Citation: 4A_409/2022 E. 4.3.1

4.3.1. Die Beschwerdeführer rügen zunächst die Annahme der Vorinstanz, der Beschwerdegegnerin sei im Schlichtungsverfahren mangels persönlicher Anwesenheit oder gehöriger Vertretung keine Parteistellung zugekommen, als in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht unhaltbar. 4.3.1.1. Die Beschwerdeführer behaupten zwar, die Frage der Parteistellung scheine für den Ausgang des Verfahrens entscheidend, weshalb diese Rüge (auch in tatsächlicher Hinsicht) im Verfahren vor Bundesgericht erhoben werden könne (Art. 97 Abs. 1 BGG). Sie machen aber selbst geltend, würde man der vorinstanzlichen Auffassung folgen, ergäbe sich daraus zwangsläufig, dass der gesetzlich vorgeschriebene Versöhnungsversuch nicht durchgeführt worden sei. Der Klage vom 7. Oktober 2011 fehlte es dann an einer Prozessvoraussetzung, weshalb das Mietgericht und später das Kantonsgericht nicht auf die Klage hätten eintreten dürfen. Erweist sich die Rüge als begründet, hätte dies nach den Vorbringen der Beschwerdeführer selbst gerade zur Folge, dass der angefochtene Entscheid insoweit im Ergebnis kein Recht verletzt, da die kantonalen Instanzen zu Recht auf die Klage eingetreten wären. Nur wenn sich die Rügen der Beschwerdeführer als unbegründet erweisen, kann sich die Frage stellen, ob die Vorinstanz auf die Klage auch dann eintreten durfte, wenn der Beschwerdegegnerin im Schlichtungsverfahren keine Parteistellung zugekommen ist. Die Beschwerdeführer sind aber der Ansicht, verneine man die Parteistellung der Beschwerdegegnerin, würde dies die Gültigkeit der angefochtenen Mietzinserhöhung in Frage stellen, da die Vertreterin nicht befugt gewesen wäre, in deren Namen die Mietverträge einseitig abzuändern. In diesem Fall müsste die Klage erst recht abgewiesen werden. Damit ziehen sie genau besehen nicht die Zuständigkeit des Gerichts in Zweifel, sondern beanstanden die fehlende Klageabweisung. Offensichtlich fehl geht der Einwand, das Schlichtungsgesuch gelte als zurückgezogen, sofern die H.________ Vorsorge an der Schlichtungsverhandlung vom 5. September 2011 nicht persönlich anwesend oder gehörig vertreten gewesen sei, da bei Anfechtungen von Mietzinserhöhungen der Vermieter die Klagerolle habe (Art. 209 Abs. 1 lit. a ZPO). Das Schlichtungsgesuch gilt nach Art. 206 Abs. 1 ZPO bei Säumnis der klagenden Partei als zurückgezogen. Art. 209 Abs. 1 ZPO betrifft die Klagebewilligung, die bei der Anfechtung von Miet- und Pachtzinserhöhungen dem Vermieter oder Verpächter erteilt wird (lit. a) und in den übrigen Fällen der klagenden Partei (lit. b). Aus dem Wortlaut ergibt sich ohne Weiteres, dass im Schlichtungsverfahren einer Anfechtung von Miet- und Pachtzinserhöhungen der Mieter als klagende Partei betrachtet wird. Der Rollenwechsel findet erst mit Erteilung der Klagebewilligung statt. 4.3.1.2. Die Beschwerdegegnerin bringt vor, die H.________ Vorsorgestiftung habe sich in der Klageschrift vom 7. Oktober 2011 ausführlich mit den Verfahrensfehlern der Schlichtungskommission auseinandergesetzt. Sie habe vorgetragen, es habe keine rechtmässige Schlichtungsverhandlung zwischen den anfechtenden Mietern und der Grundeigentümerin stattgefunden. Zur Klage habe sie sich gezwungen gesehen, weil die Schlichtungskommission nicht auf ihr Protestschreiben vom 14. September 2011 reagiert habe. Diese habe erst später den Standpunkt eingenommen, die H.________ Vorsorgestiftung sei Gesuchsgegnerin, obwohl nur die L.________ AG als solche bezeichnet worden war. Dagegen hätten sich die Beschwerdeführer nie zur Wehr gesetzt. Im Gegenteil hätten sie in ihrer Berufung gegen den Zwischenentscheid der Erstinstanz vom 15. März 2012 ihr gesamtes Argumentarium darauf ausgerichtet, dass die H.________ Vorsorgestiftung die Klagefrist nicht eingehalten habe. Der Rüge, mangels einer Prozessvoraussetzung hätte auf die Klage nicht eingetreten werden dürfen, mangle es an der Ausschöpfung des Instanzenzuges. Dass unter den Prozessparteien ein Schlichtungsverfahren durchgeführt worden sei, sei mit dem in diesem Punkt nicht angefochtenen Zwischenentscheid vom 15. März 2012 rechtskräftig entschieden. 4.3.1.2.1. Letztinstanzlichkeit gemäss Art. 75 Abs. 1 BGG bedeutet, dass der kantonale Instanzenzug für die Rügen, die dem Bundesgericht vorgetragen werden, ausgeschöpft sein muss. