Citation: 4C.362/1999 22.03.2000 E. 1

La cour cantonale a refusé de lier l'opération immobilière à celle portant sur l'obtention du crédit. A ce propos, elle a constaté en fait, d'une manière qui lie le Tribunal fédéral en instance de réforme (art. 63 al. 2 OJ), que Christoph von Teufenstein travaillait tantôt pour la demanderesse, tantôt à titre personnel, ce que les défendeurs savaient. Celui-ci a précisément agi à titre personnel pour le courtage financier et l'établissement de l'ordre de paiement y relatif, comme l'a d'ailleurs précisé par écrit la demanderesse à Hans Deutsch le 24 octobre 1991. Le jugement entrepris relève également que le crédit obtenu avait un caractère indépendant et n'était pas en relation étroite avec la vente du dernier tiers des parcelles. Dans ce contexte, c'est à juste titre que la cour cantonale n'a pas inclus le salaire versé à Christoph von Teufenstein pour l'obtention du prêt dans le montant facturé par la demanderesse à titre de commission de courtage immobilier, puisqu'il s'agit de la rémunération de deux contrats distincts, conclus avec des courtiers différents. Lors de l'examen du caractère excessif ou non du salaire réclamé par la demanderesse, seules les commissions convenues en rapport avec la vente des six parcelles de Belmont seront donc prises en compte. b) Selon l'art. 417 CO, lorsqu'un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d'immeuble, soit pour avoir négocié l'un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge. En l'espèce, le rôle de la demanderesse ayant consisté à indiquer aux défendeurs une société intéressée à acheter six parcelles de terrain, cette disposition peut être invoquée. aa) Pour déterminer si le salaire est ou non excessif, le juge doit tenir compte de l'ensemble des circonstances du cas d'espèce (Tercier, Les contrats spéciaux, 2e éd. Zurich 1995, p. 532 no 4338; cf. ATF 117 II 286 consid. 5b p. 290 in fine; 83 II 151 consid. 4c p. 154 in fine). Il doit notamment opérer une comparaison avec le montant des commissions versées habituellement (cf. ATF 117 II 286 consid. 5b p. 290). En matière immobilière, celles-ci sont en règle générale fixées sur la base d'un pourcentage du prix de vente obtenu et non en fonction des dépenses effectives du courtier (Gautschi, Commentaire bernois, art. 414 CO no 4b). Il arrive que le taux usuel varie en fonction du prix qui sert de référence (cf. ATF 111 II 366 consid. 3c p. 371); il diminue alors au fur et à mesure que le prix de vente augmente. Une commission peut dépasser légèrement le tarif ou le taux habituel sans pour autant devoir être considérée comme excessive au sens de l'art. 417 CO (Christian Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, thèse Lausanne 1992, p. 330). A titre comparatif, on peut relever que la jurisprudence a récemment et à deux reprises admis qu'une commission de 3,57 % n'était pas excessive pour des ventes immobilières portant l'une sur 1'750'000 fr. et l'autre sur 2'800'000 fr., alors que le taux usuel, dans le second cas au moins, n'était que de 3 % (arrêts du Tribunal fédéral non publiés du 16 juin 1999, dans la cause S. contre S. SA, consid. 4b et du 1er octobre 1996, dans la cause S. contre F. AG, consid. 5b). Il a également été jugé qu'une provision de 290'400 fr., fixée à 3 % du prix de vente et correspondant au taux usuel, n'était pas trop élevée (ATF 117 II 286 consid. 5b p. 290). En revanche, un taux de 11 % comparé à une commission usuelle se situant aux alentours de 2 % a été considéré comme manifestement excessif (ATF 83 II 151 consid. 4c). Enfin, confronté à un taux de 4,8 % s'appliquant à un prix de vente de 1'450'000 fr., le Tribunal fédéral a renvoyé la cause à l'autorité cantonale pour qu'elle détermine, compte tenu des circonstances, si il y avait violation de l'art. 417 CO (cf. ATF 111 II 366 consid. 