Citation: 4C.322/2003 05.04.2004 E. 2.4

2.4.1 Un courtier est appelé à déployer une activité de fait consistant à indiquer une affaire, à l'amener au mandant et/ou à la négocier pour le compte de celui-ci, mais sans avoir à la conclure à moins de pouvoirs spéciaux (François Rayroux, Commentaire romand, n. 13 ad art. 412 CO), cette dernière éventualité n'étant pas réalisée in casu. Ces différents types de courtage sont soumis à la même réglementation, seule l'étendue du mandat varie. Dans le doute sur la nature du contrat - ce qui semble être le cas en l'espèce, faute d'éléments permettant de déterminer précisément l'étendue du mandat -, il y a lieu de retenir la forme de courtage la moins étendue, soit celle de courtier indicateur (Tercier, Les contrats spéciaux, 3e édition, n. 5058). Pour qu'un courtier ait droit à son salaire, il faut que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu, qu'il existe un lien de causalité entre l'activité du courtier et le contrat escompté et qu'aucune cause de déchéance ne puisse être imputée au courtier. Contrairement à ce que soutient le demandeur, le moment de la conclusion du contrat qui donne lieu à la commission convenue est sans importance; il peut intervenir même après l'extinction du contrat de courtage, si les démarches entreprises par le courtier sont intervenues avant l'expiration, la résiliation ou la révocation du mandat (ATF 97 II 355 consid. 3 p. 357 et les arrêts cités; François Rayroux, op. cit., n. 27 ad art. 413 CO; Pierre Tercier, op. cit., n. 5084). Le temps écoulé entre les dernières activités du courtier et la conclusion du contrat principal est en soi un fait dénué de portée (ATF 84 II 542 consid. 3 p. 546). L'activité du courtier ne peut être qu'occasionnelle: un seul acte d'indication ou de négociation suffit (Tercier, op. cit., n. 5048 ss). Dans l'hypothèse d'un courtage d'indication, il suffit que le courtier ait communiqué à son mandant une occasion de conclure qui lui était inconnue jusque-là (Christian Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, thèse 1993, p. 439). 2.4.2 Selon les constatations souveraines de l'autorité cantonale (art. 62 al. 2 OJ), les démarches entreprises par la défenderesse ont duré de mai à octobre 1998. Il ne ressort pas de l'arrêt querellé et le demandeur ne soutient pas qu'il aurait eu connaissance de l'intérêt de C.________ AG à l'acquisition de l'immeuble par un autre biais que par celui de la défenderesse. Le 6 octobre 1998, la défenderesse a confirmé à C.________ AG l'accord du demandeur et de la banque finançant l'immeuble de vendre celui-ci à un prix de 3'700'000 fr. La révocation du mandat est manifestement postérieure à cette date; le demandeur ne prétend d'ailleurs pas le contraire. La cour cantonale a retenu que le tiers pour le compte de qui C.________ AG avait agi était D.________ AG, qui a ensuite effectivement acquis l'immeuble. L'acheteur indiqué par la défenderesse avant la résiliation du contrat de courtage s'est donc révélé être l'acquéreur de l'immeuble. L'activité déployée par la défenderesse pendant la durée de son mandat a ainsi été couronnée de succès. La cour cantonale a en outre constaté que le prix de vente s'est élevé, à 20'000 fr. près, au même montant que celui articulé avant la résiliation du mandat. Au vu de ces constatations, l'on ne discerne pas en quoi les juges cantonaux auraient violé le droit fédéral en considérant que la commission convenue était due, quel que soit d'ailleurs le type de courtage à retenir.