Citation: 1A.133/2003 15.04.2004 E. 6

Die Beschwerdeführer machen sodann geltend, der Quartierplan gestatte es, entlang der Via Quadrellas in den Baufeldern 1850 (grün) und 1852.70 (gelb) überhohe Gebäude zu errichten. Dies verletze klar und damit willkürlich das kommunale Baugesetz vom 14. März 1999 (BauG). 6.1 Gemäss Art. 89 Abs. 1 BauG ist die Gebäudehöhe ab dem tiefsten Punkt des gewachsenen oder abgetragenen Bodens längs der Gebäudeaussenseite bis zum höchsten Punkt des Daches zu messen. Durch Veränderungen des Terrains dürfen die Vorschriften über die maximale Gebäudehöhe nicht umgangen werden. Nach Abs. 2 wird die Gebäudehöhe bei seitlich gegliederten und/oder in der Höhe gestaffelten Bauten an jedem erkennbaren Baukörperteil einzeln ermittelt, wobei die Gesamthöhe eines zusammenhängenden, in der Höhe gestaffelten Gebäudes von der Talseite her gemessen die zonengemässe Gebäudehöhe höchstens um 3,0 m überschreiten darf (Hangbonus). Die Baubehörde kann bei besonderen Terrainverhältnissen Abweichungen von der Gebäudehöhe bis max. 10 % gestatten (Abs. 3). In der Dorfzone beträgt die zulässige Gebäudehöhe gemäss Art. 86 Abs. 4 BauG 18,5 m (zuzüglich allfälliger Hangbonus). Beim Quartiergestaltungsplan können gestützt auf Art. 123 BauG die Gebäude- und Grenzabstände, die Gebäudelängen und der Zusammenbau mehrerer Baukörper nach architektonischen Kriterien frei bestimmt werden (Art. 123 Abs. 2 Ziff. 1 BauG). Hingegen ist gemäss der unbestrittenen Feststellung der Beschwerdeführer nicht vorgesehen, dass er Ausnahmen von der Gebäudehöhe zulässt. 6.2 Die Beschwerdeführer bringen vor, das Terrain vor dem in der Nordostecke des Quartierplangebiets liegenden Garagengebäude sei anlässlich dessen Baus (in den sechziger Jahren) abgegraben worden. Das Niveau dieser Abgrabung (Kote 1825.18) sei massgeblich für die Kote, ab welcher die zulässige Höhe im (darüber liegenden) Baufeld grün (1850) zu bestimmen sei. Die Quartierplanung stelle demgegenüber auf ein früheres, gewachsenes Terrain mit einem Ausgangspunkt von 1831.50 ab, was absurd sei. Das Verwaltungsgericht hat zur Frage der Gebäudehöhe erwogen (angefochtenes Urteil S. 19 ff. E. 6), bei der Bestimmung des gewachsenen Terrains sei gemäss einem Grundsatzentscheid (PVG 1992 Nr. 10) prinzipiell auf den Bodenverlauf im Zeitpunkt des Inkrafttretens der massgeblichen Zonen- und Bauvorschriften abzustellen. Im konkreten Fall seien dies die seit 1999/2000 geltenden Zonen- und Baupolizeivorschriften. Nach dem gleichen Entscheid sei eine länger als 10 Jahre zurückliegende Geländeaufschüttung in der Regel als gewachsenes Terrain zu betrachten. Im Lichte dieser Praxis habe die Gemeinde mit Grund auf die aktuellsten Schnitt- und Höhenkotenpläne seit der letzten Zonenplanrevision von 1999/2000 abgestellt. Weil seit der Erweiterung der Hotelparkplätze der privaten Rekursgegnerin (Garagenneubau im Jahre 1968) im Zuge des vorwiegend unterirdisch erstellten Parkhauses der Gemeinde (Parz. 1519) und seit dem Inkrafttreten der revidierten Grundordnung 1999/2000 aber keine weiteren Geländeveränderungen mehr stattgefunden hätten, habe die Vorinstanz als Ausgangspunkt für die Ermittlung des gewachsenen Terrains auf den Schnittplan vom 2. Juli 1968 zurückgreifen dürfen, worin die Eckwerte für das vor der Bodenabgrabung bestehende Hangterrain zuverlässig und einleuchtend bestimmt worden seien. Sowohl aus den Schnittplänen 2002 als auch dem Schnittplan 1968 gehe hervor, dass die Annahme eines massgeblichen Ausgangspunkts von 1831.50 m.