Citation: 1P.21/2006 07.06.2006 E. 3

Im angefochtenen Entscheid wird der Beitragsplan "Neubau Verlängerung Obachstrasse und Gewerbestrasse" in dreierlei Hinsicht kritisiert: Zum einen erklärt das Verwaltungsgericht, die unüberbaubare Fläche innerhalb des Bachabstandes hätte nicht in den Beitragsperimeter einbezogen werden dürfen. Zum andern wird festgestellt, dass nicht alle Grundstücke, die durch den Strassenbau aufgewertet würden, in den Perimeter einbezogen worden seien. Und schliesslich werden die Kosten für den Landerwerb als zu hoch bezeichnet. 3.1 In seiner im bundesgerichtlichen Verfahren eingereichten Vernehmlassung hat das Verwaltungsgericht eingeräumt, dass ihm hinsichtlich des Gewässerabstandes ein Irrtum unterlaufen sei. Gemäss Ziffer 1.1 des Anhangs III zur Kantonalen Bauverordnung vom 3. Juli 1978 würden Landflächen innerhalb des gesetzlichen Abstandes entlang öffentlicher Wasserläufe - gleich wie Flächen innerhalb des Baulinienabstandes - bei der Berechnung der Ausnützungsziffer angerechnet. Die innerhalb des Bachabstandes, in der Bauzone liegende Fläche der Parzelle Nr. 4354 sei daher, wie im Beitragsplan vorgesehen, ebenfalls in den Beitragsperimeter für den Neubau der Strassen aufzunehmen. Dem ist zuzustimmen und die Beschwerde der Einwohnergemeinde insofern gutzuheissen. 3.2 Im angefochtenen Entscheid wird zur Perimeterabgrenzung festgestellt, dass das nördlich an die verlängerte Gewerbestrasse anstossende grosse Areal der F.________ AG nur marginal in den Beitragsperimeter einbezogen worden sei. Insbesondere profitiere auch die bei der Ortsplanrevision 2001 bereits der Kernzone zugewiesene Fläche (Teil der Parzelle Nr. 914) nordöstlich der im Zonenplan vorgesehenen Stichstrasse von der Neuerschliessung. Im Übrigen sei nicht ausgeschlossen, dass das Areal auch in Zukunft weitgehend privat erschlossen bleibe. Die Beschwerdeführerin wendet hiergegen ein, auf dem Areal der F.________ AG werde, wie durch das im rechtskräftigen Zonen- und Erschliessungsplan eingezeichnete Strassenstück ("Stichstrasse") angedeutet werde, eine neue öffentliche Erschliessungsstrasse (Verlängerung der Obachstrasse) erstellt werden, deren endgültige Linienführung im Rahmen der schrittweisen Verlegung der Firma und der Neunutzung des Areals festzulegen sei. Die Stadt Solothurn habe mit der F.________-Gruppe eine Vereinbarung über die bauliche Erneuerung des Werkgeländes getroffen, in welcher vorgesehen sei, dass für die neuen öffentlichen Erschliessungsanlagen ein Beitragsverfahren durchzuführen oder eine entsprechende Erschliessungs- und Entschädigungsvereinbarung zu treffen sei. Die Perimeterabgrenzung entspreche dieser Planung und den Vorgaben der kantonalen Grundeigentümerbeitragsverordnung. Sie trage dem Umstand Rechnung, dass in einer weiteren Etappe ein zusätzliches Strassenstück zu erstellen sei und dannzumal die vom Verwaltungsgericht genannten Flächen in das Verfahren zu dessen Finanzierung einbezogen würden. Nach § 6 Abs. 1 der kantonalen Grundeigentümerbeitragsverordnung haben die Eigentümer von Grundstücken, welche durch den Neubau, den Ausbau oder die Korrektion öffentlicher Verkehrsanlagen Mehrwerte oder Sondervorteile erhalten, der Gemeinde Beiträge zu leisten. Stösst ein Grundstück an zwei sich kreuzende Erschliessungsanlagen (Eckgrundstück), so wird die für den Beitragsplan jeder Anlage massgebende Grenze gemäss § 12 Abs. 2 der Verordnung als Winkelhalbierende gezogen. Wie bei Etappierung des Strassenbaus vorzugehen ist, regelt die kantonale Verordnung nicht. Hingegen sieht § 114 PBG vor, dass die Gemeinde auch für künftige öffentliche Erschliessungsanlagen Beiträge erheben kann, und zwar vom Zeitpunkt an, in