Citation: 4P.134/2001 16.11.2001 E. A

A.- a) Par contrat du 21 mars 1994, la société X.________ S.A. a remis à bail à Y.________ S.A. une surface de 3099 m2 au rez-de-chaussée du centre commercial qu'elle avait entrepris de construire. Y.________ S.A. entendait y installer un de ses supermarchés. Par contrat du même jour, X.________ S.A. a également loué à Y.________ S.A. une surface de 1500 m2 au premier étage du centre commercial. Y.________ S.A. n'entendait pas utiliser elle-même cette surface, mais la sous-louer à des partenaires. Les deux parties souhaitaient que toutes les surfaces soient effectivement occupées au moment de l'ouverture du centre; en concluant ce second contrat, Y.________ S.A. voulait agir dans ce sens et rechercher également des preneurs. Les deux conventions datées du 21 mars 1994 contenaient un article 9 qui prévoyait, à son alinéa premier, que les frais d'eau et d'électricité seraient relevés sur des compteurs pour toute la surface louée et payés directement aux Services industriels par la société locataire, avec les taxes s'y rapportant. Par ailleurs, l'art. 9 al. 2 avait la teneur suivante: " Les frais énumérés ci-dessous seront répartis entre tous les locataires du bâtiment au prorata des surfaces louées: - frais de chauffage des locaux communs, - frais d'éclairage des locaux communs et des extérieurs, - frais de nettoyage et d'entretien des locaux communs, - frais d'entretien des parkings du centre et des parkings extérieurs, - frais d'entretien des places de jeu et planta- tions, - frais d'entretien du système Sprinkler, - taxes d'égouts et d'épuration des eaux usées, - frais d'enlèvement des ordures et autres dé- chets". Par ailleurs, chaque contrat contenait une clause générale prévoyant que les dispositions du code des obligations ainsi que les règles et usages locatifs du canton de Vaud étaient applicables dans la mesure où les contrats n'y dérogeaient pas expressément (art. 18, respectivement art. 15 du contrat). b) Y.________ S.A. a mis X.________ S.A. en contact avec la société Z.________ & Cie AG (ci-après: Z.________), qui était l'un de ses partenaires habituels. Par contrat du 17 mai 1994, X.________ S.A. a loué à Z.________ une surface de 600 m2 située au premier étage du centre commercial. Selon une déclaration faite en cours de procédure par l'actionnaire de X.________ S.A. (qui s'occupait personnellement de l'affaire), Z.________ était censée occuper une partie de la surface louée à Y.________ S.A. Le directeur de Z.________ a déclaré, pour sa part, qu'il n'en avait pas été question lors des négociations entre Z.________ et X.________ S.A. Dans une lettre du 19 juin 1995 adressée à X.________ S.A., Y.________ S.A. affirmait que "Z.________ devait implanter ses 600 m2 sur la partie du premier étage que nous détenons en location". Par pli et téléfax des 20 juin 1995, X.________ S.A. a répondu à Y.________ S.A. que "les surfaces louées à Z.________ par contrat du 17 mai 1994 n'étaient pas prélevées sur celles qui vous sont louées au premier étage du centre". Y.________ S.A. a reçu une copie du contrat conclu avec Z.________, qui lui a été envoyée par X.________ S.A. sous pli du 7 juin 1994. Elle n'a pas réagi à réception de ce document. Se plaignant que toutes les surfaces du premier étage n'avaient pas été louées, Z.________ a manifesté la volonté, par lettre du 27 décembre 1994, de se délier du contrat qu'elle avait conclu le 17 mai 1994. X.________ S.A. a accepté de libérer Z.________ de ses obligations contractuelles, sans contrepartie aucune. Le centre commercial a ouvert ses portes le 22 juin 1995.