Citation: 2A.465/2002 20.11.2002 E. 3

3.1 Angesichts der von der Vorinstanz festgestellten tatsächlichen Verhältnisse gibt es einige Anhaltspunkte für die rechtliche Schlussfolgerung, der Beschwerdeführer habe die Wohnung rein treuhänderisch für D.________ erworben. Wie es sich damit verhält, mag dahingestellt bleiben, wenn sich erweist, dass dieser durch das fragliche Geschäft im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG andere Rechte erworben hat, die ihm eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstücks verschaffen. 3.2 Als andere Rechte im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG gelten gemäss Art. 1 Abs. 2 der Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV; SR 211.412.411) insbesondere die langfristige Miete oder Pacht eines Grundstückes, wenn die Abreden den Rahmen des gewöhnlichen oder kaufmännischen Geschäftsverkehrs sprengen und den Vermieter oder Verpächter in eine besondere Abhängigkeit vom Mieter oder Pächter bringen (lit. a), oder wenn die Finanzierung des Kaufes eines Grundstücks, wenn die Abreden, die Höhe der Kredite oder Vermögensverhältnisse des Schuldners den Käufer in eine besondere Abhängigkeit vom Gläubiger bringen (lit. b). Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG bezweckt in allgemeiner Weise, eine Umgehung der in Art. 2 vorgesehenen Bewilligungspflicht zu verhindern. Die diese Gesetzesnorm konkretisierende Aufzählung von Art. 1 Abs. 2 BewV ist denn auch nicht abschliessend. Nicht erforderlich ist, dass die Beteiligten bewusst die Zielsetzung des Bewilligungsgesetzes unterwandern. Insofern kommt es auf den objektiven Sachverhalt an; massgeblich ist, was sich mit den von den Parteien eingegangenen Rechtsbeziehungen wirtschaftlich erreichen lässt und ob sich die von den Parteien abgeschlossenen, auch bloss obligatorischen Geschäfte in ihrer Wirkung dem Erwerb von dinglichen Rechten nähern. Mehrere Vereinbarungen sind in ihrer Gesamtheit, auch unter wirtschaftlicher Betrachtungsweise, zu würdigen, und die Stellung des aus diesen Geschäften am Grundstück Berechtigten ist als solche zu prüfen (BGE 107 Ib 12 E. 4 S. 18; 106 Ib 11 E. 3a S. 14; 105 Ib 321 E. 1a S. 323). Dass beim Erwerb eines Grundstücks durch einen Schweizer einer ausländischen Person Rechte eingeräumt werden sollen, die ihm eine mit einem Eigentümer vergleichbare Stellung verschaffen, kann sich etwa aus einer im Geschäftsleben ungewöhnlichen Art der Darlehensgewährung oder aus dem Abschluss eines langjährigen Mietvertrags ergeben. Genügt eines dieser Elemente allein nicht, so kann hingegen bei Verbindung eines Darlehensvertrags mit einem langjährigen Mietvertrag grundsätzlich ein Geschäft vermutet werden, welches der Bewilligungspflicht unterliegt (BGE 105 Ib 321 E. 2a S. 324). 3.3 Der Beschwerdeführer hat den Erwerb der Stockwerkeigentumswohnung zu 100 % mit ihm von einer ausländischen Person zur Verfügung gestellten Mitteln erworben. Für ein derart wichtiges Geschäft wurde weder ein schriftlicher Darlehensvertrag abgeschlossen, noch ist dargelegt worden, dass der Beschwerdeführer irgend eine Sicherheit geleistet hätte. Diese Art der Darlehensgewährung ist schon für sich allein aussergewöhnlich. Nun ist dieses Darlehensgeschäft im vorliegenden Fall mit der Einräumung eines zehnjährigen Wohnrechts für den ausländischen Geldgeber bzw. für diesem nahestehende Personen verknüpft. Dass hier, trotz der nachträglichen Vereinbarung vom 27. November 1997, durch die Gesamtheit sämtlicher Abmachungen den Familienangehörigen von D.________ unwiderruflich ein langjähriges Wohnrecht eingeräumt worden ist, zeigt die Entwicklung der Verhältnisse. Im Frühjahr 1998 konnten sich die Ehefrau von D.________ ohne Schwierigkeiten der vom Beschwerdeführer ausgesprochenen Kündigung widersetzen, und sie ist noch heute in der fraglichen Wohnung. Die Vermutung, es liege unter diesen Umständen ein Grundstückerwerb im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG vor, drängt sich auf. Die Beschwerdeführer müssten ausserordentliche Umstände geltend machen können, um diese durch die Gestaltung des Geschäfts entstandene Vermutung zu widerlegen. Solche Umstände nennen sie nicht. Unerheblich ist die Behauptung, dass der Beschwerdeführer selber über genügend Mittel verfügt haben will, um den Wohnungserwerb zu finanzieren. Er ist gerade nicht so vorgegangen, sondern hat auf äusserst ungewöhnliche Weise ein Darlehen beansprucht. Kaum von Bedeutung ist sodann, dass die ehemalige Ehefrau von D.________ unter dem Aspekt des Bewilligungsgesetzes selber zum Erwerb von Grundeigentum berechtigt gewesen wäre, nachdem feststeht, dass dieser jedenfalls die feste Absicht hatte, zur Befriedigung der Wohnbedürfnisse seiner Familie selber Grundeigentum zu erwerben. Der Erwerb der Stockwerkeigentumswohnung in C.________ durch den Beschwerdeführer unterstand nach dem Gesagten gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG der Bewilligungspflicht. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Bewilligung sind nicht erfüllt. Das Erwerbsgeschäft ist damit unwirksam bzw. nichtig (Art. 26 BewG).