Citation: 4A_634/2009 03.03.2010 E. 2.2

2.2.1 Les locataires expliquent qu'ils ont payé, le 28 avril 2009, une partie importante (soit 2461 fr. 30) du montant total dû au bailleur et qu'on ne saurait raisonnablement leur reprocher d'avoir versé cette somme à l'office des poursuites (ce qui a eu pour conséquence que le montant n'a été crédité sur le compte du représentant du bailleur qu'après l'échéance du délai comminatoire). S'agissant du solde payé en retard (soit le 4 mai 2009), les locataires considèrent que les frais relatifs à l'assurance bris de glace 2008 ne pouvaient faire l'objet de l'avis comminatoire, le contrat de bail ne contenant aucun montant forfaitaire y faisant référence. Ils sont ainsi d'avis que seule reste litigieuse la question du paiement (tardif) du loyer en retard, soit la somme de 1'430 fr. correspondant au mois d'avril 2009. Ils estiment abusif le congé donné en raison de cet unique loyer payé seulement un jour après l'échéance du délai comminatoire, étant donné qu'à une exception près (ayant conduit à l'avis comminatoire du 19 janvier 2007), ils se sont toujours acquittés à temps de leur loyer. Les locataires insistent sur le fait qu'ils n'ont commis qu'un seul "écart" dans le passé et que c'est en établissant les faits de façon manifestement inexacte (c'est-à-dire en faisant preuve d'arbitraire dans l'établissement des faits et l'appréciation des preuves) que la Chambre des recours a retenu, contrairement à ce que montrent diverses pièces du dossier, que le bailleur avait déjà imparti plusieurs délais de paiement pour divers arriérés. En résumé, les recourants admettent avoir payé le loyer d'avril 2009 avec un jour de retard mais sont d'avis que le congé doit être annulé, le seul "écart" commis dans le passé pour le paiement du loyer ne permettant pas de justifier la résiliation eu égard aux règles de la bonne foi. 2.2.2 Selon la jurisprudence, l'art. 271 al. 1 CO s'applique également lorsque la résiliation du bail a pour cause la demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO. Le droit du bailleur de résilier le bail s'oppose alors à celui du locataire d'être protégé contre une résiliation abusive. Le juge ne peut annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l'abus de droit ; il faut toutefois des circonstances particulières pour que le congé soit annulé (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 33). Tel sera le cas, par exemple, lorsque le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33 s.). Le congé sera également tenu pour contraire aux règles de la bonne foi si le montant impayé est insignifiant (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33), si l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer (arrêt 4C.430/2004 du 8 février 2005, publié in SJ 2005 I p. 310, consid. 3.1; arrêt 4C.35/2004 du 27 avril 2004, publié in SJ 2004 I p. 424, consid. 3.1; arrêt 4C.65/2003 du 23 septembre 2003 consid. 4.2.1; David Lachat, Le bail à loyer, 2008, n. 2.3.6 p. 672; Pierre Wessner, L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires, in 9e Séminaire sur le droit du bail 1996, p. 24, et les références ; cf. Message du Conseil fédéral du 27 mars 1985 concernant la révision du bail à loyer, FF 1985 I 1439 ch. 421.21). 2.2.3 En l'espèce, si on peut admettre que l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire (un jour), il est indéniable que les locataires ne se sont pas toujours acquittés à temps du loyer dans le passé. Les recourants admettent d'ailleurs que le bailleur a en effet déjà dû leur notifier un avis comminatoire le 19 janvier 2007. Ils cherchent en vain à minimiser l'"écart" dans le paiement du loyer. Cet "écart" est loin d'être insignifiant vu que, selon les constatations cantonales (non contestées par les recourants), il portait sur trois mois de loyers (novembre 2006 à janvier 2007), ainsi que sur le décompte chauffage et d'eau chaude 2005/2006. Il est encore précisé, pour faire écho à la jurisprudence rappelée ci-dessus, que le montant total réclamé aux locataires (soit 3'966 fr. 15), clairement dû, n'était pas incertain et que le montant impayé à la fin du délai (1'430 fr., soit plus du tiers du montant total objet de l'avis comminatoire) n'était pas insignifiant. Le bailleur n'a donc pas commis d'abus de droit en résiliant le bail à loyer commercial le 9 mai 2009. Le grief de violation de l'art. 257d CO, en rapport avec celui de la transgression de l'art. 271 al. 1 CO, est dès lors infondé. Il n'est pas nécessaire d'analyser, à la lumière de l'art. 257d CO, les autres arguments présentés par les recourants, ceux-ci se révélant sans pertinence. Il n'est en particulier pas utile d'examiner si c'est à juste titre que les locataires ont effectué leur premier paiement en faveur de l'office des poursuites, ce qui a eu pour conséquence que le versement est parvenu au bailleur après l'échéance du délai comminatoire. Enfin, l'analyse juridique qui précède a été entreprise en considérant que, par le passé, le bailleur n'avait imparti qu'un seul délai de paiement aux locataires (ce que correspond à la version des locataires). Il n'est donc pas nécessaire d'examiner si la Chambre des recours a sombré dans l'arbitraire en retenant que le bailleur avait déjà dû fixer plusieurs délais de paiement aux recourants, le moyen invoqué n'étant pas susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).