Citation: 9C_9/2023 E. 6.3

6.3. Insbesondere sind die Kantone von Bundesrechts wegen gehalten, bei der Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinns das Kongruenzprinzip ("le principe des conditions comparables"; "il principio delle condizioni comparabili") zu beachten (Urteile 2C_665/2019 vom 10. März 2020 E. 2.3.2; 2C_198/2016 vom 20. Juli 2016 E. 3.5 m.w.H., in: ASA 85 S. 160; 2C_633/2016 vom 10. Mai 2017 E. 4.3, in: RDAF 2017 II S. 559). Dieses ruft bei der Ermittlung des Grundstückgewinns nach einer Schaffung vergleichbarer Verhältnisse. Demzufolge haben sich Erlös und Anlagewert in der Regel auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück zu beziehen. Substanzzunahmen sind bei der Ermittlung des Gewinns ebenso zu berücksichtigen wie Substanzabnahmen (Urteil 2C_817/2014 vom 25. August 2015 E. 2.2.2). Grundgedanke des Kongruenzprinzips ist, dass mit der Grundstückgewinnsteuer nur der "unverdiente" Wertzuwachs auf einem Grundstück erfasst werden soll, nicht aber der Mehrwert, welcher durch Investitionen des Veräusserers, d.h. durch Arbeit oder Kapital geschaffen wurde (Urteile 2C_665/2019 vom 10. März 2020 E. 2.3.2; 2C_357/2017 vom 22. Februar 2018 E. 3.4; 2C_198/2016 E. 3.5 m.w.H., in: ASA 85 S. 160; 2C_357/2017 vom 22. Februar 2018 E. 3.4; vgl. auch Urteil 2C_633/2016 vom 10. Mai 2017 E. 4.3 und E. 6.1, in: RDAF 2017 II S. 559).