Citation: 1C_337/2008 18.11.2008 E. 3

Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Verbot der strittigen Wohnnutzung im Ostteil des Erdgeschoss des Gebäudes Nr. 1613 verletze die Grundsätze von Treu und Glauben, der Rechtssicherheit und der Verhältnismässigkeit. 3.1 Auch wenn die Einrichtung einer Wohnung im Ostteil des Erdgeschosses des Gebäudes Nr. 1613 ohne rechtsgültige Bewilligung erfolgte und wie unter Erwägung 2.3 dargelegt auch nicht nachträglich bewilligt werden kann, hat dies nicht ohne Weiteres zur Folge, dass diese Nutzung aufgegeben und der rechtmässige Zustand wiederhergestellt werden muss (vgl. BGE 123 II 248 E. 4b S. 255 f.). Vielmehr sind bei der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands die in diesem Zusammenhang massgebenden allgemeinen verfassungs- und verwaltungsrechtlichen Prinzipien zu berücksichtigen. Zu ihnen gehören namentlich die in Art. 5 Abs. 2 BV festgehaltenen Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des Schutzes des guten Glaubens. So kann die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21 E. 6 S. 35; 111 Ib 213 E. 6 S. 221 mit Hinweisen). 3.2 Die Beschwerdeführerin stellt nicht in Abrede, dass die Abweichung vom Erlaubten vorliegend nicht unbedeutend ist. Sie macht jedoch geltend, sie habe die fraglichen Räumlichkeiten in guten Treuen als Wohnung erworben. Beim Kauf im Jahr 1997 sei hier bereits eine bewohnte Wohnung vorhanden gewesen. Ein Anlass, sich bei der zuständigen Baubehörde zu erkundigen, ob hiefür eine rechtsgültige Baubewilligung vorliege, habe nicht bestanden, zumal diese Räumlichkeiten in den Grundbuchbelegen (Stockwerkeigentumsbegründungsakten) als Wohnung dargestellt und bezeichnet gewesen seien. Im Grundbuch sei auch keine Anmerkung eingetragen gewesen, die Anlass zu Erkundigungen hätte geben können. Die Beschwerdeführerin macht ferner geltend, die fraglichen Räumlichkeiten seien nur über eine Treppe und nicht auch per Lift zugänglich. Sie seien daher für eine gewerbliche Nutzung ungeeignet; nach solchen Räumen bestehe heute keine gewerbliche Nachfrage. 3.3 Die Vorinstanz führt aus, die Baubewilligung sei als sachbezogene Bewilligung nicht an eine bestimmte Person gebunden, sondern hafte gleichsam dem Grundstück an und sei mit diesem übertragbar. Sie gelte mit ihren Bedingungen und Auflagen für den jeweiligen Eigentümer des Baugrundstücks, also auch für die Rechtsnachfolger des ursprünglichen Bewilligungsadressaten. Eine Baubewilligung gelte für den jeweiligen Grundstückseigentümer mit ihren Bedingungen und Auflagen auch ohne Anmerkung im Grundbuch. Dass sich die Beschwerdeführerin beim Kauf der fraglichen Räumlichkeiten nicht bei den zuständigen Behörden über die massgebenden Eigentumsbeschränkungen bzw. Baubewilligungen erkundigt habe, habe sie selbst zu vertreten. Hinsichtlich der Frage, ob die Wohnnutzung der fraglichen Räumlichkeiten mit der Baubewilligung im Einklang stehe, komme ihr daher kein Gutglaubensschutz zu. Diese Ausführungen sind nicht zu beanstanden. Sie entsprechen der bundesgerichtlichen Praxis, wonach öffentlich-rechtliche Pflichten oder Belastungen des Grundeigentums, wie sie im Bau- und Planungsrecht vorkommen, bei der Handänderung grundsätzlich auf den Erwerber übergehen, der sich insbesondere auch den bösen Glauben seines Rechtsvorgängers anrechnen lassen muss (Urteile des Bundesgerichts 1A.22/1991 vom 18. August 1992 E. 3, in: ZBl 1993 S. 78, und 1A.151/1989 vom 13. März 1990 E. 3a, in: ZBl 1991 S. 21; BGE 99 Ib 392 E. 2b S. 396). Der Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin war Adressat des Gemeinderatsbeschlusses vom 15. Januar 1996, aus dem klar hervorging, dass der Ostteil des Erdgeschosses nicht mehr als Wohnung genutzt werden darf. Der damalige Eigentümer konnte somit bezüglich der strittigen Wohnnutzung nicht gutgläubig sein. Dies hat sich die Beschwerdeführerin als unmittelbare Rechtsnachfolgerin anrechnen zu lassen. Hinsichtlich der strittigen Wohnnutzung kommt ihr daher kein Gutglaubensschutz zu. 3.4 Das Verwaltungsgericht erwägt, dass die Umsetzung des strittigen Nutzungsverbots keine konkreten baulichen Rückbaumassnahmen erfordere und der Beschwerdeführerin somit keine Rückbaukosten anfallen würden. Die fraglichen Räumlichkeiten würden sich zudem aufgrund der Zonierung und vom Grundriss her für Büro- und ähnliche gewerbliche Nutzungen eignen und nicht nur für sexgewerbliche Nutzung oder als "Sterbewohnung". Den nicht als besonders schwer zu qualifizierenden finanziellen Interessen der Beschwerdeführerin an der Fortführung der strittigen Wohnnutzung stünde das gewichtige öffentliche Interesse an der rechtmässigen Nutzung der Liegenschaft gegenüber. Dieses vermöge insgesamt durch die privaten Interessen der Beschwerdeführerin nicht aufgewogen zu werden. Die Anordnung des strittigen Nutzungsverbots erweise sich daher als verhältnismässig. Diese Interessenabwägung der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden. Sie ist mit der bundesgerichtlichen Praxis vereinbar, wonach ein Eigentümer, dem kein Gutglaubensschutz zukommt, in Kauf nehmen muss, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Grundstückseigentümer erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4 S. 39 f.; 123 II 248 E. 4a S. 255; 111 Ib 213 E. 6b S. 224). Der Gemeinderat beruft sich im Beschluss vom 22. Januar 2007 darauf, dass es ihm mit der strittigen Wiederherstellungsmassnahme darum gehe, längst rechtskräftige Beschlüsse umzusetzen. Diesem Durchsetzungsinteresse an der baurechtlichen Ordnung darf gegenüber den von der Beschwerdeführerin geltend gemachten privaten Interessen ein erhöhtes Gewicht eingeräumt werden. Die Anordnung des Verbots der Wohnnutzung im Ostteil des Erdgeschosses des Gebäudes Nr. 1613 erweist sich daher als verhältnismässig.