Citation: 1P.116/2006 19.06.2006 E. 3

3.1 In den achtziger Jahren wurde die ursprünglich knapp 20'000 m2 grosse Parzelle Nr. 1'100 nach dem Gestaltungsplan "Hansmatt Nordost" vom 1. Februar 1982 teilweise überbaut, wobei die überbauten Teile jeweils abparzelliert wurden. Heute ist die Parz. Nr. 1'100 mit einem Tenniscenter und die Parz. Nrn. 1'123, 1'301 und 5'205 mit Mehrfamilienhäusern und die Parz. Nr. 1'160 mit Gewerbefläche überbaut. Die Parz. Nr. 1'132 ist unüberbaut. Nach aktueller Zonenordnung liegen die Parz. Nrn. 1'123, 1'301, 5'205 und 1'132 in der Wohnzone 3 mit einer Ausnützungsziffer von 0.5. Die Parz. Nrn. 1'100 und 1'160 liegen hingegen in der Gewerbezone, für welche keine Ausnützungsbeschränkung besteht. Verwaltungsgericht und Regierungsrat sind sich insoweit einig, dass die zulässige bauliche Ausnützung einer Parzelle nur einmal beansprucht werden darf und die Parz. Nrn. 1'123, 1'301 und 5'205 massiv übernutzt sind. Uneinigkeit besteht in der streitentscheidenden Frage, ob diese Übernutzung die Parz. Nr. 1'132 belastet. 3.2 Der Regierungsrat hat in seinem Entscheid vom 29. Juni 2004 erwogen (E. 3 S. 7 ff., der Gemeinderat Stans habe am 1. Februar 1982 für die damals 19'384 m2 grosse Parz. Nr. 1'100 den Gestaltungsplan "Hansmatt Nordost" bewilligt. In der Folge seien davon die Parz. Nrn. 1'123 mit heute 2'940 m2, 1'132 mit heute 1'733 m2, Nr. 1'301 mit heute 952 m2 und Nr. 1'160 mit heute 884 m2 abparzelliert worden. Die heutige Restparzelle Nr. 1'100 und die Parz. Nr. 1'160 lägen nach geltender Zonenordnung in der Gewerbezone, für die keine Ausnützungsziffer mehr bestehe, die Parz. Nrn. 1'123, 1'132 und 1'301 in der dreigeschossigen Wohnzone (WZ3) mit einer Ausnützungsziffer von 0.5. Heute sei die Parz. Nr. 1'100 mit dem Sport- und Freizeitcenter Rex und die Parz. Nrn. 1'123 (inkl. 5'205) und 1'301 mit Wohnbauten überbaut. Die Parz. Nrn. 1'132 und 1'160 dagegen seien, abgesehen von einer nicht ausnützungsrelevanten Autoeinstellhalle, unüberbaut. Von der ursprünglich zur Verfügung stehenden anrechenbaren Grundstücksfläche von 18'171 m2 (19'384 m2 abzüglich die Strassen- und Trottoirflächen von 1'213 m2) seien nach den Baubewilligungen der Gemeinde Stans Nrn. 82, 83 und 281 vom 1. März 1982 und vom 13. Juni 1983 folgende Flächen beansprucht worden. Parz. Nr. bewilligte BGF AZ alt 0.66, beanspruchte max. 0.44 für Wohnen Fläche 1'100 5'635 m2 0.66 8'538 m2 1'123 2'725 m2 0.44 6'194 m2 (inkl. 5'205) 1'301 1'583.5 m2 0.44 3'599 m2 total 18'331m2 Auf Grund dieser Berechnung kommt der Regierungsrat zum Schluss, dass die gesamte zulässige Ausnützung des ehemaligen Gestaltungsplangebiets bereits in Anspruch genommen sei. Für eine weitere bauliche Nutzung der Parz. Nr. 1'132 stehe somit keine anrechenbare Grundfläche mehr zur Verfügung. 3.3 Das Verwaltungsgericht erwägt im angefochtenen Entscheid (E. 4 S. 13 ff.), der Regierungsrat habe § 32 des damals geltenden Bau- und Zonenreglements der Gemeinde Stans falsch angewendet, indem er fälschlicherweise davon ausgehe, dass die Ausnützungsziffer für Wohnbauten 0.44 betragen habe. Dies sei nicht richtig, die Ausnützungsziffer habe 0.66 betragen, wovon allerdings maximal 0.44 für Wohnbauten hätten genutzt werden dürfen. Es sei nicht Zweck dieser Bestimmung gewesen, diejenigen Bauherren zu bestrafen, die Wohn- und Gewerbenutzung getrennt hätten, und bei einer reinen Wohnnutzung, wie sie auf den Parz. Nrn. 1'123 (inkl. 5'205) und 1'301 realisiert worden seien, von einer