Citation: BGE 132 III 737 E. 3.4.3

Der dringende Eigenbedarf im Sinne von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts immer dann gegeben, wenn es dem Vermieter aus wirtschaftlichen oder anderen Gründen nicht zumutbar ist, auf die Benutzung der vermieteten Wohnung oder des Hauses zu verzichten. Beim Entscheid über diese Frage sind alle erheblichen Umstände des Falles zu würdigen. Das Erfordernis der Dringlichkeit ist dabei nicht allein zeitlich, sondern auch sachlich zu verstehen. Es müssen Gründe vorliegen, denen auch nach objektiver Beurteilung eine gewisse Bedeutung zukommt. Liegt ein dringender Eigenbedarf des Vermieters vor, sind bei der Erstreckung dessen Interessen gegenüber jenen des Mieters abzuwägen (BGE 118 II 50 E. 3d S. 55). Dabei ist auf die wahren Interessen der Parteien abzustellen, weshalb bloss vorgeschobene Kündigungsgründe insoweit unbeachtlich sind (vgl. BGE 120 II 31 E. 4a S. 33). Der Bedarf muss sich auf den direkten Gebrauch durch den Vermieter selbst oder eine der im Gesetz erwähnten ihm nahe stehenden Personen beziehen (HIGI, Zürcher Kommentar, N. 190 zu Art. 271a OR). Weder kann der Vermieter im Hinblick auf einen Verkauf der Liegenschaft das Interesse des zukünftigen Erwerbers geltend machen (LACHAT, Le bail à loyer, Kap.