Citation: P 49/05 09.06.2006 E. 2

Streitig ist, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe sich der Beschwerdeführer zufolge der auf den 1. April 2004 erfolgten Abtretung der Liegenschaft an die beiden Söhne bei der EL-Berechnung ein Verzichtsvermögen anrechnen zu lassen hat (Art. 3c Abs. 1 lit. g ELG). 2.1 Gemäss Art. 17 Abs. 5 ELV ist bei der entgeltlichen oder unentgeltlichen Entäusserung eines Grundstückes für die Prüfung, ob ein Vermögensverzicht im Sinne von Art. 3c Abs. 1 lit. g ELG vorliegt, der Verkehrswert massgebend. Dieser gelangt nicht zur Anwendung, wenn von Gesetzes wegen ein Rechtsanspruch auf den Erwerb zu einem tieferen Wert besteht. Nach der Rechtsprechung ist unter dem Verkehrswert der Verkaufswert (Marktpreis) zu verstehen, den eine Liegenschaft im normalen Geschäftsverkehr besitzt (BGE 120 V 12, SVR 1998 EL Nr. 5 S. 9, je mit Hinweisen; vgl. auch die Erläuterungen des BSV zur ELV-Revision vom 16. September 1998, in: AHI 1998 S. 273 f.). Weil der so ermittelte Verkehrswert eine konkrete und aktuelle Liegenschaftsschätzung voraussetzt, ist diese Bewertungsmethode für die Ermittlung des EL-Anspruchs nicht praktikabel. Der EL-rechtliche Verkehrswert hat sich daher soweit möglich und sinnvoll auf geeignete anderweitige Schätzungswerte zu stützen (SVR 1998 EL Nr. 5 S. 9 Erw. 6a; vgl. auch Art. 17 Abs. 6 ELV, wonach die Kantone anstelle des Verkehrswertes den für die interkantonale Steuerausscheidung massgebenden Repartitionswert anwenden können). Das Amt für AHV und IV des Kantons Thurgau (EL-Stelle) stellt praxisgemäss auf das Mittel zwischen dem Steuerwert und dem Gebäudeversicherungswert der Liegenschaft ab. In den Urteilen Sch. vom 8. Februar 2001, P 50/00, und L. vom 9. September 2002, P 1/02, hat das Eidgenössische Versicherungsgericht diese Berechnungsweise als sachgerecht bezeichnet mit der Feststellung, dass sie im Hinblick darauf, dass der Verkehrswert meist deutlich über dem Steuerwert liegt und der Versicherungswert den Verkehrswert häufig übersteigt, in der Regel zu angemessenen Ergebnissen führt. Vorzubehalten sind Fälle, wo diese Methode zu offensichtlich unrichtigen Ergebnissen führt. 2.2 Im vorliegenden Fall hat die EL-Stelle den Verkehrswert der Liegenschaft auf Fr. 1'163'000.- festgesetzt, wobei sie von einem Steuerwert von Fr. 614'000.- und einem Versicherungswert von Fr. 1'712'000.- ausging. Die der Durchschnittsberechnung zugrunde liegenden, beide aus dem Jahr 2002 stammenden Ausgangswerte sind aktenmässig ausgewiesen und an sich unbestritten. Der Beschwerdeführer macht indessen geltend, auf den Durchschnittswert könne nicht abgestellt werden, weil der so ermittelte Verkehrswert nicht realistisch sei. Zur Begründung weist er im Wesentlichen auf die grosse Differenz zwischen dem Steuerwert und dem Versicherungswert der Liegenschaft sowie auf den Umstand, dass es sich um eine teilweise renovationsbedürftige Altliegenschaft (Baujahr vor 1899) handle. 2.2.1 Im Urteil L. Vom 9. September 2002, P 1/02, hat das Eidgenössische Versicherungsgericht die vom kantonalen Gericht verfügte Rückweisung der Sache an die Verwaltung zur Neufestsetzung des Verkehrswertes mit der Begründung bestätigt, dass insbesondere im Hinblick auf das Alter der Liegenschaft (Baujahr vor 1899) und dem von der Vorinstanz ermittelten Ertragswert von lediglich Fr. 42'850.