Citation: 4A_388/2013 E. 2.1

2.1. L'art. 264 CO régit la restitution anticipée de la chose louée. Le locataire qui restitue la chose sans respecter le terme de congé est libéré de ses obligations à condition qu'il présente un remplaçant solvable que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. A défaut, le locataire reste tenu de payer le loyer jusqu'au prochain terme de congé. Toutefois, le bailleur doit admettre l'imputation des impenses qu'il a pu épargner et des profits qu'il a pu retirer d'un autre usage de la chose louée. En vertu de l'art. 267 al. 1 CO, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. La loi ne définit pas l'acte de restitution en soi, mais précise partiellement quelle qualité doit revêtir la chose louée lorsqu'elle est restituée (cf. Peter Higi, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1995, nos 5, 81 et 85 ad art. 267 CO). Selon la doctrine et la jurisprudence, la restitution se fait par remise de la chose même ou des moyens qui la font passer dans la puissance du bailleur ( HANS PETER WALTER, in OR: Art. 1-529, HONSELL éd., 2008, n° 3 ad art. 267a CO); ainsi, lorsque le bail porte sur des locaux, le locataire doit remettre tous les jeux de clés servant à y accéder, y compris les éventuels doubles qu'il a fait faire (arrêt 4C.224/1997 du 17 février 1998 consid. 3a, in mp 1998 182; cf. entre autres CAROLE AUBERT, in Droit du bail à loyer, BOHNET/MONTINI éd., 2010, n° 3 ad art. 267 CO; HIGI, op. cit., n° 13 ad art. 267 CO). L'application de l'art. 264 CO suppose que le locataire manifeste clairement et sans ambiguïté son intention de restituer la chose au bailleur de façon anticipée. Le locataire doit procéder effectivement à la restitution complète et définitive. Il ne peut se contenter de laisser les locaux vides et inoccupés, mais doit en remettre les clés au bailleur (arrêt 4A_220/2008 du 7 août 2008 consid. 3, traduit in mp 2009 21; cf. aussi 4C.129/1999 du 5 octobre 1999 consid. 2a, in DB 2000 n° 13 p. 22). Jurisprudence et doctrine soulignent parfois que la restitution des locaux n'intervient que lorsque le locataire a restitué toutes les clés et entièrement vidé les pièces (cf. arrêts 4A_456/2012 du 4 décembre 2012 consid. 2.1, in SJ 2013 I 525; 4C.224/1997 précité, consid. 3a; BISE/PLANAS, in Droit du bail à loyer, op. cit., n° 13 ad art. 264 CO; DAVID LACHAT, La restitution anticipée de la chose louée [Art. 264 CO]: questions choisies, in CdB 1998 135, cité dans un arrêt du Tribunal cantonal fribourgeois publié in CdB 1999 95; PASCAL TERRAPON, La restitution des locaux loués et l'offre d'un locataire de remplacement, in 12 e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, p. 7). Le locataire qui enfreint ses devoirs en matière de restitution découlant de l'art. 267 al. 1 CO doit des dommages-intérêts en application de l'art. 97 CO. Le bailleur peut notamment obtenir le remboursement des frais qu'il a dû assumer si le locataire a omis de vider et/ou de nettoyer les locaux (arrêt 4A_456/2012 précité, consid. 2.1; cf. aussi 4C.261/2006 du 1 novembre 2006 consid. 3.2.3); en effet, l'on attend en principe du locataire qu'il vide entièrement les locaux et les nettoie (cf. HIGI, op. cit., n os 89 et 92 ad art. 267 CO).