Citation: 5A_664/2019 E. 4.2.1

4.2.1. Dans la propriété par étages, il faut distinguer entre l'ensemble des propriétaires en tant que copropriétaires du fonds et la communauté des propriétaires d'étages en tant que communauté d'administration (ATF 145 III 121 consid. 4.3.3). 4.2.1.1. Les propriétaires d'étages forment une consorité active ou passive nécessaire dans les affaires qui les concernent, à savoir les domaines de la propriété sur laquelle les décisions ont des effets pour tous; dans ces procédures, la communauté des propriétaires d'étages n'est pas partie aux procès (ATF 145 III 121 consid. 4.3.3 et les référence citées). 4.2.1.2. La communauté des propriétaires d'étages, formée par les propriétaires d'étages inscrits au registre foncier, est appelée à administrer les parties communes de la propriété par étages (cf. art 712l al. 1 CC). Bien qu'elle n'ait pas la personnalité juridique (ATF 142 III 551 consid. 2.2; 125 II 348 consid. 2), la communauté jouit néanmoins de par la loi d'une certaine autonomie tant d'un point de vue civil que procédural en ce sens que, dans son activité d'administration, elle possède la capacité civile ainsi que les capacités d'être partie et d'ester en justice; elle peut également, en son nom, actionner ou être actionnée en justice (ATF 145 III 121 consid. 4.3.3 et les références; 142 III 551 consid. 2.2). Elle dispose à cet égard d'un patrimoine distinct (appelé patrimoine communautaire), appartenant en copropriété à tous les propriétaires d'étages. La communauté des propriétaires d'étages a toutefois uniquement l'autonomie d'une communauté de gestion; elle n'est pas une communauté propriétaire: l'immeuble divisé en parts d'étages n'appartient pas au patrimoine communautaire en tant qu'il ne sert pas à l'administration mais est au contraire la raison d'être de la communauté (ATF 145 III 121 consid. 4.3.3; 142 III 551 consid. 2.2). Dans les affaires concernant l'administration commune, la communauté des propriétaires d'étages dispose de la qualité pour agir ou pour défendre (art. 712l al. 2 CC; ATF 145 III 121 consid. 4.3.3; 142 III 551 consid. 2.2). Dans l'exercice de son pouvoir de gestion, la communauté peut ainsi faire valoir des prétentions en garantie fondées sur des contrats de vente ou d'entreprise qu'elle aurait elle-même conclus dans ce contexte; mais elle peut également se faire céder de telles prétentions de propriétaires d'étages individuels dans la mesure où ces prétentions sont cessibles et où elles ont trait à des défauts affectant les parties communes (ATF 145 III 8 consid. 3.2.1 et 3.6; 114 II 239 consid. 4a).