Citation: 4C.7/2005 30.06.2005 E. 3

Vu le sort des conclusions principales, le Tribunal fédéral doit se prononcer sur les conclusions subsidiaires tendant au paiement de 1'536'300 fr. 3.1 Selon l'art. 197 al. 1 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur en raison des qualités promises de la chose vendue, quand ces qualités se révèlent manquantes. Cette disposition concerne en principe la vente mobilière; elle régit aussi la vente d'immeubles par le renvoi de l'art. 221 CO. La surface utile, le volume ou le nombre des pièces d'un bâtiment, tels que le vendeur les indique à l'acquéreur, constituent des qualités promises aux termes de l'art. 197 al. 1 CO (Bénédict Foëx, Commentaire romand, n. 5 ad art. 219 CO; ATF 84 II 244 consid. c p. 247). Le nombre des places de stationnement disponibles sur les biens-fonds vendus constitue aussi une qualité promise de ces immeubles, dans le cas où, comme en l'espèce, ce nombre ressort d'une liste des objets loués, ou à louer, que les parties ont annexée au contrat de vente, ou d'autres documents que le vendeur a remis lors des pourparlers. X.________ doit donc garantir l'acquéresse, en principe, en raison du manque de cinquante-neuf places. L'art. 201 CO exige de l'acheteur qu'il vérifie l'état de la chose vendue aussitôt qu'il le peut d'après la marche habituelle des affaires; s'il découvre des défauts dont le vendeur est garant, il doit l'en aviser sans délai. Si des défauts se révèlent plus tard, l'acheteur doit aussi les signaler immédiatement. S'il néglige l'examen ou l'avis des défauts, ou s'il tarde dans ces opérations, la chose est tenue pour acceptée avec ses défauts et le vendeur est délié de la garantie. Sur la base de cette disposition, la Cour de justice a jugé que l'acquéresse a tardé dans l'examen des immeubles et l'avis des défauts au vendeur, et qu'elle est donc déchue de ses prétentions en garantie. Dans la présente instance, la demanderesse invoque l'art. 203 CO. Cette disposition prévoit que si le vendeur a intentionnellement induit l'acheteur en erreur, il ne peut pas se prévaloir d'un retard dans l'avis des défauts. Or, les circonstances de fait et de droit retenues par la Cour de justice (consid. 2.3 ci-dessus) comportent tous les éléments d'un dol par omission, entraînant l'application de cette règle en faveur de la partie lésée. Le devoir d'information imputé au vendeur, qui se déduit des règles de la bonne foi, doit être ici confirmé; il est sans importance que sa cocontractante eût peut-être pu, selon l'argumentation soumise au Tribunal fédéral, dissiper sa propre erreur en faisant preuve de plus d'attention (Bruno Schmidlin, op. cit, n. 9 et 21 ad art. 28 CO; Silvio Venturi, n. 4 ad art. 203 CO). C'est donc à tort, en violation de l'art. 203 CO, que la Cour de justice tient le comportement dolosif du vendeur pour non démontré. Par conséquent, il n'est pas nécessaire de discuter, au regard de l'art. 201 CO, le comportement de l'acquéresse après la vente car le défendeur est de toute manière tenu à garantie. 3.2 En cas de garantie, l'art. 205 al. 1 CO autorise l'acheteur à exiger la réduction du prix payé au vendeur, d'après la moins-value du bien défectueux, et à se faire rembourser ce qu'il a payé en trop. Pour déterminer le prix après réduction, dans le contrat de vente comme dans le contrat d'entreprise (art. 368 al. 2 CO), il faut diviser le prix convenu par le rapport existant entre la valeur objective de la chose supposée sans défaut et celle de la chose effectivement livrée (ATF 116 II 305 consid. 4a p. 313; 111 II 162 consid. 3a p. 163; 105 II 99 consid. 4a p. 101; Venturi, op. cit, n. 20 ad art. 205 CO). Cette méthode vise à rétablir l'équilibre des prestations réciproques des parties, selon le principe qui régit les contrats synallagmatiques (ATF 85 II 192). Son application stricte se heurte en pratique à la difficulté de fixer la valeur objective de la chose convenue, sans défaut, et la valeur objective de la chose effectivement livrée, avec défaut. Pour éviter ces problèmes, la jurisprudence a établi certaines présomptions; selon l'une d'elles, en particulier, la valeur de la chose qui aurait dû être livrée est tenue pour égale au prix convenu par les parties (ATF 111 II 162 consid. 3b et 3c p. 163; 116 II 305 consid. 4a p. 313/314). Le Tribunal de première instance a constaté, d'après la liste annexée à l'acte de vente, un rendement annuel théorique de 166'170 fr. pour les cinquante-neuf places litigieuses, soit 5,69% de l'état locatif total établi d'après la même liste et certifié dans l'acte. Il a déterminé la moins-value des immeubles à cette même proportion du prix de vente de 27'000'000 de fr., soit 1'536'000 fr.; tenant compte, toutefois, du résultat plus élevé d'une expertise extrajudiciaire produite par la demanderesse, il a retenu le montant de 1'536'300 fr. correspondant aux conclusions de cette partie. Cette méthode est pertinente si l'on admet que la valeur objective de la chose, avec ou sans défaut, correspond essentiellement à sa valeur de rendement. Si cette hypothèse est exacte, on peut effectivement calculer la moins-value à partir d'une simple comparaison entre le rendement effectif et le rendement promis. En présence de bâtiments d'habitation importants, très récents et destinés à la location, il n'y a pas lieu d'envisager une valeur objective très différente de la valeur de rendement, de sorte que la méthode précitée peut être jugée compatible avec le droit fédéral. Contrairement à l'opinion du défendeur, il importe peu que l'acquéresse ait attribué, dans le cas particulier, plus d'importance à la composition de l'état locatif qu'au rendement total des immeubles. Le défendeur doit par conséquent être condamné au remboursement de 1'536'300 fr. en capital. 3.3 La créance en remboursement de la moins-value porte intérêts dès le jour où le prix de vente a été payé (ATF 116 II 305 consid. 7 p. 315). Il ne s'agit donc pas de l'intérêt moratoire à acquitter seulement en cas de demeure du débiteur selon les art. 102 et 104 al. 1 CO, mais d'un intérêt compensatoire régi par l'art. 73 CO. Par conséquent, le défendeur n'est pas fondé à invoquer l'art. 102 al. 1 CO qui subordonne la demeure à une interpellation du débiteur par le créancier. La date du 1er août 1998, qui est celle de la "vente des immeubles" selon le jugement de première instance, sera confirmée car il n'apparaît pas que le paiement du prix de vente soit intervenu plus tard. L'art. 73 CO fixe le taux à 5% par an.