Citation: 4C.16/2000 24.01.2001 E. 2

2.- Streitig ist im vorliegenden Verfahren insbesondere, welche Bedeutung dem eingangs zitierten Schreiben der Mieter vom 28. September 1995 beizumessen ist. Die Vorinstanz kam zum Schluss, die Erklärung könne nach Treu und Glauben nur so verstanden werden, dass die Mieter beabsichtigten, die Mietsachen auf Ende des Jahres 1995 im Sinne von Art. 264 OR vorzeitig zurückzugeben. Der Beklagte wirft dem Obergericht vor, es habe bei der Auslegung der strittigen Erklärung Art. 1 und 18 OR verletzt; das Schreiben sei als definitive Kündigung per 31. Dezember 1995, allenfalls als Kündigung aus wichtigen Gründen gemäss Art. 266g Abs. 1 OR zu betrachten. a) Entgegen der vom Beklagten vertretenen Auffassung ist der in Art. 18 Abs. 1 OR für die Spezialfälle der sog. falsa demonstratio und der Simulation zum Ausdruck gelangende Gedanke nicht nur auf die Vertragsauslegung, sondern auf die Auslegung von Willenserklärungen generell übertragbar (Wiegand, Basler Kommentar, N. 1 zu Art. 18 OR). Massgebend für den Inhalt des Schreibens vom 28. September 1995 ist demnach wie für sämtliche vertragsbezogenen Willenserklärungen in erster Linie der übereinstimmende wirkliche Wille (Art. 18 OR). Erst wenn eine tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten (BGE 126 III 119 E. 2a S. 120 mit Hinweisen). Das Bundesgericht überprüft diese objektivierte Auslegung von Willenserklärungen im Berufungsverfahren als Rechtsfrage (BGE 125 III 435 E. 2a/aa S. 436/7, 263 E. 4a S. 266, je mit Hinweisen), wobei es an Feststellungen des kantonalen Richters über die äusseren Umstände sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten grundsätzlich gebunden ist (Art. 63 Abs. 2 OG; BGE 125 III 435 E. 2a/aa S. 436; 123 III 165 E. 3a S. 168; 121 III 414 E. 2a S. 418 mit Hinweisen). b) aa) Die Vorinstanz stellte entgegen den Ausführungen des Beklagten zu Art. 1 OR - welche im Übrigen in Widerspruch stehen zu den Darlegungen zu Art. 18 OR - bezüglich der Erklärung vom 28. September 1995 kein übereinstimmendes tatsächliches Verständnis fest. Somit hat das Obergericht kein Bundesrecht verletzt, wenn es das strittige Schreiben nach Treu und Glauben auslegte, zumal der Beklagte keine hinreichend begründeten Sachverhaltsrügen vorbringt. bb) Nach dem Wortlaut des Schreibens vom 28. September 1995 kündigten die Mieter die bestehenden Mietverhältnisse per 31. Dezember 1995. Gleichzeitig stellten sie in Aussicht, dass sie Ersatzmieter suchen würden und wiesen am Schluss des Schreibens darauf hin, dass sie bei Vorhandensein valabler Ersatzmieter (dazu unten E. 3) aus den Mietverträgen entlassen seien. Aus dem strittigen Schreiben geht somit klar hervor, dass sich die Mieter nur dann als ihren Verpflichtungen gegenüber der Klägerin enthoben erachteten, wenn die Mietobjekte - wie dies in Art. 264 OR vorgesehen ist - weitervermietet würden. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, konnte die Klägerin dieses Schreiben in guten Treuen nur dahingehend verstehen, dass die Mieter die Mietsachen gemäss Art. 264 OR vorzeitig zurückzugeben beabsichtigten (vgl. den analogen Fall im BGE vom 3. Oktober 1995, auszugsweise publiziert in MRA 1996 S. 226 ff. und in Droit du bail 1997 S. 9 ff., E. 2b/bb). Der Beklagte verhält sich im Übrigen widersprüchlich, wenn er geltend macht, das Schreiben der Mieter sei als definitive Kündigung per 31. Dezember 1995 zu qualifizieren, obwohl diese das Mietobjekt per Ende Dezember 1995 unstreitig nicht verlassen haben. cc) Geht aus dem Schreiben vom 28. September 1995 nach Treu und Glauben lediglich die Absicht hervor, die Mietobjekte gemäss Art. 264 OR vorzeitig zurückzugeben, schliesst dies die Qualifizierung dieser Erklärung als Kündigung aus wichtigem Grund gemäss Art. 266g Abs. 1 OR aus. Zwar müssen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts die zur ausserordentlichen Kündigung berechtigenden wichtigen Gründe im Kündigungsschreiben nicht explizit genannt werden (a.M. Higi, Zürcher Kommentar, N. 54 zu Art. 266g OR); es ist indessen unerlässlich, dass der Empfänger aus der Auflösungserklärung entnehmen kann, dass es sich nicht um eine ordentliche Kündigung oder eine beabsichtigte vorzeitige Rückgabe handelt, sondern dass die Gegenpartei den Mietvertrag aus wichtigen Gründen sofort auflösen will (BGE vom 3. Oktober 1995, auszugsweise publiziert in MRA 1996 S. 226 ff. und in Droit du bail 1997 S. 9 ff., E. 2b/aa; vgl. auch BGE 92 II 184 E. 4a S. 186). Dies geht aus dem Schreiben vom 28. September 1995 - eine andere den Formerfordernissen von Art. 266l Abs. 1 OR genügende Kündigung wird weder im angefochtenen Urteil festgestellt noch vom Beklagten geltend gemacht - nicht hervor. Damit kann offenbleiben, ob die Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung überhaupt vorgelegen hätten. dd) Der Beklagte bringt schliesslich unter Berufung auf einen Entscheid der Genfer Cour de Justice vom 17. Februar 1997 (auszugsweise publiziert in mp 1998 S. 87/8) vor, die Klägerin hätte innert der drei bis zum genannten Kündigungstermin verbleibenden Monate reagieren müssen, wenn sie die Kündigung nicht hätte akzeptieren wollen. Die Rüge des Beklagten setzt damit voraus, dass die Klägerin das Schreiben vom 28. September 1995 als Kündigung hätte verstehen müssen. Gerade dies trifft jedoch wie dargelegt nicht zu, womit sich der vorliegende Fall auch wesentlich von dem der zitierten Entscheidung der Genfer Cour de Justice zugrundeliegenden Sachverhalt unterscheidet; auf dieses Urteil ist daher nicht weiter einzugehen. Wie die Vorinstanz zutreffend erkannte, bestand für die Klägerin unter den gegebenen Umständen kein Anlass für eine Reaktion auf die Bekanntgabe der Absicht vorzeitiger Rückgabe. Einerseits konnte sie sich nämlich gegen die vorzeitige Rückgabe der Mietsachen angesichts der jedenfalls relativ zwingenden Natur von Art. 264 OR (statt vieler Engel, Contrats de droit suisse, 2e éd., S. 178; Higi, Zürcher Kommentar, N. 3 zu Art. 264 OR) nicht zur Wehr setzen und anderseits stellten die Mieter gerade das ihnen nach Art. 264 OR obliegende Verhalten in Aussicht.