Citation: 4C.110/2003 08.07.2003 E. 3

Nach Art. 269d Abs. 2 OR ist die Mietzinserhöhung insbesondere nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt. Dieses vom Kanton genehmigte Formular muss gemäss Art. 19 Abs. 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (VMWG; SR 221.213.11) bestimmte Angaben enthalten. Die eigenhändige Unterschrift der Vermieterin ist in dieser Verordnungsnorm nicht aufgeführt. Die Klägerin hält dafür, die Formularpflicht sei auch ohne Unterschrift eingehalten bzw. es genüge jedenfalls eine faksimilierte Unterschrift. 3.1 Mit der gesetzlich vorgeschriebenen Form werden bestimmte rechtspolitische Ziele verfolgt, wie etwa Schutz vor Übereilung, Gewährleistung von Klarheit und Rechtssicherheit, Herstellung einer sicheren Grundlage für die Führung öffentlicher Register, Verfahrenskontrolle oder Information (Schmidlin, Berner Kommentar, N. 13 ff. zu Art. 11 OR; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2. Aufl., Bern 1997, S. 247 N. 4; Brückner, Schweizerisches Beurkundungsrecht, Zürich 1993, S. 77 ff.; Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, Band I, 7. Aufl., Zürich 1998, N. 497 ff.; Merz, Vertrag und Vertragsschluss, 2. Aufl., Freiburg 1992, S. 194 ff.). Für die Gültigkeit des formbedürftigen Rechtsgeschäfts ist die Wahrung der Form unbesehen darum erforderlich, ob der angestrebte Zweck im Einzelfall anderweitig gewährleistet ist (BGE 87 II 28 E. 4c; 120 II 341 E. 4b, je mit Hinweisen; Schmidlin, a.a.O., N. 21 zu Art. 11 OR; Engel, a.a.O., S. 247 N. 5; Schmid, Die öffentliche Beurkundung von Schuldverträgen, Freiburg 1988, S. 11 f. N. 36). Die Formgültigkeit ist zudem unabhängig von der materiellen Gültigkeit und Auslegung der formbedürftigen Rechtsgeschäfte zu beurteilen und gesondert zu prüfen (BGE 127 III 248 E. 3c; 122 III 361 E. 4; vgl. auch BGE 123 III 97, je mit Hinweisen; Schmidlin, a.a.O., N. 6 f. zu Art. 11 OR). Im vorliegenden Fall ist der Umfang der Formbedürftigkeit der einseitigen Mietvertragsänderung nicht umstritten. Die Klägerin stellt zudem auch richtigerweise nicht in Frage, dass die Mietzinserhöhung ungültig ist, wenn die Formvorschrift des Formularzwangs nicht gewahrt wird. Umstritten ist allein, ob zur Wahrung der Form die eigenhändige Unterschrift der Vermieterin erforderlich ist. 3.2 Die Unterschrift bildet in verschiedenen Bereichen der Rechtsordnung Bestandteil der für einen bestimmten Vorgang geforderten Schriftlichkeit (BGE 119 III 4 E. 3; 112 II 326 E. 3a S. 328; 101 III 65 E. 3, je mit Hinweisen). Mit der Unterschrift wird sowohl die Person des Erklärenden identifiziert als auch der auf einem dauerhaften Erklärungsträger festgehaltene Inhalt der Erklärung anerkannt (Merz, a.a.O. S. 198 N. 349; Engel, a.a.O., S. 251; Schwenzer, Basler Kommentar, N. 6 zu Art. 13 OR). Soweit mit dem in Art. 269d OR vorgeschriebenen Formular für Mietzinserhöhungen eine Erklärung in Schriftform verlangt wird, bildet daher die Unterschrift der erklärenden Person Teil dieser Form. In der Rechtsprechung (BGE 121 III 460 E. 4a/bb; 121 III 214 E. 3b; 120 II 206 E. 3a, je mit Hinweisen) wie in der herrschenden Lehre (Gauch/Schluep/Schmid/Rey, a.a.O., N. 523; Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 4. Aufl., Zürich 1999, S. 261; Weber/Zihlmann, Basler Kommentar, N. 2 zu Art. 269d OR; Schmidlin, a.a.O., N. 67 zu Art. 11 OR) wird denn auch die Formularpflicht ohne weiteres als qualifizierte Schriftform verstanden, für deren Wahrung die Unterschrift des Erklärenden erforderlich ist. Die Klägerin wendet dagegen ein, der Zweck des Formulars erfordere die (eigenhändige) Unterschrift nicht, und sie werde überdies durch die Mietzinserhöhung nicht verpflichtet, weshalb sie nach Art. 13 Abs. 1 OR von der Unterzeichnung befreit sei. 3.3 Für Schuldverträge beschränkt Art. 13 Abs. 1 OR die gesetzliche Schriftform auf die Verpflichteten, nimmt die bloss Berechtigten von der Einhaltung der Form damit aus (BGE 101 II 222 E. 6c S. 231 mit Hinweisen; Gauch/Schluep/Schmid/Rey, a.a.O., N. 505). Soweit die Klägerin mit der Mietzinserhöhung die bisherigen Vertragsbedingungen einseitig allein zu ihren Gunsten und zu Lasten des Mieters ändert, könnte sich in der Tat fragen, ob sie nach Art. 13 Abs. 1 OR nicht von der Unterschrift befreit sei. Aber auch wenn sie keine zusätzlichen Verpflichtungen eingeht, verpflichtet sie sich dennoch mit der Mitteilung der Vertragsänderung, ihre bisherigen Verpflichtungen aus dem bestehenden Vertrag weiterhin zu erfüllen. Die einseitige Vertragsänderung ersetzt insofern die Kündigung und den Neuabschluss (BGE 125 III 231 E. 3c mit Hinweisen). Wesentlich erscheint aber, dass die einseitige Änderung des Mietvertrags ein einheitlicher Vorgang ist, der formlos nicht gültig erklärt werden kann. Für die Klarstellung der Identität des Erklärenden ebenso wie für die Zurechnung des Inhalts - den die Klägerin insbesondere in Bezug auf die Begründung gegen sich gelten lassen muss (BGE 122 III 20 E. 4c S. 24; 121 III 364 E. 4b S. 366, je mit Hinweisen) - ist die Unterschrift daher ein Element der mit dem Formular für die Erklärung des Vermieters vorgeschriebenen Schriftlichkeit. 