Citation: 4A_429/2022 E. A

A.a. En 2013, B.________ SA (ci-après: la locataire, la demanderesse ou l'intimée) a pris à bail un premier local commercial au rez-de-chaussée d'un immeuble à U.________, dont le dernier loyer est de 4'356 fr. 25 par mois, ainsi que des places de parking pour un loyer de 60 fr. par mois chacune, puis, en 2014, un deuxième local commercial au 1 er étage dont le dernier loyer est de 2'788 fr. par mois et un troisième local commercial dont le dernier loyer est de 218 fr., frais accessoires en sus pour tous. Les locaux étaient loués sans rénovation. Par avenants du 12 avril 2018, les contrats de bail ont été transférés à A.________ SA (ci-après: la bailleresse, la défenderesse ou la recourante), en tant que bailleresse, et les loyers fixés aux montants précités. L'aménagement d'un fitness dans les locaux ne correspondant pas à la zone d'activité, une procédure d'enquête en vue d'un changement d'affectation était nécessaire. En 2016 et 2017, la mise en conformité de l'aménagement de locaux de physiothérapie et de fitness a été refusée par le Lieutenant de Préfet du district de la Veveyse, puis par la II e Cour administrative du Tribunal cantonal fribourgeois. Par arrêt du 5 décembre 2018 de la même Cour, un délai de trois mois a été imparti à la locataire pour mettre un terme à l'activité non conforme et vider les locaux aménagés illégalement. La locataire a libéré les locaux le 30 novembre 2019 et un état des lieux a été fait le 2 décembre 2019. A.b. Dans l'intervalle, le 13 août 2018, la locataire étant en retard dans le paiement des loyers, la bailleresse lui avait adressé une mise en demeure pour un montant total de 40'607 fr. 85 et indiqué que, sans paiement de l'intégralité de ce montant dans les 30 jours, les contrats de bail seraient résiliés conformément à l'art. 257d CO. La portée de cet avis comminatoire sera discutée plus en détail dans les considérants de droit. Par courrier du 24 août 2018, la bailleresse a confirmé à la locataire les termes de leur " [a]rrangement de paiement relatif aux contrats de baux ". La portée de ce courrier sera également discutée dans les considérants de droit. Les 24 et 31 août 2018, en deux versements identiques, la locataire a versé le montant total de 15'084 fr. 50 (complètement selon l'art. 105 al. 2 LTF). Le 16 octobre 2018, sur formule officielle, la bailleresse a résilié les baux à loyer pour le 30 novembre 2018, précisant que le solde en sa faveur s'élevait à 33'065 fr. 60.