Citation: 4A_149/2017 E. B

B.a. Mit Klage vom 13. Mai 2015 beim Kantonsgericht Obwalden beantragte der Kläger im Wesentlichen, die Kündigungen vom 11. März 2014 betreffend die beiden Pachtverträge seien als nichtig zu erklären und das Fortbestehen der Pachtverhältnisse zu bestätigen (Ziff. 1). Eventualiter seien die beiden Pachtverhältnisse um je sechs Jahre zu erstrecken bis zum 30. April 2024 bzw. 31. März 2024. Mit Entscheid vom 13. April 2016 wies die Kantonsgerichtspräsidentin III des Kantonsgerichts die Klage ab. B.b. Mit Beschwerde beim Obergericht des Kantons Obwalden beantragte der Kläger, der Entscheid vom 13. April 2016 sei kostenfällig aufzuheben und die beiden Pachtverhältnisse im Sinn des erstinstanzlichen Eventualantrags zu erstrecken. Das Obergericht wies die Beschwerde am 7. Februar 2017 ab und bestätigte den erstinstanzlichen Entscheid. Es erwog im Wesentlichen, die Erstreckung des Pachtverhältnisses gemäss Art. 27 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (SR 221.213.2; LPG) könne richterlich gewährt werden, wenn sie für die beklagte Partei zumutbar sei. Die Erstreckung der Pacht sei ausgeschlossen, wenn der Verpächter (der insoweit, sofern er gekündigt hat, nach Art. 27 Abs. 2 Satz 1 LPG die Beweislast trägt) nachweise, dass die Fortsetzung für ihn unzumutbar oder sachlich nicht gerechtfertigt sei. Die Fortsetzung der Pacht sei insbesondere aus den in Art. 27 Abs. 2 Satz 2 lit. a-e LPG aufgezählten Gründen unzumutbar oder nicht gerechtfertigt. Diese Aufzählung sei aber nicht abschliessend (vgl. auch Urteile 4A_431/2007 vom 29. Januar 2008 E. 4.1; 4C.463/1993 vom 13. September 1994 E. 4b). Der Prüfung der Zumutbarkeit für den Verpächter komme vorrangige Bedeutung zu; die gegenseitige Interessenlage sei nur abzuklären, wenn Zweifel darüber bestünden, ob eine Erstreckung zumutbar sei (vgl. auch Urteil 4C.223/1992 vom 23. Oktober 1992 E. 3a, wonach der Richter, wenn diese Zweifel nicht ausgeräumt werden können, die Pacht zu erstrecken und über die Dauer nach Ermessen zu befinden hat). Das Obergericht kam zum Schluss, die Verpächterin habe einen solchen Unzumutbarkeitsgrund nachgewiesen, nämlich dass sie das Land als Realersatz für einen vom Hochwasserschutz-Projekt Engelberger-Aa betroffenen Grundeigentümer brauche. Es sei eine notorische Tatsache, dass in Engelberg das von der Beklagten dargelegte Hochwasser-Projekt Engelberger-Aa bestehe, und es ergebe sich dies auch aus dem Protokoll des Einwohnergemeinderats Engelberg vom 22. Mai 2013 und dem Situationsplan des Hochwasserschutzprojekts. Spätestens seit den Kündigungen vom 11. März 2014 sei dem Kläger bekannt gewesen, dass das Land für die Realersatzforderungen benötigt werde. Dass die Beklagte Realersatz leisten müsse, ergebe sich sodann aus dem Beschluss des Einwohnergemeinderats Engelberg vom 22. Mai 2013 und den Ausführungen vor erster Instanz des Projektleiters C.________. Eine Projektänderung durch eine allfällige andere Lösung würde zu einer Verzögerung des Projekts führen, was sich negativ auf den Schutz der Bevölkerung auswirken würde. Dem Auszug aus dem Beschluss des Einwohnergemeinderats vom 22. Mai 2013 sei zu entnehmen, dass der betreffende Landeigentümer von Anfang an realen Landabtausch verlangt habe für die Flächen, die für das Abflussprofil und den Gewässerraum benötigt werden. Überdies gehe aus dem Beschluss hervor, dass die Einwohnergemeinde verschiedene Zukaufsmöglichkeiten von Grundeigentum zum Zwecke realer Landabtausche geprüft habe, sich die entsprechenden Grundeigentümer aber nicht zu Landverkäufen hätten entschliessen können. Eine Enteignung des betreffenden Landeigentümers schliesslich wäre unverhältnismässig und daher ebenfalls keine Alternative. Gemäss Ausführungen des Projektleiters seien vom Projekt 90 Parzellen betroffen und die Parzellen, die vom Realersatz betroffen seien, würden eine Schlüsselfunktion innehalten. Was den Beginn der Arbeiten anbelange, habe der Projektleiter an der erstinstanzlichen Verhandlung anschaulich ausgeführt, dass ungefähr im Frühjahr 2018 mit den Arbeiten im Abschnitt X.________ begonnen werden könne. Damit sei "glaubhaft dargetan", dass das Ersatzland bis im Frühjahr 2018 zur Verfügung stehen müsse, damit es nicht zu Verzögerungen bei der Realisierung komme. Mit Blick auf die Komplexität und Wichtigkeit des Hochwasserschutzprojekts sei daher der Beklagten eine Pachterstreckung nicht ohne Weiteres zuzumuten. Entsprechend habe gemäss Art. 27 LPG eine Interessenabwägung stattzufinden. Der Kläger mache eine Beeinträchtigung der Wirtschaftlichkeit seines Betriebes geltend. Dass durch die Beendigung des Pachtverhältnisses seine Existenz bedroht sei, behaupte er aber nicht. Eine unmittelbare Notlage sei daher zu verneinen. Insgesamt spiele bei der Gegenüberstellung der Interessen auch eine Rolle, dass die Beklagte dem Kläger mit der vorzeitigen Kündigung insgesamt vier Jahre Zeit gegeben habe, sich um Ersatzland zu bemühen. Die Interessen der Beklagten zum Schutz der Bevölkerung würden daher überwiegen.