Citation: 4A_133/2008 16.05.2008 E. A

A.a Mit Verfügung vom 24. Januar 1980 erteilte das Grundbuchinspektorat Graubünden der Z.________ die Grundsatzbewilligung, 667/1000 der Wohnungswertquoten des Aparthotels "Y.________" in C.________ an Personen im Ausland zu veräussern, wobei jeder einzelne Verkauf noch einer Einzelbewilligung bedürfe. Die dem Hotel- und Restaurationsbetrieb dienenden Räume blieben im Stockwerkeigentum der Z.________ bzw. der jeweiligen Rechtsnachfolgerinnen mit der Auflage, hotelmässige Dienstleistungen zu erbringen. An die Einzelbewilligungen wurde unter anderem die Auflage eines fünfjährigen Veräusserungsverbotes und bei 578/1000 (= 65 %) zusätzlich die Verpflichtung geknüpft, die Wohnungen der hotelmässigen Bewirtschaftung zugänglich zu halten. Die Eigentümer der einzelnen Stockwerkeigentumseinheiten schlossen mit der Hotelbetriebsgesellschaft einen Mietvertrag, worin sie sich verpflichteten, das Apartment mindestens sechs Monate pro Jahr zur hotelmässigen Weitervermietung zur Verfügung zu stellen. Als Entgelt wurden bezogen auf die tatsächlich besetzten Logiernächte 43 % des reinen Logementpreises vereinbart. Die Verträge enthielten überdies die Klausel: "Dieser Vertrag darf nur mit Zustimmung des Grundbuchinspektorats Graubünden aufgehoben oder abgeändert werden." A.b Gestützt auf einen Kaufvertrag vom 8. November 2002 übernahm die X.Y.________ AG (Beklagte und Beschwerdeführerin 1) am 1. Dezember 2002 die dem Hotel- und Restaurationsbetrieb dienenden Einheiten. Die Erwerberin lehnte es aber ab, in die bisherigen Bewirtschaftungs- bzw. Mietverträge einzutreten. Insbesondere erachtete sie den Mietzins von 43 % als unzumutbar. A.c In teilweiser Gutheissung eines Gesuchs der Beschwerdeführerin 1 vom 3. Juli 2003 erwog das Grundbuchinspektorat mit Verfügung vom 28. November 2003, die ursprünglichen Bewirtschaftungsverträge blieben bis zu einer von der Bewilligungsbehörde genehmigten Vertragsänderung in Kraft. Grundsätzlich seien die Eigentümer gehalten, einen wirtschaftlich tragbaren Mietvertrag abzuschliessen; indessen könne weder die Hotelbetreiberin einseitig einen neuen Mietvertrag vorschreiben noch das Grundbuchinspektorat einen solchen verfügen. Zuständig für die Vertragsanpassung sei im Streitfall einzig der Zivilrichter. A.d Nachdem die Beschwerdeführerin 1 beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden keine Besserstellung erreicht hatte, legte sie am 19. Dezember 2003 beim Bundesgericht Verwaltungsgerichtsbeschwerde ein. Dieses hiess die Beschwerde mit Urteil vom 3. Juni 2004 teilweise gut und wies die Sache zu neuer Beurteilung an die erste Instanz zurück. Es erwog, das Bewilligungsgesetz gebe den Verwaltungsbehörden die Möglichkeit, die Wohnungseigentümer unter Androhung des Bewilligungswiderrufs zu ermahnen, bestimmte von den Verwaltungsbehörden inhaltlich festgelegte Änderungen der Mietverträge zu akzeptieren. Voraussetzung sei allerdings, dass unter den bisherigen Konditionen eine wirtschaftlich tragbare Hotelbewirtschaftung tatsächlich nicht möglich sei. Auch müssten die Vertragsänderungen für die Wohnungseigentümer noch zumutbar sein. Andernfalls seien die Bewirtschaftungsauflagen aufzuheben (BGE 130 II 290 ff.). A.e Mit Verfügung vom 6. Dezember 2004 erkannte das Grundbuchinspektorat, die Auflagen aus der Grundsatzbewilligung seien bezüglich Mietzinsen und Regelung der Eigenbelegung rückwirkend auf den 1. Dezember 2002 gemäss einem Gutachten und Mietvertragsentwurf der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit vom 20. November 2002 anzugleichen, unter ausdrücklicher Androhung des Widerrufs der Erwerbsbewilligung im Weigerungsfall. Laut diesem Gutachten soll das Hotel dann wirtschaftlich geführt werden können, wenn das an die Eigentümer zu entrichtende Vermietungsentgelt den Satz von 16 % des Bruttobeherbergungsergebnisses nicht übersteige und die Selbstnutzung durch die Eigentümer strenger geregelt werde. Da das Grundbuchinspektorat zur Auffassung kam, dies habe für die Wohnungseigentümer einen unzumutbaren Verlust aus der Vermietung zur Folge, hob es die Bewirtschaftungsauflagen für die Parteien per Datum seiner Verfügung auf. Sodann stellte es fest, dass der Hotelbetriebsgesellschaft keinerlei Entschädigungen als Ausgleich für den Widerruf der Bewirtschaftungsauflagen zugesprochen würden. Die von der Beschwerdeführerin 1 dagegen erhobenen Rechtsmittel blieben erfolglos (vgl. BGE 132 II 171). A.f In einem von einer Vielzahl von Stockwerkeigentümern angestrengten Besitzesschutzverfahren erliess das Kantonsgerichtspräsidium von Graubünden am 4. April 2006 eine Verfügung, worin der Beschwerdeführerin 1 verboten wurde, die Wohnungen der Gesuchsteller im Aparthotel Y.________ in C.________ zu bewirtschaften oder bewirtschaften zu lassen. Im gleichen Zeitraum stellte die Beschwerdeführerin 1 den Hotelbetrieb ein. A.g Zahlreiche Stockwerkeigentümer machten geltend, dass ihnen die Beschwerdeführerin 1 für die hotelmässige Inanspruchnahme ihrer Apartwohnungen bislang keine Entschädigung ausgerichtet habe. Sie schlossen sich deshalb im Hinblick auf die Durchsetzung allfälliger Ansprüche zur Interessengemeinschaft (IG) Y.________ zusammen. Die Beschwerdeführerin 1 vertrat die Auffassung, dass sie in unzulässiger Art und Weise an der Nutzung der Apartments gehindert worden sei. Die Wohnungseigentümer hätten damit nicht nur keinerlei Entgelt mehr zugute, sondern sie seien ihr gegenüber sogar schadenersatzpflichtig geworden.