Citation: 5A_695/2023 E. 3.7

3.7. Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft können innert 30 Tagen ab Kenntnisnahme von jedem Stockwerkeigentümer, der nicht zugestimmt hat, gerichtlich angefochten werden (Art. 75 i.V.m. Art. 712m Abs. 2 ZGB). Im Zweifel ist von der blossen Anfechtbarkeit des Beschlusses auszugehen und eine Nichtigkeit ist nur mit grösster Zurückhaltung anzunehmen (Urteil 5A_21/2023 vom 7. Februar 2024 E. 6 mit Verweis auf MEIER-HAYOZ/REY, in: Berner Kommentar, N. 148 zu Art. 712m ZGB). Wie die kantonalen Instanzen zutreffend festgehalten haben, ist (im Sinn von Kategorien) von Nichtkeit auszugehen, wenn ein Beschluss gegen qualifizierte Formvorschriften, gegen die Struktur des Stockwerkeigentums, gegen unverzichtbare Rechte der Stockwerkeigentümer oder gegen zwingende privatrechtliche Fundamentalnormen oder gegen zwingende Bestimmungen des öffentlichen Rechts verstösst. Als Beispiele sind zu nennen die Einberufung der Versammlung durch eine unzuständige Person oder die Einberufung ohne Traktandenliste, die willentliche Nichteinladung eines Stockwerkeigentümers oder der generelle Ausschluss eines Stockwerkeigentümers vom Stimmrecht, die Wegbedingung einer Anfechtungsmöglichkeit, die Zuweisung zwingender gemeinschaftlicher Teile zu Sonderrecht u.ä.m. (vgl. zum Ganzen und mit weiteren Anwendungsbeispielen: WERMELINGER, in: Zürcher Kommentar, N. 208 f. zu Art. 712m ZGB; HAND-SCHIN/WYTTENBACH, Der Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung und seine Anfechtung, in: Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2011, Zürich 2011, S. 78 f.). Typischerweise bloss anfechtbar sind hingegen Beschlüsse im Zusammenhang mit der Verteilung gemeinschaftlicher Kosten und Lasten auf die einzelnen Stockwerkeigentümer (WERMELINGER, a.a.O., N. 207 zu Art. 712m ZGB; HANDSCHIN/WYTTENBACH, a.a.O., S. 77 unten). Die Beschwerdeführer leiten die Nichtigkeit daraus ab, dass nach der Sanierung der Einstellhalle und der bereits erfolgten Abrechnung über die Kosten nicht nachträglich auf deren Verteilung zurückgekommen werden könne. Die Beschwerdegegnerin machte geltend, dass über die Kostenverteilung gar nie Beschluss gefasst worden sei; unter dem Traktandum 4 sei an der Versammlung vom 9. Dezember 2015 einstimmig die Sanierung der Einstellhalle beschlossen, aber kein Beschluss über die Verteilung der Kosten gefasst worden. Diesbezüglich finden sich im angefochtenen Urteil lediglich indirekt Ausführungen, indem das Obergericht erwogen hat, die Stockwerkeigentümer hätten auf ihren Beschluss betreffend Kostenverteilung zurückkommen dürfen. Es scheint, als ob sich an der Versammlung vom 9. Dezember 2015 niemand über die Kostenverteilung Gedanken gemacht hat bzw. die Eigentümer stillschweigend von einer Tragung nach Massgabe der Wertquoten im Sinn von Art. 6.1 und 6.2 des Reglementes ausgingen, findet sich doch im Protokoll zur Versammlung 2015 beim Sanierungsbeschluss nichts zur Kostentragung. Wie es sich im Einzelnen verhalten hat, ist auch nicht entscheidend: Die Verwalterin hatte die Verteilung nach Wertquoten bereits vorgenommen und entsprechend Rechnung gestellt, worauf verschiedene Eigentümer mit der Frage an sie gelangten, ob nicht nach Anzahl der Parkplätze aufzuschlüsseln wäre. Insofern gind das Obergericht zutreffend von einem "Zurückkommen" auf die Kostenverteilung durch den am 3. Juli 2018 gefassten Beschluss aus. Indes ist nicht ansatzweise zu sehen, inwiefern dadurch die Struktur des Stockwerkeigentums, die Teilnahme- und Stimmrechte der Beschwerdeführer oder zwingende Normen des Privatrechts