Citation: 1A.19/2004 25.10.2004 E. 3

3.1 Massgebender Stichtag für die Beurteilung der nach Erlass der Schutzverfügung noch verbleibenden wirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeiten ist der Zeitpunkt ihres Inkraftretens (BGE 121 II 417 E. 3a S. 420; 119 Ib 229 E. 3a S. 233 mit Hinweisen; Enrico Riva, a.a.O., Art. 5 Rz. 181). Dies ist vorliegend der 16. März 2000. Damals gehörte die Parzelle Kat.-Nr. 7701 der Wohnzone W2 35 % an und umfasste eine Fläche von 9'960 m2. Dass das Schutzobjekt am 27. November 2000 abparzelliert und vom verbleibenden Bauland nach der Parzellierung eine Fläche von 5'962 m2 verkauft wurde, ist demnach für die Beurteilung der hier interessierenden Frage nicht entscheidend. Immerhin lassen sich daraus aber zuverlässige Rückschlüsse auf die im Zeitpunkt der rechtskräftigen Unterschutzstellung verbliebenen Nutzungsmöglichkeiten der Parzelle Kat.-Nr. 7701 ziehen, zumal die Schutzverfügung einerseits und die Abparzellierung sowie der Verkauf dieser Flächen andererseits zeitlich relativ nahe beieinander liegen und dazwischen keine zonenplanerischen Massnahmen vorgekehrt worden sind. Der nach der Schutzverfügung erfolgte Verkauf der abparzellierten Fläche von 5'962 m2 zu einem Preis von Fr. 700.--/m2 bzw. total Fr. 4'173'400.-- belegt, dass auch nach der Unterschutzstellung des Bauernhauses "Tiergärtli" die Parzelle Kat.-Nr. 7701 jedenfalls zu rund zwei Dritteln bestimmungsgemäss und wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden konnte. Lässt eine eigentumsbeschränkende Massnahme auf einer Parzelle noch eine derartige Nutzungsmöglichkeit zu, kann von einem besonders schweren Eingriff in das Eigentum der Beschwerdegegner keine Rede sein (vgl. dazu BGE 111 Ib 257 E. 4a S. 264 mit Hinweisen). 3.2 Im Weiteren ist abzuklären, ob eine materielle Enteignung im Sinne der zweiten Tatbestandsvariante vorliegt: Danach ist eine entschädigungspflichtige Eigentumsbeschränkung ausnahmsweise auch dann zu bejahen, wenn der betroffene Grundeigentümer ein Sonderopfer erleidet, indem er als einziger oder mit wenigen andern Grundeigentümern zusammen ungleich stärker als alle übrigen Grundeigentümer getroffen wird, so dass es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn er hierfür keine Entschädigung erhielte (vgl. E. 2 hiervor). 3.2.1 Die Grundeigentümer machen eine rechtsungleiche Behandlung geltend, weil ihrer Auffassung nach die Gemeindebehörde bei andern Gebäuden einen wesentlich flexibleren Massstab für deren Erhaltung angewendet habe. Sie führen neben den in früheren Eingaben aufgezählten Beispielen einen aktuellen Fall in Binz an. Soweit sich die Beschwerdegegner auf den Fall Binz berufen, ist aus ihrer nicht näher substanziierten Behauptung zu schliessen, dass sich dieser erst nach Erlass des hier angefochtenen Verwaltungsgerichtsentscheids zugetragen hat. Da dem Bundesgericht vorliegend nur eine eingeschränkte Sachverhaltsüberprüfung zusteht (Art. 105 Abs. 2 OG), kann darauf nicht weiter eingegangen werden (vgl. BGE 121 II 97 E. 1c S. 99 f.; 107 Ib 167 E. 1b S. 169 f.). Was die von den Beschwerdegegnern in früheren Eingaben genannten - und hier nicht näher bezeichneten - Beispiele betrifft, hatte sich die Schätzungskommission in ihrem Entscheid vom 30. September 2003 damit befasst und sich insbesondere mit der von ihnen als Vergleichsfall von besonderer Bedeutung bezeichneten Liegenschaft Assek.-Nr. 466/468A im Unterdorf 10/12 eingehend auseinandergesetzt. Sie kam zum Schluss, dass bei dieser Liegenschaft nicht von der gleichen Schutzwürdigkeit wie beim Bauernhaus "Tiergärtli" ausgegangen werden könne und eine rechtsungleiche Behandlung daher nicht vorliege. Die Beschwerdegegner legen nicht dar und es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern diese Feststellungen der Schätzungskommission unhaltbar sein sollen. Insofern berufen sich die Beschwerdegegner daher zu Unrecht auf ein Sonderopfer. 