Citation: 4A_445/2022 E. A

A.a. Le 30 mars 2015, A.________ SA et B.________ SA ont signé devant un notaire une " promesse de vente et d'achat conditionnelle, pacte d'emption " (ci-après: la promesse de vente), expirant au 31 décembre 2016. A.________ SA (ci-après: la promettante-acquéresse) promettait d'acheter à B.________ SA (ci-après: la promettante-venderesse), qui promettait de vendre, plusieurs parcelles situées à U.________ au prix de 10'000'000 fr. A la suite de la signature de cet acte, la promettante-acquéresse a versé à la promettante-venderesse un acompte de 500'000 fr. à titre de garantie en échange d'une cédule hypothécaire au porteur. La promesse de vente comprenait une clause intitulée " conditions résolutoires ", qui prévoyait ce qui suit: " La présente promesse de contracter le contrat de vente (contrat principal) est réalisée pour autant que les conditions résolutoires cumulatives ci-après soient accomplies jusqu'au [...] 31 décembre 2015: a) le plan de quartier établi par la promettante-vende[resse] pour les objets du présent acte est entré en vigueur et en force; b) le permis de construire relatif aux objets du présent acte [est] délivré par les autorités administratives et entré en vigueur et en force; c) la promettante-acquére[sse] a conclu des préventes représentant la moitié des surfaces selon le permis de construire; d) la promettante-acquére[sse] a obtenu le financement pour l'acquisition des objets du présent acte. " La promesse de vente stipulait que si les quatre conditions résolutoires n'étaient pas réalisées à l'échéance contractuelle, elle deviendrait purement et simplement caduque, soit sans indemnité à verser de part et d'autre, sauf accord entre les parties. L'acompte de 500'000 fr. serait restitué par la promettante-venderesse à la promettante-acquéresse, à première réquisition de la promettante-acquéresse. La promesse de vente comprenait encore une rubrique intitulée " sites contaminés, radon et concentration d'amiante ", libellée comme suit: " La promettante-vende[resse] déclare qu'au jour de la conclusion de la présente promesse de vente et d'achat relatif aux objets transférés, elle n'avait connaissance de charges de contamination. Ni les terrains, ni les immeubles eux-mêmes ne sont selon ses connaissances actuelles contaminés. En particulier, les objets de la promesse de vente et d'achat ne le sont pas selon l'extrait du cadastre des sites pollués du canton de V.________ [...]. Si contre toute attente des problèmes de contamination apparaissaient, les frais de mesures d'assainissement éventuels sont pris en charge par la promettante- vende[resse]. " Enfin, la promesse de vente prévoyait, sous une rubrique " Frais ", que " tous les droits, frais, émoluments et honoraires du présent acte, de même que ceux de l'acte de vente définitif, seront supportés par la promettante-acquéresse qui accepte par l'intermédiaire de son représentant. " A.b. La promettante-venderesse a entrepris toutes les démarches nécessaires à la réalisation de la condition résolutoire fixée à la lettre a); le plan de quartier prévu a ainsi été adopté le 30 mars 2015 et les modifications nécessaires ont été approuvées le 14 octobre 2015. Elle a en outre résilié les baux à loyer de certaines parcelles, ce qui a entraîné une importante perte locative. A.c. Par courrier du 25 avril 2016, la promettante-venderesse a confirmé à la promettante-acquéresse qu'elle acceptait de prolonger le délai prévu pour les conditions résolutoires jusqu'au 31 décembre 2016, respectivement jusqu'au 31 décembre 2017 s'agissant de la durée de la promesse de vente. Les conditions résolutoires cumulatives mentionnées sous les lettres b), c) et d) précitées n'étaient pas réalisées au 31 décembre 2016. A.d. Par courrier du 14 février 2017, D.________, représentant de la promettante-acquéresse, a écrit à E.________, représentant de la promettante-venderesse, ce qui suit: " (...) tu as certainement reçu le rapport des spécialistes interrogés qui ont réalisé ces analyses confirmant la présence de pollution sur l'ensemble des parcelles concernées pour la construction de notre magnifique projet. Devant cette surprise (désagréable) et suite aux divers entretiens que nous avons eus, avec toi-même, et F.________, j'envisage de renoncer à ce projet qui va demander beaucoup de temps, de travail pour éradiquer cette pollution et encore plus difficile pour supprimer la pollution de W.________. " La promettante-acquéresse a également requis de la promettante-venderesse qu'elle lui rembourse le montant de 500'000 fr. versé à titre de garantie, ainsi que l'ensemble des frais avancés pour l'élaboration du plan de quartier. A.e. Par courrier du 2 juin 2017, la promettante-venderesse a répondu que la promesse de vente était caduque, de sorte que l'acompte de 500'000 fr. serait remboursé, mais pas les autres frais inhérents aux démarches effectuées par la promettante-acquéresse à ses risques. La promettante-venderesse a restitué l'acompte de 500'000 fr. à la promettante-acquéresse. Elle n'a effectué aucune retenue sur cette somme, alors que la renonciation à la réalisation du projet par la promettante-acquéresse avait également été dommageable pour elle. A.f. Par courrier du 29 mai 2018, la promettante-acquéresse a adressé à la promettante-venderesse une facture s'élevant à 699'000 fr., correspondant à l'ensemble de l'activité déployée pour la réalisation du projet immobilier litigieux. Elle a ensuite fait notifier à la promettante-venderesse un commandement de payer à hauteur de 699'646 fr. 05, auquel la poursuivie a formé opposition.