Citation: 4A_261/2020 E. 1

Selon l'état de fait qui lie la cour de céans, l'acheteuse n'a émis qu'à une reprise des récriminations quant à la pollution globale de l'immeuble, soit dans sa missive du 20 avril 2012 (étant entendu que le mécontentement exprimé dans le courrier peu clair du 21 novembre 2011 [let. A.f] est sans pertinence pour ce défaut-ci, comme l'ont relevé les juges neuchâtelois). Il est concevable de donner un avis à titre anticipé, mais un tel procédé comporte l'inconvénient qu'il faudra parfois en préciser le contenu et le compléter ultérieurement (en droit du contrat d'entreprise, cf. l'arrêt précité 4A_293/2017 consid. 2.2.3 et la note de PASCAL PICHONNAZ in DC 2018 p. 366 ss spéc. nos 9-11). Tel est précisément le problème qui affecte l'avis précité. L'acheteuse y évoque certes une grave pollution de l'immeuble due à la présence de produits chimiques dangereux - ce qui insinue une pollution d'ordre chimique. Elle évoque d'ores et déjà une très lourde intervention d'assainissement. Il n'est toutefois pas précisé - cet élément était à l'époque ignoré - que la pollution touchait l'immeuble tout entier, en particulier les étages occupés et pas seulement l'atelier et/ou les caves. Surtout, il n'en ressort pas que le défaut était d'une ampleur et d'une nature telle qu'il excluait toute occupation de l'immeuble. Un tel avis ne permettait pas à l'hoirie du vendeur d'apprécier correctement l'ampleur, l'étendue du défaut. Il appert par ailleurs qu'on pouvait attendre de l'acheteuse, comme professionnelle de l'immobilier représentée par un avocat auteur de l'avis du 20 avril 2012, qu'elle signale de façon plus précise la nature du défaut et surtout son ampleur, après avoir eu connaissance des nouveaux éléments apparus en 2013. L'acheteuse a expliqué avoir "correctement procédé aux avis des défauts au fur et à mesure qu'elle découvrait l'ampleur de la pollution", puis avoir cessé de notifier des avis, "consciente du fait que le dol du vendeur la libérait de cette incombance". Force est d'admettre qu'elle doit subir les conséquences de son analyse erronée. Elle a certes dénoncé dans sa missive d'avril 2012 une dissimulation frauduleuse du vendeur au sens de l'art. 199 CO, comportement dolosif qui, s'il était avéré, lui aurait aussi permis d'invoquer l'art. 203 CO et l'aurait dispensée de ses incombances en matière d'avis des défauts. Les héritiers du vendeur n'ont apparemment pas réagi pour contester cette ligne de défense. On ne saurait toutefois discerner dans cette simple passivité la composante d'un comportement abusif qui aurait consisté à dissuader l'acheteur de déposer un avis des défauts, puis à lui reprocher de ne pas l'avoir fait; l'acheteuse ne se hasarde du reste pas sur un tel terrain. Il semble que celle-ci ait été tentée, dans un premier temps au moins, de conserver l'immeuble et de faire supporter les coûts d'assainissement par les collectivités publiques. En juin 2013, alors que le bureau spécialisé avait déjà rendu ses rapports, elle a intenté deux actions en responsabilité contre la ville concernée et le canton. L'interdiction d'occuper l'immeuble a été signifiée le 2 août 2013. En septembre 2013, le Tribunal cantonal a décidé "de suspendre ces procédures jusqu'à droit connu sur la procédure civile intentée [sic!] par l'acheteuse contre les héritiers du vendeur". L'arrêt attaqué a relevé un lapsus, en ce sens que la procédure civile n'était pas encore intentée, et devait l'être ("à intenter"). L'acheteuse n'a finalement ouvert l'action en résolution de la vente immobilière que le 27 août 2014. Au vu de ce qui précède, l'autorité précédente n'a pas enfreint le droit fédéral en considérant que l'acheteuse n'avait pas respecté les incombances relatives à l'avis des défauts et était déchue de son droit à la garantie pour les défauts de la chose vendue.