Citation: 2A.5/2002 03.07.2002 E. 2

2.1 Der Beschwerdeführer macht unter anderem geltend, dass die Sachverhaltsfeststellung im Zusammenhang mit der Ermittlung des steuerbaren Gewinns bei der Überführung des Wohnhauses ins Privatvermögen unter Verletzung von wesentlichen Verfahrensvorschriften, insbesondere unter Verletzung des rechtlichen Gehörs, zustande gekommen sei. Zudem sei der Sachverhalt willkürlich festgelegt worden. 2.2 Der in Art. 29 Abs. 2 BV verankerte Grundsatz des Anspruchs auf rechtliches Gehör umfasst insbesondere das Recht des Betroffenen, sich vor Erlass eines in seine Rechtsstellung eingreifenden Entscheides zu äussern, Akteneinsicht zu nehmen, erhebliche Beweise beizubringen, Beweisanträge zu erheblichen Tatsachen zu stellen und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 127 I 54 E. 2b S. 56, mit Hinweis). Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur. Seine Verletzung führt ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selber grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheides (vgl. etwa BGE 121 I 230 E. 2a S. 232; 119 Ia 136 E. 2b S.138). Die Beurteilung der Frage, ob das rechtliche Gehör verletzt worden ist, kann indessen dann offen bleiben, wenn der Entscheid der Vorinstanz schon aus anderen Gründen aufzuheben und an diese zurückzuweisen ist. 2.3 Unbestritten ist, dass gemäss Art. 47 Abs. 1 DBG bei Beendigung der Steuerpflicht oder bei einer Zwischenveranlagung die nicht oder nicht für eine volle Steuerperiode als Einkommen besteuerten Kapitalgewinne nach Art. 18 Abs. 2 DBG einer vollen Jahressteuer für die Steuerjahre unterliegen, in denen sie zugeflossen sind. Als Kapitalgewinne gelten Gewinne aus der Veräusserung, Verwertung oder buchmässigen Aufwertung von Geschäftsvermögen. Diesen gleichgestellt ist die Überführung von Liegenschaften aus dem Geschäftsvermögen ins Privatvermögen (Art. 18 Abs. 2 DBG; Marco Duss/Daniel Schär, in: Zweifel/Athanas (Hrsg.), Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2a, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG), Basel 2000, Art. 47 DBG, N 12, S. 536; Peter Locher, Kommentar zum DBG, I. Teil, Therwil/Basel 2001, Art. 18, N 106, S. 388). Für die Gewinnberechnung ist auf den Verkehrswert im Zeitpunkt der Privatentnahme abzustellen. Als massgeblicher Verkehrswert gilt der Erlös, der am Stichtag bei einem Verkauf an einen unabhängigen Dritten hätte erzielt werden können (Urteil des Bundesgerichts vom 19. März 1981 in ASA 50 S. 303 E. 2a). Dabei handelt es sich zum Teil um eine Ermessensfrage (Urteil des Bundesgerichts vom 12. November 1976 in ASA 46 S. 116 E. 3b). 2.4 Die Kantonale Steuerverwaltung ist bei der Ermittlung des massgebenden Veräusserungserlöses aufgrund der Neuschatzung von einem Verkehrswert/Marktwert für das Wohnhaus Kat. Nr. 68 B von CHF 323'000.-- ausgegangen und hat davon den massgeblichen Buchwert gemäss Schlussbilanz per 31. Dezember 1998 von CHF 221'000.-- in Abzug gebracht. Dies führte zu einem steuerbaren Gewinn von CHF 102'000.--. Der von der Kantonalen Steuerverwaltung als Verkehrswert bzw. Marktwert bezeichnete Wert entspricht dem Zeitwert gemäss Schätzungsprotokoll für nichtlandwirtschaftliche Grundstücke, wie er von der Kantonalen Schätzungskommission festgelegt wurde. Dieser mit CHF 323'000.-- ermittelte Wert setzt sich aus dem Zeitwert für das Wohnhaus von CHF 222'000.-- , für die Scheune West von CHF 7'000.-- und für die Scheune Ost (Schweinestall) von CHF 94'000.-- zusammen. Die Kantonale Schätzungskommission kommt aufgrund ihrer amtlichen Verkehrswertschatzung auf einen Wert von CHF 226'000.--. Dieser Verkehrswert entspricht dem Durchschnittswert von Realwert (bestehend aus dem Zeitwert zuzüglich Baunebenkosten und dem Landwert) und dem doppelt gewichteten Ertragswert von CHF 155'000.-- (= 2 x Ertragswert, d.h. CHF 310'000.-- + Realwert von CHF 368'000.-- : 3 = CHF 226'000.--). Die dabei angewandte Bewertungsmethode, welche eine Verkehrswertermittlung unter Berücksichtigung des Real- und Ertragswertes darstellt, entspricht anerkannter Bewertungspraxis, wie sie von der Schweizerischen Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten (SVKG) vorgenommen wird (vgl. Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten/ Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer/Schweizerischer Verband der Immobilien-Treuhänder, Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Stand 2000, Ziff. 5.5, S. 62 f.). Die Vorinstanz geht in ihrem Urteil davon aus, dass der von der kantonalen Güterschatzungskommission ermittelte amtliche Verkehrswert bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken dem Steuerwert entspreche. Dieser sei aber nicht mit dem Marktwert identisch, der gemäss Auskunft der kantonalen Schätzungskommission am besten am Realwert, welcher sich auf CHF 368'000.