Citation: 4A_438/2023 E. 2.5

2.5. Ist die (behauptetermassen) missbräuchliche Kündigung zu früh erfolgt, lag aber wie hier der (behauptete) Zweck der Festsetzung des zulässigen Kündigungstermins darin, dass der Vermieterin ab einem bestimmten Ereignis (hier die Vollendung der ersten Etappe) die Kündigung erlaubt sein soll, damit sie die zweite Etappe in Angriff nehmen kann, so könnte in einer auf diesen Zeitpunkt ausgesprochenen Kündigung auch dann kein Missbrauch liegen, wenn sie in die Dreijahresfrist fällt. Denn ansonsten würde die Dreijahresfrist nicht dem Schutz des Mieters vor einer Rachekündigung dienen, sondern den Vertragszweck vereiteln. Insoweit liegen die Interessen analog zur formgerechten Wiederholung einer formell mangelhaften Kündigung. Zudem leitet die Beschwerdeführerin die Missbräuchlichkeit der Kündigung aus der für jedermann erkennbaren Wesentlichkeit der ersten Etappe ab - dies soll nach ihren Ausführungen derart selbstverständlich gewesen sein, dass eine explizite Erwähnung und Berücksichtigung im Vertragstext nicht notwendig erschien. Für die Frage der Fortsetzung des Vertrages soll der gleiche Punkt nun aber plötzlich keine Rolle mehr spielen. Diese beiden Standpunkte sind in sich unvereinbar, was das Verhalten auch ohne Enttäuschung berechtigter Erwartungen als rechtsmissbräuchlich erscheinen lässt (BGE 143 III 55 E. 3.4, 666 E. 4.2; 138 III 401 E. 2.2). War die Sanierung unbestritten und ging es bei dem geschlossenen Vertrag um die Weitervermietung während der ersten Etappe, dann musste die Beschwerdeführerin von Anfang an mit einer Beendigung auf das Ende der ersten Etappe rechnen und kann nicht verlangen, langfristig im Mietobjekt zu verbleiben, weil das dem Zweck der Sanierung widerspräche. Geht es im Streitverfahren darum, den weiteren Verbleib ohne Rücksicht auf das Ende der ersten Etappe zu erreichen, verdient dies keinen Rechtsschutz. Aber auch durch früheres Verhalten erweckte berechtigte Erwartungen (BGE 143 III 666 E. 4.2; 140 III 482 E. 2.3.2) würde die Beschwerdeführerin enttäuschen, wenn sie bei Vertragsschluss vorgibt, die Sanierung sei unbestritten, und die Beschwerdeführerin dadurch zum Abschluss des neuen Mietvertrages für die erste Etappe bringt, nur um dann unabhängig von der Beendigung der ersten Etappe im Mietobjekt verbleiben zu wollen.