Citation: 4C.261/2006 01.11.2006 E. 3

La recourante prétend que la cour cantonale a enfreint l'art. 267 al. 1 CO en ne tenant pas compte de l'usure normale de la chose louée dans la fixation de l'indemnité due par la locataire à la bailleresse. Elle fait grief aux magistrats genevois d'avoir confirmé le jugement du Tribunal des baux et loyers du 30 novembre 2005, par lequel cette autorité avait sciemment omis de prendre en considération cette usure, au motif que les locaux avaient été volontairement saccagés sur ordre du mari de la locataire, et avait conséquemment mis presque tous les coûts de remise à neuf aux frais de cette dernière. La défenderesse s'en prend aux 20 postes de dommage retenus par le Tribunal des baux et loyers dans le jugement susrappelé, dont a fait état la Chambre d'appel aux pages 10 à 12 de l'arrêt déféré. 3.1 L'art. 267 al. 1 CO dispose qu'à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. Il s'ensuit qu'au terme du contrat le locataire doit tout d'abord assumer les travaux de nettoyage et les petites réparations au sens de l'art. 259 CO (SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e éd., n. 9 ad art. 267-267a CO; David Lachat, Commentaire romand, n. 3 ad art. 267 CO). Selon les circonstances, il doit ensuite régler les frais de remise en état des locaux à la suite d'une rénovation ou une modification qu'il a opérée sans l'accord du bailleur (art. 260a al. 2 CO a contrario; David Lachat/Daniel Stoll/Andreas Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 6e éd, chap. 32, ch. 3.2, p. 616; SVIT-Kommentar Mietrecht, n. 20 ad art. 267-267a CO). Il incombe enfin au locataire de prendre en charge les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose (art. 267 al. 1 CO a contrario; parmi d'autres auteurs David Lachat, Le bail à loyer, chap. 31, ch. 5.1). L'usure normale des locaux, qui est fonction de leur destination, s'apprécie sur la base de tabelles déterminant la durée de vie moyenne des installations (arrêt 4C. 131/1995 du 15 novembre 1995, consid. 2, in SJ 1996 p. 322; SVIT-Kommentar Mietrecht, n. 24 ad art. 267-267a CO; David Lachat, Commentaire romand, n. 4 ad art. 267 CO). Les tables de longévité des installations n'ont toutefois qu'une valeur indicative (Pierre Engel, Contrats de droit suisse, 2e éd., p. 187). Le locataire doit donc supporter les frais de réparation de l'installation qui est affectée d'un défaut dû à l'usage anormal de la chose louée. Si une réparation est impossible ou si les coûts en seraient disproportionnés, le preneur ne répond pas de la valeur à neuf de l'installation, mais de sa valeur actuelle (Zustandswert) compte tenu de la dépréciation de la chose due à l'écoulement du temps (arrêt 4C. 131/1995 du 15 novembre 1995, consid. 2, in SJ 1996 p. 322; SVIT-Kommentar Mietrecht, n. 22 ss ad art. 267-267a CO; Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 113 ss ad art. 267 CO). Partant, le bailleur ne dispose d'aucune prétention en dommages-intérêts à l'égard du locataire lorsque les dégâts touchent une chose qui devait de toute manière être remplacée à considérer son degré de vétusté (arrêt 4C. 131/1995 du 15 novembre 1995, consid. 2, in SJ 1996 p. 322). En effet, l'indemnité due au bailleur n'a pas pour fin de l'enrichir (Peter Higi, op. cit., n. 108 ad art. 267 CO; Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., chap. 31, ch. 5.5 in fine, p. 600). Conformément à l'art. 8 CC, il appartient au bailleur d'apporter notamment la preuve du défaut excédant l'usure normale, du dommage en résultant et de son étendue ( arrêt 4C. 131/1995 du 15 novembre 1995, consid. 2 in fine, in SJ 1996 p. 322). Dire s'il y a eu dommage et quelle en est la quotité est une question de fait qui lie le Tribunal fédéral saisi d'un recours en réforme. C'est en revanche une question de droit de dire si la notion juridique du dommage a été méconnue et de déterminer si l'autorité cantonale s'est fondée sur des principes de calcul admissibles pour le fixer (ATF 129 III 18 consid. 2.4; 128 III 22 consid. 2e, 180 consid. 2d; 127 III 73 consid. 3c, 543 consid. 2b). En conséquence, il convient de s'attacher à vérifier si pour les différents dégâts énumérés dans l'arrêt entrepris - dont il est admis que la locataire a été avisée par la bailleresse en temps utile au sens de l'art. 267a al. 1 CO - la cour cantonale a correctement appliqué les principes juridiques relatifs au calcul du dommage concret qu'ils entraînent.