Citation: 1C_416/2007 03.10.2008 E. 2.3

2.3.1 Gemäss dem Vertrag vom 5. Mai 1976 wurde damals je eine Teilfläche von 594 m² und 336 m² vom Stammgrundstück Nr. 521 (mit einer Gesamtfläche von 30'131 m²) an die Strassenparzellen Nrn. 2540 bzw. 2539 abgetreten. Hinsichtlich des ersten Vertrags hat das Verwaltungsgericht § 12 Abs. 3 PBV/LU angewandt. § 12 PBV/LU definiert die anrechenbare Grundstücksfläche und lautet wie folgt: 1 Als anrechenbare Grundstücksfläche gilt die vermessene Fläche des Grundstücks in einer Bauzone ohne a. bestehende oder in einem genehmigten Bebauungsplan, Gestaltungsplan, Landumlegungsplan, Strassenplan, Baulinienplan oder Strassenprojekt vorgesehene Fahrbahn- und Trottoirflächen, b. Flächen, die gestützt auf einen genehmigten Zonenplan, Bebauungsplan, Gestaltungsplan, Landumlegungsplan, Strassenplan, Baulinienplan oder ein genehmigtes Strassen- oder Wasserbauprojekt zu öffentlichen Zwecken abgetreten werden müssen, c. Wälder und Gewässer. 2 Die für die Erschliessung notwendigen Zu- und Wegfahrten, die Wohnstrassen, die Fusswege und die offenen Pflichtabstellflächen für Fahrzeuge werden angerechnet. 3 Soweit die in Absatz 1a und b erwähnten Flächen 10 Prozent der vermessenen Grundstücksfläche (ohne Wälder und Gewässer und ohne die Flächen gemäss Absatz 2) nicht übersteigen, dürfen sie für die anrechenbare Grundstücksfläche berücksichtigt werden. Dies gilt im gleichen Ausmass für Flächen, die seit dem 1. Januar 1971 nachweisbar für die genannten Zwecke abgetreten und abparzelliert wurden." Das Verwaltungsgericht qualifiziert die am 5. Mai 1976 vereinbarte Abtretung als Vorgang, der ohne Weiteres unter das Ausnützungsprivileg von § 12 Abs. 3 PBV/LU zu subsumieren sei. 10 % der vermessenen Grundstücksfläche (d.h. 10 % von 30'131 m² = 3'013 m²) würden bei weitem nicht erreicht. Die vom Beschwerdeführer gerügte fehlende Anmerkung im Grundbuch gemäss § 14 Abs. 4 PBV/LU sei nicht relevant, zumal nicht eine Ausnützungsübertragung unter benachbarten Baugrundstücken im Sinne von § 14 PBV/LU vorliege. Belanglos bleibe nach Massgabe von § 12 Abs. 3 Satz 2 PBV/LU auch, dass die betroffene Quartierstrasse im Nutzungsplan nicht als Bauzone ausgeschieden sei. Die Bestimmung verlange nicht, dass die abgetretenen Flächen in einer Bauzone liegen müssten. Keine Rolle spiele sodann die Eigentumslage. Entscheidend sei, dass die Abtretung des fraglichen Flächenanteils von 594 m² und 336 m² zur Strassennutzung erfolgt sei, somit ohne Absicht, das entsprechende Terrain zu anderen Zwecken zu überbauen. Soweit der Beschwerdeführer vermute, die abgetretene Grundfläche sei bereits anderweitig konsumiert worden, erscheine dies mit Blick auf die Regelung in § 12 PBV/LU als unwahrscheinlich. Ein Hinweis, dass die entsprechende Ausnützung zu Gunsten der Nachbargrundstücke abgetreten worden wäre, liege nicht vor. Auch der Umstand, dass die betreffende Strassenfläche bereits im Rahmen der Gestaltungsplanung Hübelimatt im Jahre 1999 rechnerisch dem Gestaltungsplangebiet zugeschlagen worden sei, spreche dagegen. 