Citation: 4A_528/2014 E. 3

La ricorrente fa valere la violazione dell'art. 257 CPC. A suo parere la vicenda non è per nulla complessa; si tratta semplicemente di applicare il diritto ai fatti chiari, incontestati e già accertati dal Pretore, senza che siano necessari atti istruttori. La ricorrente sostiene che la natura privata del rapporto contrattuale litigioso è indubbia, dal momento che ha per contraenti due società anonime e per oggetto la messa a disposizione di tubature già esistenti per la posa dei cavi dell'opponente. Essa rimprovera alla Corte cantonale di avere fatto confusione tra l'oggetto specifico di questo contratto e il diritto di utilizzare i fondi comunali, che appartengono al demanio pubblico, scaturito dall'atto di concessione del 18 giugno 1998, nato " in parallelo ". L'accordo del 22 maggio/21 luglio 1998, spiega la ricorrente, non può quindi essere che un contratto di locazione, del quale contiene le clausole essenziali: la messa a disposizione degli " spazi delle tubazioni esistenti ", che rientra nella nozione di locale commerciale del diritto della locazione, la durata e la pigione. La disdetta notificata con il modulo ufficiale (art. 266l cpv. 2 CO), ossia nella " forma massima prevista dalla legge ", sarebbe del resto valida anche se si trattasse della locazione di cose, non di locali commerciali. La ricorrente affronta poi la questione della proprietà delle condotte, precisando però che la locatrice sarebbe legittimata a chiedere lo sfratto quand'anche non fosse proprietaria dell'ente locato e a prescindere dalla natura dell'accordo grazie al quale ha potuto istallare i propri impianti sul suolo pubblico. Asserisce di averne acquisito la proprietà al momento della trasformazione da azienda municipalizzata in società anonima, come attesterebbe il contratto di apporto sottoscritto in quell'occasione. A parere della ricorrente la Corte cantonale ha inoltre omesso di considerare la legislazione federale e cantonale sugli impianti elettrici; in particolare l'art. 15a LIE (RS 734.0), che costituisce lex specialis rispetto al principio dell'accessione, in forza del quale, scrive la ricorrente, tutti gli impianti di trasporto dell'energia elettrica sono di proprietà delle imprese del settore che li hanno costruiti o acquistati da terzi. In conclusione la ricorrente ritiene " non condivisibile " la necessità ravvisata dal Tribunale di appello di completare l'istruttoria per determinare i singoli impianti da smantellare, che sarebbero elencati nelle domande di causa e noti all'opponente.