Citation: 5A_651/2015 E. 4.1.3

4.1.3. Le statut fiscal des gains immobiliers présente d'assez fortes divergences, tout d'abord entre la Confédération et les cantons, et ensuite entre les cantons eux-mêmes. Suivant la législation applicable, les gains immobiliers peuvent être imposés par le biais d'un impôt spécial ou par le biais de l'impôt ordinaire sur le revenu ou le bénéfice (cf. art. 12 al. 4 LHID). Dans le premier cas, le gain en tant que tel constitue l'assiette de l'impôt. Celui-ci possède toutes les caractéristiques d'un impôt spécial et réel. Il est prélevé sans tenir compte des autres conditions subjectives (de revenu) du contribuable. Dans le second cas, le critère servant au calcul de l'impôt est en fait la capacité économique globale du contribuable et les gains sont imposés conjointement avec les autres revenus ou bénéfices selon le barème de l'impôt en question. Il s'agit donc là d'un impôt général et personnel. Plus précisément, dans les cantons suivant un système dualiste, s'agissant des personnes physiques, les gains peuvent être soumis à l'impôt ordinaire, s'ils sont réalisés sur la fortune commerciale, ou spécial, s'ils le sont sur la fortune privée du contribuable. Dans l'un et l'autre cas, l'objet de l'impôt reste le même: il s'agit du gain réalisé lors de l'aliénation (cf. p. ex. OBERSON, Droit fiscal suisse, 4 ème éd., 2012, §13 p. 295 s.; RIVIER, Droit fiscal suisse, 2 ème éd., 1998, p. 485 ss; L'impôt sur les gains immobiliers, octobre 2012, Informations fiscales éditées par la Conférence suisse des impôts CSI, https://www.estv.admin.ch/estv/fr/home/allgemein/dokumentation/publikationen/weitere-publikationen/dossier-steuerinformationen.html). Dans un cas de faillite, le Tribunal fédéral a d'ailleurs admis, sous l'empire de l'AIFD, que l'impôt sur le gain immobilier constituait une dette de la masse également dans le cas où il était perçu sous la forme de l'impôt (ordinaire) sur le bénéfice en capital, et non sous la forme d'un impôt (spécial) sur les gains immobiliers, l'adjudication étant le fait générateur engendrant la créance fiscale (ATF 120 III 153 consid. 2b; sur la nature de l'impôt: cf. p. ex. RIVIER, Droit fiscal suisse, 1980, p. 201).