Citation: 4A_598/2018 E. 3.1

3.1. S'agissant du seul point demeurant litigieux devant le Tribunal fédéral (cf. consid. 2.2 supra), les juges cantonaux ont constaté que la régie en charge de la gestion de l'immeuble avait, à l'époque de la signature du bail, adopté depuis plusieurs années une pratique consistant à conclure, pour les nombreux objets soumis à la LDTR qu'elle gérait, des baux d'une durée déterminée de quatre à cinq ans, à savoir trois ans au loyer LDTR puis un à deux ans à un loyer majoré, correspondant aux prix du marché. Toutefois, le seul fait que la défenderesse n'ait pas exposé les raisons d'une telle pratique pour les objets dont le loyer avait été soumis à un contrôle LDTR ne suffisait pas pour admettre une fraude à la loi. Le bailleur n'étant pas tenu de motiver son choix de conclure des baux de durée déterminée, l'admission d'une telle fraude présupposait que le locataire démontre, à tout le moins par un faisceau d'indices, que le mécanisme susmentionné visait à le dissuader de contester son loyer initial ou de faire valoir d'autres prétentions. Or selon la cour cantonale, de tels indices ne ressortaient en l'espèce pas du dossier. Au vu de la durée du bail, la situation du cas d'espèce n'était pas assimilable à celle dans laquelle étaient conclus des baux d'une durée d'un an. Rien ne permettait de retenir que cette période initiale aurait été assimilable à un « temps d'essai » et que la bailleresse aurait voulu dissuader le locataire de contester le deuxième échelon de loyer. Enfin, la procédure n'avait pas permis d'établir que seuls les baux des locataires ayant contesté leur loyer ou ayant fait valoir d'autres prétentions n'auraient pas été renouvelés. Le témoin U.________ avait à cet égard indiqué avoir souvent vu des renouvellements, sans préciser les raisons pour lesquelles certains contrats n'auraient pas été reconduits. Dès lors, une fraude à la loi ne pouvait pas être retenue.