Citation: 4A_609/2020 E. 5.2.4

5.2.4. Die Vorinstanz stützt sich in ihrer Auslegung betreffend die strittige Kündigung vom 26. August 2019 massgeblich auf die Qualifikation der ersten (nichtigen) Kündigung vom 5. November 2018 als ausserordentliche Kündigung. Es ist somit vorab auf die vorinstanzliche Argumentation hinsichtlich dieser Kündigung einzugehen. Die Vorinstanz führt zwar aus, es sei nicht zu übersehen, dass der Umstand, ob die Kündigung auf den ordentlichen oder auf einen früheren Kündigungstermin erklärt werde, bei der Auslegung der Kündigungserklärung von Bedeutung sein könne, sie misst diesem Umstand aber angesichts der Kündigungsbegründung keine entscheidende Bedeutung zu. Der Beschwerdeführer macht aber zu Recht geltend, es sei nicht davon auszugehen, dass er am 5. November 2018 eine ausserordentliche Kündigung per 31. März 2019 habe aussprechen wollen. Auch wenn es sich bei der Frist von Art. 257f Abs. 3 OR um eine Mindestfrist handelt, ist eine derart massive Verlängerung der Frist nicht - jedenfalls nicht ohne Weiteres - plausibel. Denn der Beschwerdeführer würde sich bei einem solchen Vorgehen dem Vorwurf aussetzen, die Fortführung des Mietverhältnisses sei ihm ohne Weiteres zumutbar (vgl. Urteil 4A_347/2016 vom 10. November 2016 E. 3.1.2). Daran ändert auch die Begründung der Kündigung nichts. Wie die Vorinstanz selbst ausführt, nimmt die Begründung denn auch nicht explizit Bezug auf Art. 257f OR. Wenn der Beschwerdeführer in seiner Kündigungsbegründung angibt, er kündige wegen fortgesetzter Nachtruhestörungen trotz mehrfacher Abmahnung, und sich dabei namentlich auf das letzte Abmahnschreiben bezieht, lässt sich allein daraus nicht ableiten, er hätte eine ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR aussprechen wollen. Statt einer ausserordentlichen Kündigung konnte er selbstverständlich auch eine ordentliche Kündigung aussprechen (vgl. zit. Urteil 4A_347/2016 E. 3.1.2). Es stand ihm sodann auch im Falle einer ordentlichen Kündigung frei, diese von sich aus zu begründen. Aus dem Umstand, dass der Beschwerdeführer in der Kündigungsbegründung auf die Abmahnschreiben Bezug genommen hat, lässt sich nicht ableiten, dass er eine ausserordentliche Kündigung hätte aussprechen wollen. Die Beschwerdegegner durften - aufgrund der langen Frist und dem ordentlichen Kündigungstermin - nach Treu und Glauben bereits hinsichtlich der ersten (nichtigen) Kündigung nicht auf eine ausserordentliche Kündigung schliessen. Dies gilt erst recht für die vorliegend strittige Kündigung vom 26. August 2019 per 31. März 2020. Der Beschwerdeführer liess explizit ausführen, dass ihm "nichts anderes übrig [bleibe], als die Kündigung heute in Nachachtung der vereinbarten Fristen und Termine auf den 31. März 2020 auszusprechen". Diese Formulierung konnte offenkundig nur als Hinweis auf eine ordentliche Kündigung verstanden werden. Daher ist auch nicht ersichtlich, inwiefern eine Auslegung nach dem Vertrauensprinzip nur durch Parteibefragung möglich scheint, wie die Beschwerdegegnerin 2 geltend macht. Es verletzt daher Bundesrecht, wenn die Vorinstanz das Auslegungsergebnis betreffend die Qualifikation der strittigen Kündigung als nicht klar im Sinne von Art. 257 ZPO betrachtete. Bei der strittigen Kündigung vom 26. August 2019 handelt es sich klarerweise um eine ordentliche Kündigung.