Citation: 4A_495/2010 20.01.2011 E. 6

Weiter rügen die Beklagten eine Verletzung von Art. 269a lit. b OR i.V.m. Art. 14 Abs. 1 VMWG. Sie bestreiten das Vorliegen einer umfassenden Überholung im Sinne von Art. 14 VMWG. Die Beweiserleichterung nach Art. 14 Abs. 1 VMWG dürfe nur gewährt werden, wenn ältere Bauten renoviert würden. Nur dann sei ein Mehrwert bzw. eine Komfortsteigerung für die Mieter zu vermuten. Bei einer erst 23-jährigen Liegenschaft sei von vornherein nicht damit zu rechnen, dass die Sanierung zu einer Wertvermehrung führe. 6.1 Umfassende Überholungsarbeiten dienen einerseits dem Unterhalt des Gebäudes, anderseits der Wertvermehrung, enthalten somit einerseits werterhaltende und anderseits wertvermehrende Investitionen (BGE 118 II 415 E. 3a). Sie unterscheiden sich von den gewöhnlichen Reparaturen oder dem laufenden Unterhalt vor allem mengenmässig und liegen vor, wenn ein Haus oder eine Wohnung in grösserem Umfang instand gestellt wird. Eine umfassende Überholung liegt in der Regel vor, wenn mehrere Teile der Gebäudehülle oder des Gebäudeinnern erneuert werden oder wenn ein Haus oder Gebäude total renoviert wird. Die Arbeiten gehen in der Regel über den normalen Unterhalt hinaus (Urteil 4C.104/1996 vom 6. September 1996 E. 3a). Unter dem Begriff der umfassenden Überholung sind demnach Arbeiten zu verstehen, die den laufenden Unterhalt deutlich übersteigen, wesentliche und in der Regel mehrere Bauteile einer Liegenschaft betreffen und dazu führen, deren Lebensdauer zu verlängern und zu modernisieren. Auch der Kostenumfang der getätigten Investitionen kann eine umfassende Überholung indizieren, wenn die Kosten im Verhältnis zum Mietertrag ein beträchtliches Ausmass erreichen (HIGI, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 350 f. zu Art. 269a OR; WEBER, Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 4. Aufl. 2007, N. 12 zu Art. 269a OR; LACHAT et al., Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 380; HANS BÄTTIG, Die Überwälzung der Kosten von umfassenden Überholungen auf den Mietzins, MRA 2009 1 ff., S. 8; SARAH BRUTSCHIN, Die Überwälzung von Mehrleistungen auf den Mietzins, mp 2005 129 ff., S. 138). 6.2 Die Vorinstanz erwog, an der Liegenschaft Z.________strasse in Q.________ seien im Jahr 2007 zahlreiche Arbeiten ausgeführt worden. So seien die Küchen, die Badezimmer, die separaten WC, die gesamten Sanitärinstallationen (inkl. Leitungsnetz), die Lüftungsinstallationen, die Wand- und die Bodenbeläge, die Elektroinstallationen sowie die Fenster und Storen erneuert worden. Die Auflistung der aufgeführten Arbeiten zeige, dass diese sehr umfangreich gewesen seien und wesentliche Gebäudeteile betroffen hätten, weshalb bereits der Umfang der Investitionen für das Vorliegen einer umfassenden Überholung sprechen würden. Mit der Renovation und insbesondere dem Ersatz der Küchen, der Badezimmer und der separaten WC sei die Lebensdauer der erneuerten Teile verlängert worden. Die Investitionen seien sodann in verschiedenen Bereichen wertvermehrend und gingen über den üblichen, regelmässig vorzunehmenden Unterhalt hinaus. Zu erwähnen seien zudem die hohen Kosten der Investitionen. Die Klägerin habe im Jahre 2007 für Bauarbeiten an der streitbetroffenen Liegenschaft rund Fr. 550'000.-- aufgewendet. Davon seien Fr. 520'000.-- für die Berechnung der Mietzinserhöhung zu berücksichtigen. Bei diesen Beträgen handle es sich um mehr als den fünffachen Betrag der jährlichen Nettomietzinseinnahmen von knapp Fr. 100'000.--, die vor der umfassenden Überholung erzielt worden seien. Dieses Verhältnis erscheine als hoch und stelle ein weiteres Indiz dar, dass eine umfassende Überholung getätigt worden sei. 6.3 Diese Erwägung der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden. Die Beklagten halten ihr nichts entgegen, was eine andere Beurteilung erheischen würde. Namentlich trifft es nicht zu, dass nur ältere Liegenschaften einer umfassenden Überholung zugänglich wären. Die Behauptung der Beklagten, die streitbetroffene Liegenschaft habe schon vor den Renovationsarbeiten im Jahre 2007 dem heutigen Standard entsprochen und wäre nicht renovationsbedürftig gewesen, wenn die Wasserleitungen richtig entkalkt worden wären, findet in den Feststellungen des angefochtenen Urteils keine Stütze. Der Zeitraum, der seit der Erstellung der Liegenschaft bzw. der letzten umfassenden Überholung verstrichen ist, kann bei der Festlegung des im konkreten Fall innerhalb des Rahmens von 50-70 % liegenden Mehrwertanteils berücksichtigt werden (wobei umstritten ist, inwiefern; vgl. HIGI, a.a.O., N. 388 zu Art. 269a OR; SVIT-Kommentar, Das Schweizerische Mietrecht, 3. Aufl. 2008, N. 71 zu Art. 269a OR, nach denen bei einem eher kurzen Zeitraum der Mehrwertanteil am oberen Ende der Bandbreite von 50-70 % anzusiedeln ist; anders: BÄTTIG, a.a.O., S. 25 f.; vgl. auch LACHAT et al., a.a.O., S. 380). Der Umstand, dass die streitbetroffene Liegenschaft im Zeitpunkt der Renovationsarbeiten erst 23 Jahre alt war, schliesst hingegen die Annahme einer umfassenden Überholung nicht aus. In der Regel kann nach dem Ersatz von mehr als zwanzigjährigen Einrichtungen, die wesentliche Bestandteile der Liegenschaft bilden, nicht mehr vom gleichen Standard gesprochen werden, sondern es ist davon auszugehen, dass die entsprechenden Investitionen - entsprechend der Regelung von Art. 14 Abs. 1 VMWG - einen Mehrwert im Sinne von Art. 269a lit. b OR schaffen. So ist regelmässig anzunehmen, dass nach zwanzig Jahren ein technologischer Fortschritt zu verzeichnen ist, der zu höherwertigen, leistungsfähigeren, energiesparenderen Einrichtungen führt. Dies harmoniert mit der Rechtsprechung über die Berücksichtigung von Liegenschaften als Vergleichsobjekte bei der Ermittlung der quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Art. 269a lit. a OR, nach der Liegenschaften mit einem Bauabstand von mehr als zwanzig Jahren nicht mehr als in die gleiche Bauperiode fallend zu betrachten und damit nicht zu berücksichtigen sind (BGE 136 III 74 E. 3.2.1). 6.4 Die Vorinstanz ging demnach zu Recht von einer umfassenden Überholung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG aus.