Citation: 1C_306/2010 02.12.2010 E. 2

Der Beschwerdeführer rügt zunächst eine Verletzung des Grundsatzes der Planbeständigkeit. 2.1 Nach Art. 21 Abs. 2 RPG werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse wesentlich geändert haben. Ein Zonenplan kann seinen Zweck nur erfüllen, wenn er eine gewisse Beständigkeit aufweist (BGE 120 Ia 227 E. 2b S. 231 mit Hinweisen). Andererseits sind Pläne revidierbar, da dem Grundeigentümer kein Anspruch auf dauernden Verbleib seines Landes in derselben Zone zukommt und Planung und Wirklichkeit bei Bedarf in Übereinstimmung gebracht werden müssen (BGE 123 I 175 E. 3a S. 182 f.). Für die Frage, ob die Veränderung der Verhältnisse erheblich ist und damit ein öffentliches Interesse an einer Planänderung besteht, bedarf es einer Interessenabwägung unter Berücksichtigung u.a. der Geltungsdauer des anzupassenden Zonenplans, seines Inhalts, des Ausmasses der beabsichtigten Änderung und deren Begründung (vgl. BGE 128 I 190 E. 4.2 S. 198 f.). Je neuer ein Zonenplan ist, umso mehr darf mit seiner Beständigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtige Änderung auswirkt, umso gewichtiger müssen die Gründe sein, die für die Planänderung sprechen (BGE 120 Ia 227 E. 2c S. 233; 113 Ia 444 E. 5a S. 455). Nach Ablauf des Planungshorizontes, der für Bauzonen 15 Jahre beträgt (Art. 15 lit. b RPG), sind Zonenpläne grundsätzlich einer Überprüfung zu unterziehen und nötigenfalls anzupassen (Urteil 1P.293/1994 des Bundesgerichts vom 20. Dezember 1994 E. 3c, publ. in: ZBl 97/1996 S. 36). Im Rahmen dieser Gesamtrevision können auch veränderte politische Vorstellungen zum Ausdruck kommen. Je näher eine Planungsrevision dieser Frist kommt, desto geringer ist deshalb das Vertrauen auf die Beständigkeit des Plans, und umso eher können auch geänderte Anschauungen und Absichten der Planungsorgane als zulässige Begründung für eine Revision berücksichtigt werden (Urteile 1P.37/2005 vom 7. April 2005 E. 2.1; 1P.611/2001 vom 25. Januar 2002 E. 3.2, publ. in: ZBl 104/2003 S. 654). 2.2 Im Rahmen der Nutzungsplanung sind die in Betracht fallenden öffentlichen und privaten Interessen zu erfassen und im Hinblick auf die anzustrebende räumliche Entwicklung und im Lichte der Ziele und Grundsätze der Raumplanung gegeneinander abzuwägen (Art. 1 und 3 RPG; Art. 2 und 3 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]; Urteil 1P.297/2002 des Bundesgerichts vom 26. No-vember 2002 E. 4.2; BGE 119 Ia 362 E. 5a S. 372). Ob die Interessen vollständig erfasst worden sind, ist Rechtsfrage. Die relative Gewichtung der potenziell widerstreitenden Interessen ist jedoch weitgehend Ermessensfrage, in welche das Bundesgericht nur eingreifen kann, wenn das Planungsermessen willkürlich ausgeübt worden ist. Willkürlich ist ein Entscheid nicht schon dann, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre, sondern erst dann, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Willkür liegt sodann nur vor, wenn nicht bloss die Begründung eines Entscheids, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist (BGE 125 I 166 E. 2a S. 168; 124 I 247 E. 5 S. 250; 123 I 1 E. 4a S. 5; je mit Hinweisen). Das Bundesgericht auferlegt sich insbesondere Zurückhaltung, soweit die Beurteilung von einer Würdigung der örtlichen Verhältnisse abhängt, wie namentlich bei der Überprüfung von Raumplänen; es ist nicht oberste Planungsinstanz, sondern hat den Beurteilungs- und Entscheidungsspielraum der kantonalen Instanzen zu beachten, soweit das Ermessen nach rechtlich zulässigen, sachlichen Kriterien ausgeübt worden ist (Art. 2 Abs. 3 RPG; BGE 119 Ia 362 E. 3a S. 366 und 5a S. 372). 