Citation: 1C_653/2017 E. 3.3

3.3. Die Regel, dass bei der Bestimmung der Werteinbusse vom ganzen Grundstück auszugehen ist, gilt allerdings nicht absolut. Sie ist ohne weiteres in jenen Fällen gerechtfertigt, in denen die Einschränkung der baulichen Nutzungsmöglichkeiten in einem direkten Zusammenhang mit dem weiterhin zulässigen wirtschaftlichen Gebrauch der Parzelle steht. Dies trifft regelmässig bei Ab- oder Umzonungen zu (vgl. zu dieser Kategorie RIVA, a.a.O., N. 214 zu Art. 5 RPG). Bei Bauverboten auf einem Teil des Grundstücks aufgrund von Baulinien oder Denkmalschutz oder bei einer Teilauszonung ist es ebenfalls gerechtfertigt, die Werteinbusse anhand der gesamten Grundstücksfläche zu bestimmen, wenn die überbaubar bleibende Restfläche und der vom Bauverbot erfasste Teil mit Blick auf ihre wirtschaftliche Nutzbarkeit eine Einheit bilden. Hingegen rechtfertigt sich dieses Vorgehen dort nicht, wo der bestimmungsgemässe Gebrauch einer Parzelle - wie dies namentlich bei grossen Grundstücken vorkommen kann - unterschiedlichen Nutzungsregimes untersteht und daher nicht einheitlich ist oder wo - wie bei sehr kleinen Grundstücken - eine Parzelle wirtschaftlich gar nicht nutzbar ist. Ein durchgehendes Abstellen auf die Gesamtfläche eines Grundstücks bei der Bestimmung der Werteinbusse hätte zur Folge, dass die Entschädigungspflicht von der mehr oder weniger zufälligen Eigentums- und Parzellarordnung abhängen würde. Eigentümer grosser Parzellen müssten regelmässig grössere Teilbauverbote entschädigungslos hinnehmen als Eigentümer kleinerer Grundstücke. Das Bundesgericht hat deshalb bereits in seiner bisherigen Rechtsprechung erklärt, dass besonderen Umständen Rechnung zu tragen sei (vgl. BGE 101 Ib 277 E. 9b S. 290; 89 I 381 E. 2 S. 385 f.; Urteil 1C_367/2015 und 1C_392/2015 vom 7. Januar 2016 E. 4.2). Auch in der Literatur wird darauf hingewiesen, dass zu beachten ist, ob eine selbständige Verwertung des betroffenen Grundstücksteils rechtlich möglich und wirtschaftlich sinnvoll gewesen wäre (RIVA, a.a.O., N. 227 zu Art. 5 RPG).