Citation: 4A_305/2020 E. 5.5

5.5. L'autorité précédente a considéré que le recourant avait conclu un bail avec la faillie C.________SA, lequel avait été transféré ex lege à l'intimée qui l'avait finalement résilié. Dans la mesure où le recourant avait aménagé des locaux nus sans toucher jusque-là une compensation, il pouvait en principe légitimement prétendre à une indemnité pour plus-value à la fin du bail; la plus-value apportée par ses travaux était incontestable. L'intimée a fait sienne cette analyse. Quant au recourant, il conteste avoir conclu un bail avec C.________SA, par une argumentation qui ne satisfait toutefois pas aux exigences de motivation rappelées ci-dessus (consid. 2). Il méconnaît en outre l'aspect contre-productif de son grief. Le premier juge avait en effet retenu l'existence d'un contrat de vente et constaté la production, dans la faillite de la vendeuse, d'une créance en dommages-intérêts pour l'inexécution dudit contrat, concluant que le recourant ne pouvait plus réclamer aucune indemnité à la bailleresse, ni exercer un droit d'enlèvement. L'autorité précédente a reconnu à tout le moins le principe du droit à une indemnité. Pour le surplus, elle a souligné à bon escient que le recourant ne pouvait se prévaloir de l'art. 939 CC dès lors qu'il se trouvait dans un rapport de droit spécial avec l'ayant droit réclamant la restitution (arrêt 5A_88/2011 du 23 septembre 2011 consid. 7.1 et les références citées; cf. aussi ATF 110 II 474 consid. 3b in fine; 75 II 38 consid. 1). Dans cette constellation, il n'y a pas matière à revenir sur l'analyse des juges cantonaux selon laquelle le recourant aurait eu en principe le droit de se faire indemniser pour la plus-value de ses aménagements. Or, la possibilité de se faire indemniser exclut l'exercice du jus tollendi (consid. 5.4.2 supra). Partant, la bailleresse intimée devait effectivement être indemnisée pour l'exercice indu du jus tollendi. Les juges valaisans lui ont alloué 27'956 fr., correspondant aux coût estimés pour réinstaller des aménagements de même qualité que ceux enlevés par le locataire recourant. Ce montant n'est pas discuté et peut dès lors être admis. Cela étant, il faut opérer une concession en faveur du recourant qui a conclu à la suppression totale de cette indemnité. Il est constant qu'il aurait dû laisser sur place les aménagements effectués; en contrepartie toutefois, la bailleresse aurait dû lui verser une indemnité pour la plus-value apportée. Or, l'autorité précédente a omis de tenir compte de ce dernier élément. Il sied donc de fixer l'indemnité pour plus-value que l'intimée aurait elle-même dû verser au recourant, opération qui relève de l'appréciation et de l'équité (consid. 5.4.3 supra). Doivent être pris en considération, d'une part, l'importance des travaux accomplis par le recourant sur des locaux initialement à l'état brut et insalubres, dont l'état après rénovation a été jugé excellent ( supra let. A.c in fine) et, d'autre part, le caractère "surfait" de l'investissement effectué par le locataire, l'expert judiciaire lui reprochant d'avoir méconnu les frais nécessaires pour la "mise en état du bâtiment lui-même". Dans ces circonstances, le montant de l'indemnité pour plus-value doit être arrêté équitablement à 20'000 fr. Il s'ensuit, pour la bailleresse, une indemnité réduite à 8'000 fr. (27'956 fr. - 20'000 fr. = 7'956 fr., arrondi au montant précité).