Citation: 4C.302/2003 26.05.2004 E. 1

1.1 Die vorliegend massgebende strittige Klausel der AGB (Ziff. 8 Abs. 5) lautet wie folgt: "Soweit es für die Wertbeständigkeit der Liegenschaft oder des Mietobjekts von Bedeutung ist, trifft den Mieter auch eine Gebrauchspflicht, was namentlich für Gastwirtschaftsbetriebe, Verkaufsläden, wie auch ganz allgemein für Räumlichkeiten zutrifft, bei welchen die Einstellung des Geschäftsbetriebes vom Passantenpublikum ohne weiteres wahrgenommen werden kann". 1.2 Der Kläger macht geltend, die Vorinstanz habe Ziffer 8 Abs. 5 AGB falsch ausgelegt. Für die Annahme einer Gebrauchspflicht komme es konkret darauf an, ob die Wertbeständigkeit eines Objektes bedroht sei oder nicht. Dies ergebe sich aus der Voranstellung des Satzteiles "Soweit es für die Wertbeständigkeit der Liegenschaft oder des Mietobjektes von Bedeutung ist, ...", was bedeute, dass sich die Frage der Gebrauchspflicht nach dem Kriterium der Wertbeständigkeit richte. Die nachfolgende Aufzählung bedeute nicht, dass dies bei den dort genannten Objekten automatisch der Fall sei, sondern es komme eben gerade auf deren Wertbeständigkeit an, die vorliegend nicht bzw. nicht richtig abgeklärt worden sei. Die insoweit beweisbelastete Partei, nämlich die Beklagte, habe nicht dargetan, worin in Anbetracht der gegebenen Sachlage und der einschlägigen Vorgeschichte der Wertverlust hätte bestehen sollen. Ob der - bestrittene - Nichtgebrauch des Ladenlokales überhaupt geeignet gewesen sei, einen Wertverlust der Liegenschaft zu bewirken, stehe nicht fest. Dementsprechend könne auch nicht gesagt werden, dass eine Gebrauchspflicht in dem von der Vorinstanz verstandenen Sinne bestanden habe. 1.3 Vorformulierte Vertragsbestimmungen sind grundsätzlich nach den gleichen Regeln wie individuell verfasste Vertragsklauseln auszulegen (BGE 122 III 118 E. 2a S. 121). Somit bestimmt sich auch der Inhalt von Allgemeinen Geschäftsbedingungen in erster Linie nach dem übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art. 18 Abs. 1 OR). Wenn dieser - wie im vorliegenden Fall - unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien auf Grund des Vertrauensprinzips auszulegen. Dabei ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses massgebend, weshalb bei der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip nachträgliches Parteiverhalten nicht von Bedeutung ist (vgl. BGE 129 III 675 E. 2.3 S. 680 mit Hinweis). Seit Aufgabe der Eindeutigkeitsregel (Urteil 4C.24/1997 vom 2. März 1998, E. 1c) kann nicht mehr ausschliesslich auf den klaren Wortlaut abgestellt werden. Aus Art. 18 OR folgt, dass ein klarer Wortlaut für die Auslegung nicht unbedingt entscheidend, und eine reine Wortauslegung unzulässig ist. Selbst wenn eine Vertragsbestimmung auf den ersten Blick klar erscheint, kann sich aus den anderen Vertragsbestimmungen, aus dem von den Parteien verfolgten Zweck und aus weiteren Umständen ergeben, dass der Wortlaut der strittigen Bestimmung nicht genau den Sinn der Vereinbarung unter den Parteien wiedergibt (BGE 127 III 444 E. 1b). Die Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip stellt eine Rechtsfrage dar, welche das Bundesgericht im Berufungsverfahren überprüfen kann, wobei es an die Feststellungen der Vorinstanz über die äusseren Umstände gebunden ist (vgl. BGE 129 III 702 E. 2.4 S. 707). 1.4 Das Obergericht hielt zusammenfassend fest, den Kläger treffe eine Gebrauchspflicht aufgrund der Zweckbestimmung als "Ladenlokal". Weiter sei angesichts der Lage der Verkaufsräume in unmittelbarer Nähe von zwei Bushaltestellen und der von dort gut einsehbaren Schaufensterfronten davon auszugehen, dass im Sinne der strittigen Klausel "die Einstellung des Geschäftsbetriebs vom Passantenpublikum ohne weiteres wahrgenommen werden kann". Die Vorinstanz erwog im Einzelnen, die strittige Vertragsbestimmung zeige, indem sie bestimmte Arten von Räumlichkeiten aufzähle, in welchen konkreten Fällen eine Gebrauchspflicht bestehe, nämlich namentlich bei Verkaufsläden und damit bei dem vom Kläger gemieteten Ladenlokal. Der Mietzweck könne mit dem Begriff "Ladenlokal" allgemeiner kaum umschrieben werden. Bezüglich der Lage handle es sich um ein durchschnittliches Mietobjekt - wovon der Kläger selbst ausgehe -, das ohne weiteres unter den allgemeinen Begriff und das allgemeine Verständnis eines "Verkaufsladens" falle. Bei der Auslegung von Vertragsbestimmungen gehe es allein darum, wie die Parteien die Vereinbarung im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses verstehen durften und mussten. Deshalb könne der Kläger aus dem Verhalten der Beklagten im Zusammenhang mit der Doppelvermietung und den später ausgeführten Arbeiten nichts zu seinen Gunsten ableiten. Das Obergericht geht bei seiner Auslegung, unter Bezugnahme auf die in der strittigen Klausel aufgezählten Beispiele, von einem abstrakten bzw. theoretischen, und nicht von einem konkret berechneten Wertverlust aus, wie dies der Kläger möchte. Dabei stellt es richtigerweise, wie die Auslegungsregeln es gebieten, nicht nur auf den Wortlaut, sondern auch auf den von den Parteien verfolgten, im Mietvertrag vom Juni 1992 selbst vorgesehenen Mietzweck (Ladenlokal) und auf die Lage des Mietobjektes ab. Die Relevanz dieses Umstandes ergibt sich aus der Klausel selbst, sieht doch diese vor, dass "die Einstellung des Geschäftsbetriebes vom Passantenpublikum ohne weiteres wahrgenommen werden kann". In diesem Zusammenhang hat die Vorinstanz für das Bundesgericht verbindlich festgestellt, dass die vermieteten Verkaufsräume sich in unmittelbarer Nähe von zwei Bushaltestellen befinden und von dort aus die Schaufensterfronten gut einsehbar sind. Indem die Vorinstanz zum Schluss gekommen ist, dass den Kläger eine Gebrauchspflicht trifft, hat sie die strittige Klausel der AGB bundesrechtskonform ausgelegt und zu Recht eine mietvertragliche Gebrauchspflicht des Klägers bejaht (siehe dazu BGE 123 III 124 E. 2a; Urteil 4C. 5/1992 vom 25. Juni 1992, E. 4a, mit Hinweisen).