Citation: 4C.255/2004 17.11.2004 E. 5

5.1 Die Vorinstanz ging davon aus, der Beklagte habe durch seine Verweigerung, die Weinbezugsverpflichtung vollumfänglich zu erfüllen, einen wichtigen Grund gemäss Art. 266g OR gesetzt. Zur Begründung führte die Vorinstanz dem Sinne nach aus, in der Lehre werde anerkannt, dass die Nichterbringung von Nebenleistungen durch den Mieter einen wichtigen Grund zur Kündigung begründen könne. Im vorliegenden Fall habe der Beklagte trotz Abmahnung durch die Kläger wiederholt gegen die Nebenverpflichtung gemäss Ziff. 8.1 des Mietvertrags verstossen. Damit habe der Beklagte einen wichtigen Grund zur Kündigung gesetzt, da die vom Beklagten gemieteten Räumlichkeiten und die Weinhandlung der Klägerin 3 sich in der gleichen Liegenschaft befänden, weshalb den Klägern nicht zugemutet werden könne, dass in dieser Liegenschaft Konkurrenzgeschäfte getätigt würden. Auch wenn die Kläger zusammen mit Nachbarn gegen durch das vom Beklagten geführte Restaurant verursachte Lärmimmissionen remonstriert hätten, könne darin kein Selbstverschulden der Kläger erblickt werden, da kein Zusammenhang zur Vertragsverletzung durch den Beklagten gegeben sei. Die Kündigung sei sodann auf amtlichem Formular erfolgt und habe die gesetzliche Frist von Art. 226b OR bei weitem überstiegen. Demnach sei der Mietvertrag auf den Kündigungstermin per 31. März 2004 aufgelöst worden. 5.2 Der Beklagte macht dem Sinne nach geltend, bei der Beurteilung, ob ein wichtiger Grund zur Kündigung gemäss Art. 266g OR vorliege, seien die Interessen der Parteien unter Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalles gegeneinander abzuwägen. Die Vorinstanz habe keine genügenden tatsächlichen Feststellungen getroffen, um eine solche Interessenabwägung vornehmen zu können. So fänden sich im angefochtenen Urteil keinerlei Ausführungen zur wirtschaftlichen Bedeutung und zum Ausmass der Verletzung der Weinbezugsverpflichtung vor dem Zeitpunkt der Kündigung. Der Sachverhalt sei demnach ergänzungsbedürftig. Tatsache sei, dass vor dem Zeitpunkt der Kündigung noch gar keine vollständige und schon gar keine gravierende und dauernde Verletzung der Weinbezugsverpflichtung erfolgt sei. Zudem zeige ein Angebot der Kläger, gegen eine erhebliche Erhörung des Jahresmietzinses auf die Weinbezugsverpflichtung zu verzichten, dass die Vermieterinteressen an einem gedeihlichen Geschäftsverlauf der eigenen Weinhandlung keineswegs evident und hinsichtlich einer möglichen Konkurrenzierung durch den Beklagten auch nicht "existentiell" seien. Weiter habe die Vorinstanz unberücksichtigt gelassen, dass es sich bei der exklusiven Weinbezugsverpflichtung zu Offertpreisen der Klägerin 3 um einen eigentlichen "Knebelungsvertrag" mit dem Beklagten gehandelt habe, welcher die Entwicklung des Restaurants des Beklagten erheblich habe behindern können. Die Kläger hätten damit das Risiko der Nichteinhaltung dieser Nebenverpflichtung in Kauf genommen, was ein Selbstverschulden begründe. Dies werde dadurch bestätigt, dass die Vermieterschaft bereits am 30. Oktober 2001 dem Beklagten nachträglich hätten zugestehen müssen, vier Weine ausserhalb des Sortiments der Klägerin 3 zu beziehen. Zudem hätten die Kläger sich mit einer Lärmklage von Nachbarn solidarisiert, was zeige, dass ihr Interesse an der Weiterführung des Mietvertrages offensichtlich abgenommen habe. Die Vorinstanz habe es unterlassen, die dargelegten Umstände der vertraglichen Beziehungen bei der Beurteilung des wichtigen Grundes einzubeziehen. Der Ermessensentscheid der Vorinstanz erweise sich demnach als offensichtlich unbillig. 