Citation: 4C.219/2005 24.10.2005 E. A

Par contrat passé en 1988, SI X.________ (ci-après: la bailleresse) a loué à Y.________ SA (ci-après: la locataire), un local dans un immeuble sis à Genève, à l'échéance, en dernier lieu, du 31 décembre 2000. Le loyer annuel était fixé à 58'800 fr. Les 12 juin et 29 septembre 1997, la bailleresse a informé les locataires de l'immeuble que le bâtiment mitoyen serait démoli et reconstruit. Le chantier a débuté en automne 1997. Dès le 17 novembre 1997, la locataire s'est plainte d'importantes nuisances qui rendaient son travail impossible. Elle a sollicité une réduction de loyer, faisant valoir quelle était une agence de placement fixe et temporaire, dont l'activité était essentiellement exercée par téléphone ou de vive voix, en tout cas à 80 %. Les nuisances du chantier l'empêchaient donc de travailler normalement. L'installation du chantier a eu lieu à mi-août 1997. La démolition a commencé à fin septembre 1997, au moyen de marteaux-piqueurs, et a duré environ trois mois. Le coulage des parois puis l'excavation ont été effectués de décembre 1997 à avril 1998. Le bétonnage, la maçonnerie, la reconstruction lourde ont été conduits de mai à novembre 1998. La construction des façades de verre a été entreprise d'octobre 1998 à juillet 1999, date à laquelle les échafaudages ont été enlevés. Les travaux d'aménagement intérieur, notamment la pose de faux plafonds, ont été exécutés d'août à décembre 1999. Pendant le gros oeuvre, soit de fin septembre 1997 à fin septembre 1998, les nuisances de bruit et de poussière ont été extrêmement importantes. Des témoins, entendus en instance cantonale, ont décrit "une situation infernale". Le bruit, les tremblements et les vibrations rendaient le travail de réception de la clientèle impossible, même par téléphone. Les employés de la locataire devaient rencontrer les clients dans un restaurant ou dans le hall d'un hôtel du quartier. La sous-locataire de la locataire, qui exploitait une agence matrimoniale, a exigé une réduction de loyer avant de résilier son bail. Les locaux étaient en permanence envahis par la poussière, notamment lors des travaux d'excavation et de bétonnage, qui pénétrait malgré la fermeture constante des fenêtres, gênante en plein été, vu l'absence d'air conditionné. Dans la deuxième phase, d'octobre 1998 à la fin de l'année 1999, les nuisances ont continué, obligeant encore les employés de la locataire à traiter avec leurs clients dans des restaurants. Les nuisances engendrées pendant le second oeuvre, moins intenses que dans la période précédente, mais assez importantes, s'agissant de la construction de parois métalliques et vitrées, et du démontage des échafaudages, ont été constatées jusqu'à fin août 1999, avant de diminuer notablement pendant les travaux d'aménagement intérieur, conduits jusqu'à décembre 1999. Le 13 mars 1998, la locataire a mis la bailleresse en demeure de réduire les nuisances subies, sous menace de consignation, et a sollicité une réduction de loyer de 80 % dès le 1er octobre 1997.