Citation: 4C.323/2001 09.04.2002 E. 3

3.- a) La demanderesse a notifié aux défendeurs une augmentation de loyer fondée sur un facteur relatif, soit les prestations supplémentaires liées aux travaux de rénovation entrepris en 1997 (art. 269a let. b CO). Face à une majoration justifiée selon la méthode relative, le locataire conserve la faculté de s'y opposer en faisant valoir que le loyer assure néanmoins un rendement excessif, au regard de la méthode absolue (art. 269 CO; cf. ATF 121 III 163 consid. 2c p. 164 et consid. 2d/aa p. 165; 123 III 76 consid. 4c p. 83). Le rendement déterminant au sens de l'art. 269 CO est le rendement net des fonds propres investis par le propriétaire. Le capital propre correspond à la différence entre le coût initial de la chose louée et les fonds étrangers (ATF 123 III 171 consid. 6a p. 174; 122 III 257 consid. 3a p. 258 et les arrêts cités). Lorsque l'immeuble n'a pas été construit ou acquis récemment, la détermination des fonds propres peut poser problème. En effet, il est parfois difficile, voire impossible de reconstituer le capital propre, faute de pièces comptables ou parce que celles-ci laissent apparaître, après indexation, des montants économiquement irréalistes (ATF 122 III 257 consid. 3b/aa p. 258/259; SVIT-Kommentar zum Mietrecht, 2e éd., n. 17 ad art. 269 CO; Lachat, Le bail à loyer, p. 287; Gratz, Mietzinsgestaltung, p. 71). Sous l'ancien droit, le Tribunal fédéral a jugé, en 1986, que le critère des loyers usuels du quartier ne pouvait être écarté lorsqu'il s'agissait de déterminer si le rendement d'un immeuble ancien - en l'occurrence, construit en 1958/1959 - était excessif au sens de l'art. 14 AMSL (ATF 112 II 149 consid. 3d p. 154/155; approuvé par Higi, Zürcher Kommentar, n. 273 ad art. 269 CO).