Citation: 1C_502/2023 E. 4.5

4.5. Daran ändert auch die Behauptung des Beschwerdeführers nichts, mit einer von der Arealüberbauung unabhängigen Bebauung der Parzelle Nr. 1579 entfalle die bisherige Möglichkeit, den Zubringerdienst zur Arealüberbauung über die Parzelle Nr. 1579 abzuwickeln. Soweit der Beschwerdeführer aus diesem Argument (sinngemäss) einen materiellen Einbezug der Bauparzelle in das Gesamtkonzept der Arealüberbauung herleiten möchte, geht er fehl. Wie das BVU zu Recht ausführt, wurde der heutigen Bauparzelle im Rahmen der Arealüberbauungsbewilligung vom 2. November 1993 gerade keine Funktion zugewiesen, auch nicht diejenige als Wendeplatz oder Verkehrsfläche für den Zubringerdienst. Aus dem Parzellierungsbegehren vom 14. Juni 1994 ergibt sich einzig die Bezeichnung als Bauland und nicht etwa die Ausscheidung als Strassengebiet. Sodann ist es entgegen dem Beschwerdeführer weder erstellt, dass der Zubringerdienst zur Arealüberbauung (beispielsweise für die Ölanlieferung) bisher einzig über die Parzelle Nr. 1579 - mithin einer grünen Wiese - abgewickelt worden wäre, noch ersichtlich, weshalb keine alternative Anlieferungsmöglichkeit über die südwestlich gelegene Breiternstrasse und - wie in der Baubewilligung vom 10. August 2020 angemerkt - über den Johannisweg 1-9 bestehen soll. Ebenso wenig ergibt sich aus dem von den Vorinstanzen festgestellten Sachverhalt, dass der Johannisweg 1-9 die Zugänglichkeit für Lastwagen oder Anhängerzüge nicht sicherstellen soll. Vielmehr geht aus dem Entscheid des Regierungsrats vom 21. September 2022 hervor, die Dimensionierung des Johanniswegs 1-9 (zwischen 4 und 9 m) gewährleiste ohne Weiteres auch die Zugänglichkeit für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste, wie beispielsweise Rettungsfahrzeuge. Es liegt somit keine willkürliche Anwendung von § 55 Abs. 1 BauG/AG vor, wenn die Vorinstanz auf dem Baugrundstück keine Verkehrsflächen für die Ölanlieferung und für den sonstigen Zubringerdienst ausgeschieden hat. Damit erweist sich auch die in diesem Zusammenhang geltend gemachte willkürliche Anwendung von § 40 Abs. 1 BauV/AG durch den Verzicht auf einen Fachbericht als unbegründet. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Arealüberbauung mit Bezug auf den Zubringerdienst eine ungenügende Qualität aufweisen würde. Daraus ergibt sich somit entgegen dem Beschwerdeführer auch kein zwingendes Erfordernis zur Einholung eines Fachberichts gemäss § 40 Abs. 1 BauV/AG. Vor diesem Hintergrund erübrigt es sich, auf die von der Beschwerdegegnerin aufgeworfene Frage einzugehen, ob es sich bei diesen - zumindest vor dem Verwaltungsgericht nicht vorgebrachten - Einwänden des Beschwerdeführers überhaupt um zulässige Noven im Sinne von Art. 99 Abs. 1 BGG handelt oder nicht (vgl. E. 2.2 hiervor).