Citation: 4A_470/2009 18.02.2010 E. 6

Die Vorinstanz erwog, die Vermieterschaft dürfe bei wertvermehrenden Investitionen eine angemessene Verzinsung des investierten Kapitals verlangen sowie die Amortisationen und den Unterhalt der Investitionen auf die Mietzinse überwälzen. Für die Kapitalverzinsung gelte ein Zinssatz, der 0.5 % über dem Referenzzinssatz für Hypotheken im Zeitpunkt der Mitteilung der Mietzinserhöhung liege, als angemessen. Wegen der Amortisation verringere sich das zu verzinsende Kapital, weil nach Ablauf der angenommenen Lebensdauer das investierte Kapital durch den Mietzins bezahlt sei. Aus diesem Grund sei entweder nur der halbe Satz für die Kapitalverzinsung anzuwenden oder aber nur die Hälfte des Kapitals zu verzinsen. Des Weiteren sei die Amortisation, also die sukzessive Tilgung des investierten Kapitals über einen gewissen Zeitraum, zu berücksichtigen. Der massgebende Zeitraum ergebe sich aus der mutmasslichen Lebenserwartung der neuen Einrichtungen. Wiesen diese eine unterschiedlich lange Lebensdauer auf, sei entweder eine individuelle Berechnung vorzunehmen oder auf den Durchschnittswert abzustellen. Schliesslich sei für den künftigen Unterhalt der neuen Einrichtungen ein Satz von 1 % der Gesamtinvestitionen zu berücksichtigen. Diese Ausführungen entsprechen der herrschenden Lehre und Rechtsprechung (vgl. BGE 118 II 415 E. 3c S. 420 f.; Lachat et al., Mietrecht für die Praxis, 2009, S. 383 f.; Higi, a.a.O., N. 377 ff., 393 zu Art. 269a OR; SVIT-Kommentar, 3. Aufl., 2008, N. 73 f. zu Art. 269a OR). Es ist unbestritten, dass vorliegend für die Verzinsung des Kapitals von einem Zinssatz von 1.75 % auszugehen ist ([Hypothekarzinssatz von 3 % + ½ %] : 2). Der Beschwerdeführer bestreitet aber den von der Vorinstanz veranschlagten Amortisationssatz und die Berücksichtigung von 1 % der Investitionen für den Unterhalt derselben. 6.1 Was den Amortisationssatz angeht, erwog die Vorinstanz, es seien vorliegend sehr umfangreiche Arbeiten ausgeführt worden, weshalb eine individuelle Berechnung der Lebenserwartung nicht angebracht erscheine und von einem Durchschnittswert auszugehen sei. Bei der Festlegung desselben könne aber die Lebensdauer einzelner Einrichtungen durchaus berücksichtigt werden. So treffe es zu, dass die Lebensdauer gemäss paritätischer Lebensdauertabelle für Kalt- und Warmwasserleitungen 50 und für eine Badezimmermodernisierung 30 Jahre betrage. Indessen liege die Lebensdauer für innere Oberflächen, für Bodenbeläge sowie für elektrische Installationen zwischen 10 und 20 Jahren. Für eine Küchenmodernisierung tiefer Qualität, die hier anzunehmen sei, betrage die Lebensdauer sodann 20 Jahre. Der erstinstanzlich eingesetzte Durchschnittswert von 25 Jahren liege daher völlig im Rahmen. Es sei daher von einem Amortisationssatz von 4 % auszugehen. Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz habe aArt. 14 VMWG verletzt, indem sie die Lebensdauer der bisherigen Einrichtungen nicht berücksichtigt und verkannt habe, dass nicht alle Einrichtungsgegenstände den gleichen Anteil an den Kosten haben; die Kosten der einzelnen Einrichtungen hätten zumindest grob gewichtet werden müssen. 6.1.1 Die Festsetzung der wahrscheinlichen Lebensdauer von Einrichtungen stellt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung keine Tatfrage dar, sondern ist nach allgemeiner Lebenserfahrung vorzunehmen. Sie kann damit vom Bundesgericht im Rahmen der Beschwerde in Zivilsachen frei überprüft werden (BGE 118 II 415 E. 3c/bb). 6.1.2 Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, die Vorinstanz hätte die Lebensdauer der bisherigen Einrichtungen von 34 Jahren berücksichtigen (vgl. dazu Lachat et al., a.a.O., S. 383) und diese angemessen auf 40 Jahre erhöhen müssen, kann auf die Beschwerde nicht eingetreten werden. So lässt sich den vorinstanzlichen Feststellungen nicht entnehmen, dass die bisherige Einrichtung 34 Jahre gehalten habe, und der Beschwerdeführer erhebt dazu keine Sachverhaltsrüge nach Art. 97 Abs. 1 BGG (Erwägung 1.2 vorne). Ohnehin kann seiner Ansicht nicht gefolgt werden, dass sich ein Widerspruch zur angenommenen wertvermehrenden Verbesserung ergäbe, wenn die Lebensdauer der neuen Einrichtungen kürzer wäre als diejenige der bisherigen. Denn eine qualitative Mehrleistung des Vermieters muss nicht zwingend mit einer höheren Lebensdauer der neuen Einrichtung verbunden sein, sondern kann auch anders, beispielsweise bloss mit erhöhtem Komfort, begründet werden. 