Citation: BGE 150 III 113 E. 6.2.1.10

Der Sinn und Zweck des Gemeinschaftspfandrechts besteht darin, das Risiko der Uneinbringlichkeit der von den Stockwerkeigentümern geschuldeten Beitragsforderungen zu minimieren (SCHWERY, a.a.O., S. 344; WEBER, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, 1979, S. 473; ZGRAGGEN, a.a.O., Rz. 1290), weil diese unter Umständen die einzigen Aktiven des Gemeinschaftsvermögens bilden (MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 4 zu Art. 712i ZGB; SCHWERY, a.a.O., S. 344). Es soll das Funktionieren der gemeinschaftlichen Verwaltung sowie die Finanzierung der von den Stockwerkeigentümern anteilsmässig zu tragenden Gemeinschaftskosten sichergestellt werden (ZGRAGGEN, a.a.O., Rz. 1290). Da sich der Gesetzgeber gegen ein unmittelbar gesetzliches Pfandrecht entschieden hat (BBl 1962 II 1519 [zu Art. 712i bis l]), geniesst das Gemeinschaftspfandrecht wie bereits ausgeführt weder ein Rangprivileg noch ein Verwertungsvorrecht, sodass das Prinzip der Alterspriorität greift. Mit Blick hierauf wahrt die zweite Berechnungsmethode den genannten Zweck besser als die erste, zumal der Stockwerkeigentumsanteil bei Zuwarten bis nach Ablauf eines Rechnungsjahrs in der Zwischenzeit anderweitig belastet werden könnte (SCHWERY, a.a.O., S. 345; ZGRAGGEN, a.a.O., Rz. 1290). Ferner sichert das Gemeinschaftspfandrecht nicht nur die Deckungsbeiträge, sondern auch die Vorschussleistungen (FRIEDRICH, a.a.O., § 22 Rz. 3; MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 32 zu Art. 712i ZGB; THURNHERR, a.a.O., Rz. 457; WEBER, a.a.O., S. 474; WERMELINGER, Das BGE 150 III 113 S. 122 Stockwerkeigentum, 3. Aufl. 2023, N. 29 zu Art. 712i ZGB; WOLF/MANGISCH, a.a.O., S. 59; ZGRAGGEN, a.a.O., Rz. 1184 und Rz. 1278). Auf diese ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft bereits während des laufenden Rechnungsjahres angewiesen, sodass der Pfandanspruch teilweise seines Sinnes entleert würde, wenn er auf Beitragsforderungen abgelaufener Rechnungsjahre zu beschränken wäre (ZGRAGGEN, a.a.O., Rz. 1290).