Citation: 4C.211/2004 07.09.2004 E. 2

Les demandeurs soutiennent que le contrat de bail a été modifié par actes concluants, le loyer mensuel étant réduit à 3'000 fr. charges comprises dès le 1er janvier 1995. Dans ce contexte, ils se plaignent d'une violation de l'art. 274d al. 3 CO, en ce sens que le Tribunal cantonal aurait strictement appliqué les règles ordinaires de preuves, sans tenir compte de cette disposition légale. 2.1 L'art. 274d al. 3 CO prescrit au juge d'établir d'office l'état des faits, les parties devant lui soumettre toutes les pièces nécessaires pour trancher le litige. Il pose le principe d'une maxime inquisitoriale sociale, laquelle ne constitue cependant pas une maxime officielle absolue. Cela découle déjà de la réserve expresse, selon laquelle les parties présentent toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce à expliquer sa position, mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaboration et de production des preuves. Il n'est tenu de s'assurer que les allégations et offres de preuves sont complètes seulement lorsqu'il a des motifs objectifs d'éprouver des doutes sur ce point. L'initiative du juge ne va pas au-delà de l'invitation faite aux parties de mentionner les preuves et de les présenter. La maxime inquisitoire prévue par le droit du bail ne permet pas d'étendre à bien plaire l'administration des preuves et de recueillir toutes les preuves possibles (arrêt 4C.199/2000 du 21 décembre 2000 publié in SJ 2001 I p. 278 consid. 2a.; ATF 125 III 231 consid. 4a). Au surplus, la maxime inquisitoire sociale ne modifie pas la répartition du fardeau de la preuve (arrêt 4C.65/2002 du 31 mai 2002 consid. 2b; 4P.297/2001 du 26 mars 2002 consid. 2a). 2.2 Procédant à une appréciation des preuves d'espèce, la cour cantonale a observé que les parties avaient prévu dans le contrat que toute modification se ferait pas écrit et que, dans ces circonstances, l'absence de tout document écrit était un indice en défaveur d'un accord sur la réduction du loyer. Elle a considéré que le témoignage du courtier qui avait mis les parties en relation lors de la conclusion du bail ne fournissait pas d'indice en faveur d'un accord de celles-ci sur une réduction de loyer mais était plutôt de nature à accréditer la version du bailleur. Elle a estimé que l'explication du défendeur, selon laquelle il avait renoncé à poursuivre immédiatement les demandeurs pour éviter la même issue que celle qu'avaient connue ses trois derniers locataires, dans la faillite desquels il avait perdu beaucoup d'argent -ce sur quoi il n'a pas été contredit-, était plausible et rejoignait la déposition du témoin susmentionné, selon lequel le défendeur était déjà content d'encaisser ces montants. Elle a relevé que la renonciation du défendeur à poursuivre ses locataires pour le solde de loyers et de charges dus ne permettait pas de conclure qu'il avait donné son accord tacite à une réduction du loyer, au demeurant variable en plus ou en moins selon les années, même si cette situation avait duré sept ans et que le bailleur avait couru le risque que certaines de ses créances soient prescrites. En définitive, elle est arrivée à la conclusion que les demandeurs n'étaient pas parvenus à prouver l'accord par actes concluants qu'ils invoquaient pour réduire leurs obligations découlant du contrat écrit. Dans la mesure où l'argumentation développée par les demandeurs en relation avec l'art. 274d al. 3 CO revient exclusivement à remettre l'appréciation des preuves en cause et à présenter leur propre version des faits, soit à tenter de démontrer l'existence d'un accord dérogeant au contrat de bail écrit, elle n'a pas sa place dans un recours en réforme (cf. consid. 1.2) et aurait dû faire l'objet d'un recours de droit public. En effet, ni le principe de la libre appréciation des preuves, ni la maxime inquisitoire sociale consacrés à l'art. 274d al. 3 CO ne prescrivent au juge comment apprécier les moyens de preuve qui lui sont soumis (cf. arrêt 4C.264/2002 du 25 août 2003 consid. 4.2). Le grief des demandeurs est ainsi irrecevable. Pour le surplus, il apparaît que les juges cantonaux ont permis aux parties de produire des pièces, les a interrogées et a entendu des témoins. L'on ne voit pas ce que ceux-ci auraient pu faire de plus, ni quelle preuve supplémentaire pertinente aurait pu être apportée, de sorte qu'il n'y a pas eu de violation de la maxime inquisitoire sociale et, partant, de l'art. 274d al. 3 CO. Enfin, à supposer que les demandeurs aient voulu invoquer une violation de l'art. 8 CC et que ce moyen ne se confonde pas en l'occurrence avec le grief de la violation de l'art. 274d al. 3 CO, mais ait une portée propre (cf. arrêt 4C.199/2000 du 21 décembre 2000 publié in SJ 2001 I p. 278 consid. 2c; 4C.161/1997 du 18 mai 1995 consid. 2b non publié in SJ 1998 p. 645; 4C.458/1995 du 23 avril 1996 traduit in Cahiers du bail 1996 p. 111 consid. 2d), force est de constater qu'il n'y a pas trace d'une violation de l'art. 8 CC dans le fait que la cour cantonale ait considéré qu'il incombait aux demandeurs de prouver les faits libératoires allégués.