Citation: 4P.29/2005 11.08.2005 E. A

En 1989, A.________ a acquis une PPE constituée d'un appartement et d'une cave (ci-après: la première PPE) ainsi qu'une quote-part de 2/28èmes d'une PPE constituée d'un parking avec droit exclusif sur deux places (ci-après: la seconde PPE), sur la même parcelle. Les deux PPE sont grevées de deux hypothèques de respectivement 200'000 fr. et 650'000 fr. La première PPE est en outre grevée d'une hypothèque de 285'000 fr. et la seconde PPE de deux hypothèques de respectivement 15'000 fr. et 176'000 fr. Ce dernier gage, inscrit au registre foncier, garantit une dette de 1'260'000 fr. et grève collectivement, outre la seconde PPE, une autre PPE de la même parcelle de base. Le fractionnement de ce gage relatif à la seule seconde PPE correspond à 176'000 fr. B.________, domicilié en Italie, a chargé C.________ de lui trouver un appartement. Dans ce sens, ce dernier a agi comme intermédiaire entre les parties dans la négociation de la vente des première et deuxième PPE. Le 6 décembre 1999, C.________ a adressé à A.________ "l'offre suivante: 925'000 fr. net pour vous, sans commission". A.________ lui a retourné ce fax, signé pour accord. Lors des pourparlers, le notaire a attiré l'attention des parties sur le délai d'attente de quinze à dix-huit mois pour l'autorisation d'acquérir par des personnes domiciliées à l'étranger. Le 9 mars 2000, le notaire a adressé à C.________ un premier projet d'acte de vente précisant que le prix était payable à concurrence de 92'500 fr. à la signature et de 832'500 fr., "contre pleine et valable quittance et déclaration de franchise du bureau des hypothèques de (...) et attestation (...) que l'impôt sur les gains immobiliers a été réglé, qu'il est garanti ou qu'il n'en est pas dû". C.________ a transmis ce document à A.________. Le 7 juin 2000, le notaire a adressé à C.________ un second projet, contenant en plus une réserve d'annulation de la vente si les dettes auprès d'établissements bancaires devaient en dépasser le montant. Le 29 juin 2000, il a fait parvenir à l'avocat de A.________ le nouveau projet d'acte de vente. Le 5 juillet 2000, il a faxé à A.________ une copie du projet définitif ainsi qu'une procuration autorisant C.________ à conclure, au nom et pour le compte de A.________, la vente aux conditions fixées dans le dernier projet. Ainsi, par acte du 5 juillet 2000 instrumenté par le notaire, A.________, représenté par C.________, a vendu ses unités de PPE, libres de toute hypothèque, à B.________ pour le prix de 925'000 fr., payable à concurrence de 100'000 fr. avant passation de l'acte, de 85'000 fr. dans les dix jours dès sa signature, et à hauteur de 740'000 fr. à l'obtention des autorisations définitives d'acquérir, "le tout, contre (...) déclaration de franchise du bureau des hypothèques de (...) et attestation (...) que l'impôt sur les gains immobiliers (...)" était soldé. De son côté, l'acquéreur a fourni une garantie bancaire irrévocable à concurrence de 740'000 fr. La prise de possession était arrêtée à la délivrance des autorisations définitives d'acquérir, chaque partie supportant les impôts et charges courantes au prorata temporis de la jouissance. B.________ a payé 100'000 fr. sur le compte de C.________ le 23 décembre 1999 et 85'000 fr. sur celui du notaire le 11 juillet 2000. De plus, un établissement bancaire a délivré la garantie bancaire irrévocable de 740'000 fr. Le 19 avril 2001, l'avocat de A.________, pour celui-ci, a remis au notaire une obligation hypothécaire au porteur de 1'260'000 fr. pour qu'il sorte de l'assiette de celle-ci les droits sur 2/28èmes de la seconde PPE, avant de lui retourner ce titre. Le 15 juin 2001, le notaire a proposé à l'avocat d'avancer l'entrée en jouissance et l'exigibilité du prix, moyennant constitution d'une obligation hypothécaire au porteur, de la part du vendeur, de 925'000 fr. En outre, le notaire a mentionné que "le vendeur doit garantir le règlement des charges, impôts cantonaux, communaux et fédéraux au prorata temporis, ainsi que l'impôt sur les gains immobiliers qui pourrait découler de la présente vente". Le 3 juillet 2001, l'avocat de A.________ a interpellé le notaire au sujet des impôts, en déclarant que son client avait compris que la vente était conclue pour un montant net sans déduction. Le 5 juillet 2001, A.________ s'est rendu à l'étude du notaire pour lui confirmer son refus de payer l'impôt sur les gains immobiliers. Par la suite, l'avocat de A.________ a tenté de renégocier les conditions de la vente, en vain. Le registre foncier a refusé de sortir de l'assiette de l'obligation hypothécaire au porteur de 1'260'000 fr. la quote-part de 2/28èmes, avant le transfert immobilier. Le 24 août 2001, le notaire a restitué ce titre à l'avocat de A.________. Les parties ont finalement renoncé à l'exécution anticipée de l'acte de vente. L'autorisation d'acquérir pour les personnes domiciliées à l'étranger a été délivrée le 23 novembre 2001 et est devenue définitive le 28 décembre 2001. Le 30 janvier, puis le 5 mars 2002, le notaire a invité l'avocat de A.________ à lui remettre l'obligation hypothécaire au porteur de 1'260'000 fr. pour dégrever partiellement la seconde PPE. Le 7 avril 2004, l'avocat de A.________ a accepté, au nom de l'ayant droit de l'obligation hypothécaire au porteur, que le gage grevant la quote-part de 2/28èmes de cette PPE soit radié. Selon le registre foncier, la radiation ne pouvait intervenir qu'au moment de la présentation de l'acte de vente de la quote-part de 2/28èmes. En février 2002, B.________, par l'intermédiaire de C.________, s'est engagé à payer des frais de réfection, à hauteur de 24'346 fr., les charges dès le 1er janvier 2002 ainsi que la commission de C.________. Ce dernier a confirmé qu'un intérêt de 2 % serait payé à A.________ sur les 100'000 fr. déjà versés par B.________ comme premier acompte; par contre, A.________ devait supporter les charges 2001, de 11'755 fr., ainsi que l'impôt sur les gains immobiliers, estimé à environ 22'000 fr. Le 22 octobre 2003, C.________ a crédité le compte du notaire de 100'000 fr., à l'intention de A.________.