Citation: 4A_588/2009 25.02.2010 E. 3

Nach Art. 7 LPG beträgt die erste Pachtdauer für einzelne Grundstücke mindestens sechs Jahre. Die Vereinbarung einer kürzeren Pachtdauer ist nur gültig, wenn die Behörde sie bewilligt hat. Das Gesuch ist spätestens drei Monate nach dem Antritt der Pacht einzureichen. Wird die Bewilligung verweigert oder das Gesuch zu spät eingereicht, so gilt die gesetzliche Mindestpachtdauer. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Bewilligung für die Pachtdauer gültig und rechtzeitig eingeholt wurde. 3.1 Die Vorinstanz hielt fest, die Beschwerdeführer hätten zum Antritt der Pacht keine Tatsachenbehauptungen aufgestellt. Aus der Tatsache, dass der Pachtantritt am 15. Oktober 2004 hätte erfolgen können, lasse sich nichts zu Gunsten der Beschwerdeführer ableiten. Mithin sei ein Pachtantritt im Oktober 2004 nicht als erwiesen zu erachten. Zudem hätten die Verpächterin und die Pächter anlässlich des Burgerhocks nach Lösungen gesucht, und es sei das weitere Vorgehen, wenn auch unverbindlich, festgehalten worden. Mit Schreiben vom 11. Februar 2005 seien die Pächter dann schriftlich orientiert worden. Ein Pachtantritt in den Wintermonaten und bis zur Orientierung, was bezüglich der "ersteigerten" Parzellen geschehen sollte, sei unwahrscheinlich und werde nicht behauptet. Daher sei das Gesuch als innert der Frist gestellt anzusehen. 3.2 Die Beschwerdeführer zeigen mit Hinweis auf ihre Klageantwort (Seite 9 lit. b) auf, dass sie im kantonalen Verfahren folgendes geltend gemacht haben: "Die Beklagten verfügen alle über rechtmässig zustande gekommene Pachtverträge für landwirtschaftliche Grundstücke im Sinne von Art. 1 LPG. Dies entweder in Form von Steigerungsprotokollen oder in Form von schriftlichen Pachtverträgen. Gemäss Steigerungsprotokoll vom 24. April 2004 wurde der Pachtbeginn für praktisch sämtliche Pachtverträge auf den 15. Oktober 2004 festgelegt. Das Gesuch um Verkürzung der Pachtdauer wurde am 17. März 2005 eingereicht. Das Gesuch ist demnach verspätet eingereicht (Art. 7 Abs. 2 LPG)." 3.3 Die Verkürzung der Pachtdauer stellt eine bewilligungspflichtige Ausnahme von der Mindestpachtdauer nach Art. 7 LPG dar. Bei der Frist von drei Monaten zur Stellung des Gesuchs handelt es sich um eine Verwirkungsfrist (Studer/Hofer und andere, a.a.O., zu Art. 7 Abs. 2 LPG S. 67 Rz. 219). Wird sie nicht eingehalten, gilt die gesetzliche Mindestpachtdauer. Für Tatsachen, die eine Ausnahme von der gesetzlichen Regel begründen, trägt die Partei, zu deren Gunsten sich diese Ausnahme auswirkt, die Beweislast und die damit verbundene Behauptungslast (BGE 132 III 186 E. 5.1 S. 197 mit Hinweisen). Für die Einhaltung einer Verwirkungsfrist trägt derjenige die Beweislast, der aus ihrer Einhaltung Rechte ableitet (vgl. KUMMER in: Berner Kommentar, 1962, N. 312 ff. zu Art. 8 ZGB). 3.4 Nach dem Gesagten trägt die Beschwerdegegnerin die Beweislast für das rechtzeitige Einholen der Bewilligung, da sie sich für ihren Standpunkt auf die Vereinbarung einer verkürzten Pachtdauer beruft. Damit trägt sie auch die entsprechende Behauptungslast, denn die Kantone dürfen von Bundesrechts wegen die Behauptungslast nur derjenigen Partei überbinden, welche gemäss Art. 8 ZGB die Beweislast für eine Tatsache trägt (BGE 132 III 186 E. 4 S. 191 mit Hinweis). 