Citation: 4A_284/2024 E. A

A.a. Le 13 septembre 2004, A.________ (ci-après: la bailleresse), d'une part, et C.________ et B.________ ainsi que D.________, d'autre part, ont conclu un contrat de bail portant sur un logement de quatre pièces situé au premier étage de l'immeuble sis (...) à X.________ (GE). Le bail était conclu pour une durée initiale de deux ans et deux mois, du 1er novembre 2004 au 31 décembre 2006, renouvelable par la suite. Le loyer convenu était de 1'152 fr. par mois, charges non comprises. L'immeuble est géré par E.________ SA (ci-après: la régie). Par avenant du 19 octobre 2012, B.________ (ci-après: la locataire) est devenue seule titulaire du bail. Par contrat de bail du 10 février 2014, la bailleresse a remis en location à la locataire une place de stationnement située au deuxième sous-sol de l'immeuble voisin, pour un loyer mensuel de 75 fr. Après s'être mariés en 2017, la locataire et son époux F.________ (ci-après: ensemble, les locataires) sont devenus les deux locataires de l'appartement, par avenant du 15 août 2017. A.b. Par courrier du 18 mai 2016, la régie a informé la locataire qu'elle avait reçu diverses plaintes de son voisinage. Il lui était reproché d'entreposer des sacs d'ordures dans son jardin durant plusieurs jours, engendrant des odeurs nauséabondes; elle écoutait, en outre, de la musique à fort volume à toute heure. Il était par ailleurs précisé que les voisins lui avaient déjà communiqué directement leurs doléances, tant par oral que par écrit. Le 3 juillet 2017, la régie a informé la locataire qu'elle avait constaté la présence de vélos devant sa porte palière. La régie lui a rappelé qu'il était interdit d'entreposer des objets dans les parties communes de l'immeuble, conformément aux règles et usages locatifs du canton de Genève. Le 10 juillet 2018, la régie a fait parvenir à la locataire une facture consécutive aux dégâts causés à l'immeuble notamment par son fils, G.________, ainsi que d'autres jeunes individus. Les dégâts avaient été perpétrés dans le parking souterrain de l'immeuble. Les intéressés avaient cassé la vitre derrière laquelle se trouvait un extincteur et l'avaient vidé sans droit. L'extincteur avait dû être rechargé et la vitre le protégeant réparée (complètement d'office sur la base du dossier; cf. pièce 11 du dossier cantonal). Par pli du 19 mars 2019, la régie a informé les locataires qu'elle avait constaté qu'un vélomoteur était stationné devant leur porte palière, ce qui était intolérable. Ce courrier faisait office d'unique et ultime avertissement suite "aux incivilités relevées dans le parking souterrain", sous menace de résiliation du contrat de bail. Par courrier du 21 mars 2019, la régie a adressé aux locataires une facture relative à la réparation de dégâts causés par leur fils. Le courrier relevait que celui-ci avait fumé dans le parking et uriné dans la cage d'escalier. La lettre faisait à nouveau office d'avertissement, sous menace de résiliation du contrat de bail. Par lettre du 26 mars 2019, les locataires ont contesté que leur fils ait été impliqué dans les déprédations visées dans les courriers précités. Celui-ci avait toutefois garé son vélomoteur devant leur porte palière durant deux heures, ce dont les locataires s'excusaient. Le 11 avril 2019, la régie a maintenu les termes de ses précédents courriers, précisant que deux témoins avaient vu G.________ commettre les incivilités reprochées. Le 15 novembre 2019, la régie a déposé une plainte pénale contre inconnu pour des dommages à la propriété commis dans le parking de l'immeuble: dans la nuit du 10 au 11 novembre, trois boîtes contenant des extincteurs avaient été endommagées, l'un des extincteurs avait été utilisé dans le garage et des graffitis avaient été dessinés sur les murs. Parmi le groupe de jeunes individus auteurs des multiples incivilités, seul G.