Citation: 4A_425/2009 11.11.2009 E. 3.2

3.2.1 Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Cette disposition protège le locataire, notamment, contre le congé purement chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un prétexte (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 31 consid. 4a p. 32). L'intérêt du bailleur doit au demeurant être effectif (arrêt 4A_583 du 23 mars 2009 consid. 4.1). Le motif d'un congé relève de la constatation des faits (ATF 115 II 484 consid. 2b p. 486; arrêt 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.1, SJ 2006 I 34 p. 35). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, même si le fardeau de la preuve d'un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au destinataire du congé, la partie qui résilie a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif qu'elle invoque. Celui qui donne le congé doit ainsi au moins rendre vraisemblable les motifs du congé (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119 et les références citées). 3.2.2 La bailleresse a résilié les contrats de bail à loyer litigieux au motif « d'une rénovation entière de toute la maison Rue ..., Place ..., 2000 Neuchâtel ». Le congé donné parce que le bailleur envisage d'entreprendre de vastes travaux d'assainissement qui vont limiter considérablement la possibilité d'utiliser les locaux loués ne contrevient en principe pas aux règles de la bonne foi (ATF 135 III 112 consid. 4.2 p. 119 s.). Par contre, le bailleur ne saurait exercer son droit en l'absence d'un intérêt digne de protection et effectif. En l'espèce, il a été constaté en fait (art. 105 al. 1 LTF) que le projet de la bailleresse d'entreprendre des travaux de rénovation importants n'est pas arrivé à maturité et, surtout, qu'il ne présente pas de réalité tangible. Les juges cantonaux ont par ailleurs relevé, sur la base des éléments de preuve à disposition, qu'il n'est pas possible d'apprécier l'importance des travaux envisagés et de déterminer si ceux-ci nécessitent que le bâtiment soit vidé de ses locataires. La recourante ne prétend pas et encore moins ne démontre que les constatations de fait de l'autorité cantonale seraient arbitraires ou établies en violation du droit (art. 97 al. 1 LTF), de sorte qu'il n'y a pas lieu de s'en écarter. La question du rôle exercé par la non-constitution d'un dossier de soumission et l'absence d'une demande de permis de construire sur l'évaluation de l'importance des travaux de rénovation à entreprendre, qui relève de l'appréciation des preuves, n'a en particulier pas à être examinée, faute de tout grief d'arbitraire soulevé sur ce point (art. 106 al. 1 LTF). Dès lors que les juges neuchâtelois ont souverainement retenu que le projet énoncé par la bailleresse comme motif de résiliation ne correspondait pas à un projet concret et que la nature des travaux envisagés et l'entrave provoquée par ces derniers sur l'utilisation à venir des locaux loués n'a pas été établie, l'existence d'un intérêt effectif digne de protection sur lequel reposerait la résiliation fait défaut. L'annulation du congé en application de l'art. 271 CO est par conséquent justifiée. 3.3 La cour cantonale est parvenue à se forger une conviction après s'être livrée à une appréciation des preuves apportées au cours de l'instruction. Dès lors, la répartition du fardeau de la preuve n'a plus d'objet (ATF 132 III 626 consid. 3.4 p. 634; 128 III 271 consid. 2b/aa p. 277) et le grief de violation de l'art. 8 CC tombe à faux. 3.4 S'agissant des locaux pris en sous-location par la société intimée à la rue ..., les premiers juges - sans que la cour cantonale n'y revienne - ont relevé que les actes de la cause ne permettaient pas de dire si une résiliation avait été signifiée au sous-locataire. Cela étant, le dernier grief soulevé par la recourante, qui consiste à soutenir que la résiliation du contrat de sous-location n'est pas abusive, ne peut être accueilli favorablement. 3.5 Au vu de ce qui précède, on ne peut reprocher aucune violation du droit fédéral à la cour cantonale.