Citation: 4C.228/2006 30.10.2006 E. 2

Im Weiteren rügen die Beklagten als Verletzung von Art. 120 ff. OR, insbesondere von Art. 124 OR, dass die Vorinstanz die auf die Mahnung der Klägerin hin am 18. April 2005 erfolgte Mitteilung des Beklagten 1 nicht als Verrechnungserklärung würdigte. 2.1 Nach Art. 124 Abs. 1 OR muss der Schuldner dem Gläubiger zu erkennen geben, dass er von seinem Rechte der Verrechnung Gebrauch machen wolle. Das Verrechnungsrecht wird durch einseitige und empfangsbedürftige (ausdrückliche oder konkludente) Willenserklärung des Verrechnenden ausgeübt (Gauch/Schluep/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, Band II, 8. Aufl., Rz. 3435, S. 234). Mit der Verrechnung nimmt der Schuldner ein Gestaltungsrecht wahr, weshalb er dem Gläubiger seine Absicht klar und eindeutig kundtun muss. Aus der Erklärung selber oder aus den Umständen muss der Gegenstand der Verrechnung, d. h. die Verrechnungsforderung und die Hauptforderung, hervorgehen, damit die Verrechnungswirkung eintritt (Bundesgerichtsurteil 4C.174/1999 vom 14. Juli 1999 E. 2b, publ. in SJ 2000 I S. 78 f.; Aepli, Zürcher Kommentar, N. 44 zu Art. 124 OR; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2. Aufl., S. 675). Für den fristgerechten Untergang einer Mietzinsschuld durch Verrechnung ist zudem erforderlich, dass der Mieter die Verrechnung vor Ablauf der Frist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR erklärt (BGE 119 II 241 E. 6b S. 247 f.; Roger Weber, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 3 zu Art. 257d OR mit Hinweisen). 2.2 Die Erklärung des Beklagten 1 vom 18. April 2005 trägt folgenden Wortlaut: "Nachdem die übrigen Mieter nicht bereit sind den von der CKW berechneten Strombezug zu bezahlen verlange ich eine separate Strommessung bevor weitere Mietzinszahlungen erfolgen." Die Beklagten nahmen im kantonalen Verfahren den Standpunkt ein, eine Aufteilung der ausgeschiedenen Stromkosten auf die einzelnen Nutzer des Gewerbegebäudes habe nie stattgefunden. Der Beklagte 1 habe daher für die ihm in Rechnung gestellten und bezahlten Stromkosten Anspruch auf Ersatz durch die Klägerin. Die Aufteilung und Quantifizierung der Stromkosten sei Sache der Klägerin. Der Beklagte 1 habe einen Verrechnungsanpruch auf Reduktion des von ihm zu bezahlenden Nutzungsentgelts. Die vom Beklagten bezahlten Stromkosten seien am 18. April 2005 auf Mahnung der Klägerin verrechnungsweise dem geschuldeten Nutzungsentgelt gegenübergestellt worden. Weil die Klägerin die ihr obliegende Ausscheidung und Aufteilung der Stromkosten nicht vorgenommen habe, sei unbekannt, wie hoch der nach Verrechnung noch bestehende Ausstand sei. Mangels Gewissheit über dessen Höhe könne eine Mietzinsforderung nicht bestehen. Nach Auffassung der Vorinstanz machte indessen der Beklagte 1 mit seiner Erklärung keine konkrete Forderung geltend, sondern er gab damit lediglich zu erkennen, dass er ohne separate Strommessung keine weiteren Mietzinszahlungen leisten werde. Somit liege keine Verrechnungserklärung vor. 2.3 Die Beklagten bringen in der Berufung vor, der Beklagte 1 habe durch unzweideutige Leistungsverweigerung mit Hinweis auf seine Gegenforderungen aus bezahlten Drittstromrechnungen seinen Verrechnungswillen hinreichend klar zum Ausdruck gebracht. Dem ist nicht zu folgen. Richtig ist zwar, dass der Beklagte 1 gegenüber der Klägerin unzweideutig seinen Willen zur Verweigerung weiterer Zahlungen äusserte, jedoch nur für so lange, als noch keine separate Messung seines Stromverbrauchs vorliegen würde. Etwas anderes lässt sich aus dem Wortlaut der Erklärung nach Treu und Glauben nicht ableiten. Insbesondere fehlt jeglicher Hinweis auf eine Gegenforderung des Beklagten 1 gegenüber der Klägerin. Ein solcher lässt sich auch der für die geforderte separate Messung angeführten Begründung, wonach die übrigen Mieter nicht bereit seien, für ihren Strombezug gemäss Berechnung der CKW Zahlungen zu leisten, nicht entnehmen. Klar wird einzig, dass der Beklagte 1 den Rückbehalt der Mietzinse als Druckmittel zu verwenden gedachte, um eine gesonderte Strommessung zu erlangen. Dass - abgesehen vom Anspruch auf gesonderte Messung - eine Forderung gegenüber der Klägerin bestehen könnte und die Mietzinse mit dieser verrechnet werden sollten, ist in keiner Weise erkennbar. Die Vorinstanz hat demnach kein Bundesrecht verletzt, indem sie der Erklärung vom 18. April 2005 den Charakter einer Verrechnungserklägung im Sinne von Art. 124 Abs. 1 OR absprach. Da nunmehr feststeht, dass die Parteien entgegen der Meinung der Beklagten in einem Mietverhältnis standen, wäre eine erst im Rahmen des Ausweisungsverfahrens abgegebene Verrechnungserklärung verspätet und im Hinblick auf die Ausweisung unbeachtlich (E. 2.1 hiervor). Die Berufung ist insoweit unbegründet.