Citation: 4A_114/2023 E. 6.2

6.2. En matière de bail à loyer, l'usage convenu des locaux loués doit respecter les règles de droit public fédérales et cantonales quant à leur destination (arrêt 4A_173/2010 du 22 juin 2010 consid. 2.2). En l'espèce, l'espace remis temporairement en remplacement de l'arcade où les locataires exerçaient jusqu'alors une activité commerciale est un appartement, destiné à l'habitation. La cour cantonale a jugé que ce changement d'affectation provisoire n'était pas d'emblée voué à l'échec au regard de la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR; rsGE L 5 20), de sorte qu'il n'y avait pas lieu de constater la nullité du protocole d'accord en tant qu'il prévoyait la remise de l'appartement aux locataires de manière temporaire. La LDTR a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants, ainsi que le caractère actuel de l'habitat dans les zones visées expressément par la loi (art. 1 al. 1). À cet effet, elle prévoit notamment des restrictions au changement d'affectation des maisons d'habitation (art. 1 al. 2 let. a). Le principe de l'interdiction du changement d'affectation est posé à l'art. 7 LDTR, mais des dérogations sont possibles "si les circonstances le justifient" (art. 8 al. 1 LDTR). Dans le cas présent, les bailleresses ont cherché à régulariser la situation, sans finalement obtenir - du département concerné - une autorisation d'affectation de l'appartement à usage commercial, ni - du Conseil d'État - une autorisation à titre précaire. Comme la cour cantonale le fait observer pertinemment, l'issue des procédures engagées par les intimées n'est toutefois pas révélatrice d'une impossibilité juridique d'affecter, le temps des travaux, le logement litigieux aux activités de la fiduciaire. En particulier, le refus d'autorisation provisoire n'était pas lié en soi à la non-conformité de l'activité de bureau dans la zone en cause et les autorités avaient délivré des préavis favorables. Cela étant, vu la faculté prévue par la LDTR de déroger en l'espèce à l'affectation à l'habitation et le caractère provisoire du changement ici en jeu, on ne voit pas en quoi le sens et le but de la LDTR commanderaient la nullité de la clause du protocole d'accord mettant l'appartement, pendant la durée des travaux, à disposition des locataires, qui l'ont du reste occupé pour exercer leur activité fiduciaire. Le moyen tiré d'une violation de l'art. 20 CO est mal fondé.