Citation: 4C.198/2001 03.12.2001 E. A

A.- H.________ war Eigentümer des unbebauten Grundstücks Nr. a und Miteigentümer zu 50 % des Grundstückes Nr. b des Grundbuchs von Lohn-Ammannsegg. Die Ortsbezeichnung der beiden Grundstücke lautet auf "Schwallermatt". Am 23. Mai 1991 schloss H.________ mit I.________, einem ortsansässigen Architekten, im Hinblick auf die künftige Überbauung dieser Grundstücke einen öffentlich beurkundeten Vorvertrag. Dieser sah vor, dass I.________ die Grundstücke für Fr. 1'290'000.-- kaufen werde und der Kauf innert zwei Wochen nach Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung beim Grundbuchamt angemeldet werden sollte (Ziff. 5), wobei der Kaufpreis im Zeitpunkt der Verurkundung des Hauptvertrages zahlbar war (Ziff. 3). Weiter wurde im Vorvertrag vereinbart, dass der Käufer verpflichtet und berechtigt war, im Herbst 1991 mit der Ausarbeitung eines Bauprojekts und Baugesuchs zu beginnen, mit dem Ziel, dieses spätestens bis Ende Januar 1992 bei der Baukommission der Gemeinde Ammannsegg einzureichen (Ziff. 4). Die Kosten der Projektierung und des Baubewilligungsverfahrens sollten vom Käufer getragen werden. Alsdann war der Verkäufer nach Abschluss der Überbauung berechtigt, zwei Eigentumswohnungen nach seiner Wahl zum normalen Kaufpreis zu erwerben, unter Anrechnung einer Vermittlungsprovision von Fr. 215'000.-- für Frau K.________ (Ziff. 7). Mit Vollmacht vom 23. Mai 1991 wurde I.________ von H.________ beauftragt und bevollmächtigt, ihn im laufenden Gestaltungsplanverfahren "Schwallermatt" vollumfänglich zu vertreten und sämtliche notwendigen Verhandlungen mit der Einwohnergemeinde, anderen involvierten Behörden und den Grundeigentümern zu führen. Da I.________ mit der Finanzierung des Landkaufs Probleme hatte, vereinbarte er mit H.________ in einem Nachtrag vom 29. April 1994, dass dieser ihn gemäss einer separaten Vollmacht ermächtige, die zu erstellenden Eigentumswohnungen direkt an Dritte zu verkaufen, wobei der Erlös der Veräusserungen, soweit er nicht den Landteil der Wohnung betrifft, I.________ zustehe. Die Vollmacht vom 29. April 1994 lautete: "H.________ erteilt hiermit I.________ die Vollmacht, die Grundstücke GB Ammannsegg Nr. a und Nr. b (Miteigentum zu 1/2) zu überbauen, darauf Stockwerkeigentum zu errichten und die Stockwerkeinheiten Dritten zu verkaufen. Die Vollmacht umfasst insbesondere die Befugnis, alle notwendigen Urkunden (Errichtungsakt, Stockwerkeigentum, Errichtung oder Aufteilung von Schuldbriefen, Kaufverträgen, etc.) auf dem Grundbuchamt Wasseramt für den Vollmachtgeber rechtsgültig zu unterzeichnen.. " Im Nachtrag wurde weiter vereinbart, dass H.________ aus der Überbauung Schwallermatt die Dachwohnung Süd im Haus A sowie den Einstellplatz Nr. 8 und den Bastelraum Nr. A 10 übernehme, wobei diesbezüglich ein separater Werkvertrag abgeschlossen werde. Ein entsprechender Vertrag wurde am 15. November 1994 abgeschlossen. Im Baubewilligungsverfahren gab I.________ das Baugesuch im Namen der "Baugesellschaft Schwallermatt" per Adresse von I.________ ein. Die Baubewilligung wurde am 5. Dezember 1994 erteilt. In der Folge erklärte sich die Bank L.________ bereit, I.________ die zur Realisierung der Überbauung Schwallermatt erforderlichen Kredite zu gewähren. Als Absicherung verlangte die Bank, dass die neun Wohneinheiten vor Baubeginn zu verkaufen und die M.________ AG mit der Baukontrolle für die Gesamtüberbauung zu beauftragen sei. Vor dem geplanten Baubeginn waren noch drei Wohnungen, vier Bastelräume und acht Einstellplätze unverkauft. I.________ und die von ihm mit der Überbauung betraute Bauunternehmung N.________ AG wandten sich daher an H.________ und erklärten, die Finanzierung der Vorhaben hänge davon ab, dass für alle Wohnungen eine Käuferschaft gefunden werde. In der Folge schlossen I.________, H.________ und die N.________ AG am 7. Februar 1995 einen schriftlichen Gesellschaftsvertrag ab, der vorsah, dass die Gesellschaft die drei noch nicht verkauften Eigentumswohnungen in der Überbauung Schwallermatt übernehme (Ziff. 1), wenn sie nicht rechtzeitig an "Selbstbewohner" verkauft werden könnten (Ziff. 2). Gleichentags wurde zwischen dieser Gesellschaft und I.________ als Unternehmer ein entsprechender Werkvertrag abgeschlossen. Die Werkverträge mit den Unternehmern wurden, soweit schriftlich festgehalten, mit der Baugesellschaft "Schwallermatt" als Bauherrin, vertreten durch I.________ abgeschlossen. Nach Fertigstellung der Überbauung blieben die Werklohnforderungen zahlreicher Unternehmer teilweise unbezahlt.