Citation: 4A_271/2022 E. 4

La question laissée ouverte par la cour cantonale appelle les considérations suivantes. En principe, seule la méthode relative est applicable pour déterminer si une adaptation du loyer en cours de bail est admissible. Elle suppose d'examiner l'évolution des critères de fixation du loyer entre le moment de la fixation du précédent loyer et celui de la fixation du loyer contesté. Ce n'est qu'exceptionnellement que la partie qui demande une modification de loyer peut invoquer la méthode absolue, impliquant d'examiner, sur la base des prix du marché et des coûts supportés par le bailleur, mais sans égard aux stipulations antérieures des parties, si le loyer est en soi abusif, respectivement s'il procure un rendement excessif (ATF 142 III 568 consid. 1.2 et 1.3 ainsi que les arrêts cités). Il est à noter qu'un facteur absolu peut intervenir dans le cadre de la méthode relative. Selon la jurisprudence, un bailleur peut ainsi justifier une augmentation de loyer par l'évolution à la hausse des loyers comparatifs depuis la dernière fixation du loyer, pour autant qu'une période suffisamment longue au regard des lois de la statistique se soit écoulée (étant précisé que le Tribunal fédéral n'a pas fixé de durée précise) (ATF 118 II 130 consid. 3a et b; arrêt 4A_669/2010 du 28 avril 2011 consid. 5.1). En l'espèce, les recourants invoquent directement le critère des loyers comparatifs à l'appui de la majoration de loyer, soit l'application de la méthode absolue. La question se posait donc de savoir si une exception à l'application de la méthode relative se justifiait. Dans une jurisprudence assez ancienne, le Tribunal fédéral a admis, en matière de bail à loyers indexés, que le bailleur pouvait se prévaloir de la méthode absolue pour majorer le loyer à l'échéance de la période d'indexation ou ultérieurement, après reconduction tacite du bail (ATF 123 III 76 consid. 4c p. 82). Récemment, il a été appelé à trancher la question de savoir si le locataire pouvait invoquer la méthode absolue pour diminuer le loyer avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés. Réexaminant à cette occasion sa jurisprudence, le Tribunal fédéral a marqué des doutes quant à la possibilité pour le bailleur d'obtenir une augmentation de loyer par la méthode absolue, en se distançant de l'ATF 123 III 76 et en évoquant une opinion doctrinale négative (ANITA THANEI, Die Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Mietzinsfestsetzung, 2000, p. 40 s.). Il ne s'est toutefois pas avancé davantage puisque la solution du cas ne l'imposait pas (ATF 147 III 32 consid. 3.4.2.1). Sur la question qui lui était soumise, il a nié la possibilité d'invoquer la méthode absolue à l'appui d'une diminution de loyer à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés, déjà pour le motif qu'octroyer cette faculté au locataire reviendrait à contourner le délai et les conditions de l'action en contestation du loyer initial de l'art. 270 CO (même arrêt consid. 3.5). Dans le cas présent, le Tribunal des baux et loyers, évoquant notamment l'ATF 147 III 32, avait jugé que les recourants ne pouvaient pas invoquer directement un facteur absolu à l'appui de leur majoration de loyer, mais que, même si le critère absolu des loyers usuels du quartier était appliqué, ils n'avaient pas démontré le caractère non abusif de la hausse litigieuse. Dans leur appel, les bailleurs s'en sont pris à cette double motivation. La cour cantonale n'a toutefois pas examiné si les recourants étaient en droit de justifier une majoration de loyer sur la base de critères absolus, dès lors que la seconde motivation permettait de confirmer le jugement de première instance. Dans leurs mémoires respectifs, les recourants réaffirment leur droit d'invoquer les facteurs absolus de fixation du loyer sans autre réserve, alors que l'intimé n'évoque pas cette thématique. Dans ces conditions, le Tribunal fédéral n'abordera pas non plus la question de savoir si les recourants pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer de l'intimé pour un terme postérieur à l'échéance du bail indexé, sans que l'on puisse y voir une confirmation de la jurisprudence consacrée dans l'ATF 123 III 76.