Citation: 4C.323/2001 09.04.2002 E. 2

2.- a) Selon le Tribunal des baux, les défendeurs ne pouvaient pas s'opposer aux augmentations de loyer en invoquant le rendement excessif de la chose louée; s'agissant d'un immeuble ancien, il convenait en effet de se référer aux loyers usuels du quartier. Or, la demanderesse a prouvé que le loyer augmenté se situait dans les limites des loyers usuels du quartier. Puis, examinant la cause sous l'angle des prestations supplémentaires de la bailleresse, le Tribunal des baux a conclu que les travaux de rénovation exécutés en 1997 autorisaient une augmentation des loyers mensuels de 162 fr. pour l'appartement et de 21 fr. pour la chambre indépendante. Enfin, le tribunal a rejeté les deux baisses de loyer sollicitées par les locataires, en se basant à nouveau sur le critère des loyers usuels du quartier. Au stade du recours cantonal, la hausse fondée sur les prestations supplémentaires n'était, en tant que telle, pas contestée. A la suite du Tribunal des baux, la Chambre des recours a considéré, d'une part, que seul le critère des loyers comparatifs pouvait être opposé aux hausses de loyer signifiées par la demanderesse et, d'autre part, que les loyers tels que fixés par les juges de première instance se situaient dans les limites des loyers usuels du quartier. b) Se plaignant d'une violation des art. 269 et 269a CO, les défendeurs reprochent à la cour cantonale de leur avoir dénié le droit de prouver le caractère abusif du rendement de l'objet loué afin de s'opposer aux hausses de loyer litigieuses. Ils estiment que les juges vaudois ont méconnu la prépondérance du critère du rendement abusif sur celui des loyers usuels, même dans le cas d'un immeuble ancien. Au surplus, le calcul du rendement net ne serait en l'espèce ni impossible, ni difficile en raison de l'âge de l'immeuble. Les défendeurs procèdent ensuite à un tel calcul; il en ressort que le loyer au m2 autorisé est de 115 fr.60 alors que le loyer au m2 de leur appartement était de 117 fr.50 avant l'augmentation litigieuse. Enfin, les défendeurs sont d'avis que quatre des cinq objets de comparaison retenus par la cour cantonale ne présentent pas les mêmes caractéristiques de dimension ou de situation que l'appartement qu'ils louent; faute d'avoir apporté les cinq éléments de comparaison exigés par la jurisprudence, la bailleresse ne pouvait s'opposer aux baisses de loyer requises.