Citation: 4C.160/2005 12.08.2005 E. 3

3.1 Il résulte de l'état de fait déterminant (art. 63 al. 2 OJ) que la défenderesse, avec quatre autres sociétés immobilières, ont engagé les demandeurs à partir du 1er novembre 1976 en qualité de concierges d'immeubles sis au chemin R.________ à Genève. Dans ce cadre, les recourants pouvaient disposer d'un appartement de fonction de 4 pièces dans l'un des immeubles. Il appert donc que les parties ont été liées dès la fin 1976 par un contrat de conciergerie. Cette convention constitue un contrat mixte qui combine des prestations du contrat individuel de travail et du contrat de bail à loyer, en sorte qu'elle est régie par le droit du contrat de travail pour ce qui a trait à l'activité de conciergerie et par le droit du bail pour la cession de l'usage du logement mis à disposition du concierge. C'est seulement pour la résiliation que le régime contractuel applicable dépendra de la prestation prépondérante (cf. Pierre Tercier, Les contrats spéciaux, 3e éd., n. 1760, p. 256; Pierre Engel, Contrats de droit suisse, 2e éd., p. 293). Autrement dit, depuis le 1er novembre 1976, les plaideurs avaient noué un contrat de bail à loyer en ce qui concernait le logement de fonction des concierges. B.W.________ étant devenue totalement incapable de travailler dès le 1er novembre 1992, l'activité de concierge a été reprise par son époux seul dès cette date, les demandeurs continuant d'occuper l'appartement de fonction. Neuf ans plus tard, A.W.________ n'a plus été en mesure de travailler pour raisons médicales. La représentante de la défenderesse a alors établi le 9 août 2001 un contrat de bail à loyer portant sur le même logement, dont l'entrée en vigueur était fixée au 1er novembre 2001; le loyer a été porté à 15'600 fr. par an à partir de ce terme selon un avis de fixation officielle du 8 août 2001. On voit donc que l'intimée a proposé en été 2001 un nouveau contrat de bail aux locataires (i.e. les demandeurs) ayant pour objet l'appartement même dont elle leur avait cédé l'usage - comme logement de fonction - 25 ans plus tôt. Dans un tel cas, les locataires qui contestent le loyer ainsi arrêté - à l'instar des recourants par requête du 24 octobre 2001 - s'en prennent à une augmentation de loyer et non au loyer initial, puisque celui-ci avait été convenu au moment de la passation du contrat de conciergerie, combinaison d'un premier bail et d'un contrat de travail (cf. ATF 99 II 297 consid. 2; Tercier, op. cit., n. 2405, p. 347). 3.2 A teneur de l'art. 270b al. 1 CO, le locataire qui estime qu'une majoration de loyer est abusive au sens des art. 269 et 269a CO peut la contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration. D'après la doctrine moderne, il s'agit d'un délai de péremption, dont le respect doit être examiné d'office par le juge (Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 28 ad art. 270b CO; David Lachat, Commentaire romand, n. 2 ad art. 270b CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e éd., n. 8 ad art. 270b CO). L'avis de ces auteurs, qui répond à la sécurité du droit nécessaire dans le contentieux de la majoration de loyer, doit être suivi. Il suit de là que la jurisprudence contraire résultant du considérant 2 non publié de l'ATF 108 II 470, laquelle avait trait à l'observation de l'art. 18 al. 2 AMSL, ne peut plus être maintenue. Il a été retenu que les demandeurs ont reçu l'avis de hausse de loyer en tout cas le 5 septembre 2001. Partant, la requête de contestation qu'ils ont adressée à l'autorité de conciliation le 24 octobre 2001, soit 49 jours plus tard, est manifestement tardive. 3.3 L'art. 269d al. 1 CO dispose que le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. Le préavis de résiliation est de trois mois pour les habitations (art. 266c in initio CO). Lorsque les parties - comme c'est le cas en l'espèce - ne sont convenues d'aucune échéance, celle-ci résulte de l'usage local ou, à défaut, de la loi (art. 266c in fine CO). A Genève, il n'y a aucun usage local (David Lachat, Le bail à loyer, p. 422, n. 2.6). En pareil cas, pour les logements, l'échéance correspond à la fin d'un trimestre à compter depuis le début du bail (SVIT-Kommentar Mietrecht, n. 26 ad art. 266b-266f CO; Lachat, Le bail à loyer, p. 422, n. 2.7). In casu, le bail des demandeurs a pris naissance le 1er novembre 1976, date de l'entrée en vigueur du contrat de conciergerie conclu par les parties. Le bail pouvait donc être résilié pour les quatre échéances annuelles des 31 janvier, 30 avril, 31 juillet et 31 octobre. Il ressort de l'arrêt déféré que l'avis de fixation reçu par les recourants le 5 septembre 2001 au plus tard augmentait le loyer à 15'600 fr. par an à partir du 1er novembre 2001. Il apparaît nettement que l'avis de fixation en cause n'a pas respecté le délai de l'art. 269d al. 1 CO, à savoir trois mois de préavis plus 10 jours. En cas de notification tardive de la hausse de loyer, sa prise d'effet est reportée à l'échéance contractuelle suivante (art. 266a al. 2 CO par analogie; ATF 107 II 189 consid. 3; Lachat, Commentaire romand, n. 7 ad art. 269d CO; Higi, op. cit., n. 157 ad art. 269d CO). L'avis de majoration du 8 août 2001 n'ayant pas observé le délai légal susrappelé, ses effets ont été reportés au plus prochain terme légal de résiliation, soit au 31 janvier 2002. Ce n'est donc qu'au 1er février 2002 - et non au 1er novembre 2001 - que le loyer des demandeurs doit être fixé à 15'600 fr. l'an, charges non comprises. Le recours doit être partiellement admis sur ce point.