Citation: 2P.220/2003 28.05.2004 E. 3

3.1 Nel merito, controversa è essenzialmente l'interpretazione delle condizioni stabilite dagli art. 9 e 42 Lst per una revisione eccezionale, rispettivamente una modifica straordinaria di stime, quali quelle avversate, cresciute in giudicato. Il primo rimedio presuppone il verificarsi di mutamenti essenziali e permanenti delle condizioni di base per la valutazione dei beni immobili, tali da rendere i valori di stima manifestamente infondati; la modifica di valore provocata dai fattori che concorrono alla variazione generale delle stime non dà comunque luogo a revisioni eccezionali (art. 9 cpv. 1 e 2 Lst). Il mezzo d'impugnazione della modifica straordinaria consente invece la rettifica di stime definitive che si rivelano manifestamente inattendibili (art. 42 cpv. 1 Lst). 3.2 Rilevato come le censure ricorsuali siano basate sulle risultanze di un'unica transazione, la Corte cantonale ha in ogni caso escluso che l'oscillazione dei prezzi del mercato immobiliare costituisca un motivo sufficiente per ritenere proponibili i suddetti rimedi straordinari. Di conseguenza ha confermato il rifiuto di procedere ad una revisione del valore di stima pronunciato dal Consiglio di Stato. Secondo la giurisprudenza, perché questa decisione risulti arbitraria non basta che una soluzione diversa sia immaginabile o addirittura preferibile; occorre, per contro, che tale giudizio sia manifestamente insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, gravemente lesivo di una norma o di un chiaro principio giuridico o in contrasto intollerabile con il sentimento di giustizia e di equità. Il Tribunale federale si scosta dalla soluzione scelta dall'ultima istanza cantonale solo se questa risulta del tutto insostenibile o destituita di qualsiasi fondamento serio e oggettivo ed inoltre quando il giudizio impugnato è arbitrario nel suo risultato e non solo nella sua motivazione (DTF 129 I 8 consid. 2.1, 49 consid. 4). 3.3 In base al tenore letterale degli art. 9 e 42 Lst, ai materiali legislativi che vi si rapportano e al complesso della regolamentazione ticinese concernente le stime immobiliari, non appare invero fuori luogo attribuire una portata assai limitata ai citati mezzi di impugnazione straordinari. In effetti, già solo considerando il testo degli art. 9 cpv. 2 e 19 lett. a Lst, è tutt'altro che arbitrario annoverare le variazioni dei prezzi dei terreni tra i fattori che non comportano una revisione eccezionale. Anche nelle intenzioni del legislatore tale rimedio dovrebbe peraltro trovare applicazione soltanto in casi particolari, segnatamente a seguito di fenomeni o catastrofi naturali che mutano in maniera essenziale lo stato dei luoghi (Messaggio del Consiglio di Stato no. 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, ad art. 9). D'altro canto, l'art. 42 Lst si riferisce alla rettifica di stime, espressione che non è errato associare alla correzione di determinati parametri di computo, piuttosto che ad un riesame materiale dell'estimo. Il relativo rapporto commissionale sottolinea del resto che i termini di "stime ... manifestamente inattendibili" devono essere interpretati in maniera restrittiva (Rapporto no. 4375R del 20 settembre 1996 concernente il progetto di nuova legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, ad art. 41-44). Di conseguenza, è certamente quantomeno sostenibile considerare - come le istanze cantonali - che la modifica straordinaria di cui all'art. 42 Lst possa intervenire unicamente a seguito dell'individuazione di errori manifesti nei dati raccolti per il calcolo della stima. I rimedi in esame vanno inoltre contestualizzati nell'ambito del regime generale introdotto dalla Lst. Tale regolamentazione prevede infatti una prima revisione generale delle stime per tutto il Cantone ed in seguito un riesame complessivo ogni venti anni (art. 6 Lst). Tra due revisioni generali sono possibili aggiornamenti intermedi, limitati anche a singoli comprensori e operati secondo cicli quadriennali, se la valutazione dei fattori influenti sulla stima determina una variazione della stessa di almeno il 25% (art. 7 Lst e art. 24 del relativo regolamento di applicazione, del 19 dicembre 1997). Vi sono infine circostanze che determinano un aggiornamento particolare delle stime, quali la costruzione e la riattazione di edifici o le modifiche del piano regolatore (art. 8 Lst). Ora, in base a tale disciplina è lecito supporre che i valori di stima risultino di norma sufficientemente aderenti al valore venale dei fondi (art. 15 e 16 Lst), tenuto conto dei principi di schematicità e di prudenzialità che s'impongono nella materia (art. 20 Lst; DTF 124 I 159 consid. 2h). Anche per questo non è pertanto inammissibile riservare l'applicazione degli art. 9 e 42 Lst a situazioni del tutto eccezionali, che non contemplano semplici oscillazioni dei valori del mercato immobiliare, pur se rilevanti e durevoli. 3.4 Nel caso specifico, anche volendo accreditare l'interpretazione addotta della ricorrente, la decisione impugnata non risulterebbe ad ogni modo arbitraria nel suo esito. In effetti, l'insorgente fonda le sue deduzioni unicamente sulla transazione che l'ha interessata, vale a dire l'acquisto di due fondi connessi al prezzo di fr. 1'400'000.-- a fronte di un valore di stima di fr. 4'245'750.--, che, in pratica, è comunque considerato solo nella misura del 70% (pari a fr. 2'972'025.--; art. 47 cpv. 1 Lst). Essa non precisa peraltro appieno i presupposti e le modalità di detta transazione; le scarse indicazioni agli atti a tale riguardo, ad esempio già il fatto che la vendita sia stata gestita direttamente dalla creditrice ipotecaria, non depongono in ogni caso necessariamente a favore di una contrattazione del tutto libera da condizionamenti. In tali circostanze, non sarebbe pertanto insostenibile rifiutare un riesame delle stime già per mancanza di riscontri sufficienti a sostegno di una sensibile e generalizzata riduzione del valore venale degli immobili nel comprensorio interessato, e più specificatamente dei fondi in esame. Nemmeno in tale ipotesi occorrerebbe quindi chiedersi se la discrepanza tra il valore di mercato e il valore di stima rimarrebbe entro limiti ammissibili, rispettivamente se eventuali difformità dovrebbero comunque venir tollerate fino all'entrata in vigore delle nuove stime, come ha osservato il Tribunale di espropriazione in relazione alla disparità di trattamento derivante dall'attuale diversità dei tempi di revisione (RDAT I-2000 n. 2t, consid. 6.3; RDAT II-1998 n. 17t, consid. 6.4).