Citation: 4A_453/2009 26.01.2010 E. 3

3.1 Kann ein übereinstimmender wirklicher Parteiwille nicht ermittelt werden, sind vertragliche Vereinbarungen nach dem Vertrauensprinzip so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen, die ihnen vorausgegangen und unter denen sie abgegeben worden sind, verstanden werden durften und mussten (BGE 132 III 24 E. 4 S. 27 f., mit weiteren Hinweisen). Dabei ist vom Wortlaut der Erklärungen auszugehen, welche jedoch nicht isoliert, sondern aus ihrem konkreten Sinngefüge heraus zu beurteilen sind (BGE 123 III 165 E. 3a). Selbst wenn der Wortlaut einer Vereinbarung auf den ersten Blick klar erscheint, kann nicht darauf abgestellt werden, wenn sich aus dem Zweck des Vertrages und den Umständen, unter denen er geschlossen wurde, ergibt, dass er den Sinn der Vereinbarung nicht exakt wiedergibt (BGE 133 III 61 E. 2.2.1 S. 67, mit Hinweisen). Demnach ist der vom Erklärenden verfolgte Regelungszweck, wie ihn der Erklärungsempfänger in guten Treuen verstehen durfte und musste, massgebend (BGE 132 III 24 E. 4 S. 28). Dabei ist zu berücksichtigen, was sachgerecht ist, weil nicht anzunehmen ist, die Parteien hätten eine unangemessene Lösung gewollt (BGE 122 III 420 E. 3a S. 424, mit Hinweisen). Nach der sogenannten Unklarheitsregel sind mehrdeutige Wendungen in vorformulierten Vertragsbedingungen im Zweifel zu Lasten jener Partei auszulegen, welche sie verfasst hat (BGE 124 III 155 E. 1b S. 158, mit Hinweisen). 3.2 Das Obergericht verweist bezüglich der Auslegung der Konkurrenzklausel nach dem Vertrauensprinzip im Wesentlichen auf die Erwägungen des Mietgerichts. Dieses führte insoweit zusammengefasst aus, gemäss ihrem ersten Satzteil beziehe sich die Klausel auf Restaurant-Mieter. Allgemein seien unter Restaurants Orte kommerzieller Gastlichkeit zu verstehen, die sich durch das Angebot einer Auswahl von Gerichten und die Ausstattung mit separaten Tischen und zum Teil auch Räumen für Gäste auszeichneten. Im zweiten Satzteil sei jedoch nicht bloss von Restaurant-Mietern, sondern in einer ausgedehnteren Weise von den "jeweiligen" Mietern die Rede. Aufgrund dieser uneinheitlichen Wortwahl stehe nicht eindeutig fest, ob sich die Konkurrenzklausel einzig auf Mieter von Restaurants im allgemeinen Sinne beziehe, oder ob auch andere Mieter darunterfallen könnten. Im zweiten Absatz der Klausel sei aufgeführt, was den jeweiligen bzw. den Restaurant-Mietern untersagt sei. Dieser Absatz konkretisiere demgemäss die im ersten Absatz verwendeten Begriffe. Jeder Mieter, der die im zweiten Absatz aufgeführten untersagten Nutzungen vornehme, müsse demnach als "jeweiliger" bzw. "Restaurant-Mieter" gemäss dem ersten Absatz gelten. Somit sei nicht nur auf den im Mietvertrag umschriebenen Verwendungszweck, sondern darüber hinaus auch auf das konkrete Angebot eines weiteren Mieters abzustellen. Bezüglich der Umstände des Vertragsschlusses sei zu berücksichtigen, dass die Verhandlungen über eine Konkurrenzklausel wegen der geplanten Vermietung von Lokalitäten an ein zweites Restaurant geführt worden seien. Die Beschwerdegegnerin habe dessen Betrieb akzeptiert, weil es im oberen Segment tätig war und sich insofern von ihrem Selbstbedienungsrestaurant abhob. Die Parteien hätten die Frage, ob der Laden L.________ allenfalls das von der Beschwerdegegnerin betriebene Restaurant konkurrenzieren könnte, im Verlaufe der Vertragsverhandlungen weder thematisiert noch bedacht. Daraus könne jedoch nicht abgeleitet werden, die Konkurrenzklausel sei nicht auf den Vertrag mit dem Lebensmittelladen L.________ anwendbar. Vielmehr sei gemäss dem Wortlaut der Klausel anzunehmen, diese schliesse zwar im unteren Segment nicht jede Konkurrenz aus, jedoch die Erbringung der im zweiten Absatz untersagten Leistungen durch Dritte. Der Lebensmittelladen L.________ bzw. LA.________ habe namentlich Lasagne, Wienerli im Teig und im Mikrowellenofen aufgewärmte Fertigmenus angeboten und damit Leistungen in der Art eines Schnellimbisses erbracht. Damit liege ein Verstoss gegen die Konkurrenzklausel vor. 3.3 Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, das Vertrauensprinzip könne nur die Frage beantworten, ob das tatsächliche Verständnis einer Partei im Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu schützen sei oder nicht. Da die Beschwerdegegnerin beim Vertragsschluss nur an die Konkurrenzierung durch ein weiteres Restaurant, nicht jedoch durch einen Lebensmittelladen gedacht habe, hätten die Vorinstanzen zum Schluss gelangen müssen, der Vertrag gebe bezüglich der Frage, ob auch eine Konkurrenzierung durch den Lebensmittelladen verpönt sei, keine Antwort. Diese Frage hätte daher höchstens gestützt auf eine Vertragsergänzung nach dem hypothetischen Parteiwillen, nicht jedoch gestützt auf eine Vertragsauslegung beantwortet werden dürfen. 3.4 Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerinnen können auch Konstellationen, an welche die Parteien bei Vertragsschluss nicht gedacht haben, deren möglichen Eintritt sie sich jedoch vorstellen konnten, vom Vertrag geregelt werden (vgl. BGE 83 II 297 E. 5b S. 308; KRAMER, Berner Kommentar, Bd. VI.1.1, 1985, N. 221 zu Art. 18). Ob dies zutrifft, ist mangels eines tatsächlich übereinstimmenden Parteiwillens durch die Auslegung des Vertrages nach dem Vertrauensprinzip zu beantworten. Erst wenn der Vertrag auch bei dieser Auslegung die sich stellende Frage nicht beantwortet, kann eine Vertragslücke angenommen werden, welche gemäss dem hypothetischen Vertragswillen geschlossen werden kann (BGE 115 II 484 E. 4 S. 487, mit Hinweisen). 3.5 Da die Vorinstanzen zum Ergebnis kamen, die umstrittene Frage werde durch den nach dem Vertrauensprinzip ausgelegten Vertrag beantwortet, haben sie zu Recht keine Vertragslücke angenommen.