Citation: 1A.19/2001 22.08.2001 E. 4

4.- Das Verwaltungsgericht hat nicht nur die Verpflichtung zum Abbruch des alten Bauernhauses, sondern auch die Abbruchverfügung des Gemeinderats Risch vom 16. Dezember 1994 aufgehoben. Der Beschwerdegegner behauptet zu Unrecht, dass sich die Beschwerde des Bundesamts nicht gegen die Aufhebung der Abbruchverfügung richte. Dieses hat vielmehr ausdrücklich beantragt, es sei auch die gemeinderätliche Abbruchverfügung unter Ansetzung einer neuen Frist zu bestätigen. Nach den vorstehenden Erwägungen ist klar, dass die Abbruchverfügung des Gemeinderats nicht schon deshalb aufgehoben werden kann, weil gar keine Pflicht zum Abbruch des alten Bauernhauses bestehe, wie dies das Verwaltungsgericht annahm. Der Beschwerdegegner hält eine solche Pflicht jedoch auch aus anderen Gründen für unzulässig. a) Zunächst macht er geltend, dass der Abbruchbefehl nicht an ihn hätte gerichtet werden dürfen, da die Pflicht zum Abbruch nicht ihn treffe, sondern seinen Bruder, der das neue Wohnhaus gebaut habe. Denn die Auflage zum Abbruch des alten Hauses in der Baubewilligung sei bei der Handänderung im Jahre 1993 nicht auf ihn übergegangen. Sie könne daher ihm gegenüber nicht durchgesetzt werden. Diese Auffassung ist unzutreffend. Baubewilligungen sind sachbezogen und gehen bei Handänderungen auf den Rechtsnachfolger über (Ulrich Häfelin/Georg Müller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. Aufl. Zürich 1998, Rz. 1967). Dies gilt ebenfalls für die in einer solchen Bewilligung enthaltenen Auflagen und nicht nur für die Rechte, wie der Beschwerdegegner meint. Die Auflagen sind genauso wie die Rechte an die Sache geknüpft und folgen dieser bei einer Handänderung. Allerdings können Beseitigungsverfügungen nicht nur an den neuen Eigentümer, sondern nach dem Störerprinzip auch an frühere Eigentümer gerichtet werden, wenn diese als Verhaltensstörer den ordnungswidrigen Zustand verursacht haben (BGE 107 Ia 19 E. 2a S. 23). Es verletzt daher keine verfassungsmässigen Rechte, wenn im vorliegenden Fall der Abbruchbefehl an den Beschwerdegegner als neuen Eigentümer des Weidhofs gerichtet wurde. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass ein zwischen W.________ und der Gemeinde Risch geschlossener Dienstbarkeitsvertrag, der die Abbruchpflicht zusätzlich privatrechtlich sichern sollte, nicht im Grundbuch eingetragen wurde. Die Pflicht des Beschwerdegegners ergibt sich allein aus dem öffentlichen Recht. b) Der Beschwerdegegner sieht in der Anordnung des Abbruchs des alten Wohnhauses ebenfalls einen Verstoss gegen Treu und Glauben. So habe er beim Erwerb des Hofs nicht mehr mit der Durchsetzung des Abbruchbefehls rechnen müssen. Dies ergebe sich einmal daraus, dass der Gemeinderat nach der Ablehnung des Eintrags der Dienstbarkeit durch das Grundbuchamt auf eine anderweitige Sicherstellung der Abbruchverpflichtung verzichtet habe. Zudem habe er den rechtswidrigen Zustand während fast zwei Jahren tatenlos hingenommen. Eine länger dauernde behördliche Tolerierung eines rechtswidrigen Zustands kann zwar unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben einer späteren Beseitigungs- oder Wiederherstellungsverfügung entgegenstehen. Doch ist eine solche Situation nur mit Zurückhaltung anzunehmen. Nach der Rechtsprechung kommt ein Abbruch aus Gründen des Vertrauensschutzes bloss dann nicht mehr in Frage, wenn die Behörden die rechtswidrigen Gebäude oder Gebäudeteile zuvor über Jahre hinweg geduldet hatten, obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätten kennen müssen (BGE 107 Ia 121 E. 1c S. 124). Im vorliegenden Fall hätte W.________ das alte Bauernhaus bis im Oktober 1993 abbrechen müssen. Die Verfügung des Gemeinderats erfolgte am 16. Dezember 1994, also rund 1 1/4 Jahre später. Von einer übermässig langen Zeitspanne kann nicht gesprochen werden, zumal im Dezember 1993 der Verkauf an den Beschwerdegegner stattfand, was ein gewisses Zuwarten beim Erlass einer Abbruchverfügung nahelegen mochte. Ebenso wenig kann der Beschwerdegegner aus der Tatsache, dass der Gemeinderat nach der Abweisung des Grundbucheintrags keine weiteren Schritte unternahm, einen Verzicht auf den Abbruch des alten Wohnhauses ableiten. Der Gemeinderat hatte dazu keinen Anlass, da die Pflicht zum Abbruch auch öffentlichrechtlich verfügt war. Der vom Gemeinderat verfügte Abbruch verstösst somit nicht gegen Treu und Glauben.