Citation: 4C.331/2004 17.03.2005 E. A

B.________ schloss am 14. Mai 2002 als Mieter mit der A.________ AG einen Mietvertrag über einen 5-Zimmer-Hausteil in der Liegenschaft X.________ zu einem Mietzins von Fr. 2'680.-- brutto pro Monat zur Verwendung zu Wohnzwecken für drei Personen. In der Folge kam es zu verschiedenen Unstimmigkeiten zwischen Mieter und Vermieterin, unter anderem wegen der vom Mieter eingegangenen Untermietverhältnisse sowie eines Wassereinbruchs. Mit amtlichem Formular vom 30. Oktober 2003 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257f OR (Pflicht des Mieters zur Sorgfalt und Rücksichtnahme) auf den 30. November 2003. Eine zweite Kündigung der Vermieterin, die ebenfalls auf Art. 257f OR gestützt wurde, erfolgte am 25. November 2003 auf den 31. Dezember 2003. Schliesslich sprach die Vermieterin am 8. Dezember 2003 eine dritte Kündigung auf den 31. Januar 2004 aus. Dieses Mal stützte sie sich auf Art. 257d OR (Zahlungsrückstand des Mieters). Der Mieter focht die drei Kündigungen bei der Schlichtungsbehörde an. Die Vermieterin stellte ihrerseits mit Eingabe vom 9. Januar 2004 beim Einzelrichter im summarischen Verfahren des Bezirkes Meilen ein Ausweisungsbegehren gegen den Mieter. Gleichentags überwies die Schlichtungsbehörde die bei ihr anhängigen Verfahren an den Einzelrichter. Dieser wies mit Verfügung vom 3. März 2004 die Kündigungsschutzbegehren des Beklagten ab und erteilte den beantragten Ausweisungsbefehl. Der Beklagte focht die Verfügung des Einzelrichters mit Rekurs beim Obergericht des Kantons Zürich an mit den Begehren, diese aufzuheben und die drei Kündigungen als missbräuchlich bzw. ungültig zu erklären. Mit Beschluss vom 22. Juli 2004 hiess das Obergericht den Rekurs gut, hob die Verfügung des Einzelrichters auf und stellte fest, dass die drei Kündigungen der Klägerin vom 30. Oktober 2003, 25. November 2003 und 8. Dezember 2003 ungültig seien; das Ausweisungsbegehren der Klägerin wies das Obergericht ab. Die Klägerin legte gegen den Beschluss des Obergerichts kantonale Nichtigkeitsbeschwerde ein, auf die das Kassationsgericht des Kantons Zürich mit Zirkulationsbeschluss vom 26. November 2004 nicht eintrat.