Citation: 5A_588/2009 20.10.2009 E. 2

2.1 Nach Art. 9 Abs. 2 letzter Satz (bei der Grundpfandbetreibung wie hier in Verbindung mit Art. 99 Abs. 2) VZG werden Streitigkeiten über die Höhe der Schätzung des Grundstückwertes endgültig durch die (obere) kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt. Das Bundesgericht kann einen derartigen (Ermessens-)Entscheid einzig daraufhin überprüfen, ob die kantonale Aufsichtsbehörde allenfalls bundesrechtliche Verfahrensvorschriften verletzt oder das ihr zustehende Ermessen überschritten oder missbraucht habe. Letzteres trifft dann zu, wenn Kriterien mitberücksichtigt worden sind, die keine Rolle hätten spielen dürfen, oder umgekehrt rechtserhebliche Umstände ausser Acht geblieben sind (dazu BGE 132 III 49 E. 2.1 S. 51; 130 III 28, E. 4.1 S. 32, und 571, E. 4.3 S. 576; je mit Hinweisen). 2.2 Die bei der Schätzung des Verkehrswertes des strittigen Pfandgrundstücks angewendete (anerkannte und verbreitete) Methode, die darin besteht, das (gewichtete) Mittel aus Ertrags- und Realwert zu errechnen (dazu BGE 134 III 42 E. 4 S. 44), stellt die Beschwerdeführerin nicht in Frage. Sie beanstandet indessen, dass der Sachverständige das bestehende Mietverhältnis, das in den Steigerungsbedingungen und im Liegenschaftsbeschrieb ausdrücklich erwähnt werde und sich offensichtlich wertmindernd auswirke, ausser Acht gelassen habe. Dem nach den Feststellungen des Obergerichts im Beschrieb der Pfandliegenschaft enthaltenen, die wesentlichen Punkte des Vertrags vom 8. Januar 2008 wiedergebenden Vermerk ist zu entnehmen, dass drei auf drei verschiedenen Geschossen des Hauses liegende Räume sowie ein Autoabstellplatz für monatlich Fr. 2'000.--, zuzüglich Fr. 75.-- für den Abstellplatz, zur ausschliesslichen Nutzung an die C.________ GmbH vermietet sind, wobei Hauseingang, Treppenhaus, Küche, Toilette im Erdgeschoss, Essraum, Wintergarten und Archivraum von der Mieterin mitbenutzt werden dürfen. In welcher Form dieses Mietverhältnis bei der Ermittlung des Verkehrswertes hätte berücksichtigt werden müssen, legt die Beschwerdeführerin nicht dar. Aus dem bei den kantonalen Akten liegenden Schätzungsbericht vom 7. April 2009 geht hervor, dass der Sachverständige als Teil des Ertragswertes einen monatlichen Mietzins von Fr. 4'500.-- für das gesamte Haus und die Aussenparkplätze eingesetzt hat. Die vermieteten Räume wurden somit nicht gesondert behandelt, was von der Beschwerdeführerin in keiner Weise beanstandet wird. Es ist nicht zu bestreiten, dass Steigerungsinteressenten das von der Beschwerdeführerin angesprochene (richtigerweise in den Beschrieb der Liegenschaft aufgenommene) Mietverhältnis - wie andere Eigenschaften des Steigerungsobjekts - je nach Nutzungsabsichten gewichten werden und jenes daher die Bildung der Angebote beeinflussen wird. Mit dem Verkehrswert des Pfandgrundstücks hat dies jedoch nichts zu tun, so dass der Hinweis der Beschwerdeführerin auf das bestehende Mietverhältnis von vornherein nicht geeignet ist, die (Neu-)Schätzung in Frage zu stellen. Soweit die Beschwerdeführerin die obergerichtliche Auffassung beanstandet, dass eine Ergänzung oder Korrektur dieser Schätzung aufgrund der Nichtberücksichtigung des bestehenden Mietverhältnisses nicht erforderlich sei, ist die Beschwerde daher unbegründet.