Citation: 5A_650/2010 19.01.2011 E. 3

3.1 In caso di liquidazione del regime matrimoniale della partecipazione agli acquisti, i beni sono stimati secondo il valore venale (art. 211 CC; DTF 136 III 209 consid. 6.2.1). La determinazione del valore venale di uno o più beni è una questione di apprezzamento (DTF 45 III 178 consid. 2 e 3; sentenza 5A_557/2008 del 28 gennaio 2009 consid. 3.2.1). I criteri giuridici applicabili alla stima si determinano secondo il diritto federale, mentre la valutazione di un singolo bene sulla scorta di detti principi è questione di fatto. È questione di diritto, che il Tribunale federale esamina pertanto con piena cognizione, stabilire se l'istanza inferiore abbia fondato la propria stima sul corretto concetto di valore venale oppure abbia applicato un metodo di stima adeguato (DTF 132 III 489 consid. 2.3; sentenza 5A_141/2007 del 21 dicembre 2007 consid. 4.1.3; sentenza 5A_557/2008 del 28 gennaio 2009 consid. 3.2.2). 3.2 Come si può desumere dal riassunto degli argomenti ricorsuali proposto sopra (supra consid. 2.1), e contrariamente a quanto ritiene l'opponente, il ricorrente solleva principalmente questioni di metodo. Invero egli non si confronta del tutto con la motivazione del Tribunale di appello, che spiega che il valore di reddito da tenere in considerazione sia quello teoricamente realizzabile e non quello che il singolo proprietario si accontenta di ottenere, tanto che la censura appare ai limiti della ricevibilità (supra consid. 1.2). In ogni caso, la censura sollevata dal ricorrente - ossia che il Tribunale di appello si sarebbe scostato senza ragione pertinente dalla perizia e sarebbe in tal modo giunto ad una conclusione arbitraria - è infondata. Come rettamente osserva l'opponente, il Tribunale di appello, constatando che "non v'era ragione per scostarsi dal metodo di valutazione proposto dal perito", ha infatti ben posto in evidenza che era stato il Pretore a distanziarsi senza motivo dal referto peritale, e che esso non faceva altro che riprendere le conclusioni peritali. Certo, le conclusioni peritali possono apparire ambigue, nella misura in cui il perito menziona, a titolo di valore venale ponderato, due importi: quello di fr. 1'100'000.-- considerata la situazione attuale del reddito, e quello di fr. 1'620'000.-- considerato l'affitto teorico delle superfici totali a disposizione ripristinate a nuovo, senza dire espressamente quale dei due valori egli consideri determinante. Tuttavia, a prescindere dal fatto che il ricorrente non lamenta alcuna ambiguità della perizia ed in particolare nemmeno tenta di dimostrare che il perito abbia voluto adottare l'importo di fr. 1'100'000.-- quale valore venale dell'immobile, al fine di stabilire il valore di mercato - necessariamente oggettivo - degli acquisti appare logico fondare la stima dell'immobile su una sua locazione completa ed alle migliori condizioni possibili; tale è infatti la prospettiva che l'alienante, nel calcolare il prezzo di vendita, può legittimamente imputare al potenziale acquirente. Eventuali motivi soggettivi che portino il proprietario (attuale o futuro) a rinunciare ad una locazione completa dello stabile oppure ad una sua locazione a condizioni svantaggiose non possono essere tenuti in considerazione. Il considerare la locazione parziale dell'immobile, oppure a conduttori vicini al locatore, come si verifica in specie, porta a determinare un valore che non rappresenta il valore di mercato oggettivo dello stabile. 3.3 A titolo abbondanziale, il ricorrente assevera che, volendo fondare la stima sulla media ponderata considerato il reddito ipotetico, si dovrebbe allora porre in conto anche l'investimento preventivato dall'esperto e necessario per ottenere tali introiti. Tale obiezione, pure di carattere metodologico, è tuttavia infondata: il valore venale di fr. 1'620'000.-- ritenuto - senza arbitrio - dal Tribunale di appello si fonda infatti, per quanto attiene al valore intrinseco dell'immobile, sull'importo di fr. 1'673'985.-- stabilito dal perito. Ora, tale importo tiene già conto degli investimenti preconizzati per un'ottimale locazione, sotto forma di (ulteriore) deduzione che va ad aggiungersi a quella dovuta alla vetustà dello stabile. Seguire il ragionamento del ricorrente equivarrebbe a tener conto due volte di tali investimenti. La censura va pertanto respinta. 3.4 A sostegno della propria tesi, il ricorrente attira poi l'attenzione sul fatto che il valore venale ritenuto dal perito sarebbe di fr. 500'000.-- superiore a quello da lui pagato soli sette anni prima per l'acquisto dello stabile, a comprova dell'arbitrarietà delle conclusioni alle quali giunge il Tribunale di appello. L'argomento non emerge dalla sentenza impugnata, né il ricorrente pretende e dimostra di averlo menzionato nelle dovute forme avanti alle autorità inferiori (supra consid. 1.3). Peraltro, la mera menzione della differenza con il prezzo d'acquisto a suo tempo corrisposto, di per sé e senza spiegazione alcuna, non configura motivazione sufficiente. La censura è pertanto inammissibile siccome nuova ed insufficientemente motivata. 3.5 Il ricorrente lamenta infine, di transenna, che l'autorità cantonale si sia discostata dalla perizia senza nemmeno chiedere un complemento peritale. Da un lato, la censura è inconferente in quanto il Tribunale di appello, in verità, non si è scostato dalla perizia (supra consid. 3.2). D'altro lato, il ricorrente non motiva del tutto la censura, a suffragio della quale nemmeno invoca un diritto costituzionale asseritamente violato. Nella misura in cui tale osservazione fosse da intendersi quale censura, essa si appalesa inammissibile.