Citation: 4C.169/2002 16.10.2002 E. 3

3.1 Indépendamment de toute contrainte, la loi admet la recevabilité de la contestation du locataire si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer (art. 270 al. 1 let. b CO). Une augmentation de 89.65% du précédent loyer net, telle qu'elle a été constatée en l'espèce, constitue indiscutablement une augmentation sensible, dès lors qu'elle dépasse le taux limite de 10 % mentionné en doctrine (Higi, op. cit., n. 50 ad art. 270 CO; Lachat, op. cit., p. 260; Weber/Zihlmann, op. cit., n. 5 ad art. 270 CO; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 20 ad art. 270 CO). Se pose cependant la question de savoir si, en raison des travaux entrepris par l'intimée dans l'appartement litigieux, le nouveau loyer concerne toujours la "même chose". 3.2 L'art. 270 al. 1 let. b CO part de la présomption que toute augmentation sensible de loyer peut être source d'un abus, qui justifie, à la demande du locataire, un contrôle de l'autorité judiciaire. En effet, le simple changement de locataire ne saurait à lui seul expliquer une hausse de loyer (Higi, op. cit., n. 48 ad art. 270 CO). Lorsque le changement de locataire s'accompagne de modifications de la chose louée, on pourrait se demander si la présomption rappelée ci-dessus conserve toute sa force. II faut partir du but de la loi qui, à l'instar de l'ancienne réglementation, tend à limiter les pratiques rencontrées chez de nombreux bailleurs de profiter d'un changement de preneur pour procéder à une augmentation massive du loyer (Barbey, L'arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, p. 24 s. et les références). Or il est notoire que les bailleurs sont généralement amenés, ce qui va dans l'intérêt d'une meilleure qualité du parc locatif suisse, à effectuer des travaux d'entretien ou de rénovation (plus ou moins lourde) lors de chaque changement de locataire. Dès lors, dénier la recevabilité d'une contestation de loyer au seul motif que le bailleur a entrepris des travaux dans l'objet proposé en location, reviendrait à rendre la loi lettre morte. Au surplus, le texte de l'art. 270 al. 1 let. b CO, qui mentionne uniquement le critère de l'augmentation sensible du loyer, indépendamment de toute autre circonstance, ne se prête pas à l'interprétation proposée par la cour cantonale, qui veut exclure toute contestation du loyer initial si le logement a subi des transformations d'une certaine ampleur (cf., à ce propos, l'opinion convaincante de Higi, op. cit., n. 49 ad. art. 270 CO). Quant à l'emploi dans le texte légal des mots "la même chose" ("dieselbe Sache", "la stessa cosa"), il confirme simplement que l'objet loué, pour permettre une véritable comparaison, doit conserver les mêmes caractéristiques que par le passé, notamment la même surface et le même nombre de pièces. 3.3 En l'occurrence, les travaux effectués par la défenderesse dans l'appartement litigieux n'ont modifié ni sa surface, ni son nombre de pièces. La cuisine a été déplacée dans une pièces autrefois affectée au logement d'une bonne; une nouvelle salle d'eau a été créée - à côté de l'ancienne salle de bains dont la surface s'est trouvée réduite d'autant - de manière à recevoir une douche et des WC. Enfin, le revêtement du sol a été modifié dans certaines pièces et des travaux d'entretien usuel ont été exécutés. Le coût de ces interventions, soit 177'129 fr. 90, démontre leur ampleur, mais n'est pas déterminant en tant que tel. II est certain que les travaux effectués dans l'appartement de la recourante lui procurent un confort accru et une utilisation meilleure de l'espace. Le volume total de l'appartement n'a cependant pas été modifié, de sorte que la chose louée, certes améliorée, est fondamentalement restée la même. Il serait contraire au but poursuivi par la loi de priver la locataire, au stade de la recevabilité de son action, de son droit de faire contrôler le caractère éventuellement abusif du nouveau loyer. Comme la requête de la recourante en contestation du loyer initial est ainsi recevable, la Chambre des recours a enfreint le droit fédéral pour ne pas l'avoir reconnu. Il incombera à celle-ci de statuer sur le fond du litige et d'apprécier notamment si les rénovations et transformations effectuées par la défenderesse sont de nature à justifier le loyer contesté.