Citation: 4A_560/2017 E. 3.2

3.2. Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée en respectant les délai et terme de congé (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1). La résiliation d'un bail portant sur une habitation ou un local commercial est toutefois annulable lorsqu'elle contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. aussi art. 271a CO). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) tels que l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement, ou encore l'attitude contradictoire justifient l'annulation du congé, étant précisé que l'abus ne doit pas nécessairement être manifeste au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192; 120 II 105 consid. 3a p. 108). Le seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire n'est pas suffisant; encore faut-il une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et l'intérêt du bailleur à y mettre fin (ATF 140 III 496 consid. 4.1). Une motivation lacunaire ou erronée du congé est généralement le signe que le bailleur n'a pas d'intérêt digne de protection au congé. Aussi le caractère abusif sera-t-il en principe retenu lorsque le motif invoqué n'est qu'un simple prétexte, tandis que le véritable motif n'est pas constatable (ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62; 140 III 496 consid. 4.1). Déterminer le motif du congé est une question de fait (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192 in fine). En revanche, savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi relève du droit (arrêt 4A_705/2014 du 8 mai 2015 consid. 4.2).