Citation: 4A_114/2023 E. A

A.a. Selon contrat daté du 22 septembre 2009, H.________ SA, E.________ SA, I.________ SA et J.________ (les bailleurs) ont remis à bail à C.________ Sàrl, D.________ Sàrl, A.________ et B.________ (les locataires) une arcade d'environ 215 m 2 au rez-de-chaussée de l'immeuble sis n° xxx (en réalité: n° yyy), rue K.________, à Genève. Les locaux étaient destinés à une salle d'exposition, un petit magasin de vente et un bureau. Conclu pour une durée initiale de cinq ans à partir du 1 er octobre 2009, le bail se renouvelait de cinq ans en cinq ans sauf résiliation respectant un préavis de six mois. L'immeuble est géré par la régie L.________ SA (ci-après: la régie). A.b. Par avenant du 27 août 2010, la destination des locaux a été modifiée; ils devaient désormais abriter une salle d'exposition/magasin de vente, un bureau et un établissement public (tea-room, café, bar, restauration). Par ailleurs, le loyer augmentait par paliers à 4'580 fr. par mois, charges non comprises, dès le 1 er octobre 2012. Les locataires bénéficiaient de la gratuité du loyer pendant trois mois, ce qui correspondait au dédommagement forfaitaire de l'adaptation des locaux et des travaux à effectuer. Le 9 août 2012, le Département de l'urbanisme a autorisé l'aménagement d'un café-restaurant dans les locaux loués, faisant droit à une demande APA de A.________ et B.________, avalisée par les propriétaires le 27 août 2010. L'établissement n'était pas autorisé à préparer ou servir de la restauration chaude. Cette demande APA deviendra caduque, faute de réalisation des travaux agréés dans le délai légal imparti. Entre 2009 et 2012, les locataires ont entrepris divers travaux dans l'arcade, qu'ils ont notamment divisée en deux parties par la création d'un mur de séparation. Ils ont également procédé à l'installation de prises, de WC, d'un évier eau froide, d'une plonge, d'un écoulement et de meubles de cuisine au bar, ainsi qu'à la construction d'un faux plafond avec isolation phonique. Des contrats de travail pour le gérant, le cuisinier et une serveuse ont été rédigés en vue de l'ouverture du bar, prévue le 15 mai 2014. A.c. Les propriétaires ont obtenu deux autorisations de construire, délivrées les 19 juin 2013 et 13 janvier 2014. Les immeubles sis rue K.________ n° xxx et yyy, ainsi que boulevard M.________, devaient être tous trois surélevés, le premier de deux étages en vue de la création de quatre appartements, le deuxième de six étages afin d'y créer vingt-cinq logements et le dernier d'un étage en vue de la création de deux appartements. Selon le préavis de sécurité émis par le Département des constructions et des technologies de l'information (DCTI), l'évacuation totale des immeubles sis rue K.________ n° yyy était nécessaire, notamment en raison du besoin de renforcer les piliers de soutien des arcades. Dans les deux autres immeubles, le départ temporaire et le relogement provisoire de certains locataires s'imposaient également, la typologie des appartements en cause devant être modifiée en raison de travaux nécessaires à la surélévation (fermeture des fenêtres en pignon, suppression du balcon, suppression de la cloison entre hall d'entrée et séjour). Par courrier du 26 mars 2014, le bureau d'architectes mandaté par les propriétaires a informé les locataires des travaux de surélévation autorisés, qui allaient affecter directement leurs locaux dès lors que la structure du nouveau bâtiment traverserait intégralement la galette sise rue K.________ n° yyy et que les fondations seraient entièrement transformées. Lors d'une séance tenue le 9 avril 2014 en présence de N.________ - en charge du chantier auprès de la régie - et de O.________, B.________ et A.________, pour les locataires, ont été informés que le chantier devait débuter en juin 2014 pour une durée globale de dix-huit mois environ et que les travaux de renforcement étaient prévus sur six mois environ. Le 14 août 2014, un protocole d'accord a été signé entre les locataires et la direction des travaux (DT) du chantier de surélévation, qui était représentée par O.________ et agissait pour le compte des bailleurs. Il s'agissait de réglementer les modalités d'usage des locaux durant les travaux, ainsi que les conditions financières de l'occupation de l'arcade et du logement de remplacement mis provisoirement à disposition des locataires. Cette convention contient notamment les points suivants: " 1) La partie «bureau» sera transférée, pendant la durée des travaux, dans un appartement de 4 pièces à la rue K.