Citation: 1C_394/2019 E. 3.1

3.1. A teneur de l'art. 15 LAT, les zones à bâtir sont définies de telle manière qu'elles répondent aux besoins prévisibles pour les quinze années suivantes (al. 1); les zones à bâtir surdimensionnées doivent être réduites (al. 2). L'art. 30a al. 1 de l'ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire (OAT; RS 700.1) précise que la surface maximale de zone à bâtir utilisée par habitant et par emploi en équivalent plein-temps (EPT) qu'un canton peut comptabiliser dans l'évaluation de ses zones d'habitation, zones mixtes et zones centrales correspond à la valeur obtenue pour les communes du canton ("valeur réelle"); si, pour une commune, cette valeur est supérieure à la valeur atteinte par la moitié des entités territoriales comparables ("valeur médiane"), le calcul doit utiliser cette dernière valeur. Cela signifie que, de la valeur "médiane" ou "réelle 2012" des surfaces de zone à bâtir par habitant et EPT, c'est la plus faible de ces deux valeurs qui doit être retenue. Les "Directives techniques sur les zones à bâtir" édictées par le DETEC en 2014 (DZB) expliquent que des valeurs médianes des surfaces de zones à bâtir utilisées par commune ont été calculées avec les chiffres ayant servi à établir la Statistique suisse des zones à bâtir 2012, en divisant la surface des zones à bâtir construites par le nombre d'habitants et d'EPT du territoire concerné. La typologie en 22 classes de l'Office fédéral de la statistique permet de comparer les communes suisses semblables (DZB, ch. 3.2 p. 4). Les autorités considèrent que cette valeur de surface nécessaire par habitant et EPT peut être retenue de façon constante dans le temps. Il en va de même de la valeur réelle, pour laquelle les chiffres de 2012 sont également considérés comme déterminants (DZB, ch. 3.2 p. 6). Les directives prévoient une prise en compte plus souple du potentiel constructible de certaines surfaces. Les zones à bâtir déjà construites peuvent ainsi être comptabilisées de façon réduite, jusqu'à 1/3 seulement de leur potentiel constructible restant, "car il est à escompter que la pleine mobilisation de ces capacités ne se fera pas dans l'immédiat, mais dans un délai de trois périodes de planification", soit 45 ans (DZB, ch. 3.3 p. 6-7; cf. également, ARE, Rapport explicatif relatif à la révision partielle du 2 avril 2014 de l'OAT, p. 12).