Citation: 4C.445/2006 07.06.2007 E. 2

Il Tribunale federale si pronuncia d'ufficio e con pieno potere d'esame sulla ricevibilità del rimedio esperito (DTF 132 III 291 consid. 1). 2.1 Interposto in tempo utile (art. 54 cpv. 1 OG) contro una decisione finale emanata dal tribunale supremo del Cantone Ticino (art. 48 cpv. 1 OG) in una causa civile di carattere pecuniario (sul carattere pecuniario delle controversie concernenti la proroga del contratto di locazione cfr. DTF 113 II 406 consid. 1), il ricorso per riforma è ricevibile se il valore litigioso davanti all'ultima istanza cantonale superava il limite di fr. 8'000.-- (art. 46 OG). 2.1.1 Secondo costante giurisprudenza, nelle procedure in materia di protrazione del contratto il valore di causa corrisponde di regola alla pigione e alle spese accessorie dovute per la durata della protrazione richiesta; qualora il conduttore abbia già beneficiato di una proroga di fatto, esso viene invece determinato sulla base del periodo ancora litigioso al momento della pronunzia dell'ultima istanza cantonale (DTF 113 II 406 consid. 1; 109 II 351; confermata ancora recentemente, nella sentenza inedita del 13 dicembre 2006, causa 4C.274/2006, consid. 2.2). Il ricorso per riforma diviene infatti senza oggetto se il conduttore ha potuto di fatto beneficiare della protrazione da lui auspicata (DTF 102 II 252). 2.1.2 In concreto, dinanzi all'autorità cantonale era litigiosa la prima protrazione di due anni - fino al 31 dicembre 2006 - concessa dal giudice di primo grado. Poiché la Corte cantonale ha pronunciato il proprio giudizio il 16 novembre 2006 si potrebbe pensare che il periodo determinante per il calcolo del valore di causa sia di poco più di un mese (16 novembre - 31 dicembre); questo escluderebbe la ricevibilità del ricorso per riforma, dato che, stando a quanto accertato in sede cantonale, l'occupazione dei locali costava alla conduttrice fr. 13'000.-- annuali (fr. 9'000.-- di pigione e fr. 4'000.-- per spese accessorie). Una simile conclusione non terrebbe però nella debita considerazione il fatto che la Corte cantonale ha commutato la prima protrazione di due anni in una protrazione unica e definitiva della stessa durata. In questo modo essa pregiudica definitivamente alla conduttrice la possibilità di chiedere una seconda protrazione di - al massimo (cfr. art. 272b cpv. 1 CO) - altri quattro anni. Questo elemento induce ad ammettere che il valore litigioso di fr. 8'000.-- è in ogni caso raggiunto. Donde la ricevibilità del ricorso sotto il profilo prettamente formale. 2.2 L'ammissibilità del gravame suscita piuttosto delle perplessità con riferimento alle sue conclusioni e alla sua motivazione. 2.2.1 Nella misura in cui postula, in via subordinata, la concessione di una proroga unica e definitiva di quattro anni (sino al 31 dicembre 2008), la conduttrice formula infatti una conclusione nuova - siccome presentata per la prima volta dinanzi al Tribunale federale - e come tale inammissibile (art. 55 cpv. 1 lett. b OG). 2.2.2 Essa propone invece una censura inammissibile laddove rimprovera alla massima istanza ticinese di aver sostituito senza alcun valido motivo il proprio apprezzamento a quello dell'autorità di primo grado, commutando la prima proroga di due anni concessa da questa autorità in una proroga unica e definitiva della stessa durata. Come indicato al consid. 6 (in fondo) della sentenza impugnata, la latitudine del potere d'esame e di giudizio del Tribunale d'appello è infatti una questione regolata dal diritto processuale cantonale (in concreto l'art. 307 CPC/TI), che sfugge all'esame del Tribunale federale nella giurisdizione per riforma, ammissibile per violazione del diritto federale (art. 43 cpv. 1 OG) e non di quello cantonale (cfr. art. 55 cpv. 1 lett. c OG). 2.2.3 Su questi due punti il ricorso deve pertanto venir dichiarato inammissibile.