Citation: 2C_662/2020 E. 3.2.2

3.2.2. Als begründet erweist sich das Vorbringen der Beschwerde führerin indessen, soweit sie im Ergebnis geltend macht, die Vorinstanz sei auch unter Zugrundelegung der Unmöglichkeit der Veräusserbarkeit der Kinderarztpraxis als solcher und der für die Verkehrswertbestimmung deshalb erforderlichen Beachtung der Kosten für einen Um-/Rückbau im Hinblick auf eine Wohnnutzung von einem falschen Verkehrswertbegriff ausgegangen, indem sie zwar für die Verkehrswertbestimmung an die (zukünftige) Wohnnutzung anknüpfe, die Steuerverwaltung indessen anweise, den Verkehrswert zu bestimmen, indem sie vom Wert gemäss ihrer Schätzung von Fr. 914'000.-- die geschätzten angemessenen Kosten für die für eine Wohnnutzung erforderlichen Umbauten in Abzug bringe. Während die Anweisung der Vorinstanz zur Schätzung der erforder lichen angemessenen Umbaukosten nicht zu beanstanden ist, bedeutet das Abstellen auf den von der Steuerverwaltung ermittelten Schätzwert von Fr. 914'000.--, von dem diese dann abgezogen werden sollen, einen Methodendualismus, indem einerseits zwar auf den unter der Prämisse der weiteren geschäftlichen Nutzung (als Arztpraxis, Massagepraxis, etc.) ermittelten Wert abgestellt wird, andererseits aber die für eine Wohnnutzung erforderlichen Umbaukosten in Abzug gebracht werden. Damit verletzt der angefochtene Entscheid eine allgemein anerkannte Schätzungsmethode klar (Urteil 2C_1081/2018 vom 29. Januar 2020 E. 2.2 m.H.) : Die im Zug der Praxisaufgabe und der Überführung der Kinderarztpraxis des Beschwerdegegners in dessen Privatvermögen erfolgende Umnutzung der Liegenschaft legt eine Anwendung der Residualwertmethode nahe, welche namentlich bei Objekten zur An wendung gelangt, die im Zeitpunkt der Bewertung keine Nachhaltigkeit mehr aufweisen und aus baulichen oder (wie hier) wirtschaftlichen Gründen umfassende Investitionen verlangen (vgl. FRANCESCO CANONICA, Die Immobilienbewertung - Schätzerwissen im Überblick, 2009, S. 211). Ihrer Anwendung steht bei einer Privatentnahme, bei der wie hier feststeht, dass der entnommene Vermögenswert nach der Er werbsaufgabe anders genutzt werden wird, als sachgerechter Bewertungsmethode aus rechtlicher Sicht nichts entgegen (vgl. zur Frage, ob bei der Privatentnahme eine sachgerechte Bewertungsmethode herangezogen wurde, als Rechtsfrage Urteil 2C_1036/2014, 1037/2014 vom 21. April 2015 E. 4.1 m.H.). Die Anweisung der Vorinstanz an die Steuerverwaltung, die erfor derlichen angemessenen Umbaukosten durch einen Abzug vom ermittelten Verkehrswert zu berücksichtigen, entspricht denn auch der Anwendung der Residualwertmethode (vgl. dazu die Beispiele bei CANONICA, a.a.O., S. 214 ff. sowie SCHWEIZERISCHE VEREINIGUNG KANTONALER GRUNDSTÜCKBEWERTUNGSEXPERTEN [SVKG, Hrsg.], Das Schweizeri sche Schätzerhandbuch, 5. Aufl., 2019, S. 190 ff.). Die Methode besteht jedoch darin, dass der Nutzwert der Liegenschaft unter der Prämisse der ins Auge gefassten zukünftigen Nutzung ermittelt und von diesem die dafür erforderlichen Kosten abgezogen werden (vgl. CANONICA, a.a.O., S. 211). Zu Recht weist die Beschwerdeführerin denn auch darauf hin, dass ein einmal festgestellter Verkehrswert - wie hier der von der Steuerverwaltung ermittelte Schätzwert von Fr. 914'000.--, der nachträglich um Investitionskosten reduziert wird, kein Verkehrs wert mehr sei. Grundlage für die Bestimmung des Verkehrswerts der Kinderarztpraxis des Beschwerdegegners im Zeitpunkt der Praxisaufgabe muss demnach deren Wert nach Vornahme der für die Umnutzung als Wohnung erforderlichen Umbauten bilden; von diesem Wert sind die sodann die Kosten der erforderlichen Umbauten in Abzug zu bringen und ist auf diese Weise der Preis zu ermitteln, den ein unbefangener Käufer im Zeitpunkt der Praxisaufgabe für die Liegenschaft unter der Annahme, dass er sie zu Wohnzwecken umbauen werde, zu bezahlen bereit gewesen wäre.