Citation: 4A_609/2020 E. 5.1.2

5.1.2. Hinsichtlich der Auslegung der Kündigungserklärung erwog die Vorinstanz, die Beschwerdegegner hätten nicht (hinreichend) behauptet, dass der Beschwerdeführer tatsächlich den Willen gehabt habe, das Mietverhältnis ausserordentlich zu kündigen. Ebenso wenig habe dieser (hinreichend) behauptet, die Beschwerdegegner hätten die Kündigung tatsächlich als ordentliche Kündigung verstanden. Abzustellen sei damit auf eine objektive Auslegung der Kündigungserklärung nach dem Vertrauensprinzip. Dem Wortlaut der Kündigung vom 26. August 2019 lasse sich nicht unmittelbar entnehmen, ob der Beschwerdeführer ordentlich oder ausserordentlich (gemäss Art. 257f Abs. 3 OR) habe kündigen wollen. Er verweise jedoch explizit auf seine (nichtige) Kündigung vom 5. November 2018, wobei er klargestellt habe, dass sich am Kündigungsgrund nichts ändere. In seinem Begleitschreiben zur Kündigung vom 5. November 2018 habe er diese als eine "Kündigung wegen fortgesetzten Nachtruhestörungen trotz mündlicher und schriftlicher Abmahnung" bezeichnet. Dabei habe er verschiedene Pflichtverletzungen geltend gemacht und diesbezüglich auf sein Schreiben vom 25. September 2018 verwiesen. Darin habe er zahlreiche Ruhestörungen bemängelt und sinngemäss im Wiederholungsfall die Kündigung angedroht. Dieses Schreiben habe aus Sicht der Beschwerdegegner nach Treu und Glauben nur dahingehend verstanden werden können, dass er sie im Hinblick auf Art. 257f Abs. 3 OR schriftlich habe abmahnen wollen. Insbesondere sein Hinweis, wonach der Brief reine Formsache sei, damit die mietrechtlichen Formen eingehalten würden, könne vernünftigerweise nur so verstanden werden. Wenn er kurze Zeit später und unter explizitem Verweis auf dieses Schreiben mit der Begründung der mehrfachen Nachtruhestörung kündige, so hätten sie davon ausgehen müssen, er stütze seine (nichtige) Kündigung vom 5. November 2018 auf den ausserordentlichen Beendigungsgrund. Daran ändere nichts, dass er letztlich trotzdem auf den ordentlichen Kündigungstermin vom 31. März 2019 zu kündigen beabsichtigt habe. Zum einen handle es sich bei der ausserordentlichen Kündigungsfrist gemäss Art. 257f Abs. 3 OR nur um eine Mindestfrist, die freiwillig verlängert werden könne, zum anderen begründe er die längere Kündigungsfrist damit, dass die Beschwerdegegner lange im Mietobjekt gewohnt hätten. Nach Treu und Glauben habe deshalb auch die vorliegend strittige Kündigung vom 26. August 2019 grundsätzlich als ausserordentliche Kündigung verstanden werden müssen. Damit stehe freilich die Erklärung des Beschwerdeführers im Widerspruch, dass ihm, "da der mit der nichtigen Kündigung vom 5. November 2018 gewählte Beendigungstermin des Mietverhältnisses vom 31. März 2019 inzwischen längstens verstrichen [sei]", "nichts anderes übrig [bleibe], als die Kündigung heute in Nachachtung der vereinbarten Fristen und Termine auf den 31. März 2020 auszusprechen". Wenn er aber unmittelbar nach diesen Ausführungen klarstelle, dass sich abgesehen vom Kündigungstermin "gegenüber der am 5. November 2018 ausgesprochenen Kündigung [nichts ändere] insbesondere nicht am Kündigungsgrund" und umfassend auf das damalige Begleitschreiben verweise, hätten die Beschwerdegegner nicht ohne Weiteres davon ausgehen müssen, es handle sich bei der zweiten Kündigung nunmehr um eine ordentliche Kündigung.