Citation: 4A_213/2017 E. 4

Selon la définition de l'art. 412 al. 1 CO, un contrat de courtage se forme lorsqu'une personne, le courtier, se charge contre rémunération d'indiquer à une autre personne, le mandant, l'occasion de conclure un contrat ou de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat. A bon droit, la Cour de justice retient que la demanderesse et Z.________ SA se sont liées par un contrat de courtage ayant pour objet la vente de la parcelle n° 1111 dans son ancien état. Il n'est pas nécessaire de rechercher si un contrat mixte de courtage et de mandat ordinaire a auparavant existé entre les mêmes parties; en effet, on a vu qu'après le 20 mars 2009, celles-ci ont de toute manière convenu d'exclure les règles du mandat ordinaire concernant la rémunération et le remboursement des frais du mandataire. Aux termes de l'art. 413 al. 1 CO, la rémunération convenue est due au courtier lorsque celui-ci a indiqué au mandant l'occasion de conclure le contrat principal voulu par lui, ou a négocié pour le compte du mandant avec un éventuel cocontractant, et que cette activité a abouti à la conclusion de ce contrat. Cela correspond exactement aux modalités énoncées dans la lettre du 20 mars 2009. Selon la jurisprudence relative à cette disposition, la conclusion du contrat principal voulu par le mandant doit se trouver dans un rapport de causalité avec l'activité du courtier (ATF 97 II 355 consid. 3 p. 357). Il n'est pas nécessaire que ce résultat soit la conséquence immédiate de l'activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été une cause de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant; en d'autres termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers (ATF 84 II 542 consid. 5 p. 548/549; 76 II 378 consid. 2 p. 381; arrêt 4A_401/2012 du 16 octobre 2012, consid. 4, SJ 2013 I 211). En règle générale, le rapport de causalité nécessaire entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat principal fait défaut lorsque ce contrat ne vient pas à chef entre le mandant et un tiers que le courtier a approché, mais entre le mandant et une quarte personne, car l'activité du courtier n'a alors pas exercé l'influence nécessaire sur la décision de cette personne-ci. Exceptionnellement toutefois, dans des circonstances particulières, nier le rapport de causalité entre l'activité du courtier et la décision du quart cocontractant pourrait se révéler inéquitable; en pareil cas, la rémunération est exceptionnellement due au regard de l'art. 413 al. 1 CO (ATF 76 II 378 consid. 3 p. 382).