Citation: BGE 121 III 397 E. 2c

La transaction judiciaire, tel l'accord passé devant l'autorité de conciliation (art. 274e al. 1 CO), est un acte consensuel destiné à mettre fin à un litige moyennant des concessions réciproques (ATF 114 Ib 74 consid. 1, 105 II 273 consid. 3a et les arrêts cités). Par essence, elle tend à régler le sort d'une contestation pendante; elle a donc vocation à régir le passé et ne se préoccupe, en principe, pas du développement futur des relations entre les antagonistes. Il n'en va pas autrement en matière de bail à loyer. En ce domaine également, la transaction vise à résoudre un conflit, en particulier celui qui naît à la suite d'une majoration de loyer BGE 121 III 397 S. 405 notifiée par le bailleur et contestée par le locataire (cf. l' ATF 119 II 348 consid. 4b/bb p. 351 in fine). En transigeant, les parties n'entendent pas, d'ordinaire, fixer par anticipation les modalités concrètes de leurs relations contractuelles à venir, mais uniquement liquider un différend ponctuel auquel ces relations ont donné lieu. Aussi convient-il de remonter, en principe, jusqu'à la date de la transaction pour examiner, conformément à la méthode relative, si la modification ultérieure des bases de calcul retenues à ce moment-là justifie ou non la majoration de loyer notifiée postérieurement par le bailleur et contestée par le locataire (cf. LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 224, note 38). Il serait tout à fait concevable, en théorie, d'en faire de même lorsque les parties ont stipulé un loyer échelonné dans la transaction mettant fin à un différend portant sur une majoration de loyer. En effet, les partisans de cette thèse pourraient faire valoir, à son appui, qu'une telle stipulation ne change rien à la nature de l'institution et ne permet en aucun cas de présumer que les parties à la transaction ont voulu, non seulement régler le problème de l'augmentation de loyer en cause, mais encore fixer le montant du loyer à payer par le locataire pour une durée minimale de trois ans, en supputant les modifications probables des bases de calcul pendant cette période et en renonçant par là même à la faculté d'invoquer ultérieurement, pour justifier une majoration ou une demande de diminution du loyer, la variation des facteurs de hausse ou de baisse enregistrée depuis la date de la signature de la transaction jusqu'au terme assigné au dernier échelon de loyer. Telle est, peut-être, la raison pour laquelle certains auteurs refusent d'assimiler la clause d'échelonnement incluse dans une transaction judiciaire à celle que les parties adoptent lors de la conclusion du bail (cf., par ex., LACHAT/STOLL, op.cit., p. 262 in fine/263, n. 3.4). C'est d'ailleurs vraisemblablement le même motif qui est à l'origine de la jurisprudence genevoise selon laquelle, lorsque la précédente majoration de loyer a été contestée et que les parties se sont entendues sur un échelonnement de cette augmentation, le premier moment déterminant pour l'application de la méthode relative lors d'une majoration de loyer subséquente est la date de l'audience au cours de laquelle la transaction a été passée (voir l'extrait d'un arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 20 novembre 1992 publié dans les Cahiers du bail, 1992, p. 117/118). Cependant, des considérations d'ordre aussi bien théorique que pratique militent en faveur d'un traitement similaire de la clause d'échelonnement, qu'elle figure dans le contrat de BGE 121 III 397 S. 406 bail, dans un avis de majoration ultérieur ou dans une transaction passée devant l'autorité de conciliation (dans ce sens: COMMENTAIRE DE L'USPI, n. 2 et 5 ad art. 269c CO; LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 254, n. 3.2). D'abord, le texte de l'art. 269c CO, où il est question de "conventions", et la note marginale de cette disposition, qui parle de "loyers échelonnés", n'autorisent pas à établir des distinctions fondées sur la nature de la convention incluant une clause d'échelonnement. Ensuite, il se peut fort bien que le locataire accepte à titre transactionnel qu'une augmentation de loyer injustifiée soit étalée dans le temps pour être compensée progressivement par la hausse prévisible des coûts, ce qui lui garantit l'absence de contestation au sujet de son loyer pendant trois ans au moins. Dans une telle hypothèse, appliquer par la suite la méthode de calcul relative, en prenant pour point de départ la date de la transaction et en augmentant le dernier échelon de loyer du pourcentage correspondant à l'évolution des facteurs de hausse enregistrée depuis cette date, reviendrait assurément à imposer au locataire, à son corps défendant, l'acceptation pure et simple de l'augmentation de loyer qu'il a contestée. Pareille solution ne se justifierait donc que si cette augmentation était valable et que son étalement dans le temps ait consisté en une simple faveur faite par le bailleur à son locataire. D'où la nécessité de remonter dans chaque cas jusqu'à ladite augmentation pour examiner son bien-fondé par rapport au précédent loyer et tenter ainsi de dégager le sens de la transaction conclue à son sujet devant l'autorité de conciliation, sans compter que l'accord des parties pourra encore avoir été dicté par d'autres considérations que le simple calcul mathématique de l'évolution des facteurs de hausse du loyer. Il est inutile de souligner l'ampleur du travail qu'occasionnerait ce genre d'examen rétrospectif, qui viendrait s'ajouter à l'analyse de l'évolution des facteurs de hausse et de baisse entre la date de la transaction et l'entrée en vigueur de la majoration de loyer subséquente. Par conséquent, il est plus expédient de traiter la clause d'échelonnement figurant dans une transaction judiciaire de la même manière que celle qui résulte du contrat de bail (cf. let. bb ci-dessus). L'adoption de cette solution pratique, qui simplifiera le travail du juge dans un domaine du droit déjà suffisamment complexe, n'est, au demeurant, pas de nature à léser les intérêts des parties, dès lors que, à l'échéance de la convention d'échelonnement, chacune d'elles pourra, soit reprendre sa liberté, soit obtenir, par l'application de la méthode absolue, la fixation d'un nouveau loyer qui corresponde à la situation du moment et permette, au besoin, de rectifier indirectement les prévisions erronées qui auront pu BGE 121 III 397 S. 407 être faites par l'un des cocontractants ou par les deux au moment de la conclusion de la transaction judiciaire. Ainsi, en cas de notification d'une majoration de loyer postérieurement à l'échéance de la convention d'échelonnement découlant d'une transaction judiciaire, et à supposer que le bailleur ne réclame pas l'application de la méthode de calcul absolue, c'est la date d'expiration de la convention d'échelonnement qui constitue le premier moment déterminant pour l'application de la méthode relative.