Citation: 4A_472/2015 E. 7

Selon l'art. 259b let. a CO, le locataire est autorisé à résilier avec effet immédiat le bail d'une chose immobilière s'il est survenu un défaut excluant ou entravant considérablement l'usage de la chose, que le bailleur a eu connaissance de ce défaut et qu'il n'y a pas remédié dans un délai convenable. En cas de contestation, il appartient à la juridiction cantonale d'apprécier si le défaut est suffisamment grave pour justifier la résiliation (arrêt C.164/1999 du 22 juillet 1999, consid. 2d, PJA 2000 p. 484). Selon les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, le locataire est aussi autorisé à exiger une réduction proportionnelle du loyer lorsqu'un défaut entrave ou restreint l'usage de la chose louée, à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à celui où il l'a éliminé. La chose louée est défectueuse lorsqu'elle ne présente pas une qualité que le bailleur a promise, ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en considération de son droit de recevoir la chose dans un état approprié à l'usage convenu. La réduction du loyer suppose que l'usage de la chose soit restreint de cinq pour cent au moins; une restriction de deux pour cent est toutefois suffisante s'il s'agit d'une atteinte permanente (ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347). La réduction doit être proportionnée au défaut; elle se détermine par rapport à la valeur de la chose sans défaut et elle vise à rétablir l'équilibre des prestations réciproques des parties. S'il n'est pas possible de la calculer, la juridiction cantonale l'apprécie équitablement (ATF 130 III 504 consid. 4.1 p. 507). En l'espèce, la demanderesse prétend avoir valablement résilié les deux contrats sur la base de l'art. 259b let. a CO, et n'être donc plus débitrice d'aucun loyer pour les mois de février et mars 2013. Elle semble perdre de vue qu'elle a résilié le bail du quatrième étage avec effet au 28 février 2013 seulement. A titre subsidiaire, sur la base des art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, elle revendique une réduction des loyers plus importante que celle de dix pour cent accordée par les autorités précédentes.