Citation: 4A_92/2009 05.05.2009 E. 2

Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Kassationsgericht hätte ihre Rüge behandeln müssen, wonach das Obergericht den Vertrag willkürlich ausgelegt habe, indem es annahm, der Ehemann der Beschwerdegegnerin sei nicht Vertragspartei. 2.1 Ziel der Vertragsauslegung ist es, in erster Linie den übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien festzustellen (vgl. Art. 18 Abs. 1 OR). Diese subjektive Vertragsauslegung beruht auf Beweiswürdigung, die vorbehältlich der Ausnahmen von Art. 97 und 105 BGG der bundesgerichtlichen Überprüfung entzogen ist. Steht eine tatsächliche Willensübereinstimmung fest, bleibt für eine Auslegung nach dem Vertrauensgrundsatz kein Raum (BGE 132 III 626 E. 3.1 S. 632). Erst wenn eine tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten. Das Bundesgericht überprüft diese objektivierte Auslegung von Willenserklärungen als Rechtsfrage, wobei es an Feststellungen des kantonalen Richters über die äusseren Umstände sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten grundsätzlich gebunden ist (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 133 III 61 E. 2.2.1 S. 67 mit Hinweisen). Massgebend ist dabei der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Nachträgliches Parteiverhalten ist bei der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht von Bedeutung; es kann höchstens - im Rahmen der Beweiswürdigung - auf einen tatsächlichen Willen der Parteien schliessen lassen (BGE 133 III 61 E. 2.2.1 S. 67; 132 III 626 E. 3.1 S. 632). 2.2 Das Kassationsgericht ging davon aus, das Obergericht habe keinen tatsächlichen Willen der Vertragsparteien festgestellt, sondern den Vertrag nach dem Vertrauensprinzip ausgelegt. Es trat auf die Rüge nicht ein, da diese vom Bundesgericht im Beschwerdeverfahren frei überprüft werden könne. Dies trifft zu, weshalb die kantonale Nichtigkeitsbeschwerde nicht gegeben ist (§ 285 ZPO/ZH). Auf die Vorbringen der Beschwerdeführerin zum übereinstimmenden Willen der Parteien ist nicht einzutreten. Das Kassationsgericht ist auf die entsprechenden Ausführungen der Beschwerdeführerin nicht näher eingegangen, weil diese sich auf unzulässige Noven berufen hatte. Inwiefern diese Auffassung Recht verletzt, zeigt die Beschwerdeführerin nicht auf und ist auch nicht ersichtlich. Damit war das Kassationsgericht nicht gehalten, den Entscheid des Obergerichts insoweit zu überprüfen. 2.3 Im Mietvertrag wurde das Formularfeld "Vermieter" mit "A. + B. Z.________" ausgefüllt. Anschliessend folgt die Adresse. Darunter kann nach dem Wortlaut nur die Beschwerdegegnerin und ihr Ehemann verstanden werden. Der Mietvertrag wurde aber für die Vermieterschaft einzig von der Beschwerdegegnerin unterzeichnet. Das Obergericht zog überdies in Betracht, spätestens nach Unterzeichnung des Aktienkaufvertrages am 15. Dezember 2001 sei bekannt gewesen, dass die Beschwerdegegnerin Alleineigentümerin des Mietobjekts gewesen sei, wobei festgehalten werde, dass die Gesellschaft in einem Mietvertrag stehe, und ausdrücklich von der "Vermieterin" die Rede sei. Wenn das Obergericht gestützt auf diese Tatsachen zum Schluss kam, die Beschwerdeführerin habe entgegen dem Wortlaut nach Treu und Glauben nicht davon ausgehen können, der Ehemann sei Vertragspartner, ist dies bundesrechtlich nicht zu beanstanden, da der Wortlaut allein nicht massgeblich ist, sondern die gesamten Umstände bei Vertragsschluss zu berücksichtigen sind. 2.4 Die Beschwerdeführerin macht allerdings sinngemäss geltend, das Kassationsgericht hätte den aus dem Aktienkaufvertrag gezogenen Schluss, es sei den Parteien bekannt gewesen, dass die Beschwerdegegnerin Alleineigentümerin des Mietobjekts gewesen sei, als willkürlich erachten müssen. Im Aktienkaufvertrag sei nur an einer Stelle von einer Vermieterin die Rede, während sonst vom Vermieter gesprochen werde. Zudem werde der Mietvertrag zum integrierenden Bestandteil des Aktienkaufvertrages erklärt, womit klar sei, dass die