Citation: 4C.6/2002 10.09.2002 E. 5

Essendo il contratto di locazione stato trasferito a due soggetti giuridici diversi, l'attrice sostiene ch'esso è divenuto "comune" per legge. A ragione. 5.1 Un contratto di locazione si dice comune quando almeno una delle parti contraenti (locatore o conduttore) è composta da una pluralità di persone (Higi, op. cit., n. 98 e 103 ad Vorbemerkungen zu art. 253-274g CO; Roger Weber, Der gemeinsame Mietvertrag, Zurigo 1993, pag. 88; Hans Schmid, Der gemeinsame Mietvertrag, in: SJZ 87/1991, pag. 349). Alla luce di quanto esposto al considerando precedente, in concreto tale eventualità si è verificata con il trasferimento del contratto di locazione alle aggiudicatarie dei fondi oggetto del medesimo, le quali sono così divenute colocatrici. 5.2 Il contratto comune è caratterizzato dall'esistenza di una relazione contrattuale esterna (locatore - conduttore) cui si aggiunge una relazione interna che riguarda specificatamente la pluralità delle persone che insieme formano una delle parti contrattuali (Higi, op. cit., n. 105 segg. ad Vorbemerkungen zu art. 253-274g CO), in casu le due colocatrici. L'esercizio dei diritti formatori, quale appunto quello di disdire il contratto, dipende dal tipo di relazione, interna, che esiste fra le persone che compongono la parte locatrice (Higi, op. cit., n. 117 ad Vorbemerkungen zu art. 253-274g CO; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 412). Nella fattispecie in rassegna, la relazione che lega le due colocatrici è assimilabile alla società semplice (art. 530 segg. CO); mediante l'acquisizione dei fondi oggetto del contratto di locazione essi si sono infatti uniti nel ruolo di parte locatrice, con tutti i diritti e gli obblighi che ne derivano. La decisione di disdire il contratto doveva pertanto essere presa all'unanimità e comunicata all'attrice da loro stessi oppure da un rappresentante da loro designato (Lachat, op. cit., pag. 412; Higi, op. cit., n. 117 ad Vorbemerkungen zu art. 253-274g CO; Corboz, op. cit., pag. 49 seg.). Ne discende che la censura sollevata dall'attrice circa la nullità della disdetta siccome decisa e comunicata da uno solo degli aventi diritto merita di essere accolta: il diritto di rescindere il contratto di locazione andava infatti esercitato da entrambe le aggiudicatarie, insieme (cfr. anche sentenza inc. 4C.331/1993 del 20 giugno 1994 pubblicata in SJ 1995 pag. 53 segg. consid. 5-7). Dalla sentenza cantonale non emerge alcun elemento a favore della tesi asseverata dalla convenuta per la quale essa avrebbe agito in rappresentanza delle due colocatrici. Si tratta, comunque, di un argomento che la convenuta non ha mai fatto valere dinanzi alle istanze cantonali - né essa sostiene il contrario nel suo allegato - sicché un rinvio della causa per un'eventuale completamento dell'incarto a questo riguardo non entra in linea di conto (art. 64 cpv. 1 OG; cfr. DTF 126 III 59 consid. 2a).