Citation: 1A.14/2006 18.08.2006 E. A

A.a Im Zonenplan der Gemeinde Glattfelden ist im Gebiet Zweidlen beidseits der Glatt je eine Industriezone ausgeschieden. Die linksufrige Industriezone Sod ist weitgehend unüberbaut. Einzig die Parzelle Kat.-Nr. 6907T, welche dem Kanton Zürich gehört, wird durch einen Autobahnviadukt (Lettenviadukt) überstellt. Unter dem Viadukt betreibt ein privater Pächter des Grundstücks Kat.-Nr. 6907T eine offene Kompostieranlage. Die Baubewilligung vom 5. August 1996 wurde mit der Auflage erteilt, die Baureife dieses Grundstücks durch eine private Erschliessung herzustellen. Diese Auflage wurde indessen nicht erfüllt. Um die planungs- und baurechtlichen Voraussetzungen für den Betrieb der Kompostieranlage dennoch zu schaffen, beschloss der Gemeinderat am 9. Juli 2002, über die Industriezone Sod ein amtliches Quartierplanverfahren einzuleiten und auf diesem Weg eine neue Parzellarordnung festzulegen sowie einzelne Erschliessungsanlagen zu erstellen. Die Baudirektion des Kantons Zürich genehmigte am 18. Dezember 2002 die Verfahrenseinleitung. A.b Mit Schreiben vom 30. Januar 2003 teilte der Kanton Zürich, vertreten durch die Baudirektion, dem Gemeindepräsidenten der Gemeinde Glattfelden mit, dass er den Betrieb der Kompostieranlage grundsätzlich als im öffentlichen Interesse liegend betrachte. Der Kanton als Verpächter sei daher bereit, dem jetzigen Pächter das baureife Grundstück im Baurecht abzugeben. Es werde aber eine Reduktion der Geruchsimmissionen durch den Bau einer Leichtbauhalle mit Filteranlage vorausgesetzt, was als Auflage in den Pachtvertrag aufzunehmen sei. A.c Mit Zwischenentscheid vom 19. Mai 2003 beschloss der Gemeinderat der Gemeinde Glattfelden, auf den Erlass von Sonderbauvorschriften zur Begrenzung von Geruchsemissionen der Kompostieranlage zu verzichten. Er begründete dies damit, dass unter den Grundeigentümern über die Beschränkung der von der Kompostieranlage ausgehenden Emissionen weitgehend Einigkeit herrsche und es daher zweckmässiger sei, dass die betroffenen Grundeigentümer eine diesbezügliche Dienstbarkeit im Rahmen des Quartierplanverfahrens vereinbaren. Im Quartierplanentwurf sei dazu eine privatrechtliche Dienstbarkeit aufzunehmen. In demselben Entscheid beschloss der Gemeinderat, die dem Kanton gehörende Parzelle Kat.-Nr. 6907T (neu Parzelle Nr. 2) habe für die Kompostieranlage im Neubestand eine Grösse aufzuweisen, welche unter Einhaltung der Grenz- und Sicherheitsabstände den Bau eines Gebäudes von mindestens 20 Meter x 50 Meter zulasse. Der Zwischenentscheid des Gemeinderats vom 19. Mai 2003 erwuchs unangefochten in Rechtskraft. A.d Der vor der zweiten Quartierplanversammlung aufliegende Technische Bericht sah eine Dienstbarkeit zulasten der dem Kanton Zürich gehörenden Parzelle Nr. 2 zugunsten benachbarter Grundstücke mit folgendem Inhalt vor: "Auf dem belasteten Grundstück sind gewerbliche Tätigkeiten nur in geschlossenen Räumen zulässig, welche dem Stand der Technik entsprechende Lärmschutz- und Filteranlagen aufweisen. Der Umschlag und das Lagern von Staub- und Geruchsemissionen verursachenden Gütern ist im Freien untersagt. Die Nutzungsbeschränkung tritt 18 Monate nach Rechtskraft des amtlichen Quartierplanes "Sod" in Kraft." Innert der Auflagefrist des zweiten Quartierplanentwurfs beantragte der Kanton Zürich unter anderem, dass keine weitere Landzuteilung an ihn erfolge und kein Nutzungsrevers (Auflage zur Erstellung einer Halle für die Einhausung der Kompostieranlage) beschlossen werde. An der zweiten Quartierplanversammlung vom 1. Juni 2004 wurde die Stellungnahme zu diesen Begehren seitens der Quartierplankommission bekannt gegeben. Den gegen die Mehrzuteilung von Land gerichteten Antrag betrachtete die Quartierplankommission als hinfällig, da ihn der Kanton bereits in einem an die Gemeinde gerichteten Schreiben vom 3. Februar 2004 gestellt hatte und die Landzuteilung im zweiten Entwurf unverändert gemäss dem ersten Entwurf übernommen worden sei. Zum Antrag gegen die Festsetzung eines Nutzungsrevers resp. der Begründung einer Dienstbarkeit führte die Kommission aus, die Einwirkung von Bauten und deren Betrieb auf die Umwelt würden durch das Bau- und Umweltrecht geregelt. Diese Vorschriften seien im Rahmen des Bau- und Betriebsbewilligungsverfahrens zu vollziehen. Im Quartierplanverfahren könnten weitergehende, privatrechtliche Vereinbarungen geschlossen werden. Den Parteien stehe aber auch frei, private Vereinbarungen ausserhalb des