Citation: 4C.203/2006 26.10.2006 E. 3.2.2

3.2.2.1 Aux termes de l'art. 270a al. 1 CO, "le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des articles 269 et 269a, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais" (sur la méthode et les critères de calcul applicables pour l'examen d'une demande de diminution du loyer formulée en cours de bail, cf. l'arrêt 4C.291/2001 du 9 juillet 2002, consid. 2). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, l'art. 270a CO concrétise la protection contre les prétentions abusives du bailleur en matière de baux d'habitation et de locaux commerciaux (art. 269 ss CO), en déterminant les conditions formelles et matérielles auxquelles le locataire peut demander un contrôle du loyer. Cette disposition vise à empêcher les parties de déroger à la loi, dès lors que celle-ci présente une solution définitive qui tient compte de leurs intérêts respectifs. Aussi le système de contestation du loyer qu'elle établit ne peut-il pas être limité ou exclu par convention ni étendu à d'autres possibilités de contestations. Il ne permet pas aux parties de convenir d'un loyer minimal absolu pour le futur et ne s'accommode pas, en particulier, d'une clause contractuelle interdisant toute réduction du loyer initial. En effet, la possibilité d'exclure librement la diminution du loyer ne doit pas dépendre du hasard, selon que le contrat a été conclu par exemple en fonction d'un taux hypothécaire bas ou élevé (ATF 125 III 358). Le caractère impératif de l'art. 270a CO est également reconnu, sous réserve de quelques nuances, par la quasi-totalité des auteurs qui se sont penchés sur la question (Giacomo Roncoroni, Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, in mp 1990 p. 76 ss, 77; David Lachat, Le bail à loyer [ci-après abrégé: BL], p. 66, n. 2.2, et p. 258, n. 1.5; le même, in Commentaire romand [ci-après abrégé: CR], n. 1 ad art. 270a CO; David Lachat/Daniel Stoll/Andreas Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 6e éd., p. 251, n. 1.5; Schweizerisches Mietrecht: Kommentar [ci-après abrégé: SVIT-Kommentar], 2e éd., n. 2 ad art. 270a CO; Roger Weber, Commentaire bâlois, 3e éd., n. 1a ad art. 270a CO; Richard Permann/Marc Schaner, Kommentar zum Mietrecht, n. 1 ad art. 270a CO, p. 414; Anita Thanei, Die Rechtsprechung des Bundesgerichtes zur Mietzinsfestsetzung, p. 52, n. 5.3; Laura Jacquemoud-Rossari, L'évolution récente de la jurisprudence en matière de loyers, in 11e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2000, p. 26, n. 5.5; moins catégorique: Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 4 ad art. 270 CO). Il a encore été mis en évidence dans une récente étude portant sur la nature des dispositions du code des obligations relatives au bail à loyer (Giacomo Roncoroni, Nochmals zur zwingenden oder dispositiven Natur der Mietrechtsbestimmungen des Obligationenrechts [ci-après abrégé: Nochmals ...], in mp 2006 p. 67 ss, 95 s., n. 18). Cette opinion concordante de la jurisprudence et de la doctrine quant à la nature impérative de l'art. 270a CO trouve d'ailleurs un appui dans le droit en vigueur. Il s'agit de l'art. 3 al. 4 let. b de la loi fédérale du 23 juin 1995 sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale (LCBD; RS.221.213.15). Sous le titre "dérogations à des dispositions impératives", cette règle de droit, qui autorise à déroger, par voie de contrat-cadre, à de telles dispositions à certaines conditions, prévoit, en effet, que "le contrat-cadre ne peut restreindre le droit du locataire de demander une diminution du loyer (art. 270a) ...". A plus forte raison, semblable restriction ne saurait-elle résulter d'un accord conclu par les parties au contrat de bail. 3.2.2.2 Le bien-fondé de la prétention du locataire basée sur l'art. 270a CO doit être examiné en fonction des critères de fixation du loyer des art. 269 et 269a CO, ainsi que le rappelle le premier alinéa de cette disposition. Selon une jurisprudence bien établie, une demande de diminution du loyer en cours de bail s'apprécie à l'aide de la méthode relative (sur cette notion, cf. ATF 120 II 240 consid. 2 et les références), en ce sens que le locataire ne peut invoquer que les facteurs de baisse qui se sont réalisés depuis la dernière fixation du loyer (arrêt 4C.291/2001, précité, avec des références aux ATF 126 III 124 consid. 