Citation: 4A_64/2010 29.04.2010 E. 2

2.1 Observant que la locataire est décédée en cours d'instance et que les hoirs n'occupent pas eux-mêmes l'appartement, les recourants en déduisent qu'ils n'ont pas d'intérêt à contester la validité du congé. Un intérêt à agir est requis pour l'exercice de toute voie de droit (ATF 130 III 102 consid. 1.3 p. 105 s.; 127 III 429 consid. 1b p. 431; 126 III 198 consid. 2b p. 201). L'intérêt doit être actuel en ce sens qu'il doit encore exister au moment où le juge statue (ATF 109 II 350). En vertu de l'art. 560 CC, les hoirs ont succédé à la défunte, dès la date du décès, dans le contrat de bail en cause et sont donc devenus titulaires des créances et des obligations qui en résultent. Ils sont ainsi devenus titulaires du droit d'user de la chose conformément à sa destination que leur confère le contrat de bail conclu (art. 253 CO). La créance qui a pour objet l'usage d'un logement est d'une valeur patrimoniale certaine. On ne saurait donc nier, en tout cas lorsque les locaux ne restent pas inoccupés, que les hoirs aient un intérêt juridiquement protégé à la poursuite du contrat de bail. Ceci clôt le débat sur le premier argument soulevé par les recourants. Lorsque le bail porte sur un logement, le locataire n'est pas tenu, sauf convention contraire, de faire usage de la chose louée (David Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 80). Les hoirs ont expliqué que l'appartement avait été prêté (art. 305 CO) au fils de l'un d'eux. La chose louée est donc toujours occupée conformément à sa destination, c'est-à-dire en tant qu'habitation. Les recourants ne prétendent pas que la voie du prêt à usage aurait été choisie pour éluder les règles sur la sous-location dans un cas où ils pourraient refuser l'autorisation de sous-louer (cf. art. 262 al. 2 CO). Il n'y a donc pas à examiner la question sous cet angle. Les recourants invoquent eux-mêmes le besoin de la soeur de l'un d'eux; ils sont donc mal placés pour reprocher aux hoirs d'avoir pris en compte le besoin de W.________, fils de l'un d'eux. Par ailleurs, il ne ressort pas des constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) - que cette situation soit destinée à durer, de sorte qu'il n'y a pas à examiner si l'on se trouve en présence d'un transfert de bail déguisé. Le premier argument soulevé par les recourants est donc dépourvu de tout fondement. 2.2 Le litige porte sur les motifs de la résiliation. Savoir quels sont les motifs réels d'une résiliation est une question de fait (ATF 131 III 535 consid. 4.3 p. 540; 130 III 699 consid. 4.1 p. 702). Le Tribunal fédéral est donc en principe lié par la constatation cantonale (art. 105 al. 1 LTF) selon laquelle le motif avancé par les bailleurs (le besoin de la soeur) n'était qu'un faux prétexte. Il ne peut s'en écarter que si la constatation est manifestement inexacte (art. 105 al. 2 LTF), c'est-à-dire arbitraire (cf. ci-dessus consid. 1.3). Or, les recourants invoquent précisément l'arbitraire (art. 9 Cst.) dans l'appréciation des preuves. Il faut préalablement rappeler qu'il leur incombe encore de montrer en quoi la décision cantonale serait manifestement insoutenable (ATF 134 II 244 consid. 2.2 p. 246). En matière d'appréciation des preuves et d'établissement des faits, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation; il n'y a arbitraire que lorsqu'il ne prend pas en compte, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'il se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, il en tire des constatations insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1 p. 9). Les recourants ne contestent pas avoir utilisé le même motif de résiliation dans un autre cas, expliquant avoir agi ainsi par prudence. Ils ne nient pas non plus être propriétaires de plusieurs logements relativement similaires et avoir eu d'autres occasions, dans l'intervalle, de satisfaire le besoin prétendu de la soeur. Enfin, ils ne démontrent pas la fausseté du témoignage qui a affirmé que cette dernière n'a su que longtemps plus tard que l'appartement lui était destiné. Au vu de l'ensemble de ces éléments, il se dégage très fortement l'impression que les recourants ont utilisé l'argument du prétendu besoin de la soeur pour résilier des baux peu après l'acquisition des logements sans avoir à fournir d'autres justifications. Admettre en pareil cas que le motif invoqué n'était qu'un faux prétexte est une conclusion qui ne peut pas être qualifiée d'arbitraire. 2.3 Etant constaté en fait - d'une manière qui lie le Tribunal fédéral - que le motif avancé n'était qu'un faux prétexte, la conclusion juridique qu'en a tiré la cour cantonale, à savoir l'annulation du congé, ne viole pas le droit fédéral. En effet, la doctrine et la jurisprudence admettent que si le bailleur fournit un faux motif à l'appui de la résiliation alors qu'il n'est pas possible d'en établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur aucun motif sérieux ou en tout cas aucun motif légitime et avouable, ce qui justifie son annulation (ATF 125 III 231 consid. 4b p. 240; Peter Higi, in Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, 4e éd. 1996, n° 115 ad art. 271 CO; Roger Weber, in Basler Kommentar, OR I, 4e éd. 2007, n° 33 ad art. 271/271a CO; David Lachat, in Commentaire romand, CO I, 2003, n° 11 ad art. 271 CO; Lachat, Le bail à loyer, op. cit., p. 732; Bernard Corboz, Les congés affectés d'un vice, in 9e Séminaire sur le droit de bail, 1996, p. 22; Giacomo Roncoroni, Le nouveau droit du bail à loyer, in 6e Séminaire sur le droit de bail, 1990, p. 9 s.). Il faut considérer comme contraire aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO le congé qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, qui est purement chicanier ou encore qui est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte (ATF 135 III 112 consid. 4.1. p. 119; 120 II 31 consid. 4a p. 32; arrêt 4A_414/2009 du 9 décembre 2009 consid. 3.1; arrêt 4A.345/2007 du 8 janvier 2008 consid. 2.4). Dès lors qu'il était retenu en fait que le motif avancé n'était qu'un faux prétexte et que le motif réel ne pouvait pas être établi, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en annulant le congé litigieux pour la raison qu'aucun motif légitime n'apparaissait le justifier. On peut certes imaginer que le congé a été donné pour des motifs économiques, mais cela ne conduit pas à le valider, puisque les recourants, par leur manière de procéder, n'ont pas apporté le moindre indice permettant de penser qu'ils pourraient augmenter le loyer sans tomber dans l'abus (sur cette question: cf. ATF 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110 et consid. 3c p. 111 s.). Quant à la violation de la garantie de la propriété (art. 26 Cst.) invoquée par les recourants, ce grief est dépourvu de tout fondement: en concluant un bail, le propriétaire s'est soumis au régime applicable à ce contrat. Le recours doit donc être rejeté. Il n'y a dès lors pas à examiner la question d'une prolongation du bail ou d'une évacuation des locataires.