Citation: 4A_565/2009 21.01.2010 E. 4

4.1 A l'instar du Tribunal des baux et loyers, la cour cantonale a jugé que, vu le nombre de défauts énumérés dans l'avis du 17 novembre 2004 et leur importance, un délai de trente jours pour y remédier était à l'évidence trop court et que l'on ne pouvait considérer d'emblée que la fixation d'un délai serait sans effet. Observant qu'une des conditions de la consignation n'était pas réalisée, elle a ordonné la libération en faveur du bailleur des loyers consignés à ce jour. 4.2 Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Cette disposition subordonne la validité formelle de la consignation à l'observation des deux conditions cumulatives suivantes: d'une part, le locataire doit demander au bailleur de réparer le défaut, en lui impartissant par écrit un délai raisonnable pour le faire; d'autre part, il doit le menacer par écrit de consigner le loyer, si le défaut n'est pas réparé dans le délai imparti (arrêt 4C.264/2003 du 3 décembre 2003 consid. 3.1 et les références citées). Si le bailleur estime le délai trop court pour remédier aux défauts, il lui incombe alors de l'indiquer au locataire et d'entreprendre les travaux dans un délai considéré comme raisonnable (David Lachat, La consignation du loyer, Art. 259g à 259i CO, Lausanne 1993, p. 12; Martin Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, thèse St-Gall 1992, p. 154; Renate Wey, La consignation du loyer, Étude des art. 259g-i nCO, thèse Lausanne 1994, p. 79; cf. ATF 116 II 436 consid. 2a p. 440). La consignation est cependant exclue lorsqu'il devait être reconnaissable pour le locataire que le délai imparti au bailleur était inapproprié pour remédier aux défauts (Roger Weber, Basler Kommentar, OR I, 4e éd. 2007, no 6 ad art. 259g CO et les références citées; Richard Permann, Mietrecht Kommentar, 2e éd. 2007, no 10 ad art. 259g CO; Peter Zihlmann, Das Mietrecht, 2e éd. 1995, p. 79; Wey, op. cit., p. 79; Hangartner/David, Das neue mietrecht, 1991, p. 79; citant expressément l'art. 2 al. 2 CC: Peter Higi, Zürcher Kommentar, OR, no 28 ad art. 259g CO). Lorsqu'il apparaît à l'évidence que les démarches seront sans effet, le locataire peut se dispenser d'impartir au bailleur un délai raisonnable pour réparer le défaut et de le menacer de consigner le loyer (art. 108 ch. 1 CO; arrêt 4C.264/2003 du 3 décembre 2003 consid. 3.1). Selon les règles de la bonne foi, la fixation d'un délai, comme l'interpellation formelle prévue pour la mise en demeure, apparaît superflue lorsque le débiteur a clairement manifesté, par son comportement, sa ferme intention de ne pas accomplir son obligation (ATF 94 II 32). Il faut que le refus du débiteur de s'exécuter apparaisse clair et définitif (ATF 110 II 144). C'est au créancier qu'il incombe d'établir les faits permettant de conclure à l'inutilité de la fixation d'un délai, au sens de l'art. 108 ch. 1 CO (Rolf H. Weber, Berner Kommentar, no 69 ad art. 108 CO). En matière de consignation, le fardeau de la preuve est supporté par le locataire qui entend faire l'économie des démarches formelles prescrites par l'art. 259g al. 1 CO (arrêt 4C.264/2003 du 3 décembre 2003 consid. 3.2.1). 4.3 Les recourants expliquent qu'ils ont avisé le bailleur de multiples défauts entre le 7 mars 1994 et le 18 septembre 2003 (défauts récapitulés dans le courrier du 17 novembre 2004) et que celui-ci n'a alors pris aucune mesure pour les éliminer. Ils lui reprochent de n'avoir pas fait diligence dans le délai de trente jours fixé dans le courrier du 17 novembre 2004. Ils sont d'avis qu'il importe peu que le bailleur ait délivré des bons ou sollicité des devis, mais que seule l'élimination des défauts était pertinente. Ils en concluent qu'ils auraient très bien pu se dispenser de fixer un délai pour l'exécution des travaux et que, dès lors, la cour cantonale a violé le droit fédéral en jugeant qu'une des conditions de la consignation faisait défaut. La cour cantonale a constaté que le délai de trente jours était à l'évidence trop court pour permettre au bailleur de remédier aux défauts mentionnés dans le courrier du 17 novembre 2004. Au regard des défauts (pas moins de quinze, pour certains relativement importants) énumérés, ce constat est indiscutable. Les recourants ne prétendent d'ailleurs pas que l'intimé aurait pu remédier à l'ensemble des défauts dans ce bref délai, mais laissent entendre qu'il "aurait été aisé pour le bailleur d'entreprendre les travaux les plus simples dans le délai imparti". Il n'est ainsi pas douteux que les recourants ont fixé ce bref délai tout en sachant que le bailleur avait besoin de beaucoup plus de temps pour remédier à tous les défauts. La consignation n'est dès lors pas valable, les recourants ayant fixé un délai inapproprié au bailleur. En définitive, les recourants ont agi comme s'ils pouvaient se dispenser d'impartir un délai raisonnable au bailleur. Il reste donc à examiner si la fixation d'un délai apparaissait superflue. En l'occurrence, l'argument central des recourants tombe à faux. La cour cantonale a certes retenu que les locataires avaient informé le bailleur de divers problèmes depuis 1996, mais, pour la plupart d'entre eux, elle n'a pas considéré qu'il s'agissait d'avis de défauts. Avant le courrier du 17 novembre 2004, les seuls avis de défauts valables portaient sur le bloc cuisine, la chaudière et les infiltrations d'eau (cf. supra consid. 2). Pour les deux derniers défauts, le bailleur a réagi, invitant les locataires à s'adresser à la régie pour qu'il soit donné suite à leur demande de travaux, en admettant sur le principe que ceux-ci étaient à sa charge. Les locataires n'ont alors pas donné suite à ce courrier (cf. supra consid. 2.2.3). Il faut encore préciser qu'aucune menace de consignation n'a été communiquée au bailleur avant le courrier du 17 novembre 2004. En outre, à la réception de ce dernier, la régie, avertie par le bailleur, a mandaté, au plus tard le 8 décembre 2004, deux entreprises en vue de remédier à des défauts, un rendez-vous de chantier ayant été fixé le 17 décembre 2004. Il importe peu qu'il n'ait pas été remédié aux défauts de le délai de trente jours ou que le bailleur n'ait pas agi rapidement; on ne saurait en tout cas pas dire que le refus du bailleur de s'exécuter apparaissait clair et définitif, si bien que les locataires ne pouvaient se dispenser de lui impartir un délai raisonnable. Le grief se révèle dès lors infondé.