Citation: 5A_388/2024 E. 6.2.1

6.2.1. Lorsque les biens immobiliers de la masse en faillite sont réalisés aux enchères publiques (art. 256 al. 1 LP), l'administration de la faillite arrête les conditions des enchères d'après l'usage des lieux et de la manière la plus avantageuse, en vue d'obtenir le produit de réalisation le plus élevé possible, dans l'intérêt des créanciers comme dans celui du débiteur (art. 134 al. 1 LP; ATF 132 III 212 consid. 3.1.5; 126 III 33 consid. 3). Les conditions de vente, y compris l'état des charges, constituent le fondement de toute vente aux enchères d'immeubles; elles en déterminent les formalités, notamment les modalités de l'adjudication (ATF 128 III 339 consid. 4a). Leur contenu est défini par les art. 135 ss LP, 45 ss ORFI et par les formulaires obligatoires ORFI 13 P et 13 F (arrêt 5A_464/2023 du 31 août 2023 consid. 3.1.2). Ces conditions restent déposées au moins dix jours avant les enchères au bureau de l'office, où chacun peut en prendre connaissance (art. 134 al. 2 cum 259 LP). En revanche, il n'existe aucune disposition de droit fédéral qui impose à l'administration de la faillite la lecture de ces conditions (arrêt 7B.130/2004 du 17 août 2004 consid. 3), de sorte que celle-ci est libre de décider si les conditions doivent être lues en entier, en partie ou pas du tout. Le directeur des enchères doit toutefois veiller et s'assurer que les conditions de vente sont connues de tous les intéressés et qu'il n'y a pas de confusion à cet égard. Il doit expliquer les conditions de vente particulières (HÄBERLIN/WINKLER, in Kurzkommentar VZG, 2 ème éd., 2024, n° 5 ad art. 60 ORFI). Les conditions générales de vente peuvent faire l'objet d'une plainte (art. 17 LP), notamment au motif qu'elles ne permettraient pas d'escompter le résultat le plus avantageux (ATF 128 I 206 consid. 5.1; arrêt 5A_464/2023 précité consid. 3.1.2). Sont légitimés à contester les conditions de vente ceux à qui un exemplaire de leur publication a été notifié, conformément à l'art. 139 LP (arrêt 7B.103/2001 du 4 juillet 2001 consid. 2a). En revanche, un simple intéressé à participer aux enchères ne l'est pas. Quant à l'adjudicataire, il ne peut pas contester celles-ci s'il les a tacitement acceptées en participant à la vente. S'il n'est pas d'accord avec ces conditions, il lui est loisible de ne pas enchérir. Les conditions générales de vente constituent pour l'adjudicataire la base de son engagement: s'il enchérit, c'est sur la base de ces conditions; il ne peut pas refuser un paiement que les conditions de vente prévoiraient en plus du prix d'adjudication (ATF 123 III 406 consid. 3; 109 III 107 consid. 2; arrêts 5A_651/2015 du 25 janvier 2016 consid. 4.1.1, publié in SJ 2016 I p. 241; 5A_54/2008 du 30 avril 2008 consid. 3.1; 7B.136/2004 du 17 août 2004 consid. 4). L'adjudication est une décision qui peut faire l'objet d'une plainte (art. 17 LP; ATF 128 III 198 consid. 3a; arrêt 5A_464/2023 du 31 août 2023 consid. 3.1.1).