Citation: 4A_219/2007 26.11.2007 E. A

A.a Par contrat du 28 décembre 1989, A.________ SA a remis à bail dès le 1er janvier 1990 à X.________ (le locataire) des locaux commerciaux, dont la surface est de 122 m2, situés dans une arcade du rez-de-chaussée de l'immeuble sis à la rue ..., à Genève, et destinés à l'exploitation d'un bar à café. Le bail, conclu pour une durée initiale de dix ans, se renouvelle tacitement de cinq ans en cinq ans. Le 19 avril 2000, Y.________ AG (la bailleresse) a fait l'acquisition de l'immeuble sis à la rue ... pour le prix de 24'203'673 fr.; cet immeuble comprend deux niveaux en sous-sols et six étages, tous affectés à l'usage de bureaux. En 2000 et 2001, la nouvelle propriétaire a entrepris d'importants travaux de rénovation dans l'immeuble, pour un coût total de 4'791'702 fr. entièrement financé au moyen de ses fonds propres. Les travaux ont comporté en particulier les postes suivants: phase de démolition (274'459 fr.), montage d'échafaudages en façade (115'598 fr.), réfection des façades (919'079 fr.), remplacement de la marquise (176'117 fr.), réfection de la toiture (132'476 fr.), aménagement et rénovation des bureaux (1'364'111 fr.), rénovation des zones sanitaires (206'535 fr.), rénovation de l'entrée, de la cage d'escalier et des ascenseurs (697'227 fr.), transformation de l'arcade alors occupée par la librairie B.________ (80'475 fr.), transformation totale des bureaux du 2e étage (168'374 fr.), travaux en sous-sol (17'089 fr.), divers honoraires (554'527 fr.). Au 1er janvier 2004, le loyer annuel de X.________ se montait à 50'832 fr., provisions pour charges de 3'600 fr. non comprises. A.b Par avis de majoration du 10 décembre 2003, la bailleresse a déclaré porter le loyer annuel du locataire à 85'380 fr. dès le 1er janvier 2005; la hausse de loyer était motivée par l'adaptation aux loyers usuels du quartier. Le locataire a contesté cette augmentation de loyer le 17 décembre 2003 en saisissant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers de Genève. Simultanément, il a présenté une demande de réduction de loyer. Le locataire a invoqué la baisse du taux hypothécaire (6% à la conclusion du contrat et 3,25% au jour de la demande) compensée partiellement par la hausse des prix (ISPC décembre 1989: 118,4 points, ISPC décembre 2003: 151,0 points). X.________ a conclu à ce que le nouveau loyer annuel soit arrêté à 34'802 fr. dès le 1er janvier 2005. La conciliation ayant échoué, les deux parties ont porté le litige devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Pour s'opposer à la requête de diminution de loyer, la bailleresse a présenté un calcul de rendement montrant que le loyer qu'elle sollicitait était inférieur à celui qu'elle aurait pu réclamer. Le locataire a contesté ce calcul. A.c Par jugement du 24 octobre 2006, le Tribunal des baux et loyers a rejeté la demande de hausse de loyer formée par la bailleresse. Le Tribunal a également rejeté la requête de baisse du locataire, cela au terme d'un calcul de rendement détaillé se présentant comme il suit: Hausse de l'ISPC entre avril 2000 (mois de l'acquisition de l'immeuble par la bailleresse) et décembre 2003 (mois où la demande de diminution de loyer a été déposée): 2,8%. Hausse de l'ISPC entre décembre 2001 (date de la fin des travaux de rénovation) et décembre 2003: 1,48%. Détermination des fonds propres: Prix d'achat et frais d'acquisition: 24'203'673 fr. Réévaluation de 2,8% du 40% des fonds propres: 271'081 fr. Total après réévaluation: 24'474'754 fr. Travaux de rénovation 2000/2001: 4'791'702 fr. Indexation de 1,48% du 40% du montant des travaux: 28'367 fr. Total après réévaluation: 4'820'069 fr. Fonds propres initiaux réévalués: 24'474'754 fr. + Travaux de rénovation réévalués: 4'820'069 fr. Total des fonds propres déterminants: 29'294'823 fr. Détermination des charges d'exploitation: 2000 269'137 fr. 2001 290'609 fr. 2002 204'130 fr. 2003 266'407 fr. 2004 324'305 fr. Moyenne 2000-2004 (arrondie au franc supérieur): 270'918 fr. Etat locatif admissible: Fonds propres, par 29'294'823 fr, rentés à 3,75% 1'098'556 fr. + Moyenne charges d'exploitation 270'918 fr. Etat locatif admissible: 1'369'474 fr. Etat locatif net au 31.12.2004 2'161'284 fr. La différence entre les deux états locatifs, par 791'810 fr., donne une baisse de loyer possible de 36,34% (recte: 36,64%) par rapport à l'état locatif à fin 2004. Comme les loyers de toutes les arcades du rez-de-chaussée, plus celui des locaux loués à un opticien au 1er étage, représentent en valeur le 32,57% de l'état locatif global de l'immeuble entier, la même proportion de l'état locatif admissible du bâtiment, à savoir 446'038 fr. (32,57% de 1'369'474 fr.), indique l'état locatif admissible pour les arcades louées. La surface totale de celles-ci étant de 631 m2, le loyer admissible au m2 ascende ainsi à 706 fr.87 (446'038 fr./ 631 m2). Le loyer admissible de X.________ doit alors être fixé à 86'239 fr. (recte: 86'238 fr. (706 fr.87 x 122 m2, représentant la surface des locaux pris à bail par le prénommé)). Etant donné que le loyer actuel du locataire, par 50'832 fr., est largement inférieur au loyer admissible ainsi calculé, le Tribunal a rejeté sa requête de baisse.