Citation: 4A_230/2024 E. B

B.a. Par requête déposée devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, le locataire a contesté le loyer initial. Faute d'accord entre les parties, le locataire a obtenu une autorisation de procéder et a déposé sa demande devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Il a conclu à ce que le loyer mensuel net soit fixé à 1'000 fr., à ce que la garantie de loyer soit réduite à 3'000 fr. et à ce que le trop-perçu lui soit restitué. Il a indiqué que la date de construction de l'immeuble se situait moins de 30 ans avant la conclusion du bail, de sorte qu'il convenait de procéder à un calcul de rendement. Le tribunal a procédé à l'audition des parties. La représentante de la bailleresse, entendue en qualité de partie, a déclaré qu'elle ne connaissait pas la date exacte de la réception de l'ouvrage, malgré les recherches effectuées dans ses dossiers, ni n'avait trouvé de récapitulatif des coûts de construction. La fusion intervenue entre C.________ et D.________ compliquait les choses. Il n'y avait pas eu de calcul de rendement. Les loyers avaient été fixés par rapport aux loyers usuels du quartier, puis augmentés de moins de 10 % par rapport à celui de l'ancien locataire. Elle a contesté que l'immeuble ait moins de 30 ans. Le tribunal a notamment ordonné à la bailleresse de produire des documents permettant de déterminer la date de construction ou de livraison de l'immeuble. Par courrier du 30 septembre 2020, la bailleresse a exposé qu'elle n'avait pas de pièces plus pertinentes que celles figurant déjà au dossier pour déterminer cette date. Par ordonnance du 24 novembre 2020, le tribunal a imparti un délai à la bailleresse pour produire un calcul de rendement. Par arrêt du 12 avril 2021, la Cour de justice a rejeté le recours formé par la bailleresse à l'encontre de cette ordonnance. Le Tribunal fédéral a déclaré irrecevable le recours exercé par la bailleresse contre l'arrêt cantonal (arrêt 4A_274/2021 du 6 octobre 2021). Par ordonnance du 14 octobre 2021, le tribunal a fixé à la bailleresse un nouveau délai pour produire un calcul de rendement. La bailleresse a persisté à soutenir que l'immeuble était ancien et qu'elle ne se trouvait dès lors pas dans l'obligation de produire les pièces nécessaires à un calcul de rendement. Le locataire a quant à lui considéré que le refus de la bailleresse masquait un rendement abusif et a sollicité que les documents demandés soient requis auprès de tiers, soit en particulier la régie E.________ SA. Par ordonnance du 15 novembre 2021, le tribunal a clôturé la phase d'administration des preuves. Par écriture du 16 décembre 2021, le locataire a conclu préalablement à ce que soit ordonnée la comparution personnelle d'un organe de la bailleresse, ce dernier devant déposer les pièces nécessaires au calcul de rendement ou identifier les tiers qui pourraient les détenir. Il a réitéré sa demande de production de documents par des tiers - ainsi identifiés - et la régie. Principalement, il a conclu à ce que le loyer net soit fixé à 965 fr. par mois, que la garantie de loyer soit réduite à 2'895 fr. et que le trop-perçu lui soit restitué. Le locataire a effectué un calcul de rendement net sur la base du coût de construction de 49'550'000 fr., de l'ISPC, d'un taux de rendement de 3.5 % et de charges correspondant à 15 % de l'état locatif, pour obtenir le rendement admissible des immeubles concernés, avant de le ventiler sur la part de logements et par le nombre de pièces qu'ils contiennent. Le montant obtenu a été majoré de 10 % pour tenir compte de la situation en attique du logement. Par écriture du même jour, la bailleresse a considéré que même a retenir que l'immeuble n'était pas ancien, il ne pourrait pas lui être reproché de n'avoir pas fourni les documents nécessaires au calcul de rendement, puisqu'elle n'était propriétaire de cet immeuble que depuis 2014, à la suite de la fusion entre C.________ et D.________. Elle s'est référée aux statistiques, pondérées par les caractéristiques de l'appartement, pour en conclure que le loyer n'était pas abusif. Par jugement du 26 avril 2022, le tribunal a débouté le locataire de ses conclusions en contestation du loyer initial et de toutes autres conclusions. Il a retenu que la cause était en état d'être jugée, que l'immeuble n'était pas ancien et que le critère du rendement net était donc applicable; au vu de l'absence de pièces suffisantes pour établir le rendement net, il convenait de se référer aux statistiques. Il a pondéré ces chiffres statistiques en fonction notamment de la situation en attique de l'appartement litigieux. Le loyer n'était pas abusif. B.b. Le locataire a formé un appel contre ce jugement auprès de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève. Il a notamment réitéré sa demande de mise en oeuvre des mesures d'instruction permettant un calcul de rendement. Par arrêt du 4 mars 2024, la cour cantonale a rejeté l'appel et a confirmé le jugement attaqué.