Citation: 4A_356/2018 E. 1

Dès le 1er octobre 2011, H.Z.________ et F.Z.________ ont pris à bail un appartement de cinq pièces au deuxième étage d'un bâtiment sis à Carouge. Conclu le 29 septembre 2011 pour une durée indéterminée, le contrat était résiliable de cinq ans en cinq ans moyennant préavis de trois mois, la première fois pour le 30 septembre 2016. Le loyer convenu était échelonné à 26'400 fr., 28'200 fr. et 30'000 fr., respectivement pour les première, deuxième et troisième années du bail, frais accessoires en sus; dès la quatrième année, le loyer pourrait être adapté à l'indice suisse des prix à la consommation moyennant préavis d'un mois. Les locataires ont reçu un avis de fixation du loyer initial sur formule officielle. Lors d'un contrôle intervenu le 24 septembre 2013, l'autorité administrative cantonale a constaté qu'avant le début de ce contrat, la propriétaire et bailleresse X.________ avait fait exécuter d'importants travaux de rénovation à l'intérieur de l'appartement. L'autorité a constaté que ces travaux étaient assujettis à la législation genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation, et qu'une autorisation de construire aurait dû être préalablement sollicitée. La propriétaire a sans succès contesté cette décision; en dernière instance, son recours a été rejeté le 6 avril 2016 par la Ire Cour de droit public du Tribunal fédéral (arrêt 1C_405/2015).