Citation: 4A_451/2013 E. 1

A l'appui de leur sentence, les arbitres ont tout d'abord relevé qu'aucune des parties ne conteste que l'accord du 23 avril 1981 comporte des éléments caractéristiques d'un contrat de bail, soit la cession, pendant une certaine durée, de l'usage d'une chose contre paiement d'une redevance financière périodique. A considérer l'objet du bail, qui ne porte pas sur des biens productifs, ainsi que l'absence d'obligation pour la défenderesse A.________ SA d'exploiter les terrains ou les chalets loués, les arbitres ont retenu que les parties contractantes avaient la volonté réciproque et concordante de conclure non un bail à ferme, agricole ou non, mais bien un contrat de bail à loyer. Puis le Tribunal arbitral a admis que les objets du bail, soit les terrains (d'une surface de 60'000 m2 environ) et les chalets, ne sont pas destinés à constituer une habitation au sens de l'art. 266c CO, qu'au plan économique l'importance des chalets est du reste secondaire, que la qualification de bail à loyer d'habitations est ainsi exclue, que celle de bail commercial doit également être écartée dès l'instant où l'art. 6 du contrat (transformation des chalets en restaurant) a été supprimé d'entente entre les parties contractantes et que, sur la base de la réelle et commune volonté de ces dernières, l'accord litigieux doit être vu comme un contrat de bail à loyer portant principalement sur des immeubles au sens de l'art. 266b CO. Pour les arbitres, ni les modifications contractuelles intervenues lors de la séance du 12 octobre 1987, et encore moins le comportement des parties par la suite, n'exercent d'influence sur la qualification juridique de la convention de 1981, dont la nature n'a du reste pas changé de sa conclusion jusqu'à son terme. La résiliation du contrat étant intervenue en temps utile par lettre recommandée adressée à toutes les parties contractantes, elle est donc valable, si bien que les conclusions en évacuation prises par la demanderesse doivent être accueillies. Compte tenu que la défenderesse devra non seulement libérer des locaux mais déplacer du bétail et que la demanderesse ne se trouve pas dans une situation d'urgence pour la prise de possession des objets remis à bail, les arbitres ont prononcé que l'évacuation ne devait pas être assortie d'un effet immédiat, mais fixée à la fin octobre 2013.