Citation: 1E.13/2000 18.12.2001 E. 5

5.- Was den aus dem Gebäudewert und dem (relativen) Landwert ermittelten Realwert des enteigneten Grundstücks anbelangt, beanstandet die Beschwerdeführerin die für die Bauten angenommene Altersentwertung sowie die Entschädigung für die Einbauten. Ausserdem kritisiert sie den von der Schätzungskommission eingesetzten Landwert. a) Die Beschwerdeführerin stimmt den von der Schätzungskommission angenommenen Neuwerten der Gebäude (Fr. 600.--/m3 für Wohnhaus mit Restaurant, Fr. 500.--/m3 für Anbau mit Kegelbahn) sowie den Kubaturen ausdrücklich zu. Hingegen wendet sie gegen die angenommene Altersentwer- tung von ca. 60 % ein, dass für Gebäude des Unterhaltungs- und Restaurantgewerbes wie das hier umstrittene längere Lebenszyklen anzunehmen seien. Solche Gebäude könnten viel länger und mit geringerem Unterhalt bewirtschaftet werden, insbesondere weil von den Besuchern keine grosse Ansprüche an die Bausubstanz gestellt würden. Es sei daher für das Hauptgebäude nur von einer Altersentwertung von 50 % und für den Anbau von 40 % und den entsprechend höheren Zeitwerten auszugehen. Hierzu kann zunächst festgehalten werden, dass die Schätzer A.________ und C.________ den Neuwert des Gebäudes deutlich tiefer als die Schätzungskommission angesetzt haben und die Zahlen der Schätzungskommission als sehr wohlwollend betrachtet werden dürfen (Schätzung A.________: Hauptgebäude Fr. 520.--/m3, Anbau Fr. 450.--/m3; Schätzung C.________: Restaurant, Küche, Kegelbahn, erstes und zweites Oberge- schoss: Fr. 450.--/m3, Toiletten und Kellerräume: Fr. 300.--/ m3, Garagenanbau und Treppe: Fr. 250.--/m3). Die Altersent- wertung hat C.________ auf 40 % festgesetzt, während sie nach der Schätzungskommission ca. 60 % und nach A.________ sogar 66 % beträgt. Tatsächlich besteht kein Grund, die altersbedingte Entwertung des enteigneten Gebäudes geringer als 60 % zu schätzen. Nach der Fachliteratur und den in der Schätzungspraxis verwendeten Wertverminderungs-Tabellen kann für Bauten der vorliegenden Art (Massivbau Wohn- und Ge- schäftshäuser von normaler bis sehr guter Bauart) von einer Lebensdauer von 100 bis 120 Jahren ausgegangen werden und hätte daher für das 95jährige Hauptgebäude auch eine Alters- entwertung festgesetzt werden können, die über 60 % liegt (vgl. Franco Canonica, Schätzerlehrgang, Grundwissen, Hrsg. Schweiz. Immobilienschätzer-Verband SIV, Bern 2000 [im Fol- genden: Schätzerlehrgang], S. 109, 151, 153 f.; Schätzer- handbuch, Bewertung von Immobilien, Stand 1998, Hrsg. Schweiz. Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexper- ten SVKG und Schätzungsexperten-Kammer/Schweiz. Verband der Immobilien-Treuhänder SEK/SVIT [im Folgenden: Schätzerhand- buch], S. 193; Wolfgang Naegeli/Heinz Wenger, Der Liegen- schaftenschätzer, 4. Aufl. 1997, Tabelle S. 20). Wohl hängt die Lebensdauer und damit die Altersentwertung eines Gebäudes wesentlich vom Unterhalt ab. Der Zustand der ent- eigneten Liegenschaft spricht jedoch gerade für einen hohen Abzug für die Alterung. In der Schätzung von A.