Citation: 5D_249/2020 E. 3.3

3.3. Optionsrecht Variante 1 + 2 Variante 1 Auf den Ablauf der festen Mietdauer (30. Juni 2017) steht der Mieterin ein Optionsrecht für eine weitere, feste Mietdauer von fünf Jahren, d.h. bis zum 30. Juni 2022, zu. Mit dieser Variante wird der Mietzins der Büroräume auf CHF 285.-- pro m² erhöht; der Mietzins für die Kellerräume und Parkplätze wird nicht erhöht. Der neue Mitzins bleibt bis 30. Juni 2022 fest, mit Ausnahme einer möglichen Erhöhung zufolge allfälliger wertvermehrender Investitionen gemäss Art. 4.1.3. Die Option 1 gilt automatisch als ausgelöst, wenn der Mieter bei der Vermieterin nicht mittels eingeschriebenen Briefs gemäss Art. 3.4 kündigt oder per 30. November 2016 mittels eingeschriebenen Briefs vom Optionsrecht gemäss Variante 2 Gebrauch macht. Variante 2 Die Bedingungen für die verlängerte Mietdauer sind spätestens 6 Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer, also bis zum 31. Dezember 2016, durch schriftliche Vereinbarung festzulegen. Bei Auslösung des Optionsrechts Variante 2 durch die Mieterin ist die Vermieterin berechtigt, den der Optionsdauer vorangegangenen Mietzins um max. 10 % zu erhöhen. Kommt es bei der Auslösung der Variante 2 innerhalb der genannten Frist zu keiner Einigung über die Bedingungen des zu verlängernden Mietvertrages, so bleibt der Mietvertrag stillschweigend so lange in Kraft, bis eine der Vertragsparteien das Mietverhältnis unter Einhaltung der in Art. 3.4. vereinbarten Kündigungsfrist und -termine kündigt. 3.4 Kündigung Das Mietverhältnis kann von beiden Vertragsparteien während der verlängerten unbefristeten Mietdauer unter Einhaltung einer Frist von 6 Monaten, je auf den 31. März oder 30. September, schriftlich gekündigt werden. Kündigungsfrist, -form und -ziele gelten auch für den Fall einer stillschweigenden Verlängerung gemäss Art. 3.3 des Optionsrecht der Variante 2." Mit Schreiben vom 21. November 2016 mit dem Betreff "Ausübung des Optionsrecht und Änderung des Mietvertrags vom 1. Juni 2012" offerierte die Beschwerdegegnerin die Verlängerung des Mietvertrags wie folgt: "Bezugnehmend auf den Mietvertrag zwischen der A.________ AG und der C.________ GmbH vom 1. Juni 2012, nehmen wir hiermit das in Art. 3.3 des Mietvertrags aufgeführte Optionsrecht wahr. Jedoch wird von uns eine Kombination der vorliegenden Optionsrechte gewünscht. Diese könnte wie folgt ausgestaltet werden: - Verlängerung des Mietvertrags um 5 Jahre bei gleichbleibendem Mietzins; - Kündigungsfrist von einem (1) Jahr jeweils kündbar zum Ende des Monats. Sämtliche Vereinbarungen im genannten Mietvertrag, die über diese Änderungen hinausgehen, gelten weiterhin in unveränderter Form. Wir bitten Sie, sobald als möglich zu der von uns gewünschten Ausgestaltung des Optionsrechts Stellung zu nehmen." Die Beschwerdeführerin beantwortete diese Anfrage mit Schreiben vom 20. Dezember 2016 unter dem Titel "Bestätigung Änderung des Mietvertrages vom 1. Juni 2012" wie folgt: "Bezugnehmend auf ihr Schreiben vom 21. November 2016 bestätigen wir Ihnen, dass wir Ihre Änderungswünsche wie von Ihnen vorgeschlagen akzeptieren, da wir an einer weiteren Zusammenarbeit interessiert sind." Auf die Kündigung der Beschwerdegegnerin vom 26. Oktober 2018 entgegnete die Beschwerdeführerin in ihrem Schreiben vom 29. Oktober 2018, der Mietvertrag sei nicht vor Ablauf der festen Mietdauer von 5 Jahren kündbar. Unstrittig ist, dass die Beschwerdegegnerin per Ende Oktober 2019 das Mietobjekt verlassen und der Beschwerdeführerin übergeben hat.