Citation: 1A.264/1999 07.07.2000 E. 4

4.- a) Eine Nichteinzonung in eine Bauzone löst grundsätzlich keine Entschädigungspflicht aus. Sie trifft den Grundeigentümer nur ausnahmsweise enteignungsähnlich, etwa dann, wenn er überbaubares oder grob erschlossenes Land besitzt, das von einem gewässerschutzrechtskonformen Generellen Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst wird, und wenn er für Erschliessung und Überbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen in der Regel kumulativ erfüllt sein müssen. Sodann können weitere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundstück unter Umständen hätte eingezont werden müssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche Grundstück im weitgehend überbauten Gebiet (Art. 15 lit. a und Art. 36 Abs. 3 RPG) befindet. Solche Umstände hätten möglicherweise eine Einzonung gebieten können, so dass der Eigentümer am massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener Kraft realisierbaren Überbauung seines Landes hat rechnen dürfen. Trifft das nicht zu, kann nicht von einer enteignungsgleichen Wirkung der Nichteinzonung gesprochen werden. Der Eigentümer besitzt grundsätzlich keinen Rechtsanspruch auf Einweisung seines Landes in eine Bauzone, auch nicht, wenn er erschlossenes oder erschliessbares Land besitzt. Dies ergibt sich aus dem Vorrang der rechtlichen Gegebenheiten, auf die in erster Linie abzustellen ist (BGE 122 II 455 E. 4a, vgl. auch BGE 125 II 431 E. 3b und 4a, mit Hinweisen). b) Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Grundstück gehöre zum weitgehend überbauten Gebiet, da es unmittelbar an das bauliche Zentrumsgebiet von Davos anschliesse und nur einen geringfügigen Teil des Baugebiets ausmache. Durch eine Überbauung der Parzelle Nr. 5756 würde sich das Siedlungsgebiet von Davos-Platz in keiner Weise verändern, und der ohnehin unterbrochene Grüngürtel zwischen Davos- Platz und dem Wald würde keineswegs gestört. Das Verwaltungsgericht hat die Zugehörigkeit des Grundstücks zum weitgehend überbauten Gebiet verneint und zur Begründung auf seinen Entscheid vom 26. Mai 1998 verwiesen. Darin (S. 8) führte es aus, die Parzelle rage erkerartig in die Landwirtschaftszone hinaus und ziehe sich den landwirtschaftlich genutzten Hang hinauf. Sie sei von der bestehenden, in sich abgeschlossenen Überbauung in der Ebene keinesfalls stark geprägt, vielmehr hebe sie sich von den überbauten Parzellen deutlich ab. Die Beschwerdeführerin beanstandet die sachverhaltliche Feststellung des Verwaltungsgerichts, an die das Bundesgericht grundsätzlich gebunden ist (oben E. 1b), nicht. Wie sich aus den in den Akten liegenden Plänen klar ergibt, ist auch die rechtliche Würdigung des Verwaltungsgerichts zutreffend. Davon, dass die Parzelle und insbesondere ihr nicht eingezonter Teil zum weitgehend überbauten Gebiet im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gehören würde (vgl. BGE 121 II 417 E. 5a; Riva, a.a.O., Rz. 159 zu Art. 5 RPG), kann keine Rede sein und bedarf keiner weitern Begründung. Aus dieser Sicht drängte sich eine Einzonung keineswegs auf und kann eine materielle Enteignung nicht bejaht werden. Vielmehr hatte die Gemeinde gute Gründe, den grössern Teil der Parzelle nicht einzuzonen. Es kann dafür auf die dem Verwaltungsgerichtsentscheid vom 26. Mai 1998 zugrunde liegenden Erwägungen (S. 8 ff.) verwiesen werden. c) Die Beschwerdeführerin weist darauf hin, dass es sich bei der Parzelle Nr. 5756 um unmittelbar überbaubares und erschlossenes Land gehandelt habe; zu dessen Erschliessung habe sich die Gemeinde vertraglich verpflichtet. Das Grundstück sei vom GKP erfasst gewesen; es habe für die Überbauung ein bewilligtes Projekt vorgelegen, und sie, die Beschwerdeführerin, habe für die Erschliessung und Überbauung erhebliche Kosten aufgewendet und "gewaltige Unannehmlichkeiten" auf sich genommen, um der Gemeinde im Interesse der örtlichen Verkehrsplanung (Parkierungsplanung) entgegenzukommen. aa) Wie die Beschwerdeführerin selber ausführt, bestanden die geltend