Citation: 4A_295/2010 26.07.2010 E. 3

La recourante fait grief à la cour cantonale d'avoir enfreint les art. 269a let. a CO et 11 al. 1 OBLF. Elle est d'avis qu'elle a présenté douze éléments parfaitement comparables à l'appartement loué par l'intimé, soit les fiches nos 14, 15, 19, 21, 25, 26, 31, 34, 47, 48, 54 et 55. Les magistrats genevois auraient fait une application trop restrictive, en fonction d'une analyse très sommaire, des principes admettant que des logements soient déclarés comparables à la chose louée. 3.1 D'après l'art. 269a let. a CO ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Un congé motivé, comme celui d'espèce, exclusivement par la volonté du bailleur d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé que le loyer payé par le locataire dont le bail a été résilié ne contrevient en principe pas aux règles de la bonne foi (cf. art. 271 al. 1 CO). Pour être toutefois valable, un congé motivé par des considérations économiques ne doit pas servir de prétexte à la poursuite d'un but illicite. Il faut donc que le bailleur soit en mesure d'exiger du nouveau locataire un loyer supérieur au loyer payé jusque-là par le preneur congédié. En d'autres termes, le congé est annulable si l'application de la méthode de calcul absolue permet d'exclure l'hypothèse que le bailleur puisse majorer légalement le loyer, notamment parce que celui-ci est déjà conforme aux loyers usuels dans le quartier (art. 269a let. a CO; ATF 136 III 74 consid. 2.1 et les arrêts cités). Selon l'art. 11 OBLF, les loyers déterminants pour le calcul des loyers usuels dans la localité ou le quartier au sens de l'art. 269a let. a CO sont les loyers des logements et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (al. 1), à l'exclusion des loyers résultant de ce qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché (al. 3). En règle générale, le juge doit disposer de cinq éléments de comparaison au moins. Il lui appartient de procéder à des comparaisons concrètes. L'autorité cantonale de dernière instance indiquera exactement les critères sur lesquels elle s'est fondée. Sur cette base, le Tribunal fédéral contrôle librement si les loyers usuels sont établis conformément au droit fédéral (ATF 136 III 74 consid. 3.1 p. 80; 123 III 317 consid. 4a p. 319). Les loyers de référence ne doivent eux-mêmes pas être abusifs, ce qui implique, si nécessaire, de les adapter en principe aux baisses du taux hypothécaire intervenues depuis le moment où ils ont été fixés (ATF 136 III 74 ibidem; 127 III 411 consid. 5a p. 412 ss). 3.2 Sur les douze éléments de comparaison dont s'est prévalue la recourante dans son recours en matière civile, onze doivent être passés en revue à la lumière des principes juridiques susrappelés, l'objet n° 14 pouvant à ce stade être laissé de côté (cf. consid. 2.2.3 in fine ci-dessus). 3.2.1 La cour cantonale a constaté, sans que l'arbitraire soit invoqué, que l'objet désigné sous le no 19 n'indique pas la situation de l'immeuble, encore moins l'état des installations électriques et la qualité du vitrage de ce logement, et ne précise pas non plus le taux hypothécaire à partir duquel le loyer a été arrêté. Il n'est nul besoin de longs développements pour reconnaître que la Chambre d'appel pouvait éliminer cet élément dont la description comporte des lacunes si importantes que toute comparaison avec d'autres logements est exclue. 3.2.2 L'autorité cantonale a relevé, sans tomber sous le feu de la critique, que les objets portant les nos 15 et 48 ne précisent pas si le vitrage desdits appartements est simple ou double. Il s'agit là pourtant d'un élément essentiel pour juger si ces objets sont exposés à des nuisances de bruit comparables à celles que subit le logement de l'intimé, lequel est situé pour sa part dans une rue dont le trafic est intense (cf. arrêt 4C.265/2000 du 16 janvier 2001, consid. 