Citation: 4C.17/2004 02.06.2004 E. 6.2

6.2.1 Un droit d'option confère à son bénéficiaire la faculté de former ou de prolonger directement un rapport d'obligation déjà conclu par une déclaration unilatérale de volonté (ATF 122 III 10 consid. 4b p. 15 et les références). Bien que le droit d'option ne soit pas réglementé par la loi, il est possible d'insérer une clause d'option dans un contrat de bail et d'accorder ainsi à l'une des parties le droit conditionnel de mettre en vigueur ou de prolonger un contrat portant cession de l'usage d'une chose contre rémunération (François Knoepfler, Pourparlers précontractuels, promesse de conclure et droit d'option en matière de bail, in 10e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998, p. 8 et les auteurs cités; pour un exemple, cf. l'arrêt 4C.50/1989 du 31 octobre 1989 consid. 3a). Lorsque l'option porte sur la conclusion d'un contrat de bail - elle s'apparente alors au droit d'emption -, il est nécessaire que les parties se soient mises d'accord sur tous les éléments essentiels du contrat (Knoepfler, op. cit., p. 9). A l'instar du droit de préemption, le droit de prélocation ("Vormietrecht") suppose la conclusion d'un contrat entre celui qu'il oblige et un tiers (Higi, op. cit., n. 55 ad art. 255 CO; pour un exemple, cf. l'arrêt 4C.127/1999 du 18 janvier 2000 publié in MietRecht Aktuell [MRA] 2001 p. 42 ss). Il confère à son titulaire la faculté d'entrer dans cette relation contractuelle et d'exiger du bailleur la cession de l'usage de la chose contre une rémunération fixée d'avance (droit de prélocation limité) ou correspondant à celle arrêtée avec le tiers (droit de prélocation illimité; cf. Andreas Maag, Reservationsrecht, Vormietrecht und Option, in MRA 2001 p. 37 ss, 38 n. 2.2). Dans la présente espèce, les recourants soutiennent que, en exerçant le droit de priorité résultant de la clause 4 du contrat de bail principal, les colocataires A.________ ont pris la place de C.________ dans le contrat de bail conclu le 21 novembre 2001 par les époux B.________ avec cette personne. Ils ne prétendent pas que le droit de priorité leur permettait d'exiger, au terme de la durée initiale du bail principal, la conclusion d'un nouveau contrat avec les cobailleurs, quand bien même ces derniers n'auraient pas souhaité louer plus avant les locaux, ni qu'il leur accordait la faculté de prolonger unilatéralement le contrat résilié. Le droit allégué par eux est ainsi un droit de prélocation. 6.2.2 Comme on l'a souligné plus haut, le Tribunal fédéral, lorsqu'il statue sur un recours en réforme, n'est pas lié par les motifs invoqués dans un tel recours, ni par l'argumentation retenue par la cour cantonale. Or, en l'espèce, pour le motif indiqué ci-après et fondé sur une circonstance de fait ressortant du jugement déféré, il appert que le droit de prélocation litigieux n'a de toute façon pas été valablement exercé, qu'il ait pu l'être ou non par un seul des deux colocataires. C'est le lieu de rappeler que les droits d'option ou de prélocation, comme tout droit formateur, tels les droits d'emption et de préemption, doivent être exercés sans condition (cf. ATF 117 II 30 consid. 2a p. 32 et les arrêts cités; 108 II 102 consid. 2a p. 104; Higi, op. cit., n. 62 ad art. 255 CO; Knoepfler, op. cit., p. 12; voir aussi: Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, 3e éd., tome II, n. 1736). Les recourants le soulignent d'ailleurs expressément dans leurs mémoires de recours, A.________ précisant, à ce propos, que "s'ils exercent leur droit de priorité, [les locataires] doivent ... se soumettre aux conditions convenues avec le tiers" (p. 12 in limine). Or, dans le jugement attaqué, la cour cantonale constate, de manière à lier la juridiction fédérale de réforme, que l'intéressé a refusé de reprendre l'avenant du 20 décembre 2001, qui formait pourtant partie intégrante du contrat de bail conclu par les époux B.________ avec C.________. Ainsi, A.________ n'a pas exercé inconditionnellement son prétendu droit de priorité, puisqu'il a refusé de reprendre une partie des engagements souscrits par le nouveau locataire. Il n'est pas établi qu'il se serait réservé, en exerçant ce droit, de mettre en cause ultérieurement la validité de l'avenant, auquel cas le droit de prélocation n'eût pas été compromis (cf. ATF 92 II 148 consid. 5). Aussi, à supposer qu'il existât, le droit de prélocation n'a-t-il pas été exercé valablement en l'espèce. Point n'est, dès lors, besoin d'examiner si la cour cantonale a appliqué correctement les règles régissant l'interprétation des contrats en excluant que les frères A.________ aient pu déduire l'existence d'un tel droit de la clause 4 du bail principal.