Citation: 4C.368/2004 21.02.2005 E. 4

4.1 Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO) et, d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier, la remise en état de la chose, la réduction du loyer et les dommages-intérêts. La notion de défaut est identique quel que soit le ou les moyens mis en oeuvre par le locataire (arrêt 4C.97/2003 du 28 octobre 2003, consid. 3.2). Faute de définition légale, elle doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l'art. 256 al. 1 CO; elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu (arrêt précité du 28 octobre 2003, consid. 3.1; arrêt 4C.527/1996 du 29 mai 1997, consid. 3a, reproduit in SJ 1997, p. 661 ss). Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise (Higi, Zürcher Kommentar, n. 27 et n. 29 ad art. 258 CO) ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (Tercier, Les contrats spéciaux, 3e éd., n. 1869, p. 271/272). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, p. 23/24; Lachat, Le bail à loyer, p. 143; Higi, op. cit., n. 28 ad art. 258 CO). Toute nuisance sonore ne constitue pas nécessairement un défaut de la chose louée (Wessner, op. cit., p. 4). Encore faut-il que les désagréments excèdent les limites de la tolérance (arrêt 4C.164/1999 du 22 juillet 1999, consid. 2c et les références, reproduit in CdB 2000, p. 21 ss). Tel sera le cas par exemple en présence de voisins particulièrement bruyants ou lorsque l'immeuble offre une isolation phonique exceptionnellement mauvaise (Martin Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, thèse St-Gall 1992, p. 102). Le moment auquel le bruit est perçu est également important. Ainsi, des nuisances sonores propres à perturber le sommeil sont excessives dans n'importe quel logement d'habitation, indépendamment du montant du loyer (arrêt 4C.65/2002 du 31 mai 2002, consid. 3c). 4.2 Il ne ressort pas des faits constatés souverainement par la cour cantonale que les occupants successifs de l'appartement situé au-dessus de celui de la demanderesse aient été particulièrement bruyants, ni qu'ils aient provoqué régulièrement des nuisances sonores à des heures indues. B.________ a quitté les lieux à la fin de l'an 2000; il n'est pas établi que son bail a été résilié en raison d'un comportement bruyant. En ce qui concerne le bruit provenant de l'appartement loué par les époux C.________, la cour cantonale n'a constaté que deux faits isolés (musique entendue par le témoin D.________ depuis le logement de la demanderesse; fête du 1er décembre 2001). A eux seuls, ces épisodes ne sauraient être révélateurs d'un environnement spécialement bruyant susceptible d'être qualifié de défaut de moyenne importance. 4.3 Il résulte en revanche de l'état de fait cantonal que les bruits entendus par les locataires de l'immeuble, y compris par la demanderesse, sont ceux «de la vie de tous les jours». Si l'on se réfère aux déclarations sur lesquelles la cour cantonale s'est fondée, telles que retranscrites dans l'arrêt attaqué, il s'agit essentiellement de bruits de pas, qui sont cités par tous les témoins. Sur la base des mêmes témoignages, la Chambre d'appel a retenu que l'isolation phonique de l'immeuble était faible. 4.3.1 Il convient tout d'abord d'examiner si ces éléments de fait étaient suffisants pour se prononcer sur l'éventuelle existence d'un défaut de la chose louée ou si, comme la demanderesse le soutient, une expertise sur la pression acoustique aurait dû être ordonnée. 4.3.1.1 Selon l'art. 274d al. 3 CO, le juge établit d'office les faits et apprécie librement les preuves; les parties sont tenues de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Il s'agit là d'un cas d'application de la maxime inquisitoire sociale, qui tend à protéger la partie la plus faible, à établir une égalité entre les parties et à accélérer la procédure. Le pouvoir d'intervention du juge est moins large que dans la maxime officielle absolue; cela résulte déjà de la réserve expresse, selon laquelle les parties sont tenues de présenter toutes les pièces nécessaires pour trancher le cas. Les parties ne sont pas dispensées de collaborer activement à la constatation des faits pertinents et d'indiquer au besoin les preuves à apporter. Pour sa part, le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce à expliquer sa position, mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaboration et de production des preuves. Il est également tenu de s'assurer que les allégations et offres de preuves sont complètes lorsqu'il a des motifs objectifs d'éprouver des doutes sur ce point. L'initiative du juge ne va pas au-delà de l'invitation faite aux parties de mentionner les preuves et de les présenter. La maxime inquisitoire prévue par le droit du bail ne permet pas d'étendre à bien plaire l'administration des preuves et de recueillir toutes les preuves possibles (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238/239). Quant à l'art. 8 CC, il répartit le fardeau de la preuve pour toutes les prétentions fondées sur le droit fédéral et détermine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les conséquences de l'échec de la preuve (ATF 130 III 321 consid. 