Citation: 4C.176/2004 08.09.2004 E. 3

Dans un second grief, les demandeurs reprochent à la cour cantonale une violation de l'art. 272 CO pour leur avoir accordé une prolongation unique de quatre ans au lieu du maximum de six ans prévu à l'art. 272b al. 1 CO. En ce qui concerne la pesée des intérêts, la Chambre d'appel n'aurait pas suffisamment tenu compte de plusieurs éléments déterminants, comme le fait que B.________ était au bénéfice d'un bail de longue durée et qu'elle assumait aujourd'hui seule l'exploitation du manège, la difficulté de trouver des locaux de remplacement dans le cas particulier et la vente du manège en cours de procédure. En revanche, les juges cantonaux auraient attribué trop de poids à l'absence de recherche de nouveaux locaux par B.________, cette exigence n'étant posée que dans le cadre d'une seconde demande de prolongation de bail. Selon les demandeurs, la Chambre d'appel aurait également méconnu les art. 274d CO et 8 CC en admettant, sans aucune mesure probatoire, que D.________ souhaitait exploiter lui-même le manège et qu'il avait un intérêt à limiter la prolongation de bail. 3.1 Selon l'art. 272b al. 1 CO, le bail de locaux commerciaux peut être prolongé de six ans au maximum. Pour fixer la durée de la prolongation, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en se fondant en particulier sur les mêmes critères que ceux énumérés à l'art. 272 al. 1 et 2 CO pour décider de l'octroi ou non de la prolongation (arrêt 4C.139/2000 du 10 juillet 2000, consid. 2a). Il gardera à l'esprit que la prolongation a pour but de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou, à tout le moins, tend à adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat selon les règles ordinaires (ATF 116 II 446 consid. 3b). Le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation pour déterminer la durée de la prolongation. Il ne violera le droit fédéral que s'il sort des limites fixées par la loi, s'il se laisse guider par des considérations étrangères à la disposition applicable, s'il ne prend pas en compte les éléments d'appréciation pertinents ou s'il tire des déductions à ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus du pouvoir d'appréciation (ATF 125 III 226 consid. 4b p. 230; 118 II 50 consid. 4 p. 55). 3.2 Pour se prononcer sur la durée de la prolongation du bail, la cour cantonale a pris en compte les intérêts de D.________, nouveau propriétaire et bailleur, d'une part, et de B.________, l'un des deux membres de l'hoirie de A.________, d'autre part. A juste titre, elle s'est fondée sur les rapports existant au moment de la décision de prolongation (cf. Roger Weber, Basler Kommentar, 3e éd., n. 3c ad art. 272 CO; Higi, op. cit., n. 169 ad art. 272 CO). Il convient néanmoins de préciser que les deux héritiers sont devenus titulaires en commun des droits et obligations découlant du bail. Les intérêts de B.________ et de C.________ sont donc déterminants (cf. Jean Guinand, Décès du bailleur, décès du locataire, quelles conséquences?, in 7e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1992, p. 12 in fine). Selon l'arrêt attaqué, l'intérêt du bailleur à s'opposer à la prolongation du bail réside dans son intention d'exploiter lui-même le manège avec la collaboration de tiers. Après avoir tenu ce point pour avéré au consid. 4.1 de sa décision, la Chambre d'appel note pourtant, au consid. 5.3, que le défendeur n'a fourni aucune explication ni preuve à l'appui de son allégué. L'intérêt du bailleur actuel ne saurait donc être que celui de prendre possession de l'immeuble qu'il a acheté pour l'utiliser comme bon lui semble. En tout cas, il est établi que le bailleur n'entend pas récupérer son bien dans les meilleurs délais ou de façon urgente. A lire la décision entreprise, l'intérêt de B.________ consiste à pouvoir continuer l'exploitation du manège. Bien que les parties n'aient pas «apporté d'éléments probants à cet égard», la cour cantonale a retenu «malgré tout» que la veuve du locataire, dont la qualité d'écuyère était mise en doute par le défendeur, avait repris l'exploitation du manège (consid. 5.2). Là aussi, on peut se demander si cette constatation, apparemment dénuée de preuves, ne consacre pas une violation de l'art. 8 CC. Par ailleurs, on ne discerne pas quel est l'intérêt du fils du locataire décédé à voir le bail se prolonger. L'arrêt attaqué ne contient rien à ce sujet. La cour cantonale a considéré également que la durée du bail - près de vingt ans - était un élément à prendre en compte. Dans la mesure où le locataire qui avait conclu le contrat est décédé, force est toutefois de relever que cet élément ne revêt pas un poids déterminant dans l'appréciation de la durée de la prolongation à accorder. Il s'avère enfin que B.________ n'a entrepris aucune démarche pour trouver de nouveaux locaux. Contrairement à ce que les demandeurs prétendent, il s'agit là d'un facteur à prendre en considération également lorsqu'il s'agit de se prononcer pour la première fois sur la prolongation du bail (cf. Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, 4e éd., p. 572/573; cf. également arrêt 4C.201/2003 du 28 octobre 2003, consid. 3.3). En l'espèce, même si trouver un autre manège n'est pas chose aisée, on pouvait s'attendre au moins à ce que des recherches soient tentées. Cela étant, bien que l'arrêt attaqué ne soit pas à l'abri de la critique en ce qui concerne l'établissement des intérêts respectifs des parties, il n'apparaît pas qu'une prolongation unique de quatre ans constitue une violation du droit fédéral dans les circonstances très particulières de l'espèce, liées notamment à la substitution de parties des deux côtés. Une telle durée, représentant les deux tiers de la prolongation maximum, ne consacre pas un abus du large pouvoir d'appréciation reconnu au juge, même si l'on adopte l'hypothèse la plus favorable à la demanderesse B.________ en admettant, d'une part, que la défendeur n'a pas d'autre intérêt à faire valoir que celui de récupérer son bien et, d'autre part, que la veuve du locataire exploite bel et bien le manège. En effet, le défaut d'intérêt de C.________, l'absence de démarches de B.________ pour retrouver un manège et le fait que les demandeurs ne peuvent guère invoquer le bénéfice d'un bail de longue durée étaient de toute manière des éléments propres à justifier l'octroi d'une prolongation inférieure au maximum légal de six ans. Sur le vu de ce qui précède, il convient de confirmer le résultat de l'arrêt attaqué et de rejeter le recours.