Citation: 4A_339/2022 E. 3

Les parties ont été liées par un contrat de bail. Lors de la conclusion du bail en cause, la bailleresse n'a pas remis aux locataires la formule officielle prévue à l'art. 270 al. 2 CO qui a pour but d'informer le locataire, en lui fournissant toutes les indications utiles, de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer. Après la fin du bail, les locataires ont fait valoir que le loyer initial (1'600 fr. par mois) était nul, demandé qu'il soit fixé par le juge et que le trop-perçu par la bailleresse leur soit restitué. Le Tribunal des baux et, à sa suite, la cour cantonale ont considéré que le loyer convenu était frappé de nullité compte tenu du défaut de formule officielle (ATF 140 III 583 consid. 3.2.1 et 3.2.2; arrêt 4A_607/2015 du 4 juillet 2016 consid. 3.1.3). Il sied de relever que les premiers juges ont fait bénéficier les locataires de la présomption d'ignorance de l'existence de cette formule officielle, sans vérifier si ceci se justifiait au regard des circonstances (cf. ATF 148 III 63 consid. 6.2; 146 III 82 consid. 4.1.3). Cela étant, la question n'a pas été soulevée devant l'instance cantonale, la bailleresse ne soutenant pas que ses adverses parties connaissaient pertinemment le caractère obligatoire de cette formule. Le loyer initial étant nul, il appartenait au juge de le fixer lui-même pour toute la durée du bail, à savoir du 1er juillet 2014 au 29 février 2020, sachant que la cour cantonale a jugé que le loyer de mars 2020 n'était pas dû en raison des travaux exécutés par la bailleresse durant le mois en question. Jusque-là, il n'y a point de désaccord. Les parties admettent que le loyer admissible doit être calculé à l'aide de la méthode (absolue) du rendement brut permettant de couvrir les frais, la construction étant récente ( i.e. en général de moins de dix ans, sachant qu'ici, elle remonte à 2013) au sens de l'art. 269a let. c CO. Le noeud du problème se situe en aval, au niveau du calcul lui-même.