Citation: 1A.186/2004 12.05.2005 E. 3

3.1 Das Verwaltungsgericht stellte fest, das Gebäude sei lange vor dem 1. Juli 1972, d. h. dem Datum des Inkrafttretens des Bundesgesetzes vom 8. Oktober 1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung (aGSchG; AS 1972 I 950), errichtet und seit langem nicht mehr zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt worden. Es falle damit in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG. Die zonenwidrig gewordene Wohnnutzung sei am 16. April 1976 um 53 m2 und am 23. November 1990 um 47 m2 erweitert worden. Nach der Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung habe der Ökonomieteil als Kleinwarenlager für ein Baugeschäft gedient. Danach sei im Erdgeschoss des Ökonomieteils ab ungefähr 1976, bis zu seiner Räumung 1991, ein Architekturbüro betrieben worden. Seither habe das Erdgeschoss als Abstell- und Lagerraum und als Archiv für das verlegte Architekturbüro gedient. Das Gericht führte aus, die Identität der Baute würde mit den bereits vorgenommenen und den geplanten baulichen Änderungen nicht mehr gewahrt. Das Mass der zulässigen teilweisen Änderung gemäss Art. 24c RPG sei bereits vollständig ausgeschöpft. Bei der Beurteilung, ob eine Bewilligung nach Art. 37a RPG erteilt werden könne, erwog das Verwaltungsgericht, der fragliche Hausteil sei vor dem 1. Januar 1980 rechtmässig erstellt und gewerblich genutzt worden. Die Lagernutzung des Baugeschäftes sei 1976 aufgegeben worden, zu Gunsten einer nicht bewilligten und nicht bewilligungsfähigen Zwischennutzung als Architekturbüro. Eine gewerbliche Nutzung habe insofern fortbestanden, als der Hausteil teilweise dem 1991 umgesiedelten Architekturbüro als Archiv gedient habe. Die 1976 erfolgte Nutzungsänderung als Architekturbüro sei jedoch unrechtmässig erfolgt und könne daher nicht berücksichtigt werden. Einzig die Lagernutzung des Baugeschäfts bis 1976 oder die Archivnutzung des Architekturbüros ab 1991 könnten in Betracht fallen. Diese beiden Nutzungen würden jedoch keinen hinreichenden Bezug zu einem Gewerbebetrieb aufweisen, der durch Art. 37a RPG privilegiert werden sollte. Diese Bestimmung verlange, dass in der Baute entweder ein eigenständiger Betrieb oder aber zumindest ein wesentlicher Bestandteil eines Betriebs angesiedelt sei. 3.2 Demgegenüber nimmt die Beschwerdeführerin folgenden Standpunkt ein: Vor dem 1. Juli 1972 habe das Gebäude im Wohntrakt eine nutzbare Wohnfläche von 213 m2 und im Ökonomieteil eine Gewerbefläche von 248 m2 umfasst (Gesamtnutzfläche 461 m2). Beide Nutzungen seien damals rechtmässig gewesen, mit dem Inkrafttreten des Gewässerschutzgesetzes bzw. des RPG jedoch zonenwidrig geworden. Im Jahre 1975 sei die Wohnfläche zu Lasten des Ökonomieteils auf 266 m2 erhöht worden (plus 53 m2) und im Jahre 1990 um weitere 47 m2. Gegenüber der bewilligten Gesamtnutzfläche von 461 m2 (313 m2 Wohnen + 148 m2 Gewerbe) würden mit dem neuen Baugesuch lediglich 29 m2 Wohnfläche hinzu kommen (insgesamt 490 m2). Es handle sich nur um eine unwesentliche Vergrösserung innerhalb des bestehenden Baukubus. Bei einer Gesamtbeurteilung bleibe die Identität der Baute in den wesentlichen Zügen gewahrt. Die Beschwerdeführerin ist weiter der Auffassung, Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV widerspreche insofern dem RPG, als er sich mit einer absoluten quantitativen Obergrenze von 100 m2 auch auf die Nutzung innerhalb eines Gebäudes beziehe. Dies habe mit der Identität der Baute nichts zu tun. Als Stichtag für die Beurteilung der Veränderungen gelte zudem nicht das Jahr 1971, als das Gewässerschutzgesetz in Kraft gesetzt wurde, sondern das Datum des Inkrafttretens des RPG am 1. Januar 1980. Verglichen mit diesem Datum lägen vorliegend kaum zusätzliche Änderungen vor. Die Beschwerdeführerin bringt sodann vor, Art. 37a RPG lasse nicht nur die Umnutzung von Gewerbe- zu Gewerbenutzung, sondern auch von Gewerbe- zu Wohnraum zu. Die Wohnnutzung ausserhalb der Bauzone sei weniger intensiv als eine zonenwidrige gewerbliche Nutzung. Neben der Wohnnutzung sei das Haus immer auch mehr oder weniger intensiv gewerblich genutzt worden und profitiere deshalb vom Bestandesschutz.