Citation: 4A_152/2021 E. B

B.a. Par demande du 26 novembre 2007, B.________ (intimé 1), C.________ (intimée 2), D.________ (intimé 3), E.________ (intimée 4), F.________ (intimée 5), G.________ (intimé 6), H.________ (intimé 7), J.________ (intimé 9), K.________ (intimée 10), L.________ (intimée 11), M.________ (intimé 12), N.________ (intimée 13), P.________ (intimée 15), Q.________ (intimé 16) et R.________ (intimé 17) ont ouvert action contre A.________ SA et le bureau d'architectes S.________ SA, concluant à ce que les défenderesses soient condamnées solidairement à leur payer la somme de 149'000 fr. plus intérêts à 5% l'an dès le dépôt de la demande, à verser sur le compte du fonds de rénovation de la copropriété. Par la suite, I.________ (intimé 8) et O.________ (intimée 14) - acquéreurs de la part de copropriété de G.________ et N.________ - seront ajoutés comme demandeurs. Selon la demande, les actes de vente immobilière des parts de copropriété conclus avec A.________ SA contenaient tous une clause d'exclusion de la garantie légale de la venderesse, assortie d'une cession à l'acquéreur de toutes les garanties contractuelles et légales qu'elle possédait contre toutes les personnes ayant exécuté la construction, soit architectes, ingénieurs, entrepreneurs, fournisseurs, etc.; la venderesse s'engageait à prendre toutes les dispositions utiles en vue de l'exécution des travaux de retouches et à remettre à l'administrateur de la PPE tous les certificats de garantie délivrés par les personnes ayant exécuté les travaux. Les demandeurs fondaient la responsabilité contractuelle de la venderesse (cédante) sur l'inexécution de son obligation de fournir aux acquéreurs d'origine (cessionnaires) les renseignements nécessaires - en particulier les certificats de garantie - pour leur permettre d'exiger l'élimination des défauts constatés par les entrepreneurs (débiteurs cédés). Le montant réclamé globalement dans la demande - 149'000 fr. - correspond au coût des travaux de réfection nécessaires à l'assainissement de l'immeuble (parties communes et parties privées), tel qu'estimé par l'expert W.________. Les demandeurs modifieront, une première fois, leurs conclusions en ce sens que les défenderesses sont condamnées solidairement à verser 163'729 fr.25 avec intérêts, soit, pour les défauts touchant les parties communes, 122'059 fr.25 à l'ensemble des demandeurs et, pour les défauts relatifs aux parties privées, 11'500 fr. aux héritiers de U.________, 13'500 fr. à G.________ et N.________, 5'000 fr. à B.________, 400 fr. à J.________ et L.________, 10'100 fr. à H.________ et F.________, 600 fr. à K.________ et 600 fr. à D.________ et E.________. B.b. Invoquant la clause d'exclusion de garantie et de cession des garanties légales et contractuelles qui figurerait dans tous les contrats passés avec les acquéreurs des parts de PPE, la venderesse a contesté, dans un moyen préjudiciel, sa capacité pour défendre (recte: qualité pour défendre). Par ailleurs, A.________ SA et le bureau d'architectes S.________ SA ont invoqué la prescription et la tardiveté de l'avis des défauts. Lors de l'audience du 10 décembre 2008, il a été convenu qu'un jugement séparé serait rendu sur ces trois points. Par jugement du 26 août 2011, le Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers a rejeté les trois moyens préjudiciels soulevés. En ce qui concerne la qualité pour défendre de A.________ SA, il a retenu que la venderesse avait cédé aux demandeurs ses droits de garantie à l'égard des entreprises ayant oeuvré à la construction de l'immeuble et qu'elle s'était engagée à leur fournir une liste de ces entreprises ainsi que l'ensemble des certificats de garantie, afin de leur permettre d'exercer ces droits. A.________ SA n'avait toutefois pas respecté cet engagement, entravant ainsi les demandeurs dans l'exercice des droits de garantie. En conséquence, les droits envers les entreprises ayant participé à la construction n'avaient pas été valablement cédés, de sorte que la venderesse devait répondre des éventuels défauts en vertu des art. 368 ss CO, ce qui lui conférait la qualité pour défendre. Statuant par arrêt du 31 octobre 2012, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel a admis partiellement l'appel interjeté par les défenderesses, a rejeté la demande dirigée contre le bureau d'architectes S.________ SA, motif pris de la prescription, et a renvoyé la cause au tribunal a quo, s'agissant de A.________ SA, pour qu'il l'instruise. Contre cette décision, A.________ SA a interjeté un recours en matière civile, sur lequel la Présidente de la cour de céans n'est pas entrée en matière selon arrêt du 4 janvier 2013 (cause 4A_713/2012). B.c. Après le renvoi au Tribunal civil, les demandeurs ont conclu à ce que A.________ SA soit condamnée à leur payer solidairement la somme de 247'633 fr.25 avec intérêts, sans distinction, cette fois-ci, entre le montant réclamé pour les défauts affectant les parties communes et les prétentions liées aux parties privatives. La différence de 83'874 fr. par rapport à la précédente conclusion totale correspondait au coût supplémentaire induit par la remise en état des balcons (parties communes), affectés de défauts d'étanchéité. Lors de l'audience du 27 mai 2015, la juge civile a statué sur les offres de preuves des parties, admettant notamment la mise en oeuvre d'une expertise des balcons. L'expert X.