Citation: 2C_38/2007 09.07.2007 E. 5

Le recourant estime que pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble au sens de l'art. 14 LHID, la valeur marchande "ne saurait constituer d'office la valeur vénale déterminante pour l'estimation" fiscale. 5.1 L'art. 14 al. 1 de la loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (ci-après: LHID ou la loi fédérale sur l'harmonisation fiscale; RS 642.14) prévoit que la fortune est estimée à la valeur vénale; toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. Cette disposition ne concerne que l'harmonisation des impôts entre les cantons. Elle fait, en effet, partie du chapitre 4 relatif à l'impôt sur la fortune et ne touche donc pas - en l'absence d'impôt fédéral direct sur la fortune - l'harmonisation verticale, soit celle entre les impôts directs de la Confédération, des cantons et des communes. Les cantons ont, à cet égard, une certaine liberté d'appréciation, dans les limites toutefois des principes constitutionnels (ATF 128 I 240 consid. 3.1.1 p. 248). 5.2 La loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI ou la loi sur l'estimation fiscale des immeubles) prévoit à son art. 2 que l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur vénale (al. 1). Toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4). Le règlement vaudois du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI) définit la valeur vénale. A son art. 8, il dispose que la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). En ce qui concerne la modification des valeurs fiscales, la loi sur l'estimation fiscale des immeubles prévoit une mise à jour périodique des estimations (art. 20 LEFI) ainsi qu'une révision générale (art. 22 LEFI). L'art. 20 al. 1 LEFI dispose: "A partir de la mise en vigueur de ladite loi, la commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté, notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations, que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué." Selon l'art. 22 LEFI, la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du canton, pour certaines catégories de biens-fonds, pour tous les immeubles d'un territoire communal ou d'une partie notable de ce territoire, s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation portée au registre. 5.3 Le recourant a acquis le bien en cause en 2006 pour le prix de 420'000 fr. Conformément à l'art. 20 LEFI, la Commission d'estimation fiscale a alors procédé à une nouvelle estimation fiscale du bien immobilier, puisque celui-ci avait fait l'objet d'une mutation. Pour déterminer la valeur fiscale du bien en cause, la Commission d'estimation fiscale a fixé la valeur de rendement à 262'000 fr. et la valeur vénale à 420'000 fr., soit le prix d'acquisition, ce qui a donné une estimation fiscale de 341'000 fr. (262'000 fr. + 420'000 fr. : 2). Le recourant ne conteste pas la valeur de rendement telle que prise en compte pour l'estimation fiscale de son appartement, mais uniquement la valeur vénale; il est d'avis que " pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble au sens de l'art. 14 LHID, la valeur marchande ne saurait constituer d'office la valeur vénale déterminante pour l'estimation ". L'art. 2 al. 4 LEFI prévoit expressément que la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci. L'art. 8 RLEFI précise même qu'il s'agit de tenir compte, pour la détermination de la valeur marchande, outre de la situation, de la destination, de l'état et du rendement de l'immeuble, de l'influence de l'offre et de la demande. Le recourant a acheté son appartement à un moment où les prix des biens en PPE étaient notoirement élevés. Le fait de répercuter le prix élevé de l'acquisition, dû à l'offre peu abondante, sur la valeur fiscale est conforme aux art. 2 al. 4 LEFI et art. 8 RLEFI. Par ailleurs, la valeur vénale tient compte en général de l'état de l'immeuble. Dès lors, la prise en compte du mauvais état de l'immeuble et de l'appartement en question, dû à un manque d'entretien, a forcément influencé le prix de 420'000 fr. payé par le recourant, soit la valeur vénale. A n'en pas douter, l'intéressé aurait payé un montant plus élevé si l'immeuble et l'appartement avaient été moins vétustes. Par ailleurs, le recourant ne prétend pas que le droit vaudois ait été mal appliqué ni qu'il soit arbitraire, mais il lui oppose, dans une argumentation purement appellatoire, les normes de l'Union suisse des experts cantonaux en matière d'évaluation des immeubles qui privilégient d'autres modes de calcul sur certains points. Cela ne suffit pas à établir que l'estimation fiscale de son bien immobilier aurait été faite de manière contraire à l'art. 14 LHID ou violerait l'interdiction de l'arbitraire.