Citation: 2C_275/2010 24.08.2010 E. 3

3.1 L'art. 57 LIFD prévoit que l'impôt sur le bénéfice a pour objet le bénéfice net. Celui-ci comprend notamment tous les prélèvements opérés sur le résultat commercial avant le calcul du solde du compte de résultat, qui ne servent pas à couvrir les dépenses justifiées par l'usage commercial, tels que les distributions ouvertes ou dissimulées de bénéfice et les avantages procurés à des tiers qui ne sont pas justifiés par ledit usage (art. 58 al. 1 let. b in fine LIFD). Selon le Tribunal fédéral, il y a prestation appréciable en argent - également qualifiée de distribution dissimulée de bénéfice - qui devra être réintégrée dans le bénéfice imposable de la société, lorsqu'une attribution est faite par la société, sans contre-prestation équivalente, à ses actionnaires ou à toute personne la ou les touchant de près et qui n'aurait pas été consentie à des tiers dans les mêmes circonstances (ATF 131 II 593 consid. 5.1 p. 607); il faut encore que le caractère insolite de cette prestation soit reconnaissable par les organes de la société (ATF 119 Ib 431 consid. 2b p. 435; arrêts 2C_421/2009, du 11 janvier 2010, consid. 3.1, 2C_199/2009 du 14 septembre 2009 consid. 3.2, in RDAF 2009 II p. 560 et 2C_265/2009 du 1er septembre 2009 consid. 2.1, in RF 64/2009 p. 915), ce qui implique une disproportion manifeste entre la prestation et la contre-prestation (ROBERT DANON, in Commentaire romand, Impôt fédéral direct, 2008, no 105 et 106 ad art. 57-58 LIFD, p. 746). L'évaluation de la prestation se mesure au prix que des tiers, sur un marché libre et ouvert, seraient disposés à payer pour en faire l'acquisition ou encore au regard d'une transaction comparable effectuée entre parties non liées (voir notamment arrêt 2A.263/2003 du 19 novembre 2003 consid. 2.2, in Archives 74 p. 660 ss; ROBERT DANON, op. cit. n. 110 et 111 ad art. 57-58 LIFD, p. 747; RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Handkommentar zum DBG, 2ème éd. Zurich 2009, n. 103 et 104 p. 735). 3.2 En l'espèce, la vente de l'appartement no 61 de la promotion "E.________" à A.________ a été faite à la fille d'un actionnaire de la Société. Cet actionnaire est certes minoritaire, dans la mesure où il ne détient qu'un tiers des actions. Toutefois, il dispose d'une position dominante dans la société recourante, dès lors qu'il préside également son Conseil d'administration. Par conséquent, on a bien affaire à une prestation faite à quelqu'un touchant de près une personne exerçant une position dominante dans la Société (cf. ROBERT DANON, op. cit. n. 128 ss ad art. 57-58 LIFD, p. 751 ss), ce qui n'est du reste pas contesté. 3.3 Dans le cas présent, la Commission cantonale de recours a retenu que la taxation de la Société pour 2005 devait comprendre la prestation, appréciable en argent, d'un montant de 61'600 fr., à titre de distribution dissimulée de bénéfice. Ce faisant, elle a confirmé le calcul effectué sur la base du prix au m2, en comparant deux des appartements situés au sud, les nos 58 (appartement de référence) et 61 (appartement vendu à F.________), de la promotion « E.________ », à savoir: - prix au m2 de l'appartement de référence (no 58): fr. 3'878.- - prix au m2 de l'appartement no 61: fr. 3'180.- - prix de l'appartement 61 avec le prix au m2 de l'appartement de référence, soit 3'878 fr.: fr. 581'700.- - prise en compte de l'absence d'entrée individuelle: - fr. 26'000.- - prise en compte de l'absence de commission de vente: - fr. 5'600.- - prise en compte des travaux de finition à 50%: - fr. 12'000.- ----------------- valeur vénale estimée: fr. 538'100.- prix de vente de de l'appartement 58: fr. 477'000.- ------------------- prestation appréciable en argent: fr. 61'100.- 3.4 La recourante se plaint d'une violation de l'art. 57 LIFD et d'arbitraire (art. 9 Cst.), en raison de l'absence de disproportion manifeste et reconnaissable pour les dirigeants de la Société, du prix de vente de l'appartement no 61 payé par la fille de B.________, deux conditions requises pour qualifier la vente en cause de distribution dissimulée de bénéfice au sens de l'art. 58 al. 1 let. b LIFD. Selon elle, les autorités cantonales se sont limitées à tort à comparer les appartements nos 61 et 58, sans tenir compte de l'appartement no 48, pourtant similaire à ce dernier, puisqu'également situé au sud, de même surface (132 m2) et possédant aussi une entrée individuelle, qui a été vendu à un tiers pour un prix inférieur à l'appartement no 61, de sorte que les actionnaires ne pouvaient se rendre compte d'un éventuel avantage accordé à F.