Citation: 4C.418/2005 14.03.2006 E. 5

Die Beklagten machen sodann geltend, die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung sei rechtsmissbräuchlich, da sie nur bezwecke, das bereits laufende ordentliche Verfahren abzukürzen, in welchem dieselben Forderungen zur Sprache gekommen seien. 5.1 Die Vermeidung von Verzögerungen im Ausweisungsverfahren bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstandes des Mieters (BGE 131 I 242 E. 3 S. 246 mit Hinweis) dient dem legitimen Interesse des Vermieters, dem eine Fortsetzung des Mietverhältnisse nicht zuzumuten ist, sofern er keinen Mietzins erhält (Higi, Zürcher Kommentar, N. 185 zu Art. 271a OR). Aus diesem Grund kommt auch eine Sistierung des Verfahrens über die ausserordentliche Kündigung bis zum Abschluss des anderen Verfahrens, wie sie den Beklagten vorschwebt, nicht in Betracht. Eine vorangegangene allenfalls missbräuchliche ordentliche Kündigung hat auf die Zulässigkeit der ausserordentlichen Kündigung wegen Mietzinsrückstandes keinen Einfluss (Art. 271a Abs. 3 lit. b). 5.2 Eine Verkürzung der Rechte der Beklagten erfolgt nicht, da die Behörde, die aufgrund der in Art. 274g OR geregelten Kompetenzattraktion über die Ausweisung und über die Gültigkeit der Kündigung zu befinden hat, von Bundesrechts wegen gehalten ist, die Sache mit voller Kognition zu prüfen, ungeachtet des dafür nach kantonalem Recht vorgesehenen Verfahrens. Sie hat die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse umfassend zu prüfen, Vorfragen zu behandeln und die zur Klärung der Sachlage erforderlichen Beweise abzunehmen (BGE 131 I 242 E. 3.1 S. 246 mit Hinweisen). Dies haben die kantonalen Instanzen getan und festgehalten, eine allfällige Forderung der Beklagten 2 könne nur gegenüber der ursprünglichen Vermieterin bestehen und daher mangels Gegenseitigkeit nicht mit der Mietzinsforderung der Klägerin zur Verrechnung gebracht werden. Damit haben sie die von den Beklagten prozesskonform vorgebrachten Einwände gegen die Kündigung ohne Verletzung von Bundesrecht verworfen. Insoweit ist die angefochtene Verfügung nicht zu beanstanden.