Citation: 4A_476/2015 E. A

A.a. Par contrat du 1er avril 1960, C.________, à laquelle a succédé plus tard A.________, a remis à bail à D.________, époux de E.________, un appartement de trois pièces à Cully. Après le décès de D.________, un nouveau bail a été établi au nom de E.________ le 1er avril 1986, d'une durée initiale de trois ans, renouvelable tacitement d'année en année, sauf résiliation par l'une des parties quatre mois avant son échéance. Le loyer net était de 820 fr.; au 1er avril 1992, il était de 1'005 fr., plus 120 fr. de charges. A.b. A fin mars 2012, E.________ a été hospitalisée. Le 24 avril 2012, le bailleur (i.e. A.________) et la fille de la locataire ont eu un entretien téléphonique. A la suite de cet entretien, par courrier du même jour, la fille de la locataire a précisé au bailleur que sa mère réintégrerait son appartement à la fin du mois de mai 2012 et qu'il serait opportun d'effectuer entre-temps quelques travaux de rafraîchissement - qu'elle détaillait - dans l'appartement, du moment que, selon elle, rien n'avait été entrepris depuis 1978. De son côté, par courrier du même jour, le bailleur a notifié à sa locataire une (première) résiliation du bail pour le 30 avril 2013, indiquant comme motifs " Utilisation pour la famille du propriétaire, rénovation ". Par la suite, il a précisé qu'il entendait loger sa mère dans l'appartement litigieux, celle-ci souffrant de problèmes importants de mobilité. Le 29 avril 2012, le bailleur a visité l'appartement en présence de la fille de la locataire. A.c. Sur la base des pièces du dossier, la cour cantonale a constaté que l'appartement en question est très vétuste. Depuis 1960, seuls ont été entrepris la réfection de la peinture de la cuisine et du corridor (en 1980) et le réémaillage de la baignoire (en 1986-1987). En particulier la peinture des murs est très fortement jaunie et noircie, voire décrépie par endroits; la peinture des portes et de diverses menuiseries est très abîmée; la baignoire est dans un état indescriptible; le faux-plafond de la salle de bains est parsemé de trous; le carrelage de celle-ci est cassé à plusieurs endroits; les sols sont très sales, usés et inégaux; des lames du parquet manquent par endroits. La cour cantonale a retenu que cette usure va bien au-delà de ce qui est admissible et atteint un tel degré qu'elle doit être assimilée à un manque d'entretien de la chose louée et donc à un défaut de moyenne importance. La fille de la locataire a fait procéder au rafraîchissement de l'appartement. Les travaux exécutés consistent en des travaux de peinture, de changement du carrelage, du faux-plafond de la salle de bain et du parquet, lequel a été simplement clipsé sur le parquet existant, de remplacement de la baignoire, de changement de l'agencement de la cuisine et de pose d'une hotte. La cour cantonale les a qualifiés de travaux d'entretien, et non de rénovation. Certains de ces travaux présentaient un caractère d'urgence évident, dès lors qu'il était prévu que la locataire rentre chez elle après son hospitalisation et que son appartement ne devait plus présenter de seuils pour éviter les risques de chutes. Par courriel du 23 mai 2012, le bailleur a fait savoir à la fille de la locataire qu'il avait appris par des voisins qu'elle serait en train d'emménager dans l'appartement de sa mère et de faire des travaux conséquents, cela alors qu'elle ne l'en avait pas informé et que de tels travaux ne pouvaient être faits sans son accord. Le 3 juin 2012, le bailleur a informé la locataire que sa fille n'avait pas répondu à son courriel du 23 mai 2012 et lui a demandé de prendre toutes mesures pour faire cesser les travaux et remettre les choses en l'état. Par lettre du 5 juin 2012, la fille de la locataire a répondu au bailleur être étonnée qu'il ait mentionné ne pas être au courant des travaux, vu leur conversation téléphonique du 24 avril 2012, le courrier de confirmation envoyé le même jour et la résiliation du bail notifiée à sa mère le même jour; elle a précisé que c'était par crainte de recevoir une résiliation de bail que sa mère n'avait jamais osé lui demander de réaliser des travaux dans son appartement; elle a ajouté qu'elle s'était donc vue contrainte de se débrouiller pour ces travaux afin que sa mère puisse réintégrer son appartement. Le bailleur a alors notifié à sa locataire une (deuxième) résiliation, extraordinaire, le 21 juin 2012 pour le 31 juillet 2012, au motif de " Travaux importants effectués sans autorisation du bailleur, dommages volontaires à la propriété malgré mises en garde du bailleur ". A.d. Le 1er juillet 2012, E.________, qui a été mise au bénéfice d'une allocation pour impotent de l'assurance-invalidité, a réintégré son domicile. Le 22 juin 2012, B.________ a déménagé chez sa mère afin de s'occuper d'elle. Le bailleur a notifié à sa locataire une (troisième) résiliation de bail, ordinaire, le 23 juillet 2012 pour le 31 mars 2013, sans motivation, pour corriger sa première résiliation qui n'avait pas été donnée pour l'échéance contractuelle. E.________ est décédée le 5 septembre 2013. Sa fille B.________ est sa seule héritière instituée, selon certificat d'héritiers du 5 mars 2014. A.e. Seules la deuxième résiliation, extraordinaire, et la troisième résiliation, ordinaire, sont encore litigieuses.