Citation: 4C.61/2005 27.05.2005 E. 4

4.1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (cf. ATF 120 II 31 consid. 4a, 105 consid. 3 p. 108). Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (arrêt 4C.65/2003 du 23 septembre 2003, consid. 4.2.1; arrêt 4C.267/2002 du 18 novembre 2002, consid. 2.2, reproduit in SJ 2003 I, p. 261 ss). Est abusif le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32). En revanche, le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait, en règle générale, constituer un abus de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b). De même, le congé donné pour l'échéance en vue de vendre un domaine dans de meilleures conditions ne contrevient pas aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (arrêt précité du 18 novembre 2002, consid. 2.3). Le motif pour lequel un congé est donné relève des constatations de fait (ATF 127 III 86 consid. 2a p. 88; 115 II 484 consid. 2b p. 486; 113 II 460 consid. 3b p. 462). 4.2 En l'espèce, la cour cantonale a constaté que la situation financière précaire de la locataire et les nuisances générées par l'exploitation d'un restaurant japonais dans les locaux loués ne constituaient pas les véritables motifs du congé litigieux, mais que celui-ci s'expliquait par la volonté de la bailleresse d'aligner le loyer de la chose louée sur les loyers usuels dans le quartier. Cette constatation, que la demanderesse a attaquée sans succès dans son recours de droit public connexe, lie la juridiction fédérale de réforme. S'agissant du motif réel pour lequel le congé a été signifié à la défenderesse, les deux instances genevoises ont considéré comme non établi que la demanderesse puisse obtenir d'un nouveau locataire un loyer supérieur au loyer actuel, qui ne soit pas abusif. Pour arriver à cette conclusion, elles ont procédé à une appréciation des preuves dont elles disposaient et se sont fondées avant tout sur une décision antérieure par laquelle une hausse de loyer notifiée à la locataire pour l'échéance du bail, et fondée sur le critère des loyers usuels du quartier, avait été jugée inadmissible. En tant qu'elle découle d'une appréciation des preuves, ladite conclusion échappe à l'examen de la Cour de céans. Aussi la demanderesse tente-t-elle en vain de la remettre en cause en se fondant sur des pièces et des témoignages extraits du dossier cantonal qui n'ont pas été retenus par les juges du fait. La demanderesse, il est vrai, conteste aussi certains critères appliqués par la cour cantonale pour déterminer s'il lui serait possible de louer plus cher l'objet du bail. Elle fait notamment valoir, non sans raison, que, pour l'application du critère des loyers usuels, l'affectation actuelle de la chose louée n'est pas déterminante - elle l'était, en revanche, dans la procédure de contestation de la hausse de loyer notifiée à la locataire en place -, étant donné que le bailleur est en droit de changer l'affectation de la chose louée s'il estime que le changement d'affectation doit lui permettre d'obtenir un loyer supérieur, mais non abusif, d'un futur locataire qui n'exploiterait pas un restaurant japonais dans les locaux pris à bail. La demanderesse émet aussi l'avis, sans doute erroné, selon lequel il n'y aurait pas lieu d'écarter les exemples de comparaison situés dans le même immeuble que la chose louée et appartenant au même bailleur pour appliquer le susdit critère (cf. ATF 123 III 317 consid. 4c/aa). L'intéressée est certes recevable à critiquer, dans son recours en réforme, les critères utilisés par les juges cantonaux pour décider si elle serait en mesure de louer les locaux litigieux à un tiers à un loyer supérieur au loyer payé par la défenderesse, sans que ce nouveau loyer puisse être taxé d'abusif. Il n'en demeure pas moins que, même si l'on fait abstraction des critères contestés, il n'est pas du tout établi, sur le vu des seules constatations des juridictions genevoises, que les locaux abritant le restaurant japonais pourraient être reloués à un tiers pour un loyer (non abusif) supérieur au loyer payé par la locataire actuelle. Dès lors, le présent litige se résume à un problème de fardeau de la preuve. Tel est d'ailleurs le principal problème soulevé dans le recours en réforme. 4.3 La demanderesse reproche aux juges précédents d'avoir renversé le fardeau de la preuve en lui faisant supporter les conséquences de l'absence de preuve quant à la possibilité de relouer les locaux en cause à un tiers pour un loyer supérieur mais non abusif. Elle y voit une violation de l'art. 8 CC en liaison avec les art. 2 CC et 271 CO. A son avis, il incombait à la défenderesse de démontrer qu'un tel loyer eût revêtu un caractère abusif selon la méthode absolue. 4.3.1 Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, même si le fardeau de la preuve d'un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au destinataire du congé, la partie qui résilie a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle. Lorsque ce motif consiste dans le désir de majorer le loyer, il est normal, et du reste conforme aux prescriptions de l'art. 274d al. 3 CO, que le bailleur produise toutes les pièces pertinentes et, s'il ne le fait pas, qu'il doive se laisser opposer l'absence de preuve du motif de congé allégué par lui (ATF 120 II 105 consid. 3c in fine). 4.3.2 Quoi qu'en dise la demanderesse, les juges genevois n'ont pas méconnu cette jurisprudence en l'occurrence. La jurisprudence précitée confirme le principe, intangible, voulant qu'il appartienne au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi. Cependant, pour une hypothèse particulière, à savoir la volonté du bailleur de majorer le loyer, la même jurisprudence a atténué ce principe en lui opposant un autre principe, lui aussi ancré dans le droit fédéral (art. 274d al. 3 CO), qui commande au bailleur de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession, nécessaires à la vérification du motif allégué (Lachat, op. cit., n. 9 ad art. 271 CO). Dans le cas particulier, une procédure en contestation d'une hausse de loyer opposant les mêmes parties, alors que la présente procédure était déjà pendante, avait débouché sur une décision constatant que la bailleresse n'avait pas démontré que le nouveau loyer notifié à la locataire se situât dans les limites des loyers usuels du quartier. On pouvait donc attendre de la demanderesse qu'elle démontrât, dans la procédure en annulation du congé litigieux, que les éléments de preuve recueillis dans la procédure précédente suffisaient à établir le caractère non abusif d'une augmentation de loyer, eu égard au changement de locataire envisagé, ou, sinon, qu'elle en apportât d'autres. On imagine mal, en revanche, que la locataire, qui s'était opposée avec succès à l'application du critère des loyers usuels dans la procédure en contestation de loyer, ait pu être contrainte d'aller chercher elle-même des exemples de comparaison afin d'établir qu'un loyer supérieur à celui payé par elle serait abusif, même s'il était réclamé à un nouveau locataire. Il est donc normal, et conforme à la jurisprudence évoquée plus haut, que la bailleresse doive supporter les conséquences de l'absence de preuve à ce sujet. Il convient en outre de souligner, dans ce contexte, que l'intéressée ne traite pas du respect de la maxime d'office et ne reproche pas à la cour cantonale d'avoir violé l'art. 274d al. 3 CO. Une réflexion du même ordre peut être faite en ce qui concerne le problème du rendement. S'y ajoute la constatation souveraine de la cour cantonale d'après laquelle la bailleresse a invoqué pour la première fois en appel un rendement insuffisant, sans produire aucune pièce à l'appui de cette allégation. Cette constatation entraîne deux remarques. Premièrement, l'expéditeur du congé est lié par les motifs qu'il a donnés, qu'il peut tout au plus préciser (Lachat, op. cit., n. 12 ad art. 271 CO). Or, dans sa lettre explicative du 2 octobre 1997, la bailleresse a indiqué qu'elle entendait relouer les locaux à des tiers au prix du marché, mais n'a pas fait état d'un rendement insuffisant de la chose louée. Eu égard à la nature différente de ces deux critères d'application de la méthode absolue (cf. ATF 120 II 240 consid. 2), il paraît difficile de ne voir dans celui-ci qu'une précision apportée à celui-là. Secondement, la bailleresse, sans doute parce qu'elle n'ignore pas que la jurisprudence autorise le locataire qui conteste le loyer initial (i. c. le futur locataire en cas d'admission de la validité du congé litigieux et de rejet de la demande de prolongation du bail) à prouver que le loyer procure un rendement excessif au bailleur, bien qu'il se situe dans les limites des loyers usuels du quartier (ATF 124 III 310 consid. 2a-2c), a cru devoir alléguer que le loyer actuel ne lui procure pas un rendement suffisant. On pouvait donc exiger de l'intéressée qu'elle en fît la démonstration, d'autant plus que les éléments nécessaires à cette fin sont en sa possession. Ne l'ayant pas fait, elle doit logiquement en supporter les conséquences. Force est de constater, sur le vu de ces explications, que la Chambre d'appel n'a pas méconnu, en l'espèce, le fardeau de la preuve au sens où l'entend la jurisprudence publiée du Tribunal fédéral.