Citation: 4A_46/2013 E. 6

6. Condition suspensive D'un commun accord entre les parties, il est convenu que la validité de la mise à disposition de nos parcelles et la signature chez le notaire est subordonnée à l'acceptation de notre part du projet réalisé par votre architecte et la disposition de nos appartements. (...) " A.b. Sans être nécessaire à la réalisation du projet, la parcelle voisine ...3 appartenant à une tierce personne permettait d'ajouter une allée à l'un des immeubles projetés. En juin 2009, la propriétaire a annoncé à la promotrice qu'elle acceptait d'entrer en matière pour la vente de son bien moyennant le versement d'un million de francs, plus un appartement dans l'immeuble à construire. La promotrice a affirmé que c'était possible. Par ailleurs, le plan de quartier prévoyait la construction d'un immeuble sur la parcelle ...4, immeuble qui devait empiéter sur le fonds d'un des deux frères. Le frère concerné s'y est opposé, de sorte que la construction a dû être arrêtée aux limites de sa parcelle; le propriétaire voisin a renoncé à son droit à bâtir, qui devait être affecté à du logement social. A.c. Le 3 septembre 2009, la promotrice et le bureau d'architectes R.________ ont signé un contrat SIA, qui avait pour objet la construction d'immeubles sur les parcelles des deux frères et sur la parcelle ...3. Les honoraires, fixés d'après un coût de l'ouvrage estimé sommairement à 9'366'000 fr., étaient arrêtés forfaitairement à 650'000 fr. hors taxes (HT). Les architectes devaient intervenir à tous les stades, de l'avant-projet jusqu'à la mise en service. Une rémunération de 100'100 fr. HT était prévue pour la phase d'avant-projet, respectivement de 166'900 fr. HT pour la phase de projet. Un article 6 précisait que les honoraires étaient facturés au fur et à mesure de l'avancement des prestations, le premier acompte devant être versé dès réception de l'autorisation de construire. Le 6 octobre 2009, le propriétaire du fonds ...4 a fait savoir à la promotrice qu'il était disposé à lui vendre son solde de droit à bâtir une fois qu'elle aurait acquis les parcelles des deux frères. Le 16 novembre 2009, le bureau d'architectes a établi de nouveaux plans prévoyant trois immeubles, dont un destiné aux deux frères. Ces plans intégraient la parcelle voisine ...3 ainsi que le solde de droit à bâtir évoqué ci-dessus, de sorte que la surface de l'immeuble destiné aux deux frères s'élevait à 328,4 m2 pour deux appartements par étage. Ces plans ont été présentés aux deux frères le 16 décembre 2009 à l'occasion d'une réunion. La promotrice a évoqué l'alternative suivante: soit l'on construisait des appartements plus grands que le minimum prévu dans la convention; soit l'on s'en tenait à des appartements de 120 m2, et des studios destinés à des tiers étaient rajoutés. Les deux propriétaires ont répondu qu'ils voulaient un immeuble indépendant pour eux-mêmes et qu'avant de se décider, ils souhaitaient savoir quel était l'impact financier de surfaces d'appartement plus grandes. En se fondant sur ces plans, la promotrice a débuté la pré-commercialisation du projet et obtenu des conventions de pré-réservation. A la fin 2009, la promotrice a informé la propriétaire de la parcelle ...3 qu'il ne serait pas possible de lui verser un million de francs dès lors que les prix étaient contrôlés par l'Etat. Le 11 janvier 2010, la promotrice et les deux frères se sont à nouveau rencontrés. Ceux-ci ont présenté des plans sommaires établis par une parente, plans qui prévoyaient pour leur immeuble une surface de plancher réduite à 220 m2 par plateau. Ils ont émis la possibilité de faire construire l'immeuble à leurs frais. Par courrier du 12 janvier 2010, la promotrice a pris acte de la volonté des propriétaires de conserver un immeuble entier sur un plateau de 220 m2 au sol, avec 2 appartements par niveau. Elle se référait à la convention signée le 27 juin 2009 et aux diverses modifications effectuées. Dans leur réponse du 18 janvier 2010, les propriétaires ont relevé que lors des deux dernières réunions, la promotrice avait indiqué ne pas pouvoir réaliser la convention, l'un de ses associés gérants étant "allé trop loin" dans ses engagements. Les propriétaires s'étonnaient de la référence à la convention du 27 juin 2009, compte tenu de sa caducité; ils attendaient de la promotrice qu'elle leur fournisse une nouvelle proposition concrète. Le 22 janvier 2010, la promotrice a établi une note comportant divers calculs et mentionnant un "prix terrain" de 4'310'000 fr., un prix au m2 de 1'881 fr. 37 et une surface à bâtir de 3'827 m2. Le 26 janvier 2010, la promotrice a écrit aux propriétaires en ces termes: (...) Suite à notre entrevue de vendredi 22 janvier (...), nous avons pris note que vous souhaitez, dans le cadre de notre convention et de la modification de certains paramètres, attendre le 15 février 2010 pour le feu vert de l'avancement des plans. Ceci pour avoir un pré-accord par rapport au financement du bâtiment de 220 m2 au sol que vous souhaitez conserver. (...) ". Le bureau d'architectes a établi de nouveaux plans datés du 19 février 2010. L'immeuble destiné aux deux frères y figure avec une surface au sol de 246 m2 pour deux appartements par étage. Ces plans n'ont jamais été soumis aux deux intéressés, qui étaient partis en vacances. De retour à la mi-mars 2010, ceux-ci ont fait savoir qu'ils étudiaient la possibilité de réaliser une grande partie du projet pour leur propre compte. Dans un courrier du 22 mars 2010, la promotrice a demandé s'il fallait comprendre que les propriétaires entendaient désormais procéder à une résiliation même partielle du mandat. Elle a précisé que dans une telle hypothèse, elle réclamerait la somme de 1'824'000 fr., dont 732'000 fr. pour les honoraires et la perte d'exploitation du bureau d'architectes. Après de nombreux échanges de courriers, les parties se sont rencontrées le 19 mai 2010; les propriétaires ont déclaré qu'ils n'étaient pas convaincus par les explications sur la faisabilité financière du projet convenu et qu'ils jugeaient impossible d'envisager une nouvelle collaboration. Le 29 juin 2010, la promotrice a fait notifier à chacun des frères un commandement de payer portant sur la somme de 1'824'000 fr.