-- belaufe, bemessen werde. Weiter hält die Vorinstanz fest, dass die Steuerverwaltung bei der Berechnung des Übernahmepreises von einem Zuschlag von 50 % zum amtlichen Verkehrswert ausgegangen sei, was zu einem Wert von CHF 339'000.-- geführt habe. Mit dem Abstellen auf den Zeitwert von CHF 323'000.-- sei bei der Berechnung des Übernahmepreises der Betrag zu Gunsten des Beschwerdeführers reduziert worden. Auf die eingereichte Schatzung, welche durch einen privaten Gutachter erstellt wurde, ist die Vorinstanz nicht eingetreten. 2.5 Fest steht, dass im vorliegenden Fall kein Vergleichspreis verfügbar ist, mit dem, wie zum Beispiel bei der Veräusserung von Eigentumswohnungen, der Verkehrswert aufgrund eines Drittvergleichs hätte bestimmt werden können. Demnach hat die Ermittlung des Verkehrswertes anhand von anerkannten Schätzungsmethoden zu erfolgen. Für die Bemessung des Verkehrswertes wird bei Liegenschaften in der Regel auf den nach diesen Verfahren ermittelten amtlichen Schätzungswert abgestellt, sofern nicht nachgewiesen ist, dass dieser Wert wesentlich von den tatsächlichen Gegebenheiten abweicht (Weidmann/ Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, Muri bei Bern 1995, S. 85). Dies kann etwa bei einer länger zurückliegenden Schatzung der Fall sein, oder wenn seit dem Schatzungszeitpunkt wesentliche Veränderungen eingetreten sind. Im vorliegenden Fall liegt eine amtliche Schatzung der kantonalen Schätzungskommission vom 24. August 1999 vor, die von einem Verkehrswert von CHF 226'000.-- ausgeht und demnach als aktuell bezeichnet werden kann. Dieser Wert wurde nach anerkannten Schätzungsmethoden unter Berücksichtigung des Real- und Ertragswertes ermittelt. Weshalb der von der kantonalen Schätzungskommission ermittelte Verkehrswert mit einem Zuschlag von 50 % zu versehen ist, wie die Kantonale Steuerverwaltung im Einspracheverfahren entschied, wird weder von ihr noch von der Vorinstanz begründet. Zwar trifft es zu, wie die Vorinstanz unter Berufung auf die einschlägige Literatur feststellt, dass der Steuerpflichtige keinen Anspruch darauf hat, dass der Entnahmewert stets nach dem amtlichen Verkehrswert bestimmt wird. Wird dieser aber in Abweichung davon festgelegt, so braucht es dafür stichhaltige, für den Pflichtigen nachvollziehbare Begründungen. Die schlichte Feststellung der Schätzungskommission, im vorliegenden Fall entspreche der Realwert dem Verkehrswert am besten bzw. mit dem Abstellen auf den Zeitwert sei der Betrag gar zu Gunsten des Pflichtigen reduziert worden, genügt dafür nicht. Es hätte insbesondere dargelegt werden müssen, weshalb im konkreten Fall, bei dem ausschliesslich auf den Real- bzw. Zeitwert abgestellt worden war, der Ertragswert nicht berücksichtigt wurde. Sodann ist im Wert, welcher von der Kantonalen Schätzungskommission ermittelt wurde, nicht berücksichtigt, dass die Schweinehaltung nicht mehr erlaubt ist, was entsprechende Abbruch- und Entsorgungsaufwendungen mit sich bringt. Solche Minderwerte sind, wie die Eidgenössische Steuerverwaltung in ihrer Vernehmlassung zu Recht vorträgt, in Rechnung zu stellen, was zu einem Abzug von einem bisher noch nicht genau bestimmten Betrag führt, der vom Beschwerdeführer auf CHF 35'000.-- veranschlagt wird. 2.6 Demnach ist davon auszugehen, dass die von der Kantonalen Steuerverwaltung für die Bemessung des Liquidationsgewinns angewandte Schatzung an einem offensichtlichen Mangel leidet, weshalb die Sache zur Neufestlegung des massgebenden Schatzungswertes an die Vorinstanz zurückzuweisen ist (Art. 114 Abs. 2 OG). Diese wird insbesondere zu prüfen haben, ob und mit welcher Begründung sich der Aufwertungsfaktor von 50 % auf dem Verkehrswert, welcher von der kantonalen Schätzungskommission mit Fr. 226'000.-- ermittelt wurde, im vorliegenden Fall rechtfertigen lässt; gegebenenfalls wird zu begründen sein, weshalb der Ertragswert nicht in die Bewertung mit einzubeziehen ist. Schliesslich werden auch die Minderwerte zu berechnen und zu berücksichtigen sein, die sich dadurch ergeben, dass die Schweinehaltung nicht mehr erlaubt ist. 2.7 Ist die Sache schon wegen der offensichtlich falschen Festlegung des massgebenden Verkehrs- und Liquidationsgewinns an die Vorinstanz zurückzuweisen, kann offen bleiben, ob Verfahrensrechte des Beschwerdeführers und dabei insbesondere sein Anspruch auf rechtliches Gehörs verletzt worden sind.