ü.M. an der östlichsten Grundstücksecke (Baufeld grün; Kote 1850.00) ohne Zweifel "vernünftig und nachvollziehbar" festgelegt worden sei. Von diesem "realistischen Bezugspunkt" ausgehend gebe es auch an den Höhenkoten der Baufelder entlang der Via Quadrellas nichts auszusetzen und werde die zulässige Gebäudehöhe von 21,50 m (inkl. Hangbonus) nirgends überschritten. 6.3 Mit dieser Argumentation missachtet das Verwaltungsgericht in nicht nachvollziehbarer Weise Art. 89 Abs. 1 BauG, wonach die Gebäudehöhe vom tiefsten Punkt des gewachsenen oder abgetragenen Bodens aus zu messen ist. Daraus sowie aus den zugehörigen Skizzen (s. Anhang zum BauG, S. 92) ergibt sich ohne weiteres, dass der jeweils tiefer liegende Bezugspunkt massgeblich ist. Nachdem das gewachsene Terrain anlässlich des Garagenbaus im Jahre 1968 so stark verändert wurde, dass davon jedenfalls am östlichen Ende des Grundstücks (im Bereich der Parkierungsanlage) schlechterdings nichts mehr zu sehen ist, ist es unverständlich und willkürlich, für die vorliegend umstrittene Gebäudehöhenberechnung auf einen anhand von Plänen rekonstruierten, in der Wirklichkeit nicht mehr erkennbaren Geländeverlauf abzustellen. Instruktiv sind in diesem Zusammenhang die Ausführungen der Gemeinde im ablehnenden Bau- und Einspracheentscheid vom 27. Dezember 2000. Der Gemeindevorstand erwog damals (E. 13), mit Art. 89 Abs. 2 BauG habe der Gesetzgeber verhindern wollen, dass überhoch in Erscheinung tretende Baukörper entstünden. Ob bei in der Höhe versetzten Baukörpern, die sich nur noch an den Kanten berühren, noch von einer in der Höhe gestaffelten Baute im Sinne von Art. 89 Abs. 2 BauG zu sprechen sei, sei nicht einfach zu entscheiden. Die Frage müsse wohl dort bejaht werden, wo der Komplex als bauliche Einheit in Erscheinung trete und auch eine gewisse funktionale Verbindung bestehe. Fehle ein solcher Zusammenhang, dann seien Baukörper - selbst wenn deren Fassaden aus gewissen Winkeln wie zusammengefügt erschienen - für die Höhenberechnung einzeln zu behandeln, ansonst man insbesondere bei der dichten Überbauungsart der Siedlungskerne häufig mit den Gebäudehöhen in Konflikt geriete, was der vom Gesetzgeber gewünschten Überbauungsart klar zuwiderlaufen würde. Im Lichte dieser Ausführungen sei die Summierung der Gebäudehöhen dort unumgänglich, wo der Neu- bzw. Aufbau über die Autoeinstellhalle zu liegen komme und mit dem Erschliessungsbereich bis auf das Niveau des Erdgeschosses der Autoeinstellhalle hinabreiche. Hier bestehe nicht nur eine baulich visuelle, sondern auch eine funktionale Einheit. Daran vermöge die Separierung "Neubau Hotelerweiterung/Neubau Erschliessung" nichts zu ändern, ebenso wenig der Umstand, dass die Überlagerung des Neubautraktes mit der Halle nur einen verhältnismässig kleinen Abschnitt betreffe (E. 13c S. 7 des genannten Entscheids vom 7. Dezember 2000). Im ursprünglichen Bauprojekt sollte zwar ein Teil des neuen Hotelbaus über der Garagenhalle errichtet werden; der wesentlich grössere Teil dieser Halle wäre indessen unüberbaut geblieben. Gemäss Quartierplan wird im Baufeld gelb (1852.70) ein Baukörper erlaubt, der - leicht nach Westen verschoben - bei praktisch gleicher Höhe in der Breite und Tiefe deutlich grössere Dimensionen als das nicht bewilligte Projekt aufweist. Überdies gestattet der Quartierplan im Baufeld grün die Errichtung eines weiteren, mit dem benachbarten nahtlos verbundenen Baukörpers unmittelbar über der Garage. Der Rücksprung des Baufeldes grün gegenüber der Garagenfassade beträgt zwischen 4,5 m im Westen und null Metern im Osten; es kann kein Zweifel bestehen, dass das über der Garagenhalle errichtete Gebäude als mit dieser zusammenhängend wahrgenommen würde. Bei einer derartigen baulichen Konstellation kann es keine Rolle spielen, ob die Garage mit dem darüber befindlichen Kubus unter Nutzungsgesichtspunkten