Citation: 4A_504/2008 06.07.2009 E. 2

Der Beschwerdeführer machte gegen die Gültigkeit der Kündigung geltend, dass gar kein Mietzinsausstand bestanden habe, weil er jahrelang einen im Verhältnis zum Hauptmietzins viel zu hohen Untermietzins bezahlt habe. Vor der Vorinstanz berief er sich einerseits auf (Teil-)Nichtigkeit des Untermietvertrags wegen Sittenwidrigkeit (Art. 20 OR), andererseits auf Grundlagenirrtum (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR). Beides begründete er damit, dass der Untermietzins ein Mehrfaches des Hauptmietzinses betrage, wovon er erst kürzlich, infolge der Einsichtnahme in die Akten des hängigen Verfahrens, Kenntnis erhalten habe. Bezüglich des Grundlagenirrtums machte er sodann geltend, er sei davon ausgegangen, dass der Abschluss des Untermietvertrags rechtmässig, d.h. mit Zustimmung des Hauptvermieters abgeschlossen worden sei. Die Vorinstanz verwarf beide Vorbringen, was der Beschwerdeführer als Verletzung von Art. 20 OR und von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR anficht. 2.1 Dabei geht seine Berufung auf Sittenwidrigkeit nach Art. 20 OR, die er mit einem krassen Missverhältnis zwischen den ausgetauschten Leistungen begründet, von vornherein fehl. Die Wertdisparität von Leistung und Gegenleistung bedeutet für sich allein keine Sittenwidrigkeit. Der Problemkreis der Wertdisparität der Vertragsleistungen wird vielmehr abschliessend vom Übervorteilungstatbestand des Art. 21 OR erfasst (BGE 115 II 232 E. 4c S. 236). Eine Übervorteilung macht der Beschwerdeführer nicht geltend. 2.2 Auch eine Verletzung von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR liegt nicht vor. Die Vorinstanz verneinte, dass das Verhältnis von Haupt- und Untermietzins eine Grundlage des Untermietvertrags darstelle, welche nach Treu und Glauben eine Ungültigkeit des Vertrags rechtfertigen könnte. Dem ist zuzustimmen. Nach Art. 262 Abs. 2 lit. b OR kann der Vermieter die Zustimmung zur Untermiete verweigern, wenn die Bedingungen des Untermietverhältnisses im Vergleich zu jenen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind. Nach Lehre und Rechtsprechung bezweckt Art. 262 Abs. 2 lit. b OR in erster Linie den Schutz der Interessen des Vermieters und nicht des Untermieters. Der Vermieter soll sich nicht geprellt fühlen müssen, weil der Mieter ohne Erbringung eigener Leistung deutlich mehr Geld aus der Mietsache erzielt als er selbst (Urteil 4C.331/2004 vom 17. März 2005 E. 1.2.1; BGE 119 II 353 E. 6). Von daher ist in der Tat fraglich, ob der Untermieter geltend machen kann, er habe das angemessene Verhältnis von Haupt- und Untermietzins nach Treu und Glauben als notwendige Grundlage des Vertrags betrachten dürfen. Wie dem auch sei, würde dies vorliegend dem Beschwerdeführer nicht weiterhelfen. Denn wie die Vorinstanz zutreffend festhielt, ist bei einem Willensmangel, der bloss einen Teil des Vertrags betrifft, in analoger Anwendung von Art. 20 Abs. 2 OR nur dieser Teil unverbindlich, wenn nicht anzunehmen ist, dass der Vertrag ohne ihn nicht geschlossen worden wäre (BGE 125 III 353 E. 3 S. 356; Schwenzer, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 4. Aufl. 2007, N. 11 zu Art. 23 OR; Gauch/Schluep/Schmid, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 9. Aufl. 2008, Rz. 852). Vorliegend konnte die Vorinstanz jedoch bei objektiver Einschätzung keine Anhaltspunkte dafür ausmachen, dass die Beschwerdegegnerin das Untermietverhältnis mit dem Beschwerdeführer auch zu einem tieferen Mietzins eingegangen wäre. Dem Beschwerdeführer gelingt es nicht, diese Beurteilung als bundesrechtswidrig auszuweisen, indem er einfach das Gegenteil behauptet. Die Vorinstanz schloss daher zu Recht, dass bei Berufung auf Grundlagenirrtum der ganze Untermietvertrag unverbindlich wäre, so dass der Beschwerdeführer keine Grundlage für ein weiteres Verbleiben im Mietobjekt hätte. Dies wäre auch die Folge, wenn das Nichtwissen um die fehlende Zustimmung des Hauptvermieters zur Untervermietung als wesentlicher Irrtum anzuerkennen wäre, so dass Letzteres mit der Vorinstanz offen bleiben kann.