Citation: 4A_565/2009 21.01.2010 E. 3.4

3.4.1 Pour la deuxième période, la cour cantonale a jugé qu'une réduction globale de 25% devait être accordée en raison des nombreux défauts constatés, soit la défectuosité de la chaudière, des infiltrations d'eau dans les pièces, dans la cave, les défauts relatifs aux volets, au bloc cuisine, au séchoir et au lave-vaisselle, aux stores du jardin, aux parquets, ainsi qu'aux fenêtres à guillotine. Les recourants estiment que l'autorité précédente aurait dû retenir une réduction de 40% pour cette période. Pour parvenir à ce résultat, ils additionnent, pour toute la période, les pourcentages de réduction relatifs à chacun des défauts qu'ils estiment appropriés, soit 10% pour le manque d'étanchéité dans la cave, 10% pour les défectuosités du séchoir et du lave-vaisselle et 20% pour divers autres défauts (problèmes de chaudière, infiltrations d'eau dans les pièces, bloc cuisine défectueux, volets dégradés, problèmes des stores du jardin, du parquet et des fenêtres à guillotine). 3.4.2 Les recourants perdent de vue que la réduction de loyer de 25% retenue par la cour cantonale représente une moyenne, pour tous les défauts, sur l'ensemble de la seconde période considérée. Or, certains défauts ont été éliminés au cours de la période et non seulement à son terme. C'est le cas des défauts relatifs au séchoir et au lave-vaisselle (10 mars 2005), au bloc cuisine (15 mars 2005), aux fenêtres à guillotine (3 mai 2005), aux stores du jardin et aux parquets (15 juillet 2005), ainsi qu'à la chaudière (30 septembre 2005). Les défauts les plus importants, toujours présents à la fin de cette deuxième période, sont les infiltrations d'eau dans les pièces (cf. déjà supra consid. 3.3) et les infiltrations d'eau dans la cave. Concernant ces dernières, les recourants rappellent que, dans la casuistique présentée par la cour cantonale (il s'agit d'une décision du 16 octobre 1995 de la Cour de justice du canton de Genève, mentionnée également par Züst, op. cit., p. 72), une réduction de 10% a été accordée pour le seul problème de manque d'étanchéité dans une cave. Ils oublient de préciser que, dans le précédent de la Cour de justice, plusieurs objets ont été endommagés dans la cave, ce qui révélait une infiltration d'une certaine importance, ce qui n'a pas été établi dans le cas d'espèce. Il n'appartient pas au Tribunal fédéral de substituer sa propre appréciation à celle de l'autorité inférieure (cf. supra consid. 3.2). Une réduction moyenne proche de 20% pour les infiltrations d'eau dans les pièces (cf. supra consid. 3.3), les infiltrations dans la cave (cf. remarque paragraphe précédent) et d'autres défauts beaucoup moins importants (et ne s'étendant pas sur l'ensemble de la période) comme les défectuosités des fenêtres à guillotine, des stores du jardin, des parquets et des volets ne paraît en tout cas pas inéquitable au regard de la casuistique. Il faut encore préciser que les défectuosités restantes ne nécessitent, selon les constatations cantonales, qu'une réduction très faible. C'est le cas des problèmes de chaudière (cf. supra consid. 3.3), auxquels il a été remédié avant la fin de la deuxième période (30 septembre 2005), de la vétusté du bloc cuisine (cf. supra consid. 3.3), ce dernier défaut affectant par ailleurs l'usage de la villa uniquement durant le tiers de la deuxième période. Il en va de même des défauts relatifs au séchoir et au lave-vaisselle (présents uniquement durant le tiers de la période considérée) qui n'affectent à l'évidence, contrairement à l'opinion des recourants, pas dans la même mesure l'usage de l'objet loué que des défectuosités du frigo et de la cuisinière (casuistique rappelée par les recourants) (cf. Züst, op. cit., p. 75). Pour l'ensemble des défauts, une réduction moyenne de 25% n'apparait donc pas inéquitable. 3.4.3 Les recourants font grief à la cour cantonale d'avoir totalement omis de prendre en compte dans son appréciation les nuisances provenant des travaux causées durant de nombreux mois aux locataires, incommodés par la présence d'ouvriers, leur va-et-vient dans l'immeuble, la perte d'intimité, le bruit et la poussière inhérente à ces travaux. Il s'agit là de questions de fait. Or, les recourants ne prétendent pas avoir - en temps utile et selon les règles du droit cantonal de procédure - allégué et offert en preuve l'existence, la durée et l'importance de ces nuisances. Même dans le cadre de la maxime inquisitoriale sociale (art. 274d al. 3 CO), les locataires ne sont pas libérés de leur devoir de participer à l'établissement des faits (cf. arrêt 4C.11/2006 du 1er mai 2006 consid. 