Citation: 1A.193/2001 06.05.2002 E. 3

Die Beschwerdeführer machen geltend, es handle sich um eine unzulässige Kleinstbauzone, die nicht im öffentlichen Interesse liege, sondern nur den Partikularinteressen des Beschwerdegegners diene. Zudem verstosse die Planungsmassnahme gegen den Grundsatz der Planbeständigkeit, missachte die Planungshierarchie und verletze den Grundsatz von Treu und Glauben. 3.1 Kleinbauzonen sind im allgemeinen unzweckmässig und verstossen gegen das raumplanerische Ziel, die Siedlungstätigkeit in Bauzonen zusammenzufassen und die Streubauweise für nicht freilandgebundene Bauten zu verhindern (BGE 124 II 391 E. 3a S. 395; 119 Ia 300 E. 3b S. 303; 116 Ia 339 E. 4 S. 343). Zwar handelt es sich bei der Erholungszone R nicht um eine Bauzone i.S.v. Art. 15 RPG sondern um eine Sondernutzungszone (Art. 18 RPG). Entscheidend ist jedoch, dass darin gewisse, dem Zonenzweck dienende Bauten und Anlagen zugelassen werden (Reitstallungen mit dazugehörigen Anlagen; Betreuerwohnung), die an sich nicht auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen sind, und deshalb dem Interesse an der Freihaltung der Landschaft ausserhalb des Siedlungsgebiets und dem Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbauzonen widersprechen können. Die "Erholungszone R" befindet sich am Stadtrand von Adliswil und stösst im Westen an eine dreigeschossige Wohnzone und eine Zone für Sport- und Freizeitanlagen. Der bestehende Reitstall befindet sich in der nordwestlichen Hälfte der Erholungszone, so dass ein Siedlungszusammenhang zu bejahen ist. Zwar ragt die Erholungszone in östlicher Richtung in die Landwirtschaftszone hinein. Die Zonierung beschränkt sich jedoch im Wesentlichen darauf, den bereits bestehenden, rechtskräftig bewilligten Reitstall planerisch zu erfassen und diesem gewisse Erweiterungsmöglichkeiten einzuräumen, lässt also keine Überbauung des gesamten Zonengebiets, namentlich in östlicher Richtung zu. Insofern kann nicht von einer isolierten Kleinbauzone gesprochen werden. 3.2 Die Beschwerdeführer bestreiten ein öffentliches Interesse an einem privaten Reitstall, der nur von einem beschränkten Bevölkerungskreis genutzt werde und zum Verlust an wertvollem Landwirtschaftsland führe. Dagegen bejahte die Stadt Adliswil ein öffentliches Interesse an der Sicherung des bestehenden Reitstalls mit den zugehörigen Anlagen am bisherigen Standort. Die Reitanlage diene dem Erholungsinteresse der Bevölkerung und gehöre somit zur Siedlungsausstattung. Die Ausübung des Reitsports in der freien Natur sei eine weit verbreitete und populäre Erholungsbetätigung, der insbesondere in städtischen Agglomerationen auch eine sozialhygienische Wirkung zuzumessen sei, weil sie eine enge Beziehung zum Tier vermittle. Der Standort der Zone sei ausgesprochen zweckmässig: Der Reitstall Tal liege am einzigen regionalen Reitweg in Adliswil, weshalb sich ein besserer Anschluss für Pferdeausritte kaum finden lasse. Das Gebiet sei bereits erschlossen und grenze im Südwesten an die grössere Erholungszone S, wo bereits verschiedene andere sportliche Aktivitäten ausgeübt werden (Hallen- und Freibad, Sportplatz, Vita-Parcours, etc.). Landschaftlich sei das Gebiet zwischen dem Siedlungsgebiet und der im Osten gelegenen Nationalstrasse N3 nicht besonders empfindlich. Die Interessenabwägung der Gemeinde ist sachlich vertretbar: Wie schon das Verwaltungsgericht und die Baurekurskommission festgehalten haben, kann ein öffentliches Interesse nicht nur an der Schaffung von Anlagen für den Breitensport bestehen, sondern auch für Sportanlagen, die von einem eingeschränkteren Benützerkreis in Anspruch genommen werden, aber grundsätzlich jedermann offen stehen. Dies gilt auch dann, wenn die Anlagen privat und gewinnstrebig betrieben werden. Die umstrittene Planung sichert im Wesentlichen den bereits bestehenden Reitstall, dessen langjährige Existenz und stete Erweiterung den Bedarf an einer derartigen Einrichtung belegen. Da der bisherige Betrieb nur beschränkt erweitert werden darf, sind weder neue erhebliche Einwirkungen auf die Nachbarschaft zu erwarten noch ein bedeutsamer Verlust an landwirtschaftlich genutztem Boden. 