Citation: 5A_985/2022 E. 1

B.c. L'expert a rendu son rapport d'expertise le 21 décembre 2019. Il en ressort que le Conseil d'Etat a classé l'ancien domaine X.________ le 21 juin 2017. S'agissant de la méthode pertinente devant être utilisée, l'expert y indique que le calcul de la valeur intrinsèque ne se justifie pas dans la mesure où à l'échéance du droit de superficie, il n'y a pas d'indemnité à verser. Il explique dès lors qu'il " fera intervenir la valeur intrinsèque selon les besoins spécifiques qui sont présents, directement ou indirectement, notamment dans la valeur locative, les frais d'entretien réguliers, la valeur finale " et qu'il " estimera les avantages financiers sur la durée restante dont jouira le bénéficiaire du droit de superficie ". L'expert expose que la valeur d'un droit de superficie, pour le superficiaire, s'estime par le cumul des avantages financiers (valeur locative) pour la durée restant jusqu'à l'échéance, y compris les conditions de retour, et que cette valeur, pour le superficiant, est l'actualisation du rendement qui sera obtenu pendant la durée du droit et du retour obtenu à l'échéance. En outre, selon l'expert, les conditions du droit de superficie sont en l'occurrence " atypiques et inhabituelles " dans la mesure où il n'y a " pas de rente ", " pas d'indemnité à l'échéance " et qu'il n'y a " pas de valeur définie pour les constructions existantes au moment de sa constitution ". L'expert a établi trois variantes conformément aux indications contenues dans l'ordonnance d'expertise, la première correspondant à un droit de superficie avec un usage limité aux constructions et un accès restreint à celles-ci par la cour nord, la deuxième en étendant ce droit aux cheminements (allées en gravier) entourant les bâtiments ainsi qu'à la terrasse (partie plate d'environ 700 m2) et la troisième avec l'accès étendu au parc entourant " X.________ ". Il évalue la surface brute pertinente des bâtiments à 1'590 m2, en tenant compte notamment d'une surpondération de 10% pour les pièces du rez-de-chaussée et sans tenir compte de la verrière d'entrée de 15 m2, soit 1'535 m2 pour " X.________ " (bâtiment no 70), 2 m2 pour la serre (bâtiment no 815) et 53 m2 pour la dépendance (bâtiment no 190). Il estime le taux de vétusté des bâtiments à 60%, dont 47% de vétusté calculée avec un âge apparent de 64 ans et 13% d'obsolescence fonctionnelle. Selon l'expert, même si l'état général de la structure et des éléments porteurs semble bon, de l'humidité apparaît au sous-sol, la tour a fait l'objet d'une réfection mais le solde de la toiture a besoin d'une réhabilitation, les ferblanteries deviennent poreuses, la verrière doit être révisée, les fonds sont à vérifier, les éléments en pierre sont à nettoyer et les menuiseries extérieures sont dégradées et doivent être réhabilitées et améliorées sur le plan thermique. Concernant les installations CVSE (chauffage, ventilation, sanitaire, électricité), la chaudière installée en 1972 est en fin de vie et la distribution de chaleur semble partiellement ou totalement désaffectée; il n'y a pas de ventilation mécanique, les installations sanitaires, en nombre insuffisant pour être adapté au marché locatif, sont désuètes, la cuisine originelle n'est plus utilisée et des installations de cuisine apparaissent çà et là, la dernière, sommaire ayant été installée à la fin des années 90. Quant à l'électricité, elle est en ordre mais elle n'a pas la puissance souhaitée pour un usage moderne et le courant faible (pour la téléphonie, internet, alarme, etc.) n'est pas installé; la séparation des eaux usées et des eaux de pluie a été réalisée en 1986. Les finitions intérieures sont " à l'abandon " mais, par chance, sont seulement légèrement dégradées. L'expert chiffre la valeur marchande des bâtiments, en l'état, à 8'250'000 fr. Ce montant correspond à la valeur de la propriété rénovée chiffrée à 40'000'000 fr. dans sa totalité, déduction