Citation: BGE 121 III 156 E. 147aa

Pour clarifier la situation, il sied de partir du principe cohérent selon lequel seuls les congés valables sont soumis aux dispositions spécifiques sur la protection contre les congés et sur l'annulation de ceux-ci. Les résiliations visées par ces dispositions sont celles qui, abstraction faite des actes contraires à la bonne foi au sens des art. 271 et 271a CO, respectent en tous points les conditions légales et contractuelles applicables aux parties. En effet, seuls peuvent être annulés, en bonne logique, des actes qui, sans l'existence du facteur d'annulabilité prévu par la loi, seraient efficaces et valables. Il est donc inexact d'affirmer que tous les congés que la loi ne frappe pas de nullité sont annulables et doivent, en conséquence, être attaqués dans le délai de 30 jours de l'art. 273 al. 1 CO. A côté des congés radicalement BGE 121 III 156 S. 161 nuls ou désignés comme tels, il en existe d'autres qui, sans être annulables, sont inefficaces et dénués d'effet (unwirksam, wirkungslos) parce qu'ils ne satisfont pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné leur exercice. A titre d'exemples de cette catégorie de congés, on peut citer le congé motivé par le défaut de paiement du loyer alors qu'en réalité le loyer a été payé, le congé donné pour de justes motifs qui ne sont pas réalisés, le congé signifié pour une date ne correspondant pas au terme contractuel ou légal (cf. l'art. 266a al. 2 CO), le congé donné en raison d'une violation des devoirs de diligence qui se révélera inexistante, etc. Dans de tels cas, celui qui reçoit un congé inefficace et sans effet, ou qui est mis en face d'une résiliation abrupte injustifiée, n'est nullement tenu d'agir dans les 30 jours devant l'autorité de conciliation, et son inaction dans ce délai ne saurait rendre le congé efficace. Le non-respect du délai n'a pour effet que de priver celui qui a reçu le congé du droit de faire valoir que la résiliation serait encore contraire à la bonne foi au sens des art. 271 et 271a CO, ce qui pourrait revêtir une certaine importance dans l'hypothèse où l'inefficacité du congé ne serait en définitive pas reconnue. Le principe voulant que tous les congés autres que ceux pour lesquels la loi prévoit la nullité doivent être attaqués dans le délai de l'art. 273 CO est non seulement contraire à l'esprit et au but de la loi, mais se heurte, de surcroît, au plan et au texte de celle-ci. En effet, comme le relève pertinemment CORBOZ (op.cit., p. 57), l'art. 273 CO figure au chapitre III en regard du titre marginal "C. Procédure: autorité et délais"; il semble ainsi se référer aux deux hypothèses qui viennent d'être traitées sous lettres A et B au sein du chapitre III; il est donc douteux que l'art. 273 CO soit applicable en dehors des hypothèses du chapitre III, c'est-à-dire l'annulation du congé qui contrevient aux règles de la bonne foi et la prolongation du bail. Le non-respect d'une autre disposition légale ou contractuelle n'est pas visé par le chapitre III. On peut ajouter que HIGI, bien qu'il n'ait pas encore traité des art. 271 ss CO dans son commentaire, fait clairement la distinction entre les congés annulables et les congés inefficaces, lorsqu'il traite des cas de congés extraordinaires, et tient pour inexacte ("unzutreffend") la jurisprudence de l' ATF 119 II 147 (Commentaire zurichois, n. 47 et 57 ad art. 257d CO et n. 84 ad art. 257f CO).