Citation: 4A_260/2018 E. 2.3.3

2.3.3. Aus den Gesetzesmaterialien lässt sich nichts Eindeutiges entnehmen, wegen dem bereits erwähnten Systemwechsel vom Einsprache- zum Bewilligungsverfahren. In den parlamentarischen Beratungen wurde dem Einspracheverfahren entgegengehalten, dieses führe zu einem unnötigen Schwebezustand, wogegen das Bewilligungsverfahren vor der Grundbuchanmeldung Klarheit schaffe (Votum Zimmerli, AB 1990 S 240). Es wurde also einerseits davon ausgegangen, das Bewilligungsverfahren führe weniger zu einem Schwebezustand, dies aber mit dem Normalfall der Eigentumsübertragung mittels Grundbucheintrags begründet, der eben eine Bewilligung voraussetzt (vgl. Art. 81 Abs. 4 BGBB) bzw. der - sollte einmal eine Bewilligung zu Unrecht erteilt worden sein, unter qualifizierten Voraussetzungen zu deren Widerruf (Art. 71 Abs. 1 BGBB) und zur Berichtigung des Grundbuchs (Art. 72 Abs. 1 BGBB) führt. Vor allem aber wurde ohne weiteres davon ausgegangen, die Vertragsparteien selber würden aufgrund ihrer Interessenlage - Erhalt des Kaufpreises bzw. Verfügung über das Grundstück - ohne Verzug eine Bewilligung beantragen, um ihren Vertrag vollziehen zu können. Dass dies einmal nicht der Fall sein könnte, weil - wie beim Aktienkauf ausserhalb des bäuerlichen Bodenrechts - ein Erwerb ohne Mitwirkung einer Behörde möglich ist, wurde offenbar nicht in Erwägung gezogen. Falls eine Lücke zu bejahen wäre, würde eine solche nicht nur bestehen hinsichtlich der Frage, ob eine Befristung angenommen werden könnte, sondern auch hinsichtlich der Rechtswirkungen eines solchen Fristablaufs. Die Beschwerdeführer nehmen mit der Erstinstanz an, der Fristablauf würde zu Vollgültigkeit des Kaufvertrages führen. Das würde aber dem Kernanliegen des BGBB widersprechen, das mit dem Erfordernis der privatrechtsgestaltenden Verfügung gewährleistet sein soll. Denn diese bedeutet gerade, dass eben allein durch den Parteiwillen der Vertrag keine Rechtsgültigkeit erlangen kann. Dies wäre aber der Fall, wenn der Erwerber durch Zuwarten mit einem Gesuch um eine Erwerbsbewilligung die Gültigkeit des Erwerbs und damit die Vollgültigkeit des diesem zugrundeliegenden Rechtsgeschäfts bewirken könnte. Umgekehrt erfordert der öffentliche Zweck des Schutzes des bäuerlichen Bodenerwerbs nicht, dass mit einem bestimmten Zeitablauf das Recht, eine Bewilligung zu beantragen, untergehen und als Folge davon das privatrechtliche Rechtsgeschäft rückwirkend nichtig werden soll. Denn der Grund für die vom BGBB vorgesehene Nichtigkeit ist ja, dass im öffentlichen Interesse liegende Verweigerungsgründe (Art. 63 BGBB) bestehen. Schliesslich erfordern auch die privaten Interessen des Veräusserers keine solche Befristung. In der Lehre wird die Auffassung vertreten, bei der Anmeldung handle es sich um eine Nebenpflicht, weshalb der Veräusserer den Erwerber seinerseits in Schuldnerverzug setzen könne, wenn dieser seiner Verpflichtung, die Erwerbsbewilligung einzuholen, nicht nachkomme. Er könnte dann vom Vertrag zurücktreten und Schadenersatz für das Dahinfallen des Vertrages verlangen (STALDER, Handänderung, S. 208 f.). Es fragt sich allerdings, ob der Erwerber nicht einfach die Vornahme einer ihm obliegenden Vorbereitungshandlung ungerechtfertigterweise verweigert (Art. 91 OR), womit Gläubigerverzug anzunehmen wäre. Die Frage kann offenbleiben, da mit Blick auf den Zweck des BGBB auch diesfalls der Vertragsrücktritt offenstehen müsste (vgl. für die Zulässigkeit eines Vorgehens nach Art. 95 OR bei unbeweglichen Sachen: MARTIN BERNET, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N. 1 zu Art. 95 OR am Ende). Es besteht somit keine Lücke; der Vertrag vom 3. Januar 1995 ist nach wie vor schwebend ungültig, aber nicht nichtig. Entgegen der Beschwerdegegnerin ist nicht missbräuchlich, dass die Beschwerdeführer noch nicht um die Bewilligung nachgesucht haben, zumal sie annahmen, es sei keine nötig.