Citation: 1C_195/2021 E. 5.2.2

5.2.2. A juste titre, la Cour de justice a retenu que les travaux effectués en juin 2017 et ceux autorisés le 17 janvier 2020 constituent des interventions distinctes ne présentant aucun lien de connexité. Preuve en est effectivement que certains travaux réalisés en 2017 seront mis à néant par ceux autorisés le 17 janvier 2020, soit la réfection du carrelage de la salle de bains et des WC. La recourante n'a d'ailleurs pas contesté céans cette appréciation. Aussi se justifie-t-il d'appliquer deux périodes de contrôle de 3 ans au loyer concerné. Quant à la question de savoir à quel niveau le loyer doit être bloqué pendant la période suivant les travaux autorisés le 17 janvier 2020, il apparaît tout à fait défendable, à l'aune de la pratique générale en matière de droit administratif, de se fonder sur le loyer valable au moment de la prise de décision, voire sur celui valable au moment du dépôt de la demande. On peut rappeler à ce propos que le propriétaire a librement choisi de procéder à de nouveaux travaux de transformation sans attendre l'expiration d'un délai de 3 ans depuis les derniers travaux à plus-value; il est ainsi malvenu de se plaindre d'être traité en fonction d'une situation qu'il a lui-même générée (cf. arrêt 1C_110/2017 du 29 mai 2018 consid. 5.2). En tous les cas, pour des raisons évidentes de sécurité du droit, il ne sied effectivement pas de se baser sur le loyer valable au moment de la réalisation effective des travaux postérieure à la décision. Or, dans la présente occurrence, le loyer valable au moment de la décision du 17 janvier 2020 respectivement au moment du dépôt de la demande du 26 août 2019 était, juridiquement et effectivement, celui bloqué durant la première période de contrôle qui a suivi les travaux de juin 2017, soit 20'592 fr. Attendu que l'inobservation des dispositions cantonales instituant un contrôle étatique des loyers constitue une véritable cause de nullité au sens de l'art. 20 CO (arrêt 4A_356/2018 du 10 décembre 2018 consid. 8), il est exclu de se fonder sur le loyer contractuellement convenu. En tout état de cause, la jurisprudence de l'arrêt 4A_356/2018 du 10 décembre 2018 consid. 10, invoquée par la recourante, ne peut lui être d'aucune utilité, dès lors qu'elle règle une problématique de droit civil et ne concerne pas l'application de l'art. 12 LDTR. Certes, il convient d'admettre, avec la recourante et contrairement à ce qu'en dit le département, que des hypothèses théoriques peuvent fonder un grief d'inégalité de traitement, dans la mesure où il est possible qu'elles surviennent en pratique. Toutefois, l'hypothèse envisagée par la propriétaire n'est, in casu à tout le moins, pas pertinente. En effet, celle-ci ne peut se prévaloir d'un loyer supérieur à celui valable durant la première période de contrôle que parce qu'elle n'a pas annoncé les travaux de juin 2017 et parce qu'elle a ainsi contrevenu aux règles de la LDTR. Dès lors, si on devait la suivre et se fonder sur le loyer contractuellement convenu pour fixer le loyer après les travaux autorisés le 17 janvier 2020, elle serait plus favorablement traitée qu'un ou une propriétaire, qui aurait respecté la LDTR et appliqué le loyer bloqué sans en convenir contractuellement un plus élevé, ce qui ne se conçoit pas. En définitive, la Cour de justice n'a en l'espèce pas appliqué l'art. 12 LDTR de manière arbitraire, son interprétation de la loi ne violant pas les principes de la proportionnalité et de l'égalité de traitement. Dès lors, ce grief est également rejeté.