Citation: 1P.602/1999 11.07.2000 E. 5.-

Zu prüfen bleibt, ob die geltenden Vorschriften über die Arealüberbauung willkürlich angewendet wurden. a) Die Beschwerdeführer II rügen eine willkürliche Anwendung der Vorschriften über die Berechnung der Über- bauungsziffer. aa) Unbestritten ist auf dem Baugrundstück eine Überbauungsziffer von maximal 22 % der massgebenden Grund- stücksfläche zulässig, was 1'180,5 m2entspricht. Das Ver- waltungsgericht geht davon aus, dass das streitbetroffene Projekt insgesamt eine überbaute Fläche von 1'222 m2 auf- weist, wobei aber gemäss Nebenbestimmung in der Baubewilli- gung eine entsprechende Korrektur angeordnet worden sei. Die Beschwerdeführer II berechnen hingegen eine überbaute Fläche von 1'472,6 m2. Die Differenz resultiert aus einer unterschiedlichen Berechnung der Balkone, die eine Tiefe von 2,1 Metern aufweisen, sowie der Eingangsüberdachungen. Nach § 256 Abs. 2 PBG fallen für die Berechnung der massgebenden Überbauungsziffer "oberirdische Vorsprünge wie Balkone bis zu einer Tiefe von 2 m" ausser Ansatz. Das Verwaltungsge- richt hat diese Bestimmung so ausgelegt, dass nur derjenige Teil der Balkone, der 2 Meter überschreitet, zu berücksich- tigen ist. Die Beschwerdeführer sind hingegen der Ansicht, Balkone von mehr als 2 Metern Tiefe seien in ihrer ganzen Tiefe anzurechnen. bb) Die Betrachtungsweise der Beschwerdeführer ent- spricht zwar der skizzenhaften erläuternden Darstellung im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977. Doch kann die gegenteilige Ansicht des Verwaltungsgerichts jeden- falls nicht als willkürlich betrachtet werden. Sie ent- spricht dem Wortlaut von § 256 Abs. 2 PBG und ist auch im Ergebnis sinnvoll. Es wäre in sich widersprüchlich und stossend, einen Balkon von 2 Metern Tiefe überhaupt nicht, einen Balkon von 2,1 Metern jedoch in seiner ganzen Tiefe anzurechnen. Aktenwidrig ist die Rüge der Beschwerdeführer II, das Verwaltungsgericht räume selber ein, dass diese Auslegung gegen den Wortlaut von § 256 PBG und gegen die bisherige Praxis zustande komme. Das Verwaltungsgericht erachtet im Gegenteil den Wortlaut als Stütze der von ihm vertretenen Auslegung und äussert sich zur bisherigen Praxis überhaupt nicht. Dasselbe gilt auch für die Eingangsüber- dachungen. b) Die Beschwerdeführer II rügen sodann eine will- kürliche Anwendung der Vorschriften über die zulässige Aus- nützung. aa) Die Beteiligten sind sich einig, dass die zu- lässige Ausnützung nicht höher sein darf als die Ausnützung, die bei einem Vergleichsprojekt nach Regelbauweise zulässig wäre. Umstritten ist jedoch die konkrete Berechnung des Ver- gleichsprojekts. Unbestritten wären bei einer Regelbauweise zwei Vollgeschosse, ein Dachgeschoss und ein Untergeschoss erlaubt. Das Verwaltungsgericht hat demgemäss die massge- bende Überbauungsziffer von 1'180,5 m2 mit 3,8 multipliziert (drei Geschosse zu 100 % und das Dachgeschoss zu 80 %), was eine erlaubte Bruttogeschossfläche von rund 4'485,5 m2er- gebe, die vorliegend eingehalten sei. Die Beschwerdeführer gehen demgegenüber davon aus, dass das Vergleichsprojekt nicht nur aufgrund der Überbauungsziffer, sondern auch an- hand der weiteren Primärvorschriften wie Abstände, Geschoss- zahl, Gebäudehöhe, Gebäudelänge, Gebäudebreite usw. zu be- stimmen sei. Die vom Verwaltungsgericht berechnete zulässige Nutzungsfläche komme nur unter Verletzung der Vorschriften über die Geschosszahl und die Gebäudehöhe zustande. bb) Selbst wenn der Ansicht der Beschwerdeführer gefolgt wird, dass für die Berechnung des Vergleichsprojekts auch die Vorschriften über die Geschosszahl und Gebäudehöhe zu berücksichtigen seien, ist nicht ersichtlich, inwiefern die Betrachtung des Verwaltungsgerichts willkürlich sein soll. In der Zone W2 sind nach Regelbauweise unbestritten zwei Vollgeschosse zulässig. Das zusätzlich erlaubte Dach- geschoss mit 80 % anzurechnen, ist jedenfalls nicht will- kürlich. Ebenso wenig ist ersichtlich, weshalb ein Unter- geschoss unzulässig sein sollte. Die gemäss § 279 Abs. 1 PBG in der Regelbauweise zulässige Gebäudehöhe von 8,1 Metern lässt jedenfalls zwei Vollgeschosse und