Citation: 4A_503/2013 E. 4.2

4.2. Déterminer le motif réel du congé est une question de fait (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192). Dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi, au sens de l'art. 271 al. 1 CO, relève du droit. Selon la jurisprudence, le congé est contraire à la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, procède d'un pur esprit de chicane, est fondé sur un motif ne constituant manifestement qu'un prétexte, ou consacre une disproportion grossière des intérêts en présence (ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62; 136 III 190 consid. 2 p. 192; 135 III 112 consid. 4.1. p. 119). La résiliation du bail en vue de vastes travaux d'assainissement de l'objet loué ne contrevient pas aux règles de la bonne foi, du moment que ces travaux limitent considérablement la possibilité d'utiliser les locaux loués et que le bailleur se trouve dans la nécessité de faire évacuer les lieux. Si le maintien du locataire pendant les travaux est en soi possible, mais que sa présence entraînera des retards ou complications, le bailleur est en droit de résilier le contrat. La décision sur la nature et l'étendue de la rénovation est en principe l'affaire exclusive du propriétaire (ATF 135 III 112 consid. 4.2). Un congé peut être abusif si le bailleur a résilié le contrat alors qu'il avait la garantie que le locataire irait se loger ailleurs pendant les travaux. Toutefois, le locataire doit avoir pris un tel engagement avant la résiliation; un engagement ultérieur ne saurait a posteriori transformer un congé licite en un congé abusif. Par ailleurs, l'engagement doit être sérieux; on ne saurait exiger du bailleur qu'il renonce à mettre fin au contrat de bail sur la base de vagues promesses du locataire (arrêt 4A_126/2012 du 3 août 2012 consid. 4.2). Le congé est abusif si le projet de construction ou de transformation est objectivement impossible, notamment s'il est certain qu'il se heurtera à un refus d'autorisation de la part des autorités administratives compétentes, ce qu'il incombe au locataire de prouver (arrêt 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.4, traduit in MRA 2011 p. 59; 4P.274/2004 du 24 mars 2005 consid. 3.3, traduit in mp 2005 p. 172 et rés. in DB 2006 p. 40).