Citation: 4A_423/2013 E. 5.1

5.1. Das Mietverhältnis kann gemäss Art. 255 Abs. 1 OR befristet oder unbefristet sein. Befristet ist es, wenn es ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer endigen soll (Art. 255 Abs. 2 OR). Die übrigen Mietverhältnisse gelten als unbefristet (Art. 255 Abs. 3 OR). Es obliegt demnach den Vertragsparteien, das Mietverhältnis als befristetes oder unbefristetes auszugestalten. Untersteht ein Mietvertrag einer Resolutivbedingung, deren Eintritt von einem ungewissen künftigen Ereignis abhängt, ist er nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auf bestimmte Zeit abgeschlossen und damit befristet im Sinne von Art. 255 Abs. 2 OR. Derartige Vereinbarungen sind zulässig und haben zur Folge, dass keine Kündigung erforderlich ist und die Vorschriften von Art. 271 und 271a OR betreffend Anfechtbarkeit der Kündigung nicht anwendbar sind (BGE 121 III 260 E. 5a; Urteil 4C.234/1997 vom 7. Oktober 1997 E. 3a sowie bereits BGE 56 II 189 S. 190-193; vgl. die Kritik an dieser Rechtsprechung bei Weber, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5. Aufl. 2011, N. 4a f. zu Art. 255 OR mit weiteren Hinweisen; zustimmend dagegen etwa Heinrich, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2. Aufl. 2012, N. 3 zu Art. 255 OR; Maag, Auflösung eines resolutiv bedingten Mietvertrages, Mietrecht Aktuell 1/96 S. 19; siehe ferner Giger, Berner Kommentar, 2013, N. 59-61 sowie 88 f. zu Art. 255 OR). Die Vorinstanz beurteilte die von den Parteien vereinbarte Befristung in Anwendung dieser Rechtsprechung als zulässig. Der Beschwerdeführer wendet dagegen ein, der vorliegende Fall unterscheide sich "diametral" von der Konstellation, die BGE 121 III 260 zugrunde gelegen habe. Indessen gelingt es ihm nicht, aufzuzeigen, inwiefern die vom Bundesgericht dort - hinsichtlich eines bis zur Überbauung respektive zum Verkauf des Grundstücks befristeten Mietverhältnisses - vorgenommene Würdigung im hier zur Diskussion stehenden Fall keine Geltung haben soll: Vorliegend geht es um die Regelung für eine zeitlich begrenzte Übergangsperiode, nämlich für die Dauer der Vertragsverhandlungen (vgl. oben Erwägung 4.). Deren Ende war überdies in absehbarer Zeit zu erwarten. Der Sachverhalt ist insofern wertungsmässig nicht anders zu beurteilen als die vom Bundesgericht bisher für zulässig befundenen Befristungen. Dass in Ziffer 6 der Vereinbarung, wie der Beschwerdeführer moniert, kein besonders günstiger Mietzins, sondern eine der Höhe des bisherigen Mietzinses und der Nebenkosten entsprechende Benutzungsgebühr vereinbart wurde, ist nicht ausschlaggebend, zumal das Bundesgericht die günstigen Konditionen in BGE 121 III 260 nicht für die Frage der Zulässigkeit der Befristung, sondern im Wesentlichen im Zusammenhang mit der Erstreckbarkeit des Mietverhältnisses für erheblich hielt (E. 6a). Eine Befristung in der Art der vorliegenden ist sodann auch nicht deshalb unzulässig, weil es hier - naturgemäss - unter anderem vom Willen der Vermieter abhing, wann die Bedingung eintreten und das (einstweilige) Mietverhältnis zu Ende gehen würde. Wie die Vorinstanz zutreffend erwähnte, war dieser Aspekt in BGE 121 III 260 noch ausgeprägter, zumal vorliegend immerhin auch das eigene Verhalten des Beschwerdeführers in den Vertragsverhandlungen eine Rolle für den Bedingungseintritt spielte. Jedenfalls lag es angesichts von Ziffer 5 der Vereinbarung nicht im Ermessen der Beschwerdegegner, die Verhandlungen nach Belieben von einem Tag auf den anderen für gescheitert zu erklären und die Freigabe des Mietobjekts zu verlangen (vgl. dazu auch Erwägung 6.). Die Vorinstanz hat demnach zutreffend erkannt, dass eine Befristung des Mietverhältnisses bis zum Zeitpunkt, in dem feststeht, ob zwischen den Partien ein neuer (langfristiger oder unbefristeter) Mietvertrag geschlossen wird oder nicht, in der vorliegenden Form grundsätzlich zulässig ist. Da somit gemäss der Vereinbarung keine Kündigung erforderlich war, liegt entgegen dem Beschwerdeführer auch kein nach Art. 273c OR unzulässiger Verzicht des Beschwerdeführers auf die zwingenden gesetzlichen Bestimmungen des Kündigungsschutzes bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen vor. Ebenso gehen die weiteren Argumente des Beschwerdeführers fehl, die vom Vorliegen eines unbefristeten Mietvertrages ausgehen, so etwa, die Beschwerdegegner hätten eine einseitige Vertragsänderung gemäss Art. 269d OR vornehmen können (siehe BGE 139 III 145 E. 4.2.3 S. 149).