Citation: 5C.190/2003 25.02.2004 E. 4

Accertato l'obbligo al versamento di un'indennità di riversione a carico del convenuto, resta da verificare se i criteri applicati dal Tribunale di appello al fine di stabilirne l'entità siano rispettosi del diritto federale. 4.1 A detta del convenuto, la Corte cantonale avrebbe disatteso i principi scaturenti dall'art. 779d CC e compiutamente esposti in dottrina: a suo dire, i giudici cantonali avrebbero dovuto tenere debito conto della natura degli enti contraenti (il convenuto quale corporazione con finalità ideali, e l'attrice quale corporazione senza fini di lucro), dei motivi che hanno portato all'accordo (terreno a prezzo simbolico per l'attrice e costruzioni complementari per il convenuto), infine degli importi effettivamente spesi ed incassati. Fatto ciò al fine di costruirsi una visione generale della situazione, essi avrebbero dovuto concretizzare e confrontare gli interessi individuali delle parti - il tutto a valere quali "circostanze del caso particolare" che la dottrina impone di considerare - e dedurre dal valore residuo dell'edificio alla scadenza del diritto di superficie il "canone di locazione risparmiato" dal convenuto. 4.2 Ora, la Corte cantonale, come già prima il Pretore, ha indicato che il convenuto non ha aumentato, dopo la locazione commerciale del padiglione e come avrebbe avuto diritto di fare, il canone fissato nella convenzione 8 giugno 1982. I Giudici cantonali hanno quindi tenuto conto del vantaggio risultato all'attrice dallo sfruttamento commerciale dell'immobile e hanno dedotto dall'indennità di riversione la differenza fra il canone effettivamente percepito dal convenuto e quello che avrebbe potuto chiedere in seguito al cambiamento di destinazione. Hanno invece rilevato che non si giustifica modificare il canone di superficie liberamente convenuto dalle parti, adattandolo a quello di mercato, anche per il periodo antecedente la locazione commerciale. 4.3 Ne segue che i giudici cantonali hanno tenuto conto, come nuovamente chiesto dal convenuto nella sede federale, del "canone risparmiato" per quanto concerne il periodo posteriore al 1983, motivo per cui la censura si rivela inconferente su tale punto. Per quanto attiene invece al periodo precedente giova rilevare che, sebbene nell'ambito del ricorso per riforma il Tribunale federale non sia vincolato alle censure sollevate dal ricorrente, ma possa al contrario procedere autonomamente all'applicazione del diritto federale, sarebbe spettato al convenuto l'onere di confrontarsi puntualmente con l'argomentazione offerta dall'istanza inferiore (art. 55 cpv. 1 lit. c OG), e di dimostrare che tale argomentazione non può essere compatibile con il diritto federale. Detto altrimenti, il convenuto avrebbe dovuto contestare segnatamente l'asserzione della Corte cantonale, secondo la quale - atteso che fino al 1° gennaio 1984 il palazzetto era stato utilizzato conformemente allo scopo pattuito e che il canone originario era stato fissato nell'intenzione di favorire l'attività sportiva dell'attrice - non sarebbe ravvisabile il motivo per cui "la differenza tra il canone commercialmente esigibile e il canone effettivamente pagato debba essere dedotto per tutta la durata del diritto di superficie". Ne segue che con riferimento agli anni 1971-1984 la censura si appalesa inammissibile per carenza di motivazione. 4.4 Da ultimo, e ancora una volta nel solco degli argomenti già addotti, va risolta l'ultima censura del convenuto, quella secondo la quale dal valore residuo dello stabile come accertato dal perito giudiziario debba essere ancora dedotto l'importo di fr. 245'000.-- necessario per un risanamento in perfetto stato del padiglione quale deposito. 4.4.1 Nella misura in cui questa censura viene motivata con l'esiguo canone di locazione, trovano applicazione per analogia i medesimi argomenti appena sviluppati in ordine alla pretesa deduzione del canone risparmiato (supra, consid. 4.3). 4.4.2 A suffragio della propria censura, il convenuto assevera tuttavia anche che tale deduzione si giustificherebbe in virtù dell'obbligo assunto dal superficiario di mantenere lo stabile in perfetto stato. Con riferimento a questo argomento, già proposto in sede cantonale, il Tribunale di appello - che ha riconosciuto l'obbligo di manutenzione dell'attrice - ha tuttavia rilevato come il perito giudiziario abbia stabilito il valore residuo dell'immobile tenendo conto di un importante deprezzamento per vetustà, concludendo espressamente che "l'importo di fr. 390'000.-- tiene già conto, quindi, della necessità di ristrutturare l'edificio e non vi è motivo per operare ulteriori deduzioni". Detto altrimenti, la deduzione operata dal perito a causa della vetustà dell'immobile comprende già l'importo necessario per una sua completa ristrutturazione. 4.4.3 Che il valore residuo dell'immobile tenga già in debito conto l'importo necessario per una sua completa ristrutturazione, appare di primo acchito evidente, se si considera che lo stesso perito ha fissato il valore a nuovo dell'immobile (mediato con il valore di costruzione indicizzato) a quasi fr. 800'000.--: altrimenti, si avrebbe che unicamente in virtù della clausola di perfetta manutenzione alla quale esso fa riferimento, il convenuto avrebbe diritto ad acquisire gratuitamente un immobile a nuovo, e di valore pari quasi al quadruplo di quanto originariamente investito dall'attrice. Evidentemente, il senso dell'accordo iniziale fra le parti non poteva essere questo - né in alcun momento precedente il presente ricorso, il convenuto l'ha seriamente preteso. Semmai, volendosi ammettere che sussista una differenza fra la corretta ordinaria manutenzione riconosciuta all'attrice ed il perfetto stato di manutenzione preteso dal convenuto, tale differenza va ricercata in quella revisione strutturale (del costo di fr. 85'000.--) che già il Pretore aveva ritenuto, se non proprio necessaria, almeno opportuna, ciò che il Tribunale di appello ha confermato. Espresso in termini opposti, il punto di vista assunto dal convenuto equivarrebbe a dire che l'immobile, al momento in cui esso è divenuto di sua proprietà, non aveva più alcun valore commerciale: ma ciò è contraddetto non solo dalla perizia giudiziaria, bensì pure dal fatto che lo stabile avrebbe potuto continuare ad essere affittato al medesimo canone già percepito quale deposito alla medesima ditta che già l'aveva in locazione, senza che sussistesse una qualsiasi necessità di ristrutturazione. La censura si rivela pertanto infondata.