Citation: 5C.13/2007 02.08.2007 E. 5

Se plaignant d'une violation de l'art. 738 CC, le défendeur reproche à la cour cantonale de s'être écartée d'une inscription claire et exhaustive à laquelle il s'est fié de bonne foi. Subsidiairement, il soutient qu'elle aurait dû prendre en considération l'usage long, paisible et de bonne foi de la servitude. En admettant la demande de radiation sur la base d'une interprétation erronée, la cour cantonale aurait en outre violé l'art. 736 CC. A cet égard, le défendeur soutient que la servitude n'a pas perdu son utilité puisqu'elle facilite le stationnement pour le propriétaire de l'immeuble sis sur le fonds dominant (n° yyyy) ainsi qu'aux locataires du bâtiment érigé sur cette parcelle, dont font partie plusieurs commerçants. Elle est également utile dans la mesure où elle lui procure une source supplémentaire de revenus. Le défendeur se plaint aussi d'une violation de l'art. 739 CC. Selon lui, la cour cantonale a considéré que l'usage actuel de la servitude constitue une aggravation interdite par cette disposition. Il conteste cette appréciation en exposant que le bâtiment érigé sur le fonds dominant abrite désormais des arcades commerciales ainsi que des appartements locatifs; or, les commerçants, leur clientèle et les locataires doivent pouvoir stationner. A ses yeux, loin d'être aggravée, la charge sur le fonds servant est diminuée car l'usage actuel provoque moins de nuisances sonores que celui qu'occasionneraient les clients d'un restaurant. 5.1 D'après l'art. 736 al. 1 CC, le propriétaire grevé peut exiger la radiation d'une servitude qui a perdu toute utilité pour le fonds dominant. Par utilité pour le fonds dominant, la jurisprudence entend l'intérêt du propriétaire de ce fonds à exercer la servitude en fonction du but en vue duquel elle a été constituée, de son contenu et de son étendue. En effet, conformément au principe de l'identité de la servitude, une servitude ne peut être maintenue dans un autre but que celui pour lequel elle a été constituée (ATF 91 II 190 consid. 2; 92 II 89 consid. 3; cf. plus récemment les ATF 132 III 651 consid. 8; 121 III 52 consid. 2a et les réf. citées). Toutefois, le propriétaire du fonds servant peut se voir imposer certaines modifications dans l'exercice de la servitude; ainsi, il doit tolérer les besoins nouveaux du fonds dominant nés d'une modification des circonstances objectives, comme l'évolution de la technique - par exemple que les véhicules tirés par des chevaux soient remplacés par des véhicules à moteur -; mais il ne doit les supporter que dans les limites de l'inscription et du but primitif de la servitude (art. 739 CC; ATF 117 II 536 consid. 4b; 92 II 89 consid. 4), le propriétaire du fonds grevé n'étant pas tenu de souffrir l'exercice de la servitude pour un autre but que celui en vue duquel elle a été constituée. Ainsi, une servitude d'entreposage pour la fermentation de la bière dans une cave naturelle ne peut pas être maintenue si, après que la brasserie a été supprimée, le propriétaire du fonds dominant entend y entreposer de la bière en bouteilles et des eaux minérales (ATF 92 II 89 consid. 4). De même, lorsque le propriétaire du fonds dominant a exercé une servitude pour alimenter en eau son fonds en mettant en place un captage permettant de recueillir toute l'eau du fonds servant, son intérêt qui s'étendait lors de la constitution de la servitude à toute la surface grevée a disparu; la servitude ne subsiste que dans les limites nécessaires pour maintenir sans entrave le captage et la canalisation existants; le droit de pratiquer des fouilles d'eau sur toute la surface ne lui est plus utile au sens de l'art. 736 al. 1 CC et il ne peut empêcher le propriétaire du fonds servant d'exploiter son immeuble de la façon que celui-ci juge la meilleure, en particulier de construire sur la surface de son fonds (ATF 91 II 190 consid. 2 et 3). Plus récemment encore, le Tribunal fédéral a jugé que le but convenu de construire et exploiter une ligne à haute tension n'englobait pas l'utilisation de la ligne pour des services de télécommunication (ATF 132 III 651 consid. 8; cf. aussi ATF 133 II 49 consid. 5). 5.2 Pour déterminer le but initial, le contenu et l'étendue de la servitude, le juge saisi de la demande de radiation se fondera, conformément à l'art. 738 CC, sur l'inscription au registre foncier (al. 1). Si celle-ci est peu claire, incomplète ou sommaire, il aura recours à l'acte constitutif. Si celui-ci n'est pas non plus concluant, l'étendue de la servitude peut être précisée par la manière dont le droit a été exercé pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi (al. 2; ATF 91 II 190 consid. 2; sur les principes d'interprétation : ATF 130 III 554 consid. 3.1 et les réf. citées). L'acte constitutif doit être interprété de la même manière que toute déclaration de volonté, à savoir, s'agissant d'un contrat, selon la réelle et commune intention des parties (art. 18 CO), respectivement, pour le cas où celle-ci ne peut être établie, selon les règles de la bonne foi; toutefois, vis-à-vis des tiers qui n'étaient pas parties au contrat constitutif de la servitude, ces principes d'interprétation sont limités par la foi publique attachée au registre foncier (art. 973 CC) qui comprend non seulement le grand livre, mais aussi les pièces justificatives, dans la mesure où elles précisent la portée de l'inscription (art. 971 al. 2 CC repris par l'art. 738 al. 2 CC; cf. Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, T. I, 4e éd., 2007, n° 934a). Ce principe interdit de prendre en considération les circonstances et motifs personnels qui ont été déterminants dans la formation de la volonté des constituants; dans la mesure où ils ne résultent pas de l'acte constitutif, ils ne sont pas opposables au tiers qui s'est fondé de bonne foi sur le registre foncier (ATF 130 III 554 consid. 3.1 et les réf. citées). 5.3 En l'occurrence, vu l'inscription au registre foncier d'un "parking, soit stationnement pour cycles et véhicules à moteur", le contenu de la servitude se définit comme la possibilité de stationner sur le fonds grevé. Elle n'autorise pas le propriétaire du fonds dominant à exploiter commercialement un parking payant sur le fonds grevé, c'est-à-dire à louer des places de stationnement à des tiers. Sous cet aspect déjà, l'utilisation actuelle de la servitude constitue un usage accru excédant le contenu ressortant de l'inscription. Un tiers acquéreur de bonne foi ne peut pas déduire un usage commercial d'une servitude inscrite sous l'intitulé "parking, soit stationnement". Contrairement à ce que soutient le défendeur, cette inscription n'est pas exhaustive. Il est nécessaire de se référer aux pièces justificatives, en l'occurrence l'acte constitutif, pour déterminer le but initial de la servitude. Il en résulte que la servitude de stationnement a été constituée à l'usage d'un restaurateur et des clients de son établissement. La cour cantonale pouvait ainsi à bon droit considérer que l'usage actuel qui consiste en l'exploitation commerciale d'un parking destiné aux occupants du bâtiment sis sur la parcelle n° xxxx, est manifestement plus large que l'usage prévu par le but initial. Lorsque le défendeur prétend qu'il pouvait se fier de bonne foi à l'inscription du registre foncier, il méconnaît que l'acquéreur de bonne foi est également lié par l'interprétation objective de l'acte constitutif dans la mesure où, comme en l'espèce, le but de la servitude ne ressort pas clairement de l'inscription. Comme le but initial n'apparaît pas ambigu au vu des termes de l'acte constitutif, il n'y pas lieu de prendre en compte le critère subsidiaire de la façon dont la servitude a été exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi. En résumé, compte tenu du but de la servitude litigieuse tel qu'il ressort de l'interprétation de l'acte constitutif selon le principe de la confiance, il faut reconnaître qu'au regard du principe de l'identité de la servitude, l'usage actuel de la servitude litigieuse ne présente plus, pour son titulaire, un intérêt conforme au but initial. L'exploitation commerciale d'un parking poursuit un nouveau but, différent de celui pour lequel la servitude a été constituée, de sorte qu'elle ne peut justifier le maintien de l'inscription. 5.4 Contrairement à ce que soutient le défendeur, la cour cantonale n'a pas expressément examiné, sous l'angle de l'art. 739 CC, si des besoins nouveaux du fonds dominant, après la disparition de l'établissement public qui y était exploité initialement, pourraient être couverts par la servitude. En retenant que "les propriétaires des fonds servant et dominant qui ont constitué la servitude en 1957 entendaient clairement la lier à l'exploitation d'un établissement de restauration et limiter son utilisation à l'exploitation d'un établissement public, en particulier par tout exploitant de celui-ci et par sa clientèle", il semble qu'elle ait voulu exclure toute utilisation de la servitude qui ne soit pas liée à l'exploitation d'un établissement public sur le fonds dominant. La question des besoins nouveaux admissibles peut toutefois demeurer ouverte car l'argumentation du défendeur se fonde sur des faits nouveaux irrecevables dans le recours en réforme (cf. consid. 3.2 supra). L'arrêt attaqué ne contient en effet aucune constatation relative à la destination actuelle du bâtiment sis sur le fonds dominant et aux éventuels nouveaux besoins de stationnement de ses occupants. Un renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour compléter les constatations de fait en vertu de l'art. 64 al. 1 OJ n'entre pas non plus en ligne de compte, le défendeur n'ayant pas exposé que les allégations de fait correspondantes ont été introduites régulièrement et en temps utile en procédure cantonale, qu'elles ont été considérées à tort comme non pertinentes ou simplement ont été ignorées (cf. consid. 3.2 supra). Il relève lui-même que l'occupation du rez-de-chaussée de l'immeuble par une agence de voyage, une agence de transport et un cabinet d'experts comptables n'a pas été alléguée, ni établie en procédure cantonale. Il en va de même de la location d'appartements et du besoin qu'ont les locataires de places de stationnement.