Citation: 4C.2/2007 20.03.2007 E. A

Die Y.________ AG (Klägerin) vermietete X.________ (Beklagte) mit Vertrag vom 16. Juli 1987 Praxisräumlichkeiten mit eigener Toilette und Kochnische in der Liegenschaft A.________ in B.________ die sie als Zahnarztpraxis nützt. Der Vertragsbeginn wurde auf den 1. November 1987 festgelegt und sollte bei einer festen Vertragsdauer von 15 Jahren unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist erstmals auf den 30. September 2002 gekündigt werden können, wobei der Beklagten eine Option für weitere zweimal fünf Jahre eingeräumt wurde. A.a Der Mietzins betrug monatlich Fr. 1'500.-- netto, wobei als Basis ein Hypothekarzinssatz von 5,25 % und ein Indexstand von 109.5 Punkten festgestellt wurde. Die Parteien vereinbarten, der ursprüngliche Nettomietzins könne nicht unterschritten werden. A.b Die Klägerin mahnte am 17. Mai 2005 einen Mietzinsausstand von Fr. 2'353.35 und setzte der Beklagten unter Androhung der Kündigung nach Art. 257d OR eine Zahlungsfrist von 30 Tagen. A.c Am 27. Juni 2005 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit amtlichem Formular auf 31. August 2005. Die Beklagte gelangte darauf an die zuständige Schlichtungsbehörde für das Mietwesen mit dem Begehren, es sei die Ungültigkeit bzw. Nichtigkeit der wegen Zahlungsrückstandes ausgesprochenen vorzeitigen Kündigung festzustellen, eventuell sei das Mietverhältnis um 6 Jahre zu erstrecken. Eine Schlichtungsverhandlung fand nicht statt, was nach einem Schreiben des zuständigen Bezirksamtmanns vom 19. August 2005 auf das Verhalten der Beklagten zurückzuführen war. A.d Am 3. Oktober 2005 stellte die Klägerin beim Gerichtspräsidium Kulm die Rechtsbegehren: