Citation: 5A_1061/2019 E. 1

6.1.2.2. Contrairement aux règles déterminant le contenu de la gérance légale ordinaire (art. 17 s. ORFI), l'art. 94 ORFI ne distingue pas entre mesures ordinaires et mesures extraordinaires. Il faut toutefois appliquer par analogie l'art. 18 ORFI à la gérance légale limitée (ATF 64 III 197 consid. 2; arrêt 7B.32/2005 du 8 avril 2005 consid. 2). Cette norme autorise des mesures exceptionnelles nécessaires dans l'intérêt d'une bonne gestion de l'immeuble, telles l'introduction de procès et la prise de mesures impliquant des frais considérables (art. 18 ORFI; ATF 129 III 90 consid. 2.2; arrêt 5A_29/2012 du 26 mars 2012 consid. 3.1). Les mesures exceptionnelles se distinguent des mesures ordinaires énumérées à l'art. 17 ORFI quant à leur nature ou à leur coût (JEANDIN, op. cit., p. 93). Cette application ne peut toutefois se faire que pour des mesures qui demeurent dans le cadre spécifique de l'art. 94 ORFI dont il ne saurait être question de modifier la portée (DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n° 507; JEANDIN, op. cit., p. 94 s.; KREN KOSTKIEWICZ, op. cit., n° 5 ad art. 94 ORFI). Plus précisément, s'agissant de la tenue de procès, seuls ceux répondant au critère de nécessité peuvent être menés; ils portent la plupart du temps sur les litiges en rapport avec les mesures entrant dans le cadre de la gérance légale à l'instar de la gestion des baux, des travaux à effectuer ou des contestations relatives aux frais courants. A l'inverse, les procès relatifs à des mesures ne ressortissant pas à la gérance légale ne peuvent pas être soutenus (arrêt 5D_172/2019 du 3 octobre 2019 consid. 1.3 et les références). Ainsi, l'application analogique de l'art. 18 ORFI à la gérance légale limitée ne vise en définitive rien d'autre qu'à assurer le respect d'une procédure permettant aux intéressés de s'exprimer au sujet de mesures importantes de gérance légale (DÉFAGO GAUDIN, op. cit., loc. cit.). Dès lors, l'art. 18 ORFI s'applique par analogie aux mesures de gérance légale nécessaires selon l'art. 94 ORFI dès le moment où celles-ci consistent en la tenue de procès ou impliquent l'engagement de frais considérables (DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n° 507 ss; JEANDIN, op. cit., p. 94 s.). Au vu du critère de la nécessité auquel la tenue du procès doit répondre, celle-ci doit viser, dans la gérance légale limitée, à percevoir les loyers (DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n° 557).