Citation: BGE 146 III 47 E. 3.1

Dem Entscheidverfahren geht - abgesehen von bestimmten (hier nicht einschlägigen) Ausnahmefällen - ein Schlichtungsversuch vor einer Schlichtungsbehörde voraus (Art. 197 ZPO). Bei Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen besteht die Schlichtungsbehörde aus einer vorsitzenden Person und einer paritätischen Vertretung (Art. 200 Abs. 1 ZPO). Die sachliche Zuständigkeit der paritätischen Schlichtungsbehörde ist der Disposition der Parteien entzogen (siehe BGE 138 III 471 E. 3.1; BGE 133 III 645 E. 5.1 S. 651; vgl. auch BGE 139 III 457 E. 4.4.3.1 S. 463). Nach § 34sexies des Gesetzes des Kantons Solothurn vom 13. März 1977 über die Gerichtsorganisation (GO/SO; BGS 125.12) ist die Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtverhältnisse bei Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht zuständig. BGE 146 III 47 S. 49 Art. 200 Abs. 1 ZPO ersetzte aArt. 274a OR, der eine paritätisch zusammengesetzte Schlichtungsbehörde bei der Miete unbeweglicher Sachen vorsah (Botschaft vom 28. Juni 2006 zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [nachfolgend: Botschaft ZPO], BBl 2006 7330 zu Art. 197; siehe zum aus aArt. 274a ff. OR abgeleiteten Obligatorium, in allen "Streitigkeiten aus der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen" ein Schlichtungsverfahren durchzuführen: BGE 118 II 307 E. 3; vgl. auch BGE 133 III 645 E. 5.1 mit Hinweisen). Die paritätische Schlichtungsbehörde ist - aufgrund ihrer besonderen Zusammensetzung und ihrer Spezialisierung - in besonderem Masse in der Lage, die Parteien bei Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen zu beraten und zu versöhnen (siehe Art. 201 ZPO; Urteil 4A_356/2007 vom 13. Dezember 2007 E. 2; DOLGE/INFANGER, Schlichtungsverfahren, nach Schweizerischer Zivilprozessordnung, 2012, S. 31; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1996, N. 17 f. zu Art. 274a OR). Dieser Umstand verlangt, dass es gerade die paritätische Schlichtungsbehörde ist, die versucht, Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen zu schlichten, und er schliesst deren Zuständigkeit bei anderen Streitigkeiten umgekehrt aus. Dies zeigen auch verschiedene, auf die paritätische Schlichtungsbehörde zugeschnittene Verfahrensbestimmungen (so Art. 202 Abs. 4, Art. 203 Abs. 2 Satz 2 und Art. 203 Abs. 3 Satz 2 ZPO; vgl. Botschaft ZPO, BBl 2006 7331 zu Art. 199-204).