Citation: 4A_22/2010 15.04.2010 E. 3

Gemäss Art. 216c Abs. 1 OR kann das Vorkaufsrecht geltend gemacht werden, wenn das Grundstück verkauft wird, sowie bei jedem anderen Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt (Vorkaufsfall). Demgegenüber gelten nach Art. 216c Abs. 2 OR namentlich die Zuweisung an einen Erben in der Erbteilung, die Zwangsversteigerung und der Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben nicht als Vorkaufsfall. Die Aufzählung in Absatz 2 ist nicht abschliessend. So liegt kein Vorkaufsfall vor, wenn das Geschäft nicht auf die wirtschaftliche Umsetzung und Verflüssigung des im Grundstück verkörperten Werts abzielt, sondern nur eine Vermögensumstrukturierung darstellt. Ebenso ist kein Vorkaufsfall gegeben, wenn das Geschäft nur unter der speziellen Berücksichtigung persönlicher Beziehungen abgeschlossen wird und mit einem Dritten nicht zum Tragen käme, oder wenn die Gegenleistung für die Eigentumsübertragung einen Inhalt hat, der nur gerade vom Käufer gegenüber dem Verkäufer erbracht werden kann (URS HESS, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 4. Aufl. 2007, N. 9 zu Art. 216c OR). 3.1 Die Beschwerdeführer machen geltend, die Vorinstanz habe entgegen klarer Tatsachen einen Vorkaufsfall verneint und dadurch Bundesrecht verletzt. Nicht der frühere Alleinaktionär F.________, sondern G.________ habe die Liegenschaft tatsächlich und unbestrittenermassen im Jahre 2004 erworben. Der Aktienkaufvertrag sei bereits im Jahre 2002 unterzeichnet und vollzogen worden. Aufgrund dieser zeitlichen Abfolge könne der Liegenschaftskaufvertrag nicht Bestandteil des Aktienkaufvertrags gewesen sein. Die Erwerberin sei eine Drittperson, die nicht in persönlicher oder wirtschaftlicher Verflechtung mit der Verkäuferin gestanden habe; insbesondere sei sie nicht Vertragspartei des Aktienkaufvertrags gewesen und habe nicht über eine gesellschaftsrechtliche Stellung zur Beschwerdegegnerin verfügt. 3.2 Fest steht, dass G.________ Eigentümerin des fraglichen Grundstücks wurde. Worauf sich der entsprechende Grundbucheintrag stützte, hat die Vorinstanz nicht explizit festgestellt. Sie prüfte ausschliesslich, ob im Zusammenhang mit dem Unternehmensverkauf der Beschwerdegegnerin an die X.________ Holding AG ein Vorkaufsfall eingetreten ist. Dabei ging sie offensichtlich davon aus, dass G.________ als Rechtsnachfolgerin an die Stelle des Erblassers F.________ trat. Dass G.________ als aussenstehende Drittperson (und nicht als Rechtsnachfolgerin) die Liegenschaft erworben hat, ist nicht festgestellt. Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführer hielt die Vorinstanz lediglich fest, die Handänderung der Grundstücke GB K.________ Nr. 4.________ und Nr. 6.________ von der Beschwerdegegnerin an G.________ sei im Amtsblatt vom 9. Juli 2004 publiziert worden. Die Beschwerdeführer zeigen nicht auf, im kantonalen Verfahren prozesskonform behauptet zu haben, dass ein anderer Vertrag bestanden habe, aufgrund dessen G.________ das Grundstück gekauft hätte. Damit ist die Behauptung, der "effektive Liegenschaftskaufvertrag sei zwischen G.________ und der X.________ AG " abgeschlossen worden, neu und unzulässig (Art. 99 Abs. 1 BGG). Dass die Vorinstanz das Begehren der Beschwerdeführer ungenau wiedergegeben hat und festhielt, sie würden Schadenersatz dafür verlangen, dass die Beschwerdegegnerin das Grundstück, an dem sie ein Vorkaufsrecht besitzen, in Missachtung der vertraglichen Vereinbarung "am 3. Juli 2002 an F.