Citation: 4C.269/2005 16.11.2006 E. 4

Die Vorinstanz ist aufgrund einer eingehenden Würdigung des erstellten Sachverhaltes zum Schluss gelangt, ein schwerer Mangel im Sinne von Art. 259b lit. a OR liege nicht vor, weshalb die fristlose Kündigung des Beklagten vom 27. August 1997 nichtig sei. Diese Auffassung kritisiert der Beklagte in verschiedener Hinsicht als bundesrechtswidrig. Er macht insbesondere geltend, dass die Klägerin aufgrund der über mehrere Monate andauernden Anschlagsserie ihrer vertraglichen Pflicht zur Bereitstellung eines vertragsgemässen Mietobjektes ab Dezember 1996 bis 27. August 1997 nicht nachgekommen sei, weshalb das Objekt mit einem schweren Mangel behaftet gewesen sei. 4.1 Kennt der Vermieter einen Mangel und beseitigt er ihn nicht innert angemessener Frist, so kann der Mieter gemäss Art. 259b lit. a OR fristlos kündigen, wenn der Mangel die Tauglichkeit einer unbeweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt. Unter dem vorausgesetzten Gebrauch, der auch in Art. 256 Abs. 1 und Art. 258 Abs. 1 OR genannt wird, ist der Gebrauch bzw. die Nutzung zu verstehen, welche der Mieter gemäss den Vereinbarungen mit dem Vermieter und den Umständen voraussetzen bzw. erwarten darf (Peter Higi, Zürcher Kommentar, Zürich 1994, N. 13 ff. zu Art. 256 OR und N. 43 zu Art. 258 OR; Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, 6. Auflage, Zürich 2005, S. 120 ff.; Weber/Zihlmann, Basler Kommentar, 3. Auflage, Basel 2003, N. 1 zu Art. 258 OR; Bernard Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 101/1979, S. 131 f). Bei der Auslegung des Begriffs der erheblichen Beeinträchtigung des vorausgesetzten Gebrauchs ist zu berücksichtigen, dass Art. 259b lit. a OR eine Spezialregelung der Kündigung aus wichtigem Grund gemäss Art. 266g Abs. 1 OR enthält, welche voraussetzt, dass die Weiterführung des Dauerschuldverhältnisses für die kündigende Partei unzumutbar ist (Higi, a.a.O., N. 32 ff. zu Art. 259b OR; Martin Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, Diss. St. Gallen 1992, S. 264 f., Rz. 440; Urteil 4C.164/1999 vom 22. Juli 1999, E. 2c [publ. in Pra 2000 Nr. 49 S. 278 ff.]). Die Beeinträchtigung des vorausgesetzten Gebrauchs ist daher erheblich, wenn dieser dem Mieter objektiv nicht mehr zumutbar ist. Diesfalls liegt ein so genannter "schwerer" Mangel vor. Ob ein Mangel schwer wiegt, bestimmt der Sachrichter unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles. Allgemein kann gesagt werden, dass das Bewohnen eines Mietobjekts unzumutbar wird, wenn es Mängel aufweist, welche die Gesundheit des Mieters oder seiner Familie in Gefahr bringen (Higi, a.a.O., N. 43 zu Art. 258 OR mit weiteren Hinweisen; Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 127). Ein schwerer Mangel ist demgegenüber grundsätzlich zu verneinen, wenn der Mieter ihn auf einfache und kostengünstige Weise zu Lasten des Vermieters gestützt auf Art. 259b lit. b OR selbst beheben lassen kann (Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 127, Fn. 50; Züst, a.a.O., S. 125 f., Rz. 225) oder wenn die Beeinträchtigung nur von kurzer Dauer ist (Urteil 4C.164/1999 vom 22. Juli 1999, E. 2d [publ. a.a.O.]). Bei der Beurteilung der Schwere eines Mangels steht dem Sachrichter ein Ermessensspielraum zu. Solche Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht mit Zurückhaltung. Es schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 132 III 109 E. 2 S. 111 f. mit Hinweisen [bez. Kündigung nach Art. 257f OR]). 