Citation: 4A_339/2018 E. 1.6.2

1.6.2. Der Praxis des Bundesgerichts liegt die zutreffende Annahme zugrunde, dass weder das Gesetz noch die VMWG in einer zwingenden oder dispositiven Vorschrift regeln, in welchem Verhältnis die vereinbarten Akontozahlungen zu den tatsächlich anfallenden Nebenkosten stehen müssen (BGE 132 III 24 E. 4 S. 27). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer lässt sich eine solche Regelung auch nicht implizit aus dem Schutzzweck von mietrechtlichen Vorschriften (insbesondere den Preisschutzvorschriften) ableiten. 1.6.2.1. Die Beschwerdeführer machen erneut geltend, mit der Annahme von Vertragsfreiheit betreffend die Festsetzung der Höhe der Akontozahlungen würde die Bestimmungen über die Anfechtung des Anfangsmietzinses ausgehöhlt. Die Beschwerdeführer substanziieren nicht, wie ein Vermieter konkret durch das Festsetzen von zu tiefen Akontozahlungen die in Art. 270 Abs. 1 OR vorgesehene Möglichkeit zur Anfechtung des Anfangsmietzinses vereiteln kann. Eine Anfechtung ist nur möglich, wenn der Vermieter aus der Mietsache einen übersetzten Mietertrag erzielt. Nebenkosten müssen aber klar, detailliert und verständlich ausgeschieden werden, damit sie dem Mieter gesondert in Rechnung gestellt werden können (Art. 257a Abs. 2 OR; BGE 135 III 591 E. 4.3 S. 595). Weiter ist der Vermieter nach Art. 257b Abs. 1 OR nur berechtigt, die tatsächlichen Aufwendungen, das heisst die ihm effektiv entstehenden Kosten, auf den Mieter zu überwälzen. Die Beschwerdeführer zeigen denn auch nicht auf, inwiefern die Höhe der tatsächlichen Nebenkosten dazu führen sollte, dass die Beschwerdegegnerin aus der Mietsache einen übersetzten Mietertrag erzielt. Sie machen auch nicht geltend, sie hätten im Falle einer Aufklärung über die tatsächlichen Nebenkosten den Anfangsmietzins gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. a OR als missbräuchlich angefochten und damit Aussicht auf Erfolg gehabt. 1.6.2.2. Betreffend die Vorbehaltspflicht gemäss Art. 18 VMWG ist mit der Vorinstanz (vgl. E. 1.2.2 hiervor) festzuhalten, dass es sich bei der Nachforderung von Nebenkosten, die nicht durch die geleisteten Akontozahlungen gedeckt sind, nicht um eine Ausschöpfung eines Vorbehalts und somit nicht um eine Vertragsänderung im Sinne von Art. 269d OR handelt. Bereits in BGE 132 III 24 hielt das Bundesgericht fest, wenn der Mieter entsprechend der ordnungsgemäss erstellten jährlichen Nebenkostenabrechnung Nachzahlung leiste, erfülle er seine vertragliche Pflicht zur Übernahme der Nebenkosten, was keine Vertragsänderung darstelle (BGE 132 III 24 E. 3.2 S. 26 f.). 1.6.2.3. Auch aus Art. 257a Abs. 2 OR ergibt sich - entgegen den Beschwerdeführern - nicht, dass die Akontozahlungen den tatsächlichen Nebenkosten entsprechen müssen. Die Bestimmung legt lediglich fest, dass Nebenkosten nur bei besonderer Vereinbarung zu bezahlen sind. Vielmehr müsste der Vertrag (namentlich die Nebenkostenabrede) im Einzelfall geprüft und die Willensäusserungen der Parteien nach dem Vertrauensprinzip ausgelegt werden (HANS GIGER, a.a.O., N. 61 zu Art. 257a OR).