Citation: 4P.187/2004 28.06.2005 E. 2

Invoquant l'art. 9 Cst., la recourante reproche tout d'abord à la Chambre d'appel d'avoir arbitrairement retenu d'importants montants à titre d'«énergie électrique appareils» pour les saisons 1998-1999 (219'373 fr.) et 1999-2000 (74'389 fr.15). Dès lors qu'il incombait au bailleur de démontrer que ces coûts d'énergie électrique étaient des frais accessoires, la cour cantonale ne pouvait, sans tomber dans l'arbitraire, admettre les montants allégués au seul motif que la locataire ne les avait pas expressément contestés. La Chambre d'appel a ainsi mis à la charge de la recourante, pour les deux périodes en question, des frais accessoires de 2'502 fr.90 et 1'926 fr.30, largement supérieurs aux montants de 1'500 fr.08 et 1'683 fr.85 allégués à ce titre par le bailleur. Dans un second moyen, la recourante fait grief à la Chambre d'appel d'avoir fixé arbitrairement les frais de surveillance de l'installation de chauffage à 20'164 fr.35 pour la période 1996-1997 et à deux fois 600 fr. pour la période 1997-1998, alors qu'elle s'en est tenue au montant de 600 fr. recommandé par la doctrine pour chacune des saisons 1998-1999 et 1999-2000. Pour les deux périodes litigieuses, la cour cantonale n'aurait pas examiné de manière approfondie quels étaient les frais pouvant être mis à la charge de la locataire à titre de frais de surveillance et de maintenance, malgré le mandat explicite figurant dans l'arrêt du Tribunal fédéral du 15 août 2003. 2.1 Selon la jurisprudence, une décision est arbitraire lorsqu'elle est manifestement insoutenable, méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou encore heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Il ne suffit pas que sa motivation soit insoutenable; encore faut-il que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat. A cet égard, le Tribunal fédéral ne s'écarte de la solution retenue que si celle-ci apparaît insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adoptée sans motif objectif et en violation d'un droit certain. Il n'y a pas arbitraire du seul fait qu'une autre solution paraît également concevable, voire même préférable (ATF 131 I 57 consid. 2 p. 61; 129 I 8 consid. 2.1; 128 I 273 consid. 2.1). En matière d'appréciation des preuves et d'établissement des faits, il y a arbitraire lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1; 127 I 38 consid. 2a p. 41). 2.2 Pour la saison 1998-1999, le poste «électricité chauffage» s'élève à 219'373 fr., soit un montant presque trois fois supérieur à celui du poste «combustible chauffage» qui se monte à 80'782 fr.90. La cour cantonale observe par ailleurs que le bailleur n'a fourni ni explications, ni factures détaillées à l'appui de ce décompte de chauffage. Or, il apparaît manifestement que, dans une installation de chauffage au mazout respectivement au gaz, les frais accessoires concernant l'électricité se limitent à l'énergie électrique utilisée pour les brûleurs et les pompes (cf. art. 5 al. 2 let. b OBLF). La disproportion notée ci-dessus est totalement insolite, de sorte que les juges genevois avaient des motifs objectifs d'éprouver des doutes quant au caractère complet des allégations et offres de preuves du bailleur. Ils devaient en conséquence inviter les parties, singulièrement le bailleur, à mentionner et à présenter les preuves relatives au coût de l'énergie électrique utilisée pour les brûleurs et les pompes. En outre, il convient de relever que la Chambre d'appel a retenu à la charge de la locataire un coût, pour la saison 1998-1999, de 2'502 fr.90, alors que le bailleur lui-même l'avait établi à 1'500 fr.08. Cet élément devait également amener la cour cantonale à douter de l'exactitude du décompte de chauffage produit. Certes, la juridiction cantonale s'est posée la question de savoir si le poste «électricité chauffage» par 219'373 fr. devait être retenu ou non; elle l'a finalement admis parce que la locataire ne l'avait «pas (...) spécifiquement contesté». En raisonnant ainsi, la Chambre d'appel a méconnu son obligation restreinte d'interpeller les parties sur les allégations et offres de preuves incomplètes, comme l'art. 274d al. 3 CO lui en faisait l'obligation dans les limites étroites de la maxime inquisitoire prévue par le droit du bail (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238). Ceci l'a conduite à apprécier arbitrairement la réalité et l'incidence du poste «électricité chauffage» sur les frais accessoires légalement et réglementairement admissibles. Même si la recourante s'est bornée à contester les faits allégués par l'intimé de manière générale, ce dernier pouvait savoir que les différents postes des frais accessoires, y compris celui intitulé «électricité chauffage», étaient contestés