Citation: 1P.13/2000 04.04.2000 E. 3

3.- Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung der Eigentumsgarantie. a) Das Bundesgericht hat in BGE 99 Ia 35 E. 3c S. 41 im Rahmen einer abstrakten Normenkontrolle entschieden, dass das damalige basel-städtische Gesetz über den Abbruch von Wohnhäusern, welches eine Bewilligungspflicht für den Abbruch von Wohnhäusern vorsah, grundsätzlich mit der Eigentumsgarantie vereinbar sei, dass die Behörde jedoch verpflichtet sei, im Einzelfall eine sorgfältige Interessenabwägung vorzunehmen. Zudem sei der kantonale Gesetzgeber dabei zu behaften, dass das Gesetz nicht starr angewendet, sondern umso ausgedehnter ausgelegt werden soll, je mehr die zu bekämpfende Wohnungsnot gegebenenfalls abklinge. Auch in weiteren Fällen hat es ähnliche Gesetze im Hinblick darauf, dass eine Interessenabwägung im Einzelfall vorgesehen war, als mit der Eigentumsgarantie vereinbar erklärt (BGE 113 Ia 126 E. 7b S. 134 ff.; 111 Ia 23 E. 3b S. 27 f.; 101 Ia 502 E. 5d/bb S. 514 f.). Hingegen hat es eine schaffhausische Gesetzesinitiative als verfassungswidrig erklärt, welche undifferenziert und ohne Möglichkeit einer Interessenabwägung im Einzelfall ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnbauten einführen wollte (BGE 103 Ia 417 E. 4 S. 419 ff.). Aus dieser Rechtsprechung ergibt sich, dass die in § 5 GAZW vorgesehene Bewilligungspflicht für die Zweckentfremdungen von Wohnraum nur dann mit der Eigentumsgarantie vereinbar ist, wenn im Einzelfall eine sachgerechte Interessenabwägung stattfindet. b) Für die Beurteilung des Einzelfalles ist davon auszugehen, dass das sozialpolitische Interesse an einer Bewahrung von Wohnraum grundsätzlich eine Eigentumsbeschränkung, wie sie das Zweckentfremdungsverbot darstellt, zu rechtfertigen vermag (BGE 113 Ia 126 E. 7a S. 133 f.; 111 Ia 23 E. 3a S. 26; 103 Ia 417 E. 4a S. 420; 99 Ia 35 E. 3b S. 39 f.). Zudem verfolgt das Gesetz auch raumplanerische Zwecke (Urteil des Bundesgerichts vom 12. Dezember 1979 in ZBl 81/1980 S. 229, E. 2b). c) Im Hinblick auf die Interessenabwägung ist einerseits das Interesse des Eigentümers an einer zweckmässigen und wirtschaftlichen Nutzung zu gewichten. Andererseits ist das Ausmass an Wohnungsmangel zu beurteilen, üblicherweise ausgedrückt durch die Höhe des Leerwohnungsbestandes: Je höher der Leerwohnungsbestand ist, desto grosszügiger sind Zweckumwandlungen zu bewilligen; je weniger leere Wohnungen vorhanden sind, eine desto restriktivere Praxis ist gerechtfertigt (Urteil des Bundesgerichts vom 10. Februar 1982 in ZBl 84/1983 S. 375, E. 4). Dabei ist nicht nur die Quantität, sondern auch die Qualität des Leerwohnungsbestandes zu berücksichtigen (BGE 103 Ia 417 E. 4a S. 421). Im Rahmen des bundesrechtlichen Begriffs des Wohnungsmangels im Sinne von Art. 270 Abs. 2 OR hat das Bundesgericht unter Berufung auf die Botschaft des Bundesrates vom 30. Juli 1971 ausgeführt, von Wohnungsmangel werde bei einem Leerwohnungsbestand von weniger als 1 - 1,5 % gesprochen, während bei einer Quote von weniger als 0,5 % Wohnungsnot herrsche (BGE 124 I 127 E. 2c S. 130 f.). Bei der Beurteilung der Verfassungsmässigkeit einer kantonalrechtlichen Regelung erachtete es das Bundesgericht als zulässig, Wohnungsmangel bereits bei einem Leerwohnungsbestand von weniger als 2 % anzunehmen (BGE 119 Ia 348 E. 4a S. 356 f.).