________. Elle fonde son argumentation sur le prix réel de l'appartement no 61, soit 494'600 fr. (477'000 + 12'000 + 5'600), ce qui représenterait 3'297 fr. 30, au m2 (494'600 : 150), et sur le prix de l'appartement no 48 au m2, soit 3'030 fr. 30. A cela s'ajouterait le fait qu'il n'a pas été tenu compte des éléments subjectifs pouvant intervenir dans la vente d'un appartement, comme cela s'est produit lors de la vente de l'appartement no 58, au vu de la personnalité des acheteurs. Ce faisant, la recourante ne revient plus sur le montant total des travaux effectués par le locataire de l'appartement no 61, pour un total de 24'000 fr., qui n'ont été pris en compte qu'à 50%, dans la mesure où ils concernaient en grande partie des travaux de transformation et non de finition. Elle ne reprend pas non plus sa critique du changement de méthode d'estimation dans la cadre de la procédure de taxation, d'abord fondée sur une valeur au millième, puis sur le prix de vente au m2, ni son argumentation relative au rabais usuel pouvant aller jusqu'à 15 %. Ces points ne sont donc pas revus sous l'angle de l'arbitraire (cf. art. 106 al. 2 LTF). 3.5 Dans la décision attaquée, la Commission cantonale de recours a confirmé la position de l'autorité fiscale limitant la comparaison à un seul appartement, soit le no 58, qui bénéficie de la même exposition et se trouve immédiatement en dessous de l'appartement no 61. Elle a en effet retenu que ces deux appartements présentaient pour l'essentiel des caractéristiques semblables et que l'autorité inférieure avait, en estimant le prix de vente sur la base de l'appartement no 58, pris en compte le fait que l'appartement no 61 n'avait pas d'entrée individuelle et qu'aucune commission de vente n'avait été perçue, puisqu'elle avait déduit les sommes de 26'000 fr. et 5'600 fr. du prix de vente. Les juges ont ainsi écarté la comparaison avec les appartements de l'immeuble moins bien situés, en particulier ceux exposés au nord. La recourante relève toutefois à juste titre que la juridiction cantonale n'a même pas mentionné l'appartement no 48, situé au rez-de-chaussée, mais aussi au sud, directement en dessous de l'appartement no 58 sis au premier étage, et dont les caractéristiques sont tout à fait semblables à celles de ce dernier, en tous les cas beaucoup plus qu'entre les appartements 61 et 58, tant au niveau du corridor, du mur mitoyen, que de la surface habitable de 132 m2. Pourtant, dans son recours sur le plan cantonal, la recourante avait fait valoir cette comparaison. Dans ses observations sur le présent recours, la juridiction cantonale se borne à relever que la comparaison avec l'appartement no 58 (recte: no 48) n'est pas pertinente, car une situation au rez-de chaussée « induit une valeur vénale moins élevée eu égard aux désavantages qu'elle subit en matière de vue et de tranquillité ». Cette affirmation paraît toutefois un peu courte, du moins pour ce qui est de la tranquillité, dès lors que l'appartement no 48 est entouré de verdure et ne donne ni sur la route, ni sur le parking. Elle n'explique pas a fortiori la différence de prix au m2 de 848 fr. entre les appartements nos 48 et 58 pour un seul étage de différence. On ne voit donc pas pourquoi l'appartement no 48 n'a pas aussi été pris en compte dans la comparaison avec l'appartement no 61, objet de la vente litigieuse. Pourtant, la jurisprudence exige que, lors de l'estimation d'un immeuble, les autorités procèdent à toutes les comparaisons possibles et qu'il est normal d'exiger (cf. arrêt A.348/1978 du 19 mars 1981, consid. 3a, non publié aux ATF 107 Ib 167, mais in RDAF 1982 p. 266, qui renvoie à l'ATF 98 Ib 30, consid. 2a p. 32). Dans ces conditions, il faut admettre que la Commission cantonale de recours n'a pas effectué les comparaisons qu'elle aurait dû faire, en ne prenant pas en considération l'ensemble des appartements situés au sud de l'immeuble « E.________ », en particulier en écartant sans motifs valables l'appartement no 48. La limitation qu'elle s'est imposée en tenant compte uniquement de l'appartement vendu au prix le plus élevé de 3'878 fr. au m2 ne permet ainsi pas de trancher la question de savoir s'il y a réellement eu disproportion manifeste dans la vente de l'appartement no 61 à la fille de l'un des trois actionnaires et si ces derniers devaient réaliser qu'ils favorisaient exagérément F.________ dans le cadre de cette vente.