Citation: 4A_451/2017 E. A

Die Ehegatten B.B.________ (Klägerin 1) und C.B.________ (Kläger 2) (gemeinsam: Mieter, Kläger, Beschwerdegegner) schlossen im März 1998 mit der Pensionskasse D.________, nunmehr firmierend als Pensionskasse A.________ (Vermieterin, Beklagte, Beschwerdeführerin), einen schriftlichen Mietvertrag über eine 4 1/2-Zimmerwohnung im Parterre der Liegenschaft Strasse X.________ in U.________. Im Mietvertrag, bei dessen Abschluss sich die Vermieterin durch die E.________ AG vertreten liess, wurden nebst dem Mietzins weitere monatliche Zahlungen vorgesehen, namentlich Fr. 80.-- für "HK-Akonto", Fr. 145.-- für "BK-Akonto" und Fr. 25.-- als "Warmwasserpauschale". Nebst den Mietvertragsbestimmungen von 1994 und der Hausordnung wurde unter dem Titel "besondere[r] Vereinbarung" die Vereinbarung vom 17. Februar 1998 betreffend den Wohnungswechsel im Hause als Bestandteil des Vertrags erklärt. Hintergrund dieser besonderen Vereinbarung war, dass die Kläger bereits zuvor in einer der Beklagten gehörenden Wohnung in derselben Liegenschaft wohnten. Da sie unterdessen zwei Kinder hatten, wollten sie in die frei werdende Wohnung im Parterre umziehen. Im früheren Mietverhältnis über die in der gleichen Liegenschaft befindliche Wohnung, das zwischen der F.________ AG als Verwalterin/Vermieterin und dem Kläger 2 als Mieter bestanden hat, war es zu einer einseitigen Vertragsänderung nach Art. 269d OR gekommen. Gegenstand dieser von der Mieterschaft angefochtenen Vertragsänderung war u.a. eine Betriebskostenausscheidung. In das diesbezügliche Verfahren vor dem Mietgericht Dielsdorf wurde die Klägerin 1 ebenfalls mit einbezogen. Anlässlich der Verhandlung vom 30. September 1997 schlossen die je anwaltlich vertretenen Parteien einen Vergleich. Dieser umfasste insbesondere monatliche Akontobeiträge für Heizkosten von Fr. 80.-- und solche für Betriebskosten von Fr. 170.--. Wie sich die Betriebskosten zusammensetzten, wurde im Text des im Erledigungsbeschluss wiedergegebenen Vergleichs nicht aufgeführt. Vermerkt wurde dort allerdings, dass ein Teilvergleich über die Höhe und Zusammensetzung der Betriebskosten geschlossen worden sei. Das entsprechende, nicht unterzeichnete Dokument nennt als Vertragsparteien die F.________ AG als Ver mieterin und den Kläger 2 als Mieter und listet folgende Posten als Betriebskosten auf: "Hauswartung, Hauswartmaterial, Strom, Umgebung, Abonnemente (Waschmaschine und Container), Wasser/Kehricht, TV-Gebühren und Verwaltungshonorar (3 %) ". Als Betriebskosten rechnete die G.________ AG, we lche die Verwaltung dieser Liegenschaft 2002 von der E.________ AG übernommen hat, jährlich die Positionen Strom Allgemein, TV-Gebühren, Wasser/Abwasser, Wasseraufbereitung, Kehricht und Hauswartung sowie ein Verwaltungshonorar ab. Bis zur Abrechnung für die Periode 2012/2013 akzeptierten die Kläger diese Abrechnungen, indem sie die resultierenden Saldi durch Nachzahlung ausglichen resp. durch Rückzahlung ausgleichen liessen, auch wenn sie für die Periode 2012/2013 erklärten, mit den aufgeführten Betriebskosten nicht einverstanden zu sein. Die Abrechnungen für die Perioden 2013/2014 und 2014/2015 bezahlten sie nicht mehr, sondern stellten sich nunmehr auf den Standpunkt, es liege im aktuellen Mietverhältnis bezüglich der Parterre-Wohnung keine gültige Abrede i.S.v. Art. 257a Abs. 2 OR vor. Nach ihrem Auszug aus der gemieteten Wohnung im Jahr 2015 verlangten sie die seit 2005 bezahlten Betriebskosten zurück. Demgegenüber verlangte die Beklagte von den Klägern die Leistung der zu ihren Gunsten lautenden Saldi aus den Abrechnungen für die Perioden 2013/2014 und 2014/2015.