Citation: BGE 121 III 364 E. 155

Effectivement, le juge qui retient l'existence d'indices d'abus peut y déroger et déterminer si le rendement de la chose louée est excessif en utilisant tous les critères juridiques déterminants à cet égard dans le cadre de son obligation d'appliquer d'office le droit fédéral. Mais si, dans la cause ayant donné lieu à cet arrêt, la cour BGE 121 III 364 S. 367 cantonale avait relevé des indices d'abus (consid. 1c), rien de tel n'a été constaté dans la présente espèce où le locataire n'a du reste jamais prétendu que le loyer payé par son prédécesseur était déjà abusif. De fait, dans son jugement du 17 décembre 1992, le Tribunal des baux et loyers souligne "l'absence d'indices d'abus allégués". En limitant son examen aux seuls motifs de hausse indiqués par la bailleresse dans la formule officielle qu'elle avait remise au locataire, la Chambre d'appel n'a donc pas méconnu les principes posés dans les arrêts précités. Dans sa jurisprudence la plus récente, le Tribunal fédéral a précisé que, si la méthode de calcul absolue peut être utilisée aussi bien dans le cas du loyer fixé conventionnellement (loyer initial) que dans celui d'une modification ou demande de modification unilatérale du contrat (majoration ou diminution du loyer), la méthode de calcul relative n'est applicable, en revanche, que dans la seconde hypothèse. Cette dernière méthode repose, en effet, sur les relations spéciales existant entre le bailleur et son locataire, lesquelles font logiquement défaut dans l'hypothèse où les parties nouent pour la première fois des liens contractuels (ATF 120 II 240 consid. 2, p. 242/243; voir aussi les ATF 121 III 163 consid. 2d p. 165 et ATF 120 II 341 consid. 6a p. 350). La défenderesse est d'avis que la Chambre d'appel a ignoré cette jurisprudence en n'appliquant pas la méthode absolue pour juger de la validité du loyer contesté. Elle se trompe. Contrairement à son opinion, il ne s'agit pas en l'occurrence d'appliquer telle ou telle méthode, mais de savoir si un bailleur doit se laisser opposer les critères de calcul qu'il a indiqués dans la formule officielle. Or, la réponse ne peut être qu'affirmative sur le vu de la jurisprudence susmentionnée. Le nouveau locataire qui se voit notifier une formule officielle dans laquelle figurent le montant de l'ancien loyer et celui du loyer initial, ainsi que les motifs précis justifiant le passage de l'un à l'autre, peut admettre de bonne foi que ce sont ces motifs-là, et eux seuls, qui ont entraîné une augmentation de son loyer initial par rapport au précédent loyer. Sa bonne foi mérite d'être protégée. Partant, si les motifs indiqués par le bailleur n'ont trait qu'à des critères relatifs, tels que la hausse des coûts (art. 269a let. b CO) ou le renchérissement (art. 269a let. e CO), le juge ne saurait examiner l'admissibilité du loyer initial à la lumière d'autres critères, en particulier des critères absolus institués par les art. 269 et 269a let. a et c CO, à moins que le locataire ne réclame, de son côté, un tel examen, lequel ne peut pas lui être refusé. Ainsi, dans une affaire récente portant sur un loyer initial, le Tribunal fédéral a renvoyé la BGE 121 III 364 S. 368 cause à la cour cantonale afin qu'elle examine "le ou les motifs de hausse contenus dans l'avis" notifié au moyen de la formule officielle et se prononce sur le caractère abusif ou non du loyer convenu entre les parties (consid. 2d, non publié, de l' ATF 121 III 56). En revanche, si le bailleur fait état, dans la formule officielle, du rendement insuffisant de la chose louée, pour justifier la fixation du loyer initial à un niveau supérieur à celui du loyer payé par l'ancien locataire, le contrôle de l'admissibilité du loyer initial devra être effectué à l'aide de la méthode absolue, dans laquelle les critères de calcul déterminants ne sont soumis à aucune limite relative (pour un cas d'application, cf. l' ATF 120 II 240). Il en ira de même dans les cantons qui n'ont pas rendu obligatoire l'usage de la formule officielle pour la conclusion de tout nouveau bail.