Citation: 4C.291/2004 01.11.2004 E. 3

3.1 En deuxième lieu, la demanderesse se plaint du non-respect de la maxime inquisitoire garantie par l'art. 274d al. 3 CO. Elle soutient que la cour cantonale aurait dû procéder à des enquêtes sur les éléments de nature à justifier une réduction du montant dû à titre de loyers. Ces éléments portent d'une part sur le point de savoir si le bailleur n'aurait pas reloué les locaux entre la faillite de B.________ et le rachat de l'immeuble par la défenderesse et, d'autre part, sur les défauts qui, selon la demanderesse, affectaient les locaux. 3.2 L'art. 274d al. 3 CO impose à l'autorité de conciliation et au juge d'établir d'office les faits et d'apprécier librement les preuves; les parties sont pour leur part tenues de leur présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Cette disposition n'institue pas une maxime d'office absolue, mais une maxime inquisitoire à caractère social. Les parties ne sont pas dispensées de collaborer activement à la constatation de l'état de fait déterminant, ni de présenter des offres de preuves complètes. La maxime inquisitoire prévue par le droit du bail ne permet pas d'étendre à bien plaire l'administration des preuves et de recueillir toutes les preuves possibles (arrêt du Tribunal fédéral 4C.199/2000 du 21 décembre 2000 in SJ 2001 I p. 278, consid. 2a). En ce sens, les exigences de procédure cantonale peuvent, dans une certaine mesure, restreindre l'étendue de cette maxime (cf. ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238 s.; 118 II 50 consid. 2a). 3.3 En ce qui concerne l'éventuelle imputation des loyers perçus par le bailleur qui aurait reloué les locaux après la faillite de B.________, l'autorité cantonale a retenu qu'il ne ressortait ni de la procédure ni des pièces produites par les parties que la demanderesse aurait déclaré restituer les locaux, de sorte que l'art. 264 CO n'était pas applicable. Il n'y avait ainsi pas lieu d'examiner la question de la réduction du dommage, dès lors que les prétentions de la défenderesse portaient sur une créance en paiement du loyer et non pas en une créance en dommages-intérêts. Un tel raisonnement est conforme au droit fédéral. L'art. 264 al. 3 CO prévoit certes que le bailleur doit admettre l'imputation sur le loyer notamment des profits retirés d'un autre usage de la chose, par exemple les loyers perçus si les locaux sont reloués avant l'échéance (cf. Lachat, Commentaire romand, no 12 ad art. 264 CO). Cette disposition est toutefois subordonnée à la condition que le locataire ait restitué la chose (Weber, Commentaire bâlois, no 3 ad art. 264 CO). Une résiliation formelle du contrat n'est en revanche pas nécessaire (cf. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 449; Weber, op. cit., no 1 ad art. 264 CO; SVIT-Kommentar, 2e éd. Zurich 1998, no 3 ad. art. 264 CO). Dès lors que, selon l'arrêt attaqué, il n'a pas été établi que la demanderesse ait procédé à une restitution des locaux, l'hypothèse visée par l'art. 264 al. 3 CO n'entre pas en ligne de compte. Quant à l'obligation pour le créancier de réduire son dommage au sens de l'art. 44 al. 1 CO, elle s'applique par définition aux prétentions en dommages-intérêts. La locataire ne peut donc s'en prévaloir pour obtenir une diminution des loyers dus. Il en découle que le point de savoir si le bailleur a ou non reloué les locaux durant le bail n'est pas de nature à influencer le montant des loyers réclamés à la demanderesse, de sorte qu'en n'administrant pas les preuves à ce sujet, la cour cantonale n'a pas violé l'art. 274d al. 3 CO. 3.4 S'agissant de la réduction de loyers en raison de défauts (art. 259d CO), la demanderesse n'indique pas qu'elle aurait allégué l'existence de défauts et qu'elle aurait présenté à ce sujet des offres de preuve à temps et conformément aux exigences de la procédure cantonale. La défenderesse soutient que la locataire s'est plainte, pour la première fois dans son mémoire d'appel, que les locaux loués seraient affectés de défauts, ce que confirme l'arrêt attaqué. En outre, la cour cantonale a retenu que la demanderesse n'avait pas correctement motivé sa requête en diminution de loyers, dès lors qu'elle n'avait pas chiffré la réduction demandée et qu'elle n'avait pas indiqué quelle était l'intensité des défauts qui restreignaient ou entravaient l'usage des locaux. Dans un tel contexte, on ne saurait reprocher à la cour cantonale d'avoir violé la maxime d'office de l'art. 274d al. 3 CO en ne procédant pas à des enquêtes sur ce point. En outre, il a été relevé à juste titre que la position de la demanderesse était contradictoire, puisqu'elle réclamait une réduction de loyer pour des défauts datant de 1997 et 1998, tout en prétendant ne plus être titulaire du bail depuis 1996.