Citation: 4C.394/2002 28.03.2003 E. 3.1

Les juges cantonaux ont retenu, par ailleurs, que la réelle et commune intention des parties avait été de suspendre les effets de la convention passée le 3 juin 1991 à l'exercice du droit d'emption jusqu'au terme finalement convenu, soit le 30 août 1993. Pour eux, ladite convention constituait ainsi une vente immobilière conditionnelle. Comme la condition suspensive qui l'affectait ne s'était pas accomplie, le droit d'emption n'ayant pas été exercé en temps utile, la situation était la même que si la convention précitée n'avait jamais été conclue. Par conséquent, la défenderesse était tenue de rembourser aux demandeurs les acomptes qu'ils lui avaient versés avant le 30 août 1993. 3.2 La qualification juridique de la convention du 3 juin 1991, telle qu'elle a été effectuée par les juges d'appel, et la conséquence qu'ils en ont tirée, quant aux acomptes versés par les demandeurs en application de cette convention, ne prêtent pas le flanc à la critique. 3.2.1 Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le précontrat qui contient déjà tous les éléments essentiels du contrat principal doit être assimilé à ce contrat. Ainsi la promesse de vente doit-elle être traitée, en principe, à l'égal d'une vente lorsque cette dernière doit être conclue à des conditions identiques à celles stipulées dans la promesse (ATF 118 II 32 consid. 3b et c et les références; sur l'état de la controverse dont la promesse de vente immobilière est l'objet de longue date, voir Tercier, Les contrats spéciaux, 3e éd., n. 957 et les auteurs cités). Il est en outre possible d'assortir le contrat de vente immobilière - lequel peut être soumis à une condition suspensive (art. 217 al. 1 CO) - d'un droit d'emption annoté au registre foncier (ATF 103 III 97 consid. 2b). Ce droit est défini comme un droit d'acquisition conditionnel subordonné à une condition suspensive potestative, la déclaration d'exercice du droit (ATF 121 III 210 consid. 3c p. 212; voir aussi l'ATF 126 III 421 consid. 3a/aa p. 423); il s'analyse comme une vente conditionnelle (Tercier, op. cit., n. 1008; Steinauer, Les droits réels, tome II, 3e éd., n. 1697). Dans le cas concret, il ressort de l'énoncé des clauses principales de l'acte authentique du 3 juin 1991, opéré plus haut, que l'accord passé à cette date devant notaire contenait déjà tous les éléments essentiels de la vente immobilière projetée. Bien plus, alors que le titulaire du droit d'emption qui exerce ce droit ne devient pas propriétaire de l'immeuble ipso facto, puisqu'il faut encore que le concédant requière l'inscription au registre foncier du transfert de propriété (Steinauer, op. cit., n. 1712), dans l'acte susvisé, la défenderesse requérait d'ores et déjà ce transfert moyennant l'avènement d'une triple condition. Sous cette réserve, le transfert de propriété devait donc s'effectuer sans intervention ultérieure de la propriétaire de l'immeuble. Cette circonstance confirme, si besoin est, que la promesse de vente et d'achat, assortie d'un droit d'emption, conclue le 3 juin 1991 était en réalité une vente immobilière. Que cette vente ait revêtu un caractère conditionnel ne nécessite pas de longues explications. Aussi bien, la cour cantonale a constaté souverainement la réelle et commune intention des parties à cet égard, qui était de suspendre les effets de la convention passée le 3 juin 1991 à l'exercice du droit d'emption jusqu'au terme stipulé (31 août 1992) et prolongé jusqu'au 30 août 1993. La raison d'être de la condition prévue dans ladite convention ressort implicitement d'autres constatations faites par les juges cantonaux: il s'agissait de permettre aux demandeurs de trouver de l'argent pour payer le solde du prix de vente et, s'ils n'y parvenaient pas, de renoncer à l'acquisition de la PPE. La condition stipulée était une condition suspensive, au sens des art. 151 à 153 CO. Au demeurant, la loi n'admet que ce type de condition pour une vente immobilière (art. 217 al. 1 CO; Giger, Commentaire bernois, n. 7 ad art. 217 CO). 3.2.2 Selon l'art. 151 al. 2 CO, le contrat soumis à une condition suspensive ne produit d'effet qu'à compter du moment où la condition s'accomplit, si les parties n'ont pas manifesté une intention contraire. Si la condition vient à défaillir, les prestations déjà effectuées, outre le profit éventuellement réalisé (art. 153 al. 2 CO), doivent être restituées conformément aux règles sur l'enrichissement illégitime, à savoir l'art. 62 al. 2 CO ("cause qui ne s'est pas réalisée", condictio causa data causa non secuta ou condictio ob causam futuram; dans ce sens, cf. ATF 119 II 20 consid. 2a; 115 II 28; 110 II 335 consid. 1; arrêt C.570/1985 du 2 avril 1986, consid. 2b, 1er par. in fine, publié in SJ 1987 p. 154; voir aussi, parmi d'autres: Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2e éd., p. 589, 856 et 858; Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 7e éd., vol. I, n. 1485 s. et vol. II n. 4125; von Tuhr/Peter, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, 3e éd., vol. I, p. 467; Keller/Schaufelberger, Ungerechtfertigte Bereicherung, 3e éd., p. 58 let. B; Schulin, Commentaire bâlois, 2e éd., n. 13 ad art. 62 CO; Ehrat, Commentaire bâlois, 2e éd., n. 6 ad art. 153 CO). En l'espèce, la cour cantonale a fait une application correcte de ces principes en admettant que la défenderesse était tenue de rembourser aux demandeurs la totalité des acomptes que ceux-ci lui avaient versés à titre d'exécution anticipée d'un contrat de vente immobilière soumis à une condition suspensive qui ne s'est pas accomplie.