Citation: BGE 144 III 19 E. 3.5

S. 599 f.), denn eine Person kann sich in ganz verschiedenen Konstellationen zu "Wohnzwecken" in einer Stockwerkeinheit aufhalten, ohne dort zivilrechtlichen Wohnsitz zu haben (z.B. Wochenaufenthalter). Die Beschwerdeführerin überspielt aber bei ihren auf den einzelnen Bewohner fokussierten Ausführungen, dass es für die Frage der reglementskonformen Nutzung der Stockwerkeinheit nicht entscheidend sein kann, wie der einzelne Bewohner seinen Aufenthalt empfindet; vielmehr kommt es darauf an, wie die Stockwerkeinheit insgesamt genutzt wird. An das Reglement, welches wie gesagt nach dem Vertrauensprinzip auszulegen ist, sind nämlich einzig die Stockwerkeigentümer gebunden. Sie sind verpflichtet, ihre Stockwerkeinheit reglementskonform zu nutzen, was beinhaltet, dass diese auch nur im Rahmen konformer Nutzung an Dritte überlassen werden darf. Insofern war es möglich, die strittige Nutzungsthematik zum Gegenstand eines Beschlusses der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu machen, was denn auch (mit eindrücklichem Stimmenverhältnis) geschehen ist. Vorliegend wird die Wohnung zum Betrieb eines Pflegeheimes im landläufigen Wortsinn (vgl. dazu STECK, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch, Bd. I, 5. Aufl. 2014, N. 14 zu Art. 382 ZGB) genutzt, wobei dieses von einer darauf spezialisierten GmbH kommerziell betrieben wird. Während die Überlassung einer 8½-Zimmer-Wohnung - auch an eine Personenmehrheit (typischerweise an eine Wohngemeinschaft) - in der Regel ohne Weiteres vom Wohnzweck abgedeckt ist, lässt sich dies bei einem professionellen Pflegebetrieb BGE 144 III 19 S. 27 - selbst wenn er direkt von der Beschwerdeführerin geführt und nicht einer juristischen Person überlassen worden wäre - bei objektivierter Betrachtungsweise aus der Perspektive der Stockwerkeigentümergesamtheit nicht sagen. Die konkrete Nutzung würde weit über den nach Reglement zulässigen stillen Bürobetrieb ohne Kundenverkehr - der nach zutreffender Ansicht der Parteien aber ohnehin nicht vorliegt - hinausgehen. Sie weist eine Nähe zum Betrieb einer Pension oder einer Kostgeberei auf, auch wenn die den Bewohnern angebotenen Dienstleistungen nicht völlig kongruent sind und vorliegend der Heimaufenthalt der einzelnen Personen auf grössere Dauer ausgerichtet sein mag. So oder anders sprengen aber derlei Betriebe den Rahmen dessen, was unter dem Begriff der Wohnnutzung bei Stockwerkeigentum zu verstehen ist (vgl. FRIEDRICH, Das Stockwerkeigentum, 2. Aufl. 1972, N. 5 zu Reglement § 8), weil die "Beherbergung von Dritten" eine vom "Wohnen" abweichende Nutzung darstellt (vgl. hierzu Urteil 5A_632/2011 vom 8. November 2011 E. 4.3). Im Übrigen dürfte der Betrieb eines Pflegeheimes aufgrund der in E. 4.1 zitierten Rechtsprechung sogar einen Einfluss auf den Gesamtcharakter des (keinerlei Mischnutzung gewidmeten) Wohnhauses bzw. der eine Stockwerkeigentümergemeinschaft bildenden Wohnüberbauung haben, was aber offengelassen werden kann, weil es vorliegend nicht um die Frage des Einstimmigkeitsquorums geht. Auf der rechtlichen Ebene spiegelt sich der Unterschied zwischen der obligatorischen Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken einerseits und zum Betrieb eines Pflegeheimes andererseits auch in den zwischen den Akteuren bestehenden Rechtsverhältnissen. Die erstgenannte Nutzungsweise erfolgt typischerweise im