Citation: 4C.268/2006 07.11.2006 E. 3

3.1 Für den Fall, dass sich die Vereinbarung über die Nebenkosten im Vertrag vom 26. Oktober 1993 als grundsätzlich rechtsbeständig erweisen sollte, nahmen die Kläger im kantonalen Verfahren den Standpunkt ein, zumindest für Wasser und Abwasser sei nichts geschuldet, weil die beiden Positionen nicht im Vertrag selbst, sondern lediglich in den Allgemeinen Vertragsbedingungen (AGB) enthalten seien, was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht genüge, zumal die Wasserkosten in den AGB unter dem Titel "Mietzins" in § 1 Ziff. 3 Abs. 2 "versteckt" seien. Die Vorinstanz folgte dieser Argumentation nicht. Sie stützte sich auf eine Lehrmeinung, nach welcher die "besondere Vereinbarung" auch konkludent geschlossen werden kann (Higi, Zürcher Kommentar, N. 13 f. zu Art. 257a-257b OR) und folgerte daraus, dass eine entsprechende Vereinbarung in einem standardisierten Vertragszusatz, der im individuellen Vertrag ausdrücklich als "Bestandteil dieses Mietvertrages" bezeichnet werde, genügen müsse, zumal die Regelung keineswegs ungewöhnlich sei, sondern einer weit verbreiteten Übung entspreche und den Mietern vom ursprünglichen Mietvertrag her vertraut gewesen sei. Bei Unterzeichnung des Mietvertrages vom 26. Oktober 1993 sei ihnen durchaus bewusst gewesen, dass sie die anteilsmässigen Wasser- und ARA-Gebühren zusätzlich zu den auf dem Titelblatt des Mietvertrages aufgelisteten Nebenkosten abzugelten hätten. 3.2 Gemäss Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins inbegriffen (BGE 121 III 460 E. 2a/aa S. 462; Bundesgerichtsurteil 4C.24/2002 vom 29. April 2002, E. 2.1, publ. in mp 2002 S. 163 ff., je mit Hinweisen). Art. 257 Abs. 2 OR statuiert eine besondere Auslegungsregel, nach welcher alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, vom Vermieter getragen werden (Bundesgerichtsurteil 4C.190/2001 vom 16. November 2001, E. 2c mit Hinweisen). Der Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz wie die "Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag für Wohnräume" genügt nicht. Dem Mieter kann nicht zugemutet werden, sich erst aufgrund einer sorgfältigen Konsultation der Vertragsbedingungen ein Bild zu machen, welche Nebenkosten von ihm zu tragen sind. Vielmehr hat er Anspruch darauf, dass ihm nur diejenigen Nebenkosten überbunden werden, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Nur wenn die allgemeinen Vertragsbedingungen eine Konkretisierung der im Mietvertrag bereits zu Lasten des Mieters ausgeschiedenen Nebenkosten bedeuten, kann daraus unter Umständen auf deren Übernahme durch den Mieter geschlossen werden (zit. Bundesgerichtsurteil 4C.24/2002, E. 2.4.2 und 2.4.3). An dieser Rechtsprechung hat das Bundesgericht seither konstant festgehalten (Bundesgerichtsurteile 4P.309/2004 vom 8. April 2005, E. 3.2.2; 4C.250/2006 vom 3. Oktober 2006, E. 1.1). 3.3 Die Vorinstanz kritisiert diese Rechtsprechung in ihrem Entscheid unter Verweis auf ein Urteil des Zivilgerichts als "überschiessend". Sie führt jedoch keine Argumente an, die eine Änderung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nahe legen würden. Die Frage braucht indessen nicht weiter verfolgt zu werden, da die Vorinstanz für das Bundesgericht verbindlich festhält, den Klägern sei bei Unterzeichnung des Vertrages vom 26. Oktober 1993 durchaus bewusst gewesen, dass die anteilsmässigen Wasser- und ARA-Gebühren zusätzlich zu den auf dem Titelblatt des Mietvertrags aufgelisteten Nebenkosten zu ihren Lasten gehen. Soweit der Mieter beim Abschluss des Vertrages tatsächlich erkennt, welche weiteren, in den speziellen Vertragsbestimmungen nicht erwähnten Nebenkosten ihm vertraglich aufgebürdet werden sollen, und den Vertrag in diesem Wissen unterzeichnet, ist Art. 257a Abs. 2 OR Genüge getan, und er kann sich im Nachhinein nicht auf die fehlende Bestimmtheit des Vertragstextes berufen. Nach der allgemeinen Auslegungsregel des Art. 18 OR, welche durch Art. 257a Abs. 2 OR konkretisiert, aber nicht aus den Angeln gehoben wird, greift die objektivierte Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht Platz, wenn sich die Parteien tatsächlich übereinstimmend verstanden und entsprechend geeinigt haben (BGE 132 III 24 E. 4 S. 27 f., 268 E. 2.3.2 S. 274 f.). Zwar bringen die Kläger in der Berufung vor, sie hätten im kantonalen Verfahren dargelegt, sich im Irrtum über die Zahlungspflicht befunden zu haben. Sie setzen sich aber mit der erwähnten Feststellung nicht auseinander und erheben insbesondere keine zulässigen Rügen im Sinne von Art. 63 oder 64 OG. Somit ist vom Sachverhalt auszugehen, wie er dem angefochtenen Urteil zugrunde liegt.