Citation: 5C.264/2006 30.03.2007 E. 2

Gegenstand des Mehrheitsbeschlusses vom 25. August 2003 war die Genehmigung des Bauvorhabens von Z.________ im Unter- und Erdgeschoss des Hauses H.________. Nach erfolgtem Umbau sollte die Stockwerkeinheit Nr. 1 (Unter- und Erdgeschoss) nicht mehr dem Familienbetrieb mit seinem Gemüsehandel, sondern als Sportgeschäft dienen. Im kantonalen Verfahren haben die Kläger darin eine nachträgliche Zweckänderung erblickt, die der Anpassung der Begründungserklärung und damit auch ihrer Zustimmung bedürfe. Das Kantonsgericht hat diese Auffassung nicht geteilt (E. 2b/ff S. 23 f. des angefochtenen Urteils). Die Kläger erneuern ihre damaligen Einwände. 2.1 Zur Veräusserung oder Belastung der Sache sowie zur Veränderung ihrer Zweckbestimmung bedarf es gemäss Art. 648 Abs. 2 ZGB der Übereinstimmung aller Miteigentümer, soweit diese nicht einstimmig eine andere Ordnung vereinbart haben. Von der Veränderung der Zweckbestimmung der Sache ist insbesondere die Änderung der Benutzungsweise abzugrenzen, die gemäss Art. 647b Abs. 1 ZGB mit der Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt, beschlossen werden kann. Die beiden Vorschriften gelten auch für das Stockwerkeigentum (Art. 712g Abs. 1 ZGB), das nichts anderes als der Miteigentumsanteil an einem Grundstück ist, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB; vgl. zum Begrifflichen: BGE 132 III 9 E. 3.1 S. 11 f.). Entscheidend für die Abgrenzung ist die Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Objekts. Der Umbau einer einzelnen Stockwerkeinheit führt keine Zweckänderung im Sinne von Art. 648 Abs. 2 ZGB herbei, solange der Charakter der Liegenschaft als solcher erhalten bleibt (vgl. BGE 130 III 441 E. 2.3 und E. 2.4 S. 444 f. und 450 E. 2.1 S. 455). 2.2 Die Begründungserklärung vom 20. September 1976 ist kurz gefasst (Klagebeilage Nr. 3). Ein Reglement besteht offenbar nicht. Der einleitenden Bezeichnung der Liegenschaft mit der Erklärung der damaligen Eigentümer, Stockwerkeigentum begründen zu wollen, folgen die Ausscheidung der Stockwerkeinheiten unter Angabe der Wertquote (Ziff. I), der Verweis auf die Aufteilungspläne (Ziff. II), Feststellungen zum Zutritt zur Dachterrasse und zum Heizungsraum (Ziff. III), eine Nutzungsordnung für Autoabstellplätze (Ziff. IV) und die Aufträge zum Vollzug der Stockwerkeigentumsbegründung (Ziff. V und VI). Die Begründungserklärung genügt fraglos den gesetzlichen Mindestanforderungen (vgl. BGE 132 III 9 E. 3.2 S. 12 f.), enthält aber keine eigentliche Zweckbestimmung. Die Bezeichnung "Wohnhaus" gehört zum grundbuchamtlichen Liegenschaftsbeschrieb und nicht zur Erklärung der Eigentümer (vgl. BGE 130 III 441 E. 2.3 S. 444). Wird auf die Ausscheidung der Stockwerkeinheiten und auf deren bereits zuvor jahrzehntelange Benutzung abgestellt, handelt es bei der Liegenschaft vom Zweck her um ein Wohn- und Geschäftshaus. In den beiden Obergeschossen als Stockwerkeinheiten Nr. 2 und 3 befinden sich Wohnungen, während die Stockwerkeinheit Nr. 1 "Weinkeller, Magazin, Lift im Untergeschoss und Magazine, Büro und Lift im Erdgeschoss" (Ziff. I der Begründungserklärung) umfasst und deshalb von Beginn an nicht Wohnzwecken gewidmet gewesen sein kann. Einseitig angeordnete oder vereinbarte Vorschriften über den Zweck oder die Nutzung der einzelnen Stockwerkeinheiten oder der Gesamtliegenschaft bestehen offenbar nicht und