4.2 Das Obergericht hält dafür, dass die Häufung von kleineren Anschlägen im Zeitraum Juni bis Mitte August 1997 in Form von Schmierereien, Farbanschlägen, Sachbeschädigungen, Stromausfällen infolge Manipulation am Hauptschalter bzw. der Zeitschaltuhr, Parkschaden, durchgeschnittene Torkabel und Kübelbrände den Beklagten im ungestörten Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt habe und insofern als Mangel bezeichnet werden müsse. Von einem schweren Mangel könne aber nicht die Rede sein. Die Beeinträchtigung könne nicht als so erheblich bezeichnet werden, dass dem Beklagten dadurch der Gebrauch bzw. die Nutzung der Mietsache objektiv nicht mehr zumutbar gewesen wäre. Durch die Beeinträchtigung seien bei weiterem Gebrauch der Mietsache keine vitalen Interessen des Beklagten gefährdet worden und diese seien zudem nur von geringer Dauer gewesen. Die Klägerin habe aufgrund der Häufung der Vorfälle rasch reagiert. Ab 14. August 1997 sei das ganze Gebäude in ihrem Auftrag durch die Securitas AG bewacht worden. Bereits zwei Tage später habe der Urheber der Vorfälle verhaftet und polizeilich einvernommen werden können. Danach sei es zu keinen weiteren Vorfällen mehr gekommen. Mitte August sei damit die Störung objektiv behoben und eine Beeinträchtigung ab diesem Zeitpunkt jedenfalls nicht mehr gegeben gewesen. Der für den Beklagten im Vordergrund stehende Umstand, dass sich am 3. Februar 1997 ein Grossbrand ereignet habe, dessen Ursache nicht geklärt gewesen sei, vermöge für sich allein die Weiterführung der Mietverhältnisse nicht als unzumutbar erscheinen lassen. Abgesehen davon, dass aufgrund eines einmaligen ungeklärten Brandfalles von einem Mangel der Mietsache kaum gesprochen werden könne, sei die Wahrscheinlichkeit, dass es wieder zu einem solchen Brand kommen könnte, zwar nicht absolut auszuschliessen, aber äusserst gering gewesen. Ein latentes Risiko hätte allenfalls noch bejaht werden können, bevor der mutmassliche Täter der kleineren Anschläge habe verhaftet werden können, da dem Brand vom 3. Februar 1997 ebenfalls drei kleinere Brandfälle (Kübel- und Papierkorbbrand, entflammte WC-Rolle) in der Liegenschaft vorangegangen seien und solche in der Zeit vom 14. bis 16. August 1997 erneut aufgetreten seien, weshalb eine Wiederholung der Ereignisse hätte befürchtet werden können. Nachdem aber die Täterschaft sämtlicher kleinerer Anschläge habe ermittelt werden können, habe in dieser Hinsicht keine erhöhte Gefahr mehr bestanden. Im Lichte eines objektiven Massstabes könne sodann nicht gesagt werden, dass allein deshalb, weil es in einer Mietliegenschaft einmal gebrannt habe und in der Folge die Brandursache bzw. die Täterschaft nicht habe geklärt werden können, die Fortsetzung eines laufenden Mietverhältnisses unzumutbar sei. Auch unter der Berücksichtigung der weiteren ausgewiesenen kleineren Mängel sei ein Verbleib in der Liegenschaft nicht unzumutbar. Ein schwerer Mangel sei damit zu verneinen. 4.3 Diese Begründung beanstandet der Beklagte in verschiedener Hinsicht als bundesrechtswidrig. 4.3.1 Zunächst kritisiert der Beklagte die Feststellung im vorinstanzlichen Urteil, dass die Beeinträchtigung nur von kurzer Dauer gewesen sei, weil die Klägerin rasch reagiert habe. Die Anschlagsserie habe im Dezember 1996 begonnen. Neben den in regelmässigen, kleineren Abständen erfolgten Anschlägen habe es im Mietobjekt am 3. Februar 1997 lichterloh gebrannt. Eine rasche und effiziente Reaktion der Klägerin hätte spätestens nach der Anschlagsserie im Juni 1997 erfolgen müssen. Die Klägerin habe damit nicht etwa "rasch" reagiert, sondern vielmehr während Monaten überhaupt nicht. Bei einer Reaktion spätestens nach den Anschlägen im Juni 1997 hätten die Anschläge anfangs Juli 1997, Mitte Juli 1997, Ende Juli 1997 und anfangs August 1997 vielleicht vermieden werden können. Diese Kritik ist nicht überzeugend. Wenn die Vorinstanz davon ausgeht, die kleineren Anschläge hätten sich im Zeitraum Juni bis Mitte August 1997 gehäuft, und festhält, die Klägerin habe mit ihrer Sicherungsmassnahme ab 14. August 1997 rasch reagiert, so ist dies bundesrechtlich nicht zu beanstanden. Weshalb die Klägerin bereits im Juni 1997 etwas hätte unternehmen müssen, leuchtet nicht ein, nachdem sich zu diesem Zeitpunkt - immerhin über vier Monate nach dem Grossbrand - lediglich eine Schmiererei im Erdgeschoss und eine Manipulation am Stromhauptschalter ereignete. Ob sich bei einer früheren Reaktion weitere Anschläge hätten vermeiden lassen, ist eine blosse Vermutung, wovon auch der Beklagte ausgeht. 4.3.2 Entgegen der Behauptung des Beklagten hat die Vorinstanz den bis heute nicht geklärten Grossbrand vom 3. Februar 1997 bei ihrer rechtlichen Würdigung berücksichtigt und auch zutreffend gewürdigt. An welcher Stelle im Urteil sie dies getan hat, ist nicht von Bedeutung. 4.3.3 Zutreffend ist der Einwand des Beklagten, entgegen den Feststellungen im vorinstanzlichen Urteil sei es auch nach der Verhaftung des Täters zu weiteren Vorfällen gekommen. Es wird jedoch nicht dargetan und ist auch nicht ersichtlich, inwieweit die in Frage stehenden kleineren Brandfälle (Kübelbrand, Papierkorbbrand) an der rechtlichen Schlussfolgerung etwas ändern würden. 4.3.4 Gemäss Vorinstanz hat die Klägerin am 21. August 1997 sämtlichen Mietern des Gewerbehauses schriftlich mitgeteilt, es bestehe nach dem Stand der polizeilichen Untersuchungen Grund zur Annahme, dass die Mietliegenschaft vor weiteren Anschlägen und Sachbeschädigungen verschont bleiben werde. Mit Schreiben vom 25. August 1997 habe die Klägerin ferner dem Beklagten direkt mitgeteilt, dass die Urheberschaft der diversen Anschläge - mit Ausnahme des grossen Brandanschlages - mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit feststehe, die Überwachung durch die Securitas AG jedoch vorsorglich noch fortgesetzt werde. Anlässlich der Mieterversammlung vom 26. August 1997 habe die Klägerin mitgeteilt, dass die Kantonspolizei aufgrund ihrer Ermittlungen eine Person gefasst habe und dass gegen diese bereits Strafanzeige eingereicht worden sei. Bezüglich des Grossbrandes vom 3. Februar 1997 würden die Ermittlungen noch laufen, da sich die Aussagen des mutmasslichen Täters nicht vollständig mit den Fakten der Brandermittlung decken würden. Die Vorinstanz kommt zum Schluss, dass die Störung mit der Verhaftung des Täters damit Mitte August 1997 objektiv behoben und eine Beeinträchtigung ab diesem Zeitpunkt jedenfalls nicht mehr gegeben gewesen sei. Sie weist darauf hin, dass sich der Verhaftete bereits anlässlich der polizeilichen Einvernahmen vom 16., 18. und 20. August 1997 hinsichtlich der ihm angelasteten Delikte geständig erklärt habe, weshalb bereits in jenem Zeitpunkt mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit von seiner Täterschaft habe ausgegangen werden können. Die Einwände des Beklagten gegen diese Begründung der Vorinstanz sind nicht überzeugend. Der Beklagte verkennt, dass die Vorinstanz einen Sachverhalt aufzeigte und keine