Citation: 4C.242/2006 19.12.2006 E. 4

Da questi principi discende anche la parziale inammissibilità degli argomenti che la convenuta propone nella seconda parte del ricorso per riforma, laddove si duole della violazione dell'art. 271a cpv. 1 lett. b CO, giusta il quale la disdetta può essere annullata se data allo scopo di imporre una modifica unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione. 4.1 Come ricordato nell'impugnativa, lo scopo dell'art. 271a cpv. 1 lett. b CO è di evitare che il conduttore abbia a scegliere tra l'accettazione di modifiche sfavorevoli del contratto di locazione e il rischio di ricevere una disdetta, ossia ad impedire che il conduttore debba optare tra restare nei locali a condizioni meno vantaggiose o andarsene (Pierre Tercier, Les contrats spéciaux, 3a ed., Zurigo/Basilea/Ginevra 2003, n. 2463; SVIT-Kommentar, 2a ed., Zurigo 1998, n. 15-17 ad art. 271a CO; David Lachat, op. cit., n. 5.2.1 pag. 476; Peter Higi in: Zürcher Kommentar, n. 71 ad art. 271a CO). Incombe al conduttore che postula l'annullamento della disdetta l'onere di provare che i requisiti per l'applicazione di questa norma sono adempiuti. Egli è tenuto a dimostrare l'esistenza di una (volontà di) modifica unilaterale del contratto (Peter Higi, op. cit., n. 74-81 e 90 ad art. 271a CO), a dimostrare che questa rappresenta un peggioramento della sua situazione economica (Peter Higi, op. cit., n. 82-85 e 90 ad art. 271a CO) e, infine, che tra la disdetta del contratto e la volontà del locatore d'imporre la propria pretesa vi è un nesso diretto (Pierre Tercier, op. cit., n. 2464; SVIT-Kommentar, n. 22 ad art. 271a CO ; David Lachat, op. cit., n. 5.2.3 pag. 477; Peter Higi, op. cit., n. 86-89 ad art. 271a CO). 4.2 Nella fattispecie in rassegna la Corte cantonale ha stabilito che la convenuta non ha fornito tale prova. Esaminate le risultanze istruttorie in merito alle circostanze in cui è stata formulata la proposta di modifica contrattuale ed evidenziata, in particolare, la modesta entità dei lavori di pulizia richiesti dall'attrice, i giudici ticinesi hanno infatti concluso che "la disdetta del contratto di locazione non era in nesso causale con un tentativo dell'attrice di ottenere una modifica unilaterale del contratto a svantaggio della convenuta". La convenuta contesta questa decisione, ma non si avvede che, pur richiamando in maniera pertinente i principi che reggono l'applicazione della norma da lei citata, le sue critiche non riguardano tanto il diritto quanto l'apprezzamento delle prove e l'accertamento dei fatti. 4.2.1 In primo luogo essa adduce che la volontà dell'attrice di imporre una modifica unilaterale del contratto si evincerebbe dal contenuto delle due lettere inviatele dall'attrice il 3 gennaio e 29 marzo 2003. Quest'affermazione trova però solo parzialmente riscontro nella fattispecie accertata dalla Corte cantonale secondo cui i citati scritti - il cui tono non era "intimidatorio e minaccioso", come asseverato dalla convenuta, ma cordiale - non esprimevano l'intenzione dell'attrice di modificare, di propria iniziativa, il contratto bensì si inserivano in un contesto di trattative fra le parti, avviate dalla conduttrice stessa, in merito a un eventuale aumento della pigione. Nell'ambito di tali trattative l'attrice aveva rifiutato l'aumento del canone di locazione offerto dalla convenuta dicendosi piuttosto interessata a un contributo nella forma di lavori di pulizia, ch'essa non poteva più svolgere personalmente a causa di problemi di salute. Si può tuttavia osservare che in un contesto di questo genere la possibilità di ammettere una volontà di modifica unilaterale non è completamente esclusa; questa può infatti anche manifestarsi nella forma di una controproposta del locatore all'offerta del conduttore (Peter Higi, op. cit., n. 81 ad art. 271a CO). 4.2.2 La convenuta sostiene poi che la natura svantaggiosa della modifica auspicata dall'attrice sarebbe evidente poiché implicava ch'essa si assumesse, oltre al pagamento della pigione mensile, anche l'onere di svolgere i lavori di pulizia. A questo proposito i giudici ticinesi hanno rilevato la modesta entità dei lavori di pulizia in questione, dato ch'essi avrebbero richiesto poco più di una decina di minuti alla settimana. Al che la convenuta obietta l'irrilevanza dell'entità dei lavori ai fini dell'applicazione dell'art. 271a cpv. 1 lett. b OG. L'affermazione è di per sé corretta poiché, in effetti, ogni peggioramento della posizione contrattuale del conduttore attuato unilateralmente dal locatore senza offrire in contropartita un miglioramento economico, volto a mantenere il precedente equilibrio fra prestazione e controprestazione, vale quale "modifica unilaterale a svantaggio del conduttore" (SVIT-Kommentar, n. 18 ad art. 271a CO; David Lachat, op. cit, n. 5.2.2 pag. 476; Peter Higi, op. cit., n. 84 ad art. 271a CO). Questo non significa tuttavia che la decisione dei giudici ticinesi sia da considerare lesiva del diritto federale. 