Citation: 4C.161/2001 26.09.2001 E. 3

3.- A teneur de l'art. 254 CO, une transaction couplée avec le bail de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation avec l'usage de la chose louée. Pour être illicite au sens de l'art. 254 CO, la transaction couplée doit constituer la condition "sine qua non" du bail (Higi, Commentaire zurichois, n. 17 ad art. 254 CO). On ne peut parler de transaction couplée illicite au sens de l'art. 254 CO, que lorsque l'intérêt du preneur ou du futur locataire ne porte que sur le contrat de bail et que le bailleur fait dépendre sa conclusion ou sa continuité d'une autre transaction (ATF 118 II 157 consid. 3c). Pour être applicable, l'art. 254 CO exige de plus qu'il y ait absence de lien direct entre les obligations contractées par le locataire dans la transaction couplée et l'usage de la chose louée. La cour cantonale a considéré en l'espèce que ces deux conditions étaient réalisées: la somme que la demanderesse s'était engagée à verser n'était pas en relation directe avec l'usage de la chose louée et ce versement constituait une condition sine qua non de la conclusion du contrat de cession de bail. Avant d'examiner, s'il y a lieu, le bien-fondé de cette appréciation, il convient de déterminer si l'absence de participation de la bailleresse aux négociations et à la conclusion de la convention de remise de commerce exclut l'application de l'art. 254 CO comme les premiers juges l'ont retenu et comme la demanderesse le conteste. Il est vrai que la question de savoir si une transaction couplée conclue directement avec un tiers tombe sous le coup de l'art. 254 CO peut parfois prêter à hésitations, si l'on s'en tient au texte légal (Higi, op. cit. , n. 28 et 29 ad art. 254 CO). La cour cantonale s'est appuyée sur la doctrine majoritaire qui relève, à juste titre, que ce sont les prétentions abusives du bailleur, et non de n'importe quel tiers, contre lesquelles le législateur voulait lutter. Celui-ci est donc la seule personne qui peut effectuer un couplage réprouvé par la loi. Ainsi, l'entente entre un locataire sortant et un locataire entrant n'est frappée de nullité que si le bailleur ou son représentant connaît le couplage et y consent (SVIT-Kommentar, 2e éd., n. 25 ad art. 254 CO; Jacquemoud-Rossari, Le transfert du bail commercial, in 8e Séminaire du droit sur le bail, Neuchâtel 1994, p. 15; Richard Barbey, Le transfert du bail commercial, in SJ 1992 p. 33 ss, p. 43 et les arrêts cantonaux cités; moins clair: Lachat, Le bail à loyer. , n. 2.2, p. 367-368). Dès lors, par tiers au sens de l'art. 254 CO, il faut entendre celui qui agit en lieu et place du bailleur et pour le compte de ce dernier.