Citation: 1C_281/2008 07.04.2009 E. 3

Die Schätzungskommission und das Verwaltungsgericht gingen davon aus, die der Freihaltezone zugewiesene Fläche sei (mit Ausnahme des westlichen Zipfels der Parzelle Nr. 6292) als Baulücke zu qualifizieren. Das Gebiet liege zwischen den bestehenden Gebäuden des alten Dorfkerns von Albisrieden und der südöstlich gelegenen Wohnzone mit der Überbauung Hagenbuchrain, und werde durch eine Geländekante von den westlich und südwestlich liegenden Freihalteflächen des Gebiets Rossacker abgetrennt. Schon dieser Umstand hätte planerisch die Verschiebung der Zonengrenze bis zur Kante gerechtfertigt. Hinzu komme, dass das vorbestandene Wohnhaus auf der Parzelle Nr. 2353 samt Nebengebäude die Zugehörigkeit der streitbetroffenen Fläche zum Siedlungsgebiet verstärke. Geländeverlauf und Siedlungsbild sprächen somit dafür, die Auswölbung als solche und nicht als Teil der sich nach Südosten in Richtung Uetliberg fortsetzenden Freihaltezone zu würdigen. In quantitativer Hinsicht liege der rund 5000 m² umfassende Vorsprung noch im Rahmen dessen, was die bundesgerichtliche Rechtsprechung als Baulücke betrachte. Das Verwaltungsgericht räumte ein, dass die Freihaltezone im streitigen Bereich die Kernzone Albisrieden (vom Uetliberg betrachtet) hervorhebe und diese mit ihrem dörflichen Gepräge von der südöstlichen Siedlung Hagenbuchrain trenne. Dennoch lasse sich nicht sagen, das dem Grünbereich deswegen eine eigenständige Bedeutung zukomme. Für die bescheidene, keilförmige Ausdehnung der Freihaltezone in den ehemaligen Dorfkern von Albisrieden hinein seien keine stichhaltigen Gründe ersichtlich. 3.1 Der Begriff des weitgehend überbauten Gebiets im Sinne von Art. 15 lit. a RPG bzw. Art. 36 Abs. 3 RPG wird in der Rechtsprechung eng verstanden. Er umfasst im Wesentlichen den geschlossenen Siedlungsbereich mit eigentlichen Baulücken. Ob ein Grundstück im weitgehend überbauten Gebiet liegt, beurteilt sich gebietsbezogen, parzellenübergreifend, anhand der gesamten bestehenden Siedlungsstruktur. Überbautes Gebiet in diesem Sinn liegt ferner nur vor, soweit die bereits vorhandene Überbauung allgemeinen Siedlungsbau darstellt. Landwirtschaftliche oder andere primär für die Freilandnutzung bestimmte Bauten geben in der Regel kein oder nur ein wenig gewichtiges Argument für eine Zuteilung zur Bauzone ab (BGE 132 II 218 E. 4.1 S. 222 f. mit Hinweisen). Baulücken sind einzelne unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an das überbaute Land angrenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe Fläche aufweisen. Die Nutzung der Baulücke wird vorwiegend von der sie umgebenden Überbauung geprägt; das unüberbaute Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich gehören, an der Siedlungsqualität teilhaben und von der bestehenden Überbauung so stark geprägt sein, dass sinnvollerweise nur die Aufnahme in die Bauzone in Frage kommt. Die Siedlungsqualität einer unüberbauten Fläche wird von der sie umgebenden Überbauung umso weniger beeinflusst, je grösser sie ist. Das Bundesgericht hat das Vorliegen einer Baulücke aus quantitativen Gründen bei Flächen von 1,4 ha, 2,3 ha, 5,5 ha und 12 ha verneint. Allerdings beurteilt sich die Frage nach dem Vorliegen einer Baulücke nicht nach rein quantitativen Kriterien. Insofern kann bereits bei einer geringeren Ausdehnung als 1 ha fraglich sein, ob