Citation: 4C.70/2003 06.06.2003 E. 3

Invoquant les art. 18 CO et 2 CC, la défenderesse reproche également à la cour cantonale de ne pas avoir appliqué correctement le principe de la confiance. A son avis, les éléments recueillis ne permettaient pas de déduire la volonté de la propriétaire, après l'échéance du contrat de gérance du 20 juillet 1995, de vendre sa villa et de charger la demanderesse de lui trouver un acquéreur. Par ailleurs, la défenderesse estime qu'en lui faisant connaître l'intention des locataires d'acheter la villa de Corsier, la demanderesse n'a fait que remplir son devoir d'information de gérant d'immeuble. Ainsi, la cour cantonale aurait méconnu l'art. 412 CO en admettant l'existence d'un courtage d'indication. 3.1 La question litigieuse est de savoir si, dans le contexte de l'espèce, la Cour de justice était fondée à reconnaître entre les parties une relation de courtage d'indication, ouvrant pour la demanderesse le droit de recevoir sa rémunération sous la forme de la commission usuelle, calculée en application du tarif de la Société des régisseurs de Genève. Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (art. 412 al. 1 CO). En l'absence d'une disposition spéciale, la conclusion du contrat de courtage n'est soumise à aucune exigence de forme. Selon les constatations cantonales qui lient le Tribunal fédéral saisi d'un recours en réforme (art. 63 al. 2 OJ), les parties n'ont pas prévu une forme particulière. Par conséquent, la conclusion du contrat de courtage peut résulter, en l'absence d'une déclaration expresse, d'actes concluants. Le seul fait de laisser agir le courtier ne conduit pas nécessairement à admettre la conclusion d'un contrat par actes concluants. Il faut que l'attitude du courtier soit suffisamment nette pour que l'absence d'opposition puisse être interprétée comme la volonté de conclure un contrat de courtage; étant donné l'insistance de certains courtiers professionnels, on ne saurait admettre facilement que le silence vaut acceptation (ATF 72 II 84 consid. 1b p. 87; arrêt 4C.54/2001 du 9 avril 2002, consid. 2a, reproduit in SJ 2002 I p. 557; arrêt 4C.66/1992 du 29 septembre 1992, consid. 2b, reproduit in SJ 1993 p. 189). Un contrat de courtage tacite peut naître même après que le mandat antérieur du courtier a pris fin. C'est ainsi que lorsque le courtier, après l'expiration du délai fixé dans le contrat ou après la révocation du mandat, poursuit ses démarches au su du mandant qui le laisse faire, celui-ci doit payer la commission s'il finit par conclure l'affaire avec l'amateur indiqué (ATF 72 II 84 consid. 1b p. 87 et l'arrêt cité; cf. également Christian Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, thèse Lausanne 1992, p. 184/185; Karl Dürr, Mäklervertrag und Agenturvertrag, p. 23/24). Il incombe au courtier qui réclame un salaire de prouver les circonstances permettant de constater l'existence d'un accord des parties. Il faut que l'on puisse déduire des circonstances que les parties se sont mises d'accord sur les points essentiels d'un contrat de courtage (art. 1 al. 1 et art. 2 al. 1 CO). Il est donc nécessaire que la partie ait conscience du fait que le courtier a agi pour elle, et non pas pour l'autre partie à la négociation; en cas de situation confuse, il appartient au courtier d'apporter en temps utile les éclaircissements nécessaires, afin de pouvoir établir lequel des cocontractants a accepté par actes concluants de le mettre en oeuvre. Bien entendu, il doit résulter des circonstances que le courtier est chargé d'une activité relevant de ce contrat, à savoir indiquer le nom d'un intéressé, le présenter ou mener les pourparlers (arrêt précité du 9 avril 2002, consid. 2a et les références). Le caractère onéreux du contrat fait également partie des éléments essentiels; il faut donc que l'on puisse déduire des circonstances que le mandant s'est engagé envers le courtier à lui verser un salaire; il n'est en revanche pas nécessaire que le montant de la rémunération soit fixé puisque l'art. 414 CO permet sur ce point de suppléer à un accord des parties (arrêt précité du 9 avril 2002 consid. 2a et les arrêts cités). 