Citation: 4A_36/2017 E. 5

La demanderesse exerce l'action prévue par l'art. 270a al. 1 et 2 CO selon lequel le locataire peut, en cours de bail, contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que par suite d'une notable modification des bases de calcul, la chose louée procure au bailleur un rendement excessif selon les critères des art. 269 et 269a CO. Les bases de calcul comprennent notamment le taux hypothécaire de référence selon l'art. 269a let. b CO et les art. 12a et 13 OBLF, et l'indice suisse des prix à la consommation selon les art. 269a let. e CO et 16 OBLF. L'incidence d'une baisse du taux hypothécaire peut être compensée, le cas échéant et à due concurrence, par celle d'une hausse de l'indice des prix; elle peut aussi être compensée par d'autres facteurs d'augmentation du loyer admis selon l'art. 269a CO. Le bailleur peut également opposer à l'action, le cas échéant et sur la base de l'art. 269a let. a CO, que le loyer contesté se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (Marino Montini et Carole Wahlen, in Droit du bail à loyer et à ferme, François Bohnet et al., éd., 2017, n° 30 ad art. 270a CO; Peter Burkhalter et al., Le droit suisse du bail à loyer, 2011, nos 20 et 21 ad art. 270a CO). En l'état de la présente cause, la baisse du taux hypothécaire et son incidence sur le loyer fixé en 1997 sont incontestées. La défenderesse ne prétend plus que ce loyer s'inscrive dans les limites des loyers usuels dans le quartier; en revanche, elle persiste à soutenir que les juges d'appel auraient dû prendre en considération une hausse de l'indice des prix.