Citation: 1P.270/2005 26.09.2005 E. 3

Zu prüfen ist somit zunächst, ob der angefochtene Entscheid gegen die Gemeindeautonomie verstösst. Das Verwaltungsgericht hat den umstrittenen Gestaltungsplan mit zwei von einander unabhängigen Begründungen als unzulässig bezeichnet. Zunächst weiche die beabsichtigte Nutzung der Parzelle Nr. 2136 von der in der WG50 zonengemässen Nutzungsart ab. Ausserdem entsprächen die geplanten Ausmasse des Gebäudekomplexes nicht dem Zonencharakter der WG50. 3.1 Nach § 19 Abs. 2 PBG kann mit dem Gestaltungsplan von der Regelbauweise abgewichen werden, wenn dadurch gesamthaft ein besseres architektonisches und ortsbauliches Ergebnis erzielt wird und dieses im öffentlichen Interesse liegt. Die zonengemässe Nutzungsart darf nicht geändert werden. Ausserhalb des Gestaltungsplangebiets gelegene Grundstücke dürfen nicht anders als nach den für die Zone des Gestaltungsplanareals geltenden Vorschriften der Regelbauweise betroffen werden. Das umstrittene Gestaltungsplangebiet liegt nach dem Zonenplan der Stadt Kreuzlingen vom 1. September 2000 in der WG50 im Sinne von Art. 12 des kommunalen Baureglements vom 4. Juli 2000 (BR). Nach dessen Abs. 1 sind in den Wohn- und Gewerbezonen Wohn-, Gewerbe- und Wohngewerbebauten zulässig. Ziff. 5.1 der Sonderbauvorschriften des umstrittenen Gestaltungsplans (SBV) sieht für die Parzelle Nr. 2136 im Erdgeschoss ausschliesslich Büro- und Gewerbenutzungen vor. In der Ausgestaltung sei eine publikumsorientierte Kollektivnutzung wie Ausstellungshallen, Auditorien, Mensa etc. anzustreben. Die Obergeschosse dürften auch zu Wohnzwecken genutzt werden. 3.2 Im angefochtenen Entscheid wird festgehalten, die in den Sonderbauvorschriften umschriebenen Nutzungen fielen zwar im Einzelnen noch unter den Begriff der gewerblichen Nutzung, doch sei hier der Charakter der Zusammenfassung verschiedener solcher Nutzungen in einem für Kreuzlingen relativ grossen, als Businesspark bezeichneten Zentrum entscheidend. Der geplante Businesspark mit Schwerpunkt Dienstleistungen falle unter die Nutzungsart, wie sie für die Cityzone gemäss Art. 11 BR beschrieben würde und sei deshalb in der Wohn- und Gewerbezone ausgeschlossen. Nach Art. 11 BR dient die Cityzone der Verwirklichung eines repräsentativen Geschäftszentrums mit publikumsintensiver Nutzung. Zulässig ist die Errichtung von Geschäfts- und Dienstleistungsbauten, Einkaufszentren, Wohngeschäfts- und Wohnbauten. Ob die Zusammenfassung der im umstrittenen Gestaltungsplan vorgesehenen Nutzungen in einem als Businesspark bezeichneten Zentrum nur in der Cityzone zulässig ist, kann im vorliegenden Verfahren offen bleiben, da - wie sich aus den nachfolgenden Erwägungen ergibt - die Abweichungen von der Regelbauweise ohnehin das zulässige Mass übersteigen. 3.3 Nach den Ausführungen des Verwaltungsgerichts im angefochtenen Entscheid überschreitet der umstrittene Gebäudekomplex bezogen auf das teilweise oberirdische Unter- und das Erdgeschoss mit einer Länge von 75 m gegen Osten (das heisst gegenüber der Nachbarparzelle) die maximale Länge von 40 m (Regelbauweise gemäss Art. 12 BR) um rund 75%. Die gegen Süden in Erscheinung tretenden Gebäudehöhen der drei an die Werftstrasse grenzenden Gebäudeteile von je 11.10 m würden die nach Art. 12 BR zulässige maximale Gebäudehöhe von 8 m um je 3.10 m oder knapp 40% überschreiten. Dies bedeute, dass die südlich an das Gestaltungsplangebiet anschliessenden Parzellen von Gebäudehöhen betroffen seien, welche die Regelbauweise verletzten und damit zu geringe Grenzabstände bewirken würden. Das gesamte Gebäudevolumen überschreite die Regelmasse um knapp die Hälfte bis zu drei Viertel, was auch bei grosszügiger Auslegung von § 19 Abs. 2 erster Satz PBG nicht mehr zulässig sei, denn damit werde der Zonencharakter eindeutig verlassen. Verdeutlicht werde dies dadurch, dass selbst die Masse der nächst höheren Zone (WG70) überschritten würden und