Citation: 4A_472/2007 11.03.2008 E. 1

Au cas où, nonobstant l'application de la maxime d'office (art. 274d al. 3 CO), un doute subsiste quant à la possibilité de majorer le loyer en cause, le bailleur en supporte les conséquences. En effet, même si le fardeau de la preuve d'un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au demandeur à l'action en annulation (art. 8 CC), la partie qui résilie a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle. Lorsque ce motif consiste dans le désir de majorer le loyer, il est normal, et du reste conforme aux prescriptions de l'art. 274d al. 3 CO, que le bailleur produise toutes les pièces pertinentes et, s'il ne le fait pas, qu'il doive se laisser opposer l'absence de preuve du motif de congé allégué par lui (ATF 120 II 105 consid. 3c). Cette jurisprudence confirme le principe, intangible, voulant qu'il appartienne au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi. Cependant, pour une hypothèse particulière, à savoir la volonté du bailleur de majorer le loyer, la même jurisprudence a atténué ce principe en lui opposant un autre principe, lui aussi ancré dans le droit fédéral (art. 274d al. 3 CO), qui commande au bailleur de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession, nécessaires à la vérification du motif allégué (arrêt 4C.61/2005 du 27 mai 2005, reproduit in SJ 2006 I 34, consid. 4.3.2 p. 37). 2.2 L'examen de la possibilité, pour le bailleur, d'obtenir un loyer non abusif plus élevé se fait ainsi selon la méthode de calcul absolue. Ne sont, en règle générale, pas abusifs les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou le quartier (art. 269a let. a CO). Selon l'art. 11 de l'ordonnance fédérale sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF; RS 221.213.11), les loyers déterminants pour le calcul des loyers usuels dans la localité ou le quartier sont les loyers des logements et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (al. 1). N'entrent pas en ligne de compte les loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché (al. 3). Les statistiques officielles doivent être prises en considération (al. 4). La notion de loyer usuel dans la localité ou le quartier relève du droit. Il s'agit d'une question que le Tribunal fédéral peut revoir librement, raison pour laquelle l'autorité cantonale doit indiquer exactement les critères de comparaison qu'elle a utilisés. Pour le reste, le juge du fait doit procéder à des comparaisons concrètes, à la lumière des critères susmentionnés, en ayant égard à l'évolution récente des loyers exigés pour les locaux retenus comme éléments de comparaison. L'utilisation de statistiques suppose des données chiffrées, suffisamment différenciées et dûment établies sur la situation, l'agencement et l'état de la chose louée, comme aussi sur la période de construction (ATF 123 III 317 consid. 4a; plus récemment, cf. également arrêt 4C.176/2003 du 13 janvier 2004, traduit in CdB 2004 p. 81, consid. 3.1, qui relève expressément que compte tenu des exigences élevées qui doivent être remplies par une statistique officielle, la jurisprudence n'a encore admis jusqu'ici aucune adaptation de loyer selon les loyers usuels sur la base d'une statistique officielle; 4C.265/2000 du 16 janvier 2001, reproduit in SJ 2001 I p. 247, consid. 4a; 4C.19/1997 du 19 août 1997, reproduit in SJ 1998 p. 218, consid. 4a p. 218 s.). Dans la cause genevoise ayant donné lieu à l'ATF 123 III 317, le Tribunal fédéral a considéré que les données requises faisaient manifestement défaut, dès lors que la statistique officielle cantonale ne contenait que le loyer moyen de tous les appartements de sept pièces et demie se trouvant dans des immeubles construits avant 1951, sans égard à leur situation, à l'agencement et à la dimension des pièces, à l'état d'entretien et à l'équipement, ainsi qu'à l'année de construction des différents appartements retenus pour l'établissement de la statistique. En l'occurrence, celle-ci ne constituait pas une statistique au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, dans la mesure où elle ne fournissait pas de données suffisamment différenciées sur les éléments essentiels pour déterminer les loyers usuels dans le quartier ou la localité (ATF 123 III 317 consid. 4c; plus récemment, cf. également arrêt 4A_214/2007 du 12 novembre 2007, consid. 