Citation: 5A_591/2009 22.10.2009 E. 2

In güterrechtlicher Hinsicht geht es um die Bewertung der im Eigentum des Beschwerdegegners stehenden Liegenschaft (Einfamilienhaus). Die kantonalen Gerichte haben auf die Verkehrswertschätzung im eingeholten Gerichtsgutachten abgestellt. Die Beschwerdeführerin wendet sich gegen die Bewertungsmethode, die dem Gerichtsgutachten zugrunde liegt. Sie nimmt einen Liegenschaftswert von Fr. 816'000.-- an und errechnet auf Grund der übrigen unangefochtenen Werte eine ihr zustehende Güterrechtsforderung von Fr. 210'866.30 (S. 4 ff. der Beschwerdeschrift). 2.1 Der Gerichtsgutachter hat den Ertragswert der Liegenschaft auf Fr. 401'000.-- und deren Realwert auf Fr. 816'000.-- festgelegt, den Ertragswert mit 0.4 und den Realwert mit 1.0 gewichtet und nach der Formel "(0.4 x Ertragswert + 1.0 x Realwert) : 1.4" einen Verkehrswert von rund Fr. 697'000.-- errechnet (E. 5.2.3.2.1 S. 25 f.). Zum Verfahren hat das Obergericht festgehalten, die Beschwerdeführerin stelle das Vorgehen des gerichtlichen Experten zu Recht nicht grundsätzlich in Frage (E. 5.2.3.2.2 S. 26). Es ist davon ausgegangen, die von der Beschwerdeführerin erhobenen Rügen betreffend Baulandreserve und Bauarbeiten an der Umfahrungsstrasse seien unbegründet bzw. nicht substantiiert (E. 5.2.3.2.2 und .3 S. 26 ff. des angefochtenen Urteils). Ihre bisherigen Rügen erneuert die Beschwerdeführerin nicht. Sie wendet sich heute gegen das Vorgehen des Gerichtsgutachters und verlangt, es sei einzig auf den Realwert abzustellen. Der Ertragswert dürfe nicht berücksichtigt werden. 2.2 Als neues rechtliches Vorbringen ist der Einwand grundsätzlich zulässig, sofern er nicht auf einer Ausweitung des vorinstanzlich festgestellten Sachverhalts beruht, d.h. ohne Ergänzung der tatsächlichen Feststellungen oder des Beweisverfahrens beurteilt werden kann (BGE 134 III 643 E. 5.3.2 S. 651; 135 I 91 E. 2.1 S. 93; 135 II 123 E. 4.1 S. 124 f.). Bei Bewertungsfragen bestimmt in seinem Anwendungsbereich das Bundesrecht, nach welchen Grundsätzen die Bewertung vorzunehmen ist (Begriff, Methode u.ä.), wogegen die danach vorzunehmende Wertermittlung eine tatsächliche Feststellung betrifft. Auf Grund der besseren Kenntnis der örtlichen Verhältnisse im Rahmen der Auswahl der Schätzungsmethode verfügt die kantonale Instanz über ein gewisses Ermessen. In diesen Beurteilungsspielraum greift das auf eine reine Rechtskontrolle beschränkte Bundesgericht nur mit Zurückhaltung dann ein, wenn die Auffassung der Vorinstanz als unvertretbar erscheint (vgl. BGE 133 III 416 E. 6.3.3 S. 419). 2.3 Der Verkehrswert eines überbauten Grundstückes darf in differenzierender Kombination von Real- und Ertragswert ermittelt werden. Die Bestimmung des Verkehrswertes anhand des gewichteten Mittels aus Real- und Ertragswert ist als Methode anerkannt und verbreitet. Die Gewichtung hängt von der Art des Bewertungsobjekts im konkreten Einzelfall ab (vgl. BGE 125 III 1 E. 5 S. 5 ff.; 134 III 42 E. 4 S. 44, je Wohn- und Geschäftsliegenschaften betreffend). Der Verkehrswert von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern orientiert sich dabei auf dem Markt erfahrungsgemäss hauptsächlich am Realwert, der insoweit stärker gewichtet werden darf (vgl. Urteil 5A_294/2008 vom 18. August 2008 E. 3.3.3). Der Ertragswert kann dort wiederum in den Vordergrund rücken, wo der Eigentümer seine Liegenschaft voraussichtlich über längere Zeit nicht veräussern wird (vgl. Urteil 5A_251/2008 vom 6. November 2008 E. 3.3.1, eine Eigentumswohnung betreffend). Die Lehre weicht nicht grundsätzlich von der Rechtsprechung ab und beantwortet die Frage nach der richtigen Schätzungsmethode bei Einfamilienhäusern