Citation: 1C_370/2021 E. 4.1.1

4.1.1. Il est rappelé que les SIAL se sont développées, spécialement en Suisse romande, après la seconde guerre mondiale et jusqu'en 1965, date d'introduction, dans le CC (RS 210; RO 1964 989), du régime de la PPE (art. 712a ss CC). Après cette date, nombre d'immeubles avaient encore été construits et exploités sous cette forme. Selon l'ancienne pratique, le département tolérait les liquidations de SIAL avec création d'un régime de PPE, considérant que les détenteurs de certificats d'actions devenaient simplement "propriétaires en nom" (cf. arrêt 1C_361/2017 du 23 novembre 2017 consid. 4.2). Pour les SIAL crées avant 1965, la transformation en PPE apparaissait comme la conséquence naturelle du changement de régime légal. La tolérance dont a fait preuve le département par la suite peut également se justifier puisque les propriétaires sont en principe libres de soumettre leur immeuble au régime juridique qu'ils désirent en vertu notamment de la garantie de la propriété. Toutefois et s'agissant de la fraude à la loi, lorsqu'une SIAL est créée et qu'elle est ensuite rapidement transformée en PPE sans qu'aucune raison plausible ne justifie le choix de la première forme juridique, l'autorité peut légitimement soupçonner que cette succession soit uniquement destinée à profiter de la tolérance dont le département a fait preuve jusqu'ici (arrêt 1C_361/2017 du 23 novembre 2017 consid. 4.3). En l'occurrence, le 5 juin 2012, la recourante 1 a acquis un certificat d'actions de E.________ SA, alors que celle-ci n'était pas encore propriétaire de l'immeuble, celui-ci lui ayant été vendu par D.________ dix jours plus tard, le 15 juin 2012. Le 25 juin 2012, E.________ SA a été convertie en SIAL; le 29 juin 2012, soit quatre jours plus tard, l'immeuble a été soumis au régime de la PPE. L'ensemble de l'opération s'est ainsi déroulé sur moins d'un mois. Enfin, le 23 décembre 2013, E.________ SA a transféré à la recourante 1 le lot PPE correspondant à son certificat d'actions (appartement de 4 pièces). Cette succession rapide fait apparaître qu'il s'agit d'un montage mis sur pied dès l'origine; les recourantes ne tentent du reste pas d'expliquer (alors que cette démonstration leur incombe en vertu de l'art. 106 al. 2 LTF) les raisons pour lesquelles la forme de la SIAL a été adoptée durant une si brève période plutôt que de soumettre directement l'immeuble au régime de la PPE. Que le notaire ayant instrumenté le transfert et le Conservateur du RF n'aient pas identifié la nécessité d'une autorisation n'est à cet égard d'aucun secours aux recourantes; cela tend au contraire à démontrer la finesse de la manoeuvre créant l'apparence d'une liquidation de SIAL susceptible de profiter de l'ancienne pratique du DT. Il n'est enfin pas non plus pertinent que le transfert soit intervenu avant la notice du RF du 9 avril 2014, la fraude identifiée - visant à abuser de la tolérance du DT - pouvant également être sanctionnée sous le régime précédent (cf. arrêt 1C_361/2017 du 23 novembre 2017 consid. 5). Dans ces conditions, on ne voit pas de motif de revenir sur l'existence d'une fraude à la loi, au demeurant admise dans différents précédents où les autorités ont eu à connaître de montages similaires (cf. arrêts 1C_79/2021, 1C_80/2021, 1C_85/2021, 1C_86/2021, 1C_87/2021, 1C_88/2021 1C_89/2021 et 1C_90/2021 du 6 septembre 2021; 1C_123/2017, 1C_124/2017, 1C_125/2017 et 1C_361/2017 du 23 novembre 2017). Il n'y a ainsi pas lieu de douter que ces opérations ont été mises sur pied pour éviter de solliciter une autorisation d'aliéner, les protagonistes sachant qu'aucun des cas de délivrance figurant à l'art. 39 al. 3 et 4 LDTR n'était réalisé.