funktional verbunden ist oder nicht. Eine gewisse funktionale Verbindung besteht auf jeden Fall bereits aus bautechnischen Gründen. Es ist angesichts der grundsätzlich überzeugenden Erwägungen im kommunalen Bauentscheid vom Dezember 2000 schlechterdings nicht nachvollziehbar, weshalb die Überbauungsmöglichkeiten gemäss dem Quartierplan, die in nichts hinter dem im Jahr 2000 eingereichten Bauprojekt zurückstehen, sondern im Gegenteil eine wesentlich intensivere Nutzung gestatten, die Vorschriften über die Bauhöhe weniger verletzen sollten als das fragliche Projekt selber. 6.4 Die Gemeinde hält dem entgegen, beim Garagengebäude der privaten Beschwerdegegnerin handle es sich um eine unterirdische Baute, von der nur ein kleiner Teil das ursprüngliche Terrain überrage. Analog zur bezüglich Grenz- und Gebäudeabstand geltenden verwaltungsgerichtlichen Praxis (PVG 1996 Nr. 23) sei bei einem späteren Aufbau auf diese Baute nur der sichtbare Teil mitzuberechnen. Daher bilde die Kote 1831.63 m.ü.M. die Bemessungsbasis. Das Verwaltungsgericht hat sich zu dieser Argumentation, welche die Gemeinde bereits im Rekursverfahren vorgetragen hat, nicht geäussert. Abgesehen davon, dass die Gemeinde sich in ungeklärten Widerspruch zu ihrer Begründung im Baubewilligungsverfahren setzt, ist diese Betrachtungsweise aus folgendem Grund als verfehlt zu bezeichnen: Anlässlich des Garagenbaus wurde an der Hinterseite der Garage (Seite Via Quadrellas) eine Pfahlwand gesetzt und das davor liegende Terrain abgetragen. Offenbar gleichzeitig wurde das kommunale Parkhaus auf der im Osten angrenzenden Parzelle Nr. 1519 errichtet, welches ebenfalls bis an die Via Quadrellas reicht. Westlich angrenzend war damals das ursprüngliche Terrain möglicherweise noch vorhanden; die Akten geben hierüber keinen Aufschluss. In der Folge wurde indessen westlich angrenzend an die Garage das Hallenbad errichtet, welches über einen Verbindungstrakt mit dem seit langem bestehenden Hotel verbunden ist. Von diesem, entsprechend der in vorstehender E. 6.2 erwähnten Praxis des Verwaltungsgerichts massgebenden Zustand ausgehend, kann die Garagenhalle nicht als unterirdische Baute angesehen werden. Vielmehr erscheint sie als oberirdisches, beidseits seitlich angebautes, vor einer Stützwand errichtetes Gebäude. Der ursprüngliche Terrainverlauf ist wie ausgeführt nicht mehr erkennbar. Ist aber die Höhe der Garage vollumfänglich mit einzuberechnen, ist massgeblicher Ausgangspunkt eine Kote, die im Bereich von 1825.20 liegt (die Akten sind diesbezüglich nicht ganz schlüssig, was indessen nicht entscheidwesentlich ist). Auf jeden Fall wird die zulässige Höhe von 18,5 m durch ein Gebäude mit einer Dachkote von 1850.00 klar überschritten. Selbst wenn die erlaubte Höhe in Anwendung von Art. 89 Abs. 3 BauG um 10 % auf 20,35 m erhöht und ein - hier kaum zulässiger - Hangbonus von 3 m zugestanden würde, so bliebe die erlaubte Höhe deutlich überschritten. Die Einräumung des Hangbonus würde voraussetzen, dass das Garagengebäude und der darüber im Baufeld grün mögliche Baukörper als versetzte Gebäude angesehen würden, was angesichts der baulichen Situation - es handelt sich um zwei übereinander errichtete Baukörper und nicht um versetzt angeordnete Hauptbauten - und auch angesichts des geringen Gebäuderücksprungs äusserst fragwürdig wäre. 6.5 Die Gemeinde wirft weiter die Frage auf, ob bei der Höhenberechnung der Umstand zu berücksichtigen sei, dass im hier zur Diskussion stehenden östlichen Bereich auch noch das Baufeld 1837.00 (blau) figuriert, welches eine zusätzliche Baute bis zum erwähnten Garagenkomplex zulässt. Namentlich stelle sich die Frage, ob die Bauten im blauen und im grünen