Citation: 4C.399/2005 10.05.2006 E. 5

La Corte ticinese non ha comunque concesso loro il diritto al rimborso dell'intero importo. Gli argomenti addotti dal convenuto per giustificare l'abuso di diritto nell'invocare il vizio di forma sono stati infatti presi in considerazione dai giudici cantonali nel quadro dell'esame di un'eventuale responsabilità precontrattuale degli attori, per culpa in contrahendo, responsabilità che - tenuto conto delle circostanze in cui essi hanno interrotto le trattative contrattuali - è stata ammessa, con conseguente riduzione della somma a loro dovuta a fr. 73'695.90, oltre interessi al 5% dal 7 gennaio 2002. 5.1 Sulla nozione e i principi che reggono la responsabilità per culpa in contrahendo non v'è contestazione (sulla dottrina e giurisprudenza a questo riguardo cfr. sentenza del 29 ottobre 2001 nella causa 4C.152/2001 consid. 3a pubblicata in: SJ 2002 I pag. 164; Gauch/ Schluep/Schmid/Rey, op. cit., n. 962a segg.; Luc Thévenoz in: Commentaire romand, Ginevra 2003, n. 19-22 ad Intro art. 97-19 CO e n. 26-27 ad art. 97 CO). 5.2 Nell'allegato ricorsuale il convenuto critica piuttosto la decisione sul danno risarcibile nel quadro di tale responsabilità. I giudici del tribunale d'appello hanno ammesso unicamente il risarcimento dell'interesse negativo, vale a dire del danno che il convenuto ha dimostrato di avere subito a causa delle trattative intraprese con gli attori. La possibilità di ammettere, eccezionalmente, il risarcimento dell'interesse positivo è stata invece negata, non essendo le parti giunte a concludere il contratto prospettato. Il convenuto rimprovera alla Corte cantonale di aver omesso di tenere nella debita considerazione il fatto che, durante il periodo in cui era in trattative con gli attori, egli ha perso l'occasione di concludere la vendita con altre persone interessate. Assevera inoltre che la fattispecie in esame rientrerebbe fra quelle suscettibili di giustificare la rifusione dell'interesse positivo, dato che la mancata conclusione del contratto va ricondotta all'invocazione del vizio di forma. Ambedue gli argomenti sono votati all'insuccesso. 5.2.1 Pur senza riepilogare nel dettaglio i principi che reggono la responsabilità precontrattuale, che come detto non sono di per sé contestati, vale la pena di sottolineare che - come peraltro ben indicato nella pronunzia impugnata - l'avvio di trattazioni contrattuali non obbliga, di principio, le parti a concludere un contratto. Ciascuna di esse ha il diritto di metter fine alle trattative senza dare spiegazioni. La possibilità di imputare a una parte una responsabilità precontrattuale (per culpa in contrahendo) a causa della fine dei negoziati ha dunque carattere eccezionale (cfr. sentenza del 29 ottobre 2001 nella causa 4C.152/2001 consid. 3a pubblicata in: SJ 2002 I pag. 164). In simili casi, il Tribunale federale riconosce di regola solo il rimborso dell'interesse negativo (DTF 105 II 75 consid. 3 pag. 81; sentenza del 3 febbraio 2003 nella causa 4C.320/2002 consid. 4.2; Gauch/Schluep/ Schmid/Rey, op. cit., n. 966; Luc Thévenoz, op. cit., n. 28 e 35 ad art. 97 CO), ovverosia delle spese affrontate in vista della conclusione e dell'adempimento del contratto che non è poi stato concluso. In altre parole, la parte danneggiata dev'essere posta nella situazione in cui si troverebbe qualora le trattative non fossero mai avvenute (sulla nozione d'interesse negativo cfr. in particolare Gauch/Schluep/Schmid/Rey, op. cit., n. 2724). 