Citation: 4A_107/2010 03.05.2010 E. 3

Bezüglich der Höhe des in der Zahlungsaufforderung angegebenen Mietzinsausstands anerkennen die Beschwerdeführer die Richtigkeit der vor erster Instanz eingereichten Forderungszusammenstellung des Beschwerdegegners. Sie bestreiten jedoch, dass sie dem Beschwerdegegner zum Zeitpunkt der Fristansetzung tatsächlich Fr. 545'000.-- an Mietzinsausständen schuldig gewesen seien. 3.1 Im Zusammenhang mit der Frage, ob der in der Zahlungsaufforderung enthaltene Betrag an ausstehenden Mietzinsen Juli 2005 bis März 2009 von Fr. 545'000.-- den tatsächlichen Mietzinsausständen entspreche, hielt die Vorinstanz hinsichtlich des von Hand auf der Forderungszusammenstellung des Beschwerdegegners angebrachten Vermerks "15'000.-- bar" fest, die Beschwerdeführer behaupteten erstmals, dass es sich dabei um eine weitere Mietzinszahlung handle. Aus den Akten gehe nicht hervor, ob dies zutreffe. Die nicht weiter belegte, pauschale Behauptung der Beschwerdeführer, sie hätten Fr. 15'000.-- bar an die Mietzinsen bezahlt, sei haltlos und aufgrund der Verspätung im Rekursverfahren unbeachtlich. Im Übrigen wäre davon auszugehen, dass die Einzahlung von Fr. 15'000.-- nach Verfassen der Zahlungsaufforderung geschehen sei, was deren Gültigkeit nicht beeinträchtige. 3.2 Die Beschwerdeführer weisen darauf hin, sie hätten bereits vor erster Instanz geltend gemacht, dem Beschwerdegegner (im Jahr 2005) Barzahlungen geleistet zu haben. Soweit sie damit sinngemäss eine Verletzung des rechtlichen Gehörs rügen oder geltend machen wollten, die Vorinstanz hätte ihr Vorbringen zu Unrecht als unzulässiges Novum behandelt, ist auf ihre Rüge nicht einzutreten, da sie diese bereits vor dem Kassationsgericht erhoben und dessen Entscheid nicht angefochten haben (vgl. E. 1). Dasselbe gilt für das Vorbringen der Beschwerdeführer, die Erwägung des Obergerichts, die Zahlung von Fr. 15'000.-- sei erst nach dem Erstellen der Zahlungsaufforderung bzw. der Zahlungsfristansetzung vom 16. März 2009 erfolgt, sei "unhaltbar, durch nichts belegt und klar aktenwidrig". 3.3 Das Obergericht hielt fest, gehe man von der Zusammenstellung der Nebenkosten im Mietvertrag aus, ergäben sich tatsächlich monatliche Nebenkosten von Fr. 416.65. Ausgehend vom aufgeführten Jahresmietzins von Fr. 209'000.-- würde der monatliche Bruttomietzins Fr. 17'416.65 betragen. Im Vertrag sei hingegen ein monatlich zahlbarer Betrag von Fr. 17'450.-- festgelegt worden. Für die Beschwerdeführer sei der monatliche Bruttomietzins klar ersichtlich, und sie seien damit einverstanden gewesen. Überdies hätten sie diesen bereits mehrmals bezahlt. Die Berufung auf zu hohe Nebenkosten nach knapp fünf Jahren sei als rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren. 3.4 Die Beschwerdeführer bringen vor, bei der Berechnung des Bruttomietzinses von Fr. 17'450.-- im Mietvertrag handle es sich offensichtlich um einen Berechnungsfehler, der nach Art. 24 Abs. 3 OR zu korrigieren sei. Der Vertragswille der Parteien habe sich auf einen monatlichen Bruttomietzins von Fr. 17'416.65 bezogen. Die Nebenkosten und somit der monatliche Bruttomietzins sei in der Forderungszusammenstellung des Beschwerdegegners zu hoch und damit falsch berechnet. Die Rückforderung hinsichtlich zu viel bezahlter Nebenkosten verjähre absolut nach zehn Jahren. Solange die Verjährung nicht eingetreten sei, sei eine Berufung auf zu hoch angesetzte Nebenkosten nicht rechtsmissbräuchlich. 