Citation: 4P.54/2004 09.07.2004 E. 1

Come già il Pretore, anche il Tribunale d'appello ha stabilito che il precontratto 13 maggio 2002, sul quale B.________ e C.________ fondavano le loro pretese, rappresentava in realtà un contratto di locazione a pieno titolo, dato che in esso venivano definiti chiaramente e senza lasciare spazio a futuri cambiamenti gli elementi essenziali di tale rapporto giuridico. Ciò posto, la Corte cantonale si è chinata sulla questione di sapere se tale precontratto fosse vincolante per A.________ S.A. a seguito della sua sottoscrizione da parte di E.________ oppure a seguito della ratifica, per atti concludenti, del suo operato. 1.1 I giudici del Tribunale d'appello hanno anzitutto osservato - come affermato dalla conduttrice e ammesso anche dal primo giudice - che all'epoca della conclusione del precontratto E.________ non faceva parte degli organi formali della A.________ S.A. né risultava iscritto al registro di commercio come persona avente diritto di firma. Nell'allegato sottoposto al loro esame, la conduttrice non si è però espressa sull'argomentazione pretorile secondo cui, a quel momento, egli costituiva un organo di fatto e in quanto tale poteva comunque vincolare la società con la sua firma individuale. In simili circostanze, la Corte cantonale ha considerato tale assunto come acquisito e, di conseguenza, confermato la validità del precontratto. Nulla muta il fatto - addotto dalla conduttrice - che ad E.________ difettava la "necessaria facoltà di rappresentanza", di per sé confermato dall'ex amministratore F.________. I giudici ticinesi hanno infatti spiegato che, non essendo stata contestata la qualità di organo di fatto di E.________, nulla permetteva di ritenere che con la citata argomentazione la conduttrice intendesse contestare il potere di rappresentanza riconosciuto dalla giurisprudenza a quel particolare organo. 1.2 A prescindere da quanto precede, nel suo giudizio la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha reputato in ogni caso evidente - come già il Pretore - che con il suo successivo comportamento la conduttrice ha ratificato per atti concludenti l'operato di E.________. In sede di appello essa non ha infatti contestato di essere entrata nei locali all'inizio luglio 2002, come previsto dal precontratto, né di avervi installato il Ristorante G.________, aperto al pubblico già a fine agosto 2002; la conduttrice non ha nemmeno negato di aver operato, a partire dal mese di agosto, dei versamenti alla controparte con la causale "affitto ristorante G.________", né che i bonifici dei mesi di settembre e ottobre 2002 ammontassero a fr. 5'834.--, pari a quanto stabilito nel precontratto. Stando così le cose - hanno rilevato i giudici cantonali - la conduttrice era assai malvenuta a mettere in dubbio il perfezionamento di un contratto di locazione per atti concludenti asseverando l'esistenza di un contenzioso circa l'ammontare della pigione. A parte il fatto che la censura è stata sollevata per la prima volta - e quindi inammissibilmente (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC/TI) - in sede di appello, nulla agli atti ha permesso di corroborare questa eventuale circostanza, eccezion fatta per le parole di E.________, la cui attendibilità è stata tuttavia relativizzata, essendo egli nel frattempo divenuto amministratore unico della società, della quale detiene un'importante quota azionaria. La Corte cantonale ha infine negato alla società anche la possibilità di pretendere di aver agito in buona fede. Infatti, qualora non fosse effettivamente stata d'accordo con l'ammontare della pigione negoziato per lei da E.________, essa avrebbe dovuto comunicarlo prontamente alla controparte, ad esempio rifiutandosi di sottoscrivere il testo che le era stato sottoposto. Il fatto che l'abbia invece fatto firmare da una persona del suo entourage - a suo dire priva della facoltà di rappresentanza - e l'abbia in seguito ritornato alla controparte (all'oscuro di questa circostanza) inducendola così a metterle a disposizione i locali, per poi sostenere, una volta che l'operazione commerciale si è verosimilmente rivelata fallimentare o poco redditizia, di non ritenersi vincolata da quel contratto, si concilia assai poco con il principio della buona fede che regge i rapporti commerciali. 1.3 Tenuto conto di tutto quanto esposto, la massima istanza ticinese ha respinto i tre appelli, dichiarandoli al limite del temerario.