Citation: 4A_152/2021 E. 4.1

4.1. Il n'est pas contesté que tous les actes par lesquels les intimés ont acquis de la recourante une part de copropriété doivent être qualifiés de contrats mixtes, combinant des éléments du contrat de vente et du contrat d'entreprise (arrêt 4A_399/2018 du 8 février 2019 consid. 2.2). A défaut de disposition particulière dans la convention des parties, la garantie des défauts est soumise aux règles du contrat d'entreprise (art. 368 ss CO), en tout cas pour les défauts affectant les parties communes, seuls en jeu ici (cf. ATF 118 II 142 consid. 1a; arrêt 4C.301/2002 du 22 janvier 2003 consid. 2.2; BLAISE CARRON, Acquisition d'une part de propriété par étages (PPE) et garantie pour les défauts, in PPE 2019, François Bohnet et Blaise Carron éd., n. 10 p. 8 [ci-après: Carron PPE 2019]; FRÉDÉRIC KRAUSKOPF, Erwerb von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes - Klippen bei der vertraglichen Gestaltung, in Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2011, Aebi-Müller, Pfaffinger et Wermelinger éd., p. 132). Les propriétaires d'étages sont individuellement titulaires des droits de garantie pour les défauts affectant les parties communes, puisque ces droits découlent du contrat passé par chaque acquéreur avec le vendeur (ATF 111 II 458 consid. 3b; arrêt 4A_326/2009 du 12 octobre 2009 consid. 4). Parmi les droits de garantie, le droit à la réduction de prix, de nature divisible, ne pose a priori pas de difficultés juridiques lorsqu'il est exercé individuellement par un acheteur en rapport avec un défaut affectant une partie commune (Département fédéral de justice et police, Rapport explicatif du 19 août 2020 relatif à l'avant-projet - révision du code des obligations (Défauts de construction), p. 1 [ci-après: Rapport explicatif]; CARRON, PPE 2019, n. 60 p. 22). En effet, l'acquéreur fera valoir une réduction du prix convenu, proportionnellement à la moins-value de sa part d'étage causée par la partie commune défectueuse (BLAISE CARRON, Garantie pour les défauts affectant les parties communes d'une PPE, in RNRF 2020 p. 81/82 et p. 91 [ci-après: CARRON RNRF 2020]; ARNAUD NUSSBAUMER, La cession des droits de garantie, 2015, n. 1077/1078 p. 358 s.; VALENTIN PICCININ, La propriété par étages en procès, 2015, p. 151 et p. 158). En revanche, le droit à la réfection des parties communes nécessite d'intervenir sur des parties de construction appartenant en copropriété à tous les propriétaires d'étages. Or, le droit à la réfection est par nature indivisible (ATF 145 III 8 consid. 3.3). Tout en le reconnaissant, le Tribunal fédéral a tout d'abord considéré qu'un propriétaire d'étage ne disposait individuellement d'une prétention contractuelle en réparation des parties communes que proportionnellement à sa quote-part; plus précisément, c'est le droit à la réfection sans frais qui était limité à la quote-part, le copropriétaire qui exerçait son droit devant s'acquitter envers l'entrepreneur du reste des frais de réparation (ATF 114 II 238 consid. 5c/bb). Cette jurisprudence a été modifiée dans l'ATF 145 III 8 en ce sens que le droit à la réfection d'une partie commune appartient indivisiblement et pleinement à chaque propriétaire d'étage (consid. 3.5). Vu le caractère indivisible du droit à la réfection des parties communes, il faut admettre que les créances pécuniaires déduites de l'exercice du droit à la réfection sont également indivisibles (pour la créance en remboursement en cas d'exécution par un tiers: PICCININ, op. cit., n. 316 p. 157; ROLF H. WEBER, Gewährleistungsansprüche beim Stockwerkeigentum, in DC 1985 p. 69). Il s'ensuit que chaque propriétaire d'étage peut individuellement ouvrir action en exécution du droit à la réfection de toutes les parties communes affectées de défauts, le cas échéant en concluant au paiement des frais nécessaires à l'élimination des défauts. Une consorité volontaire entre les acheteurs de parts de PPE est possible (PICCININ, op. cit., n. 315 p. 157). Il est à noter que, lorsqu'une obligation indivisible est due à plusieurs créanciers, chaque créancier a qualité pour agir, mais ne peut obtenir satisfaction qu'en faveur de tous. Si plusieurs créanciers agissent ensemble, ils forment une consorité nécessaire improprement dite (FABIENNE HOHL, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, n° 4 à 6 ad art. 70 CO). La jurisprudence consacrée à l'ATF 145 III 8 ne résout pas toutes les questions en rapport avec les défauts des parties communes. Par exemple, selon les circonstances, une coordination pourrait se révéler nécessaire entre la mise en oeuvre de la prétention contractuelle d'un acquéreur à la réfection d'un défaut portant sur une partie commune et les règles relatives à la prise de décision de la communauté des propriétaires d'étages (ATF 145 III 8 consid. 3.5; sur la tension pouvant exister entre la titularité individuelle de la créance en réparation et l'exigence d'une décision de la communauté des copropriétaires d'étages pour les travaux de construction sur l'immeuble, CARRON RNRF 2020, n. 58 ss p. 87 ss). D'autres conflits peuvent surgir et nécessiter une coordination, notamment entre les droits de garantie exercés individuellement par plusieurs copropriétaires en relation avec des défauts sur les parties communes, par exemple si l'un demande une réduction de prix pour un défaut donné alors qu'un autre entend obtenir la réparation du même défaut (CARRON, RNRF 2020, n. 88 ss p. 94 ss et les références; Rapport explicatif, p. 32; HUBERT STÖCKLI, Nachbesserungsrecht unabhängig von Wertquoten, in DC 6/2018 p. 370; KRAUSKOPF, op. cit., p. 136 ss).