Citation: 4C.252/2005 06.02.2006 E. 5

Il s'agit donc de déterminer les effets de la faillite de la succession répudiée de feu X.________ sur le contrat de bail. 5.1 Le droit suisse ne contient aucune disposition générale selon laquelle la faillite met automatiquement fin aux contrats auxquels le failli est partie (cf. Jeandin, Les effets de la faillite sur le contrat de durée [ci-après: Faillite], Le contrat dans tous ses états, Publication de la Société genevoise de droit et de législation à l'occasion du 125e anniversaire de la Semaine Judiciaire, Berne 2004, p. 71 ss, spéc. p. 71 s.; Amonn/Walther, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 7e éd., Berne 2003, § 42 n. 1), mais seulement quelques dispositions particulières prévoyant la caducité de tel contrat, voire la possibilité pour l'autre partie de le résilier, que l'art. 211 al. 3 LP réserve expressément. En matière de bail à loyer, la faillite du locataire n'aboutit pas forcément à l'extinction du contrat (cf. ATF 104 III 84 consid. 2 p. 87; plus récemment Jeandin, L'insolvabilité en relation avec les contrats de bail et de travail [ci-après: Insolvabilité], RDS 2005 I p. 189 ss, spéc. p. 192; Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., n. 6.1 p. 492; Staehelin, Commentaire bâlois, Ergänzungsband, n. 6 ad art. 211 LP; Lachat, op. cit., n. 1 ad art. 266h CO; cf. également arrêt du Tribunal des baux du canton de Zurich du 24 juin 1999, publié in MietRecht Aktuell [MRA] 2000 p. 317, consid. 4.2a). Cependant, l'art. 266h CO donne au bailleur le droit d'exiger du locataire qu'il lui fournisse des sûretés pour les loyers à échoir et, à ce défaut, de résilier le contrat avec effet immédiat. En l'occurrence, l'état de fait déterminant ne laisse toutefois pas apparaître que les bailleurs auraient exercé ce droit. Si le bailleur ne fait pas usage de la faculté de résilier, le bail se poursuit avec la masse en faillite (Tercier, Les contrats spéciaux, 3e éd., Zurich 2003, n. 2170 p. 310). La loi ne reconnaît en revanche pas au locataire, respectivement à la masse, la possibilité de résilier le bail en cours au moment de l'ouverture de la faillite (ATF 104 III 84 consid. 3b p. 90 s.; plus récemment Plenio, Das Erfüllungsrecht der Konkursverwaltung und schuldrechtliche Verträge im Konkurs, thèse Berne 2003, p. 144). Dans le cas particulier de la liquidation d'une succession répudiée, la jurisprudence cantonale et une partie de la doctrine sont néanmoins d'avis que, selon les circonstances, le droit de résiliation anticipé conféré par l'art. 266i CO aux héritiers du défunt locataire appartient à l'office des faillites si ceux-là répudient la succession (cf. jugement de la IIe Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg du 13 juin 2000, publié in Cahiers du bail [CdB] 2001 p. 37, consid IIIa p. 40; Lachat, op. cit., n. 2 ad art. 266i CO; Higi, Commentaire zurichois, n. 28 ad art. 266i CO). Point n'est toutefois besoin de se pencher plus avant sur la question, dans la mesure où, en l'occurrence, il ne ressort pas de l'état de fait déterminant que la masse aurait entrepris de résilier le bail. Il s'ensuit que le contrat litigieux n'a ni pris automatiquement fin du seul fait de l'ouverture de la faillite, ni été expressément résilié en raison de celle-ci. Aucune des hypothèses réservées par l'art. 211 al. 3 LP n'étant réalisée, il sied d'examiner la situation sous l'angle des al. 1 et 2 de cette même disposition. 5.2 En cas de faillite, la masse peut choisir de poursuivre elle-même les contrats en cours. Cette faculté est prévue expressément par l'art. 211 al. 2 LP lorsque le failli doit fournir une prestation en nature. La jurisprudence a admis qu'elle existait également lorsqu'il doit fournir une prestation en argent, comme c'est le cas pour le locataire, qui est tenu de payer le loyer (ATF 104 III 84 consid. 3a p. 88; plus récemment Jeanneret, Commentaire romand, n. 26 ad art. 211 LP). La reprise du contrat est une possibilité et non une obligation (cf. arrêt 4C.236/1995 du 4 décembre 1995, publié et traduit in Mietrechtpraxis [mp] 1996 p. 207, consid. 2a et les références citées; plus récemment Jeanneret, op. cit., n. 30 ad art. 211 LP). La continuation des rapports d'obligation ne nécessite aucune déclaration au sens de l'art. 211 al. 2 LP et elle peut découler d'actes concluants (arrêt 4C.236/1995 du 4 décembre 1995, publié et traduit in Mietrechtpraxis [mp] 1996 p. 207, consid. 2a; ATF 107 III 106 consid. 3c p. 109; plus récemment Jeanneret, op. cit., n. 28 ad art. 211 LP). En matière de contrat de bail à loyer, la Cour de céans a eu l'occasion de prononcer que le fait, pour la masse, de verser des sûretés constituait une reprise par actes concluants (arrêt 4C.236/1995 du 4 décembre 1995, publié et traduit in Mietrechtpraxis [mp] 1996 p. 207, consid. 