Citation: 1P.440/2000 01.02.2001 E. 3

3.- Pour s'opposer au principe même de la péréquation réelle, la recourante fait valoir qu'elle perd près de 90 % des surfaces non forestières possédées avant le remaniement. Elle soutient aussi que ces surfaces étaient aptes à la construction, puisque la planification communale les attribue à une zone d'habitat groupé; elle en déduit que celles-ci auraient donc dû être estimées à la valeur de terrain constructible déjà à l'ancien état. a) Le propriétaire a le droit d'exiger que lors de la double estimation des terres, qui est l'élément essentiel du système de la péréquation réelle, ses parcelles de l'ancien état soient estimées au minimum à leur valeur vénale avant l'élaboration du plan, et que les terrains reçus au nouvel état soient estimés au maximum à leur valeur vénale après la mise en vigueur de cet acte. En l'occurrence, la recourante ne conteste pas sérieusement l'estimation de ses terrains selon le statut qui leur était conféré par le régime de la zone sans affectation spéciale; en particulier, elle ne cherche pas à démontrer que les valeurs de "convenance à bâtir" retenues par la Commission de classification n'aient pas dûment pris en considération les perspectives de construire qui semblaient, le cas échéant, exister à moyen ou à long terme pour ces biens-fonds. b) La recourante fait aussi valoir que la commune du Mont-sur-Lausanne est la seule, dans tout le canton de Vaud, a avoir entrepris d'appliquer le système du remaniement avec péréquation réelle sur un vaste territoire et à un grand nombre de propriétaires. Il semble effectivement que dans les autres communes, les organes responsables de la planification locale soient généralement peu favorables à l'utilisation de cet instrument de répartition de la plus-value mis à disposition par la législation cantonale; cela ne démontre toutefois pas que ledit instrument soit en lui-même incompatible avec la garantie de la propriété. Enfin, il importe encore moins que la réalisation du plan approuvé en 1993 eût été possible aussi sans péréquation réelle, ni que le parlement cantonal ait récemment refusé un projet de loi tendant à un prélèvement de seulement 25 % de la plus-value résultant de la création ou de l'extension de zones à bâtir. c) Le système de la péréquation réelle ne se justifie toutefois que si le terrain concerné reçoit un statut défini conformément aux buts et aux principes de l'aménagement du territoire. L'affectation du sol et l'intensité de son utilisation doivent donc être fixées de façon stable, avec force obligatoire pour les propriétaires et pour les autorités, conformément à l'art. 21 LAT (cf. ATF 123 I 175 consid. 3a p. 182/183). En l'occurrence, le périmètre n° 18 "Montenailles" ne reçoit pas, d'après le plan général d'affectation approuvé en 1993, le statut de terrain à bâtir. Au contraire, jusqu'à la mise en vigueur d'un plan de quartier ou plan partiel d'affectation, accompagné de son propre règlement, ce périmètre demeurera inconstructible. A première vue, l'élaboration du plan définitif nécessitera une procédure complète de planification, comportant un examen par le Conseil communal et une décision de cette assemblée soumise au référendum facultatif; en effet, il est douteux qu'un plan de quartier "de compétence municipale", selon les art. 72a à 72d de la loi cantonale sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC), introduits par une loi du 4 février 1998, soit envisageable en l'espèce. Le cas échéant, un tel plan est adopté par la Municipalité, à l'issue d'une procédure analogue à celle du permis de construire. S'ils s'entendent dans ce but, les propriétaires du périmètre peuvent requérir collectivement l'établissement d'un plan de quartier, ordinaire ou, éventuellement, "de compétence municipale", mais les autorités ne sont pas tenues d'adopter les modalités qu'ils proposent (art. 67 al. 2 LATC). En particulier, aucune disposition ne leur garantit le droit d'obtenir la concrétisation de l'indice d'utilisation de 0,4 prévu par le plan général. Ils n'ont pas non plus le droit de construire selon le régime général d'une zone à bâtir, dans l'hypothèse où le plan de quartier n'est pas adopté à l'issue d'un certain délai (cf. ATF 115 Ia 333 consid. 6e p. 343). Dans son arrêt du 30 octobre 1995, le Tribunal administratif faisait d'ailleurs allusion au "risque d'attente, voire d'échec, des plans partiels d'affectation envisagés" (consid. 2b). Au regard de cette situation, le périmètre n° 18 doit être assimilé à une zone dont l'affectation est différée, au sens de l'art. 18 al. 2 LAT (ATF 112 Ia 155 consid. 2f p. 160; arrêt du 5 mars 1998 in SJ 1998 p. 636, consid. 2e/aa p. 641). On observe que même selon la typologie du droit cantonal, les terrains "dont l'affectation sera définie ultérieurement par des plans d'affectation ou de quartier" font partie des zones intermédiaires (art. 51 al. 1 LATC), distinctes des zones à bâtir. L'estimation à 123 fr./m2 n'apparaît donc pas justifiée par de nouvelles possibilités d'utilisation de la parcelle n° 3126 NE, mais seulement par l'expectative que des droits de bâtir y soient créés par un plan d'affectation futur. d) Cette estimation est fondée sur la méthode dite de la "centralité", d'après laquelle il existe une relation connue, variable selon que l'emplacement de l'immeuble est plus ou moins avantageux, entre le prix de revient d'une construction et la valeur du terrain où elle se trouve (Wolfgang Naegeli/Heinz Wenger, L'estimation immobilière, Genève 1997, p. 28 et ss; cf. ATF 114 Ib 286 consid. 6-7 p. 294, 102 Ib 353 consid. 2 in fine p. 355). La Commission de classification a appliqué cette méthode sur la base du prix de revient, supposé, d'un volume construit qu'elle a évalué à partir de la surface du périmètre et d'un indice d'utilisation de 0,4. Elle a imputé les coûts présumés de l'étude du futur plan de quartier et des travaux d'équipement; elle a en outre déduit un escompte pour prendre en considération le délai qui s'écoulera jusqu'à l'adoption du plan. Selon son rapport, elle a évalué ce délai à quinze ans dès 1993, par analogie avec le laps de temps au delà duquel, d'après la législation cantonale, les propriétaires ou autres intéressés peuvent éventuellement demander la révision d'un plan d'affectation entré en vigueur (art. 75 al. 2 LATC). Sur ce point, l'approche de la Commission confirme que l'affectation à l'habitat groupé, esquissée dans le plan général de 1993, est une simple hypothèse, et que les propriétaires recevant du terrain dans le périmètre n° 18 ne pourront raisonnablement prévoir ni le moment où ils pourront construire, ni l'étendue effective des droits de bâtir qui leur seront finalement conférés. Dans ces conditions, l'estimation de la parcelle n° 3126 NE à une valeur de terrain à bâtir, même réduite d'un escompte, apparaît surfaite et, par conséquent, incompatible avec l'art. 26 al. 1 Cst. L'estimation est d'ailleurs aussi contraire à l'art. 86 al. 1 let. b de la loi cantonale sur les améliorations foncières: cette disposition prévoit que, pour la préparation du nouvel état, l'estimation intervient derechef, comme à l'ancien état, sur la base des "possibilités objectives de construire dans un proche avenir", mais compte tenu "de la nouvelle réglementation". Or, au stade actuel de la planification communale, le périmètre n° 18 doit manifestement être tenu pour inconstructible dans un proche avenir. Ainsi, la recourante se plaint à bon droit de ne pas recevoir, avec la parcelle précitée, du terrain correspondant à sa prétention.