Citation: 4C.377/2004 02.12.2004 E. 2

La demanderesse se plaint d'une violation de l'art. 259d CO. En premier lieu, elle conteste l'existence d'un défaut susceptible de justifier une réduction de loyer. 2.1 Selon l'art. 259d CO, si la chose louée est affectée d'un défaut qui entrave ou restreint l'usage pour lequel elle a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut jusqu'à l'élimination de ce dernier. La prétention en réduction de loyer peut être invoquée par le biais de la compensation, ainsi que le défendeur l'a fait en l'espèce (Lachat, Commentaire romand, n. 4 ad art. 259d CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2ème éd., Zurich 1998, n. 32 ad art. 259d CO). Faute de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l'art. 256 al. 1 CO; elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu. L'objet de référence est celui sur lequel le locataire peut sincèrement compter d'après le contenu du contrat, car le défaut se définit comme l'absence d'une qualité dont l'existence avait été promise ou à laquelle la partie contractante pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (arrêt 4C.527/1996 du 29 mai 1997, publié in SJ 1997 p. 661, consid. 3a p. 664 et les références citées; plus récemment Tercier, Les contrats spéciaux, 3ème éd., Zurich 2003, n. 1868 ss p. 271 ss; cf. également Higi, Commentaire zurichois, n. 17 ad art. 256 CO et n. 27 ss ad art. 258 CO). Le défaut peut avoir sa source non seulement dans la chose elle-même, mais aussi dans le voisinage ou l'attitude de tiers (arrêt 4C.527/1996 du 29 mai 1997, publié in SJ 1997 p. 661, consid. 3a p. 664; C.144/1985 du 24 septembre 1985, publié in SJ 1986 p. 195, consid. 1b p. 197). En particulier, les immissions provenant d'un chantier voisin (bruit, poussière, secousses) peuvent constituer un défaut justifiant une réduction de loyer. Peu importe qu'elles échappent ou non à la sphère d'influence du bailleur (arrêt 4C.527/1996 du 29 mai 1997, publié in SJ 1997 p. 661, consid. 3a p. 664 s.; C.144/1985 du 24 septembre 1985, publié in SJ 1986 p. 195, consid. 1b p. 197; plus récemment Weber, Commentaire bâlois, n. 1 ad art. 259d CO). La demanderesse admet ce principe, mais fait valoir que le chantier de Y.________ était d'intérêt public et exigeait des voisins directs un seuil de tolérance particulier. Seules devraient donc être prises en considération les nuisances excédant celles inhérentes au fait de vivre dans une cité. 2.2 Le fait que le chantier de Y.________ ait été d'intérêt public signifie seulement que les nuisances qui y sont liées doivent être tolérées et qu'il s'agit de perturbations inévitables, qui excluent toute action en cessation de trouble. Il ne veut toutefois pas dire qu'une réduction de loyer fondée sur l'art. 259d CO soit également exclue. Cela ne découle ni de la loi, ni de la jurisprudence citée par la demanderesse. L'arrêt C.228/1996 du 14 novembre 1986, publié in SJ 1987 p. 145, n'est en effet pas pertinent, dans la mesure où il y est question d'une prétention en dommages-intérêts et non en réduction de loyer, comme c'est le cas dans la présente affaire. Par ailleurs, dans l'arrêt C.144/1985 du 24 septembre 1985, publié in SJ 1986 p. 195, le Tribunal fédéral a appliqué par analogie les principes qu'il avait posés dans le cadre des art. 679 et 684 CC pour concrétiser la notion d'amoindrissement notable de l'usage de la chose louée, telle qu'elle était prévue dans l'ancien droit (art. 255 aCO). Depuis la révision du droit du bail entrée en vigueur en 1990, l'ouverture du droit à une réduction de loyer ne suppose toutefois plus un "usage notablement amoindri" (cf. arrêt 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.3; cf. également Weber, op. cit., n. 2 ad art. 259d CO; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, n. 3.2 p. 168; Zihlmann, Das Mietrecht, 2ème. éd., Zurich 1995, p. 76; Higi, op. cit., n. 8 ad art. 259d CO). La demanderesse ne peut ainsi pas asseoir sa position sur ce dernier arrêt. Pour le surplus, la doctrine relève à juste titre la différence entre la protection