Citation: 4A_70/2014 E. 5.1

5.1. La Corte cantonale, dopo avere rammentato che la disdetta straordinaria può rivelarsi abusiva soltanto in circostanze eccezionali, che vanno interpretate restrittivamente, ha dapprima considerato che, di fronte a pagamenti tardivi protrattisi per 19 mesi, la locatrice non ha abusato dei propri diritti per avere aspettato qualche mese prima di diffidare la conduttrice; tanto più che la disdetta è stata inviata immediatamente dopo la scadenza del termine assegnato con la diffida. In seguito i giudici di appello hanno osservato che gli art. 271a cpv. 1 lett. a e lett. d CO non possono entrare in considerazione: il primo si riferisce solo alle pretese fatte valere in ambito extra-giudiziale, mentre nel caso in esame le parti sono già coinvolte in una causa giudiziaria concernente i difetti della cosa locata; il secondo non può applicarsi se la disdetta è stata data per mora del conduttore (art. 271a cpv. 3 lett. b CO). Da ultimo l'autorità cantonale si è chiesta se la disdetta straordinaria fosse contraria alla buona fede nel senso della regola generale dell'art. 271 cpv. 1 CO. Ha risposto negativamente, tenuto conto che l'inquilina si è trovata in mora con il pagamento di almeno 19 pigioni, che i ritardi non erano " di scarsa rilevanza " poiché per 12 volte superiori a 3 giorni, che la mora persisteva anche nel momento in cui è stata inviata la disdetta e che in definitiva non si poteva pretendere che la locatrice tollerasse una tale " violazione contrattuale sistematica ".