Citation: 4C.96/1999 29.09.2000 E. A

A.- Am 31. Mai 1989 schlossen die Münsterhof AG (Klägerin) als Vermieterin und die Viva AG (Beklagte) als Mieterin per 15. Juni 1989 einen Mietvertrag über Atelier- und Lagerräume an der Dufourstrasse 185a in Zürich 8. Der jährliche Mietzins sollte netto Fr. 193'020.-- betragen, wobei er gemäss der in den Vertrag aufgenommenen Indexklausel zu 2/3 dem Landesindex der Konsumentenpreise und zu 1/3 der Entwicklung des Hypothekarzinssatzes folgen sollte. Der Vertrag war unter Einhaltung einer zwölfmonatigen Kündigungsfrist frühestens auf den 31. März 1999 kündbar. Die Klägerin gewährte der Beklagten zudem das Recht, die Mietdauer einseitig um 5 Jahre bis am 31. März 2004 zu verlängern. Sie behielt sich jedoch das Recht vor, den Mietzins zu den dannzumal herrschenden Bedingungen an die Orts- und Quartierüblichkeit anzupassen. Mit amtlichem Formular vom 22. August 1990 kündigte die Klägerin der Beklagten gestützt auf die vertragliche Indexklausel eine Mietzinserhöhung auf Fr. 208'524.-- an. Am 4. Mai 1992 behielt sich die Klägerin wiederum mit amtlichem Formular bei gleichbleibendem Mietzins eine unausgeschöpfte Mietzinsreserve von 8,65% vor. Mit Schreiben vom 29. März 1993 gewährte die Klägerin der Beklagten eine auf zwei Jahre befristete Mietzinsreduktion; vom 1. April 1993 bis am 31. März 1995 sollte der Mietzins jährlich Fr. 140'000.-- betragen. In der Folge führten die Parteien Verhandlungen über den Abschluss eines neuen Mietvertrages, deren Ergebnis strittig ist. Die Beklagte bezahlte auch nach dem 31. März 1995 einen Mietzins von Fr. 140'000.--. Mit Schreiben vom 18. September 1996 zeigte die Klägerin der Beklagten gestützt auf die vertragliche Indexklausel unter Beilage eines amtlichen Formulars per 1. April 1997 eine Mietzinserhöhung von bisher Fr. 140'000.-- auf Fr. 171'660.-- netto pro Jahr an, wobei sie festhielt, dass der aufgrund des Mietvertrages zulässige Nettomietzins Fr. 218'753.-- pro Jahr betrage und die Ausschöpfung dieser Reserve vorbehalten bleibe. Die Beklagte focht diese Erhöhung bei der Schlichtungsbehörde an.