Citation: 7B.130/2006 10.11.2006 E. 3

Le recourant reproche en substance à la commission cantonale d'avoir, dans son appréciation de la valeur des biens considérés, fondée sur les conclusions de l'expert, appliqué un taux de vétusté inadéquat, parce que ne prenant pas en compte la hausse prévisible du marché immobilier, et un taux de capitalisation manifestement excessif (5,5 %), taux retenu par l'expert eu égard, entre autres, à "l'inévitable inflation". Tenant cette dernière pour pure spéculation, le recourant soutient qu'on ne saurait tout à la fois retenir une inflation future et écarter une hausse prévisible du marché immobilier sans tomber dans l'arbitraire. Il reproche également à la commission cantonale de n'avoir pas pris en considération la "valeur toute particulière" des lots sur lesquels il dispose d'un droit de préemption, dès lors que ces lots "constituent une partie indispensable de l'exploitation de Z.________". En outre, les résultats totalement divergents auxquels ont abouti les estimations de l'office et de l'expert démontreraient manifestement le manque de fiabilité de ces estimations, les calculs devant aboutir en l'espèce à une valeur globale de 100'000'000 fr. ou à tout le moins de 95'000'000 fr., montant des hypothèques grevant les parcelles en cause. 3.1 S'agissant de l'évolution du marché immobilier, l'expert a relevé qu'une hausse de ce marché ne suivait pas automatiquement l'inflation et dépendait essentiellement de l'évolution du quartier et de la localité concernés. En l'espèce, l'évolution dudit marché était très difficile, voire impossible à évaluer sur une durée de soixante ans (durée du droit de superficie), car elle pouvait aller aussi bien vers une hausse que vers une baisse. Sur ce point, le recourant se contente d'affirmer que l'estimation de l'expert ne saurait être admise dès lors qu'elle fait totalement abstraction de la hausse prévisible du marché immobilier. Il ne démontre pas que les considérations émises par l'expert quant à l'évolution de ce marché et à l'impossibilité d'en tenir compte seraient erronées et que la Commission cantonale de surveillance, qui s'en remet en principe à l'avis des experts sur de telles questions (ATF 118 Ia 144), aurait abusé de son pouvoir d'appréciation en les tenant pour pertinentes et convaincantes. 3.2 Il en va de même des considérations de l'expert relatives au taux de capitalisation fixé à 5,5 % pour tenir compte de "l'importance de la durée, de l'inévitable inflation, ainsi que du risque locatif inhérent aux différents lots", ces objets étant hétérogènes, de caractère particulier et vacants pour la plupart, ce qui justifiait une prime de risque supérieure à la normale où un taux de 5 % est largement admis. L'expertise D.________/E.________/F.________ de 2000 avait d'ailleurs retenu le même taux. -:- Le recourant se contente d'affirmer qu'un taux de rendement de 5,5 % est manifestement excessif et que l'inévitable inflation évoquée par l'expert n'est que pure spéculation; ce faisant, il n'établit nullement que la commission cantonale a commis un abus ou un excès de son pouvoir d'appréciation en décidant de se ranger à l'avis motivé de l'expert. Contrairement à ce qu'il prétend, il n'est pas arbitraire de retenir une inflation future et d'écarter parallèlement une hausse prévisible du marché immobilier du moment qu'il est admis que l'évolution du marché immobilier ne suit pas automatiquement l'inflation (cf. consid. 3.1). 3.3 Quant au droit de préemption en faveur du superficiant, qui revêtirait aux yeux du recourant une valeur toute particulière, l'expert n'a pas pris cet élément en considération parce qu'une évaluation objective des biens excluait une plus-value en faveur du superficiant. Il a précisé à ce sujet que les immeubles concernés faisaient partie de l'ensemble constituant Z.________ et que la partie la plus intéressante, soit l'hôtel lui-même et les trois PPE constituant son extension directe, avait déjà été acquise par un tiers lors d'une vente forcée, les lots restants représentant la partie la moins attrayante de l'ensemble et étant liés par un montage juridique complexe qui restreignait le nombre d'acquéreurs potentiels et expliquait une mauvaise négociabilité et, partant, une valeur limitée en cas de réalisation forcée. On ne trouve rien dans le recours qui permette de fonder le grief d'abus ou d'excès du pouvoir d'appréciation sur ce point. 3.4 Enfin, le recourant reproche à la commission cantonale de s'être fondée sur une expertise manquant de fiabilité, du fait qu'elle aboutissait à des résultats totalement divergents de l'estimation de l'office, et de s'en être contentée sans recueillir des preuves complémentaires. Comme le relève pertinemment la décision attaquée, la première estimation a été effectuée par l'huissière de l'office, qui n'a pas recouru à l'aide d'un expert et a simplement retenu les valeurs fiscales des immeubles; l'estimation d'un immeuble exigeant des connaissances spécifiques en matière de construction et d'immobilier, dont l'huissière ne disposait pas, la Commission cantonale de surveillance a mandaté un architecte membre de la Chambre suisse d'experts en estimations immobilières. Il n'y a donc pas eu deux expertises contradictoires, comme le laisse entendre le recourant. Par ailleurs, celui-ci ne démontre en aucune façon que l'expertise sur laquelle la commission s'est fondée reposait sur des critères inappropriés ou dénués de pertinence et que l'autorité cantonale aurait donc dû s'en écarter. Il ne conteste pas davantage le constat de proximité fait par cette dernière entre les valeurs fixées par ledit expert et celles retenues en 2000 par d'autres experts et, partant, le fait qu'il y avait plutôt convergence de deux véritables expertises.