Citation: 5C.165/2006 08.03.2007 E. F

Statuant par arrêt du 18 mai 2006 sur appel des hoirs A.________, la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève a confirmé le jugement de première instance, avec suite de frais et dépens. La motivation de cet arrêt, dans ce qu'elle a d'utile à retenir pour l'examen du recours, est en substance la suivante : F.a Selon l'art. 975 al. 1 CC, celui dont les droits réels ont été lésés par une inscription faite ou par des inscriptions modifiées ou radiées sans cause légitime peut en exiger la radiation ou la modification. Le registre foncier peut comporter un registre des servitudes (art. 108 al. 2 ORF). Par ailleurs, les pièces justificatives (art. 942 al. 2 CC), qui sont dûment classées et conservées (art. 948 al. 2 CC), servent à spécifier le contenu de la servitude, mais uniquement dans les limites de l'inscription (art. 971 al. 2 CC). Celle-ci a un caractère constitutif pour la servitude (art. 731 al. 1 CC) et doit donc comprendre tous les éléments essentiels. Selon la jurisprudence, il ne suffit pas que l'inscription au feuillet du grand livre mentionne la servitude et renvoie pour le surplus aux pièces justificatives, mais la personne titulaire d'une servitude personnelle doit être désignée au feuillet du fonds servant; une inscription lacunaire ne comportant pas cette désignation équivaut pratiquement à une absence d'inscription (ATF 124 III 293 consid. 2a). En l'espèce, l'inscription actuelle de la servitude personnelle de superficie litigieuse au grand livre est lacunaire puisqu'elle ne désigne pas, au feuillet du fonds servant, le ou les bénéficiaires de cette servitude. L'action tendant à la radiation immédiate de toute inscription des défendeurs relative au droit de superficie n'est donc pas une action en rectification au sens propre. Néanmoins, il y a lieu d'admettre que les demandeurs ont un intérêt digne de protection à faire radier l'inscription des défendeurs au registre des servitudes, si les conditions de l'art. 975 CC sont remplies. La qualité pour agir, selon cette disposition, appartient à celui dont les droits réels ont été lésés. Les demandeurs invoquent leur propre droit de superficie pour agir en rectification de l'inscription de la servitude de superficie au registre foncier, en tant que cette inscription profite - également - aux défendeurs. Il y a donc lieu d'examiner la validité de la servitude de superficie dont les demandeurs prétendent déduire leur droit. F.b En principe, la propriété du sol comprend les constructions, en vertu du principe de l'accession (art. 667 al. 2 CC). Toutefois, les constructions établies sur un fonds peuvent avoir un propriétaire distinct, à la condition de faire l'objet d'une servitude de superficie inscrite au registre foncier (art. 675 al. 1 CC). En vertu d'une telle servitude, le propriétaire d'un fonds confère à un tiers le droit d'y avoir ou d'y faire des constructions (art. 779 al. 1 CC). Comme la propriété, le droit de superficie peut appartenir à plusieurs personnes par quote-parts (art. 646 ss CC par analogie). Lorsque les superficiaires sont copropriétaires de la construction, chaque quote-part doit revenir à un superficiaire. De même que l'on ne peut envisager un droit de propriété incomplet, il est exclu de créer un droit de superficie dont une quote-part ne serait attribuée à personne, c'est-à-dire à aucun superficiaire. Aucune quote-part ne peut donc rester en mains du propriétaire du fonds servant sans que celui-ci ne devienne aussi superficiaire à raison de la part qui lui est attribuée. En l'espèce, les huit parties au partage successoral de 1960 ont convenu de constituer un droit de superficie, pour pouvoir séparer la propriété des bâtiments de celle de la parcelle attribuée à l'une d'entre elles; elles ont créé ce droit de superficie en faveur de trois d'entre elles, en attribuant la propriété des bâtiments à quatre d'entre elles, à raison de quatre quote-parts égales (cf. lettre A supra). Or cette construction juridique est impossible puisqu'un quart du droit