Citation: 4A_125/2014 E. A

Die A.________ AG (Vermieterin, Beschwerdeführerin), vertreten durch die C.________ AG, und die B.________ AG (Mieterin, Beschwerdegegnerin) unterzeichneten am 21. September 2011 bzw. 19. Oktober 2011 einen Mietvertrag für gewerbliche Räume im Wohn- und Geschäftshaus D.________ in St. Gallen. Die Mieterin mietete ab dem 1. Januar 2012 ein Büro mit einer Fläche von ca. 86 m2 im 2. OG und ein Archiv/Lager mit einer Fläche von ca. 43 m2 im 4. UG für einen monatlichen Bruttomietzins von Fr. 2'544.15. Vor der Vertragsunterzeichnung fanden zwei Besichtigungen statt. Anlässlich jener vom 22. September 2011 stellte die Mieterin ein lautes Geräusch vorne rechts im Raum fest, das sie beim ersten Mal nicht gehört hatte. Die Mieterin erklärte in ihrem E-Mail vom 22. September 2011, dass dieses Geräusch auf die Dauer "nicht so erträglich" für ihre Mitarbeiter sei. Die C.________ AG antwortete mit E-Mail vom 30. September 2011, es habe sich herausgestellt, dass das Geräusch von der Lüftung stamme. Deren Einstellung werde überprüft, sodass die Geräusche entsprechend gedämmt würden. Mit E-Mail vom 3. Oktober 2011 erkundigte sich die Mieterin, was man machen werde, falls die Geräuschentwicklung nicht gedämmt werden könne, und wer allfällige Kosten für Zusatzmassnahmen übernehme. In der Antwort wurde ausgeführt, dass die Geräusche das Mietobjekt respektive dessen Nutzung nicht beeinträchtigen sollten. Allfällige Zusatzmassnahmen bei effektiv zu lauten Geräuschen würden von der Vermieterin getragen. Das Problem sollte jedoch in den nächsten Tagen gelöst werden. Am 15. Dezember 2011 übergab die Vermieterin der Mieterin die Mieträumlichkeiten. Am 19. Dezember erfolgte der Umzug. Mit E-Mail vom 5. Januar 2012 wurde die Mieterin über den Prüfungsbericht der Firma E.________ GmbH vom 12. Dezember 2011 informiert. Diese hatte die akustischen Verhältnisse in der Liegenschaft untersucht. Sie hielt in ihrem Bericht fest, dass die störenden Geräusche aus dem Technikraum der MRI-Anlage in den angrenzenden Räumen stammten und die Anforderungen der SIA 181 nicht und die Normalanforderungen der SUVA nur teilweise eingehalten würden. Der untersuchende Akustiker äusserte sich überdies zu den möglichen Massnahmen zur Reduktion der Geräusche. Er befand, die MRI-Anlage sei nicht korrekt installiert, und ein gutes Resultat zur Reduktion der Körperschalleinleitungen könne nur durch ein Aufstellen der MRI-Anlage ohne Doppelboden erreicht werden. Betreffend den Pfeifton sei die Körperschalleinleitung kaum veränderbar. Als alternative Möglichkeit zur Reduktion der Schallübertragung zog der Akustiker den Aufbau einer Vorsatzschale in den Büroräumlichkeiten der Beklagten in Erwägung. Er ging dabei davon aus, dass dadurch eine Schallisolierung für die Maschinengeräusche prinzipiell möglich sei. Keine klare Antwort gab er hinsichtlich des Pfeiftons; das Resultat hänge von der verbleibenden Decken- und Bodenabstrahlung ab. Die Mieterin teilte der Vermieterin am 11. Januar 2012 mit, dass sie wegen Willensmangels/Täuschung die Mietverträge für die Büroräumlichkeiten und das Archiv für unverbindlich bzw. als aufgelöst betrachte. Eventualiter berief sie sich auf Art. 258 OR i.V.m. Art. 107/108 OR und trat per sofort vom Vertrag zurück. Die Vermieterin bzw. deren Verwaltung hielt an der Fortsetzung des Mietverhältnisses fest und stellte die Realisierung der vom Akustiker vorgeschlagenen Schallschutzmassnahmen in Aussicht. Sie bedauerte die Einschränkungen auf der Mietfläche der Mieterin, sicherte aber gleichzeitig eine schnellstmögliche und möglichst störungsfreie Sanierung zu. Auch offerierte sie der Mieterin Entschädigungen für die Einschränkungen im Sinne des Mietrechts. Die Vermieterin ging von einer Beeinträchtigung der Mietsache infolge der vorzunehmenden Sanierungsarbeiten mit einer Dauer von ein bis maximal zwei Wochen aus. Die Mieterin erachtete die vorgesehene Sanierungsmassnahme durch eine Vorsatzschale in ihren Büroräumlichkeiten als untauglich und unzumutbar. Sie wies deshalb das Angebot der Fortsetzung des Mietverhältnisses zurück und teilte der Vermieterin mit, dass sie die Mieträumlichkeiten nur so lange nutzen werde, bis sie eine alternative Möglichkeit gefunden habe. Dann könne die Vermieterin die Sanierungsarbeiten in Auftrag geben. Am 2. März 2012 räumte die Mieterin die Mieträumlichkeiten und gab sie der Vermieterin zurück.