Citation: BGE 128 II 74 E. 5a

Die Beschwerdeführerin stimmt den von der Schätzungskommission angenommenen Neuwerten der Gebäude (Fr. 600.-/m3 für Wohnhaus mit Restaurant, Fr. 500.-/m3 für Anbau mit Kegelbahn) sowie den Kubaturen ausdrücklich zu. Hingegen wendet sie gegen die angenommene Altersentwertung von ca. 60% ein, dass BGE 128 II 74 S. 78 für Gebäude des Unterhaltungs- und Restaurantgewerbes wie das hier umstrittene längere Lebenszyklen anzunehmen seien. Solche Gebäude könnten viel länger und mit geringerem Unterhalt bewirtschaftet werden, insbesondere weil von den Besuchern keine grosse Ansprüche an die Bausubstanz gestellt würden. Es sei daher für das Hauptgebäude nur von einer Altersentwertung von 50% und für den Anbau von 40% und den entsprechend höheren Zeitwerten auszugehen. Hierzu kann zunächst festgehalten werden, dass die Schätzer A. und C. den Neuwert des Gebäudes deutlich tiefer als die Schätzungskommission angesetzt haben und die Zahlen der Schätzungskommission als sehr wohlwollend betrachtet werden dürfen (Schätzung A.: Hauptgebäude Fr. 520.-/m3, Anbau Fr. 450.-/m3; Schätzung C.: Restaurant, Küche, Kegelbahn, erstes und zweites Obergeschoss: Fr. 450.-/m3, Toiletten und Kellerräume: Fr. 300.-/m3, Garagenanbau und Treppe: Fr. 250.-/m3). Die Altersentwertung hat C. auf 40% festgesetzt, während sie nach der Schätzungskommission ca. 60% und nach A. sogar 66% beträgt. Tatsächlich besteht kein Grund, die altersbedingte Entwertung des enteigneten Gebäudes geringer als 60% zu schätzen. Nach der Fachliteratur und den in der Schätzungspraxis verwendeten Wertverminderungs-Tabellen kann für Bauten der vorliegenden Art (Massivbau Wohn- und Geschäftshäuser von normaler bis sehr guter Bauart) von einer Lebensdauer von 100 bis 120 Jahren ausgegangen werden und hätte daher für das 95jährige Hauptgebäude auch eine Altersentwertung festgesetzt werden können, die über 60% liegt (vgl. FRANCO CANONICA, Schätzerlehrgang, Grundwissen, Hrsg. Schweiz. Immobilienschätzer-Verband SIV, Bern 2000 [im Folgenden: Schätzerlehrgang], S. 109, 151, 153 f.; Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Stand 1998, Hrsg. Schweiz. Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten SVKG und Schätzungsexperten-Kammer/Schweiz. Verband der Immobilien-Treuhänder SEK/SVIT [im Folgenden: Schätzerhandbuch], S. 193; WOLFGANG NAEGELI/ HEINZ WENGER, Der Liegenschaftenschätzer, 4. Aufl. 1997, Tabelle S. 20). Wohl hängt die Lebensdauer und damit die Altersentwertung eines Gebäudes wesentlich vom Unterhalt ab. Der Zustand der enteigneten Liegenschaft spricht jedoch gerade für einen hohen Abzug für die Alterung. In der Schätzung von A. aus dem Jahre 1995 wird vermerkt, die Liegenschaft befinde sich in einem desolaten Zustand. Die Obergeschosse seien nicht bewohnbar und vollständig renovationsbedürftig. Die Lüftungsanlage und BGE 128 II 74 S. 79 die Elektroinstallationen für das Restaurant seien mindestens teilweise zu erneuern. Das Flachdach der Kegelbahn sei undicht. Es bestehe ein beträchtlicher Investitionsbedarf. Einzig Restaurant und Küche seien unterhalten und teilmodernisiert. Die Schätzungskommission hat den schlechten Zustand des Gebäudes bestätigt. Auch in der Schätzung von C. aus dem Jahre 1999 wird erwähnt, dass der Unterhalt vernachlässigt worden sei und zudem ein baulicher Nachholbedarf bestehe. Angesichts dieser Mängel lässt sich eine Erhöhung des Zeitwertes der Bauten offensichtlich nicht rechtfertigen.