Citation: 2C_688/2008 27.05.2009 E. 3.3

3.3.1 Der Beschwerdeführer ist am 5. Dezember 2003 aufgefordert worden, die Mieterspiegel sämtlicher Grundstücke einzureichen, wobei er darauf aufmerksam gemacht wurde, dass daraus die detaillierten Nettomietzinse aller Objektteile und allfällige Leerstände inkl. Bekanntgabe des letztgültigen Mietzinses ersichtlich sein müssten. Für die zwei Wohnungen in C.________ wurden Nettomietzinseinnahmen von Fr. 13'200.--, für die Liegenschaft in D.________ solche von Fr. 77'988.-- gemeldet; aufgrund des Mieterspiegels für die Liegenschaften in B.________ errechnete die Abteilung amtliche Bewertung am 25. März 2004 Nettomietzinse von Fr. 2'015'000.--. Diese Beträge zusammengezählt ergeben die von der Vorinstanz insgesamt festgehaltenen, möglichen Mieterträge von Fr 2'106'188.--; hiervon zog sie die Nettomieterträge der Erfolgsrechnungen zur Steuererklärung der Immobiliengesellschaft in den Jahren 2001 und 2002 (Fr. 1'978'280.--) ab und gewährte dem Beschwerdeführer zudem eine weitere Reduktion von 5 % für die Liegenschaftsverwaltung und für allfällige Ungenauigkeiten, was zur Aufrechnung von Fr. 121'000.-- führte. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern dieses Vorgehen zu beanstanden wäre. Der Beschwerdeführer belegt nicht, dass es sich bei den berücksichtigten Werten um Bruttozahlen gehandelt hätte; auch aus den Akten ergeben sich keine Hinweise hierauf - im Gegenteil: Die Angaben erfolgten seitens der Gesellschaft jeweils "netto". Entgegen den Einwendungen des Beschwerdeführers ist für einen potentiellen Käufer nicht nur relevant, welche Mietzinsen tatsächlich gelöst wurden, sondern auch jene, welche gelöst werden könnten. Einem allfälligen Leerbestand wurde bereits bei der risikoadjustierten Mindestkapitalrendite Rechnung getragen. 3.3.2 Auch wenn die Vorinstanz auf einen Abschlag wegen der Geringfügigkeit des Aktienpakets und der Vinkulierung der Aktien verzichtet hat, ist dies vertretbar: Richtig ist, dass solche Abzüge im Steuerrecht regelmässig gewährt werden, doch gilt dies nur in Fällen, in denen die Minderheitsbeteiligten tatsächlich keine Mitverwaltungs- oder Mitbestimmungsrechte haben. Gemäss der unbestrittenen Sachverhaltsfeststellung im angefochtenen Entscheid hält der Beschwerdeführer tatsächlich - inklusive der vorliegend umstrittenen 35 Aktien - 152 von 450 Aktien; bei der A.________ AG handelt es sich zudem nach seinen eigenen Angaben "um eine reine Immobiliengesellschaft, welche vollständig der Familie Y.________ gehört und eigentlich ausschliesslich der privaten Vermögensanlage dient" (vgl. die Eingabe an die Steuerrekurskommission vom 28. Juli 2005, S. 2). Der Beschwerdeführer verfügt damit aber tatsächlich über Mitverwaltungs- bzw. Mitbestimmungsrechte an der entsprechenden Gesellschaft, auch wenn gewisse Aktien noch mit der Nutzniessung seitens seines Vaters belastet gewesen sein sollten, weshalb es sich nicht gebot, ihm hinsichtlich des umstrittenen Pakets einen zusätzlichen Abschlag zu gewähren, zumal der geringen übertragenen Portofoliogrösse wiederum bereits im Rahmen der risikoadjustierten Mindestkapitalrendite von 8.75 % Rechnung getragen wurde. Die Steuerrekurskommission ermittelte unter Berücksichtigung der geringen Portofoliogrösse, des Klumpenrisikos infolge geringer geographischer Diversifikation sowie des Auszugs von Coop und dem damit verbundenen fehlenden Anziehungspunkt für andere Geschäfte gemäss CAPM-Modell (Capital Asset Pricing Model) einen Kapitalisierungssatz von 8.65 %, ging indessen von dem für den Beschwerdeführer günstigeren Satz von 8.75 % aus. Im Übrigen war auch die private Unternehmensbewertung vom 13. Oktober 2003 zum Schluss gekommen, dass sich ein entsprechender Abzug erübrige.