Citation: 4A_611/2023 E. 3.2

3.2. La société locataire a fait valoir que la résiliation du 26 décembre 2018 était nulle. Pour être qualifiée de nulle, la résiliation de bail doit être affectée d'un vice grave, souvent un vice de forme (DAVID LACHAT, in Le bail à loyer, 2019, p. 949). Parmi les cas de nullité absolue, l'art. 266o CO énonce le congé qui ne respecte pas les art. 266l à n CO - notamment lorsqu'il n'est pas signifié par écrit et au moyen de la formule agréée par le canton. A côté des congés radicalement nuls, on trouve la catégorie des congés inefficaces, soit les congés qui sont dénués d'effet juridique ( unwirksam; wirkungslos), parce qu'ils ne satisfont pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné leur exercice. A titre d'exemple, on peut citer le congé motivé par le défaut de paiement du loyer alors qu'en réalité, le loyer a été payé (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa). Dans la présente procédure, la recourante est donc recevable à soutenir que le congé du 26 décembre 2018 est inefficace au motif que les conditions de l'art. 257d al. 1 CO ne sont pas réalisées, ou qu'il est nul selon l'art. 266o CO, alors même qu'elle n'a pas agi dans le délai prévu par l'art. 273 al. 1 CO (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa; arrêt 4C.116/2005 du 20 juin 2005 consid. 2.3). Elle est toutefois déchue du droit d'invoquer l'annulabilité du congé selon les art. 271 al. 1 et 271a CO (ATF 121 III 156 consid. 1c/cc).