Citation: 4A_268/2009 04.02.2010 E. 2

I ricorrenti rimproverano all'opponente di non aver specificato loro, prima della sottoscrizione del contratto, che gli acconti sarebbero stati ampiamente superati dalle spese accessorie effettive, al punto da non bastare a coprirne neppure la metà. In queste circostanze, sostengono i ricorrenti, essi sono stati indotti alla stipulazione dell'accordo per dolo della controparte, ai sensi dell'art. 28 CO. Ciò comporta la nullità parziale del contratto di locazione - così come previsto dall'art. 20 cpv. 2 CO - limitatamente all'accordo relativo alle spese accessorie. Un comportamento doloso ai sensi dell'art. 28 CO viene ammesso quando a una parte sono state intenzionalmente fatte credere rispettivamente sottaciute circostanze senza le quali essa non avrebbe stipulato il contratto, rispettivamente non lo avrebbe stipulato con il medesimo contenuto. Non è necessario che l'errore in cui è venuta a trovarsi la vittima del dolo sia essenziale; basta ch'esso sia stato causale per la conclusione del contratto (DTF 132 II 161 consid. 4.1 pag. 165; 129 III 320 consid. 6.3 pag. 326; 116 II 431 consid. 3a pag. 434). Il silenzio è doloso quando vengono sottaciuti fatti che la parte era obbligata a segnalare. Tale obbligo può risultare dalla legge, da un contratto o dalle regole della buona fede (DTF 116 II 431 consid. 3a pag. 434). Nel quadro delle trattative contrattuali, esiste fra le parti una relazione di fiducia che le costringe a fornirsi reciprocamente informazioni sui fatti suscettibili d'influenzare la decisione di stipulare il contratto o di inserirvi alcune clausole (DTF 105 II 75 consid. 2a pag. 79 seg.). La portata di questo dovere d'informazione non può essere definita in modo generale; essa dipende dalle circostanze del caso concreto così come dalla natura del contratto, dal modo in cui si svolgono le trattative nonché dalle intenzioni e dalle conoscenze dei partecipanti a tali trattative (DTF 116 II 431 consid. 3a pag. 434; 105 II 75 consid. 2a pag. 79-80). Nella fattispecie, le parti hanno pattuito che i conduttori (qui) ricorrenti avrebbero rimborsato le spese accessorie separatamente dalla pigione, come consentito dall'art. 257a CO; hanno anche convenuto che i conduttori avrebbero pagato un acconto di fr. 125.-- mensile "con conguaglio al termine del relativo esercizio". Secondo la giurisprudenza, la locatrice non è tenuta a comunicare di propria iniziativa - durante le trattative - il presumibile importo delle spese accessorie, nemmeno qualora sia verosimile ch'esse supereranno gli acconti (DTF 132 III 24 consid. 5.1.1 pag. 29 e 6.1.2 pag. 31). Dall'accertamento dei fatti vincolante per il Tribunale federale (art. 105 al. 1 LTF) non emerge che in concreto la locatrice (qui opponente) si sia ciononostante spontaneamente - o su richiesta dei ricorrenti - espressa sull'entità delle spese né tantomeno risulta ch'essa abbia intenzionalmente fornito una falsa indicazione a questo riguardo. Di conseguenza i ricorrenti non possono trarre alcun diritto dall'art. 28 CO e il rimedio risulta infondato.