Citation: 5A_175/2007 03.09.2007 E. 2

2.1 La Corte cantonale ha rilevato, interpretando il rogito, che a giusta ragione l'Ufficiale del registro fondiario non ha proceduto all'iscrizione di servitù provvisorie, ma ha semplicemente iscritto delle servitù personali. Essa ha ritenuto che alla cifra 1 dell'atto pubblico gli attori hanno dichiarato di concedere alla convenuta una serie di servitù, senza cenno alcuno di provvisorietà o intenzione di accordare diritti solo una volta ultimato il centro termale, motivo per cui la cifra 2 del contratto non ha per scopo una semplice iscrizione provvisoria delle servitù, atteso che altrimenti anche la cifra 4 del rogito non avrebbe più avuto alcun senso. Inoltre, sempre a mente dei giudici cantonali, tale interpretazione sarebbe pure confortata dall'agire del notaio rogante, che aveva inviato all'Ufficiale una lettera in cui specificava che "il carattere di provvisorietà (...) dev'essere inteso nel senso che le servitù personali concesse varranno fino al momento in cui le parti le trasformeranno in servitù reali [recte: prediali] tra i fondi interessati". L'illiceità iniziale non risulterebbe nemmeno da elementi che l'Ufficiale non conosceva rispettivamente che esulavano dalle sue possibilità di verifica, ma di cui il giudice adito con un'azione ex art. 975 può tenere conto: il notaio rogante aveva infatti confermato durante la sua audizione che tale interpretazione scaturiva pure dalle discussioni avute con le parti al momento della sottoscrizione del contratto. La Corte cantonale ha poi ritenuto che la cifra 7 del contratto esplica meri effetti obbligatori, poiché prevede unicamente la decadenza del contratto: se così non fosse la clausola n. 9, che impegna le parti a trasmettere a eventuali successori diritti e obblighi, non avrebbe alcun senso e sarebbe stata superflua, perché nell'ipotesi di un'iscrizione di diritti soggetti a condizioni questi avrebbero beneficiato della pubblicità di cui godono le iscrizioni del registro fondiario. 2.2 Secondo i ricorrenti l'Ufficiale avrebbe dovuto respingere la richiesta d'iscrizione presentata dal notaio rogante, atteso che questi, contrariamente a quanto indicato alla cifra 2 del contratto, non aveva richiesto un'iscrizione provvisoria. L'Ufficiale avrebbe quindi violato i suoi obblighi, iscrivendo nel registro fondiario diritti reali limitati che non corrispondono ai documenti giustificativi (art. 965 CC e 25 cpv. 3 RRF) e privi del piano di situazione firmato dalle parti (art. 36 Regolamento ticinese concernente la legge sul registro fondiario). Sempre a mente dei ricorrenti, le servitù erano sottoposte ad una condizione risolutoria ed una loro iscrizione avrebbe violato l'art. 12 RRF; a torto la Corte cantonale le avrebbe invece considerate definitive. Infine, atteso che il notaio rogante si sarebbe limitato a riprendere l'atto pubblico allestito dal suo associato, che era membro del consiglio di amministrazione della convenuta, la sentenza impugnata sarebbe pure arbitraria, perché avrebbe leso il principio in dubio contra proferentem. 2.3 Occorre innanzi tutto rilevare che una violazione dell'art. 12 RRF non entra in linea di conto perché tale norma si limita a richiedere che l'istanza di iscrizione sia senza condizioni e riserve (DTF 115 II 213 consid. 4a pag. 217), ciò che in concreto è avvenuto. 2.3.1 A giusta ragione poi la Corte cantonale ha osservato che le clausole 2 e 4 del contratto non sono esempi di chiarezza. Dal rogito risulta tuttavia che i ricorrenti hanno immediatamente concesso servitù personali e diritti di prelazione. Le parti hanno convenuto che unicamente in un secondo tempo, quando il centro termale sarà costruito, i fondi degli attori non saranno più gravati da servitù personali, ma servitù prediali. Del resto, nemmeno i ricorrenti affermano di non aver voluto conferire servitù personali alla convenuta prima della costruzione del centro termale, e il contratto non richiede al notaio di provvedere all'iscrizione di servitù