Citation: 4A_291/2017 E. 4.3.3

4.3.3. Die quartierüblichen Mietzinse dürfen nicht aufgrund eines Gesamteindrucks bestimmt werden, sondern der Richter hat sich an die in Art. 11 VMWG vorgegebenen und in der Rechtsprechung präzisierten Kriterien zu halten, nämlich entweder offizielle Statistiken, die den jüngsten Entwicklungen der Mietzinse Rechnung tragen, oder mindestens fünf Vergleichsobjekte, die in Bezug auf die in Art. 11 Abs. 1 VMWG genannten Aspekte mit dem strittigen Mietobjekt vergleichbar sind (vgl. BGE 141 III 569 E. 2.2.1 S. 572 mit Hinweis). Das übliche Preisniveau ist stets konkret zu ermitteln. Unzulässig ist dagegen eine Ermittelung des Üblichen durch ein Gutachten (PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 56 zu Art. 269a OR mit Hinweisen; vgl. auch BGE 114 II 361 E.3 S. 363). Die Feststellung des quartierüblichen Mietzinses soll anhand eines Vergleichs mit konkreten tatsächlichen Gegebenheiten erfolgen. Die in Gesetz und Rechtsprechung aufgestellten Anforderungen schränken mit Blick auf die Rechtsgleichheit und die Vorhersehbarkeit die Gerichte in ihrer Beweiswürdigung ein. Es genügt nicht, dass das Gericht irgendwie in Würdigung aller Umstände zur Überzeugung gelangt, der Mietzins sei quartierüblich. Eine solche Annahme ist vielmehr nur bundesrechtskonform, wenn sie sich auf eine genügende tatsächliche Grundlage stützen kann, nämlich entweder eine hinreichende Anzahl geeigneter Vergleichsobjekte oder hinreichen verlässliche Angaben in einer offiziellen Statistik (vgl. HIGI, a.a.O., N. 56 und 65 zu Art. 269a OR).