Citation: 4A_143/2021 E. B

B.a. Le 18 octobre 2017, au bénéfice d'une autorisation de procéder, les locataires ont saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève d'une demande en vue d'obtenir, en substance, l'annulation du congé, subsidiairement l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans, avec adaptation du loyer en fonction de l'évolution des critères y relatifs. Dans sa réponse, la bailleresse a conclu à ce que le congé soit validé. Elle a allégué que les travaux envisagés consistaient en la réfection intérieure complète des peintures, des carrelages, des boiseries, de la salle de bain, de la cuisine, ainsi qu'en la pose d'isolation thermique et acoustique dans tout l'appartement. La présence des locataires dans l'appartement durant les travaux en entraverait l'exécution et prolongerait considérablement leur durée. Des entreprises avaient déjà été mises en oeuvre afin notamment d'établir un diagnostic amiante. Les travaux en étaient au stade de la préparation du dossier d'autorisation de construire. La régie avait tenté de joindre les locataires pendant trois semaines afin de fixer un rendez-vous pour la venue d'une entreprise dans l'appartement. Elle avait finalement envoyé un courrier recommandé, demeuré sans réponse. Les locataires s'étaient opposés à ce que des photographies de l'appartement soient prises afin de les annexer à la demande d'autorisation de construire. Plusieurs courriers avaient été échangés pour fixer le rendez-vous. La bailleresse a produit des devis établis par une entreprise de béton armé, maçonnerie et carrelage, par F.________ Sàrl, par G.________ SA et H.________ Sàrl, tous datés du mois d'octobre 2017. Lors de l'audience du 23 janvier 2018, les locataires ont déposé des photographies de l'appartement prises le 18 janvier 2018, ainsi que des échanges de courriers avec la régie. Ils ont déclaré que certains travaux avaient déjà été effectués et que les autres n'exigeaient pas leur départ de l'appartement. E.________ a expliqué avoir acquis l'immeuble en 1999. Son projet de rénovation datait de l'acquisition et il avait depuis procédé à la rénovation de tous les appartements de l'immeuble, à l'exception de celui des locataires. L'électricité devait être refaite. La salle de bain était encore branchée à une ancienne colonne d'eau qui devait être supprimée. Des problèmes d'acoustique devaient être réglés. Les fenêtres avaient été changées mais il fallait procéder à l'isolation. La réfection complète de la cuisine et des sanitaires était également projetée. Les travaux visés par l'accord trouvé en 2007 n'avaient jamais pu être effectués, car les locataires n'avaient pas laissé les entreprises accéder à leur logement. S'agissant des autres appartements de l'immeuble, les travaux avaient été effectués lors de la vacance de leurs locataires. Les travaux de réfection intérieure n'avaient pas été exécutés en présence des locataires; seule l'installation du chauffage et des colonnes d'eau avait pu être faite avec des locataires sur place. E.________ a indiqué que les travaux envisagés devaient durer entre deux et trois mois et qu'il avait sans doute contacté les entreprises durant l'été. La demande d'autorisation de construire n'avait pas encore été déposée car il manquait les photographies de l'appartement. Il n'avait pas contacté les locataires au sujet des travaux avant la résiliation. Le conseil de la bailleresse a précisé qu'il y avait une trentaine d'appartements dans lesquels les mêmes entreprises intervenaient. Les devis étaient plus ou moins standards. La locataire a déclaré qu'il y avait eu des malentendus avec les entreprises en lien avec l'accord intervenu en 2007. A la suite de ces malentendus, ils n'avaient plus eu de nouvelles de la bailleresse. Les travaux de rénovation des WC avaient été réalisés en 2002, le câblage pour la télévision avait été fait en 2007 ou 2008, le tableau électrique avait été changé et les travaux sur les embrasures des fenêtres avaient également déjà été effectués. Avant 2006, d'importants travaux avaient déjà été entrepris dans l'immeuble. La locataire et son époux avaient eux-mêmes réalisés des travaux dans l'appartement, notamment dans la cuisine, la salle de bain et au niveau des peintures. Selon elle, les travaux dans les autres appartements avaient eu lieu en présence des locataires. Son époux et elle n'avaient jamais reçu d'entreprises mandatées par la régie avant de prendre connaissance du congé. Elle avait elle-même contacté l'entreprise pour les prélèvements d'amiante; cette dernière était intervenue le 12 décembre 2017. Avec son époux, ils avaient une relation difficile avec E.________, qui leur avait dit, à l'issue de la procédure de contestation du congé, qu'ils allaient partir de toute façon. E.