Citation: 5A_521/2016 E. 3.1.4

3.1.4. Das Dach ist ein elementarer Gebäudeteil gemäss Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB und steht deshalb zwingend und ungeachtet der tatsächliche Nutzung im gemeinschaftlichen Eigentum (BGE 141 III 357 E. 3.2 S. 360). Wo Sondernutzungsrechte an Dachterrassen bestehen, bedarf die Errichtung von Bauten aller Art der Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft (so auch Ziff. 13 Abs. 1 des Reglements, KB 23). Als gemeinschaftlicher Teil unterliegt die Nutzung des Daches der Überwachung durch die Verwaltung (Art. 712s Abs. 3 ZGB). Nötigenfalls ist die Verwaltung befugt, die Schranken der Rechts- und Gemeinschaftsordnung selbst gegen einzelne Stockwerkeigentümer auf dem Gerichtsweg durchzusetzen (Urteil 5A_816/2012 vom 15. April 2013 E. 3.2; WERMELINGER, a.a.O., N. 54, je zu Art. 712s ZGB/CC). Die Verwaltung hätte deshalb auf erste Anzeige hin gegen das eigenmächtige und unbefugte, d.h. das nicht auf einen Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft gestützte Aufstellen einer Fussgängerbrücke auf dem Dach sofort eingreifen müssen (vgl. MEIER-HAYOZ/REY, Berner Kommentar 1988, N. 60 f. zu Art. 712s ZGB). An der Pflichtverletzung ändert nichts, dass die Stockwerkeigentümerversammlung dem Aufstellen der Brücke nachträglich zugestimmt hat. Im Gegenteil lehrt die Erfahrung, dass eine Versammlung den einmal geschaffenen und über längere Zeit andauernden Zustand nachträglich eher gutheisst, als dass es die inhaltsgleichen baulichen Massnahmen vor ihrer Ausführung selber auf Kosten aller neu beschliesst. Diese Spielart der sog. normativen Kraft des Faktischen musste der erfahrenen Verwaltung bewusst sein. Die ihr vorzuwerfende Pflichtverletzung ist ernst zu nehmen und wiegt schwer, da sie die Grundlagen der Gemeinschaftsordnung zulasten einzelner Mitglieder der Gemeinschaft missachtet. Gegen verzeigte und unstreitig unbefugte Eingriffe in Eigentumsrechte hat die Verwaltung sofort und vorbehaltlos einzuschreiten, wobei sie in der Wahl der Massnahmen das Gebot der Verhältnismässigkeit zu beachten hat (vgl. MONIKA SOMMER, Stockwerkeigentum, 3. Aufl. 2016, S. 197).