Citation: 4C.198/2006 07.09.2006 E. 3

Die Vorinstanz wies darauf hin, dass in der Lehre überwiegend die Auffassung vertreten werde, Art. 270a Abs. 2 OR stelle eine bundesrechtliche Prozessvoraussetzung auf. Zwar habe das Bundesgericht in BGE 122 III 20 die Formvorschriften für die Mietzinsherabsetzung (an den Vermieter gerichtetes schriftliches Begehren, Abwarten der Antwort während einer bestimmten Frist und anschliessende fristgemässe Einleitung des Schlichtungsverfahrens) als blosse Ordnungsvorschriften bezeichnet. Es habe erwogen, der Vermieter bleibe bei einer Erhöhungsanzeige für das spätere Verfahren an seine förmliche Erklärung gebunden, während das parteiinterne Vorverfahren gemäss Art. 270a OR lediglich bezwecke, die Parteien vor der Einleitung eines behördlichen Verfahrens zu einem Meinungsaustausch über den künftigen Mietzins zu veranlassen, weshalb sich die Parteien nicht bereits im Vorverfahren endgültig festlegen müssten und im nachfolgenden behördlichen Verfahren an ihre Erklärungen im Vorverfahren nicht gebunden seien. Dabei habe sich das Bundesgericht nicht zur Frage geäussert, ob die Durchführung des parteiinternen Vorverfahrens gemäss Art. 270a OR Voraussetzung für die Einleitung des Schlichtungsverfahrens sei. Es erwäge indessen, dass die Vorschrift von Art. 270a Abs. 3 OR auf der Überlegung beruhe, ein auf die gütliche Einigung ausgerichtetes Vorverfahren sei nicht mehr sinnvoll, wenn die Parteien bereits in einem Anfechtungsverfahren über den Mietzins stritten. Daraus könne geschlossen werden, es betrachte die Durchführung des Vorverfahrens ebenfalls als Prozessvoraussetzung, welche nur in wenigen Fällen unbeachtet bleiben dürfe. Im erwähnten Entscheid sei es denn auch zum Schluss gelangt, dass neben der Ausnahmebestimmung von Art. 270a Abs. 3 OR ein weiterer Ausnahmefall dann gegeben sei, wenn während der Hängigkeit eines Herabsetzungsverfahrens neue Herabsetzungsgründe einträten. Dies lasse ebenfalls darauf schliessen, dass es grundsätzlich ein Vorverfahren als notwendig erachte. Als weiterer Ausnahmefall für die Nichtbeachtung von Art. 270a Abs. 2 OR fällt für die Vorinstanz in Betracht, wenn der Vermieter von vornherein kundgetan hat, er sei nicht bereit, den Mietzins zu senken. Als Beispiel würden die Fälle genannt, wenn der Vermieter auf das Gesuch des Mieters hin mit einer formkorrekten Mietzinserhöhung antworte oder sich das Senkungsbegehren und die Erhöhungsanzeige in der Zustellung "kreuzen" würden. Ein genau gleich gelagerter Fall sei hier zwar nicht gegeben. Es lägen aber besondere Umstände vor: Zwischen den Parteien seien mit Bezug auf das von ihnen abgeschlossene Mietverhältnis schon zahlreiche Verfahren hängig gewesen und es sei ein erstes Mal bereits am 30. Oktober 2003 und damit vor der Anhängigmachung des Herabsetzungsbegehrens eine Kündigung erfolgt. In der Folge seien nochmals zwei Kündigungen ausgesprochen worden. Angesichts der zahlreichen zwischen den Parteien im Zeitpunkt der Stellung des Herabsetzungsbegehrens bereits bestehenden Meinungsverschiedenheiten erscheine ein Vorverfahren mit dem Zweck einer Einigung als sinnlos.