Citation: 1C_16/2015 E. 3

Dans son arrêt de 2012, la cour cantonale avait constaté que, compte tenu des incertitudes concernant les engagements pris par les acquéreurs de maintenir les objets en location, des effets probables de la vente sur l'évolution des loyers et du fait que les acquisitions seraient faites à titre d'investissement, aucune autre circonstance ne commandait l'aliénation de l'objet au sens de l'art. 4 al. 2 LAAL. Conformément au principe de proportionnalité, il convenait toutefois d'examiner si les autorisations de vente pouvaient être confirmées vu les conditions auxquelles elles étaient soumises. Or, l'une de ces conditions - celle de la fixation du prix - entravant la garantie de la propriété dans une mesure excédant ce que permet l'art. 36 Cst., elle ne pouvait être retenue et l'autorité administrative devait examiner si la condition restante suffisait à satisfaire au but de la LAAL. La recourante ne conteste pas l'appréciation de la cour cantonale relative à l'absence de circonstance commandant l'aliénation de l'objet, de sorte que cette question n'est plus litigieuse. La recourante ne conteste pas non plus la suppression de la condition relative à la fixation du prix par l'autorité. Elle s'en prend en revanche au refus subséquent d'autoriser la vente, faute, selon les autorités, de garanties que les logements seront maintenus dans la catégorie à pénurie à laquelle ils appartiennent. A cet égard, la cour cantonale a considéré dans son second arrêt que la seule surveillance administrative des loyers durant cinq ans ne permettait pas d'éviter qu'à l'échéance de cette période, les loyers seraient revus à la hausse au point de faire sortir les appartements litigieux des catégories touchées par la pénurie. La jurisprudence prévoit en effet qu'en cas de sortie de logements loués du contrôle cantonal des loyers, ceux-ci peuvent être fixés selon la méthode des critères absolus prévue par le droit du bail (ATF 123 II 171 consid. 6a p. 173; 117 II 77 consid. 2 p. 80). Selon ces critères, le loyer est admissible tant qu'il ne procure pas de rendement excessif au bailleur ou qu'il ne résulte pas d'un prix d'achat manifestement exagéré (art. 269 CO). Le prix d'achat est manifestement exagéré lorsqu'il dépasse considérablement la valeur de rendement d'un immeuble calculée sur la base des loyers usuels dans la localité ou le quartier pour des objets semblables (art. 10 de l'ordonnance du 19 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitation et de locaux commerciaux [OBLF; RS 221.213.11]), ce qui, selon la jurisprudence, n'est pas reconnu pour un dépassement de moins de 10 %. Vu l'augmentation des loyers dans le quartier concerné et dans la commune de Lausanne, la CDAP a jugé peu probable que les prix de vente prévus seraient considérés comme manifestement exagérés au sens du droit du bail. Selon les premiers juges, il était par conséquent douteux que le droit du bail permette de limiter les hausses de loyer de manière à respecter les objectifs de la LAAL. Les autorisations ne pouvaient par conséquent pas être accordées du tout.