Citation: 4A_82/2024 E. 3.3.3

3.3.3. Ebenfalls begründet ist die Beschwerde, soweit es um die Einführung des Kriteriums der wirtschaftlichen Verhältnisse geht. Es ist unbestritten, dass die Beschwerdeführerin damit bezweckt, Wohnobjekte der öffentlichen Hand zu einem deutlich unter dem Marktniveau liegenden Mietzins zu vermieten und sie so Personen zugänglich zu machen, die als Folge ihrer weniger günstigen wirtschaftlichen Verhältnisse - gerade angesichts des auch in der Stadt A.________ notorischen Wohnungsmangels - darauf angewiesen sind. Für die Einführung der von der Beschwerdeführerin formulierten wirtschaftlichen Kriterien zur Vermietung ihrer Wohnobjekte besteht daher offensichtlich ein sachlicher und nachvollziehbarer Grund. Da es sich um mit öffentlichen Mitteln verbilligte Wohneinheiten der öffentlichen Hand handelt, nimmt die Beschwerdeführerin insofern eine soziale Verantwortung wahr. Von einer ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse erfolgten und damit missbräuchlichen Vertragsanpassung (oben E. 3.1.2) kann unter diesen Umständen keine Rede sein. Die beabsichtigte Vertragsänderung steht auch in keinem krassen Missverhältnis zu den berechtigten Interessen der Beschwerdegegnerin (vgl. oben E. 3.1.2). Die Vorinstanz begründet solches nicht. Im Gegenteil: Es genügt nicht, dass die Beschwerdegegnerin bei einer Kündigung wahrscheinlich mehr für eine neue Unterkunft zahlen muss oder nicht mehr in einem 6-Zimmer-Haus wohnen kann. Vielmehr stünde in diesem Fall fest, dass sie nicht auf eine zu Bedingungen unter dem Marktpreis vermietete Wohngelegenheit angewiesen wäre. Andernfalls müsste sie bei Einführung der strittigen Kriterien nicht mit einer Kündigung rechnen. Abgesehen davon steht dies noch nicht fest. Gemäss den Feststellungen der Erstinstanz will die Beschwerdeführerin nur dann Massnahmen ergreifen, wenn 15% der Wohneinheiten das "angemessene Verhältnis" zwischen Einkommen und Mietzins verletzen. Betroffen wären zunächst die Mieter mit den höchsten Einkommen. Zudem würde der Beschwerdegegnerin nach Möglichkeit ein Ersatzobjekt angeboten. Wie die Beschwerdeführerin zu Recht vorbringt, übt sie damit ihr Recht schonend, jedenfalls nicht missbräuchlich aus. Nicht gefolgt werden kann der Vorinstanz auch, wenn sie erwog, die Beschwerdegegnerin habe nicht mit der Einführung einer Maximalverdienstklausel rechnen müssen. Wie bereits gesagt, handelt es sich hier um staatlich verbilligte, von der Öffentlichkeit finanzierte Wohneinheiten zugunsten weniger bemittelten Mietenden. Insofern überzeugt auch die in diesem Zusammenhang angeführte Begründung der Vorinstanz nicht, dass Vermieter im Normalfall an möglichst finanzkräftigen Mietern interessiert seien. Ebenso wenig muss für die Mietenden bereits bei Vertragsschluss ein für alle Mal vorhersehbar und klar sein, wie sie eine Vertragsbeendigung abwenden können. Die Parteien haben im Gegenteil grundsätzlich das Recht, das Vertragsverhältnis jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen und vertraglichen Fristen aufzulösen. Dies gilt - wiederum unter Vorbehalt des Missbrauchs - auch im Mietrecht. Erst recht muss eine einseitige Vertragsänderung, analog zur Erhöhung des Mietzinses nach Art. 269d Abs. 1 OR, zulässig sein, geht diese doch in der Regel weniger weit als eine Kündigung. Sodann leuchtet nicht ein, inwiefern es missbräuchlich sein soll, dass die Beschwerdeführerin wesentliche Fragen der Umsetzung der VGV dem Stadtrat überlassen will. Der in diesem Zusammenhang vorgebrachte erstinstanzliche Verweis auf Prinzipien der Rechtsstaatlichkeit geht an der Sache vorbei, wenn und soweit die Beschwerdeführerin als Subjekt des Zivilrechts auftritt, wovon die Vorinstanz ausging. Geradezu unerfindlich ist, weshalb es betreffend mit öffentlichen Mitteln vergünstigte Wohneinheiten willkürlich und mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren sein soll, für eine Kündigung allein auf das steuerbare Einkommen abzustellen. Im Übrigen trifft dies nach dem Gesagten in dieser Absolutheit nicht zu, will doch die Beschwerdeführerin die persönlichen Umstände der Mietenden berücksichtigen. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz sind der Beschwerdegegnerin ein Wohnungswechsel oder eine Kündigung unter den gegebenen Umständen somit auch nicht grundsätzlich unzumutbar. Aus dem angefochtenen Urteil ergibt sich nichts Abweichendes.