Citation: 5A_464/2023 E. 3.2

3.2. La Chambre de surveillance a exposé que le recourant reprochait à l'Office d'avoir fourni aux potentiels acheteurs, lors des enchères, des éléments qui ne figuraient pas sur les conditions de vente précédemment communiquées. Il considérait que s'il avait entendu donner de nouvelles indications lors de la vente, l'Office aurait dû au préalable communiquer le nouveau descriptif de l'immeuble aux personnes concernées; les nouveaux éléments fournis lors de la vente étaient en outre inexacts ou du moins incomplets s'agissant des obligations personnelles qui seraient passées au futur acquéreur avec la propriété du bien; l'Office n'aurait pas mentionné l'existence d'un contrat de bail qui aurait pu exclure l'hypothèse de l'occupation illicite par des squatters à proprement parler. La Chambre de surveillance a admis que les conditions de vente communiquées le 3 novembre 2022 ne faisaient pas état d'une occupation - licite ou illicite - de la parcelle. L'absence d'une telle indication ne pouvait toutefois pas entraîner la nullité de l'adjudication, dès lors que cette mention ne visait à protéger ni l'intérêt public ni celui de tiers. A supposer que le contrat de bail soit valable, les locataires seraient à cet égard protégés par l'art. 261 al. 1 CO, qui prévoit que les droits et obligations du contrat de bail passent à l'acquéreur avec la propriété de la chose (cf. ég. art. 50 ORFI). Par ailleurs, le recourant, qui était à l'origine du contrat de bail litigieux, ne pouvait ignorer, lorsque les conditions de vente avaient été communiquées, que la parcelle était occupée. Il lui eût alors appartenu de demander le report de la vente aux enchères par une plainte, en indiquant le complément à apporter aux conditions de vente. Le recourant n'avait en revanche pas réagi, et ce même après que l'Office lui eut clairement indiqué, par courrier du 10 novembre 2022, qu'il considérait cette convention comme étant nulle et qu'il avait réitéré son point de vue lors de la visite du 17 novembre 2022. Le recourant ne pouvait pas attendre passivement la réalisation de l'adjudication, sans faire valoir au préalable qu'un défaut entachait les préparatifs de la vente. La Chambre de surveillance en a conclu que le recourant était déchu de son droit de porter plainte en raison d'une violation des règles de procédure relatives aux conditions de vente. Au demeurant, il n'établissait pas, ni ne rendait vraisemblable que l'Office aurait donné des indications, lors de la vente aux enchères, qui n'auraient pas permis d'escompter le résultat le plus avantageux. Il apparaissait douteux qu'un potentiel acheteur fût plus découragé par la présence d'occupants illicites, qui pourraient faire immédiatement l'objet d'une procédure d'expulsion, que par celle de locataires dûment autorisés à occuper les locaux pour une durée de plus d'une année, ce d'autant plus lorsque l'intégralité des loyers avait déjà été réglé auprès d'une personne dont la solvabilité est incertaine. La Chambre de surveillance a enfin relevé que le recourant avait créé lui-même une situation susceptible d'avoir une influence sur le prix d'adjudication de la parcelle, à savoir l'occupation - licite ou illicite - du bien.