2.3.2 Der Beschwerdeführer hält demgegenüber an seiner Auffassung fest, wonach Gegenstand der nach § 12 PBV/LU anrechenbaren Grundstücksfläche nur Flächen bilden können, welche einer Bauzone zugeteilt wurden. Seines Erachtens lässt der Wortlaut von § 12 PBV/LU keine andere Schlussfolgerung zu. Die Interpretation des Verwaltungsgerichtes erachtet der Beschwerdeführer darum als Verletzung von Art. 5 Abs. 1 BV sowie von Art. 8 und 9 BV. 2.3.3 Das Gesetz ist in erster Linie nach seinem Wortlaut auszulegen. Vom klaren, das heisst eindeutigen und unmissverständlichen Wortlaut darf nur ausnahmsweise abgewichen werden, namentlich dann, wenn triftige Gründe dafür vorliegen, dass er nicht den wahren Sinn der Bestimmung wiedergibt. Solche Gründe können sich aus der Entstehungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Grund und Zweck oder aus dem Zusammenhang mit anderen Vorschriften ergeben (BGE 129 II 232 E. 2.4 S. 236, 353 E. 3.3 S. 356; siehe auch BGE 129 I 402 E. 3.5 S. 408 f.). Aus § 12 Abs. 3 PBV/LU ergibt sich nicht, dass die in dieser Bestimmung privilegiert behandelten Flächen überbaubares Bauzonenland darstellen müssen. Strassenareal ist denn auch in den Nutzungsplänen meist als zur Bauzone gehörige weisse Fläche ausgeschieden. Dennoch ist es der Zone zuzurechnen, in denen es liegt (vgl. BGE 114 Ib 344 E. 3b S. 350). Dem in der Bauzone liegenden Grundstück soll gemäss § 12 Abs. 3 PBV/LU zugute kommen, dass davon Land für den Strassenbau abgetreten werden musste - dies allerdings nur, solange die abgetretene Quote den Anteil von 10 % der Gesamtfläche nicht überschreitet. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern hat sich denn auch schon verschiedentlich zum Sinn von § 12 Abs. 3 PBV/LU geäussert: Dieser soll darin liegen, den Bodenerwerb für Strassenbauzwecke zu erleichtern. Ein Anstösser wird die Abtretung eher hinnehmen, wenn er weiss, dass er die betroffene Fläche zumindest in einem bestimmten Umfang dennoch in die Ausnützungszifferberechnung der ihm verbleibenden Parzellenfläche einbeziehen kann. Im Gegenzug kann der Träger eines Strassenbauvorhabens damit rechnen, dass sich die Realisierung seines Projektes aufgrund der gesteigerten Akzeptanz rascher vorantreiben und das betroffene Land wohl zumeist auch günstiger erwerben lässt (LGVE 1998 II Nr. 17 E. 3b/aa mit Hinweisen). Die Ausgangslage im vorliegenden Fall präsentiert sich in Bezug auf den Abtretungs-Vertrag vom Mai 1976 genauso. Im zitierten kantonalen Urteil wird überdies ausdrücklich zwischen § 12 Abs. 1 resp. 3 und Abs. 2 PBV/LU unterschieden und darauf hingewiesen, dass die gemäss Abs. 2 voll zurechenbaren Erschliessungsflächen privat überbaubares Bauland sein müssen. Darunter sind lediglich grundstücksinterne Anlagen zu verstehen (LGVE 1998 II Nr. 17 E. 3b/bb). Diese Erwägungen werden gestützt durch die Skizzen des Bau- und Verkehrsdepartementes zur Erläuterung des Planungs- und Baugesetzes vom 7. März 1989 (PBG/LU; SRL 735) und der PBV/LU (Beilage zu SRL Nrn. 735 und 736, Ausgabe vom 1. September 2002, S. 13). Daraus ergibt sich e contrario, dass die bis zu einer maximalen Quote von 10 % des Stammgrundstückes anrechenbaren Flächen nach Abs. 1 lit. a und b nach der Abtretung nicht zum privat überbaubaren Bauland gehören müssen, damit die Privilegierung nach Abs. 3 zum Zuge kommt. Aus bundesrechtlicher Sicht muss es sich dabei jedoch mit Blick auf den Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbauland um Bauzonenland im Sinne von Art. 15 RPG handeln. Strassen, welche die Funktion haben, Land in der Bauzone zu erschliessen, sollen grundsätzlich durch das Siedlungsgebiet führen und nicht Land im übrigen Gemeindegebiet bzw. in der Landwirtschaftszone beanspruchen (BGE 118 Ib 498 E. 4a S. 500). 