5). Dans l'affaire bâloise ayant abouti à l'arrêt 4C.176/2003 du 13 janvier 2004, traduit in CdB 2004 p. 81, la Cour de céans, examinant la statistique cantonale contestée, a constaté que le loyer moyen avait été déterminé pour mille six cent quatre-vingt marchés partiels du logement, qui avaient été définis selon le quartier, le nombre de pièces, la période de construction et la mention « rénové/non rénové ». Les données se basaient sur l'enquête sur les immeubles et logements de 1990; elles étaient converties en prix au mètre carré et étaient adaptées quatre fois par an au moyen de l'indice bâlois des prix des loyers. Dans le « relevé des prix des loyers », les critères énumérés à l'art. 11 al. 1 OBLF étaient au moins partiellement pris en considération. S'agissant de la situation, les logements étaient recensés selon les quartiers de la ville, ce qui impliquait que les différences de situation à l'intérieur d'un quartier, par exemple en rapport avec les nuisances sonores dues au trafic, n'était quasiment pas prises en considération. S'agissant de la taille des logements, le « relevé de loyers » se basait sur des indications différenciées, dans la mesure où il tenait compte séparément d'une part du nombre de pièces et d'autre part du loyer effectif de la localité ou du quartier en fonction d'un prix au mètre carré. L'équipement n'était en revanche pas recensé, car les qualités du logement telles qu'installations sanitaires, installations de cuisine, raccordement au téléréseau et à internet n'étaient pas prises en considération. Les autres critères de comparaison énumérés par l'ordonnance étaient en revanche recensés dans la statistique bâloise. En rapport avec l'état du logement, une différenciation était faite selon le critère « rénové/non rénové » et en rapport avec l'année de construction, il était tenu compte des âges différents des bâtiments. Le Tribunal fédéral a considéré que cette description montrait que le « relevé des prix des loyers » constituait certes une statistique officielle sérieuse, mais qui ne remplissait pas à tout point de vue les exigences de l'art. 11 al. 1 OBLF. On ne pouvait se fonder sans autres sur les loyers établis statistiquement, parce que la situation concrète et l'équipement n'étaient en particulier pas recensés de manière suffisante par l'enquête officielle. A l'inverse, la statistique bâloise permettait des points de repère objectifs et utilisables comme relevé grossier pour l'établissement des loyers usuels dans la localité ou le quartier. En effet, il fallait examiner dans chaque cas particulier si et dans quelle mesure la valeur d'un logement s'écartait de la moyenne déterminée statistiquement (arrêt 4C.176/2003 du 13 janvier 2004, traduit in CdB 2004 p. 81, consid. 3.2.1 p. 82 s.). Dans la mesure où la statistique bâloise pouvait au moins être prise en compte comme un instrument livrant des points de repère en rapport avec le loyer usuel, une hausse de loyer de 476 fr. à 662 fr. par mois pour un logement de quatre pièces dans la ville de Bâle ne pouvait fondamentalement pas se révéler abusive, au regard du loyer de 1'120 fr. par mois tiré de la statistique pour un objet comparable. L'instance inférieure avait retenu à juste titre que, pour une différence de prix aussi nette en rapport avec les données statistiques - fondées sur des critères appropriés, mais trop indifférenciés lorsque pris individuellement - le loyer ne pouvait être qualifié d'abusif (arrêt 4C.176/2003 du 13 janvier 2004, traduit in CdB 2004 p. 81, consid. 3.2.2). 2.3 Dans la présente espèce, la cour cantonale a retenu les éléments de fait suivants: - l'immeuble abritant l'appartement litigieux date de 1920; il se trouve à proximité d'une école, de commerces et de transports publics, dans un quartier calme et non entouré de verdure; il est équipé d'un ascenseur, du chauffage central et son accès est protégé; son extérieur a été rénové en 1995; l'appartement en cause, d'une surface de 77,30 mètres carrés, bénéficie du téléréseau, ainsi que d'une cuisine agencée mais non équipée; les parties divergent sur l'état de l'immeuble et de l'appartement, respectivement qualifié de bon et moyen par la recourante et d'excellent et bon par l'intimé; - selon les statistiques genevoises 2006, le loyer mensuel de logements à loyer libre de quatre pièces s'élevait à 1'388 fr. pour des immeubles construits avant 1947, respectivement à 1'893 fr. pour des immeubles postérieurs à 2001 ou encore à 1'217 fr. pour l'ensemble des appartements de quatre pièces à loyer libre. Le coût mensuel moyen au mètre carré d'appartements de quatre pièces en