Citation: 4A_571/2017 E. 1

Il a tout d'abord considéré que, lorsque le bailleur demande le paiement séparé de frais accessoires jusque-là compris dans le loyer, sans réduire dans une proportion correspondante le montant de celui-ci, il y a une diminution des prestations du bailleur au sens de l'art. 269d al. 3 CO: d'un côté, il y a augmentation des charges et de l'autre augmentation du loyer. Si, en principe, une modification unilatérale du contrat au détriment du locataire est inadmissible, elle est toutefois expressément autorisée pour les baux d'habitation et de locaux commerciaux par l'art. 269d al. 3 CO. S'agissant de la motivation du régime de perception des frais accessoires, le Tribunal fédéral a considéré qu'une diminution des prestations du bailleur doit respecter les exigences de motivation imposées par l'art. 269d al. 1 et 2 CO et qu'il en va de même lorsque la modification des prestations du bailleur s'accompagne d'une baisse du loyer, car le locataire doit être en mesure de déterminer si le montant du nouvel acompte de charges correspond à des coûts effectifs, respectivement si le loyer va subir une diminution proportionnelle ou non (cf. ATF 121 III 460 consid. 4b). Il a ainsi jugé, en cas d'augmentation des charges et de diminution proportionnelle du loyer, que les motifs indiqués doivent être précis; ils doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la modification, de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l'opportunité de la contester ou non. Ainsi, la simple précision selon laquelle le loyer est réduit proportionnellement aux acomptes exigés est insuffisante car elle ne permet de tirer aucune conclusion. La motivation de la modification doit indiquer à quels frais jusque-là inclus dans le loyer correspondent les frais qui seront désormais facturés séparément; le locataire ne peut se faire une idée de la portée de la modification que s'il a connaissance des montants précédemment dépensés par le bailleur pour les frais qui seront désormais perçus séparément. L'exigence de précision implique non seulement de désigner en détail quels frais accessoires seront à l'avenir facturés directement au locataire, mais aussi de faire apparaître quelle incidence revêt la distraction des frais sur la structure du loyer. On ne saurait renvoyer le locataire à consulter les bases de calcul internes du bailleur, sauf à méconnaître le sens de l'obligation de motiver (ATF 137 III 362 consid. 3.2). Il ne suffit pas que le bailleur fournisse les pièces propres à donner de tels renseignements en cours de procédure cantonale, ni non plus que le bailleur ait donné des explications orales et écrites au locataire avant la notification de la formule officielle (ATF 137 III 362 consid. 3.3). La motivation telle qu'indiquée dans la formule officielle constitue une manifestation de volonté du bailleur (arrêt 4C.245/1999 du 3 janvier 2000 consid. 3a, in mp 2000 p. 27; ATF 118 II 130 consid. 2b). Si le locataire et le bailleur ne sont pas d'accord sur le sens ou la portée de cette communication, il faut l'interpréter selon le principe de la confiance; sont prises en compte toutes les circonstances du cas particulier (ATF 121 III 460 consid. 4a/cc; arrêt 4A_409/2009 précité, ibidem). La modification unilatérale qui ne comporte aucune motivation ou qui n'est pas motivée de façon suffisamment précise est nulle (arrêts 4C.330/2002 du 31 janvier 2003 consid. 3.1, in MRA 2003 p. 39; 4C.245/1999 précité consid. 3a; 4C.137/1999 précité consid. 2d, concernant un cas de nullité partielle; ATF 121 III 6 consid. 3b et 460 consid. 4a/cc). 4.1.1.3. La jurisprudence rendue en matière de modification du régime de perception des frais accessoires en cours de bail doit s'appliquer également lors de la conclusion d'un nouveau bail. En effet, l'art. 19 al. 3 OBLF renvoie à toutes les indications figurant à l'art. 19 al. 1 OBLF (celui-ci étant alors appliqué par analogie), et non seulement à celles de l'art. 19 al. 1 let. a OBLF (dans ce sens, cf. OESCHGER/ZAHRADNIK, in Mietrecht für die Praxis, n. 17.2.5.3 p. 408; ZAHRADNIK, Fragen im Zusammenhang mit der Anfechtung der Anfangsmiete und der Formularpflicht, mp 2014 p. 267 ss, 277 et 290).