Citation: 4A_594/2010 12.01.2011 E. 2

2.1 Il résulte à l'évidence des constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) - que les parties ont conclu un contrat de bail à loyer au sens de l'art. 253 CO. Ce contrat a pour objet un local commercial, de sorte que le locataire peut invoquer la protection contre les congés prévue par les art. 271 ss CO. La bailleresse a résilié le contrat et le litige porte sur l'application de l'art. 271a CO. Selon l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail si le bailleur a succombé dans une large mesure. Il ressort des constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral et qui ne sont d'ailleurs pas contestées - que la bailleresse a succombé entièrement dans une procédure en expulsion du locataire qu'elle avait introduite devant le Tribunal des baux et qui s'est terminée par un jugement de déboutement rendu le 13 juillet 2006, qui est entré en force. Il y a donc déjà eu précédemment une procédure judiciaire entre les parties au sujet du bail, dans laquelle la bailleresse a succombé. Le délai de protection de trois ans prévu par l'art. 271a al. 1 let. e CO a commencé à courir à compter de la fin de cette procédure judiciaire, c'est-à-dire de l'entrée en force du jugement rendu le 13 juillet 2006. Il a été également constaté - sans que cela ne soit remis en cause par le recourant - que le congé actuellement litigieux a été donné sur formule officielle du 31 juillet 2007, soit moins de trois ans après l'entrée en force du jugement du 13 juillet 2006. Il en résulte que ce congé est en principe annulable en vertu de l'art. 271a al. 1 let. e CO.