Citation: 4A_556/2009 03.05.2010 E. 5

5.1 La Corte d'appello ha iniziato il proprio giudizio con il riepilogo delle regole generali concernenti la forma dell'atto pubblico quale condizione di validità del contratto di trasmissione della proprietà fondiaria (art. 657 CC), delle esigenze poste a questo proposito dal diritto federale e della delega che l'art. 55 cpv. 1 titolo finale CC istituisce a favore dei cantoni quanto a forma e procedura. Ha quindi spiegato che in forza di questa delega i cantoni hanno la facoltà di prevedere la partecipazione di testimoni, specialmente qualora una parte sia non vedente o non sappia scrivere, e che l'art. 40 cpv. 1 LN/TI, completato dagli art. 38 cpv. 1 e 41 cpv. 1 e 3 LN/TI, pone appunto tale obbligo. Dall'insieme di queste norme l'autorità cantonale ha dedotto che il concorso dei testimoni al contratto di donazione immobiliare rogato il 25 gennaio 2002 era necessario, poiché l'opponente è persona non vedente. 5.2 Interrogandosi sulle conseguenze della mancata partecipazione dei testimoni, essa ha poi costatato che l'art. 64 n. 3 LN/TI sancisce la nullità degli atti che non rispettano gli art. 38 e 41 LN/TI, senza menzionare l'art. 40 LN/TI. Si è però scostata dall'interpretazione del Pretore, secondo il quale tale silenzio esclude la nullità. Questa interpretazione porterebbe infatti a risultati arbitrari: un atto sarebbe nullo se i due testimoni vi partecipano ma non lo firmano, mentre sarebbe valido quando i due testimoni nemmeno intervengono, pur essendo la loro presenza obbligatoria in forza dell'art. 40 LN/TI. La pubblicazione dell'atto notarile - ha proseguito la Corte ticinese - costituisce il cuore della procedura di "istromentazione", per cui il mancato rispetto delle disposizioni che la reggono equivale alla disattenzione di una norma essenziale della procedura, che comporta la sanzione della nullità. In tale contesto i giudici hanno considerato inconciliabile con l'art. 55 titolo finale CC la tesi formulata da Christian Brückner (in Schweizerisches Beurkundungsrecht, Zurigo 1993, n. 32 segg., in particolare n. 37 a pag. 17) per il quale un atto pubblico è nullo soltanto qualora non rispetti le formalità prescritte dal diritto federale e non già quelle del diritto cantonale. 5.3 Il Tribunale di appello ha concluso precisando gli effetti della nullità nel caso concreto: accoglimento della petizione; restituzione delle prestazioni già eseguite e rettifica nel registro fondiario (art. 975 CC) limitatamente alle iscrizioni concernenti la sola quota della part. xxx RFD di Stabio rimasta di proprietà di C.B.________, non invece la quota del marito A.B.________, perché egli è protetto quale acquirente di buona fede (art. 973 cpv. 1 CC) e il contratto di donazione per mezzo del quale ha acquisito la proprietà è estraneo alla presente causa.