Citation: 4C.124/2006 29.06.2006 E. 2

Dans l'arrêt attaqué, la juridiction cantonale a estimé que "la preuve des loyers usuels du quartier avait été apportée", malgré la limitation à quatre des objets de comparaison, en se référant au jugement du Tribunal des baux. La demanderesse voit une violation des art. 269a let. a CO et 11 OBLF dans la restriction à quatre éléments de comparaison, ce que combattent les défendeurs, en relevant que la prise en considération d'un cinquième loyer n'aurait eu aucune incidence sur la conclusion selon laquelle "le loyer litigieux est bien inférieur au loyer du quartier". 2.1 Aux termes de l'art. 269a let. a CO, ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Les conditions d'application de cette disposition ont été clairement posées dans un arrêt de principe dont il résulte que, pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque sécurité, il faut disposer, en règle générale, de cinq éléments de comparaison au moins, qui représentent, pour l'essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (ATF 123 III 317 consid. 4a). Cette jurisprudence n'a jamais été renversée ou mise en doute par le Tribunal fédéral, qui l'a au contraire appliquée à réitérées reprises (cf. notamment arrêt 4C.275/2004 du 26 octobre 2004, consid. 3.1; 4C.176/2003 du 13 janvier 2004, consid. 3.1; 4C.323/2001 du 9 avril 2002, consid. 3b/aa; 4C.55/2001 du 4 juillet 2001, consid. 4a non publié aux ATF 127 III 411; 4C.40/2001 du 15 juin 2001, consid. 5b; 4C.265/2000 du 16 janvier 2001, reproduit in SJ 2001 p. 247, consid. 4a). 2.2 En l'absence de circonstances exceptionnelles, il y a lieu de s'en tenir strictement à la règle claire qui veut que le loyer usuel ne soit pas établi s'il n'y a pas cinq cas de comparaison. Dès lors qu'en l'espèce, les défendeurs n'en ont produit que quatre, la décision entreprise consacre une violation de l'art. 269a let. a CO. En conséquence, le recours doit être admis, l'arrêt du 3 mars 2006 annulé et la procédure renvoyée à la juridiction cantonale pour nouvelle instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants.