Citation: 4C.47/2000 29.05.2000 E. 3

3.- a) Der Beklagte kann das Kaufsrecht erst lange nach Ablauf der Sperrfrist ausüben. In Bezug auf die analoge Regelung bei landwirtschaftlichen Grundstücken erachtete das Bundesgericht ein Kaufsrecht nur für unzulässig, wenn es nicht nur innerhalb der Sperrfrist eingeräumt, sondern auch ausgeübt wird (BGE 113 II 59, E. 4b, S. 62; 94 II 105, E. 2b, S. 111, E. 3 + 4, S. 111 ff.). Trotz vereinzelter Bedenken (Hanspeter Geissmann, Welche Vräusserungsgeschäfte unterliegen der Sperrfrist?, in Dringliches Bodenrecht, Handbuch zu den befristeten Bodenrechtsbeschlüssen, Zürich 1990, S. 19 ff. S. 34; Pierre Cavin, Kauf, Tausch, Schenkung in Schweizerisches Privatrecht [SPR] VII/1, Basel 1977, S. 142, Anm. 4) sieht die Lehre keinen Grund, das Problem bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken anders zu lösen (Felix Zulliger, Verbot der Veräusserung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke, in ZBGR, 1989, S. 329 ff., 353; Walter Peter/Hans Naef, Bodenrechtliche Sofortmassnahmen im Siedlungsbereich, Zürich 1990, N 8 zu Art. 1). Beurteilungszeitpunkt für die Frage der Verletzung der Sperrfrist bildet nicht die Einräumung des Kaufsrechts, sondern dessen Ausübung (Felix Schöbi, Erläuterungen zur Sperrfrist, Bern 1990, S. 52 f.). Erst im diesem Moment steht fest, ob die Sperrfrist verletzt worden ist. Eine analoge Anwendung der für Sperrfristen in der Landwirtschaft entwickelten Rechtsprechung widerspricht auch nicht dem Willen des Gesetzgebers. Die in einem Vorentwurf vorgesehene Bestimmung, wonach ein Kaufsrecht unabhängig vom Zeitpunkt seiner Ausübung wie ein Veräusserungstatbestand zu behandeln sei, wurde bereits in der Botschaft wieder fallen gelassen (Vgl. Walter Peter/Hans Naef, a.a.O.). Das vereinbarte Kaufsrecht ist unter diesem Gesichtspunkt nicht zu beanstanden. b) Da das Kaufsrecht erst nach Ablauf der Sperrfrist ausgeübt werden kann, wird eine Weiterveräusserung durch den Beklagten vor Ablauf der Sperrfrist verunmöglicht. Der Beklagte ist nicht Eigentümer der Liegenschaft und kann nicht über sie verfügen. Das Kaufsrecht selbst kann er ebenfalls nicht veräussern, da es gemäss Leasingvertrag unübertragbar ist. Die Situation des Beklagten ist wirtschaftlich in keiner Weise mit der Position zu vergleichen, die er innehätte, wenn er die Liegenschaft innerhalb der Sperrfrist erworben hätte. Daran ändert auch der Leasingvertrag nichts. Wohl räumt ihm dieser in Bezug auf den Gebrauch und die Nutzung der Liegenschaft weitgehend die Stellung eines Eigentümers ein. Die Befugnis über die Liegenschaft zu verfügen, kommt dem Beklagten aber nicht zu. Gegen die Annahme, der Eigentumsübergang sei wirtschaftlich bereits mit Abschluss des Leasingvertrags vollzogen, da dieser "nur" noch die Abzahlung des Kaufpreises vorsehe und die formelle Eigentumsübertragung automatisch nach sich ziehe, spricht auch, dass im Leasingvertrag nur eine Teilamortisation vorgesehen ist. Damit haben sich die Parteien für das im Bereich des Finanzierungsleasing von Immobilien regelmässig angewendete Nonfullpay-out-Leasing entschieden (Christoph Wulkan, Der Immobilien-Leasingvertrag nach schweizerischem Privatrecht, Zürich 1988, S. 9), welches auch nach einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise erst dann zu einem Eigentümerwechsel führt, wenn der Leasingnehmer sein Kaufsrecht ausübt (vgl. W.R. Schluep/Marc Amstutz, Basler-Kommentar, 2. A. 1996, Einleitung vor Art. 184 ff., N 92). Vorher erschöpft sich die wesentliche Vertragspflicht des Leasinggebers gegenüber dem Leasingnehmer in der Übergabe des Leasingobjektes zum Gebrauch auf Zeit (Wulkan, a.a.O. S. 90). c) Auch besteht für den Beklagten keine Pflicht zum Kauf der Liegenschaft. Wohl wäre ein Verzicht auf die Ausübung des Kaufsrechts mit gewissen Verlusten verbunden, da mit den Leasingraten der Restkaufpreis gesenkt wird. Auch wenn der Beklagte bei Abschluss des Vertrages fest entschlossen war, die Liegenschaft zu übernehmen, hindert ihn nichts daran, seine Meinung später wieder zu ändern und den veränderten Verhältnissen anzupassen. Auch nach Ablauf der Sperrfrist ist ungewiss, ob der Beklagte die Liegenschaft dereinst übernehmen wird. Das Risiko, allenfalls einen anderen Käufer suchen zu müssen, verbleibt bei der Klägerin. Indem sie dem Beklagten ein Kaufsrecht eingeräumt hat, das dieser frühestens nach 10 Jahren ausüben kann, hat sie die Möglichkeit einer Weiterveräusserung massiv eingeschränkt. Abgesehen von der Bewilligung gemäss BBSG hätte eine Veräusserung durch die Klägerin eine Überbindung des Kaufsrechts unter Schadenersatzfolge im Unterlassungsfall vorausgesetzt. Für das mit dem Kaufsrecht belastete Grundstück liesse sich aber kaum ein Käufer finden. d) Der Beklagte führt selbst aus, dass es ihm bei Abschluss des Leasingvertrags darum ging, die Liegenschaft langfristig zu nutzen und dereinst zu einem für ihn erschwinglichen Preis zu übernehmen. Die vom Beklagten angestrebte langfristige Nutzung der Liegenschaft und die mit dem Abschluss des Leasingvertrags verbundene Erschwerung einer kurzfristigen Weiterveräusserung entsprechen der Zielsetzung des Sperrfristbeschlusses, der sich gegen spekulative Geschäfte wendet. Das Obergericht konnte daher ohne Verletzung von Bundesrecht feststellen, dass der abgeschlossene Vertrag gültig war. Da der Beklagte die Höhe der eingeklagten Forderung nicht beanstandet, ist der angefochtene Entscheid zu bestätigen.