Citation: 4A_619/2014 E. 5

A l'appui du recours en matière civile, les défendeurs se plaignent de congés contraires aux règles de la bonne foi. Ils affirment qu'à l'époque des congés, il n'existait même pas une simple ébauche des travaux futurs, et moins encore un projet élaboré. Ils ajoutent que le projet de rénovation n'a même pas été rendu vraisemblable lors de l'audience de conciliation à laquelle ils ont pris part le 1er juin 2011. Il n'est pas constaté que les défendeurs aient reçu une quelconque information concernant le projet de « rénovation complète » qui est censé justifier les congés litigieux. Ce projet ne leur a d'ailleurs été annoncé que près d'un mois après les congés. Selon l'argumentation développée dans la réponse au recours, il résulte du seul fait que l'appartement a été loué durant plus de trente ans - dès 1979 - que sa rénovation complète nécessite impérieusement le départ de ses habitants. Les demandeurs se réfèrent à un précédent qui concernait un appartement loué durant vingt-sept ans sans aucuns travaux de rénovation; le Tribunal fédéral a alors admis qu'un projet de rénovation comportant le remplacement des colonnes de chute et du réseau d'eau, la réfection complète de la cuisine et de la salle de bain, la mise aux normes de l'installation électrique, la peinture de tout l'appartement et la vitrification du parquet justifiait la résiliation du contrat (arrêt 4A_126/2012 du 3 août 2012, consid. 2.4). Dans la présente affaire, la juridiction cantonale s'est bornée à constater un projet de « rénovation complète » pour « adaptation aux standards actuels », sans consigner de manière plus détaillée les travaux à exécuter selon le projet des demandeurs; pour ce motif déjà, il n'est pas possible d'opérer une comparaison objective avec ce précédent. Surtout, le Tribunal fédéral n'a alors pas examiné si le locataire, à l'époque du congé, avait reçu du bailleur une information pertinente et suffisante car il n'a précisé que plus tard, dans un arrêt du 27 août 2014, les exigences que les règles de la bonne foi imposent à ce sujet (ATF 140 III 496 précité). Enfin, même si le logement concerné a été loué très longtemps sans travaux de rénovation, la simple annonce d'une « rénovation complète pour élever l'appartement aux standards actuels » est trop générale; à elle seule, elle ne permet pas au locataire d'apprécier s'il existe réellement un projet de travaux ou si cette annonce n'est au contraire qu'un simple prétexte destiné à dissimuler un congé-représailles ou un congé-contrainte. Une pareille annonce ne met pas non plus le locataire en mesure d'évaluer concrètement les difficultés que sa présence entraînerait dans l'exécution des travaux; un descriptif plus détaillé est indispensable à cet égard aussi. Les défendeurs ont disposé d'un délai de trente jours, selon l'art. 273 al. 1 CO, pour contester les congés. Ils n'ont été avertis d'un projet de « rénovation complète pour élever l'appartement aux standards actuels » que peu de jours avant l'échéance de ce délai. Ils n'ont donc eu aucune possibilité d'évaluer en temps utile la réalité des intentions annoncées par les bailleurs, l'importance des travaux envisagés et la gêne que leur présence entraînerait dans leur exécution. Parce que les demandeurs se réfèrent à l'arrêt 4A_126/2012 précité, il se justifie de relever que les défendeurs n'ont pas davantage reçu l'occasion de proposer aux bailleurs, avant la réception des congés, d'évacuer l'appartement puis de le réintégrer après l'exécution des travaux (voir le consid. 4.2 dudit arrêt). Dans ces conditions, les congés ne répondent pas aux exigences imposées par les règles de la bonne foi; ils sont au contraire annulables au regard de l'art. 271 al. 1 CO. Les demandeurs se prétendent en droit de résilier le contrat dans le seul but de relouer le logement sans exécution de travaux mais néanmoins à un prix plus élevé. Cette discussion est dépourvue de pertinence car le congé présentement litigieux n'a pas été motivé par la simple intention de relouer l'appartement dans l'état où il se trouvait. L'intention annoncée aux défendeurs puis constatée par la Cour d'appel portait au contraire sur une rénovation complète, suivie d'une nouvelle mise en location. Le recours en matière civile se révèle fondé, ce qui entraîne la réforme de l'arrêt attaqué.