Citation: 1C_356/2008 11.02.2009 E. 4

4.1 Seit 1987 besteht für das Gebiet Chaunt da Crusch ein Quartierplan mit Quartierplanbestimmungen (QPB) und Gestaltungsplan. 1990 erliess die Gemeinde für ein Teilgebiet des Quartierplans mit einer Gesamtfläche von über 10'000 m² einen Ergänzenden Gestaltungsplan (EGP); das Gebiet des EGP war damals in die vier Parzellen 819, 2153, 2839 und 2841 unterteilt. Von der Stammparzelle 2153 im Halte von über 5'000 m² wurden in der Folge mehrere Parzellen abgetrennt; die heutige Bauparzelle 2153 liegt im Nordosten des EGP und misst noch knapp 700 m². Bei Erlass des EGP galt für die betreffende Bauzone eine Ausnützungsziffer (AZ) von 0.4. Die AZ für diese Zone wurde bei der Revision der Ortsplanung im Jahr 2000 auf 0.5 angehoben. Dadurch erhöhte sich die zulässige Bruttogeschossfläche (BGF) im Gebiet des EGP. Unter Berücksichtigung der bestehenden Bauten beträgt die verfügbare BGF nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts im ganzen Gebiet des EGP 893 m². Für das vorliegende Bauprojekt werden die freien Restanteile der Parzellen im EGP zusammengenommen. Es ist unbestritten, dass das geplante Mehrfamilienhaus den Betrag von 893 m² BGF nicht übersteigt. 4.2 Art. 9 Abs. 1 QPB lässt Nutzungsverlegungen bis 100 m² BGF innerhalb des Quartiers ohne Weiteres zu. Nach Abs. 2 sind Nutzungsverlegungen, welche dieses Mass überschreiten, gestützt auf einen ergänzenden Gestaltungsplan gestattet. Die Vorschriften des EGP (im Folgenden: EGPV) enthalten Spezialbestimmungen für das davon erfasste Gebiet. Nach Art. 2 EGPV dient der Ergänzende Gestaltungsplan dazu, die Überbauung der einbezogenen Parzellen innerhalb verbindlicher Baulinien zu gestalten und die bauliche Gestaltung konzeptionell so zu beeinflussen, dass das Quartierplangebiet in Etappen überbaut und genutzt sowie eine allfällige Erhöhung der AZ auch noch realisiert werden kann. Art. 8 Abs. 5 EGPV sieht vor, dass die BGF bei einer AZ von 0.4 innerhalb der Baulinien mit den Häusern 1 bis 10 zu nutzen ist. Demgegenüber ist die zusätzlich zur Verfügung stehende BGF bei einer Erhöhung der AZ von 0.4 auf 0.6 bzw. bei einer allgemeinen Erhöhung der AZ gemäss Variante AZ 0.6 innerhalb der Baulinien im Bereich der Häuser 11 bis 15 zu nutzen. Ferner bestimmt Art. 6 Abs. 2 EGPV mit dem Marginale "Variante AZ 0,6", die der Parzelle Nr. 2841 zusätzlich zur Verfügung stehende BGF sei grundsätzlich im Haus 11 zu realisieren. Unabhängig davon enthält Art. 8 Abs. 4 EGPV folgende Bestimmungen: Die Aufteilung der BGF auf die einzelnen Gebäude im EGP hat nur Richtplancharakter und ist nicht bindend. Für das gesamte Gebiet im EGP darf die höchstzulässige BGF gemäss jeweils geltendem Baugesetz nicht überschritten werden. Der Ausnützungsnachweis für die einzelnen Gebäude hat jeweils mit der Baueingabe zu erfolgen. Schliesslich bezeichnet Art. 9 EGPV einen allfälligen Nutzungstransport innerhalb des EGP grundsätzlich auch noch als später möglich, sofern die übrigen Gestaltungsvorschriften eingehalten werden. Ein solcher Nutzungstransport ist nach Art. 9 EGPV bei Erteilung der Baubewilligung vor Baubeginn im Grundbuch anzumerken. 4.3 Die fragliche Baute soll an dem gemäss EGP vorgesehenen Standort für das Haus 4 erstellt werden. Im Übrigen sind die Baufenster 1 bis 10 baulich bereits genutzt. Das Verwaltungsgericht hat Art. 8 Abs. 4 und Art. 9 EGPV für wesentlich erachtet. In einer Gesamtbetrachtung gelangt es zum Schluss, für die Realisierung des Restanteils der BGF im EGP dürfe letztere im Gesamtumfang frei auf die Bauparzelle, d.h. an den Standort des Baufensters 4, transferiert werden. Mit anderen Worten brauche das Bauprojekt nicht - wie von den Beschwerdeführern beansprucht - im Bereich der von ihnen weiter entfernt liegenden Baufelder 11 bis 15 positioniert zu werden. Verlangt wird vom Verwaltungsgericht jedoch, dass die übrigen Gestaltungsvorschriften im Sinne von Art. 9 EGPV eingehalten seien. Die Sichtweise des Verwaltungsgerichts erweist sich als verfassungskonform. Die betreffende Nutzungsordnung erlaubt es, den umstrittenen Ausnützungstransfer zugunsten des Standorts im Baufenster für das Haus 4 zu vollziehen. Daran ändert es nichts, wenn die bauliche Ausnützung bei einer AZ von 0.4 bereits mit den bestehenden Bauten im EGP vollumfänglich ausgeschöpft wurde. