Citation: 5C.275/2002 03.07.2003 E. 4

4.1 Für die Berechnung des geschuldeten Baurechtszinses ist das Handelsgericht davon ausgegangen, dass die Parteien im öffentlich beurkundeten Vertrag vom 23. Juni 1989 einen Landwert von Fr. 2'100.-- pro Quadratmeter vereinbart und darunter den Preis verstanden haben, der bei einem freihändigen Verkauf des als unbebaut vorgestellten Grundstücks an einen Dritten erzielbar gewesen wäre. Es hat anschliessend befunden, gemäss Expertise sei dieser Wert seit 1989 gemittelt um 57,6% gesunken. Demzufolge sei für die Berechnung der geschuldeten Baurechtszinse von Fr. 890.40 pro Quadratmeter auszugehen. In Anwendung der unbestrittenen Hypothekarzinssätze und unter Berücksichtigung der nötigen Ankündigungsfristen ergebe sich pro Quartal ein klägerischer Anspruch von Fr. 33'873.30 bis Juni 1998 und von Fr. 29'034.30 ab Juli 1998. Abzüglich der geleisteten Beträge belaufe sich die Restforderung auf Fr. 101'984.10. 4.2 Die Kläger sehen mit diesen Erwägungen Art. 1 und 18 OR verletzt. Der Vertrag vom 28. November 1984 habe keine Landwertanpassungsklausel enthalten und 1989 seien die Grundstücke längst überbaut gewesen. Es sei deshalb irrig anzunehmen, die Parteien hätten sich beim Vertrag vom 23. Juni 1989 unter dem Wert von Fr. 2'100.-- pro Quadratmeter unbebautes Land vorgestellt. Der Quadratmeterpreis eigne sich ohnehin nicht, um den Landwert bei überbauten Grundstücken festzustellen, vielmehr müsse sich die Bewertung hier auf das konkrete Nutzungspotenzial stützen und damit am Ertragswert orientieren. 4.3 Soweit sich die Kläger zu den Bewertungsmethoden und deren Praktikabilität äussern, ist von vornherein keine Verletzung eines Bundesrechtssatzes ersichtlich. Darauf ist nicht einzutreten (Art. 43 Abs. 1 OG). 4.4 Berufungsfähig ist demgegenüber die Frage, was die Parteien seinerzeit unter dem Begriff "Landwert" verstanden haben. Das Handelsgericht hat nämlich befunden, infolge der kontroversen Standpunkte lasse sich kein übereinstimmender Parteiwille feststellen, vielmehr müsse durch richterliche Vertragsauslegung der mutmassliche Parteiwillen ermittelt werden. Das Handelsgericht hat demzufolge keine subjektive, sondern eine am Vertrauensprinzip orientierte objektive Vertragsauslegung vorgenommen, die als Rechtsfrage vom Bundesgericht überprüft werden kann (BGE 116 II 259 E. 5a S. 263; 121 III 118 E. 4b S. 123). Auszugehen ist vom Begriff "Wert", dem in Zahlen ausgedrückten Betrag, zu dem etwas gekauft wird oder werden könnte. Mit dem Ausdruck "Liegenschaftswert" wird nach allgemeinem Sprachgebrauch der (Markt)preis bezeichnet, der für bebaute Grundstücke geboten wird. Demgegenüber hat das Wort "Landwert" zwei Bedeutungen: Einerseits wird damit der (Markt)preis bezeichnet, der für unbebautes Land bezahlt wird, andererseits der theoretische Wert, der bei einer Liegenschaft dem ohne das Gebäude gedachten Land zukäme ("Bodenwert") und der zusammen mit dem theoretischen "Gebäudewert" den "Liegenschaftswert" ergäbe; theoretisch sind die beiden Werte hier insofern, als ein bebautes Grundstück auf Grund des Akzessionsprinzips nicht ohne seine Bestandteile übereignet werden kann (Art. 642 Abs. 1 und Art. 667 Abs. 2 ZGB). Es mag zutreffen, dass es sachgerecht wäre, den Baurechtszins bei überbautem Land anhand des Ertragswertes zu bestimmen. Indes geht es vorliegend nicht um diese Frage, sondern es ist eine konkrete vertragliche Vereinbarung auszulegen, bei der sich die Anpassung des Baurechtszinses einerseits nach der Entwicklung des Landwertes, andererseits nach dem Verlauf des Konsumentenpreisindexes richtet. Eine solche doppelte Koppelung des Baurechtszinses ist in der Praxis weit verbreitet und diesfalls ist bei dessen Berechnung auf den Bodenwert abzustellen (vgl. Isler, Der Baurechtsvertrag und seine Ausgestaltung, Diss. Zürich 1973, S. 135; Müller, Der Baurechtszins und seine grundpfandrechtliche Sicherung, Diss. Zürich 1968, S. 11). Das Handelsgericht hat darauf verwiesen, dass die Vertragsparteien dem entsprechenden Fachkreis angehören, und es gibt keine Anhaltspunkte, dass diese der Anpassungsklausel eine andere als die praxisübliche Bedeutung zumessen wollten. Im Gegenteil deutet die Festsetzung eines Quadratmeterpreises darauf hin, dass die Parteien vom Wert des Bodens an sich ausgegangen sind; in der Regel wird nämlich unbebautes Land nach Flächenpreisen verkauft, während bei bebauten Grundstücken nicht nach Boden- und Gebäudewert aufgeschlüsselt, sondern ein sich daraus und aus dem Ertragswert ergebender Gesamtpreis vereinbart wird. Das Handelsgericht hat demnach kein Bundesrecht verletzt, wenn es Ziff. 3 des Vertrages vom 23. Juni 1989 nach dem Vertrauensprinzip so ausgelegt hat, dass sich die Parteien beim Wert von Fr. 2'100.-- pro Quadratmeter unbebautes Land vorstellten.