Citation: 4A_261/2020 E. 8

8. Selon le site internet officiel de la République et Canton de Neuchâtel, le bien-fonds xxx du cadastre de yyy est inscrit au cadastre neuchâtelois des sites pollués (CANEPO) en raison d'une activité historique polluante avec la mention 'site pollué pour lequel on ne s'attend à aucune atteinte nuisible ou incommodante', selon extrait Internet du CANEPO du 31 janvier 2011, pièce produite et annexée à la minute du présent acte. (...) " Le notaire avait pris l'initiative de consulter le cadastre précité et d'insérer cette mention, conformément à la pratique de l'époque. H.________ a demandé à conserver son logement dans l'immeuble. L'acheteuse lui a concédé un bail moyennant un loyer mensuel de 1'000 fr. A.e. H.________ est mort le 16 juin 2011 à l'âge de 91 ans. Il a laissé pour héritiers sa veuve (H1.________) et ses trois fils nés d'un premier lit (H5.________, H3.________ et H4.________). A.f. Vers septembre 2011, l'acheteuse a mandaté T.________ pour qu'il dresse l'inventaire des produits chimiques se trouvant dans l'immeuble. Vu la nature des produits découverts, celui-ci a interpellé le Service de l'hygiène et de l'environnement de la ville de (NE) en date du 22 septembre 2011. L'inventaire a recensé 9'096 kilos de produits chimiques dans les locaux vendus, notamment des cyanures, du sulfate de cadmium, du sulfate de nickel, de l'acide chlorhydrique, du cobalt, du chrome VI et du mercure. En particulier, l'atelier contenait 1'650 kilos de produits chimiques et toxiques divers; s'y trouvaient deux grandes cuves vides avec des cyanures cristallisés, ce qui signifiait que le processus d'évaporation avait pris plusieurs dizaines d'années. Dans le corridor central du sous-sol se trouvaient 1'500 kilos de solvants décrits comme instables et explosifs. Le 21 novembre 2011, une gérance immobilière a informé une autre gérance immobilière que l'acheteuse refusait d'honorer un solde de 2'753 fr. 25 découlant d'un décompte pourtant "parfaitement conforme", au motif que des frais importants seraient engendrés par le débarras du matériel se trouvant dans les locaux "occupés par Monsieur H.________" (sic!). Les produits chimiques ont été évacués en décembre 2011, pour un coût total de 36'699 fr. 60. A.g. Par courrier du 27 janvier 2012, la Commission de salubrité de la ville (ci-après: la Commission de salubrité) a signifié à l'acheteuse qu'il restait une très grande quantité de matériaux combustibles dans presque tous les locaux et que ces charges thermiques inutiles devraient être éliminées. Elle ajoutait qu'"une grande partie des locaux qu'occupait l'atelier (...) [étaie]nt contaminés par l'évaporation des produits contenus dans les cuves. En cas de 'réhabilitation' des locaux, des précautions devr[aie]nt être prises pour que les futurs occupants ne soient pas atteints dans leur santé." Elle relevait une apparente corrosion des fils électriques par l'évaporation des produits toxiques, si bien que des précautions devraient être prises le plus rapidement possible pour éliminer le risque d'incendie. Elle préconisait un contrôle des structures vu la corrosion de certaines parties de l'atelier. Le 20 avril 2012, le mandataire de l'acheteuse a adressé la missive suivante aux trois fils du défunt vendeur: (...) ma cliente a constaté que l'immeuble en question est gravement pollué en raison de la présence sur place de quantités très importantes de produits chimiques dangereux, spécialement dans les caves. L'acte de vente signé (...) le 1er février 2011 exclut au chiffre 2 des conditions de la vente, toute forme de garantie. Toutefois, cette exclusion de garantie n'est pas valable si un défaut a été frauduleusement caché par le vendeur (article 199 du Code des Obligations). Le chiffre 8 des mêmes conditions de vente indique que (...) le bien-fonds (...) est inscrit au cadastre neuchâtelois des sites pollués (CANEPO), mais sans risque d'atteinte nuisible ou incommodante. Il ne pouvait manifestement pas échapper à votre père, lorsqu'il a vendu l'immeuble, que ce dernier était gravement pollué et que, contrairement à ce qu[i] figure dans les conditions de vente, une intervention très lourde serait nécessaire pour assainir l'endroit. Ma cliente va se charger de [c]es travaux d'assainissement. Toutefois, il est bien évident qu'elle se retournera contre le vendeur ou ses héritiers pour obtenir le remboursement des frais ainsi engagés (...). Je ne manquerai pas de reprendre contact avec vous aussitôt que le décompte des frais aura été établi." A.h. Le 3 octobre 2012, le Service de l'environnement a informé l'acheteuse que l'immeuble figurerait désormais au cadastre avec la mention "site pollué nécessitant une investigation afin de déterminer s'il requiert une surveillance ou un assainissement". Il a enjoint l'acheteuse de mandater un bureau spécialisé afin qu'il procède à une investigation du site pollué dans un délai de trois mois. Dans un rapport d'investigation historique du 18 février 2013, le bureau désigné par l'acheteuse a fait la note suivante: " Globalement, il semblerait que les activités qui se sont déroulées n'aient pas affecté les étages puisque selon les informations à disposition, les étages étaient uniquement destinés à usage d'habitat. Toutefois, une interrogation persiste quant à un stockage potentiel au niveau des combles." Le bureau a ensuite rendu deux rapports le 28 mai 2013. La Suva (Caisse nationale suisse d'assurance en cas d'accidents, CNA) a en outre établi le 16 juillet 2013 un rapport relatif à la vapeur de mercure dans l'air. Par décision du 2 août 2013, la Commission de salubrité a interdit l'occupation des locaux de l'immeuble, leur utilisation et leur exploitation à d'autres fins que celles nécessitées par l'établissement d'une expertise, et ce jusqu'au rétablissement des valeurs permettant l'occupation du bâtiment aux fins d'habitation ou de travail. L'autorité se référait aux mesures effectuées, dont il ressortait que les valeurs limites pour la concentration de substances toxiques étaient dépassées probablement dans tout l'immeuble, y compris au quatrième étage. Des concentrations en vapeur de mercure supérieures à la limite admise par la Suva avaient été relevées dans l'appartement d'habitation au quatrième étage; il était plus que probable que ces valeurs fussent plus élevées dans les étages inférieurs. Une analyse des polluants devait être entreprise immédiatement, y compris dans les étages supérieurs. A.i. Le 21 juin 2013, l'acheteuse a saisi le Tribunal cantonal neuchâtelois de deux actions en responsabilité dirigée contre la ville concernée et le canton de Neuchâtel. Le 26 septembre 2013, la Haute Cour cantonale a ordonné la suspension des procédures "jusqu'à droit connu sur la procédure civile intentée (sic!) " par l'acheteuse contre les héritiers du vendeur. A.j. Le Tribunal civil... (NE) a ordonné la mise à ban de l'immeuble le 19 juin 2014. Les accès de l'immeuble ont été complètement fermés.