Citation: 4A_307/2018 E. 8.8

«Die Vereinbarung gilt für zwei Jahre, sollte die Vermarktung nicht realisiert sein, entstehen dem Verkäufer keine Kosten.» Le contrat prévoyait par ailleurs que le courtier informe régulièrement C.________. A.b. En janvier 2008, A.________ a reçu une proposition d'achat à laquelle B.________ SA n'a finalement pas donné suite. Les 6 et 7 octobre 2008, A.________ a appris de C.________ que celui-ci entendait retirer l'objet du marché, ne souhaitant plus vendre pour l'instant. L'annonce qui avait été publiée à cet effet sur un site Internet a été retirée. A.________ a facturé les démarches relatives à son activité de courtier à B.________ SA, qui a payé 45'000 fr. le 9 mars 2009, soit une facture de 30'000 fr. du 15 décembre 2007 se référant à la «préparation du dossier» de vente, ainsi qu'une facture de 15'000 fr. du 3 décembre 2008 relative aux «premières démarches» effectuées en vue de la vente; toutes deux comportaient la mention «forfait selon accord». Dès le 1er janvier 2009, A.________ s'est occupé de la gérance de l'immeuble propriété de B.________ SA. Ses prestations ont été facturées et payées à diverses reprises (acompte honoraires gérance pour l'année 2009; honoraires gérance 2009; diverses prestations et gérance 2010; diverses prestations et gérance de l'immeuble acompte 2012). En 2011, A.________ a eu des contacts avec un amateur potentiel. Au début de l'année 2012, une banque a manifesté son intérêt pour l'immeuble et a échangé des courriels avec le prénommé sans qu'une vente se concrétise. C.________ n'a pas eu connaissance de ces contacts. A.c. Le 11 mai 2012, la société D.________ SA (ci-après: D.________) a manifesté son intérêt pour l'achat de l'immeuble. E.________, consultant et courtier en biens immobiliers, a pris contact avec B.________ SA et a conclu avec celle-ci un contrat de courtage le 12 mai 2012. D.________ a formulé une offre le 19 juin 2012, par l'intermédiaire du courtier précité. Des échanges de correspondance ont eu lieu entre les divers intervenants. A.________ a été sollicité à plusieurs reprises, notamment pour transmettre l'état locatif de l'immeuble et donner des informations relatives aux hypothèques, à la surface des locaux, aux comptes d'exploitation et aux baux. Il était généralement destinataire d'une copie des courriers échangés entre E.________ et D.________ et a assisté aux séances de travail (en qualité de «régisseur», selon un courriel du 2 juillet 2012 que E.________ lui a directement adressé). L'acheteuse D.________ avait un contact direct avec E.________ pour toutes les questions relatives à la vente (offre, acceptation, informations relatives à la rédaction). Dans un courriel adressé à E.________, elle indiquait que A.________ demandait des nouvelles et précisait qu'elle considérait E.________ comme le mandataire de B.________ SA. Lorsque E.________ adressait des courriels à A.________, il précisait que la communication intervenait «pour information», et lorsqu'il lui demandait des renseignements, il se référait à «mon offre de vente». A.________ a également eu des échanges de correspondance avec D.________, au cours desquels ils ont discuté de l'intérêt de cette dernière pour B.________ SA ainsi que de l'offre de vente, en lien avec les baux en cours. A.________ a eu des contacts avec B.________ SA concernant la rédaction et la formulation de l'acte de vente et s'est occupé de trouver une date pour la signature. Enfin, dans un courriel du 31 mai 2012 adressé à l'administrateur de D.________, il a parlé de son mandat de courtage et a évoqué sa commission de courtage dans un autre courriel du 4 juillet 2012 adressé au conseil de B.________ SA. A.d. Par contrat de vente du 12 juillet 2012, B.________ SA a vendu son immeuble à D.________ au prix de 9'500'000 fr. Le même jour, A.________ a demandé le paiement de sa commission, en rappelant que le contrat de courtage était selon lui exclusif et qu'il s'était occupé de la gérance de l'immeuble durant plusieurs années dans l'unique but d'en faciliter la vente. Il a adressé à B.________ SA deux factures au nom de ses sociétés pour un montant total de 200'000 fr. B.________ SA, par C.________, a répondu le 12 juillet 2012 en demandant un délai et en remerciant A.________ pour son soutien dans la conclusion du contrat. Le 18 juillet 2012, l'administrateur précité s'est étonné en termes véhéments des prétentions émises par A.________ et lui a demandé de formuler une proposition de provision au regard du contrat de courtage du 18 avril 2007. Les discussions n'ont pas abouti.