Citation: 5A_451/2008 18.09.2008 E. 3

Les recourants contestent l'appréciation des valeurs vénales par la Commission cantonale de surveillance, qui s'est ralliée à l'avis du second expert. 3.1 L'estimation de l'immeuble à vendre aux enchères ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors de celles-ci; elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable. C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. Il en découle le droit des intéressés d'exiger, sans motivation plus précise, une nouvelle estimation. La loi ne prescrit pas de méthode pour estimer la valeur vénale présumée d'un immeuble (ATF 134 III 42 consid. 4 p. 43 et l'arrêt cité). Selon la décision de la Commission cantonale de surveillance, les deux experts ont noté que ces terrains nus de 4'267 m2 (parcelle n° xxx) et de 6'375 m2 (parcelle n° yyy) étaient situés juste en dessous du golf de Z.________, idéalement orientés face au lac. Situés en zone à bâtir, ils présentaient une pente régulière qui ne réduisait pas les possibilités de construire; ils étaient ainsi rares et recherchés. Les servitudes grevant ces immeubles n'avaient pas d'influence négative sur leur valeur, à l'exception de la servitude limitant la hauteur des constructions à 2,5 mètres sur presque la moitié de la parcelle n° xxx et sur la totalité de la parcelle n° yyy. En ce qui concerne cette servitude de hauteur, l'expert mandaté par l'Office des poursuites a retenu que son influence négative sur la valeur vénale était importante dans la mesure où elle impliquait que les futures constructions fussent passablement enterrées. A cette affirmation, le second expert a répondu que si cette limitation était certes contraignante pour le concepteur du projet, elle ne réduisait pas la capacité à réaliser un objet dans les limites de densité légale et qu'économiquement, les parcelles considérées avaient théoriquement la même valeur que la construction fût réalisée sur un ou sur deux niveaux. Le premier expert a aussi relevé que les deux parcelles étaient incluses dans le champ d'application de la loi sur la protection des rives du lac, qui disposait qu'à l'intérieur du périmètre à protéger, la surface de construction exprimée en m2 de plancher ne devait pas excéder 20% de la surface des terrains situés dans la zone ici en cause; en conséquence, la liberté d'aménager ces parcelles était plus que limitée et le prix au m2 subissait une décote importante. Le second expert a souligné, quant à lui, que la notion d'efficience était importante pour des régions moins recherchées mais qu'en l'occurrence, les critères étaient ceux du «snob appeal» et du luxe, une des définitions de celui-ci étant l'espace, et qu'il était fréquent d'observer une sous-densification dans la région concernée sans pour autant que les prix y fussent inférieurs. Calculant la valeur des parcelles selon leur usage possible, leur surface et leur orientation, le premier expert a retenu un prix de 1'300 fr. au m2, dont il a déduit des montants au titre de la viabilisation des terrains (15 fr. par m2), de la création de chemins (120 fr. par m2) et de moins-value pour les servitudes de vue et de hauteur (150 fr. par m2). Le second expert, appliquant la méthode comparative, s'est référé à la fourchette des prix pratiqués à la fin de 2007 pour des immeubles semblables et a estimé la valeur de la parcelle n° xxx à 2'200 fr. le m2 et celle de la parcelle n° yyy à 2'500 fr. le m2, dont il a déduit 200'000 fr. pour l'une et 300'000 fr. pour l'autre au titre de frais de viabilisation et de construction d'un chemin d'accès; ledit expert a considéré qu'il n'était pas possible d'estimer ces parcelles dans le haut de la fourchette compte tenu des contraintes liées à la servitude de restriction de hauteur; il a par ailleurs retenu un prix au m2 supérieur pour la parcelle n° yyy, celle-ci bénéficiant d'un accès au domaine public et d'une plus belle vue. La Commission cantonale de surveillance a considéré que les observations du second expert au sujet du premier rapport d'expertise étaient pertinentes et que son approche, selon laquelle il fallait fixer le prix du terrain selon la méthode comparative, la valeur maximum ne pouvant toutefois être retenue compte tenu des contraintes liées à l'existence d'une servitude de hauteur, devait être approuvée. En conséquence, elle s'est ralliée à ses estimations. 3.2 Les recourants ne critiquent pas cette motivation. Ils reprochent, en substance, à la Commission cantonale de surveillance d'avoir fait sienne la seconde expertise, alors que celle-ci se résume, pour les deux parcelles, à trois pages - contre onze pour la première - et ne mentionne ni les servitudes qui grèvent la parcelle, ni les contraintes de droit public liées à sa situation. Le nombre de pages moins élevé de l'expertise sur laquelle s'est fondée la Commission cantonale de surveillance n'est toutefois pas décisif, dès lors que le rapport du second expert vise à mentionner les divergences entre son appréciation et celle de son collègue; quant aux restrictions grevant l'immeuble, le second expert n'a pas manqué d'en tenir compte: il a estimé, d'une part, que la servitude de restriction de hauteur, admise par le premier expert comme étant la seule pouvant avoir une influence négative sur la valeur des immeubles, ne modifiait en rien la valeur économique de ceux-ci et, d'autre part, que les restrictions prévues par la loi sur la protection des rives du lac n'entraînaient pas une diminution du prix des parcelles concernées dans la mesure où elles étaient situées sur le coteau le plus recherché du canton, le snobisme et le critère du luxe, donc de l'espace, l'emportant à cet égard sur les limitations en question. Il est également sans pertinence que les deux experts aboutissent à des résultats différents quand bien même ils se sont référés à des dates identiques pour procéder à leur évaluation. Pour le surplus, les allégations des recourants, qui consistent en de simples remarques et interrogations, n'établissent pas non plus l'existence d'un abus ou d'un excès du pouvoir d'appréciation, ni d'une violation des règles fédérales de procédure, seuls griefs recevables en la matière (cf. ATF 120 III 79 consid. 1 précité).