Citation: 4A_6/2021 E. A

A.a. Par contrat de bail du 13 mai 2008, B.________ (ci-après: la locataire ou la défenderesse ou l'intimée) a pris à bail un appartement de 3,5 pièces au 3e étage d'un immeuble à Prilly. A.________ SA (ci-après: la bailleresse ou la demanderesse ou la recourante) a acquis l'immeuble, qui avait été construit en 1967, en 2015. Le loyer mensuel net initial était de 1'210 fr., sur la base d'un taux d'intérêt hypothécaire de référence de 3,5% et de l'indice suisse des prix à la consommation de 159 points au 31 mars 2008 (base 1982). A ce loyer s'ajoutait un acompte de 100 fr. par mois pour le chauffage, l'eau chaude et les frais accessoires. Le loyer a été réduit à 1'062 fr. à compter du 1er avril 2018, sur demande de la locataire, sur la base d'un taux hypothécaire de référence de 1,5% et de l'indice suisse des prix à la consommation de 158,2 points au 31 octobre 2017 (base 1982). A.b. Entre mi-2017 et novembre 2018, la bailleresse a entrepris d'importants travaux: d'une part, la rénovation des façades avec installation d'une isolation périphérique, le changement des fenêtres et la rénovation de la cage d'escalier pour un montant de 916'969 fr. 25 et, d'autre part, la rénovation du parking et de la passerelle pour un montant de 147'163 fr. (total rectifié: 1'064'132 fr. 25). Par formule officielle du 14 novembre 2018, la bailleresse a communiqué à la locataire que son loyer serait augmenté à 1'232 fr. à compter du 1er avril 2019, en substance en raison de ces travaux, du taux hypothécaire de référence et de l'indice suisse des prix à la consommation.