Citation: 4A_143/2008 26.01.2009 E. 6

Come preannunciato, nella propria impugnativa la conduttrice ribadisce la richiesta tendente all'annullamento della disdetta significatale il 19 dicembre 2005, siccome contraria alle regole della buona fede (art. 271 CO). 6.1 Secondo la giurisprudenza, la disdetta è contraria alle regole della buona fede se non poggia su di un interesse degno di protezione e risulta essere una mera manovra vessatoria, se si fonda su motivi pretestuosi o costituisce una misura sproporzionata, considerati i legittimi interessi in gioco (DTF 132 III 737 consid. 3.4.2 pag. 744 con rinvii). La legge non esige che la disdetta, per essere valida, debba essere motivata; se così richiesta, la parte che dà la disdetta è però tenuta a farlo (art. 271 cpv. 2 CO), in modo da permettere al destinatario della disdetta di valutare con cognizione di causa la situazione (DTF citato). Qualora vengano addotti più motivi, la disdetta è di principio valida se uno di questi non è abusivo (sentenza 4C.365/2006 del 16 gennaio 2007 consid. 3.2); al conduttore rimane tuttavia riservata la possibilità di dimostrare che il motivo non abusivo è solo secondario e mira a mascherare i veri motivi all'origine della disdetta, che sono invece abusivi (DTF 132 III 737 consid. 3.4.3 pag. 745; 120 II 31 consid. 4a pag. 33; David Lachat, Le bail à loyer, 2008, nota a piè di pagina n. 51 pag. 733; Raymond Bisang et al., Das schweizerische Mietrecht, 3a ed. 2008, n. 54 ad art. 271 CO e n. 80 ad art. 271a CO). La determinazione dei motivi della disdetta attiene ai fatti (DTF 130 III 699 consid. 4.1 pag. 702 con rinvii). 6.2 Nella sentenza impugnata, la Corte cantonale ha passato in rassegna le ragioni in concreto addotte dalla locatrice a sostegno della disdetta, che la conduttrice ha contestato. 6.2.1 In primo luogo ha disatteso l'affermazione della conduttrice secondo cui non sarebbe stato adeguatamente provato il mancato versamento del deposito di garanzia, evocato dalla locatrice a sostegno della disdetta. A prescindere dal fatto che il mancato pagamento non è stato contestato in prima sede - ha osservato il Tribunale d'appello - il primo giudice ha ritenuto questa circostanza provata perché gli era nota, siccome già oggetto di una procedura esecutiva. La conduttrice non ha negato questo fatto nell'atto d'appello. 6.2.2 Contrariamente a quanto preteso dalla conduttrice - hanno proseguito i giudici ticinesi - una disdetta notificata allo scopo di riprendere la gestione e l'amministrazione dell'ente locato non è di per sé annullabile. Che tale provvedimento sia stato adottato per approfittare delle migliorie apportate dalla conduttrice e della clientela da lei acquisita non è stato provato. 6.2.3 Non si può nemmeno sostenere che la disdetta sia stata significata per puro malumore dell'amministratore unico della locatrice. In sede di interrogatorio formale egli ha infatti spiegato che non riusciva più a capire chi fosse la persona che prendeva le decisioni per la parte istante e il fatto di non sapere chi si celi dietro la società conduttrice in qualità di azionista, di non sapere dunque con chi si ha a che fare - fatto che ha trovato conferma nel corso dell'istruttoria - è oggettivamente suscettibile di problemi nel rapporto locativo. Del tutto infondato si è infine rivelato l'assunto della conduttrice secondo cui la disdetta sarebbe stata notificata per paura di rivalsa a seguito della mancata sistemazione dei numerosi difetti presenti nell'ente locato, la problematica dei difetti essendo divenuta d'attualità solamente dopo l'invio della disdetta. 6.2.4 In tali circostanze - hanno terminato i giudici - non si può ritenere che i motivi legittimi alla base della disdetta fossero meno rilevanti rispetto a quelli eventualmente abusivi. Donde la conferma della validità della disdetta. 6.3 Dinanzi al Tribunale federale la conduttrice contesta integralmente queste considerazioni. 6.3.1 Innanzitutto la Corte cantonale avrebbe accertato in maniera inesatta i fatti tenendo conto del mancato versamento del deposito di locazione quale motivo di disdetta, allorquando negli allegati introduttivi di causa la locatrice non si è mai richiamata a tale circostanza per giustificare la rescissione del contratto di locazione. È per questa ragione, spiega la conduttrice, che in prima sede essa non si era pronunciata su tale questione. Nelle osservazioni al ricorso di controparte essa aggiunge che, in ogni caso, diversamente da quanto asseverato nel giudizio querelato, il deposito di garanzia è stato versato, indi per cui chiede al Tribunale federale di integrare questo nuovo fatto e la ricevuta di pagamento che lo attesta. 6.3.1.1 Più che l'accertamento dei fatti, la critica riguarda l'applicazione del diritto processuale, la cui violazione non è però stata esplicitamente invocata. In sostanza, la conduttrice rimprovera infatti al Pretore - e al Tribunale d'appello che ne ha confermato la decisione - di aver superato i limiti del proprio giudizio e di aver violato il principio del contraddittorio tenendo conto di un motivo di disdetta del quale la locatrice non si era prevalsa negli allegati introduttivi di causa e sul quale la conduttrice non ha di conseguenza potuto esprimersi. Quest'affermazione non trova tuttavia nessun riscontro nella sentenza impugnata né la conduttrice pretende di aver già formulato identica critica dinanzi alle autorità cantonali. Dalla lettura della pronunzia cantonale si evince piuttosto che nell'atto d'appello essa si era limitata a sostenere che il mancato versamento del deposito di garanzia non era stato provato, senza pretendere che questa circostanza fosse estranea alla disdetta. Si tratta quindi di un argomento che, oltre a non essere adeguatamente motivato nella misura in cui verte sull'applicazione del diritto processuale cantonale (cfr. quanto esposto al consid. 