Citation: 4A_465/2015 E. A

La caisse mutuelle X.________ - Assurance (ci-après: la bailleresse) a acquis, pour un prix de 5'300'000 fr. (auquel il faut ajouter les frais d'acquisition d'un montant de 194'900 fr.), l'immeuble situé au chemin de..., dans la commune de Mont-sur-Rolle. L'entier du capital a été payé au moyen des fonds propres de la bailleresse. Par contrat du 4 mai 2010, Y.________ et Z.________ (ci-après: les locataires) ont pris à bail un appartement de 4,5 pièces au 4e étage de cet immeuble, comprenant notamment un " salon avec cheminée ". Initialement fixé à 2'050 fr., plus 210 fr. à titre d'acompte de charges, le loyer mensuel net a été abaissé à 1'894 fr. dès le 1er juillet 2013 à la requête des locataires, sur la base du taux hypothécaire de référence. En juillet 2013, la bailleresse a informé les locataires que, pour des raisons techniques, l'utilisation de la cheminée se trouvant dans le logement n'était plus autorisée. En 2013, la bailleresse a entrepris une rénovation de l'immeuble. Les travaux à plus-value se sont montés à 879'899 fr. Par courrier recommandé du 10 janvier 2014, la bailleresse a notifié aux locataires une formule de hausse de loyer de 183 fr., avec effet au 1er juin 2014, le loyer net passant de 1'894 fr. à 2'077 fr. Les locataires ont contesté cette hausse au motif qu'elle était nulle, subsidiairement abusive. La conciliation ayant échoué, la bailleresse a reçu l'autorisation de procéder.