Citation: 4C.308/2004 10.11.2004 E. 2.2

2.2.1 Ob die gesetzlichen Formerfordernisse erfüllt sind, ist eine Rechtsfrage, welche das Bundesgericht im Berufungsverfahren frei prüft. Tatfrage ist, wie ein Kündigungsschreiben ausgestaltet, insbesondere ob es handschriftlich unterzeichnet ist und von wem. Diesbezüglich enthält das angefochtene Urteile keinerlei Feststellungen, sondern einzig die rechtliche Beurteilung der Formgültigkeit. Eine Rückweisung zur Sachverhaltsergänzung kann jedoch unterbleiben, weil die Vorinstanz in diesem Zusammenhang auf die Aussage der Beklagten in der Klageantwort verweist, derzufolge diese im September 2003 eine Kopie des Kündigungsformulars erhalten hat. Diese Kopie wurde von der Beklagten als Beilage 7 der Klageantwort ins Recht gelegt. Sie trägt keine Originalunterschrift, was die Klägerin in der Berufungsantwort denn auch anerkennt. Insoweit ist der Sachverhalt zu ergänzen (Art. 64 Abs. 2 OG). Auf dieser Grundlage ist zu prüfen, ob die Vorinstanz bundesrechtskonform erkannt hat, mit der Zustellung der Kopie des am 27. Januar 2003 ausgefüllten Kündigungsformulars sei die Klägerin den Anforderungen des Art. 266l OR nachgekommen. Dass die Kündigung vom 27. Januar 2003 einem originalunterzeichneten Begleitbrief vom 20. September 2003 beigelegt worden sei, wie die Klägerin in der Berufungsantwort behauptet, geht aus dem angefochtenen Urteil nicht hervor, und die Klägerin macht nicht geltend, sich im kantonalen Verfahren prozesskonform darauf berufen zu haben. Insoweit kommt daher eine Ergänzung des Sachverhalts nicht in Frage. 2.2.2 Während für die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter einfache Schriftlichkeit genügt (Art. 266l Abs. 1 OR), muss die Kündigung durch den Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einem amtlich genehmigten Formular angezeigt werden, das angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will (Art. 266l Abs. 2 OR). Missachtung der Formvorschrift hat die Nichtigkeit der Kündigung zur Folge (Art. 266o OR). Unter den Parteien ist nicht umstritten, dass eine Kündigung des vorliegenden Mietverhältnisses in diesem Sinne formbedürftig ist. Die inhaltlichen Anforderungen an das Kündigungsformular sind in Art. 9 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (VMWG; SR 221.213.11) geregelt. Die eigenhändige Unterschrift des Kündigungsformulars durch die Vermieterschaft ist weder in dieser noch in einer anderen Bestimmung der Verordnung vorgeschrieben. Das Bundesgericht hat sich mit der Frage, ob die eigenhändige Unterschrift dennoch Gültigkeitserfordernis bildet, im Zusammenhang mit der für Mietzinserhöhungen statuierten Formularpflicht befasst. Nach seinem Urteil vom 8. Juli 2003 (4C.110/2003; auszugsweise abgedruckt in MRA 4/03 S. 109 ff. und mp 3/03 S. 115 ff.) stellt die Unterschrift ein wesentliches Element der Form dar, auch wenn das Formular vor allem der Information des Mieters über seine Rechte dient. Die hier interessierenden Passagen der Begründung lauten wie folgt: "1. -:- "2. -:- "3. -:- 3.1 Mit der gesetzlich vorgeschriebenen Form werden bestimmte rechtspolitische Ziele verfolgt, wie etwa Schutz vor Übereilung, Gewährleistung von Klarheit und Rechtssicherheit, Herstellung einer sicheren Grundlage für die Führung öffentlicher Register, Verfahrenskontrolle oder Information (Schmidlin, Berner Kommentar, N. 13 ff. zu Art. 11 OR; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2. Aufl., Bern 1997, S. 247 N. 4; Brückner, Schweizerisches Beurkundungsrecht, Zürich 1993, S. 77 ff.; Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, Band I, 7. Aufl., Zürich 1998, N. 497 ff.; Merz, Vertrag und Vertragsschluss, 2. Aufl., Freiburg 1992, S. 194 ff.). Für die Gültigkeit des formbedürftigen Rechtsgeschäfts ist die Wahrung der Form unbesehen darum erforderlich, ob der angestrebte Zweck im Einzelfall anderweitig gewährleistet ist (BGE 87 II 28 E. 4c; 120 II 341 E. 4b, je mit Hinweisen; Schmidlin, a.a.O., N. 21 zu Art. 11 OR; Engel, a.a.O., S. 247 N. 5; Schmid, Die öffentliche Beurkundung von Schuldverträgen, Freiburg 1988, S. 11 f. N. 36). Die Formgültigkeit ist zudem unabhängig von der materiellen Gültigkeit und Auslegung der formbedürftigen Rechtsgeschäfte zu beurteilen und gesondert zu prüfen (BGE 127 III 248 E. 3c; 122 III 361 E. 4; vgl. auch BGE 123 III 97, je mit Hinweisen; Schmidlin, a.a.O., N. 6 f. zu Art. 11 OR). ..... 3.2 Die Unterschrift bildet in verschiedenen Bereichen der Rechtsordnung Bestandteil der für einen bestimmten Vorgang geforderten Schriftlichkeit (BGE 119 III 4 E. 3; 112 II 326 E. 3a S. 328; 101 III 65 E. 3, je mit Hinweisen). Mit der Unterschrift wird sowohl die Person des Erklärenden identifiziert als auch der auf einem dauerhaften Erklärungsträger festgehaltene Inhalt der Erklärung anerkannt (Merz, a.a.O. S. 198 N. 349; Engel, a.a.O., S. 251; Schwenzer, Basler Kommentar, N. 6 zu Art. 13 OR). In der Rechtsprechung (BGE 121 III 460 E. 4a/bb; 121 III 214 E. 3b; 120 II 206 E. 3a, je mit Hinweisen) wie in der herrschenden Lehre (Gauch/ Schluep/Schmid/Rey, a.a.O., N. 523; Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 4. Aufl., Zürich 1999, S. 261; Weber/Zihlmann, Basler Kommentar, N. 2 zu Art. 269d OR; Schmidlin, a.a.O., N. 67 zu Art. 11 OR) wird denn auch die Formularpflicht ohne weiteres als qualifizierte Schriftform verstanden, für deren Wahrung die Unterschrift des Erklärenden erforderlich ist." Diese Argumentation kann ohne weiteres auf das für die Kündigung verwendete Formular übertragen werden, zumal die Mietpartei, deren Schutz die Formularpflicht dient, von einer Kündigung in aller Regel noch einschneidender als von einer Mietzinserhöhung betroffen wird. Aus diesen Gründen erweist sich der in der Berufung erhobene Vorwurf, die Vorinstanz sei bundesrechtswidrig von der Formgültigkeit der am 20. September 2003 versandten Kündigung ausgegangen, als begründet. Das führt zur Gutheissung der Berufung und zur Abweisung der Klage.