5.2.2 L'interesse negativo può effettivamente includere anche il mancato guadagno. Non di quello che sarebbe intervenuto se il contratto fosse stato regolarmente concluso e adempiuto - perché allora si tratterebbe di interesse positivo (Gauch/Schluep/Schmid/Rey, op. cit., n. 2723) - bensì, ad esempio, di quello che il danneggiato avrebbe realizzato mediante la conclusione del contratto con un terzo, cui ha rinunciato a causa delle trattative in corso (Gauch/Schluep/Schmid/Rey, op. cit., n. 2729; Luc Thévenoz, op. cit., n. 36 ad art. 97 CO). Dinanzi al Tribunale federale il convenuto accenna a una simile eventualità, senza tuttavia pretendere di aver rinunciato ad un'opportunità concreta di vendere l'immobile a un terzo né tantomeno indicare l'ammontare del guadagno che avrebbe perso. Dalla sentenza impugnata non risulta d'altro canto ch'egli abbia mai avanzato alcuna pretesa a questo titolo. Questo argomento si confonde invero con quello già formulato in relazione all'asserito adempimento del precontratto, laddove la Corte cantonale è stata rimproverata per non aver considerato il fatto che il convenuto aveva tenuto la casa a disposizione degli attori, sospendendo le visite di altri potenziali acquirenti. Si tratta di un'affermazione errata. Come verrà meglio esposto in seguito, la Corte cantonale non ha tenuto conto di tale circostanza nel modo auspicato dal convenuto, ma l'ha comunque giudicata rilevante nel quadro della valutazione del danno subito dal convenuto per la mancata locazione della casa. 5.2.3 La dottrina menziona la possibilità di concedere - in via del tutto eccezionale - la rifusione dell'interesse positivo qualora la legge contempli tale eventualità per ragioni di equità (art. 26 cpv. 2 e 39 cpv. 2 CO; cfr. Gauch/Schluep/Schmid/Rey, op. cit., n. 966), che in concreto non sono ravvisabili e il convenuto non allega. Egli cita delle referenze dottrinali che non sono però pertinenti e quindi di nessuna utilità alla sua causa. Luc Thévenoz (op. cit., n. 35 ad art. 97 CO) evoca infatti il caso dell'impossibilità iniziale dell'esecuzione del contratto per colpa di uno dei contraenti - che in concreto non si è verificato, né il convenuto pretende il contrario - mentre gli altri due contributi fanno riferimento a una sentenza del Tribunale federale concernente la responsabilità fondata sulla fiducia (sentenza del 7 gennaio 1999 nella causa 4C.299/1998 consid. 3, pubblicata in: ZBGR 80/1999 pag. 387 e SJ 2000 I pag. 533), riferita a una fattispecie nella quale il contratto nullo per vizio di forma era già stato adempiuto nei suoi punti essenziali, ciò che non è accaduto nel caso in rassegna. 5.2.4 Ne discende che ammettendo unicamente il diritto al risarcimento dell'interesse negativo la Corte cantonale ha deciso conformemente al diritto federale. 5.3 Si può ora passare all'esame del giudizio sulle singole poste di danno, tenendo ben presente che la questione di sapere in quale misura il convenuto sia stato danneggiato dall'interruzione delle trattative attiene alla valutazione dei fatti - di regola insindacabile nella giurisdizione per riforma (cfr. quanto esposto al consid. 2) - e all'apprezzamento delle circostanze rilevanti da parte del giudice, che il Tribunale federale riesamina con riserbo (cfr. DTF 105 II 75 consid. 3 pag. 81 seg.). 5.3.1 Stando a quanto indicato nella pronunzia impugnata, il convenuto ha fatto valere i seguenti danni, per un importo complessivo di fr. 82'835.45: fr. 21'000.-- per mancata locazione; fr. 18'179.64 quali oneri ipotecari e spese bancarie; fr. 6'572.90 per spese di mutuo; fr. 15'525.10 per spese legali; fr. 4'262.50 per inserzioni; fr. 8'600.-- per spese di trasferta. La Corte cantonale ha ammesso solo fr. 11'304.10, composti di fr. 10'500.--, corrispondenti alla metà delle pigioni non incassate durante 7 mesi, e fr. 804.10 per le spese legali sostenute dal convenuto allo scopo di ottenere lo sfratto degli inquilini entro la fine di gennaio 2002, come auspicato dagli attori. Nella sentenza impugnata il convenuto è stato pertanto condannato a restituire fr. 73'695.90, con interessi moratori del 5% dal 7 gennaio 2002, momento in cui gli attori hanno preteso la riconsegna dell'acconto. 5.3.2 Il convenuto contesta questa decisione. Consapevole del fatto che la Corte ticinese ha basato buona parte del suo giudizio sull'apprezzamento delle prove e l'accertamento dei fatti, di principio vincolanti per il Tribunale federale nella giurisdizione di riforma (cfr. consid. 