2.3 Die im Wesentlichen heute noch geltende Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Schötz genehmigte der Regierungsrat am 5. Juli 2005. Knapp zwei Jahre später, mit Regierungsratsbeschluss vom 16. März 2007, erfolgte die erste Einzonung im Gebiet Sonnrain (vom Übrigen Gebiet in die zweigeschossige Wohnzone W2b mit Gestaltungsplanpflicht) im Umfang von 10 700 m². Weitere zwei Jahre später stimmten die Stimmberechtigten am 25. Mai 2009 einer erneuten Teiländerung des Zonenplans im Gebiet Sonnrain zu. Das Verwaltungsgericht gesteht denn dem Beschwerdeführer auch zu, dass diese Häufung von Ortsplanungsrevisionen innert kurzer Zeiträume unüblich ist und dem Grundsatz widerspricht, wonach die Gemeinde die Nutzungspläne und die Bau- und Zonenreglemente alle zehn Jahre zu überprüfen und nötigenfalls anzupassen hat. Es hält aber die Argumentation der Gemeinde für überzeugend. Danach seien im Zeitpunkt der Genehmigung der Gesamtrevision zahlreiche Erweiterungsabsichten noch nicht "spruchreif" gewesen. Das Gebiet Sonnrain sei damals als Übriges Gebiet ausgeschieden worden, womit die Erweiterung der Bauzone bereits vorbestimmt worden sei. Das Fassungsvermögen der unüberbauten Wohn- und Mischzonen werde inklusive der vorliegenden Erweiterungen nicht grösser als anlässlich der Gesamtrevision der Zonenplanung im Jahr 2005 dargelegt. Im Gebiet Sonnrain sei die erste Etappe von 106,5 a im Jahr 2007 genehmigt worden. Auf dieser Fläche seien bereits 12 von 13 Bauparzellen verkauft. Davon sollten mindestens acht innert zwei Jahren überbaut werden. Um die künftige Nachfrage befriedigen zu können, sei nun eine zweite Etappe von 89,2 a auf einer Teilfläche des Grundstücks Nr. 289 vom Übrigen Gebiet in die Wohnzone W2b eingezont worden. Diese Fläche reiche für 13 attraktive Bauparzellen oder 17 Wohnungen. Die neue Bauzone liege in vertretbarer Distanz zu den kommunalen und regionalen Arbeitsgebieten. Der Bedarf sei aufgrund der bisherigen Bautätigkeit und starken Nachfrage an Bauparzellen im Quartier Sonnrain nachgewiesen. 2.4 Die Vorinstanz hält der Gemeinde weiter zugute, dass sich im Vorfeld der ersten Einzonung die Nachfrage nach Bauland im besagten Quartier wohl nur schwer habe abschätzen lassen. Offenbar sei weder dem Eigentümer noch dem Gemeinderat bewusst gewesen, dass zusätzliche Baureserven innert kurzer Frist nötig würden. Das Bedürfnis nach Bauland bestehe jedoch unbestrittenermassen. Die Äusserungen an der Gemeindeversammlung und das entsprechende Abstimmungsergebnis würden zudem den Willen der Bevölkerung verdeutlichen, diesen zusätzlichen Baulandbedarf sicherzustellen. Das Verwaltungsgericht schliesst daraus, dass sich die Verhältnisse seit der letzten Ortsplanungsrevision respektive der ersten Einzonung verändert hätten. Ein öffentliches Interesse an neuem Bauland sei ausgewiesen. Dieses überwiege gegenüber dem Erhaltungsinteresse am Status quo. Auch der Beschwerdeführer habe aufgrund der Zonenzuweisung ins Übrige Gebiet davon ausgehen müssen, dass die umstrittene Teilfläche dereinst der Bauzone zugeschlagen werde, entspreche es doch der Praxis, Siedlungsentwicklungsgebiet dem Übrigen Gebiet zuzuteilen. Im Weiteren gehe es hier lediglich um eine Fläche von 89,2 a, die ohnehin als späteres Bauland bestimmt gewesen sei. 2.5 Als beständig ist die kommunale Planung im Gebiet Sonnrain nicht zu bezeichnen. Es