Citation: 4A_115/2021 E. A

Con contratto 2 aprile 2015 C.C.________, D.________, F.F.________ e G.F.________ hanno concluso, quali comproprietari di un fondo sito a Castagnola, "un mandato di vendita immobiliare senza esclusiva" con la B.________ SA, in cui avevano stabilito un prezzo di fr. 4'500'000.-- e una provvigione per la mediazione del "3 % (+8 % IVA) del prezzo di vendita effettivamente concluso a rogito". Il 23 aprile 2015 l'avvocata A.________ ha visitato, quale interessata all'acquisto, l'immobile con i suoi genitori. Al sopralluogo erano presenti anche la B.________ SA, i coniugi F.________ e, almeno in parte, il suo compagno H.________. Il giorno seguente ha formulato un'offerta di fr. 4'000'000.-- e il 27 aprile 2015 ha versato una caparra di fr. 50'000.--. L'offerta non è stata accettata dai venditori, che il 6 maggio 2015 hanno ribadito alla mediatrice che il prezzo desiderato ammontava a fr. 4'500'000.-- e chiesto che A.________ confermasse entro l'8 maggio successivo l'accettazione di tale importo con il contestuale versamento di una caparra del 5 %. I comproprietari hanno nel contempo segnalato che non si sarebbero più ritenuti vincolati al contratto di mediazione, se ciò non si fosse realizzato. Il 7 maggio 2015 la B.________ SA ha confermato loro l'accettazione da parte dell'interessata, a cui ha mandato in copia il relativo messaggio di posta elettronica, del prezzo di vendita richiesto e il versamento della caparra, indicando "che la compravendita dovrà concludersi con la signora A.________". Quest'ultima, pochi minuti dopo, ha comunicato alla mediatrice, con copia ai comproprietari, che "penseremo noi parti alla redazione e stesura degli accordi scritti e delle codifiche finali", ma che le avrebbe sottoposto "la bozza dell'atto di acquisto". L'11 maggio 2015 la B.________ SA ha spedito ai venditori la propria fattura per l'incasso della provvigione di fr. 145'800.--. Con e-mail 20 maggio 2015, inviato in copia pure a A.________, essa ha segnalato loro che quest'ultima le ha comunicato che avrebbe pagato la provvigione di mediazione quale parte acquirente e ha chiesto ai venditori una conferma scritta, che ha ricevuto con messaggio di posta elettronica del giorno seguente, pure inviato in copia a A.________. Il 20 maggio 2015 A.________, H.________ e I.________ hanno costituito la J.________ SA, che è stata iscritta a registro di commercio il 22 maggio seguente e le cui azioni sono state assunte in ragione del 34 % dalla prima e in ragione del 33 % ciascuno dagli altri due cofondatori. Con rogito 22 agosto 2015 la predetta società è divenuta beneficiaria di un diritto di compera per un prezzo complessivo di fr. 4'350'000.--. L'atto pubblico prevedeva pure una clausola secondo cui "la provvigione di intermediazione è posta a carico della parte beneficiaria, che terrà indenne la parte concedente da ogni pretesa derivante dal contratto di intermediazione in essere".