Citation: 4A_284/2013 E. A

X.________ AG (Beklagte, Beschwerdeführerin) meldete sich auf ein Zeitungsinserat der Y.________ Immobilien AG (Klägerin, Beschwerdegegnerin), gemäss welchem für Immobilien in Stadt und Region Zürich mit jährlichen Bruttomieteinnahmen von ca. Fr. 20 Mio. die Liegenschaftsverwaltung zu vergeben sei. Nach Vertragsverhandlungen übersandte schliesslich der damalige Rechtsvertreter der Klägerin der Beklagten am 14. Juli 2002 eine überarbeitete Vertragsversion unter dem Titel "Zusammenarbeits-Vereinbarung", die von den Parteien am 16. Juli 2002 unterzeichnet wurde. A.a. Gemäss diesem Vertrag verlegte die Klägerin ihre Abteilung Liegenschaftsverwaltung in die Räumlichkeiten der Beklagten. Letzterer oblag die Organisation und Leitung dieser Abteilung. Die konkreten Aufgaben der Liegenschaftsverwaltung gemäss Ziffer 1 der Zusammenarbeits-Vereinbarung wurden dagegen weiterhin von Angestellten der Klägerin ausgeführt. Die Beklagte war im Rahmen ihrer Leitungs- und Organisationsaufgabe befugt zu entscheiden, ob sie die Angestellten der Abteilung Liegenschaftsverwaltung der Klägerin - im Vertragszeitpunkt fünf Personen - übernimmt oder ersetzt, dies nach Absprache mit der Klägerin. Die Beklagte konnte auch deren Anstellungsbedingungen und Zeichnungsberechtigung bestimmen. Die fünf Angestellten wurden bis zur Beendigung des Vertrages vollständig durch andere Personen ersetzt. Gegen aussen trat die Klägerin weiterhin unter eigener Firma mit ihrem Logo, Briefpapier, Postadresse, Firmentafel, Telefonbeantwortung usw. auf, und die Mietverträge betreffend die Liegenschaften der Klägerin wurden im Namen der Klägerin und ohne Vertretungszusatz abgeschlossen. Im Rahmen des Vertrages wurde der Beklagten sodann eine Vollmacht für das Betriebskonto der Klägerin erteilt. Die Entschädigung der Beklagten war so geregelt, dass diese dem Betriebskonto der Klägerin die Betriebskosten - namentlich für Personal, Mitbenützung der Räumlichkeiten und der Infrastruktur - belasten konnte, wobei sie dafür zu sorgen hatte, dass die Summe dieser Belastungen den Betrag von 3,25 % der Sollmieten nicht übersteigt. Es wird eine Reihe vom Barauslagen aufgezählt, die nicht auf diese Limite angerechnet werden, so für Mieter-, Steuer- und Betreibungsauskünfte, Betreibungsgebühren, Gerichts- und Anwaltskosten (nach Genehmigung des Beizugs eines Anwaltes durch den Verwaltungsrat der Klägerin) und ev. MWSt, die nicht vermeidbar ist. Weiter war vereinbart, dass die Beklagte den Rahmen von 3,25 % durch Belastungen beliebiger Art im Laufe des Jahres möglichst ausschöpfen sollte. Bei einer Über- oder Unterschreitung gemäss Jahresabrechnung sollte ein entsprechender Vortrag respektive Ausgleich im nächsten Betriebsjahr erfolgen. A.b. Der Vertrag wurde fest abgeschlossen für eine Dauer von fünf Jahren bis 31. Dezember 2007 und sollte sich jeweils um ein Jahr verlängern, falls er nicht mit einer Frist von 12 Monaten auf den Ablauf hin gekündigt würde. Für den Fall einer vorzeitigen Beendigung aus wichtigen Gründen sah die Vereinbarung vor, dass die Partei, in deren Bereich der wichtige Grund aufgetreten ist, der anderen Partei eine Entschädigung von Fr. 200'000.-- schuldet. Ein wichtiger Grund musste der andern Partei vorerst schriftlich mitgeteilt werden unter Ansetzung einer Frist von 30 Tagen zur Behebung des Mangels. A.c. Schliesslich überliess die Klägerin der Beklagten Fremdmandate, also von ihr bisher ausgeführte Liegenschaftenverwaltungen für Dritte, zur Bewirtschaftung in eigenem Namen und auf eigene Rechnung. Gleichzeitig mit dem Abschluss der Zusammenarbeits-Vereinbarung übernahm die Beklagte für eine der Tochtergesellschaften der Klägerin die Abrechnung der Buchhaltung 2002/2003 der Stockwerkeigentümergemeinschaft A.________. A.d. Mit Schreiben vom 27. Juli 2004 kündigte die Klägerin die Zusammenarbeits-Vereinbarung per 30. September 2004 gestützt auf Art. 404 Abs. 1 OR. Noch im September 2004 tätigte die Beklagte vom Betriebskonto verschiedene Überweisungen an sich selbst, namentlich um sich für Ausfälle wegen der vorzeitigen Vertragsbeendigung zu entschädigen. Das Vertragsverhältnis wurde am 30. September 2004 beendet.