Citation: 2C_327/2018 E. 6.5.2

6.5.2. Au surplus, il n'est pas exact de prétendre que ladite formule est détachée de la réalité économique. En effet, la valeur intrinsèque de l'immeuble correspond à la valeur vénale du terrain, y compris les aménagements extérieurs et les équipements fixes, augmentée de la valeur à neuf des bâtiments, corrigée par la vétusté (art. 9 al. 1 RCIEMMS). On constate ainsi que cette détermination tient compte des caractéristiques de chaque immeuble, c'est-à-dire de tous les éléments qui ont une influence sur la valeur vénale. Ladite valeur comprend celle du terrain et celle du bâtiment; elle est conditionnée par l'ancienneté de celui-ci et son état, la qualité de la construction, la surface du bien et celle du terrain, le volume du bien, l'aménagement intérieur et extérieur, la situation, etc. de chaque établissement. La valeur vénale se réfère à des valeurs liées au marché et, elle n'est ainsi pas, contrairement à ce que prétendent les recourantes, un critère abstrait. Il est, en outre, indéniable que le loyer est fonction de la valeur intrinsèque de l'immeuble. Les éléments qui influencent cette valeur sont, en grande partie, identiques à ceux qui influencent un loyer. Le loyer pour un bien dont la valeur intrinsèque est élevé sera plus important que celui dû pour un bien dont ladite valeur est faible. Selon les recourantes, il conviendrait d'adapter la redevance en fonction du fait que l'exploitant ait financé son bien majoritairement au moyen de capitaux propres ou qu'il ait dû emprunter de façon importante, ou du fait qu'il ait bénéficié de dons ou de libéralités. Toutefois, calculer le forfait en prenant en compte ces éléments reviendrait à arrêter une redevance sur mesure pour chaque établissement. Or, cette exigence n'est pas contenue à l'art. 26 RCIEMMS. L'Exposé des motifs souligne également que l'Etat ne doit pas être pénalisé en cas de vente d'un établissement ou si la reconnaissance d'intérêt public n'est pas renouvelée à son échéance (Exposé des motifs, op. cit., p. 335) : la formule arrêtée limite les risques à cet égard. A l'inverse, la revendication des recourantes ne permettrait pas à l'Etat de maîtriser ce facteur de risque. Il est, au demeurant, piquant de constater à cet égard qu'à l'époque où la subvention était encore déterminée par des conventions, la recourante 3 s'était plainte du fait (cf. arrêt 2C_475/2013 du 4 novembre 2013 let. A, consid. 2.2 et 4) que la valeur déterminante pour le calcul de celle-ci n'était pas la valeur vénale de l'infrastructure mais la valeur intrinsèque (qui ne correspondait alors pas à la valeur vénale); maintenant que, selon le Règlement, la valeur intrinsèque coïncide avec la valeur vénale, les recourantes requièrent une autre méthode de calcul. En outre, la valeur intrinsèque est multipliée par le taux d'intérêt hypothécaire moyen (auquel est ajouté un facteur de majoration fixé à 0,85%). Or, ce taux est bel et bien relatif aux coûts des capitaux investis; de cette façon, la volonté du législateur selon laquelle la méthode de calcul de la subvention devait prendre en compte la " mise à disposition des capitaux propres " est respectée. Certes, le taux de référence OFL ne correspond pas forcément au taux auquel le propriétaire a emprunté. Retenir un tel taux reviendrait toutefois à cautionner des opérations conclues à des taux potentiellement élevés au détriment de l'Etat. Par ailleurs, le taux de référence est majoré de 0,85% ce qui permet de compenser des taux hypothécaires actuellement très bas. Comme le relève l'autorité intimée, la majoration prend partiellement en considération le coût du financement des capitaux étrangers et des fonds propres. A nouveau, en se plaignant de ce que le critère du taux hypothécaire ne tient pas compte du fait que certains propriétaires peuvent avoir totalement amorti leur hypothèque ou acheté uniquement au moyen de fonds propres, les recourantes requièrent une prise en charge des coûts effectivement supportés. Dès lors que, selon l'art. 26 RCIEMMS, l'Etat participe à la couverture des coûts nécessaires sous forme de forfaits, on ne saurait considérer que la formule arrêtée est dénuée de base légale.