Citation: 4A_461/2024 E. A

Les 27 janvier 2006 et 23 mai 2008, B.A.________ et A.A.________ sont devenus propriétaires des fonds contigus no ZZZ de 749 m2 et no YYY sur la commune de St-Gingolph. Le 8 juillet 2008, B.A.________ a encore acquis le fonds voisin no XXX. Le 12 février 2007, la commune a accordé aux époux A.________ l'autorisation de construire une villa sur la parcelle no ZZZ, sans relever de dangers naturels particuliers. Les travaux de terrassement étaient terminés en novembre 2007. Le 7 janvier 2008, la commune a encore autorisé la construction sur le fonds no ZZZ d'une piscine extérieure enterrée de 8 mètres sur 4 mètres. Dans le cadre des travaux de terrassements et de fouilles de la maison et de la piscine, le talus situé au sud a été creusé, créant une paroi rocheuse très pentue dont la hauteur varie de 5 mètres (à l'ouest) à 8 mètres (à l'est). Le 27 juin 2012, la commune a délivré aux époux A.________ le permis d'habiter. Elle a toutefois exigé la pose d'une barrière provisoire en aval, soit au nord, du côté route, "en attendant que les arbres recouvrent l'accès au vide". Les époux A.________ ont occupé la maison durant sept années, d'abord en tant que résidence secondaire pendant environ trois à quatre ans à compter du printemps 2008 puis comme domicile principal pendant trois ans jusqu'en 2014. Ensuite, ils l'ont louée durant deux ans de fin 2014 à octobre ou novembre 2016. En novembre 2016, les époux A.________ ont mis en vente leur maison et ont confié à l'agence D.________ un mandat de courtage exclusif. C.________ s'est intéressé à l'acquisition des immeubles des époux A.________. Avec sa compagne, E.________, il a effectué deux visites en compagnie de la courtière et une troisième en présence de B.A.________. Lors de ces visites, les vendeurs ont signalé qu'il arrivait que de petits cailloux se détachent de la paroi sise sur le fonds ZZZ et roulent sur la pelouse. Ils n'ont en revanche pas parlé d'érosion et encore moins d'éboulement. La courtière, qui n'a elle-même pas constaté de signes d'instabilité, ni de présence de cailloux au cours de ses nombreuses visites, n'a pas rendu C.________ attentif à un éventuel problème. Elle lui a toutefois indiqué que pour pallier ce désagrément, il pourrait être utile de poser un filet de sécurité. Par acte du 18 mai 2017, les époux A.________ ont vendu à C.________ les parcelles nos XXX, ZZZ et YYY pour le prix de 820'000 fr. La prise de possession était fixée au 31 mai 2017, date qui marquait le transfert des profits, risques et charges. En ce qui concerne la garantie du vendeur, le contrat contenait des clauses excluant toute garantie. Le notaire a bien rendu les parties attentives au sens et la portée de cette exclusion de garantie, informant toutefois les parties que cette clause était caduque si les vendeurs avaient, de manière intentionnelle, respectivement insidieuse, dissimulé à l'acquéreur les défauts de la chose au sens des art. 192 al. 3 et 199 CO. Le 17 juillet 2017, C.________ a signalé à la commune qu'une partie du mur situé entre sa parcelle et celle no WWW s'était écroulé. L'employé communal F.________ est venu sur place. Il a observé que le mur entre les parcelles nos ZZZ et WWW s'effritait plus ou moins dangereusement. Il a fait état d'une précédente visite du 12 mai 2016 et de la teneur du rapport qu'il avait établi. L'employé communal a décrété que la problématique relevait du droit privé, s'agissant de fonds privés, et a conseillé à C.________ de faire intervenir un spécialiste, afin de déterminer les travaux de sécurisation du mur à réaliser. Par mail du 17 juillet 2017, C.________ a signalé à B.A.________ qu'un bloc entier d'environ 100 kg était tombé. Il indiquait que F.________ était venu faire un constat et lui avait appris que la commune avait par le passé déjà établi un rapport demandant de sécuriser cet endroit. Il reprochait aux vendeurs de n'avoir pas donné suite à cette injonction. L'employé communal avait émis l'avis qu'il s'agissait d'un vice grave caché et lui avait fait interdiction, pour des raisons de sécurité, d'utiliser la piscine et le jardin. Le 18 juillet 2017, B.A.________ a répondu que, durant les dix ans pendant lesquels ils avaient vécu dans la maison, des cailloux tombaient de temps en temps dans les plantes et, une seule fois, un gros caillou était tombé tout au début de cette période. Ils n'avaient jamais été embêtés par ce problème, pas plus que leur locataire durant environ trois ans. Ils n'avaient jamais reçu de rapport de la part de F.________ les rendant attentifs à un danger. Il attirait l'attention d'C.________ sur la teneur de clause d'exclusion de garantie. C.________ a également informé G.________ de la situation. Par courrier recommandé du 11 août 2017, C.________ a encore indiqué à B.A.________ que l'immeuble était entaché d'un grave défaut, dont il lui avait caché l'existence et qu'il lui incomberait de supporter le coût des travaux nécessaires à la consolidation de la paroi rocheuse. C.________ a mandaté la société H.________ SA pour analyser la situation. L'ingénieur I.________ a estimé le coût de travaux de sécurisation à 197'829 fr. Le 11 janvier 2018, C.________, par son avocat, a résumé la situation à l'adresse des époux A.________, a réitéré l'avis des défauts et leur a fait part de son intention d'ouvrir action. Ceux-ci, par la plume de leur avocat, se sont retranchés derrière la clause d'exclusion de garantie.