Citation: 7B.204/2004 09.11.2004 E. 3

Weiter bringen die Beschwerdeführer vor, die Aufsichtsbehörde habe die übrigen vom Betreibungsamt veranlassten Vorkehren an der Liegenschaft zu Unrecht als ordentliche Verwaltungsmassnahmen im Sinne von Art. 17 VZG qualifiziert. Die Massnahmen würden vielmehr unter Art. 18 VZG fallen, so dass das Betreibungsamt ihre Zustimmung hätte einholen müssen. 3.1 Das Betreibungsamt sorgt von Amtes wegen für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks, solange die Pfändung besteht. Dies gilt in gleicher Weise im Pfandverwertungsverfahren von der Stellung des Verwertungsbegehrens an (Art. 102 Abs. 3 SchKG i.V.m. Art. 16 Abs. 1 und Art. 101 Abs. 1 VZG; BGE 120 III 138 E. 2a S. 139 f.). Die Verwaltung und Bewirtschaftung umfasst alle Massnahmen, die zur Erhaltung des Grundstückes und seiner Ertragsfähigkeit sowie zur Gewinnung der Früchte und Erträgnisse nötig sind (Art. 17 VZG). Erfordert die Verwaltung mit grösseren Kosten verbundene oder sonst wie aussergewöhnliche Massnahmen, sind nach Art. 18 VZG die Gläubiger und der Schuldner zu ihrer Ansicht zu befragen. 3.2 Die Beschwerdeführer machen geltend, die vom Betreibungsamt vorgenommenen Mietzinsanpassungen auf Grund des gesunkenen Hypothekarzinssatzes könnten nicht als ordentliche Verwaltungsmassnahme im Sinne von Art. 17 VZG qualifiziert werden. Ob und wieweit ein Mietzins dem Hypothekarzinsfuss angepasst werden muss, entscheidet sich nach den einschlägigen mietrechtlichen Bestimmungen (namentlich nach Art. 269a OR i.V.m. Art. 13 Abs. 1 VMWG). Im Gegensatz zur Auffassung der Beschwerdeführer verliert ein Mieter, der in einer gepfändeten Liegenschaft wohnt, sein Recht auf die entsprechende Korrektur des Mietzinses nicht. Im vorliegenden Fall haben die Mieter der gepfändeten Liegenschaft ein Herabsetzungsbegehren gestellt. Das Betreibungsamt ist im Rahmen der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft befugt, die Begründetheit dieses Begehrens zu prüfen und ihm stattzugeben, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Zwar wird durch die Herabsetzung der Mietzinse der Ertrag der Wohnungen im Ergebnis geschmälert, dies alleine führt aber nicht dazu, diese Massnahme als ausserordentlich im Sinne von Art. 18 VZG zu werten. 3.3 Weiter sehen die Beschwerdeführer im Ersatz von zwei Fenstern eine ausserordentliche Verwaltungsmassnahme. Gemäss Feststellung der Aufsichtsbehörde waren die Holzrahmen der in Frage stehenden Fenster undicht, so dass der Mieter bei Regen das Wasser mit Behältern auffangen musste. Eine blosse Reparatur sei nicht mehr möglich gewesen. Damit kann davon ausgegangen werden, dass der Ersatz der Fenster nicht nur nötig gewesen ist, um die Ertragsfähigkeit der Liegenschaft zu bewahren, sondern auch um diese vor grösserem Schaden an ihrer Substanz zu schützen. Die Massnahme kann nicht als aussergewöhnlich bezeichnet werden und gemäss Feststellung der unteren Aufsichtsbehörde, deren Erwägung sich die obere sinngemäss angeschlossen hat, hielten sich die finanziellen Aufwendungen in "vergleichsweise engen Grenzen". Es ist damit nicht zu beanstanden, wenn der Fensterersatz als ordentliche Verwaltungsmassnahme nach Art. 17 VZG qualifiziert worden ist, welche das Betreibungsamt ohne Zustimmung der Beteiligten hat vornehmen können. 3.4 Gleiches gilt für den kritisierten Ersatz der undichten Mischbatterien. Auch bei dieser Vorkehr ist von einer ordentlichen Verwaltungsmassnahme auszugehen. Dem angefochtenen Beschluss lässt sich entnehmen, dass die Defekte auf das Alter (über 20 Jahre) der Mischbatterien zurückzuführen waren. Auf die Ausführungen der Beschwerdeführer betreffend unsachgemässer Pflege durch die Mieter ist daher nicht einzutreten (Art. 63 Abs. 2 i.V.m. Art. 81 OG). 3.5 Schliesslich wenden sich die Beschwerdeführer gegen die Erstellung eines Gartenzauns mit Tor für einen Gesamtbetrag von Fr. 2'500.-- zum Schutz des Umschwungs vor Verunreinigung durch Hunde, welche die Aufsichtsbehörde ebenfalls als ordentliche Verwaltungsmassnahme angesehen hat. Von vornherein kann auf diese Rüge nicht eingetreten werden, soweit die Beschwerdeführer zur Begründung auf Ausführungen verweisen, welche sie im kantonalen Verfahren vorgebracht haben (BGE 106 III 40 E. 1 S. 42). Gleiches gilt, wenn die Beschwerdeführer bei ihren Darstellungen von dem durch die Aufsichtsbehörde festgestellten Sachverhalt abweichen (vgl. E. 1 vorangehend). Im Übrigen kann das Erstellen eines Zauns kaum als "völlige Erneuerung des weiteren Umschwunges" angesehen werden, die entsprechenden Vorbringen stossen ins Leere. Die Abgrenzung zwischen ordentlichen und ausserordentlichen Massnahmen lässt sich nicht streng vornehmen, der Aufsichtsbehörde steht dabei ein gewisses Ermessen zu. Die Qualifizierung der Zaunerstellung als Massnahme nach Art. 17 VZG weist vorliegend keine Ermessensüberschreitung auf.