Citation: 4A_453/2015 E. 2.5

2.5. La cour de céans vient de trancher cette question dans une cause zurichoise. Il est donc renvoyé à l'arrêt topique, dont les considérants sont très succinctement résumés ci-dessous (arrêt 4A_691/2015 du 18 mai 2016, destiné à la publication). Selon la lettre claire de l'art. 270 al. 1 CO, trois motifs distincts permettent de contester le loyer initial: une contrainte due à une nécessité personnelle ou familiale (let. a première hypothèse); une contrainte due à la situation sur le marché local du logement ou des locaux commerciaux (let. a deuxième hypothèse); et enfin, une différence de loyer sensible par rapport au précédent loyer (let. b). Les deux premiers motifs sont regroupés dans la lettre a parce qu'ils concernent tous deux les circonstances de la conclusion du contrat; par opposition, la lettre b traite l'hypothèse d'une modification par rapport au précédent bail. La lettre de la loi et la systématique n'établissent donc pas de lien entre les deux premiers motifs, en ce sens que le locataire devrait établir qu'une certaine contrainte personnelle, en plus de la pénurie de logement, l'aurait obligé à conclure le bail. Les interprétations historique et téléologique ne conduisent pas à une autre conclusion. L'ancien art. 17 AMSL exigeait dans tous les cas une situation difficile (Notlage), ce qui impliquait d'apprécier toutes les circonstances du cas concret, personnelles et objectives. Sous le nouveau droit, la situation personnelle difficile est une alternative indépendante de l'hypothèse où l'état du marché a contraint le locataire à conclure un bail. La jurisprudence a certes entretenu une certaine ambiguïté en reprenant parfois, dans la présentation générale de l'art. 270 al. 1 let. a CO, des formulations développées sous l'ancien droit. Toutefois, cela n'implique pas qu'il faille assimiler l'exigence d'une "situation difficile" au sens de l'art. 17 AMSL à l'exigence d'une situation de contrainte découlant de l'art. 270 al. 1 let. a CO. Dans le jugement des cas concrets, la pratique a du reste clairement distingué trois motifs de contestation indépendants, annulant ainsi un jugement cantonal qui ne différenciait pas suffisamment les deux hypothèses de l'art. 270 al. 1 let. a CO (arrêt précité 4C.367/2001).