Citation: 5A_1015/2020 E. 4

La Cour de justice a constaté que l'acte de vente n° a'aaa prévoyait - à son art. 12 - que la vente serait caduque et les acomptes versés par les acheteurs remboursés sans intérêts si les travaux n'étaient pas terminés et/ou si un défaut majeur affectait la villa au sens de l'art. 161 de la norme SIA 118 au 30 septembre 2015, avec la précision qu'il s'agissait d'un " défaut qui rend la maison inhabitable ou crée, pour les utilisateurs, un danger grave ". Un expert, désigné par les parties, soit un expert-arbitre au sens de l'art. 189 CPC, devait constater l'achèvement des travaux et déterminer les éventuels défauts majeurs au sens de l'article précité, celles-ci acceptant de se soumettre à son avis. L'art. 10 du contrat prévoyait en sus que l'expert devait fixer le montant d'une éventuelle retenue sur le prix de vente pour garantir les défauts irréparables et les défauts réparables. A l'instar du premier juge, la Cour de justice a considéré que l'acte de vente précité n'était pas clair. Il n'était pas possible, à sa simple lecture, de déterminer si la notion de défaut majeur (qui entraînait la caducité du contrat) et celle de défaut irréparable (qui permettait une réduction du prix) se recoupaient. Par ailleurs, la notion de fin des travaux n'était pas définie, de sorte qu'on ignorait si elle impliquait également l'achèvement des travaux mineurs et de finition, contrairement à ce qui prévalait en principe en matière de contrat d'entreprise. Ces difficultés se retrouvaient dans le rapport de l'expert-arbitre du 30 septembre 2015 qui retenait à la fois qu'aucune entreprise n'était présente et que l'ensemble des travaux montrait un aspect terminé et nettoyé, ce qui laissait penser que les travaux étaient achevés, et qu'il restait des travaux complémentaires et de finition, qui auraient dû être effectués au 30 septembre 2015 pour considérer que l'ouvrage était achevé, sans que l'on sache sur quoi se fondait cette affirmation. Ainsi, il ne pouvait être retenu que la recourante avait établi par titres, à savoir le contrat de vente et le rapport de l'expert-arbitre, que les travaux n'étaient pas achevés au 30 septembre 2015, lui ouvrant le droit au remboursement des acomptes versés. La Cour de justice a encore ajouté qu'il n'était pas non plus possible de déterminer, à la simple lecture du rapport de l'expert-arbitre, si les défauts décrits étaient à ce point graves qu'ils rendaient la maison inhabitable, de sorte que la vente était caduque. En effet, l'expert avait qualifié de défauts majeurs au sens de l'art. 161 de la norme SIA 118 l'aspect de la rampe d'accès et le revêtement de sol de l'appartement du 1er étage, sans pour autant considérer que la maison était inhabitable, puisqu'il avait admis que la rampe était utilisable et que le sol " permettait d'évoluer sans problème ". L'expert mandaté par l'expert-arbitre avait d'ailleurs confirmé que les défauts de la rampe n'empêchaient pas celle-ci de remplir sa fonction et qu'il fallait attendre deux à trois saisons hivernales pour décider des éventuelles modifications à apporter. L'autre expert avait aussi retenu que le sol n'était affecté que d'un défaut mineur, de sorte que sa réception ne pouvait être refusée. C'était également de manière apparemment contradictoire que l'expert-arbitre avait retenu l'existence de défauts majeurs, tout en préconisant une réduction du prix de vente. Au vu de ces éléments contradictoires, le premier juge avait retenu à bon droit que la recourante n'avait pas établi par titre l'existence de défauts majeurs ouvrant le droit au remboursement des acomptes. Les constats de carence établis par chacune des parties ne permettaient pas d'aboutir à une autre conclusion. D'une part, ceux-ci ne reposaient que sur les allégations des parties et non pas sur un constat objectif du notaire, et, d'autre part, ils se contredisaient. La Cour de justice a relevé que les motifs susmentionnés valaient également s'agissant de la peine conventionnelle, qui n'était due qu'en cas de retard dans la livraison ou de défaut de l'ouvrage, conditions dont la réalisation n'avait pas été rapportée par titre. La peine était également due si une partie refusait de signer la réquisition de transfert, malgré un rapport favorable de l'expert-arbitre. Or tel n'était pas le cas en l'espèce, puisque celui-ci ne s'était pas prononcé sur ce point. Précisant que le sort de l'acte de vente n° c'ccc était lié au précédent, la Cour de justice a enfin jugé que les conditions d'octroi de la mainlevée pour les acomptes et la peine conventionnelle en relation avec cette seconde vente n'étaient pas non plus réalisées, aucune violation de ses obligations par l'intimée n'ayant au demeurant été démontrée par titre.