Citation: 4C.255/2004 17.11.2004 E. 6

6.1 Die Vorinstanz hat angenommen, der Mietvertrag sei nicht gemäss Art. 272 OR zu erstrecken, da die Kündigung für den Beklagten nicht zu einer Härte führe, welche durch die Interessen der Vermieter nicht gerechtfertigt wäre. Zur Begründung führte die Vorinstanz zusammengefasst aus, zwar stelle die Kündigung für den Beklagten eine Härte dar, da er in der Region Y.________ nur schwerlich ein mit dem Mietobjekt vergleichbares Ersatzlokal finden könne und er deshalb riskiere, seinen Kundenkreis zu verlieren. Die Vermieterinteressen am gedeihlichen Geschäftsverlauf der eigenen Weinhandlung seien jedoch evident und hinsichtlich einer möglichen Konkurrenzierung durch den Beklagten auch existentiell. Ausschlaggebend sei jedoch, dass die Vertragsverletzungen des Beklagten einer teilweisen Nichtbezahlung des Mietzinses nahe komme, da die Weinbezugspflicht der Staffelung des Mietzinses entspreche und das Gesetz bei einem Zahlungsrückstand des Mieters gemäss Art. 272a Abs. 1 lit. a OR einen Erstreckungsausschluss vorsehe. Demnach seien die Interessen der Kläger höher einzustufen als diejenigen des Beklagten. 6.2 Der Beklagte führt dem Sinne nach an, die Vorinstanz habe mit der Verweigerung der Erstreckung Bundesrecht verletzt. Zwar habe die Vorinstanz zu Recht angenommen, die Kündigung stelle für den Beklagten eine Härte dar, da er damit einen Grossteil seiner Investitionen für das Restaurant verlieren würde, was seinen wirtschaftlichen Ruin bedeuten würde. Dagegen habe die Vorinstanz die Interessen der Kläger überbewertet. So hätten die Kläger, welche bezüglich ihrer Interessen beweisbelastet seien, weder behauptet noch bewiesen, dass die Weinbezugsverpflichtung für den gedeihlichen Geschäftsverlauf der eigenen Weinhandlung "existentiell" sei. Da auch die Untersuchungsmaxime gemäss Art. 274d Abs. 3 OR dem Richter nicht erlaube, von sich aus nach solchen Interessen zu forschen, beruhe die Feststellung der Vorinstanz bezüglich der existentiellen Interessen der Klägerin 3 auf einer Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften. Das Bundesgericht sei daher gemäss Art. 63 Abs. 2 OR an diese Feststellung nicht gebunden. Weiter habe die Vorinstanz alleine die Interessen der Vermieter, d.h. der Kläger 1 und 2 und nicht auch der Klägerin 3 berücksichtigen dürfen. Daran vermöge der Umstand nichts zu ändern, dass die Vermieter die Klägerin 3 wirtschaftlich beherrschen würden. Demnach könne nicht gesagt werden, die Nichteinhaltung der Weinbezugsverpflichtung durch den Beklagten gegenüber der Klägerin 3 komme einer Nichtbezahlung des Mietzinses gleich. Gegenüber den Vermietern sei der Beklagte nicht mit Mietzinszahlungen in Verzug gewesen. Es habe somit bloss eine Vertragsverletzung gegenüber einer am Mietvertrag nicht beteiligten Drittpartei vorgelegen, welche auch in wirtschaftlicher Hinsicht weniger gravierend gewesen sei, als die Auswirkungen der Kündigung für den Beklagten. Dies habe die Vorinstanz ausser Acht gelassen, weshalb ihre Interessenabwägung nicht bundesrechtskonform sei und zu einem falschen Ergebnis führe. 