4.2.3 Sono infatti le circostanze in cui è avvenuta la proposta di modifica e l'entità modesta dei lavori di pulizia richiesti, insieme, che hanno indotto i giudici cantonali a negare l'esistenza di un nesso causale fra la disdetta e il tentativo di modifica contrattuale da parte dell'attrice. Nella loro motivazione, essi non hanno tuttavia detto in termini espliciti se il nesso causale di cui hanno accertato l'assenza fosse quello naturale oppure quello adeguato. La distinzione è importante. 4.2.3.1 Se, infatti, i giudici ticinesi hanno escluso l'esistenza di un nesso di causalità naturale (relazione di causa-effetto), ovvero negato ogni relazione fra la disdetta e la modifica contrattuale proposta, allora la loro conclusione non è censurabile nel quadro del presente rimedio, trattandosi di una questione di fatto (DTF 128 III 174 consid. 2b pag. 177, 180 consid. 2d pag. 184; 115 II 440 consid. 5b pag. 448 seg). 4.2.3.2 Se, per contro, i giudici ticinesi hanno inteso negare l'esistenza di un nesso di casualità adeguata, il ricorso dev'essere ammesso, trattandosi di una questione di diritto (DTF 123 III 110 consid. 2). 4.2.3.2.1 È causa adeguata di un determinato evento qualsiasi avvenimento o fatto che, secondo il normale andamento delle cose e sulla scorta della generale esperienza della vita, sia di per sé atto a provocare un risultato come quello che si è prodotto (DTF 132 III 122 consid. 5.2.2.1 non pubblicato; 123 III 110 consid. 3a pag. 112). Il giudizio sul nesso di causalità adeguata richiede l'apprezzamento del giudice, il quale decide secondo il diritto e l'equità, conformemente all'art. 4 CC (DTF 123 III 110 consid. 3a pag. 112). Per giurisprudenza invalsa il Tribunale federale esamina con riserva l'esercizio del potere d'apprezzamento da parte dell'ultima istanza cantonale. Esso interviene, segnatamente, quando la decisione si scosta senza motivo dai principi stabiliti da dottrina e giurisprudenza in materia di libero apprezzamento e si fonda su fatti che nel caso particolare non avevano importanza alcuna, oppure, al contrario, quando non si è tenuto conto di elementi che avrebbero dovuto essere presi in considerazione (DTF 125 III 226 consid. 4b). Il Tribunale federale sanziona inoltre le decisioni rese in virtù di un tale potere d'apprezzamento quando esse sfociano in un risultato manifestamente ingiusto o in un'iniquità scioccante (DTF 130 III 28 consid. 4.1 p. 32 con rinvii). 4.2.3.2.2 A mente della convenuta, nel quadro della loro valutazione i giudici ticinesi avrebbero in particolare trascurato di considerare la motivazione pretestuosa addotta dall'attrice a sostegno della disdetta e il breve tempo trascorso tra il tentativo di modifica e la disdetta. Già si è detto che nella misura in cui concerne la motivazione della disdetta il ricorso è inammissibile. L'osservazione circa la mancata considerazione del tempo trascorso è invece pertinente; si tratta effettivamente di un'indizio a favore del carattere abusivo della disdetta (cfr. SVIT-Kommentar, n. 20-21 ad art. 271a CO; David Lachat, op. cit., n. 5.2.3 pag. 477; Peter Higi, op. cit., n. 87 ad art. 271a CO) ma che, in concreto, non influisce in maniera decisiva sull'esito del giudizio. Contrapposto agli indizi - altrettanto importanti - tenuti in considerazione dai giudici ticinesi, ovvero il contesto di negoziazione "pacifico", scevro da atteggiamenti prevaricatori, in cui è avvenuta la proposta di modifica e la scarsa rilevanza pratica dei lavori di cui si domandava l'esecuzione, il fatto che il contratto sia stato disdetto (validamente) quattro mesi dopo il rifiuto opposto dalla convenuta alla richiesta dell'attrice, non basta - da solo - a far apparire la valutazione dei giudici ticinesi manifestamente iniqua. Tanto più che, stando a quanto accertato dalla giudice di primo grado nel quadro della decisione sulla protrazione - alle cui considerazioni i giudici d'appello hanno rinviato - la convenuta sapeva che la locazione sarebbe stata in ogni caso ridiscussa al momento della morte della madre della proprietaria, in condizioni di salute precarie e poi deceduta il 5 novembre 2003, e che l'istruttoria ha confermato che al figlio dell'attrice era stata preannunciata la vendita dell'immobile in cui abitava, anche se non immediata. Questi elementi impediscono di aderire alla tesi della convenuta per cui la disdetta era chiaramente la diretta conseguenza del rifiuto opposto alla domanda dell'attrice. 4.2.4 Da tutto quanto esposto discende che la decisione dei giudici ticinesi di non ritenere ossequiati i presupposti per l'applicazione dell'art. 271a cpv. 1 lett. b CO può essere tutelata.