Citation: 4C.167/2002 08.10.2002 E. A

A.a La société B.________ SA était locataire de locaux commerciaux au rez-de-chaussée d'un immeuble, à Genève, propriété de la SI C.________; la locataire y exploitait un restaurant à l'enseigne "D.________". Le 15 octobre 1998, B.________ SA a sous-loué à dame R.________ et dame S.________ remariée T.________ (ci-après: les sous-locataires ou les défenderesses) une partie des locaux qu'elle avait pris à bail, situés à droite de l'entrée du bâtiment, pour l'exploitation d'un snack-bar thaï avec vente à l'emporter à l'enseigne "E.________", ainsi qu'un local de stockage d'environ 5 m2. Le contrat de sous-location, qui prenait effet le 1er novembre 1998 et était conclu pour deux ans, était renouvelable d'année en année avec un délai de résiliation de six mois; il stipulait que le montant annuel de la gérance libre était de 24 000 fr. et que celui du loyer était également de 24 000 fr., auquel s'ajoutaient les acomptes annuels de chauffage de 1200 fr., d'où une "mensualité" de 4100 fr. Tous les montants découlant de cet accord devaient être versés à la régie F.________ SA, qui représentait la société propriétaire de l'immeuble. A.b Selon un "contrat de reprise" du 13 septembre 1999, la société A.________ SA a repris de B.________ SA, dont dame U.________ était administratrice avec signature individuelle, les actifs du restaurant "D.________" pour le prix de 90 000 fr., fixé selon l'inventaire établi le 30 juin 1999 par un huissier judiciaire. Il résulte d'une lettre du 26 septembre 1999 adressée par B.________ SA, sous la plume de dame U.________, à A.________ SA que la première société cédait à la seconde le contrat de gérance afférent au snack-bar thaï, "dans la mesure où A.________ SA sera locataire principal de (l'arcade exploitée par les sous-locataires) dès le 1er octobre 1999". Il était expliqué que les sous-locataires versaient directement à F.________ le loyer et la redevance de gérance afférents à l'arcade qu'elles sous-louaient. Aucun prix n'était indiqué dans ce courrier pour la cession du contrat de gérance. D'après un document établi le 28 octobre 1999, dame U.________ et B.________ SA reconnaissaient devoir à la SI C.________ la somme de 59 400 fr. en capital dont elles admettaient l'exigibilité, A.________ SA, pour sa part, s'engageant à reprendre cumulativement, aux mêmes conditions, la dette en cause. Le 29 octobre 1999, la SI C.________, sous gérance légale de l'Etat de Genève, représentée par F.________, a signé un contrat de bail à loyer avec A.________ SA et dame U.________, qui portait sur les deux arcades de l'immeuble dans lesquelles étaient exploités les établissements "D.________" et "E.________", ainsi que sur d'autres locaux au sous-sol. Le contrat, conclu pour cinq ans, soit du 1er novembre 1999 au 30 octobre 2004, fixait le loyer annuel à 52 800 fr. Il comprenait des "clauses particulières" dont les dernières dispositions avaient la teneur suivante: "Art. 4 Au présent bail intervient B.________ SA et Madame U.________, Administratrice, qui déclarent mettre fin au bail de B.________ SA avec effet au 30 octobre 1999. Art. 5 A.________ SA et Madame U.________ déclarent reprendre intégralement les dettes (loyer- charges-taxes etc) de B.________ SA et Madame U.________ envers la société propriétaire (le bailleur)". A.c Par courrier du 22 février 2000, A.________ SA a informé les sous-locataires qu'elle avait repris le bail de l'arcade sous-louée par B.________ SA et qu'elle avait constaté un retard de deux mois dans le paiement du loyer. Dans cette écriture, A.________ SA déclarait résilier le contrat de sous-location pour le 31 octobre 2000, tout en se déclarant prête à discuter avec les sous-locataires d'une éventuelle option d'achat. Ce congé, qui n'a pas été donné au moyen de la formule officielle, n'a pas été contesté par les sous-locataires. B.________ SA a été déclarée en faillite le 29 mai 2000. Le 12 octobre 2000, le conseil des sous-locataires a écrit à A.