Citation: 4C.48/2007 31.07.2007 E. 4

Nel suo allegato la locatrice critica in primo luogo la decisione dei giudici cantonali di negarle la possibilità di sciogliere il contratto richiamandosi all'art. 257f cpv. 3 CO, giusta il quale il locatore può recedere dal contratto di locazione relativo a locali commerciali con un preavviso di (almeno) 30 giorni per la fine di un mese, qualora la continuazione del rapporto di locazione non sia per lui più ragionevolmente esigibile perché nonostante diffida scritta il conduttore persiste nel violare l'obbligo di diligenza a suo carico. Come già in sede cantonale, anche dinanzi al Tribunale federale la locatrice sostiene che i requisiti per la disdetta straordinaria sarebbero in concreto manifestamente adempiuti, avendo la conduttrice abusivamente aperto un secondo negozio nella seconda sala da pranzo dell'albergo ed esposto merce sulla terrazza dinanzi all'entrata dell'esercizio pubblico, in contrasto con quanto prescritto contrattualmente. 4.1 Ora, i principi che reggono l'applicazione dell'art. 257f cpv. 3 CO sono stati ben riepilogati nella sentenza impugnata (cfr. anche DTF 132 III 109 e 123 III 124; Peter Higi in: Zürcher Kommentar n. 50 segg. ad art. 257f CO) e la locatrice non li contesta. Basti qui ricordare che la facoltà di disdire il rapporto di locazione sulla base di questa norma presuppone una violazione grave e ripetuta del contratto, una diffida scritta tendente al ripristino di una situazione conforme al contratto e l'impossibilità di ragionevolmente esigere dal locatore la prosecuzione del contratto (Pierre Tercier, Les contrats spéciaux, 3a ed., Zurigo 2003, n. 2137-2141 a pag. 305 seg.). 4.2 Nella sua decisione la Corte cantonale ha spiegato che, anche se la conduttrice ha effettivamente commesso le violazioni contrattuali asserite dalla locatrice, queste non possono giustificare una disdetta straordinaria ai sensi dell'art. 257f cpv. 3 CO, trattandosi di violazioni minori, che la conduttrice ha in ogni caso provveduto a eliminare in seguito alla diffida della locatrice. 4.3 Dinanzi al Tribunale federale la locatrice insiste nell'affermare che, a prescindere dal successivo ripristino della situazione anteriore, l'esistenza di una violazione contrattuale grave è indiscutibile. A suo modo di vedere, l'autorità cantonale non avrebbe tenuto nella debita considerazione il fatto che l'attività di vendita non rientra nel calcolo della cifra d'affari complessiva e quindi non determina la pigione variabile; in altre parole, trasformando parte della seconda sala da pranzo in negozio la conduttrice ha potuto eludere la cifra d'affari IVA, che influenza l'ammontare della pigione a favore della locatrice. Questo basta, secondo la locatrice, per ammettere l'applicazione dell'art. 257f CO e a sostegno di tale tesi cita pure la DTF 132 III 109, nella quale è stato stabilito che "un illecito cambiamento di destinazione comporta una violazione dell'art. 257f CO anche se lo stesso cambiamento non genera una situazione insopportabile nella locatrice". 4.4 L'argomentazione ricorsuale è destinata all'insuccesso. Contrariamente a quanto sembra voler affermare la locatrice, il comportamento della conduttrice dopo la notifica della diffida non è irrilevante. Al contrario: come si evince dallo stesso testo di legge - e come già scritto al consid. 4.1 - l'applicazione dell'art. 257f cpv. 3 CO presuppone che la violazione contrattuale perduri, rispettivamente venga ripetuta, nonostante la diffida del locatore (Peter Higi, op. cit., n. 56 ad art. 257f CO); anche la DTF citata nel gravame menziona espressamente questa condizione (DTF 132 III 109 consid. 5 pag. 114 in fondo). In concreto, stando a quanto accertato in maniera vincolante nella sentenza impugnata (cfr. quanto esposto supra, al consid. 3) questo presupposto non è realizzato: dopo la diffida della locatrice la conduttrice ha infatti chiuso il secondo negozio e ripristinato lo stato anteriore della seconda sala da pranzo e della terrazza, peraltro occupata solo una decina di giorni. Ciò porta ad escludere la legittimità della disdetta sotto il profilo dell'art. 257f cpv. 3 CO, i cui presupposti devono essere adempiuti cumulativamente (Peter Higi, op. cit., n. 49, 62 e 72 ad art. 257f CO). Alla luce di quanto appena esposto, il riesame degli argomenti che hanno indotto i giudici ticinesi a negare la gravità delle violazioni contrattuali commesse dalla conduttrice si avvera superfluo.