Citation: 2C_94/2014 E. 6.3

6.3. Die Steuerrekurskommission führte denn auch richtigerweise im ersten Rechtsgang durch ihre Delegation und einen Fachmann selbst einen Augenschein auf der Liegenschaft durch und nahm eine Schätzung vor. Nach deren Feststellungen handelt es sich um ein Büro-, Fabrikations- und Lagergebäude aus den 1970-er Jahren, wobei Büros, Fabrikationsräume und Lager zur Verfügung stehen. Das Gebäude ist unterkellert. Weiter sind 660 m 2 Parkplatz und ein Unterstand von 50 m 2 vorhanden. Allerdings sei der Zustand des Gebäudes vor allem bezüglich der Dachkonstruktion sanierungsbedürftig. Anlässlich der Besichtigung hätten diverse Risse und undichte Stellen im Dach festgestellt werden können, die nur notdürftig geflickt seien. Die Delegation ging im Übrigen von den Flächenverzeichnissen und Bewertungen (Benotung) des Fachmannes der Steuerverwaltung aus, welche sie als richtig bestätigen konnte. Einzig die Benotung für die Verkehrslage erschien ihr mit Note 8 (Bestnote = 10) etwas hoch, was angesichts der peripheren Lage von U.________ nachvollziehbar ist. Insgesamt war sie der Ansicht, dass die Bewertungen durch den Experten der Steuerverwaltung sich im Rahmen des Schätzerermessens halten. Dennoch schien ihr der amtliche Wert angesichts "des klar tieferen Kaufpreises nicht gesetzeskonform und ... klar über einem möglichen Verkehrswert des Jahres 2002" zu liegen. Sie sah einen Änderungsbedarf beim Altersabzug (wirtschaftliches Alter). Sie führte aus, dass die Berechnungsregeln zur amtlichen Bewertung dem wirtschaftlichen Alter einer Baute keine Rechnung tragen würden. Der unterschiedlichen Lebensdauer und dem wirtschaftlichen Alter aufgrund der Bauweise und des Unterhalts der Baute sei nach diesem Konzept vielmehr ersatzweise bei der Berücksichtigung des Realwerts Rechnung zu tragen. Das erfolge durch den Altersabzug in Form eines Prozentsatzes, den der Schätzer aufgrund der geschätzten Gesamtlebensdauer und des wirtschaftlichen Alters bestimme. Unter diesem Titel schien der Delegation der Steuerrekurskommission eine Korrektur (Abzug) von 15 % angemessen. Schliesslich stellte die Delegation unter dem Titel Leerstandsproblematik auch fest, dass die grossen Flächen der Liegenschaft eher schlecht genutzt würden und Platz oft belegt werde, weil dieser im Überfluss vorhanden sei. Die Delegation war zudem klar der Auffassung, dass es schwierig sei, derart grosse Industrie- und Gewerbeobjekte am (peripheren) Standort U.________ zu verkaufen. Diese grundsätzliche Grössenproblematik könne im Rahmen der Schätzungsnormen nur ungenügend berücksichtigt werden. Die Delegation empfahl daher, auch einen Abzug von 30 % für latenten Leerstand zu gewähren. Damit ergäbe sich ein amtlicher Wert von Fr. 3'107'500.--.