Citation: 1A.263/2004 24.10.2005 E. 6

Der Erteilung einer Baubewilligung stand jedoch im September 1998 die fehlende Erschliessung der Parzelle entgegen. Zwar gab es bereits eine Wasser- und Abwasserversorgung, dagegen war das Grundstück noch nicht mit Elektrizität versorgt; streitig ist zudem, ob eine genügende Zufahrt vorhanden war. 6.1 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann es gegen Treu und Glauben verstossen, wenn sich die Gemeinde auf die fehlende Erschliessung eines Grundstücks beruft, obwohl feststeht, dass sie ihrer Erschliessungspflicht nicht nachgekommen ist (BGE 131 II 72 E. 3.6 S. 79). 6.1.1 Die Beschwerdeführerin macht im vorliegenden Fall geltend, dass die Gemeinde das Quartierplanverfahren unrechtmässig und in treuwidriger Weise verzögert habe. Die Gemeinde widerspricht diesem Vorwurf: Die Festlegung der Erschliessung des Industriegebiets "Bol" wäre wegen der übergeordneten Moorschutzprobleme weder damals noch heute rechtlich möglich gewesen. Der Moorschutzperimeter sei im fraglichen Gebiet auch heute noch nicht rechtskräftig festgesetzt worden, insbesondere fehlten die bundesrechtlich vorgeschriebenen Pufferzonen. Aus diesem Grund sei die SchutzV 1999 von ideellen Vereinigungen mit Rekurs angefochten worden. Auch für die Westtangente liege noch immer kein bewilligtes Projekt vor. 6.1.2 Aus dem Quartierplan-Einleitungsbeschluss geht hervor, dass die Gemeinde bereits in den Jahren 1985 und 1987 Verhandlungen über eine private Landumlegung geführt hatte, die jedoch scheiterten. Am 4. Oktober 1989 beschloss sie von Amtes wegen die Einleitung eines Quartierplans zur Erschliessung des Industriegebiets; die Baudirektion genehmigte dies mit Verfügung vom 12. März 1991. 1992 wurden jedoch grosse Teile des Quartierplangebiets in das provisorische Inventar der Moorlandschaft "Pfäffikersee" von besonderer Schönheit und nationaler Bedeutung aufgenommen. Das Quartierplanverfahren konnte deshalb bis zur definitiven Festsetzung des Moorlandschaftsperimeters und der Pufferzonen nicht weiterbetrieben werden (zur notwendigen Koordination von Raumplanung und Moorschutz vgl. z.B. Entscheide 1A.44/1992 vom 17. März 1993 E. 3; BGE 124 II 19 E. 3b S. 23 ff.). Am 1. Mai 1996 erliess der Bundesrat die Moorlandschaftsverordnung. Nach der kartographischen Darstellung im Anhang der Verordnung liegt das unüberbaute Quartierplangebiet nicht mehr im Perimeter der bundesrechtlich geschützten Moorlandschaft. Die definitive, parzellenscharfe Abgrenzung der Moorlandschaft obliegt jedoch den Kantonen (vgl. Art. 3 Abs. 1 MoorlandschaftsV); diese sind überdies verpflichtet, ökologisch ausreichende Pufferzonen für die Moore von nationaler Bedeutung auszuscheiden, um eine ungeschmälerte Erhaltung der Schutzobjekte sicherzustellen (Art. 3 Abs. 1 i.V.m. Art. 4 der Flachmoorverordnung). Wie sich aus dem Bundesinventar der Flachmoore von nationaler Bedeutung (Objekt Nr. 2212) ergibt, stösst das Flachmoor Robenhauserriet/Pfäffikersee am Chämterbach an das Gebiet Bol/Geissacher an. Insofern musste damit gerechnet werden, dass auf einem Teil des Quartierplangebiets - unabhängig von dessen Zugehörigkeit zur geschützten Moorlandschaft - Pufferzonen zum Schutz des Flachmoors ausgewiesen würden. Zudem stellte sich die Frage, ob das geplante Trassee der Westtangente nicht zum Schutz der Moore verschoben werden müsse. Da die Westtangente der Groberschliessung des nordöstlichen Industriegebiets dienen sollte, musste deren Verlauf bekannt sein, bevor über die weitere strassenmässige Erschliessung und Überbauung des Gebiets entschieden werden konnte. 6.1.3 Unter diesen Umständen kann der Gemeinde nicht der Vorwurf gemacht werden, das Quartierplanverfahren verzögert und ihre Erschliessungspflicht verletzt zu haben. Sie war vielmehr verpflichtet, ihre Quartier- und Erschliessungsplanung mit den übergeordneten Planungen von Bund und Kantonen (Moorschutz; Westtangente) zu koordinieren. Die jahrelange Unsicherheit über den Verlauf der Perimetergrenze, die Lage der Pufferzonen und die Linienführung der Westtangente ist nicht der Gemeinde anzulasten. 6.2 Darf sich die Gemeinde somit auf die fehlende Erschliessung der Parzelle berufen, ist zu prüfen, ob die Beschwerdeführerin die Erschliessung am Stichtag aus eigener Kraft hätte realisieren können. 6.2.1 Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Grundstück sei bereits über die Motorenstrasse und das Nachbargrundstück Kat.