Citation: 1P.639/2004 19.04.2005 E. 3

Le recourant affirme que la réglementation cantonale du droit de préemption de l'Etat fait obstacle aux mécanismes de transfert de propriété prévus par la LP en cas de vente de gré à gré. Selon lui, la vente forcée des immeubles, dans la faillite, est régie intégralement par l'art. 256 LP, complété par des dispositions d'ordonnances du Tribunal fédéral - soit les art. 71 ss de l'ordonnance sur l'administration des offices de faillite (OAOF; RS 281.32) et les art. 107 ss de l'ordonnance sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI; RS 281.42) -, ces prescriptions ne laissant que peu de pouvoir d'appréciation à l'organe chargé de l'administration de la faillite. Le recourant se réfère à un arrêt récent du Tribunal fédéral, publié aux ATF 128 III 104 ss et consacrant une modification de la jurisprudence; selon cet arrêt, dans la vente de gré à gré, il n'est pas besoin d'un acte authentique, la propriété étant acquise par la décision de l'office ou de l'administration de la faillite d'attribuer l'objet à réaliser à celui dont l'offre a été retenue. L'ancienne jurisprudence, qui subordonnait la validité de la vente de gré à gré à un acte authentique et le transfert de propriété à l'inscription au registre foncier (ATF 106 III 79 consid. 7 p. 85), a donc été abandonnée. En l'occurrence, le recourant fait donc valoir qu'il a obtenu le transfert de la propriété des trois parcelles litigieuses du seul effet de la décision de T.________, qui est entrée en force à l'échéance du délai de recours (recte: de plainte, art. 132a al. 1 LP) mentionné au ch. 20, nonobstant la clause du ch. 17 relative à l'inscription du changement de propriétaire au registre foncier. Le recourant soutient que "l'acte notarié instrumenté le 24 octobre 2002 par Me I.________" avait un rôle strictement formel, vu le caractère déclaratif de l'inscription au registre foncier. Il affirme en définitive que dès le transfert de la propriété par la décision de vente de gré à gré, le droit fédéral - en l'occurrence la LP - exclut l'exercice du droit de préemption légal de l'Etat. 3.1 Selon le principe de la primauté du droit fédéral (art. 49 al. 1 Cst. - ou principe de la force dérogatoire du droit fédéral, selon la terminologie de l'art. 2 Disp. trans. aCst.), la législation fédérale l'emporte sur la réglementation cantonale, quel que soit leur niveau respectif. Il est notamment interdit au législateur ou à l'exécutif cantonal d'intervenir dans les matières que le législateur fédéral a entendu réglementer de façon exhaustive, d'éluder le droit fédéral ou d'en contredire le sens ou l'esprit (ATF 130 I 226 consid. 2.4 p. 230, 279 consid. 2.2 p. 283 et les arrêts cités). 3.2 Dans le canton de Genève, un droit de préemption légal a été institué en faveur de l'Etat dans certaines zones (cf. supra, consid. 1). La législation sur le logement détermine les conditions d'exercice de ce droit (art. 3 à 6 LGL). Dans les zones où il existe, il doit faire l'objet d'une mention au registre foncier (art. 3 al. 2 LGL). Le propriétaire qui aliène un bien-fonds soumis au droit de préemption est tenu d'en aviser immédiatement le Conseil d'Etat, au plus tard lors du dépôt de l'acte au registre foncier (art. 4 al. 1 LGL). Dans un délai de 60 jours à compter de la date de ce dépôt, le Conseil d'Etat, s'il décide d'acquérir le bien-fonds aux prix et conditions fixés dans l'acte, doit notifier sa décision aux parties liées par l'acte (art. 5 al. 1 let. b LGL). Auparavant, il incombe à cette autorité d'interpeller le vendeur et l'acquéreur, de façon à ce qu'ils puissent exercer leur droit d'être entendu (art. 4 al. 2 LGL). Dans le cas particulier, l'acquisition par l'Etat est précisément prévue aux prix et conditions fixés dans l'acte de vente de gré à gré, conformément à l'art. 5 al. 1 let. b LGL. Du point de vue de l'intérêt des créanciers et des débiteurs, cette solution n'est pas moins avantageuse que celle décidée par l'administration de la faillite. On ne voit donc pas, sur ce plan, de contradiction entre le droit cantonal et le droit fédéral (cf. ATF 128 I 206 consid. 