Citation: 1C_70/2024 E. 2.3

2.3. La Cour de justice a jugé déterminant le fait que les travaux litigieux avaient été exécutés de manière regroupée à l'occasion d'un changement de locataires et qu'ils devaient être considérés comme de l'entretien différé, les recourants ne prouvant pas à satisfaction de droit qu'ils auraient procédé à des travaux d'entretien réguliers en cours de bail. La peinture (murs et plafonds) ainsi que les parquets avaient été refaits en septembre 1992, au changement de locataire. Les travaux effectués par la suite jusqu'en 2004 n'étaient pas connus en l'absence de tout document. Entre 2004 et la demande des propriétaires en juin 2021, un total d'un peu plus de 3'100 fr. avait été investi dans l'appartement. Depuis octobre 2010, date à laquelle la régie avait procédé à des travaux de peinture du hall, de la salle de bain et de la cuisine ainsi qu'à la mise à jour des installations électriques, l'appartement n'avait fait l'objet d'aucune intervention, sous réserve de celle liée à la réparation d'une fuite d'eau dans la salle de bain. Il ne pouvait ainsi valablement être soutenu que l'appartement avait fait l'objet d'un entretien régulier en l'absence de toute intervention dans ce sens pendant plus de dix ans. Par ailleurs, le montant total des travaux entrepris entre 2004 et 2016, soit pendant douze ans, se montaient à 3'107 fr., représentant 258 fr. par année. Les travaux litigieux, effectués en 2016 pour un montant total de 17'616 fr., représentaient près de 90 fois l'investissement annuel moyen ou plus de 5 fois l'investissement consenti en 12 ans pour l'entretien de l'appartement de sorte que les recourants ne pouvaient valablement affirmer avoir imaginé que ces travaux n'étaient pas soumis à la LDTR. Les travaux avaient porté sur la totalité de l'appartement, à plus ou moins grande échelle, ceux-ci ayant été plus importants dans les sanitaires que dans le séjour. Le loyer a été augmenté de 9'600 fr. par an à 14'700 fr. par an, soit une hausse de 53% que le Département du territoire pouvait à juste titre considérer comme importante. Ledit pourcentage était bien supérieur au 20% qu'une minorité du Grand Conseil avait proposé comme seuil à partir duquel une augmentation de loyer devait être considérée comme importante (Mémorial du Grand Conseil 1999 9/I 1211). Quand bien même cette proposition avait été refusée, elle donnait un bon indice sur la façon d'évaluer la répercussion des travaux sur le loyer. Dans ces conditions, tant l'ampleur des travaux effectués en 2016 que leur coût et leur répercussion sur le loyer impliquaient qu'ils ne répondaient plus à la définition de travaux raisonnables d'entretien régulier n'ayant pas engendré d'amélioration du confort existant au sens de l'art. 3 al. 2 LDTR. L'appartement répondait au surplus aux besoins prépondérants de la population au sens de l'art. 9 al. 3 LDTR. En conséquence, une autorisation était nécessaire pour procéder aux travaux en application de l'art. 9 al. 1 LDTR.