Citation: 4C.388/2005 20.02.2006 E. 2

Le demandeur invoque une violation des art. 271a al. 1 let. d et 271a al. 3 let. a CO, reprochant à la Chambre d'appel d'avoir retenu l'existence d'un besoin urgent de la fille d'un des défendeurs. Il reprend également cette critique sous l'angle d'une prétendue violation de l'art. 8 CC. Ces deux moyens se confondent et doivent dès lors être examinés ensemble. 2.1 Tout d'abord, force est de souligner que, même si le demandeur fait état formellement d'une violation de l'art. 271a al. 1 let. d CO, il ne revient pas sur l'application faite de cette disposition. En effet, il soutient, dans son écriture de recours, que la résiliation est intervenue pendant la période de protection et est donc réputée abusive, ce qui a précisément été constaté par les autorités cantonales. 2.2 Le demandeur soutient que les défendeurs n'ont jamais eu l'intention de remettre l'appartement litigieux à la fille de l'un d'eux, de sorte que le motif invoqué à l'appui de la résiliation serait simulé et ne constituerait qu'un prétexte. A l'appui de sa thèse, le demandeur invoque principalement la chronologie des faits - qui serait selon lui décisive - ainsi que la valeur probante réduite du témoignage de E.________. 2.2.1 Comme le motif d'un congé relève du fait (ATF 115 II 484 consid. 2b; 113 II 460 consid. 3b; 109 II 452 consid. 5d), le Tribunal fédéral statuant en instance de réforme est lié par les constatations cantonales. A cet égard, le grief tiré d'une violation de l'art. 8 CC n'est d'aucun secours pour le locataire. Si l'art. 8 CC, en l'absence de règles contraires, répartit le fardeau de la preuve et détermine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les conséquences de l'échec de la preuve (ATF 130 III 321 consid. 3.1), elle ne dicte pas au juge comment il doit former sa conviction. Ainsi, lorsque l'appréciation des preuves le convainc de la réalité ou de l'inexistence d'un fait, la question de la répartition du fardeau de la preuve ne se pose plus (ATF 129 III 271 consid. 2b/aa in fine). Seul le moyen tiré d'une appréciation arbitraire des preuves, à invoquer impérativement dans un recours de droit public, est alors recevable (ATF 127 III 519 consid. 2a). 2.2.2 Le demandeur ne se plaint pas d'une mauvaise répartition du fardeau de la preuve: à juste titre, les juges de première instance ont retenu que la résiliation signifiée pendant la procédure de baisse de loyer était réputée abusive et c'est sans violer le droit fédéral qu'ils ont ensuite posé que le bailleur pouvait renverser cette présomption en apportant la preuve que le congé était donné en raison de son besoin urgent (Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 229 s. ad art. 271a CO; David Lachat, Commentaire romand, n. 14 ad art. 271a CO). Pour arriver à la conclusion que les défendeurs avaient l'intention de remettre l'appartement litigieux à E.________, les juges de première instance ont procédé à une appréciation des moyens de preuve à leur disposition. Ce faisant, ils se sont déclarés convaincus de la réalité du motif invoqué, ce qui enlève toute consistance au grief tiré de l'art. 8 CC; peu importe, en définitive, que les juges aient accordé à certains éléments de fait plus de poids que ne l'aurait voulu le demandeur. Par conséquent, dans la mesure où le demandeur entend remettre en cause l'appréciation souveraine des preuves à laquelle s'est livrée l'autorité cantonale, par renvoi à celle formulée par l'instance inférieure, son recours en réforme est irrecevable. 2.3 Le demandeur soutient également que les juges cantonaux ont mal appliqué la condition d'urgence prévue à l'art. 271a al. 3 let. a CO. A le suivre, le besoin invoqué était dépourvu de toute urgence, ce que les juges cantonaux ont d'ailleurs reconnu en admettant que le besoin propre de E.________ n'était pas extrêmement pressant. 2.3.1 A teneur de l'art. 271a al. 3 let. a CO, le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux doit être urgent. Cette urgence ne présuppose pas nécessairement une situation de contrainte, voire un état de nécessité du bailleur. Il suffit que, en regard de l'ensemble des circonstances de l'espèce, on ne puisse raisonnablement imposer au bailleur une longue attente pour récupérer ses locaux (arrêt 4C.400/2001 du 4 mars 2002, consid. 3a, Pra 2002 n. 110 p. 635, Cahiers du bail [CdB] 2002 87, consid. 3a; ATF 118 II 50 consid. 