Citation: 4C.59/2004 24.06.2004 E. 3

I ricorsi per riforma vertono essenzialmente sul calcolo del reddito netto (art. 269 CO). Dinanzi al Tribunale federale il locatore non contesta più, infatti, la possibilità dei conduttori di prevalersi dell'eccezione secondo cui il reddito netto ricavato dall'ente locato sarebbe in ogni caso sproporzionato e dunque abusivo. Egli critica piuttosto il calcolo del reddito netto così come effettuato dai giudici cantonali, cui rimprovera di aver erroneamente ridotto il suo capitale proprio. In particolare egli rileva come essi abbiano a torto tenuto in considerazione i suoi investimenti solamente nella misura del 70%, così come previsto dall'art. 14 OLAL, invece che nella loro integralità. Per determinare il reddito netto di un immobile - conclude il locatore - occorre basarsi sul metodo assoluto e non sul metodo relativo applicato in caso di ristrutturazioni importanti ex art. 14 OLAL.