Citation: 5A_85/2024 E. 5.3

5.3. Freilich ist die Umschreibung im Grundbuch nur scheinbar klar und in Wahrheit auslegebedürftig, denn das Wort Geschoss kann, wie das Obergericht insoweit zutreffend erkannt hat, mehrere Bedeutungen haben und entsprechend ergibt sich aus dem Begriff "eingeschossig" der Inhalt der Baubeschränkung nicht präzis. Ausgangspunkt der Auslegung einer sich aus dem Grundbuch ergebenden Dienstbarkeit ist, unter Vorbehalt eines örtlichen Sondersprachgebrauchs, der allgemeine Sprachgebrauch im Errichtungszeitpunkt (LIVER, a.a.O., N. 103 ff. zu Art. 738 ZGB; ESCHMANN, Auslegung und Ergänzung von Dienstbarkeiten, Diss. Zürich 2005, S. 30, mit kritischer Auseinandersetzung in Bezug auf den missverständlichen BGE 86 II 251 E. 5; NAEGELI, Die Auslegung der Grunddienstbarkeiten, Diss. Zürich 1935, S. 82; sodann analog für die Auslegung des Dienstbarkeitsvertrages Urteile 5A_599/2013 vom 14. April 2014 E. 4.3; 5A_692/2021 vom 25. April 2022 E. 5.3.1). Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch ist unter "Geschoss" der Gebäudeteil im Sinn des umbauten Gesamtraumes zu verstehen, der alle auf gleicher Höhe liegenden einzelnen Räume umfasst. Ebenfalls zum allgemeinen Sprachgebrauch gehören die in vertikaler Hinsicht die Lage des Geschosses beschreibenden Begriffe Untergeschoss (UG), Erdgeschoss (EG) und Dachgeschoss (DG). Bereits nicht mehr im Deutschen Universalwörterbuch des Duden-Verlages aufgeführt ist hingegen der Begriff "Vollgeschoss", der zur baurechtlichen Fachsprache gehört und unter dem in der Schweiz alle Geschosse von Gebäuden ausser den Unter-, Dach- und Attikageschossen zu verstehen sind (vgl. Anhang 1 Ziff. 6.1 zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe, IVHB, welcher praktisch alle deutschsprachigen Kantone beigetreten sind, darunter insbesondere auch der Kanton Nidwalden, siehe Nr. 6zz.2 der kantonalen Gesetzessammlung). Dem Begriff "Vollgeschoss" könnte folglich bei der Auslegung einer privatrechtlichen Dienstbarkeit allenfalls hilfsweise eine Bedeutung zukommen (dazu unten), wobei stets der allgemeine Sprachgebrauch im Errichtungszeitpunkt, welcher offensichtlich mit dem lokalen Sprachgebrauch übereinstimmt, den Ausgangspunkt bilden muss, weil der öffentliche Glaube des Grundbuches sich an das Publikum richtet, vorliegend namentlich an Rechtserwerber des dienstbarkeitsbelasteten, aber ferner auch des herrschenden Grundstücks. Darauf wird zurückzukommen sein. Bei einer rein am Wortlaut orientierten grammatikalischen Auslegung ist die Baubeschränkung vordergründig klar: Es dürfen nur Bauten mit einer einzigen Geschossfläche errichtet werden. Indes ist das der Eintragung beigegebene Stichwort "eingeschossig" wie gesagt nur scheinbar eindeutig, denn eine an teleologischen Gesichtspunkten orientierte Auslegung legt nahe, dass nur das sichtbare, also das über der Erdoberfläche liegende Geschoss gemeint ist. Diesfalls würde sich wie bei der Konstellation, welche dem Urteil 5C.240/2004 zugrunde lag, sogleich die Anschlussfrage stellen, wie ein Untergeschoss einzuordnen wäre, wenn es zu einem gewissen Teil sichtbar ist. Ferner könnte sich allenfalls auch die Frage stellen, ob und unter welchen Bedingungen ein Dach- oder Attikageschoss als Geschoss im Sinn der aus dem Grundbuch ersichtlichen Umschreibung der Dienstbarkeit zu gelten hätte. Das Bundesgericht hat im Urteil 5C.240/2004 zu diesem Fragenkomplex festgehalten, dass es zur Ermittlung, was unter dem Begriff "Geschoss" zu verstehen ist, in erster Linie auf den optischen Eindruck der zu erstellenden Baute ankommt, hilfsweise aber für Abgrenzungsfragen auch auf das örtliche Baureglement abgestellt werden kann (Urteil 5C.240/2004 vom 21. Januar 2005 E. 4). In jenem Entscheid wurde ferner erwogen, dass bei der optischen Wahrnehmung ein Untergeschoss noch nicht zwingend als Geschoss empfunden wird, nur weil es zu einem kleinen Teil aus dem Boden hervortritt, und dass zur Abgrenzung, ab wann es als von der Baubeschränkung betroffenes Geschoss gelten kann, eine gewisse Anlehnung an das örtliche Baureglement naheliegt, weil dieses solche Abgrenzungsfragen zwangsläufig beantworten muss.