Citation: 9C_81/2023 E. 3.2

3.2. La recourante reproche en outre à la juridiction cantonale d'avoir retenu, pour l'immeuble de U.________, un taux d'endettement par fonds étrangers de 89,72 %, en lieu et place d'un pourcentage de 78,36 %, pourtant calculé par l'institut financier ayant octroyé le crédit hypothécaire. Elle fait valoir que les juges cantonaux n'auraient à tort pas retenu dans leur calcul du ratio de fonds étrangers des frais liés à des "travaux prévisionnels" qui n'avaient finalement pas été menés à chef. Ce grief tombe à faux. Il n'est en effet pas arbitraire d'exclure du calcul du ratio en cause des travaux qui n'ont effectivement pas été exécutés, puisque le contraire reviendrait à déterminer un taux d'endettement hypothétique. Or et ainsi que le fait valoir l'intimée, ce qui est déterminant dans le cas de la distinction entre un gain privé en capital (non imposable sur le revenu) et un bénéfice commercial en capital provenant de l'exercice d'une activité lucrative indépendante (imposable sur le revenu), ce sont les circonstances concrètes du cas, telles qu'elles se présentent au moment de l'aliénation (cf. ATF 125 II 113 précité consid. 6a; arrêts 2C_918/2021 du 18 février 2022 consid. 3.2 et les références; 2C_423/2019 du 25 novembre 2019 consid. 4.1 et la référence).