Citation: 4A_437/2020 E. 5.3

5.3. Sur la base des faits constatés par l'autorité inférieure, il y a lieu d'admettre que le recourant a commis un dol. En effet, lors des visites, il a présenté à l'intimée les appartements réunis de l'intérieur par l'ouverture à laquelle il avait procédé sans droit, alors qu'il s'était vu refuser l'autorisation nécessaire. Il a dissimulé cette illégalité, en ne communiquant pas à l'intimée l'absence d'une telle autorisation. Son comportement dolosif est renforcé par le fait qu'il a par la suite expressément garanti à l'intimée que ces biens ne présentaient aucun défaut dont elle ne pouvait se rendre compte sur les lieux (cf. art. 2.12 de la promesse). Par ailleurs, le recourant savait que l'intimée voulait utiliser ces appartements comme un seul logement, et qu'il s'agissait là de faits de nature à influencer sa décision de conclure le contrat. Cela constituait d'ailleurs un élément essentiel pour elle, même si cette condition n'est pas nécessaire pour retenir le dol (art. 28 al. 1 in fine CO). Dans un moyen tiré de la violation de l'art. 28 CO, le recourant se prévaut d'une négligence de l'intimée. Il allègue qu'au vu des circonstances, il ne pouvait être tenu de la rendre attentive à l'absence de l'autorisation LDTR. Certes, comme l'a relevé la cour cantonale, cette information ressortait d'un registre public accessible à l'intimée, laquelle était notamment assistée de F.________ qui connaissait la nécessité d'une telle autorisation. Cependant, le fait que l'intimée ait la possibilité de se procurer cette information n'exclut pas nécessairement un devoir d'informer du recourant. Selon la jurisprudence, un tel devoir tombe seulement si le vendeur pouvait partir de bonne foi de l'idée que l'autre partie découvrira sans autre l'information. Or, tel n'est pas le cas en l'espèce, étant donné que le recourant a présenté les appartements reliés de l'intérieur, par une ouverture standard d'1,10 mètres. Ceux-ci se présentaient dès lors déjà tels que l'intimée le souhaitait, à tout le moins en apparence, puisque cette liaison était illégale. Ainsi, même si la promesse portait effectivement sur deux appartements, on ne pouvait attendre de l'intimée qu'elle suspecte la mauvaise foi du recourant, doute de la légalité de l'ouverture et effectue des démarches de vérification en ce sens, ou sollicite du notaire des informations spécifiques à cet égard. Les mêmes considérations s'appliquent à F.________. Par ailleurs, au vu des circonstances du cas d'espèce, le fait que l'intimée n'a pas communiqué l'existence de cette ouverture à ses avocats ne saurait suffire à écarter le devoir de renseigner du recourant. Il convient ainsi de considérer que le recourant a, à tout le moins, intentionnellement gardé le silence sur un élément qu'il avait l'obligation juridique de révéler à l'intimée dans le cadre des pourparlers contractuels, pour obtenir la conclusion de la promesse. Ceci constitue un comportement dolosif. Le recourant ne critique pas expressément le rapport de causalité naturelle et adéquate retenu par l'autorité cantonale entre ce comportement et l'erreur de l'intimée, qui a déterminé cette dernière à conclure la promesse. Il n'y a dès lors pas lieu d'en discuter. Au vu de ce qui précède, il sied de retenir que les conditions du dol sont réalisées. Pour le surplus, également sous l'angle de la violation de l'art. 28 CO, le recourant soutient que l'absence d'autorisation LDTR ne constituait qu'un prétexte à l'invalidation du contrat, l'intimée ne souhaitant plus se domicilier à Genève pour des raisons personnelles. Or, à l'instar de la cour cantonale, on doit retenir que les circonstances de la découverte de cette erreur, soit que l'intimée ait été ou non à la recherche d'un prétexte, ne changent rien à la réalité de cette erreur et de son origine, à savoir le dol du recourant.