Citation: 1E.8/2000 12.12.2002 E. 7

Il résulte de ce qui précède que les intimés ont droit à une indemnité d'expropriation. La Commission fédérale était donc fondée à admettre la réalisation des conditions prévues par la jurisprudence sur la base de l'art. 5 LEx. Il reste à vérifier l'estimation faite en première instance de l'immeuble concerné (infra, consid. 7.1 et 7.2) et à se prononcer sur la dévaluation due aux nuisances de l'aéroport (bruit et survol). 7.1 La Commission fédérale a estimé la valeur du terrain à 275 fr./m2 en 1985, sans les nuisances de l'aéroport. Cette estimation n'est pas contestée dans le recours de droit administratif et l'expert du Tribunal fédéral retient le même chiffre. Il n'y a donc aucun motif de s'en écarter. D'autres experts du Tribunal fédéral, en 1996, étaient du reste parvenus au même résultat dans une affaire concernant un terrain comparable (affaire Favre, pour un terrain situé à Bellevue, à quelques centaines de mètres du terrain actuellement litigieux - cf. ATF 122 II 337 consid. 5b p. 345). La valeur du terrain litigieux (ancienne parcelle n° 1082) était donc au dies aestimandi de 1'484'725 fr., abstraction faite de la dévaluation causée par le bruit et le survol (soit 674'850 fr. pour la partie classée en 1989 en zone de développement 4B, et 809'875 fr. pour la partie maintenue en zone de villas). 7.2 La Commission fédérale a estimé à 333'760 fr. la valeur totale des trois bâtiments existants avant la vente de leur propriété par les membres de l'hoirie A.________ (302'400 fr. pour le bâtiment principal n° 103, 17'360 fr. pour le bâtiment annexe ou dépendance n° 947, et 14'000 fr. pour le garage n° 946). L'expert Brugger a quant à lui estimé la valeur totale de ces trois bâtiments à 147'500 fr. (120'000 fr. pour le bâtiment principal n° 103, 17'400 fr. pour la dépendance n° 947 et 10'100 fr. pour le garage n° 946). Cette valeur totale est sensiblement inférieure à celle retenue par les experts de la Commission fédérale; il y a donc lieu d'examiner plus en détail les résultats obtenus par l'expert Brugger. 7.2.1 Les estimations des experts de la Commission fédérale et du Tribunal fédéral ne diffèrent pas de manière significative à propos des deux dépendances, n° 946 et 947. On ne voit dans ces conditions aucun motif de s'écarter des résultats auxquels est parvenu l'expert Brugger, non contestés sur ce point par les intimés. La valeur de ces deux bâtiments annexes, au dies estimandi et sans la dévaluation due aux nuisances de l'aéroport, doit donc être estimée au total à 27'500 fr. 7.2.2 S'agissant du bâtiment principal, l'expert du Tribunal fédéral a fait une analyse détaillée de l'état du bâtiment, en tenant compte de travaux de rénovation postérieurs au dies aestimandi. Il a retenu une valeur "à neuf" en 1985 de 450 fr./m3, estimation concordant avec celle des experts de la Commission fédérale; il n'y a aucun motif de remettre en cause ce chiffre. Le volume de ce bâtiment a été recalculé par l'expert Brugger, qui a obtenu un chiffre légèrement supérieur à celui des experts de la Commission fédérale (1'070 m3 au lieu de 960 m3); sur ce point également, ses résultats peuvent être retenus sans autre. La divergence principale entre l'expert du Tribunal fédéral et les experts de la Commission fédérale porte sur l'estimation de la vétusté (ou dépréciation due au vieillissement, ou encore dévalorisation due à l'âge). En première instance, un taux de 30 % a été appliqué, sans autre justification. L'expert Brugger applique, pour sa part, un taux de l'ordre de 75 %, en s'inspirant de deux méthodes ou de deux approches. Compte tenu de l'âge de ce bâtiment en 1985 (85 ans en moyenne d'après l'expertise), de la durée de vie qu'il fallait lui attribuer, de son entretien, etc., un taux de vétusté de 75 % correspond à celui que proposent des publications relatives à l'estimation des immeubles (voir notamment le Manuel d'estimateur/évaluation des immeubles [état 1998] de l'Union suisse des experts cantonaux en matière d'évaluation des immeubles [USECE] et de la Chambre d'experts en estimations immobilières/Union Suisse des fiduciaires immobilières [SEK/SVIT], p. 49, 193; cf. aussi Francesco Canonica, Schätzerlehrgang, Grundwissen, Schweiz. Immobilienschätzer-Verband, éd. 2000, p. 153). Dans ces conditions, il n'y a aucun motif de s'écarter des conclusions finales de l'expert Brugger, conformes sur ce point aux exigences du droit fédéral (cf. ATF 128 II 74 consid. 4 et 5a p. 77/78). La valeur du bâtiment principal, au dies estimandi et sans la dévaluation due aux nuisances de l'aéroport, doit donc être estimée à 120'000 fr. 7.2.3 Il en résulte que la valeur déterminante des bâtiments représente au total 147'500 fr.