Citation: 4A_305/2020 E. 5.4.1

5.4.1. En vertu du principe d'accession, une partie intégrante n'a pas d'existence juridique propre en droits réels : elle suit le sort de la chose complexe à laquelle elle est rattachée (art. 642 al. 1 CC). Le propriétaire acquiert originairement et par accession la propriété de tout ce qui est uni à sa chose de manière à devenir une partie intégrante de celle-ci, tandis que les droits réels qui portaient sur l'objet devenu partie intégrante s'éteignent sans réserve (BÉNÉDICT FOËX, in Commentaire romand, 2016, nos 21 et 23 ad art. 642 CC; WOLF/WIEGAND, in Basler Kommentar, 6e éd. 2019, nos 31-32 ad art. 642 CC; RUTH ARNET, in Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3e éd. 2016, nos 11-12 ad art. 642 CC). Après l'accession, le propriétaire de la chose composée peut devoir, selon les circonstances, payer une indemnité contractuelle, délictuelle ou pour enrichissement illégitime, ou encore tolérer le détachement et l'enlèvement des parties intégrantes par leur ex-propriétaire (ARNET, op. cit., n° 13 ad art. 642 CC; FOËX, op. cit., n° 24 ad art. 642 CC; WOLF/WIEGAND, op. cit., n° 35 ad art. 642 CC). La loi confère un tel droit d'enlèvement (ou droit de reprise, jus tollendi; Wegnahmerecht) à l'usufruitier (art. 753 al. 2 CC), au possesseur de bonne foi (art. 939 al. 2 CC), à la personne enrichie sans cause légitime (art. 65 al. 2 CO) et au gérant d'affaires (art. 422 al. 3 CO) lorsqu'ils ont effectué des impenses non remboursables (WOLF/WIEGAND, op. cit., n° 30 ad art. 642 CC). La doctrine majoritaire soutient qu'un tel jus tollendi doit aussi être reconnu dans les contrats cédant l'usage d'une chose, tel le prêt à usage, le bail à ferme ou le bail à loyer (ARTHUR MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 5e éd. 1981, n° 59 ad art. 642 CC; VON TUHR/PETER, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, vol. I, 3e éd. 1979, p. 134; plus récemment, PAUL-HENRI STEINAUER, Les droits réels, t. I, 6e éd. 2019, n° 1469; WOLF/WIEGAND, op. cit., n° 30 ad art. 642 CC; ARNET, op. cit., n° 13 ad art. 642 CC). Elle s'est appuyée sur le droit du bail allemand (§ 539 al. 2 BGB; cf. aussi § 552 BGB). La cour de céans a épousé ce point de vue doctrinal dans un litige de bail à loyer, où elle a évoqué un droit d'enlèvement de nature réelle ( ein [...] sachenrechtliches Wegnahmerecht) permettant au locataire de s'approprier ( Aneignungsrecht) les aménagements à la fin de contrat lorsque le bailleur n'a fourni aucune indemnité pour les impenses (arrêt 4C.345/2005 du 9 janvier 2006 consid. 1.1; cf. aussi arrêt 4A_211/2009 du 2 septembre 2009 consid. 3.3).