Citation: 4A_356/2018 E. 6

Il est constant que les parties ont conclu un bail d'habitation soumis aux art. 269 et ss CO concernant la protection des locataires contre les loyers abusifs. Les parties ont alors convenu d'un loyer échelonné dont les caractéristiques satisfaisaient aux exigences spécifiques posées en pareil cas par l'art. 269c CO. Les demandeurs ont reçu l'avis de fixation du loyer initial exigé par les dispositions que le canton de Genève a adoptées sur la base de l'art. 270 al. 2 CO. Confirmé par la Cour de justice, le jugement du Tribunal des baux et loyers constate la nullité du contrat en tant que celui-ci fixe le loyer à acquitter par les demandeurs, et il remplace le loyer échelonné convenu par un loyer sans échelonnement de 18'000 fr. par année, dès le commencement du contrat le 1er octobre 2011 et pour une durée indéterminée. Ce loyer doit donc faire règle entre les parties aussi longtemps que la défenderesse ne le majorera pas conformément à l'art. 269d al. 1 CO, ou que les demandeurs n'en réclameront pas la diminution conformément à l'art. 270a al. 1 et 2 CO. La défenderesse ne conteste pas le loyer ainsi réduit à 18'000 fr. par an pendant les trois premières années du bail, parce que ce montant correspond au plafond imposé par la décision administrative du 8 juillet 2016. Celle-ci est fondée sur des dispositions cantonales qui instituent un contrôle étatique des loyers sur certains logements, pendant les trois années de location qui suivent l'exécution de travaux de rénovation importants. En revanche, à titre principal, la défenderesse soutient que le loyer initial convenu, échelonné, est valable dès la fin de ce contrôle étatique des loyers, soit dès la quatrième année du bail. Elle se prétend ainsi en droit de percevoir 30'000 fr. par an dès cette quatrième année, conformément au contrat. A titre subsidiaire, la défenderesse se prévaut de l'avis de fixation de loyer qu'elle a transmis le 11 août 2016 avec une proposition de nouveau contrat. Selon son argumentation, parce que les demandeurs n'ont pas contesté l'avis par une action en justice dans le délai de trente jours dès sa réception, elle est en droit de percevoir le montant de 26'400 fr. par an dès la quatrième année du bail, prévu dans ledit avis.