Citation: 5A_212/2023 E. 3.1.3

3.1.3. Selon l'art. 973 al. 1 CC, doit être protégé dans l'acquisition celui qui, de bonne foi, s'est fié à une inscription au registre foncier - le contrat de servitude étant conservé comme pièce justificative au bureau du registre foncier (art. 948 al. 2 CC) et faisant également partie intégrante du registre foncier (art. 942 al. 2 CC) - et a acquis par la suite la propriété ou d'autres droits réels. Lorsque la loi a lié un effet juridique à la bonne foi d'une personne, l'existence de celle-ci est présumée (art. 3 al. 1 CC). La foi publique du registre foncier ne signifie pas seulement que le contenu du registre foncier est présumé exact (aspect positif du principe de publicité). L'inscription au registre foncier est également considérée comme complète (aspect négatif du principe de publicité; ATF 137 III 145 consid. 3.3.1 et les références citées). La bonne foi n'est toutefois pas protégée de manière absolue. Au contraire, ne peut se prévaloir de sa bonne foi celui qui ne pouvait pas être de bonne foi en faisant preuve de l'attention que les circonstances permettent d'exiger de lui (art. 3 al. 2 CC). Même un acquéreur en soi de bonne foi doit donc se renseigner plus en détail si des circonstances particulières lui font douter de l'exactitude de l'inscription (ATF 137 III 145 consid. 3.3.2 et les arrêts cités). La décision à ce sujet est prise sur la base de toutes les circonstances du cas concret selon l'appréciation du tribunal (art. 4 CC; ATF 137 III 145 consid. 3.3.2; 122 III 1 consid. 2a/aa). L'état physique réel et extérieurement visible d'un bien-fonds (" natürliche Publizität ") peut notamment faire échec à la bonne foi du tiers acquéreur dans l'inscription figurant au registre foncier (ATF 137 III 145 consid. 3.3.3; 137 III 153 consid. 4.1.3 et les références citées; arrêt 5A_873/2018 du 19 mars 2020 consid. 5.6). Dans ce sens, la jurisprudence a admis, à propos d'une servitude de droit de passage, que, dans la mesure où, en principe, nul n'achète un immeuble au bénéfice d'une telle servitude sans visiter les lieux, le tiers acquéreur ne pourra ignorer de bonne foi - sauf dans des circonstances tout à fait spécifiques - les particularités non mentionnées dans l'inscription (assiette de la servitude, ouvrages, largeur rétrécie par endroits, etc.) qu'une telle visite pouvait lui révéler (ATF 137 III 145 consid. 3.3.3; 137 III 153 consid. 4.2.3 et les références citées; arrêt 5A_873/2018 précité consid. 5.6 et les arrêts cités). Sur la base de ce même principe, le Tribunal fédéral a également considéré que l'acquéreur d'un immeuble ne pouvait pas se prévaloir du plan numérisé déposé au registre foncier lorsqu'il existe une contradiction entre ce dernier, qui atteste le caractère mitoyen d'un mur sur toute sa longueur, et l'état des lieux physique, qui permet de ne constater qu'une mitoyenneté partielle (arrêt 5A_431/2011 du 2 novembre 2011 consid. 4.2). Il s'ensuit qu'en principe, les limitations résultant de l'état des lieux visibles sur le terrain sont opposables au tiers acquéreur, lequel ne pourra invoquer sa bonne foi s'il n'en a pas pris connaissance. Il n'est toutefois pas nécessaire qu'il en ait pris conscience dans les faits: il suffit qu'il eût pu et dû le réaliser en faisant preuve de l'attention nécessaire (ATF 137 III 153 consid. 4.1.3).