Citation: 4A_271/2022 E. 5.2.2

5.2.2. Les recourants sont d'avis également que la cour cantonale a méconnu la notion de loyers du quartier en écartant les sept éléments de comparaison qu'ils avaient fournis. Il faut relever en préambule que la comparaison entreprise se révélait d'emblée difficile : l'appartement en question, d'une petite surface (45 m2 environ), se trouve dans un état général vétuste, ne dispose pas d'une cuisine agencée ou équipée; il se trouve au rez inférieur ou au sous-sol, suivant comment on voit les choses, dans un immeuble construit entre 1912 et 1913 situé dans le quartier des Acacias. Les recourants soulignent à juste titre qu'il n'y a pas beaucoup d'éléments de comparaison susceptibles d'entrer en ligne de compte. Cela étant, il ne se trouve pas même trois exemples parmi ceux qu'ils ont produits qui présentent les mêmes caractéristiques que l'objet litigieux, de sorte qu'il est inutile de se demander s'il ne faudrait pas, exceptionnellement, admettre un nombre inférieur aux cinq généralement requis. Compte tenu de l'année de construction de l'immeuble (entre 1912 et 1913), seuls les bâtiments datant des deux premières décennies du vingtième siècle sont comparables (ATF 123 III 317 consid. 4b/aa). En effet, une différence de plus de vingt ans ne permet en tout cas pas de ranger deux bâtiments dans la même période de construction (arrêts 4A_412/2009 du 15 décembre 2009 consid. 3.1 et 4C.40/2001 du 15 juin 2001 consid. 5c/bb). Ceci exclut d'emblée les appartements 1 (trois pièces, rue vvv), 2 (trois pièces, rue xxx), 3 (trois pièces, www), 4 (trois pièces, rue yyy) et 7 (trois pièces, rue zzz), tous situés dans des immeubles beaucoup plus récents. Comme le Tribunal fédéral l'a déjà précisé, cette règle est certes empreinte d'un certain schématisme, mais celui-ci s'impose dans ce domaine, afin d'assurer la prévisibilité du droit et l'égalité de traitement. Les recourants voudraient infléchir cette jurisprudence, mais il s'agit d'une pétition de principe sans réelle explication. Si le critère de l'étage n'est retenu, en tant que tel, ni dans la loi ni par la jurisprudence, de sorte qu'il n'apparaît pas forcément pertinent (ATF 127 III 411 consid. 4b/cc; arrêt 4C.40/2001 précité consid. 5c), il est toutefois évident qu'un appartement dont la partie inférieure des fenêtres se situe au niveau du trottoir - comme ici - ne peut se comparer à un appartement situé par exemple au quatrième étage. Ceci exclut notamment les appartements 2 et 3, déjà écartés par ailleurs. En ce qui concerne la dimension de l'appartement, l'indication du nombre de pièces et la surface sont des données importantes (arrêt 4C.55/2001 du 4 juillet 2001 consid. 4b/ff, non publié in ATF 127 III 411). Le nombre de pièces revêt en principe une importance primordiale pour les appartements de petites dimensions, ce qui exclut généralement toute possibilité de comparaison entre des logements ne comprenant pas le même nombre de pièces (ATF 141 III 569 consid. 2.3; 136 III 74 consid. 3.2.2). La surface de l'appartement est elle aussi importante; une différence de surface de 20 % ou plus ne permet en principe pas de procéder à une comparaison (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc; arrêt 4A_412/2009 précité consid. 