Citation: 1C_349/2014 E. 2.3

2.3. Die Wohnung des Beschwerdegegners wurde bislang, soweit aktenkundig, als Erstwohnung genutzt und könnte künftig, ohne die von der Beschwerdeführerin in ihrem Entscheid vom 11./24 Juli 2013 verfügte Nutzungsauflage, in eine Zweitwohnung umgenutzt werden. Art. 3 Abs. 1 ZweitwohnungsV ist daher einschlägig. Strittig ist, ob der geplante Umbau im Rahmen der vorbestandenen, anrechenbaren Bruttogeschossfläche erfolgen oder zu einer Erweiterung der zu Wohnzwecken genutzten Bruttogeschossfläche führen würde. Es fragt sich daher, ob das 3. Obergeschoss bereits bisher, d.h. vor Einreichung der Baugesuche im April und Juni 2013, als Wohnraum genutzt wurde. Das ist, wie die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde überzeugend darlegt, entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht der Fall. Das 3. Obergeschoss wurde ursprünglich als "Estrich" bewilligt. Anlässlich der Sanierung und Isolation des Dachs 1980 wurde keine Nutzungsänderung bewilligt. Die Erklärung auf Begründung von Stockwerkeigentum im Dezember 2011 weist das Dachgeschoss ebenfalls weiterhin gesamthaft als Estrich aus. Auch faktisch wurde das 3. Obergeschoss bislang nicht als Wohnraum genutzt, diente es doch gemäss den Angaben des Beschwerdegegners von 1981 bis 1999 als Archiv und danach als Architekturbüro; lediglich eine Fläche von weniger als 11 m2 wurde von 1981 bis 1999 als Kinder-Spielzimmer gebraucht, ohne dass allerdings eine solche Nutzungsänderung von der Gemeinde bewilligt worden wäre. Aus dem Vorhandensein von Ver- und Entsorgungsleitungen samt Boiler seit dem Jahr 1981 lässt sich ebenfalls keine Wohnnutzung oder die Bewilligung derselben durch die Gemeinde ableiten. So enthalten weder das Baugesuch noch die Baubewilligung im Jahr 1980 einen Hinweis auf diese Leitungen, und der Beschwerdegegner behauptet auch nicht, dass die Leitungen angeschlossen worden wären. Mit den Baugesuchen im Jahr 2013 beantragte der Beschwerdegegner die Bewilligung einer "neuen Wohnung" durch Verbindung der beiden Obergeschosse. Im bisherigen 3. Obergeschoss soll eine Heizung eingebaut werden, und es sollen in einem offenen Raum eine Küche und ein Wohn- und Essbereich entstehen (vgl. auch Sachverhalt lit. A. hiervor). Ausgehend hiervon ist zusammenfassend festzuhalten, dass der Estrich bislang nicht als Wohnraum genutzt wurde, sondern dass erstmals mit den Baugesuchen im Jahr 2013 um eine Umnutzung des 3. Obergeschosses ersucht worden ist. Das Umbauprojekt führt im Ergebnis zu einer Erweiterung der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche um knapp 50 m2. Damit handelt es sich um einen baubewilligungspflichtigen Tatbestand, dessen Vereinbarkeit mit Art. 75b Abs. 1 BV zweifelhaft erscheint und welcher bis zur Klärung durch den Gesetzgeber nicht vorbehaltlos bewilligt werden kann. Die Beschwerdeführerin hat die Bewilligung daher zu Recht in Anwendung von Art. 4 lit. a ZweitwohnungsV nur unter der Auflage erteilt, dass die Wohnung als Erstwohnung genutzt wird.