Interpretation der fraglichen Briefe vornehmen wollte. Sie wies denn auch darauf hin, dass deren Inhalt den Tatsachen entsprach. Dass der mutmassliche Täter erst am 22. Oktober 1999 verurteilt wurde, ist in diesem Zusammenhang nicht von Bedeutung. Mit Blick auf den angeblichen schweren Mangel und die damit verbundene Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses durfte die Vorinstanz davon ausgehen, dass in objektiver Hinsicht die Störung und die wesentliche Beeinträchtigung der Mietsache behoben war. Dass sich der Beklagte weiterhin beunruhigt zeigte, liegt in der Natur der Sache, wovon auch die Vorinstanz ausgeht und was sie offensichtlich in ihre Würdigung einbezogen hat. Der Umstand, dass die Klägerin die Liegenschaft weiterhin bewachen liess, kann nicht zu ihrem Nachteil ausgelegt werden. Zu Recht hat die Vorinstanz festgehalten, diese Massnahme sei nachvollziehbar und habe das Risiko weiterer kleinerer Vorfälle zusätzlich verkleinert. Daraus mit dem Beklagten den Schluss zu ziehen, die Klägerin habe gesamthaft zum Ausdruck gebracht, dass sie selbst die Sicherheit im Mietobjekt noch am 25. August 1997 als sehr prekär betrachtete, geht nicht an. Der Beklagte legt auch nicht näher dar, weshalb entgegen der vorinstanzlichen Schlussfolgerung weitere Anschläge gedroht haben sollen und eine Entwarnung deshalb nicht angezeigt gewesen sei. 4.3.5 Die Vorinstanz hält fest, dass die Information, aus welchem Benutzerkreis der Liegenschaft der mutmassliche Täter stammte, kaum etwas an der Gefahreneinschätzung geändert hätte. Diese Annahme ist nicht zu beanstanden. An der vertretbaren - vom Beklagten in Frage gestellten - Schlussfolgerung, die zeitlich relativ kurze und befristete Beeinträchtigung durch die kleineren Anschläge stellten höchstens einen leichten Mangel dar, würde sich nichts ändern. 4.3.6 Gemäss der Vorinstanz kann ein Gewerbehaus nicht absolut sicher gehalten werden. Es müsse damit gerechnet werden, dass in einer Gewerbeliegenschaft, in der mehrere Mieter eingemietet seien und zahlreiche Mitarbeiter verkehren würden, die Eingangstüren gelegentlich - sei es bewusst oder unbewusst - offen gelassen werden. Dies mache ein Schliesssystem nicht ungenügend, umso mehr, als vorliegend den Unzulänglichkeiten durch Anbringung eines Türschliessers beim Haupteingang und eines Türknaufs bei der Rampentüre sowie abendliche Kontrollgänge durch die Hauswartin begegnet worden seien. Was die ausstehenden Schlüssel von alten Mietern betreffe, könne es vorkommen, dass ausziehende Mieter nicht alle Schlüssel retournierten, weil solche z.B. verloren gegangen seien. Dies rechtfertige es nicht, in einem Gewerbehaus das ganze Schliesssystem auszuwechseln. Das Vorgehen der Klägerin, diesfalls die Türen der entsprechenden Mietereinheit mit neuen Zylindern zu versehen, sei als verhältnismässige Massnahme zu betrachten. Es treffe denn auch nicht zu, dass es aufgrund eines ungenügenden Schliesssystems zu den zahlreichen kleinen Anschlägen gekommen sei. Fest stehe nämlich, dass der Sohn der Hauswartin, welche mit ihrer Familie im Gebäude wohnte, für diese Anschläge verantwortlich gewesen und diesbezüglich durch die Jugendanwaltschaft auch fehlbar erklärt worden sei. Der grosse Brand vom 3. Februar 1997 sei hingegen bis heute unaufgeklärt geblieben, nachdem die Untersuchung wegen Brandstiftung gegen den Sohn der Hauswartin - trotz dessen Geständnis - ergebnislos eingestellt worden sei. Die Vorfälle und der ungeklärte Brand würden daher nicht den