2), egli - pur dichiarando di averli abbondanzialmente contestati nel parallelo ricorso di diritto pubblico - si richiama ripetutamente all'art. 63 cpv. 2 OG e rimprovera alla Corte cantonale di essere incorsa in una svista manifesta. Come verrà meglio esposto nei seguenti considerandi, la censura è pretestuosa. Per giurisprudenza invalsa, una svista manifesta ai sensi dell'art. 63 cpv. 2 OG si verifica infatti qualora l'autorità cantonale abbia ignorato, mal letto oppure ricopiato in modo inesatto o incompleto un documento (DTF 115 II 399 consid. 2a, cfr. anche sentenza del 5 dicembre 1995 nella causa 4C.149/1995 consid. 3 pubblicata in SJ 1996 pag. 353 segg.). Ciò si verifica, ad esempio, quando l'esame di un documento agli atti, ma ignorato dai giudici cantonali, rivela un errore evidente nell'accertamento dei fatti. A tal proposito è indispensabile precisare che la mancata menzione di un documento nel quadro dell'apprezzamento delle prove non permette ancora di concludere per l'esistenza di una svista manifesta: dalle tavole processuali deve risultare evidente che l'autorità non ha preso conoscenza di tale documento. La svista manifesta non va infatti confusa con l'apprezzamento delle prove: non appena sia chiaro che un accertamento di fatto, anche se sbagliato, trae origine dall'apprezzamento probatorio eseguito dai giudici cantonali, la possibilità di invocare una svista manifesta viene a cadere (DTF 116 II 305 consid. 2c/cc in fine). 5.3.2.1 Il convenuto asserisce che il mancato introito delle pigioni tra giugno e luglio 2002 andrebbe interamente imputato agli attori che, vincolando in corso di trattative la loro disponibilità ad acquistare alla liberazione della casa da parte degli inquilini e rinunciando in extremis - posteriormente all'inoltro della disdetta - alla compravendita, lo hanno privato di un guadagno sicuro. L'assunto dei giudici ticinesi secondo cui, al momento della notifica della disdetta, intervenuta il 28 settembre 2001, gli attori "pur avendo manifestato interesse all'acquisto, a condizione che la casa fosse libera da inquilini, [...] non avevano preso alcun impegno in merito, né peraltro ciò è stato sostenuto" sarebbe - sempre a mente del convenuto - oltre che frutto di un apprezzamento arbitrario delle circostanze anche contraddittorio e quindi costitutivo di una svista manifesta ai sensi dell'art. 63 cpv. 2 OG, posto come lo stesso tribunale d'appello abbia accertato che l'interesse all'acquisto era condizionato alla disponibilità della casa. Dati i termini di disdetta, questa condizione poteva unicamente avverarsi con la tempestiva notifica. L'esistenza di un rapporto di causalità fra il comportamento degli attori e il danno patito sarebbe innegabile e la svista dell'autorità giudiziaria cantonale andrebbe corretta. Sia come sia, prosegue il convenuto, la questione di sapere in quale misura gli attori fossero vincolati al momento della disdetta sarebbe irrilevante, poiché in ogni caso anche nei mesi seguenti essi hanno sempre posto quale condizione per l'acquisto e l'effettivo trapasso di proprietà che la casa fosse libera da ogni contratto di locazione. Gli argomenti del convenuto sono manifestamente infondati. Innanzitutto l'accertamento secondo cui il 28 settembre 2001, quando hanno manifestato il loro interesse all'acquisto, gli attori non avevano ancora formalizzato nessun accordo vincolante con il convenuto, non è riconducibile ad una svista manifesta ai sensi dell'art. 63 cpv. 2 OG. Il convenuto non indica d'altro canto nessun atto suscettibile di fornire la dimostrazione inequivocabile del contrario. La decisione di disdire immediatamente il rapporto di locazione per ossequiare i termini di disdetta è stata dunque da lui adottata in maniera autonoma, allo scopo di favorire la concretizzazione dell'affare con gli attori. Ne discende che la conclusione circa l'assenza di un nesso di causalità fra la culpa in contrahendo e il danno derivante dalla disdetta merita di essere condivisa. Occorre poi, finalmente, sottolineare come, nel prosieguo della valutazione della pretesa di rimborso delle pigioni, la Corte ticinese abbia tenuto conto dell'atteggiamento assunto dagli attori. I giudici cantonali hanno in particolare evidenziato che la liberazione effettiva della casa - mediante sfratto degli inquilini - è stata attuata per poter consegnare agli attori la casa libera, con la conseguenza che l'immobile è poi stato vuoto a causa della loro rinuncia. In queste circostanze hanno ritenuto di non poter far sopportare gli effetti della disdetta interamente al proprietario. Hanno inoltre tenuto conto del fatto che durante i tre mesi di trattative gli attori hanno ottenuto che il convenuto si astenesse dall'offrire l'immobile a terzi. D'altro canto, però - hanno proseguito i giudici ticinesi - il convenuto era consapevole della nullità del contratto preliminare e dei rischi connessi, vale a dire che controparte si ritirasse dalle trattative senza poter pretendere alcunché sulla scorta del contratto preliminare. Infine è stato rilevato che l'immediata disponibilità dell'immobile ha sicuramente facilitato la vendita. Ponderati tutti questi fattori, i giudici cantonali hanno reputato equo obbligare gli attori a rifondere a controparte la metà dei canoni di locazione andati persi fino alla vendita effettiva dell'immobile, vale a dire fr. 10'500.--. Le motivazioni poste a fondamento del giudizio impugnato sono pertinenti e, contrariamente a quanto sembra sostenere il convenuto, non è certo possibile affermare che la Corte ticinese - la quale, giovi rammentarlo, in questo ambito fruisce di un ampio potere di apprezzamento (cfr. quanto esposto al consid. 4.3) - abbia tenuto conto di fatti che nel caso particolare non avevano importanza alcuna rispettivamente abbia trascurato elementi che avrebbero dovuto essere presi in considerazione. La conclusione del Tribunale d'appello non sfocia infine in un risultato manifestamente ingiusto o in un'iniquità scioccante (DTF 121 III 64 consid. 3c con rinvii), sicché può venir senz'altro confermata. 5.3.2.2 Il convenuto contesta anche la decisione di rifiutare il rimborso degli oneri ipotecari e delle spese bancarie, di fr. 18'179.64, susseguenti alla rinuncia degli attori di acquistare il fondo. Egli individua il nesso di causalità fra le trattative intrattenute con gli attori e tali oneri e spese nel fatto che, durante questo periodo avrebbe potuto offrire in vendita la villa a terze persone, liberandosi in tal modo di ogni ulteriore onere ipotecario. Anche questa censura è pretestuosa. Innanzitutto non si vede come il solo fatto di offrire la villa a terzi avrebbe consentito all'attore di liberarsi degli oneri ipotecari. Sia come sia, la Corte cantonale ne ha rifiutato la rifusione perché esulano dal concetto di interesse negativo. A ragione. Il convenuto aveva affrontato queste spese perché nel precontratto le parti avevano pattuito che il trapasso sarebbe avvenuto libero da ogni diritto di pegno (art. 64 cpv. 2 OG); esse rientrano pertanto nell'interesse positivo - giacché intese a porre il convenuto nella situazione in cui si troverebbe se il contratto fosse regolarmente adempiuto - e non sono risarcibili. 5.3.2.3 La rifusione delle spese legali sostenute dal convenuto, per un importo complessivo di fr. 15'525.10, è stata ammessa limitatamente a fr. 804.10, pari a quelle sopportate per ottenere lo sfratto degli attori. Il rimborso delle altre due fatture dell'avv. D.________, una di fr. 4'890.-- dell'8 maggio 2002 e un'altra di fr. 9'831.