Citation: 4A_211/2008 03.07.2008 E. 3

Strittig ist, ob sich die Beschwerdeführer mit dem Kaufvertrag vom 16. März 2004 verpflichtet haben, die Baumeisterarbeiten auf der von ihnen erworbenen Parzelle Nr. 001, GB E.________, durch die Beschwerdegegnerin ausführen zu lassen und bei Nichteinhaltung der Verpflichtung eine Konventionalstrafe zu bezahlen. 3.1 Das Kantonsgericht kam in subjektiver Auslegung des Kaufvertrags unter eingehender Beweiswürdigung zum Schluss, die Beschwerdeführer hätten mit dem Kaufvertrag vom 16. März 2004 die Baumeisterverpflichtung aus dem Vertrag vom 26. September 1989 übernommen. Sodann hielt es u.a. dafür, die Verpflichtung gemäss Vertrag vom 26. September 1989 sei nicht infolge Zeitablaufs untergegangen. Es ging dabei in Würdigung des Vertrags davon aus, die Baumeisterverpflichtung sei nach dem Willen der Parteien auf fünf Jahre zu limitieren. Nach Ablauf dieser Zeitspanne sei eine zehnjährige Verjährungsfrist bis im September 2004 gelaufen, so dass die Verpflichtung im Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages vom 16. März 2004 noch nicht verjährt gewesen sei. Die Vorinstanz pflichtete diesen Erwägungen in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht bei und machte sie durch Verweis zu den ihrigen (vgl. dazu BGE 126 III 187 E. 2a), unter Beifügung ergänzender eigener Erwägungen. Sie hielt fest, bei der "Bauverpflichtung" im Vertrag vom 26. September 1989 handle es sich um eine suspensiv bedingte Verpflichtung im Sinne von Art. 151 OR. Zwar seien beide Vertragsparteien von einer nachfolgenden Liegenschaftsüberbauung ausgegangen. Eine unbedingte Verpflichtung dazu könne jedoch dem Vertrag nicht entnommen werden. Die Bedingung gelte als eingetreten, sobald der Käufer den definitiv gefassten Bauentschluss nach aussen manifestiere. Sodann verwarf die Vorinstanz namentlich den von den Beschwerdeführern aufrechterhaltenen Standpunkt, die Aufnahme der Unternehmerklausel in den Kauvertrag aus dem Jahre 2004 in Anführungs- und Schlusszeichen habe lediglich orientierenden Charakter gehabt, indem die seinerzeitige Willenserklärung zur blossen Wissenserklärung mutiert sei, und dass bei den Beschwerdeführern kein Bindungswille vorhanden gewesen sei. Das Beweisergebnis sei diesbezüglich eindeutig. Sodann seien die Beschwerdeführer auch keine durch Zeitablauf unwirksame Baumeisterverpflichtung eingegangen. Und selbst wenn man diesbezüglich der Argumentation der Beschwerdeführer folgen würde, wonach die Suspensivbedingung zur Geltendmachung der Baumeisterverpflichtung, nämlich der Eintritt der Bauabsicht in der zeitlichen Limite von fünf Jahren bis zum 26. September 1994, nicht eingetreten sei, weshalb auch keine zehnjährige Verjährungsfrist zu laufen begonnen habe, käme man nicht darum herum festzuhalten, dass sich die Beschwerdeführer mit dem Abschluss des Vertrages vom 16. März 2004 selbständig verpflichtet hätten, allfällige Baumeisterarbeiten auf ihrem Grundstück durch die Beschwerdegegnerin ausführen zu lassen und bei deren Nichtberücksichtigung eine Konventionalstrafe zu zahlen; der Wortlaut der öffentlichen Urkunde als auch das Beweisergebnis seien unmissverständlich und eindeutig. 3.2 Die Beschwerdeführer rügen, die Vorinstanz habe den Sachverhalt im Sinne von Art. 97 Abs. 2 BGG offensichtlich unrichtig festgestellt, indem sie geschlossen habe, sie hätten die Baumeisterverpflichtung mit dem Vertrag vom 16. März 2004 übernommen. Diese Feststellung sei falsch, widerspreche der Aktenlage und sei willkürlich. Was sie zur Begründung vorbringen, genügt jedoch den rechtlichen Anforderungen an eine Sachverhaltsrüge nicht. Soweit sie geltend machen, es habe überhaupt keine Übertragung bzw. Übernahme der Unternehmerklausel stattgefunden, weil es mit der blossen Anführung derselben in Anführungszeichen an einer vertraglich festgehaltenen Äusserung fehle, dass sie sich damit gegenüber der Beschwerdegegnerin hätten binden wollen, beharren sie bloss auf ihrem bereits im kantonalen Verfahren eingenommenen Standpunkt. Dies ohne sich mit der diesbezüglichen eingehenden Beweiswürdigung des Kantonsgerichts, auf welche die Vorinstanz verwiesen hat, auseinanderzusetzen und im Einzelnen darzulegen, inwiefern diese willkürlich sein soll. Darauf ist nicht einzutreten (vgl. vorstehende Erwägungen 1 und 2). 