Citation: 4A_20/2024 E. B

Am 20. Dezember 2022 ersuchte der Darlehensnehmer beim Zivilkreisgericht Basel-Landschaft Ost um superprovisorische Anweisung, auf dem Grundstück eine Grundbuchsperre anzumerken. B.a. Mit Verfügung vom 21. Dezember 2022 wurde dem superprovisorischen Antrag entsprochen. Mit Verfügung vom 5. April 2023 bestätigte das Zivilkreisgericht die superprovisorisch angeordnete Grundbuchsperre im Sinne einer provisorischen Verfügung und setzte dem Darlehensnehmer eine Frist von 90 Tagen ab Rechtskraft der Verfügung zur Prosekution seiner Klage. Es erachtete es als glaubhaft, dass der Kaufpreis simuliert sei, weshalb von der Ungültigkeit des Kaufrechtsvertrags auszugehen sei. B.a.a. Das Zivilkreisgericht erwog, der Kaufrechtsvertrag vom 15. Dezember 2017 sei im Zusammenhang mit dem mit der Darlehensgeberin geschlossenen Darlehensvertrag zu sehen. Dem Parteiwechsel mass es dabei mit Blick auf die "Personalunion" zwischen der Käuferin, der Darlehensgeberin und C.________, keine Bedeutung bei. Die Käuferin habe das Kaufrecht zur Absicherung ihrer bereits getätigten, grossen Investitionen ausgeübt. Es erscheine glaubhaft, dass der Darlehensnehmer einen Betrag von Fr. 600'000.-- ausbezahlt erhalten sollte und die von der Darlehensgeberin getätigten Investitionen in das Bauvorhaben als abgegolten betrachtet werden sollten und so ein Mehrkaufpreis als durch Verrechnung mit Entschädigungsansprüchen der Darlehensgeberin beglichen werden sollte. Damit habe der Darlehensnehmer glaubhaft gemacht, dass die Parteien einen höheren als den im Kaufrechtsvertrag genannten Kaufpreis vereinbart haben könnten. B.a.b. Aus folgenden Gründen sei glaubhaft, dass das Grundstück einen höheren Wert als Fr. 600'000.-- aufweise: In Ziffer 3 des Darlehensvertrags hätten die Parteien vereinbart, dass der Darlehensnehmer für das Grundstück von den verschiedenen Käufern der Eigentumswohnungen nach Realisierung des Bauvorhabens insgesamt Fr. 1'200'000.-- erhalten solle. Weiter habe in der von der Käuferin eingereichten Pfändungsurkunde vom 4. Oktober 2016 das Betreibungsamt das Grundstück auf Fr. 919'000.-- geschätzt; es sei notorisch, dass Grundstücke in einem Betreibungsverfahren eher zurückhaltend geschätzt würden. Es sei nicht erklärbar, weshalb der Darlehensnehmer der Käuferin ein Kaufrecht am Grundstück deutlich unter Wert einräumen sollte. Dieser Umstand sei ein weiteres Indiz dafür, dass ein höherer als der im Kaufrechtsvertrag festgehaltene Kaufpreis vereinbart worden sei. B.b. Die gegen diese Verfügung erhobene Berufung hiess das Kantonsgericht Basel-Landschaft am 30. August 2023 gut. B.b.a. Das Kantonsgericht erkannte, es bestehe ein eigenständiger, vom Darlehensvertrag unabhängiger Kaufrechtsvertrag, welcher der Käuferin das Recht einräume, bis 31. Dezember 2022 die streitige Parzelle für Fr. 600'000.-- zu erwerben. Dieses Kaufrecht sei von der Käuferin am 7. Dezember 2022 ausgeübt worden, was es zu schützen gelte. Die Darlehensgeberin und der Darlehensnehmer hätten bereits mit Darlehensvertrag vom 4. April 2017 vereinbart, der Käuferin ein Kaufrecht für Fr. 600'000.-- an der Parzelle einzuräumen. Am 15. Dezember 2017 hätten die Parteien den Kaufrechtsvertrag beim beurkundenden Notar unterzeichnet. Der Preis des Grundstückes sei wie vereinbart auf Fr. 600'000.