Citation: 9C_614/2022 E. 4.2

4.2. Grundsätzlich schliesst eine Selbstnutzung eine Fremdnutzung durch Vermietung aus. Ausnahmsweise stösst eine kurze zwischenzeitliche Fremdnutzung das Kriterium der Selbstnutzung aber nicht um (BGE 143 II 233 E. 2.4; Urteil 2C_215/2008 vom 21. August 2008 E. 4.3; FELIX RICHNER, Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum, ZStP 3/2010 S. 213, S. 202 f.). Grundsätzlich muss allerdings auch im Zeitpunkt, in dem der Entschluss zur Ersatzbeschaffung gefasst wird, das Verkaufsobjekt selbstbewohnt sein. Damit das Kriterium der dauerhaften Selbstnutzung erfüllt ist, muss sich der Wohnsitz am Schluss der Besitzesdauer im veräusserten Grundstück befinden. Ausnahmsweise dürfen die beiden Wohnstätten aber auch durch eine Drittwohnstätte kurz unterbrochen werden, so z.B. infolge Bau oder Umbau des Ersatzobjekts. Entscheidend ist letztlich, ob die Frist zwischen den Selbstnutzungen angemessen ist (BGE 143 II 233 E. 2.4; SILVIA HUNZIKER/MORITZ SEILER, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Basler Kommentar zum Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 4. Aufl. 2022, N. 134 zu Art. 12 StHG; SILVIA HUNZIKER, in: Zweifel/Margraf/Hunziker/Oesterhelt, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, 2021, N. 99 zu § 7). Bei einer mehr als zweijährigen Fremdvermietung einer Wohnliegenschaft vor dem Verkauf entschied das Bundesgericht allerdings, dass das Erfordernis der "dauernden Selbstnutzung" nicht mehr gegeben ist (Urteil 2C_215/2008 vom 21. August 2008 E. 4.3). Auch ist die "dauernde und ausschliessliche" Selbstnutzung in gleicher Weise beim Verkaufs- und Ersatzobjekt zu erfüllen (BGE 143 II 233 E. 2.4 in fine; FELIX RICHNER, a.a.O., S. 202).