Citation: 4C.343/2004 22.12.2004 E. 2

Dans un premier moyen, la défenderesse fait valoir que la cour cantonale aurait dû annuler la résiliation du 30 juin 2000 en application de l'art. 271a al. 1 let. b CO. A son avis, le but des bailleurs était d'imposer à la locataire une augmentation substantielle du loyer. Contrairement à ce que la Chambre des recours a admis, le fait que les demandeurs n'aient pas pris contact avec la défenderesse avant de notifier la résiliation n'exclurait pas le congé-pression. Ce dernier résulterait en l'espèce de différents indices; la défenderesse note à cet égard qu'une grande vraisemblance suffit. Ainsi, dans le cas d'un autre locataire, D.________, les bailleurs ont bel et bien accepté de retirer le congé moyennant une augmentation échelonnée du loyer. Par ailleurs, la défenderesse estime que si elle avait accepté de payer le loyer mensuel de 20 000 fr. souhaité par les bailleurs, ces derniers n'auraient certainement pas maintenu la résiliation. Elle invoque à ce sujet les propositions et contre-propositions transactionnelles échangées devant l'autorité de conciliation, que la cour cantonale aurait omis de mentionner par inadvertance manifeste. 2.1 Aux termes de l'art. 271a al. 1 let. b CO, le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer («Änderungskündigung»). Cette disposition prohibe le congé-pression, qui consiste en particulier à placer le locataire devant l'alternative de payer un loyer majoré ou de quitter les locaux (arrêt 4C.36/1992 du 15 septembre 1992, consid. 4a; déjà sous l'ancien droit: ATF 115 II 83 consid. 4c p. 86, 484 consid. 3c p. 487). L'adaptation de loyer doit être unilatérale (Lachat, Le bail à loyer, n. 5.2.2, p. 476); il importe peu que le bailleur fasse usage de la formule officielle ou communique son intention au locataire par simple lettre ou même oralement (SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e éd., n. 15 ad art. 271a CO, p. 826; Higi, Zürcher Kommentar, n. 74 et n. 77 ad art. 271a CO). Si l'initiative de modifier le contrat émane du locataire et que la déclaration du bailleur consiste en une acceptation, il n'y a pas d'adaptation du loyer unilatérale au sens de l'art. 271a al. 1 let. b CO (cf. arrêt 4C.496/1994 du 28 mars 1995, consid. 2 et 3a; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e éd., n. 16 ad art. 271a CO, p. 827; Lachat, op. cit., n. 5.2.6, p. 477; Higi, op. cit., n. 79 ad art. 271a CO; Christian Calamo, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, thèse St-Gall 1993, p. 219/220). Le congé-pression suppose par ailleurs l'existence d'un lien de causalité entre la résiliation et la volonté du bailleur d'imposer sa prétention en augmentation de loyer ou en modification du contrat. La preuve de ce lien, qui doit être rapportée par le locataire, peut résulter d'indices (Tercier, Les contrats spéciaux, n. 2464, p. 356; Lachat, op. cit., n. 5.2.3, p. 477; Higi, op. cit., n. 86 ad art. 271a CO; Calamo, op. cit., p. 219). L'ordre dans lequel ont lieu la résiliation et la manifestation de volonté du bailleur d'augmenter le loyer n'est pas déterminant à cet égard (ATF 115 II 83 consid. 4c p. 86). 2.2 En l'espèce, la cour cantonale a repris une constatation du Tribunal des baux, selon laquelle «l'objectif des demandeurs est bien de relouer les locaux à une autre personne, pour un prix supérieur, et non pas d'obliger la défenderesse à demeurer dans les locaux à des conditions qu'elle ne saurait accepter». Le motif pour lequel un congé est donné relève du fait (ATF 127 III 86 consid. 2a p. 88; 115 II 484 consid. 2b p. 486) et ne peut donc être revu par la juridiction de réforme. Si tant est que la défenderesse entende critiquer les constatations souveraines de la cour cantonale à ce sujet, son grief est irrecevable (art. 55 al. 1 let. c et art. 63 al. 2 OJ). Dans la mesure où il est établi que la volonté des demandeurs, en résiliant le bail, n'était pas d'obtenir un loyer supérieur de la part de la défenderesse, l'application de l'art. 271a al. 1 let. b CO n'entre pas en considération. Il est du reste conforme au droit fédéral (art. 8 CC) que la locataire se voie opposer l'absence de preuve de l'intention prêtée par elle aux bailleurs. Au surplus, la défenderesse se méprend sur la portée de l'inadvertance manifeste au sens de l'art. 63 al. 2 OJ lorsqu'elle reproche à la cour cantonale de n'avoir pas mentionné le contenu des discussions menées entre les parties devant la Commission de conciliation. L'existence d'une inadvertance manifeste suppose que l'autorité cantonale a omis de prendre en considération une pièce déterminée, versée au dossier, ou l'a mal lue, s'écartant par mégarde de sa teneur exacte, en particulier de son vrai sens littéral (ATF 115 II 399 consid. 2a; 109 II 159 consid. 2b; cf. également ATF 121 IV 104 consid. 2b). Tel est notamment le cas lorsque l'examen d'une pièce du dossier, qui n'a pas été prise en considération, révèle une erreur de fait évidente, qui ne peut s'expliquer que par l'inattention (Bernard Corboz, Le recours en réforme au Tribunal fédéral, in SJ 2000 II, p. 66). Cependant, dès l'instant où une constatation de fait repose sur l'appréciation, même insoutenable, d'une preuve, d'un ensemble de preuves ou d'indices, une inadvertance est exclue (Poudret, COJ II, n. 5.4 ad art. 63 OJ). Il ne peut en effet être remédié à une mauvaise appréciation des preuves par la voie prévue à l'art. 55 al. 1 let. d OJ (ATF 96 I 193 consid. 2; Poudret, op. cit., n. 1.6.3 ad art. 55). En l'espèce, le Tribunal des baux, suivi par la Chambre des recours, a établi le but visé par les bailleurs en se fondant notamment sur le témoignage de E.________, actionnaire majoritaire de V.________ SA, qui s'était déclaré prêt à louer pour sa société les locaux actuellement occupés par la défenderesse. La détermination de la volonté réelle des demandeurs repose ainsi sur l'appréciation des preuves par les instances cantonales, de sorte que le moyen tiré d'une inadvertance manifeste est mal fondé. Au demeurant, la défenderesse elle-même ne prétend pas que l'initiative de négocier une majoration de loyer devant l'autorité de conciliation émanait des demandeurs; elle n'invoque donc pas le caractère unilatéral de l'augmentation de loyer envisagée, élément indispensable pour qu'un congé-pression puisse entrer en ligne de compte. En conclusion, le grief fondé sur une violation de l'art. 271a al. 1 let. b CO doit être écarté.