Citation: 1C_122/2024 E. 3.1

3.1. Gemäss den vorinstanzlichen Ausführungen wurde im Nachgang an die Erteilung der Baubewilligung für die erste Bauetappe der Arealüberbauung (Wohnblöcke B1 und B2) gestützt auf die damals gültige Bauordnung vom 23. Oktober 1970 der Gemeinde Wiesendangen (nachfolgend: BauO 1970) am 18. Februar 1972 im Grundbuch zur Parzelle aKat.-Nr. 1820 folgende Anmerkung eingetragen (nachfolgend: Arealüberbauungsrevers) : "Öffentliche Eigentumsbeschränkung - Pflicht zur dauernden Erhaltung von Freiflächen als Grünanlagen, Kinderspielplätze, Abstellplätze usw. - Die im Plan zu dieser Anmerkung [...] ausgeschiedenen Freiflächen (als Grünanlagen, Kinderspielplätze, Abstellflächen usw.) sind dauernd beizubehalten. Gilt zu Gunsten der Politischen Gemeinde Wiesendangen." Im Rahmen der späteren Baubewilligung für die Wohnblöcke A1 und A2 wurde sodann ein gesamthaftes Ausnützungsmass von 55 % für die Arealüberbauung berechnet. Dieses Ausnützungsmass wurde für die noch zu erstellenden Wohnblöcke sichergestellt, indem im Grundbuch zur heutigen Parzelle Kat.-Nr. WD2591 des Beschwerdeführers (Beleg Nr. 1976/262 vom 26. Januar 1977) folgende Anmerkung zugunsten der Politischen Gemeinde Wiesendangen eingetragen wurde (nachfolgend: Ausnützungsrevers) : "Oeffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung: Ausnützungsrevers z.G. Politische Gemeinde Wiesendangen, gestützt auf Ziff. 1 lit. c aa der Baubewilligung Nr. 114 vom 11. Mai 1976: Das Grundstück [a]Kat.-Nr. 1820 und das Grundstück [a]Kat.-Nr. 1904 bilden in der Arealüberbauung im Leingrüebler für die Berechnung des Ausnützungsmasses eine Einheit. Aufgrund der Berechnungen vom 20.4.1976 sind die Ausnützungsmasse verbindlich, insbesondere auch für die noch zu erstellenden Wohnblocks C, A3 und A4." Die Vorinstanz führte sodann mit Verweis auf ihre Rechtsprechung aus, welche Bedeutung Arealüberbauungsreversen zukommt, die vor Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich erlassen worden sind (E. 4 des angefochtenen Urteils). Verstosse die nach altem Recht bewilligte Überbauung gemäss Bebauungs- bzw. Gesamtüberbauungsplan auch gegen die Regelbauweise des neuen Rechts, so behielten die ehemals die Gesamtüberbauung sichernden Nebenbestimmungen ihre gesetzliche Grundlage, und zwar selbst dann, wenn das neue Recht keine Vorschriften über die Gruppen- oder Arealüberbauung kennen würde. Denn der Zweck dieser Nebenbestimmungen liege darin, diejenigen Merkmale der Gesamtüberbauung zu wahren, die das Abweichen von der Regelbauweise gerechtfertigt hätten; dauere trotz Rechtsänderung diese Abweichung an, so bleibe damit auch die Grundlage für die Nebenbestimmung erhalten (E. 4.3 des angefochtenen Urteils). In Übereinstimmung mit dem baurekursgerichtlichen Entscheid bestätigte die Vorinstanz, dass die im Jahr 1972 unter Nebenbestimmungen bewilligte Arealüberbauung als Ganzes - worauf allein abzustellen sei - schon deshalb nicht mehr zulässig wäre, weil sie mit den Wohnblöcken B, C und D nach heutiger Regelbauweise übergeschossige Gebäude umfasse. Die aus dem Bewilligungszeitpunkt herrührenden öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen gälten daher nach wie vor. Das ursprünglich bewilligte Gesamtkonzept inklusive Freiflächen, welches damals die Abweichung von der Regelbauweise gerechtfertigt habe, müsse weiterhin eingehalten werden (E. 5.1 f. des angefochtenen Urteils). Es bestehe insofern kein Raum für die Streichung von altrechtlichen Arealüberbauungsreversen auf dem Grundstück Kat.-Nr. WD2591 des Beschwerdeführers.