Citation: 4A_512/2008 19.01.2009 E. 2

2.1 Le recourant présente trois arguments: - la faculté de s'exprimer sur la réduction de loyer aurait dû lui être accordée, parce qu'il l'avait sollicitée dans sa première écriture du 7 décembre 2005; - de toute manière, le juge aurait dû l'inviter à s'exprimer sur cette question, parce qu'il devait instruire la cause d'office en application de l'art. 435 LPC/GE; - il a été induit en erreur par une ordonnance rendue dans une cause parallèle, qui lui a donné à croire que les locataires ne pouvaient plus revenir sur la question de la réduction du loyer. Il semble toutefois rencontrer quelques difficultés à préciser quel droit constitutionnel aurait été violé (cf. art. 106 al. 2 LTF), puisqu'il formule ces trois arguments de manière répétitive en parlant tour à tour d'arbitraire (art. 9 Cst.), de violation du principe de la bonne foi due par l'autorité (art. 9 Cst.), de droit à un procès équitable (art. 29 al. 1 Cst. et 6 ch. 1 CEDH) et de droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.), suggérant même l'idée d'une inégalité entre bailleur et locataire, ce qui relèverait plutôt de l'art. 8 Cst. Il convient d'examiner chacun de ces trois arguments à la lumière de l'ensemble des droits constitutionnels invoqués. 2.2 La cour cantonale n'a pas ignoré que le recourant, dans sa demande au Tribunal des baux et loyers du 7 décembre 2005, avait sollicité à titre subsidiaire un délai pour répondre à la demande de baisse de loyer, puisque ce fait est mentionné expressément à la page 4 (in initio) de l'arrêt attaqué. Il n'y a donc aucune trace d'arbitraire dans la constatation des faits. Ce que la cour cantonale a reproché au recourant, au considérant 4 de l'arrêt attaqué, c'est de ne pas avoir réagi à la lecture de la réponse des locataires du 14 mars 2006, qui lui montrait que ces derniers sollicitaient effectivement une réduction de loyer. Cet argument n'a rien d'arbitraire. Il faut rappeler ici que le bailleur savait, depuis la procédure de conciliation, que les locataires entendaient demander une réduction du loyer, en application de l'art. 272c al. 1 CO, pour l'hypothèse où le juge n'annulerait pas le congé, mais accorderait une prolongation du bail. C'est bien parce qu'il s'attendait à ce que cette demande soit reprise devant le Tribunal des baux et loyers que le bailleur a d'emblée, dès sa demande du 7 décembre 2005, sollicité de pouvoir s'exprimer ultérieurement sur la réduction du loyer. Lorsqu'il a constaté, en lisant la réponse des locataires du 14 mars 2006, que ceux-ci formaient effectivement une demande de réduction de loyer, il aurait dû, s'il estimait avoir des motifs de répliquer, se manifester immédiatement. La cour cantonale a constaté en fait que la cause avait été ajournée pour plaider, de sorte que le bailleur aurait pu en tout cas à cette occasion s'exprimer à ce sujet et compléter ses offres de preuves. On ne voit pas non plus ce qui l'aurait empêché d'en parler lors de la comparution personnelle des parties qui a suivi. Il aurait pu encore traiter le problème dans son écriture après la clôture de l'administration des preuves. Le recourant a eu ainsi amplement l'occasion de s'exprimer sur la demande de réduction du loyer. L'autorité cantonale pouvait sans arbitraire interpréter son silence comme signifiant qu'il n'avait rien de particulier à dire à ce sujet et qu'il renonçait en conséquence à la requête qu'il avait formée par précaution dans sa demande du 7 décembre 2005. Quoi qu'il en soit, le recourant a eu effectivement l'occasion de s'exprimer et de faire valoir ses moyens sur la demande en réduction de loyer lors de la plaidoirie subséquente, lors de la comparution personnelle des parties ou encore lors de l'écriture subséquente. La manière de procéder de l'autorité cantonale n'est donc pas entachée d'arbitraire; on ne discerne aucune violation du droit d'être entendu (le recourant ayant eu l'occasion de s'exprimer) et il n'y a pas davantage de violation du droit à un procès équitable ou d'une inégalité entre les parties (chacune d'elles ayant eu les mêmes possibilités de s'exprimer). 