Citation: 4C.55/2001 04.07.2001 E. 4

4.- La défenderesse invoque, par ailleurs, une violation de l'art. 269a let. a CO. A son avis, il n'y avait pas de comparaison possible entre l'appartement qu'elle loue et les exemples retenus par la cour cantonale. a) Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (art. 269a let. a CO). La jurisprudence a rappelé récemment le sens de la notion de loyers usuels, de sorte qu'il suffit ici de s'y référer (ATF 123 III 317 consid. 4). Il a été relevé en particulier que, pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque sécurité, il faut disposer, en règle générale, de cinq éléments de comparaison au moins, qui présentent, pour l'essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319 et les références). b) Sur les sept éléments de comparaison présentés par le demandeur, la cour cantonale en a retenu six en indiquant les caractéristiques de chaque appartement susceptible d'être comparé à l'appartement litigieux. La défenderesse soutient, pour sa part, qu'aucun des appartements offerts en comparaison ne pouvait être pris en considération. Il s'impose, dès lors, d'examiner les caractéristiques de chaque appartement pour déterminer s'il peut entrer en ligne de compte au titre des loyers usuels dans le quartier. Toutefois, comme la juridiction fédérale de réforme n'est pas une autorité d'appel, cet examen se fera uniquement sur la base des constatations définitives de la cour cantonale et sur le vu des seuls griefs valablement formulés par la défenderesse quant aux considérations juridiques émises par cette autorité dans le cadre de l'analyse de chacun des six éléments de comparaison retenus par elle. aa) Exemple n° 1: appartement de quatre pièces - X., rue Liotard. Les caractéristiques de cet appartement correspondent peu ou prou à celles de l'appartement litigieux. La Chambre d'appel qualifie de "moyen" l'état général de l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement. En taxant cet état de "bon", dans son recours en réforme, la défenderesse s'écarte de la constatation topique, ce qui n'est pas admissible. De même, elle va au-delà des constatations souveraines des juges précédents quand elle affirme que l'immeuble en question est parallèle à la rue Liotard et que l'appartement considéré "donne côté rue Liotard plus précisément sur le parc". Il n'était donc pas contraire au droit fédéral de retenir cet élément de comparaison. bb) Exemple n° 2: appartement de quatre pièces - X., rue Liotard. La défenderesse ne formule aucune critique en ce qui concerne l'admission de cet objet comme élément de comparaison. Aussi n'y a-t-il pas lieu de pousser plus avant l'analyse sur ce point (art. 55 al. 1 let. c OJ). cc) Exemple n° 3: appartement de quatre pièces - X., rue Liotard. Au dire de la défenderesse, l'état général du bâtiment ne serait pas indiqué. Certes, la cour cantonale n'a pas posé de constatation expresse à ce sujet. Il ressort toutefois de l'arrêt déféré que l'état des immeubles est dans l'ensemble comparable. Les immeubles de la rue Liotard admis comme éléments de comparaison, de même que l'immeuble où se trouve l'appartement loué par la défenderesse, ont tous été construits dans les années soixante, à une exception près (exemple n° 2), de sorte qu'il est peu probable qu'ils présentent des différences notables du point de vue de leur état général, d'autant moins qu'il n'est pas allégué que l'un ou l'autre ait été rénové de fond en comble, quand bien même certains appartements, tel celui qui est présentement examiné, ont fait, eux, l'objet de travaux de rénovation. L'argument avancé par la défenderesse n'est donc pas décisif. Que l'appartement en question se trouve au quatrième étage, alors que celui qu'occupe la défenderesse est situé au troisième étage, n'est pas non plus déterminant. Ainsi que le Tribunal fédéral l'a souligné récemment, le critère de l'étage n'est retenu, en tant que tel, ni dans la loi ni par la jurisprudence, de sorte qu'il n'apparaît pas nécessairement pertinent (arrêt non publié du 15 juin 2001, dans la cause 4C.40/2001, consid. 5c). La Chambre d'appel constate que l'appartement de référence comporte une salle de bains et un w.