Citation: 2C_737/2022 E. 5.3.2

5.3.2. 5.3.2.1. Die Rüge der Beschwerdeführer zielt denn auch bei genauer Betrachtung nicht auf eine behauptete Diskriminierung gegenüber allen übrigen Steuerpflichtigen ab, die über selbstbewohntes Wohneigentum verfügen. Sie sind vielmehr der Auffassung, dass sie im Vergleich mit der relativ kleinen Gruppe der Vermieter von mit ihrer eigenen Liegenschaft vergleichbaren Liegenschaften (grosse Einfamilienhäuser oder Villen mit grossem Umschwung), die aus der Vermietung (bloss) einen Ertrag erzielen, der - nach § 50 Abs. 4 StV/BS kapitalisiert - zu einem erheblich niedrigeren Vermögenssteuerwert führt als dem für ihre eigene Liegenschaft unter Anwendung der Realwertmethode festgelegten, ungerechtfertigt schlechter behandelt würden. Konkret führen die Beschwerdeführer aus, im Fall der Vermietung ihrer eigenen Liegenschaft ergäbe sich bei einer maximal erzielbaren Marktmiete von jährlich Fr. 82'500.-- unter Berücksichtigung der gesetzlich vorgesehenen Kapitalisierung mit 6.5 % ein Vermögenssteuerwert von Fr. 1'269'000.-- [Beschwerdeschrift, S. 10 vor Rz 56]. Ebenso resultiere für die mit ihrer eigenen Liegenschaft vergleichbare Nachbarliegenschaft, die lange Zeit für einen Mietzins von Fr. 42'000.-- p.a. (Fr. 3'500.-- p.M.) vermietet gewesen und nach einer umfassenden Renovation seit Januar 2017 erfolglos für einen Mietzins von Fr. 68'400.-- p.a. (Fr. 5'700.-- p.M.) zur Vermietung angeboten worden sei, ein viel tieferer Vermögenssteuerwert, als er von der Steuerverwaltung für ihre eigene, selbstbewohnte Liegenschaft festgesetzt worden sei. Insgesamt habe somit die Vermietung von Liegenschaften einen durchwegs wesentlich tieferen Vermögenssteuerwert zur Folge, als wenn die gleiche Liegenschaft selbst bewohnt werde. 5.3.2.2. Die Vorinstanz hat in diesem Zusammenhang ausgeführt, für primär zur Eigennutzung bestimmte Einfamilienhäuser im hier infrage stehenden Marktsegment gehobenen Wohneigentums würden auf dem Markt Erwerbspreise bezahlt, mit denen im Fall einer Vermietung bloss eine im Vergleich zu anderen Liegenschaften unterdurchschnittliche Rendite erzielt werden könnte [angefochtener Entscheid, E. 5.3.2]. Diese von der Vorinstanz als notorisch bezeichnete Tatsache bestreiten die Beschwerdeführer nicht. Ebenso wenden sie sich nicht gegen die gesetzlich vorgesehene Realwertmethode zur Bestimmung des Verkehrswerts von Immobilien, die wie ihre eigene entsprechende Eigenschaften aufweisen (erhebliches Bauvolumen bei gehobenem Ausbaustandard, im Verhältnis zur überbauten Fläche grosser Umschwung, bevorzugte Lage des Grundstücks). Ein Abstellen auf den Realwert, bzw. auf andere an zu erwartenden Transaktionspreisen im Fall der Veräusserung orientierte Wertbestimmungsmethoden, zur Feststellung des Vermögenssteuerwerts für selbstbewohnte Wohnliegenschaften mit einem gehobenen Standard erscheint denn auch als sachgerecht. Die Beschwerdeführer stossen sich einzig daran, dass, würde der Vermögenssteuerwert ihrer Immobilie im Fall von deren Vermietung nach der gemäss § 50 StV/BS vorgesehenen Ertragswertmethode bestimmt, ein (als Folge der Nichtvermietbarkeit von Einfamilienhäusern im gehobenen Segment für einen Mietzins, welcher zu einem den voraussichtlichen erzielbaren Verkaufspreis erreichenden Ertragswert führt) wesentlich niedrigerer Vermögenssteuerwert (nach ihrer eigenen Berechnung Fr. 1'269'000.--) resultieren würde als der durch die Steuerverwaltung auf Fr. 2'723'000.