Citation: 4C.25/2004 13.09.2004 E. 3

L'analyse juridique effectuée par la cour cantonale des actes conclus entre les parties le 3 mai 1990 et les conséquences qu'elle en a tirées ne laissent pas de surprendre. Il suffit de renvoyer à la formulation incompréhensible du considérant II let. d du jugement déféré (cf. ci-dessus), qui est pourtant la clé de voûte de la solution retenue. Compte tenu encore des multiples critiques élevées par le recourant contre ce jugement, l'examen de la cause doit être repris ab ovo. 3.1 La cour cantonale n'a pas établi la volonté réelle des plaideurs qui ont conclu le 3 mai 1990 une promesse de vente et d'achat assortie d'un pacte d'emption portant sur la parcelle dont est propriétaire le défendeur. Il convient ainsi de qualifier ces actes et de déterminer leurs composantes en ayant recours au principe de la confiance. 3.1.1 La théorie de la confiance commande de rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (interprétation dite objective; cf. ATF 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 118 consid. 2.5, 702 consid. 2.4 p. 707). L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal fédéral, saisi d'un recours en réforme, peut examiner librement (ATF 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 118 consid. 2.5, 702 consid. 2.4 p. 707). Pour trancher cette question de droit, il faut cependant se fonder sur le contenu de la manifestation de volonté et sur les circonstances, lesquelles relèvent en revanche du fait (ATF 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 118 consid. 2.5; 128 III 419 consid. 2.2). Le sens d'un texte, apparemment clair, n'est pas forcément déterminant, de sorte que l'interprétation purement littérale est prohibée. Même si la teneur d'une clause contractuelle paraît limpide à première vue, il peut résulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que le texte de ladite clause ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu (ATF 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 702 consid. 2.4.1 p. 707). Il n'y a cependant pas lieu de s'écarter du sens littéral du texte adopté par les intéressés lorsqu'il n'y a pas de raisons sérieuses de penser qu'il ne correspond pas à leur volonté (ATF 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 118 consid. 2.5; 128 III 265 consid. 3a). 3.1.2 Il résulte de l'état de fait déterminant (art. 63 al. 2 OJ) que les deux actes notariés du 3 mai 1990, soit la promesse de vente et d'achat accompagnée de son "complément", i.e. le pacte d'emption, contenaient déjà tous les éléments essentiels de la vente immobilière projetée. Etaient ainsi dûment précisés les noms des parties contractantes, la désignation de l'immeuble vendu avec son numéro cadastral, l'indication du prix de vente - dont rien ne permet de douter de la véracité - et des modalités de son versement, l'obligation de transférer le bien-fonds matérialisée par la faculté des demanderesses d'obtenir, sur requête, l'instrumentation de l'acte final de vente et la véritable cause juridique, à savoir le transfert de propriété du défendeur aux demanderesses (cf. à propos des éléments objectivement essentiels entrant en considération, Pierre Tercier, Les contrats spéciaux, 3e éd., n. 968/969, p. 143/144). A cela s'ajoute que les intimées, en tant que titulaires d'un droit d'emption sur la parcelle en cause, pouvaient requérir du juge l'attribution du droit de propriété si le concédant (i. e. le recourant) refusait de procéder au transfert de propriété (art. 665 al. 1 CC) et, sur la base du jugement définitif, requérir l'inscription de leur droit de propriété au registre foncier (art. 963 al. 2 CC). Il est de jurisprudence que le précontrat qui renferme d'ores et déjà les éléments essentiels du contrat principal doit être assimilé à ce contrat. C'est ainsi que la promesse de vente doit être assimilée à une vente lorsque cette dernière doit être conclue à des conditions identiques à celles stipulées dans la promesse (ATF 129 III 264 consid. 3.2.1; 118 II 32 consid. 3b et 3c, cf. également Charles Besson, La promesse de vente a perdu sa raison d'être, mais pas ses conséquences néfastes, in: Mélanges des 50 années de la Société Suisse des Conservateurs du Registre foncier, 1998, p. 231 ss, spéc. p. 237). Le contrat de vente immobilière peut être assorti d'un droit d'emption annoté au registre foncier, qui se définit alors comme un droit d'acquisition conditionnel subordonné à une condition suspensive potestative (soit la déclaration d'exercice du droit); le pacte d'emption s'analyse comme une vente conditionnelle (cf. ATF 129 III 264 consid. 