Citation: 1E.10/2005 17.08.2006 E. 6

6.1 Occorre quindi determinare l'indennità che la ricorrente deve rifondere all'espropriato. Al proposito, la CFS l'ha determinata sulla base dell'art. 19 lett. b LEspr, stabilendo una diminuzione di valore del fondo come per un'espropriazione definitiva, ma calcolata pro rata temporis, tenendo conto di una durata del cantiere di dodici anni. Essa ha in particolare rilevato che il valore complessivo del terreno e delle costruzioni non esposti a immissioni ammontava a fr. 690'000.-- ed ha riconosciuto una svalutazione del fondo del 10 %, pari quindi a fr. 69'000.--. Ha poi ritenuto tale importo avvalorato da una stima a reddito: accertando una pigione di fr. 600.-- per l'appartamento al piano terreno, di fr. 1'200.-- per quello al primo piano e di fr. 180.-- per l'autorimessa, ha ritenuto che la perdita di reddito dovuta alle immissioni fosse del 40 % nei primi tre anni e del 20 % nei nove anni successivi, per un totale quindi di fr. 71'280.--. Ponderando i due valori la CFS ha stabilito l'indennità in fr. 70'000.--. 6.2 Ora, le immissioni eccessive del cantiere sono limitate alla durata dei lavori di costruzione e comportano un pregiudizio nell'utilizzazione della proprietà solo per un periodo determinato. Certo, i lavori si svolgono su un periodo rilevante, superiore ai dieci anni, oltrepassando il limite di cinque anni generalmente applicabile ai casi di espropriazione a titolo temporaneo (cfr. art. 6 cpv. 1 LEspr). Il cantiere, per la sua natura e le sue caratteristiche, rimane tuttavia un'opera provvisoria, le cui immissioni sono destinate a scomparire (cfr. DTF 93 I 295 consid. 1 pag. 300). La facoltà di disporre del proprietario verrà infatti completamente ripristinata con la fine dei lavori e la chiusura dell'impianto litigioso. Analogamente al caso dell'espropriazione temporanea, l'indennizzo deve quindi coprire il danno che si è effettivamente realizzato per il proprietario (cfr. DTF 109 Ib 268 consid. 3; 120 Ib 465 consid. 5e; sentenza del 21 giugno 1967, consid. 6 non pubblicato in DTF 93 I 295; Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, vol. I, Berna 1986, pag. 248 e 249 in fine; cfr. inoltre Grégory Bovey, L'expropriation des droits de voisinage, tesi Berna 2000, pag. 109, nota 489) e corrisponde in sostanza a un'indennità per inconvenienze giusta l'art. 19 lett. c LEspr (Hess/Weibel, op. cit., pag. 293, n. 158; Peter Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, tesi Zurigo 1966, pag. 98 e 104). Nella misura in cui la CFS ha stabilito l'indennità sulla base di una diminuzione del valore venale del fondo in funzione della durata delle immissioni eccessive, essa si è pertanto fondata su un metodo non conforme al diritto federale. La perdita di reddito è infatti stata stimata dalla CFS solo a titolo abbondanziale e ha assunto un'importanza secondaria, essendo stata considerata unicamente per verificare e confermare la svalutazione della proprietà calcolata sulla base del valore del fondo. 6.3 Le immissioni riscontrate comportano una perdita oggettiva del reddito dell'immobile, che per il suo proprietario costituisce un danno. Nel caso di una locazione dello stabile, tali immissioni possono infatti costituire un difetto giustificante una riduzione della pigione secondo l'art. 259d CO (cfr. sentenze C.144/1985 del 24 settembre 1985, consid. 1, pubblicata in: SJ 1986 pag. 195 segg. e 4C.377/2004 del 2 dicembre 2004, consid. 2.1; Roger Weber, in: Commentario basilese, OR I, 3a ed., n. 1 all'art. 259d CO). Una tale riduzione può rivestire una rilevanza anche per il giudizio sull'indennità espropriativa dovuta al proprietario colpito (cfr. Daniel Gebhardt, Abwehrrechte und Entschädigungen bei Baustellen, in: URP 2002 pag. 414 seg.). Questi ha quindi diritto, per la durata del cantiere, al risarcimento del danno costituito dalla differenza tra il reddito oggettivo degli immobili senza le immissioni eccessive e quello nella situazione pregiudicata dalle stesse, oltre a eventuali ulteriori pregiudizi che non siano già compresi in tale perdita di reddito.