Citation: 5A_28/2021 E. 3.2

3.2. Die Beschwerdeführerin ist der Meinung, dass zwischen den Parteien Konsens über die räumliche Ausdehnung der Bauhöhenbeschränkung herrsche, soweit diese Bestand habe. Der Vorinstanz wirft sie vor, bei der Beantwortung dieser Frage die Regeln über die Auslegung von Grundbucheinträgen falsch anzuwenden und die Interessen im Zeitpunkt des Abschlusses des Dienstbarkeitsvertrags zu verkennen; mithin liege eine rechtsfehlerhafte Vertragsauslegung vor. Weiter verletze die Vorinstanz Art. 150 Abs. 1 ZPO, indem sie die unstrittige Maximalhöhe der Bauhöhenbeschränkung bei der Rechtsanwendung unberücksichtigt lasse. Die Beschwerdeführerin insistiert, dass der primär allein massgebliche Grundbucheintrag "Bauhöhenbeschränkung" weder in irgendeiner Weise beschränkt sei noch auf eine Bestandesbaute Bezug nehme. Vielmehr sei der Eintrag "gänzlich klar". Die Vorinstanz vermische die Erforderlichkeit eines einschränkenden Eigenschaftswortes mit Bezug auf die zeitliche Gültigkeit mit den örtlichen Dimensionen. Dass sich eine örtliche Einschränkung auf einen Teilbereich eines Grundstücks auch ohne die Bezeichnung "beschränkt" aus dem Dienstbarkeitsvertrag und/oder den Plänen ergeben könne, ändere nichts an der Tatsache, dass die zeitliche Beschränkung im Grundbucheintrag anzumerken und jedenfalls deutlich zu machen wäre. Gemäss der schweizweiten Übung und Praxis sei der ohnehin von Gesetzes wegen geltende Grundsatz der generellen und "ewigen" Gültigkeit von Dienstbarkeiten nicht auch noch im Grundbucheintrag festzuhalten; eine Einschränkung auf Bestandesbauten müsste somit explizit genannt werden. Nach Ansicht der Beschwerdeführerin ist der Grundbucheintrag unmissverständlich und unzweideutig, da sich daraus deutlich ergibt, dass die Bauhöhenbeschränkung generell und zeitlich unbegrenzt gilt. Soweit sich aus dem Eintrag Rechte und Pflichten deutlich ergäben, sei dieser Wortlaut uneingeschränkt massgebend, und der Erwerbsgrund oder die Art der unangefochtenen Ausübung seien nicht zu beachten bzw. zu prüfen. Indem die Vorinstanz den augenscheinlich generell und vorbehaltlos formulierten Grundbucheintrag "Bauhöhenbeschränkung" nun einzig auf die Bestandesbaute anwende und den Rechtsschutz für Neubauten verweigere, verstosse sie offensichtlich gegen Bundesrecht. Die Vorinstanz differenziere nicht zwischen der Frage, ob eine Bauhöhenbeschränkung mit Bezug auf Bestandes- und/oder Neubauten vorliegt, und der weiteren Frage betreffend die maximale Höhe bzw. die zulässigen örtlichen Dimensionen. Dass im Grundbucheintrag nicht auf Pläne verwiesen wird und somit zur Bestimmung der örtlichen Dimensionen der Dienstbarkeitsvertrag beizuziehen ist, sei irrelevant für die Prüfung, ob der Grundbucheintrag mit Bezug auf die generelle Gültigkeit der Dienstbarkeit auch für Neubauten klar ist. Dies verkenne das Kantonsgericht, indem es von der Erforderlichkeit der Plankonsultation zur Bestimmung der örtlichen Dimensionen der Dienstbarkeit auf ihre projektbezogene Gültigkeit schliesse. Als Dritterwerberin müsse sie sich aus einer grundbuchlich eingetragenen Dienstbarkeit nur entgegenhalten lassen, was sich aus dem Wortlaut des Grundbucheintrags auch