2a; plus récemment Jeandin, op. cit. Insolvabilité, p. 194; Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., n. 6.4 p. 494; Lachat, op. cit., n. 5 ad art. 266h CO). Le fait, pour la masse, de continuer à s'acquitter des loyers est également significatif de sa volonté d'entrer dans le contrat (Higi, op. cit., n. 40 ad art. 266h CO). A l'inverse, la restitution immédiate et anticipée des locaux vides ne constitue pas une reprise du bail par actes concluants (Higi, op. cit., n. 40 ad art. 266h CO). En l'espèce, la masse ne pouvait pas ignorer l'existence du bail et la nécessité de se déterminer à son sujet, puisqu'elle avait été expressément interpellée par le bailleur. Elle n'a certes pas répondu, mais elle n'a pas non plus évacué les locaux. Dans le contexte de la sommation, le fait de laisser les meubles en place ne peut s'interpréter que comme l'expression d'une volonté de garder, au moins pour quelques temps encore, l'appartement, parce qu'il était dans l'intérêt de la masse, pour faciliter la liquidation, de disposer de locaux pour abriter les objets appartenant au failli. La cour cantonale n'a donc pas violé le droit fédéral en interprétant l'attitude de la masse conformément au principe de la bonne foi et en déduisant qu'elle avait accepté de poursuivre le bail pour quelques temps encore. 5.3 Si la masse ne veut pas reprendre le contrat, cette décision n'a pas pour effet de mettre fin au contrat; les loyers qui arrivent à échéance sont alors des dettes de la masse qui doivent être colloquées. En revanche, si la masse choisit de poursuivre elle-même le contrat, les obligations qui en résultent sont des dettes de la masse (cf. ATF 104 III 84 consid. 3b p. 90 s.). Il n'est guère contesté que les loyers postérieurs à la faillite revêtent cette qualité (parmi d'autres Jeandin, op. cit. Insolvabilité, p. 196; Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., n. 6.4 p. 494; Lachat, op. cit., n. 8 ad art. 266h CO; Gilliéron, op. cit. Commentaire, n. 32 ad art. 211 LP; Guhl/Koller/Schnyder/Druey, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9e éd., Zurich 2000, n. 190 p. 448). En revanche, la question de savoir s'il en va de même des loyers antérieurs est controversée, ce qui a d'ailleurs justifié, dans la présente cause, la divergence d'opinion entre le Tribunal des baux et loyers et la Chambre d'appel. Dans un autre contexte, le Tribunal de céans a eu l'occasion de se prononcer en ce sens que des créances de loyer, pour lesquelles le débiteur est en demeure au moment de l'ouverture de la faillite, doivent être considérées comme étant née avant l'ouverture de la faillite et deviennent des créances de faillite, mais qu'il faut en revanche considérer comme créances nées après l'ouverture de la faillite les loyers à échoir, c'est-à-dire ceux qui résultent de la continuation du bail avec le failli après l'ouverture de la faillite (ATF 124 III 41 consid. 2a et 2b p. 42). Une partie de la doctrine est d'avis que les arriérés de loyer antérieurs à la faillite sont des dettes dans la masse qui ne peuvent être que colloquées (parmi cf. notamment Jeandin, op. cit. Insolvabilité, p. 194; Gilliéron, op. cit. Commentaire, n. 32 ad art. 211 LP; Guhl/Koller/ Schnyder/Druey, op. cit., n. 190 p. 448), alors que d'autres auteurs estiment que l'entrée de la masse dans le contrat a pour conséquence que ces loyers deviennent également des dettes de la masse (cf. notamment Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., n. 6.4 p. 494; Lachat, op. cit., n. 8 ad art. 266h CO; Lorandi, Mietverträge im Konkurs des Mieters, Zeitschrift für schweizerisches Mietrecht [mp] 1998 p. 1 ss, spéc. p. 16; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e éd., Zurich 1998, n. 17 ad art. 266h CO; Higi, op. cit., n. 39 ad art. 266h CO). Cette dernière opinion ne convainc toutefois pas, dans la mesure où elle se heurte tant au principe de l'égalité des créanciers pour ce qui est des dettes antérieures à la faillite (cf. Jeandin, op. cit. Insolvabilité, p. 194; sur la notion d'égalité des créanciers, cf. notamment Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat [ci-après: Poursuite], 4e éd., Bâle 2005, n. 68 s. p. 11; Amonn/Walther, op. cit., § 42 n. 54 s.) qu'à celui qui veut que, sauf disposition contraire de la loi, les dettes de la masse doivent tirer leur source de faits postérieurs à l'ouverture de la faillite (cf. Jeandin, op. cit. Insolvabilité, p. 194; Jeandin, op. cit. Faillite, p. 82; sur cette caractéristique des dettes de la masse, cf. ATF 120 III 153 consid. 2b p. 156; 107 Ib 303 consid. 2a p. 305; plus récemment Gilliéron, op. cit. Poursuite, n. 1708 p. 327; Amonn/Walther, op. cit., § 48 n. 2; Staehelin, Commentaire bâlois, n. 10 ad art. 262 LP). Il s'ensuit qu'en cas d'entrée de la masse dans le contrat de bail, les loyers impayés antérieurs à la faillite ne sont pas des dettes de la masse, mais dans la masse, qui ne peuvent qu'être colloquées. La cour cantonale n'a donc pas non plus violé le droit fédéral sur ce point. 5.4 En définitive, la masse doit être condamnée à verser aux bailleurs la somme de 5'750 fr. correspondant aux loyers échus après l'ouverture de la faillite de la succession répudiée de feu X.________, soit pour les mois d'août à décembre 2002. Il en va de même de la somme de 242 fr. 10 à titre de remboursement des frais d'intervention - postérieure à la faillite - de la société de dératisation, allouée par la cour cantonale sur la base des art. 257f et 257g CO et dont la défenderesse, qui plaidait l'absence de contrat de bail et, partant, de toute obligation y relative lui incombant, n'a remis en cause ni le fondement, ni le montant dans une motivation subsidiaire, ce qui dispense la Cour de céans d'y revenir (art. 55 al. 1 let. b et c OJ).