Citation: 4A_230/2024 E. 7.1.2

7.1.2. Il n'est pas ici question du droit à la preuve invoqué par le recourant, mais bien de l'appréciation anticipée des preuves effectuée par les magistrats cantonaux, confirmant celle des juges de première instance. Le recourant soutient que cette appréciation anticipée serait arbitraire. Tel n'est pas le cas. D'abord, la cour cantonale pouvait, sans pour autant tomber dans l'arbitraire, retenir qu'il lui fallait plus de pièces s'agissant des fonds propres investis, pour procéder à un calcul du rendement net. Le fait que l'intimée a déclaré ne pas contester la somme telle qu'elle ressort de l'arrêté du Conseil d'État précité n'y change rien. Ensuite, il n'est pas indéfendable de retenir qu'au vu du temps écoulé depuis la construction de l'immeuble, les pièces comptables permettant de déterminer les fonds propres investis feraient défaut également chez des tiers, et de renoncer à la production de pièces par ces derniers. Certes, dans l'ATF 140 III 433 consid. 3.1.2, le Tribunal fédéral a relevé que lorsque les immeubles avaient été construits, en 1982 et 1983, il était connu que le calcul du rendement net, et donc les justificatifs nécessaires à cet effet, étaient importants pour la fixation du loyer, de sorte que l'on pouvait attendre d'une gérance immobilière professionnelle qu'elle conserve les pièces nécessaires pour ce calcul. Cela ne suffit toutefois pas à rendre arbitraire l'appréciation de la cour cantonale. Le recourant invoque ici encore des arguments liés à la prétendue violation du devoir de collaboration de l'intimée, qui seront examinés plus loin (cf. consid. 8 infra). Ainsi, puisque la cour cantonale est partie du principe qu'elle n'arriverait pas à fixer les fonds propres investis - et donc qu'elle ne serait pas en mesure de procéder à un calcul du rendement -, elle pouvait, sans arbitraire, refuser d'autres mesures d'instruction visant à obtenir d'autres données nécessaires à ce calcul, telles que les comptes d'exploitation des années 2014 à 2019 et les états locatifs des immeubles au 31 mai 2019.