Citation: 4A_215/2021 E. 3.2

3.2. L'autorité de première instance a souligné que le bailleur, lorsqu'il souhaite majorer unilatéralement le loyer en cours de bail, peut en principe invoquer uniquement des critères relatifs de fixation du loyer et le juge doit appliquer la méthode relative. Elle a toutefois admis qu'il convenait, en l'espèce, de déroger à cette règle, le bailleur pouvant ainsi invoquer le critère absolu des loyers usuels dans le quartier pour majorer le loyer. Le Tribunal des baux et loyers a ensuite rappelé que le locataire peut opposer le critère absolu du rendement net au bailleur qui se prévaut du critère absolu des loyers usuels. Le critère du rendement excessif a en principe la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 147 III 14 consid. 4.2 et la référence citée). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée: le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier l'emporte sur le critère du rendement net des fonds propres investis. Pour de tels immeubles, en effet, les pièces comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis en vue de calculer le rendement net font fréquemment défaut ou font apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique actuelle (ATF 147 III 14 consid. 4.2 et les références citées). Est ancien un immeuble dont la construction ou la dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail; autrement dit, ce délai de trente ans commence à courir soit à la date de la construction de l'immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition, et doit être échu au moment où débute le bail (ATF 147 III 14 consid. 4.2; 144 III 514 consid. 3.2). En l'occurrence, l'autorité de première instance a estimé que le rendement net de l'immeuble n'avait pas à être déterminé et que seul devait être pris en compte le critère absolu des loyers du quartier. Procédant ensuite à l'examen des loyers comparatifs produits par le bailleur, elle a jugé que celui-ci n'avait pas fourni cinq objets comparables comme l'exige la jurisprudence, de sorte que l'intéressé avait échoué à démontrer que le loyer de l'appartement concerné restait dans les limites des loyers usuels du quartier. Elle a enfin estimé que les locataires pouvaient bénéficier d'une réduction de loyer eu égard à la baisse du taux hypothécaire de référence.