Citation: 1C_201/2022 E. 4.3.4

4.3.4. Wie weiter oben erwähnt, müssen die Bewilligungsbehörden von Amtes wegen prüfen, ob die Nutzung einer künftigen Baute für Erstwohnungen aufgrund der gesamten Umstände realistisch erscheint. Sind, wie im vorliegenden Fall, die künftigen Bewohnerinnen oder Bewohner nicht bekannt, ist die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Segment das Hauptkriterium und die Bauherrschaft muss glaubhaft machen, dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen besteht (oben E. 4.1 und 4.2). Angesichts der fehlenden Informationen kann im vorliegenden Fall nicht plausibilisiert werden, ob dies zutreffen könnte. Basierend auf den vorliegenden Akten ist nämlich zum einen nicht klar, ob in Gstaad überhaupt eine Nachfrage nach extrem luxuriösen Liegenschaften im obersten Preissegment als Erstwohnungen besteht; zum andern kann nicht beurteilt werden, ob ein entsprechendes Angebot an Luxusliegenschaften besteht, welches eine allfällige Nachfrage (über-) kompensieren könnte. Die Vorinstanz kann nicht unter Verweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach altrechtliche Wohnungen nur beschränkt zur Bestimmung des Angebots an Erstwohnungen herangezogen werden dürfen (Urteil 1C_598/2019 vom 19. Juni 2020 E. 3.6), auf die Erhebung der angefragten Informationen verzichten, nur weil die Datenerhebung für die angefragte Gemeinde aufwändig erscheint (vorne E. 3.3.3). Diese kennt die örtlichen Gegebenheiten am besten und ist als Bewilligungsbehörde gehalten, die rechtserheblichen Abklärungen zu treffen bzw. - soweit sie dies unterlassen hat - dies auf Aufforderung durch die Vorinstanz hin nachzuholen. So wäre es der Gemeinde durchaus zumutbar gewesen, auch die Angaben zu den altrechtlichen Wohnungen zu erheben und zumindest eine grobe Einteilung in verschiedene Preisklassen vorzunehmen. Gestützt darauf liesse sich eine (allgemeine) Einschätzung der Nachfrage im durch die Bauten angestrebten Marktsegment vornehmen. Analoges gilt für die Entwicklung hinsichtlich der pauschalbesteuerten Personen im Saanenland. Da sich die beiden Bauten gemäss Angaben der Beschwerdegegnerschaft explizit an diese Klientel richtet, wäre die Erhebung dieser Daten zumindest potentiell aufschlussreich, insbesondere für die Ortschaft Gstaad. Dabei kann es keine Rolle spielen, ob diese Informationen bei der Gemeinde oder bei der Kantonalen Steuerverwaltung eingeholt werden müssen.