Citation: BGE 121 III 460 E. 2aa

Selon l'art. 257a al. 2 CO, les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement. Pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux, ils comprennent les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais d'exploitation (art. 257b al. 1 CO). La loi exige donc que les parties s'entendent spécialement sur les frais accessoires, dont les postes effectifs doivent être détaillés (HIGI, Zürcher Kommentar, n. 13 ad art. 257a-257b CO; USPI, Droit suisse du bail à loyer, n. 18 ad art. 257-257b CO; OBERLE, Nebenkosten, Heizkosten, Zurich 1995, p. 32). Ces frais peuvent être perçus sur la base d'un décompte, que le bailleur doit établir au moins une fois par an (art. 4 al. 1 OBLF; RS 221.213.11), ou de manière forfaitaire, calculée sur la moyenne d'une période de trois ans (art. 4 al. 2 OBLF). Le bailleur ne peut facturer au locataire d'autres frais accessoires que ceux convenus (USPI, op.cit., n. 23 ad art. 257-257b CO). A défaut de convention, ceux-ci sont donc compris dans le loyer (FF 1985 I 1464; HIGI, op.cit., n. 12 ad art. 257a-257b CO; LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht, p. 153; ENGEL, Contrats de droit suisse, p. 154).