Citation: 5C.240/2004 21.01.2005 E. 1

Im Unterschied zur ersten Instanz hat das Kantonsgericht befunden, dass der Begriff des "zweigeschossigen Einfamilienhauses" nicht allein ein solcher des öffentlichen Baurechts sei. Was aber im Alltagssprachgebrauch konkret darunter zu verstehen sei, müsse als unklar gelten. Könne jedoch nicht von einem klaren Sprachgebrauch ausgegangen werden, müsse der Ortsgebrauch und damit praxisgemäss das einschlägige öffentliche Baurecht zur Bestimmung des Inhalts der Dienstbarkeit mitberücksichtigt und als Auslegehilfe herangezogen werden. Das Kantonsgericht hat sodann erwogen, im alltäglichen Sprachgebrauch gälten Häuser mit zwei vollen Geschossen über dem Terrain selbst dann noch als "zweigeschossig", wenn das Untergeschoss teilweise aus dem Erdreich herausrage. Im landläufigen Sinn würden in der hiesigen Gegend solche Häuser, wie sie geplant seien, noch als zweigeschossige Gebäude empfunden; undenkbar sei hingegen, dass sie im allgemeinen Sprachgebrauch bereits als dreigeschossige Bauten bezeichnet würden. Als solche würden sie erst dann angesehen, wenn das Untergeschoss ganz oder jedenfalls zum wesentlichen Teil aus dem Terrain herausrage. Dies sei vorliegend nicht der Fall, selbst wenn man wie die Kläger davon ausgehe, dass das Untergeschoss eines Hauses maximal 1.25 m über das gewachsene Terrain zu stehen komme. Das Kantonsgericht hat weiter ausgeführt, dass seine Auslegung durch die kommunalen baurechtlichen Vorschriften bestärkt werde. In den meisten Baureglementen im Kanton Schwyz werde der Begriff "Geschoss" in zwei Bedeutungen verwendet, einerseits als Oberbegriff aller möglichen Geschosse eines Gebäudes (Unter-, Erd- und Obergeschosse) und andererseits als Bezeichnung der Vollgeschosse, d.h. der für die jeweilige Zone anzurechnenden Geschosse, wozu Unter- und Dachgeschosse nur unter bestimmten Voraussetzungen gehörten. In Anwendung des zur Zeit der Dienstbarkeitserrichtung geltenden, aber auch des heutigen Baureglements der Gemeinde A.________ weise das Bauprojekt nur zwei Vollgeschosse auf und gelte deshalb in der baurechtlichen Sprachbedeutung klar als "zweigeschossiges" Gebäude. Ergänzend hat das Kantonsgericht darauf hingewiesen, dass bei Unklarheiten die Freiheit des Eigentums vermutet werde. Die Kläger sehen in diesen Erwägungen eine Verletzung von Art. 738 ZGB. Sie gehen davon aus, dass der Wortlaut der Dienstbarkeit klar ist; wenn von zwei Geschossen die Rede sei, könnten darunter nicht zweieinhalb Geschosse verstanden werden. Dem klaren Wortlaut komme gegenüber anderen Auslegungsmitteln der Vorrang zu, weshalb das Kantonsgericht zu Unrecht auf den angeblichen Ortsgebrauch und das öffentliche kommunale Baurecht abgestellt habe. Zudem hätten die Parteien im Dienstbarkeitsvertrag keinerlei Bezug auf die öffentlichrechtlichen Bauvorschriften genommen, weshalb es nicht angehe, darauf abzustellen.