6.3 Nach Art. 272 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde nach Absatz 2 dieser Bestimmung insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags (a), die Dauer des Mietverhältnisses (b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit des Bedarfs (d) und überdies die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (e). Da die abzuwägenden Interessen nicht abschliessend aufgeführt werden, können zu den wirtschaftlichen Verhältnissen der Parteien alle ihre finanziellen Interessen einbezogen werden. Ist der Vermieter Aktionär einer Aktiengesellschaft, so hat er ein eigenes Interesse daran, dass sich der Wert dieser Aktien nicht durch eine Schädigung der Aktiengesellschaft vermindert (Entscheid des BGer. 4C.139/2000 vom 10. Juli 2000, E. 2b, mit Hinweisen). Gemäss Art. 272a Abs. 1 OR ist eine Erstreckung insbesondere bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstand des Mieters (a), wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zur Sorgfalt und Rücksichtnahme (b) oder Konkurs der Mieters (c) ausgeschlossen. Dies sind zugleich auch ausserordentliche Kündigungsgründe. Bei der ausserordentlichen Kündigung aus wichtigen Gründen gemäss Art. 266g OR sieht das Gesetz dagegen keinen Ausschluss der Erstreckung, vor. Daraus ist zu schliessen, dass diese bei solchen Kündigungen nicht ausgeschlossen ist (David Lachat, Commentaire Romand, N. 3 zu Art. 272b OR). Da bei einer Kündigung gemäss Art. 266g OR die Weiterführung des Mietervertrages bis zur nächsten Kündigungsmöglichkeit unzumutbar sein muss, ist anzunehmen, dass die Interessen der Vermieter an der Verweigerung einer Erstreckung bei solchen Kündigungen in der Regel überwiegen. Dies ist dann zu bejahen, wenn der wichtige Grund gemäss Art. 266g OR wertungsmässig mit einem Kündigungsgrund übereinstimmt, bei dem eine Erstreckung von Gesetzes wegen ausgeschlossen ist. Beruht der Entscheid über die Zulässigkeit der Erstreckung auf einer Interessenabwägung, so liegt ein Ermessensentscheid vor (Vgl. zur entsprechenden Kognition des BGer. E. 5.3). 6.4 Auf Grund des Umstandes, dass die Weinbezugspflicht bei der Bestimmung des Mietzinses berücksichtigt wurde, konnte die Vorinstanz ableiten, dass die Bezugspflicht wertungsmässig in der Nähe der Verpflichtung der Bezahlung des Mietzinses einzuordnen ist. Dabei ist zu beachten, dass bei einer Kündigung wegen Nichtbezahlung des Mietzinses gemäss Art. 257d OR die Erstreckung gemäss Art. 272a Abs. 1 lit. a OR auch dann ausgeschlossen ist, wenn die Mietzinse für den Vermieter nicht von existentieller Bedeutung sind. Daraus kann geschlossen werden, dass die Verweigerung der Erfüllung der mietzinsrelevanten Weinbezugspflicht grundsätzlich eine Erstreckung unabhängig davon ausschliesst, ob diese Vertragsverletzung für die Vermieter von existentieller wirtschaftlicher Bedeutung ist. In vorliegenden Fall sind die wirtschaftlichen Interessen der Kläger 1 und 2 nicht nur auf die Zahlung des Mietzinses sondern wesentlich auch auf die Erfüllung der mietzinsrelevanten Weinbezugsverpflichtung gegenüber der von ihnen beherrschten Klägerin 3 gerichtet gewesen. Die Vorinstanz hat daher, selbst wenn die Verletzung der Weinbezugsverpflichtung für die Klägerin 3 nicht existenzgefährdend gewesen wäre, von überwiegenden wirtschaftlichen Interessen der Kläger 1 und 2 an der Nichtgewährung der Erstreckung ausgehen können. Demnach hat die Vorinstanz das ihr zustehende Ermessen nicht überschritten, wenn sie im vorliegenden Fall keine Erstreckung des Mietverhältnisses gewährte. Da die Feststellung bezüglich der Existenzgefährdung der Klägerin 3 nicht entscheiderheblich ist, kann offen bleiben, ob die Vorinstanz diesbezüglich bundesrechtliche Beweisvorschriften verletzte.