Citation: 4A_269/2015 E. A

Die A.________AG (Mieterin, Klägerin, Beschwerdeführerin) mietete von B.________ (Vermieter, Beklagter, Beschwerdegegner) im Jahr 2004 zunächst mit schriftlichem Vertrag vom 21. Mai 2004 ein Verkaufslokal (mit Keller), später mit einem weiteren Mietvertrag vom 22. Juni 2004 eine 4-Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss, beides in der Liegenschaft Strasse X in U.________. A.a. Im Mietvertrag über das Verkaufslokal wird unter dem Titel "3.2 Mietdauer" festgehalten, das Mietverhältnis werde für die feste Mietdauer von fünf Jahren abgeschlossen und zwar vom 1. Juli 2004 bis zum 30. Juni 2009. Unter dem Titel "3.3 Kündigung" wird geregelt, der Vertrag könne erstmals auf den 30. Juni 2009 gekündigt werden. Erfolge vor Ablauf dieser Frist keine Kündigung, werde das Mietverhältnis jeweils stillschweigend um 5 Jahre verlängert. Die gegenseitige Kündigungsfrist betrage 12 Monate und habe durch eingeschriebenen Brief zu erfolgen. Unter dem Titel "3.4 Option" wurde schliesslich vereinbart, dem Mieter stehe das Recht zu, den Vertrag nach Ablauf der festen Vertragsdauer um fünf Jahre zu verlängern. Die Mieterin habe die Option mindestens 12 Monate vor Ablauf der festen Vertragsdauer schriftlich geltend zu machen. Diese Option hat die Mieterin ausgeübt. Der Mietvertrag über die Wohnung enthält eine bis auf die kürzere Kündigungsfrist (6 Monate) analoge Regelung betreffend die Mietdauer, die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses, wenn keine Kündigung erfolgt, und die Option, den Vertrag nach Ablauf der festen Mietdauer um 5 Jahre zu verlängern. Auch die Option betreffend die Wohnung hat die Mieterin ausgeübt. A.b. Mit Schreiben vom 12. März 2013 machte die Mieterin für beide Mietobjekte gestützt auf die Verträge wiederum ein Optionsrecht für die Verlängerung der Verträge um weitere fünf Jahre geltend d.h. für das Verkaufslokal vom 1. Juli 2014 bis zum 30. Juni 2019. Ausserdem beantragte sie eine Herabsetzung der Mietzinse ab 1. Juli 2014 und begründete dies mit dem gesunkenen Referenzzinssatz und dem Landesindex der Konsumentenpreise. Schliesslich untersagte sie dem Vermieter das Zutrittsrecht zu den Heizräumen, warf ihm eine ungenügende Reinigung des Treppenhauses vor und bemängelte den Abfluss. Der Vermieter kam den im Schreiben gestellten Forderungen nicht nach, sondern kündigte mit Kündigung vom 23. April 2013 das Vertragsverhältnis betreffend das Verkaufslokal.