Citation: 4A_390/2009 20.10.2009 E. 1

Par jugement du 29 mai 2008, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a débouté le locataire de toutes ses conclusions et condamné celui-ci à payer à W.________ les sommes de 105'000 fr. et 30'000 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 1er janvier 1999, respectivement 1er mai 2000. Pour l'essentiel, il a considéré que l'instruction du dossier n'avait pas permis d'établir que le bailleur aurait autorisé le locataire à effectuer l'ensemble des travaux visés par l'expertise privée pour un montant de 873'112 fr., mais uniquement le terrassement de la surface, l'installation d'une clôture et d'un portail, ainsi que la pose de bureaux préfabriqués modulaires; il a ensuite retenu que le coût des seuls travaux autorisés n'avait pas été prouvé par le locataire, alors même qu'une telle preuve aurait dû être possible, et que cette lacune devait être retenue contre lui, le fardeau de la preuve lui incombant; il a enfin jugé que, de toute manière, le caractère considérable de la plus-value apportée par les travaux autorisés faisait également défaut et qu'il ne fallait pas perdre de vue que le bail avait pris fin prématurément en raison d'un défaut de paiement du locataire, de sorte qu'il était seul responsable du fait de ne pas avoir pu suffisamment amortir les travaux qu'il avait réalisés. Saisie par le locataire et statuant par arrêt du 15 juin 2009, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève a annulé le jugement du 29 mai 2008 et renvoyé la cause au Tribunal pour qu'il soit procédé à une expertise visant à déterminer la plus-value apportée par le locataire à la chose louée et la durée d'amortissement des travaux effectués par celui-ci et qu'une nouvelle décision soit rendue dans le sens des considérants. En substance, elle a considéré que l'art. 4 du contrat de bail n'était pas nul au sens de l'art. 256 al. 2 CO, le terrain loué n'étant pas un local commercial; il ne pouvait être admis que la formulation de l'art. 4 du contrat englobait la renonciation, par le locataire, à l'indemnité visée par l'art. 260a al. 3 CO, car il ne traitait indiscutablement que de la question de la prise en charge des travaux au moment où ceux-ci sont effectués (in casu par le locataire à ses frais), à l'exclusion de celle du remboursement de la part non amortie desdits travaux en fin de bail; des trois conditions de l'art. 260a al. 3 CO, les deux premières étaient manifestement remplies: d'une part, le locataire avait procédé à des travaux de rénovation ou de modification de la chose louée et, d'autre part, ces travaux avaient apporté à celle-ci une plus-value considérable au sens de la loi; quant à la troisième condition, il convenait d'admettre que le bailleur avait donné son accord à la réalisation des travaux: il ressortait sans conteste du dossier que celui-ci avait été informé à plusieurs reprises des travaux que le locataire souhaitait entreprendre et avait eu connaissance des autorisations qui avaient été sollicitées; des représentants du bailleur avaient eu l'occasion de rencontrer le locataire et son architecte pour évoquer ces travaux; il était en outre fait mention dans le contrat de bail de la réalisation future des travaux sur la chose louée; rien ne permettait de penser que l'octroi d'une indemnité fondée sur l'art. 260a al. 3 CO heurterait les principes de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit et il ne se justifiait notamment pas de refuser toute indemnité au locataire pour le seul motif qu'il avait provoqué lui-même la fin du bail; les nombreuses pièces versées au dossier de même que les témoignages recueillis par le Tribunal ne permettaient pas de déterminer la plus-value résiduelle au 8 juin 2000; notamment, une grande partie des travaux avait été effectuée par le locataire ou ses amis, sans rémunération, de sorte que les factures produites étaient sans commune mesure avec le montant total allégué par le locataire; quand bien même ce dernier montant pourrait être établi, cela ne permettrait pas encore d'estimer la plus-value que représentaient ces travaux, tant il était vrai qu'il ne se justifiait pas de faire profiter au bailleur des travaux obtenus gratuitement par le locataire, ni de mettre à la charge du bailleur des travaux payés à un prix exagéré; en définitive, il convenait en premier lieu de déterminer la plus-value qui subsistait au 8 juin 2000, puis d'examiner s'il se justifiait d'arrêter le montant de l'indemnité à celui de cette plus-value résiduelle, ou s'il y avait lieu de tenir compte de l'un des critères évoqués par le Tribunal fédéral en la matière (arrêts 4C.18/2006 du 29 mars 2006 consid. 3.1; 4C.97/2005 du 18 août 2005 consid. 2.4); compte tenu des particularités du cas d'espèce, seule une expertise était en mesure d'établir de manière suffisamment fiable la plus-value apportée à la chose louée par le locataire, ainsi que la durée de l'amortissement de celle-ci.