Citation: 4A_594/2010 12.01.2011 E. A

Par contrat du 19 novembre 1997, la société V.________ SA - à laquelle a succédé la société Y.________ AG - a cédé à X.________ - pour qu'il y exerce son activité de photographe - l'usage d'un local d'environ 170 m2 et d'une place de parc, à l'adresse ..., sur le site de l'ancienne usine A.________. Conclu pour une durée de cinq ans, le contrat - qui prévoit un loyer de 1'400 fr. par mois - est renouvelable ensuite tacitement de six mois en six mois, avec échéance au 31 décembre et au 30 juin. Par jugement du 13 juillet 2006, le Président du Tribunal des baux de la Sarine a rejeté une demande déposée par Y.________ AG (ci-après: la bailleresse) et tendant à obtenir l'expulsion du locataire X.________. Ce jugement n'a fait l'objet d'aucun recours. Par lettres et formules officielles du 31 juillet 2007, la bailleresse a résilié l'ensemble des baux en vigueur sur le site de l'ancienne usine A.________, en expliquant à ses locataires qu'elle avait, après "évaluation de la situation et compte tenu de sa stratégie d'entreprise, décidé d'opter pour une modification et une refonte complète de l'ancienne usine A.________". A l'égard de X.________, le bail a été résilié pour son échéance contractuelle du 30 juin 2008. Le locataire s'est opposé à ce congé, donné dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure judiciaire relative au bail et dans lequel le bailleur a succombé (art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO).