Citation: 5C.143/2005 02.02.2006 E. 2

Das Obergericht geht explizit davon aus, dass die angenommene Nichtigkeit der Stockwerkeigentümerbeschlüsse die Ungültigkeit des Mietvertrages als Rechtstitel für das Erstellen und Betreiben der Anlage zur Folge hat und die Einwirkung durch die Anlage deshalb ungerechtfertigt im Sinn von Art. 641 Abs. 2 ZGB ist, und legt seinen Erwägungen stillschweigend zu Grunde, dass die Nichtigkeit eines privaten Rechtsaktes - wie im Übrigen auch diejenige einer gerichtlichen Verfügung bzw. Entscheidung (BGE 127 II 32 E. 3g S. 48; 129 I 361 E. 2 S. 363) oder einer Betreibungshandlung (BGE 121 III 142 E. 2 S. 144) - von jedermann geltend gemacht werden kann und von den rechtsanwendenden Behörden jederzeit von Amtes wegen zu beachten ist, was nicht nur für Verträge (BGE 110 II 360 E. 4 S. 368; 111 II 134 E. 1 S. 138; 114 II 329 E. 2b S. 333; 123 III 60 E. 3b S. 62), sondern grundsätzlich auch für Beschlüsse gilt (BGE 74 II 41 E. 4a S. 43; 78 III 33 E. 9 S. 43; 86 II 201 E. 2 S. 206; 97 II 108 E. 4 S. 115; vgl. nunmehr für das Aktienrecht Art. 706b und 714 OR). Diese Regel gilt indes nicht schrankenlos. Das Rechtssicherheitsgebot sowie der Grundsatz von Treu und Glauben gebieten, dass der Zeitablauf je nach der konkreten Situation selbst den Makel der Nichtigkeit zu "heilen" vermag. So handelt gegebenenfalls rechtsmissbräuchlich, wer mit der Klageanhebung zuwartet, um sich später aus der Berufung auf Nichtigkeit Vorteile zu verschaffen (vgl. etwa BGE 113 II 187 E. 1a S. 189; 123 III 70 E. 3c S. 75). Unabhängig von der Frage nach Rechtsmissbrauch kann die Rückabwicklung eines bereits vollzogenen, aber an sich nichtigen Beschlusses - und damit seine Nichtigerklärung - an praktischen Schwierigkeiten scheitern (vgl. allerdings BGE 116 II 713). Schliesslich kann der Schutz gutgläubiger Dritter die Feststellung der Nichtigkeit verbieten (vgl. BGE 78 III 33 E. 9 S. 44; 129 I 361 E. 2.3 S. 365; zum Ganzen siehe: Riemer, Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage im schweizerischen Gesellschaftsrecht, Bern 1998, N. 299 f.). Vorliegend hat die Beklagte aufgrund des Mietvertrages nicht unerhebliche Investitionen in die Planung und das öffentlich-rechtliche Bewilligungsverfahren für die Antennenanlage gesteckt. Sie wusste zwar, dass der Kläger mit ihrem Vorhaben nicht einverstanden war, ist dieses doch vorerst an seinem Widerstand an der Versammlung vom 15. November 2001 gescheitert und hat er sich am 7. August 2003 auch direkt an sie gewandt mit der Bitte, auf die Anlage zu verzichten. Indes musste sich die Beklagte als Drittpartei weder um die internen Quoren für eine gültige Beschlussfassung noch um die tatsächlichen Abstimmungsergebnisse der Stockwerkeigentümerversammlung kümmern. Sie durfte jedenfalls nach Ablauf der auch für die Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft geltenden (vgl. Art. 712m Abs. 2 ZGB) einmonatigen Anfechtungsfrist von Art. 75 ZGB auf die Verbindlichkeit und Durchsetzbarkeit des mit der Gemeinschaft abgeschlossenen Mietvertrages bauen und um die erwähnte öffentlich-rechtliche Bewilligung nachsuchen. Bei dieser Ausgangslage, die dem Kläger in allen Teilen bekannt sein musste, hätte er selbst für den Fall, dass der Mietvertrag und die ihm zugrunde liegenden Beschlüsse als nichtig anzusehen wären, mit seiner Klage nicht über zwei Jahre zuwarten dürfen: Angelpunkt für die behauptete Nichtigkeit ist der Beschluss vom 10. Januar 2002, mit welchem das Reglement dahingehend abgeändert bzw. ergänzt wurde, dass für den Abschluss von Dienstbarkeits- sowie Miet- und Pachtverträgen zur Benützung gemeinschaftlicher Teile wie Dach oder Fassaden eine Mehrheit nach Köpfen und Wertquoten genüge. Diese Reglementsänderungen wurden indes nicht losgelöst von einer konkreten Situation, sondern aufgrund der Anfrage der Beklagten von September 2000, ihr auf dem Dach des Hauses die Installation und den Betrieb einer Funkantenne zu ermöglichen, und dem Widerstand des Klägers an der Stockwerkeigentümerversammlung vom 15. November 2001, der dieses Projekt vorerst hatte scheitern lassen, beschlossen, was sich insbesondere auch darin zeigt, dass der Verwalter in Ziff. 20 lit. b des ergänzten Reglements zur Unterzeichnung der entsprechenden Verträge ermächtigt wurde. Vor diesem Hintergrund hätte sich der Kläger bereits gegen diese am 10. Januar 2002 beschlossenen Reglementsänderung wehren müssen. Sodann hätte er sich hinsichtlich des Beschlusses vom 18. März 2003 bzw. des Mietvertrages nicht vorerst mit blossen Reklamationen und schriftlichen Interventionen beim Verwalter und der Beklagten begnügen dürfen (zur Wirkungslosigkeit von Protesten, Diskussionen, Korrespondenzen im Zusammenhang mit dem Klageerfordernis: Riemer, Anfechtungsklage, N. 196). Die erst am 5. März 2004 angehobene Klage muss in der konkreten Situation jedenfalls selbst für den Fall, dass die dem Mietvertrag zugrunde liegenden Beschlüsse - und als Folge auch der Mietvertrag selbst - nichtig sein sollten, als verspätet angesehen werden.