Citation: 1C_57/2019 E. 3.3

3.3. Bei der Ausnützungsübertragung wird eine noch nicht genutzte Grundstücksfläche einer benachbarten Parzelle dem zu bebauenden Grundstück angerechnet (vgl. Urteile 1C_52/2013 vom 27. Juni 2013 E. 5.2; 1C_416/2007 vom 3. Oktober 2008 E. 2.1 mit Hinweisen). Über die Zulässigkeit derartiger Übertragungen enthält das Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich vom 7. September 1975 (PBG/ZH; OS 700.1) keine ausdrückliche Regelung. Aus dessen § 259 Abs. 1 wird jedoch abgeleitet, zoneninterne Ausnützungsübertragungen zwischen verschiedenen Parzellen seien grundsätzlich zulässig, wobei die interessierenden Flächen nicht (mehr) zusammenhängen müssen. Diese Ordnung ist bundesrechtskonform (zum Ganzen: Urteil 1C_52/ 2013 vom 27. Juni 2013 E. 5.2 mit Hinweisen). Gemäss der zürcherischen Lehre und Praxis zum PBG/ZH ist die Übertragung von Ausnützung nur zulässig, wenn der belastete Eigentümer zustimmt, was mit einfacher Schriftlichkeit erfolgen kann (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts VB.2012.00800 vom 19. September 2013 E. 3.4; FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2, 6. Aufl. 2019, S. 933). Baurechtliche Relevanz erlangt der Ausnützungstransfer erst mit der Bewilligung des Projekts, das auf die zusätzlichen Ausnützungsreserven angewiesen ist, und lediglich im dafür benötigten Umfang (vgl. das vorstehend zitierte Urteil E. 3.4). Vorher entfaltet die mit schriftlicher Vereinbarung oder einer entsprechenden Dienstbarkeit beabsichtigte Verschiebung (nur) allenfalls zivilrechtliche Wirkungen (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts VB.2012. 00715 vom 27. Februar 2013 E. 6.2.1). Die Ausnützungsübertragung hat baurechtlich zur Folge, dass bei einer späteren Überbauung des belasteten Grundstücks nicht mehr die gesamte ausnützbare Fläche zur Verfügung steht. Sie hat mithin die Wirkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts VB.2012.00800 vom 19. September 2013 E. 3.4; FRITZSCHE/BÖSCH/ WIPF/KUNZ, a.a.O., S. 934).