Citation: 4A_220/2008 07.08.2008 E. A

Dès le 1er août 2004, X.________ SA a pris à bail de Y.________ SA des locaux commerciaux sis dans le centre de Genève. Le contrat était conclu pour dix ans et devait prendre fin le 31 juillet 2014. Le loyer s'élevait à 113'100 fr. par année et serait indexé à l'indice suisse des prix à la consommation; les charges étaient dues en sus. Sur un compte bancaire, la locataire a déposé une garantie au montant de 28'275 francs. Dès mars 2005, la locataire fit connaître son souhait d'être libérée du contrat; elle proposait, à cette fin, de verser neuf mois du loyer et des charges. La bailleresse refusa en rappelant que pour obtenir sa libération, la locataire devait présenter un candidat solvable à la reprise du bail. En septembre suivant, par l'intermédiaire d'un mandataire, la locataire présenta la candidature de A.________ Sàrl. La bailleresse déclara n'accepter que sous deux conditions: d'une part, cette société devrait faire un dépôt de garantie plus important que celui opéré par X.________ SA; d'autre part, l'un de ses associés devrait s'engager conjointement avec elle. La bailleresse expliqua avoir fait des expériences défavorables avec des commerces tels que celui envisagé par A.________ Sàrl; de plus, le capital de celle-ci, au montant de 20'000 fr., était insuffisant au regard d'un loyer mensuel d'environ 10'000 fr. A.________ Sàrl aurait accepté la première de ces exigences; en revanche, ses associés refusèrent un engagement conjoint avec elle. Le mandataire de la locataire en informa la bailleresse le 29 septembre 2005; son courriel comportait le passage ci-après: Etant donné que vous avez modifié les conditions de location et que X.________ SA vous a présenté un locataire solvable disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions, nous vous prions de considérer la présente comme résiliation anticipée au 15 octobre 2005 [...] si le transfert devait échouer en raison de votre modification des conditions actuelles du bail. En dépit de cette déclaration, la locataire prit part à des démarches tendant à la remplacer dans les locaux concernés. Elle signa des conventions de transfert de bail en faveur de trois candidats successifs, à savoir B.________ SA, le 3 octobre 2005, C.________, le 5 octobre 2006, puis D.________ SA, le 23 novembre 2006. La locataire a ainsi promis de libérer les locaux pour le 15 octobre 2005 en faveur de B.________ SA, pour le 1er novembre 2006 en faveur de C.________, puis pour le 1er décembre 2006 en faveur de D.________ SA; elle répondrait du loyer et des charges solidairement avec le locataire reprenant, cela pendant deux ans au plus dès la date convenue pour le transfert. Les candidatures de B.________ SA et de C.________ ont échoué; D.________ SA a effectivement repris les locaux. Au cours de ces pourparlers, par courriel du 7 décembre 2005, la locataire avait communiqué qu'elle ne paierait aucun loyer après le 15 octobre 2005 et qu'elle se tenait à disposition de la bailleresse pour lui « remettre les clefs des locaux à [sa] convenance ».