Citation: 1E.8/2000 12.12.2002 E. 8

L'indemnité d'expropriation doit être calculée, en fonction de la valeur de l'immeuble au dies aestimandi, en appliquant la méthode de la différence, soit en déduisant de cette valeur celle de l'immeuble exposé aux nuisances provoquées par l'exploitation de l'aéroport (art. 19 let. b LEx; cf. supra, consid. 2.2.2). Il s'agit en d'autres termes d'estimer, proportionnellement, la dévaluation que causent ces nuisances. 8.1 Dans la décision attaquée, la Commission fédérale a estimé à 25 % la dévaluation due au bruit du trafic aérien; elle n'a pas tenu compte du survol. Les nuisances spécifiquement liées au survol sont particulières (cf. supra, consid. 5) et elles ont une influence sensible sur la valeur de l'immeuble. Cela étant, la propriété litigieuse est relativement éloignée de l'aéroport, et de ce fait le survol s'effectue à plus haute altitude que dans les cas ayant déjà fait l'objet d'un jugement du Tribunal fédéral (ATF 122 II 349; arrêt E.22/1992 du 24 juin 1996 dans la cause Etat de Genève c. hoirie S.). Il se justifie donc d'arrêter en principe à 30 % le taux de dévaluation global, pour le terrain et les bâtiments, en raison des immissions de bruit et du survol stricto sensu. 8.2 En appliquant ce taux de dévaluation au prix du terrain, on obtient une valeur - au dies aestimandi, avec les nuisances - de 192 fr. 50. Or la propriété des intimés a été vendue en 1997 et 1998 à un prix global de 1'200'000 fr. En faisant abstraction de la valeur des bâtiments, on peut en déduire que le terrain a été négocié à un prix d'environ 200 fr./m2. Il apparaît ainsi que le prix convenu correspondait, grosso modo, à la valeur réelle du terrain, d'après les estimations des experts. Aussi ne saurait-on considérer que, par cette vente, les intimés sont parvenus à limiter leur dommage (cf. supra, consid. 6.3). Cet élément n'a donc pas d'influence sur le calcul de l'indemnité d'expropriation. 8.3 En revanche, conformément à la jurisprudence rappelée plus haut en relation avec la condition de la gravité (consid. 6.2), il se justifie de tenir compte du classement en zone de développement d'une partie de la propriété. Cette mesure d'aménagement du territoire ne concerne pas l'ancienne maison des intimés, ni ses annexes et son espace de dégagement (l'actuel jardin de la nouvelle parcelle n° 2010, les accès, etc.), car la partie ouest de la propriété est demeurée dans la zone ordinaire (5e zone). C'est donc un terrain non bâti, qui pouvait être séparé de la partie déjà construite de la propriété familiale et où l'on aurait pu réaliser plus de 600 m2 de bureaux ou de locaux artisanaux (cf. art. 1 al. 2 de la loi n° 6050), qui a bénéficié dès 1989 d'une nouvelle affectation, en principe plus favorable. Cette modification du plan d'affectation décidée par le canton à cause des nuisances de l'aéroport aurait pu, selon l'évolution du marché foncier, représenter pour les intimés une véritable compensation. Le canton a toutefois laissé subsister l'ancien régime d'affectation (la zone ordinaire) et l'a même appliqué sur le terrain litigieux, quelques années après avoir adopté la zone de développement. On peut en déduire que, pour différents motifs - notamment à cause de l'environnement résidentiel de la zone des "Boulangers", et peut-être aussi du fait que l'ancienne propriété des intimés n'était que partiellement incluse dans la zone de développement, en étant au surplus séparée du reste de cette zone par une route -, le classement en zone de villas était encore justifié, à titre subsidiaire. Les autorités cantonales chargées de l'aménagement du territoire ont adopté, en définitive, une solution ambiguë qui ne permet pas de considérer que le classement en zone de développement, pour des activités sans nuisances, représentait une mesure de compensation telle que le terrain n'était plus gravement dévalué. Dans cette situation très particulière, il faut appliquer les règles de l'équité pour apprécier la dévaluation effective: il convient de retenir qu'elle est deux fois moindre que pour la partie de la propriété maintenue en 5e zone, sans possibilité de meilleure utilisation. Aussi un taux de dévaluation de 15 % doit-il être appliqué, s'agissant de la partie est de l'ancienne propriété des intimés. 8.4 Il n'est plus possible de condamner l'expropriant à s'acquitter d'une partie de l'indemnité d'expropriation en fournissant aux intimés une réparation en nature sous la forme de mesures d'insonorisation ou d'isolation acoustique (cf. notamment ATF 122 II 337 consid. 4b p. 343 et 9 p. 348); les intimés ne sont en effet plus les propriétaires de l'ancien bâtiment d'habitation. Il ressort par ailleurs de l'expertise Brugger que les actuels propriétaires de ce bâtiment ont installé des fenêtres isolantes lors des travaux de rénovation qu'ils ont financé eux-mêmes, et partant qu'il n'y pas lieu d'envisager la pose de nouvelles fenêtres. On ne saurait, au demeurant, prélever une part de l'indemnité d'expropriation pour la consacrer au remboursement de ces frais, engagés par un tiers. 8.5 La dévaluation globale, à compenser par une indemnité d'expropriation, doit donc être calculée ainsi: - Dévaluation du terrain classé en 5e zone: 2'945 m2 à 82 fr. 50/m2 (30 % de 275 fr.) = 242'962 fr. 50 - Dévaluation du terrain classé en zone de développement 4B: 2'454 m2 à 41 fr. 25/m2 (15 % de 275 fr.) = 101'227 fr. 50 - Dévaluation des bâtiments: 30 % de 147'500 fr. = 44'250 fr. - Indemnité totale: 388'440 fr. En se fondant, en partie, sur d'autres critères et en allouant une indemnité supérieure à ce montant (soit 454'621 fr. 25), la Commission fédérale a fait un mauvais usage de son pouvoir d'appréciation. Sa décision doit en conséquence être réformée sur ce point.