Citation: 4A_499/2022 E. 4.2.2

4.2.2. La cour cantonale a retenu que l'habitabilité de la surface litigieuse était une qualité promise et attendue, et que c'était en vain que la venderesse se référait au prix de vente inférieur au prix du marché pour exclure tout droit à une réduction du prix. 4.2.2.1. Elle a considéré tout d'abord que les informations données par la courtière étaient opposables à la venderesse dont la courtière était l'auxiliaire (art. 101 CO). Puis, elle a admis que l'habitabilité de cette surface était une qualité promise. Il s'agissait, selon elle, d'une qualité promise selon le principe de la confiance. En effet, le descriptif de vente de la courtière indiquait que la surface habitable était de 288 m 2, soit 6,5 pièces dont deux chambres au deuxième étage, et qu'une salle d'eau supplémentaire ainsi qu'une mezzanine pouvaient être créées à ce deuxième étage. La courtière a fourni des photographies et a fait visiter l'appartement à l'acheteur: à cette époque, il y avait deux chambres et des combles mansardés au deuxième étage. Le jour de la vente, l'acheteur a reçu les plans de sa part d'étage, lesquels mentionnent, au deuxième étage, 66,5 m 2 dont la hauteur est de plus de 240 cm et 81,7 m 2 dont la hauteur est de moins de 240 cm. La cour cantonale en a conclu que l'acheteur pouvait comprendre, de bonne foi, du descriptif de vente et des plans que la surface totale habitable n'était pas de 288 m 2, que les combles mansardés de 81,7 m 2 au deuxième étage étaient d'une utilisation limitée, mais que la surface de 66,5 m 2 dont la hauteur était supérieure à 2,4 m au deuxième étage était " libre dans son utilisation ", rien ne pouvant faire penser que celle-ci ne pouvait pas servir à l'habitation ou au travail. Même si elle ne disposait pas du témoignage de la notaire, la cour cantonale a estimé pouvoir déduire des plans auxquels renvoyait le contrat de vente et qui étaient annexés au registre foncier, que la venderesse avait promis que la surface de 66,5 m 2 au deuxième étage était habitable. Dans son calcul de la moins-value, l'acheteur s'était d'ailleurs limité à ces 66,5 m 2. Elle a ajouté ensuite que la plaquette de présentation de la courtière prévoyait expressément la possibilité d'aménager une salle d'eau supplémentaire au deuxième étage, laquelle était donc également une qualité promise. Elle a conclu que la part d'étage vendue ne présentait pas deux qualités promises et que les autres utilisations retenues ne suffisaient pas pour écarter l'existence de ce défaut, ajoutant que l'acheteur n'était pas tenu de se renseigner à ce sujet puisqu'il en avait reçu la promesse de la venderesse. 4.2.2.2. Examinant ensuite la question de cette surface de 66,5 m2 au deuxième étage sous l'angle des qualités attendues, la cour cantonale a constaté que la venderesse y avait fait exécuter certains travaux d'aménagement (en créant un escalier d'accès, en posant une moquette, en peignant des murs et en posant une cloison permettant de créer deux chambres et un espace chauffé), après la délivrance du permis d'habiter, et qu'elle ne les avait pas fait légaliser. Elle a estimé que l'absence de permis d'habiter - qui faisait peser des risques sur la possibilité de maintenir ou d'améliorer les aménagements - entraînait une perte importante de valeur, voire de l'utilité de l'appartement pour l'acheteur. Elle a considéré que l'acheteur pouvait partir de l'idée qu'il pourrait utiliser cet espace comme deux chambres à coucher ou comme bureau et donc que l'absence de permis d'habiter constituait un manque d'une qualité attendue. 4.2.2.3. Traitant ensuite le grief de la venderesse selon lequel le prix convenu était inférieur au prix du marché et l'acheteur n'aurait donc droit à aucune réduction du prix, la cour cantonale a considéré qu'il n'était pas décisif que le prix de vente fût inférieur au prix du marché car, en principe, un défaut ne peut être exclu pour le seul motif que le prix convenu coïncide plus ou moins avec la valeur objective de la chose vendue. Le prix pouvait également dépendre de facteurs subjectifs, tels que la capacité de négociation des parties, l'état de nécessité du vendeur et les goûts de l'acheteur. Si un prix modique a été négocié en raison d'un défaut, il faut être certain que c'est bien ce défaut qui a justifié le prix. Si, en l'espèce, l'expertise constatait que le prix du marché était supérieur au prix de vente, rien n'était indiqué sur la façon dont le prix de vente avait été fixé. Il n'y avait pas d'élément permettant d'affirmer que l'acheteur pouvait déduire du prix de vente que la surface de 66,5 m 2 était en réalité inhabitable. 4.2.2.4. Dans la mesure où l'usage promis et attendu du deuxième étage était ainsi retenu, l'objet vendu devait permettre cet usage et il y avait donc un défaut.