Citation: 4A_208/2015 E. 3.2

3.2. En l'espèce, la question n'est pas tant de savoir si les parties étaient liées par un bail de locaux bruts que de déterminer si la diminution de la capacité d'accueil de l'établissement, consacrée dans la nouvelle licence en raison de l'insuffisance des issues de secours, constitue un défaut de la chose louée. A cet effet, il convient tout d'abord de rechercher quel était l'usage convenu dans le bail des 23/29 novembre 2001, liant les parties en dernier lieu. Selon ce contrat, les locaux litigieux étaient destinés à l'exploitation d'un restaurant-cabaret. Le bail de 2001 ne précise pas les modalités de cet usage, mais indique uniquement la surface des locaux affectés à l'établissement public, soit 272 m2, ce qui, en soi, fournit déjà un élément d'information sur le nombre de personnes susceptibles de fréquenter les lieux en même temps. Pour sa part, le précédent bail, datant de 1979 et portant sur les mêmes locaux, comprend une indication chiffrée à propos de l'intensité de l'usage convenu puisqu'il mentionne expressément un restaurant-bar-dancing de 150 places selon patente. Il ressort par ailleurs des faits constatés par la cour cantonale qu'une licence fixant la capacité d'accueil à 150 personnes avait été délivrée pour une période de cinq ans débutant le 1er février 2007. Aucun élément de l'arrêt attaqué ne laisse supposer que cette capacité aurait varié entre 1979, date du premier bail, et février 2007. Il faut en conclure qu'en 2001, lors de la signature du second bail, les parties n'entendaient pas modifier l'usage convenu jusqu'alors, soit l'exploitation d'un établissement public de 150 places. Conformément à l'art. 256 al. 1 CO, il appartenait en principe à la bailleresse de maintenir la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu, toute dérogation à cette règle étant nulle si elle est prévue au détriment du locataire de locaux commerciaux (art. 256 al. 2 CO). Eu égard à l'usage convenu, l'état des locaux devait permettre de recevoir en toute sécurité le nombre de clients maximal envisagé dans le bail; cela suppose que les locaux disposent, pour la capacité d'accueil prévue, des issues de secours conformes aux prescriptions administratives (cf. PIERRE WESSNER, L'obligation de sécurité du bailleur à l'égard des usagers de l'immeuble, in 16e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2010, n. 138 p. 112 s.). En tout état de cause, le respect des exigences de sécurité appartient à l'état approprié à l'usage convenu que le bailleur doit maintenir (cf. MONTINI/BOUVERAT, in Droit du bail à loyer, éd. Bohnet/Montini, 2010, n. 39 ad art. 256 CO p. 107). Toute dérogation sur ce point tombe sous le coup de l'art. 256 al. 2 CO. Cela signifie que même si le bail porte sur des locaux bruts, le locataire doit pouvoir compter sur un aménagement de base, comportant par exemple les escaliers et les ascenseurs (KNOEPFLER/RUEDIN, Regard circulaire sur le droit du bail commercial, in 13e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004, p. 8 s.), mais également les issues de secours. En l'espèce, le locataire pouvait légitimement attendre de la bailleresse que les locaux loués disposent des issues de secours exigées par les normes administratives pour une capacité d'accueil de 150 personnes. Or, dès la délivrance de la licence du 9 mars 2009, il s'est avéré que l'unique sortie de secours de l'établissement ne répondait plus à ces exigences. Contrairement à ce que la cour cantonale a admis, il faut dès lors reconnaître que la chose louée était affectée d'un défaut, qui s'est concrétisé lors de l'octroi de la nouvelle licence.