Citation: 1P.543/2003 17.11.2003 E. 2

Die Beschwerdegegnerin hat im Gebäude Nr. 586, das bis anhin ausschliesslich zu Wohnzwecken genutzt wurde, verschiedene Geschäftsräume eingerichtet. Das frühere Wohnzimmer (mit einer Bruttogeschossfläche von ca. 42 m²), zwei Kinderzimmer (ca. 10 resp. 12 m²) sowie das vormalige Elternzimmer (ca. 20 m²) dienen neu als Büro- beziehungsweise Praxisräume. Die Beschwerdegegnerin leitet in diesen Räumen zusammen mit einer Angestellten eine Getreidehandelsfirma und betreibt eine esoterische Praxis. Daneben nutzt ihr Ehemann als Facharzt für Rheumatologie einen Teil der Räume. Seine Hauptpraxis führt er indes in Basel. Ausser Renovationsarbeiten wurden keine baulichen Änderungen vorgenommen. Umstritten ist, ob § 6 der Bau- und Nutzungsordnung von Unterentfelden vom 2. Juni /2. Dezember 1997 (BNO) zulässt, dass ein Haus in der Wohnzone W2 gänzlich zu gewerblichen Zwecken genutzt wird. 2.1 Die Beschwerdeführer erblicken in der ausschliesslich gewerblichen Nutzung von GB Nr. 692 eine Verletzung ihrer Eigentumsgarantie (Art. 26 BV). Eine solche Einschränkung ist nur zulässig, wenn sie sich auf eine gesetzliche Grundlage stützt, im öffentlichen Interesse oder durch den Schutz von Grundrechten Dritter gerechtfertigt sowie verhältnismässig ist und den Kerngehalt des Grundrechts nicht antastet (Art. 36 BV). Wiegt ein Grundrechtseingriff schwer, ist eine klare und eindeutige formell-gesetzliche Grundlage erforderlich (Art. 36 Abs. 1 BV; BGE 126 I 112 E. 3c S. 116 mit Hinweisen; 124 II 538 E. 2a S. 540; 119 Ia 362 E. 3a S. 366); wiegt er weniger schwer, gilt das Erfordernis der gesetzlichen Grundlage als erfüllt, wenn sich der angefochtene Entscheid ohne Willkür auf die von ihm angeführte Norm stützen lässt (BGE 124 II 538 E. 2 S. 540 f., mit Hinweisen). In jedem Fall frei prüft das Bundesgericht das Vorliegen eines öffentlichen Interesses und die Verhältnismässigkeit (BGE 126 I 219 E. 2c S. 222; 121 I 117 E. 3c S. 121). Doch auferlegt es sich Zurückhaltung, soweit die Beurteilung von einer Würdigung der örtlichen Verhältnisse abhängt, welche die kantonalen Behörden besser kennen und überblicken als das Bundesgericht, und soweit sich ausgesprochene Ermessensfragen stellen (BGE 119 Ia 348 E. 2a S. 353; 118 Ia 394 E. 2b S.397; 117 Ia 430 E. 4a S. 431 f.). Da sich - wie nachfolgend zu zeigen ist - auch bei freier Prüfung erweist, dass die gesetzliche Grundlage für den Eingriff gegeben war, kann die Frage offen gelassen werden, ob im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kein schwerer Eingriff in die Eigentümerbefugnisse gegeben ist und deswegen allenfalls nur eine beschränkte Prüfung vorgenommen werden dürfte (ZBl 91/1990 354 E. 3b S. 356 mit Hinweis). 2.2 Nach § 6 BNO dienen die Wohnzonen W2 und W3 dem Wohnen. Nicht störendes Gewerbe ist zugelassen. Als nicht störendes Gewerbe definiert § 22 Abs. 1 BNO in Wohnquartiere passende Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr, wie Läden, Büros und Geschäfte, die keine erheblich grösseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen entstehen. Nach Meinung des Gemeinderates Unterentfelden sind Bauten mit ausschliesslicher gewerblicher Nutzung in einer reinen Wohnzone zonenfremd. Die Gewerbenutzung müsse der Wohnnutzung untergeordnet sein. Ein Haus, in dem ein nicht störendes Gewerbe betrieben werde, müsse bewohnt sein. Der Gemeinderat versteht § 6 BNO als Beschreibung der zulässigen Nutzung pro jeweilige Parzelle. Demgegenüber liegt dem Entscheid des Verwaltungsgerichtes die Rechtsauffassung zu Grunde, dass das Wohnen in der Wohnzone W2 zwar Vorrang habe und die gewerbliche Nutzung nur eine Nebenrolle spielen dürfe, dass sich dieses Verhältnis jedoch auf die gesamte Zone und nicht auf das einzelne Grundstück beziehe. 