Citation: 4A_317/2021 E. A

A.a. Par contrat du 25 septembre 2007, A.________ (ci-après: le locataire, le recourant) a signé un contrat de bail avec C.________ (ci-après: l'ancien bailleur) portant sur des locaux destinés à l'exploitation d'un café-restaurant. Le 22 février 2010, l'ancien bailleur et le locataire ont conclu un nouveau contrat de bail portant sur les mêmes locaux et sans en changer la destination. Ce nouveau bail a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, soit du 1er mars 2010 au 28 février 2015, renouvelable tacitement d'année en année sauf résiliation respectant un préavis de six mois. L'art. 7 du contrat de bail prévoit que le locataire veillera à prendre toutes les précautions utiles afin de ne pas incommoder ou provoquer de réclamations de locataires ou voisins, par l'exploitation de son établissement. Il veillera notamment à prendre toutes les mesures propres à observer tous les règlements de police ou autres et veillera à ce que le bon ordre règne dans les locaux loués. Le même jour, les parties ont conclu un contrat de bail portant sur la location d'une place de stationnement au rez extérieur de l'immeuble. Le bail a été conclu pour une durée d'un an, du 1er mars 2010 au 28 février 2011, renouvelable ensuite tacitement d'année en année, sauf résiliation respectant un préavis de trois mois. En 2015, B.________ SA (ci-après: la bailleresse, l'intimée) est devenue propriétaire de l'immeuble. Dès le 6 juillet 2015, les correspondances avec le locataire la désignaient en qualité de bailleresse. A.b. En date du 10 décembre 2013, le locataire a informé la régie de sa volonté de mettre son restaurant en gérance au 1er janvier 2014, ce dont la régie a pris note. A partir de cette période, la bailleresse a eu à se plaindre à propos de nuisances sonores provenant du restaurant, ce qui a fait l'objet de courriers en mai 2014, en janvier et en mars 2016. Elle a contesté un changement de destination des locaux en bar le 10 mars 2014 et à plusieurs reprises ensuite, s'est plainte de l'entreposage de déchets et de matériel dans les locaux communs ainsi que sur la place de stationnement en mai et en septembre 2014, en janvier et en août 2015, mars 2016, et en février 2017. En outre la bailleresse a appris par publication dans la FOSC, les changements successifs d'exploitants des locaux, en janvier 2015, décembre 2017, janvier 2018 et avril 2018. A cette dernière date, le but de la société exploitante était " bar, restaurant ". A.c. Le 6 novembre 2017, la bailleresse et le locataire ont signé un avenant au bail portant notamment sur une nouvelle échéance contractuelle du bail, fixée au 31 janvier 2018. La bailleresse souhaitait aligner les échéances contractuelles de l'ensemble des baux de l'immeuble et a signé un avenant identique avec tous les locataires. Par avis du 12 juillet 2018, la bailleresse a résilié le contrat de bail pour le 31 janvier 2019 portant sur le commerce et la place de stationnement en invoquant comme motifs le changement de destination des locaux sans l'autorisation de la bailleresse d'un café-restaurant en bar, l'absence d'intention du locataire principal d'exploiter lui-même les locaux (sous-locations en chaîne depuis de nombreux mois), le non-respect du règlement de l'immeuble et des égards dus aux habitants de celui-ci ayant nécessité l'envoi de plusieurs courriers (nuisances émanant de l'établissement, portes d'accès aux caves et la cour intérieure laissées régulièrement ouvertes), ainsi que la rupture du lien de confiance entre la bailleresse et le locataire principal qui n'informait pas cette dernière au sujet du changement de l'identité des sous-locataires.