Citation: 4C.5/2004 16.03.2004 E. 3

Le défendeur reproche en premier lieu à la cour cantonale d'avoir violé l'art. 8 CC. Il soutient en substance qu'elle aurait ignoré l'argument qu'il avait soulevé dans son mémoire d'appel concernant l'absence d'entretien de la maison par le bailleur, bien que celui-ci ait été étayé par des pièces et des témoignages. L'art. 8 CC confère le droit à la preuve et à la contre-preuve, à la condition qu'il s'agisse d'établir un fait pertinent, qui n'est pas déjà prouvé par une mesure probatoire adéquate et qui a été régulièrement offerte selon les règles de la loi de procédure applicable (ATF 129 III 18 consid. 2.6 et les arrêt cités). L'art. 8 CC ne dicte cependant pas sur quelles bases et comment le juge doit former sa conviction (ATF 128 III 22 consid. 2d p. 25; 127 III 248 consid. 3a). Cette disposition ne peut être invoquée pour faire corriger l'appréciation des preuves qui ressortit au juge du fait (ATF 127 III 248 consid. 3a). S'agissant de l'entretien de la maison au moment de la conclusion du contrat, la critique du défendeur tombe à faux, car la cour cantonale a expressément souligné qu'au début du bail, l'entretien de la demeure laissait à désirer. Certes, elle n'a pas accordé la même importance à cet élément que celle souhaitée par le défendeur, mais il s'agit là d'une question relevant de l'appréciation de la notion de luxe au sens de l'art. 253b al. 2 CO, qui ne relève pas de l'art. 8 CC. L'existence d'un éventuel défaut d'entretien du bien immobilier en cours de bail n'a, pour sa part, pas été directement examinée dans l'arrêt entrepris. Le défendeur, se fondant sur une jurisprudence cantonale, soutient que ce point serait pourtant déterminant dans l'évaluation du caractère luxueux du logement. Selon la référence citée par le défendeur, il ne peut y avoir logement de luxe lorsque les locaux sont vétustes et que le propriétaire ne fait pas de travaux, les frais d'entretien représentant moins de 20 % des loyers sur dix ans (SJ 1979 p. 571 no 22). Même si l'arrêt attaqué n'aborde pas expressément la question des travaux d'entretien en cours de bail, il décrit les nombreux travaux de réfection et d'aménagement qui ont été entrepris par le défendeur. Il en ressort que les travaux effectués étaient de grande ampleur, le locataire ayant lui-même expliqué qu'ils lui étaient revenus à 2'300'000 fr. Il importe peu qu'en définitive ce ne soit pas le propriétaire, mais le locataire qui se soit chargé des travaux, car ce dernier a agi sur la base d'un accord figurant dans le bail et il a bénéficié de contreparties financières. On ne voit pas que, dans les années qui ont suivi une telle remise en état, un éventuel défaut d'entretien ait pu jouer un rôle dans la qualification d'habitation de luxe de la maison. Au demeurant, le défendeur ne soutient pas que la propriété aurait été mal entretenue en cours de bail, il se plaint surtout du fait que le demandeur, contrairement à ses obligations, ne s'en chargeait pas, de sorte qu'il était contraint d'en assumer lui-même les frais. Comme seul un manque d'entretien effectif pouvait jouer un rôle dans l'appréciation du caractère luxueux du logement, la cour cantonale n'a pas violé l'art. 8 CC en ne vérifiant pas qui se chargeait concrètement de l'entretien de la demeure.