Citation: 5A_464/2023 E. 3.1.1

3.1.1. Selon l'art. 132a al. 1 LP, applicable à la réalisation des immeubles (art. 143a et 156 al. 1 LP), la réalisation ne peut être attaquée que par le biais d'une plainte contre l'adjudication. Cette compétence exclusive de l'autorité de surveillance vaut quels que soient les griefs invoqués, qu'ils relèvent du droit de la poursuite ou du droit matériel (cf. arrêt 5A_229/2017 du 13 novembre 2017 consid. 3.1 et les références; BETTSCHART, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 4 ad art. 132a LP). Le délai de plainte de dix jours prévu par l'art. 17 al. 2 LP court dès que le plaignant a eu connaissance de l'acte attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation (art. 132a al. 2 LP). Le droit de plainte s'éteint un an après la réalisation (art. 132a al. 3 LP). La voie de la plainte et du recours aux autorités de surveillance n'est pas seulement ouverte contre les irrégularités commises lors des opérations de la réalisation forcée elle-même, mais aussi contre celles commises dans la procédure préparatoire, telle que définie par les art. 25 ss ORFI (cf. arrêts 5A_229/2017 précité loc. cit.; 5A_359/2016 du 7 septembre 2016 consid. 5.2). Le vice allégué peut par exemple concerner l'insuffisance ou l'inexactitude des indications figurant dans la publication des enchères et les avis spéciaux ou des conditions de vente lacunaires (GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n° 55 ad art. 126 LP; BETTSCHART, op. cit., n° 8 ad art. 132a LP). Il peut aussi concerner des manoeuvres illicites ou contraires aux moeurs altérant le résultat des enchères (art. 230 al. 1 CO; ATF 109 II 123 consid. 2b; 82 II 21 consid. 1; 40 III 335 consid. 2; arrêt 5A_229/2017 précité loc. cit.; BETTSCHART, op. cit., loc. cit.; ROTH, in Basler Kommentar, SchKG I, 3e éd. 2021, n° 17 ad art. 132a LP; STOFFEL/CHABLOZ, Voies d'exécution, 3e éd. 2016, n. 156 p. 189; cf. aussi arrêt 7B.38/2005 du 26 avril 2005 consid. 3.1). Constituent de telles manoeuvres par exemple une convention, dont le but est d'influer défavorablement sur le résultat des enchères et d'attribuer à l'un des contractants ou à un tiers la différence entre le prix d'adjudication et la véritable valeur du droit patrimonial mis aux enchères; des arrangements en vue d'écarter des amateurs; un pactum de non licitando aux termes duquel les enchérisseurs se sont engagés, moyennant indemnité, à ne pas enchérir au-dessus d'une somme déterminée; un arrangement entre amateurs supprimant leur intérêt à acquérir le droit patrimonial mis aux enchères et, par conséquent, à participer aux enchères (GILLIÉRON, op. cit., n° 16 ad art. 126 LP et les références et n° 28 ad art. 132a LP; BETTSCHART, op. cit., loc. cit.; ROTH, op. cit., n° 18 ad art. 132a LP; cf. aussi arrêt 5A_229/2017 précité loc. cit.).