Citation: 4A_193/2018 E. 4.1.1

4.1.1. Le contrat de bail de durée indéterminée, qui a été conclu entre le bailleur et le locataire, doit nécessairement être résilié par l'un d'eux, qui doit communiquer cette résiliation à l'autre (art. 266a al. 1 CO). Si le bail a été conclu par plusieurs locataires ou par plusieurs bailleurs, il doit nécessairement être résilié par toutes les personnes qui constituent l'une ou l'autre des parties cocontractantes; le rapport juridique créé par le bail ne peut en effet être annulé qu'une seule fois et pour tous les cocontractants. Les cobailleurs doivent donner le congé en utilisant la formule officielle agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l al. 2 CO). Il s'agit d'une forme écrite qualifiée, qui porte non seulement sur le mode, mais aussi sur le contenu de la communication (arrêts 4A_196/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.1.1; 4C.17/2004 du 2 juin 2004 consid. 5.3.1; cf. PETER HIGI, Zürcher Kommentar, no 84 ad Vorb. Art. 266-266o CO). En fonction de leurs rapports juridiques internes, la décision des cobailleurs de résilier le bail doit être prise à l'unanimité (art. 530 ss CO, 652 ss ou 602 ss CC) ou à une double majorité (art. 647b al. 1 et 712g al. 1 CC; cf. DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 636 ch. 6.2; HIGI, op. cit., n. 85 ad Vorb. Art. 266-266o CO). Les cobailleurs peuvent signer eux-mêmes la résiliation, mais ils peuvent aussi confier le soin de signifier la résiliation à un représentant (art. 32 al. 1 CO), par exemple à un gérant ou à une régie, qui la signera. Celui-ci doit alors agir au nom du bailleur et signer en tant que représentant: sous la rubrique " bailleur " de l'avis de résiliation doit figurer le nom des bailleurs et, sous la rubrique " représenté par " doit être indiqué le nom du représentant. Si le représentant a agi sans pouvoirs, la résiliation est nulle; la question de savoir si une résiliation peut être guérie par une ratification ultérieure du bailleur est controversée (arrêt 4C.17/2004 déjà cité consid. 5.3.1; cf. HIGI, op. cit., no 85 in fine ad Vorb. 266-266o CO). Il a ainsi été jugé que lorsque le mari et son épouse sont cobailleurs et indiqués comme tels dans la résiliation et que le mari seul l'a signée, celle-ci est valable lorsque l'époux était également autorisé à agir pour le compte de sa femme et que le locataire destinataire devait l'inférer des circonstances (arrêt 4C.17/2004 du 2 juin 2004 consid. 5.1, 5.3.2 et 5.3.2.3). En revanche, il a été jugé que lorsque, sous la rubrique " bailleur ", figure le nom du mari de la bailleresse et sous la rubrique " représenté par ", le nom de la régie, il n'est pas possible d'admettre de bonne foi que la résiliation a été valablement communiquée par l'épouse bailleresse, même si le locataire a bien compris qu'une résiliation du bail de son appartement lui était signifiée (arrêt 4A_196/2016 précité consid. 3.3.1). En ce qui concerne les pouvoirs du représentant, il n'est pas nécessaire qu'ils ressortent de la résiliation elle-même; il suffit que le locataire ait dû inférer des circonstances qu'il existait un rapport de représentation (cf. art. 32 al. 2 CO; arrêt 4C.17/2004 précité consid. 5.3.1).