Citation: 4P.274/2004 24.03.2005 E. 3

3.1 S'agissant de l'état de fait, l'arrêt attaqué renvoie à celui que retient le jugement du Tribunal des baux, en le complétant cependant sur deux points tirés de l'arrêt du Tribunal administratif du 11 février 2003. La Chambre des recours précise ainsi qu'au début avril 2001, les intimés ont présenté un nouveau projet au SLog qui, par courrier du 10 avril 2001, a déclaré ne pas pouvoir entrer en matière sur ce projet pour le motif qu'il était trop similaire à celui qui avait été "cassé" par le Tribunal administratif. La Chambre des recours précise également que l'expert mandaté par les recourants a estimé les coûts de remise en état de l'immeuble, permettant de maintenir des loyers abordables dans les logements, comme s'élevant à 1'376'270 fr. 3.2 Les critiques des recourants portent plus précisément sur l'appréciation par la Chambre des recours des preuves relatives à la bonne foi des bailleurs, au sens de l'art. 271 al. 1 CO. Selon cette disposition, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Avant de rappeler que les motifs invoqués par le bailleur doivent exister au moment de la résiliation, la Chambre des recours a estimé qu'il convenait d'examiner si les bailleurs avaient contrevenu aux règles de la bonne foi ou s'ils avaient commis un abus de droit en invoquant comme motif de la résiliation leur volonté - réelle - de rénover l'immeuble, rénovation légitime en soi vu l'état du bâtiment, mais en voulant faire des travaux qui n'étaient pas réalisables parce que non autorisables. La Chambre des recours a ensuite opéré une distinction entre, d'une part, le bailleur qui donne comme motif de congé le fait qu'il veut effectuer des travaux dont il sait qu'ils ne seront pas réalisables ou autorisés et, d'autre part, le bailleur qui a non seulement la volonté réelle d'exécuter des travaux, mais qui peut raisonnablement penser que ces travaux sont réalisables et qu'ils seront autorisés; dans le premier cas, le bailleur serait de mauvaise foi, mais pas dans le second. La Chambre des recours a conclu qu'on était loin, en l'espèce, des travaux irréalistes ou mensongers, d'emblée et certainement irréalisables. Pour aboutir à cette conclusion, elle a retenu que les travaux projetés par les intimés avaient été autorisés par la commune, le 15 mai 2000, et par le SLog, le 26 avril 2000. Ces deux décisions favorables aux bailleurs, rendues par des autorités compétentes en la matière prouveraient leur bonne foi, et leur annulation par l'arrêt du Tribunal administratif du 13 décembre 2000 n'y changerait rien. Dès lors, point n'était besoin, selon la Chambre des recours, d'examiner la motivation du Tribunal administratif aboutissant à l'admission du recours des locataires et à l'annulation desdites décisions. Suivant le même raisonnement, la Chambre des recours a également estimé que la volonté réelle et la bonne foi des bailleurs étaient confortés par le nouveau projet de transformation, présenté courant 2001 et autorisé une nouvelle fois par la commune et le SLog, et que l'arrêt du Tribunal administratif du 11 février 2003 n'y changeait rien. Les recourants n'auraient, en définitive, pas apporté la preuve, qui leur incombe, de la mauvaise foi des bailleurs. 3.3 La Chambre des recours s'est fondée sur l'opinion d'une partie de la doctrine selon laquelle apparaît légitime le congé motivé par le besoin du bailleur pris dans son sens large (Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, n. 210, p. 179), dont fait partie son besoin en vue de travaux (Barbey, op. cit., n. 216, p. 180; SVIT- Kommentar Mietrecht, 2e éd., n. 32 ad art. 271 CO, p. 804). Ces auteurs, auxquels se réfère la Chambre des recours, admettent cependant l'annulabilité du congé, s'il est certain qu'il se heurtera à un refus d'autorisation de la part des autorités administratives compétentes (Barbey, op. cit., n. 216, p. 180), soit s'il est objectivement impossible (SVIT- Kommentar Mietrecht, op. cit., n. 32 ad art. 271 CO, p. 804), ce qu'il incombe au locataire de prouver (Barbey, op. cit., n. 211, p. 179). Dans ce cas-là, le juge civil est fondé à prendre en considération la question de savoir si les travaux sont critiquables sous l'angle des normes de la police des constructions ou de l'esthétique (Barbey, op. cit., n. 216, p. 180). En l'espèce, dans la mesure où les recourants ont régulièrement offert de prouver l'impossibilité objective du projet, qui résulterait des arrêts définitifs et exécutoires du Tribunal administratif vaudois, autorité administrative suprême du canton, compétente en la matière, la Chambre des recours ne pouvait, de manière soutenable, se fonder exclusivement sur la délivrance du permis de construire et sur l'autorisation octroyée par le SLog. Ce faisant, elle a écarté des éléments pertinents car permettant de mesurer le degré de l'impossibilité du projet litigieux et, par conséquent, de déterminer dans le cas présent si les travaux de transformation étaient objectivement autorisables ou pas, question qu'elle considère elle-même, à juste titre, comme essentielle (consid. 3.2 ci-avant). Savoir si des travaux sont autorisables ou pas est une question qui relève du droit cantonal. Il faut, en l'espèce, se référer à la loi vaudoise du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR/VD). Au sujet de cette loi, la jurisprudence a du reste posé que l'assujettissement à une autorisation spéciale - octroyée par le SLog - au sens de l'art. 1 al. 1 LDTR/VD, des travaux de rénovation d'un immeuble, assimilables à une transformation, n'était pas contraire au droit fédéral du bail (arrêt 1P.705/2000 du 24 septembre 2001, consid. 2/bb, publié in RDAF 2002 I p. 49; ATF 116 Ia 401 consid. 5a et 5c; cf. concernant la LDTR/GE arrêt 1P.664/1999 du 1er septembre 2000, publié in RDAF 2002 I p. 25; Dominique Favre, Droit de la rénovation et force dérogatoire du droit fédéral, RDAF 2002 I p. 1 ss, 8). La Chambre des recours a tenu compte, dans l'appréciation des motifs de résiliation avancés par les bailleurs - architectes travaillant dans le canton de Vaud et envisageant un projet ambitieux au regard de la LDTR -, du permis de construire et de l'autorisation du SLog. Son refus d'englober dans cette appréciation les arrêts du Tribunal administratif vaudois apparaît contradictoire, singulièrement si lesdits arrêts devaient révéler, comme l'affirment les recourants, que le SLog s'était - non seulement en l'espèce, mais déjà antérieurement - clairement écarté de la LDTR et des buts qu'elle énonce expressément. Le refus de la prise en compte desdits arrêts est également contradictoire lorsque la Chambre des recours rappelle que le congé a été donné en 1999, date qu'elle considère comme déterminante pour examiner la bonne foi des intimés - architectes qui, à l'époque déjà, avaient soutenus dans leurs démarches les bailleresses auxquelles ils se sont substitués en cours de procédure - mais qu'elle s'appuie ensuite, dans le cadre de l'appréciation des moyens susceptibles de prouver cette bonne foi, sur les deux décisions rendues ultérieurement par la commune puis par le SLog, à l'exclusion de celles rendues par l'autorité administrative suprême du canton. 3.4 En résumé, la Chambre des recours a, par une appréciation arbitraire des preuves, omis, sans raison valable et sans motiver son refus, de tenir compte des éléments pertinents pour l'issue du litige, contenus dans les arrêts rendus par le Tribunal administratif vaudois dans la présente espèce, violant ainsi le droit d'être entendus des recourants. En conséquence, le recours doit être admis et l'arrêt attaqué annulé.