Citation: 4P.187/2006 01.11.2006 E. B

B.a Après l'échec d'une tentative de conciliation, X.________ SA (la demanderesse) a saisi le Tribunal des baux et loyers et requis que M.________ (la défenderesse) soit condamnée au paiement de diverses réparations, qu'elle a chiffrées comme il suit: « - Electricité 12'000.00 fr. - Maçonnerie pour marbrier 1'562.00 fr. - Réparation sol carrosserie 700.00 fr. - Marbrier selon facture entreprise Rossi 700.00 fr. - Evacuation de divers déchets 3'222.00 fr. - Démolition socle béton et container 2'257.50 fr. - Réparation porte coulissante carrosserie 1'657.20 fr. - Vitrages divers 4'100.00 fr. - Nettoyages divers 2'900.00 fr. - Hampe pour drapeaux et pose 11'550.00 fr- - Porte du local de lavage 10'560.00 fr. - Peinture et restauration intérieure 39'131.30 fr. - Auvent carrosserie 3'500.00 fr. - Réfection imposte 1'076.00 fr. - Démolition miroirs, parois, bureau et estrade 10'836.00 fr. - Conduite de chantier 5'344.00 fr. - Frais d'expertise électrique 1'769.00 fr. - Frais d'huissier 1'952.50 fr. _______________ total: 115'956.00 fr. ». Ce total est toutefois erroné, l'addition des différents postes de la demande donnant un total de 114'817 fr.50. M.________ s'est opposée à la demande. Elle a notamment fait valoir que les locaux au moment de leur restitution étaient dans le même état que lorsqu'elle en avait pris possession 15 ans auparavant et que toute dégradation qui serait survenue relèverait de l'usure normale. De plus, en l'absence d'un état des lieux d'entrée, la comparaison avec l'état des lieux de sortie ne serait pas possible, de sorte que la demanderesse n'est pas à même de prouver un quelconque dommage. La défenderesse a formé une reconvention tendant au paiement de 28'802 fr. 75 à titre de solde de chauffage. X.________ SA a admis la reconvention à concurrence de 10'508 fr.30 et diminué le montant réclamé initialement, qu'elle a ramené à 112'234 fr., sous déduction du montant dont elle s'est reconnue débitrice. Le Tribunal des baux et loyers a ordonné des enquêtes. Il en ressort que c'est après le départ de la locataire que des déprédations ont été constatées (bris de miroirs, arrachage d'installations électriques et de moquette, démontage d'un faux-plafond, descellement d'un coffre-fort, sciage de mâts porte-drapeaux), en sorte que les locaux paraissaient laissés à l'abandon. B.b Par jugement du 13 octobre 2003, le Tribunal des baux et loyers a condamné la défenderesse à payer à la demanderesse 2'657 fr. 20, et, sur demande reconventionnelle de M.________, condamné X.________ SA à lui payer 10'508 fr. 30. Saisie d'un appel de la demanderesse, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève, par arrêt du 5 avril 2004, a annulé le jugement précité et renvoyé la cause au Tribunal des baux et loyers pour complément d'instruction. La cour cantonale a jugé que la demanderesse avait avisé en temps utile les locataires des déprédations constatées, si bien qu'il y avait lieu, contrairement à l'opinion du Tribunal des baux et loyers, d'entrer en matière sur la totalité des dégâts décrits dans la demande. Sous cet angle, la Chambre d'appel a relevé que ledit Tribunal n'avait pas procédé à des enquêtes pour déterminer le montant définitif du dommage à réparer en tenant compte de l'usure normale des installations pendant la durée du bail, d'où la décision de lui renvoyer la cause. B.c Le Tribunal des baux et loyers a ordonné l'ouverture de nouvelles enquêtes, entendant en particulier sept témoins. Par jugement du 30 novembre 2005, il a considéré que le dommage que la défenderesse devait rembourser à la bailleresse se montait à un total de 85'106 fr.50, plus intérêts à 5 % l'an dès le 30 novembre 2005, et qu'il fallait donner acte à la demanderesse de son engagement de verser à son adverse partie la somme de 10'508 fr.30, la compensation avec le premier montant étant ordonnée à due concurrence. Cette autorité a retenu que 20 postes de dommage devaient être mis à la charge de la défenderesse. Il s'agit 1) du sol de l'arcade, 2) du sol du dépôt, 3) des objets laissés par la défenderesse, 4) de la démolition du « socle en béton du local container », 5) de la réparation des portes du local carrosserie, 6) du remplacement des vitres détruites, 7) du grattage de la peinture sur les vitres, 8) de la repose des mâts sciés, 9) de la fourniture et pose des deux portes du garage, 10) de la réfection du faux plafond, la dépose du plafond en bois et la pose d'un faux plafond en plâtre, 11) de la réfection des murs, vitrages, radiateurs et maçonnerie du bâtiment A, 12) de la réfection du plafond du bâtiment B, 13) de la réfection des murs, vitrages, radiateurs et maçonnerie du bâtiment B, 14) de la réfection du plafond des WC et du local d'accès du bâtiment B, 15) de la remise en état des murs, serrureries, radiateurs et tuyaux du garage, 16) de la réparation d'une imposte abîmée, 17) des travaux de remise en état de l'installation électrique, 18) de la remise en place de l'auvent de la carrosserie, 19) des frais de l'entreprise W.________ et 20) de la note d'honoraires de l'huissier judiciaire E.________. Le Tribunal des baux et loyers, à part les postes 1) «sol de l'arcade» et 15) «remise en état des murs, serrureries, radiateurs et tuyaux du garage», n'a pas pris en compte l'usure normale, dans la mesure où les locaux avaient été volontairement saccagés. B.d Statuant par arrêt du 12 juin 2006 sur l'appel de la défenderesse, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève a confirmé le jugement du 30 novembre 2005. En substance, la cour cantonale a considéré que la bailleresse avait indiqué à temps à la locataire les défauts qui avaient été constatés après la remise des locaux et que la défenderesse devait donc indemniser la demanderesse à raison des dégâts dépassant l'usure normale. Etant donné qu'il avait été établi que la chose louée avait subi des dégradations volontaires après l'établissement des états des lieux de sortie, l'objection de la locataire relative à l'usure normale des locaux constituait un abus de droit. A supposer qu'il faille entrer en matière sur cette objection, a poursuivi la cour cantonale, force serait alors de tenir compte que les premiers juges ont largement pris en compte le facteur de vétusté; la défenderesse, en se voyant condamner à payer 85'106 fr.50, a en effet bénéficié d'une erreur de calcul de ces derniers, puisque l'addition correcte des réparations se montait à 94'935 fr.50 (recte: 93'216 fr.50). De toute manière, le Tribunal des baux et loyers a réduit les frais relatifs au sol en marbre de l'arcade en fonction de la durée de vie de ce sol. Enfin, s'agissant des mâts qui ont été sciés, leur niveau d'usure doit être considéré « comme total et non conforme à l'usage convenu ».