Citation: 4A_629/2010 02.02.2011 E. 3

3.1 Invoquant une violation de l'art. 271 al. 1 CO, le recourant reproche à la cour cantonale d'avoir annulé le congé en considérant qu'il contrevenait aux règles de la bonne foi. 3.2 Pour déterminer si un congé doit être annulé parce qu'il contrevient aux règles de la bonne foi, il faut tout d'abord établir les raisons réelles pour lesquelles le congé a été donné. Savoir quels sont les motifs réels d'une résiliation est une question de fait (ATF 131 III 535 consid. 4.3 p. 540; 130 III 699 consid. 4.1 p. 702). Il appartient en principe au locataire qui demande l'annulation du congé de prouver les circonstances de fait qui permettent de constater son caractère abusif (art. 8 CC), mais la partie qui résilie a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif qu'elle invoque (arrêt 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.3.1 publié in SJ 2006 I p. 34; ATF 120 II 105 consid. 3c in fine p. 111). S'agissant d'une question de fait, le Tribunal fédéral est en principe lié par les conclusions de la cour cantonale concernant les motifs réels du congé (art. 105 al. 1 LTF); il ne pourrait s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte, c'est-à-dire de manière arbitraire, ce qu'il incombe à la partie recourante de démontrer (cf. supra consid. 1.3). Selon la jurisprudence, il faut considérer comme contraire aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO le congé qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, celui qui est purement chicanier ou encore celui qui repose sur un motif ne constituant manifestement qu'un prétexte (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 31 consid. 4a p. 32 s.). La doctrine et la jurisprudence admettent que si le bailleur fournit un faux motif à l'appui de sa résiliation alors qu'il n'est pas possible d'établir son motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur aucun motif sérieux ou en tout cas aucun motif légitime et avouable, ce qui justifie son annulation (ATF 125 III 231 consid. 4b p. 240; arrêt 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.3; arrêt 4A_64/2010 du 29 avril 2010 consid. 2.3; Peter Higi, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1996, n° 115 ad art. 271 CO; Roger Weber, Basler Kommentar, OR I, 4e éd. 2007, n° 33 ad art. 271/271a CO; David Lachat, Commentaire romand, CO I, 2003, n° 11 ad art. 271 CO; David Lachat, Le bail à loyer, Nouvelle éd. 2008, p. 732; Bernard Corboz, Les congés affectés d'un vice, 9e Séminaire sur le bail à loyer, 1996 p. 22; Giacomo Roncoroni, Le nouveau droit du bail à loyer, 6e Séminaire sur le droit du bail, 1990, p. 9 s.). Il faut encore préciser que le motif de congé invoqué doit exister au moment de la résiliation (arrêt 4C.333/1997 du 8 mai 1998 consid. 3b; Higi, op. cit., n° 119 ad art. 271 CO; Lachat, Commentaire romand, CO I, 2003, n° 12 ad art. 271 CO). 3.3 Contrairement à ce que soutient le recourant, la cour cantonale ne s'est pas fondée sur l'idée que le congé avait été donné pour construire un ascenseur, même s'il s'agit manifestement de l'hypothèse à laquelle elle donnait la préférence. Elle est parvenue à la conviction que le motif de résiliation invoqué par le bailleur - à savoir le désir de loger ses beaux-parents dans l'appartement loué à l'intimé - n'était qu'un faux prétexte compte tenu de l'état de son beau-père. Recherchant les motifs réels du congé, elle a envisagé - mais sans vraiment trancher -, deux hypothèses: la volonté de relouer pour un loyer plus élevé ou la volonté de transformer l'immeuble pour y installer un ascenseur. Etant parvenue à la conclusion que le motif invoqué n'était qu'un faux prétexte et que le motif réel ne pouvait pas être établi avec certitude, elle a annulé le congé en se conformant ainsi strictement à la jurisprudence et à la doctrine qui viennent d'être rappelées. La seule question qui peut être examinée ici est de savoir si la cour cantonale a apprécié arbitrairement les preuves en concluant que le motif invoqué n'était qu'un faux prétexte. Il est établi et non contesté que le beau-père du recourant ne pouvait se déplacer qu'en chaise roulante, que le logement de l'intimé est situé au 2ème étage d'un bâtiment sans ascenseur, et qu'il est impossible, sans toucher à l'appartement litigieux, d'installer