Citation: 4A_644/2018 E. 3.2

3.2. Le Tribunal civil a arrêté la durée de la prolongation du bail à quatre ans, tenant compte, d'un côté, du fait qu'il ne serait certes pas aisé pour la fermière de retrouver de nouvelles surfaces à exploiter, mais, de l'autre, du fait que celle-ci n'exploitait plus qu'une partie des terres affermées, qui plus est de manière non conforme à l'usage de la branche. La cour cantonale a tout d'abord écarté les circonstances pénibles de la fin du bail invoquées par la demanderesse. Elle a retenu que celle-ci n'avait pas établi être dans l'impossibilité de trouver une autre pépinière à exploiter dans la région et n'indiquait pas quelle démarche elle aurait entreprise à cette fin. La liquidation de l'exploitation en deux mois ne justifiait au demeurant pas une prolongation de deux années supplémentaires, dans la mesure où le bail avait été résilié en juin 2008 et que la demanderesse, assistée d'un avocat dès fin 2008, ne pouvait partir de l'idée que la résiliation serait assurément déclarée nulle ou annulée, ni qu'elle obtiendrait nécessairement la prolongation maximale prévue par la loi à l'issue du délai de congé. Cela était d'autant moins légitime qu'elle s'était désinvestie de l'exploitation des terres affermées depuis 2016 au moins. La perte des capitaux investis et des investissements effectués en raison de la liquidation, outre qu'elle n'était pas établie, n'imposait pas non plus une prolongation plus longue du bail. La cour cantonale a ensuite laissé ouverte la question de savoir si les circonstances pénibles de la fin du bail pour l'administratrice devaient être prises en compte, étant donné la forme choisie pour conclure le contrat. Ces circonstances ne justifiaient en tout état pas de prolongation plus importante. L'exploitation des terres affermées comme seule source de revenus de l'administratrice avait suffisamment été prise en compte, ce d'autant que la demanderesse ne démontrait pas les mesures entreprises pour trouver une source de revenus alternative. Au dire de l'expert judiciaire, la source de revenus actuelle ne provenait d'ailleurs pas de l'exploitation du sol, mais du négoce et de la vente de plantes hors sol. L'âge de l'administratrice, également pris en compte par l'autorité précédente, ne justifiait pas une prolongation plus longue, vu celle déjà accordée et la date à partir de laquelle l'administratrice a su qu'elle devait quitter les terres litigieuses. Il en allait de même du logement de l'administratrice sur les terres affermées, puisque, en vertu de la jurisprudence en matière de bail ordinaire, les désagréments nécessairement liés à toute résiliation, telle l'obligation de déménager, ne constituaient pas en eux-mêmes des conséquences pénibles du congé. Si le but de la prolongation était de permettre au locataire de disposer de temps supplémentaire pour trouver des locaux de remplacement ou d'adoucir les conséquences pénibles de l'extinction du contrat, une prolongation de quatre ans paraissait amplement suffisante, cette durée étant d'ailleurs le maximum prévu pour les locaux d'habitation par l'art. 272b CO, en l'espèce inapplicable. La cour cantonale a enfin retenu que l'existence de procédures administratives pendantes et le droit de préemption légal dont disposait la demanderesse ne justifiaient pas une prolongation, sauf à accorder automatiquement une prolongation maximale à tout fermier titulaire d'un tel droit, ce qui ne correspondait pas à la volonté du législateur. Au demeurant, la demanderesse n'avait manifesté son intérêt à acheter qu'une seule des parcelles affermées (no 3), laquelle n'était, selon l'expert judiciaire, plus exploitée ni entretenue selon l'usage de la branche en Suisse romande, ce qui empêchait qu'elle puisse se prévaloir d'un droit de préemption au regard des conditions posées par l'art. 47 al. 1 let. a LDFR.