Citation: 1P.464/2003 28.10.2003 E. 5

Eine andere Frage ist, ob die Direktion die Sache an die Gemeinde zurückweisen durfte mit der Auflage, die Parzelle einer Zone mit Wohnnutzungsmöglichkeit zuzuweisen. Die Gemeinde macht geltend, sie habe in der Zwischenzeit eine Ortsplanungsrevision eingeleitet, in der sie eine gesamthafte Überprüfung auch der Hotelzonen und weiterer für den Tourismus Sigriswils wichtiger planerischer Festlegungen vornehmen wolle. Der angefochtene Entscheid verbiete es ihr, die Parzelle 4286 in den aktuellen Planungsprozess miteinzubeziehen und bestehende Abhängigkeiten mit anderen umliegenden Parzellen sinnvoll mit zu berücksichtigen. Es könne nicht ausgeschlossen werden, dass es andere planerische Lösungen für einen erfolgreichen Betrieb des Hotels Eden geben könne, z.B. die Kombination eines Hotels mit Appartementwohnungen oder den Einbezug weiterer Parzellen in eine Hotelzone oder in Zonen, welche die Hotelnutzung unterstützen könnten. Zudem müsse berücksichtigt werden, dass die Gemeinde zur Förderung des auf der streitigen Parzelle betriebenen Hotels bereits in einem nicht ordentlichen Planerlassverfahren eine Freifläche nach SFG zur Verfügung gestellt habe, damit im Sinne eines Annexbetriebs zum bestehenden Hotel ein Restaurationsbetrieb geführt werden könne. Sie habe dem Rechtsvorgänger der Beschwerdegegnerin diesen Vorzug nur deshalb eingeräumt, weil die Gemeinde ein Interesse am Weiterbestand des Hotels Eden und damit an der Verwirklichung ihrer Planfestsetzungen habe. Sie müsse die Möglichkeit haben, die Zonenzuweisung des gesamten Plangebiets, und insbesondere der Parzellen 4286 und 4287, neu zu prüfen und zwar gestützt auf die Ergebnisse eines umfassenden Planerlassverfahrens. 5.1 Wie bereits oben (E. 1.3) dargelegt wurde, steht der angefochtene Entscheid weder einer Überprüfung der bereits rechtskräftigen Hotelzonen noch einer Umzonung der Parzelle Nr. 4287 entgegen. Auch der Einbezug der Parzelle Nr. 4286 in die laufende Ortsplanungsrevision ist nicht nur möglich, sondern geradezu geboten, um koordinierte und widerspruchsfreie Planungsentscheide zu gewährleisten. 5.2 Fraglich ist deshalb nur, ob es die Gemeindeautonomie verletzt, wenn der Planungsentscheid der Gemeinde hinsichtlich der Parzelle Nr. 4286 insoweit präjudiziert wird, als dieser irgend eine Form der Wohnnutzung zulassen muss. Diese Formulierung belässt der Gemeinde an sich grosse Gestaltungsmöglichkeiten. Ausgeschlossen sind aber immerhin alle Zonen ohne Wohnnutzungsmöglichkeit, also neben der Hotelzone z.B. auch die Zone für öffentliche Nutzungen oder die Zone für Sport- und Freizeitanlagen. Allerdings hat die Gemeinde Sigriswil weder im kantonalen noch im bundesgerichtlichen Verfahren je geltend gemacht, die Parzelle einer anderen als der Hotelzone zuweisen zu wollen. Zu prüfen ist deshalb nur, ob die Direktion der Gemeinde die Möglichkeit hätte belassen müssen, erneut - wenn auch in anderer Form - eine Hotelzone oder eine vergleichbare Zone (z.B. Gastgewerbezone nach Art. 37 des Baureglements der Gemeinde Sigriswil 1996) festzusetzen. 5.2.1 Die Gemeinde macht geltend, es könnten weitere Parzellen in die Hotelzone einbezogen werden, um die Attraktivität des Standorts für Hoteliers zu erhöhen. Allerdings ist die Umgebung des Hotels Eden - von den Freiflächen und Uferschutzzonen nach SFG abgesehen - weitgehend überbaut. Es ist nicht ersichtlich und wird von der Gemeinde auch nicht dargelegt, welche Parzellen allenfalls noch in eine modifizierte Hotelzone einbezogen werden könnten. 5.2.2 Bedenkenswert erscheint dagegen die Kombination von privater Wohnnutzung mit einem Kleinhotel. Diese Lösung war schon vom früheren Besitzer des Hotels Eden vorgeschlagen worden: In seiner Verwaltungsbeschwerde vom 20. September 1996 hatte er eventualiter verlangt, die Umnutzung bestehender Hotelbetriebe in Hotelappartements oder Appartements zuzulassen. Mit Schreiben vom 30. Juli 2001 führte er aus, durch den Verkauf von 8 bis 10 Miteigentumsanteilen könne die Finanzierung eines Kleinhotels mit 13 Betten gesichert werden. Die Gemeinde lehnte in ihrem Antwortschreiben vom 21. August 2001 nicht das Konzept als solches ab, sondern weigerte sich nur, dieses Gesuch isoliert zu behandeln, losgelöst von der Überprüfung der allgemeinen baulichen Grundordnung und der übrigen Hotelzonen der Gemeinde. Eine solche Lösung könnte nicht von vornherein als unverhältnismässige Beschränkung der Eigentumsrechte der Beschwerdegegnerin qualifiziert werden (in diesem Sinne schon Verwaltungsbeschwerde vom 20. September 1996, S. 11 Ziff. 5.2.b), zumal diese das Grundstück in Kenntnis der Planungsabsichten der Gemeinde zu einem der Hotel- und nicht der Wohnzone entsprechenden Preis erworben hat. Die Einwände der Beschwerdegegnerin beziehen sich lediglich auf die Einrichtung bewirtschafteter Hotelappartements, die nach Aufhebung der Hotelzone nicht mehr zur Diskussion stehen. Fraglich ist jedoch, ob eine derartige Festsetzung durch den angefochtenen Entscheid überhaupt ausgeschlossen wird. Dispositiv-Ziff. 1 weist die Sache an die Gemeinde Sigriswil zurück "zwecks neuer Zonenzuweisung [...] im Sinne der Erwägungen". Aus den Erwägungen geht hervor, dass die Zuweisung des nördlichen Teils der Parzelle Nr. 4286 in die Hotelzone unzulässig sei und er einer der im überbauten Gebiet vorgesehenen Zonen "mit Wohnnutzungsmöglichkeit" zugewiesen werden müsse (E. 5 S. 8 des angefochtenen Entscheids). Diese Erwägung ist auslegungsbedürftig, weil aus ihr nicht klar hervorgeht, ob auch eine teilweise Wohnnutzungsmöglichkeit genügt, also z.B. eine Kombination von privater Wohnnutzung mit einem kleinen Beherbergungsbetrieb zulässig wäre. Die Zulässigkeit einer solchen gemischten Nutzung wurde von der Direktion nicht geprüft und kann nach dem oben Gesagten nicht von vornherein als unverhältnismässiger Eingriff in das Eigentumsrecht qualifiziert werden. Dann aber muss die Gemeinde die Möglichkeit haben, eine derartige Festsetzung zu prüfen. 5.3 Der angefochtene Entscheid ist daher im Lichte der Gemeindeautonomie dahingehend auszulegen, dass er lediglich der erneuten Festsetzung einer reinen Hotelzone auf dem nördlichen Teil der Parzelle Nr. 4286 entgegensteht. So verstanden, verletzt der Rechtsfolgeentscheid der Direktion die Gemeindeautonomie nicht.