Citation: 4C.174/2001 20.11.2001 E. 4

4.- Entrambe le parti contestano infine la decisione sulla durata della protrazione della locazione, che l'autorità cantonale ha voluto unica e definitiva sino al 31 marzo 2002. A mente della locatrice, in caso di disdetta anticipata del contratto per bisogno urgente del nuovo proprietario (art. 261 cpv. 2 lett. a CO) la protrazione - accordata solo eccezionalmente - deve avere una breve durata; essa propone pertanto una proroga unica e definitiva sino al 31 dicembre 2000. Secondo la conduttrice, invece, la proroga unica e definitiva costituisce l'eccezione, mentre la regola è quella di concedere una prima protrazione; tenuto conto delle particolari circostanze del caso concreto, che la Corte cantonale non ha tenuto nella debita considerazione, essa chiede quindi che la proroga sino al 31 marzo 2002 non sia l'unica e definitiva bensì solo la prima, come peraltro già pronunziato dal Pretore. a) Giusta l'art. 272b cpv. 1 CO la locazione di locali commerciali può essere protratta per sei anni; entro questi limiti possono essere accordate una o due protrazioni. Dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che anche ai fini del giudizio sul tipo e la durata della protrazione il giudice deve procedere a una ponderazione degli interessi delle parti, così come prescritto dall'art. 272 CO (Lachat, op. cit. , pag. 507 n. 4.4; Higi, op. cit. , n. 220 ad art. 272 CO e n. 16 ad art. 272b CO; Permann/ Schaner, Kommentar zum Mietrecht, Zurigo 1999, n. 3 ad art. 272b CO; Thanei, Die Erstreckung des Mietverhältnisses, Fachreihe Mietrecht n. 2, Zurigo 1990).