Citation: 4A_529/2015 E. 4.1

4.1. D'après l'art. 415 CO, le courtier perd son droit au salaire et au remboursement de ses dépenses, s'il agit dans l'intérêt du tiers contractant au mépris de ses obligations, ou s'il se fait promettre par lui une rémunération dans des circonstances où les règles de la bonne foi s'y opposaient. Cette disposition vise des situations exceptionnelles, où le courtier agit tout à la fois pour son mandant et le tiers contractant (c'est-à-dire le cocontractant potentiel de son mandant), qui permettent de sanctionner le courtier par la déchéance de son droit au salaire, cela sans que le mandant n'ait à prouver un quelconque dommage; elle doit ainsi être interprétée de manière restrictive (FRANÇOIS RAYROUX, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2e éd. 2012, n° 1 ad art. 415 CO; CHRISTIAN MARQUIS, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, 1993, p. 156 et 158). La première des deux hypothèses envisagées par la norme, qui est seule examinée ci-dessous, est celle où le courtier enfreint ses obligations de fidélité (cf. art. 412 al. 2 CO qui renvoie à l'art. 398 al. 2 CO) en agissant dans l'intérêt du tiers contractant au mépris des obligations qu'il assume envers son mandant (ATF 141 III 64 consid. 4.1 et les références doctrinales). A raison de son obligation de fidélité, le mandataire est tenu de manière générale de sauvegarder les intérêts légitimes de son mandant (art. 321a al. 1 CO) et, par conséquent, de s'abstenir de tout ce qui peut lui nuire (ATF 117 II 560 consid. 3a p. 561; arrêt 4A_32/2008 du 20 mai 2008 consid. 3.1). Ainsi, lorsque le courtier exerce une activité en faveur de son mandant, son devoir de fidélité le contraint de veiller aux intérêts de celui-ci (ATF 110 II 276 consid. 2a p. 278). S'il a reçu des instructions qui concrétisent son devoir de fidélité, en particulier sur la qualité du cocontractant, il a le devoir de s'y conformer (PETER BURKHALTER, Maklerrecht in der Immobilienwirtschaft, SVIT-Kommentar, 2005, n. 7 ad art. 415 CO; TERCIER/FAVRE, Les contrats spéciaux, 4e éd. 2009, ch. 5617 p. 850).