Citation: 1P.705/2000 24.09.2001 E. 3

3.- La recourante dénonce également à divers titres une violation de son droit de propriété garanti par l'art. 26 al. 1 Cst. et de la liberté économique consacrée à l'art. 27 al. 1 Cst. a) Les restrictions de droit public à la propriété ne sont compatibles avec l'art. 26 Cst. que si elles reposent sur une base légale, sont justifiées par un intérêt public suffisant et respectent les principes de la proportionnalité et de l'égalité devant la loi (art. 36 al. 1 à 3 Cst. ; pour la jurisprudence rendue sous l'empire de l'art. 22ter aCst. , ATF 125 II 129 consid. 8 p. 141; 124 II 538 consid. 2a p. 540; 121 I 117 consid. 3b p. 120; 119 Ia 348 consid. 2a p. 353 et les arrêts cités). Quel que soit l'intérêt public que le législateur cantonal considère comme légitime pour limiter le droit de propriété des destinataires de la norme, il doit veiller à sauvegarder les facultés essentielles de disposition, d'usage et de jouissance qui découlent du droit de propriété et ne pas porter atteinte à la substance de celle-ci en tant qu'institution fondamentale de l'ordre juridique suisse (ATF 116 Ia 401 consid. 9a p. 414). Le grief tiré de la violation de la liberté économique, que la recourante est habilitée à soulever (cf. SJ 1988 p. 625 consid. 4a p. 632), n'a, à cet égard, pas de portée indépendante et se confond avec celui pris de la violation de la garantie de la propriété (ATF 113 Ia 126 consid. 8c p. 139). b) La recourante ne conteste pas que l'autorisation spéciale de rénover requise en application de l'art. 1er al. 1 LDTR puisse être assortie d'un contrôle des loyers limité à la première mise en location et que cette dernière mesure réponde à un intérêt public suffisant en tant qu'elle est motivée par la volonté de conserver des logements à loyers modérés (cf. à ce sujet, ATF 101 Ia 502 consid. 2d p. 508); elle prétend en revanche qu'en l'absence d'une base légale claire, le Service cantonal du logement n'était pas autorisé à revoir l'état locatif existant avant travaux, pas plus qu'il n'était autorisé à soumettre les travaux de réparation à une autorisation spéciale fondée sur la LDTR. Le Tribunal administratif a effectivement constaté qu'aucune base légale expresse ne se trouvait dans la LDTR ou dans son règlement d'application. Il a toutefois considéré que les objectifs fixés par le législateur justifiaient que le Service cantonal du logement s'écarte de l'état locatif avant travaux lorsque les loyers sont manifestement trop élevés par rapport à la valeur intrinsèque des appartements et à la situation du marché. Tel serait précisément le cas en l'occurrence lorsqu'un nombre important de logements sont vacants et que leur loyer est sensiblement supérieur à celui des logements occupés. L'assujettissement des logements transformés ou ayant fait l'objet de travaux de rénovation assimilables à une transformation à un contrôle des loyers limité à la première mise en location implique une diminution potentielle des revenus tirés de leur location, suivant le montant des loyers après travaux fixés par l'autorité; il ne constitue cependant pas une atteinte particulièrement grave à la garantie de la propriété pour laquelle l'art. 36 al. 1 Cst. impose une base légale claire et non équivoque (arrêt non publié du 2 février 1993 dans la cause A. SA contre Tribunal administratif du canton de Vaud, consid. 2a). Aussi, l'exigence de la base légale est-elle moins stricte. Il n'est en particulier pas nécessaire que la manière de calculer le loyer maximum admissible après travaux soit fixée dans la loi, mais il suffit qu'elle puisse être déduite d'une disposition légale (cf. ATF 113 Ia 437 consid. 2 p. 440 et les arrêts cités). Selon l'art. 4 al. 2 et 3 LDTR, l'octroi de l'autorisation spéciale de transformer prévue à l'art. 1er al. 1 LDTR peut être subordonné à certaines conditions, notamment à un contrôle pendant dix ans des loyers des logements qui remplacent ceux qui ont été démolis ou des immeubles transformés ou rénovés, afin d'éviter des augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la loi. A teneur de l'art. 15 du règlement d'application de la LDTR, le contrôle des loyers est, en règle générale, limité à la première mise en location après travaux. Il peut toutefois porter sur dix ans lorsque les dispositions du droit du bail concernant la protection contre les loyers abusifs ou d'autres prétentions abusives du bailleur en matière baux d'habitations et de locaux commerciaux ne peuvent empêcher des hausses contraires aux buts poursuivis par la loi. La