Citation: 1P.183/2000 28.06.2000 E. 1

f) Les recourants reprochent au Tribunal administratifd'avoir minimisé les intérêts s'opposant au classement et,partant, procédé à une pesée arbitraire des intérêts enprésence. Cette argumentation revient à dire que larestriction contestée serait disproportionnée. g) L'arrêté de classement du 23 juin 1999 visel'intégralité du bâtiment A1035, son enveloppe extérieurecomme ses aménagements intérieurs. De l'avis desrecourants, l'ensemble des contraintes résultant de lamesure critiquée aurait pour effet de les obliger àmaintenir l'affectation du bâtiment comme salle de cinéma, alors même que cette activité serait déficitaire. aa) Le rapport de l'expertise ordonnée dans le cadre dela procédure cantonale indique que le bâtiment A1035 setrouve dans un très mauvais état. Il y a des fuites d'eau, en raison de défauts de l'étanchéité du toit; le système declimatisation ne fonctionne pas; les arcs-boutants du toitsont corrodés; les murs de façade sont dégradés; la cabinede projection est minuscule; l'escalier d'accès n'est pasconforme aux normes applicables; la chaufferie et lesinstallationssanitaires sont obsolètes. Si la stabilité des structuresdu bâtiment est assurée, des travaux de rénovation sontindispensables, dont l'expert a estimé le coût total à420'000 fr. Il est constant que ces travaux devront êtreréalisés de toute manière si le bâtiment est maintenu, quelle que soit son affectation future. L'Etat pourraitparticiper à ces frais, selon l'art. 22 LPMNS/GE, sans êtretoutefois obligé de le faire. Le rendement actuel de la salle est médiocre. L'experttient le loyer annuel, d'un montant de 52'660 fr., pour"ridiculement bas", tout en soulignant qu'il ne peut êtreaugmenté, les recettes étant très faibles: en mars/avril1998, le taux d'occupation de la salle n'a pas dépassé7, 6%; le film ayant drainé la plus forte affluence a été vupar 2071 spectateurs en 84 séances, soit 25 spectateurs enmoyenne par séance. Selon l'expert, une améliorationsignificative de la rentabilité de la salle ne serait guèreenvisageable, car les charges d'exploitation resterontlourdes en raison de l'obligation de disposer d'unepersonne à la caisse et d'un projectionniste. Quant auxperspectives de développement des petites salles dequartier, elles ne sont pas brillantes. Une petite salle, même rénovée, souffrira toujours plus de la concurrence descomplexes réunissant plusieurs salles, situés à lapériphérie de l'agglomération urbaine; ces établissementsoffrent en effet de grandes facilités de stationnement, desinstallations confortables, une programmation diversifiéeet bénéficient de coûts réduits en raison du regroupementdes salles. En l'espèce, l'existence même du Bio 72 estincertaine, puisque l'actuel locataire de la salle aindiqué aux recourants qu'il ne souhaitait pas renouvelerle bail au-delà du terme fixé, soit le 30 avril 2003. Dèscette époque, l'exploitation de la salle ne sera même plusassurée. Les recourants, âgés de soixante-douze et desoixante-huit ans, n'étant pas disposés à reprendreeux-mêmes la gestion de la salle, il n'est pas exclu quecelle-ci doive être fermée à moyen terme. bb) Si les recourants entendaient aliéner en l'état lebâtiment classé - sous réserve du droit de préemption del'Etat et de la commune (art. 24 ss LPMNS/GE) -, ilspourraient escompter un prix de 640'000 fr., correspondant, selon l'expert, à la valeur vénale du bâtiment dont ladémolition serait interdite. Encore faudrait-il trouver unacquéreur prêt à payer non seulement ce prix, mais encorecelui de la rénovation indispensable d'un bâtiment dontl'affectation ne pourrait être modifiée. Une telleperspective paraît d'autant moins envisageable sérieusementqu'en l'espèce, la collectivité publique semble excluretout engagement en ce sens. Classer le bâtiment dans sonétat actuel oblige ainsi, de fait, les recourants àmaintenir unesalle déficitaire qu'ils n'ont pas les moyens de rénover etqu'ils ne peuvent raisonnablement espérer ni vendre, nilouer à l'expiration du bail en cours. cc) La précarité de la survie du Bio 72 n'a pas échappéaux autorités cantonales. Le Conseil d'Etat, tout enadmettant que la rentabilité de la salle était faible aupoint