Citation: BGE 128 II 74 E. 5bb

Die Lage des enteigneten Grundstücks inmitten von Verkehrsträgern wird von den Schätzern, wie dargelegt, als trostlos geschildert. Die Beschwerdeführerin räumt ein, dass sie für Wohnnutzungen ungeeignet ist. Es darf wohl auch davon ausgegangen werden, dass die Liegenschaft, würde sie nicht für den Autobahnbau beansprucht, zu einer Zone ohne Wohnnutzungen geschlagen worden wäre. Die Beschwerdeführerin behauptet im Weiteren auch nicht, dass die Lage des Grundstücks für den Betrieb eines "normalen" Restaurants mit Gartenwirtschaft günstig sei. Sie betont vielmehr, dass sich die Liegenschaft für eine Nutzung als Unterhaltungsstätte - Dancing, Nachtclub oder dergleichen - sehr geeignet hätte. Nun bestand im massgeblichen Schätzungszeitpunkt keine entsprechende Einrichtung und müsste offensichtlich eine grössere Summe in einen solchen Ausbau investiert werden. Eine mögliche bessere Nutzung der bestehenden Bauten, die zusätzliche Investitionen bedingt, könnte aber nur unter der Voraussetzung berücksichtigt werden, dass auch den nötigen Aufwendungen Rechnung getragen wird. Zudem fragt sich hier, ob die der Wohnnutzung dienende Bausubstanz (erstes und zweites Obergeschoss sowie Dachgeschoss) überhaupt in die Wertbestimmung einbezogen werden dürfe, nachdem sie für ihren eigentlichen Zweck kaum noch nutzbar ist. Auf jeden Fall erscheint die Lageklassenmethode angesichts der Singularität des umstrittenen Objekts nur unter Vorbehalten anwendbar. Sie darf jedoch im Sinne einer Grobkontrolle zur Beantwortung der Frage beigezogen werden, ob sich der von der Schätzungskommission festgelegte Landwert von Fr. 259'000.- der Grössenordnung nach vertreten lässt oder ob der richtige Preis vielmehr - wie die Beschwerdeführerin behauptet - auf der Höhe von Fr. 622'000.- liegt. Diese Kontrolle ist anhand des Vergleichs der beiden Landwerte mit den von der Schätzungskommission berechneten Baukosten bzw. dem Zeitbauwert des Gebäudes vorzunehmen, um so die Lageklasse ermitteln und aufgrund des Lageklassenschlüssels überprüfen zu können, ob die Umschreibung der Lage dem Enteignungsobjekt entspricht. Gemäss der Lageklassentabelle Naegeli/Wenger (Stand 1995) führt die Gegenüberstellung des Zeitbauwertes des Gebäudes (Fr. 1'101'000.-) und des Landwertes von Fr. 259'000.- zur BGE 128 II 74 S. 83 Lageklasse 2,75 (Landwertanteil 19% des Gesamtwertes). Diese Lageklasse scheint - wozu im Einzelnen auf den Lageklassenschlüssel verwiesen werden kann (NAEGELI/WENGER, a.a.O., S. 30 ff.) - dem enteigneten Grundstück recht gut zu entsprechen. Wird dagegen ein Landwert von Fr. 622'000.- in Rechnung gestellt, ergibt sich eine Lageklasse von über 5,1 (Landwertanteil 36% des Gesamtwertes). Eine solch hohe Einstufung wird der enteigneten Liegenschaft angesichts der miserablen Wohnlage und der ebenfalls eher bescheidenen Lage für einen Gastgewerbebetrieb in keiner Weise gerecht. Wohl ergäbe sich ein etwas anderes Bild, wenn den neueren Empfehlungen gemäss nicht vom Zeitwert des Gebäudes, sondern vom Neuwert bzw. von den Baukosten ausgegangen würde. Diese Änderungen sind indes durch die jüngsten Entwicklungen auf dem Liegenschaftenmarkt bedingt (vgl. Schätzerhandbuch, Kommentar zu den Tabellen 9 und 10). Die Anwendung der neuen Formel rechtfertigt sich mithin nur dann, wenn es um Bauland geht, das an den Entwicklungen auf dem Bodenmarkt mit grosser Wahrscheinlichkeit teilgenommen hat. Daran bestehen aber bei einem Grundstück, dessen Lage als trostlos und extrem bezeichnet wird und dessen planerisches Schicksal als ungewiss erscheint, die grössten Zweifel. Weiter ist zu beachten, dass in die Berechnung nach neuer Formel nur der Neuwert jener Bauteile einbezogen werden darf, die (voll) nutzbar und mietzinserheblich sind (vgl. Schätzerlehrgang S. 115). Demnach müsste hier für die Bausubstanz, die auf die Wohnungen entfällt, die nicht mehr oder nur noch teilweise nutzbar sind, entsprechende Abzüge vorgenommen werden. Eine Berücksichtigung der Neuwerte erscheint demnach hier nicht angebracht. Es bleibt daher bei der Feststellung, dass der relative Landwert von Fr. 259'000.- bzw. Fr. 500.-/m2 der konkreten Situation des Enteignungsobjekts im massgebenden Schätzungszeitpunkt angemessen erscheint.