Citation: 4C.65/2003 23.09.2003 E. 3

3.1 Dans un premier temps, la cour cantonale a admis que le congé notifié le 14 juin 2001 remplissait les conditions de l'art. 257d CO, puis elle l'a annulé sur la base de l'art. 271 CO, le considérant comme contraire aux règles de la bonne foi. 3.2 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de l'objet loué, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les locaux d'habitation. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitations peuvent être résiliés moyennant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois. En principe, le locataire en retard dans le paiement de son loyer est en demeure, ce qui justifie l'application de la procédure prévue à l'art. 257d CO (cf. ATF 119 II 232 consid. 3; Higi, Zürcher Kommentar, n. 12 ad art. 257d CO). Tel n'est toutefois pas le cas lorsque le bailleur est lui-même en demeure (art. 91 CO), par exemple parce qu'il n'a pas indiqué le numéro correct du compte sur lequel le paiement doit intervenir, ou lorsque le locataire a invoqué la compensation à temps (cf. art. 124 al. 1 CO; ATF 119 II 241 consid. 6b p. 247/248) ou encore lorsqu'il a valablement consigné le loyer (Higi, op. cit., n. 13-16 ad art. 257d CO; Lachat, Le bail à loyer, p. 210). Selon Higi, un des moyens d'éviter la demeure consiste, pour le locataire confronté à un défaut de la chose louée, à déclarer clairement au bailleur qu'il réduit le loyer dans une mesure appropriée en raison dudit défaut; une telle déclaration consisterait en l'exercice d'un droit formateur dont les effets remonteraient au moment où le bailleur a eu ou aurait pu avoir connaissance du défaut (op. cit., n. 15 et 17 ad art. 257d CO, n. 21-28 ad art. 259d CO; cf. également Weber, Basler Kommentar, n. 3 ad art. 257d CO, n. 4 ad art 259d CO, pour lequel il suffirait même au locataire d'opposer son droit à une réduction de loyer fondée sur l'art. 259d CO à la prétention du bailleur qui entend résilier le bail pour cause de demeure). Pour Lachat, le locataire peut théoriquement invoquer en compensation la créance qu'il estime avoir en réduction de loyer, mais il court le risque de voir son bail résilié en application de l'art. 257d al. 2 CO s'il n'était pas fondé à le faire dans cette mesure (op. cit., p. 182 et p. 207). 3.3 Il est incontesté que la défenderesse n'a pas payé, dans le délai comminatoire, les loyers de mars et avril 2001, réclamés dans l'avis du 12 avril 2001. Quant à la consignation à laquelle la locataire s'est finalement résolue, elle était manifestement tardive. Tout en admettant que les conditions d'une résiliation pour cause de demeure étaient réalisées, la cour cantonale a pourtant considéré, en se référant à Higi, que la prétention en réduction de loyer de la défenderesse avait été «exercée sous la forme d'un droit formateur pour les loyers à venir et d'une compensation pour ceux déjà acquittés, relatifs aux mensualités de décembre 2000 à février 2001». La nature juridique de la prétention en réduction de loyer pour cause de défaut peut demeurer indécise en l'espèce. En effet, même si l'on entre par hypothèse dans les vues de Higi, les conditions d'une résiliation du bail sur la base de l'art. 257d CO sont réunies en l'occurrence pour les motifs suivants. Premièrement, les déclarations de réduction de loyer des 21 mars et 9 mai 2001 ne pouvaient, en tout état de cause, empêcher la demeure de la locataire. En effet, la défenderesse a fait valoir une réduction de 50% du loyer jusqu'à la fin des travaux; or, pour les mois de mars et d'avril 2001, elle n'a rien versé du tout, de sorte qu'elle était, dans tous les cas, en demeure pour la moitié de chacun des deux loyers réclamés. Par ailleurs, la compensation n'a lieu qu'autant que le débiteur fait connaître au créancier son intention de l'invoquer (art. 124 al. 1 CO). Il s'agit là d'une déclaration de volonté formatrice, qui doit faire connaître de manière claire et non équivoque la volonté de son auteur (Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2e éd., p. 675 et les références). Or, dans le cas particulier, force est de constater qu'aucune déclaration de compensation ne ressort des faits établis par la cour cantonale; dans son courrier du 21 mars 2001, le mandataire de la défenderesse réclame uniquement une réduction de loyer de 50% jusqu'à la fin des travaux et sollicite une réponse rapide; dans sa lettre du 9 mai 2001, le même proteste contre l'avis comminatoire et annonce sa volonté de consigner le 50% des loyers échus depuis mars 2001. Rien n'indique que la défenderesse aurait, dans le délai de paiement imparti, invoqué la compensation avec ce qu'elle estimait avoir payé en trop. La dette de la locataire ne saurait donc avoir été éteinte par compensation, à supposer que celle-ci soit possible dans les circonstances de l'espèce.