Citation: 4A_22/2009 17.03.2009 E. 2

La recourante se plaint d'une violation de l'art. 257d CO. Le litige porte sur la question de savoir si, à la suite de la résiliation des baux litigieux conformément à l'art. 257d CO, la bailleresse peut prétendre au paiement d'une indemnité en ce qui concerne la période postérieure à l'occupation effective des locaux par la locataire. La bailleresse - recourante -, qui cite la jurisprudence du Tribunal fédéral et plusieurs auteurs de doctrine, estime que tel doit être le cas, contrairement à ce qui a été jugé par l'autorité cantonale de dernière instance, qui a considéré qu'il n'était pas justifié d'allouer à la bailleresse des montants excédant l'utilisation effective de la chose. Il est de jurisprudence que le locataire qui a donné lieu, par sa faute, à la rupture prématurée du bail a l'obligation d'indemniser le bailleur pour le dommage qu'il lui a causé; l'indemnité à laquelle le bailleur peut prétendre, à la suite d'une résiliation anticipée du contrat pour défaut de paiement - avec effet ex nunc -, équivaut aux loyers fixés contractuellement qu'il n'a pas perçus du fait de la rupture anticipée du bail, cela pendant la période qui s'est écoulée entre, d'une part, la fin prématurée du bail, et, d'autre part, le terme pour lequel la chose pouvait être objectivement relouée, la date de l'échéance contractuelle ordinaire du bail primitivement conclu en constituant la limite maximale (ATF 127 III 548 consid. 5 p. 552; cf. ég. DAVID Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 674 no 2.3.11; SVIT-Kommentar Mietrecht, 3e éd. 2008, n° 45 ad art. 257d CO; ROGER Weber, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 4e éd. 2007, n° 13 art. 257d CO; Peter Heinrich, in Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2007, no 16 ad art. 257d CO). Il résulte de l'état de fait (art. 105 al. 1 LTF) que la locataire ne s'est pas acquittée des loyers échus dans le délai de paiement imparti par la bailleresse et que les baux ont de ce fait été résiliés le 23 mars 2004 pour le 30 avril 2004; les locaux étant libérés le 1er juin 2004, la bailleresse a cherché, dès la fin de ce mois, par voie d'annonce, un(ou des) locataire(s) de remplacement. A cet égard, il ressort des constatations de fait du jugement de première instance, non remises en cause devant l'autorité cantonale, que la surface de 119 m2, le parking n°..., le box no ... et le dépôt no ... n'ont pas été reloués avant leur échéance contractuelle fixée au 30 septembre 2004 et que les surfaces de 66 et de 67 m2 et le box no ... ont été reloués les 1er février 2005, 1er juin 2005 et 1er décembre 2004, soit avant leurs échéances contractuelles fixées respectivement aux 31 juillet 2005, 28 février 2007 et 31 mai 2005. Il n'apparaît pas, à la lecture du jugement entrepris, que la locataire ait soutenu, devant l'autorité d'appel, que la bailleresse aurait été en mesure de relouer les locaux susmentionnés aussitôt après la résiliation des baux. On ne voit du reste pas ce qui permettrait d'admettre que la bailleresse n'a pas pris les dispositions qui s'imposaient pour réduire au maximum le dommage subi, ce d'autant qu'il ressort de l'état de fait qu'elle a, dans le mois suivant la libération des locaux, recherché un(ou des) locataire(s) de remplacement par voie d'annonce dans la presse. Il en découle que la locataire est redevable des loyers correspondant à la période s'écoulant du 30 avril 2004 (date de la fin prématurée des baux) au 30 septembre 2004, pour les locaux non reloués avant l'échéance, et du 30 avril 2004 aux différentes dates de relocation, pour les autres locaux. L'arrêt attaqué sera dès lors réformé en ce sens que l'intimée est condamnée à verser à la recourante les sommes de 19'065 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 16 juillet 2004, de 13'185 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 16 septembre 2004, de 23'062 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 16 novembre 2004 et de 1'540 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 16 août 2004, le calcul de ces montants et le dies a quo des intérêts n'ayant fait l'objet d'aucune discussion devant la Cour d'appel cantonale. Les oppositions formées dans les poursuites nos ... et ... sont définitivement levées à due concurrence. La condamnation de l'intimée et de son mandataire à verser une amende de 500 fr. est maintenue, à défaut de toute contestation soulevée sur ce point. Il en va de même du blocage du solde de l'action de cautionnement jusqu'au paiement intégral du montant dû.