Citation: 4C.291/2001 09.07.2002 E. 4

4.- Le litige porte, en outre, sur la question de l'entrée en vigueur des demandes de baisse de loyer successives formulées par les défendeurs. a) aa) Examinant l'articulation des trois alinéas de l'art. 270a CO, la Chambre des recours exprime l'avis qu'il n'est pas nécessaire que la demande de diminution du loyer soit faite "pour le prochain terme de résiliation", contrairement à l'exigence posée au premier alinéa de cette disposition, lorsque la demande est faite en même temps que la contestation d'une hausse de loyer, soit dans l'hypothèse visée par le troisième alinéa de l'art. 270a CO. Si tel n'était pas le cas, précise-t-elle, la recevabilité des conclusions reconventionnelles du locataire dépendrait de circonstances aléatoires telles que les dates du dépôt de la demande de hausse et de la notification de celle-ci au locataire. L'art. 270a al. 3 CO resterait alors lettre morte, car rarissimes sont les ouvertures d'action en confirmation devant le juge avant l'échéance en cause, la procédure de conciliation se déroulant sur plusieurs mois. En conformité avec ce point de vue, la cour cantonale a donc admis que les demandes formulées les 27/28 avril 1998 par les défendeurs B.________, C.________ et D.________ - celle du défendeur A.________, présentée séparément à fin mai/début juin 1997, ne posant pas problème sous cet angle - pouvaient prendre effet rétroactivement pour l'échéance du 1er octobre 1997. Les juges cantonaux ont estimé, par ailleurs, que les demandes de baisse suivantes de tous les défendeurs pouvaient prendre effet pour le 1er octobre 1998, vu qu'elles avaient été formulées les 30 avril et 15 mai de ladite année. La Chambre des recours a raisonné différemment au sujet des demandes de baisse déposées le 10 novembre 1999, soit après l'échéance du 1er octobre 1999. Constatant que ces demandes, à l'inverse de celles visant à réduire le loyer à partir du 1er octobre 1997, n'avaient pas été formulées à titre reconventionnel, mais par le biais de conclusions principales et actives, elle a considéré qu'il convenait de les examiner en fonction de la prochaine échéance, soit le 1er octobre 2000. Cet examen l'a convaincue qu'il n'y avait pas lieu d'allouer une nouvelle baisse de loyer pour ladite échéance. bb) Dans son recours en réforme, la demanderesse reproche à la cour cantonale d'avoir violé le droit fédéral en admettant que les baisses de loyer réclamées par les défendeurs B.________, C.________ et D.________ pouvaient prendre effet le 1er octobre 1997 déjà et non pas seulement le 1er octobre 1998 comme en avait décidé le Tribunal des baux. Selon elle, il ne peut pas y avoir de baisse rétroactive en l'espèce puisque les parties n'étaient pas divisées par un litige portant sur une hausse de loyer. cc) Sur le principe de la rétroactivité, les défendeurs n° 1 emboîtent le pas aux juges précédents, en faisant notamment valoir que l'admissibilité des conclusions reconventionnelles prises par eux pour le 1er octobre 1997 relève du droit de procédure cantonal. Par la voie du recours joint, et en requérant un double complètement préalable des constatations de la cour cantonale sur ce point, les défendeurs invoquent la violation de l'art. 270a al. 3 CO et font grief à cette autorité d'avoir considéré comme tardives les troisièmes demandes de baisse de loyer devant entrer en vigueur le 1er octobre 1999. A cet égard, ils soutiennent qu'ils ont formulé leur demande ad hoc le 21 juin 1999 déjà et réclament, partant, une baisse de leur loyer de 2,41% dès le 1er octobre 1999. dd) Les défendeurs n° 2 invoquent, quant à eux, une inadvertance manifeste qui aurait conduit la cour cantonale à retenir le 10 novembre 1999, au lieu du 30 juin 1999, comme date du dépôt de la demande de baisse devant entrer en vigueur le 1er octobre 1999. Aussi réclament-ils, au moyen d'un recours joint, une baisse supplémentaire de leur loyer de 2,74% à compter de cette dernière date. b) La demande de baisse de loyer ne peut être faite que pour le prochain terme de résiliation (art. 270a al. 1 CO) et elle doit respecter le délai de congé (ou préavis de résiliation; ATF 124 III 67 consid. 