Citation: 5C.183/2005 21.10.2005 E. 4

4.1 En l'espèce, le demandeur se plaint d'être troublé par les défendeurs dans son droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement son unité d'étage, du fait de l'empiétement résultant du prolongement de la mezzanine et du réduit des défendeurs sur un espace qu'il estime être compris dans ses parties exclusives. De leur côté, les défendeurs se plaignent d'être troublés par le demandeur dans leur droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement leur unité d'étage, du fait que les travaux de construction entrepris par le demandeur les priveraient du prolongement de la mezzanine et du réduit qu'ils estiment être compris dans leurs parties exclusives. Il convient dès lors de déterminer ce qui relève des parties exclusives du demandeur, ce qui relève des parties exclusives des défendeurs et ce qui relève des parties communes. 4.2 Comme exposé plus haut (cf. consid. 3.3 supra), cette délimitation doit se faire primordialement sur la base du plan de répartition signé par tous les copropriétaires initiaux et déposé au registre foncier. Or selon le plan de répartition du premier étage du bâtiment, qui est également le dernier niveau sous le toit, l'espace où se trouve le réduit litigieux fait partie de l'unité d'étage du demandeur. Ce plan de répartition a été établi et déposé au registre foncier avant la construction du bâtiment, conformément à l'art. 33c al. 1 ORF. Les défendeurs reconnaissent qu'il est parfaitement exécuté et conforme à la situation réelle dans la mesure où il représente la surface des unités d'étage au niveau de leur plancher. Force est ainsi de constater que le demandeur a de prime abord établi que l'espace où se trouve le réduit litigieux est compris dans son droit exclusif. Les arguments avancés par les défendeurs ne commandent pas une autre conclusion, comme on va le voir. 4.3 Si, avant l'achèvement du bâtiment, la répartition a été modifiée par rapport à l'acte constitutif et au plan de répartition établi avant la construction, un nouveau plan rectifié après l'exécution des travaux, signé par tous les propriétaires d'étages, doit être transmis au conservateur du registre foncier, conformément à l'art. 33c al. 3 ORF (cf. consid. 3.4 supra). Or en l'espèce, il est constant qu'il n'a pas été transmis de nouveau plan de répartition lors de la communication au bureau du registre foncier de l'achèvement du bâtiment, ni ultérieurement d'ailleurs. Et pour cause, puisqu'il n'apparaît pas que la répartition des différentes unités d'étage et des parties communes ait été modifiée au cours de la construction. Certes, il a dès la construction du bâtiment été aménagé une mezzanine dans l'appartement n° yyy. Un tel aménagement ne modifiait toutefois pas la répartition, mais relevait du droit du propriétaire de l'unité d'étage en question d'aménager intérieurement ses locaux (cf. consid. 3.1.1 supra). En effet, le droit d'aménagement intérieur (art. 712a al. 1 CC), qui permet au propriétaire d'étage de modifier ses parties exclusives comme il le souhaite, l'autorise notamment à déplacer des parois intérieures et à constituer de nouvelles séparations internes dans son unité d'étage (Wermelinger, op. cit., n. 36 ad art. 712a CC). Il lui permet donc également, si les locaux s'y prêtent, d'y aménager une séparation interne verticale sous la forme d'une mezzanine (que le dictionnaire Robert définit comme une "plate-forme ménagée à quelque distance du sol, dans une pièce haute de plafond, et à laquelle on accède par un escalier"). Une telle plate-forme, même si les défendeurs la qualifient tautologiquement de "plancher porteur", n'est pas un élément de séparation entre deux niveaux de la propriété par étages et ne constitue donc pas une partie commune (cf. Wermelinger, op. cit., n. 156 et 159 ad art. 712b CC). Sur le vu de ce qui précède, la thèse des défendeurs selon laquelle il manquerait les plans concernant les combles ne peut qu'être écartée. C'est au surplus le lieu d'observer que par leur conclusion tendant à être autorisés à déposer au registre foncier les plans corrigés de leur appartement n° yyy, les défendeurs, contrairement à ce qu'ils soutiennent, n'exercent pas l'action en rectification des parts prévue par l'art. 712e al. 2 CC. En effet, comme on l'a vu (cf. consid. 3.5 supra), cette action vise la rectification des parts (Wertquoten) en raison notamment de modifications apportées au bâtiment; la rectification éventuelle du plan de répartition ne sera que la conséquence, le cas échéant, de la rectification des parts. 4.4 C'est également en vain que les défendeurs invoquent l'art. 4 du règlement d'utilisation et d'administration de la PPE, qui déclare notamment partie commune "la partie du bâtiment se trouvant sous le toit et qui n'est pas attribuée à un copropriétaire". En effet, les défendeurs ne prétendent pas que ce règlement - dont la teneur de l'art. 4 peut être constatée en complément des constatations de fait de l'arrêt attaqué sur la base de l'art. 64 al. 2 OJ - satisferait à l'exigence de la forme authentique qu'impose l'art. 712b al. 3 CC pour déclarer communes d'autres parties du bâtiment que celles visées par l'alinéa 2 (cf. consid. 3.1.2 supra). Au surplus, il y aurait de toute manière lieu de considérer que l'espace sous le toit qui se trouve au droit d'un appartement sis au dernier niveau de l'immeuble est précisément attribué à un copropriétaire au sens de l'art. 4 du règlement en question. 4.5 Par le prolongement de la plate-forme constituant leur mezzanine - dont on a vu qu'elle ne constitue pas une partie commune (cf. consid. 4.3 supra) - au-delà du mur mitoyen séparant leur unité d'étage de celle du demandeur, les défendeurs ont troublé ce dernier dans son droit exclusif. Le demandeur est ainsi fondé à exercer, en raison de ce trouble, l'action négatoire de l'art. 641 al. 2 CC (cf. consid. 3.6 supra), si bien que l'arrêt attaqué, au-delà de la formulation rudimentaire de sa motivation, se révèle conforme au droit fédéral dans son résultat. En effet, contrairement à ce qu'ils soutiennent, les défendeurs ne peuvent prétendre à aucun droit exclusif sur le réduit litigieux. Bien qu'ils aient joui paisiblement de la mezzanine et du réduit litigieux depuis l'acquisition de leur appartement en 1987, il ne peut être question d'appliquer les règles sur la prescription acquisitive des immeubles, que ce soit la prescription ordinaire de l'art. 661 CC ou la prescription extraordinaire de l'art. 662 CC. En effet, la prescription acquisitive ordinaire de la propriété foncière selon l'art. 661 CC ne peut s'exercer que sur un immeuble immatriculé au registre foncier, dont le possesseur est inscrit comme propriétaire (Steinauer, Les droits réels, t. II, 3e éd. 2002, n. 1581b s.). Si elle peut ainsi s'exercer sur une part de copropriété (par étages) d'un immeuble, qui est elle-même un immeuble au sens de l'art. 655 al. 2 ch. 4 CC (Steinauer, op. cit., n. 1581b), elle ne peut avoir un objet qui, à l'instar d'une partie d'un bâtiment, n'est pas un immeuble. De même, la prescription acquisitive extraordinaire selon l'art. 662 CC, qui vise l'acquisition en dehors du registre foncier, ne peut avoir pour objet qu'un immeuble et non une partie d'un bâtiment telle que le réduit litigieux.