Citation: 4A_601/2012 E. 2

Sur l'action principale, les deux commissions de courtage encore litigieuses se rapportent à l'acquisition de locaux par une société du groupe A.________. Cet acquéreur a stipulé des travaux d'aménagement spécifiques et très importants, lesquels ont nécessité une activité également importante de la demanderesse. Le défendeur refuse toute commission au motif qu'il se trouvait en relations avec ce client déjà avant que la demanderesse ne prît part à l'opération immobilière, de sorte que, à son avis, elle ne le lui a pas amené l'acquéreur aux termes du contrat de courtage; pour le surplus, il tient l'activité de la demanderesse pour couverte par la rémunération forfaitaire afférente à la gestion de l'opération. Selon les constatations de la Cour de justice, déterminantes d'après l'art. 105 al. 1 LTF, « A.________ SA était connue [du défendeur] »; néanmoins, c'est la demanderesse qui lui a d'abord proposé des locaux dans un autre complexe immobilier dont le défendeur avait également entrepris la promotion. Ces locaux ne convenant pas, la demanderesse lui a montré les locaux du bâtiment en cause. Dans les jours suivant, A.________ a pris contact avec le défendeur; son ou ses représentants, le défendeur et un consultant indépendant mandaté par celui-ci, U.________, se sont ensuite rencontrés. La demanderesse n'a pas participé aux pourparlers alors intervenus. Le 28 juin 2005, U.________ lui a fait savoir que A.________ souhaitait poursuivre l'étude de son installation dans les locaux; il lui confiait la tâche correspondante et lui adressait ses instructions. De cette relation des faits, il ressort que c'est la demanderesse, en premier, qui a concrètement montré aux représentants du groupe A.________ les locaux ou parties de bâtiment qu'une société de ce groupe a plus tard achetés. En tant que la demanderesse peut se prévaloir d'un contrat de courtage, la rémunération promise lui semble due car il existe un lien dit psychologique entre son activité et la vente d'immeubles finalement intervenue (cf. arrêts 4A_401/2012 du 16 octobre 2012, consid. 4, SJ 2013 I 211; 4C.259/2005 du 14 décembre 2005, consid. 2, SJ 2006 I 216). Un contrat de courtage n'a cependant été conclu entre les parties que le 12 juin 2006, soit près d'une année après que la demanderesse avait montré les locaux concernés aux représentants de A.________. La vente de ces locaux était alors conclue car elle a été officiellement publiée à Genève le 11 et le 12 juin 2007. Le 12 juin également, la demanderesse a accepté une rémunération forfaitaire de 50'000 fr. pour divers services qu'elle avait rendus en relation avec l'opération immobilière, soit des services qui, textuellement, ne comprenaient certes pas une activité de courtage. Le même jour encore, la demanderesse a stipulé une rémunération forfaitaire de 150'000 fr. pour ses services futurs, y compris le suivi de l'ensemble des travaux, sans restriction, et la « représentation du maître de l'ouvrage auprès de A.________ ». Au regard de ces circonstances et du principe de la confiance qui régit l'interprétation des manifestations de volonté entre cocontractants (cf. ATF 135 III 410 consid. 3.2 p. 412; 133 III 675 consid. 3.3 p. 681), les trois conventions souscrites par les parties le 12 juin 2006 ne peuvent pas être comprises en ce sens que le défendeur aurait promis une commission de courtage non seulement sur les ventes futures à des acquéreurs amenés par la demanderesse, mais aussi sur la vente déjà conclue avec le groupe A.________. La demanderesse insiste sur l'ampleur de l'activité qu'elle a fournie pour le suivi des travaux d'aménagement particuliers aux locaux destinés à cet acquéreur. Cet argument ne convainc pas car à l'instar d'un entrepreneur assujetti à l'art. 373 al. 1 CO, le mandataire qui a stipulé une rémunération à forfait ne peut exiger aucune augmentation au motif que, le cas échéant, sa mission a exigé des efforts plus importants que ce qui était prévu (Franz Werro, Commentaire romand, 2e éd., n° 48 ad art. 394 CO). Pour le surplus, il n'apparaît pas que les constatations de la Cour de justice soient lacunaires ou inexactes sur des points importants; la demanderesse développe longuement mais vainement une discussion des faits et des preuves qui n'est pas recevable sous l'angle de l'art. 97 al. 1 LTF.