Citation: 4C.37/2006 18.04.2006 E. A

A.a A.________ und B.________ (Kläger) haben das Geschäftshaus auf der Parzelle Nr. 0000 in Visp an die C.________ (Beklagte) vermietet. Gemäss Mietvertrag vom 6. Februar 1985 wurde der Jahresmietzins auf Fr. 688'860.-- festgelegt. In der gleichentags abgeschlossenen Zusatzvereinbarung wird unter dem Titel "Detaillierte Mietzinsberechnung" vermerkt, dass sich der Jahresmietzins aus der Verzinsung des Grundstücks sowie des Gebäudes zusammensetze. Ausgehend von einem Bodenwert von Fr. 1'500'000.--, der zum Zinsfuss des Zürcher Zinskonveniums, minus 1/4 %, für 1. Hypotheken für gewerbliche Bauten verzinst werden sollte, errechnete sich demnach für das Grundstück ein Mietanteil von Fr. 97'500.--, nämlich 6,5 % von Fr. 1'500'000.--. Für die Verzinsung des Gebäudes gingen die Parteien von Investitionskosten in der Höhe von Fr. 6'720'000.-- aus und vereinbarten eine Verzinsung dieser Kosten zum Hypothekarzinssatz des Zürcher Zinskonveniums, abzüglich 1/4 %, plus 2,3 % für Amortisation, was Fr. 591'360.-- ergab. Zusammengezählt kamen die Parteien so auf den erwähnten Jahresmietzins von Fr. 688'860.-- als Resultat aus der Verzinsung des Grundstücks und des Gebäudes. In Art. 4a und b des Mietvertrags vom 6. Februar 1985 hielten die Parteien unter dem Titel "Mietzinsanpassung" den Grundsatz fest, wonach der Mietzins bei einer Erhöhung oder Senkung des Zinssatzes - ausgehend vom Zinsfuss für erste Hypotheken und dem BIGA Index im Zeitpunkt der Geschäftseröffnung und der Grundmiete von Fr. 688'860.-- - entsprechend angepasst werden sollte. Die Formel für diese "Zinsänderung" lautet gemäss Art. 4b des Mietvertrags wie folgt: 2/3 nach Hypothekarzinssatz (pro rata temporis) und 1/3 nach Index für Konsumentenpreise. Es wurde überdies ausdrücklich vereinbart, dass die Grund-Jahresmiete für das Terrain Fr. 60'000.-- nicht unterschreiten darf. A.b In der Folge traten zwischen den Parteien für den Zeitraum 1985 bis und mit 1989 Meinungsverschiedenheiten in Bezug auf die Art der jeweiligen Mietzinsanpassungen auf. Die in diesem Zusammenhang von der Beklagten beigezogene X.________ Treuhand und Revisions AG (im Folgenden: X.________) stellte in einem Schreiben vom 10. Mai 1990 an diese fest, dass die in der Vereinbarung vom 6. Februar 1985 zur Anpassung des Mietzinses gewählte Formel "1/4 % unter dem Satz des Zürcher Zinskonveniums" nicht mehr anwendbar sei, da das Zürcher Zinskonvenium nicht mehr existiere. Statt dessen schlug die X.________ vor, die Ansätze der Zürcher Kantonalbank (ZKB) für 1. Hypotheken bei gewerblichen Bauten anzuwenden. Die X.________ unterbreitete der Beklagten gleichzeitig eine entsprechende Mietzinsabrechnung auf der Basis dieses Zinssatzes der ZKB für das zweite Semester 1984 und die Jahre 1985 bis 1989. Sie ging dabei für die Anpassung an den Hypothekarzinssatz von der gesamten Investitionssumme von Fr. 8,22 Mio. (Fr. 6,72 Mio. + Fr. 1,50 Mio.) aus und für die Anpassung an den Index der Konsumentenpreise vom Basismietzins von Fr. 688'860.--. Die Beklagte übermittelte den Klägern eine Kopie dieses Schreibens. Mit Schreiben vom 28. September 1990 sandte sie den Klägern sodann Kopien von zwei Briefen der X.________, die allerdings nicht bei den Akten liegen, und unterbreitete ihnen einen entsprechenden Erledigungsvorschlag für die Mieten bis zum 31. Dezember 1990. Sie führte dazu u.a. aus: "Nous vous proposons donc de liquider cette affaire dans ce sens. Le taux hypothécaire à l'avenir sera celui de la Banque Cantonale du Valais, taux pour prêts hypothécaires de 1er rang, garanti par des immeubles à but commercial". Am 10. Mai/7. Juli 1993 schlossen die Parteien eine schriftliche Vereinbarung ab und einigten sich auf eine Zahlung per Saldo aller Ansprüche bezüglich ausstehender Mieten bis zum 31. Dezember 1990, und zwar auf der Grundlage der von der Beklagten mit Brief vom 28. September 1990 vorgeschlagenen Lösung. Zusätzlich vereinbarten die Parteien, die in der Zusatzvereinbarung vom 6. Februar 1985 getroffene Regelung unter dem Titel "Mietzins-Ansatz" durch folgende Regelung zu ersetzen: "Ab dem 1. Januar 1991 wird für die Berechnung des Mietzinses der Hypothekarzinssatz der Walliser Kantonalbank (WKB) für Hypotheken 1. Ranges auf Gewerbebauten angewendet. Für Amortisation und Unterhalt gilt wie bisher ein Zuschlag von 2,3 %." Weiter wurde vereinbart: "Die Basismiete von Fr. 688'860.-- bleibt erhalten". Und: "Die übrigen Bestimmungen des Mietvertrages vom 6. Februar 1985 und der Vereinbarung vom 6. Februar 1985 bleiben unverändert in Kraft." A.c Die Beklagte unterbreitete den Klägern am 17. Januar 1994 eine weitere Abrechnung für die Jahre 1991 bis 1993. Sie ging dabei - wie im ursprünglichen Mietvertrag aus dem Jahre 1985 vorgesehen - von der Grundmiete von Fr. 688'860.-- (Fr. 97'500.-- Bodenanteil, Fr. 591'360.-- Anteil Gebäudeinvestitionen) aus und indexierte je einen Drittel von beiden Anteilen nach dem Landesindex der Konsumentenpreise und zwei Drittel von beiden Anteilen nach dem Zinssatz der WKB. Auch die Abrechnungen für die Jahre 1994 bis 1999 basierten auf einer Mietzinsanpassung gemäss dieser Formel. Eine Reaktion der Kläger auf diese Abrechnungen unterblieb. A.d Mit Schreiben vom 11. August 1999 machten die Kläger erstmals Nachforderungen ab 1994 geltend. Den diesen zu Grunde liegenden jeweiligen Jahresmietzins berechneten sie nach der im Bericht der X.________ vom 10. Mai 1990 angewandten Methode, gestützt auf die Hypothekarzinssätze der WKB für gewerbliche Liegenschaften und die Entwicklung des Konsumentenpreisindexes.