Citation: 4A_531/2014 E. 2.1

2.1. Le droit de congé extraordinaire prévu par l'art. 266g CO correspond au principe général selon lequel les contrats de durée peuvent être résiliés de manière anticipée pour de justes motifs; ne peuvent cependant constituer de justes motifs que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient ni connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat, et qui ne résultent pas d'une faute de la partie qui s'en prévaut. Les circonstances invoquées doivent être si graves qu'elles rendent la poursuite du bail jusqu'au prochain terme objectivement intolérable; une intolérance ressentie de manière purement subjective ne suffit pas. Par ailleurs, la partie doit résilier immédiatement le bail après la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre, par son attitude, que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du contrat (ATF 138 III 304 consid. 7, 122 III 262 consid. 2a/aa; arrêt 4A_536/2009 du 2 février 2010 consid. 2.4, in SJ 2010 I 412; arrêt 4C.280/2006 du 16 novembre 2006 consid. 5.1, in SJ 2007 I 373). Le fait que l'immeuble abritant les locaux loués doit être assaini n'implique pas encore que la poursuite du bail jusqu'au prochain terme ordinaire soit objectivement intolérable. Il faut bien plus une obligation pressante d'évacuer l'immeuble pour des raisons de sécurité ou de salubrité. Il y a ainsi lieu de retenir un juste motif s'il ressort d'un document émanant d'un service officiel ou d'un laboratoire scientifique qu'il existe, au moment de la résiliation, un danger concret et immédiat pour les occupants, ou si l'autorité administrative a rendu une décision exécutoire ordonnant l'évacuation des lieux (arrêt 4A_594/2010 du 12 janvier 2011 consid. 2.3). Par contre, une éventuelle autorisation administrative de démolir le bâtiment n'est pas déterminante; elle signifie uniquement que le propriétaire, du point de vue du droit public, est habilité à procéder à la démolition; l'intérêt subjectif du propriétaire d'en faire rapidement usage est compréhensible, mais pas déterminant. Pour dire s'il existe de justes motifs, le juge doit appliquer les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC). Il doit donc prendre en considération tous les éléments du cas particulier, sans perdre de vue le principe de la sécurité du droit et l'intérêt de l'autre partie au maintien du contrat. Le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec réserve la décision d'équité prise en dernière instance cantonale. Il intervient lorsque celle-ci s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle ou, au contraire, lorsqu'elle ignore des éléments qui auraient absolument dû être pris en considération; en outre, le Tribunal fédéral sanctionne les décisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appréciation lorsqu'elles aboutissent à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 132 III 109 consid. 2; arrêt précité 4A_536/2009 consid. 2.4, in SJ 2010 I 412). En l'espèce, il n'a pas été constaté que l'état de l'immeuble exigeait une démolition urgente. La recourante elle-même ne le soutient pas dans son mémoire de recours. Au contraire, le 29 juin 2011, la bailleresse de l'époque n'a pas résilié pour le terme légalement le plus proche possible en cas de justes motifs, à savoir pour la fin 2011 (art. 266g al. 1 et art. 266d CO), mais pour le 30 septembre 2013; elle a donné le congé deux ans et trois mois à l'avance pour le prochain terme contractuel. En procédure de première instance, elle a même offert de prolonger le bail de quinze mois supplémentaires jusqu'à fin 2014. En niant de justes motifs dans ces circonstances, l'autorité précédente n'a manifestement pas excédé son large pouvoir d'appréciation.