Citation: 4A_33/2024 E. 4.3

4.3. Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati in appello solo a due condizioni: se dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze, e se essi sono addotti immediatamente (art. 317 cpv. 1 CPC). Non sono ad esempio ammissibili le contestazioni e le eccezioni che il locatario solleva per la prima volta in sede di appello, come ad esempio il fatto di aver pagato gli arretrati entro il termine di preavviso di 30 giorni (art. 257d cpv. 1 CO) o l'ottenimento dal locatore della sospensione del pagamento. Il conduttore deve invocare tempestivamente tali mezzi di difesa nel rispetto del principio della simultaneità dei mezzi di attacco e di difesa (massima eventuale o massima di concentrazione), che vale sia nella procedura ordinaria (art. 219 seg., 229 cpv. 1 e 317 cpv. 1 CPC), sia in quella semplificata, anche se soggetta alla massima inquisitoria sociale (art. 243 cpv. 2 lett. c, 247 cpv. 2 lett. a e 229 cpv. 3 CPC, norma, quest'ultima non applicabile in appello), sia nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale in casi manifesti sottoposti al principio attitatorio (sentenza 4A_470/2022 del 4 gennaio 2023 consid. 4.1, con rinvii). Nella fattispecie, già davanti al primo giudice era discussa l'estensione dell'attività commerciale della ricorrente, che aveva disdetto il contratto di locazione. In effetti, i locatori avevano tra l'altro fondato la loro domanda di annullamento della disdetta sull'argomento che la locazione concordata avrebbe permesso alla conduttrice di non doversi trasferire dopo un breve periodo e di non mettere a rischio la sua attività commerciale (petizione, pag. 3). La conduttrice aveva contestato la tesi, soggiungendo che non avrebbe mai sottoscritto un contratto di locazione con una durata così lunga per un semplice magazzino (osservazioni, pag. 3). Già in prima istanza, dunque, l'interessata aveva motivo per offrire delle prove per descrivere meglio la sua attività commerciale. Il rifiuto dei giudici ticinesi di assumere la documentazione esibita solo in appello resiste perciò alla critica.