Citation: 4C.151/2005 29.08.2005 E. 4

Le défendeur formule trois griefs à l'encontre du jugement qui fait droit, partiellement, aux conclusions des demandeurs. 4.1 En premier lieu, il soutient que c'est à tort que la cour cantonale a considéré que les demandeurs avaient exigé de lui la réparation de l'ouvrage avant d'intenter l'action en réduction du prix de vente. Selon le défendeur, les premiers juges auraient mal interprété le projet de convention que lui avait envoyé le mandataire des demandeurs le 31 octobre 1995, en lui attribuant la portée d'une demande de réparation de l'ouvrage, respectant la condition posée à l'art. 169 de la norme SIA 118. Il estime qu'en l'absence d'une telle requête, les demandeurs n'étaient pas autorisés à intenter l'action en réduction du prix de vente. 4.1.1 Sans le dire expressément, le défendeur soulève ici le grief de violation de l'art. 18 CO, dans la mesure où il conteste l'interprétation donnée au projet de convention du 31 octobre 1995. Selon la jurisprudence, face à un litige sur l'interprétation d'une clause contractuelle, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). S'il y parvient, il s'agit d'une constatation de fait qui ne peut être remise en cause dans un recours en réforme (ATF 129 III 664 consid. 3.1 et les arrêts cités). Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si elle est divergente, le juge doit interpréter les déclarations faites et les comportements selon la théorie de la confiance (ATF 131 III 217 consid. 3 p. 219; 129 III 664 consid. 3.1; 128 III 265 consid. 3a). Il doit donc rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 131 III 268 consid. 5.1.3 et les arrêts cités). Le principe de la confiance permet d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même s'il ne correspond pas à sa volonté intime (ATF 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 118 consid. 2.5). L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal fédéral, saisi d'un recours en réforme, peut examiner librement (ATF 131 III 217 consid. 3 p. 219, 268 consid. 5.1.3; 130 III 417 consid. 3.2). Pour trancher cette question de droit, il faut cependant se fonder sur le contenu de la manifestation de volonté et sur les circonstances, lesquels relèvent du fait (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; 130 III 417 consid. 3.2). 4.1.2 En l'occurrence, il ressort de l'arrêt attaqué que les demandeurs avaient, le 31 octobre 1995, signalé les défauts affectant leur lot et certaines parties communes de l'immeuble, en fixant un délai au défendeur, échéant au 30 novembre 1995, pour procéder aux travaux énumérés. Les premiers juges en ont déduit que les demandeurs avaient régulièrement demandé la réfection de l'ouvrage et s'étaient donc conformés à l'exigence figurant à l'art. 169 de la norme SIA. Il s'agit là d'une constatation de fait qui ne saurait être remise en cause dans le cadre d'un recours en réforme, sous le couvert de l'art. 18 CO. Au demeurant, s'il fallait admettre que la cour cantonale a interprété le projet de convention à la lumière du principe de la confiance, le jugement devrait être confirmé. En effet, avant le 31 octobre 1995 déjà, les demandeurs avaient clairement fait connaître au défendeur leur volonté de demander la réparation des parties défectueuses de l'ouvrage. Un avis des défauts a été adressé au défendeur le 29 avril 1994 et a été repris, de façon plus détaillée, par lettre du 10 février 1995. Dans ce dernier courrier, les demandeurs requerraient le défendeur de "corriger tout ce qui doit l'être", tout en proposant la tenue d'une séance sur place, au cours de laquelle serait dressé un inventaire des corrections à apporter. Il était en outre rappelé que la norme SIA 118 obligeait en l'espèce les acheteurs à donner au défendeur la possibilité de réparer, avant d'envisager d'autres formules. Ces éléments sont autant d'indices renforçant la signification claire du projet de convention du 31 octobre 1995, qui reprend en substance les avis précédents et invite le défendeur à éliminer les défauts signalés, dans un délai convenable. Le moyen tiré de la fausse interprétation des manifestations de volonté des demandeurs doit donc être rejeté, dans la mesure où il est recevable. 4.2 Dans son deuxième grief, le défendeur reproche aux premiers juges d'avoir admis que les demandeurs disposaient de la légitimation active pour se prévaloir aussi bien des défauts affectant leur lot que de ceux touchant les parties communes de l'immeuble. A son avis, l'action n'appartenait, s'agissant des parties communes, qu'à l'ensemble des membres de la propriété par étages, les prétentions des demandeurs étant limitées à la quote-part correspondant à leur droit de propriété exclusif. En admettant le contraire, la cour cantonale aurait consacré un enrichissement illégitime des demandeurs. 4.2.1 La cour cantonale a considéré que les demandeurs avaient intenté une action en réduction du prix de vente au sens de l'art. 205 CO et que la réduction du prix correspondait au coût de la réparation, qui comprenait non seulement les travaux relatifs au lot acheté par les demandeurs, mais aussi ceux se rapportant aux parties communes de l'immeuble. S'agissant de ces dernières, les premiers juges ont admis, suivant l'appréciation de l'expert judiciaire, que leur réparation était directement liée au sinistre visible dans les espaces privatifs du lot des demandeurs; ils ont aussi relevé que l'expert n'avait pas indiqué quelles parties de son décompte n'étaient attribuables qu'aux parties communes. Ils ont conclu que les demandeurs avaient qualité pour se prévaloir de ces derniers défauts également. 4.2.2 Dans leur réponse au recours, les demandeurs estiment que les premiers juges se sont trompés en appliquant les règles sur la garantie des défauts en cas de vente, dès lors que les parties s'étaient référées à l'art. 169 de la norme SIA 118, lequel stipule notamment qu'avant de pouvoir exiger la réduction du prix de l'ouvrage, le maître, en l'occurrence l'acheteur, doit en demander la réparation. Ce serait donc bien une action en réparation qui a été intentée dans la présente cause. Or, cette action étant indivisible, elle peut être exercée par chacun des copropriétaires. Il est vrai que, selon la jurisprudence (ATF 114 II 239 consid. 5c/bb p. 247 s.), l'action en réparation des parties communes d'un bâtiment vendu en propriété par étages est indivisible, de sorte qu'en principe chacun des copropriétaires peut l'intenter. On peut en outre admettre que, comme l'acte de vente du lot des demandeurs se référait expressément aux articles 165 à 180 de la norme SIA 118, la cour cantonale aurait pu raisonner sur la base de l'art. 169 de cette norme pour qualifier l'action des demandeurs, d'autant qu'elle l'a fait s'agissant de l'exigence consistant à fixer au défendeur un délai convenable à l'élimination des défauts. Quoi qu'il en soit, l'application de l'art. 169 de la norme SIA 118 ne conduit pas à un résultat différent de celui du jugement attaqué. Cette disposition stipule qu'en présence d'un défaut, le maître de l'ouvrage - ou, comme en l'espèce l'acheteur compte tenu du renvoi à l'art. 169 dans le contrat de vente liant les parties - peut, en cas de refus à sa demande de réfection de l'ouvrage, soit persister à exiger la réfection si celle-ci est possible, qu'elle répond à ses intérêts et que son coût n'est pas disproportionné, soit exiger la réduction du prix, soit encore résoudre le contrat. Il ressort du jugement entrepris que les demandeurs, après avoir cherché en vain à obtenir la réparation de l'immeuble, ont pris en procédure des conclusions pécuniaires tendant à compenser le dommage subi. Ils n'ont donc pas intenté l'action en réparation en l'occurrence, mais bien celle qui tend à la réduction du prix, également prévue par l'art. 169 de la norme SIA précitée. Il en résulte qu'il n'est pas nécessaire d'examiner si la qualité pour agir des époux demandeurs leur était donnée en raison du caractère indivisible de leur action. 4.2.3 Droit de copropriété sui generis, le droit du propriétaire d'étages comporte deux éléments indissolublement liés : une part de copropriété, laquelle porte sur l'immeuble tout entier, et un droit exclusif de jouissance et d'administration sur des parties déterminées de l'immeuble (ATF 121 III 24 consid. 2a). La jurisprudence relève que la garantie des défauts affectant les parties communes de l'immeuble comporte plusieurs créances individuelles, mais un seul objet, à savoir le bâtiment en propriété par étages (ATF 114 II 239 consid. 5b p. 246). L'action en garantie en raison des défauts affectant les parties communes de l'immeuble dont répond le vendeur des parts appartient à chaque copropriétaire individuellement, sur la base de son contrat avec le vendeur et en proportion de sa part (ATF 111 II 458 consid. 3c p. 462). L'inaction ou le refus de quelques copropriétaires de se prévaloir de la garantie ne saurait entraver le droit des autres d'intenter l'action (cf. ATF 114 II 239 consid. 5c). Pour les parties communes, il n'y a pas de consorité nécessaire entre les différents propriétaires d'étages. Une consorité volontaire de quelques propriétaires est possible si certains copropriétaires refusent de participer à une démarche commune (ATF 114 II 239 consid. 5c/aa). Une interprétation extensive de ce dernier arrêt pourrait conduire à admettre que chaque copropriétaire serait habilité à agir seul en justice pour se plaindre de défauts affectant des parties communes. Une telle conséquence entraînerait cependant le risque que l'action d'un copropriétaire isolé ne soit pas considérée comme étant "en proportion de sa part" (ATF 111 II 458 consid. 