Citation: BGE 145 III 121 E. 4.3.3

Beim Stockwerkeigentum ist zwischen der Gesamtheit der Stockwerkeigentümer als Miteigentümer des Grundstücks und der Stockwerkeigentümergemeinschaft als Verwaltungsgemeinschaft zu unterscheiden: Die Stockwerkeigentümer bilden in den sie betreffenden Angelegenheiten eine Streitgenossenschaft, und zwar in jenen Bereichen des Eigentums, über welche nur mit Wirkung für alle entschieden werden kann, auf der Aktiv- wie auch auf der Passivseite eine notwendige Streitgenossenschaft (vgl. Art. 70 Abs. 1 ZPO; BGE 112 II 308 E. 3 S. 311; BGE 138 III 512 E. 2.2 S. 513). Die Streitgenossenschaft als solche ist nicht verselbständigt; insbesondere kommt nicht ihr, sondern den einzelnen Streitgenossen Partei- und Prozessfähigkeit zu, denn es liegt keine Gesamtpartei, sondern eine aus den Streitgenossen gebildete Parteienmehrheit vor. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist zur gemeinschaftlichen Verwaltung des Stockwerkeigentums berufen und wird aus dem Kreis der jeweiligen, durch das Grundbuch ausgewiesenen Stockwerkeigentümer gebildet. Diese Rechtsgemeinschaft ist von Gesetzes wegen zivilrechtlich und in noch grösserem Umfang prozessual dahingehend verselbständigt, dass sie zur Erfüllung der betreffenden Aufgaben über ein (im Miteigentum aller Stockwerkeigentümer stehendes) Sondervermögen verfügt und ihr die Handlungsfähigkeit sowie im Verfahren die Partei- und Prozessfähigkeit zukommt, indem sie im Zusammenhang mit der Verwaltungstätigkeit in eigenem Namen klagen und beklagt werden kann (vgl. Art. 712l Abs. 1 und 2 ZGB; BGE 117 II 40 E. 1a S. 42; BGE 142 III 551 E. 2.2 S. 553). Im BGE 145 III 121 S. 127 Rubrum wird sie oft als "Stockwerkeigentümergemeinschaft X., bestehend aus A., B. und C." geführt. Damit wird auf den Charakter als Rechtsgemeinschaft hingewiesen; indes ist dies nicht zwingend nötig, weil sie in eigenem Namen, mithin als "Stockwerkeigentümergemeinschaft X." klagen und beklagt werden kann. Diese Verselbständigung kommt der Stockwerkeigentümergemeinschaft nur als Verwaltungsgemeinschaft, nicht etwa im Sinn einer Eigentumsgemeinschaft zu (BGE 114 II 239 E. 3 S. 241 m.w.H.). Insbesondere gehört die in Stockwerkanteile aufgeteilte Liegenschaft nicht zum Sondervermögen, denn sie dient nicht der Verwaltung, sondern ist vielmehr Anlass für diese (BGE 142 III 551 E. 2.2 S. 553; in der vorliegenden Angelegenheit bereits Urteil 5A_126/2015 vom 14. April 2015 E. 2). In diesem Sinn beschlägt die in Art. 712l Abs. 1 ZGB statuierte zivilrechtliche Verselbständigung - prozessual besteht nebst der Prozess- auch Parteifähigkeit - einzig die Handlungsfähigkeit. Der Gemeinschaft kommt keine eigene Rechtspersönlichkeit zu; sie ist keine juristische Person (BGE 125 II 348 E. 2 S. 350; BGE 142 III 551 E. 2.2 S. 553). Deshalb verfügt die Gemeinschaft auch nicht im technischen Sinn über Organe, wie sie in Art. 54 f. ZGB genannt sind. Vielmehr handelt sie in Bezug auf die ihr obliegende Verwaltung der gemeinschaftlichen Sache, indem die Stockwerkeigentümer an der Versammlung als Gemeinschaft über die betreffenden Traktanden Beschluss fassen. Insofern lässt sich sagen, dass in einem übertragenen Sinn die Stockwerkeigentümerversammlung das "Organ" der Stockwerkeigentümergemeinschaft sei (so z.B. SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, a.a.O., N. 1060; WERMELINGER, Zürcher Kommentar, 2010, N. 11 zu Art. 712m ZGB). Zu den Verwaltungsaufgaben der Gemeinschaft gehören nach der Rechtsprechung beispielsweise Unterhalt, Reparatur und Erneuerung der gemeinschaftlichen Bauteile (BGE 114 II 239 E. 3 S. 241) oder die allen Stockwerkeigentümern zugutekommende Durchsetzung einer auf dem Nachbargrundstück lastenden Pflanzungsbeschränkung (BGE 142 III 551 E. 2.4 S. 555 f.), wobei es zur diesbezüglichen Prozessführung einer vorgängigen Beschlussfassung durch die Stockwerkeigentümer bedarf (vgl. Art. 712t Abs. 2 ZGB). Geht es hingegen nicht um die Verfolgung von gemeinschaftlichen Interessen, etwa wenn eine von einem benachbarten Grundstück oder einer anderen Stockwerkeinheit ausgehende Störung ausschliesslich auf eine bestimmte, im Sonderrecht eines Stockwerkeigentümers stehende Stockwerkeinheit einwirkt, kann allein dieser die Eigentumsfreiheits- BGE 145 III 121 S. 128 oder Immissionsklage erheben (vgl. BGE 132 III 9 E. 3.6 S. 15). Die Aktivlegitimation kann schwierigen Abgrenzungen unterliegen, wie dies beispielsweise bei der Durchsetzung von Wegrechten der Fall ist (vgl. dazu BGE 142 III 551 E. 2.3 S. 554 f. m.w.H.). Die Stockwerkeigentümergemeinschaft kann im Bereich ihrer Verwaltungstätigkeit auch passivlegitimiert sein. Dies ist namentlich der Fall, wenn ein Dritter eine Handlung oder Leistung verlangt, die zu den gemeinschaftlichen Verwaltungsaufgaben zu rechnen ist, wie etwa bei der Werkeigentümerhaftung für einen gemeinschaftlichen Teil (Urteil 4C.150/2003 vom 1. Oktober 2003 E. 3) oder beim Einheimsen von Baurechtszinsen bei Berechtigung der Gemeinschaft aus dem Baurecht (BGE 117 II 40 E. 1b S. 42 f.). Nach jüngerer Lehre soll auch ein Stockwerkeigentümer die Gemeinschaft ins Recht fassen können, wenn sie im Rahmen ihrer Verwaltungstätigkeit das Eigentumsrecht im Sinn des Sonderrechts des Einzelnen widerrechtlich verletzt oder übermässig auf dessen Einheit einwirkt (PICCININ, La propriété par étages en procès, 2015, N. 143 sowie N. 180 und 183; KOHLER, Nachbarrecht im Innenverhältnis der Stockwerkeigentümer, 2016, N. 525; STOCKER, Die Rechtsfähigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft, in: Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2016, 2016, S. 140). Auf die Frage, wie es sich im internen Verhältnis zwischen dem einzelnen Stockwerkeigentümer und der Gemeinschaft verhält, wird im Folgenden einzugehen sein; dabei wird klärend auch auf das Urteil 5P.225/2006 vom 2. Oktober 2006 zurückzukommen sein, auf welches sich die zitierte Lehre fälschlicherweise beruft.