Citation: 4C.328/2005 09.12.2005 E. 2

2.1 Eventualiter beantragen die Beklagten, die Mietzinserhöhung vom 14. Dezember 2001 für missbräuchlich zu erklären. Sie machen geltend, dass nur die Überwälzung der Kosten von zwei Arbeitsgattungen, nämlich der Fassaden- und Flachdachsanierung, zur Diskussion stünde. Für diese beiden Arbeitsgattungen könne der werterhaltende und der wertvermehrende Anteil individuell ermittelt werden. Indem die Vorinstanz die entsprechende Frage nicht untersucht und den Anteil der wertvermehrenden Investitionen nach dem Regelsatz von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG ermittelt habe, habe sie Bundesrecht verletzt. 2.2 Gemäss Art. 269a lit. b OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Als Mehrleistungen gelten gemäss Art. 14 Abs. 1 VMWG u.a. wertvermehrende Verbesserungen (Satz 1); bei umfassenden Überholungen gelten in der Regel 50-70% der Kosten als wertvermehrende Investitionen (Satz 2). Die besondere Regelung für umfassende Überholungen bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Anderseits soll die insbesondere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von 50-70% erleichtert werden (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417 f.; 110 II 404 E. 3a S. 408 [mit Bezug auf den seinerzeitigen Art. 10 VMM]). Wenn die einzelnen Arbeiten hingegen konkret als wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert werden können, gelangt der Pauschalansatz von 50-70% nicht zur Anwendung. Eine Mietzinserhöhung ist in diesem Fall nur nach Massgabe der effektiven Mehrleistungen zulässig (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417 f.; bestätigt in Urteil 4C.149/1997 vom 27. Januar 1998, E. 2a, mp 1998 S. 137 ff. und in Urteil 4C.287/2001 vom 26. März 2002 E. 3.1, mp 2002 S. 213 ff., MRA 2002 S. 96 ff.). 2.3 Zu prüfen ist, ob vorliegend - wie dies die Beklagten behaupten - nur zwei klar umrissene Arbeitsgattungen zur Diskussion stehen. Auf dem Mietzinserhöhungsformular vom 14. Dezember 2001 wurde zur Begründung der Erhöhung wegen wertvermehrender Investition "Sanierung Fassaden und Flachdächer" angegeben. Die Vorinstanz erwog dazu, es könne nicht erwartet werden, dass im Formular zur Ankündigung einer Mietzinserhöhung sämtliche als wertvermehrend erachteten Arbeiten detailliert aufgeführt würden. Es genüge, wenn gesamthaft ersichtlich sei, welche Arbeiten gemeint seien. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die Mieter im vorliegenden Fall zum Voraus verschiedentlich über die Art der auszuführenden Arbeiten orientiert worden seien. So seien im Schreiben vom 18. April 2001 die auszuführenden Arbeiten aufgeführt worden. Die Vorinstanz folgte der Auslegung der Erstinstanz, wonach die Mieter aus diesem Schreiben nach Treu und Glauben schliessen mussten, dass unter dem Begriff "Fassadensanierung" neben der Sanierung der eigentlichen Gebäudehülle inkl. Wärmedämmung auch der Ersatz der Fenster, Lamellenstoren, Markisen und das Verlängern der bestehenden Fensterbänke zu verstehen sei. In diesem Schreiben werde den Mietern unter dem Titel "Aussensanierung" mitgeteilt, dass die Liegenschaften C.________-strasse 36-74 einer umfassenden Aussensanierung unterzogen würden, welche die angeführten Arbeiten umfassen werde. Die Vorinstanz wies sodann auf das weitere Schreiben vom 23. Mai 2001 hin, in welchem die Mieter informiert wurden, dass auch die Sanierung der Blumentröge sowie die Vornahme von Gärtnerarbeiten erforderlich seien. Ferner liege eine Mieterorientierung über die Aussenrenovation C.