Citation: 1A.54/2001 14.02.2002 E. 5

Obwohl das Verwaltungsgericht erwog, dass die Erreichbarkeit des geplanten Einkaufszentrums mit öffentlichen Verkehrsmitteln zur Zeit unzureichend sei und das Bauvorhaben demnach den Anforderungen gemäss § 237 Abs. 1 PBG nicht zu genügen vermöge, wies es die gegen die erteilte Baubewilligung erhobene Beschwerde ab. Zur Begründung brachte es vor, dass das nun in Frage stehende Einkaufszentrum im Gegensatz zu demjenigen in der Gemeinde Adliswil in einem seit langem überbauten Gebiet mit grossem Publikumsverkehr liege. Das Gemeinwesen hätte dieses Gebiet daher längst mit öffentlichen Verkehrsmitteln erschliessen müssen. Mit einer erheblichen Zunahme von Einkaufszentren und andern publikumsintensiven Anlagen in dieser Zone sei nicht mehr zu rechnen. Bei dieser Sachlage sei es unverhältnismässig, die Baubewilligung wegen der ungenügenden öV-Erschliessung zu verweigern. In einer vergleichbaren Situation mit unzureichender strassenmässiger Erschliessung sei bei einem Bauvorhaben, das eine der letzten Baulücken fülle, eine Abweichung von den Erschliessungsanforderungen ebenfalls als gerechtfertigt erachtet worden. 5.1 Die Frage, ob eine Verweigerung der Baubewilligung unverhältnismässig wäre, ist eine Rechtsfrage, die vom Bundesgericht im Verfahren der Verwaltungsgerichtsbeschwerde grundsätzlich frei überprüft werden kann (Art. 104 lit. a OG; BGE 124 II 114 E. 1b S. 116, 122 II 433 E. 2a S. 435). Soweit jedoch - wie hier - die Unverhältnismässigkeit einzig im Zusammenhang mit kantonalem Gesetzesrecht (§ 237 Abs. 1 PBG) vorgebracht wird, ist die Kognition des Bundesgerichts auf Willkür beschränkt (vgl. vorstehende E. 1.2.5; zudem auch BGE 99 Ia 60 E. 4 S. 66 f.). Willkürlich ist ein Entscheid nicht schon dann, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre, sondern erst dann, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Dabei genügt es nicht, wenn der angefochtene Entscheid sich nur in der Begründung als unhaltbar erweist; eine Aufhebung rechtfertigt sich erst, wenn er auch im Ergebnis verfassungswidrig ist (s. etwa BGE 127 I 38 E. 2a S. 41, 54 E. 2b S. 56 sowie 60 E. 5a S. 70, mit weiteren Hinweisen). 5.2 § 237 Abs. 1 PBG steht im Zusammenhang mit den gemäss §§ 233 ff. PBG geregelten Grundanforderungen an Bauten und Anlagen. Nach § 233 Abs. 1 PBG dürfen Bauten und Anlagen nur auf Grundstücken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife gesichert ist. Laut § 234 PBG ist ein Grundstück unter anderem dann baureif, wenn es erschlossen ist. Dies trifft gemäss § 236 Abs. 1 PBG zu, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist. Bei grösseren Bauvorhaben ist diese Voraussetzung nach Satz 2 von § 237 Abs. 1 PBG dann erfüllt, wenn die Erreichbarkeit mit öffentlichem Verkehr gewährleistet ist. Wie das Verwaltungsgericht im hier angefochtenen Entscheid (E. 2a) zu Recht festgehalten hat, ist die Erschliessung im Sinne dieser Bestimmungen Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung. Sie muss bei jedem einzelnen Bauprojekt gesichert sein, ansonsten nach dem klaren Wortlaut von § 237 PBG die Baubewilligung zu verweigern ist (E. 4d des Urteils des Bundesgerichts vom 5. September 2001 in URP 2001 S. 1070). Wohl kann ein privater Bauherr grundsätzlich nicht verpflichtet werden, Anlagen des öffentlichen Verkehrs auszubauen, weil dies gar nicht in seinem Einflussbereich liegt (BGE 123 II 337 E. 7a S. 353, 119 Ib 480 E. 7b S. 490 f.). Daraus folgt aber nicht, dass es unzulässig wäre, eine Baubewilligung zu verweigern, weil die Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln ungenügend ist. Es ist nicht ungewöhnlich, dass die Erteilung einer Baubewilligung von Voraussetzungen abhängt, auf deren Realisierung der Gesuchsteller keinen Einfluss hat (E. 4d des Urteils des Bundesgerichts vom 5. September 2001 in URP 2001 S. 1070, mit weiteren Hinweisen). 