Citation: 2A.510/2003 04.05.2004 E. 2

L'art. 2 cpv. 1 LAFE sancisce il principio secondo cui per poter acquistare dei fondi situati in Svizzera, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente. L'art. 4 LAFE elenca le diverse fattispecie che la legge considera alla stregua di un "acquisto di fondi" soggetto ad autorizzazione. In particolare, occorre rilevare che, giusta l'art. 4 cpv. 1 lett. g LAFE, è parificato all'acquisto di un fondo anche "l'acquisto di altri diritti che procurano all'acquirente una posizione analoga a quella del proprietario di un fondo". A tale proposito l'art. 1 cpv. 2 lett. b OAFE specifica che con quest'ultimo termine si intende pure il finanziamento dell'acquisto o dell'edificazione di un fondo qualora gli accordi, l'ammontare dei crediti o la situazione finanziaria del debitore pongono l'acquirente o il committente dell'opera in un particolare rapporto di dipendenza dal creditore. Conformemente all'art. 5 LAFE sono considerate persone all'estero, tra l'altro, le persone giuridiche la cui sede statutaria ed effettiva è in Svizzera e nelle quali persone all'estero occupano una posizione preponderante (cpv. 1 lett. c). È ritenuta in particolare tale, giusta l'art. 6 cpv. 1 LAFE, la posizione di una persona all'estero che può, in virtù della sua partecipazione finanziaria, del suo diritto di voto o per altri motivi, da sola o congiuntamente con altre persone all'estero, esercitare un influsso decisivo sull'amministrazione o la direzione della persona giuridica. La posizione preponderante di persone all'estero in una persona giuridica è addirittura presunta, secondo l'art. 6 cpv. 2 lett. d LAFE, se queste persone mettono a disposizione della persona giuridica mezzi finanziari rimborsabili che superano la metà della differenza tra i suoi attivi e i suoi debiti verso persone non sottostanti all'obbligo dell'autorizzazione. Per prassi costante, operazioni di finanziamento fondate su negozi giuridici regolati dal diritto delle obbligazioni - anche senza esplicare effetti dal punto di vista dei diritti reali - possono conferire al titolare una posizione analoga a quella di un proprietario (Mühlebach/Geissmann, Lex F., Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, ad art. 4 n. 60 e segg.; sentenza del Tribunale federale 2A.184/2001 del 7 settembre 2001, consid. 2). Lo stesso dicasi del creditore che può esercitare un'influenza determinante sulle sorti del fondo, quando l'ammontare del suo credito supera chiaramente le condizioni abituali, nel senso che un simile credito non sarebbe stato concesso da una terza persona non implicata nell'operazione. In tale evenienza, il creditore può comportarsi come il proprietario del fondo, approfittando della debolezza economica del proprietario e debitore o, addirittura, della dipendenza economica di costui nei suoi confronti (Mühlebach/Geissmann, op. cit., ad art. 4 n. 77; DTF 107 Ib 12 consid. 4; 107 II 440 consid. 1). Secondo dottrina e giurisprudenza, vi è una simile relazione di dipendenza quando il limite usuale dei due terzi del valore venale del fondo è superato, rispettivamente al cospetto di una partecipazione o di un finanziamento straniero predominante o di un atto fiduciario. In queste circostanze, è necessario procedere ad un esame accurato e scrupoloso della situazione al fine di stabilire se un negozio giuridico sia soggetto o meno ad autorizzazione (Mühlebach/Geissmann, op. cit., ad art. 4 n. 77 e 82). Tale accertamento è espressamente previsto dall'art. 22 cpv. 1 LAFE, il quale obbliga l'autorità di prima istanza e quella cantonale di ricorso ad accertare i fatti e a fondarsi solo su allegazioni da esse esaminate e di cui hanno, se del caso, assunto adeguata prova. Questa norma, che contiene una disposizione essenziale di procedura, deve - per consolidata prassi - essere scrupolosamente osservata dalle autorità cantonali nell'ambito della legislazione sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (cfr. DTF 113 Ib 289 consid. 4a).