Citation: 1C_154/2023 E. 3

Das Bundesverwaltungsgericht zog ein Mitglied der Oberschätzungskommission als Experten bei. Dieser schlug in seinem Fachbericht vor, die anrechenbaren Schallschutzleistungen nach der im Mietrecht verwendeten Mehrwertmethode zu berechnen. Diese bestimme, inwiefern Investitionen wertvermehrend seien und daher auf die Mietzinsen überwälzt werden könnten (vgl. Art. 269a lit. b OR und Art. 14 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn-und Geschäftsräumen [VMWG; SR 221.213.11]). Die Mehrwertmethode lasse sich auf Einzelfälle anwenden und habe den Vorteil, sich auf ein bereits bestehendes und allgemein zugängliches Berechnungstool stützen zu können ( www.mietrecht.ch >wertmehrende Investitionen). Das Bundesverwaltungsgericht folgte grundsätzlich der vom Experten vorgeschlagenen Schätzungsmethode mit gewissen Anpassungen bzw. Vereinfachungen. Es ging davon aus, diese Methode trage den bundesgerichtlichen Vorgaben Rechnung und könne im jeweiligen Einzelfall mit einem akzeptablen Aufwand umgesetzt werden. Es legte der Berechnung den effektiven Rückerstattungsbetrag für die Schallschutzmassnahmen (Fr. 225'031.--) zugrunde. Auf eine Indexierung des Rückerstattungsbetrags könne, im Sinne einer zulässigen Vereinfachung, verzichtet werden. Bei einem Mehrwertüberwälzungssatz von 25 % ergebe dies einen wertvermehrenden Anteil von Fr. 56'257.75. Nicht zu berücksichtigen sei das Mietzinsreduktionspotential der Schallschutzleistungen sowie allfällige Einsparungen beim Erneuerungsfonds. Bei einer Abschreibung der Holz-Metall-Schallschutzfenster über 25 Jahre (d.h. jährlich Fr. 2'250.30), einer Verzinsung mit 2.625 % (Fr. 1'476.75) und einem Unterhaltszuschlag von 10 % (Fr. 372.70) ergebe sich ein Mehrzins pro Jahr von insgesamt Fr. 4'099.80. Für die daraus zu berechnende Ertragswertsteigerung könne der im Schätzungsentscheid genannte und von den Parteien nicht beanstandete Bruttokapitalisierungssatz von 7.41 % zugrundegelegt werden. Dies ergebe eine Wertsteigerung bei den Liegenschaften der Beschwerdegegnerin in Höhe von Fr. 55'327.90, der gemäss Art. 22 Abs. 1 EntG als besonderer Vorteil auf die Enteignungsentschädigung anzurechnen sei. Da dieser Betrag jedoch niedriger sei als 10 % des Gebäudeminderwerts (Fr. 125'575.--), bleibe es zur Vermeidung einer reformatio in peius bei einer Anrechnung von Fr. 125'575.-.