Citation: 4C.330/2002 31.01.2003 E. 3

Die Klägerin hält diese Begründung für bundesrechtswidrig. Zur Begründung macht sie einerseits geltend, dass die Mietzinserhöhung vom 11. September 2000 klar begründet worden sei. Unabhängig davon führt sie andrerseits aus, dass selbst dann, wenn die Begründung nicht hinreichend klar gewesen sein sollte, entgegen der bisherigen Rechtsprechung nicht auf Nichtigkeit erkannt werden könnte. 3.1 Gemäss Art. 269d Abs. 1 OR muss der Vermieter für eine Mietzinsanpassung das amtliche Formular verwenden. Wird die Mietzinserhöhung nicht auf dem vorgeschriebenen Formular mitgeteilt, ist sie gemäss Art. 269d Abs. 2 lit. a OR nichtig. Nach fester Rechtsprechung ist eine Mietzinserhöhung auch dann nichtig, wenn zwar das amtliche Formular verwendet wird, die angeführte Begründung aber nicht genügend klar ist (BGE 121 III 6 E. 3b S. 8 f., BGE 121 III 460 E. 4c/cc S. 466, Urteil 4C.245/1999 vom 3. Januar 2000 [publ. in mp 2000, S. 27 ff. ]). Die von der Klägerin an dieser Rechtsprechung geübte Kritik ist unbegründet. Sinn und Zweck der in Art. 269d OR vorgesehenen Formvorschrift ist, dem Mieter ein klares Bild über die Tragweite und die Berechtigung der Mietzinserhöhung zu verschaffen. Die qualifizierte Formvorschrift erstreckt sich insofern auch auf die Begründung der Erhöhung. Hinzu kommt, dass das Mietrecht Ausnahmen von der Formstrenge, die zum Schutz des Mieters aufgestellt worden sind, nicht zulässt (BGE 121 III 6 E. 3a S. 8, 121 III 460 E. 4c/cc S. 466, je mit Hinweisen). 3.2 Im Folgenden ist zu prüfen, ob die umstrittene Mietzinserhöhung klar begründet worden ist, wie dies die Rechtsprechung verlangt. Die Begründung im Mietzinserhöhungsformular ist eine Willensäusserung des Vermieters. Ihre Bedeutung und Tragweite bestimmt sich nach den allgemeinen Grundsätzen zur Auslegung von Willensäusserungen. Dies gilt namentlich auch für das Erfordernis der Klarheit. Wenn sich die Parteien über den Sinn und die Tragweite der Begründung nicht einig sind, ist die Willensäusserung des Vermieters nach dem Vertrauensprinzip auszulegen. Ausreichend klar ist eine Begründung dann, wenn sich der Mieter als vernünftiger und korrekter Vertragspartner unter Berücksichtigung aller massgebenden Umstände im Zeitpunkt des Zugangs Klarheit darüber verschaffen kann, auf welchen Erhöhungsgrund sich der Vermieter beruft (BGE 121 III 6 E. 3c S. 10, 121 III 460 E. 3a/cc S. 466, je mit Hinweisen; Peter Higi, Zürcher Kommentar, N. 88 zu 269d OR). 3.2.1 Im vorliegenden Fall enthält das Formular die Begründung "Etappenweise Anpassung der Nettomiete an die Sollmiete von Fr. 1'036,00 (s. beil. Schreiben vom Sept. 2000)". Im erwähnten Begleitschreiben, auf welches im Erhöhungsformular zulässigerweise verwiesen wird (Art. 19 Abs. 1bis VMWG), wird ausgeführt, dass die Wohnung nach dem Inkrafttreten des Mietbeitragsgesetzes zu einem marktkonformen Mietzins vermietet werden soll. Damit hat die Klägerin im amtlichen Formular und dem Begleitschreiben klar zum Ausdruck gebracht, dass die Erhöhung mit einer Anpassung an die Marktmiete (Art. 269a lit. a OR) begründet wird. Auch die Vorinstanz behauptet nicht, dass der Beklagte als vernünftiger und korrekter Vertragspartner das Formular und das zugehörige Schreiben für sich allein betrachtet anders verstehen konnte. Offensichtlich unbegründet ist der Hinweis des Beklagten, die Mietzinserhöhung sei unklar, weil nebst der Marktmiete als absoluter Erhöhungsgrund auch die relativen Kostenfaktoren des Hypothekarzins' und des Landesindex' erwähnt sowie die Unterhalts- und Betriebskosten bis März 2000 ausgeglichen worden seien. Mit dem Hinweis auf den Hypothekarzins, den Landesindex sowie die Betriebs- und Unterhaltskosten wird nicht die Mietzinserhöhung begründet, sondern nur kundgetan, auf welchen Kostenfaktoren der an die Marktmiete angepasste neue Mietzins im Hinblick auf die künftige Mietzinsgestaltung beruht. Dies ergibt sich mit aller Deutlichkeit schon daraus, dass die erwähnten Kostenfaktoren nicht unter der Rubrik "Begründung (Mietzinsänderung)" aufgeführt sind. 3.2.2 Damit stellt sich die Frage, ob die an sich klar begründete Mietzinserhöhung vom 11. September 2000 unklar wird, wenn die früheren Mitteilungen der Klägerin vom 11. März 1997 und 1. Juni 1999 mitberücksichtigt werden. Dazu ist zunächst zu bemerken, dass für die Frage, ob sich der Mieter als vernünftiger