Citation: 2P.229/2001 07.01.2002 E. 2

2.- Nach Art. 6 des bernischen Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungs- und Pfandrechtssteuern (HPG) wird die Handänderungssteuer auf Grund der Gegenleistung für den Grundstückerwerb bemessen (Satz 1). Diese besteht aus allen vermögensrechtlichen Leistungen, die der Erwerber dem Veräusserer oder Dritten für das Grundstück zu erbringen hat (Satz 2). a) Nach der vom Bundesgericht (Urteil vom 25. Juli 2000, E. 3b/aa, in: BVR 2001 S. 193) als willkürfrei gewürdigten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die in Art. 6 HPG gebotene Bemessung der Handänderungssteuer nach Massgabe aller vermögensrechtlicher Leistungen, die der Erwerber dem Veräusserer oder Dritten für das Grundstück zu erbringen hat, eine wirtschaftliche Vorschrift, deren Auslegung auf Grund wirtschaftlicher Gesichtspunkte vorzunehmen ist. Das Verwaltungsgericht stellt infolgedessen darauf ab, was wirtschaftlich gesehen zwischen den Beteiligten nach deren wirklichen Willen verkauft und zum Gegenstand der vertraglichen Preisbestimmung gemacht worden ist. Es verstösst daher nicht gegen die Verfassung, wenn das Gericht in Fällen, in denen der Grundstückerwerber dem Veräusserer auf Grund eines Werkvertrages die Erstellung, den Umbau oder die Vollendung einer Baute auf dem Kaufsgrundstück überträgt, ferner Kauf und Werkvertrag derart miteinander verbunden sind, dass es ohne den einen nicht zum Abschluss des andern gekommen wäre, und schliesslich das Geschäft überdies als Ganzes im Ergebnis dem Verkauf eines fertigen bzw. umgebauten Hauses gleichkommt, die Summe von öffentlich beurkundetem Kaufpreis der Liegenschaft und Werklohn allen vermögensrechtlichen Leistungen, die der Erwerber dem Veräusserer oder Dritten für das Grundstück zu erbringen hat, gleichsetzt und als Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer heranzieht. Diese wirtschaftliche Betrachtungsweise ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch dann verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, wenn Grundstückveräusserer und Werkunternehmer oder Grundstückerwerber und Werkbesteller nicht identisch sind. Entscheidend ist vielmehr, dass Kauf- und Werkvertrag wirtschaftlich derart eine Einheit bilden, dass es ohne den einen nicht zum Abschluss des andern gekommen wäre (unveröffentlichte Entscheide vom 19. Januar 1999, 2P.410/1996, E. 3b, sowie vom 26. November 1996, 2P.159/1994 und 2P.405/1994, E. 8b; vgl. Ernst Höhn/Robert Waldburger, Steuerrecht, Bd. I, 9. Aufl. , Bern 2001, Rz. 16 zu § 28 mit weiteren Hinweisen), was insbesondere der Fall ist, wenn die Beteiligten zusammengewirkt haben mit dem Zweck, das Grundstück zu veräussern und es zu überbauen. Die Rüge der Beschwerdeführer, das Verwaltungsgericht verletze durch eine ausdehnende Auslegung der Bemessungsgrundlage gemäss Art. 6 HPG das Legalitätsprinzip und damit die Eigentumsgarantie von Art. 26 Abs. 1 BV, ist daher unbegründet. b) aa) Nach den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts sind die Reiheneinfamilienhäuser der Überbauung B.________, für welche die Generalunternehmung A.________ AG eine Baubewilligung erwirkt hatte, in den Verkaufsunterlagen dieser Gesellschaft schlüsselfertig zu einem Pauschalpreis ausgeschrieben worden. Die Unterlagen der A.________ AG enthielten sodann einen Baubeschrieb für den Rohbau, die Installationen und den Ausbau sowie verkleinerte Grundriss-, Schnitt- und Fassadenpläne. Laut der Dokumentation waren im Verkaufspreis inbegriffen das Bauland, die Erschliessungskosten sowie sämtliche Bau- und Baunebenkosten wie Baubewilligungsgebühr und Anschlussgebühren für die schlüsselfertige Erstellung des Gebäudes gemäss Plänen und Baubeschrieb. In diesem Beschrieb waren sämtliche Räume mit ihrer Grundausstattung bezüglich der Bodenbeläge, der Wände und der Decke aufgeführt. Ausserdem wurde bemerkt, dass Abweichungen möglich seien und Materialabänderungen des Käufers, die zu Mehr- oder Minderkosten führten, separat abgerechnet würden. Das Verwaltungsgericht hat aus diesen Umständen geschlossen, die Beschwerdeführer hätten dadurch, dass sie von der A.