Citation: 4C.65/2003 23.09.2003 E. 4

Selon l'arrêt attaqué, la résiliation pour non-paiement du loyer signifiée par les demanderesses est contraire à la bonne foi et doit être annulée en application de l'art. 271 CO. La cour cantonale a retenu tout d'abord que la prétention en réduction de loyer de la défenderesse jusqu'à la fin des travaux reposait sur des considérations légitimes dans l'ensemble. A partir de là, elle a estimé que les bailleresses auraient dû se prononcer sur les réclamations présentées par la locataire et ne pas exécuter la menace contenue dans l'avis du 12 avril 2001, sachant qu'une partie non négligeable de leurs prétentions étaient mal fondées. Les juges précédents ont rappelé par ailleurs que la locataire occupait l'appartement en question depuis plus de vingt ans, qu'elle y hébergeait une parente âgée et qu'elle s'était trouvée exposée à un préjudice important qui résultait d'une inondation, dont elle ne portait aucune responsabilité. 4.1 Les demanderesses reprochent à la cour cantonale d'avoir méconnu l'art. 259g CO, qui consacre la possibilité pour le locataire de consigner le loyer si le défaut n'est pas réparé dans un certain délai. A cet égard, le grief développé dans le recours est difficilement compréhensible. En effet, la cour cantonale n'a tiré aucune conséquence juridique de l'annonce de consignation contenue dans le courrier du 9 mai 2001 du mandataire de la locataire. Elle a simplement constaté que, tant dans cette lettre que dans le courrier du 21 mars 2001, la défenderesse avait fait valoir une réduction de loyer de 50% de décembre 2000 jusqu'à la fin des travaux. Le moyen fondé sur la violation de l'art. 259g CO tombe dès lors à faux. 4.2 Les demanderesses se plaignent également d'une violation de l'art. 271 al. 1 CO. 4.2.1 A côté d'une liste d'exemples où une résiliation émanant du bailleur est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi prévoit, de manière générale, que le congé, donné par l'une ou l'autre partie, est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (cf. ATF 120 II 31 consid. 4a, 105 consid. 3 p. 108). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit « manifeste » au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (arrêt 4C.267/2002 du 18 novembre 2002, consid. 2.2; arrêt 4C.305/1995 du 15 février 1996, consid. 4a). Est abusif le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32). En revanche, le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait, en règle générale, constituer un abus de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b). L'art. 271 al. 1 CO s'applique également lorsque la résiliation du bail a pour cause la demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO. Le droit du bailleur de résilier le bail s'oppose alors à celui du locataire d'être protégé contre une résiliation abusive. Le juge ne peut annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l'abus de droit et à la bonne foi; il faut des circonstances particulières pour que le congé soit annulé (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 33). Tel sera le cas, par exemple, lorsque le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33/34). Le congé sera également tenu pour contraire aux règles de la bonne foi si le montant impayé est insignifiant (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33), si l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer ou si le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration du délai comminatoire (Lachat, op. cit., p. 213; Wessner, L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires, in 9ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996, p. 24). 