Citation: 2A.39/2003 26.11.2003 E. 3

3.1 Die Vorinstanz hat dies nicht selbst getan, sondern die Sache an die Steuerverwaltung zurückgewiesen, wobei sie dieser aber verbindliche Anweisungen zum weiteren Vorgehen erteilte. Sie hat erwogen, mit der "Eintragung des vorgemerkten Mietvertrags im Grundbuch" habe der Beschwerdeführer einen "Anspruch auf lebenslanges verbilligtes Wohnen" erworben, welcher einem Wohnrecht gleichzusetzen sei. Die Besteuerung der geldwerten Leistung habe im Sinne von Art. 22 Abs. 3 DBG (in der ursprünglichen Fassung, in Kraft bis 31. Dezember 2000) zu erfolgen. Es sei Sache der Steuerbehörde, den massgeblichen Wert des Wohnrechts zu ermitteln, wobei hiefür auf das Datum des Grundbucheintrags am 23. Juni 1998 abzustellen sei. Zudem müsse diese anstelle der aufgerechneten Pauschale von Fr. 12'000.-- die effektiv von der A.________ AG getragenen Nebenkosten ermitteln. Der Beschwerdeführer lehnt demgegenüber die Gleichstellung des vorliegenden Mietverhältnisses mit einem Wohnrecht ab und verlangt bei seinem steuerpflichtigen Einkommen eine Aufrechnung, welche sich am Mietwert (plus Nebenkosten) orientiert. 3.2 Der Einwand des Beschwerdeführers ist berechtigt: Der angefochtene Entscheid ist widersprüchlich, wenn er einerseits von einer geldwerten Leistung im Verhältnis zwischen Aktionär und Gesellschaft ausgeht und andererseits die Besteuerung nach Art. 22 Abs. 3 DBG vornehmen will. Bei der geldwerten Leistung an einen Aktionär handelt es sich um einen Ertrag aus beweglichem Vermögen, der nach Art. 20 Abs. 1 lit. c DBG besteuert wird (vgl. E. 2.2). Für eine Besteuerung der Einkünfte, welche dem Beschwerdeführer aufgrund des unangemessen tiefen Mietzinses zufliessen, als Ertrag aus unbeweglichem Vermögen gemäss Art. 21 Abs. 1 lit. b bzw. Art. 22 Abs. 3 DBG (ursprüngliche Fassung) bleibt kein Raum. Im Übrigen fände letztere Bestimmung vorliegend ohnehin keine Anwendung: Sie sah vor, dass u.a. Einkünfte aus Wohnrecht und Nutzniessung zu 60 Prozent besteuert werden, wenn die Leistungen, auf denen der Anspruch beruht, ausschliesslich vom Steuerpflichtigen oder dessen Angehörigen erbracht worden sind (AS 1991 1192). Der Beschwerdeführer verfügt indessen über keinerlei dingliche Berechtigung am von ihm bewohnten Haus: Die Vormerkung des Mietverhältnisses führt lediglich zur realobligatorischen Verstärkung desselben, ohne ein beschränktes dingliches Recht an der Liegenschaft selbst zu begründen (vgl. Jürg Schmid, Basler Kommentar, N 20 ff. zu Art. 959 ZGB). Das streitige Mietverhältnis lässt sich nicht mit einem (dinglichen) Wohnrecht vergleichen (vgl. hierzu: Urteil 2A.232/2001 vom 31. Januar 2002, in: StR 57/2002 322, E. 2c). Die Vorinstanz hat weiter verkannt, dass Art. 22 Abs. 3 DBG nur entgeltlich erworbene Nutzungsrechte erfasst (grundlegend: Urteil 2A.415/1998 vom 9. Februar 2000, in: ASA 70 S. 581 ff., E. 3), während der Beschwerdeführer vorliegend - abgesehen von den Hypothekarzinsen, welche das Geschäft allein nicht zu einem entgeltlichen machen - für die Einräumung des Mietrechts nichts bezahlt hat. Im Übrigen stammen die streitigen Leistungen nicht von Verwandten des Beschwerdeführers, zumal die Liegenschaft der A.________ AG und nicht den mit diesem verwandten Aktionären gehört. 3.3 Nach dem Gesagten ist die Beschwerde (teilweise) gutzuheissen, der angefochtene (Rückweisungs-)Entscheid aufzuheben und die Sache an das Gemeindesteueramt Hergiswil zurückzuweisen, damit dieses die aufzurechnende geldwerte Leistung - ausgehend von einem Mietverhältnis - wie folgt neu bestimmt: Den gesamten Leistungen, welche die A.________ AG im Zusammenhang mit dem Einfamilienhaus in Hergiswil erbringt, sind die Zahlungen des Beschwerdeführers gegenüber zu stellen. Dazu ist, wie vom Beschwerdeführer beantragt, zunächst ein marktüblicher Mietzins zu bestimmen, welcher (je nach Marktsituation) von Steuerperiode zu Steuerperiode variieren kann; zum Mietzins sind anschliessend die von der A.________ AG effektiv getragenen Nebenkosten zu addieren, soweit es sich um Aufwendungen handelt, die in einem Mietverhältnis auf den Mieter überwälzt werden können. Von der resultierenden Summe sind die vom Beschwerdeführer in der betreffenden Steuerperiode bezahlten Hypothekarzinsen sowie allfällige weitere Aufwendungen abzuziehen, welche der Mieter auf den Vermieter überwälzen kann. Die so berechnete Differenz macht alsdann die streitige geldwerte Leistung aus. Die kantonale Steuerverwaltung ist hinsichtlich der Bestimmung eines marktgerechten Mietzinses auf die Zulässigkeit einer reformatio in peius (Art 143 Abs. 1 DBG) hinzuweisen: Die vom Gemeindesteueramt Hergiswil ursprünglich (im Rahmen der Aufrechnung von 4'300 Franken) eingesetzte Miete von Fr. 16'800.-- ist, angesichts eines Eigenmietwerts der Liegenschaft von rund Fr. 19'500.-- und der vom Beschwerdeführer selbst vorgeschlagenen Marktmiete von 21'900 Franken, offensichtlich zu tief. Demgegenüber erscheint - trotz der Einwände des Beschwerdeführers - ein Mietwert von Fr. 27'930.--, wie er anlässlich der Neuschatzung 2001 bestimmt wurde, nicht a priori übersetzt. Im Übrigen wird die geldwerte Leistung, anders als gemäss dem von der Vorinstanz angewandten Art. 22 Abs. 2 DBG, voll zu besteuern sein.