Citation: 4A_30/2024 E. A

Am 20. Dezember 2018 schlossen B.________ (Käufer; Beschwerdegegner) und die A.________ AG (Verkäuferin; Beschwerdeführerin) einen Kaufvertrag über eine Stockwerkeigentumeinheit und Miteigentumsanteile im Grundbuch von U.________ zum Preis von Fr. 2'465'000.-- zahlbar in mehreren Raten. A.a. Gemäss dem Vertrag (Ziff. III) war die Verkäuferschaft bei Zahlungsverzug berechtigt, nach Mahnung und Ablauf einer Nachfrist ohne weiteres entschädigungslos vom Vertrag zurückzutreten. Die Käuferschaft hatte in diesem Falle eine Konventionalstrafe von 10 % des Kaufpreises zu bezahlen. Bereits geleistete Anzahlungen waren abzüglich der Konventionalstrafe innert dreissig Tagen seit Vertragsrücktritt zinslos an die Käuferschaft zu erstatten. Der Vertrag wurde unter der Bedingung abgeschlossen, dass den Parteien die erforderlichen Bewilligungen im Sinne des Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41) erteilt würden. Die Parteien verpflichteten sich, die Bewilligungen nach Unterzeichnung des Vertrages ohne Verzug zu beantragen (Ziff. IV. 13 Abs. 1). Sollten die Bewilligungen bis am 31. Mai 2019 nicht erteilt werden, sollte der Kaufvertrag entschädigungslos dahinfallen. Alle von der Käuferschaft geleisteten Anzahlungen waren ihr diesfalls nach Abzug aller bis dahin aufgelaufenen Gebühren und Kosten zinslos zu erstatten. Sofern die Verweigerung der Bewilligung ausschliesslich von der Käuferschaft zu vertreten war, war die Verkäuferschaft zum Rückbehalt einer Umtriebsentschädigung von Fr. 30'000.-- zuzüglich der ausgewiesenen Zusatzkosten für allfällige Bestellungsänderungen (Planungs- und Ausführungsaufwand) berechtigt (Ziff. IV. 13 Abs. 2). Der Käufer wies darauf hin, dass er bereits Eigentümer von Grundeigentum in der Schweiz (V.________) war, und sicherte zu, dieses spätestens bis zur Eintragung des Kaufvertrages in das Grundbuch zu veräussern oder anderweitig zu übertragen (Ziff. IV. 13 Abs. 3). A.b. Am 8. Februar 2019 wurde die Bewilligung zum Kauf der Grundstücke erteilt unter der Bedingung, dass der Käufer vor dem Erwerb der Grundstücke in U.________ seine Grundstücke in der Gemeinde V.________ an einen Dritten veräussere. A.c. Der Käufer hatte der Verkäuferin gestützt auf den Grundstückkaufvertrag zwei Teilzahlungen in Höhe von total Fr. 739'500.-- geleistet. In der Folge ergaben sich Differenzen über die Leistungspflicht der dritten Teilzahlung, welche der Käufer trotz Fälligstellung und Mahnung nicht leistete. Die Verkäuferin machte daraufhin die vertragliche Konventionalstrafe (10 % des Kaufpreises von Fr. 2'460'000.--) geltend, erklärte den Rücktritt vom Vertrag und überwies dem Käufer den Teilzahlungsbetrag von Fr. 739'500.-- abzüglich der Konventionalstrafe von Fr. 246'000.--.