Citation: 4C.17/2006 27.03.2006 E. 3.4.2

3.4.2.1 Le défendeur s'emploie à démontrer, par le menu, le caractère immédiat, réel et actuel du besoin qu'il allègue. Comme on l'a déjà souligné, il est indéniable que la volonté d'un bailleur de mettre un appartement de trois pièces à la disposition de sa fille majeure, qui vient de terminer ses études universitaires, pour qu'elle y habite avec son compagnon, dans une ville où il y a pénurie de logements, est en soi propre à réaliser la condition du besoin urgent, au sens de l'art. 271a al. 3 let. a CO. Cependant, ce n'est pas cette volonté d'un bailleur quelconque qu'il faut considérer en l'occurrence, mais bien celle du bailleur concret qu'est le défendeur. Or, concernant celui-ci, les juges d'appel ont estimé que les circonstances relevées par eux tendaient à accréditer la thèse selon laquelle le besoin urgent allégué était, selon toute vraisemblance, un prétexte pour passer outre à l'interdiction de résilier le contrat de bail. Aussi convient-il d'examiner le bien-fondé de cette thèse en la confrontant avec les arguments avancés par le défendeur. 3.4.2.2 La Chambre d'appel est d'avis que le défendeur aurait dû s'expliquer sur la contradiction qu'il y avait, de sa part, à proposer au demandeur la continuation du bail dès le 1er novembre 2002, moyennant une augmentation de loyer non négligeable, alors qu'il aurait pu prévoir que sa fille terminerait ses études deux ans plus tard et pourrait souhaiter, à ce moment-là, occuper l'appartement litigieux. Avec le défendeur, on peut douter de la pertinence de cet avis. Certes, s'il sait qu'il aura impérativement besoin de l'appartement loué dans les deux ans à venir, le bailleur agit de manière contradictoire, qui fait miroiter au locataire en place la poursuite de la relation de bail pour une durée plus ou moins longue. Encore faut-il qu'il le sache ou, à tout le moins, que cette hypothèse lui apparaisse comme étant la plus plausible. Qu'il en allât ainsi, en l'espèce, est sujet à caution. Aussi bien, la fin des études universitaires, du fait qu'elle dépend de la réussite d'examens, est toujours difficile à prévoir. A cela s'ajoute que l'on ignore si, en 2002, la fille du défendeur fréquentait déjà son compagnon actuel, si elle avait exprimé alors le souhait de se mettre en ménage avec celui-ci et si elle envisageait de s'installer dans un logement appartenant à son père. Dans ces conditions, il paraît difficile de voir un comportement contradictoire dans le simple fait que le défendeur a résilié le bail du demandeur en mars 2004 après avoir notifié une augmentation de loyer à la même personne en juin 2002. Cependant, les juges d'appel ont encore retenu d'autres circonstances pour justifier leur décision. Il en sera fait état ci-après, de même que des objections que soulève le défendeur pour s'opposer à leur prise en considération. 3.4.2.3 Sept jours seulement se sont écoulés entre la notification d'un arrêt défavorable au bailleur (11 mars 2004) et l'envoi du congé litigieux (18 mars 2004). Selon la Chambre d'appel, la proximité dans le temps entre ces deux actes laisse supposer qu'ils étaient dans un rapport de cause à effet. Semblable déduction n'excède en rien les limites du large pouvoir d'appréciation que la jurisprudence réserve au juge du fait en cette matière. Soutenir, à l'instar du défendeur, qu'il ne se serait agi que d'une pure coïncidence est un peu court, si l'on se souvient que pas moins de quatre procédures étaient encore pendantes entre les parties au moment où était intervenue la résiliation en cause. Le défendeur objecte que, dès lors qu'il ne concernait que l'un des deux appartements donnés à bail, le congé litigieux, à supposer qu'on lui attribue un caractère de représailles, ne lui aurait de toute façon pas permis de mettre un terme à l'ensemble de ses relations contractuelles avec les demandeurs. Considérée exclusivement sous l'angle juridique, cette objection est conforme à la réalité, puisque le rapport de bail unissant les parties se serait poursuivi, nonobstant la validité dudit congé, en tant qu'il avait pour objet le second appartement loué. D'un point de vue pratique, toutefois, cela aurait impliqué que le locataire renonçât à occuper le 40% de la surface totale du logement loué et qu'il acceptât de vivre avec les trois membres de sa famille dans un appartement de 4,5 pièces, cuisine incluse, contigu à celui dont il aurait dû céder l'usage à la personne qui l'avait contraint à le quitter. Aussi le bailleur ne pouvait-il pas raisonnablement escompter que le demandeur consentirait à le faire; il devait, au contraire, partir de l'idée que le congé donné pour l'un des deux appartements contigus aurait, selon toute vraisemblance, amené le locataire à résilier le bail de l'autre appartement. Au demeurant, on voit mal comment le défendeur aurait justifié, de manière crédible, la résiliation simultanée des deux baux en invoquant le besoin urgent que pouvait avoir sa fille d'occuper avec son compagnon