Citation: 4A_17/2016 E. 3.2

3.2. Selon l'art. 271a al. 1 let. e CO, le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail, et si le bailleur a, respectivement, succombé dans une large mesure (ch. 1), abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions (ch. 2), renoncé à saisir le juge (ch. 3), conclu une transaction, ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire (ch. 4). Le locataire bénéficie en principe de la protection triennale sans égard aux concessions plus ou moins importantes que le bailleur a faites dans la transaction (ATF 130 III 563 consid. 2.1; cf. Message du 27 mars 1985 concernant l'initiative populaire "pour la protection des locataires" [...], FF 1985 I 1441 ad ch. 421.21). Certains auteurs précisent que le délai de protection ne s'applique pas lorsque le locataire a entièrement reconnu les prétentions du bailleur et que la transaction porte sur des points accessoires comme les dépens (PHILIPPE CONOD, in Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n° 45 ad art. 271a CO) ou même les intérêts moratoires (PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1996, n° 295 ad art. 271a CO). Il convient de réserver le cas où le locataire adopte lui-même un comportement abusif excluant l'application de l'art. 271a al. 1 let. e CO. La doctrine cite l'exemple, inspiré de la pratique, où le bailleur accepte de donner une dernière chance au locataire et de retirer, moyennant des promesses, un congé manifestement fondé que le locataire a contesté à tort. Si le bailleur notifie ultérieurement un nouveau congé parce que le locataire n'a pas tenu ses engagements, celui-ci ne peut pas exciper du délai de protection (DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 753 n. 5.6.7, qui se réfère à une décision d'autorité de conciliation publiée in MRA 1997 p. 6; cf. aussi ROGER WEBER, in Basler Kommentar, 6e éd. 2015, n° 27 ad art. 271/271a CO). Selon un auteur, la transaction doit faire comprendre de façon suffisamment précise et explicite que la résiliation notifiée par le bailleur était pleinement valable sur le fond, mais qu'elle a été retirée par gain de paix, l'accord valant avertissement (CONOD, op. cit., n° 49 ad art. 271a CO).