Citation: 1C_192/2016 E. 2.10

2.10. La recourante estime enfin que la valeur assurance incendie ECA particulièrement élevée de l'immeuble ECA n° 563 devait amener la cour cantonale à lui reconnaître un caractère résidentiel légitimant les autorisations d'aliéner querellées. Elle se réfère aussi à l'art. 3 let. c de la loi vaudoise sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL), adoptée par le Grand Conseil vaudois le 10 mai 2016 et destinée à remplacer l'art. 4 LAAL, qui exclut du champ d'application de la loi les immeubles ayant une valeur à neuf assurance incendie ECA supérieure ou égale à 750 fr. le mètre cube. Selon elle, dans son appréciation, la cour cantonale aurait dû faire abstraction des caves et des commerces du rez-de-chaussée pour ne retenir que la partie habitable. La cour cantonale a admis qu'avec une estimation de 4'986'090 fr. pour un volume de 5'676 mètres cubes, la valeur ECA au mètre cube de l'immeuble ECA n° 563 serait de 878 fr. Toutefois, si l'on considère l'ensemble du bien immobilier, avec les caves et le commerce au rez-de-chaussée du bâtiment ECA n° 562 donnant sur le quai Perdonnet, on arrive à une valeur ECA de 5'725'890 fr.; réparti sur 8'142 mètres cubes, la valeur ECA au mètre cube ne serait plus que de 703,25 fr. Elle relevait en outre qu'en 2002, cette valeur était encore de 773,33 fr. le mètre cube sans les caves et le commerce du bâtiment ECA n° 562 et de 616,23 fr. en prenant en compte ces derniers. Compte tenu des caractéristiques des deux lots, on peinerait à comprendre une valeur ECA supérieure au 750 fr. le mètre cube en comparaison des autres logements sur le marché avec une valeur ECA inférieure. Aussi, sur la base de ces chiffres et compte tenu du fait que la LPPPL n'est pas en vigueur, il ne pouvait être déduit uniquement de la valeur ECA que les logements en question feraient partie d'une catégorie où sévit la pénurie au sens de l'art. 4 al. 1 let. a LAAL. On peut se demander si cette argumentation n'est pas exempte de tout reproche, notamment lorsqu'elle prend en considération les valeurs d'assurance incendie des bâtiments ECA n os 562 et 563 qui forment des parcelles distinctes depuis 2014. De plus, contrairement à la police d'assurance la plus récente, celle de 2002 distingue les différentes affectations des locaux des deux immeubles. Ainsi, la valeur d'assurance incendie afférente aux logements et aux autres locaux habitables de l'immeuble ECA n° 563 s'élève à 814 fr. le mètre cube, respectivement à 916 fr. le mètre cube pour l'appartement situé dans les combles. Dans le projet de LPPPL, le Conseil d'Etat du canton de Vaud a précisément vu dans la valeur d'assurance incendie ECA un élément objectif et indépendant des autres critères pour déterminer le caractère résidentiel ou hors norme d'un immeuble ou d'un appartement, car le montant est fixé de manière objective par une autorité indépendante. Cette valeur est par ailleurs réelle dans la mesure où elle correspond à la prestation qu'assumerait l'ECA en cas de sinistre, au titre de la reconstruction de l'immeuble (Exposé des motifs complémentaire et projets de loi sur la préservation du parc locatif vaudois et modifiant la loi du 6 mai 2006 sur l'énergie, juillet 2014, p. 33). Une proposition d'amendement visant à porter la valeur ECA déterminante à 1'000 fr. le mètre cube a été rejetée. Quoi qu'il en soit, ces considérations ne conduisent pas encore à l'annulation de l'arrêt attaqué. Comme l'a observé la cour cantonale, la LPPPL n'est pas encore en vigueur et ne s'applique donc pas. Cette loi a en effet fait l'objet d'un référendum qui a abouti et elle sera soumise au vote populaire le 12 février 2017. La cour cantonale pouvait ainsi sans arbitraire s'en tenir à sa jurisprudence actuelle selon laquelle la valeur d'assurance incendie ECA n'est qu'un critère parmi d'autres pour déterminer si un appartement a un caractère résidentiel ou un standing suffisant pour conclure qu'il n'entre plus dans la catégorie des logements abordables pour la majorité de la population. Or, sur la base de l'appréciation des caractéristiques des logements en cause, elle pouvait de manière encore soutenable conclure en ce sens indépendamment de la valeur ECA élevée de l'immeuble et des logements en cause. En définitive, l'arrêt attaqué résiste à tout le moins dans son résultat au grief d'arbitraire. Cette issue ne préjuge toutefois pas du sort d'une nouvelle demande d'autorisation d'aliéner qui pourrait être présentée le cas échéant si la LPPPL devait finalement être acceptée en votation populaire.