Citation: 5A_904/2013 E. B

B.a. Le 10 mars 2011, le Président du Tribunal d'arrondissement de l'Est vaudois (autorité inférieure de surveillance), a fixé à 1'126'850 fr. la valeur vénale de l'immeuble, conformément au rapport de l'expert commis à cette fin. B.b. Le 24 avril 2012, l'office a adressé à la poursuivie l'avis de publication de la vente aux enchères ( i.e. pour le 22 juin 2012 à 10h00), en précisant que les conditions de vente et l'état des charges seraient déposés dès le 6 juin 2012. Le 31 mai 2012, il a communiqué l'état des charges, dans lequel sont inscrites: une créance de la commune de C.________ ( i.e. taxes et impôt foncier) au bénéfice d'une hypothèque légale privilégiée (n° 1), la créance de la poursuivante au bénéfice de gages conventionnels (n° 2), des servitudes passives inscrites au registre foncier (nos 3 à 16), deux restrictions du droit d'aliéner annotées au registre foncier (nos 17 et 18) et une servitude de passage en faveur des CFF ( i.e. ligne électrique aérienne), non inscrite au registre foncier (n° 19). Le 31 mai 2012, la poursuivie a contesté l'état des charges sur plusieurs points. Le 4 juin 2012, l'office lui a adressé trois avis de fixation d'un délai de 20 jours pour ouvrir action en contestation de la créance de la commune de C.________, de la créance de la poursuivante à concurrence de 11'428 fr. plus intérêts et de la servitude de passage des CFF; chacun de ces avis précisait que, en l'état, la vente aux enchères était maintenue. B.c. Des avis de vente aux enchères ont été publiés dans des quotidiens ainsi que dans la Feuille des Avis Officiels du canton de Vaud (FAO) des 5 et 8 juin 2012. Les conditions de vente, consignées dans un procès-verbal de vente immobilière aux enchères, ont été déposées le 6 juin 2012; elles indiquaient l'estimation fiscale, la valeur incendie et l'estimation de l'office selon le rapport d'expertise, et comportaient notamment les clauses suivantes: «1. L'immeuble sera adjugé après trois criées au plus offrant, à condition que son offre soit supérieure à Fr. 6'867.20. (...)