Citation: 4C.445/2006 07.06.2007 E. 5

Gli argomenti sollevati dalla conduttrice impongono le seguenti considerazioni. 5.1 In primo luogo si osserva che la tesi secondo la quale l'attività della conduttrice sarebbe in ogni caso destinata a concludersi fra qualche anno per raggiunti limiti di età del suo gerente/direttore e della sua amministratrice unica non può essere tenuta in considerazione poiché priva di riscontro nella sentenza impugnata (cfr. quanto esposto supra, al consid. 3). 5.2 La questione degli investimenti necessari per la manutenzione della centrale elettrica e della loro rilevanza ai fini del giudizio deve invece essere approfondita. 5.2.1 Stando a quanto accertato in sede cantonale, per il periodo fra il 2001 e il 2003 la locatrice aveva previsto investimenti dell'ordine di fr. 1'600'000.--, di cui fr. 246'025.-- per la ristrutturazione della centrale elettrica. Essa ha poi rinunciato a rinnovare questi impianti, vista l'intenzione di chiudere lo stabilimento, cosa che ha fatto alla fine del 2003. Ciò non toglie che l'azienda acqua-gas-elettricità (age SA) le abbia chiesto - quando già il contratto di locazione era venuto a scadenza per effetto della disdetta il 31 dicembre 2004 e quando la locatrice aveva già dismesso i suoi impianti di produzione - di posare una nuova cabina di trasformazione per assicurare alla conduttrice l'erogazione di energia elettrica, i cui costi sono stati stimati in fr. 164'957.--. Non risulta tuttavia che la locatrice sia poi stata obbligata a procedere a questo investimento. 5.2.2 Sulla base di queste constatazioni, i giudici ticinesi hanno concluso che, almeno sino alla data del giudizio (16 novembre 2006), la questione degli investimenti non è pesata alla locatrice, donde la possibilità di riconoscere alla conduttrice una protrazione di due anni, fino al 31 dicembre 2006. 5.2.3 Contrariamente a quanto asseverato nel gravame, queste considerazioni non sono vincolanti per l'autorità cantonale nel quadro della successiva ponderazione degli interessi delle parti, volta a determinare il tipo di protrazione concessa alla conduttrice. Il giudizio sul tipo di protrazione poggia - così come quello sul principio della protrazione e sulla sua durata - sulla ponderazione degli interessi delle parti, nell'ambito della quale il giudice dispone di un'ampio margine di apprezzamento (Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., n. 30.4.1 pag. 573; Higi op. cit., n. 4 ad art. 272b CO). Per giurisprudenza invalsa il Tribunale federale esamina con riserva l'esercizio del potere d'apprezzamento da parte dell'ultima istanza cantonale. Esso interviene, segnatamente, quando la decisione si scosta senza motivo dai principi stabiliti da dottrina e giurisprudenza in materia di libero apprezzamento e si fonda su fatti che nel caso particolare non avevano importanza alcuna, oppure, al contrario, quando non si è tenuto conto di elementi che avrebbero dovuto essere presi in considerazione (DTF 125 III 226 consid. 4b). Il Tribunale federale sanziona inoltre le decisioni rese in virtù di un tale potere d'apprezzamento quando esse sfociano in un risultato manifestamente ingiusto o in un'iniquità scioccante (DTF 130 III 28 consid. 4.1 p. 32 con rinvii). 5.2.4 In concreto, i giudici della massima istanza ticinese hanno in definitiva ritenuto che la decisione di concedere alla conduttrice una prima protrazione - con possibilità, quindi, di instare per una seconda - avrebbe comportato per la locatrice l'obbligo di affrontare l'investimento di fr. 246'000.--, ch'essa era riuscita sino a quel momento ad evitare e nel quale non aveva più alcun interesse, data la cessazione della sua attività nello stabile occupato dalla conduttrice. Un simile interesse non è ravvisabile nemmeno nella pigione pagata dalla conduttrice, visto il suo ridotto ammontare. In simili circostanze i giudici del Tribunale d'appello sono giunti alla conclusione che riconoscere alla conduttrice una prima proroga significherebbe favorirla in maniera manifestamente sproporzionata rispetto alla locatrice. Ora, di per sé la questione degli investimenti necessari per assicurare l'erogazione di corrente elettrica avrebbe anche potuto venir (ri)discussa nel quadro dell'eventuale procedura tendente alla concessione di una seconda proroga. Non è tuttavia possibile affermare che nella sua decisione la Corte ticinese abbia dato importanza a circostanze che manifestamente non ne avevano o che abbia pronunciato un giudizio scioccante. Si osserva in particolare che, qualora l'esecuzione dei lavori divenisse nel frattempo urgente per motivi di sicurezza, la locatrice si troverebbe effettivamente nell'obbligo di procedere ai citati investimenti, nonostante l'esito incerto della procedura concernente la seconda protrazione. E si tratterebbe con ogni probabilità di un investimento a fondo perso, visto che - stando a quanto accertato nel giudizio impugnato - lo stabile attualmente occupato dalla conduttrice verrà verosimilmente demolito nel quadro della realizzazione del progetto di risistemazione dell'area B.________, ragione per la quale le autorità cantonali hanno già chiesto alla locatrice di risolvere "in tempi brevi" i rapporti con la conduttrice. 5.2.5 Se ne deve concludere che la ponderazione degli interessi delle parti effettuata nella decisione impugnata non può essere definita lesiva del diritto federale.