Citation: 1C_71/2024 E. A

A.________, B.________ et C.________ sont propriétaires d'un appartement de trois pièces de 65 mètres carrés au troisième étage de l'immeuble sis à la rue du U.________ xxx, à Genève. L'immeuble a été construit dans les années 1950 et comporte 72 logements dont la régie D.________ SA gère la location depuis le 1er juin 2015. L'appartement a été remis en location du 1er décembre 2001 au 30 juin 2016 pour un loyer annuel de 11'400 fr. Durant le bail, l'ancienne régie a procédé, en septembre 2010, à une intervention d'urgence pour une fuite d'eau dans la salle de bain ayant nécessité le remplacement du siphon du lavabo pour un montant de 337,35 fr. et, en avril 2011, à des travaux de remise en état des fenêtres pour un montant de 789,15 fr. Au départ du locataire, en été 2016, des travaux ont été réalisés pour un montant total de 24'374 fr. Ces travaux ont porté sur la réfection de la peinture et du papier peint de l'appartement, le ponçage et l'imprégnation des parquets et des seuils, le réglage des menuiseries, le remplacement des poignées et des rosaces de portes, de deux butoirs de porte usés, de la barre de l'armoire de la chambre et de cinq rayonnages du réduit, le remplacement à l'identique du plan de travail, la pose d'un caisson haut de cuisine, la réfection des installations électriques, notamment le remplacement des prises et interrupteurs, le ré-émaillage de la baignoire ainsi que le remplacement du lavabo et des accessoires de la salle de bain. L'appartement a été remis à bail dès le 15 août 2016 à un nouveau locataire pour un loyer de 22'800 fr. par an. Le 9 juin 2021, la régie s'est adressée à l'Office cantonal du logement et de la planification foncière du Département du territoire (ci-après: l'OCLPF) pour savoir si elle pouvait provisoirement équiper l'appartement d'appareils mobiles sans demander d'autorisation en application de la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR; rsGE L 5 20). En janvier 2022, l'OCLPF a demandé à pouvoir visiter l'appartement. En l'absence de la locataire, la visite n'a pas pu se faire. Se fondant sur les photographies prises par la locataire, l'OCLPF a constaté que l'appartement avait fait l'objet de travaux sans avoir fait l'objet d'une autorisation. Le 4 avril 2022, il a imparti à la régie un délai de 30 jours pour faire valoir ses observations et ses explications éventuelles concernant les travaux exécutés dans le logement ainsi que l'évolution nominative et financière de l'état locatif. A la requête du Département du territoire, la régie a déposé en date du 14 octobre 2022 une demande en autorisation de construire en procédure accélérée visant à régulariser les travaux, en précisant qu'à son sens, ils ne devaient pas faire l'objet d'une demande d'autorisation ni d'un contrôle des loyers. Le 2 novembre 2022, l'OCLPF a rendu un préavis favorable à la condition que le loyer de l'appartement après travaux n'excède pas son niveau actuel, soit 11'400 fr. par an, ce loyer devant être appliqué pour une durée de trois ans à dater de la remise en location après la fin des travaux. Le 25 novembre 2022, le Département du territoire a accordé l'autorisation de construire requise aux conditions fixées notamment par l'OCLPF. Le 16 décembre 2022, il a imparti aux propriétaires un délai de trente jours pour établir un nouvel avis de fixation du loyer initial et rembourser le trop-perçu aux locataires de l'appartement durant la période de contrôle, soit 28'025 fr. Il leur a également infligé une amende administrative de 5'600 fr. Au terme d'un jugement rendu le 20 juin 2023 sur recours des propriétaires, le Tribunal administratif de première instance a annulé ces décisions motif pris que les travaux réalisés en 2016 dans l'appartement litigieux devaient être considérés comme de purs travaux d'entretien non soumis à autorisation. Par arrêt du 12 décembre 2023, la Chambre administrative de la Cour de justice a admis le recours interjeté par le Département du territoire contre ce jugement qu'il a annulé et a rétabli les décisions des 25 novembre et 16 décembre 2022.