Citation: 4A_211/2024 E. 3.1.2

3.1.2. Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Der fristgerechten Zahlung gleichgestellt ist die fristgerechte Verrechnungserklärung. Diese ist zwingend innert der 30-tägigen Frist abzugeben (TOBIAS BRÄNDLI, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, S. 811). Nach gültig beendetem Mietverhältnis muss der Mieter dem Vermieter die Sache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR zurückgeben. Zur Durchsetzung des Rückgabeanspruchs bei Wohn- und Geschäftsräumen kann der Vermieter um die Ausweisung des Mieters ersuchen (JÜRG P. MÜLLER, in: Das schweizerische Mietrecht, 4. Auflage 2018, N. 26 zu Art. 267-267a OR).