Citation: 4A_250/2015 E. 4.1

4.1. Le bail porte sur une chose au sens des droits réels. Il ne peut pas porter sur les choses qui servent à l'usage public ou à remplir des tâches publiques (art. 664 CC; cf. Peter Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n°s 15 et 20 ad art. 253 CO). Pour déterminer si tel est le cas, la jurisprudence opère en distinguant entre les biens du patrimoine administratif et ceux du patrimoine financier de l'Etat ou d'autres entités de droit public. Appartiennent au patrimoine financier de l'Etat les biens qui ne servent qu'indirectement, soit grâce à leur valeur en capital et à leur rendement, à remplir des tâches publiques. Ces biens sont en principe gérés selon le droit privé (ATF 103 II 227 consid. 3; arrêt 5A_78/2011 du 15 juin 2011 consid. 2.3.2). Lorsque l'État gère son patrimoine financier, il agit comme un particulier et n'accomplit pas une tâche publique (arrêt 1C_379/2014 du 29 janvier 2015 consid. 5.3; HIGI, op. cit., n° 20 ad art. 253 CO; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 71 et note 9). Relèvent du patrimoine administratif de l'Etat toutes les choses publiques servant directement, c'est-à-dire par leur utilisation en tant que telle, à remplir une tâche publique (ATF 103 II 227 consid. 3). En font partie les bâtiments qui abritent les hôpitaux, les gares, les écoles, les musées, les bibliothèques et, de manière générale, les établissements publics et les services administratifs de l'Etat (arrêts 1C_379/2014 du 29 janvier 2015 consid. 5.3; 2C_167/2012 du 1er octobre 2012 consid. 4.2, in SJ 2013 I 341). Ces biens peuvent toutefois rester soumis au droit privé dans la mesure compatible avec leur affectation et en tant que la loi ne prescrit pas expressément une solution différente (ATF 120 II 321 consid. 2b; 103 II 227 consid. 4; Higi, op. cit., n° 20 in fine ad art. 253 CO). L'appartenance de biens au patrimoine administratif de l'État n'exclut en effet pas complètement l'application du droit civil. Il s'agit d'examiner, dans le cas concret, si l'accomplissement de tâches publiques déterminées par la loi exclut l'application du droit civil, en d'autres termes si le principe de la primauté du droit public sur le droit privé doit l'emporter (arrêt 5A_78/2011 précité, consid. 2.3.2; cf. ATF 103 Ib 324 consid. 5b).