Citation: 4C.425/2004 09.03.2005 E. 1

Quant à la doctrine, Lachat (op. cit., n. 5.3.5 in fine p. 479) considère que le rapport de causalité peut résulter notamment d'une relation temporelle entre le congé et l'offre de vente. S'ils sont simultanés, le lien de causalité sera en règle générale établi au bénéfice d'une grande vraisemblance. Le même auteur déclare dans le Commentaire romand (n. 12 ad art. 271a CO), que tout congé en relation (notamment temporelle) avec la vente de l'appartement loué n'est pas annulable. Higi (Zürcher Kommentar, n. 113 ad art. 271a al. 1 let. c CO) est d'avis que la pression sur le locataire, exigée par la loi, n'implique pas impérativement la simultanéité du congé et de l'offre du bailleur. Quant au SVIT-Kommentar Mietrecht (2e éd., n. 25 ad art. 271a CO), il exige, d'une part (p. 830), la simultanéité, et déclare, d'autre part (p. 831), en se ralliant à Higi, qu'il importe peu que le bailleur communique au locataire son intention de vendre avant ou après la résiliation ou simultanément à celle-ci. 1.2.4 Quoi qu'il en soit, point n'est besoin d'examiner plus avant la question de la simultanéité de l'offre de vente et de la menace de résiliation - abordée, il est vrai, de manière guère explicite par l'arrêt cantonal -, puisqu'elle n'est pas déterminante en l'espèce. Comme déjà mentionné (consid. 1.1), il ressort des constatations souveraines de la cour cantonale que le défendeur avait, au moment de résilier le bail, la volonté de vendre l'appartement, quel que soit l'acquéreur. Par conséquent, la relation de causalité adéquate entre le congé et le désir d'amener le locataire à acheter fait défaut. Il s'ensuit que la cour cantonale n'a pas violé l'art. 271a al. 1 let. c CO. Au demeurant, cette disposition n'impose pas au bailleur de laisser au tiers acquéreur le soin de résilier le bail, comme le prétendent les demandeurs. Il a déjà été indiqué que le congé donné pour l'échéance en vue de vendre un bien immobilier dans de meilleures conditions n'avait rien d'illégitime et que cela était également valable, en l'espèce, malgré l'existence d'un droit de préemption en faveur des locataires (consid. 1.1). De plus, d'après l'expérience générale, la présence d'un locataire est de nature à rendre la vente plus difficile, que ce soit en réduisant le nombre d'amateurs ou en exerçant une influence négative sur le prix (arrêt 4C.176/2004 du 8 septembre 2004, consid. 2.2). A ce sujet, la cour cantonale a constaté qu'en raison de la présence des locataires, plusieurs acheteurs potentiels avaient renoncé à concrétiser leur offre, et que c'est sur conseil de sa régie que le défendeur avait décidé de résilier le bail.