5.1 e 5.2), poggia su fatti nuovi, siccome proposti per la prima volta dinanzi al Tribunale federale, e pertanto inammissibili, non essendo ottemperati i requisiti posti dall'art. 99 cpv. 1 LTF per l'adduzione di nuovi fatti in questa sede (cfr. quanto esposto al consid. 5.4). 6.3.1.2 Contrariamente a quanto sembra voler far credere la conduttrice, l'indicazione del mancato versamento della garanzia quale motivo di disdetta non è comunque una trovata del giudice di primo grado. Nella pronunzia pretorile si legge infatti che "Con scritto dell'8 febbraio 2006, la locatrice [che non aveva motivato la disdetta notificata il 19 dicembre 2005] ha motivato la disdetta con il mancato rispetto da parte dell'inquilina del contratto di locazione, in particolare per il fatto che non è stato versato il deposito di garanzia". D'altro canto, come già detto, non risulta che prima di adire il Tribunale federale la conduttrice abbia mai preteso che la disdetta non fosse da ricondursi al mancato versamento del deposito di garanzia. 6.3.1.3 In queste circostanze non si può dare alcun seguito nemmeno alla sua richiesta di accludere agli atti la ricevuta comprovante l'avvenuto versamento del deposito di garanzia (art. 99 cpv. 1 LTF). La richiesta appare invero temeraria se si considera che la garanzia è stata pagata il 27 maggio 2008, ovvero dopo l'emanazione del giudizio impugnato. 6.3.1.4 Ne discende che le critiche mosse contro la decisione dei giudici ticinesi di tenere conto del mancato versamento della pigione quale motivo della disdetta del contratto di locazione sono inammissibili. Si può comunque aggiungere che, come ritenuto dalla Corte cantonale, in quanto fondata sul mancato versamento del deposito della garanzia, la disdetta non può essere definita abusiva (Lachat, op. cit., n. 2.2.4 pag. 357; Bisang et al., op. cit., n. 21 ad art. 257 e CO). 6.3.2 In secondo luogo la conduttrice ribadisce che la disdetta dovrebbe venir annullata perché data allo scopo di riprendere la gestione e l'amministrazione dell'ente locato, approfittando delle migliorie e della clientela da lei acquisita. Contrariamente a quanto ritenuto dai giudici ticinesi nella sentenza impugnata, che hanno reputato non dimostrata quest'ultima circostanza, l'obiettivo (abusivo) della locatrice sarebbe palese: "appropriarsi bellamente della fiorente attività messa in piedi dalla conduttrice, a discapito di quest'ultima e a totale beneficio della locatrice, che non deve far altro che riprendere in proprio tutti i contratti stipulati con i dipendenti e fornitori". 6.3.2.1 La conduttrice intende qui censurare l'apprezzamento delle prove operato in sede cantonale, che ha indotto a negare il carattere speculativo della disdetta significata dalla locatrice. Così come formulata la censura risulta però d'acchito inammissibile per carente motivazione. A prescindere dal fatto che la conduttrice nemmeno si prevale esplicitamente di un accertamento dei fatti manifestamente inesatto o della violazione del divieto dell'arbitrio sancito dall'art. 9 Cost., in contrasto con quanto prescritto dall'art. 106 cpv. 2 LTF (cfr. quanto esposto al consid. 5.2), essa dimentica che, qualora venga fatta valere la violazione del divieto dell'arbitrio nell'apprezzamento delle prove non ci si può limitare a criticare la decisione impugnata come in una procedura d'appello, dove l'autorità di ricorso gode di cognizione libera, opponendo semplicemente la propria opinione a quella dell'autorità cantonale, bensì si deve dimostrare, mediante un'argomentazione chiara e dettagliata, che la valutazione delle prove contenuta nella pronunzia criticata è manifestamente insostenibile (DTF 133 III 585 consid. 4.1 pag. 589; 130 I 258 consid. 1.3 pag. 262). Anche su questo punto gli argomenti ricorsuali si avverano dunque inammissibili. 6.3.2.2 Per il resto, si può osservare che l'autorità cantonale ha ragione quando afferma che una disdetta notificata per bisogno proprio non è abusiva, anche se il bisogno non è urgente sotto il profilo temporale. Questa circostanza gioca piuttosto un ruolo nel quadro del giudizio sulla protrazione (DTF 132 III 737 consid. 3.4.3 pag. 745). 6.3.3 Infine, la conduttrice ribadisce che, contrariamente a quanto stabilito nella sentenza impugnata, la disdetta sarebbe stata notificata per motivi non degni di protezione, segnatamente "malumori, incomprensioni o rappresaglie della locatrice" e non per il fatto che non si capiva chi si celasse dietro la società conduttrice, circostanza questa addotta dall'amministratore della controparte per la prima volta in occasione dell'interrogatorio formale. La decisione di tenere conto di un motivo di disdetta espresso per la prima volta in sede di interrogatorio formale suscita effettivamente delle perplessità. La questione non necessita tuttavia di essere approfondita. Quand'anche la conduttrice avesse ottenuto ragione su quest'ultimo punto, infatti, la decisione cantonale non sarebbe comunque stata annullata giacché la disdetta della locatrice poggia in ogni caso su due motivi che non possono essere definiti abusivi. 6.4 In conclusione, confermando la decisione pretorile di respingere la richiesta tendente all'annullamento della disdetta, il Tribunale d'appello non ha violato il diritto federale. Su questo punto il ricorso deve pertanto venire respinto nella misura in cui è ammissibile.