Citation: 4A_143/2008 26.01.2009 E. 3

La sentenza impugnata, che, come detto, ha parzialmente accolto l'appello della conduttrice, si divide in tre parti. Nella prima parte il Tribunale d'appello ha esaminato gli argomenti addotti dalla conduttrice per contestare la validità della disdetta, a suo modo di vedere contraria alle regole della buona fede (art. 271 CO), respingendoli. In quanto motivata dal mancato versamento del deposito di garanzia da parte della conduttrice, dalla volontà della locatrice di riprendere lei stessa la gestione e l'amministrazione dell'ente locato e dalle difficoltà della locatrice a capire chi si celasse dietro la società, la disdetta è stata infatti ritenuta legittima. Nella seconda parte della pronunzia impugnata sono stati quindi vagliati gli argomenti concernenti la protrazione della locazione (art. 272 segg. CO), con la conclusione che, tenuto conto degli effetti gravosi cagionati alla conduttrice dalla disdetta notificata dopo un solo anno dalla conclusione del contratto, è opportuno optare per la concessione di una prima protrazione - anziché di una proroga unica - per un periodo di due anni, fino al 31 dicembre 2008. Da ultimo, è stata trattata la richiesta della conduttrice di ridurre da fr. 20'000.-- a fr. 6'000.-- l'importo della tassa di giustizia posta a suo carico nel giudizio di prima istanza. Anche su questo punto l'appello è stato disatteso. Rammentati i criteri di calcolo posti dall'art. 17 della Legge cantonale sulla Tariffa Giudiziaria (LTG) e l'ampio potere di apprezzamento di cui gode il giudice nella fissazione della tassa di giustizia, la massima istanza ticinese ha ritenuto che a fronte di un valore di causa di fr. 1'080'000.-- la decisione del giudice non può esser censurata.