Citation: 1A.163/2005 17.01.2006 E. 3

Das Verwaltungsgericht hat die Höhe der von der Schätzungskommission für Enteignungen festgesetzten Entschädigung für das Grundstück Nr. 2674 bestätigt und die Gemeinde zur Bezahlung von Zinsen auf dem Entschädigungsbetrag von Fr. 2'693'913.-- verhalten. Die Schätzungskommission nahm zur Bewertung der Liegenschaft eine sog. Rückwärtsrechnung vor und ging dabei entsprechend dem Gestaltungsplan "Oberer Oedenhof II" von einer Ausnützungsziffer von 1,84 bzw. einer nutzbaren Bruttogeschossfläche von 4'835 m2 aus. Die Beschwerdeführerin wendet hiergegen ein, das Grundstück habe gemäss Zonenplan von 1977 zur Wohn-Gewerbe-Zone WG4 gehört, in welcher eine Ausnützung von höchstens 0,8 möglich gewesen sei. Da der Gestaltungsplan "Oberer Oedenhof II" im Zeitpunkt der Zuweisung des Grundstücks zum übrigen Gemeindegebiet nicht verbindlich gewesen sei, habe damals nur mit einer Ausnützung gemäss Regelbauweise und nicht mit einer erheblichen Mehrausnützung gerechnet werden können. - Dieser Argumentation ist jedoch nicht zu folgen: Die Verwaltungsrekurskommission hat in ihrem rechtskräftigen Entscheid vom 7. November 2000/25. Januar 2001 erkannt, dass der Zonenplan der Gemeinde Wittenbach von 1977 nicht als Nutzungsplan im Sinne des eidgenössischen Raumplanungsrechts betrachtet werden könne und erst der 1995 genehmigte Zonenplan den verfassungsmässigen und raumplanerischen Anforderungen des neuen Bodenrechts genüge. Bei der Zuweisung der Parzelle Nr. 2674 zum übrigen Gemeindegebiet handle es sich daher um eine Nichteinzonung. Indessen liege die fragliche Fläche im weitgehend überbauten Gebiet und habe daher ein Einzonungsgebot bestanden. Da diesem Gebot wegen des Strassenprojekts nicht nachgekommen worden sei, laufe die Nichteinzonung bzw. der Verlust der voraussehbaren künftigen Nutzung des Bodens auf eine materielle Enteignung hinaus. Diesen Überlegungen folgend hat die Schätzungskommission bei der Entschädigungsbemessung nicht auf die gemäss altem Zonenplan mögliche Ausnutzung, sondern auf die künftigen baulichen Nutzungsmöglichkeiten abgestellt, die sich - ohne das Strassenbauprojekt - aller Wahrscheinlichkeit nach hätten realisieren lassen. Darin liegt weder eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts noch eine Bundesrechtswidrigkeit. Im kantonalen Verfahren ist vielmehr zu Recht darauf hingewiesen worden, dass bei der im Rahmen der Gestaltungsplanung angestellten Nutzungsberechnung, die die ganze Fläche der ursprünglichen Parzelle Nr. 2526 erfasste, eine Bruttogeschossfläche von 4'835 m2 ausgeschieden worden ist. Diese Nutzfläche wurde für die Überbauung jener Bodenfläche reserviert, die nachträglich abparzelliert worden ist. Die entsprechend geringere zulässige Ausnutzung der Stammparzelle ist als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch angemerkt worden. Es ist nicht einzusehen, weshalb der Enteignungsrichter auf diese von der Gemeinde mitbestimmte planerische Vorgabe nicht hätte abstellen dürfen. Dass eine Ausnützungsmöglichkeit von 1,84 nicht einfach nur den Wunschvorstellungen der Grundeigentümerinnen entsprach, ergibt sich übrigens auch daraus, dass im nunmehr genehmigten Gestaltungsplan "Oberer Oedenhof II" eine solche Ausnützung bestätigt wird. Die Kritik der Beschwerdeführerin an der Wahl der der Entschädigungsbemessung zugrunde liegenden Ausnützungsziffer erweist sich somit als unbegründet.