2a p. 126, 124 III 67 consid. 3 p. 69 et 121 III 163 consid. 2d/bb). Le locataire se prévaudra, le plus souvent, d'une modification des coûts, au sens de l'art. 269a let. b CO. En pratique, la baisse du taux hypothécaire joue un rôle primordial, quoique non exclusif (Lachat, BL, p. 272 s., n. 4.2.2). Les art. 269 et 269a CO sont de droit impératif (Roncoroni, Nochmals ..., p. 109 s., n. 10; Lachat, BL, p. 282, ch. 1.5 et p. 301, ch. 1.3; Lachat, CR, n. 6 ad Intro. art. 269-270e CO; Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., p. 283, n. 1.3 et p. 312, n. 1.3; SVIT-Kommentar, n. 1 ad art. 269 CO et n. 3 ad art. 269a CO; Higi, op. cit., n. 9 ad art. 269 CO et n. 5 ad art. 269a CO; Permann/Schaner, op. cit., n. 5 ad art. 269 CO, p. 366 et n. 1 ad art. 269a CO, p. 380; moins catégorique: Weber, op. cit., n. 3 ad art. 269 CO). Il va sans dire qu'il n'y aurait guère de sens à édicter des règles visant à protéger les locataires contre les loyers abusifs, s'il suffisait d'un accord entre les cocontractants pour en écarter l'application (Permann/Schaner, op. cit., n. 5 ad art. 269 CO, p. 366). On ne voit pas non plus qu'il soit possible d'abandonner aux parties le soin de décider à quelles conditions un loyer peut être taxé d'abusif, sans égard aux présomptions établies par le législateur fédéral à l'art. 269a CO pour savoir quand il ne l'est généralement pas (cf. Higi, op. cit., n. 9 ad art. 269 CO). La nécessité de protéger le locataire, soit la partie faible au contrat de bail, contre les loyers abusifs exclut que l'on tolère la création d'un droit conventionnel parallèle qui viendrait concurrencer la législation ad hoc, fruit d'un long processus d'élaboration ayant débouché sur un compromis entre les intérêts antagonistes des bailleurs et des locataires. La sécurité des relations juridiques dans un domaine éminemment sensible commande d'ailleurs de ne point laisser un droit conventionnel venir se greffer sur des dispositions légales déjà suffisamment complexes. Force est d'admettre, par conséquent, que les parties ne peuvent pas renoncer contractuellement à l'application de l'un ou l'autre des critères mentionnés à l'art. 269a CO, pas plus qu'elles ne peuvent en modifier la portée ou introduire d'autres critères de fixation du loyer (Roncoroni, op. cit., p. 109, n. 10; Lachat, BL, p. 301, n. 1.3; Lachat, CR, n. 6 ad Intro. art. 269-270e CO). En revanche, les contrats-cadres peuvent déroger aux règles de l'art. 269a CO - mais pas à l'art. 269 CO (cf. art. 3 al. 3 let. b LCBD) - en supprimant certains de ces critères, en les modifiant ou en en créant d'autres. Les partenaires au contrat-cadre pourront ainsi convenir, par exemple, de règles particulières sur l'incidence du taux hypothécaire (Lachat, BL, p. 301, n. 1.3 et p. 328, n. 9.3), lesquelles seront seules applicables lors d'une modification de ce taux (art. 13 al. 2 OBLF). La portée de cette exception demeure toutefois limitée dans la mesure où il ne semble pas, en l'état, qu'un contrat-cadre y ait déjà eu recours (Lachat, CR, n. 22 ad art. 269a CO). 3.2.3 Les clauses litigieuses excluent la prise en considération du taux hypothécaire pour la fixation et l'adaptation des loyers. Aussi, d'un point de vue strictement logique, la demanderesse a-t-elle raison de soutenir que l'une des conditions matérielles d'application de l'art. 270a al. 1 CO - à savoir, "une notable modification des bases de calcul" - fait défaut en l'espèce. On ne saurait, en effet, parler de modification, notable ou non, à propos d'un facteur dont les parties sont convenues d'emblée de ne pas tenir compte. Cette constatation n'épuise cependant pas le sujet. Pour accorder quelque crédit à l'objection de la demanderesse, encore faudrait-il que les bases de calcul aient été fixées valablement dans les contrats de bail en cause. Sinon, il suffirait de choisir, lors de la fixation du loyer initial, un facteur qui, selon toute vraisemblance, ne devrait évoluer que vers le haut ou, du moins, ne pas varier pour faire obstacle à toute demande de diminution du loyer en cours de bail. En l'occurrence, les parties ont méconnu le caractère impératif de l'art. 269a CO, relevé plus haut, puisqu'elles ont renoncé sans droit à l'application de l'un des critères prévus par cette disposition, c'est-à-dire celui des coûts (art. 269a let. b, première hypothèse, CO). Que le taux hypothécaire corresponde à ce critère, quand bien même l'expression ne figure pas dans le texte légal, n'est plus à démontrer (cf. l'art. 13 OBLF et, sur sa constitutionnalité, l'arrêt 4C.85/2002 du 10 juin 2002, consid. 