Citation: 4A_281/2014 E. 3.3

3.3. Die Vorinstanz verneinte, dass die Regelung von Art. 8 des Vorvertrags ein selbständiges Leistungspaar betreffe und damit eine Zusatzabrede darstelle, die auch losgelöst vom Grundstückkauf als sinnvolles Ganzes denkbar sei und welche die Parteien auch ohne die übrigen, formungültigen Vertragsteile geschlossen hätten. Sie hielt dazu fest, die Regelung von Art. 8 des Vorvertrags stelle keine eigenständige Bestimmung dar, da sie mit den Hauptpflichten des Vorvertrags und mit dem darin vorgesehenen Zeitplan eng verknüpft sei. Die Entschädigung sei an die Bedingung geknüpft, dass der Erwerb der Liegenschaft nicht zustande komme, und hänge folglich direkt mit dem Kaufvertrag bzw. dessen Nichtzustandekommen zusammen. Das Argument des Verkäufers, die Entschädigung sei im Falle des Grundstückerwerbs im Kaufpreis inbegriffen gewesen, könne dies nicht widerlegen. Denn ob bzw. in welcher Höhe eine Entschädigung für die während der Vorhaltedauer entgangenen möglichen Mieterträge im Kaufpreis inbegriffen war, lasse sich weder dem Vorvertrag noch den Akten entnehmen. Selbst wenn eine Entschädigung inbegriffen wäre, hätte bei Abschluss eines Kaufvertrags die zeitliche Dauer der Vorhaltung keine Rolle gespielt und der Kaufpreis wäre derselbe gewesen. Im Anwendungsbereich von Art. 8 des Vorvertrags spiele die Vorhaltedauer dagegen eine zentrale Rolle, da die Entschädigung pro Monat Laufzeit der Grundstücksreservation geschuldet sei. Art. 8 des Vorvertrags bilde losgelöst vom Hauptvertrag kein sinnvolles Ganzes und sei keine Abrede über ein selbständiges Leistungspaar. Da sie keine eigenständige Vereinbarung sei, könne sie nicht vom Hauptvertrag herausgelöst und formfrei geschlossen werden. Auch könne nicht davon ausgegangen werden, dass die Beschwerdegegnerin Art. 8 oder Teile davon ohne einen formgültigen Vertrag vereinbart hätte. Eine eigenständige Regelung wäre nur möglich gewesen, wenn die Parteien unabhängig davon, ob der Erwerb zustande kommt oder nicht eine Entschädigung, sei es für eine "Miete" oder für eine "Reservation", vereinbart hätten. Es sei jedoch nicht ersichtlich, welches Interesse die Beschwerdegegnerin an einer selbständigen Entschädigungsvereinbarung ohne formgültigen Vorvertrag gehabt haben sollte. Die Vorinstanz kam sodann zum Schluss, dass es sich bei Art. 8 des Vorvertrags, der eine Abgeltung einzig für den Fall des Nichterwerbs vorsehe, nicht aber für den Fall, dass ein Kaufvertrag geschlossen werde, um eine unzulässige Pönale handle, die einzig darauf abziele, die Vertragspflicht der Käuferin zu verstärken, und die beurkundungspflichtig gewesen wäre.