Citation: 4A_111/2023 E. 3.3

3.3. Dans son calcul de rendement (phases 1 à 3), la cour cantonale se fonde sur le prix d'achat de l'appartement loué et du box figurant dans l'acte authentique du 29 novembre 2010 (1'117'906 fr.), sans correctif lié à la libéralité alléguée par la bailleresse, et arrête les fonds propres investis à 1'074'810 fr., obtenus de la manière suivante : 1) 450'000 fr. remboursement de la première tranche de l'emprunt hypothécaire le 7 décembre 2011 217'906 fr. abandon de la créance en solde du prix de vente par le père de la bailleresse le 31 décembre 2011 soit au total 667'906 fr., réévalués à 660'559 fr. en raison de la variation négative de 1,1 % de l'ISPC entre décembre 2011 et novembre 2020, moment de la demande de baisse de loyer 633'277 fr. 90 correspondent à l'appartement loué (95,87 % de 660'559 fr.) 2) 450'000 fr. remboursement de la seconde tranche de l'emprunt hypothécaire le 31 mars 2014 réévalués à 445'950 fr. selon la variation négative de l'ISPC de 0,9 % entre mars 2014 et novembre 2020 427'532 fr. 15 correspondent à l'appartement loué (95,87 % de 445'950 fr.) 3) 14'000 fr. réaménagement de la terrasse et du jardin