Citation: 4A_530/2016 E. 5.1

5.1. Die Beschwerdeführer berufen sich einerseits an verschiedenen Stellen ihrer Beschwerde auf Simulation nach Art. 18 Abs. 1 OR und sprechen andererseits von einer fiduziarischen bzw. treuhänderischen Grundstückübertragung. Beides ist auseinanderzuhalten. Bei einer fiduziarischen Rechtsübertragung wollen die Parteien das Recht - hier das Grundeigentum - uneingeschränkt übertragen. Die Rechtsübertragung, das Verfügungsgeschäft, ist also gewollt; der Fiduziar soll nach dem Willen der Parteien volles dingliches Recht am Treugut erhalten. Mit der der Eigentumsübertragung zugrunde liegenden Vereinbarung verpflichtet sich der Fiduziar dem Fiduzianten gegenüber, das übertragene Recht nicht oder nur teilweise auszuüben oder es unter bestimmten Voraussetzungen wieder zurückzuübertragen. Die Rechtsübertragung ist also in solchen Fällen nicht simuliert (BGE 130 III 417 E. 3.4 S. 427; 119 II 326 E. 2b S. 328; 71 II 99 E. 2 S. 100; Urteil 5A_260/2013 vom 9. September 2013 E. 3.3.2.1). Das schliesst allerdings andere Fälle nicht aus, wo auch nach dem Willen der Parteien keine Eigentumsübertragung gewollt ist, das Verfügungsgeschäft also simuliert ist und dem Fiduziar lediglich nach aussen eine Legitimation verschaffen soll (BGE 117 II 290 E. 4c S. 295; ERNST A. KRAMER, in: Berner Kommentar, 1986, N. 128 f. zu Art. 18 OR; GAUCH/SCHLUEP UND ANDERE, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, Band I, 10. Aufl. 2014, S. 240 Rz. 1031). Geht es um die Übertragung des Eigentums an Grundstücken, so ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts allerdings, auch soweit der fiduziarische Rechtsübergang tatsächlich gewollt ist, zu berücksichtigen, dass die Übertragung ein kausaler Vorgang ist und somit einen gültigen Rechtsgrund erfordert. Für eine gültige fiduziarische Eigentumsübertragung genügt es daher nicht, dass die Parteien die Übertragung als solche gewollt haben, sondern es ist überdies erforderlich, dass sie den Eigentumsübergang durch den kausalen Rechtsakt haben herbeiführen wollen, der als Grund für jenen genannt ist. Wollen die Parteien eine Sache durch Übertragung des Eigentums dem Zugriff der Gläubiger des bisherigen Eigentümers entziehen und schliessen sie zu diesem Zweck einen Kaufvertrag, während ihr wirklicher Wille gar nicht auf einen solchen gerichtet ist, so ist der Kaufvertrag wegen Simulation nichtig; denn ernstlich gewollt ist hier nur die Eigentumsübertragung, nicht aber auch der Kauf. Dieser ist lediglich vorgeschützt, und hinter ihm ist ein anderer Vertrag versteckt, der sich vom ersten seinem Wesen nach unterscheidet. Ist dies aber der Fall, so liegt immer Simulation vor. Die Wirksamkeit der von den Parteien ernstlich gewollten Eigentumsübertragung aber, die als Kausalgeschäft einen gültigen Rechtsgrund voraussetzt, ist davon abhängig, ob das dem wirklichen Willen der Parteien entsprechende Grundgeschäft, d.h. die Vereinbarung, die Sache vor den Gläubigern in Sicherheit zu bringen, gültig zustande gekommen ist. In Bezug auf Grundstücke ist für einen gültigen Eigentumsübergang die öffentliche Beurkundung des Grundgeschäftes notwendig. Fehlt diese, so ist der Vertrag wegen Formmangels ungültig und die Eigentumsübertragung wegen Fehlens eines gültigen Rechtsgrundes unwirksam (BGE 71 II 99 E. 2 S. 101 f.).