Citation: 4A_453/2013 E. A

Der vorliegende Streit betrifft ein 5.05 m2 grosses, verschlossenes Kellerraumabteil heizungsseitig im 1. UG der Liegenschaft S.________strasse in Bern. Diese Liegenschaft ist im Grundbuch als Stammgrundstück Bern (4) Gbbl. Nr. qqq.________ eingetragen und in vier Stockwerkeigentumseinheiten bzw. Eigentumswohnungen aufgeteilt. Die Eigentumswohnung im Parterre steht im Eigentum von A. und B. X.________ (Beschwerdeführer), diejenige im Dachgeschoss im Eigentum von C. und D. Y.________ (Beschwerdegegner 1). Die Beschwerdeführer kauften ihre Stockwerkeigentumseinheit Bern 4 Gbbl. Nr. qqq.________-1 mit Kaufvertrag vom 16. Januar 2004 von der Erbengemeinschaft E. Z.________, bestehend aus F. Z.________, G. Z.________ und H. Z.________ (Beschwerdegegner 2). Im Grundbuch wird das Sonderrecht der Beschwerdeführer umschrieben mit "Wohnung im Erdgeschoss mit Nebenräumen" (Bern-Gbbl Nr. qqq.________-1; Wertquote 323/1000). Im Grundbuch angemerkt ist das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 14. September 1977. Ferner wird auf die Begründung von Stockwerkeigentum verwiesen, ebenfalls datierend vom 14. September 1977. Im Kaufvertrag werden unter dem Abschnitt III (weitere Vertragsbestimmungen), Ziffer 10, als ergänzende verbindliche Vertragsunterlagen einzig die Begründungsurkunde Stockwerkeigentum und das Reglement für die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, beides datierend vom 14. September 1977, aufgeführt. Die Nebenräume werden nicht weiter konkretisiert. Auf die Aufteilungspläne wird in Ziffer 10 nicht verwiesen. Im Abschnitt III, Ziffer 2, des Kaufvertrags wird unter dem Titel "Gewährspflicht" vermerkt, dass jede Gewähr, soweit gesetzlich zulässig, ausdrücklich wegbedungen wird, und die Verkäuferschaft einzig für Mängel haftet, die sie der Käuferschaft arglistig verschweigt oder die gänzlich ausserhalb dessen liegen, womit die Käuferschaft vernünftigerweise zu rechnen hat. Eine Zusicherung betreffend das hier interessierende Kellerraumabteil wurde nicht abgegeben. Die Beschwerdegegner 2 händigten den Beschwerdeführern im Rahmen der Vertragsverhandlungen eine zum Stockwerkeigentumsbegründungsakt gehörende Kopie des Ausführungsplanes aus, welche das verschlossene Kellerraumabteil heizungsseitig im 1. UG nicht enthält. Dieser Plan enthält keine Angaben zum Flächenmass der Kellerräume. Eine Zusicherung betreffend das hier streitige Kellerraumabteil wurde den Beschwerdeführern nicht gemacht. Die Beschwerdegegner 1 kauften die Stockwerkeigentumseinheit Bern Gbbl. Nr. qqq.________-4 am 8. Juli 2004 ebenfalls von den Beschwerdegegnern 2. Dieses Grundstück umfasst ein Sonderrecht an "Mansarden und Estrichräumen im Dachgeschoss (3. Obergeschoss) " mit einer Wertquote von 59/1000. Im Grundstückkaufvertrag und im Grundbuch wird auf das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 14. September 1977 verwiesen. In diesem wurde bereits 1977 in Art. 49 darauf hingewiesen, dass die damals geltenden Bauvorschriften der Stadt Bern einen Ausbau zu einer selbständigen Wohnung noch nicht erlaubten, ein solcher jedoch, sobald rechtlich zulässig, auf eigene Kosten der Eigentümer der Liegenschaft qqq.________-4 veranlasst werden könne. Die übrigen drei Stockwerkeigentümereinheiten verzichteten auf jegliche Baueinsprachen. Nach Ausbau des Dachgeschosses seien die Wertquoten neu festzusetzen und das Reglement sei entsprechend zu ändern. Die Beschwerdegegner 1 bauten dann im 2005 die ursprünglichen Mansarden und Estrichräume zu einer Dachwohnung aus. Zur Anpassung der Wertquoten und des Reglements kam es u.a. aufgrund des vorliegend hängigen Zivilprozesses bis heute nicht. Gemäss den Feststellungen der Vorinstanz wurde im Kellerbereich der Beschwerdeführer heizungsseitig eine Fläche von 5.05 m2 mit einer sehr alten Mauer und mit einem massiven roten Holztor als Kellerraumabteil abgetrennt, wobei diese Abtrennung schon ca. ein Jahr vor der Stockwerkeigentumsbegründung bestanden haben soll. Dieser abgetrennte Kellerraum ist auf den Aufteilungsplänen nicht eingezeichnet. Der Aufteilungsplan stimmte insofern mit den tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort nicht überein, und zwar sowohl als das Stockwerkeigentum 1977 begründet wurde als auch als die Beschwerdeführer das Grundstück Bern Gbbl Nr. qqq.________-1 im Jahr 2004 von den Beschwerdegegnern 2 kauften: Zu beiden Zeitpunkten war das strittige Kellerraumabteil auf dem Plan nicht von den Kellerräumlichkeiten der Beschwerdeführer separat ausgeschieden.