Citation: 4C.40/2001 15.06.2001 E. 5

5.- a) Selon l'arrêt attaqué, un seul des dix-neuf exemples fournis par la bailleresse peut servir de point de comparaison avec l'appartement loué par le défendeur, de sorte que le recours aux loyers usuels du quartier n'est pas fondé en l'espèce. La demanderesse reproche à la cour cantonale de n'avoir pas procédé à une application conforme de l'art. 269a let. a CO au regard des données recueillies dans les fiches de comparaison. Ainsi, elle met en exergue cinq cas qui, à son avis, pouvaient être comparés au logement occupé par le défendeur. De manière générale, elle plaide pour une plus grande souplesse dans l'application du critère des loyers usuels, en particulier pour la prise en compte de l'âge économique de l'immeuble. b) En règle générale, ne sont pas abusifs les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (art. 269a let. a CO). L'art. 11 al. 1 OBLF (RS 221. 213.11) précise que les loyers déterminants pour le calcul des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier sont les loyers des logements et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction. Ces prescriptions correspondent à celles qui figuraient à l'art. 15 al. 1 let. a AMSL, si bien que la jurisprudence développée sous l'ancien droit demeure valable (ATF 123 III 317 consid. 4 p. 319). La notion de loyer usuel dans la localité ou le quartier relève du droit. Il s'agit d'une question que le Tribunal fédéral peut revoir librement lorsqu'il est saisi d'un recours en réforme. Il importe dès lors que l'autorité cantonale indique exactement les critères de comparaison qu'elle a utilisés. Pour le reste, le juge du fait devra procéder à des comparaisons concrètes, à la lumière des critères susmentionnés, en ayant égard à l'évolution récente des loyers exigés pour les locaux retenus comme éléments de comparaison. Le fardeau de la preuve incombe au bailleur. Pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque sécurité, il faut disposer, en règle générale, de cinq éléments de comparaison au moins, qui présentent, pour l'essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319 et les arrêts cités, confirmé par un arrêt non publié du 19 août 1997, consid. 4a, reproduit in SJ 1998, p. 218 ss). c) Pour écarter, dans un premier temps, seize des dix-neuf cas invoqués par la bailleresse, la cour cantonale a comparé l'âge du bâtiment, l'étage, la surface, le nombre de pièces et, parfois, l'équipement des exemples produits avec les mêmes données concernant l'appartement loué par le défendeur. Il sied d'observer d'emblée que le critère de l'étage n'est retenu, en tant que tel, ni dans la loi, ni par la jurisprudence de sorte qu'il n'apparaît pas nécessairement pertinent. On notera toutefois qu'aucun des exemples fournis n'a été refusé sur la base de ce seul critère. Parmi les trois cas restants, la Chambre d'appel a éliminé un objet de comparaison parce qu'il se situait dans le même immeuble que le logement loué par le défendeur et un second parce qu'il avait été entièrement modernisé en 1997. La demanderesse ne conteste pas que dix des cas produits ne sauraient servir d'éléments de comparaison avec l'appartement occupé par le locataire. Il reste dès lors à examiner les neuf autres objets; selon la bailleresse, cinq exemples remplissent les conditions strictes de la jurisprudence leur permettant d'être comparés à l'appartement de référence et quatre cas doivent être pris en considération en se rapportant à l'âge économique de l'immeuble. aa) Sur ce dernier point, il est clairement établi que l'année de construction constitue un critère pertinent de comparaison (cf. art. 11 al. 1 OBLF; ATF 123 III 317 consid. 4b/aa p. 320). Vouloir, à l'instar de la demanderesse, comparer des immeubles datant de 1900, 1920 et 1988 avec un bâtiment de référence construit en 1953 au motif que l'état des immeubles est équivalent, reviendrait à enlever toute portée au critère de l'année de construction. Il ne saurait dès lors être fait grief à la Chambre d'appel d'avoir écarté les quatre objets précités pour ce motif. bb) Parmi les cinq exemples restants, quatre sont situés dans des immeubles construits entre 1960 et 1964; ils peuvent, sous cet angle, être comparés au bâtiment abritant le logement de référence. En effet, le Tribunal fédéral a déjà admis que des immeubles datant des deux premières décennies du siècle étaient comparables; dans le cas particulier, l'objet de référence, érigé en 1907, pouvait être comparé tant avec un bâtiment construit en 1902 qu'avec un immeuble édifié en 1920 (ATF 123 III 317 consid. 4b/aa p. 320). En revanche, il n'y a pas lieu d'étendre la comparaison à l'immeuble datant de 1930 environ, une différence de plus de vingt ans ne permettant en tout cas pas de ranger deux bâtiments dans la même période de construction. A ce stade, le nombre de cinq exemples comparables, exigé par la jurisprudence, n'est déjà pas atteint. De plus, la surface de l'un des quatre objets encore à l'étude ne figure pas dans les fiches déposées par la demanderesse, à qui pourtant la charge de la preuve incombait. Or, selon la jurisprudence, la dimension du logement est un critère déterminant (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc p. 321). A cet égard, l'indication du nombre de pièces ne saurait compenser l'absence de données sur la surface de l'appartement présenté à titre de comparaison. Sur le vu de ce qui précède, il n'est pas nécessaire de poursuivre l'examen des trois exemples restants, un tel nombre étant de toute manière insuffisant pour établir les loyers usuels du quartier. Par conséquent, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en confirmant, à la suite du Tribunal des baux et loyers, le rejet de la requête en majoration de loyer fondée sur l'art. 269a let. a CO. Le recours sera rejeté et l'arrêt attaqué confirmé.