Citation: 1C_396/2015 E. A

Im Jahr 1989 erteilte die Gemeinde Pontresina D.________ die Bewilligung zum Bau eines Dreifamilienhauses ("Chesa E.________") auf der Parzelle Nr. 2450. Mit Beschluss vom 8. Oktober 1993 bewilligte sie zudem ein Abänderungsgesuch, das im Erdgeschoss anstatt einer Waschküche eine Sauna vorsah. Dabei machte sie folgende Auflage: "Die Sauna darf nie zu Wohnzwecken benutzt und/oder verkauft werden (Anmerkung im Grundbuch)." An der Liegenschaft wurde Stockwerkeigentum begründet, wobei zunächst vier Stockwerkeigentumseinheiten bestanden: Wohnung Nr. 1, "disponibler Raum" Nr. 2, Wohnung Nr. 3 und Wohnung Nr. 4. Die Einheiten standen mit Ausnahme der Wohnung Nr. 3 im Eigentum von D.________. Mit öffentlicher Urkunde vom 27. Juni 1997 wurden der disponible Raum und die sich ebenfalls im Erdgeschoss befindliche Wohnung Nr. 1 zusammengelegt, sodass fortan noch drei Stockwerkeigentumseinheiten bestanden. Mit Kaufvertrag vom 17. Dezember 1998 erwarben A.________ und B.________ die Wohnung Nr. 1 ("F.________"). Am 22. Dezember 2011 schenkten sie die Wohnung ihrem Sohn C.________, behielten jedoch die Nutzniessung. Im Lauf des Sommers 2013 stellte die Gemeinde fest, dass der als Sauna bewilligte Raum zu Wohnzwecken genutzt wurde. Nach einer gemeinsamen Besprechung mit Gemeindevertretern nahmen A.________ und B.________ schriftlich dazu Stellung. Aus ihrem Schreiben vom 13. Juli 2013 geht hervor, dass sie die Ferienwohnung teils vermieteten und teils selbst bewohnten. Mit Schreiben vom 29. Juli 2013 teilte die Gemeinde A.________ und B.________ mit, dass die Wohnnutzung des "disponiblen Raums" bzw. "Disporaums" nicht der Baubewilligung entspreche. Die Nutzung sei sofort einzustellen und zwar mindestens so lange, bis für die Umnutzung eine rechtskräftige Baubewilligung vorliege. Dazu sei ein Baugesuch notwendig, in dem aufzuzeigen sei, dass die Erweiterung die zulässige Ausnützungsziffer nicht überschreite. Zudem müsste sie auch mit Art. 75b BV betreffend Zweitwohnungen vereinbar sein. Mit Hinweis auf Art. 95 des Raumplanungsgesetzes vom 6. Dezember 2004 für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) erhielten A.________ und B.________ schliesslich Gelegenheit, sich zur möglichen Ausfällung einer Busse zu äussern. Mit Schreiben vom 11. September 2013 nahmen A.________ und B.________ Stellung und erkundigten sich unter anderem über die Ausnützung der Parzelle, worauf ihnen die Gemeinde antwortete. In der Folge ergänzten die beiden ihre Stellungnahme und hielten fest, dass C.________ sich ihrem Standpunkt uneingeschränkt anschliesse. Mit Verfügung vom 28. Januar 2014 auferlegte die Gemeinde A.________ und B.________ wegen Verletzung von Baupolizeirecht eine Busse von Fr. 4'000.-- unter solidarischer Haftung, wies das Grundbuchamt Oberengadin an, auf dem im Eigentum von C.________ stehenden Hauptbuchblatt yyy, Parzelle Nr. 2450, Gemeinde Pontresina, die mit Baubewilligung vom 7. Oktober 1993 festgelegte Nutzungsbeschränkung (keine Wohnnutzung) anzumerken und auferlegte A.________ und B.________ zudem die Verfahrenskosten von Fr. 1'485.-- unter solidarischer Haftung. Die Gemeinde begründete ihre Verfügung unter anderem damit, dass A.________ und B.________ den Straftatbestand von Art. 95 KRG erfüllten, wobei ihnen ein fahrlässiges Verhalten zum Vorwurf gemacht werde. Sie hätten beim Kauf der Wohnung ohne Weiteres erkennen müssen, dass der Disporaum höchstwahrscheinlich besonderen Nutzungsbestimmungen unterliege, weshalb sie in die Baubewilligung hätten Einsicht nehmen müssen, um sich Klarheit über die zulässige Nutzung des betreffenden Raums zu verschaffen. Weiter könnten sie sich auch nicht mit dem Einwand aus der Verantwortung ziehen, die Gemeinde hätte mit der Anmerkung der Nutzungsbeschränkung im Grundbuch für klare Verhältnisse sorgen müssen, da im Grunde genommen weder für die Nutzungsbeschränkung noch für die Anmerkung Anlass bestanden habe. Angesichts der schwerwiegenden Übertretung (Nutzung als Wohnraum während 13 Jahren) und ihren guten wirtschaftlichen Verhältnissen rechtfertige sich eine Busse von Fr. 4'000.--. Eine Anmerkung der Nutzungsbeschränkung im Grundbuch sei angezeigt, um Klarheit bezüglich der Nutzungsmöglichkeit zu schaffen und um zukünftig eine baurechtswidrige Nutzung zu verhindern. Gegen diese Verfügung erhoben A.________, B.________ und C.________ Beschwerde. Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden wies die Beschwerde mit Urteil vom 21. Oktober 2014 ab.