Citation: 4C.219/2005 24.10.2005 E. B

Le 25 août 1998, la Commission de conciliation en matière de baux et loyers a débouté la locataire de sa requête en validation de consignation, décision confirmée par jugement du Tribunal des baux et loyers du 20 mai 1999 puis par arrêt de la Chambre d'appel du 14 février 2000. Par décision de la même date, la Commission de conciliation a par contre accordé à la locataire une réduction de loyer de 60 % dès le 1er octobre 1997. Portée en temps utile devant le Tribunal, cette procédure a été suspendue dans l'attente du jugement concernant une autre locataire de l'immeuble exploitant un commerce de chaussures, à laquelle il a finalement été accordé une réduction de loyer de 40 % du 1er octobre 1997 au 30 novembre 1998. De même, le Tribunal a réduit de 40 %, pour la période du 1er septembre 1997 au 30 novembre 1998, le loyer de deux autres locataires exploitant chacun un salon de coiffure, ainsi que d'un cinquième locataire. Par jugement du 10 avril 2001, le Tribunal des baux et loyers a accordé à la locataire une réduction de loyer de 40 % du 1er octobre 1997 au 30 novembre 1998. Saisie par celle-ci et statuant par arrêt du 15 avril 2002, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a renvoyé la procédure au Tribunal pour qu'il rende une nouvelle décision après avoir ordonné des enquêtes portant sur l'intensité et la durée des nuisances alléguées. La locataire a ensuite réduit ses prétentions à une réduction de loyer de 60 % du 1er octobre 1997 au 30 novembre 1999. Par jugement du 7 septembre 2004, le Tribunal des baux et loyers a accordé à la locataire une réduction de loyer de 50 % du 1er octobre 1997 au 30 novembre 1998. Statuant à l'instance de la locataire par arrêt du 9 mai 2005, la Chambre d'appel en matière de baux à loyers a fixé la réduction de loyer à 60 % du 1er octobre 1997 au 30 novembre 1998 et à 25 % du 1er décembre 1998 au 31 août 1999. En substance, elle a retenu qu'une réduction de loyer était due dès que la chose louée était affectée d'un défaut de moyenne importance qui entrave ou restreint l'usage des locaux, étant précisé que seules l'intensité et la gravité des nuisances étaient déterminantes pour fixer la mesure de la réduction de loyer. L'application de la méthode de réduction "proportionnelle" n'étant pas toujours facile à pratiquer, elle pouvait effectuer une appréciation en équité et se référer à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, selon sa propre jurisprudence. Se fondant sur ces critères, elle a relevé que les locaux étaient presque inutilisables pendant la première période, des travaux de gros oeuvre, de sorte qu'elle a réduit le loyer de 60 % du 1er octobre 1997 au 30 novembre 1998. Pour la seconde période, de la construction des parois métalliques et vitrées et de l'enlèvement de l'échafaudage, elle a ordonné un abattement de 25 % du 1er décembre 1998 au 31 août 1999.