________ SA que le congé du 22 février 2000 était nul faute de respecter les exigences légales de forme, de sorte que, selon lui, le contrat de sous-location avait été reconduit jusqu'au 31 octobre 2001. Ledit conseil demandait encore à la société précitée de produire en copie le contrat de rachat du fonds de commerce conclu avec B.________ SA en faillite ainsi que l'inventaire à la base de la transaction, à défaut de quoi il y aurait lieu de considérer que le fonds de commerce de l'établissement exploité par les sous-locataires est demeuré propriété de la masse en faillite de B.________ SA, constituant ainsi un profit de la masse. A.d Les sous-locataires ont payé à F.________ les loyers, gérances et charges des mois de juillet, août et septembre 2000 respectivement les 14, 20 et 26 octobre 2000. Le 26 octobre 2000, la SI C.________ a mis en demeure les sous-locataires de payer dans les 30 jours, sous menace de résiliation du bail, notamment le loyer, la gérance et les charges du mois d'octobre 2000, plus des frais d'encaissement. Le 30 octobre 2000, la SI C.________ a également mis en demeure A.________ SA, en tant que locataire principal, de verser dans les 30 jours en particulier le loyer arriéré d'octobre 2000 dû par les sous-locataires, sous peine de résiliation du bail. Le 1er novembre 2000, le conseil de A.________ SA et de dame U.________ a mis les sous-locataires en demeure de payer dans les 60 jours la somme de 16 400 fr. représentant les loyers, redevances de gérance et charges pour les mois de juillet à octobre 2000, si elles ne voulaient pas voir leur bail résilier. Il était encore précisé dans ce courrier que le contrat de sous-location du 15 octobre 1998 avait été repris par A.________ SA et dame U.________, "ce qui a été communiqué à plusieurs reprises oralement (aux sous-locataires)". Le 9 novembre 2000, le conseil des sous-locataires a répondu que A.________ SA n'avait pu reprendre le bail principal de la faillie B.________ SA, car ce bail avait été résilié auparavant pour défaut de paiement. D'après le conseil en cause, A.________ SA, qui serait ainsi au bénéfice d'un nouveau bail ayant pour objet l'arcade exploitée par les sous-locataires, n'aurait pas repris le fonds de commerce du restaurant "E.________" et ne serait pas au bénéfice d'un contrat de gérance sur l'exploitation de l'arcade précitée. A suivre le représentant des sous-locataires, les montants perçus à titre de redevances de gérance pour les mois d'octobre 1999 au 30 septembre 2000, soit 24 000 fr., devraient être remboursés, ou, à défaut, compensés avec les loyers des mois d'octobre et novembre 2000 et les loyers futurs, cela jusqu'à complète extinction de la créance dont les sous-locataires sont débitrices envers A.________ SA et dame U.________. Aucun paiement n'ayant été effectué dans le délai comminatoire, A.________ SA et dame U.________ ont résilié le 9 janvier 2001, sur formules officielles notifiées séparément à chacune des sous-locataires, le bail de sous-location et le bail à ferme pour le 28 février 2001, en invoquant les art. 257d al. 1 et 282 al. 1 CO ainsi que 266 l al. 1 et 298 al. 1 CO. Les sous-locataires ont saisi le 9 février 2001 la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève, puis, aucun accord n'ayant été trouvé, le Tribunal genevois des baux et loyers le 22 mai 2001. Elles ont conclu à ce que la nullité du congé soit constatée, subsidiairement à ce que le congé soit annulé et plus subsidiairement à ce que le bail soit prolongé de six ans. De leur côté, A.________ SA et dame U.________ (ci-après: les demanderesses), après avoir tenté la conciliation, ont requis le 27 avril 2001 le Tribunal des baux et loyers d'ordonner l'évacuation des sous-locataires des locaux qu'elles occupent. Après avoir ordonné la jonction des causes, le Tribunal des baux et loyers, par jugement du 27 juin 2001, a constaté la validité du congé (ch. 1) et a condamné les sous-locataires à évacuer de leur personne et de leurs biens les locaux sis au rez-de-chaussée de l'immeuble précité, destinés à l'exploitation d'un snack-bar thaï (ch. 2 à 6).