Citation: 4C.248/2006 03.10.2006 E. 3

Weiter war im kantonalen Verfahren ein mit der Nebenkostenabrechnung 2002/2003 in Rechnung gestellter, aber für die Abrechnungsperioden 2000/2001 und 2001/2002 geschuldeter Betrag von Fr. 6'747.90 für die Hauswartung streitig. Dabei handelt es sich um SUVA-Taggelder, welche die Verwaltung der Beklagten versehentlich nicht an den verunfallten Hauswart weitergeleitet, sondern den Mietern gutgeschrieben hatte. 3.1 Die Vorinstanz qualifizierte die daraus abgeleitete Forderung der Beklagten, die nach den jährlichen Saldoziehungen erfolgte, gleich wie jene des Klägers als Bereicherungsanspruch und hielt die Rückforderung ungeachtet der in Art. 4 Abs. 1 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) festgehaltenen Pflicht, jährlich mindestens einmal eine Abrechnung zu erstellen, für zulässig. Sie ging aber analog ihren Erwägungen zum Beginn der Verjährungsfrist der klägerischen Ansprüche davon aus, die Beklagte habe spätestens bei Zugang der letzten SUVA-Zahlung (12. Juni 2002) die wesentlichen, zur Geltendmachung ihrer Ansprüche nötigen Fakten gekannt, so dass die einjährige Verjährung nach Art. 67 OR am 12. Juni 2003 eingetreten sei. Mit der später geltend gemachten Forderung könne die Beklagte nur noch den auf den Kläger entfallenden Anteil aus der Fehlbuchung der Abrechnungsperiode 2002/2003 durchsetzen. 3.2 Der Kläger wirft der Vorinstanz vor, Art. 4 Abs. 1 VMWG verletzt zu haben. Gestützt darauf hätte der Beklagten verwehrt werden müssen, Restforderungen aus früheren auf spätere Nebenkostenabrechnungen zu überwälzen, da es den Grundsatz der Klarheit verletze, wenn in einer späteren Abrechnung plötzlich wieder Kosten aus früheren Zeiten auftauchten. Die Frage der Verjährung kann nach Auffassung des Klägers offen bleiben. Die Beklagte nimmt zur Frage der Verjährung in diesem Punkt nicht ausdrücklich Stellung und schliesst sich ansonsten voll und ganz den vorinstanzlichen Erwägungen an. 3.3 Nach Art. 257a Abs. 2 OR dürfen Nebenkosten dem Mieter nur dann gesondert belastet werden und sind nicht im Nettomietzins inbegriffen, wenn die Parteien dies eigens vereinbart haben. Eine entsprechende Vereinbarung kann vorsehen, dass die ausdrücklich bezeichneten Nebenkosten mit einer Pauschale abgegolten werden oder dass sie mindestens einmal jährlich abgerechnet werden, wobei der Mieter in der Regel Akontozahlungen leistet. Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen (Art. 4 Abs. 1 VMWG). Erhebt er sie pauschal, muss er auf die Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen (Art. 4 Abs. 2 VMWG). Weshalb es dem Vermieter aufgrund der angerufenen Bestimmung verwehrt sein soll, nach abgeschlossener Saldovereinbarung irrtümlich erfolgte Gutschriften nach den Regeln des Bereicherungsrechts auszugleichen, ist nicht ersichtlich, ist doch weder Art. 4 Abs. 1 VMWG noch anderen zum Schutze des Mieters aufgestellten Bestimmungen zu entnehmen, dass derartige Forderungen verwirken, sofern sie nicht in die jährliche, dem Mieter vorgelegte Nebenkostenabrechnung aufgenommen wurden. Vielmehr muss auch dem Vermieter gestattet sein, nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung den Ausgleich der beim Mieter durch die ungerechtfertigte Verminderung der Passiven erfolgten Bereicherung (dazu Schulin, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 6 zu Art. 62 OR) zu verlangen. Insoweit hält das angefochtene Urteil vor Bundesrecht stand. Aus prozessualen Gründen hat es bei der Anwendung der Verjährungsregeln auf die Ansprüche der Beklagten durch die Vorinstanz sein Bewenden, da diesbezüglich keine der Parteien das angefochtene Urteil beanstandet.