Citation: 1C_21/2024 E. 1.6

1.6. In den Erwägungen des angefochtenen Urteils führte die Vorinstanz zusammengefasst aus, gemäss Art. 42 Abs. 3 des Bau- und Zonenreglements der Gemeinde Buttisholz (BZR) sei der Abbruch der im kantonalen Inventar als erhaltenswert eingetragenen Villa "Bella Vista" nur zulässig, wenn die Erhaltung des Kulturdenkmals unverhältnismässig sei. Ein Ersatzbau müsse in Bezug auf Gestaltung und auf die Stellung im Orts- und Landschaftsbild mindestens gleichwertige Qualität aufweisen. Kriterien zur Beurteilung der Verhältnismässigkeit der Erhaltung eines Kulturdenkmals könnten das Verhältnis zwischen Sanierungskosten und den Kosten für einen gut gestalteten Neubau oder das Verhältnis der Nutzungsmöglichkeiten der bestehenden Baute im Vergleich zu einem Neubau sein. Der Gemeinderat habe bei der Verhältnismässigkeitsprüfung massgeblich auf die Gegenüberstellung der Nutzung der Villa "Bella Vista" als Einfamilienhaus mit der Nutzung des Grundstücks für drei Mehrfamilienhäuser und den damit jeweils verbundenen Ausgaben und Einnahmen abgestellt. Hingegen lägen keine Kostenschätzungen vor, die einen Vergleich der Kosten eines Neubaus oder mit den Kosten einer Sanierung der Villa zuliessen. Die vom Architekten E.________ verfasste "Analyse Bebauung Bella Vista Parzelle 328 Buttisholz" vom 30. November 2019 (nachstehend: Bebauungsanalyse) enthalte namentlich eine "Volumenstudie" mit sechs Varianten mit je einem Situationsschema und einer Aufzählung der Charakteristika. Die beiden Varianten "3 Volumen Neu" und "3 Volumen Neu + Bella Vista (mit Anbau) " würden näher geprüft (Situation, Schnitt und Modell mit realisierbaren Überbauungsziffern, Geschossflächen und Wohneinheiten). Anhand einer kubischen Berechnung, einer Schätzung der Baukosten und der möglichen Verkaufserträge werde ein Vergleich der Wirtschaftlichkeit dieser beiden Varianten dargestellt. Referenzfotos zeigten die Wirkung einer Überbauung mit Neubauten. Für die Variante "3 Volumen Neu + Bella Vista (mit Anbau) ", die den Erhalt der Villa "Bella Vista" und den Neubau von drei Häusern vorsehe, werde ein Verlust von Fr. 1'168'267.-- angegeben. Sodann werde in der Bebauungsanalyse ausgeführt, es sei davon auszugehen, dass die Sanierungskosten höher ausfallen würden als die Kosten eines kompletten Neubaus. Dass auf den Baugrundstücken auch bei Erhalt des Altbaus mit einem Anbau zusätzliche Neubauten möglich seien, zeige die Bebauungsanalyse. Die darin enthaltenen kleinen Situationspläne genügten jedoch für die Vergleichbarkeit bzw. eine geometrische Überprüfung nicht. Hierzu wären für die einzelnen Varianten auch Grundrisse, Schnitte und Ansichten erforderlich. Es sollten auch Kostenschätzungen für alle Varianten sowie allfällige Vergleichszahlen bezüglich der Ausnützung vorliegen. Aufgrund der informativen Modellfotos (S. 18 und 22) sei anzunehmen, dass entsprechende weitere Dokumente für alle Varianten vorgelegen hätten. Ein umfassender Variantenvergleich zwischen einem Neubau und einer Renovation erfordere zudem als Grundlage eine Gegenüberstellung der Bau- und Sanierungskosten. Verlangt werden könne eine Grobkostenschätzung, bei der in Anlehnung an die Ordnung SIA 102 (gültig ab 1.1.2020) zur Bestimmung des Leistungsumfangs eines Vertrages zwischen dem Bauherrn und dem Planer ein Genauigkeitsgrad von +/- 20-25 % (Vorprojektstadium) bzw. von +/- 15 % (Vorprojekt) erwartet werden könne. Da keine (geschätzten) Zahlen für die je zu erwartenden Kosten der notwendigen Sanierungsmassnahmen und eines mit der bestehenden Baute vergleichbaren Ersatzbaus vorlägen, könne die Frage, ob eine Sanierung und damit der Erhalt der Villa "Bella Vista" finanziell unverhältnismässig wäre, nicht umfassend beurteilt werden. Es sei Aufgabe des Gemeinderats, den Sachverhalt hinsichtlich der Sanierungskosten und des Ersatzbaus für die Villa "Bella Vista" vollständig zu ermitteln. Dazu hätte die Bauherrschaft die für eine umfassende Prüfung und Beurteilung erforderlichen Unterlagen einzureichen, insbesondere entsprechende Kostenschätzungen oder -zusammenstellungen und Vergleichszahlen bezüglich der Nutzflächen. Bezüglich der Sanierungskosten sei eine fachliche Prüfung der heutigen Bausubstanz und Statik vorzulegen. Da dem Verwaltungsgericht keine hinreichenden Unterlagen vorlägen, um die Verhältnismässigkeit der Sanierung der Villa "Bella Vista" beurteilen zu können, sei die Bewilligung für den Abbruch dieser Villa aufzuheben und die Sache an den Gemeinderat zurückzuweisen, damit er nach der Ergänzung der Unterlagen neu darüber entscheide. Mit der Aufhebung der Abbruchbewilligung falle auch die Bewilligung der Neubauprojekte dahin, ohne dass die Vorinstanz sich damit weiter zu befassen habe.