Citation: 5A_222/2007 04.02.2008 E. 3

Anlass zu vorliegender Beschwerde bildet das nötige Quorum, mit welchem die Versammlung der Stockwerkeigentümer einem Mitglied die Neugestaltung seines Sitzplatzes auf dem Umschwung der Liegenschaft bewilligt hat. Es geht um bauliche Veränderungen (zusätzliche Pflasterung der Sitzplatzfläche von 5.3 m2 und Montage einer Windschutzglaswand) an einer zur ausschliesslichen Nutzung ausgeschiedenen Fläche des gemeinschaftlichen Eigentums. 3.1 Die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer hat am 26. Mai 2004 den Antrag ihres Mitgliedes F.________ auf Neugestaltung dessen Sitzplatzes beraten und - mit Ausnahme des abwesenden Mitglieds A.________ - einstimmig angenommen. Beim geplanten Sitzplatz handelt es sich um eine bauliche Massnahme auf einer Rasenfläche, die nicht als Sonderrecht zum Stockwerkanteil des entsprechenden Mitgliedes, sondern zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört. Damit kann sich der Eigentümer nicht auf seine in Art. 712a Abs. 2 ZGB verankerte Gestaltungsfreiheit berufen, sondern das Vorhaben bedarf auf jeden Fall der Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft (BGE 130 III 450 E. 1.2 S. 454). Dass im Stockwerkeigentumsbegründungsakt und den dazu gehörigen Aufteilungsplänen eine genau umschriebene Fläche ausgeschieden und dem jeweiligen Eigentümer zur ausschliesslichen Nutzung zugewiesen worden ist, ändert daran nichts. 3.2 Gleichzeitig mit dem Begründungsakt wurde von der damaligen Stockwerkeigentumsbegründerin am 21. Oktober 1991 ein Reglement verabschiedet und im Grundbuch von X.________ angemerkt. Unter dem Titel "Sonderregelungen" und dem Untertitel "Balkone und Sitzplätze" wurde in Art. 5 Abs. 1 und 2 des Reglementes der Stockwerkeigentümergemeinschaft "6-Familienhaus S.________" in X.________ (fortan: Reglement) Folgendes festgelegt: "Einzelne Stockwerkseinheiten sind mit Balkonen und/oder Sitzplätzen versehen. Diese Gebäudeteile dürfen von den jeweiligen Eigentümern der entsprechenden Stockwerkseinheiten ausschliesslich und uneingeschränkt benützt werden. Hingegen ist eine Umgestaltung, Bemalung, Beschriftung etc. nicht erlaubt. Das einheitliche Aussehen des Gebäudes muss unbedingt gewahrt bleiben. Eine Änderung dieser Regelung ist nur mit Zustimmung aller Stockwerkeigentümer möglich." 3.3 Strittig ist die Auslegung dieser Reglementsbestimmung. Dabei sind solche Reglemente - wie auch die Beschlüsse einer Stockwerkeigentümerversammlung - nach dem Vertrauensprinzip auszulegen (vgl. dazu die Urteile 5C.246/2005 vom 6. Februar 2006, E. 3.4 und 5C.254/2006 vom 8. November 2007, E. 3.1). Es ist demnach zu ermitteln, wie die hier in Frage stehende Reglementsbestimmung (Art. 5 Abs. 2) nach den gesamten Umständen in guten Treuen verstanden werden durfte und musste (BGE 130 III 417 E. 3.2 S. 424 mit Hinweisen). Dabei ist bezüglich vorformulierter Reglementsbestimmungen einer Stockwerkeigentümergemeinschaft (wie auch bei Statuten, allgemeinen Geschäftsbedingungen etc.), die häufig nicht von den ihrer Anwendung Unterworfenen verfasst worden sind, stets diejenige Auslegung vorzuziehen, die den Reglementstext gesamthaft erfasst und nicht Teile davon überflüssig werden lässt (vgl. BGE 133 III 406 E. 3.3 S. 412) und gemäss welcher nicht anzunehmen ist, dass die Parteien eine unangemessene Lösung gewollt haben (vgl. BGE 126 III 119 E. 2c S. 121; 117 II 609 E. 6c S. 621). Auslegungen dieser Natur prüft das Bundesgericht im Verfassungsbeschwerdeverfahren auf Rüge hin nur auf Willkür. 