Citation: 4A_437/2018 E. A

A.________ und B.________ (Kläger, Beschwerdeführer) sind seit 1. April 2006 Mieter einer 4-Zimmerwohnung und seit 1. Juni 2013 Mieter eines unmöblierten Mansardenzimmers Nr. 7 an der Strasse U.________ in V.________. Mit schriftlichem Vertrag vom 13. Januar 2016 überliess die damalige Vermieterin der Beschwerdeführerin 2 das Mansardenzimmer Nr. 8. Die C.________ Anlagestiftung (Beklagte, Beschwerdegegnerin) erwarb per 1. Juli 2016 die Liegenschaft an der Strasse U.________. In der Folge lud die Beklagte sämtliche Mieter zu einer Mieterorientierung auf den 27. September 2016 ein, um diese über die von ihr beabsichtigte Totalsanierung zu informieren. Nach durchgeführter Mieterorientierung wandten sich die Kläger mit Schreiben vom 5. Oktober 2016 an die Beklagte. Sie teilten ihr im Wesentlichen mit, um eine Leerkündigung zu vermeiden, könne sich die Mieterschaft vorstellen, während der Umbauphase eine andere Wohnung zu beziehen oder innerhalb der Liegenschaft zu rotieren. Sie selbst seien bereit, ihre Wohnung zeitweilig zu räumen. Die Beklagte erklärte daraufhin in ihrem Antwortschreiben vom 10. Oktober 2016, eine abschliessende Beurteilung der von den Mietern unterbreiteten Vorschläge sei noch nicht möglich, und sie würde die Mieter, wie sie dies an der Mieterorientierung kommuniziert habe, über das Bauvorhaben regelmässig informieren. Mit Einschreiben vom 28. Februar 2017 kündigte die Beklagte die Mietverträge mittels amtlich genehmigtem Formular per 30. September 2017. Unter Bezugnahme auf die Mieterorientierung vom 27. September 2016 führte sie in ihrer Begründung die geplanten Sanierungsmassnahmen einzeln auf und wies darauf hin, dass der Ausbau des Dachgeschosses sowie die umfassende Innensanierung sich nicht in bewohntem Zustand bewerkstelligen liessen, weshalb sämtliche Mietverhältnisse gekündigt werden müssten.