Citation: 1C_473/2017 E. 3.5

3.5. Im Ergebnis verletzt es Bundesrecht, dass dem angefochtenen Urteil keine schlüssigen Verkehrswert-Schätzungen - weder für den Zeitpunkt vor noch für jenen nach dem Eintritt der materiellen Enteignung - entnommen werden können. Damit ist einer Herleitung des Minderwerts durch Gegenüberstellung der beiden Verkehrswerte die Grundlage entzogen. Es ist nicht Sache des Bundesgerichts, die entsprechenden Verkehrswerte zu ermitteln. Vielmehr ist das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die zuständige kantonale Schätzungskommission zurückzuweisen (Art. 107 Abs. 2 Satz 2 BGG). Bei diesem Ergebnis ist es nicht nötig, auf die Gehörsrügen der Beschwerdeführerin zur Frage einzugehen, ob die Vorinstanz ein Gutachten zur Ermittlung des Ertragswerts von Sportanlagen hätte einholen müssen. Beim jetzigen Verfahrensstand ist weiterhin offen, ob eine sachgerechte Verkehrswertschätzung mit der Vergleichs-, der Ertragswertmethode erbracht werden kann. Wie dargelegt, ist die zuerst genannte Methode prioritär; wenn es aber an tauglichen Vergleichspreisen fehlt, sind andere geeignete Schätzungsmethoden beizuziehen. Weitere Abklärungen zum Ertragswert sind nur dann erforderlich, soweit die diesbezügliche Schätzungsmethode konkret von Belang ist. Jedenfalls ist aber im Hinblick auf die Ertragswertmethode anzumerken, dass keine übertriebenen Anforderungen an Wirtschaftlichkeitsberechnungen der Beschwerdeführerin gestellt werden dürfen. Sie hat vor der Vorinstanz konkrete Beispiele für bestehende private Sportanlagen genannt. Da sie dies getan hat, lässt sich eine Entschädigungspflicht nicht einfach mit der Begründung verneinen, ihre Ertragsberechnungen seien unrealistisch.