dem der Grundeigentümer daraus Vorteile - so etwa aus dem Dahinfallen der Pflicht zur Eigenerschliessung - ziehe. Die nordöstlich an die geplante "Stichstrasse" angrenzende Arealfläche (Parzelle Nr. 914), die nach Meinung des Verwaltungsgerichtes ebenfalls in den Beitragsperimeter einbezogen werden sollte, stösst weder an die verlängerte Obachstrasse noch an die verlängerte Gewerbestrasse an. Es handelt sich daher auch nicht um ein Eckgrundstück, von dem nach § 12 Abs. 2 der kantonalen Grundeigentümerbeitragsverordnung mindestens ein Teil der Grundstücksfläche perimeterpflichtig wäre. Die fragliche Arealfläche wird erst nach dem Bau des zusätzlichen Erschliessungsstrassenstücks an dieses angrenzen. Nun geht die Einwohnergemeinde Solothurn bei der etappenweisen Erstellung von Erschliessungsstrassen offenbar so vor, dass jeweils nur die Anrainergrundstücke (und allenfalls eine zweite Bautiefe) in das Beitragsverfahren für eine bestimmte Etappe einbezogen werden. Wird eine neue Etappe realisiert, werden die Anstösser der früher erstellten Teilstücke nicht mehr belastet; weitere Beiträge werden nur beim Ausbau bereits erstellter Strassen verlangt. Dass und inwiefern ein solches Vorgehen rechtswidrig sei, führt das Verwaltungsgericht nicht aus. Im angefochtenen Entscheid wird sogar in anderem Zusammenhang ausdrücklich erklärt, es sei grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn jeweils nur die an die einzelnen Etappen anstossenden Parzellenflächen perimeterpflichtig würden. Das Verwaltungsgericht legt auch nicht dar, dass bei der Etappierung des Strassenbaus unsachgemäss oder rechtsungleich vorgegangen worden wäre. Ebenso wenig nimmt es an, die fragliche Arealfläche hätte gestützt auf § 114 PBG in das Beitragsverfahren einbezogen werden müssen. Mit der Anordnung, weitere Teile der Parzelle Nr. 914 in den Beitragsperimeter aufzunehmen, hat das Verwaltungsgericht demnach in das Ermessen der Gemeinde eingegriffen, das die kantonale Rechtsordnung dieser bei der Etappierung des Strassenbaus und der entsprechenden Abgrenzung des Beitragsperimeters zugesteht. Da das Verwaltungsgericht nur Rechtskontrolle auszuüben hat (§ 52 Abs. 1 des kantonalen Gesetzes über die Gerichtsorganisation vom 13. März 1977), hat es seine Prüfungsbefugnis überschritten. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkte gutzuheissen. 3.3 Aus dem angefochtenen Entscheid geht nicht klar hervor, wie weit nach Meinung des Verwaltungsgerichts die im Beitragsplan aufgeführten Landerwerbskosten herabgesetzt werden müssten. Zunächst wird auf die Gerichtspraxis zum - geringen - Wert von Strassenboden hingewiesen, die auch für Land gelten müsse, das gemäss der Erschliessungsplanung nicht überbaut werden könne. Es wird aber auch ausgeführt, dass Preise, die für Land in der Kernzone bezahlt würden, in anderen Zonen und insbesondere in der Freihaltezone (längs des Baches) nicht marktgerecht seien. Die Fragen, ob einerseits der im Erschliessungsplan für den Strassenbau ausgeschiedene Boden noch Baulandwert aufweise und ob andererseits die Preise für den erworbenen Boden in den verschiedenen Zonen richtig festgesetzt worden seien, sind indessen auseinanderzuhalten. 