Citation: 4A_105/2009 05.06.2009 E. 3

Streitig ist einzig, ob die Vorinstanz zu Recht eine definitive Erstreckung ausgesprochen hat und nicht eine erstmalige, wie dies die Beschwerdeführerin beantragt. 3.1 Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Bei der Interessenabwägung sind insbesondere die in Abs. 2 dieser Vorschrift erwähnten Umstände zu berücksichtigen. Die Dauer der Erstreckung beträgt gemäss Art. 272b Abs. 1 OR für Wohnräume höchstens vier Jahre, wobei im Rahmen der Höchstdauer eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden können. Diese Möglichkeit soll es dem Richter erleichtern, eine den besonderen Umständen des Einzelfalls angemessene Lösung zu treffen (Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I 1462 f.). 3.2 Ob eine erstmalige oder definitive Erstreckung zu gewähren ist, entscheidet sich - wie die Frage, ob überhaupt eine Erstreckung zu gewähren ist und gegebenenfalls für wie lange - aufgrund einer Abwägung der Interessen der Parteien (Urteil 4C.445/2008 vom 7. Juni 2007 E. 5.2.3, in: MRA 3/07 S. 90 ff.). Entgegen der Beschwerdeführerin und der von ihr angeführten Literatur (HIGI, Zürcher Kommentar, N. 36 und 43 zu Art. 272b OR; WEBER, Basler Kommentar, N. 2 zu Art. 272b OR in fine; SPIRIG IRENE, Grundsätze im Erstreckungsrecht, mp 2008, S. 199 ff., S. 214) geht die Gewährung einer erstmaligen Erstreckung der definitiven nicht als Regel vor (SVIT-Kommentar, 3. Aufl., 2008, N. 4 und 7 zu Art. 272b OR). Für eine solche Auffassung, dass die Anordnung einer erstmaligen Erstreckung die Regel und die Anordnung einer definitiven die Ausnahme bilde, bietet der Gesetzestext keine Handhabe. Vielmehr hat eine Interessensabwägung anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles zu erfolgen. Welche Erstreckungsart gewählt wird, ist dabei eine ausgesprochene Ermessensfrage (Urteil 4C.445/2008 vom 7. Juni 2007 E. 5.2.3,in: MRA 3/07 S. 90 ff.; Urteil 4C.368/1991 vom 2. März 1992 E. 4). Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht mit Zurückhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 135 III 121 E. 2 S. 123 f. mit Hinweisen).