________ a rendu son rapport le 5 février 2018. Par jugement du 14 août 2020, le Tribunal civil a condamné A.________ SA à payer aux demandeurs 145'774 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 27 novembre 2007. Sur le fondement de la responsabilité de la venderesse, il a renvoyé à son jugement incident du 26 août 2011. Il a ensuite retenu que les demandeurs ne pouvaient pas conclure au paiement en leur faveur, solidairement, d'une somme globale, couvrant à la fois les prétentions relatives aux défauts affectant les parties communes et celles de chacun des copropriétaires en lien avec sa partie privative. En conséquence, le tribunal n'a examiné que les défauts allégués sur les parties communes, pour lesquels les demandeurs avaient chacun la qualité pour agir en garantie. D'après ce jugement, les demandeurs ont tout d'abord exercé envers A.________ SA leur droit à la réfection de l'ouvrage, par l'entremise de l'architecte; après que certaines retouches ont été effectuées, la défenderesse a refusé d'exécuter les travaux de réparation demandés; les demandeurs ont alors ouvert une action fondée sur l'inexécution de ses obligations par la défenderesse (art. 107 al. 2 CO) et ont choisi la réduction de prix. Selon le premier juge, la moins-value correspondait aux frais de réparation nécessaires à la suppression des défauts affectant les parties communes, arrêtés à 145'774 fr., montant que la défenderesse devait payer aux demandeurs dès lors que, selon l'arrêt incident du 31 octobre 2012 de la Cour d'appel civile, la prescription avait été interrompue par la notification d'un commandement de payer à hauteur de 150'000 fr. B.d. Par arrêt du 3 février 2021, la Cour d'appel civile a rejeté l'appel joint des demandeurs et admis partiellement l'appel de la défenderesse. Réformant le dispositif du jugement de première instance, elle a condamné A.________ SA à payer à B.________ (intimé 1) et à M.________ (intimé 12), créanciers solidaires, le montant de 145'774 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 27 novembre 2007 et a rejeté l'action en tant qu'elle était formée par les autres demandeurs. La Cour d'appel civile s'est penchée sur l'effet des cessions et exclusions de garantie sur la qualité pour défendre de A.________ SA. Se référant aux propres allégués des demandeurs quant à la date à laquelle la venderesse leur avait remis les renseignements promis pour l'exercice des droits de garantie, la cour cantonale a tout d'abord constaté que près de 16 mois séparaient ce moment de l'échéance du délai de garantie de 5 ans, si bien qu'il ne pouvait pas être retenu, comme le premier juge l'avait fait, que la défenderesse (cédante) avait entravé les demandeurs (cessionnaires) dans l'exercice des droits de garantie envers les entreprises ayant participé aux travaux (débiteurs cédés). La cour cantonale a ainsi nié toute entrave qui aurait "invalidé" la cession aux acquéreurs des droits de la défenderesse découlant des contrats d'entreprise qu'elle avait conclus. S'agissant des clauses d'exclusion de garantie, la cour cantonale a constaté que deux contrats (B.________ et T.________) n'en contenaient pas, contrairement aux propres allégués des demandeurs. Appliquant l'art. 153 al. 2 CPC par analogie, elle a pris en compte ce fait, qui ressortait d'ailleurs déjà du jugement incident du 26 août 2011. Les juges neuchâtelois ont relevé ensuite que si, comme elle le prétendait, la venderesse, professionnelle de l'immobilier, voyait l'exclusion de garantie comme un élément essentiel du contrat, il lui incombait de faire insérer une telle clause par le notaire dans les deux contrats concernés; à défaut et en application du principe de la confiance, les contrats B.________ et T.________ devaient être interprétés dans le sens ressortant objectivement de leur texte, soit celui d'une cession des droits de garantie, non assortie d'une exclusion de garantie du vendeur. La cour cantonale a abouti à la conclusion que les copropriétaires B.________ et M.________ (auquel T.________ avait vendu son appartement) pouvaient "chacun agir en leur nom propre en réduction du prix contre (la venderesse), pour l'entier du dommage sur les parties communes". En revanche, les autres demandeurs, dont les contrats contenaient une clause excluant valablement la garantie de la venderesse et qui n'avaient pas prouvé un dol de la part de celle-ci, auraient dû agir contre les constructeurs, débiteurs cédés. Faute de qualité pour défendre de A.________ SA, l'action a été rejetée en tant qu'elle était formée par les demandeurs autres que les demandeurs B.________ et M.________. Après avoir écarté les moyens tirés de la tardiveté de l'avis des défauts et de la prescription, la cour cantonale a condamné la défenderesse à payer aux demandeurs B.________ et M.________, créanciers solidaires, le montant de 145'774 fr. correspondant au coût de la réfection des parties communes.