Citation: 4A_269/2015 E. 2.1

2.1. Grundsätzlich kann ein einmal vereinbarter Mietzins während der festen Vertragsdauer von keiner Partei einseitig geändert werden. Eine Anpassung ist jeweils erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin zulässig (Art. 269d und Art. 270a OR). Das Gesetz sieht in Art. 269b OR mit der Indexierung (neben der Staffelung nach Art. 269c OR) eine Anpassungsklausel vor, die es erlaubt, bereits bei Vertragsschluss bestimmte Änderungen des Mietzinses während einer festen Vertragsdauer im Voraus zu vereinbaren. Voraussetzung beim indexierten Mietzins ist, dass der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre fest abgeschlossen wird (BGE 124 III 57 E. 3a S. 58 f.; Urteil des Bundesgerichts 4A_489/2010 vom 6. Januar 2011 E. 4.2). Ein Mietvertrag ist im Sinne von Artikel 269b OR für fünf Jahre abgeschlossen, wenn der Vertrag durch den Vermieter für die Dauer von mindestens fünf Jahren nicht gekündigt werden kann (Art. 17 Abs. 4 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG; SR 221.213.11]). Es schadet nicht, wenn es dem Mieter freisteht, früher zu kündigen (so schon BGE 112 II 69 E. 3 S. 71). Während der (für den Vermieter) festen Vertragsdauer sind die Parteien an die vertraglich vorgesehene Anpassungsmöglichkeit gebunden: Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter bei indexierten Mietzinsen nur geltend machen, die Erhöhung sei durch keine entsprechende Änderung des Indexes gerechtfertigt (Art. 270c OR). Auf der anderen Seite kann der Vermieter neben der Indexierung grundsätzlich keine weiteren Erhöhungsgründe anrufen. Es ist deshalb ausgeschlossen, in einem Vertrag mit indexiertem Mietzins zusätzlich zum Anstieg des Landesindexes der Konsumentenpreise weitere Erhöhungsfaktoren vorzusehen, es sei denn, die Erhöhung sei durch entsprechende Mehrleistungen des Vermieters gerechtfertigt und der Mietvertrag sehe diese Möglichkeit ausdrücklich vor (BGE 124 III 57 E. 3a S. 58 f.; zit. Urteil 4A_489/2010 E. 4.2).