Citation: 4C.319/2005 08.02.2006 E. A

Am 31. August 1992 schloss die A.________ GmbH (Klägerin) - bzw. deren Rechtsvorgänger - mit der B.________ AG (Beklagte) einen "Pachtvertrag" betreffend den Nachtclub X.________ in Basel. Gemäss einem Nachtrag zum ursprünglichen Vertrag wurde der jährliche Mietzins mit Wirkung ab 1. Oktober 2002 auf Fr. 192'000.-- pro Jahr bzw. Fr. 16'000.-- pro Monat festgesetzt. Seit März 2003 traten Mängel an der Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlage auf. Die Parteien sind sich darin einig, dass diese Mängel zu einer Mietzinsreduktion von Fr. 2'000.-- führen. Trotz den aufgetretenen Mängeln bezahlte die Klägerin vorerst von März bis Dezember 2003 den vollen Mietzins von Fr. 16'000.-- pro Monat. Nachdem die Mängel weiterhin nicht behoben worden waren, hinterlegte die Klägerin bei der zuständigen Schlichtungsstelle für die Zeit von Januar bis April 2004 den monatlichen Mietzins von Fr. 16'000.--, insgesamt also Fr. 64'000.--. In der Folge hat die Klägerin den Mietzins für die Zeit von Mai bis Juli 2004 weder der Beklagten bezahlt noch bei der Schlichtungsstelle hinterlegt. Für die Zeit von August bis Oktober 2004 wurde der Klägerin der Mietzins erlassen, weil während dieser Zeit das Mietobjekt wegen Erneuerungsarbeiten nicht zur Verfügung stand. Per Ende Oktober 2004 wurde das Mietverhältnis zwischen den Parteien aufgelöst. Umstritten ist die Verwendung des hinterlegten Mietzinses von Fr. 64'000.-- unter Berücksichtigung des Herabsetzungsanspruchs der Klägerin einerseits und der Ansprüche der Beklagten auf Bezahlung des ausstehenden Mietzinses andrerseits.