Citation: 4A_451/2017 E. 4.1

4.1. Zu Art. 257a Abs. 2 OR hielt die Vorinstanz fest, dabei handle es sich um eine Auslegungsregel. Diese besage, dass alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als von der Mieterschaft zu tragen vereinbart worden seien, über die Leistung des Mietzinses abgegolten seien. Die Vereinbarung müsse daher die Nebenkosten so genau umschreiben, dass für die Mieterschaft ohne Weiteres erkennbar sei, welche Kosten von ihr zusätzlich zum Mietzins zu bezahlen seien. Eine Auslegung nach Art. 257a Abs. 2 OR greife aber ebenso wie eine objektivierte Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip dann nicht Platz, wenn sich die Parteien tatsächlich übereinstimmend verstanden und entsprechend geeinigt hätten (Vorrang der subjektiven Vertragsauslegung). Soweit die Mieterschaft beim Vertragsschluss also tatsächlich erkannt habe, welche Nebenkosten ihr vertraglich aufgebürdet werden sollen, und sie den Vertrag in diesem Wissen eingegangen sei, sei den Anforderungen an die besondere Vereinbarung im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR Genüge getan. Unter Hinweis auf die erstinstanzlichen Feststellungen führte die Vorinstanz aus, in dem von der Verwaltung der Beschwerdeführerin formulierten Vertrag seien unter der Bezeichnung "BK" Akontozahlungen an die Betriebskosten vereinbart worden. Dies allerdings ohne zu umschreiben, welche Kosten als Betriebskosten abgerechnet werden sollten. Der Mietvertrag umfasse noch weitere Abreden, auf den Vergleich zwischen dem Kläger 2 und der F.________ AG im früheren mietgerichtlichen Verfahren nehme er jedoch keinen Bezug. Hinsichtlich des neuen Mietvertrags sei zwischen den Parteien keine Korrespondenz zur Frage der Betriebskosten geführt worden. Die Beschwerdeführerin berufe sich auf einen tatsächlichen Konsens zwischen den Parteien hinsichtlich der von der Mieterschaft zu tragenden Betriebskosten, da die Beschwerdegegner im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gewusst hätten, welche Betriebskosten in der "streitbetroffenen Liegenschaft abgerechnet werden". Dieses Wissen der Beschwerdegegner leite sie aus diversen Umständen ab, namentlich aus der früheren Vertragsbeziehung des Klägers 2 mit der F.________ AG als Vermieterin, dem im damaligen mietgerichtlichen Verfahren abgeschlossenen Teilvergleich und aus den jahrelangen Zahlungen bzw. den Saldoausgleichen nach Abschluss der Abrechnungsperioden zu den Nebenkosten. Die einzelnen Sachverhaltsfeststellungen der Erstinstanz würden damit nicht beanstandet, sondern einzig das Ergebnis, zu dem das Mietgericht in Würdigung dieser Umstände gelangt sei. Inwiefern die einzelnen Schlüsse des Mietgerichts unzutreffend sein sollten, lege die Beschwerdeführerin nicht näher dar, weshalb insofern auf die erstinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden könne. Die Erstinstanz, auf deren Erwägungen die Vorinstanz verwiesen hat, hielt der Abstützung auf den Teilvergleich im mietgerichtlichen Verfahren entgegen, im Mietvertrag vom März 1998 selber sei ausdrücklich vereinbart worden, dass für die Miete die Bestimmungen dieses Vertrags gelten würden. Die Vereinbarung vom Februar 1998 betreffend Wohnungswechsel sei explizit in den Mietvertrag einbezogen worden, während der Teilvergleich vom September 1997 unerwähnt geblieben sei. Die Wohnungen würden sich zwar in der gleichen Liegenschaft befinden, weshalb es absehbar gewesen sein könnte, welche Betriebskosten abgerechnet würden, doch ein sicheres Wissen um die einzelnen Positionen lasse sich aus den geschilderten Umständen nicht erschliessen. Auf ein eindeutiges Wissen der Beschwerdegegner über die einzelnen, sich auf die Parterre-Wohnung beziehenden Betriebskosten könne nicht geschlossen werden. Ergänzend hielt die Vorinstanz fest, die Parteien des im März 1998 abgeschlossenen Mietvertrags seien nicht identisch mit den Parteien des früheren Mietvertrags. Weder die Beschwerdeführerin noch die Klägerin 1 seien Partei des früheren Mietvertrags gewesen. Ebenso wenig seien diese Personen Parteien des (Teil) Vergleichs im mietgerichtlichen Verfahren gewesen. Beim Vertragsschluss im März 1998 habe sich die Beschwerdeführerin als Vermieterin durch eine Verwaltung vertreten lassen, die in keinem erkennbaren Verhältnis zur vorherigen Vermieterin, der F.________ AG, gestanden habe. Dass die Klägerin 1 unter diesen Umständen wusste oder auch bloss hätte erkennen können, welche Betriebskosten von den Mietern zu tragen wären, sei mehr als zweifelhaft. Ein entsprechendes Wissen von ihr sei nicht erstellt. Bei einer Mehrheit von Personen als Vertragspartei komme es aber gerade auch auf das Wissen der Klägerin 1 an, da die Willenserklärungen der Mehrheit von Personen als einheitliche aufzufassen sei, die keine Widersprüche zueinander aufweisen dürften, andernfalls es am Konsens fehle. Selbst wenn der Kläger 2 aufgrund des früheren Vertrags gewusst haben sollte, welche Betriebskosten von den Mietern zu tragen seien, wie die Beschwerdeführerin es geltend mache, fehle es daher gleichwohl an einem tatsächlichen Konsens für eine besondere Vereinbarung im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR. Wie die Erstinstanz zutreffend erkannt habe, liessen sich daraus, dass die Beschwerdegegner jahrelang die Nebenkostenabrechnungen beglichen hätten, keine zuverlässigen Rückschlüsse auf ihr Wissen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ziehen. Ein tatsächlicher Konsens bezüglich der Tragung der Betriebskosten sei daher nicht erstellt und die Widerklage entsprechend abzuweisen.