Citation: 4C.73/2004 01.06.2004 E. A

Depuis le 1er juin 1996, A.________ loue un appartement de trois pièces situé dans les combles, au 5ème étage d'un bâtiment à Genève; la bailleresse est X.________. Conclu pour une année, le bail se renouvelait ensuite tacitement d'année en année, faute de résiliation en temps utile. Les parties ont conclu deux baux à loyer: a) un contrat du 9 mai 1996, fixant le loyer annuel net à 16 896 fr. et dont l'art. 2 a la teneur suivante: «L'immeuble dans lequel vous habitez, bien que vous soyez en loyer libre, est soumis au contrôle de l'Etat de Genève, statut HLM.» b) un contrat du 4 juin 1996, avec conditions particulières pour immeuble HLM. Il y est précisé que l'immeuble est soumis à la loi générale sur le logement et la protection des locataires, du 4 décembre 1977 (LGL). Le contrôle de l'Etat est prévu en principe pour vingt ans, soit jusqu'en 2011; il doit durer aussi longtemps que l'immeuble bénéficie de l'aide de l'Etat. Toutes les rubriques figurant sous «Aide de l'Etat» sont biffées. Le loyer convenu est identique à celui fixé dans le contrat du 9 mai 1996 et correspond au «loyer maximum autorisé à la conclusion du bail». Le locataire a reçu un avis de fixation du loyer initial, conformément aux art. 270 al. 2 et 269d CO. De même, les baisses des loyers du 24 juin 1998 et du 14 décembre 1999 ont été notifiées sur formule officielle. Le loyer annuel s'élevait alors à 15 096 fr., sans les charges. Par «avis de modification de loyer autorisée par le Service de surveillance des loyers» du 23 novembre 2001, X.________ a signifié au locataire que son loyer était augmenté à 16 896 fr. dès le 1er janvier 2002; elle invoquait comme motif une diminution des prestations de l'Etat. La bailleresse a joint à cet avis une décision du 25 septembre 2001 du Service de surveillance des loyers. D'une part, ce dernier autorisait la propriétaire à porter l'état locatif maximum de l'immeuble à 477 660 fr. dès le 1er novembre 2001 en raison de la réduction de la subvention de 1/9 à partir du 1er juillet 2001. D'autre part, la propriétaire était invitée à respecter l'état locatif nominal approuvé à la même date, qui fixait le loyer annuel autorisé par logement; pour l'appartement loué par A.________, ce loyer s'élevait à 16 896 fr. Le 30 novembre 2001, le locataire a déposé une réclamation auprès du Service de surveillance des loyers, car il estimait que l'appartement loué n'était pas soumis aux conditions HLM. En date du 16 juillet 2002, l'autorité saisie a confirmé sa décision. Elle a implicitement considéré la réclamation comme sans objet dès lors que le loyer maximum autorisé pour le logement occupé par A.________ n'avait jamais été modifié depuis le 1er juillet 1991, la décision attaquée confirmant le montant de 16 896 fr. fixé alors. Dans sa décision, le Service de surveillance des loyers notait que le logement en question ne bénéficiait pas de prestations de l'Etat et que le locataire n'était pas soumis aux limites de revenu prescrites à l'art. 30 LGL; il relevait également que l'avis de modification de loyer mentionnait un motif de hausse erroné, l'augmentation étant justifiée par le rétablissement du loyer à son niveau maximum et non par la diminution des prestations de l'Etat. Le locataire n'a pas recouru auprès du Tribunal administratif.