Citation: 4A_598/2018 E. 4.2.3

4.2.3. S'il appartient en principe au locataire de prouver la fraude à la loi (cf. consid. 4.1.4 supra), il convient de tenir compte du fait que démontrer l'intention frauduleuse, en tant que circonstance interne au bailleur, confine souvent à l'impossible (LACHAT ET ALII, op. cit., p. 798; BOHNET/DIETSCHY-MARTENET, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2017, no 9 ad art. 255 CO; SIMON GIL, La crise et le contrat de bail: où est l'abus de droit?, in Les difficultés économiques en droit, 2015, p. 377; SILVIA DIAZ, Validité des contrats conclus en chaîne en droit du bail, in Plaidoyer 5/2013 p. 14). Lorsque le locataire allègue de manière détaillée en quoi consisterait la fraude à la loi qu'il reproche au bailleur, le juge peut se contenter d'une vraisemblance prépondérante (ROGER WEBER, in Basler Kommentar, OR I, 6e éd. 2015, no 6 ad art. 255 CO; LACHAT ET ALII, op. cit, p. 798) et inviter le bailleur à collaborer à la preuve, en exposant pour quelles raisons - qu'il ne connaît a priori que lui-même - il a opté pour la conclusion de baux de durée déterminée (LACHAT ET ALII, op. cit, p. 798; JEAN-MARC SIEGRIST, Validité des contrats en chaîne: les droits des locataires sont-ils garantis ?, Newsletter Bail.ch mai 2013, p. 3; WEBER, op. cit., no 6 ad art. 255 CO). Le défaut de motif plausible peut, dans le cadre d'une appréciation d'ensemble de tous les éléments pertinents - parmi lesquels figure notamment la pénurie de logements sur le marché concerné (cf. ATF 139 III 145 consid. 4.3.3; KOLLER, op. cit., p. 924; ANITA THANEI, in Das Mietrecht für die Praxis, 9e éd. 2016, p. 665 [cité ci-après: Mietrecht]; la même, Der befristete Mietvertrag, in mp 2018 p. 271) et une pratique systématique du bailleur (THANEI, Mietrecht, p. 665) -, conduire à l'admission d'une fraude à la loi (WEBER, op. cit., n. 6 ad art. 255 CO; THANEI, Mietrecht, p. 665).