Citation: 4C.18/2006 29.03.2006 E. 3.1

3.1.1 Aux termes de l'art. 260a CO, le locataire n'a le droit de rénover ou de modifier la chose qu'avec le consentement écrit du bailleur (al. 1). Lorsque le bailleur a donné son consentement, il ne peut exiger la remise en état de la chose que s'il en a été convenu par écrit (al. 2). Si, à la fin du bail, la chose présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptées par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité pour cette plus-value; sont réservées les conventions écrites prévoyant des indemnités plus élevées (al. 3). L'art. 260a al. 3 CO est de droit dispositif (ATF 124 III 149 consid. 4 et 5). Ainsi, les parties peuvent convenir à l'avance d'une indemnité plus élevée que ne l'exige la disposition, ou au contraire supprimer toute indemnité (David Lachat, Commentaire romand, n. 9 ad art. 260a CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e éd., Zurich 1998, n. 83 ad art. 260-260a CO). Le droit à des indemnités est acquis au locataire même lorsque les travaux de rénovation ont été entrepris avant le 1er juillet 1990, sous l'empire de l'ancien droit (David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, n. 4.6, p. 543). La plus-value correspond à la valeur ajoutée à la chose louée, non encore amortie à la fin du bail. Elle s'apprécie objectivement, eu égard aux frais exposés par le locataire, et à l'utilité des travaux pour le bailleur (Lachat, op. cit., n. 7 ad art. 260a CO; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 78 ad art. 260-260a CO; Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 51 ad art. 260a CO). L'art. 260a al. 3 CO subordonne le droit à une indemnité au caractère considérable de la plus-value, lequel dépend de l'ensemble des circonstances, dont notamment le coût des travaux, le loyer payé par le locataire et les avantages dont le bailleur pourra tirer profit (arrêt 4C.97/2005 du 18 août 2005, consid. 2.4; Lachat, op. cit., n. 8 ad art. 260a CO; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 79 ad art. 260-260a CO; plus nuancé sur les circonstances à prendre en considération: Higi, op. cit., n. 57ss ad art. 260a CO). La question - controversée - de savoir s'il est néanmoins nécessaire de fixer des limites, exprimées en francs ou en pour-cent, au-delà desquelles la plus-value doit se situer afin d'être qualifiée de considérable (Richard Barbey, Les travaux de rénovation et de modification de la chose louée entrepris par le locataire [art. 260a CO], 10e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998, p. 15, qui propose d'admettre une plus-value suffisante lorsqu'elle représente au moins 3% de la valeur objective de l'objet loué; Hannes Zehnder, Die Bestimmung der Mehrwertentschädigung bei Mieterbauten [Art. 260a Abs. 3 OR], AJP/PJA 6/96, 725 ss, p. 726, qui propose d'admettre la réalisation de la condition lorsque l'accroissement de valeur excède le prix d'un mois de loyer; contra Higi, op. cit., n. 57 ad art. 260a CO; Roger Weber, Commentaire bâlois, n. 5 ad art. 260a CO) peut en l'état demeurer indécise, sur le vu du montant de la plus-value résiduelle supérieure tant au 3% susmentionné qu'au montant équivalent à un mois de loyer. Quant à l'indemnité, elle ne se mesure pas nécessairement à l'aune de la plus-value qui subsiste. Elle peut être modulée en fonction des particularités du cas d'espèce (arrêt 4C.97/2005 du 18 août 2005, consid. 2.4 et les références citées). La quotité de la somme pourra ainsi varier en fonction des critères suivants: le loyer réduit dont a bénéficié le preneur en contrepartie des travaux ou l'augmentation de loyer (économisée) qu'il aurait été amené à débourser si l'ouvrage avait été réalisé par le bailleur; les avantages particuliers qu'entraîne la rénovation ou la modification pour le locataire; inversement, le profit réduit qu'en retire le bailleur; les circonstances qui ont motivé la fin des rapports contractuels (Barbey, op. cit., p. 15 s.; Higi, op. cit., n. 67 ss ad art. 260a CO). Selon les circonstances, l'indemnité doit être appréciée en équité par le juge (Lachat, op. cit., n. 8 ad art. 260a CO; Weber, op. cit., n. 5 ad art. 260a CO). Statuant selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation. Le Tribunal fédéral ne substitue qu'avec retenue sa propre appréciation à celle de la juridiction cantonale. Il n'intervient que si la décision s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, ou lorsqu'elle repose sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou encore lorsqu'elle n'a pas tenu compte d'éléments qui auraient absolument dû être pris en considération; en outre, il redresse un résultat manifestement injuste ou une iniquité choquante (ATF 130 III 699 consid. 5.1; 125 III 269 consid. 2a; 123 III 306 consid. 9b; 123 III 10 consid. 4c/aa; 118 II 404 consid. 3b/bb). 3.1.2 En substance, la cour cantonale a retenu, en se fondant sur l'expertise établie par W.________, que le coût des travaux effectués en partie par les demandeurs et en partie par des professionnels sur ordre de ceux-ci, s'est élevé à environ 115'600 francs. Pour tenir compte des amortissements appropriés sur le vu du temps écoulé depuis l'exécution des travaux, soit dix ans, la valeur résiduelle des travaux a été estimée à 60'289 fr. par l'expert pour être portée à 63'289 fr. par les juges cantonaux, compte tenu de la participation du propriétaire à concurrence de 3'000 francs. Afin d'évaluer si la plus-value apportée à l'immeuble était ou non considérable, la juridiction cantonale s'est basée sur l'estimation de la villa en vue de sa vente, laquelle a été arrêtée à 1'500'000 francs. Considérant que le coût des travaux représentait plus de 3% de la valeur de la maison, lors même que les travaux n'ont été effectués que dans une partie de celle-ci, les juges cantonaux ont admis que la plus-value présentait bel et bien un caractère considérable. 3.2 Tout d'abord, il faut observer que la question du consentement du défendeur à l'exécution des travaux n'est, à juste titre, pas remise en cause. Ensuite, le fait que les juges cantonaux aient privilégié une expertise au détriment de l'autre ne saurait être valablement remis en cause dans le cadre du présent recours, dès lors qu'un tel choix relève de l'appréciation des preuves, laquelle ne peut être discutée que dans le cadre d'un recours de droit public. En ce qui concerne la notion de plus-value considérable, le défendeur n'explique pas en quoi la cour cantonale, qui s'est référée au pourcentage que représentent les travaux effectués par rapport à la valeur objective de la maison, a violé les règles de droit fédéral. Il se borne en effet à remettre en question l'appréciation de la cour, qui a écarté l'une des deux expertises produites en cause. Sur ce point, le grief est donc irrecevable. Par ailleurs, supposé recevable, il n'aurait pu être que rejeté. En effet, sur la base des faits souverainement retenus par la cour cantonale, tels que rappelés ci-dessus, le coût des travaux entrepris par les demandeurs revêt, d'un point de vue objectif et compte tenu des amortissements adéquats, une certaine importance. En sus, les avantages que le propriétaire pourra en retirer ne sont pas négligeables, sur le vu notamment des loyers pouvant être nouvellement perçus pour la location de l'appartement de deux pièces issus des travaux entrepris. Par conséquent, il n'apparaît pas qu'en l'espèce les magistrats aient abusé de leur large pouvoir d'appréciation et violé le droit fédéral en considérant que la plus-value apportée par les demandeurs à l'objet du bail était considérable. La critique du recourant est donc dénuée de tout fondement.