Citation: 5C.143/2005 02.02.2006 E. 1

Das Obergericht hat befunden, der Mietvertrag stelle eine Belastung im Sinn von Art. 648 Abs. 2 ZGB dar, und entsprechend hätte es eines einstimmigen Beschlusses bedurft. Zwar hätten die Stockwerkeigentümer am 10. Januar 2002 das Reglement abgeändert und eine Ordnung geschaffen, welche für die Zustimmung zum Abschluss des Mietvertrages einen Mehrheitsentscheid genügen liess; indes sei der Beschluss vom 10. Januar 2002 zur Änderung des Reglements nicht einstimmig gefällt worden. Art. 648 Abs. 2 ZGB sei für den Schutz des einzelnen Miteigentümers von grundlegender Bedeutung. Fehle es an einem einstimmigen Beschluss über eine Belastung wie auch an einer einstimmig vereinbarten anderen Ordnung, so würden zwingende Schutzvorschriften zugunsten des Miteigentümers verletzt; es liege ein derart gravierender Mangel vor, dass es sich rechtfertige, diesem den Rechtsschutz auch dann nicht zu versagen, wenn er es versäumt habe, die Frist gemäss Art. 75 ZGB zur Anfechtung zu wahren. Der Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 18. März 2003 zum Mietvertrag mit der Beklagten sei daher als nichtig zu betrachten. Liege aber für die Genehmigung des Mietvertrages kein gültiger Beschluss der Stockwerkeigentümer vor, verfüge die Beklagte gegenüber dem Kläger über keinen Rechtstitel, der dessen Miteigentumsrechten und damit dessen Eigentumsfreiheitsklage entgegenstünde.