Citation: 4A_681/2014 E. A

Depuis mars 2004, A.________ SA est locataire de locaux commerciaux au rez-de-chaussée de l'immeuble sis, avenue xxx, à Genève. Elle y exploite un bar; selon le bail d'origine, l'objet loué est destiné à l'exploitation d'un café-restaurant. Les bailleurs sont B.________, C.________, D.________ et E.________. Le sous-sol de l'immeuble abrite une discothèque. En 2006-2007, le premier étage du bâtiment, comprenant jusqu'alors des surfaces commerciales, a fait l'objet d'une rénovation et d'une transformation en vue de l'affecter à des logements. Active dans le domaine de la résidence hôtelière pour étudiants, F.________ SA est au bénéfice d'un bail à ferme portant sur les étages 1 à 8 de l'immeuble. Dès l'automne 2007, les bailleurs ont été informés de l'existence de nuisances sonores nocturnes provenant des établissements publics de l'immeuble. Début 2008, des travaux d'isolation, portant en particulier sur l'isolation phonique des plafonds, ont été effectués dans les locaux loués à A.________ SA. Par avenant du 23 janvier 2008, le bail liant A.________ SA aux bailleurs a été reconduit pour une période de dix ans échéant le 29 février 2018. En février 2008, F.________ SA a assigné les bailleurs en validation de la consignation du fermage, en réduction de la redevance et en paiement de dommages-intérêts. Elle exposait n'avoir pas été en mesure d'exploiter le premier étage de l'immeuble en raison des nuisances sonores excessives dont les locataires s'étaient plaints dès l'automne 2007. Selon l'accord amiable passé entre les bailleurs et F.________ SA, celle-ci obtenait une indemnité et une réduction de la redevance, alors que ceux-là s'engageaient à faire valoir leurs droits auprès des exploitants des établissements du rez-de-chaussée et du sous-sol afin que les normes en matière de niveau sonore maximum autorisé soient respectées. Par courrier du 4 juillet 2008, les bailleurs ont reproché à A.________ SA d'exploiter les locaux en tant que dancing contrairement au bail et d'y diffuser de la musique à fort volume, ce qui avait obligé les bailleurs à consentir des réductions de loyer à d'autres locataires de l'immeuble et leur avait causé un dommage; ils mettaient la locataire en demeure de cesser immédiatement toute activité autre que celle prévue dans le contrat, faute de quoi le bail serait résilié de manière anticipée. Une deuxième mise en demeure, avec la même teneur, a été adressée à A.________ SA le 28 novembre 2008. Par décision du 15 décembre 2008, le Service du commerce a octroyé à l'établissement exploité par A.________ SA l'autorisation de "laisser danser, DJ, musique latino et variété, en tenant expressément compte de la tranquillité du voisinage", entre 21 h 00 et 1 h 40; cette autorisation a été régulièrement renouvelée jusqu'à ce que toute animation musicale soit interdite en automne 2011. Le 14 avril 2009, les bailleurs ont adressé une nouvelle mise en demeure à A.________ SA, en se référant à leurs courriers précédents et en réitérant leur menace de résilier le bail de manière anticipée si la locataire continuait à exploiter une piste de danse et à dépasser le volume de musique normalement admis dans un café-restaurant. Par courrier du 24 avril 2009, A.________ SA a répondu qu'elle avait installé un limiteur de son en date du 15 janvier 2009 et que l'absence de cuisine empêchait l'exploitation d'un restaurant. Le 6 mai 2009, une réunion a eu lieu entre le Service du commerce et les exploitants de trois établissements, dont A.________ SA, en raison des nuisances sonores. Une accalmie s'en est suivie. Par avis du 1er mars 2010, les bailleurs ont résilié le bail pour le 30 avril 2010 en invoquant l'art. 257f al. 3 CO. Dans la lettre d'accompagnement, ils précisaient que le congé faisait suite aux différentes mises en demeure adressées, dont la dernière en date du 14 avril 2009, ainsi qu'aux plaintes émanant des occupants de l'immeuble et de certains voisins; sur ce dernier point, les bailleurs remettaient en copie une lettre du 17 février 2010 de l'avocat de F.________ SA relayant de nouvelles plaintes d'étudiants habitant l'immeuble.