Citation: 1C_145/2008 03.07.2008 E. 2

Der Beschwerdeführer ist der Auffassung, die neuen Sonderbauvorschriften, die eine Wohnnutzung neben der bestehenden Industrie- und Gewerbenutzung zulassen, verstiessen gegen Art. 3 Abs. 3 Bst. a und b RPG. Das Gebiet "Ifang" sei gemäss Art. 20 BZO als Industriezone ausgewiesen; zudem stosse es unmittelbar an ein sehr intensiv genutztes Industrie- und Dienstleistungsgebiet der Gemeinde Volketswil an. Die Nutzungsplanung müsse sicherstellen, dass Nutzungen, die einander widersprechen, nach Möglichkeit klar voneinander getrennt werden. Wohnen und industrielle Arbeitstätigkeiten seien Nutzungen, die grundsätzlich nicht miteinander vereinbar seien. Insbesondere erlaubten die Einwirkungen der industriellen Nutzungen (Lärm, Luftverschmutzung, etc.) aus wohnhygienischen Gründen keine Wohnnutzung in einer Industriezone. Dementsprechend sehe § 56 Abs. 4 des Zürcher Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) vor, dass in Industriezonen nur Wohnungen für standortgebundene Arbeitnehmer zugelassen seien. Zudem seien planerische Konflikte zwischen der Wohnnutzung und der bestehenden Nutzung des Beschwerdeführers (Sexclub) vorprogrammiert. 2.1 Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Dazu gehören grundsätzlich alle Bestimmungen des RPG, einschliesslich der Planungsgrundsätze nach Art. 3 RPG. Allerdings handelt es sich bei den Planungszielen und -grundsätzen des RPG nicht um Konditionalnormen, die bei Vorliegen der tatbeständlichen Voraussetzungen zu bestimmten Rechtsfolgen führen, sondern um finale Rechtssätze, die von der Planungsbehörde erwogen werden müssen und insbesondere den Massstab für die zu beachtenden öffentlichen Interessen abgeben (Jagmetti, aBV-Kommentar, Art. 22quater Rz. 114). Es handelt sich somit um Entscheidungskriterien und Zielvorgaben, die keine absolute Geltung beanspruchen, sondern im Rahmen der Interessenabwägung mit und gegen andere, möglicherweise widersprechende Planungsgrundsätze und anderswo gesetzlich fixierte Zielvorschriften abgewogen werden müssen (BGE 117 Ia 302 E. 4b S. 307; Aemisegger, Planungsgrundsätze, in: Saladin/Stüdeli (Hrsg.), Das Bundesgesetz über die Raumplanung, Bern 1980, S. 85; Tschannen, RPG-Kommentar, Art. 3 Rz. 9). Beruht die Planung auf einer umfassenden, den Anforderungen von Art. 3 RPV entsprechenden Abwägung der massgeblichen öffentlichen und privaten Interessen, so ist sie auch dann rechtmässig, wenn gewissen - in der Abwägung unterliegenden - Planungsgrundsätzen nicht Rechnung getragen wird (Entscheid 1A.194/2006 vom 14. März 2007 E. 7.2, publ. in URP 2007 S. 509 und ZBl 109/2008 S. 284). Insofern ist fraglich, ob die Verletzung einzelner Planungsgrundsätze überhaupt isoliert gerügt werden kann. Die Frage kann jedoch offen bleiben, wenn sich ergibt, dass die angefochtene Planung den Grundsätzen gemäss Art. 3 Abs. 3 lit. a und b RPG entspricht. Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde, soweit der Beschwerdeführer die Verletzung von kantonalem Bau- und Planungsrecht rügt, ohne darzulegen, inwiefern seine Auslegung und Anwendung willkürlich ist. 2.2 Art. 3 Abs. 3 lit. a RPG sieht vor, dass Wohn- und Arbeitsgebiete einander zweckmässig zugeordnet und durch das öffentliche Verkehrsnetz hinreichend erschlossen sein sollen. Dieser Grundsatz bezweckt keine strikte Trennung von Wohn- und Arbeitsgebieten; im Gegenteil: Eine Durchmischung von Arbeits- und Wohnflächen ist erwünscht, um den Verkehrsstrom der Pendler zu reduzieren und wohnliche Siedlungen zu schaffen, d.h. weder reine Schlafstädte ohne eigene Identität, noch reine Geschäftsviertel, die nachts ohne Leben sind (EJPD/BRP, Erläuterungen zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Bern 1981, Art. 3 Rz 43; Tschannen, RPG-Kommentar, Art. 3 Rz. 55). Diese Durchmischung kann überdies dazu beitragen, preisgünstigen Wohnraum zu erhalten oder zu schaffen (Entscheid P.405/1984 vom 21. März 1985, publ. in ZBl 87/1986 S. 330 E. 2b) und die Erschliessungsvoraussetzungen verbessern (Waldmann/Hänni, Handkommentar, RPG 2006, Art. 3 Rz. 36). Räumlich abzusetzen sind nur solche Arbeitsstätten, die unvermeidbar störende Immissionen bewirken und deshalb mit der Wohnnutzung unverträglich sind (Tschannen, RPG-Kommentar, Art. 3 Rz. 55). 