-Nr. 1915 strassenmässig erschlossen; diese Zufahrt führe heute zu Parkplätzen am südlichen Rand ihrer Parzelle, die vom Nachbargrundstück aus genutzt würden. Hätte die bestehende Zufahrt nicht ausgereicht, so hätte sie noch ausgebaut werden können: Die Eigentümerin des Nachbargrundstücks habe sich im Kaufvertrag vom 3. Oktober 1996 vertraglich verpflichtet, der Beschwerdeführerin ein unbeschränktes Fahr- und Fusswegrecht einzuräumen. Auch die Elektrizitätsversorgung hätte entweder über das Nachbargrundstück Kat.-Nr. 1915 oder mittels Errichtung eines Blockheizkraftwerkes auf dem eigenen Grundstück sichergestellt werden können. 6.2.2 Die Gemeinde Wetzikon bestreitet dies. Zufahrtsrechtlich bestehe ein Unterschied, ob einige wenige Parkplätze oder die dichte Überbauung eines 14'571 m2 grossen Grundstücks erschlossen werde. Der mit einer solchen Überbauung induzierte Zu- und Wegbringerverkehr dürfe nicht mehr, wie bisher, in den Staubereich eines Bahnübergangs geleitet werden. Vielmehr sei für eine Fläche dieser Grösse eine systematische gebietsgerechte Erschliessung nötig; diese habe über die geplante Westtangente zu erfolgen. Baupolizeilich sei sodann zu beachten, dass die heutige Zufahrt noch als grundstücksinterne, abstandsfreie Zufahrt qualifiziert werden könne; bei einer Erschliessung auch der Parzelle Nr. 1907 müsse dagegen der Strassenabstand von § 265 PBG eingehalten werden, was angesichts der bestehenden Gebäude auf Kat.-Nr. 1915 nicht möglich sei. Sodann sei die Versorgung des streitigen Grundstücks mit elektrischer Energie am Stichtag nicht hergestellt gewesen, insbesondere habe kein Recht der Beschwerdeführerin auf einen Anschluss an die Trafostation des Nachbargrundstücks bestanden. Die Zustimmungserklärung der Z.________ AG sei am 17. Januar 2002 abgegeben worden, zu einem Zeitpunkt, als das Grundstück der Beschwerdeführerin schon umgezont gewesen sei. Die Zustimmung sei daher ohne praktische Bedeutung gewesen und habe bedenkenlos "erteilt" werden können. Ob sich der Betrieb eines Blockheizkraftwerks für die Überbauung des streitbetroffenen Grundstücks gelohnt hätte, sei völlig ungewiss. 6.2.3 Die Schätzungskommission verneinte die Möglichkeit einer Selbsterschliessung vor allem aufgrund des hängigen Quartierplanverfahrens. Sie bezweifelte aber auch, dass die von der Beschwerdeführerin skizzierte Zufahrt die gesetzlichen Anforderungen gemäss § 237 PBG i.V.m. mit den Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 erfüllt hätte. Überdies sei die vertragliche Vereinbarung mit der Eigentümerin des Nachbargrundstücks hinsichtlich Verlauf und Breite des Wegrechts unklar, weshalb auch noch keine definitive Grunddienstbarkeit in das Grundregister habe angemeldet werden können. 6.2.4 Das Verwaltungsgericht ging davon aus, dass die Parzelle am Stichtag strassenmässig nicht erschlossen gewesen sei. Es liess die Frage, ob die Beschwerdeführerin in der Lage gewesen wäre, aufgrund der konkreten örtlichen Verhältnisse eine den gesetzlichen Anforderungen genügende Zufahrt zu ihrem Grundstück zu erstellen und eine Versorgung mit Elektrizität aus eigenen Kräften zu bewerkstelligen, offen, weil schon der Quartierplanbann einer Überbauung des Grundstücks am Stichtag entgegengestanden habe. 6.2.5 Die Beschwerdeführerin beantragt, das Bundesgericht möge die vom Verwaltungsgericht offen gelassenen Fragen beantworten, und stellt hierfür verschiedene Beweisanträge. Es ist jedoch nicht Aufgabe des Bundesgerichts, die von der Gemeinde und der Schätzungskommission aufgeworfenen, überwiegend kantonalrechtlichen Erschliessungsfragen zu beurteilen, bevor das kantonale Verwaltungsgericht sich dazu geäussert hat. Die Sache ist deshalb zu neuer Beurteilung an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen. Das Verwaltungsgericht wird neben der Frage, ob die Beschwerdeführerin das Grundstück in rechtlicher und tatsächlicher Sicht aus eigener Kraft hätte erschliessen können, auch die objektive Realisierungswahrscheinlichkeit einer solchen Überbauung zu beurteilen haben, unter Berücksichtigung der damaligen Nachfrage nach Industrieland am Siedlungsrand von Wetzikon (vgl. BGE 113 Ib 318 E. 3c/aa S. 325; Peter Hänni/Marco Scruzzi/Adrian Walpen, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. Aufl. 2002, S. 619 f.). 6.3 Da das Verwaltungsgericht in seinem neuen Entscheid auch über die Kosten neu entscheiden wird, erübrigt es sich, die von der Beschwerdeführerin erhobenen Rügen gegen den Kostenentscheid zu prüfen.