Citation: 4A_597/2012 E. 3.3

3.3. Dichiarazioni contrattuali devono - quando come nella fattispecie non esistono accertamenti di fatto sulla reale concordanza della volontà delle parti - essere interpretate, secondo il principio dell'affidamento, come il destinatario poteva e doveva in buona fede capirle nella situazione concreta (DTF 135 III 295 consid. 5.2). Il senso di un testo, apparentemente chiaro, non è necessariamente determinante, motivo per cui un'interpretazione meramente letterale è proibita. Anche se il tenore di una clausola contrattuale appare a prima vista limpido, può risultare da altre condizioni contrattuali, dallo scopo previsto dalle parti o da altre circostanze che la lettera di tale clausola non restituisca esattamente il senso dell'accordo. Non ci si allontana invece dal senso letterale del testo adottato dagli interessati se non vi è alcuna ragione seria per ritenere che esso non corrisponda alla loro volontà. L'interpretazione del contratto giusta il principio dell'affidamento è una questione concernente l'applicazione del diritto, che può essere esaminata liberamente dal Tribunale federale (DTF 136 III 186 consid. 3.2.1, con rinvii). In concreto la valutazione dell'accordo alla luce dei principi appena enunciati porta alla conclusione indicata dalle istanze cantonali. Ciò risulta in particolare dall'accertamento contenuto nella sentenza impugnata secondo cui la parte locatrice si era preoccupata - senza successo - di conoscere lo stato dello stabile sotto il tavolato di legno e non solo le condizioni in cui si trovava la struttura portante in senso stretto. Inconferente si rivela poi in questo ambito l'argomentazione ricorsuale attinente all'art. 260a CO, poiché apoditticamente fondata su una fattispecie (l'autorizzazione data alla conduttrice originaria di procedere alla modifica dell'ente locato) che non emerge dal giudizio cantonale (sopra, consid. 2).