Citation: BGE 133 III 645 E. 5.1

Die bundesgerichtliche Rechtsprechung hat aus Art. 274a ff. OR abgeleitet, dass die Durchführung des Schlichtungsverfahrens grundsätzlich in allen Streitigkeiten aus der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen bundesrechtlich vorgeschrieben ist (BGE 118 II 307; vgl. auch BGE 132 III 747 E. 5.2; BGE 124 III 21 E. 2b S. 23; BGE 120 II 112 E. 3b/bb S. 114 f.; BGE 119 Ia 264 E. 4a; Urteil 4P.80/2002 vom 16. Mai 2002, publ. in: Pra 91/2002 Nr. 213 S. 1133). In diesem Umfang schränkt das Bundesrecht die Verfahrenshoheit der Kantone (Art. 274 OR) ein, so dass die bundesrechtliche Regelung anderslautenden kantonalrechtlichen Bestimmungen vorgeht. Wo das Schlichtungsverfahren vorgeschrieben ist, bildet seine Durchführung Voraussetzung eines nachfolgenden gerichtlichen Verfahrens. Der Richter tritt auf eine Klage nur ein, wenn vorgängig die Schlichtungsbehörde nach Art. 274e Abs. 2 OR das Misslingen einer Einigung festgestellt oder im Rahmen ihrer Kompetenzen einen Sachentscheid gefällt ha BGE 133 III 645 S. 652 t (BGE 119 Ia 264 E. 4a; Urteil 4C.252/2002 vom 8. November 2002, E. 5.1, Cahiers du bail [CdB] 2003 S. 33 ff.; WEBER, a.a.O., N. 2 zu Art. 274a OR; LACHAT/STOLL/BRUNNER, a.a.O., S. 69). Das Obligatorium des Schlichtungsverfahrens steht im Dienste des raschen, einfachen und billigen Verfahrens. Der Regelungsgedanke der entsprechenden Bestimmungen findet seine rechtspolitische Rechtfertigung in der Sachnähe der Behörde und in der sozialrechtlichen Besonderheit mietrechtlicher Streitigkeiten, namentlich aus dem Bereich der Wohnungs- und der Geschäftsmiete (BGE 120 II 112 E. 3b/bb S. 114 f.; BGE 118 II 307 ff.; Urteil 4C.274/1999 vom 17. November 1999, E. 2). Das Verfahren vor der paritätisch zusammengesetzten (Art. 274a Abs. 2 OR) Schlichtungsbehörde ist primär auf die Herbeiführung einer Einigung ausgerichtet (Art. 259i Abs. 2, Art. 273 Abs. 4, Art. 274a Abs. 1 lit. b und Art. 274e Abs. 1 OR; Urteil 4P.316/1994 vom 19. Mai 1995, E. 4b). Die Rechtsuchenden können sich von der Schlichtungsbehörde beraten lassen (Art. 274a Abs. 1 lit. a OR). Das Verfahren wird vom Untersuchungsgrundsatz beherrscht. Bei Scheitern einer Einigung hat es im Wesentlichen bloss die Bedeutung eines summarischen Vorverfahrens, in welchem die Parteirollen für ein allfällig nachfolgendes Justizverfahren festgelegt werden (Art. 274f Abs. 1 OR; BGE 119 Ia 264 E. 4a mit Hinweisen).