Citation: 2P.173/2001 26.02.2002 E. 2

2.- Die Beschwerdeführerin beanstandet sodann die Steuerforderungen, für die das gesetzliche Steuerpfandrecht in Anspruch genommen wird, der Höhe nach unter dem Gesichtspunkt des Doppelbesteuerungsverbots (Art. 46 Abs. 2 aBV, Art. 127 Abs. 3 BV). a) Es kann offen gelassen werden, ob und in welchem Umfang die Beschwerdeführerin überhaupt befugt wäre, Einwendungen gegen die Steuerforderungen an sich zu erheben, nachdem die kantonalen Instanzen ohnehin auf die entsprechenden Rügen eingetreten sind (vgl. zur Problematik Armin Zucker, Das Steuerpfandrecht in den Kantonen, Diss. Zürich 1988, S. 118-121; allgemeiner: Urteil des Bundesgerichts 2P.124/ 2001 vom 20. August 2001, E. 2c; Isabelle Häner, Die Beteiligten im Verwaltungsverfahren und Verwaltungsprozess, 2000, S. 173 Rz. 319, S. 306 f. Rz. 661 f. und S. 310 Rz. 672; Regula Kägi-Diener, Entscheidfindung in komplexen Verwaltungsverhältnissen, 1994, S. 193 Rz. 262). b) Die Veräusserer des Grundstücks waren ausserkantonale Liegenschaftenhändler. Nach dem Steuerrecht des Kantons Solothurn werden Grundstückgewinne eines Liegenschaftenhändlers mit der Einkommenssteuer erfasst (§ 24 Abs. 1 StG/SO). Gewinne aus der Veräusserung von Liegenschaften des Privatvermögens unterliegen dagegen der Grundstückgewinnsteuer (§ 48 Abs. 1 lit. a StG/SO). Auch Gewinne von Liegenschaftenhändlern werden mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst, wenn im Kanton lediglich eine Steuerpflicht aus Grundeigentum besteht, d.h. wenn sich weder Wohnsitz noch eine Betriebsstätte im Kanton befinden (§ 48 Abs. 1 lit. c in Verbindung mit § 9 lit. c StG/SO). Wie das Bundesgericht erkannt hat, verstösst dies nicht gegen das Doppelbesteuerungsverbot: Nach ständiger Rechtsprechung steht das Grundeigentum und sein Ertrag unter der Steuerhoheit des Kantons, in dem es sich befindet. Das gilt auch für den bei der Veräusserung einer Liegenschaft erzielten Gewinn, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob er nach dem kantonalen Steuerrecht der allgemeinen Einkommenssteuer oder einer besonderen Wertzuwachs- oder Grundstückgewinnsteuer unterworfen ist (BGE 120 Ia 361 E. 4b und 5 S. 365 f.; 95 I 431 E. 2a S. 434; 92 I 461 E. 2-4 S. 466 ff.; E. 2b des Urteils 2P.439/1997 vom 27. Oktober 1999, publ. in: Pra 89/ 2000 Nr. 25 S. 143 und StR 55/2000 S. 182). Dem Liegenschaftskanton ist es deshalb nicht verwehrt, die von ausserkantonalen Liegenschaftenhändlern erzielten Veräusserungsgewinne wie private Kapitalgewinne mit einer Grundstückgewinnsteuer (Objektsteuer) zu erfassen. Das ist auch dann der Fall, wenn der Kanton die Veräusserungsgewinne auf Liegenschaften des Geschäftsvermögens der im Kanton ansässigen Liegenschaftenhändler der Einkommenssteuer unterstellt. Diese unterschiedliche Besteuerung von ausserkantonalen Liegenschaftenhändlern gegenüber solchen mit Wohnsitz (oder Betriebsstätte) im Kanton verstösst nicht gegen das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung. Zwar werden ausserkantonale Liegenschaftenhändler anders behandelt als der Inhaber eines Geschäfts, der Wohnsitz oder Betriebsstätte im Kanton hat, aber gleich wie ein im Kanton wohnender Privater, was sich deshalb rechtfertigt, weil ausserkantonale Liegenschaftenhändler der Steuerhoheit des Kantons nur infolge des Grundeigentums unterstehen (ASA 33 S. 165 E. 3 S. 169; E. 3 des Urteils 2P.316/1992 vom 25. Februar 1994, publ. in: StR 49/1994 S. 422; E. 3b des Urteils 2P.221/1993 vom 28. Oktober 1994 i.S. A.