Citation: 4C.196/2006 04.08.2006 E. 3

A titre subsidiaire, les défendeurs font grief à la Chambre d'appel de n'avoir pas annulé le congé incriminé, alors qu'il contrevenait aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). 3.1 La disposition citée est applicable, à titre exceptionnel, lorsque la résiliation du bail a pour cause la demeure du locataire (David Lachat, Commentaire romand, n. 10 ad art. 257d CO). Le droit du bailleur de résilier le bail s'oppose alors à celui du locataire d'être protégé contre une résiliation abusive. Le juge ne peut annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l'abus de droit et à la bonne foi; il faut des circonstances particulières pour que le congé soit annulé (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 33). Tel sera le cas, par exemple, quand le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33 s.). Le congé sera également tenu pour contraire aux règles de la bonne foi si le montant impayé est insignifiant (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33), si l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer, ou si le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration de ce délai (Lachat, ibid.; Pierre Wessner, L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires, in 9e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996, p. 24). C'est au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi, en particulier que le motif invoqué par le bailleur n'est qu'un prétexte (ATF 120 II 105 consid. 3c; Lachat, op. cit., n. 9 ad art. 271 CO). Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie au moment où l'auteur du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat (arrêt 4C.176/2004 du 8 septembre 2004, consid. 2.1). Le motif pour lequel un congé est donné relève des constatations de fait (ATF 115 II 484 consid. 2b p. 486; 113 II 460 consid. 3b p. 462). 3.2 En soi, il n'y a rien d'abusif à résilier le bail d'un locataire qui ne paie plus son loyer (arrêt 4C.35/2004 du 27 avril 2004, consid. 3.2.2). Or, il est constant qu'à l'expiration du délai comminatoire que la défenderesse avait fixé aux défendeurs, les loyers impayés s'élevaient à 65'000 fr. Cette circonstance justifiait la résiliation extraordinaire du bail, en conformité avec l'art. 257d al. 2 CO. Les défendeurs mettent toutefois en évidence le fait que l'avis comminatoire mentionnait la somme de 103'132 fr. 70 alors que, le jour précédent l'envoi de cet avis, la demanderesse avait reçu de l'Office des poursuites un montant à imputer sur cette somme. Invoquant l'arrêt publié aux ATF 120 II 31, ils en déduisent que la bailleresse a agi de mauvaise foi en les mettant en demeure de payer un montant dépassant de 38'132 fr. 70 celui de sa créance effective, puis en résiliant le bail en raison du défaut de paiement du montant réclamé. Cependant, les circonstances de la présente espèce ne sont pas les mêmes que celles de la cause ayant donné lieu audit arrêt. Dans ce précédent, en effet, le bailleur éprouvait un doute au sujet du montant de sa créance, raison pour laquelle il avait invité le locataire à vérifier le montant réclamé. En menaçant son locataire de résilier le bail avant d'avoir acquis la certitude que l'intéressé devait bien le montant en question, le bailleur s'était donc comporté d'une manière contraire aux règles de la bonne foi, de l'avis du Tribunal fédéral (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 34). La situation est différente dans le cas présent. Certes, du point de vue strictement chronologique, au soir de la mise en demeure (28 août 2003), les locataires n'étaient plus débiteurs du montant de 103'132 fr. 70, comme le constate la Chambre d'appel. Force est, toutefois, de souligner que, dans la mesure où la bailleresse avait reçu à la même date de l'Office des poursuites la somme à porter en déduction de ce montant, il n'est pas établi qu'elle ait appris l'existence de cette bonification avant l'envoi de l'avis comminatoire aux défendeurs. Elle ne devait du reste pas s'attendre à voir ceux-ci s'exécuter, étant donné qu'ils avaient soldé la première poursuite alors qu'aucune menace de résiliation extraordinaire du bail ne leur avait été signifiée antérieurement. On ne voit pas, du reste, quel intérêt la demanderesse aurait bien pu avoir à gonfler le montant de sa créance, sa prétention résiduelle - 65'000 fr.- suffisant déjà largement à justifier la résiliation anticipée du bail. Tout porte donc à croire que la bailleresse ignorait que sa créance avait été réduite par le versement des défendeurs lorsqu'elle a mis ceux-ci en demeure de lui payer les loyers arriérés, sous peine de voir leur bail résilié. Il convient, en outre, d'observer, avec les premiers juges, que les défendeurs ont attendu plus d'un mois après l'échéance du délai comminatoire pour contester le montant mentionné dans l'avis y relatif et demander des explications quant à ce montant. Un tel silence n'apparaît guère compatible avec les règles de la bonne foi. D'ailleurs, le Tribunal des baux et loyers relève aussi que les défendeurs étaient en mesure de trouver facilement des explications au sujet du montant mentionné dans l'avis comminatoire. Dans de telles circonstances, on ne saurait imputer à la bailleresse un comportement abusif du seul fait que son avis comminatoire indiquait un montant nettement supérieur à celui qui était encore dû par les défendeurs à la date d'envoi de cet avis. Il y a d'autant moins lieu de le faire que, selon la cour cantonale, ces derniers n'ont pas offert de prouver qu'ils étaient à même de payer le solde effectivement dû, soit 65'000 fr., dans le délai imparti. Il suit de là, que les défendeurs, chargés d'une telle preuve, n'ont pas réussi à établir une violation des règles de la bonne foi par la demanderesse en rapport avec le contenu de l'avis comminatoire.