Citation: 5A_511/2013 E. 2.2

2.2. Anders als das Bezirksgericht ist das Obergericht zum Schluss gekommen, der Beschwerdeführerin sei es nicht gelungen, das Vorliegen eines wichtigen Grundes für die Kündigung sofort glaubhaft zu machen: Ein Zusammenhang zwischen der Beschwerdegegnerin und den Ereignissen vom 13. April 2010 sei nicht genügend dargetan. Die Mitarbeiter der Beschwerdeführerin seien von einer Drittperson (der Z.________ Holding AG) abgeworben worden und es sei nicht ersichtlich, dass die Beschwerdegegnerin Einfluss auf die Entscheidungen und Handlungen der Z.________ Gruppe gehabt habe. In der Joint-Venture-Vereinbarung habe die Beschwerdegegnerin ausdrücklich keine Garantie oder Patronatserklärung für den korrekten Vollzug dieser Vereinbarung durch die Z.________ Holding AG oder die Z.________ AG abgegeben, was Zweifel an ihren Einflussmöglichkeiten auf die Z.________ Gruppe wecke. Es sei weder behauptet noch aus den Akten ersichtlich, dass die Beschwerdegegnerin in der Lage gewesen wäre, das Übernahmeangebot zu verhindern. Ebenso wenig habe die Beschwerdeführerin behauptet, die Beschwerdegegnerin habe sich direkt mit der Z.________ Holding AG oder A.________ abgesprochen oder ihnen Weisungen erteilt. Eine solche Absprache lasse sich insbesondere nicht aus den vorgelegten Zeitungsartikeln schliessen. Ebenso wenig sei glaubhaft gemacht, dass die Beschwerdegegnerin versucht habe, die Beschwerdeführerin aus dem Markt zu verdrängen. Der blosse Umstand, dass die Beschwerdegegnerin die IT-Supportverträge mit der Beschwerdeführerin gekündigt habe, führe nicht zum zwingenden Schluss, dass sie an einer Verdrängungsstrategie mitgewirkt habe. Die Einstellung der Zahlungen an die Beschwerdeführerin sei logische Folge der Beendigung der IT-Vertragsbeziehungen. Ob damals noch offene Forderungen der Beschwerdeführerin gegen die Beschwerdegegnerin bestanden hätten, welche Erstere mit den Mietzinszahlungen habe verrechnen wollen, sei unter den Parteien strittig, doch könne dies vorliegend nicht beurteilt werden, da diesbezüglich nicht genügend Sachverhaltselemente bekannt seien. Schliesslich sei zwischen den als Kündigungsgrund herangezogenen Ereignissen und der Kündigung einige Zeit verstrichen: Die Massenkündigung der Arbeitnehmer der Beschwerdeführerin sei im April 2010 erfolgt und die Kündigung der IT-Supportverträge im Oktober 2010. Die Beschwerdeführerin habe die drei fraglichen Verträge aber erst am 29. November 2011 gekündigt, was darauf hindeute, dass die genannten Ereignisse für sie keine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses bewirkt hätten. Was die angeblich missbräuchlichen Betreibungen als Kündigungsgrund betrifft, hat das Obergericht festgehalten, es sei das Recht eines Gläubigers, ausstehende Forderungen auf dem Zwangsvollstreckungsweg einzutreiben. Die Beschwerdeführerin habe seit November 2010 effektiv keine Mietzinsen bzw. Amortisationszahlungen geleistet und sich auf Verrechnung berufen. Die Beschwerdegegnerin sei jedoch davon ausgegangen, dass kein Recht zur Verrechnung bestehe. Die Beschwerdeführerin hätte die Möglichkeit gehabt, im Betreibungsverfahren Rechtsvorschlag zu erheben und die Verrechnungseinrede vorzutragen, was sie aber nicht getan habe. Stattdessen habe sie die Forderungen nach der Betreibung bezahlt. Auch die drei von der Beschwerdegegnerin gestellten Retentionsbegehren stellten keinen Grund für eine ausserordentliche Kündigung dar. Den beiden ersten habe die Beschwerdeführerin nicht widersprochen. Beim dritten habe die Aufsichtsbehörde zwar erwogen, dass die Beschwerdegegnerin das Institut des Retentionsrechts zum Druckaufbau statt als Sicherungsmittel benutzen möchte. Das Obergericht hat dazu erwogen, dies möge zwar unzulässig sein, stelle aber keinen Grund für eine ausserordentliche Kündigung dar.