Citation: 4A_393/2018 E. 2.4.3

2.4.3. Zum Zweck der Bestimmung erwog die Vorinstanz zu Recht, dass der Gesetzgeber vor allem den Mieterschutz stärken wollte, indem er den Übergang des Mietverhältnisses ipso iure statuierte. Denn nach a Art. 259 OR ging das Mietverhältnis nur auf den Erwerber der Mietsache über, wenn dieser es übernahm, wobei hierfür bei unbeweglichen Sachen eine gesetzliche Vermutung galt (vgl. zu dieser Gesetzesänderung beispielsweise FELLMANN, a.a.O., S. 540 f.). Wie die Vorinstanz weiter zutreffend erwog, sollte mit der Gesetzesrevision zudem generell das Vertrauen in den Bestand eines Dauerschuldverhältnisses gestärkt werden (vgl. dazu die Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 1441 Ziff. 421.108; vgl. auch WALTER FELLMANN, Der Übergang des Mietverhältnisses nach Art. 261 OR - ein gesetzlicher Parteienwechsel mit Lücken und Tücken, AJP 1994 S. 540). Die Beschwerdeführerin stellt sich nur insoweit gegen diese Erwägungen, als sie Mietern die Schutzbedürftigkeit abspricht, solange sie das Mietverhältnis noch nicht angetreten haben (so auch ohne Begründung WEBER, a.a.O., N. 2 zu Art. 261 OR) und dementsprechend noch nicht darin hätten investieren können. Sie verkennt hierbei, dass auch diejenige Mieterin, die zu Recht auf den Antritt des Mietverhältnisses vertraut, regelmässig bereits entsprechende Dispositionen in Hinblick auf die Benutzung des Mietobjekts tätigt. Namentlich in Bezug auf die Wohnmiete ist davon auszugehen, dass die Unterzeichnung eines neuen Mietvertrags grundsätzlich mit der Kündigung des bisherigen einhergeht, was eine nicht wieder rückgängig zu machende Disposition darstellt und bei mangelndem Schutz von Art. 261 Abs. 1 OR dazu führen könnte, dass die Mieterin ohne Dach über dem Kopf dasteht. Das in diesem Zusammenhang vorgebrachte Argument, nur angetretene Mietverhältnisse würden für die notwendige Publizität sorgen, kann sodann im vorliegendem Fall von vornherein nicht verfangen. So behauptet die Beschwerdeführerin selbst nicht, die Käuferin habe den Vertrag nicht gekannt. Das streitgegenständliche Mietverhältnis war denn auch mitsamt den beiden Nachträgen im Sinne von Art. 261b OR i.V.m. Art. 959 Abs. 1 ZGB im Grundbuch vorgemerkt, weshalb der Käuferin die Einwendung der fehlenden Kenntnis ohnehin verwehrt gewesen wäre (Art. 970 Abs. 4 ZGB). Wenn die Beschwerdeführerin ihren Standpunkt zudem mit theoretischen Fallbeispielen untermauern will, in welchen einer Käuferin stossende Ungerechtigkeiten widerfahren sollen, falls sie eine Immobilie erwirbt, ohne Kenntnis des bereits bestehenden Mietvertrages gehabt zu haben, übergeht sie, dass sie das Bundesgericht einzig zur Beurteilung des vorliegenden Falles angerufen hat. Sie befindet sich denn auch nicht in der Vertragsparteistellung der Erwerberin, sondern derjenigen der Mieterin. Insoweit ist mit dem Bundesrat davon auszugehen, dass die Mieterin grundsätzlich daran interessiert ist, das Mietverhältnis fortzusetzen und dass die Person der Vermieterin für sie normalerweise keine Rolle spielt (BBl 1985 1442 Rz. 421.108; vgl. indessen zu einer Kritik an dieser gesetzgeberischen Prämisse FELLMANN, a.a.O., S. 542). Inwiefern dies im vorliegenden Fall nicht zutreffen sollte, ist der Beschwerde jedenfalls nicht zu entnehmen. Ob ein Mietverhältnis nach aussen ersichtlich ist, kann ausserdem mangels Pflicht des Mieters zum Mietantritt respektive zum Bezug von Wohn- oder Geschäftsräumen nicht massgebendes Abgrenzungskriterium sein (vgl. für die entsprechenden Pflichten eines Mieters Art. 253 und 257-257a OR). Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, fordert die bundesgerichtliche Rechtsprechung für den Übergang des bereits bestehenden Mietverhältnisses nach Art. 261 Abs. 1 OR denn auch nicht, dass die Käuferin Kenntnis vom Mietverhältnis hatte oder im Sinne von Art. 3 Abs. 2 ZGB hätte haben müssen (Urteile 4A_542/2014 vom 17. Februar 2015 E. 2.1; 4C.84/2007 vom 5. Juli 2007 E. 3.2.1). Die Beschwerdeführerin bringt indessen vor, das Urteil 4A_542/2014 vom 17. Februar 2015 sei nicht einschlägig, da dort einzig die fehlende Kenntnis der einzelnen Vertragsbestimmungen als nicht massgebend erachtet worden sei, woraus nicht geschlossen werden könne, Art. 261 Abs. 1 OR fordere keine Kenntnis des Bestands des Vertrags an sich. Diese Ausführungen zu einer angeblich nicht vergleichbaren Einzelfallkonstellation greifen zu kurz. Denn das Bundesgericht hat im Urteil 4A_542/2014 vom 17. Februar 2015 nicht im Rahmen der Subsumtion, sondern einer allgemeinen Erwägung die Kenntnis des Mietverhältnisses (und damit des Vertrages an sich und nicht lediglich der einzelnen Vertragspunkte) als Voraussetzung für den Vertragsübergang nach Art. 261 Abs. 1 OR verneint ("L'entrée de l'acquéreur dans la relation contractuelle n'est pas subordonnée à la condition qu'il ait connu ou dû connaître cette dernière " [E. 2.1 in fine]). Ausserdem stützte sich das Bundesgericht hierbei auf ein weiteres unpubliziertes Urteil (Urteil 4C.84/2007 vom 5. Juli 2007 E. 3.2.1), gegen welches die Beschwerdeführerin nichts einwendet. Sie beruft sich indessen auch vor Bundesgericht auf einen Entscheid des Kantonsgerichts Graubünden vom 1. Oktober 2001. Da sich nach den Feststellungen der Vorinstanz die Begründung dieses Entscheids in der sich als unzutreffend erwiesenen Prämisse erschöpft, eine entsprechende höchstrichterliche Praxis bestehe aus dem Grund, dass nur das nach aussen in Erscheinung tretende Pacht- bzw. Mietverhältnis den Schutz von Art. 261 Abs. 1 OR verdiene, hilft ihr dieses Urteil nicht weiter. Nachdem sich nicht angetretene Mietverhältnisse als ebenfalls schutzwürdig erwiesen haben und für die Anwendbarkeit von Art. 261 Abs. 1 OR als nicht massgeblich verworfen werden konnte, ob ein Mietverhältnis nach aussen in Erscheinung tritt und der Erwerberin bekannt war, ist angesichts der bezweckten Stärkung des Mieterschutzes mit der Vorinstanz zu schliessen, auch eine teleologische Auslegung spreche für den Übergang des Mietvertrags nach dessen Abschluss.