________ aus dem Jahre 1995 wird vermerkt, die Liegenschaft befinde sich in einem desolaten Zustand. Die Obergeschosse seien nicht bewohnbar und vollständig renovationsbedürftig. Die Lüftungsanlage und die Elektroinstallationen für das Restaurant seien mindestens teilweise zu erneuern. Das Flachdach der Kegelbahn sei undicht. Es bestehe ein beträchtlicher Investitionsbedarf. Einzig Restaurant und Küche seien unterhalten und teilmodernisiert. Die Schät- zungskommission hat den schlechten Zustand des Gebäudes bestätigt. Auch in der Schätzung von C.________ aus dem Jahre 1999 wird erwähnt, dass der Unterhalt vernachlässigt worden sei und zudem ein baulicher Nachholbedarf bestehe. Angesichts dieser Mängel lässt sich eine Erhöhung des Zeit- wertes der Bauten offensichtlich nicht rechtfertigen. b) Die Beschwerdeführerin rügt im Weiteren, dass die Schätzungskommission für die festen Einbauten eine Ent- schädigung von pauschal Fr. 150'000.-- eingesetzt hat. In der Schätzung von C.________ würden die Einbauten detail- liert mit insgesamt Fr. 460'000.-- bewertet (Bierkeller Fr. 50'000.--, Küche mit Buffet Fr. 120'000.--, Innenausbau Restaurant Fr. 150'000.--, Abluftanlage Fr. 90'000.--, Kegelbahn Fr. 50'000.--). Es müsse von diesen Beträgen ausgegangen werden, da sie auf den Unterlagen der Gebäude- versicherung beruhten. Die Schätzungskommission hätte zu- mindest ansatzweise darlegen müssen, weshalb diese genauen Angaben unzutreffend seien. Zu diesen Ausführungen ist vorweg klarzustellen, dass die Versicherungswerte der Zürcher Gebäudeversicherung Neuwerte sind; sie können daher für eine Zeitwertschätzung nicht übernommen werden. Das hat der Schätzer C.________ allerdings auch nicht getan, sondern für die festen Ein- bauten gleich wie für die übrigen Baukosten eine Reduktion von 40 % für die Altersentwertung vorgenommen und somit "nur" Fr. 276'000.-- in Rechnung gestellt. Ist aber die Annahme einer Altersentwertung von 40 % nach dem Gesagten für die Rohbauten schon als fragwürdig zu betrachten, so vermag der gleiche Pauschalabzug für Einbauten, die eine völlig unterschiedliche Lebensdauer aufweisen, noch weniger zu überzeugen; zumindest hätte in diesem Zusammenhang an- gegeben werden müssen, wann letztmals welche Renovationen vorgenommen worden sind. Ausschlaggebend ist indessen, dass die Schätzungskommission - wie schon dargelegt - für Res- taurant, Küche und Kegelbahn einen weit höheren Bauwert eingesetzt hat als der Schätzer C.________ und dabei offen- sichtlich auch den Ausbaustandard mitberücksichtigt hat. Es besteht daher kein Anlass, die Entschädigung für die Einbauten, die auch in der Schätzung A.________ mit Fr. 150'000.-- bewertet worden sind, zu erhöhen. c) Die Schätzungskommission führt im angefochtenen Entscheid zum Landwert aus, in der Schätzung von A.________ werde unerklärlicherweise von einem Bodenwert von Fr. 1'200.--/m2 ausgegangen, obwohl die Lage des Grund- stücks als trostlos und extrem bezeichnet werde. Weiter werde in dieser Schätzung ausdrücklich erwähnt, dass die Lage wegen der Lärmimmissionen für Wohnzwecke vollkommen ungeeignet sei. Ausserdem werde der Zustand der Liegenschaft als schlecht und das Gebäude als überaltert beschrieben. Diese Beschreibung habe sich beim Augenschein der Schät- zungskommission als richtig erwiesen. Unter Berücksichtigung dieser Umstände rechtfertige es sich, von einem relativen Landwert von Fr. 500.