Citation: 4P.309/2004 08.04.2005 E. 3.2

3.2.1 En premier lieu, la recourante fait grief à l'autorité intimée d'avoir refusé arbitrairement d'admettre que les art. 6 et 7 du contrat de bail établissaient un lien tout à fait suffisant avec l'art. 18 des dispositions générales pour habitation, qui impose au locataire de participer au paiement des charges publiques, telles la taxe d'épuration et la taxe d'égouts, et qui constitue donc une convention spéciale au sens de l'art. 257a al. 2 CO. A cet égard, les juges cantonaux se voient reprocher de n'avoir pas interprété cette disposition à la lumière des seules règles concernant l'interprétation des clauses contractuelles, mais sous l'angle erroné des normes protectrices des locataires. La recourante tient le même raisonnement pour ce qui est de l'art. 11b RULV, lequel prévoit que les frais d'épuration seront inclus dans le compte de chauffage annuel. A titre subsidiaire, la recourante s'emploie à démontrer l'absence de portée de la constatation du Tribunal des baux voulant qu'il ne soit pas établi qu'un exemplaire des dispositions générales pour habitation et des RULV ait été remis à l'intimé. 3.2.2 Les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). Pour qu'il en aille ainsi, il faut que les parties en soient convenues d'une manière suffisamment précise et détaillée (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa et le auteurs cités). Le renvoi à une annexe standardisée du contrat, comme les "dispositions générales pour baux d'habitation", ne suffit pas pour admettre que les parties ont passé une convention spéciale sur le paiement des frais accessoires. En effet, on ne peut exiger du locataire qu'il se fasse une idée des frais accessoires qu'il aura à payer par une consultation attentive des conditions annexées au contrat. Il a bien plutôt droit à ne se voir facturer que les frais accessoires clairement et précisément décrits dans le contrat. (arrêt 4C. 24/2002 du 29 avril 2002, consid. 2.4.2, reproduit in Mietrechtspraxis [mp] 2002 p. 163 ss. et in Mietrecht Aktuell [MRA] 2002 p. 108 ss, traduit in Cahiers du bail [CdB] 2002 p. 144 ss et résumé in Droit du bail [DB] 2003 n° 3 p. 7 s.). L'art. 257a al. 2 CO se présente comme une règle particulière d'in- terprétation en ce sens que les frais accessoires sont à la charge du bailleur dans tous les cas où il n'est pas établi qu'ils ont été mis conventionnellement à la charge du locataire. En conséquence, le bailleur ne peut facturer au locataire d'autres frais accessoires que ceux qui ont été convenus; à défaut de convention, ceux-ci sont compris dans le loyer (arrêt 4C.190/2001 du 16 novembre 2001, consid. 2c et les références). Si elle n'est pas incontestée, la sévérité dont fait preuve la jurisprudence relative à l'art. 257a al. 2 CO est approuvée par bon nombre d'auteurs (sur l'état de la question, cf. Andreas Béguin, Klare Ausscheidung von Nebenkosten und Höhe der Akontozahlungen im Mietvertrag, in mp 2004 p. 167 ss). 3.2.3 Quoi qu'en dise la recourante, le Tribunal des baux, dont les considérants du jugement ont été repris par la Chambre des recours, n'a pas appliqué de manière insoutenable, in casu, les principes jurisprudentiels sus-indiqués en niant l'existence d'une convention spéciale touchant les deux taxes publiques litigieuses. Il souligne, à cet égard, que le contrat de bail ne fait état expressément ni d'une taxe d'épuration ni d'une taxe d'égouts qui seraient à la charge du locataire. Quant au renvoi, fait par l'art. 7 du contrat de bail, à l'art. 18 des dispositions générales pour les baux d'habitation et à l'art. 11b RULV, les premiers juges exposent en détail les raisons pour lesquelles un tel renvoi à des dispositions figurant dans des annexes standardisées ne leur semble pas conforme à la jurisprudence fédérale précitée (cf. jugement du Tribunal des baux, consid. I.c), p. 8). Il n'apparaît pas que les raisons fournies à ce sujet soient indéfendables et la recourante ne démontre pas en quoi elles le seraient. Le premier moyen soulevé par la recourante peut ainsi être écarté d'emblée sans qu'il soit nécessaire d'examiner l'argument subsidiaire invoqué par elle, puisque cet argument a trait à une circonstance - la remise ou non au locataire d'un exemplaire des annexes au contrat de bail - dont le Tribunal des baux n'a pas tiré de conséquences, de l'aveu même de l'intéressée. 