Citation: 1P.116/2006 19.06.2006 E. 4

4.1 Ungeachtet seiner zweifelhaften Rechtsgültigkeit (vgl. die unter A. angeführten Entscheide) ist der Gestaltungsplan "Hansmatt Nordost" für die Beurteilung des Falles jedenfalls insofern massgeblich, als das Gebiet nach diesem Plan überbaut wurde. Das Vorgehen des Verwaltungsgerichts, nach dessen Vorgaben zu prüfen, ob die Ausnützung der Parz. Nr. 1'132 bereits ganz oder teilweise beansprucht wurde, ist daher nicht zu beanstanden. Die Überbauung des Gebietes mit einer Tennishalle und drei Mehrfamilienhäusern (sowie, was in unserem Zusammenhang keine Bedeutung hat, einer nicht anrechenbaren Autoeinstellhalle) erfolgte gestützt auf Bewilligungen aus den Jahren 1982 und 1983 vor dem In-Kraft-Treten der neuen Bauordnung von 1996. Damit ist das neue Recht, welches das ehemalige Gestaltungsplangebiet in Wohn- und Gewerbezone aufteilt, für diese Beurteilung nicht massgebend. Der Einwand des Beschwerdeführers, eine Übertragung von Ausnützung über die Zonengrenze hinweg von der Parz. Nr. 1'100 auf die Parz. Nrn. 1'123, 1'301, 1'132 und 5'205 sei ausgeschlossen, ist daher für den massgeblichen Zeitraum vor 1996 unzutreffend. 4.2 Gemeinderat, Regierungsrat und Verwaltungsgericht legen verschiedene Berechnungen vor, wobei sie sich teilweise auf unterschiedliche Unterlagen stützen und für die Berechnungen der verbauten Bruttogeschossflächen teils neues, teils damals geltendes Recht anwenden, was zu abweichenden Ergebnissen führt. Diese Unterschiede sind für die Beurteilung des Falles unter Willkürgesichtspunkten, auf die das Bundesgericht beschränkt ist, unerheblich. Erheblich ist in diesem Zusammenhang einzig, dass das Verwaltungsgericht offensichtlich zu Recht davon ausgeht, dass die zulässige Ausnützung nach Gestaltungsplan 0.66 betrug, wovon maximal 0.44 für Wohnzwecke genutzt werden durften. Insofern hat es den Regierungsrat zu Recht kritisiert, welcher in seiner Rechnung als zulässige Ausnützung der mit Wohnbauten überbauten Parzellen 0.44 einsetzte (oben E. 3.3). 4.3 Im Beschluss des Gemeinderates Stans vom 1. Februar 1982 über die Bewilligung des Gestaltungsplanes "Hansmatt Nordost" wird unter Ziffer 4 "Grundstücksfläche, Ausnützungsziffer" festgehalten, die Grundstücksfläche betrage 19'384 m2. Davon seien 1'213 m2 als Erschliessungsfläche abzuziehen, womit die für die Ausnützung verfügbare Fläche 18'171 m2 betrage. Bei einer zulässigen Ausnützung von 0.66, wovon maximal 0.44 für Wohn-, der Rest für Gewerbezwecke, ergebe dies eine zulässige Bruttogeschossfläche von 11'993 m2, wovon höchstens 7'995 m2 für Wohnzwecke. In der Baubewilligung vom 1. März 1982 für das Tenniscenter Rex erwägt der Gemeinderat in Ziffer 9, das Projekt beinhalte eine Bruttogeschossfläche von 5'395 m2 für Gewerbezwecke, was bei einer Ausnützung von 0.66 eine anrechenbare Grundstücksfläche von 8'175 m2 in Anspruch nehme, welche dem Stammgrundstück Nr. 1'100 belastet würden. Nach der unbestrittenen Feststellung beträgt die nach einer abgeänderten Baubewilligung verbaute Fläche effektiv 5'635 m2. Der Beschwerdeführer macht zwar geltend, die Tennishalle weise effektiv 20'248 m2 Bruttogeschossfläche auf; dies habe er schon vor Verwaltungsgericht vorgebracht, was von diesem aber nicht beurteilt worden sei. Die anrechenbaren Bruttogeschossflächen sind indessen in den längst rechtskräftig gewordenen