Citation: 4C.441/2004 27.04.2005 E. 2

En substance, la défenderesse reproche à la cour cantonale de ne pas avoir admis la conclusion d'un bail tacite après la résiliation de son contrat de durée indéterminée. 2.1 La conclusion par actes concluants, conformément à l'art. 1 al. 2 CO, d'un nouveau bail à la suite d'une résiliation suppose que, durant une période assez longue, le bailleur se soit abstenu de faire valoir le congé, d'exiger la restitution de la chose louée (ATF 119 II 147 consid. 5 p. 156) et qu'il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve (arrêt 4C.475/1993 du 28 mars 1995, publié in Zeitschrift für schweizerisches Mietrecht 1995 p. 161, consid. 4a/cc; arrêt C.92/1986 du 26 août 1986, publié in SJ 1987 p. 31, consid. 2 p. 32; plus récemment arrêt 4C.198/2004 du 6 juillet 2004, consid. 4.1; cf. également Lachat, Commentaire romand, n. 24 ad art. 253 CO; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, n. 4.5.1 p. 119). La conclusion tacite d'un bail ne peut être admise qu'avec prudence (arrêt 4C.475/1993 du 28 mars 1995, publié in Zeitschrift für schweizerisches Mietrecht 1995 p. 161, consid. 4b/bb p. 165; semble-t-il en ce sens Lachat, op. cit. 1997, n. 4.5.1 p. 119, selon lequel il faut admettre exceptionnellement l'existence d'un bail tacite). La fixation d'une limite temporelle précise appartient au législateur. Faisant oeuvre de jurisprudence, le juge ne peut déterminer qu'un ordre de grandeur. Selon les circonstances de chaque espèce, il pourra aller soit en deçà soit au-delà. Autrement dit, en sus de la période pendant laquelle les parties au contrat font fi de la résiliation du bail et continuent à exécuter leurs obligations réciproques, l'existence d'un nouveau bail tacite dépendra, le cas échéant, d'autres éléments factuels. Quant à l'importance revêtue par ces derniers, elle sera fonction du laps de temps. Plus celui-ci aura été bref, plus les autres circonstances de fait joueront un rôle décisif pour admettre qu'un nouveau bail a été conclu par actes concluants; inversement, ces circonstances seront d'autant moins essentielles que le facteur temps sera considérable (arrêt 4C.475/1993 du 28 mars 1995, publié in Zeitschrift für schweizerisches Mietrecht 1995 p. 161, consid. 4b/bb p. 165). En d'autres termes, l'élément temporel n'est pas à lui seul déterminant pour décider s'il y a bail tacite. Il convient de prendre en compte les circonstances du cas (Tschumy, Le refus de désemparer, in Cahiers du bail 2003 p. 1 ss, spéc. p. 4 s.). 2.2 L'on ne voit pas en quoi la cour cantonale aurait méconnu les principes susmentionnés et ainsi violé le droit fédéral en retenant qu'au vu des circonstances de l'espèce, c'était à juste titre que le premier juge avait nié l'existence d'un contrat de bail tacite. Comme celle-ci l'a relevé avec raison dans sa motivation (cf. supra let. B), l'on ne saurait, dans le présent cas, inférer la conclusion d'un bail tacite de l'écoulement d'une période de neuf mois et dix jours entre l'échéance du bail et la première demande d'expulsion. D'une manière qui a été jugée exempte d'arbitraire dans l'arrêt rendu sur le recours de droit public formé parallèlement (cf. arrêt 4P.279/2004 de ce jour, consid. 4.2), la cour cantonale a en effet établi, de manière à lier le Tribunal fédéral statuant en instance de réforme (art. 63 al. 2 OJ), que des négociations visant à trouver une solution permettant à la défenderesse de continuer à occuper les locaux litigieux jusqu'à la vente de ceux-ci, moyennant versement d'une indemnité mensuelle compensatoire, avaient eu lieu jusqu'au 26 novembre 2001, date à laquelle la défenderesse avait refusé de signer les conventions proposées par les bailleurs. Or, le fait, pour les bailleurs, de ne pas engager de procédure d'expulsion pendant la durée des pourparlers ne saurait leur être reproché - a fortiori compte tenu de la nature des locaux exploités, destinés à l'usage d'un home pour personnes âgées. Par ailleurs, la période d'environ trois mois et demi s'étendant du 26 novembre 2001 au 11 mars 2002, pendant laquelle les juges cantonaux ont certes retenu que les parties n'avaient pas eu de contacts, ne saurait suffire pour permettre la conclusion d'un bail tacite, compte tenu des circonstances de l'espèce. En outre et surtout, la défenderesse est d'autant plus mal venue de plaider la conclusion d'un contrat de bail tacite qu'il découlait de ses lettres des 22 mars et 17 avril 2002 qu'elle admettait elle-même que tel n'était pas le cas, puisqu'elle s'engageait à quitter les locaux litigieux dans un certain délai. Cela étant, dans la mesure où la défenderesse soutient que ni la réclamation de loyers dus, ni les éventuelles discussions menées entre les parties dans le but de lui permettre de continuer à occuper les locaux après l'échéance du bail ne constitueraient des éléments qui traduisent la volonté du bailleur de se prévaloir de la fin du contrat, son argumentation entre clairement en contradiction avec la jurisprudence et la doctrine susmentionnées. La critique selon laquelle les juges cantonaux auraient reconnu au bailleur qui a tardé à se prévaloir de la résiliation et à exiger la restitution de la chose louée la possibilité de remédier à son manquement n'est pas davantage pertinente. Enfin, le grief relatif au moment à partir duquel la cour cantonale a "fait courir la période d'inaction du bailleur" revient à une vaine critique des faits, puisque la Cour de céans a estimé que la cour cantonale avait retenu sans arbitraire que des négociations avaient eu lieu jusqu'au 26 novembre 2001. En définitive, le recours en réforme ne peut qu'être rejeté.