Citation: 4A_379/2010 04.08.2010 E. 1

Il 14 dicembre 2004 B.________ SA, in qualità di locatrice, e A.________ SA, in qualità di conduttrice, hanno concluso un contratto di locazione avente per oggetto il motel e il ristorante siti sulla part. xxx RFD di X.________, con effetto a partire dal 1° gennaio 2005. Il contratto, di durata indeterminata e disdicibile con un preavviso di 6 mesi per la scadenza del 31 dicembre di ogni anno, la prima volta per il 31 dicembre 2005, prevedeva una pigione annuale di fr. 360'000.--, pagabile in rate mensili anticipate di fr. 30'000.--. 1.1 Il 19 dicembre 2005 la locatrice ha notificato alla conduttrice la disdetta del contratto di locazione con effetto al 31 dicembre 2006. È seguita una vertenza giudiziaria sfociata nella sentenza 26 gennaio 2009 del Tribunale federale (4A_143/2008 e 4A_189/2008), con la quale è stata confermata la concessione di una prima protrazione del contratto di locazione sino al 31 dicembre 2008. 1.2 Su istanza della conduttrice, l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione ha poi concesso una seconda e definitiva protrazione sino al 31 ottobre 2009. 1.3 Il 13 marzo 2009 le parti hanno infine concluso, tramite i rispettivi legali, un accordo con cui hanno prorogato la locazione in modo definitivo sino al 31 dicembre 2010. Nella medesima occasione B.________ SA ha messo a disposizione di A.________ SA anche i locali al primo piano del sub A del fondo part. xxx RFD di X.________ e il canone di locazione mensile è stato portato a fr. 50'000.--.