Citation: 1C_323/2022 E. 5.2

5.2. Wie festgehalten, bestimmt das Bundesrecht in Art. 9 Abs. 1 ZWG lediglich, dass in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent innerhalb der Bauzonen in geschützten oder ortsbildprägenden Bauten unter gewissen Voraussetzungen neue Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG bewilligt werden können. Was unter dem Begriff der ortsbildprägenden Bauten zu verstehen ist, wird im Zweitwohnungsgesetz nicht definiert. Art. 6 Abs. 1 ZWV konkretisiert zwar, was unter ortsbildprägenden Bauten zu verstehen ist; für das Verfahren zur Bestimmung der ortsbildprägenden Bauten sind jedoch die Kantone zuständig (Art. 6 Abs. 2 ZWV). Der Kanton Graubünden hat dieses Verfahren in den Art. 35a ff. KRVO/GR bestimmt. Art. 35a KRVO/GR hält den Regelfall fest, wonach die ortsbildprägenden Bauten im Verfahren für die kommunale Grundordnung auf der Basis eines Gesamtkonzepts über das Ortsbild bestimmt werden. Im Normalfall sind also die Gemeinden gefordert, im Rahmen einer Gesamt- oder Teilrevision ihrer Ortsplanung diejenigen Bauten zu bezeichnen, die nach der Definition von Art. 6 Abs. 1 ZWV ortsbildprägend sein sollen. Bei Gemeinden, die bereits in der rechtskräftigen Ortsplanung über eine spezifische Ortsbildschutzplanung verfügen, würde es sich um eine Ergänzung der bisherigen Klassierungskategorien ("geschützt", "zu erhalten") durch eine neue Kategorie "ortsbildprägend nach Art. 6 ZWV" handeln (vgl. Regierungsbeschluss Nr. 515, S. 4 f.). Art. 35b KRVO/GR regelt demgegenüber den Ausnahmefall, in dem für ein konkretes Projekt direkt im Baubewilligungsverfahren eine Baute als ortsbildprägend bestimmt werden kann. Dabei wird in Art. 35b KRVO/GR unter anderem verlangt, dass für eine Baute in der vor dem 1. Januar 2016 beschlossenen kommunalen Grundordnung eine Erhaltungsregelung auf der Basis eines Gesamtkonzepts über das Ortsbild besteht (Art. 35b Abs. 1 lit. b KRVO/GR). Geht es also um die Beurteilung, ob eine Baute im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens als ortsbildprägend qualifiziert werden kann, so ist hierzu Art. 35b KRVO/GR einschlägig. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es den Kantonen freisteht, weitergehende Einschränkungen als das Zweitwohnungsgesetz vorzusehen. Sie könnten die Umnutzungsmöglichkeiten nach Art. 9 Abs. 1 ZWG sogar ganz oder teilweise ausschliessen (Art. 3 Abs. 2 ZWG; STALDER/HEIM, in: Zweitwohnungsgesetz (ZWG) - unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung (ZWV), 2. Aufl. 2021, Art. 9 Rz. 39). Es ist dem Kanton Graubünden also grundsätzlich unbenommen, im Anwendungsbereich von Art. 35b KRVO/GR für Bauten eine in der kommunalen Grundordnung enthaltene spezifische Erhaltungsregelung zu verlangen, damit diese im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens als ortsbildprägend qualifiziert werden können. Dies gilt umso mehr, als die Bestimmung von ortsbildprägenden Bauten grundsätzlich im Verfahren für die kommunale Grundordnung (also in der Ortsplanung) gestützt auf Art. 35a KRVO/GR erfolgen und Art. 35b KRVO/GR nur ausnahmsweise zur Anwendung gelangen soll (vgl. Regierungsbeschluss Nr. 515, S. 4). Insofern liegt keine Verletzung von Art. 9 ZWG oder Art. 6 ZWV vor, wenn die Vorinstanz in Anwendung von Art. 35b KRVO/GR für den Stall eine in der kommunalen Grundordnung enthaltene spezifische Erhaltungsregelung verlangte.