Citation: 4A_331/2010 27.09.2010 E. 2

Il est constant que le 22 décembre 2004, les parties ont conclu un contrat de vente d'immeubles dont la validité est subordonnée à l'observation de la forme authentique selon l'art. 216 al. 1 CO. Il est également constant que le prix de vente et la désignation des immeubles vendus figurent dans l'acte authentique avec toute la précision nécessaire. Le Tribunal cantonal considère que les modalités de paiement du prix, soit la compensation avec une créance d'honoraires, auraient dû elles aussi être indiquées dans l'acte, parce qu'elles sont, selon son appréciation, inhabituelles; il retient qu'en raison de cette lacune, le contrat est nul pour vice de forme. Selon la jurisprudence relative à l'art. 216 CO, la forme authentique doit porter sur tous les éléments objectivement essentiels du contrat, et aussi sur les points objectivement secondaires mais subjectivement essentiels, pour autant que ces derniers, de par leur nature, constituent un élément du contrat de vente; il s'agit de tous les éléments qui affectent le rapport entre la prestation et la contre-prestation issues de la vente. L'acte authentique doit donc énoncer toutes les contre-prestations promises en échange du bien immobilier, et le prix indiqué doit correspondre à celui réellement convenu; à défaut, l'acte est nul parce que simulé (ATF 135 III 295 consid. 3.2 p. 299, avec références à d'autres arrêts). A supposer que l'acte authentique soit entièrement silencieux quant aux modalités de paiement du prix, celles-ci peuvent et doivent être fixées, en cas de contestation, d'après les règles générales sur l'exécution et l'extinction des obligations. Ces règles sont aptes à déterminer, en particulier, le moment où le prix devient exigible. Celui-ci peut être payé par tout moyen que ces mêmes règles autorisent pour éteindre une dette, tels que, en particulier, la compensation. Le prix peut aussi être modifié par un accord ultérieur des parties, tel qu'une remise totale ou partielle de la dette. Surtout, le prix n'est que l'une des prestations convenues entre les parties, de sorte qu'une éventuelle convention relative au terme et aux modalités de son paiement n'affecte pas le rapport entre la prestation et la contre-prestation issues de la vente. Les modalités de paiement les plus variées peuvent être adoptées pour toute espèce de dette; c'est pourquoi elles ne constituent pas, de par leur nature, un élément du contrat de vente. Par ailleurs, il est difficile de distinguer de manière sûre et convaincante, dans les contrats de vente d'immeuble, les modalités de paiement habituelles de celles qui ne le sont pas. Nonobstant l'opinion doctrinale à laquelle le Tribunal cantonal fait référence (Michel Mooser, Le droit notarial en Suisse, 2005, p. 254, note de pied n° 1425), la motivation du jugement critiqué n'est pas conforme à l'art. 216 al. 1 CO. Au regard de cette disposition, le contrat conclu le 22 décembre 2004 est pleinement valable.