ebenfalls differenziert. Nach der Ansicht, die die Beschwerdeführerin zitiert, bildet Ausgangslage für den Verkehrswert der Substanzwert (WENGER/WENGER/NAEGELI, Der Liegenschaftenbewertung, 5.A. Zürich 2009, S. 34). Der Meinung wird teilweise insofern beigepflichtet, als bei normalen Einfamilienhäusern der Substanzwert in der Regel wichtiger sei als der ertragsorientierte Wert, weil Einfamilienhäuser keine Investitions-, sondern Konsumgüter seien (FIERZ, Der Schweizer Immobilienwert, 5.A. Zürich 2005, S. 307). Verbreitet ist schliesslich die Auffassung, bei Einfamilienhäusern werde dem Ertragswert im Vergleich zum Realwert eine untergeordnete Bedeutung beigemessen; die Gewichtung habe Wohnlage, Objektgrösse, Gebäudecharakter, Bauart, Raumanordnung und Nachfrage zu beachten (DAS SCHWEIZERISCHE SCHÄTZERHANDBUCH, Bewertung von Immobilien, Chur 2005, S. 112). 2.4 Mit Blick auf Rechtsprechung und Lehre kann nicht gesagt werden, eine Gewichtung von Ertrags- und Realwert sei bei der Schätzung von Einfamilienhäusern ausgeschlossen und der Gerichtsgutachter habe eine Bewertungsmethode gewählt, deren Anwendung zu einem unhaltbaren Ergebnis führen muss (vgl. für das Steuerrecht: BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307). Ob und allenfalls in welchem Verhältnis der Ertragswert und der Realwert hier gewichtet werden durften, hängt von der Art und den Besonderheiten des konkreten Einfamilienhauses ab, die das Obergericht nicht festgestellt hat, weil im kantonalen Verfahren eine Rüge gegen das Vorgehen des Gerichtsgutachters nicht erhoben wurde (E. 2.2). Immerhin kann darauf hingewiesen werden (Art. 105 Abs. 2 BGG), dass das Privatgutachten, das die Beschwerdeführerin am 5. September 2007 eingereicht hat, die gleiche Methode wie das Gerichtsgutachten verwendet und dabei den Ertragswert mit 0.25 und den Realwert mit 1.0 gewichtet unter Berücksichtigung der Faktoren "Wohnhaus mit Garage, freistehend, Zustand gut, gesuchte Wohnlage" (S. 12; act. 302 der erstinstanzlichen Akten mit blauem Hefter "Gutachten, eingereicht von RA Oswald am 05.09.2007"). Mangels entsprechender Rügen (E. 2.2) fehlen auch Feststellungen zur Frage, ob der Beschwerdegegner als Eigentümer die Liegenschaft nach Abschluss des Verfahrens verkaufen, selber bewohnen oder vermieten wird. Immerhin steht fest, dass er seit der Trennung im Jahre 2001 in einer anderen Ortschaft in einer Mietwohnung lebt, während die Beschwerdeführerin offenbar mit den Kindern bis heute im Einfamilienhaus wohnt. Es wäre deshalb denkbar, dass der Beschwerdegegner die Wohnverhältnisse belässt, wie sie sind, und seine Liegenschaft inskünftig vermietet. Aus seiner Sicht spielt es bei der Frage, ob er das Haus verkaufen will, eine Rolle, welchen Ertrag er bei einer allfälligen Vermietung erzielen würde. Auch ein potentieller Käufer beachtet nicht nur, welchen Substanz- bzw. Realwert die Liegenschaft hat, sondern auch, was er als Miete bezahlen müsste, wenn er ein (zwar rares) Einfamilienhaus oder eine entsprechend grosszügige Wohnung mieten würde. Insgesamt erscheint die Berücksichtigung des Ertragswertes bei der Schätzung des Einfamilienhauses im vorliegenden Fall nicht als bundesrechtswidrig, zumal der Ertragswert im Verhältnis zum Realwert keine dominante (hier: 0.4 : 1.0) Rolle spielt. 2.5 Aus den dargelegten Gründen kann nicht beanstandet werden, dass das Obergericht auf das Gerichtsgutachten abgestellt hat und vom darin geschätzten Verkehrswert der Liegenschaft ausgegangen ist. In ihren übrigen Teilen ist die güterrechtliche Auseinandersetzung unangefochten geblieben. Der Beschwerdeführerin stehen somit die obergerichtlich errechneten Fr. 151'366.30 aus Güterrecht zu.