--/m2 auszugehen. Gegen diese Ausführungen wendet die Beschwerdefüh- rerin ein, die Überalterung der Gebäude und der Zustand der Umgebung sei beim Zustandswert der baulichen Anlagen und nicht auch noch beim Landwert zu berücksichtigen. Soweit der geschätzte Landwert von Fr. 500.--/m2 auf der Mitberück- sichtigung der Überalterung der Gebäude beruhe, verletze er den bundesrechtlichen Begriff des Verkehrswerts. Weiter hält die Beschwerdeführerin zum Wert des Grundstücks fest, dieses habe zwar im Zeitpunkt der Einigungsverhandlung, am 28. Mai 1997, zur Wohnzone gehört; die Parzelle sei jedoch der Emp- findlichkeitsstufe III gemäss der Lärmschutzverordnung zu- gewiesen und unterstehe keiner Wohnanteils-Pflicht. Es seien daher auch mässig störende gewerbliche und Dienstleistungs- Nutzungen sowie weitere nicht in allen Wohnzonen erlaubte Nutzungen zugelassen. Demnach sei die Liegenschaft sehr ge- eignet für Techno-Parties, als Restaurant mit entsprechender Musik-Ausrichtung sowie als Dancing und Nachtclub. Der Standort sei für solche Betriebe, insbesondere auch wegen der lärmunempfindlichen Nachbarschaft, äusserst attraktiv. Dank der Autobahnzufahrten in unmittelbarer Nähe sei die Lage ebenfalls verkehrsgünstig. Der Landwert sei daher nicht unter dem Gesichtspunkt der für eine Wohnnutzung ungeeigne- ten Lage, sondern im Hinblick auf die genannten Nutzungen zu schätzen. Geeignete Standorte für das Unterhaltungsge- werbe seien auch heute noch Mangelware. Ein Landwert von Fr. 1'200.--/m2 sei somit nicht unerklärlich, sondern ent- spreche den zulässigen Nutzungen. Allenfalls mögliche Ver- gleichszahlen seien nicht ermittelt worden. Unberücksichtigt geblieben sei auch der Kauf des Grundstücks durch den Ent- eigneten zu einem Preis von 1,5 Mio. Franken, der auf einem entsprechenden Landwert basiere. aa) Die Schätzungskommission hat den Landwert der enteigneten Parzelle auf Fr. 500.--/m2, der Schätzer A.________ auf Fr. 1'200.--/m2 und der Schätzer C.________ auf Fr. 300.--/m2 festgelegt. Keine der Schätzungen enthält Angaben über die angewendete Methode. Die Bewertung bebauten Bodens - das heisst die Festsetzung des sog. relativen Land- werts - fällt in der Regel auch nicht leicht, da die Ver- gleichsmethode nur unter gewissen Voraussetzungen taugen kann. Ausgehend vom Gedanken, dass der Grund und Boden letztlich nur so viel Wert aufweist, wie er an wirtschaft- licher Nutzung zulässt, wird der Landwert daher oft in Be- ziehung zum Nutzwert der bestehenden Überbauung gesetzt und anhand von festen Verhältniszahlen bestimmt (vgl. Schätzer- lehrgang, S. 27, 112). In der schweizerischen Schätzungspraxis wird der relative Landwert seit geraumer Zeit mit Hilfe der sog. Lageklassen-Methode von Wolfgang Naegeli ermittelt. Diese Methode beruht auf der durch systematische Auswertung zahl- reicher Schätzungen gewonnenen Erkenntnis, dass der Wert des Landes sowohl zum Gesamtwert der Liegenschaft als auch zum Mietertrag in einer ganz bestimmten Relation stehe, die für alle Grundstücke in der gleichen Lage dieselbe sei. Naegeli unterschied 8 Lageklassen, wobei die Nummerierung oder Zahl der Klasse dem Vielfachen des Mietzinsertrages (bei einer Bruttorendite von 6 %) gegenüber dem Landwert entspricht. Die Grundstücke sind nach einem Bewertungsschlüssel einer dieser Klassen bzw. einer Zwischenstufe zuzuweisen. Der Landwertanteil