Citation: 4C.145/2004 27.07.2004 E. 1

1.1 Interposto dalle parti soccombenti in sede cantonale contro una decisione finale a norma dell'art. 48 cpv. 1 OG (cfr. Bruno Cocchi, Autorità competenti, aspetti procedurali e sfratto in: Diritto della Locazione, Giurisprudenza recente e tendenze dottrinali, Atti della giornata di studio del 26 marzo 1999, Lugano 2000, pag. 89 segg. e in particolare pag. 95), entro il termine e secondo le modalità previste dalla legge, il ricorso si avvera di principio ricevibile (art. 54 e art. 55 CPC). 1.2 Anche il requisito del valore litigioso superiore a fr. 8'000.-- risulta ossequiato (art. 46 OG). Trattandosi di una controversia concernente la cessazione della locazione, ai fini del calcolo del valore di causa risulta determinante il periodo durante il quale il contratto sussisterebbe necessariamente qualora esso non fosse terminato il 31 maggio 2003, come sostenuto dall'attrice. Secondo la giurisprudenza tale periodo si estende sino al momento in cui una nuova (ordinaria) disdetta potrà essere data, oppure è già stata data (DTF 111 II 384 consid. 1). In pratica, occorre prendere in considerazione il periodo di tre anni di cui all'art. 271a cpv. 1 lett. e CO (cfr. David Lachat, Le bail à loyer, n. 3.3 a pag. 105). Considerato che in concreto la pigione annuale ammonta a fr. 50'000.--, il valore di causa richiesto dal menzionato disposto di legge è ampiamente superato. 1.3 Chiamato a pronunciarsi su di un ricorso per riforma, il Tribunale federale fonda il suo giudizio sui fatti così come sono stati accertati dall'ultima autorità cantonale, a meno che non siano state violate disposizioni federali in materia di prove, debbano venire rettificati accertamenti di fatto derivanti da una svista manifesta (art. 63 cpv. 2 OG) o si renda necessario un complemento degli stessi a norma dell'art. 64 OG (DTF 130 III 136 consid. 1.4 pag. 140), ovverosia mediante fatti allegati da una parte in sede cantonale in modo conforme alle norme sulla procedura, ma ritenuti a torto irrilevanti dall'autorità cantonale o da essa negletti a causa dell'errata comprensione del diritto federale (DTF 127 III 248 consid. 2c). Tutte queste critiche e gli atti cui si riferiscono devono essere debitamente specificati (art. 55 cpv. 1 lett. b e d OG). Fatte salve queste eccezioni, censure contro l'accertamento dei fatti e l'apprezzamento delle prove eseguiti dall'autorità cantonale sono improponibili, così come non si può far riferimento a circostanze non accertate nel giudizio impugnato, trattandosi di fatti nuovi (art. 55 cpv. 1 lett. c OG; DTF citati). Nel quadro dell'esame del gravame, il Tribunale federale non potrà andare oltre i limiti delle conclusioni delle parti; esso non è, per contro, vincolato dai motivi che queste invocano (art. 63 cpv. 1 OG) né dall'apprezzamento giuridico esposto nella sentenza impugnata (art. 63 cpv. 3 OG). In altre parole, il ricorso per riforma può essere accolto per motivi diversi da quelli addotti negli allegati delle parti così come può essere respinto sulla base di un'argomentazione giuridica diversa da quella esposta dalla Corte cantonale (DTF 130 III 136 consid. 1.4 pag. 140).