Citation: 1C_40/2016 E. 3.5

3.5. Umstritten und zu prüfen ist zunächst, ob sich die für die Planung massgebenden Verhältnisse seit Erlass der geltenden Nutzungsordnung erheblich verändert haben. Am 11. März 2012 und damit jedenfalls nach dem Erlass der geltenden Nutzungsordnung der Gemeinde ist Art. 75b BV betreffend Zweitwohnungen in Kraft getreten. Seit dem 1. Januar 2016 sind sodann das Zweitwohnungsgesetz vom 20. März 2015 (ZWG; SR 702) sowie die Zweitwohungsverordnung vom 4. Dezember 2015 (ZWV; SR 702.1) in Kraft. Art. 75b Abs. 1 BV sieht einen maximalen Anteil an Zweitwohnungen von 20 % vor (zum Begriff der Zweitwohnung vgl. Art. 2 ZWG). Es wird von der Gemeinde nicht bestritten, dass sie einen erheblichen Anteil an Zweitwohnungen aufweist. Es ist davon auszugehen, dass der maximale Wert von 20 % deutlich überschritten ist (vgl. Anhang zur ZWV i.V.m. Art. 11 Abs. 1 ZWV sowie Siedlungsbericht Graubünden, herausgegeben vom Amt für Raumentwicklung, 2007, <https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/Documents/siedlungsbericht_web.pdf> [besucht am 22. September 2016], S. 30 ff.). Damit können in der Gemeinde Bregaglia bis zum Absinken des Zweitwohnungsanteils unter 20 % grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden (Art. 6 ff. ZWG). Dass gleichzeitig der Bedarf an Erstwohnungen deutlich gestiegen wäre oder in den nächsten Jahren steigen könnte, ist weder dargetan noch ersichtlich (vgl. Bericht Raumentwicklung und Raumordnung in Graubünden 2013, herausgegeben vom Amt für Raumplanung, <https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/Documents/RaumEntBericht_web.pdf> [besucht am 22. September 2016], S. 10). Insofern ist insgesamt mit einem erheblichen Rückgang der Wohnbaunachfrage zu rechnen, selbst wenn der Umfang des Zweitwohnungsbaus in den vergangenen Jahren im Ort Maloja grösser gewesen sein mag als im übrigen Gemeindegebiet. Dies hat zur Folge, dass - wovon gemäss ihrer Vernehmlassung an die Vorinstanz vom 14. August 2014 auch die Gemeinde auszugehen scheint - die Wohnbaureserven der Gemeinde mit grosser Wahrscheinlichkeit überdimensioniert sind und im Hinblick auf Art. 15 RPG überprüft werden müssen.