Citation: 4A_421/2007 28.01.2008 E. 5

5.1 Sur le fond, la recourante souligne, en se référant aux art. 855 et 879 CO, qu'il appartient aux associés de la société coopérative d'exercer, dans l'assemblée générale, les droits qui sont les leurs relativement aux affaires sociales, en particulier celui de fixer les loyers des coopérateurs-locataires. A son avis, un associé ne saurait ainsi être considéré comme la partie faible, à l'inverse du locataire dans un rapport de bail ordinaire, puisqu'il dispose d'un pouvoir décisionnel quant à la fixation de son loyer et que l'art. 891 CO lui offre la possibilité d'attaquer en justice la décision prise sur ce point par l'assemblée générale. Un tel associé n'a donc pas besoin de la protection des art. 269 ss CO. Qui plus est, permettre à certains associés d'invoquer ces dispositions, alors que d'autres se sont soumis à la décision de l'assemblée générale reviendrait, selon la recourante, à instaurer une inégalité de traitement entre les membres de la société coopérative et à violer, par là même, le principe cardinal ancré à l'art. 854 CO. La recourante rappelle, en outre, que le Tribunal fédéral a déjà jugé, à propos de la résiliation du bail d'un coopérateur-locataire, que les dispositions légales concernant la société coopérative l'emportaient sur les dispositions protectrices des art. 271 ss CO. Elle fait également sienne l'ancienne jurisprudence genevoise en la matière, qui appliquait le même principe à la fixation des loyers des coopérateurs-locataires. 5.2 Avant d'examiner la pertinence des arguments ainsi résumés, il convient de relever d'emblée que la recourante n'est guère conséquente avec la thèse qu'elle défend, puisqu'elle a communiqué à l'intimée un avis de fixation du loyer initial établi sur la formule officielle prévue par l'art. 270 al. 2 CO, disposition dont elle soutient pourtant qu'elle serait inapplicable en l'espèce. 5.2.1 Cela étant, le premier argument avancé par la recourante repose sur une allégation qui ne trouve aucune assise dans l'arrêt attaqué. De fait, il ne ressort nullement de cette décision qu'il appartiendrait, in casu, aux coopérateurs-locataires de fixer le montant du loyer de chacun d'eux lors de l'assemblée générale annuelle des associés. La cour cantonale ne constate rien de tel et la recourante ne lui fait pas grief d'avoir passé arbitrairement sous silence l'existence d'une clause statutaire qui irait dans ce sens. Par ailleurs, il ne s'agit pas là d'une décision qui serait l'apanage de l'assemblée générale en vertu de la loi. En effet, comme le souligne un auteur, le paiement du loyer n'étant pas une obligation sociale, une base statutaire n'est pas nécessaire. Aussi, pour la fixation des loyers, la coopérative d'habitation peut-elle renvoyer à des règlements ou donner la compétence au conseil d'administration, qui reste tenu par les limites du but de la société et du principe de l'égalité de traitement (Roland Ruedin, Société coopérative d'habitation et bail à loyer, in 8e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1994, p. 8). Que le droit de la société coopérative offre au coopérateur-locataire une protection suffisante rendant superflu le recours aux dispositions protectrices des art. 269 ss CO est pour le moins discutable. D'une part, à supposer que la compétence de fixer les loyers ait été laissée à l'assemblée générale, le coopérateur-locataire, qui n'y a droit qu'à une seule voix (art. 885 CO), ne pourra guère influer sur la décision à prendre ni infléchir celle-ci dans un sens qui lui soit favorable. Concrètement, il n'aura pas la possibilité d'obtenir la réduction d'un loyer par hypothèse abusif, mais qu'une majorité d'associés ne considéreraient pas comme tel. D'autre part, le renvoyer à agir par la voie d'une action ordinaire en annulation de la décision prise par l'assemblée générale (art. 891 CO) reviendrait à le priver des avantages procéduraux dont le législateur a voulu faire bénéficier le locataire qui entend contester la fixation initiale ou subséquente de son loyer, qu'il s'agisse de la tentative de conciliation préalable obligatoire et gratuite (art. 274a al. 1 let. b et 274d al. 2 CO), de la durée du procès (art. 274d al. 1 CO) ou du principe de l'instruction d'office (art. 274d al. 3 CO). 