Citation: 4A_80/2021 E. A

A.a. Z.________ détenait une parcelle dans la commune de... (VD) sur laquelle elle souhaitait ériger un centre commercial. En automne 2012, elle a demandé à A.________ de la conseiller. Ce professionnel de l'immobilier et homme d'affaires très expérimenté est l'administrateur unique de la société A.________ SA. Le 9 novembre 2012, la propriétaire du bien-fonds et l'entité précitée (ci-après: l'entrepreneuse) ont signé un contrat d'entreprise générale portant sur la construction d'un centre commercial et administratif doté d'un parking souterrain. Ce contrat fixait un "prix plafond de l'ouvrage" adaptable en fonction des plus-values ou moins-values décidées par les deux parties. Dans l'hypothèse où le coût final se révélerait inférieur au prix plafond adapté, la "moins-value" serait répartie à parts égales entre la propriétaire et l'entrepreneuse. Ultérieurement, Z.________ a fondé une société anonyme dénommée Z.________ SA dont elle est l'administratrice unique. Elle lui a vendu sa parcelle en avril 2013 et la société lui a succédé dans le contrat précité. A.b. Le 10 juin 2010, soit avant qu'elle ait rencontré A.________ (ci-après: le promoteur immobilier), Z.________ avait déjà signé une convention avec l'entreprise E.________ par laquelle celle-ci s'engageait à louer une importante surface dans le futur complexe immobilier pour une durée de 20 ans. Dans une missive du 16 juillet 2012, la propriétaire a indiqué à l'entreprise E.________ qu'afin de pouvoir "commencer les travaux, il [lui] fa[llai]t le permis définitif ainsi que le bail [...] pour obtenir le financement." Précisant qu'elle ne pouvait attendre au-delà de la mi-septembre pour concrétiser le bail, elle confirmait sa position concernant les loyers, soit 250 fr. par m2 pour le centre commercial E.________ (d'une surface de 7'895 m2), 280 fr. par m2 pour... (d'une surface de 541 m2) et 200'000 fr. pour 109 places de parc. Le 20 juillet 2012, l'entreprise E.________ a réexprimé son vif intérêt pour le projet en notant que la propriétaire restait disposée à négocier. Elle a sollicité "un projet de bail ainsi que le descriptif technique". Le 26 septembre 2012 s'est tenue une séance réunissant la propriétaire, le promoteur immobilier, l'architecte M.________ (employé de l'entrepreneuse) et deux représentants de E.________. Ceux-ci ont obtenu que soit prise en compte la surface nette de plancher plutôt que la surface brute. Le promoteur immobilier leur a demandé de chiffrer clairement le loyer qu'ils étaient disposés à payer, ce qui fut fait. Le 27 septembre 2012, E.________ a indiqué à Z.________ qu'elle voulait en rester au loyer maximal de 2'130'000 fr. par an pour la partie commerciale, places de parc comprises. La prénommée a transmis cette missive au promoteur immobilier, qui a fait les commentaires suivants dans un courriel du 28 septembre 2012 portant l'en-tête de l'entrepreneuse: ---..] - le loyer annuel de FS 2'130'000.00 ne semble pas négociable - la durée du bail semble par contre négociable, au lieu de partir sur 20 ans, prévoir 25 ans, ce prolongement de 5 ans faciliterait le financement - l'indexation prendrait effet depuis le début et le loyer serait ainsi atteint après 3, 4 ans - de la sort[e], une meilleure opportunité s'offrirait à l'investisseur. [...]" Le 9 novembre 2012, Z.________ et E.________ ont signé un "contrat de bail" par lequel l'entreprise s'engageait à louer une surface de 7'500 m2 et 109 places de parc pour un loyer annuel total de 1'980'000 fr. (charges non comprises). Cette convention était conclue pour une durée initiale de 25 ans, renouvelable par deux options unilatérales de 5 ans chacune en faveur de la locataire. A.c. En 2010 ou 2011 déjà, Z.________ était entrée en contact avec F.________ pour discuter d'une éventuelle location de bureaux dans le centre projeté. Aux alentours de l'année 2013, il avait été question d'une vente de locaux administratifs à F.________ sans qu'un prix ne fût articulé. Le 4 décembre 2013, Z.________ a demandé au promoteur immobilier de lui confirmer le coût d'aménagement des bureaux, devisé à 13 millions de francs. Dans le même temps, elle a sollicité son avis sur l'offre qu'elle avait préparée. Le 5 décembre 2013, Z.________ SA a transmis à F.________ une offre de vente pour 57'240'000 fr., toutes taxes comprises (TTC). Le 1er septembre 2014, le promoteur immobilier, l'architecte M.________ et des représentants de F.________ se sont réunis. Z.________ n'était pas présente. Les discussions ont notamment porté sur la manière dont le promoteur gérait ses immeubles et les rumeurs y relatives. Celui-ci a fait part des rabais qu'il parvenait généralement à obtenir des maîtres d'état. Il a aussi abordé la question de la vente des locaux en articulant un prix de vente. F.________ a fait une contre-proposition. Dans un courriel du 3 septembre 2014 signé au nom de l'entrepreneuse, le promoteur a informé F.________ que Z.________ confirmait son accord pour le montant de 55 millions de francs (TTC). Le 11 septembre 2014, F.________ a signifié à l'entrepreneuse qu'elle acceptait cette offre, selon le descriptif des travaux d'aménagement. Z.________ SA lui a demandé de confirmer son accord. Le 28 octobre 2014, Z.________ SA et l'entrepreneuse ont signé un "contrat d'entreprise générale" portant sur l'aménagement des bureaux destinés à F.________, pour un prix forfaitaire de 13,5 millions de francs hors taxes (HT). Le 18 décembre 2015, Z.________ SA et F.________ ont conclu un acte de vente de locaux commerciaux au prix de 55 millions de francs (TVA incluse), comprenant l'aménagement de bureaux confiés à l'entrepreneuse. A.d. L'entrepreneuse a établi des décomptes provisoires les 31 décembre 2014, 30 juin 2015 et 29 février 2016 en précisant que le coût final de l'ouvrage serait probablement inférieur au prix plafond convenu. Ceux-ci ne mentionnaient aucune commission de courtage pour la conclusion des contrats avec E.________ et F.________. A.e. Le 29 septembre 2016, l'entrepreneuse a adressé à Z.________ SA une facture finale indiquant que celle-ci lui devait une "commission de vente F.________" de 1'650'000 fr. (soit 3% de 55 millions de francs), respectivement une commission de 1'300'000 fr. pour l'"amélioration du bail à loyer E.________" dont la durée avait été étendue à 25 ans après l'intervention de A.________. L'intéressée a rétorqué le jour suivant que les parties n'étaient liées par aucun contrat de courtage, de sorte que cette facture était nulle. Le coût final de l'ouvrage s'est révélé inférieur au prix plafond "adapté" selon le contrat du 9 novembre 2012. Les parties se sont alors disputées, notamment au sujet des commissions de courtage.