Citation: 2C_756/2020 E. 5.1.1

5.1.1. Die Schätzungspraxis geht davon aus, dass der Verkehrswert eines mit einem Baurecht belasteten Grundstücks (Bodengrundstück) sich grundsätzlich aus drei Komponenten zusammensetzt. Dazu gehören der Barwert der für die Restvertragsdauer geschuldeten Baurechtszinsen und der diskontierte Wert des dem Eigentümer nach Ablauf des Baurechts wieder zur Verfügung stehenden Grundstücks. Von diesen beiden Komponenten ist gegebenenfalls - soweit eine Heimfallentschädigung vereinbart wurde - als dritter Bestandteil der diskontierte Wert der dem Baurechtsberechtigten bei Ablauf des Rechts zustehenden Heimfallentschädigung abzuziehen (vgl. BGE 134 II 182 E. 11.2; 112 Ib 514 E. 4a; Urteil 2C_1081/2018 vom 29. Januar 2020 E. 3 m.H.). Symmetrisch dazu lässt sich der Verkehrswert des auf einem Grundstück lastenden Baurechts (Baurechtsparzelle) als die Summe des im Verhältnis der Restdauer reduzierten Verkehrswerts der ganzen Liegenschaft - als ob kein Baurecht bestünde - abzüglich des Barwerts der bis zum Ablauf des Baurechts noch geschuldeten Baurechtszinsen, gegebenenfalls zuzüglich der per Bewertungsstichtag diskontierten Heimfallentschädigung definieren (vgl. Francesco Canonica, Die Bewertung von Baurecht, Nutzniessung und Wohnrecht, 2016, S. 127). Dabei gilt die Regel, dass die Summe des Werts des Bodengrundstücks sowie des Werts der Baurechtsparzelle dem Verkehrswert der baurechtsfreien Liegenschaft entspricht (sog. Summenregel; Urteil 2C_1081/2018 vom 21. Januar 2020 E. 3.3).