Citation: 4C.393/2002 27.05.2003 E. 5.2

In assenza di accertamenti di fatto sulla reale concordanza della volontà delle parti al momento della stipulazione del contratto di locazione, la Corte cantonale ha interpretato la clausola litigiosa secondo il principio dell'affidamento. 5.2.1 L'interpretazione del contratto giusta il principio dell'affidamento, ovvero secondo il senso che ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà dell'altro nella situazione concreta, è una questione concernente l'applicazione del diritto, che può essere esaminata liberamente nella giurisdizione per riforma (DTF 129 III 118 consid. 2.5 con rinvii). L'interpretazione di clausole contrattuali preformulate soggiace, di principio, alle medesime regole che valgono per le clausole stipulate nel quadro di uno specifico contratto (DTF 126 III 388 consid. 9d pag. 391; 122 III 118 consid. 2a pag. 121). Per l'interpretazione di dichiarazioni scritte occorre riferirsi innanzitutto al testo delle stesse. A questo proposito occorre precisare che, anche se il tenore di una clausola contrattuale appare a prima vista chiaro, dalle altre condizioni menzionate nel contratto, dallo scopo perseguito dalle parti oppure ancora da altre circostanze può risultare ch'esso non restituisce con esattezza il senso dell'accordo (DTF 127 III 444 consid. 1b); ciononostante non ci si scosterà dal testo chiaro adottato dagli interessati quando non v'è nessun serio motivo che induca a ritenere ch'esso non corrisponde alla loro volontà (DTF 128 III 265 consid. 3a). 5.2.2 Nel caso di specie la clausola n. 19 del contratto di locazione, intitolata "Migliorie e modifiche nell'ente locato", stabilisce, al punto 1, che il conduttore non può effettuare modifiche né migliorie. Al punto 2 essa recita: "Se il conduttore ha eseguito migliorie con il consenso preventivo e scritto del proprietario, il conduttore deve ripristinare al termine della locazione lo stato anteriore". A mente dell'attore, dato che la citata clausola riprende il tenore ed il senso dell'art. 260a CO, essa dev'essere applicata sia alle migliorie che alle modifiche dell'ente locato, anche in assenza di un esplicito riferimento a quest'ultime. La Corte cantonale è invece dell'avviso contrario. Posto che il punto 1 della clausola evoca esplicitamente entrambe le nozioni, l'omissione del termine "modifica" al punto 2 dev'essere considerata volontaria, donde l'inapplicabilità della clausola n. 19.2 alla fattispecie in esame. La considerazione dei giudici ticinesi è pertinente. Giovi rammentare che la possibilità concessa al proprietario che ha consentito all'esecuzione dei lavori di esigere il ripristino delle stato anteriore configura un'eccezione (cfr. Higi in: Zürcher Kommentar, n. 42 ad art. 260a CO). Ciò comporta la necessità di un accordo preciso e dettagliato a questo riguardo. Il tenore della clausola controversa non ossequia tale requisito né, d'altronde, pare corrispondere alla volontà delle parti - contrariamente quanto asserito nel gravame. Dalla lettura del contratto di locazione emerge infatti che, al punto 25, la parte locatrice aveva dato il suo consenso alla posa di un forno per pizza nel bocciodromo, stabilendo nel contempo l'obbligo di ritiro al termine della locazione. Il tenore di questa pattuizione costituisce un ulteriore elemento a favore della tesi esposta dalla Corte cantonale e induce a ritenere che la proprietaria era ben consapevole della necessità di un accordo preciso in merito al ripristino di modifiche autorizzate in forma scritta. 5.2.3 Da tutto quanto esposto discende che l'interpretazione della clausola n. 19 del contratto di locazione da parte dei giudici ticinesi appare conforme al diritto federale. 5.3 Come anticipato, l'attore ravvede un'ulteriore violazione dell'art. 260a CO nella qualifica dei lavori eseguiti, ch'egli definisce migliorie, donde l'applicabilità della nota clausola. Come la precedente, anche quest'argomentazione dev'essere disattesa. La trasformazione del bocciodromo in una sala banchetti, per un costo complessivo di fr. 435'100.--, non costituisce una miglioria bensì, chiaramente, una modifica. Anche se la distinzione fra queste due nozioni può risultare talvolta complessa - le modifiche implicando, di regola, una miglioria dell'ente locato - con il termine "modifica" (Aenderung, modification) la dottrina maggioritaria intende un intervento sostanziale sulla cosa locata, che comporta un cambiamento del suo stato, differente da quello originariamente previsto dal contratto di locazione (cfr. per tutti Higi, op. cit., n. 9 ad art. 260 CO). Si parla invece di "miglioria" (Erneuerung, rénovation) quando l'intervento sulla cosa locata comporta un miglioramento del suo stato, spesso nel senso di una modernizzazione, conformemente, in ogni caso, a quanto convenuto nel contratto di locazione (Higi, op. cit., n. 12 ad art. 260 CO; cfr. anche Corboz, Les travaux de transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et leurs répercussions sur les loyers, in: 12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, nota a pié di pagina n. 1 pag. 3). Anche su questo punto, dunque, la sentenza impugnata merita di essere confermata siccome conforme al diritto federale.