eine unüberbaute Parzelle noch als Baulücke zu bewerten ist (BGE 132 II 218 E. 4.2.3 und 4.2.5 S. 224 f. mit Hinweisen). Keine Baulücken sind nach der bundesgerichtlichen Praxis grössere unüberbaute Flächen im Siedlungsgebiet, die der Auflockerung der Siedlungsstrukturen, der Erhöhung der Wohnqualität durch Grünflächen sowie der Schaffung von Freizeitbereichen dienen. Eine derartige freie Fläche wird nicht von der sie umgebenden Überbauung geprägt, sondern weist eine eigenständige Funktion auf; sie ist nicht dem weitgehend überbauten Gebiet zuzurechnen (BGE 132 II 218 E. 4.2.1 und 4.2.2 S. 223 mit Hinweisen). 3.2 Die streitigen Parzellen liegen am Rand des Siedlungsgebiets von Zürich-Albisrieden. Nordwestlich und nordöstlich grenzen sie an die dörflich geprägte Kernzone Albisrieden. Westlich und südwestlich von ihnen erstreckt sich die vorbestehende Freihaltezone Rossacker, die ihrerseits durch Wald bzw. Wiesen begrenzt wird. Südöstlich der streitigen Parzellen befindet sich heute die Überbauung Hagenbuchrain; am massgeblichen Stichtag (Oktober 1997) bestand diese Siedlung jedoch noch nicht; die Baubewilligung wurde 1998 erteilt; 1999 wurde mit den Bauarbeiten begonnen. Lediglich auf der Parzelle 2353 südlich der Parzellen des Beschwerdegegners stand am Stichtag (und steht noch heute) ein altes, in den 1920er Jahren gebautes Chalet mit Nebenbauten. Zum Stichtag bestand daher lediglich nordwestlich und nordöstlich der streitigen Parzellen ein geschlossener Siedlungsbereich. Ansonsten grenzten die Parzellen der Beschwerdeführerin an landwirtschaftlich genutztes Gelände. Einzige Ausnahme war das Chalet auf Parzelle Nr. 2353, das jedoch isoliert auf der ca. 100 m langen Parzelle stand und damals keinen Zusammenhang mit dem übrigen Siedlungsgebiet aufwies. In dieser Situation gehörte das unüberbaute Land des Beschwerdegegners nicht zum geschlossenen Siedlungsbereich. Vielmehr handelte es sich um unüberbautes Gebiet am Rand des Siedlungsgebiets, dessen Einzonung oder Nichteinzonung grundsätzlich im Ermessen der Stadt Zürich stand. 3.3 Die Geländekante im Bereich der Parzellen Nrn. 2353, 615 und 6292 stellt einen möglichen, nicht aber zwingenden Anknüpfungspunkt für die raumplanerische Grenzziehung dar. Die Stadt hätte die Möglichkeit gehabt, das flache Gelände vor dieser Geländestufe noch der Kern- oder Wohnzone zuzuschlagen, wie dies die BZO 1963 vorgesehen hatte, mit der Folge, dass auch das vorbestehende Chalet in die Bauzone einbezogen worden wäre. Der Stadt stand es jedoch frei, die Grenzziehung nach anderen Kriterien vorzunehmen. Insbesondere durfte sie für die Bauzonengrenze auf die bestehende Siedlungsgrenze und die strassenmässige Erschliessung (durch die Albisriederstrasse und die bestehende Stichstrasse ab der Hagenbuchrainstrasse) abstellen. Insofern durfte der Beschwerdegegner zum Stichtag 1997 nicht darauf vertrauen, dass ihr Land bis zur Geländekante eingezont werden würde. Dies gilt umso mehr, als die von der Stadt gewählte Grenzziehung auch eine städtebauliche Funktion erfüllt: Sie trennt die Kernzone mit ihrem dörflichen Gepräge von der südöstlich gelegenen modernen Wohnsiedlung Hagenbuchrain und erlaubt den Blick vom Panoramaweg über die Freihaltezone bis zum alten Dorfkern Albisriedens. 3.4 Nach dem Gesagten ist das Verwaltungsgericht zu Unrecht vom Bestehen einer Baulücke ausgegangen.