gemachten Aufwendungen in Quartierplanungs-, Bauprojekts- und Baubewilligungskosten. Dass diese Auslagen schliesslich umsonst gewesen sind, ist nicht auf die Nichteinzonung zurückzuführen, sondern darauf, dass die Beschwerdeführerin bzw. ihre Baurechtsnehmerin auf die Ausführung des bewilligten Projekts verzichtet hat. Die Beschwerdeführerin behauptet nicht, die spätere Kaufrechtsberechtigte habe das gleiche Projekt realisieren und für die Projektierungsaufwendungen eine Entschädigung zahlen wollen. Damit fehlt es schon am notwendigen Kausalzusammenhang zwischen Aufwendungen und Schaden, der durch die Nichteinzonung entstanden sein soll. Dazu kommt, dass das Bundesgericht unter "Aufwendungen" jeweils nicht blosse Planungs- und Projektierungskosten verstanden hat, sondern Investitionen, die baulich in Erscheinung treten, insbesondere Erschliessungskosten (BGE 125 II 431 E. 5b, 119 Ib 138 E. 5a, 112 Ib 396 E. 6c, s. auch BGE vom 4. April 1997 in Pra 86/1997 Nr. 104 S. 571). Dass die Beschwerdeführerin solche Auslagen gehabt hätte, behauptet sie nicht. Dabei kann offen bleiben, ob sie sich überhaupt auf Aufwendungen berufen könnte, welche von ihrer Baurechtsnehmerin, der PHK, getätigt worden sind. bb) Was das GKP betrifft, so bestreitet die Beschwerdeführerin nicht, dass dieses - 1968 erstellt - auch von der Streubauweise beherrschte Landschaftsteile mit einschloss und demnach ein viel zu grosses Gebiet erfasste, d.h. nicht gewässerschutzrechtskonform war (vgl. BGE 122 II 455 E. 5b). Bei dieser Sachlage kann sie aus der Tatsache, dass das Grundstück innerhalb des GKP lag, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Wohl lag das Grundstück gleichzeitig innerhalb der altrechtlichen Bauzone; da diese aber erst noch an das RPG angepasst werden musste, konnte die Beschwerdeführerin nicht darauf vertrauen, dass das Grundstück in der bereinigten Bauzone Aufnahme finden werde. cc) Da somit weder das Kriterium der erheblichen Investitionen noch jenes des gewässerschutzrechtskonformen GKP erfüllt ist, spielt es keine Rolle, ob das dritte, kumulativ erforderliche Kriterium der vorhandenen Erschliessung erfüllt wäre. So oder anders traf die Nichteinzonung die Beschwerdeführerin unter diesen Gesichtspunkten nicht enteignungsähnlich (oben E. 4a). Das Verwaltungsgericht hat denn auch keine Gehörsverletzung begangen, wenn es auf Beweiserhebungen zur Erschliessungssituation verzichtet hat (vorstehende E. 2a). d) Die Beschwerdeführerin beruft sich noch auf weitere Gesichtspunkte, die in ihr ein berechtigtes Vertrauen in die Überbaubarkeit der Parzelle geweckt hätten. So habe sie 1984 nur auf Drängen der Gemeinde in den Landabtausch mit der BBBJ eingewilligt, dies auch nur deshalb, weil die Gemeinde zugesichert habe, die Parzelle Nr. 5756 aufzuzonen und zu erschliessen und ihr, der Beschwerdeführerin, eine Baumehrkostenentschädigung zu zahlen. Damit und mit der 1984 tatsächlich durchgeführten Zonenänderung habe die Gemeinde eine konkrete, individuelle Vertrauensgrundlage geschaffen und in ihr, der Beschwerdeführerin, die berechtigte Erwartung geweckt, die Parzelle wie geplant überbauen zu können. Der Preis, den sie dafür bezahlt habe, sei die - auch im Interesse der Gemeinde erfolgte - Abtretung einer gut überbaubaren Bauzonenparzelle an die BBBJ gewesen. Unter diesen Umständen habe sie nicht mit einer "derart hektischen Widersprüchlichkeit der Raumplanung" rechnen müssen, sondern darauf vertrauen dürfen, dass die ihr zugewiesene Bauzone jedenfalls 15 Jahre Bestand haben würde. Wie das Bundesgericht schon wiederholt entschieden hat, gilt der Grundsatz der Planbeständigkeit nur für bundesrechtskonforme, d.h. RPG-konforme Nutzungspläne (BGE 118 Ia 151 E. 5c, mit Hinweisen). Um einen solchen Plan handelte es sich beim Zonenplan von 1977, wie ausgeführt worden ist (oben E. 3), auch nach der Teilrevision von 1984 nicht. Daher durfte die Beschwerdeführerin nicht darauf vertrauen, dass ihr Grundstück während mindestens 15 Jahren überbaubar bleiben würde. Sie musste grundsätzlich mit