3.3 Das Verwaltungsgericht erachtete den Grundsatz der Planbeständigkeit (Art. 21 Abs. 2 RPG) nicht als verletzt, weil die Festsetzung der kantonalen Landwirtschaftszone im Jahre 1987, d.h. vor rund 14 Jahren erfolgt sei; bei dieser Zeitspanne sei das Interesse an der Planbeständigkeit von vornherein nur sehr gering zu gewichten. Die Beschwerdeführer wenden dagegen ein, dass auf den Zeitpunkt der letzten Neuüberprüfung der Zonenordnung durch die Stadt Adliswil abzustellen sei. Diese sei im Jahre 1995 erfolgt, mithin nur drei Jahre vor der Festsetzung der angefochtenen Erholungszone R. Es lässt sich in der Tat die Auffassung vertreten, dass bei der Revision der Nutzungsplanung vom 5. April 1995 mit der Festsetzung der dreigeschossigen Wohnzone W3 und der Erholungszone S zugleich auch die Beibehaltung der kantonalen Landwirtschaftszone auf dem Grundstück des Beschwerdegegners bestätigt worden ist. Die Frage kann aber offen bleiben: Die bundesgerichtliche Rechtsprechung lässt geringfügige Zonenanpassungen und Erweiterungen auch nach einer erst vor kurzem erfolgten Gesamtüberprüfung der Nutzungsplanung zu, sofern diese die bestehende Zonenplanung nur in untergeordneten Punkten ergänzen und eine gesamthafte Überprüfung der Planung nicht erforderlich erscheint (BGE 124 II 391 E. 4b S. 396 mit Hinweis). Im vorliegenden Fall dient die Zonenplananpassung der Erfassung einer bereits bestehenden Reitanlage; neu wird lediglich die Erweiterung der Betriebsgebäude um maximal einen Viertel und der Anbau einer Betreuerwohnung von höchstens 70 m2 anrechenbarer Geschossfläche gestattet. Es sind damit, wie das Verwaltungsgericht zu Recht festgehalten hat, keine wesentlichen neuen räumlichen Aus- oder Einwirkungen zu erwarten, die eine gesamthafte Überprüfung der Nutzungsplanung der Gemeinde Adliswil erfordern würden. 3.4 Entsprechendes ist auch zur Rüge der Verletzung des Gebots der Planhierarchie und der Planabstimmung zu sagen: Gemäss § 16 Abs. 2 des Zürcher Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind Abweichungen von der kantonalen oder kommunalen Richtplanung zulässig, wenn sie sachlich gerechtfertigt und untergeordneter Natur sind. Da die Zonenfestlegung nur geringfügige Erweiterungen gegenüber dem rechtskräftig bewilligten Bestand zulässt, die für sich keine erheblichen neuen Auswirkungen auf Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt haben, durfte auf eine richtplanmässige Festlegung verzichtet werden. 3.5 Schliesslich rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben: Das Vorgehen der Gemeinde stehe in krassem Widerspruch zu ihren Zusicherungen im Jahre 1986, wonach der Beschwerdegegner auf den nachträglichen Einbau einer Betreuerwohnung verzichtet habe. Im Vertrauen auf diese Verzichtserklärung hätten die Beschwerdeführer damals ihren Rekurs gegen die Erweiterung des Reitstalls zurückgenommen. Sie hätten nicht damit rechnen müssen, dass die Gemeinde nur einige Jahre später eine auf die individuellen Bedürfnisse des Pferdesportgewerbes zugeschnittene Erholungszone R beschliessen würde, welche nebst einer weiteren Erweiterungsmöglichkeit auch eine Wohnsitznahme der Familie und den Einbau einer weiteren vermietbaren Wohnung vorsehe. Hätten die Beschwerdeführer ihren Rekurs damals aufrechterhalten, wäre es bei einem aus reiner Liebhaberei betriebenen Familien-Pferdestall mit vier bis sechs Pferden geblieben, an dessen Fortbestand kein öffentliches Interesse bestünde. Die Gemeinde könne sich daher heute nicht auf ein öffentliches Interesse berufen, welches sie selbst treuwidrig kreiert habe. Es ist unbestritten, dass der Beschwerdegegner gegenüber der Stadt Adliswil schriftlich auf den Einbau einer Betreuerwohnung verzichtet hat. Diese Verzichtserklärung erfolgte am 24. Mai 1983, d.h. zwei Monate nach der Erteilung der Bewilligung für den Bau eines Pferdestalls für vier Pferde mit Reitplatz. In seiner Stellungnahme vom 6. Dezember 1985 zum Gesuch um Erweiterung des Pferdestalls erwähnte das Bauamt der Stadt Adliswil diese Erklärung mit der Bemerkung, es sei dem Gesuchsteller bekannt, dass er keine Wohnung für das Unterhaltspersonal des Pferdestalls in der Freihaltezone errichten dürfe. Aus den Akten und den Darlegungen der Beschwerdeführer ist jedoch keine Zusicherung des Bauamtes ihnen gegenüber ersichtlich, dass es den Einbau einer Betreuerwohnung auch künftig nie bewilligen oder durch Planungsmassnahmen ermöglichen werde. Erst recht fehlt es an einer derartigen Zusicherung seitens des Grossen Gemeinderats als dem für die Planung zuständigen Gemeindeorgan. Fehlt jedoch eine der Gemeinde zurechenbare Vertrauensgrundlage, so verstösst die angefochtene Zonierung schon aus diesem Grund nicht gegen Treu und Glauben.