Citation: P 50/00 08.02.2001 E. 2

2.- Streitig ist einzig die von der Verwaltung vorgenommene und von der kantonalen Rekurskommission bestätigte Vermögensanrechnung in Zusammenhang mit der im Eigentum der Beschwerdeführerin stehenden Liegenschaft. a) Gemäss Art. 17 ELV ist das anrechenbare Vermögen nach den Grundsätzen der Gesetzgebung über die direkte kantonale Steuer für die Bewertung des Vermögens im Wohnsitzkanton zu bewerten (Abs. 1). Dienen Grundstücke dem Bezüger oder einer Person, die in der EL-Berechnung eingeschlossen ist, nicht zu eigenen Wohnzwecken, so sind diese zum Verkehrswert einzusetzen (Abs. 4). Bei der entgeltlichen oder unentgeltlichen Entäusserung eines Grundstückes ist der Verkehrswert für die Prüfung, ob ein Vermögensverzicht im Sinne von Art. 3c Abs. 1 lit. g ELG vorliegt, massgebend. Der Verkehrswert gelangt nicht zur Anwendung, wenn von Gesetzes wegen ein Rechtsanspruch auf den Erwerb zu einem tieferen Wert besteht (Abs. 5). Die Kantone können anstelle des Verkehrswertes einheitlich den für die interkantonale Steuerausscheidung massgebenden Repartitionswert anwenden (Abs. 6). Nach der Rechtsprechung ist unter dem Verkehrswert im Sinne von Art. 17 Abs. 4 ELV der Verkaufswert zu verstehen, den eine Liegenschaft im normalen Geschäftsverkehr besitzt (BGE 120 V 12, SVR 1998 EL Nr. 5 S. 9, je mit Hinweisen; vgl. auch die Erläuterungen des BSV zur ELV-Revision vom 16.9.98, AHI 1998 S. 273 f.) Dabei ist auf die kantonalen Bewertungsgrundsätze abzustellen (AHI 1998 S. 274 f.). b) Weil die Beschwerdeführerin die Liegenschaft nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken (vgl. hiezu BGE 120 V 184 Erw. 4c) benutzt, ist diese gemäss Art. 17 Abs. 4 ELV mit dem Verkehrswert einzusetzen. Die Verwaltung hat den anrechenbaren Verkehrswert nach der kantonalen Praxis in der Weise festgesetzt, dass sie den Mittelwert zwischen dem Steuerwert von Fr. 267'000.- und dem Gebäudeversicherungswert von Fr. 757'000.- ermittelt hat, was einen Betrag von Fr. 512'000.- ergibt. Die Vorinstanz hat diese Berechnungsweise geschützt mit der Feststellung, dass zwar durchaus Fälle denkbar seien, bei denen die Verkehrswertbemessung nach dem Mittel zwischen dem Steuerwert und dem Gebäudeversicherungswert zu einem unrichtigen Ergebnis führten, dass hier jedoch keine Gründe ersichtlich seien, welche ein Abgehen von der allgemeinen Bemessungsmethode zu rechtfertigen vermöchten. Bei dem im Eigentum der Beschwerdeführerin stehenden Grundstück handle es sich um eine geschäftsmässig genutzte Liegenschaft mit Verkaufsladen an bester Altstadtlage in B.________. Der mit Fr. 512'000.- bemessene Verkehrswert erscheine angesichts der Tatsache, dass beschwerdeweise die Schaffung eines Mehrwertes von Fr. 475'000.- in den vergangenen rund dreissig Jahren geltend gemacht werde, keineswegs als übersetzt, zumal bereits der Landwert die Differenz zwischen dem angerechneten Verkehrswert und dem geltend gemachten Mehrwert bei weitem übersteigen dürfte. Die Beschwerdeführerin hält dem entgegen, dass gerade in der Altstadt von B.________ seit Jahren ein eigentlicher wirtschaftlicher Niedergang zu beobachten sei und auch ihr Ladengeschäft seit 1990 nicht mehr habe vermietet werden können. Die Bewertung der Liegenschaft sei daher zu hoch und es sei eine Expertise durch einen Immoblientreuhänder anzuordnen. Die Berechnung des Verkehrswertes (= Marktpreis) von Liegenschaften erfolgt bei überbauten Grundstücken in der Regel aufgrund einer Kombination von Real- und Ertragswert, wobei unter Realwert der Anlagewert (bestehend aus Bau- und Landwert) und unter Ertragswert der kapitalisierte Bruttoertrag zu verstehen ist (BGE 125 III 6; Naegeli/Wenger, Der Liegenschaftenschätzer, 4. Auflage, Zürich 1997, S. 98 f.). Weil der so ermittelte Verkehrswert eine konkrete und aktuelle Liegenschaftsschätzung voraussetzt, ist diese Bewertungsmethode für die Ermittlung des EL-Anspruchs nicht praktikabel. Nach der Rechtsprechung hat sich der nach Art. 17 Abs. 4 ELV massgebende Verkehrswert daher soweit möglich und sinnvoll auf geeignete anderweitige Schätzungswerte zu stützen (SVR 1998 EL Nr. 5 S. 9 Erw. 6a). Wenn die EL-Stelle im vorliegenden Fall praxisgemäss auf das Mittel zwischen dem Steuerwert und dem Versicherungswert abgestellt hat, so erweist sich dies als sachgerecht. Im Hinblick darauf, dass der Verkehrswert meist deutlich über dem Steuerwert liegt und der Versicherungswert den Verkehrswert häufig übertrifft, führt diese Berechnungsweise in der Regel zu angemessenen Ergebnissen. Mit der Vorinstanz sind Fälle vorzubehalten, wo diese Methode zufolge besonderer Umstände zu offensichtlich unrichtigen Ergebnissen führt. Solche Umstände sind hier jedoch nicht gegeben, woran die Vorbringen in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde nichts zu ändern vermögen. Zum einen ist der Steuerwert von Fr. 270'000.- mindestens seit 1987 unverändert geblieben und als ausgesprochen niedrig zu betrachten. Zum andern erscheint der angenommene Verkehrswert keineswegs als übersetzt. Die Liegenschaft besteht aus einem Ladengeschäft mit Werkstatt und zwei 4-Zimmer-Wohnungen sowie Estrich und Keller, wobei das Ladengeschäft bereits im Jahre 1985 für Fr. 1'600.- im Monat vermietet worden war. Nach den eigenen Angaben der Beschwerdeführerin kann für die Wohnungen mit einem Zins von je Fr. 750.- und für die Werkstatt mit einem solchen von Fr. 100.- gerechnet werden, was insgesamt einem Jahreszins von Fr. 38'400.- entspricht. Kapitalisiert mit dem für die Ertragswertberechnung massgebenden Zinssatz (welcher nach Literatur und Rechtsprechung um 2% bis 3% über den Zinssätzen für I. Hypotheken der schweiz. Grossbanken liegt: BGE 118 II 127 Erw. 5; Naegeli/Wenger, a.a.O., S. 87) von - angenommen - 7% ergibt sich daraus ein Ertragswert von mehr als Fr. 548'000.-, was deutlich über dem Verkehrswert liegt. Schliesslich lässt sich die Annahme eines tieferen Verkehrswertes auch mit dem geltend gemachten Mehrwert von mindestens Fr. 475'000.- durch Investionen und Eigenleistungen des Ehepaares G.________ nicht vereinbaren, wie die Vorinstanz zu Recht festgestellt hat.