Citation: 1A.28/2005 29.07.2005 E. 2

2.1 La ricorrente riconosce che per la valutazione dell'indennità è determinante il 2 marzo 1993, data dell'entrata in vigore del vincolo pianificatorio, e ammette che da allora non si è verificata alcuna significativa modifica dei prezzi. Essa non fa valere, perlomeno con una motivazione conforme all'art. 108 cpv. 2 OG e alla giurisprudenza (DTF 130 I 312 consid. 1.3.1 e riferimenti), che sarebbe in concreto occorso valutare separatamente l'espropriazione materiale da quella formale. Critica tuttavia il fatto che la Corte cantonale abbia preso in considerazione per la determinazione del valore venale del suo fondo essenzialmente due sole compravendite, di cui una avvenuta oltre due anni prima della data determinante, e non abbia per contro considerato altre contrattazioni avvenute nei Comuni di Morbio Inferiore, Morbio Superiore, Vacallo e Castel San Pietro. 2.2 L'indennità espropriativa, corrispondente al valore venale del terreno espropriato, si desume in genere dal confronto dei prezzi pagati per beni simili e in analoga situazione poco prima del "dies aestimandi" (applicando di regola il metodo statistico-comparativo). All'espropriato viene pertanto riconosciuto l'importo ch'egli avrebbe oggettivamente potuto conseguire vendendo il fondo sul libero mercato a un qualsiasi potenziale acquirente. Questo prezzo, cui comunque non va accordato valore assoluto, indica una tendenza del mercato immobiliare in una determinata zona ed in un determinato periodo e deve essere adeguato alle caratteristiche positive o negative della particella in questione, ad esempio per quanto riguarda la forma, la dimensione, le qualità, la possibilità di sfruttamento (cfr. art. 11 lett. a LEspr/TI, corrispondente all'art. 19 lett. a legge federale sull'espropriazione del 20 giugno 1930; DTF 122 II 246 consid. 4, 337 consid. 5, 115 Ib 408 consid. 2c, 114 Ib 286 consid. 7 pag. 295 seg.). 2.3 La Corte cantonale si è essenzialmente fondata su due contrattazioni riguardanti fondi vicini alla particella espropriata, e più marcatamente sulla compravendita, avvenuta nel novembre del 1990, del fondo part. zzz, sito immediatamente a valle di quello della ricorrente. Contrariamente a quanto sembra ritenere quest'ultima, il solo fatto che le contrattazioni prese in considerazione non siano numerose non costituisce tuttavia, di per sé, un abuso o un eccesso del potere di apprezzamento. Anche singoli confronti di compensi possono in effetti permettere conclusioni sul livello generale dei prezzi e possono quindi di principio essere presi in considerazione per fissare l'indennità, quando siano esaminati accuratamente e quando non risulti che circostanze insolite abbiano influito sulla conclusione del contratto (DTF 122 I 168 consid. 3a, 122 II 337 consid. 5a, 115 Ib 408 consid. 2c). L'esistenza di eventi particolari e inusuali è però in concreto stata esclusa dal Tribunale cantonale amministrativo e non è seriamente prospettata né resa verosimile dalla ricorrente nemmeno in questa sede. Tanto più che il fondo part. zzz, immediatamente vicino a quello espropriato, era stato acquistato da un proprietario confinante, che avrebbe quindi potuto avere un interesse particolare ad ampliare la sua proprietà: questa circostanza non concorre però a sostenere la tesi della ricorrente che ritiene troppo basso il prezzo pagato in quel caso (fr. 100.80 al m2), ma potrebbe semmai avvalorare la tesi contraria. D'altra parte, i giudici cantonali hanno ritenuto attendibile detto valore sulla base di un esame approfondito delle risultanze di causa ed hanno in seguito puntualmente spiegato e motivato le ragioni per cui il prezzo medio indicativo accertato (fr. 89.80 al m2) andava poi corretto in funzione delle peculiarità del fondo espropriato, giustificando per finire un'indennità espropriativa di fr. 105.-- al m2. Essi hanno segnatamente rilevato che i fondi part. zzz e www, oggetto delle due contrattazioni prese in considerazione, erano di forma irregolare, ma sfruttabili secondo le possibilità edificatorie previste dal piano regolatore. La particella zzz, di 1'091 m2, si trovava immediatamente a valle del fondo espropriato, distinguendosi da quest'ultimo unicamente per la sua posizione meno elevata, ma presentando condizioni equivalenti dal profilo dell'urbanizzazione, della morfologia e delle possibilità di sfruttamento. Il fondo part. www, di 825 m2, era ubicato nel medesimo comparto territoriale, ma ad una quota inferiore, lungo la strada principale della valle che porta al nucleo di Caneggio, e sotto l'aspetto edilizio poteva pure essere paragonato direttamente alla proprietà della ricorrente. Il prezzo medio di fr. 89.80 al m2 scaturito dalle due citate contrattazioni è poi stato adeguato dai giudici cantonali in funzione della quota più elevata del fondo espropriato, tenuto anche conto della sua configurazione, che comportava nell'ottica di un'edificazione plurima un minor pregio della parte settentrionale rispetto a quella meridionale. Tali constatazioni, non fondate su accertamenti manifestamente inesatti o incompleti o eseguiti violando norme essenziali di procedura (art. 105 cpv. 2 OG), non permettono di ravvisare un eccesso o un abuso del potere di apprezzamento da parte della Corte cantonale nella fissazione dell'indennità espropriativa, ricordato altresì l'ampio margine di apprezzamento concesso alle autorità cantonali nella valutazione di situazioni locali. Né il negozio giuridico riguardante il fondo part. zzz, iscritto nel registro fondiario il 13 novembre 1990, si situa temporalmente a una data troppo distante dal momento determinante per la valutazione dell'indennità nel caso concreto (2 marzo 1993), ove pure si voglia considerare che la Corte cantonale al proposito ha accennato all'andamento del mercato immobiliare successivo alla crisi del 1990. D'altra parte, vista la disponibilità delle citate contrattazioni riguardanti fondi comparabili situati nel medesimo Comune e nello stesso comprensorio della particella espropriata, i giudici cantonali potevano, senza con ciò disattendere il diritto federale e segnatamente il principio della piena indennità, prendere in considerazione innanzitutto questi negozi giuridici, rinunciando quindi ad eseguire confronti nei Comuni citati dalla ricorrente, ubicati peraltro altrove, ai piedi della valle di Muggio, più vicini all'agglomerato urbano e pertanto in situazioni diverse (cfr. DTF 122 II 337 consid. 5a). In tali circostanze, ulteriori prove volte a determinare il valore del fondo espropriato potevano essere ritenute superflue, sicché il rifiuto della Corte cantonale di assumerle sulla base di un apprezzamento anticipato della loro rilevanza non appare lesivo del diritto di essere sentito della ricorrente (cfr., sull'apprezzamento anticipato delle prove, DTF 124 I 208 consid. 4a, 122 II 464 consid. 4a).