Citation: 1P.13/2000 04.04.2000 E. 4

4.- Die vom Appellationsgericht vorgenommene Interessenabwägung ist im Lichte dieser Grundsätze zu überprüfen. Diese Prüfung erfolgt im Rahmen der staatsrechtlichen Beschwerde frei, doch auferlegt sich das Bundesgericht eine gewisse Zurückhaltung, soweit die Beurteilung von örtlichen Gegebenheiten abhängt, welche die kantonalen Behörden besser kennen (Kälin, a.a.O., S. 202 f., mit Hinweisen). a) Die Beschwerdeführerin bringt vor, im Zeitpunkt ihres Gesuchs von 1994 habe sich der Leerwohnungsbestand im Kanton Basel-Stadt auf 0,2 % belaufen, zur Zeit des Vergleichs von 1997 auf 0,8. Im Jahre 1998 habe er bereits 1'578 Einheiten betragen, was einer Quote von 1,5 % entspricht. Es trifft zu, dass diese Entwicklung des Leerwohnungsbestandes nach dem Gesagten zu einer grosszügigeren Bewilligungspraxis führen muss. Indessen liegt auch der Bestand von 1998 in einer Höhe, bei der nach dem oben Gesagten noch von Wohnungsmangel gesprochen werden kann. Zudem hat das Appellationsgericht ausgeführt, dass nach dem aktuellen Trend gerade bei grösseren Objekten wie der fraglichen Vierzimmerwohnung nicht von einem nennenswerten Leerwohnungsbestand gesprochen werden könne. Die Beschwerdeführerin bestreitet diese Äusserung nicht. Es ist daher davon auszugehen, dass nach wie vor ein gewisses öffentliches Interesse an der Wohnraumnutzung besteht. b) Nach der Einschätzung des Appellationsgerichts dürfte die Attraktivität der Wohnung auch durch allfällige zusätzliche Lärmemissionen aus einem geplanten Kino nur unbedeutend beeinträchtigt werden. Das ist eine Einschätzung, welche wesentlich von örtlichen Gegebenheiten abhängt. Was die Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, ist nicht geeignet, diese Beurteilung als unhaltbar erscheinen zu lassen. c) Die Beschwerdeführerin macht geltend, gemäss Wohnanteilplan könnten in der Liegenschaft Auberg 3 zwei Geschosse gewerblich genutzt werden. Mit Einschluss der fraglichen Wohnung würden aber bloss 1 1/2 Geschosse gewerblich genutzt. Das Appellationsgericht hat dazu nur ausgeführt, dass der Wohnanteilplan bereits zur Zeit des früheren Rekursverfahrens gegolten habe. Es liege daher keine Änderung des objektiven Rechts vor, die eine Neubeurteilung des Sachverhalts rechtfertigen könnte. Ob dies zutrifft, kann offen bleiben, da sich das Ergebnis jedenfalls mit einer substituierten Begründung rechtfertigen lässt. Die Verordnung betreffend den Wohnflächenanteil, welche auf den Wohnanteilplan verweist, stützt sich auf § 11c des Hochbautengesetzes vom 11. Mai 1939. Diese Bestimmung gilt für die Änderung der Bauzoneneinteilung, die Festsetzung von Bebauungsplänen, den Erlass spezieller Bauvorschriften sowie die Erteilung von Baubewilligungen. Der Wohnanteilplan ist demzufolge in erster Linie bei diesen Tätigkeiten zu beachten. Wohl legt § 5 Abs. 1 der Verord- nung betreffend den Wohnflächenanteil fest, dass in den vom Gesetz über Abbruch und Zweckentfremdung von Wohnhäusern genannten Bewilligungsfällen es der Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten obliegt, die Vorschriften über den Wohnflächenanteil zu berücksichtigen. Das bedeutet aber nicht zwingend, dass ein Rechtsanspruch darauf besteht, Bewilligungen für Zweckänderungen zu erhalten, solange der Wohnanteil gemäss Wohnanteilplan noch überschritten ist. Im Gegenteil würde durch ein solches schematisches Vorgehen die erforderliche Einzelfallbeurteilung (E. 3a) verhindert. Zudem ist § 5 der Verordnung betreffend den Wohnanteilplan schon aufgrund der Systematik eher als Vollzugs- und Zuständigkeitsvorschrift zu betrachten denn als materiellrechtliche Norm. Insoweit legt er fest, dass in denjenigen Fällen, die sowohl unter § 11c des Hochbautengesetzes als auch unter das Gesetz über Abbruch und Zweckentfremdung von Wohnhäusern fallen, die Zuständigkeit zur Anwendung des Wohnanteilplans bei der Staatlichen Schlichtungsstelle liegt. Das betrifft namentlich die Bewilligung zum Abbruch von Wohnungen gemäss § 2 ff. GAZW, nicht aber die Bewilligung zur Zweckentfremdung nach § 5 f. GAZW, da diese nicht unter § 11c Hochbautengesetz fällt. d) Da nach dem vorne Ausgeführten (E. 2c) die Beschwerdeführerin nicht substanziiert dargelegt hat, inwiefern sie trotz der ihr zur Verfügung stehenden Mehrfläche weiterhin auf die Nutzung der Wohnung als Büroraum angewiesen sei und insofern ein überwiegendes privates Interesse der Beschwerdeführerin nicht dargetan ist, erweist sich die Interessenabwägung des Appellationsgerichts als verfassungsrechtlich vertretbar. Die Eigentumsgarantie ist somit nicht verletzt.