Citation: 4C.291/2006 28.11.2006 E. 1

Der Rechtsvertreter der Beklagten ersucht darum, der X.________ AG im bundesgerichtlichen Verfahren als "Beklagte[r] 2" auf Seiten der Beklagten neben dieser Parteistellung einzuräumen, da diese Gesellschaft am 21. August 2006 das Mietobjekt ersteigert habe. Zur Begründung führt er aus, dass nach Art. 261 OR die Rechte und Pflichten aus dem streitbetroffenen Mietvertrag mit dem Zuschlag auf die Erwerberin übergegangen seien. Diese werde durch denselben Rechtsanwalt vertreten, anerkenne die bisherigen Verfahren und mache die Vorbringen der Beklagten zu ihren eigenen. Die bisherige Beklagte bleibe nur noch insoweit am Berufungsverfahren beteiligt, "als allenfalls irgendwelche Ansprüche nicht auf die Beklagte 2 automatisch von Gesetzes wegen oder aufgrund einer anderen Grundlage übergehen." 1.1 Das Bundesgericht geht in seiner Rechtsprechung stillschweigend davon aus, dass im Berufungsverfahren vor Bundesgericht nur auftreten kann, wer bereits im kantonalen Verfahren als Partei teilgenommen hat (Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, Vol. II, N. 2.4 zu Art. 53 OG; Messmer/Imboden, Die eidgenössischen Rechtsmittel in Zivilsachen, S. 57). Das gilt nach Art. 21 Abs. 2 BZP, welche Bestimmung nach Art. 40 OG auch im Rechtsmittelverfahren vor Bundesgericht anwendbar ist (Poudret, a.a.O., Vol. I, N. 2 zu Art. 40 OG, S. 343), auch bei Veräusserung der im Streit liegenden Sache während der Rechtshängigkeit, welche nach dieser Vorschrift ohne Einfluss auf die Legitimation zur Sache bleibt. Auch eine für derartige Fälle an sich denkbare Nebenintervention ist vor Bundesgericht nicht mehr zulässig (Art. 53 Abs. 2 OG). 1.2 Nach dem gemäss Art. 40 OG vorliegend ebenfalls anwendbaren Art. 17 Abs. 1 BZP (vgl. Poudret, a.a.O., Vol. I, N. 2 zu Art. 40 OG, S. 342 f.) ist ein Parteiwechsel in der Regel nur mit Zustimmung der Gegenpartei gestattet. Vorbehalten bleiben die in Art. 17 Abs. 3 BZP angeführten Ausnahmen der Gesamtnachfolge oder der Rechtsnachfolge kraft besonderer gesetzlicher Bestimmung, welche unter dem alten Mietrecht nicht gegeben war (BGE 110 II 309 E. 1 S. 312). 1.3 Seither wurde jedoch Art. 261 Abs. 1 OR eingeführt. Danach geht das Mietverhältnis bei der Veräusserung des Mietobjekts durch den Vermieter mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über. Dieser tritt von Gesetzes wegen mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein (Higi, Zürcher Kommentar, N. 22 zu Art. 261-261a OR; Roger Weber, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 4 zu Art. 261 OR, je mit Hinweisen; SVIT-Kommentar, 2. Aufl., N. 9 zu Art. 261-261a OR). Daraus wird in der Lehre gefolgert, der Erwerber trete als neuer Vermieter anstelle des ursprünglichen Vermieters in einen im Zeitpunkt des Eigentumswechsels hängigen Prozess über Ansprüche aus dem Mietverhältnis ein (Lachat, Commentaire Romand, N. 3 zu Art. 261 OR; Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 4. Aufl., Kap. 27, Rz. 4.1.5 S. 481; Zihlmann, Das Mietrecht, 2. Aufl., S. 88), jedenfalls dann, wenn es um Sachverhalte geht, die sich auch nach dem Parteiwechsel auf das Mietverhältnis auswirken können (Higi, a.a.O., N. 23 zu Art. 261-261a OR). Demgemäss könnte in Art. 261 Abs. 1 OR eine besondere gesetzliche Bestimmung im Sinne von Art. 17 Abs. 3 BZP zu erblicken sein, aufgrund welcher eine Rechtsnachfolge eintritt, die nicht als Parteiwechsel gilt. Ein Prozesseintritt als Partei neben der bisherigen Beklagten, wie sie dem Rechtsvertreter der Beklagten vorschwebt, könnte von vornherein nur dann in Frage kommen, wenn unter speziellen Voraussetzungen im Verfahren auch