Citation: 4C.382/2002 04.03.2003 E. A

A.________ est propriétaire de l'immeuble, construit en 1960, à Lausanne, qui comporte 42 appartements, 2 chambres indépendantes et des places de parc intérieures et extérieures. C.________, depuis 1961, et B.________, depuis 1972, louent chacune un appartement de cinq pièces comprenant une chambre de bonne, au cinquième étage du bâtiment, dans sa partie sud. Elles disposent toutes deux de trois salles d'eau, soit une salle de bain complète, une douche avec lavabo et un w.-c avec lavabo. En 1985, le propriétaire a réalisé d'importants travaux dans son immeuble, dont la désoxydation des conduites d'eau chaude et de circulation, qui ont entraîné des hausses de loyers. En 1994, deux entreprises d'installateurs sanitaires ont établi un rapport sur l'état des conduites. S'agissant de la tuyauterie d'eau froide, l'étude a révélé une corrosion faible; certains tronçons d'alimentation des appareils étaient obstrués, les diamètres des tuyaux ne répondant plus aux normes actuelles. L'état des colonnes d'eau chaude devait être qualifié de très mauvais, car elles étaient fortement corrodées et obstruées. Les colonnes de chute des eaux usées présentaient des traces d'oxydation et de nombreuses amorces de déboîtement, entraînant des risques de dégâts d'eau et d'émanations d'odeurs. Dans les salles de bains, la robinetterie d'origine présentait des dysfonctionnements et les pièces de rechange devenaient rares. Les cuisines étaient trop petites, l'équipement électroménager vétuste. Faisaient en particulier défaut des lave-vaisselle et une ventilation sur les cuisinières; les dépannages de réfrigérateurs et les réparations du mobilier étaient devenus fréquents. En 1995, le propriétaire a mandaté l'architecte D.________, qui a constaté que l'immeuble était bien entretenu et dans un état de dégradation moyen, qui ne justifiait pas une intervention urgente, sauf en ce qui concernait la distribution d'eau chaude. Il a proposé des travaux en deux phases, la première concernant les installations techniques (chauffage, sanitaires, électricité, ventilations, cuisines) et la seconde l'enveloppe extérieure de l'immeuble (balcons, vitrages, parties de façades), dont le coût total était évalué à 3'245'950 fr. ou à 4'192'000 fr. suivant les méthodes d'estimation utilisées. En 1998, un curage mécanique des colonnes de chute a été opéré, dont les effets durent en principe au moins cinq ans. Le 8 juillet 1999, la Municipalité de Lausanne a donné l'autorisation de rénover, le coût global des travaux étant évalué à 4'483'000 fr.