Citation: 1C_28/2023 E. A

La D.________ SA è proprietaria dal 22 dicembre 2016 dei fondi part. www, di 16'178 m2, e part. xxx, con una superficie di 544 m2, situati nel Comune di Mendrisio, Sezione di Rancate. In precedenza, i fondi appartenevano alla B.________ SA (dal 20 giugno 2003) e prima ancora a C.________ AG. Essi fanno parte del comparto "Valera", un comprensorio di oltre 160'000 m2, che si estende nei quartieri di Rancate, Ligornetto e Genestrerio del Comune di Mendrisio. Su questi fondi, e su altri facenti parte del comparto, sorgevano dagli anni successivi al 1960 diversi grandi serbatoi per lo stoccaggio e la distribuzione di idrocarburi. Gli impianti sono stati smantellati nel corso dell'anno 2000 a seguito della cessazione dell'attività delle imprese allora proprietarie dei fondi. Il 14 maggio 1981 l'allora Comune di Rancate (ora aggregato al Comune di Mendrisio) ha adottato il primo piano regolatore, che prevedeva in particolare l'attribuzione dei suddetti fondi alla zona industriale J2. Il piano regolatore è stato approvato dal Consiglio di Stato del Cantone Ticino per una parte il 21 dicembre 1983 e, per quanto concerne l'inserimento del comparto in questione nella zona industriale J2, il 14 dicembre 1988, dopo che erano state risolte delle problematiche relative ai tracciati stradali che ostavano alla definizione dei limiti delle zone.