werden auch keine behauptet (vgl. BGE 111 II 330 E. 7 S. 339). Gestützt darauf hat das Kantonsgericht angenommen, es bedeute keine Zweckänderung, wenn das Gemüsehandelsgeschäft mit Büro, Lagerräumen, Weinkellern und Weintanks zu einem Sportgeschäft mit Verkaufsladen und Werkstatt für Skigerät umfunktioniert werde. Es handle sich um zwei gut vergleichbare Gewerbe mit mässig störenden Immissionen, wobei bereits der Gemüsehandel ein Verkaufslokal betrieben habe und das Beweisverfahren die Behauptung der Kläger, das Sportgeschäft mit Verkaufslokal sei mit mehr Immissionen verbunden, eindeutig widerlegt habe (E. 2b/ff S. 23). Was die Fassadenänderung anbetrifft, hat das Kantonsgericht festgestellt, dass lediglich die Türe in gleicher Grösse verschoben worden sei und dass Schaufenster bereits 1976 und vor dem Umbau am gleichen Ort und in gleicher Grösse - wenn nicht grösser - vorhanden gewesen seien (E. 2b/gg S. 24 des angefochtenen Urteils). Stichhaltiges bringen die Kläger gegen die kantonsgerichtliche Beurteilung nicht vor. Verbindlich steht fest, dass das äussere Erscheinungsbild unverändert bleibt. Der Innenausbau der Stockwerkeinheit Nr. 1 vermag den Charakter der Gesamtliegenschaft als Wohn- und Geschäftshaus nicht zu beeinträchtigen und bedeutet deshalb keine Zweckänderung im Sinne von Art. 648 Abs. 2 ZGB. Die Umwandlung des Gemüsehandelsgeschäfts in ein Sportgeschäft stellt allenfalls eine Änderung der "Benutzungsweise" im Sinne von Art. 647b Abs. 1 ZGB dar, die auch angesichts der damit verbundenen Umbauten (vgl. E. 5 hiernach) mit der Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt, beschlossen werden kann und hier rechtsgültig beschlossen worden ist. Eine Verletzung von Quorumsvorschriften liegt nicht vor. 2.3 In diesem und anderem Zusammenhang berufen sich die Kläger allerdings auf die Begründungserklärung, die für eine Änderung der Nutzungsordnung die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer verlange. Wie bereits erwähnt (E. 2.2 soeben), enthält die Begründungserklärung keine eigentliche Zweckbestimmung und bestehen offenbar auch sonst keine einseitigen Anordnungen oder vereinbarte Vorschriften über den Zweck oder die Nutzung der einzelnen Stockwerkeinheiten oder der Gesamtliegenschaft. In der Begründungserklärung findet sich eine Nutzungsordnung einzig für die Autoabstellplätze, die den jeweiligen Eigentümern bestimmter Stockwerkeinheiten zur ausschliesslichen Benützung zugewiesen werden. Neben dieser Zuweisung (Ziff. IV Abs. 1) wird der Unterhalt der Autoabstellplätze geregelt (Ziff. IV Abs. 2) und abschliessend heisst es, eine Änderung "dieser Nutzungsordnung" bedürfe der Zustimmung aller Stockwerkeigentümer (Ziff. IV Abs. 3 der Begründungserklärung). Aus der konkreten Regelung - ihrem Wortlaut, ihrer Stellung im Text und auf Grund des Sachzusammenhangs - kann nicht abgeleitet werden, alle Beschlüsse, die die Benutzungsweise gemeinschaftlicher Teile oder der Sonderrechtsteile beträfen, bedürften der Zustimmung aller Stockwerkeigentümer. Das Einstimmigkeitserfordernis hat gemäss Begründungserklärung einen bestimmten Anwendungsbereich und beschränkt sich auch darauf. Da es im vorliegenden Streitfall nicht um Autoabstellplätze geht, kommt die Bestimmung nicht zum Tragen (vgl. zur Auslegung der Begründungserklärung: Urteil 5C.168/2003 vom 17. Februar 2004, E. 4.2 und E. 5, in: ZBGR 85/2004 S. 436 ff.).