Citation: 2P.90/2006 13.07.2006 E. 3

3.1 Die Beschwerdeführer machen im Weiteren geltend, sie könnten als Ersteigerer der in Frage stehenden Stockwerkeigentumsanteile nicht verpflichtet werden, über den Zuschlagspreis hinaus noch andere als in den Steigerungsbedingungen vorgesehene Zahlungen zu leisten. 3.2 In der Grundpfandverwertung bewirkt der Zuschlag unmittelbar den Eigentumsübergang (BGE 117 III 39 E. 4b). Kernpunkt der Versteigerung bilden die Steigerungsbedingungen; das diesen beigefügte rechtskräftige Lastenverzeichnis ist wesentlicher Bestandteil derselben. Die Steigerungsbedingungen sind insofern vergleichbar mit einem Antrag zum Abschluss eines Vertrages (Art. 3 ff. OR), als sie für den Ersteigerer nicht nur die rechtliche Grundlage für den Eigentumserwerb bilden, sondern zugleich auch die für ihn damit verbundenen Verpflichtungen beschränken; denn er kann die Sache nur gestützt auf diese Bedingungen ersteigern (vgl. BGE 123 III 53 E. 4a). 3.3 Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. b VZG sind dem Ersteigerer durch die Steigerungsbedingungen - ohne Abrechnung am Zuschlagspreis - u.a. neben nicht fälligen (und daher im Lastenverzeichnis nicht aufgeführten) Forderungen mit gesetzlichem Pfandrecht (wie bspw. Liegenschaftssteuern) auch "die laufenden Abgaben für Gas, Wasser, Elektrizität u. dgl." zur Zahlung zu überbinden. Zu weiteren Zahlungen über den Zuschlagspreis hinaus kann der Ersteigerer indessen nicht verpflichtet werden, ausser es sei in den Steigerungsbedingungen ausdrücklich vorgesehen (Art. 49 Abs. 2 VZG; BGE 123 III 58 E. 4a). Das Bundesgericht hat es in seiner Rechtsprechung zu dieser Bestimmung als zulässig erachtet, auch für fällige Forderungen mit ähnlichem Charakter wie Abgaben für Gas, Wasser und Elektrizität - im konkreten Fall eine der Gemeinde Köniz geschuldete Kanalisationseinkaufssumme, für welche allerdings ein allen anderen nachgehendes gesetzliches Pfandrecht angemerkt war - eine Zahlung über den Zuschlagspreis hinaus zu verlangen, sofern dies in den Steigerungsbedingungen unmissverständlich dargelegt wurde (BGE 60 III 31). Hat somit ein Ersteigerer das Grundstück auf Grundlage der Steigerungsbedingungen erworben, die eine verfallene Beitragsforderung nicht vorgesehen haben, so besteht für ihn keine Verpflichtung zu deren Bezahlung (BGE 123 III 53 E. 4b). 3.4 Im vorliegenden Fall enthielten die Steigerungsbedingungen (Beschwerdebeilage 3, Ziff. 8) lediglich den üblichen Hinweis, dass die laufenden öffentlich-rechtlichen Abgaben für Wasser, Elektrizität, Abfuhrwesen usw. ohne Anrechnung an den Zuschlagspreis vom Ersteigerer zu übernehmen seien (vgl. dazu auch Form. VZG 13 K der Mustersammlung des Bundesgerichts für das Betreibungs- und für das Konkursverfahren: Steigerungsbedingungen Ziff. 8b). Die ausstehende Kanalisationsanschlussgebühr ist nicht erwähnt. Zufolge ihrer konkreten Ausgestaltung ist die hier streitige verfallene Kanalisationsanschlussgebühr einer Realobligation ähnlich, indem sie zwar als rein obligatorisches Recht besteht, indessen insofern mit quasi-dinglicher Wirkung ausgestattet ist, als sie (auch) gegenüber jedem Nacherwerber des Grundstücks, für welches sie geschuldet ist, gegenüber geltend gemacht werden kann. Sie lastet demnach ähnlich wie ein gesetzliches oder vertragliches Pfandrecht auf dem Grundstück, weshalb der Steigerungsteilnehmer vor der Versteigerung davon Kenntnis haben muss, um ein "angemessenes" bzw. "vernünftiges" Angebot machen zu können (vgl. BGE 106 II 183 E. 3b, betreffend verfallene Stockwerkeigentümerbeiträge). Grundsätzlich muss der Ersteigerer bei der öffentlichen Versteigerung des Grundstücks auf Grund der Steigerungsbedingungen wissen, welche zusätzlichen Kosten er mit der Ersteigerung zu übernehmen bzw. für welche er aufzukommen hat (vgl. Robert Joos, Handbuch für die Betreibungsbeamten der Schweiz, Wädenswil 1964, S. 246). Beim normalen Kauf von Liegenschaften ist es üblich und entspricht auch der gebotenen Sorgfalt im Rechtsverkehr, dass sich der Erwerber durch entsprechende vertragliche Vereinbarung dagegen absichert, dass ihm nach dem Eigentumsübergang nicht noch offene Gebühren und Beiträge in Rechnung gestellt werden. Dies geschieht regelmässig durch die Zusicherung seitens des Verkäufers, dass insbesondere sämtliche auf das Grundstück entfallenden öffentlichrechtlichen Abgaben bezahlt worden sind (vgl. dazu Roland Pfäffli, Der Grundstückkauf: Kommentierter Mustervertrag, in: Der Grundstückkauf, Hrsg. Alfred Koller, 2. Aufl., Bern 2001, S. 616). Im Verfahren der Zwangsverwertung, wo, wie ausgeführt, die Steigerungsbedingungen den Kaufvertrag ersetzen, hat der Ersteigerer diese Möglichkeit nicht, womit er gegenüber demjenigen schlechter gestellt wäre, der ein Grundstück mittels Kaufvertrag erwirbt. Aufgrund der dargestellten Ordnung des Schuldbetreibungsrechts kann die fällige Kanalisationsanschlussgebühr gestützt auf Art. 32 Abs. 1 KR gegenüber demjenigen, welcher die Liegenschaft im Verfahren der Zwangsverwertung erworben hat, nur dann geltend gemacht werden, wenn sie auf Verlangen der Gemeinde als Gläubigerin in die Steigerungsbedingungen aufgenommen worden ist. Es ist der Gemeinde, wenn ihre Bemühungen, die ausstehende Anschlussgebühr beim früheren Eigentümer einzutreiben, gescheitert sind, zuzumuten, ihre Forderung gegen den Ersteigerer in die Steigerungsbedingungen aufnehmen zu lassen. Der angefochtene Entscheid missachtet die Regelung von Art. 49 Abs. 2 VZG und führt zu einem unhaltbaren, gegen das Willkürverbot verstossenden Ergebnis.