Citation: 4A_18/2016 E. A

A.a. Le 1er janvier 2003, X.________ et Y.________ ont repris de précédents locataires le bail à loyer du 13 février 2001 intitulé " pour locaux commerciaux " et portant sur un atelier et un laboratoire au rez-de-chaussée, un appartement de trois pièces au premier étage, des combles et un garage, dans un immeuble situé à Renens. Le bail avait commencé le 1er juin 2001 et se terminait le 31 mai 2006, puis était renouvelable pour cinq ans, sauf résiliation donnée une année à l'avance et ainsi de suite de cinq ans en cinq ans. Le loyer mensuel net était de 2'540 fr. et le forfait pour le chauffage et l'eau chaude de 200 fr. Par avenant du 23 mai 2005, l'échéance a été modifiée en ce sens que, dès le 31 mai 2007, le bail peut être résilié au 31 mai de chaque année moyennant un préavis de six mois. Il a été établi en procédure que le bail a été conclu pour un usage d'habitation, que les locaux sont aménagés en appartement et qu'aucune activité artisanale n'y est exercée. Puis, par contrat du 1er avril 2005 et avenant du 15 décembre 2006, X.________ et Z.________ sont devenues seules locataires des locaux commerciaux de 138 m2 dans le même immeuble pour un loyer de 850 fr. net, auquel s'ajoute un forfait de 100 fr. pour le chauffage et l'eau chaude. Le bail est résiliable, depuis le 31 mars 2008, au 31 mars de chaque année moyennant un préavis de six mois. Par avenant du 26 novembre 2011, X.________ a repris à son seul nom ce bail du 1er avril 2005. Par contrat de la même date, les prénommées bénéficient d'une place de parc. Par la suite, Y.________ a conclu oralement un contrat de bail pour une seconde place de parc. La cour cantonale a constaté que la surface totale des locaux de l'immeuble correspond à 495 m2, soit 357 m2 pour les locaux aménagés en appartement (dont 125 m2 au rez-de-chaussée, 123 m2 au premier étage et 109 m2 dans les combles) et 138 m2 pour les locaux commerciaux. A.b. La société A.________ SA occupe pour son activité des locaux commerciaux à Lausanne, comprenant deux surfaces de bureaux de 47 m2 chacun, soit 94 m2 et un dépôt de 45 m2. Ses baux étaient de durée déterminée. Elle aurait eu la possibilité d'exercer un droit d'option pour une reconduction pour une nouvelle période de cinq ans, droit qu'elle n'a pas exercé. Ses baux ont ainsi pris fin, le premier le 31 mars 2012 et le second le 30 novembre 2013. Le 25 janvier 2012, elle a déposé une requête de prolongation du bail. La société A.________ SA a acheté l'immeuble loué aux locataires précités et en est devenue propriétaire le 12 novembre 2013. A.c. Moins de 10 jours plus tard, les 20 et 21 novembre 2013, A.________ a communiqué aux locataires des résiliations ordinaires: le bail du 13 février 2001 a été résilié pour le 31 mai 2014, le bail du 1er avril 2005 pour le 31 mars 2015, le bail de la première place de parc pour le 31 mars 2014 et le bail de la seconde place de parc pour le 31 mai 2014. Lors d'une entrevue avec les locataires le 29 novembre 2013, puis par courrier du 20 décembre 2013, la bailleresse a motivé les résiliations par son besoin urgent de récupérer les locaux loués dans le but d'y installer ses propres bureaux et dépôts d'archives.