Citation: 5A.33/2006 24.04.2007 E. 4

Gemäss Art. 216 Abs. 1 OR bedarf der Kaufvertrag, der ein Grundstück zum Gegenstand hat, zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Wie diese vorzunehmen ist, bestimmt das kantonale Recht (Art. 55 Abs. 1 SchlT/ZGB). Der Begriff der öffentlichen Beurkundung ist jedoch ein solcher des Bundesrechts, welches auch den Umfang des Formzwanges bestimmt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes und der herrschenden Lehre fallen dabei alle objektiv und subjektiv wesentlichen Vertragspunkte unter die Formvorschrift, die ihrer Natur nach unmittelbar den Inhalt des Grundstückkaufvertrages betreffen (BGE 112 II 402 E. 2a S. 403 f. m.w.H.). Mit Bezug auf den vertragswesentlichen Punkt des Kaufpreises besteht in der Lehre Einigkeit, dass sich dieser aus der Gesamtheit aller (Geld)leistungen zusammensetzt, welche der Käufer dem Verkäufer als Entgelt für die Übertragung des Eigentums am Grundstück erbringen muss, und sich der Beurkundungszwang auf diesen Gesamtbetrag erstreckt (Giger, Berner Kommentar, N. 245 zu Art. 216 OR; Leuenberger, in: Der Grundstückkauf, 2. Aufl., Bern 2001, § 2 N. 87; Brückner, Der Umfang des Formzwangs beim Grundstückkauf, in: ZBGR 1994, S. 15). Die gegenteilige Behauptung der Beschwerdeführer ist ebenso falsch wie die Begründung, die verlangte Beurkundung widerspreche den wirtschaftlichen Begebenheiten: Mit der vereinbarten zusätzlichen Zahlung von Fr. 500'000.-- an den Schuldbriefinhaber zur Ablösung der im Grundpfandtitel verbrieften Forderung werden in diesem Umfang die Passiven des Verkäufers vermindert, was in finanzieller Hinsicht identisch ist mit der Vermehrung der Aktiven, wie sie sich bei Zahlung des betreffenden Betrages an den Verkäufer statt an den Schuldbriefgläubiger ergeben würde; das Befreiungsversprechen für die gemäss Art. 832 Abs. 1 i.V.m. Art. 845 Abs. 1 ZGB vom Verkauf nicht berührte Grundpfandschuld entspricht mit anderen Worten wirtschaftlich gesehen dem Zahlungsversprechen an den Verkäufer. Nichts anderes würde sich im Übrigen ergeben, wenn der Käufer versprochen hätte, im Sinn von Art. 832 Abs. 2 ZGB eine (effektiv bestehende) Grundpfandschuld zu übernehmen. Bei all diesen Verpflichtungen des Käufers geht es stets um eine Geldleistung, die als Kaufpreis oder Teil desselben anzusehen ist (vgl. Koller, Basler Kommentar, N. 24 zu Art. 184 OR). Ausschlaggebend ist, dass sich der Vermögensstand des Verkäufers zu Lasten des stipulierenden Käufers als (Teil der) Gegenleistung für die Übertragung des Eigentums am Grundstück erhöht. Nichts für sich ableiten können die Beschwerdeführer sodann aus BGE 113 II 402. Dort wurde zu marktüblichen Bedingungen ein Darlehen gewährt, mit welchem zwar der Kaufrechtsvertrag finanziert wurde, das aber selbst nicht Teil des Kaufpreises war (E. 2c S. 405).