Citation: 4C.161/2005 10.11.2005 E. B

Il 6 luglio 2001 A.________SA ha adito l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Breganzona, contestando la validità della disdetta e comunicando l'intenzione di depositare fr. 87'500.--, ovverosia le pigioni a suo modo di vedere effettivamente dovute, ma tenute in sospeso a causa delle inadempienze contrattuali della controparte. Il preannunciato versamento ha avuto luogo il 2 agosto 2001. Dal canto suo, il 3 agosto 2001 B.________SA si è rivolta alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, allo scopo di ottenere lo sfratto della conduttrice. B.a Le due procedure sono state congiunte, conformemente a quanto previsto dall'art. 274g cpv. 1 CO. Innanzi alla pretora A.________SA ha in primo luogo eccepito l'incompetenza del giudice ordinario, richiamandosi alla clausola arbitrale contenuta nel contratto di locazione. Nel merito, ha contestato la validità della disdetta, adducendo sia l'incertezza del credito fatto valere che l'esistenza di una pretesa di risarcimento danni per inadempienza contrattuale, posta in compensazione. Infine, la conduttrice ha esposto una serie di circostanze suscettibili di dimostrare che la disdetta per mora era contraria alle regole della buona fede. Statuendo il 7 settembre 2004 la giudice ha respinto l'istanza di contestazione della disdetta e accolto quella di sfratto. B.b La pronunzia di primo grado ha trovato integrale conferma nella sentenza emanata dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino il 1° aprile 2005. Così come la giudice di primo grado, anche la massima istanza ticinese ha infatti respinto l'eccezione d'incompetenza del giudice e disatteso gli ulteriori argomenti della conduttrice.