Citation: 4A_361/2008 26.09.2008 E. 2.2

2.2.1 Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). L'avis comminatoire doit comprendre une invitation claire à payer; une indication chiffrée du montant dû n'est pas nécessaire pour autant que l'arriéré de loyer soit déterminable de manière certaine (arrêt 4A_296/2008 du 29 juillet 2008, consid. 4.1 et les arrêts cités). Le délai de grâce court dès le lendemain de la réception de l'avis par le locataire ou dès le lendemain du 7e jour du délai postal de garde si le courrier recommandé n'est pas retiré (arrêt 4A_250/2008 du 18 juin 2008, consid. 3.2.2 et les références). 2.2.2 La disposition citée n'exige pas que l'avis comminatoire soit remis en mains propres au locataire. Il n'y a donc aucune objection à ce que celui-ci se fasse représenter par une personne de son choix pour recevoir un tel avis (passive Stellvertretung). Dans ce cas, la réception, par le représentant, de la manifestation de volonté émanant du tiers produit les mêmes effets que si cette manifestation était parvenue directement au représenté, pour autant que la procuration passive délivrée au représentant autorisât ce dernier à recevoir l'avis correspondant pour le compte du représenté (cf. Peter Gauch/Walter Schluep/Jörg Schmid/Heinz Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, vol. I, 8e éd., n. 1359). Le tiers (en l'occurrence, la bailleresse), qui prétend que la communication faite au représentant (in casu, l'avocat A.________) liait le représenté (en l'espèce, la locataire), doit prouver, en cas de contestation, que la réception de l'avis comminatoire était couverte par la procuration donnée au mandataire (cf. Christine Chappuis, Commentaire romand, n. 19 ad art. 32 CO). S'agissant du mandat, son étendue est déterminée, si la convention ne l'a pas expressément fixée, par la nature de l'affaire à laquelle il se rapporte (art. 396 al. 1 CO). La recourante souligne à juste titre que l'étendue du pouvoir de représentation de l'avocat A.________ ne ressort pas de l'arrêt attaqué, non plus que celle de l'élection de domicile faite par elle en l'étude de cet avocat. On sait tout au plus que ce dernier défendait les intérêts de la locataire dans le cadre d'une procédure judiciaire dirigée contre l'intimée et visant à la suppression de défauts. Il faut admettre, avec la recourante, qu'un tel mandat n'incluait pas, a priori, la faculté de recevoir pour le compte de la mandante des communications sans rapport avec la procédure en question, tel l'avis comminatoire litigieux. La situation n'est toutefois pas aussi simple dans la présente espèce. En effet, il n'apparaît pas que la locataire ait formulé, devant les juridictions cantonales, une allégation de fait suffisante par laquelle elle aurait clairement mis en doute le pouvoir de l'avocat A.________ de recevoir l'avis comminatoire en son nom. Sur ce point, la Chambre d'appel se borne à relever que la mise en demeure "a été adressée au représentant de l'appelante, choisi par celle-ci..." (arrêt attaqué, consid. 3, 3e §). En formulant une telle allégation pour la première fois devant le Tribunal fédéral, la recourante avance donc un fait nouveau et, partant, irrecevable en vertu de l'art. 99 LTF. Force est de constater, en outre, que son argumentation sur ce point a subi de sensibles variations depuis le moment de l'ouverture d'action jusqu'à ce jour. Aussi bien, en première instance, la locataire avait déposé une requête en annulation du congé, au sens des art. 271 al. 1 et 271a al. 1 CO, ce qui supposait qu'elle ne remettait pas en cause la validité formelle de la résiliation du bail. Devant l'instance d'appel, la recourante a ensuite soutenu que le congé était inefficace aux motifs, d'une part, que le loyer avait été valablement consigné et, d'autre part, que la notification de l'avis comminatoire au seul domicile élu n'était pas suffisante, cette dernière articulation de son argumentation impliquant derechef qu'elle ne contestait pas le fait que l'avis comminatoire, notifié à Me A.________, l'avait été à qui de droit. Et ce n'est finalement que dans son recours en matière civile qu'elle soulève pour la première fois la question des pouvoirs de représentation de son ancien mandataire. Cela étant, il n'est pas établi que l'avocat A.________ n'ait pas eu les pouvoirs nécessaires pour recevoir l'avis comminatoire en lieu et place de sa mandante. Il faut encore souligner, à ce propos, que la locataire n'a pas remis en cause la validité formelle du congé. Pourtant, la formule officielle ad hoc ne lui avait pas été adressée à elle personnellement mais à son mandataire, l'avocat A.