Citation: 4C.236/2004 12.11.2004 E. 4

4.1 Il reste à examiner si, comme les défendeurs le soutiennent, la cour cantonale a violé l'art. 274d al. 3 CO et l'art. 8 CC en refusant d'entrer en matière sur le moyen tiré des loyers comparatifs invoqué en appel et en approuvant le Tribunal des baux et loyers, qui ne s'est pas prononcé sur le critère des loyers usuels faute d'éléments de comparaison produits par les bailleurs. 4.2 Selon l'art. 274d al. 3 CO, le juge établit d'office les faits et apprécie librement les preuves; les parties sont tenues de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Il s'agit là d'un cas d'application de la maxime inquisitoire sociale, qui tend à protéger la partie la plus faible, à établir une égalité entre les parties et à accélérer la procédure. Le pouvoir d'intervention du juge est moins large que dans la maxime officielle absolue; cela résulte déjà de la réserve expresse, selon laquelle les parties sont tenues de présenter toutes les pièces nécessaires pour trancher le cas. Les parties ne sont pas dispensées de collaborer activement à la constatation des faits pertinents et d'indiquer au besoin les preuves à apporter. Pour sa part, le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce à expliquer sa position, mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaboration et de production des preuves. Il est également tenu de s'assurer que les allégations et offres de preuves sont complètes lorsqu'il a des motifs objectifs d'éprouver des doutes sur ce point. L'initiative du juge ne va pas au-delà de l'invitation faite aux parties de mentionner les preuves et de les présenter. La maxime inquisitoire prévue par le droit du bail ne permet pas d'étendre à bien plaire l'administration des preuves et de recueillir toutes les preuves possibles (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238/239). Par ailleurs, il est admis que la procédure cantonale peut limiter la maxime inquisitoire en instance de recours. Les cantons sont notamment libres d'interdire la production des faits nouveaux devant l'autorité supérieure (ATF 118 II 50 consid. 2a p. 52; 125 III 231 consid. 4a p. 239). 4.3 En l'espèce, l'objet du litige portait sur une baisse de loyer que la demanderesse motivait, principalement, par un rendement excessif de la chose louée (critère absolu) et, subsidiairement, par une diminution du taux hypothécaire déterminant (facteur relatif). Les défendeurs se sont opposés au calcul de rendement et ont prôné l'application de la méthode relative; à leur sens, cette dernière aboutissait au maintien du loyer actuel, l'augmentation des charges compensant la diminution du taux hypothécaire. A cet égard, le choix des moyens de défense appartenait aux défendeurs. Le Tribunal des baux et loyers n'avait pas à étendre spontanément l'instruction à la question de savoir si le loyer payé par la demanderesse se situait dans les limites des loyers usuels du quartier (critère absolu). Les défendeurs prétendent avoir soulevé le moyen tiré des loyers comparatifs devant les premiers juges. Il n'en est rien. Dans leur écriture du 6 février 2003, ils ont expliqué, pour la première fois, qu'il convenait de «déterminer la valeur des immeubles anciens par référence aux prix du quartier plutôt qu'en application de la méthode de rendement qui n'est pas adaptée.» En eux-mêmes, les termes utilisés - «valeur des immeubles anciens», «prix» - ne permettent guère de comprendre que les bailleurs entendaient se prévaloir du critère des loyers comparatifs. En outre, au début du même mémoire, les défendeurs déclarent expressément maintenir que «c'est un calcul relatif qui devrait être effectué dans le cas d'espèce eu égard aux circonstances du litige et au fait qu'il s'agit d'un immeuble ancien, pour lequel la méthode du calcul de rendement n'est pas adaptée.» En tout état de cause, ils n'ont donc pas demandé que, dans le cadre de la méthode absolue, le loyer de la demanderesse soit apprécié à l'aune des loyers usuels du quartier plutôt que sur la base d'un calcul de rendement. En réalité, la référence aux «prix du quartier» n'avait d'autre but que d'écarter le critère du rendement au profit d'une fixation du loyer selon la méthode relative. Devant les premiers juges, les défendeurs n'ont ainsi invoqué comme moyen de défense que le calcul du loyer sur la base de facteurs relatifs; ils n'ont pas allégué que le critère absolu des loyers usuels était applicable en tant que tel au cas particulier. De plus, contrairement à la prescription de l'art. 274d al. 3 in fine CO, les bailleurs n'ont pas produit devant le Tribunal des baux et loyers des exemples de loyers du quartier permettant une comparaison avec le loyer payé par la demanderesse. Certes, ils ont déposé de telles pièces en appel. Conformément à la jurisprudence citée plus haut (consid. 4.2 in fine), les défendeurs ne sauraient toutefois se plaindre d'une violation de l'art. 274d al. 3 CO parce que la Chambre d'appel n'en a pas tenu compte. En définitive, force est de constater que la cour cantonale n'a pas méconnu les principes découlant de l'art. 274d al. 3 CO. Au surplus, il n'est pas nécessaire d'examiner le grief fondé sur la violation de l'art. 8 CC, lequel n'a, en l'occurrence, pas de portée propre par rapport au moyen pris de la violation de l'art. 274d al. 3 CO (cf. arrêt 4C.199/2000 du 21 décembre 2000, consid. 2c, reproduit in SJ 2001 I p. 278).