Citation: 4A_401/2020 E. 7.2

7.2. Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über (Art. 261 Abs. 1 OR). Der Wechsel einer Vertragspartei hat zur Folge, dass nicht nur alle im Augenblick des Eigentumsübergangs bestehenden, sondern ebenfalls alle künftigen Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem bestehenden Mietverhältnis von Gesetzes wegen unverändert auf den Erwerber übergehen (HIGI/WILDISEN, Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2019, N. 22 zu Art. 261 - 261a OR; HANS BÄTTIG, in: Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, Bättig und andere [Hrsg]. 4. Aufl. 2018, N. 11 und 14 zu Art. 261-261a OR; IRÈNE SPIRIG, in: Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, S. 652 Rz. 23.4.6.1; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N. 4 und 12 zu Art. 261 OR). Der Eigentumsübergang wirkt nicht in die Vergangenheit. Vorbestandene Rechte und Pflichten zwischen Vermieter und Mieter werden vom Eigentumsübergang nicht berührt (BGE 127 III 273 E. 4c S. 277 f.; Urteil 4A_542/2014 vom 17. Februar 2015 E. 2.1).Der Veräusserer haftet weiterhin für alle Verbindlichkeiten und Nebenpflichten, die vor dem Eigentumsübergang gegenüber dem Mieter entstanden. Zu denken ist etwa an die Abrechnungs- und Rückerstattungspflicht bei Akonto- und Sicherheitsleistungen des Mieters oder an Ersatzansprüche wegen mangelhafter Mietsache (BÄTTIG, a.a.O., N. 11 und 14 zu Art. 261/261a OR; HIGI/WILDISEN, a.a.O., N. 27 zu Art. 261 - 261a OR; HULLIGER/HEINRICH, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Aufl. 2016, N. 6 zu Art. 261-261b OR; vgl. auch SPIRIG, a.a.O., S. 652 f. Rz. 23.4.6.2, die allerdings wie WEBER, a.a.O., N. 4 zu Art. 261 OR die sog. "Spaltungstheorie" mit Blick auf den Gesetzeswortlaut ablehnt). Art. 261 OR beschlägt nur den Mietvertrag, nicht aber weitere Rechtsbeziehungen zwischen dem Veräusserer und dem Mieter, etwa die Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter die von ihm angeschafften Möbel abzukaufen (vgl. auch Urteil 4C.418/2005 vom 14. März 2006 E. 3.4.1 und das zit. Urteil 4A_542/2014 2015 E. 2).