Citation: 7B.56/2006 17.05.2006 E. 2

2.1 D'après l'autorité supérieure de surveillance, par son jugement au fond - définitif et exécutoire - sur l'action en reconnaissance du droit de gage ouverte par la créancière gagiste contre le propriétaire (art. 93 al. 2 ORFI), la Cour civile a jugé que le droit de gage comprend les loyers dus par le locataire, tout en admettant que l'immobilisation de ces loyers laisse intacte la faculté du locataire de compenser sa dette avec une créance qu'il détient contre le propriétaire de l'immeuble, en sorte qu'il peut opposer ce moyen à l'office. Estimant devoir trancher la question de savoir si le droit de gage s'étend également aux sous-loyers dus par le sous-locataire au locataire, elle a considéré que les créances de sous-location ne constituent pas des fruits civils et que les sous-loyers échappent ainsi au droit de gage, même si le locataire principal encaisse le sous-loyer et ne s'acquitte pas de ses propres obligations; en effet, il s'agit là d'un droit de gage mobilier du créancier gagiste immobilier sur les créances envers le locataire, qui ne peut dès lors concerner les créances à l'égard du sous-locataire. Examinant ensuite les critiques de la créancière gagiste et de l'office, l'autorité supérieure a retenu que le jugement de la Cour civile ne traite pas la question des sous-loyers; en particulier, il n'est pas indiqué que la société Z.________ SA aurait versé la somme de 90'000 fr. comme sous-locataire. En outre, à supposer qu'il règle le problème, ce jugement n'est pas opposable à B.________, qui n'était pas partie au procès. Quant à l'arrêt 7B.129/2001, il n'est d'aucun secours, car il ne vise pas les sous-loyers, mais les loyers. Et il importe peu, en l'espèce, que les sous-loyers soient versés sur un compte de la propriétaire, en vertu d'un mandat d'encaissement conféré à celle-ci par le sous-bailleur et locataire principal, puisque cette instruction de paiement ne génère aucun droit propre en faveur du propriétaire sur les loyers versés. La situation du sous-bailleur n'est pas assimilable à celle du tiers ayant obtenu la jouissance de l'immeuble par un acte du propriétaire tombant sous le coup de l'art. 806 al. 3 CC. Enfin, aucun élément du dossier ne permet d'admettre le moyen tiré du principe de la transparence. 2.2 A ces motifs, la recourante oppose quatre griefs: Tout d'abord, la gérance doit être instaurée dès que l'immeuble produit des loyers et il n'est pas décisif que ceux-ci soient dus directement au propriétaire ou à un tiers au bénéfice d'un quelconque droit d'usage; or, en l'occurrence, la sous-locataire s'acquitte des loyers en mains du propriétaire. Ensuite, B.________ commet un abus de droit (art. 2 al. 2 CC) en se prévalant de la dualité juridique entre lui-même et la société propriétaire pour prétendre prélever personnellement des loyers; il doit être considéré comme le propriétaire et la société D.________ SA comme la locataire. En outre, l'art. 806 al. 3 CC accorde un droit de préférence aux créanciers gagistes contre les actes du propriétaire; or, le contrat de sous-location a été conclu pour soustraire les revenus locatifs aux créanciers poursuivants et il ne leur est donc pas opposable. Enfin, le dispositif du jugement de la Cour civile reconnaît l'extension du droit de gage aux loyers et la motivation de cette décision ne peut pas être interprétée contre son dispositif. De son côté, l'intimé expose qu'il est injuste que le locataire, qui n'est ni propriétaire de l'immeuble ni débiteur de la dette, voie sa situation aggravée en ce sens qu'il ne pourrait plus compenser les loyers avec sa créance d'actionnaire. De plus, il y a un risque que tant le loyer que le sous-loyer doivent être versés à l'office. Les conditions d'un abus de droit ne sont pas davantage réunies, dès lors que l'immeuble a été tout d'abord loué pendant quatre ans, les actions de Y.________ SA n'ayant été acquises que par la suite. L'art. 806 al. 3 CC ne trouve pas application, n'étant pas lui-même propriétaire de l'immeuble. Enfin, le jugement de la Cour civile ne lui est pas opposable; de toute façon, on ne peut l'interpréter de manière extensive en ce sens qu'il concernerait les sous-loyers.