Citation: 4A_447/2023 E. 3.3.2

3.3.2. Per definire "Hotel" gli insorgenti richiamano la definizione di apparthotel secondo l'art. 10 LAFE e quella di Wikipedia, e affermano ad es. che dovrebbe distinguersi per un servizio in camera, e che essi avrebbero potuto acquistare un'unità abitativa conformemente alla LAFE solo perché si trattava di un hotel. A loro parere, poi, il contratto doveva usare i termini "Sondereigentum" e "gesamte Gemeinschaftseigentum" per chiarire che l'" Hotel " era composto di entrambi, e delucidare le limitazioni e gli "indubbi vantaggi, come quello di non avere spese". Sia come sia, l'interpretazione letterale del contratto non lascerebbe dubbi sulla correttezza della loro opinione, a meno di ipotizzare l'esistenza di un hotel senza camere; il contratto porrebbe a carico del conduttore tutte le spese di ristrutturazioni durante e anche alla fine del contratto. Infine, asseverano, la decadenza dell'obbligo di pagare l'affitto tutelava la conduttrice, senza il ricorso al giudice, in caso di mancata consegna dell'appartamento o di problemi con la LAFE. 3.3.2.1. Sull'interpretazione oggettiva della clausola n. 2 del contratto gli argomenti dei ricorrenti non convincono. Intanto, la definizione di apparthotel secondo l'art. 10 LAFE e quella di Wikipedia di "hotel" nulla riferiscono sugli obblighi di ripristino al termine della locazione regolata dai contratti firmati tra le parti. Certo, per stabilire la volontà oggettiva delle parti, il giudice parte dal tenore letterale delle loro dichiarazioni. Tuttavia, per tacere che non basta opporre la propria opinione a quella della Corte cantonale per contestare con successo il giudizio impugnato (cfr. sopra, consid. 2), le dichiarazioni delle parti non vanno decifrate in modo isolato, ma valutate considerando il loro significato nell'ambito concreto e interpretate nel modo in cui esse potevano e dovevano essere capite tenendo conto di tutte le circostanze e del loro tenore e rapporto (cfr. sopra, consid. 3.1.3). Orbene, nella fattispecie l'affermazione apodittica, secondo cui in sostanza un hotel senza camere non esisterebbe, non considera, a torto, il contesto specifico in cui il termine "Hotel" è inserito nei contratti agli atti. "Hotel", infatti, figura in una clausola relativa all'uso degli spazi locati d'un "APPART-Hotel". Nell'art. 2 cpv. 2 dei noti accordi, come rilevato correttamente dai giudici ticinesi, "APPART-Hotel" definisce l'intero complesso con le unità abitative (in proprietà esclusiva), e si differenzia così da "Hotel", che si riferisce, invece, solo agli spazi alberghieri e di ristorazione comune. L'interpretazione del termine "Hotel" operata dalla Corte di appello tiene calcolo sia del contenuto di quella specifica disposizione contrattuale (che impiega due distinte parole: "APPART-Hotel" e "Hotel", per descrivere due elementi diversi della struttura), sia dell'art. 1 degli stessi (secondo cui oggetto della locazione sono il "Sondereigentum" in diritto esclusivo e la parte comune denominata "K.________"), sia del loro art. 6 (che suddivide l'ente locato in "Hotel", ristorante e insieme delle camere), ed è coerente con il loro art. 4.1 riguardante la decadenza (totale o parziale) dell'obbligo di pagare la pigione in caso di impossibilità di locare l'oggetto locato per cause imputabili al condomino/locatore. 3.3.2.2. A quest'ultimo riguardo gli insorgenti oppongono che la facoltà contrattuale di sospendere il pagamento della pigione tutelava la conduttrice in caso di problemi con la LAFE o di omessa consegna da parte del proprietario dell'appartamento, senza dover ricorrere al giudice. Simile tesi, però, non è atta a sovvertire il giudizio di inammissibilità emesso dalla Corte di appello: i ricorrenti, infatti, si limitano a proporre una propria interpretazione dell'art. 4.1 dei contratti, senza confrontarsi con la decisione impugnata. Sia come sia, nemmeno davanti al Tribunale federale spiegano perché il rifiuto di pagamento non potesse valere pure in caso di carente manutenzione delle unità abitative da parte del condomino interessato, onde l'inammissibilità del rimedio in quanto carente di motivazione. Infondata, poi, è la tesi secondo cui l'interpretazione d'un contratto richiederebbe spiegazioni e non prove: ogni interpretazione contrattuale, infatti, si basa su circostanze che le parti devono allegare e provare (cfr. sopra, consid. 3.1). Vana è pure la censura secondo cui il contratto avrebbe dovuto indicare chiaramente chi sosteneva le spese di rinnovo del "Sondereigentum" e chi quelle del "gesamte Gemeinschaftseigentum", includendo entrambi un hotel : in concreto, infatti, l'art. 2 cpv. 2 dei contratti agli atti che, come stabilito dai giudici cantonali, obbliga il conduttore a riconsegnare in uno stato conforme a un albergo di 4 stelle solo la struttura relativa alla parte alberghiera e di ristorazione comune senza gli appartamenti in proprietà esclusiva, risponde proprio a tale quesito. Per rovesciare il risultato di tale interpretazione non basta asserire che il contratto di apparthotel sarebbe un contratto sui generis, da interpretare soprattutto in funzione della LAFE. Ci si può chiedere se la critica non sia finanche irricevibile, poiché sorvola del tutto sul giudizio dei giudici ticinesi, per i quali il contratto tra le parti è un contratto di locazione o al limite un contratto misto (cfr. sentenza impugnata, consid. 8 con rimando a sentenza del Tribunale federale 4A_730/2011 del 16 luglio 2012 consid. 4). In ogni caso, i ricorrenti non pretendono che la LAFE preveda di addossare al conduttore le spese di ristrutturazione d'un'unità abitativa alla fine della locazione, né che essa abbia una simile finalità. In simili circostanze la tesi secondo cui il conduttore si assumerebbe tutte le spese di ristrutturazione durante e alla fine del contratto di locazione, cade nel vuoto.