Citation: 4A_145/2016 E. A

A.a. Par contrat du 7 juin 2005, X.________ SA (ci-après: X.________), à V.________ (GE), représentée par feu A.A.________, administratrice présidente, a remis à Z.________ SA (ci-après: la régie), à Lausanne (VD), la gérance de l'immeuble sis chemin..., à Lausanne. L'accord indiquait, à son art. 1, que l'immeuble est propriété de " SI B.________ "; l'art. 5 stipulait que la gérance devait notamment établir le décompte général de chauffage, puis répartir les frais entre les locataires; d'après l'art. 8, le contrat, conclu du 1er juillet 2005 au 1er juillet 2008, se renouvelait ensuite d'année en année, sauf avis de résiliation donné au moins six mois à l'avance. La précédente société chargée de la gérance de l'immeuble précité n'ayant pas établi de décomptes de chauffage, la régie a dû effectuer un travail important pour les dresser. La notification entre juin 2009 et septembre 2010 par la régie aux locataires de décomptes de chauffage pour six périodes allant du 1er juillet 2004 au 30 juin 2010 a suscité des conflits avec certains de ces derniers. A.b. Par contrat signé le 30 mai 2006 prenant effet le 1er juillet 2006, X.________ a confié à la régie la gérance de l'immeuble sis boulevard..., à Genève. Conclu pour trois ans, l'accord se renouvelait d'année en année, sauf avis de résiliation donné six mois avant l'échéance (art. 8); X.________ donnait pouvoir à la régie d'ordonner dans l'immeuble toutes réparations utiles ou strictement nécessaires, dans l'intérêt du propriétaire jusqu'à concurrence de 1'500 fr., l'accord de celui-ci étant obligatoire au-delà de ce montant (art. 2c); X.________ s'engageait à payer à la régie des honoraires de gérance représentant le 4%, TVA non comprise, du montant des loyers encaissés, y compris les finances de chauffage et d'eau chaude (art. 7) (art. 105 al. 2 LTF). A une date indéterminée, X.________ a demandé à la régie de s'occuper des travaux de rénovation des fenêtres en bois dudit immeuble. Considérant que les fenêtres étaient en trop mauvais état pour être restaurées, la régie a fait procéder à la pose de nouvelles fenêtres en PVC. Sur la " Demande de crédit " d'un montant de 58'855 fr., sans subvention, ayant trait au remplacement des fenêtres, établie le 30 octobre 2009 par la régie, figure la note manuscrite suivante: " 6.11.09 A.A.________ = ok ". X.________ s'est acquittée du coût de remplacement des fenêtres, par 55'900 fr. Aucune autorisation de construire n'a été requise auprès de l'autorité administrative compétente, si bien que celle-ci a fait arrêter les travaux par une décision, confirmée sur recours. Les fenêtres en PVC ont ainsi été démontées et remplacées par de nouvelles fenêtres en chêne. Le 22 décembre 2011, la régie a écrit singulièrement ce qui suit à X.________ (art. 105 al. 2 LTF) : " Immeuble sis Boulevard... à Genève Dans le cadre des travaux de changement de fenêtres que vous aviez commandés en 2009, nous vous confirmons que notre recours a été déclaré comme recevable mais rejeté !........ Bien entendu, comme nous vous l'avions déjà confirmé Z.________ assumera ses responsabilités dans le cadre de ce nouveau changement de fenêtres avec ses entreprises habituelles et sous son contrôle. Ces travaux feront l'objet d'un devis plus important mais sur lequel les premiers fr. 55'900.--, correspondant au coût des fenêtres en PVC déjà payés (sic) par vos soins en décembre 2009, seront déduits. Nous profitons de la présente pour vous confirmer que les fenêtres en bois qui ont été démontées étaient irrécupérables; un rapport à ce sujet vous sera transmis...... ". A.c. Par courrier du 28 février 2012, X.________ a notifié à la régie la résiliation pour le 31 mars 2012 en particulier du contrat de gérance qui portait sur l'immeuble du boulevard... à Genève. Elle a reproché à la régie sa mauvaise gestion de l'immeuble et a demandé en outre le paiement de la somme de 55'900 fr. relative à l'acquisition des fenêtres en PVC, déclarant faire toute réserve quant aux manquements de celle-ci dans la gestion de l'immeuble. Par une longue lettre du 19 mars 2012 adressée à X.________, avec référence notamment aux immeubles sis boulevard... à Genève et chemin... à Lausanne, la régie a contesté le motif de résiliation, exposé qu'elle avait développé les revenus locatifs desdits immeubles de respectivement 12,38% et 13,98%, et affirmé que les devis des fenêtres en PVC avaient été soumis pour approbation à X.________. Elle a écrit que, conformément à la politique de X.________ " de vouloir éviter un contrôle des travaux et loyers afin d'obtenir le meilleur rendement possible ", elle s'est contentée, avec l'aval de X.________, de transmettre un simple courrier d'information à l'autorité administrative en rapport avec la pose des fenêtres en PVC. Elle s'est dite prête à rembourser à X.________ la somme de 55'900 fr. correspondant au coût desdites fenêtres, " pour solde de tout compte... et sans reconnaissance d'une responsabilité quelconque ". Elle a déclaré pour finir accepter " avec un grand soulagement " la résiliation au 31 mars 2012 des mandats de gérance pour les immeubles susrappelés, non sans souligner que les délais de résiliation contractuels n'avaient pas été respectés (art. 105 al. 2 LTF). Par un nouveau pli du 26 mars 2012, la régie a rappelé à X.________ qu'elle s'était engagée à lui rembourser un montant de 55'900 fr. correspondant au coût des travaux de rénovation des fenêtres de l'immeuble du boulevard... à Genève. Précisant que ce versement serait effectué pour solde de tout compte et de toute prétention à son endroit, sans reconnaissance d'une responsabilité quelconque, elle priait X.________ de contresigner le double du pli pour accord et de le lui retourner. La régie a ajouté que le virement de la somme précitée serait effectué dès réception du double contresigné. X.________ n'a pas contresigné le double du courrier envoyé le 26 mars 2012. Dans une lettre du 28 mars 2012, se rapportant aux deux immeubles du boulevard... à Genève et du chemin... à Lausanne, elle a requis la régie de transmettre à un nouveau mandataire les dossiers relatifs à ces immeubles pour lesquels celle-ci avait admis la fin de leurs relations contractuelles au 31 mars 2012. Par lettre du 23 août 2012, la régie a réitéré son offre de verser à X.________ le montant de 55'900 fr. pour solde de tout compte, sans reconnaissance d'une quelconque responsabilité. A.d. Le 19 septembre 2012, X.________ a reproché à la régie de ne pas avoir annoncé à l'assurance immeuble un dégât d'eau subi par un locataire du bâtiment situé au boulevard... à Genève et l'a mise en demeure de payer la somme de 1'580 fr., le sinistre ne pouvant plus être déclaré à l'assurance. A.e. X.________ a fait notifier à la régie le 23 novembre 2012 un commandement de payer les sommes de 99'371 fr.20, 67'500 fr. et 1'580 fr.; la poursuivie a frappé d'opposition cette poursuite.