einer Anpassung des altrechtlichen Zonenplans an das RPG rechnen. Zwar durfte sie davon ausgehen, dass die Änderung von 1984 nicht innert kürzester Zeit wieder in Frage gestellt würde. Das war aber auch nicht der Fall. Erst neuneinhalb Jahre nach dem Erwerb der Parzelle durch die Beschwerdeführerin und nach der Teilrevision des Zonenplans vom Februar 1984 erliess die Gemeinde im Juni 1993 eine Planungszone, um eine allfällige Änderung der Zonenordnung im Bereich der Parzelle Nr. 5756 im Zuge der Anpassung der gesamten Ortsplanung an das RPG zu sichern. Inzwischen hätte die Beschwerdeführerin bzw. ihre Baurechtsnehmerin Gelegenheit gehabt, das ihr 1989 bewilligte Bauprojekt zu realisieren. Sie hat aus eigenem Entschluss darauf verzichtet und ist damit das Risiko eingegangen, dass sich die planungsrechtlichen Grundlagen ändern könnten. Dass die Gemeinde ihr weitergehende als die erwähnten Zusicherungen abgegeben hätte, behauptet die Beschwerdeführerin selber nicht. Die Beschwerdeführerin vermag somit an Hand des Tauschvertrags und der damit zusammenhängenden Umstände keine Pflicht der Gemeinde zur Einzonung des Grundstücks im Jahre 1996 nachzuweisen. Sie kann daher aus der Nichteinzonung keine materielle Enteignung ableiten. Es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern das Verwaltungsgericht ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt haben sollte, indem es auf den Tauschvertrag und die erwähnten Umstände nur kurz eingegangen ist und im Übrigen weitgehend auf seine Erwägungen im früheren Entscheid vom 26. Mai 1998 verwiesen hat. e) Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin eine rechtsungleiche Behandlung, weil der Kleine Landrat Mitte Februar 1994 in Davos-Wolfgang dem Grundeigentümer Hans Marugg einen Bau bewilligt habe, obschon das Grundstück mit einer Planungszone belegt gewesen sei. Die Gemeinde habe die Baubewilligung mit zuvor erteilten Zusicherungen begründet; bei ihr, der Beschwerdeführerin, habe sie dagegen die erfolgte Quartierplanung und die erteilte Baubewilligung nicht berücksichtigt. Das Verwaltungsgericht sei auf diese Rüge mit keinem Wort eingegangen und habe damit auch den Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Auch dieser letztgenannte Vorwurf ist unbegründet. Die Beschwerdeführerin hat im vorinstanzlichen Verfahren erst in der Replik (S. 13) auf den Fall Marugg hingewiesen, und zwar nur unter dem Titel Vertrauensschutz; auf die Rechtsgleichheit hat sie sich damals nicht berufen. Was den Vertrauensschutz angeht, so hat sich das Verwaltungsgericht dazu im angefochtenen Urteil geäussert (S. 12/13), indem es im Wesentlichen auf die diesbezüglichen Ausführungen in seinem Urteil vom 26. Mai 1998 verwiesen hat (wo es unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes insbesondere auch zur Bedeutung der Quartierplanung Stellung genommen hatte). Es hat zudem beigefügt, eine nicht konsumierte Baubewilligung umfasse keine förmliche Zusicherung für eine künftig mögliche bauliche Nutzung der Parzelle. Damit hat sich das Verwaltungsgericht zwar nur knapp, aber doch in genügender Weise mit dem Einwand auseinandergesetzt. Was den vor dem Bundesgericht (erstmals) vorgebrachten Vorwurf der rechtsungleichen Behandlung anbelangt, so legt die Beschwerdeführerin nicht dar, inwiefern die beiden in Frage stehenden Grundstücke planerisch vergleichbar gewesen sein sollen und weshalb sie hätten gleich behandelt werden müssen. Entsprechende Ausführungen wären umso nötiger gewesen, als die Gemeinde in ihrer Duplik (S. 7) an das Verwaltungsgericht ausgeführt hatte, im Fall Marugg habe es sich nicht um eine "Auszonungspendenz" wie beim Grundstück der RhB im Gebiet "Geissloch" gehandelt, sondern um weitgehend überbautes Gebiet, dessen Auszonung sehr problematisch gewesen wäre, und ein nicht zum weitgehend überbauten Gebiet gehörender Teil der alten Gewerbezone von Hans Marugg sei auch tatsächlich der Landwirtschaftszone zugewiesen worden. Der Vorwurf der rechtsungleichen Behandlung ist daher ebenfalls nicht begründet.