Citation: 4A_233/2020 E. A

Die B.________ GmbH (Mieterin, Beschwerdegegnerin) schloss am 16. Februar 2002 als Mieterin einen Mietvertrag über ein im Baurecht erstelltes Gebäude mit der C.________ AG. Deren Baurechtsvertrag mit der D.________ AG datiert vom 26. Oktober 2001. Die A.________ AG (Vermieterin, Beschwerdeführerin), beziehungsweise deren Rechtsvorgängerinnen, trat als Vermieterin und Baurechtsnehmerin sowohl in den Mietvertrag als auch in den Baurechtsvertrag ein. A.a. Der Baurechtsvertrag ist Bestandteil des Mietvertrages. Gemäss Ziff. 5 des Mietvertrages setzt sich der für das Mietobjekt geschuldete Mietzins (ohne Nebenkostenakonto) aus dem Baurechtszins zusammen, den die Vermieterin der Baurechtsgeberin gemäss Baurechtsvertrag schuldet und vollumfänglich auf die Mieterin überwälzt, sowie einem Umsatzmietzins von ursprünglich minimal Fr. 4'700'000.-- und maximal Fr. 7'100'000.--. A.b. Gemäss Ziff. D.1.2 des Baurechtsvertrages i.V.m. Ziffer 5.2 des Mietvertrages bemisst sich der Baurechtszins nach dem jeweils am 1. Januar geltenden Zinsfuss der Zürcher Kantonalbank für erste Althypotheken auf gewerblichen Liegenschaften (ZKB-Zinsfuss). Bei Vertragsschluss belief sich dieser auf 4,5 %. In den folgenden Jahren wurde der Mietzinsbestandteil "Baurechtszins" jeweils dem veränderten ZKB-Zinsfuss angepasst, letztmals per 1. Januar 2010 auf 3 %. Ab 2011 hat die Vermieterin keine jährlichen Anpassungen des Mietzinselements "Baurechtszins" mehr vorgenommen. Der Referenzzinssatz gemäss Art. 12a der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) hat sich seither auf 1,5 % gesenkt und blieb während des ganzen Jahres 2018 auf diesem Niveau. Die Mieterin verlangte am 27. November 2017 von der Vermieterin eine entsprechende Halbierung des "Baurechtszinses" per 1. Januar 2018, was die Vermieterin am 15. Dezember 2017 ablehnte und der Mieterin weiterhin den bisherigen Mietzins in Rechnung stellte. Daraufhin leistete die Mieterin die weiteren Zahlungen unter Rückforderungsvorbehalt. A.c. Im Mietvertrag ist in Ziff. 4 Abs. 1 ein Optionsrecht vorgesehen, mit dem die Mieterin den frühesten Kündigungstermin für die Vermieterin durch einseitige Erklärung zweimal um jeweils fünf Jahre hinausschieben kann. Die Mieterin hat die Option beide Male ausgeübt, womit der früheste Kündigungstermin für die Vermieterin auf den 31. Dezember 2022 hinausgeschoben wurde. Bezüglich der Optionen haben die Parteien vereinbart, die Vermieterin sei berechtigt, den Mietzins auf den Beginn der Optionsdauer den dannzumal herrschenden marktüblichen Verhältnissen anzupassen. Könnten sich die Parteien nicht bis zum 31. Dezember 2016 einigen, so beauftragten sie gemeinsam eine namentlich genannte Firma, den Mietzins als Schiedsgutachterin unter Berücksichtigung von Vertragsbestandteil bildenden Richtlinien zur Ermittlung des marktüblichen Mietzinses verbindlich festzulegen (Ziff. 4 Abs. 2 und 3). Allerdings war vereinbart, dass unabhängig vom Ergebnis der schiedsgutachterlichen Beurteilung der im Zeitpunkt der Optionsausübung massgebende Mietzins nicht unterschritten werden könne (Ziff. 4 Abs. 4). Die Parteien sind sich uneinig, ob diese Anpassungsklausel auch das Mietzinselement "Baurechtszins" umfasst, mit der Konsequenz, dass bei einer entsprechenden Anpassung die ursprüngliche Unterteilung des Mietzinses in "Baurechtszins" und Umsatzmietzins obsolet würde und damit auch die ursprünglichen Anpassungsregeln in Bezug auf das Mietzinselement "Baurechtszins".