Citation: 4C.291/2001 09.07.2002 E. 3

3.- a) Ainsi, dans la présente espèce, les locataires ne pouvaient-ils pas invoquer directement la méthode absolue à l'appui de leurs demandes respectives de baisse de loyer. b) On ne se trouve pas non plus dans l'une des situations particulières, mentionnées au considérant 2b/ff et gg, dans lesquelles le locataire peut soit se prévaloir d'un facteur absolu dans le cadre de la méthode relative, soit exiger à titre exceptionnel l'application directe de la méthode absolue. Les défendeurs B.________ avaient conclu le bail à loyer de leur appartement le 30 novembre 1993; les défendeurs C.________, le 5 mars 1996 et les défendeurs D.________, le 20 mai 1996. Ils ont formulé leurs demandes de baisse de loyer les 27/28 avril 1998. Il s'était donc écoulé moins de 4 ans et demi entre la conclusion du premier bail et la requête de baisse de loyer. On ne saurait donc retenir, à l'égard de ces défendeurs, qu'une longue période se serait écoulée depuis la dernière fixation du loyer selon la méthode absolue. Quant au défendeur A.________, il a certes conclu son bail le 26 septembre 1985. Cependant, il ressort de l'arrêt attaqué que son loyer a été régulièrement augmenté par la suite, sans que l'on sache si les augmentations successives ont été motivées ou non par des facteurs de hausse absolus. Or, c'est à lui qu'il eût appartenu d'alléguer et d'établir les faits pertinents à cet égard, s'il entendait se prévaloir de l'exception fondée sur l'écoulement d'une longue période depuis la fixation du dernier loyer selon la méthode absolue (art. 8 CC). Quoi qu'il en soit, il résulte également des constatations de la cour cantonale qu'une transaction est intervenue, le 24 novembre 1994, devant le Tribunal des baux, pour la fixation du loyer de ce défendeur avec effet au 1er avril 1994. Or, il est conforme à la nature de la transaction judiciaire que ses signataires ne puissent plus remettre en cause par la suite le loyer qui a été fixé de cette manière (cf. , mutatis mutandis, l'ATF 119 II 348 consid. 4b/bb; voir aussi Lachat, op. cit. , p. 360 note 66, pour qui le Tribunal fédéral tend à assimiler la majoration consensuelle du loyer à un loyer initial), en particulier que le locataire ne soit plus autorisé à soutenir ultérieurement que le loyer issu de la transaction n'en procure pas moins un rendement excessif au bailleur du fait qu'il était déjà abusif auparavant. Moins de trois ans se sont écoulés entre la dernière fixation de loyer opposable à ce défendeur et la demande de baisse de loyer qu'il a présentée le 7 juin 1997, si bien que, de ce point de vue, la situation de l'intéressé ne diffère pas de celle de ses codéfendeurs. Les défendeurs n° 2 font encore valoir que le changement de propriétaire de l'immeuble abritant leur appartement justifierait le recours à la méthode absolue. Tel n'est pas le cas pour les motifs sus-indiqués, rien ne permettant d'affirmer que l'on se trouverait en l'espèce dans une situation exceptionnelle justifiant une dérogation au principe posé plus haut (cf. consid. 2b/gg). Au demeurant, le changement de propriétaire n'est pas intervenu en l'occurrence à la suite d'une vente immobilière, soit dans un cas de succession à titre singulier, mais par voie de succession universelle, dans le cadre d'une reprise d'une société anonyme par une autre société de même espèce (fusion par absorption, au sens de l'art. 748 CO; cf. Tschäni, Commentaire bâlois, n. 8 ad art. 748 CO). Or, il n'est pas possible d'assimiler ces deux types de transfert sous l'angle présentement considéré, une telle assimilation étant d'ailleurs exclue à d'autres égards (notamment pour l'application de l'art. 261 CO; cf. Higi, op. cit. , n. 8 ad art. 261-261a CO; SVIT-Kommentar, n. 3 ad art. 261-261a CO; Tschäni, op. cit. , n. 13 ad art. 748 CO). Aussi bien, comme dans le cas du décès du bailleur, la société qui en absorbe une autre prend simplement la place de la société absorbée avec tous les droits et obligations y afférents, à l'instar des héritiers du bailleur. Elle ne procède du reste pas à un investissement pour acquérir l'immeuble appartenant à la société absorbée, de sorte qu'il n'y a en principe pas de modification des bases de calcul. Dès lors, le locataire ne peut pas se prévaloir de la fusion à l'appui d'une demande de baisse de loyer. Le principe de l'égalité de traitement commande que la société reprenante ne puisse pas non plus invoquer la fusion pour augmenter les loyers. c) La demanderesse reconnaît expressément, dans son recours en réforme, le droit des défendeurs à une réduction de loyer en application de la méthode relative. Elle précise qu'elle n'a d'ailleurs pas contesté le jugement rendu par le Tribunal des baux sur la base d'un calcul effectué selon cette méthode. De leur côté, les défendeurs ne s'en sont pas non plus pris à ce calcul, dans leurs réponses au recours, pour le cas - avéré - où l'application de la méthode absolue, effectuée par la Chambre des recours, serait jugée incompatible avec le droit fédéral. Dans ces conditions, il y a lieu de réformer l'arrêt attaqué et de n'admettre la diminution du loyer des appartements loués par les défendeurs que dans la mesure où elle a été autorisée par le Tribunal des baux. Demeurent réservés l'examen de la question - litigieuse - de la date d'entrée en vigueur des baisses de loyer successives réclamées par les défendeurs (cf. consid. 4 ci-dessous) ainsi que, une fois cette question réglée, la fixation définitive des loyers en cause en fonction des dates retenues (cf. consid. 5 ci-dessous). Pour le surplus, force est de constater que la demanderesse ne formule pas de conclusions en ce qui concerne les autres objets pris à bail (garage et place de parc pour le défendeur A.________, garage pour les défendeurs B.________) de sorte que, s'agissant de ceux-ci, il n'est pas possible de modifier l'arrêt de la Chambre des recours (art. 55 al. 1 let. b OJ; ne ultra petita).