Citation: 4A_143/2021 E. 9.1

9.1. D'après la jurisprudence fédérale, ne contrevient pas à la bonne foi la résiliation de bail en perspective de travaux qui restreignent considérablement l'usage de la chose louée. Savoir si le maintien du locataire dans les locaux entraînerait des complications d'ordre technique et organisationnel, augmenterait les coûts ou prolongerait la durée du chantier dépend des travaux envisagés. Aussi faut-il qu'au moment de la résiliation, le bailleur dispose d'un projet suffisamment mûr et élaboré pour permettre de constater concrètement que la présence du locataire entraverait les travaux. Lorsque le projet est dépourvu de réalité tangible, respectivement lorsqu'il n'est pas possible d'apprécier l'importance des travaux envisagés et de déterminer si ceux-ci nécessitent le départ des locataires, le congé est abusif (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 ss; 140 III 496 consid. 4.2.2; 135 III 112 consid. 4.2; arrêt 4A_491/2018 du 8 mai 2019 consid. 2.1.2 et les références). Le juge doit être convaincu de l'existence de cette condition, le degré de la preuve étant la certitude; la simple vraisemblance ne suffit pas (arrêts 4A_491/2018 précité consid. 2.1.2; 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.1.3.1). A elle seule, la ferme intention générale de rénover et transformer un immeuble n'est pas suffisante (ATF 140 III 496 consid. 4.2.2). Un congé peut être abusif si le bailleur a résilié le contrat alors qu'il avait la garantie que le locataire irait se loger ailleurs pendant les travaux. Toutefois, le locataire doit avoir pris un tel engagement avant la résiliation; un engagement ultérieur ne saurait a posteriori transformer un congé licite en un congé abusif (arrêts 4A_127/2017 du 25 octobre 2017 consid. 3.2; 4A_503/2013 du 5 mars 2014 consid. 4.2; 4A_126/2012 du 3 août 2012 consid. 4.2). L'engagement doit être sérieux; on ne saurait exiger du bailleur qu'il renonce à mettre fin au contrat de bail sur la base de vagues promesses du locataire (arrêts 4A_437/2018 du 5 février 2019 consid. 4.1.3; 4A_127/2017 précité consid. 3.2; 4A_503/2013 précité consid. 4.2; 4A_126/2012 précité consid. 4.2). La résiliation du bail est aussi abusive lorsque le projet du bailleur apparaît objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute évidence incompatible avec les règles du droit public applicables et que le bailleur n'obtiendra pas les autorisations nécessaires. La preuve de l'impossibilité objective incombe au locataire. La validité du congé ne suppose pas que le bailleur ait déjà obtenu les autorisations administratives nécessaires, ni même qu'il ait déposé auprès des autorités compétentes les documents dont elles dépendent (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; arrêts précités 4A_491/2018 consid. 2.1.2; 4A_200/2017 consid. 3.1.3.1). Il s'agit de pronostiquer si, au moment où le congé a été donné, l'autorisation des travaux envisagés paraissait de toute évidence exclue (ATF 140 III 496 consid. 4.2.1; arrêt 4A_491/2018 précité consid. 2.1.2).