Citation: 4A_257/2020 E. 3.5.2

3.5.2. Il est constant que le droit d'emption dont devait bénéficier le recourant selon l'art. 3 de la promesse du 27 juillet 2015 n'a pas été inscrit au registre foncier. Le conservateur a rejeté la réquisition d'annotation au motif que le propriétaire de la parcelle n'avait pas comparu à l'acte; la société simple qui était, elle, partie à cet acte n'avait pas qualité de propriétaire. La cour cantonale s'est toutefois refusée à retenir la nullité de l'acte pour deux raisons: d'une part, l'annotation n'était pas impossible puisqu'elle pouvait être faite par le propriétaire. D'autre part, un tel vice entraînerait tout au plus la nullité de la clause topique, et non celle de l'acte tout entier. Pour conforter le premier pan de cette argumentation alternative, les intimées plaident que le droit d'emption était cessible. Un tel élément ne découle pas de l'arrêt attaqué; il ne saurait se déduire de l'acte du 11 mars 2015 tel qu'il est résumé par les juges cantonaux. Au demeurant, s'il contenait réellement une clause de cessibilité, ce titre aurait été produit au registre foncier. Le recourant objecte pour sa part que l'engagement était impossible parce que le propriétaire n'était pas partie à l'acte du 27 juillet 2015. Cela n'empêchait pas nécessairement les intimées de recueillir son accord. Il apparaît toutefois superflu de s'interroger plus avant sur le point de savoir si l'engagement litigieux était grevé d'une impossibilité initiale liée à un motif objectif au sens de l'art. 20 CO. En effet, à supposer que tel fût le cas, il faudrait constater, à l'instar de l'autorité précédente, que le vice affecterait la seule clause relative au droit d'emption, en vertu du principe favor negotii (consid. 3.3 supra); l'acte - et donc la clause pénale - demeureraient valables pour le surplus. L'autorité précédente a en effet pointé le caractère accessoire que revêtait l'engagement de faire annoter un droit d'emption, par rapport aux autres engagements. Le recourant s'évertue à expliquer qu'il n'aurait pas conclu la " promesse d'achat " sans la clause querellée, i.e. sans bénéficier d'un droit d'emption annoté au registre foncier, ce qui invaliderait ce raisonnement. La cour cantonale a toutefois retenu le contraire, sur la base des constatations factuelles suivantes: - les clauses prévues dans le contrat n'exprimaient aucune volonté de subordonner la promesse d'achat à l'annotation du droit d'emption au registre foncier; - après la signature de leur convention, les parties avaient toutes agi en vue de l'acquisition du bien immobilier et de la construction envisagée dans ce cadre. Elles avaient en particulier discuté des travaux à effectuer, le recourant ayant formulé des demandes spécifiques. Celui-ci avait entamé les démarches pour réunir les fonds nécessaires à son acquisition, sans s'inquiéter de savoir si le droit d'emption avait été annoté au registre foncier. Il ne s'était renseigné à ce sujet qu'en octobre 2018, dans le cadre de la procédure judiciaire. La cour d'appel en a déduit que l'annotation du droit d'emption ne revêtait pour les parties qu'un caractère accessoire par rapport aux autres engagements. Le recourant ne taxe pas d'arbitraires les constations factuelles et la conclusion qu'en ont tirée les juges cantonaux. Contrairement à ce qu'il soutient, la clause selon laquelle les 200'000 fr. versés par le recourant devaient ensuite être reversés aux intimées dès l'inscription du droit d'emption, à valoir sur le contrat d'entreprise (cf. art. 2 de l'acte, let A.c supra), n'est pas décisive à cet égard; pas plus que les déclarations faites en procédure par le recourant ou le témoin T.________, de S3.________ SA, lequel a déclaré ne pas se souvenir si le notaire avait attiré l'attention du recourant sur la clause pénale, mais l'avait certainement fait dans la mesure où il s'agissait d'un " point crucial ". En bref, l'autorité précédente n'a pas enfreint le droit fédéral en considérant que l'éventuel vice affectant l'obligation de faire annoter un droit d'emption entraînerait tout au plus la nullité de cette clause, et non celle de l'acte en son entier.