Citation: 1A.41/2002 26.11.2002 E. 5

In der Rechtsprechung wird für die Bejahung des Einzonungsgebots bzw. der Entschädigungspflicht regelmässig verlangt, dass der Eigentümer am Stichtag sein Grundstück mit grosser Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft aus eigener Kraft hätte überbauen können. Die Voraussetzung, dass der Grundeigentümer die bessere Nutzung in Kürze aus eigener Kraft hätte realisieren können, kann jedoch nicht uneingeschränkt in jedem Falle gelten. Das Bundesgericht hat bereits eingeräumt, eine materielle Enteignung dürfe nicht zum vornherein verneint werden, wenn ein Grundstück nicht in allen Teilen hinreichend erschlossen sei. Es könne sein, dass auch unter solchen Umständen aufgrund der Gesamtwürdigung des Sachverhalts eine Einzonungspflicht angenommen werden müsse, weil das Land im weitgehend überbauten Gebiet liege (BGE 122 II 455 E. 4b mit Hinweis auf BGE 122 II 326 E. 6b und c sowie BGE 121 II 417). Dass für Boden im weitgehend überbauten Gebiet nicht gefordert werden kann, dass der Eigentümer diesen allein "aus eigener Kraft" hätte erschliessen und überbauen können, ergibt sich schon aus der nach Art. 19 Abs. 2 RPG dem Gemeinwesen obliegenden Erschliessungspflicht. Diese gilt nicht nur für die bundesrechtskonformen Bauzonen, sondern - solange solche nicht ausgeschieden sind - ebenfalls für das weitgehend überbaute Gebiet als vorläufige Bauzone im Sinne von Art. 36 Abs. 3 RPG. Es darf deshalb bei der Prüfung der Frage der Einzonungs- und Entschädigungspflicht davon ausgegangen werden, dass das Gemeinwesen zur Erschliessung des Grundstücks, das nunmehr eine Baulücke bildet, jedenfalls ebenso viel wie für die Nachbarparzellen hätte beitragen müssen. Was den zeitlichen Faktor, d.h. die Möglichkeit der Erschliessung und Überbauung "in naher Zukunft" betrifft, so muss zumindest vorausgesetzt werden, die Überbauung wäre noch innerhalb des gleichen Planungshorizonts erfolgt. Allerdings erscheint als fraglich, ob ein Zeitraum von zehn bis fünfzehn Jahren noch als "nahe Zukunft" gelten könne. Dagegen darf ohne weiteres angenommen werden, dass die begründete Aussicht, in zwei bis drei Jahren ein Grundstück erschliessen und überbauen zu können, die Voraussetzung der Realisierungsmöglichkeit in naher Zukunft erfüllt. Im Lichte dieser Grundsätze ergibt sich für die Parzelle Nr. 137 Folgendes: 5.1 Es ist unbestritten, dass die Parzelle Nr. 137 über eine hinreichende Zufahrt verfügt und - falls nötig - auch noch ein Wendeplatz erstellt werden könnte. Ebenso wird von niemandem in Abrede gestellt, dass die Energieversorgung der Liegenschaft im massgebenden Zeitpunkt gewährleistet gewesen wäre. Was die Trinkwasserversorgung anbelangt, so ist das Verwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid davon ausgegangen, die Parzelle Nr. 137 hätte an die Wasserversorgung von Berikon angeschlossen werden müssen, was mit grossen Schwierigkeiten verbunden gewesen wäre; nach den Angaben an der Augenscheinsverhandlung im verwaltungsgerichtlichen Verfahren liefere die Gemeinde Zufikon seit 1992 kein Wasser mehr an Liegenschaften im Gemeindebann Berikon. Das trifft jedoch nicht zu. Wie sich aus dem Bericht der Gemeinde Berikon vom 29. Oktober 2002 ergibt, bezieht die Liegenschaft Nr. 138 (Y.________) seit jeher und auch heute noch von Zufikon Wasser. Es ist deshalb nicht einzusehen, weshalb das Nachbargrundstück nicht in gleicher Weise hätte beliefert werden können. An der Augenscheinsverhandlung vom 18. Februar 1997 hat denn auch ein Vertreter der Gemeinde Zufikon im Verfahren vor der Schätzungskommission bestätigt, dass die Gemeinde Zufikon bereit gewesen wäre, die Parzelle Nr. 137 mit Trinkwasser zu beliefern. Es ist daher auszuschliessen, dass hinsichtlich der Wasserversorgung irgendeine ernsthafte Schwierigkeit bestanden hätte. 5.2 Nach Auffassung der Beschwerdeführer hätte die Parzelle Nr. 137 auch ohne weiteres an das Kanalisationsnetz der Gemeinde Zufikon angeschlossen werden können und müssen, habe sich doch seinerzeit die Einwohnergemeinde zusammen mit der Ortsbürgergemeinde Zufikon im Tauschvertrag von 1963 verpflichtet, einen solchen Anschluss sicherzustellen. Diese Verpflichtung habe die 1992 beschlossene Praxisänderung des Gemeinderates Zufikon, wonach weitere Anschlüsse von Liegenschaften der Nachbargemeinde aus Kapazitätsgründen abgelehnt werden sollen, überdauert. Die Frage, ob die Gemeinde Zufikon aufgrund des Vertrages von 1963 verpflichtet gewesen wäre, das Abwasser der umstrittenen Liegenschaft zu übernehmen, kann jedoch aus folgenden Gründen offen gelassen werden: 5.2.1 Die östlich an die Parzelle Nr. 137 angrenzende, ebenfalls zum Gemeindebann Berikon gehörende Liegenschaft Nr. 138 (Y.