3.5 Indem die Vorinstanz für die Annahme der Rechtzeitigkeit des Gesuchs genügen lässt, dass die Beschwerdeführer keine Tatsachenbehauptungen über den tatsächlich Pachtantritt aufgestellt haben und dieser für den Oktober 2004 nicht erwiesen und in den Wintermonaten unwahrscheinlich und auch nicht behauptet worden sei, hat sie die Behauptungs- und Beweislast bezüglich des Pachtantritts und damit der Rechtzeitigkeit des Gesuchs den Beschwerdeführern überbunden. Die Beschwerdeführer haben die Rechtzeitigkeit des Gesuchs ausdrücklich bestritten und damit Verwirkung geltend gemacht. Unabhängig davon, ob dieses prozessuale Vorbringen gemäss dem Vertrauensprinzip, nach welchem Prozesserklärungen der Parteien auszulegen sind (vgl. VOGEL/SPÜHLER, Grundriss des Zivilprozessrechts, 8. Aufl. 2006, 1. Kapitel Rz. 79 S. 52), nicht zumindest als implizite Behauptung eines Pachtantritts mehr als drei Monate vor Gesuchseinreichung anzusehen ist, hat die Vorinstanz verkannt, dass es der Beschwerdegegnerin oblag zu behaupten und zu beweisen, dass die Pacht nicht mehr als drei Monate vor Gesuchstellung angetreten wurde. Dass die Beschwerdegegnerin diesbezüglich im kantonalen Verfahren prozesskonforme Behauptungen aufgestellt hätte, ist dem angefochtenen Entscheid nicht zu entnehmen und wird in der Beschwerdeantwort nicht aufgezeigt. Eine Rückweisung zur diesbezüglichen Ergänzung des Sachverhalts fällt daher ausser Betracht, und es kann den Beschwerdeführern auch kein ungenügend substantiiertes Bestreiten vorgeworfen werden (ein substantiiertes Bestreiten kann namentlich verlangt werden, wenn die Gegenpartei eine unsubstantiierte Behauptung aufgestellt hat und nur schwer oder gar nicht in der Lage ist, den Sachverhalt aus eigener Kenntnis darzulegen; vgl. C. Jürgen Brönnimann, Die Behauptungs- und Substanzierungslast im schweizerischen Zivilprozessrecht, 1989, S. 179 f.). 3.6 Mit Bezug auf die Grundstücke, für welche bereits an der Versteigerung vom 25. April 2004 eine Pachtdauer von zwei Jahren vereinbart worden war, steht nicht fest, ob die Pacht weniger als drei Monate vor Einreichung des Gesuchs angetreten wurde. Damit fehlt es am Nachweis der Rechtzeitigkeit der Bewilligung. Diese Verträge enden, gleich wie die Verträge, für welche keine Verkürzung vereinbart wurde, im Oktober 2010, so dass die Klage diesbezüglich abzuweisen ist. 3.7 Auch mit dem Beschwerdeführer 3 wurde an der Versteigerung eine Pachtdauer von sechs Jahren vereinbart. Nach Erteilung der Bewilligung verkürzten die Parteien mit Pachtvertrag vom 28. Juli 2005 die Pachtdauer indessen auf zwei Jahre, das heisst vom 15. Oktober 2004 bis zum 15. Oktober 2006. Die Beschwerdeführer machen geltend, ein nach Erteilung der Bewilligung abgeschlossener Vertrag könne nicht Gegenstand des Bewilligungsverfahrens sein. 3.7.1 Das Gesetz enthält keine Bestimmung über den frühesten Zeitpunkt, in welchem ein Gesuch um Bewilligung einer kürzeren Pachtdauer gestellt werden darf. In der Lehre wird die Auffassung vertreten, es müsse auch ein Vorentscheid möglich sein, und zwar in dem Sinne, dass die Parteien den Abschluss eines Pachtvertrags von der Bewilligung einer kürzeren Pachtdauer abhängig machen (Studer/Hofer und andere, a.a.O., zu Art. 7 Abs. 2 LPG S. 67 Rz. 219). Gemäss Art. 49 Abs. 2 LPG kann eine Partei, die ein schutzwürdiges Interesse hat, auch schon vor dem Abschluss des Pachtvertrags von der zuständigen Behörde feststellen lassen, ob die Verkürzung der Pachtdauer genehmigt werden kann. 3.7.2 Die Beschwerdegegnerin hatte mit dem Beschwerdeführer 3 ursprünglich eine Pachtdauer von 6 Jahren vereinbart. Im Zeitpunkt der Bewilligung fehlte es sowohl an der Vereinbarung einer kürzeren Pachtdauer als auch am Nachweis der Einhaltung der Verwirkungsfrist von drei Monaten ab Pachtantritt für die Einreichung des Gesuchs. Bei der Vereinbarung der Verkürzung lag die Bewilligung indessen vor. Worin ein legitimes Interesse des Beschwerdeführers 3 bestehen könnte, von der Beschwerdegegnerin zu verlangen, sie müsse binnen der Verwirkungsfrist ein neues Gesuch betreffend den bereits bewilligten Tatbestand stellen, zeigt der Beschwerdeführer 3 nicht auf und ist auch nicht ersichtlich. Der Beschwerdeführer 3 verhält sich vielmehr widersprüchlich, wenn er in Kenntnis der erteilten Bewilligung der Verkürzung zustimmt, um sich dann auf das Fehlen der Bewilligung zu berufen. Derartiges Verhalten verdient keinen Rechtsschutz.