Citation: 1C_145/2008 03.07.2008 E. 3

Der Beschwerdeführer rügt weiter eine Verletzung der Planungssicherheit und des Vertrauensschutzes und beruft sich hierfür auf Art. 2, 9 und 21 RPG sowie auf Art. 9 BV. Durch die Zulassung von Wohnnutzung in der Industriezone "Ifang" entstehe eine für ihn unzumutbare Planungsunsicherheit, weil er nicht wisse, ob künftige Umbau- und Erweiterungsvorhaben noch bewilligt werden könnten. Es sei mit Einsprachen der Grundeigentümer bzw. der Mieter angrenzender Wohnbauten zu rechnen; diese könnten auch privatrechtliche Ansprüche nach Art. 679, 684 und 928 ZGB geltend machen. Die Erfahrung zeige, dass sich alle übrigen Nutzungen nach der Wohnnutzung zu richten hätten, sobald diese zugelassen werde. Der Beschwerdeführer verweist auf die Entwicklung in der Stadt Zürich, wo sexgewerbliche Nutzungen in Gebieten mit einem Wohnanteil von 50% nicht mehr zulässig seien. Es sei zu befürchten, dass die Ausgrenzung des Sexgewerbes aus allen Gebieten mit Wohnnutzung weiter voranschreiten werde. 3.1 Nachdem sich der Beschwerdeführer nicht auf behördliche Zusicherungen über den Fortbestand der bisherigen Nutzungsordnung oder andere besondere Vertrauenstatbestände beruft, richtet sich die Zulässigkeit der BZO-Revision nach Art. 21 Abs. 2 RPG. Danach werden Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse wesentlich geändert haben. Ein Zonenplan kann seinen Zweck nur erfüllen, wenn er eine gewisse Beständigkeit aufweist (BGE 120 Ia 227 E. 2b S. 231 mit Hinweisen). Andererseits sind Pläne revidierbar, da dem Grundeigentümer kein Anspruch auf dauernden Verbleib seines Landes in derselben Zone zukommt und Planung und Wirklichkeit bei Bedarf in Übereinstimmung gebracht werden müssen (BGE 123 I 175 E. 3a S. 182 f.). Für die Frage, ob die Veränderung der Verhältnisse erheblich ist und damit ein öffentliches Interesse an einer Planänderung besteht, bedarf es einer Interessenabwägung unter Berücksichtigung u.a. der Geltungsdauer des anzupassenden Zonenplans, seines Inhalts, des Ausmasses der beabsichtigten Änderung und deren Begründung (vgl. BGE 128 I 190 E. 4.2 S. 198 f.; 132 II 408 E. 4.2 S. 413 f.). Je neuer ein Zonenplan ist, umso mehr darf mit seiner Beständigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtigte Änderung auswirkt, umso gewichtiger müssen die Gründe sein, die für die Planänderung sprechen (BGE 120 Ia 227 E. 2c S. 233; 113 Ia 444 E. 5a S. 455). 3.2 Im vorliegenden Fall wurde das Zonenregime im Gebiet "Ifang" nicht grundsätzlich geändert. Vielmehr bleibt das Gebiet der Industriezone zugeteilt und kann weiterhin nach den allgemeinen Zonenvorschriften für die Industriezone überbaut werden. Die Sonderbauvorschriften gewähren lediglich die Möglichkeit, alternativ zur allgemeinen Zonenordnung auf der Grundlage eines Gestaltungsplans auch Wohnbauten zu erstellen. Die bestehenden Gewerbebetriebe bleiben somit zonenkonform und können auch erweitert und umgestaltet werden. Beibehalten wurde auch die ES III. Die vom Beschwerdeführer befürchteten Einschränkungen für seinen Gewerbebetrieb beruhen deshalb nicht auf den Sondervorschriften der BZO, sondern auf der zu erwartenden negativen Einstellung der Wohnbevölkerung gegenüber dem benachbarten Sexgewerbe. Diese kann sich in Form von Einsprachen und Rekursen gegen Bauvorhaben äussern, in der Geltendmachung zivilrechtlicher Ansprüche, wie auch in der mangelnden Bereitschaft, Land (z.B. für zusätzliche Parkflächen) zur Verfügung zu stellen. Es erscheint fraglich, ob Art. 21 Abs. 2 RPG auch vor solchen, faktischen Nachteilen schützen will. Jedenfalls sind diese hinzunehmen, falls die Zonenplanänderung ansonsten vor Art. 21 Abs. 2 RPG standhält. 3.3 Die kommunale Bau- und Zonenordnung wurde letztmals im Jahr 1996, d.h. 10 Jahre vor dem angefochtenen Gemeindeversammlungsbeschluss, revidiert. Wie die kantonalen Instanzen zutreffend festgehalten haben, entspricht eine Neubeurteilung nach dieser Zeitspanne dem normalen Planungsprozess. 3.4 Hinzu kommt, dass wichtige Gründe für die BZO-Revision sprechen: Angesichts der Nachfrage nach Wohnraum und der Tatsache, dass im zentralen Bereich der Industriezone "Ifang" grössere Flächen vorhanden sind, die heute wenig bis gar nicht baulich genutzt werden (Planungsbericht, Ziff. 3.1.4), besteht ein öffentliches Interesse daran, in diesem Gebiet, in nächster Nähe zum Zentrum und in Anbindung an den öffentlichen Verkehr, Wohnnutzung zu ermöglichen. Damit erhofft sich die Gemeinde gleichzeitig eine Aufwertung des heute eher wenig attraktiven Quartiers (a.a.O. Ziff. 3.1.4). 3.5 Unter diesen Umständen verletzt die BZO-Revision nicht Art. 21 Abs. 2 RPG.