Citation: 4A_105/2009 05.06.2009 E. 4

4.1 Die Vorinstanz erwog in Bezug auf die Wahl der Erstreckungsart, dass die Bestätigung über die Anmeldung der Beschwerdeführerin für die Alterssiedlung C.________ vom 4. Oktober 2007 datiert. Bereits damals habe die Beratungsstelle Wohnen im Alter der Stadt Zürich darauf hingewiesen, dass mit einer unbestimmten Wartezeit gerechnet werden müsse. Am 29. Oktober 2008 habe die Beratungsstelle bestätigt, dass die Beschwerdeführerin auf der Warteliste sei. Die Alterssiedlung C.________ werde saniert und der Neubezug sei erst ab Sommer 2010 geplant. Die Beschwerdeführerin rangiere auf der Warteliste so weit unten, dass sie nicht mit einer freien Wohnung auf den neuen Bezugstermin Sommer 2010 rechnen könne. Mit Schreiben vom 3. November 2008 habe die Beratungsstelle sodann bestätigt, dass die Beschwerdeführerin auf der Warteliste für eine 1-Zimmerwohnung einer Alterssiedlung aufgenommen worden sei und so schnell wie möglich eine Wohnung angeboten werde. Die Beschwerdegegnerin ihrerseits habe die anderen Wohnungen in der betreffenden Liegenschaft, die zwischenzeitlich leer geworden seien, befristet zwischenvermietet, und zwar bis zum geplanten Baubeginn am 1. Oktober 2009. Die entsprechenden Mietverträge wiesen auf die Totalsanierung der Liegenschaft hin, so dass nach Art. 272a Abs. 1 lit. d OR eine Erstreckung dieser Mietverhältnisse ausgeschlossen sei. Unter diesen Umständen könne der Beschwerdegegnerin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses über den 31. Dezember 2009 hinaus nicht zugemutet werden, zumal die Wohnungen in der Liegenschaft B.________ - abgesehen von der Wohnung der Beschwerdeführerin - ab 1. Oktober 2009 leer stehen würden. Eine Weitervermietung dieser Wohnungen nur für einige Monate sei kaum realistisch. Die ins Recht gelegten Mietverträge wiesen nämlich allesamt eine Laufzeit von ungefähr einem Jahr auf und endeten definitiv am 30. September 2009. Eine Verzögerung der Totalsanierung über den 31. Dezember 2009 hinaus könne der Beschwerdegegnerin unter den gegebenen Umständen nicht zugemutet werden. Ohnehin müsste eine zweite Erstreckung des Mietverhältnisses für die Zeit nach dem 31. Dezember 2009 wegen mangelhafter Suchbemühungen durch die Beschwerdeführerin höchst wahrscheinlich abgelehnt werden. 4.2 Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe zu Unrecht einem Entscheid über eine allfällige Zweiterstreckung vorgegriffen und die Hürde an die Suchbemühungen wesentlich zu hoch angesetzt. Im Weiteren habe sie das Vermieterinteresse in stossender Weise überbewertet, indem sie ein Bauvorhaben ohne Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung als dringlich bezeichnet und quasi als Erstreckungsausschlussgrund im Sinne von Art. 271a (recte 272a) OR qualifiziert habe. 4.3 Die Vorinstanz hat ihren Entscheid über die Erstreckungsart nicht allein und auch nicht hauptsächlich damit begründet, dass die Beschwerdeführerin mit Blick auf ihre ungenügenden Suchbemühungen kaum eine zweite Erstreckung bekommen werde. Sie hat ihren diesbezüglichen Entscheid vielmehr aufgrund einer Abwägung der Interessen der Parteien getroffen und ist damit korrekt verfahren. Die geringe Wahrscheinlichkeit, eine zweite Erstreckung zu erhalten, hat sie lediglich hilfsweise, gewissermassen als Bekräftigung, dass die Anordnung einer definitiven Erstreckung am Platz ist, herangezogen. Als blosse Hilfserwägung, die für den Entscheid nicht ausschlaggebend war, ist diese Überlegung haltbar. Weil jene Überlegung für den Entscheid über die Erstreckungsart nicht ausschlaggebend war, braucht nicht entschieden zu werden, ob die Suchbemühungen der Beschwerdeführerin effektiv als ungenügend zu bewerten sind. Es genügt festzuhalten, dass eine solche Beurteilung als durchaus möglich erscheint. Auch wenn das hohe Alter (Jahrgang 1923) und die schwere Erkrankung der Beschwerdeführerin berücksichtigt werden und es daher verständlich ist, dass sie den Platz in einer Alterssiedlung oder einem Altersheim dem Umzug in eine neue Wohnung vorzieht, ist doch fraglich, ob die Anmeldung in einer einzigen Alterssiedlung, die zudem im Umbau ist und daher in absehbarer Zeit keine Plätze neu besetzt, sowie die Anmeldung für eine Notwohnung genügen. Die Beschwerdeführerin hat sich seit Erhalt der Kündigung im Juni 2007 lediglich bei der Alterssiedlung C.________ angemeldet. Bereits im Oktober 2007 hat die Beratungsstelle Wohnen im Alter der Stadt Zürich darauf hingewiesen, dass mit einer unbestimmten Wartezeit gerechnet werden müsse. Eine Anmeldung in einer anderen Alterssiedlung nahm die Beschwerdeführerin nicht vor, auch nicht, nachdem ihr am 29. Oktober 2008 mitgeteilt worden war, dass sie nicht damit rechnen könne, beim Neubezug ab Sommer 2010 einen Platz zu erhalten. Dass ihr unter diesen Umständen zugemutet werden könnte, sich noch bei einer anderen Alterssiedlung oder einem Altersheim anzumelden, ist nicht von der Hand zu weisen. 