Citation: 4A_159/2018 E. B

B.a. Par formule officielle du 14 septembre 2012, les bailleurs ont résilié le contrat de bail pour sa prochaine échéance, soit le 31 décembre 2018. Le 19 septembre 2012, ils ont encore adressé un courrier aux locataires, exigeant d'eux le respect de différents points, faute de quoi le bail serait résilié avec effet immédiat. Par requête de conciliation du 12 octobre 2012, les locataires ont contesté la résiliation ordinaire, puis, ensuite de l'échec de la conciliation et de la délivrance de l'autorisation de procéder, ont déposé leur demande devant le Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine le 28 mars 2013. Ils ont conclu principalement à l'annulation du congé, subsidiairement à la prolongation du bail pour une durée de six ans, soit jusqu'au 31 décembre 2024. B.b. Par formule officielle du 19 février 2013, les bailleurs ont résilié de manière extraordinaire le contrat de bail avec effet au 31 mars 2013. Ils ont justifié ce congé par les divers motifs qui avaient déjà été reprochés aux locataires. Par requête de conciliation du 21 mars 2013, les locataires ont contesté la résiliation extraordinaire, puis, ensuite de l'échec de la conciliation et de la délivrance de l'autorisation de procéder, ont déposé leur demande devant le Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine le 1er octobre 2013. Ils ont conclu principalement à l'annulation du congé, subsidiairement à la prolongation du bail pour une durée de six ans, soit jusqu'au 31 décembre 2024. B.c. Par jugement du 28 mars 2017, le Tribunal des baux a jugé que la résiliation extraordinaire était inefficace et que la résiliation ordinaire avec effet au 31 décembre 2018 était valable. Il a également jugé qu'il ne se justifiait pas de prolonger le bail, après évaluation des circonstances du cas d'espèce. Il a retenu les circonstances suivantes en faveur d'une prolongation: la durée du bail, les travaux auxquels les locataires ont procédé à leurs frais, l'âge de la retraite atteint par H.B.________ en 2014 et le salaire mensuel perçu par F.B.________ en raison de l'exploitation de l'établissement. En revanche, il a retenu les circonstances suivantes en défaveur d'une prolongation: l'absence notoire de pénurie des locaux commerciaux de ce type à..., la communication de la résiliation du bail plus de six ans à l'avance, l'absence de recherches actives pour trouver de nouveaux locaux, la qualité de " petits propriétaires " des bailleurs et l'intérêt de ceux-ci à réaffecter les locaux à l'exploitation d'un magasin. Statuant le 6 février 2018, la IIe Cour d'appel civil du Tribunal cantonal de Fribourg a rejeté l'appel des locataires et confirmé le jugement attaqué. Elle a notamment examiné la situation sur le marché des locaux commerciaux dans la ville de... et constaté que les locaux de remplacement ne manquaient pas. Pour le reste, il sera revenu sur les motifs retenus par la cour cantonale dans la partie " en droit ".