Citation: 4A_397/2013 E. 5.4

5.4. La recourante ne démontre pas en quoi la constatation sur l'imprécision du décompte serait arbitraire. Elle se borne à dire que le décompte permet de définir les travaux à plus-value, sans la moindre démonstration circonstanciée. Par ailleurs, pour les motifs déjà indiqués, le Tribunal des baux n'avait pas à inviter la bailleresse à compléter ses preuves, et il n'était pas contraire à l'art. 317 CPC de déclarer irrecevables les pièces nouvelles produites en appel. Il faut dès lors s'en tenir au fait que les pièces produites ne permettent pas de discerner le montant réel de la plus-value. La recourante conteste l'applicabilité de l'art. 14 al. 1 OBLF. En se référant à David Lachat (op. cit., p. 431 n. 56 en bas de page), elle souligne que seule la plus-value réelle est déterminante, à l'exclusion de la plus-value théorique de l'OBLF. En réalité, dans la mesure où la recourante n'a pas établi la plus-value réelle, il est préférable de lui appliquer l'art. 14 OBLF plutôt que de ne retenir aucune plus-value. Pour le surplus, il est exact que l'art. 14 OBLF est lié à l'art. 269a let. b CO, qui institue un critère relatif de fixation du loyer, servant à déterminer si la hausse réclamée au locataire actuel en raison de prestations supplémentaires se justifie au regard du loyer convenu antérieurement (cf. arrêt attaqué, p. 11). L'on ne voit toutefois pas pour quel motif la règle de répartition forfaitaire entre entretien et plus-value ne pourrait pas non plus s'appliquer lorsqu'il s'agit d'effectuer un calcul de rendement net, où il est aussi nécessaire de distinguer entre travaux d'entretien et travaux de plus-value (pour un exemple d'application, cf. arrêt 4A_636/2012 du 2 avril 2013 consid. 2.5). Force est dès lors de constater que la prise en compte de 50 % du coût des travaux invoqué par la recourante apparaît comme un maximum admissible. Pour l'issue de la cause, il importe peu de savoir si la bailleresse a ou non financé ces travaux par des fonds propres, le calcul étant de toute façon favorable aux locataires.