Citation: 4A_397/2013 E. 4.2

4.2. La recourante ne conteste pas que le bailleur doit collaborer à la manifestation de la vérité en produisant les pièces nécessaires pour le calcul de rendement; à défaut, le juge peut généralement déduire sans arbitraire que le bailleur n'avait pas de motif de congé valable (cf. ATF 120 II 105 consid. 3c in fine; arrêts 4A_ 345/2007 du 8 janvier 2008 consid. 2.4.3; 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.3, in SJ 2006 I 34). En l'occurrence, pour prouver les amortissements allégués, la recourante a fourni un relevé informatique d'une page, daté du 15 décembre 2011, qui recense l'évolution décroissante de divers "financements" jusqu'au 31 août 2010 et liste les intérêts trimestriels perçus sur ces dettes décroissantes (pièce 11 déf., bordereau du 16 décembre 2011). Dans un considérant théorique, la cour d'appel a souligné, référence doctrinale à l'appui, que pour le calcul de rendement, le bailleur doit produire "les documents comptables eux-mêmes, certifiés conformes", et "pas seulement des tableaux chiffrés établis après la naissance du litige, pour les besoins de la cause" (arrêt attaqué, p. 10 et la réf. à David Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 428). A l'instar des premiers juges, elle a conclu que la pièce 11 était dépourvue de force probante. Ce faisant, la cour a procédé à une appréciation des preuves, de sorte que le droit à la preuve n'est pas en cause. Cette appréciation est exempte d'arbitraire (sur cette notion, cf. par ex. ATF 137 I 1 consid. 2.4 et 136 III 552 consid. 4.2). En effet, il n'est pas insoutenable de nier toute force probante à une telle pièce, dont on ignore qui l'a établie et sur quelle base (jgt de 1ère instance, p. 6 in fine ). L'on ne dispose ainsi d'aucune assurance que ce récapitulatif, daté du jour précédant sa production au tribunal, a été établi par une personne digne de foi sur la base de pièces justificatives. Rien n'indique qu'il s'agisse de l'extrait d'un fichier informatique utilisé pour la tenue d'une comptabilité enregistrant chaque opération sur la base d'une pièce justificative. C'est dans ce sens qu'il faut comprendre l'exigence de documents comptables "certifiés conformes". Enfin, l'argument selon lequel les locataires n'ont pas pu prouver l'inexactitude de la pièce produite n'est pas pertinent; ils n'avaient pas à le faire, dès lors que celle-ci était dépourvue de force probante.