Citation: 1C_416/2007 03.10.2008 E. 2.6

2.6.1 Gemäss § 14 Abs. 1 PBV/LU kann das Recht auf die nicht beanspruchte Ausnützung eines Grundstücks auf ein anderes Baugrundstück übertragen werden, wenn die beiden Grundstücke benachbart sind, in der gleichen Bauzone liegen und der Zonencharakter gewahrt bleibt. Abs. 3 der zitierten Norm sieht vor, dass bei Bebauungs- und Gestaltungsplänen das Recht auf die nicht beanspruchte Ausnützung übertragen werden kann, auch wenn (a) die Grundstücke nicht in der gleichen Bauzone liegen, sofern die örtlichen Verhältnisse dies zulassen, (b) die Grundstücke nicht benachbart sind; die Entfernung darf dann aber höchstens 100 m betragen, von Grundstücksgrenze zu Grundstücksgrenze gemessen. 2.6.2 Es ist unbestritten, dass die Grundstücke Nrn. 474 und 521 heute nicht mehr benachbart sind. Nicht nur liegt die Hübelistrasse dazwischen, sondern die Parzellen sind zusätzlich durch eine ganze Bautiefe - die Überbauung "Im Hubel" - getrennt. Demzufolge gelangt § 14 Abs. 1 PBV/LU nicht zur Anwendung. Ebenso wenig liegt ein Fall von § 14 Abs. 3 PBV/LU vor, da die Parzelle Nr. 474 nicht im Gestaltungsplanperimeter liegt. Demnach kann nicht entscheidend sein, wie weit die beiden Grundstücke entfernt sind. Das Verwaltungsgericht hat trotz dieser unbestrittenen Ausgangslage auf die Situation im Jahr 1976 abgestellt, als die beiden Parzellen noch aneinander grenzten. Dafür ist kein Grund ersichtlich, noch wird ein solcher im angefochtenen Urteil überzeugend dargetan. Ausschlaggebend ist einzig die im Zeitpunkt der Plangenehmigung geltende Rechtslage. Wie der Beschwerdeführer zu Recht einwirft, ist eine zwischen Privaten abgeschlossene dienstbarkeitsrechtliche Regelung über die Ausnützungsübertragung unbeachtlich. § 14 PBV/LU kann nicht mit privatrechtlichen Vereinbarungen umgangen werden. Auch ist nicht entscheidend, ob die Abtretung damals im Zusammenhang mit der Grenzbereinigung stand, welche sich aufgrund der Strassenabtretung aufdrängte. Im Gegenzug zur Abtretung für das Strassenareal durfte dieses der Parzelle Nr. 571 angerechnet werden. Eine weitere Privilegierung lässt sich aufgrund der klaren Gesetzeslage nicht rechtfertigen. 2.6.3 Hinzu kommt, dass ungeklärt ist, ob die fragliche Fläche nicht bereits bei der Überbauung der Parzelle Nr. 474 konsumiert wurde. Das Verwaltungsgericht setzt sich über diesen Einwand mit der Bemerkung hinweg, selbst wenn dem so wäre, würde dies nicht an einer Anrechnung zu Gunsten des Grundstückes Nr. 571 hindern. Indes kann eine ungenutzte Grundstücksfläche nicht mehrfach übertragen werden: § 13 Abs. 1 PBV/LU hält entsprechend fest, dass eine Grundstücksfläche, die bei einer Baute bereits einmal für die Einhaltung der höchstzulässigen Ausnützungsziffer verwendet wurde, nicht noch einmal für eine Baute in Anspruch genommen werden darf. Bestehen in dieser Hinsicht Unklarheiten, wäre eine Rückweisung an die Vorinstanz zur genauen Abklärung der Umstände angezeigt gewesen. Eine solche erübrigt sich indes, da der Nutzungstransfer aufgrund der vorn in E. 2.6.2 gemachten Ausführungen nicht zulässig ist. 2.6.4 Was den quantitativen Aspekt anbelangt, überzeugen die Erwägungen des Verwaltungsgerichts ebenfalls nicht, im Gegenteil: Wird betont, dass es sich um eine geringfügige Fläche handle, welche lediglich rund 1 % der Gesamtfläche umfasse, dürfte es der Bauherrschaft durchaus möglich sein, auch ohne diese zusätzliche Nutzung eine gesetzeskonforme Lösung zu finden. 2.7 Das Verwaltungsgericht hat demnach § 14 PBV/LU willkürlich entgegen dem klaren Gesetzeswortlaut angewandt, indem es die Nutzung der mit Vertrag vom 31. Januar 1977 abgetauschten 339 m² der Parzelle Nr. 571 angerechnet hat. Damit verletzt es das Gesetzmässigkeitsprinzip. Dem Gestaltungsplan ist die Genehmigung aufgrund des unzulässigen Ausnützungstransfers zu versagen. Aus prozessökonomischen Gründen rechtfertigt es sich, zu den übrigen Rügen des Beschwerdeführers dennoch Stellung zu nehmen.