Citation: 4A_276/2020 E. 10.2

10.2. En substance, les juges valaisans ont interprété les déclarations de volonté et comportements de la façon suivante: - contrairement à ce que pouvait laisser croire l'art. 6 [2], la seule survenance des dates indiquées ne suffisait pas à déclencher l'obligation de verser les montants indiqués, qui incluaient une " part de bénéfice forfaitaire "; cette obligation était conditionnée à l'obtention d'un permis de construire, événement futur incertain ne dépendant pas de la seule volonté des parties, mais bien des autorités publiques. Cette condition ressortait de l'art. 6 [4], lequel prévoyait le remboursement à E.________ de sa mise de fonds sans intérêts dans l'hypothèse où aucun permis de construire serait délivré " au terme de toutes les procédures ad hoc ". Cette clause ne faisait plus aucune référence à une quelconque date - notamment pas à celles indiquées à l'art. 6 [2]. Autrement dit, après le déficit enregistré dans le projet P2.________, E.________ avait obtenu la garantie de récupérer son investissement sans intérêts si l'architecte ne parvenait pas à obtenir un permis de construire " au terme de toutes les procédures ad hoc ". Inversement, en cas de délivrance de ces " sésames ", l'architecte devait verser à E.________, en plus de sa mise de fonds, une part de bénéfice forfaitaire. - Le but du contrat confortait cette lecture. On voyait mal pour quelle raison la société commerciale qu'était E.________ se serait contentée du remboursement de son capital sans intérêts aux échéances indiquées, tel un prêteur à titre gratuit, alors qu'elle pouvait espérer recevoir le double en attendant l'octroi éventuel des permis de construire. En se plaçant du côté de l'autre partenaire contractuel, il était notoire qu'une fois franchi le cap du permis de construire, un projet immobilier se concrétisait en principe. Dès cet instant, le promoteur pouvait plus facilement procéder à des ventes sur plans et obtenir des acomptes des acheteurs intéressés, ce qui lui permettait de rembourser ses bailleurs de fonds. Ainsi conçu, le système profitait aux deux parties: E.________ évitait de participer à une perte, tout en ayant la garantie de récupérer au moins sa mise de fonds à défaut de permis de construire; dans l'hypothèse inverse, elle obtenait le double de son investissement initial. Quant à l'architecte, il obtenait un financement sans encourir le risque de payer des intérêts si l'autorisation de bâtir était au final refusée. Aux yeux du Tribunal, cette interprétation était encore confortée par le procès-verbal du 4 juillet 2012 supposé dressé par l'architecte, qui rappelait la teneur de l'art. 6 [4], et par l'attitude de E.________, qui n'avait jamais cherché à obtenir le remboursement de ses investissements sitôt atteintes les échéances des 15 décembre 2009, 2010 et 2011. Considérant ensuite que la relation contractuelle s'était inscrite dans la durée, le Tribunal a retenu qu'une modification contractuelle était intervenue s'agissant du projet P3.________. L'architecte avait restitué la mise de fonds le 31 décembre 2009, avant que soit connue l'issue des procédures d'autorisation de bâtir. L'intimée avait dûment été informée du risque que ces procédures s'éternisent et débouchent sur une issue défavorable. Entre 2009 et 2011, elle n'avait jamais émis la moindre réserve au sujet de ce remboursement; elle avait même admis dans son courrier du 12 décembre 2011 que l'affaire concernant le projet P3.________ " avait été réglée au 15.12.2009 ". Aussi fallait-il conclure qu'elle avait renoncé en connaissance de cause à attendre la délivrance (éventuelle) du permis de construire pour obtenir le remboursement de ses fonds. Elle ne pouvait prétendre à une part de bénéfice forfaitaire. En revanche, une telle modification ne pouvait être retenue dans le projet P5.________. Le 9 décembre 2011, l'architecte avait avisé E.________ de son intention de rembourser l'investissement y relatif en deux acomptes, à verser les 31 décembre 2011 et 31 mars 2012. Toutefois, il n'apparaissait pas que E.________ avait accepté, comme dans le projet P3.________, de renoncer à la condition suspensive liée à l'obtention du permis de construire. Le 12 décembre 2011, elle avait évoqué la forte probabilité que ce projet recueille une autorisation de bâtir au cours du premier semestre 2012 et avait précisé sans ambiguïté que celle-ci " déclenchera[it] le remboursement de [CHF] 2 millions supplémentaires ". Le seul fait que le débiteur avait procédé au remboursement anticipé de la mise de fonds ne supprimait pas son obligation de payer la part de bénéfice forfaitaire en cas d'obtention du permis de construire, à défaut d'accord de la créancière. L'architecte avait tenté de laisser accroire le contraire dans le procès-verbal du 4 juillet 2012, adressé à l'intéressée le 20 juillet 2012, soit deux jours après l'obtention d'un permis de construire pour le volet " chalets " de la promotion P5.________. Or, loin d'admettre la teneur de ce procès-verbal, l'intimée n'avait eu de cesse de le contester, que ce fût dans son courrier du 13 septembre 2012 ou dans celui, plus virulent, du 3 décembre 2012.