Citation: 1P.551/2004 10.02.2005 E. 4

Die Beschwerdeführerin rügt zudem eine Verletzung des Verhältnismässigkeitsprinzips. Sie habe keine Überschreitung der Ausnützungsziffer gewollt und eine solche liege nun auch nicht vor. Der Studienauftrag sei somit unnötig gewesen und erweise sich als unverhältnismässig. Die einzige Folge für sie sei, dass sie über Fr. 80'000.-- bezahlen müsse ohne den geringsten Vorteil aus der Durchführung des Studienauftrags zu schöpfen. Sie stellt in Abrede, dass die Überwälzung der Planungskosten mit dem Äquivalenzprinzip in Einklang stehe. 4.1 Das Äquivalenzprinzip konkretisiert das Verhältnismässigkeitsprinzip und das Willkürverbot (Art. 5 Abs. 2 sowie Art. 8 und 9 BV) für den Bereich der Kausalabgaben (BGE 130 III 225 E. 2.3 S. 228; 128 I 46 E. 4a S. 52; 101 Ib 462 E. 3b S. 468; Adrian Hungerbühler, Grundsätze des Kausalabgaberechts, ZBl 104/2003, S. 522). Es bestimmt, dass eine Gebühr nicht in einem offensichtlichen Missverhältnis zum objektiven Wert der Leistung stehen darf und sich in vernünftigen Grenzen halten muss. Der Wert der Leistung bemisst sich nach dem wirtschaftlichen Nutzen, den sie dem Pflichtigen bringt, oder nach dem Kostenaufwand der konkreten Inanspruchnahme im Verhältnis zum gesamten Aufwand des betreffenden Verwaltungszweigs (BGE 101 Ib 462 E. 3b S. 468), wobei schematische, auf Wahrscheinlichkeit und Durchschnittserfahrungen beruhende Massstäbe angelegt werden dürfen. Es ist nicht notwendig, dass die Gebühren in jedem Fall genau dem Verwaltungsaufwand entsprechen; sie sollen indessen nach sachlich vertretbaren Kriterien bemessen sein und nicht Unterscheidungen treffen, für die keine vernünftigen Gründe ersichtlich sind (BGE 130 III 225 E. 2.3 S. 228; 128 I 46 E. 4a S. 52; 126 I 180 E. 3a/bb S. 188, mit Hinweisen; Hungerbühler, a.a.O., S. 522 f.). 4.2 Das Obergericht hat sich eingehend mit dieser Rüge auseinandergesetzt. Darauf kann verwiesen werden (Art. 36a Abs. 3 OG). Die Kosten von Fr. 191'329.-- für den Studienauftrag sind ausgewiesen und unbestritten. Voraussetzung für die Überbaubarkeit der Hofstatt-Zone ist der Erlass eines Quartiergestaltungsplans, gestützt auf ein Gesamtkonzept (Art. 91 Abs. 2 BZO). Auch wenn die Ausnützungsziffer nun effektiv nicht überschritten wird, war doch die Absicht der Gemeinde, eine solche Überschreitung grundsätzlich zu ermöglichen, zumal die Beschwerdeführerin nicht die einzige Grundeigentümerin im betroffenen Gebiet ist. Die Beschwerdeführerin hat zudem in ihrem Schreiben vom 28. August 1996 selber festgehalten, die von ihr gewünschte Beschränkung der Ausnützungsziffer auf 0,3 sei nicht als absolute, sondern als ungefähre Grösse zu verstehen. Somit war auch der Studienauftrag als Grundlage für den darauf gestützten Gestaltungsplan notwendig (Art. 92 Abs. 2 BZO). Überwälzt die Gemeinde der Beschwerdeführerin diesen Aufwand anteilsmässig, ist darin keine Verletzung des Äquivalenzprinzips zu erkennen, könnte doch die Beschwerdeführerin ebenfalls von der erhöhten Ausnützungsmöglichkeit profitieren. Die Rüge ist als unbegründet abzuweisen.