Citation: 4A_467/2009 19.11.2009 E. 4

Weiter beruft sich der Beschwerdeführer auf Art. 273c OR, wonach auf die Möglichkeit einer Erstreckung nicht verzichtet werden könne. Eine entsprechende Vereinbarung sei nichtig. Nach Art. 273c Abs. 1 OR kann der Mieter auf Rechte, die ihm nach dem Gesetzesabschnitt betreffend den Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen (Art. 271 ff. OR) zustehen, nur verzichten, wenn dies gesetzlich ausdrücklich vorgesehen ist. Abweichende Vereinbarungen sind nichtig (Art. 273c Abs. 2 OR). Unzulässig ist der Vorausverzicht. Nach der Kündigung des Mietverhältnisses - oder wenn sich das befristete Mietverhältnis seinem Ende nähert - kann jedoch der Mieter gültig auf jede Erstreckung verzichten (Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, 6. Aufl. 2005, S. 577; SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 16 zu Art. 272b OR). Ein gültiger Verzicht auf die Kündigungsschutzrechte durch den Mieter ist ferner auch möglich im Rahmen einer Erstreckungsvereinbarung - sei es im Verlaufe eines gerichtlichen Verfahrens, sei es ausserhalb eines solchen (SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 4 zu Art. 273c OR). Art. 272b Abs. 2 OR hält ausdrücklich fest, dass der Mieter auf eine zweite Erstreckung verzichten kann. Vorliegend geht es nicht um einen Vorausverzicht. Die Vorinstanz hat in ihrer Erwägung 3.3, auf die verwiesen werden kann (Art. 109 Abs. 3 BGG), zutreffend erkannt, dass die Parteien mit der Vereinbarung vom 16. August 2007 eine Erstreckungsvereinbarung getroffen haben. Zur Zeit des Abschlusses der Vereinbarung seien die Mietverhältnisse bereits per Ende Oktober 2007 gültig gekündigt gewesen. Der Parteiwille sei dahin gegangen, die Mietverhältnisse bis Ende Juni 2008 zu erstrecken. Inwiefern bei dieser Sachlage die Vereinbarung vom 16. August 2007 im Sinne von Art. 273c Abs. 2 OR nichtig sein soll, ist nicht ersichtlich. Was der Beschwerdeführer zur Begründung seiner Rüge vorträgt, geht an der Sache vorbei. Er legt dar, die Beschwerdegegnerin habe sich vor der ersten Instanz zusätzlich auf Eigenbedarf (Umnutzung der Wohnungen für Büroflächen) berufen. Eine solche Umnutzung sei aber baurechtlich nicht zulässig. Damit sei der Eigenbedarf ein vorgeschobener Kündigungsgrund und die Vereinbarung vom 16. August 2007 "offensichtlich ungültig". Diese Argumentation basiert auf nicht festgestellten Sachverhaltselementen und ist nicht nachvollziehbar. Die Kündigungen vom 25. April 2007 wurden nicht mit Eigenbedarf begründet, sondern mit den nachbarschaftlichen Schwierigkeiten mit dem Beschwerdeführer. Die Idee einer Umnutzung der Wohnungen in Büroflächen äusserte die Beschwerdegegnerin erst im Verlauf des erstinstanzlichen Verfahrens im Jahre 2008. Zur Zeit des Abschlusses der Vereinbarung vom 16. August 2007 spielte ein eventueller Eigenbedarf noch gar keine Rolle. Es ist daher nicht ersichtlich, inwiefern der später im erstinstanzlichen Verfahren zusätzlich erwähnte Eigenbedarf die Gültigkeit der Vereinbarung vom 16. August 2007 beeinflussen könnte. Im Übrigen finden sich im angefochtenen Urteil keine Feststellungen zu den Fragen, ob dieser Grund bloss vorgeschoben war und eine Umnutzung der Wohnungen in Büroflächen baurechtlich tatsächlich unzulässig wäre.