Citation: 4C.384/2005 22.03.2006 E. 3

In der Anschlussberufung rügt der Beklagte, die Vorinstanz habe Art. 259b OR bzw. Art. 266g OR und Art. 264 OR verletzt, indem sie ihn nicht als zur fristlosen oder wenigstens zur ausserterminlichen Kündigung als berechtigt angesehen habe. 3.1 Kennt der Vermieter einen Mangel und beseitigt er ihn nicht innert angemessener Frist, so kann der Mieter fristlos kündigen, wenn der Mangel die Tauglichkeit der unbeweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt (Art. 259b Abs. 1 lit. a OR). Daraus ergibt sich klar, dass die ausserordentliche Kündigung einen schweren Mangel voraussetzt. Als schwer ist nach der Rechtsprechung ein Mangel zu betrachten, der vitale Interessen, namentlich die Gesundheit des Mieters und seiner Familie gefährdet oder ein Mangel, der die Nutzung der Mietwohnung bzw. wesentliche Teile davon für eine gewisse Zeit völlig verunmöglicht (Urteil 4C.164/1999 vom 22. Juli 1999, in Pra 2000 Nr. 49 E. 2d mit Verweisen). Davon kann hier entgegen der Behauptung des Beklagten nicht die Rede sein, war doch die Wohnung im Wesentlichen in gebrauchsfähigem Zustand und betrafen die Mängel Teile des Mietobjekts, die für den eigentlichen Wohnzweck nicht unentbehrlich waren. 3.2 Nach Art. 266g OR können die Parteien aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen (Abs. 1). In diesem Fall bestimmt der Richter die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände (Abs. 2). Da die fristlose Kündigung im Sinne von Art. 259b lit. a OG einen Sondertatbestand der allgemeinen ausserordentlichen Kündigung aus wichtigen Gründen gemäss Art. 266g OR bildet, ist eine Umdeutung einer (mangels eines schweren Mangels) nicht gerechtfertigten fristlosen Kündigung wegen Mängeln in eine gültige aus wichtigem Grund ausgeschlossen (Higi, a.a.O., N 33 und 44 zu Art. 259b OR; vgl. auch Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, Diss. St. Gallen, 1992 S. 264 f.; Urteil 4C.168/2001 vom 17. August 2001 E. 4a). Aus den Feststellungen im angefochtenen Entscheid ergeben sich keine zusätzlichen Umstände, welche als wichtige Gründe in Betracht fallen könnten. Dass sich das persönliche Verhältnis des Beklagten zum Kläger wegen der Mängel der Mietwohnung und der entsprechenden Auseinandersetzung verschlechterte, bildet keinen wichtigen Grund im Sinne von Art. 266g Abs. 1 OR. 3.3 Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen (Art. 264 Abs. 1 OR). Andernfalls muss der Mieter den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann (Art. 264 Abs. 2 OR). Den Feststellungen im angefochtenen Entscheid ist nicht zu entnehmen, dass der Beklagte einen für den Kläger zumutbaren neuen Mieter vorgeschlagen hätte; die Vorinstanz hat im Gegenteil festgestellt, dass der Beklagte keinen Nachmieter suchte. Es ist nicht nachvollziehbar, inwiefern der Beklagte unter diesen Umständen die Vorschrift von Art. 264 OR als verletzt erachtet.