Citation: 4C.35/2004 27.04.2004 E. 2

2.1 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. En principe, le locataire en retard dans le paiement de son loyer est en demeure, ce qui justifie l'application de la procédure prévue à l'art. 257d CO (cf. ATF 119 II 232 consid. 3; Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 12 ad art. 257d CO). Tel n'est toutefois pas le cas lorsque le bailleur est lui-même en demeure (art. 91 CO) ou lorsque le locataire a invoqué la compensation à temps (cf. art. 124 al. 1 CO; ATF 119 II 241 consid. 6b/bb; David Lachat, Commentaire romand, n. 7 ad art. 257d CO). 2.2 Dans le cas particulier, toutes les conditions matérielles et formelles fixées par l'art. 257d CO pour la résiliation anticipée du bail étaient réalisées. 2.2.1 L'art. 1.4 des conditions générales annexées au contrat de bail du 14 avril 1998 a la teneur suivante: "Lorsque le locataire est en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et qu'il a fait l'objet d'une vaine mise en demeure écrite lui impartissant un délai de paiement de dix jours au minimum, le bailleur peut exiger que le loyer et les provisions (...) soient acquittés trimestriellement à l'avance, dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure ou que des sûretés complémentaires lui soient fournies à concurrence d'un montant équivalent à trois mois de loyer". En application de cette clause, les bailleurs étaient en droit de fixer l'exigibilité du loyer par trimestre d'avance, à partir d'avril 2002, la locataire n'ayant pas payé les loyers échus de février et mars 2002 dans le délai supplémentaire de dix jours qu'ils lui avaient imparti. Les demandeurs pouvaient se prévaloir de cette clause qui constituait une alternative à la constitution de sûretés "complémentaires" d'un montant équivalant à trois mois de loyer. Le fait qu'une garantie de 91'000 fr., correspondant à six mois de loyer, avait été fournie par la défenderesse à la conclusion du bail ne s'opposait pas à l'application de l'art. 1.4 des conditions générales. Cette disposition se rapporte, en effet, à des sûretés "complémentaires", c'est-à-dire à une garantie supplémentaire par rapport à celle qui est déjà prévue dans le contrat de bail. Au demeurant, contrairement à ce qui est le cas pour les baux d'habitations (art. 257e al. 2 CO), le montant des sûretés est fixé librement pour les baux de locaux commerciaux, sous réserve des art. 21 et 270 CO (Lachat, op. cit., n. 5 ad art. 257e CO). En l'espèce, plutôt que d'augmenter le montant des sûretés déjà fournies, les demandeurs ont opté pour le paiement d'avance et par trimestre du loyer, conformément à l'art. 1.4 des conditions générales. Rien ne leur interdisait de choisir cette solution. Par conséquent, la défenderesse se prévaut en pure perte du fait qu'elle avait déjà déposé des sûretés à la conclusion du bail pour contester l'applicabilité de ladite clause et pour exiger que l'échéance mensuelle du loyer soit rétablie. 2.2.2 Le 17 novembre 2000, puis les 9 janvier et 2 février 2001, les hoirs de H.________, de même que A.________, s'étaient engagés à vendre à l'administrateur de la défenderesse "ou à toute autre personne ou à toute société que celui-ci pourrait désigner" leurs parts de copropriété (¼ chacun) sur l'immeuble abritant les locaux loués. Les deux promesses de vente stipulaient le versement, par le promettant-acquéreur, d'une pénalité de 100'000 fr. au cas où il ne respecterait pas son engagement d'acquérir ces deux parts de copropriété. Concrètement, les 200'000 fr. versés par l'intéressé à la signature des promesses de vente resteraient acquis aux promettants-vendeurs. Les promesses de vente ne se sont pas concrétisées. Selon les explications de la défenderesse, la société d'assurances qui devait financer cette double acquisition avait conditionné l'octroi de crédits à l'achat d'au moins trois des quatre parts de copropriété. Or, les deux autres copropriétaires, F.________ et E.________, avaient refusé de vendre leurs parts, car ils jugeaient insuffisant le prix auquel les promettants-vendeurs s'étaient déclarés disposés à céder les leurs. Pour contester s'être trouvée en demeure de payer le loyer, la défenderesse avait soutenu, devant les juridictions cantonales, qu'elle était en droit d'invoquer la compensation entre sa dette de loyer et sa prétendue créance tendant à la restitution des deux acomptes de 100'000 fr. versés aux promettants-vendeurs. La Chambre d'appel a écarté ce moyen. A son avis, la compensation n'a pas été invoquée par la défenderesse, contrairement aux exigences de l'art. 124 al. 1 CO. De plus, il n'y a pas identité des parties en l'espèce, car il n'est nullement établi que l'administrateur de la défenderesse ait agi au nom et pour le compte de celle-ci. Savoir s'il y a eu ou non une déclaration de compensation pendant le délai de grâce est une question de fait. Partant, la juridiction fédérale de réforme est liée par la réponse négative que les juges précédents ont apportée à cette question (art. 63 al. 2 OJ). L'objection de compensation s'en trouve dès lors privée de tout fondement. Au demeurant, la défenderesse se contente d'affirmer mais ne démontre pas que son administrateur aurait signé les promesses de vente pour son compte à elle. 2.2.3 Force est, enfin, d'admettre que les demandeurs ont respecté le délai de sommation fixé par l'art. 257d al. 1 CO, lorsqu'ils ont invité la défenderesse, le 2 octobre 2002, à leur payer dans les trente jours la somme de 47'010 fr. représentant les loyers et charges exigibles pour le dernier trimestre de ladite année. Les bailleurs se sont aussi conformés aux exigences de l'art. 257d al. 2 CO en résiliant le bail le 28 novembre 2002 pour l'échéance du 31 décembre 2002. Il s'ensuit que le grief de violation de l'art. 257d CO ne saurait être retenu.