Citation: 4A_615/2015 E. A

A.a. Am 24. September 2007 schloss die C.________ AG in Liquidation, heute B.________ AG (Vermieterin, Beklagte, Beschwerdegegnerin) als Inhaberin einer Sondernutzungskonzession des Kantons Zürich mit der Genossenschaft A.________ (Mieterin, Klägerin, Beschwerdeführerin) einen Mietvertrag über eine Verkaufsfläche von 376 m2 und Lagerräume von 50 m2 im D.________ der Raststätte E.________ in U.________ für einen jährlichen Mietzins von Fr. 383'500.-- zuzüglich akonto zu leistenden Nebenkosten von Fr. 18'800.--. Das mit "F.________" betitelte Reglement wurde als integrierender Bestandteil des Mietvertrages erklärt. Mit Nachtrag Nr. 1 zum Mietvertrag vom 24. September 2007 wurde der Mieterin das Recht zugestanden, das Mietobjekt an die G.________ AG (nachfolgend: Untermieterin) zu den Bedingungen gemäss Mietvertrag vom 24. September 2007 unterzuvermieten. A.b. Die Raststätte E.________ in U.________ umfasst pro Fahrtrichtung je eine Tankstelle mit angegliedertem Shop. In dem über den Fahrspuren der Autobahn errichteten Brückengebäude befindet sich im 2. Obergeschoss ein Restaurant, im 1. Obergeschoss ein Einkaufszentrum und in den Geschossen zwischen Parterre und 1. Obergeschoss je eine Kaffeebar. Die beiden Tankstellenshops Süd (H.________) und Nord (I.________), die zwei sich in den Zwischengeschossen befindenden Kaffeebars Süd und Nord sowie das Restaurant im 2. Obergeschoss werden von der Vermieterin in Eigenregie betrieben (nachfolgend: Regiebetriebe). Die Mieterin bzw. Untermieterin befindet sich - mit weiteren Mietern (nachfolgend: Fremdmieter) - im 1. Obergeschoss und damit zwischen dem Restaurant im 2. Obergeschoss und den Zwischengeschossen mit den beiden Kaffeebars.