Citation: 4C.223/2006 07.09.2006 E. 1

1.1 Wie das Bezirksgericht kam das Obergericht zum Schluss, der Beklagte habe das Mietobjekt gegenüber der vertraglichen Vereinbarung markant erweitert genutzt. Er habe sich nicht auf die vereinbarte Nutzung gemäss dem ursprünglichen Firmenzweck, dem Import und Verkauf von Aussenbordmotoren, Schiffsmotoren, Schlauchbooten und Zubehör, beschränkt, sondern sein Geschäft auf Motorroller und deren Reparatur ausgedehnt, wobei der Handel mit Motorrollern nicht lediglich von untergeordnetem Ausmass sei, wie der Beklagte eingewendet habe. Er lasse die Motorroller im Freien herumstehen, was das Erscheinungsbild der Liegenschaft beeinträchtige. Gerade dies habe der Kläger mit der Beschränkung des Gebrauchs des Mietobjekts auf den Handel mit Schiffsmotoren verhindern wollen, könnten doch Letztere im Gegensatz zu Motorrollern innerhalb der Liegenschaft gelagert werden. Darüber hinaus habe der Beklagte ihm nicht vermietete Grundstücksflächen genutzt, und er habe zeitweise die Durchfahrten versperrt. Auch die Ordnung auf dem Grundstück habe zu erheblichen Beanstandungen Anlass gegeben. Die Mietliegenschaft vermittle einen ungepflegten Eindruck, wie ihn der Vermieter auch bei einer Vermietung zur Führung eines Werkstattbetriebs nicht in Kauf nehmen müsse. Der Kläger habe den Beklagten seit Jahren auf die vertragswidrige Nutzung hingewiesen. Dennoch habe der Beklagte sein Verhalten nicht geändert. Aus diesen Gründen hielt das Obergericht die Kündigung für wirksam. 1.2 Was die Rechtsgrundlage der Kündigung anbelangt, erwog die Vorinstanz, das Bundesgericht habe in seinem Urteil 4C.255/2004 vom 17. November 2004, E. 5.3 in Abweichung von BGE 123 III 124 E. 2a, wonach Art. 257f OR zu einem vertragsmässigen Gebrauch ganz allgemein verpflichte, die Meinung vertreten, mit Ausnahme der Verletzung der Pflicht zum sorgfältigen Gebrauch der Mietsache und zu Rücksichtnahme auf die Hausbewohner sei bei allen anderen Pflichtverletzungen die Kündigungsmöglichkeit nach Art. 266g OR zu beurteilen, worauf sich der Kläger demnach zu Recht gestützt habe. Selbst wenn die ausserordentliche Kündigung nur nach Art. 257f Abs. 3 OR zulässig sein sollte, wie das Mietgericht angenommen habe, sei angesichts der nicht konstanten bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht zu beanstanden, wenn das Mietgericht die aufgrund einer falschen Bestimmung ausgesprochene Kündigung des Vermieters umgedeutet habe. Die Heranziehung der zutreffenden Norm entspreche auch dem Grundgedanken von Art. 18 OR. Im Übrigen läge im Schreiben des Klägers vom 18. Oktober 2003 auch eine hinreichende Mahnung, wie sie nach Art. 257f Abs. 3 OR vorausgesetzt sei, könne doch der Beklagte nicht im Ernst behaupten, er habe nicht gewusst, was er an der Nutzung der Sache ändern solle, nachdem er während Jahren wiederholt auf deren Zweckwidrigkeit hingewiesen worden sei.