Citation: 2P.120/2001 10.07.2002 E. 3.2

3.2.1 Der Verkehrswert im steuerrechtlichen Sinn ist nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der Regel ein Schätz- oder Vergleichswert. Da gemäss § 39 Abs. 1 StG das Vermögen zum Verkehrswert zu bewerten ist, handelt es sich beim Vermögenssteuerwert nach zürcherischem Recht somit ebenfalls um einen schematisch ermittelten, nach generellen Regeln geschätzten Wert (Richner/Frei/Kaufmann, a.a.O., N. 54 zu § 39 StG). 3.2.2 Was die Ermittlungsmethode betrifft, sieht § 39 StG grundsätzlich eine formelmässige Bewertung (Abs. 3) und für Einzelfälle zudem eine individuelle Schätzung vor (Abs. 4). Das Steuerharmonisierungsgesetz schreibt wie gesagt den Kantonen keine Methode vor, gestattet aber eine angemessene Berücksichtigung des Ertragswerts. Da mit jeder Schätzung, unabhängig von der angewendeten Methode, ein Streubereich der Ungenauigkeit verbunden ist (vgl. oben E. 2.6), erachtet es das Bundesgericht als zulässig, den Vermögenssteuerwert von Grundstücken ebenfalls aufgrund vorsichtiger, schematischer Schätzungen festzulegen, auch wenn das dazu führt, dass die so ermittelten Werte in einem gewissen Mass von den effektiven Marktwerten abweichen (BGE 124 I 193 E. 4a S. 199 mit Hinweis). Im Übrigen ist notorisch, dass die auf dem Markt tatsächlich erzielten Preise nicht nur erheblichen Schwankungen unterliegen, sondern vielfach auch ausgesprochen spekulative (z.B. bei Renditeobjekten) oder subjektive (so bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern) Preiskomponenten enthalten. Dass diese Elemente bei der Festsetzung der amtlichen Steuerwerte unberücksichtigt bleiben, auch wo das Bundesrecht (Art.14 StHG) oder das kantonale Recht (wie hier § 39 StG) eine Bewertung zum effektiven Verkehrs- oder Marktwert vorschreibt, ist weder verfassungs- noch bundesrechtlich zu beanstanden. 3.2.3 Wie stark der Vermögenssteuerwert von Grundstücken vom Verkehrswert abweichen darf, damit er mit den verfassungs- und harmonisierungsrechtlichen Vorgaben noch vereinbar ist, hat das Bundesgericht bisher nicht entschieden. Insbesondere hat es für den Vermögenssteuerwert - im Unterschied zum Eigenmietwert (vgl. BGE 124 I 145 E. 4d S. 156) - keine entsprechende Unter- oder Obergrenze (in Prozentzahlen des Verkehrswerts) festgelegt. Als verfassungswidrig, da mit dem Gebot der Rechtsgleichheit im Steuerrecht nicht mehr vereinbar, beurteilte das Bundesgericht aber eine kantonale Gesetzesbestimmung, die den steuerbaren Wert von Grundstücken in Abweichung von der für Mobilien geltenden Regelung generell auf 70 Prozent des Verkehrswerts festlegen wollte (BGE 124 I 159 E. 2h S. 168). Als Verstoss sowohl gegen die Bundesverfassung (Art. 4 aBV; nunmehr Art. 8 Abs. 1 BV) als auch gegen Art. 14 Abs. 1 StHG qualifizierte es ferner eine Bewertungsvorschrift des Zürcher Steuergesetzgebers, wonach die Steuerwerte für Immobilien unabhängig vom jeweiligen Ertragswert 40 Prozent unter dem Marktwert liegen sollten; mit einer solchen generellen Reduktion werde der Ertragswert nicht "angemessen" berücksichtigt im Sinn von Art. 14 Abs. 1 StHG (BGE 124 I 145 E. 6b und 6c S. 158 f. mit Hinweisen). Als verfassungs-, harmonisierungs- und gesetzeswidrig (§ 34 aStG, der die Vermögensbesteuerung zum Verkehrswert verlangte) erachtete das Bundesgericht schliesslich die vom Zürcher Regierungsrat am 21. August 1996 erlassenen Weisungen, die für den Vermögenssteuerwert zwar keine anzustrebenden Prozentzahlen vorsahen, im Ergebnis aber zu durchschnittlichen Werten für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum von 61 bzw. 59 Prozent des Marktwerts führten (BGE 124 I 193 E. 4c S. 200). 3.2.4 Allgemein kann festgehalten werden, dass es mit dem Grundsatz von Art. 14 Abs. 1 StHG nicht vereinbar wäre, die Vermögensbesteuerung von Grundstücken auf einen bestimmten Prozentsatz des (geschätzten) Steuerwerts zu beschränken (Danielle Yersin, Steuerharmonisierung und kantonales Recht, in: ASA 64 S. 97 ff., 117) oder einen generellen, z.B. rein eigentumspolitisch begründeten Abschlag auf dem Verkehrswert zu gewähren (Blumenstein/Locher, a.a.O., S.234, mit Hinweisen) oder mit einer kantonalen Steuernorm von vornherein eine allgemein deutlich unter dem realen Wert liegende Bewertung anzustreben (BGE 124 I 145 E. 6c S. 159 mit Hinweis; vgl. auch BGE 124 I 193 E.4b S. 200). 3.3 Die Beschwerdeführer halten namentlich § 39 Abs. 3 Satz 3 StG für harmonisierungs- und verfassungswidrig, wonach der Regierungsrat die Bewertungsformel für Grundstücke so zu wählen hat, "dass die am oberen Rand der Bandbreite liegenden Schätzungen nicht über dem effektiven Marktwert liegen". 3.3.1 Die angefochtene Gesetzesbestimmung ist im Licht der oben dargestellten Grundsätze verfassungsrechtlich indessen nicht zu beanstanden. Dem Wortlaut nach wird einzig vorgeschrieben, dass die Vermögenssteuerwerte aufgrund der Formelbewertung nicht höher sein dürfen als der Verkehrswert. Der Kantonsrat führt in seiner Vernehmlassung vom 28. Juni 2001 aus, bei der angefochtenen Regelung sei es darum gegangen, zu vermeiden, dass eine schematische Bemessung a priori bei einer Vielzahl von Fällen Steuerwerte über dem Marktwert ergebe, was eine entsprechend hohe Zahl von Verfahren auslösen würde. Diese Zielsetzung ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden; sie ist auch nicht gesetzeswidrig, sondern ergibt sich im Gegenteil schon aus § 39 Abs. 1 StG selber (vgl. BGE 124 I 193 E. 4b S. 200), und sie ist auch mit Art. 14 Abs. 1 StHG vereinbar. In der Tat würde eine auf den Zielwert von 100 Prozent des Marktwerts ausgerichtete Formelbewertung viele über dem tatsächlichen Marktwert liegende Ergebnisse liefern, was insofern verfassungswidrig wäre und überdies zu dem vom Kantonsrat angedeuteten Vollzugsaufwand führen würde. Es entspricht deshalb auch einer praktischen Notwendigkeit, die Bewertungsformel so vorsichtig zu wählen, dass die Ergebnisse zum grössten Teil zwar möglichst nahe beim Zielwert von 100 Prozent, aber nicht darüber liegen. Dass damit eine Verlagerung der unvermeidlichen Bandbreite nach unten in einem gewissen Ausmass in Kauf genommen werden muss, lässt sich aus veranlagungsökonomischen Gründen rechtfertigen und ist mit Art. 14 StHG vereinbar. 3.3.2 Die Beschwerdeführer machen geltend, mit der angefochtenen Bestimmung werde eine Senkung des Zielkorridors unter die heutige Vorgabe von 70 bis 80 Prozent des Marktwerts beabsichtigt. Das würde zu einer noch grösseren Zahl von verfassungswidrigen Steuerwerten führen, nachdem bereits aufgrund der Weisung 1999 die Werte bei Einfamilienhäusern zu 32 Prozent und jene bei Eigentumswohnungen zu 26 Prozent unter 60 Prozent des Marktwerts lägen. Die Einwendungen beruhen zunächst auf unzutreffenden Annahmen. Den derzeit für die Bewertung von Liegenschaften im Kanton Zürich geltenden Weisungen liegt eine Bandbreite der Vermögenssteuerwerte von 30 Prozent