Citation: 4C.224/2006 24.10.2006 E. 2

La défenderesse est d'avis que l'interprétation faite par la cour cantonale de l'art. 257a al. 2 CO violerait le droit fédéral. En substance, elle plaide l'existence d'un accord par actes concluants sur la liste des frais accessoires qui devaient être supportés par les locataires. 2.1 Selon l'art. 257a al. 2 CO, les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement. La loi exige donc que les parties s'entendent spécialement sur les frais accessoires, dont les postes effectifs doivent être détaillés; le bailleur ne peut facturer au locataire d'autres frais accessoires que ceux convenus; à défaut de convention, ceux-ci sont donc compris dans le loyer (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa et les références citées; plus récemment, cf. arrêt 4P.309/2004 du 8 avril 2005 consid. 3.2.2; 4C.24/2002 du 29 avril 2002, traduit in Cahiers du bail [CdB] 2002 p. 144, consid. 2.1). Pour la convention sur les frais accessoires, l'art. 257a al. 2 CO n'exige pas de forme spéciale. En conséquence, la validité de la convention ne saurait dépendre du respect de la forme écrite (art. 11 al. 1 CO) et celle-ci peut donc en principe être conclue par écrit, oralement ou par actes concluants. Toutefois, si le contrat a été conclu par écrit, il faut considérer que les parties ont également déterminé par écrit quels frais accessoires étaient mis à la charge du locataire (sur ces questions, cf. Richard, Les frais accessoires au loyer dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux, in 12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, n. 43 ss p. 14 et les références citées). 2.2 En vertu de l'art. 269d CO, le bailleur qui veut introduire de nouveaux frais accessoires en cours de contrat doit le notifier au moyen d'une formule officielle et le locataire peut contester cette modification s'il l'estime abusive (art. 270b al. 2 CO; cf. ATF 121 III 460 consid. 2a/bb). 2.3 En l'espèce, les parties ont conclu un contrat écrit et il n'est pas contesté que certains frais accessoires facturés aux locataires ne figurent pas dans les clauses contractuelles liant les parties. La cour cantonale a en effet souverainement retenu en fait qu'hormis les frais de chauffage et d'eau chaude ainsi que l'abonnement au téléréseau, aucuns des autres frais accessoires dont les locataires s'étaient acquittés pendant des années ne figuraient dans le contrat de bail ni dans la formule d'augmentation du 28 octobre 1991. Dès lors, dans la mesure où elle tend à démontrer l'existence d'une volonté concordante des parties de mettre d'autres frais accessoires à la charge des locataires, l'argumentation de la défenderesse revient à critiquer l'appréciation des preuves, ce qui n'est pas admissible dans un recours en réforme (cf. consid. 1.2). Cela étant, conformément aux principes susrappelés (cf. consid. 2.2), à défaut de formule officielle, l'acceptation ultérieure des décomptes ne peut valoir modification de la convention initiale dans un sens défavorable au locataire. 2.4 La défenderesse soutient encore que l'attitude des locataires consistant à contester le paiement de certains frais accessoires "alors même (...) qu'ils avaient accepté manifestement de payer lesdites charges dès la conclusion du bail, au moins dès janvier 1987, et a fortiori dès l'entrée en vigueur de la notification des nouvelles prétentions" constituerait une violation des règles de la bonne foi et un abus de droit. Cet argument tombe toutefois à faux dans la mesure où, en l'espèce, il découle des constatations souveraines des juridictions cantonales que les locataires n'avaient pas protesté parce qu'ils faisaient confiance à la bailleresse, qui est juriste, et pensaient qu'il s'agissait des usages fribourgeois, de sorte qu'ils ignoraient que les sommes n'étaient pas dues. L'abus de droit ne saurait ainsi être retenu. 2.5 En définitive, l'arrêt entrepris ne viole pas le droit fédéral quant à son résultat et le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité.