Citation: 4A_270/2008 01.10.2008 E. A

X.________, architecte, était l'un des copropriétaires d'un immeuble, à Genève. Il a établi un projet d'aménagement du sous-sol de ce bâtiment en parking. Afin de réduire les risques de refus des autorisations nécessaires, son idée était d'agir en deux temps: demander tout d'abord une autorisation de construire pour l'excavation du sous-sol et la création d'un dépôt ou de caves, puis, une fois ces travaux terminés, solliciter un changement d'affectation du dépôt en parking. En avril 1985, X.________ a obtenu la première autorisation. Les autres copropriétaires ont refusé de prendre en charge le coût des travaux, car ils doutaient que le parking puisse être finalement autorisé. X.________ a alors décidé de financer lui-même les travaux d'excavation et d'aménagement du sous-sol en dépôt, lesquels se sont déroulés entre 1988 et 1990. En octobre 1988, X.________ a vendu un appartement de l'immeuble précité à A.________, administrateur de fiduciaire. Par demande du 10 juillet 1990, X.________ a ouvert action contre les autres copropriétaires, dont A.________, afin d'obtenir une indemnité pour les travaux exécutés sur le fonds commun. Le 11 juillet 1990, il a établi, à l'attention de A.________, un document certifiant qu'il avait été obligé de l'assigner en justice pour des raisons purement formelles; il précisait que «conformément à [leurs] accords verbaux», il s'engageait à «ne pas réclamer à A.________ une quelconque indemnité, sous quelque forme que ce soit, en général et en particulier comme mentionné aux pages 10, 11 et 12» de sa demande. Dans une lettre du 3 septembre 1990 se référant au document du 11 juillet 1990, A.________ a confirmé à X.________ qu'il lui cédait, à titre gratuit, un droit de jouissance exclusif sur les surfaces en sous-sol dont il était propriétaire; cette jouissance devait s'exercer jusqu'au jour où, conformément à leurs accords, il pourrait «exercer [son] droit d'achat d'un parking, dans le cas où celui-ci serait autorisé». Par jugement du 16 décembre 1993, le Tribunal de première instance du canton de Genève a fixé à 600'000 fr. l'indemnité à laquelle X.________ pouvait prétendre sur la base de l'art. 672 CC. A.________ a été condamné à payer au demandeur un montant de 147'000 fr. avec intérêts à 5 % dès le 10 juillet 1990; il pouvait requérir en outre la constitution en sa faveur d'une servitude de passage le long d'un couloir annexé à la propriété de X.________ moyennant paiement d'une indemnité fixée à 3'127 fr.; le tiers des dépens, comprenant une indemnité de procédure de 30'000 fr., a été mis à la charge de A.________. Ce jugement a été exécuté par les copropriétaires assignés en justice, sauf A.________. Le 1er avril 1999, ce dernier a vendu à Y.________ ses parts de copropriété de l'immeuble, qui portaient sur un appartement et une cave en sous-sol. Dans un chapitre de l'acte notarié intitulé «Engagement de l'acquéreur», Y.________ reconnaît avoir reçu de A.________ copie du jugement du 16 décembre 1993 ainsi que des conventions passées avec X.________ au sujet de la création d'un garage, soit les engagements des 11 juillet et 3 septembre 1990 et les plans du garage. Il est stipulé que, dès que X.________ aura obtenu l'autorisation de transformer les locaux communs en garage, Y.________ s'engage à «acquérir deux places de parking pour voitures au prix de revient, et ce sur la base des justificatifs fournis par X.________, mais pour un montant maximum de 250'000 fr.»; si ce prix est dépassé, A.________ prendra à sa charge le surplus. Au cas où le changement d'affectation ne serait pas réalisé, le contrat prévoit que A.________ relèvera Y.________ de toute demande ou prétention de X.________ concernant le dépôt; dans cette éventualité, Y.________ renoncera par ailleurs à l'usage du dépôt et le laissera à la libre disposition de X.________. Enfin, l'acquéreur s'engageait à ne pas s'opposer à la transformation des locaux communs en parkings, tant devant l'assemblée des copropriétaires que lors de la procédure d'autorisation de construire. Lors de l'assemblée générale du 31 mai 2000, les copropriétaires ont octroyé à X.________ un délai de quinze jours pour accepter le mandat d'architecte qu'ils étaient prêts à lui confier en vue de la transformation des sous-sols en garage. L'architecte a accepté le mandat, tout en réservant les droits qu'il entendait faire valoir pour les travaux «effectués dans le garage». Les copropriétaires lui ont alors fixé un délai au 31 août 2000 pour établir le dossier à l'appui de la requête d'autorisation de construire définitive ainsi qu'un budget. X.________ n'a pas donné suite à cette demande. En revanche, le 4 octobre 2000, il a informé les autres copropriétaires qu'il s'opposerait à tout changement d'affectation jusqu'au remboursement du solde de 135'000 fr. lié aux travaux effectués en vue de la réalisation du garage. Le 25 octobre 2000, les copropriétaires ont refusé d'entrer en matière sur les prétentions de X.________; ils ont décidé par ailleurs de recourir aux services d'un autre mandataire pour les démarches liées à l'obtention de l'autorisation de construire un garage. Le 30 septembre 2002, X.________ a vendu son lot de copropriété aux époux B.________. Il affirme avoir toutefois conservé ses droits sur les locaux communs situés au sous-sol de l'immeuble. Par courrier du 20 décembre 2002, l'architecte a réclamé à Y.________ un montant de 301'002 fr., correspondant au capital figurant dans le jugement du 16 décembre 1993 (147'000 fr.), aux intérêts y afférents (91'875 fr.), au coût de la servitude (3'127 fr.), à la participation aux dépens (10'000 fr.) ainsi qu'à une part des frais supplémentaires (49'000 fr.). Sur ce dernier point, X.________ faisait valoir que la somme de 600'000 fr. retenue dans le jugement précité ne concernait que la valeur du dépôt et que, si on incluait le coût réel des travaux, la valeur de l'objet en tant que garage s'élevait à 800'000 fr.; la prétention de 49'000 fr. correspondait ainsi à la différence de 200'000 fr. entre ces deux valeurs, multipliée par la quote-part de 245 millièmes de Y.________. Ce dernier n'a pas réagi à la lettre de X.________. Par la suite, celui-ci a, par deux fois, fait notifier à Y.________ un commandement de payer la somme de 250'000 fr. plus intérêts; le poursuivi a formé opposition totale. Le 27 février 2004, Y.________ a donné ses parts de copropriété à son épouse, A.Y.________. Le 5 janvier 2005, les copropriétaires ont obtenu, par l'intermédiaire de l'architecte C.________, l'autorisation d'aménager un parking dans le sous-sol de l'immeuble. Le coût des travaux s'élevait à 89'739 fr.60; ce montant incluait notamment l'établissement de plans, divers travaux d'aménagement, des travaux d'électricité et de serrurerie, la peinture des sols, murs et plafonds, le traçage et le marquage des cases, la pose de panneaux et les honoraires de l'architecte. Ce montant a été réparti entre les copropriétaires en fonction de leurs parts, de la répartition des six cases et de leur facilité d'accès. Le calcul se fondait par ailleurs sur le prix total des travaux entrepris par X.________, fixé à 690'000 fr.