Citation: 4C.343/2004 22.12.2004 E. 3

La défenderesse reproche également à la cour cantonale de n'avoir pas admis que le congé du 30 juin 2000 était contraire à la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO. A son avis, pour déterminer si le congé poursuivait ou non un but illicite, la Chambre des recours ne pouvait se contenter de constater qu'une augmentation du loyer payé actuellement par la locataire était admissible dans son principe, mais devait rechercher si la majoration souhaitée était abusive dans sa quotité. Or, selon la défenderesse, un loyer mensuel de 20 000 fr., tel que voulu par les demandeurs, est abusif au regard de la méthode absolue, que l'on prenne en considération les loyers usuels ou le rendement de la chose louée. 3.1 A côté d'une liste d'exemples où une résiliation émanant du bailleur est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi prévoit, de manière générale, que le congé, donné par l'une ou l'autre partie, est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (cf. ATF 120 II 31 consid. 4a, 105 consid. 3 p. 108). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit « manifeste » au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (arrêt 4C.65/2003 du 23 septembre 2003, consid. 4.2.1; arrêt 4C.267/2002 du 18 novembre 2002, consid. 2.2, reproduit in SJ 2003 I, p. 261 ss). Est abusif le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32). En revanche, le congé donné pour l'échéance en vue de vendre un domaine dans de meilleures conditions ne contrevient pas aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (arrêt précité du 18 novembre 2002, consid. 2.3). De même, le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait, en règle générale, constituer un abus de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b/aa p. 109; arrêt précité du 18 novembre 2002, consid. 2.2). 3.2 Selon la jurisprudence précitée, la résiliation signifiée, comme en l'espèce, dans le but de relouer l'objet à un tiers pour un loyer plus cher n'est en principe pas annulable en application de l'art. 271 al. 1 CO. Par ailleurs, aucune des exceptions mentionnées par la jurisprudence (cf. ATF 120 II 105 consid. 3b/aa p. 109 et consid. 3b/bb p. 110) n'est réalisée dans le cas présent. En revanche, la question se pose de savoir si le juge cantonal pouvait se limiter à rechercher si une augmentation du loyer actuel était admissible au regard de la méthode absolue ou si, comme la défenderesse le prétend, il devait examiner le caractère abusif ou non du nouveau loyer que les bailleurs entendaient obtenir. Lors d'une audience tenue le 23 août 2001 devant la Commission de conciliation, les demandeurs ont déclaré en effet qu'ils avaient la possibilité de relouer les locaux litigieux à V.________ SA pour un loyer mensuel de 20 000 fr. Commentant l'arrêt publié aux ATF 120 II 105, Lachat soutient la seconde proposition, estimant que la validité du congé dépend de l'admissibilité de la majoration souhaitée (op. cit., n. 4.5, p. 472).