Citation: 4A_111/2009 04.06.2009 E. 2

Die Beschwerdeführerin rügt, die von den Beschwerdegegnern ausgesprochenen Kündigungen würden gegen Art. 266a OR verstossen, da sie in Kenntnis der von ihr (behauptetermassen) rechtzeitig abgegebenen Optionserklärungen ausgesprochen worden seien. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz handle es sich nicht um unechte, sondern um echte Optionen. 2.1 Ein Optionsrecht gibt dem Berechtigten die Möglichkeit, durch einseitige Willenserklärung ein inhaltlich bereits festgelegtes Vertragsverhältnis herbeizuführen oder zu verlängern (BGE 122 III 10 E. 4b S. 15; 113 II 31 E. 2a S. 34 f. mit Hinweisen). Ein Vertrag, der durch Optionsausübung zustande kommt, ist ein aufschiebend bedingtes Rechtsgeschäft. Die Geltung eines solchen Vertrags hängt von der blossen, später erfolgenden Gestaltungserklärung der optionsberechtigten Partei ab, ihn gelten lassen zu wollen (vgl. BGE 122 III 10 E. 4b S. 15 mit Hinweisen). Daraus ergibt sich, dass der künftige Vertrag bereits vor Ausübung des Optionsrechts hinsichtlich aller objektiv und subjektiv wesentlicher Vertragspunkte hinreichend bestimmt sein muss. Nicht erforderlich ist jedoch, dass das Schuldverhältnis selber von Anfang an die Leistung genau umschreibt; vielmehr genügt Bestimmbarkeit der zu erbringenden Leistung, wobei der Verweis auf ein objektives Kriterium, nach welchem sich der Leistungsumfang bestimmen lässt, ausreichend ist (Urteil 4A_551/2008 vom 12. Mai 2009 E. 5.1 mit Hinweisen). Sehen die Parteien vor, dass über die Höhe des Mietzinses nach Ausübung der eingeräumten Befugnis erst verhandelt wird, liegt keine Option im dargelegten Sinne vor, da die einseitige Erklärung nicht bereits Vereinbartes in Gang setzt. Denn in derartigen Konstellationen wirkt die Ausübungserklärung nicht unmittelbar rechtsgestaltend, was aber für eine echte Option unabdingbar wäre (Urteil 4C.152/2004 vom 9. Juli 2004 E. 3.1). Die Option ist rechtzeitig, in der vertraglich vorgesehenen Frist, auszuüben (Lachat/Thanei, Das Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage 2009, S. 501). 2.2 Zwischen den Parteien ist zum einen streitig, ob es sich bei vorliegender Optionsklausel um eine echte oder unechte Option handelt und zum anderen, ob die Optionsrechte rechtzeitig ausgeübt worden sind. 2.3 Nach den Feststellungen der Vorinstanz finden sich lediglich in den Mietverträgen betreffend die Werkstatt "alte Banderei", den Büropavillon und die Lagerschöpfe Nrn. 27-29 mit Garage Nr. 1 Optionsklauseln. Betreffend die Ausübung des Optionsrechts haben die Parteien vereinbart, dass der Mieter bis spätestens sechs Monate vor Ablauf der Mindestvertragsdauer das jeweilige Optionsrecht auszuüben hat. 2.4 Die Beschwerdeführerin bringt zum Zeitpunkt der Ausübung der Optionsrechte vor, der Sachverhalt sei im Sinne von Art. 105 Abs. 2 BGG dahingehend zu ergänzen, dass die Optionserklärungen den Beschwerdegegnern am 29. September 2006 zugegangen seien. Sie verkennt dabei, dass die Vorinstanz in ihren Erwägungen zur Gültigkeit der Kündigungen auf die Ausführungen des Mietgerichts verwiesen hat. Eine ergänzungsbedürftige Lücke in der Sachverhaltsfeststellung besteht demnach nicht. Das Mietgericht erwog, die jeweiligen Optionserklärungen hätten vereinbarungsgemäss ein halbes Jahr vor Ablauf der Mindestvertragsdauer abgegeben werden müssen, d.h. betreffend die Verträge über die Werkstatt "alte Banderei" und die Lagerschöpfe Nrn. 27-29 mit Garage Nr. 1 bis spätestens Ende September 2006 und betreffend den Vertrag über den Büropavillon bis spätestens Ende März 2006. In tatsächlicher Hinsicht führte das Mietgericht weiter aus, es sei aktenkundig, dass die schriftlichen Optionserklärungen der Beschwerdeführerin den Beschwerdegegnern erst anfangs Oktober 2006 zugegangen seien, weshalb keine der möglichen Optionen auf eine Vertragsverlängerung innert Frist wahrgenommen worden sei. Das Bundesgericht ist an die tatsächliche Feststellung, wonach die Optionserklärungen den Beschwerdegegnern erst anfangs Oktober 2006 zugegangen sind, gebunden (Art. 105 Abs. 1 BGG). Mit einer Rüge, wonach diese Sachverhaltsfeststellung willkürlich sei, könnte die Beschwerdeführerin mangels Letztinstanzlichkeit zudem von vornherein nicht gehört werden (vgl. Erwägung 1.3). 2.5 Die Beschwerdeführerin übte ihre Optionserklärungen somit verspätet aus. Da sie von ihren Optionsrechten nicht fristgemäss Gebrauch machte, entstanden vertragsgemäss auch betreffend die Werkstatt "alte Banderei", den Büropavillon und die Lagerschöpfe Nrn. 27-29 mit Garage Nr. 1 unbefristete Mietverhältnisse, die jeweils unter Berücksichtigung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist auf Ende März und Ende September aufgelöst werden konnten. Demzufolge waren die der Beschwerdeführerin anfangs Oktober 2006 zugegangenen Kündigungen dieser Verträge genauso wie die Kündigungen der Verträge, die keine Optionsklausel enthielten, gültig. Es erübrigt sich somit, auf die Rüge der Beschwerdeführerin einzugehen, wonach die Vorinstanz zu Unrecht von unechten Optionen ausgegangen sei.