Citation: 5A_198/2014 E. A

A.a. En 2006, A.________ et F.________ sont devenus copropriétaires par moitié de la parcelle no 3358, sise au lieu-dit " xxxx ", sur le territoire de la commune de X.________. Un bâtiment y avait été érigé en 1986, donnant lieu à de nombreuses discussions entre les autorités et les anciens propriétaires du fait que des appartements non autorisés y avaient été aménagés alors que l'immeuble était situé en zone industrielle. Par acte authentique instrumenté le 15 juillet 2007, A.________ et F.________ ont constitué une propriété par étages sur le bien-fonds no 3358. Les parties exclusives étaient réparties sur les cinq unités d'étages suivantes: - PPE no 6115, représentant 336/1000èmes de l'immeuble de base, conférant droit exclusif sur l'appartement no 4 de quatre pièces et demie au rez-de-chaussée, tonnelle no 9, garage no 11 et dépôt no 14; - PPE no 6116, représentant 267/1000èmes de l'immeuble de base, conférant droit exclusif sur les locaux commerciaux et artisanaux no 5 au rez-de-chaussée et garage-tonnelle no 10; - PPE no 6117, représentant 2/1000èmes de l'immeuble de base, conférant droit exclusif sur le galetas no 6 à l'étage; - PPE no 6118, représentant 195/1000èmes de l'immeuble de base, conférant droit exclusif sur les bureaux no 7 à l'étage; - PPE no 6119, représentant 200/1000èmes de l'immeuble de base, conférant droit exclusif sur les bureaux no 8 à l'étage. L'acte indiquait notamment que le toit du bâtiment ainsi que le terrain entourant celui-ci constituaient une partie commune. Il précisait également qu'un règlement d'utilisation et d'administration, tenant en cinq articles, avait été élaboré pour être mentionné au registre foncier. Agent immobilier depuis près de 40 ans et rompu en conséquence à ce domaine particulier (achat, vente, rénovation, transformation, PPE, etc.), A.________ a été désigné en qualité d'administrateur de la propriété par étages. A.b. Par acte authentique instrumenté le 23 septembre 2008, D.________ et E.D.________ ont acquis, comme copropriétaires par moitié chacun, les parts de PPE nos 6116 et 6119 pour 260'000 fr. Le ch. IV de cet acte, intitulé " Autorisation ", est libellé ainsi: " Les vendeurs donnent d'ores et déjà leur approbation aux travaux de transformation des locaux envisagés et ils s'engagent à ne pas y faire opposition ou les contester de quelque manière que ce soit, pour autant qu'ils soient conformes au règlement communal sur les constructions (RCC). De leur côté, les acquéreurs ne s'opposeront pas aux travaux de transformation des vendeurs, pour autant qu'ils soient eux aussi conformes au RCC. ". Sous ch. V, les vendeurs ont conféré aux acquéreurs sur l'unité d'étage no 6117 un droit d'emption, cessible et transmissible par succession, pour une durée échéant le 31 décembre 2009 et pour le prix de 10'000 fr. Ce montant était payable " par compensation avec la créance résultant des travaux d'extension de la toiture et de fermeture du bâtiment jusqu'à la lucarne existant sur l'unité de PPE no 6118, lesquels profiteront également aux vendeurs ". Par acte authentique du même jour, F.________ a vendu à A.________ ses quotes-parts sur les unités d'étages nos 6115, 6117 et 6118. A.________ est ainsi devenu propriétaire exclusif de ces unités d'étages représentant au total 533/1000èmes, les époux D.________ étant copropriétaires par moitié chacun des unités nos 6116 et 6119, représentant 467/1000èmes de l'immeuble de base. A.c. Les époux D.________ ont indiqué avoir voulu acquérir la moitié du bâtiment pour y aménager les bureaux de l'entreprise G.________ Sàrl, dont ils sont associés, et mettre à bail à des tiers les autres locaux. La partie située au premier étage était destinée aux bureaux, celle au rez-de-chaussée à l'atelier. Le 20 octobre 2008, les époux D.________, en qualité de bailleurs, ont conclu avec G.________ Sàrl un contrat de bail à loyer portant sur la mise à disposition d'un bureau d'une surface de 200 m2 au rez-de-chaussée et au premier étage, d'un atelier d'une surface de 80 m2 au rez-de-chaussée, et de places de stationnement pour 100 m2 au total. Le loyer mensuel se chiffrait à 3'500 fr., charges en sus. A.d. De novembre 2008 à janvier 2009, les époux D.________ ont vidé l'intérieur de leurs locaux, supprimant des parois de séparation, des sanitaires et des cuisines, à savoir des travaux non soumis à autorisation de construire. Répondant à leur demande de renseignements, la commune de X.