2.3 Le recourant reproche à la cour cantonale d'avoir violé arbitrairement l'art. 435 al. 1 LPC/GE, qui prescrit que le tribunal établit d'office les faits et apprécie librement les preuves. Il faut tout d'abord observer que cette règle correspond exactement à l'art. 274d al. 3 1ère phrase CO. Le droit cantonal n'a fait donc que reproduire une règle qui s'imposait déjà à l'autorité en vertu du droit fédéral (art. 49 al. 1 Cst.). Dans une telle situation, l'existence d'une norme répétitive de droit cantonal n'a pas pour effet de transformer la règle de droit fédéral en une règle de droit cantonal (arrêt 4P.227/1999 du 6 décembre 1999 consid. 2a/bb). La disposition cantonale n'a pas de portée propre et il faut examiner uniquement s'il y a eu violation de l'art. 274d al. 3 CO, dont le Tribunal fédéral peut contrôler librement le respect (art. 95 let. a et art. 106 al. 1 LTF). L'art. 274d al. 3 CO institue une maxime inquisitoire sociale, qu'il ne faut pas confondre avec une maxime inquisitoire absolue; conçue en songeant à la situation de la partie faible au contrat de bail, cette règle oblige le juge a attiré l'attention des parties sur la nécessité d'alléguer les faits et de fournir leurs preuves, lorsqu'il a des raisons de penser qu'elles n'en sont pas conscientes; le juge ne doit cependant pas instruire d'office lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa position (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238; arrêt 4C.199/2000 du 21 décembre 2000 consid. 2a, in SJ 2001 I p. 278). En l'espèce, le recourant, représenté par un avocat, était conscient de son droit de s'exprimer sur une probable demande en réduction de loyer présentée par sa partie adverse, puisqu'il avait sollicité un délai pour le faire dès sa première écriture. Le juge lui a donné l'occasion de s'exprimer sur l'ensemble des conclusions prises tout d'abord lors des plaidoiries avant l'administration des preuves, puis en présentant une écriture après la clôture des mesures probatoires. On ne voit pas quelle autre mesure d'instruction aurait été nécessaire. Il n'y a donc pas de violation de l'art. 274d al. 3 CO et le recourant ne peut s'en prendre qu'à lui-même s'il n'a pas utilisé les occasions qui lui ont été données d'alléguer des faits et de fournir des preuves. 2.4 Le recourant soutient qu'il a été induit en erreur par une ordonnance préparatoire rendue dans une autre cause. Le principe de la bonne foi due par l'autorité (art. 9 Cst.) ne s'applique que s'il y a eu des assurances données pour un cas concret et des personnes déterminées (ATF 125 I 267 consid. 4c p. 274; PASCAL MAHON, in Petit commentaire de la Constitution fédérale de la Confédération suisse, 2003, n° 12 ad art. 9 Cst.). Dès lors que l'ordonnance invoquée a été rendue dans une autre procédure, qui ne concerne pas les mêmes parties, le recourant ne peut en déduire aucune assurance quant à la manière dont la présente procédure devait être conduite. Qu'une décision erronée ait été rendue dans une autre procédure ne donne aucun droit à l'égalité dans l'illégalité (art. 8 Cst.; ATF 131 V 9 consid. 3.7 p. 20). Une décision isolée ne constitue pas une pratique, de sorte qu'il n'est pas question non plus d'un changement de jurisprudence (cf. ATF 133 V 37 consid. 5.3.3 p. 39; 132 I 92 consid. 1.5.3 p. 95). Au demeurant, la situation juridique était simple. Les locataires avaient sollicité principalement l'annulation du congé et ils avaient obtenu entière satisfaction devant l'autorité de conciliation; dès lors qu'ils n'avaient pas succombé, ils ne pouvaient pas eux-mêmes saisir le juge (art. 273 al. 5 CO); dès lors que la décision de l'autorité de conciliation n'est pas entrée en force parce que le bailleur a saisi le juge, il est évident que les locataires, de leur côté, allaient reprendre leurs conclusions subsidiaires pour le cas où l'annulation du congé ne serait pas admise. Le bailleur était tellement conscient de cette éventualité qu'il a par avance demandé à pouvoir s'exprimer sur la demande en réduction de loyer liée à la prolongation du bail. Qu'il ait ensuite changé d'avis et pensé que les locataires n'avaient plus cette possibilité est incompréhensible. Il doit assumer les conséquences de son erreur de raisonnement et il n'y a sous cet angle ni arbitraire, ni violation du principe de la bonne foi, ni atteinte au droit à un procès équitable. Le recours doit donc être rejeté.