Citation: 4A_647/2017 E. 4

Die Beschwerdeführerin hatte im kantonalen Verfahren argumentiert, dass sie gestützt auf Art. 36 des Mietvertrages berechtigt gewesen sei, den Farbanstrich vornehmen zu lassen. Nachdem die Vorinstanz diese Vertragsauslegung abgelehnt hat, vertritt sie nun im Beschwerdeverfahren die gerade gegenteilige Auffassung. Der ihr vorgeworfene Farbanstrich betreffe nicht das Mietobjekt, denn unter den Begriff "Restaurant" fielen Räumlichkeiten, wie auch die Vorinstanz dargelegt habe. Eine Fassade sei keine Räumlichkeit. Gehöre aber die Fassade nicht zum Mietobjekt, könne ihr kein sorgfaltspflichtwidriges Verhalten im Sinn von Art. 257f Abs. 3 OR vorgeworfen werden, denn die Sorgfaltspflicht gemäss dieser Bestimmung betreffe nur den Mietgegenstand. Abgesehen davon, dass sie sich mit dieser Begründung in einen offenen Widerspruch zu ihrem Standpunkt im kantonalen Verfahren begibt, ist der Einwand unbehelflich. War die Beschwerdeführerin vertraglich nicht befugt, die Fassade zu verändern - was sie wie erwähnt nun nicht mehr behauptet und worauf daher nicht mehr eingegangen werden muss (vgl. E. 2.1 hiervor) -, stellt der Farbanstrich einen Eingriff in das Eigentum des Beschwerdegegners dar. Dies hat die Vorinstanz richtig erkannt. Dieser Eingriff in das Eigentum des Vermieters steht nicht ausserhalb des "Gebrauchsnexus" (vgl. zu diesem Begriff BGE 123 III 124 E. 2b S. 127) der Mietsache. Entsprechend hat das Bundesgericht eine Kündigung gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR geschützt betreffend sowohl ein Geschäftslokal mit Arkaden einerseits als aucheine Wohnung im Obergeschoss des gleichen Gebäudes andererseits, weil sich die Mieterin weigerte, die Storen über den Arkaden zu beseitigen und so die Renovation der Fassade zu ermöglichen. Das Bundesgericht führte aus, es sei nicht gerechtfertigt, einen Unterschied zwischen beiden Mietobjekten zu machen. Denn das der Mieterin vorgeworfene Verhalten hindere die Vermieterin an der Vornahme von Unterhaltsarbeiten an der Fassade und damit an Arbeiten, die sich auf das Gebäude insgesamt beziehen. Deshalb würden sie beide Mietobjekte betreffen (Urteil 4C.306/2003 vom 20. Februar 2004 E. 3.2). Auch die Lehre geht davon aus, dass zur Sache, der Sorgfalt anzugedeien ist, auch allgemein zur Verfügung stehende Einrichtungen wie Lift, Treppenhaus, Waschküche etc. gehören (PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 3. Aufl. 1994, N. 28 zu Art. 257f OR). Dass die Vorinstanz schloss, die Formulierung "Umbauten im Restaurant" gemäss Art. 36 des Mietvertrags würden nicht auch Veränderungen der Fassade erfassen, ändert daran nichts. Denn dabei ging es nur um die Auslegung eines vertraglichen Begriffs.