de superficie n'a pas de titulaire. La convention des parties est donc nulle en ce qui concerne la constitution du droit de superficie, la nullité affectant ce droit dans son ensemble, pour cause de contenu impossible (art. 20 al. 1 CO). Il n'est notamment pas possible de maintenir la convention uniquement en ce qui concerne les demandeurs et de laisser subsister un droit de superficie incomplet, à raison de seulement trois quarts du droit. F.c Selon le principe de la conversion, admis par la jurisprudence, un acte juridique nul peut être interprété comme un acte valable permettant d'obtenir approximativement le même résultat, à condition que les exigences de l'acte de remplacement soient également remplies, que celui-ci n'aille pas, dans ses conséquences, plus loin que l'acte nul, et que la conversion ne soit pas contraire au but de la norme dont découle la nullité de l'acte à convertir (ATF 126 III 182 consid. 3b). En l'espèce, il résulte de la procédure que les parties au contrat de partage et de superficie voulaient attribuer un quart de la propriété des bâtiments à chacune des quatre personnes désignées. Elles partaient de l'idée, répandue mais erronée, que le principe de l'accession (art. 667 al. 2 CC) garantissait à la propriétaire de la parcelle la quote-part restante de la copropriété des bâtiments, après l'attribution de trois quote-parts d'un quart chacune à trois superficiaires. Si elles avaient su que tel n'était pas le cas, elles auraient constitué un droit de superficie, à raison d'un quart, en faveur de la quatrième copropriétaire des bâtiments. Procédant par acte notarié, elles ont respecté la forme nécessaire pour la constitution d'un droit de superficie en faveur de quatre superficiaires. Par ailleurs, le droit de superficie en faveur de la propriétaire de la parcelle ne va pas plus loin que son droit de propriété dont les parties pensaient - à tort - qu'il s'étendait aux bâtiments construits sur sa parcelle. Comme la conversion du droit de superficie nul en un droit de superficie valable pour tous n'est pas contraire à la finalité des normes légales, il y a lieu d'admettre la conversion qui correspond à la volonté des parties au contrat de partage et de superficie. F.d La conversion s'applique également à l'acte de disposition par lequel la propriétaire de la parcelle a sollicité, en 1960, l'inscription de la servitude de superficie au registre foncier. Si elle avait su que sa demande d'inscription portait sur un droit nul parce qu'impossible, elle aurait sollicité l'inscription d'un droit valable et conforme à la cause de l'inscription, et aurait donc requis l'inscription d'une servitude personnelle ayant quatre cotitulaires, dont elle-même. Dans ces conditions, la désignation des défendeurs et des demandeurs comme co-bénéficiaires du droit de superficie, au registre des servitudes, est justifiée, et les conclusions des demandeurs tendant à radier du registre foncier toute désignation des défendeurs comme co-bénéficiaires de la servitude sont mal fondées. La demande tendant à la radiation de l'inscription des seuls défendeurs au registre des servitudes est aussi manifestement abusive (art. 2 al. 2 CC). En effet, il résulte de la procédure que les parties au contrat de partage et de superficie ont voulu une copropriété des bâtiments sur lesquels porte le droit de superficie, un quart revenant à la mère des défendeurs. Par la suite, le père des demandeurs puis ceux-ci ont toujours implicitement ou explicitement admis le droit de copropriété de la mère des défendeurs puis de ces derniers, notamment en partageant l'utilisation des bâtiments ainsi que leur entretien, conformément au contrat de partage et de servitude de 1960. Dans ces conditions, les demandeurs ne peuvent pas exiger la radiation de l'inscription des défendeurs au registre des servitudes, en contradiction avec la reconnaissance implicite du droit de superficie des défendeurs et de leur mère, durant plus de quarante ans. Au surplus, la demande de radiation des défendeurs est dépourvue de tout intérêt