Citation: 4C.395/2006 23.01.2007 E. 3

Nach Art. 266g Abs. 1 OR können die Parteien das Mietverhältnis aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. Dieses ausserordentliche Kündigungsrecht entspricht dem allgemeinen Grundsatz, dass Dauerschuldverhältnisse aus wichtigen Gründen vorzeitig beendet werden dürfen (BGE 122 III 262 E. 2a/aa S. 265 f. mit Hinweisen). Art. 266g Abs. 1 OR ist als genereller ausserordentlicher Kündigungstatbestand subsidiär zu den vom Gesetz besonders geregelten ausserordentlichen Kündigungsgründen (Urteil 4C.164/1999 vom 22. Juli 1999, E. 2c, publ. in: AJP 2000, S. 484, und Pra 2000, S. 278, Nr. 49; Roger Weber, Basler Kommentar, N. 4 zu Art. 266g OR; David Lachat, Commentaire Romand, N. 2 zu Art. 266g OR). Bei Zahlungsrückstand des Mieters sind daher grundsätzlich die Kündigungsmodalitäten gemäss Art. 257d Abs. 2 OR zu beachten, bei mangelnder Sorgfalt und Rücksichtnahme ist unter Vorbehalt vorsätzlicher schwerer Schädigung nach Art. 257f Abs. 3 OR vorzugehen. Dies schliesst jedoch nicht aus, dass der Grund für die Unzumutbarkeit der Weiterführung des Mietvertrags bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin (auch) in der Nichtbeachtung von Zahlungsfristen oder mangelnder Sorgfalt und Rücksichtnahme liegen kann. So können insbesondere stets wiederholte, für sich genommen nicht hinreichende, aber in der Wiederholung trotz Abmahnung als schwerwiegend erscheinende Vertragsverletzungen dazu führen, dass der anderen Vertragspartei die Fortführung des Vertrags bis zur ordentlichen Beendigung nicht zuzumuten ist (Peter Higi, Zürcher Kommentar, N. 16 und 51 zu Art. 266g OR). 3.1 Die Vorinstanz stellt (wie übrigens schon der Präsident des erstinstanzlichen Gerichts) im angefochtenen Urteil für das Bundesgericht verbindlich fest, dass die Klägerin während rund drei Jahren den Mietzins mit unterschiedlichem Verzug zu spät bezahlt hat, ohne dass sie dafür Gründe anführen kann, welche sie zu entschuldigen vermöchten. Die Klägerin wurde von der Beklagten 1 nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz fast regelmässig gemahnt und konnte daher nicht im Zweifel sein, dass ihr vertragswidriges Verhalten nicht hingenommen würde. Dennoch hat sie ihr Verhalten so weitergeführt, dass die Vorinstanz in Würdigung der Umstände zutreffend schloss, die Vertragsverletzungen seien insbesondere wegen ihrer langdauernden, stetigen Wiederholung als schwerwiegend zu qualifizieren und mindestens an den Rand schikanösen Verhaltens zu rücken. Unter Berücksichtigung der Vertragsverletzungen, welche die Klägerin durch die Versperrung der Durchfahrt und die fehlende Rücksichtnahme gegenüber Mitmietern beging, hat die Vorinstanz zutreffend geschlossen, dass der Beklagten 1 die Fortsetzung des Mietverhältnisses über die ordentliche gesetzliche Kündigungsfrist hinaus nicht zumutbar war. 3.2 Soweit der Berufung der Klägerin überhaupt Rügen zu entnehmen sind, die sich auf den von der Vorinstanz verbindlich festgestellten Sachverhalt stützen, sind sie unbegründet. Es handelt sich im vorliegenden Fall insbesondere entgegen der Behauptung der Klägerin nicht um entschuldbare unpünktliche Bezahlung des Mietzinses, sondern nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz um eine an Schikane grenzende, über rund drei Jahre sich erstreckende und trotz Abmahnung stets wiederholte verspätete Bezahlung des Mietzinses. Ausserdem hat die Vorinstanz zutreffend berücksichtigt, dass die Klägerin den Mietvertrag wiederholt verletzt hat, indem sie in Missachtung der berechtigten Interessen von Mitmietern insbesondere den Durchgang für Fahrzeuge versperrte, obwohl sie vertraglich nur zur vorübergehenden und sporadischen Benutzung des Durchgangsraums berechtigt gewesen wäre. Die Berufung der Klägerin ist unbegründet, soweit sie sich gegen die auf Art. 266g OR gestützte Kündigung der Beklagten 1 richtet.