Citation: 5C.116/2006 04.09.2006 E. 2

Die Beklagte macht geltend, das Kantonsgericht habe die für die Auslegung von Dienstbarkeitsverträgen massgebenden Grundsätze verletzt. Sie wendet sich gegen das kantonsgerichtliche Auslegungsergebnis, dass ihre Pflicht, die Nutzniessung bei Vorliegen der Abbruchverfügung löschen zu lassen, nicht an die Überlassung der Wohnung während der Bauphase oder an die Übertragung der noch nicht erstellten 4 ½ - Zimmerwohnung oder in irgend einer Weise an das Kaufsrecht geknüpft worden sei (Ziff. 2 S. 7 ff. der Berufungsschrift und E. 3b S. 11 des angefochtenen Urteils). 2.1 Das Kantonsgericht hat keinen wirklichen Parteiwillen festgestellt (vgl. dazu BGE 130 III 554 E. 3.1 S. 557 f.). Die Beklagte erhebt dagegen keine ausnahmsweise zulässigen Sachverhaltsrügen (Art. 55 Abs. 1 lit. d, Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 OG). Der Erwerbsgrund musste deshalb nach dem Vertrauensgrundsatz so ausgelegt werden, wie er nach seinem Wortlaut und Zusammenhang sowie namentlich mit Rücksicht auf Sinn und Zweck der Dienstbarkeit verstanden werden durfte und musste (BGE 131 III 345 E. 1.2 S. 347; allgemein: BGE 132 III 268 E. 2.3.2 S. 274 f.). Dabei hat der klare Wortlaut Vorrang vor weiteren Auslegungsmitteln, es sei denn, er erweise sich auf Grund anderer Vertragsbedingungen, dem von den Parteien verfolgten Zweck oder weiteren Umständen als nur scheinbar klar. Den wahren Sinn einer Vertragsklausel erschliesst zudem erst der Gesamtzusammenhang, in dem sie steht. Soweit sie für Dritte erkennbar sind, dürfen die Begleitumstände des Vertragsabschlusses oder die Interessenlage der Parteien in jenem Zeitpunkt ergänzend berücksichtigt werden (BGE 128 III 265 E. 3a S. 267; allgemein: BGE 131 III 377 E. 4.2.1 S. 382 und 606 E. 4.2 S. 611 f.). 2.2 Die Beklagte ist der Ansicht, die Nutzniessung hätte nur gelöscht werden dürfen, wenn ihr nach Abschluss der Bauarbeiten eine 4 ½ - Zimmerwohnung in der geplanten Überbauung zu Eigentum übertragen worden wäre. Diesbezüglich habe ein Austauschverhältnis bestanden. Da ihr Anspruch auf Übertragung des Eigentums an der besagten Wohnung nicht erfüllt, die Nutzniessung aber gleichwohl gelöscht worden sei, erweise sich die Löschung der Nutzniessung als ungerechtfertigt und ihre Schadenersatzforderung als begründet. Gegenstand der strittigen Auslegung ist Art. 8 des Vertrags vom 4. Mai 1990. Die Hauptleistungspflichten der Käufer R.________ und S.________ haben in der Bezahlung von insgesamt Fr. 700'000.-- und der Übertragung des Eigentums an einer Wohnung in der geplanten Überbauung bestanden (Art. 3). Zusätzlich haben die Käufer der Beklagten deren Wohnhaus bis zum Abbruch zur entschädigungslosen Nutzung überlassen (Art. 8) und sich verpflichtet, der Beklagten während der Bauzeit, d.h. bis zum Zeitpunkt, wo sie ihre Wohnung in der geplanten Überbauung beziehen könnte, unentgeltlich eine Mietwohnung zur Verfügung zu stellen (Art. 9 des Kaufvertrags). Zur Sicherstellung der übernommenen Pflichten haben die Käufer R.________ und S.________ der Beklagten ein Kaufsrecht an einem Miteigentumsanteil der erworbenen Parzellen, ausmachend die zugesicherte Wohnung in der künftigen Überbauung, eingeräumt (Art. 3-5), ihr für die Kaufpreisrestanz von Fr. 100'000.