digne de protection dans la mesure où ceux-ci pourraient solliciter immédiatement leur réinscription. En effet, en tant que copropriétaires de la parcelle grevée, ils pourraient demander l'inscription d'une servitude en leur propre faveur par simple réquisition écrite et personne ne pourrait s'y opposer, en l'absence d'un droit réel qui serait lésé par l'inscription sollicitée. Or les demandeurs ne seraient aucunement lésés par une inscription conforme au contrat de superficie converti; bien au contraire, la situation actuelle leur est défavorable puisqu'ils ne sont pas désignés comme (co)titulaires de la servitude au grand livre. F.e Le droit de superficie est cessible et passe aux héritiers, sauf convention contraire (art. 779 al. 2 CC). En l'espèce, le droit de superficie litigieux a été valablement modifié en 1968, par acte notarié entre la propriétaire de la parcelle grevée et les bénéficiaires de la servitude litigieuse. Par cette modification, enregistrée au registre foncier, le passage des quote-parts de deux de leurs bénéficiaires à leurs héritiers a été exclu (cf. lettre C supra). Concernant chacune de ces deux bénéficiaires (deux tantes des défendeurs), la durée de son droit a donc été fixée à son décès. Or comme exposé ci-dessus, une quote-part du droit ne peut pas faire défaut de manière à laisser subsister un droit incomplet avec une quote-part qui ne serait détenue par aucun superficiaire. Puisque les constructions font retour au propriétaire du fonds à l'expiration de la durée du droit de superficie (art. 779c CC), il doit en aller de même pour la quote-part dont la durée est expirée alors que les autres quote-parts subsistent. Le propriétaire du fonds devient donc superficiaire à raison de la quote-part dont le titulaire est décédé, dans l'attente de l'expiration de la servitude dans son ensemble (cf. art. 779l CC) et du retour des constructions à lui seul. Il s'ensuit que les défendeurs, en tant que copropriétaires de la parcelle grevée, ont acquis la quote-part de leur tante décédée et augmenté d'autant leurs propres quote-parts déjà existantes du droit de superficie. Cela étant, les conclusions des demandeurs tendant à la constatation que la servitude de superficie au profit de dame C.________ avait à son décès été transférée de plein droit à A.________ et à dame B.________ doivent être rejetées. F.f Les demandeurs concluent enfin à la constatation de la nullité de la clause de «valeur zéro» des bâtiments dans les différents contrats conclus par leur père. Ils ont un certain intérêt, digne de protection, à cette constatation dans la mesure où ils souhaitent transférer aux défendeurs leurs quote-parts de la servitude, contre paiement d'une indemnité dont les modalités de fixation leur posent problème en raison de la clause litigieuse. Il n'est toutefois pas nécessaire de trancher définitivement la question de l'intérêt des demandeurs à prendre des conclusions en constatation, dès lors que celles-ci se révèlent de toute manière mal fondées, comme on va le voir. Les parties au partage successoral de 1960 ont attribué des valeurs à toutes les parcelles appartenant à la succession, avant de constituer et attribuer des lots et fixer des soultes; elles en ont fait de même avec les bâtiments dont la valeur a été arrêtée à zéro pour les besoins du partage. Il leur était loisible de procéder ainsi (cf. art. 607 al. 2 CC) et leur accord y relatif lie toujours toutes les parties au partage successoral ainsi que leurs héritiers (cf. art. 560 CC), sous réserve d'une nullité ou modification judiciaire de la convention de partage. Simultanément, les parties au partage successoral de 1960 ont convenu de constituer un droit de superficie pour pouvoir séparer temporairement la propriété des bâtiments de celle de la parcelle attribuée à l'une d'entre elles. Or comme déjà relevé, les constructions font retour au propriétaire du fonds à l'expiration de la durée du droit de superficie (art. 779c CC). Pour cet avantage, le propriétaire du fonds doit normalement verser une indemnité