Citation: 4C.255/2005 26.10.2006 E. 2

Die Vorinstanz sprach der Klägerin für den Monat November 2001 Schadenersatz in der Höhe eines Mietzinsbetreffnisses von Fr. 2'520.-- zu mit der Begründung, wegen des zeitgleich mit der Ankündigung erfolgten Auszugs der Beklagten aus den Mieträumlichkeiten auf den 1. November 2001 habe die Klägerin vernünftigerweise keine Möglichkeit gehabt, auf dieses Datum hin für eine Weitervermietung des Mietobjekts zu sorgen, sei es in seiner Gesamtheit oder in Teilen davon. Insoweit habe die Klägerin einen Vermögensschaden erlitten. 2.1 Erfolgt die Rückgabe der Mietsache nicht im richtigen Zeitpunkt, hat der Mieter dem Vermieter vorab für die Dauer der Verspätung gestützt auf Art. 97 OR (Lachat, Commentaire romand, N. 1 zu Art. 267 OR) den bisherigen Mietzins zu leisten, und er schuldet Ersatz für den weiteren Schaden (z. B. aus verzögerter Instandstellung bzw. Weitervermietung [Higi, Zürcher Kommentar, N. 58 zu Art. 267 OR; Weber, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 2 zu Art. 267 OR]). Die in der Literatur diskutierte Frage, ob und wenn ja unter welchen Voraussetzungen weiterer Schaden auch für den Zeitraum während des hängigen Kündigungsschutzverfahrens geltend gemacht werden kann (vgl. Higi, Zürcher Kommentar, N. 56 f. zu Art. 267 OR; Weber, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 2 zu Art. 267 OR und N. 4 zu Art. 273 OR), braucht nicht weiter vertieft zu werden, da einerseits mit Rückzug der Berufung die Gültigkeit der Kündigung feststand und die Klägerin überdies nur die Fortzahlung des Mietzinses verlangt. 2.2 Das zwischen den Parteien entstehende Verhältnis, in welchem der Mieter die Mietsache dem Vermieter gegen dessen Willen vorenthält und diese weiterhin nutzt, wird nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts als dem Mietvertrag ähnliches Verhältnis qualifiziert, weshalb der frühere Vermieter nicht schlechter gestellt werden soll als wenn das Mietverhältnis fortbestünde (BGE 131 III 257 E. 2 und 2.1 S. 261; 119 II 437 E. 3b/bb S. 441, je mit Hinweisen). Dieser in BGE 63 II 368 eingeführten und aus der damaligen Regelung des deutschen BGB übernommenen Rechtsprechung liegt die Überlegung zugrunde, dass es gerecht erscheint, den Vermieter unter den erwähnten Umständen rechtlich so zu stellen, als ob das Mietverhältnis noch nicht beendet wäre. Insbesondere wird als stossend empfunden, dass der Vermieter andernfalls mit einem eventuell schwer zu erbringenden Schadensbeweis belastet wäre (BGE 63 II 368 E. 3 S. 373). Streitigkeiten über die Höhe des Anspruchs, den der Vermieter wegen Vertragsverletzung oder ungerechtfertigter Bereicherung geltend machen kann, sollen im Interesse des Vermieters vermieden oder jedenfalls vereinfacht werden (131 III 257 E. 2.1 S. 261 mit Hinweisen). Daraus lässt sich ableiten, dass die Vermieterschaft je nach den Umständen auch den Mietzinsausfall für die Zeit zwischen dem verspäteten Auszug der Mieterschaft und der Wiedervermietung der Mietsache geltend machen kann und der Mietzins bis zum nächsten Kündigungstermin gemäss aufgelöstem Mietvertrag geschuldet ist, falls die Räumlichkeiten nicht mehr vermietet werden können (Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 4. Aufl., S. 609). 2.3 Diese Rechtsprechung lässt die Beklagte ausser Acht, wenn sie der Vorinstanz vorwirft, von einem falschen Schadensbegriff ausgegangen zu sein und gegen Art. 97 und 267 OR verstossen zu haben. Wäre entscheiderheblich, ob die Klägerin die Mieträume bei korrektem Verhalten der Beklagten auf den 1. November 2001 überhaupt hätte vermieten können, wie die Beklagte meint, wäre der Vermieter schlechter gestellt, als er es während der Geltung des früheren Mietverhältnisses war, da er nicht auf die Einhaltung der Kündigungsfristen durch den zu Unrecht im Mietobjekt verbliebenen Mieter vertrauen könnte. Ein derartiges Ergebnis ist nach der angeführten Lehre und Rechtsprechung verpönt.