________ a précisé que les contrecoeurs des fenêtres n'avaient pas été isolés, ce qui impliquait le démontage des radiateurs. Les travaux déjà effectués concernaient l'installation des nouvelles colonnes, mais certains appartements, dont celui des locataires, étaient encore raccordés aux anciennes colonnes qui allaient être supprimées. S'agissant de la visite de l'appartement pour le contrôle amiante, ce n'était qu'à la suite de nombreux appels et d'un courrier recommandé de la régie que la visite avait pu être organisée. Lors de celle-ci, les locataires avaient refusé que le représentant de la régie prenne des photographies pour le dépôt de la demande d'autorisation de construire et un nouveau rendez-vous avait dû être fixé. Il avait lui-même été insulté par les locataires et avait subi des voies de fait. Les locataires ont contesté les faits allégués en lien avec la visite du contrôle amiante, les insultes et les voies de fait, mais ont confirmé leur refus au sujet des photographies. Le locataire a déclaré que son épouse et lui étaient d'accord de laisser libre l'appartement pour la période des travaux, ayant la possibilité de s'arranger pour deux ou trois mois. Ils avaient une maison en France mais elle était difficilement habitable. Il savait que deux locataires avaient vu leur bail résilié en raison de leur mésentente avec E.________. Le locataire a indiqué qu'il était âgé de 71 ans et travaillait encore, son lieu de travail se situant à cinq minutes à vélo de son logement. Le 13 février 2018, la bailleresse a déposé des observations et pièces complémentaires, notamment des photographies dont il ressort que l'appartement des locataires est dans un bon état d'entretien. Elle a allégué que les travaux entrepris dans les WC en 2002 concernaient principalement des conduites et des tuyaux, ce qu'attestaient les rapports d'entreprises à ce sujet. Concernant l'état général de l'appartement, elle a produit la demande en contestation de la majoration de loyer dans laquelle le locataire soutenait avoir entretenu lui-même l'appartement et déplorait l'état général de ce dernier. Elle a encore produit la demande d'autorisation de construire, laquelle n'avait pu être déposée que récemment dès lors que la régie n'avait pu prendre de photographies de l'appartement. Cette demande portait sur des travaux de rénovation des lieux, ainsi que sur une inversion d'une chambre avec la cuisine, avec création d'une ouverture entre le séjour et la cuisine. Ces travaux correspondaient aux devis établis en octobre 2017. Lors de l'audience du 20 février 2018, I.________, en charge de la gérance administrative de l'immeuble, a déclaré que le bail avait été résilié car des travaux importants de rénovation complète de l'appartement étaient prévus. Ils étaient planifiés depuis longtemps et l'appartement des locataires était le dernier à devoir être rénové. Les travaux devaient durer entre trois et quatre mois et ne pouvaient être exécutés en présence des locataires. Il s'agissait de rénover complètement le système électrique qui n'était plus aux normes, les carrelages, les faïences et les canalisations. Lors de la rénovation des autres appartements, les occupants n'étaient pas présents. Le projet de rénovation avait été évoqué avec le propriétaire quelques mois avant l'envoi de la résiliation, mais le projet était envisagé depuis longtemps, ce dont les locataires avaient été informés en 2007. A l'époque, ces travaux n'avaient pas pu être effectués et auraient dû l'être sans la présence des locataires. Elle ne savait pas si l'ampleur des travaux était la même aujourd'hui. Il y avait eu d'autres résiliations dans l'immeuble pour le même motif. Il n'y avait pas eu de travaux de cette ampleur en présence des occupants. Elle n'était pas au courant d'éventuelles rocades dans l'immeuble pendant la rénovation des appartements. Elle avait toujours eu du mal à entrer en contact avec les demandeurs et à accéder à leur appartement pour faire des devis. J.________, travaillant pour l'entreprise de béton armé, maçonnerie et carrelage ayant effectué des rénovations dans l'immeuble, a déclaré que les rénovations des appartements avaient été faites au fur et à mesure. Pour l'appartement en cause, il avait établi un devis le 30 octobre 2017, qui avait été demandé un mois avant. Il s'agissait de percer les murs, de changer le carrelage, de démolir les chapes et de refaire la peinture. Ces travaux prenaient environ un mois et il était exclu de les réaliser en présence des locataires, l'appartement devant être complètement vide. Les autres rénovations dans l'immeuble avaient toujours été faites dans des appartements vides. K.________, administrateur de F.________ Sàrl, a expliqué que son entreprise était intervenue pour la mise aux normes du système électrique dans l'immeuble. Il n'avait pas été contacté récemment pour un nouveau devis. Le système électrique n'était plus aux normes car il y avait encore des " fils en coton ", ce qui était prohibé aujourd'hui. Les travaux devisés impliquaient de couper l'électricité pendant un certain temps. Ce type de travaux s'étendait sur deux semaines au minimum et il fallait compter sur les interactions avec les autres corps de métier. Il était envisageable de faire les travaux en présence des locataires dans de grands appartements mais cela était " un enfer " pour eux car il fallait déplacer les meubles et qu'il y avait de la poussière. Il était toutefois possible de procéder par étapes, en coupant l'électricité par pièce. Concernant l'appartement en cause, il n'y avait qu'un seul fusible, si bien que tout devait être déconnecté. Après avoir relu le descriptif, K.________ a constaté qu'il y avait un deuxième tableau électrique avec deux autres disjoncteurs. L.________, entrepreneur dans le sanitaire auprès de la société G.