Citation: 5A.12/2002 08.01.2003 E. 1

Cette construction juridique découle de la nature même de la propriété par étages. Les propriétaires d'étages sont en effet copropriétaires de l'ensemble de l'immeuble (y compris des parties du bâtiment sur lesquelles d'autres propriétaires d'étages ont un droit exclusif d'utilisation et d'aménagement; cf. ATF 94 II 231). Dès lors, si l'un des copropriétaires renonce à sa part d'étage, celle des autres se consolide, en ce sens qu'elle n'est plus limitée par les droits (celui de copropriété comme celui d'utilisation et d'aménagement exclusif d'une partie du bâtiment) du renonçant. Dans la propriété par étages, la part du renonçant ne peut toutefois elle-même disparaître et être rattachée physiquement aux autres unités d'étages. Contrairement aux considérations de l'autorité cantonale, la renonciation à la part n'entraîne pas la suppression du feuillet y relatif. Il s'impose donc d'inscrire sur le feuillet qui demeure la copropriété des autres propriétaires d'étages - qui existe déjà sur tout l'immeuble - à la place de celle du renonçant (cf. notamment Liver, Verzicht, p. 370 ss; Meier-Hayoz, op. cit., t. IV/1,5, n. 121 ad art. 712a CC, qui renvoie à l'auteur précité; Steinauer, op. cit., t. I, n. 1231). Certes, une telle solution force tous les propriétaires d'étages, même ceux qui ne sont pas titulaires d'une servitude de parc, à devenir copropriétaires de la part d'étage litigieuse. Toutefois, ceux qui n'y trouveront aucun intérêt pourront à leur tour renoncer à leur part de copropriété ordinaire en demandant leur radiation au registre foncier (cf. supra, consid. 3.2.2). Contrairement aux considérations de l'autorité cantonale, ils ne sont donc pas traités de manière "franchement inéquitable". Quant à l'argument selon lequel certains copropriétaires d'étages sont inscrits d'office alors qu'ils sont soumis au régime de l'autorisation institué par la LFAIE, il est sans pertinence. Comme le relève la recourante, en cas de renonciation à une part d'étage, il n'y a pas acquisition d'un droit nouveau pour les autres copropriétaires, puisque ceux-ci sont déjà copropriétaires de l'ensemble de l'immeuble; leur droit s'accroît simplement du fait qu'ils sont désormais moins nombreux à l'exercer, accroissement qui se traduit, au vu de la nature de la propriété par étages, par une acquisition en copropriété de l'unité abandonnée. En ce sens, l'autorisation d'acquérir accordée conformément à la LFAIE comprend cette possibilité d'extension, laquelle restera au demeurant exceptionnelle. Elle ne se produit en effet que lorsque la part abandonnée ne revêt, comme en l'espèce, aucune valeur. A l'instar de l'Office fédéral de la justice, on peut même considérer que l'art. 7 let. g LFAIE, qui exempte du régime de l'autorisation l'acquisition d'une surface de faible importance, peut trouver ici une application analogique. Ce raisonnement vaut mutatis mutandis en cas de copropriété ordinaire. 3.3 Cela étant posé, restent à définir les conditions auxquelles est soumise la radiation du droit de propriété au registre foncier (infra 3.3.1) et les justificatifs que doit produire à cet effet le requérant (infra 3.3.2). 3.3.1 Les règles régissant l'inscription constitutive sont applicables par analogie aux conditions de la radiation (art. 61 al. 1 ORF qui renvoie aux art. 11 ss ORF). Celle-ci suppose ainsi un titre extinctif, qui, lorsqu'il résulte de la seule volonté du propriétaire, se concrétise dans la réquisition elle-même. En matière de déréliction, cette dernière consiste en une déclaration écrite du propriétaire (art. 20 ORF) par laquelle celui-ci déclare renoncer, sans réserve ni condition (art. 12 al. 1 ORF), à la propriété de son immeuble et demande la radiation de l'inscription y relative (pour les autres conditions de forme de la réquisition et les possibilités de représentation, cf. les art. 11 ss ORF). L'art. 964 al. 1 CC exige en outre une déclaration écrite de ceux auxquels l'inscription confère des droits, à savoir le consentement écrit des tiers intéressés (art. 61 al. 2 ORF). Comme il a déjà été relevé ci-devant (cf. supra, consid. 