Citation: 1P.586/2004 28.06.2005 E. 3

3.1 Das Baugesetz der Gemeinde Silvaplana vom 25. April 1991 regelte in Art. 47 die Erstwohnungspflicht und die entsprechende Ersatzabgabe. Vorliegend gelangt unbestrittenermassen die im Folgenden auszugsweise wiedergegebene, jüngere Fassung zur Anwendung. Sie wurde an den Gemeindeversammlungen vom 28. Juni 1995, 1. Mai 1996 und 20. November 1996 beschlossen; der Regierungsrat des Kantons Graubünden genehmigte die Änderungen und Ergänzungen am 17. Februar 1998. -:- Art. 47 Förderung Erstwohnungsbau und Einschränkung Zweit- wohnungsbau A. Allgemeines Art. 47a Grundsatz Die Gemeinde fördert die Erstellung und die Erhaltung von Erstwohnungen sowie die Einschränkung des Zweitwohnungsbaus durch die Festlegung von Erstwohnungsanteilen. Art. 47b Begriffe 1 Als Erstwohnungen gelten Wohneinheiten, die von Ortsansässigen mit festem Wohnsitz und Erststeuersitz in der Gemeinde ständig bewohnt werden oder die von Personen mit steuerlichem Aufenthalt in der Gemeinde bewohnt werden. Der Ortsansässige kann Eigentümer oder Mieter sein. 2 Wie Erstwohnungen werden sodann behandelt: - -:- - -:- - -:- - -:- - gewerblich und dienstleistungsmässig genutzte Raumeinheiten; - hotelmässig genutzte Raumeinheiten [...]. 3 Zweitwohnungen sind alle nicht zu den Erstwohnungen zählenden Raumeinheiten. B. Erstwohnungsanteilsregelung Art. 47c Erstwohnungsanteil 1 Bei der Schaffung von neuem Wohnraum in den Dorfkernzonen und in den Wohnzonen ist pro Parzelle und pro Überbauung mindestens 35 Prozent der Bruttowohnfläche (BWF) als sogenannter Erstwohnungsanteil zur Verfügung zu stellen; der Rest darf als Zweitwohnungsanteil beansprucht werden. 2 Die Bruttowohnfläche umfasst die Fläche der ganzen Wohnung zuzüglich die Hälfte der die Wohnung umgebenden Mauern. [...] 3 Bei Bauten, welche nur eine Wohnung aufweisen, ist diese als Erstwohnung im Sinne von Art. 47b Abs. 1 und Abs. 2 auszugestalten. Art. 47d Nutzungsverpflichtung / Mietzins [...] Art. 47e Durchsetzung der Erstwohnungsanteilsverpflichtung [...] Art. 47f Mehrere Bauten auf einer Parzelle [...] Art. 47g Bauten auf mehreren Parzellen 4 Unmittelbar aneinander angrenzende Parzellen können bei Neubauten zur Errechnung des Erstwohnungsanteils zusammengefasst und die vorgeschriebene Minimalanteile, bezogen auf alle betroffenen Grundstücke, auch nur auf einer Parzelle realisiert werden, soweit dies vor- oder gleichzeitig mit der Verwirklichung der Zweitwohnungsanteile geschieht. 5 Vorbehalten bleibt die Verlegung oder Zusammenfassung von Erstwohnungsanteilen im Rahmen von Quartierplanungen. Art. 47h Abweichungen [...] C. Ersatzabgabenregelung Art. 47i Grundsatz Die Pflicht zur Schaffung von Erstwohnungsanteilen kann auch durch eine Ersatzabgabe abgegolten werden. Art. 47k Bemessung und Bemessungsgrundlage der Ersatz- abgabe 6 Die Ersatzabgabe beträgt 10 Prozent des Neuwertes des gesamten neugeschaffenen Gebäudes bzw. neugeschaffenen Gebäudeteils exklusive der vorgeschriebenen Parkplatzanlagen. 