Citation: 4C.287/2005 18.01.2006 E. 2

2.1 La recourante soutient en premier lieu que la cour cantonale a enfreint l'art. 269 CO en retenant, dans le calcul de rendement auquel elle a procédé, que la valeur du terrain ne saurait être prise en compte, du moment que celui-ci avait été donné à la bailleresse. La défenderesse est d'avis que le montant des fonds propres investis devait inclure la valeur dudit terrain, qu'elle estime à son prix sur le marché, soit 2'075'000 fr. Elle allègue que tout bailleur, qui, par succession ou donation mixte, a acquis l'immeuble à un prix préférentiel destiné à l'avantager, doit pouvoir fonder sa valeur sur le prix du marché au moment de l'acquisition, la différence avec le prix payé devant être considérée comme des fonds propres. Elle fait encore valoir que si l'on ne tenait pas compte du prix du terrain, il serait impossible de fixer l'état locatif réel, le résultat obtenu n'ayant plus aucun rapport avec la réalité du marché. 2.2 Dans l'arrêt entrepris, la Chambre d'appel a jugé que le prix de revient de l'immeuble ne devait être constitué que du coût de construction au sens strict, c'est-à-dire sans la valeur du terrain, par 12'243'980 fr., et des intérêts intercalaires supportés pendant la période de l'édification, par 1'020'331 fr., d'où un total de 13'264'311 fr. Appliquant la jurisprudence de l'ATF 120 II 100 consid. 5, elle a indexé le 40% de ce dernier montant, soit 5'305'724 fr. au coût de la vie (ISPC de 122,8 à 149, soit 21,34%), ce qui lui a permis d'obtenir des fonds propres théoriques réévalués se montant à 6'437'966 fr. (121,34% de 5'305'724) et une valeur actuelle de fonds propres de 14'396'553 fr. [6'437'966 fr. + 7'958'587 fr. (60% de 13'264'311 fr.)]. L'autorité cantonale a rentabilisé ce capital à 4,5 %, à savoir ½% de plus que le taux de référence pour les prêts hypothécaires de premier rang, d'où un rendement admissible des fonds propres de 647'845 fr. (4,5 % de 14'396'553 fr. avec arrondissement au franc supérieur). Elle a enfin admis, d'une part, qu'aucune charge financière ne devait être retenue en l'absence de tout emprunt hypothécaire lié aux immeubles dont la défenderesse est propriétaire et, d'autre part, que la moyenne annuelle des charges d'exploitation relatives auxdits immeubles n'avait pas été établie par la bailleresse, de sorte que l'état locatif admissible se montait en fin de compte à 647'845 fr. Comparé au dernier état locatif total produit par la bailleresse, lequel s'élevait à 1'037'016 fr. (771'516 fr. pour les appartements, 265'500 fr. pour les arcades et parkings), la différence de 389'171 fr. avec l'état locatif admissible susmentionné permettrait une baisse de loyer de 37,53 %. Répercutant cette baisse sur les loyers des arcades et parkings, d'où un rendement autorisé de 165'858 fr. pour ces objets [265'500 fr. - (37,53% de 265'500 fr. = 99'642 fr.)], la Chambre d'appel a arrêté à 481'987 fr. le rendement admissible pour les seuls logements (647'845 fr. - 165'858 fr.). Divisant ce montant par le nombre de pièces du complexe (i.e. 167), elle a obtenu un prix possible de 2'886 fr. 15 par pièce. Multiplié par le nombre de pièces de l'appartement des demandeurs (i.e. 5), le loyer net admissible du logement de ces derniers ascende à 14'430 fr.75 (2'886 fr.15 x 5). Du moment que la défenderesse n'a pas contesté le calcul de la baisse de loyer découlant de la méthode relative, l'autorité cantonale en a conclu que le loyer retenu par le Tribunal des baux et loyers (17'652 fr. dès le 1er août 2002 et 16'188 fr. dès le 1er août 2003) ne pouvait pas être discuté par la bailleresse. 2.3 D'après l'art. 270a al. 1 CO, le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a CO, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais. Le bailleur peut opposer à la demande de baisse de loyer du locataire, justifiée au regard de la méthode relative, alternativement le rendement net insuffisant de la chose louée - le loyer actuel n'étant ainsi pas abusif en dépit des modifications des bases de calcul - ou les loyers usuels dans la localité ou le quartier (ATF 122 III 257 consid. 4 et les références). En l'espèce, la défenderesse a invoqué l'insuffisance du rendement net pour résister à la requête des demandeurs tendant à une diminution de leur loyer. Elle était parfaitement en droit de se prévaloir de ce facteur absolu. Reste à examiner si le calcul développé par l'autorité cantonale est conforme au droit fédéral, en particulier en ce qui concerne la non-prise en compte de la valeur du terrain sur lequel est bâti le complexe. 2.4 La méthode absolue a pour but de vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur. Dans cette méthode, c'est le loyer lui-même, sans égard aux diverses stipulations contractuelles, ni à son évolution dans le temps, qui est contrôlé sur la base de la situation financière de l'immeuble à un moment donné, alors que, dans la méthode relative, il s'agit d'examiner uniquement si une modification du loyer est compatible avec la volonté exprimée antérieurement par celui qui la réclame (ATF 123 III 171 consid. 