Citation: 4A_641/2014 E. 2.1

2.1. Lorsque les intimés ont donné le second congé le 24 février 2009, une procédure en contestation du premier congé donné par la précédente propriétaire était pendante. Alors que l'ancienne procédure genevoise ne réglementait pas la substitution de parties (ATF 131 I 57 consid. 2.1 p. 62), la Cour de justice a jugé que les intimés avaient remplacé de plein droit l'ancienne bailleresse dans la procédure en cours, par l'effet de l'art. 261 al. 1 CO (arrêt du 18 janvier 2010, consid. 2.1). La participation à la procédure pendante n'est de toute façon pas décisive, pour les motifs qui vont être exposés. A teneur de l'art. 271a al. 1 let. d CO, le congé est annulable lorsqu'il a été donné par le bailleur pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire procède au mépris des règles de la bonne foi. Selon la jurisprudence, le but de cette protection est d'éviter que le bailleur puisse se débarrasser d'une procédure judiciaire déplaisante par une résiliation du bail. La disposition s'applique indépendamment du motif spécifique pour lequel le bailleur entend résilier dans le cas particulier. Les exceptions à la règle sont limitativement énumérées à l'art. 271a al. 3 CO. Le champ d'application de la protection ne doit pas être délimité étroitement afin qu'elle puisse remplir son but. Enfin, la disposition s'applique même si le bailleur ignore l'existence de la procédure pendante au moment où il résilie (arrêt 4A_482/2014 du 20 janvier 2015 consid. 2, destiné à la publication; ATF 131 III 33 consid. 3). Dans ces circonstances, le fait que les nouveaux bailleurs n'ont pas eux-mêmes donné le premier congé est sans pertinence. Peu importe, aussi, qu'ils participent ou non à la procédure pendante au moment où ils donnent le congé. Est seul déterminant le fait qu'ils ont signifié le congé alors qu'une procédure en rapport avec le bail était en cours; un tel congé est en principe annulable.