zu Grunde (vgl. Weisung 1999, Rzn. 79 und 82; Richner/Frei/Kaufmann, a.a.O., N. 55 zu § 39 StG); das heisst, dass die so zu ermittelnden Vermögenssteuerwerte im Normalfall zwischen 70 und 100 Prozent des Verkehrswerts betragen sollen, also nicht, wie die Beschwerdeführer behaupten, zwischen 70 und 80 Prozent. Ein Maximalwert von 80 Prozent des Marktwerts war wohl im ursprünglichen Text der Initiative Egloff für den Vermögenssteuerwert vorgeschlagen worden, wurde aber schliesslich nicht in den Gesetzestext aufgenommen. Auch beziehen sich die von den Beschwerdeführern angegebenen Zahlen auf die Eigenmietwerte und nicht auf die Vermögenssteuerwerte (vgl. Expertenbericht vom 4.September 1998, S. 28 f.). Weder die geltenden Ausführungsbestimmungen (Weisung 1999) noch die ermittelten tatsächlichen Vermögenssteuerwerte sind indessen vorliegend zu beurteilen. Die Einwendungen dringen aber auch in der Sache nicht durch. Es mag zutreffen, dass die angefochtene Gesetzesbestimmung zusammen mit den geltenden Ausführungsvorschriften zu verfassungswidrigen Ergebnissen bei den Vermögenssteuerwerten führen oder die Zahl der schon heute angeblich zu niedrigen Steuerwerte tendenziell noch erhöhen würde. Ferner lässt sich - unabhängig von den geltenden Bewertungsvorschriften - auch nicht bestreiten, dass die Mehrheit der Grundstücke unter dem Verkehrswert bewertet wird, wenn das Gesetz verlangt, dass die am oberen Rand der Bandbreite liegenden Schätzungen nicht über dem effektiven Marktwert liegen dürfen. Daraus folgt aber nicht, dass die angefochtene Norm zwangsläufig zu verfassungswidrigen Ergebnissen führe und zum Vornherein nicht verfassungskonform angewendet werden könne: Einmal darf der Vermögenssteuerwert in einem gewissen Umfang vom Verkehrswert abweichen (oben E. 3.2.2). Sodann weist der Kantonsrat auch in diesem Zusammenhang darauf hin, dass eine schematische, formelmässige Bemessung vom Gesetzgeber nicht zwingend vorgeschrieben sei ("Kann-Vorschrift") und der Regierungsrat bei der Anwendung der angefochtenen Bewertungsvorgabe auf jeden Fall genügend Spielraum habe, um die Bestimmungen des Steuerharmonisierungsgesetzes einzuhalten (Vernehmlassung vom 28. Juni 2001, S. 4). Das schliesst die Möglichkeit mit ein, auch verfassungswidrig tiefe Steuerwerte gegebenenfalls durch eine individuelle Schätzung zu vermeiden oder zu korrigieren, wie dies das Gesetz für zu hohe, d.h. über dem Verkehrswert liegende Steuerwerte ausdrücklich vorsieht (§ 39 Abs. 4 StG). Unter dem Gesichtspunkt der Wahrscheinlichkeit einer verfassungstreuen Anwendung (vgl. oben E. 1.5) kann vorliegend schliesslich berücksichtigt werden, dass die Ausführungsvorschriften erst noch zu erlassen oder anzupassen sind (Richner/Frei/Kaufmann, a.a.O., Ergänzungsband, Zürich 2001, N. 52 zu § 39 StG); es darf auch hier nicht von vornherein eine bundesrechtswidrige Umsetzung durch die Anwendungsvorschriften unterstellt werden. 3.4 Für jene Einzelfälle, bei denen die formelmässige Bewertung dennoch zu einem höheren Vermögenssteuerwert führt, bestimmt der geänderte § 39 Abs. 4 StG, dass eine individuelle Schätzung vorzunehmen und dabei ein Wert von 90 Prozent des effektiven Marktwerts anzustreben sei. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer ist auch diese Bestimmung einer verfassungs- und harmonisierungskonformen Auslegung durchaus zugänglich. 