Citation: 4A_335/2018 E. 5.2.3

5.2.3. En l'espèce, la cour cantonale a constaté qu'il était prévu que la demanderesse acquière l'appartement, et non qu'elle en devienne locataire. Ce n'est que parce que l'aliénation de l'appartement était soumise à l'autorisation préalable du DCTI en application de l'art. 39 LDTR que la défenderesse a proposé à la demanderesse, qui a accepté, de conclure un contrat de bail et une promesse de vente et d'achat, en lieu et place d'un contrat de vente. Cette double opération devait permettre de remplir les conditions de l'art. 39 al. 3 LDTR, d'obtenir l'autorisation d'aliéner et donc de finaliser la vente. Autrement dit, le but de l'opération était que la demanderesse occupe ledit appartement à titre de locataire pendant trois ans afin de remplir les conditions de l'art. 39 al. 3 LDTR et devenir propriétaire. Il s'ensuit que le centre de gravité de la relation contractuelle se trouve dans l'acquisition de la part d'étage et, partant, que l'invalidation pour erreur essentielle entraîne la nullité du contrat complexe ex tunc, non pas ex nunc comme l'a retenu la cour cantonale. Il n'est pas possible de retenir une date différente de fin pour la promesse de vente et pour le contrat de bail. Il n'y a pas lieu d'admettre non plus que la condition résolutoire, sans indemnité, figurant dans la promesse de vente et l'art. 66 des conditions particulières du bail seraient seuls nuls: en effet, il a été retenu en fait que si elles avaient envisagé la non-conformité au droit de la pratique du DCTI et l'impossibilité d'obtenir l'autorisation d'aliéner, les parties n'auraient conclu ni la promesse de vente, ni le bail.