3b; 122 III 20 consid. 4e; Lachat, op. cit. , p. 275 n. 4.2.8; SVIT-Kommentar, n. 24 ad art. 270a CO). Selon l'art. 270a al. 2 CO, le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours. Cette procédure préalable vise à permettre un échange de vues entre les parties au sujet du loyer futur et à favoriser la conclusion d'un accord amiable (ATF 122 III 20 consid. 4c p. 24); elle s'avère superflue lorsque le bailleur réclame dans le même temps une augmentation de loyer et manifeste ainsi par avance qu'il n'entend pas entrer en matière sur la demande de baisse concomitante (SVIT-Kommentar, n. 38 ad art. 270a CO). Aussi l'art. 270a al. 3 CO prévoit-il que "le 2e alinéa n'est pas applicable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en demande simultanément la diminution". Cette disposition est également applicable par analogie si des nouveaux facteurs de baisse apparaissent dans une procédure en diminution de loyer; en pareille hypothèse, sous réserve que le droit de procédure cantonal déterminant autorise une modification des conclusions, le locataire peut faire valoir ces nouveaux facteurs de baisse, en respectant les terme et délai de congé, sans avoir à se conformer à l'art. 270a al. 2 CO (ATF 122 III 20 consid. 4c). Selon la Chambre des recours, lorsque l'art. 270a al. 3 CO est applicable, il n'est plus nécessaire que la demande de diminution du loyer soit formulée pour le prochain terme de résiliation, faute de quoi le sort de cette demande dépendrait de circonstances aléatoires telles que la durée de la procédure de conciliation. Cette opinion, qui permet une baisse rétroactive de loyer, pourtant exclue (Lachat, op. cit. , p. 274; Higi, op. cit. , n. 102 ad art. 270a CO), ne peut pas être suivie. Nonobstant l'art. 270a al. 3 CO, le droit du locataire de contester une augmentation de loyer (art. 270b CO) et son droit formateur de demander une diminution du loyer en cours de bail (art. 270a CO) revêtent un caractère distinct et conservent leur autonomie procédurale. Par conséquent, si les parties ne parviennent pas à s'entendre devant l'autorité de conciliation, chacune d'elle doit veiller à la sauvegarde de ses droits indépendamment de l'autre en faisant appel au juge de sa propre initiative dans le délai prévu à cette fin (cf. art. 274f CO); elle ne saurait attendre que son cocontractant le fasse pour agir, reconventionnellement, une fois ce délai échu, et réclamer la baisse de loyer litigieuse, respectivement la validation de la hausse contestée (Higi, op. cit. , n. 18 ss ad art. 270a CO; SVIT-Kommentar, n. 43 ad art. 270a CO). Il suit de là que les circonstances aléatoires indiquées par la cour cantonale ne peuvent pas jouer de rôle dans ce cadre procédural puisque aussi bien le sort de la demande de baisse de loyer n'est nullement lié à celui de la contestation simultanée de l'augmentation de loyer. Il est donc logique que le locataire soit tenu, même dans la situation particulière visée à l'art. 270a al. 3 CO, de formuler sa demande pour le prochain terme de résiliation, au sens de l'art. 270a al. 1 CO. Le dies a quo, pour le calcul de ce terme, ne peut pas être, comme dans l'hypothèse visée à l'art. 270a al. 2 CO, celui où la demande de baisse écrite entre dans la sphère de puissance du bailleur (Higi, op. cit. , n. 94 ad art. 270a CO), étant donné que l'on saute cette étape dans une telle situation. La date déterminante, lorsque l'art. 270a al. 3 CO s'applique, ne peut dès lors être que celle à laquelle le locataire saisit l'autorité de conciliation pour réclamer la baisse de loyer souhaitée tout en contestant la hausse qui lui a été notifiée par le bailleur (Higi, op. cit. , n. 95 s. ad art. 270a CO); elle se situe forcément à l'intérieur du délai de 30 jours prévu à l'art. 270b al. 1 CO. Comme l'avis de majoration du loyer doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation (art. 269d al. 1 CO), le locataire, s'il saisit l'autorité de conciliation durant ce laps de temps, pourra requérir une diminution de son loyer pour la même échéance que celle pour laquelle le bailleur lui a notifié la majoration de loyer contestée. c) aa) En ce qui concerne les baisses de loyer accordées par la Chambre des recours pour le 1er octobre 1997, les défendeurs B.