Citation: 4A_581/2018 E. 3.2

3.2. Selon la cour cantonale, le Tribunal des baux a erré en retenant comme prix de revient (1° étape, cf. consid. 3.1.4 supra) la valeur attribuée à l'immeuble dans le contrat de fusion du 12 juin 2008, soit 5'258'636 fr. 90. Elle expose que cette valeur est obtenue en capitalisant les loyers bruts de 354'958 fr. censés représenter un rendement de 6.75%. Il ne serait toutefois d'après elle pas possible d'estimer la valeur productive d'un immeuble en recourant à un taux de rendement théorique élevé, ce qui a pour résultat de diminuer la valeur productive de l'immeuble, pour ensuite arrêter un rendement admissible à un taux beaucoup plus bas en se fondant sur cette valeur productive fortement réduite. Elle ajoute que les critères de fixation de la valeur des immeubles dans le contrat de fusion de deux institutions de prévoyance obéissent à des règles propres. Les méthodes et les principes applicables à l'évaluation des actifs dépendent ainsi de plusieurs critères et sont dans une large mesure laissés à la libre appréciation des conseils de fondation, de sorte qu'il n'est pas possible de substituer aux coûts d'investissements la valeur productive déterminée par un taux de capitalisation théorique. Dans ces circonstances, constatant l'impossibilité de fixer le loyer sur la base d'un calcul de rendement net au sens de l'art. 269 CO, la cour cantonale a retenu comme loyer initial le loyer payé par l'ancien locataire, soit 891 fr. par mois, que la locataire avait accepté lors de l'audience du 2 septembre 2015 et dans le cadre de sa réponse à l'appel du 19 septembre 2017 (cf. consid. B.a).