Citation: 4C.461/2004 15.03.2005 E. 2

Il est constant qu'en raison des défauts de l'immeuble vendu, les demandeurs peuvent exiger la réduction du prix payé au défendeur, d'après la moins-value de ce bien (art. 205 al. 1 et 221 CO), et le remboursement de ce qu'il ont payé en trop. La contestation porte seulement sur le calcul de la réduction. Pour déterminer le prix après réduction, dans le contrat de vente (art. 205 al. 1 CO) comme dans le contrat d'entreprise (art. 368 al. 2 CO), il faut diviser le prix convenu par le rapport existant entre la valeur objective de l'ouvrage supposé sans défaut et celle de l'ouvrage effectivement livré (ATF 116 II 305 consid. 4a p. 313; 111 II 162 consid. 3a p. 163; 105 II 99 consid. 4a p. 101; Silvio Venturi, Commentaire romand, n. 20 ad art. 205 CO). Cette méthode vise à rétablir l'équilibre des prestations réciproques des parties, selon le principe qui régit les contrats synallagmatiques (ATF 85 II 192). Son application stricte se heurte en pratique à la difficulté de fixer la valeur objective de l'ouvrage convenu, sans défaut, et la valeur objective de l'ouvrage effectivement livré, avec défaut. Pour éviter ces problèmes, la jurisprudence a établi comme présomptions que la valeur de l'ouvrage qui aurait dû être livré est égale au prix convenu par les parties, d'une part, et que la moins-value est égale au coût de l'élimination du défaut, d'autre part (ATF 111 II 162 consid. 3b et 3c p. 163; 116 II 305 consid. 4a p. 313/314). L'application conjointe des deux présomptions, correspondant au cas le plus fréquent, aboutit simplement à une réduction égale à ce dernier coût (Venturi, ibidem, n. 23 et 24; voir aussi Heinrich Honsell, Commentaire bâlois, n. 9 ad art. 205 CO). Enfin, par analogie avec la situation régie par l'art. 42 al. 2 CO, il appartient au juge de déterminer équitablement le montant de la réduction lorsqu'il est difficile de le constater exactement. Cette situation est réalisée, par exemple, en présence d'un défaut esthétique ou d'une moins-value future (Peter Gauch, Le contrat d'entreprise, Zurich 1999, n. 1667 p. 469; arrêt 4C.346/2003 du 26 octobre 2004, consid. 4.3.1).