Citation: 5C.36/2004 23.06.2004 E. 2

2.1 Das Kantonsgericht hat die Zweckänderung im Wesentlichen mit der Begründung verneint, weder die Wellnesseinrichtungen noch die Seminarräume und schon gar nicht die zusätzlichen Hotelzimmer vermöchten den Charakter der Liegenschaft zu ändern, handle es sich doch nach wie vor um ein gehobenen Ansprüchen gerecht werdendes Aparthotel. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass der Trakt V laut Begründungserklärung mit "Sportanlagen" betitelt sei; diese Bezeichnung dürfe nicht Selbstzweck sein, vielmehr müsse der Trakt der Erhaltung eines konkurrenzfähigen Hotelbetriebs dienen. 2.2 Der Kläger geht von einer kompletten Umnutzung des Traktes V aus, umso mehr als die Erstellung neuer Hotelzimmer in den Vordergrund trete; dadurch werde der bisherige Zweck (Sport) im Vergleich zum neuen Hauptzweck (Beherbergung) zu einem nebensächlichen. Sodann ändere sich das äussere Erscheinungsbild des Traktes und ausserdem führe der Neubau angesichts des Umfangs der Investitionen zu einer Veränderung der Wertquoten, wie dies im Antrag der X.________ AG an die Stockwerkeigentümergemeinschaft bereits in Aussicht gestellt worden sei; auch darin manifestiere sich die Zweckänderung. 2.3 Gemäss Art. 648 Abs. 2 ZGB bedarf es zur Veräusserung oder Belastung der Sache sowie zur Veränderung ihrer Zweckbestimmung der Übereinstimmung aller Miteigentümer, soweit diese nicht einstimmig eine andere Ordnung vereinbart haben. Für die Frage der Zweckänderung ist somit von der ursprünglichen Zweckbestimmung der in Stockwerkeinheiten aufgeteilten Liegenschaft auszugehen, wie sie in Ziff. II.3 der Begründungserklärung vom 30. März 1979 umschrieben ist: Innerhalb der in Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft soll das bereits bestehende Hotel Y.________ mit Hallenbad, ein Restaurationsbetrieb mit Bar inklusive Läden sowie Sportanlagen betrieben werden. Die Wohnungen sollen zum Teil als Aparthotelzimmer durch eine Betriebsorganisation hotelmässig bewirtschaftet werden. Für alle Anlagen stehen unter- und oberirdische Parkplätze zur Verfügung, alles gemäss Plan. Die Widmungserklärung definiert nicht die Zweckbestimmung einzelner Stockwerkeinheiten oder Trakte, sondern diejenige der Gesamtanlage; die bauliche Ausgestaltung der einzelnen Trakte wird in Ziff. II.1 der Begründungserklärung (betreffend Trakt V bzw. Stockwerkeinheit Nr. 217 auf S. 54) einzig im Sinne eines Liegenschaftsbeschriebs erwähnt und ist für die Frage der Widmung nicht von Bedeutung. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die einzelnen Stockwerkeinheiten unterschiedlichen Funktionen dienen. Diese sind der generellen Zweckbestimmung untergeordnet, was durch ihre Verknüpfung zum Ausdruck kommt: Die Liegenschaft umfasst einerseits das Hotel Y.________. Der Betrieb eines Hotels bezweckt die Beherbergung von Gästen, wobei zur Beherbergung Verköstigung, Freizeitangebote und Dienstleistungen verschiedenster Art treten können; deshalb steht der fragliche Trakt V (Stockwerkeinheit Nr. 217) denn auch im Sonderrecht des Hotelbetriebes. Andererseits gehört zur Liegenschaft eine grössere Anzahl von Wohnungen, die selbstredend dem Wohnzweck gewidmet sind. Diese beiden Elemente sind insofern verquickt, als die Wohnungen oder jedenfalls ein Teil davon als Apartzimmer hotelmässig bewirtschaftet werden. Dies bedeutet, dass die betreffenden Eigentümer verpflichtet sind, ihre Einheit dem Beherbergungsunternehmen in einem bestimmten Umfang zur dauernden Bewirtschaftung zu überlassen; umgekehrt hat dieses für die Aparteinheiten Zimmer-, Restaurations- und andere Serviceleistungen zu erbringen (vgl. Raschein, Die Rechtsausübung der Stockwerkeigentümergemeinschaft mit besonderer Berücksichtigung von Gewährleistungsansprüchen und des Sonderfalles Aparthotel, Diss. Zürich 1996, S. 78 ff.; Friedrich, Rechtsprobleme bei Appart-Hotels auf der Basis von Stockwerkeigentum, in: Der Bernische Notar 1983, S. 169 ff.). 