Citation: 4A_417/2022 E. 4

L'action de la locataire se fonde sur un fait établi, à savoir que les surfaces réelles des locaux commerciaux loués sont inférieures à celles indiquées dans les trois baux en cause et les plans annexés. En premier lieu, la recourante a agi en réduction du loyer et en restitution du trop payé en invoquant l'exécution du contrat et les dispositions applicables en cas de défaut initial de la chose louée (art. 258 al. 3, art. 259a al. 1 let. b, art. 259d CO). A titre subsidiaire, elle s'est prévalue d'une erreur essentielle au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO. Pour déterminer si les choses louées étaient affectées d'un défaut dès l'origine, la cour cantonale a interprété les contrats - à la teneur similaire sur le point litigieux - selon le principe de la confiance, faute d'avoir pu établir une volonté réelle et commune des parties. Au terme de cette interprétation objective, elle a conclu que la surface en m² figurant dans les contrats et les plans - désignée sous l'appellation " surface contractuelle " - et servant à déterminer le loyer, incluait non seulement les locaux loués eux-mêmes (" surface privative "), mais également une part proportionnelle des zones communes. La cour cantonale retient ainsi que les contrats conclus entre les parties l'ont été pour les surfaces et aux prix du m² figurant dans les contrats. Selon le propre calcul de la locataire, ce sont des ratios de 10,57 % pour le rez-de-chaussée, de 15,8 % pour le 6ème étage et de 12,9 % pour le 7ème étage, qui font partie du loyer pour l'usage des parties communes; le ratio de 13,66 % invoqué par la bailleresse ne peut pas être appliqué aux contrats, car ceux-ci ne le mentionnent pas et il n'est pas prouvé qu'il ait été articulé lors des négociations. Comme la locataire a disposé des surfaces prévues contractuellement, les choses louées ne sont pas entachées de défauts. Contrairement aux premiers juges, la cour cantonale a jugé ensuite que la locataire pouvait invoquer l'erreur essentielle et se prévaloir de la nullité partielle des contrats, même si elle avait d'abord fondé sa prétention sur les défauts de la chose louée. Selon l'arrêt attaqué, l'erreur de la recourante - qui n'avait pas envisagé que les surfaces mentionnées dans les contrats comportaient un pourcentage relatif aux zones communes de 13,66 % - ne portait toutefois pas sur un élément subjectivement essentiel, dès lors que la locataire n'avait pas cherché à connaître cette proportion lors de la conclusion des trois contrats. Par surabondance, la Chambre des baux et loyers considère qu'en agissant en 2018, la locataire n'a pas invalidé les contrats dans le délai d'une année prévu par l'art. 31 CO, puisqu'elle avait été clairement informée par la bailleresse en 2011, lors de pourparlers en vue de la conclusion d'un autre contrat, du fait que l'ensemble des baux de l'immeuble, sans exception, comprenaient une participation aux zones communes de 13,66 % dans le calcul des surfaces.