Citation: 4A_226/2022 E. A

A.a. Le 29 octobre 2007, B.________ (ci-après: la locataire, la demanderesse ou l'intimée) a pris à bail un appartement de quatre pièces au 7 e étage d'un immeuble dont A.________ SA (ci-après: la bailleresse, la défenderesse ou la recourante) est devenue propriétaire. Le bail a été conclu pour une durée renouvelable de cinq ans et 15 jours à compter du 16 novembre 2007. Le 19 juillet 2013, il a été reconduit pour une durée de cinq ans, soit jusqu'au 30 novembre 2018, renouvelable de cinq ans en cinq ans sauf résiliation signifiée trois mois avant l'échéance. Le loyer mensuel, charges comprises, a été fixé à 1'750 fr. et indexé à l'indice suisse des prix à la consommation (ci-après: l'ISPC). Pour tenir compte de la variation de l'ISPC, le loyer mensuel a été porté à 1'804 fr., charges non comprises, dès le 1 er novembre 2008. A.b. Depuis le 28 avril 2014, C.________, habitant au 8 e étage dudit immeuble, s'est régulièrement plaint auprès de la bailleresse d'odeurs de putréfaction provenant du local à poubelles et causées par les déchets du restaurant se trouvant au rez-de-chaussée. À partir du 2 mai 2014, il a également agi au nom de la locataire. Le 22 juillet 2014, la locataire a demandé à la bailleresse de prendre des mesures pour enrayer les problèmes d'insécurité dans l'immeuble et d'odeurs insoutenables émanant des locaux à poubelles. Par courriel du 7 janvier 2016, plusieurs locataires de l'immeuble se sont plaints auprès de la bailleresse d'une température trop basse dans leurs appartements, d'un défaut de propreté et d'un problème lié aux poubelles du restaurant. La locataire a renouvelé cette plainte le 8 novembre 2016. A.c. Le 19 août 2017, le Service d'incendie et de secours de la Ville de Genève et la Police municipale sont intervenus dans l'immeuble pour une odeur suspecte. Ils ont constaté qu'il s'agissait d'une très forte odeur de poubelles. A.d. Le 25 janvier 2018, la locataire a consigné son loyer dès le mois de février 2018. Le 8 février 2018, elle a réitéré ses doléances auprès de la bailleresse au sujet notamment de l'état des parties communes, des odeurs et de l'absence de prise de mesures relatives aux infiltrations d'eau dans son appartement. Le 16 juin 2018, elle a sollicité une baisse de loyer de 30 %, fondée sur le rendement, pour la prochaine échéance et, subsidiairement, une baisse de 15,25 % compte tenu de la baisse du taux hypothécaire de 3 % à 1,5 %. La bailleresse y a répondu négativement. A.e. Le 7 décembre 2018, une entreprise est intervenue pour rechercher l'origine des fuites d'eau dans la cuisine de la locataire et a recommandé de se rendre sur le toit pour en rechercher l'origine, ce qui fut fait le 21 juin 2019. Dès le 1 er janvier 2019, une entreprise a été chargée de la conciergerie de l'immeuble selon un cahier des charges prévoyant notamment un nettoyage bi-hebdomadaire du hall d'entrée et hebdomadaire des escaliers et des paliers. A.f. Le 10 juin 2019, la locataire a signalé à la bailleresse l'apparition de moisissures, liées à une infiltration d'eau depuis le toit, dans une des chambres à coucher. Le 30 juillet 2019, la Police du feu est intervenue auprès de la bailleresse pour qu'elle identifie la cause des infiltrations touchant l'appartement de la locataire et procède aux travaux adéquats. Le 25 août 2020 et le 24 octobre 2020, la locataire a informé la bailleresse de la survenance de deux nouvelles infiltrations d'eau.