Citation: 4C.152/2004 09.07.2004 E. 3

3.1 Ein Optionsrecht gibt der betreffenden Partei die Möglichkeit, durch einseitige Willenserklärung unmittelbar ein inhaltlich bereits festgelegtes Vertragsverhältnis herbeizuführen oder zu verlängern (BGE 122 III 10 E. 4b S. 15; 113 II 31 E. 2a S. 34 f., mit Hinweisen). Ein optionsbelasteter Vertrag ist ein aufschiebend bedingtes Rechtsgeschäft. Die Geltung eines solchen Vertrages hängt von der blossen, später erfolgenden Willenserklärung einer der am Vertrag beteiligten Partei ab, ihn gelten zu lassen (BGE 122 III 10 E. 4b S. 15, mit Hinweisen). Das Vorliegen einer echten Option setzt deshalb stets voraus, dass eine Einigung über alle wesentlichen Vertragselemente bereits stattgefunden hat. Bezieht sich die Optionsklausel auf den Abschluss oder die Verlängerung eines Mietvertrags, muss somit im Zeitpunkt der Ausübung des Optionsrechts feststehen, welche Mietsache der Vermieter zu welchem Mietzins dem Mieter zu überlassen hat (vgl. Art. 253 OR; Bundesgerichtsurteil 4C.17/2004 vom 2. Juni 2004, E. 6.2.1, mit Hinweisen). Sehen die Parteien vor, dass über die Höhe des Mietzinses nach Ausübung der eingeräumten Befugnis erst verhandelt wird, liegt keine Option im dargelegten Sinne vor, da die einseitige Erklärung nicht bereits Vereinbartes in Gang setzt. Der Vorinstanz ist demnach beizupflichten, soweit sie unter Hinweis auf Higi, Zürcher Kommentar, N 71 f. zu Art. 255 OR, erwog, es sei eine unechte Option gegeben, wenn die Optionserklärung nicht sogleich die Fortsetzung des Mietverhältnisses zum bereits bekannten Vertragsinhalt bewirke, sondern dem Verpflichteten entweder die Möglichkeit eröffne, dem Berechtigten neue Konditionen vorzuschlagen oder ihn dazu anhalte, ernsthafte Verhandlungen mit dem Berechtigten über neue Konditionen aufzunehmen. Die Vorinstanz erkannte zutreffend, dass in derartigen Konstellationen die Ausübungserklärung nicht unmittelbar rechtsgestaltend wirkt, was aber für eine echte Option unabdingbar wäre. 3.2 Nach der unter den Parteien geltenden Abrede ist die Vermieterin bei rechtzeitiger Ausübung des Optionsrechts berechtigt, den Mietzins auf Beginn der Optionsdauer - gemeint ist wohl die neu beginnende fünfjährige Vertragsdauer - den dannzumal herrschenden orts- und quartierüblichen Verhältnissen anzupassen. Daraus erhellt, dass bei Ausübung des Optionsrechts über ein essentiale negotii, den Mietpreis, noch keine Gewissheit bestand. Unter diesen Umständen vermochte die Erklärung der Beklagten vom 25. September 2001, dass sie von ihrem Optionsrecht Gebrauch mache, das Inkrafttreten eines neuen auf fünf Jahre befristeten Mietvertrages nicht auszulösen. Die Parteien haben sich im Anschluss an die Erklärung über die Ausübung der Option auch nicht über die Höhe des Mietzinses, der während einer neuen fünfjährigen Mietdauer gelten sollte, ins Einvernehmen gesetzt. Ein Vertrag hierüber ist daher nicht zustande gekommen. Vielmehr kam jene Bestimmung des ursprünglichen Vertrages zum Tragen, wonach der Vertrag zwölf Monate im Voraus auf Ende März und Ende September kündbar ist. Davon ist auch die Vorinstanz ausgegangen, weshalb sie auch im Rahmen der Subsumtion kein Bundesrecht verletzt hat.