am Gesamtwert der Liegenschaft bestimmt sich nach dem Faktor 6,25 (Lageklasse 1: 6,25 %, Lageklasse 2: 12,5 % usw.) und erreicht in der Lageklasse 8 die Maximal- höhe von 50 % (vgl. Wolfgang Naegeli, Die Wertberechnung des Baulandes, Zürich 1958, S. 11 ff.; derselbe, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 1. Aufl. 1975, S. 39 ff.). Diese prozentuale Aufteilung hielt jedoch der rasanten Entwicklung auf dem Bodenmarkt in den achtziger Jahren nicht mehr stand. Da sich die Bodenpreise im Kanton Zürich zwischen 1980 und 1990 verfünffachten und der Zinsfuss für erste Hypotheken auf 6 % und höher stieg, ist die Prozentaufteilung Bauwert zu Landwert in der jüngsten Auflage des zitierten Handbuches überarbeitet worden (vgl. Naegeli/Wenger, a.a.O., S. 44 f., 270 f.). Inzwischen haben auch verschiedene Fachorganisatio- nen eigene Lagenklassenschlüssel und Landwertanteil-Tabellen erstellt (vgl. die Liste im Schätzerlehrgang S. 63 und Ta- bellen S. 64 ff.; Schätzerhandbuch Tabellen 9-11). Diese neueren Tabellen weisen mehr als 8 (in der Regel 10) Lage- klassen auf. Ausserdem wird empfohlen, den Landwert dem Neu- wert der Bauten gegenüberzustellen, während in der neusten Auflage des "Liegenschaftenschätzers" von Naegeli/Wenger aus dem Jahre 1997 immer noch der Zeitwert der Bauten als mass- gebend bezeichnet wird (vgl. Schätzerhandbuch Tabellen 10 und 11; Schätzerlehrgang S. 112 ff.; Naegeli/Wenger, a.a.O., S. 47, 143 ff.). bb) Die Lage des enteigneten Grundstücks inmitten von Verkehrsträgern wird von den Schätzern, wie dargelegt, als trostlos geschildert. Die Beschwerdeführerin räumt ein, dass sie für Wohnnutzungen ungeeignet ist. Es darf wohl auch davon ausgegangen werden, dass die Liegenschaft, würde sie nicht für den Autobahnbau beansprucht, zu einer Zone ohne Wohnnutzungen geschlagen worden wäre. Die Beschwerdeführe- rin behauptet im Weiteren auch nicht, dass die Lage des Grundstücks für den Betrieb eines "normalen" Restaurants mit Gartenwirtschaft günstig sei. Sie betont vielmehr, dass sich die Liegenschaft für eine Nutzung als Unterhaltungs- stätte - Dancing, Nachtclub oder dergleichen - sehr geeig- net hätte. Nun bestand im massgeblichen Schätzungszeitpunkt keine entsprechende Einrichtung und müsste offensichtlich eine grössere Summe in einen solchen Ausbau investiert wer- den. Eine mögliche bessere Nutzung der bestehenden Bauten, die zusätzliche Investitionen bedingt, könnte aber nur unter der Voraussetzung berücksichtigt werden, dass auch den nöti- gen Aufwendungen Rechnung getragen wird. Zudem fragt sich hier, ob die der Wohnnutzung dienende Bausubstanz (erstes und zweites Obergeschoss sowie Dachgeschoss) überhaupt in die Wertbestimmung einbezogen werden dürfe, nachdem sie für ihren eigentlichen Zweck kaum noch nutzbar ist. Auf jeden Fall erscheint die Lageklassenmethode angesichts der Sin- gularität des umstrittenen Objekts nur unter Vorbehalten anwendbar. Sie darf jedoch im Sinne einer Grobkontrolle zur Beantwortung der Frage beigezogen werden, ob sich der von der Schätzungskommission festgelegte Landwert von Fr. 259'000.-- der Grössenordnung nach vertreten lässt oder ob der richtige Preis vielmehr - wie die Beschwerde- führerin behauptet - auf der Höhe von Fr. 622'000.