Citation: 4A_62/2010 13.04.2010 E. 6.1

6.1.1 Der Mieter kann die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei Geschäftsmieten kann eine Härte entstehen, wenn der Umzug innert der ordentlichen Kündigungsfrist nicht möglich ist, weil im neuen Mietobjekt zeitraubende Anpassungsarbeiten nötig sind, für die unter Umständen sogar behördliche Bewilligungen vorliegen müssen (LACHAT UND ANDERE, Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 641 Rz. 30/5.2). Insoweit kann als härtebegründend berücksichtigt werden, dass die Kündigung zur Gefährdung des Betriebs der Mieterin und damit zum Verlust von Arbeitsplätzen führen könnte (vgl. 4C.343/2004 vom 23. Dezember 2004 E. 4.3, übersetzt publ. in: mp 2005, S. 100 ff., 107; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, OR I, 4. Aufl. 2007, N. 4a zu Art. 272 OR; vgl. auch LACHAT UND ANDERE, a.a.O., S. 641 Rz. 30/5.2). Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrages, die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten, einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs und die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (Art. 272 Abs. 2 OR). Die Dauer der Erstreckung beträgt für Geschäftsräume höchstens sechs Jahre. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden (Art. 272b Abs. 1 OR). Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war (Art. 272 Abs. 3 OR). Zu den zumutbaren Bemühungen gehört namentlich die Suche nach Ersatzobjekten. Nach der Rechtsprechung sind Suchbemühungen bereits im Ersterstreckungsverfahren zu berücksichtigen (vgl. BGE 125 III 226 E. 4c; 116 II 446 E. 3a). Solche Bemühungen können jedoch nur beschränkt erwartet werden, wenn der Mieter die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg angefochten hat (Urteil 4C.343/2004 vom 11. Dezember 2004, E. 4.2, übersetzt publ. in: mp 2005 S. 100 ff., 106; Urteil 4C.267/2002 vom 18. November 2002 E. 3; WEBER, a.a.O., N. 13 zu Art. 272 OR). Ist anzunehmen, der Mieter würde auch künftig seine vertraglichen Verpflichtungen verletzen, spricht dies gegen eine Erstreckung (Urteil 4C.226/2000 vom 6. Februar 2001 E. 2d, übersetzt publ. in: mp 2001, S. 215 f.). 6.1.2 Die Frage, ob eine erstmalige oder definitive Erstreckung zu gewähren ist, ist aufgrund einer Abwägung der Interessen der Parteien im Einzelfall zu beantworten, weshalb nicht allgemein von einem Regel-Ausnahmeverhältnis gesprochen werden kann (Urteil 4A_105/2009 vom 5. Juni 2009 E. 3.2 mit Hinweis). Gemäss Rechtsprechung und Lehre ist eine einmalige Erstreckung angezeigt, wenn im Zeitpunkt des Entscheids über das erste Erstreckungsbegehren klar ist, auf welchen Zeitpunkt hin der Mieter eine Ersatzlösung finden wird oder wenn dem Vermieter selbst im Falle des möglichen Fortbestandes der Härte für den Mieter eine weitere Erstreckung - z.B. wegen Eigenbedarfs - nicht mehr zugemutet werden kann (Urteil 4C.266/1993 vom 5. Januar 1994 E. 5b, publ. in: MRA 1995, S. 39 ff., 42; LACHAT UND ANDERE, a.a.O., S. 653 Rz. 30/8.5; SVIT-Kommentar, Mietrecht, 3. Aufl. 2008, N. 4 f. zu Art. 272b OR; WEBER, a.a.O., N. 2 zu Art. 272b OR; HIGI, in: Zürcher Kommentar, Bd. V, 2b, 4, 4. Aufl. 1996, N. 42 zu Art. 272b OR; IRÈNE SPIRIG, Grundsätze im Erstreckungsrecht, mp 2008, S. 199 ff., 215 f.). Dagegen spricht für eine erstmalige Erstreckung, dass nur schwer abgeschätzt werden kann, ob innert der gewährten Erstreckung ein geeignetes Ersatzobjekt gefunden werden kann und - namentlich unter Berücksichtigung