Citation: BGE 121 III 397 E. 2bb

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, que chacune des parties invoque à l'appui de sa thèse, pour juger de l'admissibilité d'une majoration de loyer, dans le cadre de la méthode de calcul relative, il faut tenir compte de tous les facteurs de hausse qui n'ont pas été pris en considération lors de la dernière fixation du loyer, à moins que l'absence d'une réserve valablement formulée n'y fasse obstacle (ATF 118 II 422 consid. 3a/bb). Appliqué au cas du loyer échelonné proprement dit, au sens de l'art. 269c CO, soit à la situation où l'échelonnement du loyer a été stipulé lors de la conclusion du bail, ce principe jurisprudentiel commande de prendre en compte la date d'expiration du bail. La raison en est que, dans ce type de bail, le loyer englobe l'ensemble des frais pour la durée du contrat (Message, ibid.). Le bailleur en fixe le montant initial et les échelons subséquents en fonction de l'évolution probable des facteurs de hausse. L'art. 18 OBLF, en tant qu'il prescrit l'indication chiffrée (en francs ou en pour cent du loyer) du montant de la majoration auquel le bailleur renonce, ne permet pas à ce dernier de formuler une réserve pour le cas où cette évolution ne correspondrait pas à ses prévisions. De son côté, le locataire peut contester, dans le délai prévu à cette fin, le résultat de l'analyse prospective de la situation conjoncturelle effectuée par le bailleur. S'il ne le fait pas, les deux parties sont liées, pour toute la durée du bail, à savoir pour trois ans au moins, au montant du loyer initialement convenu, ainsi qu'aux échelons prévus (COMMENTAIRE DE L'USPI, n. 5 ad art. 269c CO et n. 7 ad art. 270d CO). Le bail à loyers échelonnés comporte donc un élément aléatoire, dans la mesure où il anticipe la variation des facteurs de hausse et de baisse jusqu'à l'expiration du bail. Cependant, les parties en sont conscientes et elles acceptent que le loyer, tel qu'il a été fixé à la signature du contrat, fasse règle pour elles jusqu'à l'échéance du bail, quand bien même leurs pronostics concernant l'évolution de ces facteurs ne se vérifieraient pas, parce que chacune d'elles pense trouver son intérêt dans la conclusion d'un bail de cette nature. Il est donc normal que l'on se reporte à la date d'expiration du bail à loyers échelonnés pour vérifier si l'évolution des facteurs de hausse invoqués par le bailleur justifie ou non la majoration de loyer BGE 121 III 397 S. 403 notifiée subséquemment au locataire. LACHAT/MICHELI (op.cit., p. 224, note 38) proposent, quant à eux, de remonter jusqu'à l'entrée en vigueur du dernier échelon de loyer (dans le même sens, cf. l'arrêt non publié du 18 mai 1982, dans la cause C.45/1982, consid. 3d, que BARBEY [op.cit., p. 62 note 220] qualifie de très discutable sur ce point). Ils négligent toutefois le fait que le loyer échelonné couvre l'ensemble des frais pour toute la durée du bail, y compris le laps de temps séparant l'entrée en vigueur du dernier échelon de l'échéance du contrat. Au demeurant, la gradation du loyer échelonné ne coïncidera généralement pas, du point de vue temporel, avec les variations successives des facteurs de hausse ou de baisse du loyer, puisqu'elle aura été fixée d'avance et qu'elle doit respecter l'intervalle fixé par la loi (art. 269c let. b CO). On ne saurait, partant, assimiler l'entrée en vigueur du dernier échelon à une nouvelle fixation du loyer. En cela, la situation a évolué par rapport à l'ancien droit: à l'époque, le locataire pouvait contester chaque augmentation résultant de l'échelonnement du loyer, et c'est pour ce motif que le Tribunal fédéral, dans l'arrêt précité, a pris en considération les modifications des bases de calcul survenues depuis l'entrée en vigueur du dernier échelon de loyer non contesté par le locataire. A l'expiration de la durée convenue pour le bail à loyers échelonnés, s'il s'agit d'un bail à terme fixe, le bailleur pourra négocier un nouveau contrat avec le locataire en place ou avec un tiers et, à cette occasion, augmenter le précédent loyer au cas où celui-ci ne lui permettrait plus d'obtenir un rendement suffisant de la chose louée parce que les prévisions faites lors de la conclusion du bail échelonné, quant à l'évolution des facteurs de hausse, ne se seraient pas vérifiées par hypothèse. De son côté, le locataire aura toujours la possibilité de refuser l'offre du bailleur et de rechercher un logement meilleur marché. Si, toutefois, il ne souhaite pas quitter les lieux, bien qu'il juge excessif le nouveau loyer que lui propose le bailleur, il pourra contester ce loyer "initial", aux conditions de l'art. 270 CO. Il lui sera enfin loisible, le cas échéant, de demander une diminution du dernier échelon de loyer dans le cadre d'une procédure tendant à la prolongation du bail (art. 272c al. 1 CO). Dans le cas d'un bail de durée déterminée improprement dit (sur cette notion, cf. l' ATF 114 II 165 consid. 2b et les références, ainsi que LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 280, qui parlent de baux "congéables"), soit d'un bail reconductible tacitement après la durée minimum de trois ans imposée par l'art. 269c let. a CO, le bailleur pourra solliciter une majoration du BGE 121 III 397 S. 404 dernier échelon de loyer pour le terme de résiliation, sur la base de l'art. 269d CO, et le locataire invoquer l'art. 270a CO à l'appui d'une demande de diminution de son loyer. Dans ce cadre-là, le nouveau loyer admissible devra être déterminé au moyen de la méthode de calcul absolue, car le mode de fixation d'un loyer échelonné (anticipation de l'évolution probable des facteurs de hausse et de baisse de loyer) n'autorise pas le recours à la présomption selon laquelle le précédent loyer - en l'occurrence, le dernier échelon entré en vigueur - est censé procurer au bailleur un rendement suffisant de la chose louée. En revanche, si, à l'expiration de la durée déterminée du bail "congéable", le bail est reconduit tacitement, de même que dans l'hypothèse d'une reconduction tacite d'un bail de durée déterminée proprement dit (art. 266 al. 2 CO), cette présomption jouera à nouveau lorsqu'il faudra examiner l'admissibilité d'une majoration de loyer subséquente à l'aide de la méthode de calcul relative, parce que l'on pourra alors inférer de l'inaction du bailleur qu'il estime suffisant le loyer qui était en vigueur au moment où il aurait pu soit résilier le bail ou majorer le loyer (i.e. à l'échéance du bail "congéable"), soit, s'agissant d'un bail de durée déterminée stricto sensu, exiger le départ du locataire. Il en ira de même dans le cas d'une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative, après reconduction tacite du bail à loyers échelonnés. Mais si, dans ces deux variantes de reconduction tacite d'un tel bail, le bailleur ou le locataire réclamait l'application de la méthode absolue, il y aurait lieu de donner suite à sa demande. En effet, comme on l'a déjà souligné, le mode de fixation du loyer échelonné, étant donné son caractère aléatoire, rend admissible le recours à la méthode absolue, par exception à la règle jurisprudentielle imposant de relativiser les motifs de hausse absolus (ATF 121 III 163 consid. 2c), même si les circonstances ne se sont pas modifiées depuis la date d'expiration de la durée initiale pour laquelle le bail à loyers échelonnés a été conclu.