Citation: 4A_46/2013 E. 4.3

4.3. Il est constant qu'à la "fin 2009", la promotrice a informé la propriétaire de la parcelle ...3 qu'elle ne pourrait lui offrir la somme d'un million de francs, au motif que les prix étaient contrôlés par l'Etat. Par ailleurs, la promotrice a pris envers les recourants un engagement nettement supérieur à l'offre d'une autre société, qui leur avait proposé 7-8 appartements et 1,4 millions de francs (arrêt, p. 4 s.). Le 18 janvier 2010, les recourants ont indiqué que la convention du 27 juin 2009 était caduque puisque lors des deux précédentes réunions, la promotrice avait annoncé ne pas avoir les moyens de tenir ses engagements financiers. La promotrice n'a pas formellement contesté ce fait, ni l'analyse juridique en découlant, continuant pour sa part à se référer à ladite convention et à ses modifications. Ces éléments sont certes de nature à accréditer la thèse selon laquelle l'intimée a fait aux recourants une offre exagérée qu'elle n'était pas capable d'assurer. Toutefois, d'autres aspects doivent être pris en compte. L'un des recourants s'est opposé à ce que l'immeuble prévu sur un fonds contigu empiète sur son propre terrain; le voisin a dû renoncer à son droit à bâtir (316 m2) et a accepté le 6 octobre 2009 de le céder pour un certain montant au profit des parcelles des deux frères (arrêt, p. 3 et p. 8 s.). La cour cantonale retient ensuite que le 16 novembre 2009, des plans ont été établis, en intégrant la parcelle ...3 et ce solde de droit à bâtir, "de sorte que la surface au sol de l'immeuble destiné aux frères X.________ s'élev[ait] à 328,4 m2 pour deux appartements par étage". En utilisant une locution à nuance consécutive, la cour établit un lien entre le solde de droit à bâtir et l'augmentation de surface des appartements, même si elle précise par ailleurs que ce droit devait être affecté à du logement social. Les recourants, à qui les plans ont été proposés le 16 décembre 2009, ont refusé l'adjonction de studios destinés à des tiers, qui aurait permis de revenir à une surface de 240 m2; ils ont par ailleurs demandé à connaître l'impact financier d'une augmentation de surface des appartements. La promotrice a résumé en ces termes la situation dans un courrier daté du même jour: "Suite à notre entrevue de ce jour pour la présentation du projet de vos appartements, il en ressort qu'ils sont plus grands que prévu. Nous devons recevoir de votre part un fax concernant le prix des droits à bâtir. Nous avons évoqué un nouveau rendez-vous le mardi 22 décembre prochain pour rediscuter du prix et des prestations de vos appartements. (...) " L'on peut inférer de ce qui précède que la proposition d'une surface d'appartement nettement plus grande que les 120 m2 envisagés était de nature à augmenter la valeur de l'immeuble à construire, qui constituait l'une des contreparties au prix de vente; cette modification pouvait potentiellement entraîner une diminution du montant en espèces offert comme solde du prix de vente. Les recourants n'ont pas exigé le maintien du prix de 3,6 millions de fr., mais ont demandé à connaître l'impact financier entraîné par l'augmentation de surface. La promotrice a ensuite établi une note comportant "différents calculs" et mentionnant un "prix terrain" de 4'310'000 fr., un prix au m2 de 1'881 fr. 37 et une surface à bâtir de 3'827 m2. Comme le soulignent les recourants, cette note indiquait pour l'immeuble destiné aux recourants une valeur de 1'903'572 fr. avec une surface de 1'012 m2. Ces éléments ne suffisent toutefois pas à conclure que la promotrice aurait fait une nouvelle offre "bien moins importante que l'offre initiale", alors qu'on ignore par ailleurs la manière dont avait été calculée l'offre d'un immeuble de 8 appartements plus 3,6 millions de francs. De même, il importe peu qu'un témoin appartenant au bureau d'architectes ait situé "de mémoire" en novembre ou décembre 2009 le moment auquel il avait appris par la promotrice que le projet ne serait pas déposé auprès des autorités compétentes; cette déclaration est en effet infirmée par le fait que des plans ont encore été établis en février 2010. En définitive, il est délicat d'établir la cause de la rupture des relations contractuelles, alors qu'il subsiste des zones d'ombre. Toutefois, l'augmentation de la surface des appartements a manifestement entraîné des discussions entre les parties, et il n'est pas arbitraire d'établir un lien entre ces discussions et la cession du droit à bâtir. Dans ce contexte, il n'était pas insoutenable d'écarter la thèse selon laquelle l'intimée aurait déclaré ne pas pouvoir tenir ses engagements, à l'instar de ce qu'elle avait fait pour la propriétaire voisine. L'arbitraire doit être manifeste, "sauter aux yeux". Il ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution eût été possible, voire même préférable (ATF 138 III 378 consid. 6.1). Au vu de ce qui précède, la cour cantonale pouvait s'épargner d'examiner si l'art. 3 de la lettre d'engagement contenait l'obligation pour l'intimée de fournir des garanties financières.