Citation: 4C.203/2006 26.10.2006 E. 2.2.2

2.2.2.1 Le contrat de bail liant la demanderesse à la défenderesse B.________ comporte, sous la rubrique "loyer" et la sous-rubrique "conditions particulières", la mention suivante: "La variation du taux hypothécaire n'entre pas en considération dans la fixation du loyer". A côté de cette mention, il est précisé que l'IPC est de 100,40. Les premiers juges se sont demandé si cette mention ne pourrait pas être éventuellement comprise comme une réserve mal formulée. Laissant la question ouverte, ils ont estimé que ladite clause n'était de toute façon pas suffisamment claire pour que la locataire pût en déduire une renonciation définitive des deux parties à invoquer l'évolution du taux hypothécaire à l'appui d'une majoration ou d'une demande de diminution du loyer. Avec raison, la Chambre des recours a refusé de partager ce point de vue. Il faut admettre, comme elle, que le terme variation, utilisé dans la clause analysée, renvoie nécessairement à l'avenir. On ne voit pas qu'il soit possible d'inférer du texte de celle-ci une réserve, fût-elle mal formulée (cf. l'art. 18 OBLF), la bailleresse n'ayant pas du tout laissé entendre, à la conclusion du bail, même de manière implicite, qu'elle aurait pu fixer le loyer initial à un niveau plus élevé mais qu'elle s'abstenait provisoirement de le faire. De surcroît, il n'y aurait guère de sens à admettre que, par cette clause, la bailleresse a simplement voulu informer la locataire qu'elle fixait son loyer sans égard au taux hypothécaire en vigueur à l'époque, mais qu'elle ne manquerait pas de se servir plus tard de ce facteur pour adapter le loyer. L'indication du niveau de l'IPC en regard de la clause considérée confirme d'ailleurs, de manière indirecte, la volonté, reconnaissable, de la bailleresse d'exclure l'autre facteur (i.e. le taux hypothécaire) comme motif d'adaptation du loyer. Au demeurant, quoi qu'en dise la défenderesse, il n'y avait aucune incohérence, de la part de la Chambre des recours, à constater que la volonté réelle des parties n'avait pu être établie, en dépit des termes clairs du contrat, puis à retenir, sur le vu de ces mêmes termes, que celles-ci étaient convenues de ne pas faire dépendre l'adaptation du loyer de l'évolution du taux hypothécaire. C'est, en effet, le rôle de l'interprétation d'une clause contractuelle selon le principe de la confiance que de déterminer, par une démarche normative, la volonté présumée des parties en recherchant le sens objectif qu'un tiers pourrait donner à cette clause sur la signification de laquelle les cocontractants ne sont pas d'accord, malgré la clarté de sa formulation. 2.2.2.2 "Le taux hypothécaire et ses variations n'entrent pas en considération pour la fixation et l'adaptation des loyers". Cette clause, qui figure dans le bail conclu par la demanderesse avec la défenderesse A.________, sous la rubrique "dispositions complémentaires", est encore plus claire que celle qui vient d'être examinée, puisqu'elle exclut expressément le recours au facteur en question pour l'adaptation du loyer. On ne saurait donc lui donner une autre signification qu'à celle-là. Semblable interprétation n'est pas démentie par le fait que, pour calculer la part de l'augmentation du loyer des défenderesses se rapportant aux améliorations entraînant des plus-values, la bailleresse a pris en considération le taux hypothécaire du marché augmenté d'½ %. De fait, ce calcul a été opéré dans le cadre d'une majoration de loyer fondée sur un autre motif (les prestations supplémentaires du bailleur, au sens de l'art. 269a let. b, seconde hypothèse, CO) que celui visé par la clause litigieuse (les hausses de coûts, au sens de l'art. 269a let. b, première hypothèse, CO). Il s'agit là, en tout état de cause, d'une circonstance postérieure à la conclusion du contrat de bail et, partant, non pertinente. En effet, pour l'application du principe de la confiance, les circonstances déterminantes sont celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté (ATF 131 III 377 consid. 4.2 p. 382 et l'arrêt cité), à l'exclusion des événements postérieurs (ATF 118 II 365 consid. 1 p. 366; 112 II 337 consid. 4a). Cependant, le Tribunal des baux a vu une renonciation ultérieure à l'application de cette clause de la part de la bailleresse dans le fait que, le 11 septembre 2001, la demanderesse avait soumis à sa locataire une proposition d'accord écrite, acceptée le 26 du même mois par l'intéressée, qui faisait suite à une contestation du loyer initial fondée, pour l'essentiel, sur la baisse du taux hypothécaire depuis la fixation du loyer de l'ancien locataire (cf., plus haut, sous let. B.b). De l'avis des premiers juges, faute de référence expresse à la clause topique dans la proposition d'accord, la locataire pouvait objectivement comprendre que la bailleresse renonçait à la clause en question. La Chambre des recours, à juste titre, n'a pas suivi cet avis en soulignant que l'auteur de la proposition écrite, à savoir la gérante de l'immeuble, y avait précisé les bases de calcul du nouveau loyer sans mentionner le taux hypothécaire et en se référant au bail conclu le 13 juin 2001. 2.2.2.3 L'interprétation des clauses litigieuses selon le principe de la confiance ayant permis de dégager le sens de celles-ci, les défenderesses réclament en vain l'application de la règle dite des clauses ambiguës (Unklarheitsregel, in dubio contra stipulatorem; cf. ATF 124 III 155 consid. 1b p. 158), laquelle revêt un caractère subsidiaire par rapport à ce moyen d'interprétation (ATF 122 III 118 consid. 2a et les arrêts cités), et celle dite de l'inhabituel ou de l'insolite (Ungewöhnlichkeitsregel; arrêt 4C.427/2005 du 4 mai 2006, consid. 2.1 et les références), qui a trait à une autre problématique (adhésion à des conditions générales d'affaires préformées). Réfutés les arguments des défenderesses, il reste à examiner si les cocontractants, en adoptant les clauses litigieuses, ont valablement exclu toute adaptation du loyer justifiée par la fluctuation du taux hypothécaire.