Citation: 1C_307/2017 E. A

Die A.________ AG erwarb am 5. März 1983 die Parzelle Nr. 1405 im Gebiet "Obere Schwendi" in der Gemeinde Speicher. Dieses rund 23'000 m² grosse Grundstück war im Zonenplan von 1978 der Ein- und Zweifamilienhauszone zugewiesen. Die A.________ AG stellte am 6. April 1984 ein Baugesuch für den Bau mehrerer Appenzellerhäuser. A.a. In der Folge kam eine Initiative zustande mit dem Ziel, diese (und weitere) Parzellen in die Zone "Übriges Gemeindegebiet" zu überführen ("Auszonungsinitiative Obere Schwendi"). Nach Annahme der Initiative am 22. September 1985 erliess der Gemeinderat Speicher am 4. Oktober 1985 auf dem Grundstück eine Bausperre und legte am 17. Oktober 1985 die Planänderung öffentlich auf. Diese wurde von den Stimmbürgern angenommen und am 19. März 1991 vom Regierungsrat des Kantons Appenzell Ausserrhoden genehmigt. Das Bundesgericht hiess die dagegen erhobene staatsrechtliche Beschwerde der A.________ AG am 13. Mai 1992 gut und hob den angefochtenen Entscheid auf (BGE 118 Ia 165) : Dem in der Abstimmungsvorlage angebrachten Vorbehalt einer späteren Kreditzusprache für Enteignungsentschädigungen fehle die gesetzliche Grundlage; zudem verletze eine bedingte Zonenfestsetzung die Pflicht zur umfassenden und abgestimmten Nutzungsplanung. A.b. Am 10. Februar 1993 legte der Gemeinderat einen zweiten Teilzonenplan "Obere Schwendi" auf, der im Sinne eines Kompromissvorschlags den südlichen Teil der Parzelle Nr. 1405 der Wohnzone zuwies. Der Regierungsrat hiess den dagegen erhobenen Rekurs des Nachbarn B.________ am 19. April 1994 gut und wies die Gemeinde an, einen Teilzonenplan zu erlassen, der das gesamt Gebiet "Obere Schwendi" umfasse und die Parzelle Nr. 1405 der Landwirtschaftszone zuteile. A.c. Dieser Weisung kam der Gemeinderat mit dem dritten Teilzonenplan "Obere Schwendi" nach, der jedoch am 25. September 1994 von den Stimmbürgern abgelehnt wurde. In der Zwischenzeit war die Ortsplanung der Gemeinde Speicher gesamtrevidiert worden, unter Ausklammerung der Parzelle Nr. 1405 (Beschluss der Stimmbürger vom 2. Mai 1993, vom Regierungsrat genehmigt am 26. Oktober 1993). A.d. Mit Beschluss vom 25. März 1996 lehnte es der Regierungsrat ab, auf seinen Rekursentscheid vom 19. April 1994 zurückzukommen. Der Gemeinderat Speicher erliess deshalb den vierten Teilzonenplan "Obere Schwendi", der ohne Auflage- und Abstimmungsverfahren dem Regierungsrat überwiesen und von diesem mit Beschluss vom 26. November 1996 genehmigt bzw. aufsichtsrechtlich verfügt wurde. Am 28. Januar 1998 hiess das Verwaltungsgericht von Appenzell-Ausserrhoden (heute: Obergericht) die dagegen gerichtete Beschwerde der A.________ AG teilweise gut und hob den Entscheid des Regierungsrats auf. Es wies die Sache zur Durchführung des ordentlichen Planauflage- und -erlassverfahrens an den Gemeinderat Speicher zurück, damit dieser in Erfüllung seiner Planungspflicht die im Gebiet "Obere Schwendi" bestehende Planungslücke schliesse. Auf den Antrag der Beschwerdeführerin, der Gemeinderat Speicher sei anzuweisen, eine Zonierung gemäss einem von ihr und der Gemeinde ausgehandelten Kompromissvorschlag öffentlich aufzulegen, trat es nicht ein. In den Erwägungen hielt es fest, dass die Parzelle Nr. 1405 seit dem 1. Januar 1988 gemäss Art. 36 Abs. 3 RPG in einer Nichtbauzone liege und Bauten seither nur nach Massgabe von Art. 24 RPG zulässig seien. Dieser Entscheid wurde nicht angefochten.