Citation: 4A_417/2022 E. A

A.a. L'immeuble sis [...], est propriété de plusieurs personnes physiques et morales (environ 100) dont les noms ou raisons sociales figurent sur l'extrait du Registre foncier de l'immeuble en question et qui composent la Communauté des copropriétaires de Y.________ (ci-après: la Communauté des copropriétaires ou la bailleresse). Les zones communes de cet immeuble commercial abritent notamment un bureau d'accueil et d'information, un centre de contrôle avec des agents de sécurité, des zones de détente et de repos avec accès wifi, une cafétéria, des toilettes publiques, un bureau de poste, un service bancaire et un parking payant au sous-sol. La surface totale de l'immeuble est de 32'377,52 m 2, sans tenir compte des surfaces du "Z.________", le bâtiment dans lequel se trouve l'hôtel [...]. Les surfaces communes occupent 4'422,79 m 2, soit 13,66 % de la surface totale; le solde de 27'954,73 m 2 est réparti en surfaces louées. A.b. A.________ SA (ci-après: la banque ou la locataire) a pris à bail des locaux situés aux 7ème étage, 6ème étage et rez-de-chaussée de l'immeuble précité. Les surfaces louées ont été modifiées au cours du temps en fonction des besoins de la banque. Les contrats ont été négociés, pour la banque, par B.________, accompagnée d'un collègue juriste, et, pour la bailleresse, par la régie C.________ SA (ci-après: la régie), soit pour elle D.________, son directeur d'alors, également copropriétaire de l'immeuble. A.b.a. Le premier contrat, conclu le 14 novembre 2005, porte sur des locaux à usage de bureaux au 7ème étage. L'article 1.1., sous l'intitulé "Définition des surfaces", débute ainsi: " Le bailleur loue au preneur, dans l'immeuble commercial susmentionné, les surfaces suivantes dont l'emplacement et les dimensions sont définis sur le plan annexé. Sont réservées d'éventuelles modifications mineures dans la conception générale. " Cet article mentionne ensuite que "la surface brute louée" est d'"environ" 251 m 2, que le loyer par m 2 est de 480 fr. et que le loyer annuel total est donc de 120'480 fr., montant repris à l'article 4.2. Le loyer annuel est indexé à l'indice officiel suisse des prix à la consommation (ISPC) (article 4.3.1.). Le plan annexé met en évidence en jaune la surface objet du bail et indique en titre "7ème étage - Bloc H" "Surface d'environ 251 m 2 ". Sous l'intitulé "Mesure des surfaces", l'article 1.2. a la teneur suivante : " Les surfaces définitives sont calculées sur le module général définissant un élément de faux-plafond standard Y.________. Les modules en limite du périmètre intérieur du bâtiment sont mesurés jusqu'à l'axe des murs ou parois de séparation. Les modules en limite du périmètre en façade sont mesurés jusqu'à l'axe du double-vitrage intérieur. Les surfaces des zones communes sont réparties proportionnellement à la surface louée. Toute différence de surface par rapport à celle figurant à l'article 1.1. donnera lieu à une correction de la surface par avenant annexé au présent bail. " L'article 4.4. précise que les frais annexes et les frais généraux, arrêtés à 13'800 fr. par année, ne sont pas compris dans le loyer et sont à la charge du locataire. Les frais annexes (article 4.4.1.) sont les frais d'exploitation des locaux loués (chauffage, climatisation, aération, consommation d'eau). Les frais généraux (article 4.4.2.) comprennent des frais communs comme les coûts de nettoyage, entretien, conciergerie et gérance de toutes les pièces, surfaces, installation et aménagements qui concernent l'immeuble commercial comme entité, par exemple les passages publics communs, les escaliers roulants et ascenseurs, les toilettes publiques communes, les espaces verts ou encore le chauffage, le rafraîchissement et la consommation d'eau des zones communes. Le bail a été conclu pour une durée de cinq ans à partir du 1 er décembre 2005, renouvelable de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation signifiée douze mois avant l'échéance. Six avenants ont été signés par la suite, étendant la surface louée ou modifiant le loyer convenu par m 2. A.b.b. Le deuxième bail, conclu le 23 juin 2008, porte sur des locaux à usage de bureaux au 6ème étage. Hormis la surface, le loyer et les charges, les dispositions de ce contrat, notamment les articles 1.1., 1.2. et 4.4., sont identiques à celles du premier bail. Le contrat indique une "surface d'environ 762 m 2 ". Le plan annexé met en évidence en jaune la surface objet du bail et mentionne en titre "6ème étage - Bloc H" "Surface d'environ 762 m 2 ". Le loyer annuel, indexé à l'ISPC, est fixé à 460 fr. par m 2, soit à 350'520 fr. compte tenu de la surface de 762 m 2. Les charges s'élèvent à 43'440 fr. par an. Le bail a été conclu pour une durée de cinq ans à partir du 1 er septembre 2008, renouvelable de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation signifiée douze mois avant l'échéance. Par avenant du 14 février 2013, les parties ont convenu de la restitution d'une surface de 291 m 2 environ, ramenant ainsi la surface louée à 471 m 2 et le loyer à 213'768 fr. A.b.c. Le troisième contrat, conclu le 27 août 2010, porte sur la location de trois surfaces au rez-de-chaussée, dénommées "entrée surface avant", "entrée surface arrière" et "bureaux, lots 11". Les locaux loués sont à usage de bureaux, sauf la partie "entrée surface arrière" destinée au dépôt, stockage, activités