Citation: 4A_356/2018 E. 8

A teneur de l'art. 20 al. 1 et 2 CO, un contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux moeurs (al. 1). Si le contrat n'est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées de nullité, à moins qu'il n'y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait pas été conclu sans elles (al. 2). Selon la jurisprudence, un bail à loyer d'habitation est partiellement nul lorsque le bailleur n'a pas dûment remis au locataire l'avis de fixation du loyer initial qui est exigé, le cas échéant, par les dispositions cantonales édictées sur la base de l'art. 270 al. 2 CO; le loyer convenu est alors seul frappé de nullité (ATF 121 III 56 consid. 2c p. 58; 120 II 341 consid. 5b à 5d p. 348; voir aussi ATF 124 III 62 p. 64 in initio). En pareil cas, le locataire peut saisir d'abord l'autorité de conciliation, puis le juge en vue de faire fixer le loyer (arrêt 4C.428/2004 du 1er avril 2005, consid. 3.1, SJ 2006 I 19). L'action présentement en cause, introduite par les demandeurs le 23 janvier 2017, est semblable. Elle n'est certes pas fondée sur un vice de l'avis de fixation du loyer initial, mais sur l'inobservation des dispositions cantonales instituant un contrôle étatique des loyers. Aucune des parties ne prétend que le contrat conclu le 29 septembre 2011 soit entièrement nul; elles reconnaissent au contraire sa validité partielle. Selon les demandeurs et selon l'arrêt de la Cour de justice, la nullité partielle frappe toutes les clauses concernant le montant du loyer; selon la défenderesse, la nullité partielle ne frappe que les montants convenus pour les trois premières années de bail, seules soumises au contrôle étatique des loyers.