Citation: 1C_201/2022 E. 4.2

4.2. Zu berücksichtigen sind (je nach den Umständen des Falls) die Lage der Liegenschaft (Bauzone, ganzjährige Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der Wohnungen aus Sicht einer ganzjährigen Nutzung, der Preis sowie die Verhältnisse der Person, welche dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohn- und Arbeitsort, Umzugsabsichten). Sind die künftigen Bewohnerinnen oder Bewohner nicht bekannt, ist die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Segment das Hauptkriterium (BGE 144 II 49 E. 2.2; BGE 142 II 206 E. 3.2). Diesfalls muss glaubhaft gemacht werden, dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen besteht (BGE 144 II 49 E. 2.3; Urteil 1C_160/2015 vom 3. Mai 2016 E. 3.2). In Fällen, in denen die Nachfrage offensichtlich unzureichend ist, dürfen Baubewilligungen nur erteilt werden, wenn ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohnerinnen und Bewohner vorliegen (BGE 144 II 49 E. 2.4). Dies gilt nach der Rechtsprechung selbst dann, wenn die Bauherrschaft die Absicht hat, das Bauvorhaben als Erstwohnungen zu vermarkten: Ist diese Absicht nicht realistisch, ist von einer Umgehung der gesetzlichen Regelung auszugehen. Diesfalls ist auch der Einwand unbeachtlich, wonach die Bauherrschaft das finanzielle Risiko trage (BGE 145 II 99 E. 3.1). Wie gesehen (vorne E. 3.2), eignen sich die die beiden Häuser A und B zur Nutzung als Erstwohnung. Zwar ist aufgrund ihrer Ausgestaltung mit einem Preis im obersten Segment zu rechnen; dies schliesst jedoch eine Nutzung als Erstwohnung nicht aus, ist es doch notorisch, dass im Saanenland (Gstaad) auch sehr vermögende Personen ihren Wohnsitz haben (so bereits Urteil 1C_592/2017 vom 15. Juni 2018 E. 5.6).