3c). Dans ces arrêts, comme du reste dans ceux parus aux ATF 109 II 423 et 106 II 11, le Tribunal fédéral était appelé à examiner la capacité d'ester en justice et la qualité pour agir de la communauté des copropriétaires, au sens de l'art. 712l al. 2 CC. Ces arrêts ne tranchent donc pas clairement la question soulevée dans la présente cause et consistant à savoir si un copropriétaire peut, de façon générale, intenter seul l'action en garantie pour des défauts affectant les parties communes lorsque les travaux de construction n'ont pas été commandés par la communautés des propriétaires d'étages. Il n'est cependant pas nécessaire de résoudre cette question, au demeurant délicate (cf. sur ce sujet, Schumacher, Die Mängelrechte des Käufers von Stockwerkeigentum - gesteigerte Komplexität, in Droit de la construction 1994, p. 3 ss; Grossen, La qualité pour exercer l'action en garantie en raison des défauts de la chose ou de l'ouvrage sous le régime français et sous le régime suisse de la copropriété par étages, in Mélanges Guy Flattet, Lausanne 1985, p. 275 ss, 276 ss). Les premiers juges ont en effet retenu que : (...)" les interventions à prévoir en toiture sont directement liées au sinistre visible dans les espaces privatifs du même lot" des demandeurs. Selon ces constatations de fait, qui ne peuvent être revues dans un recours en réforme, les travaux de réfection à entreprendre sur les parties communes sont en relation avec les défauts constatés dans le lot des demandeurs, ce que souligne également l'expert. La réparation des uns dépend de celle des autres. Du reste, les travaux de réfection envisagés par l'expert et qui sont repris dans le jugement attaqué portent sur les parties privatives et sur certaines parties communes de l'immeuble qui forment un tout et servent essentiellement à l'amélioration du lot des demandeurs. Or, il convient d'admettre qu'à tout le moins lorsque des défauts affectant des parties communes exercent exclusivement ou principalement leurs effets sur le droit particulier du copropriétaire concerné, celui-ci peut exercer seul son action en garantie pour ces défauts également (Weber, Aktuelle Streitfragen des Stockwerkeigentums, in Baurechtstagung 1989, p. 5 ss, 18 s.). Cette faculté se justifie par le fait que le défaut est une notion juridique, qui consiste dans la non-conformité de la prestation due par rapport au contrat (en l'occurrence le contrat de vente). Le défaut ne doit donc pas s'apprécier de manière abstraite, mais concrètement, en fonction du contenu du contrat liant les parties. Il en découle qu'un vice affectant les parties communes d'une propriété par étages peut, selon le lot vendu, constituer un défaut déployant des effets essentiellement sur une des parts de copropriété (cf. Schumacher, op. cit., p. 4 s.). Tel est le cas en l'espèce, compte tenu du lien constaté entre les défauts aux parties communes et le lot des demandeurs. 4.2.4 Le défendeur relève encore qu'octroyer la qualité pour agir à chaque copropriétaire pour intenter une action en réduction du prix relative à des parties communes de l'immeuble pourrait provoquer, en cas d'admission, un enrichissement du demandeur, qui bénéficierait seul d'une plus-value qui pourrait excéder la valeur de sa part. Cette conséquence est certes possible d'une façon générale, mais, outre le fait que cette question ne concerne pas les rapports entre les demandeurs et le défendeur à l'action en réduction du prix, les constatations retenues par la cour cantonale sur la base de l'expertise excluent un tel risque, dès lors que la réparation des défauts de l'appartement des demandeurs est conditionnée à des travaux de stabilisation de la charpente touchant aux parties communes. Il en résulte que la qualité pour agir des demandeurs était donnée en l'espèce, de sorte que le recours doit être rejeté sur ce point. 4.3 En troisième lieu, le défendeur se plaint de la violation du droit à la preuve. Selon lui, les époux B.________ devaient apporter la preuve du dommage affectant, séparément, leur propre lot, les parties communes et la quote-part leur revenant sur les défauts affectant les parties communes. En l'absence d'une telle preuve, les premiers juges auraient violé l'art. 8 CC en admettant leur action pour la totalité au motif que l'expert n'avait pas distingué les postes du dommage affectant les parties communes de l'ouvrage. Comme il l'a été relevé dans l'examen du moyen précédent, la cour cantonale n'a pas différencié les parties communes touchées par le dommage en se fondant sur l'expertise. Celle-ci précisait que : "les éventuelles interventions à prévoir en toiture sont directement liées au sinistre visible dans les espaces privatifs du même lot" des demandeurs. Ces travaux portaient sur les parties communes concernant la charpente dont, selon l'expertise, il convenait de garantir la stabilité avant d'entreprendre les réfections se rapportant plus directement au lot des demandeurs. Il était correct, dans ces circonstances, de retenir que les demandeurs, à qui la preuve du dommage incombait (art. 42 al. 2 et 99 al. 3 CO), pouvaient se prévaloir de l'ensemble de ces travaux, préalables indispensables à la réparation des défauts affectant leur lot. En estimant que la preuve du dommage global suffisait, la cour cantonale n'a donc pas violé l'art. 8 CC. 4.4 Le recours doit par conséquent être rejeté, dans la mesure de sa recevabilité, en tant qu'il porte sur les conclusions du défendeur contre les époux demandeurs.