5.2.2 Le fait que certains coopérateurs-locataires contestent la fixation de leurs loyers respectifs tandis que d'autres s'en accommodent peut certes conduire à des situations inégalitaires, en ce sens que, pour la mise à disposition de deux appartements présentant les mêmes caractéristiques, un associé devra payer davantage qu'un autre. Toutefois, outre qu'elle repose sur une circonstance objective - l'inaction d'une partie -, une telle inégalité, d'ailleurs inhérente au système légal de la contestation du loyer, n'implique pas une violation du principe d'égalité de traitement des membres d'une société coopérative (art. 854 CO) parce qu'elle ne résulte pas d'une décision prise par les organes de la société, mais du comportement adopté par certains associés (Urs Engler, Die Wohngenossenschaft im Mietrecht, Zurich 1996, n. 99). Partant, cet état de choses ne constitue pas un motif suffisant pour exclure la coopérative d'habitation du champ d'application des art. 269 ss CO. Le recours à ces dispositions est, en particulier, le seul que l'on puisse envisager dans l'hypothèse où la coopérative, tout en traitant ses membres sur un pied d'égalité et en respectant formellement ses statuts, leur impose à tous le paiement de loyers qui lui procurent un rendement excessif de la chose louée. A l'inverse, on peut imaginer qu'une coopérative d'habitation fixe des loyers non abusifs, et donc valables au regard des art. 269 ss CO, mais en n'assurant pas un traitement égal à ses membres. Dans ce cas de figure, les mécanismes légaux ou statutaires permettant de contester semblable décision, incompatible avec l'art. 854 CO, pourraient être mis en oeuvre par les associés victimes de l'inégalité de traitement (sur cette question, cf. Engler, op. cit., n. 100 et note 143 avec d'autres références). 5.2.3 Le coopérateur-locataire et la coopérative d'habitation sont liés par deux rapports de droit: un rapport corporatif, de caractère social, qui se crée entre la société coopérative et son nouveau membre lors de l'acquisition de la qualité d'associé (art. 839 ss CO), d'une part, et un rapport d'obligation, de caractère individuel, qui résulte de la conclusion du contrat de bail à loyer par la société coopérative avec ce nouveau membre (art. 253 ss CO), d'autre part. Ces rapports juridiques, du fait qu'ils n'évoluent pas sur le même plan, demeurent distincts et indépendants; leur simple juxtaposition n'en fait pas un contrat mixte. La coexistence de deux rapports de droit autonomes peut cependant générer des interférences. Il en va ainsi en cas de résiliation du bail par la coopérative d'habitation. En effet, la rupture unilatérale du lien contractuel, qui entraîne la suppression du droit d'usage du coopérateur-locataire contre la volonté de ce dernier, équivaut pratiquement à l'exclusion de la société coopérative. Il se justifie, dès lors, de soumettre ces deux actes juridiques à des conditions identiques, car la possibilité de résilier librement le bail serait incompatible avec le système de la coopérative d'habitation. Aussi le congé donné à un coopérateur-locataire n'est-il en principe admissible que pour des motifs statutaires ou de justes motifs (ATF 118 II 168 consid. 3b/aa et les références). Il n'y a, en revanche, pas de raison de priver le coopérateur-locataire de la protection contre les loyers abusifs, sauf à admettre que la spécificité de sa situation juridique, liée au rapport corporatif, serait un argument suffisant pour le contraindre à accepter de payer un loyer excessif. Que cette spécificité puisse jouer un rôle dans la fixation du loyer, du fait notamment du but assigné à une coopérative d'habitation et de l'exigence de l'égalité de traitement des associés, n'est certes pas contestable (cf. Ruedin, op. cit., p. 14 s., ch. 3.3; Engler, op. cit., p. 49 ss; David Lachat, Le bail à loyer, p. 60, n. 3.6). Qu'elle puisse laisser le coopérateur-locataire démuni face à des pratiques abusives de la bailleresse n'est, toutefois, pas admissible. 5.2.4 Dans un premier temps, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève a exclu purement et simplement l'application des dispositions concernant la protection contre les loyers abusifs aux baux conclus par une coopérative d'habitation avec ses associés (arrêt du 24 juin 1988, traduit in Mietrechtspraxis [mp] 1988 p. 149 ss, consid. 2; arrêt du 24 avril 1995, reproduit in Cahiers du bail [CdB] 1996 p. 27 ss, consid. IV). Elle a toutefois relativisé sa position par la suite (arrêt du 11 janvier 1999 reproduit partiellement in SJ 1999 I 375 ss, consid. 2d) et semble désormais admettre l'application des art. 269 ss CO aux baux des coopérateurs-locataires, pour autant que ces dispositions se concilient avec les particularités de la coopérative d'habitation (arrêt du 9 octobre 2000 publié in Communications de l'Office fédéral du logement concernant le droit du loyer, vol. 34, n. 7, consid. 2). En fondant son argumentation sur l'arrêt précité du 24 avril 1995, la recourante ne tient pas compte de cette évolution de la jurisprudence genevoise dans le domaine considéré. De toute façon, s'il fallait interpréter la jurisprudence actuelle des autorités judiciaires genevoises en ce sens que la possibilité pour un coopérateur-locataire de contester la fixation de son loyer par la voie prévue aux art. 270 ss CO est soumise à conditions, cette manière de voir ne pourrait pas être approuvée pour les motifs sus-indiqués (cf. consid. 5.2.3).