Citation: 4C.16/2000 24.01.2001 E. A

A.- Am 14. September 1994 schlossen die X.________ Treuhand AG (Klägerin) als Vermieterin und A.________ (Beklagter) sowie dessen solidarisch haftende Ehefrau als Mieter je einen Mietvertrag über einen Gewerberaum ("Gewerberaum 1") und einen Abstellplatz an der W.________-strasse in I.________ ab, je mit Mietbeginn am 1. November 1994. Am 5. Oktober 1994 gingen dieselben Parteien einen weiteren Mietvertrag über einen Gewerberaum ("Gewerberaum 2") mit Mietbeginn am 1. Oktober 1994 ein. Der aufgrund der drei Mietverträge geschuldete monatliche Mietzins betrug einschliesslich der Akontozahlungen für die Nebenkosten Fr. 6'725.--. Alle drei Mietverträge waren unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten je auf Ende März oder Ende September kündbar, frühestens jedoch auf den 30. September 1999. Schliesslich bestand ein weiteres Mietverhältnis für einen Parkplatz zu einem Mietzins von Fr. 50.-- pro Monat. Mit Schreiben vom 28. September 1995 teilten die Mieter der Klägerin Folgendes mit: "Hiermit kündigen wir unter Bezugnahme auf die zwischen Ihnen und unserem Treuhänder, Herrn T.________, geführten Telefongespräche die Mietverträge über die vorerwähnten Mietobjekte per 31. Dezember 1995. Dabei sind wir uns bewusst, dass es sich um ausserterminliche Kündigungen handelt. Einerseits bitten wir Sie freundlich, sich selber um Ersatzmieter zu bemühen um die Mietobjekte baldmöglichst weiterzuvermieten. Andererseits werden selbstverständlich auch wir selber Ersatzmieter suchen. Wir bestätigen hiermit die zwischen Ihnen und Herrn T.________ telefonisch getroffene Vereinbarung, dass Sie Ersatzmieter akzeptieren, welche für die Gewerberäume einen Mietzins von Fr. 120.-/m2 netto (zuzüglich Heizkosten àkonto gemäss den bestehenden Mietverträgen) bezahlen. Dementsprechend sind wir bei Vorhandensein solcher valabler Ersatzmieter ohne weitere Verpflichtungen aus den Mietverträgen entlassen. In der Hoffnung, diese Mietverhältnisse einvernehmlich beenden zu können, verbleiben wir. ..". Die Klägerin reagierte auf dieses Schreiben nicht. Die Mieter gaben die Mietobjekte jedoch nicht auf den 31. Dezember 1995 zurück, sondern verblieben vorerst darin. Nach einem Briefwechsel zwischen den Parteien verliessen die Mieter die Mietobjekte Ende März 1996, ohne dass eine Übergabe der Mietsachen stattgefunden hätte. Nach verschiedenen weiteren Briefwechseln liessen die Mieter die Klägerin am 3. September 1996 schriftlich wissen, dass die letzten Nachreinigungsarbeiten abgeschlossen seien und übersandten der Klägerin gleichzeitig die noch vorhandenen Schlüssel zu den Mietobjekten. Die Klägerin bestätigte den Mietern am 4. September 1996 schriftlich den Abschluss der Nachreinigung. Die Mieter bezahlten die Mietzinse im geschuldeten Umfang bis Ende August 1996. Per 18. Februar bzw. 1. Juni 1997 wurden die Mietobjekte weitervermietet, allerdings zu tieferen Mietzinsen, als sie mit dem Beklagten und dessen Ehefrau vereinbart worden waren.