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts muss der Instanzenzug nicht nur formell, sondern auch materiell ausgeschöpft werden, indem die Beanstandungen soweit möglich schon der Vorinstanz unterbreitet werden (BGE 143 III 290 E. 1.1; Urteile 4A_392/2021 vom 10. Februar 2022 E. 5; 4A_40/2021 vom 10. Juni 2021 E. 3.2; 4A_14/2021 vom 15. Februar 2021 E. 8.2; 4A_194/2016 vom 8. August 2016 E. 1.1). Soweit sich die Vorinstanz des Bundesgerichts darauf beschränken kann, die rechtsgenüglich erhobenen Beanstandungen zu prüfen, müssen die dem Bundesgericht unterbreiteten Rügen zur materiellen Ausschöpfung des Instanzenzuges grundsätzlich bereits der Vorinstanz unterbreitet worden sein (zit. Urteil 4A_40/2021 E. 3.2 mit Hinweisen). 4.3.1.2.2. Die Gültigkeit der Klagebewilligung nach Art. 209 ZPO ist, sofern dem Prozess ein Schlichtungsversuch vorauszugehen hat, eine Prozessvoraussetzung. Diese hat das Gericht gemäss Art. 60 ZPO von Amtes wegen zu prüfen. Es hat somit selbst ohne Einwand der beklagten Partei zu beurteilen, ob eine gültige Klagebewilligung vorliegt (BGE 149 III 12 E. 3.1.1.2; 146 III 185 E. 4.4.2; je mit Hinweisen). Das Fehlen einer Prozessvoraussetzung ist grundsätzlich in jedem Prozessstadium von Amtes wegen zu berücksichtigen, auch wenn der Mangel erst im Rechtsmittelverfahren offenbar wird, nachdem zuerst in erster Instanz ein Sachentscheid gefällt wurde (Urteile 5A_231/2018 vom 28. September 2018 E. 3.2; 5A_801/2017 vom 14. Mai 2018 E. 3.3.1 vgl. auch Urteil 4A_229/2017 vom 7. Dezember 2017 E. 3.2 mit Hinweis; einschränkend: Urteil 4A_359/2017 vom 16. Mai 2018 E. 4.5). Die letzte kantonale Instanz kann sich hier gerade nicht darauf beschränken, die gehörig erhobenen Rügen zu behandeln. Der Hinweis auf die Ausschöpfung des Instanzenzuges greift zu kurz. 4.3.1.2.3. Der Zwischenentscheid des Mietgerichts vom 15. März 2012 ist auch nicht in Rechtskraft erwachsen. Nach Art. 237 Abs. 1 ZPO kann das Gericht einen Zwischenentscheid treffen, wenn durch abweichende oberinstanzliche Beurteilung sofort ein Endentscheid herbeigeführt und so ein bedeutender Zeit- oder Kostenaufwand gespart werden kann. Der Zwischenentscheid ist selbstständig anzufechten; eine spätere Anfechtung zusammen mit dem Endentscheid ist ausgeschlossen (Art. 237 Abs. 2 ZPO). Der Zwischenentscheid des Mietgerichts vom 15. März 2012 wurde indessen von den Beschwerdeführern angefochten, weshalb sich für die Vorinstanz auch ohne entsprechende Rüge die Frage der Gültigkeit der Klagebewilligung stellte. Mit Blick auf die Anfechtung konnte der Zwischenentscheid des Mietgerichts vom 15. März 2012 nicht in Rechtskraft erwachsen. 4.3.1.3. Die von der Beschwerdegegnerin aufgeworfene Frage stellt sich nicht in Bezug auf den Zwischenentscheid des Mietgerichts, sondern in Bezug auf denjenigen der Vorinstanz: 4.3.1.3.1. Ein selbstständig eröffneter Entscheid, in dem das angerufene Gericht befindet, da eine gültige Klagebewilligung vorliege, sei es zuständig und sei auf die Klage einzutreten, stellt einen Zwischenentscheid über die funktionelle Zuständigkeit dar, der nach Art. 92 Abs. 1 BGG anfechtbar ist (Urteil 4A_437/2021 vom 25. März 2022 E. 1.2 mit Hinweis). Derartige Entscheide können später nicht mehr angefochten werden (Art. 92 Abs. 2 BGG). 4.3.1.3.2. Nun haben die Beschwerdeführer den Zwischenentscheid vom 10. Juli 2012 zwar angefochten (zit. Urteil 4A_523/2012) und dabei bereits dieselben Rügen wie in der Beschwerde vorgebracht. Die damaligen Beschwerdeführer bezeichneten den Entscheid aber selbst als Zwischenentscheid nach Art. 93 BGG und als solchen hat ihn auch das Bundesgericht eingeordnet (zit. Urteil 4A_523/2012). Dies trifft insoweit zu, als die Beschwerdeführer damals (wie auch jetzt) genau besehen gar nicht die Zuständigkeit des urteilenden Gerichts in Abrede gestellt haben, sondern auch für den Fall, dass die Beschwerdegegnerin nicht Partei der Schlichtungsverhandlung gewesen sein sollte, eine Klageabweisung zu erlangen suchten (vgl. E. 4.3.1.1 hiervor). Der Anwendungsbereich von Art. 92 BGG beschränkt sich aber auf Fälle, in denen vor Bundesgericht Fragen der Zuständigkeit oder des Ausstandes thematisiert werden (BGE 138 III 94, E. 2.3; 4D_48/2014 vom 21. November 2014 E. 1.2). Soweit eine Partei einen Zwischenentscheid über die Zuständigkeit nicht bezüglich derselben anficht, sondern in anderen Punkten, ist die Beschwerde nur nach Massgabe von Art. 93 BGG zulässig und hat es beim unangefochtenen Entscheid über die Zuständigkeit sein Bewenden (Art. 92 Abs. 2 BGG).