Citation: 1A.159/2001 16.04.2002 E. 3

Mit dem Eventualantrag verlangt die Beschwerdeführerin, den m2-Preis für die materielle Enteignung anstelle des vom Verwaltungsgericht angenommenen Betrages von Fr. 515.-- (bzw. desjenigen von Fr. 445.-- gemäss Schätzungskommission) auf höchstens Fr. 370.-- festzulegen. Sie wirft dem Verwaltungsgericht im Wesentlichen vor, von vornherein nur die Grundstücke mit verhältnismässig hohem Kaufpreis berücksichtigt, den Anstieg des Preisniveaus im Jahre 1985 über- und die im Jahre 1986 erzielten tieferen Preise unterbewertet sowie die eingeschränkten Überbauungsmöglichkeiten an der Dorfstrasse nicht hinreichend beachtet zu haben. Die Beschwerdeführerin beanstandet in methodischer Hinsicht nicht, dass das Verwaltungsgericht für beide Parzellenflächen dieselben m2-Preise angenommen hat. Ebenso wenig zieht sie in Zweifel, dass grundsätzlich auf den Stichtag des Inkrafttretens der Eigentumsbeschränkung, d.h. auf den 16. November 1985 abgestellt wird. Schliesslich geht auch die Beschwerdeführerin für die Ermittlung von Vergleichspreisen von der Anwendbarkeit der sog. Vergleichsmethode oder statistischen Methode aus (vgl. BGE 121 II 350 E. 5d S. 353); sie wirft dem Verwaltungsgericht indessen vor, diese Methode unrichtig angewendet und daher einen zu hohen m2-Preis ermittelt zu haben. 3.1 Der aufgrund einer materiellen Enteignung zu entschädigende Wert lässt sich nach der statistischen Methode oder Vergleichsmethode primär anhand von Vergleichspreisen, wie sie auf dem freien Markt für vergleichbare Liegenschaften tatsächlich realisiert wurden, festlegen. Dabei erfordert die Vergleichbarkeit nach der Rechtsprechung nicht, dass in Bezug auf Lage, Grösse, Erschliessungsgrad und Ausnützung praktisch Identität besteht. Unterschieden der Vergleichsgrundstücken kann durch Preiszuschläge oder -abzüge Rechnung getragen werden. Solche Vergleichsgrundstücke brauchen ferner nicht im selben Quartier zu liegen, sofern sie hinsichtlich Lage, Umgebung und Überbaubarkeit etc. dem Schätzungsobjekt ähnlich sind. Schliesslich lässt die Rechtsprechung zu, dass bei entsprechend sorgfältiger Untersuchung selbst aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau geschlossen wird (BGE 122 I 168 E. 3a S. 173). 3.2 Das Verwaltungsgericht ging vorerst von drei Handänderungen aus den Jahren 1983 und 1984 bezüglich nahe der Grundstücke des Beschwerdegegners an der Vorbühlstrasse gelegenen Parzellen aus, für welche Preise von Fr. 596.60, Fr. 475.-- und Fr. 500.-- bezahlt worden sind. Zu dem daraus resultierenden Durchschnitt von 530 Franken berücksichtigte es ferner den allgemeinen Preisanstieg in den Jahren 1984 und 1985 mit einem Preisniveau von rund 495 bzw. 730 Franken; dabei sah es davon ab, im Jahre 1985 erzielte Höchstpreise überzubewerten, und zog ein leichtes Absinken der Preise im Jahre 1986 in die Betrachtung mit ein. Damit gelangte das Verwaltungsgericht zu einem Grundpreis von Fr. 600.--/m2. Von der Betrachtung klammerte es mangels Vergleichbarkeit ausdrücklich gewisse Handänderungen für kleinere Abtre- tungsflächen und nahe der Autobahn bzw. der Bahnlinie gelegene Grundstücke aus. 3.3 Was die Beschwerdeführerin gegen diese Berechnung vorbringt, vermag nicht zu überzeugen. Entgegen ihrer Auffassung hat das Verwaltungsgericht nicht systematisch nur hohe Preise berücksichtigt und tiefe Preise einseitig unbeachtet gelassen. Vielmehr stellte es auf Parzellen ab, die mit denjenigen des Beschwerdegegners vergleichbar sind. