Citation: 4A_453/2009 26.01.2010 E. 4

4.1 Weiter rügen die Beschwerdeführerinnen, die Vorinstanzen hätten bei der Vertragsauslegung das Vertrauensprinzip verletzt. Sie hätten nicht beachtet, dass Abs. 1 der Konkurrenzklausel einzig die Frage regle, wem etwas verboten sein soll, während Abs. 2 klarstelle, was bzw. welche Tätigkeiten untersagt sein sollen. Daher lasse sich aus Abs. 2 keine Ausdehnung über die in Abs. 1 enthaltene eindeutige Beschränkung auf "Restaurant-Mieter" hinaus ableiten. Der Ausdruck "jeweilige Mieter" sei lediglich eine Substitution für die zuvor erwähnten "Restaurant-Mieter", weshalb keine uneinheitliche Wortwahl vorliege. Der klare Inhalt des Begriffs "Restaurant-Mieter" erlaube es nicht, darunter auch Ladenmieter zu subsumieren. Hätten die Parteien das Konkurrenzverbot auf alle Mieter ausdehnen wollen, welche Leistungen gemäss Abs. 2 der Konkurrenzklausel anbieten, hätten sie keine Beschränkung auf Restaurant-Mieter vorgenommen, sondern allgemein von Mietern gesprochen. Zudem hätten die Vorinstanzen den Umstand, dass die geplante Einrichtung eines zweiten Restaurants Anlass für die Verhandlungen über die Konkurrenzklausel gewesen sei, als Indiz dafür qualifizieren müssen, dass die Parteien den Anwendungsbereich der Konkurrenzklausel auf das zweite Restaurant bzw. den entsprechenden Restaurant-Mieter beschränken wollten. Dies gelte um so mehr, als die Parteien bei den Vertragsverhandlungen über den Lebensmittelladen gesprochen hätten. Es sei notorisch, dass Lebensmittelläden durchwegs "Günstigangebote in der Art eines Schnellimbisses" wie Sandwiches, Birchermüesli, Joghurts, Fertigsalate (mit Sauce) und Wähen anbieten würden. Verbreitet seien auch gewärmte Speisen wie Schinkengipfel, Pouletschenkel, Pasta, Lasagne. Damit hätte der Lebensmittelladen beim Einbezug in die Konkurrenzklausel diese mit Sicherheit verletzt, was nicht sachgerecht sei. Eine Beschränkung auf das zweite Restaurant sei dagegen nicht unangemessen gewesen. Die Vorinstanzen hätten auch gegen die Auslegungsregel "in dubio mitius" verstossen, wonach im Zweifel anzunehmen sei, die Parteien hätten sich mit der geringeren Belastung begnügen wollen. 4.2 Das Bundesgericht prüft die objektivierte Auslegung von Willenserklärungen als Rechtsfrage frei, wobei es an die vorinstanzlichen Feststellungen über die äusseren Umstände sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten grundsätzlich gebunden ist (BGE 133 III 61 E. 2.2.1 S. 67, mit Hinweisen). 4.3 Gemäss dem Wortlaut der Konkurrenzklausel bezieht sich die Verpflichtung der in Abs. 2 genannten Nutzungsbeschränkungen auf die jeweiligen Mieter weiterer Restaurants, worunter gemäss der vom Mietgericht genannten allgemeinen Definition Gaststätten zu verstehen sind, welche den Gästen neben verschiedenen Speisen auch Räumlichkeiten mit Tischen zur Verfügung stellen. Jedoch ist zu beachten, dass im zweiten Absatz der Klausel die untersagten Konkurrenzhandlungen spezifisch umschrieben werden und - abgesehen von der Führung eines Selbstbedienungsrestaurants - keine Räumlichkeiten mit Tischen voraussetzen. Dies zeigt, dass die Klausel vornehmlich die verpönten Tätigkeiten betrifft und es für die Beschwerdegegnerin keinen Unterscheid macht, ob die untersagten Konkurrenzhandlungen von einem Mieter mit oder ohne Restauranträumlichkeiten ausgehen. Der erkennbare Schutzzweck der Konkurrenzklausel verlangt daher, dass die im zweiten Absatz umschriebenen Konkurrenzhandlungen auch erfasst werden, wenn sie von Mietern ohne Restauranträumlichkeiten erbracht werden. Die Beschwerdegegnerin durfte sich daher darauf verlassen, dass die Beschwerdeführerinnen gegen alle Mieter einschreiten werde, welche in der Überbauung die untersagten Konkurrenzhandlungen vornehmen (vgl. BGE 95 II 433 E. 3c S. 438 und E. 3d S. 439). Daran vermag nichts zu ändern, dass die Planung eines weiteren Restaurants der Anlass für die Verhandlungen über die Konkurrenzklausel gab, denn deren erkennbarer Schutzzweck umfasste nicht bloss dieses Restaurant, sondern allgemein die im zweiten Absatz aufgezählten Konkurrenzhandlungen. Dies erscheint angemessen bzw. sachgerecht. Nur damit war ein für die Beschwerdegegnerin wirksamer Konkurrenzschutz gewährleistet. Daran waren auch die Beschwerdeführerinnen interessiert, damit sich ihre Mieter durch eine Aufteilung der verschiedenen Leistungsangebote nicht gegenseitig konkurrenzierten und in ihrer Existenz gefährdeten. Auch ist nicht ersichtlich, dass das Angebot eines Lebensmittelladens zwangsläufig "Günstigangebote in der Art eines Schnellimbisses" erfassen muss, da Lebensmittelläden in der Regel keine warmen Mahlzeiten anbieten, wie dies der Laden L.________ bzw. LA.________ tat. Selbst wenn von einem Zweifelsfall ausgegangen würde, käme die so genannte Unklarheitsregel nicht zur Anwendung, weil keine vorformulierte Vertragsbedingung zur Diskussion steht. Bei gewöhnlichen Vertragsbestimmungen kann nicht generell im Zweifel angenommen werden, eine Partei hätte sich mit einer geringeren Belastung der Gegenpartei begnügen wollen. Vielmehr ist diesfalls die Auslegung im Zweifel auf einen sachgerechten Ausgleich von Leistung und Gegenleistung auszurichten (vgl. Kramer, a.a.O., N. 48 zu Art. 18 OR; a.M. Jäggi/Gauch, Zürcher Kommentar, Bd. V 1b, 3. Aufl. 1980, N. 450 zu Art. 18 OR). Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanzen bei der Auslegung der Konkurrenzklausel nicht gegen das Vertrauensprinzip verstossen haben.