Citation: 1E.21/2007 25.04.2008 E. 11

Die Schätzungskommission hat vorliegend zwar zunächst eine Verkehrswertschätzung vorgenommen, dann jedoch von einer detaillierten Überprüfung abgesehen, weil sie, die Schätzungskommission, zum Schluss gelangte, die Liegenschaft sei derart "singulär", dass im Schätzungszeitpunkt keine ertragsreichere Nutzung möglich gewesen wäre. Die Schätzungskommission führt dies insbesondere auf die Baulinien zurück, welche eine sinnvolle Überbauung verunmöglichen würden. Die Liegenschaft eigne sich nur zur kleingewerblichen Nutzung, ähnlich der bisherigen Verwendung (siehe E. 5.1 hiervor). 11.1 Nicht stattzugeben ist dem in diesem Zusammenhang gestellten Begehren des Beschwerdeführers um eine Neuschätzung durch die Oberschätzungskommission. Letztere ist kein Gremium, das als solches Schätzungen anstellen würde. Sie besteht vielmehr aus einer Reihe von Fachleuten aus verschiedenen Berufen, die vom Bundesgericht nach Bedarf zur fachtechnischen Beratung beigezogen werden können (vgl. Art. 80 und 82 EntG; BGE 128 II 74 E. 3 S. 77). Vor Bundesgericht fällt aber die Wiederholung von Schätzungsverfahren in einer Vielzahl von Fällen ausser Betracht. 11.2 Zwar dürfte am Schätzungsstichtag keine wesentlich bessere Nutzung der Liegenschaft realisierbar gewesen sein. Der lärmbedingte Schaden entspricht aber wie dargelegt der Differenz, die sich bei Gegenüberstellung des Verkehrswertes einer Liegenschaft vor und nach der Immissionsbelastung ergibt. Dabei ist mit dem Beschwerdeführer davon auszugehen, dass der Strassen- und Bahnlärm gegenüber dem von der Schätzungskommission als "doch recht intensiv" bezeichneten Fluglärm nicht wesentlich ins Gewicht fällt. Der Schätzungskommission ist insofern zuzustimmen, als sie ausführt, der Verkehrswert eines vermieteten Einfamilienhauses lasse sich nicht anhand des Ertrages berechnen. Der Wert der Liegenschaft ist so zu ermitteln, wie wenn sie vom Eigentümer selber genutzt würde (vgl. dazu etwa die Urteile E.50/1989 des Bundesgerichts vom 24. Juni 1996 E. 4 und E.22/1992 vom 24. Juni 1996 E. 5). Ein sachlicher Grund für eine unterschiedliche Bewertung eines vom Eigentümer selbst bewohnten und eines vermieteten Einfamilienhauses besteht nicht. Ist aber für die Minderwertsermittlung von den Werten bei selbst genutztem Wohneigentum auszugehen, darf gemäss BGE 134 II 49 auf die mittels des MIFLU-Modells ermittelten Resultate abgestellt werden. 11.3 Offensichtlich bestehen entgegen der Behauptung der Enteigner Vergleichsdaten für Liegenschaften wie die vorliegende, haben die Enteigner doch selber im Schätzungsverfahren auf das MIFLU-Modell abgestützte Berechnungen eingereicht. Im Unterschied zur Bewertung der Schätzungskommission haben sie dabei einen erheblich höheren Verkehrswert von Fr. 740'000.-- ohne Fluglärm ermittelt (Wert gemäss Schätzungsprotokoll vom 1. November 2000 für einen provisorischen Stichtag vom 1. Juli 2000: Fr. 569'000.--). Der fluglärmbedingte Minderwert beträgt nach ihren Rechnungen 23.1 %, was für den Stichtag vom 1. Januar 1997 einen Verkehrswert von Fr. 570'000.-- mit Fluglärm ergibt. Auf diese Zahlen kann abgestellt werden, zumal sie wie gesehen höher sind als die von der Schätzungskommission zunächst errechneten. Die Minderwertsentschädigung beträgt demnach grundsätzlich rund Fr. 170'000.--. 11.4 Der Enteignete stellt selber Antrag auf Anrechnung der Schallschutzzahlungen, die vom Flughafenhalter aufgrund des im Rahmen der 5. Ausbauetappe aufgestellten Schallschutzkonzeptes übernommen worden sind (vgl. BGE 126 II 522 E. 47 ff. S. 590 ff.). Gemäss angefochtenem Entscheid beläuft sich dieser Betrag auf Fr. 7'597.--. Die Anrechnung wird von keiner Seite bestritten. Die Minderwertsentschädigung ist demnach auf Fr. 162'000.-- zu reduzieren. Die Entschädigung ist als Kapitalzahlung zu leisten und ab dem 1. Januar 1997 zu den vom Bundesgericht festgelegten Zinssätzen zu verzinsen (vgl. Leitentscheid BGE 134 II 49 E. 20 S. 92 ff. und E. 21 S. 94 f.), nämlich: ab 1.1.1997 bis 31.3.1997 zu 4,5 % vom 1.4.1997 bis 31.12.2000 zu 4 % vom 1.1.2001 bis 31.8.2002 zu 4.5 % vom 1.9.2002 bis 30.4.2003 zu 4 % ab 1.5.2003 zu 3.5 %. Nach Ablauf von zwanzig Tagen seit der endgültigen Feststellung der Entschädigung ist Verzugszins zu leisten (Art. 88 Abs. 1 EntG).