Citation: 4C.5/2004 16.03.2004 E. A

Depuis octobre 1993, A.________ loue à B.________ une villa située dans le canton de Genève, dans un quartier particulièrement tranquille et favorisé, avec vue sur le lac Léman. Il s'agit d'une importante maison de maître, construite au 18ème siècle, comportant 14 pièces réparties sur quatre niveaux d'une surface au sol de 214 m2 environ, véranda non comprise, avec 2 garages. La demeure est agrémentée d'une cour et entourée d'un jardin bien entretenu de 2000 m2 environ, planté d'arbres centenaires. La cuisine, la buanderie et les autres commodités se trouvent au rez-de-chaussée et au sous-sol. Le rez-de-chaussée possède en outre trois vastes salles de réception pourvues de beaux parquets, de murs et de plafonds à moulures, ainsi que d'une véranda avec un accès direct au jardin. Les pièces habitables, de grande dimension, se répartissent aux étages. On y comptait deux salles de bains en début de bail. Cette villa servait précédemment de résidence à l'Ambassadeur X.________. La propriété a en outre été décrite dans l'ouvrage "Maisons de campagne genevoises du 18ème siècle" paru en 2001. Conclu pour une durée initiale de 5 ans, du 1er octobre 1993 au 30 septembre 1998, le contrat de bail liant les parties se renouvelle depuis lors tacitement d'année en année. Le préavis de résiliation est de six mois. Le loyer annuel, charges non comprises, se montait au 1er octobre 1993 à 132'000 fr. par an, soit 11'000 fr. par mois. En début de bail, l'état d'entretien de la maison laissait à désirer : en particulier, les installations sanitaires et électriques étaient à refaire, de même que les peintures intérieures, celles des volets, des fenêtres et des balustrades. Les pièces du rez-de-chaussée étaient en revanche en bon état, sous réserve de la réfection de certaines parties du plancher. Le locataire s'est chargé de l'exécution des travaux de remise en état de la villa, qui lui ont coûté, selon ses explications, 2'300'000 fr. Parmi les divers travaux de réfection et d'aménagement effectués, les canalisations, ainsi que les installations sanitaires et électriques ont été refaites. A.________ a également transformé complètement les combles, en y créant des chambres et des salles de bains supplémentaires. Il a procédé à divers autres aménagements des lieux, tels le déplacement d'une cheminée, la création d'une ouverture et d'un jacuzzi, etc., améliorant de la sorte l'agencement et le confort de la maison. Les parties ont passé un accord au sujet du financement des travaux. B.________ a participé aux frais de ceux-ci à hauteur de 100'000 fr. Il a dispensé A.________ du paiement du premier mois de location et il lui a également accordé une baisse de loyer de 3'125 fr. par mois pour la durée du bail conclu pour cinq ans, conformément à l'art. 4 de l'annexe au contrat de bail. Cette clause stipulait qu'en raison de la prise en charge par le locataire des travaux de réfection et de convenances, le montant du loyer était ramené de 14'125 fr. à 11'000 fr. par mois, le locataire ne pouvant prétendre à aucune indemnité pour les montants investis dans ces travaux. En concluant le bail initial, le locataire savait ainsi que son investissement devait être considéré comme amorti après une période de cinq ans.