3.4.1 Die "in Einzelfällen" Platz greifende Regelung von § 39 Abs. 4 StG ist im Zusammenhang mit § 39 Abs. 3 StG zu sehen und zu interpretieren: Sie visiert in Wirklichkeit das gleiche Schätzungsziel an wie die - bundesrechtskonforme - grundsätzliche Regel von § 39 Abs. 3 StG, wonach die für schematische Bewertungen zu verwendende Formel so zu gestalten sei, "dass die am oberen Rand der Bandbreite liegenden Schätzungen nicht über dem effektiven Marktwert liegen". Mit beiden Regelungen geht es dem Gesetzgeber darum, den mit der Verkehrswertermittlung von Immobilien zwangsläufig verbundenen Unsicherheiten und Ungenauigkeiten durch eine vorsichtige Schätzung Rechnung zu tragen. Der Gesetzgeber darf und muss mit berücksichtigen, dass auch eine individuelle Bewertung, wie sie gemäss § 39 Abs. 4 StG vorzunehmen ist, bei weitem nicht immer präzise Ergebnisse zu liefern vermag (vgl. E. 2.6 hiervor). Mit der umstrittenen Zielvorgabe von 90 Prozent soll in erster Linie sichergestellt werden, dass kein Wert von über 100 Prozent des effektiven Marktwerts resultiert; das ist bundesrechtlich nicht zu beanstanden und steht auch im Einklang mit § 39 Abs. 1 StG (Vermögensbewertung zum Verkehrswert). Zudem kann die niedrigere Zielvorgabe als Korrektiv für allfällige spekulative und subjektive Preiselemente aufgefasst werden, die häufig im effektiven Verkehrswert - als dem tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis - enthalten, aber steuerrechtlich nicht zu berücksichtigen sind (vgl. oben E. 3.2.2). 3.4.2 In Bezug auf das Steuerharmonisierungsgesetz mag § 39 Abs. 4 StG insofern gewisse Bedenken erwecken, als er explizit einen niedrigeren Zielwert vorschreibt als Art. 14 StHG, nämlich 90 Prozent vom Verkehrswert. Ein genereller Abschlag auf dem Verkehrswert wäre mit Art. 14 Abs. 1 StHG (und übrigens auch mit § 39 Abs. 1 StG) nicht vereinbar. Der niedrigere Zielwert gilt indessen nicht für alle Immobilieneigentümer, sondern nur für jene mutmasslich kleine Minderheit, bei denen die formelmässige Bewertung wegen Besonderheiten des Grundstücks oder der örtlichen Verhältnisse zu einem übersetzten, über dem effektiven Marktwert liegenden Vermögenssteuerwert führt (was vom betroffenen Eigentümer nachgewiesen werden muss). Es handelt sich insofern nicht um einen "generellen" Abschlag. Sodann verlangt das Gesetz nur, dass bei der vorzunehmenden individuellen Schätzung ein Wert von 90 Prozent des effektiven Marktwerts "anzustreben" sei. Dadurch bringt der Gesetzgeber einerseits zum Ausdruck, dass sich der effektive Marktwert auch durch eine individuelle Schätzung nicht mathematisch genau ermitteln lässt; anderseits legt er damit lediglich einen Richt- oder Annäherungswert fest, der mit der individuellen Schätzung erreicht werden soll, und nicht etwa einen generellen linearen Abschlag von 10 Prozent auf dem individuell geschätzten Verkehrswert. Schliesslich fällt ins Gewicht, dass die anzustrebende Zielvorgabe ein nahe beim effektiven Marktwert liegender Wert ist, nämlich 90 Prozent. Die Differenz zum "Soll-Wert" gemäss Art. 14 Abs. 1 StHG ("Verkehrswert") beträgt 10 Prozent und ist damit weitaus kleiner als die in den erwähnten Fällen (BGE 124 I 145 ff., 159 ff., 193 ff.; vgl. oben E. 3.2.3) als verfassungswidrig beurteilten generellen Abschläge von 30 und 40 Prozent. Die angefochtene Zielvorgabe führt weder im Grundsatz noch in der Höhe zu einer Bewertung, die dem Verkehrswert unter angemessener Berücksichtigung des Ertragswerts im Sinne von Art. 14 StHG zum Vornherein widerspricht.