Citation: 4A_373/2020 E. A

A.a. A.A.________ aveva incaricato la B.________ SA di gestire uno stabile di sua proprietà a X.________. Fra le incombenze della mandataria figurava pure quella di trovare nuovi inquilini nel caso in cui dovessero liberarsi dei locali. Il piano terreno e quello inferiore del predetto edificio, nonché due parcheggi esterni erano occupati da una banca, che aveva annunciato con largo anticipo la disdetta del contratto di locazione a partire dal 1° gennaio 2013. Il 22 marzo 2012 C.A.________ - marito della mandante - ha approvato per conto di quest'ultima una lettera allestita dalla B.________ SA, da inviare ad eventuali interessati per procedere a una nuova locazione, in cui veniva fra l'altro specificato che l'ente offerto includeva pure due posteggi. Il 17 luglio 2014 la B.________ SA ha comunicato a C.A.________ di aver ricevuto una proposta dalla D.________ SA riferita però al solo piano terreno. Dopo alcune trattative, la mandataria ha ricevuto l'accordo di C.A.________ per la locazione alla predetta società dei locali al piano terreno e nel seminterrato. Il 28 luglio 2014 essa ha firmato, in rappresentanza della proprietaria, il relativo contratto di locazione che avrebbe dovuto esplicare i suoi effetti il 1° settembre 2014, che contemplava una pigione mensile di fr. 3'000.-- e che comprendeva pure due parcheggi esterni. Con un accordo non formalizzato per iscritto, l'inizio della locazione è stato anticipato gratuitamente al 28 luglio 2014. Il 29 luglio 2014 la B.________ SA ha comunicato per posta elettronica a C.A.________ di aver ricevuto la visita dell'allora amministratore unico della D.________ SA E.________, il quale si lamentava di avere scoperto che i due parcheggi previsti dal contratto erano stati concessi in uso ad altre persone e che la telefonata avuta a questo proposito con la proprietaria era rimasta infruttuosa. Un'ora dopo C.A.________ ha, come già prima la moglie, offerto alla conduttrice la possibilità di usufruire dei due parcheggi dal lunedì al venerdì dalle 8:00 alle 18:00, proposta che E.________ ha nuovamente rifiutato. In tarda mattinata quest'ultimo ha chiesto alla B.________ SA di mettere per iscritto la sua volontà e che questa ha formulato nel seguente modo: "Con la presente comunico l'annullamento immediato del contratto di locazione del 28 luglio 2014 avente per oggetto gli uffici dell'ex F.________ di X.________, Y.________, poiché, contrariamente alle disposizioni contrattuali, non mi vengono messi a disposizione i 2 posteggi, fattore essenziale nella mia attività, e inoltre il pessimo contatto avuto con la proprietaria mi scoraggia completamente dall'iniziare un'attività che speravo fosse proficua per le parti. Ho preso atto della proposta alternativa formulata dai proprietari tramite l'amministratore che però non mi soddisfa. Con la presente attesto di avere ricevuto di ritorno, su mia richiesta, l'importo di fr. 9'000.-- (novemila) depositati presso l'amministratore. Ho restituito all'amministratore anche 5 chiavi dei locali". Sempre lo stesso giorno la B.________ SA aveva comunicato ai coniugi A.________ che la D.________ SA aveva insistito per rescindere la locazione e che essa stessa formalizzava la disdetta del contratto di amministrazione immobiliare. Con raccomandata 31 luglio 2014 la B.________ SA ha scritto ad D.________ SA, su richiesta dei coniugi A.________, che il contratto poteva essere pienamente rispettato, poiché la questione dei parcheggi era risolta, che non sussisteva più alcun motivo per accettare la disdetta anticipata e l'ha invitata a versare il deposito per la garanzia e a ritirare le chiavi. A.b. Poiché i locali erano ancora sfitti nell'estate 2015 A.A.________ ha escusso la B.________ SA, rimproverandole una violazione del mandato e ha avviato una procedura di conciliazione. Con petizione 12 febbraio 2016 A.A.________ ha convenuto in giudizio innanzi alla Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città la B.________ SA, chiedendone la condanna al pagamento di complessivi fr. 54'000.-- quale risarcimento del danno causato dalle pigioni perse. Il Pretore aggiunto ha respinto, con giudizio del 17 settembre 2018, la petizione.