Citation: 4A_216/2024 E. A

A.a. Les hoirs de feu G.________, soit son épouse C.________ et ses deux enfants D.________ et E.________ (ce dernier représenté par un curateur), étaient propriétaires de la parcelle n°... à Chêne-Bougeries et désiraient la vendre. L'exécutrice testamentaire, Me F.________, a été chargée de représenter les membres de l'hoirie dans le cadre de la mise en vente de ladite parcelle. En juin 2016, elle a demandé à deux sociétés de courtage, H.________ SA et B.________ SA, d'estimer le prix de la parcelle sus-mentionnée. Les deux sociétés ont fourni chacune leur estimation, soit respectivement 15'200'000 fr. et 15'500'000 fr. L'exécutrice testamentaire a conclu des contrats de courtage écrits avec ces deux sociétés les 27 juillet et 4 août 2016, lesquelles ont été informées que deux mandats de courtage avaient été conclus et qu'ils étaient non exclusifs. Les deux contrats prévoient une commission de courtage identique en cas de vente, à savoir des honoraires de 3 % (TVA en sus) sur le prix de vente. Le prix de vente a été fixé à 15'500'000 fr. La parcelle sera achetée conjointement par deux sociétés, soit la société I.________ Sàrl et J.________ SA, le 10 octobre 2016. La première de ces sociétés est représentée par K.________, qui en a été successivement l'associé-gérant, le gérant et est actuellement le gérant-président, et dont son fils, L.________, est le gérant depuis décembre 2016, en ayant été le directeur à une période antérieure aux faits. M.________ est l'un des deux actionnaires de la seconde société acheteuse, J.________ SA (actuellement N.________ SA); il est également l'ayant droit de la société O.________ SA. L.________, qui est l'unique associé-gérant de la société A.________ Sàrl, à Genève, soutient que sa société a droit à la commission de courtage due par les héritiers, alors que B.________ SA, à Genève, soutient, au contraire, que c'est elle, courtière mandatée par les vendeurs, qui y a droit. Le montant de la commission a été consigné par le notaire instrumentant auprès de la Trésorerie de l'État, le 5 septembre 2017, avec l'autorisation du tribunal. A.b. M.________, dont la société J.________ SA sera l'une des sociétés acheteuses, a été contacté séparément par B.________ SA et par P.________ Sàrl. A.b.a. La société B.________ SA (représentée par Q.________, directeur des ventes, et R.________, courtier), courtière mandatée par les vendeurs, a réalisé une brochure d'information comprenant des photos et un descriptif de la parcelle et l'a adressée dès la mi-août 2016 à une cinquantaine de personnes, dont M.________. En raison d'une adresse électronique incorrecte, M.________ n'a pas été atteint en août, mais seulement lors d'un second adressage le 13 septembre 2016. A.b.b. Dans l'intervalle, la société P.________ Sàrl (représentée par S.________, l'un des deux associés gérants), non mandatée par les vendeurs, avait adressé un courriel à M.________ le 10 août 2016 et lui a envoyé le lendemain son propre dossier de la parcelle, composé notamment des plans publics du cadastre, des photos de la parcelle et des vues aériennes. Au début août, P.________ Sàrl avait pris directement contact avec la famille venderesse, qui l'avait adressée à l'exécutrice testamentaire. Le 10 août 2016, elle a informé l'exécutrice testamentaire qu'elle pouvait lui présenter une offre intéressante d'un client, dont elle n'a pas dévoilé le nom (mais qui était M.________). L'exécutrice testamentaire l'a informée qu'elle ne souhaitait pas mandater d'autres courtiers et l'a renvoyée à prendre contact avec l'une ou l'autre des deux sociétés mandatées. La société P.________ Sàrl a alors pris contact avec l'une des courtières mandatées, soit B.________ SA dans le courant du mois d'août 2016 et a sollicité de pouvoir collaborer avec elle et de partager la commission en cas de succès. Un rendez-vous a été organisé le 14 septembre 2016. Ces démarches n'ont pas eu de suite. A.c. C'est M.________ qui, dès réception du dossier envoyé par P.________ Sàrl, a pris contact avec L.