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass Grundstücke nahe der Autobahn bzw. der Bahnlinie sowie kleinere Abtretungsflächen (etwa für Trottoirs) unberücksichtigt blieben. Es kann nicht auf ein Preisniveau abgestellt werden, wie es sich im Jahresdurchschnitt für Verkäufe in der ganzen Gemeinde ergibt. Die Beschwerdeführerin unterlässt es denn auch, im Einzelnen aufzuzeigen, welche Verkaufsgrundstücke mit den Parzellen des Beschwerdegegners vergleichbar bzw. nicht vergleichbar sind und welche Preise daher für die Festlegung der Entschädigung hätten mitberücksichtigt werden müssen. Wie oben dargelegt, stellt die Vergleichsmethode gerade darauf ab, dass grundsätzlich die Preise von vergleichbaren Parzellen in die Berechnung einbezogen werden. Schliesslich durfte das Verwaltungsgericht mit der hinreichenden Zurückhaltung - in Anbetracht von 1986 erzielten Preisen - das hohe Preisniveau für vergleichbare Objekte im Jahre 1985 in die Betrachtung einbeziehen. Diese Überlegungen zeigen, dass die verwaltungsgerichtliche Berechnung eines Grundpreises von Fr. 600.--/m2 vor dem Bundesrecht standhält. 3.4 Darüber hinaus macht die Beschwerdeführerin geltend, der vom Verwaltungsgericht vorgenommene Abzug von Fr. 50.--/m2 sei zu tief angesetzt, da den Überbauungsmöglichkeiten der fraglichen Parzellen in Anbetracht der für die Kernzone geltenden Bauvorschriften enge Grenzen gesetzt sind und überdies nicht von einer besondern Lagegunst gesprochen werden könne. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin hat sich das Verwaltungsgericht mit ihren Einwänden im angefochtenen Urteil auseinandergesetzt und insbesondere dargelegt, weshalb der vorgenommene Abzug hinreichend sei. Es hat auf die Erschwernisse bei einer Überbauung in der Kernzone hingewiesen, indessen auch die vorteilhafte Lage an der Dorfstrasse trotz der damit verbundenen Lärmimmissionen berücksichtigt. Art. 4 ff. der Bauordnung 1985 bzw. Ziff. 3.1.1 der Bauordnung 1995 schränken die Überbaubarkeit von in der Kernzone gelegenen Parzellen tatsächlich erheblich ein. Danach ist das Dorfbild in seiner bisherigen Eigenart zu erhalten, ist auf eine gute Gesamtwirkung zu achten und sind bauliche und nutzungsmässige Vorkehrungen harmonisch in das Dorfbild einzufügen und mit benachbarten erhaltenswerten Bauten bezüglich der ganzen Gestaltung in Einklang zu bringen; zudem kann der Gemeinderat die Anforderungen verschärfen; für Neubauten sind besondere Regeln zu beachten; zulässig sind höchstens zwei Vollgeschosse und zwei Dachgeschosse und es gilt eine Gestaltungsplanpflicht (Bauordnung 1985). Entsprechende Einschränkungen enthält auch die Bauordnung 1995. Zusätzliche Anforderungen ergeben sich aus dem kantonalen Planungs- und Baugesetz, wie das Verwaltungsgericht ausführte. Zudem weist die Beschwerdeführerin darauf hin, dass nach § 265 aPBG ein Strassenabstand von 6m einzuhalten sei. Diese Einschränkungen der Überbaubarkeit sind entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin zwar gewichtig, dürfen indessen in Anbetracht der konkreten Verhältnisse nicht überbewertet werden. Die streitigen Parzellen sind von beachtlicher Grösse, sodass die genannten Baubeschränkungen nicht erheblich ins Gewicht fallen. Insbesondere wirkt sich der von der Beschwerdeführerin erwähnte Strassenabstand nicht besonders schwerwiegend aus, da Strassenabstände (ebenso wie Baulinien) zu den üblichen Baubeschränkungen gehören. Schliesslich darf mit dem Verwaltungsgericht von einer besondern Lagegunst ausgegangen werden. Die Verkehrsimmissionen von der Dorfstrasse sind zwar ernst zu nehmen, doch können die Parzellen des Beschwerdegegners davon profitieren, dass gegen Süden Freihaltezonen anschliessen. In Anbetracht dieser Erwägungen kann der vom Verwaltungsgericht vorgenommene Abzug von Fr. 50.--/m2 nicht als zu tief betrachtet werden. Schliesslich beanstandet die Beschwerdeführerin den Abzug von Fr. 35.--/m2 für den Restlandwert nicht. Damit erweist sich auch das Eventualbegehren um Reduktion der Entschädigung pro m2 als unbegründet.