Citation: 4C.74/2006 12.05.2006 E. 3.2

3.2.1 En soi, il n'y a rien d'abusif à résilier le bail d'un locataire qui ne paie plus son loyer (arrêt 4C.35/2004 du 27 avril 2004, consid. 3.2.2). Dans la présente espèce, il n'y a pas d'éléments comparables à ceux que la doctrine et la jurisprudence susmentionnées évoquent comme exemples de situations où le congé donné à un locataire en demeure peut contrevenir aux règles de la bonne foi. La somme due - 1'689 fr. dans l'hypothèse la plus favorable à la défenderesse - n'avait rien d'insignifiant. Elle a été payée le 22 décembre 2004 seulement, alors que l'avis comminatoire avait été adressé à la locataire le 13 octobre 2004 déjà. Il n'est pas établi que la défenderesse ait entrepris des démarches auprès de la bailleresse ou de sa régie avant d'avoir reçu l'avis de résiliation du bail. De plus, ainsi que le relève avec pertinence la cour cantonale, le nouvel ordre de paiement donné par la locataire à sa banque ne constitue pas une garantie du paiement ponctuel du loyer si le compte bancaire qui est débité à cet effet n'est pas suffisamment provisionné. Quant à la demanderesse, elle a donné le congé peu de temps après l'expiration du délai comminatoire. La Chambre d'appel a, par ailleurs, relevé - à juste titre - les différences existant entre les circonstances du précédent invoqué par la défenderesse, soit l'ACJ/482/2003, et celles de la présente cause. L'arrêt en question, rendu par une cour cantonale, n'a du reste pas fait l'objet d'un recours et il ne saurait, quoi qu'il en soit, prévaloir contre la jurisprudence fédérale. Sa conformité avec cette dernière serait, au demeurant, sujette à caution à supposer, comme le soutient la défenderesse, qu'il posât le principe selon lequel le bailleur commettrait un abus de droit, s'il résiliait le bail pour un autre motif que celui "de se prémunir contre de futurs défauts de paiement de loyer". Cela reviendrait, en effet, à ajouter une condition supplémentaire à l'art. 257d CO. Il a déjà été jugé, à cet égard, que, lorsque le retard dans le paiement du loyer a constitué la véritable cause du congé, peu importe que le bailleur ait eu l'intention de se séparer du locataire pour telle ou telle raison (arrêt 4C.35/2004 du 27 avril 2004, consid. 3.2.2 in fine). La défenderesse invoque, en outre, les graves conséquences qu'entraînerait pour elle et pour son fils l'obligation de quitter l'appartement qu'ils occupent, eu égard, notamment, à la pénurie de logements qui sévit à Genève. Des considérations de cet ordre ne sont toutefois pas propres à démontrer le caractère abusif de la démarche de la bailleresse. De fait, les dispositions de droit fédéral touchant le bail ne prennent pas en compte des motifs humanitaires, si bien que le juge chargé de les appliquer ne peut pas non plus le faire (arrêt 4C.413/1996 du 27 février 1997, consid. 2b, publié in SJ 1997 p. 538 ss). Seule l'autorité d'exécution peut retenir de tels motifs, si le droit cantonal le prévoit, ce qui est d'ailleurs le cas à Genève (art. 474 A al. 2 LPC gen.; cf. ATF 117 Ia 336). 3.2.2 Selon la défenderesse, le congé litigieux serait abusif car il aurait été dicté exclusivement par la volonté de la demanderesse d'obtenir un loyer supérieur d'un autre locataire. 3.2.2.1 Est abusif le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32). En revanche, le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait, en règle générale, constituer un abus de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b confirmé par l'arrêt 4C.267/2002 du 18 novembre 2002, consid. 2.2, publié in SJ 2003 I p. 261 ss). Au regard de cette jurisprudence, la pertinence du grief examiné apparaît déjà sujette à caution. En effet, sous l'angle de l'abus de droit, il est difficilement concevable de sanctionner le bailleur qui résilie le bail en conformité avec l'art. 257d CO (congé extraordinaire) au seul motif qu'il entend saisir cette occasion pour adapter le loyer de la chose louée, alors que l'on admet qu'un congé ordinaire peut être donné valablement pour le même motif. La disposition citée deviendrait lettre morte si, comme le voudrait la défenderesse, le locataire en demeure de payer son loyer pouvait en écarter l'application en se contentant de prêter (et d'établir) une telle intention au bailleur, à charge pour ce dernier de produire toutes les pièces pertinentes afin de prouver que le nouveau loyer ne lui procurerait pas un rendement excessif. Cela reviendrait à greffer sur la procédure d'expulsion, dont la liquidation doit être rapide (cf. l'art. 274g al. 1 CO), une procédure en majoration (potentielle) de loyer qui ne ferait que retarder la décision à rendre au sujet du congé litigieux. Il en résulterait une grande insécurité juridique. Ce serait, en outre, sous-estimer les difficultés qu'il y aurait, pour le locataire en demeure, à démontrer qu'au moment de la notification de l'avis de résiliation, le bailleur entendait uniquement profiter de la situation pour se séparer de lui et obtenir d'un autre locataire un loyer plus élevé. Aussi bien, face aux dénégations de l'intéressé, il n'est pas sûr que la simple augmentation subséquente du loyer de la chose louée impliquerait sans conteste que le bailleur avait donné le congé au locataire en place dans le seul but d'y procéder. Plutôt que de tenter de rechercher, a posteriori, quelle était l'intention du bailleur au moment de la notification du congé, mieux vaut s'en tenir, en définitive, pour juger d'un éventuel abus du droit de résiliation, aux circonstances objectives évoquées, à titre d'exemples, par la jurisprudence et la doctrine précitées (cf. consid. 