Citation: BGE 121 III 408 E. 1990c

Aux termes de l'art. 263 al. 4 CO, l'une des limites à la responsabilité du locataire sortant est "la résiliation [du bail] selon le contrat ou la loi". A s'en tenir strictement aux mots, le texte de la norme ne distingue pas entre résiliations légales ordinaire (art. 266a et 266d CO) et extraordinaire (art. 257d, 257f, 266g à 266i CO). On pourrait donc soutenir que n'importe quelle résiliation selon la loi - y compris celle qui, comme en l'espèce, fait suite à la demeure du locataire (art. 257d CO) - met un terme à la responsabilité du locataire transférant. Mais l'absence de précision à ce sujet peut signifier tout aussi bien que seul le congé ordinaire est déterminant pour faire cesser la responsabilité du locataire précédent avant l'échéance du délai de deux ans. L'interprétation littérale BGE 121 III 408 S. 413 ne permet ainsi pas de dégager le sens véritable de l'art. 263 al. 4 CO. Les Chambres fédérales ont adopté l'art. 263 al. 4 CO tel que proposé par le Conseil fédéral. Le Message précité ne fournit aucune réponse à la question posée en l'espèce. En revanche, il ressort dudit Message que la responsabilité solidaire du locataire sortant est la contrepartie du fait que, dans le nouveau droit, le bailleur n'est pas totalement libre de s'opposer au transfert du contrat (in FF 1985 I, p. 1425). Le but visé par l'art. 263 al. 4 CO est donc d'offrir une garantie au bailleur obligé, sauf justes motifs, de consentir au changement de cocontractant (art. 263 al. 1 et 2 CO). Or, l'un des risques encourus par le bailleur lors d'un transfert de bail est précisément que le nouveau locataire ne respecte pas l'obligation de payer le loyer. En pareil cas, si le locataire sortant n'exécute pas non plus son obligation solidaire et que le bailleur choisit de résilier le contrat en application de l'art. 257d CO, il apparaît conforme à l'objectif de l'art. 263 al. 4 CO que le locataire transférant continue de répondre de la dette du nouveau preneur qui reste indûment dans les locaux après que le congé est devenu effectif. Au surplus, la nature juridique de l'indemnité pour occupation illicite n'y fait nullement obstacle puisque, selon la jurisprudence, le locataire qui reste dans les lieux loués nonobstant l'expiration du bail commet une faute contractuelle (ATF 117 II 65 consid. 2b p. 68). Comme le défendeur le fait observer pertinemment dans sa réponse au recours, toute autre solution contraindrait pratiquement le bailleur, en cas de contrat à durée déterminée dont l'échéance tombe au-delà de deux ans, à attendre la fin de ce délai-ci avant de résilier le bail pour cause de demeure du locataire, s'il entend bénéficier de l'avantage accordé par l'art. 263 al. 4 CO. Or l'intérêt du bailleur, protégé par cette disposition, ne commande pas que celui-ci se trouve placé devant deux partis incompatibles - la résiliation pour cause de demeure ou la responsabilité solidaire du locataire sortant - mais bien qu'il puisse invoquer et l'une et l'autre de ces possibilités. Il résulte ainsi de l'interprétation téléologique - la seule propre en l'espèce à apporter une réponse au problème posé - que la solution adoptée dans l'arrêt déféré est conforme au droit fédéral. Il convient cependant de noter au passage qu'elle ne saurait se fonder sur la jurisprudence consacrée à l'arrêt publié aux ATF 116 II 512 consid. 3, contrairement à ce que la cour cantonale affirme. Dans cet arrêt, rendu sous l'ancien droit, le Tribunal fédéral a logiquement dénié au locataire sortant le droit de se BGE 121 III 408 S. 414 départir du contrat après la cession ou le transfert du bail; il ne s'est en revanche pas prononcé sur l'étendue de la responsabilité du cédant.