Citation: 4C.14/2003 22.04.2003 E. 1

1.1 Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten (Art. 253 OR). Die Hauptverpflichtung des Vermieters - die Gebrauchsüberlassung - beinhaltet neben der vertraglichen auch eine dingliche Komponente, nämlich jene, dem Mieter den Besitz am Mietgegenstand zu verschaffen. Voraussetzung der Erfüllung der mietvertraglichen Hauptverpflichtung ist somit, dass der Vermieter im Zeitpunkt des Mietantritts durch den Mieter im Besitz des Mietgegenstands und damit fähig ist, dem Mieter diesen Gegenstand zum Gebrauch zu überlassen. Nicht notwendig ist dagegen eine Eigentümerstellung des Vermieters (Higi, Zürcher Kommentar, N. 12 Vorbemerkungen zu Art. 253-274g OR; SVIT-Kommentar Mietrecht II, N. 9 Vorbemerkungen zu Art. 253-274g OR; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, S. 47 und 50). 1.2 Die Übergabe der Mietsache durch den Vermieter an den Mieter gestützt auf den Mietvertrag begründet einen obligatorischen Anspruch des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache im Fall gültiger Beendigung des Mietvertrages. Dieser Anspruch stellt inhaltlich die Umkehr der Übergabepflicht des Vermieters gemäss Art. 253 OR dar. Ist der Vermieter zugleich Eigentümer der Mietsache, konkurriert sein vertraglicher Rückgabeanspruch mit dem dinglichen Eigentumsanspruch aus Art. 641 ZGB, wobei der Vermieter frei wählen kann, ob er sich auf sein Eigentumsrecht oder den mietvertraglichen Rückgabeanspruch abstützen will (Higi, a.a. O., N. 14 f. zu Art. 267 OR). Sind Vermieter und Eigentümer der Mietsache nicht identisch, konkurriert der dingliche Anspruch des Eigentümers mit dem vertraglichen Rückgabeanspruch des Vermieters. Darauf kann sich der Mieter indessen dem Vermieter gegenüber grundsätzlich nicht berufen. Aufgrund seiner vertraglichen Verpflichtung hat er dem Vermieter die Mietsache zurückzugeben (Higi, a.a.O., N. 10 zu Art. 267 OR). 1.3 Der Beklagte stellt die Geltung der erwähnten Rechtsregeln nicht in Frage. Er bestreitet auch nicht, dass das Mietverhältnis mit dem Kläger seit dem 16. April 2002 beendet ist. Er hält jedoch an seiner bereits vor dem Obergericht vertretenen Auffassung fest, dass er nicht verpflichtet sei, den Mietgegenstand dem Kläger zurückzugeben, weil dieser gemäss den Vorschriften des BewG keinen Besitz an der vermieteten Liegenschaft haben dürfe. Mit der Berufung wird zudem gerügt, dass die Vorinstanz zu Unrecht Art. 261 Abs. 1 OR nicht angewendet habe, und ihr schliesslich vorgeworfen, den Zweck von Art. 27 Abs. 2 letzter Satz BewG missachtet zu haben.