Citation: 4C.150/2001 01.11.2001 E. A

A.- Il 26 luglio 1991 la Y.________ ha promosso un'esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare nei confronti della X.________ S.A., chiedendo nel contempo il blocco delle pigioni. Oggetto del pegno era il fondo no. WWW RFD di Biasca, su cui sorge uno stabile locativo, gravato da cartelle ipotecarie di primo, secondo e terzo rango a favore della Banca H.________, per un totale di fr. 1'312'000.--, nonché da una di quarto rango a favore della Y.________, per fr. 200'000.--. Con contratto del 30 luglio 1991 l'Ufficio di Esecuzione e Fallimenti (UEF) del Distretto di Riviera ha affidato l'amministrazione del citato immobile alla Fiduciaria Q.________ S.A. e stabilito il versamento delle pigioni sul conto corrente postale dell'UEF. Nonostante questi accordi, le pigioni sono state accreditate su di un conto della X.________ S.A. presso la Banca H.________, la quale le ha destinate per compensazione al pagamento degli interessi ipotecari, in virtù di una cessione di credito sottoscritta dalla debitrice il 16 aprile 1991. Tra il luglio 1991 e il febbraio 1994, quando è stato revocato il mandato d'amministrazione alla Fiduciaria Q.________ S.A., la Banca H.________ ha così ricevuto fr. 181'836. 20.