Citation: 4A_465/2015 E. 2.1

2.1. Le Tribunal des baux a considéré que le fait que la cheminée était inutilisable constituait un défaut de moyenne importance justifiant une réduction de loyer de 2,5%, dès le 1er octobre 2013, arrêtant celui-ci à 1'846 fr.65. Les premiers juges ont également admis partiellement la conclusion reconventionnelle des locataires visant à ce que leur loyer soit diminué de 2,8%. Sur la base des critères déterminants (baisse du taux hypothécaire, hausse de l'IPC), ils ont jugé qu'une baisse de loyer de 2,794%, portant celui-ci à 1'795 fr.05 dès le 1er juin 2015, se justifiait. Enfin, le Tribunal des baux a jugé que la hausse de loyer notifiée par la bailleresse le 10 janvier 2014 n'était pas fondée, le loyer mensuel admissible se montant à 1'264 fr.73 (cf. infra pour le calcul complet) et le loyer mensuel net des locataires, alors d'un montant de 1'894 fr., procurant dès lors déjà un rendement excessif à la bailleresse. Dans le calcul du rendement au sens de l'art. 269 CO, le Tribunal des baux a tenu compte du prix de revient de l'immeuble (5'494'900 fr.) et de l'entier du montant investi par la bailleresse dans les travaux de 2013 (879'899 fr.). Il a alors réévalué le 40% du total de ces montants en fonction de l'évolution de l'IPC. En définitive, l'investissement se montait à 6'443'604 fr. Le taux d'intérêt hypothécaire de référence déterminant étant de 2% (et, donc, le taux admissible de 2,5%), le rendement des fonds propres était de 161'090 fr.10, montant auquel il convenait d'ajouter les charges d'exploitation, soit 88'024 fr.21 en moyenne. L'état locatif annuel admissible étant de 249'114 fr.31 pour une surface de 1'625 m2 (total immeuble litigieux) et l'appartement des locataires étant de 99 m2, le loyer annuel admissible se montait à 15'176 fr.81 (soit 1'264 fr.73 par mois).