3.4 Auf die Unterschrift kann auch nicht wegen des Formzwecks verzichtet werden. Die Formularpflicht in Art. 269d OR dient zwar, wie die Klägerin zutreffend ausführt, der Information des Mieters über seine Rechte (BGE 123 III 70 E. 3b; vgl. auch zum Informationszweck der Form Gauch/Schluep/Schmid/Rey, a.a.O., N. 500a). Dieser Zweck schliesst jedoch nicht aus, dass die Unterschrift ein wesentliches Element der Form bildet, wenn ansonsten die Identität des Erklärenden oder der Inhalt der Erklärung unsicher bleibt. Auch die Lehrmeinung, auf die sich die Klägerin bezieht und die das Formular nicht als qualifizierte Schriftform, sondern als besondere Form sui generis verstehen will, anerkennt jedenfalls das Bedürfnis nach Zurechnung der Erklärung an eine eindeutig identifizierbare Person (Higi, Zürcher Kommentar, N. 203/206 zu Art. 269d OR). Die eigenhändige Unterschrift gewährleistet im Schriftverkehr grundsätzlich diese eindeutige Zurechnung. Sie ist daher im Grundsatz erforderlich, sofern nicht die Ausnahme von Art. 14 Abs. 2 OR Anwendung findet. 3.5 Nach Art. 14 Abs. 2 OR wird eine Nachbildung der eigenhändigen Unterschrift auf mechanischem Wege nur da als genügend anerkannt, wo deren Gebrauch im Verkehr üblich ist, insbesondere wo es sich um die Unterschrift auf Wertpapieren handelt, die in grosser Zahl ausgegeben werden. Die Bestimmung setzt voraus, dass der Gebrauch faksimilierter Unterschriften im Verkehr üblich ist. Dabei handelt es sich um eine Tatfrage (Art. 63 Abs. 2 OG; BGE 113 II 25 E. 1a; 86 II 257; vgl. auch Urteil 4C.334/2002 vom 3. Februar 2003 E. 4.3.1, je mit Hinweisen; Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, II, N. 4.6.1 zu Art. 63 OG). Für deren Vorhandensein fehlen im angefochtenen Entscheid jegliche Feststellungen. Insbesondere findet die Behauptung der Klägerin, es seien in den letzten Jahrzehnten Tausende nicht unterzeichneter bzw. mit Faksimile-Unterschriften versehene Formulare verwendet worden, im angefochtenen Urteil keine Stütze. Der Gebrauch von Faksimile-Unterschriften für formularpflichtige Mietzinserhöhungen ist auch nicht notorisch (Zimmermann Oertli, Die Unterschrift auf Formularen zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen Vertragsänderungen, in Mietrechtspraxis 1/98, S. 55/58). Insbesondere ergibt sich dies nicht aus der Doktrin, welche ein Bedürfnis für faksimilierte Unterschriften ausmacht und für die Mitteilung einseitiger Mietvertragsänderung als genügend anerkennen möchte, ohne die Behauptung in irgendeiner Weise zu belegen, dass es sich bei den Mietzinsänderungsformularen generell um serienmässig verwendete gleichartige Dokumente handle, deren Gebrauch im Verkehr üblich sei (SVIT-Kommentar Mietrecht, 2. Aufl., Zürich 1998, N. 20 zu Art. 269d). Die Vorinstanz hat die Voraussetzungen von Art. 14 Abs. 2 OR bundesrechtskonform verneint. 3.6 Der in der kantonalen Rechtsprechung vom Obergericht des Kantons Zürich vertretenen Ansicht, wonach das Fehlen der Originalunterschrift bei einseitigen Vertragsänderungen, namentlich Mietzinserhöhungen nicht die Nichtigkeit der Erklärung zur Folge habe (Beschluss vom 3. Mai 2001, in: MietRecht Aktuell 5/2001 S. 137 ff.), kann nicht gefolgt werden. Das Obergericht hält in diesem Urteil zu Unrecht dafür, das Formular als Form sui generis umfasse die Unterschrift der die Erklärung abgebenden Vermieterin schon deshalb nicht, weil sich dies aus dem Schutzzweck der Form nicht ergebe und die Unterschrift in Art. 19 VMWG nicht erwähnt sei, und jedenfalls eine Ausnahme gemäss Art. 14 Abs. 2 OR angebracht sei (a.a.O. E. 1). Mit der Vorinstanz ist vielmehr zu erkennen, dass die Unterschrift der Vermieterin als wesentliches Element der Schriftlichkeit für die qualifizierte Schriftform des Formulars erforderlich ist. Da eine Übung im Sinne von Art. 14 Abs. 2 OR nicht belegt und auch nicht notorisch ist, genügt eine faksimilierte Unterschrift nicht.