Citation: 2A.122/2005 16.09.2005 E. 3

Die kantonalen Behörden sind zu Recht zum Ergebnis gelangt, dass es am Erfordernis des betriebsnotwendigen Anlagevermögens fehlt: 3.1 Auf dem ehemaligen Fabrikgelände der Beschwerdeführerin wird schon lange nicht mehr produziert (seit 1988). Diese hat die Fabrik in Stockwerkeigentum aufgeteilt, einzelne Einheiten verkauft und den Erlös in den Ausbau weiterer Einheiten investiert. Sie bezeichnet sich heute als reine Immobiliengesellschaft und bewirtschaftet neben der Vermietung der Fabrikliegenschaft angeblich noch andere Liegenschaften. Es kann hier offen bleiben, ob und unter welchen Voraussetzungen Grundstücke bei Immobiliengesellschaften notwendiges Anlagevermögen darstellen können (vgl. dazu Reich, a.a.O., N. 71 f. zu Art. 8 StHG; Locher, a.a.O., N. 10 zu Art. 30 DBG; Reich/Züger, a.a.O., N. 7 zu Art. 30 DBG; siehe auch Agner/Jung/Steinmann, a.a.O., N. 4 zu Art. 64 DBG; Richner/Frei/Kaufmann, Handkommentar DBG, a.a.O., N. 16 zu Art. 64 DBG; dieselben, Kommentar Zürcher Steuergesetz, a.a.O., N. 15 zu § 68 StG/ZH). Im vorliegenden Fall handelt es sich bei den verkauften Objekten um Handelsbestand; sie wurden lediglich zum Zweck des Verkaufs gehalten. Würden die umgebauten Wohnungen langfristig besessen, läge eine blosse Vermögensanlage vor, die der Beschwerdeführerin nur durch ihren Ertrag dient und deshalb als Ersatzobjekt nicht in Frage kommt. 3.2 Würde anders entschieden, könnten sich Liegenschaftenhändler der Besteuerung stiller Reserven definitiv entziehen, indem sie den beim Verkauf eines Grundstücks erzielten Mehrwert jeweils sofort wieder in ein neues Grundstück investieren. Dies kann nicht Sinn des Tatbestandes der Ersatzbeschaffung sein. In diesem Zusammenhang sei auch auf ein Urteil des Bundesgerichts vom 23. September 1960 hingewiesen; danach wäre es unzulässig, wenn eine Gesellschaft (sonst) ihr Unternehmen unbegrenzt liquidieren und ein anderes gründen oder übernehmen könnte, ohne jemals die Steuern auf den stillen wie realisierten Reserven zu bezahlen (vgl. ASA 30 91 E. 4 S. 98; BGE 108 Ib 325 E. 6a/bb S. 333 mit Hinweis auf dieses Urteil).