Citation: 4C.7/2005 30.06.2005 E. 1

2.1 Il est constant que le 9 juillet 1998, ces deux parties ont conclu un contrat de vente d'immeubles. La contestation nécessite d'examiner si le vendeur s'est obligé à transférer aussi, outre la propriété des immeubles décrits dans l'acte authentique, les droits immobiliers afférents à cinquante-neuf places de stationnement sises hors des parcelles n° 1, 2, 3, 4 ou 5. Il faut déterminer la portée, à ce sujet, de la liste des biens loués ou à louer que les parties et le notaire ont annexée à l'acte, en tant que lesdites places étaient mentionnées dans ce document. 2.2 Confronté à un litige sur la portée d'une convention, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). S'il y parvient, le juge procède à une constatation de fait qui ne peut pas être remise en cause dans un recours en réforme (ATF 126 III 25 consid. c, 375 consid. 2e/aa; 125 III 305 consid. 2b, 435 consid. 2a/aa). Déterminer ce que les parties savent ou veulent au moment de conclure relève en effet des constatations de fait (cf. ATF 118 II 58 consid. 3a et les arrêts cités). Si le juge ne parvient pas à établir la commune et réelle volonté des parties, il lui incombe d'interpréter leurs déclarations et comportements selon la théorie de la confiance. Il doit rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances. Le principe de la confiance permet d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime (ATF 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 118 consid. 2.5; 128 III 419 consid. 2.2). L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal fédéral, saisi d'un recours en réforme, examine librement. Pour résoudre cette question de droit, il doit cependant se fonder sur le contenu de la manifestation de volonté et sur les circonstances dans lesquelles elle est intervenue, lesquelles relèvent en revanche du fait (ATF 130 III 417 consid. 3.2 p. 425; 129 III 118 consid. 2.5; 128 III 419 consid. 2.2). 2.3 La Cour de justice retient qu'au delà du rendement locatif certifié dans l'acte authentique, c'est surtout la composition de l'état locatif, indiquée par la liste, qui était importante aux yeux de l'acquéresse A.________ AG. Elle retient encore que lors des pourparlers préalables à la vente, le défendeur savait que les cinquante-neuf places ne se trouvaient pas sur les parcelles concernées - alors que la régie mandatée par lui ignorait, elle, cette situation - et que, en violation de ses devoirs envers l'acquéresse, il s'est abstenu de l'en informer. La Cour retient enfin qu'au sujet de ces places, l'acquéresse a été induite en erreur par la liste et, en outre, par la documentation qu'elle avait reçue auparavant. En d'autres termes, l'acquéresse croyait par erreur acheter des immeubles comprenant toutes les places indiquées dans la liste. Hormis le devoir d'information ainsi imputé au vendeur (cf. ATF 116 II 431 consid. 3a p. 434), tous ces éléments relèvent de la constatation des faits et ils sont donc soustraits au contrôle du Tribunal fédéral. 2.4 La Cour de justice n'a pas constaté une réelle et commune intention des parties qui eût pour objet la cession, sous une forme juridique choisie par elles, de places de stationnement situées hors des parcelles décrites dans l'acte de vente. Par ailleurs, à l'examen de ce document, l'acquéresse ne pouvait pas croire de bonne foi qu'une cession de ce genre fût aussi convenue; au contraire, interprété selon le principe de la confiance, l'acte ne tendait qu'à lui transférer la propriété des immeubles décrits, à l'exclusion de tout autre droit immobilier. Il est vrai que l'acquéresse se trouvait dans l'erreur quant à la nature et à l'importance exactes de ces immeubles, de sorte que le contrat lui assurait une prestation moins étendue que ce qu'elle croyait recevoir. Néanmoins, bien que cette erreur fût connue du vendeur, elle ne conduit pas à interpréter l'acte de vente en ce sens que celui-ci porterait aussi sur des droits immobiliers autres que ceux explicitement énoncés. L'attitude du vendeur, quoique critiquable, ne peut pas être comprise comme une manifestation de volonté ayant eu pour objet de fournir à l'acquéresse ces droits immobiliers supplémentaires; l'acte authentique ne renferme donc, à leur sujet, aucun contrat ayant pris naissance conformément à l'art. 1 al. 1 CO. La liste annexée à cet acte ne peut pas non plus être considérée comme un contrat distinct que les parties auraient conclu par écrit; en effet, ainsi que le Tribunal fédéral peut le constater directement selon l'art. 64 al. 2 OJ, ce document ne porte pas de signatures. L'interprétation faite par la Cour de justice se révèle donc contraire à l'art. 18 al. 1 CO, cela même pour les quarante-deux places de stationnement qui appartenaient au vendeur, en propriété ou par l'effet de servitudes, lors de la conclusion du contrat. Au demeurant, il était erroné d'opérer une distinction entre celles des cinquante-neuf places qui appartenaient au vendeur et celles qui ne lui appartenaient pas, car, selon l'arrêt, cette différence dans le statut juridique ne fait pas partie des circonstances connues ou censées connues de l'acquéresse. Ainsi, le défendeur ne s'est pas obligé à transférer les droits immobiliers afférents aux places concernées. Il en résulte que les conclusions principales de la demande de A.________ AG sont privées de fondement. C'est à tort que la Cour de justice a condamné le défendeur au paiement de dommages-intérêts pour cause d'inexécution; c'est également à tort qu'elle a fait constituer trois servitudes foncières nouvelles.