Citation: 2C_128/2014 E. 5.3.2

5.3.2. Zu den tatsächlichen Gegebenheiten ergibt sich aus den Akten Folgendes: Die Mieter hatten auf eigene Kosten verhältnismässig grosse Mieterausbauten à fonds perdu vorgenommen (total rund 11 Mio. Franken), was sich durch die recht lange feste Mietdauer erklären lässt. Die Mieterausbauten galten gemäss Mietvertrag als ursprünglicher Zustand, weshalb bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Wiederherstellungsarbeiten angefallen wären. Sachenrechtlich bildeten sie an sich Bestandteile des Gebäudes und wären grundsätzlich in die Bemessung des (Markt-) Mietzinses und damit auch des Mietwerts bzw. des Verkehrswerts eingeflossen. Da die Mieter aber die Ausbauten selber finanziert hatten, entrichteten sie zwangsläufig darauf keinen Mietzins. Aus diesem Grund lagen die vertraglich vereinbarten Mietzinse unterhalb des Marktmietwerts für ein vergleichbares Objekt (inkl. Ausbauten). Infolge der ausgedehnten Mietvertragsdauer war der höhere Marktmietwert am Stichtag für die Steuerpflichtige als Vermieterin nicht realisierbar.