Citation: 4A_529/2023 E. 6.2

6.2. En l'espèce, la société de courtage intimée soutient certes en procédure que les parties au contrat ont voulu déroger à l'exigence du lien de causalité de l'art. 413 al. 1 CO, en prévoyant à l'art. 6.1 des conditions générales préimprimées que la "seule présentation de l'acheteur au vendeur" suffit pour que le courtier ait droit à ses honoraires, que même la "présentation serait satisfaite dès transmission du dossier de vente à un acquéreur potentiel [...] et a fortiori en cas de visite de l'appartement [...], suivie de plusieurs échanges avec les acquéreurs". Il n'y a pas lieu d'examiner ici si cette thèse pourrait être suivie dans le cadre d'un contrat de courtage exclusif. En l'espèce, le contrat de courtage initial du 13 juillet 2017 a été modifié en contrat non exclusif le 1er mars 2018, la mandante ayant voulu confier le mandat à plusieurs courtiers afin d'augmenter ses chances de vendre son appartement. La société de courtage défenderesse qui se trouvait désormais en concurrence avec d'autres courtiers ne peut être suivie lorsqu'elle soutient que, selon la volonté réelle des parties, elle aurait bénéficié d'une sorte de priorité du seul fait qu'elle avait communiqué antérieurement des noms d'intéressés qui n'étaient pas d'accord de payer le prix de 6'000'000 fr. C'est d'ailleurs parce que la vente pouvait être réalisée grâce à un autre courtier qu'a été ajoutée la clause spéciale selon laquelle "en cas de vente par l'un de nos confrères, des honoraires forfaitaires de CH 15'000.- TTC pour l'ensemble des activités déployées dans le cadre de cette affaire seront facturés". Après huit mois sans succès, la mandante a décidé de baisser le prix de l'appartement à 4'800'000 fr. Dans une telle situation à trois courtiers, c'est le courtier qui, le premier, signale à la mandante la personne disposée à acheter l'appartement, au prix réduit de 4'800'000 fr., qui a droit aux honoraires. Après avoir conclu un contrat non exclusif, l'intimée ne peut être suivie lorsqu'elle veut déduire de l'art. 6.1 qu'il lui suffisait de transmettre les noms de toutes les personnes auxquelles elle avait fait visiter l'appartement lorsque le prix était de 6'000'000 fr., voire auxquelles elle avait seulement transmis le dossier de la vente, soit une centaine de personnes, pour avoir droit à la commission de courtage.