Citation: 4A_219/2020 E. B

Par requête de conciliation du 16 août 2017, puis à la suite de l'échec de la conciliation, par demande du 8 décembre 2017, la partenaire sous-locataire a ouvert action contre la partenaire locataire devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Elle a conclu (1) à ce qu'il soit dit qu'elle ne doive rien à la partenaire locataire, (2) que les poursuites n'aillent pas leur voie, (3) que tout éventuel montant versé en raison des poursuites lui soit restitué avec intérêts à 5% l'an, et (4) que la partenaire locataire soit condamnée à lui payer des dommages-intérêts (négatifs) de 131'818 fr. 95 avec intérêts à 5% l'an dès le 27 septembre 2016 (au titre des investissements en travaux faits par elle dans les locaux) et (5), subsidiairement, que la partenaire locataire soit condamnée à lui verser des dommages-intérêts (positifs) de 327'675 fr. avec intérêts à 5% l'an dès la même date (notamment à titre de gain manqué). La partenaire locataire a conclu au rejet de la demande et, reconventionnellement, a conclu à la condamnation de la partenaire sous-locataire à lui verser les deux tranches de 125'000 fr. avec intérêts (au titre de droit d'entrée) et le montant de 260'170 fr. 50 (au titre d'arriérés de loyers et charges). En bref, considérant que la résolution des trois contrats était inefficace, elle fondait sa première prétention sur le contrat de partenariat et la seconde sur les deux contrats de bail. Par jugement du 21 mai 2020, le Tribunal des baux et loyers a notamment condamné la partenaire sous-locataire à payer à la partenaire locataire les montants de 125'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 31 mai 2016 et de 125'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 31 août 2016 (à titre de droit d'entrée), ainsi que de 137'561 fr. 35 (à titre d'occupation illicite (sic), au motif que la partenaire sous-locataire a restitué les locaux de manière anticipée sans fournir de locataire de remplacement). Il a rejeté les prétentions en dommages-intérêts de la partenaire sous-locataire (indemnité pour les investissements effectués dans les locaux et gain manqué). Appliquant exclusivement les règles du droit du bail, le tribunal des baux a examiné en premier lieu, au regard de l'art. 258 al. 1 CO, qui renvoie aux art. 107-109 CO, si la partenaire locataire était en demeure de remettre la possession des locaux à la partenaire sous-locataire au moment de la résolution des contrats par celle-ci le 20 septembre 2016: considérant que la partenaire locataire avait réinstallé les anciens cylindres des serrures le 5 septembre 2016, il a nié que celle-ci fût en demeure au jour de la résolution des contrats par la partenaire sous-locataire; il a estimé que le dépôt d'un appel contre la décision de mesures provisionnelles lui ordonnant de restituer la possession des locaux n'était pas un refus de remplir ses obligations; il en a conclu que la résolution des contrats était inefficace. En second lieu, admettant que le contrat de partenariat et les contrats de bail étaient interdépendants et constituaient donc un contrat composé (la nullité du premier devant entraîner la nullité des deux autres), il a considéré, en se basant sur les art. 156 et 154 al. 2 CO, ainsi que sur l'art. 2 al. 2 CC, que la clause, selon laquelle " le non-respect des délais et/ou des montants prévus dans le cadre du droit d'entrée aura pour effet de rendre la présente convention caduque ", ne confère pas un droit de résolution, mais est une conséquence automatique de l'avènement de cette condition résolutoire; il a considéré que certes le seul fait que le droit d'entrée n'ait pas été payé suffit à rendre la convention caduque et à entraîner également la caducité des contrats de sous-location, mais que, puisque partenaire la sous-locataire n'avait pas considéré que la condition résolutoire était remplie (elle a choisi de résoudre les contrats), elle ne pouvait soutenir, sauf abus de droit, que le contrat de partenariat serait caduc. Statuant le 9 mars 2020 sur les seuls griefs soulevés par la partenaire sous-locataire recourante, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a rejeté l'appel de la partenaire sous-locataire et a confirmé le jugement entrepris. En bref, en premier lieu, sans rediscuter la qualification de contrat composé admis par le tribunal des baux et appliquant l'art. 258 al. 1 CO, la cour cantonale a constaté que la partenaire locataire n'était pas en demeure lors de la résolution des contrats par la partenaire sous-locataire le 20 septembre 2016, celle-ci ayant eu à nouveau accès aux locaux dès le 5 septembre 2016; quant à l'appel interjeté contre la décision de mesures provisionnelles, il ne pouvait en être déduit que la partenaire locataire refusait de remplir ses obligations contractuelles et qu'une mise en demeure aurait été superfétatoire; en effet, indépendamment des motifs invoqués dans l'appel, elle a estimé que la partenaire locataire souhaitait la continuation du rapport contractuel. En second lieu, subsidiairement, au vu de l'interdépendance des contrats et de l'attitude de la partenaire sous-locataire, elle a confirmé que soulever la caducité des contrats relevait de l'abus de droit. En troisième lieu, en l'absence de résolution valable des trois contrats, respectivement de caducité de ceux-ci, la cour cantonale a condamné la partenaire sous-locataire à payer à la partenaire locataire 250'000 fr. avec intérêts, soit les deux tranches de 125'000 fr. avec intérêts dues en vertu du contrat de partenariat, et, admettant une restitution anticipée des locaux par la partenaire sous-locataire selon l'art. 264 CO, elle a condamné la partenaire sous-locataire à payer le montant de 137'561 fr. 35 avec intérêts, correspondant aux loyers (avec charges) pour la période du 5 septembre 2016 au 31 décembre 2017 (soit pendant 1 an et 4 mois).