Citation: 4C.145/2004 27.07.2004 E. 3

Nonostante il richiamo agli art. 151 e 261 CO i convenuti , pur senza asserirlo esplicitamente - ciò che non pregiudica la ricevibilità del rimedio, data la chiarezza dei loro argomenti (cfr. DTF 121 III 397 consid. 2a) - criticano l'interpretazione del contratto stipulato il 27 dicembre 1994. 3.1 Secondo costante giurisprudenza, confrontato con un litigio sull'interpretazione di un contratto, il giudice deve in primo luogo adoperarsi per determinare la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché attenersi unicamente alla denominazione o alle parole inesatte utilizzate, per errore o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto (interpretazione soggettiva; art. 18 cpv. 1 CO). Se ci riesce, si tratta di una constatazione di fatto che sfugge all'esame del Tribunale federale chiamato a statuire su un ricorso per riforma. In assenza di accertamenti di fatto sulla reale concordanza della volontà delle parti o qualora emerga che una parte non ha compreso la volontà dell'altra, il giudice procede all'interpretazione delle dichiarazioni delle parti secondo il principio dell'affidamento (interpretazione oggettiva), ovvero secondo il senso che ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà dell'altro nella situazione concreta. La giurisprudenza ha sfumato il principio secondo cui il tenore di una clausola contrattuale chiaro esclude ogni possibilità di interpretazione (cfr. DTF 127 III 444 consid. b), essa ha tuttavia precisato che ci si scosta dal testo adottato dagli interessati solamente in presenza di un serio motivo che induca a ritenere ch'esso non corrisponde alla loro volontà. Infine, va rammentato che il principio dell'affidamento permette d'imputare a una parte il senso oggettivo della sua dichiarazione o del suo comportamento, anche se questo non corrisponde alla sua intima volontà (DTF 129 III 118 consid. 2.5 pag. 122 con rinvii). 3.2 Nel caso in rassegna, la Corte cantonale ha basato il suo giudizio, oltre che sul tenore dell'accordo controverso, sull'atteggiamento assunto dai convenuti in occasione della precedente procedura che li ha visti opposti all'attrice - concernente la domanda di sfratto per mancato pagamento della pigione 2001 - e nell'attuale causa. Ciò depone a favore di un'interpretazione soggettiva. Il comportamento delle parti dopo la conclusione del contratto non rivela, infatti, la loro volontà ipotetica, bensì quella reale dato ch'essi agiscono conformemente alla portata da loro attribuita alla pattuizione (DTF 107 II 417 consid. 6). Come anticipato, l'interpretazione soggettiva costituisce un accertamento di fatto e di conseguenza, a meno che non siano dati i presupposti delle eccezioni di cui agli art. 63 cpv. 2 e 64 OG - in concreto non allegati - sfugge all'esame del Tribunale federale chiamato a statuire su un ricorso per riforma (DTF 129 III 118 consid. 2.5 pag.122). I convenuti non avrebbero successo nemmeno qualora si volesse ammettere un'interpretazione oggettiva del noto accordo. Nel documento 27 dicembre 1994 si legge infatti che "... qualora la restituzione della somma prestata (...) non avvenisse entro i termini stabiliti (...) tale contratto (di locazione) si riterrà (...) rinnovato per altri cinque anni a partire dal 1° gennaio 2000 (...) alle condizioni di canone di quello attuale (...)". Ora, le "condizioni di canone" pattuite nel contratto di locazione stipulato qualche giorno prima prevedevano una pigione annua di fr. 50'000.-- versata anticipatamente ed in un'unica soluzione al 31 dicembre di ogni anno locativo. È in questo senso che vanno dunque lette anche le successive frasi dello scritto 27 dicembre 1994, che recitano: "già da questa data viene pattuito espressamente che tutti i canoni di affitto futuri dovuti in forza del contratto di affitto al sig. D.________, saranno considerati già pagati anticipatamente dal sig. A.________, e quindi conteggiati a scalare in conto affitto tutte le somme da questi anticipate". In altre parole, come nel precedente contratto, le parti hanno pattuito che la pigione annuale sarebbe divenuta esigibile al 31 dicembre di ogni anno, precisando tuttavia che, a partire dal 1999, essa sarebbe stata (ogni volta) considerata già pagata anticipatamente per compensazione, a causa del mutuo. È questo il significato che ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà dell'altro nella situazione concreta. Contrariamente a quanto addotto dai convenuti nel ricorso per riforma, nulla osta alla pattuizione di un contratto quinquennale con una pigione pagabile annualmente (cfr. art. 257c CO). I convenuti nemmeno adducono l'esistenza di seri indizi a favore della tesi secondo cui lo scalo progressivo degli affitti menzionato nel documento 27 dicembre 1994 fosse da intendersi quale modifica della scadenza delle pigioni in coincidenza con il rinnovo quinquennale nel senso che, rinnovato il contratto, la pigione sarebbe divenuta esigibile ogni cinque anni invece che ogni anno. 3.3 La decisione dei giudici cantonali, secondo cui i convenuti non avevano il diritto di rifiutare all'attrice il pagamento delle pigioni per il 2002 e per il 2003 sulla base degli accordi presi con il precedente proprietario regge pertanto alla critica. Nella loro pronunzia non si ravvede alcuna violazione degli art. 151 e 261 CO, peraltro non sostanziata nell'impugnativa, in contrasto con quanto prescritto dall'art. 55 cpv. 1 lett. c OG. Ad ogni modo, in conformità con quanto addotto dai convenuti, la Corte cantonale ha ammesso sia il verificarsi della condizione sospensiva all'origine del rinnovo del contratto che il trasferimento del rapporto di locazione.