und korrekter Vertragspartner Klarheit darüber verschaffen kann, auf welchen Erhöhungsgrund sich der Vermieter beruft, auf alle Umstände - mithin auch auf frühere Korrespondenz - abgestellt werden kann. Wenn für den Mieter aber wie im vorliegenden Fall bereits aus dem Erhöhungsformular und dem zulässigerweise verwendeten Begleitschreiben (Art. 19 Abs. 1bis VMWG) eindeutig klar sein muss, auf welchen Erhöhungsgrund sich der Vermieter beruft - im vorliegenden Fall "Orts- und Quartierüblichkeit" (Art. 269a lit. a OR) -, wird die klar begründete Mietzinserhöhung nicht dadurch unklar, dass der Vermieter in früherer Korrespondenz eine Mietzinserhöhung aus einem anderen Grund - im vorliegenden Fall "nicht kostendeckende Nettorendite" (Art. 269 OR) - in Aussicht gestellt hat. Entgegen der Meinung der Vorinstanz steht die vom Vermieter im Erhöhungsformular vom 11. September 2000 bzw. dem dazugehörigen Begleitschreiben effektiv angeführte Begründung ("Orts- und Quartierüblichkeit" [Art. 269a lit. a OR]) auch nicht in Widerspruch zu den Mitteilungen vom 11. März 1997 und 1. Juni 1999, in denen eine Mietzinserhöhung aus einem anderen Grund ("nicht kostendeckende Nettorendite" [Art. 269 OR]) angekündigt wurde. Das Bundesgericht hat ausgeführt, dass ein Vermieter, der die angestrebte Mietzinserhöhung mit der Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit begründet, im Eventualstandpunkt verlangen könne, dass eine Ertragsrechnung vorgenommen werde (Urteil 4C.245/1999 vom 3. Januar 2000, E. 3b [publ. in mp 2000, S. 27 ff., S. 30]). Wenn ein Vermieter aber berechtigt ist, bei einer Mietzinserhöhung mit der genannten Eventualbegründung zu operieren, muss es der Klägerin im vorliegenden Fall auch unbenommen sein, die Mietzinserhöhung mit der Marktmiete zu begründen, nachdem sie möglicherweise ihren früheren Kalkulationen Überlegungen der Kostenmiete zugrunde gelegt hatte. Unbegründet ist schliesslich auch der Hinweis der Vorinstanz, die Klägerin habe auch insofern auf die Kostenmiete abgestellt, als die vorbehaltene Sollmiete jeweils den Veränderungen des Hypothekarzinssatzes und des Landesindex' der Konsumentenpreise angepasst sowie die Betriebs- und Unterhaltskostenteuerung ausgeglichen worden seien. Wie erläutert ist die Klägerin berechtigt, die geltend gemachte Mietzinserhöhung mit der Marktmiete zu begründen, auch wenn sie früher Überlegungen angestellt haben mag, die auf der Kostenmiete beruhten. 3.3 Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Klägerin sich für ihre Mietzinserhöhung klar und eindeutig auf die Orts- und Quartierüblichkeit - und auf keinen anderen Erhöhungsgrund - beruft (E. 3.3.1). Diese klare Willensäusserung steht auch nicht in Widerspruch zu früheren Mitteilungen, weil es der Klägerin unbenommen ist, die Mietzinserhöhung mit der Marktmiete zu begründen, auch wenn frühere Schreiben darauf hindeuten, dass sie damals eine Mietzinsanpassung wegen nicht kostendeckender Nettorendite erwogen haben könnte (E. 3.3.2). Nur der Vollständigkeit halber ist schliesslich festzuhalten, dass die Klägerin im vorliegenden Fall berechtigt ist, im laufenden Mietverhältnis auch ohne früher mitgeteilte Vorbehalte eine einseitige Mietzinserhöhung nach der absoluten Methode - beispielsweise Anpassung an die Marktmiete - zu verlangen. Da sich die hier zu beurteilende Mietzinserhöhung auf eine Wohnung bezieht, deren Mietzins bislang einer behördlichen Mietzinskontrolle unterstellt war, ist die Beklagte nicht an die in der Regel ausschliesslich anwendbare relative Methode gebunden, sondern kann sich ohne weiteres auf absolute Erhöhungsgründe berufen (BGE 123 III 171 E. 6a S. 173 m.w.H.). Wenn im vorliegenden Fall auch unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensprinzips eine Mietzinserhöhung nach der absoluten Methode ohne frühere Vorbehalte möglich ist, verfängt der Einwand des Beklagten von vorneherein nicht, die Berufung auf die Marktmiete sei unzulässig, weil in den früheren Mitteilungen eine Mietzinserhöhung mit Argumenten der Kostenmiete vorbehalten worden sei. Abgesehen davon ist ohnehin fraglich, ob es sich bei den in den Schreiben vom 11. März 1997 und 1. Juni 1999 enthaltenen Bemerkungen überhaupt um Vorbehalte im Sinn von Art. 18 VMWG handelte, weil damals - im Unterschied zu dem von der Verordnung geregelten Sachverhalt - gar keine Mietzinsanpassungen vorgenommen wurden.