Citation: 4A_552/2020 E. 6.2

6.2. Même si les considérations de la cour cantonale peuvent prêter à confusion, il est clair que le fait de ne pas contester le loyer initial, alors que cette possibilité était indiquée dans la formule officielle, et de verser le montant fixé contractuellement durant une certaine période, puis d'invoquer la nullité du loyer initial dans un second temps, à la découverte de celle-ci, n'est pas en soi constitutif d'un abus de droit. Toutefois, selon les constatations de la cour cantonale, le recourant a en réalité cherché à obtenir, en invoquant que le loyer serait excessif, la résiliation du bail en raison du fait que la villa ne lui convenait pas. Déterminer ce qu'une personne savait ou voulait à un moment donné est une question de fait (arrêt 4A_310/2014 du 10 octobre 2014 consid. 4.4.2), qui ne peut être examinée par le Tribunal fédéral que sous l'angle restreint de l'arbitraire. Or l'on ne décèle pas d'arbitraire dans la constatation précitée. L'appréciation selon laquelle, même sans connaissance particulière du droit suisse, la baisse du loyer apparaissait d'emblée comme une solution plus évidente, si le loyer était jugé excessif, plutôt que la résiliation du bail, n'est pas entachée d'arbitraire. Lorsque le recourant soutient qu'il avait requis une telle résiliation parce que le loyer était trop élevé et qu'il pensait ne pas pouvoir obtenir une réduction du loyer, il substitue son appréciation à celle de la cour cantonale, sans parvenir à démontrer qu'elle aurait versé dans l'arbitraire en ne retenant pas cette version-ci. En particulier, il ressort du courrier du 16 avril 2016 de E.________ que la résiliation à l'amiable du contrat avait été discutée en raison de plusieurs motifs, et non uniquement en lien avec le montant du loyer. E.________ s'est d'ailleurs plainte à plusieurs reprises de défauts entachant la villa. Le 30 août 2016, elle s'est déclarée disposée à régler le loyer dû seulement en contrepartie d'une acceptation de la résiliation du bail pour le 15 septembre 2016. Par ailleurs, contrairement à ce que fait valoir le recourant, la cour cantonale a pris en compte le fait qu'il ignorait le droit suisse, puisqu'elle a débuté son raisonnement par les termes " même sans connaissance particulière du droit suisse ". La cour cantonale n'y a certes pas évoqué les courriers de C.________ indiquant que le loyer initial n'avait pas été contesté et que le recourant était lié par le contrat, mais ceci n'est pas suffisant pour retenir que son appréciation est arbitraire. Le fait que C.________ aurait notamment écrit, dans son courrier du 15 août 2016, qu'il n'était pas exclu qu'il initie une procédure pénale à l'encontre du recourant, n'est pas non plus déterminant (cf. consid. 4 supra). Par ailleurs, la cour cantonale a constaté, sur la base du courrier du 30 août 2016 de E.________, que le recourant avait connaissance du délai pour contester le loyer initial mais avait renoncé à le faire. La cour cantonale a également déduit des pièces au dossier que le 30 août 2016 au plus tard, le recourant savait que le formulaire de fixation du loyer n'était pas correctement rempli, que le loyer était, selon lui, abusif et qu'il pouvait le contester. A nouveau, le recourant ne démontre pas d'arbitraire dans ces constatations. Les courriers des 25 et 30 août 2016 de E.________ sont explicites, en particulier lorsqu'elle reproche à l'intimée le défaut de fixation du loyer lors de la conclusion du bail et le fait d'avoir dû signer un avis de fixation du loyer non rempli. Le recourant fait valoir que ce n'était qu'en février 2017, lors d'une consultation au..., qu'il avait appris que la formule officielle était viciée et qu'il avait droit à la restitution du trop-versé. Ses allégations, qui n'ont pas convaincu la cour cantonale, ne sauraient être prises en considération à ce stade, puisque le recourant ne fait qu'opposer sa propre appréciation à celle des juges précédents, sans réussir à en démontrer le caractère arbitraire. Le fait que E.________ n'a pas, dans les courriers précités, mentionné la nullité du loyer initial et réclamé la restitution du trop-versé ne permet pas de considérer que la cour cantonale aurait sombré dans l'arbitraire en retenant que le recourant avait connaissance de ces éléments à ce moment. Même dans le cas où la solution alléguée par le recourant serait envisageable, voire préférable, il n'en résulterait pas encore une appréciation arbitraire des faits par la cour cantonale (cf. consid. 2.2 supra). Enfin, c'est également sans arbitraire que l'autorité précédente a constaté que le recourant avait attendu le 26 octobre 2018 pour invoquer un trop-perçu de loyers encaissés par l'intimé. Même si la date du 1er septembre 2017 devait être retenue, comme l'affirme le recourant, cela ne changerait rien au fait qu'il a attendu une longue période, soit plus d'une année, avant de faire valoir ses droits. En définitive, il convient de se fonder sur les constatations de la cour cantonale, soit que le recourant savait, au plus tard le 30 août 2016, que la formule officielle n'était pas correctement remplie, que le loyer était selon lui abusif et qu'il pouvait le contester, qu'il avait cherché à résilier le bail de la villa, qui ne lui convenait pas, en invoquant un prétendu loyer excessif, et qu'il n'avait formellement invoqué un trop-perçu que plus d'une année après. Or, le but de la formule officielle est d'informer le locataire de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les indications utiles. Il n'est pas d'obtenir la résiliation du contrat de bail au motif que plusieurs éléments concernant le bien loué - même si l'un d'entre eux est le montant du loyer - ne conviennent pas au locataire. En se prévalant de la problématique liée au loyer afin de résilier le bail, le recourant a utilisé cette institution juridique de façon contraire à son but et a commis un abus de droit. Au demeurant, on pourrait également retenir qu'il a adopté une attitude contradictoire en cherchant d'abord à résilier le contrat puis, bien plus tard, en invoquant un trop-perçu de loyers. Dans ces conditions, le loyer fixé contractuellement doit être confirmé.