Citation: 1C_267/2014 E. 4.6

4.6. In Bezug auf die Verhältnismässigkeit (§ 25 Abs. 1 lit. c DMSG) fällt in Betracht, dass der Ochsen 2002, als ihn die Beschwerdeführer kauften, im Inventar der schützenswerten Denkmäler eingetragen war. Sie wussten damit bereits beim Erwerb der Liegenschaft, dass sie für bauliche Veränderungen mit denkmalpflegerischen Auflagen würden rechnen müssen und konnten diesen Umstand bei der Gestaltung des nach der unbestrittenen Auffassung des Verwaltungsgerichts günstigen Kaufpreises von Fr. 950'000.-- entsprechend berücksichtigen. Die Auswirkungen der Unterschutzstellung sind nicht abschliessend klar, da sie nicht aus Anlass eines konkreten Umbauprojekts erfolgte. Immerhin steht fest, dass der Ochsen nicht durch einen Neubau ersetzt werden darf und die äussere Erscheinung sowie die historische Bausubstanz erhalten bleiben muss. Nach den nicht bzw. jedenfalls nicht substantiiert bestrittenen Ausführungen des Verwaltungsgerichts befindet sich das zuletzt 1978 und 1991 renovierte Gebäude (abgesehen vom Kellergeschoss) in einem baulich guten Zustand; es könne ohne bauliche Veränderungen weiterhin wie bisher zu Wohnzwecken und als Basis für einen Cateringbetrieb genutzt werden. Bei einer allfälligen Renovation hätten die Beschwerdeführer im Innern des Gebäudes viel Freiraum, da sich die Unterschutzstellung nur auf die erhaltenswerten Teile bezieht; insbesondere im Erdgeschoss in den heutigen Gasträumen seien in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts die meisten baulichen Eingriffe in die historische Substanz erfolgt, sodass eine allfällige Umnutzung ohne weiteres machbar sei. Es könnte z.B. Wohnraum geschaffen werden, der im boomenden Oberägeri, wo solcher notorisch knapp sei, auch an dieser nicht besonders attraktiven Wohnlage vermietet werden könne. In Bezug auf die Feuchtigkeitsproblematik im Kellergewölbe führt das Verwaltungsgericht aus, diese lasse sich wohl entgegen der Auffassung der EKD nicht einfach durch die Entfernung des 1978 angebrachten, zu dichten Verputzes lösen, sondern erfordere tatsächlich eine umfassende Sanierung mit einer Freilegung des Kellergeschosses und einer entsprechenden statischen Abstützung. Dies würde beträchtliche finanzielle Mittel erfordern. Allerdings müsste das Kellergeschoss nicht nur bei einer Unterschutzstellung des Ochsen saniert werden, sondern auch bei einem Ersatzneubau, und die Schwierigkeiten - die Lage am Dorfbach und die beengten Platzverhältnisse um das Gebäude herum - wären in etwa die Gleichen. Sollte sich allerdings ergeben, dass die Sanierung des Kellergeschosses wegen des Feuchtigkeitseintritts weit höhere Kosten verursache, als dies bei einem gänzlichen Abbruch mit Ersatzneubau der Fall wäre, so würde sich dannzumal die Frage stellen, ob diese Zusatzkosten nicht im gesetzlich vorgesehenen Rahmen von der öffentlichen Hand übernommen werden müssten. Aus diesen unwiderlegten Ausführungen ergibt sich, dass die Beschwerdeführer 2002 für knapp eine Million Franken ein denkmalgeschütztes Gasthaus erwarben, dessen baulicher Zustand eine Nutzung des Gebäudes als Restaurationsbetrieb (Erdgeschoss) sowie Wohnhaus (Obergeschoss) grundsätzlich erlaubte und auch weiterhin erlaubt. Nach der Darstellung der Beschwerdeführer verunmöglichen allerdings die baulichen Gegebenheiten den rationellen Betrieb eines Restaurants, weshalb sie diesen eingestellt und die gastronomischen Einrichtungen nunmehr zum Betrieb eines Cateringbetriebs nutzen. Zudem finden in der ehemaligen Gaststätte gelegentlich Anlässe statt. Die Weiterführung dieser Nutzung bleibt durch die Unterschutzstellung möglich, und auch gewisse Nutzungsänderungen sind weiterhin realisierbar, soweit sie das äussere Erscheinungsbild des Ochsen und die schutzwürdigen Bauteile im Innern nicht beeinträchtigen. Das Kellergeschoss muss (irgendwann) saniert werden, und zwar unabhängig davon, ob der Ochsen bestehen bleibt oder einem Ersatzneubau weichen würde, wobei sich im ersten Fall aller Voraussicht nach die öffentliche Hand an den Sanierungskosten zu beteiligen hätte. Auch wenn sich die Kosten einer allfälligen Sanierung des denkmalgeschützten Ochsen und die daran zu leistenden Beiträge der öffentlichen Hand mangels eines konkreten Bauprojekts naturgemäss ebenso wenig zuverlässig beziffern lassen wie diejenigen eines Ersatzneubaus, so trifft die Unterschutzstellung die Beschwerdeführer jedenfalls nicht unverhältnismässig hart, da sie die bisherige Nutzung unbeschränkt weiterführen können und ihnen auch gewisse Umbau- und Umnutzungsmöglichkeiten verbleiben, an deren Realisierung sich voraussichtlich die öffentliche Hand in substantiellem Ausmass beteiligen müsste.