Citation: 4A_25/2025 E. 3

La disdetta prevista dall'art. 257f cpv. 3 CO presuppone - nel caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali - il realizzarsi delle cinque seguenti condizioni cumulative: una violazione dell'obbligo di diligenza da parte del conduttore, una diffida scritta del locatore, il persistere del conduttore nel non rispettare l'obbligo la cui violazione è stata menzionata dal locatore nella diffida, il carattere intollerabile del mantenimento del contratto per quest'ultimo e il rispetto di un preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese (sentenze 4A_284/2024 del 17 dicembre 2024 consid. 4.2; 4A_431/2022 del 28 febbraio 2023 consid. 4.1.1). Può segnatamente giustificare una rescissione anticipata secondo l'art. 257f cpv. 3 CO una sublocazione avvenuta senza il consenso del locatore. In quest'ultima ipotesi entrano in linea di conto due situazioni: il locatore ha rifiutato il suo consenso e poteva farlo per uno dei motivi previsti dall'art. 262 cpv. 2 CO (fra cui rientra quello, menzionato alla lett. b, delle condizioni abusive della sublocazione) o il conduttore non ha chiesto il consenso per la sublocazione al locatore e questi avrebbe disposto di un valido motivo nel senso della norma appena citata per opporvisi. Se uno di questi motivi è realizzato, la - quarta - condizione concernente il carattere intollerabile del mantenimento del contratto è automaticamente soddisfatta (sentenza 4A_431/2022 del 28 febbraio 2023 consid. 4.1.2; DTF 134 III 300 consid. 3.1).