Citation: 4C.146/2006 24.08.2006 E. 3

3. Das Mietverhältnis vom 27. Oktober 1989 betreffend Autoabstellplatz sei um sechs Jahre bis Ende Oktober 2010 zu erstrecken." Zur Begründung führten die Kläger im Wesentlichen aus, der Kläger sei heute 75 Jahre und die Klägerin 72 Jahre alt. Beide hätten in diesem Jahr mehrfach hospitalisiert werden müssen. Ob die Kläger den durch die erfolgte Kündigung provozierten Umzug rein physisch überhaupt durchzustehen vermöchten, erscheine derzeit als fraglich. Die Kläger würden noch heute schweizweit auf den Markt fahren, weil sie finanziell auf das entsprechende Einkommen angewiesen seien. Es sei ihnen nicht möglich gewesen, in früheren Jahren eine genügende Altersvorsorge anzulegen und von der AHV alleine könnten sie nicht leben. Die gesamte Liegenschaft sei mit Warenvorräten der Kläger gefüllt. Diese Vorräte könnten nur in Geld umgesetzt werden, wenn den Klägern weiterhin ermöglicht werde, die Waren auf dem Markt zu verkaufen. Sie profitierten von einer gewissen Laufkundschaft und von der Kenntnis ihres jahrzehntelangen Standortes und könnten den entsprechenden Verlust kaum kompensieren, wenn sie diesen günstigen Standort aufgeben müssten. Es müsse als notorisch bezeichnet werden, dass es schwierig sei, an zentraler Lage günstigen Wohn- und Gewerberaum zu finden. Insbesondere die Kombination von Wohn- und Geschäftsräumen werde in dieser Form wohl kaum zu finden sein. Gerade aber die örtliche Einheit von beiden sei für die Kläger infolge ihres hohen Alters von grösster Bedeutung. Allfällige Ersatzobjekte wären mit einem höheren Mietzins verbunden, welcher durch die Kläger kaum zu finanzieren wäre. Das Gerichtspräsidium Brugg erstreckte mit Urteil vom 28. November 2005 das Mietverhältnis bezüglich des gedeckten Autoabstellplatzes bis Ende 2006 und wies im Übrigen die Klage ab. Zur Begründung führte das Gerichtspräsidium zusammengefasst aus, die Beklagten würden ein Geschäft im Bereich Kabeltechnik betreiben, für welches im Jahr 2004 31 Angestellte arbeiteten. Da das Einfamilienhaus der Beklagten für ihre Geschäftstätigkeit nicht mehr genügend Platz biete, hätten sie die Liegenschaft an der X.________strasse erworben, um ihren Geschäftssitz dorthin zu verlegen. Auf Grund der derzeitigen Grösse des Betriebs der Beklagten erscheine es als nachvollziehbar, dass sie auf die Räumlichkeiten der von ihnen erworbenen Liegenschaft angewiesen seien. Damit sei ein dringender Eigenbedarf ausgewiesen. Die Kläger hätten mit ihrem Geschäft einen Reingewinn von Fr. 10'000.-- bis Fr. 14'000.-- erzielt. Im Jahre 2003 habe der Gewinn Fr. 16'187.-- erreicht. Dieser Gewinn sei nur möglich, weil die Kläger von einem ausserordentlich günstigen Mietzins profitierten, belaufe sich der Quadratmeterpreis doch auf weniger als Fr. 48.-- im Jahr. Vergleichbare Lokalitäten zu einem vergleichbaren Preis zu finden, erscheine als wenig aussichtsreich bis aussichtslos. Die Existenz des Geschäfts der Kläger sei unter diesen Umständen mit der Kündigung gefährdet, weshalb diese eine Härte darstelle. Diese Härte werde sich jedoch durch die Mieterstreckung nicht beheben lassen, da auf Grund des Alters und ihrer gesundheitlichen Probleme der Kläger nicht erwartet werden könne, dass sie ihr Geschäftsergebnis künftig werden steigern können. Die Kläger hätten daher eine Dislokation ihres Betriebes nicht in Betracht gezogen. Sie beabsichtigten vielmehr, ihr Geschäft am bisherigen Ort weiterzuführen und gleichzeitig nach und nach zu liquidieren. Sinn einer Mieterstreckung könne es aber nicht sein, den Klägern ihre Geschäftstätigkeit noch so lange zu erlauben, als ihnen dies gesundheitlich möglich sei und sie das grosse Warenlager gleichzeitig nach und nach liquidieren zu lassen. Bei ausgewiesenem Eigenbedarf des Vermieters könne für eine Mieterstreckung nur dem Zeitablauf für eine zielgerichtete, sofortige Geschäftsliquidation Bedeutung zukommen. Zur Liquidation von Geschäftsaktiven in einem Gesamtwert von Fr. 70'000.