Citation: 4A_567/2013 E. 3

Selon l'arrêt déféré, les intimées, qui ont succédé à leur mère dans sa position de partie au contrat du 20 décembre 2006 (cf. art. 560 CC), et la recourante étaient liées par un contrat de prêt hypothécaire de durée déterminée (art. 312 ss CO). Dans une première motivation, la cour cantonale a retenu, sur la base du témoignage de O.________, qu'à l'époque de la signature de cet accord, la pratique usuelle de la banque défenderesse était de ne pas réclamer d'indemnité à l'ancien propriétaire lorsque le financement de l'immeuble était repris par l'acquéreur. Interprétée à la lumière de cette pratique ainsi que du principe de la confiance, la clause d'indemnité en cas de remboursement anticipé litigieuse pouvait être comprise de bonne foi par feue l'emprunteuse comme impliquant le renoncement de la banque à percevoir une indemnité de dédit si le prêt était repris par le nouvel acquéreur de l'immeuble au même taux d'intérêt et pour la même échéance, du moment que la banque continuait alors à assurer le financement et à percevoir des intérêts sur celui-ci. Or le prêt de 19'000'000 fr. contracté par la défunte, réduit à 18'430'000 fr. après déduction de trois amortissements, a été repris par V.________ SA et poursuivi pour 17'500'000 fr. Seule donc était pertinente au titre de la clause de remboursement en cause la différence existant entre le montant pour lequel le financement a pris fin avec la défunte, par 18'430'000 fr., et celui pour lequel il s'est poursuivi avec V.________ SA, par 17'500'000 fr. Sur ce reliquat seulement, la banque était en droit de percevoir l'indemnité minimale de 1%, d'où le versement de 9'300 fr. en faveur de la banque [1% de 930'000 fr. (18'430'000 fr.- 17'500'000 fr.) ]. A titre de seconde motivation, l'autorité cantonale a considéré que la perception par la banque de l'indemnité forfaitaire de 1% sur l'intégralité du prêt hypothécaire de 18'430'000 fr. constituait pour les intimées une peine conventionnelle excessive au sens de l'art. 163 al. 3 CO. La clause pénale devait être calculée sur le montant de 930'000 fr., soit sur le remboursement anticipé ne permettant plus à la banque de percevoir des intérêts. L'indemnité était donc réduite à 1% de cette somme, ce qui donnait 9'300 fr. La Cour de justice a donc partiellement admis l'appel et modifié dans ce sens le jugement de première instance.