Citation: 4A_356/2018 E. 10

Pour évaluer si la nullité partielle ne frappe que le loyer des trois premières années, selon l'opinion de la défenderesse, ou l'ensemble des clauses concernant le loyer initial, selon l'opinion des demandeurs et l'approche de la Cour de justice, il faut apprécier si le 29 septembre 2011, ces parties-ci auraient accepté un contrat hypothétique fixant un premier échelon de 18'000 fr. pour les trois premières années de bail, puis un échelon de 30'000 fr. dès la quatrième année. Les demandeurs ont en fait accepté un contrat nettement plus onéreux qui leur imposait, pour les trois premières années de bail, un loyer total de 84'600 fr. (26'400 fr. plus 28'200 fr. plus 30'000 fr.) au lieu de 54'000 fr. (trois fois 18'000 fr.). Ayant conclu ce contrat, ils n'ont pas tenté de contester le loyer sur la base des art. 269 et 270 al. 1 CO. De toute évidence, ils auraient donc aussi accepté le contrat hypothétique ici envisagé. Certes, celui-ci aurait prévu une hausse très importante, de 18'000 fr. à 30'000 fr., à la fin de la troisième année, et la défenderesse aurait sans doute dû expliquer que le montant des premières années était particulièrement modique en raison de l'assujettissement au contrôle étatique durant ces années. Rien ne dénote, cependant, que les demandeurs n'eussent pas accepté aussi ce contrat hypothétique. Il s'ensuit que la nullité partielle du contrat effectivement conclu en 2011 ne frappe que le loyer des trois premières années, conformément à la thèse que la défenderesse avance à titre principal.