Citation: 2C_643/2017 E. 2.4

2.4. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wird - sofern das kantonale Recht bei Handänderungen auf die wirtschaftliche Betrachtungsweise abstellt - ein der Gewinn- oder Handänderungssteuer unterliegender Eigentumsübergang auch dann angenommen, wenn die Gesamtheit oder die überwiegende Mehrheit der Aktien einer Immobiliengesellschaft veräussert wird (Urteile 2C_1044/2014 vom 26. November 2015 E. 2.1, 2.2 und 2.3.2; 2C_355/2009 vom 19. November 2009 E. 4.1-4.3; BGE 104 Ia 251 E. 2 S. 252; 99 Ia 459 E. 3a S. 464; Urteil 2P.410/1996 vom 19. Januar 1999 E. 2a). Gemäss konstanter Praxis liegt eine Immobiliengesellschaft vor, wenn der Zweck der Gesellschaft zur Hauptsache im Erwerb, in der Verwaltung und im Wiederverkauf von Grundstücken besteht. Ob eine Gesellschaft als Immobiliengesellschaft zu betrachten ist, bestimmt sich somit in erster Linie nach dem Gesellschaftszweck: Besteht dieser ausschliesslich oder mindestens zur Hauptsache darin, Grundstücke im Sinn von Art. 655 Abs. 2 ZGB zu erwerben, zu verwalten, zu nutzen und zu veräussern (vgl. BGE 111 Ia 220 E. 2c S. 225), so kann von einer Immobiliengesellschaft gesprochen werden. Nicht unter diese Begriffsumschreibung fallen die Betriebsgesellschaften, das heisst Gesellschaften, deren Grundbesitz im Wesentlichen nur die sachliche Grundlage für den Betrieb bildet (Urteile 2C_355/2009 vom 19. November 2009 E. 5.1; 2P.410/1996 vom 19. Januar 1999 E. 2b; BGE 104 Ia 251 E. 3a S. 253). Dies kann sogar dann der Fall sein, wenn die Aktiven der Gesellschaft zwar zu rund 90 % aus Immobilien bestehen, der Grundbesitz aber im Wesentlichen nur die sachliche Grundlage für den Betrieb eines Umschlags- und Lagergeschäftes bildet (Urteil 2C_1044/2014 vom 26. November 2015 E. 2.5.2; BGE 104 Ia 251 E. 3a und 3b S. 253 ff.). Für die Frage, ob eine Gesellschaft als Immobiliengesellschaft zu qualifizieren sei, kann es nicht allein auf die Umschreibung des Gesellschaftszwecks in den Statuten ankommen. Es ist im Einzelfall anhand der konkreten Umstände zu prüfen, ob ein Geschäft wirtschaftlich betrachtet dem Verkauf einer Liegenschaft gleichkommt. Das Bundesgericht hat in seiner Rechtsprechung denn auch nie nur auf ein einziges Merkmal abgestellt, sondern stets die gesamten Umstände berücksichtigt (Urteil 2C_355/2009 vom 19. November 2009 E. 5.1). Auf jeden Fall ist bei der Qualifikation einer Gesellschaft als Betriebs- oder als Immobiliengesellschaft nicht auf den subjektiven Willen der Beteiligten, sondern auf objektive Merkmale abzustellen (Urteil 2C_1044/2014 vom 26. November 2015 E. 2.4.3).