Citation: 4A_647/2017 E. A

Am 31. Mai 2010 schlossen die A.________ AG (Mieterin, Klägerin, Beschwerdeführerin) und B.________ (Vermieter, Beklagter, Beschwerdegegner) einen Mietvertrag betreffend "Restaurant / Bar" in der Liegenschaft Hotel C.________, welches Hotel vom Vermieter betrieben wird. Es wurde eine feste Vertragsdauer von fünf Jahren bis 31. Mai 2015 vereinbart und der Mieterin zwei Optionen auf Vertragsverlängerung um je fünf Jahre eingeräumt. Ende September 2014 übte die Mieterin ihre Option auf Vertragsverlängerung bis Ende Mai 2020 aus. Das Mietobjekt umfasst gemäss Vertrag neben Kellerräumen im UG ein Restaurationslokal mit Küche im EG, ferner das Zimmer Nr. x im OG sowie im Aussenbereich eine Gartenwirtschaft bzw. Terrasse von ca. 140 m2. Überdies wurden Mitbenutzungsrechte der Mieterin an Parkplätzen sowie Mitbenutzungsrechte beider Parteien am Treppenhaus und an den WC-Anlagen in der Liegenschaft vereinbart. In den Art. 9.1 bis 9.3 des Vertrages trafen die Parteien Regelungen zum vertragsgemässen Gebrauch, zu "Anbringungen" der Mieterin im Aussenbereich und zu Erneuerungen und Änderungen, die sie mit einer Regelung in Art. 36 des Mietvertrages wie folgt ergänzten: "Küchengeräte, Mobiliar, Kühlzelle-Raum, Keller, Beschattungssystem Terasse, Elektroinstallationen, sämtliches Gross + Kleininventar bleiben im Besitz der A.________ AG. Allfällige Umbauten im Restaurant gehen zu Lasten des Mieters ohne Einwilligung des Vermieters. Es besteht keine Rückbaupflicht. Verkauf von Getränken frei. Es bestehen keine Bierverträge". Mit der Zeit kam es zwischen den Parteien zu Differenzen, so u.a. um die Parkplatzbenützung, um Kühlcontainer der Mieterin auf der Hoffläche, um den Standort des Grüncontainers, um Holz-Beigen der Mieterin und aussen von ihr angebrachte Klimageräte, um die Entfernung der Reklametafel "Hotel Restaurant C.________" durch die Mieterin, um die Einlassung des Briefkastens ins Mauerwerk durch die Mieterin und endlich um den von ihr im Jahr 2015 veranlassten Anstrich der Fassade der Liegenschaft bis zur Höhe des ersten Stockwerks in einer von der übrigen Fassadenfarbe abweichenden Farbe, der ohne Einwilligung des Vermieters (und gegen dessen der Mieterin bekannten Willen) ausgeführt wurde, und zwar während der Ferienabwesenheit des Vermieters. Am 31. Juli 2015 mahnte der Vermieter die Mieterin ab wegen Vertragsverletzungen, namentlich wegen des Fassadenanstrichs, und setzte ihr Frist bis Ende August 2015, um den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen. Für den Fall, dass sie dem nicht nachkommen und allenfalls neue oder gleichartige Pflichtverletzungen begehen sollte, drohte er ihr die Kündigung des Mietverhältnisses an. Die Mieterin kam der Aufforderung nicht nach. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis auf Ende Oktober 2015. Der von der Mieterin veranlasste Anstrich der Fassade hätte einer baurechtlichen Bewilligung bedurft. Da eine solche nicht eingeholt worden war, wurde der Vermieter als Grundeigentümer von der Gemeinde angehalten, ein Farbkonzept für die Fassade zur Bewilligung vorzulegen, das er nach Erhalt der Bewilligung auf seine Kosten umzusetzen hatte. Diese Umsetzung erfolgte gegen Ende 2016 und kostete rund Fr. 35'000.--.