Citation: 4C.45/2003 28.04.2003 E. 2.2

2.2.1 Face à un litige sur l'interprétation de clauses contractuelles, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, en procédant à l'interprétation dite subjective, dont le résultat relève des constatations de fait qui lient le Tribunal fédéral. Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si elle est divergente, le juge doit recourir à l'interprétation objective, fondée sur la théorie de la confiance. L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal fédéral peut examiner librement dans le cadre du recours en réforme. Toutefois, pour trancher cette question, il faut s'appuyer sur le contenu des manifestations de volonté et sur les circonstances, lesquelles relèvent du fait (ATF 129 III 118 consid. 2.5 et les arrêts cités). L'interprétation subjective a la priorité sur l'interprétation objective (ATF 125 III 305 consid. 2b p. 308; 121 III 118 consid. 4b/aa et les références). 2.2.2 L'art. 263 al. 1 CO subordonne le transfert du bail commercial à un tiers au consentement écrit du bailleur. Dès l'instant où le transfert de bail emporte une substitution de locataire qui a pour résultat de modifier fondamentalement le rapport contractuel initial, il ne peut intervenir à l'insu du bailleur. En cas de carence de ce dernier, ou de refus de son consentement, il incombe au locataire de saisir le juge en invoquant un refus sans justes motifs (ATF 125 III 226 consid. 2b et les références). Lorsque le bailleur a donné son consentement, le tiers est subrogé à l'ancien locataire, à teneur de l'art. 263 al. 3 CO. Le bénéficiaire du transfert prend la place du transférant dans le contrat, ce qui constitue un changement de locataire, les clauses du contrat de bail n'étant pas modifiées pour le surplus (Roger Weber/Peter Zihlmann,, Commentaire bâlois, n. 6 ad art. 263 CO). En particulier, le loyer dû par le bénéficiaire du transfert est celui prévu par le contrat, sans augmentation (Lachat, Le bail à loyer, p. 389 n° 3.4; SVIT-Kommentar Mietrecht II, n. 22 ad art. 263 CO). Si le bailleur a donné son accord au transfert en connaissance d'éventuelles modifications des modalités d'usage de la chose, le contenu du contrat entre lui-même et le locataire actuel doit être considéré comme modifié (Higi, Commentaire zurichois, n. 46 ad art. 263 CO). En règle générale, comme le contrat se poursuit, il ne saurait être question de permettre au reprenant de contester le loyer, ni au bailleur de le modifier au moment du changement de preneur, sans recourir à la formule officielle instituée à l'art. 269d CO. Les obligations sont celles qui existaient au moment de la conclusion du bail initial (Richard Barbey, Le transfert du bail commercial, in SJ 1992 p. 50). 2.3 Dans le cas présent, la cour cantonale a retenu, d'une manière qui lie le Tribunal fédéral en instance de réforme (art. 63 al. 2 OJ), que les parties avaient compris en pleine connaissance de cause, d'une part, que le montant du loyer n'avait été réduit, à la suite de l'accord du 13 novembre 1995, que momentanément et en faveur des locataires signataires du bail initial, cela pour régler une situation passée et présente et, d'autre part, que cette réduction de loyer ne déploierait aucun effet à l'égard d'un reprenant éventuel, lequel ne pourrait se substituer aux recourants, comme locataires, qu'aux seules conditions du contrat de bail du 7 janvier 1994. Le préambule du procès-verbal de la séance du 13 novembre 1995 mentionnait que la rencontre avait pour but de régler le litige opposant les époux A.________ aux membres de l'hoirie X .________, "concernant le non-paiement en partie des loyers". Dans ces circonstances, il faut bien davantage voir dans ce document une remise conventionnelle partielle de dette au sens de l'art. 115 CO (Rainer Gonzenbach, Commentaire bâlois, n. 4 et 7 ad art. 115 CO), plutôt qu'une renégociation des articles afférents au montant du loyer prévu par le contrat de bail commercial du 7 janvier 1994. Une telle conclusion procède également de la clause de l'accord du 13 novembre 1995, par laquelle les locataires s'engageaient à quitter l'établissement public dès que la recherche d'un nouveau tenancier aurait abouti. A la suite des demandeurs, la cour cantonale a relevé que le chiffre premier du procès-verbal du 13 novembre 1995 précisait que l'abaissement de loyer de 550 fr. par mois était consenti à partir du 1er janvier 1995, "afin de compenser le mobilier défectueux et qui n'a pas pu être repris par M. et Mme A.________". Même si le loyer initial était fixé "en conséquence de l'état des machines et du mobilier" (art. 15c du contrat de bail), la réduction de 550 fr. susmentionnée n'a pas la portée générale que les locataires lui confèrent, mais reste circonscrite à la remise de dette partielle qui leur a été octroyée, comme cela ressort du comportement ultérieur des parties que la Cour d'appel a apprécié souverainement pour établir leur volonté subjective (ATF 107 II 417 consid. 6 et les références). A cet égard, la cour cantonale a constaté que le loyer mensuel, charges comprises, de 3'700 fr. avait été indiqué à tous les reprenants éventuels intéressés, tant par la mandataire de l'hoirie que par les locataires eux-mêmes, lesquels ont écrit le 29 avril 1996 à D .________ que le montant du loyer de 3'700 fr. était "celui indiqué dans le bail à loyer qui vous a été soumis avec le dossier de présentation de notre pizzeria" (art. 64 al. 2 OJ). Le fait que les demandeurs considèrent aujourd'hui que cette lettre était maladroite et faisait état d'une circonstance qui a été interprétée de manière inexacte par eux, n'a aucune incidence sur la question du montant du loyer à payer par l'éventuel locataire reprenant le bail. Sur ce point, les demandeurs invoquent en pure perte le témoignage de E .________, auquel les juges cantonaux ont préféré souverainement ceux de F.________ et de G.________. Au vu des documents de la procédure, du comportement ultérieur des parties (ATF 129 III 118 consid. 2.6 et les arrêts cités) et à considérer la circonstance que le loyer de 3'700 fr. était déjà celui payé par le locataire qui avait précédé les époux A.________, la cour cantonale pouvait, sans violer l'art. 18 CO, tenir pour établi que la réduction de loyer n'était que temporaire et ne concernait que les relations entre les bailleurs et les locataires A.________, à l'exclusion d'un éventuel reprenant. 2.4 Il suit de là que les bailleurs étaient fondés à exiger du reprenant le respect des clauses contractuelles stipulées le 7 janvier 1994 dans le contrat de bail, convention que l'accord du 13 novembre 1995 sur le recouvrement du loyer n'avait pas modifié. Les défendeurs étaient ainsi habilités à refuser leur consentement pour un transfert à un reprenant, qui n'entendait ou ne pouvait pas payer le loyer convenu, compte tenu de sa propre surface financière. La cour cantonale y a vu à bon droit un juste motif de refus du consentement (Laura Jacquemoud-Rossari, Le transfert du bail commercial in: 8ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1994, p. 14; Lachat, op. cit., p. 388; Barbey, op. cit., p. 54). Les demandeurs restent en conséquence tenus au paiement du loyer jusqu'à l'échéance du bail, pour le montant non contesté dans sa quotité, en sorte que le recours doit être rejeté, l'arrêt déféré étant confirmé.