Citation: 1P.617/2002 22.04.2003 E. 4

Der Beschwerdeführer macht sodann geltend, die Unterschutzstellung liege weder im öffentlichen Interesse noch sei sie verhältnismässig und verletze daher die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV). Ob die neu in Art. 36 BV festgehaltenen Grundsätze zur Einschränkung von Grundrechten beachtet wurden, prüft das Bundesgericht bei einer auf Art. 26 BV gestützten Beschwerde grundsätzlich frei. Allerdings auferlegt es sich eine gewisse Zurückhaltung, wenn es um die Beurteilung lokaler Gegebenheiten, welche die kommunalen und kantonalen Behörden besser kennen und überblicken als das Bundesgericht, und um ausgesprochene Ermessensfragen geht (BGE 119 la 348 E. 2a S. 353, 445 E. 3c S. 451 mit Hinweisen). Vor dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit hält ein Grundrechtseingriff stand, wenn er zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich ist und das verfolgte Ziel in einem vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln, d.h. den zu seiner Verwirklichung notwendigen Freiheitsbeschränkungen steht. Erforderlich ist eine vernünftige Zweck-Mittel-Relation (BGE 129 I 12 E. 9.1 S. 24; 128 I 1 E. 3e/cc S. 15 mit Hinweisen). Ob eine aus Gründen des Denkmalschutzes erfolgende Nutzungsbeschränkung das dem Eigentümer zumutbare Mass überschreitet, ist einzelfallweise aufgrund der gesamten Umstände zu beurteilen. Dabei sind Rentabilitätsüberlegungen umso geringer zu gewichten, je schutzwürdiger eine Baute ist (Urteil des Bundesgerichts 1P.637/1997 vom 6. Mai 1998, in: ZBI 101/2000, E. 5c S. 106; BGE 118 la 384 E. 5e S. 393). 4.1 Ist vorliegend davon auszugehen, dass die Liegenschaft des Beschwerdeführers die Voraussetzungen eines Schutzobjekts im Sinne von § 203 PBG erfüllt (vorne E. 3.2), ist damit auch das öffentliche Interesse an dessen Unterschutzstellung gegeben. So ist mit Ausnahme rein fiskalischer Interessen grundsätzlich jedes öffentliche Interesse - namentlich auch der Denkmalschutz - geeignet, eine Eigentumsbeschränkung zu rechtfertigen (BGE 118 la 384 E. 5a S. 388 mit Hinweisen; Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auflage, Zürich 2002, Rz. 2059 S. 430). Der Beschwerdeführer bringt dagegen vor, ein öffentliches Interesse sei wegen der fehlenden Ablesbarkeit des ehemals dörflichen Charakters und des fragmentarischen Zustandes des angeblichen Schutzobjekts nicht gegeben. Auch die angeblich schutzwürdigen Tonplatten im Gebäudeinnern würden nur von wenigen Menschen überhaupt erlebbar sein. Damit bestreitet der Beschwerdeführer den Zeugenwert des Gebäudes im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Darauf ist jedoch aus den vorerwähnten Gründen nicht einzutreten. Gleich verhält es sich, soweit der Beschwerdeführer geltend macht, es bestehe ein (überwiegendes) öffentliches Interesse des Quartiers Wipkingen an attraktiven Wohn- und Arbeitsräumen. Hierbei handelt sich um eine blosse Parteibehauptung. Abgesehen davon vermöchte selbst ein derart ausgewiesenes öffentliches Interesse das öffentliche Interesse an der Unterschutzstellung eines wegen seiner wichtigen Zeugeneigenschaft als Schutzobjekt eingestuften Gebäudes nicht zu überwiegen. Insoweit sind die Einwände des Beschwerdeführers gegen die Eigentumsbeschränkung unbegründet. 4.2 Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit erwog das Verwaltungsgericht, die Neuüberbauung könne so gestaltet werden, dass der schützenswerte dörfliche Charakter des Altbaus und des angrenzenden Abschnitts der Dorfstrasse erhalten bleibe. Für den Innenausbau des Gebäudes verbleibe auch durch dessen Unterschutzstellung ein weiter Spielraum, dem mit Ausnahme des weitergehend geschützten früheren Weinkellers nur durch die zu erhaltende tragende Gebäudekonstruktion und das Dachgebälk Grenzen gesetzt seien. Dieser Spielraum lasse Grundrisse zu, die für Wohn- und Arbeitszwecke geeignet seien. Auch wenn das Gebäude einer umfassenden Sanierung bedürfe und insbesondere die gebotenen Vorkehren gegen die aufsteigende Feuchtigkeit zu treffen seien, sei der Sanierungsaufwand nicht dergestalt, dass das Gebäude seine Identität verlieren würde (Entscheid des Verwaltungsgerichts, E. 4b). 4.2.