3.3.1 Im Zonenplan der Stadt Solothurn, der vom Gemeinderat am 19. Juni 2001/28. August 2001 beschlossen und vom Regierungsrat am 19. März 2002 genehmigt worden ist, sind die Strassenflächen der zu verlängernden Gewerbe- und der Obachstrasse als weisse Flächen angedeutet. Im Erschliessungsplan gleichen Datums sind die beiden Strassenstücke mit den dazugehörenden Baulinien eingezeichnet und werden in der Legende als "Gemeindestrassen mit Trottoir projektiert" aufgeführt. Planerische Massnahmen zur Freihaltung des für Erschliessungsanlagen benötigten Landes wie die vorliegenden sind als Vorwirkungen des Werkes bei der Bestimmung des Verkehrswertes grundsätzlich unbeachtlich (BGE 104 Ia 470, 115 Ib 13 E. 5b S. 23 ff.). Anderes gilt nur, wenn die planerische Festlegung auf eine materielle Enteignung hinausläuft, für welche der Grundeigentümer im Anschluss an die Planfestsetzung Entschädigung verlangen kann (vgl. BGE 110 Ib 43 E. 3 S. 47 f.). Nun darf nach § 41 PBG/SO Land, das in den Erschliessungsplänen für öffentliche Bauten bestimmt ist oder innerhalb der Baulinie liegt, zwar nicht mehr überbaut werden (Abs. 1), doch erwächst für den Grundeigentümer aus diesem Verbot in der Regel kein Anspruch aus materieller Enteignung (Abs. 2). Schliesst mithin das kantonale Baugesetz einen separaten Entschädigungsanspruch für die Reservation von Land für künftige Strassenbauten aus, so ist dieses Land im Zeitpunkt des Erwerbes so zu entschädigen, wie wenn vorgängig keine vorsorgliche planerische Massnahme getroffen worden wäre. § 42 Abs. 1 PBG/SO hält denn auch ausdrücklich fest, die Grundeigentümer hätten ihren in den Erschliessungsplänen für öffentliche Anlagen bestimmten Boden gegen volle Entschädigung an das Gemeinwesen abzutreten. Die Meinung des Verwaltungsgerichts, es sei für Land, das gemäss der öffentlichen Erschliessungsplanung nicht überbaut werden könne, keine oder nur eine geringe Entschädigung geschuldet, erweist sich somit als offensichtlich unhaltbar. 3.3.2 Zur Höhe der Landerwerbskosten wird in der staatsrechtlichen Beschwerde ausgeführt, das Verwaltungsgericht gehe zu Unrecht davon aus, dass es zur Überprüfung der einzelnen in den Enteignungs- bzw. Entschädigungsverträgen festgelegten Preisen berechtigt sei. Das Gericht sei im Beitragsverfahren nur befugt zu prüfen, ob die Landerwerbskosten gesamthaft betrachtet übermässig hoch und willkürlich festgelegt worden seien. Solches treffe aber nicht zu. Vielmehr habe die Gemeinde mit den Entschädigungen von Fr. 400.--/m2 für das Land in der Kernzone K5 und in der Wohnzone W3b sehr günstige Landpreise erzielen können, welche - was durch eine Aufstellung belegt wird - auf dem freien Markt mehrfach überboten worden seien. Auch der Preis von Fr. 300.--/m2, der für die teils in der Wohnzone W3b und teils in der Freihalte-Zone liegende Abtretungsfläche ab Parzelle Nr. 932 der F.________ AG bezahlt worden sei, lasse sich als Mischpreis rechtfertigen. Insbesondere sei zu berücksichtigen, dass der in der Freihaltezone gelegene Teil nur etwa einen Drittel der Abtretungsfläche ausmache, dass die Freihaltezone zudem überbaut gewesen sei und die Gebäude ohne den Strassenbau aufgrund der Besitzstandgarantie hätten weiter genutzt und erneuert werden können. Der Beschwerdeführerin ist darin zuzustimmen, dass es nicht Aufgabe des nur zur Rechtskontrolle befugten Verwaltungsgerichts sein kann, in Beitrags- und Landerwerbsverfahren in das Verwaltungs- und Schätzungsermessen der Behörde einzugreifen. Eine Korrekturmöglichkeit hinsichtlich der Landerwerbskosten bestünde, wie von der Gemeinde dargelegt, einzig dann, wenn sich die ins Beitragsverfahren einbezogenen Kosten insgesamt als übermässig erwiesen und die von den einzelnen Grundeigentümern zu erbringenden Beiträge in nicht zu rechtfertigender Weise erhöhten. Dies wird aber im angefochtenen Entscheid nicht dargetan. Das Verwaltungsgericht hat auch in dieser Hinsicht seine Prüfungsbefugnis überschritten. Die staatsrechtliche Beschwerde erweist sich insoweit, als sie sich gegen die Aufhebung und Rückweisung des Beitragsplanes "Neubau Verlängerung Obachstrasse und Gewerbestrasse" richtet, in jeder Hinsicht als begründet.