3.2 Pour déterminer si un contrat de courtage a été passé par actes concluants, le juge doit tout d'abord s'efforcer de dégager la commune et réelle intention des parties, en procédant à l'interprétation dite subjective, dont le résultat relève des constatations de fait qui lient le Tribunal fédéral. S'il ne parvient pas à déterminer cette volonté réelle ou s'il constate que les volontés réelles de chaque partie divergent, le juge recherchera quel sens les parties pouvaient et devaient donner, selon les règles de la bonne foi, à leurs manifestations de volonté réciproques (interprétation objective). L'application du principe dit de la confiance est une question de droit que le Tribunal fédéral peut examiner librement dans le cadre du recours en réforme. Cependant, pour trancher cette question, il faut s'appuyer sur le contenu des manifestations de volonté et sur les circonstances, qui relèvent du fait (ATF 129 III 118 consid. 2.5 p. 122/123 et les arrêts cités). Au surplus, l'interprétation subjective a la priorité sur l'interprétation objective (ATF 125 III 305 consid. 2b p. 308; 121 III 118 consid. 4b/aa p. 123 et les références). 3.3 En l'espèce, la cour cantonale n'a pas constaté chez les parties de volonté commune et réelle. Elle a donc procédé à l'interprétation objective des manifestations de volonté, dont le résultat peut être revu librement par le Tribunal fédéral saisi d'un recours en réforme. En juillet 1992, la demanderesse a reçu le mandat de rechercher, soit un acquéreur, soit un locataire pour la villa de la défenderesse, moyennant le paiement d'une commission en cas de vente. Cette dernière hypothèse ne s'est pas réalisée. En revanche, le courtier a trouvé les locataires qui ont occupé la villa dès le 1er septembre 1995, avant de l'acheter en décembre 1999. Comme déjà vu, l'art. 8 du contrat de gérance prenant fin au 31 août 1998 prévoyait le paiement d'une commission usuelle de courtier en faveur de la demanderesse, si les locataires en place, trouvés par la demanderesse, achetaient tout ou partie de l'immeuble. Après l'échéance de fin août 1998, la régie a continué d'administrer l'immeuble de la propriétaire, loué en tout cas pour une année encore aux mêmes locataires, soit jusqu'au 31 août 1999. C'est en octobre 1998 que les locataires ont manifesté auprès de la demanderesse leur souhait d'acquérir la villa louée; la régie a fait part de cet intérêt à la propriétaire. Cette dernière a alors demandé une nouvelle estimation du bien-fonds à la régie, qui, dans sa réponse du 19 novembre 1998, a rappelé le taux usuel de la commission de courtage. Par ailleurs, la demanderesse a fourni à la défenderesse des conseils sur la manière d'amener les locataires à présenter une offre. De plus, l'agence immobilière a développé une certaine activité dans ce sens en faisant visiter au moins trois objets comparables aux locataires, afin que ces derniers puissent se convaincre du prix du marché pour l'objet considéré et articuler eux-mêmes une offre. Le comportement adopté par les parties dans les circonstances relatées plaide en faveur de la conclusion tacite d'un mandat de courtage en automne 1998, en remplacement de la relation instituée par l'art. 8 du contrat de gérance du 20 juillet 1995 - comprenant une clause de commission en cas de vente - et qui porte sur le même objet, soit l'acquisition de la villa louée par les locataires d'alors. Conformément à la jurisprudence et à la doctrine rappelées ci-dessus, l'offre du courtier du 19 novembre 1998, dans le contexte consécutif aux contrats de 1992 et 1995, avec la référence récurrente au tarif usuel genevois pour le calcul de la commission de courtage, est suffisamment claire pour que le silence de la défenderesse à ce courrier puisse être considéré comme une acceptation du contrat. La défenderesse l'avait du reste bien compris ainsi puisque, en avril 1999, c'est elle qui a relancé la demanderesse à propos de l'achat de sa villa par les locataires occupant les lieux. Enfin, la défenderesse erre lorsqu'elle prétend que la demanderesse n'a rempli que son devoir de gérant en lui présentant les époux T.________ comme acheteurs potentiels. Associée aux autres activités exercées par la demanderesse (estimation de la valeur vénale de l'immeuble, conseil sur la manière de procéder, fourniture de points de comparaison aux intéressés), la communication de l'intérêt manifesté par les locataires à l'acquisition de la propriété de Corsier s'inscrivait indéniablement dans le cadre d'un contrat de courtage, et non de gérance. Sur le vu de ce qui précède, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en admettant l'existence d'un contrat de courtage entre les parties, ouvrant le droit au versement de la commission convenue. Il y a lieu dès lors de rejeter le recours dans la mesure où il est recevable.