Citation: 4C.445/2006 07.06.2007 E. A

Il 1° giugno 2004 Y.________ SA ha notificato a X.________ SA, mediante modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione - avente per oggetto una superficie commerciale di 333 m2 (adibita a uffici e laboratorio) ad A.________ (area B.________) - per il 31 dicembre 2004. A.a Tempestivamente adito dalla conduttrice, l'8 marzo 2005 l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione ha accertato la validità della disdetta e concesso a X.________ una prima proroga del contratto di un anno. A.b Ambedue le parti hanno proseguito la procedura. Il 31 marzo 2005 X.________ ha chiesto alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-sud, in via principale, di annullare la disdetta e, in via subordinata, di concederle una prima protrazione della locazione per la durata di quattro anni in considerazione della difficoltà di trovare nuovi spazi idonei per un laboratorio di ricerca di prove sul cemento, come anche in relazione agli elevati costi e alla complessità riferita allo smontaggio, al trasporto e alla posa delle apparecchiature in altro luogo da parte di ditte specializzate. In sede di conclusioni ha poi rinunciato a contestare la validità della disdetta. Anche Y.________ si è rivolta alla Pretura, l'8 aprile 2005, postulando l'accertamento della validità della disdetta e opponendosi, in via principale, alla proroga della locazione; in via subordinata l'ha invece riconosciuta limitatamente a sei mesi. La locatrice ha spiegato che, avendo essa comunicato la volontà di disdire il contratto già nel dicembre 2003, la conduttrice aveva avuto a disposizione un anno per trovare nuovi locali. Ha pure invocato un interesse preminente alla riconsegna dell'ente locato, giacché aveva cessato l'attività produttiva di cemento da oltre un anno, di modo che non disponeva più nemmeno del personale necessario alla manutenzione della rete elettrica, la quale per motivi di sicurezza andava sostituita con costi ingenti. Da ultimo, ha evidenziato come anche interessi pubblici ostassero alla concessione della proroga, essendo in corso di elaborazione un progetto volto al recupero dell'area B.________. Le cause sono state congiunte per l'istruttoria e decise con un'unica sentenza il 22 novembre 2005. Negata la sussistenza dei presupposti per concedere una proroga unica e definitiva, il Segretario assessore ha parzialmente accolto ambedue le istanze, riconoscendo a X.________ una prima protrazione della locazione di due anni, sino al 31 dicembre 2006. A.c La pronunzia pretorile è stata impugnata da entrambe le parti. X.________ si è aggravata contro la ripartizione delle spese processuali e della tassa di giustizia, mentre Y.________ ha chiesto di respingere integralmente la domanda di protrazione o quantomeno, per motivi equitativi, di riconoscere solamente una protrazione unica, per un breve periodo di tempo. Con sentenza del 16 novembre 2006 la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha respinto l'appello di X.________ e accolto parzialmente quello di Y.________, modificando il giudizio di primo grado nel senso che a X.________ è stata riconosciuta un'unica e definitiva protrazione del contratto di locazione per un periodo di due anni fino al 31 dicembre 2006.