Citation: 4C.377/2004 02.12.2004 E. A

Le 8 janvier 1990, X.________ SA et A.________ ont conclu un contrat de bail portant sur un appartement de quatre pièces sis à Neuchâtel. Le loyer mensuel initial était de 1'800 fr. plus 150 fr. de charges; il a été augmenté de 70 fr. dès le 1er février 1991. A.________ désirant utiliser l'appartement en tant que cabinet d'ophtalmologie, la bailleresse a accepté divers travaux d'aménagement, les frais de transformation étant à la charge du locataire, qui s'est engagé à remettre les locaux en état à la fin du bail. Par lettre du 7 septembre 2000, A.________ s'est plaint auprès de la gérance de nuisances qu'il subissait. Il évoquait notamment le bruit causé depuis deux ans par deux chantiers proches de son appartement, l'un concernant la démolition et la reconstruction de l'immeuble voisin et l'autre la construction de Y.________. Il a sollicité une réduction de son loyer de l'ordre de 40% depuis le début des chantiers. Par courrier du 11 septembre 2000, la gérance a répondu qu'elle ne disposait pas encore de tous les éléments lui permettant de statuer sur sa requête. Par lettre du 27 septembre 2000, A.________ a résilié le contrat de bail pour le 31 mars 2001. Il a offert de quitter les locaux à la fin de l'année 2000, alléguant ne plus pouvoir travailler dans ces conditions et avoir trouvé de nouveaux locaux; il a proposé d'être libéré du paiement du loyer dès le 1er octobre 2000 en compensation partielle de la réduction de loyer sollicitée. X.________ SA n'a pas accepté cette proposition. Par requête du 20 octobre 2000, A.________ a saisi l'Autorité régionale de conciliation de Neuchâtel, sollicitant qu'il lui soit accordé une réduction de loyer de 40% depuis le début des chantiers, soit dès l'automne 1998 pour le chantier de l'immeuble voisin et dès le 15 mars 1999 pour celui de Y.________. Par réponse du 13 novembre 2000, X.________ SA a conclu au rejet de cette requête. Dans le même temps, elle a dénoncé le litige à la ville de Neuchâtel et à la société propriétaire de l'immeuble voisin en cause, qui s'y sont toutes deux opposées. A.________ a quitté les locaux à la fin du mois de décembre 2000, sans proposer de locataire de remplacement. A.________ ne s'étant plus acquitté du loyer depuis le mois d'octobre 2000, X.________ SA lui a adressé trois commandements de payer pour des montants de 2'020 fr. (loyer d'octobre 2000), 4'040 fr. (loyers de novembre et décembre 2000) et 6'060 fr. (loyers de janvier, février et mars 2001). Le 17 juillet 2001, X.________ SA a déposé devant l'Autorité régionale de conciliation de Neuchâtel une requête reconventionnelle en paiement dans le cadre de la procédure déjà en cours. Elle y revendiquait un montant de 12'120 fr. pour les loyers impayés d'octobre 2000 à mars 2001, plus intérêt à 5% et 210 fr. de frais de poursuite, ainsi qu'un montant de 11'992 fr. 55 à titre d'indemnité pour les frais de remise en état de l'appartement, dans la mesure où A.________ avait quitté les locaux sans procéder à leur rétablissement dans leur état d'origine, tel que prévu dans le contrat de bail. La procédure de conciliation devant l'Autorité régionale de conciliation de Neuchâtel n'a pas abouti.