Citation: 1C_349/2014 E. 2.1

2.1. Am 11. März 2012 ist mit der Annahme der Volksinitiative "Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!" Art. 75b BV in Kraft getreten (vgl. Art. 195 BV i.V.m. Art. 15 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 17. Dezember 1976 über die politischen Rechte [BPR; SR 161.1]; BGE 139 II 243 E. 8 S. 248 f.). Art. 75 Abs. 1 BV bestimmt, dass der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossflächeeiner Gemeinde auf höchstens 20 % beschränkt ist. Nach Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV erlässt der Bundesrat die nötigen Ausführungsbestimmungen über Erstellung, Verkauf und Registrierung im Grundbuch durch Verordnung, sofern die entsprechende Gesetzgebung nach Annahme von Art. 75b BV nicht innerhalb von zwei Jahren, d.h. nicht bis zum 12. März 2014, in Kraft tritt. Der Bundesrat hat am 22. August 2012 die Verordnung über Zweitwohnungen (SR 702; im Folgenden: ZweitwohnungsV) erlassen. In der Lehre ist umstritten, ob der Bundesrat schon vor Ablauf der zweijährigen Übergangsfrist zur Vollziehung der neuen Verfassungsbestimmung befugt war. Inzwischen ist die Übergangsfrist abgelaufen, ohne dass ein Ausführungsgesetz in Kraft getreten ist. Der Bundesrat verfügt somit seit dem 12. März 2014 über eine verfassungsrechtliche Ermächtigung zum Erlass von Ausführungsbestimmungen in Form einer Verordnung. Die ZweitwohnungsV ist daher bis zum Inkrafttreten des Zweitwohnungsgesetzes anzuwenden, sofern sie den Anwendungsbereich von Art. 75b BV in zulässiger Weise präzisiert (vgl. zum Ganzen BGE 140 II 378 E. 4.1 S. 381 f. mit Hinweisen). Art. 3 Abs. 1 ZweitwohnungsV bestimmt, dass Wohnungen, die am 11. März 2012 bereits bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren, im Rahmen der vorbestandenen, anrechenbaren Bruttogeschossfläche und unter Vorbehalt bestehender Nutzungseinschränkungen von Erst- in Zweit- und von Zweit- in Erstwohnungen umgenutzt werden können. Nach Art. 4 ZweitwohnungsV dürfen in Gemeinden mit einem Anteil von mehr als 20 % Zweitwohnungen - wie dies in Sent der Fall ist (vgl. Art. 1 Abs. 2 i.V.m. Anhang Zweitwohnungsverordnung, Gemeinde Nr. 3763) - Bewilligungen nur für den Bau von Wohnungen erteilt werden, die als Erstwohnungen (lit. a) oder als qualifiziert touristisch bewirtschaftete Wohnungen (vgl. lit. b) genutzt werden. Vorliegend steht die Anwendung von Art. 4 lit. a ZweitwohnungsV in Frage. Gemäss Art. 6 Abs. 2 ZweitwohnungsV ist das Grundbuchamt in diesen Fällen in der Bewilligung anzuweisen, auf dem Grundbuchblatt des betroffenen Grundstücks die Anmerkung "Erstwohnung" anzubringen. Am 19. Februar 2014 hat der Bundesrat den Entwurf eines Zweitwohnungsgesetzes (E-ZWG) und die dazugehörige Botschaft verabschiedet (BBl 2014 2287 ff.). Art. 12 E-ZWG bestimmt, dass altrechtliche Wohnungen, d.h. Wohnungen die am 11. März 2012 rechtmässig bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren, "im Rahmen der vorbestandenen Hauptnutzfläche"erneuert, umgebaut und wieder aufgebaut werden dürfen (Abs. 2). Eine Erweiterung altrechtlicher Wohnungen durch Schaffung neuer Hauptnutzflächen für das Wohnen ist (nur) zulässig, wenn die Wohnung als Erstwohnung oder als touristisch bewirtschaftete Wohnung deklariert wird (Abs. 3). Nach dieser Definition stellt die Umwandlung von Nebennutzflächen in Hauptnutzflächen eine Erweiterung der Wohnfläche dar. Hauptnutzflächen sind diejenigen Flächen eines Geschosses, die der Wohnnutzung im engeren Sinne dienen; der Estrich gehört zu den Nebennutzflächen (vgl. Botschaft des Bundesrats vom 19. Februar 2014, BBl 2014 2310 zu Art. 12 E-ZWG mit Hinweis auf SIA-Norm 416; siehe auch BGE 140 II 378 E. 5 S. 382 f.). Mit Art. 12 E-ZWG würde die Umnutzung bestehender Wohnungen somit nicht weitergehender erlaubt als nach Art. 3 ff. ZweitwohnungsV. Ob das Gesetz in dieser Form in Kraft treten wird oder in der parlamentarischen Beratung noch Änderungen erfährt, ist ungewiss. Um eine Präjudizierung der künftigen Ausführungsgesetzgebung zu vermeiden, sind die Bestimmungen der ZweitwohnungsV weit auszulegen. Darunter fallen alle baubewilligungspflichtigen Tatbestände, deren Vereinbarkeit mit Art. 75b Abs. 1 BV zweifelhaft erscheint und welche daher vom Gesetzgeber geregelt werden müssen (BGE 140 II 378 E. 5 S. 382).