Citation: 4C.152/2004 09.07.2004 E. C

Mit amtlichem Formular vom 5. November 2002 erhöhte der Kläger den Mietzins gestützt auf einen Indexstand von 102.5 Punkten auf Fr. 9'483.--. Die Beklagte focht diese Mietzinserhöhung bei der Schlichtungsbehörde an. Eine Einigung kam nicht zustande. Der Kläger gelangte hierauf an das Mietgericht des Bezirks Zürich, welches sein Begehren um Feststellung der Nichtmissbräuchlichkeit der angekündigten Mietzinserhöhung mit Urteil vom 24. November 2003 schützte. Das Obergericht des Kantons Zürich hiess jedoch eine Berufung der Beklagten mit Beschluss vom 11. März 2004 gut, hob das Urteil des Bezirksgerichts vom 24. November 2003 auf und stellte fest, dass die mit amtlichem Formular vom 5. November 2002 auf den 1. Januar 2003 mitgeteilte Mietzinserhöhung missbräuchlich sei. Anders als das Bezirksgericht, welches der Auffassung war, der Beklagten sei eine echte Option eingeräumt worden, kam das Obergericht zum Schluss, es liege keine echte Option vor, denn beide Parteien seien davon ausgegangen, die neuen Konditionen müssten erst ausgehandelt werden. Eine Verlängerung des Mietverhältnisses um fünf Jahre durch einseitige Erklärung der Beklagten sei deshalb nicht zustande gekommen. Die Veränderung des Landesindexes könne daher nur zu 40 % überwälzt werden. Dieser Erhöhungsanspruch werde aber durch einen Herabsetzungsanspruch des Mieters wegen zwischenzeitlich gesunkenem Hypothekarzinssatz kompensiert. Eine Mietzinserhöhung sei daher nicht gerechtfertigt.