Citation: 4A_431/2022 E. A

A.a. Depuis 1980, A.________ SA (ci-après: la locataire), dont l'administrateur est C.________, est locataire d'un appartement de sept pièces situé au premier étage d'un immeuble à U.________, propriété de B.________ (ci-après: la bailleresse). L'appartement est destiné exclusivement à l'habitation. Le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 13'056 fr., charges non comprises, dès le 1er juillet 2016. Depuis le mois de juillet 2008, la locataire loue également à la bailleresse une arcade dans le même immeuble, exploitée en tant que café-restaurant à l'enseigne D.________. Le loyer annuel, incluant des dépôts au sous-sol, s'élève à 22'560 fr. depuis le 1er octobre 2015. Au sous-sol se trouve un bar-dancing, E.________. Il a été transféré par la locataire à F.________ Sàrl par contrat du 10 juillet 2018, contresigné par la bailleresse, avec effet au 1er août 2018. A.b. Un contrat du 23 juillet 2018 prévoyait la cession du fonds de commerce du restaurant D.________ par la locataire à F.________ Sàrl. Le paiement devait se faire par un versement immédiat d'un montant de 50'000 fr., puis de 50 mensualités de 5'000 fr. Le bail arrivant à échéance le 30 juin 2021, la cédante s'est engagée à solliciter de la bailleresse la conclusion d'un nouveau bail de 10 ans ou le transfert du bail en cours à la cessionnaire. En cas de retard de paiement d'une mensualité, le contrat pouvait être résilié par la cédante; le montant de 50'000 fr. et les mensualités versées lui resteraient acquis. A.c. Par courriel du 26 juillet 2018, le conseil de la locataire a informé la bailleresse de cette mise en gérance-vente, en indiquant que les locaux du D.________ seraient par conséquent sous-loués dès le 1er août 2018, aux mêmes conditions que le bail principal. Il a sollicité une rencontre avec la bailleresse afin d'entériner cette situation. Par courrier du 2 août 2018, la bailleresse a fait grief au conseil de la locataire de ne lui avoir annoncé la sous-location que quelques jours avant qu'elle ne soit effective. Elle a demandé les documents usuels nécessaires pour se déterminer et a indiqué que la sous-location serait considérée comme illicite avant l'octroi de son consentement. Par courriel du 9 août 2018, le conseil de la locataire a précisé qu'il s'agissait d'une vente du fonds de commerce par paiement échelonné sur plusieurs années. Le terme de " sous-location " avait été utilisé en lien avec l'exploitation de l'établissement par F.________ Sàrl jusqu'au paiement total du prix de vente. Le 24 août 2018, la bailleresse a réitéré sa demande des documents relatifs à la sous-location du restaurant, afin qu'elle puisse prendre connaissance des conditions convenues pour se déterminer. D'ici-là, toute exploitation par F.________ Sàrl serait considérée comme une sous-location illicite faute de son consentement et pourrait entraîner une résiliation du bail avec effet immédiat pour justes motifs. Le même jour, la locataire et F.________ Sàrl ont signé un avenant au contrat de cession du fonds de commerce du restaurant. A.d. Le 10 septembre 2018, la bailleresse a résilié le bail à loyer portant sur l'arcade abritant le restaurant, ainsi que des baux concernant notamment des boxes, pour le 31 octobre 2018. A.e. Par courriel du 17 septembre 2018, le conseil de la locataire a fait parvenir à la bailleresse le contrat de cession du fonds de commerce à F.________ Sàrl et une copie non signée de l'avenant. Il a relevé qu'il s'agissait d'une vente à terme du fonds de commerce avec la mise en exploitation par un tiers jusqu'au terme, et non pas d'une simple sous-location. Il a sollicité le retrait de la résiliation du bail.