Citation: 4A_114/2023 E. 1

Le 1 er décembre 2017, le Tribunal administratif de première instance, sur recours des bailleresses (cf. lettre A.n infra), a annulé la décision de l'OAC, renvoyé le dossier au Département du territoire afin qu'il poursuive l'instruction d'une autorisation de maintien à titre précaire et réduit l'amende à 4'000 fr. Statuant le 18 septembre 2018 sur recours du département, la Chambre administrative de la Cour de justice a annulé la décision du tribunal, sauf sur le montant de l'amende, et a confirmé la décision de l'OAC de refuser l'autorisation de changement d'affectation. Les bailleresses ont alors saisi le Conseil d'État, compétent en la matière, d'une requête tendant à obtenir l'autorisation à titre précaire de changer provisoirement l'affectation de l'appartement en bureau pour la période du 1 er octobre 2014 jusqu'à restitution effective par les locataires. Selon le compte-rendu des bailleresses d'une décision du 6 février 2019 du Conseil d'État, il n'existe aucun intérêt public ou privé prépondérant à accepter le maintien à titre précaire de l'affectation administrative de l'appartement, dans la mesure où les bailleresses mènent les démarches pour récupérer l'appartement et que l'autorité compétente a accepté de surseoir à la réaffectation de l'appartement en logement jusqu'à la libération des locaux. A.k. Dès le 30 juin 2016, les locataires ont bloqué la poursuite des travaux devant être réalisés dans les appartements situés au-dessus de celui mis provisoirement à leur disposition. Par ordonnance du 14 juillet 2016 rendue sur mesures provisionnelles, qui sera confirmée en appel, le tribunal a ordonné aux locataires, d'une part, de laisser libre accès à la terrasse/balcon de l'appartement pour permettre la construction des balcons des appartements sis au sixième étage et, d'autre part, de restituer les éléments de chantier qu'ils s'étaient illégitimement appropriés. A.l. En septembre 2016, les parties ont repris leurs discussions sur la configuration future de l'arcade en vue d'arrêter un plan d'exécution définitif. Elles ne sont pas parvenues à s'entendre. À la suite de l'annulation d'un rendez-vous et faute d'indications suffisantes sur leurs choix, la régie a informé les locataires, le 10 octobre 2016, que les travaux d'aménagement de l'arcade seraient terminés "selon des choix standard" et que les clés d'accès seraient remises le 25 novembre 2016. Par ailleurs, elle les mettait en demeure de restituer l'appartement d'ici le 1 er décembre 2016, dès lors que l'activité fiduciaire pouvait s'exercer dans les nouveaux locaux. Les locataires ont contesté certains propos de la régie et déclaré qu'ils formuleraient leur demande relative aux travaux devant être exécutés, ainsi que les conditions à respecter pour que les locaux soient considérés comme livrés. Ils ont refusé de prendre possession des clés de l'arcade le 25 novembre 2016. Le 1 er décembre 2016, les locataires ont informé la régie que les travaux n'étaient pas terminés, que ceux effectués l'étaient en violation du protocole d'accord, que les locaux présentaient de nombreux défauts et qu'ils étaient inexploitables, notamment en raison de l'absence de toute autorisation; en conséquence, ils refusaient de prendre possession de l'arcade et de libérer l'appartement. Le 9 décembre 2016, les locataires ont été sommés de réintégrer l'arcade d'ici le 16 décembre 2016 et de restituer l'appartement d'ici le 21 décembre 2016, sous menace d'une résiliation immédiate du bail en application de l'art. 257f al. 3 CO, dès lors que l'activité fiduciaire pouvait parfaitement être exercée dans les nouveaux locaux, tout comme l'exploitation d'un restaurant avec offre d'une restauration froide faisant déjà l'objet d'une autorisation. Les locataires ont pris possession de l'arcade le 19 décembre 2016. Trois jours plus tard, ils ont informé la régie que les locaux étaient inutilisables et inexploitables (absence d'autorisation du département, cuisine non conforme, réduction de la surface de 215 m 2 à 165 m 2, absence de WC sécurisés au sous-sol, etc.). Les bailleurs étaient mis en demeure de déposer une demande d'autorisation et de promettre l'exécution de leurs obligations conformément au protocole d'accord, dans les dix jours. Les locataires refusaient par ailleurs de restituer l'appartement. Le 13 janvier 2017, la régie a contesté les propos des locataires et les a sommés de restituer l'appartement d'ici le 24 janvier 2017. Le 20 janvier 2017, les locataires ont confirmé que l'arcade était inutilisable pour une quelconque activité. Par courrier du 26 janvier 2017, la régie a contesté les défauts allégués, relevant que l'activité fiduciaire - qui pouvait être exercée sans problème - devait être distinguée de l'exploitation du restaurant; les locataires ne pouvaient refuser de restituer l'appartement, bénéficiant des droits ouverts en matière de garantie des défauts s'ils estimaient que la partie «restaurant» de l'arcade ne pouvait pas être exploitée. Ils étaient sommés de restituer l'appartement d'ici le 2 février 2017, faute de quoi le bail de l'arcade et de l'appartement serait résilié avec effet immédiat, en application de l'art. 257f al. 3 CO. A.m. Le 18 janvier 2017, l'Office cantonal de l'inspection et des relations du travail (OCIRT) a rendu un préavis défavorable concernant la demande des locataires d'aménager des bureaux dans l'arcade. Selon les plans présentés le 20 décembre 2016, 13 postes de travail étaient prévus sur 60 m 2, ce qui ne correspondait pas aux exigences légales; en outre, le projet ne comportait pas de toilettes. Le 24 janvier 2017, l'OCIRT a confirmé sa décision d'approbation des plans du restaurant du 28 juillet 2011, qui précisait qu'aucun poste de travail ne bénéficiant pas de lumière naturelle ne pouvait être installé dans les locaux; les plans qui étaient présentés n'étaient toutefois pas conformes aux plans de 2011 ni aux réserves alors émises. A.n. En janvier 2017, E.________ SA, F.________ SA et G.________ SA sont devenues bailleresses à la suite de l'acquisition de l'immeuble précité; leur qualité de parties sera confirmée dans les précédentes décisions rendues dans les procédures ayant opposé les parties. Par simplification, la partie bailleresse sera désignée par "les bailleresses" dans la partie "en droit", quelle que soit la période en jeu. A.o. Par avis officiels du 3 février 2017, les bailleresses, invoquant l'art. 257f al. 3 CO, ont résilié avec effet au 31 mars 2017 les baux de l'appartement et de l'arcade. Par avis officiels du 13 mars 2017, elles ont résilié le bail portant sur l'arcade pour le 30 juin 2017, en indiquant que l'exécution du contrat était devenue intolérable pour elles et que la résiliation était donnée pour justes motifs sur la base de l'art. 266g CO. Par jugement du 9 mars 2019, le Tribunal des baux et loyers a jugé tous les congés inefficaces et a débouté les parties de toutes autres conclusions. Statuant le 7 décembre 2020 sur appel des bailleresses, la Cour de justice a annulé le jugement de première instance dans la mesure où il prononçait l'inefficacité des résiliations du 3 février 2017 fondées sur l'art. 257f al. 3 CO et a renvoyé la cause aux premiers juges, précisant qu'ils devaient dans un premier temps déterminer si les travaux à charge des bailleresses à l'intérieur de la zone louée étaient terminés et si elles pouvaient exiger des locataires la réintégration de l'arcade et la restitution de l'appartement. Le recours contre cet arrêt a été déclaré irrecevable par arrêt du Tribunal fédéral du 24 octobre 2022 (cause 4A_47/2021).