Citation: 4C.201/2003 28.10.2003 E. 2

Le défendeur reproche à la Chambre des recours d'avoir violé l'art. 266g al. 1 CO en admettant l'existence de justes motifs de résiliation du bail. Il rappelle que les parties ont conclu deux contrats distincts et indépendants, soit un contrat d'entreprise au printemps 1996 et un contrat de bail en août 1996 et qu'il y a dès lors lieu d'appliquer à chaque contrat ses dispositions légales propres. Ainsi, les incidents rencontrés entre les parties dans l'exécution du contrat d'entreprise ne sauraient avoir un effet sur le contrat de bail que le défendeur a conclu pour loger sa famille. C'est pourtant, de l'avis du défendeur, ce qu'a fait l'autorité cantonale en violation de l'art. 266g al. 1 CO. En outre, la Chambre des recours n'aurait pas vu que le réel motif du congé était de priver le défendeur du paiement des travaux exécutés dans le cadre du contrat d'entreprise. 2.1 Sur ce dernier point, le grief est manifestement irrecevable. En effet, déterminer quel est le motif d'une résiliation relève de l'établissement des faits et les constatations cantonales à ce sujet lient le Tribunal fédéral saisi d'un recours en réforme (ATF 115 II 484 consid. 2b p. 486). 2.2 En vertu de l'art. 266g al. 1 CO, une partie peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal, si l'exécution du contrat lui devient intolérable pour de justes motifs. Ne peuvent constituer de justes motifs au sens de cette disposition que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d'une faute de la partie qui s'en prévaut. Ces circonstances doivent être si graves qu'elles rendent la poursuite du bail jusqu'à son terme objectivement intolérable. La perception subjective du caractère intolérable de la poursuite du bail par la partie qui résilie n'est pas pertinente (ATF 122 III 262 consid. 2a/aa p 265 s. et les références; arrêt 4C.375/2000 du 31 août 2001, consid. 3a, reproduit in Pra 90/2001, n. 177, p. 1073). Le juge apprécie s'il existe de justes motifs en appliquant les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC). A cet égard, il prendra en considération tous les éléments du cas particulier, qu'il pondérera avec le principe de la sécurité du droit et avec l'intérêt de l'autre partie au maintien du contrat (arrêt précité du 31 août 2001 et les références). Le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec réserve la décision d'équité prise en dernière instance cantonale. Il intervient lorsque celle-ci s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou encore lorsqu'elle n'a pas tenu compte d'éléments qui auraient absolument dû être pris en considération; il sanctionnera en outre les décisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appréciation lorsqu'elles aboutissent à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 119 II 157 consid. 2a in fine; 118 II 50 consid. 4; 116 II 145 consid. 6a; 115 II 30 consid. 1b). 2.3 En l'espèce, les parties ont conclu un contrat d'entreprise et un contrat de bail. En cas de contrats distincts, la résiliation extraordinaire de l'un des contrats ne doit être examinée, en principe, qu'en fonction des dispositions légales relatives à ce contrat. Ceci ne signifie toutefois pas que les circonstances entourant l'exécution d'un contrat parallèle soient d'emblée sans pertinence. En effet, dans le cadre de l'art. 266g CO, le juge doit rechercher si la poursuite de l'exécution du contrat de bail jusqu'à son terme est devenue intolérable pour la partie qui résilie. A cette fin, il doit prendre en considération tous les éléments du cas particulier, ce qui n'exclut pas, à titre exceptionnel, la prise en compte des relations que les parties ont pu nouer dans le cadre d'un autre contrat, lorsqu'il existe une étroite connexité entre les deux rapports juridiques. Les parties peuvent convenir, même tacitement, de lier deux contrats entre eux. Il s'agit alors de contrats connexes ou interdépendants, qui, dans l'idée des parties, forment une unité juridique et économique indissociable, au point de constituer un contrat unique mais complexe. Dans une telle situation, aucun des contrats liés ne peut prendre fin séparément (arrêt 4C.43/2000 du 21 mai 2001, consid. 