Citation: 4C.59/2003 26.05.2003 E. 6

A cet égard, la défenderesse conteste tout d'abord que les hausses de loyer signifiées aux demandeurs entre le 18 mai 1989 et le 10 juin 1991 puissent être considérées comme nulles. 6.1 La Chambre des recours a constaté la nullité de la première hausse datant du 18 mai 1989 avec effet au 1er décembre 1989, car celle-ci avait été signifiée sur une formule qui n'avait été agréée que postérieurement par l'autorité compétente. Quant aux autres hausses, leur nullité résultait du fait que les motifs figuraient chaque fois dans une lettre séparée. 6.2 Le droit du bail a été entièrement révisé le 1er juillet 1990 (RO 1990 p. 802). La validité de la hausse de loyer signifiée le 18 mai 1989 pour le 1er décembre 1989 doit ainsi être examinée à la lumière de l'ancien droit du bail, à savoir de l'arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif du 30 juin 1972 (RO 1972 p. 1531; ci-après : AMSL; cf. ATF 123 III 70 consid. 2), alors que celle des hausses subséquentes sera envisagée sous l'empire des nouvelles dispositions. 6.3 En ce qui concerne la majoration du 18 mai 1989, la défenderesse, se fondant sur un arrêt du Tribunal fédéral du 24 mars 1997, soutient en substance que la Chambre des recours a fait preuve de formalisme excessif en n'admettant pas sa validité pour le motif que cette formule n'avait pas encore été agréé par le canton au moment de sa notification, alors que celui-ci avait finalement donné son agrément à cette formule le 11 juillet 1989. Selon l'art. 18 al. 2 et 3 AMSL, toute majoration de loyer devait être signifiée au moyen d'une formule agréée par le canton sous peine de nullité (cf. ATF 123 III 70 consid. 2a p. 72). Le système voulu par le législateur imposait ainsi au bailleur qui souhaitait augmenter les loyers de commencer par remplir une formule agréée par le canton (Barbey, L'arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, Lausanne 1984, p. 28 ch. 2). Cette exigence a d'ailleurs été reprise dans le droit actuel (cf. art. 269d al. 1 CO). La jurisprudence a souligné l'importance de la formule agréée par le canton, en indiquant clairement que, si une telle formule n'était pas utilisée, la hausse était nulle, peu importe que celle-ci remplisse toutes les autres conditions posées par la loi (cf. ATF 121 III 214 consid. 3b 217 s.). L'arrêt cité par la défenderesse s'intègre parfaitement à cette conception formaliste et ne lui est d'aucun secours. En effet, la Cour de céans n'a, dans cette affaire, nullement renoncé à l'exigence d'une formule agréée par le canton. Elle a seulement admis la validité d'une formule périmée, car utilisée après l'entrée en vigueur du nouveau droit du bail, mais qui avait été approuvée par le canton sous l'empire de l'AMSL. A cet égard, elle a pris soin de rappeler que la jurisprudence était très stricte et que cette rigueur était commandée par des motifs de clarté, d'application uniforme de la loi et de sécurité du droit, qui justifiaient d'exiger l'utilisation d'une formule officielle, agréée par le canton (arrêt du Tribunal fédéral 4C.457/1996 du 24 mars 1997 in Cahiers du bail 1997, p. 97 ss, consid. 2b). Par conséquent, on ne saurait reprocher à la Chambre des recours d'avoir considéré que la hausse du 18 mai 1989 était nulle en vertu de l'AMSL car, au moment déterminant de la notification, la formule utilisée ne remplissait pas les exigences légales. Il n'y a ainsi pas lieu de se demander si, au surplus, il était admissible de motiver la hausse de 1989 au moyen d'une lettre annexée, comme le soutient la défenderesse. 6.4 En revanche, ce grief, également soulevé en relation avec les autres majorations de loyer notifiées entre les 6 avril 1990 et le 10 juin 1991, mérite examen. Contrairement à ce que soutient la défenderesse, la validité des majorations de loyer signifiées entre 1990 et 1991 doit être vérifiée en application du droit en vigueur au moment où celles-ci ont déployé leurs effets (cf. ATF 123 III 70 consid. 2). Il faut par conséquent se placer dans la situation juridique qui existait sous l'empire du nouveau droit du bail (cf. supra consid. 6.2), mais sans tenir compte de la précision apportée par l'art. 19 al. 1bis OBLF (RS 221.213.11), entré en vigueur le 1er août 1996 (RO 1996 p. 2120), et qui a permis au bailleur d'indiquer le motif de hausse dans une lettre d'accompagnement en s'y référant expressément dans la formule officielle. Cette disposition a assoupli les exigences de forme prévalant en matière de notification de hausse de loyer, car auparavant un tel mode de procéder était prohibé par la jurisprudence (arrêt du Tribunal fédéral 4C.245/1999 non publié du 3 janvier 2000 consid. 3a). Celle-ci, s'en tenant au texte de l'art. 269d CO, exigeait que les motifs de hausse figurent expressément sur la formule officielle (arrêt du Tribunal fédéral 4C.172/1993 du 22 novembre 1993, in SJ 1994 p. 237, consid. 3b). L'utilisation d'une lettre annexée n'était admise qu'en vue de préciser ou compléter les motifs se trouvant sur la formule officielle (cf. ATF 120 II 206 consid. 3a et les références citées). Le formulaire ne faisant que renvoyer à une lettre d'accompagnement qui contenait les motifs de hausse était alors considéré comme non conforme à l'art. 269d al. 1 CO et la hausse nulle (cf. ATF 120 II 206 consid. 3b). Cette jurisprudence se rapportant au droit en vigueur lors des majorations de loyer signifiées entre 1990 et 1991, la Chambre des recours ne pouvait que constater leur nullité, puisque, précisément, celles-ci n'indiquaient pas les motifs de congé, mais renvoyaient à une lettre annexée.