5.3 Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen (Art. 266g Abs. 1 OR). Generell kann gesagt werden, dass die Unzumutbarkeit der Erfüllung eines Mietvertrages nur bejaht werden kann, wenn die angerufenen Umstände bei Vertragsschluss weder bekannt noch voraussehbar waren und nicht auf ein Verschulden der kündigenden Partei zurückzuführen sind (BGE 122 III 264 E. 2a/aa S. 266). Ein wichtiger Grund liegt sodann nur vor, wenn er die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin objektiv unzumutbar macht. Für den Vermieter kann die Fortführung des Mietvertrages unzumutbar werden, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht einhält. Das Gesetz sieht insoweit Spezialregelungen vor. So bestimmt Art. 257d OR die Kündigungsmöglichkeit, wenn der Mieter mit der Zahlung der Mietzinse und Nebenkosten in Rückstand ist. Art. 257f OR betrifft die Verletzung der Pflicht zum sorgfältigen Gebrauch der Mietsache und der Rücksichtnahme auf Hausbewohner und Nachbarn. Bei anderen Vertragsverletzungen durch den Mieter ist die Kündigungsmöglichkeit dagegen nach Art. 266g Abs. 1 OR zu beurteilen. Zu diesen Verletzungen sind die Nichterbringung von vertraglich geschuldeten Nebenleistungen zu zählen. Solche Leistungsverweigerungen können namentlich im Rahmen von zulässig gekoppelten oder gemischten Verträgen, wie im Fall der Hauswartung, die Weiterführung des Mietvertrages für den Vermieter unzumutbar machen, wenn er mit tauglichen Durchsetzungsversuchen scheiterte (Higi, a.a.O., N 51 zu Art. 266g OR). Ob wichtige Gründe eingetreten sind, hat der Richter gemäss Art. 4 ZGB nach Recht und Billigkeit zu entscheiden. Dabei hat er die für die vorzeitige Vertragsauflösung angeführten Gründe gegenüber dem Grundsatz der Verbindlichkeit der Verträge, der Rechtssicherheit sowie den Interessen der Gegenpartei an der Aufrechterhaltung des Vertrages abzuwägen (BGE 122 III 262 E. 2a/aa S. 266; vgl. auch Urt. des BGer. 4C.375/2000 vom 31. August 2001 E. 3a, mit weiteren Hinweisen). Solche Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht an sich frei. Es übt dabei aber Zurückhaltung und schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 130 III 28 E. 4.1). 5.4 Mit dem Beklagten ist davon auszugehen, dass die Weinbezugsverpflichtung gemäss Art. 8 des Mietvertrages eine mietzinsrelevante Nebenpflicht dieses Vertrages war, welche für die Vermieter wesentliche Vertragsgrundlage bildete. Daraus folgt, dass die trotz Abmahnung wiederholt erfolgte vom Beklagten nicht bestrittene Verletzung dieser Nebenpflicht die Weiterführung des Mietvertrages für die Vermieter objektiv unzumutbar machte, zumal der entsprechende Schaden nicht genau bestimmt werden kann und damit schwer einklagbar ist. Auf Grund der grundsätzlichen Bedeutung der Nebenverpflichtung ist der genaue Umfang des Verstosses ohne Bedeutung, weshalb entgegen der Ansicht des Beklagten insoweit keine zusätzlichen Abklärungen oder Feststellungen erforderlich sind. Sodann setzt die Unzumutbarkeit der Weiterführung des Mietvertrages keine Gefährdung der Existenz der Klägerin 3 voraus, weshalb unerheblich ist, ob für sie die Verletzung der Weinbezugsverpflichtung durch den Beklagten existenzgefährdend war oder nicht. Weiter kann bezüglich dieser Bezugsverpflichtung mangels eines festgestellten Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung nicht von einem "Knebelungsvertrag" gesprochen werden, zumal dem Beklagten zugestanden wurde, vier Weine ausserhalb des Sortiments der Klägerin 3 zu verkaufen. Damit ist in diesem Zusammenhang ein Selbstverschulden der Kläger zu verneinen. Dies gilt auch bezüglich des Umstands, dass die Kläger sich bezüglich der Lärmbelastung durch das Restaurant beschwerten, da gemäss den Feststellungen der Vorinstanz kein kausaler Zusammenhang zur Verletzung der Weinbezugsverpflichtung durch den Beklagten besteht. Die Vorinstanz hat demnach das ihr zustehende Ermessen bundesrechtskonform ausgeübt, wenn es annahm, der Beklagte habe durch seine Verweigerung die Weinbezugsverpflichtung vollumfänglich zu erfüllen, einen wichtigen Grund gemäss Art. 266g OR gesetzt.