Citation: BGE 150 III 113 E. 6.2.1.9

Mit Blick auf den in der Botschaft erwähnten Käuferschutz gilt es indessen festzuhalten, dass die Belastung mit dem Pfandrecht nur bei Anwendung der zweiten Berechnungsmethode tatsächlich auf drei Jahresbeiträge beschränkt ist. Würden abgeschlossene Rechnungsjahre herangezogen, könnten mit dem Pfandanspruch nach dem Eigentumsübergang auch Beitragsforderungen gesichert werden, welche mehr als drei Jahre zurückliegen (vgl. vorne E. 6.2.1.2; SCHWERY, a.a.O., S. 343 f.; ZGRAGGEN, a.a.O., Rz. 1289). Da zumindest dem Gesetzeswortlaut nach nicht ausgeschlossen ist, über die Jahre hinweg mehrere - unterschiedliche Dreijahresperioden betreffende - Gemeinschaftspfandrechte eintragen zu lassen (vgl. MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 37 zu Art. 712i ZGB), könnte die Stockwerkeigentümergemeinschaft mit einem zweiten, späteren Gesuch für die restlichen Beiträge bis zum Eigentumsübergang erneut einen Pfandanspruch geltend machen. Auf dasselbe liefe es hinaus, wenn sie für die übrigen Beiträge das Retentionsrecht (Art. 712k ZGB) beanspruchen würde, denn dieses soll "im gleichen Umfang" wie das Gemeinschaftspfandrecht bestehen (BBl 1962 II 1519 [zu BGE 150 III 113 S. 121 Art. 712i bis l]). Es widerspräche dem gesetzgeberischen Willen, den Stockwerkanteil und allenfalls auch das Mobiliar des Erwerbers für mehr als drei Jahresbeiträge, welche der frühere Eigentümer schuldig blieb, zu belasten. Anders als der Beschwerdeführer meint, steht die Registerpublizität diesem Verständnis nicht entgegen, denn im Rahmen seiner vorvertraglichen Aufklärungspflichten müsste der Veräusserer den Käufer über ein laufendes Verfahren orientieren. Abgesehen davon wäre eine im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs hängige Klage auf Eintragung eines Pfandrechts für vor der Dreijahresperiode liegende Beitragsforderungen ohnehin infolge fehlender Passivlegitimation abzuweisen, wenn der Käufer nicht anstelle des Veräusserers in den Prozess eintritt (vgl. Art. 83 Abs. 1 ZPO). Die Gutheissung einer im Anschluss daran neu gegen Ersteren gerichteten Klage wiederum würde an der Dreijahresfrist scheitern, welche sich nach dem Beginn der Rechtshängigkeit des zweiten Verfahrens berechnen würde.