Citation: 4A_79/2009 21.04.2009 E. 2

Le circostanze che hanno indotto A.________SA ad adire il Tribunale federale possono essere riassunte come segue. 2.1 A.________SA, in qualità di conduttrice, e B.________, in qualità di locatore, hanno stipulato un contratto di locazione con effetto a partire dal 1° dicembre 2004, avente per oggetto una stazione di servizio per carburanti con annesso un negozio di generi alimentari sita a Mendrisio, per un canone di locazione trimestrale di fr. 106'250.--, oltre le spese. Fra le parti sono sorti rapidamente dei conflitti a causa di asseriti difetti dell'ente locato, che hanno indotto la conduttrice a depositare le pigioni. 2.2 Vista l'impossibilità di risolvere bonalmente i loro disaccordi, il 2 agosto 2006 A.________SA si è rivolta all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, chiedendo: - una riduzione del canone di locazione del 15 % dal 1° luglio 2006 sino alla fine del contratto, per la minor superficie dell'ente locato; - una riduzione del canone di locazione del 35 % dal 1° maggio 2005 sino alla fine dei lavori intrapresi dal locatore, per i disagi provocati da tale intervento edile; - una riduzione del canone di locazione del 20 % dal 1° maggio 2005 sino al perfetto funzionamento dell'impianto di climatizzazione; - un'indennità di fr. 64'855.85 a titolo risarcitorio; - la liberazione a suo favore dell'importo del canone di locazione depositato. All'udienza del 9 ottobre 2006 B.________ si è opposto alle richieste della conduttrice, indi per cui il tentativo di conciliazione è fallito. Con decisione del 6 novembre 2006, pervenuta alle parti l'8 novembre seguente, l'Ufficio di conciliazione ha ammesso la riduzione del canone di locazione del 35 %, ma solo a partire dal 28 luglio 2006, e ha accolto nella stessa misura la domanda di liberazione del canone di locazione a favore della conduttrice. 2.3 La causa è proseguita dinanzi alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord. 2.3.1 Visto l'approssimarsi della scadenza del termine di 30 giorni per adire il giudice, il 6 novembre 2006, prima ancora di aver ricevuto la decisione dell'Ufficio di conciliazione, A.________SA ha infatti inoltrato un'istanza tendente all'accoglimento delle domande di riduzione della pigione (incarto DI.2006.143). Una volta preso conoscenza della decisione dell'Ufficio di conciliazione, il 16 novembre 2006 essa si è nuovamente rivolta alla Pretura, riproponendo anche la domanda tendente alla liberazione degli importi depositati, così come già formulata dinanzi all'Ufficio di conciliazione. Ha inoltre chiesto la congiunzione di tale causa (incarto DI.2006.150) con quella avviata il 6 novembre precedente (incarto DI.2006.143). All'udienza di discussione del 7 dicembre 2006 - in ingresso alla quale le due azioni sono state congiunte, con l'accordo delle parti - B.________ ha proposto la reiezione di tutte le pretese avanzate dalla conduttrice, dopodiché l'udienza è stata sospesa e le parti sono state riconvocate per la prosecuzione della discussione il 2 febbraio 2007. 2.3.2 L'11 dicembre 2006 B.________ ha a sua volta adito la Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord onde ottenere l'annullamento della decisione emanata il 6 novembre 2006 dall'Ufficio di conciliazione e la consegna delle pigioni depositate, nella loro integralità (incarto DI.2006.166). Alla successiva udienza di discussione, svoltasi il 2 febbraio 2007, A.________SA ha avversato le richieste di B.________. 2.3.3 Nella medesima circostanza quest'ultima causa è stata congiunta alle altre due per l'istruttoria e le parti hanno provveduto a notificare i rispettivi mezzi di prova. L'ordinanza sulle prove è stata emanata seduta stante. L'istruttoria si è conclusa il 26 luglio 2007, con il sopralluogo dell'ente locato. 2.4 Parallelamente all'istruttoria e successivamente ad essa, tra il 22 marzo 2007 e il 10 gennaio 2008 il locatore ha a più riprese chiesto di poter versare agli atti nuova documentazione, suscettibile di smentire le dichiarazioni di un teste in merito al rispetto di una clausola contrattuale da parte di A.________SA. Invitata ogni volta ad esprimersi, quest'ultima si è regolarmente opposta all'acquisizione di nuovi documenti all'incarto, presentando tuttavia a sua volta degli scritti da annettere qualora il giudice avesse deciso a favore di Ripepi. Il 14 febbraio 2008 A.________SA ha pure presentato un'istanza di restituzione in intero per notificare ulteriori difetti dell'ente locato, appena scoperti, e produrre i relativi documenti, istanza alla quale B.________ si è opposto con osservazioni del 5 marzo 2008. 2.5 A seguito dell'accoglimento, il 6 maggio 2008, della domanda di astensione presentata dalla Pretora della giurisdizione di Mendrisio-Nord relativamente alle tre procedure in rassegna, gli incarti sono stati trasmessi per la continuazione della procedura alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Sud. Il 19 giugno 2008 e il 5 agosto 2008 A.________SA ha scritto a questa Pretura sollecitando la continuazione della procedura nelle tre cause. L'unico ulteriore atto eseguito in relazione alla controversia che oppone le parti riguarda una nuova istanza cautelare di B.________ tendente allo svincolo del deposito della pigione, datata 22 agosto 2008, che si è risolta con un accordo giudiziale il 23 settembre 2008, con il quale è stata pattuita la liberazione di fr. 410'000.--. Nell'ambito di tale procedura A.________SA ha chiesto di prendere visione della documentazione fiscale presentata da controparte a sostegno della domanda di svincolo delle pigioni depositate; la richiesta è stata respinta con ordinanza del 18 settembre 2008.