3.2.2). Dans le cas présent, les appartements censés refléter les loyers du quartier sont tous des trois pièces genevois (la cuisine étant comptée comme une pièce). Cela étant, l'un d'entre eux a une surface beaucoup plus grande que celle de l'appartement litigieux (l'appartement 4 de 65 m2), ce qui exclut un parallèle. Enfin, les recourants sont mal pris de tenter la comparaison entre un appartement (celui litigieux) qui dispose d'une cuisine ancienne, non agencée et non équipée, avec un autre dont la cuisine est récente et équipée (l'appartement 6, rue uuu). Certes, une certaine flexibilité est de mise, mais il ne s'agit plus de cela lorsque les objets sont à ce point différents. Quant à celui pour lequel l'équipement de la cuisine n'est pas du tout indiqué (l'appartement 5, rue ttt), le rapprochement est également voué à l'échec. Il n'est donc pas nécessaire d'entrer dans des considérations tirées de l'état général de l'appartement litigieux (vétuste, au contraire de celui des autres appartements) pour conforter l'exclusion de ces exemples, ni de s'exprimer sur la référence au quartier, sachant que l'un de ces appartements ne se situe pas aux Acacias (sur la question, ATF 136 III 74 consid. 2.2.1). Ces éléments, avérés ou non, ne changeraient rien au sort du grief. En définitive, la cour cantonale n'a pas méconnu la notion de loyers du quartier. Le Tribunal fédéral ne discerne aucune violation des art. 269a CO et 11 OBLF, encore moins d'arbitraire, quelle que soit la rigueur du résultat pour les bailleurs. Qu'aucun des exemples cités ne puisse intervenir à des fins de comparaison s'explique par les différences qu'ils présentent sur des aspects déterminants. Les recourants sont d'avis qu'on les a placés devant une impossibilité pratique. Il est certes ardu d'établir les loyers du quartier au moyen d'exemples comparatifs. Un schisme s'est créé en doctrine entre ceux qui estiment que le critère est, pour ainsi dire, en état de mort clinique (PASCAL JEANNIN, Contestation du loyer initial d'un immeuble ancien: fixation du loyer admissible lorsque le caractère abusif du loyer est présumé [arrêt TF 4A_554/2022], Newsletter Bail.ch juillet 2022 p. 4; PHILIPPE CONOD, Droit du bail 2016, N 12, note 8 p. 30/31; LE MÊME, Droit du bail 2013, N 13, note 10 p. 30; MONIKA SOMMER, Kündigung zur Erzielung eines höheren Mietzinses [arrêt TF 4A_448/2009], MRA 2/2011 p. 85/86; LA MÊME, Kündigung aus wirtschaftlichen Gründen [arrêt TF 4A_612/2012], MRA 2/2013 p. 61/62), et qu'un assouplissement est indispensable (JEANNIN, Fardeau de la preuve pour la contestation du loyer initial d'un immeuble ancien [arrêt TF 4A_183/2020], Newsletter Bail.ch juillet 2021 p. 6), et ceux qui s'arc-boutent contre un éventuel allègement, au motif que les bailleurs pourraient fort bien réunir les données nécessaires (CÉSAR MONTALTO, Retour sur quelques arrêts rendus en matière de fixation de loyer en 2021, Plaidoyer 1/2022 p. 36 ss). Dans son avis relatif à une motion (13.3562 du 20 juin 2013 "Loyers comparatifs. Faire en sorte que le critère des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier soit applicable") déposée par l'ancien conseiller national Hans Egloff, laquelle tendait à simplifier les critères fixés pour les logements comparables, le Conseil fédéral soulignait l'importance d'assurer un minimum de similarité entre les objets comparés. Tout en concédant que les exigences à satisfaire pour l'application de ce critère étaient complexes, il a fait savoir qu'il ne partageait pas le point de vue selon lequel il était pratiquement impossible d'administrer la preuve du caractère usuel des loyers dans la localité ou dans le quartier. Cette motion a été suivie d'une initiative parlementaire intitulée "Loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Instaurer des critères à valeur probante" (17.493 du 29 septembre 2017) visant à la modification de l'art. 269a CO pour y inscrire les critères de comparaison destinés à prouver le caractère usuel du loyer dans la localité ou le quartier. Le Parlement a donc repris la main sur cette question, la Commission des affaires juridiques du Conseil national disposant désormais d'un délai jusqu'à la session d'hiver 2024 pour mettre en oeuvre cette initiative. Cela étant, il ne saurait être question d'en anticiper les résultats, d'autant que l'on ne voit pas concrètement ce que cela changerait pour les recourants.