tatsächlich ergebe und ableiten lasse. Mit Bezug auf die zeitliche Gültigkeit der Dienstbarkeit sei der Grundbucheintrag eindeutig; eine (zeitliche) Beschränkung auf eine Bestandesbaute müsste sich explizit aus dem Grundbucheintrag ergeben, was jedoch nicht der Fall sei. Weiter wehrt sich die Beschwerdeführerin dagegen, dass die Vorinstanz einen funktionellen Zusammenhang zwischen der Bauhöhenbeschränkung und dem (nicht mehr beanspruchten) Näherbaurecht herstelle. Ob das Näherbaurecht heute noch beansprucht werde, sei irrelevant, denn die Bauhöhenbeschränkung gelte unabhängig von der Beanspruchung des Näherbaurechts. Die gleichzeitige Begründung zweier Dienstbarkeiten besage keinesfalls, dass die Dienstbarkeiten funktionell zusammenhingen und die Bauhöhenbeschränkung nur zu beachten wäre, wenn das Näherbaurecht ausgeübt werde. So sei eben gerade nicht vereinbart worden, dass die Bauhöhenbeschränkung nur zu beachten sei, wenn in Beanspruchung des Näherbaurechts gebaut werde. Um einem Dritten entgegen gehalten werden zu können, müsste auch ein solcher funktionaler Zusammenhang eindeutig aus den Grundbucheinträgen oder mindestens aus dem Dienstbarkeitsvertrag hervorgehen, was vorliegend klarerweise nicht der Fall sei. Ohnehin müsste sie, die Beschwerdeführerin, sich einen funktionalen Zusammenhang aus dem Dienstbarkeitsvertrag nicht entgegenhalten lassen, da ein solcher dem klaren Wortlaut des Grundbucheintrags widerspräche. In der Folge kommt die Beschwerdeführerin auf den Dienstbarkeitsvertrag zu sprechen. Sie besteht zunächst darauf, dass die örtlichen Dimensionen der Dienstbarkeit zwischen den Parteien unbestritten geblieben seien und die gegenteiligen gegnerischen Vorbringen in der Berufungsantwort unzulässige Noven darstellen würden. Aufgrund der Verhandlungsmaxime sei das Kantonsgericht nicht befugt, die örtlichen Dimensionen selbst festzulegen bzw. zu prüfen, ob sich die Dienstbarkeit auch auf Bereiche erstreckt, die ausserhalb des Näherbaurechts liegen. Weil das Ergebnis der Auslegung des Dienstbarkeitsvertrags vom Grundbucheintrag gedeckt sein müsse, brauche sie sich als Erwerberin eine zeitliche Beschränkung, die sich allenfalls aus dem Vertrag, nicht aber aus dem Grundbucheintrag ergibt, nicht entgegenhalten zu lassen. Für den Fall, dass das Bundesgericht mit der Vorinstanz den Grundbucheintrag nicht als eindeutig erachten sollte, wirft die Beschwerdeführerin der Vorinstanz eine rechtsfehlerhafte Auslegung des Dienstbarkeitsvertrags vor. Die Verpflichtung, "die auf seinem Grundstück erstellten Gebäude nicht höher zu bauen als...", lege nicht nahe, dass sich die Bauhöhenbeschränkung auf gemäss den bestimmten Plänen erstellte Bauten und nicht auf künftige Bauvorhaben bezieht. Keinesfalls mache diese Formulierung der Verpflichtung für Dritte erkennbar, dass sich die Bauhöhenbeschränkung nur auf erstellte Gebäudeteile erstrecke. Der Satz könne ebenso gut bedeuten, dass Gebäude auf dem Grundstück "nicht höher gebaut werden dürfen als...". Es stehe nirgends, dass die Bauhöhenbeschränkung für Neubauten bzw. bei einem Abriss der Bestandesgebäude nicht mehr gelte. Aus dem Umstand, dass sich die örtlichen Dimensionen der Dienstbarkeit aus den