Citation: 4A_301/2022 E. A

A.a. B.________ SA (ci-après: la bailleresse) a remis en location à A.________ SA (ci-après: la locataire) des locaux nos 3.01 et 3.02 d'environ 180 m², une cave n° 1.03, ainsi que deux places de parc nos 1 et 2, situés au U.________ à V.________. Par avis officiels du 16 février 2016, la bailleresse a résilié les baux précités. La locataire a contesté les congés. A.b. Par conclusions d'accord du 12 octobre 2017, homologuées par la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève le 16 novembre 2017, les parties sont convenues de ce qui suit: la locataire acceptait les congés notifiés; la bailleresse accordait à la locataire une unique prolongation de bail pour l'ensemble des objets jusqu'au 30 septembre 2020; la locataire s'engageait toutefois à restituer la plus grande partie des locaux commerciaux au 20 octobre 2017 au plus tard; l'accord valait jugement d'évacuation pour la plus grande partie des locaux susmentionnée (avec effet au 21 octobre 2017; art. 105 al. 2 LTF); le bail des locaux commerciaux restant en possession de la locataire se poursuivait (jusqu'au 30 septembre 2020; art. 105 al. 2 LTF) avec un loyer fixé à 14'400 fr.; l'accord valait jugement d'évacuation dès le 1er octobre 2020 s'agissant des locaux commerciaux restants, de la cave et des deux places de parc. La bailleresse s'est pour le surplus engagée à verser à la locataire une indemnité forfaitaire de 250'000 fr. dès la libération de l'ensemble des locaux loués. Le procès-verbal de conciliation établi le 16 novembre 2017 par la Commission de conciliation a condamné les parties à respecter et à exécuter les dispositions de l'accord, lequel faisait partie intégrante dudit procès-verbal. Par timbre humide du 4 novembre 2021, la Commission de conciliation a apposé la mention exécutoire sur ce procès-verbal. A.c. Auparavant, le 12 octobre 2017, la locataire, la bailleresse, Me C.________ en qualité de premier séquestre et Me D.________ en tant que second séquestre, ont conclu une " convention de séquestre " sous seing privé. La bailleresse y a concédé à la locataire, à titre gratuit, un droit d'emption sur les locaux non vendus occupés par la locataire, soit le local n° 3.02. Le droit d'emption pouvait être exercé au plus tard jusqu'au 30 septembre 2020 pour un montant de 750'000 fr., payable notamment par compensation, à concurrence de la somme de 250'000 fr., avec la créance susmentionnée de la locataire envers la bailleresse. La locataire n'a pas exercé le droit d'emption précité. A.d. La locataire n'a pas restitué les locaux, la cave et les places de parc au 30 septembre 2020. Par courriers des 8 décembre 2020 et 9 février 2021 adressés à la locataire, la bailleresse a requis la libération de ces objets. A.e. Par convention sous seing privé du 26 mai 2021, la bailleresse et la locataire ont rappelé les résiliations de bail notifiées à la locataire et la transaction judiciaire intervenue en 2017. Elles sont ensuite convenues de ce qui suit: la locataire évacuerait les locaux commerciaux, la cave et les places de parc au plus tard le 1er octobre 2021; la locataire s'engageait à régler, au 30 septembre 2021 au plus tard, le montant de 32'800 fr. dû à titre d'indemnités pour occupation illicite, paiement moyennant lequel la bailleresse s'engageait à conclure un nouveau contrat de bail portant sur les locaux litigieux pour une durée déterminée de deux ans; les parties convenaient de la libération immédiate et sans condition, en faveur de la bailleresse, de la somme de 250'000 fr. séquestrée auprès de Me D.________. Par courrier du 5 juillet 2021, la locataire a considéré comme nulle cette dernière clause, au motif qu'il s'agissait d'une transaction couplée prohibée. Subsidiairement, elle a déclaré l'invalider, en invoquant une erreur essentielle. A.f. Par pli du 23 septembre 2021, la locataire a mis en demeure la bailleresse, en application de la convention du 12 octobre 2017, d'instruire Me D.________, second séquestre, de libérer dans les 10 jours suivants le montant séquestré de 250'000 fr. De cette somme, le montant de 105'000 fr., correspondant à 36 mois de loyer du " petit bureau " et de l'emplacement de parc, ainsi qu'à un acompte de charges, devait être versé à la bailleresse. Il couvrait la totalité de la période du bail et les indemnités pour occupation illicite dues. Par courrier du 27 septembre 2021, la bailleresse s'y est opposée. Elle a indiqué que la somme de 250'000 fr. prévue dans l'accord du 12 octobre 2017 n'était due à la locataire qu'à la double condition que l'intégralité des locaux soit libérée à la date convenue et que le droit d'emption soit réellement exercé. A.g. Le 23 novembre 2021, la locataire a fait notifier à la bailleresse un commandement de payer à hauteur de 145'000 fr. Elle a expliqué que cette somme correspondait au montant de 250'000 fr. dû à ses dires selon le procès-verbal de conciliation, sous déduction, " en compensation ", des mensualités dues pour les locaux pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2023.