Citation: 4P.197/2004 09.12.2004 E. A

Y.________ (Beschwerdegegnerin) war Eigentümerin der Baulandparzelle A.________-Grundbuchblatt Nr. X1X1, die aus einer Teilung der früheren Parzelle Nr. X2X2 hervorging. Der entlang dem B.________ liegende Teil der Parzelle Nr. X1X1 befand sich gemäss der 1996 im Rahmen einer Ortsplanungsrevision für das Gemeindegebiet erstellten Gefahrenkarte im roten, der übrige Teil im blauen Gefahrengebiet. "Rot" bedeutet, dass Naturgefahren eine zerstörerische Wirkung entfalten können und Personen innerhalb und ausserhalb von Gebäuden gefährdet sind. Mit "blau" sind Gebiete bezeichnet, in welchen Personen nur gefährdet sind, wenn sie sich ausserhalb der Gebäude aufhalten, und in denen bei Einhaltung entsprechender Bauauflagen plötzliche Gebäudezerstörungen nicht zu erwarten sind. Das Amt für Gemeinde und Raumordnung (abgekürzt AGR), Kreis Berneroberland, sistierte hierauf das Verfahren der Genehmigung des neuen Zonenplanes für diese Bauzonenteile bis zum Abschluss der Bachverbauungen. Auf Einsprache der Beschwerdegegnerin erläuterte es dazu in seiner abschlägigen Verfügung, diese in der Ortsplanrevision als Bauzone ausgeschiedene Zone dürfe nicht ohne Beschränkung genehmigt werden. Neue Bauvorhaben dürften nicht bewilligt werden, bis die Schutzmassnahmen realisiert seien. In der Folge wurden der Beschwerdegegnerin zu deren Erstaunen dennoch seitens der Gemeinde Kaufinteressenten für das Bauland zugewiesen. Auch das Ehepaar H. und R.X.________ (Beschwerdeführer) zeigte Interesse für einen Erwerb des Landes. Am 2. November 2000 fand eine Besprechung vor Ort zur Klärung der Frage statt, ob der Realisierung des Bauvorhabens der Beschwerdeführer wegen der Naturgefahren rechtliche Hindernisse im Wege stehen könnten. Bei diesem Gespräch anwesend waren sowohl der Architekt der Beschwerdegegnerin als auch jener der Beschwerdeführer sowie die zuständigen Funktionäre, nämlich der stellvertretende Oberingenieur des Kreises I, der Strasseninspektor Oberland West und der Präsident der Schwellengemeinde A.________. Den Architekten wurde eröffnet, dass im blauen Gebiet vier Häuser sofort erstellt werden könnten, sofern die für die Gefahrenzone blau geltenden Vorschriften eingehalten würden. Weiter wurde darauf hingewiesen, dass der neue Geschiebesammler im B.________-graben ca. Ende 2001 in Betrieb genommen werde, womit die rote Zone wegfalle. Alle an der Begehung teilnehmenden Personen gingen davon aus, dass bei Einhaltung gewisser Auflagen in der blauen Zone sofort gebaut werden könne. Die Architekten leiteten diese Information an ihre Mandanten weiter. Hernach trafen sich die Parteien in Begleitung ihrer Architekten, um darüber zu verhandeln, welche Teilparzellen die Käufer zu welchem Kaufpreis übernehmen würden, und es wurden Fragen der Erschliessung erörtert. Der Beschwerdegegnerin war damals auch bekannt, dass die Beschwerdeführer möglichst rasch bauen wollten. Der Kaufvertrag kam zustande und wurde am 3. Februar 2001 öffentlich beurkundet. Der Vertrag enthielt folgende Bestimmung: "Gewährleistung: Jede Gewährleistungspflicht der Verkäuferin für rechtliche und körperliche Mängel der Vertragssache wird, soweit gesetzlich zulässig, wegbedungen. Der Käuferschaft ist insbesondere die geltende Zoneneinteilung der Vertragssache bekannt, ebenso dass die Vertragssache in der Gefahrenzone B.________ liegt - die Gefahrenkarte der Gemeinde A.________ ist den Käufern bekannt." Im März 2001 reichte der Architekt der Beschwerdeführer das Bau- und Gewässerschutzgesuch bei der Gemeinde ein. Die Bauverwaltung liess es publizieren und fügte von sich aus den Passus ein: "Beanspruchte Ausnahme: Vorbehalten bleibt die Genehmigung des sistierten Gebietes B.________ des neuen Zonenplanes Nr. 3 (vorzeitige Baubewilligung gestützt auf Art. 37 BauG)." Das AGR wies jedoch das vom Regierungsstatthalteramt Obersimmental gestellte Gesuch um Zustimmung zur vorzeitigen Baubewilligung gemäss Art. 37 BauG entgegen der Erwartung aller Beteiligten am 16. Juli 2001 ab. Zur Begründung führte es aus, das Bauvorhaben liege zwar in einer Wohnzone W2. Das Genehmigungsverfahren sei jedoch gemäss Beschluss vom 12. April 1999 über die Ortsplanrevision A.________ sistiert worden, da die Zone in einem Gefahrengebiet liege. Über die Abgrenzung der Bauzone könne erst definitv entschieden werden, wenn der geplante Geschiebesammler erstellt und die Gefahrenkarte überarbeitet worden sei. Die Beschwerdeführer haben am 4. September 2001 als Sachmangel im Sinne von Art. 201 Abs. 1 OR gerügt, dass der Baubeginn noch nicht stattfinden konnte, und nachher den Vertrag mit Schreiben vom 14. Juni 2002 wegen Grundlagenirrtums angefochten.