Citation: 4P.18/2004 16.06.2004 E. A

Le 27 avril 1989, A.________ a conclu un bail avec la société Y.________ portant sur une surface de 760 m2 située dans un centre commercial, dans lequel il exploite des salles de cinéma depuis 1974. L'échéance du bail a été fixée au 31 août 2001. Par courrier du 12 décembre 1998, A.________, craignant la concurrence des salles de cinéma prévues à Z.________, a demandé à la nouvelle propriétaire, X.________, de repenser de manière globale les accès au cinéma et de l'autoriser à adjoindre une ou deux salles supplémentaires. Le 4 juillet 2000, des plans de transformation du centre commercial, comportant un projet d'agrandissement d'une des salles de cinéma, ont été établis à la demande de la bailleresse. A partir du mois de novembre 2000, le locataire a accusé des retards dans le paiement du loyer. Par courrier du 8 février 2001, il a demandé à la bailleresse de se déterminer sur les transformations; si celles-ci ne se faisaient pas, il serait obligé de réfléchir s'il était opportun de continuer à exploiter les salles de cinéma. Le contrat de bail prenant fin le 31 août 2001, il priait la régie de lui rendre une réponse avant le 28 février 2001. Celle-ci lui a écrit, le 12 février 2001, qu'elle espérait recevoir rapidement une réponse concernant l'étude de faisabilité financière qu'elle avait demandée au sujet des différentes possibilités de réaménagement. Le 20 mars 2001, la bailleresse a mis le locataire en demeure de s'acquitter des arriérés de loyer. Plus aucune correspondance n'a été échangée jusqu'au 23 août 2001, date à laquelle la régie a invité le locataire à prendre contact avec elle, afin de convenir d'un rendez-vous pour l'état des lieux de sortie. Celui-ci a répondu qu'il n'entendait pas cesser l'exploitation de ces surfaces et qu'il n'avait pas encore amorti l'investissement de 1'800'000 fr. consenti en 1982. Le 11 septembre 2001, la régie a indiqué que la propriétaire n'envisageait pas de conclure un nouveau bail, le réaménagement du centre commercial impliquant, selon les études menées, la suppression des salles de cinéma. Elle précisait que tout versement à partir du mois de septembre 2001 serait perçu comme une indemnité pour occupation illicite des locaux.