Citation: 4A_208/2010 21.10.2010 E. 4

La ricorrente si aggrava anche contro la decisione di confermare la pretesa volta alla rifusione, ex art. 398 cpv. 2 CO, di 1/5 del danno patito dalla comproprietà a causa degli affitti di favore (pigione inferiore a quella di mercato e non indicizzata) praticati a sé stessa dal 1988 al 1998, che la Corte cantonale ha quantificato in fr. 245'606.10. 4.1 Essa contesta innanzitutto di aver disatteso il proprio obbligo di diligenza, ciò che il Tribunale d'appello le ha rimproverato per non aver adeguato la pigione ai valori di mercato rispettivamente per non averla indicizzata. 4.1.1 Anche in questo caso si duole della mancata interpretazione del mandato conferitole secondo il principio dell'affidamento, che avrebbe portato i giudici ticinesi a concludere che "i criteri economici effettivamente praticati nei confronti della A.________ SA e degli altri comproprietari anche inquilini" corrispondevano alla precisa volontà dei mandanti, perlomeno della maggioranza di essi ex art. 647b CO. Il fatto che nessuno di loro abbia mai sollevato obiezioni a questo riguardo dimostra d'altro canto ch'essi "concordavano con la politica di locazione praticata dall'amministratrice." 4.1.2 Ancora una volta, però, la circostanza addotta dalla ricorrente non si riferisce al periodo che ha preceduto o accompagnato la conclusione del mandato, bensì riguarda il comportamento tenuto dai comproprietari in costanza di mandato, ciò che impedisce un'interpretazione della volontà delle parti secondo il principio dell'affidamento. Come già esposto al consid. 3.1.3, la valutazione di questo comportamento attiene all'apprezzamento delle prove, che può essere censurato solo sotto il profilo dell'arbitrio. Ora, nella sentenza impugnata la tesi secondo la quale l'ammontare delle pigioni versate dalla ricorrente era stato deciso dagli altri comproprietari - che costituivano la maggioranza delle quote e dei comproprietari (art. 647b cpv. 1 CC) - è stata respinta siccome non provata. Nell'allegato sottoposto al vaglio del Tribunale federale la ricorrente non adduce nessun elemento di prova concreto a sostegno del contrario. A suo modo di vedere l'esistenza di una simile decisione andrebbe desunta dall'assenza di obiezioni degli altri comproprietari, ma questo argomento non può trovare alcun seguito. Un consenso per atti concludenti presuppone che tutti i comproprietari fossero a conoscenza del fatto che la ricorrente beneficiava di una pigione di favore, ciò che non è stato provato. Inoltre, la dottrina non sembra contemplare la possibilità di adottare decisioni sugli atti di amministrazione più importanti ex art. 647b cpv. 1 CC per atti concludenti, bensì stabilisce che simili decisioni vanno prese in occasione dell'assemblea dei comproprietari o per circolazione, così che ogni comproprietario, debitamente informato, ha la possibilità di esprimersi (BRUNNER/WICHTERMANN in Basler Kommentar n. 39 ad art.647 CC; MEYER-HAYOZ in Berner Kommentar n. 30 ad art. 647 CC). 4.1.3 In siffatte circostanze merita di essere condivisa la decisione dei giudici ticinesi di far capo al principio generale secondo il quale l'amministratrice di un immobile è tenuta a gestirlo nel modo più redditizio possibile, e ciò vale anche per i contratti di locazione (cfr. Sylvain Marchand, La gérance d'immeubles, conventionnelle et legale, in 14e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2006, pag. 3 segg., in particolare pag. 20; LUC THÉVENOZ, Le contrat de gérance d'immeubles, in JDC 2003 pag. 107-127, in particolare pag. 120). Omettendo di adeguare la pigione praticata a sé stessa ai prezzi di mercato, la ricorrente ha pertanto violato il proprio obbligo di diligenza nell'esecuzione del mandato. 4.2 Sia come sia, la ricorrente censura la determinazione dell'ammontare riconosciuto alla controparte a questo titolo per due ragioni: in primo luogo rimprovera ai giudici cantonali la violazione dell'art. 8 CC e secondariamente solleva l'eccezione di prescrizione in relazione alle pigioni precedenti il 1992. 