5.2.2 p. 211). Le recourant ne le prétend du reste pas. Il évoque en revanche l'hypothèse d'une acquisition par l'Etat à un prix inférieur ou à des conditions moins favorables, fixés par lui, en application d'une autre disposition du droit cantonal (art. 5 al. 1 let. c LGL), mais telle n'est pas la situation en l'espèce. Par ailleurs, comme la décision de l'administration de la faillite a été communiquée d'emblée au Conseil d'Etat (cf. ch. 16 de dite décision), l'annonce relative à l'exercice du droit de préemption (art. 4 al. 2 LGL), puis la décision cantonale à ce sujet (art. 5 al. 1 LGL) ont pu intervenir rapidement. Le délai de soixante jours de l'art. 5 al. 1 LGL a en effet été respecté, dès l'avis de la vente de gré à gré. Dans ces conditions, comme l'a du reste retenu le Tribunal administratif, l'exercice du droit de préemption ne retarde pas sensiblement la réalisation forcée (cf. ATF 128 I 206 consid. 5.2.2 p. 211). Cette appréciation n'est pas critiquée de manière claire ou concluante par le recourant. Celui-ci soutient bien plutôt que l'exercice d'un droit de préemption légal n'est plus possible dès le transfert de propriété consécutif à la vente de gré à gré, à savoir, conformément à la jurisprudence récente du Tribunal fédéral, dès l'entrée en force de la décision de l'administration de la faillite. 3.3 En règle générale, le transfert de la propriété d'un immeuble, par l'inscription au registre foncier (inscription constitutive), ne fait par principe pas obstacle à l'exercice d'un droit de préemption annoté. En vertu de l'art. 216e CO, le délai de trois mois pour exercer ce droit commence à courir le jour où le titulaire a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son contenu. Si cette connaissance intervient après que le vendeur a requis l'inscription du tiers acquéreur comme nouveau propriétaire, le préempteur peut alors agir directement contre l'acheteur inscrit au registre foncier, en exécution du droit de préemption et en rectification du registre foncier (cf. notamment ATF 92 II 147 consid. 4 p. 156; Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, tome II, 3e édition, Berne 2002, p. 152). Au demeurant, pour les droits de préemption légaux du droit fédéral, l'art. 681a al. 2 CC mentionne expressément l'hypothèse d'un exercice du droit après l'inscription du nouveau propriétaire au registre foncier (en fixant un délai absolu de deux ans dès l'inscription). On ne saurait donc soutenir que le droit fédéral exclut par principe l'exercice d'un droit de préemption, légal ou conventionnel, après le transfert de propriété. 3.4 En principe, la réalisation forcée ne constitue pas un cas de préemption (art. 216c al. 2 CO). Cette règle ne s'applique cependant qu'aux droits de préemption conventionnels car le droit fédéral prévoit un régime spécial pour les droits de préemption légaux. Aux termes de l'art. 681 al. 1 CC, ceux-ci peuvent aussi être exercés en cas de réalisation forcée, mais seulement lors des enchères mêmes et aux conditions de l'adjudication. Cette règle est rappelée à l'art. 60a al. 1 ORFI et les modalités des enchères, en pareil cas, sont précisées à l'art. 60a al. 3 et 4 ORFI. L'exercice des droits de préemption légaux du droit fédéral - ceux des copropriétaires (art. 682 al. 1 CC), du propriétaire d'un fonds grevé d'un droit de superficie ou du superficiaire (art. 682 al. 2 CC), ou encore des parents et du fermier pour les entreprises et immeubles agricoles soumis à la loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11) - est admis, en cas de réalisation forcée, non seulement lors des enchères mais également lors d'une vente de gré à gré intervenant en lieu et place des enchères (art. 143b LP, art. 256 al. 1 LP). Selon une jurisprudence bien établie, les modes de réalisation des enchères publiques et de la vente de gré à gré se différencient surtout dans la manière dont se forme le prix, mais leur nature juridique est la même: l'un et l'autre se caractérisent comme une institution de l'exécution forcée, un acte de la puissance publique ayant pour but de réaliser le patrimoine mis sous main de justice (ATF 128 III 104 consid. 