Schluss zulassen, die Klägerin habe Bewachung und Sicherheit der Liegenschaft - soweit solche geschuldet war - nicht gewährleistet. Die vom Beklagten gegen diese Erwägungen erhobenen Einwände sind unbehelflich, soweit sie sich nicht bereits in unzulässiger Weise gegen die Tatsachenfeststellung der Vorinstanz richten. Entgegen der Behauptung des Beklagten hat die Vorinstanz in ihrer Begründung alle wesentlichen Umstände miteinbezogen. Wenn im Urteil auf einzelne Behauptungen nicht eingegangen wird, so kann angenommen werden, dass die Vorinstanz diese als rechtlich unerheblich ansah bzw. davon ausging, dass diese zu keiner anderen Beurteilung führen. Es sind keine zusätzliche Tatsachen ersichtlich, welche die von der Vorinstanz gezogene Schlussfolgerung als unvertretbar erscheinen liessen. Was das von der Beklagten beanstandete Schliesssystem betrifft, so durfte die Vorinstanz dieses als ausreichend ansehen und insgesamt den Schluss ziehen, die Klägerin habe ihre vertragliche Pflicht bezüglich Bewachung und Sicherheit der Liegenschaft gewährleistet. Sie hat das ihr zustehende Ermessen nicht überschritten. Die abweichende Auffassung der Beklagten vermag daran nichts zu ändern. 4.3.7 Die Vorinstanz hat begründet, weshalb der Grossbrand vom 3. Februar 1997 für sich allein die Weiterführung der Mietverhältnisse nicht als unzumutbar erscheinen lasse. Weshalb diese Feststellung im Grundsatz bundesrechtswidrig sein soll, weil es dem Obergericht nicht anstehe, die Zumutbarkeit in einzelne Mängel zu trennen, ist nicht nachvollziehbar. Denn die Vorinstanz hat sehr wohl unter Einbezug aller Mängel eine Gesamtwürdigung vorgenommen, wobei sie richtigerweise - darauf ist zurückzukommen - die verschiedenen Mängel zunächst einzeln bewertet hat. Wenn die Vorinstanz auch unter Berücksichtigung der weiteren ausgewiesenen Mängel den Verbleib in der Liegenschaft als zumutbar erachtet und einen schweren Mangel damit verneint, ist sie von keinen in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgewichen und hat ihr zustehendes Ermessen nicht überschritten. Eine Bundesrechtswidrigkeit liegt nicht vor. Der vom Beklagten zitierte Entscheid des Obergerichtes des Kantons Solothurn (mp 2/03 S. 67 ff.) steht damit nicht in Widerspruch. Dort war der Fall zu beurteilen, dass mit Molotow-Cocktails zwei Brandanschläge auf eine Familienwohnung ausgeführt wurden, was dazu führte, dass die Bewohner, insbesondere die Kinder, grosse psychische Probleme bekamen und ihre Gesundheit gefährdet war. Ein vergleichbarer Fall liegt hier nicht vor. 4.4 Die Vorinstanz hat sich mit den übrigen Mängeln eingehend auseinandergesetzt und sie im Hinblick auf Art. 259b OR in ihrer Schwere qualifiziert. Sie ist zum Schluss gelangt, dass ein einzelner schwerer Mangel, der eine fristlose Kündigung rechtfertigen würde, nicht vorliege. Die Mängel würden aber auch in ihrer Gesamtheit keinen schweren Mangel darstellen und damit ebenfalls keinen Kündigungsgrund hergeben. 4.4.1 Im vorinstanzlichen Urteil wird dargetan, dass die Parteien im Mietvertrag eine normale Reinigung der allgemein genutzten Fläche innerhalb des Gebäudes durch die Vermieterin vereinbarten. Der Beklagte habe nicht bestritten, dass die WC-Anlage täglich gereinigt worden sei; er spreche sogar selber von zweimaliger Reinigung pro Tag. Eine Reinigung täglich müsse - auch in einem Gewerbehaus mit mehreren Mietern - als normal bezeichnet werden. Es sei gerichtsnotorisch, dass in vielen grösseren Betrieben und auch in den