Citation: 4A_105/2024 E. 3.3.1

3.3.1. Es ist unbestritten, dass die Beschwerdeführerin mit der Einführung des Kriteriums der wirtschaftlichen Verhältnisse bezweckt, Wohnungen der öffentlichen Hand zu einem deutlich unter dem Marktniveau liegenden Mietzins zu vermieten und sie so Personen zugänglich zu machen, die als Folge ihrer weniger günstigen wirtschaftlichen Verhältnisse - gerade angesichts des auch in der Stadt A.________ notorischen Wohnungsmangels - darauf angewiesen sind. Für die Einführung der von der Beschwerdeführerin formulierten wirtschaftlichen Kriterien zur Vermietung ihrer Wohnungen besteht daher offensichtlich ein sachlicher und plausibler Grund. Es handelt sich um mit öffentlichen Mitteln verbilligte Wohneinheiten der öffentlichen Hand, und die Beschwerdeführerin nimmt insofern eine soziale Verantwortung wahr. Von einer ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse erfolgten und damit missbräuchlichen Vertragsanpassung (oben E. 3.1.2) kann unter diesen Umständen keine Rede sein. Die Vorinstanz begründet auch nicht und es ist nicht ersichtlich, dass die beabsichtigte Vertragsänderung in einem krassen Missverhältnis zu den berechtigten Interessen des Beschwerdegegners stehen würde (vgl. oben E. 3.1.2). Hierzu genügt insbesondere nicht, dass der Beschwerdegegner bei einer Kündigung wahrscheinlich mehr für eine neue Wohnung zahlen müsste. Vielmehr stünde in diesem Fall fest, dass er nicht auf eine zu Bedingungen unter dem Marktpreis vermietete Wohnung angewiesen ist. Andernfalls müsste er bei Einführung der strittigen Kriterien nicht mit einer Kündigung rechnen. Abgesehen davon steht dies noch gar nicht fest. Gemäss den Feststellungen der Vorinstanz will die Beschwerdeführerin nur dann Massnahmen ergreifen, wenn 15% der Wohnungen das "angemessene Verhältnis" zwischen Einkommen und Mietzins verletzen. Betroffen wären zunächst die Mieter mit den höchsten Einkommen. Zudem würde dem Beschwerdegegner nach Möglichkeit eine Ersatzwohnung angeboten. Schliesslich würde bei Vorliegen besonderer persönlicher Umstände oder allenfalls hohem Alter auf einen Wohnungswechsel und die Kündigung verzichtet. Wie die Beschwerdeführerin zu Recht vorbringt, übt sie mit diesem Vorgehen ihr Recht schonend, jedenfalls aber nicht missbräuchlich aus. Die gegenteilige Auffassung würde dazu führen, dass eine nachträgliche Vertragsanpassung kaum je möglich wäre. Dies entspricht aber weder dem Sinn des Gesetzes oder dem Grundsatz der Privatautonomie im Zivilrecht noch wäre es letztlich im Interesse der Mietenden bzw. Mietinteressenten. Auch bei Dauerschuldverhältnissen besteht zudem kein Anspruch auf quasi "für immer" unverändert günstige Vertragsbedingungen. Eine Vertragsanpassung ist nicht nur bei Vorliegen aussergewöhnlicher Umstände im Sinne der von der Vorinstanz zitierten "clausula rebus sic stantibus" zulässig. Die Zulässigkeit einseitiger Vertragsänderungen steht vielmehr - wie auch diejenige einer Kündigung - einzig unter dem Vorbehalt der Nicht-Missbräuchlichkeit, was nach den konkreten Umständen zu beurteilen ist (oben E. 3.1.2). Es ist allgemein anerkannt, dass die Regelungen gemäss Art. 269d OR und Art. 271a OR sachlich zusammenhängen (vgl. dazu BGE 125 III 231 E. 3b). Die beiden Normen sind daher auf einander abgestimmt anzuwenden. Nicht gefolgt werden kann der Vorinstanz auch insofern, als sie erwog, der Beschwerdegegner habe nicht mit der Einführung einer Maximalverdienstklausel rechnen müssen. Wie bereits gesagt, handelt es sich hier um staatlich verbilligte, von der Öffentlichkeit finanzierte Wohneinheiten zugunsten weniger betuchter Mietenden. Insofern überzeugt auch die in diesem Zusammenhang angeführte Begründung der Vorinstanz nicht, dass Vermieter im Normalfall an möglichst finanzkräftigen Mietern interessiert seien. Ebenso wenig muss für die Mietenden bereits bei Vertragsschluss ein für alle Mal vorhersehbar und klar sein, wie sie eine Vertragsbeendigung abwenden können. Die Parteien haben im Gegenteil grundsätzlich das Recht, das Vertragsverhältnis jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen und vertraglichen Fristen aufzulösen. Dies gilt - wiederum unter Vorbehalt des Missbrauchs - auch im Mietrecht. Erst recht muss eine einseitige Vertragsänderung, analog zur Erhöhung des Mietzinses nach Art. 269d Abs. 1 OR, zulässig sein, geht diese doch in der Regel weniger weit als eine Kündigung. Zutreffend ist zwar, dass bei einer allfälligen Kündigung zwingende Gesetzesnormen (die Erstinstanz nennt das "Recht auf Erstreckung") nicht verletzt werden dürfen. Dass dies mit Bezug auf die strittige Mietvertragsklausel der Fall wäre, wird aber nicht behauptet. Weiteres wird erst zu prüfen sein, wenn das Mietverhältnis mit dem Beschwerdegegner tatsächlich gekündigt werden sollte. Dies bildet nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Sodann leuchtet nicht ein, inwiefern es missbräuchlich sein soll, dass die Beschwerdeführerin wesentliche Fragen der Umsetzung der VGV dem Stadtrat überlassen will. Der in diesem Zusammenhang vorgebrachte vorinstanzliche Verweis auf Prinzipien der Rechtsstaatlichkeit geht an der Sache vorbei, wenn und soweit die Beschwerdeführerin als Subjekt des Zivilrechts auftritt, wovon die Vorinstanz ausging (oben E. 3.2.4). Geradezu unerfindlich ist, weshalb es betreffend mit öffentlichen Mitteln vergünstigte Wohneinheiten willkürlich und mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren sein soll, für eine Kündigung allein auf das steuerbare Einkommen abzustellen. Im Übrigen trifft dies nach dem Gesagten in dieser Absolutheit nicht zu, will doch die Beschwerdeführerin die persönlichen Umstände der Mietenden berücksichtigen. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz wäre dem Beschwerdegegner ein Wohnungswechsel oder eine Kündigung unter den gegebenen Umständen auch nicht grundsätzlich unzumutbar. Aus dem angefochtenen Urteil ergibt sich nichts Anderes. Insbesondere ändert daran nichts, dass das Mietverhältnis bis dato über zwanzig Jahre gedauert hat. Auch die finanziellen Nachteile für den Beschwerdegegner bzw. ein Mehraufwand beim Bezug einer neuen Wohnung begründen kein offensichtlich überwiegendes Interesse des Beschwerdegegners. Es kann offen bleiben, ob die Vorinstanz das Kriterium der Zumutbarkeit zu Recht zur Beurteilung der Rechtmässigkeit der Vertragsänderung heranzog (vgl. dazu E. 3.1.2). Die von der Beschwerdeführerin vorgesehene Einführung einer Klausel zur Berücksichtigung der wirtschaftlichen Verhältnisse und Einkommensentwicklung ist - da es um mit öffentlichen Mitteln verbilligte Wohnungen der öffentlichen Hand geht - rechtens.