Citation: 4A_436/2014 E. A

Par contrat de bail à loyer du 24 septembre 1991, X.________, fondation inscrite sur le registre du commerce de Genève, a remis à bail à Z.________ un appartement de trois pièces au premier étage d'un bâtiment sis rue ... à Genève. A l'automne de 2010, le loyer annuel s'élevait à 10'800 fr., frais accessoires en sus. Dès le 1er octobre 2010, des travaux ont débuté au rez-de-chaussée et au sous-sol pour l'aménagement et l'installation d'un magasin d'alimentation, lequel a ouvert ses portes le 1er février 2011. Auprès de la régie représentant la bailleresse, Z.________ et dix autres locataires se sont plaints du bruit causé par ces travaux et, plus tard, par l'exploitation du magasin; ils ont réclamé une réduction de loyer. La bailleresse a refusé d'entrer en matière. Le service cantonal compétent en matière de protection contre le bruit a mesuré les immissions perceptibles à l'intérieur de l'appartement de Z.________ et il a établi un premier rapport à ce sujet, le 2 novembre 2011. Les immissions provenaient des allées et venues d'engins de manutention et, aussi, d'un engin servant à compresser les emballages usagés; les valeurs limites d'exposition étaient dépassées. Le service a également mesuré les immissions perceptibles d'un balcon au-dessus de la rue, avant d'établir un deuxième rapport le 23 novembre 2011; les camions de livraison et la manutention des marchandises engendraient des nuisances excessives au regard des valeurs limites applicables en période nocturne, soit avant sept heures le matin. L'exploitante du magasin a fait exécuter diverses mesures d'assainissement. Le service a ensuite procédé à un nouveau contrôle des immissions et il a établi un troisième rapport le 27 mars 2013. Côté cour, le bruit d'une porte coulissante s'ajoutait alors à celui des engins de manutention et du compresseur; en dépit des mesures d'assainissement, les immissions demeuraient excessives.