Quartierplanverfahrens zu treffen. Der vorliegende Antrag des Kantons stelle den im Schreiben der Baudirektion vom 30. Januar 2003 an den Gemeindepräsidenten von Glattfelden vorgeschlagenen Lösungsansatz im Zusammenhang mit den Geruchsimmissionen der Kompostieranlage offensichtlich in Frage. Für den Fall, dass sich die beteiligten Parteien zu keiner einvernehmlichen Formulierung eines Nutzungsreverses einigen könnten, werde der gestellte Antrag im Festsetzungsantrag berücksichtigt. Anlässlich der Diskussion über die Dienstbarkeit an der zweiten Quartierplanversammlung wurde dem Kanton Zürich widersprüchliches Verhalten vorgeworfen. In der Folge zog der den Kanton vertretende Mitarbeiter der Abteilung Landerwerb der Baudirektion den entsprechenden Antrag zurück, und es wurde vereinbart, dass der Kantonsvertreter die Quartierplankommission bis am 10. Juni 2004 darüber orientiere, falls der Rückzug des Antrags von der Baudirektion nicht genehmigt würde. A.e Mit Beschluss vom 12. Juli 2004 setzte der Gemeinderat den amtlichen Quartierplan Sod gestützt auf § 158 des Gesetzes des Kantons Zürich vom 7. September 1975 über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Planungs- und Baugesetz; PBG/ZH) nach Massgabe des bereinigten Entwurfs des Projektverfassers und der Quartierplankommission fest. Darin wurde unter anderem auch die streitbetroffene Dienstbarkeit festgelegt. A.f Gegen diesen Gemeinderatsbeschluss erhob der Kanton Zürich Rekurs mit dem Antrag, es sei ihm kein weiteres Land zuzuteilen, und es sei kein Nutzungsrevers (Auflage zur Erstellung einer Halle für die Einhausung der Kompostieranlage) bzw. keine Dienstbarkeit zugunsten der benachbarten Grundstücke festzusetzen. Die Baurekurskommission IV des Kantons Zürich hiess den Rekurs mit Entscheid vom 24. März 2005 teilweise gut, soweit sie darauf eintrat, und wies den Gemeinderat an, den Beschluss vom 12. Juli 2004 im Sinne der Erwägungen zu überarbeiten. Im Übrigen wies die Baurekurskommission den Rekurs ab. Zur Begründung führte sie aus, der Rückzug des gegen den Nutzungsrevers resp. die Dienstbarkeit gerichteten Antrags durch den Kantonsvertreter (Mitarbeiter der Baudirektion) an der zweiten Quartierplanversammlung sei in analoger Anwendung der Vorschriften des Obligationenrechts über die vollmachtlose Stellvertretung und über den Irrtum als gültig zu betrachten. Wer nicht rechtzeitig innert der Auflagefrist oder allenfalls an der zweiten Quartierplanversammlung Abänderungsanträge des Quartierplanentwurfs stelle, sei gemäss § 155 PBG/ZH damit im Rekursverfahren ausgeschlossen. Da der Rückzug eines Antrags gleich zu behandeln sei, wie wenn kein oder ein verspäteter Antrag gestellt worden wäre, habe der Kanton sein Rekursrecht bezüglich der strittigen Nutzungsbeschränkung verwirkt. Hingegen betrachtete die Baurekurskommission eine Mehrzuteilung von Land im Umfang von 2'200 m2 als übertrieben. Der Zweck der Mehrzuteilung, die Errichtung einer Halle für die Kompostieranlage, könne durch eine erheblich geringere Landzuteilung erreicht werden. Der Antrag gegen die Mehrzuteilung sei daher teilweise gutzuheissen und die Vorinstanz anzuweisen, den Quartierplan entsprechend zu überarbeiten. A.g Der Kanton Zürich erhob gegen den Rekursentscheid Beschwerde, welche die 3. Abteilung (3. Kammer) des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich mit Entscheid vom 17. November 2005 abwies. Das Verwaltungsgericht bestätigte die Auffassung der Baurekurskommission, dass der Rückzug des gegen den Nutzungsrevers resp. gegen die Dienstbarkeit gerichteten Antrags gültig und das Rekursrecht damit verwirkt sei. Die Baurekurskommission habe den Inhalt der Dienstbarkeit daher zu Recht materiell nicht beurteilt. Im Verfahren der Verwaltungsgerichtsbeschwerde könne lediglich geprüft werden, ob die Dienstbarkeit wegen eines unzulässigen Inhalts oder eines Formmangels an einem Nichtigkeitsgrund leide, da ein solcher von Amtes wegen zu beachten wäre. Entgegen der Auffassung des beschwerdeführenden Kantons werde für die Errichtung der Dienstbarkeit kein privatrechtlicher Vertrag in Schriftform vorausgesetzt. Vielmehr könne, wie hier gestützt auf § 139 Abs. 1 PBG/ZH, eine Dienstbarkeit zwangsweise auf öffentlichrechtlicher Grundlage begründet werden. Ein Formmangel liege daher nicht vor. Auch der Inhalt der streitbetroffenen Dienstbarkeit sei zulässig. Im Übrigen würden sich die Erwägungen der Baurekurskommission zum Umfang der Neuzuteilung von Land als sachgerecht erweisen.