Citation: 2P.250/2004 13.06.2005 E. 1

Significativo, riguardo all'attendibilità della tesi ricorsuale e alla dichiarazione scritta dell'imprenditore tedesco, è anche il momento in cui questa tesi è emersa. L'insorgente l'ha infatti addotta per la prima volta nell'atto di ricorso alla Camera di diritto tributario, motivando tale attesa con ragioni di riservatezza. In realtà, essa avrebbe certamente potuto farvi riferimento perlomeno nell'ambito delle approfondite discussioni che hanno preceduto il rigetto del reclamo da parte dell'Ufficio di tassazione. Non è infatti dato di vedere quale pregiudizio avrebbe potuto derivarne, dal momento che l'ipotesi di collaborazione era già stata definitivamente abbandonata da anni e la situazione del gruppo D.________ notoria. Già di per sé, l'argomentazione addotta dalla ricorrente a sostegno delle finalità commerciali delle operazioni immobiliari non risulta pertanto convincente. Ancor meno lo appare esaminando la destinazione sostitutiva riservata alle ville. 5.3 Sfumato il previsto utilizzo degli immobili da parte del gruppo D.________, la ricorrente non ha cercato di capitalizzare l'ingente investimento affrontato. In particolare non ha effettuato alcun tentativo di vendita, come d'altronde non aveva fatto neppure quando, come asserito, la proprietà di Magliaso si era rivelata inadeguata. Essa si è limitata ad affittare gli stabili ai fratelli A.________, incontestabilmente persone vicine alla società e da cui, almeno indirettamente, erano giunti i fondi per gli acquisti e le ristrutturazioni. B.A.________ era del resto già proprietario sin dal 1973 della villa di Magliaso, utilizzata quale residenza secondaria. È certo verosimile che sia alquanto difficile reperire un conduttore disposto a pagare, pur per una proprietà lussuosa, un canone di locazione maggiore, se non proprio di quello contabilizzato, almeno di quello ritenuto nella perizia fatta allestire dalla ricorrente per la proprietà di Comano (fr. 180'000.-- l'anno, ossia fr. 15'000.-- al mese). Proprio l'ordine di grandezza di questi potenziali introiti dimostra però l'esistenza di una sproporzione assoluta e per nulla sostenibile da un punto di vista economico tra l'investimento effettuato e il relativo ricavo. Lo attestano peraltro anche i dati del conto economico per l'esercizio 1997: tra interessi passivi, costi di manutenzione ed ammortamenti, la proprietà di Comano comportava infatti oneri per oltre fr. 960'000.--, mentre quella di Magliaso per oltre fr. 362'000.--, senza contare gli stipendi dei custodi. Ne consegue pertanto che l'unica spiegazione plausibile delle operazioni immobiliari va ricercata nella concessione di prestazioni di favore a persone vicine alla società. Tali operazioni configurano dunque una distribuzione dissimulata di utili ai sensi dell'art. 58 cpv. 1 lett. b LIFD. 5.4 In queste circostanze, il valore reale della prestazione offerta non può essere stabilito semplicemente fondandosi sulle pigioni conseguibili sul mercato. Un simile metodo misconoscerebbe la reale portata economica delle spese effettuate e non permetterebbe di considerare appieno l'entità della distribuzione dissimulata di utili. È infatti già l'investimento stesso ad esulare da ogni parametro di redditività e a trovare giustificazione solo in ragioni di pura convenienza privata. Ci si potrebbe quindi persino chiedere se la prestazione a favore dell'azionista non vada ravvisata nell'investimento come tale. In ogni caso non è certo inadeguato valutarla in funzione di un interesse normale sull'investimento. Al riguardo, il tasso di capitalizzazione del 6% appare ragionevole ed è peraltro considerato usuale anche nella menzionata perizia di parte. Va poi aggiunto che l'asserito parziale utilizzo della villa di Comano a scopi aziendali risulta perlomeno trascurabile. Inammissibile è parimenti la limitazione temporale del computo all'ultimo trimestre del 1997; A.A.________ ha infatti trasferito il domicilio a Comano il 1° maggio 1995, per cui già all'inizio del 1997 la proprietà doveva forzatamente trovarsi in condizioni pressoché definitive. La prestazione valutabile in denaro a favore delle persone vicine alla società è pertanto stata rettamente determinata in fr. 975'000.-- per la villa di Comano e in fr. 334'000.-- per quella di Magliaso, ciò che comporta effettivamente riprese contabili per fr. 941'000.--, rispettivamente per fr. 274'000.--. In tal modo il valore conteggiato permane d'altronde ancora inferiore ai costi effetti sopportati (interessi passivi, manutenzione, custodia e ammortamento). Da questo profilo, la decisione impugnata resiste pertanto alle censure sollevate nel gravame.