Rahmen eines Mietvertrages oder nachgelagert eines Untermietvertrages. Dabei verändert sich die Nutzungsart nicht; der Mieter bzw. ein allfälliger Untermieter wohnt genau gleich in der Wohnung, wie es der Stockwerkeigentümer tun würde. Vorliegend jedoch schloss die Beschwerdeführerin mit der D. GmbH einen Mietvertrag zur Betreibung eines Pflegeheims. Im Rahmen ihres Pflegebetriebes schliesst diese ihrerseits mit den aufgenommenen Personen einen Kontrakt, der nach den zutreffenden Erwägungen des Obergerichtes als Heim- bzw. als Heimaufnahme- oder als Betreuungs- bzw. Pflegevertrag bezeichnet wird (vgl. zum Vertragsverhältnis namentlich BREITSCHMID/STECK/WITTWER, Der Heimvertrag, FamPra.ch 2009 S. 867 ff.; HOTZ, Der Betreuungsvertrag, FamPra.ch 2016 S. 815 ff., insb. BGE 144 III 19 S. 28 821 oben; LEUBA/VAERINI, in: Erwachsenenschutz, 2013, N. 3 zu Art. 382 ZGB). Bei diesem Innominatkontrakt (immerhin für bestimmte Konstellationen gesetzlich erwähnt in Art. 382 ZGB) steht, auch wenn durchaus mietrechtliche Elemente vorhanden sind, nicht die Überlassung der Stockwerkeinheit im Rahmen des reglementarischen Zweckes im Vordergrund, sondern die Betreuung und Pflege im Alter. Dies zeigt sich auch darin, dass den betreffenden Personen keine rechtliche Stellung verschafft wird, auf deren Basis sie ihrerseits die "Wohnnutzung" weiterübertragen könnten, namentlich durch ein Untermietverhältnis, wie dies etwa bei sog. Alterswohnungen (dazu BREITSCHMID/STECK/WITTWER, a.a.O., S. 884) durchaus der Fall sein könnte. Dass die D. GmbH nicht eine "Wohnnutzung" (weiter-)überträgt, sondern ein Dienstleistungspaket anbietet, zeigt sich auch darin, dass als Gegenleistung nicht ein Mietzins, sondern nach den Feststellungen im angefochtenen Entscheid Taxen geschuldet sind (vgl. auch HOTZ, a.a.O., S. 829). Diese richten sich nicht nach Kriterien, wie sie bei der obligatorischen Überlassung von Wohnraum typisch sind (insbesondere Grösse und Ausstattung der Wohnung sowie Verkehrslage, Aussicht u.ä.m.), sondern bemessen sich anhand der personenspezifischen Pflegebedürftigkeit. Vor diesem Hintergrund geht der Vergleich der Beschwerdeführerin mit einem Mieter, welcher im Alter auf Pflege angewiesen ist, ebenso an der Sache vorbei wie derjenige mit einem Mieter, welcher eine Familie mit Kindern hat: Während der Betrieb einer KITA sich nicht unter den "Wohnzweck" subsumieren lässt (vgl. zit. Urteil in E. 4.1), ändert sich an diesem nichts, wenn eine Stockwerkeinheit durch eine Familie mit Kindern statt durch eine Einzelperson oder ein kinderloses Paar bewohnt wird; während der Betrieb einer Pension bzw. die pensionsweise Zimmervermietung sich ebenfalls nicht mit der bestehenden reglementarischen Nutzungsbeschränkung vereinbaren lässt (vgl. zit. Urteile in E. 4.1), wird der Wohnzweck nicht beeinträchtigt, wenn ein Stockwerkeigentümer oder ein Mieter der betreffenden Einheit im Verlauf der Zeit pflegebedürftig wird. Die Gleichartigkeit der Nutzung in den besagten beiden Konstellationen spiegelt sich auf der vertragsrechtlichen Ebene nicht zuletzt beim Entgelt für eine obligatorische Überlassung: Die erwähnten Umstände (Familie mit Kindern; Pflegebedürftigkeit im Alter) sind zur Bestimmung der Gegenleistung für die Wohn(ungs)nutzung irrelevant; diese bemisst sich vielmehr nach Kriterien wie Wohnfläche, Lage, Ausstattung, Hypothekarzins, Teuerung u.ä.m. BGE 144 III 19 S. 29