provvisorie. Il termine provvisorio deve piuttosto essere inteso nel senso che in un primo tempo sono da iscrivere delle servitù personali. Il fatto che una volta costruito il centro termale i fondi dovranno, nelle intenzioni delle parti, essere gravati da servitù prediali, non significa che le servitù personali siano soggette a una condizione. Un'altra questione, che però non deve essere risolta in questa sede, è sapere se il rogito in discussione permetta, dopo l'edificazione del centro termale, di semplicemente chiedere l'iscrizione di servitù prediali senza più interpellare gli attori o se invece, come indicato nella lettera successivamente inviata dal notaio all'Ufficiale del registro fondiario, saranno invece le parti a "trasformarle" in servitù prediali. Inconferente appare poi l'argomentazione ricorsuale secondo cui i diritti reali in discussione sarebbero nulli a causa della cifra 7 del rogito: i ricorrenti medesimi riconoscono che la condizione contenuta in tale clausola prevede la decadenza del contratto e sembrano ignorare la possibilità d'iscrivere nel registro fondiario senza condizioni una servitù, ma di pattuire con effetti puramente obbligatori una clausola risolutiva (Peter Liver, Commento zurighese, n. 73 segg. ad art. 730 CC). Infine, il richiamo al principio sussidiario in dubio contra stipulatorem (DTF 122 III 118 consid. 2a) - a prescindere dalla sua applicabilità nella concreta fattispecie in cui non si tratta di interpretare condizioni generali - risulta superfluo, atteso che è stato possibile determinare il senso del contratto. 2.3.2 Nemmeno l'assenza di una planimetria firmata dalle parti giova ai ricorrenti. Innanzi tutto il carattere indebito dell'iscrizione è costituito dall'illiceità materiale della stessa (Henri Deschenaux, Traité de droit privé suisse, volume V, tomo II, 2, § 40 B I 2, pag. 670), motivo per cui l'assenza dei necessari documenti giustificativi o di altre condizioni formali non permette ancora di procedere ad una modifica dell'iscrizione se la stessa risulta corretta e fondata dal profilo materiale (DTF 56 II 261 pag. 265; Henri Deschenaux, op. cit., § 37 V pag. 598; sentenza 5C.220/1994 del 22 febbraio 1995 consid. 6, riprodotto in Rep. 1995, pag. 81). 2.3.3 I ricorrenti muovono poi una serie di critiche all'apprezzamento delle prove effettuato dai giudici cantonali. 2.3.3.1 Un ricorrente può unicamente censurare l'accertamento dei fatti se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento (art. 97 cpv. 1 LTF). La nozione di "manifestamente inesatto" corrisponde a quella dell'arbitrio (Messaggio citato, pag. 3899) e non è quindi sufficiente rimproverare alla Corte cantonale di essere caduta nell'arbitrio nell'accertamento dei fatti, ma occorre invece dimostrare con un ragionamento preciso perché la decisione impugnata sarebbe insostenibile (cfr. DTF 130 I 258 consid. 1.3 pag. 262). 2.3.3.2 Come osservato, l'interpretazione del contratto effettuata dalla Corte cantonale non viola il diritto. Per questa ragione non occorre esaminare le censure rivolte contro l'apprezzamento riportato nella sentenza impugnata della lettera inviata dal notaio rogante all'Ufficiale del registro fondiario dopo l'inoltro dell'istanza di iscrizione: esse si rivelano ininfluenti ai fini del presente giudizio, atteso che i ricorrenti criticano la valutazione di tale scritto per affermare che esso non avrebbe potuto togliere "la provvisorietà delle servitù pattuite". Per lo stesso motivo non occorre approfondire la critica diretta contro l'interpretazione della deposizione del notaio. Per formulare validamente una censura di arbitrio nell'accertamento dei fatti non è infine sufficiente estrarre una frase dal suo contesto, come fanno i ricorrenti quando sostengono che il rappresentante della società beneficiaria avrebbe affermato (in una lettera) "che il contratto conteneva delle pattuizioni a carattere provvisorio". 2.4 Da quanto precede discende che l'Ufficiale non ha provveduto ad alcuna iscrizione indebita.