Citation: 4P.164/2006 24.10.2006 E. B

Le 2 mai 2003, les époux Y.________ ont saisi la Commission de conciliation en matière d'abus dans le secteur locatif du district de la Sarine d'une requête tendant au paiement de 47'096 fr. 05 avec intérêt à 5 % l'an dès le 1er janvier 1997 et de 3'960 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 29 avril 2003. Aucune solution transactionnelle n'a pu être trouvée. Le 10 octobre 2003, les locataires se sont adressés au Tribunal des baux à loyer de l'arrondissement de la Sarine, concluant à ce que X.________ soit astreinte à leur rembourser un montant de 47'096 fr. 05 avec intérêt à 5 % l'an dès le 1er janvier 1997 (échéance moyenne) et, sur le décompte des charges pour l'année 2002, un montant de 3'690 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 29 avril 2003. Celle-ci a conclu au rejet de la demande et, reconventionnellement, au paiement solidaire par les époux Y.________ de 1'977 fr. 25 avec intérêt à 5 % l'an dès le 9 juillet 2003, correspondant au solde dû pour les charges 2002. Les locataires ont conclu au rejet de la demande reconventionnelle. Par jugement du 20 juillet 2005, le Tribunal des baux a condamné X.________ à payer aux époux Y.________ les montants de 41'279 fr. 20 avec intérêt à 5% l'an dès le 10 mars 2003 et 3'346 fr. 75 avec intérêt à 5% l'an dès le 29 avril 2003 et rejeté la demande reconventionnelle. Saisie par X.________ et statuant par arrêt du 2 mai 2006, la IIe Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg a pris acte du passé-expédient de la bailleresse sur le montant de 12'176 fr. 95 avec intérêt à 5 % l'an dès le 10 mars 2003 (I), rejeté le recours et confirmé le jugement entrepris (II). Elle a considéré en substance que seuls les frais accessoires effectivement convenus dans le contrat de manière claire et précise pourraient être mis à la charge des locataires, à l'exclusion "d'actes concluants (qui) ne sauraient (...) se substituer à l'absence d'une base contractuelle suffisante". En l'occurrence, force était de constater avec les premiers juges qu'hormis les frais de chauffage et d'eau chaude ainsi que l'abonnement au téléréseau, aucun des autres frais accessoires dont les locataires s'étaient acquittés pendant des années ne figuraient dans le contrat de bail ni dans la formule d'augmentation du 28 octobre 1991. Peu importait dès lors qu'ils aient payé les acomptes de charges pendant des années ou qu'ils n'aient jamais contesté les soldes en croyant que ces montants étaient vraiment dus ou encore qu'ils connaissaient depuis janvier 1987 les charges qu'incluait la bailleresse. De même, et contrairement à ce que semblait alléguer la bailleresse, il était sans importance que les locataires aient payé des acomptes de 450 fr. ou de 500 fr. à titre de charges. Il pouvait être renvoyé aux motifs convaincants des premiers juges que la Cour faisait siens. Les deux parties avaient pendant près de dix-sept ans ignoré que le contrat du 1er août 1986, tel que libellé, ne permettait pas à la bailleresse de facturer la plupart des frais accessoires inclus dans les décomptes annuels. Les locataires n'en étaient pas moins en droit de se prévaloir de la protection stricte des locataires voulue par la jurisprudence fédérale de par son application de l'art. 257a al. 2 CO. Par ailleurs, la bailleresse n'alléguait pas que les parties auraient convenu oralement de mettre à la charge des locataires des frais accessoires autres que les frais de chauffage et d'eau chaude ainsi que ceux liés à l'abonnement au téléréseau. Pour la consommation d'eau, seule celle d'eau chaude devait être considérée comme entraînant des frais accessoires au sens de l'art. 257a CO. Enfin, aucun abus de droit ne découlait de la prétention des locataires à demander l'application de "la jurisprudence fédérale quant aux frais accessoires".