Citation: 4A_529/2023 E. 5.4

5.4. Il y a lieu de statuer à nouveau sur la question de la causalité, en tenant compte des deux conditions posées par la jurisprudence pour l'admettre (cf. consid. 5.1.1 ci-dessus). La société de courtage défenderesse est la première à avoir communiqué à la mandante le nom des époux dans son rapport d'activité le 16 janvier 2018, époux auxquels elle a fait visiter l'appartement le 17 janvier 2018. Dès lors que les époux n'étaient pas disposés à payer le prix de 6'000'000 fr. demandé par la mandante, on peut déjà se demander si la première condition d'avoir présenté une personne intéressée était remplie. Quoi qu'il en soit, la seconde condition, soit le fait que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties à la vente sont entrées en relation et ont conclu la vente, fait clairement défaut. En effet, il ressort des faits constatés que la première visite de l'appartement, organisée par la société de courtage le 17 janvier 2018, qui a été communiquée par la suite à la mandante, n'a abouti à aucune offre de la part des époux, que la cour cantonale a même retenu que les pourparlers ont été rompus. A partir du mois de mars 2018, la société de courtage ne bénéficiait plus d'un courtage exclusif. En plus d'elle, la mandante avait également chargé deux autres sociétés de courtage de rechercher des personnes intéressées à l'achat de son appartement pour le prix de 6'000'000 fr. Ce n'est finalement qu'en novembre 2018, alors qu'aucun intéressé disposé à acheter l'appartement à ce prix-là ne lui avait été présenté par ses trois mandataires que la mandante a décidé de baisser le prix de vente à 4'800'000 fr. A partir de ce moment-là, la société de courtage défenderesse s'est contentée de communiquer la baisse de prix aux époux, par courriel du 15 novembre 2018, mais sa démarche n'a été suivie d'aucune activité causale de sa part, les époux n'ayant alors formulé aucune offre et elle-même n'ayant rien entrepris d'autre. C'est bien l'indication que les époux étaient intéressés à l'achat à ce prix réduit communiquée par la seconde société de courtage, aidée d'un courtier d'une quatrième agence, qui a eu pour conséquence causale que les époux sont entrés en relation avec la mandante venderesse et que la vente a été conclue. Autrement dit, comme depuis mars 2018, les parties n'étaient plus liées par un contrat de courtage exclusif, l'examen de la causalité doit tenir compte du fait que plusieurs courtiers étaient mandatés et que le prix avait été réduit. Contrairement à ce que soutient l'intimée, l'envoi d'un courriel informant d'une baisse de prix à de futurs acquéreurs potentiels ne constitue pas une communication à la mandante de l'indication d'une personne intéressée à l'achat pour le prix réduit qui serait en lien de causalité avec la relation nouée entre la mandante et les futurs acquéreurs, qui a abouti à la conclusion de la vente. Il n'est d'ailleurs ni établi ni prétendu par l'intimée dans sa réponse, avec indication des allégués et offres de preuves correspondantes, que la seconde société de courtage aurait obtenu le nom des époux acheteurs grâce à la première visite qu'elle avait communiquée à la mandante et que celle-ci l'aurait ainsi privée de la possibilité de poursuivre ses démarches auprès des époux.