Citation: 4C.291/2001 09.07.2002 E. A

A.- a) La société anonyme immobilière Y.________ était propriétaire d'immeubles à Pully. Elle a été dissoute sans liquidation, selon décision de son assemblée générale et contrat de fusion du 14 novembre 1996. X.________ S.A., sa société soeur, en a repris l'actif et le passif. b) aa) Par contrat du 26 septembre 1985, A.________ a pris à bail un appartement de six pièces au 3ème étage de l'un de ces immeubles. Le bail, dont l'échéance initiale était fixée au 30 septembre 1986, se renouvelait d'année en année, sauf avis de résiliation donné quatre mois, puis, dès le 1er octobre 1997, trois mois avant la prochaine échéance. Le loyer mensuel net a été fixé au début du bail à 1750 fr.; s'y ajoutaient 200 fr. à titre d'acompte de chauffage et d'eau chaude et 35 fr. dont le contrat ne précisait pas l'affectation. Le loyer mensuel net a été régulièrement augmenté. A la suite d'une transaction judiciaire signée le 24 novembre 1994, il a été fixé à 2160 fr. dès le 1er avril 1994. A.________ loue également un garage ainsi qu'une place de parc. Il lui en coûte 150 fr., respectivement 50 fr., par mois conformément à ladite transaction. bb) Le 30 novembre 1993, les époux B.________, agissant conjointement et solidairement, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de sept pièces au 2ème étage de l'un des immeubles en question. En vigueur, dans un premier temps, jusqu'au 30 septembre 1995, le bail s'est renouvelé d'année en année par la suite. Les parties sont convenues d'un préavis de résiliation de trois mois. Le loyer mensuel net se monte à 2500 fr., plus 100 fr. d'acompte de chauffage et 35 fr. de forfait d'eau chaude. Les locataires disposent également d'un garage dont le loyer mensuel net se monte à 110 fr. Le 28 janvier 1997, sieur B.________ a requis une diminution de son loyer en raison d'une baisse du taux hypothécaire. Par le truchement de sa gérante, la bailleresse lui a indiqué, le 6 février 1997, qu'il fallait également prendre en considération d'autres facteurs, qu'une adaptation du loyer pourrait entrer en vigueur dès le 1er octobre 1997 et qu'un avis détaillé lui parviendrait dans le courant du mois de juin de la même année. Les locataires B.________ n'ont pas saisi la Commission de conciliation. Le 26 janvier 1998, les époux B.________ ont réclamé une baisse de loyer pour leur appartement et leur garage. La bailleresse a accepté de l'envisager pour l'appartement à la fin de la procédure pendante devant le Tribunal des baux (au sujet de cette procédure, cf. ci-après sous let. B), mais elle a refusé d'entrer en matière pour le garage. La conciliation tentée relativement à cet objet a échoué. Les locataires ont alors saisi le Tribunal des baux afin d'obtenir que le loyer de leur garage soit ramené à 75 fr. dès le 1er octobre 1998. cc) Par contrat de bail à loyer du 5 mars 1996, la propriétaire d'alors a loué aux époux C.________, solidairement responsables, un appartement de six pièces au rez-de-chaussée de l'un des immeubles précités. L'échéance initiale du bail a été fixée au 30 septembre 1997, avec renouvellement d'année en année sauf avis de résiliation donné trois mois avant la prochaine échéance. Le loyer mensuel net a été fixé à 2200 fr., plus 100 fr. à titre d'acompte de chauffage et d'eau chaude et 35 fr. à titre de divers. dd) Selon contrat du 20 mai 1996, les époux D.________, solidairement responsables, ont pris à bail un appartement de cinq pièces situé au 2ème étage de l'un des immeubles susmentionnés. La première échéance du bail a été fixée au 30 septembre 1997, avec clause de tacite reconduction d'année en année et délai de préavis de trois mois. Un loyer mensuel net de 2000 fr. a été convenu.