Citation: 2A.9/2004 21.02.2005 E. 3

3.1 Nach Art. 12 Abs. 1 StHG unterliegen der Grundstückgewinnsteuer Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt. Damit ist der Geltungsbereich der Grundstückgewinnsteuer umschrieben. Zur Ermittlung des steuerbaren Gewinns äussert sich Art. 12 Abs. 1 StHG nur in grundsätzlicher Art (Botschaft vom 25. Mai 1983 über die Steuerharmonisierung, BBl 1983 III S. 100): Der Gewinn besteht aus der Differenz zwischen Erlös (le produit de l'aliénation, il prodotto dell'alienazione) und Anlagekosten (dépenses d'investissement, le spese di investimento). Diese Begriffe werden im Steuerharmonisierungsgesetz zwar nicht näher definiert. Dem kantonalen Gesetzgeber bleibt trotzdem bei der Umschreibung des steuerbaren Gewinns nur ein beschränkter Spielraum. Denn Grundstückgewinn, namentlich im so genannten monistischen oder Zürcher System (vgl. Art. 12 Abs. 4 StHG), und Einkommenssteuer sind eng miteinander verbunden. Zudem kann der Gewinn auf Geschäftsvermögen nicht losgelöst vom Begriff des privaten Kapitalgewinns (vgl. Art. 7 Abs. 1 und Abs. 4 lit. b sowie Art. 8 Abs. 1 StHG) umschrieben werden. 3.2 Grundstückgewinn ist nach § 219 des Zürcher Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG/ZH) der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt (Abs. 1). Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 220 Abs. 1). Liegt die massgebende Handänderung mehr als zwanzig Jahre zurück, darf der Steuerpflichtige den Verkehrswert des Grundstücks vor zwanzig Jahren in Anrechnung bringen (§ 220 Abs. 2). Als Erlös gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 222). 3.3 Die Beschwerdeführer machen im Wesentlichen geltend, der Grundstückgewinnsteuerberechnung seien ein zu hoher Erlös und zu tiefe Anlagekosten zugrunde gelegt worden. Die Rekurskommission hatte den Grundstückgewinn nicht vom beurkundeten Kaufpreis, sondern vom Verkehrswert berechnet. Auf Grund der erheblichen Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert beim Erwerb durch die Beschwerdeführer im Jahr 1996 ging sie von einer gemischten Schenkung aus. In der Beschwerde an das Verwaltungsgericht beschränkten sich die Beschwerdeführer darauf, das Vorliegen einer gemischten Schenkung und den Schenkungswillen zu bestreiten. Den vom Gutachter ermittelten Verkehrswert kritisierten sie im Wesentlichen unter Bezugnahme auf die Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften für die Vermögenssteuer und die Festsetzung der Eigenmietwerte. Das Verwaltungsgericht ist zum Schluss gekommen, dass die von der Rekurskommission in Auftrag gegebene und im Entscheid vom 18. Dezember 2002 ausführlich gewürdigte Verkehrswertschätzung durch einen Gutachter im Ergebnis nicht zu beanstanden ist. Damit aber ist der Verkehrswert nach Art. 105 Abs. 2 OG in für das Bundesgericht verbindlicher Weise festgestellt. Nicht ersichtlich und von den Beschwerdeführern auch nicht dargelegt ist, inwiefern die Immobilienpreisentwicklung im Gutachten falsch berücksichtigt worden sein soll. Ebensowenig ist nachvollziehbar, warum die vom Gutachter der Bewertung zugrunde gelegten Landpreise (qualifiziert) unrichtig sein sollen. 3.4 Die Beschwerdeführer behaupten zu Unrecht, das Verwaltungsgericht habe die von ihnen geltend gemachten «als aktenkundig bekannt zu bezeichnenden» Kosten für den Quartierplan von Fr. 356'223.25, eine à Konto-Zahlung von Fr. 175'000.-- sowie Pfählungsarbeiten von Fr. 470'554.-- bei der Gewinnberechnung nicht berücksichtigt. Da das Bundesgericht unter dem Vorbehalt von Art. 105 Abs. 2 OG an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden ist, können die Beschwerdeführer auf die Anlagekosten nur noch zurückkommen, wenn das Verwaltungsgericht diese Kosten offensichtlich unrichtig oder unvollständig festgestellt hat. Eine offensichtliche Unrichtigkeit im Sinn von Art. 105 Abs. 2 OG ist nicht schon dann gegeben, wenn sich Zweifel an der Richtigkeit des ermittelten Sachverhaltes ergeben (BGE 100 V 202 E. 1 S. 203; ASA 55 563, E. 4b). Davon kann nur gesprochen werden, wenn die Mangelhaftigkeit der Tatsachenfeststellung ins Auge springt (ASA 54 457 E. 3b; 44 207 E. 1; 44 487 E. 1). Dies ist namentlich der Fall, wenn die Vorinstanz entscheidwesentliche Tatsachen, für die Beweismittel angeboten worden sind oder von Amtes wegen hätte Beweis aufgenommen werden müssen, nicht oder bloss mangelhaft abgeklärt hat (vgl. BGE 124 II 409 E. 3a S. 421; 121 II 97 E. 1c S. 99 f. mit Hinweisen). Davon kann hier keine Rede sein. Die Anlagekosten waren vor Verwaltungsgericht nicht ausdrücklich bestritten. Dieses konnte sich deshalb darauf beschränken, auf die entsprechenden Erwägungen der vorinstanzlichen Rekurskommission zu verweisen, denen es zustimmte. Dabei wurden Quartierplankosten von Fr. 326'452.85 berücksichtigt. Vor Bundesgericht berufen sich die Beschwerdeführer erneut auf die Abrechnung über Fr. 356'223.25, welche bereits die Rekurskommission - für das Bundesgericht verbindlich (Art. 105 Abs. 2 OG) - als veraltet qualifiziert hatte. Die (neu) geltend gemachte à Konto-Zahlung von Fr. 175'000.-- ist als Teilzahlung für die Quartierplankosten im behaupteten Betrag von Fr. 356'223.25 bzw. im berücksichtigten von Fr. 326'452.85 schon enthalten und kann nicht zusätzlich abgezogen werden. Auch die Kosten von Fr. 470'554.-- für Pfählungsarbeiten sind lediglich behauptet und nicht weiter substantiiert. Die Rekurskommission hatte den Beschwerdeführern im Zusammenhang mit den Spezialfundationen Gelegenheit gegeben, entsprechende Unterlagen einzureichen, um dann ein Ergänzungsgutachten in Auftrag geben zu können. Die Beschwerdeführer verzichteten auf ein Ergänzungsgutachten, reichten keine Unterlagen ein und rügten diesen Punkt beim Verwaltungsgericht auch nicht mehr. Soweit hier also überhaupt von einer Unvollständigkeit der Sachverhaltsermittlung gesprochen werden kann, haben die Beschwerdeführer diese selbst zu verantworten (vgl. BGE 102 Ib 124 E. 3c S. 131). Abgesehen vom Steueraufschub wegen gemischter Schenkung (vgl. E. 4) ist die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer im Übrigen nicht bestritten.