Citation: 4A_737/2012 E. A

X.________ SA est propriétaire d'un groupe de quatre immeubles sis 29, 31, 33 et 35, rue ..., à ..., qui appartenaient précédemment à la SI A.________ SA et à la SI B.________ SA. Construit au début des années soixante, cet ensemble comprend 96 appartements totalisant 354 pièces. G.________ est locataire d'un appartement de 3 pièces dans l'immeuble sis 31, rue .... Depuis le 1 er avril 1995, le loyer annuel est fixé à 5'376 fr.; le taux hypothécaire de référence était alors de 6,5% et l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC) était fixé à 134.2 points. En 2007, la SI A.________ SA et la SI B.________ SA se sont vu accorder une autorisation de construire portant sur la réfection des façades et de la toiture avec isolation extérieure, sur le remplacement des fenêtres et des garde-corps, ainsi que sur la mise en conformité des canalisations. A l'époque, l'enveloppe des bâtiments était vétuste et ne correspondait pas aux exigences en matière d'économie d'énergie et d'isolation phonique et thermique; les vitrages étaient en mauvais état, les volets roulant en bois se trouvaient dans un état de décrépitude avancé et les caissons des stores n'étaient pas isolés; les parapets des balcons étaient attaqués par endroits par la carbonatation, les garde-corps des balcons étaient dans un état pitoyable et pouvaient présenter des débuts de descellement; enfin, la toiture devait être mise aux normes et présentait un risque d'obstruction des évacuations d'eaux pluviales. Les travaux ont été exécutés en 2008. Ils comprenaient la mise en séparatif des canalisations, le traitement de la carbonatation, les travaux d'étanchéité, d'isolation, de ferblanterie et de ventilation, ainsi que les travaux de menuiserie extérieure, d'isolation thermique et de peinture extérieure (remplacement des fenêtres, des stores, des mains courantes et des garde-corps). Le coût des travaux s'est élevé à 3'792'000 fr. Par avis officiel du 6 août 2009 adressé à G.________, la SI A.________ SA a porté le loyer annuel à 7'392 fr. dès le 1 er avril 2010; l'augmentation de 168 fr. par mois était motivée par des prestations supplémentaires (travaux à plus-value) au sens des art. 269a let. b CO et 14 OBLF. Dans la lettre recommandée accompagnant l'avis de majoration, il était précisé que "le calcul de répercussion sur [le] loyer des travaux à plus-value permet[tait] une augmentation de 590 fr.60 par pièce."