Citation: 4A_494/2013 E. A

Le 10 octobre 2005, Z.________ SA a signé en tant que locataire un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux qui devaient être construits à ... (GE) pour le 31 mars 2007 au plus tard. Le bail prenait effet le 1er avril 2007 pour une durée de quinze ans. Le loyer pour les bureaux, dépôts et places de parc était arrêté au total à 2'731'800 fr. par année. Depuis le 28 avril 2011, X.________ AG est propriétaire de l'immeuble, et partant bailleresse. Le 20 décembre 2007, locataire et bailleur d'alors ont signé une convention destinée à régler leurs différends liés au retard des travaux. Il était notamment prévu que la locataire diminue le loyer de 5% pour chacun des quatre postes définis si les travaux étaient inachevés, mais au maximum jusqu'à 20% et 500'000 fr. En 2008, la locataire a annoncé réduire le loyer de 15%, puis de 20%. Le 1er septembre 2009, la locataire a engagé une procédure en réduction de loyer, demandant une baisse de 28% de mai à décembre 2008 et de 17,5% dès janvier 2009 jusqu'à l'achèvement de différents travaux; elle concluait en outre au paiement de 799'653 fr., dont 759'627 fr. à titre de loyers versés en trop. La cause est toujours pendante.