Baubewilligungen festgelegt worden und können daher vom Beschwerdeführer nicht nachträglich in Frage gestellt werden. In der Baubewilligung vom gleichen Tag für die beiden Mehrfamilienhäuser auf der Parz. Nr. 1'123 (eines der beiden wurde abparzelliert und liegt heute auf der Parz. Nr. 5'205) wird erwogen, die Bruttogeschossfläche der beiden Wohnhäuser betrage 2'725 m2. Die zulässige Ausnützung für Wohnbauten sei 0.44. Die Bruttogeschossfläche werde von der nach dem Gestaltungsplan total möglichen Wohnbruttogeschossfläche von 7'995 m2 in Abzug gebracht. In der Baubewilligung vom 13. Juni 1983 für das Mehrfamilienhaus auf der Parz. Nr. 1'132 (nach der Abparzellierung liegt es heute auf der Parz. Nr. 1'301) wird festgehalten, die bewilligte Bruttogeschossfläche betrage 1'583 m2; diese Fläche werde für die restliche Überbauung der Liegenschaft Hansmatt in Abzug gebracht. 4.4 Mit diesen drei Baubewilligungen wurden somit auf dem ehemaligen Gestaltungsplangebiet 4'308 m2 Wohnfläche und 5'635 m2 Gewerbefläche verbaut. Damit standen für die weitere Nutzung der restlichen Gestaltungsplanfläche 2'050 m2 Bruttogeschossfläche für Wohn- oder Gewerbezwecke zur Verfügung. Dieses Ergebnis hat denn auch eine innere Logik, sah doch der Gestaltungsplan die Errichtung eines vierten Gebäudes (Motel) mit den gleichen Aussenmassen wie die drei realisierten Mehrfamilienhäuser auf der (heutigen) Parz. Nr. 1'132 vor, wofür auch die dafür notwendige Bruttogeschossfläche vorgesehen war; nach den nicht bzw. jedenfalls nicht substantiiert bestrittenen Ausführungen des Verwaltungsgerichts sah der Gestaltungsplan dafür 1'581 m2 Bruttogeschossfläche vor. Der Beschwerdeführer hätte sich somit auch nach dem Gestaltungsplan die Überbauung der Parz. Nr. 1'132 gefallen lassen müssen, und zwar eine wesentlich intensivere, als dies heute noch möglich ist, da nach neuer Zonenordnung eine Ausnützung von 0.5 gilt, was bedeutet, dass auf der 1'733 m2 grossen Parzelle 866.5 m2 Bruttogeschossfläche zulässig sind. Das Verwaltungsgericht ist daher keineswegs in Willkür verfallen, indem es zum Schluss gekommen ist, die der Parz. Nr. 1'132 zustehende Ausnützung sei für die (teilweise) Realisierung des Gestaltungsplans nicht beansprucht worden, die Rüge ist unbegründet. 4.5 Wie dem angefochtenen Urteil entnommen werden kann, ist die Parz. Nr. 1'160 mit 700 m2 Gewerbefläche überbaut; wann dies geschah und unter welchen Umständen, bleibt unklar. Der Beschwerdeführer behauptet indessen nicht, der Einbezug dieser Fläche in die obige Berechnung hätte das Ergebnis massgeblich beeinflusst. Mangels Rüge ist daher nicht zu prüfen, wie es sich damit verhält. 4.6 Unbegründet ist die eher beiläufig erhobene Rüge, das Verwaltungsgericht habe sich mit § 11 der Bauverordnung von 1996, wonach eine anrechenbare Grundstücksfläche nur einmal für die Berechnung der gleichen Bauziffer verwendet werden dürfe, nicht auseinandergesetzt und dadurch seine Begründungspflicht verletzt. Zum einen ist diese Verordnung für die Beurteilung des Falles nicht massgeblich, da sich der massgebende Sachverhalt vor ihrem In-Kraft-Treten abgespielt hat, und zum anderen geht das Verwaltungsgericht selber von dieser baurechtlichen Selbstverständlichkeit aus. Unzulässig ist die Rüge ohnehin, soweit sie sich nicht gegen das Verwaltungsgericht, sondern den Gemeinderat richtet (Art. 86 Abs. 1 OG).