Citation: 4A_320/2018 E. B

B.a. Le 12 février 2016, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une requête concluant à la suppression du loyer depuis le 1er juillet 2014 jusqu'à complète exécution des travaux de remise en état, ainsi qu'au remboursement des loyers versés en trop. B.b. Entre le début du mois de mars et le 8 avril 2016, le bailleur a fait procéder à certains travaux. Une reprise des joints d'étanchéité a été exécutée sur deux vitrines. En outre, les plafond et plancher du rez-de-chaussée supérieur ont été remis en état. B.c. Le 2 juin 2016, les locataires ont saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève d'une demande concluant à ce que le bailleur soit condamné à effectuer divers travaux de remise en état (plafond et plancher au rez-de-chaussée inférieur; étanchéité des vitrines; peintures des murs comportant des traces d'humidité). Les demandeurs prétendaient en outre à la suppression du loyer pour la période du 16 juin 2014 au 8 avril 2016, puis à une réduction de 50% dès le 9 avril 2016 jusqu'à complète exécution des travaux, au remboursement des loyers perçus en trop, et enfin au remboursement des frais d'expertise privée (1'296 fr. et 864 fr.). B.d. Entendu par le Tribunal, le locataire L1.________ a notamment expliqué que le commerçant franchisé qui exploitait un magasin «X.________» avait quitté les locaux de manière anticipée vers la fin du mois de juin ou le début du mois de juillet 2014; il y avait un problème de paiement du loyer. Ils avaient demandé la remise en état de l'arcade à la fin octobre 2014, car ils voulaient rouvrir un commerce sous le concept «Y.________»; pour passer à ce concept, ils avaient procédé en novembre 2014 à de petits travaux, soit l'aménagement d'étagères. Vers la fin du 1er trimestre 2015, ils avaient eu des contacts avec des repreneurs intéressés. Après les travaux de mars 2016, l'arcade avait rouvert le 14 avril 2016 sous le concept Z.________, puis avait fermé le 15 août 2016. Au jour de l'audience du 3 mars 2017, l'arcade abritait un commerce de boissons avec des produits d'épicerie. -., technicien chargé par la régie de s'occuper de l'immeuble du bailleur, a déclaré qu'à l'issue du rendez-vous de novembre 2014, la décision avait été prise de ne pas faire les travaux, vu le changement d'affectation évoqué. Il ignorait si cette décision avait été prise de concert avec P._ _______, collaboratrice de la locataire L2.________ SA. Ne sachant pas quelle orientation les locataires souhaitaient donner aux locaux, il n'avait pas immédiatement commandé les travaux, car il était préférable de connaître l'affectation des locaux pour adapter les travaux. B.e. Statuant le 15 mai 2017, le Tribunal des baux et loyers a jugé en substance que les locaux étaient affectés de défauts non imputables aux locataires. Le bailleur n'en avait éliminé qu'une partie (cf. lettre B.b supra). Aussi le Tribunal lui a-t-il ordonné d'éliminer les défauts subsistants (plancher du rez-de-chaussée inférieur; étanchéité des joints des vitrines non encore réparées; peintures de certains murs présentant des traces d'humidité). Concernant la réduction de loyer, le Tribunal a distingué deux périodes: une réduction initiale de 20% se justifiait du 29 juillet 2014 au 8 avril 2016 (date à laquelle une partie des travaux avaient été accomplis). A compter du 9 avril 2016, une réduction de 10% devait prévaloir jusqu'à l'exécution complète des travaux mentionnés ci-dessus. Le Tribunal a condamné le bailleur à restituer les loyers versés en trop et à rembourser partiellement les frais d'expertise privée (1'296 fr. plus intérêts). B.f. Les locataires ont fait appel de ce jugement, suscitant un appel joint du bailleur. Les travaux ordonnés par le Tribunal des baux et loyers ont été exécutés dans l'intervalle. Par arrêt du 23 avril 2018, la Cour de justice genevoise a constaté que les conclusions en exécution des travaux étaient désormais privées d'objet. Concernant la réduction de loyer, la Cour de justice a confirmé qu'un taux initial de 20% devait être retenu, mais a considéré que cette réduction ne s'appliquait qu'à compter du 2 octobre 2015, les locataires ayant renoncé à l'exécution des travaux de remise en état, et partant à une réduction de loyer jusqu'à cette date (cf. consid. 4.5 infra). Pour le surplus, une réduction de 10% devait être octroyée du 9 avril 2016 au 14 juillet 2017 (date d'achèvement des travaux). En conséquence, le bailleur a été condamné à verser aux locataires 7'826 fr. 55 plus intérêts à 5% l'an dès le 23 avril 2016 pour le trop-perçu de loyers entre le 2 octobre 2015 et le 8 avril 2016, respectivement 9'542 fr. 55 pour le trop-perçu afférent à la seconde période; ce poste ne comprenait pas d'intérêts, le jugement de première instance n'ayant pas été critiqué sur ce point. La Cour a enfin confirmé que le bailleur devait rembourser les frais d'expertise privée par 1'296 fr. plus intérêts.