Citation: 1P.702/2004 10.05.2005 E. 3

Der Baubeschluss vom 18. September 1989 enthält zahlreiche "Bedingungen". Darunter fällt auch die Verpflichtung der Bauherrschaft, die öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung vor Baubeginn im Grundbuch anmerken zu lassen und hierüber dem Amt für Baubewilligungen ein Zeugnis des Grundbuchamtes einzureichen. Der Beschwerdeführer wirft dem Verwaltungsgericht eine willkürliche Auslegung dieser Regelung vor. Nach ihrem klaren Wortlaut handle es sich um eine Suspensivbedingung. Da diese nie eingetreten sei, habe die Baubewilligung vom 18. September 1989 und damit die im Streit stehende öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung nie Gültigkeit erlangt. 3.1 Das Bundesgericht kann nur prüfen, ob die vom Verwaltungsgericht vorgenommene Auslegung Verfassungsrecht verletzt. Im vorliegenden Fall wird lediglich eine Verletzung des Willkürverbots (Art. 9 BV) gerügt. Willkür liegt nach der Rechtsprechung nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder sogar vorzuziehen wäre. Das Bundesgericht weicht vom Entscheid der kantonalen Instanz nur ab, wenn dieser offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 125 I 166 E. 2a S. 168; 125 II 10 E. 3a S. 15, 129 E. 5b S. 134; je mit Hinweisen). 3.2 Das Verwaltungsgericht hat zunächst ausgeführt, bei der Qualifizierung eines Reverses als Bedingung, Befristung, Auflage oder gemischte Nebenbestimmung könne nicht einzig auf den Wortlaut der Baubewilligung abgestellt werden, weil dort oft von Bedingungen die Rede sei, auch wenn es sich der Sache nach um Befristungen oder Auflagen handle. Die Zuordnung habe vielmehr nach dem mit der betreffenden Nebenbestimmung verfolgten Zweck und unter Berücksichtigung des Verhältnismässigkeitsprinzips zu erfolgen. Gestützt darauf kam das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass es sich bei der verlangten Grundbuchanmerkung und dem hierüber einzureichenden Zeugnis des Grundbuchamts nicht um eine Bedingung, sondern um eine Auflage handle: Die in Disp.-Ziff. I.2 des Baubeschlusses enthaltene Eigentumsbeschränkung gelte unmittelbar nach Rechtskraft der Baubewilligung und könne schon aus diesem Grund nur eine Auflage und nicht eine Bedingung für die Gültigkeit der Baubewilligung sein. Die in Disp.-Ziff. I.1 enthaltene "Bedingung", die Reverse vor Baubeginn im Grundbuch eintragen zu lassen, sei ebenfalls als Auflage auszulegen, da der Anmerkung im Grundbuch nur deklaratorische Bedeutung zukomme; es bestehe somit kein Grund, die Gültigkeit der Baubewilligung von der Anmerkung der Eigentumsbeschränkung im Grundbuch abhängig zu machen. 3.3 Diese Erwägungen lassen keine Willkür erkennen: Verwaltungsverfügungen sind - unter Vorbehalt der Problematik von Treu und Glauben - nicht nur nach ihrem Wortlaut, sondern nach ihrem tatsächlichen rechtlichen Bedeutungsgehalt zu verstehen (BGE 123 V 106 E. 1c; 120 V 496 E. 1 S. 497 ff.). Im vorliegenden Fall hat das Verwaltungsgericht sachlich und vertretbare Gründe dafür genannt, weshalb die streitige Nebenbestimmung nicht als Suspensivbedingung sondern als Auflage auszulegen sei. Zu einem gegenteiligen Resultat führt auch nicht der vom Beschwerdeführer vorgebrachte Einwand, wonach es sich bei der Anmeldung zur Grundbuchanmerkung um ein gegenüber der früheren Eigentümerin nicht erzwingbares Verhalten handle und ein solches nur die Wirkung einer Suspensivbedingung zu entfalten vermöge. Der Beschwerdeführer lässt hierbei unberücksichtigt, dass sich die frühere Eigentümerin im Mietvertrag vom 28. Mai 1988 und damit schon vor der Baubewilligung mit der Anmerkung der öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch ausdrücklich einverstanden erklärt hatte. Zudem hatte sie diesen Willen auch mit der von ihr unterzeichneten Grundbuchanmeldung nochmals bekräftigt (vgl. E. 2.2.1 hiervor). Hat demnach die frühere Eigentümerin der Abgabe der entsprechenden Grundbuchanmeldung wiederholt zugestimmt, erweist sich der Einwand des Beschwerdeführers, sie könne dazu nicht gezwungen werden und demzufolge sei eine echte Suspensivbedingung anzunehmen, als unbehelflich. 3.4 Im Übrigen bleibt in diesem Zusammenhang festzustellen, dass auch die frühere Eigentümerin der umstrittenen Nebenbestimmung offensichtlich nicht die Bedeutung einer Suspensivbedingung beigemessen hatte. Andernfalls liesse sich nicht erklären, weshalb sie die Liegenschaft Mainaustrasse 8 auch tatsächlich einer 100 %igen Wohnnutzung zuführte und diese Nutzung bis zum Verkauf ihrer Liegenschaft im Jahre 2002, d.h. während über einem Jahrzehnt, stets beibehielt und - soweit ersichtlich - nie dagegen remonstrierte.