4b/dd, in SJ 2001 I p. 247). De plus, la cour cantonale a mentionné en fait que l'état des installations électriques des deux logements précités n'était pas connu. Il a été constaté en revanche que les installations d'électricité de l'appartement litigieux sont vétustes. Or les installations électriques existant dans tout logement constituent une part de l'équipement visé par l'art. 11 al. 1 OBLF (cf. DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 459), laquelle est devenue de plus en plus importante depuis la fin du 20e siècle qui a vu une avancée fulgurante de l'informatique domestique et des moyens de communication, tels internet. Il n'apparaît ainsi pas que la cour cantonale, en ne tenant pas compte de deux objets dont les fiches descriptives étaient clairement incomplètes, a consacré une application par trop restrictive des art. 269a let. a CO et 11 al. 1 OBLF. 3.2.3 La Chambre d'appel a éliminé de la comparaison les six appartements décrits dans les fiches nos 25, 26, 31, 47, 54 et 55, aux motifs que les locaux d'habitations et les sanitaires de tous ces logements étaient récents et, au surplus, pour deux d'entre eux (fiches nos 47 et 54) qu'ils étaient équipés d'installations électriques nouvelles. Il a été constaté définitivement (art. 105 al. 1 LTF) que la bailleresse a elle-même admis que les pièces d'habitation et les sanitaires de l'appartement remis à bail à l'intimé devaient être qualifiés d'« anciens »; en outre, les peintures et papiers-peints desdits locaux sont défraichis. Vu la différence évidente d'état d'entretien entre l'appartement du demandeur et les exemples répertoriés sous les cotes nos 25, 26, 31, 47, 54 et 55, ces derniers pouvaient être laissés de côté sans qu'il y ait violation du droit fédéral, ainsi que l'a bien jugé l'autorité cantonale. 3.2.4 La Chambre d'appel n'a pas pris en considération les appartements faisant l'objet des fiches nos 21 et 34, car ils se trouvent dans un environnement calme, dont le caractère résidentiel est plus marqué que la rue où est érigé le bâtiment de la rue de Contamines 35. Il a été retenu que l'appartement de l'intimé se situe au 8ème étage d'un immeuble bâti dans une rue où le trafic automobile est dense et bruyant. Pour tenir lieu d'éléments de comparaison, les logements de référence doivent avoir des avantages analogues, par exemple au niveau de l'environnement, ou, à l'inverse, des nuisances comparables, en ce qui a trait notamment à l'exposition au bruit (arrêt 4C.265/2000 du 16 janvier 2001, consid. 4b/dd, in SJ 2001 I p. 247; RAYMOND BISANG ET AL., Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3e éd. 2008. n° 11 ad art. 269a CO, p. 554). Il saute aux yeux que des appartements situés dans un environnement résidentiel, à savoir en dehors des voies de passage principales, ne sont pas comparables, au point de vue de l'emplacement, à un logement construit dans un immeuble exposé au bruit généré par une forte circulation de véhicules motorisés. Cette différence d'exposition aux nuisances de bruit exclut à elle seule toute comparaison selon le critère précité, expressément consacré par l'art. 11 al. 1 OBLF. 3.2.5 Il suit de là que même si l'élément de comparaison décrit par la fiche n° 14 était pris en compte, le nombre d'appartements considérés par le droit du bail comme comparables avec le logement de l'intimé se monterait à trois. Or, comme on l'a exposé, ce chiffre est insuffisant pour établir les loyers usuels du quartier. Il s'ensuit que l'autorité cantonale n'a en rien transgressé le droit fédéral en confirmant le jugement du Tribunal des baux et loyers, lequel avait annulé les congés notifiés au demandeur le 2 mars 2007 pour le 30 septembre 2007 3.2.6 L'annulation des résiliations en cause étant acquise, la question d'une prolongation de bail, qui a fait très brièvement l'objet d'un moyen de la recourante, a perdu tout intérêt.