Citation: 4C.377/2004 02.12.2004 E. 3

La demanderesse critique également le pourcentage de la réduction de loyer accordée au défendeur. Elle soutient que la réduction de loyer compensable peut être admise à concurrence de 30% pendant deux mois. 3.1 La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (cf. ATF 126 III 388 consid. 11c p. 394). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente: la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (arrêt 4C.527/1996 du 29 mai 1997, publié in SJ 1997 p. 661, consid. 4a p. 665 s. et les références citées; plus récemment arrêt 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.5). Chaque fois qu'une autorité cantonale procède en équité (art. 4 CC), le Tribunal fédéral ne substitue pas sa propre appréciation à celle de l'instance inférieure; il n'intervient que si celle-ci a abusé de son pouvoir d'appréciation, c'est-à-dire si elle a retenu des critères inappropriés, si la décision rendue aboutit à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 130 III 504 consid. 4.1 p. 508; 129 III 380 consid. 2 p. 382, 715 consid. 4.4 p. 725; 128 III 428 consid. 4 p. 432). 3.2 En l'occurrence, la cour cantonale a approuvé la méthode de calcul appliquée par le premier juge, qui avait distingué chronologiquement quatre phases, indiquant pour chacune d'elles la source des nuisances endurées par le locataire (chantier immeuble contigu et/ou Y.________) et le pourcentage de réduction de loyer auquel il avait droit, avant d'indiquer que la diminution de loyer global correspondait à environ 37% du montant du loyer qui aurait dû être payé pendant la période de vingt-sept mois. 3.3 La fixation du montant de la réduction de loyer selon les règles de l'équité est correcte, dans la mesure où un calcul concret de la diminution de valeur de l'objet entaché du défaut n'était pas possible. Il s'ensuit que le procédé choisi, consistant à distinguer chronologiquement quatre phases selon l'intensité des immissions, n'est pas critiquable, puisque l'état défectueux s'est prolongé sur une longue période, soit vingt-sept mois, au cours desquels l'intensité des nuisances a varié. C'est précisément dans ce genre de cas qu'il sied d'évaluer en équité la diminution de jouissance de la chose louée, car les preuves de l'intensité des nuisances et de l'entrave à l'usage ne peuvent pas être fournies au jour le jour (cf. Lachat, op. cit., Lausanne 1997, n. 3.4 p. 169). Comme précédemment relevé (cf. consid. 2.4), il est possible de considérer plusieurs défauts dans leur ensemble (cf. arrêt 4C.306/1998 du 28 mai 1999 consid. 4), ainsi que le Tribunal fédéral l'a par exemple fait dans un cas où plusieurs parties d'un bâtiment étaient excessivement sales (arrêt 4C.527/1996 du 29 mai 1997, publié in SJ 1997 p. 661, consid. 4b p. 666), de même que dans un autre où les travaux effectués dans le cadre d'un chantier avaient engendré différents désagréments (arrêt 4C.81/1997 du 26 janvier 1998 consid. 3b/aa). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve diminué (Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979 p. 129 ss, spéc. p. 140). Cette appréciation doit tenir compte des particularités de chaque cas d'espèce (cf. Higi, op. cit., n. 14 ad art. 259d CO). En l'occurrence, les locaux litigieux ont été loués à l'usage d'un cabinet d'ophtalmologie. A cet égard, la cour cantonale a à juste titre relevé que les immissions provenant des deux chantiers avaient précisément eu des effets sur cette activité convenue. Ce faisant, elle n'a nullement pris en considération des circonstances subjectives propres à un locataire, ce qui n'aurait pas été correct (cf. Higi, op. cit., n. 14 ad art. 259d CO), mais bien plutôt l'usage convenu. Dans le cadre de son activité professionnelle, l'ophtalmologue doit faire montre de concentration ainsi que de précision, et emploie des instruments précis, raisons pour lesquelles des immissions de bruit et des secousses massives, telles qu'elles ont été constatées en l'espèce, engendrent une forte diminution de l'usage. A cet égard, l'on ne saurait reprocher à l'autorité cantonale d'avoir mésusé de son pouvoir d'appréciation. La décision rendue par celle-ci, qui accorde une réduction de loyer globale de 37%, n'aboutit en outre pas à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante. Le Tribunal fédéral n'a ainsi aucune raison d'intervenir (cf. consid. 3.1).