Citation: 1C_502/2023 E. 5.2.4

5.2.4. Es bleibt zu prüfen, ob es auch vor dem Willkürverbot standhält, wenn die Vorinstanz die vorhandene Ausnützungsreserve der Arealüberbauung nicht nur anteilmässig, sondern vorab dem Baugrundstück zuweist. Mit Blick auf das Gleichbehandlungsgebot (Art. 8 Abs. 1 BV) erscheint durchaus fraglich, ob es gerechtfertigt ist, dass ein einzelnes Grundstück im Arealüberbauungsperimeter vollumfänglich - und nicht nur anteilmässig - von der verbleibenden Ausnützungsreserve profitieren soll. Im zu beurteilenden Fall liegt jedoch mit der Vorinstanz eine besondere Situation vor. Die starre Anwendung einer gleichmässigen Aufteilung der Ausnützungsreserve würde hier dazu führen, dass eine Überbauung der in der Bauzone gelegenen Parzelle Nr. 1579, die als eigentliche Baulücke in Erscheinung tritt, verwehrt bliebe. Bei anteilmässiger Aufteilung der Ausnützungsreserve würden für die Bauparzelle nämlich nur rund 50 m2 bzw. nach der Berechnung des Beschwerdeführers nur 33,96 m2 verbleiben, womit eine vernünftige Überbauung ausgeschlossen wäre. Es erscheint nicht willkürlich, wenn die Vorinstanzen davon ausgehen, dass dies nicht der Absicht der Planungsbehörden bei Erlass der damaligen Arealüberbauung entsprochen habe. Diese habe - wie bereits der Überbauungsplan Breitern aus dem Jahr 1986 - eine spätere Überbauung der Parzelle Nr. 1579 - wenn auch nicht im Rahmen der Arealüberbauungsbewilligung selbst - vorgesehen. Entsprechend wurde die Parzelle Nr. 1579 im Parzellierungsbegehren vom 14. Juni 1994 auch als "Bauland, Feldschen" bezeichnet. Der Beschwerdeführer befürchtet eine allfällige Benachteiligung der benachbarten Arealüberbauungs-Parzellen, da ihnen für eine Aufstockung bzw. Erweiterung ihrer Reiheneinfamilienhäuser keine bzw. weniger Ausnützungsreserven verblieben. Dieser Einwand ist insofern zu relativieren, als diese Grundstücke nur durch den damaligen Einbezug des Baugrundstücks vom Ausnützungsbonus (0,5 anstatt 0,4) profitieren konnten. Wie die Vorinstanz willkürfrei festgestellt hat, legen die Baugesuchsunterlagen denn auch nahe, dass der Einbezug allein deshalb erfolgte, um die damals für Arealüberbauungen erforderliche Mindestfläche von 6'000 m2 zu erreichen. Ausserdem würde die bestehende Ausnützungsreserve (rund 531 m2, ohne Ausnützungsbonus) nach der Realisierung des Bauvorhabens (240,38 m2) nicht vollumfänglich aufgebraucht (verbleibende Restausnützung von 291,475 m2). Das Bauvorhaben soll mit anderen Worten nicht sämtliche noch verbleibenden Ausnützungsreserven der Arealüberbauung zulasten der übrigen Grundeigentümerinnen und -eigentümer der Arealüberbauung konsumieren.