Citation: 1P.664/1999 01.09.2000 E. 6.-

L'art. 11 al. 3 LDTR est également contesté, tant par la CGI que par Nicolas Giorgini, qui y voient une viola- tion du droit fédéral, de la garantie de la propriété, de la liberté économique et de l'égalité de traitement. Cette dis- position permet au département de maintenir les loyers si leur niveau, avant transformation ou rénovation, dépasse le niveau des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population, lorsque le propriétaire peut supporter le coût des travaux sans majoration de loyer. Un tel plafonnement serait en contradiction manifeste avec les règles du droit privé fédéral sur la fixation des loyers, car il interdi- rait, dans les cas visés, toute répercussion des travaux sur le montant des loyers, et impliquerait un contrôle incident de l'admissibilité des loyers. Portant sur les loyers dépas- sant le niveau de ceux qui répondent aux besoins prépondé- rants de la population, le contrôle étatique ne serait pas justifié par l'intérêt public lié aux objectifs de politique sociale, et violerait le principe de la proportionnalité. Les termes utilisés par la loi seraient trop imprécis. Selon la CGI, il y aurait aussi violation du principe d'égalité de traitement, car seuls les locataires occupant des logements bon marché verraient les travaux de transformation se réper- cuter sur leur loyer, à l'inverse des locataires occupant des logements de luxe, qui se verraient protégés contre une telle augmentation. Selon Nicolas Giorgini, la disposition litigieuse serait dictée par des considérations de politique économique, et partant inadmissible. a) Le Grand Conseil explique que le but de cette dispo- sition est d'empêcher un "changement d'affectation qualita- tif", lorsque les loyers déjà perçus par le propriétaire sont à ce point élevés qu'ils permettent au bailleur de sup- porter les coûts de la transformation sans opérer une nou- velle hausse. L'art. 11 al. 3 LDTR ne viserait que les cas d'abus, et n'irait pas au-delà du droit fédéral, qui tient aussi pour abusifs les loyers procurant un rendement exces- sif (art. 269 CO). b) Le but de la LDTR est la préservation de l'habitat et des conditions de vie existants ainsi que le caractère actuel de cet habitat, en apportant notamment des restric- tions aux transformations et au changement d'affectation des maisons d'habitation. Les transformations ou rénovations, au sens de l'art. 3 de la loi, ne sont ainsi autorisées, selon l'art. 9 LDTR, qu'en présence d'un intérêt public ou géné- ral, compte tenu notamment des besoins prépondérants de la population. La loi ne répond ainsi à l'intérêt public que dans la mesure où elle vise à maintenir l'affectation des logements qui répondent, par leur loyer, leur prix et leur conception, aux besoins prépondérants de la population. Les restrictions à la propriété qu'elle institue doivent être propres à atteindre ce but. A cet égard, s'il se justifie d'empêcher que des logements à loyer modéré soient transfor- més en appartements de luxe, l'intérêt public ne commande pas, en revanche, de limiter la transformation et la rénova- tion de logements de luxe préexistants (ATF 116 Ia 401 con- sid. 11b/bb). c) A première lecture, l'art. 11 al. 3 LDTR semble avoir pour effet le blocage des loyers d'appartements ne correspondant pas aux besoins prépondérants de la popula- tion, soit en particulier les logements de luxe. Dans ce cas, la disposition attaquée ne reposerait pas sur un inté- rêt public suffisant. Comme le relève toutefois l'autorité intimée, cette catégorie de logements est soustraite, par l'art. 10 al. 2 let. b LDTR, au contrôle des loyers, ainsi que les logements dont les loyers dépassent d'au moins deux fois et demie les besoins prépondérants de la population. L'application de l'art. 11 al. 3 LDTR serait ainsi limitée aux cas des logements qui, sans être des logements de luxe, sont loués à un prix qui apparaît, avant les travaux, comme abusivement élevé et qui correspond déjà à ce qui serait ad- missible après transformation. Cette interprétation est en accord avec le texte légal. Elle correspond d'ailleurs aux travaux préparatoires (Mémorial du Grand Conseil 1999, p. 1087-1088). Ainsi comprise de façon restrictive, la dis- position attaquée est susceptible d'une interprétation con- forme à la Constitution. Elle ne va pas au-delà de la pro- tection contre les loyers procurant un rendement abusif et répond à un objectif de politique sociale et non, comme le prétend Nicolas Giorgini, de politique économique. Par ail- leurs, la réserve selon laquelle le blocage des loyers doit être économiquement supportable permettra à l'autorité de respecter le principe de la proportionnalité lors de l'ap- plication de cette disposition. Selon la CGI, la loi permettrait d'augmenter les loyers les plus bas, alors que ceux qui dépassent les loyers répon- dant aux besoins ne seraient pas touchés. Il en résulterait une inégalité de traitement. Par son effet de blocage, la norme attaquée tend à rapprocher du montant admissible des loyers qui ne l'étaient pas auparavant; elle ne saurait par ailleurs s'opposer à des augmentations justifiées, tant du point de vue du droit civil que des autres dispositions de la LDTR. Sous l'angle du but poursuivi par la norme, la si- tuation n'est guère comparable entre le propriétaire qui dé- sire, après travaux, adapter ses loyers auparavant justi- fiés, et celui dont on peut considérer que le coût des tra- vaux était déjà compris dans les loyers précédents. Il n'y a donc pas non plus inégalité de traitement.