Citation: 4A_38/2007 07.08.2007 E. 1

4.1 Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (al. 2). La demeure du locataire, au sens de cette disposition, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (arrêt 4C.479/1997 du 24 juin 1998, consid. 3a et les auteurs cités). En vertu de l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, sauf convention ou usage local contraires. 4.2 Appliquant ces principes aux faits constatés par elle, la cour cantonale a émis les considérations résumées ci-après. Le terme d'exigibilité des loyers, tel qu'il était fixé dans les contrats de bail des 26 juillet 1996 et 16 janvier 1997 - par mois et d'avance -, a été valablement modifié par convention des parties. En effet, il résulte d'un courrier du 6 février 1997 que la bailleresse a expressément autorisé le locataire à s'acquitter du loyer et des charges "dans le délai de trois mois après le mois échu". Cet accord dérogatoire, qui n'était pas limité dans le temps, n'a pas été modifié ultérieurement. Si elle avait voulu le faire de manière unilatérale, la bailleresse aurait d'ailleurs dû utiliser la formule ad hoc (art. 269d al. 3 CO). Peu importe, pour déterminer l'efficacité du terme d'exigibilité accordé par la bailleresse, que la régie A.________ & Cie SA ait ignoré l'existence de l'accord y relatif. Il appartenait au propriétaire de l'en informer, en lui fournissant tous les documents propres à lui permettre une exécution régulière du mandat de gestion, y compris la lettre du 6 février 1997. Aussi la régie ne saurait-elle opposer au locataire la négligence de sa mandante à lui faire connaître les modalités de paiement des loyers. Cela étant, même si ledit accord était toujours en vigueur au moment de la notification des avis comminatoires (11 avril 2003), il n'en faut pas moins admettre la validité de la résiliation des baux signifiée par la régie. En effet, le locataire ne saurait se prévaloir du terme d'exigibilité à trois mois sans commettre un abus de droit (art. 2 al. 2 CC). S'étant abstenu, pendant près de sept ans (de 1997 à 2004), d'invoquer la facilité de paiement qui lui avait été accordée, alors que la régie lui avait adressé de très nombreux rappels, il a créé et maintenu, par son silence, l'apparence juridique du paiement des loyers par mois et d'avance, à laquelle la régie s'est légitimement fiée. Certes, le locataire ne payait que rarement son loyer par mois et d'avance, mais cet état de choses ne s'oppose pas à ce que l'on admette la bonne foi de la régie (art. 3 CC). Celle-ci avait du reste été confortée dans son erreur quant au terme d'exigibilité des loyers par le fait que, lorsqu'il avait contesté une première résiliation des baux qui lui avait été signifiée en mars 2002, le locataire, au lieu de se prévaloir de l'accord dérogatoire concernant l'échéance des loyers, avait simplement soutenu avoir payé les arriérés de loyers dans le délai comminatoire qui lui avait été imparti à cette fin. Ce faisant, l'intéressé avait admis qu'il était en demeure et, partant, que les loyers devaient être réglés chaque mois à l'avance. Au demeurant, étant donné le caractère inhabituel de la clause dérogatoire, qui consacrait une modalité de paiement très différente de la pratique usuelle, le locataire aurait été bien inspiré d'en aviser spécialement la régie lorsqu'il avait été informé que l'immeuble en cause avait été placé sous gérance légale. En conclusion, l'existence d'un délai de paiement à trois mois n'a pas empêché les avis de résiliation de produire leur effet, contrairement à l'opinion des premiers juges. Il convient donc d'annuler le jugement attaqué et d'ordonner au locataire d'évacuer les appartements loués.