________. L'intéressée ne saurait donc soutenir de bonne foi que cet avocat n'était pas habilité à recevoir valablement pour elle l'avis comminatoire, tout en admettant, dans le même temps, que la procuration qu'elle lui avait donnée comportait le pouvoir de recevoir la notification du congé subséquent. Autre est la question de savoir si la théorie de la réception peut encore trouver application lorsque l'avis comminatoire n'est pas adressé directement au locataire. La recourante, qui la soulève sous chiffre 13 de son mémoire, estime que l'application de cette théorie aurait pour conséquence de défavoriser les parties représentées par un avocat par rapport à celles qui ne le sont pas, ces dernières disposant d'un délai de paiement plus long que les premières. La conséquence alléguée est certes exacte, mais elle découle de la mise en oeuvre volontaire d'un tiers possédant des connaissances juridiques que le mandant entend mettre à profit, cet avantage-ci étant censé compenser cet inconvénient-là. De toute façon, amender la théorie de la réception dans le sens voulu par la recourante, c'est-à-dire faire courir le délai de grâce lors de la réception par le mandant de l'avis comminatoire transmis par le mandataire, conduirait à une trop grande insécurité et ouvrirait la porte aux abus. Il suffirait, en effet, dans cette hypothèse, que le mandataire et le mandant s'entendent afin de retarder la transmission de l'avis comminatoire du premier au second pour que le délai de grâce soit prolongé de manière arbitraire et sans limites dans le temps. Semblable solution irait de toute évidence à l'encontre du but de l'art. 257d CO qui est de permettre une résiliation rapide du contrat de bail lorsque le locataire n'exécute pas ses obligations. Aussi ne peut-elle être que rejetée. Il en va de même des explications fournies sous chiffre 14 de l'acte de recours, quant au respect du délai de paiement dans le cas concret, étant donné qu'elles se fondent sur la prémisse qui vient d'être écartée. La recourante soutient, en outre, que le mandataire de la bailleresse, en indiquant, dans son avis comminatoire du 5 avril 2007 adressé à Me A.________, que la cliente de ce dernier était mise en demeure de verser le loyer en souffrance "dans un délai de 30 jours, dès réception de la présente, au moyen du bulletin de versement ci-joint...", avait fait naître un doute sur la date de départ du délai de grâce dans l'esprit du destinataire de cette lettre, lequel pouvait considérer de bonne foi que le délai en question ne commencerait à courir que lors de la réception par la débitrice du loyer de l'avis comminatoire et du bulletin de versement. Le moyen n'est pas fondé. L'interprétation, selon le principe de la confiance, de la manifestation de volonté exprimée dans l'avis comminatoire adressé le 5 avril 2007 au mandataire de la locataire doit être faite du point de vue du représentant et non de celui de la personne représentée (Chappuis, op. cit., n. 21 ad art. 32 CO). Or, il va de soi qu'un avocat, tel Me A.________, prenant connaissance de l'avis comminatoire à lui adressé sous pli recommandé "en raison de son contenu", ne pouvait pas partir de bonne foi de l'idée que l'intimée était disposée à recevoir le montant impayé dans les 30 jours suivant la date à laquelle il aurait transmis cet avis à sa propre cliente. L'ancien conseil de la locataire n'a du reste pas compris ainsi l'avis en question à en juger par le contenu de son courrier du 30 avril 2007 destiné à sa mandante, où il souligne qu'elle s'expose à recevoir "prochainement" une résiliation de son bail. 2.3 La recourante se plaint encore d'une violation de l'art. 271 al. 1 CO. 2.3.1 La disposition citée s'applique également lorsque la résiliation du bail a pour cause la demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO. Le droit du bailleur de résilier le bail s'oppose alors à celui du locataire d'être protégé contre une résiliation abusive. Le juge ne peut annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l'abus de droit et à la bonne foi; il faut des circonstances particulières pour que le congé soit annulé (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 33). Tel sera le cas, par exemple, si le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû. Le congé sera également tenu pour contraire aux règles de la bonne foi si le montant impayé est insignifiant, si l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer ou si le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration du délai comminatoire (arrêt 4C.65/2003 du 23 septembre 2003, consid. 4.2 et les références).