Citation: 4A_689/2014 E. 1.2

1.2. La cour de céans a déjà eu à connaître d'une cause similaire. Les parties avaient conclu un contrat de bail résiliable pour la première fois après cinq ans; pendant cette durée initiale, le locataire bénéficiait d'une réduction d'un tiers sur le loyer convenu. Le contrat lui accordait un droit d'option pour une prolongation de cinq ans supplémentaires; si le locataire exerçait ce droit, il devait payer non plus le loyer réduit, mais le loyer entier convenu. Dans les faits, le locataire n'avait pas exercé son droit d'option à l'échéance du délai initial, mais les parties n'avaient pas résilié le contrat, qui avait donc été tacitement reconduit. La cour de céans a qualifié un tel contrat de bail à loyers échelonnés (ATF 124 III 57 consid. 3b). La recourante objecte que cette jurisprudence ne s'applique pas en l'espèce, car le contrat auquel elle se rapporte accordait au locataire le droit de demander unilatéralement la prolongation. Le bailleur ne pouvait pas, à l'échéance de la durée minimale, mettre un terme au contrat contre l'avis du locataire. Dans l'arrêt cité, la cour de céans ne s'est pas fondée sur la clause d'option pour justifier la qualification du contrat; elle n'y fait aucune référence. Rien n'indique qu'elle lui ait accordé de l'importance; l'on ne peut inférer qu'elle aurait qualifié le contrat différemment en l'absence d'une telle clause, que le locataire n'avait d'ailleurs pas utilisée. Les deux contrats - celui examiné dans l'arrêt cité et celui faisant l'objet de la présente procédure - sont des contrats de durée indéterminée ("congéables") contenant des clauses de majoration de loyer similaires, effectives à l'échéance de la durée initiale du contrat. Dans les deux cas, le locataire a le choix de mettre fin au bail, ou de le maintenir avec le loyer majoré. La différence entre les deux contrats consiste en ce que l'un permet au locataire d'imposer à l'autre partie la continuation du bail à l'échéance de la durée initiale, respectivement empêche le bailleur de résilier le contrat contre l'avis du locataire. L'existence ou l'absence d'une telle clause d'option ne change toutefois pas la nature du contrat, qui reste dans les deux hypothèses un contrat de bail de durée indéterminée avec une durée minimale identique pour les deux parties. Il est admis que la reconduction tacite du contrat de bail marque la continuité dans la relation contractuelle plutôt qu'une césure (ATF 137 III 580 consid. 2 p. 584). Le bail de durée indéterminée subsiste au-delà de la durée initiale s'il n'est pas résilié. Les motifs qui conduisent les parties à ne pas résilier importent peu à cet égard. La validité d'une clause d'échelonnement dépend de l'existence d'une clause d'option en faveur du locataire uniquement lorsque la durée initiale du bail est inférieure à trois ans (cf. art. 269c let. a CO; COMMENTAIRE SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, n° 3 ad art. 269b et n° 4 ad art. 269c CO; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, ch. 20.3.2.1, nbp. 62). Si la durée initiale est de trois ans ou plus, la loi admet le contrat à loyers échelonnés, sans exiger d'autres conditions ou garanties en faveur du locataire quant à la reconduction du bail au-delà de la durée initiale. Dès lors que le contrat de durée indéterminée subsiste, à défaut de résiliation, au-delà de l'échéance du délai initial, une clause de majoration prenant effet à cette date est valide. Il faut ainsi retenir qu'un contrat de bail conclu pour une durée d'au moins trois ans, prévoyant une seule majoration de loyer d'un montant déterminé intervenant au moment où le bail est tacitement prolongé, constitue un contrat de bail à loyers échelonnés au sens de l'art. 269c CO ( PETER HIGI, Commentaire zurichois, 4 e éd. 1998, n os 58 et 73 art. 269c CO).