Citation: 4A_415/2015 E. 2.2.3

2.2.3. La recourante objecte encore que les locataires ne pouvaient plus à ce stade tardif remettre en cause la validité de la clause d'échelonnement. La doctrine majoritaire est d'avis que la nullité de la clause d'échelonnement peut être constatée en tout temps, sous réserve de l'abus de droit (DIETSCHY, op. cit., n° 14 ad art. 270d CO; avec des réserves temporelles, SILVIA EGGENSCHWILER SUPPAN, Folgen von ungültigen Staffel- und Indexmieten [...], in Jusletter du 5 nov. 2007 p. 3 n. 8 i.f. et 9; cf. aussi WEBER, op. cit., n° 8 ad art. 269b CO; HEINRICH, op. cit., n° 1 ad art. 269b CO; HIGI, op. cit., n° 92 s. ad art. 269b CO). Toutefois, une opinion dissidente citée par la recourante soutient que le locataire doit contester l'avis de hausse notifié par formule officielle si celui-ci repose sur une clause contractuelle contrevenant aux exigences légales sur la durée du contrat; à défaut, la majoration produirait ses effets nonobstant la violation du droit impératif. Deux arrêts du Tribunal fédéral sont invoqués à l'appui de cette thèse (Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n° 8 s. ad art. 269b CO et n° 6 ad art. 269c CO). En réalité, l'on cherche vainement dans ces arrêts la reconnaissance d'une obligation d'agir dans le délai de l'art. 270 CO pour contester un bail contraire aux conditions légales de l'art. 269b ou 269c CO (arrêt 4C.72/1994 du 28 novembre 1994 consid. 2). Tout au plus faut-il concéder l'emploi d'une expression peu heureuse ("inhaltliche Nichtigkeit") à propos d'une augmentation de loyer qui excéderait par hypothèse les limites de l'art. 269a let. e CO (arrêt 4C.266/1996 du 5 mars 1997 consid. 3b i.f. et la critique de RAOUL FUTTERLIEB in MRA 1997 p. 106 i.f.-107). En bref, il convient de se rallier au courant doctrinal majoritaire. Il n'y a pas de motif de s'écarter du principe général selon lequel la nullité peut être constatée en tout temps. L'abus de droit constitue un correctif suffisant. Dans le cas concret, la bailleresse ne plaide pas que les locataires commettraient un abus de droit en dénonçant la nullité de la clause d'échelonnement. Cela suffit à clore toute discussion.