Citation: 4A_296/2007 31.10.2007 E. A

Par contrat du 8 avril 1997, la SNC A.________ a pris à bail la totalité du premier étage d'un immeuble appartenant à Y.________, pour y exploiter un hôtel. Conclu pour une durée initiale de quinze ans dès le 1er juillet 1997, le contrat devait ensuite se renouveler tacitement de cinq ans en cinq ans. Initialement de 27'600 fr., le loyer annuel, charges non comprises, a été porté à 27'912 fr. à compter du 1er juillet 2002. Le 19 octobre 1998, la SNC A.________ a été dissoute et radiée du registre du commerce sans liquidation, ses actifs et passifs ayant été apportés à X.________ Sàrl, dont les associés sont V.________ et W.________. La bailleresse n'en a pas été spécifiquement informée. Le 15 octobre 1999, la régie gérant l'immeuble litigieux a adressé une lettre à X.________ (sic) Sàrl. Elle s'est ensuite adressée à A.________ SNC. Les courriers adressés à la régie l'ont été par X.________ Sàrl. Toutefois, le conseil de X.________ Sàrl a indiqué le 12 septembre 2002 intervenir pour la SNC A.________. Dès 1999 au moins, des occupants de l'hôtel se sont régulièrement signalés par un comportement nocturne bruyant et agité, dormant le jour et provoquant de nombreuses nuisances sonores la nuit, perturbant en particulier les locataires des appartements situés au deuxième étage de l'immeuble. Les nuisances sonores nocturnes régulières consistaient en des éclats de voix, des disputes, des vociférations, le volume sonore trop élevé de la télévision et des portes claquées. Des occupants de l'hôtel ont en outre provoqué des dégâts aussi bien aux locaux loués qu'au restaurant sis au rez-de chaussée, notamment par des inondations dont une a occasionné des dégâts pour plusieurs dizaines de milliers de francs et entraîné la fermeture du restaurant pendant un mois et demi. Des écoulements ont été bouchés. Des objets ont été jetés par les fenêtres de l'hôtel et de nombreux déchets et salissures laissés dans l'ascenseur. Des seringues ont été trouvées. Depuis 1999, la bailleresse est intervenue à plusieurs reprises auprès de sa locataire pour lui demander de mettre un terme aux agissements de ses occupants et rétablir une situation conforme au bail. Le 24 janvier 2001, elle a prié sa locataire de mettre bon ordre à la situation, faute de quoi le bail serait résilié pour justes motifs, mise en garde qu'elle a confirmée le 28 février 2001. Le 24 juin 2002, la locataire a été invitée à obtenir de ses clients qu'ils respectent les règles et usages locatifs en vigueur. Le 11 juillet 2002, elle a de nouveau été mise en demeure de respecter et faire respecter les règles et usages locatifs et en outre sommée de faire nettoyer une chambre en prenant les précautions nécessaires pour l'hygiène des lieux et la protection de celle des voisins, à défaut de quoi le bail serait résilié. Le 30 août 2002, suite à de nouvelles plaintes et à une visite effectuée sur place, qui avait permis de constater des manquements à l'hygiène élémentaire (lavabo rempli de restes de nourriture, chasse d'eau pas tirée, pain et détritus répandus sur le sol), la bailleresse a informé sa locataire qu'elle ne tolérerait plus cette situation et qu'elle se verrait contrainte d'appliquer les termes de son courrier du 11 juillet 2002, si aucune suite n'était donnée. Le 12 novembre 2002, une cliente de l'hôtel, prise de boisson, a arrosé sans discontinuer le couloir contigu à la salle de bain, provoquant des dégâts dans le restaurant sis au rez-de-chaussée. Le 13 novembre 2002, une locataire du deuxième étage s'est adressée à la bailleresse pour se plaindre du comportement d'un client de l'hôtel faisant régulièrement du bruit jusqu'à 2h00 du matin et a menacé de solliciter une réduction de loyer si rien n'était entrepris pour corriger la situation. Par avis du 21 novembre 2002 adressés à la SNC A.________ ainsi qu'à son conseil, le bail de l'hôtel a été résilié avec effet au 31 décembre 2002 pour violations graves du devoir de diligence et d'égards envers les voisins, subsidiairement pour justes motifs. Le 23 décembre 2002, la SNC A.________ a saisi la juridiction des baux et loyers d'une demande en constatation de la nullité, subsidiairement en annulation du congé. Le 3 juin 2003, la bailleresse a déposé une requête en évacuation dirigée contre la SNC A.________. Le 16 mars 2004, le Tribunal des baux et loyers a déclaré les requêtes irrecevables, dans la mesure où elles étaient déposées par, respectivement contre une personne n'ayant plus aucune existence juridique. Nonobstant le congé donné le 21 novembre 2002, les occupants de l'hôtel sis dans les locaux loués ont continué à se signaler par un comportement nocturne bruyant et agité, dormant le jour et provoquant de nombreuses nuisances sonores la nuit, perturbant en particulier les locataires des appartements situés au deuxième étage de l'immeuble. Les nuisances sonores nocturnes régulières consistaient en des éclats de voix, des disputes, des vociférations, le volume sonore trop élevé de la télévision et des portes claquées. Le 8 mars 2004, la bailleresse a adressé à X.________ Sàrl une résiliation de bail pour le 30 avril 2004 ou toute prochaine échéance extraordinaire utile. Le congé était donné en application de l'art. 257f al. 3 CO, subsidiairement de l'art. 266g CO. En 2004, à une date non connue, X.________ Sàrl a engagé un ancien brigadier de gendarmerie pour assurer en particulier la surveillance de l'intérieur de l'hôtel.