Citation: 5A_63/2024 E. A

A.a. A.________ est propriétaire de l'immeuble n° 696 du cadastre de la commune de U.________. La maison d'habitation qui s'y trouve actuellement a été construite en 1955, à l'adresse rue V.________ 100. B.________ est propriétaire de la parcelle n° 9196 située sur la même commune, à la rue V.________ 65. Dite parcelle comprend actuellement trois immeubles en PPE, correspondant aux n os 9477/C, 9475/A et 9476/B. La parcelle n° 9196 se trouve au nord de la rue V.________, en face de la parcelle n° 696, située au sud de cette rue, en vis-à-vis. Le bien-fonds n° 696 est bordé à l'est par la parcelle n° 269 et à l'ouest par la parcelle n° 508 (aussi n° 12511). A.b. L'immeuble n° 696 est grevé d'une servitude au profit des fonds dominants n os 9196, 269 et 12511 (correspondant aussi au n° 508). Celle-ci est inscrite comme suit au registre foncier: "Ch. Interdiction de construire avec clause de déchéance à l'exception d'un pavillon d'habitation, interdiction d'y installer un débit de boissons ou une industrie bruyante ou d'y planter des arbres de haute futaie." L'acte constitutif de cette servitude est la "Convention modificative de servitudes foncières" (ci-après: la convention), conclue le 21 mars 1955 par les anciens propriétaires des différents biens-fonds concernés (parmi lesquels figure C.________, association à U.________). La clause déterminante de cet acte prévoit: " Constitution de servitudes Messieurs D.________ et E.________, Monsieur F.________ et Monsieur G.________ aux noms qu'ils agissent et Mademoiselle H.________ déclarent d'un commun accord grever l'article six cent nonante six (696) du cadastre de U.________ en faveur des articles deux cent soixante neuf (269), cinq cent huit (508) et six mille cent treize (6113) [i.e. la parcelle qui, avec la parcelle n° 6114, donnera la parcelle 9196] d'une servitude interdisant la construction sur l'article 696 de tout bâtiment, à l'exception d'un pavillon d'habitation le long de la rue V.________, d'une surface totale de 59,5 mètres carrés au sol et dont le toit aura une surface maximum de 76,6 mètres carrés. La hauteur totale du pavillon ne pourra pas dépasser 2,81 mètres calculés du niveau actuel de la rue V.________ (non compris une cheminée et une bouche d'aération de la salle de bains). D'autre part, le propriétaire de l'article 696 s'interdit d'installer sur son immeuble un débit de boissons ou une industrie bruyante; il s'interdit enfin de planter des arbres de haute futaie dans la partie de son immeuble non occupé [ sic] par le pavillon, mais s'oblige à maintenir, au besoin à remplacer à sa convenance, la verdure existante. Enfin, la servitude limitant la faculté de construire sur l'article 696 serait annulée purement et simplement sans indemnité dans la mesure où elle profite aux articles 269 et 508, le jour où les propriétaires de ces immeubles viendraient l'un et l'autre à construire des maisons d'un étage rez-de-chaussée à une distance inférieure à trois mètres des limites communes. Ces servitudes seront inscrites au registre foncier à la requête du notaire. " L'opération formalisée dans la convention prévoyait en outre la radiation d'autres servitudes qui grevaient précédemment les parcelles concernées et visait à les adapter à la construction projetée par H.________, propriétaire de la parcelle n° 696. À cet égard, il était constaté que la surface totale des deux pavillons existant alors sur cette dernière parcelle était de 43 m2 environ, représentant environ 145 m3, alors que la construction projetée par H.________ occuperait environ 59,5 m2 et représenterait environ 147 m3. La hauteur du faîte du toit existant alors était de 3,40 mètres et la hauteur maximale de la construction projetée serait de 2,81 mètres. La convention précisait: "Dans ces circonstances, la présente convention ne constitue pas un allègement des servitudes grevant l'article 696 mais une modification de l'assiette des servitudes existantes. Par conséquent, la présente convention ne comporte pas d'indemnités."