Citation: 1C_30/2023 E. 6.3

6.3. La Corte cantonale ha accertato che dagli atti non risulta alcuna precisa promessa o assicurazione data alla ricorrente o ai suoi predecessori in diritto dall'autorità competente riguardo all'effettiva edificabilità dei fondi nel comparto "Valera". Per quanto concerne le tappe del processo pianificatorio, la Corte cantonale ha riconosciuto che il Comune aveva adottato nel 2000 una zona edificabile destinata al deposito di idrocarburi, la cui approvazione era però stata negata dal Consiglio di Stato con le decisioni del 9 luglio 2002 e del 6 maggio 2003, siccome ritenuta incoerente con gli indirizzi del piano dei trasporti del Mendrisiotto, in seguito ripresi nel primo piano d'agglomerato del Mendrisiotto (PAM1) del 2007, che la definiva quale "area di riconversione e riqualificazione": ciò non tanto per il fatto che si prevedeva allora di rendere inedificabile il comprensorio di "Valera", quanto piuttosto perché la pianificazione superiore era orientata anche ad altre attività industriali e commerciali, non soltanto al commercio di idrocarburi. Richiamando la citata sentenza 1C_71/2018, la Corte cantonale ha tuttavia rilevato che, accanto al grande potenziale di conversione edilizia dell'area in questione, vi era una necessità di riqualifica in termini naturalistici (considerata la presenza del fiume Laveggio), paesaggistici e di svago. Ha precisato che ciò escludeva in misura importante una sua utilizzazione meramente industriale o artigianale. La Corte cantonale ha rilevato che, nel 2002 e negli anni seguenti, in considerazione dell'indeterminatezza dei contenuti del comparto e delle chiare indicazioni di un suo recupero sotto il profilo paesaggistico e naturalistico (tenuto conto dell'esistenza del fiume Laveggio e delle aree golenali e boschive), la ricorrente doveva in buona fede escludere un'importante utilizzazione industriale o artigianale dei fondi. La precedente istanza ha rilevato ch'essa ha acquisito i fondi in assenza di una pianificazione vincolante (vuoto pianificatorio) e che la pianificazione superiore indicava a quel momento solo un grado di consolidamento di "risultato intermedio", che non escludeva a priori un'attribuzione a una zona di protezione del paesaggio o di svago. In sostanza, vigeva allora un'indeterminatezza significativa a livello pianificatorio e nessuna decisione delle autorità competenti ha garantito agli interessati la possibilità concreta di edificare. La Corte cantonale ha concluso che, in tali circostanze, la ricorrente non poteva ritenere che l'edificabilità dei suoi fondi sarebbe stata confermata con grande probabilità anche in futuro.