Citation: 1C_580/2016 E. A

A.a. A.________ ist Eigentümer des Stockwerkeigentumsgrundstücks Nr. xxx auf dem Stammgrundstück Nr. 3863, beide im Grundbuch Luzern rechtes Ufer. A.b. Die Stadt Luzern ist Eigentümerin der Grundstücke Nrn. 852, 853, 855 und 866 im Grundbuch Luzern, rechtes Ufer, die in der Zone für öffentliche Zwecke liegen. Auf diesen Parzellen steht das Betagtenzentrum Dreilinden, das von der Viva Luzern AG als gemeinnützige Aktiengesellschaft der Stadt Luzern geführt wird. Verschiedene Bauten des Betagtenzentrums sind renovationsbedürftig. In diesem Zusammenhang wies das Bundesgericht mit Urteil 1C_124/2016 vom 7. Juli 2016 letztinstanzlich eine Beschwerde von A.________ gegen die Erweiterung und Sanierung des auf dem Grundstück Nr. 855 stehenden Hauses "Pilatus" ab, soweit es darauf eintrat. Am 22. September 2011 bewilligte der Grosse Stadtrat Luzern den Kredit für einen Ersatzbau für die Häuser "Rigi" und "Rigi Anbau" mit Verbindungstrakt auf der Parzelle Nr. 853. Am 27. November 2011 stimmten die Stimmberechtigten der Stadt Luzern diesem Kredit zu. Mit Beschluss vom 20. Februar 2013 bewilligte der Stadtrat Luzern das entsprechende Baugesuch unter Bedingungen und Auflagen. A.c. Seit 1931 besteht unter anderem auf dem Grundstück Nr. 853 eine Bau-, Pflanzungs- und Gewerbebeschränkung, die auch "Villenservitut" genannt wird, zu Gunsten von 42 Nachbargrundstücken, darunter das Grundstück Nr. 3863. Die detailliert ausformulierte Dienstbarkeit lautet wie folgt: "Auf No. 853 darf eine Fremdenpension erstellt werden, welche jedoch in ihrem Aeusseren dem Charakter des Villenquartiers entsprechen soll. Das Pensionsgebäude darf ausser dem Erdgeschoss nur noch zwei Stockwerke tragen, ein allf. Mansardendach nicht inbegriffen und darf die Firstkante des Gebäudes die Höhe von 16 m, vom dermaligen natürlich gewachsenen Boden aus gemessen, dessen mittlere Kote laut Ueberbauungsplan 499,50 m.ü.M. beträgt, nicht übersteigen, ausg. bleiben allf. zum Schmucke dienende Türmchen. Die Bedachung soll in Schiefern, auch Eternetschiefern oder dunklen Falzziegel erstellt werden. Ausser dem benannten Fremdenpensionsgebäude mit event. Saalanbaute, 2-3 kleinen gefäll. Gartenpavillons und einem kleinen gefäll. Treibhaus, welches in Stil und Ausführung so gehalten sein soll, dass sie den Charakter des Villenquartiers in keiner Weise verletzen, dürfen keine weiteren Bauten erstellt werden. Doch ist gestattet, das Pensionsgebäude auf der Ostseite bis auf 8 m von der Grenze (No. 852) zu erweitern. Diese östliche Anbaute darf aber nicht höher aufgeführt werden als 8 m und zwar vom Boden des Erdgeschosses des Pensiongsgebäudes Terrasse an gemessen und darf daher die Höhe der Firstkante die Kote 507 [m] ü.M. nicht übersteigen. Auf der Westseite ist für das Pensionsgebäude eine Entfernung von 23 m von der Grenze (No. 855), auf der Nordseite eine solche von wenigstens 5 m von der Schweizerhausstrasse innezuhalten, wobei jedoch Erker, Balkone und kleinere Gartenpavillons nicht inbegriffen sind. Südlich darf die Baute nicht über die Südfront des Pensionsgebäudes Neuschweizerhaus vorgebaut werden. Zusammenhängende Häuserreihen dürfen nicht erstellt und dürfen überhaupt nicht mehr als zwei Gebäude aneinandergebaut werden. Zur Abgrenzung gegen die Nachbargrundstücke hin dürfen Hecken oder sonstige Einzäunungen nicht höher als 1,50 m über dem Erdboden erstellt oder gezogen werden. Bäume, Gesträuche und sonstige Pflanzungen dürfen nicht höher als 8 m gezogen werden. Es dürfen nicht erstellt werden: Materialablagerungsplätze, Viehunterstandorte, Wirtschaften, Kegelspielplätze, Fabriken, Magazine, Spitäler, Kranken- oder Irrenhäuser, Spielhäuser und Unternehmen, die der moralischen Auffassung des Volkes widersprechen. Ebenso darf in den Gebäuden weder ein lärmendes noch ungesundes, noch übelriechendes oder ein die Annehmlichkeiten des Villenquartiers überhaupt beeinträchtigendes Gewerbe oder Handwerk je betrieben werden. Ausgenommen bleiben Fremdenpensionen, Restaurants und Hotel I. Ranges sowie die mit dem Anwachsen des Quartiers erforderlichen Magazine. Zu Lasten No. 867 und 868 ist der Betrieb eines Frauen-Altersheims gestattet." Da der bewilligte Neubau der Häuser Rigi mit diesem Villenservitut nicht im Einklang stand, initiierte die Stadt Luzern eine Anpassung der Dienstbarkeit. Mit den Eigentümern von fünf Grundstücken, darunter A.________, konnte keine Einigung erzielt werden. A.d. Am 19. September 2012 ersuchte die Stadt Luzern für die fragliche Dienstbarkeit um Erteilung des Enteignungsrechts sowie um Einleitung des Schätzungsverfahrens. Mit A.________ gab es keine einvernehmliche Lösung. Am 2. Juli 2013 wies der Regierungsrat des Kantons Luzern dessen Einsprache ab, soweit er darauf eintrat, und erteilte für den Ersatzbau der Häuser Rigi und Rigi Anbau des Betagtenzentrums Dreilinden wie folgt das Enteignungsrecht: "Die bestehende Bau-, Pflanzungs- und Gewerbebeschränkung... zu Lasten des Grundstücks Nr. 853, GB Luzern rechtes Ufer, und zu Gunsten der Grundstücke Nrn. 865, 899 und 3863, GB Luzern rechtes Ufer, wird aufgehoben und ist im Grundbuch zu löschen. Als Ersatz für die zu löschende Dienstbarkeit ist im Grundbuch zu Lasten des Grundstücks Nr. 853, GB Luzern rechtes Ufer, und zu Gunsten der Grundstücke Nrn. 865, 899 und 3863, GB Luzern rechtes Ufer, folgende Bau- und Immissionsbeschränkung neu zu errichten: Baubeschränkung: Die bebaubare Fläche des Grundstücks Nr. 853, GB Luzern rechtes Ufer, ist im Situationsplan... gelb markiert. Die Hochbauten auf dem Grundstück Nr. 853 dürfen eine maximale Höhe von OK 509,50 m.ü.M. erreichen. Gewerbebeschränkung: Zulässig sind auf dem belasteten Grundstück ein Betagtenzentrum und Wohnen, unzulässig sind insbesondere lärmendes, ungesundes, übelriechendes oder die Annehmlichkeiten des Villenquartiers beeinträchtigendes Gewerbe und Handwerk." Nachdem das Kantonsgericht Luzern eine dagegen erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde abgewiesen hatte, wurde der Entscheid über die Erteilung des Enteignungsrechts rechtskräftig.