Citation: 2C_1118/2014 E. 5

Die Rügen der Beschwerdeführer überzeugen nicht: Die Vorinstanz hat ausführlich und nachvollziehbar begründet, weshalb sie trotz der formell bestehenden Vermietung der streitbetroffenen Liegenschaft nicht wie als Regelfall vorgesehen eine Bewertung zum Ertragswert vornahm, sondern stattdessen - analog den Regeln für selbstbewohnte Liegenschaften - auf den Realwert abstellte. Dieses Vorgehen ist jedenfalls unter der hier massgeblichen Willkürkognition (vgl. E. 2.1 hiervor) nicht zu beanstanden. Die vom Appellationsgericht aufgezeigten Diskrepanzen, einerseits zwischen dem von der X.________ AG geschuldeten Mietzins und dem Ertrag der Gesellschaft aus der Drittvermietung, andererseits zwischen dem von der X.________ AG vertraglich geschuldeten Mietzins und den effektiv getätigten Zahlungen an die Beschwerdeführer, sind augenfällig. Sie machen deutlich, dass der im faktisch bestehenden Innenverhältnis zwischen den Beschwerdeführern und der von ihnen vollständig kontrollierten Gesellschaft vereinbarte Mietzins nicht geeignet ist, als Basis für eine marktkonforme Festsetzung des Ertrags- und des Verkehrswertes zu dienen: Dass von der X.________ AG - wie von den Beschwerdeführern behauptet - wesentliche wertvermehrende Investitionen getätigt worden sind, mag zwar erklären, weshalb die Weitervermietung an Dritte nun einen höheren Ertrag generiert, doch ändert dies nichts daran, dass der im faktischen Innenverhältnis vereinbarte und gezahlte niedrigere Mietzins von den Beschwerdeführern nach Belieben variiert werden kann und auch variiert wurde. Einem auf diese Weise festgesetzten Wert haftet stets eine Zufälligkeit an, und er kann deshalb nicht als objektive Grösse zur Berechnung des Vermögenssteuerwerts verwendet werden. Im Übrigen ist es in Bezug auf den Verkehrswert, d.h. den objektiven Marktwert der Liegenschaft (vgl. E. 2.1 hiervor) unerheblich, wer für wertvermehrende Investitionen verantwortlich war und die Kosten hierfür getragen hat: Unbestrittenermassen sind die Beschwerdeführer nach wie vor alleinige Eigentümer sowohl des Grundstücks als auch des (im Wert gesteigerten) Gebäudes; eine dingliche Berechtigung der X.________ AG wird von den Beschwerdeführern jedenfalls nicht behauptet und eine solche ist auch nicht aus dem bei den Akten liegenden Grundbuchauszug ersichtlich. Vielmehr ist die Gesellschaft ausschliesslich obligatorisch - durch einen gewöhnlichen Miet- resp. Pachtvertrag - zur (Be-) Nutzung der Räumlichkeiten der streitbetroffenen Liegenschaft ermächtigt. Bei dieser Sachlage kann keine Rede davon sein, dass den Beschwerdeführern nur noch das nackte Eigentum am Objekt zustehen würde, bzw. dass der Verkehrswert der Liegenschaft durch die gegenwärtige Nutzung durch die X.________ AG in erheblichem Mass vermindert würde. Entsprechend erscheint es jedenfalls nicht als willkürlich, diesen den Beschwerdeführern alleine zustehenden Vermögenswert auch in vollem Umfang bei ihrer Vermögenssteuer zu berücksichtigen. Wie die Beschwerdeführer zutreffend einräumen, würde die Aufhebung eines angefochtenen Entscheids wegen Verletzung von Art. 9 BV zudem voraussetzen, dass er nicht nur in der Begründung sondern auch im Ergebnis als unhaltbar erscheint (vgl. E. 2.1 hiervor). Dass der von den Vorinstanzen mittels der Realwert-Methode festgelegte Verkehrswert von Fr. 2'585'000.-- jedoch nicht gänzlich verfehlt sein kann, ergibt sich bereits aus dem Umstand, dass die Liegenschaft gemäss Grundbuchauszug mit grundpfandgesicherten Forderungen über Fr. 1'800'000.-- belastet ist, was einer Belehnung von rund 70 % entspricht. Ginge man demgegenüber wie die Beschwerdeführer von einem Verkehrswert von Fr. 1'000'000.-- aus, so wäre die Liegenschaft mit 180 % resp. dem 1.8-fachen ihres Wertes belastet, was mit den wirtschaftlichen Belehnungslimiten schlechthin unvereinbar wäre.