Citation: 1P.360/2006 15.01.2007 E. 6

6.1 Die Beschwerdeführerin hatte sich bereits im kantonalen Prozess mit folgender weiterer Begründung gegen die Bezahlung der Konventionalstrafe gewehrt. Sie habe sich stets für die Verwirklichung eines Bauprojekts im vertraglich vereinbarten Umfang eingesetzt. Die städtischen Behörden seien rasch und offen über die Absatzschwierigkeiten beim ursprünglichen Projekt informiert worden. Die Beschwerdeführerin habe die Behörden auch im Folgenden fortlaufend in die Projektüberarbeitung eingebunden. Diese hätten nie signalisiert, dass die Konventionalstrafe nun bald fällig würde, sondern sich positiv zur Vereinbarkeit des neuen Projekts mit dem Teilzonenplan geäussert. Aufgrund dieser Signale sei die Planung vorangetrieben und das neue Projekt zur Bewilligung eingereicht worden; mittlerweile werde gebaut. Mit anderen Worten habe die Beschwerdeführerin nach Sinn und Zweck des Vertrags vom 3./20. Mai 1999 ihren Anteil am Bauprojekt erbracht. Es sei stossend, wenn nun - in Form der Konventionalstrafe - die gesamte Verantwortung für die Verzögerung der baulichen Realisierung auf sie abgeschoben werde. Angesichts dieser Vorbringen handelt es sich entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin nicht um ein unzulässiges Novum, wenn sich die Beschwerdeführerin insofern in der staatsrechtlichen Beschwerde auf den verfassungsmässigen Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 9 BV) beruft. 6.2 Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben verschafft einen Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden, sofern sich dieses auf eine konkrete, den betreffenden Bürger berührende Angelegenheit bezieht (BGE 131 II 627 E. 6.1 S. 636 f.; 130 I 26 E. 8.1 S. 60, je mit Hinweisen). Die Beschwerdeführerin ist befugt, mit dieser Verfassungsrüge auch geltend zu machen, es sei zu Unrecht die besondere Situation ausser Acht gelassen worden, dass der Vertragspartner ein Gemeinwesen und damit anerkannten öffentlichen Interessen verpflichtet sei (vgl. BGE 122 I 328 E. 7d S. 341). 6.3 Unter den besonderen Umständen des vorliegenden Einzelfalls hat die Beschwerdegegnerin als Gemeinwesen im Vertrag vom 3./20. Mai 1999 berechtigterweise das Anliegen verfolgt, dass das von ihr zu erschliessende Grossareal am Siedlungsrand verhältnismässig rasch überbaut wird. Von der Beschwerdeführerin wird nicht behauptet, die vereinbarte Fünfjahresfrist für die Realisierung ihres Bauvorhabens sei von vornherein zu kurz bemessen gewesen. Entsprechend ist grundsätzlich auch ein öffentliches Interesse am Erhalt der vereinbarten Konventionalstrafe nach Ablauf dieser Frist bei vertragswidrig nicht rechtzeitig erfolgter Überbauung zu bejahen. 6.4 Demgegenüber hat die Beschwerdeführerin im fraglichen Vertrag zur Hauptsache die Ausnützung der baulichen Möglichkeiten gemäss dem damals im Entwurf vorliegenden Teilzonenplan innert der betreffenden Frist versprochen. Dabei ging es offensichtlich nicht nur um die bauliche Planung und Vermarktung einer zonenkonformen Siedlung, sondern auch um die bauliche Realisierung. Erfüllt ist diese primäre Vertragspflicht mit der Vollendung der Überbauung und nicht mit dem Baubeginn. Diese Verpflichtung der Beschwerdeführerin ist mit dem Scheitern des ursprünglichen, bei Vertragsabschluss aktuellen Bauprojekts nicht dahingefallen. Deshalb kommt es weder auf den Umfang der Verantwortung der Beschwerdegegnerin an jenem Projekt noch auf die Gründe für dessen Scheitern an. Die Beschwerdeführerin kann daher nicht erfolgreich bestreiten, dass sie diese primäre Vertragspflicht nicht fristgerecht erfüllt hat. Im Übrigen macht die Beschwerdeführerin auch nicht geltend, die Frist für die Realisierung der Überbauung hätte ihr im Nachgang zur neuen Baubewilligung vom 28. September 2004 erstreckt werden müssen. Es ist weder behauptet noch ersichtlich, dass sie die Behörden der Beschwerdegegnerin um eine entsprechende Vertragsanpassung angegangen hat. Im Gegenteil hat sie den Vergleichsvorschlag des Gemeinderats, die Konventionalstrafe nach sofortiger Begleichung abgestuft - entsprechend dem Baufortschritt innert erstreckter Fristen - teilweise zurückzuerstatten, abgelehnt. 6.5 Demzufolge meint die Beschwerdeführerin zu Unrecht, das öffentliche Interesse an der baulichen Nutzung des vorzeitig erschlossenen Areals dürfe nicht weiter als bis zur Aufnahme der Bauarbeiten auf dem Privatgrund gehen. Es überzeugt vorliegend auch nicht, wenn die Beschwerdeführerin vorbringt, es sei raumplanerisch nur sinnvoll, von Kunden sofort genutzte Bauten zu erstellen. Wenn sie die Gefahr von leerstehenden Bauruinen ins Feld führt, widerspricht sie ihrer eigenen Einschätzung, wonach das neue Überbauungsprojekt marktkonform sei. Hinzu kommt, dass die kommunalen Behörden im Hinblick auf dieses neue Bauprojekt den letztlich finanziellen Anliegen der Beschwerdeführerin bereits grosszügig entgegen gekommen sind: Wie aus einem Vergleich der beiden bei E. 2 vorgestellten Baubewilligungen folgt, haben sie einer erheblichen Verkleinerung des Bauvolumens im Rahmen der ersten Bauetappe bzw. der primären vertraglichen Baupflicht zugestimmt. Die Beanspruchung der Konventionalstrafe erscheint auch deswegen als verhältnismässig, weil die Beschwerdegegnerin bei diesem neuen Bauprojekt wiederum keine Gewähr hat, ob und in welchem Zeithorizont es vollständig fertiggestellt wird. Die Verfassungsrüge erweist sich in diesem Punkt als unbegründet. 6.6 Nachträgliche, ausservertragliche Zusicherungen der zuständigen Behörde, wonach diese auf die rechtzeitige Erfüllung der primären Baupflicht bzw. auf die Durchsetzung der Konventionalstrafe verzichtet habe, vermag die Beschwerdeführerin ohnehin nicht darzutun. Es verstösst nicht gegen den verfassungsmässigen Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 9 BV), wenn die kommunalen Behörden die Beschwerdeführerin bei den zahlreichen Kontakten während der Fünfjahresfrist nicht nachweislich an die Frist für die Fälligkeit der Konventionalstrafe erinnert und anschliessend dennoch auf dieser Sanktion bestanden haben. Sofern die Beschwerdeführerin aus diesen Behördenkontakten einen konkludenten Verzicht auf die Konventionalstrafe ableiten will, kann ihr wiederum nicht gefolgt werden. Dass sie selbst nicht von einem derartigen Verzicht ausgegangen ist, zeigt sich aus der Tatsache, dass sie kurz vor Fristablauf ein schriftliches Gesuch um Erlass der Konventionalstrafe stellte; letzteres löste den bei E. 6.4 erwähnten Vergleichsvorschlag aus.