Citation: 2C_357/2017 E. 3.4

3.4. Mit Blick auf die zitierte Rechtsprechung ist die Auffassung der Vorinstanz, dass unbezahlt gebliebene Kosten Dritter bei der Grundstückgewinnsteuer nicht anrechenbar sind und nur solche Aufwendungen angerechnet werden können, die auch tatsächlich bezahlt wurden, nicht zu beanstanden. In aller Regel werden in Rechnung gestellte Aufwendungen auch bezahlt. Ergibt sich aber in einem konkreten Fall, dass Aufwand zwar in Rechnung gestellt, aber letztlich nicht bezahlt wurde, oder leistet der Steuerpflichtige bei entsprechender Aufforderung durch die Steuerbehörde den Nachweis der Bezahlung nicht, so ist der fragliche Aufwand im Ergebnis gerade nicht angefallen. So wenig wie es der Steuerbehörde in der Regel zusteht, anstelle des tatsächlich bezahlten Betrages einen Betrag anzurechnen, der unter objektiven Umständen im Durchschnitt zu bezahlen gewesen wäre, kann sie Zahlungen berücksichtigen, die effektiv nicht geleistet wurden (vgl. RICHNER/FREI/ KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., N. 8 zu § 221 StG/ZH). In sachverhaltlicher Hinsicht führt die Vorinstanz in Bezug auf die von den Beschwerdeführern geltend gemachte Honorarzahlung von Fr. 1'840'197.50 an die G.________AG aus, diese sei zwar in der Buchhaltung der F.________AG erfasst, jedoch sei die Zahlung nicht tatsächlich geleistet worden. Es sei bei der rein buchhalterischen Erfassung des Vorgangs geblieben. Dies wird von den Beschwerdeführern weder im vorinstanzlichen noch im bundesgerichtlichen Verfahren bestritten. Dasselbe gilt für die von den Beschwerdeführern im vorinstanzlichen Verfahren geltend gemachten Zahlungen in Höhe von Fr. 8'490'898.--, welche die G.________AG als Totalunternehmerin mit Bezug auf das hier zur Diskussion stehende Bauprojekt an Dritte geleistet haben soll, sowie für die von der G.________AG für das Projekt U.________ aufgewendeten, aber nicht an die F.________AG weiterbelasteten Kosten im Betrag von Fr. 77'787.--. Auch diese Aufwendungen sind den unbestrittenen Feststellungen der Vorinstanz zufolge nicht durch die pflichtige Grundeigentümerin bezahlt worden. Aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse (sowohl die F.________AG als auch die G.________AG sind in Konkurs geraten) könne gemäss Vorinstanz mit einer effektiven Zahlung auch nicht mehr gerechnet werden. Auch dies wird von den Beschwerdeführern nicht bestritten. Wenn die Vorinstanz mit Blick auf das Prinzip der effektiven Kostenanrechnung zum Schluss kommt, dass diese unbezahlt gebliebenen Beträge nicht als Anlagekosten berücksichtigt werden können, kann darin keine Verletzung von Bundesrecht gesehen werden. Insbesondere ist nicht ersichtlich, inwiefern die Auffassung der Vorinstanz das Kongruenzprinzip verletzen soll. Diesem Grundsatz zufolge haben Erlös und Anlagekosten sich in der Regel auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück zu beziehen, wobei Substanzzunahmen bei Ermittlung des Gewinns ebenso zu berücksichtigen sind wie Substanzabnahmen. Grundgedanke des Kongruenzprinzips ist, dass mit der Grundstückgewinnsteuer nur der "unverdiente" Wertzuwachs auf einem Grundstück erfasst werden soll, nicht aber der Mehrwert, welcher durch Investitionen des Veräusserers, d.h. Arbeit oder Kapital, geschaffen wurde (vgl. Urteil 2C_198/2016 vom 20. Juli 2016 E. 3.5, in: ASA 85 S. 160, mit Hinweisen). Wenn die Vorinstanz den vom Grundeigentümer nicht bezahlten Wertzuwachs als "unverdient" betrachtet und deshalb steuerlich erfasst, liegt darin keine Verletzung des Kongruenzprinzips. Damit erweisen sich auch die aus der behaupteten Missachtung der entsprechenden Normen abgeleiteten Rügen der Verletzung des Legalitätsprinzips, des Grundsatzes der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit sowie der Eigentumsgarantie als unbegründet.