Citation: 4C.138/2006 31.08.2006 E. 2

Invoquant les art. 272 et 272b CO, les défendeurs reprochent à la cour cantonale de ne pas avoir tenu compte de tous les éléments pertinents de la situation d'espèce, qui militeraient pourtant en faveur de l'octroi d'une première prolongation de bail. 2.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. L'alinéa 2 de cette disposition prévoit que, dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (a), la durée du bail (b), la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement (c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin (d), et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (e). La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. Le juge gardera à l'esprit que la prolongation a pour but de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b; plus récemment arrêt 4C.269/2004 du 4 octobre 2004, consid. 4.1) ou, à tout le moins, tend à adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pour celui-ci (ATF 116 II 446 consid. 3b; plus récemment arrêt 4C.269/2004 du 4 octobre 2004, consid. 4.1). C'est le lieu de rappeler que le besoin légitime du bailleur, ou de ses proches, d'occuper les locaux prévaut généralement sur les intérêts du locataire (arrêt 4C.269/2004 du 4 octobre 2004, consid. 4.2 et la référence citée), le but de la prolongation n'étant pas d'assurer au locataire le maintien indéfini d'une situation favorable (cf. ATF 116 II 446 consid. 3b; plus récemment arrêt 4C.269/2004 du 4 octobre 2004, consid. 4.2 et la référence citée). L'art. 272b al. 1 CO prévoit que le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans, et que dans ses limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. La détermination de la durée de la prolongation en fonction des critères précités relève du pouvoir d'appréciation du juge. Celui-ci doit tenir compte du but de la disposition et procéder à une pesée des intérêts en présence. Le juge ne transgresse pas le droit fédéral en exerçant le pouvoir d'appréciation que la loi lui accorde. Le droit fédéral n'est violé que si le juge sort des limites fixées par la loi, s'il se laisse guider par des considérations étrangères à la disposition applicable, s'il ne prend pas en compte les éléments d'appréciation pertinents ou s'il tire des déductions à ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus du pouvoir d'appréciation (ATF 125 III 226 consid. 4b et les références citées; plus récemment, cf. également arrêt 4C.425/2004 du 9 mars 2005, consid. 3.2). 2.2 Dans la présente espèce, la cour cantonale a retenu, en fait, que les locataires exercent respectivement les professions d'avocat et d'institutrice, qu'ils ont trois enfants, scolarisés à A.________ où travaille leur mère. Les locataires ont produit un important dossier comprenant un grand nombre d'offres de maisons à vendre, d'où ils déduisent qu'il leur est extrêmement difficile, voire impossible, de trouver une villa répondant aux exigences dictées par la présence de trois enfants et dont les conditions de location ne soient pas exorbitantes. Les recherches ont essentiellement porté sur le quartier de A.________. Le fils du propriétaire, employé de banque, souhaite s'installer avec sa compagne, divorcée (et non pas encore mariée, contrairement à une inadvertance de la cour qu'il convient de rectifier d'office; art. 63 al. 2, 2ème phrase et 64 al. 2 OJ), et avec la fille de cette dernière. Actuellement, celles-ci vivent dans un appartement de quatre pièces à B.________, pour un loyer de 1'346 fr. par mois, et celui-là en occupe un de trois pièces à C.________, pour 890 fr. par mois, après qu'il a déménagé de D.________ (faits de notoriété connus des deux précédentes instances; ATF 98 II 211 consid. 4a p. 214). La cour cantonale a considéré, en droit, que l'unique prolongation de deux ans, au 30 avril 2006, se justifiait par la durée du bail de sept ans, par celle du préavis de congé de sept mois et par le caractère comparable des situations personnelles des locataires et du fils du bailleur, s'agissant dans les deux cas de familles - de droit ou de fait - avec des enfants. Ces dernières pâtissaient dans une même mesure de la situation de pénurie sur le marché du logement à Genève. Il était légitime pour le fils du bailleur de s'installer dans l'une des villas de ce dernier (correction d'une inadvertance manifeste; art. 63 al. 2, 2ème phrase et 64 al. 2 OJ), pour mettre fin aux trajets incessants entre les deux appartements « et à la vie de famille éclatée » en raison de cette circonstance. D'un autre côté, la situation matérielle et sociale des locataires, et leur attachement à A.________ en raison de la scolarisation des enfants et de l'emploi de leur mère, avaient été pris en compte, ce d'autant plus qu'ils disposaient de « revenus suffisants pour retrouver un logement correspondant à leur attente dans la région de A.________ ». Enfin, ces derniers n'avaient donné aucune explication concrète sur les motifs les conduisant à rejeter des offres d'achat, ou, plus rarement, de location, qui pourraient répondre à leurs besoins et à leurs moyens, sinon à leurs exigences. 2.3 Selon les défendeurs, la cour cantonale aurait assimilé leur situation de famille à celle du fils du bailleur, qui sont pourtant diamétralement opposées, n'aurait pas tenu compte de leur très fort rattachement à A.________, en raison du métier de l'épouse et de la scolarisation des trois enfants dans l'école locale, et aurait considéré que leur situation était aisée, alors que des enquêtes n'avaient jamais été ouvertes à ce sujet et que leurs moyens financiers n'avaient jamais été établis. Vu le caractère aigu de la crise du logement à Genève, avec un taux de vacance de 0,19 %, et le fait que leur famille comprenne cinq personnes, la cour cantonale ne pouvait retenir que les locataires et le fils du propriétaire pâtissaient dans la même mesure de la pénurie du logement. Enfin, le besoin du fils du propriétaire n'était ni urgent ni concret, dans la mesure où son amie, avec laquelle il envisage de vivre en communauté domestique, dispose d'un appartement de quatre pièces, et où lui-même est locataire d'un logement de trois pièces. Ainsi, les défendeurs se plaignent plus précisément de la violation de l'art. 272 al. 2 let. c, d et e CO. 2.3.1 Le premier critère avancé par les locataires est celui de la situation personnelle, familiale et financière des parties, que les précédents juges auraient interprété de manière abusive.