oder des öffentlichen Rechts verletzt sein könnten: Gemäss der dispositiven Norm von Art. 712h Abs. 1 ZGB sind gemeinschaftliche Kosten grundsätzlich nach Wertquoten zu verteilen. Soweit jedoch bestimmte gemeinschaftliche Bauteile oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten nicht oder nur in ganz geringem Mass dienen, so ist dies gemäss Art. 712h Abs. 3 ZGB bei der Verteilung der Kosten zu berücksichtigen. Abs. 3 ist im Unterschied zu Abs. 1 zwingender Natur (BGE 112 II 314 E. 3a; 117 II 251 E. 5b; 149 III 393 E. 3.1) und ein dagegen verstossender Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft wäre nichtig (Urteil 5A_972/2020 vom 5. Oktober 2021 E. 6.1 mit umfassenden Hinweisen auf die Literatur). Das Reglement nimmt in Ziff. 6.2 die gesetzliche Lösung auf, indem es festhält, dass gemeinschaftliche Kosten nach Wertquoten zu verteilen seien, soweit sie im gleichmässigen Interesse aller Stockwerkeigentümer entstanden sind. Die rechtlichen Grundlagen stellen die Beschwerdeführer nirgends in Frage. Hingegen versuchen sie - offenkundig um dem Argument der kantonalen Gerichte zu begegnen, wonach die Interessenlage bei einer Einstellhalle anders sei, indem diejenigen Eigentümer, welche über Parkplätze verfügen würden, an einer Sanierung interessiert seien, und zwar im Verhältnis der Anzahl der Parkplätze - in tatsächlicher Hinsicht ein gleichgerichtetes Interesse aller Stockwerkeigentümer zu behaupten, indem sie vorbringen, dass die Einstellhalle als Fundament des Gebäudes diene und deshalb alle Eigentümer gleichermassen betroffen seien. Dabei handelt es sich um eine neue und damit von vornherein unzulässige Tatsachenbehauptung (Art. 99 Abs. 1 BGG); die Beschwerdeführer hatten nie vorgebracht, dass das Gebäude einsturzgefährdet gewesen wäre oder die Einstellhalle anderweitig aus Gründen hätte saniert werden müssen, welche die Konstruktion oder die Stabilität des gesamten Gebäudes beschlagen hätten. Ferner steht auch nicht die Konstellation zur Debatte, dass die Beschwerdeführer gutgläubig irreversible und nicht in ihrem Interesse liegende Dispositionen getroffen hätten, welche ein Zurückkommen auf die Frage der Kostenverteilung zwingend ausschliessen würde. Vielmehr wurde den Eigentümern die abweichende Interessenlage im Kontext mit der Einstellhalle offenbar bewusst, als es um die konkreten Zahlungen ging. Wenn sie in der Folge an der Versammlung 2018 beschlossen haben, die Kosten im Verhältnis der Anzahl zugewiesener Parkplätze aufzuteilen, liegt darin keine fundamentale "Strukturwidrigkeit" begründet, umso weniger als es üblich (und im Sinn von Art. 712h Abs. 3 ZGB allenfalls auch zwingend erforderlich) ist, in Bezug auf spezifische Kostenfaktoren eine vom Wertquotenprinzip abweichende sachgerechte Lösung zu treffen. Genau besehen liegt hier entgegen der Behauptung der Beschwerdeführer gar nicht eine Reglementsänderung vor, sondern ist die Beschlussfassung vielmehr gerade im Sinn von Art. 712h Abs. 3 ZGB und Ziff. 6.2 des Reglementes erfolgt, welches das Wertquotenprinzip nur für Kosten vorsieht, welche im gleichmässigen Interesse aller Stockwerkeigentümer anfallen, was bei der Einstellhalle offenkundig nicht der Fall ist. Vor diesem Hintergrund würde sich vielmehr gegenteilig die Frage eines Verstosses gegen Art. 712h Abs. 3 ZGB und damit einer Nichtigkeit stellen - wobei Art. 712h Abs. 3 ZGB in der Praxis nur mit Zurückhaltung anzuwenden ist (Urteil 5A_445/2020 vom 7. Dezember 2020 E. 3.1) -, wenn die Sanierungskosten nach Wertquoten statt nach der tatsächlichen Interessenlage verteilt worden wären.