Citation: 5C.183/2005 21.10.2005 E. 3

3.1 En droit suisse, la propriété par étages est une copropriété sur un immeuble, organisée de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment (art. 712a al. 1 CC). Le droit du propriétaire d'étage se présente ainsi comme un droit de propriété sui generis, qui comporte deux éléments indissolublement liés: d'une part, un droit de copropriété, qui porte sur l'immeuble tout entier, et d'autre part, un droit exclusif de jouissance et d'administration sur des parties déterminées de l'immeuble (ATF 121 III 24 consid. 2a et la jurisprudence citée; Steinauer, Les droits réels, t. I, 3e éd. 1997, n. 1122 et 1125; Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, vol. IV/1/5, 1988, remarques préliminaires n. 31-35 ad art. 712a-712t CC). 3.1.1 L'ensemble des parties du bâtiment qui font l'objet du droit exclusif d'un propriétaire d'étage (cf. art. 712b al. 1 CC), ou parties exclusives, constituent son unité d'étage (Wermelinger, La propriété par étages, Commentaire des articles 712a à 712t CC, 2002, n. 31 ad art. 712b CC). Le propriétaire d'étage a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect extérieur (art. 712a al. 2 CC; ATF 130 III 450 consid. 1.2; Steinauer, op. cit., n. 1241; sur l'aménagement intérieur, cf. Wermelinger, op. cit., n. 33 ss ad art. 712a CC). 3.1.2 Tandis que les parties exclusives font l'objet d'un droit exclusif d'un propriétaire d'étage, les parties du bâtiment qui sont des parties communes au sens de l'art. 712b al. 2 et 3 CC sont soustraits à la maîtrise individuelle d'un seul propriétaire d'étage (Wermelinger, op. cit., n. 2 ad art. 712b CC). L'art. 712b al. 2 CC désigne un certain nombre d'éléments du bâtiment qui doivent impérativement constituer des parties communes et sont donc soustraites à l'emprise exclusive d'un propriétaire d'étage (Wermelinger, op. cit., n. 138 ad art. 712b CC). Selon l'art. 712b al. 3 CC, les copropriétaires peuvent, dans l'acte constitutif de la propriété par étages ou dans une convention ultérieure soumise à la même forme - et donc aussi à l'exigence de la forme authentique (cf. Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 81 ad art. 712b CC et les références citées) -, déclarer communes encore d'autres parties du bâtiment; à ce défaut, elles sont présumées être l'objet du droit exclusif. 3.2 La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier (art. 712d al. 1 CC). Outre la volonté de créer une propriété par étages (cf. art. 712d al. 2 CC), l'acte constitutif doit contenir deux éléments essentiels: d'une part, la délimitation des étages ou parties d'étages; d'autre part, la valeur de chaque étage ou partie d'étage, indiquée en pour cent ou en pour mille de la valeur du bien-fonds (art. 712e al. 1 CC; ATF 118 II 291 consid. 3a; Steinauer, op. cit., n. 1149 et 1152; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 71 ad art. 712d CC). 3.2.1 La première de ces exigences est précisée par l'art. 33b al. 1 ORF, aux termes duquel l'acte constitutif doit indiquer de manière claire et précise la description, la délimitation et la composition des étages. Si la délimitation et la composition des unités d'étages manquent de clarté, le conservateur du registre foncier doit exiger la production d'un plan de répartition signé par tous les propriétaires d'étages (art. 33b al. 2 ORF). Un tel plan est obligatoire lorsque la propriété par étages est constituée avant la construction du bâtiment (art. 33c al. 1 ORF; ATF 118 II 291 consid. 3a; Wermelinger, op. cit., n. 9 ad art. 712b CC et n. 68 ad art. 712d CC; Steinauer, op. cit., n. 1156a; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 50 ad art. 712d CC; Nef, Die nachträgliche Änderung des Aufteilungsplans bei Stockwerkeigentum, in RNRF 2001 p. 1 ss, 5). 3.2.2 Le deuxième élément nécessaire de l'acte constitutif selon l'art. 712e al. 1 CC est la valeur relative de chaque étage ou partie d'étage, que la loi appelle part (Wertquote; quota di valore). La part est la notion arithmétique qui définit la proportion du droit de propriété revenant au propriétaire concerné; elle exprime l'ampleur de la position juridique de chaque propriétaire d'étage vis-à-vis de l'immeuble en copropriété par étages (ATF 127 III 142 consid. 2a; 116 II 55 consid. 5a; Wermelinger, op. cit., n. 1 et 2 ad art. 712e CC et les références citées). 3.3 Le plan de répartition (cf. consid. 