Citation: 1A.33/2007 22.10.2007 E. 3

Streitig ist zunächst der Umfang der Verkaufsfläche im Erdgeschoss der in den Jahren 2001/2002 umgebauten ehemaligen Lagerhalle. 3.1 Im Anschluss an den Augenschein hatte die Beschwerdeführerin einen Plan der Liegenschaft Riedstrasse 3 mit Angaben zu deren aktuellen Nutzung eingereicht. Danach werden insgesamt 4'292 m² als Verkaufsfläche genutzt; für das Erdgeschoss der ehemaligen Lagerhalle berechnete die Beschwerdeführerin eine Verkaufsfläche von 4'204 m² (4'292 m² abzüglich 88 m² Verkaufsfläche "Navyboot" in einer Nebenbaute). Nicht als Verkaufsfläche berücksichtigt wurden bei dieser Berechnung die den Ladenlokalen der jeweiligen Anbieter angegliederten Lagerflächen, eine mit "Info/Büro" bezeichnete Fläche sowie die Velowerkstatt des Sportartikelanbieters Athleticum, die Eingangshalle ("Mall") sowie Verkehrsflächen und feuerpolizeilich vorgeschriebene Fluchtwege. Das Verwaltungsgericht hielt diese Berechnung für unhaltbar. Es vertrat die Auffassung, an die Verkaufsfläche seien alle gemäss Baugesuch für eine Verkaufsnutzung vorgesehenen und erforderlichen Räume anzurechnen, insbesondere Erschliessungsflächen (Windfang, "Mall", Fluchtwege) sowie mit den Verkaufsräumen zusammenhängende Lager- und Nebenräume. Dazu zählten die von den Ladengeschäften abgetrennten Lagerbereiche der einzelnen Anbieter, die Toiletten samt Zugängen und die Velowerkstatt. Auf dieser Grundlage ergebe sich bereits für die ehemalige Lagerhalle eine Verkaufsfläche im Bereich von 5'000 m². Hinzu kämen ca. 110 m² Verkaufsfläche im Gebäude Vers.-Nr. 1508 und 600 m² Ausstellungsfläche der Firma Artida. 3.2 Die in diesem Zusammenhang von der Beschwerdeführerin erhobene Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs ist unbegründet: Das Verwaltungsgericht hat die Eingabe der Beschwerdeführerin zur aktuellen Verkaufsfläche zur Kenntnis genommen und im angefochtenen Entscheid (E. 3.2.2.2 S. 13) begründet, weshalb es dieser Berechnung nicht gefolgt ist. 3.3 Materiell rügt die Beschwerdeführerin, nach dem klaren Wortlaut von Ziff. 80.5 Anh. UVPV dürften für die Berechnung des Schwellenwerts von 5'000 m2 nur Verkaufsflächen und nicht auch Lagerflächen, Velowerkstätten usw. berücksichtigt werden. Für die Definition der Verkaufsflächen sei auf § 3 Abs. 3 der Zürcher Verordnung über die Verschärfung oder die Milderung von Bauvorschriften für besondere Bauten und Anlagen vom 26. August 1981 (Besondere Bauverordnung II) abzustellen. Danach gelten als Verkaufsflächen die Flächen der Räume, in denen regelmässig Waren oder Dienstleistungen angeboten werden, unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden. Nicht anzurechnen seien ausdrücklich Räume, die für die Lagerung verwendet werden. Die Beschwerdeführerin verweist hierfür auf ein von ihr eingeholtes Rechtsgutachten von Prof. Jaag und Dr. Rüssli (Kurzgutachten zur UVP-Pflicht für Einkaufszentren; Berechnung des Schwellenwertes vom 5. Februar 2007). Die Auslegung des Verwaltungsgerichts widerspreche auch Art. 80.6 Anh. UVPV, wonach Lagerflächen nur im Zusammenhang mit Güterumschlagsplätze und Verteilzentren und erst ab einer Grösse von 20'000 m² UVP-pflichtig seien. 3.4 Die Beschwerdeführerin übersieht jedoch, dass 4'983 m² im Erdgeschoss der Liegenschaft Riedstrasse 3 im Baugesuch als Verkaufsfläche ausgewiesen und in der Baubewilligung vom 25. Juni 2001 ausdrücklich als solche bewilligt worden sind. Als Lagerraum wurde nur der mit einer Mauer abgetrennte Lagerraum im nördlichen Gebäudeteil bezeichnet (vgl. Plan Nr. 201, Erdgeschoss, Mst. 1:200), der vom Verwaltungsgericht auch nicht angerechnet worden ist. Wenn einzelne Mieter die ihnen zur Verfügung stehende Verkaufsfläche nicht vollständig als Ausstellungs- und Verkaufsraum nutzen, sondern es vorziehen, Teile davon als Kleinlager abzutrennen, kann dies für die Berechnung des Schwellenwerts keine Rolle spielen, da diese Umnutzung nie bewilligt wurde und jederzeit wieder rückgängig gemacht werden kann. Wie der VCS und das Verwaltungsgericht in ihren Vernehmlassungen zu Recht geltend machen, wäre es völlig unpraktikabel, wenn je nach den Bedürfnissen der jeweiligen Mieter sich bei jedem Wechsel die für den Schwellenwert massgebende Fläche ändern würde. Hierfür spricht auch folgende Überlegung: Hätte der VCS schon im Jahre 2001, vor dem Umbau der Lagerhalle, gegen die Baubewilligung rekurriert, hätte für die UVP-Pflicht ebenfalls auf die bewilligte Verkaufsfläche abgestellt werden müssen (so schon BGE 117 Ib 135 E. 4 S. 146), ohne dass die Beschwerdeführerin hätte einwenden können, es stehe den künftigen Mietern frei, die Verkaufsfläche zu Lagerzwecken zu verwenden. Gleiches gilt für die von Athleticum auf ihrer Verkaufsfläche eingerichtete Velowerkstatt und den mit "Info/Büro" bezeichneten Bereich. Insofern kann offen bleiben, ob diese Flächen auch dann als Verkaufsfläche zu qualifizieren wären, wenn sie bereits im Baugesuch als "Kleinlager", "Werkstatt", etc. bezeichnet und mit baulichen Massnahmen von den Verkaufsräumen abgetrennt worden wären. 3.5 Ebenfalls nicht zu beanstanden ist der Einbezug der "Mall" in die Verkaufsfläche gemäss Baubewilligung: Diese dient als Zugang zu den Verkaufsräumen und wird, wie sich aus dem Augenscheinprotokoll ergibt, auch als Ausstellungsfläche und als Bistro für Kunden des Einkaufszentrums genutzt. 3.6 Ob noch weitere Erschliessungsflächen der umgebauten Halle zur Verkaufsfläche hätten gezählt werden müssen kann offen bleiben, wenn neben der bewilligten Verkaufsfläche von 4'983 m² weitere Verkaufsflächen auf der Liegenschaft Riedstrasse 3 vorhanden sind, die dazu führen, dass der Schwellenwert von 5'000 m² überschritten wird. Dies ist im Folgenden zu prüfen.