Citation: 4A_583/2008 23.03.2009 E. B

B.a Saisie par Y.________ SA, la Commission de conciliation en matière de baux à loyer compétente, par décision du 13 février 2003, a déclaré valables les congés notifiés à la locataire et accordé à celle-ci une unique prolongation au 30 juin 2006 pour l'ensemble des locaux. Le 13 mars 2003, Y.________ SA a requis devant le Tribunal des baux du canton de Vaud principalement l'annulation des deux congés qui lui ont été signifiés le 5 juillet 2002, subsidiairement une prolongation des baux en cause d'une durée de six ans. A.________ ayant adressé à Y.________ SA le 17 mars 2003 pour le 30 avril 2003 un congé extraordinaire en application de l'art. 257f al. 3 CO concernant les locaux commerciaux sis rue W.________, la locataire a derechef saisi la Commission de conciliation, laquelle, par décision du 17 juillet 2003, a déclaré ce congé valable, une unique prolongation de bail au 30 juin 2006 étant accordée à Y.________ SA. Le 29 juillet 2003, Y.________ SA a sollicité du Tribunal des baux, à titre principal, l'annulation de ce congé extraordinaire, à titre subsidiaire une prolongation du contrat de six ans. Par exploit du 5 août 2003, le Président du Tribunal des baux a joint ces deux causes en vue d'une instruction et d'un jugement communs. A.________ a conclu à ce qu'il soit dit que les résiliations de bail qu'il a notifiées à Y.________ SA les 5 juillet 2002 et 17 mars 2003 ont été valablement données, la locataire devant rendre libres les locaux commerciaux de la rue W.________ au plus tard dans les dix jours de la décision à intervenir et ceux du quai V.________ au plus tard le 10 juillet 2005, sous la menace des peines prévues par l'art. 292 CP. B.b Le 6 mai 2004, X.________ a acquis par donation la propriété des immeubles de son père et a repris les baux en application de l'art. 261 CO. Le Tribunal des baux a pris acte de la substitution de parties. B.c Entendu en comparution personnelle, X.________ a déclaré qu'il exploitait à Lausanne, sous la forme d'une société en nom collectif, un bureau de conseils pour des étrangers désirant s'établir en Suisse et qu'il souhaitait ouvrir une succursale dans les locaux loués par la demanderesse; il a précisé avoir eu cette idée quand il s'est installé dans la ville K.________. en mars 2002, car son père lui avait dit que les lieux conviendraient parfaitement à ses activités. Le Tribunal des baux a entendu sept témoins et effectué une inspection locale des locaux remis à bail à Y.________ SA ainsi que de l'appartement de X.________. En cours d'instance, le défendeur X.________ a produit une expertise privée réalisée par un ingénieur en 2003, dont il ressort que l'isolation aux sons aériens entre le restaurant et l'appartement où loge le prénommé est insuffisante en regard de l'exigence légale, ce qui entraîne la perception de nuisances dans l'appartement provenant de « l'excitation » du plancher en bois, l'isolation « au bruit de chocs » étant en revanche correcte. B.d Par jugement du 8 avril 2005 notifié le 31 mai 2006, le Tribunal des baux a annulé les résiliations de bail signifiées le 5 juillet 2002 portant sur les locaux sis rue W.________ et quai V.________ et déclaré inefficace le congé extraordinaire notifié le 17 mars 2003 en rapport avec les locaux commerciaux sis rue W.________. S'agissant des congés donnés le 5 juillet 2002, cette autorité a considéré, d'une part, que le défendeur, qui avait emménagé cinq ans après la remise en location des locaux du quai V.________ à la demanderesse, devait s'attendre à être confronté aux nuisances qui pouvaient résulter de l'exploitation du café-restaurant et, d'autre part, qu'il n'avait pas démontré la réalité d'un besoin propre pour lui-même des locaux loués. Au sujet de la résiliation du 17 mars 2003, le Tribunal des baux a admis que les conditions d'un congé extraordinaire n'étaient pas réunies. Saisie du recours formé par X.________ contre ce jugement, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, par arrêt du 28 mars 2007, l'a rejeté. Statuant sur le recours en matière civile interjeté par X.________ contre ledit arrêt, le Tribunal fédéral, par arrêt du 15 novembre 2007 (affaire 4A_252/2007), l'a annulé conformément à l'art. 112 al. 3 LTF et a retourné la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants. La juridiction fédérale a retenu que l'arrêt déféré ne permettait pas de statuer sur la querelle, à défaut d'avoir déterminé les faits pertinents résultant de l'administration des preuves opérée par le Tribunal des baux. B.e Reprenant l'instruction, la Chambre des recours a déclaré admissible la production par X.________ de deux nouvelles pièces, postérieures au jugement du Tribunal des baux. La première est un arrêt rendu par le Tribunal administratif le 28 octobre 2005, confirmant que l'horaire d'exploitation de la terrasse du café-restaurant « R.________ » pouvait s'étendre jusqu'à 23 h du dimanche soir au jeudi soir et jusqu'à 24 h les vendredis et samedis soirs, car s'il est vrai que le propriétaire est soumis à des nuisances importantes jusqu'à 23 h, cette situation est tolérable du fait que son logement comporte une pièce de séjour donnant à l'arrière sur une zone calme. La seconde est un courrier du Service de l'environnement et de l'énergie du 1er septembre 2006 considérant que les sorties d'air de l'établissement public ne sont pas adéquates en raison de leur proximité avec les fenêtres de X.________, mais que ce dernier n'en subit pas d'incommodités olfactives excessives. Par arrêt du 17 septembre 2008, la Chambre des recours a de nouveau rejeté le recours déposé par X.________ contre le jugement rendu le 8 avril 2005 par le Tribunal des baux, cette décision étant confirmée. La cour cantonale a retenu que les nuisances invoquées par le bailleur comme motif de résiliation n'étaient qu'un prétexte, de sorte que les congés reposant sur ce motif étaient contraires aux règles de la bonne foi. Elle a en outre jugé que le besoin personnel dont s'est prévalu le défendeur n'était pas établi, ni même d'ailleurs rendu vraisemblable.