Citation: 1E.20/2007 28.04.2008 E. 5

Im angefochtenen Entscheid ist weiter untersucht worden, ob der Beschwerdeführerin ein Entschädigungsanspruch für die Unterdrückung ihrer nachbarlicher Abwehrrechte gegenüber Lärmeinwirkungen zustehe. Ein solcher setzt nach der Rechtsprechung voraus, dass - kumulativ - die drei Bedingungen der Unvorhersehbarkeit der Lärmimmissionen, der sog. Spezialität der Immissionen sowie der Schwere des immissionsbedingten Schadens gegeben sind (vgl. etwa BGE 123 II 481 E. 7 S. 490 ff.; 130 II 394 E. 7.1 S. 402, E. 9.2 S. 410, E. 12 S. 414, je mit Hinweisen). Die Schätzungskommission hält nur zwei der drei Voraussetzungen für erfüllt. Im angefochtenen Entscheid wird ausgeführt, der Vater der Beschwerdeführerin habe das umstrittene Grundstück im Jahre 1932 erworben und das Mehrfamilienhaus 1960 erstellt. Die Liegenschaft sei im September 1991 im Rahmen einer Erbteilung von der Beschwerdeführerin übernommen worden. Damit sei die Voraussetzung der Unvorhersehbarkeit für die Liegenschaft erfüllt. Da die Immissionsgrenzwerte im fraglichen Gebiet, das der Empfindlichkeitsstufe II (ES II) zugewiesen sei, überschritten würden, sei auch die Voraussetzung der Spezialität der Einwirkungen gegeben. Was den fluglärmbedingten Minderwert betreffe, so sei dieser bei Ertragsliegenschaften wie dem umstrittenen Mehrfamilienhaus grundsätzlich anhand von Ertragswertschätzungen zu bestimmen. Die von der Beschwerdeführerin vorgelegten Unterlagen wiesen indes keine Ertragseinbussen aus. Die Bruttoerträge der ausserordentlich gut unterhaltenen Liegenschaft seien seit dem Stichtag durchwegs hoch, insbesondere wenn - was der Lehre entspreche - die von der Familie selbst genutzten Wohnungen zu Marktbedingungen in die Renditeberechnung einbezogen würden. Ein Minderwert im Sinne eines schweren Schadens könne im Verhältnis zum Gesamtwert der Liegenschaft (gemäss Schätzungskommission Fr. 2'275'433.--) auf Grund der Wirtschaftlichkeit des Objektes nicht festgestellt werden. Die Entschädigungsforderung sei demnach abzuweisen. Diese Erwägungen der Schätzungskommission werden von beiden Parteien kritisiert. 5.1 Die Beschwerdeführerin weist darauf hin, dass bei Ertragsliegenschaften der Schadensnachweis nur schwer möglich sei und insbesondere in den Pilotfällen bloss geringe Mietzinsausfälle belegt werden könnten. Dies erkläre sich mit der zurzeit noch herrschenden Nachfrage und vor allem mit den tiefen Mietpreisen. Würden die Eigentümer marktübliche Mietzinse verlangen, wären Leerstände und höhere Einbussen die Folge. Die Lärmbelastung verunmögliche klarerweise eine ertragsoptimierte Vermietung und erhöhe andererseits den Aufwand für Vermietung und Unterhalt. Renovationskosten könnten insbesondere bei älteren Gebäuden kaum noch auf die Mieter überwälzt werden. Langfristige Anlagestrategien seien nicht mehr möglich. Da sich gut Verdienende nicht an lärmigen Orten niederliessen, ändere sich auch die Mieterschaft. Die fluglärmbelasteten Gebiete würden, wie die Nachbarschaften von Autobahnen und stark befahrener Hauptstrassen, zu Lärmghettos mit überwiegend ausländischer Bevölkerung. 5.2 Die Enteigner stimmen den Überlegungen der Schätzungskommission im Ergebnis zu. Sie machen jedoch vorab geltend, dass hier unklar sei, ob die Voraussetzung der Unvorhersehbarkeit der Immissionen erfüllt sei. Zur Bedingung der Schwere des Schadens wird vorgebracht, in Fällen der Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrbefugnisse wegen übermässigen Lärms könne - infolge der Nähe und der Verwandtschaft zur materiellen Enteignung - nur dann von einem schweren Schaden ausgegangen werden, wenn der Minderwert wegen Fluglärms einen Drittel des Verkehrswertes einer Liegenschaft übersteige. Jedenfalls müssten die fluglärmbedingten Minderwerte von Ertragsliegenschaften durch entsprechende Ertragseinbussen nachgewiesen werden, was vorliegend nicht der Fall sei.