Citation: 4C.56/2004 16.06.2004 E. A

Le 27 avril 1989, A.________ a conclu un bail avec la société Y.________ portant sur une surface de 760 m2 située dans un centre commercial, dans lequel il exploite des salles de cinéma depuis 1974. L'échéance du bail a été fixée au 31 août 2001. Par courrier du 12 décembre 1998, A.________, craignant la concurrence des salles de cinéma prévues à Z.________, a demandé à la nouvelle propriétaire, X.________, de repenser de manière globale les accès au cinéma et de l'autoriser à adjoindre une ou deux salles supplémentaires. Le 4 juillet 2000, des plans de transformation du centre commercial, comportant un projet d'agrandissement d'une des salles de cinéma, ont été établis à la demande de la bailleresse. A partir du mois de novembre 2000, le locataire a accusé des retards dans le paiement du loyer. Par courrier du 8 février 2001, il a demandé à la bailleresse de se déterminer sur les transformations; si celles-ci ne se faisaient pas, il serait obligé de réfléchir s'il était opportun de continuer à exploiter les salles de cinéma. Le contrat de bail prenant fin le 31 août 2001, il priait la régie de lui rendre une réponse avant le 28 février 2001. Celle-ci lui a écrit, le 12 février 2001, qu'elle espérait recevoir rapidement une réponse concernant l'étude de faisabilité financière qu'elle avait demandée au sujet des différentes possibilités de réaménagement. Le 20 mars 2001, la bailleresse a mis le locataire en demeure de s'acquitter des arriérés de loyer. Plus aucune correspondance n'a été échangée jusqu'au 23 août 2001, date à laquelle la régie a invité le locataire à prendre contact avec elle, afin de convenir d'un rendez-vous pour l'état des lieux de sortie. Celui-ci a répondu qu'il n'entendait pas cesser l'exploitation de ces surfaces et qu'il n'avait pas encore amorti l'investissement de 1'800'000 fr. consenti en 1982. Le 11 septembre 2001, la régie a indiqué que la propriétaire n'envisageait pas de conclure un nouveau bail et précisait que tout versement à partir du mois de septembre 2001 serait perçu comme une indemnité pour occupation illicite des locaux.