Citation: 4D_84/2008 05.11.2008 E. A

X.________, agent immobilier, détenait la totalité du capital-actions de la société immobilière W.________ SA (ci-après: la SI), qui avait pour seul actif un immeuble sis à O.________. La SI avait remis à bail les bâtiments à X.________ pour un loyer annuel de 240'000 fr. Le locataire payait les charges, en particulier hypothécaires, en déduction du loyer. L'immeuble comptait une trentaine d'appartements meublés. Propriétaire du mobilier, X.________ exploitait l'immeuble sous l'enseigne «Résidence Z.________». X.________ est décédé le 6 janvier 2000. Me Benoît Guinand, avocat, a été nommé administrateur d'office de la succession. Le 5 décembre 2000, la succession de X.________ (ci-après: la succession) a vendu à Y.________ SA (ci-après: Y.________) le capital-actions de la SI ainsi que le mobilier garnissant les appartements. Une valeur brute de 3'250'000 fr. a été attribuée à l'immeuble, montant dont il fallait déduire les prêts hypothécaires et une commission de courtage de 109'000 fr.; le prix du mobilier a été fixé à 50'000 fr. Selon le contrat, «l'acheteur assumera seul les profits et charges découlant de sa qualité d'actionnaire de la SI depuis le 1er janvier 2001»; il est précisé que les charges de la SI, dont les impôts pour l'année 2000, incomberont au vendeur jusqu'au 31 décembre 2000. Par ailleurs, Y.________ s'est engagée à reprendre les baux du seul locataire de l'immeuble, A.________, et à signer des contrats de travail, aux mêmes conditions que précédemment, avec B.________, gouvernante de la résidence, et C.________, «homme à tout faire» de la résidence. Elle a accepté également de laisser à l'agence immobilière X.________ (ci-après: l'agence), jusqu'au 31 mars 2001, l'usage des locaux qu'elle occupait dans la résidence, moyennant une indemnité de 3'000 fr. Par lettre du 21 décembre 2000 à l'en-tête de l'agence, l'administrateur de la succession a fait savoir à B.________ que son salaire mensuel passerait de 4'105 fr. à 4'310 fr. à partir du 1er janvier 2001 et que le «bureau de Monsieur X.________ terminera[it] son activité de manière définitive le 31 mars 2001». En janvier 2001, le notaire a transféré à la succession le solde qui lui revenait après remboursement des prêts hypothécaires et versement de la commission de courtage, soit 1'452'220 fr.50. Par courrier du 19 janvier 2001, l'administrateur de la succession a proposé à D.________, administrateur-président de Y.________, de régler ensemble les détails de la reprise des activités de la résidence, expliquant que de nombreux intéressés se manifestaient auprès de l'agence. Après un entretien téléphonique, l'administrateur de la succession a écrit à D.________ le 26 janvier 2001, en particulier pour l'informer du nombre de plus en plus important d'appels de personnes cherchant à louer un appartement et pour lui demander ce qu'il fallait faire des récentes factures relatives à la publicité pour la résidence parue dans la revue de l'Office du Tourisme de Genève. Cette lettre est restée sans réponse. Le 6 mars 2001, Me Guinand a relancé D.________ au sujet des appels de locataires potentiels qui continuaient de parvenir à l'agence. Y.________ a confié la gestion de l'immeuble à une régie à partir du 1er avril 2001. Le 2 avril 2001, B.________ a remis les clés de la résidence à D.________. Le 20 avril 2001, l'administrateur de la succession a fait observer à D.________ que B.________ et C.________ n'avaient pas encore reçu leurs nouveaux contrats de travail. Le 4 octobre 2001, D.________ a réclamé à l'administrateur de la succession, entre autres, le «décompte acheteur-vendeur» et le versement de l'indemnité prévue pour l'occupation d'un bureau par l'agence pendant trois mois. Le 1er novembre 2001, Me Guinand a remis à D.________ le «décompte acheteur-vendeur», qui fait apparaître en faveur de la succession un montant de 69'023 fr.50, soit 43'779 fr.50 à titre d'intérêts et frais hypothécaires au 31 décembre 2000 et 25'244 fr. à titre d'avances faites à la SI par la succession du 1er janvier au 31 mars 2001 après déduction des revenus locatifs dont l'indemnité de 3'000 fr. due pour l'occupation d'un bureau par l'agence (41'731 fr.40 - 16'487 fr.40). Le montant de 41'731 fr.40 correspond aux frais suivants: - facture Billag 1er trimestre 2001 108 fr.15 - facture parution annonces pour calandre 64 fr.80 - facture ramoneur 224 fr.90 - facture Office du Tourisme de Genève 376 fr.60 - salaires C.________ janvier à mars 2001 12'243 fr.55 - salaires B.________ janvier à mars 2001 13'489 fr.30 - factures surveillance résidence 6'746 fr.50 - facture coupe nids de chenille 300 fr. - facture débouchage canalisations 2'008 fr.55 - frais payés par «petite caisse X.________» (achat matériel pour entretien résidence) 827 fr.55 - valeur mazout restant en citerne au 31 mars 2001 5'341 fr.50 Le 14 décembre 2001, Y.________ a repris, avec effet au 1er décembre 2001, la totalité des actifs et des passifs de la SI et est devenue propriétaire de l'immeuble de O.________. Le même jour, la SI a été dissoute et est entrée en liquidation; elle a été radiée du registre du commerce le 3 juin 2005. Le montant de 69'023 fr.50 est resté impayé. Le 15 mars 2002, la succession a engagé des poursuites contre la SI et Y.________. Les poursuivies ont formé opposition.