________ n° xxx. Le déménagement dans les locaux provisoires et le réaménagement dans les locaux principaux des meubles et cartons, ainsi que le déplacement de la ligne téléphonique seront effectués par des entreprises mandatées par la DT. Le matériel informatique (...), soit tous les objets fragiles seront déplacés par les locataires. L'électricien mandaté par la DT se chargera de l'installation des ordinateurs pour rendre le réseau fonctionnel. 2) Suite à la création de la nouvelle cage d'escaliers, les WC du bureau et du restaurant seront supprimés lors des travaux. Un avenant au bail stipulera que des nouveaux WC avec un accès sécurisé, utilisables par la partie «bureau», seront aménagés au sous-sol, en compensation de l'espace perdu, ils seront inscrits à titre de dépendance de la chose louée. 3) En compensation de la suppression des WC dans la partie «bureau», la DT aménagera une kitchenette (évier + meubles). 4) L'aménagement des travaux immeuble (fixe) tels que l'électricité, les branchements sanitaires, les murs, finitions, etc. seront réalisés par la DT, ainsi que la création du nouveau bar et son évier, l'évier et le plan de travail dans la cuisine puis le conduit de ventilation du restaurant avec sa hotte. (...) La DT séparera les alimentations électricité côté bureau et alimentation électricité côté bar-restaurant, avec un compteur pour chaque unité (...). 5) L'extension de l'isolation phonique du plafond posée par le locataire (sic) sera réalisée par la DT au moyen des mêmes matériaux, conformément à l'autorisation sur toute la surface louée. Une isolation adéquate sera prévue sur le mur séparateur des 2 unités (bureau/bar-restaurant). 6) Le choix des teintes sera fait par les locataires, selon le projet établi en collaboration avec la DT (...). 7) Une extension du bar à la partie «bureau» sera possible sans restriction ultérieure par le bailleur. 8) Une banderole portant le nom de l'établissement exploité par les locataires sera posé sur l'échafaudage par la DT. 9) La DT prendra en charge le panneau publicitaire lumineux définitif du bar-restaurant (qui sera fixé sur la façade après les travaux) qu'elle aura préalablement choisi. 10) Le projet d'aménagement des futurs locaux sera réalisé par la DT, en collaboration avec les locataires. 11) Toutes les demandes relatives à la modification de l'autorisation du bar obtenue par les locataires seront effectuées et prises en charge par la DT. (...) 14) Deux places moto d'environ 0.80 x 1.9 m seront créées dans la zone vide au fond du parking devant le local à côté de la cour. Ces places seront inscrites à titre de dépendance de la chose louée, l'avenant au bail fera référence. 15) Une cave sera mise à disposition à titre de dépendance, l'avenant au bail fera référence. (...) 17) Un dédommagement financier pour les locataires a également été convenu entre les parties, à savoir une réduction de 50% du loyer + charges pour une période de 12 mois fermes à compter du 1er septembre 2014. Cette période sera prolongée si besoin jusqu'à ce que les locataires aient eu l'occasion d'exploiter les locaux entièrement après réintégration pendant au moins 6 mois. Cette période d'exploitation de six mois débutera dès que les travaux à la charge de la DT à l'intérieur de la zone louée seront terminés, non compris la rénovation des fenêtres. En cas de besoin d'interventions sporadiques et d'installations au vu des besoins de la construction, les parties s'accorderont entre elles sans autres revendications, les dérangements pour les locataires devront cependant être limités à des interruptions ponctuelles de courte durée et organisées par la DT avec le locataire (sic). En cas de besoin d'interruption d'exploitation d'une durée dépassant 24h, la DT négociera les termes avec le locataire (sic). Les locataires et le bailleur renoncent à toute autre prétention. La clause de renouvellement tacite du bail à l'échéance reste inchangée. 18) La DT informe les locataires que les travaux débuteront en septembre 2014. La date définitive pour le déménagement des bureaux ainsi que le planning seront transmis très prochainement aux locataires par la DT." A.d. En exécution de ce protocole d'accord, un appartement de 4,5 pièces au cinquième étage de l'immeuble sis n° xxx, rue K.________ a été mis à disposition des locataires à partir d'octobre 2014. Les locataires ont rencontré certains problèmes lors du déménagement de l'arcade à l'appartement. Par courrier du 15 novembre 2014, ils ont fait valoir auprès de la DT les montants suivants: - 2'800 fr. pour l'intervention de l'informaticien pendant trois jours et demi au lieu d'un jour, à raison de 800 fr. par jour; - 100 fr. pour le pré-nettoyage des armoires, dans un état inacceptable; - 289 fr. pour les clés d'entrée et des locaux; - 77 fr.90 pour des rayonnages; - 26 fr. pour un câble de réparation; - 10'500 fr. à titre d'indemnité pour jours de retard, soit pour le salaire versé au personnel empêché de travailler pendant trois jours et demi à raison de 3'000 fr. par jour; - 480 fr. pour une imprimante détériorée; - 360 fr. pour un fax détérioré; - 650 fr. pour un poste de travail détérioré; - 1'222 fr.65 de TVA. Les locataires réclamaient également un nettoyage à fond des lieux et sommaire du balcon, ainsi que la sécurisation des fils électriques. La DT a contesté toutes les prétentions des locataires mais, par gain de paix, s'est engagée à demander aux bailleurs de faire un geste. A.e. Le 7 janvier 2015, les travaux ont débuté sur l'immeuble sis n° xxx, rue K.