Citation: 4C.432/2006 08.05.2007 E. 4

Giusta l'art. 271a cpv. 1 lett. e n. 1 CO la disdetta di un contratto di locazione relativo a locali d'abitazione e commerciali può essere contestata - e annullata - se data dal locatore nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore è risultato ampiamente soccombente. 4.1 Ai fini dell'esame della censura ricorsuale è utile rammentare brevemente l'oggetto della precedente procedura giudiziaria. Si trattava di una procedura di sfratto avviata dall'attrice il 3 gennaio 2002. Pur ammettendo, di per sé, la validità della disdetta notificata il 1° dicembre 2000 con effetto dal 30 settembre 2001, sulla quale l'attrice fondava la propria richiesta, i giudici ticinesi hanno stabilito che nell'ottobre 2001 le parti avevano stipulato per atti concludenti un (nuovo) contratto di locazione a tempo indeterminato, che l'attrice non aveva disdetto, donde la reiezione della sua istanza di sfratto. 4.2 Richiamandosi, per analogia, alla dottrina e giurisprudenza che concedono al locatore la possibilità di ripetere - anche nei tre anni che seguono una procedura giudiziaria - una disdetta risultata nulla o inefficace per motivi di forma, nella pronunzia impugnata la II Camera civile del Tribunale d'appello ha stabilito che "Il fatto che F.________ sia risultata soccombente in una precedente azione giudiziaria nella quale un'istanza di sfratto è risultata irricevibile per carenza di una valida disdetta non conferisce a B.A.________ la protezione dell'art. 271a cpv. 1 lett. e CO". 4.3 Il convenuto contesta questa lettura della precedente procedura giudiziaria. Egli precisa che nella sentenza dell'11 aprile 2003 non ci si era limitati a constatare l'inesistenza di una disdetta bensì era stata accertata l'esistenza di un contratto di locazione, negato dalla controparte. Si trattava quindi di una decisione a detrimento della locatrice, suscettibile di promuovere il divieto triennale di disdetta, contrariamente a quanto ritenuto nella pronunzia impugnata. La censura del convenuto si concentra sul tipo di procedimento giudiziario che può far scattare il divieto triennale di disdetta ex art. 271a cpv. 1 lett. e CO. Parte della dottrina sembra in effetti voler escludere dal campo di applicazione di questa norma le procedure che vertono sulla validità della disdetta (SVIT-Kommentar Mietrecht II, Zurigo 1998, n. 42 ad art. 271a CO). La questione è tuttavia priva di rilevanza pratica poiché, anche aderendo alla tesi del convenuto, la conclusione dei giudici ticinesi va in ogni caso condivisa per le ragioni che seguono. 4.4 Giovi ricordare che l'art. 271a cpv. 1 lett. e n. 1 CO si inserisce nel quadro della cosiddetta protezione temporale contro le disdette (DTF 131 III 33 consid. 3.1; Higi in: Zürcher Kommentar, n. 18 seg. ad art. 271a CO), volta a garantire al conduttore la possibilità di far valere i propri diritti derivanti dalla locazione dinanzi a un ufficio di conciliazione, rispettivamente un'autorità giudiziaria, senza temere di vedersi - per questo motivo - rescindere il contratto (DTF citato consid. 3.2; Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 6a ed., Zurigo 2005, n. 29.5.4.1 pag. 540 seg.; Higi, op. cit., n. 176 ad art. 271a CO). Nell'ottica di tutelare il conduttore da una ritorsione da parte del locatore, il legislatore vieta pertanto, in linea di principio, lo scioglimento del contratto durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione (art. 271a cpv. 1 lett. d CO) nonché nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione (art. 271a cpv. 1 lett. e CO). Ciò significa che qualora la disdetta intervenga durante i tre anni successivi alla fine di un procedimento giudiziario il conduttore può opporvisi senza dover dimostrare l'esistenza di un nesso di causalità fra la precedente procedura e la disdetta: il carattere abusivo della disdetta - dato dal desiderio di vendetta - è infatti presunto per legge (Lachat/ Stoll/Brunner, op. cit., n. 29.5.5.2 pag. 545; SVIT-Kommentar Mietrecht II, Zurigo 1998, n. 40 ad art. 271a CO; Higi, op. cit., n. 180 ad art. 271a CO). La presunzione legale viene tuttavia a cadere se è realizzata una delle circostanze menzionate nell'art. 271a cpv. 3 CO (Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., n. 29.5.5.2 pag. 545 con rinvio a n. 29.5.4.4 pag. 542; Higi, op. cit., n. 182 segg. ad art. 271a CO), se il richiamo del conduttore alla protezione temporale contro la disdetta è in contrasto con la buona fede ai sensi dell'art. 2 cpv. 2 CC (Higi, op. cit., n. 182 e n. 260 segg. ad art. 271a CO), nonché, infine, se con la seconda disdetta il locatore non esprime la volontà di rivalersi sul conduttore bensì ripete la disdetta che nel quadro della prima procedura era stata dichiarata nulla rispettivamente inefficace per motivi di forma (Higi, op. cit., n. 298 ad art. 271a CO; sentenza dell'8 novembre 2002 nella causa 4C.252/2002, consid. 3.1, pubblicata in: Cahiers du bail 2003 pag. 33 con rinvio; Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., n. 29.5.5.2 pag. 545 con rinvio a n. 29.5.4.5 pag. 543). 4.5 La decisione dei giudici ticinesi di applicare per analogia questi principi alla fattispecie in esame, nella quale la "prima" disdetta non è nemmeno avvenuta, merita di essere tutelata. Si può in effetti ritenere che mediante la disdetta del 12 marzo 2004 la locatrice abbia inteso correggere l'errore commesso nel 2002, quando ha inoltrato l'istanza di sfratto senza farla precedere da una disdetta, convinta a torto di potersi richiamare ancora a quella significata in precedenza. In una simile evenienza, così come quando viene ripetuta una disdetta nulla o inefficace per ragioni di forma, la decisione di disdire il contratto risale a un periodo anteriore alla prima procedura giudiziaria; nella seconda procedura essa viene semplicemente manifestata in maniera corretta. Ciò significa che la disdetta non procede da un desiderio di vendetta nei confronti del conduttore. Ammettere, in tali casi, l'applicazione dell'art. 271a cpv. 1 lett. e CO sarebbe in contrasto con il senso e lo scopo di questa norma (Higi, op. cit., n. 262 ad art. 271a CO). 4.6 Se ne deve concludere che, laddove ha negato al convenuto la possibilità di prevalersi della protezione temporale contro le disdette concessa dall'art. art. 271a cpv. 1 lett. e n. 1 CO, la sentenza del Tribunale d'appello resiste alla critica.