Citation: 4A_291/2010 02.08.2010 E. B

Le 22 août 2006, l'acheteur a ouvert une action en réduction du prix de l'immeuble à l'encontre de la venderesse - laquelle a ultérieurement requis et obtenu l'appel en cause de la courtière -, concluant au paiement de sommes arrêtées en dernier lieu à 656'212 fr. (en rapport avec un problème de surface qui n'est plus litigieux devant le Tribunal fédéral) et 222'624 fr. (perte locative correspondant à trois ans de loyer) avec intérêts. Par jugement du 8 septembre 2009, le Tribunal de première instance du canton de Genève a débouté l'acheteur de ses conclusions. Il a en particulier retenu qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, celui-ci ne pouvait raisonnablement se fonder exclusivement sur l'état locatif qui lui avait été remis lors de la visite des locaux, ce document ayant pour unique but de permettre le calcul de la valeur de rendement de l'immeuble; il lui appartenait par conséquent de solliciter de la courtière tous renseignements utiles sur les conditions des baux en vigueur et tout particulièrement celui de V.________; n'ayant pas respecté cette incombance, il était réputé avoir connu l'éventuel défaut et, partant, ne pouvait actionner la venderesse en garantie des défauts. Par arrêt du 16 avril 2010, la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève a annulé le jugement de première instance et condamné la venderesse à payer à l'acheteur la somme de 219'385 fr. avec intérêts à 5 % l'an dès le 14 mai 2004, la courtière étant tenue de la relever et garantir de cette condamnation. Elle a notamment jugé qu'en ce qui concernait l'omission d'informer l'acheteur de la possibilité pour V.________ de résilier son bail de manière anticipée, il ressortait de l'instruction que cette clause était contenue dans un courrier datant de 2002 et figurant dans le dossier particulier de la locataire concernée; elle ne ressortait donc pas du contrat de bail conclu initialement; l'état locatif, au 31 mai 2004, mentionnait que l'échéance du bail était au 31 décembre 2007, aucune réserve n'y figurait; les chiffres mentionnés sous les colonnes "Rés." et "Ren." évoquaient soixante renouvellements tous les six mois, soit que le bail courait depuis déjà trente ans et qu'il était renouvelé tous les six mois; seul cet élément aurait dès lors pu laisser suspecter à l'acheteur que le bail pouvait être dénoncé moyennant un préavis de six mois; de l'aveu du responsable de cette vente, lui-même n'avait pas connaissance de cette clause, raison pour laquelle l'acte de vente ne la mentionnait pas à son article 4, qui faisait pourtant état des particularités résultant des locations afférentes à l'immeuble vendu; les témoignages avaient encore établi que le système mis en place au sein de la courtière afin de mettre en exergue toutes les informations nécessaires à l'acheteur avait été défaillant, puisque cette clause n'avait pas été identifiée et mentionnée dans l'acte de vente. Par ailleurs, il était indéniable qu'entre professionnels, un rapport de confiance était prédominant, de sorte que l'acheteur pouvait de bonne foi présumer que son attention serait attirée sur une clause de résiliation anticipée, qui plus est découlant d'un avenant qui n'avait pas été annexé au contrat auquel il se référait; l'acheteur pouvait légitimement présumer, à la lecture de l'article 4, qu'aucune clause particulière ne lui avait échappé ou ne lui avait été cachée. Même en admettant une éventuelle faute concomitante de l'acheteur, celle-ci ne libérait pas la courtière, laquelle restait tenue à garantie dans la mesure où l'acheteur pouvait compter de bonne foi, lors de la signature de l'acte de vente, sur l'assurance que V.________ resterait locataire jusqu'au 31 décembre 2007. S'agissant de la détermination du dommage découlant de la résiliation anticipée, les juges cantonaux ont considéré que la moins-value subie par l'acheteur résultait de la perte de la valeur locative des locaux loués par V.________; dans la mesure où celui-là pouvait compter, au moment de la signature de l'acte de vente, sur une valeur locative de 6'094 fr. par mois pendant trois ans, sa perte pouvait être estimée à 219'385 fr.; R.________ SA était revenue, en fin de négociations, sur sa proposition initiale, son offre ne correspondait pas au loyer mensuel versé par V.________ et l'acheteur aurait de surcroît dû effectuer des travaux à ses frais et libérer des places de parking pour un loyer modique; on ne pouvait ainsi reprocher à l'acheteur de ne pas avoir accepté une offre qui lui était défavorable; pour le surplus, aucune autre offre de reprise aux mêmes conditions que V.________ n'avait été soumise à l'acheteur et la courtière n'alléguait pas qu'une reprise avantageuse aurait pu être conclue avec S.________ Sàrl; dans ces conditions, l'offre de R.________ SA avait légitimement été refusée par l'acheteur et on ne pouvait retenir qu'il n'avait pas contribué à réduire le dommage.