Citation: 4A_225/2007 24.10.2007 E. 5.2

5.2.1 L'art. 271a al. 1 let. e CO prévoit que le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur trois ans à compter de la fin d'une procédure judiciaire au sujet du bail et notamment si le bailleur a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions (ch. 2). En l'espèce, il n'est pas contesté que les congés litigieux ont été donnés moins de 17 mois après que le bailleur a retiré devant le Tribunal des baux le troisième congé qu'il avait donné le 16 décembre 2003 à la demanderesse. Signifiés pendant la période de protection instituée par la disposition précitée, les résiliations incriminées sont ainsi réputées abusives, de sorte qu'elles sont en principe annulables. 5.2.2 Le législateur fédéral a toutefois permis au bailleur de renverser la présomption d'abus, instituée par l'art. 271a al. 1 let. e CO, dans les six cas mentionnés à l'art. 271a al. 3 CO. Il en va notamment ainsi lorsque le congé est donné en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux (art. 271a al. 3 let. a CO). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le besoin urgent ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu'il renonce à l'usage de l'objet loué. Le besoin dont il s'agit doit être sérieux, concret et actuel. Quant à l'urgence, elle doit être examinée non seulement dans le temps, mais encore en fonction de son degré (ATF 118 II 50 consid. 3c et d). Le juge en décidera après avoir apprécié toutes les circonstances du cas particulier. S'agissant d'une décision faisant appel au pouvoir d'appréciation du juge (ATF 118 II 50 consid. 4 p. 55), le Tribunal fédéral ne substituera qu'avec retenue sa propre appréciation à celle de la juridiction cantonale. Il n'interviendra que si la décision s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation ou si elle repose sur des faits qui, en l'occurrence, ne jouaient aucun rôle, ou encore si elle n'a pas tenu compte d'éléments qui auraient absolument dû être pris en considération (ATF 130 III 699 consid. 5.1; 125 III 269 consid. 2a; 123 III 306 consid. 9b; 123 III 10 consid. 4c/aa; 118 II 404 consid. 3b/bb). Le fardeau de la preuve du besoin propre incombe au bailleur. C'est à lui qu'il appartient d'établir l'existence d'un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (Roger Weber, Commentaire bâlois, Obligationenrecht I, 4e éd., n. 30a ad art. 271/271a CO; Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 204 ad art. 271a CO). 5.2.3 Il résulte de l'état de fait déterminant que le bail du logement actuel des intimés sis à Montreux a été résilié le 11 janvier 2006 pour le 28 février 2006 à cause du non-versement des loyers dus. Ce congé, dont la recourante n'a pas cherché à démontrer qu'il avait été simulé, n'a pas été contesté. Le bailleur étant décédé depuis lors, sa fille, apparemment pour des motifs humanitaires, n'a pas requis l'expulsion des époux A.Y.________ et B.Y.________, mais n'a pas caché qu'elle ne pourrait souffrir encore longtemps de ne pas encaisser de loyers. Il apparaît ainsi que les intimés sont menacés d'une expulsion à bref délai. Aucun élément ne permet en effet de penser qu'un nouveau bail concernant l'appartement de Montreux a pu être conclu avec la bailleresse. Il n'a pas été retenu que les conjoints A.Y.________ et B.Y.________ disposent d'autres locaux que l'appartement de W.________ pour se loger avec leurs deux enfants. Il n'a par exemple pas été constaté que les conjoints A.Y.________ et B.Y.________ soient propriétaires d'autres biens immobiliers. A cela s'ajoute que A.Y.________ n'exerce plus d'activité lucrative depuis septembre 2003 et qu'il a été l'objet d'un important redressement fiscal, portant sur plus de 350'000 fr., lequel a entamé sa fortune. Certes, les locaux loués à la demanderesse, qui comportent trois pièces et demie, sont plutôt exigus pour une famille de quatre personnes. Mais les intimés, dont la situation économique est inquiétante et qui sont confrontés à l'imminence d'une expulsion, n'ont pas de solution de remplacement, ce qui rend ipso facto concret et actuel le besoin dont ils se prévalent, comme l'exige la jurisprudence. En considérant dans ces circonstances que les défendeurs ont réussi à démontrer avoir un besoin urgent du logement qui est actuellement occupé par la recourante, la cour cantonale n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation. Le moyen pris d'une violation de l'art. 271a al. 3 let. a CO doit être rejeté.