Citation: 4C.118/2006 11.07.2006 E. A

Depuis 1995, la régie X.________ SA exerçait la gérance légale de quatre bâtiments contigus et de neuf autres bâtiments contigus ou voisins, comportant en tout cent huit appartements, dont une dizaine étaient laissés vacants en raison de leur insalubrité. Suite à la faillite de l'ancien propriétaire, A.________ a racheté le 12 juin 1997 les divers lots constituant les deux immeubles supportant les bâtiments susmentionnés. Le 23 juin 1997, une séance de travail a eu lieu entre les parties, en vue de la réhabilitation des immeubles. Il a ainsi été renoncé à des rocades de locataires et décidé de procéder à la réfection successive des appartements vacants, en vue de la relocation la plus rapide possible. Les entreprises pressenties devaient fournir des devis selon les directives reçues de A.________. Lors de cette séance, un désaccord est apparu, concernant le souci de ce dernier d'être renseigné sur les honoraires de X.________ SA, réserve dont il est fait mention dans l'exemplaire du procès-verbal de A.________, mais qui ne figure pas sur celui de X.________ SA. Le 25 juillet 1997, celle-ci a écrit à A.________ que ses honoraires seraient de 3,5% de la totalité des loyers perçus et de 5% pour les travaux spéciaux, soit les études comparatives des devis et la surveillance des travaux, pour les appartements à rénover, étant précisé que la réhabilitation des immeubles serait confiée à un architecte. De plus, la régie retiendrait 5% des montants payés aux entreprises chargées des travaux courants effectués dans les immeubles. Sur ces points, les parties, et notamment X.________ SA, qui n'était pas membre de la Société des régisseurs de Genève, ont dérogé au tarif édicté par cette dernière, tout en y faisant référence à d'autres occasions. Ainsi, l'art. 3 de ce tarif définit le mandat de gestion ordinaire comme comprenant la gestion financière, locative et administrative, ainsi que technique. Certaines activités sont considérées comme l'extension du mandat de gestion ordinaire, entraînant une majoration de 5 à 10% de la rémunération. Il s'agit de la gestion des immeubles subventionnés, à loyer contrôlé, hors périmètre urbain et hors canton, en cas de procuration générale et de coordination pour des mandats partiels, lorsque le gérant et le propriétaire se partagent les tâches de gestion. En résumé, la distinction entre le mandat ordinaire et son extension à des tâches spéciales résulte des art. 3, 4, 11 et 12 du tarif de la Société des régisseurs de Genève. Les travaux de réhabilitation ont commencé en novembre 1997 pour se terminer en avril 2000. A.________ en a confié la responsabilité à un bureau d'architectes, à un bureau d'ingénieurs, à une fiduciaire et à une étude d'avocats. Pendant toute cette période, X.________ SA a facturé ses honoraires de gestion, entre 3,5% et 4% de l'état locatif, lesquels ont été payés régulièrement par le propriétaire. De même, A.________ a payé à X.________ SA deux montants de 7'200 fr. pour la mise à sa disposition d'un collaborateur de la régie du 1er novembre 1998 au 28 février 1999. Pendant toute la réhabilitation, X.________ SA n'a émis aucune autre prétention pour des honoraires ou des prestations extraordinaires. Au cours de son mandat, la régie a tenu les comptes des lots d'immeubles qu'elle gérait et rédigé le procès-verbal hebdomadaire des réunions entre A.________ ou ses représentants, ceux du bureau d'architectes et elle-même. La rénovation de la dizaine d'appartements initialement vacants a été dirigée par les autres mandataires de A.________, à l'exception d'un seul confié à X.________ SA. Le 5 septembre 2000, A.________ a vendu ses immeubles à un tiers, avec effet au 31 décembre 2000. Le 10 octobre 2000, X.________ SA a notifié à A.________ une facture de 171'192 fr., correspondant à trois années d'honoraires, pour le travail de mise en valeur effectué sur les immeubles susmentionnés. Le 13 octobre 2000, le conseil d'administration de X.________ SA a présenté ses excuses pour le courrier précédent, considéré comme nul et non avenu. Le même jour, l'administrateur de la société a écrit une lettre amicale à A.________, allant dans le même sens, et le conviant à un repas, "dans le but de tenter de dissiper ce malentendu". Le 16 janvier 2001 X.________ SA a remis à A.________ ses comptes arrêtés au 31 décembre 2000, qui faisaient apparaître un solde créancier de 317 fr. 25, qui a été payé immédiatement. Le 12 mars 2001, X.________ SA a adressé à A.________ une facture de 351'998 fr. 26 pour des prestations complémentaires, comprenant ces dernières au sens strict, des honoraires de mise en valeur et une indemnité supplémentaire de mise en valeur, ce dernier poste s'élevant à 25'824 fr. Le 23 mars 2001, A.________ a contesté intégralement devoir les sommes exigées. Le 16 juin 2001, X.________ SA a fait notifier à A.________ un commandement de payer de 351'998 fr. 25 avec intérêt à 5% l'an dès le 27 avril 2001, que celui-ci a frappé d'opposition totale.