-- liegt. Diese Kontrolle ist anhand des Vergleichs der beiden Land- werte mit den von der Schätzungskommission berechneten Bau- kosten bzw. dem Zeitbauwert des Gebäudes vorzunehmen, um so die Lageklasse ermitteln und aufgrund des Lageklassenschlüs- sels überprüfen zu können, ob die Umschreibung der Lage dem Enteignungsobjekt entspricht. Gemäss der Lageklassentabelle Naegeli/Wenger (Stand 1995) führt die Gegenüberstellung des Zeitbauwertes des Gebäu- des (Fr. 1'101'000.--) und des Landwertes von Fr. 259'000.-- zur Lageklasse 2,75 (Landwertanteil 19 % des Gesamtwertes). Diese Lageklasse scheint - wozu im Einzelnen auf den Lage- klassenschlüssel verwiesen werden kann (Naegeli/Wenger, a.a.O., S. 30 ff.) - dem enteigneten Grundstück recht gut zu entsprechen. Wird dagegen ein Landwert von Fr. 622'000.-- in Rechnung gestellt, ergibt sich eine Lageklasse von über 5,1 (Landwertanteil 36 % des Gesamtwertes). Eine solch hohe Ein- stufung wird der enteigneten Liegenschaft angesichts der miserablen Wohnlage und der ebenfalls eher bescheidenen Lage für einen Gastgewerbebetrieb in keiner Weise gerecht. Wohl ergäbe sich ein etwas anderes Bild, wenn den neueren Empfeh- lungen gemäss nicht vom Zeitwert des Gebäudes, sondern vom Neuwert bzw. von den Baukosten ausgegangen würde. Diese Än- derungen sind indes durch die jüngsten Entwicklungen auf dem Liegenschaftenmarkt bedingt (vgl. Schätzerhandbuch, Kommen- tar zu den Tabellen 9 und 10). Die Anwendung der neuen For- mel rechtfertigt sich mithin nur dann, wenn es um Bauland geht, das an den Entwicklungen auf dem Bodenmarkt mit grosser Wahrscheinlichkeit teilgenommen hat. Daran bestehen aber bei einem Grundstück, dessen Lage als trostlos und extrem bezeichnet wird und dessen planerisches Schicksal als ungewiss erscheint, die grössten Zweifel. Weiter ist zu be- achten, dass in die Berechnung nach neuer Formel nur der Neuwert jener Bauteile einbezogen werden darf, die (voll) nutzbar und mietzinserheblich sind (vgl. Schätzerlehrgang S. 115). Demnach müsste hier für die Bausubstanz, die auf die Wohnungen entfällt, die nicht mehr oder nur noch teil- weise nutzbar sind, entsprechende Abzüge vorgenommen werden. Eine Berücksichtigung der Neuwerte erscheint demnach hier nicht angebracht. Es bleibt daher bei der Feststellung, dass der relative Landwert von Fr. 259'000.-- bzw. Fr. 500.--/m2 der konkreten Situation des Enteignungsobjekts im massgeben- den Schätzungszeitpunkt angemessen erscheint. cc) Schliesslich darf darauf hingewiesen werden, dass der Kanton Zürich in der gleichen Gegend Landflächen in der Industriezone mit Geleiseanschluss zum Preis von Fr. 500.--/m2 erworben hat. Zwar sind relative Landwerte, wie bereits erwähnt, als objekt- und nutzungsbezogene Werte zu Vergleichszwecken wenig geeignet. Der Preis für das be- sagte Gewerbe- oder Industrieland kann denn auch hier nur deshalb mit in Betracht gezogen werden, weil die Lage der Grundstücke vergleichbar erscheint und die Wohnnutzung auf der umstrittenen Parzelle auch ohne die Enteignung nicht hätte aufrechterhalten werden können. Unter diesen Umständen vermag der genannte Landerwerb einen weiteren Anhaltspunkt für das in der fraglichen Gegend bestehende Preisniveau zu liefern und insofern den im angefochtenen Entscheid fest- gelegten Landwert zu bestätigen.