6a et les arrêts cités). L'art. 269 CO implique une analyse du rendement net obtenu par le bailleur. Ce rendement résulte du rapport existant entre les fonds propres investis dans la chose remise à bail et le loyer après déduction des charges d'exploitation et des intérêts débiteurs sur les capitaux empruntés. Pour déterminer le montant des fonds propres investis, il faut partir du coût de revient effectif de l'immeuble, à moins que son prix d'achat ne soit manifestement surfait, et en soustraire le montant des fonds étrangers. Les fonds propres investis par le bailleur doivent être adaptés au renchérissement, mais leur réévaluation ne saurait dépasser le 40% du prix de revient de l'immeuble pour les motifs dûment explicités à l'ATF 120 II 100. Il n'est pas possible de substituer au coût de revient partiellement réévalué d'autres valeurs, plus ou moins abstraites, telles que la valeur vénale de l'immeuble, sa valeur fiscale ou sa valeur d'assurance-incendie (ATF 123 III 171 consid. 6a; 122 III 257 consid. 3b). Lorsque l'immeuble n'a pas été construit ou acquis récemment, la détermination des fonds propres peut être problématique, faute de pièces comptables ou parce que celles-ci, après indexation des sommes qui y sont relevées, mettent au jour des montants économiquement irréalistes (ATF 122 III 257 consid. 3b/aa p. 258/159; arrêt 4C.323/2001 du 9 avril 2002 consid. 3a, in SJ 2002 I p. 434 s.). C'est pourquoi il est toujours possible, dans ces cas-là, de se prévaloir des loyers du quartier (ATF 122 III 257 consid. 4a/bb p. 260/261). Autrement dit, s'agissant d'immeubles construits ou acquis il y a plusieurs décennies, la hiérarchie entre les critères absolus est inversée par rapport à celle prévalant pour les immeubles dits récents. Il s'ensuit que si un loyer, augmenté selon un facteur relatif, s'inscrit dans les limites des loyers usuels du quartier, il ne se justifie pas de procéder au surplus au calcul du rendement net; en revanche, ce calcul ne saurait être refusé au locataire qui le demande lorsque le bailleur, qui entend augmenter le loyer, ne se prévaut pas des loyers du quartier ou ne parvient pas à apporter la preuve requise à cet égard (arrêt 4C.323/2001 du 9 avril 2002 consid. 3a in fine, in SJ 2002 I p. 434 s.). 2.5 In casu, il a été retenu définitivement (art. 63 al. 2 OJ) que la recourante a reçu en donation au début du siècle dernier les parcelles sur lesquelles elle a fait bâtir le complexe immobilier. L'autorité cantonale, appelée à déterminer le rendement admissible net de l'immeuble, a alors considéré que les fonds propres investis ne devaient se déterminer que sur la base du coût de construction et des intérêts intercalaires puisque la valeur d'acquisition du terrain avait été nulle pour la défenderesse. Cette opinion ne convainc pas. Le Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion d'affirmer, certes dans un obiter dictum, que le bailleur qui a acquis un bien-fonds à un prix préférentiel, par exemple à la suite d'une succession ou dans le cadre d'une donation mixte, est en droit de fonder la valeur de l'immeuble sur le prix effectif du marché au moment de l'acquisition (arrêt 4C.234/1994 du 6 décembre 1994 consid. 3a, approuvé par Beat Rohrer, MRA 2/95, p. 78). Le prix avantageux qui est consenti au bailleur dans les circonstances précitées est en effet destiné exclusivement à le favoriser, mais nullement à avantager les locataires de ce dernier (SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e éd., n. 22 ad art. 269 CO; Robert Siegrist, Der missbräuchliche Mietzins, Regel und Ausnahmen, thèse Zurich 1997, p. 26; plus hésitants David Lachat/Daniel Stoll/Andreas Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 6e éd., 2005, chap. 18, ch. 3.7 p. 291/292). Ces opinions doivent être approuvées. De fait, seule la prise en compte de la valeur du marché de l'immeuble à l'époque où le bailleur l'a acquis à titre préférentiel, voire à titre gratuit, permet effectivement à l'intéressé, qui par la suite le remet à bail, de tirer un profit économique de la libéralité qui lui a été délibérément accordée. 2.6 Il sied maintenant d'appliquer ces principes à l'espèce. L'état de fait déterminant ne mentionne pas la valeur qu'avait le terrain litigieux sur le marché lorsqu'il a été cédé gratuitement à la bailleresse. On ne connaît pas non plus la valeur à laquelle le donateur avait acquis ce bien-fonds. La recourante n'a apporté aucun élément à cet égard. De toute manière, vu que la donation a eu lieu il y a près d'un siècle, il est vraisemblable que les pièces comptables pouvant attester de ces valeurs ont disparu. Or, comme on l'a vu, la défenderesse pouvait combattre la demande de baisse de loyer en se prévalant des loyers comparatifs. Mais, la bailleresse, à qui il incombait de fournir des exemples en nombres suffisants (cf. David Lachat, Le bail à loyer, ch. 2.2.7, p. 306), n'a rien établi sous cet angle. Dans de telles circonstances, la cour cantonale n'a pas enfreint le droit fédéral en ne tenant pas compte de la valeur du terrain lorsqu'elle a procédé au calcul de rendement du complexe immobilier susrappelé. Le moyen est infondé.