Citation: 5A_985/2022 E. 3.3.3

3.3.3. 3.3.3.1. Le droit de superficie est la servitude en vertu de laquelle une personne a la faculté d'avoir ou de faire des constructions, soit sur le fonds grevé, soit au-dessous (art. 779 al. 1 CC). Il donne ainsi le moyen de dissocier la propriété du fonds de la propriété des constructions qui s'y trouvent au moment de la constitution ou qui sont édifiées par la suite: en dérogation au principe de l'accession énoncé à l'art. 667 CC, ces constructions sont la propriété du titulaire du droit de superficie, conformément à l'art. 675 al. 1 CC (ATF 141 II 326 consid. 6.1; 133 III 311 consid. 3.2.1). Même s'il peut être octroyé gratuitement, le droit de superficie est généralement accordé moyennant une contre-prestation, qui représente la rente du sol (ATF 141 II 326 consid. 6.1 et les références). A l'extinction du droit de superficie (généralement au terme prévu par les parties, cf. ATF 133 III 311 consid. 4.2.1), le principe de l'accession s'applique à nouveau et les constructions font retour au propriétaire du fonds (art. 779c CC). Pour cet avantage, celui-ci doit en principe verser une indemnité équitable en vertu de l'art. 779d CC. 3.3.3.2. La détermination de la valeur du droit de superficie doit tenir compte du fait que le superficiaire n'est pas propriétaire du terrain (MARYSE PRADERVAND-KERNEN, La valeur du droit de superficie, in Bénédict Foëx [éd.], Droit de superficie et leasing immobilier, Genève 2011, p. 25 ss, 40 s.; La même, La valeur des servitudes foncières et du droit de superficie, 2007, (cité ci-après: La valeur des servitudes), n. 674 et 677 p. 186 s.). Plusieurs éléments entrent en considération dans le calcul de la valeur de ce droit, dont la valeur de la construction, la rente à verser au propriétaire et le montant de l'indemnité de retour (cf. MICHEL MOOSER, Le droit de superficie - Enjeux économiques, in La densification du territoire et son impact sur les transactions immobilières, 2019, n. 44 ss p. 91 s.; USECE, op. cit., p. 258 s.; FRANCESCO CANONICA, Die Bewertung von Baurecht, Nutzniessung und Wohnrecht, 2016, p. 109 et 127 ss). Présentant les différentes manières de calculer la valeur d'un droit de superficie envisagées par la doctrine, MOOSER (op. cit., loc. cit.) distingue plusieurs méthodes. Une première se fonde sur la valeur (intrinsèque) du fonds (calculée comme si cet immeuble n'était pas grevé et réduite en fonction de la durée restante du droit), à quoi il convient de soustraire la valeur capitalisée de la rente superficiaire encore due et d'y ajouter la valeur escomptée de l'indemnité de retour (cf. CANONICA, op. cit., p. 109 et 127 ss; voir aussi USECE, op. cit., p. 257 ss). Une deuxième se base sur le rendement du droit de superficie (calculé en prenant en compte le rendement annuel de l'immeuble entier) selon la durée du droit, à quoi il convient de déduire la rente de superficiaire et d'y ajouter la valeur escomptée de l'indemnité de retour (cf. PRADERVAND-KERNEN, op. cit., p. 44 et 47; La même, La valeur des servitudes, n. 679 ss p. 187 ss et n. 695 ss p. 192). Une troisième consiste à capitaliser le montant de la rente, sans tenir compte de la valeur des constructions (cf. SCHAETZLE/WEBER, Manuel de capitalisation, 2001, p. 303). Enfin, une quatrième applique par analogie les règles relatives à l'estimation des immeubles bâtis, mais en remplaçant, dans le calcul de la valeur réelle, la valeur du terrain par la valeur capitalisée de la rente superficiaire (cf. NAEGELI/HUNGERBUEHLER, Handbuch des Liegenschaften, 3 e éd. 1988, p. 285). Selon MOOSER, si la logique voudrait que la valeur du droit de superficie coïncide avec la différence de la valeur de l'immeuble non grevé et la valeur de l'immeuble grevé, la valeur de ce droit pour son bénéficiaire ne correspond pas (nécessairement) à la charge que celui-ci fait peser sur l'immeuble. Comme pour toute autre servitude, la valeur du droit de superficie doit se déterminer en fonction de l'avantage que son titulaire retire de ce droit, la valeur que le droit représente pour le propriétaire de l'immeuble grevé n'étant en soi pas pertinente (MOOSER, op. cit., p. 87 s.). Ainsi, la méthode basée sur le rendement du droit de superficie, à savoir la deuxième méthode susmentionnée, doit être préférée dans la mesure où elle permet de calculer la valeur du droit indépendamment de la valeur du fonds (MOOSER, op. cit., p. 91 s.). Les autres auteurs précités ne motivent pas pour quelles raisons il conviendrait d'appliquer la méthode qu'ils proposent plutôt qu'une autre. CANONICA ( op. cit., p. 109) relève néanmoins que, lors de l'évaluation du droit de superficie et du bien-fonds, les méthodes d'estimation axées sur les coûts, telles que notamment la méthode de la valeur réelle (intrinsèque) et la méthode de la valeur mixte, ne sont pas appropriées. Par ailleurs, si PRADERVAND-KERNEN (La valeur des servitudes, n. 674 ss p. 186 ss et n. 695 ss p. 192) - à qui les recourants se réfèrent - mentionne que la valeur d'un droit de superficie se détermine au moyen des méthodes traditionnelles de calcul applicables aux immeubles constructibles étant donné que ce droit a presque toujours pour objet un fonds bâti ou susceptible de l'être, elle retient néanmoins que la valeur du droit pour son bénéficiaire correspond au rendement que procurent les constructions et illustre son propos en présentant un calcul basé sur la valeur de rendement.