Citation: 1C_541/2012 E. 6.2

6.2. Ein wesentlicher Anhaltspunkt für die Beurteilung der Verhältnismässigkeit des umstrittenen Aussichtsschutzes ist die bestehende Grunddienstbarkeit, welche die Parzelle Kat.-Nr. 5180 seit 1951 belastet. Sie zeigt einerseits auf, wie damals der erforderliche Aussichtsschutz und damit die Reichweite des öffentlichen Interesses definiert wurde. Andererseits ist sie von Bedeutung zur Bestimmung der konkret bestehenden Eigentümerbefugnisse, welche als privates Interesse der Planungsmassnahme entgegenstehen. Dies bedeutet zwar nicht, dass die Überführung einer derartigen privatrechtlichen Eigentumsbeschränkung in eine öffentlich-rechtliche insofern gar keinen Grundrechtseingriff mehr bedeuten würde, als sich der Umfang der Beschränkung nicht ändert. Doch ist dem Eigentümer des dienenden Grundstücks die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung umso eher zumutbar, je weniger sie über die privatrechtliche hinausgeht. Mithin hat sich das Verwaltungsgericht bei der Beurteilung der Verhältnismässigkeit des Eigentumseingriffs zu Recht am Inhalt der Dienstbarkeit orientiert. Die Auslegung der als "Bau- und Pflanzungsbeschränkung" im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit hat nach den Regeln von Art. 738 ZGB zu erfolgen. Ausgangspunkt ist danach der Grundbucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Nur wenn sein Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund zurückgegriffen werden; ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit - im Rahmen des Eintrags - aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB; BGE 128 III 169 E. 3a S. 172 mit Hinweisen). Gemäss dem hier zu beurteilenden Eintrag ist der jeweilige Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 5180 gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 5181 verpflichtet, das Grundstück Kat.-Nr. 5180 gemäss Überbauungs- und Bepflanzungsplan zu überbauen und zu bepflanzen. Weiter wird festgehalten, Bauten und Pflanzen seien so zu gestalten, dass die öffentliche Anlage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 5181 in keiner Weise benachteiligt oder die Aussicht auf See und Berge behindert wird. Im dazugehörigen Plan sind ausgehend von einem im Bereich des Aussichtsorts liegenden Punkts vier rote Linien eingetragen, wovon die oberste mit "Baubegrenzung" beschriftet und einseitig schraffiert ist und das Grundstück Kat.-Nr. 5180 etwa in der Hälfte teilt. Die drei weiteren roten Linien liegen weiter unten. Im diesem unteren Bereich sind zudem verschiedene Koten bezeichnet und mit der Bemerkung "Koten = höchste Höhe der zulässigen Bepflanzung" versehen. Aus dem Umstand, dass die oberste Linie oberhalb schraffiert und mit "Baubegrenzung" beschriftet ist und dass die angegebenen Koten im unteren Bereich die maximale Höhe der zulässigen Bepflanzung bezeichnen, folgt, dass in diesem unteren Bereich keine Bauten zugelassen sind. Die Beschwerdeführerin ist gegenteiliger Ansicht, vermag aber nicht zu erklären, was die Baubegrenzung sonst für eine Bedeutung haben sollte. Auch der Hinweis auf die Aussicht auf See und Berge im Eintrag spricht dieser Auslegung nicht entgegen. Wäre die Klausel so zu verstehen, dass einer Bautätigkeit bis zu den angegebenen Koten nichts entgegensteht, wäre die getroffene Unterscheidung zwischen Bauten und Bepflanzungen obsolet. Davon ist nicht auszugehen. Das Verwaltungsgericht hat zudem einleuchtend dargelegt, dass für die Qualität einer Aussicht auch bedeutsam ist, ob der Vordergrund verbaut oder bepflanzt ist. Pflanzen fügen sich in ein Landschaftsbild, das vor allem von See und Bergen geprägt ist, besser ein als Bauten. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin in der baulichen Nutzung ihres Grundstücks durch die Grunddienstbarkeit deutlich stärker eingeschränkt wird als durch den nutzungsplanerischen Aussichtsschutz. Dieser lässt immerhin auf dem ganzen Grundstück Bauten bis zu den massgebenden Koten zu. Anderes gilt zwar für die Bepflanzung, wo die Koten neu tiefer liegen; jedoch sind im Gegenzug gemäss Ziff. 9.2 der kommunalen Bau- und Zonenordnung immerhin einzelne hochstämmige Bäume ausgenommen.