Plänen ergeben, könne nicht in dem Sinne auf eine projektbezogene Dienstbarkeit geschlossen werden, dass sie nur für Bestandesbauten gilt. Eine explizite (einschränkende) Klarstellung betreffend die zeitliche Geltung bzw. mit Bezug auf die Bestandesbaute wäre unabdingbar gewesen. Aufgrund des klaren Wortlauts der Dienstbarkeit gelte diese generell und zeitlich unbefristet. Schlechterdings falsch sei die Erwägung der Vorinstanz, wonach sich aus der Verpflichtung der Beschwerdegegnerin, gemäss Erwerbsgrund nicht höher als gemäss den Plänen zum damaligen Zahnarztpraxisanbau aufzustocken, eine projektbezogene Dienstbarkeit ergebe. Haltlos sei auch die Erwägung der Vorinstanz, wonach aufgrund des zeitgleich mit der Bauhöhenbeschränkung begründeten Näherbaurechts, das sich laut Erwerbsgrund auf eine bereits erfolgte Überbauung beziehe, die Verknüpfung der beiden Dienstbarkeiten bzw. deren Beschränkung auf den erstellten Zahnarztpraxisanbau für Dritte ersichtlich sei. Weiter weist die Beschwerdeführerin darauf hin, dass das Näherbaurecht explizit für die "bestehende" Baute eingeräumt worden sei, mithin für einen Sachverhalt in der Vergangenheit, während sich der belastete Grundeigentümer verpflichtet habe, die auf seinem Grundstück erstellten Bauten nicht höher zu bauen, somit eine Verpflichtung für die Zukunft eingegangen sei. Eine materielle Beschränkung wie beim Näherbaurecht sei bei der Bauhöhenbeschränkung gerade nicht erfolgt. Eine angebliche, vom damaligen Eigentümer vielleicht gemeinte Beschränkung der Bauhöhenbeschränkung auf die Bestandesbaute könne einem Dritten wie ihr, der Beschwerdeführerin, nicht entgegengehalten werden. Keinesfalls sei erkennbar, dass ein Neubau nicht auf die Bauhöhe des niedrigen, damals erstellten Anbaus fixiert wäre, sobald der Eigentümer des Grundstücks GB yyy das Näherbaurecht nicht mehr beanspruchen würde. Unrichtig sei schliesslich die vorinstanzliche Feststellung, dass die Gegenleistung bei objektiver Betrachtung vernünftigerweise den Bedürfnissen beider Grundstücke bzw. den vertragschliessenden Grundeigentümern entsprochen habe. Auch fehle jede Aktengrundlage für die Behauptung der Vorinstanz, wonach der mit der Bauhöhenbeschränkung belastete Grundeigentümer damit ein Versprechen eingelöst hätte, das er bereits zwei Jahre früher, das heisst im Zusammenhang mit der Inanspruchnahme des Näherbaurechts, abgeben hätte. Dass die Bauhöhenbeschränkung als Gegenleistung [für das Näherbaurecht] eingetragen worden wäre, ergebe sich in keiner Art und Weise aus den Akten. Der chronologische Ablauf spreche vielmehr eindeutig dafür, dass die Bauhöhenbeschränkungsdienstbarkeit von den damaligen Vertragsparteien bzw. Liegenschaftseigentümern nicht als Erfordernis für die Realisierung der damals längst bewilligten, bereits erstellten und abgenommenen Bestandesbauten erfolgte, sondern unabhängig davon. Massgeblich seien schliesslich die Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks, irrelevant dagegen die Interessenlage des damaligen Bauherrn und Eigentümers des belasteten Grundstücks. Das Interesse des berechtigten Grundstücks war und sei "ganz offensichtlich" der Aussichtsschutz (sekundär Schutz vor Schattenimmissionen).