________ a confirmé que la création de lucarnes sur les pans est et ouest de la toiture était possible et que l'aménagement du rez-de-chaussée en locaux d'accueil et ateliers et celui de l'étage en bureaux constituaient des affectations permises en zone industrielle. Il appartenait au couple de constituer un dossier de modification du bâtiment, à soumettre à l'approbation de l'autorité compétente. Les intéressés ont finalement abandonné le projet de mise en place de lucarnes importantes en raison du coût trop élevé au regard de la surface gagnée. Ils ont alors envisagé la possibilité de surélever le toit sur leur partie privative, située au premier étage: ce projet comportait une découpe irrégulière du toit, en raison de l'unité d'étage no 6117. Afin d'augmenter également la taille de ses locaux, A.________ était intéressé par la solution de lever le toit sur l'intégralité de sa surface. Un calcul de faisabilité a dès lors été réalisé par G.________ Sàrl le 10 mars 2009 et contrôlé par H.________, ingénieur EPFL/SIA auprès du bureau d'ingénieurs civils I.________ SA à Y.________. Il en ressort en substance que l'opération de surélévation devait être réalisée en deux étapes en raison du poids particulièrement important du toit: dans un premier temps, la toiture devait ainsi être levée sur la partie privative D.________ et communs; dans un second temps sur la partie privative A.________. La toiture serait ensuite de nouveau fixée ensemble de manière rigide. A.e. Les époux D.________ et A.________ se sont réunis le 14 janvier 2009. Ils ont signé en cinq exemplaires les plans portant sur la transformation et la surélévation du toit du bâtiment érigé sur la parcelle no 3358. Le dossier a ensuite été déposé par D.D.________ à l'administration communale, accompagné d'un courrier daté du 12 janvier 2009 indiquant les étapes des différents travaux à réaliser, débutant par l'élévation complète de deux mètres du toit, également sur l'unité d'étage appartenant à A.________. Le projet a été mis à l'enquête publique par publication au Bulletin officiel du 23 janvier 2009 et n'a suscité aucune opposition, que ce soit de la part de A.________ ou de la communauté des propriétaires d'étages. A.f. Le 2 février 2009, les époux D.________ ont signé un contrat de bail pour locaux commerciaux avec la société J.________ Sàrl portant sur la mise à disposition d'une surface de 110 m2 au total au premier étage ainsi que de quatre places de stationnement. Le bail, consenti pour cinq ans, courait dès le 1er septembre 2009 pour un loyer mensuel de 2'000 fr. A.g. Le 3 février 2009, la commune a délivré l'autorisation de construire concernant le projet de " transformation, surélévation et changement d'affectation d'un bâtiment artisanal avec restructuration du parking comportant le déplacement du portail, une entrée et une sortie et la possibilité de parquer plus de 15 véhicules ". Au niveau des affectations, le rez-de -chaussée de l'immeuble était destiné à servir d'atelier et réception/salle de réunion, tandis que le premier étage devait accueillir des bureaux. Le même jour, la commune a adressé un courrier à A.________, l'informant de la délivrance de l'autorisation de construire aux époux D.________, sur la base des plans qu'il avait contresignés. Elle a demandé à l'intéressé de confirmer l'affectation des locaux avant le début des travaux, par le retour d'un double du courrier contresigné. Le 10 février 2009, A.________ a réagi en adressant à la commune une missive intitulée " accusé de réception SCC du 3.2.09 ", dont la teneur était la suivante: " Brièvement, j'ai l'avantage de porter à votre connaissance que le statu quo de ce jour me convient parfaitement et n'ai nullement l'envie d'apporter un changement d'affectation. En vertu des dispositions légales touchant l'immeuble constitué en PPE, j'ai apposé ma signature bienveillante, à la requête de mes copropriétaires de ladite bâtisse, afin qu'ils puissent réaliser à leur convenance: la transformation des cinq (5) appartements, tous loués antérieurement à des CONTRIBUABLES domiciliés (...), en ateliers et bureaux selon affectation originale de la zone... Par pur esprit de bon voisinage et d'esthétique immobilière, j'ai consenti, avec réticence, à l'élévation du toit sur toute la surface plancher des PPE, afin qu'une découpe irrégulière, inesthétique et surtout onéreuse de la toiture tombe à charge de ses [sic] jeunes et entreprenants innovateurs/propriétaires. Si vous estimez, que ces jeunes créateurs d'emplois, domiciliés dans votre