Citation: 4A_583/2023 E. A

A.a. L'immeuble sis... à Pully (parcelle n° xxx), érigé en 1960, compte cinq appartements totalisant 631 m 2, ainsi que quatre box individuels. Depuis 1980, les frères D.G.________, E.G.________ et F.G.________ étaient actionnaires de la société G.________ S.A., active dans les domaines de la plâtrerie, la peinture, les installations électriques, téléphoniques et télématiques. En 1986, ils ont acquis le capital-actions de la SI H.________ SA, à l'époque propriétaire de la parcelle sur laquelle est construit l'immeuble précité, dite entité étant désormais radiée. En 1987, ils en sont devenus les administrateurs. A.b. En septembre 1998, l'administration cantonale des impôts (ACI) a classé un contentieux l'opposant à G.________ S.A. et à ses actionnaires. Les sociétés immobilières, dont la SI H.________ SA (ci-après: la société immobilière), devaient être liquidées, de façon à assainir la situation financière; les immeubles devaient être transférés à chacun des actionnaires, proportionnellement à leur part au capital-actions, soit à raison d'un tiers pour chacun des trois frères. La valeur de sortie retenue pour le transfert de l'immeuble concerné était fixée à 1'000'000 fr. A.c. Par acte notarié du... octobre 1998, la société immobilière en liquidation a vendu la parcelle précitée aux trois frères. Ceux-ci l'ont achetée en propriété commune, société simple, pour le prix de 1'000'000 fr. Ce montant devait être inscrit comme créance contre les acheteurs dans les livres de la société, et les trois frères se reconnaissaient débiteurs conjoints et solidaires de cette somme. Les acheteurs déclaraient reprendre la dette incorporée dans une cédule hypothécaire au porteur, due auprès d'une banque de la place, à la libération de la société immobilière. Cette vente a été inscrite au registre foncier le... octobre 1998. A.d. Le 11 février 2011, I.________, expert en estimations immobilières, a établi une expertise estimant la valeur de l'immeuble désigné ci-dessus à 2'180'000 fr. A.e. Par courrier du 22 juillet 2014, l'ACI a été informée par la mandataire des frères G.________ que ceux-ci souhaitaient transférer l'ensemble de leur patrimoine immobilier ainsi que les actions de la société G.________ S.A. à A.________ SA (ci-après: la bailleresse). Selon ce courrier, les frères avaient acquis en main commune les actions de la bailleresse, active dans le domaine de la gérance et du courtage immobiliers, en 1988 pour le prix de 270'000 fr. Ils détenaient à l'époque en main commune un parc immobilier dont la valeur vénale "récemment fixée par expertise" avoisinait les 120'000'000 fr., qu'ils souhaitaient transférer à la bailleresse afin d'en garantir la pérennité lors de futurs transferts successoraux. L'estimation fiscale de ces immeubles était de 90'000'000 fr. environ et la dette hypothécaire y afférente correspondait dans les grandes lignes à ce montant au 31 décembre 2013. Ce courrier contenait, outre des propositions pour mettre un terme aux différends opposant les trois frères à l'administration fiscale, une demande d'approbation de leur propre appréciation quant aux conséquences fiscales des opérations envisagées. Parmi celles-ci, il était spécifié que le transfert d'immeubles et actions à la bailleresse représentait une restructuration au sens des art. 19 LIFD (RS 642.11) et art. 22 de la loi vaudoise sur les impôts directs cantonaux (LI; Base législative vaudoise 642.11), de sorte qu'il pouvait être effectué à la valeur comptable, sans gain immobilier ni excédent de liquidation; s'agissant d'un transfert d'immeubles, il était exempt de droit de mutation, par renvoi à l'art. 3 al. 1 let. i de la loi vaudoise concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations (LMSD; Bl-VD 648.11). L'autorité fiscale cantonale a donné son aval. Conformément au "[p]lan d'amortissement des immeubles, objet du patrimoine des frères G.________ au 31 décembre 2006" auquel se réfère ce courrier, la valeur de l'immeuble prémentionné, lors de sa dernière estimation fiscale, était de 1'000'000 fr. S'y ajoutaient les frais de mutation, de notaire ainsi que les commissions éventuelles, par 7'120 fr., de sorte que sa valeur immobilière "avant tout amortissement" était de 1'007'120 fr., ou 948'039 fr. après "amortissement 2006". Par acte notarial du 24 juillet 2014, les frères G.________ déclaraient "céder" simultanément à la bailleresse soixante-six parcelles, dont celle litigieuse. L'acte de "cession" contient notamment la clause suivante: " La valeur de la cession [...] s'élève à la somme de [...] (CHF 90'666'818.00) qui est payée à concurrence [de...] (CHF 1'227'710.50) soit une attribution de [...] (CHF 409'236.85) dans le compte-courant actionnaire de chacun des cédants dans les livres de la société cessionnaire et, pour cette dernière, par la reprise des dettes hypothécaires des cédants, valeur au 1 er janvier 2014, pour un montant total de [...] (CHF 89'439'107.45), sachant que ce dernier montant représente la valeur des dettes hypothécaires au 1 er juillet 2014." L'inscription au registre foncier a eu lieu le... juillet 2014. L'extrait corrélatif indique que la propriété individuelle de la bailleresse a été acquise par "apport". A.f. Par contrat de bail à loyer du 17 juillet 2019, B.________ et C.________ (ci-après: les locataires) ont pris à bail, à compter du 1 er septembre 2019, un appartement de cinq pièces d'environ 116 m 2 au rez-de-chaussée supérieur de cet immeuble (let. A.a supra), moyennant un loyer mensuel de 2'700 fr., plus un acompte de 240 fr. pour les frais accessoires. Le même jour, les parties ont conclu un second contrat de bail à loyer, portant sur un box individuel situé dans le même immeuble, pour un loyer mensuel de 260 fr.