Citation: 4C.399/2005 10.05.2006 E. 4

Litigiosa è la questione di sapere se, prevalendosi della nullità, gli attori avrebbero commesso un abuso di diritto nel senso dell'art. 2 cpv. 2 CC, tale da pregiudicar loro la possibilità di chiedere la restituzione della somma di fr. 85'000.-- versata quale acconto. 4.1 Dottrina e giurisprudenza - ben rammentate nella sentenza cantonale e richiamate anche dal convenuto nell'impugnativa - concordano nell'affermare che l'invocazione del vizio di forma configura un abuso di diritto solamente se il contratto è già stato spontaneamente adempiuto, perlomeno nei suoi punti importanti, e, cumulativamente, ciò è avvenuto in coscienza dell'esistenza del vizio di forma (cfr. anche sentenza del 7 gennaio 1999 nella causa 4C.299/1998 consid. 3, pubblicata in: ZBGR 80/1999 pag. 387, SJ 2000 I pag. 533, recht 2001 pag. 68). 4.2 Nel caso in rassegna i giudici ticinesi hanno stabilito che nessuno dei due requisiti è dato. Mediante il contratto preliminare le parti si sono infatti impegnate a stipulare il contratto di compravendita dell'immobile, che però non si è mai perfezionato, l'atto pubblico non essendo stato rogato; né vi è stato adempimento, non essendo avvenuto il trapasso del fondo a registro fondiario. Con riferimento alla consapevolezza del vizio di forma, i giudici hanno poi rilevato come non sia stato provato che gli attori ne fossero a conoscenza già prima della fine di ottobre 2001, quando il loro patrocinatore gliel'ha segnalato. 4.3 Il convenuto contesta entrambe le considerazioni. A suo modo di vedere il contratto - che la Corte cantonale avrebbe erroneamente qualificato come promessa di compravendita - sarebbe stato adempiuto nei suoi punti essenziali e ciò non solo volontariamente ma anche in coscienza del vizio di forma, dato che, contrariamente a quanto ritenuto dai giudici ticinesi, non è necessario far risalire tale consapevolezza al momento della conclusione del contratto. 4.4 In primo luogo si pone dunque la questione della qualifica giuridica dell'accordo intervenuto fra le parti e del suo adempimento. 4.4.1 Confrontato con un litigio sull'interpretazione di un contratto, il giudice deve adoperarsi per determinare la vera e concorde volontà dei contraenti (interpretazione soggettiva; art. 18 cpv. 1 CO). In assenza di accertamenti di fatto sulla reale concordanza della volontà delle parti o qualora emerga che una parte non ha compreso la volontà dell'altra, il giudice procede all'interpretazione delle loro dichiarazioni secondo il principio dell'affidamento, ovvero secondo il senso che ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà dell'altro nella situazione concreta (interpretazione oggettiva), con il risultato che a una parte può essere imputato il senso oggettivo della sua dichiarazione, anche se questo non corrisponde alla sua intima volontà. L'interpretazione del contratto giusta il principio dell'affidamento riguarda l'applicazione del diritto e può pertanto essere esaminata liberamente nella giurisdizione per riforma. Onde statuire su tale questione occorre comunque fondarsi sul contenuto della manifestazione di volontà e sulle circostanze del caso concreto, che attengono ai fatti (DTF 131 III 606 consid. 4.1 con rinvii). Con riferimento all'interpretazione di dichiarazioni scritte è inoltre opportuno rammentare che, anche se il tenore di una clausola contrattuale appare a prima vista chiaro, dalle altre condizioni menzionate dal contratto, dallo scopo perseguito dalle parti oppure ancora da altre circostanze può risultare che il testo della clausola non restituisce con esattezza il senso dell'accordo (cfr. DTF 131 III 280 consid. 3.1 pag. 286). In questo caso, il senso della pattuizione verrà determinato mediante interpretazione. Non ci si scosterà, per contro, dal testo adottato dagli interessati qualora non vi sia nessun serio motivo di ritenere ch'esso non corrisponde alla loro volontà (DTF 130 III 417 consid. 3.2). 4.4.2 In concreto, la Corte cantonale ha condiviso l'interpretazione già eseguita dalla giudice di prima istanza, per la quale l'"Anzahlungsvertrag" era in realtà un contratto preliminare di compravendita. In esso il convenuto si è infatti impegnato a vendere ("A.________ verpflichtet sich [...] zu verkaufen") il fondo agli attori, che lo avrebbero acquistato in ragione di metà ciascuno ("an B.B.________ und C.B.________, [...], die im Miteigentum je zur Hälfte kaufen"), per fr. 850'000.--. Al punto 3 dell'accordo le parti hanno inoltre pattuito il versamento di un acconto di fr. 85'000.--, precisando che in caso di mancata vendita - per un motivo diverso da quello esplicitamente menzionato in tale punto dell'accordo - questo importo sarebbe rimasto al proprietario a titolo di pena di recesso. 