Citation: 4A_479/2008 21.01.2009 E. 3.3

3.3.1 Selon le texte de l'art. 1er de la convention tripartite passée le 17 octobre 2003, intitulée "Transfert de bail conformément à l'art. 263 CO", le « bail à loyer pour locaux commerciaux du 26 octobre 1993 » a été de nouveau transféré par C.________ SA à la recourante (désignée comme « le bénéficiaire du transfert ») à compter du 1er novembre 2003, cela avec l'assentiment du bailleur, soit l'intimée. L'art. 2 prescrivait que le bénéficiaire du transfert avait pris connaissance du « bail cédé, de ses annexes et des modifications qu'ils ont pu subir » et qu'il s'engageait à en exécuter toutes les clauses et conditions. L'art. 6 précisait que le bail était « reconduit jusqu'au 31 octobre 2013, l'échéance du contrat du 31 octobre 2008 n'étant plus acceptée » par la bailleresse et le bénéficiaire du transfert. Quant à l'art. 7 de l'accord. il informait le bénéficiaire du transfert que l'immeuble subirait des transformations importantes au niveau de son enveloppe à la fin 2003 et dans les premiers mois de l'année 2004. Cette convention est la seule à laquelle la recourante est partie. La cour cantonale n'a pas été à même de déterminer la volonté réelle et commune des plaideurs lors de la conclusion de cet acte. C'est donc à bon droit qu'elle l'a interprété d'après la théorie de la confiance, question de droit que le Tribunal fédéral peut examiner librement (art. 106 al. 1 LTF). Pour trancher cette question, il faut se fonder sur le contenu de la manifestation de volonté et sur les circonstances, dont la constatation ressortit au fait . Les circonstances déterminantes à cet égard sont celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté, mais non pas les événements postérieurs, à l'exemple du comportement adopté par les parties contractantes après qu'elles ont conclu l'accord (ATF 133 III 61 consid. 2.2.1, 675 consid. 3.3 p. 681 s. et les arrêts cités; 132 III 626 consid. 3.1). 3.3.2 En l'espèce, il convient d'admettre, au vu de l'intitulé limpide de l'acte du 17 octobre 2003, qu'il constitue un nouveau transfert de bail réglementé par l'art. 263 CO, norme auquel cet acte se réfère d'ailleurs explicitement. Partant, en vertu du consentement donné par l'intimée, la recourante, bénéficiaire du transfert, a pris la place du transférant (i.e. C.________ SA) dans le contrat de bail qui venait d'être transféré à cette société par l'accord du 8 septembre 2003. Ainsi qu'on l'a vu, le tiers est alors subrogé au locataire (art. 263 al. 3 CO). Partant, l'échéance contractuelle serait restée fixée au 1er octobre 2006 si les parties ne l'avaient pas derechef prorogée, à l'art. 6 de l'accord, au 31 octobre 2013. En revanche, la fixation du loyer est demeurée liée à l'évolution de l'IPC ainsi qu'à la prestation supplémentaire de la bailleresse engendrée par les travaux de 2001. Les conditions de l'art. 269b CO étaient bien entendu toujours remplies puisqu'en fin de compte la durée du bail initial (fixée à 10 ans) a été étendue à 20 ans (du 1er novembre 1993 au 31 octobre 2013). Et, ainsi qu'on l'a dit au consid. 3.2 ci-dessus, coupler l'indexation du loyer à l'IPC avec la possibilité de l'augmenter en raison d'une prestation supplémentaire du bailleur est admissible sur le plan juridique. Quant à la limitation de la faculté de contester les hausses des loyers indexés déplorée par la recourante, elle résulte directement de l'art. 270c CO. L'intimée n'abuse évidemment pas de son droit en se prévalant de cette disposition légale. On peut laisser indécis le point de savoir si l'art. 7 de l'accord du 17 octobre 2003 a introduit la possibilité pour l'intimée de notifier une hausse de loyer à raison des prestations supplémentaires représentées par les travaux qui devaient être menés dans l'immeuble entre la fin 2003 et le début 2004. De fait, l'intimée a renoncé en instance cantonale à se prévaloir desdits travaux dans le cadre de la fixation du loyer en cause (cf. page 9 in principio de l'arrêt attaqué). Au vu de ce qui précède, il faut admettre que le bail transféré à la recourante le 17 octobre 2003 est bien soumis à la variation de l'IPC. Le calcul de l'indexation opéré par les premiers juges n'étant pas remis en cause en instance de recours en matière civile, il se justifie de rejeter le recours et de confirmer l'arrêt cantonal.