Citation: BGE 128 II 74 E. 5aa

Die Schätzungskommission hat den Landwert der enteigneten Parzelle auf Fr. 500.-/m2, der Schätzer A. auf Fr. 1'200.-/m2 BGE 128 II 74 S. 81 und der Schätzer C. auf Fr. 300.-/m2 festgelegt. Keine der Schätzungen enthält Angaben über die angewendete Methode. Die Bewertung bebauten Bodens - das heisst die Festsetzung des sog. relativen Landwerts - fällt in der Regel auch nicht leicht, da die Vergleichsmethode nur unter gewissen Voraussetzungen taugen kann. Ausgehend vom Gedanken, dass der Grund und Boden letztlich nur so viel Wert aufweist, wie er an wirtschaftlicher Nutzung zulässt, wird der Landwert daher oft in Beziehung zum Nutzwert der bestehenden Überbauung gesetzt und anhand von festen Verhältniszahlen bestimmt (vgl. Schätzerlehrgang, S. 27, 112). In der schweizerischen Schätzungspraxis wird der relative Landwert seit geraumer Zeit mit Hilfe der sog. Lageklassenmethode von Wolfgang Naegeli ermittelt. Diese Methode beruht auf der durch systematische Auswertung zahlreicher Schätzungen gewonnenen Erkenntnis, dass der Wert des Landes sowohl zum Gesamtwert der Liegenschaft als auch zum Mietertrag in einer ganz bestimmten Relation stehe, die für alle Grundstücke in der gleichen Lage dieselbe sei. Naegeli unterschied 8 Lageklassen, wobei die Nummerierung oder Zahl der Klasse dem Vielfachen des Mietzinsertrages (bei einer Bruttorendite von 6%) gegenüber dem Landwert entspricht. Die Grundstücke sind nach einem Bewertungsschlüssel einer dieser Klassen bzw. einer Zwischenstufe zuzuweisen. Der Landwertanteil am Gesamtwert der Liegenschaft bestimmt sich nach dem Faktor 6,25 (Lageklasse 1: 6,25%, Lageklasse 2: 12,5% usw.) und erreicht in der Lageklasse 8 die Maximalhöhe von 50% (vgl. WOLFGANG NAEGELI, Die Wertberechnung des Baulandes, Zürich 1958, S. 11 ff.; derselbe, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 1. Aufl. 1975, S. 39 ff.). Diese prozentuale Aufteilung hielt jedoch der rasanten Entwicklung auf dem Bodenmarkt in den achtziger Jahren nicht mehr stand. Da sich die Bodenpreise im Kanton Zürich zwischen 1980 und 1990 verfünffachten und der Zinsfuss für erste Hypotheken auf 6% und höher stieg, ist die Prozentaufteilung Bauwert zu Landwert in der jüngsten Auflage des zitierten Handbuches überarbeitet worden (vgl. NAEGELI/WENGER, a.a.O., S. 44 f., 270 f.). Inzwischen haben auch verschiedene Fachorganisationen eigene Lageklassenschlüssel und Landwertanteil-Tabellen erstellt (vgl. die Liste im Schätzerlehrgang S. 63 und Tabellen S. 64 ff.; Schätzerhandbuch Tabellen 9-11). Diese neueren Tabellen weisen mehr als 8 (in der Regel 10) Lageklassen auf. Ausserdem wird empfohlen, den Landwert dem Neuwert der Bauten gegenüberzustellen, während in der neusten Auflage des "Liegenschaftenschätzers" von BGE 128 II 74 S. 82 NAEGELI/WENGER aus dem Jahre 1997 immer noch der Zeitwert der Bauten als massgebend bezeichnet wird (vgl. Schätzerhandbuch Tabellen 10 und 11; Schätzerlehrgang S. 112 ff.; NAEGELI/WENGER, a.a.O., S. 47, 143 ff.).