Citation: 2C_682/2009 08.04.2010 E. 4

4.1 Die Steuerrekurskommission ist zum Schluss gelangt, der Formelwert sei ausser den in den Weisungen vorgesehenen Korrekturmöglichkeiten ebenfalls zu korrigieren, wenn sich ergebe, dass neben der Abstufung in Lageklassen - mit welcher der unterschiedlichen Standortattraktivität des Grundstücks (Immissionen, Aussicht und Besonnung, Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Zone und Umgebung) innerhalb der Gemeinde Rechnung getragen wird - ein Ortsteil insgesamt neu bewertet werden müsse, indem zwei (oder mehrere) Lageklassensysteme geschaffen werden. Die Weisung sehe eine solche Unterteilung für die Nachbargemeinde Zollikon vor, wo die Formelwerte für Zollikon-Dorf auf Grund der attraktiveren Wohnlage deutlich höher lägen als für Zollikon-Berg (Ortsteil Zollikerberg). Die Steuerrekurskommission hat dazu festgestellt, zwischen Küsnacht-Dorf und Küsnacht-Berg bestehe aufgrund verschiedener Kriterien (Siedlungszusammenhang, Nutzung, Einkaufsmöglichkeiten, Dienstleistungen, Schulen, Seeanstoss, Lärmimmissionen [Bahn, Strasse, Flugverkehr], öffentlicher Verkehr, Nachfrage, Sozialprestige) eine natürliche Vermutung für einen ausgeprägten, unter dem Gesichtswinkel der Rechtsgleichheit beachtlichen Unterschied der Bodenpreise. Dem sei zwar mit der Zuordnung der attraktivsten Wohnlagen auf der Forch nur zur Lageklasse 2, während sich ausgedehnte Bereiche von Küsnacht-Dorf in der Lageklasse 1 befänden, Rechnung getragen worden. In der Nachbargemeinde Zollikon sei jedoch eine Zweiteilung vorgenommen worden, wobei die Formellandwerte für Zollikon-Berg rund 25 % unter jenen für Zollikon-Dorf lägen. Für den östlich an die Forch anstossenden Ortsteil Aesch der Gemeinde Maur sähen die Formelwerte denn auch bedeutend tiefere Zahlen vor. Die in der Weisung 2003 unterbliebene Unterscheidung zwischen Küsnacht-Dorf und Küsnacht-Berg verstosse insgesamt gegen das Gebot der rechtsgleichen Behandlung gemäss Art. 8 BV. Es sei indessen Sache des Regierungsrates, die gebotene Korrektur vorzunehmen. 4.2 Die Vorinstanz hat dazu festgestellt, das Grundstück der Beschwerdeführer sei mit weiteren Liegenschaften an erstklassiger Lage auf der Forch gleich eingeordnet wie weite Teile des Ortsteils Itschnach oder Liegenschaften in Küsnacht-Dorf, welche etwa durch Zufahrt, Besonnung oder Aussicht schlechter gestellt seien als die der Lageklasse 1 zugewiesenen besten Lagen in Küsnacht-Dorf. Dies lasse sich damit erklären, dass sie insgesamt, insbesondere im Licht der guten Aussichtslage und Besonnung und der unmittelbaren Nähe zur Erholungszone mit dem Ortsteil Itschnach und zweitklassigen Lagen in Küsnacht-Dorf vergleichbar seien. Ob mit dem gewählten Vorgehen dem bestehenden Preisgefälle von Küsnacht-Dorf zu Küsnacht-Berg und der Fluglärmimmission in allen Teilen und für jede einzelne Liegenschaft ausreichend Rechnung getragen sei, könnte letztlich lediglich die individuelle Schätzung der einzelnen Liegenschaften erhellen. Eine generell rechtsungleiche Behandlung der Steuerpflichtigen im Ortsteil Küsnacht-Berg im Vergleich mit den Steuerpflichtigen im Ortsteil Küsnacht-Dorf sei nicht erstellt; die planmässige Festlegung der Lageklassen lasse sich vielmehr auf sachliche und ernsthafte Gründe stützen. Was die speziellen Verhältnisse bei Zollikon-Dorf und Zollikerberg betreffe, seien diese schon deshalb nicht vergleichbar, weil auf der Forch kein eigentliches zweites Dorfzentrum bestehe. Damit seien die Beschwerdeführer für den Nachweis einer gesetzwidrig überhöhten Besteuerung des Wohneigentums auf die individuelle Schätzung zu verweisen. Eine solche hätten sie aber nie beantragt. Ebenso wenig seien sonstige Hinweise in den Akten ersichtlich, dass die Anwendung der Formelwerte auf die Liegenschaft der Beschwerdeführer bei der vorliegenden, konkreten Einschätzung dazu führe, dass die gesetzlich zulässige Bandbreite verlassen würde. Dies hätten die Beschwerdeführer auch nie behauptet. 