Citation: 1P.198/2003 19.08.2003 E. 3

3.1 Im Bereich des Baurechts verwirkt der Anspruch der Behörden, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu verlangen, aus Gründen der Rechtssicherheit grundsätzlich nach 30 Jahren. Eine Ausnahme davon ist dann zu machen, wenn die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes aus baupolizeilichen Gründen im engeren Sinne geboten ist, namentlich wenn durch den Fortbestand eines baugesetzwidrigen Gebäudes oder Zustandes eine ernsthafte und unmittelbare Gefahr für Leib und Leben der Bewohner oder der Passanten geschaffen wird (BGE 107 Ia 121 E. 1). Eine kürzere Verwirkungsfrist rechtfertigt sich aus Gründen des Vertrauensschutzes (Art. 9 BV). Dies ist namentlich dann der Fall, wenn die Baupolizeibehörden zwar vor Ablauf der 30-jährigen Frist einschreiten, den baurechtswidrigen Zustand aber über Jahre hinaus duldeten, obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätten kennen müssen (BGE 107 Ia 121 E. 1c). 3.2 Vorliegend sind zwischen der erstmaligen sittenpolizeilichen Registrierung des Massagesalons (1. Juli 1998) und dem Zeitpunkt, an dem sich die Baupolizei erstmals an die Eigentümer wandte (13. August 2001), ungefähr drei Jahre verstrichen. Damit ist die 30-jährige Verwirkungsfrist noch nicht abgelaufen. Baupolizeiliche Gründe im engeren Sinne, die eine Ausnahme von dieser Frist gebieten würden, macht der Beschwerdeführer nicht geltend und sind auch nicht ersichtlich. Der Beschwerdeführer beruft sich zwar auf eine kürzere Verwirkungsfrist. Er legt aber nicht genügend begründet dar, auf welcher Grundlage diese beruhen soll. Auf diese Ausführungen kann nicht eingetreten werden (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG). Es fragt sich demnach, ob der Anspruch der Stadt Zürich auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes aufgrund des Vertrauensschutzprinzips untergegangen ist. 3.3 Solange die zuständigen Behörden angesichts eines baurechtswidrigen Zustandes bloss untätig geblieben sind, erscheint bei der Deutung der Untätigkeit als behördliche Duldung grosse Zurückhaltung geboten (vgl. einen ähnlichen, die Stadt Zürich betreffenden Fall: Urteil 1P.768/2000 vom 19. September 2001, E. 4c, publ. in: ZBl 103/2002, S. 188; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Band I, 3. Auflage, Zürich 1999, Rz. 879). Die umstrittene Liegenschaft wurde seit dem 1. Juli 1998 ohne Bewilligung baurechtswidrig genutzt. Die Sittenpolizei wusste von dieser Nutzung. Das Amt für Baubewilligungen teilte der Eigentümerin am 13. August 2001, kurz nachdem es Kenntnis von der Nutzungsänderung erhalten hatte, mit, dass die aktuelle Nutzung nicht genehmigt werden könne. Entsprechend haben die Behörden nie eine Bewilligung für die Umnutzung der Liegenschaft als Massagesalon erteilt. Vielmehr haben sie das nachträgliche Gesuch des Beschwerdeführers für die bereits erfolgte Nutzungsänderung am 7. Mai 2002 abgewiesen. Von einer Duldung der rechtswidrigen Nutzung über Jahre hinaus kann nach lediglich drei Betriebsjahren ebenfalls nicht die Rede sein. Dies gilt selbst dann, wenn das Wissen der Sittenpolizei der Bausektion der Stadt Zürich angerechnet werden sollte (vgl. Urteil 1P.768/2000 vom 19. September 2001, E. 4c, publ. in: ZBl 103/2002, S. 188). Eine Vertrauensgrundlage liegt damit nicht vor (vgl. Christoph Rohner, in: Die Schweizerische Bundesverfassung, Kommentar, St. Gallen 2002, Rz. 51 zu Art. 9). 3.4 Soweit sich der Beschwerdeführer auf seinen guten Glauben beruft, kann seinen Ausführungen nicht gefolgt werden. Der Beschwerdeführer betrieb den Massagesalon zusammen mit Y.________. Letzterer musste bereits einmal auf Geheiss der Bausektion ein einschlägiges Etablissement schliessen. Der Beschwerdeführer ist daher unglaubwürdig, wenn er sich in Bezug auf das Bewilligungserfordernis auf seine Unwissenheit beruft. Zudem ist allgemein bekannt oder hätte dem Beschwerdeführer bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt zumindest bekannt sein müssen, dass die Zürcher Praxis das Sexgewerbe aus intensiv genutzten Wohnzonen generell ausschliesst (Urteil 1P.191/1997 vom 26. November 1997, E. 5c). Der Beschwerdeführer konnte entsprechend nicht davon ausgehen, dass sein sexgewerblicher Betrieb in einer Quartiererhaltungszone mit einem Wohnanteil von 80 % bewilligungsfähig ist (vgl. §§ 45 ff., insbesondere § 50a, und § 309 lit. b des Gesetzes des Kantons Zürich vom 7. September 1975 über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht, Planungs- und Baugesetz; PBG). Dass die Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers diese Bewilligung nicht eingeholt haben, ist ihm anzurechnen (BGE 99 Ib 392 E. 2b; Beatrice Weber-Dürler, Neuere Entwicklungen des Vertrauensschutzes, ZBl 103/2002, S. 281, 301 f.).