Citation: 4A_549/2016 E. 3.1

3.1. Da der Anfangsmietzins grundsätzlich absolut kontrolliert wird (BGE 120 II 240 E. 2), muss ein im Vertrag angebrachter Mietzinsvorbehalt sich auf die absolute Methode beziehen und darf nur solche Gründe anführen, die unabhängig vom konkreten Vertragsverhältnis bestehen. Der Vermieter kann sich lediglich vorbehalten, er erziele keinen genügenden Nettoertrag (Art. 269 OR), der Mietzins entspreche nicht der Orts- oder Quartierüblichkeit (Art. 269a lit. a OR) oder er liege nicht im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite (Art. 269a lit. c OR). Den Parteien ist es allerdings unbenommen, die bisherige Mietzinsführung fortzusetzen und einer relativen Berechnungsmethode zu unterstellen. Diesfalls kann der Vermieter den Vorbehalt auch auf die ungenügende Erhöhung beziehen, insbesondere geltend machen, die Teuerung oder die Kostensteigerung seien nicht ausgeschöpft. Vorausgesetzt ist indessen, dass der Vermieter den Mietzins des früheren Mietverhältnisses in das neue überführt. Eine Neufestsetzung des Mietzinses nach der absoluten Methode ist dabei ausgeschlossen. In diesem Fall findet die relative Berechnungsmethode Anwendung, die das Vertrauen des Mieters in das bisherige rechtsgeschäftliche Verhalten seines Vertragspartners schützt. Danach darf er davon ausgehen, der vertraglich vereinbarte oder nachträglich angepasste Mietzins verschaffe dem Vermieter einen zulässigen und genügenden Ertrag, sofern dessen Ungenügen nicht durch eine hinreichende Vorbehaltserklärung zum Ausdruck gebracht wurde (Art. 18 VMWG; BGE 118 II 124 und 130). Die relative Methode hat diesfalls gegenüber der absoluten Vorrang, soweit eine relativ an sich zulässige Forderung keinen absolut missbräuchlichen Ertrag ergibt. Demgegenüber ist eine Vermischung der beiden Systeme ausgeschlossen. Dem Vermieter ist es daher untersagt, den Anfangsmietzins nach der absoluten Methode neu festzulegen sowie erheblich zu erhöhen und darüber hinaus sich relative Erhöhungsgründe, die in das frühere Mietverhältnis zurückreichen, vorzubehalten (zum Ganzen: Urteil 4C.391/1994 vom 7. August 1995 E. 2c).