Citation: 4A_517/2014 E. 5.1.1

5.1.1. En principe, le juge partira du critère absolu que constitue le rendement non excessif de la chose louée (art. 269 CO), ce critère ayant la primauté sur les autres méthodes de détermination du loyer non abusif. Si le montant ainsi obtenu n'est pas excessif, le loyer ne saurait être corrigé et augmenté à la hauteur des loyers usuels de la localité ou du quartier, car le loyer serait alors nécessairement abusif au regard de l'art. 269 CO. En revanche, le juge peut se fonder sur le critère des loyers comparatifs pour fixer le loyer initial à un niveau plus bas que le loyer obtenu conformément au critère du rendement non excessif de la chose; le bailleur qui n'a pas respecté l'art. 270 al. 2 CO qui impose l'utilisation de la formule officielle pour notifier le loyer initial peut se voir opposer les loyers du marché (arrêt 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.1 et les arrêts cités). Lorsque l'immeuble a été construit ou acquis il y a plusieurs décennies, il est admis que, à certaines conditions, la hiérarchie entre les deux critères soit inversée au profit du critère des loyers comparatifs (ATF 140 III 433 consid. 3.1). Si le rendement net déterminé n'est pas excessif, il ne saurait non plus être question de reprendre le loyer supérieur payé par le précédent locataire, car le loyer abusif (ou qui le serait devenu à la suite d'une diminution des coûts) payé par l'ancien preneur est également visé par l'objectif constitutionnel et légal de protection contre les loyers abusifs (ATF 120 II 341 consid. 6a; 4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.4, publié in SJ 2013 I 49).