Citation: 4A_523/2022 E. 4.1

4.1. L'art. 257d al. 1 CO n'exige pas que la créance de loyer ou de frais accessoires soit incontestée ou judiciairement constatée, mais uniquement qu'elle soit exigible. Le locataire doit disposer de suffisamment de temps entre l'envoi du décompte et l'avis comminatoire pour consulter les pièces justificatives originales, contrôler l'exactitude du décompte, respectivement effectuer le paiement requis (ATF 140 III 591 consid. 3.2). Lorsqu'il est mis en demeure, le locataire qui estime la créance infondée doit décider s'il veut s'exécuter ou s'il refuse de le faire, auquel cas il prend le risque que la créance du bailleur se révèle finalement bien fondée et s'expose ainsi à une éventuelle résiliation du bail (ATF 140 III 591 consid. 3.2). Quant au bailleur qui résilie le bail en sachant que le locataire conteste le décompte, il prend le risque que la procédure en contestation de la résiliation de l'art. 257d CO soit prolongée en raison du conflit relatif aux frais accessoires (ATF 140 III 591 consid. 3.2). S'il a déposé une requête d'expulsion du locataire selon la procédure de l'art. 257 CPC, il court le risque de voir sa requête déclarée irrecevable, faute de pouvoir établir sans retard et par titres le montant de frais accessoires qui lui est encore dû (cf. consid. 3.2.2.1 ci-dessus). Cette situation est inhérente au fait que la créance litigieuse n'a pas été convenue à l'avance, contrairement au loyer ou à l'acompte concernant les frais accessoires (ATF 140 III 591 consid. 3.2). Conformément à l'art. 8 CC, il appartient au bailleur d'alléguer et de prouver l'existence et le montant de sa créance. Le locataire qui conteste le montant qui lui est réclamé n'est pas tenu de motiver sa contestation. Ce n'est que dans des cas exceptionnels que la partie qui n'est pas chargée du fardeau de la preuve ne peut pas se borner à contester les faits allégués et doit collaborer à l'administration des preuves (ATF 115 II 1 consid. 4; arrêt 4A_120/2017 du 11 juin 2018 consid. 9.1).