Citation: 4A_151/2019 E. A

A.a. Par contrat de bail à loyer du 5 janvier 2014, A.________ SA (ci-après: la bailleresse) a remis à bail à B.________ SA (ci-après: la locataire) des locaux commerciaux pour un loyer annuel, charges non comprises, de 77'058 fr., du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2018, renouvelable tacitement d'année en année, avec préavis de résiliation de douze mois. Selon le contrat et le plan annexé, la mise en location porte sur trois locaux, une surface extérieure, une parcelle à l'usage de parking (signalée en rouge sur le plan) et une surface de parking dans la cour intérieure de l'immeuble (signalée en bleu sur le plan). Celle-ci devait rester libre de tout matériel et les véhicules qui y étaient garés ne devaient pas être placés devant les portes fenêtres des autres locataires. L'art. 19 du contrat de bail prévoit qu'une place de parking est réservée à l'usage de la bailleresse. A.b. La locataire s'est plainte de plusieurs défauts dès le mois de mai 2014, en lien notamment avec le bouilleur, la chaudière, les toilettes, le portail d'entrée, la climatisation, l'éclairage et les mauvaises herbes dans la cour. Elle a ensuite sollicité la création de trois places de parc supplémentaires pour les visiteurs. Entre février et novembre 2015, elle s'est plainte de divers défauts résultant du stationnement des véhicules dans la cour intérieure et à l'extérieur, de l'installation de caméras de surveillance par la bailleresse et de l'entreposage de déchets. A.c. De son côté, la bailleresse a adressé à la locataire, dès le mois de juin 2014, plusieurs reproches portant notamment sur une enseigne publicitaire et un robinet installés sans autorisation, le stationnement des véhicules, ainsi que l'entreposage de déchets et de matériel en dehors des surfaces louées. A.d. Le 9 novembre 2015, la régie a informé la locataire que le marquage des places de parking dans la cour allait être réalisé le 11 novembre 2015. La locataire a alors requis la remise des plans de traçage et relevé que le marquage des places de parking extérieures, réalisé à son insu durant le week-end des 7 et 8 novembre 2015, avait eu pour conséquence de réduire de 57,40 m2 la surface de parking extérieur dont elle avait l'usage exclusif. Le 30 novembre 2015, la régie a mis en demeure la locataire de supprimer un robinet extérieur et de n'utiliser que les neuf places de parking dont elle avait la jouissance. Elle lui a également indiqué que les travaux de marquage dans la cour intérieure allaient être réalisés le 7 décembre 2015. La locataire a alors signalé qu'il s'agissait d'une modification du bail à son détriment, ce qui impliquait l'emploi d'une formule officielle. Elle a noté que les places de parc à sa disposition avaient ainsi été réduites de treize à neuf places sans aucune compensation, que, si le contrat de bail signé par les parties ne réservait qu'une seule place à la bailleresse, le nouveau marquage avait pour effet de lui en octroyer six (donc cinq de plus pour la bailleresse), et que le projet de la bailleresse prévoyait une perte de deux places supplémentaires dans la cour intérieure. A.e. La locataire a également sollicité le retrait des caméras de surveillance qui avaient été installées par la bailleresse. Le 11 avril 2016, elle s'est plainte de ce que le cylindre du local de citerne avait été changé, sans qu'elle en soit informée et sans qu'on lui transmette une nouvelle clef.