formeller Fragen, etwa das Vorhandensein von Ausstandsgründen beim Experten oder von offensichtlichen Widersprüchen in der Expertise, beschränken und davon ausgehen, dass es ansonsten Aufgabe der Parteien ist, im Rahmen ihrer Mitwirkungspflicht durch die Einreichung von Privatgutachten das Fundament der gerichtlichen Expertise in Frage zu stellen. Das Obergericht hat die Oberexpertise in der beschriebenen Weise überprüft und festgestellt, dass sich die ATAG bei der Ermittlung des Kapitalisierungssatzes auf das Schätzerhandbuch der Vereinigung der amtlichen Schätzer des Kantons Bern, Fachgruppe Verkehrswerte (abgekürzt VAS) stützte. Nach diesem Handbuch sind Kostenzuschläge zum Ausgangs-Zinssatz vorzunehmen für: - Betriebskosten,- Unterhaltskosten,- Rückstellungen,- Mietzinsrisiko und- Verwaltungskosten im Umfang von insgesamt höchstens 4,5 %. Das Obergericht bewertete den Zuschlag von 2,8 % als sich im Rahmen des Zulässigen bewegend. Gegen diese Beurteilung ist nicht aufzukommen mit dem Hinweis, dass zwei einzelne Elemente anders hätten gewichtet werden müssen, da damit die Richtigkeit des Ergebnisses nicht in Zweifel gezogen werden kann. Die Kläger berücksichtigen zudem nicht, dass sich das Bundesgericht bei der Überprüfung von Ermessensentscheiden Zurückhaltung auferlegt. Es schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgewichen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 125 III 412 E. 2a S. 417 f. mit Hinweisen). Dass diese Voraussetzungen gegeben sind, vermögen die Kläger nicht darzulegen. Sie machen zu Recht auch nicht geltend, dass der von der ATAG gewählte Kapitalisierungssatz den vom Schätzerhandbuch gesetzten Rahmen sprengt, der einen erheblich grösseren Zuschlag zuliesse. c) Die Kläger bringen sodann vor, das Obergericht habe Bundesrecht verletzt, indem es methodische Mängel in der Oberexpertise der ATAG übersehen habe. Zur Ermittlung des Landwertes habe die ATAG nur den Ertragswert einer auf den beiden Parzellen in Y.________ baulich realisierbaren Liegenschaft und nicht auch deren Substanzwert ermittelt, weshalb die Basis für die Anwendung der Lageklassemethode zur Ermittlung des Landwertes unvollständig sei. Diese Rüge beruht auf einem Missverständnis. Die ATAG untersuchte als Zwischenschritt im Hinblick auf die Ermittlung des Landwertes, welche Anlagekosten bei den erzielbaren Mietzinseinnahmen nicht überschritten werden dürfen, wenn eine Überbauung noch rentabel sein soll. Der von der ATAG ermittelte Wert von rund Fr. 14 Mio wurde von ihr deshalb als "möglicher Anlagewert bzw. Ertragswert" bezeichnet, weil die Baukosten bei einem Neubau im Idealfall dem Anlagewert oder Substanzwert entsprechen und dieser, weil die Baukosten durch den Ertrag verzinst werden müssen, mit dem Ertragswert zusammenfällt. Die Kläger irren, wenn sie annehmen, die ATAG sei nur vom Ertragswert ausgegangen, weil sie übersehen, dass der Substanzwert bei einem gut kalkulierten Neubau nicht vom Ertragswert abweicht. Für eine Ermittlung des Landwertes nach der Lageklassemethode als Ziel der Untersuchung ist daher die Schätzung der ATAG entgegen der Meinung der Kläger eine taugliche Grundlage. Die Kläger erblicken einen weiteren methodischen Mangel der Oberexpertise in der Diskontierung des Landwertes. Die Kläger lehnen jegliche Diskontierung ab, weil sie nicht nachvollziehbar sei, verkennen aber, dass der gemäss Klagebegehren per 22. Dezember 1993 zu ermittelnde Landwert, soweit er auf der Durchführung eines Bauprojektes beruht, nicht bereits am Stichtag realisiert werden kann. Ein Unternehmer, der das Land erwirbt, um es zu überbauen und hienach weiter zu verkaufen, wird den Landwert erst nach Vollendung und allenfalls nach dem Verkauf der Überbauung realisieren, so dass die Diskontierung den tatsächlich anfallenden Finanzierungskosten entspricht und eine kalkulatorisch notwendige Wertkorrektur darstellt. d) Schliesslich erheben die Kläger Rügen, welche die Beweiswürdigung und die Tatsachenfeststellung betreffen, für deren Überprüfung die Berufung nicht offen steht. Das gilt für den Vorwurf, die ATAG habe nicht berücksichtigt, dass die Eigentümer der Reiheneinfamilienhäuser auf der Nachbarparzelle verpflichtet sind, sich in die Parkierungsanlage auf der Parzelle Nr. 643 einzukaufen. Die Kläger verkennen, dass eine mit der Einkaufspflicht begründete Wertberichtigung nur Sinn machen würde, wenn die Parkierungsplätze zu einem über dem realen Wert, der ihnen im Rahmen der Schätzung zukommt, liegenden Preis verkauft werden können. Feststellungen über eine solche Möglichkeit sind dem angefochtenen Urteil jedoch nicht zu entnehmen und werden von den Klägern auch nicht behauptet. Nicht einzutreten ist auch auf den Vorwurf, der ermittelte Landwert von Fr. 185.-- stehe in einem Missverhältnis zu den Vergleichspreisen. Bei der Ermittlung von Vergleichspreisen handelt es sich um tatsächliche Feststellungen. Die Kläger übersehen, dass nur die an vergleichbarer Lage gehandelten Grundstücke zum Vergleich herangezogen werden können, wobei dieser Vergleich ebenfalls eine im Berufungsverfahren nicht zu überprüfende Beweisfrage darstellt.