Citation: 2C_637/2008 08.04.2009 E. 4

In via di principio le persone all'estero necessitano di un'autorizzazione per acquistare fondi in Svizzera (art. 2 cpv. 1 LAFE). All'acquisto di fondi è parificato quello di altri diritti che procurano all'acquirente una posizione analoga a quella del proprietario (art. 4 cpv. 1 lett. g LAFE). Ciò si verifica, tra l'altro, quando gli accordi, l'ammontare dei crediti o la situazione finanziaria del debitore pongono l'acquirente in un particolare rapporto di dipendenza dal creditore (art. 1 cpv. 2 lett. b dell'ordinanza del 1° ottobre 1984 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero, OAFE; RS 211.412.411). La posizione di dipendenza può derivare anche da operazioni di finanziamento di carattere obbligatorio che non hanno effetti di diritto reale. In particolare un creditore può esercitare un'influenza determinante sulle sorti del fondo quando l'ammontare del credito supera chiaramente le condizioni di mercato abituali - che situano il limite del credito attorno ai 2/3 del valore venale del fondo - per cui si può presumere che non sarebbe stato concesso da una persona non implicata nell'operazione (cfr. sentenza 2A.510/2003 del 4 maggio 2004, consid. 2 e riferimenti). 4.1 Il ricorrente aderisce a queste regole interpretative. Ne pone però una supplementare: siccome A.________ non disponeva di liquidità, la quota ammissibile del finanziamento straniero andrebbe ridotta del 20 % per tenere conto della partecipazione con mezzi propri che le banche usano chiedere. Questa tesi, che non si concilia con la giurisprudenza, non può essere condivisa. Il creditore pignoratizio non ha di per sé prerogative analoghe a quelle del proprietario, nemmeno in caso d'insolvenza. Egli non può infatti acquisire direttamente l'immobile (art. 816 cpv. 2 CC) e non gode di diritti prioritari nell'ambito dell'incanto. È per questo motivo che il finanziamento dell'acquisto di un fondo per mezzo di un credito straniero, garantito da pegni immobiliari, è di principio ammesso perlomeno fintanto che tale credito rimane entro i limiti dell'aggravio usuale. Solo il superamento netto di questa soglia è indice di dipendenza, specialmente laddove i mezzi propri sono inferiori al 10-15 % (DTF 107 Ib 12 consid. 4; MÜHLEBACH/GEISSMANN, Lex F., Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, 1986, ad art. 4 n. 77). Al di fuori di questa eventualità la porzione di capitale proprio investita dall'acquirente non è determinante; la legislazione sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero si prefigge di evitare l'eccessivo dominio straniero del suolo indigeno (art. 1 LAFE), non di limitare l'indebitamento dei proprietari fondiari. Queste considerazioni valgono, a maggior ragione, per il creditore straniero che non beneficia di garanzie ipotecarie e per il quale è pertanto più difficile esercitare un'influenza determinante e acquisire una posizione analoga a quella del proprietario. 4.2 Nel caso specifico, è accertato che i fondi messi a disposizione dal cugino turco non beneficiavano di garanzie reali e raggiungevano soltanto il 48 % del prezzo d'acquisto; il resto era stato finanziato con un credito ipotecario di una banca svizzera. La partecipazione di capitale estero si manteneva quindi abbondantemente al di sotto di quanto sarebbe stato usuale e ammesso anche per un credito ipotecario in mano estera (in ragione dell'evoluzione delle condizioni di mercato, oggi la soglia parrebbe del resto essersi posizionata attorno all'80 % del valore dell'investimento totale; cfr. sentenza 2A.184/2001 del 7 settembre 2001, consid. 2). Da quel che precede discende che le censure dell'ufficio ricorrente, nella misura in cui attengono all'ammontare del credito concesso all'acquirente dal cittadino straniero, sono infondate: la Commissione cantonale di ricorso per l'applicazione della LAFE non ha leso gli art. 4 cpv. 1 lett. g LAFE e 1 cpv. 2 lett. b OAFE.