de rendre difficile, voire impossible, sa rénovation, a considéré que le propriétaire pouvait néanmoins en faire"un usage conforme à sa destination et économiquementrationnel, même si l'avenir de ce type de salle de cinémaprésente quelques incertitudes". Quant au Tribunaladministratif, il a estimé que la salle du Bio 72 seprêterait "à toutes sortes d'animations culturelles, musicales et artistiques". Ces affirmations ne reposent surrien et les autorités cantonales ne donnent aucuneindication précise quant aux possibilités et aux modalitésde l'affectation polyvalente du bâtiment litigieux qu'ellespréconisent. Il est d'ailleurs contradictoire d'ordonner unclassement intégral - avec la conséquence que toutaménagement, transformation et travail même d'entretien estsoumis à l'autorisation du Conseil d'Etat (art. 15LPMNS/GE) - tout en prétendant que les recourantsresteraient libres d'utiliser la salle à leur guise, pourles besoins d'activités complémentaires. Quant à unchangement de destination, il paraît exclu d'emblée, l'affectation de la salle au cinéma constituant en l'espèceun élément déterminant du classement. Le bâtiment nedispose ni de loges, ni de coursives, ni de buvette. Lascène et la fosse d'orchestre n'existent plus. On voit malcomment, dans une salle nullement conçue à cet effet, lesrecourants pourraient organiser les spectacles, lesconcerts et les conférences qu'évoquent les autoritéscantonales - sans parler de l'aménagement du café suggérépar l'Association dans sa réponse du 8 mai 2000. Outrequ'il n'est pas prouvé que ces activités pourraient êtreconduites parallèlement à la projection de films, rien nepermet de dire qu'elles seraient de nature à procurer auxrecourants un revenu conforme à un "usage économiquerationnel", selon les termes du Conseil d'Etat. Sur cepoint crucial de l'affaire, l'arrêt attaqué repose sur desimples conjectures: là où il aurait fallu s'appuyer surdes faits solidement établis (sur la base, par exemple, d'une expertise complémentaire), le Tribunal administratifs'est contenté d'affirmations catégoriques. En agissant dela sorte, il n'a pas pesé correctement les intérêts enprésence, au détriment de ceux des recourants. h) L'autorité qui ordonne le classement d'un bâtimentdoit s'entourer de précautions particulières lorsque cettemesure produitconcrètement l'effet de maintenir l'affectation du bâtimentet oblige, comme en l'espèce, le propriétaire à poursuivre, même contre son gré, une activité économique déterminée. S'agissant d'une restriction grave au droit de propriété(consid. 2c ci-dessus), l'autorité doit, en premier lieu, établir les faits de telle manière qu'apparaissentclairement toutes les conséquences du classement, tant pource qui concerne le bâtiment lui-même et son utilisationfuture, que le rendement que le propriétaire pourradésormais en escompter. A cette fin, l'autorité et lepropriétaire doivent se concerter pour examiner tous leseffets du classement, étudier d'éventuelles variantes etsolutions alternatives, fixer les modalités, les charges etles conditions de l'utilisation future. Cette obligation decollaboration ne change pas la nature de l'acte declassement, qui n'en devient pas négociable pour autant, etdemeure une prérogative exclusive et unilatérale de l'Etat. De même, l'éventuel défaut de coopération du propriétairedans la phase de l'instruction de la cause n'empêchera pasl'Etat d'ordonner le classement, si l'état de fait estétabli clairement et complètement. Cela fait, et après lapesée des intérêts en présence, une mesure de classementest proportionnée, partant compatible avec l'art. 26 al. 1Cst. , si elle garantit au propriétaire un rendementacceptable. Celui-ci peut soit résulter de la continuationde l'activité économique antérieure, soit d'unereconversion totale ou partielle, pourvu que les frais decelle-ci puissent être raisonnablement mis à la charge dupropriétaire. A défaut, l'Etat doit ou renoncer à la mesurede classement envisagée, ou en réduire la portée, ou encorela maintenir, mais à la condition, dans ce dernier cas, deprêter son concours, y compris financier, au changementd'affectation nécessaire, voire à l'exploitation future dubâtiment. Lausanne, le 28 juin 2000