Citation: 4P.122/2005 21.06.2005 E. 3.3

3.3.1 Les mesures provisionnelles sont les mesures qu'une partie peut requérir du juge pour la protection provisoire de son droit pendant la durée du procès au fond et, dans certains cas, avant même l'ouverture de celui-ci (Fabienne Hohl, Procédure civile, tome II, n. 2776). Il en existe trois catégories: les mesures conservatoires, les mesures de réglementation et les mesures d'exécution anticipée (pour la définition de ces trois types de mesures provisionnelles, cf. Hohl, op. cit., n. 2777). Les mesures conservatoires visent à maintenir l'objet du litige dans l'état où il se trouve pendant toute la durée du procès. Tel est le cas de l'interdiction faite au bailleur d'entreprendre des travaux de rénovation ou de modification de la chose louée (art. 260 CO; Fabienne Byrde, Les mesures provisionnelles en droit du bail à loyer: examen de la jurisprudence récente, in 13e Séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 2004, p. 3 s., ch. 1). Il est, en effet, admis qu'à titre conservatoire, le juge puisse interdire au bailleur d'entreprendre ou de poursuivre de tels travaux, si les conditions permettant le prononcé de mesures provisionnelles sont remplies (Byrde, op. cit., p. 31 s., § 8; pour des cas d'application, voir, p. ex., les ordonnances du Tribunal des baux vaudois publiées in Plaidoyer 1992 p. 57 s. et in Cahiers du bail [CdB] 2005 p. 24 ss). Le législateur fédéral n'a pas réglementé les conditions d'octroi des mesures provisionnelles en droit du bail. La portée de ce silence est controversée, s'agissant de déterminer si ces conditions relèvent, dès lors, du droit de procédure cantonal ou du droit privé fédéral, écrit ou non écrit (sur cette controverse, cf. Hohl, op. cit., n. 2782 à 2788 et Byrde, op. cit., p. 10 ch. 3 avec d'autres références). Point n'est, toutefois, besoin d'examiner plus avant cette question. En effet, les recourants ne remettent pas en cause l'arrêt attaqué en tant qu'il déduit de l'institution même des mesures provisionnelles, du droit fédéral ainsi que de l'art. 101 al. 1 ch. 1 CPC vaud. que la protection provisoire est subordonnée à la réalisation de deux conditions cumulatives: la vraisemblance du droit et l'urgence ou la menace d'un dommage difficile à réparer. L'autorité intimée n'a examiné que la première de ces deux conditions, à savoir la vraisemblance (sur l'impropriété de ce terme, cf. Hohl, op. cit., n. 2819) ou, mieux dit, l'apparence (ATF 117 II 127 consid. 3c p. 131; Byrde, op. cit., p. 12, ch. 2) du droit des recourants de s'opposer aux travaux litigieux. Considérant que cette première condition n'était pas réalisée in casu, elle a pu se dispenser de rechercher s'il en allait de même à l'égard de la seconde. Pour dire si le résultat auquel elle a abouti est soutenable ou non, il convient de rappeler brièvement, au préalable, les règles et principes régissant la question de l'entretien et de la rénovation de la chose louée. L'art. 257h al. 1 CO contraint le locataire à tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose ainsi qu'à réparer ou à prévenir des dommages. Il s'agit là des travaux d'entretien ou de réparation, visant à maintenir la substance de la chose louée, et de ceux tendant à la prévention d'un dommage. A l'opposé, l'art. 260 al. 1 CO subordonne le droit du bailleur de rénover ou de modifier la chose à la condition que les travaux puissent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n'ait pas été résilié. Cependant, quand l'entretien et la rénovation de la chose louée vont de pair, le locataire est tenu de souffrir de tels travaux "mixtes", lorsque les conditions de l'art. 257h al. 1 CO et celles de l'art. 260 al. 1 CO sont réunies simultanément. Les améliorations de la chose louée, qui dépassent la simple réparation des défauts ou l'entretien courant, sont admissibles sous l'angle de l'art. 260 CO si elles peuvent être raisonnablement supportées par le locataire. Le caractère raisonnable de ces travaux s'apprécie objectivement en fonction de toutes les circonstances. Il suppose la mise en balance de l'intérêt du bailleur au maintien et à l'amélioration de la substance de la chose louée et de l'intérêt du locataire à pouvoir jouir de cette chose sans entrave. Parmi les circonstances qui doivent être prises en considération dans la pesée des intérêts contradictoires, on peut citer: le genre, le but et la durée du contrat de bail, l'ampleur des travaux et leur effet sur les locataires, l'urgence de l'assainissement et son utilité pour les locataires, les répercussions prévisibles sur l'équivalence des prestations dans la relation contractuelle, ainsi que l'époque d'exécution des travaux. Comme la loi ne précise pas quels sont les éléments à prendre en compte, le juge est libre de retenir toute circonstance qui lui paraît utile, pour autant que son opinion soit défendable, toutes les circonstances évoquées par la doctrine ne devant pas nécessairement être discutées une à une (arrêt 4C.382/2002, précité, du 4 mars 2003, consid. 3.1 et 3.2 et les références). 