-- del 24 settembre 2002 - ambedue contestate dagli attori - è stato invece rifiutato. La Corte ticinese ha infatti stabilito che la congruità di tali note non è stata provata, né tantomeno è stato possibile determinare in quale misura esse potessero essere riferite a spese affrontate in vista della stipulazione del contratto di compravendita. Ma non solo. La fattura del 24 settembre 2002 riguarda prestazioni successive alla rinuncia degli attori e comprende in particolare tutta l'attività svolta per la vendita dell'immobile a terzi, sicché non può essere considerata quale spesa affrontata in vista del contratto con gli attori, poi andato a monte. Per quanto riguarda invece l'attività del legale relativa al contenzioso sorto fra le parti, il convenuto neppure ha preteso che la relativa spesa costituirebbe un danno preprocessuale non coperto dalle ripetibili. Con riferimento alla fattura 8 maggio 2002 i giudici cantonali hanno infine osservato come la stessa - a prescindere dal fatto che includeva pure la stipulazione dell'"Anzahlungsvertrag", rivelatosi nullo e all'origine del contenzioso - fosse comprensiva dell'assistenza fornita nell'ambito delle relazioni con terzi interessati e hanno stabilito che non era comunque possibile determinare l'entità delle prestazioni relative al contratto non andato in porto. La Corte ha quindi concluso per la reiezione della pretesa, senza dover esaminare se e in che misura si trattasse di un danno risarcibile. Il convenuto è dell'opinione contraria. Egli ritiene che la risarcibilità di tali spese andava ammessa nonostante l'assenza di una perizia sulla legittimità degli importi richiesti, i giudici cantonali essendo in grado di determinarsi sulla misura di tale risarcimento senza l'ausilio di un esperto, in base al loro prudente criterio di apprezzamento e alle loro conoscenze, in analogia a quanto accade in tema di rimborso delle spese legali processuali. Tale tesi non può essere seguita. A parte il fatto che nella sentenza impugnata non viene accennato alla necessità di una perizia, la Corte cantonale non è stata chiamata a svolgere la funzione di autorità di vigilanza sulla conformità delle note professionali con la tariffa degli avvocati, che comunque non le compete. Se invece il convenuto intendeva implicitamente richiamarsi all'art. 42 cpv. 2 CO - giusta il quale "Il danno di cui non può essere provato il preciso importo, è stabilito dal prudente criterio del giudice avuto riguardo all'ordinario andamento delle cose [...]" - si osserva che l'applicazione di questa norma presuppone l'impossibilità di fornire la prova precisa dell'ammontare del danno, impossibilità che non può evidentemente essere ammessa nel caso della parcella di un legale e non dispensa la parte che postula il risarcimento dall'indicare tutti gli elementi che concorrono a dimostrare l'esistenza di un pregiudizio e permettono di stimarne l'ammontare (DTF 128 III 271 consid. 2b/aa pag. 276 seg.). Per quanto concerne infine l'asserita svista commessa dalla Corte cantonale, la quale avrebbe erroneamente ritenuto che la fattura 8 maggio 2002 includeva l'assistenza fornita nel quadro delle relazioni del venditore con terzi interessati, il convenuto nemmeno spiega in che modo questa circostanza influirebbe sull'esito del giudizio (cfr. Bernard Corboz, Le recours en réforme au Tribunal fédéral, in: SJ 2000 II pag. 66). Egli tace d'altro canto il fatto che i giudici cantonali hanno respinto la domanda di risarcimento della predetta nota perché non era possibile scindere le prestazioni relative al contratto non andato in porto dalle altre, questione che attiene all'apprezzamento delle prove e sfugge pertanto all'esame del Tribunale federale nel quadro del presente giudizio (cfr. quanto esposto al consid. 2). 5.3.2.4 Da ultimo il convenuto si aggrava contro la decisione di non concedergli la rifusione delle spese per le inserzioni fatte dopo la rinuncia degli attori, di fr. 4'262.50, e di quelle concernenti le trasferte dal suo domicilio in Svizzera, di fr. 8'600.--. Si tratta di critiche inammissibili. A prescindere dalla questione della risarcibilità di tali pretese, la Corte ticinese ne ha infatti rifiutato il rimborso perché, in ogni caso, il convenuto non le ha dimostrate. 5.4 In conclusione, la decisione del Tribunale d'appello di limitare a fr. 11'304.10 il danno risarcibile al convenuto non viola il diritto federale.