Citation: 4A_388/2016 E. 4.3

4.3. D'après l'arrêt attaqué, la locataire a été placée dès le 17 octobre 2013 dans un EMS à.... Avant cela, elle avait été hospitalisée du 31 janvier au 8 mars 2013, puis dès le 16 mai 2013, d'abord aux HUG, puis en gériatrie et enfin à l'Hôpital de.... Pour juger si le congé contrevient aux règles de la bonne foi, il ne s'agit pas de déterminer si la locataire était placée définitivement en EMS au moment de la résiliation de son bail, mais bien plutôt de savoir si la bailleresse pouvait légitimement déduire des éléments dont elle avait connaissance le 30 octobre 2013 que la locataire ne reviendrait plus dans son logement. En effet, si tel est le cas, l'on ne saurait lui faire grief d'avoir agi à l'encontre des règles de la bonne foi. Pour accréditer cette thèse, la recourante s'appuie en particulier sur deux courriers rédigés par sa fille. Le premier, daté du 31 juillet 2013, contient notamment ceci: « Ma Maman a été très malade, et j'ai décidé de me rapprocher d'elle en revenant à Genève. Elle va beaucoup mieux, mais on ne sait pas encore si elle pourra rentrer chez elle, mais si oui, je serai là. Et si non, je serai là aussi et pourrai aller la voir nettement plus facilement qu'en habitant vers Toulouse. Je profite de son absence pour faire faire des travaux de rafraichissement [sic!] (peinture) dans l'appartement, et je vais venir y habiter avec mes enfants (...) ». Le second courrier, du 27 août 2013, est rédigé comme suit: «Je suis la fille de Madame Z.________ (...). Elle est actuellement, et ce depuis plusieurs mois, hospitalisée et je suis revenue à Genève pour m'occuper d'elle (je vivais dans le Sud-Ouest de la France). Je voulais vous signaler qu'il y a un trou dans le conduit d'eau des robinets de l'évier, dû à l'ancienneté, et la fuite est d'importance. Serait-il possible d'envoyer un plombier pour réparer? Je désire également brancher une machine à laver et un lave vaisselle [sic!] dans la cuisine. Je ne sais pas si la régie prend ce genre de travaux en charge, mais ce serait très gentil de votre part de bien vouloir les faire exécuter en même temps que la réparation du robinet. (...) ». Il en ressort en substance que la locataire, une personne âgée, était hospitalisée depuis plusieurs mois et que son état de santé la rendait dépendante d'une aide externe que sa fille s'offrait de lui prodiguer, en cas de retour à son domicile. Alors que dans la missive du 31 juillet 2013, la question d'un éventuel retour de la locataire dans son appartement était évoquée, il n'y était plus fait référence un mois après, dans le courrier du 27 août 2013. A cette date, l'auteur des lignes précitées s'était installée dans l'appartement loué avec ses enfants. Ce fait, ainsi que les modifications qu'elle avait apportées à ce logement, laissaient entrevoir que son installation n'avait rien de transitoire, mais revêtait plutôt un caractère pérenne. Dans ces conditions, la bailleresse pouvait raisonnablement en déduire que la locataire ne réintégrerait pas l'appartement loué et, en conséquence, résilier le contrat de bail. On ne saurait lui faire grief, en la circonstance, d'avoir agi de manière contraire aux règles de la bonne foi. Certes, la bailleresse aurait pu chercher à recueillir de plus amples informations sur la situation de la locataire avant de résilier le contrat de bail. L'administrateur de la bailleresse a admis en audience que l'intéressée n'avait pas cherché à prendre contact avec la locataire avant de lui signifier la résiliation et ignorait si la régie l'avait fait. Par la suite, la bailleresse a obtenu une attestation de l'Office cantonal de la population de Genève, certifiant que la locataire avait son domicile à l'EMS. Ce document remonte toutefois au 20 décembre 2013, soit bien après la résiliation de bail; il n'a donc pas pu motiver sa décision, mais tout au plus la conforter. Cela étant, ce manque de prévention ne saurait suffire à conclure à la mauvaise foi de la bailleresse. Il est ainsi inutile d'examiner le grief selon lequel la cour cantonale aurait arbitrairement renoncé à entendre les deux témoins dont la bailleresse avait vainement sollicité l'audition en première instance, et qui étaient censés conforter la thèse selon laquelle elle disposait d'autres et plus amples informations au moment déterminant. Il est vrai aussi que le placement de la locataire en EMS ne revêtait pas, le 30 octobre 2013 déjà, un caractère définitif. La cour cantonale a ainsi constaté que la situation était encore incertaine à cette date. Il apparaît également que la locataire est revenue à plusieurs reprises et régulièrement dans l'appartement pour y déjeuner et passer du temps avec sa famille, mais sans jamais y dormir. Cela étant, le placement en EMS n'est en principe guère conçu comme une solution provisoire dans l'attente d'un rétablissement permettant un retour à domicile, lorsqu'il intervient comme en l'espèce pour une personne âgée à la suite d'une longue hospitalisation. Il ne saurait donc être reproché à la bailleresse de s'être laissée aller à de pures conjectures dépourvues de fondement concret, sur la base des éléments qui avaient été portés à sa connaissance. Ces considérations n'enlèvent dès lors rien aux conclusions qui précèdent, selon lesquelles la bailleresse ne se sert pas d'un prétexte pour justifier la résiliation de bail, et ne viole ainsi pas les règles de la bonne foi. S'agissant enfin de la question des intérêts en présence, dont la disproportion manifeste est également susceptible de conférer à la résiliation un caractère abusif, il n'apparaît pas que l'on soit - dans ce cas précis - dans une situation présentant un déséquilibre tel qu'il commanderait d'annuler la résiliation. L'intimée objecte que le congé aurait dû être précédé d'une sommation. Toutefois, la jurisprudence à laquelle elle se réfère (arrêt 4A_464/2014 du 21 novembre 2014) concerne un cas fort différent, dans lequel le congé ordinaire motivé par l'état insalubre de l'appartement a été jugé inutilement rigoureux; le bailleur disposait en effet d'une solution nettement moins dommageable pour la locataire, soit le congé extraordinaire de l'art. 257f al. 3 CO, qui aurait nécessité une sommation préalable et permis de ce fait à la locataire de rétablir la situation. Tel n'est manifestement pas le cas dans cette affaire. Ainsi, c'est à tort que la cour cantonale a considéré que le congé contrevenait aux règles de la bonne foi. Le grief de violation de l'art. 271 al. 1 CO apparaît fondé. Le recours devant ainsi être admis et le congé validé, il n'y a pas lieu de se pencher sur les autres griefs concernant l'arbitraire dans l'établissement des faits (art. 9 Cst.) et la violation des règles sur le fardeau de la preuve (art. 8 CC).