Citation: BGE 142 III 336 E. 5.2.4

Le nouveau propriétaire supporte le fardeau de la preuve de son besoin propre et urgent (art. 8 CC; arrêts 4A_85/2008 du 12 juin 2008 consid. 3.1; 4C.17/2006 précité et les références à la doctrine). La résiliation anticipée qui ne remplit pas ces conditions est annulable conformément aux art. 271 s. CO (ATF 118 II 51; cf. HIGI, op. cit., n° 44 ad art. 261 CO; ROGER WEBER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, vol. I, 6e éd. 2015, n° 11 ad art. 261 CO; SYLVAIN MARCHAND, in Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini [éd.], 2010, n° 38 ad art. 261 CO; HEINRICH HONSELL, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, 9e éd. 2010, p. 226; contra: pour la nullité, DAVID LACHAT, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2e éd. 2012, n° 8 ad art. 261 CO; le même, Le bail à loyer, nouvelle éd. 2008, p. 692). Elle ne peut pas être convertie en une résiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3). En revanche, lorsque la résiliation anticipée remplit ces conditions, le locataire ne peut pas objecter que le congé est annulable en raison d'un litige pendant ou ayant opposé le vendeur au locataire dans les trois années qui ont précédé (art. 271a al. 3 let. d CO). L'action en annulation de la résiliation anticipée de l'art. 261 al. 2 CO est soumise à la procédure de l'art. 273 CO (MARCHAND, op. cit., n° 38 ad art. 261 CO). La procédure simplifiée des art. 243 ss CPC est applicable, sans égard à la valeur litigieuse (art. 243 al. 2 let. c CPC). En vertu de l'art. 247 al. 2 let. a CPC, le juge établit d'office les faits; il s'agit là de la maxime inquisitoire simple (ATF 141 III 569 consid. 2.3 p. 575). Les moyens de preuve admissibles sont le témoignage, les titres, l'inspection, l'expertise, les renseignements écrits et l'interrogatoire et la déposition des parties (art. 168 CPC). Comme le témoignage et l'inspection, l'interrogatoire et la déposition des parties doivent faire l'objet de verbalisations au procès-verbal (art. 176, 182 et 193 CPC). BGE 142 III 336 S. 344