Citation: 1C_726/2013 E. 5

Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz hat der Beschwerdeführer im Jahre 1980 die Wohnung A im Erdgeschoss des ehemaligen Kalberstalls eingerichtet. Zehn Jahre später baute er ebenfalls im Erdgeschoss die Wohnung B ein. Am Augenschein vom 21. Januar 2010 wurde festgestellt, dass in der Zwischenzeit im Obergeschoss die Wohnung C und der Nebenraum D eingebaut wurden. Die Behörden hatten vom illegalen Einbau der Wohnung A während dieser ganzen Zeit Kenntnis. Die Gemeinde forderte denn auch den Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs auf. Dieser kam der Aufforderung am 22. September 1981 nach, doch traf der Gemeinderat in der Folge nie einen förmlichen Entscheid über das Gesuch. Im Jahre 1991 wurde der illegale Einbau der Wohnung B zwar mit einer Busse geahndet, doch erfolgten keine Anordnungen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Die Gemeinde verfügte eine solche erst am 28. Juni 2012, hinsichtlich der Wohnung A somit nach Ablauf der dreissigjährigen Verwirkungsfrist. Die Vorinstanz geht davon aus, dass der Anspruch auf Wiederherstellung auch für die Wohnung A nicht verwirkt sei, da die drei Wohnungen und der Nebenraum eine bauliche Einheit bildeten. Da noch in einer Zeitspanne von weniger als dreissig Jahren der Wohnraum im ehemaligen Stall vergrössert worden sei, erscheine der Wiederherstellungsanspruch nicht verwirkt. Die Verwirkungsfrist beginnt, wie bereits erwähnt, mit der Erstellung des Gebäudes oder Gebäudeteils zu laufen. Das Bundesgericht hat erklärt, dass bei einer vor über dreissig Jahren erstellten Waldhütte, die bis zum Ergehen des Abbruchbefehls sukzessive in ein Ferienhaus ausgebaut wurde, der Wiederherstellungsanspruch nicht verwirkt sei. Denn die vor über dreissig Jahren erstellte Waldhütte bestehe durch den laufenden Ausbau gar nicht mehr und könne nicht abgebrochen werden; für das neu entstandene Ferienhaus sei aber die Verwirkung des Abbruchanspruchs nicht eingetreten (BGE 136 II 359 E. 8.3 S. 368). Mit diesem Fall ist der hier zu beurteilende nicht vergleichbar. Bei den in den Kalberstall eingebauten Wohnungen und dem Nebenraum handelt es sich um voneinander abgetrennte, selbstständige Gebäudeteile. Sie wurden denn auch stets an verschiedene Personen vermietet. Es ist technisch auch ohne weiteres möglich, nur einzelne dieser Wohnungen zurückzubauen. Die vorinstanzliche Auffassung erweist sich demnach als unzutreffend. Der angefochtene Entscheid lässt offen, ob die kleinen baulichen Veränderungen, welche die Wohnung A seit ihrer Erstellung im Jahre 1980 erfahren hat, den Lauf der Verwirkungsfrist beeinflussen können. Der Vergleich der Pläne der Baueingaben aus den Jahren 1981 und 2010, wie ihn die Gemeinde Ballwil in ihrem Entscheid vom 28. Juni 2012 unternimmt, zeigt bei der Wohnung A lediglich geringfügige Veränderungen, welche die Baurechtswidrigkeit nicht vergrössern. Entscheidend ist, dass die Grösse, die Funktion und weitgehend auch die Raumeinteilung während des Laufs der dreissigjährigen Verwirkungsfrist unverändert blieben. Entgegen der Auffassung der Gemeinde Ballwil kann deshalb nicht von Veränderungen gesprochen werden, die einem neuen Gebäudeteil gleichkämen und den neuen Beginn der Verwirkungsfrist auslösen könnten. Schliesslich bestehen auch keine baupolizeilichen Gründe, die den Rückbau der Wohnung erforderten. Die Gemeinde Ballwil führt aus, dass die strikte Durchsetzung der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet die Wiederherstellung rechtfertige. Sie verhält sich dabei aber widersprüchlich. Wenn sie dem genannten Grundsatz - an sich zu Recht - einen hohen Stellenwert beimisst, hätte sie umso mehr Anlass gehabt, den Rückbau viel früher zu verfügen. Die Wohnung A befindet sich in einem grossen Stallgebäude und tritt nach aussen nicht stark in Erscheinung. Von einem zwingenden raumplanerischen Erfordernis, die Wohnung zurückzubauen, kann unter diesen Umständen keine Rede sein.