3.1 p. 323; 127 III 519 consid. 2a p. 522; 126 III 189 consid. 2b, 315 consid. 4a). On en déduit également un droit à la preuve et à la contre-preuve (ATF 129 III 18 consid. 2.6 et les arrêts cités). Pour que cette règle soit violée par le refus d'administrer une preuve, il faut que la partie ait offert régulièrement, dans les formes et les délais prévus par la loi de procédure applicable, d'établir un fait pertinent qui n'est pas déjà prouvé, par une mesure probatoire adéquate (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 24/25 et les arrêts cités). En revanche, l'art. 8 CC ne prescrit pas quelles sont les mesures probatoires qui doivent être ordonnées (ATF 127 III 519 consid. 2a), ni ne dicte au juge comment forger sa conviction (ATF 128 III 22 consid. 2d p. 25; 127 III 248 consid. 3a, 519 consid. 2a). Il n'exclut ni l'appréciation anticipée des preuves, ni la preuve par indices (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 25; 127 III 520 consid. 2a; 126 III 315 consid. 4a). 4.3.1.2 La cour cantonale a retenu que l'isolation phonique de l'immeuble était faible, dès lors qu'elle permettait d'entendre les bruits du quotidien d'un appartement à l'autre. Cette constatation apparaît suffisante pour se prononcer sur l'existence éventuelle d'un défaut de la chose louée. Il n'était pas nécessaire que les juges précédents disposent en plus de données chiffrées, en particulier de mesures de décibels. Cela est d'autant plus vrai que le défaut s'apprécie de manière relative, de cas en cas, et non strictement par rapport à des normes de bruit. C'est le lieu de rappeler que l'art. 274d al. 3 CO n'impose pas de recueillir toutes les preuves possibles et que l'art. 8 CC ne prohibe pas l'appréciation anticipée des preuves. Dans ces conditions, le moyen tiré de la violation de ces deux dispositions doit être rejeté. 4.3.2 Il reste à examiner si les bruits de la vie quotidienne, en particulier les bruits de pas, perçus par la locataire en raison de la faible isolation phonique de l'immeuble, constituent en l'espèce un défaut de la chose louée. Pour juger du caractère excessif ou non des nuisances enregistrées dans l'appartement de la demanderesse, il convient de prendre en compte les éléments suivants. En premier lieu, contrairement à l'état de fait de l'arrêt précité du 31 mai 2002, la cour cantonale ne relate pas que le sommeil de la locataire serait dérangé par les bruits des voisins. Deuxièmement, par définition, les bruits de la vie de tous les jours devaient s'entendre déjà lors de l'installation de la demanderesse en 1995; or, cette dernière, qui n'a jamais allégué que l'appartement du dessus était alors inoccupé, a supporté les nuisances en question sans se plaindre pendant trois ans et demi. Certes, il existe des voisins plus ou moins bruyants mais, comme déjà relevé, il ne ressort pas des constatations cantonales que l'avant-dernière et les derniers occupants de l'appartement du deuxième étage aient produit des nuisances sonores particulièrement élevées. Enfin, il y a lieu de relever que l'immeuble est loin d'être récent puisque, selon l'arrêt attaqué, il a été édifié voici trois quarts de siècle. Or, il est notoire que l'isolation acoustique d'un vieil immeuble n'est pas aussi bonne que celle d'un immeuble datant d'une vingtaine d'années ou moins. En emménageant dans un édifice des années trente, la demanderesse devait nécessairement s'en rendre compte. En considération de la nature des bruits, des moments auxquels ils sont perceptibles, de l'attitude de la locataire elle-même avant 1999 et de l'âge du bâtiment, il n'apparaît pas que les nuisances sonores subies par la demanderesse ne correspondent pas à l'usage convenu entre les parties et doivent être qualifiées d'excessives. C'est dès lors à bon droit que la cour cantonale a nié en l'espèce l'existence d'un défaut de la chose louée et qu'elle a débouté la demanderesse de ses conclusions en remise en état, en réduction de loyer et en dommages-intérêts.