Citation: 4A_475/2015 E. 4.4

4.4. Dans plusieurs arrêts non publiés, le Tribunal fédéral a jugé que la résiliation ordinaire donnée par le bailleur propriétaire en vue de vendre son bien à de meilleures conditions sans occupant ( Leerverkaufskündigung) ne constituait pas un abus de droit dans le cas concret. Ainsi, le Tribunal fédéral a considéré que le propriétaire d'un domaine, comprenant une maison de maître, des dépendances, garages, écuries, appartement pour le personnel et jardin à la française, n'avait pas commis d'abus de droit en résiliant le bail pour vendre son domaine libre de locataires à de meilleures conditions. Il a considéré qu'il n'avait pas été constaté en fait que ce motif de résiliation ne serait pas réel et constituerait un pur prétexte. Un propriétaire peut en principe vendre son bien et la poursuite d'un but économique n'a en règle générale rien d'illégitime ou d'abusif. S'agissant d'un objet d'exception (un domaine de luxe), on peut imaginer que l'acquéreur pourrait souhaiter y vivre personnellement. Que le domaine soit libre de tout occupant paraît effectivement de nature à favoriser la vente. Il n'a pas été constaté que le propriétaire aurait adopté une attitude contradictoire. Il n'y avait en l'espèce pas d'élément concret permettant de penser que la résiliation aurait été un moyen de pression pour amener les locataires à acheter le domaine (art. 271a al. 1 let. c CO) (arrêt 4C.267/2002 du 18 novembre 2002 consid. 2.3). S'agissant de la résiliation du bail portant sur un manège de chevaux, après environ 20 ans, lors du décès du locataire, et signifié par la propriétaire qui occupait un logement dans le bâtiment et ne pouvait plus continuer à y habiter pour des raisons de santé, le Tribunal fédéral a considéré qu'elle n'était pas constitutive d'abus de droit dès lors qu'il avait été constaté que la propriétaire avait l'intention de vendre sa propriété en raison de problèmes de santé et que la présence d'un locataire constituait un obstacle à la réalisation de la vente (arrêt 4C.176/2004 du 8 septembre 2004, Faits et consid. 2). S'agissant d'une société active dans le domaine de l'achat et de la vente de biens immobiliers, le Tribunal fédéral a considéré que la résiliation signifiée par celle-ci à la locataire d'un appartement de cinq pièces pour vendre celui-ci libre de tout occupant à des acquéreurs, qui généralement souhaitent y habiter, n'était pas abusive dès lors qu'il avait été constaté que la locataire disposait d'un revenu confortable et était prête à déménager, que la bailleresse devait vendre un ou deux objets par année pour fonctionner normalement et qu'il était évident que la vente d'un appartement isolé à une personne qui souhaite l'habiter elle-même est plus facile si l'appartement est libre de tout occupant (arrêt 4A_484/2012 du 28 février 2013, Faits et consid. 2.3). En ce qui concerne la résiliation ordinaire signifiée par un propriétaire qui est en proie à des difficultés financières importantes et veut obtenir des liquidités pour faire face à ses engagements envers des banques, et qui souhaite vendre l'appartement litigieux libre de tout occupant afin d'en obtenir un meilleur prix, le Tribunal fédéral a jugé qu'il n'avait pas été constaté par la cour cantonale que le prix de vente de cet appartement de trois pièces et demie, au loyer modéré et situé au centre ville, dépendait de ce qu'il soit occupé ou non et qu'il ne s'agissait pas non plus d'un fait notoire. Le Tribunal fédéral a donc estimé que seul le cas d'abus de la disproportion des intérêts en jeu due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur aurait pu rendre la résiliation abusive (arrêt 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 5-6). Force est ainsi de constater que le Tribunal fédéral n'a pas établi de règle abstraite pour le cas où la résiliation est donnée en vue d'en tirer un meilleur profit lors de la vente. Il n'a pas retenu que tout appartement sans occupant se vendrait plus cher, mais a recherché dans chaque cas particulier si, au vu des faits constatés par l'instance cantonale, un abus de droit était réalisé ou non; il est précisé que, dans le cadre de cet examen, il n'y a en principe pas lieu de procéder à la pesée des intérêts du bailleur et du locataire (cf. supra consid. 4.2). Le juge peut toutefois examiner s'il existe une disproportion évidente entre les intérêts en présence, soit ceux purement financiers du bailleur et le problème particulièrement pénible sur le plan humain causé au locataire par la résiliation, puisqu'il s'agit là d'un cas d'abus de droit pouvant entrer en ligne de compte (arrêts 4A_300/2010 du 2 septembre 2010 consid. 4.3; 4A_484/2012 du 28 février 2013 consid. 2.3.3).