Citation: 4A_198/2014 E. 4.1

4.1. A la conclusion du bail, l'intimé n'a pas informé la recourante, à l'aide de la formule officielle obligatoire dans le canton de Vaud, du loyer payé par le locataire précédent (cf. art. 270 al. 2 CO; art. 19 OBLF [RS 221.213.11]; loi vaudoise sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire [LFOCL; RSV 221.315] et arrêté du Conseil d'Etat du 9 juillet 2001, désormais remplacé par un arrêté du 26 mars 2014 [ALFOCL, RSV 221.315.1]). La formule officielle a pour but d'informer le locataire de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation pour contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les indications utiles. Le fait que le bailleur omette de notifier le loyer initial avec la formule officielle dont l'usage est déclaré obligatoire ne remet pas en cause la validité du contrat de bail en tant que tel, mais entraîne la nullité de la clause fixant le loyer (art. 20 al. 2 CO; ATF 120 II 341 consid. 5d; 124 III 62 consid. 2a p. 64; 137 III 547 consid. 2.3). Cette nullité partielle, limitée au loyer, intervient de plein droit et se constate d'office; le locataire peut l'invoquer en tout temps, sous réserve de l'abus de droit (arrêt 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.2, rés. in JdT 2012 II 113). La loi ne précise pas comment le juge doit compléter le contrat et fixer le loyer initial dans une telle hypothèse. La jurisprudence a comblé cette lacune (art. 1 al. 2 CC). Elle a retenu que le juge doit se fonder sur toutes les circonstances du cas. Parmi les facteurs à prendre en compte, il y a notamment la limite du rendement excessif (cf. art. 269 CO), les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier et le loyer payé par le précédent locataire. Jouissant d'un pouvoir plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer fixé selon les formes prescrites, le juge n'a pas à restreindre son examen au caractère abusif on non du loyer convenu par les parties. Ce dernier constitue la limite supérieure du loyer à fixer, car le bailleur ne saurait, de bonne foi, demander au juge de fixer un loyer plus élevé que celui qu'il avait convenu à l'origine avec le locataire. Il ne doit pas non plus tirer un bénéfice du vice de forme qui lui est imputable et se trouver ainsi dans une situation plus favorable que s'il avait conclu le contrat dans les formes requises (ATF 120 II 341 consid. 6c; 124 III 62 consid. 2b; cf. aussi ATF 121 III 56 consid. 2c). Dès lors que le loyer convenu et frappé de nullité constitue la limite supérieure du loyer à fixer, il en découle que le loyer initial ne doit pas nécessairement être réduit pour tenir compte d'un loyer précédent inférieur. En principe, le juge partira du critère absolu que constitue le rendement non abusif de la chose louée; celui-ci a en principe la primauté sur les autres méthodes de détermination du loyer non abusif. Le montant ainsi obtenu ne saurait être porté à la hauteur des loyers usuels du quartier par hypothèse plus élevés; le loyer serait alors nécessairement abusif selon la règle générale de l'art. 269 CO. En revanche, comme il jouit d'un pouvoir d'appréciation plus étendu que lorsqu'il examine le caractère abusif ou non d'un loyer, le juge peut se fonder sur le critère des loyers comparatifs pour fixer le loyer initial à un niveau plus bas que le loyer calculé sur la base d'un rendement non excessif de la chose. En effet, il entre dans la latitude du juge d'opposer les loyers du marché au bailleur qui n'a pas respecté la forme prescrite pour notifier le loyer initial (arrêt 4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.4, in SJ 2013 I 49; arrêt 4C.274/1997 du 27 avril 1998 consid. 4b/aa, in SJ 1998 718). Par ailleurs, s'agissant d'immeubles construits ou acquis il y a plusieurs décennies, la jurisprudence admet à certaines conditions que la hiérarchie entre critères absolus soit inversée au profit des loyers comparatifs (arrêt 4A_565/2013 du 8 juillet 2014 consid. 3.1, destiné à la publication, et les arrêts cités).