fragt sich, warum diese Entwicklung nicht bereits im Jahr 2005 bzw. 2007 prognostizierbar war. Mit Blick auf die Zurückhaltung, welche sich das Bundesgericht wie gesehen im Bereich des behördlichen Planermessens auferlegt (E. 2.1 hiervor), unter Berücksichtigung, dass der Bedarf nach Bauland im fraglichen Quartier offensichtlich und unbestritten vorhanden ist, und in Anbetracht der eher bescheidenen betroffenen Flächen kann der Argumentation des Verwaltungsgerichts, wonach sich die Verhältnisse planungsrelevant geändert haben, aber gefolgt werden. Wie das Bundesgericht im Urteil 1A.162/2002 vom 10. Dezember 2002 in E. 5.3.1 festgestellt hat, kann allein aufgrund des Gesetzeswortlauts nicht gefordert werden, dass stets nur jene veränderten Verhältnisse berücksichtigt werden dürfen, die nach der letzten Planfestsetzung eingetreten sind. Eine derart restriktive Auslegung von Art. 21 Abs. 2 RPG widerspräche dem Sinn und Zweck dieser Bestimmung, Planung und Wirklichkeit bei Bedarf in Übereinstimmung zu bringen und den Zielen und Planungsgrundsätzen im Sinne von Art. 1 und 3 RPG zum Durchbruch zu verhelfen. Auch wenn sich die Verhältnisse schon vor der letzten Planfestsetzung verändert haben, ist dem in Berücksichtigung der konkreten Umstände in der umfassend vorzunehmenden Interessenabwägung Rechnung zu tragen. 2.6 Soweit sich der Beschwerdeführer auf den Vertrauensgrundsatz beruft und geltend macht, er habe seine Einsprache im Oktober 2006 u.a. nur zurückgezogen, weil ihm versichert worden sei, dass eine Zonenplanrevision eine Beständigkeit von etwa zehn Jahren habe, ist sein Einwand nicht zu hören, da Streitgegenstand heute die im Jahr 2009 beschlossene Einzonung ist. Überdies kann, wie gesehen, eine Revision angezeigt sein, wenn massgeblich veränderte Verhältnisse und das überwiegende Interesse an einer Plananpassung dies erfordern. Eine vorbehaltlose Garantie auf eine bestimmte Zonenzuweisung kann der Beschwerdeführer aus dem Grundsatz der Planbeständigkeit nicht ableiten. Im Übrigen handelt es sich hierbei um unzulässige Vorbringen tatsächlicher Natur, welche der Beschwerdeführer erstmals im Verfahren vor Bundesgericht geltend macht, obwohl nicht erst der angefochtene Entscheid dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). Selbst wenn auf diese Rüge einzutreten wäre, zeigt der Beschwerdeführer nicht auf, dass die Voraussetzungen für einen Anspruch aus dem Vertrauensschutz gegeben wären. Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden. Vorausgesetzt ist weiter, dass die Person, die sich auf Vertrauensschutz beruft, berechtigterweise auf diese Grundlage vertrauen durfte und gestützt darauf nachteilige Dispositionen getroffen hat, die sie nicht mehr rückgängig machen kann; schliesslich scheitert die Berufung auf Treu und Glauben dann, wenn ihr überwiegende öffentliche Interessen gegenüberstehen (BGE 129 I 161 E. 4.1 S. 170; 127 I 31 E. 3a S. 36; 126 II 377 E. 3a S. 387). Sollten solche Zusicherungen gemacht worden sein, wie der Beschwerdeführer behauptet, ist nicht belegt, dass er in der Folge nachteilige, nicht mehr rückgängig machbare Dispositionen getroffen hätte. Überdies ist den kommunalen Behörden nicht vorzuwerfen, dass sie aufgrund der offensichtlichen Nachfrage nach Bauland das öffentliche Interesse an den Einzonungen höher gewichten als das private Interesse des Beschwerdeführers am Ausbau seines Betriebs. Hinzu kommt, dass ein solcher Ausbau auch künftig nicht ausgeschlossen ist, wie sogleich zu zeigen sein wird.