Citation: 4A_397/2013 E. 5.2

5.2. Dans le calcul de rendement net, sont notamment pris en compte les fonds propres investis par le bailleur dans des travaux entraînant une plus-value (cf. ATF 123 III 171 consid. 6a p. 174; 122 III 257 consid. 3a). Il est souvent difficile de distinguer entre travaux d'entretien et travaux de plus-value. L'art. 14 al. 1 2ème phrase OBLF (RS 221.213.11), qui se rapporte à l'art. 269a let. b CO, énonce qu'en règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. Il s'agit d'une présomption réfragable, qui tombe si la part exacte de l'investissement entraînant une plus-value peut être déterminée (ATF 118 II 415 consid. 3a).