Citation: 1P.218/2001 13.08.2001 E. 6

6.- Die Gemeinde macht geltend, die reinen Wohnzonen würden in den kommenden Jahren eine Unterdeckung aufweisen. Sie scheint sich damit auf den Standpunkt zu stellen, die reinen Wohnzonen seien zusätzlich einer gesonderten Beurteilung zu unterziehen. a) Ist eine Planungsmassnahme auf den Baulandbedarf hin zu beurteilen, so darf nicht ausschliesslich auf das Fassungsvermögen des Baugebiets insgesamt abgestellt werden. Zusätzlich ist darauf zu achten, dass die einzelnen Teilbauzonen mit bestimmter Nutzungsdichte und besonderem Zonencharakter (einzelne Wohnzonen, Gewerbezonen, Industriezonen, gemischte Zonen usw.) derart dimensioniert sind, dass sie für die Bedürfnisse der nächsten 15 Jahre genügen (Urteil des Bundesgerichts vom 12. Dezember 1995 E. 7b in ZBl 98/1997 S. 270; BGE 114 Ia 254 E. 3e S. 255). Voraussetzung für eine gesonderte Behandlung einer bestimmten Teilbauzone ist allerdings, dass sie sich in der Nutzungsart und Nutzungsdichte von andern Teilbauzonen in ausreichendem Masse unterscheidet. Die Baurekurskommission III erwog, dass sich die zulässigen Nutzungen in den Wohnzonen und in den Mischzonen teilweise überlappen. Alle Nutzungen, welche in der hier interessierenden Wohnzone W2 zulässig seien, dürften auch in einer Kernzone bzw. Wohn-/Gewerbezone, wo zusätzlich noch weitere Nutzungen möglich seien, realisiert werden. Es sei daher unabdingbar, bei der Beurteilung von Wohnzonenkapazitäten auch die noch vorhandenen Reserven in den Mischzonen mitzuberücksichtigen. Das Verwaltungsgericht schloss sich dieser Meinung an. Die Gemeinde legt nicht dar, inwiefern sie dadurch in dem ihr zustehenden Gestaltungsspielraum verletzt sein soll. Es liesse sich denn auch sachlich nicht rechtfertigen, bei derartigen Überlappungen der zulässigen Nutzung die Wohnzonen und Mischzonen als völlig eigenständige Teilbauzonen zu behandeln. Dies ergäbe ein unzutreffendes Bild über die für den Wohnungsbau insgesamt vorhandenen Baulandreserven. Die erwähnte bundesgerichtliche Rechtsprechung zu den Teilbauzonen bedarf daher einer differenzierten Betrachtungsweise. Sie ist auf solche Fälle zugeschnitten, in denen der mutmassliche Baulandbedarf einer Teilbauzone ohne separate Ermittlung ihres Fassungsvermögens den tatsächlichen Verhältnissen nicht gerecht wird. Dies ist vorliegend nicht der Fall. b) Aber selbst eine separate Beurteilung der Wohnzonen führt zu keinem von der Vorinstanz abweichenden Ergebnis. In der Statistik werden die reinen Wohnzonen ab dem Jahre 1987 erfasst. Bis 1998 betrug der Baulandverbrauch in diesen Zonen 14.3 ha. Die damals noch vorhandene Baulandreserve von 19.5 ha reicht demzufolge nach der Trendmethode für die nächsten rund 16 Jahre aus. Wird zusätzlich das Jahr 1999 berücksichtigt, ist der Bedarf noch für rund 12 Jahre gedeckt. Allein mit dieser Reduktion lässt sich eine Einzonung im heutigen Zeitpunkt nicht begründen. Der Planungshorizont von 15 Jahren im Sinne von Art. 15 lit. b RPG bedeutet nicht, dass jederzeit eine Baulandreserve über diese Zeitspanne auszuweisen ist. Auch wenn es sich bei der Nutzungsplanung um eine rollende Planung handelt, gebietet der Grundsatz der Rechtssicherheit, dass Zonenordnungen eine gewisse Dauerhaftigkeit aufweisen und nur aus gewichtigen Gründen abgeändert werden dürfen. Daher ist zwangsläufig in Kauf zu nehmen, dass