et, partant, administrer la preuve dont le fardeau lui incombait (cf. Fabienne Hohl, Procédure civile, tome I, n. 802, p. 155/156; Vogel/Spühler, Grundriss des Zivilprozessrechts, n. 55 et 56, p. 264/265). En conclusion, la cour cantonale a versé dans l'arbitraire dans la détermination des frais accessoires de chauffage pour la saison 1998-1999, qu'elle devait établir à la suite de l'arrêt du Tribunal fédéral du 15 août 2003 (cf. Walter Kälin, Das Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde, p. 399). Le moyen tiré de la violation de l'art. 9 Cst. est bien fondé à cet égard. Les mêmes motifs commandent l'admission du grief d'arbitraire soulevé en relation avec les frais accessoires de chauffage pour la période 1999-2000. Pour cette saison-là, la cour cantonale a retenu un montant de 74'389 fr.15 (221'248 fr.85 - 146'859 fr.70) pour le poste «électricité chauffage». Certes, la somme en cause ne représente que les deux tiers environ du poste «combustible» par 113'109 fr.20. Cette situation demeure néanmoins anormale au regard de l'art. 5 al. 2 let. b OBLF et nécessite un complément d'instruction. Là également, en incluant sans autre le montant de 74'389 fr.15 dans les frais de chauffage, la cour cantonale a procédé à une appréciation arbitraire des preuves. 2.3 S'agissant des frais de maintenance et de surveillance de l'installation de chauffage, le Tribunal fédéral avait invité la cour cantonale, dans son arrêt du 15 août 2003, à déterminer quelles étaient les dépenses effectives du bailleur à ce sujet, tout en observant que le montant de 60'000 fr. porté en compte au titre de salaire du concierge uniquement pour la surveillance du chauffage semblait particulièrement élevé en comparaison des montants indiqués par la doctrine. Pour chacune des périodes 1998-1999 et 1999-2000, la Chambre d'appel a réduit à 600 fr. le montant de 60'000 fr. figurant dans le décompte de chauffage sous la rubrique «surveillance». La somme de 600 fr. correspond au maximum du montant forfaitaire mensuel préconisé par la doctrine (50 fr.), multiplié par douze (cf. Lachat, Le bail à loyer, n. 5.7 et note de pied 34, p. 228; Thomas Oberle, Nebenkosten-Heizkosten, p. 77). Ce montant n'est pas contesté par la recourante. Pour la saison 1996-1997, le décompte de chauffage présentait un poste «surveillance» d'un montant de 20'164 fr.35. Le récapitulatif portait sur un total de 401'658 fr.85, ramené à 138'899 fr.40 par la cour cantonale. Le montant précité de 20'164 fr.35 ne fait pas partie des postes qui ont été écartés par la cour cantonale. Celle-ci a ainsi retenu cette somme au titre des frais de surveillance, avant de déterminer la part des frais de chauffage à la charge de la locataire. Contrairement à ce que la cour de céans prescrivait dans son arrêt du 15 août 2003, la Chambre d'appel n'a pas déterminé les dépenses du bailleur en relation avec la surveillance et la maintenance de l'installation de chauffage pour la saison 1996-1997, mais s'est contentée de reprendre sans explication la rubrique figurant à ce titre dans le décompte de chauffage. Un tel mode de procéder est d'autant plus choquant que, pour les périodes 1998-1999 et 1999-2000, les juges genevois ont retenu un montant de 600 fr., très largement inférieur à la somme susmentionnée de 20'164 fr.35. Dans ces conditions, la prise en compte d'un tel montant à titre de frais de surveillance apparaît arbitraire. En ce qui concerne la période 1997-1998, la Chambre d'appel a arrêté les frais de maintenance et de surveillance de l'installation de chauffage à deux fois 600 fr., soit 1'200 fr., parce que le bailleur avait porté dans son décompte deux montants de 60'000 fr. pour cette saison-là. On ne voit pas ce qui justifie cette double prise en compte, qui est en contradiction avec la situation de fait. En effet, un poste de 60'000 fr. par année apparaissait dans le décompte de chauffage en faveur du concierge pour la surveillance permanente de l'installation; selon le bailleur, le concierge était payé en plus pour le travail de conciergerie à proprement parler, rémunération qui s'élevait aussi à 60'000 fr. et faisait partie des charges d'exploitation. Même si le concierge recevait effectivement deux fois 60'000 fr. par an, un seul de ces versements était en relation avec l'installation de chauffage, selon le bailleur lui-même. Dès lors, il est manifestement insoutenable de se référer à ce double paiement pour justifier la prise en compte par deux fois d'un montant de 600 fr. à titre des frais de surveillance du chauffage pour la saison 1997-1998; seul un montant de 600 fr. pouvait être admis pour les frais de maintenance et de surveillance de l'installation de chauffage. Le grief tiré de la violation de l'art. 9 Cst. est bien fondé.