Baufeld als zusammenhängend und in die Höhe gestaffelt angesehen werden müssen, weil sie durch den dazwischen liegenden Infrastrukturtrakt (mit einer zulässigen Höhenkote von 1835.00) verbunden sind. Die Gemeinde hält diese Betrachtungsweise nicht für zwingend, da der Gesetzgeber mit der Regelung in Art. 89 Abs. 2 BauG in die Höhe gestaffelte Hauptbauten im Auge gehabt habe. Wenn sie, die Gemeinde, angesichts der klaren Zäsur zwischen den Bauten an der Via traunter Plazzas und jenen entlang der Via Quadrellas nicht von einem zusammenhängenden Gebäude sprechen wollte, so sei dies angesichts der ratio legis vertretbar und jedenfalls nicht willkürlich. Auch dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Der Abstand zwischen dem blauen und dem grünen Baufeld, in welchem die etwas niedrigere Zwischenbaute vorgesehen ist, beträgt zwischen 7 m (in Westen) und 1 m (im Osten). Es lässt sich nicht ernsthaft bezweifeln, dass dieser schmale Zwischentrakt für den talseitig stehenden Betrachter keine erkennbare Zäsur zwischen dem Baukubus im Baufeld blau und jenem im Baufeld grün schafft. Vielmehr wird das Ergebnis wegen der grossen Nähe der beiden Hauptbauten als gestaffelte Baute im Sinne von Art. 89 BauG wahrgenommen werden (vgl. hierzu die Beilage 16a zum Rekurs vor Verwaltungsgericht). Es kann nur als willkürlich bezeichnet werden, hier von etwas anderem auszugehen. 6.6 Für den Fall, dass das Bundesgericht die von der Gemeinde und dem Verwaltungsgericht vorgenommene Interpretation von Art. 89 BauG als willkürlich ansehen sollte, macht die Gemeinde geltend, zumindest im Ergebnis liege keine Willkür vor, weshalb die Beschwerde abzuweisen sei. In der Tat liegt gemäss der einleitend zitierten, konstanten Rechtsprechung des Bundesgerichts Willkür nur vor, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis willkürlich ist (oben E. 5.1). Damit kann das Bundesgericht eine verfassungskonforme Begründung nachschieben, sofern die kantonale Behörde diese nicht ausdrücklich verworfen hat und der massgebliche Sachverhalt von den kantonalen Instanzen hinreichend geklärt wurde (BGE 112 Ia 353 E. 3c/bb S. 355; Georg Müller, Kommentar zur Bundesverfassung vom 29. Mai 1874, Zürich 1995, Art. 4 N. 53). Es ist allerdings grundsätzlich nicht Sache des Bundesgerichts, im Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde selbständig nach willkürfreien Motiven zu forschen (BGE 117 Ia 133 E. 2c S. 140). Die Gemeinde hält dafür, wo wie im vorliegenden Fall Bauten in einem engen Bereich zwischen zwei in der Höhe stark versetzten Strassen platziert werden müssen, hätte eine rigorose Anwendung von Art. 89 BauG zur Folge, dass das gesetzgeberische Ziel, im Rahmen von Quartiergestaltungsplänen die Voraussetzungen für optimale Überbauungen zu schaffen, meist gar nicht erreichbar wäre, weil sofort ein Konflikt mit der Bauhöhenbeschränkung der Regelbauweise entstünde. Bei einem Terrainverlauf, wie er vor dem Bau der Parkierungsanlagen bestanden hatte, könnten die in den Baufeldern grün und blau vorgesehenen Hochbauten ohne Weiteres bis zu den im Quartiergestaltungsplan fixierten Maximalhöhen erstellt werden. Nun solle die Beurteilung plötzlich anders ausfallen, nur weil sich zwischen den beiden Baufeldern noch eine Parkierungsanlage befindet und deshalb eine Verbindung zwischen den beiden Hauptgebäudekörpern entsteht. Auf die zeitliche Abfolge der Errichtung der Bauten könne es indessen vernünftigerweise nicht entscheidend ankommen. Die strikte Anwendung von Art. 89 BauG würde gerade bei stark geneigten Hanglagen wie hier zu Überbauungen führen, welche in völligem Widerspruch zu den Intentionen des Gesetzgebers stünden. Mit diesen Intentionen des