Citation: 1P.307/2005 01.11.2005 E. 2.3

2.3.1 En l'espèce, l'argument principal avancé par le recourant consiste à dire que diverses pièces ou surfaces (caves, salles de jeux, mezzanines, terrasses, solariums) n'ont pas été comptabilisées dans les autorisations de construire, ce qui lui permettrait d'encaisser un complément au loyer de base, en contrepartie de la mise à disposition de ces espaces supplémentaires. Chaque autorisation délivrée par le département (n° DD 90498/3, DD 95248, DD 95800, DD 96628-5) se réfère à un devis estimatif établi par le requérant et mentionne le nombre précis d'appartements et de pièces pour lesquels l'autorisation de construire ou de transformer est délivrée. Il est en outre précisé que "tous travaux supplémentaires devront faire l'objet d'une demande complémentaire". Le requérant est encore rendu attentif au fait que la décision peut faire l'objet d'un recours auprès de la commission dans les 30 jours à compter de sa publication dans la Feuille d'avis officielle. Dès lors, il aurait appartenu au recourant de déposer une demande complémentaire s'il entendait modifier son projet ou de recourir contre la décision s'il avait constaté des erreurs dans le nombre de pièces comptabilisées. Dans la mesure où il ne l'a pas fait, il devait se conformer strictement aux autorisations délivrées et ne pouvait pas s'en écarter en modifiant la typologie des appartements ou en aménageant des pièces supplémentaires. Les autorisations délivrées par le département sont claires et ne font pas état de pièces ou d'espaces qui pourraient être loués séparément et qui échapperaient ainsi aux limites de loyers fixées. De plus, sur le vu du dossier, il n'est pas insoutenable de considérer que les autorisations de construire portent sur l'ensemble des travaux réalisés sur les immeubles et non pas sur les seules parties habitables. Pour calculer le montant maximum des loyers, le département a donc pris en compte, conformément à l'art. 11 al. 1 LDTR, l'ensemble des travaux effectués par le recourant, y compris ceux concernant les caves, salles de jeux, mezzanines et autres terrasses. Il n'est donc pas arbitraire de considérer qu'il ne s'agit pas de "prestations supplémentaires" qui donneraient droit à des loyers excédant le montant maximum autorisé. Il y a d'ailleurs lieu de relever qu'aux termes des contrats de bail établis par le recourant, les dépendances sont mises à disposition "à titre gratuit et à bien plaire" et qu'elles sont donc comprises dans le loyer de l'appartement. Enfin, les travaux effectués hors du cadre des autorisations de construire ne sauraient évidemment justifier un loyer supplémentaire. Par conséquent, c'est manifestement sans arbitraire que l'autorité attaquée a considéré que les surfaces litigieuses avaient été prises en compte par le département dans le calcul des loyers autorisés. 2.3.2 Le recourant se livre à une lecture personnelle de l'art. 2 LDTR pour affirmer que les locaux annexes et les locaux sis au sous-sol sortent du champ d'application de la loi et que, partant, ils peuvent faire l'objet de loyers sortant du cadre des autorisations délivrées par le département. Le texte de cette disposition dit pourtant clairement que c'est le bâtiment lui-même - et non les seules pièces affectées à l'habitation - qui est soumis à la LDTR : "Est soumis à la présente loi tout bâtiment: [...] b) comportant des locaux qui, par leur aménagement et leur distribution, sont affectés à l'habitation". C'est donc sans arbitraire et en respectant le but de la loi que les autorités cantonales ont considéré que l'entier des bâtiments était soumis à la LDTR. 2.3.3 Pour le surplus, le recourant se borne à dire que les chiffres avancés par le département sont "totalement faux" ou "fantaisistes", mais il n'en fait aucunement la démonstration. Au contraire, il se fonde sur des tableaux manifestement erronés, modifiant le décompte des pièces et déduisant des loyers perçus pour certaines parties de l'immeuble. Il a en outre produit devant les autorités cantonales des contrats de bail pour la plupart non signés et des états locatifs partiellement modifiés, ne rendant pas compte exactement des loyers initialement encaissés. Ainsi, concernant par exemple l'immeuble sis rue Jean-Robert-Chouet, le tableau du recourant indique un loyer de 12'900 fr. pour les appartements A22 et A31, alors que les baux initialement conclus font état de loyers de 15'360 fr. et 16'440 fr. Quoi qu'il en soit, même si l'on se fonde sur les "tableaux récapitulatifs" du recourant, on constate qu'il pratique des loyers excédant ceux autorisés par le département. Ils sont en effet, par pièce et par an, de 3'662 fr. (245'364 fr. : 67) au lieu de 3'250 fr. pour l'immeuble sis rue du Fort Barreau 21, de 3'917 fr. (133'200 fr. : 34) au lieu de 3'225 fr. pour l'immeuble sis rue de la Ferme 10 et de 6'960 fr. (41'760 fr. : 6) au lieu de 6'000 fr. pour les appartements créés dans les combles du même immeuble. Quant à l'état locatif de l'immeuble sis rue Jean-Robert-Chouet 15, il se monte à 136'320 fr. au moins au lieu des 123'525 fr. autorisés. S'agissant enfin des appartements de l'immeuble sis rue des Maraîchers 46, il ressort des baux produits que huit d'entre eux étaient loués pour 114'831 fr. par an au lieu des 95'847 fr. autorisés. Ainsi, dans l'hypothèse qui est la plus favorable au recourant, les états locatifs des quatre immeubles litigieux ascendent à 671'475 fr. (en prenant en compte seulement huit appartements du dernier immeuble), alors que l'état locatif maximal était de 582'772 fr.; cela représente un dépassement annuel de l'ordre de 88'700 fr. au minimum. C'est donc sans arbitraire que l'autorité attaquée a constaté que l'état locatif appliqué dans les quatre immeubles litigieux était largement supérieur à celui admissible selon les autorisations de construire. Dans ces circonstances, il n'est manifestement pas arbitraire de retenir que l'infraction du recourant est particulièrement grave d'un point de vue objectif. Le recours ne comporte aucun motif répondant aux exigences de l'art. 90 al. 1 let. b OJ pour ce qui concerne l'aspect subjectif de l'infraction; il n'y a donc pas lieu d'entrer en matière sur ce point et de remettre en cause l'arrêt attaqué en tant qu'il retient l'intention et la cupidité du recourant. Manifestement mal fondé, le grief tiré de l'arbitraire doit donc être rejeté.