Citation: 4A_570/2008 19.05.2009 E. 1

3.3.2 Par un contrat-cadre, les associations de bailleurs et celles de locataires peuvent établir en commun des dispositions-types applicables à la conclusion, à l'objet et à l'expiration des baux à loyer de logements et de locaux commerciaux (art. 1 al. 1 de la loi fédérale du 23 juin 1995 sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale [RS 221.213.15; ci-après: LCBD]). Le contrat-cadre peut également contenir d'autres dispositions ayant trait aux rapports entre bailleurs et locataires (art. 1 al. 2 LCBD). Il peut être conclu pour toute la Suisse, pour le territoire d'un ou de plusieurs cantons ou pour des régions comptant au moins trente mille logements ou dix mille locaux commerciaux (art. 1 al. 3 let. a à c LCBD). A la requête de toutes les parties contractantes, le Conseil fédéral peut autoriser qu'il soit dérogé à certaines dispositions impératives du droit du bail, à condition notamment que le contrat-cadre offre aux locataires une protection pour le moins équivalente à celle du droit ordinaire contre les loyers abusifs, d'autres prétentions abusives et contre les résiliations (art. 3 al. 1 let. b LCBD); tel est le cas par exemple dans le domaine de la sous-location (Lachat, Le bail à loyer, nouvelle éd. 2008, p. 101). En outre, à la requête unanime des parties, le contrat-cadre peut être déclaré de force obligatoire générale (art. 4 al. 1 LCBD). Ses dispositions sont alors de droit impératif dans leur champ d'application à raison du lieu et de la matière (art. 5 al. 1 LCBD). Lorsque le contrat-cadre s'applique à plusieurs cantons, la déclaration de force obligatoire générale est de la compétence du Conseil fédéral (art. 7 al. 1 LCBD). Par arrêté du 5 septembre 2001, le Conseil fédéral a déclaré les dispositions du contrat-cadre de bail à loyer du 18 décembre 2000 de force obligatoire générale pour les cantons de Genève, Vaud, Neuchâtel, Fribourg, Jura et les sept districts de langue française du canton du Valais (art. 1 al. 1 de l'arrêté fédéral du 5 septembre 2001 relatif à la déclaration de force obligatoire générale du contrat-cadre romand de baux à loyer [FF 2001 5509]), avec effet jusqu'au 30 juin 2008 (art. 5; depuis le 1er juillet 2008, cf. arrêté fédéral du 25 juin 2008 relatif à la déclaration de force obligatoire générale du contrat-cadre romand de baux à loyer et à la dérogation aux dispositions impératives du droit du bail [FF 2008 5289]). Cette force obligatoire vaut en particulier pour l'art. 8 des dispositions paritaires romandes (cf. art. 1 al. 2), applicable aux sous-locations qui n'ont pas été tacitement admises avant le 1er juillet 1990 (art. 8 des dispositions générales du contrat-cadre romand). Par arrêté fédéral du même jour, le Conseil fédéral a en outre donné aux art. 2 al. 6 et 9 al. 2 du contrat-cadre de baux à loyer conclu le 18 décembre 2000 l'autorisation de déroger aux dispositions impératives du CO (art. 1 let. a et b de l'arrêté fédéral du 5 septembre 2001 relatif à l'autorisation de dérogation à des dispositions impératives du droit du bail [FF 2001 4704]; depuis le 1er juillet 2008, cf. arrêté fédéral du 25 juin 2008 relatif à la déclaration de force obligatoire générale du contrat-cadre romand de baux à loyer et à la dérogation aux dispositions impératives du droit du bail [FF 2008 5289]). 3.3.3 Contrairement à ce que prévoit le CO, qui ne soumet l'autorisation du bailleur de sous-louer à aucune forme, le contrat-cadre romand prévoit que celui-ci doit être donné en la forme écrite. Cela étant, si le Conseil fédéral a certes déclaré le contrat-cadre romand, dont l'art. 8, de force obligatoire générale, il n'a en revanche pas donné à ce dernier article l'autorisation de déroger aux dispositions impératives du CO, auxquelles appartient l'art. 262 CO (AF 134 III 300 consid. 3). Dans ces circonstances, il y a lieu de considérer que l'art. 8 du contrat-cadre romand ne change rien aux conditions de validité de la sous-location telles qu'elles résultent de l'art. 262 CO, mais ne fait que préciser des exigences de forme, dans le but de permettre de clarifier les rapports entre les parties et de faciliter la preuve qu'une sous-location est régulière, ce tant dans l'intérêt du bailleur, du sous-bailleur que du sous-locataire. Interpellé par le locataire, le bailleur devra se déterminer sur la demande de sous-location dans un délai de trente jours; le non-respect du délai de réponse comme le silence du bailleur n'équivalent pas à une autorisation tacite de sous-louer, puisque celle-ci doit être écrite. Le preneur devra alors exercer son droit à la sous-location en saisissant la commission de conciliation puis, le cas échéant, le juge (cf. Roncoroni, Zu den zwei ersten allgemeinverbindlich erklärten Rahmenmietverträgen der Schweiz, Mietrechtpraxis [mp] 2004 p. 1 ss, p. 9 n° 10 et p. 22 n° 2; Sulliger/Ansermet, Le contrat-cadre romand