Citation: 2C_381/2007 22.04.2008 E. 5

5.1 La Commissione cantonale di ricorso per l'applicazione della LAFE ha rimproverato al ricorrente di avere presentato un semplice studio di fattibilità di una variante urbanistica del piano regolatore (PR) di X.________, la cui realizzazione dipende dal nuovo piano delle zone di pericolo ancora in fase di elaborazione, richiede una procedura di modifica neppure avviata del piano regolatore vigente concernente l'altezza degli stabili ed è subordinata alla concessione di una deroga quanto alla destinazione alberghiera. Ha poi aggiunto che il masterplan stabiliva solo delle condizioni quadro per l'edificazione secondo gli intendimenti del ricorrente. 5.2 Riguardo a queste considerazioni sul masterplan e il suo inserimento nel contesto pianificatorio locale, il ricorrente si limita ad obiettare - senza però ossequiare le esigenze di motivazione poste dall'art. 42 LTF - che il suo progetto sarebbe facilmente realizzabile previa una modifica di poco conto del piano regolatore e la concessione di qualche deroga. Quand'anche si volesse da ciò prescindere va rilevato che le constatazioni dell'autorità cantonale ricorsuale vanno senz'altro condivise. Esse si fondano essenzialmente sulle spiegazioni contenute nel masterplan medesimo, nel quale si legge, oltre a quanto già correttamente riportato dall'autorità cantonale, che "L'intenzione del proprietario dei fondi è quella di costruire un apparthotel. Si segnala che in base all'art. 66 delle norme di attuazione del PR in vigore sul territorio comunale è vietata la costruzione di apparthotel. In un simile stato di fatto si intravedono due possibili soluzioni: stralciare dalle norme di PR l'art. 66 che vieta la costruzione di apparthotel oppure prevedere la costruzione di una struttura alberghiera di tipo tradizionale (come il progetto-sonda)". Ne discende che il masterplan costituisce essenzialmente uno studio di carattere pianificatorio avente per obiettivo l'edificazione di un complesso alberghiero con caratteristiche che, per destinazione di zona e parametri edificabili, non sono compatibili con le normative vigenti. Nemmeno l'edificazione concreta che esso abbozza soltanto - il cosiddetto progetto-sonda - è realizzabile attualmente. 5.3 È vero che non è, di per sé, compito delle autorità incaricate dell'applicazione della LAFE esaminare la compatibilità di un progetto con le norme comunali di piano regolatore. Esse devono però vigilare, anche nel regime di non assoggettamento, affinché sia mantenuta - durevolmente - la destinazione commerciale dichiarata dal proprietario. È in questo senso che va intesa, contrariamente a quanto addotto dal ricorrente, la DTF 129 II 361 consid. 5.3 riguardo agli art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE e 11 cpv. 2 lett. a OAFE. Per tale esame le citate autorità devono necessariamente considerare anche l'attuabilità del progetto sotto il profilo edilizio. Qualora la realizzazione si rivelasse impossibile o, perlomeno, incerta, viene ovviamente a mancare la garanzia dell'uso commerciale. È ciò che si verifica nel caso specifico, ove è il masterplan presentato dal proprietario medesimo a palesare l'impossibilità di realizzare il "grande progetto" e, quindi, di adibire il fondo www allo scopo commerciale dichiarato. In circostanze simili è a ragione che la Commissione cantonale di ricorso per l'applicazione della LAFE ha respinto l'istanza del ricorrente, al pari di quanto avrebbe dovuto fare se il masterplan fosse stato presentato con la domanda iniziale di non assoggettamento. Questa conclusione s'impone per ragioni oggettive, a prescindere dalla fondatezza o meno dei rimproveri di abuso nel procrastinare l'adempimento degli oneri, mossi contro il ricorrente nella decisione impugnata e soprattutto nelle osservazioni al ricorso dell'Autorità di I.a istanza. 5.4 Il ricorrente chiede l'assunzione di diverse prove, già proposte in sede cantonale: l'audizione del sindaco e del capo-tecnico di X.________, del capo-tecnico di Y.________ e del pianificatore ed estensore del masterplan nonché un sopralluogo e il richiamo degli incartamenti delle istanze cantonali. Fatta eccezione del richiamo dei dossier delle istanze inferiori, eseguito in forza dell'art. 102 cpv. 2 LTF, la domanda va respinta. Nella procedura di ricorso dinanzi a questa Corte l'assunzione di prove potrebbe entrare in considerazione soltanto nella misura in cui fosse necessario rettificare o completare l'accertamento dei fatti secondo l'art. 105 cpv. 2 LTF (Philipp Gelzer in: Niggli/ Uebersax/Wiprächtiger [a cura di], Basler Kommentar, Bundesgerichtsgesetz, Basilea/Ginevra/Monaco 2008, n. 2 all'art. 55). Non essendo adempiuti i presupposti per l'applicazione di questa norma (cfr. consid. 2.2), la questione non si pone. Può aggiungersi, per completezza, che i pareri personali di membri dell'esecutivo o di tecnici non potrebbero comunque scalfire gli accertamenti effettuati dalle autorità cantonali. 5.5 Il ricorrente rimprovera alla Commissione cantonale di ricorso per l'applicazione della LAFE di aver semplicemente respinto il masterplan, invece di ordinare che sia adeguato alle norme del piano regolatore vigente. La censura è vacua. Il ricorrente dimentica infatti che con la decisione del 4 luglio 2006 l'Autorità di I.a istanza, dopo aver constatato che il masterplan non adempiva l'onere imposto al momento dell'acquisto del fondo www, lo aveva diffidato espressamente a presentare un progetto che poggiasse sul piano regolatore in vigore. Come già ricordato al ricorrente nel decreto presidenziale dell'11 settembre 2007 concernente l'effetto sospensivo, tale decisione è cresciuta in giudicato. L'argomento non può di conseguenza più essere tema della presente procedura. 5.6 Anche su quest'ultimo punto, dunque, il giudizio impugnato resiste alla critica. Ciò significa che la decisione querelata è conforme al diritto federale, in particolare agli art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE e 11 cpv. 2 lett. a e b OAFE, e non viola né gli art. 14 cpv. 4 LAFE e 11 cpv. 4 OAFE né l'art. 26 Cost. invocati dal ricorrente. Essa va pertanto confermata, mentre il gravame dev'essere respinto.