Citation: 4C.283/2002 06.01.2003 E. 5

Dans un arrêt du 28 mars 1995 (publié in mp 1995 p. 145), le Tribunal fédéral a décidé qu'à côté de la modification unilatérale du loyer par le bailleur, expressément réglée par la loi, les parties avaient la possibilité, d'un commun accord, de modifier leur contrat de manière bilatérale; tant que le but protecteur de la loi n'était pas éludé, il a estimé qu'il n'était pas nécessaire que les exigences de forme valables pour les modifications unilatérales s'appliquent aux modifications conventionnelles. Dans un arrêt ultérieur, le Tribunal fédéral a précisé qu'en ayant renoncé à un contrôle officiel des loyers, on avait laissé au locataire la faculté de contester ou non le caractère éventuellement abusif de la contrepartie mise à sa charge pour l'utilisation de la chose. La renonciation à user de son droit de contester le loyer pouvait donc conduire un locataire à payer, consciemment et de son plein gré, un montant objectivement trop élevé pour l'objet du bail. Dans cette mesure, la liberté contractuelle n'était pas restreinte par les dispositions sur les loyers abusifs. Il fallait cependant que le locataire soit informé de ses droits à cet égard et ne subisse aucune pression (ATF 123 III 70 consid. 3a p.73). L'utilisation d'une formule officielle permet de rendre le locataire attentif à la possibilité qui lui est offerte de contester le loyer. Sa notification fait partir le délai de trente jours durant lequel il peut intenter une procédure tendant à contrôler que le prix qu'il paie pour l'usage de la chose est convenable. Une modification consensuelle du contrat de bail, pour qu'elle ne fasse pas échec au but de protection de la formule, implique que l'information du locataire, s'agissant de la possibilité de contester le loyer, soit garantie d'une autre manière et que tout moyen de pression, notamment sous forme d'une menace de résiliation, puisse être exclu. Une modification consensuelle du contrat ne permet de renoncer aux exigences de forme que s'il est établi que le locataire a été informé de la possibilité de contester la modification du loyer, qu'en renonçant à la formule officielle, il a également renoncé par avance en toute connaissance de cause à cette possibilité et, surtout, que si l'on peut exclure qu'il a agi sous la pression (ATF 123 III 70 consid. 3b p. 74). Dans un arrêt récent, le Tribunal fédéral a considéré qu'en présence d'une hausse de loyer consensuelle dont le locataire contestait la validité formelle, il fallait d'abord se demander si l'on se trouvait dans un cas d'application de l'art. 269d CO, c'est-à-dire d'une hausse de loyer devant entrer en vigueur pour la prochaine échéance du bail. Si tel n'était pas le cas, la question de la validité formelle de la hausse ne se posait pas. Ainsi, dans l'hypothèse d'une hausse de loyer consensuelle devant entrer immédiatement en vigueur, le locataire ne pouvait invoquer l'absence de la formule officielle prévue par l'art. 269d CO (ATF 128 III 419). En vertu du principe de la fidélité contractuelle, les parties sont liées par leur accord jusqu'à son échéance, de sorte que le bailleur ne peut modifier unilatéralement le loyer avant le prochain terme de résiliation (sous réserve d'une clause d'indexation ou d'échelonnement). Par conséquent, il suffit au locataire de refuser de signer un avenant pour que toute modification du bail soit exclue avant l'échéance. Dans le cas que le Tribunal fédéral avait à trancher, on pouvait présumer que le locataire, commerçant de son état, ne pouvait ignorer qu'il avait conclu un contrat devant durer encore quatre ans et qui ne pouvait être modifié unilatéralement avant l'échéance. Rien ne donnait à penser, dans ce cas, que son approbation de la hausse de loyer ne résultait pas d'une volonté libre et éclairée. Il en va différemment dans le cas d'espèce. La demanderesse s'est vu annoncer par le défendeur, le 14 janvier 1999, que son contrat de bail avait pris fin automatiquement le 31 décembre précédent. Le défendeur lui proposait dès lors de conclure un nouveau contrat à des conditions différentes. La demanderesse ayant déclaré avoir signé ce courrier "par sécurité", on peut imaginer qu'elle souhaitait principalement éviter de se retrouver sans contrat de bail et donc sans logement. Il n'a pas été constaté qu'elle savait que le bail n'avait en réalité pas pris fin et qu'elle pouvait s'opposer à une augmentation de loyer devant entrer immédiatement en vigueur. Dans ces circonstances, son accord à la conclusion d'un nouveau bail ne peut être raisonnablement interprété comme l'approbation d'une hausse de loyer. Faute d'échange de volontés concordantes, le loyer du bail conclu le 3 mars 1993 n'a pas été modifié par le courrier du 14 janvier 1999 contresigné le 22 janvier. Le courrier du défendeur ne vaut pas davantage modification unilatérale du loyer - reportée à la prochaine échéance - puisqu'il ne revêt pas la forme prévue par l'art. 269d CO.