3.3.1 Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz vor, deren Auslegung von Art. 5 Abs. 2 des Reglements widerspreche zwingendem Recht, da damit ein zwingend qualifiziertes Quorum durch ein reglementarisch eingeführtes Einstimmigkeitserfordernis verschärft werde. Die in diesem Artikel geforderte Einstimmigkeit könne sich nur auf die Änderung dieser Regelung selbst beziehen, nicht aber auf die Umgestaltung des Sitzplatzes. Das reglementarische Verbot der Umgestaltung sei ausschliesslich als Verbot der eigenmächtigen Umgestaltung zu verstehen. Der Hinweis auf die Wahrung des einheitlichen Aussehens mache nur dann Sinn, wenn eine Umgestaltung mit der Zustimmung der Stockwerkeigentümerversammlung überhaupt möglich sei. Ebenfalls spreche die Systematik des Reglements gegen die Auffassung der Vorinstanz. Da in den Art. 21 ff. betreffend die baulichen Massnahmen im Wesentlichen die gesetzlichen Miteigentumsbestimmungen wiederholt würden und Art. 32 für Erneuerungs- und Umbauarbeiten lediglich ein qualifiziertes Mehr (nach Köpfen und Quoten) vorsehe, könne es nicht angehen, bezüglich baulichen Umgestaltungen an den im Sondernutzungsrecht einzelner Stockwerkeigentümer stehenden Gebäudeteilen ein strengeres Quorum zu verlangen. 3.3.2 Dem Rügeprinzip entsprechend (vgl. oben E. 1.3) obliegt es der Beschwerdeführerin, Willkür klar und detailliert und, soweit möglich, belegt zu rügen und anhand der angefochtenen Subsumtion im Einzelnen darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid an einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel leidet (BGE 130 I 258 E. 1.3 S. 261) und sich deshalb im Ergebnis nicht mehr halten lässt. Die Beschwerdeführerin weist jedoch keine Willkür nach, wenn sie lediglich ihre Darstellung oder diejenige der Erstinstanz an die Stelle derjenigen der Vorinstanz setzt. Vielmehr muss sie aufzeigen, dass deren Lösung mit keinen sachlichen Gründen vertreten werden kann und daher willkürlich ist, was ihr - wie im Folgenden aufgezeigt wird - nicht gelingt. Denn allein der Umstand, dass die Erstinstanz eine andere Reglementsauslegung für vertretbar hält, lässt den Standpunkt der Vorinstanz noch nicht als unhaltbar erscheinen. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin macht es durchaus Sinn, in der fraglichen Reglementsbestimmung darauf hinzuweisen, dass das einheitliche Aussehen des Gebäudes unbedingt gewahrt bleiben müsse. Dieser Hinweis verunmöglicht denn auch nicht jede Änderung am Gebäude, sondern verlangt bei einer einstimmig genehmigten Änderung (Umgestaltung, Bemalung, Beschriftung, etc.) lediglich eine Prüfung dahingehend, ob dadurch das einheitliche Aussehen des Gebäudes beeinträchtigt werde. Die Vorinstanz hat die Formulierung "Eine Änderung dieser Regelung ist nur mit Zustimmung aller Stockwerkeigentümer möglich" (Art. 5 Abs. 2 Reglement, letzter Satz) dahingehend ausgelegt, dass damit nicht nur die Abänderung dieser Reglementsbestimmung an sich, sondern jede bauliche Änderung im konkreten Einzelfall eines einstimmigen Beschlusses sämtlicher Stockwerkeigentümer bedarf. Man muss in Bezug auf Art. 5 Abs. 2 des Reglements demnach zwei Fälle auseinanderhalten: Die Regelung an sich sowie die Handhabung und Anwendung in einem konkreten Einzelfall. Auch systematisch