Citation: 4A_219/2007 26.11.2007 E. B

Saisie d'un appel extraordinaire du locataire au sens de l'art. 292 de la Loi de procédure civile genevoise du 10 avril 1987 (LPC/GE), lequel concluait à ce que son loyer annuel soit fixé à 34'802 fr. à compter du 1er janvier 2005, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers, par arrêt du 7 mai 2007, a confirmé le jugement du 24 octobre 2006. Cette décision repose sur les motifs suivants. Dès l'instant où la bailleresse a opposé à la demande de baisse de loyer du locataire fondée sur la méthode relative le rendement insuffisant de la chose louée (art. 269 CO), c'est à bon droit que les premiers juges ont procédé à un calcul de rendement. L'art. 269 CO impose l'individualisation du prix de revient et des charges de la chose louée, en particulier lorsque l'état locatif, à l'exemple de celui de l'immeuble en cause, n'est pas suffisamment homogène. Il faut alors procéder à une ventilation des comptes appartement par appartement, selon une clé de répartition applicable aux propriétés par étages, comme la surface du logement. Le Tribunal des baux et loyers s'est inspiré de ce principe, du moment qu'il n'a pas appliqué au loyer litigieux le pourcentage de baisse ressortant du rapport entre l'état locatif global actuel de l'immeuble et l'état locatif admissible, lequel se montait à 36,64%. Il a toutefois fait le choix de rechercher le rendement admissible de toutes les surfaces louées comme arcades, ce qui l'a amené à déterminer un loyer non abusif par m2 de 706 fr.87, qui est beaucoup plus élevé que celui payé actuellement par X.________, qui se monte à 416 fr. par m2 (50'832 fr. / 122 m2). La Chambre d'appel a souligné que ce résultat s'expliquait par la prise en compte dans le calcul de nouveaux loyers résultant de baux conclus avec un opticien, lequel loue des locaux - précédemment occupés par une grande librairie - au rez-de-chaussée et au 1er étage de l'immeuble, respectivement au prix de 2'191 fr. par m2 et de 723 fr. par m2. L'autorité cantonale, concédant que l'arcade du rez-de-chaussée de l'opticien - qui ouvre sur la très commerçante rue ... - n'est pas semblable à celle de X.________, a pris en compte, comme éléments de comparaison, le loyer moyen des deux autres arcades du rez-de-chaussée, sans celle de l'opticien, plus celui de l'arcade louée au 1er étage par cet opticien. L'état locatif desdits locaux, dont la surface est de 314 m2, représentent 225'792 fr., c'est-à-dire le 10,44 % de l'état locatif net de l'immeuble entier, qui ascende à 2'161'284 fr. Appliquant ce pourcentage à l'état locatif admissible de l'immeuble, arrêté à 1'369'474 fr., la cour cantonale a obtenu des loyers non abusifs pour les deux arcades du rez-de-chaussée plus celle du 1er étage atteignant le total de 142'973 fr. (10,44 % de 1'369'474 fr.), soit un prix au m2 (en chiffres ronds) de 455 fr. (142'973 fr./314 m2). Rapporté à la surface de l'arcade de X.________, ce montant au m2 donne un loyer admissible, sans les charges, de 55'550 fr. pour ladite arcade (recte: 55'510 fr.) (455 fr. x 122 m2), lequel dépasse en valeur le loyer que doit payer ce locataire, qui est de 50'832 fr. au 1er janvier 2004. L'autorité cantonale en a déduit que le calcul du rendement de la chose louée ne permettait pas au locataire d'obtenir une diminution de son loyer. A propos de la prise en compte des travaux de rénovation dans les fonds propres à renter, la Chambre d'appel a tout d'abord relevé que ces travaux, quoi qu'en dise le locataire, avaient porté sur l'ensemble de l'immeuble, et non principalement sur l'arcade de l'opticien. Elle a ajouté que les premiers juges n'ont certes pas appliqué l'art. 14 al. 1 OBLF (RS 221.213.11) puisqu'ils ont englobé dans leur calcul de rendement l'intégralité du coût de ces travaux, en lieu et place de la fourchette prévue par cette norme, laquelle oscille entre 50% et 70% du coût total. Elle a retenu qu'elle n'avait pas à corriger d'office ce vice dans le cadre de l'appel extraordinaire en violation de la loi institué par l'art. 292 de la Loi de procédure civile genevoise du 10 avril 1987 (LPC/GE), car le grief y relatif n'avait pas été soulevé par X.________.