Citation: 1P.135/2006 14.08.2006 E. 2

Der Beschwerdeführer bestreitet vor Bundesgericht nicht mehr, dass die Kniestockhöhe des umgebauten vierten Geschosses der fraglichen Liegenschaft die bewilligte und für ein Dachgeschoss zulässige Höhe von 90 cm überschreitet. Er räumt ein, dass zur Bestimmung der Kniestockhöhe auf die konstruktiv wesentlichen Dachteile abzustellen ist und nicht auf allfällige Deckenverkleidungen, die eine andere Neigung als das Dach selbst aufweisen können. Dagegen wird in der staatsrechtlichen Beschwerde gerügt, dass der vom Verwaltungsgericht gutgeheissene Abbruch des Dachgeschosses unverhältnismässig sei und der Entscheid insofern auf einer offensichtlich unrichtigen tatsächlichen Annahme beruhe. Das Verwaltungsgericht habe die falsche Feststellung der Baurekurskommission I, wonach das Gebäude in Abweichung von den bewilligten Revisionsplänen neu eine Firsthöhe von 4,84 m gegenüber den ursprünglich bewilligten 4 m aufweise, unbesehen übernommen. Tatsächlich erreiche das dreigieblige Gebäude nach dem Umbau Firsthöhen von 4,85 m, wo 5 m bewilligt worden seien, und eine Firsthöhe von 3,84 m, wo 4 m bewilligt worden seien. Die Abweichung vom gesetzmässigen Zustand sei daher weit weniger schwer wiegend, als das Verwaltungsgericht aufgrund seiner willkürlichen Sachverhaltsfeststellung beim Wiederherstellungsentscheid angenommen habe. 2.1 Im angefochtenen Entscheid wird ausgeführt, ein Abbruchbefehl sei nach ständiger Rechtsprechung dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetzmässigen Zustand gering sei und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermöchten. Wie die Baurekurskommission im vorliegenden Fall zu Recht festgehalten habe, sei das erstellte Geschoss unter keinem Titel bewilligungsfähig. Die Abweichung vom gesetzmässigen Zustand sei schwer wiegend, da das Bauprojekt nun ein zusätzliches, unzulässiges Vollgeschoss aufweise. Die Abweichung vom Kniestockmass von 90 cm sei, insbesondere im Hinblick auf die Auswirkungen auf die Firsthöhe, erheblich. Bei Erstellung der Baute gemäss den bewilligten Plänen, also mit einem gesetzesmässigen Kniestock von maximal 90 cm und einer Dachneigung von 45°, wäre der First rund 85 cm weniger hoch. Dass die Firsthöhe als solche die gemäss Bauordnung absolut zulässige Höhe nicht überschreite, könne nicht massgebend sein. Im Übrigen sei die vom Gemeinderat Niederglatt verlangte Änderung des Daches - was noch näher ausgeführt wird - auch aus Gründen der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung erforderlich. In seiner im bundesgerichtlichen Verfahren eingereichten Vernehmlassung stellt das Verwaltungsgericht erneut fest, der Beschwerdeführer verkenne, dass sich eine Veränderung der Kniestockhöhe auf die Dachneigung und damit auch auf die Firsthöhe auswirke. Insoweit sei der beschwerdeführerische Einwand, das Verwaltungsgericht habe ausser Acht gelassen, dass die Abweichung der bewilligten Firsthöhe lediglich 4 cm und nicht 84 cm betrage, haltlos. 2.2 Es ist unklar, weshalb das Verwaltungsgericht zur Auffassung gelangt ist, eine Veränderung der Kniestockhöhe bzw. eine Erhöhung der Aussenmauern des Dachgeschosses müsse sich zwingend auf die Dachneigung auswirken. Eine solche Erhöhung der Mauern kann auch lediglich zu einer entsprechenden Anhebung des Daches bzw. des Firstes unter Beibehaltung der Dachneigung führen. Aus den vorliegenden Akten ergibt sich nichts, das dafür spräche, dass beim fraglichen Gebäude die bewilligte Dachneigung von 45° verändert worden wäre. Fest steht, dass die Deckeninnenverkleidung eine andere, steilere Neigung als das Dach aufweist, was sich - wie heute unbestritten ist - nicht auf die Messweise der Kniestockhöhe auswirken darf. Dagegen behauptet auch die Gemeinde Niederglatt nicht, dass die Dachneigung verändert worden wäre und die bewilligte Firsthöhe um 85 cm überschritten würde. Es trifft entgegen den Erwägungen des Verwaltungsgerichtes auch nicht zu, dass eine Firsthöhe von rund 4,85 m gerade nur die gemäss Bauordnung absolut zulässige Höhe einhalten würde. Der Gemeinderat Niederglatt hat seinerzeit in der Baubewilligung vom 15. März 2004 ausgeführt, dass die "zulässige Gebäudehöhe von 11.4 m sowie die maximale Firsthöhe von 7.0 m ... nach den Planeinträgen mit Werten von 10.5 resp. 5 m eingehalten" seien. Damit hat der Gemeinderat sinngemäss eine Firsthöhe von 5 m genehmigt. Aus der Bewilligung vom 10. Mai 2004 ergibt sich insoweit nichts anderes. Zusammenfassend ist somit festzustellen, dass die Aussage des Verwaltungsgerichts, der First der fraglichen Baute sei 85 cm höher als bewilligt, offensichtlich unzutreffend ist. Da das Verwaltungsgericht bei der Beurteilung der Verhältnismässigkeit der kommunalen Wiederherstellungsverfügung der Firsthöhe des fraglichen Gebäudes entscheidendes Gewicht beigemessen hat, ist der angefochtene Entscheid, der auf einer klar unrichtigen Sachverhaltsfestellung beruht, in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben.