Citation: 4C.66/2001 15.05.2001 E. 2

2.- a) Gemäss Art. 259b lit. a OR kann der Mieter den Vertrag fristlos kündigen, wenn die Aufforderung an den Vermieter, einen Mangel innert angemessener Frist zu beseitigen, erfolglos geblieben ist, falls der Mangel die Tauglichkeit einer unbeweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt. Mit der Berufung wird dem Obergericht die Verletzung dieser Bestimmung vorgeworfen. Dabei wenden sich die Beklagten nicht gegen dessen Erörterungen zu den rechtlichen Voraussetzungen der fristlosen Kündigung und insbesondere zu den Kriterien, nach denen zu beurteilen ist, ob ein leichter, mittlerer oder schwerer Mangel vorliegt. Die Beklagten rügen in diesem Zusammenhang einzig, das Obergericht habe die nachgewiesenen Mängel zu leicht gewichtet und zu Unrecht verneint, dass diese die Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch ausgeschlossen oder erheblich beeinträchtigt haben. b) aa) Im angefochtenen Urteil wird festgehalten, den Beklagten habe bei Vertragsschluss klar sein müssen, dass nicht alle Räume des Hauses beheizbar seien und vorläufig keine neuen Fenster eingebaut würden. Selbst unter Berücksichtigung dieser Umstände vermochte indessen der im Wohnzimmer herrschende Zustand nach der Einschätzung des Obergerichts die berechtigten Erwartungen der Beklagten nicht zu erfüllen, wurde doch das Raumklima von der Mehrheit der Zeugen als nicht mehr behaglich empfunden und führte dies dazu, dass im Haus warme Kleidung getragen werden musste. Die Vorinstanz gelangte zum Ergebnis, die ständige Zugluft im Wohnzimmer habe namentlich mit Blick auf die besondere Empfindlichkeit von Kleinkindern das tolerierbare Mass überschritten und einen Mangel mittlerer Schwere dargestellt. Nicht nachgewiesen sei jedoch, dass deswegen die Gesundheit der Bewohner gefährdet gewesen wäre. Einen weiteren Mangel mittlerer Schwere sah das Obergericht wie bereits der erstinstanzliche Richter im Zustand der Eingangstüre, die sich verzogen hatte und einen seitlichen Spalt aufwies, durch welchen die kalte Luft hereinkam; die Türe habe sich indessen im unbeheizten Teil des Hauses befunden und den Komfort im Wohnzimmer nicht beeinflusst. bb) Die vier Zimmer im Obergeschoss wiesen dagegen nach der Beurteilung der Vorinstanz keinen Mangel zufolge ungenügender Beheizbarkeit auf. Zumindest drei davon seien über den Kunstofen erwärmbar gewesen, wenn tagsüber geheizt und gleichzeitig die Türen zu den anderen Zimmern ohne Ofen offen, jene zu den ungeheizten Bereichen geschlossen gehalten worden wären. Da die Mieter frei über die Raumeinteilung hätten bestimmen können, stelle das Offenhalten der Verbindungstüre zwischen den beiden als Elternschlafzimmer benutzten Räumen keine despektierliche Zumutung dar, wie die Beklagten eingewendet hätten. Schliesslich verneinte die Vorinstanz auch in Bezug auf die fehlende Beheizbarkeit der Toilette im Erdgeschoss und des Badezimmers im Untergeschoss einen Mangel der Mietsache. Nach ihrer Feststellung hätte in diesen Räumen mit wenig Aufwand ein Elektro-Ofen installiert werden können, weshalb jedenfalls kein schwerer, sondern allenfalls ein mittlerer Mangel vorgelegen habe, dessen Behebung die Beklagten indes nie von den Vermietern verlangt hätten. c) Mit der Berufung wird nicht rechtsgenügend aufgezeigt, weshalb das Heizsystem des Hauses als solches einen schweren Mangel darstellen soll. Was die Beklagten dazu vorbringen, erschöpft sich weitgehend in unzulässiger Kritik an den vorinstanzlichen Feststellungen; etwa wenn sie behaupten, der Mangel an der Eingangstüre habe den Wohnkomfort beeinträchtigt oder die Räume im Obergeschoss hätten auch bei sachgerechtem Umgang mit der bestehenden Heizung nicht ausreichend beheizt werden können. In Bezug auf das Badezimmer und die Toilette setzen sie sich sodann nicht mit der Feststellung der Vorinstanz auseinander, wonach problemlos tragbare Elektro-Öfen hätten benutzt werden können, allenfalls auf Kosten der Vermieter. Die Beklagten zeigen im Weitern nicht auf, inwiefern der vereinbarte Mietzins zu einer anderen Gewichtung der Mängel hätte führen müssen, war ihnen doch bei Vertragsschluss bekannt, dass sie ein rund hundert Jahre altes Haus mit schlecht isolierenden Fenstern und ohne Zentralheizung beziehen würden. Wenn die Vorinstanz in Würdigung aller Umstände zum Ergebnis gelangt ist, die Voraussetzungen von Art. 259b lit. a OR seien nicht gegeben, weil die vorhandenen Mängel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache weder ausgeschlossen noch erheblich beeinträchtigt hätten, hat sie kein Bundesrecht verletzt und namentlich das ihr gemäss Art. 4 ZGB zustehende Ermessen bundesrechtskonform ausgeübt. Die Berufung erweist sich in diesem Punkt als unbegründet, soweit die Vorbringen der Beklagten zu hören sind. d) Mit der Vorinstanz ist somit davon auszugehen, dass die fristlose Kündigung erfolgte, obschon die gesetzlichen Voraussetzungen fehlten. Die im Januar 1998 ausgesprochene fristlose Kündigung ist als rechtlich wirkungslos zu betrachten (Higi, Zürcher Kommentar, N. 42 zu Art. 259b OR). Das Vertragsverhältnis blieb über diesen Zeitpunkt hinaus bestehen und endete am 30. Juni 1998, dem gemäss Mietvertrag nächstmöglichen ordentlichen Kündigungstermin. Eine vorzeitige Auflösung aufgrund eines Aufhebungsvertrags zwischen den Vertragsparteien ist im Übrigen nicht behauptet worden.