Citation: 4C.428/2004 01.04.2005 E. B

Par requête du 23 janvier 2001, les locataires ont contesté le loyer initial et requis sa fixation à 45 600 fr. par an, charges non comprises; ils ont également demandé que la bailleresse soit condamnée à leur restituer le trop-perçu. Faute de conciliation, la cause a été introduite devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, qui a notamment procédé à un transport sur place. La bailleresse s'est prévalue de l'exception visée à l'art. 253b al. 2 CO; elle considérait l'objet loué comme un appartement de luxe auquel les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs ne s'appliquaient pas. Par jugement séparé du 28 octobre 2002, le Tribunal a rejeté l'exception soulevée par la défenderesse. Il a estimé que le logement loué comportait en réalité six pièces, cuisine comprise, de sorte qu'il n'entrait pas dans la catégorie des appartements de luxe visés à l'art. 253b al. 2 CO. La bailleresse n'a pas interjeté appel de cette décision. Les demandeurs ont ensuite sollicité un calcul de rendement. Le Tribunal a imparti à la défenderesse un délai pour répondre et produire toutes les pièces utiles. En déposant ses écritures, la bailleresse n'a remis aucune pièce supplémentaire au Tribunal. Par jugement du 12 janvier 2004, le Tribunal a fixé le loyer annuel à 54 000 fr., charges non comprises, et condamné la défenderesse à rembourser aux locataires le trop-perçu. Statuant le 4 octobre 2004 sur appel de la bailleresse et appel incident des locataires, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève a rejeté les deux recours. A l'instar du Tribunal des baux et loyers, elle a jugé que l'absence de notification du loyer sur formule officielle entraînait la nullité partielle du bail, limitée à la fixation du loyer. Il appartenait ensuite au juge de déterminer le loyer initial en considérant notamment les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier. Comme la bailleresse n'avait pas déposé les pièces permettant de déterminer le niveau des loyers usuels, la cour cantonale a estimé que le large pouvoir d'appréciation du juge dans ce domaine l'autorisait à recourir aux statistiques cantonales et à opérer quelques réajustements pour tenir compte des particularités du logement considéré. Elle a ainsi confirmé le jugement de première instance.