Citation: 4C.265/2002 26.11.2002 E. 3

3.1 La société d'actionnaires-locataires est une forme de société immobilière qui repose sur une combinaison du droit des sociétés et du droit du bail à loyer. C'est ainsi qu'elle implique la constitution d'une société anonyme pour construire ou acquérir un immeuble et l'attribution de la jouissance des parties déterminées du bâtiment. Cette attribution se réalise par un contrat de bail que seuls les actionnaires peuvent conclure avec la société. Le droit de jouir d'une fraction de l'immeuble doit être attaché à la qualité d'actionnaire. Les charges courantes de l'immeuble, le service des intérêts et l'amortissement du prêt hypothécaire sur l'immeuble sont généralement assurés au moyen de prélèvements sur les loyers (ATF 126 V 83 consid. 2c p. 86/87 et les références). La situation des actionnaires-locataires est plus proche de celle des locataires que de celle des propriétaires (ATF 126 V 83 consid. 2d). En règle générale, les statuts de telles sociétés prévoient que les actions ne confèrent pas à leurs titulaires un droit réel d'usage et de jouissance, mais seulement un droit personnel de conclure un contrat de bail avec la société propriétaire de l'immeuble, le droit d'usage du logement relevant du bail à loyer. Dans le cas particulier, les statuts de la société demanderesse se distinguent du modèle général des SIAL PPE en ce que l'art. 3 ch. 2, tel qu'il est rappelé ci-dessus sous let. B, prévoit que la société confère à ses actionnaires, sur lesdites parts de copropriété par étage, un droit exclusif d'aménagement et d'utilisation conformément aux dispositions des art. 712a ss CC, moyennant le respect des obligations découlant d'un bail à loyer et d'une convention de sociétariat. La même notion se retrouve à l'art. 6, où il est rappelé que la propriété d'un nombre déterminé d'actions confère au titulaire le droit d'utiliser et d'aménager les locaux sis dans l'immeuble social, moyennant le respect d'un bail à loyer que l'actionnaire doit conclure avec la société. Une certaine priorité est reconnue aux actionnaires, notamment à l'art. 3 ch. 5 des statuts in fine, stipulant que la société ne poursuit aucun but économique et précisant qu'en cas de location à des locataires non actionnaires, les produits de celle-ci ne sont pas à disposition de la société et n'entrent pas dans ses comptes. 3.2 En l'espèce, C.________ possède, en sa qualité d'actionnaire détenteur du lot d'actions correspondant à l'appartement occupé par le défendeur, un droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement ce local, au sens de l'art. 712a CC. Dans ce sens, la juridiction cantonale était fondée à retenir qu'il était le seul à pouvoir décider de l'occupation de ses propres locaux, par lui-même ou par un tiers. Même si le "bail ad'hoc" mentionné à l'art. 6 des statuts n'a pas été produit, ou n'existe pas en la forme écrite (laquelle n'a pas été spécifiquement réservée), la Cour de justice a retenu à juste titre le droit de copropriété du prénommé, notamment sur l'appartement objet du litige. A aucun moment la demanderesse n'a reproché à son actionnaire et administrateur une éventuelle violation des art. 3, ch. 5, et 6 des statuts, la question du "bail ad'hoc" n'ayant été soulevée qu'en rapport avec le grief pris d'une prétendue transgression de l'art. 8 CC, dont il a été fait justice au considérant précédent. En conséquence, C.________ pouvait seul décider de la destination de l'appartement du huitième étage, en l'affectant à ses besoins propres ou à ceux d'un tiers, et cela librement dans les limites des art. 712a ss CC, sauf dans l'hypothèse de la sous-location, où l'accord du conseil d'administration de la recourante était requis. Comme tel n'est pas le cas en l'espèce, cette exigence importe peu et eût été au demeurant une formalité, puisque l'actionnaire concerné était simultanément l'administrateur de la demanderesse.