Citation: P 41/99 25.04.2000 E. A

A.- Les époux C. et M. A.________, nés respectivement en 1905 et en 1909, ont tous deux séjourné, depuis le mois de décembre 1995, à la Fondation J.________, établissement médico-social. C. A.________ était propriétaire de 42 des 500 actions formant le capital de la société immobilière Z________ SA, lui donnant le droit de louer ou de sous-louer un apparte- ment de quatre pièces situé au troisième étage de l'immeu- ble sis à l'avenue Y________ à X________. Il était également propriétaire de 42/468èmes des 32 actions de la même société correspondant au logement loué au concierge de l'immeuble. La société avait été constituée dans le but, notamment, de louer à ses propres actionnaires des appartements et locaux existants dans des immeubles dont elle était propriétaire (société immobilière d'actionnaires-locataires). Les époux A.________ ont vécu dans l'appartement loué à Z________ SA jusqu'à leur placement à la Fondation J.________. Après réfection, l'appartement a été loué à des tiers, dès le 1er avril 1996, pour un loyer annuel de 22'200 francs, comprenant la location d'un garage et un acompte pour le chauffage et l'eau chaude.