Citation: 5A_937/2023 E. 5.1

5.1. Dès que le créancier gagiste a requis la réalisation du gage, l'office pourvoit, sauf si le poursuivant y a expressément renoncé, à la gérance et à l'exploitation de l'immeuble de la manière prévue, en matière de poursuite par voie de saisie, dès la date de la saisie (art. 102 al. 3 LP, auquel renvoie l'art. 155 al. 1 LP; art. 16 ss ORFI, auxquels renvoie l'art. 101 al. 1 ORFI). Cette gérance a une portée plus grande que celle de l'art. 94 ORFI (ATF 129 III 90 consid. 2.2). Elle comprend toutes les mesures nécessaires pour entretenir l'immeuble en bon état de rendement ainsi que pour la perception des fruits et autres produits, soit notamment la résiliation des baux, l'expulsion des locataires, la conclusion de nouveaux baux, la récolte et la vente des fruits, la rentrée des loyers et fermages au besoin par voie de poursuites (art. 17 ORFI; arrêt 5C.139/2004 du 26 janvier 2005 consid. 2.2.2 non publié in ATF 131 III 141; DÉFAGO GAUDIN, L'immeuble dans la LP: indisponibilité et gérance légale, 2006, n. 257 ss p. 71 ss). L'art. 19 ORFI, applicable à la poursuite en réalisation de gage immobilier (ATF 117 III 63 consid. 1; 77 III 119 consid. 1), prévoit que jusqu'à la réalisation de l'immeuble, le débiteur ne peut être tenu ni de payer une indemnité pour les locaux d'habitation ou d'affaires qu'il occupe ni de vider les lieux, contrairement à ce qui est prévu en matière de faillite (art. 229 al. 3 LP). Dans la poursuite par voie de saisie, celui qui peut se prévaloir de l'art. 19 ORFI est le débiteur et propriétaire du gage, tandis que dans la poursuite en réalisation de gage, l'ayant droit est le propriétaire de l'immeuble. Dans cette dernière, si le débiteur n'est pas le propriétaire de l'immeuble - ce qui est possible dans la poursuite en réalisation de gage -, l'art. 19 ORFI ne s'applique pas (ZOPFI, in Kurzkommentar VZG, 2ème éd. 2023, n° 1 ad art. 19 ORFI (ci-après: op. cit. [2023]); LE MÊME, in Commentaire ORFI, 2012, n° 1 ad art. 19 ORFI (ci-après: op. cit. [2012])). D'après ZOPFI, la famille ou le partenaire enregistré du débiteur sont également visés par l'art. 19 ORFI. Il ajoute que cette disposition ne se limite pas au logement de la famille au sens de l'art. 169 CC, mais s'applique également aux locaux commerciaux, singulièrement à ceux servant à l'exercice de la profession ou du métier du conjoint du débiteur. Toujours selon cet auteur, le bénéfice de l'art. 19 ORFI s'étend à l'épouse séparée du débiteur ainsi qu'aux enfants du couple occupant l'immeuble concerné " eu égard aux nombreuses dispositions « protectrices » existant en droit civil et en matière d'exécution forcée concernant le logement familial (...) [et] les actes juridiques entre époux " (ZOPFI, op. cit. [2012], n° 4 ad art. 19 ORFI; même avis in op. cit. [2023], n° 4 ad art. 19 ORFI; également dans le même sens: SCHLEGEL/ZOPFI, Die betreibungsrechtliche Zwangsverwertung von Grundstücken in Theorie und Praxis, 2019, n. 279 p. 115 s.). Selon la doctrine, la possibilité d'utiliser gratuitement l'immeuble existe au plus tard jusqu'à sa réalisation, soit jusqu'au moment des enchères (ZOPFI, op. cit. [2023], n° 6 ad art. 19 ORFI; DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n. 597 p. 160; SCHLEGEL/ZOPFI, op. cit., n. 280 p. 116; STUDER, Die Liegen-schaftsverwaltung im Zwangsvollstreckungsverfahren, in BlSchK 1954 p. 173; cf. aussi ATF 131 III 141 consid. 2.3.4; SIEVI, in Basler Kommentar, SchKG I, 3ème éd. 2021, n° 17 ad art. 102 LP; JEANDIN/SABETI, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 21 ad art. 102 LP; JEANDIN, La gérance légale d'immeubles, in BlSchK 2015 p. 100; contra: TC GR, 30.8.1994, in PKG 1994 n° 38 p. 125 consid. a) et b), selon lequel le droit du débiteur d'occuper gratuitement les locaux n'existerait que jusqu'à la réquisition de vente). Le transfert de propriété met fin au régime de l'art. 19 ORFI. Cela étant, jusqu'à l'inscription du nouveau propriétaire au registre foncier, l'office est compétent pour requérir l'expulsion du débiteur ou des membres de sa famille qui refuseraient de quitter les lieux après l'adjudication (DÉFAGO GAUDIN, op. cit., loc. cit. et la référence; ZOPFI, op. cit. [2012], n° 6 ad art. 19 ORFI; L E MÊME, op. cit. [2023], n° 6 ad art. 19 ORFI; SCHLEGEL/ZOPFI, op. cit., loc. cit.).