Citation: 1C_368/2019 E. 10.1

10.1. Die Vorinstanz nahm sodann an, insgesamt könne eine wesentliche Prägung des Ortsbilds im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG bejaht werden, weshalb dem bestehenden Gebäudeäusseren aufgrund des Situationswerts Schutzwürdigkeit habe zugesprochen werden dürfen. Das Baurekursgericht habe den Situationswert mit der prägenden Wirkung aufgrund der Lage, der Gestaltung bzw. Erscheinung sowie der vorhandenen Bausubstanz begründet. Ein Ersatzneubau würde die ortsbildende Wirkung beeinträchtigen, weil der gegenüber dem Doppelwohnhaus liegende Neubau dann nicht mehr als klare Ausnahme im historisch gewachsenen Ortsbild wahrgenommen würde. Gemäss dem Amtsgutachten definiere die strittige Liegenschaft den Dorfrand von Unter-Balm als markantes Eckgebäude, dem als historischer Markstein eine hohe ortsbauliche Bedeutung zukomme. Diese vom Baurekursgericht geschützte Ansicht sei aufgrund des Charakters von Unter-Balm nachvollziehbar, zumal dieser ländliche Weiler vorwiegend durch Flarz- und freistehende Bauernhäuser des 18. und 19. Jahrhunderts geprägt werde. Zu prüfen bleibe, ob die Wirkung für das Ortsbild auch von einem Ersatzneubau erreicht werden könne, zumal gemäss Art. 8 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Pfäffikon vom 22. September 2014 (BZO) in Verbindung mit dem Kernzonenplan Unter-Balm das Gebäude nur unter Beibehaltung der Lage, der Grundfläche, der wesentlichen Fassadenelemente, des gesamten Gebäudeprofils und des Dachs ersetzt werden dürfe. Dabei sei die vorhandene Bausubstanz massgebend, die eines der Kriterien für die Bestimmung des Situationswerts einer Baute darstelle. Ersatzbauten könnten den Verlust an Originalsubstanz an für das Ortsbild prägenden Lagen nicht ausgleichen. Dass die Originalsubstanz des Gebäudes aus dem frühen 19. Jahrhundert bereits ersetzt worden sei, treffe nur teilweise zu und sei, soweit zutreffend, nicht ausschlaggebend. Zwar stammten die Fassaden oberhalb des Keller- und Erdgeschossbereichs frühestens aus dem Jahr 1904 und damit nicht aus der Epoche, für welche die Raumeinteilung und die Ausstattung der Wohneinheiten Zeugnis ablegten. Die Anordnung der Fensteröffnungen und damit die Gliederung der West- und der Südfassade sowie der vom Baurekursgericht erwähnte doppelte Rauchabzug würden zwar auf den Doppelhauscharakter im Innern hinweisen; das gelte namentlich für die symmetrische Südfassade. Doch stammten die heutigen Fenster und wohl auch die Kamine nicht aus der Zeit, in welcher der doppelte Wohnhausteil erstellt wurde, sodass sie nicht an der Zeugeneigenschaft teilhaben könnten. Umgekehrt fänden sich im Keller- und Erdgeschossbereich noch Mauerteile, die zumindest partiell aus der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts stammen dürften. Zudem sei die Bausubstanz der Fassaden nicht nur wegen dieser frühen Bestandteile für den Situationswert bedeutsam, zumal gemäss Amtsgutachten die Fassaden von 1904 auf den in den Jahren zuvor erfolgten Ausbau der X.________strasse Bezug nehmen. Aus diesen Gründen trage die vorhandene Bausubstanz in einer Weise zum Situationswert bei, die von einem Ersatzbau nicht aufgenommen werden könnte. Zudem könnte ein solcher Bau die vom Amtsgutachten und der Vorinstanz hervorgehobene Funktion nicht übernehmen, im Verhältnis zum gegenüberliegenden Neubau den Eingang zum historischen Ortskern anzuzeigen. Demgegenüber könnten die weiteren von der Vorinstanz erwähnten Elemente des Situationswerts - Prägung des Strassenraums durch unmittelbare Setzung an die X.________strasse; Gliederung der Fassaden in schlichter, aber eleganter Architektursprache; ruhige, geschlossene Dachflächen und feine Dachabschlüsse - allenfalls auch von einem Ersatzbau nach Art. 8 Abs. 1 BZO gewährleistet werden.