Citation: 1C_549/2023 E. 6

La recourante conteste ensuite que les travaux litigieux étaient soumis à un contrôle des loyers et dénonce une application arbitraire de l'art. 10 al. 2 LDTR et contraire aux principes d'égalité de traitement, de légalité et de proportionnalité. Son argumentation se résume sur ce point à soutenir que le loyer précédent excédait déjà celui considéré comme étant abordable et que le nouveau loyer a été fixé selon les critères du droit du bail. L'art. 10 al. 1 LDTR autorise le département à fixer le montant maximum des loyers après travaux. Il peut néanmoins y renoncer lorsque cette mesure apparaît disproportionnée, notamment lorsque les loyers après transformations demeurent peu élevés (art. 10 al. 2 let. a LDTR) ou lorsque les logements à transformer sont des logements de luxe ou que leurs loyers dépassent d'ores et déjà d'au moins deux fois et demie les besoins prépondérants de la population (art. 10 al. 2 let. b LDTR). Si le loyer avant transformation ou rénovation dépasse le niveau des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population, il est maintenu par le département au même niveau lorsqu'il apparaît qu'il permet économiquement au propriétaire de supporter le coût des travaux sans majoration de loyer (art. 11 al. 3 LDTR). Les loyers et les prix de vente maximaux ainsi fixés sont soumis au contrôle de l'Etat, pendant une période de 5 à 10 ans pour les constructions nouvelles et pendant une période de 3 ans pour les immeubles transformés ou rénovés, durée qui peut être portée à 5 ans en cas de transformation lourde (art. 12 LDTR). Il n'est pas contesté qu'aucune des hypothèses visées à l'art. 10 al. 2 LDTR ne serait réalisée. Par ailleurs, le texte de la loi n'exclut pas le contrôle des loyers lorsque le loyer de l'appartement avant travaux est déjà supérieur à celui des loyers correspondant aux besoins prépondérants de la population mais n'atteint pas le seuil fixé à l'art. 10 al. 2 let. b LDTR. Le blocage du loyer au montant fixé au départ du précédent locataire était apte à conserver l'appartement à un prix plus abordable qu'il ne le serait en l'absence d'une telle mesure. Il est conforme à l'art. 11 al. 3 LDTR. On ne saurait dire que la mesure irait au-delà de ce qui est nécessaire pour maintenir des loyers conformes à ce que le droit permet et contreviendrait au critère de la nécessité. En ce sens, elle respecte le principe de proportionnalité (ATF 149 I 49 consid. 5.1; 146 I 157 consid. 5.4). Quant à l'obligation faite à la recourante d'établir un nouveau contrat de bail, elle est conforme à la loi, respectivement à la jurisprudence rendue en application de celle-ci (arrêts 1C_97/2022 du 23 janvier 2023 consid. 2.2.2; 1C_184/2013 du 8 janvier 2014 consid. 2.1; 1C_496/2012 du 12 février 2013 consid. 3.2.2 in SJ 2013 I p. 492 et les arrêts cités); dès lors que l'art. 12 LDTR institue un contrôle des loyers après l'exécution des travaux de rénovation, l'obligation faite au propriétaire sous cet aspect inclut celle de rectifier des baux indiquant un loyer qui ne correspondrait pas à celui fixé par l'autorité. L'obligation de restituer le trop-perçu des loyers aux intimés répond au but même de la loi et ne saurait être qualifiée d'arbitraire. La restitution des montants perçus en trop par la recourante durant la période du contrôle apparaît en effet comme une simple exigence de respect des conditions posées à l'autorisation de construire du 29 novembre 2021 et ne nécessitait pas de base légale plus spécifique. La répétition de l'indu fait partie des principes généraux du droit administratif, applicable sans base légale expresse. La restitution du loyer trop perçu ne viole donc pas le principe de la légalité. Elle respecte également les principes d'intérêt public et de proportionnalité qui sont à la base de la décision du 18 février 2022 (cf. arrêt 1C_250/2010 du 26 août 2010 consid. 3.2).