Citation: 2C_155/2022 E. A

A.a. B.________ est propriétaire de la parcelle xxx de la commune de U.________, d'une surface de 3'669 m2, sise au lieu-dit "V.________". Situé en zone agricole, cet immeuble abrite trois bâtiments nos ECA 1905 (habitation avec affectation mixte de 750 m2), 3186 (bâtiment agricole de 260 m2) et B85 (garage de 36 m2). Le reste de la parcelle est en nature de pré-jardin. Une propriété par étages (PPE) a été constituée sur la parcelle. Le bâtiment no ECA 1905 est divisé en trois lots (un appartement de quatre pièces, un appartement de cinq pièces et un hangar de 590,7 m2). A.b. Exploitante agricole, B.________ fournit C.________ SA, à W.________, en carottes coupées, non pelées, conditionnées dans ses bâtiments. Le 25 juillet 2013, B.________ et A.________ ont signé une convention sur les modalités de la reprise de l'activité maraîchère de la première, sans production. Par contrat du 30 août 2013, B.________ et A.________, d'une part, et C.________ SA, d'autre part, ont conclu un partenariat par lequel les premiers s'engageaient à fournir des carottes à la seconde, qui se chargerait de leur commercialisation. Il était prévu que B.________ se retire au 30 juin 2019 et laisse la collaboration entre A.________ et C.________ SA se poursuivre dans ses locaux, au bénéfice d'un contrat de bail commercial. A.c. Par contrat de "bail à loyer pour locaux commerciaux" du 18 juillet 2013, B.________ a cédé à A.________ l'usage de locaux frigorifiques, ainsi que d'une halle de conditionnement et de stockage, sis sur les parcelles susmentionnées. Le bail porte sur une surface totale de 798m 2 et les surfaces d'accès bétonnées. Il court du 1 er octobre 2013 au 30 septembre 2024, avec renouvellement automatique aux mêmes conditions pour cinq ans, sauf avis de résiliation donné et reçu au moins une année à l'avance pour la prochaine échéance. Le loyer annuel s'élève à 87'000 fr., soit 69'000 fr. de loyer net et 18'000 fr. de loyer pour l'installation frigorifique (art. 2 du contrat).