Citation: 5A_162/2021 E. 3

Après avoir constaté que le projet de construction de l'intimée ne respectait pas les servitudes, la cour cantonale a analysé si celles-ci conservaient leur utilité ou si elles pouvaient être levées judiciairement sur la base de l'art. 736 CC. Elle a d'abord considéré que ces servitudes avaient comme but initial de préserver le dégagement et la vue, en même temps que la tranquillité et le caractère campagnard des environs. S'agissant de la préservation de la vue, elle a relevé que c'était à juste titre que le recourant ne soutenait pas que les servitudes lui étaient d'une quelconque utilité à cette fin, dès lors que la parcelle n° 11773 de l'intimée n'était pas ou peu visible depuis les parcelles nos 10791 et 10793 et que la parcelle n° 10793 était un bout de terrain de 19 m², devant lequel se dressait déjà un autre immeuble de l'autre côté de la ruelle C.________. La parcelle n° 10793 était en outre directement bordée par la parcelle n° 11772, sur laquelle était érigé un bâtiment de grand volume, dont l'angle nord-est arrivait presque jusqu'à la limite est de la parcelle, la limite de celle-ci s'inscrivant dans le prolongement de celle de la parcelle no 11773. En ce qui concerne la préservation de la tranquillité du quartier, la cour cantonale a rappelé que, dans l'arrêt 5A_340/2013 du 27 août 2013 auquel se référaient tant les parties que le Tribunal civil, le Tribunal fédéral avait jugé que le développement d'un quartier (à savoir dans le cas d'espèce un quartier de villas) depuis la constitution de la servitude ne suffisait pas à lui seul à fonder l'intérêt du propriétaire du fonds dominant au maintien de la restriction de bâtir, et ainsi à la préservation d'une certaine tranquillité. Elle a relevé que, dans cet arrêt, l'état de fait retenait que le quartier n'était que partiellement construit en 1948 et devait alors être calme, la plupart des constructions situées dans la zone étant de petites dimensions et correspondant probablement à des maisons individuelles ou villas, ce qui avait conduit les propriétaires des parcelles concernées à limiter par servitude le type de constructions admises à des " villas ", de niveaux et de hauteur limités. Elle a considéré qu'en l'occurrence, la situation se présentait différemment et ce, indépendamment d'une éventuelle incidence qu'il faudrait retenir du caractère contigu des parcelles - ce qui était le cas dans l'arrêt du 27 août 2013 et non dans le cas d'espèce -, la juxtaposition directe ou non des biens-fonds ne permettant pas à elle seule et en tant que telle, d'écarter cette jurisprudence. Il fallait en effet admettre qu'au contraire de l'affaire jugée en 2013 où le quartier en cause était déjà partiellement construit avec des villas au moment de la constitution de la servitude et où le type de cadre de vie que la servitude visait à préserver était cependant encore largement semblable à celui qui existait au moment de la constitution de la servitude, la situation était différente en l'occurrence puisque la parcelle d'origine, d'une surface de 7508 m² (1401 + 6107 m2) couverte de " bâtiments, place, jardins, verger et buissons ", avait fondamentalement évolué depuis 1946 et la physionomie du quartier que le propriétaire des fonds dominants prétendait préserver n'avait plus rien à voir avec celle que visait à protéger la servitude constituée en 1946. De véritables vergers, il n'y en avait plus dans ce quartier et les jardins se limitaient, lorsqu'il y en avait autour des constructions, à des surfaces désormais sans commune mesure avec les milliers de mètres carrés de la parcelle d'origine. Plusieurs bâtiments, que l'on pouvait qualifier d'imposants au regard de la morphologie initiale des lieux, avaient été érigés. Si le quartier de la ruelle C.________ conservait un charme certain, à tout le moins à des yeux citadins, il n'avait plus rien à voir avec la configuration d'origine et ce charme résidait sans doute aussi dans son caractère essentiellement piétonnier puisque cette ruelle est un cul-de-sac terminé par des escaliers et que la circulation n'y est autorisée que pour les riverains. C'était essentiellement cette limitation de circulation qui en préservait la tranquillité, et ce bien plus que la limitation des constructions, dont il fallait considérer qu'elle n'avait plus vraiment de sens à l'échelle du quartier, celui-ci comprenant déjà de nombreuses grandes constructions, alors que ces constructions étaient rares, voire inexistantes, à l'origine. La cour cantonale a ainsi jugé que les servitudes litigieuses apparaissaient désuètes et sans utilité concrète tant pour la parcelle n° 10791 que pour la parcelle n° 10793 sous l'angle de la préservation de la tranquillité initiale du quartier. L'exercice des servitudes au détriment de la parcelle n° 11773 ne permettait pas d'améliorer la tranquillité du quartier, pas plus du reste que celle des parcelles dominantes prises individuellement ne serait diminuée en cas de levée des servitudes. Il convenait ainsi d'en ordonner la radiation.