der Suchbemühungen des Mieters - zu einem späteren Zeitpunkt mit Blick auf die örtlichen Verhältnisse auf dem Immobilienmarkt zusätzliche Anhaltspunkte zu erwarten sind (SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 7 zu Art. 272b OR; HIGI, a.a.O., N. 35 zu Art. 272b OR; vgl. auch LACHAT UND ANDERE, a.a.O., S. 653 Rz. 30./8.4). Dies kann namentlich zutreffen, wenn Ersatzobjekte bestimmte Eigenschaften - wie z.B. eine besondere Höhe einer Montagehalle - aufweisen müssen, welche nicht oft angeboten werden. Allenfalls kann der Ausschluss einer Zweiterstreckung durch eine lange Erstreckungsdauer ausgeglichen werden (SPIRIG, a.a.O., S. 214 f.). 6.1.3 Den Gerichten steht bezüglich der Art und Dauer der Erstreckung ein Ermessensspielraum zu (Urteil 4A_105/2009 vom 5. Juni 2009 E. 3.2 mit Hinweisen). Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht mit Zurückhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 135 III 121 E. 2 S. 123 f. mit Hinweisen). 6.2 Das Obergericht ging davon aus, die Kündigung führe für die Beschwerdeführerin zu einer Härte, da das streitbetroffene Objekt eine Nutzfläche von rund 1'400 m² aufweise und die Suche nach einem Objekt, das dem Platzbedarf der Beschwerdeführerin entspricht und bestimmte Lärmemissionen zulässt, mit einem gewissen Zeitaufwand verbunden sei. Nach den Angaben der Beschwerdeführerin seien beim Flughafen Zürich ansässige Autovermieter ihre wesentlichen Kunden. Eine Laufkundschaft habe sie nicht. Das Ersatzobjekt könne somit innerhalb eines grösseren Umkreises um den Flughafen liegen. Die Beschwerdegegnerin habe an der erstinstanzlichen Hauptverhandlung drei Inserate von Objekten vorgelegt, welche dem Suchprofil der Beschwerdeführerin in weiten Teilen entsprochen hätten. Besondere Schwierigkeiten aufgrund einer prekären Marktsituation lägen damit nicht vor. Die Suche nach Ersatzobjekten werde auf Grund der finanziellen Möglichkeiten der Beschwerdeführerin nicht erschwert, da sie einen Mietzins von Fr. 16'963.35 pro Monat zu bezahlen vermöge. Unabhängig davon, ob das Mietverhältnis seit 1993 oder 1998 bestehe, sei der Beschwerdeführerin eine gewisse Ortsverbundenheit zu bescheinigen. Dass die Beschwerdeführerin bis zur Schlichtungsverhandlung keine Suchbemühungen unternommen habe, stehe einer Erstreckung nicht entgegen. Da die Kündigung von der Beschwerdeführerin zunächst erfolgreich angefochten worden sei, müsse diese erst nach dem obergerichtlichen Entscheid über die Gültigkeit der Kündigung mit der Suche nach Ersatzobjekten beginnen. Das Interesse der Beschwerdeführerin sei der Weiterbestand ihres Betriebes und damit auch die Sicherung der wirtschaftlichen Existenz ihres Eigentümers und ihrer Mitarbeiter. Dieses Interesse sei etwa gleichwertig wie das Interesse der Beschwerdegegnerin, in Zukunft eine vertragstreue Partei in ihren Räumlichkeiten zu wissen, die auch öffentlichrechtliche Vorschriften beachte, ohne dass sie mit Vehemenz dazu angehalten werden müsse. Zu Gunsten der Beschwerdeführerin sei festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin anerkannt habe, dass seit September 2008 die behördlichen Auflagen weitgehend erfüllt seien. Es sei daher eine Erstreckung zu gewähren. Bezüglich deren Bemessung sei zu berücksichtigen, dass die Beschwerdeführerin - nachdem die Kündigung mit dem Urteilsdatum als gültig erklärt worden sei - einige Zeit benötige, um ein geeignetes Ersatzobjekt zu finden. Angesichts dessen, dass die Beschwerdeführerin die Kündigung selbst verschuldet habe, über ausreichende finanzielle Mittel verfüge, um die Suche nach einem Ersatzobjekt zu beschleunigen und keine schwierige Marktsituation vorliege, genüge eine letztmalige Erstreckung von einem Jahr ab dem Urteilsdatum. 