Citation: 1P.195/2003 18.12.2003 E. 8

Kritik erhoben wird ebenfalls am Preis, den die Schätzungskommission für den von der Stammparzelle Nr. 137 entlang der Brülisauerstrasse abgetretenen Landstreifen von rund 92 m2 festgelegt hat. Die kantonale Instanz ging bei ihrer Schätzung aufgrund von Vergleichspreisen für voll erschlossenes Bauland von einem Wert von Fr. 500.--/m2 aus und legte die Entschädigung für das innerhalb der Strassenbaulinie liegenden Bodens (Vorgartenland) auf 60 % des Baulandwertes, das heisst auf Fr. 300.--/m2 fest. Der Beschwerdeführer bestreitet, dass das enteignete Land als "Vorgartenland" bewertet werden dürfe, da ja infolge der Verbreiterung der Strasse auch die Baulinie verlegt und somit vollwertiges Land in Anspruch genommen worden sei. Ohne auf den umstrittenen Begriff des "Vorgartenlandes" einzugehen, ist aufgrund ständiger Rechtsprechung und Schätzungspraxis festzuhalten, dass der Wert überbauten Landes nicht dem Wert unüberbauter Grundstücke gleichgesetzt werden kann. Der Wert überbauten Landes, der sog. relative Landwert, ist vielmehr in Beziehung zum Gesamtwert der Liegenschaft zu bestimmen und in der Regel niedriger anzusetzen als der Wert nicht überbauten Bodens; die Vergleichsmethode eignet sich daher zur Wertermittlung kaum (vgl. BGE 128 II 74 E. 5c S. 79 ff. und dort zitierte Literatur). Der Hinweis des Beschwerdeführers darauf, dass er nicht baulinienbelastetes Land abgetreten habe, ändert mithin nichts daran, dass die Entschädigung für die Teilenteignung seines überbauten Grundstücks nicht anhand der Baulandpreise bemessen werden kann. Hinzu kommt im vorliegenden Fall, dass die Landabtretung ab Parzelle Nr. 137 nicht nur mit Fr. 300.--/m2 abgegolten worden ist, sondern dem Enteigneten für den abtretungsbedingten Verlust von drei Parkplätzen eine zusätzliche Entschädigung von Fr. 27'600.-- (3 x Fr. 9'600.--) zugesprochen worden ist. Wird dieser Betrag - methodisch richtig - zum Landpreis hinzugeschlagen, beläuft sich die Entschädigung für die Enteignungsfläche von rund 92 m2 auf insgesamt Fr. 613.--/m2.