Citation: 4A_45/2020 E. 3.2

3.2. La discussion a trait aux prétendues obligations accessoires (Nebenpflichten, Verhaltenspflichten) non prévues par le contrat de vente immobilière, mais déduites des règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC), qui pèseraient sur l'intimée. La cour cantonale a considéré que le contrat n'impliquait pas que l'aliénatrice mette tout en oeuvre pour annihiler le montant de l'impôt sur les gains immobiliers. Il était certes question, au chiffre 6 de l'acte authentique (cf. supra let. A.a), d'" éventuels " impôts sur les gains immobiliers; toutefois, une telle réserve - qui était insérée dans le modèle d'acte de vente immobilière proposé par l'Association des notaires bernois - visait de manière générale les cas où cette imposition n'avait pas d'objet, ainsi que les exonérations. L'on ne pouvait en déduire pour autant qu'elle créait pour le contribuable un quelconque devoir d'optimiser cette taxation. Une obligation de ce type ne résultait pas non plus de l'attente qu'avait placée le recourant dans la poursuite du mandat qui liait, au jour de la vente, l'intimée à X.________ SA et qui lui eût permis, de par ses liens avec cette dernière société, de " s'occuper " de cet aspect fiscal après la vente. Compte tenu de ses connaissances professionnelles et des informations fournies par le notaire, le recourant savait qu'au regard de la loi fiscale (art. 47 al. 1 de la Loi fiscale valaisanne du 10 mars 1976 [LF; RS/VS 642.1]), la procédure fiscale impliquait uniquement l'aliénateur qui était seul redevable de l'impôt vis-à-vis du fisc; il avait ainsi assumé le risque que le résultat de l'imposition ne corresponde pas à ses attentes. L'aliénatrice n'avait pas non plus un devoir général de protéger les intérêts de l'acheteur en diminuant le montant de l'impôt mis à la charge de celui-ci. Le mandat existant naguère entre la venderesse et X.________ SA ne pouvait avoir créé une relation de confiance dont le recourant pourrait se prévaloir dans le cadre de l'exécution régulière de la vente immobilière. Cette vente ne supposait pas une attention accrue aux intérêts du partenaire contractuel, d'autant moins que les intérêts des parties ne convergeaient pas sur la manière d'appréhender fiscalement le bénéfice de l'aliénation. La venderesse n'avait pas non plus adopté de comportement déloyal, par exemple en maintenant faussement le recourant dans l'idée qu'elle entreprendrait toutes les démarches utiles à la requalification fiscale de l'opération litigieuse. Finalement, la résiliation du mandat la liant à X.________ SA n'était pas intervenue dans le dessein de nuire au recourant. L'aliénatrice n'avait dès lors pas enfreint les règles de la bonne foi dans le cadre de l'exécution du contrat de vente immobilière et sa demande en justice n'était pas abusive.