Citation: 5C.195/2002 23.12.2002 E. 2

2. Ne peuvent être exercées dans l'immeuble des activités commerciales qui provoquent des émissions et émanations incommodantes telles que bruit, vibrations, odeurs ou qui portent préjudice ou qui vont à l'encontre du désir de repos des copropriétaires ou à l'encontre des principes moraux ou de l'hygiène. Est notamment interdit: a) l'exploitation d'un restaurant, d'une pension ou d'une entreprise analogue; ... 2.1.2 Considérant que le but de l'immeuble permettait de limiter la liberté d'utilisation du propriétaire d'étage (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 84 ad art. 712a CC), l'autorité cantonale a interprété les dispositions réglementaires précitées conformément au principe de la confiance. Autrement dit, elle a recherché comment ces dispositions pouvaient être comprises de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (cf. ATF 128 III 212 consid. 2b/aa p. 214/215, 265 consid. 3a p. 267; 127 III 279 consid. 2c/ee p. 287, 444 consid. 1b p. 445; 126 III 59 consid. 5b p. 68, 375 consid. 2e/aa p. 379 et les citations). L'application du principe de la confiance est une question de droit qui peut être revue librement par la juridiction de réforme (ATF 127 III 248 consid. 3a p. 253 et les arrêts cités). Pour la trancher, il faut cependant se fonder sur le contenu de la manifestation de volonté et sur les circonstances, lesquelles relèvent du fait (ATF 126 III 375 consid. 2e/aa p. 379/380 et les références). 2.2 La cour d'appel a estimé que la demande devait d'abord être admise sur la base de l'art. 7 ch. 1 du règlement, qui prévoit que les appartements sont destinés en premier lieu à l'habitation. De l'avis de l'autorité cantonale, six personnes louant chacune une chambre d'un appartement y ont certes leur habitation, selon la définition donnée de ce terme par le dictionnaire. En l'occurrence, il fallait cependant aussi tenir compte des circonstances et des particularités de l'immeuble. Autrefois occupé par un foyer, soit un lieu de vie réservé à une catégorie de personnes et offrant certains services collectifs, cet immeuble avait en effet été transformé et aménagé en appartements. Son mode d'habitation s'était ainsi trouvé fondamentalement modifié, l'unité de logement passant d'une chambre, occupée par une ou deux personnes ayant accès à des locaux communs, à un appartement disposant d'une cuisine et de sanitaires à l'usage exclusif de chaque copropriétaire. L'art. 7 ch. 1 du règlement devait donc se comprendre dans le sens d'une habitation par appartements utilisés globalement, et non divisés par chambres. Se référant sur ce point à la motivation retenue par le tribunal de première instance, l'autorité cantonale a réfuté l'argument des recourants, selon lequel la location de leurs appartements respectifs par chambres individuelles ne provoquerait pas de bruits excessifs. La cour d'appel a ainsi considéré qu'un appartement habité par une famille n'était certes pas totalement silencieux, mais qu'il ne comportait en principe qu'un seul réfrigérateur et un, voire deux postes de télévision ou de radio, alors que la présence de six locataires impliquait un plus grand nombre de ces appareils; en outre, dans le premier cas, les repas étaient généralement préparés pour tous et pris en commun, contrairement au second cas. Ces activités provoquaient à l'évidence des émissions sonores plus importantes lorsqu'elles étaient exercées individuellement. Pour l'autorité cantonale, le règlement n'empêchait cependant pas la location (par le propriétaire) ou la sous-location (par le locataire) d'une, voire de deux chambres à des personnes individuelles, car les conséquences en étaient totalement différentes: dans cette hypothèse, l'occupant principal vivait en effet dans le même appartement que les "chambreurs" et pouvait contrôler leur comportement, notamment concernant le bruit. Au surplus, la cour d'appel a jugé que la location par chambres individuelles correspondait à l'exploitation d'une pension ou d'une entreprise analogue prohibée par l'art. 7 ch. 2 let. a du règlement. En effet, la seule différence entre ce genre de location et une pension consistait dans le fait que les locataires n'étaient pas nourris, contrairement aux pensionnaires. Or cette différence engendrait des nuisances supplémentaires puisque dans une pension, un seul repas était préparé pour tous les pensionnaires, alors que chaque locataire préparait lui-même les siens, ce qui entraînait une utilisation et une activité accrue dans la cuisine. De surcroît, en septembre 1993, la Direction de la police locale de la ville de Fribourg avait exigé que les recourants fussent au bénéfice d'une patente "G" de pension, à laquelle n'étaient soumis que les hébergements d'hôtes en la forme commerciale. 2.2.1 Au regard de l'ensemble des circonstances, l'interprétation donnée par la cour d'appel à l'art. 7 ch. 1 et 2 du règlement n'apparaît pas contraire au principe de la confiance ni, partant, au droit fédéral. Dès lors que l'immeuble avait été transformé en copropriété par étages, il est en effet raisonnable d'admettre qu'en adoptant le règlement, les copropriétaires aient voulu éviter la continuation d'un mode d'habitation similaire au précédent, voire, comme dans le cas particulier, provoquant plus de nuisances qu'un foyer, un tel établissement impliquant généralement une certaine discipline. Le recourant ne conteste d'ailleurs pas véritablement cette interprétation. Il se contente d'affirmer, en substance, que la location par chambres individuelles a toujours été pratiquée dans l'immeuble, y compris, durant une certaine période, par l'intimée. L'autorité cantonale a toutefois réfuté à bon droit cet argument, déjà soulevé devant elle. Se référant à l'arrêt publié aux ATF 111 II 330 consid. 9 p. 342, elle a en effet estimé que ni le fait que ce type de location ait déjà existé avant que la demanderesse n'achète son appartement, ni le fait que celle-ci l'ait elle-même pratiqué durant un certain temps, ne l'empêchait de se plaindre du bruit excessif et d'invoquer les dispositions du règlement, car cela ne signifiait pas encore qu'elle se serait accommodée une fois pour toutes de ce non respect des normes réglementaires. Ce raisonnement n'est pas critiquable. Savoir s'il y a abus manifeste d'un droit, prohibé par l'art. 2 al. 2 CC, dépend de l'analyse des circonstances du cas concret (ATF 121 III 60 consid. 3d p. 63). L'adjectif "manifeste" indique qu'il convient de se montrer restrictif dans l'admission de l'abus de droit (arrêt 4C.225/201 du 16 novembre 2001, consid. 2b). Tel peut être le cas, notamment, lorsqu'une institution juridique est détournée de son but (ATF 122 II 134 consid. 7b p. 137, 289 consid. 2a p. 294; 122 III 321 consid. 4a p. 322/323), lorsqu'un justiciable tend à obtenir un avantage exorbitant (ATF 123 III 200 consid. 2b p. 203), lorsque l'exercice d'un droit ne répond à aucun intérêt (ATF 123 III 200 précité) ou encore, à certaines conditions, lorsqu'une personne adopte une attitude complètement contradictoire, autrement dit lorsque, par son comportement antérieur, elle a inspiré chez l'autre une confiance légitime et l'a ainsi mené à agir, vu la situation nouvelle, de manière préjudiciable à ses intérêts ("venire contra factum proprium": cf. ATF 125 III 257 consid. 2a p. 259; 123 III 70 consid. 3c p. 75, 220 consid. 4d p. 228; Merz, Commentaire bernois, n. 444 ss ad art. 2 CC). En l'occurrence, aucune de ces situations n'est réalisée. En particulier, il n'est pas établi que le comportement de l'intimée ait induit chez les recourants des actes préjudiciables à leurs intérêts.