Citation: 4D_122/2010 10.01.2011 E. 2

2.1 La cour cantonale juge que la délivrance d'un permis de construire n'était pas objectivement impossible et que le contrat du 13 juin 2008 n'est dès lors pas caduc. En substance, elle considère qu'il n'était pas exclu de considérer que l'accès actuel à la parcelle litigieuse pouvait être qualifié de suffisant au regard de l'art. 19 LAT, étant donné qu'il était possible de renoncer à un accès par voiture (dans la mesure où une place de parc au bas de la pente était disponible); subsidiairement, elle ajoute que, même à considérer l'accès insuffisant selon l'art. 19 al. 1 LAT, cela ne pouvait avoir comme conséquence le refus du permis de construire, la Municipalité devant initier la procédure prévue à l'art. 93a de la Loi vaudoise sur l'amélioration foncière du 29 novembre 1961 (LAF; RSV 913.11); enfin, elle retient que l'art. 51 du Règlement communal du 12 mai 1978 sur le plan d'extension et la police des constructions ne permet pas de dire qu'il aurait entraîné de façon certaine le refus de délivrance du permis de construire. 2.2 Il est constant que les acheteurs n'ont pas respecté l'incombance qui leur était faite à l'art. 2 du contrat, ce qu'ils ne contestent d'ailleurs pas. Les recourants soutiennent par contre qu'ils n'ont pas déposé formellement de demande de permis de construire parce que celui-ci n'aurait jamais été délivré par l'autorité communale. Faisant référence à une part de la doctrine (notamment PIERRE ENGEL, Traité des obligations en droit suisse, 2e éd. 1997, p. 853), ils tentent ainsi de démontrer que les effets du contrat dépendaient en l'espèce d'un évènement impossible (l'octroi du permis de construire). A cet égard, ils estiment que l'argumentation de la cour précédente, selon laquelle la condition prévue à l'art. 1 de l'acte de vente pouvait être réalisée (cf. supra consid. 2.1), est "grossièrement erronée". Bien qu'ils n'invoquent aucun droit constitutionnel, on peut admettre qu'ils entendent, par cette formulation, tirer moyen de l'interdiction de l'arbitraire (art. 9 Cst.). Les recourants ne soutiennent pas que la cour cantonale aurait appliqué arbitrairement des dispositions du droit fédéral (notamment les art. 157 et 20 CO; cf. infra consid. 2.3), mais ils se bornent à critiquer la façon dont elle a apprécié les preuves à sa disposition. 2.3 Selon l'art. 157 CO, lorsque la condition stipulée a pour objet de provoquer soit un acte, soit une omission illicite ou contraire aux moeurs, l'obligation qui en découle est nulle et de nul effet. Contrairement à l'art. 20 al. 1 CO (qui traite de l'objet du contrat), l'art. 157 CO (qui vise spécifiquement les conditions prohibées) ne dit rien sur la condition impossible. A cet égard, une part de la doctrine, appliquant par analogie l'art. 20 al. 2 CO, estime qu'il faut distinguer selon que la volonté des parties était d'être purement et simplement liée ou si elle était de ne pas être liée si la condition était d'emblée impossible (PASCAL PICHONNAZ, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2003, no 4 ad art. 157 CO et les références). D'autres auteurs admettent l'inexistence du contrat dans tous les cas (VON THUR/ESCHER, Allgemeiner Teil des schweizerischen Obligationenrecht, Band II, 1974, p. 259; ENGEL, op. cit., p. 853). Il n'est pas nécessaire d'examiner de façon plus approfondie les avis de ces auteurs. Il ressort des constatations cantonales que les parties n'auraient pas conclu le contrat de vente sans la condition intégrée à son art. 1. Ce point n'est d'ailleurs pas discuté devant la Cour de céans. Ainsi, si l'évènement devait en l'espèce se révéler effectivement impossible, le contrat devrait être considéré comme caduc. Il s'agit en l'occurrence d'analyser une éventuelle impossibilité juridique (cf. entre autres auteurs, sous l'angle de l'art. 20 CO: ENGEL, op. cit., p. 270), soit d'examiner si l'octroi du permis de construire était initialement impossible en raison des diverses règles de droit public applicables au terrain litigieux. Autrement dit, il