________ SA, a indiqué qu'il était intervenu dans l'immeuble à plusieurs reprises, notamment pour le remplacement des colonnes et la réfection des salles de bain. Il n'avait pas visité l'appartement pour établir un devis, mais il connaissait l'immeuble et les appartements étaient identiques. Il fallait compter quinze jours pour l'établissement d'un devis et entre quinze jours et trois semaines pour la rénovation d'une salle de bain. Il était possible que les locataires soient présents dans les locaux, mais ceux-ci devaient être souples. M.________, travaillant pour H.________ Sàrl, a déclaré qu'il était intervenu dans l'immeuble, y ayant lui-même ses locaux. Il n'avait jamais pu accéder à l'appartement des demandeurs et avait établi le devis sur la base des plans. Le devis devait avoir été demandé deux ou trois mois avant son établissement. Il avait essayé d'accéder à l'appartement à deux reprises par le passé, en vain. Une intervention sur les fenêtres avait eu lieu dans l'appartement; elle remontait à plus de treize ans. Les parties ont déposé de nouvelles pièces. En particulier, la bailleresse a produit des échanges de courriers avec le Département de l'aménagement du logement et de l'environnement du canton de Genève (DALE). Il en ressort qu'elle a indiqué avoir trouvé des aménagements avec de nombreux locataires qui avaient été relogés dans l'immeuble et avaient pu réintégrer leur logement après les travaux, et que les demandeurs étaient intervenus dans la procédure administrative, notamment pour signaler une violation de l'art. 43 LDTR (loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation [mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi] du 25 janvier 1996; RS/GE L 5 20). Le 6 mars 2018, les locataires ont déposé des observations soulignant que leur attitude n'était pas obstructionniste. Des entreprises avaient pu intervenir chez eux dès 2002. En particulier, les conduites de gaz et le WC avaient été remplacés, la porte palière changée, les vitrages de l'appartement refaits et le diagnostic amiante opéré. Quant aux photographies de l'appartement, ils jugeaient qu'elles étaient inutiles au dépôt de la demande d'autorisation de construire. Dans tous les cas, le reportage photographique avait pu être réalisé. Le retard pris dans l'exécution des travaux était dû au comportement de E.________. Plusieurs entreprises étaient intervenues en 2017 pour réparer la sonnette de la porte d'entrée et une fenêtre de la cuisine, contrôler les écoulements et la colonne de la cuisine, de même que la soupape de la salle de bain, ce qu'attestaient les bons d'intervention produits. Par ordonnance du 21 mars 2018, le tribunal a clôturé la phase d'administration des preuves, jugeant, par appréciation anticipée, que les mesures d'instruction encore sollicitées par les locataires n'étaient pas pertinentes. Les parties ont encore adressé des écritures au tribunal. Le tribunal a rendu un jugement le 29 août 2018, qui a été annulé par arrêt du 8 juillet 2019 de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève, en raison d'une violation du droit d'être entendus des locataires. Le 16 octobre 2019, les locataires ont déposé au tribunal une réplique assortie de nouvelles pièces et de faits nouveaux. En particulier, ils ont invoqué le classement par le DALE de la demande d'autorisation de construire en date du 20 juillet 2018, la bailleresse ayant renoncé à poursuivre la procédure. Ils ont soutenu que le projet était d'emblée illusoire et que cette demande n'avait été introduite que pour les besoins de la cause. La bailleresse a confirmé sa volonté d'effectuer des travaux, en relevant que le classement de la demande était le résultat des complications générées par les locataires. Le tribunal a rendu un nouveau jugement le 17 décembre 2019, par lequel il a, en substance, déclaré valable le congé signifié aux locataires (ch. 2 du dispositif) et leur a accordé une unique prolongation de bail de deux ans, échéant au 30 juin 2020 (ch. 3 du dispositif). B.b. Les locataires ont interjeté appel à l'encontre de ce jugement auprès de la Cour de justice. Ils ont notamment requis qu'elle procède à plusieurs mesures d'instruction ou renvoie la cause au tribunal à cette fin. Le 15 mai 2020, les locataires ont invoqué des faits nouveaux, soit qu'à la date précitée, aucune demande d'autorisation de construire n'avait été déposée par la bailleresse auprès du DALE et que l'état parfait de l'appartement avait été confirmé par un constat d'huissier judiciaire établi le 18 mars 2020. A.X.________ avait été atteinte par la COVID-19 et se trouvait en arrêt de travail du 31 mars au 20 mai 2020. La crise sanitaire avait des répercussions négatives sur le marché des biens immobiliers à louer, lequel s'était contracté de 17 % au cours des mois de mars et d'avril 2020. Les locataires ont produit des pièces nouvelles, à savoir un extrait du site du DALE au 15 mai 2020, le constat d'huissier judiciaire précité, un certificat médical établi au nom de la locataire le 21 avril 2020 et un article de presse sur le marché immobilier daté du 4 mai 2020. Par arrêt du 1er février 2021, la cour cantonale a annulé le chiffre 3 du dispositif du jugement attaqué et, statuant à nouveau sur ce point, a accordé aux locataires une unique prolongation de trois ans, échéant le 30 juin 2021. Elle a confirmé le jugement attaqué pour le surplus et débouté les parties de toutes autres conclusions.