commune, ne sont pas autorisés à entreprendre ces travaux tels que plans déposés, je vous prie de leur communiquer les motifs de votre refus, tout en n'oubliant pas, au passage, de les féliciter pour avoir régularisé la situation de jadis. Ma contribution notoire à ce projet ne m'apporte pas une plus-value économique, a contrario, il ne se situe qu'au niveau de ma parole donnée à ne pas poser des entraves chicanières et consentir à une extension de leurs PPE sur communs et cession personnelle d'une PPE. " L'administration communale a définitivement confirmé l'entrée en force de l'autorisation de construire le 2 avril 2009. A.h. Les copropriétaires se sont réunis le 14 avril 2009. D'après l'ordre du jour de cette assemblée informelle, les points à discuter portaient, notamment, sur la décision à rendre " pour les gros travaux de levage du toit " (valeur des lots et achat éventuel), la structure de la propriété par étages (répartition des coûts et des millièmes, établissement d'un nouveau règlement) et enfin sur la date des futures assemblées générales. E.D.________ a tenu un procès-verbal manuscrit de cette assemblée informelle, faisant notamment état de la vente projetée de l'unité d'étage no 6117 pour le montant de 5'000 fr. - mais au final de l'absence d'entente à ce sujet -, de la préparation d'un règlement de la propriété par étages par A.________ et de l'établissement des millièmes dès que les travaux seraient finalisés. Il ne ressort ni de l'ordre du jour, ni du procès-verbal que le consentement de A.________ à la surélévation du toit sur l'ensemble de l'immeuble était conditionné à l'achat, par les époux D.________, de l'unité d'étage no 6118. A.i. Par acte authentique instrumenté le 30 avril 2009, A.________ a finalement vendu aux époux D.________ l'unité d'étage no 6117 conférant un droit exclusif sur le galetas no 6 au premier étage. Le prix d'acquisition était de 5'000 fr. A.j. Une séance concernant les travaux d'exhaussement du toit a eu lieu le 9 juin 2009. D.D.________, les représentants des différents corps de métiers amenés à intervenir ainsi que A.________ étaient présents. Celui-ci a été informé à cette occasion de l'étendue des travaux à exécuter, en particulier des travaux d'exhaussement du toit dans son intégralité, ainsi que de la date du début des travaux, à savoir le 16 juin 2009. A.k. Par acte authentique instrumenté le 10 juin 2009, A.________ a vendu à B.________ 1/10ème de la quote-part de l'unité d'étage no 6118 pour la somme de 10'000 fr. et cédé 2/10èmes de la quote-part de ce même immeuble à C.________, en contrepartie de l'immeuble no 3487 sis sur la commune de Z.________ (valeur: 20'000 fr.) et d'une soulte de 15'000 fr. Le changement partiel de propriétaires d'étages a été inscrit au registre foncier le 18 juin 2009. En définitive, les parts des époux D.________ représentaient 469/1000èmes de l'immeuble; celles de A.________, B.________ et C.________ représentaient quant à elles 531/1000èmes. Il ressort des circonstances et des déclarations de B.________ et C.________ que la vente précitée est intervenue dans l'optique d'augmenter le nombre des copropriétaires et de permettre ainsi à A.________ d'obtenir la double majorité des parts et voix lors des assemblées générales - celles de B.________ et C.________ lui étant acquises - ce qui lui était impossible par le passé, lorsque la communauté ne comprenait que lui-même (1 voix) et les époux D.________ (1 voix en application de l'art. 712o al. 1 CC, vu leur statut de copropriétaires par moitié des unités nos 6116 et 6119). A.l. Le 13 juin 2009, se prévalant de sa qualité d'administrateur de la propriété par étages, A.________ a envoyé aux époux D.________ un courriel intitulé " Opposition aux modification de tous les communs et mise en demeure de rétablir l'ancienne situation ". A.________ y rappelait en substance sa totale opposition ainsi que celle de B.________ et C.________ aux travaux de rehaussement du toit et réclamait le rétablissement des modifications apportées aux communs. Aucune assemblée des propriétaires d'étages n'avait préalablement été organisée et aucune convocation n'avait été adressée aux époux D.________. A.m. Les travaux de rehaussement du toit ont débuté par la découpe du toit existant et se sont poursuivis par l'intervention de la grue. Le montage de la charpente - au centre du bâtiment -, la pose du toit sur celle-ci, de même que celle des étais métalliques, ont été effectués en attendant la construction des murs.