Citation: 4A_241/2023 E. 5.1

5.1. Le tribunal des baux est parti du prix d'achat de l'immeuble, y compris les frais de notaire et la pénalité hypothécaire payée par la recourante; ce montant a ensuite été réévalué en fonction de l'évolution de l'ISPC, pour aboutir à 5'550'231 fr. (cf. jgt I p. 3 et 7). Sachant qu'il s'agissait exclusivement de fonds propres, ce montant devait encore être multiplié par le taux de rendement admissible, à savoir 3,25 % (soit le taux hypothécaire de référence de 1,25 %, plus 2 % pour tenir compte de l'ATF 147 III 14); l'on obtenait ainsi 180'383 fr. S'agissant des charges immobilières annuelles, le tribunal des baux a retenu les "charges moyennes" alléguées par la recourante (65'125 fr.), l'impôt immobilier moyen articulé par celle-ci (10'121 fr.) ainsi qu'une partie des frais de gérance invoqués, considérant qu'ils n'étaient pas tous documentés (16'070 fr.), ce qui donne un total de 91'316 fr. Il a ensuite retranché ce qui concernait les 19 parkings en sous-sol en estimant que ceux-ci représentaient 3 % de l'ensemble, puis ventilé le résultat en fonction du nombre total de pièces dans l'immeuble - dont quatre pour l'appartement en jeu - ce qui l'a amené à un résultat inférieur à 20'580 fr. (soit 20'265 fr.). Même en tenant compte de la totalité des montants allégués par la bailleresse/recourante, tant pour le prix de revient que pour les charges, à l'exception des frais de gérance, retenus à hauteur de 16'070 fr. au lieu de 22'483 fr., l'on obtenait un loyer annuel admissible de 20'892 fr. pour un appartement de 4 pièces, selon le tribunal des baux. En conclusion, une baisse de loyer préconisant un loyer annuel de 20'580 fr. était admissible, respectivement ne procurait pas un rendement insuffisant à la bailleresse. La cour d'appel cantonale a confirmé cette décision.