Citation: 2P.230/2001 07.01.2002 E. 2

2.- Nach Art. 6 des bernischen Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungs- und Pfandrechtssteuern (HPG) wird die Handänderungssteuer auf Grund der Gegenleistung für den Grundstückerwerb bemessen (Satz 1). Diese besteht aus allen vermögensrechtlichen Leistungen, die der Erwerber dem Veräusserer oder Dritten für das Grundstück zu erbringen hat (Satz 2). a) Nach der vom Bundesgericht (Urteil vom 25. Juli 2000, E. 3b/aa, in: BVR 2001 S. 193 ) als willkürfrei gewürdigten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die in Art. 6 HPG gebotene Bemessung der Handänderungssteuer nach Massgabe aller vermögensrechtlicher Leistungen, die der Erwerber dem Veräusserer oder Dritten für das Grundstück zu erbringen hat, eine wirtschaftliche Vorschrift, deren Auslegung auf Grund wirtschaftlicher Gesichtspunkte vorzunehmen ist. Das Verwaltungsgericht stellt infolgedessen darauf ab, was wirtschaftlich gesehen zwischen den Beteiligten nach deren wirklichen Willen verkauft und zum Gegenstand der vertraglichen Preisbestimmung gemacht worden ist. Es verstösst daher nicht gegen die Verfassung, wenn das Gericht in Fällen, in denen der Grundstückerwerber dem Veräusserer auf Grund eines Werkvertrages die Erstellung, den Umbau oder die Vollendung einer Baute auf dem Kaufsgrundstück überträgt, ferner Kauf und Werkvertrag derart miteinander verbunden sind, dass es ohne den einen nicht zum Abschluss des andern gekommen wäre, und schliesslich das Geschäft überdies als Ganzes im Ergebnis dem Verkauf eines fertigen bzw. umgebauten Hauses gleichkommt, die Summe von öffentlich beurkundetem Kaufpreis der Liegenschaft und Werklohn allen vermögensrechtlichen Leistungen, die der Erwerber dem Veräusserer oder Dritten für das Grundstück zu erbringen hat, gleichsetzt und als Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer heranzieht. Diese wirtschaftliche Betrachtungsweise ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch dann verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, wenn Grundstückveräusserer und Werkunternehmer oder Grundstückerwerber und Werkbesteller nicht identisch sind. Entscheidend ist vielmehr, dass Kauf- und Werkvertrag wirtschaftlich derart eine Einheit bilden, dass es ohne den einen nicht zum Abschluss des andern gekommen wäre (unveröffentlichte Entscheide vom 19. Januar 1999, 2P.410/1996, E. 3b, sowie vom 26. November 1996, 2P.159/1994 und 2P.405/1994, E. 8b; vgl. Ernst Höhn/Robert Waldburger, Steuerrecht, Bd. I, 9. Aufl. , Bern 2001, Rz. 16 zu § 28 mit weiteren Hinweisen), was insbesondere der Fall ist, wenn die Beteiligten zusammengewirkt haben mit dem Zweck, das Grundstück zu veräussern und es zu überbauen. Die Rüge der Beschwerdeführer, das Verwaltungsgericht verletze durch eine ausdehnende Auslegung der Bemessungsgrundlage gemäss Art. 6 HPG das Legalitätsprinzip und damit die Eigentumsgarantie von Art. 26 Abs. 1 BV, ist daher unbegründet. b) aa) Nach den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts sind die Reiheneinfamilienhäuser der Überbauung B.________, für welche die Generalunternehmung A.________ AG eine Baubewilligung erwirkt hatte, in den Verkaufsunterlagen dieser Gesellschaft schlüsselfertig zu einem Pauschalpreis ausgeschrieben worden. Die Unterlagen der A.________ AG enthielten sodann einen Baubeschrieb für den Rohbau, die Installationen und den Ausbau sowie verkleinerte Grundriss-, Schnitt- und Fassadenpläne. Laut der Dokumentation waren im Verkaufspreis inbegriffen das Bauland, die Erschliessungskosten sowie sämtliche Bau- und Baunebenkosten wie Baubewilligungsgebühr und Anschlussgebühren für die schlüsselfertige Erstellung des Gebäudes gemäss Plänen und Baubeschrieb. In diesem Beschrieb waren sämtliche Räume mit ihrer Grundausstattung bezüglich der Bodenbeläge, der Wände und der Decke aufgeführt. Ausserdem wurde bemerkt, dass Abweichungen möglich seien und Materialabänderungen des Käufers, die zu Mehr- oder Minderkosten führten, separat abgerechnet würden. Das Verwaltungsgericht hat aus diesen Umständen geschlossen, die Beschwerdeführer hätten dadurch, dass sie Parzellen in dem vom Überbauungsprojekt der A.