Citation: 4A_552/2020 E. A

A.a. B.________ S.A. (ci-après: la bailleresse), dont l'administrateur est C.________, est propriétaire d'une villa individuelle située à xxx. Par courriel du 19 novembre 2015, D.________, courtière en immobilier, a fait parvenir un projet de contrat de bail pour la location de cette villa à la Mission permanente de A.________ (ci-après: la Mission), représentant les intérêts de l'Etat de A.________ (ci-après: le locataire). Les parties ont conclu un contrat de bail d'une durée de deux ans, du 15 décembre 2015 au 14 décembre 2017, renouvelable d'année en année. Il portait sur la villa et ses dépendances, comprenant une piscine, un garage et une annexe. Il était précisé que la propriété serait occupée par l'Ambassadrice de A.________, E.________, et sa famille. Le loyer annuel a été fixé à 168'000 fr., soit 14'000 fr. par mois, frais accessoires non compris. Une garantie de loyer de 42'000 fr. a été requise et constituée par le locataire auprès de F.________ SA le 18 décembre 2015. L'article 15 de l'annexe au bail, faisant partie intégrante du contrat, contenait une clause libératoire selon laquelle " en cas de force majeure (guerre, banqueroute, etc.) où le pays ne serait plus en mesure d'honorer ses engagements, à savoir le paiement du loyer, le contrat sera[it] résilié d'office. " A.b. Le 10 décembre 2015, un avis de fixation du loyer a été remis au locataire. Il a été daté et signé par les parties, mais les différentes rubriques du formulaire n'ont pas été complétées. En particulier, il ne comportait pas d'indication relative à l'identité du bailleur, du locataire et de l'ancien locataire, ni au montant du loyer. Ce formulaire portait la mention selon laquelle le loyer pouvait être contesté dans un délai de trente jours si le locataire l'estimait abusif. Le montant du loyer n'a pas fait l'objet d'une contestation judiciaire dans le délai précité. A.c. Dès le mois de février 2016, les parties ont échangé des courriers au sujet de problèmes concernant la villa, de devis pour l'entretien du jardin et de la piscine, ainsi que d'une prétendue surestimation du loyer de la villa. Le 8 mars 2016, C.________ a transmis au locataire une évaluation de la villa effectuée par G.________ en octobre 2014, estimant le loyer entre 15'000 fr. et 17'000 fr. par mois, hors charges. Par courriel du 16 avril 2016, E.________ a rappelé à C.________ qu'ils avaient évoqué la possibilité d'une résiliation à l'amiable du contrat en raison notamment du montant du loyer. C.________ a répondu le 18 avril 2016 que le locataire avait reçu le formulaire de " la notification du loyer "et qu'il avait eu trente jours pour contester le loyer, ce qu'il n'avait pas fait. Il était donc lié jusqu'à l'échéance du contrat, à moins qu'il ne trouve un nouveau locataire solvable. De toute façon, le loyer n'était pas surestimé, ce que confirmait l'expertise établie en 2014. Le 13 mai 2016, E.________ a relancé C.________ quant à une résiliation du bail à l'amiable en raison du loyer qu'elle estimait surestimé. Celui-ci a refusé cette proposition. A.d. Par courrier du 15 août 2016 adressé à la Mission, la bailleresse a mis en demeure le locataire de lui payer les arriérés de loyers à compter du mois de juin 2016. Par lettre du 25 août 2016, E.________ a reproché à la bailleresse le " défaut de fixation du loyer lors de la conclusion du bail "et le fait d'avoir fait signer à la Mission un avis de fixation du loyer non rempli et sans référence à l'estimation réalisée en octobre 2014. Elle a ajouté qu'elle avait constaté qu'une crise frappait le marché immobilier et avait entraîné une chute vertigineuse des loyers durant les trois à quatre dernières années, obligeant les propriétaires à fixer des loyers, charges comprises, à 11'500 fr. Il était pour elle évident que le contexte particulier de son arrivée en Suisse quelques mois avant la signature du contrat avait largement influencé le montant du loyer et les conditions du contrat en faveur de la bailleresse. E.________ a en outre manifesté son mécontentement quant à l'état du bien loué, précisant qu'elle quitterait la villa le 15 septembre 2016. Elle a encore indiqué qu'une fuite d'eau était présente dans le jardin depuis juin 2016 et que la bailleresse n'avait rien entrepris pour la réparer, malgré ses promesses. Cela engendrait des frais d'eau exorbitants. Le même jour, la bailleresse a transmis à E.________ le courrier qu'elle avait adressé à la Mission le 15 août 2016. Par courrier du 30 août 2016, E.________ a exposé que le locataire n'avait pas contesté le loyer dans le délai de trente jours en raison de divers contretemps, notamment un deuil familial au A.________, où elle avait dû se rendre. Elle a indiqué qu'elle était disposée à procéder au règlement des sommes dues immédiatement en contrepartie d'une acceptation de la résiliation du bail pour le 15 septembre 2016, date à laquelle elle quitterait la villa. Par courrier du 8 septembre 2016, la bailleresse a indiqué que les conditions d'une résiliation anticipée du bail n'étaient pas réalisées. Le 12 septembre 2016, E.________ s'est plainte de multiples défauts de l'objet loué, précisant que le loyer mensuel de celui-ci ne pouvait être estimé à plus de 10'500 fr. Le 26 septembre 2016 elle a proposé une réduction du loyer à 11'000 fr. à partir d'octobre 2016, en indiquant que cette demande faisait suite au contexte politique de son pays, notamment en lien avec la baisse du coût du pétrole et des contraintes financières du pays. Le 4 octobre 2016, la bailleresse a refusé de baisser le loyer. L'état des lieux de sortie a eu lieu le 30 novembre 2016. A.e. Le 9 février 2017, la bailleresse a ouvert action contre le locataire devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, selon la procédure prévue pour les cas clairs (art. 257 CPC). Elle prétendait au paiement de 56'000 fr. avec intérêts et à la libération en sa faveur de la garantie bancaire. Par jugement du 1er septembre 2017, le tribunal a déclaré la requête irrecevable. Il a retenu que l'avis de fixation du loyer initial ne répondait pas aux exigences de forme prescrites par la loi. Il convenait ainsi de déterminer si la villa louée était ou non une habitation de luxe. Ce point nécessitait une instruction approfondie, de sorte que la situation juridique n'était pas claire aux termes de l'art. 257 CPC. Statuant le 9 avril 2018, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a confirmé ce jugement. Par arrêt du 26 novembre 2018, le Tribunal fédéral a rejeté le recours dirigé contre l'arrêt de la Cour de justice (arrêt 4A_285/2018).