Citation: BGE 128 II 74 E. 5c

Die Schätzungskommission führt im angefochtenen Entscheid zum Landwert aus, in der Schätzung von A. werde unerklärlicherweise BGE 128 II 74 S. 80 von einem Bodenwert von Fr. 1'200.-/m2 ausgegangen, obwohl die Lage des Grundstücks als trostlos und extrem bezeichnet werde. Weiter werde in dieser Schätzung ausdrücklich erwähnt, dass die Lage wegen der Lärmimmissionen für Wohnzwecke vollkommen ungeeignet sei. Ausserdem werde der Zustand der Liegenschaft als schlecht und das Gebäude als überaltert beschrieben. Diese Beschreibung habe sich beim Augenschein der Schätzungskommission als richtig erwiesen. Unter Berücksichtigung dieser Umstände rechtfertige es sich, von einem relativen Landwert von Fr. 500.-/m2 auszugehen. Gegen diese Ausführungen wendet die Beschwerdeführerin ein, die Überalterung der Gebäude und der Zustand der Umgebung sei beim Zustandswert der baulichen Anlagen und nicht auch noch beim Landwert zu berücksichtigen. Soweit der geschätzte Landwert von Fr. 500.-/m2 auf der Mitberücksichtigung der Überalterung der Gebäude beruhe, verletze er den bundesrechtlichen Begriff des Verkehrswerts. Weiter hält die Beschwerdeführerin zum Wert des Grundstücks fest, dieses habe zwar im Zeitpunkt der Einigungsverhandlung, am 28. Mai 1997, zur Wohnzone gehört; die Parzelle sei jedoch der Empfindlichkeitsstufe III gemäss der Lärmschutzverordnung zugewiesen und unterstehe keiner Wohnanteils-Pflicht. Es seien daher auch mässig störende gewerbliche und Dienstleistungs-Nutzungen sowie weitere nicht in allen Wohnzonen erlaubte Nutzungen zugelassen. Demnach sei die Liegenschaft sehr geeignet für Techno-Parties, als Restaurant mit entsprechender Musik-Ausrichtung sowie als Dancing und Nachtclub. Der Standort sei für solche Betriebe, insbesondere auch wegen der lärmunempfindlichen Nachbarschaft, äusserst attraktiv. Dank der Autobahnzufahrten in unmittelbarer Nähe sei die Lage ebenfalls verkehrsgünstig. Der Landwert sei daher nicht unter dem Gesichtspunkt der für eine Wohnnutzung ungeeigneten Lage, sondern im Hinblick auf die genannten Nutzungen zu schätzen. Geeignete Standorte für das Unterhaltungsgewerbe seien auch heute noch Mangelware. Ein Landwert von Fr. 1'200.-/m2 sei somit nicht unerklärlich, sondern entspreche den zulässigen Nutzungen. Allenfalls mögliche Vergleichszahlen seien nicht ermittelt worden. Unberücksichtigt geblieben sei auch der Kauf des Grundstücks durch den Enteigneten zu einem Preis von 1,5 Mio. Franken, der auf einem entsprechenden Landwert basiere.