Citation: 4A_585/2010 02.02.2011 E. 2

2.1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Sinn der Ansetzung einer Zahlungsfrist nach Art. 257d Abs. 1 OR ist es namentlich, dem Mieter genügend Zeit einzuräumen, um die Mittel zur Tilgung der Ausstände zu beschaffen und ihm damit eine letzte Gelegenheit zu geben, den schwerwiegenden Folgen einer ausserordentlichen Kündigung zu entgehen (Urteile 4C.124/2005 vom 26. Juli 2005 E. 3.3; 4A_107/2010 vom 3. Mai 2010 E. 2.4). Ihre Warnfunktion kann die Fristansetzung nur erfüllen, wenn sie klar und deutlich abgefasst ist. Dies setzt zum einen voraus, dass der Zahlungsrückstand entweder ziffermässig bezeichnet wird oder zumindest einwandfrei bestimmbar ist (Urteil 4C.123/2000 vom 14. Juni 2000 E. 3b, teilweise wiedergegeben in MRA 2001, S. 47). Zum andern muss die Zahlungsaufforderung eine ausdrückliche Kündigungsandrohung enthalten (vgl. BGE 119 II 147 E. 3a). Diese muss zum Ausdruck bringen, dass sich der Vermieter eine ausserordentliche Kündigung ohne Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfristen vorbehält, wenn der rückständige Betrag nicht rechtzeitig bezahlt wird (LACHAT UND ANDERE, Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009 S. 543 Rz. 27/2.5.2; SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3. Aufl., 2008 N. 25 zu Art. 257d OR; FELIX RAJOWER, Prozessuale Aspekte der Ausweisung von Mietern unter besonderer Berücksichtigung der zürcherischen Praxis, AJP 7/1998 S. 797 ff., 807; vgl. auch ROGER WEBER, Basler Kommentar, OR I, 4. Aufl. 2007, N. 4 zu Art. 257d OR). 2.2 Das Obergericht erwog, die Beschwerdeführerin sei im Zeitpunkt der Mahnung vom 11. November 2009 mit der Zahlung fälliger Miet- und Nebenkostenrechnungen im Rückstand gewesen, weshalb eine Fristansetzung gemäss Art. 257d OR zulässig gewesen sei. Auch habe die Beschwerdeführerin erkennen können, dass die Zahlung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt verlangt werde. Die Beschwerdegegnerin habe bei nicht fristgerechter Bezahlung die Kündigung gemäss den gesetzlichen Bestimmungen angedroht. Zwar habe sie dabei nicht ausdrücklich auf Art. 257d OR verwiesen. Die Fristansetzung und die Kündigungsandrohung seien jedoch im Kontext zu betrachten. Aus dem Hinweis auf eine Kündigung "nach den gesetzlichen Bestimmungen" im Zusammenhang mit Art. 257d OR gehe mit der nötigen Deutlichkeit hervor, dass das Mietverhältnis im Falle des Ausbleibens der fristgerechten Zahlung der Miet- und Nebenkostenausstände ausserordentlich gekündigt werde. So habe das befristete Mietverhältnis ohnehin nur vorzeitig aufgelöst werden können, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung erfüllt sind. Aufgrund der gesamten Umstände habe die Beschwerdeführerin erkennen müssen, dass ihr bei Nichtzahlung der gesamten Ausstände eine ausserordentliche Kündigung drohe. 2.3 Die Beschwerdeführerin wendet ein, der Hinweis auf eine "Kündigung gemäss den gesetzlichen Bestimmungen" im Schreiben vom 11. November 2009 sei nicht geeignet, dem Mieter die fatalen Säumnisfolgen bewusst zu machen. Ein Zusammenhang zwischen der Mahnung nach Art. 257d OR und der Kündigungsandrohung ergebe sich nur für mietrechtlich versierte Personen. Für andere Adressaten sei der Hinweis auf eine Kündigung nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht verständlich. Zwar möge bei entsprechenden rechtlichen Kenntnissen klar sein, dass ein befristeter Vertrag nur vorzeitig aufgelöst werden kann, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung erfüllt sind. Beim Betreiber eines Kebapimbisslokals könne ein solches Wissen jedoch nicht vorausgesetzt werden. Vielmehr müsse davon ausgegangen werden, dass er gerade bei einem befristeten Vertrag ein trügerisches Sicherheitsgefühl gehabt habe. Dieses sei durch den Hinweis auf eine allfällige Kündigung "gemäss den gesetzlichen Bestimmungen" noch nicht erschüttert worden, weil er daraus nicht habe entnehmen können, dass eine Kündigung auf 30 Tagen per Ende Monat möglich sei. Ein Mieter werde nur aufgeweckt und auf die Wichtigkeit einer pünktlichen Zahlung aufmerksam gemacht, wenn die angedrohte Kündigung ausdrücklich als "ausserordentlich", "vorzeitig" oder "fristlos" bezeichnet werde. Nur so werde unmissverständlich klar, dass bei Nichteinhalten der Frist das Mietverhältnis mit einer kurzen Frist aufgelöst werden kann. Ohne eine solche Angabe könne die Fristansetzung ihre Funktion als Warnsignal nicht erfüllen, weshalb sie unwirksam sei. 2.4 Im Schreiben vom 11. November 2009 setzte die Beschwerdegegnerin ausdrücklich eine dreissigtägige Zahlungsfrist gemäss Art. 257d OR und stellte im folgenden Satz bei Nichtbezahlung innert Frist die Kündigung gemäss den gesetzlichen Bestimmungen in Aussicht. Aus diesem unmittelbaren Zusammenhang zwischen der Zahlungsaufforderung und der Kündigungsandrohung wird auch für einen juristischen Laien klar, dass die Beschwerdeführerin eine Kündigung wegen Zahlungsrückstandstands mit den entsprechenden gesetzlichen Fristen und keine Beendigung des Vertrages nach der festen Vertragsdauer bis zum 31. Januar 2016 ankündigte, zumal im Vertrag die Möglichkeit der ausserordentlichen Kündigung erwähnt wird. Damit musste die Beschwerdeführerin, auch wenn sie die angerufenen gesetzlichen Fristen nicht kannte, erkennen, dass ihr eine ausserordentliche Kündigung drohte. Die Vorinstanz hat demnach kein Bundesrecht verletzt, wenn sie annahm, das Schreiben vom 11. November 2009 sei diesbezüglich genügend klar gewesen.