Citation: 4A_200/2017 E. 3.1.3

3.1.3. Le congé ordinaire donné par le bailleur pour effectuer d'importants travaux de transformation ( Umbauarbeiten), de rénovation ( Renovationsarbeiten) ou d'assainissement ( Sanierungsarbeiten) n'est donc annulable que s'il se révèle incompatible avec les règles de la bonne foi au sens des art. 271 et 271a CO. Ce motif de résiliation ne doit être confondu ni avec celui d'une résiliation pour motif économique (pour optimiser le rendement de son immeuble, cf. arrêt 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5, non publié aux ATF 143 III 15; 4A_19/2016 précité consid. 3), ni avec celui d'un changement d'affectation des locaux (arrêt 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.2), lesquels nécessitent chacun des informations y correspondant. Selon la jurisprudence, le congé pour effectuer des travaux est annulable si, au moment de la résiliation du bail (cf. infra consid. 3.2), le bailleur ne dispose pas d'un projet suffisamment mûr et élaboré ( nicht realitätsnah; consid. 3.1.3.1) ou que celui-ci apparaît objectivement impossible ( objektiv unmöglich erscheint; consid. 3.1.3.2). 3.1.3.1. Le bailleur doit disposer d'un projet suffisamment mûr et élaboré pour que l'on puisse constater concrètement que la présence du locataire entraverait les travaux ou engendrerait des complications, des coûts supplémentaires ou des retards dans les travaux envisagés, à défaut de quoi le congé est abusif (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.2.2; 135 III 112 consid. 4; arrêts 4A_19/2016 précité consid. 4.1.1; 4A_583/2014 du 23 janvier 2015 consid. 2.1.1). Il s'ensuit qu'il ne suffit pas que le locataire se dise prêt à rester dans les locaux durant les travaux et à s'accommoder des inconvénients qui en résultent; ce n'est en effet que si sa présence ne compliquerait pas les travaux, ou seulement de manière insignifiante, que la résiliation est annulable (arrêt 4A_583/2014 précité consid. 2.1.1). Il n'est toutefois pas nécessaire que le bailleur ait déjà obtenu les autorisations administratives nécessaires, ni même qu'il ait déposé auprès des autorités compétentes les documents dont elles dépendent (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; arrêt 4A_19/2016 précité consid. 4.1.1). Le juge doit être convaincu de l'existence de cette condition, le degré de la preuve étant la certitude; la simple vraisemblance ne suffit pas. Il faut bien distinguer cette condition objective, dont la réalisation est nécessaire (au moment de la résiliation du bail) pour que le juge puisse constater la validité de la résiliation, de la connaissance interne que le bailleur a de l'existence de son projet et de ses propres intentions de réalisation. Il faut également distinguer les incombances qui pèsent sur le locataire et celles, procédurales, qui incombent au bailleur (cf. infra consid. 3.2.2). 3.1.3.2. La résiliation du bail est aussi abusive et, partant, annulable lorsque le projet du bailleur apparaît objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute évidence incompatible avec les règles du droit public applicables et que le bailleur n'obtiendra pas les autorisations nécessaires. La preuve de l'impossibilité objective incombe au locataire (arrêt 4A_703/2016 du 24 mai 2017 consid. 4.2, destiné à la publication; ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1).