Citation: 1A.78/2006 01.12.2006 E. 3.1

3.1.1 Das Kantonsgericht zieht im angefochtenen Entscheid in Erwägung, beim Hof des Beschwerdegegners handle es sich um einen existenzsichernden und lebensfähigen Familienbetrieb. Er setze zumindest die Anwesenheit eines Bewirtschafters voraus; der Anspruch auf Wohnraum für die abtretende Generation werde auch vom Regierungsrat nicht bestritten. Es prüft darum, ob der Wohnraum der abtretenden Generation innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens befriedigt bzw. geschaffen werden könne und verneint dies aufgrund des Augenscheins vor Ort: Beim Wohnhaus handle es sich um ein typisches Baselbieter Haus, welches nicht quer zum Ökonomiegebäude, sondern in derselben Giebelflucht stehe. Aufgrund dieser baulichen Besonderheit könne bautechnisch kaum ein genügender Lichteinfall für allenfalls neue Zimmer erzeugt werden. Die einzig für den Ausbau in Frage kommenden Räumlichkeiten im Dachgeschoss können nach Meinung des Kantonsgerichts nicht zu einer zumutbaren Wohnung für den Beschwerdegegner und seine Frau umgestaltet werden. Sie lägen im dritten Obergeschoss und es könne älteren Personen wohl kaum zugemutet werden, diesen Weg regelmässig zu bewältigen. Stehe genügender Wohnraum nicht bereits zur Verfügung und lasse sich dieser auch nicht durch den Ausbau des bestehenden Wohnhauses schaffen, stelle sich die Frage nach der Erstellung einer freistehenden Wohnbaute. 3.1.2 Dazu vertritt das Kantonsgericht die Auffassung, die vom Regierungsrat gemäss der Schätzungsanleitung der Verordnung zum bäuerlichen Bodenrecht vom 4. Oktober 1993 (VBB; SR 211.412.110) durchgeführte Berechnung des Wohnraumbedarfs könne zur Frage, wie viel Wohnraum nach raumplanerischen Gesichtspunkten notwendig sei, nur analog herangezogen werden. Insbesondere gelte es zu berücksichtigen, dass die Bewirtschaftung des gesamten Betriebes durch nur eine Familie ziemlich schwierig und zumindest die Präsenz eines weiteren Mitarbeiters erforderlich sei. Davon gehe auch das LZE aus. Die vereinbarte künftige Arbeits- und Verantwortungsteilung bei der Leitung des Betriebs sei sinnvoll und notwendig. Die beabsichtigte Hofübergabe an beide Söhne sei auch deshalb vereinbart worden, weil der ältere Sohn aufgrund eines 1999 erlittenen Unfalls nur noch zu 50 % arbeitsfähig sei. 3.1.3 Zu berücksichtigen sei im Weiteren auch, dass zum heutigen Zeitpunkt zehn Personen im selben Wohnhaus leben würden, welchen lediglich dreizehn zum Teil kleinere Zimmer und lediglich zwei Küchen zur Verfügung ständen. Das Zusammenleben von derart vielen Personen in den vorhanden Räumlichkeiten müsse wohl selbst für landwirtschaftliche Verhältnisse als unzumutbar bezeichnet werden, zumal die dauernde Anwesenheit des gesamten Personals unumgänglich sei. Der Regierungsrat habe ausser Acht gelassen, dass die 63-jährige Schwester des Beschwerdegegners aufgrund ihrer geistigen Behinderung der dauernden Pflege bedürfe und im Wohnhaus über ein lebenslanges Wohnrecht verfüge. Im Rahmen der vom RPG geforderten Interessenabwägung hätte diese Tatsache auch mitberücksichtigt werden müssen. 3.1.4 Das Kantonsgericht gelangt darum zum Schluss, dass einerseits sämtliche Wohnräumlichkeiten auf dem Hofgut ausnahmslos von Personen bewohnt würden, die bei der unmittelbaren Bewirtschaftung des Betriebs mitwirkten und deren dauernde Präsenz aus betrieblichen Gründen ferner erforderlich sei. Andererseits seien die besonderen betrieblichen, räumlichen und personellen Umstände bei der Berechnung des Wohnraumbedarfs zu berücksichtigen. Wie der Augenschein gezeigt habe, sei das Zusammenleben von drei Familien samt der behinderten Schwester des Beschwerdegegners in den vorhandenen Räumen unzumutbar. Das geplante Bauvorhaben erweise sich aus diesen Gründen aus zonenkonform. 3.2 Im Rahmen der verwaltungsinternen Beurteilung des Baugesuchs hat das LZE in seinem Bericht vom 10. März 2004 zuhanden des Bauinspektorats aufgrund der Betriebsdaten (Stand Mai 2003) einen Wohnraumbedarf von 14.5 resp. - aufgrund einer nachträglichen Änderung im Betriebskonzept - von 14.8 Raumeinheiten errechnet. Demgegenüber seien heute schon 17.6 Raumeinheiten vorhanden. Den Wohnbedarf der abtretenden Generation sowie des älteren Sohnes hat das LZE nicht in Frage gestellt. Hingegen stellt aus Sicht der Fachstelle die Mitarbeit des jüngeren Sohnes im Landwirtschaftsbetriebs und von dessen Frau im Restaurationsbetrieb keinen ausreichenden Grund für die Schaffung von weiterem Wohnraum dar. Die Notwendigkeit für eine Wohnung auf dem Hof für den jüngeren Sohn sei nicht vorhanden: Die Anwesenheit vor Ort zur dauernden Überwachung von Vieh und Kulturen sei durch den älteren Sohn des Beschwerdegegners sowie durch diesen selber gewährleistet. Einen Anfahrtsweg von ca. 3 Minuten aus den umliegenden Dörfern Ziefen, Bubendorf oder Arboldswil für weitere auf dem Betrieb tätige Personen sei zumutbar. Gleiches gelte für den Restaurationsbetrieb, der keine dauernde Anwesenheit vor Ort erfordere. 