Citation: 1P.488/2000 01.11.2000 E. 2

2.- a) Gemäss § 54 Abs. 2 lit. a der Bauordnung der Stadt Zug ist für eine Arealüberbauung eine Mindestfläche von 2'000 m2 erforderlich. Die Bauordnung legt nicht fest, wie die Mindestarealfläche zu berechnen ist. Das Verwaltungsgericht hat für die Berechnung § 14 Abs. 4 der regierungsrätlichen Vollziehungsverordnung vom 29. März 1988 zum kantonalen Baugesetz vom 18. Mai 1967 analog herangezogen. Danach wird die für die Erschliessung notwendige Fahrbahnfläche nicht an die anrechenbare Landfläche angerechnet. Demzufolge hat es von der gesamten Grundstücksfläche von 2'095 m2 eine Strassenfläche von 188 m2 abgezogen, woraus eine anrechenbare Fläche von maximal 1'907 m2 resultierte. b) Die Beschwerdeführerin rügt den Abzug der Strassenfläche als willkürlich. Willkürlich ist ein Entscheid nicht schon dann, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre, sondern erst dann, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Willkür liegt sodann nur vor, wenn nicht bloss die Begründung eines Entscheids, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist (BGE 125 I 166 E. 2a S. 168; 124 I 247 E. 5 S. 250; 123 I 1 E. 4a S. 5, je mit Hinweisen). c) Die Beschwerdeführerin erachtet als unhaltbar, dass das Verwaltungsgericht eine Autonomie der Gemeinden bei der Berechnungsweise der Mindestfläche verneinte. Das kantonale Recht ermächtige die Gemeinden, die Mindestfläche für Arealüberbauungen vorzuschreiben. Es wäre unlogisch, den Gemeinden bei der Berechnungsweise keinerlei Freiheit zu belassen. Ob das kantonale Recht den Gemeinden bei der Berechnungsweise der Mindestfläche Autonomie zubilligt, kann offen bleiben, da die Beschwerdeführerin nicht vorbringt, die Stadt Zug habe in ihrer Bauordnung eine vom kantonalen Recht abweichende Berechnungsweise vorgesehen. Die Bauordnung schreibt bloss eine Mindestarealfläche vor, enthält aber keine Vorschriften für deren Berechnung. Bereits der Stadtrat hat denn bei seinem Entscheid vom 23. Februar 1999 sinngemäss die Berechnungsweise gemäss § 14 Abs. 4 der Vollziehungsverordnung zum Baugesetz herangezogen. Selbst wenn die Gemeinden in der Berechnungsweise der Mindestfläche autonom sein sollten, ergäbe sich daraus nicht zwingend, dass die kommunalen Behörden beim Fehlen kommunaler Regelungen nicht auf das kantonale Recht abstellen dürften. d) Die Beschwerdeführerin rügt als unhaltbar, bei der Berechnung der Mindestfläche für die Arealüberbauung § 14 der Vollziehungsverordnung zum Baugesetz anzuwenden. Diese Bestimmung regle die Ermittlung der anrechenbaren Landfläche für die Festlegung der Ausnützungsziffer, was etwas ganz anderes sei als die Berechnung der Mindestfläche für eine Arealüberbauung. Die Argumentation des Verwaltungsgerichts ist nicht willkürlich. Da es keine ausdrückliche Vorschrift über die Berechnung der Mindestfläche für die Arealüberbauung gibt, verstösst die Argumentation des Verwaltungsgerichts jedenfalls nicht in unhaltbarer Weise gegen eine Rechtsnorm. Die Beschwerdeführerin macht auch nicht geltend, es gebe einen allgemeinen Rechtsgrundsatz, wonach bei der Berechnung der Mindestfläche für Arealüberbauungen die Strassenflächen nicht abgezogen werden dürften. Unter diesen Umständen ist es jedenfalls vertretbar, andere Bestimmungen, welche in ähnlichen Bereichen die Berechnungsweise festlegen, analog heranzuziehen. Sowohl die Ausnützungsziffer als auch die Vorschriften über die Arealüberbauungen knüpfen bestimmte baurechtliche Folgen an die Grundstücksgrösse. Es liegt daher mangels einer besonderen, abweichenden Regelung nahe, in beiden Fällen die gleiche Berechnungsweise anzuwenden, auch wenn die Fragestellung nicht identisch ist. Dass bei der Arealüberbauung bereits ausgenützte Grundstücksteile einbezogen werden dürfen, ändert daran nichts. Damit will der Gesetzgeber auch auf überbauten Gebieten Arealüberbauungen ermöglichen. Daraus folgt aber nicht zwingend, dass für die Ermittlung der Mindestgrösse auch die Strassenfläche einzubeziehen ist.