2.3 Der Inhalt einer Norm ist ausgehend von ihrem Wortlaut nach ihrem Sinn und Zweck und den ihr zugrunde liegenden Wertungen zu ermitteln. Ziel der Auslegung ist die sachlich richtige Entscheidung im normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis aus der ratio legis (BGE 128 III 113 E. 2a S. 114). Der Wortlaut von § 6 BNO lässt mitnichten den Schluss zu, das Verhältnis von Wohn- zu Gewerbenutzung beziehe sich auf die einzelnen Parzellen in der Wohnzone W2. Massgeblich ist, dass das Schwergewicht in der gesamten Wohnzone W2 auf der Wohnnutzung liegt (i.d.S. Satz 1 von § 6 BNO, wonach die Wohnzonen W2 und W3 dem Wohnen dienen). Als Nebennutzung - von untergeordnetem Stellenwert - ist nicht störendes Gewerbe zugelassen. Das Verhältnis zwischen der Hauptnutzung Wohnen und der gewerblichen Nebennutzung bezieht sich auf die Zone insgesamt. Auch die Definition des nicht störenden Gewerbes in § 22 BNO legt in keiner Weise nahe, die Wohnnutzung müsse auf den jeweiligen Grundstücken überwiegen. Im Gegenteil, § 22 Abs. 1 BNO erwähnt ausdrücklich die "in Wohnquartiere passenden Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr". Die Umschreibung der zulässigen gewerblichen Bauten nimmt somit Bezug auf die nähere Umgebung, in welcher die Gewerbenutzung stattfinden soll und in die sich der Gewerbebetrieb eingliedern soll. Hinter § 6 BNO steht die Idee, eine Durchmischung der Wohnzone mit Gewerbe zwar durchaus zuzulassen, allerdings nur in beschränktem Mass. Der Wohnqualität wird dadurch Rechnung getragen, dass lediglich nicht störende Betriebe zugelassen werden (vgl. im Gegensatz dazu die Wohn- und Gewerbezonen, in denen mässig störendes Gewerbe zonenkonform ist; erwähnt in der Vollzugshilfe für die Nutzungsplanung des Aargauer Baudepartementes vom Juni 1999, Stand 26. November 2002, Muster Bau- und Nutzungsordnung, Ziff. 3.1.5). Es ist denn auch unbestritten, dass mit den Tätigkeiten der Beschwerdegegnerin kein erhöhtes Verkehrsaufkommen einhergeht. Es handelt sich um keine immissions-trächtige Nutzung. Hätte der Gesetzgeber dagegen verhindern wollen, dass eine Parzelle ausschliesslich zu gewerblichen Zwecken genutzt wird, hätte er wohl einen minimalen Wohnflächenanteil pro Grundstück festgelegt, wie dies das kantonale Baudepartement in seiner vorerwähnten Vollzugshilfe "Muster Bau- und Nutzungsordnung" in Ziff. 4.1.4 denn auch vorschlägt. Es ist somit verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, wenn das Verwaltungsgericht § 6 BNO den Sinn einer Regelung für die gesamte Wohnzone beigemessen und daraus keine Vorgabe für eine Mindestwohnfläche pro Parzelle abgeleitet hat. Die Auslegung des Gemeinderates hingegen ist weder durch den Gesetzeswortlaut noch durch den Zweck der Bestimmung abgedeckt. Selbst wenn die aargauischen Gemeinden bei der Ausscheidung und Definition der verschiedenen Zonen autonom sind (§ 106 der Verfassung des Kantons Aargau vom 25. Juni 1980 [KV; SAR 110.000]; § 13 Abs. 1 § 15 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a des Gesetzes über Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen vom 19. Januar 1993 [BauG; SAR 713.100]), lässt diese Selbständigkeit keinen Raum für die Auslegung einer Norm entgegen deren Wortlaut und Zweck. Somit besteht mit § 6 BNO eine gesetzliche Grundlage für die von den Beschwerdeführern geltend gemachte Eigentumsbeschränkung. 2.4 Zu bejahen ist das öffentliche Interesse an der Zulässigkeit von stillem Gewerbe auch in der Wohnzone. Sollten jegliche gewerbliche Tätigkeiten von einem Gebiet ferngehalten werden, hätte dies unmissverständlich aus den Zonenvorschriften hervorzugehen. Dem Gewerbe im Sinne von § 22 BNO soll jedoch Raum gewährt werden, ohne dass auf reine Gewerbezonen ausgewichen werden muss. Dadurch, dass die gewerbliche Tätigkeit nur in untergeordnetem Rahmen stattfinden soll, bleibt die Wohnqualität gewahrt. In diesem Sinn ist eine Eigentumsbeschränkung gestützt auf § 6 BNO denn auch verhältnismässig, wird doch dem Immissionsschutz und dem Charakter eines Wohnquartiers mit dem beschränkten Kreis an zulässigen Gewerbenutzungen Rechnung getragen. 2.5 Die Rüge der Beschwerdeführer, das Verwaltungsgericht habe durch willkürliche Auslegung von § 6 BNO ihre Eigentumsfreiheit verletzt, ist demzufolge unbegründet. Die Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen.