Citation: 1E.13/2000 18.12.2001 E. B

B.- Mit Entscheid vom 24. Juli 2000 wies die Eidgenös- sische Schätzungskommission, Kreis 10, den Kanton Zürich an, X.________ für die Enteignung seiner Liegenschaft eine Ent- schädigung von Fr. 1'120'000.-- zu bezahlen. Die Schätzungskommission bestimmte den Verkehrswert des enteigneten Grundstücks anhand des Real- und des Er- tragswerts, wobei sie den Ertragswert dreifach gewichtete. Bei der Ermittlung des Realwertes ging die Kommission von einem Landwert von Fr. 500.--/m2 (insgesamt Fr. 259'000.--) aus. Den Neubauwert des Gebäudes setzte sie auf Fr. 600.--/m3 bzw. Fr. 500.--/m3 (für Anbau mit Kegelbahn) fest. Dem Alter und dem schlechten Zustand der Bauten wurde mit einer Alters- entwertung von 60 % bzw. 50 % (Anbau mit Kegelbahn) Rechnung getragen. Für die festen Einbauten setzte die Kommission Fr. 150'000.-- ein, für Umgebungsarbeiten und Werkleitungen Fr. 120'000.--. Die Baunebenkosten wurden auf Fr. 139'000.-- geschätzt. Damit ergaben sich Gebäude- und Nebenkosten von Fr. 1'101'000.-- und, zusammen mit dem Landwert, ein Real- wert von Fr. 1'360'000.--. Zum Ertragswert hielt die Schätzungskommission fest, dass zwar zwischen dem Enteigneten und der Tobler Biervertrieb AG ein Mietvertrag über das ganze Gebäude be- standen habe, der noch bis 31. Dezember 2002 gültig gewesen wäre, doch sei der vereinbarte Mietzins von Fr. 13'500.-- im Jahre 1998 zunächst vom Enteigneten selbst und hierauf vom Betreibungsamt herabgesetzt worden. Der im Restaurant erzielbare Jahresumsatz belaufe sich gemäss den Richtwerten zur Umsatzbestimmung von Gastgewerbebetrieben nur auf Fr. 570'000.--, woraus sich ein Mietwert von Fr. 45'600.-- (Umrechnungssatz 8 %) bis Fr. 51'300.-- (Umrechnungssatz 9 %) ergebe. Aufgrund des schlechten Zustandes der drei Wohnungen und der unfreundlichen Lage des Objekts könne nur von einem Mietwert der Wohnungen von je Fr. 400.-- pro Monat, somit von jährlich insgesamt Fr. 14'400.-- ausgegangen werden. Je nach Wahl des Umrechnungssatzes ergebe sich ein möglicher Mietertrag von insgesamt Fr. 60'000.-- bis Fr. 65'700.-- im Jahr. Damit zeige sich klar, dass ein Mietzins von Fr. 13'500.-- im Monat nicht erzielbar sei. Würden die als möglich angenommenen Mieterträge kapitalisiert, ergebe sich bei einem Kapitalisierungssatz von 7 % bis 8 % ein Ertrags- wert zwischen Fr. 750'000.-- und Fr. 857'000.-- (für einen Mietertrag von Fr. 60'000.--) bzw. zwischen Fr. 821'000.-- und Fr. 939'000.-- (für einen Mietertrag von Fr. 65'700.--). Schliesslich hat die Schätzungskommission ange- sichts der Differenz zwischen dem erzielbaren und dem ver- traglich vereinbarten Mietzins den möglichen Jahresumsatz des Restaurants auf Fr. 650'000.-- erhöht und dementspre- chend den Mietwert auf Fr. 58'500.-- (Umrechnungssatz 9 %) angesetzt. Den unter Einbezug des Mietertrages für die Wohnungen ermittelten Gesamtmietwert von Fr. 72'900.-- ka- pitalisierte die Kommission zum (geringeren) Satz von 7 % und legte den Ertragswert der enteigneten Liegenschaft auf Fr. 1'041'000.-- fest.