Citation: 4C.267/2002 18.11.2002 E. 2

2.1 En vertu de l'art. 271 al. 1 CO, la cour cantonale a considéré que le congé était annulable parce que, dans les circonstances d'espèce, il contrevient aux règles de la bonne foi. La recourante - contrairement aux intimés - soutient que les conditions d'application de l'art. 271 al. 1 CO ne sont pas réunies. 2.2 A côté d'une liste d'exemples où une résiliation émanant du bailleur est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi prévoit, de manière générale, que le congé, donné par l'une ou l'autre des parties, est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (cf. ATF 120 II 31 consid. 4a, 105 consid. 3 p. 108). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit « manifeste » au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (arrêt 4C.305/1995 du 15 février 1996 consid. 4a). Est abusif le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32). En revanche, le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait, en règle générale, constituer un abus de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b). La résiliation du bail peut aussi être annulée si le motif sur lequel elle repose s'avère incompatible avec les règles de la bonne foi qui régissent le rapport de confiance inhérent à la relation contractuelle existante; tel est le cas si un congé est donné à un locataire en raison de la couleur de sa peau (ATF 120 II 105 consid. 3a p. 108). La jurisprudence a réservé le cas où les assurances de l'une des parties permettaient à l'autre de croire que les rapports seraient de longue durée (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110). Le motif pour lequel un congé est donné relève des constatations de fait (ATF 115 II 484 consid. 2b p. 486; 113 II 460 consid. 3b). 2.3 En l'espèce, le congé a été donné parce que la bailleresse a l'intention de vendre le domaine et qu'elle pense pouvoir le faire dans de meilleures conditions s'il n'est pas occupé par des locataires. Il n'a pas été constaté en fait que ce motif ne serait pas réel et constituerait un pur prétexte. On ne saurait dire qu'une telle résiliation ne répond à aucun intérêt légitime. Un propriétaire peut en principe vendre son bien et la poursuite d'un but économique - comme on l'a vu - n'a, en règle générale, rien d'illégitime ou d'abusif. S'agissant d'un objet d'exception (un domaine de luxe), on imagine volontiers que l'acquéreur pourrait souhaiter y vivre personnellement. Que le domaine soit libre de tout occupant paraît effectivement de nature à favoriser la vente. Les intimés tentent de le contester en faisant valoir qu'ils s'étaient engagés à partir dans les six mois. Outre que cet engagement ne concernait que l'hypothèse où le droit de préemption ne serait pas exercé (et non pas celle d'une résiliation à l'échéance), il faut observer que cet engagement, en tant qu'il priverait les locataires de la possibilité de demander une prolongation du bail, est nul en application de l'art. 273c CO. En conséquence, un acquéreur serait exposé au risque d'une prolongation du bail pour plusieurs années et on peut imaginer que cela influence sa décision de conclure ou celle de conclure pour le prix demandé. La résiliation du bail pour l'échéance a précisément pour but de permettre au propriétaire de recouvrer la possession de la chose, pour la vendre, le cas échéant, libre de tout occupant. On ne saurait donc dire que la recourante utilise l'institution de la résiliation d'une manière contraire à son but. La recourante n'a pas adopté une attitude contradictoire. Selon les constatations cantonales, elle n'a adopté aucune attitude particulière d'où les intimés auraient pu inférer qu'elle maintiendrait le bail au-delà de l'échéance convenue. En se réservant de vendre le domaine en cours de bail, la recourante a au contraire manifesté d'emblée son intention de réaliser son bien et elle ne fait que poursuivre ce but. Le congé ayant été donné dans le délai convenu, on ne saurait dire que la recourante a exercé son droit sans ménagement. On ne saurait non plus parler d'une disproportion grossière des intérêts en présence, puisqu'un locataire n'a en principe pas de droit sur la chose louée au-delà de l'échéance du contrat. La cour cantonale a émis l'opinion que le congé pouvait aussi être motivé par le désir d'obtenir un loyer plus élevé d'un autre locataire ou par le désir de faire pression sur les locataires pour qu'ils achètent le domaine au prix fort. En ce qui concerne la première hypothèse, il a déjà été jugé qu'elle ne rendait pas la résiliation abusive (ATF 120 II 105 consid. 