Citation: 5D_213/2023 E. 4.4.2

4.4.2. Gegenstand eines Überbaurechts können alle Bauten im Sinn von Art. 667 Abs. 2 ZGB sein, insbesondere auch Räume eines Gebäudes, die auf das Nachbargrundstück hinüberragen oder gar vollständig auf dem Nachbargrundstück zu liegen kommen (Urteil 5A_9/2024 vom 7. August 2024 E. 4.3). Im letztgenannten Fall darf die Einräumung eines Überbaurechts jedoch nicht dazu führen, dass in Umgehung von Art. 675 Abs. 2 ZGB eine horizontale Trennung des Eigentums ausserhalb der Begründung von Stockwerkeigentum und seiner Regelung erreicht wird (BGE 105 Ib 187 E. 5a; zit. Urteil 5A_9/2024 E. 4.3). Ein Überbaurecht erweist sich in dieser Konstellation daher nur dann als zulässig, wenn sich der betreffende Raum in einem Gebäude befindet, das mit dem Hauptgebäude auf dem herrschenden Grundstück mit einer Trennungsmauer oder mit zwei äusseren und anstossenden Mauern verbunden ist und der Raum vom Hauptgebäude auf dem herrschenden Grundstück her durch die Mauer oder die Mauern einen direkten Zugang hat und daher mit dem Hauptgebäude auf dem herrschenden Grundstück eine funktionelle Einheit bildet (beispielsweise als Zimmer, Küche oder Keller, die von ihrer Funktion her in eine Wohnung auf dem herrschenden Grundstück integriert sind). Man kann hingegen nicht verlangen, dass der Raum, der Gegenstand der Dienstbarkeit bildet, in die im Prinzip von den Aussenmauern umgrenzte Struktur des Gebäudes auf dem herrschenden Grundstück integriert ist, und so ein Überbaurecht für den Fall ausschliessen, dass der betreffende Raum in die Struktur des Gebäudes auf dem dienenden Grundstück eingegliedert ist (BGE 127 III 10 E. 2c/cc).