Citation: 9C_162/2014 E. 4.4

4.4. La juridiction cantonale semble avoir admis comme établi que ni le recourant ni sa société n'avait déjà participé par le passé à d'autres activités d'achat et de vente d'immeubles. Il faut donc retenir que le gain immobilier réalisé en 2004 est unique. Le fait que le bien immobilier acquis par le recourant se trouve dans une région où le propriétaire n'avait pas l'intention de résider ou de construire n'est en soi pas déterminant car un placement de fortune privée peut intervenir sur n'importe quel type de biens et n'importe où. La juridiction cantonale a retenu que le recourant avait « fait affaire commune avec trois autres personnes » et en a déduit que c'était plutôt inhabituel dans le cadre privé pour un placement. Concernant le prix d'achat du terrain et ses conditions, elle s'est limitée à préciser qu'il « aurait été de un million de francs » et que le recourant « aurait contribué à hauteur de 400'000 francs ». Ces faits ne sont corroborés par aucun élément du dossier. Il est donc impossible de savoir si on est en présence d'une activité planifiée. De plus, le domaine d'activités des autres acquéreurs n'est pas connu, ce qui ne permet pas non plus de définir dans quel cadre l'achat a eu lieu. De plus, malgré le fait que le recourant a toujours prétendu qu'il avait investi sa fortune privée dans l'opération, la juridiction cantonale n'a pas abordé cette question et n'a fait aucune investigation à ce sujet alors même que le dossier ne contenait aucun renseignement. De même, il n'y a aucune référence aux fonds propres investis, respectivement aux fonds empruntés, par le recourant. Enfin, il n'y a pas d'indication sur l'utilisation faite du gain immobilier. Dans ces circonstances, il faut admettre que ni l'intimée ni la juridiction cantonale ne disposaient d'éléments de fait suffisants pour étayer leur décision. L'absence de ces éléments de fait rend impossible l'examen des doutes sérieux à avoir sur l'appréciation des autorités fiscales. La juridiction cantonale a dès lors violé le droit fédéral en statuant sur la base d'un état de fait lacunaire. Il y a donc lieu d'admettre le recours et de retourner l'affaire à l'intimée pour qu'elle complète l'instruction du cas afin de pouvoir l'examiner au regard de tous les critères retenus par la jurisprudence.