Citation: 1A.301/2000 28.05.2001 E. 5

5.-Aufgrund des Mutationsplans Nr. 351 vom 28. Oktober 1966 steht fest, dass das Haus des Beschwerdeführers auf Parzelle Nr. 767 schon vor dem Inkrafttreten des ersten Gewässerschutzgesetzes am 1. Juli 1972 bestand. Die infolge der eingetretenen Rechtsänderungen zonenwidrig gewordene Baute wurde erstmals im Jahre 1991 umgebaut und dabei die Bruttogeschossfläche von 80.13 m2 auf 125. 77 m2 erhöht. Am 7. Februar 1997 bewilligte die Baubehörde weitere Um- und Erweiterungsbauten, was neu zu einer Bruttogeschossfläche von über 200 m2 führte. Am 19. September 1997 stimmte sie sodann dem Einbau von Sonnenkollektoren zu, nachdem das Bau- und Umweltdepartement am 10. September 1997 den Bau und Betrieb einer Wärmepumpe mit Erdsonden bewilligt hatte. Alle bis dahin erteilten Bewilligungen sind unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Da die gestützt auf die im Jahre 1997 erteilten Baubewilligungen ausgeführten Bauarbeiten nicht den bewilligten Plänen entsprachen, verfügte der Bezirksrat Schwende am 29. Januar 1998 einen Baustopp. Die nachträgliche Baueingabe, mit der um eine Verbreiterung des Anbaus um 30 cm auf 6.90 m, einen zusätzlichen Anbau für Heizungs- und Sanitäranlagen sowie verschiedene Nutzungsänderungen ersucht wurde, bewilligte er am 14. August 1998. Allein die Aufhebung dieser Baubewilligung und der verfügte Abbruch durch das Kantonsgericht bilden Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens. a) Sowohl der Beschwerdeführer als auch die Vorinstanzen haben sich bei der Frage nach der zulässigen baulichen Veränderung entscheidend auf die Bruttogeschossfläche abgestützt. Nach konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung kommt es jedoch nicht allein darauf an. Die Bruttogeschossfläche ist bloss eines unter mehreren Kriterien, anhand derer Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone zu prüfen sind. Ob die Identität einer Baute durch geplante Änderungen in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt, ist sowohl nach altem (BGE 119 Ia 300 E. 3c S. 304; 112 Ib 94 E. 3 S. 98) als auch nach neuem Recht (Art. 42 Abs. 3 RPV; Stephan H. Scheidegger, Neue Spielregeln für das Bauen ausserhalb der Bauzonen in: Zeitschrift für Baurecht, 3/2000, Ziff. 3 S. 86) im Rahmen einer Gesamtbetrachtung zu beurteilen. Zu berücksichtigen sind hierbei insbesondere die Vergrösserung der realen Nutzfläche - und nicht bloss der Bruttogeschossfläche -, Volumenveränderungen, innerhalb des Gebäudevolumens vorgenommene Nutzungsänderungen und Umbauten, Veränderungen des äusseren Erscheinungsbildes, Erweiterung der Erschliessung sowie Komfortsteigerungen und Umbaukosten gemessen am Wert des Gebäudes (Bundesamt für Raumentwicklung, Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen zum Vollzug, S. 45). Dabei darf nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zu Art. 24 Abs. 2 aRPG die Möglichkeit, zonenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen in bescheidenem Umfang zu vergrössern, nur einmal benutzt werden (s. vorne E. 4b). Das schliesst mehrere zeitlich getrennte Änderungen nicht aus, sofern dadurch insgesamt das zulässige Änderungsmass nicht überschritten wird. Nach der Rechtsprechung zu Art. 24 Abs. 2 aRPG bildet Ausgangspunkt für die Beurteilung bei bestehenden Bauten der Zustand bei Inkrafttreten des Gewässerschutzgesetzes am 1. Juli 1972. (BGE 113 Ib 219 E. 4d S. 224; 112 Ib 277 E. 5 S. 278). Nicht anders verhält es sich nach Art. 42 Abs. 2 RPV (Bundesamt für Raumentwicklung, a.a.O., S. 46). Danach ist der massgebliche Vergleichszustand für die Identität einer Baute der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Erlass- oder Planänderung befand. Demzufolge ist bei der Beurteilung einer baulichen Änderungen nach altem und neuem Recht auf den gleichen Zeitpunkt abzustellen und das insgesamt zulässige Änderungsmass darf weiterhin nur einmal, allenfalls in mehreren Schritten, ausgeschöpft werden (Haller/Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. Auflage, Zürich 1999, Band I, N. 735 S. 202). b) Das Haus des Beschwerdeführers wurde erstmals gestützt auf die Baubewilligung vom 1. Juli 1991 umgebaut. Die approximativen Baukosten beliefen sich auf Fr. 300'000.--. Die Bruttogeschossfläche wurde durch diesen Umbau von 80.13 m2 auf 125. 77 m2 erhöht. Das Ausmass dieser Erhöhung wurde allerdings erst später festgestellt, weil der Beschwerdeführer entgegen der Auflage der Baubewilligungsbehörde den in den Plänen als Heizungsraum bezeichneten Gebäudeteil weiterhin als Aufenthaltsraum nutzte. Für den Einbau eines zweiten Quergiebels gemäss Baugesuch vom 11. Februar 1992 wurden ca. Fr. 30'000.-- veranschlagt. Mit der am 7. März 1997 vom Bezirksrat Schwende erteilten Bewilligung für den Anbau eines eingeschossigen Hausteils erhöhte sich die Bruttogeschossfläche neu auf 208. 