Citation: 4A_409/2022 E. 6.3

6.3. Die vorinstanzlichen Erwägungen halten der bundesgerichtlichen Überprüfung stand. Zwar ist den Beschwerdeführern beizupflichten, dass Nichtigkeit nicht davon abhängt, ob sich eine Partei darauf beruft. Doch hier geht es um etwas anderes. Die Vorinstanz hielt fest, dass die Beschwerdeführer sich rechtsmissbräuchlich verhielten, indem sie bis zu Berufung zuwarteten, um die Nichtigkeit geltend zu machen. Bei der Beurteilung, ob die Berufung auf Formnichtigkeit rechtsmissbräuchlich ist, sind sowohl die näheren Umstände als auch die Art und Weise der formungültigen Mietzinserhöhung zu berücksichtigen (vgl. BGE 123 III 70 E. 3c und 3d). Ob die Berufung auf den Formmangel gegen Treu und Glauben verstösst und damit einen offenbaren Rechtsmissbrauch gemäss Art. 2 Abs. 2 ZGB darstellt, ist in Würdigung aller Umstände des konkreten Falls und nicht nach starren Regeln zu prüfen (BGE 140 III 583 E. 3.2.4). Die Beweislast für die Umstände, die auf Rechtsmissbrauch schliessen lassen, trägt die Partei, die sich auf Rechtsmissbrauch beruft (BGE 138 III 425 E. 5.2). Missbräuchlich handelt, wer ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur Verwirklichung von Interessen verwendet, die dieses Rechtsinstitut nicht schützen will. Dies ist der Fall, wenn der Rückgriff auf das Rechtsinstitut mit dem angestrebten Zweck nichts zu tun hat oder diesen gar ad absurdum führt (BGE 138 III 401 E. 2.4.1; 128 II 145 E. 2.2 mit Hinweisen). Besondere Umstände, welche die Berufung auf zwingendes Recht als missbräuchlich erscheinen lassen, sind auch zu bejahen, wenn die von der angerufenen Norm zu schützenden Interessen entfallen oder anderweitig gewahrt wurden oder wenn die Partei mit der Geltendmachung der Nichtigkeit derart lange zuwartet, dass der anderen Partei dadurch verunmöglicht wurde, ihre eigenen Interessen zu wahren (BGE 129 III 493 E. 5.1 mit Hinweisen; vgl. auch BGE 138 III 401 E. 2.3.2 und E. 2.4.1 S. 405). Ob eine Berechtigung missbräuchlich ausgeübt wird, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (BGE 138 III 401 E. 2.4.1; 137 III 625 E. 4.3; 135 III 162 E. 3.3.1). Zweck der Formularpflicht ist primär die Information der Mieter über die Gründe der Erhöhung und die Anfechtungsmöglichkeiten. Es geht darum, ihnen den Rechtsweg aufzuzeigen und ihnen eine möglichst einfache Beurteilung ihrer Chancen zu sichern, die angekündigte Mietzinserhöhung anzufechten (BGE 138 III 401 E. 2.4.2; 135 III 220 E. 1.5.3; 121 III 214 E. 3b; je mit Hinweisen). Vorliegend hat das Formular seinen Hauptzweck erfüllt, indem die Beschwerdeführer über die Gründe der Erhöhung informiert wurden. Auch was die Anfechtungsmöglichkeiten betrifft, wurden die Beschwerdeführer weitestgehend informiert. Bis zum 31. Dezember 2010 waren die Schlichtungsbegehren an das Wohnungsamt zu richten, welches sie an die zuständige Schlichtungskommission weiterzuleiten hatte (Art. 9 Abs. 2 des Ausführungsgesetzes des Kantons Freiburg über den Mietvertrag und den nichtlandwirtschaftlichen Pachtvertrag vom 9. Mai 1996; SGF 222.3.1; MPVG [Fassung bis 31. Dezember 2010]). Ab dem 1. Januar 2011 waren die Schlichtungsbegehren direkt bei der zuständigen Schlichtungskommission einzureichen (Art. 4 Abs. 2 MPVG). Die Vermieterin verwendete am 7. Juni 2011 noch ein altes Formular, wonach das Schlichtungsbegehren indirekt über das Wohnungsamt an die Schlichtungskommission gelangt. Die Beschwerdeführer machen zu Recht nicht geltend, sie seien deswegen von der Wahrung ihrer Rechte abgehalten worden. Das Formular bezweckt, die Mieter über ihr Recht zu informieren, die Mietzinserhöhung als missbräuchlich anzufechten. Im Wesentlichen dient es der Rechtsbelehrung. Ficht der Mieter die Mietzinserhöhung bei der richtigen Stelle an, ohne dabei die unzutreffenden Angaben auf dem veralteten Formular zu rügen, obwohl er, wie die Vorinstanz hier annimmt, den Mangel erkannt hat, verhält er sich jedenfalls missbräuchlich, wenn er mit der Geltendmachung zuwartet, da er verhindert, dass die Vermieterschaft die Mietzinserhöhung, soweit sie tatsächlich als nichtig anzusehen sein sollte, zeitnah auf einem korrekten Formular nachholen kann. Hat er dagegen den Mangel gar nicht bemerkt, aber dennoch die Erhöhung bei der richtigen Stelle fristgerecht angefochten, konnte der Fehlinformation keine Bedeutung zukommen und waren die von der angerufenen Norm zu schützenden Interessen ganz offensichtlich bereits anderweitig gewahrt.