________). c) Die Beschwerdeführerin macht nun allerdings geltend, dass Wertberichtigungen und Schuldzinsenüberschüsse des Geschäftsjahres 1988 auf anderen Liegenschaften im Kanton Solothurn unter dem Gesichtspunkt des Schlechterstellungsverbots hätten berücksichtigt werden müssen. Zu den Wertberichtigungen ist zunächst zu bemerken, dass diese mit raumplanerischen Massnahmen des Jahres 1992 und den Einbrüchen auf dem Immobilienmarkt der neunziger Jahre begründet werden, welche im Jahre 1988 überhaupt noch nicht absehbar waren. Das Steuergericht hat schon aus diesem Grund die Wertberichtigungen nicht für berechtigt erachtet, was keineswegs willkürlich ist. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung hat der Liegenschaftskanton ungeachtet der Ausgestaltung seiner Grundstückgewinnbesteuerung von Bundesrechts wegen (Art. 46 Abs. 2 aBV, Art. 127 Abs. 3 BV) sämtliche Aufwendungen zu übernehmen, die mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstücks des Liegenschaftenhändlers zusammenhängen (BGE 120 Ia 361 E. 5b S. 366; 111 Ia 318 E. 4a S. 319 f.; E. 2b des Urteils 2P.360/1995 vom 26. September 1997, publ. in: StR 53/1998 S. 83). Zudem sind Verluste aus Liegenschaftsverkäufen mit den im gleichen Jahr und im gleichen Kanton erzielten Grundstückgewinnen zu verrechnen, auch wenn eine solche Verrechnungsmöglichkeit im kantonalen Recht nicht vorgesehen ist (BGE 111 Ia 318 E. 4b S. 320; 92 I 198 E. 3b S. 200; ASA 75 S. 74 E. 3a S. 76). Vorliegend will die Beschwerdeführerin eine Verrechnung nicht mit Verlusten aus Liegenschaftsverkäufen vornehmen, sondern mit Aufwandüberschüssen aus Schuldzinsen für andere Liegenschaften im Kanton Solothurn. Das Steuergericht hält dem jedoch entgegen, dass derartige Schuldzinsen objektbezogen zu aktivieren und bei einer späteren Veräusserung den Anlagekosten dieses Grundstücks zuzurechnen seien. Dieser Auffassung ist beizupflichten. Gewinne aus der Veräusserung von Geschäftsliegenschaften von Liegenschaftenhändlern sind ausschliesslich und in vollem Umfang im Liegenschaftskanton steuerbar. Wie bereits festgehalten, hat der Liegenschaftskanton dafür sämtliche Aufwendungen zu übernehmen, die mit der Veräusserung zusammenhängen. Zu den Aufwendungen, die dem Liegenschaftenhändler im Hinblick auf die Gewinnerzielung erwachsen, gehören die Schuldzinsen auf Fremdgeldern, die der Liegenschaftenhändler zur Finanzierung des Geschäfts mit der im Kanton gelegenen Liegenschaft aufnahm (BGE 120 Ia 361 E. 5b S. 366, mit Hinweisen; 111 Ia 318 E. 4a S. 319 f.). Solange im Liegenschaftskanton keine genügenden Erträge erzielt werden, von denen die ihm zugewiesenen Schuldzinsen und Unkosten abgezogen werden können, sind diese zu seinen Lasten zu "aktivieren" und bei einer späteren Veräusserung den Anlagekosten zuzurechnen, womit sie - auch im Falle einer Objektsteuer - vom steuerbaren Ge- winn in Abzug gebracht werden können (BGE 111 Ia 318 E. 4a S. 320; E. 2b des erwähnten Urteils in StR 53/1998 S. 83; Ernst Höhn/Peter Mäusli, Interkantonales Steuerrecht,