Citation: 4A_143/2008 26.01.2009 E. 1

2.1 In quanto emanata in una causa civile la sentenza cantonale può essere impugnata mediante il rimedio ordinario del ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 1 LTF). Interposti tempestivamente (art. 100 cpv. 1 LTF) dalle parti della procedura cantonale, ambedue parzialmente soccombenti (art. 76 cpv. 1 lett. a LTF), contro una decisione finale (art. 90 LTF) pronunciata dall'autorità ticinese di ultima istanza (art. 75 cpv. 1 LTF) in una causa concernente una controversia in materia di diritto di locazione il cui valore litigioso supera manifestamente fr. 15'000.-- (art. 74 cpv. 1 lett. a LTF), i ricorsi risultano ricevibili. 2.2 Dato che il 31 dicembre 2008 la prima proroga di due anni concessa dal Tribunale d'appello è giunta a scadenza, ci si deve invero chiedere se la locatrice - la quale nel suo ricorso in materia civile ha proposto di confermare la decisione pretorile di concedere una proroga di un anno, fino al 31 dicembre 2007 - possa tuttora vantare un interesse giuridicamente protetto all'annullamento della decisione cantonale (art. 76 cpv. 1 lett. b LTF). La risposta è affermativa. La Corte cantonale ha lasciato aperta la questione di sapere se la protrazione concessa dal Pretore fosse unica e definitiva o solo prima, mentre la locatrice ha manifestamente dato per scontato che si trattasse di una protrazione unica e definitiva. Poiché la portata attribuita dalla locatrice alla decisione di primo grado non può essere esclusa, si deve ammettere l'esistenza di un suo interesse giuridicamente protetto a vederla confermata e, di conseguenza, ad ottenere un giudizio sul suo ricorso. 2.3 Dalla proponibilità del ricorso in materia civile, nell'ambito del quale può essere fatta valere anche la violazione dei diritti costituzionali, trattandosi di diritto federale (art. 95 lett. a LTF; DTF 133 III 446 consid. 3.1, 462 consid. 2.3), discende l'inammissibilità, d'acchito, del ricorso sussidiario in materia costituzionale presentato da A.________SA. Giusta l'art. 113 LTF il Tribunale federale giudica infatti i ricorsi in materia costituzionale interposti contro le decisioni cantonali di ultima istanza solo qualora non sia aperta la via del ricorso ordinario di cui agli artt. 72-89 LTF.