3.3 Die Übernahme der bestehenden Verpflichtung aus dem Vertrag von 1989 hat das Kantonsgericht willkürfrei schon aus dem Wortlaut des Vertrages vom 16. März 2004 abgeleitet. Die von den Beschwerdeführern erhobene Rüge, der entsprechende Verpflichtungswille von ihnen fehle in der öffentlichen Urkunde vom 16. März 2004, weshalb die Vorinstanz mit der Bejahung der Übernahme Art. 216 Abs. 1 OR verletzt habe, ist damit offensichtlich haltlos. Es kann keine Rede davon sein, dass der Übernahmewille der Beschwerdeführer im Rahmen des Kaufvertrags nicht formgenüglich öffentlich verurkundet worden ist und damit nicht formgültig erklärt worden wäre (vgl. dazu BGE 121 III 118 E. 4b/bb mit Hinweisen). 3.4 Für den Fall, dass anzunehmen wäre, die übernommene Verpflichtung sei im Zeitpunkt der Übernahme bereits infolge Zeitablaufs unwirksam geworden, hat die Vorinstanz hilfsweise festgehalten, die Beschwerdeführer hätten sich mit dem Vertrag vom 16. März 2004 selbständig, neu und direkt gegenüber der Beschwerdegegnerin bzw. der Y.________ AG verpflichtet. Die Beschwerdeführer rügen, diese Feststellung stehe mit den vorangehenden Darlegungen der Vorinstanz bzw. denjenigen des Kantonsgerichts, wie auch mit den Akten (Zeugenaussagen) im Widerspruch. 3.4.1.1 Das Kantonsgericht kam in Auslegung des Wortlauts des Kaufvertrags vom 16. März 2004 zum "eindeutigen" beweismässigen Ergebnis, dass die Beschwerdeführer mit diesem Vertrag die Baumeisterverpflichtung "übernommen" hätten. Aus den vom Kantonsgericht im Rahmen der weiteren Beweiswürdigung widergegebenen Zeugenaussagen zum Verhalten der Parteien vor dem Vertragsabschluss geht sodann klar hervor, dass vor dem Abschluss des Kaufvertrags nicht eindeutig geklärt werden konnte bzw. eindeutig geklärt wurde, ob die Unternehmerklausel durch Zeitablauf wirkungslos geworden sei. Die Beschwerdeführer hätten wenn möglich keine Verpflichtung übernehmen wollen, während der Verkäufer, D.________, darauf bestanden habe, dass die Klausel in den Vertrag aufgenommen werde. Der vermittelnde Makler habe die Beschwerdeführer, nachdem seine Abklärungen betreffend die Verjährung zu keinem klaren Ergebnis geführt hätten, darauf aufmerksam gemacht, dass sie die Verpflichtung einhalten müssten, wenn sie noch Bestand habe. Die Beschwerdeführer seien sich bewusst gewesen, dass sie mit dem Kaufvertrag die Verpflichtung übernähmen, hätten jedoch darauf gehofft, dass die Verpflichtung verjährt sei. Ihnen sei somit klar gewesen, dass sie die Verpflichtung übernähmen und bei deren Nichtbeachtung eventuell ins Recht genommen würden, hätten aber einfach darauf gehofft, dass dies nicht der Fall sein werde. Bezüglich der Baumeisterverpflichtung seien die Interessen der Parteien diametral entgegengesetzt gewesen. Dasjenige der Beschwerdeführer sei es gewesen, wenn möglich keine Verpflichtung zu übernehmen, während das Interesse des Verkäufers gewesen sei, die mit Vertrag vom 26. September 1989 eingegangene Baumeisterverpflichtung vereinbarungsgemäss auf die Beschwerdeführer zu überbinden; "den Vertrag wie er ihn gehabt habe", habe er nach seinen Aussagen "weitergeben wollen". 