Citation: 4A_525/2009 15.03.2010 E. 10

10.1 Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden (Art. 271 Abs. 2 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird. Eine Kündigung verstösst namentlich gegen Treu und Glauben, wenn die angegebene Begründung offensichtlich bloss vorgeschoben ist (BGE 135 III 112 E. 4.1 S. 119). Bezüglich der Kündigung durch den Vermieter werden in Art. 271a Abs. 1 OR beispielhaft Kündigungsgründe genannt, welche mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht vereinbar sind. So ist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. a OR eine Kündigung anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht. Dagegen ist eine Kündigung zulässig, wenn damit dem Vermieter oder seinen nahen Verwandten ermöglicht werden soll, die Wohnung selbst zu benützen (Urteil 4C.411/2006 vom 9. Februar 2007 E. 2.1). Die Feststellung des Kündigungsgrundes bzw. -motivs betrifft eine Tatfrage (BGE 115 II 484 E. 2b S. 486; 113 II 460 E. 3b S. 462). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; er hat im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des angegebenen Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 135 III 112 E. 4.1 S. 119, mit Hinweisen; vgl. auch Urteil 4A_345/2007 vom 8. Januar 2008 E. 2.4.3). In diesem Sinne hat der Kündigende den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft zu machen (Urteil 4C.170/2004 vom 27. August 2004 E. 2.1, übersetzt publ. in: MRA 2004 S. 137; Urteil 4C.411/2006 vom 9. Februar 2007 E. 2.2, publ. in MRA 2/07 S. 45 ff., 49). 10.2 Das Obergericht kam mit dem Mietgericht zum Ergebnis, es sei glaubhaft, dass die Beschwerdegegnerin die Wohnung gekündigt habe, damit diese von ihrer Enkelin bewohnt werden kann. Dafür, dass die Beschwerdegegnerin gekündigt habe, weil der Beschwerdeführer nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietervertrag geltend gemacht habe, bestünden keine Anhaltspunkte. 10.3 Der Beschwerdeführer bringt vor, die Senkung des Beweismasses vom Regelbeweis auf das Glaubhaftmachen sei sachlich nicht zu rechtfertigen. Er setzt sich jedoch mit der vorgenannten Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht auseinander (vgl. E. 10.1) und zeigt nicht auf, inwiefern sich eine Praxisänderung rechtfertigen soll, was auch nicht ersichtlich ist. 10.4 Soweit der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang eine willkürliche Beweiswürdigung oder die Verletzung kantonaler Beweisvorschriften rügt, ist mangels Ausschöpfung des Instanzenzugs darauf nicht einzutreten(vgl. E. 2.4 hiervor). 10.5 Alsdann führt der Beschwerdeführer dem Sinne nach aus, die Kündigung sei unnütz gewesen, weil mit einer Erstreckung von zwei bis drei Jahren hätte gerechnet werden müssen und daher zu erwarten gewesen sei, die Enkelin der Beschwerdegegnerin hätte ihr bereits seit vier Jahren betriebenes Studium vor Bezug der Wohnung bereits abgeschlossen. Die Zulässigkeit der Kündigung ist jedoch im Zeitpunkt zu beurteilen, im dem sie ausgesprochen wird. Erst wenn von der Wirksamkeit der Kündigung auszugehen ist, kommt eine Erstreckung überhaupt in Frage. Diese Möglichkeit vermag daher bezüglich der Berechtigung zur Kündigung aus Eigenbedarf nichts zu ändern (Urteil 4C.333/1997 vom 8. Mai 1998 E. 3b). Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, der angegebene Eigenbedarf sei nunmehr während des Prozesses weggefallen, bringt er eine neue Tatsachenbehauptung vor, welche nicht zu hören ist (Art. 99 BGG). 10.6 Nach dem Gesagten verstösst die Annahme des Obergerichts, die Beschwerdegegnerin habe glaubhaft gemacht, wegen Eigenbedarfs gekündigt zu haben, nicht gegen Bundesrecht. Der Eventualbegründung, wonach die Kündigung selbst dann nicht missbräuchlich gewesen wäre, wenn sie zur Erzielung eines höheren Mietzinses ausgesprochen worden wäre, kommt daneben keine selbständige Bedeutung zu. Auf die gegen diese Eventualbegründung gerichtete Kritik des Beschwerdeführers ist daher nicht einzutreten.