82 m2. Diese Erhöhung um 83.05 m2 setzt sich aus einem neuen Arbeitsraum von 75.90 m2 und einer Dusche/WC von 7.15 m2 zusammen. Hinzu kommen als weitere, neue und nicht der Bruttogeschossfläche zugerechnete Nutzflächen ein Abstellraum/Lager von 34.43 m2 und ein Schutzraum/Archiv von 26.40 m2. Damit wurde nach der ersten Umbaubewilligung im Jahre 1991 die Nutzfläche zusätzlich um weitere 143. 88 m2 erhöht. Die approximativen Baukosten wurden bei diesem Umbau ebenfalls mit ca. Fr. 300'000.-- angegeben. Durch die bis dahin bewilligten Um- und Erweiterungsbauten wurden das äussere Erscheinungsbild der ursprünglichen Baute stark verändert, die Nutzflächen massiv erhöht und der Wohnkomfort erheblich verbessert. Es ist offensichtlich, dass jedenfalls bereits mit der am 7. März 1997 erteilten Bewilligung für den Anbau die Identität der ursprünglichen Baute in den wesentlichen Zügen nicht mehr gewahrt blieb und diese daher gegen Art. 24 Abs. 2 aRPG verstiess. Ob nach kantonalem Recht eine derartige Änderung der Baute zulässig war, ist nicht massgebend. Nachdem die diesbezügliche Bewilligung jedoch unangefochten in Rechtskraft erwachsen ist, muss es mit dieser Feststellung sein Bewenden haben. Wie das Kantonsgericht zu Recht ausgeführt hat, spielen diese bewilligten baulichen Veränderungen jedoch insoweit eine Rolle, als sie bei der Beurteilung des nachträglich eingereichten Baugesuches vom 2. Februar 1998, mit dem um die Bewilligung zusätzlicher, bereits vorgenommener baulicher Erweiterungen und Nutzungsänderungen ersucht wird, mit zu berücksichtigen sind. c) Bildet die Bruttogeschossfläche nach altem wie nach neuem Bundesrecht nicht das allein massgebende Kriterium für die Zulässigkeit baulicher Änderungen, so kann auch offen bleiben, ob der neue Saunaraum nach kantonalem Recht unter die Bruttogeschossfläche fällt. Gemäss dem hier zu beurteilenden, nachträglich eingereichten Baugesuch vom 2. Februar 1998 und den verbindlichen Feststellungen des Kantonsgerichts wird die Nutzfläche um weitere 90.30 m2 erhöht, wovon 86.80 m2 auf den Sauna-/Baderaum entfallen. Als weitere wesentliche Änderung im Vergleich zur Baubewilligung vom 7. März 1997 ist neu der Einbau einer Küche im Ausmass von 38.76 m2 vorgesehen, während der ursprünglich geplante Arbeitsraum verkleinert werden soll. Das Untergeschoss weist damit im Wesentlichen einen mit mehreren Fenstern versehenen Arbeitsraum, einen Aufenthaltsraum, Dusche/WC, eine Wohnküche, einen Sauna-/Baderaum und einen Installationsraum auf. Sämtliche Räume sind durch einen Zugang miteinander verbunden. Zudem weist der von diesem Anbau nicht erfasste, gestützt auf die Baubewilligung vom 1. Juli 1991 umgebaute alte Hausteil im Erdgeschoss einen Wohnraum, eine Küche und ein WC sowie im Obergeschoss einen Schlafraum und Bad/Dusche/WC auf. Die Gebäudekosten von ca. Fr. 630'000.-- allein für die Um- und Erweiterungsbauten gemäss den bewilligten Plänen vom 1. Juli 1991, 11. Februar 1992 und 7. März 1997 sind gemessen am ursprünglichen Gebäudewert hoch. Die weiteren baulichen Änderungen nach den bewilligten Plänen vom 14. August 1998 haben zusätzliche, erhebliche Investitionskosten zur Folge. Die Nutzfläche des ursprünglich bescheidenen Berghauses wurde seit 1991 durch die Um- und Erweiterungsbauten um das Zwei- bis Dreifache erhöht und an Stelle einer bescheidenen Wohneinheit sind zwei selbständige und komfortable Wohneinheiten getreten. Der Einwand des Beschwerdeführers, der Sauna-/Baderaum sei völlig unterirdisch und vermöge daher an der Identität der Baute nichts zu ändern, erweist sich unter diesen Umständen als unbehelflich. Gleich verhält es sich mit seiner Behauptung, er müsse seiner Kundschaft etwas Spezielles bieten und sein Arzt habe ihm dringend geraten, sich körperlich möglichst häufig in einer Sauna zu erholen. Für Letzteres ist kaum ein Sauna-/Baderaum im Ausmass von 86.80 m2 erforderlich. Für eine Sauna mit den üblichen Ausmassen wäre im bereits bewilligten Anbau ausreichend Platz gewesen. Es ist offensichtlich, dass bei einer Gesamtbeurteilung der seit 1991 vorgenommenen baulichen Änderung die Identität des ursprünglichen Hauses in den wesentlichen Zügen bei Weitem nicht mehr gewahrt ist und eine Baubewilligung daher sowohl nach Art. 24 Abs. 2 aRPG als auch nach Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 42 Abs. 2 RPV nicht erteilt werden kann. Lassen sich die vom Beschwerdeführer vorgenommenen baulichen Änderungen nicht mehr als massvoll qualifizieren, sind sie auch mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung im Sinne dieser Bestimmungen nicht vereinbar. Diese Anliegen bedürfen daher keiner gesonderten Prüfung mehr. Das Kantonsgericht hat somit zu Recht den Beschluss der Standeskommission vom 22. Februar 2000 und die zugrunde liegende Baubewilligung des Bezirksrats Schwende vom 14. August 1998 aufgehoben.