2.2; Hans bättig, Herabsetzung des Mietzins wegen Mängeln - Substanzierung- und Beweislast, MRA 1/07 p. 41 s.). Il n'est donc pas possible d'entrer en matière sur un argument, énoncé de façon générale par les recourants, qui repose sur des points de fait dont on ne trouve aucune trace dans les constatations cantonales qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF). Enfin, les recourants prétendent qu'une réduction de 40% s'imposait également en raison du montant du loyer et du lieu de situation de l'immeuble. Ces deux critères peuvent, entre autres, être pris en considération pour déterminer si la chose louée est affectée d'un défaut (cf. arrêt 4C.81/1997 du 26 janvier 1998 consid. 3b/bb; David Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 217). En l'espèce, pour la deuxième période considérée, l'existence des défauts n'est pas contestée et les recourants n'expliquent pas en quoi le caractère luxueux de l'objet loué aurait une influence sur le calcul de la réduction de loyer. S'agissant du lieu de situation de l'immeuble, on ne discerne pas en quoi la situation avantageuse de la villa aurait une influence sur le calcul de la réduction liée à son état défectueux (infiltrations d'eau, etc.) et les recourants ne présentent aucune motivation permettant de le comprendre. Les arguments soulevés ne permettent donc pas de remettre en question l'appréciation effectuée par la cour cantonale. 3.5 Pour la troisième période examinée, l'autorité précédente a fixé la réduction de loyer à 15% en raison des divers défauts éliminés au plus tard à la fin du mois d'octobre 2005. Elle a retenu que les défauts suivants subsistaient: infiltrations d'eau dans la cave et dans les combles, traces d'humidité dans l'escalier et dans les chambres, défectuosité de la balustrade, de la buanderie, du seuil et des joints de la terrasse, ainsi que des encadrements de fenêtres et de la toile de tente, traces de brûlures. Les recourants sont d'avis que la cour cantonale aurait dû retenir une réduction d'au moins 30% pour l'ensemble de la période, afin de tenir compte des infiltrations d'eau dans la cave (10%), dans les combles, dans l'escalier et dans les chambres (10%). En plus, ils estiment que les nombreux autres défauts constatés durant cette période donnent droit, ensemble, à une réduction de 15%. Une nouvelle fois, les recourants perdent de vue que la réduction de loyer de 15% accordée par l'autorité précédente représente une moyenne sur l'ensemble de la troisième période. Certains défauts ont été éliminés déjà au cours de cette période, et non seulement à son terme; c'est le cas des défauts relatifs à la buanderie (28 février 2006), aux traces de brûlures (6 juillet 2006) et à la toile de tente (14 novembre 2006). D'autres défauts sont apparus postérieurement au début de cette troisième période; il en va ainsi des traces de brûlures (27 janvier 2006), des défauts relatifs à la balustrade (7 mars 2006), au seuil et aux joints de la terrasse et aux encadrements de fenêtre (29 septembre 2006), ainsi que du défaut relatif à la toile de tente (29 septembre 2006). Il faut en outre rappeler que de nombreux défauts constatés au cours de la deuxième période (cf. supra consid. 3.4), qui justifiaient une réduction de 25%, ont été éliminés avant le début de la troisième période. C'est le cas en particulier des défauts relatifs aux volets, aux stores de jardin et aux parquets, aux fenêtres à guillotine et (même si la réduction est très faible) au bloc cuisine, ainsi qu'à la chaudière. Etant souligné que les infiltrations d'eau dans les pièces ne subsistent, depuis le 30 novembre 2005 (soit seulement un mois après le début de la troisième période), que dans une moindre mesure, on ne saurait reprocher à la cour cantonale d'avoir abusé de son pouvoir d'appréciation en ramenant à 15% la réduction de loyer pour la troisième période. 3.6 Pour la quatrième période examinée, la cour cantonale a fixé une réduction de loyer de 10% jusqu'à l'élimination des défauts subsistant encore à ce jour, soit les infiltrations d'eau dans la cave et les combles, les traces d'humidité dans l'escalier et dans les chambres, le défaut lié à la balustrade du balcon et à l'encadrement des fenêtres, la dégradation du seuil de la terrasse et des joints de celle-ci. Les recourants sont d'avis que, pour cette période, l'autorité cantonale devait retenir une réduction de 20%. Eu égard aux réductions accordées pour les deuxième et troisième périodes, on ne saurait reprocher à la cour cantonale d'avoir retenu un taux de réduction de 10%, dès lors qu'elle a établi que les deux défauts principaux ayant affecté l'objet loué (soit les infiltrations d'eau dans les pièces et la cave) ne persistent que dans une moindre mesure durant toute la quatrième période. Quant à l'attitude du bailleur qui aurait, selon les recourants, violé par trois fois les engagements pris envers ces derniers et le Tribunal des baux et loyers de remédier aux défauts, elle ne peut constituer un argument pour augmenter la réduction de loyer. On ne voit en effet pas en quoi elle aurait une influence sur celle-ci et les recourants ne tente même pas de le démontrer. Le grief de violation de l'art. 259d CO est donc infondé.