Citation: 7B.166/2006 29.09.2006 E. A

A.a Mit Zahlungsbefehl des Betreibungsamts Felben-Wellhausen vom 1. Juni 2005 leitete der Staat Thurgau gegen X.________ für ausstehende Grundstückgewinnsteuern zuzüglich Zins und Kosten die Betreibung auf Verwertung eines Grundpfands ein (Betreibung Nr. xxxx). Als Pfand wurde das Stockwerkeigentum Nr. yyyy an der Strasse S.________ in T.________ (7-Zimmer-Wohnung Nr. 2 im ersten und zweiten Obergeschoss) angegeben. Der von X.________ erhobene Rechtsvorschlag wurde rechtskräftig beseitigt. Am 22. November 2005 stellte der Staat Thurgau das Verwertungsbegehren. Das Betreibungsamt Felben-Wellhausen beauftragte daraufhin G.________ mit der Schätzung des Pfandobjekts. Die Schätzung wurde am 6. April 2006 erstattet, wobei der Gutachter festhielt, die 7-Zimmer-Wohnung sei in der Stockwerkeigentumsbegründung anders dargestellt als tatsächlich realisiert. Er habe gemäss der Darstellung in der Stockwerkeigentumsbegründung gerechnet. Der Ausbau sei einfach und teilweise unvollständig. Bei einem Substanzwert von Fr. 769'069.-- und einem Ertragswert von Fr. 548'276.--, einschliesslich notwendiger kurzfristiger Investitionen von Fr. 140'000.--, gelangte der Gutachter auf einen Verkehrswert von Fr. 636'593.--, was nach Abzug der Investitionen von Fr. 140'000.-- einen Schätzwert von gerundet Fr. 495'000.-- ergab. Sodann nahm G.________ eine zweite Schätzung vor, die auf der Annahme einer Fertigstellung gemäss Stockwerkeigentumsbegründung basierte und einen Verkehrswert von Fr. 1'195'000.-- ergab. A.b Am 19. April 2006 teilte das Betreibungsamt Felben-Wellhausen den Parteien mit, aufgrund der Schätzung habe es festgestellt, dass gar kein Stockwerkeigentum vorliege. Die beiden im Jahr 2002 im Grundbuch eingetragenen Stockwerkeinheiten seien räumlich anders verbunden beziehungsweise getrennt. Vom Erdgeschoss (Einheit Y.________) führe eine breite Holztreppe in das erste Obergeschoss und eine weitere Treppe in das zweite Obergeschoss (Einheit X.________). Sämtliche Schlafzimmer und Nasszellen der Familie Y.________ befänden sich in der Einheit X.________. Die Verbindungstreppe vom Erdgeschoss zum Obergeschoss sei im Plan zur Stockwerkeigentumsbegründung gar nicht eingetragen; dafür sei dort neben dem Treppenaufgang im ersten Obergeschoss eine Tür zur daneben liegenden Maisonette-Wohnung eingezeichnet, wo tatsächlich gar kein Durchgang bestehe. Die Maisonette-Wohnung wie auch der dazugehörige Treppenaufgang aussen sowie der Balkon seien immer noch im Rohbau. Aufgang und Balkon würden über kein Geländer verfügen und seien als Zugang zur Einheit X.________ zufolge der fehlenden Sicherung gefährlich. Es liege kein Stockwerkeigentum vor, sondern lediglich Miteigentum. Die Beurkundung sei in wesentlichen Teilen unrichtig. Die eingeleitete Betreibung könne deshalb nicht weitergeführt werden, weshalb sie aufzuheben sei. A.c In der Folge stellte das Grundbuchamt fest, der Eintrag des Stockwerkeigentums sei nicht vor Erstellung der Baute erfolgt, weshalb keine entsprechende Anmerkung ins Grundbuch habe aufgenommen werden können. Eine Rückführung des Stockwerkeigentums in ordentliches Miteigentum gemäss Art. 33c GBV sei daher nicht möglich. Vielmehr seien die Stockwerkeinheiten rechtmässig im Grundbuch eingetragen, dann jedoch nicht nach den Plänen fertig ausgebaut worden. Somit bestehe ein pfändbares Objekt, das wohl auch verwertet werden könne. Am 5. Mai 2006 teilte das Betreibungsamt den Parteien unter dem Titel "Wiederaufnahme des Betreibungsverfahrens" die Auffassung des Grundbuchamts mit, schloss sich dieser an und legte die betreibungsamtliche Schätzung für das Pfandobjekt auf Fr. 495'000.-- fest.