Citation: 4A_409/2009 01.02.2010 E. 2

In ihrer Beschwerde thematisiert die Beschwerdeführerin zunächst die vertragliche Vereinbarung vor der Änderung vom 1. März 2007. Sie ist der Auffassung, neben dem Mietzins seien nur Heizungskosten geschuldet. Für die Zeit vor dem 1. März 2007 fehlt es indessen an einem Feststellungsinteresse, da der Beschwerdeführerin die Leistungsklage zur Verfügung steht. Für die Zeit danach kommt der Frage nur Bedeutung zu, soweit sich die nicht angefochtene Änderung vom 1. März 2007 insgesamt als nichtig erweisen und die ursprüngliche Regelung weiterhin gelten sollte, wie die Beschwerdeführerin behauptet. Dies ist vorab zu prüfen. 2.1 Gemäss Art. 269d Abs. 2 OR sind Mietzinserhöhungen nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht begründet oder mit der Mitteilung die Kündigung ausspricht. Dies gilt nach Abs. 3 auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen. Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichts wird vom Gesetz eine qualifizierte Schriftform vorgeschrieben, die nicht nur die Art, sondern auch den Inhalt der Mitteilung umfasst (BGE 120 II 206 E. 3a S. 208 mit Hinweisen). Die Begründung muss klar sein. Sie soll dem Mieter erlauben, sich ein Bild über Tragweite und Berechtigung der Mietzinserhöhung zu machen und ihm damit die Entscheidungsgrundlagen dafür verschaffen, ob er Einsprache erheben will oder nicht (BGE 118 II 130 E. 2b S. 132 mit Hinweisen; 121 III 6 E. 3a S. 8). Die in der Mitteilung für die Mietzinserhöhung angegebene Begründung bildet Teil der Willensäusserung des Vermieters, mit der er sein Gestaltungsrecht ausübt. Deren Sinn und Tragweite und insbesondere deren Klarheit sind daher nach den üblichen Kriterien der Vertragsauslegung zu bestimmen. Der Vermieter hat sie mangels eines übereinstimmenden Verständnisses der Parteien (Art. 18 OR) so gegen sich gelten zu lassen, wie sie der Mieter als Adressat nach den konkreten Umständen in guten Treuen verstehen durfte und musste (BGE 121 III 6 E. 3c S. 10; 118 II 130 E. 2b S. 132). Das gilt nicht nur für die Begründung eigentlicher Mietzinserhöhungen, sondern auch für die Begründung anderer einseitiger Vertragsänderungen, namentlich für die Einführung gesonderter Nebenkosten (BGE 121 III 460 E. 4 S. 464 ff.). Dabei ist davon auszugehen, dass Nebenkosten dem Mieter nur dann gesondert belastet werden können und nicht im Nettomietzins inbegriffen sind, wenn die Parteien dies ausdrücklich so vereinbart haben (Art. 257a Abs. 2 OR; vgl. zum Ganzen auch Urteil des Bundesgerichts 4C.137/1999 vom 23. August 1999 E. 2a). 2.2 Die Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, die bisherige Belastung für Nebenkosten werde im Formular nicht korrekt wiedergegeben, da der Akontobetrag von Fr. 106.-- für Heizung, Warmwasser, Ara und TV eingesetzt sei, statt nur für die Heizkosten. 2.2.1 Nach den Feststellungen der Vorinstanz hat die Beschwerdegegnerin in den Jahren 2001 bis 2007 neben den Heizkosten immer auch Warmwasser, Abwasser, Strom und Cablecom in Rechnung gestellt. Damit habe sie in ihrer gesamten Abrechnungspraxis den Standpunkt eingenommen, der im ursprünglichen Vertrag neben der "Heizung" aufgeführte Akontobetrag beziehe sich auf alle vier Nebenkostenarten (Heizung, Warmwasser, Hauswart und Radio/TV). 2.2.2 Dass nach Auffassung der Beschwerdegegnerin nicht nur Heizkosten vom ursprünglich vereinbarten Akontobetrag erfasst werden, ergibt sich sowohl aus dem Formular als auch aus dem Beiblatt ohne Weiteres. Selbst wenn das Verständnis der Beschwerdegegnerin nicht dem objektiven Vertragssinn entsprechen sollte, konnte die Beschwerdeführerin aus dem Formular erkennen, dass die Beschwerdegegnerin die ursprüngliche Vereinbarung anders verstand als sie selbst. Damit konnte sie in diesem Licht die Trageweite der vorgesehenen Änderungen beurteilen und über deren Anfechtung entscheiden. Insoweit ist der angefochtene Entscheid nicht zu beanstanden. 