s'agit de déterminer si, au moment de la conclusion du contrat, les acheteurs avaient la possibilité d'obtenir un permis de construire, ou si, au contraire, l'octroi était d'emblée exclu. La condition suspensive et l'incombance y relative étant établies, il appartenait aux acheteurs d'apporter la preuve des éléments pertinents permettant d'établir l'impossibilité juridique qu'ils allèguent (art. 8 CC; cf. sous l'angle de l'art. 20 CO: ERNST A. KRAMER, Berner Kommentar, 1991, no 317 ad art. 19-20 CO; MAX KUMMER, Berner Kommentar, 1962, no 291 ad art. 8 CC). En ce qui concerne l'appréciation des preuves et l'établissement des faits, la décision n'est arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison sérieuse, de tenir compte d'un moyen important propre à modifier la décision attaquée ou encore si, sur la base des éléments recueillis, il a fait des déductions insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1). Le grief tiré de l'appréciation arbitraire des preuves ne peut être pris en considération que si son admission est de nature à modifier le sort du litige, ce qui n'est pas le cas lorsqu'il vise une constatation de fait n'ayant aucune incidence sur l'application du droit (ATF 129 I 8 consid. 2.1 p. 9; arrêt 4P.305/2001 du 18 mars 2002, consid. 2a). 2.4 Les recourants reviennent sur l'arrêt du 17 octobre 1997 du Tribunal administratif du canton de Vaud, mentionné par la cour cantonale. Dans cet arrêt, le Tribunal administratif a jugé qu'un accès avec une pente de l'ordre de 34% était suffisant au regard de l'art. 19 LAT dans la mesure où le projet consistait dans la construction d'un seul logement, mais que la mise à disposition d'une place de parc au bas de la pente était cependant nécessaire en région de montagne à cause de l'enneigement qui peut rendre le chemin impraticable. Dans le précédent cantonal précité, les juges ont retenu l'existence d'une place de parc, le propriétaire de la parcelle sur laquelle les travaux étaient projetés bénéficiant déjà d'une servitude garantissant une telle place au bas de la pente. Les recourants estiment que cet arrêt cantonal plaide en faveur de leur thèse puisqu'ils ne disposent, quant à eux, pas d'une telle servitude. Leur argument tombe à faux. En l'espèce, il ne s'agit en effet pas de savoir si les recourants possèdent une servitude leur garantissant une place de parc, mais uniquement de savoir si le permis de construire leur serait d'emblée refusé, aucune place de parc ne pouvant être mise à leur disposition à proximité de leur parcelle. Or, l'autorité précédente retient que "rien n'indique qu'une place de parc ne pourrait pas être réalisée sur une parcelle voisine, le cas échéant sur le tracé de la servitude, voire ailleurs dans la commune". Ainsi, la critique soulevée par les recourants n'est pas propre à démontrer que l'autorité précédente aurait fait, sur la base du précédent cantonal invoqué, des déductions insoutenables. Il va de soi que la solution visant à renoncer à un accès carrossable à la parcelle litigieuse est certainement moins commode pour les recourants que celle qui était prévue dans leur projet initial. Il n'est toutefois pas possible de tenir compte de cet inconvénient pour les acheteurs puisqu'il s'agit en l'occurrence uniquement de déterminer si l'octroi d'un permis de construire était ou non d'emblée exclu au moment de la conclusion du contrat. En l'espèce, les recourants ne sont pas parvenus à en apporter la preuve (notamment en démontrant qu'aucune place de parc ne pourrait leur être attribuée) et c'est par une appréciation des preuves exempte d'arbitraire que la cour cantonale est arrivée à la conclusion qu'il n'était pas impossible de réaliser la condition figurant à l'art. 1 du contrat de vente. Il n'est dès lors pas nécessaire de revenir sur l'argumentation subsidiaire fournie par l'autorité précédente, également attaquée par les recourants, ayant trait à la procédure au sens de l'art. 93a LAF. Quant à l'argumentation tirée des normes VSS, en particulier de la norme VSS 640'291 