3b et c p. 370 s.). Hormis les taux usuels, plusieurs autres éléments peuvent entrer en considération, par exemple le genre d'activité (indication, négociation) déployée par le courtier (Hofstetter, SPR VII/2, p. 129) ou le fait que celui-ci ait présenté à l'acheteur une occasion unique correspondant parfaitement à l'objet recherché (ATF 90 II 92 consid. 11). Pour un courtier professionnel, il faut aussi tenir compte des frais généraux et d'une compensation pour les dépenses engagées dans des affaires qui ne se sont pas réalisées (cf. ATF 83 II 151 consid. 4c). bb) La détermination du caractère excessif du salaire du courtier selon l'art. 417 CO relève du pouvoir d'appréciation du juge. Par conséquent, le Tribunal fédéral n'intervient qu'en cas d'abus de ce pouvoir, c'est-à-dire lorsque l'autorité inférieure s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou encore lorsqu'elle n'a pas tenu compte d'éléments qui auraient absolument dû être pris en considération; il sanctionnera en outre les décisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appréciation lorsqu'elles aboutissent à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 123 III 274 consid. 1a/cc p. 279 s.; 122 III 262 consid. 2a/bb p. 267 et les arrêts cités). c) En l'espèce, la rémunération convenue se montait à 3 % du prix de vente des parcelles totalisant 16'400'000 fr., ce qui équivaut à un salaire de 492'000 fr. D'après l'expert consulté par la cour cantonale, il est difficile, lorsque les transactions sont supérieures à 10 millions de francs, de trouver un nombre suffisant de cas comparables. Il a néanmoins été constaté que les tarifs pratiqués usuellement dans la région lausannoise prévoient une rémunération variant entre 2 et 3 % du prix de vente de l'immeuble si celui-ci dépasse 5 millions de francs. La rémunération prévue n'excède donc pas le taux usuel, bien qu'elle se situe à la limite supérieure. Selon le tarif de la Société vaudoise des régisseurs en revanche, la commission aurait dû se monter à 378'000 fr., ce qui représente 23 % de moins que le salaire contesté. Ce tarif ne lie toutefois pas les parties, dès lors que la demanderesse n'est pas membre de la société qui l'a édicté. Contrairement à ce que semble soutenir la cour cantonale, le fait que le prix de vente soit particulièrement important n'est pas un facteur favorisant un taux de rémunération élevé. Au contraire, il faut justement, dans cette hypothèse, se demander s'il ne convient pas d'appliquer une rémunération inférieure au taux usuel (cf. Amman, Commentaire bâlois, art. 414 CO no 4). Il résulte des faits constatés que la vente a porté sur six parcelles, donc sur des biens immobiliers qu'il aurait été possible, comme le relève la demanderesse, de vendre séparément. Dans ce cas, un taux de commission de 3 % ou plus aurait paru adapté, car se référant à des transactions moins onéreuses. En outre, aucune des parcelles vendues n'était construite, ce qui plaide également en faveur d'un taux de rémunération plus élevé (Amman, op. cit., art. 417 CO no 5). Quant au genre d'activité déployée par la demanderesse, il n'a consisté qu'à indiquer l'acheteur aux défendeurs. De plus, comme l'a souligné pertinemment la cour cantonale, ceux-ci ont tout de même accepté de rémunérer le courtier à un taux de 3 %, alors qu'au moment de signer le contrat, ils savaient que son activité était pratiquement terminée, puisque l'identité de l'acheteur était déjà mentionnée. Il en résulte que l'on se trouve en présence d'une rémunération qui se situe à la limite de ce qui est admissible, non pas en raison du taux fixé, mais du prix élevé de la transaction immobilière effectuée. Toutefois, compte tenu des circonstances, il n'apparaît pas que la cour cantonale ait abusé de son pouvoir d'appréciation en considérant que le salaire n'était pas excessif au sens de l'art. 417 CO. Le recours doit donc être rejeté sur ce point.