Citation: 4A_401/2020 E. 7.3

7.3. Die Erstinstanz hatte erwogen, es sei unbestritten, dass die Beschwerdegegnerin Eigentümerin der interessierenden Liegenschaft geworden sei. Als vormaliger Eigentümer der Liegenschaft habe der Vater des Beschwerdeführers am 1. Dezember 2012 einen Mietvertrag mit dem Beschwerdeführer geschlossen. Es sei ein monatlicher Mietzins von Fr. 1'950.-- vereinbart worden für die 7 ½-Zimmerwohnung vom Erd- bis zum Dachgeschoss samt einer Garage und zwei Abstellplätzen. Dieses Mietverhältnis sei gestützt auf Art. 261 OR auf die Beschwerdegegnerin übergegangen. Es sei unbestritten, dass seit dem Eigentumsübergang keine Mietzinszahlungen bei der Beschwerdegegnerin eingegangen seien. Diese sei nicht gebunden an den Mietzinserlass bis 31. Dezember 2022, der zwischen dem Beschwerdeführer und seinem Vater vereinbart worden sei. Sinn und Zweck des Mietzinserlasses sei gewesen, während eines Zeitraums von zehn Jahren die Ersatzforderung des Beschwerdeführers gegenüber seinem Vater zu tilgen, indem der Vater in dieser Zeitspanne auf den anfallenden Mietzins verzichte. Mit dem Eigentum an der Liegenschaft sei auch das Mietverhältnis zwischen dem Beschwerdeführer und seinem Vater auf die Beschwerdegegnerin übergangen, nicht jedoch die Schuld des Vaters, dem Beschwerdeführer Ersatz für die Umbau- und Renovationskosten zu leisten. Eine solche Schuldübernahme sei weder gesetzlich vorgesehen noch vereinbart worden, zumal die Beschwerdegegnerin mangels Vorliegens des Mietvertrags davon keine Kenntnis gehabt habe. Da der Beschwerdeführer keine Forderung gegenüber der Beschwerdegegnerin habe, die er mit den geschuldeten Mietzinsen verrechnen könnte, fehle es an der Gegenseitigkeit der Forderungen. Damit sei die Verrechnung ausgeschlossen. Daran ändere nichts, dass auch die Verrechnung mit künftigen Forderungen möglich sei, denn die Mietzinse würden mit jedem Monat der Gebrauchsüberlassung neu fällig. Daher schulde der Beschwerdeführer den Mietzins seit der Übertragung des Eigentums nicht mehr seinem Vater, sondern der Beschwerdegegnerin. Mangels Verfügungsmacht über diese künftigen Mietzinsansprüche habe der Vater des Beschwerdeführers darüber keine gültige Abrede treffen können. Seit dem Übergang des Eigentums sei die Verrechnung ausgeschlossen gewesen. Da der Vater des Beschwerdeführers über die Mietzinsforderungen, die nach dem Übergang des Eigentums entstanden seien, nicht habe verfügen können, sei auch ein Forderungserlass im Sinne von Art. 115 OR ausgeschlossen. Gleiches gelte für die Vereinbarung einer Leistung an Zahlungs statt oder für eine Vertragsänderung mit Forderungsverzicht. Nachdem feststehe, dass die Mietzinsforderungen der Beschwerdegegnerin nicht beglichen worden seien und sich die Beschwerdeführer weder auf Verrechnung noch auf Schuldenerlass noch einen anderen Grund für das Erlöschen der Forderungen berufen könnten, hätten sie sich im Zahlungsrückstand befunden. Die Beschwerdegegnerin sei folglich berechtigt gewesen, das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückstands ausserordentlich zu künden.