Citation: 4A_621/2009 25.02.2010 E. 2

2.1 Il résulte des constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) - qu'un contrat de bail à loyer a été conclu (art. 253 CO) et que celui-ci a passé à l'acquéreur du bien immobilier (art. 261 al. 1 CO). Les parties sont donc liées par un contrat de bail et le litige porte sur sa résiliation par la bailleresse. 2.2 La recourante conclut tout d'abord à ce que la résiliation soit déclarée nulle. La cour cantonale a cependant constaté (art. 105 al. 1 LTF) que la résiliation avait été donnée sur une formule officielle (art. 266l al. 2 CO), ce que la recourante ne conteste d'ailleurs pas. On ne se trouve donc pas en présence d'un cas de nullité au sens de l'art. 266o CO. S'agissant d'un congé ordinaire (art. 266d CO), donné en respectant le délai de préavis et le terme prévus dans le contrat, on ne voit pas que cette résiliation puisse être considérée comme inefficace (sur la notion de congé inefficace: ATF 121 III 156 consid. 1c/aa p. 161). En ne déclarant pas le congé nul ou inefficace, la cour cantonale n'a par conséquent pas violé le droit fédéral. Au demeurant, ce point des conclusions est dépourvu de toute motivation dans le recours, de sorte qu'il peut aussi être considéré comme irrecevable (art. 42 al. 1 et 2 LTF). 2.3 La recourante conclut également à ce que le congé soit annulé (cf. art. 271 et 271a CO). Elle n'invoque cependant aucune des circonstances prévues par l'art. 271a CO. La seule question qui se pose dans ce contexte est donc de savoir si le congé pourrait être annulé sur la base de la clause générale de l'art. 271 al. 1 CO, c'est-à-dire si l'on peut considérer qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Le congé est abusif au sens de l'art. 271 al. 1 CO lorsqu'il ne répond à aucun intérêt digne de protection, qu'il est purement chicanier ou qu'il conduit à une disproportion manifeste des intérêts en présence (ATF 132 III 737 consid. 3.4.2 p. 744; 120 II 31 consid. 4a p. 33). En l'espèce, la cour cantonale a constaté (art. 105 al. 1 LTF) - ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par la recourante - que l'intimée est une école à succès, qu'elle souhaite s'étendre depuis 2001, qu'elle a acquis la parcelle en cause notamment pour y réaliser des logements pour ses étudiants, que son projet est entièrement financé, que la procédure administrative est en cours, que l'on ne voit aucun obstacle dirimant à l'obtention des autorisations nécessaires et que la destruction des locaux loués à l'intimée est indispensable pour réaliser le projet. Le congé a donc été donné de bonne foi par l'acquéreur de la parcelle qui entend remplacer les locaux loués par un aménagement répondant aux besoins d'extension réalisable de son entreprise. On ne saurait parler dans ces circonstances d'un congé contrevenant aux règles de la bonne foi. La cour cantonale n'a dès lors pas violé le droit fédéral en refusant d'annuler la résiliation du bail. 2.4 Il ne reste donc que la question subsidiaire de la prolongation du bail. 2.4.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Il n'est pas contesté en l'espèce que la résiliation a des conséquences pénibles pour la recourante, qui exploite dans les locaux loués un restaurant, et que la bailleresse n'est pas en mesure de réaliser dans l'immédiat son projet, faute de disposer des autorisations administratives nécessaires. Dans de telles circonstances, il se justifie d'accorder une prolongation du bail, en procédant à une pesée des intérêts et en tenant compte notamment des éléments mentionnés à l'art. 272 al. 2 CO. S'agissant de locaux commerciaux, il est possible d'allouer, en une ou deux prolongations, un délai maximum de six ans (art. 272b al. 1 CO). Il est donc exclu d'accorder à la recourante - comme elle le demande - une première prolongation de six ans, puisque cette durée correspond au maximum possible, même si l'on procède par deux prolongations successives.