Citation: 4A_470/2009 18.02.2010 E. 2

Gemäss Art. 269a lit. b OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Als Mehrleistungen gelten nach Art. 14 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) in der im Zeitpunkt der Mitteilung und des Inkrafttretens der strittigen Mietzinserhöhung geltenden Fassung vom 26. Juni 1996 (Art. 26 VMWG; im Folgenden aArt. 14 VMWG [AS 1996 2120]; eine weitere Änderung erfolgte mit Verordnung vom 28. November 2007 [AS 2007 7021]) u.a. wertvermehrende Verbesserungen (Abs. 1 Satz 1). Bei umfassenden Überholungen gelten in der Regel 50-70 % der Kosten als wertvermehrende Investitionen (aArt. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG). Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten (aArt. 14 Abs. 2 VMWG). 2.1 Der Begriff Mehrleistung knüpft an die vertraglichen Verpflichtungen des Vermieters an. Von einer Mehrleistung kann nur gesprochen werden, wenn der Vermieter über das bei Abschluss des Mietvertrages Vereinbarte hinaus Leistungen erbringt. Nicht massgeblich ist demgegenüber der tatsächliche Zustand des Mietobjekts vor und nach Vornahme der Investitionen (Lachat, Le bail à loyer, 2. Aufl., 2008, S. 478; Higi, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 324 zu Art. 269a OR mit Hinweisen). Demgemäss spricht aArt. 14 VMWG von "Verbesserungen", die sich im Vergleich zu dem bei Vertragsschluss Vereinbarten definieren. Ob eine Mehrleistung vorliegt, beurteilt sich nach einem objektiven Massstab. Ein persönlicher Nutzen für den Mieter ist nicht vorausgesetzt (Lachat, a.a.O., S. 478; Higi, a.a.O., N. 319 zu Art. 269a OR; Bernard Corboz, Les travaux de transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et leur répercussion sur les loyers, in: 12ème Séminaire sur le droit du bail, Neuenburg 2002, S. 17; vgl. zum Ganzen das Urteil 4A_413/2008 vom 26. November 2008 E. 4.1). 2.2 Keine Mehrleistung bildet der blosse Ersatz bestehender Elemente und Einrichtungen. Solche Aufwendungen können allenfalls, wenn sie zu einer Unterhaltskostensteigerung führen, nach Art. 269a OR als Kostensteigerung berücksichtigt werden (HIGI, a.a.O., N. 334 zu Art. 269a OR; LACHAT, a.a.O., S. 478; CORBOZ, a.a.O., S. 17). Diese wird nicht in aArt. 14 VMWG geregelt. Einzig wenn das bestehende Element, Einrichtungs- oder Bauteil durch ein solches von deutlich höherer Qualität ersetzt wird, kann sich fragen, in welchem Umfang die betreffende Investition eine Mehrleistung des Vermieters darstellt und daher eine Erhöhung des Mietzinses rechtfertigt (vgl. BGE 110 II 404 E. 3a S. 407 f. [mit Bezug auf den seinerzeitigen Art. 10 BMM]; vgl. zum Ganzen das Urteil 4A_413/2008 vom 26. November 2008 E. 4.2). 2.3 Die in aArt. 14 VMWG enthaltene Sonderregelung für umfassende Überholungen bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Anderseits soll die insbesondere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von 50-70 % erleichtert werden (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417 f.; 110 II 404 E. 3a S. 408 [mit Bezug auf den seinerzeitigen Art. 10 VMM]). Dass bei einer umfassenden Überholung 50-70 % der Kosten als wertvermehrende Investitionen zu betrachten sind, stellt eine widerlegbare Vermutung dar. Wenn die einzelnen Arbeiten konkret als wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert werden können, gelangt der Pauschalansatz von 50-70 % nicht zur Anwendung. Eine Mietzinserhöhung ist in diesem Fall nur nach Massgabe der effektiven Mehrleistungen zulässig (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417 f.; bestätigt in Urteil 4C.149/1997 vom 27. Januar 1998, E. 2a, mp 1998 S. 137 ff. und in Urteil 4C.287/2001 vom 26. März 2002 E. 3.1, mp 2002 S. 213 ff., MRA 2002 S. 96 ff.; vgl. ferner das Urteil 4C.328/2005 vom 9. Dezember 2005 E. 2.2/2.5).