4.4.3 Gli argomenti che il convenuto adduce per contrastare la qualificazione giuridica operata dai giudici cantonali sono manifestamente privi di possibilità di esito favorevole. Egli sostiene che il patto in esame era in realtà un precontratto di compravendita. Non spiega tuttavia quale sarebbe, a suo modo di vedere, la differenza fra questo negozio e il contratto preliminare di compravendita, rispettivamente la promessa di compravendita. In realtà, quale che sia la denominazione scelta si tratta sempre di un precontratto avente per oggetto una compravendita immobiliare (cfr. Pierre Tercier, Les contrats spéciaux, 3a ed., Friborgo 2002, n. 954). Nella misura in cui assevera che l'atto in questione contemplava essenzialmente una promessa unilaterale di vendita e non una promessa bilaterale di acquisto e di vendita, il convenuto propone un argomento che si scontra, da un lato, con la chiara lettera del contratto - nel quale viene esplicitamente menzionato l'impegno degli attori ad acquistare il fondo in ragione di metà ciascuno - e, dall'altro, con un ulteriore passo della sua motivazione ricorsuale, laddove precisa che nel precontratto gli attori, "futuri acquirenti", si erano obbligati al versamento di fr. 85'000.-- nonché al "mantenimento del proprio impegno all'acquisto dell'immobile". Il convenuto non ha miglior successo quando sostiene che l'"Anzahlungsvertrag" non mirava a regolare tutti i punti essenziali in vista del trapasso di proprietà - e ad assurgere quindi a contratto di promessa di compravendita - bensì aveva il solo e unico scopo di garantire la riserva della proprietà in favore degli acquirenti interessati, tutelando nel contempo il venditore da una rinuncia all'acquisto. Nell'accordo da lui sottoscritto sono stati infatti chiaramente definiti gli elementi oggettivamente essenziali dell'auspicata compravendita immobiliare (Pierre Tercier, op. cit., n. 967 segg.). Se la volontà delle parti fosse davvero stata quella di garantire unicamente la riserva della proprietà in favore degli attori, tutelando nel contempo il venditore da una rinuncia all'acquisto, esse avrebbero pattuito un diritto di compera, come pertinentemente fatto osservare anche dagli attori in risposta. Che questa non fosse, in ogni caso, la volontà del convenuto emerge dal fatto che - stando a quanto accertato in maniera vincolante nella sentenza impugnata - egli ha rifiutato una proposta in tal senso formulata dagli attori, insistendo per l'attuazione del precontratto del 3 ottobre 2001. Di nessun giovamento è infine il richiamo alla cosiddetta arrha pacto imperfecto dato - che consiste nel versamento di un importo volto a garantire la futura stipulazione del contratto pattuita in un precontratto - dato che, per essere valida, la stipulazione di una simile garanzia deve avvenire nella medesima forma prevista per il contratto principale (Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht - Allgemeiner teil, 8a ed., Zurigo/Basilea/Ginevra 2003, n. 4081), in concreto quindi quella dell'atto pubblico, che non è stata ossequiata. 4.5 Alla luce di tutto quanto esposto, la qualificazione giuridica dell'accordo 3 ottobre 2001 operata dai giudici ticinesi resiste alla critica. Si tratta di un contratto preliminare (o precontratto o promessa) di compravendita immobiliare mediante il quale le parti hanno assunto l'impegno di stipulare ulteriormente un contratto di compravendita immobiliare nella forma dell'atto pubblico (Art. 22 cpv. 1 CO). Dato che ciò non è avvenuto, non è possibile ritenere che l'accordo stipulato il 3 ottobre 2001 sia stato adempiuto (Gauch/Schluep/Schmid/Rey, op. cit., n. 1082 seg.; Pierre Tercier, op. cit., n. 954). Questa conclusione è rafforzata dalla giurisprudenza secondo cui qualora - come nel caso in rassegna - il precontratto contempli già gli elementi essenziali del contratto principale esso va assimilato a quest'ultimo, di modo che una promessa di compravendita va considerata come una compravendita nel caso in cui questa debba venire conclusa alle stesse condizioni indicate nel precontratto (DTF 129 III 64 consid. 3.2.1; 118 II 32 consid. 3b e 3c). Nella fattispecie in rassegna il convenuto non ha proceduto al trapasso di proprietà e gli attori hanno pagato solo un decimo del prezzo pattuito, non si può pertanto sostenere che il contratto sia stato adempiuto nei suoi punti essenziali (cfr. DTF 115 II 28 consid. 2 non pubblicato). 4.6 In assenza del requisito dell'adempimento del (pre)contratto, l'esame dell'ulteriore condizione necessaria cumulativamente per poter ammettere l'abuso di diritto - ovvero la consapevolezza degli attori circa il vizio di forma - si avvera superfluo. Tutti gli argomenti formulati a questo riguardo, sia quelli concernenti la rilevanza del momento in cui gli attori sarebbero giunti a tale consapevolezza sia quelli tendenti al rinvio della causa per completamento degli accertamenti di fatto, vengono pertanto tralasciati. 4.7 Ne discende che, in quanto rivolto contro la decisione di negare l'esistenza di un abuso di diritto che impedirebbe agli attori di prevalersi della nullità dell'accordo 3 ottobre 2001 per vizio di forma, il ricorso è infondato. Così come stabilito nella sentenza impugnata, agli attori può dunque essere riconosciuta la facoltà di chiedere la restituzione dell'importo versato quale acconto invocando l'indebito arricchimento, trattandosi di una prestazione effettuata senza valida causa (art. 62 cpv. 2 CO; cfr. Gauch/Schluep/Schmid/Rey, op. cit., n. 1482).