Citation: 4A_267/2022 E. 3.3

3.3. Optionsrecht Variante 1 + 2 Variante 1 Auf den Ablauf der festen Mietdauer (30. Juni 2017) steht der Mieterin ein Optionsrecht für eine weitere, feste Mietdauer von fünf Jahren, d.h. bis zum 30. Juni 2022, zu. Mit dieser Variante 1 wird der Mietzins der Büroräume auf CHF 285.-- pro m² erhöht; der Mietzins für die Kellerräume und Parkplätze wird nicht erhöht. Der neue Mietzins bleibt bis 30. Juni 2022 fest [...]. Die Option 1 gilt automatisch als ausgelöst, wenn der Mieter bei der Ver mieterin nicht mittels eingeschriebenen Briefs gemäss Art. 3.4 kündigt oder per 30. November 2016 mittels eingeschriebenen Briefs vom Optionsrecht gemäss Variante 2 Gebrauch macht. Variante 2 Die Bedingungen für die verlängerte Mietdauer sind spätestens 6 Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer, also bis zum 31. Dezember 2016, durch schriftliche Vereinbarung festzulegen. Bei Auslösung des Optionsrecht s Variante 2 durch die Mieterin ist die Vermieterin berechtigt, den der Options dauer vorangegangenen Mietzins um max. 10 % zu erhöhen. Kommt es bei der Auslösung der Variante 2 innerhalb der genannten Frist zu keiner Einigung über die Bedingungen des zu verlängernden Mietvertrages, so bleibt der Mietvertrag stillschweigend so lange in Kraft, bis eine der Vertragsparteien das Mietverhältnis unter Einhaltung der in Art. 3.4 vereinbarten Kündigungsfrist und -termine kündigt. 3.4 Kündigung Das Mietverhältnis kann von beiden Vertragsparteien während der verlän gerten unbefristeten Mietdauer unter Einhaltung einer Frist von 6 Monaten, je auf den 31. März oder 30. September, schriftlich gekündigt werden. Kündigungsfrist, -form und -ziele gelten auch für den Fall einer stillschweigenden Verlängerung gemäss Art. 3.3 des Optionsrechts der Variante 2." [Hervorhebungen im Original] Mit Schreiben vom 21. November 2016 betreffend "Ausübung des Optionsrechts und Änderung des Mietvertrages vom 1. Juni 2012" offerierte die Mieterin der Vermieterin die Verlängerung des Mietvertrags wie folgt: "Bezugnehmend auf den Mietvertrag zwischen der A.________ AG und der C.________ GmbH vom 1. Juni 2012, nehmen wir hiermit das in Art. 3.3 des Mietvertrages aufgeführte Optionsrecht wahr. Jedoch wird von uns eine Kombination der vorliegenden Optionsrechte gewünscht. Diese könnte wie folgt ausgestaltet werden: - Verlängerung des Mietvertrages um fünf (5) Jahre bei gleichbleibendem Mietzins - Kündigungsfrist von einem (1) Jahr jeweils kündbar zum Ende des Monats Sämtliche Vereinbarungen im genannten Mietvertrag, die über diese Änderungen hinausgehen, gelten weiterhin in unveränderter Form. Wir bitten Sie, sobald als möglich zu der von uns gewünschten Ausgestaltung des Optionsrechts Stellung zu nehmen." Die Vermieterin beantwortete diese Anfrage mit Schreiben vom 20. Dezember 2016 unter dem Titel "Bestätigung Änderung des Mietvertrages vom 1. Juni 2012": " Bezugnehmend auf Ihr Schreiben vom 21. November 2016 bestätigen wir Ihnen, dass wir Ihre Änderungswünsche wie von Ihnen vorgeschlagen akzeptieren, da wir an einer weiteren Zusammenarbeit interessiert sind." A.b. Im Sommer beziehungsweise Herbst 2018 kam es zu Verhandlungen über einen neuen Mietvertrag. Nachdem sich die Parteien diesbezüglich nicht hatten einigen können, kündigte die Mieterin mit Schreiben vom 26. Oktober 2018 den Mietvertrag per 31. Oktober 2019. In der Folge stritten sich die Parteien über die Gültigkeit respektive Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung. Die Mieträumlichkeiten wurden am 28. Oktober 2019 zurückgegeben und abgenommen. Die Mieterin hat seither keine Mietzinse mehr bezahlt. A.c. Mit Zahlungsbefehl vom 9. Dezember 2019 liess die Vermieterin die Mieterin unter anderem für die Mietzinse der Monate November und Dezember 2019 in der Höhe von insgesamt Fr. 23'420.-- nebst Zins betreiben. Die Mieterin erhob Rechtsvorschlag. Mit Entscheid vom 20. April 2020 erteilte das Kantonsgericht Zug der Vermieterin antragsgemäss die provisorische Rechtsöffnung. Die dagegen erhobene Beschwerde hiess das Obergericht des Kantons Zug mit Urteil vom 3. September 2020 gut. Es hob den Entscheid des Kantonsgerichts auf und wies das Gesuch um Erteilung der provisorischen Rechtsöffnung ab. Das Bundesgericht wies die von der Vermieterin hiergegen eingereichte Beschwerde mit Urteil 5D_249/2020 vom 1. Juli 2021 ab.