Citation: 4C.40/2001 15.06.2001 E. 4

4.- a) Dans une première motivation, la cour cantonale considère que la période de quatre ans qui s'est écoulée entre le renouvellement tacite du bail - le 1er avril 1994 - et l'entrée en vigueur de la hausse - le 1er avril 1998 - est trop brève pour apprécier l'évolution du marché. La bailleresse ne pouvait ainsi invoquer le critère des loyers usuels pour justifier une augmentation du loyer. La demanderesse s'inscrit en faux contre cet argument en faisant valoir, d'une part, les réserves comprises dans l'avis de majoration du 6 décembre 1990 et, d'autre part, la portée restreinte de la jurisprudence invoquée par la Chambre d'appel. b) Selon l'arrêt publié aux ATF 118 II 130 auquel la cour cantonale se réfère, le bailleur ne peut recourir au critère des loyers usuels que si le marché a évolué depuis la dernière fixation du loyer; cela suppose l'écoulement d'une période suffisamment longue au regard des lois de la statistique (consid. 3b p. 135). Le Tribunal fédéral n'a pas fixé cette durée. Dans un arrêt non publié du 29 août 1997 dans la cause 4C.41/1997, il paraît tenir pour suffisant un laps de temps de cinq ans (consid. 2b). Un délai de cinq à sept ans a été proposé en doctrine, mais uniquement à titre indicatif (SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e éd., n. 9 ad art. 269a CO, p. 628). Alors que Higi prône une durée de trois ans (op. cit. , n. 126 ad art. 269a CO), Zihlmann préfère une solution au cas par cas (Das Mietrecht, 2e éd., p. 148). Lorsque, comme en l'espèce, le précédent loyer faisait l'objet d'un échelonnement et que le contrat a été renouvelé tacitement à l'expiration du bail à loyers échelonnés, le premier terme de référence pour juger de l'évolution du loyer correspond à la dernière reconduction du contrat, comme la cour cantonale l'a bien vu (ATF 121 III 397 consid. 2b/bb p. 404). Cela étant, il convient de se demander si la question de la durée déterminante se pose en l'occurrence. En effet, le Tribunal fédéral admet, même après la reconduction tacite d'un bail à loyers échelonnés, le recours à la méthode absolue si l'une des parties le requiert (ATF 121 III 397 consid. 2b/bb p. 404; idem pour les loyers indexés, ATF 123 III 76 consid. 4c p. 83; critique sur ce point de Marie-Claire Jeanprêtre Pittet, in Droit du bail n° 8, 1996, p. 23; voir également Lachat, op. cit. , p. 360, qui applique systématiquement la méthode relative dans ce cas). Point n'est toutefois besoin d'approfondir ces questions pour juger du cas particulier car, comme on va le voir, la seconde motivation développée par la cour cantonale justifie à elle seule le rejet de la demande.