Citation: 5A_117/2022 E. 3.2.3

3.2.3. Nell'impugnata sentenza, la Corte cantonale ha negato sia il carattere oggettivamente insolito delle tre clausole, sia l'adempimento del requisito soggettivo. 3.2.3.1. Dal profilo oggettivo, il Tribunale d'appello ha scartato l'argomento secondo cui l'asserita facoltà discrezionale conferita alla banca dalla clausola 2.9 CG di consolidare o meno il credito di costruzione sarebbe stata insolita. Secondo i Giudici cantonali, la ricorrente non aveva infatti dimostrato l'esistenza di una prassi di mercato di consolidamento incondizionato del credito di costruzione in un'ipoteca a lungo termine dopo la fine dei lavori di costruzione. Il carattere insolito non risultava nemmeno dal raffronto della clausola 2.9 CG con l'ultima clausola del punto 4 del contratto di credito, che non prevedeva tale discrezionalità (v. supra consid. in fatto A.a in fine) : per il Tribunale d'appello, tale argomento sarebbe infatti stato meritevole di approfondimento soltanto se la ricorrente avesse dimostrato di aver adempiuto tutte le condizioni pattuite per il consolidamento e se la banca avesse rifiutato di eseguirlo facendo appunto uso del potere discrezionale riservatole dalla clausola 2.9 CG. Dato invece che la ricorrente non aveva prestato tutte le garanzie e non aveva cancellato le ipoteche legali degli artigiani e imprenditori sui fondi costituenti la garanzia della banca, il mancato consolidamento da parte della banca non aveva comunque la sua fonte nelle CG, bensì nell'inadempimento degli obblighi assunti dalla ricorrente nel contratto di credito di costruzione, di carattere sinallagmatico (v. art. 82 CO). Sempre dal profilo oggettivo e con riferimento alle clausole 2.11 e 2.17 CG (che in sostanza consentivano alla banca di modificare unilateralmente i tassi d'interesse e di commissione e che fissavano i limiti del tasso d'interesse di mora tra un minimo del 5 % e un massimo del 10 %), i Giudici cantonali hanno ritenuto che, in assenza di contestazione degli estratti conto bancari entro le quattro settimane dalla ricezione, la ricorrente non poteva più prevalersi della pretesa abusività dei tassi d'interesse (3 %), di commissione (0.250 %) e d'interesse di mora (10 %) e che essa non aveva del resto provato che tali tassi fossero sproporzionati rispetto a quelli del mercato dei crediti di costruzione al momento della conclusione del contratto del 2007. 3.2.3.2. Il Tribunale d'appello ha poi osservato che, comunque, le clausole 2.9, 2.11 e 2.17 CG non risultavano inusuali nemmeno dal profilo soggettivo. Per i Giudici cantonali, la ricorrente non poteva infatti pretendere di essere inesperta nelle relazioni commerciali con istituti di credito: essa operava da più di quarant'anni nel campo immobiliare (era infatti iscritta a registro di commercio dal 1980 con lo scopo, tra l'altro, di acquistare, vendere, affittare e locare fondi), nel quale notoriamente il finanziamento è molto spesso fornito da banche, e si era del resto autodefinita quale " operatrice di esperienza e di competenza nel settore specifico ". Secondo la Corte cantonale, la ricorrente non aveva peraltro dimostrato che la sua asserita inesperienza fosse riconoscibile dalla banca al momento della conclusione dei contratti di credito di costruzione.