Citation: 4A_111/2023 E. 4.3.2

4.3.2. Il s'ensuit que, faute d' animus donandi du vendeur, la Chambre des baux et loyer pouvait, dans son calcul de rendement, partir du prix d'achat figurant dans l'acte du 29 novembre 2010 sans y apporter de correctif. Cela étant, dans le prix de revient à déterminer lors de la première étape du calcul de rendement, il y a non seulement le prix d'achat de la chose louée, mais également les coûts annexes d'acquisition comme les frais de notaire comprenant droits, émoluments, honoraires (HIGI/WILDISEN, Zürcher Kommentar, 5e éd. 2022, n° 178 ad art. 269 CO). En l'espèce, c'est le vendeur, père de l'acquéreuse, qui a pris en charge ces frais et a permis à sa fille d'acquérir l'appartement litigieux. On peut donc y voir une donation et, partant, des fonds propres investis par la bailleresse. Rapportés à la proportion de l'appartement dans le prix de vente, les frais de notaire s'élèvent à 42'262 fr. (44'082 fr.60 x 95,87 %). Au taux de 3,25 %, le rendement annuel de ce montant est de 1'373 fr. 50. Sans tenir compte d'une éventuelle évaluation à la baisse en raison de la variation négative de l'ISPC entre les dates déterminantes, ce montant, ajouté au loyer annuel admissible calculé par la cour cantonale (40'251 fr. 95), aboutit à un loyer de 41'625 fr. 45, encore inférieur aux conclusions allouées aux locataires (41'769 fr.) par la cour cantonale. Sous réserve de l'admission du grief de la recourante lié à la réévaluation des fonds propres, la non-prise en compte des frais de notaire dans les coûts d'investissement effectifs se révèle ainsi sans incidence sur le sort du recours.