Citation: 4A_111/2009 04.06.2009 E. 3

Die Beschwerdeführerin wendet sich weiter dagegen, dass ihr die Vorinstanz eine letztmalige Erstreckung bis am 30. Juni 2009 und nicht - wie von ihr gefordert - bis am 31. März 2010 gewährte. 3.1 Nach Art. 272 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde nach Absatz 2 dieser Bestimmung insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit des Bedarfs (lit. d) und überdies die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (lit. e). Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war (Art. 272 Abs. 3 OR). Die Interessenabwägung nach diesen nicht abschliessend aufgeführten Kriterien bestimmt nicht nur den Grundsatz, sondern auch die Dauer einer allfälligen Erstreckung. Die Bestimmungen über die Erstreckung der Mietverhältnisse bezwecken, die Folgen der Vertragsauflösung für die Mietpartei zu mildern, indem ihr mehr Zeit für die mit der Auflösung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorientierung gelassen wird (BGE 116 II 446 E. 3b). Der Entscheid über die Dauer der Erstreckung aufgrund der gebotenen Interessenabwägung beruht auf richterlichem Ermessen. Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht an sich frei. Es übt dabei aber Zurückhaltung und schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgewichen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die zwingend hätten beachtet werden müssen. Ausserdem greift das Bundesgericht in Ermessensentscheide ein, falls sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 135 III 121 E. 2; 125 III 226 E. 4; je mit Hinweisen). 3.2 Die Vorinstanz bezog in ihre Interessenabwägung namentlich folgende Umstände mit ein: das Interesse der Beschwerdeführerin am Weiterbestand des Unternehmens, die von der Beschwerdeführerin an den Mietobjekten getätigten Investitionen, die Aufnahme von Optionsklauseln als Umstand des Vertragsabschlusses, die Suchbemühungen der Beschwerdeführerin, den Zeitraum von fast einem ganzen Jahr zwischen dem Empfang der Kündigung und dem Ablauf der Kündigungsfrist, den Umstand, dass sowohl die Schlichtungsbehörde als auch das Mietgericht die Kündigungen für gültig erachteten, das Interesse der Beschwerdegegner an einem raschen Baubeginn, das dem Geschäft der Immobilien-Entwicklung immanente Risiko von Verzögerungen, die Gefährdung der Stellen der zwölf Mitarbeiter der Beschwerdeführerin bei einer Ausweisung sowie die Schaffung von Arbeitsplätzen durch ein grösseres Bauprojekt. Zusammenfassend erwog die Vorinstanz, dass der Empfang der angefochtenen Kündigungen etwas über zwei Jahre zurückliegen würde. In der Zwischenzeit sei die Beschwerdeführerin ihrer Obliegenheit, neue Geschäftsräume zu suchen, nur ungenügend nachgekommen. Sie stehe vielmehr auf dem Standpunkt, die Option für die Verlängerung eines Teils der Mietverhältnisse bis ins Jahr 2010 rechtzeitig ausgeübt zu haben und versuche, eine Verlängerung der Mietverhältnisse durch ungenügende Suchbemühungen zu erzwingen. Dieses Verhalten dürfe sich nicht lohnen. Die Beschwerdegegner hätten ein legitimes wirtschaftliches Interesse daran, möglichst schnell zu bauen, obwohl sich mit einer Erstreckung ein Risiko verwirkliche, das einzugehen Teil ihres Geschäfts als Immobilien-Entwickler sei. Die Beschwerdeführerin habe wiederum ein gewichtiges Interesse daran, keinen Unterbruch in ihrer Geschäftstätigkeit zu erleiden. Eine kurze Bauverzögerung sei deshalb hinzunehmen, namentlich mit Blick auf die Mitarbeiter der Beschwerdeführerin. Ein weitergehendes Entgegenkommen stünde der Beschwerdeführerin jedoch nicht zu. Sie könne sich nicht auf den Standpunkt stellen, sie benötige mehrere Jahre, um einen zumutbaren Standort zu finden, ohne die bereits erwirkte Erstreckung zu nutzen. Unter den Umständen des vorliegenden Falles könne eine Erstreckung nur dazu dienen, der Beschwerdeführerin Zeit für eine Übergangslösung zu geben. In Würdigung all dieser Umstände seien die Mietverhältnisse somit letztmalig bis zum 30. Juni 2009 zu erstrecken. 3.3 Der Entscheid der Vorinstanz, die Mietverhältnisse letztmalig bis zum 30. Juni 2009 zu erstrecken, ist nicht zu beanstanden. Er ist weder offensichtlich unbillig noch in stossender Weise ungerecht. Entsprechendes macht die Beschwerdeführerin auch nicht geltend. Sie zeigt nicht auf, weshalb das Bundesgericht den Ermessensentscheid der Vorinstanz korrigieren sollte. Insbesondere bringt sie nicht vor, dass die Vorinstanz Tatsachen berücksichtigt hätte, die für den Entscheid keine Rolle hätten spielen dürfen, oder umgekehrt zwingend zu beachtende Umstände ausser Betracht gelassen hätte. Sofern sie rügt, die Vorinstanz habe ihre Suchbemühungen zu Unrecht als ungenügend erachtet und betreffend die tatsächlichen Feststellungen zu den Suchbemühungen Sachverhaltsrügen erheben will, ist sie damit nicht nur infolge ungenügender Substantiierung, sondern bereits mangels Letztinstanzlichkeit nicht zu hören (vgl. Erwägung 1.3). Die Beschwerdeführerin verkennt zudem, dass die Vorinstanz ihren Entscheid über die Erstreckung nicht nur auf die ungenügenden Suchbemühungen stützte, sondern in die Interessenabwägung nach Art. 272 OR die verschiedenen relevanten Umstände des konkreten Falles einbezog (vgl. Erwägung 3.2). Unerheblich und als neue Tatsache im Sinne von Art. 99 Abs. 1 BGG nicht zu berücksichtigen ist zudem das Vorbringen der Beschwerdeführerin, dass sie mittlerweile einen neuen Standort gefunden habe und die neuen Geschäftsräume nach einem Um- und Ausbau ab Januar resp. Februar 2010 bezugsbereit seien.