Citation: 4A_570/2008 19.05.2009 E. A

Par contrat des 9 et 27 janvier 1997, Z.________ a remis à bail à H.X.________ et F.X.________ (ci-après: les locataires), un appartement de cinq pièces au cinquième étage d'un immeuble sis quai V.________ à Genève. Conclu pour une durée d'une année du 1er février 1997 au 31 janvier 1998, le contrat se renouvelait ensuite tacitement, sauf congé donné avec un préavis de trois mois pour la fin d'un mois, à l'exception du mois de décembre. Le 16 juin 1997, A.________, C.________ et B.________ (ci-après: les bailleurs) ont acquis la propriété de l'immeuble. A l'occasion d'une majoration de loyer au 1er mars 2002, une nouvelle échéance de bail a été fixée au 28 février 2007, selon avis du 18 janvier 2002. Le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 29'976 fr. (soit un loyer mensuel de 2'498 fr.) dès le 1er mars 2005, les provisions pour charges étant de 1'620 fr. par an (soit 135 fr. par mois). Le 4 mai 2005, les locataires ont présenté une demande de location pour un appartement de sept pièces et demie au troisième étage d'un immeuble sis avenue W.________ à Genève. Ils ont indiqué comme motifs que leur appartement était trop petit et que leurs deux enfants avaient besoin de chambres plus grandes. Le 15 mai 2005, ils ont conclu pour cet appartement un contrat de bail de cinq ans, prenant effet au 1er juin 2005 avec échéance au 31 mai 2010, renouvelable ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans. Le loyer initial, charges non comprises, a été fixé à 36'000 fr. par an (soit 3'000 fr. par mois). Le 8 juin 2005, les locataires ont sous-loué, à compter du 15 juin 2005, l'appartement du quai V.________ à H.Y.________ et F.Y.________ (ci-après: les sous-locataires). Le bail a été conclu pour une durée d'un an, huit mois et quinze jours, avec échéance au 28 février 2007. Il était ensuite renouvelable tacitement d'année en année. Le loyer mensuel a été convenu au même montant (soit 2'498 fr.) que celui du bail principal. Aux provisions pour charges de 1'620 fr. par an (soit 135 fr. par mois) a été ajoutée une somme de 120 fr. par an (soit 10 fr. par mois) sous une rubrique "électricité". Les sous-locataires se sont engagés à fournir une garantie de 7'929 fr. correspondant à trois mois de loyer et de charges (soit 2'498 fr. + 135 fr. + 10 fr. = 2'643 fr. x 3). Par courrier daté du 10 juin 2005 et remis à la Poste le 13 juin 2005, les locataires ont informé les bailleurs qu'ils entendaient sous-louer l'appartement du quai V.________ et ont sollicité leur "accord de principe" à la sous-location. Ils ont joint en annexe une copie du contrat de sous-location, accompagnée de la formule officielle d'avis de fixation de loyer, ainsi que des copies des dernières fiches de salaire des sous-locataires et des attestations de l'office des poursuites les concernant. Par lettre du 16 juin 2005, les bailleurs ont requis des locataires qu'ils leur indiquent la période pour laquelle ils souhaitaient obtenir l'autorisation de sous-louer ainsi que le motif de la demande de sous-location et qu'ils confirment que le bail du 8 juin 2005 était le seul document contractuel qui les liaient aux sous-locataires. En réponse, le 30 juin 2005, les locataires ont précisé que le but de la sous-location était "de répondre à des impératifs familiaux temporaires" et qu'ils comptaient, à terme, emménager à nouveau dans l'appartement du quai V.________. Une première période de sous-location avait été fixée à l'échéance du bail, soit le 28 février 2007, avec la possibilité envisagée de la prolonger d'une année supplémentaire, le temps pour les sous-locataires de trouver et faire construire l'objet immobilier qu'ils souhaitaient acquérir. Les locataires ont confirmé que le bail de sous-location constituait le seul document contractuel entre les parties. Par courrier du 20 juillet 2005 adressé au quai V.________, les bailleurs ont prié les locataires de préciser quels étaient les "impératifs familiaux" qui motivaient la demande de sous-location et à expliquer en quoi ils se modifieraient de manière à leur permettre de réintégrer l'appartement. Les bailleurs souhaitaient connaître la date du réemménagement. Par lettres du 17 octobre 2005 adressée au quai V.________ - que les locataires ont allégué ne pas avoir reçue - et du 26 octobre 2005 adressée à l'avenue W.________, les bailleurs, se référant à leur courrier du 20 juillet 2005 resté sans réponse, ont fait savoir aux locataires que les "impératifs familiaux temporaires" ne constituaient pas une motivation satisfaisante et les ont invités à transmettre toutes les informations/précisions utiles à l'appréciation du cas. Par réponse du 7 novembre 2005 - que les bailleurs allèguent ne pas avoir reçue -, les locataires ont expliqué avoir pris à bail un appartement plus spacieux pour répondre aux besoins de leurs enfants, âgés de huit et dix ans. Ils ont estimé le délai pour réintégrer l'appartement à cinq ans environ; ils envisageaient en effet à cette date d'envoyer les enfants au collège en Allemagne. Ils emménageraient à ce moment à nouveau dans l'appartement, dont le loyer était moins cher, qu'ils appréciaient en raison de la vue et de sa proximité du centre ville. Par courrier du 15 décembre 2005, les bailleurs, faisant état des lettres des 20 juillet et 17 octobre 2005 demeurées sans réponse, ont refusé l'autorisation de sous-location aux motifs qu'ils avaient été mis devant le fait accompli et que la sous-location revenait à un transfert déguisé de bail. En conséquence, ils résiliaient le bail pour son échéance contractuelle du 28 février 2007.