-- festgelegt worden. Das Zivilkreisgericht argumentiere, der Betrag von Fr. 600'000.-- im Darlehensvertrag sei als Sicherungsfunktion zu werten, der zusätzlich zur Kaufsumme von Fr. 600'000.-- aus dem Kaufrechtsvertrag geschuldet sei. Damit sei glaubhaft gemacht worden, dass zwischen den Parteien ein höherer Kaufpreis als der verurkundete Preis von Fr. 600'000.-- vereinbart worden sei. Dieser Argumentation könne nicht gefolgt werden. Zwischen Abschluss des Darlehensvertrages und Unterzeichnung des Kaufrechtsvertrages liege eine Zeitspanne von acht Monaten. Die Parteien hätten somit genügend Zeit gehabt, allfällige Unstimmigkeiten bezüglich des Kaufpreises zu bereinigen. Eine Erhöhung des Kaufpreises auf die angeblich vereinbarte Summe von Fr. 1'200'000.-- habe während dieser Zeit jedoch nicht stattgefunden. Es erscheine somit wahrscheinlicher, dass der Kaufpreis über Fr. 600'000.-- dem Willen der Parteien entsprochen habe. Die behauptete Sicherungsfunktion sei überdies in keiner Weise belegt, sondern sei vom Darlehensnehmer lediglich behauptet worden. Selbst wenn die im Darlehen vereinbarten Fr. 600'000.-- als Absicherung gedient hätten und zusätzlich noch ein Kaufpreis von Fr. 600'000.-- vereinbart worden wäre, sei darauf hinzuweisen, dass ein vom Darlehensvertrag unabhängiger Kaufrechtsvertrag über Fr. 600'000.-- geschlossen worden sei. Allfällige Abmachungen im Darlehensvertrag tangierten folglich den Kaufrechtsvertrag nicht. B.b.b. Hinweise für eine simulierte Kaufpreisabrede zwischen den Parteien seien nicht ersichtlich. Der Darlehensnehmer vermöge nebst fehlenden Beweisen auch keine schlüssige Erklärung hierfür abzugeben. Die aufgestellte Behauptung der Übervorteilung widerspreche gar der geltend gemachten Simulation. Entweder sei der Darlehensnehmer beim vereinbarten Kaufpreis von Fr. 600'000.-- übervorteilt worden oder es sei ein höherer, simulierter Kaufpreis für das Grundstück vereinbart worden. Die beiden Argumente schlössen sich gegenseitig aus, was erstinstanzlich aber keine Berücksichtigung gefunden zu haben scheine. B.b.c. Die in der angefochtenen Verfügung ausgeführten Erwägungen zum Wert der Parzelle seien irrelevant. Von Bedeutung sei einzig der vereinbarte Kaufpreis dafür. Daher stelle sich auch nicht die Frage, weshalb der Darlehensnehmer der Käuferin ein Kaufrecht am Grundstück deutlich unter Wert einräumen sollte. Relevant wäre vielmehr die Frage, aus welchem Grund die Parteien im Darlehensvertrag einen anderen Kaufpreis als im Kaufrechtsvertrag vereinbart haben sollten. Dass der Darlehensnehmer für das Grundstück von den verschiedenen Käufern der Eigentumswohnungen nach Realisierung des Bauvorhabens insgesamt Fr. 1'200'000.-- erhalten sollte, sei bedeutungslos und könnte nicht als Indiz für einen angeblich höher vereinbarten Kaufpreis des Grundstücks zwischen den Parteien gewertet werden. Ein nacktes, unbebautes Grundstück könne nicht mit einem neu überbauten Grundstück verglichen werden. Auch die behelfsweise Anlehnung an den betreibungsrechtlich geschätzten Wert des Grundstücks sei unerheblich. Das Zivilkreisgericht habe daher zu Unrecht eine Simulation des Kaufpreises als glaubhaft erachtet.