4.2.2 En l'espèce, la locataire a fait valoir pour la première fois une réduction de loyer chiffrée en date du 21 mars 2001. La régie, dont le comportement est opposable aux demanderesses, n'a pris position sur cette prétention que deux mois plus tard, alors qu'elle avait déjà envoyé l'avis comminatoire et que les travaux de réparation étaient en voie d'achèvement. Dans sa réponse du 28 mai 2001, elle s'est limitée à renvoyer la locataire à la proposition de son assureur, soit une réduction de loyer de moitié pendant un mois et demi. Dans sa lettre du 12 juin 2001, la gérance est plus précise puisqu'elle affirme que l'assureur devrait prendre en charge une réduction de loyer de 50% jusqu'à fin mars 2001 au moins; ce faisant, elle reconnaît qu'une baisse de 50% jusqu'à fin mars 2001 en tout cas est justifiée. C'est le lieu de rappeler que la prétention en réduction de loyer devait être exercée à l'endroit des bailleresses, la relation entre celles-ci et l'entreprise assurant la perte de revenu locatif étant une res inter alios acta pour la défenderesse. En outre, la date à laquelle la réduction de loyer prenait effet ne pouvait correspondre qu'à la mi-décembre 2000, la régie reconnaissant elle-même avoir dépêché un collaborateur sur place immédiatement (cf. art. 259d CO). Cela étant, lors de l'envoi de l'avis comminatoire du 12 avril 2001, la locataire avait payé en totalité les loyers de décembre 2000, janvier et février 2001, mais n'avait rien versé sur les loyers de mars et avril 2001. Pour leur part, les bailleresses, par l'intermédiaire de la régie, admettaient que leur prétention se limitait aux trois quarts du loyer de décembre 2000 et à la moitié des loyers de janvier, février et mars 2001; en outre, la gérance n'excluait pas une réduction au-delà de mars 2001. A cet égard, il convient de souligner que les travaux de réparation n'ont été achevés au plus tôt qu'à fin mai 2001. Or, conformément à l'art. 259d CO, le locataire d'une chose affectée d'un défaut entravant ou restreignant son usage a droit à une réduction du loyer jusqu'à l'élimination du défaut. Certes, la régie reprochait à la locataire d'être à l'origine d'une partie du retard dans l'exécution des travaux de réparation. Il n'en demeure pas moins que la situation était loin d'être claire et qu'il n'était nullement exclu que la locataire puisse prétendre en définitive à une réduction de loyer de 50% de mi-décembre 2000 à fin mai 2001. C'est dire qu'à mi-avril 2001, selon les propres déclarations de la gérance, la locataire devait tout au plus un quart de loyer mensuel (un loyer et demi [somme due pour mars et avril 2001] moins un loyer un quart [trop perçu en décembre 2000, janvier et février 2001]), soit nettement moins que les deux loyers réclamés dans l'avis comminatoire. Par ailleurs, il était tout à fait possible - la régie le reconnaissant elle-même en utilisant l'expression «au moins jusqu'à la fin du mois de mars» - que le loyer d'avril 2001 soit également réduit de moitié, auquel cas la locataire aurait encore eu, au moment de l'envoi de l'avis comminatoire, un solde positif d'un quart de loyer mensuel (un loyer un quart [trop perçu en décembre 2000, janvier et février 2001] moins un loyer [deux demi-loyers dus pour mars et avril 2001]). En résumé, alors que les parties étaient en relation permanente supposant une certaine loyauté, la régie a pris position tardivement et de manière indirecte sur la prétention en réduction de loyer de la locataire, dont le logement était pourtant affecté de défauts importants; elle s'est alors bornée à renvoyer la défenderesse à la proposition de l'assureur, envers lequel la locataire ne disposait d'aucune prétention. En revanche, la gérance s'est montrée beaucoup plus expéditive lorsqu'il s'est agi d'avertir, puis de résilier le bail de la défenderesse. Or, le congé est intervenu bien que, du propre aveu de la représentante des bailleresses, la locataire ne dût, dans l'hypothèse la plus défavorable pour elle, qu'un quart de loyer au moment de l'avis comminatoire, c'est-à-dire nettement moins que la somme réclamée; de surcroît, la situation était loin d'être claire à cet égard, les travaux ayant été finalement achevés à fin mai ou début juin 2001 et la régie réservant elle-même une réduction au-delà du 31 mars 2001. L'attitude de la représentante des bailleresses apparaît ainsi déloyale, de sorte que, dans les circonstances particulières de l'espèce, la résiliation du bail pour cause de demeure de la locataire contrevient aux règles de la bonne foi. C'est donc à bon droit que la cour cantonale a annulé le congé signifié le 14 juin 2001. L'arrêt attaqué sera confirmé dans son résultat si ce n'est dans sa motivation.