Citation: 4A_633/2016 E. 6.2

6.2. Das Zivilgericht war davon ausgegangen, zur Bewertung von Immobilien kämen in der Schätzungspraxis im Wesentlichen fünf Methoden zur Anwendung: die Ertragswertmethode, die Discounted-Cashflow-Methode, die Vergleichsmethode, die Realwertmethode und die Mischwertmethode. Der Ertragswert ergibt sich aus der Division der Mietzinserträge durch einen bestimmten Zinssatz; er kann auch als Barwert aller zukünftigen Mietzinseingänge definiert werden. Eine Veränderung des Kapitalisierungssatzes bewirkt eine Veränderung des Ertragswerts, wobei die prozentuale Veränderung von der absoluten Höhe des Kapitalisierungssatzes abhängt. Bei der klassischen Ertragswertmethode nach NAEGELI bestimmt sich der Kapitalisierungssatz durch einen Zuschlag von 1 % bis 3 % (je nach Alter der Liegenschaft, Verwendung etc.) zum jeweils geltenden Zinssatz für erste Hypotheken (vgl. WOLFGANG NAEGELI, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 2. Aufl. 1980 [Vorauflage], S. 102). Eine Variante der Ertragswertmethode stellt die Discounted-Cashflow-Methode dar (DFC-Methode), bei der die zukünftigen Nettoerträge geschätzt und auf den Gegenwartswert diskontiert werden. Bei der Vergleichsmethode wird der Verkehrswert anhand bekannter Verkaufspreise von Vergleichsobjekten ermittelt. Nach der Realwertmethode wird der Zustandswert aller baulichen Anlagen zum Landwert addiert. Die Mischwertmethode schliesslich verwendet einen gewichteten Mittelwert aus Ertragswert und Realwert. Zwischen den Parteien ist strittig, wo die Grenze zwischen Preisvergleichsmethoden (preisbasierten) Methoden und Ertragswertmethoden zu ziehen ist bzw. ob die von der Beschwerdeführerin favorisierte Bruttomietmultiplikator-Methode eine Ertragswertmethode ist. Entscheidend kann nicht die Bezeichnung sein, sondern welche Faktoren bei der Schätzung eine Rolle spielen. Die klassische Ertragswertmethode nach NAEGELI ist eine kostenbasierte Methode, da sie vom Hypothekarzins ausgeht, also einem Kapitalmarktzins. Die Vorinstanz stellte fest, dass die Parteien sich darüber einig sind, dass die Bruttomietmultiplikator-Methode auf die am Markt gemessenen Bruttorenditen (die wiederum auf beobachteten Kaufpreisen beruhten) abstelle. Es handle sich daher um eine Vergleichsmethode und nicht um eine Ertragswertmethode, wovon auch die Gutachten F.________ und H.________ ausgegangen seien. Das ist zutreffend.