Citation: 4C.171/2005 31.08.2005 E. 4

Le demandeur reproche, par ailleurs, à la Chambre des recours d'avoir méconnu les règles du droit fédéral régissant la restitution anticipée de la chose louée. 4.1 Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le bailleur n'est pas juridiquement tenu, lorsque la chose louée lui est restituée de manière anticipée, d'entreprendre lui-même des démarches pour trouver un locataire de remplacement. Cependant, dans la mesure où, en vertu de l'art. 264 al. 3 let. b in fine CO, il doit admettre l'imputation sur le loyer des profits auxquels il a intentionnellement renoncé, il lui incombe de réduire son dommage et, pour ce faire, de prêter son concours au locataire sortant pour la recherche d'un nouveau locataire ou, en cas de défaillance du premier, d'essayer lui-même de trouver un locataire de remplacement. Il ne faut cependant pas inverser les rôles: s'agissant d'une restitution anticipée de la chose louée, partant d'une atteinte au principe "pacta sunt servanda", c'est à celui qui entend se libérer prématurément de ses obligations contractuelles, donc au locataire, qu'il appartient au premier chef de faire en sorte que son cocontractant, soit le bailleur, en subisse le moins possible les conséquences. L'adverbe "intentionnellement", utilisé à dessein par le législateur fédéral, indique du reste clairement que seul un comportement incompatible avec les règles de la bonne foi peut être imputé au bailleur. Pour le surplus, l'examen de l'attitude adoptée par chacune des parties à la suite de la résiliation anticipée du bail ressortit essentiellement au juge du fait, qui possède un large pouvoir d'appréciation en ce domaine (ATF 117 II 156 consid. 3; arrêts 4C.118/2002 du 19 août 2002, consid. 3.1, 4C.387/1997 du 29 septembre 1998, consid. 2a, 4C.248/1996 du 2 octobre 1997, consid. 6c, et 4C.444/1996 du 18 juin 1997, consid. 3a). 4.2 En l'espèce, le Tribunal des baux constate dans son jugement, dont les motifs ont été repris par la Chambre des recours, que le demandeur n'a pas établi avoir effectué la moindre recherche d'un locataire de remplacement alors que les défendeurs ont inscrit les locaux litigieux dans les listes de locaux disponibles de la gérance et ont placé une annonce sur le site internet de celle-ci. Il est vrai, concèdent les premiers juges, que les démarches entreprises par les défendeurs ne sont pas très conséquentes. Le Tribunal des baux relativise toutefois la portée de cette remarque en observant que, eu égard à la situation peu attrayante des locaux, il paraît malaisé de les relouer, de sorte que l'on voit mal quelles démarches supplémentaires on pourrait exiger des défendeurs dans ces circonstances. Pour lui, les bailleurs n'ont ainsi pas manqué de façon grave et intentionnelle à leur obligation de diminuer le dommage. Partageant cet avis, la Chambre des recours ajoute que les démarches des défendeurs ont finalement abouti puisque les locaux ont pu être reloués dès le 1er février ou le 1er avril 2004. Elle fait, par ailleurs, observer au demandeur, qui parlait d'une "omission de relocation de 2 ans et un mois ou 2 ans et trois mois", que l'obligation subsidiaire de recherche d'un locataire de remplacement incombant au bailleur n'est pas une obligation de résultat, mais une obligation de moyens à laquelle les défendeurs ont satisfait. 4.3 Les considérations émises par les deux juridictions cantonales pour écarter le moyen pris de la violation de l'art. 264 al. 3 let. b CO n'apparaissent en rien contraires aux principes jurisprudentiels susmentionnés. Dans son recours en réforme, le demandeur, qui se limite pour l'essentiel à rappeler ces principes, ne démontre nullement en quoi l'arrêt attaqué s'en écarterait. Il y fustige certes la passivité des défendeurs dans la recherche d'un locataire de remplacement, qu'il qualifie d' "abstention ... intentionnelle et grave", en soulignant que les intéressés n'ont même pas fourni la preuve d'une annonce de location parue dans les journaux ou d'une visite des locaux par des locataires potentiels. Ce faisant, il inverse toutefois les rôles puisque c'était à lui, et non pas aux défendeurs, qu'il incombait en premier lieu d'entreprendre toutes démarches utiles pour trouver un nouveau locataire. Or, il n'a pas effectué la moindre recherche à cette fin. Aussi est-il malvenu d'imputer aux défendeurs les conséquences de sa propre passivité. Il ne saurait d'ailleurs justifier celle-ci au motif qu'il s'estimait en droit de résilier le bail sans délai en application de l'art. 259b let. a CO. En effet, le bailleur avait contesté d'emblée qu'il fût en droit de mettre un terme immédiat à leur relation contractuelle et l'autorité de conciliation n'était pas entrée dans les vues du locataire. Ce dernier ne pouvait donc ignorer que ses chances de faire admettre, par le Tribunal des baux, le caractère justifié de la résiliation immédiate du bail étaient sujettes à caution. Par conséquent, il lui appartenait de prendre les mesures qui s'imposaient pour le cas - loin d'être invraisemblable - où l'autorité judiciaire considérerait le congé litigieux comme une résiliation anticipée du bail. Le recours en réforme interjeté par le demandeur se révèle ainsi infondé sur ce point également.