Citation: 5A_924/2014 E. 4.1.3

4.1.3. Il doit y avoir un lien entre l'immeuble grevé et la prestation de l'artisan ou de l'entrepreneur. Le privilège attaché à l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs (art. 841 al. 1 CC) ne peut en effet exister que pour les travaux effectués et les matériaux fournis à un immeuble déterminé si et dans la mesure où ils sont en lien avec un projet concret de construction (ATF 136 III 6 consid. 6 in fine). Une hypothèque légale collective est donc incompatible avec ce principe (ATF 102 Ia 81 consid. 2b/aa), sauf si, exceptionnellement, les immeubles en question appartiennent au même propriétaire ou sont la propriété de débiteurs solidaires (art. 798 al. 1 CC). 4.1.3.1. En cas de travaux portant sur plusieurs immeubles, l'hypothèque doit en conséquence être demandée sous la forme de droits de gage partiels, grevant chaque immeuble pour la partie de la créance dont répond son propriétaire (art. 798 al. 2 CC), et ce indépendamment du fait que l'artisan ou l'entrepreneur a effectué les travaux sur la base d'un seul ou de plusieurs contrats, par exemple un contrat par immeuble (arrêt 5A_682/2010 précité consid. 3.2). Il appartient donc en principe aux artisans et entrepreneurs de tenir un décompte séparé de leurs travaux pour chaque immeuble et de les facturer aussi séparément dès qu'ils sont achevés sur l'un d'eux (arrêt 5A_682/2010 précité consid. 3.2 et la référence; STEINAUER, L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, Questions choisies, in Commissione ticinese per la formazione permanente dei giuristi (éd.), Cartella ipotecaria registrale e altre modifiche sulla disciplina dei diritti reali, 2013, p. 85 ss, p. 91; CARRON/FELLEY, L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs: ce qui change et ce qui reste, in BOHNET (éd.), Le nouveau droit de l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, 2012, p. 1 ss, p. 26, n. 84; Praplan, L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs: Mise en oeuvre judiciaire, in JdT 2010 II 37 ss, p. 44). En effet, le montant de la créance que le gage garantit doit être chiffré de manière précise (arrêt 5A_682/2010 précité consid. 3.2 et la référence). En principe, l'artisan ou l'entrepreneur ne peut, de manière abstraite, fractionner la totalité des coûts de construction entre les différents immeubles, ni répartir l'ensemble de ses prestations en fonction, par exemple du nombre de mètres cubes respectif de ceux-ci. Il doit bien plutôt établir quelles prestations concrètes, en travail et en matériaux, il a effectuées, et à quel prix, pour chaque bien-fonds. Des prix globaux ou forfaitaires ne le dispensent pas de cette obligation souvent conséquente (arrêt 5A_682/2010 précité consid. 3.2 et la référence). 4.1.3.2. Lorsque l'immeuble qui fait l'objet des travaux est une copropriété par étages et que ceux-ci ont porté sur la partie de l'immeuble correspondant à une part de propriété par étages, c'est sur cette part que l'hypothèque légale doit être demandée; la requête doit ainsi être dirigée contre le titulaire de cette part (ATF 126 III 462 consid. 2b). Une part de copropriété ordinaire prise séparément ne peut en revanche faire l'objet d'une hypothèque légale dès lors qu'elle n'est pas localisée ( STEINAUER, L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, in JDC 2005 217 ss, p. 225). Pour les prestations relatives à des travaux portant sur un immeuble en copropriété ordinaire ou sur les parties communes d'un immeuble en propriété par étages, l'entrepreneur conserve le choix entre grever l'immeuble entier ou répartir sa prétention proportionnellement entre les différentes parts de copropriété (par étages), le choix étant cependant limité par le fait que l'objet ne peut plus être grevé de droits de gage fonciers lorsque les parts de copropriété ont déjà été grevées de tels droits de gage (art. 648 al. 3 CC, aussi applicable à l'hypothèque des artisans et entrepreneurs: cf. ATF 113 II 157 consid. 1c). Lorsque l'hypothèque est requise sur l'ensemble des parts de copropriété (par étages), l'hypothèque légale ne peut cependant pas être constituée comme gage collectif, la plus-value apportée par les travaux ne profitant que pour partie à chaque part d'étage. Le montant de la facture impayée doit ainsi être réparti entre toutes les parts de copropriété (par étages), proportionnellement à leur valeur (art. 798 al. 2 CC; ATF 126 III 462 consid. 2b; 125 III 113 consid. 3a).