Citation: 1E.13/2000 18.12.2001 E. 6

6.- Die Kritik der Beschwerdeführerin an der Ertrags- wert-Ermittlung richtet sich in erster Linie dagegen, dass die Schätzungskommission nicht auf die am Stichtag beste- henden Mietverträge und die darin festgelegten Mietzinse (monatlich Fr. 13'000.-- für das Restaurant, die Kegelbahn und die Wohnungen sowie Fr. 417.-- für den Garagenanbau) abgestellt hat. Im Weiteren rügt sie, zur Umsatzermittlung sei ein zu niedriger Ansatz pro Sitzplatz und Tag gewählt worden und unberücksichtigt geblieben, dass die Räumlich- keiten in den Obergeschossen, die als Wohnungen ungeeignet seien, ebenfalls für gast- und unterhaltungsgewerbliche Zwecke hätten genutzt werden können. a) Die Schätzungskommission erwähnt im angefochte- nen Entscheid, dass zwischen dem enteigneten Grundeigen- tümer und der Tobler Biervertrieb AG ein Mietvertrag über das ganze Gebäude bestanden habe, der an sich noch bis 31. Dezember 2002 gelte. Der Mietzins belaufe sich gemäss Vertrag auf monatlich Fr. 13'000.--, doch habe dieser im Oktober 1998 auf Fr. 10'500.-- und im Dezember 1998 auf Fr. 7'000.-- gesenkt werden müssen. Die vertraglich fest- gelegten Mietzinse seien demnach offensichtlich nicht (mehr) erzielbar gewesen und dürften daher der Ertragswert-Berech- nung auch nicht zu Grunde gelegt werden. Diese Erwägungen verstossen entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin nicht gegen Bundesrecht und stehen mit dem Grundsatz, dass bei der Verkehrswert-Ermittlung auf die am Stichtag gegebenen Verhältnisse abzustellen sei, nicht in Widerspruch. Erweisen sich die am Stichtag ver- traglich geschuldeten Mietzinse nachträglich als zu hoch und nicht mehr erhältlich, so dürfen sie für die Berechnung des Ertragswertes, der die nachhaltig erzielbare Rendite wider- spiegeln soll, nicht beigezogen werden. Aus diesem Grunde hat die Schätzungskommission auch zu Recht davon abgesehen, die Ertragswertberechnung auf die kurzfristig erzielbaren Mietzinse von Fr. 10'500.-- bzw. Fr. 7'000.-- zu stützen. Soweit die Beschwerdeführerin geltend machen will, die Miet- zinssenkungen seien auf einen enteignungsbedingten Umsatz- rückgang zurückzuführen, vermag dies schon deshalb nicht zu überzeugen, weil der Kanton Zürich stets klargestellt hat, dass er die Liegenschaft erst ab 2005 in Anspruch nehmen werde. Übrigens hätten die vertraglich vereinbarten Miet- zinse selbst dann, wenn sie noch weiterhin erhältlich ge- wesen wären, zur Ertragswert-Ermittlung nicht als "ewige Rente" kapitalisiert werden dürfen. Mit Blick auf das Alter und den schlechten Zustand des Gebäudes hätte vielmehr davon ausgegangen werden müssen, der Eigentümer hätte sich - falls er nicht zu umfangreichen Renovationen geschritten wäre - nach Ablauf des Vertrages mit einem erheblich geringeren Mietzins zufrieden geben müssen. b) Die Beschwerdeführerin beanstandet den im ange- fochtenen Entscheid genannten Richtwert zur Bestimmung des Umsatzes im Restaurant von Fr. 25.-- pro Sitzplatz und Tag. Sie übersieht jedoch, dass die Schätzungskommission zwar ihre Umsatzberechnung zunächst mit diesem Ansatz vorgenommen, den derart ermittelten Jahresumsatz von Fr. 570'000.-- aber nachträglich auf Fr. 650'000.-- erhöht hat. Eine weitere Erhöhung fällt angesichts der schon mehrfach erwähnten schlechten Lage, die sich auch darin äussert, dass das Restaurant praktisch nur per Privatfahrzeug erreichbar ist und keine (rechtlich gesicherten) Parkplätze zur Verfügung stehen, nicht in Betracht. c) Nach Meinung der Beschwerdeführerin hätte der Jahresgesamtumsatz verdoppelt werden müssen, da sich in den Obergeschossen, die für Wohnzwecke ungeeignet seien, mit einer gast- und unterhaltungsgewerblichen Nutzung der glei- che Umsatz erzielen liesse wie in den Lokalitäten des be- stehenden Restaurants. Abgesehen davon, dass eine solche Umnutzung bewilligungspflichtig wäre, setzte sie auch be- trächtliche Investitionen für Umbau- und Renovationsarbeiten voraus. Es geht aber - wie bereits dargelegt - nicht an, bei der Ertragswert-Berechnung eine Rendite aus einer theore- tisch möglichen "besseren Verwendung" einzusetzen, die für diese Verwendung nötigen Aufwendungen aber zu übergehen. Weiter stellt sich ohnehin die Frage, ob bei der Ermittlung des Ertragswerts der geringen Restlebensdauer des Gebäudes nicht noch vermehrt hätte Rechnung getragen werden müssen, sei es durch Erhöhung des Kapitalisierungssatzes oder dadurch, dass die (Netto-)Erträge nur noch für die Restlebensdauer kapitalisiert und der abgezinste Landwert zum Ertragswert hinzugeschlagen würde (vgl. Adolf Hägi, Die Bewertung von Liegenschaften, 6. Aufl., S. 120 ff., 133 f.). Die Frage kann jedoch, da hier nur eine Erhöhung der Ent- schädigung im Streite liegt, ungeprüft bleiben.