Citation: 4A_368/2007 07.11.2007 E. 2

Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). 2.1 Die Zahlungsaufforderung des Vermieters nach Art. 257d Abs. 1 OR muss den Ausstand nicht zwingend ziffernmässig bezeichnen. Es ist erforderlich, aber auch ausreichend, dass der Zahlungsrückstand einwandfrei bestimmbar ist (Urteil 4C.123/2000 vom 14. Juni 2000 E. 3b, teilweise wiedergegeben in MRA 2001, S. 47; vgl. dazu Weber, Basler Kommentar, 4. Aufl. 2007, N. 4 zu Art. 257d OR). Diesen Anforderungen genügt die Aufforderung der Beschwerdegegner vom 1. Dezember 2005, wird doch in Ziffer 1 hinreichend klar ausgeführt, dass nach Ansicht der Vermieter zwei Monatsmieten - nämlich für November 2004 und Oktober 2005 - nicht (fristgerecht) bezahlt wurden. Die Vorinstanz hat im angefochtenen Urteil zutreffend dargelegt, dass der Beschwerdeführer über den ausstehenden Betrag nicht im Unklaren sein konnte, nachdem er monatlich ansonsten Fr. 900.-- Netto-Mietzins und Fr. 100.-- Nebenkosten à conto pro Wohnung bezahlt hatte und damit wusste, dass der Ausstand jedenfalls zwei Monatsbetreffnisse und damit Fr. 4'000.-- betrug. 2.2 Damit ausstehende Mietzinse durch Verrechnung getilgt werden, muss der Mieter die Verrechnung während der Zahlungsfrist erklären (BGE 119 II 241 E. 6b/bb S. 248, bestätigt in Urteil 4C.174/1999 vom 14. Juli 1999 E. 2b, publ. in SJ 2000 I 78). Dass der Beschwerdeführer während der Zahlungsfrist keine Verrechnungserklärung abgegeben hat, bestreitet er nicht. Wenn er behauptet, es hätten gar keine Mietzinsausstände mehr bestanden, weil die beiden ausstehenden monatlichen Mietzinse schon vor der Zahlungsaufforderung durch Verrechnung untergegangen seien, so ergänzt er den im angefochtenen Entscheid festgestellten Sachverhalt, ohne jedoch Mängel im Sinne von Art. 97 Abs. 1 BGG und Art. 105 Abs. 2 BGG aufzuzeigen. Auf die entsprechenden Rügen kann nicht eingetreten werden. 2.3 Ein Zahlungsrückstand im Sinne von Art. 257d Abs. 1 OR setzt voraus, dass die Forderung des Vermieters fällig und der Mieter mit deren Bezahlung im Rückstand ist (Urteil 4C.67/2002 vom 30. Mai 2002 E. 3a mit Verweisen). Nach den verbindlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil - die der Beschwerdeführer abgesehen von der behaupteten Verrechnung nicht in Frage stellt - wurden die Mietzinse für die Monate November 2004 und Oktober 2005 im Zeitpunkt ihrer Fälligkeit nicht bezahlt; es ist nicht festgestellt, dass der Beschwerdeführer später bis zur Mahnung vom 1. Dezember 2005 Zahlungen ausführte, mit denen er eine Erklärung im Sinne von Art. 86 Abs. 1 OR verbunden hätte, wonach er gerade diese Mietzinse tilgen wolle. Wenn sich der Beschwerdeführer auf die gesetzliche Vermutung von Art. 87 OR beruft, verkennt er, dass es bei der Zahlungsaufforderung im Sinne von Art. 257d Abs. 1 OR nicht darum geht zu bestimmen, welche von mehreren fälligen Forderungen des Vermieters zuerst getilgt werden sollen. Es geht darum, dem Mieter in verständlicher und nachprüfbarer Weise aufzuzeigen, welche Forderungen der Vermieter als ausstehend behauptet. Dieses Ziel wird erreicht, wenn bei ansonsten mehr oder weniger regelmässiger monatlicher Zahlung am Fälligkeitstermin die Monate aufgeführt werden, in denen keine Zahlung eingegangen ist. 2.4 Schliesslich kann dem Beschwerdeführer nicht gefolgt werden, wenn er die Ansicht vertritt, mit der Hinterlegung von Mietzinsen am 29. November 2005 und am 8. Dezember 2005 sei die Zahlungsfrist gewahrt. Die Vorinstanz hat zutreffend ausgeführt, dass nach der ausdrücklichen Bestimmung von Art. 259g OR die Hinterlegung (nach entsprechender Mahnung) nur für künftig fällige Mietzinse und nur zum Zwecke der Durchsetzung einer Mängelbehebung (vgl. BGE 125 III 120 E. 2 S. 121) vorgesehen ist. Aus diesem klar umschriebenen Zweck der Hinterlegung ergibt sich, dass damit keine Tilgung ausstehender Mietzinse erreicht werden kann. Eine Anrechnung an die ausstehenden Forderungen ist daher ausgeschlossen, wenn (andere) fällige Mietzinse während der angesetzten Zahlungsfrist nicht bezahlt, sondern hinterlegt werden.