Citation: 7B.208/2004 13.12.2004 E. 2

Die obere Aufsichtsbehörde hat im Wesentlichen (unter Hinweis auf die erstinstanzlichen Erwägungen) festgehalten, dass der von der unteren Aufsichtsbehörde gestützt auf das Ergänzungsgutachten ermittelte Schätzwert nicht zu beanstanden sei. Sie hat weiter erwogen, dass spätere Auszahlungen der kantonalen Gebäudeversicherungsanstalt für einen Brandschaden bei der Grundstückschätzung nicht zu berücksichtigen seien, weil die Versicherungssumme ohnehin nicht dem Erwerber des Grundstückes auszubezahlen sei. Im Weiteren habe der Sachverständige im Ergänzungsgutachten ausdrücklich und im Einzelnen auf die Dokumente betreffend das Überbauungsprojekt hingewiesen. Der Beschwerdeführer hält dem im Wesentlichen entgegen, dass die Versicherung den durch den Brand entstandenen Schaden begleichen müsse, da feststehe, dass ein neues Projekt auf dem Grundstück erstellt werden könne. Deshalb sei es willkürlich, wenn der Schätzer die Schadenssumme von Fr. 710'000.-- im Gutachten nicht berücksichtigt habe und zudem die mit der Sache befassten Architekten und Stellen nicht miteinbezogen habe. 2.1 Streitigkeiten über die Höhe der Schätzung des Grundstückwertes werden endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt (Art. 99 Abs. 2 i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG). Die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Bundesgerichts kann einen derartigen Ermessensentscheid einzig daraufhin überprüfen, ob die kantonale Aufsichtsbehörde allenfalls bundesrechtliche Verfahrensvorschriften oder das ihr zustehende Ermessen überschritten oder missbraucht habe (vgl. Art. 19 Abs. 1 SchKG). Letzteres trifft dann zu, wenn Kriterien mitberücksichtigt worden sind, die keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn umgekehrt rechtserhebliche Umstände ausser Acht geblieben sind (dazu BGE 120 III 79 E. 1 S. 80 f.; 110 III 69 E. 2 S. 71). 2.2 Vorliegend ist zunächst zu prüfen, ob die obere Aufsichtsbehörde ihr Ermessen verletzt habe, wenn sie zum Ergebnis gelangt ist, dass der Schätzungsexperte in seinem Gutachten zur Baulandbewertung (Ergänzungsgutachten vom 18. März 2004) die Versicherungsentschädigung von Fr. 710'000.-- ausser Acht lassen durfte. Aus dem fraglichen Gutachten (S. 4 Z. 4) geht hervor, dass der Schätzer zur Ermittlung des Bodenwertes die Methode der Rückwärtsrechnung angewendet hat, d.h. er hat vom Ertragswert (zu erwartender Ertrag der zukünftigen Überbauung) die Bauaufwendungen abgezogen und so als Differenz den Wert des baureifen Landes ermittelt (vgl. Hägi, Die Bewertung von Liegenschaften, 6. Aufl., S. 54 f.; SVKG und SEK/SVIT [Hrsg.], Schätzerhandbuch, Stand 2000, S. 76 f.). Wenn der Beschwerdeführer verlangt, bei den Bauaufwendungen sei die Entschädigung der Versicherung für den Brandschaden abzuziehen (so dass sich die Differenz bzw. der Landwert erhöhe), kann er nicht gehört werden. Er legt vor dem Hintergrund der angewendeten Methode nicht dar, inwiefern es unter Ermessensgesichtspunkten unhaltbar sein soll, die Versicherungsentschädigung, welche einen eingetretenen Schaden ersetzt, bei den Baukosten nicht abzuziehen, mithin anders zu behandeln als einen Subventionsbeitrag, welcher bei den Baukosten in Abzug zu bringen ist, weil er den Bau verbilligt (Naegeli/ Wenger, Der Liegenschaftenschätzer, 4. Aufl., S. 213). Insoweit genügt seine Beschwerde den Substantiierungsanforderungen nicht (Art. 79 Abs. 1 OG). 2.3 Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, der Schätzer habe zu Unrecht den mit der Sache befassten Architekten und weitere Stellen nicht miteinbezogen. Die obere Aufsichtsbehörde hat festgehalten, dass der Sachverständige im Ergänzungsgutachten (S. 3) ausdrücklich und im Einzelnen auf die neuen Dokumente hingewiesen habe, anhand der gültigen Bau- und Zonenordnung unter Berücksichtigung der Planungs- und Baugesetze von einer möglichst optimalen Überbauungsvariante ausgegangen sei, auf das Baugesuch vom 16. Januar 2004 Bezug genommen und auf die Baulandreserven sowie die undatierte Projektstudie verwiesen habe. Der Beschwerdeführer setzt indessen nicht auseinander, inwiefern die obere Aufsichtsbehörde ihr Ermessen gesetzwidrig angewendet habe, wenn sie erwogen hat, der Beschwerdeführer habe nicht dargelegt, inwiefern der Sachverständige sich bei der Beurteilung der zulässigen und unter den gegebenen Verhältnissen wahrscheinlichen Überbauung (vgl. Hägi, a.a.O.) nicht auf die massgebenden Schätzungsgrundlagen gestützt habe (vgl. Naegeli/Wenger, a.a.O., S. 3 ff.; SVKG und SEK/SVIT [Hrsg.], a.a.O., S. 36 ff.). Insoweit kann auf die Beschwerde nicht eingetreten werden (Art. 79 Abs. 1 OG).