Citation: 4A_390/2009 20.10.2009 E. A

Le 15 août 1996, W.________ (le bailleur) a loué un terrain à Y.________ (le locataire) à compter du 1er septembre 1996, pour un loyer annuel de 60'000 fr. L'art. 3 du contrat prévoyait que "la location a pour but la mise à disposition en faveur du locataire du terrain nécessaire à l'exploitation de son entreprise (...)" et qu'"une construction légère, démontable (container-bureau) pourra être établie sur le bien-fonds loué". Par ailleurs, l'art. 4 al. 1 de l'accord disposait que "le terrain est remis dans son état actuel" (al. 1); l'art. 1 al. 2 précisait à cet égard que "ce terrain est bien connu du locataire qui n'en demande pas de plus ample désignation, renonçant d'ores et déjà à toute réclamation ultérieure, tant sur sa contenance que sur sa disposition"; l'art. 4 al. 1 se poursuivait de la manière suivante: "le locataire supportera tous les frais d'aménagement futurs éventuels (nivellement, remblais, clôture, etc.)". Préalablement à la signature du contrat de bail, le locataire avait entrepris de nombreuses démarches, en vue notamment de l'aménagement et de l'équipement de la parcelle. C'est ainsi que le 23 mai 1996, il avait déposé à l'autorité compétente une demande d'autorisation de construire ayant pour objet la réalisation de clôture, portail, bureaux préfabriqués modulaires. L'organisme devenu X.________ avait reçu copie de ladite demande et l'avait préavisée favorablement le 11 juillet 1996; l'autorisation de construire a été délivrée le 6 novembre 1996; dans le cadre des pourparlers précontractuels, le locataire avait indiqué qu'il envisageait d'effectuer les travaux d'équipement de la chose louée en deux étapes, la première selon la demande du 23 mai 1996 et la seconde par la construction d'un bâtiment "d'une certaine importance". Celui-ci n'a finalement pas procédé à la réalisation des bureaux préfabriqués modulaires visés dans l'autorisation de construire, en raison de leur prix trop élevé, allégué à 250'000 fr. Les autres travaux ont en revanche été exécutés par le locataire, pour un montant qui s'élèverait à 873'112 fr., selon expertise privée réalisée par un architecte mandaté par celui-ci. En raison d'un défaut de paiement du loyer, le bailleur a résilié le contrat de bail pour le 31 juillet 1999. Le locataire a libéré la chose louée le 8 juin 2000.