Citation: 7B.56/2006 17.05.2006 E. 3

3.1 Dans la poursuite en réalisation de gage immobilier, si le créancier gagiste poursuivant exige que le gage comprenne les loyers et fermages (cf. art. 806 CC), l'office avise de la poursuite les locataires et les fermiers, et les invite à payer en ses mains les loyers et fermages qui viendront à échéance (art. 152 al. 2 LP et 91 al. 1 ORFI). En même temps qu'il notifie cet avis, l'office informe le propriétaire qu'il lui est interdit de percevoir ces loyers et fermages ou d'en disposer (art. 92 al. 1 ORFI). La gérance légale de l'immeuble et l'immobilisation des loyers et fermages selon ces dispositions ont le caractère de mesures conservatoires urgentes jusqu'à ce que le créancier gagiste requière la réalisation de l'immeuble (Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 34 ad art. 152 LP); à compter de la réquisition de vente, l'office des poursuites pourvoit en effet à la gérance de l'immeuble de la manière prévue, en matière de poursuite par voie de saisie, dès la date de la saisie (art. 101 ORFI; Gilliéron, op. cit., n. 36 ad art. 152 LP). Si le propriétaire du gage soutient que les loyers et fermages ne sont pas compris dans le gage (art. 92 al. 2 ORFI), l'office doit fixer au créancier un délai de 10 jours pour ouvrir action en reconnaissance du droit de gage contesté sur les loyers et fermages (art. 93 al. 2 ORFI). Si un tiers soutient que les loyers et fermages ne doivent pas être pris en considération dans la poursuite en réalisation du gage, l'office est tenu de suivre la procédure des art. 106 ss LP (Känzig/Bernheim, in: Basler Kommentar, n. 32 ad art. 152 LP; Jacques Reymond, Le nouveau droit de la poursuite, in: Les gages immobiliers, Constitution volontaire et réalisation forcée, Bâle/Genève/Munich 1999, p. 211). De même, lorsque, comme ici, un tiers - qui se prévaut de sa qualité de locataire et non de propriétaire du gage - conteste l'extension du droit de gage sur des montants qu'il qualifie de «sous-loyers», l'office doit prendre sous sa garde les créances litigieuses en avisant les débiteurs de s'en acquitter en ses mains (art. 152 al. 2 LP et 91 al. 1 ORFI) et procéder conformément aux art. 106 ss LP. Il incombe au juge civil de connaître des questions de fond. La mesure conservatoire prise à l'égard des loyers et fermages demeure, quant à elle, en force pendant la durée du procès civil (art. 93 al. 4 ORFI).