Citation: 1C_358/2020 E. 5.6

5.6. Einer Gemeinde, die erst aufgrund eines konkreten Bauprojekts eine (zulässige) Planänderung bzw. -überprüfung ins Auge fasst, ist es nicht von vornherein verwehrt, die dazu nötigen Schritte einzuleiten. Dazu gehört der Erlass einer Planungszone, um zu verhindern, dass sie das Baugesuch noch vor Abschluss der Planungsarbeiten ohne Weiteres bewilligen muss (vgl. Urteil 1C_183/2014 vom 28. Januar 2015 E. 4.2). Die Zulässigkeit einer Planungszone gestützt auf Art. 27 RPG als Reaktion auf ein Baugesuch ist zu unterscheiden von einer Sistierung des Bauverfahrens; letztere Massnahme erfordert eine bundesrechtskonforme kantonale Bestimmung (vgl. Urteil 1C_547/2009 vom 15. April 2010 E. 2.4). Das Bundesgericht hat einen Automatismus bezüglich der hemmenden Wirkung von Planungszonen auf vorher eingereichte Baugesuche abgelehnt; stattdessen nimmt es in dieser Hinsicht jeweils eine Abwägung zwischen den betroffenen privaten und öffentlichen Interessen vor (vgl. Urteil 1C_91/2011 vom 26. Oktober 2011 E. 2.7). Im soeben genannten Urteil hat das Bundesgericht die Bundesrechtskonformität von Art. 62 Abs. 2 des Baugesetzes des Kantons Bern vom 9. Juni 1985 (BSG 721.0) bekräftigt. Nach dieser Bestimmung werden Bauvorhaben, für die mehr als drei Monate vor Erlass der Planungszone ein Gesuch oder ein Vorprojekt eingereicht wurde, nicht von der planerischen Vorwirkung erfasst, sondern nach geltendem Recht beurteilt (vgl. a.a.O. E. 2.6). Die Beschwerdeführerinnen widersprechen vor Bundesgericht nicht der vorinstanzlichen Ansicht, dass eine mit dieser Vorschrift vergleichbare Bestimmung im Kanton Nidwalden fehlt. Das Bundesgericht hat weiter in einem Fall aus dem Kanton Aargau, dessen Baurecht die Wirksamkeit einer Planungszone für vorher eingereichte Baugesuche nicht ausdrücklich regelte, die privaten Interessen der Bauherrschaft als erheblich und sogar als stärker als die gegenteiligen öffentlichen Interessen gewichtet. Im damaligen Fall war die Planungszone erst nach dem erstinstanzlichen Bauentscheid, knapp drei Jahre nach der Einreichung des Baugesuchs erlassen worden (Urteil 1P.539/2003 vom 22. April 2004 E. 2.2 und 2.7; vgl. auch die entsprechende Beurteilung unter dem Blickwinkel der planungsrechtlichen Baureife gemäss § 234 des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [LS 700.1] in BGE 118 Ia 510 E. 4d und 4e). Diese einzelfallbezogene Gewichtung lässt sich allerdings nicht ohne weiteres verallgemeinern. Eine Planungszone, die nach der Einreichung des Baugesuchs erlassen wird, kann im Einzelfall trotz erheblichen Interessen der Bauherrschaft an der Weitergeltung der bisherigen Bauordnung verhältnismässig sein (vgl. Urteile 1C_267/2019 vom 5. Mai 2020 E. 6.2; 1C_149/2018 vom 13. September 2018 E. 2.7.2). Der Ansicht von MISCHA BERNER (Luzerner Planungs- und Baurecht, 2012, N. 675), wonach eine Planungszone, welche die Bewilligung eines rechtshängigen Bauprojekts verhindert, nur mit äusserster Zurückhaltung auferlegt werden solle, kann in dieser allgemeinen Form nicht zugestimmt werden. Vielmehr ist in solchen Fällen stets eine Interessenabwägung anhand einer Einzelfallbeurteilung anzustellen. Je nach Ausgang der Nutzungsplanung können die finanziellen Interessen der Beschwerdeführerinnen im Zusammenhang mit dem Baugesuch unter Umständen die Grundlage für ein Entschädigungsbegehren wegen materieller Enteignung (Art. 5 Abs. 2 RPG) oder für einen vertrauensschutzrechtlichen Entschädigungsanspruch (Art. 9 BV) bilden (vgl. Urteil 1C_149/2018 vom 13. September 2018 E. 2.7.3). Diese Fragen sind indessen nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.