Citation: 1C_415/2014 E. A

Am 15. Juni 2011 reichte die A.________ AG beim Gemeinderat Walchwil ein Gesuch für den Umbau eines am Waldrand ausserhalb der Bauzone gelegenen Einfamilienhauses auf dem Grundstück Gbbl. Nr. 799, Obersellen, ein. Das Wohnhaus stammt aus dem Jahr 1904 und wies ursprünglich eine Fläche von 150 m² auf. 1988 wurde ein Ausbau auf eine Fläche von 231 m² bewilligt. Mit dem Baugesuch vom 15. Juni 2011 sollten die Wohnnutzung und die Fläche von 231 m2 beibehalten werden. Am 11. Juli 2011 stellte die Bauabteilung der Gemeinde Walchwil die Akten dem Amt für Raumplanung des Kantons Zug zu, denn gemäss § 6 Abs. 2 lit. a und § 10 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zug vom 26. November 1998 (PBG/ZG; BGS 721.11) bedürfen Ausnahmebewilligungen zur Unterschreitung des Waldabstands und Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen der Zustimmung des Amts für Raumplanung. Dieses stimmte am 7. September 2011 einer Instandsetzung des Wohnhauses unter Auflagen und Bedingungen zu. Der Gemeinderat Walchwil erteilte am 26. September 2011 die Baubewilligung. Am 20. August 2012 fand die sog. Schnurgerüstkontrolle statt. An der Rohbaukontrolle vom 13. Dezember 2012 wurde alsdann festgestellt, dass das bestehende Wohnhaus vollumfänglich abgebrochen und ein Neubau erstellt worden war. Die Gemeinde Walchwil verfügte am 18. Dezember 2012 einen Baustopp und verlangte von der A.________ AG die Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs. Die Bauherrschaft reichte am 17. Januar 2013 ein abgeändertes Baugesuch ein, welches die Gemeinde Walchwil am 24. Januar 2013 dem Amt für Raumplanung zur Prüfung übermittelte. Dieses führte am 16. April 2013 einen Augenschein durch. Am 25. Juli 2013 fällte es den folgenden kantonalen Gesamtentscheid: