Citation: 4A_495/2022 E. A

A.a. L.________ loue dix pièces au septième étage d'un immeuble situé à Genève. Elle y habite et exploite un cabinet médical où elle pratique principalement l'acupuncture. B.________ est propriétaire de l'immeuble et bailleresse. Le loyer a été fixé en dernier lieu à 4'430 fr. par mois, hors charges. A.b. Le 1er novembre 2011 a débuté la construction du CEVA (Cornavin-Eaux-Vives-Annemasse). Ce vaste projet ferroviaire, désormais achevé, devait relier la gare centrale de Genève (Cornavin) à celle d'Annemasse en passant notamment par Carouge, Champel et les Eaux-Vives. La construction de la gare de Champel, située sur le plateau de Champel et jouxtant la rue du même nom, a débuté en décembre 2011. Par jugement du 16 août 2016, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a réduit le loyer de L.________ à cause des nuisances causées par ce chantier à raison de 15% pour la période du 1er juin 2012 au 30 mai 2013 (recte: 31 mai 2013), de 30% du 1er juin 2013 au 30 juin 2015, puis à nouveau de 15% du 1er juillet 2015 au 31 mai 2016. Il a réservé une réduction de loyer pour la période ultérieure. A.c. Les deux tronçons du tunnel ont été joints le 26 juin 2016. La creuse du tunnel s'est poursuivie sur les deux fronts. A aussi été posée la charpente métallique de la gare, assortie de briques de verre. La creuse du tunnel de Champel s'est achevée le 8 juin 2017. La période comprise entre juin 2016 et juin 2017 a été marquée par un cumul des travaux dans le tunnel et sur le site de la gare. Même s'ils étaient moins nuisibles que les travaux antérieurs de gros-oeuvre, leur tenue en parallèle était propre à causer une nuisance importante. Les travaux de second-oeuvre de la gare se sont poursuivis au-delà de juin 2017. Ils ont été nombreux, entraînant l'usage d'engins de chantier et le transport de matériaux. Ces travaux étaient eux aussi de nature à générer des nuisances sonores plus fortes que celles rencontrées en milieu urbain. Dès le 17 septembre 2018, la ville de Genève a aménagé des espaces publics aux abords de la gare, ce qui a impliqué l'abattage d'arbres, le terrassement et le remblayage du terrain, la réalisation de canalisations, la création d'îlots végétalisés, un système d'éclairages, le bitumage des espaces piétonniers et la rénovation de la chaussée. S'y sont ajoutés des travaux visant à séparer les eaux et à rénover les conduites, effectués temporairement avec une pelle mécanique et un marteau-piqueur. Parallèlement, des travaux de second-oeuvre concernant la gare se sont poursuivis. L'immeuble où habitait et travaillait la locataire, à proximité immédiate du chantier, était spécialement exposé aux nuisances sonores, en raison d'un phénomène de caisse de résonance.