Citation: 4C.195/2005 09.09.2005 E. A

A.a Mit Vertrag vom 26. September/1. Oktober 2003 mietete A.________ (Klägerin) von der B.________ (Beklagte) per 1. Dezember 2003 eine 3 1/2-Zimmerwohnung an der Strasse X.________ in W.________ zu einem Mietzins von Fr. 1'390.-- zuzüglich Fr. 286.-- Nebenkosten. Im Formular betreffend "Mitteilung des Anfangsmietzinses anlässlich des Abschlusses eines neuen Mietvertrags", datiert vom 26. September 2003, wurde der frühere Mietzins mit Fr. 1'106.-- und der neue Anfangsmietzins mit Fr. 1'390.-- angegeben, und es wurde ein Vorbehalt auf Grund des Kostenstandes von 0.12 % angebracht. Mit Schreiben vom 24. Oktober 2003 teilte die Beklagte der Klägerin mit, sie könne deren Wunsch, alle Bodenbeläge in der gemieteten Wohnung zu entfernen und mit Parkett zu ersetzen, gegen eine monatliche Mietzinserhöhung von Fr. 22.-- per 1. Dezember 2003 (Mietbeginn) entsprechen. Damit erklärte sich die Klägerin am 26. Oktober 2003 einverstanden. Hingegen hat sie am 27. Oktober 2003 den Anfangsmietzins von Fr. 1'390.-- bei der zuständigen Schlichtungsbehörde angefochten. A.b Mit amtlichem Formular vom 31. Oktober 2003 teilte die Beklagte der Klägerin per 1. Dezember 2003 eine Mietzinsänderung von bisher Fr. 1'106.-- auf neu Fr. 1'128.-- bei gleichbleibenden Nebenkosten von insgesamt Fr. 286.-- mit. Der Aufschlag wurde begründet mit "Einbau Parkettboden Fr. 22.--". Sodann wurde ein Vorbehalt von 0.34 % auf Grund des Kostenstandes und ein solcher von 23.22 % auf Grund der Orts- und Quartierüblichkeit angebracht. Gestützt auf diese Mietzinsänderung zog die Klägerin am 4. November 2003 ihr Anfechtungsbegehren bei der Schlichtungsbehörde zurück. Davon nahm die Schlichtungsbehörde mit Beschluss vom 10. November 2003 Vormerk und schrieb das Verfahren als dadurch erledigt ab. A.c Bereits am 7. November 2003 hatte die Beklagte der Klägerin eine neue Mietzinsänderung per 1. Januar 2004 von bisher Fr. 1'390.-- auf neu Fr. 1'412.-- gesandt, wiederum mit der Begründung "Einbau Parkettboden Fr. 22.--", sowie unter Anbringung einer Erhöhungsreserve auf Grund des Kostenstandes von 0.62 %. Im Begleitschreiben wies die Beklagte darauf hin, dass es bei der Erstellung des Formulars vom 31. Oktober 2003 einen Systemfehler gegeben habe. Sie fuhr fort: "Auf ihrem Mietvertrag vom 26.09.2003 können sie den korrekten Nettomietzins von Fr. 1'390.00 entnehmen. Auf diesen Betrag werden wir nun erst per 01.01.2004 Fr. 22.00 aufschlagen. Die richtige Vertragsänderung können sie dem Formular, welches diesem Schreiben beiliegt, entnehmen. Neu per 01.01.2004 beträgt Ihr Nettomietzins: Fr. 1'412.00. Demzufolge ist das Schreiben vom 31.10.2003 nichtig und wird durch das Neue ersetzt. Besten Dank für Ihr Verständnis." Am 8. Dezember 2003 schrieb die Klägerin der Beklagten, sie gehe davon aus, dass der Mietzins von Fr. 1'128.-- Bestand habe und dass die Formularmitteilung vom 7. November 2003 gegenstandslos sei. Die Beklagte antwortete am 11. Dezember 2003, sie halte an einem Mietzins von Fr. 1'390.-- fest. A.d Mit Eingabe vom 16. Dezember 2003 gelangte die Klägerin erneut an die Schlichtungsbehörde mit dem Antrag, die Mietzins-Erhöhungs-Reserve des Anfangsmietzinses von 23.22 % aufzuheben und die Mietvertragsänderung vom 7. November 2003 als nichtig zu erklären. Die Schlichtungsbehörde stellte am 16. April 2004 die Nichteinigung der Parteien fest.