3.4.1.2 Die wiedergegebenen Beweismittel bzw. Erwägungen ergeben klarerweise, dass die Beschwerdeführer die Aufnahme der Unternehmerklausel in den Kaufvertrag widerwillig akzeptiert haben, um das Grundstück überhaupt erwerben zu können, indessen darauf hofften, dass diese Verpflichtung infolge Zeitablaufs ohnehin wirkungslos sei. Der Schluss, dass sich die Beschwerdeführer im Vertrag vom 16. März 2004 neu und selbständig, d.h. unabhängig davon, ob die Unternehmerklausel im vorangehenden Kaufvertrag vom 26. September 1989 überhaupt noch rechtswirksam war, verpflichten wollten, die Baumeisterarbeiten auf ihrem Grundstück an die Beschwerdegegnerin zu vergeben und andernfalls eine Konventionalstrafe zu bezahlen, lässt sich daraus schlechterdings nicht ziehen. Die zusammenfassende Feststellung des Kantonsgerichts, die Erwähnung der Baumeisterverpflichtung im Kaufvertrag habe nicht bloss orientierenden Charakter gehabt, sondern die Beklagten hätten sich mit dem Kaufvertrag verpflichtet, allfällige Baumeisterarbeiten durch die Beschwerdegegnerin ausführen zu lassen und bei dessen Nicht-Berücksichtigung eine Konventionalstrafe zu bezahlen, kann im Lichte seiner vorangehenden Erwägungen denn auch keinesfalls in diesem Sinne verstanden werden. Aus diesen Erwägungen ergibt sich eindeutig, dass es einzig darum ging, den Einwand zu widerlegen, die Baumeisterverpflichtung sei überhaupt nicht übernommen worden. Wenn nun die Vorinstanz ohne jegliche eigene Begründung oder Beweiswürdigung die Feststellung trifft, die Beschwerdeführer hätten sich mit dem Kaufvertrag selbständig, d.h. neu verpflichtet, ist sie in Willkür verfallen, da sich dies aus den vom Kantonsgericht übernommenen Erwägungen nicht ableiten lässt und überhaupt nicht begründet wird. Die Baumeisterverpflichtung wurde nach den Feststellungen des Kantonsgerichts klarerweise nur für den Fall in den Vertrag vom 16. März 2004 aufgenommen, dass sie noch wirksam sei. Dies entspricht, auch dem Interesse des Verkäufers, D.________, seiner Pflicht zur Überbindung der Verpflichtung nachzukommen, um nicht seinerseits schadenersatzpflichtig zu werden, falls die Verpflichtung noch gültig ist. 3.4.1.3 Daran vermag der von der Beschwerdegegnerin hervorgehobene Umstand nichts zu ändern, dass die Beschwerdeführer vor der Überbauung ihres Grundstücks zunächst bei ihr eine Offerte eingeholt hätten. Daraus lässt sich zwar, wie es das Kantonsgericht tat, ableiten, dass die Beschwerdeführer die Unternehmerklausel (überhaupt) übernommen hatten und sich dessen auch bewusst waren. Dass sie sich neu und selbständig verpflichten wollten, lässt sich daraus indessen nicht entnehmen. Denn angesichts der bestehenden Unsicherheit, ob die übernommene Verpflichtung noch wirksam ist oder nicht, leuchtet es ohne weiteres ein, wenn die Beschwerdeführer vor der Bauaufnahme eine Offerte bei der Beschwerdegegnerin einholten. Dass sie diese in der Folge wegen ihrer Ansicht nach überhöhten Preisen nicht berücksichtigten, ohne sich vorher an die Beschwerdegegnerin zu wenden und ihr ihre Ansicht mitzuteilen, deutet darauf hin, dass sie nach wie vor auf die rechtliche Unwirksamkeit der Unternehmerklausel infolge Zeitablaufs hofften und beim Abschluss des Kaufvertrags vom 16. März 2004 nicht den Willen hatten, sich neu und selbständig, mithin in rechtlich hieb- und stichfester Weise gegenüber der Beschwerdegegnerin zu verpflichten. Ferner ist die Beschwerdegegnerin mit ihrer Behauptung nicht zu hören, der Verkäufer, D.________, habe darauf bestanden, dass die Bauarbeiten durch die Beschwerdeführer an die Beschwerdegegnerin zu vergeben seien und andernfalls die Konventionalstrafe zu bezahlen sei. Denn damit widerspricht sie den vorstehend widergegebenen tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz bzw. des Kantonsgerichts, bzw. erweitert diese, ohne eine Sachverhaltsrüge im Sinne von Art. 105 Abs. 2 und Art. 97 Abs. 1 BGG zu erheben (Erwägung 1 vorne). 3.5 Mithin ist im Folgenden davon auszugehen, dass die Beschwerdeführer im Vertrag vom 16. März 2004 die Unternehmerklausel aus dem Kaufvertrag vom 26. September 1989 unverändert, d.h. im bestehenden rechtlichen Zustand, übernommen haben, jedoch keine neue, selbständige Verpflichtung eingegangen sind.