Citation: 4A_409/2022 E. B

Am 7. Oktober 2011 klagte die Vermieterin beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks. B.a. Die Vermieterin beantragte primär, die Protokolle über die Schlichtungsverhandlung zurückzuweisen und die Schlichtungsstelle anzuhalten, gesetzeskonforme Klagebewilligungen auszustellen. Das Mietgericht beschränkte das Verfahren auf die Rechtzeitigkeit der Klage und die Frage, ob die Schlichtungsverhandlung rechtskonform durchgeführt worden sei. Bei diesen Fragen handle es sich um Prozessvoraussetzungen. Allenfalls könnte auf die Klage nicht eingetreten werden. Es erliess am 15. März 2012 einen Zwischenentscheid, mit dem es die Anträge der Parteien abwies und auf die Klage eintrat. Es erachtete diese als rechtzeitig und hielt zur Frage, ob die Schlichtungsverhandlung rechtskonform durchgeführt worden sei, fest, zwar sei nicht die Vermieterin, sondern lediglich deren Liegenschaftsverwalterin zur Schlichtungsverhandlung vorgeladen worden und an dieser tatsächlich anwesend gewesen. Es erachtete eine Rückweisung an die Schlichtungsbehörde aber als nicht sinnvoll und überspitzt formalistisch. Die Mieter erhoben gegen den Entscheid des Mietgerichts Berufung, die das Kantonsgericht Freiburg am 10. Juli 2012 abwies. Auf die dagegen gerichtete Beschwerde in Zivilsachen trat das Bundesgericht nicht ein, weil die Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG nicht erfüllt waren (Urteil 4A_523/2012 vom 3. Oktober 2012). B.b. Nach anderen prozessualen Weiterungen (das Verfahren wurde etwa mit Blick auf ein anderes Verfahren zeitweise sistiert), erhoben die Mieter am 16. Oktober 2017 mit der Klageantwort Widerklage, mit der sie diverse Mietzinsherabsetzungsbegehren stellten und zum Teil eine gerichtliche Festsetzung des Anfangsmietzinses verlangten. B.c. Am 6. September 2021 erging das Urteil des Mietgerichts, das die Klage der Vermieterin und die Widerklagen der Mieter teilweise guthiess. Es bestimmte den Anfangsmietzins für D.________ und E.________, C.________ sowie F.F.________ und G.F.________. Sodann stellte es fest, dass die Mietzinserhöhungen vom 7. Juni 2011 rechtmässig seien und fixierte die Mietzinse per 1. Oktober 2011. Schliesslich entschied es über die Herabsetzung von Mietzinsen an diversen Daten. Die Gerichtskosten auferlegte es den Parteien je zur Hälfte und schlug die Parteikosten wett. B.d. Dagegen erhoben die Mieter Berufung und die Vermieterin Anschlussberufung. Am 16. August 2022 hiess das Kantonsgericht Freiburg die Berufung und die Anschlussberufung teilweise gut. Was die Anfangsmietzinse betrifft, trat es auf die Begehren von C.________, von D.________ und E.________ sowie von F.F.________ und G.F.________ nicht ein. Die diesbezüglichen mietgerichtlichen Anordnungen zum Anfangsmietzins hob es ersatzlos auf. Das Kantonsgericht bestätigte, dass die Mietzinserhöhungen gemäss Formularmitteilungen vom 7. Juni 2011 rechtmässig erfolgt seien. Es bestimmte die Nettomietzinse per 1. Oktober 2011 für D.________ und E.________ auf Fr. 1'480.-- zuzüglich Akonto für Heiz- und Nebenkosten von Fr. 250.--, für B.________ auf Fr. 883.-- zuzüglich Akonto für Heiz- und Nebenkosten von Fr. 185.--, für C.________ auf Fr. 607.-- zuzüglich Akonto für Heiz- und Nebenkosten von Fr. 170.--, für A.________ auf Fr. 883.-- zuzüglich Akonto für Heiz- und Nebenkosten von Fr. 270.-- und für F.F.________ und G.F.________ auf Fr. 1'675.-- zuzüglich Akonto für Heiz- und Nebenkosten von Fr. 275.--. Schliesslich stellte das Kantonsgericht fest, dass der Nettomietzins von D.________ und E.________ per 1. November 2012 Fr. 1'395.-- beträgt, per 1. Februar 2014 Fr. 1'352.-- und per 1. Oktober 2015 Fr. 1'308.--; dass der Nettomietzins von B.________ per 1. November 2012 Fr. 832.-- beträgt, per 1. Mai 2014 Fr. 806.--, per 1. November 2015 Fr. 780.--, per 1. November 2017 Fr. 758.-- und per 1. November 2020 Fr. 737.--; dass der Nettomietzins von A.________ per 1. November 2012 Fr. 832.-- beträgt, per 1. Mai 2014 Fr. 806.--, per 1. November 2015 Fr. 780.--, per 1. November 2017 Fr. 758.-- und per 1. November 2020 Fr. 737.-- und dass der Nettomietzins von F.F.________ und G.F.________ per 1. November 2012 Fr. 1'579.-- und per 1. Februar 2014 Fr. 1'530.-- beträgt. Die Gerichtskosten für das Verfahren vor Mietgericht auferlegte es zu einem Drittel der Vermieterin und zu zwei Dritteln den Mietern. Nach dem gleichen Verteilschlüssel sprach es für das Verfahren vor Mietgericht die Parteientschädigungen zu. Im Übrigen bestätigte es das mietgerichtliche Urteil. Die Kosten des Berufungsverfahrens auferlegte es den Mietern und sprach der Vermieterin eine Parteientschädigung zu.