Citation: 4A_158/2024 E. 9.1

9.1. Die Beschwerdeführerin rügt im Zusammenhang mit der Kündigung vom 12. November 2020 eine Verletzung von Art. 257d OR. Die Vorinstanz setze die Kündigungsandrohung vom 11. August 2020 in Bezug zur Kündigung vom 12. November 2020. Dabei übersehe sie, dass die Beschwerdegegnerin ihr Anfang November 2020 erneut eine Kündigungsandrohung habe zukommen lassen und die 30-tägige Zahlungsfrist aus dieser Kündigungsandrohung noch nicht abgelaufen gewesen sei. Die Beschwerdeführerin vermag nicht darzutun, dass die Vorinstanz in Verletzung von Bundesrecht von einer gültigen Kündigung gemäss Art. 257d OR ausgegangen ist. Die Vermieterin kann auf die Ausübung ihres ausserordentlichen Kündigungsrechts verzichten und lediglich nachträgliche Erfüllung (d.h. die Bezahlung der ausstehenden Mietzinsen) verlangen. Ein solcher Verzicht kann sich auch durch konkludentes Verhalten ergeben, zum Beispiel durch ein längeres Zuwarten mit der Kündigung trotz Entgegennahme der ausstehenden Mietzinszahlungen (vgl. ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. Aufl. 2020, N. 7 zu Art. 257d OR). Eine Vermieterin verhält sich aber nicht per se rechtsmissbräuchlich, wenn sie nach Entgegennahme verspäteter Mietzinszahlungen das Mietverhältnis wegen Zahlungsversäumnis auflöst (vgl. dazu BGE 119 II 232 E. 2). Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin am 11. August 2020 die Kündigung angedroht bzw. der Beschwerdeführerin eine 30-tägige Frist zur Bezahlung des fälligen Mietzinses gesetzt, die am 12. November 2020 offensichtlich abgelaufen war. Daran ändert nichts, dass die Beschwerdegegnerin für weitere ausstehende Mietzinsen im November 2020 erneut die Kündigung angedroht hat. Spricht eine Vermieterin eine Zahlungsverzugskündigung erst lange nach Ablauf der Zahlungsfrist aus, handelt sie unter Umständen missbräuchlich. Eine derartige Treuwidrigkeit kommt aber jedenfalls nur dann in Betracht, wenn die Vermieterin in der Zwischenzeit vollständige Mietzinszahlungen der Mieterin vorbehaltlos entgegengenommen hat (Urteil 4A_367/2022 vom 10. November 2022 E. 5.2.2). Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin nach der Kündigungsandrohung vom 11. August 2020 keine Mietzinsen in diesem Sinne von der Beschwerdeführerin entgegengenommen, womit eine Treuwidrigkeit aufgrund langen Zuwartens mit dem Aussprechen der Kündigung von vornerein ausscheidet. Im Übrigen würde die Geltendmachung einer missbräuchlichen Kündigung seitens der Beschwerdeführerin ohnehin eine rechtzeitige Anfechtung der Kündigung gemäss Art. 273 OR voraussetzen (vgl. auch hiernach E. 9.2).