Citation: 4C.281/2006 17.11.2006 E. 2

En un seul moyen, longuement développé, le défendeur fait grief à la cour cantonale d'avoir violé l'art. 270 CO, en ce sens qu'elle ne pouvait pas fixer un loyer initial inférieur au montant payé par le précédent locataire, ce que cette disposition légale prohiberait. Pour l'essentiel, le défendeur fonde son raisonnement sur l'avis de doctrine de Maryse Jornod (cf. Jornod, La limite inférieure de la diminution du loyer initial lors du changement de locataire, Cahiers du bail [CdB] 2005 p. 1 ss). 2.1 Dans le cas particulier, le principe du calcul du rendement de la chose louée en application des art. 269 et 269a CO, auxquels renvoie l'art. 270 al. 1 CO, n'est plus contesté en instance fédérale. Le seul problème devant désormais être tranché demeure celui de savoir si la contestation du loyer initial permet de le fixer en deçà du montant payé par le précédent locataire. 2.2 En l'espèce, le bailleur a régulièrement notifié un avis de fixation du loyer initial, qui ouvre le droit pour le locataire de le faire contrôler pour établir s'il est abusif ou non, en application des art. 269 et 269a CO. Or, une telle opération s'opère par le calcul du rendement de la chose louée, selon la méthode dite absolue, qui n'implique aucune référence au loyer antérieur payé par le précédent locataire. Celle-ci n'intervient que dans l'hypothèse de l'art. 270 al. 1 let. b CO, lorsque le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer, ce qui n'est pas le cas présentement dans la mesure où le loyer annuel a passé de 20'640 fr. à 21'480 fr., soit une majoration de 3,9%. De même, comme l'a relevé la cour cantonale, la présente espèce ne traite pas d'un cas de nullité partielle, dans lequel le juge jouit d'un large pouvoir d'appréciation pour la fixation du nouveau loyer, qui peut inclure la référence "à la hauteur du loyer payé par le locataire précédent" (cf. ATF 120 II 341 consid. 6c p. 351). Outre que la référence au précédent loyer n'a aucun sens dans le cadre de l'application de la méthode absolue, elle pourrait se révéler contraire à l'objectif constitutionnel et légal de protection des locataires contre les abus, si le loyer précédemment payé était déjà abusif ou le deviendrait, à la suite d'une diminution des coûts, par exemple (cf. ATF 120 II 341 consid. 6a p. 350). De plus, comme un tel mode de faire serait particulièrement aléatoire et dépendant de circonstances extérieures aux parties au contrat, le respect du principe de la bonne foi entre les cocontractants ne permet pas de le prendre en considération. Ainsi, le nouveau locataire n'a pas à subir le loyer arrêté en fonction de circonstances propres au précédent locataire, notamment lorsque ce dernier avait les moyens de payer un montant que le calcul de rendement ne justifierait pas, par exemple lorsqu'il louait l'objet pour une période limitée, même à un prix trop élevé, ou que son loyer était payé en tout ou en partie par un tiers, notamment par l'employeur dans le cas du logement du personnel expatrié, d'une entreprise multinationale, ou encore parce que le locataire avait d'autres rapports de droit avec le bailleur, qui l'amenait à négliger la recherche du juste prix de son logement. Dans sa majorité, la doctrine estime que la fixation du loyer initial ne trouve pas de limite inférieure dans le loyer dû par le précédent locataire (cf. les références citées par Fetter, La contestation du loyer initial: étude de l'article 270 CO, Berne 2005, n. 502 p. 230). Ce dernier auteur critique la position isolée retenue par Maryse Jornod, selon laquelle le loyer initial ne peut être fixé en deçà du dernier loyer payé par l'ancien locataire, position qui reviendrait à remettre en vigueur un système de surveillance des loyers, abandonné depuis le 1er juillet 1990. Pour celui-là, le locataire peut faire usage de son droit de contestation même si le loyer n'a pas changé par rapport à celui du précédent preneur et si son montant doit être réduit en cas de rendement excessif, ce qui entraîne comme conséquence la possibilité de fixer un loyer à un niveau inférieur à celui payé par le précédent locataire. L'interprétation littérale de l'art. 270 al. 1 let. a CO conduisait au même résultat, ainsi que la recherche téléologique, puisque la contestation initiale a pour finalité de vérifier si le loyer est abusif ou non, selon la méthode objective, et non pas par rapport à un loyer payé antérieurement par un tiers. Seule cette possibilité de contrôle du loyer permet de trancher sur son caractère éventuellement abusif, conformément à l'objectif constitutionnel et légal de protection des locataires, ce qui entraîne comme conséquence la possibilité d'arrêter un montant du loyer inférieur à celui supporté par le précédent preneur de bail (cf. Fetter, op. cit., n. 505 à 509 p. 231 à 233). Pour l'essentiel, ces considérations rejoignent celles évoquées dans la jurisprudence du Tribunal fédéral, notamment l'ATF 120 II 341 consid. 6a, b et c. Dans ces conditions, le grief de violation de l'art. 270 CO par la cour cantonale s'avère infondé et doit être écarté, ce qui entraîne le rejet du recours et, implicitement, la confirmation de l'arrêt entrepris.