Citation: 4A_285/2022 E. A

Le 4 juillet 2006, A.________ SA (ci-après: la défenderesse, la recourante, la bailleresse) a acquis six immeubles de cinq étages à U.________. Les six immeubles ont fait l'objet d'une surélévation en 2019, laquelle a permis la construction d'un total de 26 nouveaux appartements sur deux étages supplémentaires par immeuble. Le coût des travaux admis par l'Office cantonal du logement et de la planification foncière est de 11'134'980 fr. La bailleresse a en outre investi dans le contexte de la surélévation, 700'000 fr. dans la création d'une place pour dix collecteurs à ordures, la mise en place d'un réseau séparatif des eaux usées et des eaux de pluies pour les six immeubles, le raccordement au réseau communal et l'agrandissement des locaux commerciaux. Par contrat du 17 juin 2019, la bailleresse a remis à bail à B.________ (ci-après: la demanderesse, l'intimée, la locataire), un "appartement de 4.5 pièces au 6 ème étage (5 pièces genevois) " de l'immeuble sis U.________ d'une surface approximative de 91 m 2, pour une durée allant du 15 juillet 2019 au 30 septembre 2020, renouvelable d'année en année sauf avis de résiliation donné et reçu au moins quatre mois à l'avance pour la prochaine échéance. Le loyer initial a été fixé à 2'350 fr. (28'200 fr. par an), plus 150 fr. d'acompte de chauffage, d'eau chaude et frais accessoires, et 39 fr. 90 d'abonnement au téléréseau. La garantie de loyer s'élevait à 7'050 fr. L'avis de fixation du loyer initial du 4 juin 2019 indique que le loyer est "conforme aux loyers usuels du quartier".