Citation: BGE 121 III 460 E. 2bb

En vertu de l'art. 269d al. 3 CO, le bailleur peut apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications (autres que la majoration du loyer) au détriment du locataire, par exemple diminuer ses prestations ou introduire de nouveaux frais accessoires, et ce en suivant les règles relatives à la majoration du loyer (art. 269d al. 1-2 CO). Alors que la modification unilatérale du contrat sur les frais accessoires par le bailleur est, en principe, inadmissible (HIGI, op.cit., n. 22 ad art. 257a-257b CO), le législateur l'a, par cette disposition, expressément autorisée en matière de bail d'habitations et de locaux commerciaux (FF 1985 I 1464; HIGI, op.cit., n. 22 in fine ad art. 257a-257b CO; USPI, op.cit., n. 20 ad art. 257-257b CO; LACHAT/STOLL, op.cit., p. 155; OBERLE, op.cit., p. 43 et 48; GRATZ, Mietzinsgestaltung, Zurich 1995, p. 142-143). Dans ces cas en effet, il a choisi d'inverser les principes de base de la conclusion des contrats et dérogé au principe "pacta sunt servanda" pour protéger le locataire contre les résiliations notifiées dans le seul but d'adapter le bail aux conditions nouvelles (USPI, op.cit., n. 1-2 ad art. 269d CO). Ainsi, puisque le bailleur ne peut pas résilier le bail pour ce motif (art. 271a al. 1 let. b CO), il peut le modifier unilatéralement (art. 269d al. 3 CO) et le locataire a le droit de contester une modification qu'il estime abusive (art. 270b al. 2 CO). L'art. 269d al. 3 CO mentionne d'ailleurs deux exemples de modifications unilatérales: BGE 121 III 460 S. 463 l'introduction de nouveaux frais accessoires et la diminution des prestations du bailleur. Une telle diminution est notamment réalisée lorsque le bailleur demande le paiement séparé de frais accessoires jusque-là compris dans le loyer, sans réduire pour autant le montant de celui-ci (USPI, op.cit., n. 46 ad art. 269d CO).