3.5 Die Geltendmachung einer Forderung innerhalb der Verjährungsfrist ist in der Tat nur rechtsmissbräuchlich, wenn besondere Umstände hinzukommen; andernfalls würde das Rechtsinstitut der Verjährung weitgehend ausgehöhlt (BGE 116 II 428 E. 2 S. 431; 110 II 273 E. 2 S. 275). Solche Umstände lassen sich dem angefochtenen Entscheid nicht entnehmen. Zu beurteilen ist jedoch nur, ob die Zahlungsaufforderung gültig ist. Die Zahlungsaufforderung des Vermieters nach Art. 257d Abs. 1 OR muss den Ausstand nicht zwingend ziffernmässig bezeichnen. Es ist erforderlich, aber auch ausreichend, dass der Zahlungsrückstand einwandfrei bestimmbar ist (Urteil 4C.123/2000 vom 14. Juni 2000 E. 3b, teilweise wiedergegeben in MRA 2001 S. 47; vgl. dazu Roger Weber, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 4. Aufl. 2007, N. 4 zu Art. 257d OR). 3.5.1 Gemäss Art. 24 Abs. 3 OR hindern blosse Rechnungsfehler die Verbindlichkeit des Vertrags nicht, sind aber zu berichtigen. Ein allfälliger Rechnungsfehler beträfe den Mietvertrag selbst und nur mittelbar den in der Zahlungsaufforderung angeführten Betrag. Es ist jedoch weder festgestellt noch wird von den Beschwerdeführern geltend gemacht, sie hätten sich vor der Zahlungsaufforderung gegen den im Vertrag eingesetzten Betrag zur Wehr gesetzt. Somit kann es dem Vermieter nicht schaden, wenn er bei der Zahlungsaufforderung vom Mietzins, der tatsächlich bezahlt wird, ausgeht. Ein von beiden Parteien bisher nicht entdeckter Fehler bei der Mietzinsfestsetzung kann nicht zur Ungültigkeit der Zahlungsaufforderung führen. Wenn nur der Mieter den Fehler bezüglich der Festsetzung des Mietzinses erkennt, ist er - im Gegensatz zum Vermieter - in der Lage, den Ausstand korrekt zu berechnen. Soweit der Mieter aus einem allfälligen Fehler etwas zu seinen Gunsten ableiten will, darf er die Zahlungsfrist nicht einfach verstreichen lassen, ohne den Vermieter auf den Fehler bei der Mietzinsfestsetzung hinzuweisen. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll das Problem von ausstehenden Mietzinsen oder Nebenkosten bei Wohn- und Geschäftsräumen innert 30 Tagen bereinigt werden. Macht der Mieter geltend, der Mietzins oder die Nebenkosten seien wegen eines Rechnungsfehlers zu hoch, muss er dies innerhalb dieser Frist tun und die verbleibenden Ausstände, soweit sie trotz eines Rechnungsfehlers bestehen, begleichen. Will der Mieter die Verrechnung mit zu viel bezahlten Mietzinsen erklären, hat er dies ebenfalls während der Zahlungsfrist zu tun (BGE 119 II 241 E. 6b/bb S. 248, bestätigt in Urteil 4C.174/1999 vom 14. Juli 1999 E. 2b, publ. in SJ 2000 I 78). 3.5.2 Dasselbe gilt soweit die Beschwerdeführer geltend machen, die mittels Staffelung vereinbarten Mietzinserhöhungen seien nicht mit dem amtlichen Formular angezeigt worden, was zu deren Nichtigkeit führe und der Vorinstanz in diesem Zusammenhang eine Verletzung des Grundsatzes "negativa non sunt probanda" sowie von Art. 8 ZGB vorwerfen. Auch diese Vorbringen betreffen primär die Höhe des geschuldeten Mietzinses und nur mittelbar den in der Zahlungsaufforderung angegebenen Betrag. Da nicht festgestellt ist, dass die Beschwerdeführer vor der Zahlungsaufforderung den vom Vermieter verlangten Mietzins je beanstandeten, kann allein die Tatsache, dass der Vermieter den bisher unangefochtenen Mietzins der Zahlungsaufforderung zugrunde legte, nicht zu deren Ungültigkeit führen. Im Übrigen erachtete das Obergericht die Vorbringen der Beschwerdeführer, die Anzeigen seien nicht erfolgt, als verspätet und daher unbeachtlich. Sollte dies nicht zutreffen, hätten die Beschwerdeführer diese Rügen beim Kassationsgericht erheben bzw. dessen Entscheid anfechten müssen (vgl. E. 1). 3.5.3 Wie zu entscheiden wäre, wenn sich nachträglich herausstellt, dass unter Berücksichtigung der Nichtigkeit einer Mietzinsanpassung oder eines allfälligen Rechnungsfehlers tatsächlich nie ein Zahlungsrückstand bestand, braucht nicht entschieden zu werden, weil Entsprechendes nicht festgestellt ist und von den Beschwerdeführern nicht behauptet wird. Damit ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Gültigkeit der Zahlungsaufforderung bejahte.