possibilité pour l'autorité administrative d'assortir à un contrôle des loyers de durée limitée l'octroi de l'autorisation spéciale de transformer requise à l'art. 1er al. 1 LDTR est donc expressément prévue par la loi. En revanche, contrairement à son homologue genevoise, la LDTR ne permet pas expressément à l'autorité de fixer le montant des loyers des logements après travaux (cf. art. 10 al. 1 LDTR gen.), pas plus qu'elle n'indique selon quels critères l'autorité compétente devrait déterminer le loyer admissible (cf. art. 11 LDTR gen.), ni si celle-ci peut s'écarter de l'état locatif existant. Cela ne signifie pas encore qu'une telle possibilité serait exclue. L'art. 4 al. 2 LDTR ne détermine en effet pas de manière exhaustive les conditions posées à l'octroi de l'autorisation, mais accorde sur ce point au Service cantonal du logement une importante marge de manoeuvre qu'il doit utiliser en accord avec les objectifs d'intérêt public poursuivis par la LDTR (cf. Peter Schumacher, op. cit. , p. 135 et les références citées à la note 71). La fixation des loyers admissibles après travaux peut se révéler nécessaire pour garantir dans les faits que les loyers des logements transformés répondent aux besoins de la majorité de la population. En tant que mesure accessoire au contrôle des loyers prévu à l'art. 4 al. 3 LDTR, elle peut en conséquence se fonder sur une base légale suffisante, quand bien même celle-ci n'en fixe pas les modalités. La pratique du Service cantonal du logement consistant à s'écarter des loyers réels ou indiqués par le propriétaire d'appartements vacants soumis au régime de la LDTR lorsqu'ils sont plus élevés que ceux des autres logements occupés correspond par ailleurs à celle préconisée par le droit fédéral du bail quand les loyers des appartements d'un même immeuble présentent entre eux des divergences importantes et ne permettent pas de dégager une moyenne représentative (ATF 116 II 184 consid. 3a p. 186 et la jurisprudence citée; cf. David Lachat/Jacques Micheli, Le nouveau droit du bail, 2ème éd., ch. 3 p. 204 et ch. 4.4 p. 234); elle ne saurait dès lors être tenue pour arbitraire ou contraire au droit fédéral. Par ailleurs, la fixation des loyers après travaux sur la base d'un état locatif objectif corrigé pour tenir compte des disparités des loyers existants ne vide en principe pas la garantie de la propriété privée et la liberté économique de leur substance, pour autant qu'elle assure au propriétaire un rendement suffisant des fonds propres qu'il a investis dans l'acquisition et la rénovation des immeubles. Sous cette réserve, une telle mesure est justifiée par le but de la loi et, partant, par l'intérêt public (cf. ATF 119 Ia 348 consid. 4c p. 358). Elle est par ailleurs apte à garantir le maintien de logements entrant dans la catégorie où sévit la pénurie à des prix abordables pour la majorité de la population et ne va pas au-delà de ce qui est nécessaire pour atteindre cet objectif dans la mesure où la fixation des loyers est limitée à la première mise en location des logements concernés (cf. SJ 1988 p. 625 consid. 4b p. 633). c) La recourante voit également une violation de la liberté économique dans le fait que l'état locatif après travaux ne lui garantirait pas un rendement suffisant des fonds propres investis dans la rénovation des immeubles. Dans la mesure où, par ce biais, elle entend remettre en cause la méthode de calcul utilisée pour fixer les loyers admissibles après travaux, le recours est irrecevable pour les raisons évoquées au considérant 2c. La recourante se borne au demeurant à prétendre qu'une augmentation de l'état locatif après travaux d'environ 1% ne lui garantirait pas un rendement convenable des fonds propres supplémentaires investis, sans chercher à établir la réalité de ses dires par une argumentation chiffrée; elle ne démontre en particulier pas en quoi l'arrêt attaqué, qui admet l'existence d'un rendement suffisant après correction de l'état locatif avant travaux, serait arbitraire. Sur ce point, le recours ne répond pas aux exigences de l'art. 90 al. 1 let. b OJ (cf. ATF 127 I 38 consid. 3c précité). Elle méconnaît en outre que les loyers des logements vacants pouvaient être revus dans le cadre de la fixation des loyers après travaux parce qu'ils étaient largement supérieurs à ceux encaissés pour les appartements occupés, de sorte que l'augmentation effective de l'état locatif après travaux est supérieure à celle dont il fait état. d) Le recours est donc mal fondé en tant qu'il dénonce une violation des art. 26 al. 1 et 27 al. 1 Cst.