Citation: 1P.768/2000 19.09.2001 E. 5

5.- a) Das Verwaltungsgericht erachtete den Anspruch auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes nicht nur wegen Schaffung eines Vertrauenstatbestandes als verwirkt, sondern auch wegen Zeitablaufs. Es ging dabei von der bundesgerichtlichen Rechtsprechung aus, wonach die massgebliche Frist 30 Jahre beträgt (BGE 107 Ia 121 ff.). Das Verwaltungsgericht führte aus, dass dem Sachverhalt im genannten Bundesgerichtsentscheid ein versteckter, wohnungsinterner Mangel zugrunde liege, der den Polizeiorganen vollständig verborgen geblieben und keiner städtischen Verwaltungsabteilung bekannt war. In früheren Fällen habe es - das Verwaltungsgericht - entschieden, dass die Frist bei einem offen zu Tage liegenden Mangel auf weniger als 30 Jahre bemessen werden müsste. Im vorliegenden Fall habe die städtische Sittenpolizei seit dem 15. Juli 1975 Kenntnis von der Eröffnung eines Massagesalons in der hier interessierenden Wohnung. Aufgrund dieser offiziellen Kenntnis einer städtischen Polizeiabteilung könne nicht mehr von einem versteckten, den Polizeiorganen verborgen gebliebenen Verstoss gegen baurechtliche Bestimmungen gesprochen werden. Vielmehr sei ein solcher Sachverhalt einem offen zu Tage liegenden Mangel bzw. Regelverstoss gleichzusetzen. Zwischen dem 15. Juli 1975 und seinem - dem verwaltungsgerichtlichen - Entscheid seien mehr als 25 Jahre verflossen. Der Wiederherstellungsanspruch sei deshalb verwirkt. Die Beschwerdeführerin wendet dagegen ein, die im Gebäudeinnern stattfindende Nutzung als Massagesalons habe als verborgener Mangel zu gelten. Die 30-jährige Frist sei noch nicht abgelaufen. b) Das Bundesgericht hat die Frist von 30 Jahren für den Fall festgelegt, dass entsprechende Regeln fehlen (BGE 107 Ia 121 E. 1b S. 123 f.). Grundsätzlich liegt es in der Kompetenz der Kantone, ihr öffentliches Baurecht und insbesondere die materiellen und formellen Voraussetzungen für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu regeln. Den Kantonen steht es frei, kürzere Verwirkungsfristen vorzusehen, namentlich dann, wenn die Rechtswidrigkeit für die Behörden erkennbar war (vgl. etwa Art. 46 Abs. 3 des Baugesetzes des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, welcher bestimmt, dass nach Ablauf von fünf Jahren, seitdem die Rechtswidrigkeit erkennbar war, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes nur verlangt werden kann, wenn zwingende öffentliche Interessen es erfordern). Allein der Umstand, dass das Bundesgericht seine Rechtsfindung auf eine analoge Anwendung von Art. 662 ZGB gestützt hat, bewirkt noch nicht, dass kürzere Fristen verfassungswidrig wären. Die Rechtssicherheit verlangt einzig, dass der Wiederherstellungsanspruch befristet sein muss (BGE 107 Ia 121 E. 1a S. 123), wobei die 30-jährige Frist eine Maximalfrist darstellt. BGE 107 Ia 121 ff. betraf zwar einen Zürcher Fall. Dem Zürcher Verwaltungsgericht ist es jedoch unbenommen, die vom Bundesgericht mangels gesetzlicher Regel in richterlicher Rechtsfindung gewonnene Fristbestimmung zu interpretieren und dabei namentlich bei einem offen zu Tage tretenden Mangel bzw. einem für die Baubehörden bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt erkennbaren baurechtswidrigen Zustand eine kürzere Verwirkungsfrist anzunehmen. Der Beschwerdeführerin kann nicht gefolgt werden, dass es sich bei der sexgewerblichen Nutzung um einen verborgenen Mangel handeln soll. Der Betrieb des Massagesalons war immerhin von der Sittenpolizei registriert worden. Der Beibehaltung des rechtswidrigen Zustandes stehen im vorliegenden Fall auch keine schwerwiegenden öffentlichen Interessen entgegen. Soweit aus den Akten hervorgeht, liegen ferner keine Beschwerden der Nachbarn vor. Die Rechtsanwendung des Verwaltungsgerichts kann aus verfassungsrechtlicher Sicht nicht beanstandet werden. Demnach hat das Verwaltungsgericht durch die Aufhebung des Wiederherstellungsbefehls wegen Ablaufs der Verwirkungsfrist die Gemeindeautonomie der Stadt Zürich nicht verletzt.