Citation: 9C_537/2024 E. 4.1.1

4.1.1. Ein wesentliches Indiz für die Tätigkeit eines gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers kann der Einsatz erheblicher Fremdmittel sein, sofern er über das hinausgeht, was auch in der privaten Vermögensverwaltung üblich ist, wie z.B. bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek. Dem Kriterium des Einsatzes erheblicher fremder Mittel liegt die Überlegung zugrunde, dass, wer einen extremen Fremdkapitalanteil beansprucht, ein erhöhtes Risiko eingeht und dies auf eine geschäftliche Transaktion hindeutet. Denn die Tätigkeit des selbständigen bzw. gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers erfolgt auf eigene Rechnung und Gefahr, indem ein eigentliches Unternehmerrisiko eingegangen wird (vgl. Urteile 9C_541/2023 vom 20. August 2024 E. 2.4.1; 2C_1021/2019 vom 30. Oktober 2020 E. 6.5.1). Bei Mehrfamilienhäusern beträgt die 1. Hypothek in der Regel bis zu zwei Drittel des Verkehrswerts und die 2. Hypothek von 67% bis 80% des Verkehrswerts. Eine darüber hinausgehende Fremdfinanzierung deutet auf Gewerbsmässigkeit hin. Üblicherweise wird bei nicht selbst genutzten Liegenschaften sowie Zweit- und Ferienwohnungen von unüblich hohen Fremdmitteln gesprochen, wenn der Fremdfinanzierungsgrad mehr als zwei Drittel beträgt (vgl. Urteile 9C_541/2023 vom 20. August 2024 E. 2.4.1; 2C_643/2021 vom 13. Oktober 2022 E. 4.2; 2C_1021/2019 vom 30. Oktober 2020 E. 6.5.2; 2C_966/2016 vom 25. Juli 2017 E. 4.1.1). Selbstbewohnte Liegenschaften sind regelmässig bis zu rund 80 % des Verkehrswerts fremdfinanziert (vgl. Urteile 9C_541/2023 vom 20. August 2024 E. 2.4.1; 2C_1021/2019 vom 30. Oktober 2020 E. 6.5.2; 2C_966/2016 vom 25. Juli 2017 E. 4.1.1; betreffend einen vollständig fremdfinanzierten und schon deshalb die Grenzen einer privaten Vermögensverwaltung überschreitenden Erwerb einer Immobilie: vgl. Urteile 9C_541/2023 vom 20. August 2024 E. 2.4.2; 2C_702/2020 vom 21. April 2022 E. 4.1; 2C_1204/2013 vom 2. Oktober 2014 E. 2.4; 2C_1156/2012 vom 19. Juli 2013 E. 8.2.2; 2A.229/2000 vom 5. Dezember 2000 E. 3b; siehe daneben auch das Urteil 2C_643/2022 vom 13. Oktober 2022 E. 4.1: Erwerbstätigkeit im Zusammenhang mit einer durch die Vorinstanz festgestellten Fremdfinanzierungsquote von 75%; Urteil 2C_553/2019 vom 9. März 2021 E. 4.2.4: Gewerbsmässigkeit bei einer Fremdfinanzierung in der Höhe von 64%).