________ par le percement des façades et la découpe des nouvelles fenêtres. Dès le 13 janvier 2015, les locataires se sont plaints auprès de la DT du fait que les travaux étaient effectués sans préavis et généraient beaucoup de bruit, les empêchant de travailler. Selon eux, il n'avait jamais été prévu que des travaux soient entrepris dans cet immeuble avant qu'ils ne réintègrent l'arcade. Ils faisaient valoir un non-respect de la convention du 14 août 2014 et exigeaient un arrêt des travaux jusqu'à ce qu'une solution soit trouvée sur une indemnisation pour les nuisances auxquelles ils étaient exposés depuis l'emménagement dans les locaux de remplacement. La DT a répondu que les travaux se déroulaient selon le planning transmis aux locataires dès le démarrage du chantier et étaient exécutés selon les règles de l'art, ce que l'inspection des chantiers, intervenue à la demande des locataires, avait confirmé. Elle reprochait aux locataires leur comportement chicanier, niant qu'il n'ait jamais été question de reporter les travaux au n° xxx, rue K.________ jusqu'à la réintégration des locataires dans l'arcade. A.f. En parallèle, la DT a souhaité planifier l'aménagement de l'arcade. Le 13 février 2015, elle a demandé aux locataires de fixer une rencontre au sujet de l'aménagement et des finitions des futurs locaux, de l'approbation des plans définitifs et du projet de cuisine, de l'implantation des toilettes, du planning des travaux au n° xxx, rue K.________ et du retour dans l'arcade. Selon le plan définitif de l'arcade, les surfaces sont respectivement de 59,7 m2 pour la partie «bureau» et de 115,9 m2 pour la partie «restaurant», soit 175,60 m2 au total. Le 19 mars 2015, les locataires ont envoyé à la DT un plan de la cuisine qu'ils souhaitaient voir aménagée dans l'arcade, modifiant le plan initial. Le 10 avril 2015, ils ont proposé un rendez-vous en présence de leur cuisiniste, ce que la DT a accepté. A.g. Par courrier du 10 avril 2015, la DT a précisé les travaux à entreprendre dans les locaux de remplacement: les fenêtres en pignon de l'appartement devaient être fermées, une porte-fenêtre serait créée et le balcon devait être coupé. Ces interventions étaient prévues le 30 avril 2015 et devaient durer deux jours. En outre, elle indiquait que les bailleurs étaient prêts à faire un geste pour le dédommagement réclamé, sans reconnaissance de responsabilité. La DT précisait également que la surface nette de l'arcade avant travaux était de 189 m2, et non de 215 m2 comme indiqué dans le bail; après transformation, cette surface serait de 178 m2. Enfin, elle informait les locataires que le plan transmis le 19 mars 2015 était inexploitable. Le planning des travaux joint prévoyait la finalisation des choix et du projet des locataires début juin 2015, puis les travaux d'aménagement de la partie «bureau» durant l'été 2015, avant le déménagement de la fiduciaire fin août 2015 et enfin l'aménagement de la partie «cuisine» début septembre 2015, les finitions devant être terminées à la mi-octobre 2015. Le 14 avril 2015, les locataires ont annulé la rencontre prévue au motif que les travaux en cours n'avaient pas été stoppés conformément à leur demande et se sont opposés à l'accès dans leurs locaux des ouvriers chargés des travaux sur les fenêtres aussi longtemps qu'une indemnisation n'aurait pas été convenue. Le 22 avril 2015, la régie a répondu qu'il n'y avait aucune raison d'arrêter le chantier, dûment autorisé. L'attitude des locataires empêchant les ouvriers de monter l'échafaudage et le chantage correspondant n'étaient absolument pas cautionnés; seul le désir de maintenir de bonnes relations conduisait les bailleurs, sans reconnaissance de responsabilité, à accepter de payer une indemnité complémentaire de 700 fr. pour les deux jours de fermeture du bureau en raison des travaux sur les fenêtres. En réponse aux prétentions formulées par les locataires dans leur courrier du 15 novembre 2014, les bailleurs proposaient une indemnité de 3'000 fr. Quant aux plans de la cuisine, faits à la main, ils ne pouvaient servir de base de travail de sorte que les locataires étaient invités une nouvelle fois à fournir des plans professionnels. En avril 2015, une requête en mesures superprovisionnelles et provisionnelles des locataires visant à faire interdire la poursuite des travaux au n° xxx de la rue K.