Citation: 5A.12/2002 08.01.2003 E. 3

La recourante a adressé au Registre foncier une "déclaration de déréliction", aux termes de laquelle elle renonce à sa propriété sur la part d'étage n° 4103 de la PPE n° 2118 et en requiert le transfert - en copropriété - aux propriétaires d'étages restants. Le Conservateur du Registre foncier a rejeté cette réquisition, motif pris qu'"il n'est pas possible de se défaire par voie de déréliction d'une parcelle PPE soumise elle-même au régime de la copropriété et d'inscrire les propriétaires desdites parcelles PPE en qualité de copropriétaires de la quote-part PPE abandonnée, proportionnellement à leurs parts d'étages". En dernière instance, le Tribunal cantonal valaisan a confirmé ce rejet. Après avoir relevé que la déréliction - au sens strict - d'une part de propriété par étages est impossible, dès lors que celle-ci n'est pas susceptible d'occupation, il a jugé qu'une renonciation pure et simple au droit immatriculé, avec suppression corrélative du feuillet y relatif, n'entre pas en considération faute de consentement à la radiation des titulaires de servitude. Examinant néanmoins la construction juridique, selon laquelle, en cas de renonciation à une part d'étage, celle-ci passe de plein droit en copropriété à l'ensemble des propriétaires d'étages restants, à raison de leurs quotes-parts respectives, il l'a écartée. Il a en bref considéré que ce procédé est contraire à une ancienne jurisprudence du Tribunal fédéral (ATF 69 II 223) et qu'il se heurte - en tout cas en l'espèce - aux prescriptions de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41). La solution préconisée supposerait en effet l'inscription d'office, comme copropriétaires ordinaires de la PPE n° 4103, notamment de plusieurs personnes pour lesquelles une acquisition complémentaire selon cette loi est sujette à autorisation, ce qui serait illégal. La cour cantonale a enfin jugé que la solution voulue par la recourante est peu pratique, voire franchement inéquitable, dans la mesure où elle force à entrer dans la communauté des copropriétaires ordinaires de la PPE n° 4103 tous les propriétaires par étages et non seulement ceux d'entre eux qui bénéficient de servitudes d'utilisation, lesquelles enlèvent toute valeur économique à la seule nue-copropriété de cette unité. 3.1 La recourante reproche aux juges cantonaux une violation du droit fédéral, y compris un excès et un abus du pouvoir d'appréciation (art. 104 let. a OJ). Elle soutient en bref qu'en cas de renonciation à une part d'étage celle-ci devient, par accroissement, la copropriété de plein droit des autres copropriétaires et qu'il suffit que la renonciation, par déclaration au registre foncier, soit effectuée en la forme écrite. S'agissant plus précisément de l'argument de la cour cantonale tiré de la LFAIE, elle expose que la part d'étage est devenue "une coquille vide" du fait de la constitution des servitudes de garage; celle-là n'aurait ainsi même pas la valeur économique "d'une surface de faible importance" pour laquelle une autorisation d'acquérir n'est déjà pas nécessaire selon l'art. 7 let. a LFAIE (recte: art. 7 let. g LFAIE). La recourante prétend en outre qu'il n'est pas inéquitable de faire entrer également dans la communauté des copropriétaires (ordinaires) de la PPE n° 4103 les propriétaires ne bénéficiant pas d'une servitude d'utilisation, dès lors que ceux-ci peuvent demander leur radiation au registre foncier et n'ont pas à supporter les frais et charges, lesquels incombent uniquement aux bénéficiaires des servitudes conformément à l'art. 46 du règlement de copropriété par étages. Pour le surplus, elle renvoie - à titre de motivation - aux avis de droit du Professeur Steinauer. Elle précise enfin qu'en vertu de la jurisprudence, notamment des arrêts publiés aux ATF 69 II 223 et 85 I 261, elle peut en tout cas se limiter à demander la radiation de l'inscription, le sort de la part d'étage abandonnée pouvant rester sans réponse à son égard. 3.2 Dans la présente cause, il convient d'examiner en premier la notion de déréliction (infra 3.2.1) et ses effets lorsque l'immeuble abandonné est une part de copropriété (par étages) (infra 3.2.2 et 3.2.3). 3.2.1 Mode d'extinction absolue de la propriété foncière découlant de l'art. 666 al. 1 CC, la déréliction consiste en l'abandon volontaire de la propriété d'un immeuble par réquisition de radiation du droit de propriété au registre foncier sans transfert à un tiers (ATF 50 II 232 consid. 2 p. 235; 69 II 223/228; 85 I 261 consid. 1 p. 262; cf. aussi: ATF 114 II 32 consid. 