5.3 Auch eine Prüfung unter dem Aspekt der Rechtsgleichheit führt zu keinem anderen Ergebnis. Allein die unterschiedliche Lage und Umgebung des hier zu beurteilenden Bauvorhabens im Vergleich zum erwähnten Einkaufszentrum in der Gemeinde Adliswil vermögen in Anbetracht des Umstandes, dass in beiden Fällen eine genügende Erschliessung im Sinne von § 237 Abs. 1 Satz 2 PBG nicht vorliegt bzw. vorlag, keine unterschiedliche Behandlung zu begründen. Aber auch aus dem vom Verwaltungsgericht angestellten Vergleich mit den bisher in der Industriezone angesiedelten Betrieben lässt sich nichts zu Gunsten der Beschwerdegegnerinnen ableiten. Ein solcher Vergleich scheitert bereits daran, dass sich das geplante Einkaufszentrum mit einer Verkaufsfläche von rund 13'000 m2 sowohl in seiner Dimension als auch auf den Kundenbesuch bezogen wesentlich von den bisher angesiedelten Betrieben unterscheiden würde. Selbst wenn diese Betriebe insgesamt einen mit dem vorgesehenen Einkaufszentrum vergleichbaren oder gar weit höheren Publikumsverkehr aufweisen sollten, ändert dies nichts daran, dass das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerinnen schon für sich allein betrachtet aufgrund des zu erwartenden Publikumsverkehrs gestützt auf § 237 Abs. 1 PBG ein verbessertes Angebot des öffentlichen Verkehrs verlangt. Der Verzicht auf eine entsprechende öV-Erschliessung lässt sich daher weder unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit noch unter demjenigen der Rechtsgleichheit mit sachlich haltbaren Gründen rechtfertigen. 5.4 Unbehelflich ist auch, was das Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang im Hinblick auf vergleichsweise angeführte Entscheide erwogen hat, in denen es eine Abweichung vom Erfordernis einer strassenmässigen Erschliessung für gerechtfertigt hielt. In dem von ihm erwähnten Urteil vom 6. Oktober 1983 (VB.10/1983) ging es um die Zufahrtsstrasse zu vier geplanten Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 26 Wohnungen und einer Sammelgarage. Das Verwaltungsgericht führte dazu aus, dass die Möglichkeit der Benutzung verschiedener Zufahrten die Zugänglichkeit des Baugrundstücks erhöhe und bei Bedarf verkehrspolizeiliche Anordnungen getroffen werden könnten; dass die fragliche Zufahrtsstrasse für sich betrachtet den Zugangsnormalien nicht entspreche, führe daher nicht zu einer ungenügenden Zugänglichkeit im Sinne von § 237 Abs. 1 PBG. Mit Urteil vom 24. Januar 1997 (VB.96.00187) hatte das Gericht im Zusammenhang mit der Zufahrt einzig zu prüfen, ob es grundsätzlich möglich sei, mit einem Mittelklassewagen einen Abstellplatz ohne unzulässiges Überfahren des Nachbargrundstücks zu erreichen und wieder zu verlassen; es kam zum Schluss, dass dies bei erhöhter Aufmerksamkeit der Fall sei. Was schliesslich den vom Verwaltungsgericht angeführten Entscheid vom 26. November 1997 (VB.97.00132) betrifft, ging es um die Zufahrt zu einem Mehrfamilienhaus, einem Einfamilienhaus und einer Unterniveau-Garage. Das Gericht stellte fest, dass die Zufahrtsstrasse der durch die Zugangsnormalien verlangten Fahrbahnbreite genüge, jedoch ein einseitiges Trottoir fehle. Diesbezüglich bejahte es die Voraussetzungen, um von den Zugangsnormalien abweichen zu dürfen. Eine nähere Betrachtung dieser vom Verwaltungsgericht angeführten drei Fälle zeigt, dass sie sich bei der jeweils zu beurteilenden Frage einer genügenden strassenmässigen Erschliessung von der hier zu beurteilenden Streitsache grundlegend unterscheiden. In allen drei Fällen wurde die genügende Zufahrt im Sinne von § 237 Abs. 1 PBG grundsätzlich bejaht. Zur Diskussion stand, ob hierfür auch die Zugangsnormalien eingehalten werden müssten, was das Verwaltungsgericht im Einzelfall nach einer Interessenabwägung und einer umfassenden Prüfung der konkreten Verhältnisse verneinte. Im Gegensatz dazu geht es beim Vorhaben der Beschwerdegegnerinnen nicht um die strassenmässige Erschliessung eines einzigen Parkplatzes oder einiger Wohnhäuser, sondern um die verkehrsmässige Erschliessung eines grossen Einkaufszentrums, was nach wesentlich anderen Beurteilungskriterien zu prüfen ist. Bei diesem Vorhaben stellt sich nicht (bloss) die Frage, ob auch die Zugangsnormalien eingehalten werden müssen, sondern ob ein leistungsfähiges und kundenfreundliches Verkehrsangebot im Sinne von § 237 Abs. 1 Satz 2 PBG gewährleistet ist. Ein wesentlicher Unterschied zu den erwähnten drei früheren Fällen liegt ferner darin, dass das Verwaltungsgericht vorliegend eine genügende Erschliessung schon dem Grundsatz nach verneinte. Dem Beschwerdeführer ist demnach zuzustimmen, dass sich das vorgesehene Einkaufszentrum der Beschwerdegegnerinnen erschliessungsmässig nicht mit den erwähnten früheren kantonalen Entscheiden vergleichen lässt. Der vom Gericht gezogene Schluss, es wäre unverhältnismässig, die Baubewilligung für das Einkaufszentrum wegen der ungenügenden Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu verweigern, erweist sich somit auch im Hinblick auf diese Entscheide als offensichtlich unhaltbar und damit willkürlich.