Citation: 4A_257/2020 E. 3.4

3.4. Celui-ci dénonce tout d'abord une prétendue impossibilité juridique de promettre la vente du fonds d'autrui. Ce faisant, il méconnaît la nature et la portée de l'acte authentique du 27 juillet 2015, qui doit s'analyser à la lumière de ses annexes et surtout de l'acte notarié du 11 mars 2015. S'il est vrai que ces deux conventions sont intitulées " promesse de vente et d'achat ", il faut rappeler que la qualification donnée n'est pas déterminante (cf. art. 18 al. 1 CO). Le 11 mars 2015, une " promesse de vente et d'achat " a été conclue entre le propriétaire du bien-fonds et deux des trois intimées. Ces dernières se sont engagées à acquérir l'immeuble en question, tout en se réservant le pouvoir " de se substituer avant l'échéance de la promesse de vente et d'achat (...) directement les tiers qui y ser[aie]nt intéressés ". Doctrine et jurisprudence reconnaissent de longue date la possibilité de conclure une vente ou une promesse de vente " pour soi ou pour son nommable ", respectivement " avec réserve de substitution ", selon les expressions consacrées par la pratique notariale (PASCAL G. FAVRE, Le transfert conventionnel de contrat, 2005, nos 257-259; JEAN-FRÉDÉRIC REYMOND, La promesse de vente pour soi ou pour son nommable, 1945, passim, notamment p. 8 et 197-200; TERCIER ET ALII, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, n° 963; ADRIEN GABELLON, Le précontrat - Développements et perspectives, 2014, n° 522. Cf. également ATF 84 II 13 consid. 3; 103 III 97 consid. 2a p. 107 s.; 105 III 11 consid. 4 p. 17; arrêt 4A_297/2018 du 21 janvier 2020 consid. 5.2; arrêt 4C.356/2001 du 12 mars 2002 consid. 2a/aa [qui l'assimile toutefois indûment à un acte " pour le compte de qui il appartiendra ", cf. FAVRE, op. cit., p. 45 sous-note 172]). Fréquemment insérée en faveur de l'acheteur (ou du promettant-acheteur), une telle clause implique que le (promettant) -vendeur consent par avance à une substitution de partie, autrement dit à ce que le (promettant) -acheteur transfère le contrat à un tiers, qu'il pourra désigner ultérieurement pour prendre sa place dans le contrat de base (FAVRE, op. cit., nos 257-259; JÖRG SCHMID, Die öffentliche Beurkundung von Schuldverträgen, 1988, nos 328 s.). Il n'est pas nécessaire que le tiers soit déterminé ou déterminable (cf. ATF 84 II 13 consid. 3 p. 21 s.; FAVRE, op. cit., nos 676 s. et 691 ss). Dans ce cas, la substitution de partie prendra effet lorsque le (promettant-) acheteur et le tiers auront conclu le contrat de transfert, auquel le (promettant-) vendeur a consenti par avance; ce dernier a le droit de se voir communiquer le transfert (FAVRE, op. cit., nos 259 et 699-701; REYMOND, op. cit., p. 201; cf. aussi ATF 103 III 97 consid. 2a p. 107 in fine - 108). Le contrat de transfert doit revêtir la forme authentique, selon la doctrine (FAVRE, op. cit., n° 835; SCHMID, op. cit., p. 94 n° 329; REYMOND, op. cit., p. 201 s. n° 185). La figure juridique décrite ci-dessus doit être distinguée, entre autres, de la représentation directe ou de la stipulation pour autrui (FAVRE, op. cit., nos 163-165 et 186 ss). Qu'il s'analyse comme une promesse bilatérale de vente et d'achat ou comme un contrat de vente contenant déjà tous les éléments essentiels, l'acte notarié du 11 mars 2015 a bel et bien été conclu par les (promettantes-) acheteuses pour elles et/ou leur nommable, c'est-à-dire avec la faculté de transférer le contrat au tiers de leur choix; le (promettant-) vendeur avait donné son assentiment anticipé à une éventuelle substitution de partie. Si elles faisaient usage de ce droit, les intimées devaient alors passer un contrat de transfert avec le tiers. Il appert que les deux intimées ont trouvé, en la personne du recourant, un tiers intéressé à l'acquisition du bien-fonds et à la construction d'une villa. S'associant en société simple avec une troisième entreprise (l'intimée S1.