2.3 Dem Formular musste die Beschwerdeführerin entnehmen, dass die bereits bisher in Rechnung gestellten Nebenkosten jedenfalls nach der Änderung vom Mieter zu tragen sind. Aus der Begründung (und aus der Beilage, auf welche im Formular allerdings nicht verwiesen wird) ergibt sich, dass die nach Auffassung der Beschwerdegegnerin bisher geschuldete Akontozahlung mangels Kostendeckung um Fr. 50.-- erhöht werden sollte, was zusammen mit der ursprünglichen Akontozahlung ein Total von Fr. 156.-- ergibt. Da über die betreffenden Posten bereits bisher abgerechnet worden war, kannte die Beschwerdeführerin die Höhe der zu erwartenden Nebenkosten, so dass sich weitere Informationen erübrigten. 2.4 Neben der ungenügenden Darstellung der bisherigen Kosten beanstandet die Beschwerdeführerin die Begründung auch in weiteren Punkten als unklar. Nach den Feststellungen im angefochtenen Entscheid hat sie diese Behauptung vor der Vorinstanz in der Folge einzig damit konkretisiert, die neu eingeführten Kosten für Haus- und Gartendienst würden weder auf der Vertragsänderung selbst noch im Beiblatt erwähnt. 2.4.1 Die Vorinstanz erkannte, die nach Auffassung der Beschwerdegegnerin bereits bisher im Akontobetrag enthaltenen Kosten der Hauswartung würden weder auf dem Formular noch auf dem Beiblatt bei den bisherigen Nebenkosten erwähnt. Das liesse die Kosten als neue Kosten jedoch umso prominenter in Erscheinung treten, so dass sie im Verfahren gemäss Art. 270b OR hätten gerügt werden können. Die Beschwerdeführerin hält (allerdings in ihren Ausführungen zur subsidiären Verfassungsbeschwerde) auch vor Bundesgericht daran fest, die Begründung betreffend die Kosten für Haus- und Gartendienst sei ungenügend, beziehungsweise unklar. Wie es sich damit verhält, ist durch Auslegung nach dem Vertrauensprinzip zu eruieren. 2.4.2 Die Kosten für Haus- und Gartendienst werden im Formular bei den bisherigen Nebenkosten nicht aufgeführt. Gemäss den Feststellungen der Vorinstanz ging die Beschwerdegegnerin in tatsächlicher Hinsicht davon aus, die Kosten der Hauswartung seien bereits bisher im Akontobetrag enthalten gewesen. Der ursprüngliche Vertrag enthält bei den Nebenkosten neben den Rubriken Heizung (wo der Akontobetrag von Fr. 106.-- eingesetzt wurde), Warmwasser und Radio/TV auch eine Rubrik "Hauswart". Dass entsprechende Kosten je abgerechnet worden wären, ist aber nicht festgestellt. Das Beiblatt erwähnt bei der neuen Mietzinsstruktur die Hauswartung mit der in Klammer angefügten Bemerkung "wo vorhanden". Da sich der Posten "Hauswart" im ursprünglichen Vertrag findet, aber keine entsprechenden Abrechnungen festgestellt sind, bleibt insgesamt unklar, ob und wenn ja welche Veränderung bei den Kosten für Haus- und Gartendienst angestrebt wird. Diesbezüglich erweist sich die Begründung der Vertragsänderung als ungenügend. 2.5 Die Unklarheit bezüglich der Kosten für Haus- und Gartendienst hat keinen Einfluss auf die Beurteilung der Tragweite der übrigen Änderungen. Diese wären separat zu prüfen. Nach den insoweit unangefochtenen Feststellungen im angefochtenen Entscheid hat die Beschwerdeführerin die angebliche Unklarheit der Begründung jedoch nur bezüglich der Kosten für Haus- und Gartendienst konkretisiert. Daher war die Vorinstanz nicht gehalten, die weiteren Änderungen zu überprüfen. Bestand nämlich tatsächlich für die Beschwerdeführerin keine Unklarheit, kann sie sich nach Treu und Glauben nicht darauf berufen, die Angaben erschienen objektiv als unklar (Art. 18 OR). 2.6 Die Beschwerdeführerin macht schliesslich wie bereits vor der Vorinstanz geltend, es sei offensichtlich eine Anpassung der Nettomiete an die Hypothekarzinsentwicklung erfolgt. Der Mietzins wurde indessen lediglich um Fr. 60.-- für Rückführung der Nebenkosten in den Mietzins erhöht und gleichzeitig zufolge Auslagerung neuer Nebenkosten um Fr. 30.-- reduziert, was zur Erhöhung von Fr. 742.-- auf neu Fr. 772.-- führt. Dadurch wird ohne Weiteres ersichtlich, dass nach Auffassung der Beschwerdegegnerin nach Berücksichtigung der Entwicklung der Hypothekarzinse und der Teuerung gestützt auf die neue Basis derselbe Mietzins geschuldet bleibt. Sah die Beschwerdeführerin dies anders, hätte sie die Änderung fristgerecht anfechten müssen.