Citation: 2C_94/2014 E. 5.2.2

5.2.2. Die Steuerverwaltung sieht sich in ihrer Bewertung dadurch bestätigt, dass sich aufgrund der von der damaligen Mieterin bezahlten Mietzinse eine ausserordentlich hohe jährliche Bruttorendite von 13,6 % auf dem Kaufpreis ergäbe (Bruttomietertrag Fr. 394'200.--; Kaufpreis Fr. 2,9 Mio.). Normal seien Bruttorenditen um 7 %. Dabei lässt die Steuerverwaltung allerdings den hohen Sanierungsbedarf der Liegenschaft ausser Acht. Die Beschwerdeführerin wies bereits im kantonalen Verfahren zu Recht darauf hin, dass bei sanierungsbedürftigen Objekten oft eine überdurchschnittliche Rendite erzielt werde, weil solche Objekte günstiger zu haben seien. Der damalige Sanierungsbedarf wurde im Übrigen nicht nur behauptet, wie die Vorinstanz unterstellt ("angeblicher Sanierungsbedarf"), sondern belegt. Gemäss Schreiben der E.________ vom 25. Juni 1999 betrug dieser nach grober Schätzung Fr. 2,6 Mio. Dass die Liegenschaft einen erheblichen Sanierungsbedarf aufwies, ergibt sich zudem aus dem Mietübergabeprotokoll der Lego vom 27. März 1997 sowie dem Augenscheinprotokoll der Steuerrekurskommission vom 12. November 2004. Im Auftrag der Beschwerdeführerin erstellte auch die F.________ am 28. Juni 1999 eine Abbruch- und Neubau-Offerte mit einer Kostenübersicht im Betrag von 4'641'000.--. Dieses Schreiben wie auch dasjenige von E.________ wurden vor dem Kaufdatum erstellt und erfolgten - wie angenommen werden darf - im Hinblick auf einen möglichen Kauf. Nichts deutet darauf hin, dass der Kaufpreis für das damals wirtschaftlich überalterte Gebäude unangemessen gewesen wäre. Diese Beweismittel hat die Vorinstanz nicht gewürdigt. Sie hat auch nicht begründet, weshalb diese irrelevant, d.h. nicht geeignet sein sollen, Anhaltspunkte über den Zustand und das wirtschaftliche Alter der baulichen Anlagen und die Angemessenheit des bezahlten Kaufpreises zu liefern. Das verletzt den Anspruch auf rechtliches Gehör.