6.3 Die Beschwerdeführerin rügt zusammengefasst, das Obergericht habe bei der Gewährung einer definitiven Erstreckung von sehr kurzer Dauer das ihm zustehende Ermessen überschritten, indem es nach anerkannten Grundsätze massgebende Umständen nicht beachtet habe. Der Interessenlage der Parteien sei eine erste Erstreckung bis zum 31. März 2013 angemessen. 6.4 Die Gültigkeit der Kündigung per 31. März 2009 wurde erstmals am 30. Juni 2009 durch das Obergericht festgestellt. Dieses hat daher aus dem Umstand, dass die Suche nach einem Ersatzobjekt, das dem Platzbedarf der Beschwerdeführerin entspricht und Lärmemissionen zulässt, mit einem gewissen Zeitaufwand verbunden ist, zu Recht abgeleitet, die Kündigung bewirke für die Beschwerdeführerin eine Härte, welche eine Erstreckung rechtfertige. Das Interesse der Beschwerdeführerin daran ist gewichtig, zumal sie ohne Ersatzlokal ihren Betrieb nicht weiterführen kann und damit der Verlust der durch sie zur Verfügung gestellten Arbeitsplätze droht. Demgegenüber bezieht sich das Interesse der Beschwerdegegnerin einzig auf die Einhaltung öffentlichrechtlicher Auflagen, welchen seit September 2008 anerkanntermassen weitgehend entsprochen wird. Entgegen der Ansicht des Obergerichts ist insoweit nicht entscheidend, dass die Beschwerdeführerin in der Vergangenheit öffentlichrechtliche Auflagen nicht erfüllte und damit die Kündigung bewirkte bzw. "verschuldete", zumal sich aus dem angefochtenen Urteil nicht ergibt, dass künftig mit der Verletzung wesentlicher Auflagen zu rechnen ist. Demnach können der Beschwerdeführerin im Zeitpunkt des Erstreckungsentscheids keine andauernden schwerwiegenden Vertragsverletzungen angelastet werden, welche eine längere Erstreckung verbieten würden. Somit fehlen gewichtige Vermieterinteressen, welche eine einjährige einmalige Erstreckung rechtfertigen könnten. Eine solche wäre daher nur angezeigt, wenn sichergestellt wäre, dass die Beschwerdeführerin nach Ablauf der Erstreckung ein Ersatzobjekt beziehen kann, das namentlich in Bezug auf die Grösse und die Zulässigkeit von Lärmemissionen den besonderen Anforderungen ihres Betriebs entspricht. Dies hat das Obergericht jedoch nicht festgestellt und ist auch nicht ersichtlich, zumal aus dem angefochtenen Urteil hervorgeht, dass die Fortführung des Betriebs der Beschwerdeführerin an einem anderen Ort die Installation von Spritzkabinen voraussetzt, deren Bewilligung eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Diese Umstände hat das Obergericht bei der Gewährung einer bloss einmaligen Erstreckung missachtet und damit gegen anerkannte Grundsätze verstossen. Über die Erstreckung ist daher neu zu befinden. Da unsicher ist, wann die Beschwerdeführerin ein Ersatzobjekt finden wird, ist eine erstmalige Erstreckung angezeigt, zumal einer solchen keine gewichtigen Interessen der Beschwerdegegnerin entgegenstehen. Die Ersterstreckung ist mit Rücksicht darauf, dass die Beschwerdeführerin über eine gewisse Ortsverbundenheit verfügt, keine besonderen finanziellen Schwierigkeiten hat und allgemein keine prekäre Marktsituation vorliegt, für zwei Jahre ab der Gültigerklärung der Kündigung durch das Obergericht, d.h. bis zum 30. Juni 2011 zu gewähren.