Citation: 5A_985/2022 E. 3.3.2

3.3.2. La valeur vénale est la valeur du marché, c'est-à-dire la valeur qui serait obtenue en cas de vente à un tiers indépendant (arrêt 5A_141/2007 précité consid. 4.1.3 publié in RNRF 2009 p. 359). Il existe plusieurs méthodes d'estimation pour déterminer la valeur vénale d'un bien immobilier. Les méthodes d'évaluation immobilière les plus courantes sont la méthode statistique, la méthode de la valeur réelle (ou intrinsèque) et la méthode de la valeur de rendement. Il existe également la méthode dite de la valeur mixte, qui résulte d'une combinaison de la méthode de la valeur réelle et de la méthode de valeur de rendement. L'adéquation d'une méthode dépend du type d'objet; il convient notamment de prendre en considération la manière dont les immeubles sont utilisés et si ceux-ci sont bâtis ou non bâtis (cf. FANKHAUSER/KÄMPF, Der Streit um den Wert des Grundstücks, FamPra.ch 2016 p. 598 ss, 602 s.; WOLF/EGGEL, in Berner Kommentar, 2014, no 26 ss ad art. 617 CC; UNION SUISSE DES EXPERTS CANTONAUX EN MATIÈRE D'ÉVALUATION DES IMMEUBLES (ci-après: USECE), Le manuel suisse de l'estimateur, 5e éd. 2019, p. 83 ss). Selon la jurisprudence, la valeur vénale des biens immobiliers est déterminée de la manière la plus fiable sur la base des prix effectivement négociés pour des objets comparables (ATF 122 I 168 consid. 3a; 121 II 350 consid. 5d; arrêt 5A_304/2007 du 7 août 2007 consid. 4). Lorsqu'il n'existe aucun prix de comparaison, il convient d'appliquer les autres méthodes (ATF 122 I 168 consid. 3a; 115 Ib 408 consid. 2c; 114 Ib 286 consid. 7; voir ATF 134 III 42 consid. 4 pour un cas d'application de la méthode mixte). La doctrine préconise d'appliquer la méthode de la valeur intrinsèque, qui consiste à prendre en compte la valeur réelle du sol et actuelle des constructions, dans les cas où le rendement réalisable ne joue qu'un rôle secondaire, voire aucun rôle, par rapport à la valeur vénale, la méthode de la valeur de rendement, qui se base en principe sur les recettes et dépenses générées par l'exploitation d'un bien immobilier, étant particulièrement adaptée à des objets locatifs (cf. FANKHAUSER/KÄMPF, op. cit., p. 606 s.; USECE, op. cit., p. 114 ss; voir également WOLF/EGGEL, op. cit., no 33 ad art. 617 CC à propos de la méthode mixte).