3d). Déterminer le niveau d'urgence requis relève dans une large mesure de l'appréciation du juge. Le Tribunal fédéral revoit librement des décisions de ce genre, mais avec retenue. Il n'intervient que lorsque la décision cantonale s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, ou s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou encore n'a, au contraire, pas tenu compte d'éléments qui auraient absolument dû être pris en considération. Il intervient en outre quand les décisions rendues en vertu du pouvoir d'appréciation sont manifestement injustes ou d'une iniquité choquante (ATF 118 II 50 consid. 4). 2.3.2 Au vu du déroulement des faits tels qu'établis par l'instance cantonale, les défendeurs ont résilié le bail le 14 mai 2004 pour le 30 septembre 2004; au moment de la résiliation, E.________ avait signé un contrat d'apprentissage débutant le 1er août 2004; par ailleurs, elle venait d'accéder à la majorité et était en droit d'aspirer à trouver un logement stable, proche de son futur travail et à proximité immédiate de ses grands-parents et de son père; enfin, le jeune âge de E.________ et les événements perturbants qu'elle avait vécus auprès de sa mère empêchaient que l'on attendît des mois, voire des années, avant de récupérer le logement. Ces circonstances ne sont certes pas constitutives d'un véritable état de contrainte ou de nécessité. Il n'en demeure pas moins que, au vu des faits retenus, les motifs de récupérer l'appartement litigieux revêtent objectivement une certaine importance. Dès lors, en faisant application de leur large pouvoir d'appréciation en la matière, les juges cantonaux pouvaient considérer, par renvoi au jugement de première instance, qu'une urgence suffisante existait: à cet égard, la chronologie des faits, l'âge de l'intéressée et les difficultés personnelles qu'elle rencontrait sont autant de circonstances qui n'apparaissent pas étrangères aux critères dégagés par la jurisprudence relative à l'art. 271a al. 3 let. a CO; on se trouve par exemple bien loin du cas du parent du propriétaire qui entend utiliser le logement uniquement pour des motifs de commodité personnelle ou de simple confort, comme jouir d'une vue plus étendue ou profiter d'un meilleur ensoleillement (cf. arrêt 4C.400/2001 précité; ATF 118 II 50 précité). 2.3.3 Le demandeur reproche encore à la cour cantonale d'avoir donné crédit à la convention des copropriétaires et d'avoir tenu compte de cet élément pour expliquer qu'un appartement de deux pièces situé au 1er étage de l'immeuble avait été attribué le 15 avril 2004 à une tierce personne, plutôt qu'à E.________. Contrairement à ce que soutient le demandeur, les copropriétaires sont autorisés - dans les limites de l'art. 647 al. 2 CC - à prévoir une réglementation conventionnelle de l'administration de la propriété (cf. Paul-Henri Steinauer, Les droits réels I, 3e éd. Berne 1997, n. 1261, p. 350). Tant qu'elle n'est pas destinée à être inscrite au registre foncier, cette convention n'est soumise à aucune forme particulière (Arthur Meier-Hayoz, Commentaire bernois, n. 40 ad art. 647 CC; Christoph Brunner/Jürg Wichtermann, Commentaire bâlois, n. 25 ad art. 647 CC). Ainsi, à teneur des faits souverainement retenus par la cour cantonale, le père de E.________ n'avait pas la jouissance de l'étage où s'est libéré un appartement au début de l'année 2004; il ne pouvait donc en disposer et la décision des époux B.________ et C.________ de l'attribuer à une tierce personne est de leur seul ressort. En s'appuyant sur ces éléments de fait pour considérer que l'attribution de cet appartement à un tiers plutôt qu'à E.________ n'enlevait rien à l'urgence du besoin de cette dernière, les juges cantonaux ne se sont pas écartés sans raison des règles régissant leur libre appréciation. Ils ont au contraire pris en compte les éléments propres au cas particulier, à savoir les règles conventionnelles mises au point par les copropriétaires pour organiser leur copropriété, sans que le résultat auquel ils ont abouti, qui consiste à permettre à un propriétaire de mettre à disposition de sa fille en apprentissage et tout juste majeure un logement à proximité de son travail et de ses proches, n'apparaisse manifestement injuste. 2.4 En définitive, au vu de ce qui précède, la réalité du besoin de la fille d'un des défendeurs, dont la cour cantonale s'est déclarée convaincue de l'existence après avoir examiné les éléments pertinents du dossier, ne peut être critiquée en instance de réforme: sur ce point, le recours est irrecevable. Quant à l'urgence du besoin en question, les juges cantonaux ont pris en compte tous les éléments qui entraient en considération, sans que cela ne conduise à une iniquité choquante: sous cet aspect, le recours est mal fondé.