Citation: 1C_322/2017 E. 2.2

2.2. ESchK und Bundesverwaltungsgericht bejahten einen schweren Schaden: Zwar erleide die Beschwerdegegnerin - eine Wohnbaugenossenschaft - aktuell keine Ertragseinbusse, weil die von ihr praktizierten (und in den Statuten vorgeschriebenen) Kostenmieten 40 - 60 % unter Marktniveau lägen und daher vom Fluglärm nicht beeinflusst würden. Dagegen hätte sie die Möglichkeit, ihre Liegenschaften auf dem freien Immobilienmarkt zu verkaufen. Ein Verkauf würde aller Voraussicht nach eine bessere wirtschaftliche Nutzung der Liegenschaften ermöglichen, da ein gewinnorientierter Käufer die Mieten sukzessive an die Marktmieten anpassen würde. Angesichts des guten Unterhalts der streitbetroffenen Liegenschaften könne eine solche Renditeerwartung auch nicht als unrealistisch bezeichnet werden. Der bei einem Verkauf zu erwartende Erlös (bemessen nach dem hypothetischen Ertragswert) wurde von der ESchK auf Fr. 7.3 Mio. geschätzt. Dieser werde (gemäss hedonischem Modell ESchK) um rund 18 % gemindert. Die Vorinstanzen räumten ein, dass ein Verkauf von Siedlungen nach den zum Stichtag (1. Januar 1997) geltenden Statuten der Beschwerdegegnerin nur zulässig sei, wenn deren Rendite nicht auf das Niveau der Selbsttragung gebracht werden könne. Zudem bedürfe es für den Entscheid einer Zweidrittelmehrheit in der Delegiertenversammlung und es müssten die Vorgaben zum Schutz der Rechte der Genossenschafter gewahrt werden (vgl. Art. 828 ff. OR). Daraus lasse sich jedoch nicht der Schluss ziehen, eine dem Genossenschaftszweck dienende Einrichtung wäre unverkäuflich. Vielmehr stehe es auch einer Genossenschaft - wie jeder anderen juristischen oder natürlichen Person - grundsätzlich frei, sich unter Einhaltung der entsprechenden gesetzlichen Vorgaben von einer Liegenschaft zu trennen und diese auf dem freien Immobilienmarkt zum Verkauf anzubieten. Zwar habe die Beschwerdegegnerin letztmals vor 1968 eine ihrer Siedlungen veräussert. Die konkrete Verkaufsbereitschaft am Stichtag sei jedoch ohne Bedeutung für das Eintreten des immissionsbedingten Schadens. Ob die Genossenschaft am Stichtag gewillt gewesen wäre, die lärmbelasteten Liegenschaften zu veräussern und dafür an der Delegiertenversammlung die erforderliche Zweidrittelmehrheit hätte erreichen können, sei deshalb nicht von Bedeutung. Auch die statutarische Vorgabe, dass ein Verkauf nur dann erfolgen dürfe, wenn keine kostendeckende Rendite erwirtschaftet werden könne, beschlage die konkrete Verkaufsbereitschaft im Innenverhältnis, welche sich die Enteignete überdies freiwillig auferlegt habe und mittels Statutenänderung jederzeit hätte aufheben können.