Citation: 5A_838/2019 E. 6.5.2

6.5.2. Der Zinsfuss einer Kantonalbank für erstrangige Hypotheken war auch in einem verwandten mietrechtlichen Kontext von besonderer Bedeutung, denn die Mietzinsen waren (bis 2007) den jeweiligen Entwicklungen dieses Zinssatzes anzupassen (Art. 269c OR i.V.m. Art. 13 VMWG). Der Verordnungsgeber hat das VMWG per 1. Januar 2008 geändert. Danach gilt für Mietzinsanpassungen aufgrund von Änderungen des Hypothekarzinssatzes ein (gesamtschweizerischer) Referenzzinssatz. Für dessen Anwendung sind die Art. 12, Art. 12a und Art. 13 VMWG sowie die Übergangsbestimmungen zur erwähnten Verordnungsänderung massgebend. Der Referenzzinssatz gelangt überall dort zur Anwendung, wo bisher der Zinssatz der im örtlichen Hypothekargeschäft führenden Bank (in der Regel die Kantonalbank) massgebend war. Neben den Kostenveränderungen in Form von Erhöhungen oder Senkungen des Hypothekarzinssatzes (Art. 269a Bst. a OR und Art. 12 Abs. 1 VMWG) betrifft dies insbesondere die Überprüfung des Mietzinses von Wohn- und Geschäftsräumen anhand des Ertrags (Art. 269 OR), die Berechnung der Überwälzung von wertvermehrenden Investitionen und energetischen Verbesserungen (Art. 269a Bst. b OR und Art. 14 Abs. 4 VMWG) sowie die Berechnung der kostendeckenden Bruttorendite bei neueren Bauten (Art. 269a Bst. c OR). Der Referenzzinssatz stützt sich auf den volumengewichteten durchschnittlichen Zinssatz der auf Schweizer Franken lautenden inländischen Hypothekarforderungen der Banken in der Schweiz (Art. 2 der Zinssatzverordnung). Dies betrifft alle Forderungen, die von den Banken gemäss den für sie geltenden Rechnungslegungsvorschriften als Hypothekarforderungen ausgewiesen werden.