Citation: 4C.297/2004 09.12.2004 E. 4

4.1 Zu prüfen bleibt, ob die Vorinstanz zu Recht geschlossen hat, Verzögerungen bei der Baubewilligung würden nach Treu und Glauben von der Gewährleistungsausschlussklausel erfasst (vgl. den zur Veröffentlichung bestimmten Bundesgerichtsentscheid 4C.242/2004 vom 6. Oktober 2004 E. 4.3; BGE 126 III 59 E. 5a; 109 II 24 E. 4). 4.2 Dass die Vorinstanz die von der Rechtsprechung entwickelten Grundlagen objektivierter Auslegung von Klauseln über den Gewährleistungsausschluss verkannt hätte, machen die Kläger zu Recht nicht geltend. Danach fällt ein Mangel dann nicht unter den Gewährleistungsausschluss, wenn er gänzlich ausserhalb dessen liegt, womit ein Käufer vernünftigerweise rechnen muss. Ob dies der Fall ist, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab (BGE 126 III 59 E. 4a; 107 II 161 E. 6c/d S. 164 mit Hinweisen; vgl. dazu auch Giger, a.a.O., N. 10 zu Art. 199 OR). Es kommt für die Auslegung wesentlich darauf an, zu welchem erkennbaren Zweck jemand einen Gegenstand gekauft hat. Insofern sind Mängel, die eine Sache weitgehend für den vorgesehenen Gebrauch untauglich machen, anders zu werten als solche, die diesen zwar erschweren, aber dennoch zulassen. Für die Beurteilung der Frage, ob ein bestimmter Mangel unter den Gewährleistungsausschluss fällt oder nicht, ist deshalb auf den wirtschaftlichen Zweck des Kaufvertrages abzustellen (BGE 72 II 267 E. 3 S. 269; vgl. auch das Urteil 4C.273/1995 vom 1. November 1995, E. 4a, abgedruckt in ZBGR 77/1996 S. 330 ff.). Damit ein Mangel von einer allgemein formulierten Freizeichnungsklausel nicht erfasst wird, genügt es nicht, dass er unerwartet ist; er muss auch den wirtschaftlichen Zweck des Geschäfts erheblich beeinträchtigen (zit. Bundesgerichtsurteil vom 1. November 1995, a.a.O., E. 4a). Dabei ist im Rahmen einer gesamthaften Beurteilung festzustellen, ob der Käufer mit den Mängeln einer bestimmten Art im vorhandenen Ausmass rechnen musste (zur Veröffentlichung bestimmter Entscheid 4C.242/2004 E. 4.3.1 mit ausführlicher Darstellung der Rechtsprechung). 4.3 Nach Auffassung der Vorinstanz ist mit Blick auf einen Haftungsausschluss der Verkäufer die Erklärung der Käuferschaft von besonderer Bedeutung, dass ihr die geltende Zoneneinteilung der Vertragssache bekannt sei, ebenso wie die Gefahrenkarte der Gemeinde A.________ und der Umstand, dass die Vertragssache in der Gefahrenzone B.________ liege. Dieser Satz enthalte einen individualisierten, auf die planerische Situation im Umfeld des Vertragsverhältnisses konkret zugeschnittenen Haftungsausschluss. Selbst wenn nach Auskunft der Gemeindebehörden in der blauen Zone sofort gebaut werden konnte, habe allein die Tatsache, dass sich das Grundstück in der blauen und in der roten Gefahrenzone befunden habe, aufgrund des Wortes "Gefahr" gewisse Bedenken wecken müssen. Vor diesem Hintergrund habe das Fehlen der sofortigen Überbaubarkeit nicht gänzlich ausserhalb dessen gelegen, womit ein Käufer vernünftigerweise zu rechnen habe. Indem die Kläger, ohne den Zonenplan je eingesehen zu haben, erklärt hätten, die Zoneneinteilung sei ihnen bekannt, hätten sie das Risiko der fehlenden Genehmigung und des Zeitpunkts der Bebaubarkeit auf sich genommen. Mit Bezug auf den wirtschaftlichen Zweck des Kaufvertrages erwog die Vorinstanz, die Kläger hätten beabsichtigt, auf dem gekauften Land ein (zweites) Ferienhaus zu erstellen. Diesen privaten Zweck habe der geltend gemachte Mangel nicht vereitelt, sondern nur verzögert, weil die Genehmigung als Bauland absehbar sei und mit grösster Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft auf der Parzelle gebaut werden könne. Zwar habe die sofortige Bebaubarkeit einen für die Käufer subjektiv wesentlichen Vertragspunkt gebildet. Sie sei aber weder von der Verkäuferschaft zugesichert noch verurkundet worden, weshalb sie nach dem Vertrauensprinzip von der Klausel über den Ausschluss der Gewährleistung erfasst worden sei. 4.4 Inwiefern diese Auslegung Bundesrecht verletzen soll, ist nicht ersichtlich, zumal die Vorinstanz auch zutreffend erkannt hat, dass es sich nicht um eine bloss allgemein formulierte Freizeichnungsklausel handelt. Was die Kläger in der Berufung für ihren gegenteiligen Standpunkt vorbringen, erschöpft sich weitgehend in unzulässiger allgemein gehaltener Kritik am angefochtenen Urteil, als ob dem Bundesgericht im Berufungsverfahren freie Tatsachen- und Rechtsprüfung zukäme. So geht entgegen der Behauptung der Kläger aus dem angefochtenen Urteil nicht hervor, dass es nicht zum Vertragsschluss gekommen wäre, wenn Zweifel an der sofortigen Bebaubarkeit bestanden hätten. Dass die Vorinstanz mit Bezug auf die Tragweite, welche die Parteien der Freizeichnungsklausel beimassen, keinen übereinstimmenden Willen festgestellt hat, wurde bereits erörtert, und aus dem Urteil über die konnexe staatsrechtliche Beschwerde ergibt sich, dass die Vorinstanz betreffend die bevorstehende Überbaubarkeit des Grundstücks eine für das Bundesgericht verbindliche Tatsachenfeststellung getroffen hat. Unklar ist schliesslich, inwiefern die Kläger aus dem Umstand, dass beide Parteien von der sofortigen Bebaubarkeit der blauen Zone ausgingen, eine Verletzung der Art. 184 und 216 OR ableiten wollen. Weder kann daraus auf eine entsprechende Zusicherung der Käufer geschlossen werden noch ist damit etwas darüber ausgesagt, wer dafür einstehen muss, wenn sich die Erwartung der Parteien als trügerisch erweist. Die Auslegung der Freizeichnungsklausel durch die Vorinstanz hält daher vor Bundesrecht stand.