Citation: 4A_689/2014 E. A

A.a. En 1998, la société lausannoise A.________ SA s'est intéressée à prendre en location des locaux commerciaux sis à Lausanne, qui appartenaient alors à une compagnie d'assurance. La société précitée envisageait de procéder à d'importantes transformations de ces locaux pour un montant de 1'500'000 à 2'000'000 fr. Les discussions avec la gérance représentant la propriétaire ont porté sur le loyer et la prise en charge par la propriétaire d'une partie des futurs travaux. Le 16 juin 1998, la gérance a fait la proposition suivante pour le nouveau loyer: "Loyer de base, soit prix moyen au m2 de Fr. 259.80 Fr. 510'000.- Diminution pour rentabilisation de Fr. 1'200'000.- (...) sur 15 ans, renté à 4,5% Fr. 111'600.- ___________ Valable du 01.10.98 au 30.09.2013 Fr. 398'400.- Dès le 01.10.2013, le loyer sera ramené au loyer initial net de Fr. 510'000.-, basé sur un IPC de septembre 1998 indexé à l'IPC de septembre 2013. (...) ". A.b. Le 22 juillet 1998, A.________ SA, en qualité de locataire, a signé avec la propriétaire de l'immeuble un contrat de bail pour locaux commerciaux portant sur une surface de 1'963 m 2et prenant effet le 1 er octobre 1998. Le loyer annuel net était de 375'000 fr. (31'250 fr. par mois); une adaptation entière à l'indice des prix à la consommation (IPC) était prévue. Le bail était résiliable moyennant avis donné douze mois à l'avance pour fin septembre, mais au plus tôt pour le 30 septembre 2013; à défaut, le bail était reconduit tacitement de cinq ans en cinq ans. Un document intitulé "Clauses particulières" a été signé le même jour et joint au contrat de bail. Il prévoyait notamment: "Dès le 01.10.2013, le loyer sera ramené au loyer initial net de Fr. 510'000.-, basé sur un IPC du 30 septembre 2007 indexé à l'IPC du 30 septembre 2013. Le loyer annuel ne pourra toutefois pas être inférieur au montant initial de Fr. 510'000.-."