Citation: 4A_158/2024 E. 8.2

8.2. Die Vorinstanz bejahte eine unvorhersehbare Veränderung der Verhältnisse seit Abschluss des Mietvertrags im Jahr 2009 bzw. der jeweiligen Nachträge in den Jahren 2013, 2014 und 2018. Die Parteien hätten im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht mit den im Rahmen der Pandemie getroffenen staatlichen Massnahmen (namentlich den weltweit angeordneten Reisebeschränkungen) rechnen müssen. Weiter prüfte die Vorinstanz, ob eine gravierende Äquivalenzstörung infolge der Pandemie-Restriktionen vorliegt. Sie erwog, entgegen der Beschwerdeführerin sei nicht die wirtschaftliche Situation im Jahr 2020 einschliesslich aller Verlustvorträge aus den Vorjahren zu betrachten. Massgebend sei einzig, ob die Restriktionen aufgrund der Pandemie ab März 2020 eine gravierende Störung des Vertragsäquivalents zur Folge gehabt hätten. Die erhaltene (staatliche) Härtefallentschädigung von Fr. 635'869.-- sei dem Jahr 2020 zuzuordnen, auch wenn die Auszahlung erst im März 2021 erfolgt sei. Auch die Revisionsstelle der Beschwerdeführerin habe die Härtefallentschädigung per 31. Dezember 2020 verbucht. Weiter mache die Beschwerdeführerin zwar zu Recht geltend, dass sie die Kurzarbeitsentschädigungen an ihre Mitarbeitenden habe weiterleiten müssen. Die Kurzarbeit habe aber entscheidend dazu beigetragen, dass sich der Personalaufwand gegenüber dem Vorjahr um rund Fr. 800'000.- reduziert habe. Die Erfolgsrechnung der Beschwerdeführerin weise für das Jahr 2020 einen Umsatz bzw. Nettobetriebsertrag von Fr. 794'822.70 aus, was gegenüber dem Vorjahr einem Rückgang von Fr. 2'363'656.60 entspreche. Betrachte man die Reduktion des Betriebsaufwands von Fr. 3'152'526.51 im Jahr 2019 auf Fr. 1'610'013.98 im Jahr 2020, werde dieser Rückgang bereits erheblich relativiert. Unter Berücksichtigung der Härtefallentschädigung und des Solidaritätsbeitrags von total Fr. 665'869.-- sowie des auf die (definitive) Einstellung des Hotelbetriebs per Ende Februar 2021 zurückzuführenden Verlusts von Fr. 297'753.04 resultiere ein Jahresverlust von Fr. 449'359.12. Verglichen mit dem Verlust des Vorjahres von Fr. 43'481.77 resultiere ein Minus von Fr. 405'877.35. Die Beschwerdeführerin hätte den Mietvertrag zwar nicht zu den vereinbarten Konditionen geschlossen, wenn dieser erst im März 2020 verhandelt worden wäre. Eine nachträgliche gerichtliche Vertragsanpassung sei aber Ausnahmefällen vorbehalten. Die Beschwerdeführerin habe bei Vertragsschluss nicht mit den staatlichen Reisebeschränkungen rechnen müssen. Erhebliche Schwankungen der Logiernächte seien in der Hotelbranche aber nicht unüblich, sondern gehörten zum allgemeinen Geschäftsrisiko. Dies müsse bei der Beurteilung des Ausmasses der Äquivalenzstörung mitberücksichtigt werden. Ebenso müsse berücksichtigt werden, dass der strittige Zeitraum von März 2020 bis Februar 2021 nur einen Bruchteil der effektiven Dauer des Mietverhältnisses von 90 Monaten bzw. der ursprünglich vorgesehenen Dauer von 292 Monaten betroffen habe. Zusammenfassend gelinge der Beschwerdeführerin der Nachweis einer gravierenden Äquivalenzstörung infolge der Pandemie nicht, zumal sie die Kündigung bzw. die Einstellung des Hotelbetriebs per Ende Februar 2021 und den damit verbundenen ausserordentlichen Aufwand über Fr. 297'753.04 selber zu vertreten habe. Die (bloss vorübergehende) Störung des Synallagmas habe noch im Rahmen des Zumutbaren gelegen.