Citation: BGE 128 II 74 E. 6a

Die Schätzungskommission erwähnt im angefochtenen Entscheid, dass zwischen dem enteigneten Grundeigentümer und der Tobler Biervertrieb AG ein Mietvertrag über das ganze Gebäude bestanden habe, der an sich noch bis 31. Dezember 2002 gelte. Der Mietzins belaufe sich gemäss Vertrag auf monatlich Fr. 13'000.-, doch habe dieser im Oktober 1998 auf Fr. 10'500.- und im Dezember 1998 auf Fr. 7'000.- gesenkt werden müssen. Die vertraglich festgelegten Mietzinse seien demnach offensichtlich nicht (mehr) erzielbar gewesen und dürften daher der Ertragswertberechnung auch nicht zu Grunde gelegt werden. Diese Erwägungen verstossen entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin nicht gegen Bundesrecht und stehen mit dem Grundsatz, dass bei der Verkehrswert-Ermittlung auf die am Stichtag gegebenen Verhältnisse abzustellen sei, nicht in Widerspruch. Erweisen sich die am Stichtag vertraglich geschuldeten Mietzinse nachträglich als zu hoch und nicht mehr erhältlich, so dürfen sie für die Berechnung des Ertragswertes, der die nachhaltig erzielbare Rendite widerspiegeln soll, nicht beigezogen werden. Aus diesem Grunde hat die Schätzungskommission auch zu Recht davon abgesehen, die Ertragswertberechnung auf die kurzfristig erzielbaren Mietzinse von Fr. 10'500.- bzw. Fr. 7'000.- zu stützen. Soweit die Beschwerdeführerin geltend machen will, die Mietzinssenkungen seien auf einen enteignungsbedingten Umsatzrückgang zurückzuführen, vermag dies schon deshalb nicht zu überzeugen, weil der Kanton Zürich stets klargestellt hat, dass er die Liegenschaft erst ab 2005 in Anspruch nehmen werde. BGE 128 II 74 S. 85 Übrigens hätten die vertraglich vereinbarten Mietzinse selbst dann, wenn sie noch weiterhin erhältlich gewesen wären, zur Ertragswert-Ermittlung nicht als "ewige Rente" kapitalisiert werden dürfen. Mit Blick auf das Alter und den schlechten Zustand des Gebäudes hätte vielmehr davon ausgegangen werden müssen, der Eigentümer hätte sich - falls er nicht zu umfangreichen Renovationen geschritten wäre - nach Ablauf des Vertrages mit einem erheblich geringeren Mietzins zufrieden geben müssen.