Citation: 4A_413/2009 11.11.2009 E. B

L'appartement était loué à usage d'habitation. Des conditions générales étaient annexées au contrat; leur art. 39 était libellé comme suit: Les activités professionnelles même partielles sont interdites, sauf convention contraire entre le bailleur et le locataire. Ce dernier veille alors à ce qu'elles ne portent pas préjudice aux autres locataires, au voisinage ou à l'immeuble lui-même. Dès 1986 au plus tôt, et au su des bailleurs successifs, Y.________ a utilisé l'une des pièces de son appartement pour y donner des cours de peinture et de dessin. Elle a également enseigné à l'Institut M.________ jusqu'en 2003; ensuite, désormais à son domicile, des élèves de cet établissement ont continué à suivre ses cours. Par lettre du 27 juin 2000, A.X.________ a communiqué que les cours donnés dans l'appartement de Y.________ étaient « tolérés pour le moment, pour autant qu'ils n'occasionnent pas d'effets négatifs ». Le 21 mars 2001, alors que la résiliation du 13 décembre 2000 était contestée, A.X.________ s'est plainte de ce que le père d'un élève, trouvant la porte du bâtiment fermée après 20h00, avait « frappé intempestivement à la fenêtre de [cette] porte » et avait « secoué dangereusement cette dernière pour essayer de forcer le verrou et ouvrir ». Le 4 avril, elle a invité la locataire à afficher sur sa porte un avis ainsi conçu: « Les patins à roulette et les rollers sont interdits dans cette maison. » Par lettres du 30 octobre et du 13 novembre 2001, elle s'est plainte de ce que certains élèves claquaient le portail avec violence. Les élèves reçurent de Y.________ un avis leur demandant de fermer doucement le portail, de s'essuyer les pieds en entrant, de ne pas utiliser d'objets à roulettes, de parcourir l'escalier en faisant le moins de bruit possible, et en silence. La porte d'entrée fut fermée jour et nuit et équipée d'un code d'accès dès décembre 2003. Bien que A.X.________ le lui eût interdit, Y.________ a communiqué ce code à ses élèves. Par la suite, la porte fut équipée d'un autre système, comportant un interphone. Le 26 avril 2004, alors que le contentieux de la résiliation s'était récemment terminé, A.X.________ a invité Y.________ a suspendre son enseignement ou à le transférer dans d'autres locaux, cela avant le début de septembre suivant. A cette époque, entre une et cinq personnes participaient à chaque cours, quatre après-midis par semaine de 14h00 à 16h00, le mercredi matin de 9h30 à 11h30, et le mardi soir de 18h00 à 20h00. Le 29 septembre 2004, A.X.________ a mis Y.________ en demeure de cesser totalement son activité d'enseignement le 15 novembre 2004 au plus tard, faute de quoi le bail serait résilié pour de justes motifs. La locataire n'a pas donné suite à cette sommation; au cours du mois d'octobre, elle a au contraire fait paraître, pour ses cours, de la publicité dans le Bulletin de la Maison de quartier de Saint-Jean. Par avis de résiliation du 16 novembre 2004, A.X.________ a résilié le bail avec effet au 31 décembre suivant, en indiquant la motivation ci-après: « congé pour justes motifs; usage non conforme au bail malgré deux avertissements ». Y.________ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers en vue de faire annuler ce nouveau congé. La cause a été déclarée non conciliée le 25 novembre 2005. Ensuite, la locataire n'a pas saisi le Tribunal des baux et loyers.