Citation: 1P.91/2007 16.04.2007 E. 4

Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, durch den neuen Bebauungsplan würden die Schutzzonenziele der Erhaltung der gewachsenen Siedlungsstruktur und des ursprünglichen Hofbildes völlig negiert und ihr Grundstück in massivster Weise beeinträchtigt: Durch das Heranrücken des Baubereichs A bis auf ca. 9 m an das Grundstück der Beschwerdeführerin sowie durch den neu ausgeschiedenen Baubereich B, der über maximale Dimensionen von 20.33 auf 15.15 m verfüge und nur 5.25 m von der Grundstücksgrenze der Beschwerdeführerin entfernt sei, werde eine völlig neue Siedlungsstruktur geschaffen, die durch die gewaltigen Dimensionen (3 Vollgeschosse zuzüglich Attika) in ihrer Wirkung noch verstärkt werde. Es entstehe ein in sich geschlossener Hof, von dem die Liegenschaft der Beschwerdeführerin ausgeschlossen werde. Das Bauernhaus Margarethenweg 9 werde damit völlig erdrückt und vom Margarethenplatz ausgegrenzt. Die Feststellung des Verwaltungsgerichts (E. 3a des angefochtenen Entscheids), wonach aus dem Architektenwettbewerb eine städtebaulich und gestalterisch überzeugendere Lösung auch bezüglich der Liegenschaft der Beschwerdeführerin hervorgegangen sei, sei deshalb willkürlich und widerspreche zudem der Feststellung des Gerichts an anderer Stelle, wonach der Baubereich B eine erhebliche Beeinträchtigung für die Beschwerdeführerin bedeute. 4.1 Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob Art. 16 BZR a.F. nur den Erhalt der schützenswerten Bauten bezweckte, oder auch die Wahrung der gewachsenen Siedlungsstruktur und des Hofbilds. Die Frage kann jedoch offen bleiben: Art. 16 Abs. 3 BZR n.F. schreibt ebenfalls die Erhaltung der geschützten Bauten vor und verlangt, dass Neubauten bezüglich Lage, Dimensionen und Gestaltung dem "Hofcharakter" entsprechen; diesen Anforderungen muss auch der neue Bebauungsplan genügen, der sich auf Art. 16 BZR n.F. stützt. 4.2 Gemäss dem Bericht des Preisgerichts liegt die Hauptstärke des dem Bebauungsplan zugrunde liegenden Projekts in der gekonnten Positionierung der Neubauten um einen gut proportionierten Platz; diese definierten zusammen mit den Altbauten den neuen stimmigen Margarethenplatz, der über die verschiedenen Zugänge mit der unmittelbaren Umgebung und dem Dorf vernetzt sei. Die leichte Verschiebung des Spychers unterstütze die Absicht, den Platz zu fassen. Der historisch wertvolle Spycher begrenze zusammen mit dem kleineren Mehrfamilienhaus (Baubereich B) den Platz nach Süden. Mit differenzierten Gebäudehöhen und einem leichten Abknicken des Platzhauses (Baubereich A) reagiere das Projekt auf das geschützte Bauernhaus Margarethenhof. Zusätzlich erlaube der Gebäudeknick das, für den Ort ebenfalls wichtige, südlich gelegene Bauernhaus (d.h. das Haus der Beschwerdeführerin) über die Diagonale in die neu entstehende Situation mit einzubeziehen. Wie sich aus dieser Beschreibung ergibt und der Bebauungsplan bestätigt, wird das Haus der Beschwerdeführerin nicht völlig vom Margarethenplatz ausgeschlossen, sondern bleibt zumindest von Teilen des Platzes aus sichtbar. Der neu vorgesehene Abschluss nach Süden wurde auch im erstprämierten Projekt "Fünf Freunde" vorgesehen und vom Preisgericht ausdrücklich als erwünscht bezeichnet (vgl. Bericht des Preisgerichts vom 2. Juni 2004, S. 12). Dieser südliche Abschluss entspricht auch der historischen Siedlungsstruktur: Bis ins Jahr 2001 war dem Spycher ein Anbau angegliedert, der ein nicht unbedeutendes Volumen aufwies (angefochtener Entscheid E. 3d S. 9). Der Vorwurf, es entstehe ein völlig neues Hofbild, erscheint daher unberechtigt. Das Haus der Beschwerdeführerin stand schon immer am Rand, und nicht im Zentrum des Margarethenplatzes, dessen Mittelpunkt das alte Bauernhaus Margarethenhof bildet. 4.3 Unstreitig ist immerhin, dass der Baubereich B zumindest in der Tiefe (in Nordsüdrichtung) eine viel grössere Ausdehnung aufweist als der ehemalige Anbau, und das projektierte Mehrfamilienhaus mit drei Geschossen und einem (zurückversetzten) Attikageschoss das Bauernhaus der Beschwerdeführerin visuell dominieren wird. Für die Beschwerdeführerin bedeutet dies zweifellos einen Nachteil gegenüber dem Bebauungsplan 2001, der hier eine Freifläche vorsah. "Massivste Beeinträchtigungen" des Grundstücks der Beschwerdeführerin sind dagegen nicht ersichtlich, zumal die Hauptfassade des Gebäudes der Beschwerdeführerin nicht nach Osten, gegen den Baubereich B, gerichtet ist. Auf die Interessen der Beschwerdeführerin wurde im Rahmen des Einspracheverfahrens insofern Rücksicht genommen, als der Baubereich B im Süden um 3 m zurückgenommen wurde, die Geschosshöhen um je 0.2 m auf 2.8 m reduziert, der einzuhaltende Abstand leicht erhöht und die Fassadenlänge reduziert worden sind; damit kann ihr gegenüber der ordentliche Grenzabstand eingehalten werden (vgl. Botschaft des Gemeinderates zur Gemeindeversammlung vom 21. November 2005, S. 64). 4.4 Der Baubereich A liegt nordöstlich der Parzelle der Beschwerdeführerin und hält einen Grenzabstand von mindestens 9 m ein. Unmittelbar nördlich der Parzelle der Beschwerdeführerin ist eine Freifläche vorgesehen. Dies bedeutet eher einen Vorteil gegenüber der im Bebauungsplan 2001 an dieser Stelle vorgesehenen Tiefgarageneinfahrt. Auch durch seine abgeknickte Form nimmt das im Baubereich A vorgesehene Platzhaus Rücksicht auf das Haus der Beschwerdeführerin, das in den Margarethenplatz miteinbezogen werden soll. Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, aus dem Architekturwettbewerb sei eine städtebauliche und gestalterisch überzeugendere Lösung hervorgegangen, auch bezüglich der Liegenschaft der Beschwerdeführerin (angefochtener Entscheid E. 3d S. 9), kann deshalb nicht als willkürlich betrachtet werden. 4.5 Wie das Verwaltungsgericht zutreffend festgehalten hat, besteht keine besondere Vertrauenssituation, wie beispielsweise eine behördliche Zusicherung, welche die Beschwerdeführerin berechtigt hätte, in den Fortbestand des Bebauungsplans 2001 zu vertrauen. Auch die Aussage der Beschwerdeführerin, sie habe die Parzelle Nr. 587 im Vertrauen auf und im Hinblick auf die Beständigkeit des Bebauungsplans Margarethenhof erworben, muss relativiert werden: Nach Auskunft der Gemeinde datiert ihr Erwerb vom 8. September 2000, d.h. einem Zeitpunkt, in dem der Bebauungsplan noch nicht beschlossen worden war.