Citation: 4A_261/2020 E. 7.1

7.1. Le Tribunal de première instance, et dans sa foulée la Cour d'appel ont considéré qu'il s'agissait d'un défaut. L'exonération de garantie insérée au chiffre 2 des conditions de vente, interprétée selon le principe de la confiance, n'était d'aucun secours pour le vendeur, vu le caractère extraordinaire de ce défaut. Cette analyse, que la recourante elle-même ne conteste pas, ne contrevient pas au droit fédéral. La jurisprudence concède en effet que le vendeur ne peut invoquer la clause d'exclusion de garantie lorsque le défaut est totalement étranger aux éventualités qu'un acheteur raisonnable doit prendre en compte (ATF 126 III 59 consid. 4a). Pour que la clause d'exclusion tombe, il faut que le défaut inattendu compromette sérieusement le but économique du contrat. Toute la question est de savoir si l'acheteur devait envisager le défaut d'un tel genre et d'une telle ampleur. Celui qui acquiert une maison d'habitation ancienne doit normalement s'attendre à des défauts dus à l'humidité, mais pas au point que ceux-ci rendent le logis inhabitable. Lorsqu'il s'agit d'apprécier si le but économique du contrat est compromis, on ne peut guère faire abstraction du rapport entre le prix de vente pour l'objet présumé sans défaut et les coûts d'élimination du défaut. Toutefois, lorsque le vendeur a fixé un prix bas en considérant l'ancienneté de l'immeuble et la clause d'exonération de garantie, on peut s'accommoder de frais d'élimination relativement élevés au regard du prix de vente, sans que le but économique du contrat soit sérieusement compromis (ATF 130 IIII 686 consid. 4.3.1 spéc. p. 690 s.; arrêt 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.2; pour un cas particulier dans lequel le coût d'élimination du défaut ne représentait que 5% du prix de vente, cf. arrêt 4A_444/2017 et 4A_448/2017 du 12 avril 2018 consid. 5.5). En l'occurrence, le premier juge a refusé de retenir les allégations de l'hoirie du vendeur selon lesquelles le prix de vente était particulièrement bas; tout au plus a-t-il concédé qu'il n'était pas extrêmement élevé, probablement en raison de la clause d'exclusion de la garantie et de l'âge de l'immeuble. Quoi qu'il en soit, l'ampleur du défaut et son coût d'élimination sont tels qu'il faut bien admettre que le but économique du contrat est sérieusement compromis. Ces points ne sont du reste pas discutés. Comme l'ont relevé les juges neuchâtelois, le défaut sort du champ des éventualités que l'acheteuse devait envisager. La clause d'exclusion de garantie n'est ainsi d'aucun secours pour le vendeur. Ce constat prive d'objet le grief de la recourante visant à déduire du chiffre 8 des conditions de vente que l'absence de pollution nuisible ou incommodante était une qualité convenue entre les parties, ou à tout le moins une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre de bonne foi.