de baux à loyer et les dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud, Cahiers du bail [CdB] 2002, p. 97 ss, p. 107 n° 1.34). L'art. 8 du contrat-cadre romand implique ainsi que si les conditions légales de la sous-location sont réalisées, le bailleur doit l'autoriser par écrit dans un délai de trente jours à dater de la demande (cf. Lachat, Nouveautés en droit du bail: Les contrats-cadres; le montant du loyer, in SJ 2003 II p. 153 ss, spéc. p. 162). Ainsi, l'omission de demander préalablement le consentement écrit du bailleur n'a pas d'incidence sur la validité de la sous-location; elle n'empêche pas que le locataire désireux de sous-louer obtienne ultérieurement le consentement du bailleur, lequel ne peut être refusé que pour les motifs découlant de l'art. 262 CO (à titre de comparaison, cf. la jurisprudence rendue en application des art. 257f et 262 CO en matière de sous-location et de résiliation anticipée du bail: ATF 134 III 446 consid. 2.2; cf. également ATF 134 III 300 consid. 3.1). 3.3.4 C'est le lieu de relever que la situation dans le canton de Genève diffère de celle qui se présente dans le canton de Vaud, lequel a adopté des dispositions paritaires cantonales (Règles et usages locatifs du canton de Vaud, RULV) dont le Conseil fédéral a approuvé la déclaration de force obligatoire, en particulier un art. 22 RULV qui dispose que lorsque le locataire veut sous-louer tout ou partie de la chose, il doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur en indiquant les conditions de sous-location et les renseignements requis par le bailleur en application de l'art. 262 CO (al. 1) et que le locataire ne peut pas sous-louer l'entier de la chose pour une durée indéterminée; il est possible de déroger à ce principe moyennant l'accord écrit du bailleur (al. 2). Ainsi, dans le canton de Vaud, dès lors que le Conseil fédéral a autorisé qu'il soit dérogé à la disposition impérative qu'est l'art. 262 CO et que le Conseil d'Etat vaudois a déclaré de force obligatoire générale l'art. 22 RULV, cette dernière disposition prévaut sur l'art. 262 CO auquel elle déroge, et prévoit des conditions plus strictes pour la sous-location (sur ces questions, cf. arrêt 4A_487/2008 du 10 mars 2009 consid. 2). 3.3.5 En l'espèce, les locataires n'ont pas purement et simplement négligé de solliciter le consentement des bailleurs, mais l'ont fait quelques jours seulement après avoir conclu le contrat de sous-location. Ainsi, si elle n'a certes pas été préalable, la demande des intimés n'en a pas moins été spontanée. A cet égard, la cour cantonale a relevé que ceux-ci n'avaient disposé que d'un mois pour chercher des sous-locataires solvables qui puissent être agréés par les bailleurs. Pour le surplus, il a été retenu en fait que dans leur lettre du 10 juin 2005 remise à la Poste le 13 juin 2005, les locataires avaient transmis d'office aux bailleurs une copie du contrat de sous-location, de la formule officielle d'avis de fixation de loyer, des dernières fiches de salaire des sous-locataires et d'attestations de l'office des poursuites les concernant. Par ailleurs, par lettre du 30 juin 2005, les intimés ont répondu aux recourants que le but de la sous-location était de "répondre à des impératifs familiaux temporaires" et qu'une première période de sous-location avait été fixée à l'échéance du bail, soit le 28 février 2007, avec la possibilité envisagée de la prolonger d'une année supplémentaire, le temps pour les sous-locataires de trouver et faire construire l'objet immobilier qu'ils souhaitaient acquérir. Il apparaît que ces éléments étaient suffisants pour permettre aux bailleurs de se déterminer conformément à l'art. 262 CO, et le fait que ceux-ci n'aient obtenu que plus tard, le cas échéant par leurs propres moyens - étant précisé à cet égard qu'il semble y avoir eu de part et d'autre des problèmes de notification des lettres respectives -, les informations plus précises qu'ils souhaitaient, ne permettaient en l'occurrence objectivement pas aux bailleurs de refuser leur consentement à la sous-location en se fondant sur l'art. 262 al. 2 let. a CO. En définitive, la cour cantonale n'a donc pas violé le droit fédéral en considérant que l'absence de consentement préalable écrit ne permettait nullement d'en inférer, sans autre examen, la mauvaise foi des locataires au sens de l'art. 271a al. 1 let. a CO. 3.4 Il appert ainsi que les intimés ont fait valoir de bonne foi leur droit de sous-louer le logement litigieux. Le rapport de causalité entre l'exercice de leur prétention et le congé est au demeurant donné, les recourants ayant expressément allégué que le motif de la résiliation résidait en l'absence de demande de consentement (fait accompli) et l'absence de tout besoin des intimés de l'appartement en cause puisqu'ils étaient logés à coté. Par conséquent, l'art. 271a al. 1 let. a CO est applicable et le congé annulable.