Citation: 2C_1118/2014 E. 3

Die Vorinstanz führt im angefochtenen Entscheid im Wesentlichen aus, das Gesetz verlange eine Vermögensbewertung zum Verkehrswert. Vermietete und verpachtete Grundstücke würden grundsätzlich zum Ertragswert bewertet, was zum Ausdruck bringe, dass von diesem Grundsatz abgewichen werden könne und müsse, soweit dies zur Erreichung der gesetzlichen Vorgaben und zur Gewährleistung des Gleichbehandlungsgebots erforderlich sei. Im Regelfall werde mit der Kapitalisierung des Bruttoertrags einer vermieteten Liegenschaft ein Wert erreicht, welcher dem Verkehrswert der Liegenschaft nahe komme. Im vorliegenden Fall bestehe jedoch die Besonderheit, dass die Beschwerdeführer sowohl Vermieter als auch - über ihre bestimmende Stellung bei der X.________ AG - Mieter der im Streit liegenden Liegenschaft seien. Sie hätten so die Möglichkeit, den internen Mietzins bzw. Liegenschaftsertrag selbst festzulegen. Dies sei zwar im Grundsatz nicht zu beanstanden, doch stelle sich dann die Frage, ob der auf diese Weise frei bestimmte interne Mietzins als zuverlässige Grösse für die Bemessung des Ertrags- bzw. Verkehrswertes der Liegenschaft dienen könne. Jedenfalls in der hier vorliegenden Konstellation treffe dies nicht zu. Das Appellationsgericht verweist in diesem Zusammenhang auf den Vergleich der jährlichen Mieteinnahmen der Beschwerdeführer in Höhe von Fr. 75'000.-- mit den Einnahmen in Höhe von Fr. 239'700.--/Jahr, welche die X.________ AG durch die Weitervermietung der Liegenschaft erzielt; bereits dieser Vergleich zeige, dass es sich bei der Mietzinsfestlegung im Innenverhältnis nicht um eine objektive Grösse handle. Hinzu komme, dass der Mietzins im Innenverhältnis auch "flexibel" gehandhabt werde: Die Beschwerdeführer räumten selbst ein, dass im Mietvertrag eigentlich ein Zins von Fr. 81'600.-- vorgesehen wäre, wogegen "intern" ein Betrag von Fr. 75'000.-- vereinbart worden sei. Selbst von diesem Betrag - so die Vorinstanz weiter - sei jedoch abgewichen worden: Die Jahresrechnung der X.________ AG für das Jahr 2005 zeige, dass nur Fr. 66'000.-- Mietzins an die Beschwerdeführer bezahlt wurde. Somit könnten die Beschwerdeführer bis zu einem gewissen Grad frei bestimmen, ob der Ertrag der Liegenschaft als Geschäftsgewinn vorwiegend bei der X.________ AG oder als privater Liegenschaftsertrag besteuert werde. Dies habe zur Folge, dass solche rein intern festgelegten und flexibel gehandhabten Mietzinse den tatsächlichen Ertragswert der streitbetroffenen Liegenschaft nicht reflektierten. Dies müsse umso mehr gelten, als unklar sei, inwieweit die Unterhaltskosten den Beschwerdeführern oder aber der in ihrem Alleineigentum stehenden X.________ AG zugeordnet würden: Einerseits mache die X.________ AG in ihrer Jahresrechnung nicht näher umschriebene Kosten für Liegenschafts- und Instandstellungsarbeiten geltend, andererseits beanspruchten die Beschwerdeführer ebenfalls den Abzug von Unterhaltskosten. Bei derart intransparenten Verhältnissen sei es schlicht nicht möglich, einen aus der Liegenschaft resultierenden Bruttoertrag zu errechnen, welcher dann Grundlage für eine Berechnung des Ertragswert bilden könnte. Aus den genannten Gründen gelangte das Appellationsgericht wie bereits seine Vorinstanzen zum Schluss, dass im vorliegenden Fall - analog den Verhältnissen bei selbstgenutzten Grundstücken -eine Bewertung zum Realwert erfolgen müsse.