3.2.1 supra) est une représentation graphique et géométrique de la répartition des locaux au sein de la propriété par étages; il comprend en général plusieurs documents, par exemple un plan par niveau du bâtiment, et peut aussi comprendre des coupes (Wermelinger, op. cit., n. 60 ad art. 712d CC; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 53 ad art. 712d CC; Nef, op. cit., p. 5). Le plan de répartition est un moyen complémentaire, qui servira d'élément d'interprétation pour analyser l'acte constitutif et en préciser la portée (Steinauer, Questions choisies en rapport avec la propriété par étages, in RVJ 1991 p. 285 ss, 290; cf. art. 33b al. 2 ORF), notamment en permettant de localiser les différentes unités d'étages au sein du bâtiment et de délimiter les parties communes des parties exclusives (Wermelinger, op. cit., n. 65 et 71 ad art. 712d CC; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 52 ad art. 712d CC). Il s'agit ainsi d'un instrument qui, sans participer à la foi publique du registre foncier et sans être un titre public au sens de l'art. 9 CC, est destiné à préciser en particulier l'étendue et les limites des parties exclusives de chaque propriétaire d'étage (ATF 118 II 291 consid. 3a; Nef, op. cit., p. 4 et 5; Wermelinger, op. cit., n. 65, 70 et 71 ad art. 712d CC). 3.4 La constitution de la propriété par étages avant la construction du bâtiment doit être mentionnée en tant que telle au registre foncier (art. 33c al. 2 ORF). L'achèvement du bâtiment est communiqué au bureau du registre foncier, le cas échéant avec remise du plan de répartition rectifié après l'exécution des travaux (art. 33c al. 3 ORF). Cette communication sert de document justificatif pour radier la mention; elle doit attester que la répartition n'a pas été modifiée par rapport à l'acte constitutif et au plan de répartition établi avant la construction; si la répartition a été modifiée, un nouveau plan rectifié après l'exécution des travaux, signé par tous les propriétaires d'étages, doit être transmis au conservateur du registre foncier (ATF 119 II 212 consid. 2b; Wermelinger, op. cit., n. 142 ad art. 712d CC). Comme, en règle générale, seul le plan de répartition permet de visualiser précisément les limites entre les différentes unités d'étages ou entre celles-ci et les parties communes, les propriétaires d'étages ont un intérêt légitime à le rectifier, s'il y a lieu, après l'achèvement du bâtiment, en produisant un nouveau plan de répartition signé par tous (Nef, op. cit., p. 13 s.). 3.5 Selon l'art. 712e al. 2 CC, les parts (au sens défini au consid. 3.2.2 supra) ne peuvent être modifiées qu'avec le consentement de toutes les personnes directement intéressées et l'approbation de l'assemblée des copropriétaires; toutefois, chaque copropriétaire peut demander une rectification si sa part a été, par erreur, fixée inexactement ou devient inexacte par suite de modifications apportées au bâtiment. Cette disposition s'applique dans tous les cas où il y a lieu de procéder à la modification des parts valablement fixées dans l'acte constitutif, et donc aussi à la modification des parts après l'exécution des travaux, dans le cadre d'une procédure engagée en vue de l'inscription définitive d'une propriété par étages inscrite avant la construction du bâtiment (ATF 127 III 142 consid. 2). Il peut arriver qu'une modification opérée lors de la construction du bâtiment par rapport aux plans établis avant la construction aboutisse à une augmentation de la surface d'une unité d'étage au détriment d'une autre unité d'étage, de telle manière que le plan de répartition initial se révèle après coup inexact (Nef, op. cit., p. 12). Il n'existe toutefois pas d'action tendant directement à la rectification du plan de répartition; une telle rectification ne peut être obtenue qu'indirectement, à travers l'action en rectification des parts selon l'art. 712e al. 2 CC: si les modifications apportées au bâtiment sont telles qu'il y a lieu de modifier les parts (cf. ATF 127 III 142 consid. 2 et 3; Wermelinger, op. cit., n. 98 s. ad art. 712e CC), le plan de répartition sera également rectifié en conséquence (Nef, op. cit., p. 12). 3.6 Le propriétaire d'étage est, comme tout propriétaire foncier, au bénéfice de certains moyens de défense contre les personnes qui troublent ses droits; pour ses parties exclusives, il dispose ainsi, à l'encontre aussi bien des tiers que des autres propriétaires d'étages, des mêmes actions qu'un propriétaire foncier ordinaire; il peut notamment faire valoir les actions de l'art. 641 CC et en particulier exercer l'action dite négatoire (actio negatoria) en vue d'interdire un trouble porté à sa propriété (Wermelinger, op. cit., n. 191, 193 et 199 ad art. 712a CC; Steinauer, op. cit., n. 1233 et 1234; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 124 ad art. 712a CC). Il peut arriver, lors de l'entrée en jouissance d'un bâtiment neuf, qu'un propriétaire d'étage prenne possession d'un espace qui n'entre pas dans ses parties exclusives selon l'acte constitutif, tel que précisé par le plan de répartition. Le propriétaire d'étage qui, au regard de ces documents, peut établir que l'espace en question est compris dans son droit exclusif peut alors exercer, contre celui qui l'occupe sans droit, l'action en revendication, respectivement - selon la nature du trouble - l'action négatoire de l'art. 641 al. 2 CC (Nef, op. cit., p. 15).