-- ein Grundpfand bestellt (Art. 7) und zu ihren Gunsten eine Nutzniessung an den verkauften Parzellen begründet, die hätte gelöscht werden sollen, sobald die behördliche Abbruchverfügung erteilt und der Mietvertrag vorgelegt worden wäre (Art. 8 des Vertrags vom 4. Mai 1990). In der strittigen Vertragsklausel wird ausdrücklich auf Art. 8 und Art. 9 des Kaufvertrags verwiesen, nicht hingegen auf Art. 3 des Kaufvertrags. Bereits der Wortlaut von Art. 8 des Vertrags vom 4. Mai 1990 widerlegt die Behauptung der Beklagten, die Nutzniessung habe auch bezweckt, die in Art. 3 des Kaufvertrags enthaltene Pflicht zur Übertragung des Eigentums an einer Wohnung in der geplanten Überbauung abzusichern, und hätte deshalb vor Erfüllung dieser Pflicht nicht gelöscht werden dürfen. Für jede der Hauptleistungspflichten der damaligen Käufer - Übertragung des Eigentums an einer Wohnung, Zahlung der Kaufpreisrestanz und Nutzung des bisherigen Wohnhauses - ist am 4. Mai 1990 ergänzend je ein Sicherungsmittel mit dinglicher Wirkung - Kaufsrecht, Grundpfand und Nutzniessung - vereinbart worden. Für eine doppelte Absicherung einzelner Pflichten, wie sie die Beklagte behauptet, bestehen keinerlei Anhaltspunkte. Der Wortlaut des Vertrags ist diesbezüglich eindeutig. Die kantonsgerichtliche Auslegung, die Löschung der Nutzniessung sei weder an die Übertragung des Eigentums an einer Wohnung in der geplanten Überbauung noch irgendwie an das Kaufsrecht geknüpft worden, kann aus den dargelegten Gründen nicht beanstandet werden. 2.3 Die Beklagte begründet ihre Schadenersatzforderung ferner damit, dass die Nutzniessung nur hätte gelöscht werden dürfen, wenn ihr während der Bauarbeiten eine 4 ½ - Zimmerwohnung unentgeltlich zur Verfügung gestellt worden wäre. Auch diesbezüglich habe ein Austauschverhältnis bestanden. Da ihr Anspruch auf unentgeltliche Benutzung einer Wohnung in der Zeit zwischen ihrem Auszug aus dem Wohnhaus und ihrem Bezug der Wohnung in der geplanten Überbauung nicht erfüllt, die Nutzniessung aber gleichwohl gelöscht worden sei, erweise sich die Löschung der Nutzniessung als ungerechtfertigt und ihre Schadenersatzforderung als begründet. Es fällt auf, dass das Kantonsgericht einen Schadenersatzanspruch unter dem geltend gemachten Rechtstitel nicht geprüft hat. Es hat vielmehr ausdrücklich festgestellt, die Beklagte verlange Fr. 325'000.-- als Schadenersatz, entsprechend dem gutachterlich ermittelten Verkehrswert für eine 4 ½ - Zimmerwohnung mit rund 100 m² in G.________, die ihr hätte zu Eigentum übertragen werden müssen (vgl. E. 3d S. 13 ff. des angefochtenen Urteils). In ihrer Widerklage hat die Beklagte denn auch geltend gemacht, der durch Expertise zu ermittelnde Wert einer 100 m² grossen Wohnung entspreche der Höhe ihres Schadens (S. 31, act. 141 der kantonalen Akten). In Anbetracht dessen muss das Bundesgericht davon ausgehen, dass die Beklagte einen dadurch entstandenen Schaden, dass ihr während der Bauarbeiten keine Wohnung unentgeltlich zur Verfügung gestellt worden wäre, im kantonalen Verfahren weder behauptet noch zum Beweis verstellt hat. Ihr heutiges Vorbringen erweist sich deshalb als neu und als im Berufungsverfahren unzulässig (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG; vgl. BGE 132 III 71 E. 1.3.2 S. 77; 125 III 305 E. 2e S. 311/312). Auf die Berufung kann nach dem Gesagten nicht eingetreten werden, soweit die Beklagte ihre Schadenersatzforderung damit begründet, es hätte ihr während der Bauzeit unentgeltlich eine Wohnung zur Verfügung gestellt werden müssen. Bei dieser Verfahrenslage erübrigt sich auch die Überprüfung der kantonsgerichtlichen Auslegung, die Löschung der Nutzniessung sei nicht an die Überlassung einer Wohnung während der Bauphase geknüpft gewesen. Blosse Erwägungen bedeuten keine Beschwer (BGE 130 III 321 E. 6 S. 328).