Citation: 1P.35/2002 16.07.2002 E. A

Les époux A.________, nés en 1928 et en 1932, sont copropriétaires de la parcelle n°219 du Registre foncier de Carouge. Ce bien-fonds de 371 m2, sis à l'angle de la Place du Marché et de la rue St-Joseph, est classé dans la zone protégée du Vieux-Carouge, régie par les art. 94 à 104 de la loi genevoise sur les constructions et installations diverses, du 14 avril 1988 (LCI), mis en relation avec l'art. 29 let. e de la loi genevoise d'application de la LAT, du 4 juin 1987 (LALAT). La parcelle n°219 est aussi comprise dans le périmètre du plan de site du Vieux-Carouge, au sens de l'art. 95 LCI, mis en relation avec les art. 38ss de la loi genevoise sur la protection de monuments, de la nature et des sites, du 4 juin 1976 (LPMNS), adopté le 21 juillet 1982 par le Conseil d'Etat du canton de Genève. En 1928, a été construit sur la parcelle n°219 un bâtiment (désigné sous la rubrique A1035) abritant une salle de cinéma de 313 places, à l'enseigne du Capitol jusqu'en 1952, puis du Vox jusqu'en 1972 et du Bio 72 dès cette époque. Le 23 juin 1999, saisi d'une requête formée par l'Association de sauvegarde du Vieux-Carouge - "Le Boulet" (ci-après: l'Association), le Conseil d'Etat a ordonné le classement du bâtiment A1035, en application des art. 10ss LPMNS. Le Conseil d'Etat a fondé sa décision notamment sur le rapport établi le 5 juin 1998 par l'architecte Henri Duboule. Selon ce rapport, le coût estimatif d'une démolition du bâtiment et de la construction à sa place d'un immeuble de rapport s'élèverait à 4'160'000 fr. L'expert avait exclu la possibilité de reconstruire une salle de dimensions analogues, compte tenu de la situation économique extrêmement précaire des petites salles de cinéma. S'agissant de la valeur en l'état du bâtiment, l'expert avait distingué le cas où une démolition serait interdite de celui où un immeuble de rapport pourrait être reconstruit. Dans le premier cas, la valeur vénale serait de 640'000 fr. et de 1'310'000 fr. dans le second cas. Enfin, l'expert avait évalué les frais de rénovation à 420'000 fr. Le 8 février 2000, le Tribunal administratif du canton de Genève a rejeté le recours formé par les époux A.________ contre l'arrêté de classement du 23 juin 1999. Par arrêt du 28 juin 2000, le Tribunal fédéral a admis le recours de droit public formé par les époux A.________ contre l'arrêt du 8 février 2000 qu'il a annulé (procédure 1P.183/2000; ATF 126 I 219), au motif que la mesure de classement, telle que prévue par l'arrêté du 23 juin 1999, constituait une atteinte disproportionnée au droit de propriété garanti par l'art. 26 Cst. Après avoir rappelé le très mauvais état du bâtiment A1035, souligné par le rapport d'expertise, et le faible rendement de l'exploitation (consid. 2g/aa), le Tribunal fédéral a jugé la perspective d'une vente de gré à gré pour un prix correspondant à la valeur vénale d'autant moins envisageable qu'aucune collectivité publique ne semblait prête à s'engager en ce sens; la mesure de classement obligeait de fait les propriétaires à maintenir une salle déficitaire, qu'ils n'avaient pas les moyens de rénover et qu'ils ne pouvaient raisonnablement espérer ni vendre, ni louer à l'expiration du bail, fixée au 30 avril 2003 (consid. 2g/bb). L'hypothèse d'utiliser la salle à d'autres fins que la projection de films, retenue par les autorités cantonales pour justifier la mesure, ne reposait sur aucun élément concret (consid. 2g/cc). Le Tribunal fédéral a posé la règle selon laquelle "l'autorité qui ordonne le classement d'un bâtiment doit s'entourer de précautions particulières lorsque cette mesure produit concrètement l'effet de maintenir l'affectation du bâtiment et oblige, comme en l'espèce, le propriétaire à poursuivre, même contre son gré, une activité économique déterminée. S'agissant d'une restriction grave au droit de propriété (...), l'autorité doit, en premier lieu, établir les faits de telle manière qu'apparaissent clairement toutes les conséquences du classement, tant pour ce qui concerne le bâtiment lui-même et son utilisation future, que le rendement que le propriétaire pourra désormais en escompter. A cette fin, l'autorité et le propriétaire doivent se concerter pour examiner tous les effets du classement, étudier d'éventuelles variantes et solutions alternatives, fixer les modalités, les charges et les conditions de l'utilisation future. Cette obligation de collaborer ne change pas la nature de l'acte de classement, qui n'en devient pas négociable pour autant, et demeure une prérogative exclusive et unilatérale de l'Etat. De même, l'éventuel défaut de coopération du propriétaire dans la phase de l'instruction de la cause n'empêchera pas l'Etat d'ordonner le classement, si l'état de fait est établi clairement et complètement. Cela fait, et après la pesée des intérêts en présence, une mesure de classement est proportionnée, partant compatible avec l'art. 26 al. 1 Cst., si elle garantit au propriétaire un rendement acceptable. Celui-ci peut soit résulter de la continuation de l'activité économique antérieure, soit d'une reconversion totale ou partielle, pourvu que les frais de celle-ci puissent être raisonnablement mis à la charge du propriétaire. A défaut, l'Etat doit ou renoncer à la mesure de classement envisagée, ou en réduire la portée, ou encore la maintenir, mais à la condition, dans ce dernier cas, de prêter son concours, y compris financier, au changement d'affectation nécessaire, voire à l'exploitation future du bâtiment" (consid. 2h). L'arrêt précise qu'"il appartiendra au Tribunal administratif, statuant à nouveau, de réexaminer le point de savoir si la mesure de classement du bâtiment litigieux est compatible avec l'intérêt des recourants d'en tirer un rendement acceptable selon le considérant 2h. Si tel ne devait pas être le cas, l'arrêté de classement devrait être annulé ou modifié, à moins que les recourants et les collectivités publiques ne puissent s'accorder, d'une manière ou d'une autre, sur la conservation du bâtiment" (consid. 3).