Citation: 4A_211/2015 E. 5.2

5.2. La bailleresse a fait valoir que la date d'acquisition de l'immeuble était trop ancienne pour que l'on puisse utiliser les valeurs concernant les fonds propres investis. L'on ignore tout des conditions de l'acquisition; tout au plus est-il précisé que l'immeuble a été construit en 1953. Or, lorsque la date d'acquisition ou de construction de l'immeuble est trop ancienne, la hiérarchie des critères est inversée, en ce sens que le critère des loyers usuels prédomine (supra consid. 3.1). Il est certes loisible à la partie bailleresse de démontrer que le loyer actuel ne suffit déjà pas à couvrir les diverses charges de l'immeuble, indépendamment du rendement des fonds propres investis pour l'acquisition de l'immeuble. Cela étant, si elle n'y parvient pas, elle doit en subir les conséquences. En particulier, elle ne saurait contourner les règles jurisprudentielles rappelées ci-dessus en tentant de reconstituer le coût d'investissement d'après la valeur comptable de l'immeuble. En l'occurrence, la cour cantonale est arrivée à la conclusion que le loyer annuel admissible est de 28'095 fr. 20, alors que le loyer actuel est de 28'020 francs. Sur le principe, la simple possibilité d'obtenir 75 fr. supplémentaires sur une année ne saurait justifier un congé, l'augmentation étant négligeable. La recourante objecte toutefois que le loyer pourrait manifestement être plus élevé dès lors que le calcul ne tient pas compte de la valeur d'acquisition de l'immeuble - qui ne saurait être nulle - et n'intègre pas les travaux importants qui ont été entrepris. Il est exact que le calcul de rendement n'est que partiel. Toutefois, la recourante n'a pas donné le moindre renseignement sur l'acquisition de l'immeuble et a produit des pièces insuffisantes pour intégrer les travaux dans le calcul de rendement. Dans un tel contexte, l'on ne saurait se perdre en conjectures et réduire les exigences de preuve en se contentant d'une vraisemblance plus ou moins grande que la bailleresse soit en droit d'obtenir une augmentation de loyer non abusive.