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht insbesondere darauf hingewiesen, dass der Wortlaut von Art. 8 Abs. 6 EGPV nicht jede allgemeine AZ-Erhöhung abdeckt, sondern nur eine solche gemäss Variante AZ 0.6. Darum geht es hier gerade nicht, weil die AZ nur auf 0.5 gestiegen ist. Aus demselben Grund vermögen die Beschwerdeführer aus Art. 6 Abs. 2 EGPV nichts für sich abzuleiten. Vielmehr ist es nachvollziehbar, wenn das Verwaltungsgericht die Art. 8 Abs. 4 und Art. 9 EGPV als hinreichende Regelung zur Ermöglichung des fraglichen Bauprojekts erachtet. 4.4 Die Beschwerdeführer wenden ein, mit dem wuchtigen Baukörper erreiche die tatsächliche Ausnützung auf der kleinen Bauparzelle einen Wert, der im Vergleich zur allgemeinen Zonenordnung mehr als doppelt so hoch wie erlaubt sei. Einzelne Parzellen im Gebiet des EGP seien dagegen gänzlich unbebaut. Dies widerspreche den gestalterischen Grundlagen für das Gebiet des EGP und höhle den Charakter des Quartiers aus. Soweit die Beschwerdeführer die Einhaltung der in der Bauzone generell geltenden AZ auf der Bauparzelle selbst fordern, ist ihnen entgegenzuhalten, dass sie dies wegen der soeben erörterten Zulässigkeit der Nutzungsübertragung im Plangebiet nicht durchsetzen können. Ein solches Ergebnis vermögen sie auch nicht mithilfe des allgemeinen Verhältnismässigkeitsgrundsatzes umzustossen. Soweit die Beschwerdeführer pauschal eine Missachtung der Gestaltungsvorgaben bemängeln, fehlt es an einer rechtsgenüglichen Beschwerdebegründung im Sinne von Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG. Das Verwaltungsgericht hat eingehend zu gestalterischen Gesichtspunkten, einschliesslich der Einhaltung der Baulinien, Stellung genommen. Damit setzt sich die Beschwerdeschrift zu wenig detailliert auseinander. 4.5 Ein weiterer Rügenkomplex der Beschwerde betrifft das Einverständnis der Dritteigentümer im Gebiet des EGP zur Absicherung des Nutzungstransfers. Nach den Beschwerdeführern fehlt ein Vertrag für diese Absicherung. Weder die erstinstanzliche Baubewilligung noch das Verwaltungsgericht erwähne überhaupt einen solchen Vertrag. Es ergebe sich auch nicht aus den Akten, dass die Zustimmung der übrigen Eigentümer hinsichtlich des Nutzungstransports vorliege. Die gegenteilige Sachverhaltsfeststellung und die diesbezügliche Rechtsanwendung des Verwaltungsgerichts seien willkürlich. Hinzu komme, dass das Verwaltungsgericht zu Unrecht den Verzicht auf die Anmerkung der Nutzungsübertragung im Grundbuch geschützt habe. Dies verstosse gegen den klaren Wortlaut von Art. 9 EGPV. Diesen Rügen ist wiederum kein Erfolg beschieden, sofern sie überhaupt eine rechtsgenügliche Begründung aufweisen. Es spielt keine wesentliche Rolle, dass die Urteilsbegründung den Vertrag nicht ausdrücklich anspricht. Wie die Beschwerdegegnerin einwirft, liegt bei den kantonalen Akten eine Vereinbarung zwischen der Bauherrschaft und Grundeigentümern aus dem Gebiet des EGP über den Nutzungstransfer zugunsten der heutigen Parzelle Nr. 2153. Die Beschwerdeführer nennen keinen einzigen Dritten, dessen notwendiges Einverständnis mit dem aktenkundigen Vertrag nicht abgedeckt sein könnte. Im Übrigen ist es richtig, dass der Wortlaut von Art. 9 EGPV eine Anmerkung von Nutzungsübertragungen im Grundbuch verlangt. Bei der gegebenen Sachlage verstösst es aber nicht gegen die Verfassung, wenn das Verwaltungsgericht davon ausgeht, diese Anmerkung sei nicht nötig gewesen.