Citation: 4C.170/2004 27.08.2004 E. 2

La recourante prétend que le congé qui lui a été notifié le 11 juin 2002 doit être annulé, parce qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Plus particulièrement, la demanderesse reproche à la Chambre d'appel d'avoir totalement méconnu la portée de l'art. 271 CO, qui impose au bailleur de motiver avec franchise le congé qu'il notifie. De plus, en retenant comme avéré le motif de résiliation avancé par l'intimée, la cour cantonale aurait transgressé l'art. 274d CO et encore enfreint l'art. 8 CC, puisque la recourante n'aurait pas eu la possibilité d'établir les faits pertinents qu'elle avait allégués en instance cantonale. 2.1 A côté d'une liste d'exemples où une résiliation émanant du bailleur est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi prévoit, de manière générale, que le congé donné par l'une ou l'autre partie est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction dogmatique rigoureuse n'a pas de portée pratique en cette matière (cf. ATF 120 II 31 consid. 4a, 105 consid. 3a p. 108). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3a p. 108). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (arrêt 4C.65/2003 du 23 septembre 2003, consid. 4.2). Est abusif le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32). La résiliation de bail peut être annulée si le motif sur lequel elle repose se révèle incompatible avec les règles de la bonne foi qui régissent le rapport de confiance inhérent à la relation contractuelle existante (par exemple, le congé fondé sur un motif raciste) (ATF 120 II 105 consid. 3a in fine; cf. également ATF 120 II 31 consid. 4a). Le motif pour lequel un congé est donné relève des constatations de fait (ATF 115 II 484 consid. 2b p. 486). L'auteur du congé n'a l'obligation de le motiver que si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO). Une résiliation qui demeure non motivée malgré la requête du destinataire n'est pas nécessairement abusive; en effet, s'il avait voulu qu'il en soit ainsi, le législateur aurait posé une présomption dans ce sens. A l'inverse, l'absence de motivation ne saurait rester sans conséquence, au risque de priver l'art. 271 al. 2 CO de toute portée. L'obligation de motivation doit être prise au sérieux. En particulier, celui qui donne un motif de congé doit, en cas de litige, en démontrer l'exactitude. De même, celui qui attend deux mois avant de motiver le congé court le risque que la résiliation soit considérée comme abusive. En effet, même si le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe à celui qui s'en prévaut - généralement le locataire -, l'auteur du congé - généralement le bailleur - doit contribuer à la manifestation de la vérité, en donnant les raisons de cette mesure et en les rendant au moins vraisemblables (arrêt 4C. 305/1995 du 15 février 1996, consid. 4a). 2.2 Examiné à la lumière de ces principes, l'arrêt attaqué, qui a admis que le congé notifié à la demanderesse le 11 juin 2002 n'était pas abusif, est parfaitement conforme au droit fédéral. 2.2.1 La recourante paraît soutenir que le motif de congé avancé par la défenderesse serait mensonger. Il a été retenu que la bailleresse avait affirmé tout au long de la procédure, sans désemparer, qu'elle a résilié le bail de la demanderesse, parce qu'elle avait l'intention de remettre les locaux à son fils, qui est médecin, afin qu'il y exerce son activité professionnelle. Ce point, comme on l'a vu, relève des constatations de fait (cf. ATF 115 II 484 consid. 2b), de sorte qu'il lie le Tribunal fédéral en instance de réforme. La juridiction fédérale ne peut que contrôler si les conséquences juridiques que la cour cantonale a tirées de ces constatations respectent le droit fédéral. 2.2.2 La demanderesse se prévaut de l'art. 274d CO. Cette norme, à son al. 3, prescrit au juge d'établir d'office les faits, les parties devant soumettre à celui-ci toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Elle instaure le principe d'une maxime inquisitoriale sociale, à ne pas confondre avec la maxime officielle absolue. Ainsi, le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce à expliquer sa position, mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaboration et de production des preuves. L'initiative du juge ne va pas au-delà de l'invitation faite aux parties de mentionner les preuves et de les présenter. La maxime inquisitoriale sociale du droit du bail ne permet pas d'étendre ad libitum l'administration des preuves et de recueillir toutes les preuves possibles (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238/239). La recourante, dans le mémoire de recours qu'elle a déposé devant le Tribunal des baux et loyers, a elle-même offert de prouver, par toutes voies utiles, les faits qu'elle alléguait. Du moment qu'elle a proposé de son propre mouvement sa collaboration à l'établissement des faits, on ne voit pas pour quelles raisons la locataire aurait dû être formellement interpellée à cet égard par les premiers juges. Mais la demanderesse, contrairement à ce qu'elle avait annoncé, n'a pas fourni en temps utile de pièces pour montrer que le motif du congé allégué par la défenderesse ne correspondait pas à la réalité. Il n'appartenait pas au tribunal de première instance de suppléer par des mesures probatoires à la carence de la locataire, qui ne lui a pas apporté de documents probants ni proposé l'audition de témoins déterminés sur des faits précis. Les exigences de la maxime inquisitoire instaurée par l'art. 274d al. 3 CO ont donc bel et bien été respectées. 2.2.3 La recourante se réfère encore à l'art. 8 CC. La violation du droit à la preuve découlant de cette disposition n'a, en l'occurrence, pas de portée propre, mais se confond avec le grief de violation de l'art. 274d al. 3 CO, dont il vient d'être fait justice ci-dessus. Partant, il convient de se dispenser d'examiner ce moyen. 2.2.4 Dans le cas présent, la bailleresse a établi avoir besoin des locaux pour son fils médecin, qui souhaite exercer son art dans des locaux à la fois plus grands et mieux placés. Il est exclu d'admettre qu'un tel besoin ne réponde à aucun intérêt digne de protection. Un congé pareillement motivé ne saurait aucunement porter atteinte aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO. La recourante fait grand cas que le fils de la bailleresse n'a pas encore résilié le bail du cabinet médical qu'il exploite. On ne peut à ce sujet que souscrire à l'argument de bon sens développé tant par le Tribunal des baux et loyers que par la Chambre d'appel, selon lequel, à considérer les aléas inhérents à toute procédure judiciaire, on ne saurait exiger d'un locataire qu'il résilie son propre bail prématurément avant d'avoir la certitude d'être à même d'exercer son activité professionnelle dans d'autres locaux, dont le locataire actuel sollicite de l'autorité judiciaire l'annulation du congé et, subsidiairement, la prolongation de son bail.