Citation: 4C.219/2005 24.10.2005 E. 2

La demanderesse se plaint d'une violation de l'art. 259d CO, en critiquant le pourcentage et la durée de la réduction de loyer accordée à la défenderesse. Ne contestant pas le recours à une appréciation en équité, elle se plaint de ce que la cour cantonale a abusé de sa latitude de jugement en prononçant une réduction hors de proportion avec le défaut établi, ce qui l'a conduite à rendre une décision manifestement choquante. Invoquant neuf arrêts cantonaux se rapportant à des travaux effectués sur des immeubles voisins de l'objet loué, ou sur le bâtiment abritant ce dernier, et prévoyant des réductions de loyer de 10 % à 60 %, elle reproche à la cour cantonale d'avoir fixé un taux de 60 % alors qu'elle n'avait pas retenu que les locaux de la défenderesse auraient été inutilisables, et que certains de ces arrêts ordonnaient des réductions moins importantes, même pour des travaux aux marteaux-piqueurs sur les parties communes d'un immeuble abritant des locaux loués. De plus, à partir de décembre 1998, les travaux s'étaient "déroulés de manière plus tolérable et (n'avaient) engendré que les troubles usuels inhérents à tout chantier similaire". En conclusion, elle est d'avis que la réduction de loyer admissible s'élevait à 40 % et ne pouvait concerner que la période du 1er octobre 1997 au 30 novembre 1998. 2.1 Selon l'art. 259d CO, si la chose louée est affectée d'un défaut qui entrave ou restreint l'usage pour lequel elle a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut jusqu'à l'élimination de celui-ci. 2.2 Faute de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l'art. 256 al. 1 CO; elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu. L'objet de référence est celui sur lequel le locataire peut sincèrement compter d'après le contenu du contrat, car le défaut se définit comme l'absence d'une qualité dont l'existence avait été promise ou à laquelle la partie contractante pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (arrêt 4C.527/1996 du 29 mai 1997, publié in SJ 1997 p. 661, consid. 3a p. 664; plus récemment arrêt 4C.377/2004 du 2 décembre 2005, consid. 2.1 et les références à Tercier, Les contrats spéciaux, 3e éd., Zurich 2003, n. 1868 ss p. 271 ss, ainsi qu'à Higi, Commentaire zurichois, n. 17 ad art. 256 CO et n. 27 ss ad art. 258 CO). Le défaut peut avoir sa source non seulement dans la chose elle-même, mais aussi dans le voisinage ou l'attitude de tiers (arrêt 4C.527/1996 du 29 mai 1997, publié in SJ 1997 p. 661, consid. 3a p. 664; C.144/1985 du 24 septembre 1985, publié in SJ 1986 p. 195, consid. 1b p. 197; plus récemment arrêt 4C.377/2004 du 2 décembre 2005, consid. 2.1). En particulier, les immissions provenant d'un chantier voisin (bruit, poussière, secousses) peuvent constituer un défaut justifiant une réduction de loyer. Peu importe qu'elles échappent ou non à la sphère d'influence du bailleur (arrêt 4C.527/1996 du 29 mai 1997, publié in SJ 1997 p. 661, consid. 3a p. 664 s.; C.144/1985 du 24 septembre 1985, publié in SJ 1986 p. 195, consid. 1b p. 197; plus récemment arrêt 4C.377/2004 du 2 décembre 2005, consid. 2.1 et la référence à Weber, Commentaire bâlois, n. 1 ad art. 259d CO). 2.3 La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1 p. 507; 126 III 388 consid. 11c p. 394). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente: la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1 p. 507 s.; arrêt 4C.527/1996 du 29 mai 1997, publié in SJ 1997 p. 661, consid. 3a p. 664). Chaque fois qu'une autorité cantonale procède en équité (art. 4 CC), le Tribunal fédéral ne substitue pas sa propre appréciation à celle de l'instance inférieure; il n'intervient que si celle-ci a abusé de son pouvoir d'appréciation, c'est-à-dire si elle a retenu des critères inappropriés, si la décision rendue aboutit à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 130 III 504 consid. 4.1 p. 508; 129 III 380 consid. 2 p. 382, 715 consid. 4.4 p. 725). 2.4 En l'espèce, les parties et les juridictions cantonales ont successivement préféré à la méthode proportionnelle une appréciation en équité, fondée sur l'expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique. Dans le cas présent, la fixation du montant de la réduction de loyer selon les règles de l'équité est correcte, dans la mesure où un calcul concret de la diminution de valeur de l'objet entaché du défaut n'était pas possible. Il s'ensuit que le procédé choisi, distinguant chronologiquement deux phases en fonction de l'intensité des immissions, est pertinent, puisque l'état défectueux s'est prolongé sur une longue période, de vingt-trois mois, au cours de laquelle l'intensité des nuisances a varié. Plus précisément dans un tel cas, il convient d'évaluer en équité la diminution de jouissance de la chose louée, car les preuves de l'intensité des nuisances et de l'entrave à l'usage ne peuvent être fournies au jour le jour (cf. arrêt 4C.377/2004 du 2 décembre 2004, consid. 3.3 et la référence à Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, n. 3.4 p. 169). A cet égard, le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité (arrêt 4C.377/2004 du 2 décembre 2004, consid. 3.3 et la référence à Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979 p. 129 ss, spéc. p. 140), en tenant compte des particularités de chaque espèce (arrêt 4C.377/2004 du 2 décembre 2004, consid. 3.3 et la référence à Higi, op. cit., n. 14 ad art. 259d CO), au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important. 2.5 En l'occurrence, les locaux litigieux ont été loués à l'usage d'une entreprise de recrutement et de placement du personnel, dont l'activité, non contestée, consistait à 80 % en entretiens avec des clients (entrepreneurs, recruteurs, employés, réguliers ou temporaires), de vive voix ou, le cas échéant, par téléphone. A juste titre, la cour cantonale a relevé que les immissions provenant du chantier contigu avaient eu des effets négatifs sur cette activité convenue. Ce faisant, elle n'a nullement pris en considération des circonstances subjectives propres à un locataire, ce qui n'eut pas été correct (cf. Higi, op. cit., n. 14 ad art. 259d CO), mais bien plutôt l'usage prévu contractuellement. Dans le cadre de son activité commerciale, l'agence de placement doit organiser des entretiens détaillés avec les futurs employeurs et les futurs employés, ce qui implique de nombreux renseignements et des explications, qu'il était pratiquement impossible de fournir dans les bruits massifs et les trépidations provenant du chantier contigu, au point que les collaborateurs de l'agence devaient tenir leurs entrevues à l'extérieur, dans des restaurants ou dans le hall d'un hôtel du quartier.