Citation: 1C_549/2023 E. 4.4

4.4. Les arguments de la recourante ne permettent pas de tenir ce raisonnement pour arbitraire. Les travaux litigieux ont concerné l'appartement dans son entier même s'ils ont été plus conséquents dans la salle de bain et le WC visiteurs. Ils se rapprochent de ceux dans lequel la Cour de céans a approuvé l'assujettissement à la LDTR, sous réserve de la cuisine dont les agencements ont été conservés (cf. arrêt 1C_624/2013 du 13 février 2014). Alors qu'il appartenait à la recourante de démontrer que l'appartement avait régulièrement été entretenu, les seules factures produites à cet égard concernent des travaux réalisés entre 2007 et 2009, portant sur un montant que les juges cantonaux pouvaient sans arbitraire qualifier de modeste et impropre à établir un entretien régulier. La recourante a au surplus échoué à démontrer que le concierge avait régulièrement entretenu l'appartement et que les travaux entrepris dans les sanitaires étaient consécutifs à un sinistre ou à des dégâts dus à des tiers et ne devaient pas être pris en compte dans le coût total des travaux (cf. consid. 3 ci-dessus). La cour cantonale pouvait ainsi sans verser dans l'arbitraire admettre être en présence de travaux d'entretien différés que la jurisprudence assimile à des travaux de rénovation en fonction de leur importance et de leur répercussion sur le montant des loyers, quand bien même ils n'accroissaient pas de manière notable le confort de ses occupants. Le montant des travaux pour une réfection totale de l'appartement se chiffre à 39'275,25 fr. et représente un coût par pièce de 9'818 fr. Il approche un cas voisin de celui où la cour cantonale a admis que les travaux excédaient le cadre du simple entretien (cf. ATA/646/2010 du 21 septembre 2010). A ce titre, la cour cantonale pouvait admettre sans arbitraire qu'ils étaient relativement importants. Au demeurant, selon la jurisprudence cantonale, lorsque le coût des travaux n'est pas susceptible d'entraîner à lui seul une soumission des travaux à la LDTR, c'est la combinaison de ce montant et de son impact sur les loyers qui est jugée déterminante (ATA/642/2013 du 1 er octobre 2013 consid. 6e). La Cour de céans a d'ailleurs entériné un assujettissement de travaux à une autorisation de construire dans un cas où le coût par pièce était inférieur à 10'000 fr. en raison de la répercussion importante sur les loyers qui permettait de présumer que les travaux d'entretien avaient été différés (arrêt 1C_323/2014 du 10 octobre 2014 consid. 7.2). En l'occurrence, le loyer après travaux a été augmenté de 56,5%. L'importance de cette hausse permet de présumer que l'on se trouve en présence de travaux allant au-delà de simples travaux d'entretien et entraînant un changement qualitatif (arrêt 1C_405/2015 du 6 avril 2016 consid. 4.3). Il n'est à cet égard pas décisif que le nouveau loyer ait été fixé en application de l'art. 269a CO en tenant compte des loyers usuels du quartier. L'allégation selon laquelle le loyer précédent aurait été fixé artificiellement bas en tenant compte qu'il avait été remis à bail au concierge de l'immeuble, ayant pour charge d'entretenir l'appartement, n'est nullement démontrée. Le contrat de bail conclu avec la concierge ne contient aucune mention à ce propos, l'immeuble abritant l'appartement étant alors soumis à la loi générale sur le logement et la protection des locataires. L'avis de notification de hausse du loyer adressé aux intimés fait uniquement état de l'ancienneté "du précédent locataire" pour justifier le nouveau loyer sans égard à sa qualité de concierge. Au demeurant, il était déjà supérieur au montant des loyers pour des logements correspondant aux besoins prépondérants de la population, ce qui tend à démentir cette affirmation. Le fait que le précédent loyer était déjà supérieur au montant correspondant aux besoins prépondérants de la population fixé par la loi n'est pas déterminant en soi et n'exclut pas un changement qualitatif propre à justifier l'assujettissement des travaux d'entretien différés à une autorisation (cf. GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 197 et les arrêts cités en note 77, tous antérieurs aux travaux litigieux dans la présente cause). Il importe également peu que le coût des travaux était inférieur de 10% de la valeur d'assurance de l'immeuble, voire qu'ils n'aient pas amélioré notablement le confort existant, ces critères n'étant pas décisifs à eux seuls pour déterminer si des travaux doivent ou non être assujettis à une autorisation. En tant qu'elle confirme l'assujettissement des travaux à la LDTR, la Chambre administrative a fait une application soutenable de la loi qui n'appelle aucune intervention de la part du Tribunal fédéral.