Citation: 4C.161/2005 10.11.2005 E. 2

In primo luogo occorre esaminare la questione della competenza dell'autorità giudiziaria statale. La conduttrice nega infatti al giudice ordinario la competenza per pronunciarsi sul litigio in rassegna perché nel contratto di locazione era stato pattuito che le controversie derivanti dal rapporto di locazione sarebbero state sottoposte ad un tribunale arbitrale. 2.1 Così come la giudice di primo grado, anche la massima istanza ticinese ha respinto l'eccezione d'incompetenza sollevata dalla conduttrice, avendo lei stessa adito l'Ufficio di conciliazione senza riserva alcuna. La Corte cantonale ha precisato che la scelta della procedura arbitrale implica la rinuncia all'intervento dell'autorità di conciliazione e dell'autorità giudiziaria cumulativamente; nulla impone di rivolgersi all'Ufficio di conciliazione prima di adire il tribunale arbitrale previsto contrattualmente. Ne segue che, inoltrando l'istanza di conciliazione senza nessun accenno alla prevista procedura arbitrale, la conduttrice ha rinunciato per atti concludenti a prevalersi della clausola arbitrale. 2.2 Secondo la conduttrice, invece, l'istituzione di un tribunale arbitrale in una clausola compromissoria non implica necessariamente l'esclusione cumulativa della competenza del giudice e dell'autorità di conciliazione, tant'è vero che l'art. 13 cpv. 2 del Concordato intercantonale sull'arbitrato (CIA) prevede la possibilità di istituire una procedura di conciliazione prima di quella arbitrale. Trattandosi di due procedure distinte è senz'altro possibile escludere solamente la competenza del giudice, mantenendo intatta quella dell'autorità di conciliazione. Per sapere quale fosse la volontà delle parti - prosegue la conduttrice - è necessario procedere all'interpretazione dell'accordo da loro concluso. Pur ammettendo la priorità dell'interpretazione letterale delle dichiarazioni scritte, essa ritiene in concreto determinante il comportamento assunto dalle parti dopo la conclusione del contratto. Il fatto di aver adito ripetutamente l'ufficio di conciliazione dimostrerebbe infatti, a suo modo di vedere, la volontà di non escludere anche la competenza di tale autorità. In queste circostanze, la conclusione della Corte cantonale - secondo cui inoltrando l'istanza di conciliazione senza nessun accenno alla prevista procedura arbitrale la conduttrice avrebbe rinunciato per atti concludenti a prevalersi della clausola arbitrale - risulta, sempre a mente della convenuta, lesiva dell'art. 18 CO in concomitanza con gli art. 273 e 274 CO. 2.3 Seppur non privi di pertinenza, questi argomenti sono destinati all'insuccesso. 2.4 L'art. 273 CO stabilisce in effetti la competenza materiale dell'autorità di conciliazione a giudicare i litigi concernenti la contestazione della disdetta (DTF 118 II 307 consid. 3 pag. 309). Dall'art. 274c CO risulta tuttavia, e contrario, che nell'ambito della locazione di locali commerciali, a differenza di quanto previsto per le liti concernenti locali di abitazione, le parti possono escludere - mediante convenzione o per atti concludenti - la competenza dell'autorità di conciliazione a favore dei tribunali arbitrali designati nel contratto (cfr. sentenza inedita del 4 gennaio 1996 nella causa 4C.255/1995 consid. 2e). Una violazione dell'art. 273 CO non entra dunque in linea di conto. 2.5 Come rettamente asseverato nel gravame, l'istituzione di un tribunale arbitrale non esclude necessariamente l'autorità di conciliazione ed in caso di disaccordo è necessario procedere ad un'interpretazione della clausola arbitrale in applicazione dell'art. 18 CO. 2.5.1 L'affermazione della Corte cantonale, per cui la scelta di deferire le controversie concernenti il rapporto di locazione ad un tribunale arbitrale implica la rinuncia all'intervento dell'autorità di conciliazione e dell'autorità giudiziaria cumulativamente, deve infatti essere sfumata nel senso che, in presenza di una clausola compromissoria che stabilisce genericamente la competenza dell'autorità arbitrale, ovverosia di uno o più privati scelti dalle parti, si presume