Citation: 1C_206/2010 04.08.2010 E. 3

3.1 Ausgangspunkt der Urteilsfindung ist Art. 30 des kantonalen Baugesetzes vom 9. Juni 1985 (BauG/BE; BSG 721.0). Dessen Abs. 1 besagt Folgendes: Nutzt ein Grundeigentümer einen Sondervorteil, der ihm durch eine Ausnahmebewilligung, eine Überbauungsordnung oder sonst wie in wesentlicher Abweichung von den örtlichen Bauvorschriften zulasten eines Nachbarn eingeräumt ist, so hat er diesen Nachbarn zu entschädigen, wenn die Beeinträchtigung erheblich ist. Um abzuschätzen, wie erheblich die Beeinträchtigung ist, müssen die Auswirkungen des Bauvorhabens mit jenen verglichen werden, die ein den örtlichen Vorschriften entsprechendes Bauprojekt ohne Sondervorteil auf die Nutzung des nachbarlichen Grundstücks haben würde. Beim Vergleichsobjekt ist von der für den Nachbarn ungünstigsten konventionellen Überbauung des Baugrundstücks auszugehen, wobei dieses sogenannte "Schreckobjekt" vernünftigerweise realisierbar sein muss (vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Auflage Bern 2007, N. 12 zu Art. 30). 3.2 Das Verwaltungsgericht hat genau dies getan. Es hat die tatsächlichen Dimensionen des Versand- und Hochregallagers mit den grundsätzlich möglichen Massen nach dem Baureglement der Einwohnergemeinde Büetigen vom 30. November 1993 (BR) verglichen. Die Gebäudehöhe des Projekts beträgt 16-24 m, nach Abschluss der 1. und der 2. Bauetappe ist der Gebäudekomplex 100-110 m lang und 76-116 m breit. Die definitive Länge nach Abschluss der 3. Bauetappe, welche noch nicht bewilligt ist, soll 150-160 m betragen. Nach dem kommunalen Baureglement wäre in der Arbeitszone A lediglich eine Gebäudehöhe von 10 m und eine Gebäudelänge von 40 m zulässig (Art. 42 BR). Dieselben Masse gelten für Ökonomiegebäude in der Landwirtschaftszone. Entsprechend gelangt das Verwaltungsgericht zum Schluss, die Abweichung von den örtlichen Bauvorschriften sei wesentlich, weshalb die Beschwerdegegnerin insoweit von einem Sondervorteil profitiere. 3.3 Der Beschwerdeführer hat keine Einwände gegen diese Erwägungen. Er vertritt jedoch die Auffassung, das Verwaltungsgericht habe den Sachverhalt falsch festgestellt. Entgegen der Meinung der Vorinstanzen dürfe nicht nur das überdimensionierte Hochregallager herangezogen werden, es seien auch dessen Auswirkungen auf den Verkehr auf der Schulriederstrasse zu beachten und zu würdigen. Das Hochregallager sei nicht nur visuell ausgesprochen störend, sondern verursache auch ein riesiges Verkehrsaufkommen, welches zum grösseren Teil über die Schulriederstrasse führe. Wesentliche Immissionen würden auch die Arbeitszeiten im beschwerdegegnerischen Betrieb mit sich bringen. 3.4 Dazu führt das Verwaltungsgericht sinngemäss aus, der Beschwerdegegnerin seien keine Erleichterungen in Sachen Lärmschutz gewährt worden. Das ganze Gebiet im Perimeter der ÜO "Landi Areal" sei der Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) III zugewiesen, welche auch für die Arbeitszone A und die Landwirtschaftszone der EG Büetigen gelte. Im Rahmen des Planerlassverfahrens für die ÜO sei eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt worden. Sämtliche involvierten Fachstellen und Instanzen seien zum Schluss gelangt, dass sowohl die Planungs- wie die Immissionsgrenzwerte