-c. Dans son recours en réforme, la défenderesse fait encore état d'une "douche avec un wc récent dans la salle de bains", s'écartant ainsi à nouveau des seules constatations de la cour cantonale, ce qu'elle n'est pas en droit de faire. Par identité de motif, le Tribunal fédéral fera abstraction de l'affirmation selon laquelle l'immeuble n° X. de la rue Liotard ne serait pas situé dans le même quartier que l'immeuble sis au n° Y. de la même rue. En effet, à la page 3 de son arrêt, la Chambre d'appel précise expressis verbis que "les appartements cités en comparaison sont situés dans le même quartier que l'appartement litigieux", constatation qui lie la juridiction fédérale de réforme. Pour le surplus, la défenderesse ne reproche pas aux juges précédents d'avoir méconnu la notion juridique du quartier, qui repose sur d'autres facteurs que la seule proximité dans l'espace (cf. ATF 123 III 317 consid. 4b/ee p. 322). Ainsi, la cour cantonale ne s'expose pas au grief de violation de l'art. 269a let. a CO pour avoir jugé que ledit appartement constituait un élément de comparaison valable. dd) Exemple n° 4: appartement de quatre pièces - X., rue Liotard. La défenderesse oppose l'état général - jugé "moyen à bon" par la cour cantonale - du bâtiment où est situé cet appartement à celui du bâtiment en cause qu'elle dit être "de moyen à vétuste". Force est d'observer d'emblée que, si la description du premier terme de la comparaison correspond aux constatations des juges d'appel, tel n'est pas le cas du second puisque ces derniers écrivent, dans leur arrêt, que l'état général du bâtiment dans lequel se trouve l'appartement occupé par la défenderesse "est considéré comme bon". Il ressort de l'arrêt attaqué que l'appartement susvisé présente une surface de 65 m2. On ne voit pas ce qui permet à la défenderesse d'alléguer que les mètres carrés indiqués "sont une estimation non confirmée". Il n'est pas contesté que ledit appartement a été rénové en 1996. La cour cantonale constate expressément la chose dans son arrêt. Toutefois, pareille circonstance demeure sans incidence en l'espèce, quoi qu'en pense la défenderesse, du moment que le demandeur s'est prévalu du niveau du loyer avant l'exécution des travaux de rénovation et que les juges précédents se sont basés, eux aussi, sur ce niveau-là pour procéder à la comparaison avec le loyer payé par la défenderesse. ee) Exemple n° 5: appartement de trois pièces et demie - X., avenue Luserna. Selon la défenderesse, la salle de bains, la douche et les w.-c. de cet appartement auraient été entièrement rénovés récemment. Quant au bâtiment abritant l'appartement, il ne serait pas situé dans le même quartier que l'immeuble à comparer, ce dernier n'ayant de surcroît pas de vis-à-vis. En outre, l'immeuble et l'appartement comporteraient "manifestement un équipement supérieur". Sur tous ces points, la défenderesse s'écarte derechef des constatations souveraines de la cour cantonale, lesquelles ne font pas ressortir la prétendue rénovation récente des installations sanitaires, ni une qualité supérieure dans l'équipement. S'agissant de la question du quartier, on peut renvoyer à ce qui a été relevé plus haut (cf. let. cc). ff) Exemple n° 6: appartement de quatre pièces - X., avenue Ernest-Pictet. La Chambre d'appel constate, dans son arrêt, que la surface de cet appartement ne résulte pas de la procédure. Elle n'en retient pas moins cet objet comme élément de comparaison. La défenderesse le lui reproche à bon droit. En effet, selon la jurisprudence, la dimension du logement est un critère déterminant (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc p. 321). A cet égard, ainsi que le Tribunal fédéral vient de le rappeler il y a peu, l'indication du nombre de pièces ne saurait compenser l'absence de données sur la surface de l'appartement présenté à titre de comparaison (arrêt précité du 15 juin 2001, dans la cause 4C.40/2001, consid. 5c/bb). Il était par conséquent contraire au droit fédéral d'inclure l'appartement de l'avenue Ernest-Pictet dans les éléments de comparaison. Ce nonobstant, les éléments restants sont au nombre de cinq, soit le minimum exigé par la jurisprudence. Encore faut-il examiner si le dernier argument avancé par la défenderesse n'exclut pas toute comparaison entre les cinq appartements retenus correctement par la Chambre d'appel et l'appartement en cause.