Citation: 4A_212/2018 E. A

Mit Mietvertrag vom 9. September 2004 mietete A.________ (Mieterin, Beklagte, Beschwerdeführerin) ab dem 1. Oktober 2004 das Ladenlokal im Erdgeschoss an der Strasse X.________ in U.________ von der B.________ AG (Vermieterin, Klägerin, Beschwerdegegnerin), einer in der Immobilienbewirtschaftung und im Immobilienhandel tätigen Gesellschaft. Das Mietobjekt befindet sich an sehr guter Passantenlage zwischen dem Bahnhof C.________ und der Brücke D.________, rund 500 Meter von E.________ entfernt. Gemäss der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 7. September 2004 wäre das Lokal als "Fashion-Galerie" zu nutzen gewesen, die Mieterin betrieb darin jedoch von Mietbeginn an einen Takeaway und Getränkeladen. Ob sie dafür im Oktober 2014 vom damaligen Verwalter der Vermieterin eine mündliche Zustimmung erhalten hatte, ist umstritten; klar ist hingegen, dass die Vermieterin die Mieterin über Jahre hinweg wiederholt schriftlich darauf hinwies, dass sie mit der aktuellen Nutzung des Mietobjekts nicht einverstanden sei, wobei damit verbunden zumeist auch Kündigungsandrohungen ergingen. Im Verlaufe des Mietverhältnisses kam es - insbesondere ab dem Jahre 2012 - zu Unstimmigkeiten zwischen der Mieterin und weiteren Mietern der Liegenschaft. So beschwerte sich insbesondere der Inhaber des benachbarten Whiskey-Geschäfts bei der Vermieterin, weil die Mieterin auch Whiskey verkaufe und ihn damit konkurrenziere, ferner weil im Keller durch sie verursachte Unordnung bestehe und schliesslich weil rund um das Lokal der Mieterin die Abfallbelastung hoch sei. Im Frühjahr 2016 traten die Parteien in Verhandlungen, um ihre Differenzen zu regeln. Mit Schreiben vom 15. Januar 2016 unterbreitete die Vermieterin der Mieterin einen Entwurf eines neuen Vertrags. Dieser sah vor, der Mieterin den Verkauf von Spirituosen (ausgenommen Single Malt Whiskey ab 12-jährig), Süssgetränken/alkoholfreien Getränken und Tabakwaren zu erlauben, den Betrieb eines Takeaways aber zu untersagen. Sodann war eine Verpflichtung enthalten, sich an Öffnungszeiten von Montag bis Samstag jeweils 8.00 Uhr bis 22.00 Uhr zu halten. Schliesslich wäre der Vertrag bis am 30. November 2020 befristet gewesen mit einer Option auf Verlängerung. Die Vermieterin sah diesen Entwurf als Basis für die Verhandlungen, die Mieterin lehnte den Vorschlag jedoch mit Schreiben vom 23. Januar 2016 und vom 14. März 2016 vollumfänglich ab und beharrte auf dem geltenden Vertrag und der von ihr ausgeübten Nutzung. Nach Angaben der Vermieterin, die von der Mieterin bestritten werden, fragte im Frühling 2016 der Mieter des Business-Kleiderladens im Erdgeschoss neben der Mieterin, ob die Möglichkeit zur raschen und langfristigen Anmietung zusätzlicher Fläche für ein Änderungs-Atelier bestehe. Am 9. Juni 2016 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis mit amtlich genehmigtem Formular ohne Angabe von Gründen per 31. März 2017. Auf Verlangen der Mieterin gab sie mit Schreiben vom 29. Juni 2016 vier Gründe für diesen Entscheid an: "Änderung des Verwendungszweckes", "Nichteinhaltung des vertraglich vereinbarten Verwendungszweckes", "Nichteinhaltung der orts- und branchenüblichen Öffnungszeiten" und "Mietobjekt wird an einen Mitmieter vermietet zwecks Vergrösserung dessen Verkaufsfläche ".