Citation: 1E.10/2005 17.08.2006 E. 6.4

6.4.1 Al proposito i membri della Commissione superiore di stima hanno ritenuto adeguati i valori delle pigioni, senza l'influsso del cantiere, accertati dalla CFS (fr. 600.-- per l'appartamento al piano terreno, fr. 1'200.-- per quello al primo piano e fr. 180.-- per l'autorimessa), che corrispondono a un costo unitario per la locazione della superficie abitabile di fr. 127.-- al m2. Secondo i loro accertamenti questo costo è inferiore ai valori di mercato delle pigioni praticati a Faido, che oscillano tra i fr. 130.-- e i fr. 150.-- al m2. La ricorrente sostiene che lo scarto con i prezzi di Faido sarebbe esiguo e non terrebbe sufficientemente conto della diversa situazione del fondo litigioso, caratterizzata dalla vicinanza della strada cantonale e della ferrovia, come pure della morfologia della valle. In sede di udienza i periti hanno tuttavia ribadito che i valori accertati già tenevano conto della situazione preesistente, ritenuto altresì che l'installazione del cantiere ha comunque provocato importanti immissioni supplementari specifiche (in particolare di polvere grossolana), che hanno decisamente peggiorato la situazione. I valori accertati considerano d'altra parte anche le caratteristiche della costruzione, nonché il suo stato di conservazione e sono tutto sommato adeguati. Gli stessi periti hanno poi ritenuto che in seguito alle immissioni il reddito dell'immobile subisce una diminuzione di 1/3, una locazione rimanendo possibile con una pigione di fr. 400.-- per l'appartamento al piano terreno, di fr. 800.-- per quello al primo piano e di fr. 120.-- per l'autorimessa. Quest'ultima può infatti essere considerata soggetta a una diminuzione analoga a quella dell'abitazione primaria, visto che al suo interno vengono svolte anche attività lavorative, quand'anche solamente a titolo di occupazione del tempo libero. La ricorrente ritiene eccessiva tale diminuzione, insistendo sul diverso carattere dei disturbi delle varie fasi del cantiere e sul miglioramento della situazione nel frattempo raggiunto. Come visto, in concreto, le immissioni vanno però considerate nel loro complesso, dato che, pur con intensità variabile, esse sostanzialmente perdurano in modo da causare un pregiudizio importante per il proprietario. In un caso come quello in esame, un calcolo teorico in funzione delle variazioni delle immissioni appare d'altra parte difficilmente praticabile. Quantificando nella misura di 1/3 la diminuzione del reddito dell'immobile, corrispondente a una perdita complessiva di fr. 660.-- mensili, i periti hanno pertanto correttamente tenuto conto di una media dei vari disturbi durante l'esistenza complessiva del cantiere. 6.4.2 La principale fonte di disturbo, costituita dalla polvere che si deposita sull'immobile, nelle grondaie e nelle cavità del tetto, comporta per il proprietario, quale ulteriore pregiudizio, un onere di manutenzione supplementare. Come rilevato dai periti, questo onere corrisponde a una spesa per una pulizia straordinaria stimata in due ore settimanali a fr. 20.-- orari, per un totale quindi di fr. 160.-- mensili (fr. 20.-- all'ora x 2 ore x 4 settimane), che, aggiunti alle esposte diminuzioni del reddito, conducono a un importo di fr. 820.-- al mese. 6.4.3 L'indennità decorre dall'inizio dei lavori, nel novembre del 1999, potendosi tuttavia ammettere per semplicità, considerata la durata del cantiere e gli importi in discussione, che permettono un certo arrotondamento, la data del 1° gennaio 2000. Allo stadio attuale la fine dei lavori non può essere stabilita con certezza assoluta. Risulta comunque che il cantiere proseguirà nelle condizioni attuali sino al suo smantellamento, previsto tra la fine del 2012 e l'inizio del 2013. Ai fini del versamento dell'indennità espropriativa si può quindi considerare un periodo di tredici anni (2000-2012), durante il quale le immissioni, in particolare di polvere, persisteranno in misura complessivamente costante ed eccessiva. Le attività prospettate in seguito, quali la posa delle installazioni di tecnica ferroviaria all'interno della galleria e il progressivo smontaggio delle infrastrutture di cantiere, risultano per contro sostanzialmente diverse dalle attuali, legate alla gestione del materiale di scavo. Una presenza di immissioni eccessive anche dopo il 2012 non appare manifesta e non può essere valutata in questa sede. Nel caso in cui dovesse realizzarsi, per quanto non riguardi comunque inconvenienti già considerati da questo giudizio, spetterà all'espropriato un'ulteriore indennità fondata sui criteri qui esposti.