Citation: 1P.664/1999 01.09.2000 E. 2.-

Nicolas Giorgini critique la nouvelle teneur de l'art. 3 al. 1 let. d LDTR. L'ancienne disposition assimi- lait aux transformations, soumises à autorisation en vertu de l'art. 9 LDTR, les travaux qui ont pour objet d'améliorer le confort existant sans modifier la distribution des loge- ments, à l'exception des travaux d'entretien réguliers et raisonnables (art. 3 al. 2). Alors que les travaux d'entre- tien font maintenant l'objet de l'art. 3 al. 2 LDTR, le nou- vel art. 3 al. 1 let. d LDTR assimile à une transformation la rénovation, c'est-à-dire la remise en état, même partiel- le, de tout ou partie d'une maison d'habitation, en amélio- rant le confort existant sans modifier la distribution des logements, sous réserve de l'aliéna 2. Le recourant y voit une violation du droit fédéral. La remise en état incombe au bailleur en vertu de l'art. 256 CO, et le droit cantonal ne pourrait l'empêcher en instau- rant un régime d'autorisation. Le critère de l'augmentation du confort ne serait pas adéquat, car toute remise en état supposerait une relative amélioration du confort. Des tra- vaux de modernisation pourraient certes constituer une réno- vation, mais non une simple remise en état, lorsque celle-ci est nécessaire pour conserver un logement dans un état ap- proprié. a) Le principe de la force dérogatoire du droit fédéral (art. 2 Disp. trans. aCst., art. 49 Cst.) fait obstacle à l'adoption ou à l'application de règles cantonales qui élu- dent des prescriptions de droit fédéral ou qui en contredi- sent le sens ou l'esprit, notamment par leur but ou par les moyens qu'elles mettent en oeuvre, ou qui empiètent sur des matières que le législateur fédéral a réglementées de façon exhaustive (ATF 112 Ia 401 consid. 4a; voir aussi ATF 122 I 139 consid. 4a p. 145; 116 Ia 272 consid. 4a, 279 consid. b). Cela concerne en particulier les règles de droit public cantonal qui sont en concours avec le droit civil fédéral, dans leurs rapports avec ce droit; de telles règles, que les cantons peuvent édicter en vertu de l'art. 6 CC, ne sont ad- missibles que si elles sont motivées par un intérêt public pertinent (ATF 119 Ia 61 consid. 2b, 114 Ia 355 consid. 4a, 113 Ia 141 consid. 9a). En matière de législation sur le logement, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail, car ces rapports sont réglés exhaustivement par le droit fédéral (ATF 117 Ia 331 consid. 2b, 113 Ia 143 consid. 9d). b) Selon l'art. 269a let. b CO, ne sont pas abusifs, en principe, les loyers qui sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires. Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur, en vertu de l'art. 14 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF, RS 221.213.11), les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée, ainsi que les prestations accessoires supplé- mentaires. En règle générale, les frais causés par d'impor- tantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values (al. 1). Les augmentations de loyers fondées sur des améliorations entraînant une plus-value sont réputées non abusives lors- qu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien causés par l'in- vestissement (al. 2). c) Le Grand Conseil expose que sa volonté était de re- venir à la définition des travaux de rénovation qui figurait dans la version de 1989 de la LDTR, en introduisant la no- tion de rénovation - par opposition à celle de transforma- tion qui touche à la substance du bâtiment -, qui avait été supprimée dans la révision du 25 janvier 1996. d) Dans un arrêt du 20 décembre 1990, le Tribunal fédé- ral a examiné la conformité au droit fédéral de l'art. 3 al. 1 let. d LDTR, selon lequel étaient considérés comme trans- formations les travaux de rénovation ayant pour but d'amé- liorer le confort existant sans modifier la distribution des logements et les réparations importantes, tels que la réfec- tion des toitures ou des façades, le remplacement des sani- taires, des tuyauteries, des salles de bains, du chauffage, de la distribution d'eau, des ascenseurs et de l'agencement des cuisines (ATF 116 Ia 401, SJ 1991 481). Le Tribunal fédéral a rappelé que les dispositions can- tonales qui soumettent à une autorisation les transforma- tions de maisons d'habitation et imposent un contrôle des loyers ne sont en principe pas contraires aux règles du droit civil fédéral qui régissent les rapports entre bail- leurs et locataires. Les travaux de rénovation s'apparentent tantôt à l'entretien courant, tantôt à une transformation, suivant leur ampleur. La notion de rénovation couvre tous les travaux d'entretien, de réparation et de modernisation qui ne touchent pas au volume, à l'aspect extérieur et à la destination de l'immeuble. Ces travaux constituent une transformation lorsqu'ils entraînent une modification allant au-delà de ce qui est usuel, en raison, par exemple, d'un important accroissement du confort. Le coût des travaux en- visagés est un critère essentiel de cette distinction. Le Tribunal fédéral a toutefois annulé cette disposition, en tant qu'elle soumettait les réparations importantes à auto- risation, car dans les cas où ces réparations tomberaient simultanément sous le coup des art. 14 OBLF et 3 al. 1 let. d LDTR, le contrôle des loyers institué par la LDTR se su- perposerait aux règles du droit fédéral sur le bail, avec le risque de conduire à des décisions contradictoires (consid. 5b/c p. 410-411). e) Sur le vu de ces considérations, la disposition li- tigieuse apparaît conforme au droit fédéral. Le législateur genevois a en effet manifestement voulu consacrer une notion de rénovation distincte de celle qui figure aux art. 259a et b CO. L'expression "remise en état" est certes identique à celle utilisée par le droit fédéral, mais elle est limitée, à l'art. 3 al. 1 let. d LDTR, aux travaux qui améliorent le confort existant. Ce dernier critère est en effet de ceux retenus par la jurisprudence pour admettre l'existence de travaux allant au-delà du simple entretien. Contrairement à ce que soutient le recourant, l'exécution par le bailleur des travaux de remise en état auxquels il est tenu en vertu des art. 259a et b CO ne procure en général pas un confort supplémentaire au locataire, par rapport à ce qui est con- venu dans le contrat de bail. Il s'agit au contraire de la suppression des défauts graves - soit ceux qui empêchent ou entravent considérablement l'usage pour lequel la chose a été louée, art. 258 et 259b CO; cf. SVIT-Kommentar Miet- recht, Zurich 1998, Vorbemerkungen zu art. 258-259i, p. 248- 251 et les exemples cités -, ou des défauts de moyenne im- portance - soit ceux qui restreignent l'usage prévu, mais ne l'entravent pas considérablement (op. cit. p. 249). La dis- position litigieuse permet à l'autorité administrative de distinguer les travaux d'entretien non soumis à la LDTR des rénovations assimilables aux transformations (cf. ATF 116 Ia 401 consid. 5 in fine p. 411).