Citation: 4A_134/2018 E. 4.1

4.1. Le spiegazioni della ricorrente concernenti la portata dell'art. 257a cpv. 2 CO sono giuste. Le spese accessorie sono a carico del conduttore soltanto se specialmente pattuito, sennò sono incluse nella pigione. Il contratto deve descriverle in modo chiaro, preciso e dettagliato, in modo che il conduttore capisca facilmente quali oneri andranno a suo carico (DTF 135 III 591 consid. 4.3.1; sentenze 4A_25/2012 del 2 luglio 2012 consid. 3 e 4C.190/2001 del 16 novembre 2001 consid. 2c). I costi d'esercizio degli impianti di climatizzazione sono spese accessorie nel senso dell'art. 257b cpv. 1 CO (DAVID LACHAT, Le bail à loyer, ed. 2008, pag. 332; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6aed. 2015, n. 2 ad art. 257a CO).