Citation: 4C.266/2002 02.04.2003 E. 4

Con i due gravami l'attrice eccepisce la nullità delle disdette notificatele dai due convenuti siccome inviate separatamente e limitate alla singola particella da loro acquistata. 4.1 A suo modo di vedere, infatti, mediante l'aggiudicazione, il rapporto di locazione è passato ai due acquirenti, che sono così diventati - insieme - nuovi locatori. A ragione. 4.1.1 Stando a quanto accertato nella sentenza impugnata, l'accordo stipulato il 15 dicembre 1995 da D.________ con l'attrice concerneva l'intero complesso immobiliare E.________, situato sulle part. n. 364 e n. 369 RFD di X.________, per il quale l'attrice pagava una pigione globale di fr. 3'500.-- mensili. Sebbene l'oggetto di tale pattuizione fosse per sua natura divisibile - prova ne sia anche il fatto che le particelle sono poi state vendute separatamente - le parti, sottoscrivendo un solo documento e fissando una sola pigione, hanno chiaramente voluto un unico contratto di locazione e non due connessi. Nessuno ha d'altro canto mai sostenuto il contrario. 4.1.2 Dai giudizi impugnati emerge che i convenuti si sono aggiudicati la proprietà delle rispettive particelle in occasione della vendita ai pubblici incanti tenutasi il 7 aprile 2000, con doppio turno d'asta e senza aggravio del contratto di locazione. Orbene, nella DTF 128 III 82 consid. 2a il Tribunale federale ha avuto modo di confermare la giurisprudenza inaugurata nella DTF 125 III 123, giusta la quale con il doppio turno d'asta previsto dall'art. 142 LEF i contratti di locazione esistenti - così come quelli d'affitto (DTF 124 III 37 segg.) - non vengono sciolti bensì automaticamente trasferiti all'aggiudicatario in applicazione dell'art. 261 CO, il quale può disdirli per la successiva scadenza legale, a prescindere dall'urgente bisogno personale. L'art. 261 CO prevede il trasferimento del contratto di locazione all'acquirente del fondo, senza modifiche (Higi in: Zürcher Kommentar, n. 22 ad art. 261-261a CO; SVIT-Kommentar, Schweizerisches Mietrecht, 2a ed. Zurigo 1998, n. 9. ad art. 261-261a CO). L'aggiudicazione delle particelle a due persone diverse non provoca pertanto l'automatica scissione del contratto di locazione originario, unico, in due contratti diversi e separati. In altre parole, mediante l'aggiudicazione i due convenuti non hanno acquisito soltanto la proprietà delle rispettive particelle, ai sensi dell'art. 656 cpv. 2 CC, ma anche la qualità di parte locatrice nel contratto di locazione stipulato il 15 dicembre 1995. 4.2 Come rettamente sostenuto dall'attrice, mediante il trasferimento a due soggetti giuridici diversi, il contratto di locazione è dunque divenuto "comune" per legge. Un contratto di locazione si dice "comune" quando almeno una delle parti contraenti (locatore o conduttore) è composta da una pluralità di persone (Higi, op. cit., n. 98 e 103 ad Vorbemerkungen zu art. 253-274g CO; Roger Weber, Der gemeinsame Mietvertrag, Zurigo 1993, pag. 88; Hans Schmid, Der gemeinsame Mietvertrag, in: SJZ 87/1991 pag. 349). 4.2.1 Il contratto comune è caratterizzato dall'esistenza di una relazione contrattuale esterna (locatore - conduttore) cui si aggiunge una relazione interna, che riguarda specificatamente la pluralità delle persone che insieme formano una delle parti contrattuali (Higi, op. cit., n. 105 segg. ad Vorbemerkungen zu art. 253-274g CO), in casu i due convenuti. L'esercizio dei diritti formatori, quale appunto quello di disdire il contratto, dipende dal tipo di relazione, interna, che esiste fra le persone che compongono la parte locatrice (Higi, op. cit., n. 117 ad Vorbemerkungen zu art. 253-274g CO; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 412). 4.2.2 Nella fattispecie in rassegna, la relazione che lega i due convenuti è assimilabile alla società semplice (art. 530 segg. CO); mediante l'acquisizione dei fondi oggetto del contratto di locazione essi si sono infatti uniti nel ruolo di parte locatrice, con tutti i diritti e gli obblighi che ne derivano. La decisione di disdire il contratto doveva pertanto essere presa all'unanimità e comunicata all'attrice da loro stessi oppure da un rappresentante da loro designato (Lachat, op. cit., pag. 412; Higi, op. cit. n. 117 ad Vorbemerkungen zu art. 253-274g CO; Corboz, La nullité du congé dans le nouveau droit du bail, in: Cahiers du bail 1994 pag. 33 segg. in particolare pag. 49 seg.). In altre parole, il diritto di rescindere il rapporto di locazione andava esercitato da entrambi gli aggiudicatari, di principio insieme, la relazione giuridica creata dal contratto comune potendo essere sciolta unicamente in una volta sola e nei confronti di tutte le parti (cfr. anche sentenza inc. 4C.331/1993 del 20 giugno 1994 pubblicata in SJ 1995 pag. 53 segg. consid. 5-7). 4.3 Chiamato recentemente a pronunciarsi su di una fattispecie simile, il Tribunale federale, sulla scorta dei principi appena esposti, ha dichiarato nulla la disdetta notificata all'attrice da un solo colocatore limitatamente alle particelle da lui acquistate (cfr. sentenza inc. 4C.6/2002 del 10 settembre 2002). Contrariamente a quanto asserisce l'attrice, la controversia in esame presenta delle differenze significative. In concreto, ambedue i proprietari hanno infatti espresso chiaramente la volontà di rescindere il rapporto di locazione; il requisito della decisione unanime è quindi adempiuto. Ciascuno di loro ha inoltre provveduto a notificare la propria decisione all'attrice: B.________ ha inviato una prima disdetta il 9 giugno 2000 e una seconda il 14 settembre seguente, con effetto al 29 marzo 2001; dal canto suo C.________ - dopo aver comunicato all'attrice, il 9 giugno 2000, di non essere intenzionato a proseguire nel contratto stipulato il 15 dicembre 1995 con D.________ - ha spedito una regolare disdetta il 14 settembre 2000, con effetto al 29 marzo 2001. L'attrice è stata dunque sufficientemente informata da entrambi i locatori della loro decisione di porre fine al contratto di locazione con effetto al 29 marzo 2001. È vero che i convenuti, nei rispettivi formulari, hanno omesso di indicare che la disdetta concerneva l'intero rapporto, limitandosi a menzionare la particella di loro spettanza. Dichiarare le due disdette nulle per questo motivo - come pretende l'attrice - costituirebbe un formalismo eccessivo. Dalla combinazione delle due disdette emerge infatti, inequivocabile, l'intenzione dei colocatori di porre fine all'intero rapporto di locazione. 4.4 Ne discende che il rapporto di locazione è stato validamente disdetto con effetto al 29 marzo 2001, così come ritenuto nelle sentenze impugnate. Su questo punto i ricorsi per riforma vanno pertanto respinti.