Citation: 1C_323/2014 E. 7.2

7.2. En l'espèce, selon l'arrêt attaqué, les travaux ont consisté en une rénovation complète de la cuisine, la réfection de la peinture des murs et de plafonds de l'appartement et le ponçage des parquets dans toutes les pièces. La cour cantonale n'a en revanche pas retenu la réfection de la salle de bains (arrêt attaqué, consid. 13, p. 16). Les premiers juges ont par ailleurs constaté que le coût des travaux, par pièce et par année, de 8'570 fr. ne permettait pas de maintenir les loyers dans la catégorie des besoins prépondérants de la population. A cet égard, le nombre de pièces retenues, à savoir 3,5 et non 4 comme l'alléguait la propriétaire, ne prête pas flanc à la critique. En effet, la cour cantonale s'est référée aux dispositions du règlement d'exécution du 4 décembre 1977 de la loi générale sur la protection des locataires (RGL; RSG I 4 05 01). Cette réglementation, qui poursuit un but de protection des locataires, n'est pas en contradiction avec l'art. 52 LCI, qui fixe la surface minimum d'une pièce d'habitation pour des motifs de police et ne connaît pas la notion de demi-pièce. Quant à l'augmentation du loyer à la suite de ces travaux, elle est de 76 % par rapport à celui du bail conclu en 1996, la location pour un, voire deux mois en novembre 2008 à une personne qui n'y a jamais pris domicile et y autorisait les travaux déjà devisés ne pouvant être prise en considération. Certes, le coût des travaux par pièce de 8'750 fr. est dans la fourchette inférieure de ce que la Cour de justice tient généralement pour des travaux de grande ampleur (cf. les exemples de jurisprudence exposés par GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n. 2.5.10 p. 200-206). Les travaux ne portent en outre pas sur la totalité de l'appartement, contrairement au cas jugé dans l'affaire 1C_624/2013. Par ailleurs, avant les travaux, le logement en question n'était pas soumis au contrôle des loyers. En ce sens, un changement d'affectation, même qualitatif, n'apparaît pas manifeste. Cela étant, la recourante prétend que des travaux d'entretien ont ponctuellement été effectués. Or, elle ne l'a jamais prouvé ni même offert de le prouver, alors qu'elle seule est en mesure de le faire. Elle n'a produit aucune facture ni aucune autre pièce qui attesterait de travaux réguliers d'entretien. Partant, et bien que la solution inverse aurait aussi pu être soutenable, on ne saurait considérer que la cour cantonale a versé dans l'arbitraire en retenant que les travaux litigieux sont des travaux différés dans le temps allant au-delà de l'entretien courant au sens de la jurisprudence cantonale. Les juges cantonaux se sont au demeurant fondés sur l'augmentation de loyer qui a suivi les travaux pour en qualifier l'ampleur. Or, celle-ci, considérable (76 %), permet de présumer que les travaux d'entretien on été différés au sens de la jurisprudence cantonale. Le grief doit dès lors être rejeté.