3.2.2 et 3.2.3), la renonciation n'affecte pas l'existence de la part de copropriété grevée ou de la part d'étage. Subsistant en tant que telles, celles-ci ne sont dès lors pas libérées des servitudes et gages qui les grèvent, en sorte que, contrairement aux considérations de l'autorité cantonale, les bénéficiaires de ces charges n'ont pas à consentir à l'acte d'abandon, à l'instar d'ailleurs des autres copropriétaires, pour lesquels l'inscription comme copropriétaires ordinaires se fait de plein droit (Liver, Verzicht, p. 371 s.; Meier-Hayoz, op. cit., t. IV/1,1, n. 71 ad art. 646 CC et t. IV/1,5, n. 119 ad art. 712a CC; Deschenaux, op. cit., p. 252; Steinauer, op. cit., t. I, n. 1231). Il appartiendra en revanche au conservateur du registre foncier de communiquer à ces derniers les opérations qu'il aura effectuées en vertu de la loi (art. 969 al. 1 CC; cf. Deschenaux, op. cit., p. 250). C'est en vain que la cour cantonale tente, à cet égard, de tirer argument de l'arrêt publié aux ATF 118 II 115, en opposant à la recourante l'absence de consentement des titulaires de servitudes. Cette condition mise à la radiation de l'inscription découle du fait que la renonciation à un droit de superficie distinct et permanent entraîne toujours la disparition du droit, que celui-là soit grevé ou non de charges (cf. aussi: Steinauer, op. cit., t. II, n. 1594b). 3.3.2 Aux termes de l'art. 965 al. 1 CC, la radiation ne peut par ailleurs avoir lieu "sans légitimation préalable du requérant quant à son droit de disposition et au titre sur lequel se fonde l'opération". Conformément à l'art. 965 al. 3 CC, le requérant justifie de son titre en prouvant que les formes auxquelles la validité de celui-ci est subordonnée ont été observées. Quand le titre extinctif résulte de la seule décision du propriétaire, celle-ci se vérifie dans la réquisition elle-même. Il n'y a pas d'autre légitimation quant au titre: la pièce justificative se confond avec la réquisition (cf. art. 20 al. 1 ORF; ATF 69 II 223 consid. 2 p. 229; Deschenaux, op. cit., p. 387; Steinauer, op. cit., t. I, n. 741). Dans un tel contexte, il appartient au conservateur du registre foncier - dont le contrôle porte avant tout sur le respect des formes dont le titre doit être revêtu, et non sur la validité matérielle de l'acte (ATF 124 III 341 consid. 2b p. 343; 107 II 211 consid. 1 p. 213 et les arrêts cités) - de s'assurer de la validité de la réquisition. 3.3.3 En l'espèce, la recourante a adressé au Conservateur du Registre foncier une "déclaration de déréliction". Certes, un tel intitulé peut prêter le flanc à la critique, dès lors qu'il ne résulte pas de l'abandon d'une part de copropriété (par étages) une chose sans maître susceptible d'occupation (déréliction au sens strict). Toutefois, les termes utilisés dans la réquisition ne laissent aucun doute quant à la teneur de l'opération requise. La requérante y déclare en effet vouloir renoncer, sans contrepartie, à la propriété de l'immeuble litigieux et en requiert le transfert - en copropriété - aux propriétaires d'étages restants. Une telle déclaration suffit au regard des conditions susmentionnées pour que le conservateur procède à la radiation. La recourante aurait même pu se limiter à demander la seule radiation de son droit de propriété, l'inscription des copropriétaires restants ayant lieu de plein droit en vertu de la loi (cf. Piotet, Nature et mutations, p. 67, pour lequel les conséquences de la "déréliction" doivent être inscrites d'office).