-- festgelegte Wert. Darin liegt nach Auffassung der Beschwerdeführer eine Ungleichbehandlung der Selbstbewohner gegenüber den Vermietern eigener Wohnliegenschaften. Dieser Vorwurf ist schon deshalb verfehlt, weil sich, wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, die Situation des Vermieters einer Liegenschaft nicht mit jener eines Selbstbewohners vergleichen lässt. Letzterer hält sich eine eigene Liegenschaft zu Wohnzwecken zur Verfügung, d.h. bei ihm steht als Zweck von Erwerb und Halten allenfalls in einem gewissen Ausmass die Vermögensanlage, hingegen nicht die Absicht, mit der Liegenschaft einen Vermögensertrag zu erzielen, im Vordergrund. Dagegen geht es bei einer im Hinblick auf die Vermietung erworbenen und gehaltenen Liegenschaft in erster Linie um die Erzielung von Mieterträgen. Dieser sachliche Unterschied zwischen vermietenden und selbstbewohnenden Grundeigentümern rechtfertigt auch eine unterschiedliche Vermögensbewertung für diese beiden wirtschaftlich unterschiedlichen Arten von Wohneigentum. Selbst wenn im Übrigen die Sichtweise der Beschwerdeführer zuträfe, könnte das doch nicht zur Folge haben, dass für die Bestimmung des Vermögenssteuerwerts bei Selbstbewohnern von Liegenschaften mit einem gehobenen Standard auf den - hinter dem tatsächlichen Verkehrswert erheblich zurückbleibenden - Ertragswert abzustellen wäre. Allein der Umstand, dass eine gesetzliche Regelung in Einzelfällen (hier: die Ertragswertmethode bei den gemäss Feststellung der Vorinstanz kaum vermieteten Anwesen in der Art der Liegenschaft der Beschwerdeführer; vgl. angefochtener Entscheid, E. 5.4.2. S. 22) im Vergleich mit der überwiegenden Mehrheit der Fälle (hier: den Selbstbewohnern von Liegenschaften aus dem Marktsegment gehobenen Wohneigentums) zu unbefriedigenden Resultaten führt, rechtfertigt es nicht - wie die Beschwerdeführer verlangen -, die Anwendung der in Einzelfällen zu einer unbefriedigenden Lösung führenden gesetzlichen Regelung auf eine Mehrheit der Fälle (hier: alle, d.h. vor allem alle selbstbewohnenden Eigentümer von Liegenschaften mit einem gehobenen Standard) auszudehnen. 5.3.2.3. Insbesondere lässt sich hier entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer [vgl. Beschwerdeschrift, S. 30 Rz 96 ff.] auch nicht etwa die bundesgerichtliche Rechtsprechung betreffend die sog. Gleichbehandlung im Unrecht (siehe dazu BGE 146 I 105 E. 5.3.1; 139 II 49 E. 7.1; 136 I 65 E. 5.6; 127 I 1 E. 3a; 126 V 390 E. 6; Urteil 2C_681/2020 vom 25. Juni 2021 E. 5.2) analog zur Begründung eines Anspruchs darauf heranziehen, dass auch der Vermögenssteuerwert ihrer selbstbewohnten Liegenschaft nach deren Ertragswert festgelegt wird. Während nämlich die Stossrichtung des Anspruchs auf Gleichbehandlung im Unrecht darin besteht, eine - zu Unrecht, in Abweichung von der gesetzlichen Regelung - einer Vielzahl von Rechtsunterworfenen gewährte Privilegierung ausnahmsweise auch weiteren Personen zu gewähren (vgl. zu dieser subjektivrechtlichen Optik PIERRE TSCHANNEN, Gleichheit im Unrecht: Gerichtsstrafe im Grundrechtskleid, ZBl 112/2011, S. 82 f.), ergibt sich die hier behauptete Ungleichbehandlung nicht etwa aus einer gesetzwidrigen Behördenpraxis, mit der Vermietereigentümer privilegiert werden, sondern direkt aus der gesetzlichen Regelung. Die basel-städtischen Bewertungsvorschriften führen im Regelfall, was selbst die Beschwerdeführer nicht bestreiten, bei selbstbewohnten (ebenso wie bei vermieteten) Liegenschaften - und so auch bei der Liegenschaft der Beschwerdeführer - zu realistischen Werten. Dann fällt aber ausser Betracht, nur deshalb, weil die Bewertungsregel für vermietete Liegenschaften, wie die Beschwerdeführer geltend machen, in Einzelfällen im Vergleich zur Bewertung selbstbewohnter Liegenschaften zu einer ungerechtfertigten Privilegierung führt, in Abweichung von der gesetzlichen Regelung den Anwendungsbereich der Ertragswertmethode auch auf selbstbewohnte Liegenschaften mit einem gehobenen Standard auszudehnen (bzw. damit die Anwendung der für selbstbewohnte Liegenschaften gesetzlich vorgesehenen und durchweg zu einer rechtskonformen Bewertung führenden Realwertmethode für diese Art von Immobilien auszusetzen).