Citation: 4A_334/2009 18.02.2010 E. C

Dopo essersi rivolta, senza successo, al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, la locatrice ha adito la Pretura del Distretto di Lugano. Con una prima istanza del 22 marzo 2006 essa ha domandato la condanna del locatore al pagamento di complessivi fr. 3'360.90, relativi ai conguagli 2003/2004 e 2004/2005. Con un'ulteriore istanza del 29 gennaio 2007 ha poi preteso il pagamento di complessivi 4'894.90, oltre interessi, relativi ai conguagli 2001/2002, 2002/2003, 2005/2006. Esperita l'istruttoria, il 28 maggio 2008 - con due sentenze separate dal tenore pressoché identico - la Pretora ha accolto la prima istanza limitatamente a fr. 720.-- e la seconda limitatamente a fr. 1'020.--, oltre interessi al 5% dal 18 dicembre 2006. Preso atto della rilevante differenza tra quanto richiesto a titolo di acconto e le spese effettive maturate a fine esercizio, la giudice di primo grado ha in effetti imputato alla locatrice un comportamento doloso, per non aver informato il conduttore sui costi effettivi della locazione al momento della stipulazione del contratto, e ha ammesso unicamente un superamento del 20% degli acconti versati.