4.2.1 Con riferimento all'importo della pigione corretta dovuta dalla ricorrente, la Corte cantonale ha in sintesi osservato che, se è vero che la ricorrente non ha provato che la superficie a lei locata era diminuita col passare del tempo, è altrettanto vero che l'opponente non ha mai preteso che fosse aumentata. Stando così le cose, i giudici hanno deciso di non tenere conto dei calcoli del perito giudiziario - basati appunto su un aumento della superficie locata - bensì di riferirsi alla pigione indicata dall'opponente negli allegati preliminari, "aumentata - ciò che era usuale e auspicabile - in base all'evoluzione dell'indice dei prezzi al consumo", con il risultato che l'importo riconosciuto a questo titolo è stato ridotto a fr. 74'053.10. Dinanzi al Tribunale federale la ricorrente non contesta l'importo di base considerato dai giudici ticinesi per effettuare l'indicizzazione della pigione ai prezzi di mercato (fr. 108'000.-- nel 1984), quanto la decisione di far capo a questo criterio. A suo dire la pronunzia impugnata "sposa passivamente la domanda dell'attrice secondo la quale la pigione andava indicizzata, in urto appunto al principio di diritto federale secondo il quale un fatto può essere ammesso soltanto se è stato comprovato dalla parte che vuole dedurne un diritto [art. 8 CC]. Per carenza di prove fedefacenti questa pretesa va dunque stralciata". La censura è inconferente. Dalla sentenza impugnata si evince che - in contrasto con quanto sarebbe avvenuto con un'amministrazione diligente - dal 1984 la pigione praticata alla ricorrente non era stata indicizzata ed era inferiore a quella di mercato - accertamento, questo, che non risulta essere stato contestato - ciò che ha causato un danno ai comproprietari. Vista l'impossibilità di stabilire con precisione il valore di mercato dei locali occupati dalla ricorrente, ai fini della determinazione del pregiudizio subito dalla comproprietà la Corte cantonale ha deciso di riferirsi ai calcoli formulati dall'opponente negli allegati preliminari, che indicavano l'evoluzione della pigione fissata nel 1984 in base all'evoluzione dell'indice dei prezzi al consumo. Ora, la scelta del criterio da applicare per determinare l'aumento annuale del canone di locazione non è una questione che attiene alla ripartizione dell'onere della prova o alla conseguenza dell'assenza di prove. Su questo punto il ricorso si avvera pertanto manifestamente infondato. 4.2.2 L'impugnativa merita per contro di essere accolta con riferimento all'eccezione di prescrizione. Nell'ipotesi in cui il credito per mancato adeguamento delle pigioni venisse confermato, la ricorrente rimprovera alla Corte cantonale di non aver tenuto conto dell'eccezione di prescrizione sollevata in appello, in ingresso al punto 4.3, pag. 22. Dinanzi al Tribunale federale la ricorrente non contesta più il termine decennale di prescrizione della pretesa di risarcimento, ex art. 127 CO, bensì rileva come il primo atto interruttivo eseguito nei suoi confronti sia avvenuto con l'introduzione della petizione 11 giugno 2002, il precetto esecutivo 29 settembre 1998, considerato dal Pretore e - acriticamente - dalla II Camera civile del Tribunale d'appello, essendo stato notificato solamente a E.A.________. Contrariamente a quanto asseverato dall'opponente nella risposta, la censura è adeguatamente motivata, trova riscontro nell'atto d'appello del 2 settembre 2008 ed è fondata. Nella pronunzia del 6 agosto 2008, al consid. 8.3, il Pretore aveva ritenuto che l'interruzione della prescrizione nei confronti di E.A.________ mediante la domanda di esecuzione 29 settembre 1998 aveva effetto anche nei confronti della ricorrente, poiché condebitrice solidale. Il Tribunale d'appello ha per contro respinto l'azione nella misura in cui rivolta contro E.A.________, sicché la considerazione pretorile sull'interruzione della prescrizione non poteva più valere. L'accertamento circa il momento del primo atto interruttivo della prescrizione nei confronti della ricorrente può dunque essere corretto nel senso auspicato nel gravame, la data del 29 settembre 1998 essendo manifestamente inesatta (art. 105 cpv. 2 LTF). 4.3 Ne discende che l'opponente ha diritto a 1/5 della differenza fra la pigione versata dalla ricorrente tra il giugno 1992 e il 1998 e quella indicizzata, calcolata sulla base dei dati contenuti nella sentenza impugnata e non contestati (anno 1992 pro rata fr. 20'636.--, anno 1993 fr. 30'390.--, anno 1994 fr. 33'869.--, anno 1995 fr. 35'344.--, anno 1996 fr. 37'557.--, anno 1997 fr. 38'821.--, anno 1998 fr. 38'882.--), ciò che conduce al risultato indicato nel ricorso di fr. 47'099.--.