Citation: 4C.133/2001 24.09.2002 E. A

A.a En 1986, X.________ SA (ci-après: X.________ ou la demanderesse), qui est une société active notamment dans le commerce des vins, a acquis pour la somme de 300'000 fr. le fonds de commerce de la Brasserie B.________, établissement qui se trouvait au rez-de-chaussée d'un l'immeuble sis à Lausanne et propriété de A.________ SA. A cette fin, X.________ a fait effectuer des travaux représentant un coût de 700'486 fr. 30 en vue de l'aménagement et de l'équipement de la brasserie. La totalité de l'investissement a été financée par la Banque E.________. La brasserie a été inaugurée le 9 décembre 1986. A.b Au cours du printemps 1989, X.________, désignée comme "la Propriétaire", d'une part, la société Z.________ SA et la société K.________ Marketing SA, devenue Y.________ SA (ci-après: Y.________ ou la défenderesse), désignées comme "la Gérante" et déclarant agir conjointement et solidairement, d'autre part, ont signé un "contrat de gérance libre et de cession de fonds de commerce" concernant la Brasserie B.________. A titre préalable, il était exposé dans la convention notamment ce qui suit: X.________ avait investi lors de la transformation, de la rénovation et de l'aménagement de la brasserie une somme de 1'150'000 fr.; de son côté, Z.________ SA désirait acquérir et exploiter le fonds de commerce, en réaménageant les locaux par un investissement de 500'000 fr.; la validité du contrat était subordonnée à l'avènement de deux conditions, soit l'obtention d'un contrat de bail annoté au registre foncier en faveur de X.________ et de Z.________ SA et la délivrance des autorisations nécessaires en vue des travaux de transformations prévus par Z.________ SA. Il était stipulé que le contrat était conclu du 1er juin 1989 au 1er octobre 2004 (art. 2). Dès le 1er juin 1989, la "Gérante" devait prendre seule à sa charge le paiement du loyer de la brasserie, arrêté à 8'000 fr. par mois, ainsi que des hausses éventuelles (art. 3). Le prix de la gérance était fixé mensuellement à 10'000 fr., payable par 180 versements intervenant le 30 du mois précédant l'échéance considérée. En cas de fluctuations sur le marché des capitaux représentant au moins 0,5 %, il était convenu une adaptation proportionnelle du montant de la redevance, la somme de 10'000 fr. correspondant à un taux de 6,5 %, commission comprise (art. 4). En vue de l'exécution du contrat, Z.________ SA remettait à X.________ une garantie bancaire irrévocable et payable à première demande de 60'000 fr. (art. 5). Pendant toute la durée du contrat, la "Gérante" s'obligeait à commander ses vins exclusivement auprès de X.________ à des conditions correspondant à celles des négociants locaux en vins et moyennant une ristourne de 4 % du chiffre d'affaires annuel. La "Gérante" s'engageait également à s'approvisionner en bières auprès de Y.________ (art. 10). Le contrat pouvait être dénoncé par la "Propriétaire", moyennant un préavis de vingt jours, en cas d'inobservation de ses clauses par la "Gérante", notamment en cas de retard de plus de trente jours dans le paiement des loyers et/ou des redevances de gérance. En cas de dénonciation anticipée par X.________ avant le 1er septembre 2004, les nouvelles installations effectuées par Z.________ SA étaient acquises à la "Propriétaire" sans aucune indemnité. En outre, dans cette éventualité, la "Gérante" était redevable d'une indemnité égale à six mois de redevances à dater de la fin de la gérance, ce délai étant porté à un an si celle-ci prenait fin avant le 1er septembre 1991 (art. 12). En cas de dénonciation anticipée, la "Gérante" prenait l'engagement de renoncer à sa cotitularité sur le bail relatif aux locaux dès qu'elle en serait requise et avec l'accord du propriétaire de l'immeuble (art. 13). A l'échéance du contrat, le fonds de commerce était cédé à la "Gérante" sans autre indemnité, à la condition expresse que toutes les redevances aient été payées régulièrement (art. 14); dans cette perspective, la "Propriétaire" s'engageait à renoncer à sa "cotitularité" sur le bail (art. 15). A.c Conformément au contrat, la Banque D.________ s'est portée caution solidaire de la société Z.________ SA pour 60'000 fr. Le 1er juin 1989, la demanderesse et Z.________ SA ont conclu avec A.________ SA un contrat de bail se rapportant à la Brasserie B.________. Le contrat devait durer du 1er juin 1989 au 1er octobre 2004, le loyer mensuel étant de 8'400 fr. plus les charges; cet acte n'a pas été inscrit dans le registre foncier. Z.________ SA a changé l'enseigne de l'établissement qui est devenu le Pub C.