Citation: 5A_478/2013 E. 3

Die Parteien streiten darüber, zu welchem Wert die Eigentumswohnung an der E.________strasse (Liegenschaft Nr. yyy; s. Sachverhalt Bst. A) in der Errungenschaft der Beschwerdegegnerin einzusetzen ist. Die Auseinandersetzung konzentriert sich auf die Verkehrswertschätzung des Architekten und Immobilienbewerters F.________, die der Amtsgerichtspräsident am 10. März 2010 angeordnet hatte. Das Obergericht weist darauf hin, dass der Gutachter bei der Bewertung beider Liegenschaften (Nr. yyy und Nr. xxx) nach der heute für Nutzobjekte üblichen Ertragswertmethode vorgegangen sei. Der Expertise zufolge betrügen die Wiederherstellungskosten für die Liegenschaft Nr. yyy - bei einem Wertquotenanteil von 360/1000 - Fr. 457'020.--. Als Ertragswert habe F.________ den Betrag von Fr. 751'000.-- ermittelt (Mietwert brutto Fr. 24'480.--; Bruttozinssatz 3.26 %). Davon habe er die technische Entwertung im Umfang von Fr. 8'000.-- in Abzug gebracht, woraus sich ein Verkehrswert von Fr. 743'000.-- ergebe. Unter Berücksichtigung einer Personaldienstbarkeit für einen Einstellhallenplatz zum Wert von Fr. 25'000.-- resultiere am Bewertungsstichtag, dem 10. September 2010, ein Verkehrswert von Fr. 768'000.--. Das 6.5-Zimmer-Einfamilienhaus (Liegenschaft Nr. xxx) habe der Schätzer mit Fr. 724'000.-- bewertet. Das Obergericht meint, im Vergleich zur Liegenschaft Nr. xxx, deren Bewertung von keiner Seite in Frage gestellt werde, sei "offensichtlich", dass die Berechnung des Verkehrswerts der Liegenschaft Nr. yyy "nicht stimmen kann". So habe der Beschwerdeführer den Verkehrswert der Eigentumswohnung in seiner Eingabe vom 6. Januar 2010 mit Fr. 526'450.35 angegeben und in einem Schreiben an den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin vom 29. Oktober 2008 als Kaufpreis den Betrag von Fr. 507'000.-- genannt. Weiter stützt sich das Obergericht auf Informationen des früheren Eigentümers der Wohnung, G.________, der ein "erfahrener Liegenschaftsmakler" sei. Dieser habe dem Beschwerdeführer auf Anfrage in einem Schreiben vom 17. November 2011 mitgeteilt, bei der Veräusserung der Eigentumswohnung auf einen Betrag von Fr. 10'000.-- bzw. 2 % verzichtet zu haben. Der Beschwerdegegnerin gegenüber habe der Makler erklärt, der Marktwert der Eigentumswohnung liege seiner Erfahrung nach "wesentlich unter Fr. 600'000.--". Einer Dokumentation von G.________ lasse sich entnehmen, dass im Jahre 2010 eine 5.5-Zimmer-Wohnung in einem 2-Familienhaus für Fr. 577'000.-- verkauft worden sei. Zuletzt vergleicht das Obergericht die Kataster- und Gebäudeversicherungswerte der beiden Liegenschaften: Für die Eigentumswohnung betrügen diese Fr. 105'200.-- bzw. Fr. 363'074.--, für das Einfamilienhaus Fr. 187'500.-- bzw. Fr. 468'000.--. Das Obergericht rechnet vor, dass der Verkehrswert des Einfamilienhauses dessen Katasterwert um den Faktor 3.8613 übersteige (Fr. 724'000.-- / 187'500.--). Multipliziere man den Katasterwert der Eigentumswohnung mit diesem Faktor, so ergebe sich ein Verkehrswert von Fr. 406'212.--. Bezogen auf den Gebäudeversicherungswert führe die gleiche Operation für die Liegenschaft Nr. yyy zu einem Verkehrswert von Fr. 575'363.--. Übertrage man weiter das Verhältnis der Wiederherstellungskosten der Liegenschaft Nr. xxx zu deren Verkehrswert (Fr. 626'000.-- / Fr. 724'000.--) auf die Liegenschaft Nr. yyy, so resultiere für diese ein Verkehrswert von Fr. 528'543.--. Zum Schluss hält das Obergericht dem Beschwerdeführer entgegen, dass er selbst den Verkehrswert der Liegenschaft Nr. yyy mit Fr. 526'450.35 beziffert habe; darauf sei er "zu behaften". Unter Berücksichtigung von den Angaben von G.________ und ihrer eigenen, soeben geschilderten Berechnungen setzt die Vorinstanz den Verkehrswert der 5.5-Zimmer-Eigentumswohnung auf Fr. 528'000.-- fest.