Citation: 4A_598/2018 E. 4.3

4.3. En l'espèce, le demandeur a dûment allégué devant le Tribunal des baux et loyers le procédé de fraude à la loi reproché à la défenderesse, consistant à mettre en place, lorsque le loyer initial était soumis au contrôle des loyers prévu par la LDTR, un système permettant de minimiser le risque de contestation du loyer initial, en concluant avec le locataire un contrat de durée déterminée prévoyant un loyer échelonné (trois ans de loyer fixé par le département, puis un à deux ans avec un loyer largement majoré). La cour cantonale a retenu que la régie avait, à l'époque de la signature du bail, adopté depuis plusieurs années une pratique consistant à conclure, pour les nombreux objets soumis à la LDTR qu'elle gérait, des baux d'une durée déterminée de quatre à cinq ans, à savoir trois ans au loyer LDTR puis un à deux ans à un loyer majoré, correspondant aux prix du marché. Par la voix de son conseil qui la représentait à l'audience du 2 juin 2017 à laquelle elle n'avait pas comparu en personne, la défenderesse a déclaré qu'il n'y avait pas de motif particulier en l'espèce pour avoir conclu un bail de durée déterminée et que c'était la loi qui le permettait sans avoir à motiver ce choix. Il doit par ailleurs être retenu que le demandeur était dans la contrainte car il avait attendu un an pour cet appartement, dont il avait besoin pour recevoir ses enfants car il était en séparation. Il appert ainsi que le demandeur en soi ne souhaitait pas - s'il avait eu le choix - s'engager seulement pour une durée déterminée et n'avait pas d'intérêt à conclure un contrat de bail de durée déterminée plutôt que de durée indéterminée, surtout dans le contexte de la pénurie notoire de logements en ville de Genève. Il ressort d'ailleurs des déclarations du demandeur et du témoin U.________, représentante de la gérance de l'immeuble, qu'avant la conclusion du bail, le demandeur s'était inquiété de la durée de quatre ans qui était alors prévue et de la possibilité de rester dans l'appartement après cette échéance. A la suite de cela, U.________, lui avait indiqué qu'il était possible qu'il puisse rester dans l'appartement à l'échéance du bail, car elle avait souvent vu des renouvellements de baux à durée déterminée, mais qu'elle ne pouvait lui donner aucune assurance quant au fait que son bail serait renouvelé " ad vitam aeternam " (cf. lettre B.b supra). Au surplus, la conclusion d'un bail de durée déterminée de quatre ans, comprenant pour la quatrième année (soit à l'expiration de la durée du contrôle obligatoire) un échelon prévoyant une majoration du loyer de quelque 96,4% motivée par une adaptation aux loyers usuels du quartier - étant précisé que la cour cantonale a retenu que cet échelon conduisait à un loyer abusif -, présentait l'avantage pour la défenderesse, par rapport à un bail de durée indéterminée, de minimiser le risque de voir le loyer ramené à un montant non abusif (art. 270 al. 1 CO). En effet, ce système était de nature à inciter le locataire à se montrer docile et à ne pas contester le loyer initial (y compris l'échelon) afin de ne pas compromettre ses chances d'obtenir un renouvellement de son bail. Si le loyer n'était pas contesté, la bailleresse pouvait soit garder le locataire en place s'il le souhaitait et laisser le bail se perpétuer tacitement (art. 266 al. 2 CO), soit ne pas renouveler le bail et convenir avec un nouveau locataire d'un loyer qui ne soit pas augmenté de plus de 10% par rapport au précédent loyer (art. 270 al. 1 let. a CO), de manière à minimiser le risque de contestation du loyer initial par le nouveau locataire. Si le loyer résultant de l'échelon était en revanche contesté avec succès, la bailleresse ne devait souffrir de s'accommoder d'un loyer non abusif que jusqu'au terme fixe du bail.