Citation: 4A_547/2015 E. A

A.a. B.________ est locataire de locaux commerciaux dans un immeuble situé au centre de Lausanne. Il a repris, par avenant du 12 décembre 2005, le bail qu'un précédent locataire détenait depuis le 1 er octobre 1993. Le contrat prévoyait une durée initiale de cinq ans, avec renouvellement de cinq ans en cinq ans sauf avis de résiliation signifié une année à l'avance. Le loyer mensuel brut était de 2'030 fr. pour une surface de 143 m 2. L'immeuble appartient à A.________ AG (ci-après: la bailleresse) depuis octobre 1999. Après diverses hausses, le loyer mensuel a été porté en janvier 2009 à 3'563 fr., incluant 170 fr. de charges, ce qui équivaut à un loyer annuel net de 285 fr./m 2eu égard à la surface indiquée dans le contrat ([3'393 x 12]: 143). A.b. Par formule officielle datée du 8 août 2012, la bailleresse a notifié au locataire une résiliation non motivée pour l'échéance ordinaire du 30 septembre 2013. Le 10 août 2012, le locataire a vainement cherché à atteindre C.________, collaborateur de la bailleresse. La fiche établie au sujet de cet appel téléphonique indique que le locataire souhaitait entretenir le prénommé de la résiliation et attendait que celui-ci le rappelle. Un rendez-vous a été fixé le 14 août 2012 dans les locaux loués. La bailleresse était représentée par C.________, le locataire par deux collaboratrices. Le 22 août 2012, la bailleresse a adressé au locataire un courrier ayant notamment la teneur suivante: "Monsieur, Faisant suite à votre récent entretien en vos bureaux avec M. C.________, nous avons le plaisir de vous remettre, ci-joint, un nouveau contrat de bail, en deux exemplaires, avec prise d'effet au 1er octobre 2013, aux conditions de loyer suivantes: Surface de bureaux CHF 370.-/m2/an (hors frais accessoires et TVA 8%) (...)." Le contrat joint à ce courrier était valable cinq ans, du 1 er octobre 2013 au 30 septembre 2018. Faisant état d'une surface estimée à 150 m2, il prévoyait un loyer net de 55'500 fr. par an ou 4'625 fr. par mois.