Citation: 5A_833/2017 E. A

A.a. Le 14 décembre 2010, la société A.________ SA a pris à bail des locaux commerciaux à U.________ (GE). Ce contrat a été conclu pour une durée de dix ans, la locataire étant toutefois autorisée à résilier le bail de manière anticipée pour le 29 février 2016, moyennant un préavis de dix-huit mois. Le loyer annuel a été fixé à 321'156 fr., hors charges et frais accessoires, payable par trimestre d'avance. Selon un avenant du 1er mars 2011, le loyer annuel de l'ensemble des locaux, parkings et dépendances a été porté à 339'456 fr. ( i.e. 28'288 fr. par mois), hors charges, à compter du 1er novembre suivant, payable par trimestre d'avance. A.b. En 2013, B.________ AG, société sise à V.________, a repris, en tant qu'acquéreuse de l'immeuble, les droits et obligations issus du contrat de bail précité; la locataire en a été avisée le 13 août 2013. A.c. Le 13 février 2014, la locataire a sollicité une baisse de loyer en raison de la diminution du taux hypothécaire et de l'ISPC, ainsi qu'une réduction de loyer " équivalente à 20 % du temps de travail " pour perte de jouissance imputable aux nuisances du chantier attenant aux locaux loués. Elle s'est adressée à plusieurs reprises à la bailleresse afin de connaître l'ampleur des travaux en cours et pouvoir ainsi programmer ses activités sans être incommodée. A.d. Le 22 avril 2014, le loyer mensuel, hors charges, a été ramené à 27'934 fr. 40 ( i.e. 83'803 fr.20 par trimestre). A.e. Le 9 juillet 2014, la locataire a fait usage de son droit de résilier le bail pour le 29 février 2016 ( cf. supra, let. A.a); elle a réservé ses droits " pour demander une baisse de loyer équivalente ", alléguant continuer de subir une perte de jouissance significative des locaux en raison du bruit du chantier. La bailleresse a accepté cette résiliation le 18 juillet 2014; elle a déclaré se tenir à disposition de la locataire " pour discuter de [sa] situation ". A.f. Selon un décompte du 29 février 2016, la locataire reste devoir à la bailleresse, au 12 janvier 2016, la somme de 221'960 fr. 50. Quant à elle, la locataire a établi un décompte " avec paiement et réduction de loyers ", dont il ressort qu'elle serait créancière de sa partie adverse à hauteur de 1'245 fr. 87 au 28 février 2016; le taux de réduction appliqué est de 20 %, d'où une diminution de 229'743 fr. 82 au total. Par lettre du 31 mars 2016, elle a chiffré à 242'616 fr. sa créance compensante à l'égard de la bailleresse ( i.e. réduction de loyer de 20 % pour perte de jouissance de l'usage des locaux et diminution en raison de la baisse du taux hypothécaire et de l'ISPC).