________ SA), elles ont conclu avec le recourant la " promesse de vente et d'achat " litigieuse du 27 juillet 2015, par laquelle les parties se sont engagées à signer devant notaire, le 14 décembre 2015, un acte de vente avec le propriétaire de l'immeuble d'une part, et un contrat d'entreprise ayant pour objet la construction de la villa visée dans cet acte de vente, d'autre part. Le projet de contrat de vente était annexé à cet acte. Il impliquait la société simple (composée des trois intimées), le propriétaire de l'immeuble en tant que vendeur et le recourant en tant qu'acquéreur. Il se référait à la première " promesse de vente et d'achat " du 11 mars 2015, dont il rappelait certains traits. Les deux intimées parties à celle-ci déclaraient renoncer à tous leurs droits sur la parcelle et libérer le vendeur de ses engagements envers elles, moyennant que l'acquéreur leur rembourse l'acompte qu'elles avaient versé au vendeur (28'075 fr.) et signe un contrat d'entreprise générale avec la société simple, portant sur la construction d'une villa pour 1'576'162 fr. Ainsi donc, l'acte du 27 juillet 2015 avait bel et bien pour objet une substitution de partie, les deux intimées entendant laisser le recourant leur succéder dans le contrat qu'elles avaient elles-mêmes contracté avec le propriétaire. Que l'on voie dans cette convention une promesse de transfert ou le contrat de transfert lui-même (sur la délicate distinction entre les deux, cf. FAVRE, op. cit., n° 1325), il faut bien admettre que les intimées avaient de toute façon le pouvoir de disposer nécessaire au transfert, pouvoir qui découlait du contrat de base (FAVRE, op. cit., nos 887 et 890) souscrit le 11 mars 2015 par deux des trois intimées. Dans un tel contexte, l'on ne voit pas où l'impossibilité initiale pouvait se loger. Le fait que le (promettant-) vendeur propriétaire du bien-fonds n'a pas concouru à un tel acte n'affecte en rien sa validité. Il ne saurait non plus être question d'un quelconque vice de forme. La clause de substitution en faveur d'un tiers a été insérée dans un acte authentique (let. A.b supra; cf. FAVRE, op. cit., n° 836; SCHMID, op. cit., n° 314), forme qui caractérise aussi l'acte du 27 juillet 2015 relatif au transfert. Quand au fait que la clause pénale bénéficie aux intimées à l'exclusion du propriétaire de la parcelle, il n'a rien d'illicite non plus. Encore une fois, l'acte du 27 juillet 2015 avait trait au transfert de la qualité de (promettant-) acquéreur; il concernait les intimées et le recourant, à l'exclusion du propriétaire ayant déjà consenti par avance à un tel transfert. Dans cette convention " bipartite ", les parties concernées pouvaient librement convenir d'une clause pénale en faveur des intimées, pour le cas où le recourant n'exécuterait pas ses obligations - consistant à conclure un contrat de vente avec le propriétaire de l'immeuble et à signer avec elles un contrat d'entreprise pour la construction d'une villa de quelque 1,5 millions de francs sur le fonds vendu. On ne saurait nier l'intérêt des (promettantes-) acheteuses à ce que le tiers acquière directement la propriété de l'immeuble; comme le relève la doctrine, elles évitaient notamment de devoir acheter elles-mêmes le fonds quitte à le revendre ensuite et s'épargnaient des droits de mutation (FAVRE, op. cit., p. 75 sous-note 314). Deux des trois motifs de nullité invoqués par le recourant se révèlent infondés.