-- erscheine der Zeitraum von 2 1/2 Jahren als ausreichend. Die Kläger hätten selber zu vertreten, dass sie die Geschäftsliquidation bisher nicht konsequent und zielgerichtet angegangen seien. Es könne daher nicht von einem Härtefall gesprochen werden, der die klaren Interessen der Beklagten an einer raschen Eigennutzung des von ihnen erworbenen Geschäftshauses überwiege. Der separat gemietete Autoabstellplatz diene den Klägern dazu, ihr Auto dort abzustellen und zu beladen. Ein funktioneller Zusammenhang zwischen ihrem Geschäftsbetrieb und dem Autoabstellplatz sei somit gegeben. Es sei zudem nachvollziehbar, dass die Kläger heute mehr denn je darauf angewiesen seien, sich beim Beladen des Fahrzeugs etwas mehr Zeit zu lassen und dies im Trockenen tun zu können. Den Klägern sei demnach zu ermöglichen, den gedeckten Autoabstellplatz bis zum Ablauf des Mietverhältnisses bezüglich der Geschäfts- und Wohnräume nutzen zu können. Das entsprechende Mietverhältnis sei somit bis Ende Dezember 2006 zu erstrecken. Die Kläger fochten den Entscheid des Gerichtspräsidiums Brugg mit Beschwerde beim Obergericht des Kantons Aargau an. Dieses wies die Beschwerde mit Urteil vom 6. März 2006 ab. Zur Begründung führte das Obergericht zusammengefasst aus, eine Erstreckung sei nur dann sinnvoll, wenn Härtegründe vorlägen, deren Auswirkungen durch den Zeitablauf gemildert würden, d.h. wenn zu erwarten sei, dass der Umzug für den Mieter zu einem späteren Zeitpunkt weniger nachteilig sei, als er beim Ende des Mietvertrages wäre. Keine Härte in diesem Sinn vermögen daher die üblichen Folgen und Begleiterscheinungen eines Wohnungswechsels bzw. einer Geschäftsverlegung zu begründen, da diese Folgen mit einer Erstreckung nicht aufgehoben, sondern nur aufgeschoben würden. Fehle es an einer Härte, könne ein Anspruch auf Erstreckung gar nicht entstehen und es bedürfe mangels erfüllter Anspruchsvoraussetzung keiner Abwägung der Interessen des Mieters mit denjenigen des Vermieters. Die Behauptungs- und Beweislast für die erstreckungsbegründenden Härtegründe lägen beim Mieter. Die Beklagten hätten die Mietverträge für die Wohnung und die Geschäftsräumlichkeiten per 31. Dezember 2006, d.h. auf das Ende der festen Dauer von zehn Jahren gekündigt. Für den Autoabstellplatz hätten die Kläger von der ersten Instanz eine Erstreckung auf dieses Datum hin erhalten. Es sei deshalb nicht zu sehen, worin hier eine Härte begründet liegen sollte. Die Kläger seien dann in einem Alter, in welchem sie ihre berufliche Tätigkeit beenden und die Mieträumlichkeiten verlassen könnten. Entgegen der Annahme der Kläger vermöge die lange Dauer des Mietverhältnisses für sich allein eine Härtesituation nicht zu begründen, da die Erstreckung den Umzug auch nach einer sehr langen Mietdauer bloss hinausschiebe, nicht aber abwende. Bei langdauernden Mietverhältnissen (zehn Jahre und mehr) könne eine Härte im drohenden Verlust der Orts- bzw. Quartierbezogenheit liegen. Für den Geschäftsmieter könne je nach Geschäftsart der Verlust der Stammkundschaft drohen. Dies sei vom Mieter, der diesen Härtegrund anruft, zu konkretisieren und zu beweisen. Die Kläger hätten jedoch nicht behauptet, dass sie eine Stammkundschaft hätten, welche bei einem Standortwechsel gefährdet wäre. Der Kläger habe eine entsprechende Frage des Gerichtspräsidenten verneint und erklärt, sie hätten Kunden "von überall". Soweit die Kläger zur Begründung der Härte auf ihr hohes Alter und ihre angeschlagene Gesundheit verwiesen, sei ihnen entgegenzuhalten, dass eine Erstreckung der Mietverhältnisse keine Milderung dieser Umstände zur Folge hätte. Im Gegenteil nehme das Alter und die damit einhergehenden gesundheitlichen Behinderungen und Nachteile zu, je länger der nicht zu vermeidende Umzug bzw. Auszug aus den gemieteten Räumlichkeiten aufgeschoben werde. Damit könne eine Erstreckung diese Härtefolgen einer ordnungsgemässen Kündigung weder mildern noch aufheben. Die Kläger behaupteten