2d, reproduit in SJ 2001 I p. 547). Dans les contrats connexes, des clauses exprimant cette interdépendance sont fréquentes; même en leur absence, la recherche de la commune intention des parties révèle généralement leur volonté de soumettre à un sort commun la naissance et l'extinction des obligations résultant de documents distincts. De façon générale, il n'existe pas de différence essentielle entre la conclusion de plusieurs contrats connexes ou celle d'un contrat combiné, qui présente l'avantage de manifester dans un seul document l'interdépendance fonctionnelle des obligations (Luc Thévenoz, Commentaire romand, n. 14 et n. 16 ad Introduction à la partie spéciale du Code des obligations). Dans le cas particulier, les parties ont introduit dans le contrat de bail une clause selon laquelle le loyer mensuel serait payé, d'une part, à raison de 1000 fr. en espèces et, d'autre part, à raison de 1000 fr. par l'accomplissement des travaux auxquels le défendeur s'était engagé envers le maître en exécution de ses obligations d'entrepreneur. Cette clause de compensation démontre que les parties ont enchevêtré de manière étroite les deux contrats de bail et d'entreprise, au point qu'ils constituent une unité économique, ce qui est déterminant notamment sous l'angle de la résiliation des relations complexes existant entre demandeur et défendeur. Dans ces conditions, il convient d'examiner si la cour cantonale a excédé son large pouvoir d'appréciation (cf. art. 4 CC), en considérant que la poursuite du bail jusqu'à son terme, le 1er janvier 2012, était devenue intolérable pour le demandeur. 2.4 La Chambre des recours a confirmé les justes motifs de résiliation anticipée du bail retenus par le Tribunal des baux. Elle a ainsi tenu compte de la manière dont le défendeur avait approché le demandeur, de la rédaction des contrats par le défendeur, de l'exécution très imparfaite du contrat d'entreprise, en particulier du coût final environ trois fois supérieur à celui du budget initial et sans plus aucun rapport avec le loyer fixé et, enfin, du caractère inconstant du défendeur. La cour cantonale a encore souligné qu'au moment de la signature des contrats, le demandeur ne pouvait se rendre compte du véritable caractère du défendeur, qui s'était présenté comme un professionnel de la rénovation de bâtiments; l'affaire n'était donc pas vouée à l'échec dès le début. En outre, les suites de l'exécution très imparfaite du contrat d'entreprise ne sont pas réglées, car le demandeur devra encore consentir à de nombreuses dépenses pour achever les travaux. Le défendeur ne saurait non plus se prévaloir du délai intervenu entre la survenance des premières difficultés et la résiliation, dès lors que le demandeur a cherché à sauvegarder les contrats conclus «même au-delà de la raison». De même, le défendeur ne peut invoquer à sa décharge le comportement confiant du demandeur, qu'il a lui-même induit par sa manière d'entrer en contact et de présenter son projet. Pour sa part, le demandeur soutient que ses démarches initiales envers le demandeur ne sont pas pertinentes puisqu'elles ne visaient que la rénovation de l'immeuble, et non la conclusion d'un bail pour sa famille. Il conteste par ailleurs avoir rédigé les contrats en sa faveur et estime notamment que le paiement des travaux par compensation n'était pas avantageux pour lui, puisqu'il acceptait ainsi de n'être totalement payé qu'après quinze ans de bail. A son sens, la dégradation des rapports entre les parties ne concernait que le contrat d'entreprise. Aucun reproche ne peut lui être adressé en tant que locataire. De même, son caractère n'a posé aucun problème dans le cadre du bail. Enfin, la sous-évaluation du coût des travaux ne concernait pas ce contrat. En ce qui concerne l'imprévisibilité des justes motifs, le défendeur prétend que le demandeur a eu six mois pour se rendre compte de son caractère avant de conclure le bail. Il conteste également l'absence de faute du demandeur et le caractère durable des justes motifs; à cet égard, il soutient que si l'inexécution du contrat d'entreprise constituait le juste motif retenu par le Tribunal des baux et la Chambre des recours, celui-ci avait cessé d'exister dès la résiliation de ce contrat par le demandeur. Le défendeur estime enfin que l'exécution du contrat de bail n'était pas devenue intolérable pour le demandeur, puisque ce dernier n'habitait pas à Cully et était de surcroît représenté par une régie. 2.5 L'exécution du contrat d'entreprise a connu des retards considérables et la qualité des travaux a été remise en cause tant par l'architecte C.________ que par l'expert judiciaire D.________. Selon les constatations de la cour cantonale, le demandeur n'a pas pu, malgré ses efforts et sa patience, obtenir l'exécution des travaux prévus en temps utile et selon les règles de l'art. Dès lors que le demandeur se trouvait lié par un contrat de longue durée, portant en principe encore sur douze ans, et que l'inexécution du contrat d'entreprise était constatée, impliquant le non-paiement du loyer par violation de la clause de compensation partielle de ce dernier, la Chambre des recours était fondée à considérer ces circonstances comme un juste motif de résiliation au sens de l'art. 266g al. 1 CO. Le fait que le demandeur ne pouvait pas recevoir l'intégralité de la contre-prestation qui lui était due pour la mise à disposition du logement suffit à démontrer l'impossibilité de poursuivre les relations contractuelles, surtout pour une période aussi longue que celle prévue dans le bail. En conséquence, le moyen tiré de la violation de l'art. 266g CO doit être rejeté.