Citation: 2C_334/2021 E. A

A.a. B.________, domicilié en U.________, a hérité des parcelles n os xxx et yyy du registre foncier de la commune de V.________, sises en zone agricole. La parcelle n° xxx s'étend sur 10'232 m 2; y sont érigés un bâtiment agricole de 1'084 m2 (ECA n° 3832) qui accueille une travée disposant de huit boxes pour chevaux, un manège comportant une surface d'évolution équestre d'environ 38 x 21 m. et un couvert à véhicule; se trouvent également sur cette parcelle une habitation et un rural de 303 m² (ECA n° 16 et 17) composé d'une grange, d'une sellerie et d'une écurie de quatre boxes pour chevaux. La construction du manège et du hangar agricole a été autorisée le 18 mars 1980 par la Municipalité de la commune de V.________. La parcelle n° yyy, d'une surface de 15'039 m², est constituée d'un pré-champ. A.b. Ces biens-fonds font l'objet de deux baux à ferme conclus par B.A.________ et les propriétaires précédents (leur validité juridique est contestée par B.________). Un avenant précise que les bailleurs mettent à disposition de celui-ci deux boxes vides, ainsi que l'usage des installations du manège, de l'eau et de l'électricité pour les deux chevaux lui appartenant, en échange d'un fermage mensuel de 400 fr., l'entretien de la propriété en collaboration avec un tiers, les soins ordinaires à prodiguer au cheval des bailleurs, le fourrage, la vidange de la fosse à purin et l'évacuation du fumier. A.c. D.________ SA a rendu, le 16 décembre 2016, un rapport concernant les deux parcelles en cause. Il en ressort notamment qu'il s'agit d'un domaine agricole composé de deux biens-fonds, d'une surface totale d'environ 2,5 ha, accueillant une ferme et un manège. Le bâtiment ECA n° 16 a été à l'origine construit en 1917 et a subi d'importants travaux de rénovation en 1984; quant au bâtiment ECA n° 3832, sa construction date de 1980; les experts relèvent que la conformité des boxes à chevaux, d'une surface de 8,85 m², n'est pas " avérée ", la norme imposant une surface minimale de 9 m 2. Toujours selon le rapport, la valeur intrinsèque de la parcelle n° xxx se monte à 1'300'000 fr. mais le prix licite est évalué à 671'000 fr.; la valeur vénale de la parcelle n° yyy s'élève à 64'668 fr. A.d. C.________, née 1990, a obtenu un certificat fédéral de capacité (CFC) de professionnelle du cheval - soins aux chevaux le 2 août 2013. Elle détient également un CFC d'agricultrice, depuis le 22 juin 2018. Souhaitant acquérir les deux parcelles en cause, elle a mandaté E.________ SA, afin d'établir un budget d'exploitation relatif à son projet équestre. Il ressort du rapport de mars 2019 de ladite société que, sous réserve d'un emprunt hypothécaire de 700'000 fr., l'achat sera financé par les fonds propres de C.________. Par ailleurs les éléments suivants y sont mentionnés: ---..] Activité équestre Les deux parcelles agricoles seront utilisées à des fins équestres: pensions pour chevaux et école d'équitation; parcs extérieurs pour les chevaux, surface à faucher (production de fourrage). Mme C.________ planifie de gérer une école d'équitation utilisant 6 poneys (en sa propriété) et 12 pensions de chevaux privés. Grâce aux boxes existants, ainsi qu'au manège couvert, l'exercice de ces activités sont idéales. L'activité pourra démarrer dès la reprise du domaine. Mme C.________ ne sera pas en mesure de produire son propre fourrage sur la parcelle xxx (utilisation pour la pâture/parcs). La parcelle yyy sera toute, ou en partie, fauchée pour la production de fourrage (travaux par tiers). Le solde du fourrage grossier devra donc être acheté. [...] Charges de structure [...] Mme C.________ sera seule à gérer ce domaine, dans un premier temps. La première année, elle garderait un emploi hors exploitation à 50% et la deuxième année, elle diminuerait à 25%. Le but est de ne pas garder cet emploi par la suite, si le travail du domaine est suffisant. " Ce rapport relève que ce petit domaine ne constituerait pas une entreprise agricole, le nombre d'unité de main d'oeuvre standard (UMOS) pour l'exploitation de la surface des pré-champs et le travail relatif aux chevaux étant estimé à 0.32. La marge annuelle brute de l'exploitation, d'après une variante " prudente ", s'élèverait à 166'922 fr. et le " revenu agricole " prévisionnel à 78'037 fr. Le solde prévisionnel disponible pour le service de la dette se monterait à environ 80'000 fr., ce qui, selon le rapport, " couvre les besoins ". Enfin, il est mentionné qu'à terme " il est potentiellement envisageable d'aménager 4 boxes supplémentaires, ainsi qu'une stabulation pour 4 chevaux. A ce moment, un employé à temps partiel serait engagé, ce qui laisserait du temps à C.________ pour développer les autres activités, telle que l'équithérapie ". Un établissement bancaire a confirmé son accord de principe pour un financement à hauteur de 700'000 fr. en faveur de C.________ et la déclaration d'impôts 2018 de celle-ci démontre qu'elle détient les fonds propres nécessaires pour l'achat de ces deux biens immobiliers. Le 27 mars 2019, B.________ et C.________ ont signé un acte de vente conditionnelle et à terme, avec droit d'emption, pour le prix de 1'100'000 fr.