Citation: 5C.240/2004 21.01.2005 E. 4

Davon ausgehend, dass der Dienstbarkeitsvertrag nicht zwischen den heutigen Parteien geschlossen worden ist, hat das Kantonsgericht bei der Vertragsauslegung zu Recht danach gefragt, was ein vernünftig denkender Dritter unter dem Begriff "zweigeschossig" nach Treu und Glauben verstehen darf und muss (vgl. E. 2). Hierfür hat es in erster Linie auf den optischen Eindruck und hilfsweise auf das örtliche Baureglement abgestellt. Diese Vorgehensweise ist nicht zu beanstanden: Nach einem Treu und Glauben verpflichteten Verständnis kann der Begriff "zweigeschossig" nicht so verstanden werden, dass das Untergeschoss überhaupt nicht über das gewachsene Terrain hinausragen darf; wenn dies nur zu einem kleinen Teil der Fall ist, würde niemand ein Gebäude optisch als nicht mehr zweigeschossig wahrnehmen. Mit anderen Worten nimmt der Umstand allein, dass das Untergeschoss zu einem gewissen Teil aus dem gewachsenen Terrain ragt, dem Gebäude nicht die Wahrnehmung als zweigeschossig. Dies wiederum bedeutet, dass irgendwo die Grenze zu ziehen ist, bei der das Gebäude nicht mehr als zwei-, sondern als dreigeschossig empfunden wird. Es ist naheliegend, hierfür auf das örtliche Baureglement abzustellen. Zum einen muss gerade das Baureglement diese Grenze ziehen. Zum anderen ist im Dienstbarkeitsvertrag von der Überbauung des belasteten Grundstücks die Rede. Es ist auch für einen Dritten bzw. einen rechtsnachfolgenden Grundstückseigentümer klar, dass die Dienstbarkeit im Hinblick auf die Überbauung des belasteten Grundstücks begründet worden ist. Für die Bestimmung des Inhalts der Dienstbarkeit legt dies eine gewisse Anlehnung an das örtliche Baureglement nahe. Insbesondere für die Frage der Geschosse ist ein bautechnischer Sprachgebrauch angezeigt, wenn der Dienstbarkeitsvertrag im Zusammenhang mit der Überbauung des belasteten Grundstücks die zulässige Gebäudehöhe mit Geschosszahlen umschreibt. Einem Grundeigentümer ist in aller Regel bekannt, dass das Baureglement eben diese Begriffe definiert, und er muss damit rechnen, dass der bauwillige Eigentümer des belasteten Grundstücks die im Dienstbarkeitsvertrag verwendete Terminologie mit derjenigen des Baureglements gleichsetzt oder jedenfalls assoziiert. In diesem Sinn hätten die im Dienstbarkeitsvertrag verwendeten Begriffe nach Treu und Glauben explizit definiert werden müssen, wenn sie anders zu verstehen wären als im Baureglement verwendet. Vor diesem Hintergrund verdient die Auffassung des Obergerichts, die geplanten Einfamilienhäuser würden als zweigeschossig wahrgenommen und sie gälten auch im baujuristischen Sinn des öffentlichen Rechts als zweigeschossig, gegenüber derjenigen der Kläger, ein Haus mit einem Erd- und einem Obergeschoss könne im privatrechtlichen Sinn nicht mehr als zweigeschossig bezeichnet werden, sobald das Untergeschoss "bis 1.20 m über das Terrain ragt" (Berufung, S. 10), den Vorzug. Eine Verletzung von Bundesrecht ist in den vorinstanzlichen Erwägungen jedenfalls nicht zu erblicken und entsprechend ist die Berufung abzuweisen.