Citation: 2C_265/2022 E. 3

Gemäss dem angefochtenen Urteil bestimmt der Kanton Aargau den Eigenmietwert mittels Individualschätzung. Das Bewertungsprozedere hat der Kanton Aargau in der Verordnung über die Bewertung der Grundstücke des Kantons Aargau vom 4. November 1985 (VBG/AG; SAR 651.212) geregelt. Der Eigenmietwert eines Grundstücks ist nach Anhang 17 zu dieser Verordnung zu ermitteln, indem der gemäss § 16 Abs. 3 und 4 VBG/AG festgelegte Normmietwert um 39 % reduziert wird. Eine allgemeine Neuschätzung aller Liegenschaften im Kanton wird gemäss § 218 Abs. 1 des Steuergesetzes des Kantons Aargau vom 15. Dezember 1998 (StG/AG; SAR 651.100) nach Anordnung des Grossen Rats auf Beginn einer Veranlagungsperiode durchgeführt, was laut der Vorinstanz zuletzt per 1. Januar 1999 auf der Wertbasis 1. Mai 1998 geschehen ist. Ausserhalb der allgemeinen Neuschätzung besteht nach § 218 Abs. 2 StG/AG ein Anspruch auf Individualschätzung, wenn Bestand, Nutzung oder Wert des Grundstückes sich wesentlich ändern (sog. Änderungsschätzung) oder wenn die "Werte auf einer offensichtlich unrichtigen Schätzung oder auf einer unrichtigen Rechtsanwendung beruhen" (sog. Unrichtigkeitsschätzung). Offensichtlich unrichtig sind die Werte laut der Vorinstanz, wenn der zuletzt ermittelte Normmietwert (und damit indirekt der davon abgeleitete Eigenmietwert) mehr als 15 % vom richtigen Wert abweicht. Aus diesem System der Individualschätzung folgt laut der Vorinstanz, dass der Eigenmietwert zwar allenfalls im Rahmen einer Individualschätzung, hingegen grundsätzlich nicht im Veranlagungsverfahren überprüft werden könne. Laut der Vorinstanz können auch Änderungen des Eigenmietwerts, die aus dem Dekret über die Anpassung der Eigenmietwerte per 1. Januar 2016 des Kantons Aargau vom 24. November 2015 (Anpassungsdekret/AG; SAR 651.140) resultieren, Anlass für eine Individualschätzung nach § 218 Abs. 2 StG/AG geben, wenn die dergestalt festgelegten Werte offensichtlich unrichtig seien. Dies sei erforderlich, um den Anforderungen der Rechtsweggarantie (Art. 29a BV) genüge zu tun, da ansonsten gegen die Anpassung der Eigenmietwerte über das Anpassungsdekret/AG kein adäquater Rechtsschutz bestünde. Das Kantonale Steueramt stimmt der Vorinstanz grundsätzlich zu, weist jedoch darauf hin, dass das Anpassungsdekret/AG die Eigenmietwerte pauschal angepasst, die Normmietwerte jedoch nicht angetastet habe. Für Vergleiche mit den "richtigen Werten" müsse der "alte" und nicht der vom neuen Eigenmietwert rückgerechnete, hypothetische Normmietwert massgebend sein. Werde eine Unrichtigkeitsschätzung vorgenommen, müsse der resultierende Eigenmietwert zwingend gemäss dem Anpassungsdekret/AG angepasst werden. Andernfalls müsste laut dem Steueramt u.a. auch der Vermögenssteuerwert der Liegenschaft auf die Wertbasis des Anpassungsdekrets/AG gesetzt werden.