Citation: 4A_200/2017 E. A

A.a. Par contrat de bail de durée indéterminée du 21 janvier 1997, A.________ (ci-après: la bailleresse ou la défenderesse) a remis à bail à B.________ (ci-après: la locataire ou la demanderesse) une arcade d'environ 47 m2, avec une cave accessible de l'extérieur, destinée à l'exploitation d'une crêperie, au rez-de-chaussée d'un de ses immeubles à Genève, à compter du 15 février 1997 pour un loyer annuel de 16'200 fr., soit 1'350 fr. par mois, charges comprises. Peu après, par contrat de bail de durée indéterminée du 30 avril 1997, la bailleresse a également remis à bail à la locataire un appartement de deux pièces, au 1er étage dans le même immeuble, à compter du 1er mai 1997 pour un loyer de 6'000 fr. par an, soit 500 fr. par mois. Le rez-de-chaussée de l'immeuble est affecté au commerce et les étages comportent six appartements. En 2001, l'immeuble se trouvait déjà dans un état de détérioration avancée dû au vieillissement des matériaux, de sorte que l'enveloppe, la cage d'escalier, les murs, la voûte et les planchers du sous-sol, les installations techniques, les cuisines et les salles d'eau devaient être refaits. A.b. En 2002, un crédit d'étude pour la rénovation de l'immeuble, qualifiée de légère, a été accordé, mais le projet n'a pas été réalisé. A.c. En août 2013, la bailleresse a inscrit à son plan financier d'investissement, qui a été approuvé, un montant de 2'314'000 fr. pour la rénovation de l'immeuble. La pièce produite ne permet pas de déterminer la nature des travaux envisagés. Le 11 décembre 2013, la bailleresse a demandé un crédit d'étude supplémentaire de 100'000 fr. pour une rénovation plus lourde que celle estimée en 2002, crédit qu'elle a obtenu le 21 mai 2014. Il ne ressort pas des faits constatés quelles rencontres auraient eu lieu avec la locataire et quelles informations lui auraient été données quant à la possibilité ou à l'impossibilité de rester dans les locaux pendant la durée des travaux, voire de les libérer pour cette seule durée.