Citation: 1C_455/2009 15.04.2010 E. 1

Das Bundesgericht prüft die Zulässigkeit der Beschwerde von Amtes wegen und mit freier Kognition (Art. 29 Abs. 1 BGG). 1.1 Angefochten ist der kantonal letztinstanzliche Entscheid des Verwaltungsgerichts über die Zulässigkeit der vier umstrittenen Baurechtsverträge. Die Genehmigung dieser Verträge durch den Gemeinderat erfolgte gestützt auf öffentliches Recht. Es liegt somit eine Streitigkeit vor, die mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht weitergezogen werden kann (Art. 82 lit. a i.V.m. Art. 86 BGG). Es liegt keiner der gesetzlichen Ausschlussgründe vor (Art. 83 BGG). 1.2 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht ist gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a), durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung besitzt (lit. c). In Stimmrechtssachen (Art. 82 lit. c BGG) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist (Art. 89 Abs. 3 BGG). 1.2.1 Die Beschwerdeführer 1-5 berufen sich zunächst darauf, dass ihre Beschwerdeberechtigung im kantonalen Verfahren wegen ihrer Stimmberechtigung bejaht worden sei. Sie rügen in ihrer Beschwerde jedoch keine Verletzung ihres Stimmrechts, weshalb die vorliegende Angelegenheit auch nicht als Stimmrechtssache im Sinne von Art. 82 lit. c BGG entgegengenommen werden kann. Die Beschwerdelegitimation kann somit nicht gestützt auf Art. 89 Abs. 3 BGG bejaht werden. 1.2.2 Sämtliche Beschwerdeführer machen geltend, sie seien als Grundeigentümer bzw. Mieter (Eheleute D.________) in unmittelbarer Nachbarschaft des Grundstücks Kat.-Nr. 7471 besonders betroffen und hätten schutzwürdige Interessen an der Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Die Beschwerdeführer 6 und 7 berufen sich namentlich auf die befürchtete Abwertung ihrer Liegenschaften und auf den Schutz ihrer Mieter gegen die vielfältigen Beeinträchtigungen, welche die Arealüberbauung verursachen würde. Zudem hätten die teilweise subventionierten Mieten Mietzinssenkungen bei ihren Liegenschaften zur Folge, was zu einer massiven Wettbewerbsverzerrung führe. Dagegen dürften sie sich mit Beschwerde zur Wehr setzen (BGE 127 II 264 E. 269; 125 I 10; je mit Hinweisen). Das Beschwerderecht setzt neben der formellen Beschwer voraus, dass der Beschwerdeführer über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt und einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids zieht. Die Nähe der Beziehung zum Streitgegenstand muss bei Bauprojekten insbesondere in räumlicher Hinsicht gegeben sein. Ein schutzwürdiges Interesse liegt vor, wenn die tatsächliche oder rechtliche Situation des Beschwerdeführers durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann (vgl. Botschaft vom 28. Februar 2001 zur Totalrevision der Bundesrechtspflege, BBl 2001 S. 4236). Die Voraussetzungen von Art. 89 Abs. 1 lit. b und lit. c BGG hängen eng zusammen. Insgesamt kann insoweit an die Grundsätze, die zur Legitimationspraxis bei der Verwaltungsgerichtsbeschwerde nach Art. 103 lit. a OG entwickelt worden sind, angeknüpft werden (BGE 133 II 400 E. 2.2 S. 404 f. mit Hinweisen). Danach wird bei Beschwerden von Drittpersonen (wie z.B. Nachbarn) verlangt, dass sie durch den angefochtenen Akt persönlich und unmittelbar einen Nachteil erleiden. Ein bloss mittelbares oder ausschliesslich allgemeines öffentliches Interesse berechtigt nicht zur Beschwerdeführung (BGE 131 II 587 E. 3 S. 589 f. mit Hinweis). 