loyer libre était de 15 fr. 70 pour l'ensemble des logements, respectivement de 16 fr. 20 dans le quartier où vivait la recourante; en fonction de l'année de construction, il variait de 16 fr. 75 le mètre carré pour les immeubles construits avant 1947 à 21 fr. 65 le mètre carré pour ceux construits dès 2001; d'après les statistiques cantonales 2005, 10 % de l'ensemble des logements avaient un loyer mensuel inférieur à 9 fr. 70 le mètre carré; - le loyer mensuel litigieux s'élevait à 681 fr. et se situait environ à la moitié du loyer moyen d'après les statistiques cantonales genevoises 2006 pour des appartements de quatre pièces; son coût mensuel au mètre carré, soit 8 fr. 80, se situait dans les 10 % inférieurs des statistiques. 2.4 La recourante soutient que la cour cantonale n'était pas en droit de se fonder sur les statistiques cantonales pour examiner si une augmentation de loyer était possible. Comme précédemment exposé, le Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion de juger que, d'une manière générale, les statistiques cantonales genevoises ne constituaient pas une statistique au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, remplissant à tout point de vue les exigences de l'art. 11 al. 1 OBLF, dans la mesure où elles ne fournissaient pas de données suffisamment différenciées sur les éléments essentiels nécessaires à des comparaisons concluantes, à savoir l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction. Dans le cas particulier, l'arrêt attaqué ne contient que quelques informations relatives au loyer mensuel moyen de tous les appartements de quatre pièces sis dans des immeubles construits au cours de trois périodes grossièrement déterminées, ainsi qu'au prix au mètre carré de l'ensemble des logements de quatre pièces, sans distinction des différents endroits du canton ou quartiers de la ville, en fonction de l'année de construction. De loin pas aussi détaillées que celles contenues dans le « relevé des prix des loyers » bâlois, ces indications ne sont pas même assez précises pour être au moins prises en compte comme un instrument livrant des points de repère objectifs et utilisables comme relevé grossier pour l'établissement des loyers usuels, permettant le cas échéant d'en inférer, comme dans l'affaire bâloise, que le loyer susceptible d'être obtenu d'un nouveau locataire ne peut être qualifié d'abusif au regard d'une nette différence de prix en rapport avec les données statistiques. Force est ainsi de constater qu'à défaut de données suffisantes permettant de procéder à des comparaisons concrètes au regard des critères mentionnés par l'art. 11 al. 1 OBLF et de la jurisprudence constante y relative, il n'a en l'occurrence pas pu être établi qu'une augmentation de loyer était possible en application de la méthode absolue, sous l'angle du critère des loyers du marché. Le seul fait qu'un loyer mensuel de 681 fr. pour un appartement de quatre pièces d'une surface de 77,30 mètres carrés dans le canton de Genève puisse apparaître notoirement bas, et qu'il ne soit de prime abord pas exclu que le bailleur puisse obtenir un loyer plus élevé d'un nouveau locataire, n'y change rien et ne saurait en aucun cas pallier l'absence des données requises conformément à l'art. 11 al. 1 OBLF. En considérant malgré tout, sur la base des indications succinctes résultant des statistiques cantonales telles que retenues dans son arrêt, que même une hausse sensible n'amènerait pas nécessairement un loyer abusif, la cour cantonale a méconnu la notion juridique de loyer usuel, et ne s'est en réalité fondée que sur des indices pour admettre qu'une augmentation de loyer était possible, alors que le droit fédéral exige au contraire une preuve stricte. En définitive, il n'a donc pas été démontré, au regard des exigences légales et jurisprudentielles en la matière, que le bailleur pouvait obtenir un loyer non abusif plus élevé d'un nouveau locataire. Par conséquent, l'intimé doit se voir opposer l'absence de preuve du motif de congé qu'il allègue. Contrevenant aux règles de la bonne foi, la résiliation litigieuse doit être annulée. 2.5 Il s'ensuit que le recours doit être admis, de sorte qu'il est superflu d'examiner le grief de la recourante fondé sur la violation des art. 8 CC et 274d al. 3 CO en relation avec les art. 271 et 271a al. 1 let. e CO. L'arrêt attaqué sera ainsi annulé et réformé en ce sens que le congé notifié à la recourante le 20 octobre 2005 pour le 31 janvier 2006 est annulé.