Citation: 1C_549/2023 E. 4.3

4.3. La cour cantonale a retenu que, quand bien même les travaux litigieux, pris individuellement, relèveraient de l'entretien courant, ils avaient été exécutés de manière regroupée, à l'occasion d'un changement de locataires, et devaient donc être considérés comme de l'entretien différé, la recourante ayant échoué à prouver qu'elle aurait procédé à des travaux d'entretien réguliers. Les factures relatives aux travaux exécutés entre 2007 et 2009, pour un montant relativement modeste de 1'128 fr., n'étaient pas suffisantes pour admettre que l'appartement aurait été régulièrement entretenu pendant une période de quatorze ans. La recourante ne saurait se prévaloir du fait que l'ancien locataire, en sa qualité de concierge de l'immeuble, l'aurait entretenu lui-même, cette affirmation étant contredite par l'exécution des travaux litigieux, pour un montant important de près de 40'000 fr. après son départ. La cour cantonale a relevé que les travaux litigieux avaient porté sur la totalité de l'appartement, à plus ou moins grande échelle, avec des interventions plus conséquentes dans les sanitaires que dans le séjour ou les chambres. Leur coût équivalait à 9'818 fr. par pièce, soit à un montant très proche de la fourchette de 10'000 fr. généralement retenue pour qualifier les travaux de grande ampleur, étant précisé que le Département du territoire n'était pas contraint de renoncer à requérir le dépôt d'une demande d'autorisation pour des travaux de moins de 10'000 fr. par pièce, mais également que des travaux dont le coût était inférieur à ce montant avaient déjà valablement été soumis à autorisation (ATA/334/2014). Leur nature et leur étendue étaient quasiment identiques à celles relevées dans l'ATA/422/2020. Le fait que les éléments ménagers n'aient pas été remplacés était insuffisant pour s'écarter de la solution retenue dans cet arrêt. Par ailleurs, la nature et l'étendue des travaux étaient également très similaires à celles relevées dans l'ATA/440/2015, étant précisé que dans cet arrêt, le coût des travaux par pièces était même inférieur à celui du présent cas. En ce qui concerne la répercussion des travaux sur le loyer, ni la loi ni la jurisprudence n'ont défini de seuil à partir duquel l'augmentation de loyer consécutive à des travaux devait être considérée comme importante. En l'occurrence, le loyer a été augmenté de 56,5%, hausse que le Département du territoire puis le Tribunal administratif de première instance ont considéré comme importante. Dans la mesure où ce pourcentage constitue, en chiffres absolus, une augmentation de plus de moitié, le raisonnement des autorités précédentes ne prêtait pas le flanc à la critique. Ce pourcentage était bien supérieur au 20% qu'une minorité du Grand Conseil avait proposé comme seuil à partir duquel une augmentation de loyer devait être considérée comme importante (Mémorial du Grand Conseil 1999 9/1 1211). Quand bien même cette proposition a été refusée, elle donne un bon indice sur la façon d'évaluer la répercussion des travaux sur le loyer.