anche l'esclusione dell'autorità di conciliazione, trattandosi di un organo giurisdizionale statale in senso lato (cfr. anche Roger Weber in: Basler Kommentar, n. 3 ad art. 274c CO). Per lo stesso motivo, qualora le parti compaiano dinanzi all'autorità di conciliazione senza formulare riserve, si suppone ch'esse intendano riconoscere la competenza dell'autorità giudiziaria statale anche per il seguito della procedura, a meno che nel patto d'arbitrato sia stato convenuto di adire il tribunale arbitrale solamente dopo l'intervento dell'autorità di conciliazione (SVIT-Kommentar, n. 2 ad art. 274c CO). Lo stesso art. 13 cpv. 2 CIA, citato nell'allegato ricorsuale, prevede d'altro canto che il procedimento arbitrale è considerato aperto a partire dall'inizio della procedura di conciliazione "se il regolamento arbitrale riconosciuto dalle parti o il patto d'arbitrato prevede una procedura di conciliazione". Ne discende che se il patto d'arbitrato non contempla una simile procedura, il procedimento arbitrale implica unicamente la competenza del tribunale arbitrale. In altre parole, la decisione di adire l'autorità di conciliazione non comporta la rinuncia al tribunale arbitrale qualora questa istanza sia stata prevista nel patto d'arbitrato. 2.5.2 Ora, la clausola compromissoria inserita nel contratto in esame non menziona la procedura di conciliazione. Al punto 16 di tale documento si legge infatti che "Ogni controversia concernente il contratto, segnatamente circa l'esistenza, la validità, l'interpretazione e l'esecuzione dello stesso, è deferita ad un tribunale arbitrale composto da tre membri. (...)". Secondo costante prassi, anche le clausole compromissorie vanno interpretate secondo i principi sviluppati in applicazione dell'art. 18 CO (DTF 116 Ia 56 consid 3). Dovendosi procedere all'interpretazione di dichiarazioni scritte, ci si riferisce in primo luogo al tenore delle stesse (DTF 129 III 702 consid. 2.4.1 pag. 707). È vero, come osservato anche dalla conduttrice, che la presenza di un testo chiaro non esclude la possibilità di ricorrere ad altri criteri d'interpretazione (DTF 130 III 417 consid. 3.2 pag. 425); ciononostante, non ci si scosterà dal testo chiaro adottato dagli interessati quando non v'è nessun serio motivo che induca a ritenere ch'esso non corrisponde alla loro volontà (DTF 128 III 265 consid. 3a). In concreto, come già detto, la clausola compromissoria non contiene il benché minimo accenno all'Ufficio di conciliazione sicché non è possibile desumere dal tenore della pattuizione contrattuale l'esistenza di un accordo al riguardo. Né la conduttrice pretende il contrario. Essa reputa rilevante l'atteggiamento assunto dalle parti dopo la stipulazione della clausola compromissoria, indicativo del senso ch'esse volevano realmente attribuire alla predetta clausola (cfr. DTF 129 III 675 consid. 2.3 pag. 680). A suo modo di vedere, il fatto di aver ripetutamente adito l'ufficio di conciliazione dimostrerebbe infatti che esse non intendevano escludere l'intervento di tale autorità. Questa argomentazione non può essere seguita, considerato come - stando a quanto accertato in sede cantonale, in maniera vincolante per il Tribunale federale (art. 55 cpv. 1 lett. c e 63 cpv. 2 OG) - dinanzi all'autorità di conciliazione nessuna delle parti, la conduttrice per prima, abbia mai accennato alla clausola compromissoria. Simile comportamento conforta piuttosto la conclusione dei giudici ticinesi, secondo i quali, inoltrando l'istanza di conciliazione senza nessun accenno alla prevista procedura arbitrale, la conduttrice ha rinunciato per atti concludenti a prevalersi della clausola compromissoria, mettendosi nella stessa situazione della parte che chiamata in giudizio avanti il giudice statale entra nel merito del litigio e non può più, allora, prevalersi dell'eccezione di proroga della giurisdizione avanti ad un tribunale arbitrale. 2.6 Alla luce di tutto quanto esposto, la decisione della Corte cantonale sulla competenza del giudice ordinario non viola il diritto federale. Su questo punto il ricorso va pertanto respinto siccome infondato.