prévoyant le pourcentage maximal de pente pour les rampes d'accès, elle devient sans pertinence. En effet, la possibilité examinée plus haut sous l'angle de l'art. 19 LAT ne soulève pas le problème de pente, la place de parc étant située - selon les constatations cantonales (art. 105 al. 1 LTF) - au bas de celle-ci. 2.5 Revenant à la charge, les recourants soutiennent que la Municipalité n'aurait pas pu autoriser la réalisation d'une place de parc en dehors de leur parcelle, soit sur une parcelle voisine, voire ailleurs dans la commune. Se limitant à soulever une brève critique de nature appellatoire, ils semblent considérer comme acquis que l'art. 51 du Règlement communal impose au propriétaire de construire une place de parc sur sa propre parcelle; ils estiment qu'il s'agissait alors d'obtenir une dérogation - selon l'art. 53 du Règlement communal - qui n'aurait pas pu être obtenue en l'espèce. Les recourants, qui soulèvent valablement leur grief uniquement sous l'angle des dérogations possibles (art. 53 du Règlement), n'offrent aucune motivation circonstanciée démontrant que l'autorité précédente aurait appliqué arbitrairement l'art. 51 du Règlement. Leur moyen est dès lors irrecevable. Quoiqu'il en soit, on ne voit pas en quoi la décision cantonale serait manifestement insoutenable sur ce point. L'art. 51 du Règlement communal prévoit que la Municipalité peut fixer le nombre de places privées de stationnement ou garage pour voitures qui doivent être aménagées par les propriétaires à leurs frais et sur leur terrain en rapport avec l'importance et la destination des nouvelles constructions, mais au minimum une place de stationnement ou garage par logement, les emplacements de stationnement devant être prévus en arrière des alignements. Selon la cour cantonale, on ne saurait considérer comme acquis que l'exigence d'une place de stationnement (ou de parc) sur la parcelle revêt un caractère absolu à l'art. 51 du Règlement communal. L'autorité précédente relève que si l'on considère que cette règle communale introduit une exigence quant à l'équipement du terrain (condition nécessaire pour obtenir une autorisation de construire; cf. art. 22 al. 2 let. b et 19 LAT), elle dérogerait de façon inadmissible au droit fédéral, celui-ci permettant l'octroi d'un permis de construire lorsque la topographie empêche de réaliser une route d'accès à la parcelle (et donc une place de parc sur celle-ci) (cf. arrêt 5A_136/2009 du 19 novembre 2009 consid. 4.3.2 et les références; ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, Aménagement du territoire, construction, expropriation, 2001, n. 702 p. 324 s.; JOMINI, in Commentaire de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, no 18 ad art. 19 LAT). Si l'on admet, à l'instar de la cour cantonale, que la règle communale a une portée autonome, visant à éviter que le domaine public ne soit encombré, rien n'indique que le permis de construire ne pouvait être accordé. L'autorité précédente souligne en effet qu'il n'était pas exclu qu'une place de parc puisse être réalisée sur une parcelle voisine, voire ailleurs dans la commune. Cela étant, on ne peut dire qu'il était insoutenable de nier que l'art. 51 du Règlement communal aurait entraîné de façon certaine le refus de délivrance du permis de construire. Les témoignages recueillis par l'autorité précédente confirment d'ailleurs la conformité de cette conclusion avec la pratique. Selon un témoin, architecte et estimateur à l'ECA, les propriétaires peuvent, dans certains cas, stationner sur des places aménagées sur le domaine public. Un autre témoin, également estimateur à l'ECA, a expliqué qu'en montagne, deux chalets sur dix n'ont pas d'accès avec un véhicule, les personnes laissant leur voiture sur le domaine public ou chez des voisins. C'est donc sans sombrer dans l'arbitraire que la cour cantonale a considéré que les recourants ne sont pas parvenus à démontrer que l'octroi d'un permis de construire était impossible et qu'elle a refusé de déclarer caduc le contrat de vente du 13 juin 2008.