Citation: 4A_295/2010 26.07.2010 E. A

A.a Le 19 août 1977, X.________, Compagnie d'assurances sur la vie (ci-après: la bailleresse ou X.________) a remis à bail à Y.________ un studio situé au 8ème étage, côté square, de l'immeuble du 25 rue de Contamines à Genève; le bail, conclu initialement pour treize mois, s'est renouvelé tacitement d'année en année. Le 15 avril 1982, la bailleresse a loué à Y.________ un second studio au 8ème étage du même immeuble; ce bail, dont la durée initiale était de neuf mois, a été reconduit tacitement de six mois en six mois. Avec l'accord de la bailleresse, le locataire a créé, à une date inconnue, une ouverture entre les deux studios, lesquels forment désormais un seul appartement. Les loyers annuels, sans les charges, des studios ont été fixés en dernier lieu le 1er octobre 1999 à 3'948 fr. pour le premier loué et à 4'056 fr. pour le second, d'où un total annuel de 8'004 fr. pour les deux objets. Le 22 juin 1997, X.________ a encore loué à Y.________ une place de stationnement sise au rez-de-chaussée de l'immeuble moyennant paiement d'un loyer annuel de 1'560 fr. Il a été constaté que l'immeuble qui abrite les choses louées a été construit en 1938, la dernière réfection/rénovation datant de 2001. Le bâtiment, dont l'état général est bon, est équipé du téléréseau, de deux ascenseurs, du chauffage central et d'un accès protégé. Prenant naissance au carrefour formé par les avenues de Champel et Peschier, la rue de Contamines voit passer un trafic automobile dense et bruyant. L'immeuble susmentionné se situe à proximité de commerces, de restaurants, des transports public, d'écoles et d'un jardin public. Son sous-sol bénéficie d'un garage à vélos ainsi que d'une buanderie avec machine à laver et séchoir. L'appartement traversant occupé par Y.________, fruit de la réunion des deux studios précités, comporte 2,5 pièces pour une surface de 78 m2. La première partie de ce logement est composée d'une cuisine équipée, selon le locataire à ses frais, d'une salle de bains avec baignoire, d'un salon avec parquet et cheminée ainsi que d'un accès à une terrasse d'environ 20 m2, calme et offrant une large vue sur le Salève; la seconde partie dispose d'une salle de bains avec douche, d'une petite chambre à coucher, d'un salon de dimension similaire à celui de la première partie et d'un accès à une terrasse de près de 20 m2, assez calme et offrant une très large vue sur le Jura, la Cathédrale St-Pierre et le Jet d'eau. Les installations électriques de l'appartement, qui dispose de doubles vitrages, sont anciennes. Les peintures et papiers-peints de l'appartement sont défraichis, l'état des locaux étant décrit comme « moyen » par la bailleresse, laquelle a reconnu en outre que les pièces d'habitation et les sanitaires méritent le qualificatif d'« anciens ». A.b Par avis officiels du 2 mars 2007, X.________ a résilié les baux des deux studios et de la place de stationnement pour l'échéance du 30 septembre 2007. La bailleresse a précisé ultérieurement que ces résiliations avaient été données pour des motifs économiques, les locaux remis à bail au locataire pouvant être reloués à un tiers à des loyers supérieurs à ceux convenus.