Citation: 5A_729/2009 26.03.2010 E. 5.2

5.2.1 Les recourants soutiennent ensuite que la décision dont ils demandent l'annulation serait entachée d'un vice matériel dans la mesure où l'assemblée générale aurait refusé de procéder à la révision et à l'audit des comptes de la PPE depuis 2001. Une telle mesure serait pourtant indispensable à l'administration de la PPE puisqu'elle permettrait à la communauté de connaître l'état réel et précis de sa situation comptable et financière. Les recourants reprochent en effet à la Cour de justice d'avoir arbitrairement passé sous silence certains manquements de l'administration, manquements établissant pourtant sa mauvaise gestion ainsi que la commission de nombreuses erreurs comptables. Les recourants en concluent qu'en refusant d'ordonner la mesure d'administration indispensable sollicitée, l'assemblée générale aurait ainsi violé la loi, leur ouvrant la voie de l'action en annulation. 5.2.2 La communauté des propriétaires d'étages n'est pas inscrite au registre du commerce. Elle n'est donc pas, sur le plan légal, obligée de tenir une comptabilité commerciale (art. 934 CO; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 44 ad art. 712s CC; Wermelinger, op. cit., n. 79 ad art. 712m CC). Compte tenu de ses besoins de gestion interne, il est évident qu'elle ne peut toutefois se passer d'une comptabilité. A défaut d'obligation et de principes légaux, les propriétaires d'étages ont donc intérêt à fixer la forme et le contenu de la comptabilité aussi bien dans le règlement d'administration et d'utilisation que dans le contrat qui lie la communauté à l'administrateur (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 44 ad art. 712s CC et les références; Wermelinger, op. cit., n. 88 ad art. 712m CC). En l'espèce, il ressort du règlement d'administration et d'utilisation que l'administrateur doit présenter un rapport de gestion, les comptes de l'exercice écoulé ainsi que le budget de l'exercice en cours (art. 40 let. j). Il doit également tenir ou faire tenir sous sa responsabilité la comptabilité (art. 40 let. l). Aucune indication n'est toutefois donnée quant à la forme et au contenu que la communauté des propriétaires attend de la comptabilité et les recourants ne démontrent pas que le contrat qui lie la communauté à l'administrateur fournirait des informations complémentaires à cet égard. En conséquence, c'est à juste titre que la cour cantonale a considéré que la décision de l'assemblée générale du 8 juin 2005 ne violait aucune obligation légale, réglementaire ou contractuelle. 5.2.3 Reste à déterminer si les prétendus manquements que les recourants attribuent à l'administration justifiaient l'audit des comptes requis ou faisaient apparaître illégal le refus d'y procéder. Les critiques des recourants à cet égard sont principalement appellatoires, ceux-ci se fondant sur leur propre perception des faits et se contentant, pour l'essentiel, d'opposer leur appréciation à celle de l'autorité cantonale. Il en est ainsi lorsqu'ils soutiennent que des montants, appartenant à la communauté des propriétaires, auraient transité sur le compte personnel de l'administratrice, puis affirment, sans le motiver selon les exigences exposées plus haut (consid. 2.1 supra), que ce serait arbitrairement que la Cour de justice aurait retenu que lesdits montants auraient été reversés à la communauté. De même, quand les recourants prétendent que la facturation d'un montant de 42'641 fr. 10 au passif du bilan, puis son remboursement aux propriétaires ne serait pas un incident isolé, mais qu'il s'agirait entre autres d'une "erreur plus que grossière, d'une faute grave que l'administrateur s'est employé à nier et à dissimuler", ils ne font valoir que leur propre appréciation des faits, sans s'en prendre pleinement à la motivation que la cour cantonale a donné sur ce point, notamment quant au contexte dans lequel cette somme avait été facturée aux propriétaires d'étages. Les recourants ne critiquent pas non plus le raisonnement cantonal lorsqu'ils s'en prennent aux prétendues erreurs effectuées par l'administration dans les décomptes de chauffage. Soutenant l'existence d'une surfacturation occulte, entraînant l'impossibilité de connaître la situation véritable des comptes de chauffage, les recourants omettent de préciser que cette surfacturation n'a pas été prouvée et que la Cour de justice, se référant aux expertises, a indiqué qu'il apparaissait que le décalage présent dans ces décomptes n'était susceptible de poser un problème que lors d'un changement de locataire ou de propriétaire et qu'il était en outre rectifiable, sans qu'un audit ne soit nécessaire. S'en prenant ensuite à la prétendue impossibilité de déterminer exactement les pertes subies par la communauté en 2001, les recourants assurent que ce manque de transparence serait à mettre sur le compte de la mauvaise gestion de l'administratrice et non sur celui de la gestionnaire précédente, comme en avait arbitrairement jugé la cour cantonale. Relevant à cet égard que les experts auraient souligné les nombreuses erreurs commises par l'administratrice, les recourants perdent toutefois de vue que la cour cantonale a de son côté indiqué que les experts attestaient également clairement que la comptabilité de l'intimée avait été profondément affectée par le comportement de son ancienne gestionnaire. Ils omettent aussi de signaler que la contre-expertise dont ils se prévalent a conclu que l'audit sollicité serait complexe, coûteux, avec des écritures parfois insolites et sans garantie quant à son résultat. Les recourants reprochent encore à la cour cantonale de ne pas avoir pris en considération l'absence de contrôle des comptes 2001, alors que, selon eux, un tel contrôle était absolument indispensable, compte tenu du contexte de l'époque, à savoir la reprise de la gestion par l'intimée, à la suite de D.________ SA. Il convient de rappeler aux recourants qu'ils ne se sont pas opposés à l'approbation des comptes 2001 par l'assemblée générale, ce alors qu'ils ne pouvaient ignorer que les comptes n'avaient fait l'objet d'aucun contrôle externe; leur critique tombe par conséquent à faux.