Citation: 5A_251/2010 19.11.2010 E. A

A.a Dame X.________ bénéficie d'un droit d'usufruit gratuit et viager sur l'article 3682 du registre foncier de Y.________ que son époux, feu X.________, avait acheté le 14 novembre 1997 à la société E.________ SA. Ses trois enfants, B.________, C.________ et D.________ en sont nus-propriétaires en main commune. A.b Un droit de superficie immatriculé sous le n° 2864 et constitué le 22 septembre 1970 en faveur de la société F.________ grève une part de l'article 3682. Par acte notarié du 3 novembre 1980, il a été cédé à A.________ SA. L'acte de cession prévoit que la rente superficiaire, initialement arrêtée à 10'920 fr., s'élève à 13'740 fr. par année et continuera à être adaptée tous les ans sur la base de l'indice général des prix à la consommation conformément au contrat constitutif du 22 septembre 1970. Par acte authentique du 20 août 1980, les sociétés E.________ et A.________ SA ont en outre convenu de prolonger le droit de superficie jusqu'au 22 septembre 2030 en précisant que la rente superficiaire continuera à être payée jusqu'à cette date sur la base des dispositions contenues dans l'acte constitutif. A.c Une parcelle de 500 m2 située sur le même article 3682 a été remise à bail le 29 mars 1989 à G.________, administrateur-président de A.________ SA pour un loyer annuel de 4'000 fr. Ce contrat de bail a été repris par X.________ lors de son acquisition du 14 novembre 1997. A.d Le 10 avril 2001, dame X.________ a fait parvenir à A.________ SA une notification de hausse de loyer indiquant que "le loyer des places de parc et garages" passerait de 18'120 fr. à 19'520 fr. dès le 1er juillet 2001, et en précisant qu'il s'agissait d'une "adaptation à l'IPC au 28.02.2001 106.9 (on n'a pas tenu compte de l'augmentation réelle depuis lors)" sans toutefois mentionner si dite hausse concernait la rente superficiaire ou le loyer relatif au bail du 29 mars 1989, voire les deux.