Citation: 4A_285/2022 E. B

B.a. Le 6 mars 2020, à la suite d'une tentative de conciliation infructueuse, la locataire a introduit une demande devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, contestant son loyer initial. La locataire a préalablement demandé au Tribunal des baux et loyers d'ordonner un calcul de rendement net. La locataire a également conclu à ce que la bailleresse indique quelles pièces elle détenait parmi les suivantes et, le cas échéant, qu'elle les produise, sous menace de la peine prévue à l'art. 292 CP : l'acte d'acquisition de l'immeuble et le coût de la surélévation de celui-ci, le détail du calcul du financement de l'immeuble, à savoir le montant des fonds empruntés et des fonds propres, ainsi que le détail des amortissements intervenus (montants et dates), l'état des charges immobilières sur les cinq dernières années (charges financières, charges courantes, charges d'entretien, impôt immobilier complémentaire, honoraires de régie), l'état locatif de l'immeuble et tout document permettant de procéder à une ventilation de l'état locatif admissible pour l'appartement litigieux. La locataire a invoqué que le loyer initial procurait à la bailleresse un rendement abusif et qu'un rendement non abusif ne pouvait permettre de fixer un loyer annuel allant au-delà de 19'200 fr. (soit 1'600 fr. par mois). La bailleresse a conclu à l'irrecevabilité de la demande, subsidiairement à son rejet. En audience, la bailleresse, interrogée par le tribunal, a déclaré que, s'il le fallait, elle produirait les pièces pour un calcul de rendement net. Le tribunal lui a fixé un délai pour produire son calcul de rendement net de l'immeuble et l'a invitée à produire les pièces nécessaires à ce calcul. Il a rendu la bailleresse attentive aux conséquences qui pouvaient être tirées de son refus de produire ces pièces, à savoir l'indice de ce qu'elle cachait un rendement abusif. Dans son mémoire du 5 février 2021, la bailleresse a allégué que l'appartement litigieux avait été créé dans le cadre de la surélévation achevée en 2019 et qu'il n'était pas possible en l'état de chiffrer les charges d'exploitation supplémentaires induites par la surélévation. Elle a effectué un calcul de rendement brut en se fondant sur un prix de revient pour les six immeubles, incluant le prix d'acquisition, les frais d'acquisition et le prix des travaux de surélévation, ainsi que les travaux supplémentaires de 700'000 fr. Elle a appliqué un rendement de 4,5 % à ce montant, puis a divisé le rendement obtenu par le nombre de pièces total de tous les immeubles et appliqué un coefficient de 3 au nombre de pièces des appartements nouveaux pour tenir compte du fait qu'ils étaient neufs contrairement aux autres appartements. Le rendement admissible obtenu pour l'appartement litigieux était de 29'735 fr. 77 par an (soit 2'478 fr. par mois en chiffre arrondi). La locataire a fait valoir que l'immeuble n'était pas récent, que seule la surélévation l'était, et qu'il n'y avait dès lors pas lieu d'appliquer un calcul du rendement brut à tout l'immeuble. Elle a préconisé un calcul du rendement brut pour la surélévation et du rendement net pour pour la partie ancienne de l'immeuble et de ventiler la somme des deux montants. Dans son calcul, elle a proposé le même taux que la bailleresse et a admis l'intégration des 700'000 fr. de travaux supplémentaires. Elle a conclu à la fixation par le tribunal d'un loyer de l'appartement de 17'124 fr. par année, sans les frais accessoires, sous réserve d'amplification selon le résultat du calcul de rendement, et à la réduction de la garantie de loyer à trois mois de loyer fixés et à ce qu'il soit ordonné la libération immédiate du surplus en sa faveur, ainsi qu'à ce que la bailleresse soit condamnée à la restitution du trop-perçu de loyer. Le Tribunal des baux et loyers a constaté que la bailleresse avait refusé de donner suite à l'injonction de produire les pièces permettant un calcul de rendement net, alors qu'elle devait pourtant être en possession des documents relatifs aux fonds empruntés et aux fonds propres investis dès lors qu'ils étaient récents. Il a constaté que l'appartement litigieux avait été créé en 2019 dans le cadre de la surélévation de l'immeuble acquis par la bailleresse en 2006 et qu'il ne s'agissait ainsi pas d'un immeuble ancien. Face à ce qu'il a qualifié de refus volontaire de collaborer, le Tribunal des baux et loyers a eu recours à deux statistiques cantonales et, calculant la moyenne entre les deux, est parvenu à un montant de 2'234 fr. par mois (soit 26'808 fr. annuel), soit 116 fr. de moins que le loyer initial convenu. Tenant compte des installations neuves dans les appartements, de la présence d'une cuisine agencée, de carrelages apposés aux murs et sols des salles d'eau, et du chauffage au sol, le tribunal a considéré que le loyer n'était pas abusif. Le Tribunal des baux et loyers a débouté la locataire demanderesse de toutes ses conclusions. B.b. Statuant sur appel de la locataire, la Chambres des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a réformé ce jugement et fixé nouvellement le loyer initial annuel à 24'600 fr. (soit 2'050 fr. par mois), condamné la bailleresse à restituer le trop-perçu et libéré le montant excédentaire de la garantie de loyer. En substance, la cour cantonale a retenu que l'appartement litigieux était inclus dans une partie d'immeuble qui devait être considérée comme un immeuble récent, qu'il convenait d'y appliquer un calcul de rendement brut et non d'avoir recours à des statistiques cantonales, a repris le taux de rendement brut de 4,5 % admis par les parties, qu'elle a appliqué au montant des travaux de surélévation admis par l'Office cantonal du logement et de la planification foncière, de 11'134'980 fr. auquel elle a ajouté le montant des travaux de 700'000 fr. admis par la locataire. Elle n'a pas tenu compte d'une part du prix d'acquisition de l'immeuble en 2006, dès lors que la bailleresse n'a fourni aucun document ni calcul permettant de l'établir.