- bis Fr. 92'850.- (bei einem Steuerwert von Fr. 194'000.-) fraglich erscheine, ob der von der Verwaltung herangezogene Mittelwert zwischen dem Steuerwert und dem Gebäudeversicherungswert im konkreten Fall zu einem vertretbaren Ergebnis führe. Der in jenem Entscheid beurteilte Sachverhalt unterscheidet sich vom vorliegenden Fall insofern, als es sich um ein einfaches Wohnhaus mit Garage und Remise in einer kleineren Ortschaft Y.________ in ländlicher Umgebung handelte, wogegen es hier um ein Wohn- und Geschäftshaus mit Verkaufsladen und drei Wohnungen an zentraler Lage in der Gemeinde X.________ geht, dessen Ertragswert sich laut privater Schätzung im Jahr 1995 auf Fr. 698'400.- belief. Angesichts der hohen Differenz zwischen Steuerwert und Gebäudeversicherungswert stellt sich aber auch im vorliegenden Fall die Frage, ob die kantonale Berechnungsmethode zu einem vertretbaren Ergebnis führt. Nach Meinung der Vorinstanz ist die Differenz vorab auf das Verhältnis zwischen der Grösse des Grundstückes (572 m2) und dem Gebäudevolumen (2461 m3) zurückzuführen. Damit allein lässt sich die erhebliche Differenz indessen nicht erklären. Sie ergibt sich auch nicht aus einem unterschiedlichen Schätzungszeitpunkt. Während der Steuerwert der Liegenschaft am 7. Februar 2002 neu geschätzt wurde, setzte die Gebäudeversicherung den Versicherungswert am 7. November 2002 neu fest. Als Ursache der hohen Differenz haben in erster Linie vielmehr das Alter der Liegenschaft und dessen Auswirkungen im Rahmen der unterschiedlichen Bemessungsgrundsätze von Steuerwert und Gebäudeversicherungswert zu gelten. Die Versicherungsschätzung für das Jahr 2006 ist in diesem Zusammenhang übrigens ohne Belang. 2.2.2 Nach der Verordnung des Regierungsrates über die Steuerschätzung der Grundstücke (Schätzungsverordnung) vom 24. November 1992 (Thurgauer Rechtsbuch 640.12) bestimmt sich der Steuerwert (kantonalrechtlich: Verkehrswert) nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke in der Regel aufgrund des Ertrags- und des Realwertes (§ 12 Abs. 2). Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten Mietwert des Grundstückes (§ 13 Abs. 1 Satz 1). Der Realwert setzt sich aus dem Verkehrswert des Landes und dem Zustandswert der Baute, zuzüglich Baunebenkosten und Kosten der Umgebungsarbeiten, zusammen (§ 14 Abs. 1). Gemäss § 8 des Gesetzes über die Gebäudeversicherung (Gebäudeversicherungsgesetz) vom 23. August 1976 (Thurgauer Rechtsbuch 956.1) richtet sich der Gebäudeversicherungswert in der Regel nach dem Neuwert des Gebäudes. Als Neuwert gilt die Kostensumme, die für die Erstellung des Gebäudes in gleicher Art, gleicher Grösse und gleichem Ausbau erforderlich ist (§ 6 Abs. 1 des Reglements des Verwaltungsrates über die Versicherungsbedingungen der Gebäudeversicherung vom 2. Juli 1977; Thurgauer Rechtsbuch 956.12). Die unterschiedlichen Bewertungsregeln können insbesondere bei älteren und renovationsbedürftigen Liegenschaften dazu führen, dass der Gebäudeversicherungswert erheblich über dem Steuerwert (und dem Verkehrswert) liegt. Um solchen Fällen Rechnung zu tragen, sieht das kantonale Recht vor, dass ein Gebäude zum Zeitwert versichert werden