Citation: 1A.263/2004 24.10.2005 E. 3

Massgebend sind dabei alle rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten, welche die künftige Nutzungsmöglichkeit beeinflussen können. Dazu gehören die eidgenössischen, kantonalen und kommunalen Bauvorschriften, der Stand der kommunalen und kantonalen Planung, die Lage und Beschaffenheit des Grundstücks, die Erschliessungsverhältnisse und die bauliche Entwicklung in der Umgebung (BGE 131 I 72 E. 3.3 S. 76 f.; 122 II 455 E. 4c S. 458). Gegen die mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwartende Überbauung eines Grundstücks in naher Zukunft kann namentlich das Erfordernis einer Ausnahmebewilligung, einer Änderung in der Zonenplanung, eines Erschliessungs-, Überbauungs- oder Gestaltungsplans, einer Baulandumlegung oder weitgehender Erschliessungsarbeiten sprechen (BGE 131 I 72 E. 3.3 S. 77; 113 Ib 133 E. 4c S. 135; Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 166 ff.). Allerdings schliesst nicht jedes zusätzliche Verfahren, welches das kantonale Recht vor der Erteilung einer Baubewilligung verlangt, die Ausrichtung einer Entschädigung aus: Es kommt vielmehr auf die konkreten Umstände und auf die effektive Tragweite dieses Erfordernisses nach kantonalem Recht an (BGE 131 II 151 E. 2.4 und 2.5 S. 157 ff.). 3.1 Das Verwaltungsgericht verneinte das Vorliegen einer materiellen Enteignung, weil das streitbetroffene Grundstück zum Stichtag (18. September 1998) nicht hätte überbaut werden können. Es sei nämlich zu diesem Zeitpunkt in ein rechtskräftig eingeleitetes amtliches Quartierplanverfahren eingebunden gewesen, dessen Hauptzweck darin bestanden habe, das Industriegebiet einer ausreichenden strassenmässigen Erschliessung zugänglich zu machen. Im Beizugsgebiet dieses Verfahrens hätten weder tatsächliche noch rechtliche Änderungen ohne Bewilligung des Gemeinderates vorgenommen werden dürfen (§ 150 PBG; sog. Quartierplanbann). Mit einem Abschluss des Quartierplanverfahrens in naher Zukunft konnte nach Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht gerechnet werden, weil dieses Verfahren von zwei unsicheren Komponenten abhängig gewesen sei: der Ausdehnung des Moorschutzes einerseits, und der Linienführung der in der Richtplanung verankerten Staatsstrasse - der sogenannten Westtangente - andererseits. Das Grundstück der Beschwerdeführerin habe zum Stichtag zur Hälfte innerhalb der Zone IV des Perimeters der Verordnung zum Schutze des Pfäffikersees vom 2. Dezember 1948 (SchutzV 1948) gelegen, in der Hochbauten nur mit Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich errichtet werden dürfen. Zusätzlich sei der Pfäffikersee samt Ufern und angrenzenden Moorgebieten von den Schutzperimetern der bundesrechtlichen Verordnung über den Schutz der Hoch- und Übergangsmoore von nationaler Bedeutung vom 21. Januar 1991 (Hochmoorverordnung; SR 451.32), der Flachmoore von nationaler Bedeutung vom 7. September 1994 (Flachmoorverordnung; SR 451.33) und der Moorlandschaften von besonderer Schönheit und von nationaler Bedeutung vom 1. Mai 1996 (Moorlandschaftsverordnung; SR 451.35) erfasst. Deren detaillierter Perimeterverlauf habe am Stichtag noch nicht festgestanden; ebenso wenig hätten kantonale Feststellungsverfügungen über den Verlauf des Schutzperimeters im Bereich des streitbetroffenen Grundstücks vorgelegen. Bis zur parzellenscharfen Abgrenzung des Baugebiets von der angrenzenden Moorlandschaft hätten keine Quartierplanfestsetzungen vorgenommen