Citation: 4A_647/2017 E. B

Nach durchgeführtem Schlichtungsverfahren klagte die Mieterin beim Bezirksgericht Uster, Mietgericht, und beantragte im Wesentlichen die Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung vom 11. September 2015, eventualiter die Ungültigerklärung dieser Kündigung. Mit Urteil vom 3. Mai 2017 wies das Bezirksgericht die Klage ab. Mit Urteil vom 2. November 2017 wies das Obergericht des Kantons Zürich die von der Klägerin erhobene Berufung ab und bestätigte das Urteil des Bezirksgerichts. Es erwog in Übereinstimmung mit dem Bezirksgericht, zu beurteilen sei eine ausserordentliche Kündigung, die der Beklagte gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR ausgesprochen habe. Der Fassadenanstrich durch die Klägerin sei als erhebliche Sorgfaltspflichtverletzung im Sinn dieser Bestimmung zu qualifizieren, sodass es auf die andern im Kündigungsschreiben erwähnten Sorgfaltspflichtverletzungen nicht mehr ankomme. Es handle sich um eine unbewilligte Veränderung der Mietsache i.S. des Art. 260a OR, denn die Fassadenrenovation sei nicht in der allgemeinen Umbaubewilligung gemäss Art. 36 und Art. 9.2 des Mietvertrages enthalten. Zur Auslegung des Vereinbarten müsse im Wesentlichen auf den Vertragswortlaut abgestellt werden. Die Klägerin habe keine Umstände und keinen vom Vertragswortlaut abweichenden tatsächlichen Willen bewiesen und auch keine diesbezüglich genügenden Beweisanträge gestellt. Sodann könne sich die Klägerin hinsichtlich des Fassadenanstrichs auch nicht auf erlaubte Selbsthilfe gemäss Art. 259b lit. b OR stützen. Vielmehr habe sich die Klägerin selber widersprüchlich verhalten, indem sie im Februar 2015 ein Verfahren betreffend Mängelbehebung anhängig gemacht habe, dann aber im Sommer 2015 - ohne den Entscheid des Gerichts abzuwarten - selber den Anstrich vornehmen liess. Unter Verweis auf die entsprechenden Erwägungen des Mietgerichts bestätigte es schliesslich die Unzumutbarkeit für den Beklagten, das Mietverhältnis fortzusetzen.