Citation: 5A_658/2019 E. 5.1.1

5.1.1. Le propriétaire qui exerce le droit de retour anticipé doit verser au superficiaire une indemnité équitable pour les constructions qui lui reviennent (art. 779g CC). Il s'agit d'une condition de l'exercice du droit, ainsi qu'en témoigne le texte même de la loi (cf. art. 779g al. 1 et 2 CC; STEINAUER, op. cit., p. 89). Le droit à l'indemnité, pas plus que la manière de déterminer le montant de celle-ci, ne peuvent faire l'objet de clauses contractuelles valables (STEINAUER, op. cit., p. 90; HENGGELER, Die Beendigung der Baurechtsdienstbarkeit infolge Zeitablaufs und der vorzeitige Heimfall (art. 779c ff. ZGB), 2005, p. 179; ISLER/GROSS, Basler Kommentar, ZGB II, 6e éd. 2019, n. 9 ad art. 779f et 2 ad art. 779g CC); une fois survenu un cas de retour anticipé, les parties peuvent en revanche se mettre d'accord sur l'indemnité à verser au superficiaire (STEINAUER, op. cit., p. 90; HENGGELER, op. cit., p. 180; ISLER, Der Baurechtsvertrag und seine Ausgestaltung, 1973, p. 129). Le montant de celle-ci peut être inférieur à la valeur effective des constructions, la faute du superficiaire pouvant en effet en justifier une réduction (cf. art. 779g al. 1 CC). Il convient dès lors de procéder en deux étapes: il s'agit d'abord de déterminer l'indemnité équitable selon la valeur effective des constructions, pour ensuite éventuellement modérer ce montant en fonction des éléments subjectifs du cas concret, à savoir le comportement fautif du superficiaire (art. 4 CC; STEINAUER, op. cit., p. 90; HENGGELER, op. cit., p. 184; ISLER/GROSS, n. 1 et 5 s. ad art. 779g CC; cf. également Message, p. 1011; PIOTET, in Traité de droit privé suisse, volume V/2, 2e éd. 2012, n. 470). Il est alors possible que, tous ces éléments pris en compte, le propriétaire ne doive en définitive aucune indemnité (STEINAUER, op. cit., p. 90; ISLER/GROSS, op. cit., n. 6 ad art. 779g CC), voire que ce soit le superficiaire qui doive indemniser le propriétaire (STEINAUER, op. cit., p. 90). Le droit de superficie n'est transféré au propriétaire que si l'indemnité a été versée ou garantie (art. 779g al. 2 CC).