Citation: 4C.378/2002 01.04.2003 E. A

A.________, paysagiste, était propriétaire depuis 1971 de la parcelle n° 141 de la commune X.________, d'une superficie de 2 786 m2, située pour l'essentiel en zone agricole. Désireux de mettre en valeur son bien-fonds, A.________ s'est approché de l'architecte B.________, qu'il a rencontré en janvier 1991. Dès ce moment, B.________ a mené, seul ou parfois accompagné de A.________, toutes les démarches administratives et politiques nécessaires au déclassement du terrain auprès des autorités cantonales et communales. En 1992, un projet de révision du plan directeur a prévu le déclassement total de la parcelle n° 141 en zone 4B, ce qui impliquait des restrictions importantes à la constructibilité. Le maire de X.________ avait toutefois annoncé son intention d'étendre la zone constructible à l'immeuble de A.________. En 1996, les démarches en vue du déclassement paraissaient en bonne voie d'aboutir. B.________, qui n'avait pas encore été rémunéré pour l'activité qu'il avait déployée, a proposé à A.________ de former une société simple. A cet effet, il a préparé un contrat que son interlocuteur a signé le 28 août 1996, un mois après l'avoir reçu. Le but de la société simple consistait dans l'obtention d'une modification du régime de zone applicable à la parcelle n° 141, puis dans la promotion, la construction et la vente des immeubles qui pourraient y être érigés (art. 1). L'apport de A.________ consistait en la mise à disposition de la parcelle n° 141 (art. 2), celui de B.________, en l'ensemble du travail qu'il avait effectué "jusqu'à et y compris" le déclassement de ladite parcelle en zone constructible (art. 3). Les parties confiaient à B.________ le mandat complet d'architecte au tarif A de la norme 102 SIA pour la réalisation des futurs immeubles sur la parcelle n° 141 (art. 4). Elles étaient d'autre part convenues d'unir leurs efforts pour obtenir une mise en valeur optimale du bien-fonds et, partant, le meilleur prix possible, se réservant de décider, selon les circonstances, s'il était préférable de vendre la parcelle après l'obtention des autorisations définitives de construire ou après l'achèvement des constructions proprement dites, auquel cas A.________, en sa qualité de propriétaire inscrit au registre foncier, s'engageait à faire noter dans les actes de vente la reprise du mandat d'architecte par le ou les acquéreurs (art. 5 et 6). Le contrat indiquait que dans tous les cas le prix de vente inclurait le coût des constructions éventuelles ainsi que la rémunération de l'architecte pour les prestations qu'il aurait réalisées jusqu'à la vente (art. 7). La valeur du terrain nu, c'est-à-dire sans le coût d'éventuelles constructions et sans la rémunération de l'architecte, était fixée à 200 fr. le m2 (soit 557 200 fr. pour l'ensemble de la parcelle). Pour le cas où le prix de vente du terrain nu était supérieur à la valeur de 200 fr. le m2 admise par les parties, la différence entre celle-ci et le prix obtenu serait considérée comme bénéfice de la société simple et partagée à parts égales entre les deux associés. Pour le cas où le prix de vente du terrain nu devait être inférieur à la valeur de 200 fr. le m2 admise par les parties, A.________ s'engageait à verser à B.________ la somme de 70 000 fr. au titre d'indemnité pour l'ensemble du travail qu'il avait effectué en vue d'obtenir le déclassement de la parcelle n° 141 en zone constructible (art. 8). Le contrat réglait encore expressément l'hypothèse du décès des parties. Ainsi, en cas de disparition de A.________, ses héritiers se voyaient reconnaître le droit de reprendre ses droits et obligations dans le contrat, soit de dénoncer celui-ci moyennant le rachat de la part de B.________, part dont la valeur était fixée à la somme forfaitaire de 200 000 fr. (art. 9). Si ce dernier venait à mourir, la société devait être dissoute; dans ce cas, ses héritiers n'avaient que le droit de prétendre à la restitution de son apport, fixé à la somme forfaitaire de 70 000 fr. (art. 10). Quelques temps après, B.________ a demandé à un collègue, C.________, de s'associer avec lui et d'établir un projet de construction de villas sur la parcelle de A.________. C.________ a élaboré le dossier de plans nécessaires au dépôt d'une requête en autorisation de construire. Le nouveau plan de zones, mis à l'enquête publique dans la feuille officielle du 9 mai 1997, n'avait pas suscité d'opposition. Le 28 mai 1998, le Grand Conseil du canton de Genève a voté partiellement le nouveau plan de zones de la commune X.________. La parcelle n° 141 est passée en zone constructible. Durant ce temps, B.________, son associé C.________, de même que A.________, seuls ou ensemble, continuaient toujours à s'occuper du projet immobilier, cherchant des clients, soumettant de façon informelle le projet au Département cantonal de l'aménagement, de l'équipement et du logement, ou encore rencontrant le maire de X.________.