Citation: 4A_470/2009 18.02.2010 E. 7

Die Vorinstanz multiplizierte den 55%igen Mehrwertanteil der Renovationskosten von Fr. 1'213'877.-- mit dem von ihr errechneten Satz für Kapitalverzinsung, Amortisation und gesteigerten Unterhalt und verteilte den so ermittelten Betrag auf die einzelnen Mietobjekte der Liegenschaft. Sie stellte dabei mit der Erstinstanz auf die Kubikmeterzahl des Gebäudes ab und berechnete dann für jede einzelne Wohnung die auf sie entfallende Mietzinserhöhung entsprechend ihrem Anteil am gesamten Rauminhalt. Der Beschwerdeführer rügt, der Aufteilungsschlüssel nach Kubikmetern der Wohnung bei der Renovation von Küchen, Bädern und Sanitärinstallationen verstosse gegen das Prinzip der objektbezogenen, den Vertragsgegenstand betreffenden Berechnung. Nach der Berechnung der Vorinstanz bezahle der Beschwerdeführer mit seiner 5-Zimmerwohnung mehr als das Doppelte als der Mieter einer Zweizimmerwohnung, obwohl die bei Küche und Bad anfallenden Apparate bei allen Wohnungen gleich viel kosteten und die Leitungen für grosse und kleine Wohnungen gleich teuer zu stehen kämen. Für die Erneuerungen in Küche und Bad sei deshalb die Fläche oder der Rauminhalt dieser beiden Räume und nicht die Grösse der gesamten Wohnung massgebend. Die Vorinstanz setzte sich bereits mit diesem Einwand auseinander und führte dazu aus, er sei nicht ganz von der Hand zu weisen. Indessen würden wohl in den meisten Liegenschaften mit mehreren Wohnungen einige Parteien von gewissen gemeinschaftlichen Einrichtungen mehr profitieren als andere. Eine vollkommene Gleichstellung der Parteien sei daher mit Bezug auf die Mietzinsfestsetzung schwierig. Auch bei der Renovationen von Liegenschaften verhalte es sich nicht anders. Es könne daher nicht jeder einzelnen möglichen Benachteiligung streng Rechnung getragen werden, sondern es müsse ein allgemeiner praktikabler Verteilschlüssel angewandt werden. Bei dessen Wahl sei den kantonalen Instanzen ein grosses Ermessen einzuräumen und der von der Erstinstanz gewählte Schlüssel sei nicht zu beanstanden. Es gilt der von der Vorinstanz berücksichtigte Grundsatz, dass bei Mehrfamilienhäusern der zulässige Ertrag für jede Wohnung einzeln ermittelt werden muss; dieser darf nicht einfach gesamthaft für die ganze Liegenschaft oder gar für eine Mehrzahl von Liegenschaften errechnet werden. Bei unterschiedlichen Wohnungen ist die Aufteilung der Kosten gemäss den beim Stockwerkeigentum üblichen Aufteilungsschlüsseln vorzunehmen (BGE 116 II 184 E. 3a S. 186 f.; 103 II 41 E. 5b S. 51; Urteile 4A_35/2008 vom 13. Juni 2008 E. 4.3; 4C.464/1996 vom 17. Februar 1997 E. 3b, publ. in: mp 1997 S. 243). Für die Aufteilung der gesamten Anlagekosten, der Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten einer Liegenschaft auf die einzelnen Objekte sind mehrere Methoden vertretbar. So können bei gleicher Ausstattung der einzelnen Mietobjekte die der Vermieterin gesamthaft anfallenden Kosten namentlich nach Wohnfläche (BGE 116 II 184 E. 3b S. 189) oder Rauminhalt (BGE 120 II 100 E. 6c S. 105) aufgeteilt werden, wobei dem Richter bei der Wahl des Systems zur Aufteilung ein Ermessensspielraum zukommt (Urteil 4A_35/2008 vom 13. Juni 2008 E. 4.3; Weber, a.a.O., N. 12 zu Art. 269 OR; Higi, a.a.O., N. 237 ff. zu Art. 269 OR; Lachat et. al., a.a.O., S. 345 Rz. 18/9.2 und S. 385 oben). Im vorliegenden Fall wurden an der Liegenschaft zahlreiche Arbeiten ausgeführt und die Wohnungen weisen die gleichen Ausstattungen auf, so dass eine Aufteilung nach der Kubatur grundsätzlich zulässig ist. Mit der isolierten Betrachtung der Arbeiten an Bad, Küche und Sanitärinstallationen vermag der Beschwerdeführer bei diesen Verhältnissen nicht aufzuzeigen, inwiefern die Vorinstanz mit der Aufteilung der Kosten nach Rauminhalten der Wohnungen ihr Ermessen unrichtig gehandhabt haben oder diese Methode insgesamt zu einem offensichtlich unbilligen oder in stossender Weise ungerechten Ergebnis führen soll (vorstehende Erwägung 4 in fine). Die Rüge erweist sich als unbegründet, soweit darauf eingetreten werden kann.