Citation: 4A_424/2021 E. 5.3

5.3. Il convient à ce stade d'examiner le bien-fondé du grief tiré de la violation de l'art. 2 CC. Il est avéré que le demandeur était d'emblée conscient du vice de forme affectant la clause 6.3 convenue le 27 août 2008. Selon les explications des parties, il fallait éviter que Y.________ ait vent du projet de vendre la villa à un membre du conseil de fondation et soit tenté d'ouvrir un nouveau front dans la bataille pour la succession. Les premiers juges se sont étonnés de ce mobile, ne comprenant pas en quoi la conclusion d'un contrat en la forme authentique, plutôt que sous seing privé, risquait davantage de s'ébruiter. Cette question est apparemment restée sans réponse. Le recourant traite comme quantité négligeable la remarque insérée lors de la cession de contrat convenue le 14 février 2013, selon laquelle la disposition prévue au chiffre 6.3 valait pour autant seulement qu'elle fît l'objet d'un contrat notarié, ce qui n'était pas le cas en l'état (let. A.b supra). Mal lui en prend. Car cette précision - émanant semble-t-il de l'intimée - laissait présager que le vice de forme ne serait pas considéré comme un élément anodin, sans conséquence juridique. A tout le moins le recourant devait-il suspecter que la fondation ne renoncerait pas nécessairement à s'en prévaloir ultérieurement. Lors de la séance tenue par le conseil de fondation le 1er juillet 2014, il a été question de réévaluer l'immeuble. La tournure employée étant ambiguë, on ignore de qui émanait cette idée; quoi qu'il en soit, rien n'indique que le recourant s'y soit opposé, ni qu'il ait brandi à ce moment l'accord relatif au prix de 1'200'000 fr. Une fois liquidé le litige avec Y.________, le recourant a tout au plus exigé la "formalisation" de leur accord et a chargé un notaire d'élaborer un projet de "pacte d'emption et promesse d'achat". Il a certes tenté d'y faire figurer le prix promis, soit 1'200'000 fr. Cependant, lorsque la fondation s'y est opposée, il n'a pas formulé d'objections et s'est contenté d'émettre une offre de 1'250'000 fr., qui a été acceptée. Lorsque la fondation lui a dénié tout droit, il n'a pas tenté de la contrer. Il prétend désormais avoir agi ainsi dans une perspective transactionnelle, pour éviter des frais de procès. Mais encore faudrait-il avoir fait des réserves en ce sens, d'autant qu'il était déjà assisté d'un avocat. Qui plus est, il a lui-même proposé d'autres modifications, cherchant à imposer comme partenaire une société dont il était l'associé gérant, ou encore à faire rétroagir la date d'entrée en jouissance. C'est dire qu'il n'a lui-même pas été entièrement conséquent avec les accords antérieurs. Certes, le bail a été exécuté, et le recourant a accepté d'assumer les frais d'entretien et de rénovation de la villa - on ignore à quel montant ils se sont élevés. Mais, n'en déplaise au recourant, ces éléments ne permettaient pas de retenir un abus de droit à l'encontre de la partie adverse. La clause 6.4 précisait qu'à la fin du bail, la partie locataire ne pouvait prétendre à aucune indemnisation pour les frais assumés. Aucune réserve - ne serait-ce qu'après l' "avertissement" opéré le 14 février 2013 - n'a été émise pour l'hypothèse où la fin des relations serait due à l'initiative de la fondation, plutôt qu'à la perte de son titre de propriété sur la villa. Dans la foulée, le recourant reproche à l'intimée d'utiliser le vice de forme pour se délier d'un contrat devenu contraire à ses intérêts, alors que les buts poursuivis par la règle de forme auraient été atteints: la fondation aurait eu tout loisir de réfléchir et de laisser mûrir sa décision; la volonté des parties aurait été retranscrite de façon claire et complète. Sur ce point également, sa critique est infondée. Il est avéré que la fondation, qui semblait encore disposée à vendre la propriété au prix de 1'250'000 fr., a en définitive opposé une fin de non-recevoir par crainte de perdre son exonération fiscale; elle s'est ainsi soustraite à un contrat contraire à ses intérêts. En principe, seul compte le respect de la forme prescrite par la loi; peu importe de savoir si le but poursuivi par la règle de droit a été atteint ou non (ATF 120 II 341 consid. 4b p. 346, mentionné dans l'arrêt précité 4A_573/2016 consid. 4.2.3). Rien n'indique que l'invalidité aboutirait en l'occurrence à des effets étrangers ou inappropriés à la finalité assignée à la règle de forme, respectivement à un résultat absurde (ATF 120 II 341 consid. 4b p. 347). Seules des circonstances exceptionnelles justifient de retenir un détournement abusif d'une institution juridique, ou une autre forme d'abus de droit. En constatant qu'elles faisaient défaut, l'autorité précédente n'a pas outrepassé les limites du droit fédéral.