Citation: 4A_281/2014 E. 3.2

3.2. Nach Art. 216 Abs. 1 OR bedürfen Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstand haben, zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Auch Vorverträge sowie Verträge, die ein Vorkaufs-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht an einem Grundstück begründen, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 22 Abs. 2 und Art. 216 Abs. 2 OR). Sowohl die objektiv wie die subjektiv wesentlichen Vertragspunkte sind zu beurkunden. Objektive Nebenabreden fallen jedoch nur dann zufolge subjektiver Wesentlichkeit unter den Formzwang, wenn sie ihrer Natur nach unmittelbar den Kaufrechtsvertrag betreffen, d.h. das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung berühren (BGE 113 II 402 E. 2a; ferner: BGE 135 III 295 E. 3.2). Treffen die Parteien Zusatzabreden, die auch losgelöst vom Grundstückkauf als sinnvolles Ganzes denkbar sind, d.h. Abreden über ein selbständiges Leistungspaar, sind diese nicht den Formvorschriften unterstellt ( CHRISTOPH LEUENBERGER, Abschluss des Grundstückkaufvertrages, in: Der Grundstückkauf, Alfred Koller [Hrsg.], 2. Aufl. 2001, § 2 Rz. 114). Sie können auch bei Ungültigkeit der übrigen Vertragsteile Bestand haben, sofern nach dem hypothetischen Parteiwillen davon ausgegangen werden kann, dass die Parteien sie auch ohne jene geschlossen hätten (vgl. dazu ALFRED KOLLER, Vom Formmangel und seinen Folgen, in: Der Grundstückkauf, Alfred Koller [Hrsg.], 2. Aufl. 2001, § 3 Rz. 121 ff.). Unter den Formzwang fallen u.a. auch mit dem Vorvertrag verbundene Konventionalstrafen, die Leistungspflichten bekräftigen sollen, deren Eingehung die Einhaltung der Formvorschriften erfordern würde (BGE 140 III 200 E. 5.3 mit Hinweisen; Urteile 4C.271/2003 vom 17. Februar 2003 E. 2, ZBGR 86/2005 S. 109; 4C.429/1996 vom 28. April 1997 E. 3b, Rep 1997 S. 59; LEUENBERGER, a.a.O., § 2 Rz. 100). Hingegen sind Vereinbarungen über Konventionalstrafen bzw. Pauschalvergütungen formlos gültig, wenn sie einzig den Zweck haben, das sogenannte negative Interesse abzugelten, wie beispielsweise Planungsaufwand zu ersetzen, die eine Partei im Vertrauen auf den künftigen Vertragsabschluss gemacht hat (BGE 140 III 200 E. 5.3 und 5.5 mit Hinweisen; KOLLER, a.a.O., § 3 Rz. 124 f.; vgl. dazu GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/EMMENEGGER, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Bd. II, 10. Aufl. 2014, Rz. 3794 f. und dortige Fn. 31). Vorliegend ist unbestritten, dass der Vorkaufsvertrag über die Parzelle Nr. xxx, Grundbuch U.________, mangels öffentlicher Beurkundung ungültig ist. Strittig ist dagegen, ob dieser Formmangel auch die Ungültigkeit der Abgeltungsvereinbarung gemäss Art. 8 Abs. 1 lit. a des Vorkaufsvertrags zur Folge hat.