Citation: 1C_220/2009 26.04.2010 E. 5

Die Gemeinde widerspricht dem ARE in ihrer Stellungnahme vom 22. Februar 2010. 5.1 Sie legt dar, dass Arosa nach Davos der bedeutendste Schweizer Lungenkurort gewesen sei. Nach dem 2. Weltkrieg seien alle grossen Sanatorien zu Hotels umgebaut worden, weshalb eine - im Vergleich zu anderen Fremdenverkehrsorten - sehr grosse Hotellerie entstanden sei. Diese sei jedoch überwiegend nur in der Wintersaison geöffnet gewesen. Anliegen der Gemeinde Arosa sei es daher gewesen, günstige Voraussetzungen zu schaffen, damit die Hoteliers ihre Betriebe auch im Sommer öffnen konnten; dagegen habe damals kein Bedarf für den Bau neuer Hotels bestanden. Das Baugesetz Arosas (BG) habe daher während Jahrzehnten einen sogenannten Hotelartikel enthalten, wonach Hotels in sämtlichen Bauzonen zulässig waren, wobei der Gemeinderat im Einzelfall die Gebäudehöhe sowie die Grenz- und Gebäudeabstände bestimmte. Auch das seit 2004 geltende Baugesetz gewähre Hotels einige Privilegien gegenüber der Regelbauweise. So seien Hotels in allen Kernzonen, in der Dorfzone und in allen Wohnzonen zulässig (Art. 39 f. BG); etliche Gebäudeteile und Räume würden bei Hotels nicht in die AZ-Berechnung einbezogen (Art. 45 Abs. 5 BG), und es dürften bis zu 50% aller erforderlichen Autoabstellplätze "gefangen" sein (Art. 26 Abs. 3 BG). Mit diesen baugesetzlichen Sonderbestimmungen seien die Ziele im Wesentlichen erreicht worden. Arosa verfüge noch heute über eine im Vergleich zu anderen Fremdenverkehrsorten starke Hotellerie. Auch seien inzwischen die meisten Hotels, insbesondere viele grosse und hochklassige (darunter die beiden 5-Sterne-Hotels) im Sommer und teilweise sogar im Herbst geöffnet. 5.2 Die Einführung einer besonderen Hotelzone sei 1995 erwogen worden, was aber in einer Umfrage bei allen Hotelbetrieben auf Ablehnung gestossen sei. Die Gemeinde macht geltend, die Umzonung von Land aus der Bau- in eine besondere Hotelzone sei wegen der damit verbundenen Eigentums- und Betriebsbeschränkungen problematisch und führe früher oder später zu Entschädigungsansprüchen der bisherigen Grundeigentümer wegen materieller Enteignung. Unproblematisch sei die Einführung einer Hotelzone nur, wenn sie - wie im vorliegenden Fall - noch unüberbautes, ausserhalb der Bauzone gelegenes Land betreffe. 5.3 Zwar habe auch in Arosa die Zahl der Zweitwohnungen seit 40 Jahren beträchtlich zugenommen; die Zunahme sei aber bei Weitem nicht so stark wie in anderen grossen Bündner Fremdenverkehrsgebieten. 1988 sei zur Einschränkung des Zweitwohnungsbaus ein sogenannter Grosswohnungsartikel in das Baugesetz aufgenommen worden. Seit dem 1. Januar 2000 gelte in Arosa eine Quote von 49% für Ausländerverkäufe. Mit der Gemeindeabstimmung vom 5. Juni 2005 sei sodann eine "Wohnzone für Einheimische" eingeführt worden, in der jede Nutzung als Zweitwohnung untersagt sei. Die Gemeinde verweist weiter auf die kommunalen Bestimmungen zum Hofstattrecht (Art. 6 BG) und zu den Pflichtparkplätzen bei Zweckänderungen (Art. 26 Abs. 1 BG), welche die Umwandlung von Hotels in Zweitwohnungen erschwerten. Schliesslich müsse Arosa gemäss den Vorgaben des kantonalen Richtplans ihre Ortsplanung bis Mitte 2013 mit weiteren Massnahmen zur Lenkung des Zweitwohnungsbaus ergänzen.