Citation: 4C.157/2001 01.10.2001 E. 1

1.-Die Mieter berücksichtigen bei ihrer Berechnung des Mietzinses nach der relativen Methode die Entwicklung der den Ertrag des Mietobjekts beeinflussenden Faktoren, insbesondere des Hypothekarzinssatzes, seit Abschluss des Mietvertrages. Nach Auffassung des Appellationsgerichts muss indessen der Zeitraum von 1991 - 1996, in welchem der Mietzins der Indexklausel folgte, ausser Betracht bleiben, da die Mieter bei Beendigung der Indexierung keine Anpassung des Mietzinses verlangt hatten. a) Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung können beide Parteien im Zeitpunkt, in dem die ursprünglich vereinbarte Indexierung oder Staffelung des Mietzinses zu Ende geht, dessen Anpassung verlangen. Sowohl die Indexierung als auch die Staffelung führt im Vergleich zu gewöhnlichen Mietverhältnissen zu einer Abkoppelung des Mietzinses von Faktoren, welche den Ertrag des Mietobjekts beeinflussen können, wie namentlich die Höhe des Hypothekarzinssatzes. Je nach deren Entwicklung wirkt sich die Indexierung zu Gunsten des Mieters oder des Vermieters aus. Die Parteien können bei Abschluss des Vertrages diese Entwicklung nicht vorhersehen, weshalb der Vereinbarung ein aleatorisches Element innewohnt (BGE 123 III 76 E. 4c S. 80 f.). Sofern sich die Prognosen der Parteien als unzutreffend erweisen, kann der Mietzins im Vergleich zu Mietverhältnissen ohne Indexierung oder Staffelungsabrede als zu hoch oder zu niedrig erscheinen und bietet keinen sicheren Anhaltspunkt für die Angemessenheit des erzielten Ertrags. Wollte man im Rahmen der relativen Methode auf den Mietzins im Zeitpunkt der Fortsetzung des Mietverhältnisses ohne Indexierung abstellen, oder im Zeitpunkt der letzten Anpassung innerhalb der Indexierung, würde eine allfällige Fehleinschätzung der Parteien bei Vertragsschluss perpetuiert. Dies widerspräche den gesetzlichen Bestimmungen, die es grundsätzlich den Vertragsparteien überlassen, die Höchstdauer der Indexierung beziehungsweise der Staffelung zu vereinbaren. Nach Ablauf dieser Frist muss eine Anpassung des Mietzinses an die Veränderungen der Verhältnisse seit Vertragsschluss zulässig sein. Vergleichspunkt im Rahmen der relativen Methode ist dabei folgerichtig der zu Beginn der Indexierung vereinbarte Mietzins (BGE 123 III 76 E. 4c S. 82 f.). Auch anlässlich dieser Vereinbarung stellten die Parteien auf ihre Prognose der zukünftigen Entwicklung ab. So wird der Mieter bei momentan niedrigem Hypothekarzins eher geneigt sein, einen vergleichsweise hohen indexierten Mietzins zu akzeptieren, im Bewusstsein, vor mutmasslich bevorstehenden Hypothekarzinserhöhungen gefeit zu sein. Der Vermieter wird bei hohem Hypothekarzins eher zu einem Entgegenkommen bereit sein, da er bei einer allfälligen Senkung des Zinssatzes keine Mietzinsreduktion gewärtigen muss. Die von den Parteien vereinbarte Indexierung führt somit zu einer von gewöhnlichen Mietverhältnissen abweichenden Risikoverteilung in Bezug auf die Veränderung der Verhältnisse. Diese Risikoverteilung ändert sich, wenn die Indexierung entfällt. Die Annahme, der ursprüngliche Mietzins wäre auch ohne Indexierung angemessen, ist daher nicht ohne weiteres berechtigt. Aus diesem Grunde können beide Parteien verlangen, dass bei Beendigung der Indexierung die Neufestsetzung des Mietzinses nach der absoluten Methode erfolgt (BGE 123 III 76 E. 4c S. 82; vgl. in Bezug auf gestaffelte Mietzinse auch BGE 121 III 397 E. 2 b/bb S. 404, der sich generell für die Anwendung der absoluten Methode ausspricht, wenn die Anpassung des Mietzinses auf den Zeitpunkt der Beendigung der Staffelung verlangt wird). b) Anders verhält es sich, wenn es eine Partei am Ende der Indexierung oder Staffelung unterlässt, eine Anpassung des Mietzinses zu verlangen. Dadurch erweckt sie bei der Gegenpartei den Eindruck, sie halte den gegenwärtigen Mietzins für angemessen. Daher ist im Rahmen einer späteren Anpassung nach der relativen Methode als Vergleichszeitpunkt auf das Ende der Indexierung oder der Staffelung abzustellen (BGE 123 III 76 E. 4c S. 83; 121 III 397 E. 2 b/bb S. 404). Der in der Lehre geäusserte Einwand, im blossen Stillschweigen des Mieters dürfe kein Verzicht auf eine spätere Anpassung des Mietzinses gesehen werden (Sommer, MRA 1997 S. 152), ist nicht stichhaltig, ist es doch auch in diesem Fall beiden Parteien erlaubt, den Mietzins nach der absoluten Berechnungsmethode überprüfen zu lassen (BGE 123 III 76 E. 4c S. 83; 121 III 397 E. 2 b/bb S. 404). c) Nach Ablauf der Indexierung haben die Parteien das Vertragsverhältnis fortgesetzt, ohne dass die Mieter eine Anpassung des Mietzinses verlangt hätten. Daher durften die Vermieter davon ausgehen, der Mietzins sei in den Augen der Mieter angemessen und könne Grundlage für eine relative Anpassung bilden (BGE 123 III 76 E. 4c S. 83; 121 III 397 E. 2 b/bb S. 404). Das Appellationsgericht hat deshalb die Umstände vor Beendigung der Indexierung zu Recht ausser Betracht gelassen. Da sich die Mieter für ihr Herabsetzungsbegehren nicht auf die Anwendung der absoluten Methode berufen, kann offen bleiben, wie die Anpassung diesfalls durchzuführen wäre, und ob sie zu einem für die Mieter günstigeren Ergebnis führen würde.