Citation: 4C.59/2004 24.06.2004 E. 4

Il reddito dell'ente locato - netto (art. 269 CO) o lordo (art. 269a lett. c CO), poco importa - è un criterio assoluto di fissazione della pigione, che serve principalmente a stabilire se la pigione è abusiva, senza tener conto della sua evoluzione nel tempo né di eventuali accordi intercorsi precedentemente fra le parti (David Lachat, Le bail à loyer, 2a ed., Losanna 1997, pag. 350 n. 3.2). 4.1 La valutazione della liceità dell'aumento della pigione sulla base del metodo assoluto (art. 269 e art. 269a lett. c CO) si contrappone a quella fondata sul metodo relativo, che trova applicazione, ad esempio, qualora l'aumento venga ricondotto a prestazioni suppletive del locatore (art. 269a lett. b CO e art. 14 OLAL; cfr. DTF 118 II 415 consid. 3). In questo caso il giudice deve stabilire se, paragonata a quella pattuita precedentemente, la nuova pigione risulta abusiva; il metodo relativo si basa infatti sulla fiducia che il conduttore ha riposto nel fatto che la pigione concordata procurasse al locatore un reddito adeguato. In altri termini: il metodo assoluto si riferisce anzitutto all'ente locato mentre quello relativo privilegia la relazione fra le parti (DTF 121 III 163 consid. 2b con rinvii; Lachat, op. cit., pag. 321 n. 6.2, pag. 349 n. 2.1 e 2.2, pag. 350 n. 3.2 - 3.4). Queste prime considerazioni di carattere generale bastano per dichiarare manifestamente infondato - oltre che fuorviante - il rimprovero mosso al Tribunale d'appello di aver calcolato il reddito netto dell'ente locato sulla base del metodo relativo invece che sulla base del metodo assoluto. Contrariamente a quanto lascia intendere il locatore, i giudici ticinesi non hanno esaminato l'aumento della pigione da lui proposto sulla base del metodo relativo (richiamandosi all'art. 269a lett. b CO e art. 14 OLAL) bensì hanno proceduto alla determinazione del reddito netto secondo il metodo assoluto, nell'ambito del quale occorre tenere conto anche degli investimenti del locatore nell'ente locato (su questo tema cfr. anche Bernard Corboz, Les travaux de transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et leur répercussion sur les loyers in: 12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, pag. 15 segg.). 4.2 Il criterio del reddito (netto o lordo) dell'ente locato serve di regola ad esaminare l'ammissibilità della pigione iniziale (Lachat, op. cit., pag. 281 n. 1.2 per il reddito netto, pag. 321 n. 6.2 per il reddito lordo). Quello del reddito netto rappresenta inoltre un importante mezzo di difesa a disposizione del conduttore che intende contrastare l'aumento della pigione (Lachat, op. cit., pag. 281 n. 1.2). Tale eventualità si è verificata nel caso concreto, avendo i conduttori opposto all'aumento della pigione fondato su di un insufficiente reddito lordo (art. 269a lett. c CO) l'esistenza di un sufficiente reddito netto (art. 269 CO). 4.3 Per definizione, il reddito è un rapporto, di solito espresso in percento, fra il prezzo di una cosa ed il guadagno che se ne può ricavare. Nel settore immobiliare si distingue fra reddito lordo - rapporto fra l'ammontare delle pigioni e il valore dell'immobile - e reddito netto - rapporto fra il guadagno netto del locatore una volta dedotti tutti gli oneri e il suo investimento personale (Lachat, op. cit., pag. 282 n. 2.2). Nel caso in rassegna, il locatore afferma in sostanza che nel quadro del calcolo del reddito lordo - da lui proposto dinanzi alle autorità cantonali - i suoi investimenti andavano considerati limitatamente al 70%, così come previsto dall'art. 14 OLAL, mentre in quello del calcolo del reddito netto - effettuato nel giudizio impugnato - essi avrebbero dovuto venir ritenuti nella loro integralità, "non essendo più applicabile la riduzione prevista per le ristrutturazioni più importanti". 4.3.1 Si tratta di un'argomentazione destinata all'insuccesso. Non vi è infatti motivo - né il locatore adduce alcunché al riguardo - di trattare questa posizione in maniera differenziata, a seconda che si calcoli il reddito lordo o quello netto (cfr. Corboz, op. cit., pag. 15 e 26 segg., laddove vengono indicate le ripercussioni di tali costi qualora l'adeguatezza della pigione venga esaminata secondo il metodo assoluto, senza distinguere ulteriormente a dipendenza del tipo di reddito accertato). 4.3.2 Le spese di investimento (Anlagekosten, frais d'investissements) vanno prese in considerazione sia nel calcolo del reddito netto che in quello del reddito lordo. Nel quadro calcolo del reddito netto esse contribuiscono a determinare il capitale proprio investito (DTF 122 III 257 consid. 3a; Lachat, op. cit., pag. 286 n. 3.5), mentre in quello del reddito lordo permettono di accertare il valore dell'immobile (SVIT n. 83 seg. ad art. 269a CO). Fra le spese d'investimento vi sono quelle relative ad opere che hanno apportato un maggior valore all'immobile oggetto della locazione, siano esse legate a lavori di riparazione importanti o rinnovo (SVIT-Kommentar Mieterecht II, n. 19 ad art. 269 CO; Corboz, op. cit., pag. 27). La questione di sapere in che misura si deve tener conto di questi interventi può essere risolta in due modi. Si può procedere analogamente a quanto prescritto dall'art. 14 OLAL e computare il 50% rispettivamente il 70% delle relative spese oppure, qualora sia provato che tutti gli interventi hanno comportato un maggior valore, computarle integralmente (cfr. SVIT n. 20 ad art. 269 CO come anche DTF 118 II 415 consid. 3a nella quale viene precisato che la presunzione di cui all'art. 14 cpv. 1 OLAL non è irrefragabile). 4.3.3 Ciò significa che, in quanto volta ad ottenere il computo integrale dei costi d'investimento, la tesi addotta dal locatore è di principio sostenibile. Sennonché, il giudizio impugnato non contiene alcun accertamento in merito alla natura degli interventi di ristrutturazione effettuati dal locatore - cui incombeva l'onere allegatorio e probatorio a questo riguardo, la massima sociale inquisitoria di cui all'art. 274d cpv. 3 CO non dispensando le parti dall'obbligo di collaborare attivamente all'istruzione della causa (DTF 125 III 231 consid. 4a pag. 238) - e questo perché, come rettamente addotto dagli opponenti, negli scritti presentati in prima e seconda istanza egli stesso ha sempre proposto di tenere conto dei suoi investimenti limitatamente al 70%, applicando per analogia la regola semplificatrice stabilita dall'art. 14 OLAL. Il locatore non ha d'altro canto mai eccepito alcunché al calcolo del reddito netto formulato dalle controparti dinanzi alle autorità cantonali, nel quale tali investimenti venivano considerati limitatamente al 70%. In queste circostanze, un rinvio dell'incarto all'autorità ticinese per la completazione degli accertamenti di fatto giusta l'art. 64 OG non può entrare in linea di conto (sui presupposti per l'applicazione di questa norma cfr. DTF 126 III 59 consid. 2a). 4.4 In conclusione, la decisione della Corte cantonale di considerare gli investimenti effettuati dal locatore solamente nella misura del 70%, conformemente a quanto previsto dall'art. 14 OLAL e sino a quel momento preteso anche dal locatore stesso, non risulta in contrasto con il diritto federale.