Citation: 4C.50/2000 17.07.2000 E. A

A.- Depuis le ler janvier 1980, la SI X.________, bailleresse, et la locataire dame G.________ sont liées par un bail portant sur un appartement de cinq pièces au 3ème étage d'un immeuble. Le loyer initial, sans les charges, était de 10 296 fr. par an. Après diverses majorations, le loyer annuel a été porté à 14 868 fr., après un avis de majoration de février 1991. Par avis de majoration du 9 décembre 1997, la bailleresse a déclaré vouloir porter le loyer annuel à 15 564 fr. du 1er avril 1998 au 31 mars 1999, à 16 260 fr. du 1er avril 1999 au 31 mars 2000 et à 16 944 fr. du 1er avril 2000 au 31 mars 2001. Le motif invoqué était la réadaptation aux loyers usuels pratiqués dans la localité et en particulier dans le quartier, au sens de l'art. 269a let. a CO. Dans sa lettre d'accompagnement, la bailleresse faisait valoir que l'augmentation des charges avait désormais compensé la baisse du taux hypothécaire et que, le loyer n'ayant pas varié depuis le 1er avril 1991, il se justifiait de l'adapter aux conditions du marché actuelles. Le 19 décembre 1997, la locataire s'est opposée à la hausse de loyer et, après échec de la tentative de conciliation, la bailleresse a introduit le 30 mars 1998 une demande de validation de la hausse devant le Tribunal des baux et loyers de Genève. A l'appui de sa demande, la bailleresse a déposé notamment seize exemples comparatifs. Elle a également sollicité l'ouverture d'enquêtes si le Tribunal devait estimer que ces pièces ne détaillaient pas suffisamment les caractéristiques des appartements offerts à titre de comparaison. Les éléments de comparaison étaient produits sous forme de fiches comprenant les rubriques suivantes: IMMEUBLE: propriétaire, année de construction, état général du bâtiment, quartier, téléréseau collectif, buanderie, ascenseur, chauffage central, chauffage individuel. ENVIRONNEMENT & COMMODITÉS: proximité d'une école, de commerces, des transports publics, zone de verdure, quartier calme. APPARTEMENT: nombre de pièces, étage, surface en m2, balcon, cheminée, double vitrage, téléréseau, cave, grenier. ÉTAT DE L'APPARTEMENT: excellent, bon, moyen, vétuste, cuisine agencée, équipée, salle de bains, nombre, ancienne, récente, douche, nombre, ancienne récente, WC, ancien, récent, dans la salle de bains. LOYER ANNUEL (sans les charges) TIMBRE ET SIGNATURE DE LA RÉGIE RESPONSABLE AUPRÈS DE LA RÉGIE. Il a été constaté que la rubrique "LOYER ANNUEL (sans les charges)" n'indiquait pas systématiquement la date du début du loyer et que la date de l'établissement de la fiche ne figurait pas systématiquement sur le document.