3.2.1). Au vu de ces considérations, il n'est nul besoin de longues explications pour retenir que les actes du 3 mai 1990, à savoir la promesse de vente et d'achat assortie du pacte d'emption, doivent se qualifier de vente immobilière (art. 216 CO). Il a été retenu que le pacte d'emption était soumis aux mêmes conditions que la promesse de vente et d'achat. Et il n'est pas contesté que la promesse de vente était elle-même conditionnelle. Autrement dit, tant les effets de cette convention que l'exercice du droit d'emption jusqu'au terme prévu, qui était le 3 mai 1996, dépendaient d'un événement futur et incertain, qu'il y a lieu maintenant de déterminer et de définir. 3.1.3 Selon l'état de fait définitif, la promesse de vente et d'achat était subordonnée au "déclassement de l'actuelle zone intermédiaire, sur laquelle se trouve l'immeuble promis-vendu, en zone constructible (habitations collectives)", lequel devait intervenir au plus tard le 3 mai 1996. L'art. 18 al. 2 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT) permet aux cantons de réglementer le territoire sans affectation spéciale, appelé aussi zone intermédiaire (Reservezonen). Sur cette base, l'art. 51 de la loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC) a prescrit que les zones intermédiaires comprennent les terrains dont la destination sera définie ultérieurement par des plans d'affectation ou de quartier (al. 1); elles sont inconstructibles, le règlement communal pouvant y autoriser l'extension de constructions agricoles ou viticoles existantes ou de nouvelles constructions agricoles ou viticoles, dans la mesure où l'affectation future n'en sera pas compromise (al. 2). En droit de l'aménagement du territoire, le terme "déclassement (Auszonung)" s'emploie lorsqu'un terrain situé dans une zone à bâtir conforme aux exigences matérielles de la LAT est attribué à une zone non constructible (cf. Piermarco Zen-Ruffinen, Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne 2001, ch. 417 p. 188 et ch. 1452 p. 608/609). Il résulte des circonstances de l'affaire que le vocable "déclassement" utilisé dans le libellé de la condition examinée est impropre. Il est en effet établi que les demanderesses avaient l'intention de mener une opération immobilière sur la parcelle no .... Dans cette optique, les parties avaient raisonnablement en vue de faire dépendre jusqu'au terme stipulé (3 mai 1996) les effets de la promesse de vente ainsi que l'exercice du droit d'emption de l'affectation - ou du classement (Einzonung) - dans une zone à bâtir de la parcelle no ..., alors classée en zone intermédiaire non constructible. En d'autres termes, la condition prévue par les plaideurs revenait à priver d'effets les actes notariés du 3 mai 1990 si le bien-fonds n'était pas classé (et non déclassé) dans une zone constructible avant le 3 mai 1996. La condition incorporée dans les actes en question était clairement une condition suspensive au sens des art. 151 à 153 CO. Du reste, la loi (art. 217 al. 1 CO) n'autorise que ce type de condition pour une vente immobilière (ATF 129 III 264 consid. 3.2.1 in fine et la référence doctrinale). 3.2 Il a été retenu que, le 3 mai 1996, la parcelle no ... n'avait pas été affectée dans une zone constructible. La condition stipulée est donc défaillie. Le recourant prétend que les demanderesses ont empêché l'avènement de la condition suspensive par un comportement déloyal. C'est la question qu'il convient maintenant de trancher. 3.2.1 Une condition est réputée accomplie quant l'une des parties en a empêché l'avènement au mépris des règles de la bonne foi (art. 156 CO). Cette fiction concrétise l'art. 2 CC et représente un cas d'application de l'exception de position mal acquise (arrêt C.254/1987 du 16 novembre 1987 consid. 2a, in SJ 1988 p. 158). L'attitude de la partie qui a empêché l'accomplissement de la condition doit être examinée en particulier à la lumière des motifs de l'auteur et du but qu'il poursuit. Mais il faut se garder d'interpréter trop largement l'art. 156 CO, car, en convenant d'une condition, les parties ont introduit dans leurs relations un élément d'incertitude qu'elles doivent désormais assumer (Pierre Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2e éd., p. 855; Pascal Pichonnaz, Commentaire romand, n. 15 ad art. 156 CO). Elles n'ont pas l'obligation de favoriser l'avènement de la condition; la bonne foi n'exige pas qu'elles sacrifient leurs propres intérêts à cette fin (cf. arrêt C. 254/1987 du 16 novembre 1987 consid. 2a in fine, in SJ 1988 p. 158, et les références doctrinales). 