Citation: 4C.396/2002 10.06.2003 E. 2

2.1 Die Vorinstanz geht davon aus, dass der Kaufrechtsvertrag vom 9. Juli 1990 gültig war und die daraus entstandene Forderung der Klägerin durch Novation unterging. An die Stelle der Forderung aus dem Kaufrechtsvertrag sei eine neue Forderung aus dem Kaufvertrag vom 22. Dezember 1993 getreten. Massgebend für die Verjährung des Rückforderungsanspruchs sei somit der Kaufvertrag. 2.2 Der Beklagte vertritt dagegen den Standpunkt, die Voraussetzungen der Novation seien nicht erfüllt gewesen. Beim Kaufrechtsvertrag habe es sich um ein Spekulationsgeschäft gehandelt, was im Lichte der Sperrfrist nach Art. 218 aOR unzulässig gewesen sei. Aus einem widerrechtlichen Vertrag könne aber keine Forderung entstehen, die durch eine neue Forderung ersetzt werden könne. Auch habe den Parteien der Wille zur Novation gefehlt. Sodann sei die Novation einer Forderung aus dem Kaufrechtsvertrag auch deshalb unmöglich gewesen, weil der Kaufvertrag von den zuständigen Behörden nicht bewilligt worden und somit nichtig sei. 2.3 Nach Art. 218 aOR durften landwirtschaftliche Grundstücke nach ihrem Erwerb während einer Sperrfrist von zehn Jahren nicht verkauft werden. Geschäfte, die dieser Vorschrift zuwiderliefen, waren nichtig (Art. 218ter aOR). Die Rechtsprechung dehnte die Anwendung dieser Regeln auch auf das Kaufrecht aus, sofern es innerhalb der Sperrfrist ausgeübt wurde. Ein während der Sperrfrist eingeräumtes Kaufrecht galt aber als zulässig, soweit die Ausübungsfrist über das Ende der Sperrfrist hinausreichte (BGE 113 II 59 E. 4b S. 62; 94 II 105 E. 3 S. 112 f.). Der vorliegende Kaufrechtsvertrag vom 9. Juli 1990 hielt ausdrücklich fest, dass das Kaufrecht für zehn Jahre begründet sei und nicht vor Ablauf der Sperrfrist ausgeübt werden könne. Der Vorinstanz ist daher zuzustimmen, dass der Inhalt des Kaufrechtsvertrags nicht widerrechtlich war. Den Feststellungen im angefochtenen Urteil kann im Übrigen nicht entnommen werden, dass sich die Klägerin das Kaufrecht einräumen liess, um zu spekulieren. 2.4 Indessen verkennt die Vorinstanz, dass der Kaufrechtsvertrag formungültig war. Verträge, die ein Kaufrecht an einem Grundstück begründen, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 2 OR). Zu beurkunden sind sowohl die objektiv als auch die subjektiv wesentlichen Vertragspunkte (BGE 113 II 402 E. 2a S. 404). Objektiv wesentlich ist insbesondere der Kaufpreis des Grundstücks (BGE 101 II 329 E. 3a S. 331; Giger, Berner Kommentar, N. 60 zu Art. 216 OR). Der öffentlich beurkundete Kaufrechtsvertrag enthielt keine Angaben über den Kaufpreis des Grundstücks GB X.________. Es fehlte somit an der Beurkundung dieses objektiv wesentlichen Vertragspunktes. Der Grundbuchverwalter hat die Eintragung des Kaufrechts wegen dieses Formmangels denn auch verweigert, wie ergänzend festzuhalten ist (Art. 64 Abs. 2 OG). 2.5 Dem Standpunkt der Vorinstanz, dass die Forderung der Klägerin aus dem Kaufrechtsvertrag durch Novation erlosch, kann deshalb nicht gefolgt werden. Ist eine Forderung wegen Formungültigkeit des Vertrages schon gar nicht entstanden, kann sie durch Novation auch nicht gerettet werden (Gonzenbach, Basler Kommentar, 2. Aufl., N. 4 zu Art. 116 OR). 2.6 Gemäss dem angefochtenen Urteil sollte nach dem übereinstimmenden tatsächlichen Parteiwillen anstelle des Kaufrechts, dessen Eintrag das Grundbuchamt verweigerte, der Kauf des Grundstücks treten. Im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 22. Dezember 1993 hielten die Parteien nunmehr fest, dass der Kaufpreis von Fr. 130'000.-- bereits bezahlt worden war. An diese Feststellungen über den tatsächlichen Parteiwillen ist das Bundesgericht gebunden (Art. 63 Abs. 2 OG). 2.7 Beim Kaufobjekt handelt es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück. Art. 218 OR verweist für die Veräusserung auf das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB; SR 211.412.11). Die Bestimmungen des BGBB gelten für alle Rechtsgeschäfte, die nach Inkrafttreten dieses Gesetzes beim Grundbuchamt angemeldet werden (Art. 95 Abs. 1 BGBB). Wie sich aus der Verfügung vom 10. Januar 2000 des Finanzdepartements (Abteilung Landwirtschaft) des Kantons Aargau ergibt, trifft dies auf das Grundstück GB X.________ zu. Für den Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks braucht es eine behördliche Bewilligung (Art. 61 Abs. 1 und 3 BGBB). Wird die Bewilligung verweigert, so wird damit festgestellt, dass dem Erwerb öffentlichrechtliche Hindernisse entgegenstehen. Rechtsgeschäfte, die zu den öffentlichrechtlichen Vor- schriften des BGBB in Widerspruch stehen, sind gemäss Art. 70 BGBB nichtig. Der Erwerber kann die von ihm bereits erbrachten Geldleistungen nach Massgabe der Bestimmungen über die ungerechtfertigte Bereicherung (Art. 62 ff. OR) zurückfordern (Beat Stalder, Das bäuerliche Bodenrecht - Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, N. 13 zu Art. 70 BGBB). Mit Verfügung vom 24. August 1998 stellte das Finanzdepartement (Abteilung Landwirtschaft) des Kantons Aargau fest, dass der Kaufvertrag den Vorschriften des BGBB zuwiderläuft, und mit Verfügung vom 10. Januar 2000 verweigerte das Amt gestützt auf Art. 61 i.V.m. Art. 63 BGBB die Bewilligung des Grundstückerwerbs. Der Kaufvertrag ist unbestrittenermassen nichtig, und die Klägerin hat einen bereicherungsrechtlichen Anspruch auf Rückerstattung des bereits gezahlten Kaufpreises.