un logement de 7,5 pièces, d'une surface totale de 169 m2, constitué de deux appartements réunis; il indique, du reste, lui-même, dans son mémoire de recours, que sa fille n'envisageait pas de pouvoir louer un appartement d'une surface supérieure à 60 m2. Cette considération restreint sensiblement la portée de l'argument implicite selon lequel le défendeur, en ne résiliant que l'un des deux contrats de bail, aurait manifesté par là qu'il n'entendait pas "punir" le locataire pour avoir sollicité avec succès une baisse de loyer, mais simplement offrir à sa fille la possibilité d'acquérir son indépendance. Le défendeur fait valoir, par ailleurs, qu'il aurait proposé de reloger les demandeurs et leurs deux enfants dans un appartement de 5,5 pièces entièrement rénové dans le même immeuble pour éviter les désagréments consécutifs au congé. Il ajoute que les intéressés auraient refusé cette offre. Pareille objection, qui ne trouve aucune assise dans les constatations de fait souveraines des juges cantonaux, doit être écartée (art. 63 al. 2 OJ). 3.4.2.4 La Chambre d'appel s'étonne, à juste titre, que la fille du défendeur n'ait entrepris des démarches en vue de trouver un logement indépendant qu'en août 2004, c'est-à-dire près de cinq mois après la notification de la résiliation incriminée. Le défendeur rétorque que sa fille a effectué, en vain, de nombreuses démarches durant la première partie de l'année 2004. Ce disant, il formule une allégation nouvelle et, comme telle, irrecevable dans la procédure du recours en réforme (art. 55 al. 1 let. c OJ). Il lui aurait, pourtant, été facile d'établir par pièces la réalité des démarches alléguées, ainsi qu'il l'a fait pour les démarches subséquentes, constatées dans l'arrêt attaqué. 3.4.2.5 Il apparaît, au terme de cet examen, que la cour cantonale n'a pas négligé des circonstances décisives, ni n'a fait fond sur des circonstances négligeables, pour juger de la réalité du besoin urgent invoqué par le bailleur. En niant qu'un tel besoin ait été suffisamment établi en l'espèce, elle n'a pas davantage mésusé du large pouvoir d'appréciation que la jurisprudence fédérale lui reconnaît en ce domaine. Ainsi, le moyen pris de la violation de l'art. 271a al. 3 let. a CO se révèle infondé. 3.4.3 La cour cantonale se voit, en outre, reprocher d'avoir violé l'art. 274d al. 3 CO. A l'appui du grief correspondant, le défendeur soutient que, la pénurie de logements à Genève étant un fait notoire, les juges d'appel, s'ils estimaient que la preuve des recherches effectuées par sa fille était insuffisante, auraient dû requérir de lui qu'il apportât d'autres éléments probatoires, ce qu'ils n'ont pas fait. 3.4.3.1 L'art. 274d al. 3 CO prescrit au juge d'établir d'office les faits et aux parties de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Il pose le principe d'une maxime inquisitoriale sociale, laquelle ne constitue cependant pas une maxime d'office absolue et ne libère pas les deux parties de collaborer activement à l'établissement des faits (arrêt 4C.285/2005 du 18 janvier 2006, consid. 3.2 et l'arrêt cité). 3.4.3.2 Dans la mesure où il fait valoir que le caractère notoire de la pénurie de logements à Genève le dispensait de prouver que sa fille avait effectué des recherches en vue de trouver un appartement, le défendeur avance un argument qui est démenti par son propre comportement puisqu'il a jugé nécessaire de produire une liasse de pièces à l'effet de prouver la réalité des recherches alléguées. S'agissant des recherches en question, les demandeurs avaient affirmé, dans leur mémoire d'appel, qu'elles dataient d'août 2004 et que les pièces y relatives n'avaient été versées au dossier de la procédure que pour les besoins de la cause. Le défendeur ne pouvait ainsi ignorer qu'il lui faudrait établir l'existence de recherches de logements antérieures, afin de contrer l'assertion de ses adversaires. Il n'avait pas besoin, pour cela, que la Chambre d'appel attirât spécialement son attention sur ce point. Or, il n'a rien allégué de concret à ce sujet dans son mémoire de réponse à l'appel, ni formulé une offre de preuve un tant soit peu précise quant auxdites recherches; il ne s'est pas non plus présenté ni fait représenter à l'audience tenue le 10 octobre 2005 par la juridiction d'appel. Dans ces conditions, le reproche, fait à cette autorité, d'avoir violé la disposition précitée tombe à faux. 3.4.4 Il en va de même en ce qui concerne la violation de l'art. 8 CC imputée, en dernier lieu, aux juges d'appel. En effet, pour étayer le grief y afférent, le défendeur soutient avoir dûment établi l'urgence de son besoin, au sens de l'art. 271a al. 3 let. a CO. Or, comme on l'a vu, la cour cantonale n'a pas excédé son pouvoir d'appréciation en admettant que tel n'était pas le cas. Fondé sur une prémisse contraire à la réalité, le raisonnement du défendeur, d'après lequel il appartenait au locataire d'apporter la preuve de la mauvaise foi du bailleur, ne pouvait aboutir qu'à un résultat erroné.