Citation: 1P.602/1999 11.07.2000 E. 4.-

Umstritten ist weiter, ob das fragliche Bauvorhaben mit dem kraft Vorwirkung beachtlichen BZO-E 99 vereinbar ist. a) Das Verwaltungsgericht hat den Einwand der nega- tiven Vorwirkung mit zwei alternativen Begründungen verwor- fen. Es hat erstens erwogen, bei der intertemporalen Anwen- dung von § 234 PBG sei eine Interessenabwägung im Einzelfall vorzunehmen. Zweitens hat es ausgeführt, dass auch eine negative Präjudizierung des BZO-E 99 durch die vorgesehene Überbauung verneint werden müsste. § 234 PBG verlangt an sich zwingend die Berücksich- tigung der beantragten planungsrechtlichen Festlegungen, ohne dass den Behörden dabei ein Ermessensspielraum zukäme (vgl. auch BGE 116 Ia 449 E. 4c S. 454; 110 Ia 163 E. 6a S. 165). Die Frage, ob die Praxis des Verwaltungsgerichts, in solchen Fällen eine Interessenabwägung vorzunehmen, eine willkürliche Anwendung von § 234 PBG darstelle, kann jedoch offen gelassen werden, wenn sich die zweite Begründung, wo- nach durch das Projekt eine nachteilige Beeinflussung des BZO-E 99 nicht anzunehmen sei, willkürfrei halten lässt. b) Zu prüfen ist demnach, ob das Verwaltungsgericht willkürlich eine nachteilige Beeinflussung des hier massge- benden BZO-E 99 durch das streitige Projekt verneint hat. aa) Das Verwaltungsgericht hat erwogen, gemäss Art. 8 BZO-E 99 wäre für Arealüberbauungen eine Gebäudehöhe von 11,5 Metern und eine Ausnützung von 50 % erlaubt. Diese Ausnützung werde durch das streitige Projekt zwar über- schritten, doch könnte diese Ausnützungsüberschreitung durch eine eher geringfügige Abänderung des Bauvorhabens (Umwand- lung des dritten Vollgeschosses in ein Dachgeschoss) behoben werden, ohne dass sich dadurch für die Beschwerdeführer ein wesentlich anderes Bild der streitigen Überbauung bieten würde. bb) Diese Beurteilung ist jedenfalls nicht willkür- lich. § 234 PBG bedeutet nicht, dass das beantragte künftige Recht strikt vorangewendet werden müsste, wie wenn es be- reits in Kraft stünde; zu verhindern ist bloss eine negative Präjudizierung der beabsichtigten Planung (vgl. BGE 118 Ia 510 E. 4d/e S. 514 f.; 116 Ia 449 E. 4a S. 453). Damit ist vereinbar, geringfügige Abweichungen vom beantragten künf- tigen Recht zuzulassen. Die Beschwerdeführer stellen nicht in Abrede, dass bei dem vom Verwaltungsgericht herangezoge- nen, mit dem BZO-E 99 konformen Vergleichsbeispiel (Dach- geschoss statt drittes Vollgeschoss) das Gebäude optisch nicht wesentlich anders wirken würde als das vorliegend bewilligte. Die Nachbarn würden dadurch in ihrer Aussicht in vergleichbarer Weise beeinträchtigt wie durch das jetzt bewilligte Projekt. Dasselbe würde für den quartierprägenden Charakter der Überbauung gelten. Die Beschwerdeführer wenden sich in Wirklichkeit dagegen, dass der bestehende Charakter des Quartiers durch grössere Wohnblöcke im Stil des strei- tigen Projekts verändert wird. Solche Projekte wären jedoch nach dem hier massgebenden BZO-E 99 grundsätzlich zulässig gewesen und können daher nicht generell verweigert werden. cc) Unbegründet ist die Rüge der Beschwerdefüh- rer II, nach dem BZO-E 99 wäre nur eine Gebäudehöhe von 11,5 Metern zulässig gewesen, während das fragliche Projekt eine Höhe von 14,4 Metern erreiche. Das zürcherische Bau- recht versteht unter "Gebäudehöhe" die Fassadenhöhe der erlaubten Vollgeschosszahl (§ 278 PBG). Über diese Gebäude- höhe hinaus können ein Schrägdach bis maximal 7 Meter Höhe (§ 281 Abs. 1 lit. b PBG) bzw. Dachgeschosse und Dachauf- bauten errichtet werden. Es spricht nichts dafür, dass der Begriff "Gebäudehöhe" in Art. 8 Abs. 4 BZO-E 99 in Abwei- chung von der sonst im zürcherischen Baurecht verwendeten üblichen Terminologie die Gesamthöhe (Firsthöhe) meinen würde. Nach den von den Beschwerdeführern II eingereichten Plänen überschreiten die fraglichen Gebäude die so gemessene Gebäudehöhe von 11,5 Metern nicht. c) Der Beschwerdeführer I rügt, das Verwaltungs- gericht habe eine willkürliche Interessenabwägung vorge- nommen; es hätte berücksichtigen müssen, dass die Verhinde- rung von Arealüberbauungen am Zürichberg gewichtigen öffent- lichen Interessen diene. Diese Rüge ist schon deshalb unbe- gründet, weil nach der im Zeitpunkt des Urteils des Verwal- tungsgerichts massgebenden Planungsabsicht (BZO-E 99) eben gerade keine generelle Verhinderung von Arealüberbauungen am Zürichberg vorgesehen war. Ein Bauprojekt kann nicht gestützt auf § 234 PBG im Hinblick auf irgendwelche plane- rischen oder politischen Ziele und Vorstellungen verhindert werden, auch wenn diese als solche berechtigt sein mögen. Demzufolge ist es auch unerheblich, ob - was das Verwal- tungsgericht annimmt und die Beschwerdeführer bestreiten - der Planungsaufwand der Beschwerdegegnerin gross gewesen ist. d) Hat das Verwaltungsgericht zulässigerweise bei der Anwendung von § 234 PBG den BZO-E 99 zugrunde gelegt und eine nachteilige Beeinflussung der beabsichtigten Planung durch das streitige Projekt verneint, so ist es unerheblich, ob die Beschwerdegegnerin ihr Baugesuch in spekulativer Ab- sicht eingereicht hat und sich des Risikos von Rechtsände- rungen bewusst sein musste. Wohl hätte sie sich vermutlich nicht auf den Vertrauensschutz berufen können, wenn der Stadtrat den BZO-E 99 nicht verabschiedet hätte und in der Folge die Rechtsmittelinstanzen gestützt auf § 234 PBG und den BZO-E 98 die Bewilligung verweigert hätten. Dass dies nicht eingetreten ist, kann ihr aber nicht zum Nachteil gereichen. Zwar erhält damit im Ergebnis die Beschwerdegeg- nerin das Recht, ein Bauprojekt zu realisieren, das voraus- sichtlich in Zukunft nicht mehr bewilligt werden würde. Das ist jedoch nichts anderes als die logische Folge daraus, dass das bisher geltende Recht (BD-BZO) Arealüberbauungen zulässt und im massgeblichen Entscheidungszeitpunkt (20. Au- gust 1999) die Planungsabsicht, in Zukunft Arealüberbauungen auszuschliessen, noch nicht mit der erforderlichen Klarheit festgelegt war. Darin, dass einem Bauherrn aufgrund der noch geltenden Rechtslage ein Projekt bewilligt wird, welches später nach Änderung des Planungsrechts anderen Bauherren nicht mehr bewilligt werden wird, liegt keine Rechtsun- gleichheit; es ist dies die Konsequenz der Änderbarkeit der Rechtsordnung.