Citation: 4A_537/2016 E. A

A.a. Con contratto 19 aprile 2013 la B.________ SA ha locato alla A.________ Sagl dal 1° ottobre 2013 alcuni spazi all'interno di un capannone, con annessa superficie esterna, per una durata decennale e una pigione annua di fr. 41'125.--. Poiché l'attività (garage e carrozzeria) svolta dalla conduttrice è diversa da quella (verniciatura) esercitata in precedenza nel capannone, il contratto prevede un elenco di lavori necessari al cambiamento d'uso a carico della A.________ Sagl. A.b. Dopo alcuni mesi sono sorte divergenze fra le parti, sfociate in richieste di adempimenti contrattuali. Con istanza datata 28 gennaio 2014 la A.________ Sagl ha adito il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, chiedendo segnatamente che venisse ordinato alla locatrice di eseguire determinati lavori di predisposizione degli spazi. A.c. Il 4 febbraio 2014 la locatrice ha inviato alla conduttrice una prima disdetta straordinaria per il 31 marzo 2014, che è stata contestata giudizialmente. A.d. Il 12 gennaio 2015 la locatrice ha diffidato la conduttrice a versare entro 30 giorni il saldo di fr. 18'506.25 dei corrispettivi scoperti (somma pari alle pigioni dei mesi da settembre 2014 a gennaio 2015), pena la rescissione del contratto per mora. La A.________ Sagl ha contestato il credito, ribadendo le lamentele concernenti i difetti dell'ente locato e ha dichiarato di compensare eventuali canoni di locazione scoperti con il credito da lei vantato per le pigioni indebitamente versate dal 1° ottobre 2013 e la pretesa di risarcimento del danno subito per non aver potuto iniziare la sua attività. Il 3 marzo 2015 la locatrice ha disdetto per mora il contratto. La conduttrice ha chiesto, con petizione 22 maggio 2015, al Pretore del distretto di Lugano di annullare anche questa disdetta.