________ AG betroffenen Gebiet gekauft hätten, entsprechend dem Projekt zugleich auch schlüsselfertige Bauten erworben, mithin so, wie dies bei anderen Parzellen dieser Überbauung vertraglich vereinbart worden sei. Für diesen Schluss spricht jedenfalls eine natürliche Vermutung, die in der Lebenserfahrung gründet. Denn das Bestehen eines behördlich bewilligten Gesamtüberbauungsprojekts der Generalunternehmung A.________AG, die mit Zustimmung der Landeigentümer erfolgte projektgemässe Parzellierung des Baulandes sowie die Vertretung der Landeigentümer beim Landverkauf durch einen Vertreter der Generalunternehmung A.________ AG machen es nur schwerlich vorstellbar, dass ein Vertrag über den Verkauf einer vom Projekt erfassten Landparzelle unabhängig von einem Vertrag mit der projektierenden Generalunternehmung über die Erstellung der auf der Parzelle vorgesehenen Baute hätte geschlossen werden können, zumal wenn - wie im vorliegenden Fall - auch Miteigentumsanteile an der gemeinsamen Einstellhalle der Überbauung erworben wurden. bb) Freilich wäre es nicht völlig ausgeschlossen, dass die Beschwerdeführer Land gekauft hatten, um unabhängig von der projektierenden Generalunternehmung A.________ AG "auf eigenem Land selber [zu] bauen". Allerdings haben die Beschwerdeführer den kantonalen Instanzen für diese Darstellung keinerlei Beweismittel vorgelegt, was sich angesichts der vorstehend aus den aktenkundigen Umständen und der Lebenserfahrung zur Leistung des Gegenbeweises aufgedrängt hätte und wozu sie von den kantonalen Instanzen auch aufgefordert worden sind. Gleiches gilt für die Behauptung, die Beschwerdeführer hätten wegen der finanziellen Schwierigkeiten der Landveräusserer im Einverständnis mit diesen bereits vor dem Erwerb der Parzellen den Hausbau in Angriff genommen und es habe "ab dem Rohbaustadium nicht mehr die Generalunternehmung A.________ AG [gebaut], sondern die Beschwerdeführer selber teils durch Eigenarbeiten, teils durch Beizug von Handwerkern ohne einheitliche Bauleitung oder Architekt, teils durch die A.________ AG". Inwiefern den Beschwerdeführern die betreffende Beweisleistung mit Urkunden - Verträgen, Rechnungen, Offerten, Quittungen, etc. - nicht möglich gewesen sein soll, bleibt unerfindlich. Unter diesen Umständen durfte das Verwaltungsgericht willkürfrei die Vertreter der A.________ bzw. der Verkäufer und die Vertragsparteien als am Verfahrensausgang interessierte Personen als weniger glaubwürdig erachten und auf deren Einvernahme ohne Gehörsverweigerung verzichten. Ebenso konnte das Gericht ohne Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV von einem Augenschein absehen, da nicht ersichtlich ist, welche entscheidwesentlichen Erkenntnisse davon hätten erwartet werden können. Das Verwaltungsgericht verfiel somit nicht in Willkür, wenn es im Einklang mit der erwähnten natürlichen Vermutung in tatsächlicher Hinsicht feststellte, Landkauf- und Werkvertrag hätten wirtschaftlich derart eine Einheit gebildet, dass der eine ohne den anderen nicht geschlossen worden wäre, und dass daher die Beschwerdeführer im Ergebnis mit den Parzellen entsprechend dem Überbauungsprojekt der A.________ AG auch schlüsselfertige Bauten erworben hätten. Inwiefern die Tatsache, dass die Beschwerdeführer selber Schuldbriefe errichtet haben, dieses Ergebnis in Frage stellen soll, kann nicht nachvollzogen werden.