Citation: 4A_296/2007 31.10.2007 E. 2

La recourante interjette un recours en matière civile. Elle reproche à la cour cantonale d'avoir « ignoré les conditions d'application de l'article 257f CO au même titre qu'elle s'est fourvoyée dans l'adéquation des faits et du droit ». 2.1 Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris les droits constitutionnels (Message concernant la révision totale de l'organisation judiciaire fédérale du 28 février 2001, FF 2001 p. 4000 ss [ci-après: Message], p. 4132). Saisi d'un tel recours, le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). La notion de « manifestement inexacte » correspond à celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (Message, p. 4135). D'après la jurisprudence, une décision est arbitraire lorsqu'elle est manifestement insoutenable, méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité; il ne suffit pas qu'une autre solution paraisse concevable, voire préférable; pour que cette décision soit annulée, encore faut-il qu'elle se révèle arbitraire non seulement dans ses motifs, mais aussi dans son résultat (ATF 133 I 149 consid, 3.1; 132 III 209 consid. 2.1). En matière d'appréciation des preuves et d'établissement des faits, il n'y a arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, si, sur la base des éléments recueillis, il a fait des déductions insoutenables, ou encore s'il a omis, sans raison sérieuse, de tenir compte d'un moyen important propre à modifier la décision attaquée (ATF 129 I 8 consid. 2.1). La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (cf. ATF 130 III 138 consid. 1.4). 2.2 L'art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier les baux d'habitations, moyennant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, a persisté à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins. La résiliation prévue à l'art. 257f al. 3 CO suppose ainsi cumulativement une violation du devoir de diligence du locataire, un avertissement écrit préalable du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt 4C.306/2003 du 20 février 2004, reproduit in SJ 2004 I p. 439, consid. 2.1). En vertu de son devoir de diligence, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire (art. 257f al. 1 CO) et doit avoir pour les voisins les égards qui leur sont dus (art. 257f al. 2 CO). La violation de ce devoir peut notamment consister dans le non-respect du repos nocturne (arrêt 4C.79/1998 du 4 juin 1998, reproduit in SJ 1999 I p. 25, consid. 2b p. 25). La violation du devoir de diligence n'est pas nécessairement le fait du locataire, lequel répond des actes de ses auxiliaires, soit notamment des personnes avec lesquelles il vit, visites, employés ou sous-locataires (cf. Lachat, Commentaire romand, n. 3 ad art. 257f et n. 6 ad art. 267 CO). Pour justifier une résiliation anticipée, la violation persistante par le locataire de son devoir de diligence doit rendre le maintien du contrat insupportable, ce qui suppose une certaine gravité du manquement reproché au locataire. La question de savoir si le maintien du bail est devenue insupportable ne se détermine pas selon des critères abstraits, mais en fonction de l'ensemble des circonstances concrètes du cas d'espèce. Cet examen relève ainsi du pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC; arrêt 4C.306/2003 du 20 février 2004, reproduit in SJ 2004 I p. 439, consid. 3.5). Conformément à sa pratique, le Tribunal fédéral ne substitue alors sa propre appréciation à celle de l'instance inférieure qu'avec une certaine retenue et n'intervient que si celle-ci a abusé de son pouvoir d'appréciation, c'est-à-dire si elle a retenu des critères inappropriés, si la décision rendue aboutit à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 132 III 758 consid. 3.3 p. 762). 2.3 Il s'agit d'examiner si les conditions d'application de l'art. 257f CO sont remplies en l'espèce. 2.3.1 Il ressort de l'état de fait retenu par la cour cantonale que la locataire a violé son devoir de diligence, compte tenu de différentes nuisances engendrées par ses clients, entre 1999 et 2004. Ces constatations lient le Tribunal fédéral, sauf à démontrer, de manière adéquate, que les faits ont été établis de façon manifestement inexacte (cf. consid. 2.1). A cet égard, la recourante ne pouvait se limiter à affirmer que la cour cantonale s'est « généralement contentée d'appréciation toutes générales et abstraites » ou « essentiellement basée sur des faits remontant à 2001, voire 2002 ». 2.3.2 A plusieurs reprises, notamment les 24 janvier, 28 février et 11 juillet 2002, la bailleresse a averti la locataire qu'à défaut de rétablissement d'une situation conforme aux règles et usages locatifs, elle résilierait le bail. Sur ce point, la recourante reproche à la cour cantonale d'avoir pris en compte les avertissements donnés à la SNC A.