équitable en vertu de l'art. 779d CC, mais, vu le caractère dispositif de cette norme, les parties peuvent y déroger et exclure le paiement de toute indemnité de retour. En l'espèce, aucune durée contractuelle n'a été fixée pour le droit de superficie grevant la parcelle attribuée lors du partage successoral de 1960 à la mère des défendeurs et aucune rente de superficie n'a été prévue. La mère des défendeurs a donc accepté, pour une durée indéterminée et sans aucune contre-prestation, une entrave importante à son droit de propriété alors qu'il n'en allait pas de même pour ses co-héritiers, qui ont obtenu des parcelles libres d'une telle restriction; contrairement à ses frères et soeurs, il lui était impossible de profiter seule de sa parcelle, par des ventes, locations, constructions ou autres mises en valeur, ou simplement par une utilisation exclusive pour ses propres besoins. En 1968, lorsque les quatre copropriétaires des bâtiments ont décidé de faire durer leur droit de superficie au moins jusqu'au décès de deux d'entre eux, voire au-delà, le principe de la «valeur zéro» a été réaffirmé. Du texte des conventions de 1960 et 1968, aussi bien que de l'ensemble de ces circonstances, il ressort que la volonté réelle et concordante des parties était d'exclure toute indemnité de retour à la charge de la propriétaire de la parcelle (ou de ses ayants droit), les constructions apparaissant comme autant d'obstacles à une mise en valeur ou utilisation exclusive de la parcelle ajournées durant des années sans indemnisation pour ce blocage. Cela étant, il convient d'examiner si les circonstances ont changé ultérieurement de manière à permettre au père des demandeurs d'invalider les contrats de 1960 et 1968 par rapport à la clause litigieuse en vertu de la clausula rebus sic stantibus. F.g En principe, un contrat lie les parties sans égard à un éventuel changement de circonstances. La jurisprudence admet toutefois une intervention du juge, à titre exceptionnel et uniquement avant l'exécution complète du contrat par chacune des parties, lorsque la modification des circonstances n'était ni prévisible ni évitable et qu'elle a causé un déséquilibre important entre charge et utilité (ATF 127 III 300 consid. 5b). En l'espèce, le contrat de superficie avait déjà déployé ses effets depuis vingt-sept ans lorsque les autorités ont inscrit les bâtiments à l'inventaire des immeubles dignes d'être protégés. Si cette inscription empêche la destruction des constructions (art. 9 al. 1 de la loi genevoise sur la protection des monuments, de la nature et des sites, RSG L 4 05), il ne s'agit pas là d'une circonstance qui modifie fondamentalement l'équilibre contractuel et qui appellerait une modification de la clause de la «valeur zéro». En effet, les parties aux contrats de 1960 et 1968 ne se sont précisément pas préoccupées du sort des bâtiments (maintien ou destruction) après la fin de la servitude. Au surplus, il n'est nullement certain que la valeur de la parcelle, y compris les constructions, augmente en raison de l'interdiction de la destruction des bâtiments existants; selon l'expérience de la vie, cette circonstance est même susceptible de diminuer la valeur d'une parcelle en excluant une promotion immobilière plus rentable. En tout état, les défendeurs et leur mère ont été empêchés durant de nombreuses années de décider librement du sort de la parcelle, en raison de l'existence de la servitude et jusqu'à l'interdiction de toute destruction des constructions existantes en raison de leur inscription à l'inventaire des immeubles dignes d'être protégés, alors que les co-héritiers de la mère des défendeurs ont eu plus de liberté dans le choix concernant le sort de leurs parcelles acquises lors du partage successoral. La circonstance nouvelle n'a donc pas rompu gravement l'équilibre contractuel en défaveur des demandeurs, qui doivent être déboutés de leurs conclusions tendant à la constatation de l'invalidité de la clause de «valeur zéro» des bâtiments, dans la mesure de la recevabilité de ces conclusions.