Citation: BGE 143 III 537 E. 4.3.1

Une propriété par étages peut parfaitement être constituée avant la construction du bâtiment (ATF 134 III 597 consid. 3.3.1 et la référence; parmi plusieurs: WERMELINGER, Propriété, op. cit., n o 124 ad art. 712d CC; KRAUSKOPF, Erwerb von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes - Klippen bei der vertraglichen Gestaltung, in Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2011, p. 115 ss; STEINAUER, op. cit., n. 1155 ss; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n o 58 ad art. 712d CC; DUBOIS/MARTIN, Le sort de la mention "constitution de PPE avant la construction du bâtiment", Not@lex 2017 p. 83 ss), cette question BGE 143 III 537 S. 544 n'étant toutefois pas réglée dans le code civil, mais dans l'ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ci-après: ORF; RS 211.432.1). L'inscription de la PPE au registre foncier ne sera alors admise que si un plan de répartition accompagne la réquisition; les feuillets du bien-fonds et des étages porteront en outre la mention "constitution de PPE avant la construction du bâtiment" (cf. art. 69 ORF, disposition remplaçant l'art. 33c aORF en vigueur lors de la construction de la PPE "Résidence T."). Dès l'inscription de la propriété par étages au registre foncier, les parts dont elle se compose existent juridiquement et doivent être immatriculées. Les parts d'étages constituent elles-mêmes des immeubles, encore que le droit d'usage privatif qui leur est attaché ne puisse être exercé tant que les travaux ne sont pas terminés. Elles peuvent faire l'objet de transactions avant l'achèvement du bâtiment, être notamment vendues ou grevées de gages immobiliers. Une propriété par étages constituée avant l'achèvement des travaux est en conséquence une propriété par étages à part entière (ATF 107 II 211 consid. 3): elle n'est ni provisoire, ni en suspens sur le plan juridique (WERMELINGER, Les écueils d'une propriété par étages à construire en plusieurs étapes [ci-après: Les écueils], in Cahiers des droits réels et de la propriété [CdDr] 2011 p. 1 ss, 4). Lors de l'acquisition de sa part, le nouvel acquéreur devient automatiquement membre de la communauté des propriétaires (WERRO/HURNI, La PPE sur plan, in Journées suisses du droit de la construction 2011, p. 63 ss, 76; cf. également WERMELINGER, Propriété, op. cit., n° 124c ad art. 712d CC; SCHMID MEYER, Erwerb von Stockwerkeigentum ab plan, 2015, n. 27). Il dispose du droit intangible et inaliénable de participation à l'assemblée des copropriétaires avec pouvoir de décision (WERMELINGER, Les écueils, op. cit., p. 5 et la référence). Tout propriétaire d'étages peut donc faire valoir ses droits de participation à la gestion d'une propriété par étages, peu importe sa situation dans la construction du bâtiment (WERMELINGER, Les écueils, op. cit., p. 5). Si le propriétaire par étages ou l'administrateur doit communiquer l'achèvement du bâtiment à l'office du registre foncier dans les trois mois qui suivent l'exécution des travaux, le cas échéant avec remise du plan de répartition rectifié après l'exécution de ceux-ci (art. 69 al. 3 ORF), aucune durée limite n'est prévue pour cette "phase transitoire" de PPE en construction, ni sous l'empire de l'ancienne ORF BGE 143 III 537 S. 545 (WERMELINGER, La vente d'une part-terrain - état des lieux, Not@lex 2010 p. 39 ss, 43; KRAUSKOPF, op. cit., p. 118), ni sous celui de l'actuelle. Il est donc envisageable, comme en l'espèce, que la construction de la propriété par étages ne soit pas encore terminée plusieurs années après sa constitution (WERMELINGER, Zürcher Kommentar, 2010, n o 148 ad Vorbemerkungen zu Art. 712a-712t CC; cf. également pour un cas concret détaillé: WERMELINGER, Les écueils, op. cit., p. 1 ss).