Citation: 4A_345/2007 08.01.2008 E. 2.4

2.4.1 Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden (Art. 271 Abs. 2 OR). Allgemein gilt, dass eine Kündigung treuwidrig ist, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird (Urteil 4C.267/2002 vom 18. November 2002 E. 2.2, publ. in SJ 2003 I S. 261 ff., 263; vgl. auch BGE 120 II 105 E. 3a S. 108). Bezüglich der Kündigung durch den Vermieter werden in Art. 271a Abs. 1 OR beispielhaft Kündigungsgründe genannt, welche mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht vereinbar sind. So ist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. a OR eine Kündigung anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht. 2.4.2 Ausserdem sieht Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR in Bezug auf Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren, welche mit dem Mietverhältnis zusammenhängen, Sperrfristen vor. Während diesen Fristen sind Kündigungen durch den Vermieter gemäss Art. 271a Abs. 3 OR nur aus speziellen, im Gesetz genannten Gründen zulässig. 2.4.3 Wird die Kündigung ausserhalb einer Sperrfrist gemäss Art. 271a lit. d und e OR ausgesprochen, so wird ein Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben nicht vermutet. Ein solcher Verstoss ist daher gemäss Art. 8 ZGB grundsätzlich vom Kündigungsempfänger zu beweisen, der daraus die Anfechtbarkeit der Kündigung ableitet (BGE 120 II 105 E. 3c S. 111; Urteil 4C.61/2005 vom 27. Mai 2005 E. 4.3.1 f.; übersetzt abgedruckt in: MRA 2005 S. 119; Hans Bättig, Kündigung zur Erzielung eines höheren Ertrags - Beweislast, MRA 2005 S. 115 f., S. 120; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2. Aufl., Zürich 1998, N. 38 zu Art. 271 OR; vgl. auch Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 6. Aufl. 2005, S. 532 Rz. 4.8). Da der Grundsatz von Treu und Glauben ein Rechtsbegriff ist, hat der Kündigungsempfänger genau genommen Tatsachen zu beweisen, aus welchen auf einen Verstoss gegen diesen Grundsatz zu schliessen ist (vgl. Weber, Basler Kommentar, 4. Aufl. 2007, N. 30 zu Art. 271/271a OR). Der Kündigungsempfänger hat daher nachzuweisen, dass die Kündigung aus einem verpönten bzw. ohne schützenswerten Grund ausgesprochen wurde (David Lachat, Commentaire Romand, N. 9 zu Art. 271 OR; Raymond Bisang, Kündigungsanfechtung bei wechselnder Begründung, MRA 2004 S. 170 ff., S. 176; a.M. Weber, a.a.O., N. 30 zu Art. 271/271a OR; Higi, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1996, N. 163 zu Art. 271 OR; Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 527 Rz. 3.10, welche annehmen, die kündigende Partei habe die von ihr angegebenen Kündigungsgründe zu beweisen, sofern diese bestritten werden). Gemäss der Rechtsprechung hat der Kündigende jedoch zur Wahrheitsfindung beizutragen, indem er die Gründe der Kündigung nennt und gemäss Art. 274d Abs. 3 OR alle in seinem Besitz befindlichen Beweisstücke zur Verfügung stellt, die für die Prüfung des von ihm behaupteten Kündigungsgrunds nötig sind (BGE 120 II 105 E. 3c S. 111; Urteil 4C.61/2005 vom 27. Mai 2005 E. 4.3.1 f.). In diesem Sinne hat der Kündigende den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft zu machen (Urteil 4C.170/2004 vom 27. August 2004 E. 2.1, übersetzt abgedruckt in: MRA 2004 S. 137). Kommt der Kündigende dieser Obliegenheit nicht nach, oder gibt er keinen Grund zur Kündigung an, so kann daraus im Rahmen der Beweiswürdigung der Schluss gezogen werden, der Kündigende habe keinen zulässigen Kündigungsgrund gehabt (Bernard Corboz, Les congés affectés d'un vice, 9e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996, no 3, S. 21; vgl. auch Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 525 f. Rz. 3.4; vgl. ferner Art. 41 BZP, der besagt, dass der Richter im Rahmen der freien Beweiswürdigung das Verhalten der Parteien im Prozess mitwägt). Darin liegt keine Umkehr der Beweislast (SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 38 zu Art. 271 OR; Bättig, a.a.O., S. 121 ff.). 2.5 Nach dem Gesagten ist der Beschwerdeführerin insoweit beizupflichten, als sie vorbringt, die Vorinstanz habe von ihr zu Unrecht verlangt, den angegebenen Kündigungsgrund nachzuweisen. Diese Rechtsauffassung hat sich indessen nicht auf den Ausgang des Verfahrens ausgewirkt. Die Vorinstanz hat namentlich daraus, dass die Beschwerdeführerin die von ihr zur Begründung des Eigenbedarfs angegebenen Auftragsrückgänge weder bezifferte noch belegte, abgeleitet, ein Eigenbedarf habe nicht vorgelegen. Entgegen der Annahme der Beschwerdeführerin hat die Vorinstanz dabei keinen dringlichen, sondern bloss einen aktuellen Eigenbedarf verlangt. Damit ist die Vorinstanz mit Rücksicht auf das Verhalten der Beschwerdeführerin, mithin in Beweiswürdigung, zum Schluss gelangt, der angerufene Kündigungsgrund sei bloss vorgeschoben, die betreffende Tatsachenbehauptung der Beschwerdeführerin widerlegt, und die Kündigung sei ohne zulässigen Grund ausgesprochen worden. Demnach ist den Beschwerdegegnern der Beweis der grundlosen Kündigung gelungen, weshalb insoweit ein positives Beweisergebnis vorliegt. Damit wird die Frage der Beweislastverteilung nach ständiger Rechtsprechung gegenstandslos (BGE 130 III 591 E. 5.4 S. 601 f.; 119 II 114 E. 4c S. 117; 118 II 142 E. 3a S. 147, je mit Hinweisen). Eine Verletzung von Art. 8 ZGB ist nicht auszumachen. 2.6 Da die Kündigung aufgehoben wurde, ist nicht entscheiderheblich, auf welchen Termin diese Kündigung ihre Wirkung hätte entfalten können. Diese im kantonalen Verfahren umstrittene Frage kann daher offen bleiben.