Citation: 4C.265/2000 16.01.2001 E. B

B.- Le 24 avril 1998, N.________ a requis une baisse de 16 % de son loyer dès le 1er septembre 1998. La bailleresse n'a pas donné suite à cette requête et la tentative de conciliation a échoué. Le 9 juin 1998, N.________ a ouvert action contre A.________ devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève en concluant à ce que son loyer soit fixé à 11 196 fr. par an dès le 1er septembre 1998, sans les charges. La bailleresse s'est opposée à la baisse de loyer au motif que celui-ci se situait dans les limites du quartier, de sorte qu'il n'était pas abusif. Par jugement du 21 décembre 1999, le Tribunal des baux et loyers a fixé le loyer du demandeur à 11 328 fr. par an dès le 1er septembre 1998, la défenderesse étant condamnée à rembourser au locataire le trop-perçu de loyer. Rappelant que la défenderesse avait produit six exemples de loyers, les premiers juges ont retenu que ces objets de comparaison se trouvaient dans le même quartier que l'appartement du demandeur et à proximité d'équipements identiques, qu'ils avaient une surface semblable, hormis pour l'un deux dont la surface était de 95 m2, qu'ils avaient été construits à la même période (entre 1965 et 1973) et entretenus de manière similaire et qu'ils bénéficiaient du même équipement, sauf que cinq d'entre eux étaient munis de double vitrage, ce qui ne devait pas empêcher une comparaison avec le logement du demandeur, pourtant démuni de double vitrage. Le Tribunal des baux et loyers a observé que la bailleresse n'avait fourni aucune indication détaillée sur l'évolution des loyers de quatre éléments comparatifs, étant admis que ces loyers n'avaient en tout cas pas réagi à la baisse du taux hypothécaire. Il a enfin jugé que le calcul théorique d'adaptation des loyers de comparaison en fonction de l'évolution du taux de l'intérêt hypothécaire, auquel avait procédé la bailleresse, n'était pas admissible, car la notion de loyers usuels impliquait que ceux-ci n'étaient pas abusifs sur un plan concret et non pas virtuellement. Saisie d'un appel de la défenderesse, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève, par arrêt du 23 juin 2000, a annulé le jugement précité et, statuant à nouveau, débouté le locataire de sa demande en réduction de loyer, le loyer annuel de l'appartement de ce dernier demeurant ainsi fixé à 13 332 fr. l'an, charges non comprises. En substance, la cour cantonale a considéré que tous les appartements proposés comme exemples par la défenderesse remplissaient les critères de comparaison des art. 269a let. a CO et 11 de l'Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF, RS 221. 213.11), dès lors que la surface de l'objet de comparaison écarté par les juges précédents ne dépassait pas de 30m2 celle de l'appartement loué au demandeur. Contrairement au Tribunal des baux et loyers, la Chambre d'appel a retenu que la défenderesse avait apporté les précisions nécessaires à propos de l'évolution des loyers des appartements proposés comme éléments de comparaison, en indiquant singulièrement la date d'entrée en vigueur du dernier loyer, le montant du loyer précédent, ainsi que le taux hypothécaire pris en compte. Constatant qu'il est établi que la diminution des taux n'a pas été répercutée sur les loyers comparatifs, elle a procédé, sur la base des données précitées, à l'adaptation à la baisse desdits loyers comparatifs au taux de référence de 4,25%. Du moment que les loyers annuels de ces logements ainsi réadaptés oscillaient entre 13 624 fr. et 16 730 fr., cela sans même tenir compte des charges courantes et de la hausse du coût de la vie, la Chambre d'appel en a conclu que le loyer du demandeur, fixé à 13 332 fr., se situait dans les limites des loyers usuels du quartier au sens du droit fédéral.