Beschwerdegegnerin ihren Ehemann als Vermieter anerkannt habe. 2.4.1 Willkürlich ist ein Entscheid nach konstanter Rechtsprechung nicht schon dann, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre. Das Bundesgericht hebt einen kantonalen Entscheid wegen Willkür vielmehr nur auf, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 132 III 209 E. 2.1 S. 211 mit Hinweisen). Dabei genügt es nicht, wenn sich nur die Begründung des angefochtenen Entscheides als unhaltbar erweist. Eine Aufhebung rechtfertigt sich nur dann, wenn der Entscheid auch im Ergebnis verfassungswidrig ist (BGE 134 II 124 E. 4.1 S. 133). 2.4.2 Zwar trifft zu, dass der Vertrag an gewissen Stellen auch vom "Vermieter" spricht. Am Ende des Vertrages sind indessen die integrierenden Bestandteile der Vereinbarung aufgelistet. Dort findet sich an dritter Stelle folgende Angabe: "- Mietvertrag mit Frau A.Z.________". Damit ist es im Ergebnis jedenfalls nicht offensichtlich unhaltbar, wenn die kantonalen Instanzen davon ausgingen, die Vertragsparteien hätten aufgrund dieses Aktienkaufvertrages gewusst, dass die Beschwerdegegnerin Alleineigentümerin des Mietobjekts war. Die Rüge der Beschwerdeführerin ist daher unbegründet. 2.5 Die Beschwerdeführerin beanstandet, das Obergericht habe eine von ihr betreffend die Bezahlung der Mietzinse angerufene Zeugin zu Unrecht nicht angehört mit der Begründung, die Beweisofferte habe sich nicht auf die Mietzinszahlungen bezogen. Das Kassationsgericht trat auf diese Rüge nicht ein, da die Beschwerdeführerin sich nicht hinreichend mit der Argumentation des Obergerichts auseinandergesetzt habe. Die Beschwerdeführerin versucht zwar aufzuzeigen, dass sie die Zeugin bezüglich Mietzinszahlungen angerufen hat. Dass sie sich mit der Argumentation des Obergerichts in der Nichtigkeitsbeschwerde hinreichend auseinandergesetzt hätte, vermag sie dadurch aber nicht aufzuzeigen. Damit ist nicht ersichtlich, inwieweit der Entscheid des Kassationsgerichts Recht verletzt, und der Beschluss des Obergerichts ist mangels Letztinstanzlichkeit nicht zu überprüfen. 2.6 Das Obergericht erachtete als erwiesen, dass die Beschwerdeführerin vor Rückgabe des Mietobjekts zusammen mit den eigenen Einbauten die vorbestehenden elektrischen Einrichtungen vorsätzlich herausgerissen habe, und verpflichtete sie zu Schadenersatz. Vor Obergericht hatte die Beschwerdeführerin unter Verweis auf eine von der Beschwerdegegnerin eingereichte Rechnung erstmals eingewendet, sie selbst habe allfällige vorbestehende elektrische Einrichtungen bezahlt. Das Obergericht liess die neue Behauptung aus prozessualen Gründen nicht zu, da sie sich nicht sofort beweisen lasse (§ 115 Ziff. 2 ZPO/ZH). Es hielt einerseits fest, aus dem Beleg ergebe sich nicht zweifelsfrei, dass es sich bei der in der Rechnung genannten Y.________ AG um die Beschwerdeführerin handle. Dies ergibt sich indessen aus einem bei den Akten befindlichen Auszug, weshalb das Kassationsgericht dieses Argument des Obergerichts für willkürlich erachtete. Das Obergericht war andererseits aber der Auffassung, selbst wenn die Rechnung von der Beschwerdeführerin bezahlt worden sei, stünde damit nicht fest, dass die Beschwerdeführerin berechtigt war, jene Installationen auszubauen, denn über die näheren Umstände der Ausführung der Arbeiten und allfällige Absprachen zwischen Mieterin und Vermieterin sei nichts bekannt. Diese Begründung erachtete das Kassationsgericht für stichhaltig, zumal sich aus den Vorbringen der Beschwerdeführerin selbst ergebe, dass die Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin zumindest einen Teil der Aufwendungen ersetzt habe, so dass die Berechtigung, die vorbestehenden Installationen auszubauen, zweifelhaft sei. Die Beschwerdeführerin behauptet zwar, damit sei das Kassationsgericht in Willkür verfallen. Sie setzt sich mit der Argumentation des Kassationsgerichts nicht auseinander und genügt damit den Begründungsanforderungen in keiner Weise. Auf die Rüge ist nicht einzutreten.