2.4 Durch den geplanten Neubau wird die Zweckbestimmung der Gesamtanlage (Beherbergungs- und Wohnzweck sowie deren Verknüpfung) nicht gefährdet: Die Argumentation des Klägers, eine Wellnessanlage mit Seminarräumen und Hotelzimmern stelle etwas völlig anderes dar als eine Tennishalle mit Kegelbahn und Bar, mag für sich genommen zutreffen. Angesichts der nicht für die einzelnen Trakte spezifizierten, sondern die Liegenschaft als Ganzes betreffenden Zweckbestimmung geht sie jedoch an der Sache vorbei: Wie das Kantonsgericht zutreffend bemerkt hat, bleibt der Charakter der Liegenschaft als solcher unberührt und stehen dem Kläger die Wohnung sowie die aus der Anbindung an den Hotelbetrieb fliessenden Vorteile auch weiterhin im bisherigen Mass zur Verfügung. 2.5 Nichts für seinen Standpunkt kann der Kläger aus dem Umstand ableiten, dass der geplante Neubau voraussichtlich zu einer Änderung der Wertquoten führen wird. Die Wertquote ist eine abstrakte Verhältniszahl, die den Umfang der Rechtsposition des einzelnen Stockwerkeigentümers im Vergleich zu den anderen am gemeinsamen Rechtsobjekt Beteiligten arithmetisch ausdrückt. Sie fixiert zahlenmässig das Ausmass der Beteiligung am gesamten, sowohl Rechte als auch Pflichten umfassenden Rechtsinhalt des Miteigentums, und das Gesetz bezeichnet sie ausdrücklich als Bemessungsgrundlage für gewisse Rechte und Pflichten (Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, N. 4 und 5 zu Art. 712e ZGB; Wermelinger, La propriété par étages, Fribourg 2002, N. 7 ff. zu Art. 712e ZGB). Hingegen sagt die Wertquote nichts über den Zweck einer Liegenschaft aus: Wird beispielsweise eine in Stockwerkeinheiten aufgeteilte Wohnbaute gewerblichen Zwecken zugeführt, indem in den einzelnen Einheiten ohne bauliche Veränderungen Büros eingerichtet werden, erfährt die Liegenschaft eine vollständige Zweckänderung, ohne dass dadurch die Wertquoten verändert würden. Werden hingegen innerhalb einer Wohnbaute Stockwerkeinheiten vergrössert, verkleinert oder zusammengelegt, kann dies eine Änderung der Wertquoten notwendig machen, während der Wohnzweck der Liegenschaft unangetastet bleibt. Insofern besteht weder ein direkter noch ein indirekter Zusammenhang zwischen der Quotenfrage und der Zweckbestimmung. 2.6 Ebenso wenig verfängt das Argument, der Neubau führe zu einer Änderung des äusseren Erscheinungsbildes, da auch dieses in keinem Zusammenhang mit der Zweckbestimmung steht: Werden im genannten Beispiel die Einheiten einer Wohnbaute neu gewerblich genutzt, liegt eine Zweckänderung vor, während das äussere Erscheinungsbild gleich bleibt. Umgekehrt ändert das Verglasen der Balkone oder die Aufstockung des Gebäudes dessen Aussehen, ohne dass damit der Wohnzweck angetastet wird. 2.7 Nichts für sich ableiten kann der Beschwerdeführer schliesslich aus dem Umstand, dass gemäss Art. 38 lit. a des Reglements auch die Abänderung der "Umschreibung der im Sonderrecht stehenden Teile des Gebäudes" der Zustimmung aller Stockwerkeigentümer bedarf: Damit ist offensichtlich nicht die (ebenfalls in Art. 38 lit. a des Reglements erwähnte) Zweckänderung, sondern die räumliche Ausscheidung der im Sonderrecht stehenden Teile gemeint (vgl. Friedrich, Das Stockwerkeigentum, Bern 1972, Text § 36 auf S. 142); die räumliche Aufteilung der Stockwerke wird indes durch den Neubau nicht verändert. 2.8 Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass der geplante Neubau nicht in den mit Begründungserklärung vom 30. März 1979 festgelegten Zweck der Liegenschaft eingreift.