Citation: 4A_233/2020 E. 2

Ziff. 5 des Mietvertrages behandelt gemäss seinem Titel "Mietzins und Nebenkosten". Er hält in Ziff. 5.1 unter dem Titel "Grundsatz" folgendes fest: "Der massgebende Mietzins besteht einerseits aus dem von der Vermieterin gegenüber der Baurechtsgeberin zu entrichtenden Baurechtszins (Ziff. 5.2 nachfolgend), sodann aus einem umsatzabhängigen Mietzins mit spezieller Regelung betreffend Minimal- und Maximalmietzins (Ziff. 5.3 nachfolgend)." In Ziff. 5.2 wird der "Mietzinsbestandteil Baurechtszins" definiert und festgehalten, massgebend sei der jeweils nach dem Baurechtsvertrag geschuldete, entsprechend den vertraglichen Abmachungen gegebenenfalls angepasste Baurechtszins. Sodann wird festgehalten, wie sich dieser im damaligen Zeitpunkt berechnete, unter Hinweis auf den Zinsfuss der Zürcher Kantonalbank für erste Althypotheken auf gewerblichen Liegenschaften, der bezogen auf den Stichtag 1. Januar "z.Zt. somit 4,5 %" betrage. Danach wurde der damals aktuelle Baurechtszins berechnet. In Ziff. 5.3 werden die Modalitäten der Festsetzung des Mietzinsbestandteils "Umsatzmiete" beschrieben. Es wird ein Netto-Mindestmietzins festgelegt (Fr. 4.7 Mio.; später gemäss einem Nachtrag Fr. 4'851'340.--) und ein Netto-Maximalmietzins (Fr. 7.1 Mio.) sowie die Berechnungsmethode des grundsätzlich massgebenden umsatzabhängigen Mietzinses, sofern dieser den Mindestmietzins überschreitet, und den Maximalmietzins nicht erreicht. In Ziff. 5.4 wird sodann gestützt auf den Netto Mindestmietzins gemäss Ziff. 5.3 der Brutto-Mietzins bei Mietbeginn festgelegt, bestehend aus dem Netto-Mindestmietzins, dem "Baurechtszins" und der Akontozahlung für Medien- und Nebenkosten. Zu den Medien- und Nebenkosten verweist der Mietvertrag in Ziff. 6 auf ein Vertragsbestandteil bildendes Dokument "NEBENKOSTEN-RELEVANZ", das die nicht im Mietzins inbegriffenen und von der Mieterin zusätzlich zu übernehmenden Nebenkosten festhält.