Citation: 4A_88/2013 E. 4.1

4.1. Mietzinse sind gemäss Art. 269a lit. b OR in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Als Kostensteigerungen im Sinne dieser Bestimmung gelten insbesondere Erhöhungen der Unterhaltskosten (Art. 12 Abs. 1 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG, SR 221.213.11]). Unterhaltskosten sind die Aufwendungen, die dem Vermieter für die Instandhaltung des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch entstehen. Sie berechtigen grundsätzlich nicht zu einer Mietzinserhöhung (BGE 110 II 404 E. 3a S. 407). Solche Aufwendungen können aber, wenn sie zu einer dauerhaften Unterhaltskostensteigerung führen, nach Art. 269a OR als Kostensteigerung mietzinserhöhend geltend gemacht werden (Urteil 4A_530/2012 vom 17. Dezember 2012 E. 3.1 mit Hinweisen). Kantonale Gerichte haben zum Teil je nach der Höhe der Inflation gestützt auf die Kostensteigerung Mietzinserhöhungen von pauschal 0.5 % bis 1 % pro Jahr zugelassen ( RAYMOND BISANG UND ANDERE, Das schweizerische Mietrecht, SVIT [Hrsg.], 3. Aufl. 2008, N. 40 zu Art. 269a OR; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, OR I, 5. Aufl., N. 8 zu Art. 269a OR; vgl. auch ELMAR GRATZ, Mietzinsgestaltung, 1995, S. 93 ff.). Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung muss zur Bestimmung des Umfangs der Kostensteigerung grundsätzlich der Durchschnitt der in den Jahren vor der letzten Mietzinsfestsetzung angefallenen Kosten mit den durchschnittlichen Kosten der darauffolgenden Jahre verglichen werden. Von dieser Regel darf indessen ausnahmsweise abgewichen werden, namentlich wenn die Abrechnungen ungewöhnlich hohe oder tiefe Posten enthalten, so dass der Durchschnitt die tatsächlichen Kosten im massgeblichen Zeitpunkt unzutreffend wiedergibt oder wenn aufgrund einer starken Konjunktursteigerung der Durchschnitt den Kostenstand im massgebenden Zeitpunkt schlecht wiedergibt (BGE 111 II 378 E. 2 S. 380; bestätigt in: Urteile 4C.157/2001 vom 1. Oktober 2001 E. 2a, publ. in: MRA 2002, S. 47; 4A_484/2011 vom 2. November 2011 E. 7). Kommt der Richter bei der Würdigung der ihm unterbreiteten Kostenzusammenstellung zum Schluss, angesichts besonderer Umstände entspreche eine auf Erfahrungswerten beruhende Pauschale eher der tatsächlichen Kostenentwicklung als der Vergleich der durchschnittlichen Kosten, wie er unter gewöhnlichen Umständen durchzuführen wäre, ist das Abstellen auf die Pauschale bundesrechtlich nicht zu beanstanden. Die Mitberücksichtigung von Pauschalen kann somit im Einzelfall zulässig sein, sofern gewährleistet ist, dass sie nicht zu einer überhöhten Kostensteigerung führen und sofern keine andere Methode ein genaueres Ergebnis erwarten lässt. Die schematische Anwendung von Pauschalen ohne Rücksicht auf den Einzelfall bleibt dagegen unzulässig (Urteil 4C.157/2001 vom 1. Oktober 2001 E. 2c; publ. in: MRA 2002, S. 47; mp 2002, S. 159).