Citation: 4A_62/2010 13.04.2010 E. A

Gemäss Mietvertrag vom 15. November 1993 vermietete die Y.________ AG (Vermieterin) der X.________ AG (Mieterin) zur Führung einer Autospenglerei und Spritzwerkstatt eine überdachte Fläche und Aussenabstellflächen an der F.________strasse 35a in G.________. Nachdem zwischen den Parteien Streit darüber entstanden war, ob Mietereinbauten bestanden und welche Partei die erforderlichen Bewilligungen einzuholen habe, kündigte die Vermieterin mit Einschreiben vom 16. Dezember 2003 das Mietverhältnis per 31. Dezember 2004. Die Mieterin focht die Kündigung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde an. Am 4. Mai 2004 wurden bei einer feuerpolizeilichen Kontrolle des Mietobjekts diverse zu behebende Mängel und bewilligungspflichtige Einbauten festgestellt. Noch vor Durchführung einer Schlichtungsverhandlung konnten die Parteien ihren Streit gütlich beilegen, indem sie sich am 9. März 2004 auf einen neuen Mietvertrag einigten. Dieser ersetzte ab dem 1. April 2004 die bestehenden Mietverträge. Im Anhang I sicherte die Vermieterin zu, den von der Mieterin bereits realisierten und auf der beiliegenden Planbeilage rot eingezeichneten Mieterbauten (ein Büro, zwei Spritzkabinen einschliesslich dachdurchdringende Abluft, zwei Öltanks und diverse Zwischenböden inkl. Treppen) schriftlich zuzustimmen, sofern diese behördlich genehmigt würden. Die Mieterin verpflichtete sich, diese Bewilligungen innert drei Monaten nach Mietbeginn einzuholen. Mit Verfügung vom 23. September 2004 bewilligte der Hochbauvorstand der Gemeinde G.________ den damaligen baulichen Zustand des Mietobjekts mit der Auflage, bis zum 31. Dezember 2004 die bei der Abnahme festgestellten feuerpolizeilichen Mängel gemäss dem Protokoll der A.________ Brandschutzberatungen vom 20. September 2004 zu beheben. Am 15. Oktober 2004 sandte die Vermieterin die Verfügung vom 23. September 2004 an die Mieterin und forderte diese auf, die im beigelegten Protokoll unter den Punkten 4.12 bis 4.16 aufgeführten Mängel in der gesetzten Frist zu beheben. Mit Einschreiben vom 16. August 2007 setze die Vermieterin der Mieterin eine Frist von 60 Tagen, um die sie betreffenden Arbeiten zu erledigen bzw. die Bewilligungen gemäss den Punkten 4.12 bis 4.17 der Abnahmekontrolle vom 4. Mai 2004 beizubringen. In ihrem anwaltlichen Schreiben vom 26. September 2007 legte die Mieterin dar, welche der behördlich verlangten Arbeiten von ihr auszuführen seien. Sie gab an, die Handfeuerlöscher seien bereits revidiert und die übrigen Arbeiten in Auftrag gegeben worden oder würden noch in derselben Woche in Auftrag gegeben. Aufgrund mangelnder Verfügbarkeit der entsprechenden Unternehmen würden nicht alle Arbeiten innert Frist erledigt werden können, weshalb die Mieterin um Erstreckung der Frist bis Ende Januar 2008 ersuche. Weiter beanstandete die Mieterin die Raumtemperatur unter 16-19 Grad Celsius sowie die im Protokoll Nr. 04-35 unter den Ziffern 4.124, 4.15.2, 4.16.2 und 4.17.3 beschriebenen Anforderungen als Mängel des Mietobjekts, welche von der Vermieterin zu beheben seien. In ihrer Stellungnahme vom 12. Oktober 2007 verlängerte die Vermieterin die der Mieterin gesetzte Frist bis zum 31. Oktober 2007 und im Schreiben vom 15. Oktober 2007 letztmals bis zum 15. November 2007. Nachdem die Mieterin mit E-Mail vom 12. Dezember 2007 der Vermieterin mitgeteilt hatte, ihr Bewilligungsgesuch sei bei den Behörden nach wie vor pendent, eine Beantwortung des Gesuchs könne nicht vor Ende Januar 2008 erwartet werden, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis mit amtlichem Formular vom 19. Dezember 2007 per 31. März 2009. Zur Begründung gab sie am 4. Januar 2008 an, sie wolle das Mietobjekt einem anderen Mieter zur Verfügung stellen, der sich an den Vertrag und an die öffentlichrechtlichen Vorschriften halte. Mit Eingabe vom 17. Januar 2008 beantragte die Mieterin bei der paritätischen Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirkes Dielsdorf, die Kündigung sei für ungültig zu erklären, eventuell sei das Mietverhältnis erstmalig für die Dauer von vier Jahren zu erstrecken. Nach erfolgloser Schlichtungsverhandlung erklärte die Schlichtungsbehörde am 6. Juni 2008 die Kündigung für ungültig.