________. Elle a partiellement transformé l'agencement de l'établissement par des travaux représentant environ 400'000 fr., sans compter les équipements mobiles présentant une valeur de l'ordre de 45'000 fr. Y.________ n'est jamais intervenue dans la gestion effective de l'établissement; elle n'a à aucun moment procédé à des versements en faveur de X.________. A.d Au mois de novembre 1989, le taux du crédit de financement souscrit par la demanderesse était de 7,5 %, ce qui, par rapport au taux de référence de 6,5 %, représentait une hausse de 15,39 %. Dès le 11 mai 1990, X.________ et Z.________ SA ont été en tractations au sujet du sort du contrat de gérance libre et d'une augmentation de la redevance de gérance. Dans un premier temps, X.________, par courrier du 11 mai 1990, a renoncé à une hausse des mensualités dues jusqu'au 31 décembre 1990, en rappelant que l'intérêt serait porté à 8,5 % dès le 1er janvier 1991. Le 19 février 1991, la demanderesse a fait savoir à Z.________ SA et à la défenderesse que le taux adopté par la Banque E.________ était de 9,75 % dès le 1er janvier 1991, ce qui justifiait que la redevance soit portée à 15'000 fr. par mois à partir de cette date; il n'est pas établi que Z.________ SA et Y.________ aient tenu compte de ce courrier. Le 29 mai 1991, le conseil de X.________ a fait savoir à Z.________ SA et à Y.________ que la perte subie par sa cliente était de 76'148 fr. au 31 mai 1991; dans ce pli, X.________ les priait de s'en tenir aux termes du contrat et les menaçait de se départir de ce dernier. Le 31 juillet 1991, l'avocat de la demanderesse a indiqué à celui de Z.________ SA que son courrier du 18 juillet 1991 lui fixant un délai au 25 juillet 1991 en vue d'une prise de position était demeuré lettre morte, de sorte qu'en application de l'art. 12 du contrat de gérance libre, X.________ dénonçait ledit contrat avec effet au 31 août 1991. La demanderesse a informé Y.________ de cet état de fait le 31 juillet 1991. Le 8 août 2001, le conseil de Z.________ SA a contesté la validité de la résiliation du contrat, laquelle, selon lui, était dépourvue d'effets à défaut d'une mise préalable en demeure formelle ainsi que du respect des formes légales. Par courrier du 14 août 1991, la défenderesse s'est limitée à relever que la situation était particulièrement déplaisante pour elle. Il a été retenu que des vins provenant d'autres fournisseurs que X.________ ont été commercialisés dans la brasserie. Le 23 août 1991, il a été signifié à X.________ et à Z.________ SA une hausse de loyer, laquelle a finalement été reportée au 1er avril 1992. Le 15 octobre 1991, la demanderesse a fait notifier à Z.________ SA un commandement de payer 265'373 fr. en capital pour violation des obligations découlant du contrat de gérance libre; cette poursuite a été frappée d'opposition. Le 9 avril 1992, le nouveau conseil de la demanderesse a fait savoir à celui de Z.________ SA que sa cliente n'entendait pas se prévaloir de la dénonciation du contrat de gérance libre; que l'on admette la nullité de celle-ci ou son retrait par le présent courrier, l'auteur du pli déclarait que les parties étaient d'accord pour reconnaître que le contrat existait toujours, que X.________ entendait procéder en exécution de celui-ci et que Z.________ SA devait "régulariser l'arriéré des redevances mensuelles"; copie de cette communication a été adressée à Y.________ le jour même. Le 14 avril 1992, l'avocat de Z.________ SA, prenant acte du retrait de la dénonciation, a répondu que le contrat en cause existait bien et que sa cliente n'avait d'ailleurs jamais contesté devoir payer les redevances dues, seul le montant réclamé par X.________ étant litigieux. Z.________ SA, qui a payé la redevance de base de 10'000 fr. jusqu'au mois de décembre 1992, sans la réadapter, n'a plus rien versé depuis lors. Déclarée en faillite le 21 octobre 1994, elle avait exploité jusqu'à cette date le Pub C.________. Le 25 novembre 1994, X.________ a produit dans la faillite un montant de 1'079'252 fr. 45. Dans ce contexte, il a été fait appel à la garantie bancaire de 60'000 fr., ce qui a permis à X.________ d'acquitter les loyers arriérés dus à A.________ SA. A dire d'expert judiciaire, le taux d'intérêts du crédit de financement souscrit par la demanderesse auprès de la Banque E.________ a représenté 9,75 % au cours du premier trimestre de 1991, 9,50 % au trimestre suivant et 9,25 % aux troisième et quatrième trimestres 1991 ainsi qu'au premier trimestre 1992, puis 9,5 % au deuxième trimestre 1992 et 10 % au trimestre suivant.