Citation: 4A_89/2009 E. 3.2

3.2. Certains auteurs refusent d'envisager la conversion d'une résiliation extraordinaire en une résiliation ordinaire pour le plus prochain terme. Ces auteurs considèrent que, dès lors qu'une résiliation - qui ne remplit pas les conditions auxquelles la loi subordonne son application - est inefficace, ses effets ne peuvent pas être reportés à l'échéance ordinaire suivante ( DAVID LACHAT ET AL., Mietrecht für die Praxis, 2009, no 26/4.7, p. 532, no 27/1.4.1, p. 537 et no 27/4.3.5, p. 560; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, no 4.2.7, p. 692; SVIT-Kommentar Mietrecht, éd. 2008, no 53 ad art. 257f CO et no 22 ad art. 266-266o CO; ROGER WEBER, Basler Kommentar, no 11 ad art. 257d CO; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, nos 72 et 86 ad art. 257f CO et no 67 ad art. 266g CO; RICHARD PERMANN, Mietrecht Kommentar, no 16 ad art. 257d CO; ANDREAS MAAG, Kündigung des Vermieters gemäss Art. 257f OR, in MRA 01/02 198 ss, p. 204; PETER HEINRICH, in Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2007, no 9 ad art. 266g CO). D'autres auteurs considèrent qu'un congé matériellement infondé peut être converti en un congé ordinaire. PIERRE TERCIER/PASCAL G. FAVRE sont d'avis que si le besoin personnel urgent invoqué par le bailleur, au sens de l'art. 261 al. 2 let. a CO, n'est pas suffisant, le congé vaudra en principe pour le prochain terme contractuel, s'il s'agit d'un contrat de durée indéterminée ( PIERRE TERCIER/PASCAL G. FAVRE, Les contrats spéciaux, 2009, no 2487, p. 360). Cet avis est partagé par les commentateurs de l'USPI (Commentaire du bail à loyer, 1992, no 53 ad art. 257f CO), qui estiment que, si toutes les conditions de la résiliation extraordinaire ne sont pas remplies, la résiliation garde sa validité en tant que congé ordinaire. Pour PIERRE WESSNER, une conversion est possible si l'auteur du congé est à même d'établir qu'il avait la volonté de mettre fin au bail indépendamment des motifs qu'il a invoqués ( PIERRE WESSNER, La résiliation du bail à loyer pour justes motifs, in 10ème Séminaire sur le droit du bail, 1998, no 70, p. 25). CLAUDE RAMONI considère aussi, en lien avec un congé donné pour cause de demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO, que s'il apparaît clairement que le bailleur avait de toute façon la volonté de mettre fin au contrat, un congé donné pour demeure du locataire non valable peut être converti en résiliation ordinaire pour le prochain terme, alors même que seul l'art. 257d CO est invoqué; cette solution apparaît, aux yeux de l'auteur, conforme aux principes admis pour la conversion des actes nuls en actes valables ( CLAUDE RAMONI, Demeure du débiteur et contrats de droit suisse, 2002, no 329, p. 155; de même, GUILLAUME VIONNET, L'exercice des droits formateurs, 2008, p. 413). Enfin, pour MARIE-NOËLLE VENTURI-ZEN-RUFFINEN, la question de la conversion d'une résiliation injustifiée en une résiliation ordinaire doit être résolue d'après les principes applicables en matière d'interprétation des manifestations de volonté; du point de vue de l'auteur, il y a lieu de déterminer selon le principe de la confiance si la résiliation injustifiée pouvait ou devait être comprise par son destinataire comme une résiliation ordinaire du contrat pour le prochain terme ( MARIE-NOËLLE VENTURI-ZEN-RUFFINEN, La résiliation pour justes motifs des contrats de durée, 2004, no 1473 ss, p. 414). BERNARD CORBOZ adopte une position nuancée. Pour cet auteur, si les conditions qui ouvrent la faculté de mettre fin au bail prématurément ne sont pas réunies, la déclaration de volonté faite dans ce sens ne peut déployer aucun effet; toutefois, cet auteur n'exclut pas la possibilité d'une conversion du congé extraordinaire nul en un congé ordinaire valable lorsque l'échéance contractuelle est proche de la date pour laquelle le congé anticipé a été donné; si les dates sont éloignées, l'auteur observe que la sécurité du droit commande de ne pas s'orienter dans le sens d'une conversion, l'interprétation étant discutable et la situation incertaine pour l'autre partie ( BERNARD CORBOZ, Les congés affectés d'un vice, in 9ème Séminaire sur le droit du bail, 1996, p. 26).