Citation: 4A_409/2022 E. 6.1

6.1. Nach Art. 269d Abs. 1 OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen, indem er dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilt. Notwendiger Inhalt des Formulars für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen sind nach Art. 19 Abs. 1 lit. a der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) der bisherige Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten (Ziff. 1); der neue Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten (Ziff. 2); der Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt (Ziff. 3); die klare Begründung der Erhöhung, wobei mehrere Erhöhungsgründe je in Einzelbeträgen auszuweisen sind (Ziff. 4); und bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält (Ziff. 5). Das Formular muss zudem das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit angeben (Art. 19 Abs. 1 lit. c Ziff. 2 VMWG). Verwendet der Vermieter nicht das vorgeschriebene Formular, ist die Mietzinserhöhung nichtig (Art. 269d Abs. 2 lit. a OR). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind Mitteilungen von Mietzinserhöhungen, welche nicht mit dem amtlichen Formular erfolgen, als absolut nichtig anzusehen (vgl. BGE 130 III 504 E. 6.2; 123 III 70 E. 2a und 3d). Die absolute Nichtigkeit ist von Amtes wegen festzustellen und kann daher durch den Mieter jederzeit geltend gemacht werden, selbst wenn er den erhöhten Zins bereits bezahlt hat (Urteil 4A_198/2008 vom 7. Juli 2008 E. 3.1). Die Nichtigkeit der Mitteilung bewirkt die Nichtigkeit der Mietzinserhöhung, weshalb der Mieter die zu viel bezahlte Miete als ungerechtfertigte Bereicherung (Art. 62 ff. OR) vom Vermieter zurückfordern kann. Diese Rückforderung muss innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt, ab welchem der Mieter vom Rückforderungsanspruch Kenntnis hat, spätestens aber innerhalb von zehn Jahren geltend gemacht werden (Art. 67 OR; vgl. hierzu BGE 130 III 504 E. 6.2).