Citation: 4A_12/2023 E. 7.2

7.2. Vor dem Hintergrund der obigen Ausführungen ist nicht wirklich ersichtlich, weshalb ein Vermieter bei einer einmal erfolgten ordentlichen und zusätzlich während der laufenden Kündigungsfrist ausgesprochenen ausserordentlichen Kündigung, im Falle der Anfechtung dieser Kündigungen durch den Mieter keine weitere ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückständen aussprechen können soll, bis rechtskräftig über die ersten beiden Kündigungen entschieden ist. HIGI/BÜHLMANN führen zutreffend aus, keine bedingte Kündigung stelle die "vorsorglich" für den Fall ausgesprochene Kündigung dar, dass eine Kündigung, deren Gültigkeit (bzw. Nichtigkeit) zwischen den Parteien streitig sei, von der Schlichtungsbehörde oder vom Richter als nichtig bzw. wirkungslos ex tunc erklärt werde. Denn hier liege keine (echte) Bedingung vor: Entweder war und ist die strittige Kündigung gültig und wirksam, oder aber sie war von Anfang an unheilbar wirkungslos (HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., N. 10 und 36 zu den Vorbemerkungen zu Art. 266-266o OR; vgl. auch BACHOFNER, a.a.O., S. 74, Rz. 141).