3a p. 107; 106 III 79 consid. 4 p. 82). Il n'y a donc aucun motif, s'agissant du principe de l'exercice des droits de préemption légaux, de faire une différence entre ces deux modes de réalisation (cf. à ce propos: Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, Art. 89-158, Lausanne 2000, n. 28 ad art. 143b; Franco Lorandi, Der Freihandverkauf im schweizerischen Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, thèse Saint-Gall 1993, p. 148 ss; Markus Häusermann/Kurt Stöckli/ Andreas Feuz, Commentaire bâlois SchKG II, 1998, n. 31 ad art. 143b). Les modalités d'exercice des droits de préemption légaux en cas de vente de gré à gré ne sont cependant pas précisées par la législation fédérale. En particulier, ni la loi ni l'ordonnance ne déterminent le moment auquel le titulaire d'un droit de préemption doit déclarer s'il entend exercer son droit (pour les enchères, cf. art. 60a al. 3 ORFI). Ce dernier doit de toute manière être avisé de la décision de vente de gré à gré et informé des conditions d'attribution, sitôt expiré le délai de plainte; un délai doit lui être imparti pour invoquer son droit (cf. Gilliéron, loc. cit.; Lorandi, op. cit., p. 150-152; Häusermann/Stöckli/ Feuz, op. cit., n. 33 ad art. 143b). 3.5 Dans un arrêt récent invoqué par le recourant, le Tribunal fédéral a modifié sa jurisprudence et renoncé à l'exigence à la fois d'un acte authentique et d'une inscription au registre foncier pour le transfert de la propriété dans la vente de gré à gré; désormais, conformément à l'avis de la majorité de la doctrine, la propriété doit être tenue pour acquise par la décision, verbalisée, de l'office ou de l'administration de la faillite d'attribuer l'objet à réaliser à celui dont l'offre a été retenue (ATF 128 III 104 consid. 2 et 3 p. 107 ss). En pareil cas, l'inscription au registre foncier a donc un caractère déclaratif (cf. art. 656 al. 2 CC). Ce changement de jurisprudence, qui ne modifie pas la nature juridique de la vente de gré à gré comme mode de réalisation (institution de l'exécution forcée, acte de puissance publique - cf. supra, consid. 3.4), n'a à l'évidence pas pour conséquence d'exclure l'exercice des droits de préemption légaux, selon les modalités exposées ci-dessus. La solution prévalant pour les droits de préemption du droit fédéral doit également s'appliquer à ceux qui sont institués par le droit public cantonal. On ne voit en effet a priori aucun motif, en droit de l'exécution forcée, de prévoir un régime différent selon le fondement du droit de préemption légal (cf. Lorandi, op. cit., p. 148/149). L'argumentation du recourant ne porte du reste pas sur cette question. Il s'ensuit que le Tribunal administratif était fondé à retenir, dans l'arrêt attaqué, que le droit fédéral n'exclut pas l'exercice d'un droit de préemption légal après le transfert de la propriété à l'acquéreur, notamment dans le cas d'une vente de gré à gré ordonnée dans la liquidation d'une faillite. Le grief de violation du principe constitutionnel de la primauté du droit fédéral doit ainsi être rejeté. 3.6 Il n'y a pas lieu d'examiner au surplus la portée de certaines clauses de la décision prise le 24 octobre 2002 par l'administration de la faillite, dont on pourrait éventuellement déduire que, pour l'auteur de cette décision, le transfert de propriété à l'acquéreur - soit le recourant - interviendrait seulement au moment de l'inscription au registre foncier, pour autant que les titulaires des droits de préemption légaux aient renoncé à les exercer (cf. ch. 4 al. 1, ch. 5 et ch. 15 de ladite décision). Cela n'a en effet pas d'influence sur l'application, dans le cas particulier, des art. 3 ss LGL.