Citation: 1C_662/2021 E. 3.3

3.3. En l'occurrence, dans leur rapport du 20 août 2015, les experts mis en oeuvre par la CFE ont notamment répondu à la question suivante: "quelle était statistiquement la valeur vénale à la date de la séance de conciliation (20.06.2012) d'un terrain sis en zone ferroviaire en ville de Genève, comparable à la part de la parcelle n° 967 soumise à une emprise définitive (sans tenir compte des places de parc aménagées à titre précaire sur cette partie de la parcelle) ". Les experts ont répondu qu'ils n'avaient pas trouvé de statistiques leur permettant de répondre à cette question. A la question subsidiaire "en l'absence de toute statistique et en tout état, quelle était la valeur vénale propre de la parcelle n° 967 (zone ferroviaire) au 20 juin 2012", les experts ont répondu que la valeur du terrain était déterminée à partir de l'état locatif, approche méthodologique selon eux simple et acceptable en lieu et place de la méthode de la valeur résiduelle (FAVARGER/THALMANN, L'expertise immobilière, Prix et valeurs, 5ème éd., Lausanne 2017, ch. 8.8 p. 170; NAEGELI/WENGER, L'estimation immobilière, Genève 1997, ch. 4.3.7 p. 61). Appliquant divers critères (classe de centralité et taux de capitalisation), ils ont défini un prix au m² de 642 fr. Les experts ont encore précisé que le prix ainsi évalué était celui du terrain seul (expertise, p. 4). Le TAF a rappelé que les parcelles en question se trouvaient en zone ferroviaire. Il s'agit d'une zone à bâtir au sens de l'art. 19 de la loi genevoise d'application de la la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LaLAT, RS/GE L 1 30), destinée aux installations, voies, gares et activités liées à l'exploitation ferroviaire; la construction de bâtiments et d'installations qui ne sont pas liés à l'exploitation ferroviaire, notamment ceux situés en dessus des voies de chemin de fer, est possible moyennant l'adoption préalable d'un plan localisé de quartier (art. 19 al. 5 LaLAT). Certes, l'adoption d'un tel plan - préalable à tout projet de construction - n'était pas envisageable, mais cela était dû au projet de l'expropriant. L'autorisation de construire un parking accordée en 1976 avait été délivrée à titre précaire, en raison précisément de l'emplacement du tracé du raccordement ferroviaire, de sorte que les expropriés se trouvaient limités dans leur droit d'exploiter leur bien-fonds en raison du projet pour lequel ils ont été expropriés. Le TAF s'est dès lors bien exprimé, dans son dernier arrêt et celui qui l'a précédé, sur la question de l'autorisation à titre précaire et il a expressément annulé la déduction de rendement opérée par la CFE de ce chef. Bien qu'autorisées à titre précaire, les places de parc généraient un rendement effectif qui permettait selon l'expertise, de déterminer l'état locatif sur la base duquel la valeur de la parcelle a été estimée. La recourante ne critique d'ailleurs pas le choix de la méthode d'estimation fondée sur l'état locatif. Dans la mesure où le rendement des places de parc devait être pris en compte dans l'évaluation de la valeur de la parcelle, la question de savoir si les CFF constituaient un "pouvoir public" au sens de la mention figurant au RF n'avait pas à être éclaircie. La recourante ne démontre pas qu'il y aurait violation du droit fédéral sur ce point et le grief doit être rejeté.