Citation: 4C.65/2003 23.09.2003 E. A

Par contrat du 27 septembre 1979, C.________ a pris à bail un appartement de huit pièces au rez-de-chaussée de l'immeuble sis ..., à Genève; cet immeuble est la propriété de A.________ et B.________, représentées dans le rapport contractuel par la régie X.________. En 2000, le loyer mensuel s'élevait à 4'166 fr., auxquels s'ajoutait une provision pour charges de 400 fr. Le 13 décembre 2000, le jacuzzi situé dans l'appartement du premier étage a débordé. L'inondation qui s'en est suivie a causé des dégâts dans la chambre à coucher, deux salons, un fumoir et la salle à manger de l'appartement loué par C.________. Une moquette et des meubles anciens appartenant à la locataire ont également été endommagés. Par lettre du 29 décembre 2000, le conseil défendant à l'époque les intérêts de C.________ a dénoncé la situation à la régie X.________, précisant que sa mandante ne pouvait pas utiliser la chambre à coucher et l'un des salons; il a annoncé l'intention de sa cliente de réclamer une réduction de loyer à partir du 13 décembre 2000. Dans sa réponse du 5 janvier 2001, la régie a rappelé à la locataire que l'un de ses collaborateurs s'était rendu immédiatement sur place, qu'elle avait informé son assureur du sinistre, qu'elle avait demandé des devis pour les travaux de remise en état et qu'elle avait fait installer des déshumidificateurs; en outre, C.________ était invitée à annoncer le cas de sa moquette endommagée à son assurance-ménage. Le 12 février 2001, l'architecte mandaté par l'assureur des propriétaires, les entreprises de peinture/papiers-peints et de parqueterie ainsi que la locataire se sont retrouvés dans l'appartement du rez-de-chaussée. A cette occasion, l'architecte a admis que le prix des travaux de peinture et papiers-peints consécutifs au sinistre s'élevait à 11'000 fr., sur un devis total de 18'714 fr.; par ailleurs, la remise en état du parquet du salon a été acceptée, celle du sol de la chambre à coucher devant faire l'objet d'un constat ultérieur. A la même époque, C.________ a fait établir deux devis estimant la remise en état des tableaux et du mobilier endommagés par l'inondation à 51'174 fr.55, respectivement 19'482 fr. Le 21 mars 2001, la locataire, sous la plume de son conseil, a fait savoir à la régie qu'elle réclamait une réduction de loyer de 50% jusqu'à la fin des travaux. Par lettre du 5 avril 2001, X.________ a attiré l'attention de la locataire sur le fait que les travaux de tapisserie ne pouvaient être entrepris en raison de son opposition; le courrier ne contient rien au sujet de la demande de réduction de loyer. Par avis comminatoire du 12 avril 2001, la régie a informé C.________ que les loyers de mars et avril 2001 étaient impayés; en conséquence, elle lui impartissait un délai de trente jours pour le règlement de l'arriéré s'élevant à 9'132 fr. et l'avertissait qu'en cas de non-paiement intégral à l'échéance, le bail pourrait être résilié en application de l'art. 257d al. 2 CO. La locataire a protesté par lettre de son mandataire du 9 mai 2001; elle a annoncé en outre son intention de consigner le 50% des loyers échus à partir de mars 2001, à moins d'un accord des parties sur la quotité de la réduction de loyer. Les travaux de remise en état de l'appartement se sont achevés à la fin mai ou au début juin 2001. Par avis officiel du 14 juin 2001, la régie a résilié le bail pour le 31 juillet 2001, invoquant le non-paiement de l'arriéré de loyer malgré la mise en demeure du 12 avril 2001.