Citation: 4C.174/2001 20.11.2001 E. 3

3.- Anche ammettendo che la protrazione non debba venire negata per l'offerta di locali equivalenti, la locatrice è dell'avviso che, nel caso specifico, essa dovrebbe comunque venire esclusa a causa del suo interesse urgente e impellente ad entrare in possesso dei locali occupati dalla conduttrice. La diversa conclusione della Corte cantonale, che ha negato il carattere impellente del bisogno della locatrice e ammesso la gravità degli effetti della disdetta per la conduttrice, viola gli artt. 261 cpv. 2 lett. a e 272 cpv. 2 CO. a) Ai fini della decisione sulla protrazione il giudice pondera gli interessi delle parti tenendo conto, in particolare, dei fattori elencati all'art. 272 cpv. 2 CO. Dato che non si tratta di una lista esaustiva egli può prendere in considerazione anche altre circostanze che reputa rilevanti (Higi, op. cit. , n. 120 ad art. 272 CO), tenendo ben presente che la protrazione mira a concedere al conduttore del tempo per trovare un'adeguata soluzione alternativa (DTF 125 III 226 consid. 4b) o, perlomeno, ad attenuare i disagi che la disdetta gli cagiona (Higi, op. cit. , n. 19 ad art. 272 CO). Nella formazione del proprio giudizio il giudice gode di un ampio margine d'apprezzamento (art. 4 CC; cfr. Higi, op. cit. , n. 116, 120 segg. ad art. 272 CO con riferimenti). Giovi ribadire ch'egli non viola il diritto federale facendo uso del potere attribuitogli; il diritto federale risulta violato solo se egli oltrepassa i limiti posti dalla legge, se si lascia guidare da considerazioni estranee alla disposizione applicabile, se non prende in considerazione elementi rilevanti o, al contrario, fa delle deduzioni talmente insostenibili da dover parlare di un abuso di potere (DTF 125 III 226 consid. 4b). b) Prima di chinarsi sulla ponderazione degli interessi eseguita dai giudici cantonali nel caso concreto, appare inoltre necessario rammentare che la valutazione degli interessi in gioco non dev'essere confusa con l'apprezzamento delle prove, volto ad accertare la fattispecie sottoposta a giudizio (cfr. Higi, op. cit. , n. 136 ad art. 272 CO) e vincolante per il Tribunale federale. Questa precisazione si impone perché, nonostante il richiamo ai disposti del codice delle obbligazioni, dal tenore dell'allegato ricorsuale emerge che la locatrice non intende tanto censurare la ponderazione degli interessi - e quindi l'applicazione del diritto federale - quanto piuttosto gli elementi di fatto considerati dai giudici cantonali nell'ambito di tale ponderazione. Simili censure andrebbero semmai proposte nel quadro di un ricorso di diritto pubblico fondato sul divieto dell'arbitrio; nel quadro di un ricorso per riforma esse sono irricevibili (DTF 126 III 59 consid. 2a pag. 65). Ciò vale, ad esempio, laddove la locatrice contesta l'accertamento secondo il quale dispone già di una superficie in cui potrebbe già collocare i suoi 40-50 dipendenti. Pure inammissibile è la critica rivolta alla decisione dell'autorità cantonale di ritenere dimostrate le difficoltà incontrate dalla conduttrice nel reperire in breve tempo dei locali sostitutivi e l'esecuzione di importanti investimenti nell'ente locato con l'accordo dei precedenti proprietari. c) Venendo alla ponderazione degli interessi, la Corte cantonale ha innanzitutto preso in considerazione le condizioni nelle quali la conduttrice ha concluso il contratto di locazione nel 1996, così come prescritto dall' art. 272 cpv. 2 lett. a e b CO. Tale accordo fissava una durata di 10 anni, fino al 30 giugno 2006 e prevedeva, oltre a una clausola di rinnovo tacito a tempo indeterminato in mancanza di disdetta con un preavviso di 6 mesi prima della scadenza stabilita, la facoltà per la conduttrice di prolungare la locazione per altri 5 anni alla scadenza del 2006 con una semplice dichiarazione unilaterale. Intenzionata a rimanere nei locali per un periodo di 10-15 anni, la conduttrice ha effettuato investimenti per diverse centinaia di migliaia di franchi, e ciò, stando agli accertamenti vincolanti contenuti nella sentenza impugnata, con il consenso dei precedenti proprietari. In queste circostanze, l'autorità ticinese ha ritenuto che la notifica della disdetta del contratto alla fine del marzo 1999, per il 30 settembre 1999, con un preavviso di soli 6 mesi e dopo soli 3 anni e mezzo di locazione, ha senz'altro avuto effetti gravosi per la conduttrice. La valutazione della Corte cantonale, oltre ad essere conforme alla dottrina (cfr. Higi, op. cit. , n. 140 seg. e n. 145 ad art. 272 CO; Lachat, op. cit. , pag. 499 seg. n. 3.4 e 3.5), appare del tutto pertinente. Tenuto conto degli investimenti effettuati nei locali in vista di un'occupazione a lungo termine - nella quale aveva ragione di credere, dato il tenore del contratto e l'accordo dell'allora proprietario - che dopo 3 anni e mezzo non sono ancora stati ammortizzati e della difficoltà nel reperire in breve tempo adeguati locali sostitutivi (Higi, op. cit. n. 245 ad art. 272 CO; DTF 116 II 446 consid. 3), non si può certo affermare, come fa la locatrice, che la conduttrice subisce gli effetti ordinari legati a una disdetta e all'obbligo di traslocare. La Corte cantonale ha d'altro canto ammesso l'urgenza dell'interesse della locatrice ad occupare i locali, rifiutando tuttavia di dichiararlo impellente, dato che occupa già parte del pianterreno, di tutto il 1°, il 3° ed il 4° piano dell'immobile in questione. Essa dispone quindi di uno spazio sufficiente per collocare i suoi 40-50 impiegati, ritenuto che alla controparte, con esigenze più o meno analoghe e 15-20 dipendenti, basta un solo piano. Ancora una volta gli argomenti dei giudici cantonali risultano del tutto sostenibili ed in linea con dottrina e giurisprudenza (Higi, op. cit. , n. 195 ad art. 272 CO; Lachat, op. cit. , pag. 502 n. 3.8; DTF 118 II 50 consid. 3b a pag. 53 seg.). Non v'è motivo di discostarsene. d) Tenuto conto di tutto quanto appena esposto, non si può affermare che i giudici cantonali abbiano abusato del loro potere d'apprezzamento concludendo per la concessione di una protrazione della locazione. La sentenza impugnata merita pertanto di essere confermata anche a questo riguardo.