Citation: 4A_70/2024 E. B

B.a. Le 21 septembre 2021, la locataire a saisi l'autorité de conciliation d'une requête tendant à l'annulation de la résiliation, subsidiairement à une prolongation de bail. Deux jours après l'audience de conciliation du 21 février 2022, la bailleresse a invoqué l'utilisation sans droit par la locataire de locaux annexes au magasin, non inclus dans le bail, et fixé à celle-ci un délai au 26 mars 2022 pour les évacuer, en raison du besoin qu'elle en avait pour sa propre exploitation. Le 16 mars 2022, l'administrateur de la locataire a déposé une plainte pénale contre le directeur de la bailleresse pour infraction à l'art. 325 al. 3 CP (recte: art. 325quater CP), lui reprochant d'avoir tenté d'imposer une modification unilatérale du contrat de bail laquelle la privait de certains locaux annexes. La bailleresse a déposé une contre-plainte pour dénonciation calomnieuse. Devant l'échec de la conciliation, la locataire a saisi le Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers d'une demande dirigée contre la bailleresse et concluant principalement à l'annulation de la résiliation, subsidiairement à l'octroi d'une première prolongation de bail de quatre ans. La juge civile a procédé à une vision locale le 17 novembre 2022 en présence des parties; elle a visité les locaux loués ainsi que la rue (...) où il a été constaté que quatre surfaces commerciales y avaient récemment été ou étaient encore disponibles, en particulier une ancienne boucherie et une ancienne boulangerie. A l'audience du 15 décembre 2022, la bailleresse a déposé un mémoire de faits nouveaux, alléguant notamment avoir organisé le 22 novembre 2022 une séance qui devait permettre à ses sociétaires de découvrir le projet de transformation à l'interne des locaux; l'administrateur de la locataire avait alors tenté d'empêcher la tenue de cette séance par la pose d'une tente empiétant sur le trottoir et la voie publique, provoquant un important bouchon dans les rues de U.________, et en affichant devant son commerce des manchettes de journaux concernant un ex-dirigeant de la direction générale de la banque, qui n'avait rien à voir avec la bailleresse. Le 18 janvier 2023, elle a derechef déposé un mémoire de faits nouveaux, alléguant avoir été informée par un conseiller communal que des locaux commerciaux de 200 m2 étaient à louer dès mars 2023 à côté de la poste de U.________, soit à une centaine de mètres des locaux occupés par la locataire. Celle-ci s'est déterminée en s'étonnant qu'un conseiller communal s'immisce ainsi dans un litige privé et affirmant que les locaux seraient inadéquats pour elle. Le 10 février 2023, la commune de S.________ a confirmé qu'un permis de construire était nécessaire pour le projet de la bailleresse et qu'à ce jour, aucune demande dans ce sens n'avait été déposée. La locataire a ensuite demandé la suspension de la procédure civile jusqu'à droit connu dans la procédure pénale, ce qui a été refusé. Par jugement du 14 septembre 2023, le Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers a ordonné une prolongation unique du bail de la locataire jusqu'au 31 août 2024 et rejeté toute autre ou plus ample conclusion. B.b. Par arrêt du 14 décembre 2023, la Cour d'appel civile du canton de Neuchâtel a rejeté l'appel de la locataire. Ses motifs seront évoqués dans les considérants en droit qui suivront.