2.3.4 Damit ist dem Verwaltungsgericht in Bezug auf die Anrechnung der 1976 abgetretenen Strassenflächen keine Verfassungswidrigkeit vorzuwerfen. Auch hat es seinen Entscheid rechtsgenüglich und nachvollziehbar begründet. Ein Verstoss gegen Art. 29 Abs. 2 BV liegt nicht vor. 2.4 Gestützt auf den Tauschvertrag vom 31. Januar 1977 wurde sodann eine Fläche von 339 m² vom Grundstück Nr. 521 an die Parzelle Nr. 474 abgetreten. Im Gegenzug trat der Eigentümer von Grundstück Nr. 474 eine Fläche von 287 m² an die Parzelle Nr. 521 ab. In Ziff. 8 des Vertrages wurde festgehalten: Auf dem Grundstück Nr. 521, GB Emmen, ist ein Gestaltungsplan angemerkt. Die zulässige Ausnützungsziffer für die Gesamtüberbauung ist mit maximal 0.625 festgelegt. Die Parteien vereinbaren, dass die aufgrund der fixierten Ausnützungsziffer zulässige Ausnützung der Teilfläche von 339 m², die dem Grundstück Nr. 474 zugemarcht wird, auf das Grundstück Nr. 521 verlagert werden kann. Das fragliche Terrain von 339 m² kann somit nicht in die Ausnützungsberechnung der Liegenschaft Ober-Kapf, Grundstück Nr. 474, miteinbezogen werden. Diese Ausnützungsverlagerung ist als Dienstbarkeit [...] im Grundbuch einzutragen." Das Verwaltungsgericht hält im angefochtenen Entscheid fest, auch dieses Mutationsgeschäft stehe im Zusammenhang mit dem Abtretungsvertrag vom 5. Mai 1976, sei es doch offensichtlich um die Bereinigung des Grenzverlaufs im Nachgang der Abparzellierung der Strassengrundstücke Nrn. 2539 und 2540 gegangen. Der besagte Tauschvertrag bilde die privatrechtliche Grundlage für einen Nutzungstransfer zwischen den beiden Grundstücken Nrn. 521 und 474, welche damals einen gemeinsamen Grenzverlauf gehabt hätten. Eine derartige Nutzungsübertragung könne indes nach heutiger Rechtslage nur erfolgen, wenn die Voraussetzungen von § 14 PBV/LU erfüllt seien, was von der zuständigen Behörde zu überprüfen sei. Da der Gemeinderat Emmen dies nicht getan hat, setzt sich das Verwaltungsgericht eingehender mit der Problematik auseinander. Dazu führt es aus, in der Sache falle auf, dass die Parzelle Nr. 474 in der heutigen Form sowohl durch die Hübelistrasse als auch durch die Parzellenreihen "Im Hubel" vom Grundstück Nr. 521 getrennt sei, wenn auch beide Grundstücke in der Zone W2-V liegen würden. Damit stünden die betroffenen Parzellen Nrn. 521 und 474 heute nicht in einem Nachbarschaftsverhältnis im Sinne von § 14 Abs. 1 und 2 PBV/LU. Zum Zeitpunkt des Tauschvertrages vom 31. Januar 1977 allerdings habe der strittigen Nutzungsübertragung grundsätzlich nichts im Wege gestanden. Eine analoge Regelung zu § 14 PBV/LU habe es damals nicht gegeben. Aus heutiger Sicht habe der Umstand, dass die fraglichen Parzellen zwischenzeitlich nicht mehr unmittelbar benachbart seien, in den Hintergrund zu treten - dies einerseits mit Blick auf den Beweggrund des damaligen Nutzungstransfers und andererseits