Citation: 4A_484/2008 23.02.2009 E. 6

A mente dei ricorrenti, il solo fatto che l'opponente abbia fondato la sua pretesa sul diritto successorio, segnatamente sull'art. 602 CC, non esclude automaticamente l'applicazione dell'art. 274 segg. CO. Sulla scorta di quanto deciso nella DTF 120 II 112 consid. 3c, essi sostengono che basta che dal substrato fattuale della pretesa risulti una fattispecie attinente al diritto di locazione. Secondo loro, infatti, la pretesa avanzata in causa non può che avere natura locativa, donde l'obbligo di adire preventivamente l'Ufficio di conciliazione in materia di conciliazione. Inoltre, negano che l'opponente possa legittimamente richiamarsi all'art. 602 CC, in quanto usufruttuaria e non membro della Comunione ereditaria. Entrambi gli argomenti sono votati all'insuccesso. 6.1 Nella decisione citata dai ricorrenti, il Tribunale federale ha stabilito che gli art. 274 segg. CO determinano la procedura e il foro quando le pretese vantate in causa concernono l'uso della cosa locata e riguardano quindi una fattispecie attinente al diritto di locazione (DTF citata consid. 3). Contrariamente a quanto asseverato nel gravame, questa eventualità non si realizza in concreto. La tesi per cui dal substrato fattuale della vertenza emergerebbe una fattispecie attinente al diritto di locazione non trova infatti conforto nella sentenza impugnata, nella quale è stato accertato che le parti non hanno mai concluso un contratto di locazione, nemmeno di fatto, né hanno mai pattuito una pigione o consapevolmente rinunciato alla stessa. Stando a quanto constatato dai giudici ticinesi - e non contestato - nessuna delle parti in causa ha mai ritenuto che i ricorrenti occupassero gli appartamenti e i garage in virtù di un contratto di locazione. Il litigio non concerne dunque l'"uso della cosa locata". 6.2 La tesi dei ricorrenti, secondo cui la richiesta di un corrispettivo per la concessione in uso degli appartamenti e dei garage durante un certo periodo non può che fondarsi su di un contratto di locazione è errata. Come osservato dai giudici ticinesi, il Tribunale federale ha già precisato che una simile pretesa può anche trarre spunto da diritti di tipo reale rispettivamente successorio; in tal caso il versamento di una somma di denaro mira a indennizzare gli altri eredi per la perdita della possibilità di utilizzare l'immobile durante un certo periodo (sentenza 4C.284/2000 del 23 gennaio 2002 consid. 2a). 6.3 La questione di sapere se l'opponente possa effettivamente far valere a una simile pretesa, nella sua posizione di usufruttuaria, e se la pretesa sia benfondata, esula dall'attuale procedura e verrà giudicata dalla Pretora con la sentenza di merito. Ciò che conta, nel quadro del presente procedimento, è che fra le parti non vi è mai stato un contratto di locazione e che l'opponente non fonda la propria domanda su di un simile rapporto giuridico bensì su altri diritti, concepibili, ai quali l'art. 274a CO non risulta applicabile. 6.4 Ne discende che la decisione dei giudici ticinesi di negare la competenza dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione a trattare preventivamente la controversia è conforme al diritto federale.