Citation: 1C_502/2023 E. 4.3.2

4.3.2. In der Arealüberbauungsbewilligung vom 2. November 1993 wurde zwar auflageweise verfügt, dass der Anschluss sämtlicher Häuser der Arealüberbauung an das öffentliche Fusswegnetz im Norden baulich und grundbuchlich sicherzustellen sei. Wie das BVU in seiner Vernehmlassung vom 1. November 2023 schlüssig aufzeigt, ist die genaue Lage dieser nördlichen Fusswegerschliessung jedoch weder in den Plänen noch in den sonstigen Projektunterlagen genauer definiert und damit auch nicht verpflichtend über die Parzelle Nr. 1579 festgelegt worden. So hätte die gemäss Arealüberbauungsbewilligung unbestimmte Fusswegerschliessung Richtung Norden ebenso gut direkt über die heutige Parzelle Nr. 1439, welche nordöstlich ebenfalls an die Strassenparzelle Nr. 1542 der Breiternstrasse grenzt, erfolgen können. Auch wenn sich nun ein Teilstück der heute bestehenden Treppe auf der Parzelle Nr. 1579 befindet, kann daraus nach dem vertretbaren Verständnis der Vorinstanzen nicht geschlossen werden, die Bauparzelle sei im Rahmen des damaligen Arealüberbauungsprojekts in das qualitative und gestalterische Gesamtkonzept miteinbezogen worden. Unter diesem Gesichtspunkt erscheint die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz jedenfalls nicht willkürlich, soweit diese mit Blick auf einen materiellen Einbezug der Bauparzelle in die Arealüberbauung festhält, dass im Rahmen der Arealüberbauung auf der heutigen Parzelle Nr. 1579 nicht nur keine Überbauung geplant gewesen sei, sondern auch keine gemeinsame Erschliessungsanlage oder sonst eine gemeinschaftliche Einrichtung wie Parkplatz, Spielplatz, Kompost oder dergleichen. Dass die Vorinstanzen den kleinen Teil der bestehenden Treppe im nördlichsten Zipfel des Baugrundstücks in diesem Zusammenhang als vernachlässigbar erachten und auch einen nachträglichen Einbezug in das gestalterische Gesamtkonzept der Arealüberbauung ablehnen, erscheint nicht offensichtlich unhaltbar. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass in der angefochtenen Baubewilligung vom 10. August 2020 nunmehr verfügt wurde, für das Fusswegrecht über die Parzelle Nr. 1579 sei vor Baubeginn ein Dienstbarkeitsvertrag einzureichen. Die der Fusswegerschliessung dienende Treppe in der nordwestlichen Ecke des Baugrundstücks fällt im Zusammenhang mit den gemeinschaftlichen (Erschliessungs-) Anlagen der Arealüberbauung kaum ins Gewicht. Dafür sprechen insbesondere folgende Umstände: Wie der Regierungsrat im Entscheid vom 21. September 2022 festgehalten hat, ist auch die strassenmässige Erschliessung der Parzelle Nr. 1579 nicht (wie bei den anderen Parzellen der Arealüberbauung) über den Johannisweg vorgesehen, sondern soll vielmehr über die östlich gelegene Breiternstrasse erfolgen. Sodann wurde die Bauparzelle gemäss Parzellierungsbegehren vom 14. Juni 1994 - anders als die anderen 18 Parzellen - in keiner Weise an den weiteren Gemeinschaftsflächen der Arealüberbauung wie beispielsweise dem Spielplatz beteiligt. Eine Integration in die Gesamtüberbauung erscheint nach schlüssigem vorinstanzlichem Verständnis auch aufgrund der Lage, der Topografie und der Form des Grundstücks zumindest nicht naheliegend. Der Regierungsrat weist diesbezüglich auf die Höhendifferenz zwischen dem vorliegenden Baugrundstück und der Arealüberbauung von bis zu sechs Metern hin. Vor diesem Hintergrund kann offenbleiben, ob es sich - wie die Beschwerdegegnerin moniert - beim Thema der Fusswegerschliessung um ein unzulässiges Novum im Sinne von Art. 99 Abs. 1 BGG handelt (vgl. E. 2.2 hiervor). Nicht nachvollziehbar und nicht weiter zu behandeln ist allerdings der vom Beschwerdeführer erstmals vorgebrachte Einwand, der Anschluss an das öffentliche Fusswegnetz im Norden sei wegen eines Pflichtparkplatzes auf der Parzelle Nr. 1579 nicht mehr gewährleistet bzw. dem strittigen Bauvorhaben fehle ein Pflichtparkplatz.