Citation: 1C_502/2023 E. 5.2.3

5.2.3. Vorab ist auf den Vorwurf des Beschwerdeführers einzugehen, die Vorinstanz argumentiere widersprüchlich, indem sie bei der Berechnung der Ausnützungsziffer erwäge, die Fläche der Parzelle Nr. 1579 sei Teil der Arealüberbauung, beim Erfordernis eines Fachberichts (§ 40 Abs. 1 BauV/AG) dagegen zum Schluss gelange, die Parzelle Nr. 1579 sei nicht Teil der Arealüberbauung. Auch wenn die Formulierung der Vorinstanz, die Parzelle Nr. 1579 sei nie formell aus der Arealüberbauung "entlassen" worden, etwas unglücklich gewählt sein mag und allenfalls zu Missverständnissen Anlass geben könnte, erweist sich der angefochtene Entscheid in dieser Hinsicht dennoch nicht als willkürlich. Wenn die Vorinstanz die Bauparzelle bei der Berechnung der Ausnützungsziffer nicht ausschliesslich als eigenständiges Grundstück, sondern als (formellen) Teil der Arealüberbauung berücksichtigt, ist dies nicht willkürlich, sondern mit Blick auf das Verbot der mehrfachen Ausnützung durchaus sachgerecht. Sobald ein Grundstück irgendwann einmal Bestandteil des Arealüberbauungsperimeters war, gilt das Verbot der mehrfachen Ausnützung und zwar unabhängig davon, ob die Parzelle auch materiell in das Arealüberbauungsprojekt mit einbezogen bzw. nachträglich aus der Arealüberbauung entlassen worden ist. Anders verhält es sich bei der Einholung eines Fachberichts nach § 40 Abs. 1 BauV/AG; diese bedingt einen qualitativen Einbezug der Parzelle in das Gesamtkonzept der Arealüberbauung bzw. dass die Parzelle (noch) nicht aus der Arealüberbauung entlassen worden ist (vgl. E. 4.4 hiervor). Ein diesbezüglicher Widerspruch ist entgegen dem Beschwerdeführer nicht erkennbar. Im Übrigen geht die Vorinstanz davon aus, das Bauvorhaben sei hinsichtlich der Ausnützung sowohl bei einer Gesamtbetrachtung unter Einbezug sämtlicher Arealüberbauungs-Parzellen als auch bei einer Einzelbetrachtung als unabhängiges Grundstück zulässig. Sodann hält sie fest, es ergäbe sich im Arealperimeter unter Einbezug des Bauprojekts eine Ausnützungsziffer von 0,4477 (2'495.80 m2 / 5'575 m2), wenn die Ausnützungsreserve wie erläutert vorab der Parzelle Nr. 1579 zugewiesen werde. Diese entspreche sowohl der Arealüberbauungsbewilligung vom 2. November 1993 als auch den aktuellen Vorgaben der Regelbauweise in der Wohnzone W2 (gemäss § 6 BNO maximale Ausnützungsziffer von 0,5).