Citation: 4C.93/2006 14.07.2006 E. A

A.a Le 29 mai 2001, A.________, propriétaire d'un immeuble locatif à Montreux, a conclu avec B.________, courtier indépendant à Vevey, un contrat de courtage d'indication et de négociation non exclusif portant sur la vente de cet immeuble. La commission due a été fixée à 3% du prix de vente. Le vendeur souhaitait obtenir 1'600'000 fr. Il a réduit ses exigences par la suite, ce prix s'étant révélé manifestement trop élevé. X.________ SA, à Montreux, avait déjà été mandatée depuis plusieurs années pour la vente du même immeuble. Dès la conclusion du contrat, B.________ a déployé une activité importante en vue de trouver un acheteur. Il a notamment présenté l'immeuble à une cinquantaine d'acquéreurs potentiels avant de trouver un acheteur en la personne de C.________ au début du mois de septembre 2003. De son côté, X.________ SA a proposé l'immeuble à quatre clients au cours de la période allant du 10 janvier 1997 au 21 février 2002. X.________ est intervenu en personne ultérieurement, mais l'affaire n'a pu être concrétisée avec l'acquéreur qu'il disait être intéressé par l'acquisition de l'immeuble. A.b Le 15 octobre 2003, le notaire D.________ a établi un projet d'acte concernant la vente dudit immeuble à C.________ pour un prix de 1'200'000 fr., solution que la Banque Y.________, créancière hypothécaire, avait acceptée. Selon l'art. 15A du projet d'acte, la commission de courtage due à l'agence immobilière B.________ était à la charge du vendeur (art. 64 al. 2 OJ). A la même date, X.________ a transmis deux offres d'achat à Y.________, l'une pour lui-même, l'autre pour un client, en affirmant être "tombé amoureux" de l'immeuble à vendre et s'être entendu avec le vendeur pour l'acquérir au prix de 1'223'000 fr. Le notaire D.________ a alors été invité à suspendre le dossier et un autre notaire a été commis par X.________ pour modifier le projet d'acte. Par télécopie du 20 octobre 2003, B.________ a informé A.________ que C.________ avait accepté d'augmenter son offre au prix ferme et net de 1'230'000 fr., car il tenait beaucoup à l'immeuble mis en vente. Cependant, le vendeur a renoncé à le lui céder. Le 21 octobre 2003, A.________ a vendu ledit immeuble à X.________ pour le prix de 1'230'000 fr. Le contrat signé à cette date se présentait sous la forme d'une vente à terme réservant la faculté pour l'acheteur de se substituer un autre acquéreur. L'entrée en jouissance était fixée au 15 décembre 2003. Par lettre du 28 octobre 2003, B.________ a fait part à A.________ de son incompréhension devant le refus de son mandant de vendre l'immeuble à la personne qu'il avait trouvée après de multiples démarches. Dans sa réponse du 21 novembre 2003, le vendeur a concédé au courtier qu'il s'était dépensé sans compter, pendant deux ans, pour vendre l'immeuble, tout en précisant que lui-même avait été obligé, devant l'urgence de la situation, de faire appel à un autre courtier. Usant de la faculté réservée dans l'acte de vente précité, X.________ a cédé son droit, le 12 décembre 2003, à C.________ pour le prix de 1'230'000 fr. auquel est venu s'ajouter un droit de cession fixé à 95'000 fr. La feuille des avis officiels du 3 février 2004 a informé le public de ce que la propriété sur l'immeuble avait été transférée par A.________ à C.________. A la suite de la vente de l'immeuble, Y.________ a retiré la poursuite qu'elle avait intentée à A.________.