Citation: 4A_111/2023 E. 3.2

3.2. En vertu de l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée. Est visé le rendement net des fonds propres investis. Le loyer doit offrir un rendement raisonnable par rapport à ces fonds-ci et couvrir les charges immobilières (ATF 142 III 568 consid. 2.1). Le calcul du rendement net s'effectue sur la base de la situation financière de la chose louée à un moment donné. Les différentes étapes de ce calcul sont décrites à l'ATF 147 III 14 (consid. 7.1). Pour déterminer le rendement net d'un appartement en PPE mis en location, il y a lieu de procéder dans l'ordre suivant : 1° Tous les coûts d'investissement effectifs (ou prix de revient) - sans égard à la date des investissements (ATF 141 III 245 consid. 6.6 p. 255) - doivent être établis. Il convient de prendre en compte le prix d'acquisition ainsi que les travaux à plus-value. Un prix d'achat manifestement exagéré doit être réduit au prix normal (art. 269 CO in fine). La jurisprudence admet également un correctif au prix d'acquisition lorsque le bailleur a acquis le bien à un prix préférentiel dans certaines circonstances, par exemple dans le cadre d'une donation mixte. En effet, l'avantage consenti alors à l'acquéreur tend exclusivement à favoriser ce dernier, et non pas ses éventuels locataires (ATF 147 III 14 consid. 7.2.1 et les arrêts cités). En pareil cas, le calcul de rendement peut se fonder sur le prix du marché au moment de l'acquisition (arrêts 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.4; 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.4.4; 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 5.2.4; 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 3.2; 4C.285/2005 du 18 janvier 2006 consid. 2.5). Le fardeau de la preuve du prix préférentiel incombe au bailleur (arrêt 4A_129/2011 précité consid. 3.2). 2° Il faut déduire des coûts d'investissement effectifs les fonds empruntés (fonds étrangers), ce qui permet d'obtenir le montant des fonds propres investis. 3° La totalité des fonds propres doit être réévaluée pour tenir compte du renchérissement (cf. art. 269a let. e CO) entre le moment où ils ont été investis et celui, le cas échéant, de la demande de diminution de loyer (ATF 147 III 14 consid. 8.3). L'adaptation suit l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC). 4° Il y a lieu d'appliquer aux fonds propres réévalués le taux de rendement admissible, fixé à 2 % en sus du taux hypothécaire de référence lorsque ce dernier est égal ou inférieur à 2 % (ATF 147 III 14 consid. 8.4). 5° Au rendement admissible des fonds propres, il faut ajouter les charges immobilières. 6° Le loyer admissible de l'appartement ainsi calculé est comparé au loyer actuel, ce qui permettra de déterminer si, le cas échéant, une diminution du loyer est justifiée.