Citation: 6B_611/2013 E. 2.1

2.1. Er beanstandet, die Vorinstanz habe keine anerkannte Berechnungsmethode angewandt, den Schätzwert willkürlich festgelegt und sich mit der Schätzung im Jahre 2005 nicht nachvollziehbar auseinandergesetzt. Nach seinen eigenen Angaben lebt er seit 2006 in der Liegenschaft. Vorher bestand sie lediglich im Rohbau. Bei dieser Ausgangslage kann zur Bestimmung der Preisentwicklung über die gesamte Dauer des illegalen Besitzes von 1998 bis 2013 nicht bloss ein einziger Index für Bauland-, Baukosten- oder Preise für Eigentumswohnungen herangezogen werden. Die Berechnungen des Beschwerdeführers stützen sich auf eine Verkehrswertschätzung aus dem Jahre 2005 und lassen Anhaltspunkte aus den früheren Jahren ausser Acht. Auf die vorinstanzliche Kritik an seiner Schätzung geht der Beschwerdeführer nicht ein. Die lapidare Aussage, beim Kaufpreis von Fr. 530'000.-- gemäss Kaufvertrag handle es sich um nichts anderes als den Nominalbetrag des Schuldbriefs, vermag die vorinstanzliche Argumentation, ohne weitere Sicherheiten hätte die Kantonalbank keinen Kredit in dieser Höhe gewährt, nicht zu entkräften. Betrug der Bodenwert gemäss Kaufvertrag 1998 bereits Fr. 176'000.--, stimmt die Berechnung des Beschwerdeführers nicht, der im Jahr 2005 lediglich von Fr. 173'000.-- ausgeht und bloss die Preisentwicklung von 2005 bis 2013 berücksichtigt. Zudem ist nicht einzusehen, weshalb die drei im Jahre 1998 erstellten Plätze in der Einstellhalle nicht ab diesem Datum an der Preisentwicklung hätten teilhaben sollen. Schliesslich hält die Vorinstanz unwidersprochen fest, für die angenommenen Fr. 492'000.-- im Jahre 2005 habe es sich geradezu aufgedrängt, den Wert vorsichtig zu schätzen. Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz hätte usanzgemäss die Vergleichswertmethode anwenden müssen, und stellt eigene Berechnungen an. Zwei vergleichbare Liegenschaften seien 1998 für Fr. 650'000.-- verkauft worden. "In den Verkaufspreisen war das Honorar des Beschwerdeführers als Architekt und der Gewinn als Verkäufer enthalten, welche Betreffnisse mit je Fr. 120'000.-- zu beziffern sind" (Beschwerdeschrift, S. 14 oben). In der Folge zieht er vom Preis der Vergleichsliegenschaften nebst den Kosten für den Innenausbau auch Honorar und Gewinn ab, um den Wert "seiner" Liegenschaft zu bestimmen. Dabei unterschlägt er, dass Honorar und Gewinn "seiner" Liegenschaft nicht ihm, sondern seiner konkursiten AG zustanden. Damit erweisen sich die Berechnungen des Beschwerdeführers zur Vergleichswertmethode als falsch. Die Vorinstanz zog für ihre Schätzung Bankdokumente und weitere Anhaltspunkte aus dem Jahre 1998 heran (E. 1). Das ist grundsätzlich nicht zu beanstanden. Der Beschwerdeführer rügt, der Wert der bankinternen Schätzung von Fr. 840'000.-- weiche von allen übrigen Werten (Aussage F.________: Fr. 500'000.--; Verkaufspreise der anderen drei Terrassenwohnungen: 2x Fr. 650'000.-- und Fr. 735'000.--) massiv ab, weshalb ihm keine Bedeutung zukommen dürfe. Die Rüge geht an der Sache vorbei. Denn die Vorinstanz hat die bankinterne Schätzung nicht unbesehen übernommen, sondern lediglich als Anhaltspunkt und den Schätzwert deutlich tiefer auf Fr. 600'000.-- festgesetzt. In der Verkehrswertschätzung des Beschwerdeführers wird der Mietwert der Liegenschaft mit Fr. 35'745.-- angegeben (Akten des Obergerichts, act. 522). Die Vorinstanz hat darauf verzichtet, den Mietwert einzuziehen. Im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung ist dies von Bedeutung. Die Mietwerte von 2006 bis 2013 im Betrag von ca. Fr. 250'000.-- hätten eingezogen werden können (Urteil 6B_184/2012 vom 11. Oktober 2012, E. 3.3 am Ende). Selbst wenn die Vorinstanz den Ausgangsschätzwert etwas hoch angesetzt, der Beschwerdeführer Fr. 26'000.-- für Türen und Fenster aus seinem Vermögen und nicht jenem der AG bezahlt haben sollte und für die Zeitspanne des Rohbaus keine Wertsteigerung angenommen würde, wäre der einziehbare Betrag von Fr. 780'000.-- angesichts des nicht eingezogenen Mietwerts jedenfalls im Ergebnis verhältnismässig. Bei dieser Sachlage war die Vorinstanz auch nicht verpflichtet, den Verkehrswert im Zeitpunkt des Einziehungsentscheids gutachterlich ermitteln zu lassen. Die Rüge des Beschwerdeführers, sein Anspruch auf rechtliches Gehör sei verletzt, ist unbegründet.