Citation: 4A_583/2023 E. 5.1

5.1. Le Tribunal fédéral distingue les immeubles anciens pour contrer deux obstacles se dressant à l'application de la méthode du rendement net des fonds propres. L'un tient à la détermination du prix de revient, respectivement des fonds propres investis à une époque reculée, les pièces comptables faisant alors fréquemment défaut. L'autre a trait au montant de l'investissement qui n'apparaît plus en phase avec la réalité économique actuelle, selon l'expression consacrée par la jurisprudence (ATF 144 III 514 consid. 3.3; 140 III 433 consid. 3.1; 122 III 257 consid. 4a/bb). La doctrine ne conteste guère la nécessité d'opérer cette distinction, même si certains auteurs la qualifient d'artificielle et prônent le recours à d'autres référentiels (NICOLAS DAÏNA, La détermination du loyer admissible, 2023, p. 24 et passim), soulignant au passage que les prix ont évolué plus rapidement dans certaines régions que dans d'autres, ce qui fait qu'un immeuble ayant quinze ans d'âge devrait théoriquement déjà être considéré comme ancien dans l'arc lémanique (PHILIPPE RICHARD, Critique de la jurisprudence du Tribunal fédéral sur les articles 269, 269a litt. a et 270 CO, in Cahiers du bail 2019 pp. 47 et 49); d'aucuns mettent en garde contre les cas (partage d'une succession, donation, échange) où le capital investi représenterait une variable du calcul déconnectée de la réalité (cf. les commentaires faits par BEAT ROHRER ad arrêt 4A_554/2019 du 26 octobre 2020, partiellement publié aux ATF 147 III 14, in Mietrecht Aktuell [MRA] 2020 spéc. p. 182, ainsi que par JÜRG P. MÜLLER ad arrêt 4C.95/1999 du 9 juin 1999, in MRA 1999 spéc. p. 194).