Citation: 4A_456/2019 E. A

A.a. A.________ Sàrl, qui exploite un cabinet, est locataire de locaux (152 m2) au... étage de la Tour Bel-Air, Place Bel-Air 1, à Lausanne, immeuble appartenant à C.________ SA, à laquelle a succédé B.________ AG, selon contrat de bail du 13 mars 2007. Depuis le 1er janvier 2009, le loyer net s'élève à 3'428 fr. 55 (plus acompte de frais). L'immeuble en question, constituant la parcelle xxx de la commune de Lausanne, comprend un seul bâtiment, qui se compose d'un socle qui s'étend de la rue de Genève à la rue des Terreaux sur lequel se déploient deux ailes parallèlement aux rues précitées, surmontée à l'est par une tour, lesquelles ont pour adresses postales Place Bel-Air 1, Rue des Terreaux 3, 5, 7, 9, 11 et 13 et Rue de Genève 10 et 12. A.b. Le 10 février 2009, la bailleresse, par l'intermédiaire de sa régie, a informé la locataire que son bail prendrait fin au 30 avril 2012 (échéance de la durée initiale du bail), sans reconduction ni prolongation, dès lors qu'elle envisageait de faire faire d'importants travaux de rénovation et de transformation qui ne pouvaient être réalisés " en présence de locataires ". La locataire a contesté cette résiliation. A.c. Au cours du litige judiciaire qui s'en est suivi devant le Tribunal des baux du canton de Vaud, procédure dans laquelle la bailleresse a produit de nombreuses pièces concernant l'ampleur de son projet de rénovation, les parties ont signé une transaction lors de l'audience du 17 janvier 2012, dont le tribunal a pris acte pour valoir jugement définitif et exécutoire. En résumé, la locataire s'est engagée à quitter les locaux de la Tour Bel-Air (152 m2) au plus tard à la date du début des travaux, avec un préavis de 3 mois pour la fin d'un mois (ch. II). De son côté, la bailleresse s'est engagée à remettre à bail à la locataire des locaux de substitution rue des Terreaux 13 (194 m2) (ch. III). Il était prévu que la locataire réintègre ses locaux initiaux de la Tour Bel-Air (ci-après : la Tour) après les travaux (ch. IV). Il est précisé au ch. III que: -. le " loyer mensuel net " de ces locaux de substitution est " de 3'400 fr. " (plus acompte de frais) " pendant la durée des travaux (...) dont la durée ne devrait pas dépasser 24 mois ". " Le montant du loyer net précité demeurera inchangé pendant la période d'occupation [de ces locaux de substitution]... étant précisé que la locataire renonce à toute prétention de quelque nature qu'elle soit pour les désagréments (bruit, poussière, échafaudage, etc...) qui seront générés par les travaux de rénovation dans ou sur l'ensemble de l'immeuble de la Tour Bel-Air (parcelle xxx). Si l'occupation de ces locaux devait se prolonger au-delà de 24 mois en raison d'une défaillance de la bailleresse, le loyer net prévu ci-dessus sera réduit de moitié à titre de dédommagement durant la période excédant les 24 mois ". A.d. La locataire a emménagé dans les locaux de substitution le 15 septembre 2013, de sorte que le délai de 24 mois selon le ch. III de la transaction a couru jusqu'au 15 septembre 2015. A cette dernière date, les travaux dans la Tour n'étant pas terminés, la locataire est demeurée dans les locaux de substitution, et ce, en définitive, jusqu'au 7 décembre 2016. La réduction de loyer de moitié à titre de dédommagement pour le cas où les travaux dureraient plus de 24 mois selon le ch. III (cf. supra let. A.c, transaction ch. III dernier par.) n'est pas litigieuse (complètement d'office selon l'art. 105 al. 2 LTF). A.e. Les parties sont en litige au sujet de la réduction de loyer réclamée par la locataire pour les nuisances occasionnées dans les locaux de substitution par les travaux entrepris à l'adresse de ces locaux au 13 rue des Terreaux durant la période du 15 mai 2015 au 7 décembre 2016. En effet, à partir du mois de mai 2015, des travaux ont été effectués à proximité des locaux de substitution (façades, entrée du n° 13 et cage d'escaliers, étages inférieurs au niveau de la rue et dans le socle). Des plannings prévisionnels ont été régulièrement communiqués à la locataire et des mesures ont été prises par la bailleresse afin d'en limiter les nuisances. Certains travaux (remplacement des fenêtres, portes-fenêtres et stores, remplacement de l'ascenseur) ont même été reportés afin d'être exécutés après le retour de la locataire dans ses locaux initiaux de la Tour. De mai 2015 à son départ des locaux le 7 décembre 2016, la locataire s'est plainte à de nombreuses reprises des nuisances occasionnées par ces travaux. Le litige porte ainsi sur l'interprétation à donner à la précision figurant au ch. III de la transaction (cf. supra let. A.c, transaction ch. III 2e par.), soit sur la portée de la renonciation acceptée par la locataire dans la transaction judiciaire.