Citation: 1P.586/2004 28.06.2005 E. 4.6

4.6.1 Gemäss Art. 47k Abs. 1 Baugesetz wird als Ausgangsgrösse zur Bestimmung des Abgabebetrags der "Neuwert des gesamten neugeschaffenen Gebäudes bzw. ... Gebäudeteils" vorgegeben. Im vorliegenden Fall betrifft die Abgabe ein Zweifamilienhaus, das nach allgemeinem Sprachgebrauch unter den Begriff "Gebäudeteil" einzuordnen ist. Deshalb ist es nach Auffassung der Beschwerdeführerinnen geboten, die Abgabe vom Wert der Villetta A1 zu berechnen. Der Begriff "Neuwert" verweist auf die kantonale Gebäudeschätzung (vgl. Art. 47n Abs. 1 Satz 4 Baugesetz). Auf den dort festgelegten Betrag stützt sich die Gemeinde bei der Abgabeverfügung ab. In Verbindung mit den Begriffen "Gebäude" bzw. "Gebäudeteil" erweist sich die Bezugsgrösse in Art. 47k Abs. 1 Baugesetz für die Berechnungsbasis damit als klar und bestimmt. Die Beschwerdeführerinnen machen darauf aufmerksam, dass die Begriffe "Gebäude" bzw. "Gebäudeteil" in gleichem Sinne in Art. 47n Abs. 1 Satz 4 Baugesetz verwendet werden. In der Baubewilligung vom 11. Juni 1997 war allerdings eine Konzentration der Erstwohnanteilspflicht für die damals bewilligte Überbauung auf zwei Bauobjekte (Villetta A1 und Villa C) vorgenommen worden. Dementsprechend hat das Verwaltungsgericht als Berechnungsbasis der Abgabe den Neuwert der Überbauung angenommen. Es erwog, dass die frühere Fassung des Baugesetzes den Bezugsrahmen der Abgabe mit der Wendung "gesamter neu geschaffener Wohnraum" umschrieben hatte. Aufgrund einer systematischen und teleologischen Auslegung kam es zum Schluss, dass der Gehalt dieser älteren Fassung für den Sinngehalt von Art. 47k Abs. 1 Baugesetz in der vorliegenden, besonderen Konstellation weiterhin massgebend sei. 4.6.2 Die Beschwerdeführerinnen weisen auf den Unterschied zwischen dem engeren Sinngehalt des Begriffs "Gebäude" und der offeneren Wendung "neu geschaffener Wohnraum" in der früheren Gesetzesfassung hin. Nach der Beschwerdeführerin 2 sei mit der präzisen, neuen Begrifflichkeit bewusst die Bemessungsart von der Überbauung auf das einzelne Gebäude verlagert und dadurch die Rechtssicherheit in diesem politisch brisanten Sachgebiet verbessert worden. Diese Änderung könne nicht auf dem Weg der Auslegung rückgängig gemacht werden. Die Beschwerdegegnerin stellt eine solche Regelungsabsicht in Abrede. Nach ihr habe mit der Änderung der Terminologie lediglich klargestellt werden sollen, dass der Wert der kantonalen Gebäudeschätzung verbindlich sei. Den Vergleich zum früheren Gesetzeswortlaut benutzen die Beschwerdeführerinnen im genau gegenteiligen Sinne wie das Verwaltungsgericht (E. 4.6.1). Materialien zur fraglichen Gesetzesrevision sind nicht aktenkundig. Der richtige Sinngehalt der auszulegenden Norm lässt sich aber ohne Rückgriff auf die Materialien ergründen, so dass sich verfahrensrechtliche Weiterungen erübrigen. 4.6.3 Es ist den Beschwerdeführerinnen zuzugeben, dass die jüngere, auf den vorliegenden Fall anwendbare Fassung eine höhere Präzision aufweist. Sie ist jedoch stärker als die ältere Version auf den Regelfall von Zweitwohnungsbau in der Form von Stockwerkeigentum zugeschnitten; dies lässt sich aus Art. 47k Abs. 2 Baugesetz wie auch aus der Formulierung von Art. 47n Abs. 1 Satz 4 Baugesetz ableiten. Die Berechnungsbasis der Abgabe wird nicht allein durch den Neuwert des Gebäudes bzw. Gebäudeteils bestimmt. Die beiden letzteren Begriffe dürfen daher nicht isoliert betrachtet werden. Sie sind in Beziehung zu den übrigen gesetzlichen Parametern der Berechnungsbasis zu setzen. Bei der fraglichen Teilrevision des Baugesetzes ist nicht nur der unscharfe Begriff "Wohnraum" durch das präzisere Wort "Gebäude" abgelöst worden. Einerseits werden in Art. 47k Abs. 1 neu und abgabemindernd die Parkplatzanlagen erwähnt. Anderseits bestimmt auch die Definition der Bruttowohnfläche gemäss Art. 47c Abs. 2 Baugesetz die Abgabehöhe mit. Im Ergebnis geht es auch in der hier anwendbaren Fassung des kommunalen Erlasses, wie das Verwaltungsgericht zu Recht erkannt hat, um die wertmässige Erfassung des gesamten neu geschaffenen Wohnraums. Die letztere Bezugsgrösse ergibt sich aus der Baubewilligung. 