Citation: 2C_1273/2012 E. A

Mit Kaufvertrag vom 30. Mai 2006 und Grundbucheintrag vom 6. Juni 2006 erwarben die Eheleute A.X.________ und B.X.________ geb. Y.________ im Miteigentum je zur Hälfte ein in der Gemeinde R.________/GR gelegenes Grundstück, auf dem sich ein Einfamilienhaus befindet. Der Kaufpreis betrug Fr. 1 Mio.; er wurde aufgebracht durch Eigenkapital von Fr. 350'000.--, im Übrigen durch einen Bankkredit. A.X.________ war zu dieser Zeit als CEO und Delegierter des Verwaltungsrats der C.________ AG tätig. Diese Beschäftigung fand noch im selben Jahr ein Ende. Ab Mitte 2007 wirkte er als Mitglied des Verwaltungsrates der D.________ AG. Deren Zweck besteht statutengemäss im Kauf und Verkauf sowie dem Handel, der Bewirtschaftung und dem Halten von Immobilien. Am 17. Februar 2007 gingen die Eheleute X.-Y.________ mit einer Drittperson einen Maklervertrag ein, um das im Vorjahr erworbene Grundstück in R.________/GR zu veräussern. Gleichzeitig trieben sie die Umbaupläne voran, reichten in diesen Wochen das Baugesuch ein und erhielten am 26. März 2007 die Baubewilligung. Zur Verwirklichung des bewilligten Vorhabens schlossen sie am 1. Mai 2007 mit der hypothezierenden Bank einen "Rahmenvertrag für Baukredit", dem sie einen Kostenvoranschlag von Fr. 3'510'000.-- zugrunde legten. Mit Blick auf die Anlagekosten von insgesamt Fr. 4'510'000.-- gewährte die Bank einen Baukredit von Fr. 3'600'000.--, worin der ursprüngliche Grundpfandkredit von Fr. 650'000.-- enthalten war. Einer Beurteilung der E.________ AG zufolge, die diese am 8. Februar 2012 abgab und auf Anfrage der Eheleute X.-Y.________ erfolgte, belief sich der Wert des zwar baubewilligten, aber noch nicht realisierten Projekts "inkl. Businessplan und Offertausschreibung" im Frühjahr 2007 bereits auf Fr. 4 Mio. In der Folge konnten die Eheleute X.-Y.________ am 3. März 2008 mit einer Drittperson einen Kaufrechts- und am 9. Juni 2008 einen Kaufvertrag abschliessen. Der Kaufpreis für das Grundstück mit dem umgebauten Haus, ohne Berücksichtigung des Hausrats, belief sich auf Fr. 8,7 Mio.