Citation: 4A_339/2018 E. 1.6.3

1.6.3. 1.6.3.1. Die Beschwerdeführer berufen sich auf eine Haftung für culpa in contrahendo wegen mangelnder Aufklärung. Eine Haftung aus culpa in contrahendo setzt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts voraus, dass der Gegenpartei etwas verschwiegen wird, das sie nicht kennt und auch nicht zu kennen verpflichtet ist; niemand ist gehalten, im Interesse des Vertragspartners umsichtiger zu sein, als dieser selbst ist. Jede Vertragspartei hat in Vertragsverhandlungen ihre Interessen grundsätzlich selbst wahrzunehmen und kann sich nicht einfach auf deren Berücksichtigung durch den Verhandlungspartner verlassen (BGE 102 II 81 E. 2 S. 84; 120 II 331 E. 5a S. 336). Dies gilt grundsätzlich auch im Mietrecht (vgl. TSCHUDI, a.a.O., S. 177 f.). Eine generelle Aufklärungspflicht des Vermieters lässt sich - entgegen den Beschwerdeführern - auch nicht aus dem blossen Umstand herleiten, der Mietvertrag qualifiziere als Dauerschuldverhältnis und das Mietrecht bilde überdies Bestandteil der Sozialschutzgesetzgebung. Eine Haftung des Vermieters aus culpa in contrahendo würde notwendigerweise voraussetzen, dass er dem Mietinteressenten verschweigt, dass die festgesetzten Akontozahlungen angesichts der tatsächlich zu erwartenden Nebenkosten zu tief sind. Dies bedingt aber, dass der Vermieter die Höhe der tatsächlichen Nebenkosten kennt bzw. abschätzen kann. Dabei ist zu beachten, dass sich die Höhe der effektiven Nebenkosten auch nach dem tatsächlichen Verbrauch richtet, der massgeblich vom Mieterverhalten beeinflusst wird. Auch die Kosten von Drittleistungen (z.B. für Heizöl) können von einer Abrechnungsperiode zur anderen stark schwanken (BGE 132 III 24 E. 5.1.1 S. 28). Vorliegend handelt es sich zudem um eine Erstvermietung. Es ist fraglich, ob bei Erstvermietungen überhaupt Kenntnis des Vermieters über die Höhe der tatsächlichen Nebenkosten vorliegt. Die Vorinstanz hat offengelassen, ob die Beschwerdegegnerin - wie von den Beschwerdeführern behauptet und von der Erstinstanz als erwiesen erachtet - vor Abschluss der Mietverträge Kenntnis von einem durch die C.________ AG erstellten Budget für die behaupteterweise baugleichen, von ihr als Stockwerkeigentumseinheiten verkauften Nachbarliegenschaften hatte und/oder über anderweitige Schätzungen der mutmasslich anfallenden tatsächlichen Nebenkosten verfügte. Die Beschwerdegegnerin macht in ihrer Beschwerdeantwort geltend, sie hätte die tatsächlich zu erwartenden Nebenkosten nicht abschätzen können. Die Frage kann auch vorliegend offenbleiben. Denn eine weitere Voraussetzung einer Haftung aus culpa in contrahendo wegen mangelnder Aufklärung wäre, dass dem Mieter etwas verschwiegen wird, was er nicht kennt und auch nicht kennen kann. Wie bereits die Vorinstanz zutreffend festhält, trifft die Pflicht zum Handeln nach Treu und Glauben beide Parteien gleichermassen. Es ist daher zu prüfen, ob es einem Mietinteressenten möglich und zumutbar ist, sich beim Vermieter nach der Höhe der zu erwartenden tatsächlichen Nebenkosten zu erkundigen. Die Beschwerdeführer machen diesbezüglich geltend, es sei für einen Mietinteressenten nicht zumutbar, in Mietvertragsverhandlungen Nachfragen nach der Höhe der tatsächlich zu erwartenden Nebenkosten zu stellen, wenn er sich - wie beispielsweise in der Stadt Zürich und der näheren Agglomeration - neben 50 weiteren Interessenten um eine neue Wohnung bewerben wolle. Die Vorstellung einer vorvertraglichen Korrespondenz zwischen Vermieter und Mietinteressenten möge schön anmuten, komme jedoch nur für schwer vermietbare Wohnungen des oberen Preissegments in Frage. Die Beschwerdeführer übergehen, dass das (bewusste) Verschweigen der Höhe der tatsächlich zu erwartenden Nebenkosten bzw. das Festsetzen von zu tiefen Akontobeträgen durch den Vermieter, mit dem Ziel, den Eindruck eines günstigeren Mietzinses zu erwecken, nur bei schwer vermietbaren Mietobjekten überhaupt einen Sinn ergibt (vgl. FERTIG, a.a.O., S. 69). Falls - wie in dem von den Beschwerde-führern beschriebenen Beispiel - Wohnungsknappheit herrscht und sich viele Mietinteressenten um ein Mietobjekt bewerben, hat ein Vermieter keinen Anreiz, auf diese Weise den Eindruck günstigerer Mietkosten zu erwecken, um potentielle Mietinteressenten anzulocken, zumal der Vermieter das Inkassorisiko für die tatsächlich anfallenden Nebenkosten trägt. Die Beschwerdeführer machen vorliegend denn auch keine Anhaltspunkte dafür geltend, dass die entsprechenden Mietobjekte zum effektiven Bruttomietzins nicht hätten vermietet werden können. Bei schwer vermietbaren Wohnungen, wie beispiels-weise Mietobjekten des oberen Preissegments oder aber Mietobjekten an Orten mit geringer Nachfrage, wo dieser Anreiz potentiell bestehen mag, ist es dem Mietinteressenten aber umgekehrt ohne Weiteres möglich und zumutbar, sich beim Vermieter nach der Höhe der tatsächlichen Nebenkosten zu erkundigen. Das Argument der Be-schwerdeführer, eine Nachfrage des Mietinteressenten beim Vermieter sei faktisch ausgeschlossen, weil dann der Mietvertrag nicht zustande komme, stösst daher ins Leere. So zeigen die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde denn auch nicht auf, dass es ihnen im konkreten Fall bzw. der vorhandenen Nachfrage nicht möglich gewesen wäre, sich beim Vermieter nach der Höhe der tatsächlichen Nebenkosten zu erkundigen bzw. dass dieses Nachfragen das Zustandekommen der Mietverträge gefährdet hätte. 1.6.3.2. Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, bejahe man ein täuschendes Verhalten durch Schweigen (Verletzung einer Aufklärungspflicht), liege auch eine absichtliche Täuschung im Sinne von Art. 28 OR vor. Die Beschwerdeführer legen in ihrer Beschwerde nicht rechtsgenügend dar, dass die Voraussetzungen einer absichtlichen Täuschung erfüllt sind, sondern verweisen auf ihre allgemeinen Ausführungen zur Begründung einer generellen Aufklärungspflicht des Vermieters. Diesbezüglich kann auf die Ausführungen zur Haftung für culpa in contrahendo verwiesen werden (vgl. hiervor E. 1.6.3.1). Die Beschwerdeführer zeigen nicht auf, dass die Beschwerdegegnerin eine Aufklärungspflicht gegenüber den Beschwerdeführern hatte. Fehlt es an einer Aufklärungspflicht, scheidet eine absichtliche Täuschung durch Schweigen von vornherein aus.