Citation: 4C.363/2000 03.04.2001 E. 4

4.- a) Bevor die ATAG den Verkehrswert der Liegenschaft Auto-Center Z.________, bestehend aus der überbauten Parzelle im Halte von 5'993 m2 geschätzt hat, hat sie gemäss besonderem Auftrag geprüft, welche Teile dieser Liegenschaft betriebsnotwendig sind. Sie hat festgestellt, dass die Liegenschaft in Anbetracht der ungünstigen geschäftlichen Entwicklung des Garagebetriebes zusehends Überkapazitäten an Räumlichkeiten aufgewiesen habe, so dass Lagerräumlichkeiten und zahlreiche Autoeinstellplätze, teilweise langfristig, an Dritte vermietet worden seien. Demzufolge hat sie die beiden Autoeinstellhallen als nichtbetriebsnotwendige Gebäudeteile qualifiziert. Anderseits hat die ATAG die im Wohnungsaufbau über dem Garagebetrieb befindlichen beiden Wohnungen, die mit jenem baulich eng verbunden seien, als betriebsnotwendig qualifiziert. Die Kläger machen - wie schon vor Vorinstanz - geltend, die beiden über dem Garagebetrieb gelegenen Wohnungen seien zu Unrecht als betriebsnotwendig bezeichnet worden. Sie legen jedoch nicht dar, welche Bundesrechtssätze und inwiefern sie durch die Qualifikation im angefochtenen Entscheid verletzt sind und werden damit den Begründungsanforderungen von Art. 55 Abs. 1 lit. c OG nicht gerecht. Die Rüge erscheint jedoch auch als unbegründet. Dazu kann auf die von der Vorinstanz angegebene und zutreffende Lehrmeinung von Carl Helbling (a.a.O., S. 237) verwiesen werden, wonach für die Betriebsnotwendigkeit nicht nur die Nutzung massgebend ist, sondern auch der Umstand, ob ein Gebäudeteil gemäss seiner Zweckbestimmung, Ertragskraft und Möglichkeit vom Betrieb abgetrennt werden kann. In diesem Zusammenhang stützt die Vorinstanz ihr Urteil zu Recht auch auf die Fotoaufnahme auf dem Titelblatt des Schätzungsberichtes der ATAG zur Liegenschaft in Z.________. Wenn die über dem Ausstellraum gelegenen, derzeit an Dritte vermieteten Wohnungen entgegen den berechtigten Vermutungen der Vorinstanz im Stockwerkeigentum zu vernünftigen Preisen veräussert werden könnten, ist nicht auszuschliessen, dass im Falle eines Verkaufes des Unternehmens gerade diese Abtrennung dem Verkäufer als erhebliche Entwertung entgegengehalten wird, was ebenfalls für die Lösung gemäss Oberexpertise spricht. b) Die Schätzung der beiden Einstellhallen, die als nichtbetriebsnotwendig qualifiziert wurden, geht aus vom umbauten Raum gemäss Angaben der Gebäudeversicherung, ermittelt aufgrund eines Kubikmeterpreises und einer Altersentwertung von 35 % einen Zustandswert, der sich einschliesslich Baunebenkosten von Fr. 230'000.-- oder 18 % auf Fr. 1,47 Mio beläuft und einschliesslich Landanteil, der gestützt auf einen relativen Landwert von 2,4 Punkten oder 17.65 % festgelegt wird, einen Realwert von Fr. 1'810'000.-- ergibt. Der aufgrund der erzielbaren Mietzinse ermittelte Mietwert beträgt Fr. 67'000.-- im Jahr und der aufgrund des Kapitalisierungssatzes von 8,7 % berechnete Ertragswert Fr. 770'000.--. Der Verkehrswert, der im Verhältnis 1:4 aus dem Realwert und dem Ertragswert berechnet wurde, beläuft sich auf Fr. 980'000.--. c) Soweit die Kläger im Zusammenhang mit der Ertragswertberechnung die von der ATAG ihrer Schätzung zugrundegelegten Mietzinse und den zur Anwendung gebrachten Kapitalisierungssatz beanstanden, kann auf die Ausführungen in Erwägung 3b verwiesen werden. d) Soweit die Kläger - wie schon vor dem Obergericht - die Ermittlung des relativen Landwertes nach der Lageklassemethode von 17.65 % (statt 30 %) und die Annahme einer Altersentwertung von 30 % (statt 12 %) beanstanden, kann auf die zutreffende Begründung in der Erwägung III/5c des angefochtenen Urteil verwiesen werden.