Citation: 4A_305/2022 E. 4.1.1

4.1.1. Selon l'art. 257a al. 1 CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose. Pour les habitations et les locaux commerciaux, les prestations en rapport avec l'usage de la chose sont énumérées, de façon non exhaustive, à l'art. 257b al. 1 CO. Il s'agit notamment des dépenses effectives du bailleur pour les frais de chauffage, d'eau chaude, d'autres frais d'exploitation, ainsi que des contributions publiques résultant de l'utilisation de la chose. Les art. 257a et 257b CO qui définissent les frais accessoires sont impératifs (ATF 137 I 135 consid. 2.4). Les frais accessoires en rapport avec l'usage de la chose ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). Cette obligation poursuit un but de protection des locataires (ATF 135 III 591 consid. 4.2.3). A défaut de convention, les frais accessoires sont réputés compris dans le loyer (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa; arrêt 4A_620/2021 du 18 juillet 2022 consid. 3.1.1). Pour la convention sur les frais accessoires, l'art. 257a al. 2 CO n'exige pas de forme spéciale. En conséquence, la validité de la convention ne saurait dépendre du respect de la forme écrite (art. 11 al. 1 CO) et celle-ci peut donc en principe être conclue par écrit, oralement, par actes concluants (ATF 135 III 591 consid. 4.3.4: arrêts 4A_622/2015 du 4 février 2016 consid. 3.1; 4C.224/2006 du 24 octobre 2006 consid. 2.1) ou résulter des circonstances (arrêts 4A_209/2019 du 8 octobre 2019 consid. 5; 4A_149/2019 du 9 septembre 2019 consid. 2.1). Il en va ainsi, par exemple, de la mise à disposition d'une machine à laver fonctionnant avec une carte prépayée ou de la monnaie (HIGI/BÜHLMANN, Zürcher Kommentar, 2019, n° 13 ad art. 257a/257b CO; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 403 et p. 404 n° 2.1; ISABELLE BIERI, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd. 2017, n° 22 ad art. 257a/257b CO). Toutefois, si le contrat de bail a été conclu par écrit, il faut considérer que les parties ont également déterminé par écrit quels frais accessoires étaient mis à la charge du locataire (ATF 135 III 591 consid. 4.3.4; arrêts précités 4A_622/2015 consid. 3.1; 4C.224/2006 consid. 2.1). THOMAS OBERLE considère que les frais accessoires qui découlent - clairement - des circonstances, comme l'exemple de la machine à laver précité, n'ont pas à faire l'objet d'une convention écrite, même si le contrat de bail a été conclu par écrit (THOMAS OBERLE, Nebenkosten - Heizkosten, 2019, p. 42).