Citation: 4C.37/2006 18.04.2006 E. 1

Strittig ist zwischen den Parteien einzig, wie die Anpassung des Mietzinses an die Entwicklung des Hypothekarzinssatzes zu berechnen ist. Die Kläger vertreten die Auffassung, es sei dabei von den gesamten Investitionskosten von Fr. 8.22 Mio. auszugehen, entsprechend der Methode, welche die X.________ in ihrem Bericht vom 10. Mai 1990 angewendet hatte. Demgegenüber hält die Beklagte dafür, bei der Berechnung sei von der Grundmiete von Fr. 688'860.-- auszugehen. 1.1 Der Inhalt eines Vertrages ist durch Vertragsauslegung zu bestimmen. Ziel der Vertragsauslegung ist es, in erster Linie den übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien festzustellen (vgl. Art. 18 Abs. 1 OR). Diese subjektive Vertragsauslegung beruht auf Beweiswürdigung, die vorbehältlich der Ausnahmen von Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 OG der bundesgerichtlichen Überprüfung im Berufungsverfahren entzogen ist (BGE 131 III 606 E. 4.1 S. 611; 126 III 119 E. 2a, 375 E. 2e/aa S. 379 f.; 121 III 118 E. 4b/aa S. 123, je mit Hinweisen). Erst wenn eine tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten. Das Bundesgericht überprüft diese objektivierte Auslegung von Willenserklärungen im Berufungsverfahren als Rechtsfrage, wobei es an Feststellungen des kantonalen Richters über die äusseren Umstände sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten grundsätzlich gebunden ist (Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 OG; BGE 131 III 606 E. 4.1 S. 611; 130 III 66 E. 3.2, 417 E. 3.2; 129 III 118 E. 2.5, 702 E. 2.4, je mit Hinweisen). Massgebend ist dabei der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Nachträgliches Parteiverhalten ist bei der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht von Bedeutung; es kann höchstens - im Rahmen der Beweiswürdigung - auf einen tatsächlichen Willen der Parteien schliessen lassen (BGE 129 III 675 E. 2.3 S. 680; 118 II 365 E. 1 S. 366; 107 II 417 E.6). 1.2 Die Kläger werfen der Vorinstanz sinngemäss vor, sie habe nicht dargelegt, nach welchen Regeln sie den Inhalt des zwischen den Parteien geltenden Vertrages ermittelt habe. Sie habe ferner verkannt, dass primäres Auslegungmittel im Rahmen der objektivierten Ermittlung des Vertragsinhalts der Wortlaut der am 10. Mai/7. Juli 1993 getroffenen Vereinbarung sei, nach dem für die Mietzinsanpassungen die von der X.________ in ihrem Bericht vom 10. Mai 1990 angewandte Methode massgebend sei. 1.3 Diese Rügen sind unbegründet, soweit darauf überhaupt einzutreten ist: Die Vorinstanz erwog, Grundlage der Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien bilde der Mietvertrag vom 6. Februar 1985 und die gleichentags abgeschlossene Zusatzvereinbarung. Danach betrage der Jahresmietzins Fr. 688'860.--, berechnet nach der Verzinsung des Grundstückes sowie des Gebäudes. Der Mietzins sei - ausgehend vom Zinsfuss für erste Hypotheken und dem BIGA-Index im Zeitpunkt der Geschäftseröffnung und der Grundmiete von Fr. 688'860.-- - bei einer Erhöhung oder Senkung des Zinssatzes entsprechend anzupassen, und zwar zu 2/3 nach dem Hypothekarzinssatz und zu 1/3 nach dem BIGA-Index der Konsumentenpreise. Der Wortlaut dieser Regelung sei klar. Soweit die Kläger behaupteten, diese Regelung sei abgeändert worden, seien sie dafür nach Art. 8 ZGB beweispflichtig. In der Folge würdigte die Vorinstanz mehrere Urkunden, so den Bericht der X.________ vom 10. Mai 1990, das Schreiben der Beklagten vom 28. September 1990 und den auf dieses bezugnehmenden schriftlichen Vergleich vom 10. Mai/7. Juli 1993. Ferner setzte sie sich mit verschiedenen Zeugenaussagen auseinander. Sie kam danach beweismässig zum Schluss, dass die im Mietvertrag und in der Zusatzvereinbarung vom Februar 1985 getroffene Regelung im genannten Vergleich (Ziffer 3) für die Zukunft einzig bezüglich des anwendbaren Hypothekarzinssatzes abgeändert worden sei. So sollte anstelle des Zinssatzes des Zürcher Zinskonveniums derjenige der WKB für Hypotheken 1. Ranges auf Gewerbebauten anwendbar sein. Abgesehen davon bestätige die