Citation: 4A_564/2017 E. 2.2

2.2. Sous chiffre 3e de son dispositif, le Tribunal des baux et loyers avait effectivement ordonné une réduction de loyer de 3% jusqu'à complète réparation des défauts énoncés sous chiffre 1a du dispositif. Ces défauts découlent de l'expertise E.________, qui a confirmé leur persistance depuis la réception provisoire des locaux. Le Tribunal a précisé qu'il s'agissait de menus défauts découlant de la fin d'un chantier, tels que des petites retouches et du nettoyage (jgt de Ire instance, p. 33 et 42). En appel, la bailleresse a requis la suppression des chiffres 1a, 3b, 3d et 3e du dispositif de première instance (et non pas 3a, 3b et 3d comme indiqué par inadvertance en p. 43 de l'arrêt attaqué). Elle a fait valoir qu'elle n'avait pas à répondre des menus défauts et/ou qu'il s'agissait d'usure. Subsidiairement, elle s'est opposée aux taux de réduction retenus en invoquant la faible importance des défauts par rapport à la surface touchée. Enfin, elle a requis de fixer une limitation dans la durée des réductions octroyées, considérant que la formule employée (« jusqu'à complète réparation des défauts») était un concept conditionnel et indéterminé susceptible de conduire la locataire à laisser subsister les derniers défauts pour profiter des réductions de loyer accordées. Quant à la locataire, elle a invoqué d'autres défauts que les premiers juges avaient prétendument exclus à tort et a sollicité des taux de réduction plus élevés. Aux considérants 4.7 à 4.11 de son arrêt, la Cour de justice a passé en revue les défauts supplémentaires invoqués par la locataire et en a retenu certains en se fondant sur l'expertise E.________. Ces défauts supplémentaires sont énoncés sous lettres c. à r. du dispositif de l'arrêt sur appel. Répondant ensuite à la bailleresse au considérant 4.12 de son arrêt, la Cour de justice a fait observer que les défauts retenus dans l'expertise E.________ avaient été reconnus par les parties peu après la livraison des locaux; ils n'étaient donc pas dus à l'usure. Pour le surplus, la bailleresse devait répondre même des menus défauts au début du bail. Aussi la Cour a-t-elle confirmé le jugement de première instance sur ce point. Examinant ensuite la question des réductions de loyer, la Cour de justice a relevé que certains travaux objets du poste D de la convention de 2007 avaient été retenus et d'autres pas; elle s'est référée aux considérants 4.7 à 4.11 de son arrêt, à l'exclusion du consid. 4.12 dans lequel elle rejetait le grief de la bailleresse et confirmait dans cette mesure le jugement entrepris. Elle a ajouté que le poste le plus important évoqué par la locataire, soit celui concernant le système «no break», n'était en réalité pas défectueux. Pour le reste, il s'agissait principalement d'une accumulation de petits défauts qui, à eux seuls, ne justifieraient pas une réduction de loyer sous l'angle de l'art. 259d CO. Eu égard, toutefois, à la convention des parties et au fait que la bailleresse connaissait l'existence des défauts depuis longtemps sans y avoir remédié, la Cour a décidé d'allouer une réduction de loyer de 2% ex aequo et bono jusqu'à «complète suppression des défauts correspondants». Dans le dispositif de son arrêt, la Cour a ordonné une réduction de 2% valant «jusqu'à complète et parfaite suppression des autres défauts listés plus haut (let. c. à r. ci-dessus) » (arrêt, p. 53 § 2).