Citation: 2P.35/2005 01.09.2005 E. 3

3.1 Die in den beiden Jahren vor dem Wechsel der zeitlichen Bemessung angefallenen ausserordentlichen Aufwendungen sind vom Einkommen abzuziehen (Art. 218 Abs. 4 DBG). Als ausserordentliche Aufwendungen gelten unter anderem Unterhaltskosten für Liegenschaften, soweit diese jährlich den Pauschalabzug übersteigen (Art. 218 Abs. 5 lit. a DBG). Der Pauschalabzug kann gemäss Art. 32 Abs. 4 DBG nur "für Grundstücke des Privatvermögens" geltend gemacht werden. Schon aus diesen Bestimmungen selber folgt, dass ausserordentliche Unterhaltskosten im Sinn von Art. 218 Abs. 5 lit. a DBG nur auf Liegenschaften des Privatvermögens revisionsweise berücksichtigt werden können. Das Bundesgericht hat diese Auffassung zudem unlängst bestätigt (Urteil 2A.690/2004 vom 27. Mai 2005, E. 4.2, mit umfangreichen Hinweisen). Dasselbe gilt für den gleich lautenden Art. 69 Abs. 5 lit. a StHG sowie den damit übereinstimmenden Art. 224 Abs. 2 lit. a StG/SH. Demnach können ausserordentliche Unterhaltskosten bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen im Rahmen der erwähnten Bestimmungen nicht geltend gemacht werden. 3.2 Die Vorinstanz hat somit zu Recht geprüft, ob die Liegenschaft U.________ 9 dem Privat- oder dem Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers zuzuordnen sei. Sie kam zum Schluss, dass der Beschwerdeführer Liegenschaftshändler sei und die erwähnte Liegenschaft zum Geschäftsvermögen gehöre. Die angefochtenen Urteile sind in diesem Punkt nicht zu beanstanden: Nach der bundesgerichtlichen Praxis, von der auch die Vorinstanz ausgegangen ist, liegt steuerbarer Liegenschaftenhandel vor, wenn der Steuerpflichtige An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung bei sich zufällig bietender Gelegenheit tätigt, sondern wenn er dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut, d.h. wenn er eine Tätigkeit entfaltet, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist. Dabei ist unerheblich, ob die Tätigkeit haupt- oder nebenberuflich ausgeübt wird. Ob Gewinne aus der Veräusserung von Vermögenswerten der Besteuerung nach Art. 18 DBG unterliegen, ist im Einzelfall stets nach der Gesamtheit der Umstände zu beurteilen. Als Indizien für eine selbstständige Erwerbstätigkeit können bei Liegenschaftsgewinnen etwa die (systematische bzw. planmässige) Art und Weise des Vorgehens, die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit des Steuerpflichtigen, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung im Rahmen einer Personengesellschaft in Betracht kommen (BGE 125 II 113 E. 6a S. 124). Übt eine steuerpflichtige Person eine solche auf Erwerb (Verdienst) gerichtete Tätigkeit aus, so bilden die betreffenden Handelsobjekte zwangsläufig Geschäftsvermögen (Peter Locher, Kommentar zum DBG, I. Teil, Therwil/Basel 2001, Rz. 44 zu Art. 18). Die Vorinstanz hat diese Kriterien zutreffend auf den vorliegenden Fall angewandt: Sie hat - für das Bundesgericht verbindlich (Art. 105 Abs. 2 OG) - festgestellt, dass der Beschwerdeführer Geschäftsleiter zweier Firmen sei, die schon verschiedentlich Liegenschaften veräussert hätten, und dass sämtliche Immobiliengeschäfte mit Rendite- oder Arbeitsbeschaffungscharakter (Kauf und Verkauf) ausschliesslich über jene beiden Firmen abgewickelt worden seien. Der Kauf der fraglichen Liegenschaft U.________ 9 sei zu 80 % fremdfinanziert worden. Bei der umfangreichen Renovation seien sämtliche Baumeisterarbeiten an die Bauunternehmung des Beschwerdeführers vergeben worden. Auch aus dem engen Zusammenhang der Liegenschaft mit der Tätigkeit des Beschwerdeführers als Bauunternehmer und Mitinhaber einer Immobiliengesellschaft sei zu schliessen, dass die Liegenschaft in seinem Geschäftsvermögen stehe. Diese Argumentation überzeugt. Im Übrigen kann der Beschwerdeführer den (Geschäfts-)Verlust aus der Baugesellschaft H.________ nur deshalb mit übrigen Einkünften verrechnen, weil er insoweit eine selbstständige Erwerbstätigkeit ausübt (vgl. Art. 27 Abs. 2 lit. b DBG). Ist aber der Beschwerdeführer ohnehin (nebenberuflich) selbstständig erwerbstätig, so gehört jedenfalls die hier in Frage stehende Liegenschaft U.________ 9 zum Geschäftsvermögen und kann der geltend gemachte ausserordentliche Unterhaltsaufwand nach dem Gesagten nicht revisionsweise nach Art. 218 Abs. 5 lit. a DBG bzw. Art. 224 Abs. 2 lit. a StG/SH berücksichtigt werden.