Citation: 4C.166/2004 16.09.2004 E. A

A.a Y.________ SA (ci-après: Y.________), A.________ SA et B.________ SA, réunies en société simple, ont acquis, le 7 juillet 1988, la parcelle Z.________, sise sur le territoire de la Commune du Mont-sur-Lausanne, qui abrite un bâtiment administratif et commercial. A.________ SA et B.________ SA ont été déclarées en faillite respectivement les 11 avril 1996 et 27 novembre 1997. Y.________ a acquis de gré à gré les parts sociales que détenaient les faillies dans la société simple, de sorte qu'elle est devenue, le 18 décembre 1998, seule propriétaire de la parcelle Z.________. A.b C.________ SA (ci-après: C.________) a été constituée à Lausanne le 22 janvier 1990; son capital-actions a été souscrit à raison de 51 % par D.________ AG (ci-après: D.________), à Zurich, de 48 % par W.________ et de 1% par un tiers. Le 31 décembre 1995, W.________ a vendu à D.________ les actions de C.________ qu'il possédait; D.________ en a délivré attestation à W.________ par courrier du 15 avril 1996. Il a été retenu que depuis la fin mai 1995, C.________ n'avait plus d'activité propre. D.________ a été dissoute le 26 juin 1998 à la suite de sa fusion avec E.________ AG, société qui est par la suite devenue X.________ AG (ci-après: X.________ ou la défenderesse). A.c Selon contrat de bail pour locaux commerciaux du 4 octobre 1994, les sociétés propriétaires de la parcelle Z.________ ont loué à C.________, du 1er décembre 1994 au 1er décembre 1999, des bureaux d'une surface totale de 150 m2 sis au rez-de-chaussée du bâtiment qui y est érigé, ainsi qu'une place de parc extérieure. Le loyer était fixé mensuellement à 2'160 fr., plus 100 fr. d'acompte de charges et 60 fr. pour la place de stationnement; le bail était renouvelable de cinq ans en cinq ans sauf avis de résiliation donné au moins une année à l'avance. Le 30 novembre 1995, les mêmes parties ont conclu un second contrat de bail portant sur un dépôt de 31 m2, stipulant un loyer de 270 fr. par mois du 1er décembre 1995 au 1er décembre 1996, avec clause de reconduction tacite d'année en année sauf avis de résiliation donné six mois à l'avance. Par bail du 26 novembre 1997, Y.________ a loué du 1er décembre 1997 au 1er décembre 1998 à C.________ la place de parc extérieure no 22a pour un loyer mensuel de 60 fr. Ce contrat était soumis à une clause de reconduction tacite d'une même durée, sauf avis de résiliation donné trois mois à l'avance. A.d Au cours de la période allant du 20 janvier au 28 juin 1995, C.________ a effectué, au profit de la représentante des bailleresses, trois versements trimestriels de loyer pour 6'480 fr. chacun. Par virements du 26 octobre 1995, D.________ a payé à la même représentante 520 fr. 95 et 6'480 fr. pour l'ensemble des choses louées. Du 16 janvier au 3 juin 1996, D.________ a donné cinq ordres de paiement à l'adresse de la représentante des bailleresses, le premier se montant à 6'480 fr., le deuxième à 1'080 fr. et les trois derniers à 2'430 fr. chacun. Y.________ et B.________ SA ont reçu de D.________, avec la communication "Immeuble Science Parc bureaux + dépôt No 5", le montant de 2'430 fr. les 5 juillet, 5 août, 3 septembre, 4 octobre, 1er novembre et 3 décembre 1996, puis encore douze fois le même montant durant la période allant du 3 janvier au 5 décembre 1997. Le 27 janvier 1997, les deux membres précités de la société simple ont également été crédités de la somme de 1'065 fr. 15 à titre de supplément de chauffage quant à l'exercice 1995-1996. Il a été constaté que les paiements mentionnés ci-dessus n'étaient pas liés à des "contre-affaires" et que D.________ a donc payé régulièrement le loyer de C.________, le compte bancaire des sociétés bailleresses étant toujours crédité du même virement, libellé au nom de "D.________ AG". Le représentant de la régie de l'immeuble n'a pas prêté attention à l'identité du donneur d'ordre des virements, d'autant qu'il avait le sentiment que D.________ et C.________ constituaient une même entité. A.e Par courrier du 15 décembre 1997, D.________, sous la signature de deux membres de son conseil d'administration, a résilié pour le 31 mars 1998 le contrat de bail conclu par C.________ relativement au bureau, au dépôt et à la place de parc extérieure; les auteurs de cette lettre faisaient notamment remarquer que les contrats de bail conclus n'étaient pas réguliers à la forme pour le motif qu'ils avaient été signés par W.________ seul Le 27 janvier 1998, le conseil des sociétés propriétaires a contesté le bien-fondé d'une telle approche et fait valoir que la lettre du 15 décembre 1997 pouvait tout au plus être considérée comme valant résiliation anticipée des baux dans la mesure où D.________ était à même de représenter C.________ et d'agir au nom de celle-ci. Ainsi, la résiliation des baux pouvait intervenir le 31 mars 1998 pour autant que C.________ présente aux propriétaires un nouveau locataire solvable et disposé à reprendre les contrats aux mêmes conditions. Le 6 mars 1998, il a été adressé un rappel à D.________ pour les loyers des mois de janvier et février 1998, ainsi qu'un décompte concernant un supplément de charges de chauffage pour l'année 1997, par 1'069 fr. 50. Le 31 mars 1998, W.________ a fait parvenir à la représentante des bailleresses une partie des clés des locaux, indiquant que les autres clés avaient été laissées sur place. Par courriers du 2 avril 1998 adressés tant à C.________ qu'à D.________, le conseil de Y.________ a protesté contre cette façon de procéder et a fait savoir que les loyers dus, y compris le supplément de charges, atteignaient 16'009 fr. 50, de sorte que, vu l'importance de ce solde, une procédure de poursuite allait être entreprise le jour même. Le 17 avril 1998, D.________ a payé la somme de 8'539 fr. 50, de sorte que le solde subsistant au 30 juin 1998 a été arrêté à 7'770 fr., dont le paiement au 20 mai 1998 a été requis concurremment de cette société et de C.________ par le conseil de Y.________. A.f Par l'intermédiaire de son gérant, Y.________ a fait paraître des annonces par voie de presse en avril et mai 1998, puis très régulièrement de septembre 1998 à fin août 1999, en vue de louer à nouveau les locaux remis à bail à C.________, lesquels ont finalement trouvé preneur dès le 1er septembre 1999.