nicht einmal die maximale Gebäudelänge der WG100 eingehalten sei. Sinnvollerweise sei eine Abweichung im Sinne von § 19 Abs. 2 PBG in der Regel nur dann zulässig, wenn zumindest die nächst höheren Zonenausnutzungen eingehalten würden, nicht aber dann, wenn die Vorschriften aller Zonen dieser Art (hier Wohn- und Gewerbezone) überschritten werden. Bezüglich Gebäudehöhe und -länge passe der geplante Gebäudekomplex allein in eine Industrie- und Gewerbezone oder in die Cityzone. Der Entscheid des Departements für Bau und Umwelt, der Zonencharakter werde mit dem Gebäudekomplex verlassen und Art. 19 Abs. 2 PBG sei verletzt, sei daher - wenn auch teilweise mit etwas anderer Begründung - nicht zu beanstanden. 3.3.1 Die Stadt Kreuzlingen stellt das vom Verwaltungsgericht dargelegte Ausmass der Abweichungen des Gestaltungsplans von den für die WG50 geltenden Nutzungsmassen nicht in Frage. Sie macht jedoch geltend, mit der Erwägung, wonach eine Abweichung im Sinne von § 19 Abs. 2 PBG in der Regel nur dann zulässig sei, wenn zumindest die nächst höheren Zonenausnutzungen eingehalten würden, führe das Verwaltungsgericht eine Begrenzung der Abweichungsmöglichkeiten von der Regelbauweise wieder ein, welche in § 32 Abs. 2 des alten Baugesetzes enthalten gewesen sei. Mit dem Erlass des PBG im Jahre 1995 sei diese Beschränkung indessen bewusst überwunden worden. 3.3.2 Es trifft zu, dass § 19 Abs. 2 PBG keine zahlenmässige Begrenzung der zulässigen Abweichungen von der Regelbauweise mittels Gestaltungsplan enthält. Das bedeutet jedoch nicht, dass die im Zonenplan und im Baureglement enthaltene Grundnutzungsordnung mit dem Gestaltungsplan ausser Kraft gesetzt werden könnte. Als Voraussetzungen für die Zulässigkeit von Abweichungen nennt § 19 Abs. 2 PBG, dass mit den Abweichungen gesamthaft ein besseres architektonisches und ortsbauliches Ergebnis erzielt wird und dies im öffentlichen Interesse liegt. Zudem dürfen ausserhalb des Gestaltungsplangebiets gelegene Grundstücke nicht anders als nach den für die Zone des Gestaltungsplanareals geltenden Vorschriften der Regelbauweise betroffen werden. Die Stadt Kreuzlingen legt in ihrer Beschwerde nicht dar, inwiefern die erwähnten gesetzlichen Voraussetzungen für die Gewährung der beanspruchten Abweichungen von der Regelbauweise erfüllt wären. Aus den nicht beanstandeten Darlegungen des Verwaltungsgerichts ergibt sich, dass die südlich an das Gestaltungsplangebiet anschliessenden Parzellen von Gebäudehöhen betroffen wären, welche die Regelbauweise verletzen und damit zu geringe Grenzabstände bewirken würden. Allein dieser Umstand muss im Lichte von § 19 Abs. 2 Satz 3 PBG zu einer Verweigerung der Abweichungen führen. Unter diesen Umständen kann dahin gestellt bleiben, ob eine Abweichung im Sinne von § 19 Abs. 2 PBG in der Regel nur dann zulässig sein soll, wenn zumindest die nächst höheren Zonenausnutzungen eingehalten sind, wie dies das Verwaltungsgericht ausführt. Immerhin ist darauf hinzuweisen, dass das Verwaltungsgericht die Einhaltung der nächst höheren Zonenausnutzungen als "in der Regel" massgebend bezeichnet. Damit kann die Anwendung von § 19 Abs. 2 PBG der jeweiligen Situation angepasst werden. Im vorliegenden Fall ergibt sich indessen, dass die Nutzungsmasse nicht nur der nächst höheren WG70 überschritten werden, sondern dass zumindest die Gebäudelänge die zulässigen Masse aller Wohn- und Gewerbezonen der Stadt Kreuzlingen übersteigt. Es ist verfassungsrechtlich keineswegs zu beanstanden, dass das Verwaltungsgericht dieses erhebliche Ausmass der Abweichungen von der Regelbauweise als mit § 19 Abs. 2 PBG unvereinbar bezeichnete. Die von der Beschwerdeführerin vorgebrachte weitere Kritik am angefochtenen Entscheid führt zu keinem anderen Ergebnis. Insbesondere kann, soweit auf die Beschwerde einzutreten ist, den Rügen der Verletzung der Gemeindeautonomie, der Eigentumsgarantie und des Willkürverbots nicht gefolgt werden.