Citation: 4A_268/2023 E. 4.1.3

4.1.3. Une fois le rendement brut de l'immeuble déterminé, il s'agit de ventiler ce résultat appartement par appartement pour obtenir le loyer admissible de la chose louée en cause. Généralement, on ventile au pro rata de la surface, du volume des logements ou du nombre de pièces (ATF 147 III 14 consid. 7.1; 139 III 209 consid. 1.2; arrêt 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.2.2). Le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation dans le choix du système de répartition (ATF 139 III 209 consid. 1.2; 4A_470/2009 du 18 février 2010 consid. 7). Le droit fédéral ne peut être violé que si la clé de répartition adoptée par le propriétaire est à ce point insoutenable qu'elle contredit l'esprit de l'art. 269 CO (ATF 139 III 209 consid. 2.1; 125 III 421 consid. 2d; arrêt 4A_17/2017 du 7 septembre 2017 consid. 2.1.2). Si la clé de répartition ne ressort pas explicitement du calcul effectué par le bailleur, le système appliqué sera alors celui que le juge tiendra pour équitable (ATF 139 III 209 consid. 2.1).