Citation: 4A_571/2017 E. A

A.a. Par contrat du 21 juillet 2010, U.________ SA, alors propriétaire de l'immeuble (depuis le 28 avril 2006) a remis à bail à M.________ et N.________ un appartement de 4 pièces, d'une surface de 64 ou 66 m2, au 4e étage d'un immeuble à Genève pour une durée initiale de 5 ans à compter du 1er septembre 2010, renouvelable ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans. Le loyer convenu, indexé à l'indice suisse des prix à la consommation, a été fixé à 21'000 fr. par an, soit 1'750 fr. par mois, l'acompte pour frais accessoires étant de 200 fr. Le contrat prévoit que les " frais d'exploitation " comprennent les frais de chauffage et d'eau chaude et les " frais exploitation relatifs à ventilation/ électricité générale/ éclairage de secours/ taxe pour la radio et la télévision/ protection contre incendie/ surveillance/ eau (taxes incluses) / nettoyage canalisations/ ascenseurs/ conciergerie/ matériel de conciergerie/ contrôle toit plat/ honoraires établissement décompte + TVA ". L'avis de fixation du loyer initial sur formule officielle de la même date indique que l'ancien loyer s'élevait à 21'000 fr., les charges (provisions pour chauffage) s'élevant à 1'800 fr. par an, et que le nouveau loyer s'élève à 21'000 fr., les charges s'élevant à 2'400 fr. L'augmentation de l'acompte de charges était motivée comme suit: " La perception des frais d'exploitation se fait désormais séparément du loyer, par souci de transparence des coûts ". A.b. B.________ et A.________ SA ont acquis l'immeuble le 20 juin 2012, pour le prix de 4'400'000 fr. A.c. Le 3 février 2015, les locataires, représentés par Z.________, se sont adressés à la régie représentant les bailleurs et ont fait valoir la nullité de l'avis de fixation du loyer initial et réclamé un calcul de rendement. Ils ont également sollicité une diminution du loyer de 8,26% à compter du 1er septembre 2015, en raison de la baisse du taux hypothécaire, ainsi qu'une réduction de loyer pour un défaut de chauffage.