3b). Pour ce qui est de la seconde, elle ne repose sur aucune constatation de fait et sur aucune démonstration sérieuse. Selon les constatations cantonales, les locataires ont fait spontanément des offres, que la recourante n'a pas sollicitées et auxquelles elle n'a pas donné suite. Il n'a pas été retenu qu'une quelconque négociation à ce sujet ait été engagée. Rien ne permet d'affirmer que la recourante souhaiterait vendre son domaine plus particulièrement aux intimés ou que ceux-ci pourraient être disposés à payer un prix qu'ils qualifient eux-mêmes de surfait. Sauf à supposer systématiquement la mauvaise foi des plaideurs - ce qui violerait l'art. 3 al. 1 CC -, il n'existe pas d'élément concret permettant de penser que la résiliation n'est qu'un moyen de pression pour amener les intimés à acheter le domaine. Ces derniers font appel à deux autres arguments: les travaux dont ils ont assumé la charge financière et le droit de préemption qui leur avait été accordé. En ce qui concerne le droit de préemption, il ne ressort pas des clauses contractuelles qu'il subsiste au-delà de l'échéance du contrat. Même si la rédaction est défectueuse, il résulte du mécanisme du droit de préemption que celui-ci ne peut être exercé que si l'offre d'un tiers acquéreur est acceptée; or, il ne ressort pas des constatations cantonales qu'un accord soit intervenu avec un tiers pendant la durée du bail. Rien ne permet non plus de penser que la recourante aurait malicieusement retardé un accord pour empêcher les intimés d'exercer leur droit. Dès lors que les conditions du droit de préemption ne se sont pas réalisées pendant la durée de validité de celui-ci, les intimés ne peuvent aujourd'hui en tirer aucun argument en leur faveur. En ce qui concerne les travaux, il faut faire une distinction. Pour ce qui est des travaux qui incombaient à la bailleresse, les locataires ont pu en répercuter le coût sur le loyer, en vertu d'un avenant, pendant une durée de 24 mois, de sorte qu'ils ont été remboursés. On comprend certes qu'ils ont accepté de faire l'avance des fonds sans intérêts, mais il s'agit là d'un accord couvert par la liberté contractuelle. On ne voit pas ce que les intimés pourraient déduire aujourd'hui de frais qu'ils ont entièrement récupérés par déduction sur les loyers. Pour ce qui est des travaux qu'ils ont accepté de prendre à leur charge (env. 600'000 fr.), il ressort de l'art. 4 du contrat qu'ils ne pouvaient prétendre à une indemnité, calculée pro rata temporis, que s'ils quittaient les lieux, pour n'avoir pas exercé leur droit de préemption, avant l'échéance convenue; toute indemnité était exclue après 60 mois (soit 5 ans). Les locataires savaient donc qu'ils devaient assumer ce coût sur 60 mois, c'est-à-dire à raison de 10'000 fr. par mois. Ils l'ont accepté en vertu de la liberté contractuelle et ne sauraient s'en plaindre aujourd'hui. Les 60 mois étant écoulés, les locataires ne peuvent plus faire valoir aucune prétention de ce chef. Il faut encore observer dans ce contexte qu'il ressort de manière suffisante des constatations cantonales qu'il s'agit d'un logement de luxe pour lequel les art. 269-270e CO ne sont pas applicables (art. 253b al. 2 CO). Les locataires ne peuvent donc pas déduire des frais qu'ils ont accepté d'assumer un droit de demeurer dans les locaux après l'échéance convenue. Ainsi, le congé donné pour l'échéance en vue de vendre le domaine dans de meilleures conditions (éventuellement de le louer pour un prix supérieur) ne contrevient pas aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO.