Citation: 5A_838/2019 E. 4.3

4.3. Der Beschwerdegegner wendet ein, wenn die Beschwerdeführerin eine Baurechtszinsanpassung in ihrem Sinn hätte stipulieren wollen, wäre es einfacher gewesen, den ursprünglichen Basislandwert von Fr. 400.-- je m² alle 10 Jahre entweder zu indexieren oder an die Preise anzupassen, mit denen in V.________ Bauland gehandelt werde. Die Parteien hätten jedoch eine Anpassung an den jeweiligen Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks vereinbart. Damit sollte das überbaute Grundstück ohne Ansehen, ob der Grundeigentümer selbst oder ein Dritter Eigentümer der Überbauung ist, geschätzt und der Basislandwert entsprechend angepasst werden. Der von der Beschwerdeführerin zitierte Entscheid des Bundesgerichts 5C.275/2002 vermöge ihren Standpunkt nicht zu stützen. Der ursprüngliche Basislandwert des unbestrittenermassen bei Vertragsschluss unbebauten Grundstücks von Fr. 400.-- je m² sei unterdessen zweimal mit dem Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks in Einklang gebracht worden. Der Basislandwert der bebauten Liegenschaft betrage heute Fr. 522.50 je m² für den voll nutzbaren Teil und Fr. 261.25 je m² für den beschränkt nutzbaren Teil. Mit der Klage wolle die Beschwerdeführerin im Zuge der dritten Anpassungsrunde 2013 eine satte Erhöhung des Basislandwertes um rund 40 % auf Fr. 736.90 bzw. Fr. 368.45 je m² durchsetzen, was dem Verkehrswert von unbebautem Land in jenem Zeitpunkt etwa entsprechen dürfte. Hingegen sei der Basislandwert an den Verkehrswert des mit dem heutigen Gebäude bebauten Grundstücks angepasst worden. Letzterer sei aufgrund der bestehenden Gebäude geringer als derjenige von unbebautem Bauland. Sodann greife die von der Beschwerdeführerin an der Auslegung der Dissertation von ISLER durch das Bezirksgericht angebrachte Kritik zu kurz; namentlich zitiere die Beschwerdeführerin den entscheidenden Passus verkürzt. ISLER beschreibe den Baurechtszins als Grundrente für den einen Teil des Liegenschaftswerts, der sich aus dem Landanteil und dem Gebäudeanteil zusammensetze. Der Grundeigentümer solle das in den Boden investierte Kapital verzinst erhalten, selbstverständlich aber nicht am Nutzen der von einem anderen erstellten Baute teilhaben können. Weiter beziehe sich die Beschwerdeführerin wiederum in fragwürdiger Weise auf das Werk von ISLER, indem behauptet werde, es handle sich bei der vorliegenden strittigen Vertragsbestimmung gerade nicht um den dort beschriebenen Normalfall, sondern um einen speziellen Einzelfall. An der zitierten Stelle (S. 133) würden einige Grundsätze für den Normalfall aufgestellt, in welchem die Gegenleistung als angemessenes und periodisch zu entrichtendes Entgelt für die Benutzung des Bodens angesehen werde. Nicht mehr eingegangen werde auf die Spezialfälle der einmaligen Abfindung und des erlassenen oder nur symbolischen Baurechtszinses. Weshalb es sich beim vorliegend strittigen Baurechtsvertrag nicht um einen Normalfall im Sinn dieser Literaturstelle handeln solle, bleibe unerfindlich. Schliesslich wendet der Beschwerdegegner ein, die Auslegung der Anpassungsklausel, wie sie die Beschwerdeführerin anstrebe, würde bedeuten, dass die Schätzung auf einer doppelten Fiktion beruhen müsste: Erstens müsste die Baurechtsdienstbarkeit ("unbelastet"), zweitens auch die seit 26 Jahren bestehende und ziemlich sicher weitere 34 Jahre bestehen bleibende Baute ("unbebaut") weggedacht werden. Die Beschwerdeführerin verkenne, dass der Verkehrswert von Bauland in der Regel von der maximal möglichen Bebauung, also von der gedachten Überbauung bestimmt werde. Laut Bericht des Statistischen Amtes des Kantons Zürich aus dem Jahr 2017 haben die Bodenpreise in der fünfgeschossigen Industriezone von V.________ mindestens Fr. 1'000.-- je m² betragen. Der Schätzer der Beschwerdeführerin habe 2014 einen "Landrichtwert" von Fr. 643.-- je m² errechnet. Diese erstmals vorgebrachten und vom Bundesgericht nicht zu überprüfenden Ausführungen sollten lediglich nochmals illustrieren, dass die Bodenpreise in der Region W.________ innert weniger Jahre massiv angestiegen seien. Hätte die Beschwerdeführerin das Land im Jahr 1983 für Fr. 400.-- je m² verkauft, statt es im Baurecht abzugeben, würde die Verzinsung des Verkaufserlöses längst nicht dem von ihr 30 Jahre später gestützt auf den Basislandwert erhobenen Baurechtszins entsprechen.