________, unique associé gérant de A.________ Sàrl, pour avoir son avis en tant que professionnel de l'immobilier résidentiel. L.________ lui a répondu qu'il considérait cette affaire comme très intéressante, même si la parcelle présentait des complexités. Il avait déjà eu connaissance de cette mise en vente par un ami, T.________, qui était lui-même un ami de la famille venderesse. Il lui a également indiqué qu'à sa connaissance, seuls trois courtiers étaient mandatés, à savoir T.________, B.________ SA et H.________ SA. Il ne résulte pas des faits constatés que L.________ aurait pris contact avec l'exécutrice testamentaire en vue d'obtenir un mandat de courtage, ni qu'il ait contacté l'une ou l'autre des courtières mandatées en vue d'un partenariat. A.d. À une date non précisée, L.________ a conseillé à M.________ de faire une offre d'achat conjointe avec la société de son père, K.________, soit I.________ Sàrl. Parallèlement à ces discussions avec L.________, M.________ avait aussi pris contact avec un ami intéressé au projet et pris conseil auprès de tiers, démarches qui n'ont pas abouti. Par téléphone du 15 septembre 2016, L.________ s'est adressé à l'exécutrice testamentaire et lui a fait part d'une offre inconditionnelle d'achat conjointe de I.________ Sàrl et de O.________ SA pour le prix de 15'500'000 fr. Il lui a ensuite communiqué cette offre par courriel et par courrier, sur papier en-tête de A.________ Sàrl. Il y a désigné les acheteuses, à plusieurs reprises, comme étant les "mandants" de A.________ Sàrl. Le 23 septembre 2016, les vendeurs ont décidé d'accepter cette offre conjointe des deux sociétés I.________ Sàrl et O.________ SA (qui se substituera J.________ SA). Le notaire instrumentant et l'exécutrice testamentaire ont alors transmis différents documents (extrait du registre foncier, copie des registres des servitudes) à L.________ et ont répondu aux questions de celui-ci. Le 29 septembre 2016, dans un message à B.________ SA, L.________ a exposé que tout le mérite de la transaction et, partant, le droit à la commission de courtage revenait à sa société, A.________ Sàrl, qui avait présenté les sociétés acheteuses. Il a détaillé les différentes démarches entreprises par sa société. Il se déclarait toutefois conscient que sa société n'était pas mandatée officiellement et qu'un mandat officiel doit être dans la mesure du possible respecté. Il lui soumettait une proposition de partage de la commission de courtage sur la vente à venir qui tenait compte du fait que B.________ SA devrait probablement, de son côté, rémunérer P.________ Sàrl. Il a également transféré ce message à l'exécutrice testamentaire pour lui demander de ne pas payer la commission de 3 % sans s'assurer que sa société et P.________ Sàrl ne soient pas lésées dans une situation qu'il qualifiait d'ubuesque. Le matin du 10 octobre 2016, avant l'instrumentation de l'acte de vente, l'avocate mandatée par A.________ Sàrl et P.________ Sàrl a écrit au notaire pour l'informer que la commission de 3 % due par les acheteurs devait leur être versée et répartie à parts égales entre elles. Lors de l'instrumentation, K.________, deux administrateurs de J.________ SA, ainsi que L.________ et S.________ étaient présents. La parcelle a été vendue aux deux sociétés ce jour-là pour le prix de 15'500'000 fr., la commission de courtage étant à la charge des vendeurs. Aucun des participants n'a remis au notaire un bon de commission à faire signer aux vendeurs ou une facture concernant une commission de courtage. C'est également ce jour-là que P.________ Sàrl a communiqué à B.________ SA qu'elle refusait de signer l'accord de collaboration, qui prévoyait les modalités de partage entre elles de la commission due en cas de succès de la vente. Le lendemain, B.________ SA a adressé à l'exécutrice testamentaire sa facture d'honoraires d'un montant de 502'200 fr., précisant que l'offre des acheteuses découlait de l'activité qu'elle avait déployée et qu'elle rémunérerait, cas échéant, les éventuels auxiliaires auxquels elle aurait pu avoir recours.