Citation: 4C.240/2001 26.11.2001 E. 3

3.-Für den Fall, dass die Erstreckung des Mietverhältnisses nicht prinzipiell ausgeschlossen sein sollte, macht die Klägerin geltend, dass im vorliegenden Fall die Voraussetzungen für eine erstmalige Erstreckung des Mietverhältnisses von zwei Jahren nicht erfüllt seien. a) Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wären. Bei der Interessenabwägung hat die zuständige Behörde die in Art. 272 Abs. 2 lit. a bis e OR beispielhaft aufgezählten Umstände zu berücksichtigen. In einem ersten Schritt ist zu prüfen, ob die Kündigung für den Mieter überhaupt eine Härte darstellt. Eine solche Härte liegt bei einem objektiv nachvollziehbaren Betroffensein des Mieters vor, welches das übliche Mass der Unannehmlichkeit übersteigt, welche eine Kündigung stets mit sich bringt (Higi, a.a.O., N. 84 zu Art. 272 OR). In einem zweiten Schritt ist sodann zu prüfen, ob diese Härte nicht durch die höher einzustufenden Vermieterinteressen gerechtfertigt werden. In diesem Zusammenhang ist abzuwägen zwischen der Härte für den Mieter und den Interessen des Vermieters. Ein Anspruch auf Erstreckung besteht daher nur dann, wenn die Härtegründe die Interessen des Vermieters an der termingerechten Rückgabe überwiegen (Higi, a.a.O., N. 107 ff. u Art. 272 OR). b) Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz zutreffend festgehalten, dass die Kündigung für die Beklagte eine Härte bedeutet. Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz sucht die Beklagte ein neues Mietobjekt mit einer Raumhöhe von mindestens 7 Metern, wobei die Räume Gewichten von über 100 Tonnen stand halten müssen. Weiter weist die Vorinstanz darauf hin, dass am neuen Produktionsstandort zunächst öffentlich-rechtliche Bewilligungen einzuholen seien - sofern diese nicht vom bisherigen Standort übernommen werden könnten -, wobei die dafür erforderliche Verfahrensdauer zu berücksichtigen sei. Unter diesen Umständen ist offenkundig, dass die Kündigung für die Beklagten insofern eine Härte darstellt, als diese wegen ihrer Bedürfnisse - erforderliche Dimension und Statik eines möglichen Mietobjektes - durch die Kündigung in einer Art betroffen ist, die das übliche Mass der Unannehmlichkeit bei Kündigungen von Geschäftsmieten übersteigt. Zutreffend führt das Handelsgericht denn auch aus, dass angesichts der erforderlichen Besonderheiten eines geeigneten Mietobjektes von einer Härte für die Beklagte auszugehen sei, obwohl in der fraglichen Region offenbar Geschäftsräume frei stehen. c) Damit stellt sich die Frage, ob diese Härte höher einzustufen ist als das Interesse der Klägerin an der termingerechten Rückgabe des Mietobjektes. Das Interesse der Klägerin besteht in erster Linie darin, nach dem Auszug der Beklagten die Liegenschaft besser verkaufen und dadurch ihre Verluste als vormalige Grundpfandgläubigerin verringern zu können. Dieses finanzielle Interesse ist zwar zu berücksichtigen, aber nicht allzu hoch einzustufen. Die Klägerin hat nämlich allfällige Verluste, die sie durch (zu) grosszügige Kreditvergaben erlitten hat, in erster Linie selbst zu verantworten. Zwar hat sie ein berechtigtes Interesse daran, ihre Verluste in Grenzen zu halten, doch darf dies nicht zu Lasten des Mieters gehen, bei dem die Kündigung eine Härte zur Folge hat. Weiter macht die Klägerin geltend, dass die Mietverhältnisse mit den übrigen Mietern unterdessen aufgelöst worden seien, so dass das Grundstück "grösstenteils" leer stehe. Mit dieser Behauptung setzt sie sich insofern in Widerspruch zur Vorinstanz, als diese verbindlich festgestellt hatte, dass die Beklagte den grössten Teil der Liegenschaft für ihren Betrieb benötige. Die Klägerin ist daher mit ihrer gegenteiligen Behauptung, die Liegenschaft steht "grösstenteils" leer, nicht zu hören (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG). Wenn aber davon auszugehen ist, dass nur ein kleiner Teil der Liegenschaft leer steht, und nicht ausgeschlossen werden kann, dass dieser Teil für eineÜbergangzeit bis zum definitiven Auszug der Beklagten wieder vermietet werden kann, ist auch diesbezüglich das Vermieterinteresse nicht allzu hoch einzustufen. d)In Würdigung aller Umstände und der beidseitigen Interessen hat die Vorinstanz das ihr zustehende Ermessen nicht überschritten, indem es auf eine erstmalige Erstreckung des Mietverhältnisses um zwei Jahre erkannt hat.