gesehen ergäbe ansonsten der letzte Satz von Art. 5 Abs. 2 des Reglements keinen Sinn, da bereits Art. 50 des Reglements die Abänderung desselben oder Teilen davon regelt. Gemäss Art. 5 Abs. 5 des Reglements sind die Sitzplätze und Balkone von den Berechtigten zu unterhalten und zu erneuern, wobei das einheitliche Aussehen des Gebäudes gewährleistet bleiben muss. Der so geartete gewöhnliche Unterhalt ist demnach nicht bewilligungspflichtig, sondern vielmehr geboten. Die Beschwerdeführerin interpretiert die vorinstanzliche Auslegung des Reglements dahingehend, dass dadurch jegliche Beschlussfassung betreffend eine Fassadenerneuerung in den gemeinschaftlichen Bereichen mit Sondernutzung nur mit Einstimmigkeit möglich sei, wogegen in Bezug auf die anderen - nicht sondernutzungsrechtsbelasteten - gemeinschaftlichen Bereiche Mehrheitsbeschlüsse gefasst werden könnten. In diesem Zusammenhang vermengt die Beschwerdeführerin die bewilligungspflichtige Umgestaltung des Gebäudes einerseits und den bewilligungsfreien Unterhalt desselben andererseits. Vor diesem Hintergrund kann nicht gesagt werden, die fragliche Reglementsbestimmung verstosse gegen zwingendes Recht. Die gesetzlichen Quorumsbestimmungen sind abgesehen von wenigen Ausnahmen (vgl. dazu: Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, Zürich 2004, N. 51 ff. zu Art. 712g ZGB) allesamt dispositiver Natur. Die Beschlussfassung kann deshalb zum Zweck der Stärkung des Minderheitenschutzes gegenüber der gesetzlichen Ordnung grundsätzlich erschwert werden (Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, N. 90 zu Art. 712m ZGB). Da vorliegend keine zwingende Quorumsbestimmung Platz greift, ist es durchaus zulässig, eine Beschlussfassung reglementarisch zu erschweren, wie es durch Art. 5 Abs. 2 des Reglements geschehen ist. Das Anbringen einer Windschutzglaswand - das gemäss rechtskräftigem Beschluss Nr. 8 der Stockwerkeigentümerversammlung vom 26. Mai 2004 nur für die Eigentümer E.________ und G.________, nicht jedoch für die Familie F.________ gilt - sowie die Pflästerung des Vorplatzes stellen entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin eine Umgestaltung im Sinne des Reglementes dar. Ein gegenteiliger Schluss ist nicht nachvollziehbar. Die Frage, was das einheitliche Aussehen des Gebäudes zu beeinträchtigen vermag, ist letztendlich von sämtlichen Mitgliedern der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu beantworten. Dieser Entscheid ist stark vom Ermessen jedes Einzelnen abhängig. Das von der Beschwerdeführerin dazu Vorgebrachte erübrigt sich deshalb, womit auch die Frage, ob die Windschutzglaswand ebenfalls zu der von der Mehrheit bewilligten Umgestaltung gehört oder nicht, offen gelassen werden kann. 3.3.3 Art. 5 Abs. 2 des Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft S.________ kann unter den dargelegten Umständen entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin keineswegs dahin ausgelegt werden, dass die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer lediglich für die Abänderung dieser Regelung an sich, nicht jedoch für baulichen Umgestaltungen in einem konkreten Einzelfall nötig wäre. Nach dem Gesagten ist die Auslegung der Vorinstanz durchaus vertretbar, womit sie im Ergebnis nicht in Willkür verfallen ist. Es bleibt somit dabei, dass der Beschluss Nr. 7 der Stockwerkeigentümerversammlung vom 26. Mai 2004 aufgehoben ist.