Citation: 4A_75/2022 E. 3.2

3.2. Selon la recourante, le calcul figurant dans l'arrêt attaqué viole le droit fédéral sur deux points. En ce qui concerne tout d'abord le rendement des fonds investis pour les rénovations lors du calcul prescrit par l'art. 14 al. 4 OBLF, le supplément au taux hypothécaire de référence ne serait pas limité à 0,5 % (cf. consid. 3.1 § 3 supra). À l'instar du Tribunal des baux et loyers, la cour cantonale aurait dû appliquer un taux de 2 % en sus du taux hypothécaire de référence de 1,5 % déterminant en l'espèce (soit ne dépassant pas 2 %), conformément à la nouvelle jurisprudence rendue dans le cadre d'un calcul du rendement net selon l'art. 269 CO (ATF 147 III 14). Ce premier grief sera examiné au consid. 4 ci-dessous. Par ailleurs, s'agissant d'un bail à loyers indexés, il serait exclu de permettre aux locataires, à l'occasion d'une hausse de loyer liée à des prestations supplémentaires, d'obtenir une diminution de loyer fondée sur la baisse du taux hypothécaire de référence (cf. consid. 3.1 § 6 supra). Ce second grief fera l'objet du consid. 5 infra.