________" (anstatt an einen Dritten) zu einem äusserst günstigen Preis ... verkauft habe, ohne dass ihnen Gelegenheit zur Ausübung ihres Vorkaufsrechts gegeben worden sei, ändert nichts daran, dass die Beschwerdeführer nicht aufzeigen, in tatsächlicher Hinsicht substanziiert behauptet zu haben, G.________ hätte das Grundstück unabhängig von dem mit F.________ abgeschlossenen Aktien- und Grundstückkaufvertrag aus eigenem Recht erworben. Aus der rund zwei Jahre nach dem Abschluss des Grundstückkaufvertrags erfolgten Veröffentlichung der Handänderung lässt sich dies nicht ableiten, da der Vertrag unter anderem von der Bedingung abhängig war, dass die zweite Minimalkaufpreisrate des Aktienkaufvertrags bis spätestens 30. Juni 2004 überwiesen wurde, die Eintragung eines bedingt abgeschlossenen Grundstückkaufs bzw. die Eigentumsübertragung erst erfolgt, wenn die Bedingung erfüllt ist (Art. 217 Abs. 1 OR), und der Einzutragende in der Zwischenzeit verstorben war. Die Vorinstanz hatte demnach einzig zu prüfen, ob aufgrund der Verträge im Zusammenhang mit dem Unternehmensverkauf der Beschwerdegegnerin ein Vorkaufsfall eingetreten war. 3.3 Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, die Verknüpfung des Liegenschafts- und Aktienkaufvertrags hätte weder wirtschaftlich noch juristisch Sinn gemacht und sei nur zwecks Vereitelung des Vorkaufsrechts erfolgt. Es sei objektiv unerheblich, wer der Käufer sei. Die Erwerberin der Aktien habe lediglich ein nicht allzu "schweres Aktienpaket" übernehmen wollen. Jeder beliebige Dritte hätte - ohne dass der Aktienkaufvertrag tangiert worden wäre - die Liegenschaft erwerben können, damit das Ziel, das Grundstück vom Geschäftsvermögen loszulösen, um den Unternehmenskauf finanziell verkraftbar zu machen, hätte erreicht werden können. Die Beschwerdeführer verkennen, dass der Grundstückkaufvertrag von der Bedingung abhängig war, dass der Aktienkaufvertrag zwischen F.________ und der X.________ Holding AG zustande kam und mithin mit der Person von F.________ verknüpft war. Dieser war denn auch Alleinaktionär der Beschwerdegegnerin, deren Liegenschaften er kaufte. Wirtschaftlich gesehen handelte es sich beim Grundstückkaufvertrag somit nicht um einen Verkauf an einen Dritten. Vielmehr blieb F.________ an den Grundstücken berechtigt, zwar nicht in seiner Eigenschaft als Alleinaktionär der Beschwerdegegnerin, sondern als Eigentümer. Der Zweck, den Erwerb der Beschwerdegegnerin mittels des Verkaufs der Grundstücke finanzierbar zu machen, hätte zwar auch mit einem Verkauf an einen Dritten erreicht werden können. Die Beschwerdeführer behaupten jedoch selbst, der Kaufpreis habe rund 55% unter dem Verkehrswert gelegen. Dies lässt sich nur damit erklären, dass F.________ wirtschaftlich vor und nach dem Verkauf an den Grundstücken berechtigt blieb. Davon, dass die Grundstücke einem Dritten zum selben Preis überlassen worden wären, kann somit nicht ausgegangen werden. Dass das Konstrukt hinsichtlich des Verkaufs der Beschwerdegegnerin keinem echten wirtschaftlichen Bedürfnis entsprach, sondern nur die Ausübung des Vorkaufsrechts der Beschwerdeführer hätte verunmöglichen sollen, ist nicht ersichtlich.