Citation: 4P.118/2003 15.08.2003 E. 4

Le recourant estime que la cour cantonale a arbitrairement appliqué l'art. 5 OBLF en refusant d'inclure dans les frais de chauffage les coûts liés à la maintenance et à la surveillance de l'installation. 4.1 L'art. 5 OBLF (RS 221.213.11) précise l'art. 257b al. 1 CO. Selon les alinéas 1 et 2 de cette disposition, entrent en ligne de compte comme frais de chauffage et de préparation d'eau chaude les dépenses pour a) le combustible et l'énergie consommés, b) l'énergie électrique utilisée pour les brûleurs et les pompes, c) les frais d'exploitation d'énergie de substitution, d) le nettoyage de l'installation de chauffage et de la cheminée, le grattage, le brûlage et l'huilage de la chaudière ainsi que l'enlèvement des déchets et scories, e) la révision périodique de l'installation de chauffage (...), f) le relevé, le décompte et l'entretien des appareils lorsque les frais de chauffage sont calculés de manière périodique, g) la maintenance, h) les primes d'assurance qui se rapportent à l'installation de chauffage, i) le travail administratif qu'occasionne l'exploitation de cette installation. Selon l'art. 6 OBLF, n'entrent pas en ligne de compte comme frais de chauffage et de préparation d'eau chaude les dépenses pour a) la réparation et la réfection des installations, b) le service de l'intérêt et l'amortissement des installations. 4.2 Le litige porte uniquement sur les frais de maintenance et de surveillance de l'installation de chauffage. Le Tribunal a rappelé que les frais accessoires n'étaient dus par le locataire que si cela avait été convenu spécialement (art. 257a CO), que pour les baux d'habitation, on entendait par frais accessoires notamment les dépenses effectives pour les frais de chauffage (art. 257b al. 1 CO), que ces frais n'étaient à la charge du locataire que si les parties en étaient convenues d'une manière suffisamment précise et détaillée. Il a considéré qu'en l'espèce, le contrat de bail ne faisait mention que des frais de chauffage, de sorte que seuls ces derniers pouvaient être mis à la charge de la locataire. S'agissant des frais de surveillance de l'installation de chauffage, le Tribunal a constaté que les comptes faisaient apparaître à ce titre des sommes annuelles de 60'000 fr. en faveur du concierge. Selon le bailleur, ce dernier assurait une surveillance permanente de l'installation et était rémunéré en sus pour le travail de conciergerie proprement dit, cette rémunération faisant partie des charges d'exploitation. Le Tribunal a considéré que les frais de maintenance pouvaient être répercutés sur les frais de chauffage (art. 5 al. 2 let. g OBLF), mais qu'il n'en allait pas de même des frais de surveillance, qui faisaient partie des charges de l'immeuble. Or les 60'000 fr. versés annuellement au concierge concernaient la surveillance de l'installation de chauffage. Par conséquent, et dans la mesure où la surveillance était essentiellement effectuée dans l'intérêt du bailleur, le Tribunal a estimé qu'il appartenait à celui-ci d'en assumer les frais. La Chambre d'appel a confirmé ce raisonnement. Elle a ajouté que le fait que l'installation de chauffage nécessite une surveillance constante n'impliquait pas nécessairement que les frais correspondant doivent être mis à la charge de la locataire. 4.3 L'art. 5 al. 2 let. g OBLF inclut dans les frais de chauffage les frais liés à la maintenance de l'installation. Les frais liés à la surveillance de celle-ci sont-ils compris dans les frais de maintenance ? Lachat semble inclure les frais de surveillance régulière de l'état des appareils dans les frais de maintenance (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 227, note 32). Il en va de même de Oberle, qui incorpore dans les frais de maintenance le coût salarial pour la mise en oeuvre et le contrôle de l'installation de chauffage (Oberle, Nebenkosten, Heizkosten, Zurich 1995, p. 77). Les deux auteurs relèvent que lorsque la maintenance est assurée par le concierge, seule une partie de son salaire peut figurer dans le compte de chauffage, pour autant qu'elle ne soit pas déjà comprise dans le loyer ou sous la rubrique "autres frais accessoires". Oberle propose pour ce poste un montant mensuel forfaitaire, qui est fonction du type d'installation, soit de 30 fr. à 50 fr. par mois pour le chauffage (op. cit., p. 228, n. 5.7). Il résulte de ce qui précède que les frais de maintenance comprennent les frais de surveillance régulière de l'installation de chauffage. En affirmant péremptoirement que les frais de surveillance ne pouvaient être mis à la charge de la locataire, le Tribunal des baux et loyers, puis à sa suite la Chambre d'appel, ont appliqué l'art. 5 al. 2 let. g OBLF d'une façon erronée, qui peut être considérée comme arbitraire. Comme l'arrêt cantonal doit de toute manière être annulé (cf. consid. 3.4 supra), il se justifie de le casser aussi pour ce motif, étant précisé qu'il s'agit d'un cas limite. Quant au montant des frais de maintenance pouvant être mis à la charge de la locataire, il appartiendra à la cour cantonale de déterminer quelles sont les dépenses effectives du bailleur en relation avec la surveillance et la maintenance de l'installation de chauffage. Le montant de 60'000 fr. porté en compte au titre de salaire du concierge uniquement pour surveillance du chauffage semble en effet particulièrement élevé, si on le compare avec les montants indiqués par Oberle.