Citation: 4A_226/2009 20.08.2009 E. 3.2

3.2.1 Selon le jugement attaqué, la formule insérée au point II du contrat, selon laquelle la cession intervient «sous toutes les garanties légales ordinaires», est une clause de style insérée par le notaire, dénuée d'effet car ne permettant pas de déterminer la réelle et commune volonté des parties. En revanche, la clause figurant sous le point IX du contrat exprime en termes dénués d'ambiguïté la volonté des vendeurs de s'exonérer de toute garantie pour les défauts de l'objet vendu; faisant l'objet d'un paragraphe distinct, elle ne pouvait échapper à l'attention des parties. L'analyse de la cour cantonale sur la nature des deux clauses précitées ne peut être qu'approuvée. Selon la jurisprudence, la volonté des parties de supprimer la garantie légale pour les défauts doit être exprimée clairement; elle ne peut résulter d'une clause dite de style, soit d'une formule usuelle dans le type de contrat en cause et insérée dans l'acte sans que les parties aient voulu en adopter son contenu (ATF 83 II 401 consid. 2 p. 404 ss; cf. également ATF 107 II 161 consid. 6a p. 163). En l'espèce, la clause figurant sous le point IX du contrat indique expressément que toute garantie des vendeurs pour les défauts de la chose est exclue, sous réserve d'une dissimulation frauduleuse. Elle n'a rien d'une clause de style, au contraire de la formule figurant sous le point II du contrat, usuellement intégrée par les notaires valaisans dans les ventes immobilières selon les constatations cantonales. Quel que soit leur emplacement respectif dans l'acte, la clause excluant clairement et précisément la garantie pour les défauts l'emporte sur la formule indiquant de manière toute générale que la cession se fait sous les garanties légales. 3.2.2 La cour cantonale a recherché la portée de la clause d'exclusion de garantie en l'interprétant selon le principe de la confiance. Elle est arrivée à la conclusion qu'un éventuel défaut d'étanchéité ne sortait pas du champ d'application que l'acheteuse pouvait et devait légitimement attribuer à ladite clause et que la responsabilité des vendeurs ne pouvait dès lors être engagée. La détermination de la portée d'une clause excluant ou limitant la responsabilité du vendeur ressortit à l'interprétation du contrat. Lorsque la volonté réelle et commune des parties ne peut être constatée (par interprétation subjective), la clause en question doit être interprétée selon le principe de la confiance (interprétation objective), ce qui suppose de rechercher le sens qui pouvait lui être attribué de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances. Selon la jurisprudence, un défaut ne tombe pas sous le coup d'une clause d'exclusion de la garantie d'après une interprétation objective lorsqu'il est totalement étranger aux éventualités avec lesquelles un acheteur doit raisonnablement compter (ATF 130 III 686 consid. 4.3 et 4.3.1 p. 689; 126 III 59 consid. 4a et consid. 5a p. 67; 107 II 161 consid. 6c p. 164). Les circonstances du cas sont déterminantes à cet égard. Pour échapper à la clause d'exclusion de la garantie, le défaut inattendu doit compromettre le but économique du contrat dans une mesure importante. La question est donc de savoir si l'acheteur doit envisager le défaut d'une nature déterminée dans l'ampleur alléguée; par exemple, celui qui acquiert une maison d'habitation ancienne doit normalement s'attendre à des défauts dus à l'humidité, mais pas à un point tel que ceux-ci rendent le logis inhabitable. Pour répondre à cette question, il convient en principe de prendre en considération le rapport entre le prix de vente et le coût d'une éventuelle élimination des défauts rendant l'objet apte à l'usage prévu (ATF 130 III 686 consid. 4.3.1 p. 689 ss et les références, consid. 4.3.2 p. 693). En l'espèce, le défaut allégué consiste en une étanchéité imparfaite de la toiture. A cet égard, il est important d'observer que la recourante a acquis une halle industrielle. Comme la cour cantonale le relève avec pertinence, l'immeuble n'était pas conçu à l'origine pour abriter un commerce de détail, isolé et chauffé; au moment de la cession à la recourante, il servait notamment à entreposer des pneus et cette affectation industrielle n'imposait pas une étanchéité parfaite. C'est la recourante qui, après la signature de l'acte, a entrepris des travaux pour plusieurs centaines de milliers de francs afin de rendre la halle propre à contenir un commerce de détail, affectation rendant alors indispensable une toiture parfaitement étanche. Or, même connu des vendeurs, ce changement d'affectation opéré par l'acheteuse n'est pas opposable aux intimés, qui ont cédé une halle industrielle, au prix d'un tel objet; il convient de relever à ce propos qu'en mars 2004, à l'époque de la vente, la valeur incendie de la halle a été fixée par un architecte à un montant plus élevé que le prix payé par la recourante. Sur le vu de ce qui précède, l'absence d'une étanchéité parfaite ne constitue pas une hypothèse totalement étrangère à ce qu'un acheteur d'une halle industrielle devait raisonnablement prendre en compte. Ainsi, la recourante ne peut avoir compris de bonne foi que la clause d'exclusion de la garantie ne s'appliquait pas au cas où la toiture ne se révélerait pas complètement étanche. Le moyen tiré d'une mauvaise interprétation de la clause litigieuse est mal fondé. 3.2.3 Aux termes de l'art. 199 CO, toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose. Il y a dissimulation frauduleuse lorsque le vendeur n'avise pas l'acheteur de l'absence d'une qualité prévue de la chose vendue malgré l'existence d'une obligation d'informer à ce sujet. En principe, un tel devoir d'information est reconnu lorsque le vendeur doit admettre que le défaut pourrait empêcher ou entraver considérablement l'usage prévu par l'acheteur. Ce devoir précontractuel d'information peut résulter du rapport de confiance existant entre les parties potentielles au contrat (arrêt 4C.16/2005 du 13 juillet 2005 consid. 2.1, in ZBGR 88/2007 p. 281). A ce sujet, on ne discerne pas en quoi la responsabilité précontractuelle invoquée par la recourante aurait une portée différente de celle résultant de l'application de l'art. 199 CO. Il convient encore de préciser que l'obligation d'informer présuppose la connaissance effective du défaut par le vendeur, l'ignorance due à une négligence même grave ne suffisant pas (ATF 81 II 138 consid. 3 p. 141; Franco Pedrazzini, La dissimulation des défauts dans les contrats de vente et d'entreprise, 1992, p. 101/102). En l'espèce, la cour cantonale a retenu sans arbitraire (cf. consid. 2.3 supra) qu'il n'était pas établi que les vendeurs savaient, au moment de la conclusion de l'acte, que la toiture de la halle industrielle ne présentait pas une étanchéité parfaite. Conformément aux principes susrappelés, cette seule constatation suffit à sceller le sort du grief.