Citation: 4C.24/2002 29.04.2002 E. 5

5. Besondere Vereinbarung ... Zusammen mit den Heizkosten werden folgende Nebenkosten effektiv abgerechnet: Hauswart, allg. Strom, öffentliche Abgaben und Gebühren, TV-Gebühren, Verwaltungskosten". Die "Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag für Wohnräume (Ausgabe 1990)", welche Bestandteil des Mietvertrages waren, enthielten unter anderem folgende Bestimmung: "5. Heizung, Warmwasser, Mehrwasser und Waschküchenstrom 1 ... 2 ... Als Heizkosten gelten z.B. Aufwendungen für verbrauchte Brennstoffe und Energie, Strom für Pumpen und Brenner, alle Kosten für den Betrieb, periodische Revision, Bedienung der Zentralheizung und der zentralen Warmwasserversorgung inkl. Boilerentkalkung und Tankrevision, allfällige Versicherungsprämien, Verwaltungskosten ... 3 ..." 2.3 Vor dem Hintergrund dieser vertraglichen Regelung gehen beide Parteien mit dem Obergericht einig, dass die Beklagte nicht berechtigt war, den Klägern öffentliche Abgaben und Gebühren zu berechnen. Weiter sind sich die Parteien darin einig, dass die Kosten für den Gartenunterhalt nicht hätten abgerechnet werden dürfen, weil sie im Mietvertrag nicht erwähnt worden sind. 2.4 Umstritten ist hingegen, ob die Warmwasserkosten den Mietern als Nebenkosten belastet werden durften. 2.4.1 Das Obergericht hat festgehalten, der Mietvertrag nenne in Ziff. 5 lediglich "Heizkosten", ohne aufzuschlüsseln, was darunter zu verstehen sei. Gemäss Ziff. 5 Abs. 2 der Vertragsbedingungen zählten auch die Kosten der "zentralen Warmwasserversorgung" zu den Heizkosten. Da die Vertragsbedingungen integrierender Bestandteil des Mietvertrages gewesen seien, sei von den Parteien "besonders vereinbart" worden, dass die Mieter auch die Heizkosten zu bezahlen hätten, welche die Warmwasseraufbereitung beträfen. Die Kläger vertreten dagegen die Auffassung, dass die Kosten für die Warmwasseraufbereitung nicht geschuldet seien und die gegenteilige Auffassung Art. 257a Abs. 2 OR verletze. 2.4.2 Weder in Ziff. 2 noch in Ziff. 5 des Mietvertrages ist von den Kosten für die Warmwasseraufbereitung die Rede. Insofern ist davon auszugehen, dass die Bezahlung der betreffenden Kosten nicht vereinbart wurde. Auch die allgemeinen Vertragsbedingungen begründen keine Pflicht, die Warmwasserkosten zu bezahlen. Wie erwähnt muss die Bezahlung der Nebenkosten besonders vereinbart sein. Der Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz wie die "Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag für Wohnräume" genügt nicht. Dem Mieter kann nicht zugemutet werden, sich erst aufgrund einer sorgfältigen Konsultation der Vertragsbedingungen ein Bild zu machen, welche Nebenkosten von ihm zu tragen sind. Vielmehr hat er Anspruch darauf, dass ihm nur diejenigen Nebenkosten überbunden werden, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. 2.4.3 Denkbar wäre allenfalls, dass die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten durch die allgemeinen Vertragsbedingungen konkretisiert werden. Dies wäre etwa dann der Fall, wenn die Pflicht, die Heizkosten zu bezahlen, sich eindeutig auch auf die Warmwasserkosten erstrecken würde. Dazu ist indessen zu bemerken, dass die Raumheizung nicht zwingend mit der Warmwasseraufbereitung gekoppelt ist. Unter Umständen kann auch in Gebäuden mit zentraler Oel- oder Gasheizung ein Elektroboiler installiert sein, so dass das Warmwasser unabhängig von der Heizung aufbereitet wird. Die Vorinstanz hat daher zu Unrecht angenommen, zusammen mit den Heiznebenkosten sei den Klägern auch die Pflicht zur Bezahlung der Warmwasserkosten überbunden worden. Insoweit ist die Berufung gutzuheissen. Auf die Auswirkungen in quantitativer Hinsicht wird zurückzukommen sein (nachfolgend. Erw. 3.4). 2.5 Umstritten ist ferner, ob die Beklagte berechtigt war, die Verwaltungskosten für die Heizungsabrechnung und für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung geltend zu machen. 2.5.1 Das Obergericht ist davon ausgegangen, dass gemäss Art. 5 Abs. 1 lit. i VMWG (SR 221.13.11) nur die Verwaltungsarbeit, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage zusammenhänge, anrechenbar sei. Andere Verwaltungskosten könnten den Mietern nicht belastet werden. Die Beklagte macht demgegenüber geltend, dass nicht nur die Verwaltungskosten in Bezug auf die Heizkosten, sondern auch diejenigen im Zusammenhang mit der Ermittlung der Betriebskosten hätten verrechnet werden dürfen. 2.5.2 Gemäss Ziff. 5 des Mietvertrages können die Verwaltungskosten als Nebenkosten abgerechnet werden. Zutreffend weist die Beklagte darauf hin, dass aufgrund dieser vertraglichen Abrede nebst den Verwaltungskosten für die Heizanlage, die in Art. 5 Abs. 1 lit. i VMWG ausdrücklich erwähnt werden, auch weitere Verwaltungskosten abgerechnet werden können. So sieht Art. 4 Abs. 3 VMWG (in Kraft seit 1. August 1996) vor, dass die Verwaltungskosten für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung berechnet werden dürfen. Im vorliegenden Fall bezieht sich allerdings das Verwaltungshonorar - zumindest zum Teil - auf Nebenkostenpositionen, die mangels vertraglicher Abrede gar nicht verrechnet werden dürfen (insbes. "Ver- und Entsorgung"). Wenn aber die Nebenkosten nicht geschuldet sind, kann selbstredend auch kein Honorar für die Erstellung einer falschen Nebenkostenabrechnung berechnet werden. 2.5.3 Das Obergericht hat daher zu Recht festgehalten, die - nicht die Heizung betreffenden - Verwaltungskosten seien nicht geschuldet.