Citation: 4C.11/2000 31.05.2000 E. 1

1.- a) Interprétant l'accord sur la réduction du loyer selon le principe de la confiance, la cour cantonale aboutit à la conclusion que ledit accord n'a pas abrogé tacitement la clause de résiliation anticipée. En effet, l'accord de l'automne 1995 ne se rapporte qu'au loyer et aux modalités de paiement; au cours des discussions précédant l'accord, la demanderesse n'a jamais manifesté qu'elle considérait que la défenderesse renonçait à son droit de résiliation anticipée; la demanderesse n'a pas non plus mentionné la suppression de ce droit dans la formule officielle pourtant consacrée aux "nouvelles prétentions". Par ailleurs, selon l'arrêt attaqué, la résiliation anticipée ne rend pas caduc l'accord sur la diminution du loyer. Il n'est pas possible d'invoquer le non-respect des échéances postérieures au 30 juin 1996 puisque, après cette date, les loyers n'étaient précisément plus exigibles du fait de la résiliation du bail. La cour cantonale refuse de voir une interdépendance entre les deux aspects du contrat de bail que sont la clause de résiliation anticipée d'une part et l'accord sur la réduction du loyer d'autre part. b) La demanderesse reproche à la Chambre des recours d'avoir violé les principes d'interprétation des contrats, dégagés de l'art. 18 CO. A titre principal, elle invoque le caractère clair et complet de l'accord de novembre 1995, qui ne laisse pas subsister la clause de résiliation anticipée. De plus, les circonstances ayant entouré la conclusion de l'accord conforteraient cette conclusion. Ainsi, lorsqu'elle a approché la demanderesse pour lui faire part de ses difficultés financières, la défenderesse a déclaré, dans le document du 11 mai 1995, qu'elle entendait trouver avec la bailleresse des solutions à court et à long terme plutôt que de recourir précipitamment à la clause de résiliation anticipée du bail; or, l'accord de novembre 1995 consacre une mesure à court terme - l'abattement du loyer - et une mesure à long terme - la poursuite du bail au lieu d'une résiliation anticipée -, de sorte que la réduction de loyer apparaît comme la condition indispensable du maintien de l'activité de l'école au-delà du 30 juin 1996. Les intérêts en jeu démontreraient également la caducité de la clause de résiliation anticipée. En effet, la demanderesse a investi plus de 16 millions de francs dans l'acquisition et la rénovation du domaine. Si l'on admet la validité de la résiliation au 30 juin 1996, la locataire bénéficierait à la fois de l'avantage de pouvoir résilier le bail de manière anticipée sans indemnité et de très substantielles réductions de loyer, alors que la bailleresse se trouverait subitement privée de toute ressource. A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la validité de la résiliation anticipée serait reconnue, la demanderesse fait valoir que la défenderesse n'avait plus droit à la réduction de loyer consentie précédemment. A son sens, le conditionnement de la réduction de loyer au respect des échéances, dont celles du 1er juillet et du 1er octobre 1996, démontre la volonté de la demanderesse, reconnaissable pour la défenderesse, de n'accorder cette faveur que moyennant la poursuite des relations contractuelles au-delà du 30 juin 1996. La demanderesse en veut également pour preuve le fait qu'elle n'avait aucun intérêt à supporter un sacrifice financier de 459 148 fr. en 1995 et de 79 574 fr. pour le premier semestre 1996 si le bail ne devait pas perdurer.