über Ansprüche des Mieters zu entscheiden wäre, die sich nur gegen den alten Vermieter richten können (z. B. auf Hinterlegung nach Art. 257e OR, vgl. BGE 127 III 273 E. 4 S. 376 ff.) oder wenn einmal trotz dem in Art. 261 Abs. 1 OR statuierten Übergang des Rechtsverhältnisses auf den Erwerber neben übergegangenen auch Ansprüche im Streit liegen sollten, die unter besonderen Verhältnissen beim alten Vermieter verblieben. Abgesehen von einer derartigen hier nicht gegebenen Ausnahme bietet Art. 261 Abs. 1 OR, der nicht etwa den Eintritt in das bestehende Verhältnis neben der ursprünglichen Vertragspartei anordnet, keine Grundlage für die Einräumung der beanspruchten Parteistellung an der Seite der bisherigen Vermieterin. 1.4 Auch wenn dem Antrag der Beklagten wie dargelegt nicht zu entsprechen ist, bleibt zu prüfen, ob die behauptete Veräusserung der Liegenschaft ungeachtet eines entsprechenden Antrags als neue Tatsache beachtlich ist und zu einem Parteiwechsel führen muss. Diesfalls wären darüber zunächst noch im gegenwärtigen Verfahrensstadium nach Anhörung der Gegenpartei Feststellungen zu treffen. Dabei fällt jedoch in Betracht, dass die Aufgabe des Bundesgerichts im Berufungsverfahren darauf beschränkt ist, die richtige und einheitliche Anwendung von Bundesrecht zu gewährleisten, woraus sich die Bindung des Bundesgerichts an die Tatsachenfeststellungen der letzten kantonalen Instanz (Art. 63 Abs. 2 OG) und das Verbot der Berücksichtigung von Noven (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG) ergibt (Poudret, a.a.O., Vol. II, N. 4.1 zu Art. 63 OG, S. 528 f.). Neue Tatsachen sind nur hinsichtlich der Prozessvoraussetzungen wie Rechtzeitigkeit oder Streitwert zu berücksichtigen (Poudret, a.a.O., Vol. II, N. 4.1 zu Art. 63 OG, S. 529). Dasselbe muss auch mit Bezug auf das Rechtsschutzinteresse, die formelle und materielle Beschwer, als Legitimationsvoraussetzung im Rechtsmittelverfahren (qualité pour recourir) gelten (BGE 126 III 198 E. 2b S. 201; 120 II 5 E. 2a S. 7 f.). Dass sich durch die nachträgliche Veräusserung der Mietliegenschaft am Rechtsschutzinteresse der Mieterin hinsichtlich der Berufung nichts ändert, leuchtet ohne weiteres ein, kann sie sich doch auch gegenüber dem Erwerber auf die Ungültigkeit der Kündigung berufen, da sich die Rechtskraft des Urteils selbst dann auf den Erwerber erstreckt, wenn er nicht in den Prozess eintritt (Guldener, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 3. Aufl., S. 290 und 292). Aber auch einer im kantonalen Verfahren unterlegenen Vermieterschaft wäre trotz der nach Erlass des Urteils der letzten kantonalen Instanz erfolgten Veräusserung der Mietliegenschaft ein rechtlich geschütztes Interesse an der Überprüfung des kantonalen Urteils durch das Bundesgericht wohl nicht abzusprechen, und sei es nur im Hinblick auf den an ihr Unterliegen anknüpfenden Kostenentscheid (BGE 132 III 65 nicht publizierte E. 1). Zudem könnten bei nicht kunstgerechter Prozessführung Ersatzansprüche der Erwerberin der Liegenschaft zu gewärtigen sein. Analog zur staatsrechtlichen Beschwerde gilt demnach auch für die Berufung, dass an der Legitimation zur Ergreifung dieses Rechtsmittels nichts ändert, wenn das Objekt, das für den Streitausgang wesentlich ist, während des Verfahrens vor Bundesgericht veräussert wird (vgl. BGE 116 IA 221 E. 1.b S. 223 mit Hinweisen). 1.5 Der behauptetermassen nach der Fällung des vorinstanzlichen Urteils erfolgte Eigentumsübergang hat nach dem Gesagten ausser Acht zu bleiben, und von der Regel, die Legitimation zur Berufung den Parteien des kantonalen Verfahrens vorzubehalten, ist vorliegend nicht abzuweichen.