Citation: 1C_111/2009 06.07.2009 E. 3

Der Begriff des weitgehend überbauten Gebiets im Sinne von Art. 15 lit. a RPG bzw. Art. 36 Abs. 3 RPG wird in der Rechtsprechung eng verstanden. Er umfasst im Wesentlichen den geschlossenen Siedlungsbereich mit eigentlichen Baulücken. Ob ein Grundstück im weitgehend überbauten Gebiet liegt, beurteilt sich gebietsbezogen, parzellenübergreifend, anhand der gesamten bestehenden Siedlungsstruktur. Überbautes Gebiet in diesem Sinn liegt ferner nur vor, soweit die bereits vorhandene Überbauung allgemeinen Siedlungsbau darstellt. Landwirtschaftliche oder andere primär für die Freilandnutzung bestimmte Bauten geben in der Regel kein oder nur ein wenig gewichtiges Argument für eine Zuteilung zur Bauzone ab (BGE 132 II 218 E. 4.1 S. 222 f. mit Hinweisen). Baulücken sind einzelne unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an das überbaute Land angrenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe Fläche aufweisen. Die Nutzung der Baulücke wird vorwiegend von der sie umgebenden Überbauung geprägt; das unüberbaute Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich gehören, an der Siedlungsqualität teilhaben und von der bestehenden Überbauung so stark geprägt sein, dass sinnvollerweise nur die Aufnahme in die Bauzone in Frage kommt. Die Siedlungsqualität einer unüberbauten Fläche wird von der sie umgebenden Überbauung umso weniger beeinflusst, je grösser sie ist. Das Bundesgericht hat das Vorliegen einer Baulücke aus quantitativen Gründen bei Flächen von 1,4 ha, 2,3 ha, 5,5 ha und 12 ha verneint. Allerdings beurteilt sich die Frage nach dem Vorliegen einer Baulücke nicht nach rein quantitativen Kriterien. Insofern kann bereits bei einer geringeren Ausdehnung als 1 ha fraglich sein, ob eine unüberbaute Parzelle noch als Baulücke zu bewerten ist (BGE 132 II 218 E. 4.2.3 und 4.2.5 S. 224 f. mit Hinweisen). Keine Baulücken sind nach der bundesgerichtlichen Praxis grössere unüberbaute Flächen im Siedlungsgebiet, die der Auflockerung der Siedlungsstrukturen, der Erhöhung der Wohnqualität durch Grünflächen sowie der Schaffung von Freizeitbereichen dienen. Eine derartige freie Fläche wird nicht von der sie umgebenden Überbauung geprägt, sondern weist eine eigenständige Funktion auf; sie ist nicht dem weitgehend überbauten Gebiet zuzurechnen (BGE 132 II 218 E. 4.2.2 S. 223 mit Hinweisen). 3.1 Die Schätzungskommission ging davon aus, die Bleiwiese hätte am Stichtag im weitgehend überbauten Gebiet gelegen, da das zentrumsnahe Areal im Norden, Osten und Süden an überwiegend überbaute Bauzonen gegrenzt habe. Nur ein schmaler Spickel im Nordwesten, zwischen Surbtalstrasse und Surb, habe zur Nichtbauzone gehört. Die Parzelle auf der anderen Seite der Surb sei der Gewerbezone zugewiesen und überbaut gewesen. Insgesamt hätten die Überbauungen in der näheren Umgebung die Bleiwiese als Baulücke erscheinen lassen. Sie sei denn auch mit der BNO 1994/96 (mit Ausnahme von 3000 m²) der Wohnzone W3 zugeteilt worden. Diese Auffassung vertritt auch der Beschwerdeführer: Die Bleiwiese liege im Zentrum des Dorfs Lengnau und sei allseitig von Wohn- und Gewerbebetrieben umgeben. 3.2 Dagegen verneinte das Verwaltungsgericht die Zugehörigkeit der Bleiwiese zum weitgehend überbauten Gebiet. Allein die Grösse des Grundstücks von 1.66 ha spreche gegen die Annahme einer Baulücke. Sodann konzentriere sich das Siedlungsgebiet der Gemeinde Lengnau um die zwei historischen Dorfkerne (Ober- und Unterlengnau); diese Siedlungsgebiete würden durch die Surb und die Surbtalstrasse getrennt. Diese Trennungsfunktion, welche mit der Uferschutzzone auch Eingang in die Planung gefunden habe, sei auch für die Bleiwiese von landschaftsfunktionaler Bedeutung. Die isolierte, inselartige Gewerbezone sei relativ klein und ihre Bauten prägten die Bleiwiese nicht. Eine relevante Prägung vermöge auch der Gärtnereibetrieb als Einzelbaute im Norden nicht zu vermitteln. Gleiches gelte für die eher lockere Überbauung im nach Osten und Norden angrenzenden Baugebiet. Die Dorfzone wiederum sei kompakt und beschränke sich auf den eigentlichen Dorfkern von Oberlengnau. Die Bleiweise habe sich nicht als isolierte Insel im Siedlungsgebiet präsentiert, und der Nähe zum Dorfzentrum von Oberlengnau komme angesichts der ländlichen Siedlungsstruktur keine entscheidende Bedeutung zu. 3.3 Diese Ausführungen lassen keine Verletzung von Bundesrecht erkennen. Sowohl die Grösse des unüberbauten Gebiets (insgesamt 1.6 ha) als auch seine Lage an der Surb und der Surbtalstrasse, an der Trennlinie zwischen den beiden historischen Siedlungsgebieten von Lengnau, sprechen für eine eigenständige Bedeutung dieser unüberbauten Fläche und damit gegen das Vorliegen einer Baulücke.