Citation: 2A.490/2005 26.04.2006 E. 2

2.1 In base al diritto federale, soggiacciono all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare i guadagni conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata, nonché di parti di uno stesso, sempre che il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (art. 12 cpv. 1 LAID). L'imposizione è differita, tra l'altro, in caso di alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente ed esclusivamente all'uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un congruo termine all'acquisto o alla costruzione in Svizzera di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo (art. 12 cpv. 3 lett. e LAID). L'art. 125 lett. g della legge tributaria del Canton Ticino, del 21 giugno 1994 (LT), ha il medesimo tenore dell'art. 12 cpv. 3 lett. e LAID, fatte salve due precisazioni. In effetti, da un lato specifica che l'abitazione deve essere primaria, escludendo quindi il differimento nel caso di residenze secondarie, e, d'altro lato, stabilisce in modo preciso in due anni il termine entro il quale il ricavo deve essere reinvestito. 2.2 Scaduto il termine concesso ai Cantoni per l'adeguamento della loro legislazione alla legge sull'armonizzazione fiscale, a situazioni oggetto di imposizione dal 2001 è direttamente applicabile il diritto federale, qualora il diritto fiscale cantonale lo contraddica (art. 72 cpv. 2 LAID). Ne consegue che occorre in primo luogo chiarire se e in che misura la legge sull'armonizzazione fiscale contenga disposizioni vincolanti. Il Tribunale federale può poi esaminare con pieno potere di cognizione se il diritto cantonale e la sua applicazione da parte delle istanze inferiori siano conformi al regime previsto da tale legge. Laddove tale regime lascia un certo margine d'apprezzamento al legislatore cantonale, il potere d'esame è tuttavia definito secondo i principi validi per il ricorso di diritto pubblico, ossia è di principio limitato all'arbitrio, anche se il rimedio giuridico è il ricorso di diritto amministrativo (DTF 131 II 722 consid. 2.2, 710 consid. 1.2; 130 II 202 consid. 3.1; 128 II 56 consid. 2b). 2.3 In relazione alla nozione di "congruo termine" contenuta all'art. 12 cpv. 3 lett. e LAID, i Cantoni dispongono di ampia libertà. Nella concretizzazione di questa esigenza temporale, posta quale condizione al reinvestimento affinché possa comportare il differimento dell'imposizione, essi hanno pertanto la possibilità di tener conto di differenze regionali e di adottare soluzioni corrispondenti alle loro necessità (sentenza 2A.445/2004 del 7 giugno 2005, in: StE 2005 A 23.1 n. 11, consid. 5.2; cfr. anche: Bernhard Zwahlen, in: Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Vol. I/1, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 2a ed., Basilea 2002, n. 72 ad art. 12 LAID). Laddove le legislazioni cantonali specificano la durata del termine, la stessa varia da uno a cinque anni; alcuni Cantoni concedono inoltre una proroga in caso di ritardo non imputabile al contribuente (sentenza 2A.445/2004 del 7 giugno 2005, in: StE 2005 A 23.1 n. 11, consid. 4.3). Per ragioni di praticabilità e di sicurezza del diritto, il Canton Ticino ha preferito adottare nella propria legge tributaria un limite determinato di due anni, senza alcuna possibilità di proroga. Questa rigida soluzione non è invero censurabile, visto che proprio un periodo biennale corrisponde a quanto spesso viene inteso per "congruo termine" (Peter Locher, Kommentar zum DBG, I. Teil, Therwil/Basilea 2001, n. 15 ad art. 30; Markus Reich, in: Zweifel/Athanas [a cura di], op. cit., n. 79 ad art. 8 LAID). Il termine decorre dalla vendita dell'abitazione che viene sostituita all'acquisto, rispettivamente alla costruzione, di quella sostitutiva (Alessandro Soldini/Andrea Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari, Lugano 1996, pag. 133; idem, L'imposizione degli utili immobiliari delle persone fisiche e giuridiche, in: Bernasconi/Pedroli [a cura di], Lezioni di diritto fiscale svizzero, Bellinzona 1999, pag. 503 segg., in part. pag. 518). Se il ricavo della vendita non viene reinvestito nell'acquisto di uno stabile esistente, bensì nell'edificazione di una nuova abitazione, è necessario, secondo la dottrina, che perlomeno l'inizio dei lavori di costruzione avvenga entro i due anni (Soldini/Pedroli, op. cit. [1996], pag. 134).