Citation: 4A_241/2023 E. 4.2

4.2. C'est en 2020 que le Tribunal fédéral a ainsi modifié sa jurisprudence relative au taux de rendement net admissible des fonds propres. La précédente jurisprudence remontait à 1986 (ATF 112 II 149), à une époque où le taux hypothécaire de référence s'élevait à 5,5 %. Le Tribunal fédéral avait alors fixé le rendement des fonds propres investis à 0,5 % en sus du taux moyen des hypothèques de premier rang pratiqué par les grandes banques, ce qui autorisait un rendement de 6 % (ATF 147 III 14 consid. 8.4). Plus de trente ans après, saisi d'une affaire portant sur une contestation du loyer initial (art. 270 al. 1 CO), le Tribunal fédéral a contrôlé si le loyer procurait au bailleur un rendement excessif en fonction du critère du rendement net (méthode absolue fondée sur les coûts). Dans ce contexte, il a relevé que le taux d'intérêt hypothécaire de référence avait continuellement baissé depuis mars 1995, jusqu'à atteindre 1,25 % à la date de son arrêt, de sorte que le rendement, calculé en ajoutant 0,5 % à ce taux, aboutissait à un loyer qui n'était plus en rapport avec la mise à disposition de l'usage de l'habitation et qui était insuffisant pour les caisses de pension, dont la mission était de servir des rentes à leurs assurés, ainsi que pour les propriétaires immobiliers, exposés eux aussi à des risques (défaut de paiement du loyer, locaux demeurant vides, etc.). Il a dès lors fixé le taux admissible à 2 % en sus du taux hypothécaire de référence, lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 % (dans l'affaire en question, le taux hypothécaire de référence était de 1,5 % à la date déterminante, de sorte que le rendement admissible s'élevait à 3,5 % (ATF 147 III 14 consid. 8.4 in fine et consid. 8.5)).