Citation: 4A_32/2024 E. 5.4.6

5.4.6. Wird das per Fax versandte Kündigungsschreiben nicht als formgerecht erachtet, ist die Kündigung des Mietverhältnisses - entgegen der Vorinstanz - auch nicht fristgerecht erfolgt. Denn das per Einschreiben versandte Kündigungsschreiben ist - wie erwähnt - unbestrittenermassen nicht fristgerecht in den Herrschaftsbereich der Vermieterin gelangt. Die Meinungen in der Lehre, die diesfalls für den Zeitpunkt des Zugangs auf den Empfang des per Fax versandten, nicht formgerechten Kündigungsschreibens abstellen wollen (GAUCH/ SCHLUEP/SCHMID/EMMENEGGER, a.a.O., S. 104 f. Rz. 519; vgl. wohl auch MÜLLER, a.a.O., N. 8 zu Art. 266l-266o OR), vermögen nicht zu überzeugen: Die formgerechte Kündigung des Mietverhältnisses hat innert der Frist beim Vermieter einzugehen (vgl. hiervor E. 5.1.2). Dabei geht es entgegen den Ausführungen der Vorinstanz nicht bloss darum, von der Willenserklärung des Kündigenden Kenntnis zu nehmen. Vielmehr bezweckt dies darüber hinaus auch die Sicherstellung, dass das per Fax erhaltene Schreiben auch tatsächlich von der als Kündigender erwähnten Person stammt. Dies setzt notwendigerweise voraus, dass das formgerechte Kündigungsschreiben fristgerecht beim Vermieter eingeht, damit dieser rechtzeitig die Authentizität des Kündigungsschreibens prüfen und die notwendigen Schritte einleiten kann (Ausschreibung des Mietobjekts etc.). Zusammenfassend ist die Kündigung vorliegend weder form- noch fristgerecht erfolgt.