Citation: 4C.6/2002 10.09.2002 E. 4

Ai fini del giudizio sulla validità della disdetta controversa è necessario considerare anzitutto il particolare contesto in cui si inserisce il contratto di locazione. 4.1 Dagli accertamenti di fatto - vincolanti (art. 63 cpv. 2 OG) - contenuti nella sentenza impugnata, l'accordo stipulato il 15 dicembre 1995 da D.________ con l'attrice concerneva l'intero complesso alberghiero C.________, sito sulle part. n. 1449, 1450, 1451 e 1452 RFD di X.________, per il quale l'attrice pagava una pigione mensile globale di fr. 7'000.--. Sebbene l'oggetto di tale pattuizione fosse per sua natura divisibile - prova ne sia anche il fatto che le particelle sono poi state vendute separatamente - le parti, sottoscrivendo un solo documento e fissando una sola pigione, hanno chiaramente voluto un unico contratto di locazione e non quattro connessi. Nessuno ha d'altro canto mai sostenuto il contrario. 4.2 Sempre secondo gli accertamenti vincolanti del Tribunale d'appello, in occasione della vendita ai pubblici incanti tenutasi il 7 aprile 2000, con doppio turno d'asta e senza aggravio del contratto di locazione, la convenuta si è aggiudicata soltanto la proprietà delle part. n. 1450, 1451 e 1452, la part. n. 1449 essendo stata acquistata - secondo le stesse modalità- da una banca. In una sua recente decisione il Tribunale federale ha avuto modo di confermare la giurisprudenza inaugurata nella DTF 125 III 123, giusta la quale con il doppio turno d'asta previsto dall'art. 142 LEF i contratti di locazione esistenti - così come quelli d'affitto (DTF 124 III 37 segg.) - non vengono sciolti bensì automaticamente trasferiti all'aggiudicatario in applicazione dell'art. 261 CO, il quale può disdirli per la successiva scadenza legale, a prescindere dall'urgente bisogno personale (DTF 128 III 82 consid. 2a con rinvii, 125 III 123 consid. 1). Ciò significa che, mediante l'aggiudicazione, la convenuta e la banca non hanno acquisito soltanto la proprietà delle rispettive particelle, ai sensi dell'art. 656 cpv. 2 CC, ma anche la qualità di parte locatrice nel contratto di locazione stipulato il il 15 dicembre 1995. L'art. 261 CO prevede infatti il trasferimento del contratto di locazione all'acquirente del fondo, senza modifiche (Higi in: Zürcher Kommentar, n. 22 ad art. 261-261a CO; SVIT-Kommentar, Schweizerisches Mietrecht, 2a ed., Zurigo 1998, n. 9 ad art. 261-261a CO). Contrariamente a quanto asserito dalla convenuta, non è dunque possibile ammettere che l'aggiudicazione delle particelle a due persone diverse abbia comportato l'automatica scissione del contratto di locazione originario, unico, in due contratti diversi e separati.