________ a été rejetée. A.h. Le 27 mai 2015, un huissier de justice a établi un constat de l'état de l'appartement aménagé en bureau et de l'arcade en chantier, en particulier de leur surface. Celle des locaux de remplacement était de 63,22 m 2 alors que celle de l'arcade était de 168,5 m 2 dont 60 m 2 de bureaux. A.i. Le 17 juillet 2015, la DT a averti tous les locataires que des échafaudages seraient installés sur la façade de l'immeuble sis n° xxx, rue K.________ du 17 août au 14 septembre 2015. Les travaux de surélévation commenceraient ensuite et devaient s'étendre jusqu'en juillet 2016 environ. Le 18 août 2015, les locataires ont à nouveau fait part de leurs doléances, affirmant qu'ils n'auraient jamais signé la convention du 14 août 2014 s'ils avaient su que l'immeuble sis n° xxx, rue K.________ serait également en travaux lors de la période transitoire et que la surface de l'arcade serait diminuée de 30%. Ne pouvant plus travailler dans ces conditions, ils réclamaient une indemnisation et des locaux de remplacement de 100 m 2 dans le quartier. Le 21 août 2015, les bailleurs ont reproché aux locataires d'avoir retardé fautivement les travaux, causant une perte financière liée à l'immobilisation de l'appartement mis provisoirement à leur disposition. En outre, ils les ont mis en demeure de collaborer à l'exécution des travaux à réaliser dans l'arcade, en transmettant à la DT leurs souhaits quant aux futurs aménagements de l'arcade; à défaut, les travaux seraient exécutés à compter du 1 er septembre 2015. Enfin, les locataires étaient sommés de fixer une date avec la DT pour les travaux dans l'appartement consistant à boucher les fenêtres sur pignon et à créer une porte-fenêtre sur cour; à défaut, l'intervention débuterait le 7 septembre 2015. Avec sa réponse du 28 septembre 2015, l'une des locataires, D.________ Sàrl, a joint un plan établi par un architecte et un cuisiniste pour la partie bar-restaurant, tout en précisant que les matériaux seraient choisis à réception des plans définitifs remis par les architectes des bailleurs et qu'elle entendait retrouver la surface locative de 215 m 2 figurant dans le bail. La locataire indiquait par ailleurs que l'appartement de 63 m 2 mis provisoirement à disposition était insalubre et bruyant en raison des nuisances générées par les travaux et ne répondait pas à la promesse de locaux d'environ 100 m 2 au calme; les bailleurs étaient mis en demeure de mettre à disposition dans les dix jours l'arcade louée, le délai de livraison étant largement dépassé puisqu'une année depuis le début des travaux s'était déjà écoulée. Le 6 octobre 2015, la régie a fait valoir que la position des locataires résultait d'une mauvaise compréhension de l'accord du 14 août 2014; les plans définitifs de l'arcade avaient été remis en août 2014 de sorte que les locataires étaient dûment informés des aménagements à réaliser dans les locaux; le retard pris était entièrement dû au manque de coopération des locataires, de sorte que leur mise en demeure de remettre l'arcade dans les dix jours était sans portée. Le 8 octobre 2015, D.________ Sàrl a refusé le plan remis par la régie, qui ne prenait pas en compte les besoins des locataires, à savoir une surface de bureau minimale de 80 m 2 et la situation de la cuisine. Le 23 décembre 2015, les locataires ont indiqué que la partie «bureau» de l'arcade avait été amputée de près de 40 m 2 au bénéfice des locaux communs de l'immeuble, si bien qu'il leur était impossible de reprendre leur activité fiduciaire; les bailleurs étaient mis en demeure de remédier à ce défaut dans les 30 jours sous menace de consignation du loyer. Le 12 janvier 2016, la régie a contesté une telle perte de surface et fait observer que l'obstruction des locataires avait causé les retards dans l'exécution des chantiers. En réponse à une demande des locataires quant à la date de réintégration de l'arcade et à la remise des plans des locaux, la régie a transmis notamment, par pli du 23 juin 2016, des plans d'exécution des locaux datés du 2 décembre 2014 dont il ressort que la surface nette de l'arcade avant travaux de 190,6 m 2 était réduite à 175,6 m 2 après travaux, tout en précisant que la perte de surface au rez-de-chaussée était compensée par la création de sanitaires en sous-sol. A.j. En mars 2016, il s'est avéré que le changement d'affectation de l'appartement mis provisoirement à disposition des locataires à titre de bureaux n'avait pas été autorisé.