Citation: 4C.161/2005 10.11.2005 E. 3

Per il resto, esso deve invece venir dichiarato inammissibile siccome rivolto contro l'accertamento dei fatti e l'apprezzamento delle prove operati in sede cantonale. 3.1 Giovi rammentare che nella giurisdizione di riforma il Tribunale federale fonda il suo giudizio sui fatti così come sono stati accertati dall'ultima autorità cantonale, a meno che siano state violate disposizioni federali in materia di prove, debbano venire rettificati accertamenti di fatto derivanti da una svista manifesta (art. 63 cpv. 2 OG) o si renda necessario un complemento degli stessi a norma dell'art. 64 OG (DTF 130 III 136 consid. 1.4 pag. 140), ovverosia mediante fatti allegati da una parte in sede cantonale in modo conforme alle norme sulla procedura, ma ritenuti a torto dall'autorità cantonale come irrilevanti o da essa negletti a causa dell'errata comprensione del diritto federale (DTF 130 III 102 consid. 2.2 pag. 106; 127 III 248 consid. 2c con rinvii). Tutte queste critiche e gli atti cui si riferiscono devono essere debitamente specificati (art. 55 cpv. 1 lett. b e d OG). Fatte salve queste eccezioni, censure contro l'accertamento dei fatti e l'apprezzamento delle prove eseguiti dall'autorità cantonale sono improponibili, così come non si può far riferimento a circostanze non accertate nel giudizio impugnato, trattandosi di fatti nuovi (art. 55 cpv. 1 lett. c OG; DTF già citati e 129 III 618 consid. 3). Nulla muta, contrariamente a quanto pare ritenere la conduttrice, l'art. 43 cpv. 4 OG. Tale norma assimila in effetti l'apprezzamento giuridico erroneo di un fatto alla violazione del diritto federale prevista dall'art. 43 cpv. 1 OG, ma l'apprezzamento giuridico di un fatto altro non è che la sua qualificazione giuridica (sussunzione). In sostanza, dunque, il capoverso 4 non aggiunge nulla a quanto già stabilito al capoverso 1 (DTF del 16 novembre 1993 consid. 3b pubblicato in: SJ 1995 pag. 794; Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. II, Berna 1990, nota 5 ad art. 43 OG, pag. 178). 3.2 In concreto, come rettamente rilevato dalla locatrice nelle sue osservazioni, nonostante il richiamo al diritto federale, le censure ricorsuali concernenti il giudizio sull'eccezione "non adimpleti contractus" (art. 82 CO) e sulla notifica della disdetta in buona fede (art. 271 CO) si esauriscono proprio in un'inammissibile critica all'accertamento dei fatti e all'apprezzamento delle prove. 3.2.1 La Corte cantonale ha stabilito che, quand'anche nei suoi scritti la conduttrice avesse validamente invocato l'eccezione "non adimpleti contractus", le premesse per far capo all'art. 82 CO non sarebbero comunque date poiché l'ente locato è stato regolarmente utilizzato ed il mancato uso del magazzino non avrebbe in nessun caso giustificato il mancato pagamento dell'intera pigione, ma semmai solo di una parte di essa. Ora, pur dolendosi della violazione dell'art. 82 CO, gli argomenti addotti dalla conduttrice non vertono sull'applicazione del diritto ma sui fatti sui quali questa si basa. All'autorità d'appello viene infatti rimproverato di aver sbagliato nel ritenere che l'eccezione non era stata correttamente invocata, di aver accertato a torto che l'ente locato era stato regolarmente utilizzato - visto che il piano cantina non aveva mai potuto essere utilizzato - e di essere incorsa in un errore considerando che la conduttrice avrebbe trattenuto l'intera pigione. Sennonché, come già detto, si tratta di questioni riguardanti l'accertamento dei fatti, che avrebbero potuto fare l'oggetto di un ricorso di diritto pubblico fondato sul divieto dell'arbitrio, ma che nella giurisdizione per riforma non possono venir riesaminate. 3.2.2 Ad analoga conclusione si deve giungere con riferimento all'asserita violazione dell'art. 271 CO, giusta il quale la disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. Dinanzi al Tribunale federale la conduttrice adduce in particolare che la disdetta sarebbe stata notificata per imporle - dopo 8 (recte 6) anni di trattative infruttuose (dal 1994 al 2000) - modifiche unilaterali del contratto sfavorevoli e un adeguamento della pigione. Ma il motivo all'origine della disdetta attiene ai fatti (cfr. DTF 127 III 86 consid. 2a pag. 88, anche se riferito alla rescissione di un rapporto di lavoro, e la sentenza inedita dell'8 settembre 2004 nella causa 4C.176/2004 consid. 2.2) e i fatti accertati in maniera vincolante nella sentenza impugnata differiscono assai da quelli presentati nel gravame. L'esistenza di negoziazioni contrattuali sin dal 1994 non trova nessun riscontro nel giudizio criticato, nel quale è stato al contrario accertato che nell'aprile 2000 le parti hanno definitivamente liquidato le reciproche pretese sino al 31 dicembre 1999 e hanno concordato, per il periodo successivo, una pigione mensile di fr. 27'500.--. La Corte ticinese ha invero ammesso che successivamente la conduttrice ha firmato un nuovo contratto, non sottoscritto dalla locatrice, e che fra le parti erano sorte nuove problematiche riguardanti i posteggi e l'intenzione di ridurre la pigione per la mancata messa a disposizione del magazzino; essa ha tuttavia reputato queste circostanze inconferenti, siccome risalenti al maggio 2000 e quindi prive di attinenza diretta ed immediata con la procedura di disdetta per mora, di un anno dopo, giustificata dagli importanti arretrati di pigione che la conduttrice andava accumulando. Il fatto di condurre delle negoziazioni non esimeva la conduttrice dal pagare la pigione, perlomeno quella parte che riteneva giustificata.