Citation: 4A_499/2013 E. 3.3.3

3.3.3. La terminologie employée dans ces deux décisions montre que les autorités cantonales ont interprété les déclarations et comportements des parties selon le principe de la confiance. Le Tribunal fédéral revoit librement cette interprétation (ATF 135 III 410 consid. 3.2 p. 413). En l'occurrence, la bailleresse (respectivement ses prédécesseurs) a rapidement agi après la date pour laquelle le congé avait été donné. Elle a tenté d'obtenir une expulsion par la voie "rapide" de la procédure des cas clairs, sans succès. Subsistait toutefois la procédure en contestation du congé. Pendant une telle procédure, les effets du congé sont en principe suspendus; le locataire peut en règle générale rester dans les locaux même si l'échéance de la résiliation est dépassée ( LACHAT, Le bail à loyer, p. 759; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4 e éd. 1995, n° 56 ad art. 267 CO; cf. ATF 117 II 71 consid. 4a i.f., à propos d'une procédure en prolongation de bail). La bailleresse avait alors diverses possibilités. Elle pouvait prendre des conclusions reconventionnelles en expulsion dans la procédure initiée par les locataires, ou attendre l'issue de celle-ci pour décider des suites à donner, voire entreprendre sur-le-champ une nouvelle procédure en expulsion. Elle pouvait aussi renoncer à se prévaloir du congé. Pour déterminer si les locataires pouvaient de bonne foi conclure à une telle renonciation sur la base des courriers rédigés entre janvier et mars 2012, il faut tenir compte du contexte. Le congé a été donné pour défaut de paiement des loyers. La nouvelle bailleresse, qui a acheté l'immeuble après cette résiliation, a rapidement manifesté la volonté de s'en prévaloir, tout d'abord par courrier du 30 novembre 2011, puis à l'audience du 6 décembre 2011. En janvier 2012, elle a reproché aux locataires de n'avoir rien payé depuis novembre 2010; ceux-ci n'ont pas contesté ce fait, présentant un décompte du montant qu'ils estimaient devoir depuis le transfert de propriété de l'immeuble. Par la suite, les locataires ont payé des loyers/indemnités à la bailleresse; toutefois, jusqu'en mars 2012 à tout le moins, ils l'ont fait avec retard, sur sommation et menace de la bailleresse. Dans ce contexte, les locataires qui persistaient à ne rien payer pour l'occupation des locaux pendant une procédure en contestation du congé fondé sur un défaut de paiement ne pouvaient pas, de bonne foi, s'attendre à ce que la nouvelle bailleresse veuille maintenir une relation contractuelle avec eux. Tout au plus l'échec de la bailleresse dans la procédure d'expulsion pouvait-il fournir une raison de renoncer à se prévaloir de la résiliation. Le juge de paix a considéré que l'exigence du cas clair n'était pas réalisée (art. 257 al. 1 CPC), pour les motifs suivants: le congé avait été donné par les précédents bailleurs, membres d'une communauté héréditaire; or, le registre foncier mentionnait l'existence d'une exécutrice testamentaire née en 1910, qui était en principe seule compétente pour résilier le bail. La preuve de son décès au moment de la notification du congé n'avait pas été apportée par la bailleresse. Au vu des considérants de cette décision d'irrecevabilité, les locataires ne pouvaient pas de bonne foi déduire que la bailleresse allait renoncer à se prévaloir du congé. Vu la date de naissance de l'exécutrice testamentaire (1910), l'allégation de son décès au moment de la résiliation (2011) devait nécessairement leur paraître plausible. La discussion quant à la validité du congé restait donc ouverte. La perte du procès gouverné par la procédure sommaire ne préjugeait en rien du sort de la procédure en contestation du congé. C'est dans un tel contexte que la bailleresse, entre le 20 janvier et le 6 mars 2012, a rédigé des courriers dans lesquels elle menaçait les locataires de "résilier le contrat" s'ils persistaient à ne pas payer de "loyers" dans le délai imparti. La tournure employée pourrait certes faire accroire que les parties sont toujours liées par un contrat. En l'occurrence toutefois, la bailleresse avait encore confirmé sa volonté d'expulsion peu avant, soit le 6 décembre 2011; elle n'avait aucun motif de changer d'avis. Dès lors, les locataires ne pouvaient pas de bonne foi partir du principe que la bailleresse renonçait à se prévaloir du congé litigieux et acceptait d'entretenir une relation contractuelle avec eux; dans ces circonstances, une renonciation ne pouvait se faire que par un passé-expédient dans la procédure en contestation du congé. En définitive, l'on peut certes déplorer que l'avocate brevetée ne se soit pas exprimée avec les précautions que l'on peut attendre d'un mandataire spécialisé, et qu'elle se soit abstenue de préciser que la menace de résiliation intervenait pour le cas où le congé signifié le 25 juillet 2011 serait déclaré nul ou annulé à l'issue de la procédure en cours. Il n'en demeure pas moins que cette imprécision ne prêtait pas à conséquence, dans les circonstances concrètes. En se présentant à l'audience de conciliation du 9 mai 2012, les locataires ne pouvaient pas, de bonne foi, considérer qu'ils étaient liés à la bailleresse par un nouveau contrat conclu tacitement. Il s'ensuit le rejet du grief.