Citation: 4A_230/2024 E. A

A.a. B.________ (ci-après: la bailleresse), alors C.________, allègue avoir acquis en 1987 un terrain de 33'038 m2 afin d'y construire xx bâtiments, dont l'immeuble situé au chemin... à.... Elle expose qu'elle a confié le mandat de pilotage de la construction à un bureau d'architecte le 20 juillet 1988. L'ouverture du chantier a eu lieu le 8 octobre 1992 et la durée prévisible des travaux était de 18 mois. Le Département des travaux publics a rendu un préavis d'habitabilité le 29 octobre 1993. Les bâtiments faisant l'objet du bloc dans lequel se situe l'immeuble au chemin... ont été cadastrés en février 1995. Selon l'arrêté du 4 février 1998 du Conseil d'État, rendu sur une demande de subvention et d'exonération fiscale, le coût de construction des immeubles sis au chemin... à..., comportant 485,5 pièces, s'est élevé à 49'550'000 fr., financé en totalité par des fonds propres. La date d'entrée moyenne des locataires s'est située en septembre 1994. Au 25 août 1997, le total des états locatifs s'élevait à 2'789'976 fr. A.b. Par contrat du 20 mai 2019, A.________ (ci-après: le locataire) a pris à bail auprès de la bailleresse un appartement de trois pièces d'une surface d'environ 60 m2, situé en attique de l'immeuble sis au chemin.... Cet appartement traversant dispose de deux terrasses, d'une cuisine agencée et d'une cave. L'avis de fixation du loyer, à 1'570 fr. net par mois, indiquait que le loyer mensuel s'élevait précédemment à 1'430 fr. depuis le 1er août 2018 et que la majoration de loyer était justifiée par une adaptation aux loyers usuels dans le quartier. Le montant de la garantie de loyer a été fixé à 4'710 fr. Le locataire a pris possession du logement le 29 mai 2019.