Citation: BGE 128 III 260 E. 2c

Occorre innanzi tutto rilevare che nella sede cantonale gli attori hanno basato la loro azione su di un accordo, firmato da tutti i comproprietari, di procedere a una modifica della tabella dei millesimi BGE 128 III 260 S. 263 e hanno prodotto il consenso del creditore ipotecario dell'unica unità di PPP di cui è chiesta una diminuzione della quota di valore. Nel ricorso per riforma sembrano invece sostenere che trattasi di una domanda di rettificazione ai sensi della seconda frase dell'art. 712e cpv. 2 CC di una quota stabilita erroneamente. Sennonché, un errore nel senso della predetta norma si realizza qualora nella determinazione delle singole quote il criterio di valutazione sia stato inavvertitamente applicato in modo inesatto o se questo si fonda su di uno sbaglio. L'invocare un siffatto errore presuppone inoltre imperativamente la conoscenza del criterio di valutazione posto a fondamento della determinazione delle singole quote (DTF 116 II 55 consid. 6 pag. 62 con rif.). In concreto gli attori non si prevalgono di un errore come quello sopradetto né allegano i criteri di determinazione delle quote. In queste circostanze appare palese che la chiesta modifica presuppone il consenso di tutti gli interessati diretti e in assenza dello stesso, la loro citazione in giudizio. L'art. 712e cpv. 2 CC si applica infatti a tutte le fattispecie in cui si vuole procedere alla modifica delle quote validamente fissate e quindi anche ai casi in cui si intende modificare, come nel caso in esame, le quote a conclusione dei lavori, in sede di cancellazione della menzione di costituzione della PPP prima della costruzione dell'edificio (DTF 127 III 142 consid. 2 con rif.). Rimane pertanto da stabilire se, come indicato nella sentenza impugnata, anche i creditori ipotecari garantiti dalle unità di PPP, le cui quote di valore sono destinate ad aumentare, sono inclusi fra gli interessati diretti dell'art. 712e cpv. 2 CC. Il Tribunale federale ha già deciso che fra gli interessati diretti ai sensi di questa norma rientrano i creditori pignoratizi che si vedono modificata a loro pregiudizio la quota di valore dell'oggetto del pegno (DTF 127 III 142 consid. 5 con rif.). Ciò è segnatamente il caso, qualora la quota venga ridotta (MEIER-HAYOZ/REY, Commento bernese, n. 46 all'art. 712e CC; STEINAUER, Questions choisies en rapport avec la propriété par étages, in: ZWR 1991 pag. 285 segg., pag. 300; NEF, Die nachträgliche Änderung des Aufteilungsplans bei Stockwerkeigentum, in: ZBGR 82/2001 pag. 1 segg., pag. 13). Le quote di valore determinano la misura in cui ogni unità partecipa alla comproprietà (DTF 127 III 142 consid. 2 con rif.), influendo quindi sia sui diritti che sugli obblighi dei comproprietari. Esse non vengono unicamente utilizzate per ripartire fra i comproprietari le spese di amministrazione comune, ma ne determinano pure la responsabilità per i debiti della comunione verso terzi (MEIER-HAYOZ/REY, Commento bernese, n. 12 all'art. 712e CC; HANSJÖRG FREI, Zum BGE 128 III 260 S. 264 Aussenverhältnis der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, tesi Zurigo 1970, pag. 69). Infatti, il legislatore ha voluto escludere la responsabilità solidale dei condomini per i debiti della comunione (DTF 127 III 142 consid. 5 pag. 145). In quest'ottica, a giusta ragione, la sentenza impugnata rileva, menzionando MORITZ OTTIKER (op. cit., pag. 152), che la posizione dei creditori ipotecari può pure essere toccata da un aumento dei millesimi dell'unita di PPP data in pegno. Si pensi infatti, a prescindere dall'esempio indicato dai giudici cantonali delle spese di amministrazione prelevate prioritariamente dal prezzo ricavato in una realizzazione forzata, all'ipotesi di un'ipoteca degli artigiani e degli imprenditori costituita in seguito a lavori, segnatamente di ristrutturazione, effettuati sulle parti comuni del fondo (cfr. STEINAUER, op. cit., pag. 310; ARTHUR MATHIS, Das Bauhandwerkerpfandrecht in der Gesamtüberbauung und im Stockwerkeigentum, tesi San Gallo 1988, pag. 61). In una simile eventualità, l'ipoteca legale degli artigiani e degli imprenditori è da iscrivere sulle singole unità in ragione della loro partecipazione alla comproprietà (DTF 125 III 113 consid. 3a pag. 117; FORNI, La propriété par étages dans la jurisprudence du Tribunal fédéral, in: ZBJV 124/1988 pag. 449 segg., pag. 465). Poiché una tale ipoteca è, adempiuti i presupposti dell'art. 841 CC, privilegiata nei confronti delle pretese degli altri creditori pignoratizi, risulta che quest'ultimi possono essere pregiudicati da un aumento della quota millesimale dell'unità costituita in pegno. Ne segue che non occorre approfondire le critiche ricorsuali riferite ai costi di amministrazione. Infine anche le asserite difficoltà pratiche nel reperire i creditori pignoratizi appaiono pretestuose, atteso che gli attori hanno pure ignorato i creditori pignoratizi risultanti dagli estratti del registro fondiario e a loro noti.