Citation: 1C_501/2021 E. 3.1

3.1. Arealüberbauungen im Sinne von §§ 69-73 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 des Kantons Zürich (PBG/ZH; LS 700.1) sind Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten, in der kommunalen Bauordnung festgesetzten Mindestfläche nach einer einheitlichen Baueingabe (§ 69 PBG/ZH). Sie dürfen je nach den Bestimmungen in der Bauordnung insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und der zulässigen Ausnützung von der Regelbauweise abweichen (vgl. § 72 Abs. 1 PBG). Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Maur macht von dieser Möglichkeit Gebrauch. Gemäss Art. 25 ff. der Bau- und Zonenordnung vom 19. März 2010 der Gemeinde Maur (nachfolgend: BZO) gelten für Arealüberbauungen Erleichterungen hinsichtlich der Geschosszahl, der Ausnützung, der Gebäudelänge und der Ausnützungsverschiebungen. Als Ausgleich für die nach § 72 Abs. 1 PBG/ZH möglichen erheblichen Privilegierungen stellt § 71 PBG/ZH besondere Anforderungen an die Gestaltung und die Einordnung von Arealüberbauungen, die über das hinausgehen, was gemäss § 238 Abs. 1 PBG/ZH für die Regelbauweise gilt. Während nach letzterer Bestimmung Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten sind, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, verlangt § 71 Abs. 1 PBG/ZH als lex specialis, Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung müssten besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein. Bei der Beurteilung sind nach § 71 Abs. 2 PBG/ZH (in der hier massgeblichen Fassung vom 1. September 1991; vgl. Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015 i.V.m. Anhang PBG/ZH) insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung. § 71 Abs. 1 PBG/ZH eröffnet den Verwaltungsbehörden einen Entscheidungsspielraum, der durch § 71 Abs. 2 PBG/ZH insoweit strukturiert wird, als in einer nicht abschliessenden Aufzählung die massgeblichen Beurteilungskriterien aufgeführt werden. Ob eine besonders gute Gestaltung vorliegt, ist mit anderen Worten anhand der in § 71 Abs. 2 PBG/ZH genannten und allfälliger weiterer Kriterien zu beurteilen (vgl. Urteile 1C_466/2019 vom 31. August 2020 E. 6.2; 1C_313/2015 vom 10. August 2016 E. 4.1).