Citation: 1C_317/2008 14.04.2009 E. 2

Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) durch die willkürliche Anwendung von § 234 PBG sowie die Verletzung von Art. 21 RPG. 2.1 Durch die Verweigerung der Baubewilligung für das unbestritten zonenkonforme Projekt wird die Eigentumsfreiheit (Art. 26 BV) der Beschwerdeführerin eingeschränkt. Eine solche Einschränkung ist nur zulässig, wenn sie sich auf eine gesetzliche Grundlage stützt, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 BV). Im vorliegenden Fall wurde die Baubewilligung gestützt auf § 234 PBG wegen fehlender planungsrechtlicher Baureife verweigert. Dieses Instrument der Plansicherung kann einem Bauvorhaben grundsätzlich nur drei Jahre entgegengehalten werden (§ 235 PBG) und stellt daher keinen schweren Eingriff in die Eigentumsfreiheit dar. Das Bundesgericht prüft daher die Anwendung von § 234 PBG nicht frei, sondern nur auf Willkür hin (Urteil 1P.602/1999 vom 11. Juli 2000 E. 3e/aa). 2.2 Die Beschwerdeführerin macht in erster Linie geltend, dass zum Zeitpunkt der Bauverweigerung noch keine durch die Gemeindeexekutive (d.h. den Stadtrat) beantragte planungsrechtliche Festlegung i.S.v. § 234 PBG vorgelegen habe. In Antrag und Weisung des Stadtrates an den Gemeinderat vom 6. September 2006 betreffend Planung "Erachfeld/Gringglen"/Zielsetzung und Planungskonzept/Rahmenkredit werde mit keinem Wort erwähnt, dass der Stadtrat die Baugrundstücke in die Reservezone umzonen wolle. Auch der vom Stadtrat genehmigte "Masterplan Erachfeld/Gringglen" erfülle die Anforderungen einer rechtsgenügend beantragten Zonenplanänderung offensichtlich nicht. Die Stadt hätte daher zur Sicherung ihrer Planungsabsichten eine Planungszone gemäss § 346 PBG beantragen müssen. 2.2.1 Gemäss § 234 PBG ist ein Grundstück baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeinderat (d.h. die Gemeindeexekutive) beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. Das Verwaltungsgericht ging davon aus, dass die Voraussetzung, wonach Planänderungen von der Gemeindeexekutive beantragt sein müssen, nicht zu eng ausgelegt werden dürfe. Dieses Erfordernis ziele darauf ab, die Verhinderung von missliebigen Bauvorhaben durch nachträglich eingeleitete planungsrechtliche Massnahmen zu unterbinden; sie wolle aber nicht die Möglichkeit schaffen, Planungsabsichten des Gemeinwesens durch Bauvorhaben zu "torpedieren". Planungsabsichten der Gemeinde müssten daher auch dann als beantragt i.S.v. § 234 PBG gelten, wenn sie - wie vorliegend - von der Exekutive auf Grund eines Konzepts (Machbarkeitsstudie, Masterplan, usw.), eventuell zusammen mit einem Kreditbeschluss der Legislative, zur Genehmigung bzw. zum Beschluss unterbreitet werden. Gerade bei Planungen mit grossem konzeptionellen Inhalt und/oder mit einem hohen Koordinations- oder Finanzbedarf müsse es der Exekutive möglich sein, die grundsätzliche Zustimmung der Legislative einzuholen, ohne befürchten zu müssen, dass die weiteren Planungsschritte durch nachträglich eingereichte Bauvorhaben beeinträchtigt oder verunmöglicht werden. Selbstverständlich müsse auch in solchen Fällen die Planänderung hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben. Zum massgeblichen Zeitpunkt der Bauverweigerung habe der Gemeinderat bereits auf Antrag des Stadtrats die Zielsetzungen der Planungen zum Projekt "Erachfeld/Gringglen" auf der Grundlage der Machbarkeitsstudie und des stadträtlichen Planungskonzepts gutgeheissen und für die Umsetzung der Planungen einen Rahmenkredit von Fr. 750'000.-- bewilligt. Damit habe ein hinreichend konkretisierter Antrag auf Änderung der planungsrechtlichen Festlegung i.S.v. § 234 PBG vorgelegen. 2.2.2 Die Auslegung des Verwaltungsgerichts lässt keine Willkür erkennen. Sie stützt sich auf Sinn und Zweck dieser Norm und ist mit deren Wortlaut nicht unvereinbar. Das Bundesgericht hat bereits in anderem Zusammenhang entschieden, dass § 234 PBG zwar eine hinreichend konkretisierte Planungsabsicht verlange, hierfür aber verschiedene Planungsstadien in Betracht kommen, und nicht einzig ein nach § 7 PBG publizierter Planentwurf (bzw. der Antrag hierzu) massgeblich sei (BGE 118 Ia 510 E. 4a S. 512; Urteil 1P.602/1999 vom 11. Juli 2000 E. 3e/dd mit Hinweisen). Für den Schutz von (konkreten und realisierbaren) Planungsabsichten kann bereits in einem früheren Verfahrensstadium ein Bedürfnis bestehen, namentlich wenn die Nutzungsplanung - wie im vorliegenden Fall - mit Planungen des Kantons (SIL-Verfahren; Änderung des kantonalen Richtplans), der Region (Planungsgruppe Zürcher Unterland betreffend regionale