Citation: 4P.199/2005 18.01.2006 E. 2.4

2.4.1 Au nombre des charges immobilières que le bailleur peut faire supporter au locataire au travers du montant du loyer convenu figurent les charges courantes (Betriebskosten). Celles-ci comprennent en particulier les frais de fourniture d'eau, de gaz et d'électricité, les impôts immobiliers (à l'exclusion des impôts relatifs aux revenus ou à la fortune du bailleur) et les diverses taxes, les primes d'assurance liées à l'immeuble, les abonnements d'entretien (ascenseur, chaudière, cheminées, etc.), le salaire du concierge et les honoraires de gérance (cf. Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 111 à 115 ad art. 269 CO; David Lachat, Le bail à loyer, p. 292/293). Comme les charges courantes varient d'une année à l'autre, il convient d'établir des moyennes sur des périodes de trois à cinq ans (SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e éd., n. 33 ad art. 269 CO). Sous l'angle de la répartition du fardeau de la preuve, si un locataire établit, comme en l'espèce, qu'une réduction de loyer est justifiée sur la base de l'art. 269a CO (applicable par le renvoi de l'art. 270a al. 1 CO), il appartient au bailleur de prouver que cette baisse ne doit pas être accordée, parce que le loyer ne lui procure pas un rendement excessif (arrêt 4C.85/2002 du 10 juin 2002, consid. 2a). Il s'agit de produire les documents comptables eux-mêmes, et non pas des tableaux chiffrés établis après la naissance du litige (Lachat, op. cit., p. 284 in medio). Si le bailleur, qui détient les pièces probantes, refuse ou néglige de les produire, le juge peut en déduire qu'il cache un rendement abusif (Higi, op. cit., n. 266 in fine ad art. 269 CO; David Lachat, Commentaire romand, n. 7 ad art. 269 CO). 2.4.2 S'agissant des charges d'exploitation 1996 afférentes à l'immeuble, la défenderesse a produit les pièces 8, 13 et 14 de son chargé du 30 août 2002. La pièce 8, qui fait état d'un total de frais d'exploitation se montant à 54'000 fr.40 pour l'année considérée, sans les charges d'assurance et de conciergerie, se présente sous la forme d'une simple liste de 71 écritures dressée par la recourante, laquelle est dénuée de toutes pièces justificatives. Il n'est ainsi pas arbitraire d'admettre qu'il n'est pas possible de contrôler si les montants indiqués dans cette liste correspondent bien à des dépenses effectives. Les pièces 13 et 14, qui ont toutes deux été établies par la bailleresse, mentionnent chacune sur une page, pour les immeubles, les primes d'assurance, respectivement les salaires de concierge qu'aurait supportés la défenderesse pour chacune des années 1991 à 2001. Pour l'année 1996 sont indiqués 17'125 fr. à titre de primes d'assurance et 71'144 fr.15 à titre de salaires de concierge, y compris les charges sociales, cela pour les trois bâtiments et sans qu'il soit fait référence à des pièces justificatives. Ainsi que l'a relevé la Chambre d'appel, il est incompréhensible que la défenderesse n'ait pas produit les polices d'assurance qu'elle a souscrites, pas plus que les contrats de travail conclus avec le ou les concierges. Partant, il n'était pas insoutenable de juger que ces dépenses n'avaient pas été prouvées. 2.4.3 A propos des frais d'exploitation encourus pendant les années 1997, 1998, 1999 et 2000 pour le bâtiment, la recourante a déposé les pièces 9 à 12 du chargé susmentionné. Il s'agit des comptes d'exploitation de chaque année civile émanant d'un service administratif de la défenderesse. Ces documents indiquent ainsi pour chacune des quatre années considérées un total de charges courantes de respectivement 56'027 fr.26, 55'147 fr.37, 122'078 fr.14 et 121'647 fr.96. Derechef, lesdits comptes, qui font état de postes de charges répertoriés, ne sont accompagnés d'aucun justificatif. Pourtant, il apparaît que les charges des années 1999 et 2000 ont plus que doublé par rapport à celles des deux années précédentes. La recourante se devait de fournir des documents comptables justifiant un tel écart de charges. C'est donc sans le moindre arbitraire que l'autorité cantonale a retenu que les montants en cause ne pouvaient être pris en considération dans le calcul des charges immobilières. S'agissant des primes d'assurance et des charges de conciergerie des mêmes années, qui ressortent des pièces 13 et 14 du chargé de la défenderesse, il suffit de renvoyer mutatis mutandis au considérant 2.4.2 ci-dessus. 2.4.4 Il n'importe que le loyer des demandeurs, arrêté par la Chambre d'appel d'après la méthode absolue, ne correspondrait pas aux loyers usuels du quartier. La recourante devait en effet opter, pour s'opposer à la demande de baisse de loyer fondée sur des critères relatifs, entre les facteurs absolus que constituent le rendement net et les loyers comparatifs, facteurs qui, étant antinomiques, ne peuvent se cumuler (Lachat, Commentaire romand, n. 1 ad art. 269a CO; Roger Weber, Commentaire bâlois, n. 3 ad art. 269a CO). Or, elle a choisi clairement, dans la réponse qu'elle a déposée devant le Tribunal des baux et loyers, de faire porter le débat sur le rendement net obtenu par le bailleur. 2.4.5 Au vu de ce qui précède, du moment que la recourante n'a pas produit de documents probants ayant permis d'établir la moyenne des charges courantes de 1996 à 2000 de l'immeuble dont un appartement a été remis à bail aux intimés, la cour cantonale, pour avoir fait abstraction de telles dépenses dans son calcul de rendement, n'a pas versé dans l'arbitraire. Le moyen doit être rejeté.