Citation: 4A_415/2015 E. 2.2.1

2.2.1. La loi requiert que le bail à loyers échelonnés ait une durée minimale de trois ans (art. 269c let. a CO). Pour respecter cette exigence, il suffit que le bailleur soit lié pour trois ans au moins, le locataire pouvant se libérer avant terme (cf., par analogie, art. 17 al. 4 OBLF en lien avec l'art. 269b CO; PATRICIA DIETSCHY, in Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini éd., 2010, n° 5 ad art. 269c CO; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 517 nbp 62; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1998, n° 57 ad art. 269c CO). Selon la doctrine, le bail qui institue des loyers échelonnés sans respecter l'exigence d'une durée minimale de trois ans est en principe frappé de nullité partielle, limitée à la clause d'échelonnement (ROGER WEBER, in Basler Kommentar, 6e éd. 2015, n° 8 ad art. 269b et n° 5 ad art. 269c CO; PETER HEINRICH, in Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2e éd. 2012, n° 1 ad art. 269b CO; DIETSCHY, op. cit., n°s 8 et 11 ad art. 269c CO; HIGI, op. cit., n° 62 ad art. 269c CO). Le juge peut toutefois compléter le contrat en fixant sa durée minimale à trois ans pour le bailleur si cela correspond à la volonté hypothétique des parties (SÉBASTIEN FETTER, La contestation du loyer initial, 2005, p. 23 n. 48; HIGI, op. cit., n° 91 ad art. 269b CO et n° 63 ad art. 269c CO). Il y a lieu de suivre cette analyse, conforme aux art. 20 et 269c CO. Le juge s'attachera donc à déterminer si l'élément important était la durée limitée du bail, ou si l'accent a été mis sur la volonté du bailleur d'adapter le loyer en cours de bail (LACHAT, op. cit., p. 517 ch. 3.2.2 et p. 509 ch. 2.2.3). Selon ROGER WEBER, lorsque la durée convenue n'est que de peu inférieure ("nur unwesentlich zu kurz") à la réglementation légale, le juge étendra cette durée à trois ans; dans les autres cas, le contrat sera maintenu sans la clause d'échelonnement (WEBER, op. cit., n° 5 ad art. 269c CO; plus nuancée, DIETSCHY, op. cit., n° 11 i.f. ad art. 269c CO).