Citation: 4C.59/2007 25.04.2007 E. 1

3.3 L'art. 271a al. 1 let. a CO prévoit que le congé est annulable lorsque le bailleur le donne parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail. La disposition vise à permettre au locataire d'exprimer librement ses prétentions sans avoir à craindre un congé. Il incombe au locataire de prouver qu'il existe un rapport de cause à effet entre sa prétention et la résiliation. Il est toutefois loisible au bailleur, qui assume le fardeau de la contre-preuve, de démontrer que le motif véritable du congé est autre, auquel cas l'art. 271 al. 1 let. a CO ne trouve pas application (cf. Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, Zurich 2005, n. 5.1.4 p. 534 s.; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, n. 5.1.4 p. 475; Higi, Commentaire zurichois, n. 61 ad art. 271a CO). 3.4 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. Toute demeure du locataire justifie en principe l'application de la procédure prévue à l'art. 257d CO. Le congé donné conformément à cette disposition peut néanmoins être annulable. En effet, selon le texte de l'art. 271a al. 3 let. b CO, les seuls motifs que le locataire en demeure ne peut pas invoquer pour obtenir l'annulation du congé sont ceux qui figurent à l'art. 271a al. 1 let. d (congé donné par le bailleur pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi) et e (congé donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur a succombé dans une large mesure, abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions, renoncé à saisir le juge ou enfin conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire) CO. A contrario, il en découle que le locataire en demeure peut, du moins en principe, se prévaloir de l'art. 271 et de l'art. 271a al. 1 let. a, b, c et f CO (cf. arrêt 4C.35/2004 du 27 avril 2004, reproduit in SJ 2004 I 424, consid. 3.1 p. 425). L'art. 271 CO déclare annulable tout congé, par le bailleur ou par le locataire, qui contrevient aux règles de la bonne foi; l'art. 271a al. 1 CO énumère certains congés annulables donnés par le bailleur. Cela étant, ce n'est toutefois qu'à titre exceptionnel que la résiliation donnée pour cause de demeure du locataire sera annulée. Elle doit apparaître inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l'abus de droit et à la bonne foi. Tel peut être le cas si le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû, si le montant impayé est insignifiant, si l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer, ou si le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration de ce délai (cf. ATF 120 II 31 consid. 4; arrêt 4C.35/2004 du 27 avril 2004, reproduit in SJ 2004 I 424, consid. 3.1 p. 425 s. et les références citées). 3.5 En principe, le congé donné au locataire en demeure peut aussi être annulé au motif qu'il constitue un congé de représailles au sens de l'art. 271a al. 1 let. a CO. Toutefois, si un litige avec le bailleur, dans lequel le locataire était de bonne foi, a été porté devant l'autorité de conciliation ou judiciaire, le locataire ne peut pas faire annuler le congé donné pour cause de demeure (art. 271a al. 3 let. b CO); on ne discerne pas pourquoi le locataire en demeure devrait bénéficier d'une protection plus étendue lorsqu'il n'y a pas eu de telle procédure. En outre, il ne se justifie en soi pas de traiter le locataire qui ne paie pas le loyer différemment selon qu'il est en litige avec le bailleur ou non; c'est d'autant moins le cas lorsque le litige porte sur des défauts de la chose louée, cas où le locataire, qui a le cas échéant droit à une réduction du loyer, peut éviter la demeure en consignant le montant du loyer (art. 259g CO). Dans ce sens, la jurisprudence a précisé que l'art. 257d CO permettait de résilier le bail d'un locataire qui ne paie plus son loyer, sans qu'il importe, à cet égard, que le bailleur avait de toute façon l'intention de résilier pour une autre raison (cf. arrêt 4C.35/2004 du 27 avril 2004, reproduit in SJ 2004 I 424, consid. 3.2.2 p. 427). En soi, il n'y a donc rien d'abusif à ce que le bailleur exerce cette faculté accordée par la loi aussi s'il est en litige avec le locataire et veut pour ce motif mettre fin au contrat de bail. Ce n'est que dans des circonstances tout à fait exceptionnelles que l'on peut dès lors concevoir qu'un congé donné conformément à l'art. 257d CO puisse être annulable en vertu de l'art. 271a al. 1 let. a CO. 3.6 En l'espèce, les faits allégués par le défendeur, même s'ils étaient avérés, ne suffiraient pas pour que cette exigence soit satisfaite. Le litige relatif au paiement de l'inventaire a été définitivement tranché en défaveur des demanderesses dans le cadre d'une procédure judiciaire; celles-ci ont en outre renoncé à saisir le juge au sujet du premier congé contesté par le défendeur. Nonobstant, une résiliation restait possible, la protection légale de trois ans contre un congé dans de telles circonstances (art. 271a al. 1 let. e CO) étant, par la loi, expressément exclue en cas de demeure du locataire (art. 271a al. 3 let. b CO). Dès lors, ce ne sont que les autres faits qui pourraient, le cas échéant, justifier l'annulation du congé. Il s'agit essentiellement d'un litige relatif à l'obligation des demanderesses de remédier à certains prétendus défauts de la chose louée. Pour ce cas de figure, la loi donne au locataire qui ne veut pas verser le loyer au bailleur le droit de consigner les loyers auprès d'un office désigné par le canton et d'éviter de cette façon de tomber en demeure (art. 259g CO). Le défendeur, bien qu'assisté d'un avocat, n'en a pas usé, créant ainsi les conditions prévues à l'art. 257d CO pour une résiliation par les demanderesses. Dans ces circonstances, la résiliation intervenue ne saurait être considérée comme inadmissible au regard des principes de l'abus de droit et de la bonne foi. L'existence d'un montant de 180'000 fr. déposé à titre de sûretés (art. 257e CO), fait courant en matière de contrat de bail, est sans pertinence, car tant que dure le bail, le locataire ne peut pas compenser le montant qu'il a déposé en garantie avec les sommes qu'il doit au bailleur, notamment lorsqu'il est mis en demeure pour le paiement du loyer (Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., n. 2.3.1 p. 237; Lachat, Commentaire romand, n. 9 ad art. 257e). En effet, imputer le loyer impayé sur les sûretés reviendrait à diminuer ces dernières; or, le bailleur n'a pas à accepter une réduction unilatérale des sûretés convenues dans le contrat de bail (cf. Higi, op. cit., n. 33 ad art. 257e CO). En outre, le bailleur a droit au paiement ou à la consignation du loyer à l'échéance; il ne saurait être obligé d'y renoncer au motif qu'il bénéficie d'une garantie qui lui permettra d'encaisser les loyers impayés à une date ultérieure, éventuellement à la fin du bail seulement. Enfin, on ne voit pas en quoi le dépôt d'une plainte pénale pour contrainte contre les demanderesses, qui plus est déposée après la résiliation, serait pertinente au regard de l'art. 271a al. 1 let. a CO. Il en va de même de la mise à l'arrêt du chauffage par les demanderesses six mois après la résiliation. Il s'ensuit que les faits allégués par le défendeur ne sauraient justifier l'annulation de la résiliation. Il ne peut dès lors être fait grief à l'autorité cantonale de ne pas avoir fait porter l'instruction sur ces faits (ATF 126 III 315 consid. 4a).