Citation: 4C.269/2005 16.11.2006 E. 5

Der Beklagte macht im Eventualfall geltend, er sei gemäss Art. 266g Abs. 1 OR berechtigt gewesen, das Mietverhältnis aus wichtigen Gründen zu kündigen. 5.1 Gemäss Art. 266g Abs. 1 OR können die Parteien das Mietverhältnis aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. Als wichtige Gründe im Sinn dieser Bestimmung gelten nur besonders schwerwiegende Umstände, die bei Vertragsabschluss weder bekannt noch voraussehbar waren und nicht auf ein Verschulden der kündigenden Partei zurückzuführen sind. Diese Umstände müssen derart schwerwiegend sein, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur schon bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin objektiv unzumutbar ist. Subjektive Unzumutbarkeitsvorstellungen der kündigenden Partei sind unerheblich (BGE 122 III 262 E. 2a/aa S. 266; seither Urteil 4C.35/2006 vom 30. Mai 2006 E. 2.1; Urteil 4C.255/2004 vom 17. November 2004 E. 5.3; Urteil 4C.201/2003 [publ. in Pra 2001 Nr. 177 S. 1073 ff.]). Ob wichtige Gründe eingetreten sind, die einer Partei die Fortsetzung des Mietvertrages objektiv unzumutbar machen, hat der Richter gemäss Art. 4 ZGB nach Recht und Billigkeit zu entscheiden. Dabei hat er die für die vorzeitige Vertragsauflösung angeführten Gründe gegenüber dem Grundsatz der Verbindlichkeit der Verträge, der Rechtssicherheit sowie den Interessen der Gegenpartei an der Aufrechterhaltung des Vertrages abzuwägen. Solche Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht wie erwähnt nur mit Zurückhaltung (BGE 132 III 109 E. 2 S. 111 f. mit Hinweisen, vgl. im Einzelnen E. 4.1 a.E.). 5.2 Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz ausgeführt, die ausserordentliche Kündigung wegen eines Mangels während der Mietdauer im Sinne von Art. 259b lit. a OR bilde einen Sondertatbestand der allgemeinen Kündigung im Sinne von Art. 266g OR und trete insoweit an deren Stelle. Es verbiete sich demzufolge eine Umdeutung einer im Sinne von Art. 259b lit. a OR mangelhaften Kündigung in eine gültige im Sinne von Art. 266g OR, ausser wenn zusätzliche Elemente die Zumutbarkeit der Vertragsfortsetzung beeinflussten. In Betracht falle insbesondere, dass eine vertragliche Kündigung aufgrund der Mindestdauer sämtlicher Verträge bis 30. September 2000 noch für gut drei Jahre ausgeschlossen gewesen sei. Eine Unzumutbarkeit sei auch im langjährigen Mietverhältnis nicht leichthin anzunehmen. Abzuwägen seien im Lichte von Art. 4 ZGB nicht nur die Kündigungsmotive, sondern auch der Grundsatz der Verbindlichkeit der Verträge, die Rechtssicherheit und die Intereressen der Gegenpartei. Als wichtige Gründe kämen nur ausserordentlich schwer wiegende Umstände in Betracht, welche die genannten Grundsätze deutlich überwiegen würden. Solche Umstände seien vorliegend auch unter Berücksichtigung der noch gut dreijährigen Mietdauer nicht auszumachen. Die sechs festgestellten Mängel seien alle als leicht bis sehr leicht einzustufen. Soweit sie nicht bereits im Zeitpunkt der Kündigung behoben oder entsprechende Massnahmen eingeleitet gewesen seien, hätten sie durch den Beklagten (gegebenenfalls auf Kosten der Klägerin) leicht behoben werden können. Einzig die phasenweise Blockierung der Warenlifte sei ein andauernder Mangel gewesen. Allerdings habe nur ein Mitbenützungsrecht am Warenlift bestanden und der zeitliche Umfang der Blockierung habe nicht erstellt werden können. Weder allein noch gesamthaft könnten die sechs festgestellten Mängel dementsprechend selbst unter Berücksichtigung der noch dreijährigen Mietdauer als ausserordentlich schwer wiegende Umstände betrachtet werden. Es bleibe der nicht geklärte Brand vom 3. Februar 1997. Die Ungewissheit über die Urheberschaft des Brandes habe geeignet sein können, eine gewisse Verunsicherung auszulösen. Da der Beklagte noch am 16. Juli 1997 - in einem Zeitpunkt, als ihm wohl bekannt gewesen sei, dass er die Winterkollektion für die Firma "Reusch" einlagern würde - bereit war, die Räumlichkeiten wieder zu übernehmen, sei er in diesem Zeitpunkt nicht übermässig beunruhigt gewesen. Die nachfolgende Häufung kleinerer Anschläge sei zwar geeignet gewesen, ein Gefühl der Unsicherheit zu verstärken und Angst vor einem erneuten Grossbrand entstehen zu lassen. Gerade um die Sicherheit zu gewährleisten, habe die Klägerin aber rasch gehandelt und habe eine Securitas-Bewachung des Gebäudes organisiert, welche schnell Erfolg gezeitigt habe. Der Beklagte sei ebenso rasch über die Verhaftung des mutmasslichen Täters der jüngsten Serie von Anschlägen informiert worden. Zwar habe damals nicht nur der Beklagte, sondern auch die Klägerin noch nicht über absolut gesicherte Erkenntnisse bezüglich Täterschaft verfügt. Es habe aber mit hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden können, dass die Urheberschaft geklärt und damit auch kein erhöhtes Risiko für einen weiteren grösseren Brand mehr vorhanden war, zumal aus Sicherheitsgründen auch die Securitas-Bewachung noch weitergeführt worden sei. In dieser Situation (mutmasslicher Täter verhaftet, polizeiliche Abklärungen im Gang, Fortsetzung der Securitas-Bewachung) sei es dem Beklagten auf jeden Fall zuzumuten gewesen, die Ergebnisse der weiteren polizeilichen Abklärungen abzuwarten. Aufgrund des ungeklärten Grossbrandes sei damit die Fortführung der Mietverhältnisse am 27. August 1997 selbst unter Berücksichtigung der noch dreijährigen Vertragsdauer nicht unzumutbar gewesen. 5.3 Der Beklagte setzt sich mit der überzeugenden Begründung der Vorinstanz nicht näher auseinander und vermag auch nicht dazutun, inwiefern die Vorinstanz Bundesrecht verletzt haben soll. Entgegen seiner Behauptung hat die Vorinstanz die nachfolgenden kleineren Anschläge nach dem 16. Juli 1997 mitberücksichtigt und in die Wertung einbezogen. Sie hat auch nicht übersehen, dass der Beklagte nach dem Grossbrand bei einem weiteren Verbleib sein Warenlager wieder hätte einlagern müssen. Nachdem davon auszugehen ist, dass kein erhöhtes Risiko eines erneuten Brandes bestand, lässt sich daraus zugunsten des Beklagten nichts herleiten, und zwar unabhängig vom behaupteten Wert der Ware von ca. drei bis vier Millionen Franken. Mit der Verneinung der Unzumutbarkeit hat sich die Vorinstanz an die Rechtsprechung zu Art. 266g Abs. 1 OR gehalten. Wichtige Gründe für eine Kündigung nach Art. 266g Abs. 1 OR liegen somit nicht vor.