Citation: 4C.264/2003 03.12.2003 E. 3

3.1 Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Telle qu'elle est interprétée par la majorité de la doctrine, cette disposition subordonne la validité formelle de la consignation à l'observation des deux conditions cumulatives suivantes: d'une part, le locataire doit demander au bailleur de réparer le défaut, en lui impartissant par écrit un délai raisonnable pour le faire; d'autre part, il doit le menacer par écrit de consigner le loyer, si le défaut n'est pas réparé dans le délai imparti (David Lachat, Le bail à loyer [ci-après cité: Lachat] et les auteurs cités à la note 107). En revanche, l'avis écrit de consignation, par lequel le locataire informe le bailleur qu'il a effectivement consigné le loyer ou qu'il s'apprête à le faire, est généralement considéré comme une prescription d'ordre (Lachat, p. 181 n. 7.3.5 et note 110). Lorsqu'il apparaît à l'évidence que de telles démarches seront sans effet, le locataire peut se dispenser d'impartir au bailleur un délai raisonnable pour réparer le défaut et de le menacer de consigner le loyer (art. 108 ch. 1 CO; Lachat, p. 180 n. 7.3.4 et note 109; le même, in Commentaire romand [ci-après cité: Lachat CR], n. 3 ad art. 259g CO; David Lachat/Daniel Stoll/Andreas Brunner, Mietrecht für die Praxis, 4e éd., p. 167, n. 7.3.4; Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 29, 37 et 46 ad art. 259g CO; SVIT-Kommentar, 2e éd., n. 13 ad art. 259g CO [avec des réserves]; Roger Weber, in Commentaire bâlois, 3e éd., n. 6 ad art. 259g CO; Eugen David, Rechte und Pflichten der Parteien bei Mängeln der Mietsache, in Das neue Mietrecht, St-Gall 1991, p. 80 note 172; Pascal Terrapon, Les défauts de la chose louée et la consignation du loyer, in Séminaire du droit du bail, Neuchâtel 1994, p. 7 n. 3.2; Renate Wey, La consignation du loyer, thèse Lausanne 1995, p. 78 n. 307 s., p. 80 n. 318 et p. 81 n. 328; Martin Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, thèse St-Gall 1992, p. 292 n. 491 [selon cet auteur, l'art. 108 CO ne s'applique pas à la menace de consignation]). Semblable abstention n'est cependant pas sans risque, car il sera souvent difficile au locataire de démontrer ultérieurement qu'un avis comminatoire était superflu (Lachat, p. 180 n. 7.3.4; Wey, op. cit., p. 78 n. 308). 3.2 En l'espèce, les locataires n'ont pas respecté les exigences formelles de l'art. 259g al. 1 CO (demande de réparation et menace de consignation). A l'appui de leur recours en réforme, ils soutiennent toutefois que l'attitude de la défenderesse et les circonstances rendaient inutiles de telles démarches. En effet, la bailleresse, qui s'était pourtant engagée, dans le contrat de bail, à faire procéder à la réfection partielle du parquet n'avait toujours pas donné l'ordre d'exécuter ce travail plus d'un mois après la signature dudit contrat. Quant aux problèmes liés au service de conciergerie, la défenderesse, en retirant les résiliations de bail qu'elle avait notifiées à la concierge et à son époux, avait clairement renoncé à poursuive les démarches susceptibles de les résoudre. 3.2.1 Selon les règles de la bonne foi, la fixation d'un délai, comme l'interpellation formelle prévue pour la mise en demeure, apparaît superflue lorsque le débiteur a clairement manifesté, par son comportement, sa ferme intention de ne pas accomplir son obligation (ATF 94 II 32). Il faut que le refus du débiteur de s'exécuter apparaisse clair et définitif (ATF 110 II 144). C'est au créancier qu'il incombe d'établir les faits permettant de conclure à l'inutilité de la fixation d'un délai, au sens de l'art. 108 ch. 1 CO (Rolf H. Weber, Commentaire bernois, n. 69 ad art. 108 CO). En matière de consignation, le fardeau de la preuve est supporté par le locataire qui entend faire l'économie des démarches formelles prescrites par l'art. 259g al. 1 CO (cf. Lachat et Wey, ibid.). 3.2.2 En l'espèce, les demandeurs n'ont nullement réussi à démontrer que la fixation d'un délai à la défenderesse pour remédier aux défauts, sous menace de consignation du loyer, eût été superflue. Comme le soulignent les premiers juges, il n'était pas évident, pour la bailleresse, de connaître les raisons précises de la consignation (déficience du service de conciergerie, comportement des époux D.