Citation: 4A_339/2022 E. 5.1

5.1. Selon l'arrêt cantonal, la bailleresse avait investi 1'090'117 fr. 50 pour l'acquisition et la construction de l'immeuble en cause (somme contestée par les locataires, mais sur laquelle il n'était pas nécessaire de se pencher compte tenu de l'issue du litige). Toujours selon l'arrêt attaqué, la bailleresse avait calculé le loyer admissible sur la base des taux hypothécaires de référence suivants: 2 % lors de la conclusion du contrat de bail (2014), 1,75 % en 2015, 1,5 % de 2016 à 2019 et 1,25% en 2020; elle avait majoré ces taux de 2 %, de sorte qu'elle aboutissait à un taux de rendement admissible de 4 % en 2014, 3,75 % en 2015, 3,5 % de 2016 à 2019 et 3,25 % en 2020. De leur côté, les locataires avaient admis en procédure que le loyer admissible soit fixé d'année en année en fonction de ces taux-ci, respectivement cette majoration de 2 %. Les parties s'accordaient également sur le fait que l'immeuble était composé de trois appartements d'une surface totale de 323 m2, dont 95 m2 correspondaient à l'appartement (de 3,5 pièces) des locataires. Ce dernier appartement représentait ainsi 29,4118 % du total (95/323) (ou 320'622 fr. 80 par rapport à l'investissement total de 1'090'117 fr. 50). Partant, le loyer admissible se calculait de la manière suivante: Période Loyer mensuel 2014 320'622 fr. 80 x 4 % 1'068 fr. 75 2015 320'622 fr. 80 x 3,75 % 1'001 fr. 95 2016-2019 320'622 fr. 80 x 3,5 % 935 fr. 15 2020 320'622 fr. 80 x 3,25 % 868 fr. 35 Les juges cantonaux enchaînent en ces termes : comme les locataires avaient conclu à ce que le loyer soit fixé à 1'100 fr. par mois dès le début du bail, soit un montant supérieur à celui résultant des calculs précédents, et que le tribunal était lié par ces conclusions, le loyer admissible se montait à 1'100 fr. par mois.