Citation: 4P.32/2006 21.04.2006 E. A

A.A.________ war Eigentümer verschiedener Grundstücke, welche landwirtschaftlich genutzt wurden und auf denen die A.________ AG Kies abbaute. Mit öffentlicher Urkunde vom 27. Oktober 1993 liess A.A.________ auf seinem über 18 Hektaren grossen Grundstück X.________ als Eigentümerdienstbarkeit ein dauerndes und selbständiges Recht zum Abbau von Sand, Kies und anderen verwertbaren Materialien errichten. Gemäss der Errichtungsurkunde umfasste die räumliche Ausdehnung des Abbaurechts das gesamte Grundstück X.________ (Ziff. 1.3). Alsdann wurde bestimmt, dass das Abbaurecht bis zum 31. Dezember 2092 dauert und es als Grundstück Y.________ im Grundbuch W.________ aufzunehmen sei (Ziff. 2.1). Der Grundeigentümer hatte für die Duldung des Abbaus sowie der damit verbundenen Werkanlagen Anspruch auf periodische Entschädigungen (Ziff. 3.1). Die noch nicht für den Abbau genutzten sowie die rekultivierten Bodenflächen sollten dem Grundeigentümer zur Nutzung zur Verfügung stehen (Ziff. 4.6). Das Abbaurecht schloss die Berechtigung des Abbauberechtigten ein, auf der vom Abbaurecht erfassten Grundstückfläche die zum Abbau, [zur] Materialdeponie und Rekultivierung/ [und zur] Terraingestaltung erforderlichen Werkanlagen - wie z.B. Fahrnisbauten, Leitungen, Strassen, Wege, Plätze, Wasserfassungen usw. - zu erstellen oder bestehende Werkanlagen auszubauen und zu benutzen (Ziff. 6.1). Am 27. Oktober 1993 verkaufte A.A.________ die mit dem Abbaurecht belastete Liegenschaft X.________ seinem Sohn B.A.________. Am 12. Mai 1994 schlossen die A.________ AG und B.A.________ betreffend "Rekultivierung der X.________" eine Vereinbarung. In der Präambel dieser Vereinbarung wurde ausgeführt, die A.________ AG habe seit 1981 auf der Parzelle X.________ Kies ausgebeutet. Über die Art und Weise der Rekultivierung bestünden verbindlich genehmigte Rekultivierungpläne. Diese Vereinbarung regle nur die zeitliche Abfolge sowie die Qualität der bevorstehenden Rekultivierungsarbeiten (...). Die Parzelle X.________ sei mit Ausnahme des Grenzabbaues zur Parzelle Z.________ abgebaut. Demzufolge sei das Land wieder zu rekultivieren. Alsdann werden in der Vereinbarung drei Rekultivierungsphasen aufgezeigt. Bezüglich der Phase 3 wurde ausgeführt, spätestens nach Beendigung des bewilligten Kiesabbaues auf den ganzen Parzellen Z.________, X.________ und Y.________ sowie der Einstellung des Kiesabbaues werde das Werkgelände (unterer Baren, gelb eingezeichnet) rekultiviert. Das Werkgelände werde durch die A.________ AG fest gemietet. Entsprechend dieser Vereinbarung schlossen B.A.________ (nachstehend: Vermieter) mit der A.________ AG (nachstehend: Mieterin) ebenfalls am 12. Mai 1994 einen Mietvertrag ab, welcher der Mieterin das Recht einräumte, auf dem Grundstück X.________ des Vermieters eine Fläche von 393.7 Aaren als Werkgelände für den Kiesgruben und Recyclingbetrieb zu verwenden. Der Vertrag sah vor, dass die Miete am 1. Januar 1994 beginne und fest bis "Ende Kiesabbau auf Parz. Z.________ und Waldkeil Etappe I und II von Parz. Y.________" dauere. Weiter sah der Vertrag vor, dass der Vermieter berechtigt sei, den Mietvertrag mit einer Frist von 6 Monaten jeweils auf Monatsende zu kündigen, falls die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über die Mieterin nicht mehr durch ein Mitglied der Familie A.________ ausgeübt wird. Am 29. Januar 2001 verkaufte A.A.________ das auf dem Grundstück X.________ lastende Abbaurecht seinem Sohn C.A.________, der damals einzelzeichnungsberechtigter Verwaltungsrat der Mieterin war. Nachdem die Mieterin den Mietzins jahrelang bezahlt hatte, verweigerte sie die Bezahlung für das Jahr 2003. Zur Begründung führte die Mieterin an, der Mietvertrag sei ungültig, da dem Vermieter auf Grund des auf seinem Grundstück lastenden Abbaurechts die Befugnis zur Benützung des gemieteten Areals entzogen sei. Am 13. August 2003 klagte der Vermieter beim Amtsgericht Willisau gegen die Mieterin auf Bezahlung des Mietzinses für das Jahr 2003 in der Höhe von Fr. 14'173.20. Das Amtsgericht ging von einem gültigen Mietvertrag aus und hiess die Klage am 3. Februar 2004 gut. Dieses Urteil bestätigte das Obergericht des Kantons Luzern am 7. Februar 2005. Am 1. Dezember 2004 kündigte der Vermieter der Mieterin den Mietvertrag auf den 30. Juni 2005. Zur Begründung der Kündigung führte der Vermieter an, die wirtschaftliche und rechtliche Verfügungsgewalt über die Mieterin liege zumindest seit 1. Dezember 2004 nicht mehr bei einem Mitglied der Familie A.________. Am 21. Dezember 2004 erklärte C.A.________ schriftlich, er gestatte der M.________ AG Luzern und der Mieterin "die ganze Ausdehnung des Grundstücks Y.________" in Anspruch zu nehmen; Die bisherige Bewirtschaftung könne auf den von ihr beanspruchten Flächen weitergeführt werden. Mit Statutenänderung vom 18. Januar 2005 verlegte die Mieterin ihren Sitz von W.________ nach K.________ und änderte ihre Firma ab.