Citation: 4A_465/2015 E. 4.3

4.3. Par la notion de " rendement excessif ", l'art. 269 CO vise le rendement net des fonds propres investis (cf. ATF 122 III 257 consid. 3a). Ce rendement correspond au rapport entre les revenus nets que procure la chose louée au bailleur, après déduction de toutes les charges, et les fonds propres investis. Le loyer doit d'une part offrir un rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis et d'autre part couvrir les charges immobilières (ATF 141 III 245 consid. 6.3 p. 252 et les références citées). Par fonds propres investis ( investierte Eigenmittel, capitale proprio investito), il faut entendre la différence entre le prix de revient effectif de la chose louée et les fonds empruntés (ATF 125 III 421 consid. 2b). Lorsque les fonds propres sont nuls, le revenu locatif servira exclusivement à couvrir les charges immobilières effectives (ATF 123 III 171 consid. 6a). Si la chose louée a été acquise uniquement par des fonds propres, il s'agit de calculer le rendement admissible de la totalité de ces fonds (cf. ATF 120 II 100 consid. 6b p. 104).