Citation: 4C.328/2005 09.12.2005 E. 1.1

Die Beklagten machen zunächst geltend, die Mietzinserhöhung vom 14. Dezember 2001 sei unwirksam. Art. 14 Abs. 3 Satz 1 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG, SR 221.213.11) regle die formellen Voraussetzungen für die wirksame Erklärung einer Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen. Nachdem im Zeitpunkt der Mietzinserhöhung vom 14. Dezember 2001 nicht alle sachdienlichen Belege vorgelegen hätten, diese mithin verfrüht angezeigt worden sei, hätte sie für unwirksam erklärt werden müssen. 1.2 Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz lagen im Zeitpunkt der Mietzinserhöhungsanzeige vom 14. Dezember 2001 für den Teil von Fr. 493'214.75 der geltend gemachten Baukosten von insgesamt Fr. 2'622'940.22 noch keine sachdienlichen Belege vor. Diesen Betrag berücksichtigte die Vorinstanz deshalb bei der Berechnung der Mietzinserhöhung nicht. Bezüglich des verbleibenden Betrages von Fr. 2'129'726.20 schützte sie die geltend gemachte Mietzinserhöhung. 1.3 Nach Art. 14 Abs. 3 VMWG dürfen Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. Der Wortlaut von Satz 1 dieser Bestimmung stellt zwei Voraussetzungen auf, die erfüllt sein müssen, damit der Vermieter zur Anzeige von Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen berechtigt ist: Erstens müssen die Arbeiten ausgeführt sein, zweitens müssen die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei gestaffelten Mietzinserhöhungen nach Satz 2 sind die erfolgten Zahlungen vorausgesetzt. Aus dem Wortlaut von Art. 14 Abs. 3 VMWG ergibt sich indessen nicht, dass der Vermieter mit der Ankündigung stets zuwarten muss, bis er sämtliche Unternehmerrechnungen erhalten hat, ansonsten die ganze Mietzinserhöhung unwirksam ist. Eine vollumfängliche Unwirksamkeit, wie sie die Beklagten postulieren, entspricht auch nicht dem Sinn und Zweck von Art. 14 Abs. 3 VMWG. Die am 1. August 1996 in Kraft getretene Änderung der VMWG bezweckte eine Vereinfachung sowie eine grössere Flexibilität bei der Handhabung des Mietrechtes (Cipriano Alvarez, Die am 1. August 1996 in Kraft getretene Änderung der VMWG, mp 1996 S. 129 ff., S. 131). Zur Regelung von Art. 14 Abs. 3 VMWG im Besonderen wird ausgeführt, sie diene nicht nur dem Schutz des Mieters, sondern auch demjenigen des Vermieters. Indem verlangt werde, dass geltend gemachte Mietzinserhöhungen auf gefestigten und schriftlich ausgewiesenen, tatsächlichen Kosten beruhten, könnten unter Umständen langwierige Anfechtungsverfahren vermieden werden, insbesondere wenn sich die Kosten in der Schlussabrechnung nicht mit den Angaben decken sollten, die der vorgängig angezeigten Mietzinserhöhung zugrunde liegen (Alvarez, a.a.O., S. 136). Es geht mithin darum, Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen auf eindeutige und belegte Kosten zu stützen, um klare Verhältnisse zu schaffen und Anfechtungsverfahren vorzubeugen. Dieses Anliegen verlangt aber nicht, eine angezeigte Mietzinserhöhung vollumfänglich für unwirksam zu erklären, nur weil im Zeitpunkt der Anzeige noch nicht ganz alle Belege vorlagen. Kündigt der Vermieter eine Mietzinserhöhung an, bevor er im Besitz sämtlicher sachdienlicher Belege ist, tut er dies allerdings auf eigenes Risiko, dass die nicht belegten Kosten in einem Anfechtungsverfahren auch dann unberücksichtigt bleiben, wenn sie vor Abschluss desselben rechtsgenügend belegt werden können. Die Vorinstanz verletzte mithin Art. 14 Abs. 3 VMWG nicht, indem sie die Mietzinserhöhungsanzeige vom 14. Dezember 2001 nicht vollumfänglich für unwirksam betrachtete, weil im Zeitpunkt der Anzeige noch nicht alle sachdienlichen Belege vorlagen, sondern diesem Umstand dadurch Rechnung trug, dass sie nur die in jenem Zeitpunkt belegten Baukosten berücksichtigte. 1.4 Die Vorinstanz erwog, über die Gültigkeit einer weiteren, per 1. Juni 2003 erfolgten Mietzinserhöhung wegen Sanierungsarbeiten, die bei der Schlichtungsbehörde angefochten und von dieser bis zur rechtskräftigen Erledigung des vorliegenden Verfahrens sistiert wurde, sei in jenem Verfahren zu befinden. Die Beklagten bemängeln dies. Sie vertreten die Auffassung, wenn die zweite Mietzinserhöhung wegen derselben Sanierung im Umfang derjenigen Investitionskosten, die im Rahmen der ersten mangels Belegen ausser Acht gelassen wurden, geschützt würde, käme dies einer gestaffelten Mietzinserhöhung im Sinne von Art. 14 Abs. 3 Satz 2 VMWG gleich. Dann aber müsste bereits die erste Mietzinserhöhung entsprechend begründet sein. Überdies müsste der Vermieter auch für den ersten Teil der Kosten die erfolgten Zahlungen nachweisen, wie dies Art. 14 Abs. 3 Satz 2 VMWG verlange. Daran ist so viel richtig, dass die Voraussetzungen für die Ankündigung einer gestaffelten Mietzinserhöhung nach Art. 14 Abs. 3 Satz 2 VMWG insofern von denjenigen nach Art. 14 Abs. 3 Satz 1 VMWG abweichen, als die Ankündigung nach Massgabe der bereits erfolgten Zahlungen vorgenommen werden kann (Alvarez, a.a.O., S. 136; Beat Rohrer, Änderungen der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 26.6.1996, in Kraft seit 1. August 1996, MRA 1996 S. 143 ff., S. 145; vgl. ferner Robert Siegrist, Der missbräuchliche Mietzins, Diss. Zürich 1997, S. 122, der auch für den Fall von Art. 14 Abs. 3 Satz 2 VMWG annimmt, die Arbeiten müssten ausgeführt sein). Dies soll für den Vermieter eine Erleichterung bringen, indem er bei grösseren Vorhaben nicht abwarten muss, bis er die Schlussabrechnung erhält, sondern bereits im Gefolge geleisteter Zahlungen Mietzinserhöhungen verlangen kann (Alvarez, a.a.O., S. 136; Rohrer, a.a.O., S. 145 f.). Vorliegend stellte die Vorinstanz indessen fest, dass die Klägerin keine gestaffelte Mietzinserhöhung vorgenommen habe. Es besteht somit kein Grund, die Zulässigkeit der weiteren, per 1. Juni 2003 erfolgten Mietzinserhöhung schon im Zusammenhang mit der in diesem Verfahren angefochtenen Mietzinserhöhung zu prüfen. Die Vorinstanz behielt diese Prüfung zu Recht dem zweiten Verfahren vor.