Citation: 5C.116/2006 04.09.2006 E. A

A.________ (fortan: Beklagte) war Alleineigentümerin der Parzelle Nr. 1881 und zusammen mit ihrem Ehemann Miteigentümerin der Parzelle Nr. 1886, beide gelegen in der Bauzone der Gemeinde G.________, Grundbuch H.________. Auf der Parzelle Nr. 1886 stand ein Wohnhaus, in dem die Familie A.________ gelebt hatte. Die beiden Parzellen wurden mehrfach veräussert mit - unter anderem - folgenden Vertragsbestimmungen: A.a Am 26. April 1989 verkauften die Beklagte und die Erben ihres Ehemannes die Parzellen an die Brüder R.________ und S.________, die eine Überbauung planten. Der Wert des Kaufaktes wurde auf eine Million Franken festgesetzt (Art. 10). Als Kaufpreis vereinbarten die Parteien die Zahlung von Fr. 600'000.-- auf den 1. Juni 1989 und die Zahlung von Fr. 100'000.-- beim Auszug aus dem Wohnhaus sowie die Abtretung einer 4 ½ - Zimmerwohnung von rund 100 m² in der künftigen Überbauung (Art. 3). Die Käufer verpflichteten sich ferner, der Beklagten das Wohnhaus bis zu dessen Abbruch zur entschädigungslosen Nutzung zu überlassen (Art. 8) und ihr während der Bauzeit eine 4 ½ - Zimmerwohnung unentgeltlich zur Verfügung zu stellen (Art. 9). In Ergänzung des Kaufvertrags begründeten die Beklagte und die Brüder R.________ und S.________ am 4. Mai 1990 vertraglich ein Kaufsrecht, ein Grundpfand und eine Nutzniessung. Im Sinne von Art. 3 des Kaufvertrags räumten die Brüder R.________ und S.________ der Beklagten ein Kaufsrecht an einem Miteigentumsanteil von 3/10 der Parzellen Nrn. 1881 und 1886 ein, bezogen auf eine 4 ½ - Zimmerwohnung von ca. 100 m² in der künftigen Überbauung. Das Kaufsrecht sollte bis zum Abschluss der Bauarbeiten dauern und für die maximale Dauer von zehn Jahren im Grundbuch vorgemerkt werden (Art. 3 - 5). Die Kaufpreisrestanz von Fr. 100'000.-- gemäss Art. 3 des Kaufvertrags stellten die Brüder R.________ und S.________ durch Übergabe einer Inhabergrundpfandverschreibung an die Beklagte sicher (Art. 7). Die Art. 8 und Art. 9 des Kaufvertrags (Nutzung des Wohnhauses / Mietwohnung) setzten die Parteien um, wie folgt: "Art. 8 Im Sinne von Art. 8 des Vertrages vom 26.04.1989 wird z.L. der Parzellen Nos. 1881 und 1886 und z.G. von Frau A.________ und deren Rechtsnachfolgern eine Nutzniessung begründet, und zwar in dem Sinne, als dass A.________ oder deren Rechtsnachfolger die belasteten Parzellen bis zum Zeitpunkt des Abbruches des bestehenden Wohnhauses auf der Parzelle No. 1886 frei und vollumfänglich nutzen darf. Diese Nutzniessung wird im Grundbuch eingetragen. Frau A.________ oder deren Rechtsnachfolger verpflichten sich, diese Nutzniessung zu löschen, und zwar sobald die Abbruchverfügung bezüglich des auf der Parzelle No. 1886 stehenden Wohnhauses durch die zuständige Behörde erteilt wurde. Die jetzigen Eigentümer oder deren Rechtsnachfolger haben zu diesem Zeitpunkt Frau A.________ oder deren Rechtsnachfolgern einen Mietvertrag, wie in Art. 9 des Vertrages vom 26.04.1989 vorgesehen, vorzulegen. Der Stipulationswert dieser Nutzniessung beträgt Fr. 64'752.-- (Franken vierundsechzigtausendsiebenhundertzweiundfünfzig)." Am 8. Mai 1990 wurden im Grundbuch - so wie vereinbart - das Kaufsrecht vorgemerkt und das Grundpfand wie auch die Nutzniessung eingetragen. Der Eintrag hat den Wortlaut: "L Nutzniessung zL 1881 zG A.________ und Rechtsnachfolger Bel. 317/1990" und "L Nutzniessung zL 1886 zG A.________ und Rechtsnachfolger Bel. 317/1990". A.b Am 1. Juni 1990 verkauften die Brüder R.________ und S.________ die Parzellen Nrn. 1881 und 1886 an P.________. In Anrechnung an den Kaufpreis übernahm P.________ die bestehende Verpflichtung, der Beklagten die Kaufpreisrestanz (Fr. 100'000.--) im abgemachten Zeitpunkt zu bezahlen und in Erfüllung der Kaufsrechtsvereinbarung die zugesicherte 4 ½ - Zimmerwohnung in der geplanten Überbauung (Fr. 300'000.--) zu übertragen (Ziff. 4 und 6 des Kaufvertrags). A.c Auf Grund eines Tauschvertrags vom 8. April 1993 ging das Eigentum an den Parzellen Nrn. 1881 und 1886 auf X.________ über, der die beiden Parzellen am 18. September 2001 wiederum an die XY.________ AG verkaufte. In den jeweiligen Verträgen werden zwar das Kaufsrecht, das Grundpfandrecht und die Nutzniessung gemäss Grundbuchauszug genannt, eine ausdrückliche Überbindung der Pflichten gegenüber der Beklagten mit Bezug auf die Kaufpreisrestanz und den Inhalt der Kaufsrechtsvereinbarung findet sich hingegen nicht mehr. Die Vormerkung des Kaufsrechts wurde mit dem Eigentumsübergang auf die XY.________ AG im Grundbuch gelöscht. X.________ als Alleinaktionär der neuen Eigentümerin weigerte sich, der Beklagten die seinerzeit vertraglich in Anrechnung an den Kaufpreis zugesicherte 4 ½ - Zimmerwohnung in der geplanten Überbauung zu Eigentum zu übertragen.