kantonalen Verwaltungen die WC-Anlagen in der Regel (höchstens) einmal täglich (abends) gereinigt würden. Eine mehrfache Reinigung täglich sei unüblich. Ein Mangel sei daher, selbst bei übermässiger Verschmutzung der WC-Anlagen, nicht gegeben. Sogar wenn indes ein solcher bejaht würde, läge jedenfalls kein schwerer Mangel vor. Ein Mangel sei als leicht zu bezeichnen, wenn er durch Reinigung behoben werden könne, was bei verschmutzten WC-Anlagen ohne weiteres möglich sei. Ein solcher Mangel beeinträchtige gesamthaft gesehen den vertragsgemässen Gebrauch nicht oder nur unwesentlich. Alsdann hätte gemäss Art. 259b lit. b OR höchstens das Recht bestanden, den Mangel auf Kosten der Vermieters zu beseitigen. Dagegen wendet der Beklagte ein, dass die Verschmutzung der WC-Anlagen als leichter Mangel zu qualifizieren sei. Allerdings setzt er sich mit der - vertretbaren - vorinstanzlichen Begründung nicht näher auseinander, sondern stellt ihr in seiner Berufungsschrift einfach seine eigene Auffassung gegenüber. Eine Bundesrechtswidrigkeit ist damit nicht dargetan (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG). 4.4.2 Die Vorinstanz hat eingehend begründet, weshalb auch in der Verschmutzung der Warenlifte kein Mangel erblickt werden könne. Dabei weist sie darauf hin, dass selbst der Beklagte die Verunreinigung nur als leichten Mangel qualifiziere, weshalb unabhängig vom Ausbleiben der Mängelbeseitigung innert angemessener Frist ein Recht zur fristlosen Kündigung fehle. Auch damit setzt sich der Beklagte nicht näher auseinander und legt insbesondere nicht dar, weshalb eine abweichende Beurteilung die Gesamtwürdigung der Mängel beeinflusst hätte. Auf die Rüge ist nicht einzutreten. 4.4.3 Die Vorinstanz hält fest, weil insbesondere das Ausmass und die Intensität der Geruchsimmissionen beweismässig nicht weiter habe erstellt werden können, dürfe davon ausgegangen werden, dass sich der Beklagte durch übliche Vorkehrungen (Türen schliessen, Fenster öffnen) oder einfache bauliche Massnahmen (Zusatzlüftung etc.) hätte behelfen können. Es sei deshalb von einem leichten Mangel auszugehen. Solche Massnahmen seien dem Beklagten durchaus zumutbar gewesen, selbst wenn in den Mieträumlichkeiten in verschiedenen Stockwerken hätte gelüftet werden müssen, zumal die Essensgerüche nur zeitweise aufgetreten seien; dies selbst dann, wenn der Beklagte auch weitere kleinere Reinigungen vorzunehmen oder Sicherheitsvorkehren zu treffen gehabt hätte. Die Vorinstanz kommt zum Schluss, dass die Qualifikation der zeitweise auftretenden Essensgerüche durch das Mietgericht als höchstens leichter Mangel nicht zu beanstanden sei. Soweit der Beklagte einwendet, das Obergericht habe die Grösse der Mietfläche und als Konsequenz davon den damit verbundenen Aufwand einer täglichen oder periodischen Lüftung nicht in Erwägung gezogen, kritisiert er in unzulässiger Weise die Sachverhaltsfeststellungen (Art. 63 Abs. 2 OR). Desgleichen ist er nicht zu hören, wenn er in Abrede stellt, dass einfache baulichen Massnahmen (Zusatzlüftung usw.) gegen die Geruchsimmissionen genützt hätten. Inwiefern derartige Massnahmen kostspielig und daher unzumutbar gewesen wären, wird vom Beklagten nicht näher dargetan, so dass auch auf diese Beanstandung nicht einzutreten ist. 4.5 Zusammengefasst hat die Vorinstanz mit vertretbaren Gründen einen schweren Mangel gemäss Art. 259b lit. a OR gesamthaft zu Recht verneint, weshalb die fristlose Kündigung vom 27. August 1997 als nichtig anzusehen ist.