Citation: 1C_473/2017 E. 3.4

3.4. Zwar ist die Beschwerdeführerin im kantonalen Verfahren einer Verkehrswertschätzung mittels Erhebung vergleichbarer Transaktionen ablehnend gegenüber gestanden. Diese Vorbringen entbanden die kantonalen Instanzen aber nicht von einer vertieften Prüfung dieser Schätzungsmethode. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung steht die statistische Methode oder Vergleichsmethode bei unüberbauten Grundstücken im Vordergrund. Allerdings führt diese Methode nur zu richtigen Resultaten, wenn Vergleichspreise in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen. An diese Voraussetzungen dürfen jedoch nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden. Unterschieden der Vergleichsgrundstücke kann durch Preiszuschläge oder -abzüge Rechnung getragen werden (BGE 122 II 337 E. 5a S. 344; 122 I 168 E. 3a S. 173). Die Berücksichtigung von Landverkäufen in benachbarten Gemeinden ist nicht ausgeschlossen; sie kommt aber nur in Frage, wenn sich die fraglichen Grundstücke mit dem Schätzungsobjekt hinsichtlich Lage, Erschliessung, Nutzungsmöglichkeiten und weiteren preisbestimmenden Faktoren tatsächlich vergleichen lassen. Diese Voraussetzung dürfte in relativ homogenen, mehrheitlich ländlich geprägten Verhältnissen eher gegeben sein als in Gebieten mit einer starken Bautätigkeit (Urteil 1P.216/1997 vom 1. Juli 1997 E. 2d, in: ZBl 99/1998 S. 141). Auch in der Literatur wird empfohlen, Land ausserhalb der Bauzonen - mit Ausnahme von Grundstücken, die dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht unterstellt sind - grundsätzlich mit Preisvergleichen zu bewerten (Das Schweizerische Schätzerhandbuch, Hrsg. SVKG und SEK/SVIT, 4. Aufl. 2012, S. 208; FRANCESCO CANONICA, Die Immobilienbewertung, 2009, S. 378 f.; vgl. auch HESS/WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes, Band I, 1986, N. 109 zu Art. 19 EntG). In dieser Hinsicht hat die Vorinstanz ohne Bezugnahme auf konkrete Abklärungen erwogen, die Vergleichsmethode eigne sich vorliegend nicht. Selbst wenn der Abnehmerkreis für Land zur Nutzung als Sportanlage oder als Familiengartenareal beschränkt ist, lässt sich nicht von vornherein ausschliessen, dass Grundstücke in Freihalte- bzw. Erholungszonen frei verkauft werden. Im konkreten Fall haben vor 1996 Vertragsverhandlungen zwischen den Parteien über die Übertragung des Landes stattgefunden, weil die Beschwerdegegnerin damals eine Erweiterung des bestehenden, benachbarten Fussballplatzes anstrebte; diese Verhandlungen sind gescheitert. Es liegt nahe anzunehmen, dass der Preis für nicht landwirtschaftlich gebundenes Land ausserhalb des Siedlungsgebiets erheblich durch die damit verbundenen Nutzungsmöglichkeiten bestimmt wird. Im konkreten Fall erscheint es plausibel, wenn die Beschwerdeführerin geltend macht, die Nutzungsmöglichkeiten im Hinblick auf eine Verwendung als Sportanlage seien weitreichender als bei einer solchen für Familiengärten, und daraus einen höheren Verkehrswert ableitet. Zu klären bleibt indessen, wie sich diese Erwartung objektiv betrachtet preislich auswirkt. Es erscheint angezeigt, erfolgte Landverkäufe in Freihalte- oder Erholungszonen in der Region aus dem massgeblichen Zeitraum heranzuziehen, die im Hinblick auf die konkret zur Diskussion stehenden Nutzungen erfolgt sind. Die Beschwerdegegnerin wendet im bundesgerichtlichen Verfahren ein, für derartige Grundstücke gebe es keinen Markt. Mit dem von ihr zitierten Werk von KASPAR FIERZ (Immobilienökonomie und Bewertung von Liegenschaften, Zürich 2011, S. 257) lässt sich eine solche Aussage aber nicht in allgemeiner Weise belegen. Nach dem derzeitigen Erkenntnisstand liegen keine triftigen Gründe vor, die gegen die Anwendbarkeit der Vergleichsmethode im vorliegenden Fall sprechen.