Citation: 1C_131/2013 E. 3.3

3.3. La zona d'attività e di servizi speciale (ASs) alla quale è stato attribuito il comparto CIR è stata approvata dal Consiglio di Stato il 14 dicembre 2004. Essa "è destinata ad un complesso multifunzionale d'interesse regionale che favorisca le sinergie fra le seguenti possibili attività ammesse: commercio, servizi del terziario, formazione, ricerca e cultura, tempo libero, divertimenti e intrattenimento, ristorazione" (cfr. art. 38bis cpv. 1 NAPR). La variante qui litigiosa costituisce essenzialmente un'estensione alle particelle n. 4297 e 4298 della zona ASs approvata nel 2004. A ragione la Corte cantonale ha quindi esaminato se dal momento dall'adozione di tale zona fosse intervenuto un notevole cambiamento delle circostanze, tale da giustificare l'ampliamento della stessa. Contrariamente a quanto prospettato dalla ricorrente, il tempo trascorso dall'approvazione del PR-PdM nel 1990 non è determinante, poiché, come visto, il piano regolatore è stato nel frattempo modificato mediante l'istituzione della nuova zona ASs, oggetto dell'estensione litigiosa. Ora, all'atto dell'adozione della zona ASs, nel 2003, il comparto della A.________SA non vi è stato attribuito, ma è stato mantenuto nella ZIIC nonostante il fatto che, come riconosce la stessa ricorrente, l'attività svolta non fosse di carattere industriale. Questa circostanza non consente di ravvisare cambiamenti notevoli sotto il profilo pianificatorio che impongano una modifica del piano regolatore. D'altra parte, l'attuale stazione ferroviaria serve complessivamente le zone circostanti e non costituisce una modifica che rende di per sé necessario un nuovo azzonamento delle particelle n. 4297 e 4298 nel comprensorio ASs. Quando è stata adottata la variante litigiosa era del resto trascorso un periodo relativamente breve dall'approvazione della zona ASs, ciò che giustificava di considerare l'interesse preponderante dei proprietari alla stabilità del piano, ritenuto altresì che la nuova modifica pianificatoria è stata determinata essenzialmente dall'iniziativa della ricorrente di realizzare un progetto edilizio sul suo fondo. A torto la ricorrente si prevale poi di un preteso errore di pianificazione, il quale deve essere esaminato principalmente sulla base del piano direttore determinante (DTF 121 I 245 consid. 6). Nella fattispecie, è incontestato che l'azzonamento del comparto A.________SA nella ZIIC era conforme al piano direttore del 1990, allora in vigore. Le schede del nuovo piano direttore richiamate dalla ricorrente sono state adottate dal Consiglio di Stato il 20 maggio 2009, successivamente all'approvazione della variante litigiosa e non entrano quindi in considerazione. D'altra parte, un adattamento del piano regolatore alla nuova pianificazione direttrice implica un confronto con questo strumento pianificatorio e una valutazione non limitata all'elenco degli obiettivi pianificatori. Presuppone in particolare una ponderazione completa degli interessi coinvolti, non circoscritta ai fondi part. n. 4297 e 4298. In queste condizioni, la Corte cantonale ha pertanto ritenuto a ragione che l'adozione della variante litigiosa violava l'art. 21 cpv. 2 LPT.