Citation: 4C.358/2001 20.02.2002 E. 3

3.- a) Die Klägerin bestreitet, dass sie sich im Zusammenhang mit der Kündigung missbräuchlich verhalten habe. Alle Mieter der Liegenschaft Y.________ 41 seien bereits mit Schreiben vom 28. Oktober 1997 über Dauer, Umfang und Art der Bauarbeiten informiert worden. Neu sei den Mietern im Schreiben vom 3. März 1998 einzig der Eigenbedarf der Klägerin noch schriftlich angemeldet worden. Die Zeitspanne von einem Monat bis zur Aufnahme der Bauarbeiten am 1. April 1998 sei für den Beklagten ausreichend lang gewesen, um zu entscheiden, ob er den Umbau in Kauf nehmen oder aber das Mietverhältnis kündigen wolle. b) Mit diesen Vorbringen verkennt die Klägerin die Vorschrift von Art. 260 OR. Der Vermieter kann danach Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache nur vornehmen, wenn sie für den Mieter zumutbar sind und wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt ist (Art. 260 Abs. 1 OR). Das Gesetz geht davon aus, dass Erneuerungs- und Änderungsarbeiten, wenn sie während eines laufenden Mietverhältnisses durchgeführt werden, für den Mieter zu erheblichen Unannehmlichkeiten führen können. Es konkretisiert den Grundsatz von Treu und Glauben in dem Sinne, dass der Vermieter möglichst schonend vorgehen muss (Botschaft des Bundesrates zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I S. 1439). Er muss daher bei der Ausführung der Arbeiten auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen und dem Mieter steht gegebenenfalls ein Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses und auf Schadenersatz zu (Art. 260 Abs. 2 OR). Eine besondere Rücksichtnahme ist gegenüber dem Mieter im gekündigten Mietverhältnis geboten. Dieser braucht Erneuerungen und Änderungen während des auslaufenden Mietverhältnisses überhaupt nicht hinzunehmen. Von der Mieterschaft kann nicht erwartet werden, dass sie Umbauarbeiten erduldet, aus denen sie keinen Nutzen mehr ziehen kann (Botschaft, a.a.O., BBl 1985 I S. 1439; Higi, Zürcher-Kommentar, N. 46 zu Art. 260 OR; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2. A., N. 34 zu Art. 260-260a OR; Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, 4. A., S. 182 Ziff. 3.3). Aufgrund der Zweckbestimmung von Art. 260 Abs. 1 OR ist der Vermieter einerseits gehalten, geplante Änderungen oder Erneuerungen frühzeitig anzukündigen, damit der Mieter allenfalls die Möglichkeit hat, das Mietverhältnis aufzulösen, wenn er damit nicht einverstanden ist (SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 34 und 42 zu Art. 260-260a OR). Andererseits kann der Vermieter, der das laufende Mietverhältnis in naher Zukunft kündigen will, einen Umbau nicht realisieren bevor er dem Mieter die Kündigung erklärt und das Ende der Kündigungsfrist abgewartet hat. Dem Mieter die mit den Bauarbeiten verbundenen Inkonvenienzen zuzumuten und ihm nach Abschluss derselben die Kündigung auszusprechen, steht zwar im Einklang mit dem Wortlaut des Art. 260 Abs. 1 OR, widerspricht aber dem Sinn und Zweck der Bestimmung und stellt daher eine Umgehung der darin getroffenen Regelung dar. Daran ändert es auch nichts, wenn der Vermieter dem Mieter die Kündigungsabsicht schon vor dem Beginn der Bauarbeiten mitteilt, sofern er ihm damit nicht ausreichend Zeit belässt, um über eine zeitlich beschränkte Fortsetzung eines mit erheblichen Inkonvenienzen belasteten Mietverhältnisses zu entscheiden und ablehnendenfalls dasselbe zu kündigen und vor Beginn der Bauarbeiten zu beenden. Diese Zeit räumte die Klägerin dem Beklagten in Anbetracht des per 1. April 1998 vorgesehenen Beginns der Bauarbeiten nicht ein, indem sie ihm ihre Kündigungsabsicht am 3. März 1998 mitteilte. Sie kündigte dem Beklagten das Mietverhältnis sodann nach Durchführung der Bauarbeiten, die sich nach den Feststellungen der Vorinstanz über rund ein Jahr statt, wie im Schreiben vom 28. Oktober 1997 angekündigt, über sechs Monate erstreckt und für den Beklagten erhebliche Unannehmlichkeiten bewirkten hatten. Damit hat sie das in Art. 260 Abs. 1 OR verankerte Verbot, Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache während des gekündigten Mietverhältnisses durchzuführen, umgangen und das Gebot von Treu und Glauben verletzt. c) Die Klägerin macht geltend, die im Vergleich vom 24. November 1998 vereinbarte Entschädigungssumme von Fr. 7'000.-- sei vor dem Hintergrund der "vorprogrammierten Kündigung" vereinbart worden. Dem Vergleich ist indessen in keiner Weise zu entnehmen, dass mit der Vergleichssumme von Fr. 7'000.-- nicht nur die sich über einen längeren Zeitraum erstreckenden Inkonvenienzen im Gebrauch der Mietsache abgegolten wurden, sondern auch das Recht auf eine missbräuchliche Kündigung erkauft wurde. Die Vorinstanz hielt zutreffend fest, die Klägerin könne nicht ernsthaft annehmen, dass die vom Beklagten erduldeten Unannehmlichkeiten mit der Vergleichssumme auch für den Fall einer nicht lange nach Abschluss der Sanierungsarbeiten ausgesprochenen Kündigung abgegolten seien.