Citation: 4C.97/2003 28.10.2003 E. 3

A titre subsidiaire, la cour cantonale a jugé que la moquette de l'entrée était affectée d'«inconvénients esthétiques» ne justifiant pas une réduction du loyer. La demanderesse se plaint d'une violation de l'art. 259d CO. A son sens, le défaut entachant la moquette depuis 1994 était de moyenne importance; il représentait en particulier un danger pour les locataires, restreignant l'usage de l'escalier. Une réduction du loyer de 10% à ce titre serait conforme au droit fédéral et à la jurisprudence. 3.1 Si la chose louée est affectée d'un défaut qui entrave ou restreint l'usage pour lequel elle a été louée, le locataire peut exiger une réduction proportionnelle du loyer jusqu'à l'élimination du défaut (art. 259a al. 1 let. b et art. 259d CO). Faute de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l'art. 256 al. 1 CO; elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu (arrêt 4C.527/1996 du 29 mai 1997, consid. 3a, reproduit in SJ 1997, p. 661 ss). Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise (Higi, Zürcher Kommentar, n. 27 et n. 29 ad art. 258 CO) ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (Tercier, Les contrats spéciaux, 3e éd., n. 1869, p. 271/272). Le défaut peut être esthétique, le locataire étant en droit d'escompter que l'apparence de la chose louée corresponde à des standards normaux (arrêt du 29 mai 1997 précité, consid. 3a et les références). Il peut également résulter de l'usure normale (Bernard Corboz, Les défauts de la chose louée, in SJ 1979, p. 130). Par ailleurs, la chose louée comprend les installations communes, comme les escaliers et le hall d'entrée (arrêt du 29 mai 1997 précité, consid. 3a; SVIT-Kommentar, n. 30 ad Vorbemerkungen zu Art. 258-259i OR, p. 232). 3.2 Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO), et, d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose, la réduction du loyer et la consignation du loyer. La notion de défaut est identique quel que soit le ou les moyens mis en oeuvre par le locataire. Il n'y a donc pas lieu de soumettre l'un des droits énumérés à l'art. 259a CO à des conditions d'exercice plus restrictives que les autres droits. En effet, les voies offertes au locataire en matière de défauts de la chose louée poursuivent le même but, soit rétablir l'équilibre contractuel entre les prestations respectives des parties (Higi, op. cit., n. 5 et n. 11 ad art. 259d CO). En outre, le locataire n'a pas à respecter une priorité entre les différents moyens à sa disposition et ceux-ci ne s'excluent pas (SVIT-Kommentar, n. 5 ad art. 259a CO, p. 282; Higi, op. cit., n. 13 ad art 259a CO; Eugen David, Rechte und Pflichten der Parteien bei Mängeln der Mietsache, in Das neue Mietrecht, Hangartner [éd.], St-Gall 1991, p. 69). 3.3 Pour qu'une réduction du loyer soit justifiée, l'objet remis à bail doit être affecté d'un défaut de moyenne importance au moins (Lachat, Commentaire romand [ci-après: op. cit. I], n. 1 ad art. 259d CO). Un tel défaut restreint l'usage convenu, sans l'exclure ni l'entraver considérablement (cf. art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO; Lachat, op. cit. I, n. 7 ad art. 258 CO; David, op. cit., p. 55). D'après certains auteurs, un défaut purement esthétique, comme des taches sur un tapis, n'affecterait pas l'usage de la chose et ne justifierait donc pas une réduction du loyer (SVIT-Kommentar, n. 7 ad art. 259d CO, p. 306; Lachat, Le bail à loyer [ci-après: op. cit. II], p. 168; Martin Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, thèse St-Gall 1992, n. 303, p. 175). Cette affirmation mérite d'être nuancée. Comme déjà relevé, un défaut peut être de nature esthétique. Et il n'est pas d'emblée exclu qu'un tel défaut entrave ou restreigne l'usage de la chose louée. Dans l'arrêt du 29 mai 1997 précité, le Tribunal fédéral a ainsi admis qu'une moquette très sale dans un hall d'entrée constituait un défaut de la chose louée donnant droit à une réduction du loyer (cf. point A de l'état de fait, consid. 3b et consid. 