________) ist nach den Ausführungen der kantonalen Vorinstanzen an das Kanalisationsnetz der Gemeinde Zufikon angeschlossen. Dieser Anschluss muss, obschon die Gemeinde Berikon offenbar nichts davon weiss, anfangs der neunziger Jahre erfolgt sein. In einem Schreiben vom 14. Januar 1991 an den Gemeinderat Zufikon bekundete der Grundeigentümer Y.________, weil er noch eine Klärgrube betreibe, grosses Interesse am Anschluss an die längs der Bremgarten-Dietikon-Bahn verlaufende Kanalisation, durch welche die Liegenschaft Nr. 151 (IR 1261) und allenfalls auch das Grundstück Nr. 137 (IR 1272) entsorgt werden sollten. Mit Antwortschreiben vom 11. Februar 1991 teilte der Gemeinderat Zufikon Y.________ mit, die Parzelle Nr. 151 werde nicht durch den Kanalstrang längs der Bahn entwässert werden, sondern mittels Pumpenbetrieb in die bestehende Leitung Sonnenbergstrasse. Für das Grundstück AX.________ falle eine Entwässerung in das Abwassernetz der Gemeinde Zufikon nur vorübergehend und unter dem Nachweis in Betracht, dass die bestehenden Kanalstränge in Zufikon kapazitätsmässig für den zusätzlichen Abwasseranfall von der Liegenschaft Nr. 137 genügten. Diesen Nachweis hätten die Grundeigentümer bisher nicht erbracht. Bei dieser Sachlage könne somit auch nichts über einen eventuellen Anschluss der Liegenschaft Y.________ an das Kanalnetz Zufikon ausgesagt werden. Trotz dieser noch negativen Stellungnahme vom 11. Februar 1991 ist die Liegenschaft Nr. 138, wie erwähnt, seither offenbar an das Kanalisationsnetz von Zufikon angeschlossen worden. 5.2.2 Entgegen dem soeben erwähnten Schreiben des Gemeinderates Zufikon vom 11. Februar 1991 ist die südlich an das Grundstück Nr. 137 angrenzende Parzelle Nr. 151 (Z.________) schliesslich nicht über die Sonnenbergstrasse, sondern über eine in die Kantonsstrassenparzelle verlegte Leitung, die zur öffentlichen Kanalisation Belvederestrasse führt, abwassermässig erschlossen worden. Das Baudepartement des Kantons Aargau hat am 24. August 1992 der Inanspruchnahme des öffentlichen Grundes zugestimmt. Die Baubewilligung für ein Einfamilienhaus mit Schwimmbassin ist vom Gemeinderat Zufikon am 5. Oktober 1992 erteilt worden. 5.2.3 Gemäss dem Bericht der Gemeinde Berikon vom 29. Oktober 2002 und den eingereichten Planunterlagen hat die Gemeinde den Ausbau der Bremgarten-Dietikon-Bahn und den damit verbundenen Bau von Kanalisationsleitungen genutzt, um ihrerseits einen Teil des Baugebietes Lielisloo sowie die beiden Parzellen Nr. 136 (F.________) und Nr. 135 (G.________), die nördlich an die Parzelle Nr. 137 anstossen, abwassermässig zu erschliessen bzw. zu sanieren. Die Projektierung und die Bauleitung für die gemeinsame Kanalisation wurde vom Kanton Aargau übernommen. Die Gemeindeversammlung Berikon genehmigte das Projekt am 1. Dezember 1994. Die Hausanschlüsse F.________ und G.________ erfolgten 1996/97. 5.2.4 Somit ergibt sich, dass im Zeitraum von 1991/92 bis 1996/97 sämtliche Nachbargrundstücke der Parzelle Nr. 137 an das Kanalisationsnetz entweder der Gemeinde Zufikon oder der Gemeinde Berikon bzw. der Bremgarten-Dietikon-Bahn angeschlossen worden sind. Es ist nicht ersichtlich, weshalb nicht auch für das umstrittene Grundstück eine Lösung für die Abwasserentsorgung hätte gefunden werden können, sei es - allenfalls unter Inanspruchnahme von Strassen- oder Bahnareal - direkt oder über eine Gemeinschaftsleitung mit dem Kanton an das Kanalisationsnetz von Zufikon oder Berikon. Die Gemeinden und der Kanton hätten jedenfalls, gleich wie gegenüber den Eigentümern der Nachbarparzellen, für eine kanalisationsmässige Erschliessung der Parzelle Nr. 137 Hand bieten müssen. 5.3 Kann demnach davon ausgegangen werden, dass für die Beschwerdeführer am Stichtag die begründete Aussicht bestand, ihr Grundstück spätestens in zwei bis drei Jahren auch noch abwassermässig erschliessen und danach überbauen zu können, so ist die in der Rechtsprechung aufgestellte Bedingung der Realisierungswahrscheinlichkeit erfüllt. Damit bestand im massgebenden Zeitpunkt aus raumplanerischer Sicht ein Einzonungsgebot für die Parzelle Nr. 137. Fraglich kann deshalb nur noch sein, ob die bestehende Lärmbelastung eine Einzonung ausschloss.