Citation: 4A_445/2007 28.02.2008 E. 3

Zu prüfen ist zuerst, ob sich die strittige, seit dem Neuabschluss des Mietvertrages erstmalige Erhöhung des Mietzinses mit dem von den Parteien abgeschlossenen Vertrag vereinbaren lässt, indem die Mieter danach die Erhöhung wegen des angerufenen Grundes einer Steigerung der Baurechtskosten erwarten mussten. 3.1 Der Inhalt eines Vertrags bestimmt sich in erster Linie durch subjektive Auslegung, das heisst nach dem übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art. 18 Abs. 1 OR). Wenn dieser unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten (BGE 132 III 24 E. 4 S. 27 f.; 131 III 606 E. 4.1 S. 611; 130 III 66 E. 3.2). Das Bundesgericht überprüft diese objektivierte Auslegung von Willenserklärungen als Rechtsfrage, wobei es an Feststellungen des kantonalen Richters über die äusseren Umstände sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten grundsätzlich gebunden ist (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 133 III 61 E. 2.2.1 S. 67 mit Hinweisen). Diese Grundsätze gelten namentlich auch für die Inhaltsbestimmung des Mietvertrages (BGE 133 III 61 E. 2 S. 66 ff.). Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz in Bezug auf die Frage, ob eine Erhöhung von Baurechtskosten zu einer Erhöhung des Mietzinses berechtige, keinen tatsächlich übereinstimmenden Parteiwillen festgestellt. Demnach ist der Vertragsinhalt nach dem Vertrauensprinzip zu ermitteln und haben die Parteien den Mietvertrag so gegen sich gelten zu lassen, wie ihn die Gegenpartei nach Treu und Glauben verstehen durfte und musste. 3.2 Der streitbetroffene Mietvertrag schweigt sich über die Basis für die Berechnung des vertraglich vereinbarten Mietzinses nicht aus, sondern erwähnt nach den Feststellungen der Vorinstanz die folgenden Faktoren: Hypothekarzinssatz von 3.25 % per 1. Juli 2003, Indexstand von 104,9 Punkten per 31. Mai 2005, Kostensteigerung berücksichtigt bis zum 31. Mai 2005. Nach Treu und Glauben durften die Beschwerdegegner dies so verstehen, dass mit der Erwähnung des Basishypothekarzinssatzes die Grundlage für die standardisierte Berechnung von Mietzinserhöhungen bekannt gegeben wurde, die gemäss Art. 13 VMWG wegen Veränderungen des Referenzzinssatzes zulässig sind, d.h. für Mietzinserhöhungen, die wegen einer Steigerung der Kosten für die Verzinsung des Fremdkapitals anfallen können, das nach dem der Bestimmung von Art. 13 VMWG zugrundeliegenden Berechnungsmodell 60 % der gesamten Anlagekosten ausmacht (vgl. BGE 120 II 100 E. 5a, 302 E. 6a und E. 7a S. 305; Higi, Zürcher Kommentar, N. 206 zu Art. 269a OR; Weber, Basler Kommentar, N. 6a ff. zu Art. 269a OR). Der Hinweis auf den Indexstand gibt sodann über die Basis für die Berechnung von Mietzinserhöhungen zum Ausgleich der Teuerung auf dem investierten risikotragenden Kapital nach Art. 16 VMWG Auskunft, d.h. auf dem vom Verordnungsgeber theoretisch angenommenen Eigenkapital in der Höhe von 40 % des Anlagewertes (vgl. BGE 120 II 100 E. 5a, 302 E. 6a; Higi, a.a.O., N. 398/400 zu Art. 269a OR; Weber, a.a.O., N. 17 f. zu Art. 269a OR; Zihlmann, Das Mietrecht, 2. Aufl., Zürich 1995, S. 167). Die weitere Angabe "Kostensteigerungen berücksichtigt bis zum 30. April 2004" zeigt sodann auf, ab welchem Datum Steigerungen des übrigen Liegenschaftsaufwands zu berücksichtigen sind (vgl. Higi, a.a.O., N. 202 und 206 zu Art. 269a OR). Insgesamt wird damit der Eindruck erweckt, dass im Vertrag die Basisstände von sämtlichen in der ursprünglichen Mietzinsberechnung berücksichtigten Kostenarten (Verzinsung des Fremdkapitals [60 %], Verzinsung des Eigenkapitals [40 %] und weitere Kosten) offen gelegt werden (zu den in die Mietzinskalkulation fliessenden Elementen: vgl. BGE 123 III 171 E. 6a S. 174; Zihlmann, a.a.O., S. 149; Lachat, Commentaire Romand, N. 5 zu Art. 269 OR). Insbesondere was die Anführung des Basishypothekarzinssatzes und des Indexstandes angeht, durften die Beschwerdegegner in guten Treuen davon ausgehen, dass damit die vollständigen Angaben für die Berechnung der möglichen Mietzinserhöhungen offengelegt werden, die sich aus Steigerungen der Kosten für die Finanzierung bzw. für die Verzinsung des Anlagewertes der Mietsache ergeben könnten, d.h. von solchen, die aus einer Zunahme der Kosten resultieren, die für die Bereitstellung der Mietliegenschaft als solcher, einschliessend das Grundstück und das darauf