Citation: 1C_624/2020 E. 3.2

3.2. L'art. 5 de la loi générale sur les zones de développement du canton de Genève du 29 juin 1957 (LGZD, RS/GE L 1 35) prévoit notamment que les bâtiments d'habitation destinés à la vente, quel que soit le mode d'aliénation, doivent répondre par le nombre, le type et le prix des logements prévus, à un besoin prépondérant d'intérêt général (al. 1 let. b). Des garanties doivent être fournies pour assurer le respect des restrictions dont l'autorisation de construire est assortie (let. d). Les plans techniques et financiers, notamment les normes applicables au plan de vente et aux réserves pour entretien, doivent être préalablement agréés par le département (al. 2). Toute modification qui intervient en cours de construction doit être signalée et faire, le cas échéant, l'objet d'un nouvel agrément. La loi prévoit ainsi clairement un contrôle des prix de vente (al. 3) afin que les logements correspondent à un besoin d'intérêt général. Selon l'art. 13 al. 1 du règlement d'application de la LGZD du 20 décembre 1978 (RGZD, RS/GE L 1 35.01), le requérant doit fournir, avec la demande d'autorisation de construire: a) l'estimation du prix de revient de l'opération; b) les modalités du financement et de son coût; c) le plan financier d'exploitation. Le requérant peut en outre être astreint à fournir tous renseignements complémentaires et à produire toutes pièces justificatives nécessaires à l'application de la loi et du règlement (al. 2). Le règlement prévoit expressément qu'après l'approbation du plan localisé de quartier (PLQ) permettant l'application des règles sur la zone de développement, le requérant présente un plan financier (art. 4 RGZD). L'art. 25 al. 1 RGZD renvoie aux dispositions du règlement d'application du 24 août 1992 de la loi générale sur le logement et la protection des locataires (RGL, RS/GE I 4 05.01) s'agissant notamment de la procédure (art. 66 ss RGL). Si l'autorité accepte la demande préliminaire, elle rend un accord de principe qui permet la mise au bénéfice de la loi (art. 68 RGL). Le bénéficiaire de l'accord de principe doit, pour obtenir définitivement le bénéfice de la loi, présenter une demande au service compétent (art. 75 al. 1 RGL). Il doit fournir notamment un plan financier définitif complet ainsi que tous les justificatifs requis concernant le prix de revient définitif global de l'opération (art. 76 let. b et c RGL). Avant la décision définitive, le requérant peut conclure des ventes, pour autant que l'autorité donne son accord provisoire (art. 73 al. 1 RGL par analogie avec la mise en location provisoire), sur la base également d'un plan financier et de pièces à l'appui (art. 74 RGL). Plusieurs décisions doivent ainsi être successivement rendues au gré de l'avancement du projet (accord de principe, autorisation provisoire et définitive de vente) et en fonction de l'évolution des coûts de la construction, mais dans le respect des plafonnements fixés dans l'accord de principe initial (arrêt 1C_676/2017 du 24 janvier 2019 consid. 3.5). Selon la pratique cantonale non contestée par la recourante, la fixation d'un prix de revient forfaitaire fin de chantier (FFC) permet de simplifier la procédure de contrôle. La demande de prix de revient FFC doit être faite avant la délivrance de l'accord de principe et peut être acceptée au plus tard au moment de l'entrée en force de l'autorisation de construire. Certains postes peuvent en être exclus et sont donc revus ultérieurement en fonction des dépenses effectives.