Citation: 4A_51/2022 E. A

A.a. Il 13 marzo 2012 C.________ ha presentato al Municipio di X.________ una domanda di costruzione, fondata su un progetto denominato yyy e allestito dalla B.________ Sagl, società di cui l'arch. B.________ è gerente ed unico socio con diritto di firma individuale. Sebbene la domanda di costruzione sia stata oggetto di diverse opposizioni e osteggiata da un Ufficio cantonale e dal consulente del Comune, la B.________ Sagl ha continuato i suoi lavori, coinvolgendo anche altri tecnici. Dopo aver deciso di sospendere la procedura di autorizzazione, C.________ ha venduto con contratto 28 novembre 2012 il suo fondo alla A.________ SA (acquirente trovata dall'arch. B.________) per fr. 1'500'000.--, prezzo che include pure il predetto progetto. A tale proposito il rogito recita al punto F che "L'acquirente è stata informata sullo statuto pianificatorio del fondo e sulla procedura di domanda di costruzione avviata il 13 (tredici) marzo 2012 dall'arch. B.________"e che "La parte venditrice cede alla parte acquirente tutti i diritti inerenti al progetto denominato yyy. Quest'ultima dichiara di assumerne tutti gli oneri con liberazione della parte venditrice nei confronti dell'architetto, dei vicini e dell'autorità ". Il 2 dicembre 2013 la A.________ SA ha rivenduto il fondo senza il progetto della B.________ Sagl. Il nuovo proprietario ha ottenuto la licenza edilizia facendo capo ad un altro architetto. Il 10 febbraio 2014 la B.________ Sagl ha invano chiesto alla A.________ SA il pagamento di una fattura di complessivi fr. 360'136.80 concernente il progetto yyy. Il 17 febbraio 2014 ha poi inoltrato le note di altri professionisti, che avevano operato per il progetto e le avevano ceduto i relativi crediti. A.b. La B.________ Sagl ha convenuto in giudizio innanzi al Pretore del distretto di Lugano la A.________ SA, chiedendone la condanna al pagamento di fr. 417'218.80, importo ridotto in sede di conclusioni a fr. 323'751.-- più IVA, a cui andavano aggiunti fr. 57'082.--. Il Pretore ha accolto la petizione limitatamente a fr. 164'811.--, importo corrispondente all'onorario per il progettista risultante dalla perizia giudiziaria a cui ha aggiunto quanto fatturato dall'impresa che si era occupata della modinatura.