eingehalten seien. Die Verladerampen im Baufeld 4 ("Plattform West") befänden sich südlich des Versand- und Hochregallagers. Sie würden gemäss den nachvollziehbaren Ausführungen der Beschwerdegegnerin über die neu erstellte Entlastungsstrasse, nicht über die Schulriederstrasse, erschlossen. Der Verkehrslärm der Lastwagen, welche die "Plattform West" ansteuerten, sowie der beim Be- und Entladen entstehende Betriebslärm würden durch den Gebäudekomplex gegenüber der Liegenschaft des Beschwerdeführers weitgehend von letzterer ferngehalten. Anlässlich des Augenscheins hätten sich die Anwesenden davon überzeugen können, dass der vom Beschwerdeführer geltend gemachte Betriebslärm nicht auf den Warenverkehr auf der Passerelle zwischen den Baufeldern 3 und 4 zurückzuführen sei, sondern vermutlich auf das Be- und Entladen der Lastwagen an der "Plattform Ost" im Baufeld 3. Diese Lärmimmissionen hätten keinen Zusammenhang mit dem Versand- und Hochregallager. Sodann sei davon auszugehen, dass bei konventioneller Überbauung des Grundstücks Büetigen Gbbl. Nr. 639 eine höhere Lärmbelastung im Bereich der beschwerdeführerischen Liegenschaft möglich wäre. 3.5 Richtig ist die Feststellung, dass sämtliche umweltrechtlichen Belange im Rahmen des Erlasses der ÜO "Landi Areal" bereits überprüft und höchstrichterlich für bundesrechtmässig erachtet wurden (Urteil 1A.242/2005 vom 4. April 2006). Das Bundesgericht hat denn auch in E. 5.5 des Urteils 1A.242/2005 festgestellt, dass der Hauptverkehr erst nach dem Vollausbau, voraussichtlich 2015, über die neue Erschliessungsstrasse geführt werden wird. Der Beschwerdeführer kann nicht erwarten, dass der gesamte Verkehr von der Schulriederstrasse verschwindet. Die Behauptungen des Beschwerdeführers und die unzulässigerweise (siehe E. 1.4 hiervor) neu vorgelegten Fotos vermögen jedenfalls keine offensichtlich falsche Sachverhaltsfeststellung durch das Verwaltungsgericht zu belegen. Die Lastwagen auf den Bildern lassen sich nicht zweifelsfrei dem beschwerdegegnerischen Betrieb zuordnen, genauso wenig wie die Personenwagen auf den Bildern Nrn. 24 und 25. Insofern ist die Fotodokumentation wenig aussagekräftig. Es steht dem Beschwerdeführer im Übrigen frei, Verstösse gegen Fahrverbote oder baupolizeiliche Auflagen zur Anzeige zu bringen. Einen Anspruch auf Lastenausgleich kann er aber daraus nicht ableiten. Insgesamt bringt der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang zahlreiche Rügen vor, über die bereits rechtskräftig entschieden wurde. Nicht Gegenstand des Verfahrens bilden zudem etwaige Sondervorteile, die der Beschwerdegegnerin aus Bauten auf den Baufeldern 1, 2, 3 und 5 erwachsen könnten. Zur Diskussion steht einzig ein Lastenausgleich für das Versand- und Hochregallager auf Baufeld 4. In diesem Zusammenhang verkennt der Beschwerdeführer, dass auch von einem konventionellen Betrieb in der Arbeitszone A beträchtliche Immissionen ausgehen würden. 3.6 In einem Zwischenresultat lässt sich festhalten, dass das Verwaltungsgericht richtigerweise einen Sondervorteil in Bezug auf die Gebäudedimensionen bejaht, in Hinsicht auf den Lärmschutz aber verneint hat. Eine offensichtlich falsche Sachverhaltsfeststellung lässt sich nicht erkennen und wurde auch nicht rechtsgenüglich dargetan.