2b) et ce n'est pas sans une certaine témérité que la demanderesse fait fond sur cette absence de mention expresse pour étayer son argumentation. D'autre part, il est sans doute exact, comme le souligne la demanderesse, que l'adverbe "notamment", utilisé à l'art. 269a CO, indique que la liste subséquente des cas dans lesquels les loyers ne sont, en règle générale, pas abusifs n'est pas exhaustive (cf., parmi d'autres: Higi, op. cit., n. 7 ad art. 269a CO). Toutefois, la possibilité de fixer le loyer et les conditions de sa variation selon d'autres critères - loyer dépendant du chiffre d'affaires d'un locataire commerçant (Lachat, CR, n. 23 ad art. 269a CO; Weber, op. cit., n. 10 ad art. 269b CO), loyer indexé (art. 269b CO), loyer échelonné (art. 269c CO), etc. - n'implique pas celle de renoncer au principal critère prévu par une disposition légale impérative. Quant au souci, allégué par la demanderesse, de trouver une solution qui respectât l'égalité de traitement entre bailleurs et locataires, conformément à l'esprit de la réglementation régissant la question du taux hypothécaire (cf. art. 13 al. 4 OBLF), il ne pouvait justifier une dérogation à une disposition de cette nature. Ainsi, n'ayant pas été valablement exclu, le taux hypothécaire en vigueur à la conclusion des baux constituait bien une base de calcul au sens de l'art. 270a al. 1 CO. La modification de cette base de calcul, à la supposer notable, pouvait donc être invoquée par les défenderesses pour justifier leurs demandes de diminution du loyer formées en cours de bail. Contraires au droit impératif, les clauses incriminées étaient illicites et, partant, nulles (art. 20 al. 1 CO), de sorte qu'elles ne pouvaient empêcher les intéressées de réclamer une réduction de leur loyer en se prévalant de la baisse du taux hypothécaire. Que l'immeuble abritant les appartements donnés à bail fût franc d'hypothèque, son acquisition ayant été financée par des fonds propres, n'y faisait pas davantage obstacle, car il a été jugé de longue date qu'une telle circonstance ne joue pas de rôle dans un système fondé sur une structure financière théorique de l'immeuble et caractérisé par un mode de répercussion standardisé des variations du taux hypothécaire (ATF 118 II 45 consid. 2a/aa et les références, confirmé par l'ATF 120 II 302 consid. 7b). La demanderesse fait encore valoir, sur un plan plus général, que les clauses litigieuses, utilisées par elle depuis deux décennies environ, ont le mérite de découpler les loyers du taux hypothécaire, allant ainsi dans le sens voulu par les milieux intéressés qui critiquent la pratique du report des variations du taux hypothécaire sur les loyers. Cet argument relève toutefois de la politique législative. Comme tel, il ne saurait être pris en considération par le juge, dont la mission consiste à appliquer le droit en vigueur. On relèvera encore que la demanderesse a conclu les baux la liant aux défenderesses à une époque - 1994 pour le premier, 2001 pour le second - où le taux hypothécaire de référence avait amorcé une décrue progressive et quasi constante, après avoir atteint son apogée en 1992. Aussi l'insertion des clauses litigieuses dans les deux contrats de bail, loin d'établir une égalité de traitement entre la bailleresse et ses locataires, a-t-elle surtout eu pour effet de favoriser la première au détriment des secondes, puisqu'elle permettait à celle-là de notifier à celles-ci des augmentations de loyer sans que les locataires puissent opposer en compensation la baisse sensible et avérée du taux hypothécaire, ni réclamer une diminution de leur loyer de ce chef. Cela étant, force est d'admettre, au terme de cet examen, que la Chambre des recours n'a pas violé le droit fédéral, plus précisément les art. 19, 269a et 270a CO, en constatant la nullité des clauses litigieuses.