2.3 Dies verlangt auch Art. 3 Abs. 3 lit. b RPG, wonach Wohngebiete vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen wie Luftverschmutzung, Lärm und Erschütterungen möglichst verschont werden sollen. Durch eine vorausschauende Planung sollen Nutzungskonflikte, die Gegenstand von umweltrechtlichen Massnahmen werden könnten, gar nicht erst aufkommen (Robert Wolf, USG-Kommentar, Art. 25 Rz. 7). Der Grundsatz verlangt vorab, dass lärmige und luftverunreinigende Nutzungen von Wohngebieten ferngehalten werden (BGE 127 I 103 E. 7c S. 110), oder aber mit den nötigen Vorrichtungen zur Emissionsbegrenzung ausgestattet werden (BGE 127 II 238 E. 4a S. 245). Allerdings können Wohnbauten in gemischten Gebieten nicht denselben Schutz geniessen wie in einer reinen Wohnzonen. Die Grenze ist dort zu ziehen, wo die Erholungsfunktion der Wohnnutzung nicht mehr gewährleistet wird (Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 3 Rz. 41). Dementsprechend sieht die Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41) die Empfindlichkeitsstufe II vor für Wohnzonen, in denen keine störenden Betriebe zugelassen sind, und die Empfindlichkeitsstufe III für Wohn- und Gewerbezonen (Mischzonen), in denen mässig störende Betriebe zugelassen sind (Art. 43 Abs. 1 lit. b und c LSV). 2.4 Gemäss Art. 21 Abs. 1 BZO sind in der Industriezone nur mässig störende Industrie- und Gewerbe- sowie Handels- und Dienstleistungsbetriebe zugelassen. Derartige Betriebe sind mit einer Wohnnutzung grundsätzlich verträglich (vgl. Art. 52 Abs. 3 PBG). Gleiches gilt für die Zuordnung des Gebiets zur ES III (vgl. Art. 43 Abs. 1 lit. c LSV). Der Beschwerdeführer macht zwar geltend, es hätten in der Industriezone "Ifang" auch industrielle Nutzungen bestanden, die das Kriterium der mässigen Störung überschritten hätten, wie z.B. eine Farbenfabrik. Er nennt aber keine Beispiele für aktuell existierende, mehr als mässig störende Industriebetriebe. Der Beschwerdeführer legt auch nicht dar, inwiefern die Industriebetriebe der benachbarten Industriezone von Volketswil stark störende Immissionen im Gebiet "Ifang" verursachen, die einer Wohnnutzung entgegenstehen könnten. Soweit der Beschwerdeführer Konflikte zwischen der künftigen Wohnnutzung und seinem Gewerbebetrieb (Sexclub) aufgrund ideeller Immissionen befürchtet, ist zweifelhaft, ob derartige Immissionen überhaupt von Art. 3 Abs. 3 lit. b RPG erfasst werden. Fraglich ist auch, ob sich die Gemeinde bzw. die künftigen Bewohner der Industriezone "Ifang" über ideelle Immissionen des Betriebs des Beschwerdeführers beschweren können: Nach ständiger Rechtsprechung muss bei der Würdigung solcher Immissionen der Charakter der Umgebung berücksichtigt werden (BGE 108 Ia 140 E. 5c/bb S. 148; vgl. zuletzt Entscheid 1C_262/2007 vom 31. Januar 2008 E. 4.4). Bisher wurde die Zonenwidrigkeit gewisser Anlagen und Betrieben aufgrund von ideellen Immissionen nur in Wohnzonen mit hohem Wohnanteil bejaht. Dagegen bleibt das Gebiet "Ifang" weiterhin der Industriezone zugewiesen und wird durch zahlreiche bestehende Gewerbebetriebe geprägt. 2.5 Letztlich kann die Frage der Immissionen - materieller und immaterieller Art - jedoch offen bleiben. Entscheidend ist, dass die Gemeinde mit der Einführung der Gestaltungsplanpflicht ein Instrument vorgesehen hat, um allfällige künftige Konflikte zwischen der Wohnnutzung und den vorbestehenden Gewerbebetrieben zu vermeiden: Machen Grundeigentümer von der Möglichkeit Gebrauch, nach den Sonderbauvorschriften zu bauen, so müssen sie im Gestaltungsplan nachweisen, dass die Wohnnutzung zweckmässig auf die bestehenden gewerblichen Nutzungen abgestimmt ist und die Immissionsgrenzwerte gemäss Lärmschutzverordnung eingehalten werden (Art. 45 nBZO). Dadurch wird zum einen sichergestellt, dass Wohnungen nur an Standorten errichtet werden, die sich aufgrund der Immissionsbelastung für diese Nutzung eignen bzw. die Wohnbauten so angeordnet und gestaltet werden, dass sie keinen erheblichen Immissionen ausgesetzt werden. Zum anderen hat der Beschwerdeführer die Möglichkeit, einen Gestaltungsplan anzufechten, der die Anordnung und Gestaltung der Wohnräume nicht zweckmässig auf seinen Betrieb abstimmt und deshalb Konflikte zwischen dem Sexclub und den künftigen Bewohnern generieren könnte. 2.6 Unter diesen Umständen trägt die angefochtene Revision den Planungsgrundsätzen von Art. 3 Abs. 3 lit. a und b RPG Rechnung, weshalb nicht mehr geprüft zu werden braucht, ob andere, überwiegende öffentliche oder private Interessen ein Abweichen von diesen Grundsätzen rechtfertigen könnten.