Citation: 4A_568/2008 18.02.2009 E. 4

Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, la résiliation d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux règles de la bonne foi. Cette disposition protège le locataire, notamment, contre le congé purement chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un prétexte (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32). En règle générale, le congé donné pour un motif d'ordre économique est conciliable avec les règles de la bonne foi, et le locataire n'est pas autorisé à réclamer l'annulation du congé que lui signifie le bailleur en vue d'obtenir, d'un nouveau locataire qui lui succédera dans les locaux, un loyer plus élevé mais néanmoins compatible avec l'art. 269 CO réprimant les loyers abusifs (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110). Elucider le motif d'un congé relève de la constatation des faits (ATF 115 II 484 consid. 2b p. 486; arrêt 4C.61/2005 du 27 mai 2005, consid. 4.1, SJ 2006 I 34 p. 35), de sorte que, en principe, ce point échappe au contrôle du Tribunal fédéral. La Chambre des recours constate les difficultés financières de la demanderesse à la fin de septembre 2006: cette société se trouvait en état de surendettement et elle ne parvenait plus à payer ses fournisseurs; c'est l'intervention d'un actionnaire qui lui a évité la faillite. Elle constate aussi que la défenderesse, informée de la situation défavorable de sa cocontractante, redoutait de ne plus recevoir le loyer alors que cette ressource constituait son principal revenu; que la défenderesse a, pour ce motif, décidé de mettre fin au rapport de location, et que, avant de résilier le bail, elle a cherché un nouveau locataire afin d'éviter une vacance des locaux. La Chambre considère que le motif ainsi invoqué par la défenderesse, soit la crainte de ne plus recevoir le loyer, n'était pas un simple prétexte et qu'il est au contraire plausible, alors même que le changement de locataire s'accompagnera d'une hausse considérable du loyer. La Chambre des recours procède ainsi à une constatation de fait, portant sur le mobile de la défenderesse, qui lie le Tribunal fédéral. La demanderesse se plaint vainement d'arbitraire en opposant simplement sa propre opinion au jugement de l'autorité précédente; cette protestation est irrecevable au regard de l'art. 97 al. 1 LTF. Pour le surplus, vouloir parer au risque de pertes ou de retards dans l'encaissement du loyer est un motif digne de protection. Il importe peu que la défenderesse eût peut-être aussi eu la possibilité de prendre des mesures différentes, telles que réclamer l'accroissement des sûretés déjà constituées par la demanderesse, au lieu de chercher d'emblée un autre locataire jouissant d'une situation plus favorable. Il importe tout aussi peu que la situation de la demanderesse se soit peut-être améliorée après la résiliation du bail. Enfin, si le motif du congé ne consistait pas dans le dessein de percevoir un loyer plus élevé, la Chambre des recours était dispensée de vérifier, au regard du rendement de l'immeuble et des prix du marché, si le loyer pouvait légalement être augmenté (cf. ATF 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110). La demanderesse se plaint à tort d'un jugement contraire à l'art. 271 al. 1 CO.