Citation: 4C.11/2000 31.05.2000 E. A

A.- La Société X.________ S.A. (ci-après: X.________) est propriétaire d'un château, d'une ferme et de terrains. Par contrat du 31 janvier 1986, elle a remis à bail ces biens à la fondation Y.________ (ci-après: la fondation). A partir du 1er octobre 1994, le loyer annuel net était de 659 148 fr.; les frais accessoires s'élevaient à 18 000 fr. par an. Conclu pour dix ans dès le 1er octobre 1986, le bail se renouvelait ensuite de dix ans en dix ans, sauf résiliation signifiée une année avant l'échéance. En outre, l'article III du contrat avait la teneur suivante: "Résiliation Moyennant préavis écrit de trois mois pour la fin d'un mois, le preneur est en droit de résilier le bail pour la fin d'un trimestre avant l'échéance du 1er octobre 1996, si Y.________ [réd. : i.e. la fondation] n'a pas assez d'inscriptions d'étudiants qualifiés pour permettre son fonctionnement sans pertes, tout en poursuivant les mêmes buts en matière d'enseignement et en appliquant les mêmes principes de gestion et de direction que durant le trimestre précédent. Le cas échéant, Y.________ mettra tout en oeuvre, en collaboration avec X.________, pour trouver un nouveau locataire. Dans tous les cas, les justes motifs devront être reconnus par chacune des parties.. " Dans les locaux loués, la fondation exploitait une école de design en communication, produits et transports, à l'instar de la fondation-mère du même nom établie en Californie. Les écolages constituaient ses principaux revenus. La fondation recevait également des fonds de la part d'industries, sous forme de dons ou de parrainages de projets, et bénéficiait du soutien financier de la maison-mère. Selon les estimations de plusieurs membres du conseil de fondation, il fallait 260 étudiants par semestre pour que le budget de l'école soit équilibré.