Citation: BGE 130 II 290 E. 2.5

In dem von den Vorinstanzen und den Beschwerdegegnern angerufenen BGE 118 Ib 178 E. 4c S. 185 hat das Bundesgericht ausgeführt, das ursprüngliche Betriebskonzept und die entsprechenden Bewirtschaftungsverträge gemäss Globalbewilligung blieben in Kraft, solange keine neuen Verträge abgeschlossen und von der Bewilligungsbehörde genehmigt seien. Allerdings war in jenem Fall die Ausgangslage insofern anders als hier, als nicht die Bewirtschafterin den Abschluss eines neuen Vertrags verlangt hatte, sondern umgekehrt die Eigentümer der einzelnen Wohnungen die Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht beantragt hatten, weil die Voraussetzungen für einen Hotelbetrieb nicht gegeben seien. Diesem Antrag gab das Bundesgericht nicht statt, wobei es anführte, die BGE 130 II 290 S. 298 Wohnungseigentümer hätten es nicht in der Hand, durch Verweigerung ihrer Mitwirkung den hotelmässigen Betrieb zu verunmöglichen. In diesem Zusammenhang erfolgte dann beiläufig noch die (dort nicht entscheidwesentliche) erwähnte Bemerkung, die ursprünglichen Verträge blieben in Kraft. Ebenso beiläufig wurde diese Aussage in einem vergleichbaren Fall bestätigt (Urteil des Bundesgerichts 2A.61/1992 vom 1. März 1994, E. 8). Über einen ähnlich gelagerten Sachverhalt, wie er vorliegend zu beurteilen ist, war in einem Entscheid aus dem Jahre 1996 zu befinden. Dort konnten sich die Wohnungseigentümer und der Hotelbetreiber ebenfalls nicht auf einen neuen Vertrag einigen; das Grundbuchinspektorat setzte daraufhin einen neuen Vertrag in Kraft, was aber auf Beschwerde hin vom Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden als nichtig erklärt wurde, da das Grundbuchinspektorat nicht Verträge in Kraft setzen könne. Dieses Urteil des Verwaltungsgerichts blieb unangefochten. In der Folge ermahnte das Grundbuchinspektorat die Beteiligten im Sinne von Art. 25 BewG, die hotelmässige Bewirtschaftung einzuhalten, wobei in Ermangelung eines neuen Miet- und Bewirtschaftungsvertrags von jenem gemäss Grundsatzbewilligung auszugehen sei. Das in der Folge dagegen angerufene Bundesgericht führte aus, die Führung eines Apparthotels sei unter den Bedingungen des bisherigen Miet- und Bewirtschaftungsvertrags untragbar, weshalb ein neuer Vertrag mit entsprechend revidierten Konditionen abgeschlossen werden müsse. Die Wohnungseigentümer seien daher gehalten, einen für den Betriebsinhaber wirtschaftlich tragbaren neuen Miet- und Bewirtschaftungsvertrag abzuschliessen, weil nur so die Einhaltung der Auflagen zukünftig gewährleistet und damit der Widerruf der Erwerbsbewilligung vermieden werden könne (Urteil des Bundesgerichts 2A.360/1995 vom 15. Mai 1996, E. 3b). Mit dieser Begründung wurde die Beschwerde gegen die Ermahnung abgewiesen. In jenem Fall war freilich die Situation insofern anders als hier, als damals nicht die Betreiberin, sondern die Wohnungseigentümer an das Bundesgericht gelangt waren, sich gegen die behördliche Ermahnung wehrten und den Widerruf der Bewirtschaftungsauflagen anstrebten. Da die konkrete Ausgestaltung des Mietvertrags vor Bundesgericht nicht zur Diskussion stand, konnte sich dieses darauf beschränken auszuführen, die Wohnungseigentümer seien gehalten, einen für den Betriebsinhaber wirtschaftlich tragbaren Vertrag abzuschliessen, ohne sich über dessen Inhalt näher zu äussern. BGE 130 II 290 S. 299 Immerhin führte das Bundesgericht weiter aus, die kategorische Weigerung der Wohnungseigentümer, von den ursprünglichen Vertragsbedingungen abzuweichen, sei eine der Ursachen dafür gewesen, weshalb die Bewirtschaftungsauflagen nicht eingehalten worden seien bzw. die Voraussetzungen für die zukünftige Einhaltung der Auflagen nicht hätten geschaffen werden können (Urteil des Bundesgerichts 2A.360/1995 vom 15. Mai 1996, E. 3b). Das Bundesgericht hat also dort bereits eine Pflicht der Wohnungseigentümer anerkannt, gegebenenfalls von den ursprünglichen Vertragskonditionen abzuweichen, wenn sich erweist, dass mit diesen ein wirtschaftlich tragbarer Hotelbetrieb nicht möglich ist. Die Frage ist damit nur noch, ob die Verwaltungsbehörden befugt sind, einen bestimmten Vertragsinhalt vorzuschreiben. Der bisherigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung lässt sich die Antwort nicht entnehmen, da sich die Frage in dieser Form noch nie gestellt hat. Sie ist hier zu beantworten.