Citation: 4A_25/2025 E. A

A.a. Con contratto del 14 marzo 2024 la C.________ SA ha locato, nella prospettiva dell'acquisto dell'intero immobile da parte della conduttrice, fino al 1° ottobre 2015 alla A.________ SA locali commerciali siti al primo piano di uno stabile a X.________ per una pigione mensile di fr. 600.--. La pigione sarebbe aumentata a fr. 1'000.-- mensili se la locazione si fosse protratta dopo la predetta data. Il punto 8 del contratto prevedeva che "la sublocazione, anche parziale, degli spazi concessi in locazione è ammessa a condizione che nei contratti di sublocazione vengano ripresi i termini del contratto di locazione principale, in particolare la durata limitata nel tempo al 1. ottobre 2015. Inoltre la conduttrice avrà l'onere di comunicare anticipatamente alla locatrice l'intenzione di sublocare, inviando copia del relativo contratto". Il 25 novembre 2014 le parti hanno concluso un ulteriore contratto di locazione per altri locali, siti al pianterreno, dello stesso stabile per i successivi 18 mesi per una pigione mensile di fr. 700.-- che sarebbe aumentata a fr. 1'000.-- a partire da un 19esimo mese. Il punto 8 di questo contratto aveva un tenore analogo a quello già firmato. A.b. La conduttrice non ha acquistato l'immobile e nel dicembre 2020 le parti hanno sottoscritto, in modifica dei predetti contratti, un nuovo accordo che menzionava una pigione annuale di fr. 24'000.-- (in seguito anche: "pigione principale"). Al punto 12 la nuova convenzione precisava che la sublocazione totale o parziale era autorizzata " a condizione che la remunerazione che ne deriva non superi l'importo di CHF 25'000.00", che "in caso di uso proprio da parte della sublocatrice di una parte dell'immobile, la soglia di remunerazione verrà ridotta proporzionalmente alla superficie locata"e che " Alla conduttrice è riservata l'opzione di ottenere un maggior margine sulla sublocazione, incrementando la pigione versata alla locatrice. Il margine massimo da sublocazione verrà aumentato, a scelta della conduttrice, come segue: - pigione CHF 25'000.00, margine CHF 27'000.00. - pigione CHF 26'000.00, margine CHF 28'500.00. - pigione CHF 27'000.00, margine CHF 32'500.00. - pigione CHF 28'000.00, margine CHF 36'000.00. La nuova pigione e il nuovo margine entreranno in vigore il primo giorno del mese successivo alla comunicazione della conduttrice di esercitare l'opzione. L'opzione può essere esercitata una sola volta, con riserva di eventuali accordi fra le parti." A.c. Il 14 novembre 2022 la B.________ SA ha comperato l'edificio in discussione, divenendone la nuova locatrice. Il 23 marzo 2023 la A.________ SA ha inviato alla B.________ SA, su richiesta di quest'ultima, una copia dei contratti di sublocazione per il periodo dicembre 2020 - marzo 2023, nonché una distinta riassuntiva delle pigioni incassate negli anni 2021-2022. Il 15 maggio 2023 la B.________ SA ha comunicato alla conduttrice di avere riscontrato una serie di violazioni legali e contrattuali, perché dal gennaio 2021 i canoni di sublocazione superavano costantemente la soglia massima di rimunerazione prevista al punto 12 dell'accordo del dicembre 2020 (peraltro senza che la pigione principale fosse mai stata aumentata), e le ha assegnato un termine di 30 giorni per ristabilire lo stato di conformità contrattuale, con la comminatoria della disdetta immediata del contratto. L'ha pure informata di ritenerla debitrice di un importo minimo di fr. 22'500.-- a titolo di pigioni supplementari. Il 3 luglio 2023 la B.________ SA ha disdetto il contratto di locazione con effetto al 30 agosto 2023.