Citation: 1C_265/2020 E. 4.1

4.1. Die Vorinstanz führte aus, nach Art. 2 Abs. 1 des Baureglements der EG Wohlen vom 1. Dezember 2009 gelte für die Wohnzone W1 eine Ausnützungsziffer (AZ) von 0,4. Die AZ sei gemäss Art. 93 Abs. 1 der vorliegend massgebenden Bauverordnung des Kantons Bern vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) in der bis zum 31. Juli 2011 massgeblichen Fassung die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (BGF) der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche. Die anrechenbare BGF werde in aArt. 93 Abs. 2 BauV definiert. Keller- und Dachräume, die zu Wohnungen gehörten, seien grundsätzlich an die BGF anrechenbar. Anders verhalte es sich nach aArt. 93 Abs. 2 Bst. a BauV nur, wenn sie nicht als Wohn- oder Arbeitsräume (Art. 63 BauV) verwendbar seien. Nach ständiger Rechtsprechung sei dabei nicht massgebend, ob der Raum sämtliche für Wohnräume geltenden gesundheitspolizeilichen und wohnhygienischen Vorschriften erfülle. Massgeblich sei vielmehr die objektive, tatsächliche Verwendbarkeit. Kriterien für die Verwendbarkeit zum Wohnen oder Arbeiten bildeten etwa das Mass der Belichtung durch Fenster, die Isolation, die Raumhöhe, die Erschliessung (Zugang, Heizung, Frisch- und Abwasser) sowie die innere Ausgestaltung der Räume. Dabei seien nicht alle Elemente gleich wichtig; vielmehr sei eine gesamthafte Würdigung vorzunehmen. Anzurechnen sei auch die BGF von Räumen, die mit geringem Aufwand in einen für das Wohnen oder Arbeiten verwendbaren Raum umgewandelt werden könnten. Es sei somit auf objektiv feststellbare bauliche Tatsachen abzustellen, die eine rechtswidrige Benutzung verunmöglichen oder jedenfalls erheblich erschweren. Die BVE habe zutreffend angenommen, die Garagenaufbaute mit einer Bodenfläche von 79 m² sei trotz der geplanten Verkleinerung der Fensterfläche von heute 21,79 auf 9,57 % der Bodenfläche nach wie vor an die BGF anzurechnen, was eine unzulässige AZ von 0,46 ergebe. Daraus, dass die Fensterfläche nicht mehr mindestens einen Zehntel der Bodenfläche betrage, wie dies Art. 64 Abs. 1 BauV für Wohn- und Arbeitsräume verlange, folge nicht ohne weiteres, dass die Garagenaufbaute für die Ermittlung der BGF ausser Betracht falle. Eine zeitweise Nutzung des Raums zu (erweiterten) Wohnzwecken sei auch dann möglich, wenn die massgebende Fensterfläche mit 9,57 % (der Bodenfläche) nur unwesentlich unterschritten werde. In diesem Sinn sei die Anrechenbarkeit auch nach der zürcherischen Rechtsprechung nicht ausgeschlossen, wenn die gesetzlichen Anforderungen an Wohn- und Arbeitsräume zwar nicht ganz, aber fast vollständig erfüllt seien. In Bezug auf die entscheidende Gesamtwürdigung der Verhältnisse falle ins Gewicht, dass es sich bei der Garagenaufbaute um einen grossen Raum mit einer Bodenfläche von fast 80 m² und einer Raumhöhe von über 3 m handle, der nach Süden ausgerichtet sei und der breite Hauptteil auch mit den beiden verkleinerten Fensterbändern aufgrund des natürlichen Lichteinfalls gut belichtet sein werde. Eine Nutzung zu (erweiterten) Wohnzwecken, beispielsweise als Bastel- oder Hobbyraum, wie sie bereits im Urteil vom 12. März 2015 skizziert worden sei, erscheine mit der reduzierten Fensterfläche nach wie vor möglich bzw. könne mit einfachen Massnahmen ermöglicht werden.