Citation: 4C.395/2006 23.01.2007 E. A

Im Jahre 1998 schloss A.________ als Geschäftsführer und einziger Gesellschafter der X.________ GmbH (Mieterin und Klägerin) mit der Y.________ AG (Vermieterin und Beklagte 1) einen Vertrag, in dem diese der Mieterin ein Gebäude zur Nutzung als Carrosserie-Werkstatt übertrug. Ein Teil der mitvermieteten Parkplätze wurde später an Z.________ (Beklagter 2) verkauft, und dieser übernahm insoweit den bestehenden Mietvertrag als Vermieter. A.a Nachdem die Vermieter zunächst am 8. Mai 2003, 18. Februar 2004 und 25. Februar 2004 Kündigungen erklärt hatten, die vom Mietamt Burgdorf aufgehoben wurden, sprachen sie am 18. Februar 2005, erneuert am 25. April 2005, wiederum die Kündigung des Mietverhältnisses auf den 26. Oktober 2005 aus. Die Kündigungen vom 25. April 2005 wurden gestützt auf Art. 266g OR mit der Begründung ausgesprochen, die Mieterin zeige ein untolerierbares Zahlungsverhalten und ihr Geschäftsführer A.________ stelle Fahrzeuge unter Behinderung anderer Arealbenutzer ab, führe Arbeiten im Freien aus, welche die Nachbarn und die Umwelt beeinträchtigten, und leite rechtswidrig Schadstoffe ab. A.b Am 8. September 2005 entschied das Mietamt Burgdorf in dem von der Klägerin eingeleiteten Schlichtungsverfahren, dass die Kündigungen vom 18. Februar 2005 ungültig seien. Die Kündigungen vom 25. April 2005 auf den 26. Oktober 2005 erklärte das Amt dagegen für gültig. Im gleichen Entscheid erstreckte die Schlichtungsbehörde das Mietverhältnis einmalig bis zum 30. September 2006. A.c Mit Urteil vom 24. März 2006 wies der Gerichtspräsident 1 des Gerichtskreises V Burgdorf-Fraubrunnen die gegen den Entscheid des Mietamts Burgdorf erhobene Klage der Mieterin ab und stellte fest, dass die Kündigung vom 25. April 2005 gültig und wirksam sei (Ziffer 1). Es wurde ausserdem Akt genommen und gegeben, dass beide Parteien mit der Erstreckung des Mietverhältnisses bis 30. September 2006 einverstanden waren (Ziffer 2). Der Gerichtspräsident stellte aufgrund einer von der Liegenschaftsverwaltung gefertigten Liste fest, dass die Mieterin die Mietzinse seit Juni 2003 praktisch ausnahmslos zu spät bezahlt hatte und dabei jeweils gemäss Art. 257d OR gemahnt wurde. Er befragte verschiedene Zeugen zu den Vorwürfen über das Verhalten der Mieterin (wildes Parkieren, umweltbelastende Arbeiten, Gebrauch von Kompressoren im Freien, Schadstoffableitung in die Kanalisation) und gelangte zum Schluss, die chronisch verspätete Zahlung der Mietzinse sei eine ausserordentliche, schwerwiegende Vertragsverletzung, welche die Vermieter zur Kündigung nach Art. 266g OR berechtigt hätte, weshalb offen bleiben könne, ob auch das der Mieterin zurechenbare Verhalten von A.________ einen wichtigen Grund für die Kündigung darstelle. Den Einwand der Klägerin, der Kündigungsgrund sei nur vorgeschoben, weil die Beklagte 1 eine Neuüberbauung realisieren wolle, verwarf der Gerichtspräsident, insbesondere weil keine anderen Kündigungen ausgesprochen worden waren.