Citation: 9C_57/2024 E. 4.1

4.1. Die Vorinstanz hat hinsichtlich der massgebenden Indizien (E. 3.2.3 hiervor) im Wesentlichen Folgendes erwogen: Einerseits liess sie das Kriterium der Fremdfinanzierung offen, weil eine Beurteilung des gesamten Liegenschaftenportfolios des Beschwerdeführers nicht möglich sei (vorinstanzliche Erwägungen 3.2.4.1-3.2.4.3 S. 8 ff.). Massgebliches Gewicht mass die Vorinstanz dagegen der Verbindung des Beschwerdeführers zur C.________ GmbH bei. Letztere habe im Laufe der Zeit ihre Tätigkeit ausgeweitet. Der Anstieg der Aufwendungen wie auch des Ertrags der Gesellschaft in den Jahren von 2002 bis 2020 spreche tendenziell für einen Ausbau des Leistungsangebots in dieser Zeitspanne. Unter Verweis auf weitere Indizien (Internetauftritt der C.________ GmbH, Bezeichnung der Gesellschaft als Bauleiterin in einem Werkvertrag gegenüber Dritten, Rechnungen an den Beschwerdeführer u.a. für Teppicharbeiten in der Höhe von Fr. 13'656.35) ging die Vorinstanz von einer Tätigkeit der Gesellschaft aus, die über die blosse Verwaltung und Vermietung von Liegenschaften des Beschwerdeführers hinausgehe (vorinstanzliche Erwägungen 3.2.5.1-2.3.5.5 S. 10 ff.). Sodann zeigte die Vorinstanz auf, dass der Beschwerdeführer eng mit der C.________ GmbH verbunden sei. Er habe die Gesellschaft im Dezember 1999 als Hauptgesellschafter mitgegründet und sei bis heute einzelzeichnungsberechtigt. Zweck der Gesellschaft sei die Verwaltung und Vermietung der durch ihn erworbenen Liegenschaften gewesen. Er selber habe in den Steuererklärungen für die Jahre 2004 und 2005 als Beruf "Liegenschaftenverwalter" angegeben, in den Jahren 2009-2011 dann "Geschäftsführer der C.________ GmbH". In der Steuererklärung für das Jahr 2018 habe er als Angestellter der C.________ GmbH ein durch die Gesellschaft quellenbesteuertes Einkommen von Fr. 19'575.- deklariert. Seinen Lebensunterhalt finanziere er hauptsächlich mittels Mietzinseinnahmen aus seinen Liegenschaften. Die enge Verbindung zwischen der Gesellschaft und dem Beschwerdeführer sah die Vorinstanz im Übrigen im Umstand bestätigt, dass Rechnungen der C.________ GmbH zu Handen des Beschwerdeführers adressiert wurden, während dieser im Gegenzug ihn privat betreffende Auflagen mit dem Briefpapier der Gesellschaft beantwortet habe. Zudem führe der Beschwerdeführer selber aus, zwei seiner Liegenschaften "glücklicher- und zufälligerweise" deutlich unter dem Verkehrswert erworben zu haben. Ein solches Vorgehen lasse nicht nur Marktkenntnisse vermuten, sondern könne an sich bereits eine Gewerbsmässigkeit indizieren, sofern gezielt Immobilien unter dem Verkehrswert erworben würden, um diese nach einer Sanierung gewinnträchtig verkaufen zu können. Infolgedessen bejahte die Vorinstanz die berufliche Nähe des Beschwerdeführers zum Immobilienhandel und daraus resultierende Fachkenntnisse (vorinstanzliche Erwägung 3.2.5.6 S. 13 f.). Als weiteres Indiz für planmässiges und systematisches Vorgehen wertete die Vorinstanz den mehrfachen Erwerb von Liegenschaften zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis. U.a. nannte sie dafür die Sanierung der streitbetroffenen Liegenschaft (gemäss Steuerveranlagung für das Jahr 2019 wertvermehrende Aufwendungen in der Höhe von Fr. 223'846.-) und die Begründung von Stockwerkeigentum im Jahr 2016, was ebenfalls auf eine beabsichtigte Gewinnmaximierung anlässlich eines künftigen Verkaufs hindeute. Dass der Beschwerdeführer die Liegenschaft letztlich doch als Ganzes verkauft habe, schliesse eine Gewerbsmässigkeit nicht automatisch aus, zumal er im konkreten Fall auf einen raschen Verkauf der Liegenschaft angewiesen gewesen sei. Der aus dem Verkauf erzielte Gewinn habe dem Erwerb einer Liegenschaft an der Strasse D.________ gedient, welche der Beschwerdeführer als Liebhaberobjekt bezeichne, nach welchem er acht Jahre gesucht habe. Diese Villa habe er wiederum umfangreich saniert. Zwar hielt die Vorinstanz dem Beschwerdeführer zugute, dass die lange Besitzdauer der streitbetroffenen Liegenschaft von 18 Jahren sowie die geringe Anzahl an Handänderungen (es sei einzig die Liegenschaft an der Strasse B.________ verkauft worden) gegen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel sprächen. Allerdings habe der Beschwerdeführer während 24 Jahren acht nicht selbst bewohnte Liegenschaften zu Eigentum erworben, bei denen es sich überwiegend um Mehrfamilienhäuser handle. Unter diesen Umständen vermöge grundsätzlich bereits ein Verkauf gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel zu begründen. Gesamthaft sei von einem solchen auszugehen (vorinstanzliche Erwägungen 3.2.6-3.2.8 S. 14 f.).