3.1), tout en réservant les situations exceptionnelles où l'existence d'un congé-prétexte sauterait aux yeux. Dans le cas particulier, la Chambre d'appel n'a constaté aucun fait qui permettrait d'étayer la thèse de la défenderesse d'un congé donné uniquement en vue de relouer la chose à des conditions plus favorables pour la bailleresse. Aussi une violation de l'art. 271 al. 1 CO n'entre-t-elle pas en ligne de compte en l'espèce. 3.2.2.2 La défenderesse, il est vrai, se plaint, dans ce contexte, de la violation du principe jura novit curia. Pour les causes qui peuvent faire l'objet d'un recours en réforme, le principe de l'application du droit d'office relève du droit fédéral (ATF 116 II 594 consid. 3b p. 596 s.; Fabienne Hohl, Procédure civile, tome I, n. 865). Le moyen tiré de la violation du principe jura novit curia peut donc être soulevé dans une cause où le recours en réforme est ouvert, par exemple si la juridiction cantonale a refusé d'entrer en matière sur une argumentation juridique nouvelle (Jean-François Poudret, COJ, n. 1.3.2. 9 ad art. 43 et n. 3.8 ad art. 63). L'adage jura novit curia signifie que le juge doit appliquer d'office le droit aux faits constatés par lui, sans être lié par l'argumentation des parties (Hohl, op. cit., n. 877). Au considérant 4 de son arrêt, la Chambre d'appel note que la défenderesse n'a pas repris, dans son mémoire de réponse à l'appel, son argumentation selon laquelle le congé litigieux serait également abusif parce que la bailleresse ne chercherait, en réalité, qu'à récupérer l'appartement en cause en vue de majorer le loyer. Elle ajoute que l'allégué y relatif n'est, au demeurant, pas documenté. En d'autres termes, si la cour cantonale n'a pas examiné d'office la question du congé-prétexte, c'est parce qu'elle a estimé que l'allégation correspondante, que la défenderesse n'avait pas reprise en appel, n'était de toute façon pas établie en fait. Ainsi, en n'appliquant pas d'office le droit à un fait non avéré, les juges cantonaux n'ont pas méconnu le principe jura novit curia. Le grief tiré de la violation de ce principe tombe, dès lors, à faux. 3.2.2.3 La défenderesse reproche, enfin, à la Chambre d'appel d'avoir violé l'art. 8 CC, de même que l'art. 307 LPC gen., en ne lui offrant pas la possibilité de prouver que la demanderesse avait résilié le bail afin d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, resp. en n'ordonnant pas elle-même des enquêtes sur ce point. Dans la mesure où il a trait à l'application du droit cantonal, le présent recours est irrecevable (art. 55 al. 1 let. c in fine OJ). La référence faite par la défenderesse à l'art. 65 OJ ne lui est d'aucun secours. Cette disposition suppose, en effet, que la solution du recours dépende non seulement du droit fédéral, mais aussi du droit cantonal (Poudret, op. cit., n. 1.1 ad art. 65). Tel n'est pas le cas en l'espèce, dès lors que le sort du recours dépend uniquement de l'application du droit fédéral (art. 257d et 271 al. 1 CO; art. 8 CC; principe jura novit curia). Que la procédure conduite devant les juridictions genevoises ait été régie par le droit cantonal n'y change rien. Ce cas de figure, tout à fait ordinaire, n'entre pas dans les prévisions de l'art. 65 OJ. De l'art. 8 CC a été déduit, en particulier, un droit à la preuve (ATF 126 III 315 consid. 4a), à la condition qu'il s'agisse d'établir un fait pertinent (ATF 126 III 315 consid. 4a; 123 III 35 consid. 2b p. 40), qui n'est pas déjà prouvé (ATF 127 III 519 consid. 2a p. 522; 126 III 315 consid. 4a), par une mesure probatoire adéquate (cf. ATF 90 II 224 consid. 4b) qui a été régulièrement offerte selon les règles de la loi de procédure applicable (ATF 126 III 315 consid. 4a; 122 III 219 consid. 3c p. 223). Le juge cantonal enfreint l'art. 8 CC s'il refuse toute administration de preuve sur des faits pertinents en droit. En l'occurrence, il est déjà douteux, pour les raisons sus-indiquées (cf. consid. 3.2.2.1), que le fait à prouver ait été pertinent. De surcroît, le fait en question n'avait été allégué que de façon lapidaire en première instance, la défenderesse se contentant d'affirmer que la demanderesse, coutumière de cette manière de procéder, avait agi exactement de la même manière à l'égard d'autres locataires de l'immeuble en question. L'intéressée n'avait d'ailleurs pas repris semblable argumentation en appel, ainsi que le constatent souverainement les juges cantonaux. On aurait pu attendre de la défenderesse qu'elle alléguât, à tout le moins, avec chiffres à l'appui, le caractère - par hypothèse - avantageux de son loyer en comparaison avec le loyer que la demanderesse aurait pu réclamer alors pour le même appartement et, en outre, qu'elle indiquât les noms des ex-locataires qui étaient censés avoir subi le même traitement qu'elle. Par conséquent, en présence d'une allégation insuffisamment motivée et d'une offre de preuve lacunaire, qui visaient à étayer une thèse apparemment abandonnée en appel, la cour cantonale n'a pas violé l'art. 8 CC en n'administrant pas de preuves sur la question du motif supposé pour lequel la demanderesse avait résilié le bail de la défenderesse.