Citation: 4C.203/2006 26.10.2006 E. 3

3.1 A l'appui de son recours en réforme, la demanderesse soutient, à l'inverse des juridictions précédentes, que les clauses litigieuses ne sont pas nulles au regard des art. 269, 269a et 270a CO. S'agissant de l'art. 270a CO, tel qu'interprété par la jurisprudence fédérale, la demanderesse fait valoir que les clauses incriminées n'y portent pas atteinte. A son avis, du moment que les parties ont volontairement exclu le taux hypothécaire comme base de calcul dans les contrats de bail en cause, la condition "d'une notable modification des bases de calcul", posée par cette disposition en tant que préalable à une demande de diminution du loyer, n'est pas réalisée en l'espèce, nonobstant la baisse du taux hypothécaire. La solution eût été différente en cas de baisse du niveau de l'IPC, des charges ou des loyers comparatifs, parce que ces facteurs-ci, contrairement à celui-là, n'ont pas été exclus pour la fixation du loyer. La demanderesse relève, par ailleurs, que l'art. 269a CO ne contient qu'une liste d'exemples de loyers non abusifs et que l'expression "taux hypothécaire" n'y figure pas. Elle en déduit que cette disposition n'impose pas aux parties l'obligation de tenir compte du taux hypothécaire pour fixer le loyer. Une clause excluant un tel facteur ne contreviendrait pas non plus à l'art. 13 al. 4 OBLF qui vise à éviter une inégalité de traitement entre bailleurs et locataires à l'occasion d'une modification du loyer faisant suite à une variation du taux hypothécaire. Enfin, toujours selon la demanderesse, le principe cardinal de la liberté contractuelle, dont la jurisprudence fédérale récente a rappelé l'importance, commande d'autoriser les parties à ne pas tenir compte du taux hypothécaire comme base de calcul du loyer.