errichtete Gebäude, anfallen (vgl. zur Bestimmung des Anlagewertes nach dem gesamten ursprünglich in die Mietsache investierten Eigen- und Fremdkapital: BGE 123 III 171 E. 6a S. 174; 122 III 257 E. 3a; Weber, a.a.O., N. 8 zu Art. 269). Dies war indessen vorliegend gerade nicht der Fall. Denn hier wurde mit dem von der Beschwerdeführerin investierten Eigen- und Fremdkapital entgegen dem, was die Beschwerdegegner erwarten durften, einzig die Mietgebäulichkeit errichtet. Das Grundstück, auf dem diese steht, wurde dagegen nicht von der Beschwerdeführerin selber mit Eigen- oder Fremdkapital finanziert, sondern von einem anderweitigen Landeigentümer, der es der Beschwerdeführerin zur Nutzung überliess. Dafür hat diese den Baurechtszins zu entrichten. Auf welche Weise dieser bei der Mietpreisgestaltung zu berücksichtigen ist, kann im vorliegenden Fall offen bleiben. Denn nach dem in den Mietvertrag aufgenommenen Hinweis auf den Basishypothekarzinssatz und den Indexstand in Verbindung mit der Information, dass Kostensteigerungen bis zum 31. Mai 2005 berücksichtigt seien, mussten die Beschwerdegegner nicht damit rechnen, dass eine sprunghafte Steigerung des Mietzinses wegen einer Erhöhung eines im Mietvertrag nicht erwähnten Kostenfaktors "Baurechtszins" bevorstehen könnte, die das übliche Mass von Betriebskostensteigerungen weit übersteigt und für sich allein betrachtet einen Mietzinsaufschlag von beinahe 17 % bewirkt. Dies umso mehr, als notorischerweise als landesüblich zu betrachten und damit zu erwarten ist, dass der Vermieter das Land, auf dem das Mietgebäude steht, zu Eigentum erworben und durch Eigenkapital oder Hypothekardarlehen finanziert hat. An diesem Ergebnis vermag nichts zu ändern, dass der zwingende Charakter von Art. 269/269a OR keine von diesen Bestimmungen abweichende Vereinbarungen zulasse, wie die Beschwerdeführerin unter Hinweis auf BGE 133 III 61 E. 3 geltend macht. Im Unterschied zu den Hypothekarzinsen bilden Baurechtszinsen regelmässig gerade keine Faktoren, die sich auch verringern können (BGE 133 III 61 E. 3.2.3 S. 74). Ebensowenig spielt für das Verständnis des Vertrages nach dem Vertrauensprinzip eine Rolle, dass die Beschwerdeführerin mit dem Hinweis auf den Basishypothekarzinssatz sowie den Indexstand und den Stichtag lediglich bezweckt haben will, die Kostenstände der "drei standardisierten" Mietzinsberechnungsfaktoren auszuweisen, unter Vorbehalt von anderen Elementen, die für die Mietzinsgestaltung in Frage kommen könnten. Wenn die Beschwerdeführerin im Übrigen im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages tatsächlich ernsthafte Zweifel an der Weiterführung des Baurechtsvertrages gehabt haben sollte, wie sie behauptet, wäre ihr nach Treu und Glauben erst recht oblegen, die Mieter darauf hinzuweisen, dass die Weiterführung des Mietvertrages ungewiss oder eine erhebliche Erhöhung des Mietzinses möglich sei. Für die Auslegung des Vertrags ist schliesslich auch der behauptete, ohnehin einer tatsächlichen Feststellung im angefochtenen Urteil entbehrende und daher an sich nicht zu hörende, Umstand unbeachtlich, dass die Beschwerdegegner bereits seit einigen Jahren in einer anderen Wohnung derselben Überbauung gewohnt hätten. 3.3 Unter den gegebenen Umständen ist es auch verfehlt, wenn sich die Beschwerdeführerin darauf beruft, dass die Mieter nach der Regelung von Art. 269d Abs. 1 OR jederzeit mit einer Mietzinserhöhung auf den nächsten Kündigungstermin rechnen müssten, der Vermieter den Mieter (lediglich) im Rahmen des amtlichen Formulars über die von ihm verlangte Mietzinserhöhung zu informieren habe und der Mieter sich einer zwar nicht missbräuchlichen, ihm jedoch nichtsdestotrotz unpassenden Mietzinserhöhung durch die Kündigung des Mietverhältnisses entziehen könne. Auch nach der Regelung von Art. 269d Abs. 1 OR sind nur Mietzinserhöhungen zulässig, mit denen die Mieter in guten Treuen zu rechnen haben (vgl. Higi, a.a.O., N. 79 zu Art. 269d OR). Eine Mietzinserhöhung, die über das nach dem Vertrag zu Erwartende hinausgeht, müssen sie nicht hinnehmen. Vielmehr können sie verlangen, dass der Vertrag so zur Geltung kommt, wie sie ihn nach Treu und Glauben verstehen dürfen (vgl. BGE 121 III 163 E. 2d/bb S. 167), und sie brauchen sich nicht gefallen zu lassen, vor die Alternative gestellt zu werden, die in guten Treuen nicht zu erwartende Mietzinserhöhung zu akzeptieren oder umzuziehen.