Citation: 4A_75/2022 E. 4.3.3

4.3.3. Dans l'ATF 147 III 14 (consid. 8.4), le Tribunal fédéral s'est prononcé sur le taux de rendement admissible d'un capital investi par le bailleur en portant de 0,5 à 2 le point de pourcentage en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 %. A priori rien ne justifie de ne pas appliquer cette nouvelle jurisprudence - sur laquelle il n'y a pas lieu de revenir ici - au rendement du capital créateur de plus-value lors du calcul de la majoration non abusive du loyer selon l'art. 14 al. 4 OBLF. En effet, qu'il s'agisse de la rémunération des fonds propres lors de la fixation du loyer selon la méthode absolue ou de celle de l'investissement à plus-value (à hauteur de la moitié) dans le cadre de la méthode relative, le Tribunal fédéral avait jugé admissible un taux de 0,5 % en sus du taux hypothécaire de référence à une période où celui-ci était élevé, ce qui correspondait alors à un rendement de 6 %, respectivement 6,5 % (consid. 4.3 et 4.3.1 supra). Or, à cette époque-là, les deux calculs de rendement se distinguaient déjà par leurs méthodes et comportaient les mêmes différences qu'aujourd'hui dans les critères à prendre en compte (origine du montant à renter déterminante ou non, amortissement ou non). C'est dire que le parallélisme qui prévalait alors en matière de majoration du taux hypothécaire de référence reste logiquement valable après le changement de jurisprudence consacré à l'ATF 147 III 14. Cette conclusion est confortée par le fait que ce même taux de rendement avait été appliqué précédemment, dans le cadre d'un calcul de rendement net, y compris aux fonds propres affectés à des travaux à plus-value (cf. ATF 147 III 14 consid. 7.2.1; 141 III 245 consid. 6.5 in initio). À cet égard, il convient de souligner que, depuis la première définition donnée à la notion de loyer admissible, dans l'arrêté du Conseil fédéral du 9 avril 1920 concernant les baux à loyer et la pénurie des logements, le législateur n'a jamais opéré de distinction entre, d'une part, le capital utilisé pour le fonds et pour la construction, ou pour l'achat du bâtiment et, d'autre part, les sommes affectées aux transformations et rénovations (cf. rapport du Conseil fédéral du 18 mai 1920 à l'Assemblée fédérale sur l'arrêté en question, FF 1920 III 357 ss, p. 367), ce qui plaide contre un taux d'intérêt différencié selon le type d'investissement réalisé (DAÏNA, op. cit., n. 211 p. 39; PIAGET, op. cit., n. 62 p. 120). Sur le fond, il convient de se demander si un taux augmenté de 0,5 % à 2 % en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 % se justifie également pour le rendement du capital créateur de plus-value. L'art. 269a let. b CO et l'art. 14 OBLF tendent à favoriser les prestations supplémentaires du bailleur et singulièrement les améliorations créant des plus-values. Plus spécifiquement, par son caractère à la fois simplificateur et incitatif, la règle de l'art. 14 al. 1 2ème phrase OBLF, applicable en cas d'importantes réparations, vise à encourager les bailleurs à rénover les anciens bâtiments, ou du moins à ne pas les en dissuader. En arrêtant la part d'investissement à plus-value entre 50 % et 70 % du coût total des travaux, cette présomption (certes réfragable) évite au bailleur d'avoir à déterminer la part exacte des travaux à plus-value, ce qui lui sera souvent favorable, et l'encourage à entreprendre des travaux allant au-delà de l'entretien strictement nécessaire (ATF 118 II 415 consid. 3a et 3b; arrêts précités 4A_531/2016 consid. 3.1; 4A_102/2012 consid. 2.3; 4A_495/2010 consid. 6.1). C'est le lieu de souligner que l'idée à la base de l'art. 14 OBLF est d'inciter les bailleurs à réaliser régulièrement les travaux d'entretien intervenant selon des cycles longs et à procéder en même temps à des rénovations, les économies de coûts réalisées grâce aux synergies ainsi créées bénéficiant du reste également aux locataires (arrêt 4A_409/2022 du 19 septembre 2023 consid. 7.3.2). Dans cette perspective, une augmentation du rendement possible en cas de travaux à plus-value est assurément de nature à inciter davantage les propriétaires bailleurs à entretenir leurs immeubles et à effectuer des travaux de rénovation. Elle apparaît ainsi conforme au but visé par le législateur. Par ailleurs, cette augmentation reste modérée si l'on admet un supplément de 2 % plutôt que de 0,5 % au taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 %, dès lors notamment que l'intérêt du capital investi pour les travaux à plus-value est divisé par deux dans le calcul fondé sur l'art. 14 al. 4 OBLF. Il s'ensuit que le taux de rendement jugé admissible dans l'ATF 147 III 14 dans le cadre d'un calcul de rendement net s'applique également dans le cadre du calcul visant à déterminer jusqu'à quel point le bailleur peut augmenter le loyer en raison de prestations supplémentaires.