contre les immissions dans le domaine du droit du voisinage et la prétention en réduction de loyer du locataire selon l'art. 259d CO. Les voisins au sens des droits réels ne sont unis par aucun lien contractuel, alors que, dans le cas de la prétention en réduction de loyer, il s'agit de compenser le déséquilibre entre les prestations contractuelles résultant du défaut (cf. Weber, op. cit., n. 1b ad art. 259d CO; plus détaillé Brunner, Störungen der Mieterinnen und Mieter durch Immissionen, insbesondere Bau- und Verkehrslärm - zivil- und öffentlichrechtliche Rechtbehelfe und deren Durchsetzung, Mietrechtpraxis [mp] 2000, pp. 97 ss et 153 ss). 2.3 L'argument de la demanderesse, selon lequel seules les nuisances excédant celles inhérentes au fait de vivre dans une cité devraient être prises en considération, ne pourrait être suivi qu'en tant que l'art. 259d CO concerne l'usage convenu. S'agissant de locaux sis en ville, savoir en quoi consiste l'usage convenu se détermine en fonction des conditions de la vie citadine, qui peuvent varier. Ce qui importe est de savoir ce que le locataire pouvait raisonnablement attendre d'après les circonstances de l'espèce (Weber, op. cit., n. 4 ad art. 256 CO). En l'occurrence, il n'est toutefois nullement établi qu'il ne s'agissait que de nuisances inévitablement liées à la vie en ville. Sur la base des constatations contenues dans l'arrêt entrepris, qui lient le Tribunal fédéral (art. 63 al. 2 OJ), l'on ne peut pas dire que les immissions provenant des deux chantiers étaient inhérentes à la vie urbaine. Dans son recours, la demanderesse critique en réalité les constatations de fait et l'appréciation des preuves à laquelle l'autorité cantonale s'est livrée. Un tel procédé est toutefois inadmissible dans le cadre d'un recours en réforme, de sorte qu'il ne sera tenu aucun compte de ces éléments (cf. consid. 1.3). 2.4 Il en va de même s'agissant de la critique de la demanderesse relative à une prétendue violation de l'art. 8 CC, au motif que la cour cantonale aurait dû individualiser les perturbations supposées et, partant, différencier les deux chantiers en cause. Pour toutes les prétentions relevant du droit privé fédéral, l'art. 8 CC, en l'absence d'une disposition spéciale contraire, répartit le fardeau de la preuve et détermine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les conséquences de l'échec de la preuve (ATF 130 III 321 consid. 3.1 p. 323; 129 III 18 consid. 2.6 p. 24; 127 III 519 consid. 2a p. 522). Il confère à la partie chargée du fardeau de la preuve la faculté de prouver ses allégations, pour autant qu'elle ait formulé un allégué régulier selon le droit de procédure, que les faits invoqués soient juridiquement pertinents au regard du droit matériel et que l'offre de preuve correspondante satisfasse, quant à sa forme et à son contenu, aux exigences du droit cantonal (ATF 126 III 315 consid. 4a; 122 III 219 consid. 3c p. 223 et les arrêts cités). L'argumentation que la demanderesse présente à l'appui de son grief de violation de l'art. 8 CC consiste en une vaine critique de l'appréciation des preuves à laquelle s'est livrée l'autorité cantonale, qui n'a pas sa place dans un recours en réforme (cf. consid. 1.3). Pour le surplus et contrairement à l'opinion de la demanderesse, il est possible de considérer plusieurs défauts dans leur ensemble (cf. arrêt 4C.306/1998 du 28 mai 1999 consid. 4). Par ailleurs, la prétention en réduction de loyer découlant du droit du bail existe et doit être calculée indépendamment de toute prétention du bailleur à être indemnisé par des tiers (voisins, commune) (Brunner, op. cit., p. 167 s.). Pour résoudre la question qui se posait dans la présente affaire, il n'était dès lors pas décisif de définir en détail de quel chantier émanaient les différentes nuisances. En conséquence, il n'apparaît pas que l'art. 8 CC ait été violé. 2.5 Il s'ensuit que la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en considérant que l'objet loué était entaché d'un défaut au sens de l'art. 259d CO, justifiant l'octroi d'une réduction de loyer.