Citation: 1C_585/2015 E. 2

Das Verwaltungsgericht führte aus, die Hauptwohnungspflicht als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung sei versehentlich nicht ins Grundbuch eingetragen worden. Die Grundbucheintragung habe aber lediglich deklaratorische Wirkung (Art. 680 ZGB) und nehme deshalb auch nicht am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teil (Art. 973 ZGB), weshalb die Nutzungsbeschränkung gegenüber dem Beschwerdeführer weiterbestanden habe, der das Einfamilienhaus am 4. Januar 2005 ohne Wissen um die bestehende Eigentumsbeschränkung erworben hatte. Da dieser seinen Wohnsitz am 11. Juli 2011 nach Luzern verlegt habe und das Einfamilienhaus seither nicht mehr als Erstwohnung benutze, liege eine materielle Baurechtswidrigkeit vor. Diese könne auch nicht behoben werden, da Art. 29 des kommunalen Baugesetzes (BauG) die Umnutzung der Hauptwohnung in eine Zweitwohnung nicht zulasse. Materiell vorschriftswidrige Zustände seien auf Anordnung der zuständigen Behörde zu beseitigen (Art. 94 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100]). Allerdings müsse nach Art. 94 Abs. 4 KRG eine Duldungsverfügung erlassen werden, wenn die streitige Anordnung den Prinzipien der Verhältnismässigkeit oder des Vertrauensschutzes widerspreche. Das Verwaltungsgericht verneinte dies. Es bestehe ein gewichtiges öffentliches Interesse an der Beschränkung von Zweitwohnungen im allgemeinen und im Kreis Oberengadin bzw. der Gemeinde Samedan im besonderen. Die früher bestehende Möglichkeit der finanziellen Abgeltung der Hauptwohnungsverpflichtung sei mit der Teilrevision des Baugesetzes im Jahre 2010 abgeschafft worden, was das erhebliche öffentliche Interesse an der tatsächlichen Durchsetzung der Hauptwohnungsverpflichtungen belege. Dem stünden rein pekuniäre Interessen des Beschwerdeführers gegenüber, denen kein erhebliches Gewicht zukomme. Dieser habe seit seinem Wegzug nach Luzern versucht, das Haus in Samedan zu verkaufen, d.h. er hege nicht die Absicht, es selbst als Zweitwohnung zu nutzen. Sein persönliches Interesse bestehe vielmehr darin, mit dem Weiterverkauf einen möglichst grossen Gewinn zu erzielen. Aus dem Schätzungsgutachten ergebe sich, dass in Samedan durchaus ein Markt für Erstwohnungen bestehe, weshalb er sein Einfamilienhaus auch als Erstwohnung gewinnbringend verkaufen oder vermieten könne. Unter diesen Umständen vermöchten die persönlichen Interessen des Beschwerdeführers an der Duldung der fortwährenden Nutzung seines Einfamilienhauses als Zweitwohnung nicht gegen das öffentliche Interesse an der nachträglichen Durchsetzung der im Jahre 1997 verfügten Hauptwohnungsverpflichtung aufzukommen.