Citation: 4C.343/2004 22.12.2004 E. 4

En dernier lieu, la défenderesse juge insuffisante la durée de la prolongation unique du bail accordée par la Chambre des recours. Elle estime que les conséquences pénibles de la résiliation pour la locataire, l'absence de motifs prépondérants des bailleurs et la longue durée du bail justifient la prolongation maximale de six ans ou, à tout le moins, l'octroi d'une première prolongation de deux ans et demi. 4.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. L'alinéa 2 de cette disposition prévoit que, dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (a), la durée du bail (b), la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement (c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin (d) et la situation sur le marché local du logement ou des locaux commerciaux (e). Le bail de locaux commerciaux peut être prolongé de six ans au maximum; dans cette limite, une ou deux prolongations peuvent être accordées (art. 272b al. 1 CO). Pour fixer la durée de la prolongation, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en se fondant en particulier sur les mêmes critères que ceux énumérés à l'art. 272 al. 1 et 2 CO pour décider de l'octroi ou non de la prolongation (arrêt 4C.139/2000 du 10 juillet 2000, consid. 2a). Il gardera à l'esprit que la prolongation a pour but de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou, à tout le moins, tend à adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat selon les règles ordinaires (ATF 116 II 446 consid. 3b). Le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation pour déterminer la durée de la prolongation. Il ne violera le droit fédéral que s'il sort des limites fixées par la loi, s'il se laisse guider par des considérations étrangères à la disposition applicable, s'il ne prend pas en compte les éléments d'appréciation pertinents ou s'il tire des déductions à ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus du pouvoir d'appréciation (ATF 125 III 226 consid. 4b p. 230; 118 II 50 consid. 4 p. 55). 4.2 En l'espèce, la cour cantonale a accordé à la défenderesse une prolongation unique de deux ans et demi, soit jusqu'au 30 juin 2006. Elle a adopté les motifs du Tribunal des baux. Ce dernier a considéré que l'intérêt économique des propriétaires à optimiser le rendement de leur immeuble devait céder le pas à l'intérêt de la défenderesse au maintien de son commerce qui emploie treize personnes, de sorte qu'une longue prolongation de bail devait être accordée à la locataire. Le tribunal a toutefois limité la durée de la prolongation à deux ans et demi pour tenir compte du fait que le congé avait été signifié trois ans et demi avant l'échéance du contrat et que la défenderesse n'avait pas mis à profit ce délai pour chercher des locaux de remplacement. Dans son appréciation globale des circonstances, le Tribunal des baux, suivi par la Chambre des recours, tient compte à juste titre du long délai qui s'est écoulé entre la notification de la résiliation, le 30 juin 2000, et l'échéance du bail, le 1er janvier 2004, ainsi que de l'absence de recherches de la défenderesse durant cette période. En effet, il est admis par la jurisprudence et la doctrine que le locataire ne doit pas rester inactif à la réception du congé et que le temps séparant la résiliation de l'échéance du contrat est un élément à prendre en considération dans une certaine mesure pour fixer la durée de la prolongation (ATF 125 III 226 consid. 4c p. 230/231; 102 II 254 p. 256; Lachat, op. cit., n. 3.11, p. 505 et n. 4.5, p. 507; Higi, op. cit., n. 40 ad art. 272b CO). En l'espèce, à la décharge de la locataire, il convient toutefois de tenir compte du fait que la Commission de conciliation avait annulé la résiliation du 30 juin 2000, ce qui était de nature à dissuader la défenderesse d'entreprendre sans délai des recherches en vue de trouver d'autres locaux (cf. arrêt précité du 18 novembre 2002, consid. 3). Tout en reconnaissant, en principe, que la prolongation à accorder à la défenderesse devait être longue, le Tribunal des baux n'a pas repris, lors de la fixation de la durée de la prolongation de bail, plusieurs éléments qu'elle avait pourtant mentionnés pour justifier l'octroi d'une telle mesure. Ainsi, le bail liant les parties durait depuis vingt ans au moment de l'échéance du contrat, le 31 décembre 2003 (cf. art. 272 al. 2 let. b CO). De plus, il faisait suite à d'autres baux, de sorte que le magasin de mode exploité par la défenderesse occupait les locaux litigieux depuis cinquante ans. Durant toutes ces années, la défenderesse a pu se créer une clientèle fidèle, comme le Tribunal des baux le constate lui-même. Il s'agit là d'un facteur propre à renforcer l'intérêt de la locataire à voir son bail prolongé (cf. Lachat, op. cit., n. 3.5, p. 500 et n. 3.6, p. 501). Mais surtout, le Tribunal des baux relève qu'il sera difficile pour la défenderesse de trouver des locaux de remplacement équivalents, le marché des locaux commerciaux à Lausanne étant assez restreint, en particulier au centre ville. C'est dire que la situation sur le marché local n'est pas favorable à la défenderesse (cf. art. 272 al. 2 let. e CO), ce qui plaide également pour une longue prolongation du bail. Sur le vu de ce qui précède, il apparaît que le Tribunal des baux, et à sa suite, la cour cantonale, tout en admettant le principe d'une longue prolongation du bail, n'ont finalement accordé qu'une prolongation réduite de deux ans et demi, soit un peu plus d'un tiers de la prolongation maximale, afin de tenir compte de l'absence d'efforts de la défenderesse dans sa recherche de locaux depuis la notification de la résiliation, trois ans et demi avant l'échéance du contrat. Ce facteur a donc pesé lourdement dans la fixation de la durée de la prolongation, alors qu'à l'inverse, des éléments d'appréciation pertinents, comme la longue durée du bail et la situation défavorable du marché des locaux commerciaux au centre ville, n'ont pas été pris en considération. Dans ces conditions, l'appréciation cantonale ne saurait être cautionnée par la juridiction de réforme et doit être revue. 4.3 Par rapport à l'intérêt purement économique des bailleurs à mieux rentabiliser leur bien, l'intérêt à la prolongation du bail de la défenderesse, qui emploie treize personnes, occupe les locaux depuis de très nombreuses années et éprouvera des difficultés à louer des locaux équivalents, n'est pas loin de justifier une prolongation maximale du contrat. D'un autre côté, il y a lieu de réduire la durée de la prolongation pour tenir compte de l'absence de démarches de la défenderesse en vue de trouver des locaux de remplacement; cette réduction n'a toutefois pas à s'aligner de manière linéaire sur le délai écoulé entre l'avis de résiliation et l'échéance du contrat. Tout bien considéré, il convient de prolonger de quatre ans le bail liant les parties, soit jusqu'au 31 décembre 2007. Le recours est dès lors bien fondé en partie, ce qui conduit à la réforme de l'arrêt attaqué dans la mesure où la durée de la prolongation de bail est portée de deux ans et demi à quatre ans. La défenderesse obtient partiellement gain de cause sur la durée de la prolongation unique, ce qui dispense la cour de céans d'examiner la conclusion très subsidiaire du recours tendant à l'octroi d'une première prolongation du bail de deux ans et demi.