télévisuelles. Ce contrat reprend les articles 1.1. et 1.2. des premiers contrats, sous les numérotations 2.1. et 2.3. Les frais annexes et généraux ont été remplacés par les "frais accessoires" (article 5.4.1.). L'article 2.2. précise que le droit de disposer des murs, des façades, des toitures et des locaux communs qui jouxtent les locaux loués revient exclusivement à la bailleresse. Les surfaces indiquées dans le contrat sont d'environ 150 m 2, 179 m 2 et 199 m 2. Les deux plans annexés mettent en évidence en jaune les surfaces objets du bail et mentionnent en titre "surface d'environ 329 m 2 " et "surface d'environ 199 m 2 ". Le loyer annuel de l'"entrée surface avant" est fixé à 250 fr. par m 2, soit 37'500 fr. compte tenu de la surface de 150 m 2; les charges annuelles sont de 62 fr. par m 2, soit 9'300 fr. Le loyer annuel de l'"entrée surface arrière" est fixé à 150 fr. par m 2, soit 26'844 fr. compte tenu de la surface de 179 m 2; les charges annuelles se montent à 15 fr. par m 2, soit 2'688 fr. Le loyer annuel des "bureaux lots, 11" est fixé à 150 fr. par m 2, soit 29'844 fr. compte tenu de la surface de 199 m 2; les charges annuelles s'élèvent à 62 fr. par m 2, soit 12'336 fr. Le loyer annuel total, indexé à l'ISPC, est ainsi de 94'188 fr. A.c. En juin 2011, la banque a envisagé de louer des surfaces supplémentaires au rez-de-chaussée, dans la partie dite "Z.________". Dans le cadre des discussions, elle a fait observer à la régie une différence de surface de 130 m 2 entre celle communiquée et celle calculée par elle-même. Elle se déclarait d'accord de louer les locaux, en tenant compte de ses propres mesures, à 200 fr. le m 2 pour la surface de 590 m 2 et à 140 fr. le m 2 pour la surface de 172 m 2, loyers incluant notamment la privatisation de l'accès aux ascenseurs et au jardin ainsi que la construction d'un escalier en colimaçon. La régie, par un courriel de D.________ du 30 juin 2011, a répondu que les surfaces se calculaient sur la base de la surface brute, et non nette, et que la définition de la surface brute prenait en compte toute la surface à partir du vitrage intérieur plus une participation aux zones communes de 13,66 % sans aucune exception. Ce bail n'a finalement pas été conclu. A.d. A la suite d'une requête en diminution de loyer au motif de la baisse de l'ISPC, les parties ont signé une convention, entérinée par la Commission de conciliation le 25 juin 2013, prévoyant notamment que le loyer annuel était réduit, dès le 1 er janvier 2013, à 397'020 fr. pour les locaux sis au 7ème étage, à 345'840 fr. pour les locaux sis au 6ème étage et à 93'912 fr. pour les locaux situés au rez-de-chaussée. La convention précise que "moyennant le respect de ce qui précède, les parties déclarent n'avoir plus de prétention à faire valoir l'une envers l'autre". Par avis des 8 et 11 novembre 2016, le loyer a été réduit, dès le 1 er janvier 2017, à 392'604 fr. pour les locaux du 7ème étage, à 211'272 fr. pour ceux du 6ème étage et à 92'808 fr. pour ceux du rez-de-chaussée, afin de tenir compte de la baisse de l'ISPC. A.e. En été 2018, après avoir été informée par une autre locataire d'une différence entre la surface réelle des locaux et celle indiquée dans le contrat, la banque a mandaté un bureau d'architecte pour calculer les surfaces des locaux qu'elle louait. Les mesures ont mis en évidence, pour chaque étage, une différence entre les surfaces brutes réelles et celles figurant sur les baux. La surface des locaux loués au 7ème étage était de 749,06 m 2 au lieu des 860 m 2 mentionnés dans le contrat, soit une différence de 110,94 m 2 représentant 12,9 %; la surface du 6ème étage était de 396,58 m 2 au lieu des 471 m 2 mentionnés dans le bail, soit une différence de 74,42 m 2 représentant 15,8 %; la surface totale du rez-de-chaussée était de 472,17 m 2 au lieu des 528 m 2 mentionnés dans le contrat, soit une différence de 55,83 m 2 représentant 10,57 %. Selon l'architecte, la différence entre la surface réelle et la surface indiquée dans le bail s'expliquait soit par la prise en compte de m 2 communs fictifs dans les m 2 bruts réels indiqués dans le contrat, soit par une erreur de calcul. Par courrier du 19 septembre 2018, la locataire a fait part à la régie des différences de surfaces constatées, ayant entraîné, selon elle, le paiement de loyers et charges excessifs. Tout en réservant la question du dol ou de l'erreur essentielle, elle a sollicité de la régie qu'elle lui soumette une proposition de dédommagement pour le passé et une adaptation des loyers et charges pour le futur. La régie a refusé d'entrer en matière, au motif que l'architecte mandaté par la locataire avait probablement calculé les surfaces sur des bases différentes de celles prévues par les contrats, en omettant les surfaces communes, lesquelles étaient réparties proportionnellement à la surface louée. A.f. A partir de décembre 2018, la banque a payé des loyers réduits de 25 % de son propre chef. La bailleresse a introduit des poursuites à l'encontre de la locataire et des commandements de payer ont été notifiés à celle-ci pour les parts impayées de loyer des mois de décembre 2018 à juillet 2019. A la suite des oppositions formées par la locataire, la bailleresse a introduit des requêtes en mainlevée provisoire auprès du Tribunal de première instance du canton de Genève les 12 mars, 28 mai, 1 er juillet et 28 août 2019.