Citation: 1C_180/2017 E. 4.8

4.8. Das ZWG regelt die Zulässigkeit des Baus neuer Wohnungen sowie der baulichen und nutzungsmässigen Änderung bestehender Wohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent (Art. 1 ZWG). Es gilt, wie dargelegt, auch in der Landwirtschaftszone. Als neu gelten sämtliche Wohnungen, die nach dem 11. März 2012, dem Datum der Annahme der Zweitwohnungsinitiative, rechtskräftig bewilligt wurden. Bestehend bzw. - in der Terminologie des ZWG - altrechtlich sind Wohnungen, wenn sie vorher rechtmässig bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren (Art. 10 ZWG). Altrechtliche Wohnungen sind vorbehältlich bestehender oder künftiger Nutzungsbeschränkungen des kantonalen oder kommunalen Rechts in der Art der Wohnnutzung frei (Art. 11 Abs. 1 ZWG). Altrechtliche Erstwohnungen lassen sich somit zu Zweitwohnungen umnutzen. Nach dem kommunalen Recht dürfen hingegen nur Erstwohnungen, die vor 1989 erstellt wurden, in Zweitwohnungen umgenutzt werden, auch wenn der reglementarische Erstwohnungsanteil des Gebäudes nicht eingehalten wird (Art. 60 Abs. 2 i.V.m. Art. 48 Abs. 2 GBR). Damit führt das kommunale Recht insbesondere für Erstwohnungen, die nach dem 31. Dezember 1988 erstellt und vor dem 11. März 2012 rechtskräftig bewilligt wurden, zu einer wesentlichen zusätzlichen Einschränkung der Zweiwohnungsnutzung.