Citation: 4A_549/2016 E. B

B.a. Am 15. November 2013 gelangten die Mieter an die Schlichtungskommission des Sense- und Seebezirks. Da die Schlichtung am 16. Dezember 2013 scheiterte, wurde den Mietern am selben Tag die Klagebewilligung ausgestellt. B.b. Mit Klage vom 23. Dezember 2013 beantragten die Mieter dem Mietgericht des Sense- und Seebezirks, der Mietzins sei per 1. Februar 2014 von Fr. 1'460.-- auf Fr. 1'213.95 zu reduzieren. B.c. Mit Entscheid vom 15. Dezember 2014 wies das Mietgericht die Klage ab, worauf die Mieter die Begründung verlangten. Das Mietgericht stellte fest, dass die Vermieterin in der Antwort dem unbestrittenen Herabsetzungsbegehren von 16.85 % (Hypothekarzinsreduktion: 19.35 %, abzüglich Teuerung: 2.5 %) entsprechend einem monatlichen Betrag von Fr. 246.05 ihre vorbehaltene Mietzinsreserve von 12.44 % zur Verrechnung gegenüberstelle. In Bezug auf diese Mietzinsreserve - in welcher Kostensteigerungen von Mai 1991 bis zum Mietvertragsabschluss Ende April 2002 vorbehalten wurden -, sei die Nichtausschöpfung der Teuerung für diese Zeit in Höhe von 6,86 % sowie eine Betriebskostensteigerung von Mai 1991 bis 7. Februar 2002 in Höhe von 5.58 % vorbehalten worden. Das Mietgericht verwarf den Einwand der Mieter, wonach dieser Vorbehalt mangels Diskussion ungültig sei und prüfte, ob der formell gültige Mietzinsvorbehalt auch materiell berechtigt war bzw. im Zeitpunkt seiner Formulierung zu einer Erhöhung des Mietzinses berechtigt hätte. Das Mietgericht gelangte zum Schluss, dass die Teuerung nicht strittig sei und dass in Bezug auf die Betriebskosten nicht von einer schematischen Anwendung der Pauschale gesprochen werden könne. B.d. Mit Urteil vom 22. August 2016 hiess das Kantonsgericht des Kantons Freiburg die Berufung der Mieter teilweise gut (Ziffer I) und reduzierte den monatlichen Mietzins für die 4,5-Zimmer-Wohnung an der Strasse U.________ in V.________ mit Wirkung per 1. Februar 2014 um 2.05 %, d.h. Fr. 29.95, von Fr. 1'460.-- auf Fr. 1'430.50 (Ziffer II). Das Kantonsgericht hielt die Rüge der Mieter für teilweise berechtigt, wonach das Mietgericht in Anwendung seiner richterlichen Fragepflicht die Vermieterin hätte auffordern müssen, Unterlagen zur tatsächlichen Entwicklung der Unterhaltskosten einzureichen. Das Gericht hielt für die Zeit ab Vertragsschluss eine Dokumentation der Kostensteigerungen für möglich und kam gestützt auf die von der Vermieterin nachgereichten Verwaltungsabrechnungen resp. Erfolgsrechnungen der Jahre 2003 bis 2012 zum Schluss, dass die allgemeine Kostensteigerung für diese Jahre 2.36 % betragen habe. Die Anwendung einer Pauschale von 0.5 % für die Jahre 1991 bis 2002 beanstandete das Gericht nicht, zumal die Mieter zugestimmt hätten und ein direkter Beweis der Betriebskostensteigerung erschwert sei.