Citation: 4A_291/2010 02.08.2010 E. A

Par acte authentique du 14 mai 2004, Y.________ (ci-après: l'acheteur) a acquis de Z.________ (ci-après: la venderesse), qui avait engagé à cet effet X.________ SA en qualité de courtière (ci-après: la courtière), une parcelle comportant notamment un bâtiment d'habitation, pour le prix de 5'000'000 francs. Le contrat de vente prévoyait en particulier ce qui suit: "(...) la venderesse lui garantit ce jour: ? seul le bail de Madame A.________ a été résilié pour défaut de payement en date du 23 octobre 2003 et ce pour le 31 décembre 2003. Toutefois, une audience devant la commission de conciliation en matière de baux et loyers a eu lieu le 17 février 2004 et elle a obtenu un délai d'épreuve jusqu'à fin mai 2004, suite à la mise à jour de la locataire, (...) ? l'état locatif global est de Frs. 414'552.- selon relevé au 31 mai 2004 ci-annexé, qui ne comprend aucun vacant, ? aucun locataire n'est au bénéfice de conditions extraordinaires affectant son bail, (...)". Avant l'acquisition de l'immeuble, la courtière avait fait parvenir à l'acheteur un dossier comprenant différents documents, notamment l'état locatif au 31 mai 2004; celui-ci indiquait que le contrat de bail dont V.________ était détentrice arrivait à échéance le 31 décembre 2007 et mentionnait en outre un chiffre 6 figurant sous la colonne "Rés." et un chiffre 60 sous "Ren."; l'acheteur n'a pas requis de renseignements complémentaires. Le 1er juillet 2004, V.________ a résilié son contrat de bail pour le 31 décembre 2004. Le 21 septembre 2004, la courtière a informé l'acheteur que celle-ci avait fait usage d'un accord conclu avec la venderesse le 24 juin 2002, intervenu dans le cadre de négociations quant à une hausse de loyer qui avait été annulée, le loyer mensuel étant de 6'094 fr. et la locataire bénéficiant de la possibilité de résilier le contrat "pour une échéance annuelle moyennant un préavis de 6 mois". Le 24 septembre 2004, l'acheteur a relevé que l'état locatif qui lui avait été transmis mentionnait que le bail de V.________ n'arrivait à échéance que le 31 décembre 2007, qu'aucune réserve n'y était formulée, qu'il s'était fié à ce document et pensait avoir le temps de s'organiser pour trouver un nouveau locataire. Par courrier du 18 octobre 2004, la courtière a regretté d'avoir omis de communiquer à l'acheteur le fait que V.________ pouvait mettre un terme à son contrat de bail de manière anticipée et lui a proposé ses services pour rechercher un repreneur en vue de la relocation rapide des locaux à un prix supérieur; elle précisait néanmoins avoir d'ores et déjà "par mesure de précaution" annoncé le cas à son assurance responsabilité civile. Par courrier du 21 janvier 2005, la courtière a informé l'acheteur que deux repreneurs éventuels étaient intéressés par les locaux. Le 14 février 2005, elle lui a fait savoir que R.________ SA - dont la courtière recommandait la candidature en raison de ses garanties de solvabilité - s'alignait sur la proposition de S.________ Sàrl concernant un loyer mensuel de 6'800 fr. et la prise en charge des frais d'aménagement des locaux, et souhaitait quatre places de parkings pour 150 fr. l'unité; la reprise n'a finalement pas abouti, R.________ SA ayant formulé, le 27 avril 2005, une offre ferme et définitive, que l'acheteur a refusée, aux termes de laquelle elle jugeait indispensable de bénéficier de quatre places de parking et offrait un loyer mensuel de 6'300 fr., charges et parking inclus, pour autant que des travaux de rénovation soient effectués.