Citation: 4A_198/2019 E. 3.2

3.2. Sind die Voraussetzungen gemäss Art. 257d Abs. 1 OR erfüllt und hat insbesondere der Mieter den abgemahnten Zahlungsrückstand innert Frist nicht aufgeholt, kann die Vermieterin bei Zahlungsverzug ausserordentlich oder ordentlich kündigen (DANIEL REUDT, in: Das schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, N. 41 zu Art. 257d OR). Hinsichtlich der Form und des Inhalts gelten die allgemeinen Bestimmungen (Art. 266l OR; DAVID LACHAT, in: Le bail à loyer, 2019, S. 879; HIGI/BÜHLMANN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2019, N. 50 zu Art. 257d OR; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N. 8 zu Art. 257d OR). Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin offensichtlich wegen Zahlungsverzugs ausserordentlich gemäss Art. 257d OR gekündigt. Sie gab als Begründung "Ausstehende Mieten" an, wie die Beschwerdeführerin selber darlegt. Es ist deshalb auch nicht klar, was die Beschwerdeführerin aus der von ihr angegebenen Literaturstelle (IRÈNE SPIRIG, in: Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, S. 702 Rz. 27.1.4) ableiten will, in der gesagt wird, die Gründe für die Kündigung müssten summarisch angegeben werden, beispielsweise "Zahlungsrückstand"; denn genau das hat die Beschwerdegegnerin gemacht. Die Beschwerdegegnerin hat sodann in ihrer Vernehmlassung an die Schlichtungsbehörde zu Rechtsbegehren Ziffer 1 der Beschwerdeführerin ("Feststellung, dass die Kündigung vom 15. August 2018 ungültig ist") ausgeführt, dies treffe nicht zu. Die Formalitäten und Fristen seien eingehalten. Die Kündigung sei angedroht worden. Eine Androhung ist aber nur bei einer ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs erforderlich. Der Hinweis hätte somit keinen Sinn gemacht, wenn die Beschwerdegegnerin bloss ordentlich hätte kündigen wollen. Die Beschwerdeführerin konnte nach Treu und Glauben nicht annehmen, die Beschwerdegegnerin habe lediglich ordentlich kündigen wollen.