Citation: 4A_379/2010 04.08.2010 E. 2

2.1 Visto il mancato pagamento dell'importo pattuito, con lettera raccomandata del 18 agosto 2009 la conduttrice è stata diffidata ex art. 257d CO al versamento, entro 30 giorni, della somma di fr. 190'000.-- a titolo di pigioni scoperte per i mesi di aprile e maggio (limitatamente al saldo di fr. 20'000.-- mensili) e per i mesi di giugno, luglio, e agosto (fr. 50'000.-- mensili). In assenza del riscontro auspicato, il 25 settembre 2009 il patrocinatore della locatrice ha inviato al patrocinatore della conduttrice, avv. C.________, la disdetta del contratto di locazione per il 31 ottobre 2009. 2.2 Il 26 ottobre 2009 A.________ SA ha contestato la validità della disdetta dinanzi al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione. Il 25 ottobre 2009 ha pure presentato un'istanza tendente alla riduzione della pigione e all'eliminazione dei difetti dell'ente locato. 2.3 Non avendo la conduttrice provveduto a lasciare i locali entro il termine assegnatole, il 3 novembre 2009 B.________ SA ha dal canto suo inoltrato formale domanda di sfratto al Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna. 2.4 Preso atto di quest'ultima procedura, l'Ufficio di conciliazione ha trasmesso l'incarto relativo alla contestazione della disdetta al medesimo Pretore (cfr. art. 274g CO), il quale con ordinanza del 21 dicembre 2009 ha congiunto per l'istruttoria le due cause, entrambe sottoposte alla procedura prevista dall'art. 404 segg. CPC/TI. 2.4.1 Statuendo il 29 gennaio 2010 il Pretore, dopo aver respinto i vari argomenti addotti dalla conduttrice per inficiare la disdetta e accertato il mancato pagamento delle pigioni, ha confermato la validità della rescissione straordinaria del contratto ex art. 257d CO. In primo luogo, assodata l'avvenuta ricezione della raccomandata del 18 agosto 2009, il giudice ha reputato inverosimile la tesi secondo cui la busta non conteneva la diffida di pagamento, non avendo la conduttrice indicato quale altro scritto le sarebbe invece pervenuto né tanto-meno preteso che la busta fosse vuota. Egli ha pure disatteso l'argo-mento per cui la disdetta 25 settembre 2009 non sarebbe stata consegnata a persona autorizzata, l'avv. C.________ patrocinando da anni la conduttrice nelle diverse vertenze che la oppongono alla locatrice. Il giudice ha quindi negato alla conduttrice, in mora con il pagamento delle pigioni, la possibilità di opporsi alla fine del contratto invocando l'art. 271a cpv. 1 lett. d ed e CO (art. 271 cpv. 3 lett. b CO). L'eccezione di compensazione, per fr. 200'000.--, è stata infine dichiarata tardi-va, siccome presentata solo con l'istanza di contestazione della disdetta. La tassa di giustizia, di fr. 10'000.--, e le ripetibili, di fr. 18'000.--, sono state poste a carico di A.________ SA. 2.4.2 Tenuto conto di tutto quanto appena esposto, con decreto dello stesso giorno il Pretore ha accolto l'istanza di sfratto. La tassa di giustizia, di fr. 1'000.--, e le ripetibili, di fr. 3'000.--, sono state poste a carico di A.________ SA.