Citation: 4A_504/2009 06.01.2010 E. A

Par contrat de bail à loyer du 17 mai 1989, la Caisse Z.________ (ci-après: Z.________) a remis à bail à T.________ des locaux commerciaux, situés au 1er étage d'un immeuble, à Genève. Le bail, conclu pour une durée initiale de cinq ans et quinze jours (soit du 15 mai 1989 au 31 mai 1994), était renouvelable tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf congé donné au moins six mois à l'avance. Le loyer, indexé à l'indice suisse des prix à la consommation, s'élevait à 28'176 fr. par an et la garantie de loyer a été fixée à 7'044 fr., soit trois mois de loyer. Le 12 juin 1989, Y.________ SA s'est substituée à T.________ en tant que locataire, puis celui-ci est redevenu locataire des locaux le 9 août 1989, conjointement et solidairement avec Y.________ SA. Le 8 février 1999, X.________, administratrice de cette dernière société, s'est substituée à T.________ et est devenue locataire conjointe et solidaire des locaux avec Y.________ SA. Malgré les changements successifs de locataires, les autres clauses du bail sont restées les mêmes. Par avenant du 4 juillet 2002, l'échéance du bail a été reportée du 31 mai 2004 au 31 mai 2007. Par avis de majoration du 22 avril 2005, le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 37'560 fr., charges non comprises. Le 30 novembre 2005, X.________ a informé Z.________ de son intention de résilier le bail par anticipation pour le 31 décembre 2005. Le 9 décembre 2005, dans un courrier adressé à Y.________ SA et à X.________, la régie B.________ SA (ci-après: la régie), mandataire de Z.________, a attiré l'attention de la dernière locataire qu'à défaut de trouver un locataire de remplacement au sens de l'art. 264 CO, elle demeurait tenue des obligations découlant du contrat jusqu'à sa prochaine échéance, soit le 31 mai 2007. Sur proposition de X.________, A.________ SA (ci-après: A.________), société avec siège à Genève, récemment inscrite au registre du commerce, a indiqué à la régie qu'elle se portait candidate à la location des locaux. Elle a d'emblée précisé les conditions de son "inscription" comme suit: "Loyer mensuel: 3'000.--/mois Charges mensuels: 230.--/mois Durée du bail: 5 ans (clause de résiliation anticipée sans pénalité après 3 ans) Garantie de loyer: 6 mois (garantie bancaire ou dépôt) Date d'entrée: souhaitée par le bailleur 15.09.2006 Idéale (...) entre le 01.10.2006 et le 15.10.2006" Par courriel du 31 août 2006, la régie a informé l'administrateur de A.________ que la candidature de la société était acceptée aux conditions suivantes: "Loyer: identique à celui de l'ancien locataire, soit CHF 3'130.00/mois. Charges: CHF 230.00/mois. Durée du bail: 5 ans indexé avec clause de résiliation anticipée dès la troisième année. Garantie: 6 mois si une personne physique suisse solvable est cotitulaire du bail, 1 année si la société est seule titulaire du bail. Date d'entrée: à définir." Par courriel du 6 septembre 2006, l'administrateur de A.________ confirmait à la régie les "points convenus entre les parties" lors d'une réunion s'étant tenue le même jour, de la façon suivante: "Loyer mensuel: CHF 3'130.00/mois. Charges: CHF 230.00/mois. Date d'entrée: le lundi 18.09.2006 Caution de la Maison mère C.________ à Paris à concurrence de 6 mois de loyer Dépôt de garantie de A.________ SA, Genève à concurrence de 6 mois de loyer" Par courrier de leur mandataire du 26 septembre 2006, Y.________ SA et X.________ ont indiqué à la régie qu'au vu de l'accord qui semblait avoir été conclu entre la bailleresse et A.________, elles considéraient leur bail valablement résilié pour le 30 septembre 2006. Le 29 septembre 2006, la régie a répondu qu'elle ne pouvait accepter la proposition formulée par A.________ le 6 septembre 2006, en raison de la complication des démarches qui devraient, le cas échéant, être entreprises contre sa maison mère C.________ à Paris, dont la solvabilité était difficilement appréciable, en cas de défaut de paiement de loyer. X.________ ayant restitué les clés des locaux le 9 octobre 2006, la régie a indiqué, sur le reçu, que les clés étaient acceptées "sans libération des locataires par anticipation" et que le congé était admis pour le 31 mai 2007.