7 Bei Stockwerkeigentum erfolgt die Aufteilung auf die einzelnen Stockwerkeigentumsanteile im Verhältnis der Bruttowohnfläche der betroffenen Stockwerkeigentumsanteile. Art. 47l Verwendung der Ersatzabgabe [...] D. Verfahren Art. 47m Verfahren allgemein 8 Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens hat der Gesuchsteller die Erst- sowie allfällige Zweitwohnungen in den Baugesuchsplänen zu bezeichnen. Nachträgliche Änderungen in der Zuteilung der Erst- bzw. Zweitwohnungen sind zulässig, jedoch bewilligungspflichtig. 9 Die Zweckbestimmung von Erstwohnungen wird gestützt auf eine entsprechende Verfügung des Gemeindevorstandes mittels Anmerkung im Grundbuch gesichert. [...] Art. 47n Verfahren bei der Ersatzabgabe 10 Zusammen mit dem Baugesuch hat der Bauherr die Wahlerklärung bezüglich Einhaltung der Erstwohnungsverpflichtung oder der Ersatzabgabe abzugeben. Hat sich der Bauherr für die Ersatzabgabe entschieden, kann er darauf nicht mehr zurückkommen. Umgekehrt ist es indessen zulässig, in einem späteren Zeitpunkt die Ersatzabgabe anstelle der Erstwohnungsanteilsverpflichtung zu leisten. Berechnungsbasis bleibt die Erstschätzung des Kantons für das neugeschaffene Gebäude bzw. den neugeschaffenen Gebäudeteil. 11 Die Ersatzabgabe ist im Rahmen der Baubewilligung aufgrund der im Baugesuch angegebenen approximativen Baukosten als mutmasslicher Neuwert zu veranlagen und vom Baugesuchsteller innert 30 Tagen zu bezahlen. Statt dessen kann er auch eine Bankgarantie leisten. [...] .. [...] Art. 47o Kontrolle [...] Inzwischen hat die Gemeindeversammlung am 25. Februar 2004 eine Totalrevision des Baugesetzes beschlossen, die der Regierungsrat am 23. Dezember 2004 genehmigt hat. Die vorstehend angeführten Bestimmungen wurden dabei neu nummeriert, jedoch inhaltlich nicht verändert. 3.2 Die Beschwerdeführerinnen zweifeln die Verfassungsmässigkeit von Art. 47k Abs. 1 Baugesetz nicht an. Sie rügen indessen zur Hauptsache eine Verletzung dieser Bestimmung im Einzelfall. Das Verwaltungsgericht habe sie zu Unrecht entgegen dem Wortlaut angewendet. Statt dass die Ersatzabgabe vom Wert des betroffenen Gebäudeteils (Villetta A1) her berechnet worden sei, habe das Gericht den Neubauwert der ganzen Überbauung zugrunde gelegt. Dadurch habe es die Bestimmung in willkürlicher bzw. in einer gegen die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV), das Legalitätsprinzip und das Gebot des Handelns nach Treu und Glauben (Art. 5 BV) verstossenden Weise ausgelegt. Die Beschwerdeführerin 2 nennt in diesem Zusammenhang auch das Rechtsgleichheitsgebot (Art. 8 Abs. 1 BV). Ausserdem bestreitet die Beschwerdeführerin 2 ihre subjektive Abgabepflicht für die Villetta A1. Sie beanstandet ferner, das Verwaltungsgericht habe den Untersuchungsgrundsatz gemäss dem kantonalen Recht und die Verfahrensgarantien von Art. 29 BV verletzt sowie den Sachverhalt willkürlich festgestellt. Schliesslich behauptet die Beschwerdeführerin 2 in einem weiteren Nebenpunkt eine rechtsungleiche und willkürliche Aufteilung der Ersatzabgabe auf die Villetta A1 und die Villa C im angefochtenen Entscheid.