Citation: 4A_211/2015 E. 3.2.2

3.2.2. D'après l'arrêt attaqué, la bailleresse a produit un récapitulatif des travaux dressé par sa fiduciaire, dont il ressort de manière non contestée qu'entre 1996 et 2008, la bailleresse a investi 6'841'511 fr. pour l'immeuble abritant la surface louée par le locataire intimé, soit en tout 12'515'484 fr. pour les trois immeubles dont elle est propriétaire. Ce document révèle aussi que la bailleresse a payé 9'359'239 fr. pour des travaux réalisés entre 2003 et 2008 sur ses trois immeubles; seuls 1'707'167 fr. de ces 9'359'239 fr. ont été financés par des fonds propres. La cour cantonale constate ensuite que l'on ignore comment ces fonds propres ont été ventilés entre les trois immeubles concernés, et partant si et dans quelle proportion les travaux effectués sur l'immeuble abritant le locataire ont été financés par des fonds propres. Ces travaux ne pouvant être intégrés dans les coûts d'investissement financés par des fonds propres, il importe peu de savoir s'il s'agissait ou non de travaux à plus-value. La recourante dénonce une lecture des pièces "erronée"; toutefois, il ne ressort en tout cas pas de ses explications peu claires que les pièces produites permettraient en réalité de déterminer dans quelle proportion les travaux réalisés sur l'immeuble abritant le locataire congédié ont été financés par des fonds propres. La cour de céans est dès lors liée par ce fait. La recourante objecte encore qu'en présence de travaux d'ensemble procédant d'un programme global et identique pour les différents immeubles concernés, il conviendrait de ventiler les fonds propres entre les immeubles en proportion de l'importance des travaux accomplis sur chacun d'eux. Le propriétaire ne pourrait pas librement décider de la répartition fonds propres/fonds étrangers pour chaque bâtiment, en affectant par exemple des fonds propres exclusivement à la rénovation d'un immeuble et en utilisant des fonds étrangers pour les autres immeubles; un tel procédé reviendrait à pénaliser arbitrairement les locataires de l'immeuble sur lequel seraient concentrés tous les fonds propres.