Citation: 4C.308/2004 10.11.2004 E. 3

3.1 Die Beklagte beanstandet sodann, dass die Annahme der Vorinstanz, am Kündigungswillen der Klägerin habe kein Zweifel bestehen können, auf einer unrichtigen Auslegung des Schreibens der Klägerin vom 20. September 2003 nach dem Vertrauensprinzip beruhe. Diese Rüge ist für den Ausgang des Verfahrens nur für den - nach dem Gesagten nicht gegebenen - Fall erheblich, dass nicht auf Formnichtigkeit der am 20. September zugestellten Kündigung zu schliessen wäre. Indes wäre auch diese Rüge begründet. 3.2 Eine Kündigungserklärung muss unmissverständlich, vorbehalt- und bedingungslos sein. Im Zeitpunkt des Empfangs der Erklärung muss der Empfänger nach dem Vertrauensprinzip erkennen können, dass der Erklärende das Mietverhältnis mittels der Erklärung (ex nunc) aufheben will. Die Kündigung muss leicht verständlich sein. Eine unklare Kündigung bleibt von Anfang an wirkungslos. Das Erfordernis der Klarheit erlangt besondere Bedeutung mit Blick auf die Anfechtbarkeit. Der Empfänger der Kündigung muss wissen, ob und wogegen er sich zur Wehr setzen muss (Higi, Zürcher Kommentar, N 35 zu Vormerkungen zu Art. 266-266o OR mit Hinweisen; Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 4. Auflage, Kap. 25 Rz. 3.1 S. 444). Die Klägerin schrieb der Beklagten am 20. September 2003: "Ihr Schreiben vom 17. September können wir wie folgt beantworten: - Das Mietverhältnis ist sehr wohl gekündigt (beiliegend Kopie Kündigung vom 27.01.2003 mit Einschreibe-Bestätigung), Herr B.________ ist übrigens im Besitz des entsprechenden Briefumschlages. Ein Kündigungsschutz besteht nicht, da mit uns als Vermieterin kein Vergleich über die Nebenkosten getroffen worden ist. - Wir möchten Sie deshalb bitten, Herrn B.________ zu veranlassen, uns die entsprechenden Räumlichkeiten fristgerecht zur Verfügung zu stellen. - Sollten wir bis am 23.09.2003 nicht im Besitz der ausstehenden Forderung sein, werden wir unverzüglich die Betreibung einleiten. - Der Vergleich über die Nebenkosten 1999/2000 vor der Schlichtungsbehörde wurde mit der S.________ AG (ebenfalls Mieterin) getroffen. Darin waren Kosten, die wir als Vermieterin bis anhin bezahlt haben (z.B. Lift) nicht enthalten. Wir hoffen, Ihnen mit dieser Stellungnahme zu dienen und verbleiben..." Diesem Brief konnte die Beklagte nichts anderes entnehmen, als dass die Klägerin nach wie vor an der Wirksamkeit der Kündigung vom Januar 2003 festhielt und davon ausging, die Beklagte werde die Mieträumlichkeiten auf Ende September 2003 verlassen. Da nicht nachgewiesen ist, dass die Beklagte jene Kündigung erhalten hat, schadet ihr die fehlende Anfechtung insoweit nicht. Wollte aber die Klägerin am 20. September 2003 eine neue Kündigung aussprechen, musste sie dies unmissverständlich zum Ausdruck bringen. Dass sie dies getan hätte, hat die Vorinstanz nicht festgestellt und geht auch aus dem Schreiben der Klägerin vom 20. September 2003 nicht hervor. Für die Beklagte stand somit nicht mit hinreichender Klarheit fest, dass eine neue, formgültige Kündigungserklärung der Klägerin vom 20. September 2003 vorlag, die sie fristgerecht anfechten musste, wenn sie deren Wirkungen abwenden wollte. Das hat die Vorinstanz verkannt, indem sie es für genügend erachtete, dass die Beklagte im September 2003 "den Kündigungswillen" der Klägerin kennen musste.