Citation: 4A_45/2010 25.03.2010 E. 2

2.1 L'intimé n'ayant pas déposé de recours en temps utile (art. 100 al. 1 LTF), la décision attaquée ne peut plus être modifiée en sa faveur, le recours joint ayant été aboli (Message du 28 février 2001 concernant la révision totale de l'organisation judiciaire fédérale, FF 2001 ch. 4.1.4.5 p. 4139). Il n'y a donc pas lieu d'entrer en matière sur les critiques qu'il adresse à l'arrêt attaqué, sauf s'il fallait envisager l'admission du recours et que son argumentation permettrait une substitution de motifs (Bernard Corboz, Commentaire de la LTF, n°s 32 et 34 ad art. 102 LTF). Le Tribunal fédéral étant lié par les conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF), la seule question qui reste litigieuse est de savoir si l'intimé a ou non droit à la commission de "pilotage" de 2% qui a été admise par la cour cantonale. 2.2 Il faut tout d'abord se demander s'il existe un rapport contractuel entre les parties. Il est constant qu'aucun contrat écrit n'a été signé par le recourant et l'intimé. Il n'apparaît pas non plus qu'un contrat a été conclu entre eux par l'entremise d'un représentant (art. 32 al. 1 CO). L'intimé a tenté de soutenir que diverses personnes intéressées par cette promotion immobilière avaient conclu entre elles une société simple (art. 530 al. 1 CO). Cette argumentation ne lui est cependant d'aucun secours, puisque le seul contrat écrit qu'il ait pu produire pour la commission de "pilotage" est celui du 26 janvier 2005, qui a été signé en son nom personnel par B.________. Celui-ci n'apparaît donc pas comme un représentant du recourant (art. 32 al. 1 CO); même s'il agissait en réalité dans l'intérêt d'une société simple, il faut appliquer l'art. 543 al. 1 CO et retenir que l'associé qui traite avec un tiers pour le compte de la société, mais en son nom personnel, devient seul créancier ou débiteur de ce tiers. Cette construction juridique ne conduit donc pas à créer un lien contractuel entre le recourant et l'intimé. Il faut cependant rappeler que la conclusion d'un contrat de mandat (art. 394 CO) ou de courtage (art. 412 CO) n'est soumise à aucune exigence de forme (art. 11 al. 1 CO; pour le mandat: Rolf H. Weber, Basler Kommentar, OR I, 4e éd. 2007, n° 9 ad art. 395 CO; Franz Werro, Commentaire romand, CO I, 2003, n° 12 ad art. 395 CO; Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4e éd. Zurich 2009 n° 5049; Pierre Engel, Contrats de droit suisse, 2e éd., Berne 2000, p. 480; pour le courtage: ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275 et les références citées). Le contrat peut donc être conclu oralement ou même par actes concluants (art. 1 al. 2 CO; ATF 123 III 53 consid. 5a p. 59; 113 II 522 consid. 5c p. 527). Lorsqu'un contrat a été conclu de manière informelle, il peut être difficile d'apporter la preuve de l'accord des volontés, mais cela n'est toutefois pas impossible. 2.3 Il s'agit alors exclusivement d'un problème d'appréciation des preuves et d'établissement des faits. Il faut rappeler à ce sujet que le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut rectifier ou compléter les constatations de l'autorité précédente que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit (art. 105 al. 2 LTF). La cour cantonale a constaté que le recourant a acquis l'immeuble par acte du 30 janvier 2006 (arrêt attaqué p. 4 in fine) et qu'il a ensuite procédé à la vente des appartements (arrêt attaqué p. 5 in initio). Elle a retenu également que le recourant a fréquenté régulièrement l'agence immobilière de l'intimé pour s'enquérir de l'évolution des ventes, rappelant parfois la promesse d'une commission de "pilotage". Un des témoins a explicitement évoqué le taux de 2%. Le recourant savait que l'agence immobilière assurait la promotion du projet et il l'encourageait en parlant des commissions (arrêt attaqué consid. 5.3.3 p. 11). Sur toutes ces constatations de fait, le recourant n'invoque ni l'arbitraire, ni la violation du droit, de sorte qu'il faut s'en tenir, en l'absence de tout grief motivé, aux constatations cantonales (cf. ATF 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). On ne voit en tout cas pas que l'une de ces constatations soit manifestement - à savoir d'une manière qui saute aux yeux - fausse, et justifie une rectification d'office (art. 105 al. 2 LTF). Il résulte des constatations cantonales que le recourant a acquis seul l'hôtel V.