sich die Baulandreserven vermindern. Für eine Bauzonenerweiterung muss ein derartiger Baulandverbrauch ausgewiesen sein, dass eine erhebliche Änderung der Verhältnisse im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG vorliegt und sich daher eine Nutzungsplanänderung rechtfertigt (Felix Jost, Diss. Zürich 2000, Grösse und Lage von Bauzonen, S. 135 f.). Für eine solche Planungsmassnahme sind demnach besondere Gründe erforderlich (BGE 116 Ia 339 E. 3b/aa S. 341). Nur unter diesen Voraussetzungen ist die Einzonung von Land in eine Teilbauzone durch ein hinreichendes öffentliches Interesse gedeckt. b/aa) Der Baulandverbrauch in den Wohnzonen belief sich im Jahre 1999 auf 3.2 ha. Damit liegt er weit über dem langjährigen Durchschnitt. Dasselbe gilt übrigens auch für den Baulandverbrauch von 3.7 ha in der Mischzone im Jahre 1999. Zu den Wohn- und Mischzonen insgesamt hielt das Verwaltungsgericht zu Recht fest, dass es sich mangels anderer Anhaltspunkte nicht rechtfertige, von einer längerfristig wirksamen Trendänderung auszugehen. Nicht anders verhält es sich bei den reinen Wohnzonen. Die Gemeinde beschränkt sich auf die Behauptung, die weiterhin gute Konjunktur und die anstehenden Überbauungsprojekte liessen in den kommenden Jahren in den Wohnzonen einen Baulandverbrauch auf dem Niveau des Jahres 1999 erwarten. Um was für Überbauungsprojekte es sich hierbei handeln soll, legt sie nicht näher dar. Selbst unter Berücksichtigung der neuesten Zahlen liegen die noch für rund 12 Jahre ausreichenden Baulandreserven nicht einmal ein Drittel unter der oberen Grenze von 15 Jahren. Von in der Zwischenzeit eingetretenen, erheblich veränderten Verhältnissen kann daher auch unter dem Gesichtspunkt des seit 1987 durchschnittlichen Baulandverbrauchs in den reinen Wohnzonen keine Rede sein. b/bb) Wie erwähnt, sind die statistischen Werte für die Beurteilung einer Einzonung nicht allein massgebend. Diese muss durch eine umfassende Abwägung und Abstimmung aller räumlich wesentlichen Interessen und Gesichtspunkte gerechtfertigt sein. Überdies hat sie einer Vorstellung von der lokal und vor allem regional oder überregional erwünschten Entwicklung zu entsprechen (BGE 116 Ia 399 E. 3 b/aa S. 341 f.). Die Bauzone soll sich sowohl nach der privaten Bauentwicklung richten als auch diese mit Rücksicht auf den Gesamtzusammenhang begrenzen (BGE 116 Ia 339 E. 3 b/aa S. 341). Nach den Ausführungen der Gemeinde gegenüber dem Verwaltungsgericht strebte sie mit der Erhöhung der Mischzonen das Ziel an, die Durchmischung von Wohnen und Arbeiten zu fördern; damit liege sie im aktuellen Trend, wie er sich auch in der kantonalen Richtplanung niederschlage. Erblickt die Gemeinde darin die gewünschte Siedlungsentwicklung und weisen die Mischzonen nach wie vor eine bedeutende Überkapazität an Bauland auf, so läuft eine Einzonung von Grundstücksflächen in eine reine Wohnzone ihren erklärtermassen eigenen Vorstellungen zuwider. Ihre für die Einzonung der umstrittenen Parzellen vorgebrachten Gründe sind daher nicht derart gewichtig, als dass es sich bei einer gesamthaften Betrachtung zur Zeit rechtfertigen würde, die in diesen Teilbauzonen immer noch erheblichen Baulandreserven zu erhöhen. Die Beschwerde erweist sich somit auch als unbegründet, soweit eine Verletzung der Gemeindeautonomie im Zusammenhang mit den reinen Wohnzonen gerügt wird.