Citation: 1A.193/2006 04.06.2007 E. 4

Die Beschwerdeführerin bestreitet die diesbezüglichen Sachverhaltsfeststellungen und die Rechtsanwendung des Verwaltungsgerichts. 4.1 Das Bundesgericht ist nach Art. 105 Abs. 2 OG an die Feststellung des Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht gebunden, es sei denn, der Sachverhalt sei offensichtlich unrichtig, unvollständig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensvorschriften festgestellt worden. Unter diesen Umständen kann auf einen eigenen Augenschein des Bundesgerichts verzichtet werden, zumal die örtlichen Verhältnisse durch Fotos und Pläne dokumentiert sind. Die Erschliessungsvorschriften des Zürcher Rechts stellen selbständiges kantonales Recht dar (BGE 115 Ib 347 E. 1c S. 353; Urteil 1A.93/2005 vom 23. August 2005 E. 1.4, publ. in ZBl 107/2006 S. 601). Das Bundesgericht kann deshalb nur prüfen, ob deren Auslegung und Anwendung Verfassungsrecht und namentlich das Willkürverbot gemäss Art. 9 BV verletzt. Unter diesem Blickwinkel sind im Folgenden die Rügen der Beschwerdeführerin zu prüfen. 4.2 Die Beschwerdeführerin macht geltend, bei einer Fahrbahnbreite von 6 m könnten Lastwagen auch dann passieren, wenn Waren an der Rampe entladen würden, weshalb die bestehende Zufahrt auch für die Erschliessung ihrer Parzelle genügt hätte. Viele Dorfdurchfahrten, an denen ebenfalls Waren entladen würden, seien nicht breiter als 6 m, ohne dass dies den Lastwagenverkehr behindern würde. Wie der Vertreter der Y.________ AG am Augenschein ausgeführte, werden an der Rampe Waren für Produktion und Werkstatt mit Staplern entladen. Derartige Stapler weisen eine Gesamtlänge (einschliesslich Gabel) von 3 bis 4 m auf und müssen sich zum Entladen der Ware quer zur Rampe stellen. Die hierfür nötigen Manöver sind nicht mit dem Entladen eines Lastwagens vergleichbar, der am Rand einer Dorfdurchfahrt geparkt ist. Derartige Durchfahrten weisen zudem regelmässig Trottoirs auf, die zum Entladen mitverwendet werden können, während die Fahrbahn der Zufahrt im Bereich der Rampe beidseits durch Industriebauten begrenzt wird und kein Trottoir aufweist. Der vom Verwaltungsgericht festgestellte Sachverhalt ist somit nicht offensichtlich unrichtig, weshalb von ihm auszugehen ist. Unter diesen Umständen durfte das Verwaltungsgericht ohne Willkür annehmen, dass die (am Stichtag und auch heute noch) bestehende Zufahrt als einzige strassenmässige Erschliessung für eine neue Industrie- oder Gewerbebaute auf der Parzelle der Beschwerdeführerin den Anforderungen von § 237 des Zürcher Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) an die Zugänglichkeit und die Verkehrssicherheit nicht entsprochen hätte. 4.3 Die Beschwerdeführerin macht sodann geltend, bestehende Mängel der Erschliessung hätten ohne Schwierigkeiten behoben werden können, weil die Y.________ AG laut Kaufvertrag zur Einräumung eines Fuss- und Fahrwegrechts verpflichtet gewesen sei. Tatsächlich enthält der Vertrag vom 3. Oktober 1996, mit dem die Beschwerdeführerin die Parzelle Nr. 1915 der Y.________ AG verkaufte, eine "obligatorische Vereinbarung" mit folgendem Wortlaut: "Um das Grundstück GR Bl. 1605/1907, welches im Eigentum der Verkäuferin steht, zu erschliessen, ist ein unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht auf einer zum Teil noch zu erstellenden Zufahrtsstrasse über das Kaufsobjekt von und nach der Motorenstrasse nötig. Da der genaue Verlauf und die Breite der Strasse noch nicht klar sind, kann noch keine definitive Grunddienstbarkeit ins Grundregister angemeldet werden. Die Parteien vereinbaren deshalb, diese Dienstbarkeit zu einem späteren Zeitpunkt, nachdem diese Unklarheiten bereinigt sind, unentgeltlich als Grunddienstbarkeit zulasten des heutigen Kaufobjektes und zugunsten von GR Bl. 1605 einzutragen." Dieser Wortlaut bestätigt, dass am Stichtag weder ein dinglich gesichertes Fuss- und Fahrwegrecht noch eine obligatorische Vereinbarung über den genauen Verlauf und die Breite der Zufahrt vorlag. Wie der Vertreter der Y.________ AG am Augenschein ausführte, seien beide Parteien immer davon ausgegangen, die bestehende Zufahrt genüge; Genaueres sei nicht besprochen worden. Nachdem jedoch die bestehende Zufahrt nach dem oben (E. 3.1 und 4.2) Gesagten nicht bewilligungsfähig gewesen wäre, hätten Verhandlungen über die Modifikation oder Verlegung der Zufahrt aufgenommen werden müssen: Entweder hätte die Zubringerrampe verlegt, die Fahrbahnbreite durch Abriss des Nebengebäudes verbreitert oder die Zufahrt an die Ostgrenze der Parzelle verlegt werden müssen. Letzteres hätte jedoch den Verzicht auf den - schon zum Stichtag bestehenden und auch heute noch benutzten - Bahnanschluss der Y.________ AG bedingt. Die Einschätzung des Verwaltungsgerichts, wonach mit umfangreichen Verhandlungen zu rechnen gewesen sei, weshalb sich der Erschliessungsmangel am Stichtag nicht ohne besondere Schwierigkeiten i.S.v. § 321 Abs. 1 PBG hätte beheben lassen, erscheint unter diesen Umständen nicht als willkürlich. 4.4 Durfte das Verwaltungsgericht deshalb davon ausgehen, dass die am Stichtag bestehende Zufahrt den gesetzlichen Anforderungen an eine genügende strassenmässige Erschliessung nicht genügte, und die Beschwerdeführerin diesen Mangel auch nicht ohne Weiteres hätte beheben können, durfte es folgern, dass das streitbetroffene Grundstück am Stichttag nicht mit hoher Wahrscheinlichkeit überbaubar gewesen wäre. Insofern brauchen die übrigen Vorbringen der Parteien, insbesondere zur Frage der Strassenabstandsvorschriften, zu den verkehrssicherheitspolizeilichen Verhältnissen bei der Einfahrt in die Motorenstrasse im Bereich des Bahnübergangs, zur Erschliessung der Parzelle mit Strom und zur Realisierungswahrscheinlichkeit einer Überbauung, nicht mehr geprüft zu werden.