zudem, weder ein Umzug in eine Ersatzliegenschaft noch die Geschäftsaufgabe sei bis zum Datum der Kündigung zu bewerkstelligen. Die Kläger hätten aber weder in der einen noch anderen Richtung irgendwelche Anstrengungen unternommen, sondern stellten sich einfach auf den Standpunkt, dies sei nicht möglich. Es sei jedoch kein Grund ersichtlich, weshalb eine Geschäftsaufgabe oder ein Umzug nicht innerhalb von zweieinhalb Jahren machbar sein sollte, auch wenn die Lagerbestände gross seien. Die Kläger vermittelten den Eindruck, dass sie an einer Geschäftsaufgabe gar nicht interessiert seien, sondern einfach möglichst lange in den für sie günstigen Räumlichkeiten bleiben wollten. So seien sie auf keines der Angebote der Beklagten eingegangen. Diese hätten ihnen erlaubt, so lange in der Wohnung zu bleiben, bis sie etwas ihnen Passendes gefunden hätten, wenn sie bereit gewesen wären, die Geschäftsräumlichkeiten bis Ende 2006 zu räumen. Zudem hätten die Beklagten den Klägern angeboten, den Lagerbestand für Fr. 100'000.-- zu übernehmen, wenn sie die geschäftlich genutzten Räumlichkeiten bis zum 31. Dezember 2004 freigegeben hätten. Damit hätten die Kläger ihr Liquidationsproblem auf einfache Weise und in kurzer Zeit gelöst, zumal die Kläger ihre Geschäftsaktiven bzw. das Warenlager in der Steuererklärung 2003 auf Fr. 70'000.-- veranschlagt hätten. Jedenfalls hätten die Kläger nie behauptet, das Warenlager habe mehr Wert als die von den Beklagten angebotenen Fr. 100'000.-. Die Kläger machten als weiteren Härtegrund ihre prekären wirtschaftlichen Verhältnisse geltend und beteuerten, dass es ihnen nicht möglich gewesen sei, in früheren Jahren eine genügende Altersvorsorge anzulegen und sie von der AHV allein nicht leben könnten. Diesbezüglich würde jedoch eine Erstreckung nichts ändern. Eine Geschäftsaufgabe sei früher oder später unabwendbar, so dass der Zeitpunkt, in welchem die Kläger allein von der AHV leben müssten, durch eine Erstreckung nur aufgeschoben nicht aber aufgehoben werde. Die Kläger legten auch nicht dar und es sei auch nicht zu sehen, wie sie in der von ihnen beantragten Erstreckungsdauer noch eine genügende Altersvorsorge anzulegen vermöchten. Sie seien deshalb in jedem Fall auf Ergänzungsleistungen angewiesen, sofern ihre Behauptungen zutreffen. Die örtlichen Marktverhältnisse könnten eine Härte begründen, sofern sie eine Ersatzlösung innert der Frist, die dem Mieter zur Verfügung steht, behindern oder verhindern. Die Frage, ob ein Ersatzobjekt auf Grund der örtlichen Marktverhältnisse nur schwer zu finden sei, könne indessen offen bleiben, da die Kläger nach eigenem Bekunden die Erstreckung nicht verlangen, um mehr Zeit für den Umzug in ein Ersatzobjekt zu gewinnen, sondern um das Geschäft in den jetzigen Räumlichkeiten zu liquidieren, so dass es auf Ersatzobjekte gar nicht ankommen könne. Damit erweise sich die Erwägung des erstinstanzlichen Gerichts, es liege eine Härte vor, da die Existenz des Geschäfts der Kläger in Frage gestellt sei, weil vergleichbare Lokalitäten zu einem vergleichbaren Preis zu finden als wenig aussichtsreich bis aussichtslos erscheine, als unzutreffend. Soweit die Kläger ausführten, die Warenvorräte seien Kapital, welches einzig in Geld umgesetzt werden könne, wenn ihnen weiterhin ermöglicht werde, die Waren auf dem Markt zu verkaufen, sei wiederum auf das Angebot der Beklagten, ihr Warenlager für Fr. 100'000.-- zu übernehmen, hinzuweisen. Zudem hätten die Kläger keine Gründe genannt, weshalb die Liquidation ihres Geschäfts nicht in der ihnen zur Verfügung stehenden Zeit von zweieinhalb Jahren möglich sein sollte. Dazu genüge nicht, einfach auf das grosse Warenlager zu verweisen. Da die Kläger nach dem Gesagten eine Härte nicht hätten nachweisen können, hätten sie keinen Anspruch auf Erstreckung. Damit erübrige sich eine Abwägung mit den Interessen der Beklagten. Es komme deshalb nicht darauf an, ob der von den Beklagten geltend gemachte Eigenbedarf bestehe oder nicht.