Citation: 4A_198/2014 E. 4.4

4.4. La Cour d'appel n'a pas procédé à un calcul du rendement net admissible, au motif qu'elle ne disposait pas d'éléments probants suffisants. La recourante soutient que comme l'intimé a refusé de fournir les documents nécessaires, il y a lieu de se baser sur le seul prix d'acquisition de 400'000 fr. fixé dans l'acte de cession de 1994. Elle en réévalue le 40% en se fondant sur une augmentation de l'indice suisse des prix à la consommation de 16,15%, ce qui donne une valeur actuelle de l'immeuble de 425'840 fr.; en partant d'un taux hypothécaire de référence de 2,75%, elle retient un rendement admissible de 3,25% ou 13'839 fr. par an; l'immeuble comptant en tout sept pièces, elle divise ce rendement par sept, ce qui donnerait un rendement admissible de 165 fr. par mois (13'839 : 7 : 12) pour le studio, place de parc non comprise. L'intimé a omis de produire des documents requis. Il ne saurait certes en tirer profit; il doit au contraire en supporter les éventuelles conséquences négatives. Mais cela ne justifie pas d'ignorer les éléments ressortant du dossier, ce d'autant moins que le juge doit établir les faits d'office et qu'il jouit d'une grande latitude pour fixer le loyer initial. Celui-ci ne saurait en l'occurrence se fonder sur le seul montant retenu dans l'acte de cession de 1994, comme le propose la locataire. Dans ce cadre, il y a lieu de prendre en considération la jurisprudence concernant la valeur de l'immeuble pour le calcul du rendement licite. En principe, seul le prix d'achat est déterminant, sous réserve de prix manifestement exagérés (cf. art. 269 CO). Celui qui a acquis un immeuble à un prix favorable ne peut donc pas se référer à un prix du marché plus élevé; cela ne vaut toutefois pas dans des situations particulières liées au droit de la famille ou des successions ou en cas de donation. Le bailleur qui a acquis un bien-fonds à un prix préférentiel à la suite d'une succession ou dans le cadre d'une donation mixte est en droit de se fonder sur le prix effectif du marché au moment de l'acquisition. Le prix avantageux qui est consenti au bailleur dans les circonstances précitées est en effet destiné exclusivement à le favoriser, mais nullement à avantager les locataires de ce dernier; seule la prise en compte de la valeur du marché de l'immeuble à l'époque où le bailleur l'a acquis à titre préférentiel, voire à titre gratuit, permet effectivement à l'intéressé, qui par la suite le remet à bail, de tirer un profit économique de la libéralité qui lui a été délibérément accordée (arrêt 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 5.2.4, rés. in JdT 2012 II 113; arrêt 4C.285/2005 du 18 janvier 2006 consid. 2.5, in CdB 2006 59 et MRA 2006 1; arrêt 4C.234/1994 du 6 décembre 1994 consid. 3a, in MRA 1995 75 et mp 1995 79). En l'occurrence, l'intimé en est devenu seul propriétaire il y a 20 ans seulement, et la valeur de l'immeuble a alors été arrêtée pour calculer le montant dû à ses cohéritières. L'on ignore cependant tout de la façon dont ce montant a été établi dans le cadre d'un partage entre frère et soeurs. La valeur d'assurance du seul bâtiment, certes 17 ans plus tard et après certains investissements, atteint presque le double de la somme arrêtée en 1994. Dans ces circonstances, la Cour d'appel n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en renonçant à calculer un rendement net admissible sur la seule base du montant arrêté dans l'acte de partage de 1994 et en fixant un loyer correspondant au loyer usuel, ce d'autant moins que le loyer mensuel auquel aboutit la recourante est dérisoire pour un studio de trente mètres carrés sis à quelques kilomètres du centre de Lausanne.