________ et C.________ dénient à tort à la demanderesse la possibilité de soulever la question de l'entrée en vigueur de ces diminutions de loyer par la voie du recours en réforme. Contrairement à leur avis, cette question ressortit bel et bien au droit fédéral, tandis qu'il appartient au droit de procédure cantonal d'autoriser ou non la modification des conclusions en cours de procès et, le cas échéant, d'en régler les modalités formelles. Sur le vu des principes posés plus haut, les premières baisses de loyer ne pouvaient pas entrer en vigueur le 1er octobre 1997 déjà, à l'exception de celle - non litigieuse - requise en temps utile par le défendeur A.________. Les demandes y relatives n'ont été formulées, au moyen de conclusions reconventionnelles, que les 27 et 28 avril 1998. L'échéance des baux étant fixée au 30 septembre de chaque année, avec un délai de congé de trois mois, les baisses de loyer en cause ne pouvaient donc être accordées que pour le 1er octobre 1998 au plus tôt. Cette solution s'impose d'autant plus en l'espèce que, par jugement préjudiciel du 28 avril 1998, qui n'a pas fait l'objet d'un recours cantonal, le Tribunal des baux a constaté que les baisses de loyer requises ne l'ont pas été à l'encontre d'une augmentation de loyer, mais à la suite de la notification par la demanderesse de baisses de loyer couplées avec de nouvelles prétentions, raison pour laquelle les défendeurs (excepté A.________) ont été invités à procéder à une tentative de conciliation au sujet desdites baisses de loyer, ce qu'ils ont fait. Dans ces conditions, il y a lieu de réformer l'arrêt attaqué et de fixer la date d'entrée en vigueur des premières baisses de loyer pour tous les défendeurs, hormis A.________, au 1er octobre 1998 (pour les calculs concrets, cf. consid. 5 ci-dessous). bb) La cour cantonale n'a examiné les troisièmes demandes de baisse de loyer que pour l'échéance du 1er octobre 2000 du fait qu'elles avaient été déposées le 10 novembre 1999, soit postérieurement à l'échéance du 1er octobre 1999. Les défendeurs n° 1 soutiennent, à cet égard, qu'ils ont formulé leur demande ad hoc le 21 juin 1999 déjà et requièrent, sur ce point, un complètement de l'état de fait en indiquant deux pièces censées établir la chose. Ils font valoir, au demeurant, qu'ils n'étaient de toute façon pas tenus de respecter la prochaine échéance, s'agissant d'un cas d'application de l'art. 270a al. 3 CO, de sorte que, sous cet angle, les juges précédents auraient dû statuer de la même manière que pour les demandes concernant les baisses de loyer avec effet rétroactif au 1er octobre 1997. aaa) L'art. 64 OJ ne confère pas aux parties la faculté de compléter ad libitum les faits constatés par l'autorité cantonale, en particulier en soutenant qu'un complètement desdits faits conduirait à une solution juridique différente du litige. Pour que la norme précitée entre en jeu, l'arrêt attaqué ne doit pas contenir les constatations nécessaires à l'application du droit fédéral (Bernard Corboz, Le recours en réforme au Tribunal fédéral in SJ 2000 II p. 67; Guldener, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 3e éd., p. 552). Le complètement des faits est exclu lorsqu'il est reproché à la cour cantonale d'avoir constaté les faits de manière erronée, car c'est l'appréciation des preuves qui est alors mise en cause, laquelle ne saurait être contrôlée en instance de réforme. Le pouvoir de compléter les constatations de fait conféré par l'art. 64 al. 2 OJ, qui ne peut d'ailleurs porter que sur des points "purement accessoires", ne doit pas non plus être confondu avec celui, réservé