aufgrund der gegebenen quantitativen Dimensionen. So sei die betreffende Grundstücksfläche von 339 m² zum Zwecke der Grenzbegradigung an die Parzelle Nr. 474 abgegeben worden, die wiederum infolge der Aussonderung der Strassenparzellen Nrn. 2539 und 2540 notwendig geworden sei. Zum anderen gehe es, in Anbetracht der Flächenausdehnung auf Geber- und Nehmerseite um eine relativ bescheidene Nutzungsübertragung, welche insofern vernachlässigbar sei. Zur Diskussion stehe eine Fläche von nicht mehr als gut 1 % der massgeblichen Grundstücksfläche. Die heute fehlende räumliche Nähe werde dadurch praktisch bedeutungslos. Die Entfernung zwischen den fraglichen Parzellen betrage im Übrigen deutlich weniger als die in § 14 Abs. 3 PBV/LU genannten 100 m. Eine Beeinträchtigung des Zonencharakters könne angesichts der geschilderten Grössenverhältnisse ohne Weiteres ausgeschlossen werden. Im Ergebnis sei die Ausnützungsübertragung nicht zu beanstanden, auch wenn das beanspruchte Grundstück Nr. 474 nicht im Sinne von § 14 Abs. 3 PBV/LU im Gebiet des streitbetroffenen Gestaltungsplans liege. Dass der Ausnützungsbezug zu Lasten der Parzelle Nr. 3044 des Beschwerdeführers ginge, falle ausser Betracht. Eine Übertragung der entsprechenden Last auf diese Parzelle habe nie stattgefunden, wie der Beschwerdeführer selber einräume. Auch der Genehmigungsentscheid des Gemeinderats Emmen vom 20. Januar 1981 zum Gestaltungsplan Ober-Kapf enthalte keine verwertbare Aussage zur strittigen Ausnützungsübertragung. Abgesehen davon beziehe er sich nur auf einen Teilbereich der Parzelle Nr. 474. Wenn der Beschwerdeführer geltend mache, die fraglichen Flächenanteile seien bereits mit der Überbauung der Parzellen Nrn. 474, 799, 3445, 3446, 3447, 4127, 4128 und 2990 konsumiert worden, könne diese Behauptung gestützt auf die vorliegenden Unterlagen nicht bestätigt werden. Selbst wenn dem so wäre, würde dies nicht hindern, eine Anrechnung dieser Fläche auch zu Gunsten der Parzelle Nr. 521 zuzulassen. Eine unberechtigte Inanspruchnahme Dritter dürfe der Beschwerdegegnerin, welche an diesen Flächen vertraglich berechtigt sei, nicht zum Nachteil gereichen. Im Übrigen erscheine es unwahrscheinlich, dass der Beizug weiterer Bewilligungsakten Aufschluss über eine allfällige Anrechnung im Bereich der genannten Grundstücke geben könnte, weshalb davon abzusehen sei. 2.5 Der Beschwerdeführer hält dieser Argumentation entgegen, das Verwaltungsgericht habe selber festgestellt, dass eine Nutzungsübertragung nach heutiger Rechtslage nur erfolgen könne, wenn die Voraussetzungen von § 14 PBV/LU erfüllt seien. Ebenfalls korrekt habe das Verwaltungsgericht festgehalten, dass die beiden massgeblichen Grundstücke Nrn. 474 und 521 voneinander getrennt seien und damit der Anforderung von § 14 Abs. 1 PBV/LU nicht genügten. Ferner werde im angefochtenen Urteil dargelegt, dass die Parzelle Nr. 474 nicht Gegenstand des Gestaltungsplanperimeters bilde und daher auch die Sondervoraussetzungen von § 14 Abs. 3 PBV/LU nicht erfüllt seien. Dennoch habe das Verwaltungsgericht die fragliche Ausnützungsübertragung ohne entsprechende gesetzliche Grundlage nicht als rechtswidrig bezeichnet und damit klar gegen Art. 5 Abs. 1, Art. 8 und Art. 9 BV verstossen.