Citation: 5A_375/2022 E. 5.1.3

5.1.3. En cas d'opposition du locataire, le bailleur doit requérir la mainlevée de l'opposition ou intenter l'action en reconnaissance de sa créance et de son droit de rétention, dans les dix jours. S'il succombe dans la procédure de mainlevée de l'opposition, le créancier doit intenter l'action ordinaire, en paiement de la créance et en reconnaissance du droit de rétention, de même qu'en mainlevée de l'opposition, encore dans les dix jours dès la notification de la décision. Si les délais de validation de l'inventaire ne sont pas observés la mesure conservatoire de même que la poursuite en réalisation du gage s'éteignent (WIEDE, in Basler Kommentar, SchKG II, 3ème éd., 2021, n° 86 et 82 ad art. 283 LP). Matériellement, le droit de rétention demeure, de sorte que la bailleur peut requérir une nouvelle prise d'inventaire qui pourra être à nouveau validée (ATF 146 précité consid. 2.3.5 et les références). Le Tribunal fédéral, suivi par certains auteurs (BRACONI, op. cit., p. 147; GILLIÉRON, in Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, art. 271 à 352 LP, 2003, n° 51 et 57 ad art. 283 LP), a jugé que si le créancier commence par demander la mainlevée de l'opposition pour la créance seulement, il convient, pour des raisons d'ordre pratique, de lui permettre d'attendre la fin de la procédure de mainlevée pour intenter l'action en constatation du droit de rétention sans s'exposer au risque de se voir débouté par une exception de péremption. La raison en est que, si le bailleur devait aussitôt intenter action pour faire constater son droit de rétention, il ferait aussi porter son action sur sa créance pour éviter d'avoir à ouvrir deux actions (ATF 76 III 21 consid. 1; 62 III 7 [9]). La portée de cette jurisprudence dépend en partie de la réponse à apporter à la question savoir si la mainlevée provisoire peut être accordée au bailleur pour le droit de rétention lorsque celui-ci est au bénéfice d'une reconnaissance de gage, ce que le Tribunal fédéral semble dire dans l'ATF 62 précité, ou si le droit de rétention est un accessoire légal de la créance de loyer qui suit le sort de celle-ci (sur cette conception: cf. BRACONI, op. cit., p. 148 et WIEDE, op. cit., n° 84 ad art. 283 LP). Si l'on suit cette dernière conception, le bailleur au bénéfice d'un titre de mainlevée provisoire pour la créance de loyer aurait peu de raisons de renoncer à requérir d'emblée la mainlevée tant pour la créance que pour le gage et, en cas de rejet, introduire une action au fond en connaissance de cause, pour la créance et le gage. En l'occurrence, il n'y a pas lieu de s'étendre sur la question, au vu du sort réservé à la cause.