________ et qu'il a ensuite entrepris de vendre les appartements. S'il se rendait régulièrement à l'agence immobilière pour s'enquérir de l'évolution des ventes, c'est bien qu'il savait que l'agence immobilière s'occupait de cette promotion immobilière. Il a été retenu qu'il encourageait l'agence en rappelant qu'elle recevrait une commission de "pilotage" et le chiffre de 2% a été articulé. On doit donc en déduire que le recourant attendait bien une prestation de l'agence immobilière qui, à ce stade de l'opération, n'était plus que dans son seul intérêt et qu'il était disposé, en contrepartie, à payer une commission de 2%. C'est précisément ce que réclame l'intimé. En retenant dans ces circonstances qu'il a été prouvé à satisfaction de droit qu'un accord est intervenu entre les parties portant sur une prestation (le "pilotage" des ventes) à fournir par l'agence immobilière et sur une contre-prestation (une commission de 2%) à payer par le recourant, on ne saurait dès lors dire que la cour cantonale a apprécié les preuves de manière arbitraire. 2.4 Le recourant sème la confusion en parlant d'un transfert de contrat. La cour cantonale a constaté que B.________ s'est désintéressé de la promotion et qu'il a renoncé à son droit d'emption par acte du 29 décembre 2005 (arrêt attaqué p. 4 in fine). Le recourant, en invoquant l'arbitraire dans les constatations de fait, voudrait ajouter des compléments pour bien montrer, sur la base des déclarations de B.________, que celui-ci s'était désintéressé de l'opération et qu'il n'avait donc aucune volonté, ni aucun intérêt à transférer quoi que ce soit. Il n'y a effectivement aucun transfert de contrat et il est donc sans pertinence de rechercher si les conditions formelles d'un tel transfert seraient ou non réunies. Simplement, le projet de promotion immobilière (acquérir l'hôtel V.________, en faire des appartements et les vendre) n'a pas été abandonné, mais il a été "repris" par le recourant qui, dans l'ordre chronologique, a joué ultérieurement le rôle que B.________ envisageait préalablement de jouer. Cela n'enlève rien au fait que les parties ont conclu - comme cela ressort de l'état de fait déterminant - un nouveau contrat ayant un objet plus ou moins identique au précédent, le recourant chargeant l'agence immobilière d'assurer le "pilotage" de l'opération, moyennant une commission de 2%. Ce contrat est distinct, mais il a succédé, dans l'ordre chronologique, à celui conclu avec B.________. 2.5 La cour cantonale s'est montrée peu explicite sur le contenu de l'activité de "pilotage". On observe cependant que l'intimé avait déjà prévu, dans le premier contrat conclu avec le vendeur de l'hôtel, une clause d'exclusivité visant en particulier le "pilotage". Le contrat conclu avec B.________ distingue soigneusement la commission de vente (5%) et la rémunération pour le "pilotage" (2%). Le recourant, lorsqu'il fréquentait l'agence immobilière, rappelait parfois la promesse d'une commission de "pilotage". On doit donc en déduire raisonnablement que, pour les professionnels de l'immobilier, le "pilotage" de la promotion se distingue de la vente des appartements. D'après ce que l'on comprend, la commission de "pilotage" est destinée à rémunérer une activité qui se situe en amont d'une vente particulière et qui a pour objet de faire connaître la promotion immobilière et la faculté d'acquérir des appartements. Dès lors que cette rémunération ne dépend pas de la conclusion d'une vente en particulier, la cour cantonale n'a pas violé les règles du droit fédéral sur l'interprétation des clauses contractuelles en admettant que cette rémunération n'exigeait pas que le courtier ait joué un rôle causal dans la conclusion d'une vente particulière (sur l'interprétation des clauses contractuelles: cf. ATF 135 III 410 consid. 3.2 p. 412 s.; 132 III 268 consid. 2.3.2 p. 274 s., 626 consid. 3.1 p. 632). Comme il s'agit de rémunérer, en fonction des ventes effectivement réalisées, une activité déployée en amont sans exiger un rapport de causalité avec une vente particulière, on peut se demander si ce contrat, par son objet, ne constitue pas un mandat (art. 394 CO), plutôt qu'un courtage (art. 412 CO) (sur la distinction entre ces deux contrats: arrêt 4C.328/2006 du 16 octobre 2007 consid. 3.2; ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275 s.). Il n'est toutefois pas nécessaire d'approfondir cette question en l'espèce. 2.6 Que l'intimé ait déjà reçu une commission de plus de 200'000 fr. ne change rien à la question, puisqu'il s'agissait alors de le désintéresser pour son activité liée à la vente de l'hôtel, celle-ci devant être distinguée de la vente des appartements. Le recourant ne prétend plus que la rémunération est excessive au sens de l'art. 417 CO et il n'y a pas lieu d'y revenir. Enfin, on ne saurait parler, comme le fait le recourant, d'un engagement d'une durée excessive (art. 27 al. 2 CC), puisque le mandat est révocable en tout temps (art. 404 al. 1 CO), de même que le courtage (François Rayroux, Commentaire romand, CO I, 2003, n° 19 ad art. 412 CO; Caterina Ammann, Basler Kommentar, OR I, 4e éd. 2007, n° 6 ad art. 412 CO; Tercier/Favre, op. cit., n° 5667; Engel, op. cit., p. 533). La décision attaquée ne viole donc pas le droit fédéral.