Citation: 4A_252/2016 E. A

C.________ (Verkäuferin, Beklagte und Beschwerdegegnerin) verkaufte A.A.________ und B.A.________ (Käufer, Kläger und Beschwerdeführer) mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 21. Juni 2012 die Stockwerkeigentums-Grundstücke Nrn. ttt, uuu und vvv sowie das Grundstück Nr. www, alle GB X.________, zu je hälftigem Miteigentum. Als Kaufpreis wurden Fr. 1'350'000.-- vereinbart, wobei Fr. 100'000.-- durch die Käufer als Anzahlung zu leisten waren. Für diese Anzahlung gewährte die Verkäuferin den Käufern mit Vertrag vom 21. Juni 2012 ein Darlehen über Fr. 100'000.--, das durch einen Registerschuldbrief in gleicher Höhe abgesichert wurde. Ebenfalls am 21. Juni 2012 unterzeichneten die Parteien eine "Zusatzvereinbarung zum Kaufvertrag vom 21.6.2012 betreffend Grundstücke ttt, uuu, vvv und www GB X.________ " mit folgendem Inhalt: "Die Parteien A.A.________ u. B.A.________ (Käufer) und C.________ (Verkäuferin) der vorstehend genannten Grundstücke halten folgendes fest: a) Grundstück www GB X.________ (Einfamilienhaus) Der Wintergarten ist so abzudichten, dass kein Wasser/Regenwasser eintritt. Termin: 3. September 2012. Die Kosten für die Reinigung des Einfamilienhauses werden von der Käuferschaft übernommen. b) Grundstück ttt GB X.________ (4 1/2-Zimmer Maisonette-Wohnung). Die Verkäuferin haftet für einen allfälligen Mietzinsausfall inklusive Nebenkosten der Mieter D.________ und E.________ bis zur Wohnungsübergabe bzw. bis zum Auszug der Mieter. Die Wohnung ist in einwandfreiem Zustand zu übergeben. c) (...) d) Grundstück vvv GB X.________ (3 1/2-Zimmer Etagenwohnung) Die Wohnung ist in gutem Zustand. Bei Regen tritt im Bereich der Eingangstüre Wasser ein. Dieser Schaden ist innert Monatsfrist, d.h. bis zum 21. Juni 2012 zu beheben. e) Sollten vorstehend beschriebene Mängel nicht fristgerecht oder nicht zur vollständigen Zufriedenheit der Käuferschaft behoben werden, so ist die Käuferschaft berechtigt einen ausgewiesenen Fachmann mit der Instandstellung der Arbeiten zu beauftragen. Die Kosten gehen vollumfänglich zu Lasten der Verkäuferin." Mit Schreiben vom 26. Dezember 2012 teilten die Käufer der Verkäuferin mit, die in der Zusatzvereinbarung vom 21. Juni 2012 aufgeführten Arbeiten seien ihrer Ansicht nach nicht vorgenommen worden. Sie sähen sich bei weiterer Unterlassung gezwungen, einen Fachmann mit den Arbeiten zu betrauen und die entstehenden Kosten mit der Darlehensforderung von Fr. 100'000.-- zu verrechnen. Ausserdem könne aufgrund der Mängel die Rückzahlung des Darlehens nicht wie vereinbart erfolgen. Mit Schreiben vom 9. Juli 2013 kündigte die Verkäuferin das Darlehen über Fr. 100'000.-- auf Ende Oktober 2013. Mit Schreiben vom 25. Oktober 2013 führte der Anwalt der Käufer gegenüber der Verkäuferin aus, am 23. Juli 2013 sei ein gemeinsamer Augenschein mit dem Ziel einer gütlichen Einigung vereinbart worden. Nachdem die Verkäuferin aber einseitig die Verhandlungen abgebrochen habe, sei er nun beauftragt, den seinen Klienten erwachsenen Schaden durchzusetzen und den Rücktritt vom Vertrag zu prüfen. Die Käufer hätten die Liegenschaft im Frühsommer 2012 besichtigt, wobei die Kellermauern trocken und die Kellerwände neu weiss gestrichen gewesen seien. Bereits im Herbst 2012 seien die Kellerräumlichkeiten feucht und nicht mehr benutzbar gewesen. Eine Kostenschätzung vom 12. April 2013 ergebe für die Sanierung der Unterkellerung Kosten von ca. Fr. 125'000.--. Seine Klientschaft habe bemerkt, dass keine Drainage um die Liegenschaft gezogen worden sei, was einen verdeckten Mangel darstelle. Zum Bau der Wintergartenverglasung seien offenbar Fensterglaselemente anstelle von Wintergartenglaselementen verbaut worden. Eine Abdichtung sei daher nicht möglich und es sei ein Neubau nötig. Die entsprechenden Kosten würden sich gemäss der Offerte vom 5. Februar 2013 auf Fr. 114'750.-- belaufen. Der Mangel am Eingangsbereich sei zwischenzeitlich durch die Käufer direkt behoben worden. Die Kosten würden Fr. 4'800.-- betragen. Damit belaufe sich der Schaden auf insgesamt Fr. 244'550.--. Dieser Betrag werde mit dem Darlehen von Fr. 100'000.-- verrechnet. Darüber hinaus würden von der Beklagten Fr. 100'000.-- gefordert.