Citation: 4A_413/2009 11.11.2009 E. 4

La résiliation anticipée peut encore intervenir, selon le texte de cette disposition, lorsque le locataire persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins. Le maintien du bail doit être devenu insupportable au bailleur ou aux habitants de la maison; cela suppose que le manquement imputable au locataire atteigne un certain degré de gravité (arrêt 4C.306/2003 du 20 février 2004, consid. 3.5, SJ 2004 I 442). Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), si la résiliation anticipée répond à un motif suffisamment grave (ATF 132 III 109 consid. 2 p. 110); à cette fin, il prend en considération tous les éléments concrets du cas particulier. Le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec réserve la décision d'équité prise en dernière instance cantonale. Il intervient lorsque celle-ci s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou encore lorsqu'elle ignore des éléments qui auraient absolument dû être pris en considération; en outre, le Tribunal fédéral redresse les décisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appréciation lorsqu'elles aboutissent à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 135 III 121 consid. 2 p. 123; 133 III 257 consid. 3.2 p. 272). La demanderesse s'est plainte des allées et venues des élèves dans le bâtiment, lesquelles, en particulier, dérangeaient son mari. Cela ne suffit évidemment pas à établir des nuisances objectivement graves, excédant ce que chacun doit tolérer dans une maison où d'autres personnes sont en droit d'habiter et d'exercer certaines activités. Quoi qu'en pense la demanderesse, il est sans importance qu'il n'y eût pas d'autres habitants susceptibles d'être dérangés. La fermeture permanente de la porte d'entrée, dès décembre 2003, sans moyen d'appeler depuis l'extérieur, était inadéquate compte tenu que l'une des locataires - la défenderesse - recevait régulièrement des visiteurs. La demanderesse a d'ailleurs mis fin à cette situation en installant un interphone. Dans l'intervalle, la communication du code d'accès aux élèves ne constituait certainement pas un manquement grave au devoir de diligence de la défenderesse. Dans ces conditions, la Chambre d'appel peut juger sans abus de son pouvoir d'appréciation que les circonstances ne justifiaient pas la résiliation prévue par l'art. 257f CO.