Citation: 4C.455/1999 21.03.2000 E. B

B.- In data 24 settembre 1997, usando un modulo ufficiale, il TCS ha notificato a Tiziano Ponti la disdetta del contratto con effetto a decorrere dal 31 dicembre seguente. Dato che la stessa cosa era già accaduta nel 1995, Tiziano Ponti ha reagito come nel passato, richiedendo l'invio del nuovo contratto. Sennonché, questa volta, il TCS ha ribadito il carattere definitivo della disdetta, negando di aver mai alluso a una proroga automatica del contratto e rinviando al protocollo una discussione svoltasi il 2 dicembre 1996 durante la quale, a proposito del contratto 1997, si era stabilito ch'esso sarebbe stato concluso sulle stesse basi degli anni precedenti «sans renouvellement automatique. Cette prolongation sera le dernier test pour un contrat de longue durée en cas de convenance et d'efficacité prouvées». Interrogato sui motivi della disdetta, il TCS si è riferito alla durata determinata del contratto, scadente il 31 dicembre 1997. Adito da Tiziano Ponti con un'istanza volta alla dichiarazione di intempestività della disdetta nonché alla protrazione di sei anni del contratto, il 23 dicembre 1997 l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Breganzona ha concesso una protrazione unica e definitiva sino al 31 dicembre 1998. Il 23 gennaio seguente entrambe le parti si sono rivolte al Pretore del Distretto di Lugano: Tiziano Ponti chiedendo la protrazione del contratto per quattro anni e il TCS domandando l'annullamento della decisione dell'Ufficio di conciliazione. Il giudice ha qualificato il contratto in rassegna come una locazione a tempo indeterminato, rinnovabile di anno in anno. Con un'unica sentenza del 21 maggio 1999 egli ha quindi respinto l'istanza del TCS, mentre ha evaso quella di Tiziano Ponti dichiarando inefficace la disdetta del 24 settembre 1997, siccome in contrasto con il termine di preavviso di sei mesi previsto dalla legge nella locazione di locali commerciali e, in ogni caso, non fondata su motivi gravi, suscettibili di giustificare la deroga al predetto termine.