4b et c in fine). Depuis la révision entrée en vigueur en 1990, l'ouverture du droit à une réduction du loyer ne suppose plus un «usage notablement amoindri» (cf. art. 255 aCO). Il ne saurait dès lors être question de fixer un taux minimal de réduction du loyer. La nouvelle version de la loi ne signifie toutefois pas que n'importe quelle imperfection puisse être qualifiée de défaut rompant l'équilibre du contrat et donner lieu à l'application de l'art. 259d CO. A cet égard, un défaut de moyenne importance, justifiant une réduction du loyer, peut résulter de deux cas de figure: soit l'usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l'ordre de 5% au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période sans que le bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte qu'une atteinte à la jouissance de la chose louée doit être admise. 3.4 Selon les constatations cantonales, la moquette de l'entrée de l'immeuble était tachée et usée; elle était arrachée sur une marche d'escalier et se déchirait sur trois marches consécutives. Il ne s'agit pas là de menus défauts à la charge de la locataire au sens de l'art. 259 CO. De simples travaux de nettoyage et de réparation du tapis ne suffisaient manifestement pas pour rendre les lieux présentables. Par ailleurs, contrairement à l'avis des juges précédents, la moquette litigieuse n'était pas affectée d'«inconvénients esthétiques» sans portée juridique. Certes, le défaut, affectant une portion restreinte d'un lieu de passage, était mineur. Mais il existait déjà en 1994; selon l'état de fait retenu par la Chambre des recours, le tapis était alors sale et usé au point qu'il devait être remplacé ou ôté et la gérance, dont le comportement est imputable aux bailleresses, le savait. Or, cette situation a duré en tout cas pendant soixante-six mois, soit de la première réclamation du 22 juin 1994 adressée à la gérance jusqu'au remplacement du tapis à fin décembre 1999. L'absence de remise en état pendant une période aussi longue est un élément qui permet d'exclure le simple défaut esthétique sans effet sur la jouissance de la chose. Force est ainsi de reconnaître que l'état déplorable de la moquette de l'entrée de l'immeuble restreignait l'usage de la chose louée dans la mesure où il s'est prolongé pendant cinq ans et demi. Ce défaut doit être qualifié d'importance moyenne, fondant ainsi une prétention en réduction du loyer au sens de l'art. 259d CO. Sur le vu de ce qui précède, l'arrêt attaqué consacre une violation du droit fédéral et doit être annulé. 3.5 Conformément à l'art. 259d CO, la réduction du loyer est proportionnelle au défaut. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente: la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque, comme en l'espèce, le défaut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (arrêt précité du 29 mai 1997, consid. 4a). En ce qui concerne les défauts esthétiques, un loyer a été réduit de 5% en raison de mortier recouvrant des dalles du sol de la salle de bains (exemple cité in Züst, op. cit., p. 197); une réduction de 10% a été accordée parce que les plafonds de plusieurs pièces étaient tachés et que les papiers peints se décollaient (exemple cité in Corboz, op. cit., p. 146); des taches d'eau et une tapisserie détachée ont donné lieu à une réduction de 8% (exemple cité in Lachat, op. cit. II, p. 170). Dans l'arrêt précité du 29 mai 1997, le Tribunal fédéral a confirmé une réduction de loyer de 15% en raison d'un environnement et d'accès «dégoûtants»; la cour intérieure, le hall d'entrée de l'immeuble et le parking souterrain étaient excessivement sales, des immondices jonchant en particulier la cour intérieure (consid. 3b) et les murs étant également souillés (consid. 4c). 3.6 En l'occurrence, le défaut est de moyenne importance, mais restreint peu l'usage de la chose louée puisqu'il n'affecte qu'un lieu de passage, et non l'endroit où vit la locataire. Par ailleurs, le cas est beaucoup moins grave que celui examiné dans l'arrêt précité du 29 mai 1997, qui concernait trois lieux distincts atteignant un degré de saleté très élevé. Dans ces conditions, une réduction du loyer de 2% apparaît équitable. La date de réception de la lettre de la locataire du 22 juin 1994 n'est pas déterminée. On ignore dès lors quand exactement les bailleresses ont eu connaissance du défaut au sens de l'art. 259d CO. Pour sa part, la demanderesse réclame une réduction du loyer jusqu'au 27 décembre 1999. Par mesure de simplification, il se justifie en l'espèce de fixer la durée de la réduction du 1er juillet 1994 au 31 décembre 1999.