Citation: 7B.234/2002 08.01.2003 E. 2

Les obligations de l'office des poursuites quant à l'administration de l'immeuble à réaliser dans la poursuite des art. 151 ss LP diffèrent selon qu'il s'agit de la période allant de l'avis aux locataires ou fermiers jusqu'au dépôt de la réquisition de vente ou de la période postérieure à ce dépôt (ATF 43 III 200; cf. Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 26 ad art. 152, p. 890). 2.1 Après la notification de l'avis aux locataires et fermiers (art. 91 al. 1 de l'ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles [ORFI; RS 281.42]) et jusqu'à ce que le créancier gagiste requière la réalisation, l'office est tenu, en vertu de l'art. 94 al. 1 ORFI, de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages. Il a le droit également d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (gaz, eau, électricité, etc.) - soit de sommes dues à titre de rémunération d'un service spécial dont l'immeuble bénéficie et dont la privation entraînerait une diminution de sa valeur de rendement (ATF 62 III 56) -, ainsi qu'au paiement des frais de réparations et des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103 al. 2 LP). Il s'agit là d'une gérance limitée à ces seules mesures conservatoires urgentes, qui peuvent d'ailleurs être confiées à un tiers en vertu de l'art. 94 al. 2 ORFI (cf. ATF 109 III 45 consid. 1b; C. Jäger, Commentaire de la LP, t. III, 2e supplément, n. 10 ad art. 152 LP et n. 1 ad art. 155 LP; Claus Schellenberg, Die Rechtsstellung des Dritteigentümers in der Betreibung auf Pfandverwertung, thèse Zurich 1968, p. 141; Gilliéron, op. cit., n. 34 ad art. 152 LP et n.26 ad art. 155 LP; Känzig/Bernheim, Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, n. 23 ad art. 152 LP). 2.2 Dès la date de la réquisition de vente, l'office - ou le tiers qu'il s'est substitué (art. 16 al. 3 ORFI) - pourvoit en vertu de l'art. 101 al. 1 ORFI, sauf si le poursuivant y a expressément renoncé, à la gérance et à la culture de l'immeuble de la manière prévue, en matière de poursuite par voie de saisie, dès la date de la saisie (art. 155 al. 1 et 102 al. 3 LP; art. 16 ss ORFI). Cette gérance a une portée plus grande que celle de l'art. 94 ORFI (Känzig/Bernheim, op. cit., n. 20 ad art. 155 LP; Schellenberg, op. cit.); elle s'étend, d'une part, aux nombreuses mesures ordinaires énumérées à l'art. 17 ORFI, dont le paiement des diverses charges nécessaires au maintien de l'immeuble en bon état de rendement, à l'exception des intérêts hypothécaires, et, d'autre part, aux mesures extraordinaires comme, par exemple, l'introduction des procès nécessaires dans l'intérêt d'une bonne gestion de l'immeuble (art. 18 ORFI).