Citation: 4A_552/2020 E. B

B.a. Le 31 août 2018, la bailleresse a saisi le tribunal d'une demande dirigée contre le locataire en vue d'obtenir le paiement de la somme de 98'000 fr. avec intérêts et la libération de la garantie bancaire de 42'000 fr. en sa faveur. La somme réclamée correspondait aux loyers des mois de novembre 2016 à mai 2017. La villa avait pu être relouée dès le mois de juin 2017 pour un loyer identique. Par mémoire de réponse du 26 octobre 2018, le locataire a conclu, en substance, au déboutement de la bailleresse et à ce que le tribunal ordonne la libération de la garantie bancaire en sa faveur. Subsidiairement, il a conclu à la compensation de l'éventuelle créance de loyers réclamés avec le trop-perçu des loyers encaissés par la bailleresse entre le 15 décembre 2015 et le 31 octobre 2016. Il a également formé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la bailleresse à lui rembourser les deux tiers de la facture d'eau causée par la fuite dans le jardin, montant chiffré à 11'239 fr. 76 ultérieurement. Par mémoire du 15 janvier 2019, le locataire a notamment " déclaré la compensation "entre les loyers réclamés par la bailleresse et le trop-perçu des loyers encaissés du 15 décembre 2015 à fin octobre 2016, soit 31'500 fr. Il a mentionné que la bailleresse avait refusé d'envisager une réduction du loyer à 11'000 fr. Dans un mémoire subséquent, le locataire a conclu au déboutement de la bailleresse de ses conclusions et, sur demande reconventionnelle, à ce qu'elle soit condamnée à lui payer la somme de 81'389 fr. 70 et à la libération de la garantie de loyer en sa faveur. Subsidiairement, il a conclu à la condamnation de la bailleresse au paiement de 8'750 fr. et à la libération de la garantie de loyer en sa faveur. Il a estimé que le loyer initial de la villa devait être fixé à 7'900 fr. Par jugement du 7 novembre 2019, le tribunal a condamné le locataire à payer à la bailleresse la somme de 98'000 fr. avec intérêts, a condamné la bailleresse à verser au locataire le montant de 11'239 fr. 75, a dit que les parties étaient en droit de compenser leurs créances respectives précitées à due concurrence, a autorisé la bailleresse à prélever la somme qui lui était due sur la garantie de loyer constituée par le locataire, a déclaré irrecevable pour le surplus la demande reconventionnelle du locataire et a débouté les parties de toutes autres conclusions. Le tribunal a considéré que la question de savoir si la villa devait être considérée comme un objet de luxe n'avait pas à être tranchée, car les éventuelles prétentions du locataire en restitution du trop-perçu découlant d'une action en fixation du loyer étaient prescrites. Il n'avait ainsi pas d'intérêt à agir en ce sens. En effet, il était informé, déjà en août 2016, que l'avis de fixation du loyer initial n'avait pas été correctement rempli et des conséquences de ces manquements. Il n'avait toutefois invoqué la " compensation " que le 26 octobre 2018, sans même prendre de conclusions explicites en fixation judiciaire du loyer. Par ailleurs, bien qu'ayant connaissance des vices affectant cet avis, le locataire n'avait pas agi en fixation du loyer mais avait cherché à utiliser la situation pour se départir du bail de manière anticipée, poursuivant ainsi un but étranger à la fixation du loyer. Cela constituait un abus de droit. Il n'y avait dès lors pas lieu de revenir sur le montant du loyer convenu dans le contrat de bail, de sorte que le locataire devait payer à la bailleresse le montant de 98'000 fr. avec intérêts. Cette dernière devait quant à elle prendre en charge une partie de la facture d'eau. B.b. La Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a confirmé ce jugement par arrêt du 21 septembre 2020.