Citation: 4C.59/2004 24.06.2004 E. 5

Giovi infine, abbondanzialmente, rilevare che anche per il resto il calcolo del reddito netto esposto nella pronunzia impugnata - già riprodotto nella parte dedicata ai fatti - ossequia il diritto federale. Il reddito netto determinante ai sensi dell'art. 269 CO corrisponde infatti al rapporto fra il capitale proprio investito dal locatore nell'immobile oggetto della locazione ed il guadagno che questo gli procura, vale a dire l'importo delle pigioni una volta dedotti - da queste - gli interessi debitori sui capitali presi in prestito nonché le spese di amministrazione, esercizio e manutenzione corrente (DTF 125 III 421 consid. 2b pag. 423; 123 III 171 consid. 6a). Il capitale proprio, in particolare, è dato dalla differenza fra i costi d'investimento (Anlagekosten, frais d'investissements) e i capitali di terzi (DTF 125 III 421 consid. 2b; 123 III 171 consid. 6a; 122 III 257 consid. 3a; cfr. anche Lachat, op. cit., pag. 284 segg. n. 3). Quando si parla di capitale proprio investito s'intende il capitale iniziale e non il valore reale attuale (DTF 122 III 257 consid. 3b/bb pag. 260); si tratta del prezzo d'acquisto rispettivamente di costruzione effettivo nonché dei vari costi legati all'acquisizione del fondo oggetto della locazione quali, fra gli altri, le spese di trapasso e di registro fondiario (DTF 125 III 421 consid. 2b; 123 III 171 consid. 6a). L'importo del capitale proprio può variare nel tempo, esso aumenta ad esempio quando il locatore ammortizza il suo debito ipotecario oppure finanzia opere che apportano un maggior valore all'immobile oggetto della locazione (DTF 123 III 171 consid. 6a; Lachat, op. cit., pag. 286 n. 3.5; SVIT n. 19 ad art. 269 CO; Corboz, op. cit., pag. 27). Una volta determinati secondo i principi appena esposti, i fondi propri - limitatamente al 40% - vanno poi indicizzati in base al carovita, tenuto conto del momento in cui essi sono stati investiti (art. 16 OLAL; DTF citato e 120 II 100 consid. 5).