Citation: 1C_474/2015 E. 4.5.2

4.5.2. Die Beschwerdeführerin macht zwar geltend, die Beschwerdegegner hätten im bisherigen Verfahren gar nicht bestritten, dass ein Transfer von (eigenen) Ausnützungseserven in der Höhe von 47.91 m2 (bzw. 47.51 m2 gemäss Vorinstanz) ab der Parzelle KTN 3399 auf das Baugrundstück möglich und zulässig sei. Sie verkennt allerdings, dass die Beschwerdegegner die Zulässigkeit der beantragten Ausnützungstransfers im Einsprache- und Beschwerdeverfahren - wenn auch in relativ allgemeiner Weise - durchaus in Frage gestellt haben und dass der Regierungsrat sowie die Vorinstanz demzufolge nicht nur zu beurteilen hatten, ob bzw. in welchem Umfang eine Übertragung von Ausnützungsreserven grundsätzlich möglich und zulässig ist, sondern insbesondere auch, ob eine entsprechende Dienstbarkeit tatsächlich besteht bzw. ob sie zweifelsfrei rechtsbeständig ist. Der Regierungsrat und die Vorinstanz haben denn auch nicht ausgeschlossen, dass ein Transfer von (eigenen) Ausnützungsreserven in der Höhe von 47.51 m2 ab der Parzelle KTN 3399 auf das Baugrundstück möglich und zulässig sein könnte. Sie haben indessen festgestellt, es stehe nicht zweifelsfrei fest, ob eine entsprechende Dienstbarkeit rechtsbeständig vereinbart worden sei. Inwiefern die Vorinstanz in diesem Zusammenhang den entscheidwesentlichen Sachverhalt offensichtlich unrichtig oder im Ergebnis kantonales Recht geradezu willkürlich angewandt haben sollte, ist nicht ersichtlich. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts besteht für Verwaltungsbehörden keine (bundesrechtliche) Pflicht, offene zivilrechtliche Vorfragen vorab zu entscheiden. Die Auslegung eines zivilrechtlichen Vertrags durch eine Verwaltungsbehörde ist nur angezeigt, wenn der Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein unzweifelhaftes Resultat ergibt (vgl. Urteil 1C_246/2015 vom 4. März 2016 E. 2.4 mit Hinweisen). Unter Berücksichtigung der gemäss dem Schreiben der Baukommission vom 8. Februar 2012 auf der Parzelle KTN 3399 genutzten Fläche weist die erwähnte Vereinbarung vom 9. Dezember 2010 betreffend den Übertrag von (eigenen) Ausnützungsreserven ab der Parzelle KTN 3399 auf die Parzelle KTN 4056 einen zumindest teilunmöglichen Inhalt auf, da ein Transfer in der Höhe von 128 m2 gar nicht zulässig ist. Dass die Vertragsparteien insoweit eine neue Vereinbarung getroffen hätten, macht die Beschwerdeführerin nicht geltend und ist nicht ersichtlich. Ob unter diesen Umständen die vertraglich vereinbarte Ausnützungsübertragung insgesamt dahinfällt und die entsprechend eingetragene Dienstbarkeit aus dem Grundbuch zu löschen ist oder ob die Vereinbarung stattdessen so auszulegen bzw. der Grundbucheintrag so anzupassen ist, dass wenigstens eine Übertragung von (eigenen) Ausnützungsreserven ab der Parzelle KTN 3399 auf die Parzelle KTN 4056 in der Höhe von 47.51 m2 bestehen bleibt, stellt eine zivilrechtliche Vorfrage dar, zu deren Entscheidung die Verwaltungsbehörden im vorliegenden Verfahren nicht zuständig waren. Daran ändert auch der Einwand der Beschwerdeführerin nichts, diese Vorfrage könne bzw. werde im von ihr angestrengten Einspracheverfahren gegen das Bauvorhaben auf der Parzelle KTN 3399 oder im daran anschliessenden Rechtsmittelverfahren nicht beantwortet werden.