à l'art. 63 al. 2OJ, de rectifier les constatations de fait qui reposent manifestement sur une inadvertance; dans la première hypothèse, à l'inverse de la seconde, les constatations de fait de la cour cantonale ne sont en principe pas critiquables comme telles, mais insuffisantes pour permettre au Tribunal fédéral de statuer (Poudret, COJ, n. 1.2 ad art. 64, p. 575). Les défendeurs n° 1 méconnaissent ces distinctions lorsqu'ils requièrent un complètement de l'état de fait, au sens de l'art. 64 al. 2 OJ. Leur démonstration souffre déjà d'une contradiction interne dans la mesure où, tout en alléguant la nécessité de compléter les constatations de la cour cantonale sur des points accessoires, ils affirment que les pièces invoquées par eux sont "essentielles" pour apprécier leurs troisièmes demandes de baisse de loyer. Au reste, on ne saurait considérer la date de dépôt desdites demandes comme un fait purement accessoire dans ce contexte. Quoi qu'il en soit, les juges précédents ont constaté souverainement, dans leur arrêt, que ces demandes ont été déposées le 10 novembre 1999. Or, une telle constatation est suffisante pour permettre à la Cour de céans d'appliquer le droit fédéral et de trancher la question litigieuse. Les conditions d'un complètement de l'état de fait, tel que le requièrent ces défendeurs, ne sont donc pas réalisées en l'espèce. bbb) Pour les motifs sus-indiqués, la cour cantonale ne pouvait accorder des baisses de loyer que pour les prochaines échéances des baux (cf. let. b et c/aa ci-dessus). Il ne saurait en aller différemment quant aux baisses requises le 10 novembre 1999. Sur ce point, l'arrêt attaqué est donc conforme au droit fédéral, ce qui entraîne le rejet du moyen correspondant soulevé par les défendeurs n° 1 dans leur recours joint. cc) A l'appui de leur recours joint, les défendeurs n° 2 soutiennent qu'ils ont sollicité une baisse supplémentaire de leur loyer le 30 juin 1999 et non pas seulement le 10 novembre 1999, ainsi que l'a retenu par inadvertance la Chambre des recours. La jurisprudence n'admet l'existence d'une inadvertance manifeste, susceptible d'être rectifiée d'office par le Tribunal fédéral en application de l'art. 63 al. 2 OJ, que lorsque l'autorité cantonale a omis de prendre en considération une pièce déterminée, versée au dossier, ou l'a mal lue, s'écartant par mégarde de sa teneur exacte, en particulier de son vrai sens littéral (ATF 115 II 399 consid. 2a; 109 II 159 consid. 2b). Ces conditions sont réunies en l'espèce. Il ressort, en effet, des explications fournies par ces défendeurs que la cour cantonale, après avoir constaté dans un premier temps que ceux-ci avaient sollicité, le 30 juin 1999, auprès du Tribunal des baux, une baisse supplémentaire de leur loyer pour l'échéance du 1er octobre 1999 (arrêt attaqué, p. 13 ch. 14), ce qui résulte clairement du jugement de première instance (p. 40 let. gb), ne s'est manifestement plus souvenue de cette constatation lorsqu'elle a écrit, dans la partie "Droit" de son arrêt, que les demandes de baisse n'avaient été déposées que le 10 novembre 1999 (p. 28), assimilant par erreur la situation de ces défendeurs-là à celle des autres défendeurs, visée au ch. 15 de son arrêt (p. 13 ss). Il s'ensuit que la demande de baisse de loyer formulée le 30 juin 1999 pour l'échéance du 1er octobre 1999 par les défendeurs n° 2 l'a été en temps utile. Par conséquent, ces défendeurs pouvaient prétendre à une nouvelle diminution de leur loyer à compter de cette dernière date. Dans cette mesure, c'est-à-dire sur le principe d'une troisième réduction de loyer à partir du 1er octobre 1999, le grief qu'ils formulent dans leur recours joint s'avère fondé. Il ne s'ensuit pas pour autant que la conclusion y afférente doive être admise. Demeure, en effet, réservé le calcul concret de la baisse requise, qui sera effectué plus bas en fonction de la méthode de calcul retenue par le Tribunal fédéral en lieu et place de celle appliquée par les juges cantonaux (cf. consid. 5 ci-dessous).