Citation: 4A_315/2019 E. 2.2

2.2. Der angefochtene Entscheid hält in tatsächlicher Hinsicht fest, dass C.________ spätestens am 27. Juni 2017 und damit im Zeitpunkt des Aussprechens der Kündigung bekannt war, dass der Beschwerdegegner das Mietobjekt zur Eigennutzung zu erwerben beabsichtigte; dies sei auch der Grund dafür gewesen, dass C.________ gegenüber der Beschwerdeführerin nur gerade vier Tage nach Abschluss der modifizierten Reservationsvereinbarung mit dem Beschwerdegegner die Kündigung per 30. September 2017 ausgesprochen habe. Die Vorinstanz erwog, C.________ habe an der Kündigung vom 27. Juni 2017 ein schützenswertes Interesse gehabt. Es sei ein einleuchtendes und verständliches Motiv, eine Wohnung zu den für einen potentiellen Erwerber vorteilhaften Bedingungen zu verkaufen, weil dies unter anderem den Kaufpreis mitbestimme. Aufgrund der Akten und des unbestrittenen Sachverhalts treffe dies auch im konkreten Fall zu. Der Beschwerdegegner habe eine Wohnung zum Zweck gesucht, diese zusammen mit seiner Verlobten selbst bewohnen zu können. Wenn am 27. Juni 2017 noch etwas nicht konkret bzw. definitiv gewesen sei, so sei dies das Zustandekommen eines gültigen Kaufvertrags über die Liegenschaft V.________ in W.________ für einen Kaufpreis von Fr. 2 Mio. gewesen, werde dies durch die Reservationsvereinbarung nämlich keineswegs garantiert, weil bis zur öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags der potentielle Käufer vom Kauf (unter Tragung der vereinbarten Folgen des Vertragsrücktritts) jederzeit wieder Abstand nehmen könne. Vorliegend habe der Beschwerdegegner C.________ die Liegenschaft denn schliesslich auch nicht für den in der Reservationsvereinbarung festgehaltenen Kaufpreis von Fr. 2 Mio. abgekauft, sondern für einen um Fr. 100'000.-- reduzierten Kaufpreis von Fr. 1.9 Mio. Weshalb die Liegenschaft letztlich zu einem tieferen Kaufpreis verkauft wurde, könne offenbleiben; da C.________ bei Unterzeichnung der Reservationsvereinbarung am 23. Juni 2017 bekannt gewesen sei, dass der Beschwerdegegner die Wohnung zusammen mit seiner Verlobten selbst zu bewohnen wünschte, das Kaufobjekt somit möglichst bald mietfrei sein sollte, kündigte sie das Mietverhältnis mit der Beschwerdeführerin nur wenige Tage später am 27. Juni 2017. Ein solches Vorgehen sei aus Sicht eines unbefangenen Dritten nachvollziehbar und verletze weder den Anstand noch den Grundsatz von Treu und Glauben, zumal nicht einmal die Beschwerdeführerin geltend mache, C.________ habe ihr zugesichert, nur an einen Käufer ohne Eigennutzungsabsichten zu verkaufen. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin habe C.________ somit offenkundig nicht einzig im Interesse des Beschwerdegegners und ohne jegliches Eigeninteresse gehandelt. Vielmehr habe ihr die Kündigung gedient, weil damit günstige Voraussetzungen für die Kaufvertragsverhandlungen geschaffen worden seien. Hinsichtlich des Schutzgedankens von Art. 261 und Art. 271 OR sei ausserdem anzumerken, dass gemäss konstanter Rechtsprechung eine Kündigung als nicht treuwidrig erachtet werde, wenn ein Vermieter im Hinblick auf einen Verkauf des Mietobjekts zur Erzielung eines besseren Kaufpreises für das mietfreie Objekt eine Kündigung ausspreche, und zwar noch bevor er einen Käufer für dieses gefunden habe. Vor diesem Hintergrund müsse es auch zulässig sein, dass ein Vermieter aus Rücksicht auf den Mieter und in der Hoffnung, dass er einen Käufer finde, der den Mieter übernehme, mit der Kündigung zuwarte und diese erst im Hinblick auf den konkreten Abschluss eines Kaufvertrags mit einem Käufer mit Eigenbedarf ausspreche. Ansonsten würde es dazu führen, dass ein Vermieter mit Verkaufsabsichten vorsichtshalber immer schon dann kündigen müsse, wenn noch gar kein konkreter Käufer in Sicht sei; das liege auch nicht im Interesse von Mietern. Der Mieter werde bei einer ordentlichen Kündigung durch den veräussernden Vermieter auch nicht schlechter bzw. bei einer Kündigung durch den erwerbenden Vermieter nicht besser gestellt. Art. 261 OR statuiere den Grundsatz der Weitergeltung des Mietvertrags auch beim Verkauf des Mietobjekts bzw. den Übergang des Mietverhältnisses auf den neuen Eigentümer. Er garantiere dem Mieter indes keinen Anspruch auf Weiternutzung. Die Bestimmung entziehe dem veräussernden Vermieter zwar die Möglichkeit, das Mietverhältnis wegen der Veräusserung ausserordentlich zu kündigen; eine ordentliche Kündigung sei (im Rahmen von Art. 271 f. OR) aber grundsätzlich zulässig. Und kündige der neue Eigentümer in Anwendung der statuierten Kündigungsmöglichkeiten ausserordentlich und damit früher, als es der Vertrag mit dem veräussernden Vermieter gestattet hätte, so könne der Mieter von diesem nach Art. 261 Abs. 3 OR zwar Schadenersatz verlangen, ein realobligatorischer Anspruch gegenüber dem neuen Eigentümer bestehe indes nicht. Die am 27. Juni 2017 per 30. September 2017 ausgesprochene Kündigung sei aus diesen Gründen gültig.