Citation: 4C.176/2004 08.09.2004 E. 2

Les demandeurs se plaignent tout d'abord d'une violation de l'art. 271 CO, prohibant le congé contraire à la bonne foi. A leur sens, la résiliation notifiée le 22 mars 2001 consacre une disproportion manifeste des intérêts en présence, car le bail ne constituait pas un obstacle à la vente du manège, motif invoqué par E.________ pour mettre un terme au contrat. Dans ce contexte, les demandeurs sont d'avis que la cour cantonale a également méconnu les art. 8 CC et 274d CO en retenant, sans procéder à des mesures probatoires, un fait contesté, à savoir que la présence du locataire rendait la vente plus difficile. Ils font valoir enfin que le maintien du congé par le nouveau bailleur était contraire à la bonne foi, dès l'instant où le motif du congé avait alors cessé d'exister. 2.1 A côté d'une liste d'exemples où une résiliation émanant du bailleur est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi prévoit, de manière générale, que le congé, donné par l'une ou l'autre partie, est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (cf. ATF 120 II 31 consid. 4a, 105 consid. 3 p. 108). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit « manifeste » au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (arrêt 4C.65/2003 du 23 septembre 2003, consid. 4.2.1; arrêt 4C.267/2002 du 18 novembre 2002, consid. 2.2, reproduit in SJ 2003 I, p. 261 ss). Est abusif le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32). En revanche, le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait, en règle générale, constituer un abus de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b). De même, le congé donné pour l'échéance en vue de vendre un domaine dans de meilleures conditions ne contrevient pas aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (arrêt précité du 18 novembre 2002, consid. 2.3). Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie au moment où l'auteur du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat. C'est dire que le motif avancé pour résilier le bail ne peut pas devenir contraire aux règles de la bonne foi parce qu'il cesserait d'exister par la suite (arrêt 4C.333/1997 du 8 mai 1998, consid. 3b, reproduit in CdB 1998, p. 104 ss; Lachat, Commentaire romand, n. 12 ad art. 271 CO; Higi, Zürcher Kommentar, n. 153 ad art. 271 CO). Au surplus, le motif pour lequel un congé est donné relève des constatations de fait (ATF 127 III 86 consid. 2a p. 88; 115 II 484 consid. 2b p. 486; 113 II 460 consid. 3b p. 462). 2.2 Il ressort de l'état de fait cantonal que E.________ a résilié le bail parce qu'elle avait l'intention de vendre la propriété en raison de problèmes de santé liés notamment à la proximité entre son appartement et le manège. La Chambre d'appel a admis au surplus que la présence d'un locataire constituait un obstacle à la réalisation de cette volonté. Conformément aux principes rappelés ci-dessus, c'est le motif de congé invoqué par E.________ qui doit être examiné dans le cadre de l'art. 271 al. 1 CO. La vente du manège en cours de procédure n'influe aucunement sur l'appréciation du caractère abusif ou non de la résiliation elle-même. Aucun élément de l'arrêt attaqué ne laisse supposer que la raison avancée par la bailleresse pour résilier le contrat n'était pas réelle. Du reste, E.________ a bel et bien vendu le manège par la suite. Cela étant, une résiliation fondée sur la volonté de vendre un bien dans les meilleures conditions n'a rien d'illégitime, comme la jurisprudence a déjà eu l'occasion de le préciser (cf. consid. 2.1 supra). Et il n'est guère contestable que la présence d'un locataire était de nature à rendre la vente plus difficile, que ce soit en réduisant le nombre d'amateurs ou en exerçant une influence négative sur le prix. Il ne s'agit pas là d'un fait à établir dans le cas particulier, mais d'une donnée d'expérience. Que la bailleresse ait pu finalement vendre le manège encore occupé par A.________ ne saurait, en tout état de cause, rendre abusif le motif de congé avancé à l'époque. Au demeurant, comme la cour cantonale l'a relevé, l'immeuble a été vendu à un prix inférieur à celui estimé à l'origine; il n'est donc pas exclu que l'existence du bail, même résilié, ait contribué à diminuer le prix de vente. Il s'ensuit qu'en résiliant le bail afin de pouvoir vendre son bien libre de tout occupant, E.________ n'a pas exercé son droit de manière contraire à la bonne foi. La cour cantonale n'a violé ni l'art. 271 CO, ni l'art. 274d CO, ni l'art. 8 CC en niant le caractère abusif du congé du 22 mars 2001. Le premier moyen des demandeurs est mal fondé.