Citation: 2C_22/2021 E. 4.4

4.4. On rappellera tout d'abord que l'Administration fiscale, pour arrêter la valeur locative de l'immeuble dont le contribuable s'est réservé l'usage en raison de son droit de propriété, s'est fondée sur les réponses données par ce contribuable au questionnaire destiné aux propriétaires d'appartement et de villa, tel que contenu dans l'information de l'Administration fiscale. Cette information a déjà été considérée par le Tribunal fédéral comme étant une ordonnance administrative destinée à fixer une pratique uniforme de l'administration dans l'application de la loi fiscale et donc à déployer des effets externes qui touchent la position juridique des contribuables en matière d'évaluation de la valeur locative (cf. arrêt 2C_757/2015 du 8 décembre 2016 consid. 4.3). Rappelant l'ATF 142 II 182 consid. 2.3.2, le Tribunal fédéral a également relevé que, dans la mesure où l'information précitée permet une application correcte des dispositions légales dans un cas d'espèce, le juge doit en tenir compte. On ne saurait par conséquent d'emblée considérer qu'en respectant la méthode de calcul contenue dans cette information pour fixer la valeur locative de l'immeuble du recourant, l'Administration fiscale, respectivement la Cour de justice a violé l'art. 24 al. 2 LIPP/GE. A ce propos, il convient ici de rappeler que le Tribunal fédéral n'examine l'interprétation et l'application du droit cantonal relatif à la valeur locative que sous l'angle restreint des droits et principes constitutionnels mentionnés au considérant 3.2 ci-dessus et qu'il n'est à tout le moins pas arbitraire de se fonder sur le questionnaire en cause. L'application, pour l'ensemble du canton de Genève, de l'information de l'Administration fiscale et du questionnaire qui y est annexé permet également de garantir une certaine égalité de traitement entre contribuables. Cette information, qui est librement disponible à tous, permet de savoir relativement précisément quelle est la valeur locative devant être attendue, dans la mesure où des valeurs locatives de base sont prévues et que des coefficients y sont ajoutés, en fonction du type d'habitation, de l'aménagement, de la vétusté, des nuisances et de la situation générale, autant d'éléments qui servent à concrétiser la jurisprudence rendue en matière de détermination de la valeur locative. Néanmoins, comme l'a justement relevé le recourant et tel que l'a d'ailleurs également mentionné la Cour de justice dans la partie "en fait" de son arrêt, le questionnaire annexé à l'information précitée prévoit expressément qu'une "expertise individuelle demeure réservée si le résultat de ce questionnaire ne correspond manifestement pas à la valeur du marché". On en déduit donc que le résultat obtenu à la suite de l'application de l'ensemble des critères figurant dans le questionnaire n'est pas obligatoirement définitif, en particulier si ce résultat ne respecte pas l'ensemble des conditions locales du lieu de situation de l'immeuble (cf. art. 24 al. 2 LIPP/GE). Or, en l'espèce, dans la mesure où l'Office du logement a définitivement fixé un loyer maximal pour la location de l'appartement (y compris la place de stationnement) du recourant, en raison du fait que ce bien se trouve dans une zone de développement au sens de la législation cantonale, il s'agit là d'une condition locale qu'il convient de prendre en compte, malgré le fait qu'elle ne figure pas expressément sur le questionnaire. Comme l'a justement rappelé le recourant, selon la jurisprudence, est déterminant pour fixer la valeur locative d'un bien, le montant que le propriétaire, en louant l'objet en question selon les conditions usuelles du lieu, pourrait en obtenir, ou le montant qu'il devrait payer pour louer un objet similaire (cf. arrêt 2C_354/2010 du 4 octobre 2010 consid. 4.3 et les références). Il n'est pas contestable que, dans la présente cause, en cas de location de l'objet par son propriétaire, celui-ci ne pourrait en obtenir que 15'528 fr. par an (pour l'appartement et la place de stationnement), c'est-à-dire le montant arrêté par l'Office du logement dans sa décision du 17 janvier 2018. Cette valeur correspond d'ailleurs au loyer objectif du marché, puisque ce marché de bâtiments d'habitation locatifs, dans la zone concernée, doit répondre, par le nombre, le type et les loyers des logements prévus, à un besoin prépondérant d'intérêt général (cf. ancien art. 5 al. 1 let. a LGZD/GE). La Cour de justice ne saurait être suivie lorsque, faisant référence à une ancienne jurisprudence cantonale, elle considère que la valeur locative telle que connue par le droit fiscal n'est pas identique à celle développée par le droit de la police des constructions. La LGZD/GE ne prévoit en effet aucune disposition permettant de calculer la valeur locative. Elle n'y fait d'ailleurs aucunement mention. Cette loi prévoit en revanche, pour les logements destinés à la location et à la vente dans les zones de développement, l'obligation, pour l'Office du logement, de fixer un loyer en fonction de bases de calcul qui lui sont propres. Cette décision de l'Office du logement constitue donc une condition usuelle du lieu de l'immeuble, qui doit être prise en compte dans la détermination de la valeur locative en application des dispositions du droit fiscal. On ne saurait admettre que le propriétaire occupant son propre bien soit moins bien traité que celui qui le loue. Le fait, comme l'affirme l'autorité précédente que d'autres critères sont pertinents pour fixer la valeur locative, tels que la surface habitable, le nombre de pièces, le type d'habitation, l'aménagement de l'immeuble, la vétusté, les nuisances et la situation générale n'exclut pas qu'il faille également prendre en compte, en plus, des conditions locales comme la situation de l'immeuble dans une zone de développement engendrant la fixation d'un loyer maximum en cas de location. La prise en considération de ce loyer n'est finalement aucunement constitutive de violation du principe de l'égalité de traitement avec les autres propriétaires occupant leur propre immeuble dans le canton de Genève, dès lors que tous ceux qui ont un immeuble situé dans une zone en développement pour lequel un loyer maximum aura été fixé par le canton seront traités de la même manière, c'est-à-dire en tenant compte de cette condition locale dans la détermination de la valeur locative de leurs biens.