Citation: 4A_191/2018 E. 3.3.3

3.3.3. En principe, il incombe au locataire de prouver que le loyer initial qu'il entend faire baisser est abusif (ATF 139 III 13 consid. 3.1.3.2 spéc. p. 19). Dans deux affaires concernant des immeubles anciens, où le bailleur avait sensiblement augmenté le loyer initial en invoquant le critère des loyers usuels du quartier, la Cour de céans a constaté que les hausses pratiquées (+ 43,61 % et + 28,97 %) étaient injustifiables au regard de la conjoncture économique (évolution du taux hypothécaire de référence et de l'IPC) et que partant, sur la base des éléments contenus dans le dossier, elles étaient donc très certainement abusives; à ce stade de l'appréciation des preuves, il incombait au bailleur de démontrer que malgré les apparences, il s'agissait d'un cas exceptionnel et que le loyer initial arrêté contractuellement n'était pas abusif. Aussi devait-il participer à l'administration des preuves en fournissant au moins cinq éléments de comparaison présentant des caractéristiques semblables aux choses louées (ATF 139 III 13 consid. 3.1.4, 3.2 et 3.3 p. 20; arrêt 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid. 2.1.4, 2.2 et 2.3; cf. en outre arrêt 4A_295/2016 du 29 novembre 2016 consid. 5.3.2, in SJ 2017 I 289; concernant les critiques et remarques doctrinales, cf. entre autres BEAT ROHRER, in Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4e éd. 2018, n° 52 ss ad art. 270 CO; PATRICIA DIETSCHY-MARTENET, in Droit du bail à loyer et à ferme, 2 e éd. 2017, n° 63 ad art. 270 CO; THOMAS KOLLER, ZBJV 2014 p. 941 ss et les auteurs cités).