Citation: 4A_327/2021 E. B

Le 12 mars 2018, le locataire a saisi la commission de conciliation en matière de baux à loyers d'une requête en conciliation contre les bailleresses. La conciliation ayant échoué, il a introduit une demande devant le Tribunal des baux le 18 juin 2018 concluant, au dernier état de ses conclusions, à ce que le loyer mensuel net initial soit fixé à 1'500 fr. pour l'appartement, et à 120 fr. pour la place de parc. Il a également conclu à la condamnation des bailleresses, solidairement entre elles, au remboursement d'un trop-perçu de 15'000 fr. pour l'appartement et de 1'560 fr. pour la place de parc et le trop-perçu des frais accessoires à hauteur de 3'600 fr. Par réponse et demande reconventionnelle, les bailleresses ont conclu au rejet de la demande principale, et à ce que le locataire soit reconnu leur débiteur de la somme de 919 fr. 60 pour les charges 2016-2017. Par jugement du 10 septembre 2019, le Tribunal des baux a rejeté la demande reconventionnelle, et a condamné les bailleresses à payer au locataire la somme de 13'572 fr. à titre de loyer perçu en trop pour l'appartement et de 1'690 fr. pour la place de parc, ainsi que de 3'600 fr. pour les frais accessoires. En substance les juges ont retenu que la formule de notification de loyer présentée par les bailleresses n'a pas fait l'objet d'un agrément du canton, que le loyer initial est en conséquence nul et que le locataire ne commettait pas d'abus de droit à soulever l'exception de nullité du loyer initial pour obtenir le remboursement des parts de loyer versées en trop. Les juges ont fixé le loyer initial en recourant à la méthode du rendement brut. Au taux hypothécaire de référence de 1.75%, le Tribunal des baux a ajouté deux points de pourcent pour tenir compte du prix relativement élevé du terrain par rapport au coût de construction pour le porter à 3.75%, fixant ainsi le loyer mensuel à 1'706 fr. pour l'appartement et à 120 fr. pour la place de parc. Statuant sur l'appel des bailleresses, la cour cantonale l'a partiellement admis et réformé le jugement. La cour cantonale a rejeté le grief des appelantes qui soulevaient la prescription de l'action en nullité du loyer, faute pour elles de l'avoir soulevé en première instance. Statuant sur la contestation des bailleresses, du calcul de rendement effectué par le Tribunal des baux, la cour cantonale a ajouté au taux retenu par la première instance de 3.75%, deux points de pourcent supplémentaires en se référant à l'ATF 147 III 14, et a plafonné celui-ci à 5% compte tenu des conclusions des bailleresses. Procédant à un nouveau calcul de rendement sur la base de ces paramètres, la cour cantonale a fixé le loyer mensuel initial au niveau du loyer admissible le plus élevé, à savoir 2'275 fr. pour l'appartement et 150 fr. pour la place de parc. Elle a condamné les bailleresses à rembourser le trop-perçu à hauteur de 6'175 fr. pour l'appartement et à 1'300 fr. pour la place de parc.