Citation: 5C.16/2004 02.03.2004 E. 3

Strittig ist zunächst, ob der Betrieb einer Bar in den Stockwerkeinheiten des Beklagten mit der reglementarischen Zweckbestimmung des Wohn- und Geschäftshauses zu vereinbaren ist. 3.1 Das Kantonsgericht hat zur Beurteilung dieser Frage insbesondere auf Ziff. 1.1 des Bereinigungsaktes und Ziff. 6 des Reglements abgestellt. Die beiden Bestimmungen lauten - soweit für das vorliegende Verfahren von Relevanz - wie folgt: Bereinigungsakt Ziff. 1.1 (Zweckbestimmung) "Das Gebäude X.________ Center [...] gilt neu als Wohn- und Geschäftshaus. Die bis anhin zum Teil als Aparthotelzimmer genutzten Appartments fallen uneingeschränkt der Wohnungsnutzung zu. Die Nutzung der Ladenlokale im Erdgeschoss ist im bisherigen Rahmen weiterhin zulässig. Der bis dato zu Sonderrecht ausgeschiedene Hotelbetrieb [...] mit Frühstücksraum, Küche, Lager, Lingerie und zwei Toiletten darf vom heutigen Eigentümer und von seinen Rechtsnachfolgern zu Wohnzwecken und/oder als Büro-/Gewerberäumlichkeiten genutzt werden [...]." Reglement Ziff. 6 "Das Wohn- und Geschäftshaus "X.________ Center" liegt in der Wohnzohne W 4 [...], weshalb insbesondere das Erdgeschoss und 1. Obergeschoss auch der gewerblichen Nutzung zugänglich sind. Die sich im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss befindlichen Geschäftsräume wie Ladenlokalitäten, Büros- und Gewerberäume haben Rücksicht auf die sich in den übrigen Obergeschossen befindlichen Wohneinheiten zu nehmen. Im 1. Obergeschoss dürfen Wohnungen und Räume für Gewerbe- und Geschäftsbetriebe Verwendung finden, wobei für letztere die öffentlich-rechtlichen Ruhetagevorschriften und die Nachtruhe von 20.00 Uhr bis 07.00 Uhr einzuhalten sind. Diesen Gewerbe- und/oder Wohneinheiten ist es erlaubt, Verbindungen zu Ladengeschossen herzustellen [...]. Die Stockwerkeinheiten im 2. - 5. Obergeschoss dienen ausschliesslich Wohnzwecken. Sie dürfen indessen für die Ausübung stiller und freier Berufe wie Büros, Praxisräume für Ärzte, Zahnärzte und Rechtsanwälte etc. benutzt werden. Diese vorstehende Zweckbestimmung kann nur durch einstimmigen Beschluss abgeändert werden." 3.2 Aus diesen Bestimmungen hat das Kantonsgericht abgeleitet, dass die Nutzung der Ladenlokale im Erdgeschoss nur im bisherigen Rahmen zulässig sei. Ein Restaurationsbetrieb mit Öffnungszeiten bis in die Abendstunden sei aktenkundig nie vorhanden gewesen, wohl aber ein Frühstücksraum für die Gäste des ehemaligen Aparthotels. Es fehle jeglicher Nachweis einer beabsichtigten extensiveren Nutzung sowohl der Einheiten im 1. Obergeschoss wie auch jener im Erdgeschoss. Die Ansicht, die für das Obergeschoss geltenden Ruhetage- und Nachtruhevorschriften würden nicht für die Ladenlokale im Erdgeschoss gelten, dürfe kaum zutreffen. Zwar könne eine Bar auch unter dem Begriff "Gewerbe" subsumiert werden. Jedoch sei das X.________ Center als ruhiges Haus konzipiert. Es sei demnach unwahrscheinlich, dass die Stockwerkeigentümer in völligem Gegensatz zu ihrer Interessenslage und zur Zweckbestimmung des Gebäudes störende und immissionsträchtige Betriebe als zulässig erachten würden. Daher müsse der Betrieb einer bis in die frühen Morgenstunden geöffneten Bar mit lauter Musik als unzulässig bezeichnet werden. 3.3 Der Beklagte bestreitet nicht, dass es grundsätzlich möglich ist, durch ein Reglement Nutzungsbeschränkungen für Stockwerkeigentum vorzusehen (BGE 111 II 330 E. 7 S. 339; Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, N. 44 zu Art. 712a ZGB). Er macht jedoch geltend, die Eigentümer hätten mit dem Bereinigungsakt von 1997 einer extensiveren Nutzung des Erdgeschosses und des 1. Obergeschosses zugestimmt. 3.4 Diese Behauptung trifft in Bezug auf das Erdgeschoss offensichtlich nicht zu, wird doch im Bereinigungsakt ausdrücklich festgehalten, die Nutzung der Ladenlokale sei "im bisherigen Rahmen" zulässig. Eine extensivere Nutzung wird dadurch gerade ausgeschlossen. Es ist zudem unbestritten, dass bis zur Eröffnung der Bar in den erdgeschossigen Stockwerkeinheiten des Beklagten lediglich ein Laden betrieben wurde. Unzutreffend ist ebenfalls die Behauptung, im 1. Obergeschoss sei bereits ein Restaurationsbetrieb vorhanden gewesen. Das Kantonsgericht hat in für das Bundesgericht verbindlicher Weise (Art. 63 Abs. 2 OG) festgehalten, dass sich dort einzig ein Frühstücksraum für die Gäste des Aparthotels befunden habe. Eine gewisse Nutzungsänderung hat hingegen bezüglich des 1. Obergeschosses, welches früher dem Hotelbetrieb diente, stattgefunden, indem auch eine (andere) gewerbliche Nutzung für zulässig erklärt wurde. Daraus kann der Beklagte jedoch für die Stockwerkeinheiten im Erdgeschoss nichts zu seinen Gunsten ableiten, zumal den Geschäfts- und Gewerbebetrieben im 1. Obergeschoss ausdrücklich vorgeschrieben wurde, die Ruhetagsvorschriften und die Nachtruhe einzuhalten. Diese Vorschriften hält der Barbetrieb des Beklagten, welcher bis in die Morgenstunden geöffnet hat, offensichtlich nicht ein. 3.5 Unbehelflich ist der Hinweis des Beklagten, das Gebäude befinde sich in einer Kernzone und nicht an einer ruhigen Wohnlage. Das Kantonsgericht hat einzig darauf abgestellt, dass es sich um ein ruhiges Haus handle, welches überwiegend dem ruhigen Wohnen vorbehalten sei. Diese Ansicht der Vorinstanz wird auch durch das Reglement untermauert, wo festgehalten wird, die Geschäfte im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss hätten Rücksicht auf die Wohneinheiten zu nehmen. Insgesamt kann festgehalten werden, dass das Kantonsgericht kein Bundesrecht verletzt hat mit der Schlussfolgerung, der Betrieb einer Bar im Erdgeschoss des Gebäudes sei mit der Zweckbestimmung des Stockwerkeigentums unvereinbar.