Citation: 4A_257/2020 E. 3.1

3.1. L'art. 4 de l'acte authentique du 27 juillet 2015 (let. A.c supra) comporte une clause pénale au sens des art. 160 ss CO. Par cette clause accessoire, le débiteur promet au créancier une prestation (peine conventionnelle) en cas d'inexécution ou d'exécution imparfaite d'une obligation déterminée (obligation principale) (ATF 143 III 1 consid. 4.1 p. 1; BÉNÉDICT FOËX, Dédit et clause pénale, in Der Grundstückkauf/La vente immobilière, [Jürg Schmid éd.] 2010, p. 410). Le créancier dispose ainsi d'un moyen de pression sur le débiteur, qui trouve une incitation supplémentaire à se conformer au contrat. La position juridique du créancier est améliorée dès lors que la peine lui est due sans qu'il ne doive prouver son dommage, et même s'il n'en a éprouvé aucun (art. 161 al. 1 CO; ATF 135 III 433 consid. 3.1 p. 437; 122 III 420 consid. 2a; arrêt 4A_653/2016 du 20 octobre 2017 consid. 3.1; FOËX, op. cit., p. 410 s.). La validité de la clause pénale dépend de celle de l'obligation principale dont elle est l'accessoire et dont elle suit le sort (arrêt TF du 13 novembre 1973 consid. 3, in SJ 1974 p. 430). En d'autres termes, la clause pénale est nulle " par contagion " et la peine conventionnelle ne peut pas être exigée en cas de nullité de l'obligation principale, notamment lorsque celle-ci se révèle impossible, illicite ou contraire aux moeurs (art. 20 CO) (MICHEL MOOSER, in Commentaire romand, 2e éd. 2012, n° 4 ad art. 163 CO). L'art. 163 al. 2 CO n'exprime que partiellement cette conséquence de l'accessoriété, en énonçant que " la peine stipulée ne peut être exigée lorsqu'elle a pour but de sanctionner une obligation illicite ou immorale, ni, sauf convention contraire, lorsque l'exécution de l'obligation est devenue impossible par l'effet d'une circonstance dont le débiteur n'est pas responsable " (cf. ATF 73 II 158 consid. 2). En appel, le recourant avait excipé de la nullité de l'acte notarié précité - et partant de la clause pénale qu'il contient - au motif que l'une des prestations prévues (annotation d'un droit d'emption en sa faveur) aurait été d'emblée impossible (art. 20 al. 1 CO). La cour cantonale a rejeté cette thèse en tenant le raisonnement suivant: - Les parties n'étaient certes pas légitimées à requérir une telle annotation auprès du registre foncier sans l'accord du propriétaire de la parcelle (art. 963 CC par analogie). Cette annotation n'était pas impossible pour autant, puisqu'elle pouvait être requise par la personne légitimée. Il ne s'agissait dès lors pas d'une impossibilité objective au sens de l'art. 20 al. 1 CO. En eût-il été autrement que la nullité aurait frappé la seule clause y relative ( i.e. celle afférente au droit d'emption), à l'exclusion du reste de la convention. En effet, tant le texte du contrat que le comportement des parties après la signature de celui-ci révélaient que l'annotation du droit d'emption ne revêtait qu'un caractère accessoire par rapport aux engagements de signer un acte de vente portant sur le bien immobilier en question. La convention passée par les parties était valable, tout comme la clause pénale qu'elle contenait.