Citation: 4C.134/2004 14.10.2004 E. 5

5.1 Der Appellationshof prüfte, ob die Kläger Ansprüche aus der vertraglichen Nebenpflicht ableiten könnten, innerhalb der zweijährigen Garantiefrist die Erledigung von Mängeln zu organisieren. Diese Pflicht würde zum Beispiel durch eine unterlassene Weiterleitung von Mängelrügen verletzt. Innerhalb der zweijährigen Garantiefrist sei den Beklagten jedoch keine Pflichtverletzung vorgeworfen worden. Weiter führte der Appellationshof zusammengefasst aus, das Gericht sei nicht an die rechtliche Begründung der Parteianträge gebunden und könne daher eine Klage aus nicht geltend gemachtem Rechtsgrund zusprechen oder abweisen, soweit die Sachverhaltsgrundlage dafür vorgebracht worden sei. Die Kammer prüfe deshalb den vorliegenden Sachverhalt auch unter dem Gesichtspunkt der Vertrauenshaftung. Diese setze eine rechtliche Sonderverbindung zwischen den Parteien voraus. Eine solche sei auf Grund des Kaufvertrages mit der zweijährigen Organisationspflicht für die Mängelbeseitigung zu bejahen, zumal diese von den Beklagten erfüllt worden sei. Weiter müsse im Rahmen der rechtlichen Sonderverbindung durch das Verhalten der einen Partei bei der anderen ein schutzwürdiges Vertrauen erweckt worden sein. Diese Voraussetzung sei ebenfalls gegeben. Bei den Klägern hätten die Beklagten den Eindruck erweckt, sie würden sich auch nach Ablauf der Garantiefrist um die Erledigung der Mängel kümmern, da sie nach Ablauf dieser Frist Mängellisten entgegengenommen, das Haus am 27. März 2000 besichtigt und am 1. Mai 2000 an einer Koordinationssitzung teilgenommen hätten. An der Besichtigung vom 17. April 2000 seien die Beklagten zwar nicht anwesend gewesen. Durch die Anwesenheit des Bauunternehmers G.________ sei jedoch der Eindruck erweckt worden, dass sich nun jemand um die Beseitigung der Mängel kümmern werde. Die Kläger hätten daher damit gerechnet, dass die Beklagten die Mängelbehebung ordnungsgemäss organisierten. Die Beklagten hätten dieses Vertrauen treuwidrig verletzt, da sie bezüglich des Primärmangels untätig geblieben seien, obwohl sie wissen mussten, dass die Verjährung bald eintreten werde. Wahrscheinlich hätten die Mitglieder der einfachen Gesellschaft nichts unternommen, weil die vermutlich haftpflichtige Z.________ AG eines ihrer Mitglieder war. Auch die Voraussetzung, dass eine Partei aufgrund ihres Vertrauens Vermögensdispositionen getroffen haben muss, sei gegeben. So hätten die Kläger im Vertrauen auf die Erledigung der Mängel durch die Beklagten sich nicht an die einzelnen Handwerker gewandt und insbesondere keine Schritte unternommen, um die drohende Verjährung zu unterbrechen, obwohl sie sich der Verjährungsgefahr bewusst gewesen seien. So habe der Kläger ausgesagt, er habe rasch handeln wollen, da die 5-Jahres-Frist der Verjährung bald ablaufen würde. Ein Verschulden der Beklagten werde wegen der bestehenden Sonderverbindung in Analogie zu Art. 97 Abs. 1 OR vermutet. Damit ergebe sich, dass den Klägern grundsätzlich Ansprüche aus Vertrauenshaftung zustehen würden. Diese seien nicht verjährt, da sie der ordentlichen zehnjährigen Verjährung gemäss Art. 127 OR unterliegen würden. 5.2 Die Beklagten rügen, der Appellationshof habe zu Unrecht einen grundsätzlichen Anspruch aus Vertrauenshaftung bejaht. Zur Begründung führen sie insbesondere an, entgegen der Annahme des Appellationshofes hätten die Kläger unter den gegebenen Umständen nicht darauf vertrauen dürfen, dass die Beklagten entgegen der Vereinbarung im Kaufvertrag die Nebenpflicht "Organisation der Mängelbehebungsarbeiten" über die zweijährige Garantiefrist hinaus übernehmen würden oder gar verjährungsunterbrechende Massnahmen ergreifen würden, weil die Beklagten gar nicht legitimiert gewesen seien, solche Massnahmen vorzunehmen. Da die Kläger den bevorstehenden Verjährungseintritt gekannt hätten, könne den Beklagten auch keine Verletzung einer Aufklärungspflicht hinsichtlich der Verjährung vorgeworfen werden. 5.3 Die Vertrauenshaftung setzt insbesondere voraus, dass eine Partei berechtigte Erwartungen erweckt und in treuwidriger Weise enttäuscht hat (BGE 120 II 331, E. 5a, 336). 5.4 Die im Kaufvertrag vereinbarte Nebenpflicht der einfachen Gesellschaft zur Organisation der Erledigung der während der zweijährigen Garantiezeit auftretenden Mängel und Schäden erfasst die Weiterleitung der Mängelanzeigen, was sich daraus ergibt, dass nach Ablauf der Garantiezeit die versteckten Mängel direkt den ausführenden Handwerkern, dem Architekten und dem Ingenieur anzuzeigen sind. Ebenso beinhaltet die vertragliche Nebenpflicht die Überwachung der Garantiearbeiten. Demgegenüber ist gemäss dem letzten Absatz von Ziff. 4 des Kaufvertrages die rechtliche Durchsetzung der Garantieansprüche Sache der Käufer bzw. der Miteigentümer-Gemeinschaft. Die Beklagten waren demnach weder berechtigt noch verpflichtet, für die Kläger rechtliche Schritte, zu denen auch verjährungsunterbrechende Massnahmen gehören, vorzunehmen. Dies ist entgegen der Annahme der Kläger relevant, weil sie deshalb nach Treu und Glauben nicht erwarten konnten, dass die einfache Gesellschaft verjährungsunterbrechende Massnahmen insbesondere gegenüber der Z.________ AG als ihrem eigenen Mitglied ergreifen würde. Die Verjährungsunterbrechung wäre Sache der Kläger gewesen. Diese hielten sie auch nur deshalb für nicht erforderlich, weil sie darauf vertrauten, die einfache Gesellschaft habe die Verjährung ihrer eigenen Sachgewährleistungspflicht durch die Anerkennung der Mängel unterbrochen. Dieses Vertrauen war jedoch nicht berechtigt (vgl. E. 4 hiervor). Demnach haben die Beklagten durch die unterlassene Ergreifung verjährungsunterbrechender Massnahmen keine berechtigten Erwartungen der Kläger enttäuscht, weshalb insoweit eine Vertrauenshaftung der Beklagten ausgeschlossen ist. Damit kann offen bleiben, ob die weiteren Haftungsvoraussetzungen gegeben gewesen wären.