Citation: 5A_651/2015 E. 4.1.1

4.1.1. La réalisation du gage immobilier est réglée à l'art. 156 LP, qui renvoie notamment aux art. 133 ss LP relatifs à la réalisation des immeubles dans la poursuite par voie de saisie. L'art. 157 LP règle quant à lui la distribution suite à la réalisation du gage. Il prévoit que le produit de la réalisation sert en premier lieu à couvrir les frais d'administration, de réalisation et de distribution (al. 1) et que le produit net est distribué aux créanciers gagistes jusqu'à concurrence de leurs créances, intérêts jusqu'au moment de la dernière réalisation et frais de poursuite compris (al. 2). Les conditions de vente sont régies par les art. 134 ss LP. Leur contenu est indiqué aux art. 135 LP et 45 à 52 ORFI, auxquels renvoie l'art. 102 ORFI. Le formulaire qu'utilise l'office doit correspondre, dans son contenu, au modèle établi par l'ancienne Chambre des poursuites et faillites du Tribunal fédéral (cf. art. 1 s. aOForm; depuis le 1 er janvier 2007: le Service de haute surveillance en matière de poursuite et de faillite rattaché à l'Office fédéral de la justice [cf. art. 2 al. 1 OForm et 1 OHS-LP]), intitulé procès-verbal de vente immobilière aux enchères ensuite de saisie - de poursuite en réalisation de gage (Form. ORFI 13P). Les conditions doivent indiquer les montants payables en espèces qui seront imputés sur le prix de vente ainsi que ceux qui seront à la charge de l'adjudicataire en sus du prix (art. 135 LP, 45 al. 1 let. d cum 46 et 49 ORFI). C'est ainsi que, d'après les conditions de vente, l'adjudicataire sera tenu d'effectuer un paiement en espèces à valoir sur le prix de vente, notamment, pour les frais de réalisation (art. 157 al. 2 LP, 46 al. 1 ORFI; ch. 7 Form ORFI 13P). Ces frais ne peuvent donc pas être pris en compte dans la fixation du prix d'adjudication minimal, mais doivent être couverts en premier lieu par le produit de la réalisation (HÄBERLIN, in Commentaire ORFI, 2012, n° 11 ad art. 53 ORFI). Les conditions mettront en revanche à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente, notamment, les dettes garanties par hypothèque légale, art. 836 CC, (primes d'assurance contre l'incendie, impôts fonciers, etc.), qui n'étaient pas encore exigibles lors de la vente et qui par conséquent n'ont pas été inscrites à l'état des charges, ainsi que les redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité, etc.; art. 49 al. 1 let. b ORFI). Les créances précitées doivent exister avant les enchères afin qu'il soit possible d'en faire mention dans les conditions de vente (ATF 120 III 128 consid. 3a; arrêt 5A_229/2009 du 14 juillet 2009 consid. 4). Les conditions de vente arrêtées par l'office (art. 134 al. 1 LP) constituent pour l'adjudicataire la base de son engagement: s'il enchérit, c'est sur la base de ces conditions; il ne peut pas refuser tel ou tel paiement que les conditions de vente prévoiraient clairement en plus du prix d'adjudication. Inversement, l'adjudicataire ne peut pas être tenu d'effectuer d'autres paiements en sus du prix de vente, sauf s'ils figurent dans les conditions de vente (ATF 123 III 53 consid. 4a; art. 135 al. 2 LP, 49 al. 2 ORFI; ch. 8 Form ORFI 13P).