Citation: 4C.84/2007 05.07.2007 E. 2

2.1 La Chambre des recours expose dans son arrêt que le principe « la vente ne rompt pas le bail » posé à l'art. 261 CO est exorbitant des principes généraux du droit suisse, notamment de la liberté contractuelle, voire de la relativité des conventions, et qu'il ne saurait être transposé à un contrat composé tel que la relation contractuelle entre le demandeur et C.________, qui englobe plusieurs contrats interdépendants (cf. ATF 131 III 528 consid. 7.1.1). En l'espèce, le litige porte sur l'effet d'une clause concernant la cession de clientèle, qui selon la cour cantonale relève clairement du droit de la vente (cf. ATF 129 III 18 consid. 2.2) et ne saurait être considérée comme simple clause accessoire du bail. Pour les juges cantonaux, il y a donc lieu de considérer que le remboursement prévu contractuellement, en cas de résiliation du bail, du prix payé pour la clientèle est également régi par les règles sur la vente et les garanties y relatives, et que les règles du droit du bail, en particulier l'art. 261 CO, ne s'appliquent pas à cette problématique. 2.2 Le demandeur soutient d'abord qu'il résulterait clairement des pièces du dossier que les dispositions complémentaires pour établissements publics sont depuis des décennies systématiquement convenues dans le canton de Vaud lors de la signature d'un bail à loyer pour établissement public. Ces dispositions tendraient notamment à protéger le locataire d'un établissement public, qui a dû verser un montant souvent important pour en reprendre l'exploitation, afin qu'il puisse récupérer l'indemnité de reprise de la clientèle lorsque c'est le propriétaire de l'immeuble qui, en sa qualité d'ancien exploitant, a perçu le prix de la remise du commerce et qu'il résilie ensuite le contrat de bail. Selon le demandeur, c'est donc à juste titre que le Tribunal des baux avait considéré que le bail et les dispositions complémentaires pour établissements publics formaient un tout contractuel opposable au défendeur. Invoquant ensuite un arrêt dans lequel le Tribunal fédéral a considéré que l'obligation faite au futur locataire d'acquérir le mobilier, le matériel d'exploitation et la valeur de la clientèle était une obligation directement liée à l'usage des locaux loués (SJ 1999 I p. 167 ss, 169), le demandeur soutient que l'obligation du propriétaire de l'immeuble de rembourser le montant payé pour la reprise de la clientèle serait également en relation directe avec l'usage de la chose louée au sens de l'art. 254 CO, puisque ce remboursement n'est dû que si le propriétaire décide de résilier le contrat de bail. L'indemnité due pour la clientèle s'apparenterait d'ailleurs à l'indemnité de plus-value de l'art. 260a al. 3 CO. Selon le demandeur, la conclusion du bail et des dispositions complémentaires pour établissements publics, ainsi que de la convention de remise de commerce, représentait ainsi une transaction couplée qui était en relation directe avec l'usage de la chose louée, au sens de l'art. 254 CO. Dans un tel cas, c'est l'élément de bail qui constituerait le centre de gravité des relations contractuelles et qui exigerait donc, en application de la jurisprudence du Tribunal fédéral relative aux contrats composés, l'application des seules règles du contrat de bail, en particulier de l'art. 261 CO. Or en vertu de cette disposition, ce sont tous les droits et obligations résultant du contrat de bail qui sont transmis à l'acquéreur de l'immeuble. Selon le demandeur, la Chambre des recours aurait cru à tort pouvoir distinguer, dans les relations contractuelles nouées entre le demandeur et C.________, entre des obligations qui relèveraient des règles sur le contrat de bail et d'autres qui, bien que liées à l'usage des locaux, relèveraient des règles sur la vente. Une telle distinction, aboutissant à ce que le transfert des droits et obligations prévu par l'art. 261 CO se ferait en quelque sorte « à la carte », serait source d'insécurité juridique et ferait perdre à l'art. 261 CO sa portée de protection sociale voulue par le législateur. Au surplus, l'arrêt entrepris consacrerait une solution manifestement inéquitable dans la mesure où le nouveau propriétaire bénéficie sans bourse délier de la valeur de la clientèle alors que le demandeur, qui a versé plus de 200'000 fr. pour acquérir cette clientèle, se voit privé du droit prévu contractuellement d'obtenir le remboursement de ce pas de porte par le propriétaire de l'immeuble qui a résilié le contrat de bail.