Citation: 2A.9/2004 21.02.2005 E. 4

4.1 Der Aufschub der Besteuerung ist in Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG vorgesehen bei Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung. 4.2 Nach § 219 StG/ZH ist für die Berechnung des Gewinns und der Besitzesdauer die letzte Handänderung massgebend (Abs. 2). Unter anderem bei Erwerb infolge Erbgangs (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezugs oder Schenkung ist auf die frühere, nicht auf solche Ursachen zurückzuführende Handänderung abzustellen (§ 219 Abs. 3). Dieser Steueraufschub wird nicht nur bei einer reinen - vollständig unentgeltlichen - Schenkung gewährt, sondern auch bei einer gemischten Schenkung. Eine solche wird vermutet, wenn in einem Vertrag, der entgeltliche und unentgeltliche Elemente enthält, zwischen Leistung und Gegenleistung ein offensichtliches Missverhältnis besteht, was regelmässig bei Differenzen von mehr als 25% zwischen Kaufpreis und Verkehrswert angenommen wird (vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, N. 170 zu § 216 StG/ZH). 4.3 Die Gewährung des Steueraufschubs auch bei gemischten Schenkungen ist harmonisierungsrechtlich nicht zu beanstanden (vgl. BBl 1983 III 102). Hier nicht umstritten ist die vom Kanton Zürich angewandte Methode, bei einer gemischten Schenkung den Steueraufschub für das ganze Objekt zu gewähren. Im vorliegenden Fall stellte das Verwaltungsgericht dem Verkehrswert von Fr. 3'454'000.-- zunächst Anlagekosten von Fr. 1'977'616.85 (vereinbarter Kaufpreis von Fr. 1'500'000.--, Barwert des Wohnrechts Fr. 151'164.--, Quartierplankosten von Fr. 326'452.85) gegenüber, was einen Wert von rund 57% ergab. Aber selbst unter Berücksichtigung der von den Beschwerdeführern in ihrer Beschwerde vom 20. Februar 2003 behaupteten, aber nicht belegten «zwischenzeitlich aufgelaufenen» Quartierplankosten von Fr. 525'000.-- machte der Erwerbspreis von Fr. 2'147'000.-- lediglich 62% des Verkehrswertes aus. Der Schluss auf eine gemischte Schenkung war zulässig angesichts des offensichtlichen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung sowie der engen verwandtschaftlichen Verhältnisse. Das Verwaltungsgericht durfte deshalb beim Erwerb durch die Beschwerdeführer einen Steueraufschub annehmen. 4.4 Liegt hier demnach ein Steueraufschubtatbestand vor, ist für die Berechnung des Gewinns und der Besitzesdauer nicht die letzte (zivilrechtliche) Handänderung massgebend, sondern ist auf die frühere, keinen solchen Aufschub verursachende Handänderung abzustellen (vgl. § 219 Abs. 2 und 3 StG/ZH; Richner/Frei/Kaufmann, a.a.O., N. 19 mit Hinweisen zu § 219 StG/ZH). Unerheblich ist deshalb die von den Beschwerdeführern aufgeworfene Frage, ob als Zeitpunkt der gemischten Schenkung, die einen Steueraufschub bewirkt, der Vertragsabschluss (1992) oder der Grundbucheintrag (1996) angenommen wird. 4.5 Gestützt auf die in E. 4.3 genannten Werte konnte das Verwaltungsgericht auch beim Weiterverkauf der aufgeteilten Landparzellen die ursprüngliche Vermutung, der vereinbarte Preis widerspiegle den Verkehrswert, aufgeben zu Gunsten der weiteren Vermutung, dass dem vereinbarten Preis insoweit keine rechtsgeschäftliche Bedeutung zukomme. Nicht willkürlich war unter diesen Umständen der - im Übrigen von den Beschwerdeführern nicht wirklich bestrittene - Schluss, beim Verkauf im Jahr 2001 sei versucht worden, einen Teil des Landwertes in den Preis für den Werkvertrag, den die Erwerber mit der von den Beschwerdeführern beherrschten Generalunternehmerin abgeschlossen hatten, zu verschieben. Es ist demnach nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanzen für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer nicht auf den beurkundeten Kaufpreis, sondern auf den Verkehrswert abstellten.