werden können. Auch die Linienführung der projektierten Westtangente sei noch nicht bestimmt gewesen. Diese solle die bestehende Industriestrasse im Gebiet Bol in östlicher Richtung bis zur Pfäffikerstrasse fortsetzen und damit die Groberschliessung des nordöstlichen Quartierplangebiets vervollständigen. Die genaue Linienführung dieser Staatsstrasse habe nicht vor Feststellung des Verlaufs des Moorschutzperimeters erfolgen können. Bis dahin hätten somit auch keine quartierplanerischen Massnahmen getroffen werden können, um die geplante Linienführung der Westtangente nicht zu beeinträchtigen. Vor der Überbauung des fraglichen Grundstücks hätten deshalb, so das Verwaltungsgericht, zunächst eine Feststellungsverfügung der Baudirektion zur Festsetzung des Moorschutzperimeters im fraglichen Gebiet eingeholt und ein konkretes Projekt für die Strassenführung der Westtangente ausgearbeitet werden müssen. Dabei wäre mit einem längeren Zeitaufwand und einem teilweise ungewissen Ausgang zu rechnen gewesen. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts kann zumindest nicht ausgeschlossen werden, dass eine Überbauung des streitbetroffenen Grundstücks die Quartierplanung negativ präjudiziert hätte. Eine vollständige Überbauung des Grundstücks der Beschwerdeführerin hätte beispielsweise eine weiter südlich gelegene Linienführung der Westtangente verunmöglicht; dies wäre wiederum nicht ohne Einfluss auf die Erschliessung der übrigen Quartierplangrundstücke im nordöstlichen Teil des Quartierplangebiets sowie auf allfällig erforderliche Landzuteilungsmassnahmen geblieben. Bei dieser Sachlage habe das laufende Quartierplanverfahren ein rechtliches Hindernis für die Überbauung der streitbetroffenen Parzelle dargestellt, das die Beschwerdeführerin nicht aus eigener Kraft hätte beheben können. 3.2 Die Beschwerdeführerin macht dagegen geltend, eine Baubewilligung hätte trotz des Quartierplanbanns erteilt werden können, weil die Überbauung der Parzelle die Quartierplanung weder wesentlich erschwert noch gar verunmöglicht hätte. Eine Verlegung des Schutzperimeters der Moorlandschaft und damit auch der Westtangente nach Süden sei am Stichtag eher unwahrscheinlich gewesen; dagegen spreche insbesondere der Umstand, dass die Westtangente innerhalb des Perimeters (Zone IV) der SchutzV 1948 geplant worden sei. Tatsächlich sei der Perimeter mit der revidierten Verordnung zum Schutz des Pfäffikersees vom 27. Mai 1999 (SchutzV 1999) nach Norden verlegt und das streitbetroffene Grundstück völlig aus dem Schutzperimeter entlassen worden. Im Übrigen hätte eine Verlegung der Westtangente nach Süden nur die Überbauung eines Teils der gut 14'500 m2 grossen Parzelle betroffen. Auf dem verbleibenden Teil hätte noch immer ein Gebäude von 80 m x 72,5 m mit einer Gebäudehöhe von 20 bis 22 m errichtet werden können, das die nach Bau- und Zonenordnung zulässige Baumasse von 116'000 m3 ausgeschöpft hätte. Schliesslich hätte auch die Möglichkeit bestanden, die Baubewilligung mit einem Beseitigungsrevers zu erteilen. 3.3 Die Gemeinde erachtet die von der Beschwerdeführerin präsentierten Überbauungsmöglichkeiten des Grundstücks mit einem Quader von 80 m x 72,5 m als völlig unrealistisch. Bei realistischer Betrachtung hätte die zulässige Baumasse auf mehrere Gebäude mit Abständen untereinander und internen Erschliessungsflächen aufgeteilt werden müssen, weshalb die vorzeitige Überbauung des Grundstücks den Quartierplan ungünstig hätte präjudizieren können.