Citation: 4A_572/2018 E. A

A.a. Au mois d'octobre 2013, la société de promotion immobilière A.________ SA a obtenu l'autorisation de construire neuf villas sur la parcelle n° xxx de la commune vaudoise de B.________. Une étude géotechnique réalisée en mai 2011 avait révélé l'instabilité du terrain ainsi que "quelques légères venues d'eau". Une conduite d'eau potable en fonte, appartenant à la commune, traverse cette parcelle. Les travaux de terrassement ont débuté en juin 2014. Ils ont rapidement été interrompus en raison des conditions hydriques du sol, qui était gorgé d'eau en surface. Une fuite sur la conduite d'eau a été constatée. Une expertise privée a été mise en oeuvre aux frais de l'assureur en responsabilité civile de la commune. La promotrice a pu désigner un des deux experts proposés; elle a eu l'occasion de poser les questions qu'elle souhaitait. Une séance préliminaire s'est tenue sur les lieux le 11 juillet 2014 en présence de tous les protagonistes. D'entente entre les parties, la conduite d'eau a été réparée le 17 juillet 2014. L'expert privé a rendu son rapport en août 2014. Il a constaté une différence de 1,5 à 2,5 mètres entre les niveaux d'eau mesurés en mai 2011 et ceux mesurés lors de son étude. Il a qualifié de "non négligeable" la fuite de la conduite d'eau potable; le débit mesuré, après dégagement des terrains encaissants, était de 10,2 litres/minute. Cette fuite semblait exister depuis novembre 2012, date à laquelle les premiers suintements avaient été observés sur la route en contrebas. Cela étant, l'expert privé retenait la présence d'une nappe d'eau souterraine dont le niveau variait fortement en fonction des précipitations. Au moment des prospections effectuées en mai 2011 prévalait un fort déficit en précipitations; inversement, l'année 2014 avait montré un surplus hydrique (notamment en février). Selon deux anciens habitants rencontrés sur place, la zone était depuis toujours réputée très humide; on rapportait des témoignages sur l'existence d'un étang à l'est des parcelles, récoltant les eaux ruisselant dans la pente. Quelques dizaines d'années auparavant, une végétation de type roseau était présente dans le secteur sud-ouest. La creuse pour le terrassement avait mis à jour de nombreuses conduites en terre-cuite à faible profondeur; selon toute vraisemblance, ces drains avaient été mis en place pour évacuer des surplus d'eau à faible profondeur. Par ailleurs, 19 jours après la réparation de la conduite, les terrains au droit du segment de la fuite restaient saturés d'eau. L'expert privé a conclu que la variation du niveau de l'eau entre mai 2011 et juillet 2014 était due principalement à la présence d'une nappe d'eau souterraine à faible profondeur, respectivement à l'importante différence des conditions hydrologiques liées aux précipitations. Elle avait pu, à moindre échelle et sur une distance limitée, être aggravée par la fuite d'eau en provenance de la conduite d'eau potable. Il était difficile de chiffrer quelle était la part de la fuite d'eau au débit d'écoulement observé; elle n'excédait pas une faible proportion, selon l'estimation de l'expert, qui préconisait des investigations complémentaires. A.b. Le chantier a été interrompu du 6 juin au 14 octobre 2014, date à laquelle les travaux de terrassement ont repris. La promotrice a fait procéder à l'assainissement complet de la parcelle du 4 octobre 2014 au 19 février 2015. Parallèlement, elle a saisi la justice (cf. let. B infra). A.c. Au mois d'octobre 2014, il est apparu que le réseau d'évacuation des eaux de pluie de la commune - qui ne disposait pas de servitudes - se rejetait en partie directement dans le sous-sol de la parcelle. Une des canalisations était en ciment, matériau non étanche qui tend à se déjointer avec le temps. C.________, géotechnicien du chantier, a effectué diverses mesures au moyen de piézomètres en octobre 2014, puis en mars 2015. L'expert privé a rendu un rapport complémentaire le 25 septembre 2015, dans lequel il remettait en cause les mesures précitées et se prononçait sur les canalisations découvertes en octobre 2014, respectivement sur les infiltrations qu'elles pouvaient induire. Il a maintenu les conclusions de son premier rapport.