Citation: 4C.343/2004 22.12.2004 E. A

Par contrat du 13 décembre 1983, la SI Y.________ SA a remis à bail à X.________ SA (magasin de confection) des locaux commerciaux dans un immeuble, à Lausanne; répartis sur quatre étages, les locaux représentent une surface totale de 618 m2. Conclu pour dix ans dès le 1er janvier 1984, le bail se renouvelait ensuite de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation signifiée au moins une année à l'avance. En dernier lieu, le loyer mensuel net a été fixé à 9277 fr. à partir du 1er février 2000. Ce contrat succédait à plusieurs baux conclus pour les mêmes locaux dès 1950 par la société Z.________ SA, devenue X.________ SA en 1979. Depuis le 1er novembre 1994, C.________ détenait la totalité du capital actions de la SI Y.________ SA; il a acquis en son nom la propriété de l'immeuble en septembre 1998. A son décès, ses fils, A.________ et B.________, sont devenus propriétaires en main commune de l'immeuble, qui était géré par W.________ (ci-après: la gérance). Par formule officielle du 30 juin 2000, la gérance a résilié le bail de X.________ SA pour le 1er janvier 2004. Dans une lettre d'accompagnement, elle invoquait des motifs d'ordre économique. En effet, les nouveaux bailleurs avaient demandé à la gérance d'effectuer un calcul de rendement de l'immeuble, qui avait abouti à un résultat insuffisant; ils ont alors décidé de résilier le bail de X.________ SA afin de pouvoir relouer les locaux à un loyer supérieur.