Citation: 4C.334/2000 29.01.2001 E. A

A.- a) A la suite d'un partage successoral, Hélène Ostrini, épouse de Patrick Ostrini, a acquis la propriété de la parcelle n° 3894 de la Commune de Pully, sise au chemin du Grillon. En 1995, les époux Ostrini ont envisagé de construire sur ce bien-fonds une villa individuelle, qu'ils entendaient occuper eux-mêmes, ainsi qu'un immeuble comportant deux appartements. Ils ont ainsi mandaté l'architecte Armin Siegwart. Après que le plan établi par ce dernier a été soumis à l'enquête publique de la Commune de Pully, Hélène Ostrini a obtenu le permis de construire. Les conjoints Ostrini avaient le projet de constituer sur la parcelle n° 3894 une propriété par étages (PPE) horizontale comprenant deux lots, afin que la construction de leur villa sur le lot n° 1 soit financée par l'acquéreur des appartements à construire sur le lot n° 2. Dans ces conditions, ils ont tenté de vendre le second lot de la PPE à des tiers en faisant paraître une annonce dans un quotidien. Comme aucun amateur ne s'était présenté, Hélène et Patrick Ostrini, sur le conseil de leur architecte, ont pris langue en décembre 1995 avec PBBG Gérances et Gestions Immobilières S.A. (ci-après; PBBG), anciennement Gérances et Gestions Immobilières PBBG S.A.; ils ont confié à cette entreprise, active notamment dans le courtage immobilier, le soin de trouver le copropriétaire prêt à acheter le lot n° 2 de la PPE. Entre Noël et Nouvel An 1995, un représentant de PBBG, Thierry Martin, a rencontré le couple Ostrini dans le bureau de l'architecte Siegwart, en présence de ce dernier. A cette occasion, les conjoints Ostrini ont donné verbalement mandat à PBBG de vendre un des lots de la PPE avec le projet de construction d'un bâtiment de deux appartements. Le 22 janvier 1996, PBBG a ainsi adressé aux époux Ostrini un courrier intitulé "mandat exclusif de courtage", dont la teneur est la suivante: "Concerne: - Projet de construction sur la parcelle N° 3894 sise chemin du Grillon à Pully - Mandat exclusif de courtage Madame, Monsieur, Faisant suite à l'aimable entretien que M. Martin a eu avec MM. Armin Siegwart, architecte, et Patrick Ostrini, nous avons l'avantage de vous confirmer le contrat de courtage suivant: