Citation: BGE 128 II 329 E. 2.5

La Commission fédérale d'estimation s'est inspirée de la jurisprudence précitée pour considérer que la société recourante ne pouvait pas se prévaloir de son indépendance juridique afin de demander une indemnité qui profiterait à son actionnaire unique. On peut s'interroger sur la pertinence de cette application du principe de la transparence dans un cas d'expropriation formelle, où seul le propriétaire foncier - la société immobilière en l'occurrence - est admis à faire valoir des prétentions à une indemnité. Cette question peut toutefois demeurer indécise. BGE 128 II 329 S. 334 En effet, pour appliquer la condition de l'imprévisibilité, il y a lieu de prendre en considération l'analogie de fait entre l'actionnaire unique de la société dont le seul actif est un immeuble, et un propriétaire foncier. De même, quand l'actionnaire unique de cette société vend à un tiers l'ensemble de ses actions, il donne à son tour à l'acheteur une position analogue à celle du propriétaire de l'actif social, en l'occurrence à celle du propriétaire de l'immeuble (cf. JEAN-JACQUES FATTON, La vente de toutes les actions d'une société immobilière, thèse Lausanne 1949, p. 41). La vente en bloc des actions équivaut économiquement à une vente immobilière, quand bien même elle s'en distingue sur le plan du droit civil, notamment à propos des exigences de forme, des conditions de la garantie, etc. (FATTON, op. cit., p. 43, 62 ss; ARTHUR MEIER-HAYOZ, Commentaire bernois, vol. IV/1/2, n. 75 ad art. 657 CC; HANS GIGER, Commentaire bernois, vol. VI/2/1/3, n. 20 ad art. 216 CO). Cela étant, dans l'application de certaines normes du droit fédéral, on assimile la vente des actions d'une société immobilière à la vente de l'immeuble lui-même: il en va ainsi, en particulier, en matière d'autorisation pour l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (cf. art. 4 al. 1 let. e de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger [LFAIE; RS 211.412.41]; JEAN-CHRISTOPHE PERRIG, L'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger, thèse Lausanne 1990, p. 210 ss), ou dans des cas d'application de la loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR; RS