Citation: 4A_239/2018 E. 5.3

5.3. La cour cantonale a effectué le calcul du rendement net en se basant sur les chiffres allégués par le bailleur. En bref, elle a (1°) établi le prix de revient de l'immeuble, en tenant compte du prix d'achat et des travaux à plus-value que représente l'installation de l'ascenseur et l'assainissement du sous-sol. Elle a refusé de prendre en considération les travaux (à plus-value) de l'aménagement du 5e étage et des combles (par 888'194 fr.), au motif que les demandeurs, locataires du 2e étage, ne tiraient aucun avantage de ces travaux. Le recourant conteste ce dernier point (cf. consid. 5.4.1). La cour cantonale a (2°) déduit les montants des fonds empruntés, excluant toutefois l'emprunt de 112'000 fr. constitué postérieurement à la date de la notification du congé. Elle a ainsi arrêté le montant des fonds propres avant réévaluation à 4'804'782 fr. 35. Elle a ensuite (3°) réévalué les fonds propres sur la base des allégations du bailleur en y appliquant un indice suisse des prix à la consommation pondéré et arrêté les fonds propres après réévaluation à 4'890'084 fr. 28. Puis elle y a (4°) appliqué le taux de l'intérêt hypothécaire de référence au moment du congé de 2%, auquel elle a ajouté le 0,5%, pour parvenir à un rendement admissible des fonds propres réévalués de 122'252 fr. 11. Elle y a ensuite (5°) ajouté les charges immobilières et est parvenue à un état locatif admissible de 325'157 fr. 33. Elle a alors (6°) ventilé ce résultat selon une clé de répartition qui tient compte différemment des m2 de l'arcade, des m2 des étages et des places de parking et en prenant en considération les loyers actuels au m2 pratiqués par le bailleur, retenant un pourcentage de 9,83% pour le 2e étage, puis pour les places de parking litigieux. Finalement, elle a constaté que le loyer admissible pour les objets loués était inférieur au loyer actuel payé (-5,27%), de sorte qu'aucune hausse de loyer n'était possible et que le jugement attaqué devait être confirmé.