2 p. 35; Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, t. II, 3e éd., 2002, n. 1594). Elle peut porter sur un bien-fonds (art. 655 al. 2 ch. 1 CC), un droit distinct et permanent (art. 655 al. 2 ch. 2 CC; cf. ATF 118 II 115) et sur une part de copropriété (par étages) (art. 655 al. 2 ch. 4 CC; ATF 69 II 223; pour la doctrine unanime, cf. notamment: Peter Liver, Das Eigentum [cité Eigentum], Schweizerisches Privatrecht, t. V/1, 1977, p. 63 et Verzicht auf beschränkte dingliche Rechte [cité Verzicht], in Festschrift für Walther Hug, 1968, p. 359 ss; Robert Haab, Zürcher Kommentar, t. IV/1, 1977, n. 14 ad art. 646 CC; Meier-Hayoz, Berner Kommentar, t. IV/1,1, 5e éd., 1981, n. 71 s. ad art. 646 CC et t. IV/1,5, 1988, n. 118 et 120 ad art. 712a CC; Henri Deschenaux, Le registre foncier, Traité de droit privé suisse, vol. V/II,2, 1983, p. 247; Steinauer, Les droits réels, t. I, 3e éd., 1997, n. 1230; Benno Schneider, Das schweizerische Miteigentumsrecht, thèse Berne 1973, p. 249 ss). Est en revanche controversé le sort de la part de copropriété abandonnée, encore qu'il faille distinguer la copropriété ordinaire de la copropriété par étages (cf. infra, consid. 3.2.2 et 3.2.3). 3.2.2 S'agissant de la copropriété ordinaire, le Tribunal fédéral n'a jamais tranché cette question. Dans l'arrêt publié aux ATF 69 II 223, il a en effet laissé indécis le point de savoir si le principe de l'accroissement, généralement admis dans le cas d'une propriété commune, pouvait aussi l'être en matière de copropriété ordinaire. Dans une jurisprudence du 14 juin 1977, le Tribunal supérieur soleurois a en revanche considéré que la part de copropriété sur un immeuble, à laquelle renonce son titulaire, passe par "accroissement" aux copropriétaires restants (RNRF 60/1979 p. 178; contra: RNRF 20/1939 p. 194; indécis: RNRF 16/1935 p. 88). La position de la doctrine a quant à elle évolué au fil des années. Ainsi, pour les auteurs du début du siècle passé, la renonciation à une part de copropriété ordinaire constitue une déréliction qui ouvre le droit à l'occupation de la part (art. 658 CC; Hans Leemann, Berner Kommentar, t. IV/1, 1920, n. 27 ad art. 646 CC et n. 15 ad art. 666 CC, ainsi que les commentateurs cités par Meier-Hayoz ad art. 646 CC, n. 71). Pour l'opinion aujourd'hui dominante, elle doit, en revanche, être comprise comme un abandon du droit en faveur des autres personnes qui détenaient, avec le renonçant, la copropriété (Liver, Eigentum, p. 63 et 160, et Verzicht, p. 359 ss, qui préfère, au vu de cette conséquence particulière, parler de renonciation [Verzicht] plutôt que de déréliction; Haab, op. cit., n. 14 ad art. 646 CC et n. 3 ad art. 658 CC; Meier-Hayoz, op. cit., t. IV/1,1, n. 71 ad art. 646 CC, pour lequel la controverse n'est toutefois que théorique, et t. IV/1,2, n. 17 ad art. 666 CC; Deschenaux, op. cit., p. 247, dans le même sens que Liver; Steinauer, Les pluralités de copropriétés sur un même immeuble, RNRF 79/1998 p. 226; Schneider, op. cit., p. 251; Paul Piotet, Nature et mutations des propriétés collectives [cité Nature et mutations], Berne 1991, p. 67 s.). Ces auteurs - à l'exception de Piotet qui motive sa position par l'"élasticité" de la copropriété (Nature et mutations, p. 68) - fondent leur argumentation sur le fait qu'une occupation par prise de possession ne peut, par définition, porter que sur un bien-fonds au sens de l'art. 655 al. 2 ch. 1 CC, et non sur une quote-part idéale, telle la part de copropriété (cf. aussi RNRF 60/1979 p. 178 consid. 2 p. 181). Ils proposent ainsi la construction juridique selon laquelle la renonciation entraîne un accroissement (Akkreszenz, Anwachsung) de la part des autres copropriétaires, sous réserve du cas où la part abandonnée est objet de droits personnels ou grevée de droits réels limités. Dans cette dernière hypothèse, ils sont d'avis que celle-là est acquise en copropriété par ceux qui étaient copropriétaires avec le renonçant, proportionnellement à leur part (Liver, Eigentum, p. 63 et 160 et Verzicht, p. 370 ss; Haab, op. cit., n. 14 ad art. 646 CC; Meier-Hayoz, op. cit., t. IV/1,1, n. 71 ad art. 646 CC; Schneider, op. cit., p. 252, pour lequel cette copropriété n'apparaît toutefois que dans les rapports externes; Steinauer, op. cit., t. I, n. 1231 ainsi que RNRF 79/1998 p. 226/227 et les notes 19 et 20; Christoph Brunner/Jürg Wichtermann, Basler Kommentar, n. 26 s. ad art. 646 CC; Rey, Kommentar, n. 9 ad art. 666 CC et Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum [cité Grundlagen], Berne 2000, n. 661, 1557, 1557a, 1680; Hermann Laim, Basler Kommentar, n. 4 ad art. 658 CC). Piotet se distingue de ce courant doctrinal en ce sens qu'il admet un accroissement de la part des autres copropriétaires quelle que soit l'hypothèse envisagée (Nature et mutations, p. 73 et 75; Copropriété et sous-communauté, RNRF 80/1999 p. 137 ss, spéc. p. 140/141). Il y a lieu de suivre l'opinion majoritaire qui repose sur des motifs tout à fait convaincants (cf. notamment Liver, Verzicht, p. 370 ss), et ce en dépit du scepticisme exprimé par le Tribunal fédéral quant à une telle solution dans l'arrêt publié aux ATF 69 II 223. Celui-là résulte du fait que les juges fédéraux distinguaient, dans leur nature, la copropriété et la propriété commune, conception aujourd'hui dépassée (cf. notamment: Piotet, Nature et mutations, p. 12 s. et les références; Steinauer, op. cit., t. I, n. 1111 ss et 1371 et les références mentionnées; pour une critique de la jurisprudence précitée: Liver, Verzicht, p. 366 ss).