Citation: 4C.425/2004 09.03.2005 E. 3

3.1 Les demandeurs invoquent la violation par la cour cantonale de l'art. 272 al. 2 CO. Celle-ci n'aurait pris en compte qu'un seul critère dans la pesée des intérêts pour juger de la prolongation du bail, à savoir la situation personnelle et financière des parties (art. 272 al. 2 let. c CO). Elle aurait négligé la circonstance relative à la conclusion du contrat que constitue leur droit de préemption (let. a), la durée du bail (let. b) et la situation sur le marché local du logement (let. e). Les demandeurs critiquent également l'appréciation par la cour cantonale de la situation financière du défendeur, singulièrement au regard de la succession dont il a bénéficié, et relèvent le caractère lacunaire (art. 64 OJ) des constatations de fait à ce sujet. 3.2 Lorsqu'il est appelé à se prononcer sur une prolongation du bail, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation pour en déterminer la durée dans le cadre posé par la loi. Il doit tenir compte du but de la disposition, qui est de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et procéder à une pesée des intérêts en présence. Le juge ne transgresse pas le droit fédéral en exerçant le pouvoir d'appréciation que la loi lui accorde. Le droit fédéral n'est violé que s'il sort des limites fixées par la loi, s'il se laisse guider par des considérations étrangères à la disposition applicable, s'il ne prend pas en compte les éléments d'appréciation pertinents ou s'il tire des déductions à ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus de pouvoir d'appréciation (ATF 125 III 226 consid. 4 et les arrêts cités). 3.3 Pour se prononcer sur la durée de la prolongation du bail, la cour cantonale a relevé que le défendeur était devenu propriétaire des biens immobiliers suite à une succession qui avait engendré des frais substantiels, notamment des emprunts hypothécaires et des impôts. S'agissant des demandeurs, elle a tenu compte du fait qu'ils disposaient de revenus élevés, que leur budget pour l'acquisition d'un appartement s'élevait à 2'000'000 fr. et qu'ils avaient proposé au défendeur 1'350'000 fr., estimant que l'appartement nécessitait d'importants travaux. Tout en reconnaissant que la situation financière des deux parties était aisée, la cour cantonale a retenu que la situation (personnelle) du bailleur semblait plus difficile que celle des locataires. De l'avis des juges cantonaux, la prolongation accordée par les premiers juges empêchait le bailleur d'entamer la moindre négociation en vue de la vente de l'appartement, la date de libération de celui-ci ne pouvant être déterminée, les locataires n'ayant entrepris aucune démarche en vue de leur relogement. 3.4 Il apparaît que la cour cantonale, dans l'examen de la situation financière des parties, s'est bornée à reproduire quelques éléments concernant le bailleur, omettant non seulement une analyse détaillée mais également une comparaison approfondie avec la situation financière des locataires. Si cette manière de faire est critiquable, elle ne saurait pour autant constituer une violation du droit fédéral applicable, justifiant un complètement du dossier. De même, l'inadvertance manifeste - signalée par les demandeurs - commise par la cour cantonale, qui n'a pas tenu compte du produit de la vente du studio à un tiers, intervenue entre-temps, ne porte pas à conséquence. En effet, il ressort de l'arrêt attaqué que les deux parties bénéficient d'une situation financière confortable. Cela signifie, en particulier pour les locataires, que leurs démarches en vue de trouver un nouvel appartement demeurent, malgré la difficulté notoire de trouver un appartement de luxe à Genève, aisées. Il sied de relever que c'est la conclusion à laquelle le tribunal de première instance, plus favorable aux locataires, avait déjà abouti. La cour cantonale a également pris en compte, en s'y référant expressément, la position des premiers juges, selon lesquels le contrat de bail était, nonobstant le droit de préemption des locataires, résiliable. A cet égard, les constatations de fait de l'arrêt attaqué ne permettent pas de remettre en cause la manière de procéder du bailleur. Enfin, la cour cantonale a retenu l'absence de démarches de la part des locataires pour trouver un nouvel appartement, facteur qui peut être pris en considération dans le cadre d'une procédure de première prolongation de bail (arrêt 4C.176/2004 du 8 septembre 2004, consid. 3.2). Au vu de ce qui précède, la durée de prolongation du bail, qui est d'une année et quatre mois, ne relève pas de l'abus du pouvoir d'appréciation, compte tenu de la durée maximale de quatre ans (art. 272b al. 1 CO) et des circonstances du cas présent.