Citation: 4A_63/2024 E. 5.6

5.6. Tel qu'il est présenté, le grief ne saurait prospérer. En tant qu'il soutient que le congé était valide car il était justifié par son désir de modifier l'affectation des locaux remis à bail, le recourant assoit son raisonnement sur des faits qui s'écartent de ceux établis de manière exempte d'arbitraire par l'autorité précédente. Sa critique est dès lors irrecevable. En l'occurrence, il ressort des constatations souveraines de la cour cantonale - dont le recourant ne démontre pas le caractère arbitraire - que l'immeuble concerné a été acquis il y a moins de trente ans par le bailleur, raison pour laquelle il ne s'agit pas d'un immeuble ancien au sens de la jurisprudence susmentionnée. Aussi est-ce en vain que le recourant affirme que l'immeuble concerné a été acquis il y a plus de trente ans et que, partant, un calcul de rendement n'entrerait pas en ligne de compte. Par ailleurs, la juridiction cantonale a certes relevé que l'intéressé avait cherché à obtenir des documents supplémentaires en cours de procédure. Elle a toutefois visiblement considéré que le recourant n'avait pas produit les pièces nécessaires pour établir un calcul de rendement, alors qu'il aurait été en mesure de le faire. C'est sans aucun doute la raison pour laquelle la cour cantonale n'a semble-t-il accordé aucune valeur au calcul de rendement opéré par l'intéressé sur la base de données lacunaires. Dans son mémoire, le recourant se borne à affirmer qu'il a fait tout son possible pour récolter davantage de documents. En argumentant de la sorte, il se contente toutefois de substituer son appréciation personnelle à celle de la cour cantonale et ne démontre nullement que la cour cantonale aurait enfreint le droit fédéral en retenant qu'il n'avait pas obtempéré aux injonctions du tribunal. En ce qui concerne le critère des loyers usuels du quartier, la cour cantonale a constaté que le recourant n'avait fourni que quatre éléments de comparaison, dont trois concernaient des biens détenus par un seul propriétaire. Tous les exemples comparatifs produits se rapportaient à des immeubles construits plus de vingt ans après l'immeuble litigieux. Dans son mémoire de recours, l'intéressé ne discute pas les constatations de fait concernant l'année de construction des quatre immeubles pris en comparaison, ainsi que leur concentration en mains de deux propriétaires. Or, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, une différence de plus de vingt ans ne permet en tout cas pas de ranger deux bâtiments dans la même période de construction (arrêts 4A_271/2022 du 15 août 2023 consid. 5.2.2; 4A_412/2009 du 15 décembre 2009 consid. 3.1 et 4C.40/2001 du 15 juin 2001 consid. 5c/bb). Aussi est-ce de manière conforme au droit fédéral que la juridiction cantonale a écarté les éléments de comparaison produits par l'intéressé. C'est également en vain que le recourant soutient, en substance, que la différence entre le loyer versé par l'intimée et les loyers pratiqués dans le quartier serait flagrante et notoire. Dans une affaire où il a dû se prononcer sur la validité d'une résiliation pour des motifs économiques d'un bail portant sur une arcade commerciale sise au centre de Genève, dans un immeuble construit en 1953, le Tribunal fédéral a souligné que les montants pratiqués dans le quartier en question ne revêtaient pas un caractère notoire (arrêt 4A_211/2015 du 8 décembre 2015 consid. 6.2.3). Il ne saurait en être autrement ici. Il n'est pas davantage possible de retenir que la différence de loyer évoquée par le recourant serait flagrante. A cet égard, l'intéressé se réfère en vain à l'arrêt 4C.343/2004 rendu le 22 décembre 2004 par le Tribunal fédéral ainsi qu'à diverses décisions cantonales vaudoises. Dans l'affaire fédérale en question, les instances cantonales vaudoises, au terme d'une analyse fouillée, avaient en effet considéré que le loyer versé par la locataire était nettement inférieur aux loyers des locaux proposés en comparaison, même si les exemples ne répondaient pas tous strictement aux exigences de comparaison posées par la jurisprudence. Pour aboutir à pareille conclusion, les instances cantonales avaient notamment relevé que la locataire ne contestait pas que son loyer était inférieur à la moyenne des loyers usuels du quartier, que l'expert mandaté par cette dernière avait confirmé ce point et que le calcul de rendement approximatif effectué par cet expert permettait d'obtenir un rendement supérieur de 13 % en tout cas au rendement actuel. En l'occurrence, force est de constater que la situation examinée diffère sensiblement de l'arrêt cité par le recourant. Le recourant ne peut pas davantage être suivi lorsqu'il affirme qu'il lui était impossible de produire des exemples comparatifs répondant aux exigences de l'art. 11 OBLF. Il faudrait en effet que de telles difficultés objectives à remplir les exigences posées pour les exemples comparatifs ressortent de l'arrêt attaqué (cf. dans le même sens: arrêt 4A_211/2015, précité, consid. 6.2.3). Or, la cour cantonale s'est bornée tout au plus à relever que les locaux remis à bail présentaient des spécificités, mais n'a jamais laissé entendre que la production d'éléments comparatifs était impossible. La cour cantonale n'a pas davantage enfreint le droit fédéral en refusant de tenir compte des autres éléments produits par le recourant, à savoir diverses offres de location ainsi que des études de marché et sondages réalisés par des professionnels de l'immobilier, étant donné que les documents en question ne permettaient d'effectuer aucune différenciation quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction des biens en question (cf. dans le même sens: ATF 141 III 569 consid. 3.2.2). Dans son mémoire de recours, l'intéressé laisse intacte l'assertion de la cour cantonale selon laquelle les pièces produites par ce dernier ne sont pas suffisamment différenciées, ce qui exclut de tenir compte de tels documents. Pour le reste, il cite en vain un arrêt du Tribunal fédéral dans lequel celui-ci a admis que le juge, lorsqu'il doit fixer le loyer initial, peut être amené à tenir compte de statistiques qui, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 OBLF, constituent, faute de mieux, un repère objectif pouvant être pris en compte pour fixer le loyer admissible (cf. ATF 147 III 14 consid. 6.1.3). Semblable faculté est en effet exclue dans le contexte d'une résiliation du bail pour des raisons économiques quand le juge doit se prononcer sur la validité du congé (arrêt 4A_448/2021, précité, consid. 3.4). Quoi que soutienne le recourant, il lui appartenait, conformément à son devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité, de produire toutes les pièces pertinentes nécessaires à la vérification du motif invoqué par lui. Or, force est de constater qu'il n'a pas fourni d'éléments suffisants permettant de procéder à des comparaisons concrètes au regard des critères mentionnés à l'art. 11 al. 1 OBLF et de la jurisprudence y relative. Dans ces circonstances, le recourant doit se laisser opposer l'absence de preuve du motif de résiliation allégué par lui.