Bedeutung der Sportanlagen) und der Nachbargemeinde (hier: Planung der Nachbargemeinde Bachenbülach betreffend publikumsintensive Einrichtungen in der Industrie- und Gewerbezone unmittelbar südlich des Gebiets Erachfeld) koordiniert werden muss. 2.2.3 Zwar wird in Antrag und Weisung des Stadtrates vom 6. September 2006 nicht erwähnt, dass die Grundstücke der Beschwerdeführerin in der 1. Etappe der Reservezone zugewiesen werden sollen. Dies ergibt sich jedoch aus dem Masterplan vom 22. November 2006 (S. 11 und 12), der vom Stadtrat genehmigt und dem Gemeinderat noch vor seinem Beschluss vom 11. Dezember 2007 unterbreitet wurde. Ziff. 3 dieses Beschlusses nimmt ausdrücklich auf den Masterplan Bezug. Unter diesen Umständen durfte das Verwaltungsgericht ohne Willkür davon ausgehen, dass der Antrag des Stadtrates auch den Masterplan umfasste, und dass dieser die Planungsabsichten des Stadtrats hinsichtlich der Baugrundstücke hinreichend konkretisierte. 2.3 Die Beschwerdeführerin ist weiter der Auffassung, das Planungskonzept der Stadt habe keine ernsthaften Realisierungschancen. Die Baugrundstücke seien erst vor neun Jahren rechtskräftig umgezont worden, weshalb der Grundsatz der Planbeständigkeit (Art. 21 RPG) einer erneuten Umzonung entgegenstehe. Sodann habe die geplante Sportanlage aufgrund der Ungewissheit rund um den Fluglärm keine Verwirklichungschance. 2.3.1 Das Verwaltungsgericht nahm an, die Planungsvorstellungen des Stadtrates hätten ernsthafte Realisierungschancen und würden bis heute zügig weiterverfolgt. In der Tat hat der Stadtrat Bülach am 12. Dezember 2007 die Gesamtvorlage zur Revision der kommunalen Richt- und Nutzungsplanung zuhanden der öffentlichen Auflage verabschiedet, einschliesslich der Zonenänderungen im Gebiet des künftigen "Sport- und Erholungsparks Erachfeld" mit der Umzonung der streitbetroffenen Grundstücke in die Reservezone. Die öffentliche Auflage und Anhörung gemäss § 7 PBG fand vom 4. Januar bis 4. März 2008 statt. 2.3.2 Es ist auch nicht ersichtlich, dass Art. 21 Abs. 2 RPG die Realisierung der beabsichtigten Zonenplanung ausschliessen würde: Die Grundstücke der Beschwerdeführerin sind letztmals im Rahmen der BZO-Revision 1996 umgezont worden. Zwischen dem Beschluss des Gemeinderats 1996 und dem Antrag des Stadtrats für ein neues Planungskonzept liegen somit 10 Jahre; bis die Zonenplanung beschlossen und genehmigt werden kann, werden weitere Jahre vergehen. Eine Neubeurteilung nach einer solchen Zeitspanne entspricht dem normalen Planungsprozess. Die Stadt Bülach macht öffentliche Interessen für die Errichtung des Sport- und Erholungsparks im Erachfeld geltend (Bedarf für Sportanlagen von regionaler Bedeutung; Erholungspark Erachfeld als "grünes Zimmer" in dem durch starke Bautätigkeit und Verkehrszunahme geprägten Grenzgebiet zwischen Bülach und Bachenbülach) und ist der Auffassung, dass kein Bedarf mehr für Familiengärten bestehe. Dies wird von der Beschwerdeführerin nicht bestritten. 2.3.3 Die Unsicherheit hinsichtlich der Fluglärmentwicklung (hängiges SIL-Verfahren) betrifft vor allem die im Gebiet "Gringglen" geplante Wohnüberbauung. Diese Überbauung hängt insofern mit der Planung des Sport- und Erholungsparks Erachfeld zusammen, als die Sportanlagen mit dem Erlös aus dem Verkauf dieser städtischen Grundstücke finanziert werden sollen. Da mit einer Überschreitung der Immissionsgrenzwerte für Fluglärm zu rechnen ist, wird das Vorhaben auf eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41) angewiesen sein; diese wurde am 11. Juli 2006 vom kantonalen Amt für Raumordnung und Vermessung (ARV) in Aussicht gestellt. Die Beschwerdeführerin verweist auf den Artikel "Fluglärm schafft Problem um Baulücke in Bülach" (NZZ vom 19. Mai 2008 S. 27). Danach sei die Überbaubarkeit des in der Wohn- bzw. Wohn- und Gewerbezone gelegenen städtischen Areals "Gringglen" gefährdet, falls sich der Bund im laufenden SIL-Verfahren mit seinem Wunsch nach einer raumplanerischen Sicherung für eine Parallelpiste durchsetzen sollte. Zwischenzeitlich hat der Bund diese Forderung jedoch fallen gelassen (Medienmitteilung des Bundesamts für Zivilluftfahrt vom 3. Juli 2008). Die Beschwerdeführerin legt nicht substantiiert dar, inwiefern die noch zur Diskussion stehenden Betriebsvarianten für den Flughafen Zürich die Planung Erachfeld/Gringglen verhindern könnten. 2.4 Nach dem Gesagten verletzt die Auslegung und Anwendung von § 324 PBG durch die Vorinstanzen weder das Willkürverbot noch Art. 21 RPG. Unter diesen Umständen erweist sich auch die Rüge der Verletzung der Eigentumsgarantie als unbegründet.