Citation: 4A_339/2022 E. 8.1

8.1. Il ressort du jugement de première instance que les frais d'investissement s'élevaient à 1'090'117 fr. 50. Ce montant résulte de l'addition des fonds propres (139'117 fr. 50) investis par la recourante et du montant du crédit de construction (951'000 fr.). Les premiers juges n'ont pas compté les travaux personnels que la bailleresse prétendait avoir effectués et qui étaient englobés dans son plan financier à hauteur de 75'000 fr., car aucun élément au dossier n'accréditait leur réalisation. Cela étant, les locataires ont contesté le total des frais d'investissement en raison du fait que la recourante elle-même était bénéficiaire d'un bon nombre de débits du compte de construction (représentant 389'000 fr. au total). Que ces débits soient justifiés par des travaux correspondants n'était pas démontré. Et la recourante avait refusé de produire ses comptes car, à ses dires, " ceux-ci ne portaient aucune mention des lieux où les prestations avaient été effectuées ". D'après les locataires, il faudrait sanctionner le refus de produire les pièces nécessaires par la fixation du loyer selon le loyer statistique, celui-ci s'élevant à 1'100 fr. pour un logement de trois pièces dans le canton de Fribourg en 2010 et en 2015 (cf. annuaire statistique du canton de Fribourg 2019, p. 135).