Citation: 4A_644/2018 E. A

A.________ SA (ci-après: la fermière ou la demanderesse), dont U.________ est administratrice unique avec pouvoir de signature individuelle, a pour but l'exploitation de pépinières et la commercialisation de tous produits horticoles. Le 12 juillet 1996, A.________ SA, alors dénommée M.________ SA, en formation a conclu avec X.________, propriétaire des parcelles nos 1, 2 et 3 de la Commune de V.________, une convention aux termes de laquelle celui-ci remettait à celle-là son entreprise de pépiniériste avec effet au 1er juillet 1996. La remise comprenait, en substance et sous réserve de quelques exceptions, la location des terrains et bâtiments sis sur les parcelles précitées, la vente des plantations en pleine terre, la mise à disposition du matériel d'arrosage et des tunnels, ainsi que la clientèle et le fonds de commerce. Le bail était conclu pour douze ans et, faute de résiliation dans un délai de quatre ans, était reconduit pour quatre ans et ainsi de suite. Le loyer annuel s'élevait à 58'010 fr. La convention prévoyait la possibilité pour la fermière de construire une serre d'environ 600 m2 sur la parcelle no 3, par ses soins et à ses frais, un droit de superficie de douze ans inscrit au registre foncier lui étant concédé gratuitement à cet effet. Le 15 septembre 1998, X.________ et l'Etat de Vaud ont signé une convention intitulée " charge foncière ", d'où il ressort que le permis de construire une serre sur la parcelle no 3 était soumis à la constitution d'une charge foncière au bénéfice de l'Etat de Vaud pour une durée de trente ans. La charge foncière ainsi constituée a pour objet le " maintien d'usage du bien-fonds et des constructions à des fins de production principalement en relation directe avec le sol ". Par convention des 13 octobre et 10 novembre 1998, X.________ a constitué une servitude personnelle de superficie en faveur de la fermière grevant la parcelle no 3. A teneur de ce document, le superficiaire, à savoir la fermière, était autorisé à construire et à maintenir une serre horticole sur la surface grevée, afin d'y poursuivre et d'y développer ses activités. Le droit de superficie entrait en vigueur dès l'inscription de la servitude au registre foncier et durait jusqu'au 30 juin 2010. A son expiration, le superficiaire avait droit à une indemnité égale à la valeur d'expertise de la construction, le superficiant conservant la faculté d'exiger la remise des lieux dans leur état antérieur, soit la démolition de la construction aux frais du superficiaire. Le 7 juin 2006, U.________ a manifesté son intérêt pour acquérir la parcelle no 3. X.________ lui a cependant opposé un refus. Le 24 juin 2008, X.________ et sa fille, X.A.________, qui a reçu en donation de son père la parcelle no 2, ont résilié le bail à ferme les liant à la fermière pour le 30 juin 2012.