Citation: 1C_500/2013 E. 2.3

2.3. L'incompétence du juge civil pour contrôler un loyer au bénéfice d'une aide des pouvoirs publics ne signifie pas encore que l'autorité administrative compétente serait déliée des autres obligations matérielles découlant du droit fédéral, en particulier l'interdiction du loyer abusif prévue à l'art. 269 CO. A teneur de cette disposition, les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat exagéré. Savoir si l'art. 269 CO s'applique aux locaux d'habitations en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis à un contrôle d'une autorité n'a jusqu'à présent pas été tranché par la jurisprudence. Dans un arrêt de 2009, le Tribunal fédéral a certes considéré que les dispositions relatives à la "contestation des loyers abusifs (art. 269 à 270e CO, Chapitre II du Titre VIII du CO) " n'étaient pas applicables à de tels locaux (ATF 135 III 591 consid. 4.2.2 p. 593; voir ég. arrêt 4A_267/ 2009 précité consid. 2.2). Le litige ne dépendait cependant pas de l'application de l'art. 269 CO mais relevait de la problématique des frais accessoires de l'art. 257a CO. On ne saurait ainsi déduire de cet arrêt que l'application de l'art. 269 CO serait exclue pour un immeuble visé par l'art. 253b al. 3 CO. Selon la lettre de cette dernière disposition, l'art. 269 CO s'applique puisque l'art. 253b al. 3 CO exclut uniquement les règles relatives "à la contestation des loyers abusifs", à savoir les art. 270 à 270d CO (lettre marginale "E. Contestation du loyer"). L'art. 2 al. 2 OBLF parvient au même résultat en renvoyant expressément - entre autres dispositions - à l'art. 269 CO. L'examen des travaux préparatoires confirme cette appréciation: l'art. 253b al. 3 CO correspond, par son contenu, au projet d'art. 3 al. 2 de la loi fédérale instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif (LMSL; FF 1985 I 1506); dans ses explications à l'appui de cette loi, le Conseil fédéral précisait que de tels baux n'étaient pas régis par les dispositions sur la contestation des loyers abusifs, exception faite des dispositions relatives aux loyers abusifs résultant d'un prix d'achat manifestement exagéré (FF 1985 I 1464). La doctrine est partagée sur cette question. Tandis qu'une partie est d'avis que l'art. 269 CO reste applicable aux loyers contrôlés par l'autorité, ceux-ci devant être appréciés exclusivement en fonction des coûts (D avid Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 376; Idem, Commentaire romand CO I, 2ème éd., 2012, n. 8 ad art. 253b CO p. 1715; Roger Weber, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5ème éd., 2011, n. 10 ad art. 253a/253b CO; Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer, 2010, n. 26 ad art. 253b CO; Peter Higi, Zürcher Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Teilband V2b, Die Miete, 1994, n. 86 ad art. 253a/ 253b; Felix Schöbi, Verfahrensrechtliche Fragen rund um den Schutz des Mieters bei subventionierten Wohnungen, in mp 2/1997 p. 86; Jean-Marc Siegrist, Les loyers et les frais accessoires des logements subventionnés, in 10ème séminaire sur le droit du bail, 1998, p. 20 n. 56), d'autres auteurs estiment que les dispositions matérielles des art. 269 ss CO ne s'appliquent pas aux objets visés par l'art. 253b al. 3 CO (Burkalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n. 21 ss. ad art. 253b CO; Morvan/Hofmann, Quelques questions choisies de procédure civile genevoise en matière de baux et loyers, in SJ 2008 II p. 61 ss, p. 70; Monika Sommer, Zum Ausschluss der Anwendbarkeit der Mieterschutzbestimmungen bei staatlich geförderten Wohnräumen, in MRA 4/95, p. 167 s.). En raison de la lettre de la loi, de son but et de l'intention du législateur découlant des travaux préparatoires précités, il faut admettre que l'art. 269 CO s'applique également aux loyers contrôlés par l'Etat. En d'autres termes, les autorités administratives ne peuvent pas autoriser des loyers procurant au bailleur un rendement excessif des fonds propres investis dans l'immeuble ou résultant d'un prix d'achat manifestement exagéré; elles ne doivent pas non plus prendre en compte d'autres critères de fixation du loyer que ceux relatifs aux coûts, en particulier les loyers comparatifs (art. 269a let. a CO).