Citation: 4C.401/2005 01.06.2006 E. 8

La questione centrale per il giudizio sulla legittimazione è quella di sapere se nel 2001, come asserito dalla convenuta, la locazione è stata trasferita a Y.________ SA (giusta l'art. 263 CO) oppure no, come preteso dagli attori. Nella sentenza impugnata la Corte cantonale, rammentate le tre condizioni cui soggiace il trasferimento secondo la citata norma - esistenza di un valido contratto tra locatore e conduttore, esistenza di un accordo tra il conduttore e il terzo volto all'assunzione del contratto di locazione, nonché consenso scritto del locatore (cfr. anche DTF 125 III 226 consid. 2) -, è giunta alla conclusione che in concreto esse sono adempiute e che, pertanto il rapporto di locazione è passato da B.________ alla Y.________ SA. 8.1 Nell'allegato sottoposto all'esame del Tribunale federale la convenuta non critica i principi che reggono l'applicazione dell'art. 263 CO, così come enunciati dai giudici ticinesi, bensì afferma che la loro conclusione sarebbe arbitraria. In particolare assevera che dall'istruttoria non sarebbe emersa l'esistenza di un consenso della convenuta - né scritto né per atti concludenti - né di un accordo implicito tra il conduttore e il terzo quo all'assunzione del contratto di locazione. Non vi sarebbe infine nessuna prova dell'avvenuta conclusione di un nuovo contratto fra Y.________ SA e la convenuta. 8.2 Ora, il giudizio sull'esistenza di un accordo fra il conduttore (B.________) e il terzo (Y.________ SA) quo all'assunzione del contratto di locazione poggia sull'apprezzamento delle prove e l'accertamento dei fatti, che - per i motivi già esposti al consid. 7.1 - non possono essere rivisti nel quadro del presente rimedio. I giudici ticinesi hanno infatti osservato che l'esistenza di un accordo fra il conduttore (B.________) e il terzo (Y.________ SA) volto al trasferimento del contratto di locazione non è stata seriamente contestata e che comunque non avrebbe potuto esserlo visto che l'istruttoria ha permesso di accertare che nell'ambito del contratto di compravendita dell'inventario e del mobilio presente nell'ente locato, concluso il 28 febbraio 2001 tra B.________ e Y.________ SA, le parti si erano date atto che la locatrice era stata messa al corrente della vendita ed era d'accordo di stipulare un nuovo contratto di locazione a partire dal 1° marzo successivo con Y.________ SA. Anche l'argomento circa l'assenza di prove in merito all'avvenuta stipulazione di un nuovo contratto di locazione fra la convenuta e Y.________ SA attiene all'apprezzamento delle prove e risulta pertanto inammissibile. Sia come sia, giova rammentare che in concreto occorre stabilire se vi sia stato un trasferimento del rapporto di locazione ex art. 263 CO e non se sia stato concluso un nuovo contratto di locazione. 8.3 Il ricorso si avvera ammissibile solamente in quanto rivolto contro la decisione dei giudici ticinesi di ammettere l'esistenza di un consenso scritto - rispettivamente per atti concludenti - della convenuta. 8.3.1 Dalla lettura della sentenza impugnata emerge infatti che, in assenza di un dato certo quo alla volontà espressa dalla convenuta, la Corte cantonale ha esaminato le sue dichiarazioni e il suo comportamento all'epoca delle trattative per il trasferimento del contratto. Qualora non esistano accertamenti di fatto sulla reale volontà delle parti, il giudice determina la loro (presunta) volontà interpretando le loro dichiarazioni secondo il principio dell'affidamento (cosiddetta interpretazione oggettiva), ovvero secondo il senso che ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà dell'altro nella situazione concreta (DTF 131 III 268 consid. 5.1.3 pag. 276). L'interpretazione delle dichiarazioni di volontà giusta il principio dell'affidamento è una questione concernente l'applicazione del diritto, che può essere esaminata liberamente nella giurisdizione per riforma (DTF 131 III 217 consid. 3, 377 consid. 4.2.1). 8.3.2 I giudici ticinesi hanno intravisto il consenso scritto della convenuta nella lettera che la sua fiduciaria ha inviato a B.________ il 7 maggio 2001, nella quale veniva dichiarato che la convenuta non si opponeva al trasferimento del contratto di locazione a nome di Y.________ SA, a patto che i precedenti conduttori garantissero anche in futuro per gli obblighi derivanti dal contratto e previo accordo dell'Ufficio permessi. La prima condizione è stata reputata soddisfatta perché corrispondeva all'impegno in tal senso già assunto da B.________ nell'ambito del contratto concluso con Y.________ SA il 28 febbraio 2001. La seconda è stata ritenuta ossequiata in applicazione dell'art. 156 CO, considerato come C.________, il quale aveva ammesso di aver avuto l'intenzione di modificare l'autorizzazione a gestire a favore della società, cui nel frattempo era stata affidata la società, vi avesse rinunciato a causa dei problemi intervenuti con la convenuta. L'esistenza di un consenso scritto della convenuta è stata riscontrata anche in una lettera del 25 ottobre 2001, ch'essa ha personalmente firmato per accordo, nella quale la sua fiduciaria le sottoponeva la proposta formulata dal fiduciario dei coniugi B.________ e C.________ di voler rifare il contratto di locazione indicando come conduttore Y.________ SA. 8.3.3 Le considerazioni dei giudici ticinesi appaiono convincenti, tanto più che, come essi rammentano, l'esigenza di un consenso scritto è dettata da ragioni probatorie, volte a permettere di fare chiarezza qualora si sia venuta a creare una situazione di confusione (DTF 125 III 226 consid. 2c pag. 229). Nel caso concreto, il comportamento assunto dalla convenuta non lascia dubbi in merito alla sua volontà di accondiscendere al trasferimento della locazione a Y.________ SA. Non solo essa ha dato il suo accordo al trasferimento nel maggio 2001, ma nell'ottobre seguente si è pure detta disponibile a sottoscrivere un nuovo contratto di locazione con Y.________ SA. 8.4 Si può pertanto concludere, come i giudici ticinesi, che i tre presupposti per l'applicazione dell'art. 263 CO sono riuniti e che a partire dalla primavera 2001 il contratto di locazione è stato assunto da Y.________ SA.