Citation: 1P.236/2004 20.12.2004 E. 2

2.1 Die Beschwerdeführerinnen hatten bereits 1996 um eine Baubewilligung für die Erschliessung und Überbauung ihrer Parzellen Nr. 404 und 405 ersucht. Dieses Gesuch hatte der Gemeinderat Unterlunkhofen am 18. März 1996 abgelehnt und gleichentags über das fragliche Gebiet eine Planungszone im Sinne von Art. 27 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG, SR 700) erlassen. Nach Ablauf von deren Gültigkeit im März 2001 erneuerten die Beschwerdeführerinnen ihre Baugesuche. Der Gemeinderat verweigerte die Baubewilligung erneut im Wesentlichen aus drei Gründen: Er hielt zunächst fest, die erforderliche Erschliessung fehle. Sodann beanspruche die Erschliessung, welche die Beschwerdeführerinnen errichten wollten, die im Eigentum der Gemeinde stehende Strassenparzelle Nr. 395; die Gemeinde habe indessen die hierfür nötige Einwilligung nicht erteilt. Schliesslich erwog der Gemeinderat, die Bauvorhaben stünden im Widerspruch zur sich in der Genehmigungsphase befindenden neuen Nutzungsplanung der Gemeinde (Zonenplan 2000), die das fragliche Gebiet der Landwirtschaftszone zuweise; der neue Zonenplan entfalte hier eine negative Vorwirkung. 2.2 Das Baudepartement verwarf in seinem Beschwerdeentscheid vom 22. März 2002 das Argument der negativen Vorwirkung. Da die entsprechende Planungszone im März 2001 abgelaufen sei, könne das künftige Recht nicht länger vorwirken und eine Rückstellung der Baugesuche rechtfertigen. Hingegen erwog es unter Berufung auf das Urteil des Bundesgerichts 1P.608/1988 vom 12. Februar 1991 (Oberrohrdorf-Staretschwil), die Grundstücke der Beschwerdeführerinnen lägen im Baugebiet zweiter Etappe, bei welchem es sich im konkreten Fall um Nichtbaugebiet handle. Der Umstand, dass für das Gebiet Ausserdorf ein altrechtlicher Überbauungsplan bestehe, ändere hieran nichts. In derartigem Nichtbaugebiet könne eine Baubewilligung nur in Ausnahmefällen erteilt werden. Die entsprechenden Voraussetzungen seien nicht erfüllt. Angesichts der Bauzonengrösse gemäss dem früheren wie auch gemäss dem neuen Zonenplan verbiete es sich auch, die bundesrechtswidrige Baugebietsetappierung in eine blosse Erschliessungsetappierung umzudeuten. Schliesslich führte das Baudepartement aus, der Grosse Rat habe inzwischen am 21. August 2001 den neuen Zonenplan genehmigt, mit Ausnahme jener Flächen, die im Zonenplan von 1986 als zweite Baugebietsetappe ausgeschieden waren und neu der Landwirtschaftszone hätten zugewiesen werden sollen. Er habe die Gemeinde verpflichtet, dieses nicht genehmigte Gebiet einer Bauzone zuzuweisen. Mit der Genehmigung der neuen Bau- und Nutzungsordnung (BNO) sei die bisherige Ordnung und namentlich auch der Nutzungsplan Baugebiet aufgehoben worden (§ 48 BNO). Aufgrund des Teilgenehmigungsbeschlusses des Grossen Rates lägen die Bauparzellen der Beschwerdeführerinnen daher derzeit ausserhalb der Bauzonen (in überhaupt keiner Zone) und seien auch nicht länger einer zweiten Baugebietsetappe zugeteilt. Diese neue, teilgenehmigte Zonenplanung finde vorliegend Anwendung und habe zur Folge, dass das fragliche Gebiet in keiner Bauzone liege und daher nicht erschlossen und überbaut werden dürfe. 2.3 Das Verwaltungsgericht erwog im angefochtenen Urteil, die Baugrundstücke hätten im Zeitpunkt der vorinstanzlichen Entscheide teils in der Terrassenzone, teils in der Einfamilienhauszone, jedenfalls aber im zusätzlichen Baugebiet 2. Etappe gelegen. Aufgrund der Zonenplanrevision 2000 sei indessen eine Rechtsänderung eingetreten. Das Verwaltungsgericht habe am 26. Juni 2003 eine Beschwerde der Einwohnergemeinde Unterlunkhofen gegen die bloss teilweise Genehmigung des neuen Zonenplans durch den Grossen Rat gutgeheissen und dessen Anweisung aufgehoben, die (auch im vorliegenden Verfahren) streitbetroffenen Grundstücke einer Bauzone zuzuweisen. Das Urteil vom 26. Juni 2003 sei unangefochten rechtskräftig geworden. Damit stehe fest, dass der Grosse Rat die revidierte Nutzungsordnung mit dem von der Gemeindeversammlung am 23. Juni 2000 beschlossenen Inhalt genehmigen müsse. Das Verwaltungsgericht habe also davon auszugehen, dass die streitbetroffenen Grundstücke heute im Nichtbaugebiet gelegen seien. Gemäss § 169 Abs. 1 des kantonalen Gesetzes über Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen vom 19. Januar 1993 (BauG) und entsprechend der Praxis sei im Baubewilligungsverfahren bei einer Änderung des Rechts vor der endgültigen Gesuchserledigung das neue, in Kraft stehende Recht anzuwenden, hier also die BNO 2000, welche die Baugrundstücke der Nichtbauzone zuweise. Der Grundsatz von Treu und Glauben stehe der Anwendung des neuen Rechts im konkreten Fall nicht entgegen, da das Verwaltungsgericht mit seinem Entscheid nicht rechtsmissbräuchlich zugewartet habe.