ein nutzbares Unter- geschoss zu. Wohl darf ein Untergeschoss, soweit es nicht über eine hinreichende Fensterfläche verfügt, nicht zu Wohn- und Schlafzwecken genutzt werden (§ 302 PBG), doch sind andere Nutzungen zulässig und denkbar. Zudem kann bei einer Gebäudehöhe von 8,1 Metern ein wesentlicher oder gar der grösste Teil des Untergeschosses oberirdisch liegen, zumal wenn die maximale Geschosshöhe nicht ausgenützt wird. Die vom Verwaltungsgericht zugrunde gelegte Vergleichs-Regel- überbauung antizipiert somit nicht bereits Arealüberbau- ungsprivilegien. cc) Soweit eine Verletzung der Vorschriften über die Gebäudehöhe gerügt wird, ist dies unbegründet. Nach § 72 Abs. 1 PBG kann die Bau- und Zonenordnung für Arealüberbau- ungen Abweichungen von den Bestimmungen für die Regelbau- weise erlauben. Nach Darlegung der Baurekurskommission, auf welche das Verwaltungsgericht verweist, darf gemäss Art. 17 Abs. 4 BD-BZO bei Arealüberbauungen die zonengemässe Voll- geschosszahl und Gebäudehöhe überschritten werden. Die Be- schwerdeführer legen nicht dar, inwiefern dies willkürlich sein soll. Im Übrigen vergleichen die Beschwerdeführer II fälschlicherweise die vorliegend bewilligte gesamte Höhe der Gebäude (bis zu 14,4 m) mit der angeblich nach Regelbauweise zulässigen Gebäudehöhe von 8,1 Metern. Denn zusätzlich zu dieser Höhe könnten nach Regelbauweise ein Dachgeschoss oder ein Schrägdach bis zu 7 Metern Höhe errichtet werden (vorne E. 4b/cc). c) Schliesslich rügt der Beschwerdeführer I eine willkürliche Anwendung von § 71 PBG. aa) Nach dieser Bestimmung müssen Arealüberbauungen "besonders gut gestaltet" sein. Die Baurekurskommission hat erwogen, dass die örtliche Baubehörde bei der Anwendung dieser Vorschrift über einen erheblichen Ermessensspielraum verfüge; die Rechtsmittelinstanz greife nur ein, wenn die kommunale Baubehörde ihr Ermessen missbraucht, überschritten oder sonstwie rechtsverletzend gehandhabt habe. Das Verwal- tungsgericht hat ausgeführt, die Baurekurskommission habe die zur Kognition entwickelten Grundsätze zutreffend darge- legt. Sei der angefochtene Entscheid vertretbar, müsse er geschützt werden, auch wenn andere Lösungen ebenfalls denk- bar wären. Es, das Verwaltungsgericht, habe die Frage der Gestaltung und Einordnung nicht von Grund auf selber zu prüfen, sondern nur zu entscheiden, ob die Bausektion das ihr zustehende Ermessen in rechtsverletzender Weise gehand- habt habe. bb) Diese Erwägungen entsprechen dem allgemeinen Grundsatz, dass die Gerichte die Ermessensausübung der loka- len Behörden nicht überprüfen, solange sie nicht rechtsfeh- lerhaft ist. Der Beschwerdeführer I beanstandet einzig in appellatorischer Weise die von den kantonalen Behörden ange- stellten Beurteilungen, legt aber nicht dar, inwiefern diese rechtsfehlerhaft sein sollen. Erst recht nicht macht er gel- tend, dass das Verwaltungsgericht, indem es den Ermessens- spielraum der Verwaltungsbehörden respektierte, willkürlich gehandelt haben soll. Es liegt auf der Hand, dass zu der Frage, ob eine Überbauung besonders gut gestaltet sei, sehr unterschiedliche Ansichten vertreten werden können. Zwar mag zutreffen, dass das vorgesehene Projekt vom Charakter des Quartiers und insbesondere der unmittelbar benachbarten Liegenschaften deutlich abweicht. Das ist offensichtlich darauf zurückzuführen, dass - wie der Beschwerdeführer I ausführt - die bestehende bauliche Ausnützung der Umgebung weit hinter der zulässigen Ausnützung zurückgeblieben ist. Indessen besteht kein Anspruch darauf, dass ein bisheriger Quartiercharakter erhalten bleibt, wenn die anwendbare baurechtliche Ordnung (BD-BZO) eine dichtere Überbauung zulässt. Wohl muss nach § 71 Abs. 2 PBG auch die Beziehung des Projekts zum Ortsbild sowie zur baulichen und land- schaftlichen Umgebung beachtet werden. Es ist den Beschwer- deführern ohne weiteres zuzugestehen, dass Bauprojekte denkbar sind, die besser auf die Umgebung abgestimmt wären. Doch vermag dies den angefochtenen Entscheid angesichts des grossen Ermessensspielraumes, den § 71 PBG den zuständigen Behörden einräumt, nicht als willkürlich erscheinen zu lassen.