3.3 Dieser Argumentation ist mit Blick auf die in E. 2.2 und 2.3 zitierte Rechtsprechung und die nachfolgenden Überlegungen zu folgen. In jedem einzelnen Fall ist nach objektiven Kriterien aufgrund einer gesamthaften, mehr an qualitativen denn an quantitativen Faktoren anknüpfenden Betrachtungsweise zu beurteilen, ob eine betriebliche Notwendigkeit besteht, ausserhalb der Bauzonen Wohnsitz zu nehmen, und damit das Wohnen in der Landwirtschaftszone im Sinne von Art. 16a RPG als zonenkonform bezeichnet werden kann. Auf subjektive Vorstellungen und Wünsche des Einzelnen kann es ebenso wenig ankommen wie auf die persönliche Zweckmässigkeit und Bequemlichkeit (BGE 121 II 67 E. 3a S. 68 f., 307 E. 3b S. 310, je mit Hinweisen). Die Distanz zur nächstgelegenen Wohnzone bzw. die Zumutbarkeit eines Standortes in der Wohnzone stellt gemäss konstanter Rechtsprechung ein eigenständiges Kriterium für die Beurteilung der Zonenkonformität bzw. der Standortgebundenheit in der Landwirtschaftszone dar (BGE 123 II 499 E. 3b/cc S. 508 f.; 121 II 67 E. 3a S. 69, 307 E. 3b S. 310 f., je mit Hinweisen). Selbst wenn der Arbeitskräftebedarf für den Betrieb in seiner heutigen Form ausgewiesen ist, bedingt dies keine dauernde Anwesenheit von zwei Familien zuzüglich der abtretenden Generation vor Ort. Ebenso wenig ist die dauernde Anwesenheit zweier Familien zum Betrieb des nebengewerblichen Restaurants erforderlich. Soweit betrieblich die ständige Anwesenheit des Personals nicht erforderlich ist, gilt dessen Wohnraum nur als zonenkonform, wenn die nächste Wohnzone weit entfernt und schwer erreichbar ist. Letzteres ist nicht anzunehmen, wenn ein Fussmarsch von 20-30 Minuten erforderlich ist, um an den Betriebsort zu gelangen (BGE 121 II 67 E. 3a S. 69; 117 Ib 266 E. 2b S. 268). Nachdem nicht bestritten ist, dass die umliegenden Dörfer einfach zu erreichen sind, lässt sich der Wohnraumbedarf nicht mit den persönlichen Wünschen der betroffenen Familien begründen. 3.4 In dem Sinne kann auch - entgegen der Meinung des Kantonsgerichts - der Umstand, dass der ältere Sohn nur zu 50 % arbeitsfähig ist, bei der Beurteilung des raumplanerischen Bedarfs nicht ins Gewicht fallen. Es handelt sich hierbei um einen objektiven Faktor, der jedoch mit den jetzigen Betriebsinhabern und nicht mit dem Betrieb an sich zusammenhängt. Wenn der Betrieb verkauft wird, wäre eine gestützt auf die heutige spezielle Konstellation bewilligte Wohnbaute nicht mehr betriebsnotwendig, würde aber trotzdem fortbestehen. Angesichts des grossen öffentlichen Interesses an der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet und an der Verhinderung von Wohnbauten in der Landwirtschaftszone, die von der Landwirtschaft objektiv nicht benötigt werden, sind strenge objektive Massstäbe an die Voraussetzung der Betriebsnotwendigkeit zu stellen (BGE 108 Ib 133 E. 3a S. 135; Urteil 1A.220/1999 des Bundesgerichts vom 11. April 2000 E. 3d/aa). Wenn die persönlichen Verhältnisse des jeweiligen Betriebsinhabers Bauten in der Landwirtschaftszone rechtfertigen könnten, würde diese über die Jahrzehnte hinweg mit zahlreichen Gebäuden überbaut, die für die Landwirtschaft nicht notwendig sind und den Zweck der Zone vereiteln. Wie der Beschwerdeführer zu Recht zu bedenken gibt, müsste der jüngere Bruder vor Ort wohnen, wenn es dem älteren aufgrund seiner Einschränkungen nicht möglich ist, die Überwachung des Betriebes wahrzunehmen. Da keine betriebliche Notwendigkeit für die gleichzeitige dauernde Anwesenheit beider Brüder auf dem Betrieb besteht, können sie aufgrund der Einschränkung des älteren keinen Anspruch auf Wohnraum geltend machen. Gleiches muss konsequenterweise auch in Bezug auf die behinderte Schwester des Beschwerdegegners gelten. Zwar ist sie nicht gehalten, auszuziehen, aber aus dem lebenslang eingeräumten Wohnrecht kann kein Anspruch auf erweiterten Wohnraum abgeleitet werden. Andernfalls hätte ein Baugesuchsteller es in der Hand, durch die Einräumung entsprechender Dienstbarkeiten eine Zwangslage für die Bewilligungsbehörden zu schaffen. 3.5 Demzufolge ist im Zwischenergebnis festzuhalten, dass unter dem Aspekt der Zonenkonformität lediglich eine Betriebsleiterwohnung und Wohnraum für die abtretende Generation als zonenkonform bewilligt werden können. Es fragt sich, ob dieser Wohnbedarf eine Neubaute im geplanten Umfang rechtfertigen kann.