3.2.2 En l'espèce, il a été constaté logiquement qu'il incombait non au défendeur, parfaitement novice en matière immobilière, mais aux demanderesses de se charger de la procédure liée au classement du terrain en zone constructible. D'ailleurs, à partir du printemps 1990, celles-ci ont entrepris des démarches auprès de l'autorité administrative compétente pour obtenir le changement d'affectation de la parcelle. Mais il est vrai, qu'à compter de la fin 1993, en butte à des difficultés financières, elles ne se sont plus occupées du développement du projet, dont elles ont abandonné la réalisation en 1995. Il convient toutefois de ne pas perdre de vue que les démarches à entreprendre étaient des plus complexes et que leur succès ne dépendait pas que des seuls efforts des demanderesses. De fait, l'instruction a permis d'établir que la parcelle no ... faisait partie d'un périmètre constitué de dix parcelles et que l'affectation du seul bien-fonds du défendeur en zone à bâtir était impossible. La procédure consistait donc dans l'élaboration d'un plan de quartier au sens des art. 44 let. c et 64 LATC. Cela signifie que la moitié au moins des propriétaires du périmètre, dont les immeubles représentent au minimum la moitié de l'estimation fiscale totale, devaient demander à la Municipalité de ... l'établissement d'un tel plan (cf. art. 67 al. 2 et 3 LATC). Rien n'indique que les majorités précitées auraient pu être réunies. L'auraient-elles été qu'il aurait alors fallu, le cas échéant, confectionner une maquette ou un montage photographique ou encore poser des gabarits en vue de l'enquête publique avant que le projet de plan ne soit soumis à l'examen préalable du Service vaudois de l'aménagement du territoire (cf. art. 69 al. 3 et 71 LATC). A cela s'ajoute qu'il est notoire que le marché de l'immobilier a subi de sévères secousses au début des années 1990. Il n'est ainsi pas exclu que le projet élaboré en mai 1990 ne fût plus rentable par la suite. Et, comme on l'a vu ci-dessus, n'agit pas de mauvaise foi celui qui cherche à préserver sa survie économique. Enfin, les intérêts du défendeur ont été sauvegardés, puisque le non-avènement de la condition suspensive lui permet, comme on le verra, de garder la somme de 500'000 fr. sur l'acompte de 1'000'000 fr. payé le 3 mai 1990. Il suit de là que le comportement des demanderesses incriminé par le défendeur n'était pas déloyal, ce qui signifie que l'accomplissement de la condition n'a pas été empêché par les premières contrairement aux règles de la bonne foi. 3.3 Lorsque la condition suspensive fait défaut, l'ensemble de l'acte conditionnel devient caduc. Les prestations déjà effectuées doivent être restituées en application des règles sur l'enrichissement illégitime, à savoir l'art. 62 al. 2 CO (condictio causa data causa non secuta) (cf. ATF 129 III 264 consid. 3.2.2 et ses très nombreuses références jurisprudentielles et doctrinales). En l'espèce, les demanderesses ont versé le 3 mai 1990 au défendeur un acompte de 1'000'000 fr. 3.4 Le défendeur a invoqué en instance cantonale le moyen de la prescription. 3.4.1 L'action pour cause d'enrichissement illégitime se prescrit par un an à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans dès la naissance de ce droit (art. 67 al. 1 CO). Ces délais sont applicables singulièrement lorsque l'action tend à la restitution d'acomptes versés en exécution d'un contrat soumis à une condition suspensive qui ne s'est pas réalisée (ATF 129 III 264 consid. 4.1; 119 II 20 consid. 2a). Il n'est pas contesté que la promesse de vente et d'achat contenait, au cas où les contrats notariés deviendraient caducs, une disposition prévoyant la rétrocession aux intimées de l'acompte versé. Dans l'ATF 129 III 264 consid. 4.1, le Tribunal fédéral s'est demandé, lorsque le contrat conditionnel prévoit lui-même la restitution de l'acompte en cas de défaut de réalisation de la condition suspensive, s'il ne conviendrait pas alors de soumettre la créance en restitution au délai décennal de prescription des obligations de l'art. 127 CO dans le cadre d'un rapport de liquidation contractuel. Il a semblé opter pour la négative en se référant à une jurisprudence cantonale. Cet obiter dictum a été évoqué par Pascal Pichonnaz (Droit de la construction 4/2003, p. 165). Cet auteur a considéré que, dans l'hypothèse envisagée, dès lors que la règle conventionnelle ne pourrait prévoir que la restitution des acomptes, on ne voit pas comment l'on pourrait admettre, par ce seul fait, qu'un régime contractuel sous-tend la restitution des prestations anticipées. Cette opinion doit être approuvée. Il ne se justifie nullement de faire une exception au principe général rappelé plus haut, qui est extrêmement clair. L'élément déterminant est qu'aucun contrat n'est venu à chef en raison de la défaillance de la condition suspensive. On ne saurait réintroduire un rapport de liquidation contractuel en se fondant sur des clauses d'un accord qui est censé n'avoir jamais été conclu. C'est donc bien au regard de l'art. 67 CO qu'il convient de rechercher si l'action des intimées est prescrite. 