Gesetzgebers meint die Gemeinde offenbar die Absicht, in der "inneren Dorfzone" eine verdichtete Bauweise zuzulassen, was sich namentlich darin zeigt, dass auf die Festlegung einer maximal zulässigen Ausnützungsziffer verzichtet und eine Gebäudehöhe von 18,5 m zuzüglich Hangbonus von 3 m festgelegt wurde. Damit ist indessen keineswegs dargelegt, dass der Gesetzgeber beabsichtigte, darüber hinaus Verdichtungen zuzulassen, welche auch diesen Rahmen überschreiten. Was die Gemeinde hier als optimale Überbauung bezeichnet, rückt in die Nähe der maximalen Verdichtung. Der angefochtene Quartierplan versucht, einerseits entlang der Via Quadrellas gegen diese Strasse hin drei- bis viergeschossig in Erscheinung tretende Gebäudekörper zuzulassen, andererseits diese mit den Gebäuden an der Via traunter Plazzas in eine Verbindung zu bringen. Entgegen der Darstellung der Gemeinde besteht der Kern des Problems nicht in der Verbindung der Bauten an der Via traunter Plazzas und an der Via Quadrellas, aber auch nicht darin, welche Bauten zuerst errichtet wurden. Er liegt vielmehr darin, dass einerseits ein Steilhang vorliegt, für dessen Bebauung mit gestaffelten Bauten Art. 89 BauG eine klare und handhabbare Regel aufstellt, und dass andererseits der Wunsch besteht, entlang der höher verlaufenden Strasse die erwähnten, relativ grossvolumigen Bauten zu errichten. Da der Niveauunterschied zwischen den beiden Strassen zu gross ist, entsteht eine Lösung, die Art. 89 BauG widerspricht. Es geht jedoch nicht an, dieses Problem durch die Nichtanwendung einer klaren Norm zu "lösen". Eine mit Art. 89 BauG konforme Lösung würde in niedrigeren Bauten im Baufeld grün (1850) und möglicherweise im Baufeld gelb (1852.70) - wozu hier ausdrücklich nicht Stellung zu nehmen ist (vgl. hinten E. 6.8) - bestehen. Es ist nicht Sache der rechtsanwendenden Behörde, sondern des Gesetzgebers, allenfalls abweichende bzw. ergänzende Vorschriften zu erlassen, wenn dieses Ergebnis nicht befriedigt. Nach der gegenwärtigen Gesetzgebung ist es indessen gerade ausgeschlossen, im Quartierplanverfahren Abweichungen von den baugesetzlichen Höhenbegrenzungen vorzunehmen. Nach dem Gesagten liegt in den Ausführungen der Gemeinde keine Begründung, welche als substituierte Begründung für das angefochtene Ergebnis Geltung beanspruchen könnte. Vielmehr muss der angefochtene Entscheid auch im Ergebnis als willkürlich bezeichnet werden. 6.7 Die private Beschwerdegegnerin weist auf die Möglichkeit der Baubehörde hin, gemäss Art. 7 Abs. 1 BauG bei ausserordentlichen Verhältnissen Ausnahmen von einzelnen Vorschriften zu gewähren. Vorliegend ist indessen nicht über eine Ausnahmebewilligung entschieden worden, so dass auf diesen Einwand mangels Erschöpfung des kantonalen Instanzenzuges nicht eingetreten werden kann (Art. 86 Abs. 1 OG). Im Übrigen ist daran zu erinnern, dass der Gemeindevorstand im Baubewilligungsverfahren, in welchem die private Beschwerdegegnerin gleich argumentiert hatte wie hier, das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes ausdrücklich verneinte. 6.8 Aus den dargelegten Gründen ist der angefochtene Entscheid aufzuheben. Die kantonalen Instanzen werden im neu aufzunehmenden Verfahren insbesondere auch näher zu prüfen haben, welche Konsequenzen sich aus den vorstehenden Erwägungen für die zulässige Bauhöhe im Baufeld gelb ergeben. Das Bundesgericht hat hierüber beim gegebenen Verfahrensstand nicht zu befinden. Angemerkt sei immerhin, dass es angesichts des deutlich grösseren Abstandes zwischen dem bisherigen Hotelhauptgebäude und einem allfälligen Neubau im Baufeld gelb nicht zwingend erscheint, diese Gebäude als gestaffelte Baukörper gemäss Art. 89 BauG anzusehen.