4.3 Inwieweit die tatsächlichen Feststellungen - insbesondere mit Blick auf die Vergleichbarkeit der örtlichen Verhältnisse - der Vorinstanz willkürlich sein sollen, legen die Beschwerdeführer nicht in einer den Begründungsanforderungen von Art. 42 bzw. Art. 106 Abs. 2 BGG genügenden Weise dar. Auch aus den Akten ergeben sich keine entsprechenden Anhaltspunkte. 4.4 Die Beschwerdeführer stellen nicht in Abrede, dass die Weisung 2003 in den meisten Fällen zu Ergebnissen führe, die den Geboten der Rechtsgleichheit standhalte. Sie erklären sogar, sie würden sich nicht gegen die Einteilung ihres Grundstücks in die Lageklasse 2 und damit in dieselbe Lageklasse, wie sie für Itschnach und Teile von Küsnacht-Dorf vorgesehen sei, wehren. Sie beharren indessen auf ihrer Behauptung, dass sie in den Jahren 2003/2004 für ihr Land nur ca. Fr. 1'300.--/m² hätten lösen können, während in den beiden anderen erwähnten Ortsteilen Preise zwischen Fr. 2'000.-- und 2'500.-- erzielbar gewesen seien. Diese erhebliche Differenz von mindestens 35 % dränge im Lichte von Art. 8 BV eine weitere Differenzierung der steuerlich massgebenden Werte auf, wie sie im Falle von Zollikon vorgenommen worden sei. Die Beschwerdeführer legen damit indessen nicht rechtsgenüglich dar, inwiefern der angefochtene Entscheid Bundesrecht verletzen soll (vgl. Art. 42 BGG). Dessen Begründung erweist sich im Lichte der dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht als unhaltbar. Dass die Anwendung der Formelwerte auf die Liegenschaft der Beschwerdeführer zu einem Eigenmietwert führt, der ausserhalb der verfassungsrechtlich zulässigen Bandbreite liegt, haben die Beschwerdeführer weder im vorinstanzlichen Verfahren belegt, noch ergibt sich dies aus den Akten. Dass dies von der Steuerrekurskommission als erwiesen erachtet worden sei, trifft nicht zu. 4.5 Wenn die Beschwerdeführer weiter geltend machen, es müssten in der Gemeinde Küsnacht gleich wie in der Gemeinde Zollikon zwei Lageklassensysteme eingeführt werden, übersehen sie, dass eine solche Ordnung nicht ohne weiteres zu einem tieferen Landpreis für ihre Liegenschaft führen müsste. Denn es ist offen, wie ein gesondertes Lageklassensystem für Küsnacht-Berg aussähe und welcher Klasse das Grundstück der Beschwerdeführer zuzuordnen wäre. Im Übrigen ist es durchaus vertretbar, wenn die Vorinstanz die Verhältnisse in den beiden Gemeinden Küsnacht und Zollikon nicht für vergleichbar erachtet. Von seiner Lage her ist der Ort, wo sich die Liegenschaft der Beschwerdeführer befindet, denn auch weniger mit dem Zollikerberg oder dem Ortsteil Aesch der Gemeinde Maur vergleichbar, sondern viel eher mit den oberhalb der alten Forchstrasse gelegenen Wohngebieten der Gemeinde Zumikon. Diese befinden sich in der Lageklasse 2 der Gemeinde Zumikon, und deren Landpreis nach der Weisung 2003 ist praktisch gleich hoch wie jener der Lageklasse 2 in Küsnacht. 4.6 Unter diesen Umständen durfte die Vorinstanz ohne Verletzung von Bundesrecht den auf Grund der Formelwerte ermittelten Eigenmietwert bzw. Vermögenssteuerwert sowie die sich daraus ergebende Einschätzung gemäss Einspracheentscheid bestätigen und den diesem entgegenstehenden Entscheid der Steuerrekurskommission aufheben.