Citation: 4A_38/2010 01.04.2010 E. 4

4.1 Les recourants soulignent également que, si une résiliation extraordinaire n'est pas possible, les locataires peuvent impunément violer l'art. 22 RULV et les règles sur la sous-location, puisque l'autorité cantonale a admis qu'une résiliation ordinaire était exclue pendant les trois ans qui ont suivi l'arrangement du 4 septembre 2006. 4.2 Un congé est annulable s'il intervient dans les trois ans à compter du moment où bailleur et locataire se sont entendus hors procédure sur une prétention relevant du bail (art. 271a al. 1 let. e et al. 2 CO). Cette règle n'est pas absolue; en particulier, elle ne s'applique pas lorsque le congé est donné pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 271a al. 3 let. c CO). En revanche, en cas de violations moins importantes, le locataire peut effectivement tirer profit du fait qu'une résiliation ordinaire n'est pas possible et que le bailleur doit attendre l'échéance de la période de protection de trois ans. Il s'agit là de la conséquence inévitable de la protection accordée au locataire durant trois ans contre des congés qui ne sont pas, en eux-mêmes, abusifs. En particulier, il ne se justifie pas de réduire le degré de gravité exigé pour la violation des obligations contractuelles. En effet, cela reviendrait à priver le locataire, dans certains cas, du délai ordinaire de résiliation dont il bénéficierait s'il n'était pas spécialement protégé contre les congés, ce qui serait contraire au but de la loi.