________, réparation exigée du parquet) et de prendre des mesures permettant de l'éviter. Au demeurant, il faut admettre, avec la défenderesse, que les doléances des locataires ne pouvaient pas être traitées en même temps, étant donné leur nature différente, de sorte que la fixation de délais distincts eût été indispensable en l'occurrence. S'agissant de la réparation du parquet, la cour cantonale observe que le délai d'exécution d'un peu plus de cinq mois paraît tout à fait raisonnable, compte tenu des circonstances, si bien qu'il n'y avait pas matière à réduction du loyer de ce fait. D'ailleurs, la clause complémentaire du bail prévoyait certes le principe de la réfection partielle du parquet, mais elle n'en réglait pas les modalités. Dans ces conditions, les locataires ne pouvaient admettre de bonne foi que la fixation d'un délai à la bailleresse pour l'exécution des travaux de réfection du parquet eût été inutile, du moment que la clause ad hoc du bail ne prévoyait pas de délai d'exécution pour ces travaux et que la défenderesse n'avait pas adopté un comportement dont les demandeurs eussent pu inférer son refus de procéder aux démarches nécessaires dans un délai admissible. En ce qui concerne les problèmes liés au service de conciergerie, les demandeurs attribuent au retrait, par la défenderesse, des résiliations des contrats la liant aux époux D.________, une portée qu'il n'a pas lorsqu'ils y voient un revirement de la part de la bailleresse, qui aurait accepté ainsi "que les fauteurs de troubles demeurent en place pour une durée indéterminée". En effet, la Chambre des recours relève, à ce propos, que si la défenderesse a bien renoncé aux résiliations, elle n'a pas relâché ses efforts en vue du règlement de la situation et elle est parvenue à ses fins en novembre 2000, malgré les innombrables incidents et démarches en tous sens émanant de l'ensemble des protagonistes. Aussi la cour cantonale refuse-t-elle d'imputer un manque de diligence à la bailleresse, laquelle a réussi, dans un délai raisonnable compte tenu de l'extraordinaire complexité de la situation, à ramener l'ordre et le calme dans l'immeuble. Dans ces circonstances exceptionnelles, la Chambre des recours, à l'instar du Tribunal des baux, n'a pas violé le droit fédéral en considérant que les conditions d'application de l'art. 108 ch. 1 CO n'étaient pas réalisées in casu. La défenderesse ayant démontré par des actes concrets qu'elle cherchait à résoudre les problèmes pendants, les demandeurs, s'ils estimaient que le traitement de ces problèmes prenait trop de temps, auraient dû lui impartir un délai jugé par eux raisonnable pour remédier aux défauts, en la menaçant de consigner les loyers si elle ne s'exécutait pas dans ce délai. 3.3 Pour les motifs sus-indiqués, la consignation intervenue n'a pas eu d'effet libératoire, de sorte que les locataires se sont trouvés en demeure de plein droit. Dans un moyen subsidiaire de leur recours en réforme, les demandeurs contestent cette conclusion. Se réclamant d'"une frange autorisée de la doctrine", ils soutiennent que même si les conditions matérielles ou formelles de la consignation ne sont pas réalisées, une résiliation anticipée du bail, en application de l'art. 257d al. 2 CO, n'est pas admissible lorsque le locataire a agi de bonne foi. Les auteurs invoqués par les demandeurs à l'appui de cette thèse ne professent apparemment pas l'opinion selon laquelle la consignation formellement non valable sortirait un effet libératoire. Roger Weber (Commentaire bâlois, 3e éd., n. 10 ad art. 257d CO et n. 14 ad art. 259g CO) se réfère à l'arrêt publié aux ATF 125 III 120 consid. 2b, qui reprend l'avis exprimé par Peter Zihlmann et par lui-même dans la deuxième édition dudit commentaire. Or, comme cela ressort clairement du texte de l'arrêt ainsi que du résumé placé en tête des considérants publiés, ce précédent n'avait trait qu'aux conditions matérielles de la consignation. La Ire Cour civile a en effet constaté, dans un premier temps, que les locataires avaient satisfait aux exigences formelles prescrites pour la consignation du loyer (consid. 