Citation: 4C.273/2002 28.11.2002 E. 3

Obwohl der Zweitbeklagte verpflichtet gewesen wäre, nach der gültigen Ausübung des Kaufsrechts am 12. Dezember 2001 die Grundstücke auf die Kläger zu übertragen, verkaufte er mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 6. Januar 1997 die Grundstücke der Erstbeklagten, die unmittelbar danach als Eigentümerin der Grundstücke im Grundbuch eingetragen wurde. Die Kläger halten dieses Vorgehen für unzulässig und beantragten im kantonalen Verfahren in erster Linie, das Grundbuchamt sei anzuweisen, die Eintragung der Erstbeklagten zu löschen und sie (die Kläger) als Gesamteigentümer der umstrittenen Grundstücke im Grundbuch einzutragen. 3.1 Im Urteil vom 11. Dezember 2001 hat das Kantonsgericht dieses Begehren geschützt. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, gestützt auf den Kaufrechtsvertrag stehe den Klägern grundsätzlich nur gegenüber dem Zweitbeklagten ein Erfüllungsanspruch zu. Gegenüber der Erstbeklagten als Erwerberin der Grundstücke hätten die Kläger keine Ansprüche. Anders verhalte es sich jedoch im vorliegenden Fall, weil die Beklagten den Vertrag vom 6. Januar 1997 mit dem gemeinsamen Zweck abgeschlossen hätten, die Übertragung des Eigentums an die Kläger zu vereiteln und die Grundstücke für sich selbst zu behalten. Da dieses Vorgehen unsittlich sei, stehe den Klägern ein Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an den Grundstücken zu. 3.2 Der Anspruch auf Erfüllung eines Vertrages ist ein relatives Recht, das grundsätzlich nur gegenüber der verpflichteten Partei geltend gemacht werden kann. Als obligatorisches Rechtsgeschäft verpflichtet und berechtigt der Vertrag nur die Parteien, nicht aber einen Dritten, der diese Bindung missachtet (im Allgemeinen: BGE 114 II 91 E. 4a/aa S. 97 m.w.H.; im Speziellen in Bezug auf Verträge über Grundstücke: BGE 114 II 329 E. 2a S. 332, 85 II 565 E. 2, S. 570 f., m.w.H.). Ausnahmsweise wird der Dritte indessen dann haftbar, wenn er die vertragliche Bindung der Parteien in einer Art und Weise verletzt, die gegen die guten Sitten im Sinn von Art. 41 Abs. 2 OR verstösst. Eine solche Ausdehnung der Haftung auf einen Dritten setzt aber besondere Umstände voraus. Dies ist dann der Fall, wenn eine Partei in sittenwidriger Weise zum Vertragsbruch verleitet wird oder wenn ein Vertragsbruch von einem Dritten in sittenwidriger Weise ausgebeutet wird (im Allgemeinen: BGE 114 II 91 E. 4a/aa S. 98 m.w.H.; im Speziellen in Bezug auf Verträge über Grundstücke: BGE 114 II 329 E. 2a S.332 m.w.H.). Die Haftung des Dritten besteht in einer Schadenersatzpflicht wegen Verstoss gegen die guten Sitten (Art. 41 Abs. 2 OR). Denkbar ist aber auch ein Anspruch gegen den Dritten auf Realerfüllung (Art. 98 Abs. 3 OR). Insbesondere beim Doppelverkauf kann dem geschädigten Erstkäufer ein Anspruch auf Herausgabe der Sache gegenüber dem Zweitkäufer und Erwerber eingeräumt werden, wenn dieser sittenwidrig gehandelt hat (BGE 114 II 329 E.2a S. 333 m.w.H.). 3.3 Im vorliegenden Fall hat das Kantonsgericht in tatsächlicher Hinsicht verbindlich festgehalten, dass die Beklagten den Vertrag vom 6. Januar 1997 mit dem gemeinsamen Zweck abgeschlossen hätten, die Erfüllung des Kaufrechtsvertrages bzw. die Übertragung des Eigentums an die Kläger zu vereiteln und die Liegenschaften für sich selbst zu behalten. Vor diesem Hintergrund hat die Vorinstanz den Doppelverkauf in rechtlicher Hinsicht zutreffend als sittenwidrigen Vertragsbruch qualifiziert. Da es den Beklagten mit ihrem planmässigen Vorgehen ausschliesslich - oder wenigstens in erster Linie - darum gegangen war, die an sich geschuldete Eigentumsübertragung der Grundstücke auf die Kläger zu hintertreiben und die Grundstücke für sich selbst zu behalten, liegen besondere Umstände vor, die es rechtfertigen, den zwischen den Beklagten abgeschlossenen Kaufvertrag als sittenwidrig zu qualifizieren. Das Kantonsgericht hat die Haftung für die sittenwidrige Vertragsverletzung daher zu Recht auch auf die Erstbeklagte ausgedehnt. Ebenfalls zutreffend hat die Vorinstanz die Haftung der Erstbeklagten nicht darauf beschränkt, den Klägern Schadenersatz zu bezahlen, sondern die Realerfüllung - d.h. die Übertragung der Grundstücke auf die Kläger - angeordnet. Wie erwähnt befürwortet auch die Rechtsprechung bei einer sittenwidrigen Ausnützung des fremden Vertragsbruchs einen Anspruch des geschädigten Erstkäufers gegenüber dem Zweitkäufer auf Herausgabe der Sache. Dieser Anspruch ist nicht auf den Fahrniskauf beschränkt, sondern gilt auch beim Grundstückkauf. Wenn der zwischen dem Verkäufer und dem Zweitkäufer abgeschlossene Vertrag zufolge Sittenwidrigkeit ungültig ist, fällt aufgrund der kausalen Natur des Verpflichtungsgeschäftes (Kaufvertrag) das Verfügungsgeschäft (Eintragung im Grundbuch) dahin, wenn der Zweiterwerber nicht anderweitig geschützt ist, sich insbesondere wie hier nicht auf guten Glauben stützen kann (BGE 114 II 329 E. 2b S. 333 f. m.w.H.). 3.4 Insgesamt kann somit festgehalten werden, dass der Zweitverkauf zwischen den Beklagten ungültig ist, die Grundbucheintragung der Erstbeklagten ohne gültigen Rechtsgrund erfolgt ist und die Kläger Realerfüllung, d.h. die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch verlangen können. Das Kantonsgericht hat daher zu Recht die Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichtes Oberlandquart abgewiesen, das die Grundbucheintragung der Kläger als Eigentümer angeordnet hatte.