Citation: 4A_178/2024 E. 3.1.3

3.1.3. Nach Art. 260a Abs. 1 OR kann der Mieter Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat. Eine Änderung ist ein gewollter Eingriff in die Substanz der Mietsache, dessen Resultat in einer Abweichung der Gestaltung und des Zustandes der Mietsache vom bisher vertraglich vereinbarten Zustand und der bisherigen Gestaltung besteht (Urteil 4C.393/2002 vom 27. Mai 2003 E. 5.3). Als Beispiele für Änderungen an der Sache werden in der Lehre etwa genannt die Montage eines textilen Belages auf einem Parkettboden et vice versa und Montage einer fixen Einrichtung anstelle einer beweglichen, die Installation eines Telefonanschlusses oder das Pflanzen von Bäumen (vgl. Urteil 4A_541/2011 vom 28. März 2012 E. 4.2 f. betreffend das Eingraben eines Betonsockels zur Montage einer Satellitenschüssel). Grundsätzlich sind unter Veränderungen und Erneuerungen im Sinne von Art. 260a OR jegliche über blosse Unterhaltsarbeiten hinausgehende Eingriffe in die Substanz der Sache zu verstehen, auch wenn sie marginal oder leicht wieder rückgängig zu machen sind. Da Miete lediglich Gebrauchsüberlassung bedeutet, ist eine Veränderung oder Erneuerung des Mietobjekts grundsätzlich ausgeschlossen (MARKUS WYTTENBACH, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, S. 1012 f.). Die Verletzung dieses Verbots stellt eine Vertragsverletzung dar, begründet Wiederherstellungs- und Schadenersatzansprüche des Vermieters und berechtigt ihn zur ordentlichen, bei schwerwiegenden oder trotz Abmahnung wiederholten Eingriffen zur ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257f OR (vgl. ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N. 2 f. zu Art. 260a OR). Nach herrschender Lehre ist Schriftlichkeit der Zustimmung des Vermieters Gültigkeitsvoraussetzung (HANS BÄTTIG, das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 67 f. zu Art. 260-260a OR; a. M. ROGER WEBER, a.a.O., N. 4 zu Art. 260a OR; MARKUS WYTTENBACH, a.a.O., S. 1013). An eine ausserordentliche Kündigung gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR sind strenge Anforderungen geknüpft. Unbewilligte Änderungen sind für den Vermieter dann unzumutbar, wenn durch die Arbeiten erheblich in die Bausubstanz eingegriffen oder ein Mangel am Mietobjekt verursacht wird. Widrigenfalls ist nur eine ordentliche Kündigung zulässig. Der Vermieter kann zudem die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen (HANS BÄTTIG, das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 65 f. zu Art. 260-260a OR; vgl. aber oben E. 3.1.2).