Citation: 4C.212/2006 28.09.2006 E. A

A.a Par contrat du 21 mai 1999, X.________ SA (la demanderesse), représentée par Y.________ SA, a remis à bail à A.________ (la défenderesse) des locaux commerciaux situés à Lausanne, à l'usage de café-restaurant, sous l'enseigne Café Z.________. Les locaux comprennent un café avec une grande salle et une petite salle, une cuisine, trois autres chambres, des WC séparés messieurs et dames, une salle de bains avec WC, un corridor et deux caves, dont une à bière. Le bail a été conclu pour dix ans, soit du 1er juin 1999 au 31 mai 2009, renouvelable de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donné une année à l'avance. A teneur de l'art. 2 du contrat, le loyer mensuel a été fixé à 4'312 fr., charges comprises, payable trimestriellement à l'avance, mais recevable par mois d'avance s'il est acquitté ponctuellement (art. 64 al. 2 OJ). L'art. 7 let. c du bail prévoit que les parties sont convenues "d'adopter dans leurs relations la forme écrite". Il a été établi qu'à une époque indéterminée, d'une part, la bailleresse a signé, comme propriétaire, des plans dans le cadre d'une enquête publique portant sur la modification des locaux loués à A.________, et, d'autre part, que celle-ci s'est lancée dans de très importants travaux d'entretien et de plus-values des locaux pris à bail. A.b Par avis comminatoire du 26 avril 2005, la bailleresse, sous la plume de son conseil, a mis en demeure A.________ de payer, dans les trente jours, la totalité des loyers dus pour la période du 1er avril 2004 au 1er avril 2005, cela sous la menace de résiliation du bail, conformément à l'art. 257d CO. Au moyen d'une lettre du 23 mai 2005 adressée au mandataire de la bailleresse, A.________, représentée par son avocat, a déclaré opposer la compensation à concurrence de 350'000 fr. aux prétentions de loyers émises par X.________ SA. La locataire a fait valoir dans ce pli qu'elle avait entrepris durant les six dernières années, avec l'autorisation de la bailleresse, des travaux d'entretien et à plus-values atteignant le montant précité. Par courrier du 30 mai 2005 reçu le lendemain, la bailleresse a notifié à A.________ la résiliation du bail pour le 30 juin 2005.