Citation: 7B.24/2006 19.06.2006 E. 3

Die Beschwerdeführer machen im Wesentlichen geltend, dass die (Eventual-) Begründung zur Abweisung der Beschwerde (für den Fall, dass der Vertrag am 13. Dezember 2005 nicht unterzeichnet worden wäre), gegen Bundesrecht verstosse. Die Aufsichtsbehörde habe verkannt, dass das Konkursamt sich mit der Zustimmung zur (zwischen den Beschwerdeführern und der Grundpfandgläubigerin geschlossenen) Vereinbarung vom 2. November 2004 verpflichtet habe, einen zu dieser Vereinbarung konformen Kaufvertrag über das betreffende Grundstück zu unterzeichnen. Das Konkursamt habe dazu nicht Hand geboten, sondern darauf beharrt, dass im Vertragstext "von einer direkten Vertragsbeziehung zwischen [den Beschwerdeführern] und den Mietern ausgegangen werde". Die Aufsichtsbehörde verweigere zu Unrecht die Prüfung der Frage, ob der Mietvertrag mit dem Restaurateur W.________ die Beschwerdeführer binde und ob dieser Vertrag auf die Beschwerdeführer übergehe oder nicht. 3.1 Gemäss Art. 256 SchKG werden die zur Masse gehörenden Vermögensgegenstände auf Anordnung der Konkursverwaltung öffentlich versteigert oder freihändig verkauft. Das Grundstück A.________-Grundbuch Blatt 1 gehört zum konkursamtlich zu liquidierenden Nachlass und soll verkauft, d.h. durch Freihandverkauf verwertet werden. Umstritten ist, ob die Aufsichtsbehörde zu Recht geschlossen hat, dass sich das Konkursamt am 2. September 2005 weigern durfte, den Kaufvertragsentwurf vom August 2005 zu unterzeichnen. 3.2 Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist der Nichterlass einer Freihandverkaufsverfügung durch das Konkursamt. Der Freihandverkauf wird rechtlich als Verwertungsakt und damit als Verwaltungsverfügung qualifiziert. Über die Annahme bzw. verweigerte Annahme eines Angebotes kann - wie über den (nicht erteilten) Steigerungszuschlag - im Beschwerdeverfahren gemäss Art. 17 ff. SchKG entschieden werden (BGE 106 III 79 E. 4 S. 82 f.; 128 III 104 E. 3a und 3c S. 107 f.; 131 III 237 E. 2.2 S. 239). Die vorliegende Beschwerde ist insoweit grundsätzlich zulässig. 3.3 Die Freihandverkaufsverfügung ist eine zustimmungsbedürftige Verfügung und insoweit ein zweiseitiges Rechtsgeschäft. Wenngleich es sich nicht um einen Vertrag handelt, sind hinsichtlich Rechtswirksamkeit weitgehend die privatrechtlichen Regeln über die Willenserklärungen im Allgemeinen und jene über den Vertragsschluss im Besonderen analog anzuwenden (BGE 131 III 280 E. 3.1 S. 286). 3.3.1 Nach dem angefochtenen Entscheid steht fest, dass sich das Konkursamt am 2. September 2005 weigerte, den Vertragsentwurf vom August 2005 zu unterschreiben, d.h. zur Grundlage der Freihandverkaufsverfügung zu machen, weil es mit den "Angaben bezüglich Mietverträgen" nicht einverstanden war. In der von den Beschwerdeführern erwähnten Vereinbarung vom 2. November 2004 finden sich keine derartigen "Angaben bezüglich Mietverträgen". In Ziffer 6 des Vertragsentwurfs vom August 2005 wird hingegen im Einzelnen festgehalten, "welche Mietverträge in der Liegenschaft bestehen" bzw. "fristlos gekündigt wurden" (Ziffer 6 lit. a), und "welche Untermietverhältnisse abgeschlossen wurden" (Ziffer 6 lit. b), wobei "die Rechtslage ... umstritten sei" (Ziffer 6 lit. c). Wenn die Beschwerdeführer die Aufnahme genau dieser Vertragsziffer in die Freihandverfügung verlangen und sich das Konkursamt gerade dagegen wehrt, handelt es sich offenbar und unbestrittenermassen nicht nur für die Beschwerdeführer, sondern auch die Behörde um einen wesentlichen Punkt, auf welchen sich die Einigung beziehen muss (vgl. Franco Lorandi, Der Freihandverkauf im schweizerischen Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, Diss. St. Gallen 1993, S. 69). Der angefochtene Entscheid, mit welchem im Ergebnis der Nichtabschluss des Kaufvertrags gemäss Fassung vom August 2005 bzw. der Nichterlass der entsprechenden Freihandverkaufsverfügung mangels Konsens in einem wesentlichen Punkt geschützt wird, hält daher vor Bundesrecht ohne weiteres stand. 3.3.2 Die Auffassung der Beschwerdeführer, das Konkursamt habe die Zustimmung zu Unrecht verweigert, geht fehl. Art. 50 (bzw. Art. 130) VZG bestimmt für die Steigerungsbedingungen betreffend Miet- und Pachtverträge das Folgende: "Bestehen auf einem Grundstück Miet- oder Pachtverträge, so gehen sie mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über (Art. 261, 261b und 290 lit. a OR)." Diese Bestimmung wurde in der Fassung der VZG von 1996 dem im Jahre 1991 revidierten Mietrecht angepasst und bringt zum Ausdruck, dass gemäss Art. 261 Abs. 1 (Art. 290) OR Miet- und Pachtverhältnisse mit dem Eigentum an der Sache dann auf den Erwerber übergehen, wenn dem Eigentümer die Sache u.a. in einem Schuldbetreibungs- und Konkursverfahren entzogen wird (vgl. BGE 125 III 123 E. 1e S. 129). Von dieser Regelung bzw. Art. 50 VZG ist der Freihandverkauf als Verwertungsart miterfasst (Lorandi, a.a.O., S. 94; im Übrigen äussert sich der Autor zu altArt. 50 VZG; Higi, Zürcher Kommentar, N. 63 f. zu Art. 261-261a OR). Ob allerdings Verträge bestehen, die vom gesetzlichen Übergang des Miet- und Pachtverhältnisses auf den neuen Eigentümer (Higi, a.a.O., N. 22 zu Art. 261-261a OR) erfasst sind, ist eine materiellrechtliche Frage, über welche der Richter entscheidet (vgl. Urteil 4C.126/2005 vom 30. August 2005, E. 2.3). Die Beschwerdeverführer verlangen daher vergeblich mit betreibungsrechtlicher Beschwerde (Art. 17 Abs. 1 SchKG), dass das Konkursamt die Zustimmung abgebe bzw. von der Aufsichtsbehörde zu entscheiden sei, ob bzw. welche Mietverträge auf sie als Erwerber übergehen.