Citation: 4A_211/2015 E. 6.2.2

6.2.2. Selon l'art. 269a let. a CO, ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. L'art. 11 OBLF (Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux, RS 221.213.11) précise que pour le calcul des loyers usuels dans la localité ou le quartier, sont déterminants les loyers des logements et locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (al. 1); n'entrent pas en ligne de compte les loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché (al. 3). La jurisprudence considère qu'en règle générale, le juge doit disposer de cinq éléments de comparaison au moins (ATF 136 III 74 consid. 3.1 p. 80; 123 III 317 consid. 4a). Dans l'affaire citée par la recourante, les autorités cantonales avaient constaté à l'issue d'une analyse fouillée que le loyer du locataire congédié (166 fr., voire 187 fr./m2) était nettement inférieur aux loyers des locaux proposés en comparaison, lesquels variaient entre 383 et 951 fr./m2. La cour de céans avait conclu que même si les exemples fournis ne répondaient pas tous strictement aux exigences de comparaison posées par la jurisprudence, l'on pouvait sans autre admettre, au vu d'une différence aussi flagrante, que le loyer litigieux était inférieur à la moyenne des loyers usuels du quartier; au demeurant, un calcul de rendement approximatif fondé sur l'état locatif établi par l'expert privé de la locataire permettait d'obtenir un rendement supérieur de 13 % en tout cas au rendement actuel (arrêt 4C.343/2004 du 22 décembre 2004 consid. 3.2).