Citation: 4C.445/2006 07.06.2007 E. 4

Nella sentenza impugnata, dopo aver rammentato le condizioni e le modalità di applicazione dell'art. 272 segg. CO, che disciplinano la protrazione della locazione, la Corte cantonale ha proceduto a una triplice ponderazione degli interessi delle parti: la prima per determinare il diritto della conduttrice a una proroga, la seconda per fissarne la durata e la terza per stabilirne il tipo. Dinanzi al Tribunale federale non vengono criticati i principi che regolano l'applicazione del diritto federale e il diritto della conduttrice a una protrazione della locazione per un periodo di due anni non è più litigioso. Controverso è unicamente il tipo di protrazione: prima, con possibilità di rinnovo, oppure unica e definitiva. Decidendo di concedere una proroga unica e definitiva di due anni invece che una prima proroga, i giudici del Tribunale d'appello avrebbero - secondo la conduttrice - violato il diritto federale, e segnatamente gli art. 272 e 272b CO. 4.1 A norma dell'art. 272b cpv. 1 CO la locazione di locali commerciali può essere protratta per sei anni; entro questi limiti possono essere accordate una o due protrazioni. Seppur consapevole del fatto che la dottrina tende a dare la preferenza alla doppia proroga quando - come nel caso in esame - non è possibile formulare una prognosi precisa circa le possibilità di trovare una sistemazione alternativa equivalente nel periodo accordato (Lachat/ Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 6a ed., Zurigo 2005, n. 30.4.4 pag. 574; Higi in: Zürcher Kommentar, n. 35 segg. ad art. 272b CO), nella fattispecie in esame la Corte ticinese ha ritenuto di dover ammettere l'esistenza di interessi preponderanti della locatrice contro una simile opzione. Questa non può infatti "ragionevolmente essere tenuta a sopportare importanti spese (circa fr. 246'000.--) in favore della conduttrice dopo la scadenza del contratto per assicurare l'erogazione di corrente elettrica ancora per quale mese, a fronte di una locazione di soli fr. 750.--". Di qui la modifica della pronunzia di primo grado nel senso di una protrazione unica e definitiva sino al 31 dicembre 2006. 4.2 A mente della conduttrice la motivazione addotta dalla Corte ticinese sarebbe in contraddizione con le considerazioni da lei stessa esposte nel capitolo dedicato alla decisione sulla protrazione e sulla sua durata, laddove è stato accertato che sinora la locatrice non è stata obbligata a eseguire il citato investimento alla rete elettrica. Questa constatazione dovrebbe - secondo la conduttrice - indurre a sminuire l'importanza di questo (unico) interesse economico della locatrice a una pronta riconsegna dell'ente locato. Nonostante la presunta urgenza degli investimenti citati, la centrale elettrica ha in effetti sempre funzionato perfettamente, permettendo la continuazione dell'attività della conduttrice. In queste circostanze, la conduttrice non vede per quale motivo non si potrebbe proseguire ancora qualche anno con l'impianto esistente - eventualmente negoziando nuovi accordi - sino alla già preventivata cessazione dell'attività.