Citation: 4A_393/2018 E. 2.4.4

2.4.4. In Bezug auf die Gesetzessystematik verwarf die Vorinstanz zu Recht das von der Beschwerdeführerin vorgebrachte und in der Lehre namentlich von WEBER ( a.a.O., N. 2 zu Art. 26 1 OR) vertretene Argument, Art. 261 Abs. 2 OR mache "mit dem darin vorgesehenen Kündigungsrecht deutlich, dass der Mietantritt erfolgt sein muss, damit der Übergang der Rechte und Pflichten stattfindet". Denn diese Ansicht gründet auf der falschen Prämisse, dass für die Kündigung nach Art. 261 Abs. 2 OR die Besitzübertragung oder der Mietantritt notwendig sei (vgl. dazu HÜRLIMANN-KAUP, a.a.O., S. 230 Rz. 572). Weil es für den Eintritt der Käuferin in den Mietvertrag keine Rolle spielt, ob sie in gutem Glauben davon ausgehen durfte, dass die veräusserte Sache nicht mit einem Mietvertrag belastet ist (vgl. vorstehend E. 2.4.3; vgl. auch HÜRLIMANN-KAUP, a.a.O., S. 206 Rz. 517; vgl. ferner für eine kritische Ansicht zu dieser Gesetzeslage PIOTET, Le principe, a.a.O., S. 42 f. Rz. 55 ff. sowie WERMELINGER, a.a.O., S. 138), der Gesetzgeber mithin insoweit den Mieterschutz höher gewichtete als den Schutz des guten Glaubens des Erwerbers, stösst auch das weitere Argument der Beschwerdeführerin ins Leere, unter Berücksichtigung der verschiedenen Gutglaubensschutznormen im schweizerischen Recht wie etwa Art. 3, 933 und 973 ZGB könne die Auslegung der Vorinstanz aus gesetzessystematischen Gründen nicht richtig sein. Diese gesetzgeberische Lösung wird im eher unwahrscheinlichen Fall, dass die Käuferin nicht über das bestehende Mietverhältnis orientiert war, denn auch insoweit entschärft, als sie sich bei Grundlagenirrtum (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR) oder absichtlicher Täuschung (Art. 28 OR) auf die Ungültigkeit des Kaufvertrages nach Art. 31 OR berufen könnte (vgl. dazu auch PIOTET, Le bail en conflit, a.a.O., Rz. 55; LÜSCHER, a.a.O., S. 948 Fn. 13) oder gegebenenfalls auf Rechtsgewährleistung im Sinne von Art. 192 ff. OR (vgl. dazu bereits BBl 1985 1441 Ziff. 421.108; vgl. RONCORONI, a.a.O., S. 206; KOLLER, a.a.O., S. 402 f.). Wenn die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang schliesslich HÜRLIMANN-KAUP (a.a.O., S. 231 Rz. 573) zitiert, die festhält: "Die bestehende Rechtslage kann insbesondere bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen zu stossenden Situationen führen, namentlich wenn der neue Eigentümer über den Mietvertrag nicht orientiert war und er die erworbene und in Besitz genommene Sache dem Mieter überlassen muss. Das wird dann in gravierender Weise ungerecht, wenn der Erwerber eine für den Eigenbedarf gekaufte Wohnung bereits bezogen hat; [...]", unterdrückt sie, was hierauf folgt: "in diesem Fall wird immerhin der Eigenbedarf als "dringend" im Sinn von Art. 261 Abs. 2 lit. a OR einzustufen sein, so dass dem Erwerber ein ausserordentliches Kündigungsrecht zusteht. Der Mieter wird deshalb regelmässig kein Interesse daran haben, die Miete anzutreten; darüber hinaus wäre sein Verhalten wohl als rechtsmissbräuchlich anzusehen, wenn er dennoch auf Übergabe der Mietsache bestehen würde." Demnach ist einer systematischen Auslegung ebenfalls nichts zu entnehmen, was gegen das Abstellen auf den klaren Wortlaut von Art. 261 OR sprechen würde.