Citation: 4C.418/2005 14.03.2006 E. 3

Die Beklagten bringen zunächst vor, die Beklagte 2 hätte bezüglich der von ihr gelieferten Möbel einen Eigentumsvorbehalt eintragen lassen. Das Konkursamt habe bestätigt, dass die Stockwerkeinheiten ohne die Möbel verwertet würden. Trotzdem vermiete die Klägerin die von ihr ersteigerten Wohnungen mit den Möbeln der Beklagten 2, weshalb ihr die Möbel in Rechnung gestellt worden seien. Nach Auffassung der Beklagten besteht damit eine Forderung, mit welcher sie gemäss dem Mietvertrag die Mietzinsforderung verrechnet haben. 3.1 Im Berufungsverfahren ist das Bundesgericht grundsätzlich an die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz gebunden. Ausnahmen von dieser Bindung kommen nur in Betracht, wenn die Vorinstanz bundesrechtliche Beweisvorschriften verletzt hat, wenn ihr ein offensichtliches Versehen unterlaufen ist (Art. 63 Abs. 2 OG) oder wenn der von ihr ermittelte Sachverhalt im Hinblick auf die Anwendung des Bundesrechts der Ergänzung bedarf (Art. 64 OG). Die Partei, die den Sachverhalt berichtigt oder ergänzt wissen will, hat darüber genaue Angaben mit Aktenhinweisen zu machen (Art. 55 Abs. 1 lit. d OG; BGE 130 III 102 E. 2.2 S. 106; 115 II 484 E. 2a S. 485 f., je mit Hinweisen). Eine Ergänzung setzt zudem voraus, dass entsprechende Sachbehauptungen bereits im kantonalen Verfahren prozesskonform aufgestellt, von der Vorinstanz aber zu Unrecht für unerheblich gehalten oder übersehen worden sind, was wiederum näher anzugeben ist. Ohne diese Angaben gelten Vorbringen, die über die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil hinausgehen, als neu und sind damit unzulässig (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG; BGE 127 III 248 E. 2c S. 252). 3.2 Die Vorbringen der Beklagten betreffend die Verwendung der Möbel finden in den tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Verfügung keine Stütze. Insoweit ist nicht darauf einzutreten, da die Beklagten sich nicht auf eine der oben genannten Ausnahmen berufen. 3.3 Die Vorinstanz ging überdies davon aus, die Beklagten hätten die auf diesem Sachverhalt gründenden Forderungen erstmals im kantonalen Beschwerdeverfahren erhoben. 3.3.1 Die in Art. 274d Abs. 3 OR verankerte soziale Untersuchungsmaxime hindert die Kantone nicht daran, neue Vorbringen im kantonalen Rechtsmittelverfahren für unzulässig zu betrachten (BGE 125 III 231 E. 4a S. 239; Bundesgerichtsurteil 4C.536/1996 vom 26. Februar 1997 E. 3b publ. in SJ 1997 S. 416 f.). Auch verpflichtet sie die Gerichte nicht, von sich aus Nachforschungen anzustellen, wenn die Vorbringen der Parteien dazu keinen Anlass geben (BGE 125 III 231 E. 4a S. 238 f.; Bundesgerichtsurteil 4C.161/1997 vom 18. Mai 1998 E. 2a, publ. in SJ 1998 S. 645 f.). 3.3.2 Dass die Beklagten ihre Vorbringen betreffend Nutzung der Möbel trotz Eigentumsvorbehalts im kantonalen Verfahren rechtzeitig und prozesskonform eingebracht hätten, legen sie nicht dar und ist auch nicht ersichtlich. Entgegen der Auffassung der Beklagten genügt dazu nicht, dass sie bereits vor der Mietschlichtungsstelle einen Schadenersatzanspruch angemeldet haben. Die Beklagten schlossen die Eingabe an die Schlichtungsstelle nämlich mit dem Hinweis, die Forderung gegen die ursprüngliche Vermieterin habe bei Abschluss des Mietvertrages Fr. 123'231.-- betragen. Bis zum Kündigungstermin sei die vereinbarte Verrechnung noch nicht "erfüllt". Aus diesem Grund sei der Kündigungstermin bis zur gänzlichen Bezahlung der Forderungen hinauszuschieben oder allenfalls den Beklagten für den Ausfall Schadenersatz zu leisten. Daraus konnten die zuständigen Gerichte ohne Verletzung von Bundesrecht schliessen, die von der Beklagten 2 gestellte Schadenersatzforderung beziehe sich auf diesen Sachverhalt, und festhalten, die Klägerin habe die Verpflichtung der ursprünglichen Vermieterin nicht übernommen, weshalb den Beklagten keine verrechenbare Forderung gegenüber der Klägerin zustehe. 3.4 Selbst wenn man die Vorbringen der Beklagten bezüglich der Benützung der Möbel durch die Klägerin als zutreffend unterstellt, ergibt sich daraus weder die Unzulässigkeit der ausserordentlichen Kündigung noch die Begründetheit der von der Beklagten 2 geltend gemachten Forderung. 3.4.1 Inwiefern die Annahme, die Klägerin habe die Verpflichtung der ursprünglichen Vermieterin nicht übernommen, gegen Bundesrecht verstösst, legen die Beklagten nicht dar und ist auch nicht ersichtlich. Der in der Eingabe an die Schlichtungsstelle von den Beklagten angerufene Art. 261 OR bezieht sich auf den Übergang des Mietverhältnisses und erfasst nicht Forderungen gegenüber der Vermieterschaft, mit denen die Mieter den Mietzins zu tilgen gedenken. Insoweit ist die Verrechnung mangels Gegenseitigkeit der Forderungen ausgeschlossen. Allfällige Ansprüche der Beklagten 2 aus dem Verkauf der Möbel richten sich nicht gegen die Klägerin, sondern gegen die ursprüngliche Vermieterin und wären im Konkursverfahren geltend zu machen gewesen. 3.4.2 Soweit der Beklagten 2 infolge Eigentumvorbehalts ein dinglicher Anspruch an den Möbeln zusteht, geht dieser auf Herausgabe der Möblierung. Dass die Beklagten sich gegenüber der Klägerin darauf berufen hätten, ist nicht festgestellt und legen die Beklagten nicht dar. Eine Verrechnung des Mietzinses mit dem Herausgabeanspruch für Möbel kommt mangels Gleichartigkeit der Forderungen nicht in Betracht, und für die behauptete Pflicht der Klägerin zur Leistung von Schadenersatz fehlt auch in den Ausführungen der Beklagten jegliche Grundlage. 3.4.3 Wenn die Vorinstanz die Kündigung wegen Zahlungsrückstandes unter diesen Umständen als gültig ansah, hat sie kein Bundesrecht verletzt. Da gegenüber der Klägerin kein Schadenersatzanspruch ausgewiesen ist, kann mangels Rechtsschutzinteresses offen bleiben, ob die Forderung der Beklagten 2 gestützt auf Art. 274g OR überhaupt im gesamten Betrag im Ausweisungsverfahren hätte behandelt werden müssen, oder ob die zwingende Kompetenzattraktion nur die für die ausserordentliche Kündigung massgebende Frage, ob der Mietzins durch Verrechnung getilgt wurde, beschlägt.