4.6.4 Das Verwaltungsgericht hat deshalb im konkreten Fall richtigerweise auf die Baubewilligung vom 11. Juni 1997 zurückgegriffen. Dort wurde der Erstwohnungsanteil für die Überbauung konkretisiert. Die damalige Belastung der Objekte Villetta A1 und Villa C mit der Erstwohnungspflicht änderte nichts daran, dass diese beiden Einheiten die Pflicht für die ganze Überbauung abgelten sollen; dies ergibt sich aus der Baubewilligung. Die gebäudeübergreifende Zusammenfassung des Erstwohnungsanteils stützte sich auf Art. 47g Abs. 1 Baugesetz. Sie bedeutete im Hinblick auf die Villen C und D ein behördliches Entgegenkommen gegenüber dem verfassungsrechtlich als zulässig erkannten Normalfall von Art. 47c Abs. 3 Baugesetz. Nach dieser letzteren Bestimmung muss eine Baute, die nur eine Wohnung aufweist, vollumfänglich als Erstwohnsitz genutzt werden (vgl. E. 4.2.1). Aufgrund dieser Ausgangslage ist die gebäudeübergreifende Sichtweise hier für die Bestimmung der Berechnungsbasis der streitigen Abgabe geboten. 4.6.5 Aus einer systematischen und teleologischen Auslegung folgt, dass die Begriffe "Gebäude" bzw. "Gebäudeteil" in Art. 47k Abs. 1 Baugesetz nicht den richtigen Ausgangspunkt für die Berechnungsbasis der hier betroffenen Abgabe wiedergeben, wenn wie hier eine Überbauung mit mehreren Gebäuden zur Diskussion steht. Die insofern versehentlich zu enge Bestimmung steht zwar bereits seit einigen Jahren in Kraft. Da die Beschwerdeführerinnen aber keine entsprechende Behördenpraxis geltend machen (E. 4.5.2), konnten sie von vornherein keinen Anlass dazu haben, dass der Gesetzesartikel verbindlich in ihrem Sinne ausgelegt werden müsste. Die Beschwerdeführerin 2 war Bauherrin und Adressatin der Baubewilligung vom 11. Juni 1997. Ihre Bestrebungen, nachträglich den Umfang der Abgabe von den Festlegungen in dieser Bewilligung abzulösen, verdienen keinen Rechtsschutz. Gegenüber dem Dritterwerber einer Liegenschaft ist für die Umschreibung und Sicherung der Erstwohnanteilspflicht gemäss Art. 47m Abs. 2 Baugesetz eine konkretisierende Verfügung des Gemeindevorstands massgeblich. Aufgrund dieses gesetzlichen Hinweises darf sich eine solche Drittperson für den Berechnungsmodus der Abgabe nicht allein auf den Wortlaut von Art. 47k Abs. 1 Baugesetz verlassen, sondern hat diese Verfügung in Erfahrung zu bringen. In dieser Hinsicht kann es somit auch nicht auf die genaue Formulierung der grundbuchrechtlichen Anmerkung ankommen. Ohnehin würde die entsprechende Eigentumsbeschränkung selbst ohne Eintragung im Grundbuch gelten (BGE 111 Ia 182 E. 4 S. 183; nichts anderes ergibt sich aus dem von der Beschwerdegegnerin angeführten, unveröffentlichten Urteil vom 8. April 1986 i.S. AG H.C.B.). Bei dieser Sachlage war das Verwaltungsgericht nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, hier Art. 47k Abs. 1 Baugesetz nicht nach seinem Wortlaut, sondern nach seinem wahren Sinne anzuwenden. Dies bedeutet, dass der Neubauwert der Überbauung Clavanövs Süd den richtigen Ausgangspunkt für die Berechnung der Abgabe bei der Villetta A1 bildet. 4.7 Die Beschwerdeführerin 2 bezweifelt ferner, dass sie für die streitige Abgabe noch veranlagt werden dürfe, nachdem sie das Abgabeobjekt (Villetta A1) veräussert habe. Diesen Einwand hat sie vor der kantonalen Instanz noch nicht erhoben. Es mag dahin gestellt bleiben, ob die Bestreitung der subjektiven Abgabepflicht ein unzulässiges Novum im Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde darstellt (zum Novenverbot BGE 129 I 49 E. 3 S. 57), weil der Einwand ohnehin sachlich unbegründet ist. Die Abgabepflicht bezüglich der Villetta A1 wurde unbestrittenermassen ausgelöst, als die Beschwerdeführerin 2 noch deren Eigentümerin war. Deshalb muss sie diese Pflicht auch nach der Veräusserung weiterhin erfüllen (BGE 103 Ia 26 E. 2 S. 29).