Citation: 4A_43/2009 01.04.2009 E. B

Le 19 mai 2003, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une demande en réduction du loyer. Le litige n'a pas été concilié lors de l'audience du 25 novembre 2003, mais la Commission de conciliation, avec l'accord des parties, a suspendu la cause jusqu'à fin février 2004, en raison de pourparlers transactionnels. La suspension a ensuite été prolongée jusqu'au 31 août 2005, puis jusqu'au 31 décembre 2005. Rien ne s'est passé à l'expiration de ce délai. Le 8 novembre 2006, la représentante des locataires a informé par téléphone la Commission de conciliation que les pourparlers avaient définitivement échoué. Sur quoi, la Commission de conciliation a délivré, en date du 9 novembre 2006, un procès-verbal constatant l'échec de la tentative de conciliation. Le juge a été saisi dans les trente jours. Par jugement du 23 août 2007, le Tribunal des baux du canton de Vaud a rejeté l'exception d'irrecevabilité soulevée par la bailleresse, laquelle soutenait que le procès-verbal de non-conciliation était nul parce que la procédure de conciliation s'était périmée en raison de l'inaction des parties pendant six mois à compter de l'expiration de la suspension, selon l'art. 125 al. 4 du code de procédure civile vaudois (CPC/VD) du 14 décembre 1966 (RSV 270.11), qui serait applicable par analogie. Le tribunal a par ailleurs considéré que les locataires n'avaient pas établi que le chantier de construction leur aurait causé des nuisances particulières et que la perte de vue résultant du nouveau bâtiment était trop minime pour justifier une réduction du loyer. En revanche, il a admis qu'il y avait une certaine perte d'intimité, en raison de la proximité des fenêtres et balcons du nouveau bâtiment, ce qui constituait "une petite entrave à l'usage de la chose louée" justifiant une réduction du loyer de 2%. Il a ensuite calculé la diminution de loyer résultant des baisses successives du taux hypothécaire, en partie compensées par l'augmentation de l'indice suisse des prix à la consommation. Il a admis une baisse de loyer de 12,39% dès le 1er octobre 2003, puis une nouvelle baisse de 1.8% à partir du 1er avril 2006. Le tribunal a par ailleurs estimé que la bailleresse avait échoué à apporter la preuve que le loyer se tenait dans les limites des loyers usuels, parce que les cinq éléments de comparaison apportés ne permettaient pas cette démonstration pour plusieurs raisons: deux appartements étaient gérés par le même gérant d'immeubles, les renseignements fournis n'étaient pas suffisants et les logements n'étaient pas comparables en raison des années de construction. Saisi d'un recours de la bailleresse formé contre ce jugement, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois l'a rejeté, avec suite de frais, par arrêt du 30 octobre 2008.