Citation: 4A_241/2023 E. 4.1

4.1. La méthode du rendement net au sens de l'art. 269 CO se base sur le rendement net des fonds propres investis; elle distingue donc entre fonds propres et fonds étrangers investis pour l'acquisition ou la construction de l'immeuble (ainsi que pour les travaux à plus-value; ATF 147 III 14 consid. 7.2.1; 141 III 245 consid. 6.6). L'idée est que le bailleur doit pouvoir fixer un loyer qui couvre ses charges et lui procure un rendement convenable sur le capital propre investi; c'est donc le rendement net de ce capital qui ne doit pas se révéler excessif (cf., sous l'empire de l'art. 19 AMSL, ATF 106 II 356 consid. 2). Pour les besoins de ce calcul (voir les arrêts 4A_288/2020 du 13 janvier 2021 consid. 5.1 et 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.2.2), les fonds propres effectivement (et non théoriquement) investis par le propriétaire sont rentés à un taux correspondant à 2 % en sus du taux hypothécaire de référence pour autant que ce dernier atteigne un pourcentage inférieur ou égal à 2 % (ATF 147 III 14 consid. 8.4 in fine) tandis que les fonds étrangers sont pris en compte (à titre de charges immobilières) au taux hypothécaire effectif. L'état locatif admissible pour l'immeuble est calculé en additionnant le rendement des fonds propres aux charges immobilières. Dans le cadre de cette formule, le rendement des fonds propres correspond au montant desdits fonds propres, le cas échéant réévalué à 100 % en fonction de l'évolution de l'ISPC, multiplié par le taux hypothécaire de référence (inférieur ou égal à 2 %), plus 2 %. Quant aux charges immobilières, elles englobent trois éléments, à savoir les intérêts hypothécaires (effectifs) sur les fonds empruntés, les frais d'entretien et les frais d'exploitation. Le remboursement des fonds étrangers vient s'ajouter au fur et à mesure aux fonds propres (ATF 117 II 77 consid. 3a/cc). Les frais d'exploitation comprennent notamment les impôts fonciers, les primes d'assurance liées à l'immeuble, les honoraires de gérance, le salaire du concierge, les frais d'eau et d'électricité des espaces communs. Quant aux frais d'entretien, ils correspondent aux dépenses que le propriétaire/bailleur assume pour maintenir l'objet loué dans l'état correspondant à l'usage convenu. Pour compenser le caractère fortuit du moment auquel les travaux d'entretien sont réalisés, la jurisprudence prescrit de considérer la moyenne des charges encourues durant les trois à cinq dernières années (ATF 141 III 245 consid. 6.5). Cette méthode de calcul se traduit par un raisonnement en sept étapes (ATF 147 III 14 consid. 7.1; arrêt précité 4A_239/2018 consid. 5.2.2), les deux dernières consistant à ventiler le résultat appartement par appartement, puis à comparer le loyer admissible pour la chose louée ainsi obtenu avec le loyer actuel, ce qui permet de déterminer si une majoration/réduction du loyer est possible ou non.