2 p. 121). Cette constatation posée, elle a jugé, en accord avec l'auteur précité et d'autres spécialistes du droit du bail, que si le locataire qui consigne part de bonne foi de l'idée que la chose louée présente un défaut qu'il n'a pas à réparer ni à supporter, les loyers sont réputés payés; par conséquent, une résiliation extraordinaire fondée sur l'art. 257d CO n'est pas valable (consid. 2b et les références). Roger Weber se réfère en outre, comme étant conforme au sien, à l'avis exprimé par Peter Higi à propos de l'arrêt susmentionné (AJP 1999 p. 890 ss). Or, ce dernier auteur range, dans la catégorie des fautes conduisant à la demeure du locataire et autorisant en tout état de cause la résiliation du bail ("und eine Kündigung i.S.v. Art. 257d OR als problemlos erscheinen lassen"), la consignation formellement non valable du loyer (p. 893 ch. 4a). Quant au second auteur cité par les demandeurs (Lachat, p. 186 n. 7.5.12.), il ne semble pas soutenir une autre thèse que celle défendue par Weber/Zihlmann, à laquelle il se réfère dans son ouvrage sur le bail à loyer (p. 186 note 143). D'ailleurs, la dernière fois qu'il s'est exprimé sur le sujet, ledit auteur a émis un avis qui va à l'encontre de celui que lui prêtent les demandeurs. On trouve en effet le passage suivant, sous la plume de David Lachat, dans le Commentaire romand édité en 2003: "... le locataire qui consigne le loyer sans respecter les conditions de CO 259g I ou qui manifestement agit de mauvaise foi s'expose à la résiliation du bail (CO 257d II) ..." (n. 8 ad art. 259g CO). Il ne semble pas, au demeurant, que la thèse soutenue par les demandeurs ait trouvé un écho favorable chez les autres commentateurs du droit du bail qui se sont penchés sur le problème litigieux (cf. SVIT-Kommentar, n. 25 ad art. 259g CO; Richard Permann/Marc Schaner, Kommentar zum Mietrecht, éd. 1999, n. 9 ad art. 259g CO; Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., p. 169 note 145; Terrapon, op. cit., p. 8 n. 5; Wey, op. cit., p. 109 n. 458; voir aussi: Theo Guhl/Alfred Koller, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9e éd., p. 436 n. 140). C'est le lieu de rappeler que lorsque la loi subordonne l'exercice valable d'un droit à l'observation de formalités, la bonne foi de celui qui exerce ce droit ne saurait, en principe, suppléer au non-respect des exigences formelles. Demeure réservée l'interdiction du formalisme excessif et de l'abus de droit. Il n'en va pas autrement dans le domaine considéré. La consignation a été conçue comme un moyen de pression sur le bailleur pour l'amener à remédier aux défauts (ATF 125 III 120 consid. 2b p. 122). Le locataire qui entend faire usage de ce moyen de pression doit donc respecter les formes légales prévues à cet effet. Nul n'étant censé ignorer la loi, il ne peut pas soutenir de bonne foi qu'il ignorait l'existence des prescriptions figurant à l'art. 259g al. 1 CO, lesquelles visent aussi à protéger le bailleur contre le fait accompli du locataire. Il est donc logique que ce dernier s'expose à une résiliation de son bail en raison de sa demeure s'il se contente de consigner le loyer sans se plier aux exigences formelles auxquelles la loi subordonne la validité de cette démarche. En revanche, s'il a respecté ces exigences et a consigné son loyer en croyant de bonne foi que la chose louée présentait un défaut dont la réparation incombait au bailleur, le locataire mérite que sa bonne foi soit reconnue et protégée. Appliqués au cas particulier, ces principes conduisent au rejet de la thèse soutenue par les demandeurs. La bonne foi de ceux-ci est d'ailleurs sujette à caution dans la mesure où il apparaît, sur le vu des constatations faites par les juridictions cantonales, que le comportement qu'ils ont adopté vis-à-vis de la bailleresse dans la phase d'élimination des défauts susmentionnés n'était de loin pas exempt de tout reproche. 3.4 Cela étant, la cour cantonale n'a pas méconnu le droit fédéral en avalisant la résiliation du bail des demandeurs du fait de leur demeure (art. 257d al. 2 CO) et en constatant que cette résiliation excluait une prolongation du bail (art. 272a al. 1 let. a CO). Le présent recours ne peut, dès lors, qu'être rejeté.