Citation: 5A_1061/2019 E. 6.1.2

6.1.2. Il faut distinguer la gérance légale limitée (art. 151 ss LP, 91 à 96 ORFI), qui prend place sur la période allant de l'avis aux locataires ou fermiers jusqu'au dépôt de la réquisition de vente, de la gérance légale ordinaire (art. 17 s. ORFI), qui s'étend sur la période postérieure à ce dépôt (art. 101 al. 1 ORFI; arrêt 7B.5/2006 du 10 mars 2006 consid. 2), les obligations du gérant légal différant selon où l'on se trouve (ATF 129 III 90 consid. 2 in initio; DÉFAGO GAUDIN, L'immeuble dans la LP: indisponibilité et gérance légale 2006 n° 494). 6.1.2.1. La gérance légale limitée débute dès que le créancier gagiste qui souhaite en bénéficier requiert l'extension du gage aux revenus de l'immeuble (art. 152 al. 2 LP et 91 al. 1 ORFI; arrêt 7B.5/2006 du 10 mars 2006 consid. 2). Cette réquisition peut être présentée soit lors de l'introduction de la poursuite, soit à un stade ultérieur de la procédure (ATF 145 III 495 consid. 2.3.1). Cette faculté donne donc au créancier gagiste le droit de profiter des loyers courus depuis la réquisition de poursuite (JEANDIN, La gérance légale d'immeubles, in BlSchK 2015 p. 81 ss [89]). Ce droit n'étant opposable aux locataires et fermiers qu'après la notification leur étant faite de la poursuite (art. 806 al. 2 CC), l'office doit aviser ceux-ci tout en les invitant à payer désormais en ses mains avec la précision qu'à défaut de respecter cette injonction, ils s'exposent à payer deux fois (art. 91 al. 1 ORFI; KREN KOSTKIEWICZ, op. cit., n° 10 ad art. 91 ORFI). Simultanément, l'office doit aviser le propriétaire de l'immeuble grevé (débiteur ou tiers propriétaire). Cet avis informe le propriétaire de ce que les loyers et fermages à échoir seront désormais encaissés par l'office et qu'il lui est interdit (sous la menace de la sanction prévue à l'art. 292 CP) de les percevoir ou d'en disposer ( art. 92 al. 1 ORFI; FOËX, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 16 ad art. 152 LP). En vertu de l'art. 94 ORFI, la gérance légale limitée permet à l'office de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages. Il a en outre le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (gaz, eau, électricité, etc.), ainsi qu'au paiement des frais de réparations et des contributions à l'entretien du débiteur sans ressources (art. 94 al. 1 ORFI). Il s'agit de mesures conservatoires urgentes, nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages en tant qu'objets du gage, qui peuvent être confiées à un tiers en vertu de l'art. 94 al. 2 ORFI (ATF 131 III 141 consid. 2.3.3; 129 III 90 consid. 2.1). L'adverbe " notamment " utilisé à l'art. 94 al. 1 ORFI montre que l'on illustre cette mission générale (arrêt 4C.367/2000 du 8 mars 2001 consid. 1c). En pratique toutefois, les mesures de sûreté urgentes et l'encaissement des loyers et fermages composent l'essentiel des mesures prises (KREN KOSTKIEWICZ, op. cit., n° 2 ad art. 94 ORFI).