3.4.2 Les demanderesses ont eu connaissance de leur droit à la restitution de la prestation anticipée versée le 3 mai 1990 au plus tard le 6 mai 1996, lorsque le défendeur leur a fait savoir qu'il "résiliait" les deux actes notariés. Les intimées ont interrompu le délai annal de prescription en notifiant une poursuite au recourant le 7 novembre 1996 (art. 135 ch. 2 CO). L'arrêt du 30 octobre 1997, par lequel la Cour des poursuites et faillites a rejeté définitivement la requête de mainlevée et renvoyé les demanderesses à agir devant le juge civil, est un acte qui a introduit une nouvelle phase dans la poursuite, de sorte qu'il a interrompu à nouveau la prescription (art. 138 al. 2 CO; ATF 91 II 362 consid. 10). Le délai de prescription d'un an de l'art. 67 al. 1 CO a ainsi commencé à courir à nouveau dès le 30 octobre 1997. Il a été interrompu par le dépôt devant la Cour civile de la demande du 21 août 1998 (art. 135 ch. 2 CO). A juste titre, le recourant n'a pas prétendu que la prescription serait intervenue durant l'instance cantonale (ATF 123 III 213). Partant, la créance des demanderesses n'est pas prescrite, 3.5 Il reste à déterminer la quotité de la créance en restitution dont sont titulaires les intimées. 3.5.1 Comme on l'a vu, le défendeur a perçu le 3 mai 1990 un acompte se montant à 1'000'000 fr. Le classement du terrain du défendeur en zone constructible n'ayant pas été obtenu le 3 mai 1996, celui-ci doit restituer aux demanderesses les arrhes valant acompte (Angeld; cf. sur cette notion Felix R. Ehrat, Commentaire bâlois, 3e éd., n. 1 in fine ad art. 158 CO) qu'il a encaissés à titre d'exécution anticipée de la vente conditionnelle devenue caduque. Selon le libellé de la promesse de vente et d'achat interprétée objectivement, il s'agit du montant de 500'000 fr., que le recourant s'est d'ailleurs engagé expressément à rétrocéder par la remise aux intimées d'une garantie bancaire. Cette somme portera intérêts à 5 % dès le 8 novembre 1996, lendemain du jour où un commandement de payer a été notifié au défendeur, l'opposition formée par celui-ci à cette poursuite étant définitivement levée à due concurrence. 3.5.2 Selon l'art. 153 al. 2 CO, lorsque la condition vient à défaillir, le créancier est tenu de restituer le profit réalisé. Comme on l'a vu (cf. consid. 3.3 ci-dessus), le contrat conditionnel est alors caduc et toutes les prestations reçues doivent être restituées en vertu des règles sur l'enrichissement illégitime. Mais cette disposition n'est pas impérative (Ehrat, op. cit., n. 2 ad art. 153 CO). En l'occurrence, les parties ont réglé expressément les conséquences du non-avènement de la condition. Leur accord garde toute sa validité sur ce point, indépendamment de la caducité des actes notariés, puisqu'il vise précisément la situation où la condition ne se réaliserait pas. Les plaideurs ont prévu que le promettant-vendeur pourrait garder la moitié de la somme versée le 3 mai 1990, soit 500'000 fr. Cet accord des parties doit être appliqué. 3.6 Le défendeur a déclaré en procédure opposer en compensation des prétentions des demanderesses la créance de 119'466 fr.65 qu'il possède contre le failli Y.________. 3.6.1 Le créancier a en principe le droit de compenser sa créance avec celle que le failli peut avoir contre lui (art. 213 al. 1 LP). La loi prévoit toutefois des exceptions absolues au droit de compenser, qui sont consacrées dans l'intérêt de la masse passive (Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 43 ad art. 213 LP). Ainsi, toute compensation est exclue lorsque le créancier du failli est devenu son débiteur ou celui de la masse après l'ouverture de la faillite (art. 213 al. 2 ch. 2 LP). 3.6.2 In casu, le recourant, créancier du failli Y.________ à la suite du prêt qu'il lui a consenti le 3 mai 1990, est devenu débiteur de la masse en faillite de ce dernier le 3 mai 1996, jour où la condition suspensive intégrée dans les deux actes notariés est défaillie. Comme il l'est donc devenu postérieurement à l'ouverture de la faillite de Y.________, prononcée le 25 août 1995, aucune compensation n'entre en ligne de compte. 3.7 Le recourant a formé une reconvention tendant au paiement de 600'000 fr. à titre de dommages-intérêts positifs pour inexécution de la promesse de vente et d'achat. Ce contrat, à la suite du non-accomplissement de la condition suspensive à laquelle il était subordonné, est devenu caduc le 3 mai 1996. Le défendeur ne peut par conséquent élever aucune prétention fondée sur l'inexécution de la promesse de vente et d'achat. Les prétentions reconventionnelles du défendeur sont privées de tout fondement.