Citation: 2A.254/2002 03.12.2002 E. 7

7.1 Die Summe der gemäss Mietzinsliste zulässigen Mietzinse für die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 3 beträgt gemäss Berechnung des Bundesamtes bzw. der Mietzinszusammenstellung des Beschwerdeführers vom 1. April 1990 bis 31. März 2000 Fr. 226'002.--. Die Summe der gemäss Mietzinsliste zulässigen Mietzinse für die Wohnung der Beschwerdegegner beträgt gemäss Berechnung der Vorinstanz vom 1. April 1990 bis 31. März 2000 insgesamt Fr. 176'352.--. Total ergibt sich für die interessierende Periode ein zulässiger Mietzins gemäss Mietzinsliste für alle Wohnungen von Fr. 402'354.--. 7.2 Tatsächlich bezahlten die Mieter der Wohnungen Nr. 1 und Nr. 3 für die in Frage stehende Periode Fr. 210'669.--. Die Beschwerdegegner bezahlten in dieser Zeit Mietzinse im Gesamtbetrag von Fr. 201'348.--. Der tatsächliche Mietzinsertrag für alle Wohnungen belief sich somit auf Fr. 412'017.--. Alle diese Zahlen ergeben sich aus den Akten bzw. sind von der Vorinstanz festgestellt worden oder unbestritten. 7.3 Der zulässige Gesamtmietzins aller drei Wohnungen wurde somit im massgebenden Zeitraum um Fr. 9'663.-- überschritten und ist in diesem Umfang als unrechtmässig zu bezeichnen. Für die Mietzinszahlungen der Beschwerdegegner allein ergibt sich folgende Berechnung: Zu den gemäss Mietzinsliste zulässigen Mietzinsen von Fr. 176'352.-- sind die nach dem Ausgeführten zulässigen monatlichen Zuschläge von maximal Fr. 150.-- (120 x Fr. 150.-- = Fr. 18'000.--) zu addieren, was einen zulässigen Gesamtmietertrag für die Wohnung der Beschwerdegegner von Fr. 194'352.-- ergibt. Dieser Betrag ist von den tatsächlich von den Beschwerdegegnern bezahlten Mieten (Fr. 201'348.--) abzuziehen, was zu einem Ergebnis von Fr. 6'996.-- führt. Die Stockwerkzuschläge von monatlich maximal Fr. 150.-- sind indessen nur zulässig, wenn dadurch aus den Mieten aller Wohnungen nicht ein höherer Gesamtertrag als der gemäss Mietzinsliste erlaubte erwirtschaftet wird. Wie aufgezeigt, überschreitet der tatsächliche Ertrag aus den Wohnungsmieten den zulässigen um Fr. 9'663.--. Somit wurden die an sich zulässigen Stockwerkzuschläge nicht vollständig durch Kompensation bei den zwei anderen Wohnungen ausgeglichen. Unter diesen Umständen ist zu Gunsten der Beschwerdegegner nicht vom maximal möglichen Stockwerkzuschlag auszugehen. Dieser erweist sich nur insoweit als rechtmässig, als er bei den beiden anderen Wohnungen kompensiert wurde. Demnach ist festzustellen, dass der gemäss Mietzinsliste zulässige Gesamtmietzins der Wohnung der Beschwerdegegner im fraglichen Zeitraum um Fr. 9'663.-- unrechtmässig überschritten worden ist.