3.3.2 En l'occurrence, s'agissant d'un domaine où le Tribunal fédéral, même lorsqu'il statue comme juridiction de réforme, n'examine qu'avec une particulière retenue les décisions rendues par les autorités cantonales, eu égard au large pouvoir d'appréciation reconnu à celles-ci et à la technicité des questions posées, il n'apparaît pas que la décision attaquée aboutisse à un résultat insoutenable. Cela suffit à exclure son caractère arbitraire. Peu importe, à cet égard, que la solution inverse ait aussi pu être envisagée sans justifier un tel qualificatif, dès lors que celle qui a été retenue n'a pas été adoptée sans motif objectif, qu'elle ne viole pas de manière grossière les normes et principes juridiques applicables et, finalement, qu'elle ne heurte pas le sentiment de la justice et de l'équité. Pour rendre son arrêt, le Tribunal des baux s'est appuyé sur des éléments concrets, à savoir le dire de l'expert judiciaire J.________ et le témoignage de l'architecte I.________, entendu une seconde fois. Il disposait donc des éléments techniques nécessaires pour se faire une opinion objective quant à la nature, à l'importance et à l'urgence des travaux projetés. Forte de ces avis autorisés, la cour cantonale a constaté que, pour l'essentiel, lesdits travaux relevaient davantage de l'entretien que de la rénovation, partant qu'ils pouvaient être imposés aux locataires. Elle a, en particulier, mis en évidence le risque que des dégâts d'eau se produisent à brève échéance si les colonnes de chute ne devaient pas être remplacées. En outre, s'agissant de la tuyauterie du bâtiment, l'autorité intimée a exposé de manière convaincante en quoi la présente affaire se distingue de celle qui a donné lieu à l'arrêt, susmentionné, rendu le 4 mars 2003 par le Tribunal fédéral. Elle a constaté, à ce propos, qu'il n'existe pas ici de solution de rechange moins lourde et moins coûteuse que le changement de la tuyauterie, contrairement à ce qui était le cas dans le précédent invoqué par les recourants. Enfin, pour les autres travaux, qui sont plus proches de la simple rénovation, à savoir ceux qui concernent les salles de bain et les cuisines, le Tribunal des baux a retenu qu'ils sont intimement liés au changement de la tuyauterie, qu'il serait déraisonnable d'empêcher la bailleresse de les effectuer à l'occasion du renouvellement de celle-ci, lequel nécessite de toute façon la destruction partielle des parois ou du sol de ces pièces, mais qu'il convient au contraire de lui permettre de poser des revêtements et d'installer des équipements correspondant aux standards actuels, les travaux envisagés n'étant d'ailleurs pas somptuaires. Toutes ces considérations sont marquées au coin du bon sens, quoi qu'en pensent les recourants, et l'on ne voit pas en quoi elles seraient insoutenables. Sans doute n'est-il pas contestable que les travaux projetés, dont la durée est estimée à huit mois environ, seront une source de désagréments pour les locataires. Ceux-ci devront toutefois les tolérer dès lors que la plupart d'entre eux sont destinés à remédier aux défauts de la chose louée et à prévenir des dommages (art. 257h al. 1 CO). Au demeurant, pour l'exécution de ces travaux-là comme pour ceux qui relèvent davantage de la rénovation, la loi a prévu des mesures qui tiennent compte des intérêts des locataires (cf. art. 257h al. 3 et 260 al. 2 CO). Quant à la répercussion du coût des travaux sur les loyers, les recourants font grief au Tribunal des baux d'avoir totalement éludé cette question. Cependant, ils ne précisent pas quand ni où ils la lui auraient soumise et ils ne fournissent pas le moindre chiffre qui permettrait au Tribunal fédéral de se faire une idée à ce sujet, bien qu'ils aient été éclairés sur ce point lors de la réunion informative organisée par la régie de la bailleresse en décembre 2003. Aussi n'ont-ils par rendu vraisemblable que les travaux projetés - du moins ceux qui tiennent de la rénovation, étant donné que le coût des travaux d'entretien ne peut en principe pas être répercuté sur les loyers - auraient une incidence financière qu'ils ne pourraient raisonnablement pas supporter. On relèvera enfin, quand bien même la question n'a pas été abordée par le Tribunal des baux, que la condition de l'urgence des mesures requises peut prêter à discussion. En effet, comme l'exécution des travaux litigieux est apparemment bloquée à l'heure actuelle par l'effet suspensif que le Tribunal administratif a octroyé au recours dirigé contre la décision du Service d'autoriser ces travaux, on peut se demander si les recourants sont exposés dans l'immédiat au risque de subir un dommage difficile à réparer. Il apparaît ainsi, au terme de cet examen, que le Tribunal des baux n'a pas rendu une décision insoutenable en admettant que les travaux projetés pourront très vraisemblablement être imposés aux recourants, qui ne constituent d'ailleurs qu'une minorité des locataires occupant l'immeuble en cause, et en considérant, de ce fait, qu'il ne se justifiait pas d'en interdire provisoirement l'exécution. Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter le recours.