Citation: 4A_417/2022 E. 6.3.2

6.3.2. Aux termes de l'art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer. L'art. 257 CO répète que le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose. Pour les baux d'habitation et de locaux commerciaux, l'usage cédé s'étend également aux locaux communs de l'immeuble (arrêts 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2; 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.1; 4C.527/1996 du 29 mai 1997 consid. 3a; HIGI/BÜHLMANN, Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, n° 21 ad art. 253 CO; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2019, n. 1.4.4 p. 65). En vertu de la liberté contractuelle (art. 19 al. 1 CO), les parties peuvent en principe fixer librement le loyer des baux d'habitations et de locaux commerciaux, sous réserve des art. 269 ss CO régissant les loyers abusifs (HIGI/BÜHLMANN, op. cit., n° 14 ad art. 257 CO; LACHAT/STASTNY, in Le bail à loyer, 2019, p. 452; TERCIER/BIERI/CARRON, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, n. 1880 p. 255). Le loyer des locaux commerciaux est souvent fixé en fonction d'un prix au m² (cf. art. 11 al. 2 OBLF). La surface prise en compte est généralement celle des locaux loués. Le loyer total rémunère alors le bailleur pour la cession de l'usage exclusif des locaux loués et l'usage non exclusif des locaux communs. En l'espèce, ceux-ci se caractérisent par des zones spécialement aménagées à disposition des employés et des clients de la locataire, comme un bureau d'information, un centre de contrôle pour la sécurité, des espaces équipés de mobilier et du wifi, une cafétéria. Il n'est pas contraire à l'art. 253 CO de convenir d'une rémunération pour l'usage non exclusif de locaux communs offrant de telles prestations. Les parties étaient dès lors libres d'inclure dans la surface déterminante pour le calcul du loyer une part proportionnelle des surfaces communes. Pour le surplus, les frais généraux, mis proportionnellement à la charge de la locataire par l'article 4.4.2. du contrat, se rapportent à l'entretien des parties communes (cf. art. 257a al. 2 CO et art. 257b al. 1 CO). Comme la cour cantonale l'a admis à juste titre, il ne s'agit pas d'une contre-prestation de la locataire pour l'usage des locaux communs, qui, de manière illicite, ferait double emploi avec la part de loyer consacrée à ces espaces.