Citation: 5C.264/2006 30.03.2007 E. 3

Der genehmigte Umbau der Stockwerkeinheit Nr. 1 (Unter- und Erdgeschoss) hat drei gemeinschaftliche Teile erfasst, nämlich den Heizungsraum, die Fassade im Südosten und die mit dem Nachbarhaus gemeinsame Trennmauer auf der Parzellengrenze. Die Kläger wenden zur Hauptsache ein, durch das Bauvorhaben seien gemeinschaftliche Teile in das Sonderrecht des Beklagten 1 überführt worden, was mit dem Mehrheitsbeschluss vom 25. August 2003 nicht habe bewilligt werden können. Verfügungen über gemeinschaftliche Teile erforderten vielmehr die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer. 3.1 Überführungen gemeinschaftlicher Teile in das Sonderrecht des Beklagten 1 erblicken die Kläger vorab im Zusammenhang mit der Verlegung der Heizungsanlage und der Beseitigung der Trennmauer auf der Parzellengrenze im Erdgeschoss. Gemäss der Begründungserklärung befand sich der Heizungsraum als gemeinschaftlicher Teil im Erdgeschoss und damit in der Stockwerkeinheit Nr. 1, ohne einen eigenen Zugang zu besitzen. Der jeweilige Eigentümer der Stockwerkeinheit Nr. 1 wurde deshalb verpflichtet, den Zutritt zur Heizung über die ihm zu Sonderrecht zugewiesenen Räumlichkeiten im Erdgeschoss den anderen Stockwerkeigentümern zu gestatten und diesen Zutritt zu dulden (Ziff. III Abs. 2 der Begründungserklärung). Im Rahmen des Umbaus wurde die Heizungsanlage aus dem Erdgeschoss in das Untergeschoss verlegt. Den früheren Heizungsraum benutzt der Mieter der Stockwerkeinheit Nr. 1 heute als Teil des Sportgeschäfts. Darin erblicken die Kläger eine Überführung eines gemeinschaftlichen Teils, d.h. des früheren Heizungsraums, in das Sonderrecht des Beklagten 1, d.h. in den als Stockwerkeinheit Nr. 1 ausgeschiedenen Teil des Gebäudes. Dasselbe gilt nach Ansicht der Kläger für die Entfernung der gemeinschaftlichen Trennmauer auf der Parzellengrenze bzw. den dadurch frei gewordenen Raum und für die Südostfassade, die seit dem Umbau praktisch nur mehr als Schaufenster bzw. Zugang zum Sportgeschäft diene. 3.2 Die Umwandlung von Sonderrechtsteilen in gemeinschaftliche Teile oder umgekehrt ist eine Verfügung über die Sache im Sinne von Art. 648 Abs. 2 ZGB und erfordert einen einstimmigen Beschluss der Stockwerkeigentümer. Ein sog. zwingend gemeinschaftlicher Teil darf selbst mit einstimmigem Beschluss der Stockwerkeigentümer nicht in einen Sonderrechtsteil umgewandelt werden. Möglich und zulässig ist die Einräumung von Sondernutzungsrechten an gemeinschaftlichen Teilen (Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, Zürich 2004, N. 12-14 zu Art. 712b ZGB, mit Hinweisen). Derartige Sondernutzungsrechte können bereits im Begründungsakt oder im Reglement zugewiesen oder durch späteren Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft eingeräumt werden, indem bestimmten Stockwerkeigentümern ein reglementarisches oder auch bloss vertragliches Recht auf ausschliessliche Nutzung gewisser gemeinschaftlicher Teile eingeräumt wird. Die reglementarische Begründung von Sondernutzungsrechten erfordert einen Mehrheitsbeschluss nach Köpfen und Anteilen, während für den Abschluss eines Vertrags je nach dessen Tragweite auch eine einfache Mehrheit genügt. Einer besonderen Formvorschrift untersteht der obligatorische Vertrag nicht (Wermelinger, a.a.O., N. 165 ff. zu Art. 712a ZGB; vgl. BGE 127 III 506 E. 3 S. 508 ff.; Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, 1988, N. 44 ff. und N. 52 zu Art. 712g ZGB, die anstelle von "Sondernutzungsrecht" die Bezeichnung "besonderes Nutzungsrecht" verwenden). 3.3 Gegenstand des Mehrheitsbeschlusses vom 25. August 2003 war die Genehmigung des Bauvorhabens von Z.________ im Unter- und Erdgeschoss des Hauses H.________. Eine Umwandlung gemeinschaftlicher Teile in Sonderrechtsteile wurde förmlich nicht beschlossen. Für die gegenteilige Darstellung der Kläger bestehen keinerlei Anhaltspunkte. Das Kantonsgericht hat vielmehr zutreffend angenommen, die von den Klägern angesprochenen Räume und Raumteile seien nach wie vor gemeinschaftlich und eine formelle Zuweisung gemeinschaftlicher Teile in das Sonderrecht des Beklagten 1 bzw. zu dessen Stockwerkeinheit Nr. 1 sei nicht beschlossen worden, und zwar weder für den früheren Heizungsraum noch für die durchbrochene Trennmauer auf der Parzellengrenze noch für die Fassade (E. 2b/aa S. 15, E. 2b/cc S. 19, E. 2b/gg und hh S. 24 des angefochtenen Urteils). Das Kantonsgericht ist davon ausgegangen, mit der Genehmigung des Bauvorhabens habe die Stockwerkeigentümergemeinschaft dem Beklagten 1 ein Sondernutzungsrecht eingeräumt (E. 2b/cc S. 17 f. des angefochtenen Urteils). Die Auslegung kann nicht beanstandet werden. Mit Blick auf die Gegenleistungen, die der Beklagte 1 sich zu erbringen verpflichtet hat, durfte nach Treu und Glauben ein formlos gültiges, auf Vertrag beruhendes Sondernutzungsrecht angenommen werden. Der Beklagte 1 hat sämtliche Kosten des Umbaus und der neuen Heizungsanlage für das ganze Haus übernommen und im Gegenzug gemeinschaftliche Teile zur ausschliesslichen Nutzung erhalten, wie dies aus dem genehmigten Bauvorhaben hervorgeht. Seinem Sondernutzungsrecht am früheren Heizungsraum im Erdgeschoss steht zudem ein neuer grösserer Heizungsraum im Untergeschoss gegenüber, den der Beklagte 1 der Gemeinschaft unentgeltlich zur Verfügung stellt und dessen freien Zugang er - wie bis anhin - über die ihm zu Sonderrecht zugewiesenen Räumlichkeiten gewährleistet (E. 2b/aa S. 16 des angefochtenen Urteils). Die Einräumung von - hier vertraglichen - Sondernutzungsrechten statt der Umwandlung gemeinschaftlicher Teile in Sonderrechtsteile erscheint auch als naheliegend, weil der Umbau mit Rücksicht auf die neue Benutzungsweise der Stockwerkeinheit Nr. 1 erfolgt ist (E. 2 hiervor), die nach Ablauf der Mietdauer für das Sportgeschäft allenfalls wieder ändern kann mit gegebenenfalls anderen besonderen Nutzungsbedürfnissen. Insgesamt erweist sich die Annahme von Sondernutzungsrechten nicht als bundesrechtswidrig. Zu deren rechtsgültigen Begründung genügt auch angesichts der vorgenommenen Umbauten (E. 5 hiernach) die - hier erreichte - Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt. Eine Verletzung von Quorumsvorschriften liegt nicht vor.