3.3 Dans un deuxième moyen, la recourante reproche à la cour cantonale d'avoir assimilé de manière insoutenable les circonstances du cas particulier à celles de la cause ayant donné lieu à l'arrêt 4C.24/2002, précité. Elle souligne notamment, à l'appui de ce grief, que les dispositions générales du bail signé par elle mentionnent expressément les taxes publiques présentement litigieuses, alors que, dans la cause antérieure, elles n'indiquaient pas que les frais d'eau chaude contestés étaient à la charge du locataire. Comme on l'a exposé au considérant précédent, l'autorité intimée n'est pas tombée dans l'arbitraire en appliquant l'arrêt fédéral en question aux circonstances du cas particulier. Que celles-ci ne soient pas tout à fait identiques à celles retenues dans ledit arrêt n'est pas déterminant. Il suffit, en effet, de constater que la cour cantonale n'a pas versé dans l'arbitraire en se fondant sur le principe posé dans cet arrêt, quant à la portée du renvoi à une annexe standardisée, pour déterminer à qui incombait, en l'espèce, le paiement des taxes d'épuration et d'égouts. En tout état de cause, la mise en parallèle de l'arrêt 4C.24/2002 et de l'arrêt attaqué ne révèle pas des différences telles, au niveau des faits juridiquement pertinents, qu'il serait insoutenable d'assimiler les situations caractérisant les deux affaires. A cet égard, et contrairement à ce qu'affirme la recourante, les frais d'eau chaude litigieux dans la première affaire ("zentrale Warmwasserversorgung") étaient bel et bien mentionnés dans les "dispositions générales pour baux d'habitation", qui formaient partie intégrante du contrat de bail, en tant qu'éléments constitutifs des frais de chauffage ("Heizkosten") indiqués à l'art. 5 dudit contrat. Et l'on peut raisonnablement se demander si le lien ainsi établi entre les "frais d'eau chaude" et les "frais de chauffage" n'était pas plus perceptible pour le locataire que celui qui résulte du renvoi opéré en l'espèce par l'art. 7 du contrat de bail à deux annexes standardisées. En effet, le locataire qui parcourt le texte du contrat soumis à l'examen du Tribunal fédéral s'arrêtera d'abord à l'art. 3. Cette clause, qui comprend 8 sous-rubriques, pourrait le conforter dans l'idée - erronée - que la bailleresse a entendu y régler de manière exhaustive la question du loyer et des charges, étant donné, d'une part, qu'elle y a apposé le chiffre "0" en regard du poste "Divers" et, d'autre part, qu'elle n'y a fait aucun renvoi à des annexes où seraient concrétisés les frais accessoires donnant lieu au paiement d'un acompte. Il ne va donc pas de soi, même pour celui qui lit attentivement le texte du contrat, que le renvoi opéré à la fin de celui-ci (art. 7) pourrait conduire à mettre à la charge du locataire d'autres frais accessoires que ceux qui sont expressément mentionnés à l'art. 3 du contrat. Quoi qu'il en soit, il suffit de constater, sous l'angle de l'arbitraire, qu'il n'y avait rien d'insoutenable à appliquer, mutatis mutandis, la jurisprudence de l'arrêt 4C.24/2002 aux circonstances du cas particulier. Aussi la recourante reproche-t-elle en vain aux deux instances cantonales d'avoir procédé de la sorte. 3.4 Selon la recourante, l'autorité intimée aurait, en outre, méconnu arbitrairement l'existence d'un usage, clairement établi, selon lequel, dans le canton de Vaud, les taxes publiques, telles que les taxes d'épuration et d'égouts, seraient à la charge exclusive des locataires. Force est de constater que la recourante n'indique pas où et quand elle aurait allégué l'existence de pareil usage, ni comment elle l'aurait prouvée. Dès lors que l'art. 257a al. 2 CO exige une convention spéciale pour faire supporter des frais accessoires au locataire et que la jurisprudence y relative considère que le renvoi à une annexe standardisée est insuffisant, il paraît difficile d'admettre qu'un simple usage puisse remplacer la convention requise et qu'un texte annexé au contrat de bail - ici les RULV - soit suffisant pour attester l'usage allégué. C'est pourquoi la cour cantonale n'a en tout cas pas versé dans l'arbitraire en ne constatant pas qu'il serait usuel, dans le canton de Vaud, de faire supporter aux locataires les taxes d'épuration et d'égouts. Sur ce point, le présent recours n'est pas davantage fondé. 3.5 Dans un quatrième moyen, la recourante fait grief à l'autorité intimée d'avoir considéré arbitrairement comme dénuée de pertinence la manière dont les parties avaient exécuté le contrat depuis l'origine et d'avoir refusé sans raison valable d'instruire d'office cette question. Le reproche est dénué de fondement tant il est vrai que la cour cantonale n'a fait que se conformer à la jurisprudence fédérale, selon laquelle, en l'absence d'un accord au sens de l'art. 257a al. 2 CO, le locataire peut réclamer au bailleur la restitution des acomptes de frais accessoires versés en trop, même s'il a reconnu le solde du décompte annuel des frais accessoires (arrêt 4C.24/2002, précité, consid. 3.2 in fine et les auteurs cités). L'arrêt 4P.100/1992 du 29 juin 1993 (publié in RJJ 1993 p. 170 ss), invoqué par la recourante, ne lui est d'aucun secours: d'une part, il a été rendu sous l'angle de l'arbitraire, ce qui commande d'en relativiser la portée; d'autre part, les circonstances de la cause qui en a fait l'objet n'étaient pas les mêmes que celles du cas présent. En définitive, les quatre moyens soulevés par la recourante au titre de la violation de l'art. 9 Cst. se révèlent infondés.