Citation: 1C_220/2009 26.04.2010 E. 4

Das ARE äussert sich in seiner Vernehmlassung zu zwei raumplanungsrechtlichen Fragen. 4.1 Zum einen hält es die Neueinzonung unter dem Blickwinkel von Art. 15 lit. b RPG für problematisch und vertritt die Auffassung, dass sich die Vorinstanzen nicht genügend mit der Frage der Neueinzonung trotz zu grosser Bauzonen befasst hätten. Die Regierung habe bei der Genehmigung der Totalrevision der Ortsplanung am 6. April 2004 festgehalten, dass die ausgeschiedene Bauzone um ungefähr 6.2 ha zu gross sei, wenn sich der Trend der letzten Jahre fortsetze. Die Einzonung in Arosa-Prätschli werde insbesondere damit begründet, dass ein derartiges Hotelprojekt nicht in der bestehenden Bauzone realisiert werden könne. Auch in einem solchen Fall dürfe die Planungsbehörde jedoch nicht einfach Neueinzonungen vornehmen, wenn die bestehende Bauzone insgesamt zu gross sei oder mit der Neueinzonung zu gross würde. Damit würde nach Auffassung des ARE gegen das Erfordernis des 15-jährigen Planungshorizonts gemäss Art. 15 RPG verstossen und der Zersiedlung Vorschub geleistet. Wolle man trotzdem für das neue Projekt Einzonungen vornehmen, so müssten anderswo Auszonungen vorgenommen werden. In den Akten suche man jedoch vergeblich nach Ausführungen zum Baulandbedarf, der Baulandreserve und zur Prüfung allfälliger Auszonungen. Die Regierung habe dazu in ihrem Genehmigungsbeschluss vom 21. November 2006 lediglich festgehalten, dass die Gemeinde in ihrer bisherigen Ortsplanung noch keine Hotelzonen ausgeschieden habe, weshalb die neue Zone unter dem Aspekt der Bauzonengrösse gemäss Art. 15 lit. b RPG unproblematisch sei. Diese Betrachtungsweise greift nach Ansicht des ARE zu kurz: Eine Einzonung, mit welcher der Bedarf nach Art. 15 lit. b RPG lokal überschritten werde, könnte allenfalls dann noch mit dem Raumplanungsrecht des Bundes vereinbar sein, wenn der kantonale oder der regionale Richtplan einen Entwicklungsschwerpunkt definieren würden, mit welchem eine bestimmte Nutzungsart gefördert werden solle und sichergestellt würde, dass damit insgesamt keine überdimensionierten Bauzonen entstehen. Die Entwicklung wäre dann in einem bestimmten, klar umrissenen Gebiet zu fördern, wogegen im Sinne einer Kompensation die Bauzonen der umliegenden Gemeinden entsprechend knapp bemessen bleiben würden. Ein solches Entwicklungsgebiet und -szenario für Arosa und speziell für das Gebiet Prätschli finde sich aber nicht in der kantonalen Richtplanung. Ob die regionale Richtplanung entsprechende Prioritäten vorsehe, ergebe sich nicht aus den Akten. Jedenfalls fehle der Nachweis, dass mit der geplanten Einzonung - regional betrachtet - insgesamt keine überdimensionierten Bauzonen entstehen würden. 4.2 Zum anderen ist das ARE der Auffassung, dass mit der beschlossenen Neueinzonung auch das Ziel der Ortsplanungsrevision nicht erreicht werden könne. Es sei nicht ersichtlich, wie die hier umstrittene Neueinzonung und - damit verbunden - die Errichtung eines neuen grossen Hotels das Hotelsterben in der Gemeinde Arosa stoppen könnten. Die Konkurrenz und der wirtschaftliche Druck dürften für die bestehenden Hotels tendenziell noch zunehmen. Da diese sich aber nicht in einer Hotelzone befinden, bleibe die Gefahr bestehen, dass Hotelbetriebe aufgegeben und in Zweitwohnungen umgewandelt werden. Arosa habe keine planungsrechtlichen Instrumente, um einer solchen Entwicklung entgegenzutreten.