faite de la part du terrain qui représente 60%, soit 24'000'000 fr., et des travaux de rénovation estimés à 7'750'000 fr. Compte tenu de ces éléments, il chiffre les charges d'entretien et de fonctionnement courantes annuelles à 57'700 fr., dont 17'700 fr. de frais d'entretien et de consommation (chauffage, électricité, téléphone, etc.), et 40'000 fr. de provision pour travaux de rénovation des installations et de l'enveloppe et les charges d'assurances. Il précise qu'en sus des charges susmentionnées, un investissement minimum de 500'000 fr. est nécessaire pour respecter les obligations d'entretien d'une construction classée. L'expert a encore estimé le droit de superficie selon l'ampleur des travaux envisagés. En cas de travaux lourds (estimés à 7'750'000 fr.), il évalue ledit droit à un montant négatif de quelque 213'500 fr. pour la variante 1, à un montant positif de quelque 315'000 fr. pour la variante 2 et à un montant positif de quelque 1'370'000 fr. pour la variante 3. En cas de travaux minimaux, il chiffre la valeur vénale du droit de superficie pour le superficiaire à respectivement 1'274'082 fr. pour la variante 1, 1'304'612 fr. pour la variante 2 et 1'365'671 fr. pour la variante 3. Ces derniers montants tiennent compte de revenus futurs estimés à respectivement 1'831'783 fr. pour la variante 1, 1'863'312 fr. pour la variante 2 et 1'923'372 fr. pour la variante 3, ainsi que des déductions de 500'000 fr. à titre de travaux indispensables à effectuer et de 57'700 fr. à titre de charges et d'entretien courant. En conclusion, l'expert retient comme valeur vénale du droit de superficie les montants calculés en tenant compte de travaux minimes, soit les montants arrondis à 1'270'000 fr. pour la variante 1, 1'300'000 fr. pour la variante 2 et 1'370'000 fr. pour la variante 3. B.d. L'expert a été entendu lors de l'audience du 15 juin 2020. Il a confirmé les termes et conclusions de son rapport. Il a indiqué qu'il manquait, dans son rapport d'expertise, des indications concernant les facteurs de la valeur réelle et exposé qu'il était d'accord de le compléter sur ce point, tout en confirmant que le facteur d'actualisation à prendre en considération était de 25,44 en cas de travaux légers. Il a exposé que la surpondération de 10% du rez-de-chaussée était due au fait qu'il contient une salle d'apparat prestigieuse en relation avec un jardin et une terrasse et que ce facteur est usuellement utilisé pour la pondération des valeurs dans les propriétés par étage. La verrière avait été pondérée à 0 car elle n'avait, selon lui, pas d'influence. S'agissant du taux de vétusté, et plus précisément de l'âge apparent, il a expliqué avoir utilisé la méthode de calcul de l'Union Suisse des experts en assurance incendie et avoir tenu compte de l'obsolescence fonctionnelle. Il a exposé avoir tenu compte des cinq places de parking présentes à l'entrée de la parcelle ainsi que du fait qu'il s'agit d'un objet exceptionnel pour fixer la valeur locative. Il a précisé que pour fixer le revenu locatif après travaux lourds, il avait contacté deux régies de la place qui ont l'habitude de louer des objets de luxe. Il a indiqué que pour calculer une valeur de rendement, il y avait lieu d'utiliser la totalité des travaux à effectuer y compris les travaux de rénovation. Enfin, il a exposé que, dans les trois variantes, il n'avait pas tenu compte des surfaces en m2. Il avait pris en compte plutôt un sentiment, en tenant compte de l'hypothèse où on avait le droit d'utiliser la maison plus le parking arrière et les bâtiments adjacents, l'hypothèse où on avait le droit d'aller dans les chemins qui environnaient la maison et, enfin, l'hypothèse où on bénéficiait d'une surface plus étendue sans préciser si on pouvait accéder à la totalité ou une partie du jardin. Selon lui, dans les trois variantes, c'était le sentiment subjectif qui devait primer et non le nombre de m2. B.e. Par ordonnance du 18 septembre 2020, le Tribunal a, à la demande des hoirs A2.