Citation: 4C.151/2004 27.08.2004 E. 3

3.1 Das Bundesgericht hat sich in einem Urteil vom 16. September 2003 (4P.143/2003) mit der hier streitigen Frage befasst. Danach bestimmt Art. 45 LPG unter dem Marginale "Zivilrechtliche Folgen", dass die Vereinbarung über den Pachtzins nichtig ist, soweit dieser das durch die Behörde festgesetzte Mass übersteigt. Diese Fassung geht auf einen Vorschlag des Ständerates zurück, welchem der Nationalrat zustimmte (Sten. Bull SR 1983, S. 528f.; Sten Bull. NR 1985, S. 359f.). Damit wurde der Entwurf des Bundesrats geändert, der betreffend die zivilrechtlichen Folgen noch vorgesehen hatte, dass der Pachtzins für ein Gewerbe erst geschuldet sei, wenn der Entscheid der Bewilligungsbehörde rechtskräftig ist (BBl 1982 I 314; Art. 45 Abs. 1). Um zu vermeiden, in Schuldnerverzug nach Art. 21 LPG zu geraten, und um den strafrechtlichen Folgen des Art. 54 Abs. 1 LPG zu entgehen, muss der Pächter bei bestehender Bewilligungspflicht eine behördliche Festsetzung des Pachtzinses erwirken und den vollen vereinbarten Pachtzins hinterlegen, auch wenn er diesen als zu hoch erachtet (4P.143/2003 E. 2.3; Studer/Hofer, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, S. 297 und 302; Claude Paquier-Boinay, Le contrat de bail à ferme agricole: conclusion et droit de préaffermage, Diss. Lausanne 1990, S. 210; Manuel Müller, Les dispositions de droit privé de la loi fédérale sur le bail à ferme agricole, in Blätter für Agrarrecht 1987, II, S. 41 Fn. 29). Er kann sich mit einer blossen Anzeige bei der Einsprachebehörde begnügen, welche alsdann das Bewilligungsverfahren von Amtes wegen einleitet (Art. 42 Abs. 3 LPG; Studer/Hofer, a.a.O., S. 280 und 285). 3.2 Von dieser auf einhellige Lehre abgestützten Rechtsprechung abzuweichen besteht auch mit Blick auf die Vorbringen des Beklagten in der Berufung kein Anlass. So hilft ihm der Hinweis auf die Begründung, welche der Bundesrat in der Botschaft für die von ihm vorgeschlagene Regelung gibt, nicht weiter, nachdem der vom Bundesrat vorgesehene Abs. 1 von Art. 45 nicht ins Gesetz aufgenommen wurde. Wie die Vorinstanz zutreffend darlegt, steht erst bei Vorliegen der Bewilligung fest, ob und in welchem Umfang der vereinbarte Pachtzins allenfalls nichtig ist. Dem bis dahin herrschenden Schwebezustand kann der Pächter durch das im zitierten Bundesgerichtsurteil beschriebene Vorgehen begegnen. Nichts anderes gilt mit Bezug auf die vom Beklagten ausführlich kommentierten Strafbestimmungen. Folgte man der Auffassung des Beklagten, dass bis zum Vorliegen einer Bewilligung überhaupt kein Pachtzins geschuldet, der Pachtvertrag aber im Übrigen gültig ist, hätte dies zur Folge, dass ein Verpächter sein Grundstück dem Pächter unter Umständen monate- oder jahrelang unentgeltlich überlassen müsste. Dafür, dass dieses Ergebnis, allenfalls als Sanktion verspäteter oder unterlassener Einreichung des Bewilligungsgesuchs, vom Gesetzgeber beabsichtigt gewesen wäre, bestehen keine Anhaltspunkte. Aus der Formulierung "wer einen bewilligungsbedürftigen, aber nicht bewilligten Pachtzins fordert oder bezahlt" in Art. 54 Abs. 1 al. 4 LPG ergibt sich diese einseitig den Verpächter belastende Rechtsfolge jedenfalls nicht. Im Übrigen zeigt der Beklagte nicht auf, und es ist nicht ersichtlich, weshalb und in welchem Ausmass er Grund zur Annahme hatte, der vereinbarte Pachtzins übersteige das zulässige Mass. Dem Schutzbedürfnis des Pächters vor überhöhten Pachtzinsen wird mit der Möglichkeit der Anzeige an die Behörde und der Hinterlegung des Pachtzinses hinreichend Rechnung getragen.