Citation: 4A_325/2010 01.10.2010 E. 3

3.1 Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen müssen schriftlich kündigen. Der Vermieter muss mit einem Formular kündigen, das vom Kanton genehmigt ist und das angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will (Art. 266l OR). Die Kündigung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung und entfaltet damit nur Wirkung, soweit sie dem Adressaten zugegangen ist. Bezüglich des Zugangs einer Kündigung gelten mangels einer speziellen mietrechtlichen Regelung die allgemeinen Grundsätze (BGE 118 II 42 E. 3a S. 44). Nach diesen geht eine Willenserklärung in Schriftform dem Empfänger zu, sobald sie in seinen Machtbereich gelangt, ohne dass eine tatsächliche Kenntnisnahme erforderlich wäre. Demzufolge bedeutet auch die Aushändigung einer empfangsbedürftigen Willenserklärung an eine Drittperson Zugang, sofern diese entweder nach dem Willen des Adressaten zur Entgegennahme ermächtigt oder nach der Verkehrsauffassung als befugt und geeignet anzusehen ist, die Erklärung in Empfang zu nehmen. Dies wird bei Ehegatten in einer gemeinsam bewohnten Wohnung bejaht (BGE 118 II 42 E. 3b S. 44 f. mit Hinweisen). Ob eine Ermächtigung zur Entgegennahme von Willenserklärungen bzw. zur passiven Vertretung angenommen werden darf, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu entscheiden. Allgemein gilt jedoch, dass die Vollmacht zur aktiven gewöhnlich auch diejenige zur passiven Stellvertretung erfasst (ROGER ZÄCH, in: Berner Kommentar, Bd. VI/1/2/2, 1990, N. 3 Vorbem. zu Art. 32-40 OR). So darf ein Mieter darauf vertrauen, eine Liegenschaftsverwaltung, welche die Vermieterin bisher aktiv vertrat, sei von ihr auch zur Entgegennahme einer Kündigung ermächtigt (vgl. LACHAT UND ANDERE, Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 508 Rz. 25/1.3). 3.2 Das Kantonsgericht erwog, die Beschwerdegegnerin habe in guten Treuen annehmen dürfen, der Anwalt der Beschwerdeführerin sei zur Entgegennahme der Kündigung vom 23. Januar 2009 ermächtigt gewesen, da er die Beschwerdeführerin bezüglich der umstrittenen Heiz- und Nebenkostenabrechnung 2007/08 gegenüber der Schlichtungsstelle wie auch gegenüber dem Gericht anwaltlich vertreten habe. Die ihm zugestellte Kündigung habe daher als von der Beschwerdeführerin empfangen zu gelten. 3.3 Die Beschwerdeführerin wendet ein, ihr Anwalt habe keine Organfunktion ausgeübt und könne nicht wie ein Ehegatte als empfangsberechtigte Person betrachtet werden. Daran vermöge seine anwaltliche Bevollmächtigung nichts zu ändern, da diese primär aktives Handeln betreffe. Zudem habe ihr Anwalt etwa eine Woche nach Erhalt der Kündigung die Beschwerdegegnerin telefonisch darauf aufmerksam gemacht, dass er die Zustellung der Kündigung an seine Adresse als nicht zulässig betrachte und er sie bei der Schlichtungsstelle anfechten werde. Aus den Standesregeln betreffend den Verkehr unter Rechtsanwälten könne nichts abgeleitet werden, weil die Beschwerdegegnerin die umstrittene Kündigung ohne anwaltliche Vertretung ausgesprochen habe. 3.4 Gemäss Art. 28 der Standesregeln vom 10. Juni 2005 des Schweizerischen Anwaltsverbandes verkehren Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte mit der anwaltlich vertretenen [Gegen-]Partei nur mit Einwilligung der Kollegin bzw. des Kollegen oder in begründeten Ausnahmefällen direkt. Entsprechend darf nach der Verkehrsauffassung grundsätzlich angenommen werden, eine Partei, welche sich gegenüber einer Person durch einen Anwalt vertreten lässt, ermächtige diesen auch zur Entgegennahme von Erklärungen dieser Person. Demnach durfte die Beschwerdegegnerin darauf vertrauen, der die Beschwerdeführerin bezüglich der Auseinandersetzung betreffend die Heiz- und Nebenkostenabrechnung 2007/08 vertretende Anwalt sei zum Empfang einer mit der Nichtbezahlung dieser Abrechnung begründeten Kündigung ermächtigt gewesen. Diese passive Vertretungsmacht besteht unabhängig davon, ob die Kündigung von der Partei oder vom Anwalt als Stellvertreter unterzeichnet wurde, weshalb unerheblich ist, dass die Beschwerdegegnerin die Kündigung selber unterzeichnet hatte. Da der Anwalt der Beschwerdeführerin den Empfang der Kündigung nicht verweigerte, obwohl diese die Beschwerdeführerin als Adressatin nannte, ist auch nicht erheblich, dass er sich nachträglich auf den Standpunkt stellte, die Kündigung hätte nicht an ihn gerichtet werden sollen.