zulässigen Ausnützung von bloss 0.44 auszugehen. Vielmehr sei die theoretisch noch verbleibende Nutzungsmöglichkeit von 0.22 für Gewerbebauten in die Berechnung mit einzubeziehen. Gestützt auf die Berechnungen des Gemeinderates Stans und die Festlegungen des Gestaltungsplans kommt das Verwaltungsgericht zum Schluss, die Parz. Nrn. 1'123 und 1'301 seien übernutzt. Diese Übernutzung sei jedoch zu Lasten der Parz. Nr. 1'100 erfolgt, nicht von Parz. Nr. 1'132; diese sei nach den Bestimmungen des Gestaltungsplans auch begünstigt gewesen, indem dort eine Ausnützung von 1'581 m2 Bruttogeschossfläche vorgesehen gewesen sei. Die Begünstigung der Parz. Nrn. 1'123, 1'301 und 1'132 seien somit alle zu Lasten von Parz. Nr. 1'100 erfolgt, weshalb die Folgerung des Gemeinderates nicht grundsätzlich zu beanstanden sei, dass die Parz. Nr. 1'132 entsprechend ihrer Fläche über eine anrechenbare Fläche von 1'733 m2 verfüge. Einzig in Bezug auf die Tennishalle sei dem Gemeinderat ein kleiner Fehler unterlaufen, indem er nicht berücksichtigt habe, dass das ursprüngliche Projekt Änderungen erfahren habe und effektiv 5'535 m2, nicht bloss 5'395 m2 Bruttogeschossfläche verbaut worden seien. Unter Berücksichtigung dieses Umstands kam das Verwaltungsgericht zum Ergebnis, dass für die bauliche Nutzung nach Gestaltungsplan noch 2'063 m2 Bruttogeschossfläche zur Verfügung gestanden hätte. Die der Parz. Nr. 1'132 zustehende Ausnützung sei daher für die Realisierung der bestehenden Bauten auf dem Gestaltungsplangebiet nicht angetastet worden, weshalb die Einschätzung des Gemeinderates nicht zu beanstanden sei, dass diese unbelastet sei und ohne Einschränkung nach den heute geltenden baurechtlichen Normen überbaut werden könne. 3.4 Der Beschwerdeführer bestreitet die Massgeblichkeit dieser Berechnungen. Die Folgerung, die Parz. Nr. 1'132 sei weder durch den Gestaltungsplan noch durch einen Bauzifferntransport belastet worden, sei willkürlich. Im Gestaltungsplan sei die zulässige Ausnützung für die gesamte Fläche - wozu auch die Parz. Nr. 1'132 gehöre - festgelegt worden; die mit den einzelnen Baubewilligungen beanspruchten Bruttogeschossflächen seien zu Lasten des gesamten Gestaltungsplangebiets, wozu auch die Parz. Nr. 1'132 gehöre, verbaut worden. Die Berechnung des Verwaltungsgerichts sei nicht nachvollziehbar und im Ergebnis willkürlich. Mit der Zonenplanänderung vom 19. Juni 1996 seien die Parz. Nrn. 1'123, 1'301, 1'132 und 5'205 der Wohnzone 3 mit einer Ausnützungsziffer von 0.5, der Rest des Gestaltungsplangebietes der Gewerbezone ohne Ausnützungsbeschränkung zugeteilt worden. In der Folge sei der Gestaltungsplan am 24. Juni 1996 vom Gemeinderat aufgehoben worden. Von der Gewerbezone - d.h. Parz. Nrn. 1'100 und 1'160 - ohne Ausnützungsbeschränkung könne offensichtlich ohne Willkür keine Ausnützung auf Parzellen einer benachbarten Wohnzone mit Ausnützungsbeschränkung übertragen werden. § 14 Abs. 1 Ziff. 2 der Bauverordnung von 1996 schliesse eine zonenübergreifende Ausnützungsübertragung aus. Die Parz. Nrn. 1'123, 1'301, 1'132 und 5'205 seien gesamthaft betrachtet bereits übernutzt; nach klarem, in § 11 der Bauverordnung 1996 festgeschriebenem Grundsatz dürfe die Ausnützung einer Parzelle nur einmal beansprucht werden; für die Parz. Nr. 1'132 verbleibe daher entgegen der Rechnung des Verwaltungsgerichts keine Ausnützung mehr. Dieses habe zudem seine Begründungspflicht verletzt, indem es sich zur Bedeutung von § 11 der Bauverordnung nicht geäussert habe.