6.1.3 Der Beschwerdeführer rügt es als unhaltbar, die Lebensdauer zu verkürzen, weil Küchen minderer Qualität eingebaut worden seien. Diese Betrachtungsweise würde dazu führen, dass der Mietzins umso mehr erhöht werden könnte, je minderwertigere Einbauten erfolgten. Dem kann nicht gefolgt werden. Der Beschwerdeführer verkennt, dass minderwertige Einbauelemente den Einsatz von weniger Kapital erfordern, das zu amortisieren ist. Es kann damit nicht davon gesprochen werden, der Mietzins würde umso mehr erhöht, je minderwertigere Einbauten erfolgten. Vielmehr besteht zwischen dem Wert der Investitionen und ihrer Lebensdauer in Bezug auf die Auswirkungen auf den Mietzins eine Wechselwirkung. Soweit ein unterdurchschnittlicher Wert von Einrichtungen sich in einer kürzeren Lebensdauer derselben manifestiert, ist es daher korrekt, wenn dies bei der Ermittlung der durchschnittlichen Lebensdauer aller Einrichtungen berücksichtigt wird. 6.1.4 Nicht begründet ist schliesslich auch der Vorwurf, die Vorinstanz habe unberücksichtigt gelassen, dass nicht alle Einrichtungsgegenstände den gleichen Anteil an den Kosten hätten. Die Vorinstanz verwies in diesem Zusammenhang auf die Begründung der Erstinstanz, die ausgeführt hatte, vorliegend erscheine eine durchschnittliche Lebensdauer von 25 Jahre als angemessen, da die Lebenserwartung für den grossen Teil der Investitionen um bzw. unter 25 Jahren liege. Daraus ergibt sich, dass vorliegend dem Aspekt der Kosten der wertvermehrenden Einrichtungen im Rahmen der nach der Lebenserfahrung vorzunehmenden Festlegung der durchschnittlichen Lebensdauer durchwegs Rechnung getragen wurde (vorstehende Erwägung 6.1.1; vgl. dazu auch SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 75 zu Art. 269a OR; Lachat, a.a.O., S. 484 bei Fn. 194; Higi, a.a.O., N. 382 zu Art. 269a OR). 6.2 Die Vorinstanz gewährte für den künftigen Unterhalt der neuen Einrichtungen einen Mietzinszuschlag von 1 % auf den wertvermehrenden Investitionen. Sie hielt dazu fest, der gesteigerte Unterhaltsbedarf sei eine logische Folge der Investitionsvermehrung und die Berücksichtigung von 1 % der Investitionen für den Unterhalt bei der Festlegung des Verzinsungssatzes entspreche herrschender Lehre und Rechtsprechung (BGE 118 II 415 E. 3a/cc S. 421; Higi, a.a.O., N. 378 zu Art. 269a OR; Lachat et al., a.a.O., S. 384; Weber, Basler Kommentar, N. 10 zu Art. 269a OR). Der Beschwerdeführer hält dafür, es bestehe Anlass, diese Praxis zu differenzieren. Wenn eine wertvermehrende Verbesserung im Sinne von aArt. 14 VMWG darin bestehe, dass vorher nicht vorhandene Gegenstände eingebaut würden, sei es richtig, für den Unterhalt derselben einen Zuschlag einzuräumen. Wenn aber wie im vorliegenden Fall lediglich bereits vorhandene Einrichtungen ersetzt würden, entstünden keine zusätzlichen Unterhaltskosten, sei doch der Unterhalt der bisherigen Einrichtungen im Mietzins inbegriffen. Die Unterhaltskosten würden sogar tiefer, weil neue Einrichtungen naturgemäss weniger reparaturanfällig seien als alte. In diesem Fall rechtfertige sich nach Art. 269a Bst. b OR und Art. 14 Abs. 4 VMWG kein Zuschlag für zusätzlichen Unterhalt. Die pauschale Behauptung des Beschwerdeführers, vorliegend seien lediglich bereits vorhandene Einrichtungen ersetzt worden, ist an dieser Stelle nicht zu hören. Auszugehen ist vom vorinstanzlichen Entscheid, dass es sich bei einem Anteil von 55 % der Gesamtkosten für die Überholung der Liegenschaft um wertvermehrende Leistungen der Beschwerdegegnerin handle. Diesen vermochte der Beschwerdeführer nicht umzustossen und darauf ist nicht zurückzukommen (vorstehende Erwägungen 3 und 4). Weshalb die Vorinstanz Bundesrecht verletzt haben soll, wenn sie auf den Investitionen für die Mehrleistungen im Umfang von 55 % der Gesamtkosten der Renovation gemäss herrschender Lehre und Praxis einen Mietzinszuschlag von 1 % für gesteigerte Unterhaltskosten rechnete, zeigt der Beschwerdeführer nicht auf und ist auch nicht ersichtlich.