Citation: 4P.201/2005 18.01.2006 E. B

Après l'échec d'une tentative de conciliation, les locataires ont saisi, le 28 octobre 2002, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève d'une demande de baisse de loyer, tendant à ce que celui de leur appartement soit fixé à 17'800 fr. à partir du 1er août 2002. Dans sa réponse, la bailleresse, procédant à un calcul de rendement, a conclu au rejet de la baisse, au motif que l'appartement loué aux demandeurs lui procurait un rendement insuffisant. Elle a prétendu que l'état locatif réel se montait à 22'248 fr. par année, alors que l'état locatif admissible atteignait 50'511 fr. par an. A l'appui de ce mémoire, la défenderesse a notamment produit des décomptes internes relatifs aux charges d'exploitation. Accédant à la demande des locataires, qui contestaient la force probante desdits décomptes, le Tribunal des baux et loyers a imparti à la bailleresse un nouveau délai pour produire les pièces pertinentes. Le 15 avril 2003, les demandeurs ont requis une diminution de loyer complémentaire de 8,26 % dès le 1er août 2003 en raison de la baisse à 3,25 % du taux d'intérêt hypothécaire à partir du 1er avril 2003. Les locataires ont fait valoir que les documents produits par la bailleresse ne permettaient pas d'effectuer un calcul de rendement complet. En particulier, ils ont relevé que les charges d'entretien pour les années 1997 à 2000 n'étaient pas établies et que la valeur du terrain alléguée par la bailleresse n'était pas prouvée. En dernier lieu, les demandeurs ont conclu à ce que le Tribunal des baux et loyers fixe leur loyer annuel, sans les charges, à 17'652 fr. dès le 1er août 2002, puis à 16'188 fr. dès le 1er août 2003. Par jugement du 2 avril 2004, le Tribunal des baux et loyers a arrêté le loyer annuel, charges non comprises, de l'appartement de cinq pièces occupé par les demandeurs à 17'652 fr. dès le 1er août 2002 et 16'188 fr. dès le 1er août 2003, la défenderesse étant condamnée à rembourser aux locataires le trop-perçu de loyer. Statuant sur l'appel de la défenderesse, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève, par arrêt du 13 juin 2005, l'a entièrement rejeté. Comme la défenderesse a opposé à la demande de baisse de loyer des demandeurs fondée sur la méthode relative le rendement insuffisant de la chose louée (art. 269 CO), la cour cantonale a procédé à un calcul de rendement. Elle a en particulier considéré que le prix de revient de l'immeuble devait être déterminé uniquement sur la base du coût de la construction au sens strict et des intérêts intercalaires, étant donné que le terrain avait été donné à X.________ et que sa valeur d'acquisition était ainsi égale à zéro. L'autorité cantonale a également admis que les comptes produits par la bailleresse ne permettaient pas d'établir pour chaque année les charges d'exploitation et en conséquence d'en calculer la moyenne sur cinq ans. Elle a jugé que le loyer licite annuel, calculé par application de la méthode absolue, était inférieur au loyer actuel des demandeurs, si bien que la bailleresse ne pouvait s'opposer à la requête de réduction de loyer en invoquant le rendement insuffisant de l'immeuble. La Chambre d'appel a enfin confirmé la diminution de loyer accordée par le Tribunal des baux et loyers en fonction des variations du taux hypothécaire de 6,5 % à 4 %, puis de 4 % à 3,25 %, lesquelles généraient une baisse de 20,63 % pour le 1er août 2002, puis de 8,26 % du loyer réduit dès le 1er août 2003.