________, invité l'expert à compléter son rapport s'agissant du facteur d'actualisation appliqué et à le préciser s'agissant du nombre de m2 concernés pour les 3 variantes. L'expert a rendu son complément d'expertise le 12 mars 2021. Il y explicite le facteur d'actualisation retenu (calcul) et estime la surface pour l'accès au parking (variante 1) à 475 m2, la surface d'accès au parking, aux allées et à la terrasse en gravier (variante 2) à 1'028 m2 et la surface d'accès au parking, aux allées, à la terrasse en gravier et au parc entourant " X.________ " jusqu'au chemin de gravier menant au jardin du bas (variante 3) à 3'100 m2. B.f. Les parties ont déposé des conclusions motivées sur expertise le 28 avril 2021. Les hoirs A1.________ ont conclu à ce que le Tribunal ordonne la vente aux enchères publiques de la servitude de superficie avec une mise à prix indicative de 1'270'000 fr. et dise que le produit net de la vente aux enchères publiques sera partagé à raison de la moitié pour les hoirs A2.________ et de la moitié pour les hoirs A1.________. Les hoirs A2.________ ont conclu à ce que le Tribunal écarte le rapport d'expertise et le complément d'expertise de la procédure et ordonne une nouvelle expertise avec mission, pour le nouvel expert, d'estimer la valeur du droit de superficie, d'utiliser sa seule valeur réelle, de tenir compte d'un droit de superficie portant sur la totalité de la parcelle n° aaa et d'une indemnité de retour non nulle. Lors de l'audience de plaidoiries du 3 mai 2021, les hoirs A1.________ se sont opposés à l'établissement d'une contre-expertise et ont persisté dans leurs conclusions. Les hoirs A2.________ ont persisté dans leurs conclusions sur expertise. B.g. Par jugement du 20 octobre 2021, le Tribunal a ordonné la vente aux enchères publiques de la servitude inscrite au Registre foncier le 12 février 1960 sous référence ccc sur la parcelle no aaa de la Commune de W.________ (chiffre 3 du dispositif), fixé la mise à prix de ladite servitude à 1'331'082 fr. 60, en précisant que celle-ci supprime tout droit du superficiaire à une indemnité à l'échéance du droit en dérogation à l'art. 779d al. 1 CC (ch. 3a), désigné Me BB.________, notaire, aux fins de procéder à toutes les opérations utiles à l'exécution du partage notamment celles destinées à la vente aux enchères (ch. 4), dit que le produit net de la vente aux enchères publiques serait partagé à raison de la moitié pour les hoirs A1.________ et de la moitié pour les hoirs A2.________ (ch. 5), dit que la rémunération de Me BB.________ ainsi que les frais d'exécution du partage seraient déduits et prélevés en priorité sur le produit brut de la vente (ch. 6), condamné les hoirs A2.________, conjointement et solidairement, à verser un émolument complémentaire de 17'500 fr. à l'Etat de Genève, soit pour lui les Services financiers du Pouvoir judiciaire (ch. 7), ainsi que 20'000 fr. à ses parties adverses à titre de participation aux honoraires d'avocat (ch. 8) et débouté les parties de toute autre conclusion (ch. 9). B.h. Par acte du 24 novembre 2021, les hoirs A2.________ ont formé un appel contre ce jugement, en sollicitant son annulation et sa réforme en ce sens que les rapport et complément d'expertise soient écartés du dossier et que celui-ci soit retourné au Tribunal pour qu'il ordonne une nouvelle expertise de la valeur vénale de la parcelle n° aaa de la commune de W.________. Dans leur réponse et appel joint du 10 février 2022, les hoirs A1.________ ont conclu au déboutement de leurs parties adverses de toutes leurs conclusions et à ce que la mise à prix de la servitude de superficie soit fixée à 1'270'000 fr. afin de tenir compte des dépenses d'entretien. B.i. Par arrêt du 3 novembre 2022, la Cour de justice a notamment confirmé le jugement du 20 octobre 2021 et débouté les parties de toutes autres conclusions.