Citation: 1C_502/2023 E. 4.2

4.2. Unbestritten ist, dass die Parzelle Nr. 1579 gemäss Arealüberbauungsbewilligung vom 2. November 1993 innerhalb des Perimeters der Arealüberbauung liegt und damit - gemäss vorinstanzlichem Verständnis zumindest formell - Teil der Arealüberbauung ist. Nach der Auffassung der Vorinstanz hat dieser formelle Einbezug in die Arealüberbauung aber nicht automatisch zur Folge, dass auch die materiellen Arealüberbauungsvorschriften (hinsichtlich Gestaltung und Erschliessung) zur Anwendung gelangen würden. Der Beschwerdeführer erachtet diese Sichtweise der Vorinstanz als unhaltbar und damit willkürlich. Mit dem Beschwerdeführer stellt sich zwar durchaus die Frage, ob eine Differenzierung nach formellem und materiellem bzw. qualitativem Einbezug in eine Arealüberbauung tatsächlich sachgerecht ist. Damit Willkür in der Rechtsanwendung bejaht werden kann, ist jedoch erforderlich, dass der Entscheid nicht nur in der Begründung, sondern auch im Ergebnis willkürlich ist (vgl. E. 2.1 hiervor). Inwiefern sich diese Unterscheidung nach formellem und materiellem Einbezug aber auch im Ergebnis auf den angefochtenen Entscheid auswirkt und diesen damit auch im Ergebnis als willkürlich erscheinen lässt, ist nicht hinreichend dargetan. Dies ist nicht ersichtlich, zumal die altrechtliche Arealüberbauung nach dem heute geltenden Recht - aufgrund der reduzierten Mindestfläche und der erhöhten Ausnützung - ohne Weiteres auch ohne Einbezug des Baugrundstücks zulässig wäre. Die minimale Arealfläche beträgt gemäss § 41 Abs. 3 der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Schinznach vom 6. März 2015 (nachfolgend: BNO) in der Wohnzone W2 neu 2'000 m2 (anstatt früher 6'000 m2). In der Wohnzone W2 gilt zudem nunmehr eine maximale Ausnützungsziffer von 0,5 (§ 6 BNO), die in Anwendung von § 41 Abs. 2 BNO i.V.m. § 39 Abs. 4 lit. c BauV/AG bei Arealüberbauungen um 15 % erhöht werden kann. Mit der vorinstanzlichen Begründung bzw. der Differenzierung zwischen formellem und materiellem Einbezug wird im Ergebnis nichts anderes erreicht, als mit einer Entlassung aus der (altrechtlichen) Arealüberbauung bewirkt werden könnte. Dass eine Entlassung der Bauparzelle aus dem Perimeter der Arealüberbauung nicht möglich sein soll, wird vom Beschwerdeführer allerdings nicht nachvollziehbar dargelegt (zu den Sachverhaltsrügen vgl. E. 4.3 und 4.5 hiernach). Der Beschwerdeführer wies in seiner Beschwerde vor Verwaltungsgericht selbst darauf hin, die Vorinstanzen entliessen die unüberbaute Parzelle Nr. 1579 im Ergebnis aus der rechtskräftigen Arealüberbauungsbewilligung. Er beanstandete jedoch nur, eine Entlassung ohne Widerruf gefährde die Rechtssicherheit und stelle das berechtigte Vertrauen in Arealüberbauungsbewilligungen infrage. Seine Befürchtung ist indes vorliegend insoweit zu relativieren, als weder dargetan noch - mit Blick auf die nachfolgenden Erwägungen - ersichtlich ist, inwiefern die Arealüberbauungsbewilligung dem Bauvorhaben konkret entgegenstehen soll. Die vom Beschwerdeführer gerügten Gestaltungsanforderungen insbesondere betreffend die Firstrichtung ergeben sich nicht aus der Arealüberbauungsbewilligung, sondern aus dem Überbauungsplan Breitern bzw. dessen Gesamtkonzept (vgl. dazu E. 6 hiernach). Auch sonst ist nicht erkennbar, inwieweit sich die Arealüberbauungsbewilligung konkret auf das Bauprojekt auswirken sollte bzw. das Bauprojekt der Arealüberbauungsbewilligung widersprechen könnte. Aus dem Umstand, dass es vorliegend an einer förmlichen Entlassung aus der Arealüberbauung fehlt, kann der Beschwerdeführer unter Willkürgesichtspunkten nichts zu seinen Gunsten ableiten, zumal hier eine Rückweisung einzig zur formellen Entlassung einem formalistischen Leerlauf gleichkäme.