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, das Verwaltungsgericht sei auf verschiedene von ihm vorgebrachte Argumente nicht weiter eingetreten, namentlich hinsichtlich der Zimmerhöhen von nur 2.05 m und der Böden mit einem Gefälle von 5 cm sowie der Feuchtigkeitsproblematik und optischen Eingliederung des Wohnhauses in eine Neubausiedlung. Was die Zimmerhöhen und das Gefälle der Böden betrifft, handelt es sich um Vorbringen, die der Beschwerdeführer, entgegen seiner Behauptung, vor Verwaltungsgericht nicht (mehr) geltend gemacht hatte. Im Übrigen ist der Zusammenstellung des Beschwerdeführers zur Bausubstanz des Wohnhauses zu entnehmen, dass das Mass der lichten Raumhöhen zum weit überwiegenden Teil erheblich grösser ist, als dies nun vorliegend behauptet wird (vgl. act. 12). Auch die weiteren Einwände des Beschwerdeführers sind unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat sich, wie vorstehend aufgezeigt (E. 4.2), mit den Feuchtigkeitsproblemen und der optischen Eingliederung des bestehenden Wohnhauses in eine Neubausiedlung eingehend auseinandergesetzt. Hinsichtlich der optischen Eingliederung stützte es sich auf eine von der Stadt Zürich an Fachleute in Auftrag gegebene Studie ab. Diese Studie zeigt drei Projektansätze zum Erhalt des Wohnhauses und zur Überbauung der Restparzelle auf. Sie kommt zum Schluss, dass alle drei Projektansätze unter Berücksichtigung der Unterschutzstellung städtebaulich, räumlich, ökonomisch und auch bezüglich Nutzung Spielräume für eine künftige Bebauung offen lassen und gute Lösungen möglich sind. Die Rüge, das Verwaltungsgericht habe sich mit den Argumenten des Beschwerdeführers nicht auseinandergesetzt, geht demnach fehl. 4.2.2 Der Beschwerdeführer stellt sich auf den Standpunkt, die Bausubstanz des Wohnhauses sei in einem äusserst desolaten Zustand und lasse eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung nicht mehr zu. Das heute als Bürogebäude genutzte Haus könne nur mit unverhältnismässig hohen Investitionen je wieder seiner ursprünglichen Bestimmung als Wohnhaus zugeführt werden. Zudem seien weder das Erscheinungsbild noch die Infrastruktur des Gebäudes für eine zeitgemässe Nutzung zu Wohn- oder Dienstleistungszwecken geeignet. Nach der vorerwähnten Studie erscheint das Wohnhaus aus bautechnischer und denkmalpflegerischer Sicht intakt. Auch die städtische Denkmalpflege kam hinsichtlich der Fassaden zum gleichen Schluss. Insofern finden die gegenteiligen Behauptungen des Beschwerdeführers keine Stütze. Ausgewiesen ist jedoch die schlechte Bausubstanz im Inneren des Gebäudes, was dem Verwaltungsgericht denn auch keineswegs entgangen ist. Sind - mit Ausnahme des früheren Weinkellers - einzig die tragende Gebäudekonstruktion und das Dachgebälk zu erhalten, ist jedoch nicht ersichtlich, weshalb durch einen Innenausbau eine zeitgemässe und wirtschaftlich sinnvolle Nutzung nicht mehr möglich sein soll. Zwar stellt die Verpflichtung zum Erhalt dieser Gebäudeteile für eine künftige bauliche Umgestaltung der Innenräume eine gewisse Einschränkung dar, verunmöglicht aber eine Anpassung an heutige Nutzungsbedürfnisse keineswegs. Insofern bewirkt die Unterschutzstellung keine übermässige, dem Eigentümer nicht zumutbare Beeinträchtigung seines Nutzungsrechts. Dasselbe trifft auch auf die Nutzung des früheren Weinkellers zu. Massgebend bei einer unter Denkmalschutz gestellten Baute ist nicht die Nutzungsmöglichkeit, die sie ohne Beschränkung besässe bzw. die sich bei einem Neubau eröffnen würde (Urteil des Bundesgerichts 1P.637/1997 vom 6. Mai 1998, in: ZBI 101/2000 E. 5c S. 106). Insoweit sind die Einwände des Beschwerdeführers gegen die Unterschutzstellung zum Vornherein unbehelflich. Aber auch der Umstand, dass das Gebäude für eine künftig zweckmässige Nutzung einer umfassenden Sanierung bedarf, lässt die Unterschutzstellung nicht als rechtswidrig erscheinen. Für Maurerarbeiten zwecks Sanierung des ehemaligen Weinkellers ist nach einer Kostenschätzung mit rund Fr. 125'000.-- zu rechnen. Wie hoch sich die Sanierungskosten insgesamt belaufen werden, ist den Akten nicht zu entnehmen. Da das Gebäude gemäss Gutachten der städtischen Denkmalpflege jedoch einen hohen geschichtlichen Zeugenwert aufweist - insoweit sind die Einwände des Beschwerdeführers über angebliche Widersprüche der Behörden zur Schutzwürdigkeit unzutreffend -, kommt dieser Frage keine ausschlaggebende Bedeutung zu. Andernfalls wäre eine Unterschutzstellung selbst von Gebäuden mit hohem Zeugenwert gar nicht mehr möglich (Urteil des Bundesgerichts 1P.6/1995 vom 12. April 1995, E. 2b S. 7; BGE 118 la 384 E. 5e S. 393; 109 la 257 E. 5d S. 263). Die Unterschutzstellung erweist sich somit allein schon aus diesem Grund nicht als unverhältnismässig. Erst recht trifft dies zu, wenn darüber hinaus berücksichtigt wird, dass selbst bei Erhaltung des Streitobjekts das Grundstück des Beschwerdeführers im Rahmen der zulässigen Ausnützung von 90% ganz oder nahezu vollständig überbaut werden kann. Diesen Aspekt durfte das Verwaltungsgericht entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers bei einer gesamthaften Abwägung der Zweck-Mittel-Relation durchaus miteinbeziehen. 4.2.3 Nach dem Gesagten kann gesamthaft betrachtet die Unterschutzstellung nicht als unverhältnismässiger Eingriff in die Eigentumsrechte des Beschwerdeführers bezeichnet werden.