4.4 Bei der Abwägung der Interessen der Parteien hat die Vorinstanz durchaus berücksichtigt, dass auf Seiten der Beschwerdeführerin noch keine sichere Prognose gestellt werden kann, wann sie einen Platz in einer Alterssiedlung oder eine Notwohnung erhält. Immerhin bestätigte ihr die Beratungsstelle am 3. November 2008, dass ihr so schnell wie möglich eine 1-Zimmerwohnung in einer Alterssiedlung angeboten werde. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin musste allein die Unsicherheit über die Wohnsituation der Beschwerdeführerin nicht zwingend zur Gewährung einer erstmaligen Erstreckung führen, da eine solche - wie ausgeführt (Erwägung 3.2) - nicht als Regelfall Platz greift. Die Vorinstanz durfte auf der anderen Seite auch das Vermieterinteresse an einem verlässlichen Endtermin des Mietverhältnisses berücksichtigen. Auch wenn noch unsicher ist, ob der Mieter innert Frist ein Ersatzobjekt finden wird, können gewichtige Vermieterinteressen eine definitive Erstreckung verlangen (HIGI, a.a.O., N. 42 zu Art. 272b OR; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, S. 783; LACHAT/STOLL/BRUNNER, Das Mietrecht für die Praxis, 6. Aufl., 2005 S. 574; SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 4 f. zu Art. 272b OR). So kann die Anordnung einer definitiven Erstreckung unter Umständen gerechtfertigt sein, wenn der Vermieter - wie im vorliegenden Fall - die Mietliegenschaft einer Totalsanierung, bei der den Mietern der Verbleib in der Liegenschaft nicht zugemutet werden kann, unterziehen will, weil er dabei für die Planung der Arbeiten auf einen verbindlichen Endtermin der Mietverhältnisse angewiesen ist (SPIRIG, a.a.O., S. 216). In solchen Fällen stehen für den Vermieter oftmals auch erhebliche finanzielle Interessen auf dem Spiel. Vorliegend stellte die Vorinstanz verbindlich (Art. 105 Abs. 1 BGG) fest, dass das Bauvorhaben mit beträchtlichen finanziellen Belastungen verbunden ist und dass die Wohnungen in der Liegenschaft B.________ - abgesehen von der Wohnung der Beschwerdeführerin - ab 1. Oktober 2009 leer stehen werden. Das Vorbringen der Beschwerdeführerin, die Beschwerdegegnerin habe zwischenzeitlich den übrigen Mietparteien eine Verlängerung der Mietverhältnisse bis Ende März 2010 angeboten, stellt ein unzulässiges Novum dar und kann daher nicht gehört werden (Art. 99 Abs. 1 BGG). Wenn die Vorinstanz unter den festgestellten Umständen annahm, eine Verzögerung der Totalsanierung über den 31. Dezember 2009 hinaus könne der Beschwerdegegnerin nicht zugemutet werden, kann ihr entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht eine stossende Überbewertung der Vermieterinteressen vorgeworfen werden. Es trifft nicht zu, dass die Vorinstanz das Bauvorhaben ohne Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung als dringlich eingestuft und gewissermassen als Erstreckungsausschlussgrund qualifiziert hätte, wie die Beschwerdeführerin behauptet. Vielmehr hat die Vorinstanz durchaus gesehen, dass noch keine rechtskräftige Baubewilligung vorlag. Deshalb hat sie das Vermieterinteresse auch noch nicht als dringlich bezeichnet und daher jedwede Erstreckung gerade nicht ausgeschlossen. In der Literatur wird für die Gewährung einer erstmaligen Erstreckung eingetreten, wenn bei Bauvorhaben der Vermieter noch keine Baubewilligung erhalten hat und unklar ist, wann mit den Bauarbeiten begonnen werden kann (LACHAT, a.a.O., S. 783; LACHAT/STOLL/BRUNNER, a.a.O., S. 574). Vorliegend lag im Zeitpunkt des angefochtenen Urteils zwar noch keine rechtskräftige Baubewilligung vor. Die Vorinstanz stellte aber unangefochten und daher für das Bundesgericht verbindlich (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 1 BGG) fest, dass der 1. Oktober 2009 als Baubeginn realistisch erscheint. Entsprechend wird die Mietliegenschaft ab diesem Datum - abgesehen von der Wohnung der Beschwerdeführerin - leer stehen. Bei diesen Gegebenheiten durfte die Vorinstanz trotz unsicherer Wohnsituation auf Seiten der Beschwerdeführerin das Interesse der Beschwerdegegnerin an einem feststehenden Endtermin des Mietverhältnisses durch die Gewährung einer definitiven Erstreckung berücksichtigen. 4.5 Nach dem Gesagten besteht für das Bundesgericht kein Grund, in die Ermessensbetätigung der Vorinstanz einzugreifen. Weder ist sie von anerkannten Grundsätzen abgegangen noch hat sie Tatsachen berücksichtigt, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder hat sie Umstände ausser Betracht gelassen, die hätten beachtet werden müssen. Auch kann nicht gesagt werden, der angefochtene Entscheid sei geradezu offensichtlich unbillig oder in stossender Weise ungerecht, auch wenn es für die Beschwerdeführerin angesichts ihrer persönlichen Verhältnisse (hohes Alter, schwere Krankheit) sicher nicht einfach sein würde, wenn sie vor dem Umzug in eine Alterssiedlung oder in ein Altersheim zwischenzeitlich eine Notwohnung beziehen müsste.