Citation: 4A_525/2009 15.03.2010 E. 11

11.1 Der Mieter kann die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrages, die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten, einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs und die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (Art. 272 Abs. 2 OR). Die Dauer der Erstreckung beträgt für Wohnräume höchstens vier Jahre, wobei im Rahmen der Höchstdauer eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden können (Art. 272b Abs. 1 OR). Die Frage, ob eine erstmalige oder definitive Erstreckung gewährt werden soll, ist gestützt auf eine Interessenabwägung im Einzelfall zu beantworten. Welche Erstreckungsart gewählt und wie die Erstreckung bemessen wird, ist eine Ermessensfrage (Urteile 4A_105/2009 vom 5. Juni 2009 E. 3.2; 4C.445/2008 vom 7. Juni 2007 E. 5.2.3, übersetzt publ. in: MRA 3/07 S. 90 ff., 93). Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht mit Zurückhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 135 III 121 E. 2 S. 123 f. mit Hinweisen). 11.2 Das Mietgericht erstreckte das Mietverhältnis in seinem Entscheid vom 23. August 2007 einmalig und definitiv um zwei Jahre. Zur Begründung führte es zusammengefasst aus, der Beschwerdeführer könne sich keinen Fr. 1'000.-- übersteigenden Mietzins pro Monat leisten und benötige für seine Familie mit zwei Kindern mindestens eine Dreizimmerwohnung. Aufgrund der Dauer des Mietverhältnisses bestehe keine Ortsgebundenheit. Eine solche ergebe sich auch nicht daraus, dass das älteste Kind den Kindergarten besuche oder eingeschult würde, zumal ein Kindergarten- oder Schulwechsel in einen anderen Stadtteil Zürichs oder in eine Aussengemeinde zumutbar sei. Jedoch dürfte das Finden einer geeigneten Wohnung schwierig sein, was härtebegründend zu berücksichtigen sei. Der Eigenbedarf der Enkelin der Beschwerdegegnerin sei nicht dringend, weshalb sich eine Erstreckung rechtfertige. Diese sei einmalig zu gewähren, weil der Beschwerdeführer ungenügende Suchbemühungen vorgenommen und er seine schwierige finanzielle Situation selbst zu vertreten habe, da er aus freien Stücken seit über fünf Jahren an einer Dissertation schreibe, obwohl es ihm zuzumuten wäre, eine Voll- oder Teilzeitstelle anzunehmen. 11.3 Das Obergericht bestätigte die vom Mietgericht vorgenommene Erstreckung und erwog, eine gewisse Quartierbezogenheit infolge der Mietdauer von beinahe zehn Jahren könne zwar nicht völlig verneint werden. Jedoch bestehe aus beruflichen Gründen keine Standortgebundenheit, da der Beschwerdeführer die universitären Einrichtungen auch von der Agglomeration aus erreichen könne. Er habe sodann zu Protokoll gegeben, dass er mit seiner Familie oft in Slowenien sei, weshalb schon deshalb keine Standortgebundenheit bestehe und auch der Grad der Quartierbezogenheit zu relativieren sei. Seinem ältesten Kind sei ein Kindergarten- resp. Schulwechsel zuzumuten, wenngleich zutreffen möge, dass stabile Verhältnisse optimaler wären. Der Beschwerdeführer habe jedoch durch die Aufnahme einer Erwerbstätigkeit selber für solche Verhältnisse zu sorgen, wobei auch seiner Ehefrau die Aufnahme mindestens einer Teilzeiterwerbstätigkeit zuzumuten sei. Das Mietgericht habe demnach zu Recht lediglich eine einmalige Erstreckung gewährt, weil der Kläger seine schwierige finanzielle Situation selber zu vertreten habe. 11.4 Der Beschwerdeführer bringt in diesem Zusammenhang neben unzulässiger Kritik an den vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen dem Sinne nach vor, das Obergericht habe seine Quartierverbundenheit nicht dadurch relativieren dürfen, dass er die Einrichtungen der Universität auch von der Agglomeration aus habe erreichen können, weil damit der längere Arbeitsweg und der Verlust des angestammten Quartiers für ihn und seine Familie ausser Acht gelassen würde. Dass diese die Ferien und Festtage in Slowenien verbringe, vermöge nichts an der Quartierverbundenheit zu ändern. Zudem habe das Obergericht die notorische Tatsache verkannt, dass es für ein Kind äusserst nachteilig sei, während der ersten drei Primarschuljahren aus seinem gewohnten Umfeld herausgerissen zu werden. 11.5 Mit diesen Ausführungen vermag der Beschwerdeführer nicht aufzuzeigen, inwiefern das Obergericht das ihm bei der Bemessung der Erstreckung zustehende Ermessen überschritten haben soll, zumal das Obergericht weder die Quartierverbundenheit des Beschwerdeführers noch die Nachteiligkeit eines Kindergarten- bzw. Primarschulwechsels gänzlich verneinte, jedoch davon ausging, der Beschwerdeführer hätte durch die ihm zumutbare Aufnahme einer Erwerbstätigkeit während der Erstreckungsdauer seine finanzielle Situation verbessern und dadurch das Finden einer zumutbaren Wohnung ermöglichen können. Inwiefern diese Annahme unzutreffend sein soll, legt der Beschwerdeführer nicht dar.