Citation: 4A_226/2018 E. A

A.a. Il 24 giugno 2009 la A.________SA e l'associazione B.________ hanno sottoscritto un diritto di compera, cedibile e che poteva essere esercitato fino al 30 giugno 2012, concernente una quota di una comproprietà per piani sita a Lugano. La validità del contratto era stata sottoposta alla condizione sospensiva dell'ottenimento di una decisione di non assoggettamento nel senso dell'art. 2 cpv. 2 lett. a della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE; RS 211.412.41). Le parti hanno anche convenuto che il contratto non era condizionato dal rilascio della licenza edilizia né dal fatto, di cui la beneficiaria del diritto era consapevole, che l'amministrazione e l'assemblea condominiale non dovevano sollevare obbiezioni per quanto riguarda il previsto cambiamento di destinazione da clinica diurna a luogo di culto e centro culturale. La beneficiaria doveva pure assumersi le spese condominiali dal 1° luglio 2009 e versare acconti per complessivi fr. 540'000.--, i quali in caso di rinuncia anticipata o omesso esercizio del diritto di compera sarebbero rimasti alla concedente quale pena convenzionale. A.b. Il 30 giugno 2009 l'assemblea condominiale ha negato con il solo voto contrario della A.________SA l'autorizzazione al cambiamento di destinazione, perché ha ritenuto che la nuova utilizzazione non rientrasse in quelle previste dall'atto costitutivo e dal regolamento condominiale. La A.________SA ha impugnato la delibera assembleare con petizione 28 luglio 2009. Il 5 agosto 2009, adita dalla B.________, l'Autorità di prima istanza del distretto di Lugano per l'applicazione della LAFE (in seguito: Autorità LAFE) ha rilasciato una decisione di non assoggettamento sottoposta a due condizioni e cioè l'ottenimento sia dell'approvazione condominiale sia della licenza edilizia, entrambe riferite al cambiamento di destinazione e cresciute in giudicato. La licenza edilizia chiesta il 21 settembre 2009 e concessa dal Comune di Lugano è stata annullata con decisione 30 novembre 2010 dal Consiglio di Stato del Cantone Ticino, che ha giudicato gli atti incompleti. La domanda non è più stata riproposta. A.c. Dopo aver pagato i previsti acconti e assunto le spese condominiali di fr. 59'329.75, il 2 luglio 2012 la B.________ ha invano chiesto alla A.________SA di restituire le somme versate oppure di prorogare il diritto di compera o di costituirne uno nuovo. A.d. La B.________ ha quindi convenuto in giudizio innanzi al Pretore del distretto di Lugano la A.________SA, chiedendo che quest'ultima fosse condannata a pagarle fr. 599'329.75, oltre interessi, e che l'opposizione interposta a un precetto esecutivo fattole in precedenza notificare fosse rigettata in via definitiva. La convenuta si è opposta alla petizione e ha postulato in via riconvenzionale la condanna dell'attrice al versamento di fr. 29'693.15 per spese condominiali e spese relative alla procedura di contestazione della decisione assembleare. Il Pretore ha, con sentenza 12 maggio 2016, integralmente accolto la petizione e respinto l'azione riconvenzionale.