Citation: 4C.145/2004 27.07.2004 E. 2

L'attuale controversia verte sostanzialmente sulla portata dell'accordo sottoscritto da A.________ e D.________ il 27 dicembre 1994, in particolare per quanto concerne le modalità di pagamento delle pigioni dopo il 1° gennaio 2000, allorquando il contratto di locazione si è rinnovato tacitamente, vista la mancata riconsegna della somma mutuata. 2.1 Nella sentenza impugnata la Corte cantonale ha respinto la possibilità di ammettere che il 31 dicembre 1999 sarebbe divenuta esigibile l'intera pigione quinquennale, da versarsi in un'unica soluzione. Innanzitutto si tratta di una tesi che i conduttori non hanno mai sollevato nel quadro della precedente procedura che li ha visti opposti all'attrice. Inoltre, essa risulta priva di riscontro nell'atto sottoscritto il 27 dicembre 1994. Infine, gli stessi convenuti nel quadro della presente causa, con riferimento ai canoni successivi al 1° gennaio 2000, hanno utilizzato l'espressione "pigioni annuali dovute" e, riprendendo il tenore del citato accordo, hanno parlato di "decurtazione progressiva del debito" nonché di "scalo progressivo dell'importo da restituirsi relativo al mutuo". Sulla base di queste considerazioni, i giudici ticinesi hanno concluso che con il rinnovo del contratto la scadenza delle pigioni annuali non è stata modificata. Ciò significa che la pigione per il 2002 è divenuta esigibile il 31 dicembre 2001 mentre quella per il 2003 il 31 dicembre 2002. Ritenuto che a queste date D.________ non era più formalmente proprietario dell'ente locato, egli non era più legittimato ad incassare (per compensazione) le pigioni per quegli anni, che spettavano alla nuova proprietaria. Dato che le pigioni 2002 e 2003 non le sono state corrisposte è a ragione ch'essa ha diffidato i convenuti e, in assenza di ogni riscontro, ha poi disdetto il contratto per mora. 2.2 Dinanzi al Tribunale federale i convenuti ribadiscono l'infondatezza della disdetta notificata dall'attrice il 18 aprile 2003 ex art. 257d CO. Con il mancato rimborso del mutuo - asseriscono i convenuti - si è realizzata la condizione sospensiva (art. 151 CO) che ha dato luogo al rinnovo del contratto di locazione per ulteriori cinque anni con pagamento anticipato - in via compensativa - delle pigioni per il quinquennio. Dato che l'art. 261 CO prevede il trasferimento dell'intero rapporto giuridico, l'attrice è vincolata dagli accordi venuti in essere fra A.________ e D.________ il 27 dicembre 1994.