Citation: 2A.7/2005 24.08.2005 E. 3

3.1 Die Vorinstanz hat die Überbauung der fraglichen Liegenschaft mit einem Mehrfamilienhaus und den anschliessenden Verkauf der Eigentumswohnungen in einer Gesamtwürdigung der konkreten Umstände als selbstständige Erwerbstätigkeit qualifiziert: Wohl habe der Beschwerdeführer die Parzelle, auf welcher die Überbauung realisiert wurde, nicht im Hinblick auf die Ausführung dieses Projekts erworben, sondern sie sei ihm durch Erbgang zugefallen, wobei noch die Erbengemeinschaft das Land erschlossen habe. Der Beschwerdeführer habe jedoch bereits vor der im Jahr 1998 erfolgten Erbteilung, als sich abzeichnete, welches Grundstück aus der Erbmasse er erhalten würde, dessen Verwertungsmöglichkeiten fachmännisch abklären lassen und sogar das Recht, die Überbauung zu planen und zu realisieren, einer Immobiliengesellschaft eingeräumt. Nach dem Verzicht dieser Gesellschaft habe der Beschwerdeführer eines der früher nicht von ihm in Auftrag gegebenen Projekte selber ausführen lassen, um auf diese Weise den von ihm angestrebten Gewinn doch noch zu realisieren. Spätestens damit habe er den Rahmen der blossen Vermögensverwaltung überschritten. Daran ändere nichts, dass der Beschwerdeführer die Bauausführung nicht persönlich überwacht und auch die Eigentumswohnungen nicht selber verkauft habe, zumal er sich das letzte Entscheidungsrecht vorbehalten und das gesamte finanzielle Risiko getragen habe. Das Projekt sei nämlich in hohem Umfang über einen von der Bank F.________ eingeräumten Baukredit von 13,4 Millionen Franken finanziert worden, auch wenn dieser Kredit schliesslich nur zum Teil beansprucht worden sei. 3.2 Der Beschwerdeführer erhebt verschiedene Einwendungen und rügt formell eine offensichtlich unrichtige bzw. unvollständige Sachverhaltsfeststellung. In Wirklichkeit stösst er sich allerdings nicht an der eigentlichen Sachverhaltsfeststellung, sondern vielmehr an der Sachverhaltswürdigung durch die Vorinstanz. Er vertritt im Wesentlichen die Auffassung, er habe nur eine zufällig sich bietende Gelegenheit genutzt: Die Erschliessung habe nicht er veranlasst, sondern die Erbengemeinschaft oder der Testamentsvollstrecker; er selber habe voll erschlossenes Land geerbt. Auch habe er die Absicht gehabt, das Grundstück als Ganzes einem institutionellen Anleger oder Generalunternehmer zu veräussern und durch diesen überbauen zu lassen, was jedoch aus Renditeüberlegungen nicht zustande gekommen sei; dass er dabei bereits vor dem Erwerb zu Alleineigentum Abklärungen vorgenommen habe, entspreche umsichtiger Vermögensverwaltung. Er habe sich dazu entschliessen müssen, ein vorhandenes Projekt auf eigene Rechnung realisieren zu lassen. Schliesslich bestreitet der Beschwerdeführer, in grösserem Ausmass Fremdkapital beansprucht zu haben. 3.3 Der Argumentation des Beschwerdeführers ist grundsätzlich entgegenzuhalten, dass hier nicht ursprünglich geplante Vorgehensweisen oder blosse Absichtserklärungen zu beurteilen sind; massgebend ist einzig der tatsächlich verwirklichte Sachverhalt. Ob der Beschwerdeführer ursprünglich das Grundstück als Ganzes einem institutionellen Anleger oder einem Generalunternehmer verkaufen wollte, spielt keine Rolle. Selbst wenn der Entschluss, das Land selber zu überbauen, unfreiwillig zustande gekommen sein mag, steht nunmehr fest, dass der Beschwerdeführer diesen entscheidenden Schritt tatsächlich vollzogen hat. Dabei hat er nicht einfach die sich ihm "zufällig" bietende Gelegenheit "genutzt", sondern er hat mit aller Konsequenz und planmässig auf Gewinnerzielung hin gearbeitet. Auch wenn der Begriff der "Ausnützung" nicht auf ein "ziel- und konzeptloses Handeln eingeengt" werden darf, wie der Beschwerdeführer einwendet, übersteigt dessen praktiziertes Vorgehen eindeutig den Rahmen der einfachen Vermögensverwaltung. So schloss der Beschwerdeführer mit der D.________ AG einen Totalunternehmer-Werkvertrag zwecks Überbauung der Liegenschaft mit 26 Eigentumswohnungen ab, erteilte der E.________ den Auftrag zur Ausarbeitung der Stockwerkeigentumsbegründungen sowie zum Verkauf der einzelnen Stockwerkeinheiten und bestellte zur Überwachung des gesamten Bauprojektes einen Bauherrenvertreter. Darin liegt ein qualifiziert systematisches Vorgehen. Innert kürzester Zeit wurde denn das Projekt auch realisiert und kamen die 25 Stockwerkeinheiten auf den Markt. Die dadurch bewirkte massive Wertvermehrung des geerbten Landes bildet ein weiteres, starkes Indiz für eine auf Erwerb gerichtete Tätigkeit (Peter Locher, Kommentar zum DBG, I. Teil, Therwil/Basel 2001, Rz. 38 zu Art. 18). Dazu setzte der Beschwerdeführer in hohem Masse fremde Mittel ein, selbst wenn diese zu einem guten Teil aus Anzahlungen der Kaufsinteressenten bestanden, die bereits ab April 1999 laufend eingegangen waren. Solche Vorauszahlungen sind einem Passivkonto gutzuschreiben und stellen - entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers - vorläufig noch kein Eigenkapital dar (Ernst Känzig/Urs R. Behnisch, Die direkte Bundessteuer, 2. Auflage, II. Teil, Basel 1992, Rz. 188 und 212 zu Art. 49 Abs. 1 lit. b BdBSt). Mit diesem zielgerichteten Vorgehen und der entsprechenden Übernahme von Risiken wurde der Rahmen der schlichten Verwaltung des eigenen Vermögens offensichtlich gesprengt. Der hauptberuflich selbstständig erwerbende Beschwerdeführer erweiterte sein Aktivitätsfeld vorübergehend um eine weitere selbstständige Erwerbstätigkeit. Dabei kann offen bleiben, ob nicht bereits die sich über Jahre erstreckende Erschliessung der Parzelle durch die Erbengemeinschaft über die blosse Verwaltung des Nachlasses hinausging und eine einfache Gesellschaft entstehen liess, was ein zusätzliches Indiz für eine auf Verdienst gerichtete Tätigkeit wäre (vgl. Urteil 2A.433/2004 vom 13. April 2005, E. 3.1). Der - abgesehen von der noch nicht definitiv feststehenden Höhe des AHV-Beitrags - betragsmässig nicht mehr bestrittene Gewinn aus dem Verkauf der 25 Eigentumswohnungen (vgl. Ziff. 1.4 in fine der Beschwerde) ist daher nach Art. 18 Abs. 1 DBG steuerbar.