Citation: 4A_52/2015 E. 2.2

2.2. Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail, et que le bailleur a succombé dans une large mesure ou a renoncé à saisir le juge (art. 271a al. 1 let. e ch. 1 et 3 CO). Le législateur permet au bailleur de renverser la présomption d'abus instituée par cette disposition en démontrant que le congé a été donné en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux (art. 271a al. 3 let. a CO). Dans son premier arrêt du 30 août 2013, la Cour de justice a jugé que le congé donné le 3 février 2012 était intervenu pendant la protection de trois ans conférée par la loi. Contrairement à ce que pensait le Tribunal des baux, il importait peu qu'en 2009, l'ancien bailleur ait déposé une demande tardive pour contester l'annulation du précédent congé par l'autorité de conciliation; en agissant ainsi, le bailleur avait fait perdurer la procédure. Pour le surplus, il n'était pas contesté que celui-ci avait pleinement succombé tant sur le fond que sur la recevabilité. Cette analyse est conforme à l'art. 271a al. 1 let. e CO. Le bailleur de l'époque a effectivement prolongé la procédure en saisissant même tardivement le Tribunal des baux et a retardé d'autant le départ du délai de protection de trois ans. Celui-ci n'a pu commencer à courir que lorsque le tribunal a rayé la cause du rôle, au début du mois de mars 2009. Le délai triennal n'était donc pas encore échu lorsque le nouveau bailleur a signifié un congé le 3 février 2012. Contrairement à ce qu'il plaide, le bailleur ne peut échapper à l'exigence d'établir un besoin urgent des locaux.