Citation: 4A_155/2015 E. 3.1

3.1. Nach Art. 3 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 24. Juni 1902 betreffend die elektrischen Schwach- und Starkstromanlagen (EleG; SR 734.0) erlässt der Bundesrat Vorschriften zur Vermeidung von Gefahren und Schäden, welche durch Stark- und Schwachstromanlagen entstehen. Er regelt dabei u.a. die Erstellung und Instandhaltung sowohl der Schwach- als der Starkstromanlagen (Art. 3 Abs. 2 lit. a EleG). Die NIV regelt nach deren Art. 1 Abs. 1 die Voraussetzungen für das Arbeiten an elektrischen Niederspannungsinstallationen und die Kontrolle dieser Installationen. Die Beaufsichtigung der elektrischen Anlagen und die Überwachung ihres guten Zustandes ist nach Art. 20 Abs. 1 EleG Sache der Betriebsinhaber (Eigentümer, Pächter usw.). Der Eigentümer muss auf Verlangen einen entsprechenden Sicherheitsnachweis erbringen (Art. 5 Abs. 1 NIV). Nach Art. 32 Abs. 1 NIV führen die unabhängigen Kontrollorgane und die akkreditierten Inspektionsstellen im Auftrag der Eigentümer von elektrischen Installationen technische Kontrollen durch und stellen die entsprechenden Sicherheitsnachweise aus. Die Zuständigkeiten für die Kontrollen elektrischer Installationen sind im Anhang festgelegt (Art. 32 Abs. 4 NIV). Ebenfalls im Anhang festgelegt sind die Kontrollperioden für die einzelnen elektrischen Installationen (Art. 36 Abs. 4 Satz 1 NIV). Nach Ziff. 3 dieses Anhangs müssen elektrische Installationen mit zehn- oder zwanzigjähriger Kontrollperiode bei jeder Handänderung nach Ablauf von fünf Jahren seit der letzten Kontrolle kontrolliert werden. Nach dem Fact-Sheet (7) des Bundesamtes für Energie vom 22. April 2003 zur Kontrolle bei Handänderung ist der Eigentümer der Installation selbst dafür verantwortlich, dass bei Handänderungen eine Installationskontrolle durchgeführt wird (Antwort 1). Ziel dieser Bestimmung sei, dass ein neuer Eigentümer, der die Geschichte des Gebäudes und der Installation nicht kenne, eine Anlage übernehme, die nachgewiesenermassen dem Stand der Technik und den Sicherheitsanforderungen der Verordnung entspreche (Antwort 2). Nur auf diese Weise könne er seiner Verantwortung als Installationsinhaber nach Art. 58 OR nachkommen. Der Sicherheitsnachweis müsse daher grundsätzlich im Zeitpunkt der Handänderung vorliegen. Werde eine Liegenschaft aber unter dem Vorbehalt einer Renovation veräussert, so sei sich der Käufer bewusst, dass die Installationen in einem nicht-sicheren Zustand sein könnten. Auf Vorliegen des Sicherheitsnachweises könne unter diesen Umständen und unter den folgenden Bedingungen verzichtet werden: Die beabsichtigte Renovation müsse sich auch auf die elektrischen Installationen beziehen, hinreichend konkret belegt werden können und in der Regel spätestens ein Jahr nach Handänderung abgeschlossen sein.