un monte-escalier ou un ascenseur dans l'immeuble. L'appartement en cause était donc clairement inadapté pour y loger les beaux-parents du recourant et on ne peut pas imaginer que le recourant a envisagé sérieusement de le faire. Il faut d'autre part rappeler que le juge peut prendre en considération des faits postérieurs à la résiliation en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle du bailleur au moment déterminant (arrêt 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.4.1; arrêt 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.1.6). Or, il a été établi et non contesté que le recourant a disposé peu après de deux studios au rez inférieur qui auraient pu convenir pour une personne qui ne peut se déplacer qu'en chaise roulante, mais qu'il n'a pas affecté ces locaux à ses beaux-parents, ce qui tend à confirmer qu'il n'avait pas la volonté sérieuse de loger ses beaux-parents dans le bâtiment. Au vu de l'ensemble de ces éléments, la cour cantonale n'a pas apprécié les preuves de manière arbitraire en concluant que le congé n'avait pas été donné pour que le recourant loge ses beaux-parents dans l'appartement loué à l'intimé. Dès lors que le motif avancé n'était qu'un faux prétexte et que le motif réel n'a pas été établi, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en annulant le congé litigieux en application de l'art. 271 al. 1 CO. Le recourant fait valoir que son beau-père est décédé en cours de procédure. Il s'agit là d'un fait sans pertinence pour l'issue de la procédure puisque - comme on l'a vu - il faut se placer au moment où la résiliation est donnée pour déterminer quels en sont les motifs. Une situation nouvelle ultérieure aurait peut-être pu justifier un nouveau congé, mais ne joue aucun rôle pour dire quelles sont les raisons qui ont amené le recourant à donner congé le 27 novembre 2007. Le recourant fait valoir que son beau-père n'avait pas l'intention de quitter l'appartement, sauf accompagné d'ambulanciers. Il se réfère sur ce point au certificat médical qui a été établi, après l'échange des écritures, pour justifier la non-comparution de F.A.________. Il ne ressort cependant pas des constatations cantonales qu'il était déjà entendu, à l'époque de la résiliation, que le beau-père ne sortirait jamais de son appartement, sauf accompagné d'ambulanciers. Par rapport aux constatations cantonales, il s'agit d'un état de fait nouveau qui est à ce titre irrecevable (art. 99 al. 1 LTF). Si le recourant avait voulu soutenir que l'état de fait cantonal était arbitrairement incomplet (cf. art. 97 al. 1 LTF), il devait montrer qu'il avait allégué et offert en preuve cet état de fait en temps utile selon les règles de la procédure cantonale (arrêt 4A_470/2009 du 18 février 2010 consid. 1.2). Comme il ne l'a pas fait, il n'est pas possible de tenir compte d'une nouvelle présentation de la situation. Confronté, dès l'instance de conciliation, à l'annulation du congé, le recourant se devait de fournir en temps utile toutes les explications de fait propres à rendre crédible le motif de congé invoqué. Comme le recourant n'a jamais substitué un autre motif à celui qu'il avait indiqué initialement, le motif réel du congé n'a pas pu être établi. Il n'y a donc pas lieu de raisonner avec des hypothèses. On peut certes imaginer que le congé a été donné pour obtenir d'un autre locataire un loyer plus élevé, mais cela ne conduit pas pour autant à le valider, puisque le recourant, par sa manière de procéder, n'a pas contribué à la manifestation de la vérité et n'a apporté aucun indice permettant de penser qu'il pourrait augmenter le loyer sans tomber dans l'abus (arrêt 4A_64/2010 du 29 avril 2010 consid. 2.3; sur le congé donné pour des raisons économiques: cf. ATF 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110 et consid. 3c p. 111 s.). Il est aussi possible que le recourant ait voulu procéder à une transformation de l'immeuble pour y installer un ascenseur (sur le congé donné pour des travaux de transformation: cf. ATF 135 III 112 consid. 4.2 p. 119). Pour les mêmes raisons, il n'y a pas lieu d'examiner cette hypothèse, puisque le recourant, par sa manière de procéder, n'a pas apporté le moindre indice sur le sérieux de ce projet et la faculté de le mener à bien compte tenu des normes du droit administratif.