Citation: 2C_793/2019 E. 5.3

5.3. A teneur de l'art. 656 al. 1 CC, l'inscription au registre foncier est nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière. L'art. 656 al. 2 CC prévoit néanmoins que celui qui acquiert un immeuble par occupation, succession, expropriation, exécution forcée ou jugement en devient propriétaire avant l'inscription, mais il n'en peut disposer dans le registre foncier qu'après que l'inscription audit registre a été remplie. En pareil cas, l'inscription au registre foncier a donc un caractère déclaratif (cf. arrêt 1P.639/2004 du 19 avril 2005 consid. 3.5). Les héritiers acquièrent en effet de plein droit l'universalité de la succession dès que celle-ci est ouverte (cf. art. 560 al. 1 CC). L'effet de l'acquisition par les héritiers institués remonte au jour du décès du disposant et les héritiers légaux sont tenus de leur rendre la succession selon les règles applicables au possesseur (art. 560 al. 3 CC). Conformément à l'art. 665 al. 2 CC, l'occupation, l'héritage, l'expropriation, l'exécution forcée et le jugement autorisent l'acquéreur à réclamer l'inscription de la propriété foncière au registre foncier de son chef. Dans l'arrêt 2C_687/2014 du 28 août 2015 consid. 3.4 relatif à un cas de droit de mutation, le Tribunal fédéral a eu l'occasion de juger que la propriété passait aux héritiers déjà avant l'inscription au registre foncier, à la mort du défunt, même s'il en va différemment lorsque l'immeuble est attribué à un légataire (ATF 56 I 480 consid. 1 p. 483; cf. art. 64 al. 1 let. c de l'ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier [ORF; RS 211.432.1]). La personne qui acquiert la propriété sans inscription au registre foncier peut exercer tous les droits qui reviennent à un propriétaire, à l'exception de ceux qui sont liés à l'inscription au registre (pour des exemples, cf. ARTHUR MEIER-HAYOZ, in Berner Kommentar, 3e éd. 1964, n. 67 ad art. 656 CC).