kann, wenn dieser weniger als 50 % des Neuwertes beträgt (§ 8 Abs. 2 des Gesetzes in Verbindung mit § 7 Abs. 1 lit. a des Reglements). Dabei gilt als Zeitwert der Neuwert abzüglich der Wertverminderung, die seit Erstellung des Gebäudes zufolge Alters, Abnützung oder anderen Gründen eingetreten ist (§ 6 Abs. 2 des Reglements). Im vorliegenden Fall dürften die Voraussetzungen für eine Zeitwertversicherung erfüllt sein, auch wenn die Versicherung am 7. November 2002 und neu nunmehr auch am 28. März 2006 weiterhin zum Neuwert erfolgte. Der Fall liegt jedenfalls im Grenzbereich, in welchem der Neuwert nicht mehr als verbindliche Bemessungsgrösse des Gebäudeversicherungswertes betrachtet wird. Unter diesen Umständen stellt der Versicherungswert keine zuverlässige Grundlage für die Festsetzung des EL-rechtlichen Verkehrswertes dar und es ist davon auszugehen, dass der Mittelwert zwischen dem Steuerwert und dem Gebäudeversicherungswert im konkreten Fall zu keinem vertretbaren Ergebnis führt. 2.3 Im kantonalen Verfahren hat der Beschwerdeführer eine "Liegenschaften-Kurzschätzung" des Architekten H.________ vom 18. Mai 1995 eingereicht, worin der Verkehrswert mit Fr. 772'000.- bei einem Realwert der Liegenschaft von Fr. 918'100.- und einem Ertragswert von Fr. 698'400.- angegeben wird. In der Beschwerde an die Vorinstanz führte er ergänzend aus, beim Realwert sei zu berücksichtigen, dass der m2-Preis des Grundstücks im Jahr 2004 rund Fr. 200.- tiefer gelegen habe und beim Gebäude eine zusätzliche Altersentwertung von 9 % eingetreten sei. Der Realwert dürfte sich damit auf Fr. 675'665.- belaufen. Auch der Ertragswert dürfte in der Zwischenzeit kaum zugenommen haben. Der heutige Verkehrswert sei deshalb auf höchstens Fr. 680'000.- zu schätzen. Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Abgesehen davon, dass es sich um eine zu privaten Zwecken erfolgte Kurzbeurteilung handelt, stammt die Schätzung aus dem Jahr 1995, womit spätere Umbauten (aktenkundig ist der Einbau einer Küche) und allfällige andere Wertsteigerungen unberücksichtigt bleiben. In diesem Zusammenhang fällt auf, dass der Gebäudeversicherungswert in der privaten Liegenschaftsschätzung von 1995 noch mit Fr. 1'493'000.- bei einem Baukostenindex von 860 angegeben wurde, während der Neufestsetzung auf Fr. 1'712'000.- im Jahr 2002 ein Index von 850 zugrunde liegt. Der höhere Versicherungswert lässt sich daher nicht mit höheren Baukosten begründen. Zu beachten ist zudem, dass es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus an zentraler Lage in einer grösseren Ortschaft handelt. Unter solchen Umständen können je nach Angebots- und Nachfragesituation auch bei Altliegenschaften schon aufgrund höherer Grundstückspreise Wertsteigerungen eintreten, genauso wie diese aus demselben Grund Jahre später wieder sinken können, worauf übrigens auch die neu eingereichte, nunmehr wieder etwas tiefer liegende Versicherungswertschätzung des Jahres 2006 über Fr. 1'620'000.- bei einem Index von 870 hindeutet. Die Sache ist daher an die Verwaltung zurückzuweisen, damit sie zum Verkehrswert der Liegenschaft im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung ergänzende Abklärungen in Form einer konkreten (rückwirkenden) Liegenschaftsschätzung vornehme.