1.2.3 In der vorliegenden Angelegenheit steht nicht das Bauvorhaben der Bauberechtigten zur Diskussion, sondern die Einräumung der Baurechte durch die Stadt Zürich. Inwiefern bereits die Genehmigung der Baurechte durch den Gemeinderat die tatsächliche oder rechtliche Situation der Nachbarn beeinflussen könnte, ist nicht ersichtlich. Diese begründen ihr Beschwerderecht namentlich mit den negativen Folgen, welche die Überbauung der Baurechtsparzelle aus ihrer Sicht nach sich ziehen soll. Die befürchteten Immissionen und Werteinbussen ergeben sich jedoch nicht unmittelbar aus den genehmigten Baurechtsverträgen. Vielmehr handelt es sich um mögliche Folgen der späteren Überbauung. Auch die in den Baurechtsverträgen enthaltene Pflicht zur Realisierung der Überbauung führt für die Nachbarn zu keinem persönlichen und unmittelbaren Nachteil. Erst die Baubewilligung ist geeignet, die tatsächliche oder rechtliche Situation der Nachbarn unmittelbar zu beeinflussen. Die Beschwerdeberechtigung zur vorliegenden Beschwerde ist somit in der Sache zu verneinen, weshalb insoweit darauf nicht eingetreten werden kann. 1.2.4 Auch soweit die Beschwerdeführer 6 und 7 sich zur Begründung ihrer Beschwerdeberechtigung auf ihre Stellung als Konkurrenten der Bauberechtigten auf dem Wohnungsmarkt berufen, kann ihnen nicht gefolgt werden. Konkurrenten eines Bewilligungsempfängers sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht schon aufgrund der blossen Befürchtung, einer verstärkten Konkurrenz ausgesetzt zu sein, zur Beschwerde legitimiert. Diese Art des Berührtseins liegt vielmehr im Prinzip des freien Wettbewerbs und schafft keine schutzwürdige besondere Beziehungsnähe. Ein schutzwürdiges Interesse kann aber vorliegen für Konkurrenten in Wirtschaftszweigen, die durch wirtschaftspolitische oder sonstige spezielle Regelungen (z.B. Kontingentierung) in eine besondere Beziehungsnähe untereinander versetzt werden. Ferner ist ein Konkurrent zur Beschwerde legitimiert, soweit er geltend macht, andere Konkurrenten würden privilegiert behandelt. Von diesen Grundsätzen ausgehend erachtete es das Bundesgericht in BGE 125 I 7 nicht als willkürlich, einem Apotheker die Legitimation zur Anfechtung der einem Dritten erteilten (Polizei-)Bewilligung zum Betrieb einer Versandapotheke abzusprechen (BGE 127 II 264 E. 2c S. 269). Diese Grundsätze sind auch in der vorliegenden Angelegenheit, in der es wie erwähnt nicht um eine Bewilligung, sondern um die Genehmigung von Baurechtsverträgen geht, massgebend. Die Beschwerdeführer 6 und 7 berufen sich zwar auf die Rechtsprechung zur Beschwerdeberechtigung von Konkurrenten und behaupten, der angefochtene Entscheid führe zu unzulässigen Wettbewerbsverzerrungen. Sie versäumen es aber, konkrete Nachteile zu nennen, welche sich aus den umstrittenen Baurechtsverträgen für sie ergeben. Solche sind denn auch nicht ersichtlich. Jedenfalls ergeben sich aus der pauschalen Behauptung, die Baurechtsverträge hätten "naturgemäss" Mietzinssenkungen bei ihren Liegenschaften zur Folge, keine hinreichenden Anhaltspunkte für ihre Beschwerdeberechtigung. Auch ist fraglich, ob es sich bei den befürchteten Mieteinbussen um unmittelbare Nachteile des angefochtenen Entscheids handelt. 1.3 Ungeachtet ihrer Legitimation in der Sache können die Beschwerdeführer die Verletzung von Parteirechten rügen, deren Missachtung auf eine formelle Rechtsverweigerung hinausläuft (BGE 133 II 249 E. 1.3.2 S. 253; 133 I 185 E. 6.2 S. 198 ff.; mit Hinweisen). Sie machen in zweifacher Hinsicht eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) geltend. Insoweit ist auf ihre Beschwerde einzutreten.