Citation: 4A_178/2024 E. 3.3.4

3.3.4. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer verletzte die Vorinstanz auch kein Bundesrecht, indem sie zum Schluss gelangte, die Kündigung des Mietverhältnisses sei rechtens. Es kann grundsätzlich auf ihre zutreffenden Erwägungen verwiesen werden (oben E. 3.2.2). Es steht willkürfrei fest, dass die Kündigung aus Anlass der wiederholten Weigerungen der Beschwerdeführer, den vertragsgemässen Zustand wiederherzustellen, erfolgte. Die Beschwerdeführer zeigen Gegenteiliges nicht hinreichend auf. Insbesondere legen sie nicht dar, dass die Kündigung ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit missbräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 i.V.m. Art. 271a Abs. 1 lit. a oder d OR ausgesprochen worden wäre oder dass sie in einem krassen Missverhältnis zu den Interessen der Beschwerdeführer stehen würde (dazu oben E. 3.1.1). Die Vorinstanz bejahte auch die Voraussetzungen für eine ausserordentliche Vermieterkündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR zu Recht. Die wiederholten Weigerungen der Beschwerdeführer, den vertragsgemässen Zustand der Mietsache wiederherzustellen, wiegen gerade mit Blick auf die lediglich einen Monat vor dem letzten Verstoss erfolgte Unterzeichnung der Vereinbarung vom 1. Februar 2022 schwer. Die Beschwerdeführer haben sich bewusst darüber hinweggesetzt. Sie haben mit ihrem Verhalten klar kund getan, sich an die Abmachung resp. an die wiederholten Aufforderungen der Beschwerdegegner, unbewilligte Veränderungen zu unterlassen, nicht halten zu wollen. Der Vorinstanz ist zuzustimmen, dass dieses Verhalten geradezu treuwidrig erscheint und dass den Beschwerdegegnern eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unter diesen Umständen nicht zumutbar war. Weder hat die Vorinstanz damit ihr Ermessen klar verletzt noch ist der angefochtene Entscheid im Ergebnis offensichtlich unbillig oder stossend ungerecht (dazu oben E. 3.1.2). Auch eine Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben liegt darin nicht. Was die Beschwerdeführer sonst vorbringen, ändert nichts. Es ist nicht erstellt, dass die Kündigung ausschliesslich oder auch nur überwiegend deshalb erfolgt wäre, weil die Beschwerdeführer die Schlichtungsbehörde anriefen oder nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machten. Dass der Beschwerdegegner ausgesagt haben mag, er lasse sich von den Beschwerdeführern nicht als Lügner betiteln, begründet keine Rachekündigung. Wie aus seinen von den Beschwerdeführern zitierten Aussagen ebenso erhellt, störte sich der Beschwerdegegner zuletzt an der vereinbarungswidrigen Erneuerung der Sichtschutzwand. Ausgesprochen wurde die Kündigung, nachdem eine letzte Frist zur Beseitigung des Sichtschutzes verstrichen war, die Beschwerdeführer sich mithin wiederholt geweigert hatten, den vertragsgemässen Zustand wiederherzustellen. Es lag daher ein sachlicher Grund für die Kündigung vor. Mit Bezug auf die wiederholten Pflichtverletzungen ist sodann ohne Belang, ob sich die Beschwerdeführer aufopferungsvoll um die Gartengestaltung gekümmert haben. Zudem trifft nach dem Gesagten nicht zu, dass die von den Beschwerdeführern vorgenommenen Veränderungen der Mietsache, insbesondere die Bauten, dem vereinbarten Gebrauchszweck des Gartens entsprochen hätten. Es steht im Gegenteil fest, dass die Beschwerdegegner diesen Veränderungen nie in der erforderlichen Form zugestimmt haben. Die Vorinstanz bejahte daher eine wiederholte Sorgfaltspflichtverletzung der Beschwerdeführer trotz Abmahnungen zu Recht. Auch kann den Beschwerdegegnern nicht vorgeworfen werden, sie hätten mit der ausserordentlichen Kündigung zu lange gewartet. Entscheidend ist nicht, ob die Beschwerdegegner den vertragswidrigen Zustand jahrelang geduldet haben, sondern ob sie nach der wiederholten Weigerung der Beschwerdeführer, den vertragsgemässen Zustand wiederherzustellen, rechtzeitig reagiert haben. Dies ist zu bejahen. Mit ihrem Einwand, wonach die Weigerung, den Sichtschutz zu entfernen, für eine ausserordentliche Kündigung nicht genügend schwer wiege, lassen die Beschwerdeführer ferner ausser Acht, dass ihnen die Vorinstanz zu Recht wiederholte Pflichtverletzungen vorwarf. Ihnen habe spätestens seit Oktober 2021 klar sein müssen, dass die Beschwerdegegner keine weiteren unbewilligten Bauten im Garten mehr dulden würden (vgl. oben E. 3.2.2). Soweit die Beschwerdeführer anführen, die Pflicht zur Entfernung des Sichtschutzes basiere auf einer nichtigen Vereinbarung, kann ihnen nach dem Gesagten ebenfalls nicht gefolgt werden. Die Verpflichtung ergibt sich aus Mietvertrag und Gesetz. Mithin stand die Kündigung auch nicht im Zusammenhang mit dem Schlichtungsverfahren betreffend Nichtigkeit der Vereinbarung. Nicht einzugehen ist schliesslich auf die Ausführungen in der Beschwerde zur geforderten Erstreckung des Mietverhältnisses. Eine solche scheidet aus, da die ausserordentliche Kündigung rechtens ist.