Citation: 1E.21/2007 25.04.2008 E. 5

Zu untersuchen bleibt, ob dem Beschwerdeführer ein Entschädigungsanspruch für die Unterdrückung seiner nachbarlichen Abwehrrechte gegenüber Lärmeinwirkungen zustehe. Ein solcher setzt nach der Rechtsprechung voraus, dass die drei Bedingungen der Unvorhersehbarkeit der Lärmimmissionen, der sog. Spezialität der Immissionen sowie der Schwere des immissionsbedingten Schadens gegeben sind (vgl. etwa BGE 123 II 481 E. 7 S. 490 ff.; 130 II 394 E. 7.1 S. 402, E. 9.2 S. 410, E. 12 S. 414, je mit Hinweisen). 5.1 Die Schätzungskommission hält zwei dieser drei Voraussetzungen für erfüllt. Im angefochtenen Entscheid wird zur umstrittenen Liegenschaft ausgeführt, der Beschwerdeführer habe sie durch Erbgang von seiner Mutter erhalten. Diese habe das Grundstück am 29. August 1956 durch Kauf erworben. Damit sei die Voraussetzung der Unvorhersehbarkeit erfüllt. Da die Immissionsgrenzwerte im fraglichen Gebiet, das der Empfindlichkeitsstufe II (ES II) zugewiesen sei, überschritten würden, sei auch die Voraussetzung der Spezialität der Einwirkungen gegeben. Was den fluglärmbedingten Minderwert anbelange, habe die Verkehrswertschätzung für den damals provisorisch gewählten Stichtag des 1. Juli 2000 einen Betrag von Fr. 569'000.-- ergeben. Der Realwert des Gebäudes müsse jedoch für den Stichtag des 1. Januar 1997 aufgrund des Baukostenindex' und der Altersentwertung nach unten korrigiert werden. Dagegen erscheine der in der Schätzung enthaltene Landwert deutlich zu tief. Allerdings liege rund die Hälfte der Grundstücksfläche vor Baulinien, weshalb diesem Teil nur der so genannte Vorgartenlandwert mit einem Einschlag von rund einem Drittel gegenüber dem vollen Landwert zuerkannt werden könne. Diese Gesichtspunkte seien jedoch im Ergebnis nicht erheblich, da das zu beurteilende Objekt sehr singulär sei. Das im Jahre 1934 erstellte Einfamilienhaus mit nur rund 105 m² Nettonutzfläche, 4 ½ Zimmern und 2 Nasszellen sei gut unterhalten. Die Wohnräume befänden sich im Ober- und im Dachgeschoss, während im Erdgeschoss die inliegende Garage, Keller und Haustechnik untergebracht seien. Das Haus sei nicht unterkellert. Im Garten befinde sich ein freistehender Holzschopf, welcher der Kleintierhaltung diene. Die Garage mit guter Zufahrt, der ebene Garten und der Schopf seien wertvoll. Ungünstig sei dagegen, dass das Erdgeschoss nicht zum Wohnen - in Verbindung mit dem Garten - genutzt werden könne. Es handle sich um eine atypische Einfamilienhausliegenschaft. Das Grundstück sei sehr gut erschlossen; es liege an der Ecke einer Strassengabelung und werde gut besonnt. Die Gehdistanz zum Zentrum und zu den öffentlichen Verkehrsmitteln sei kurz. Die Nutzung der grossen Aussenräume, namentlich des Gartens, sei nicht optimal möglich. Sie werde beeinträchtigt durch die stark befahrene Riethofstrasse, den Bahnlärm und selbstredend durch den recht intensiven Fluglärm. Nach Überzeugung der Schätzungskommission seien es jedoch nicht diese Einflüsse, welche einer besseren, das heisst ertragreicheren Nutzung des Grundstücks entgegenstünden. Rund die Hälfte der Liegenschaft befinde sich vor Baulinien. Rein von der Fläche her wäre hinter den Baulinien mit den minimalen Grenzabständen von 5 m wohl die Erstellung eines Doppeleinfamilienhauses möglich. Dies würde jedoch den Abbruch der bestehenden Bebauung bedingen; trotzdem würde der Standort nach Meinung der Schätzungskommission nicht zu einer attraktiven Wohnlage und der Aussenraum würde seine bisherigen Nutzen weitgehend einbüssen. Ein entsprechendes Projekt für eine gewerbliche Nutzung würde im Hinblick auf die vorhandenen Leerstände in der ganzen Region vom Markt nicht aufgenommen. Ein Einfamilienhaus könne auch dann nicht nach dem Ertrag beurteilt werden, wenn es vermietet werde. Die Liegenschaft eigne sich nach dem Gesagten ausschliesslich für eine kleingewerbliche Nutzung in Verbindung mit einer Wohnnutzung, ähnlich der bestehenden Situation. Eine bessere Verwendung führe nicht oder nur in sehr eingeschränktem Rahmen auch zu einem besseren Ertrag. Diese Sachumstände seien jedoch nicht auf die Immissionsbelastung, sondern auf die Lage und die Bauliniensituation der Liegenschaft zurückzuführen. Ein fluglärmbedingter Minderwert seit dem 1. Januar 1997 im Sinne eines schweren Schadens im Verhältnis zum Gesamtwert sei daher nicht gegeben und die Entschädigungsforderung des Enteigneten demnach abzuweisen. 5.2 Der Beschwerdeführer wendet sich zunächst grundsätzlich gegen das von den Enteignern vorgeschlagene MIFLU-Modell zur Minderwertsermittlung. Er begründet sodann seine Forderung nach 30 % des Verkehrswertes damit, dass sein Grundstück in dem Stadtteil liege, der am stärksten mit Fluglärm belastet sei und mit dem Umstand, dass für das Haus an der Vrenikerstrasse, welches ebenfalls Gegenstand der Pilotfälle sei, die Wertminderung im Verkaufsfall auf 36 % des Verkehrswertes festgesetzt worden sei. Die Ausführungen der Schätzungskommission zur besseren Verwendung seien nicht Prozessthema. Das Grundstück sei überbaut und der Verkehrswert bestimmte sich anhand der gegenwärtigen Nutzung. Die übrigen Immissionsquellen seien nicht derart intensiv, dass sie die Kausalität zwischen Fluglärm und schwerem Schaden unterbrechen würden. 5.3 Die Enteigner machen geltend, dass im vorliegenden Fall die Voraussehbarkeit der Spezialität der Immissionen nur vorübergehend erfüllt gewesen sei. Zwar seien bei der Liegenschaft des Beschwerdeführers die Immissionsgrenzwerte der ES II gemäss Anhang 5 zur Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41) auch heute noch überschritten. Für das Gemeindegebiet Opfikon-Glattbrugg müsse jedoch angesichts der seit langem bestehenden Fluglärmvorbelastung enteignungsrechtlich der Immissionsgrenzwert für die ES III massgeblich sein. Zur Voraussetzung der Schwere des Schadens bringen die Enteigner vor, in Fällen der Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrbefugnisse wegen übermässigen Lärms könne - infolge der Nähe und der Verwandtschaft zur materiellen Enteignung - nur dann von einem schweren Schaden ausgegangen werden, wenn der Minderwert wegen Fluglärms einen Drittel des Verkehrswertes einer Liegenschaft übersteige. Jedenfalls müssten die fluglärmbedingten Minderwerte von Ertragsliegenschaften durch entsprechende Ertragseinbussen nachgewiesen werden, was vorliegend nicht der Fall sei. Schliesslich weisen die Enteigner auf die durch den Flughafen bewirkten Wertsteigerungen sowie auf künftige Lärmabnahmen hin, die durch die technologische Entwicklung ermöglicht würden. Diesen Gegebenheiten müsse bei der Entschädigungsbemessung durch Abzüge Rechnung getragen werden. Ein fluglärmbedingter Minderwert wird vorliegend unter Hinweis auf den angefochtenen Entscheid bestritten. Der Enteignete habe offenbar akzeptiert, dass nicht auf die Erträge abgestellt werden könne. Darauf sei er zu behaften.