Citation: 4C.360/2002 14.02.2003 E. A

A.a Dame C.________ était propriétaire de la parcelle n° 6438, folio 28, de la commune de Z.________. Les époux B.________ envisageaient de construire une villa sur la partie sud de ce terrain, dont la surface totale était de 5092 m2. En mai 1988, l'architecte qu'ils avaient mandaté a déposé une demande d'autorisation de construire une maison d'habitation; la surface bâtie était de 159 m2 pour une parcelle de base de 948 m2. Le permis de construire a été délivré en septembre 1988, à la condition qu'une servitude de densité de 112 m2 soit inscrite sur la parcelle n° 6438 avant le début des travaux. Il faut savoir que, selon le règlement de construction et de zones de la commune de Z.________ (ci-après: RCC), la parcelle en question se trouvait dans une zone dont l'indice d'utilisation du sol était de 0,15; une surface bâtie de 159 m2 nécessitait donc une parcelle de base de 1060 m2 (159 : 0,15), d'où l'exigence d'une servitude de non-bâtir de 112 m2 (1060 - 948). Par acte du 30 septembre 1988, dame C.________ a vendu aux époux B.________ la parcelle n° 8814, d'une surface de 546 m2, qui avait été préalablement détachée de la parcelle n° 6438. L'acte de vente comportait notamment les trois articles suivants: «Art. 8 Servitude de densité Il est présentement constitué à charge de la parcelle no 6438 et au profit de la parcelle no 8814 une servitude de densité. Elle s'étend sur 270 m2 soit sur le passage tel que décrit sous art. 6 selon pièce no 3. Le prix de la servitude est compris dans le prix de vente. Dite servitude sera inscrite au registre foncier également au profit de la commune de Z.________. Art. 9 Servitude de densité Il est présentement constitué à charge de la parcelle no 6438 et au profit de la parcelle no 8814 une servitude de densité. Elle s'étend sur 38 m2. L'assiette de cette servitude est dessinée en jaune sur le croquis signé par les parties pour faire partie intégrante de l'acte (cf. pce no 5). Le prix de la servitude est compris dans le prix de vente. Dite servitude sera inscrite au registre foncier également au profit de la commune de Z.________. Art. 10 Servitude de densité Il est présentement constitué à charge de la parcelle no 6438 et au profit de la parcelle no 8814 une servitude de densité; elle s'étend sur 206 m2. L'assiette de cette servitude est dessinée en rouge sur le croquis signé par les parties pour faire partie intégrante du présent acte (cf. pce no 6). Dite servitude sera inscrite au registre foncier également au profit de la commune de Z.________. Le prix de la servitude est fixé à la somme de 150 fr. le m2, ce qui fait au total pour les 206 m2 grevés la somme de 30 900 fr. (trente mille neuf cents). Le montant de 30 900 fr. (trente mille neuf cents) est payable au 1er janvier 1990 sans intérêts jusqu'à cette date. Le paiement du prix est conditionné aux faits suivants: - Si le règlement communal sur les constructions de la commune de Z.________ se modifiait et que cette servitude de densité pouvait être radiée du registre foncier, le prix de cette servitude ne sera pas dû; s'il était payé à cette date, il serait remboursé sans intérêt. - Chacune des deux parties s'engagent (sic) réciproquement à faire radier toutes les servitudes de densité au RF et parallèlement à rembourser le prix de la servitude sans limitation dans le temps, et ce dès que les dispositions légales en la matière le permettront. En ce cas, le remboursement se fera contre radiation sans intérêts jusqu'à cette date.» Les assiettes des deux premières servitudes de densité coïncident avec celles de deux servitudes de passage, respectivement en véhicule et à pied. Avant la passation de l'acte, le notaire avait soumis un projet à D.________, fils de la venderesse et avocat. En juin 1990, B.________a renvoyé à la commune de Z.________ le contrat, signé par les intéressés, que les autorités communales lui avaient adressé. Son contenu est le suivant: «CONVENTION CREANT UNE SERVITUDE DE NON BATIR EN RAPPORT AVEC LA DENSITE DES CONSTRUCTIONS entre La Municipalité de Z.________ (ci-dessous désignée 'la Commune'), représentée par son président et son secrétaire, et MM. B.________et C.________ [époux de dame C.________] Il est convenu ce qui suit: