Citation: 4C.169/2002 16.10.2002 E. 2

La recourante reproche à l'autorité cantonale d'avoir violé le droit fédéral en considérant qu'elle ne remplissait pas les conditions de l'art. 270 al. 1 CO permettant de contester le loyer initial. 2.1 Hormis des exigences dont la réalisation n'est en l'espèce pas remise en cause, l'art. 270 al. 1 CO soumet la contestation du loyer initial aux conditions suivantes: soit le locataire a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale (let. a, première hypothèse); soit il a été contraint de le conclure en raison de la situation du marché local (let. a, seconde hypothèse); soit le loyer a été sensiblement augmenté par rapport au loyer payé par le précédent locataire "pour la même chose" (let. b) (ATF 120 II 341 consid. 5a, p. 347). Ces conditions sont alternatives; autrement dit, il suffit que l'une d'entre elles soit remplie pour qu'il faille entrer en matière sur la demande de contestation du loyer initial (arrêt 4C.367/2001 du 12 mars 2002, consid. 3a). C'est au locataire de prouver la réalisation de ces conditions (Higi, Commentaire zurichois, n. 79 ad art. 270 CO; Lachat, Le bail à loyer, p. 261). Lors de la révision du droit du bail, l'art. 270 CO est apparu comme étant l'une des dispositions les plus controversées du nouveau droit (Lachat, op. cit., p. 259; Weber/Zihlmann, Commentaire bâlois, n. 1 ad art. 270 CO). Le résultat législatif final constitue un compromis entre la solution du Conseil fédéral, qui ne soumettait à aucune condition la contestation du loyer initial, et celle qui préconisait l'abandon pur et simple de la disposition (Higi, op. cit., n. 10 ad art. 270 CO; SVIT-Kommentar Mietrecht II, n. 1-4 ad art. 270 CO). La doctrine est encore aujourd'hui partagée sur la question de savoir si cette norme consacre véritablement une exception au principe de la fidélité contractuelle - "pacta sunt servanda" - ce qui tendrait à justifier une interprétation restrictive de la disposition (Honsell, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, 6e éd., p. 235; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 6 ad art. 270 CO; Weber/Zihlmann, op. cit., n. 1 ad art. 270 CO) ou si, au contraire, la notion de contrainte doit être interprétée plutôt largement (Lachat, op. cit., p. 260; Tercier, Les contrats spéciaux, 2e éd., n. 2035a, p. 250; Higi, op. cit., n. 7 à 9 ad art. 270 CO). Contrairement à ce que soutiennent certains auteurs, la question n'a pas été tranchée par le Tribunal fédéral dans l'ATF 114 II 74 consid. 3a, rendu à propos de l'art. 17 AMSL. La notion de contrainte figurant à l'art. 270 al. 1 let. a CO suppose que le locataire ait de bonnes raisons de changer de logement et que l'on ne puisse attendre de lui qu'il renonce à une occasion qui se présente, et ceci parce que les motifs de nécessité personnelle ou familiale ou la situation sur le marché local du logement sont tels qu'une renonciation serait déraisonnable (ATF 114 II 74 consid. 3c; Habermacher-Droz, Pratique récente en matière de loyers, Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1992, p. 20). 2.2 Lorsque le bail antérieur est résilié par le bailleur, il est évident que le locataire a des motifs personnels, voire familiaux, de changer de logement. Reste encore à déterminer si cette résiliation engendre une contrainte au sens qui vient d'être défini, de nature à faire apparaître une renonciation à conclure le nouveau bail comme déraisonnable. Ce sera assurément le cas lorsque le contrat est résilié avec effet immédiat en application des art. 257d et 257f CO (Higi, op. cit., n. 44 ad art. 270 CO). Lorsque le bail du locataire a été résilié pour l'échéance du contrat, la réponse va dépendre des circonstances. Il convient notamment d'examiner si le locataire a épuisé les possibilités de prolongation de bail qui lui étaient ouvertes; on ne saurait toutefois lui reprocher d'avoir accepté par transaction une prolongation plus courte que le maximum légal (SVIT-Kommentar, op. cit., n. 9 ad art. 270 CO). Entrent également en ligne de compte le nombre des démarches entreprises par le locataire pour se loger ailleurs, ainsi que la capacité financière de l'intéressé (arrêt 4C.367/1990 du 9 juillet 1991, consid. 2b, in: Cahiers du bail (CdB) 1/1992 p. 12; Habermacher-Droz, op. cit., p. 21). S'agissant des recherches de logement, la jurisprudence zurichoise précise qu'elles doivent avoir une certaine intensité, sans toutefois atteindre celle qu'on exige du locataire qui arrive au terme d'une seconde prolongation de bail (arrêt du 4 septembre 1992 de l'Obergericht de Zurich, in: Blätter für Zürcherische Rechtsprechung, vol. 91/92, 1992/1993, no 73 p. 263). Le temps à disposition du locataire pour trouver un nouveau logement est un critère à prendre en compte, mais seule doit importer la période qui lui restait pour se reloger au moment où il a signé le nouveau bail; la durée totale séparant le moment à partir duquel le locataire a su qu'il devait quitter les lieux et l'échéance du bail n'est déterminante que dans la mesure où le locataire est resté inactif, attendant le dernier moment pour agir (cf. arrêt 4C.121/1999 du 28 juillet 1999, consid. 2d). Cette dernière jurisprudence s'accorde parfaitement avec la protection contre les loyers abusifs instaurée par l'art. 270 CO, laquelle suppose cependant que le locataire agisse de manière raisonnable et responsable, comme cela ressort d'autres dispositions du droit du bail (cf. art. 257f al. 1, 257g al. 1, 257h CO). 2.3 En l'espèce, la cour cantonale a admis à juste titre que, lors de la signature du bail litigieux le 19 novembre 1999, la recourante se trouvait dans une situation de contrainte. Ayant accepté une prolongation "ultime et définitive" de son précédent bail jusqu'au 1er décembre suivant, elle avait moins d'un mois à disposition pour trouver un logement adapté à sa condition familiale; à considérer la conjoncture notoirement difficile qui règne sur le marché des appartements locatifs en ville de Lausanne, il aurait été manifestement déraisonnable de renoncer à conclure le bail litigieux. Toutefois, pour juger de l'existence d'une situation contraignant le locataire à conclure le bail, comme l'entend le droit fédéral, il convient de tenir compte de l'ensemble des circonstances du cas particulier (ATF 114 II 74 consid. 3c). Or il ressort des constatations cantonales, qui lient le Tribunal fédéral en instance de réforme (art. 63 al. 2 OJ), que la recourante ne s'est souciée de trouver un nouveau logement que quatre mois après avoir pris connaissance de la résiliation de son bail. Cette inaction est d'autant plus surprenante que, d'une part, elle souhaitait limiter ses recherches à un quartier très précis de Lausanne et que, d'autre part, elle a accepté - au regard de ce que la loi autorise (art. 272 CO) - une prolongation excessivement brève de son bail. A cela s'ajoute le fait que la recourante n'a rempli qu'une seule formule de préinscription pour un unique appartement, dont elle ignorait la date de mise à disposition sur le marché, l'ampleur des rénovations prévues et le montant du loyer. Ces informations avaient pourtant une importance déterminante sur les recherches de logement et les démarches en vue de prolonger son ancien bail qu'aurait dû entreprendre la recourante. Dans ces conditions, la recourante apparaît être la principale responsable de la situation de contrainte dont elle se plaint. Une utilisation normale des possibilités légales de prolongation de bail, une information complète sur son nouveau logement ainsi que quelques efforts de recherches d'autres appartements lui auraient très vraisemblablement évité d'avoir à signer le bail litigieux une dizaine de jours avant la date prévue pour quitter son ancien logement. Par conséquent, la demanderesse ne peut se prévaloir d'une situation de contrainte au sens de l'art. 270 al. 1 let. a CO, ainsi que l'a bien vu la cour cantonale.