3.2.2 Ein Sonderopfer vermag auch nicht der Umstand zu bewirken, dass von den Beschwerdegegnern Massnahmen zur Erhaltung des Schutzobjekts erwartet werden. Wohl ist bei der Beurteilung von Eigentumsbeschränkungen im Interesse der Denkmalpflege auch zu berücksichtigen, ob dem Eigentümer an bauliche Massnahmen Beiträge ausgerichtet werden, welche allenfalls unwirtschaftliche Aufwendungen aufzuwiegen vermögen (BGE 112 Ib 263 E. 5b S. 269; Alfred Kuttler, a.a.O., S. 117). Das bedeutet jedoch nicht, dass fehlende Beitragsleistungen stets eine Entschädigungspflicht nach sich ziehen. Massgebend ist auch diesbezüglich ihr Verhältnis zu den auf dem Grundstück verbleibenden Nutzungsmöglichkeiten. Je grösser diese sind, desto grösser sind die finanziellen Aufwendungen, die dem Eigentümer zur Erhaltung des Schutzobjekts zumutbar sind. Sie finden dort ihre Grenze, wo sie zusammen mit den eingetretenen Nutzungsbeschränkungen des Schutzobjekts eine derartige Werteinbusse darstellen, dass sie im Vergleich zu den verbleibenden Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks einer materiellen Enteignung gleichkommen. Wie hoch sich die (wiederkehrenden) Kosten für die Erhaltung des Schutzobjekts belaufen, ist den Akten nicht zu entnehmen. Von vornherein nicht abgestellt werden kann auf die vom gerichtlichen Experten berechneten approximativen Kosten von Fr. 1'395'000.-- für die "Sanierung unter Einhaltung der Schutzanordnung" und auf die Kostenschätzung von Fr. 1'917'000.-- des Privatgutachters für eine Totalrenovation. Beide Fälle betreffen umfassende Umbau- und Sanierungsarbeiten. Es ist offensichtlich, dass der finanzielle Aufwand für reine Erhaltungsmassnahmen um ein Vielfaches unter diesen Beträgen liegt. Der Gemeinderat Maur hat mit Beschluss vom 7. April 2003 zugesichert, an die durch die Schutzanordnung bedingten und ausgewiesenen Kosten einen Gemeindebeitrag von 10 %, jedoch maximal Fr. 30'000.--, zu leisten. Wohl werden damit die den Grundeigentümern erwachsenden Kosten nur zu einem kleinen Teil abgedeckt. Bei einer Gesamtbetrachtung fällt indessen massgeblich ins Gewicht, dass der Parzelle Kat.-Nr. 7701 selbst durch die Unterschutzstellung des Bauernhauses "Tiergärtli" in weit überwiegendem Masse eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzungsmöglichkeit verblieben ist: Wie dargelegt, konnten rund zwei Drittel der Parzelle Kat.-Nr. 7701 der Überbauung zugeführt werden. Hinzu kommt, dass die mit dem Gestaltungsplan "Tiergärtli" ausgeschiedene Bauverbotszone bei der Berechnung der maximal zulässigen Ausnützung auf Parzelle Kat.-Nr. 7701 angerechnet wurde und somit insoweit auch dieser Parzellenteil keine Entwertung erfahren hat. Unter diesen Umständen kann selbst dann nicht von einer materiellen Enteignung gesprochen werden, wenn nebst der durch die Unterschutzstellung des Bauernhauses "Tiergärtli" entstandenen Nutzungseinbusse zusätzlich die den Grundeigentümern erwachsenden Kosten für die Erhaltung des Schutzobjekts mit berücksichtigt werden. 3.2.3 Von einem entschädigungspflichtigen Sonderopfer könnte allenfalls dann gesprochen werden, wenn die Beschwerdegegner zu weitergehenden Schutzmassnahmen verpflichtet worden wären, die über die Erhaltung der nach der Schutzverfügung bezeichneten Gebäudeteile hinausgingen und ihnen damit als einzelne Eigentümer ein wirtschaftlich unzumutbares Opfer zugunsten der Allgemeinheit auferlegt würde (vgl. BGE 112 Ib 263 E. 5b S. 269). Eine solche Verpflichtung liegt hier jedoch nicht vor: Die Schutzverfügung hält die Grundeigentümer nicht zu Massnahmen an, die über die Erhaltung des Schutzobjekts hinausgehen. Ein Sonderopfer ist somit auch unter diesem Aspekt nicht gegeben.