Citation: 2A.416/2002 21.05.2003 E. 5

5. Lorsque le non-assujettissement au régime de l'autorisation est constaté pour le motif que des personnes à l'étranger n'ont pas une position dominante, la décision doit être assortie d'une charge obligeant l'acquéreur à requérir une nouvelle décision de constatation avant chaque modification de la situation qui pourrait justifier l'assujettissement." Se fondant sur la délégation de compétence prévue à l'art. 14 al. 2 LFAIE, le Conseil fédéral a adopté l'art. 11 al. 2 de l'ordonnance du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE; RS 211.412.411). Cette disposition prévoit que les autorisations doivent, en règle générale, au moins être assorties de certaines charges, énumérées aux lettres a à h, qui seront inscrites au registre foncier, dont notamment «l'obligation d'affecter de manière durable l'immeuble au but pour lequel l'acquisition a été autorisée et de requérir le consentement de l'autorité de première instance pour toute modification de l'affectation» (let. a). 5.2 Interprétée à l'aune du droit en vigueur, la charge pesant sur l'immeuble litigieux est donc toujours valable; ses contours n'ont même pour ainsi dire pas varié depuis 1971, si ce n'est que la loi précise désormais de manière explicite qu'elle est assimilable à une charge minimale et que tout changement d'affectation doit préalablement faire l'objet d'une demande auprès de l'autorité de première instance (cf. Mühlebach/Geissmann, op. cit., n. 7 ad art. 14 LFAIE). D'une manière générale, à quelques détails près - qui n'intéressent pas le cas d'espèce -, les charges existant en matière d'établissements stables sont d'ailleurs, sous la «lex Friedrich», restées semblables à ce qu'elles étaient sous l'ancien droit (cf. Perrig, op. cit., p. 321/322). 5.3 La Commission foncière soutient que depuis l'entrée en vigueur de l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE, le 1er octobre 1997 (novelle précitée du 30 avril 1997), la charge litigieuse ne serait tout simplement plus valable. Il est vrai que cette disposition exempte dorénavant du régime de l'autorisation les établissements stables à vocation commerciale, industrielle, artisanale ou destinés à abriter des professions libérales (sur la portée de cette exemption, cf. arrêt 2A.428/1999 du 28 janvier 2000, publié in Pra 90/2001 n° 6 p. 36, consid. 3; voir aussi Geissmann/Huber/Wetzel, op. cit., nos 162 ss). Une décision de non-assujettissement peut toutefois également être grevée d'une charge, comme la «lex Friedrich» le prévoit expressément lorsque l'exemption résulte de la constatation que la personne à l'étranger n'a pas une position dominante (cf. art. 14 al. 5 LFAIE). Mais la possibilité existe également, dans certaines circonstances, qu'une décision de non-assujettissement soit assortie d'une charge, même en l'absence de référence légale expresse (cf. Perrig, op. cit., p. 311 n. 30). Cela étant, lorsqu'une acquisition immobilière est dispensée du régime de l'autorisation précisément en raison de l'affectation commerciale de l'immeuble (établissement stable), il faut admettre que cette dispense suppose, par définition, que l'affectation en question sera durable. A défaut, le but général de la loi, qui est de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse (art. 1er LFAIE), pourrait facilement être éludé, puisqu'il suffirait qu'un immeuble serve durant un certain temps - même court - d'établissement stable pour ensuite échapper définitivement à toute contrainte et, le cas échéant, être revendu comme logement de vacances; or, le législateur s'est expressément refusé à assouplir les conditions mises à l'acquisition de tels biens lors de la révision de la loi en 1997 (cf. supra consid. 3.2, par. 1er in fine). Aussi bien, le fait que, postérieurement au 30 novembre 1997, l'acquisition d'un établissement stable ne soit plus, comme sous l'ancien droit (cf. art. 8 al. 1 let. a aLFAIE [RO 1997 p. 2086]), un motif d'autorisation, mais un motif de non-assujettissement, ne change rien au fait que l'acquéreur reste durablement tenu d'affecter l'immeuble conformément au but indiqué dans sa demande d'autorisation: autrement dit, cette obligation, qui grevait autrefois les autorisations d'acquérir un établissement stable sous la forme d'une charge, est aujourd'hui attachée, toujours sous la forme d'une charge, aux décisions de non-assujettissement prises en vertu de l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE. Du reste, le Conseil fédéral n'a pas modifié l'art. 11 al. 2 let. a OFAIE qui, même s'il évoque improprement cette obligation en liaison avec une «autorisation», alors qu'il faudrait plutôt la mettre en relation avec une «décision de non-assujettissement», n'en manifeste pas moins la volonté de maintenir une telle charge minimale lors de l'acquisition d'un établissement stable. De surcroît, la charge litigieuse était, en l'occurrence, préexistante à l'introduction de l'art. 2 al. 2 lettre a LFAIE. Or, jusqu'à ce jour, elle n'a pas été supprimée. Elle a dès lors bien été transmise aux acquéreurs successifs de l'immeuble litigieux, en vertu du principe selon lequel l'on ne peut transférer davantage de droits que ceux dont on est titulaire (cf. supra consid. 4.2), et cela sans égard au fait que ces changements de main fussent, ou non, soumis au régime de l'autorisation.