________-strasse 36-74 mit einem Kurzbeschrieb vor. Darin seien auch die Isolation der Tröge und Gärtnerarbeiten aufgeführt. Die Vorinstanz erachtete daher auch diese Arbeiten als von der im Formular angegebenen Begründung erfasst. Sie gelangte zum Schluss, es liege eine umfassende Überholung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG vor. 2.4 Die Beklagten halten diesen Erwägungen entgegen, massgebend sei allein die Begründung auf dem amtlichen Formular. Die Informationen der Klägerin im Vorfeld der Erhöhungsmitteilung seien dagegen ohne Belang. Dem kann nicht gefolgt werden. Vorliegend ist der Erhöhungsgrund im Formular selbst angegeben und auch näher begründet worden. Insoweit stellen sich keine Probleme. Streitig ist hingegen die Auslegung des darin enthaltenen Passus "Sanierung Fassaden und Flachdächer". Die in der Mitteilung für die Mietzinserhöhung angegebene Begründung bildet Teil der Willensäusserung des Vermieters, mit der er sein Gestaltungsrecht ausübt. Deren Sinn und Tragweite und insbesondere deren Klarheit sind daher nach den üblichen Kriterien der Vertragsauslegung zu bestimmen. Der Vermieter hat sie mangels eines übereinstimmenden Verständnisses der Parteien (Art. 18 OR) nach dem Vertrauensprinzip so gegen sich gelten zu lassen, wie sie der Mieter als Adressat nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen in guten Treuen verstehen durfte und musste (BGE 121 III 6 E. 3c S. 10; 118 II 130 E. 2b S. 132; 130 III 66 E. 3.2, 417 E. 3.2, je mit Hinweisen). Dabei können namentlich weitere Informationen des Vermieters herangezogen werden, welche die im Formular angegebene Begründung präzisieren oder zu ihrer Auslegung beitragen (BGE 121 III 460 E. 4a S. 465/466). Die Vorinstanz war demnach befugt, zur Auslegung der angegebenen Begründung "Sanierung Fassaden und Flachdächer" die Informationsschreiben der Klägerin im Vorfeld der Erhöhungsanzeige zu berücksichtigen. Wenn die Beklagten behaupten, aufgrund des Schreibens der Klägerin vom 18. April 2001 hätten sie annehmen dürfen, dass die Formulierung "Sanierung Fassaden" nur die Sanierung des Mauerwerks, einschliesslich Wärmedämmung und Verputz, nicht aber die weiteren Arbeiten umfasse, so kann dem nicht gefolgt werden. Wie die Vorinstanz zutreffend hervorhebt, werden in diesem Schreiben einfach die unter dem Titel "Aussensanierung" vorzunehmenden Arbeiten aufgelistet. Eine klare Unterscheidung zwischen der Fassade inkl. Wärmedämmung einerseits und den übrigen Arbeiten anderseits, wie sie die Beklagten erblicken wollen, wird darin nicht vorgenommen. Aufgrund der Orientierungsschreiben vom 18. April 2001 und vom 23. Mai 2001, in welchem im Übrigen explizit auf die "anstehende umfassende Fassaden- und Flachdachsanierung" Bezug genommen wird, sowie der Dokumentation zur Mieterorientierung über die Aussenrenovation C.________-strasse 36-74 mit einem Kurzbeschrieb mussten die Beklagten davon ausgehen, dass die Kosten für die dort erwähnten Arbeiten mit der zusammenfassenden Begründung "Sanierung Fassaden und Flachdächer" gemeint waren. Das Auslegungsergebnis der Vorinstanz ist somit bundesrechtlich nicht zu beanstanden. 