Citation: 4A_36/2013 E. 2.3

2.3. Les parties divergent sur le sens qu'il faut donner au " mandat " donné par l'hoirie à la société " pour développer un projet de construction sur la parcelle n° 1 ". Aucun élément de fait n'a été établi permettant de dégager une réelle intention commune des parties. Il faut donc procéder à une interprétation selon le principe de la confiance, en considérant le but de la convention dans son ensemble. L'hoirie s'est engagée à vendre à la société le terrain pour le prix de 1'800'000 fr. net. On observera - ce que personne ne semble avoir fait jusqu'alors - que la société ne s'engage pas à l'acheter. Seule l'hoirie s'engage à vendre, cet engagement étant valable une année dès la signature, renouvelable tacitement. On ne se trouve donc ni en présence d'une vente (art. 184 al. 1 CO), ni en présence d'un précontrat (art. 22 al. 1 CO). Il s'agit d'un engagement unilatéral assimilable à l'octroi d'un droit d'emption. Quoi qu'il en soit, cet engagement est nul puisque, portant sur une chose immobilière, il ne revêt pas la forme authentique requise par la loi (art. 216 al. 1 et 2 CO). De l'absence d'engagement de la société, on déduit cependant un point important pour la compréhension du contrat. La société ne voulait pas acheter le terrain pour le prix convenu avant d'être certaine que la promotion aboutisse. Ce sont les fonds que devaient verser les acquéreurs des futurs logements qui permettraient à la société de financer l'acquisition de la parcelle. On ne peut donc pas suivre les recourantes lorsqu'elles soutiennent qu'elles n'avaient aucun intérêt à la promotion immobilière, puisqu'il apparaît clairement que celle-ci était la condition pour qu'elles puissent vendre leur terrain à l'intimée pour le prix de 1'800'000 fr. Dès lors qu'aucun contrat de vente n'était encore conclu entre les parties, il est évident que les recourantes restaient propriétaires de la parcelle. Il était donc nécessaire que les recourantes donnent mandat à la société de les représenter auprès des autorités, faute de quoi l'intimée ne pouvait valablement entreprendre les démarches nécessaires pour obtenir l'autorisation de démolir et l'autorisation de construire qui devait, dans l'esprit des parties, valoriser la parcelle. Les parties ont donc bien conclu un mandat de représentation (art. 394 al. 1 CO). La conclusion d'un mandat n'est soumise à aucune exigence de forme (art. 11 al. 1 CO; arrêt 4A_45/2010 du 25 mars 2010 consid. 2.2 et les auteurs cités). On observera que ce mandat est accordé à titre exclusif pour la durée d'une année, ce qui signifie que les recourantes s'interdisaient, pendant ce délai, de charger un autre promoteur de démarches analogues. Que l'engagement des recourantes de vendre leur parcelle soit nul pour vice de forme - ce qui est favorable aux recourantes - n'implique nullement que ce mandat soit nul également, puisque les deux parties conservent un intérêt, indépendamment de cette nullité, à ce que la promotion se réalise, les recourantes ayant en vue de vendre leur terrain pour le prix de 1'800'000 fr. Il n'y a donc aucune trace d'une violation de l'art. 20 al. 2 CO sur les nullités partielles.