________, lesquels seraient inefficaces puisque cette société avait cessé d'exister en 1998; ainsi, X.________ Sàrl n'aurait jamais reçu le moindre avertissement en raison de l'exploitation par elle de l'hôtel. La cour cantonale a constaté que les actifs et passifs de la SNC A.________ avaient été apportés à X.________ Sàrl, dont les associés sont V.________ et W.________, que les courriers adressés à la régie l'avaient été par X.________ Sàrl et qu'à une occasion, le conseil de X.________ Sàrl avait indiqué intervenir pour la SNC A.________. Il s'ensuit que même s'il a effectivement régné une certaine confusion - d'ailleurs entretenue par le propre conseil de la recourante - dans la manière de désigner formellement la bailleresse, dont les animateurs étaient les mêmes que ceux de la société dont elle a repris les actifs et passifs, la recourante ne peut de bonne foi prétendre ne pas avoir été atteinte par les avertissements. Preuve en est notamment qu'elle a réagi au moment où une procédure a été indûment diligentée contre la SNC. Si la désignation incorrecte de la bailleresse a certes aboutit à l'irrecevabilité des requêtes déposées par ou contre une personne n'ayant plus d'existence juridique, elle ne saurait influer sur la validité d'avertissements qui, dans les faits, ont été portés à la connaissance de la recourante. 2.3.3 Les juges cantonaux ont retenu qu'en dépit du congé donné le 21 novembre 2001, les clients de la recourante avaient continué à se signaler par un comportement nocturne inadéquat, ce jusqu'au printemps 2004. La Cour de céans est liée par cette constatation, dont la recourante ne parvient pas à démontrer qu'elle serait manifestement inexacte. Celle-ci se contente en effet d'affirmer que les juges cantonaux n'auraient ni dit « en quoi la situation existant au 8 mars 2004 était encore de nature à rendre la poursuite du bail durablement intolérable », ni pris en compte « la réalité de la situation existant au jour de la notification du congé litigieux »; de la sorte, elle ne satisfait pas aux exigences de motivation requises. En particulier, la recourante reproche à la cour cantonale de s'être fondée sur les déclarations des témoins de l'intimée plutôt que des siens, qui auraient unanimement affirmé que « les modalités d'exploitation de l'hôtel étaient acceptables dès 2004 au plus tard ». Elle n'établit toutefois pas en quoi les précédents juges auraient abusé du large pouvoir dont ils disposent lorsqu'il s'agit d'apprécier les preuves, se contentant de se référer, sans même en citer les extraits prétendument pertinents, à des témoignages dont elle souhaiterait qu'ils aient une portée différente de celle que les juges cantonaux leur ont conféré. 2.3.4 La cour cantonale a considéré que le maintien du bail était insupportable pour l'intimée. Sur la base de l'état de fait déterminant, l'on ne voit pas qu'elle ait ainsi abusé du pouvoir d'appréciation dont elle dispose en la matière. En particulier, l'on ne peut nier que les nuisances susdécrites aient revêtu un certain degré de gravité. Cela étant, c'est en vain que la recourante reproche à la cour cantonale de ne pas avoir tenu compte d'éléments qui auraient dû être pris en considération. En effet, lorsqu'elle plaide que la bailleresse porterait une importante part de responsabilité dans les difficultés d'exploitation de l'hôtel pour avoir négligé son obligation d'entretien, elle s'écarte des faits constatés souverainement; à cet égard, la cour cantonale a au demeurant retenu que la locataire avait accepté les locaux dans l'état dans lequel ils se trouvaient, en contrepartie d'un bail de longue durée. Enfin, que la recourante prétende avoir déployé des efforts pour gérer la situation ne change rien au fait qu'il a été établi que les nuisances, causées par des personnes dont elle répondait, avaient perduré jusqu'au printemps 2004; il n'a pas échappé aux juges cantonaux que durant cette année-là, la locataire avait recouru aux services d'un ancien gendarme pour surveiller l'hôtel, mais la date de l'engagement n'a pas pu être établie avec précision; que cette mesure ait, le cas échéant, été de nature à améliorer la situation postérieurement à la résiliation du bail n'est pas déterminant. 2.3.5 En dernier lieu, le respect du préavis de trente jours pour la fin d'un mois est incontestable et incontesté. 2.3.6 En définitive, les conditions d'application de l'art. 257f CO sont donc remplies. Quoi qu'en dise la recourante, les juges cantonaux n'ont ainsi pas violé le droit fédéral en considérant que la bailleresse était fondée à mettre un terme au bail pour le 30 avril 2004. En conséquence, le recours en matière civile doit être rejeté.