2.5 Somit stehen nicht bloss zwei klar umrissene Arbeitsgattungen zur Diskussion. Die Vorinstanz ging zu Recht von einer umfassenden Überholung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG aus. Liegt aber eine solche vor, sind im Sinne einer widerlegbaren Vermutung 50-70% der Kosten als wertvermehrende Investitionen zu betrachten (BGE 118 II 415 E. 3; Sarah Brutschin, Die Überwälzung von Mehrleistungen auf den Mietzins, mp 2005 S. 129 ff., S. 145). Die Beklagten werfen der Vorinstanz vor, Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG nicht als widerlegbare Vermutung, sondern als Fiktion aufgefasst zu haben. Die Vorinstanz habe sie nicht zum Beweis ihrer Behauptung zugelassen, dass die Sanierungsarbeiten an den Fassaden und Flachdächern zu keiner Wertvermehrung führten, insbesondere habe sie die von ihnen beantragte Expertise zur Wirksamkeit der Wärmedämmung abgelehnt. 2.6 Die Beklagten scheinen damit eine Verletzung ihres Beweisführungsanspruchs nach Art. 8 ZGB geltend machen zu wollen. Art.8 ZGB regelt in erster Linie die Verteilung der Beweislast. Das Bundesgericht leitet aus Art. 8 ZGB als Korrelat zur Beweislast insbesondere das Recht der beweisbelasteten Partei ab, zum ihr obliegenden Beweis zugelassen zu werden, soweit entsprechende Anträge im kantonalen Verfahren form- und fristgerecht gestellt worden sind. Der bundesrechtliche Beweisführungsanspruch gilt indessen nur für rechtserhebliche Tatsachen und schliesst insbesondere die vorweggenommene Beweiswürdigung nicht aus (BGE 130 III 591 E. 5.4; 126 III 315 E.4a; 122 III 219 E. 3c S. 223, je mit Hinweisen). Die Schlüsse, die das kantonale Gericht in tatsächlicher Hinsicht aus Beweisen und konkreten Umständen zieht, sind im Berufungsverfahren nicht überprüfbar (BGE 122 III 61 E.2c/bb, 219 E. 3c S. 223 mit Hinweisen). 2.7 Eine Verletzung des Beweisführungsanspruchs nach Art. 8 ZGB ist vorliegend nicht gegeben. Die Vorinstanz hat durchaus anerkannt, dass der Mieter zum Beweis der Behauptung zuzulassen ist, dass im konkreten Fall die Kosten der umfassenden Überholung ausnahmsweise zu weniger als 50% wertvermehrend sind. Sie schützte aber die Ablehnung verschiedener Beweisanträge der Beklagten durch das erstinstanzliche Mietgericht, so namentlich den Verzicht auf die Einholung einer Expertise zur Wirkung der vorgenommenen Isolationsmassnahmen bzw. der fehlenden Reduktion der Heizkosten. Sie folgte der Begründung des Mietgerichts, welches unter anderem erwogen hatte, eine solche Expertise könne keinen gesicherten Beweis erbringen, zumal bezüglich des Niveaus der Ölpreise unklar sei, inwiefern die gestiegenen Kosten mit der Isolation zusammenhingen. Ohnehin machten die Kosten für die Isolationsmassnahmen einen geringen Anteil der Kosten für die Gesamtsanierung aus. Auch für den Fall, dass sich die Isolierung hinsichtlich der Heizkosten als unnütz erweisen würde, bestünde kein Anlass, von der in Art. 14 Abs. 1 VMWG als Regel festgelegten Bandbreite nach unten abzuweichen. Die Vorinstanz nahm somit in vorweggenommener Beweiswürdigung an, dass die Expertise die Behauptung der Beklagten von vornherein nicht bestätigen könnte und selbst wenn dem so wäre, dies am Ergebnis nichts ändern würde. So oder anders erachtete sie den geltend gemachten Überwälzungssatz von 50% als angemessen. Wenn die Beklagten einwenden, es könne nicht willkürfrei gesagt werden, dass die Expertise am Ergebnis nichts geändert hätte, so verkennen sie, dass das Bundesgericht im Berufungsverfahren die vorweggenommene Beweiswürdigung nicht überprüfen kann (BGE 114 II 289 E. 2a S. 291). 2.8 Zusammenfassend erweist sich die Rüge der Beklagten, die Vorinstanz hätte die Mietzinserhöhung vom 14. Dezember 2001 für missbräuchlich erklären müssen, als unbegründet.