________ AG Parzellen in dem von deren Überbauungsprojekt betroffenen Gebiet gekauft hätten, entsprechend dem Projekt zugleich auch schlüsselfertige Bauten erworben, mithin so, wie dies bei anderen Parzellen dieser Überbauung vertraglich vereinbart worden sei. Für diesen Schluss spricht jedenfalls eine natürliche Vermutung, die in der Lebenserfahrung gründet. Denn das Bestehen eines behördlich bewilligten Gesamtüberbauungsprojekts der Generalunternehmung A.________ AG macht es nur schwerlich vorstellbar, dass diese die fraglichen in ihrem Eigentum stehenden Landparzellen den Erwerbern unabhängig vom Abschluss eines Generalunternehmervertrags über die Erstellung der auf der Parzellen projektierten Bauten verkauft hätte. bb) Freilich wäre es nicht völlig ausgeschlossen, dass die Beschwerdeführer die Parzellen mit der Rohbaute gekauft hatten, um sie unabhängig von der projektierenden Generalunternehmung A.________ AG selber fertig zu stellen. Diese berufen sich denn auch auf eine Klausel in den Kaufverträgen, worin die Vertragsparteien festgestellt hatten, der öffentlich beurkundete Kaufpreis entspreche dem Wert der Baulandparzelle mit der darauf erstellten Rohbaute und des Autoeinstellplatzes im Zustand zum Zeitpunkt des Verkaufs. Die Käuferschaft sei frei, ob sie mit der Verkäuferin weiter bauen wolle oder nicht. Im Übrigen könne sie die weitere Gestaltung des Hauses frei bestimmen. Allerdings haben die Beschwerdeführer den kantonalen Instanzen für diese Darstellung keinerlei Beweismittel vorgelegt, was sich angesichts der vorstehend aus den aktenkundigen Umständen und der Lebenserfahrung zur Leistung des Gegenbeweises aufgedrängt hätte und wozu sie von den kantonalen Instanzen auch aufgefordert worden sind. Inwiefern den Beschwerdeführern die Beweisleistung mit Urkunden - Verträgen, Rechnungen, Offerten, Quittungen, etc. - nicht möglich gewesen sein soll, bleibt unerfindlich. Die Beschwerdeführer haben vor den kantonalen Instanzen ausser der allgemein gehaltenen Behauptung, die Fertigstellung der Bauten sei "teilweise unter Beizug von günstigen Angeboten von Kollegen, teilweise durch eigenhändiges Ausführen von Bauarbeiten, teilweise durch Vergabe an eigene Handwerker, teilweise unter der Bauleitung der A.________" zustande gekommen, wobei der Innenausbau, "sowohl was Raumaufteilung, Raumprogramm, Raumgrösse, Position der Sanitärzellen, Ausbaustandard und Materialien" betreffe, von den Beschwerdeführern selber bestimmt worden sei, so dass die "Gestaltungsfreiheit [...] damit weit über dasjenige hinaus [gehe], was im Rahmen von Mehr- oder Minderausstattungen in 'Pauschalverträgen' üblich und möglich ist", nicht einmal im Ansatz eine Sachdarstellung gegeben, welche überprüfbar gewesen wäre. Unter diesen Umständen durfte das Verwaltungsgericht willkürfrei von einer Untersuchung Abstand nehmen, die Vertreter der A.________ und die Vertragsparteien als am Verfahrensausgang interessierte Personen als weniger glaubwürdig erachten und auf deren Einvernahme ohne Gehörsverweigerung verzichten. Ebenso konnte das Gericht ohne Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV von einem Augenschein absehen, da nicht ersichtlich ist, welche entscheidwesentlichen Erkenntnisse davon hätten erwartet werden können. Das Verwaltungsgericht verfiel somit nicht in Willkür, wenn es im Einklang mit der erwähnten natürlichen Vermutung in tatsächlicher Hinsicht feststellte, Landkauf- und Werkvertrag hätten wirtschaftlich derart eine Einheit gebildet, dass der eine ohne den anderen nicht geschlossen worden wäre, und dass daher die Beschwerdeführer im Ergebnis mit den Parzellen nicht nur Land und Rohbauten, sondern entsprechend dem Überbauungsprojekt der A.________ AG auch vollständig ausgebaute, schlüsselfertige Bauten erworben hätten.