________ était résident de l'immeuble. Lui seul détenait les clés des espaces communs, dont celles du parking (complètement d'office sur la base du jugement de première instance). A.c. Par avis officiels du 16 décembre 2019 envoyés aux locataires, la bailleresse, se fondant sur l'art. 257f CO et faisant référence à ses précédents courriers demeurés sans effet, a résilié les baux portant sur l'appartement et la place de stationnement avec effet au 31 janvier 2020. Les locataires ont contesté les congés par-devant la commission de conciliation en matière de baux et loyers. Lors de l'audience de conciliation du 4 juin 2020, un délai d'épreuve au 31 décembre 2020 a été accordé aux locataires. A.d. Le 17 février 2020, une voisine s'est à nouveau plainte auprès de la régie du fait que G.________ se rendait dans l'immeuble avec une bande de copains "peu recommandables" et passait par la fenêtre pour entrer chez lui. En avril 2020, des caméras de surveillance ont été installées en réaction au comportement de G.________ et des personnes qu'il invitait dans l'immeuble. Le 22 mai 2020, le concierge de l'immeuble a rédigé une attestation dans laquelle il mentionnait être confronté depuis deux ans à plusieurs actes de vandalisme (occupation du garage et dégradation de celui-ci par des graffitis, des déchets, de l'urine, des ampoules cassées et par l'utilisation récréative d'un extincteur). Ces actes étaient commis par de jeunes habitants du quartier, dont G.________. Le concierge précisait en outre que la police et les pompiers avaient déjà dû intervenir et qu'il recevait tous les jours des appels de voisins se plaignant de nouvelles infractions. La régie a mandaté la société H.________ SA afin d'assurer la sécurité dans l'immeuble. Cette société a établi 26 rapports entre mars 2020 et septembre 2021. Il en ressort que plusieurs habitants et jeunes du quartier, dont G.________, faisaient du bruit à des heures tardives, utilisaient et entreposaient un vélomoteur hors des cases réservées à cet effet, laissaient des déchets sur le sol et occupaient les caves avec une chaise pour y fumer des cigarettes et des stupéfiants. Les rapports faisaient état d'autres incivilités et dégâts sans que ceux-ci ne puissent être attribués à G.________. A.e. Par ordonnance pénale du 4 février 2021, le tribunal pénal des mineurs a reconnu G.________ coupable de brigandage, de détention illicite de stupéfiants, de dommages à la propriété et d'excès de bruit nocturne. Il ressort de cette ordonnance qu'il était notamment reproché à l'intéressé d'avoir, dans la nuit du 10 au 11 novembre 2019, dans le parking souterrain de l'immeuble, endommagé trois boîtes contenant des extincteurs, vidé un extincteur en projetant de la poudre dans le garage et dessiné des graffitis sur les murs. G.________ avait reconnu avoir endommagé une boîte à extincteur en l'ouvrant avec un pied de biche, assurant toutefois n'avoir ni pulvérisé de poudre, ni dessiné de graffitis et mettant en cause d'autres jeunes individus pour ces infractions. Au final, seul a été retenu le fait que l'intéressé avait saccagé une boîte à extincteur de manière puérile et désinvolte. Dans la fixation de la peine, le tribunal a tenu compte du fait que G.________ connaissait une évolution positive depuis les faits reprochés. Malgré quelques rechutes, il semblait avoir pris conscience de la gravité de ses actes. A.f. À l'audience de conciliation du 18 janvier 2021, aucun accord n'a pu être trouvé. Agissant seule, la locataire a porté la cause devant le tribunal de première instance le 16 février 2021, lequel l'a déboutée de ses conclusions, pour défaut de légitimation active, par jugement du 27 octobre 2021. Il ressort de cette procédure que F.________ s'est constitué un domicile séparé depuis le 1er janvier 2021. Le 22 septembre 2021, il a informé le tribunal que, ne vivant plus dans l'appartement, il ne contestait plus le congé extraordinaire qui leur avait été notifié.