Citation: 4A_75/2022 E. 3.1

3.1. La bailleresse a invoqué les travaux de rénovation entrepris pour augmenter le loyer, alors que les locataires se sont fondés sur la baisse du taux hypothécaire de référence pour en réclamer la réduction. Pour les départager, la cour cantonale a raisonné en trois temps. Elle a tout d'abord examiné si la bailleresse avait, par le biais des travaux entrepris, apporté une prestation supplémentaire (art. 269a let. b CO et art. 14 al. 1 OBLF) de nature à lui permettre d'augmenter le loyer, ou s'il s'agissait de travaux d'entretien courant selon l'art. 256 al. 1 CO, non répercutables. En s'aidant de la présomption posée à l'art. 14 al. 1 OBLF, selon laquelle les frais causés par d'importantes réparations sont considérés à raison de 50 à 70 % comme des investissements créant des plus-values, les juges cantonaux ont considéré que la moitié du coût des travaux entrepris, soit 1'224'534 fr.70 (2'449'069 fr.40 / 2), correspondait à une plus-value. Dans un deuxième temps, la cour cantonale a examiné, à l'aune de l'art. 14 al. 4 OBLF, si la hausse de loyer fondée sur ces investissements créant une plus-value était abusive. Pour ce faire, elle a additionné trois éléments sur une base annuelle: (1) l'intérêt du capital investi, compte tenu du taux hypothécaire de référence au moment de la notification de la hausse de loyer (1,5 %) majoré de 0,5 % et divisé par deux vu l'amortissement progressif dudit capital; (2) l'amortissement du capital sur la durée de vie présumable des nouvelles installations, qu'elle a fixée à 23 ans étant donné la nature des travaux effectués et conformément à la tabelle d'amortissement commune aux associations de bailleurs et de locataires; (3) l'entretien à venir des nouvelles installations estimé à 10 % du total du poste "intérêts et amortissements". En chiffres, ceci s'est traduit ainsi: Intérêt du capital: [1'224'534 fr.70 x 2 %] / 2 = 12'245 fr.35 Amortissement: 1'224'534 fr.70 / 23 = 53'240 fr.60 Entretien: [12'245 fr.35 + 53'240 fr.60] x 10 % = 6'548 fr.60 Total annuel: 59'789 fr.20 (sic) L'autorité précédente a rapporté le résultat de ce calcul à l'état locatif de l'immeuble avant travaux (59'789 fr.20 / 349'920 fr.), ce dont elle a déduit qu'une hausse de loyer de 17,1 % était justifiée. Il convient de relever d'office que le résultat de l'addition opérée dans l'arrêt attaqué est entaché d'une erreur manifeste puisqu'il ne tient pas compte de l'intérêt du capital par 12'245 fr.35. Après rectification, le total annuel des éléments de calcul déterminants serait de 72'034 fr.55, dont le rapport avec l'état locatif avant travaux justifierait une hausse de loyer de 20,59 % (72'034 fr.55 / 349'920 fr.). Dans une ultime étape, la cour cantonale a examiné si les locataires pouvaient prétendre à une réduction de loyer fondée sur la baisse du taux hypothécaire de référence. S'agissant d'un bail indexé à l'ISPC, lequel constituait le mode exclusif de fixation du loyer, aucune des parties ne pouvait revendiquer d'autres motifs de hausse ou de baisse du loyer, à moins que le bailleur ne se soit réservé le droit d'augmenter le loyer en cours de bail sur la base de l'exécution de prestations supplémentaires, ce qui était le cas en l'espèce. Cette prérogative était fondée sur un critère relatif de fixation du loyer, au même titre que l'adaptation à l'ISPC ou à l'évolution des taux hypothécaires. Or, de tels critères pouvaient, de manière générale, être compensés entre eux. Partant, aucun motif ne justifiait de priver les locataires de la faculté d'invoquer la baisse du taux hypothécaire de référence pour compenser la hausse de loyer réclamée par la bailleresse, indépendamment du fait que le motif de cette hausse ne résidait pas dans une augmentation de l'ISPC. In casu, le taux hypothécaire de référence avait évolué de la manière suivante: il se montait à 2,25 % lors de la dernière fixation du loyer en octobre 2012 et n'était plus que de 1,5 % le 1 er octobre 2019. Dès lors, les locataires pouvaient prétendre à une baisse de loyer de 8,26 %. En définitive, la cour cantonale a opposé la hausse de loyer de 17,1 %, justifiée par les prestations supplémentaires de la bailleresse, à la baisse de loyer de 8,26 % réclamée légitimement par les locataires en raison de la diminution du taux hypothécaire de référence, ce qui l'a conduite à admettre une hausse de loyer de 8,84 %. Le dernier loyer annuel étant de 10'860 fr., il pouvait ainsi être porté à 11'820 fr. au maximum. Il est à noter que si la cour cantonale n'avait pas commis l'inadvertance relevée plus haut, la hausse de loyer admissible selon l'arrêt attaqué aurait été de 12,33 % (20,59 % - 8,26 %), le loyer pouvant s'élever au plus à 12'199 fr. par an.