Citation: 4A_48/2017 E. 5.2.1

5.2.1. Le contrat de société simple prévoyait à son art. 4 let. a que «la rémunération pour les surfaces et bâtiments est calculée par analogie au bail à ferme, si rien d'autre n'a été convenu.» Dans le chapitre consacré au bail à ferme, l'art. 276a CO énonce que les baux à ferme portant sur des exploitations agricoles ou sur des immeubles affectés à l'agriculture sont régis par la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole (LBFA; RS 221.213.2), en tant qu'elle contient des dispositions spéciales (al. 1); au surplus, le Code des obligations est applicable, à l'exception des dispositions relatives aux baux à ferme portant sur des habitations ou locaux commerciaux (al. 2). Certains auteurs précisent que cette disposition est de nature impérative (BLAISE CARRON, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd. 2017, n° 2 ad art. 276a CO; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 3e éd. 2000, n° 5 ad art. 276a CO). Les dispositions contre les loyers et fermages abusifs (art. 269 ss CO) cèdent le pas au système spécial de la LBFA (cf. art. 253b al. 1 CO a contrario; CARRON, op. cit., n° 15 ad art. 276a CO), dont l'art. 36 al. 1 prescrit que le fermage est soumis au contrôle de l'autorité et ne peut dépasser la mesure licite. La convention relative au fermage est nulle dans la mesure où celui-ci dépasse le montant licite; cette nullité n'affecte pas la validité du bail (art. 45 al. 1 et 3 LBFA).