Citation: 4A_689/2014 E. 1

A.c. Par formule officielle du 16 novembre 2010, la bailleresse a résilié le contrat de bail pour le 30 septembre 2013. La locataire a contesté le congé devant la Commission de conciliation, qui a prononcé son annulation le 31 janvier 2012. La bailleresse a alors déposé une demande en validation du congé devant le Tribunal des baux. La procédure est encore pendante. A.d. Par lettre du 19 janvier 2012 adressée à la bailleresse, la locataire a requis une diminution de loyer dès le 1 er octobre 2013. Relevant que le taux hypothécaire était de 4,25% lors de la conclusion du contrat et de 2,5% depuis décembre 2011, elle estimait que cet écart de 1,75% justifiait une baisse de loyer de 20,37%. Elle alléguait en outre que le loyer actuel procurait un rendement excessif à la bailleresse. Elle demandait que le loyer initial de 375'000 fr. soit réduit de 20,37% (- 76'387 fr. 50), et donc ramené à 298'612 fr. 50 dès le 1 er octobre 2013. Le 7 mars 2012, la locataire a saisi la Commission de conciliation d'une requête en réduction de loyer fondée sur la baisse du taux hypothécaire de référence et sur un rendement excessif procuré à la bailleresse. La conciliation a échoué.