Citation: 4C.457/2004 17.02.2005 E. 2

Die Investitionen der Erstmieterin waren Gegenstand spezieller Abreden in beiden Mietverträgen. Ebenso enthalten die allgemeinen Bedingungen, welche zusätzlich jeweils vereinbart wurden, Bestimmungen über Veränderungen am Mietobjekt. 2.1 Bei Mietbeginn vereinbarten die Parteien unter dem Titel "Ausbau der Mietlokalitäten" Folgendes: "Die Mieterin übernimmt die Mietobjekte in unverändertem Zustand wie vor Unterzeichnung des vorliegenden Vertrages besichtigt. Allfällige bauliche Veränderungen und der Einbau der erforderlichen Inneneinrichtungen inkl. alle Arbeitsgattungen gehen vollumfänglich zu Lasten der Mieterin ... " Weiter vereinbarten die Parteien, dass die Beklagte eine Entschädigung von maximal Fr. 75'000.-- zu leisten habe, falls das Mietverhältnis vor Ablauf der festen Vertragsdauer aufgelöst werden müsse (eine behördliche Bewilligung stand nämlich noch aus). Der entsprechende Abschnitt endet wie folgt: "Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat die Mieterin keinen Anspruch auf Entschädigung für die von ihr getätigten Investitionen, darf jedoch die Mietobjekte einwandfrei gereinigt verlassen, ohne den baulichen Zustand bei Mietantritt wiederherzustellen." 2.2 Auch in den allgemeinen Vertragsbedingungen finden sich unter dem Titel "Vorrichtungen des Mieters, Verbesserungen oder Veränderungen am Mietobjekt" einschlägige Bestimmungen: "Bauliche Veränderungen und Vorrichtungen irgendwelcher Art im und am Mietobjekt dürfen vom Mieter nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters vorgenommen werden. Mit der Zustimmung verzichtet der Vermieter nicht auf das Recht, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu verlangen. .... Vorbehältlich ausdrücklich anders lautender Abrede gehen die vom Mieter vorgenommenen Veränderungen und Vorrichtungen, bei denen der Vermieter auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes ausdrücklich verzichtet, entschädigungslos ins Eigentum des Vermieters über, ungeachtet einer allfälligen Wertvermehrung." 2.3 Im Rahmen der Vertragsverlängerung wurden die getätigten Investitionen wiederum ausdrücklich thematisiert. Unter dem Titel Ausbau der Mietlokalitäten ist festgehalten: "Die Ausbauten wurden 1990 vom Mieter getätigt und bezahlt (ca. Fr. 300'000.--). Bei Beendigung des Mietverhältnisses soll versucht werden, dem neuen Mieter die vorhandenen Investitionen zu einem fairen Preis zu überwälzen". 2.4 Auch in den allgemeinen Vertragsbestimmungen zum zweiten Mietvertrag finden sich Abreden bezüglich baulicher Veränderungen durch den Mieter: "Bevor der Mieter die Mietsache auf eigene Kosten ausbaut und verändert, hat er die schriftliche Zustimmung des Vermieters einzuholen. ... Sofern der Vermieter schriftlich nicht ausdrücklich etwas anders bestimmt, ist der Mieter verpflichtet, auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrages und auf eigene Kosten den früheren Zustand wiederherzustellen (Art. 260a Abs. 2 OR)." 2.5 Die Klägerin weist zusätzlich darauf hin, dass gemäss dem zweiten Vertrag der Mietzins "für Edelrohbau" festgelegt worden sei. Die Bezeichnung Rohbau weise eindeutig darauf hin, dass die Einrichtung im Eigentum der Mieterin verblieben sei.