Citation: 5A_985/2022 E. 3.4

3.4. Il résulte de ce qui précède qu'il existe plusieurs méthodes pour évaluer la valeur vénale d'un droit de superficie et que la doctrine n'est pas unanime sur la méthode à appliquer ni sur les critères à prendre en considération dans le choix de celle-ci. Cela étant, en tant que les recourants soutiennent que, comme pour tout immeuble construit, seules les méthodes de la valeur intrinsèque ou mixte sont applicables, ils ne font qu'exprimer leur point de vue. Il ressort en particulier du rapport d'expertise (cf. supra consid. B.c) que l'expert, rejoignant la position de MOOSER précédemment exposée, a motivé le choix de sa méthode par le fait que la valeur d'un droit de superficie devait s'estimer pour le superficiaire en fonction des avantages financiers (valeur locative) qu'il en retire pour la durée restant jusqu'à l'échéance. Or, les recourants ne critiquent pas cette motivation que les juges cantonaux ont fait entièrement leur. En particulier, ils n'exposent pas de quelle manière, au vu des circonstances particulières du cas d'espèce (notamment de la nature des constructions, des possibilités limitées d'entreprendre des travaux en raison du classement de la parcelle et de la durée de ce droit sans indemnité à son échéance), le bénéficiaire disposerait de meilleures possibilités de valoriser son droit de superficie que par l'utilisation des constructions dans leur configuration actuelle jusqu'à l'échéance du droit, les recourants admettant eux-mêmes en page 19 de leur mémoire que " X.________ " ne présente pas de meilleure perspective d'utilisation. La référence à l'arrêt 2C_874/2010 du 12 octobre 2011, consid. 6, n'est d'aucun secours aux recourants. Dans cet arrêt, la II e Cour de droit public était amenée à examiner si l'estimation d'un droit de superficie par capitalisation de l'état locatif respectait le cadre défini à l'art. 14 al. 1 LHID. Or cette disposition précise expressément que les éléments de fortune doivent être évalués à la valeur vénale avec une éventuelle prise en considération " appropriée " de leur valeur de rendement, raison pour laquelle la jurisprudence rendue en matière fiscale souligne que l'évaluation ne doit pas être fondée sur le seul critère du rendement et ne doit pas aboutir à des résultats qui s'écartent par trop de la valeur vénale (voir arrêt 2C_874/2010 précité consid. 3.1 et les arrêts cités). Par ailleurs, la logique qui prévaut sur le plan fiscal est différente de celle du cas d'espèce dans la mesure où il s'agit de répartir la charge fiscale entre les propriétaires des fonds servant et dominant (cf. arrêt 2C_874/2010 précité consid. 6.2). Les valeurs du fonds dominant et du fonds servant sont dès lors envisagées d'un même point de vue et non du point de vue des propriétaires respectifs (cf. MOOSER, op. cit., p. 88; voir également PRADERVAND-KERNEN, La valeur des servitudes, p. 160 ss). Les recourants ne sauraient donc valablement déduire de l'arrêt 2C_874/2010 que la jurisprudence retient, en matière civile, que l'estimation d'un droit de superficie ne peut se fonder sur la valeur de rendement que lorsque le bâtiment objet de ce droit est un immeuble locatif, respectivement que cette valeur ne doit pas être trop éloignée de la valeur intrinsèque. Il sera du reste rappelé que l'expert a indiqué dans son rapport avoir fait intervenir la valeur intrinsèque selon les besoins spécifiques en présence, directement ou indirectement, notamment dans la valeur locative, les frais d'entretien réguliers et la valeur finale (cf. supra consid. B.c), sans que les recourants contestent spécifiquement ce point. Au surplus, le seul fait que la méthode de la valeur intrinsèque prenne en compte le critère de vétusté ne suffit pas à remettre en cause la méthode choisie par l'expert; la critique des recourants selon laquelle l'évaluation de la valeur du droit de superficie ne devait pas tenir compte des futurs travaux d'entretien sera examinée au consid. 6 ci-dessous. Il découle de ce qui précède que les recourants ne parviennent pas à démontrer que la Cour de justice aurait erré en validant le choix de la méthode d'évaluation préconisée par l'expert, respectivement qu'il se justifierait de mettre en oeuvre une nouvelle expertise pour ce motif.