Vereinbarung vom 10. Mai/7. Juli 1993 ausdrücklich die im Mietvertrag vom 6. Februar 1985 getroffene Regelung und könne daraus nicht geschlossen werden, dass sich die Parteien auf einen neuen Indexierungsmodus geeinigt hätten. Bei ihrer weiteren Prüfung, ob die Parteien die im ursprünglichen Mietvertrag getroffene Regelung im von den Klägern behaupteten Sinn abgeändert hatten, berücksichtigte die Vorinstanz sodann als nachträgliches Parteiverhalten der Kläger, dass diese die von der Beklagten erstellten Mietzinsabrechnungen für die Jahre 1991 bis 1999 bis zum 11. August 1999 unbestritten liessen. Dies obwohl die Abrechnungen gemäss der Regelung im Mietvertrag und in der Zusatzvereinbarung vom Februar 1985 erstellt worden waren, unter Berücksichtigung der im Vergleich vom 10. Mai/7. Juli 1993 neu vereinbarten Regel, wonach für die Berechnung des Mietzinses der Hypothekarzinssatz der WKB für Hypotheken 1. Ranges auf Gewerbebauten anzuwenden sei und für Amortisation und Unterhalt der bisherige Zuschlag von 2,3 % gelte. Aus diesen Erwägungen, insbesondere aus der Berücksichtigung des nachträglichen Parteiverhaltens der Kläger ergibt sich klar, dass die Vorinstanz nicht bloss den Nachweis eines tatsächlich übereinstimmenden Parteiwillens hinsichtlich einer Änderung der im ursprünglichen Mietvertrag vom 6. Februar 1985 getroffenen Regel im von den Klägern behaupteten Sinne für gescheitert hielt. Vielmehr betrachtete sie es als erstellt, dass zwischen den Parteien beim Abschluss des Vergleichs vom 10. Mai/7. Juli 1993 positiv ein übereinstimmender tatsächlicher Wille bestand, die ursprüngliche Regelung für die Mietzinsanpassung grundsätzlich - d.h. abgesehen von derjenigen zur Bestimmung des massgeblichen Zinssatzes - unverändert zu belassen. Demnach war sie nicht gehalten, weiter zu prüfen, ob allenfalls bei objektivierter Auslegung der nach dem Vertragsabschluss vom Februar 1985 abgegebenen Erklärungen der Parteien zu schliessen wäre, dass diese die ursprüngliche Regelung im klägerischerseits behaupteten Sinn abgeändert hatten. An den umschriebenen, beweismässig getroffenen Schluss der Vorinstanz hinsichtlich des tatsächlich übereinstimmenden Parteiwillens ist das Bundesgericht im Berufungsverfahren gebunden, zumal die Kläger dagegen keine Ausnahme im Sinne von Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 OG anrufen. - Was die Kläger gegen diesen Schluss vorbringen, stellt unzulässig Kritik an der vorinstanzlichen Beweiswürdigung dar, die nicht zu hören ist. 1.4 Lediglich der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass es bundesrechtlich auch keineswegs zu beanstanden wäre, wenn die Vorinstanz mangels feststellbarem tatsächlich übereinstimmendem Parteiwillen im Rahmen einer objektivierten Vertragsauslegung darauf geschlossen hätte, der Wortlaut der getroffenen Regelungen stütze die klägerische Sicht hinsichtlich des nach dem Vergleich vom 10. Mai/7. Juli 1993 geltenden Vertragsinhalts nicht. So ist nicht ersichtlich, inwiefern der Wortlaut des genannten Vergleichs, auf den sich die Kläger berufen, nach Treu und Glauben so zu verstehen wäre, dass sich die Parteien für die Zukunft darauf geeinigt hätten, für die Mietzinsanpassung solle die von der X.________ im Bericht vom 10. Mai 1990 angewendete Methode massgeblich sein. Dem von der Vorinstanz im Rahmen der Beweiswürdigung gezogenen Schluss, aus dem Wortlaut der Vergleichsregelung vom 10. Mai/7. Juli 1993 ergebe sich nicht, dass sich die Parteien auf einen neuen Indexierungsmodus geeinigt hätten, wäre auch im Rahmen einer objektivierten Auslegung der im angefochtenen Urteil verbindlich festgestellten Willenserklärungen zu folgen. So erwähnt der Vergleich insbesondere keine Anpassungsmethode, namentlich nicht, dass der Mietzins in Zukunft nach dem System der X.________ angepasst werden soll. Weitere Umstände, die in den verbindlichen vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen eine Stütze finden (Art. 63 Abs. 2 OG) und aus denen sich nach Treu und Glauben ein anderes Auslegungsergebnis ergeben würde, nennen die Kläger nicht.