Citation: 4A_619/2013 E. 5.3.2

5.3.2. La question de savoir si les parcelles sont entachées d'un défaut juridique quant à leur affectation (art. 197 CO) se recoupe pour l'essentiel avec celle de savoir si les acheteurs sont réputés connaître l'affectation des parcelles (art. 200 al. 2 CO). Il s'agit en somme de déterminer si le contrat interprété selon le principe de la confiance, respectivement l'obligation de diligence dont doit faire preuve une personne de bonne foi, imposait en l'occurrence aux acheteurs de vérifier l'affectation des parcelles. La cour d'appel est d'avis que les acheteurs d'une parcelle déjà construite ne pouvaient pas présupposer qu'il était possible de construire un nouvel immeuble ou d'agrandir le premier sans réserve; ils pouvaient d'autant moins le faire que le contrat de vente réservait les restrictions de droit public. Ils devaient ainsi se renseigner. A cette argumentation, il faut objecter que le droit public n'impose en l'occurrence pas seulement les restrictions habituelles de construction liées notamment aux coefficients, mais implique l'inconstructibilité des parcelles à des fins privées, un droit de préemption de l'Etat et un droit spécial d'expropriation. Il semble que la collectivité soit elle-même en droit d'ériger un bâtiment ou une installation d'intérêt public (cf. arrêt, p. 11). L'autorité précédente semble minimiser le droit d'expropriation en soulignant qu'il n'est pas "inconditionnel" et que la commune a affirmé n'avoir aucun projet d'utiliser la parcelle yyy. Il va de soi que l'expropriation doit répondre à diverses conditions, dont celles de l'utilité publique, de la proportionnalité et de l'obligation d'indemniser les propriétaires concernés. Il n'en demeure pas moins qu'un tel droit spécial, au nom de la zone d'utilité publique, affaiblit de façon non négligeable la position des propriétaires privés. Le contrat prévoit certes une clause réservant les restrictions de droit public, mais l'on ignore dans quelles circonstances elle a été insérée. Selon les allégations de la notaire, cette clause apparaît désormais dans tous les actes de vente immobilière, sans qu'il s'agisse pour autant d'une clause de style. La cour cantonale évoque ces allégations sans prendre position. Elle précise aussi qu'aux yeux de l'expert judiciaire, il est regrettable que le descriptif de vente ait omis de mentionner les zones d'affectation des parcelles, car un futur acheteur ne pouvait pas se douter que les parcelles n'étaient pas toutes dans la même zone. La question de savoir ce à quoi l'acheteur pouvait de bonne foi s'attendre relève du droit, et il appartient au juge de la trancher. Elle se résout toutefois au regard d'un contexte factuel; or, la remarque de l'expert, qui est architecte et a visité les lieux, pose la question de savoir si le zonage des parcelles n'est pas incongru ou inhabituel au regard de l'aménagement des lieux, à tout le moins pour un acheteur dépourvu de connaissances particulières. La décision attaquée n'examine pas cette question. Même si l'on juge que la clause sur les restrictions de droit public n'est pas de pur style, il paraît en l'état très douteux que l'affectation des parcelles en zone d'utilité publique, avec toutes les conséquences qu'elle implique, entre encore dans le champ de ce que les acheteurs - apparemment sans connaissance juridique ou immobilière - devaient envisager.