Citation: 4A_525/2020 E. B

Par requêtes de conciliation du 15 décembre 2017, les locataires ont ouvert action en contestation du loyer initial et, suite à l'échec de la conciliation, ont déposé leur demande en justice devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève le 19 janvier 2018, concluant, dans le dernier état de leurs conclusions, à la fixation du loyer initial de leur appartement et de leur place de parc respectivement à 11'100 fr. et à 936 fr. par an, à la restitution du trop-perçu en découlant et à la réduction de la garantie de loyer à 2'775 fr. Ils ont présenté un calcul de rendement. Dans sa réponse, la bailleresse a conclu à ce que les loyers fixés demeurent inchangés. Elle a notamment fait valoir qu'un calcul de rendement ne pouvait pas être effectué. Elle a en outre produit deux loyers comparatifs, afin d'établir le motif de fixation du loyer initial, à savoir l'adaptation aux loyers du quartier. Par ordonnance du 20 juin 2018, le Tribunal des baux et loyers a notamment ordonné à la bailleresse de produire un document attestant des surfaces ainsi que du nombre d'appartements et de pièces par appartement des immeubles sis.... Le 18 août 2018, la bailleresse a fait parvenir au Tribunal l'état locatif de ses six immeubles, contenant la liste des appartements de chaque immeuble, avec leur nombre de pièces et leur surface. Par courrier du 17 septembre 2018, les locataires ont demandé au Tribunal d'ordonner un calcul de rendement, puisque celui-ci était réalisable. La bailleresse devait être amenée à produire les comptes de charges courantes et d'entretien, ainsi que les bordereaux de l'impôt immobilier complémentaire des années 2014 à 2016 concernant les immeubles sis.... Au surplus, les locataires ne s'opposaient pas à ce qu'un délai supplémentaire soit fixé à la défenderesse pour produire les pièces relatives aux éventuels fonds empruntés pour financer l'acquisition des six immeubles. A l'issue de l'audience d'instruction tenue le 14 mars 2019, les demandeurs ont persisté à requérir la production des pièces utiles pour procéder à un calcul de rendement, en particulier celles mentionnées dans leur courrier du 17 septembre 2018. La bailleresse a rétorqué que ses six immeubles avaient été acquis en bloc et qu'ils ne présentaient aucune homogénéité de sorte qu'un calcul de rendement était impossible. Le Tribunal a alors clôturé la phase d'administration des preuves et imparti un délai aux parties pour déposer leurs plaidoiries écrites. Dans leur mémoire du 25 mars 2019, les locataires ont requis l'audition d'un témoin et ont conclu à ce que le Tribunal ordonne à la bailleresse, ou subsidiairement à une autre société du groupe dont fait partie celle-ci, de produire toute pièce permettant de déterminer les frais d'acquisition des six immeubles, ainsi que les charges courantes, les frais d'entretien, l'impôt immobilier complémentaire et les frais de gérance des années 2014 à 2016. La bailleresse a persisté dans ses conclusions. Statuant le 30 août 2019, le Tribunal a débouté les demandeurs de toutes leurs conclusions. En bref, il a considéré qu'un calcul de rendement n'apparaissait pas impossible en raison du seul fait que la défenderesse avait acquis simultanément six biens immobiliers. Un tel calcul n'était toutefois pas possible en l'état dans la mesure où la bailleresse n'avait pas produit de pièces relatives au financement de l'achat desdits immeubles, aux charges courantes et aux frais d'entretien et n'avait fourni aucune information sur les loyers convenus pour les différents appartements. Le Tribunal a estimé que la défenderesse avait refusé, de manière injustifiée, de collaborer à l'administration des preuves, raison pour laquelle il convenait de déterminer si le loyer était véritablement abusif, sur la base des statistiques cantonales. A la lumière de celles-ci, pondérées en fonction des caractéristiques concrètes de l'objet loué, les premiers juges ont estimé que le loyer de l'appartement n'était pas abusif. Le loyer de la place de parc n'apparaissait pas davantage abusif. Saisie d'un appel formé par les locataires, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève, par arrêt du 7 septembre 2020, a annulé le jugement attaqué et renvoyé la cause à l'autorité de première instance pour complément d'instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants. Dans l'arrêt attaqué, la cour cantonale retient que le motif invoqué par la bailleresse concernant la prétendue impossibilité objective d'effectuer un calcul de rendement n'est guère convaincant. Elle relève ensuite que le dossier de la cause contient un certain nombre de données utiles au calcul du rendement net. En effet, l'acte de vente du 30 avril 2004 fournit les informations nécessaires relatives au prix de revient des immeubles. Dans leur demande, les locataires ont par ailleurs allégué que les immeubles avaient été acquis au moyen de fonds propres uniquement. Ils ont aussi soutenu que les charges courantes, les frais d'entretien et l'impôt immobilier représentent 30 % de l'état locatif admissible, conformément au modèle théorique admis par la jurisprudence et la doctrine. Ces allégations n'ont pas été formellement contestées par la bailleresse, laquelle s'est contentée de les qualifier de pures supputations. Aussi est-ce à tort que l'autorité de première instance a procédé à la clôture de la phase probatoire sans même ordonner le calcul de rendement sollicité par les demandeurs, respectivement sans inviter la bailleresse à produire les documents nécessaires à cet effet. Les premiers juges se sont en effet bornés à ordonner la production d'un document attestant des surfaces, ainsi que du nombre d'appartements et de pièces par appartement des six immeubles concernés, alors que les demandeurs ont requis, à plusieurs reprises, la production des pièces relatives aux éventuels fonds étrangers investis lors de l'acquisition des immeubles et aux charges de ceux-ci. Malgré cela, le jugement de première instance ne contient aucune motivation au sujet du refus d'administrer les moyens de preuve régulièrement offerts. Aussi les premiers juges ne pouvaient-ils pas se fonder exclusivement sur les statistiques cantonales pour statuer sur le caractère abusif ou non du loyer convenu, mais devaient au contraire ordonner le calcul de rendement sollicité par les demandeurs et, cas échéant, ordonner la production par la bailleresse, voire par un tiers, des documents nécessaires à cette fin.