Citation: 4C.331/2006 09.10.2007 E. 3

In rechtlicher Hinsicht wehrt sich die Beklagte in der Berufung einzig gegen die Annahme der Vorinstanz, der Kläger sei im März 1998 berechtigt gewesen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. 3.1 Die Vorinstanz hielt hinsichtlich der Frage der Berechtigung zur fristlosen Kündigung gemäss Art. 259b lit. a OR dafür, dass es für den Kläger nicht zumutbar war, im Hinblick auf die geplanten Bauarbeiten zwischen dem 28. April und dem 29. Mai 1998 vorübergehend in ein ihm von der Beklagten angebotenes Ersatzobjekt zu ziehen. Die Vorinstanz stellte zur Verneinung der Zumutbarkeit im Sinne von Art. 260 OR entscheidend auf den Umstand ab, dass das Mietobjekt gemäss Mietvertrag als "Arztpraxis FMH" mit einer ganzen Reihe verschiedener Räume genutzt wurde und nicht einfach als Büroräumlichkeiten für einen Betrieb ohne Publikumskontakt oder blosse Lagerräume. Eine Arztpraxis enthalte nicht nur komplizierte technische Apparaturen, die nicht ohne besondere Schwierigkeiten an einen anderen Ort transportiert werden können, sondern darüber hinaus eine Vielzahl weiterer medizinischer Instrumente und Vorrichtungen, die nach einem Umzug unter kräfteraubender Arbeit wieder so eingeordnet werden müssten, dass der Praxisbetrieb unter Einhaltung der notwendigen Qualitätsanforderungen fortgesetzt werden könne. Die Vorinstanz verwies sodann darauf, dass eine Arztpraxis einen umfangreichen Publikumskontakt habe, wobei es für ältere und gebrechliche Patienten nach der Erfahrung des Lebens nur schwer möglich sei, sich an einen Standortwechsel des Arztes zu gewöhnen, weshalb sie sich bei einem Arztbesuch zumindest sehr oft entgegen früherer Übung begleiten lassen müssten. Während die Kriterien zur Beurteilung der Zumutbarkeit von Erneuerungen bzw. Änderungen gemäss Art. 260 Abs. 1 OR für den Mieter grundsätzlich als Rechtsfrage vom Bundesgericht im Berufungsverfahren überprüft werden können, hängt die Anwendung dieser Kriterien auf den konkreten Fall von den tatsächlichen Umständen ab, die vom kantonalen Sachgericht - unter Vorbehalt von Art. 63 Abs. 2 OG - verbindlich festgestellt werden. Die Zumutbarkeit beurteilt sich nach einem objektiven Massstab unter Berücksichtigung aller Umstände und mit dem Ziel, die Interessen des Vermieters an der Erhaltung und Verbesserung der Substanz gegenüber jenen des Mieters auf ungestörte Nutzung des Mietobjektes und Erhaltung des bestehenden Gleichgewichts im Austauschverhältnis abzuwägen (Peter Higi, Zürcher Kommentar, N. 28 zu Art. 260 OR; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2. Aufl., Zürich 1998, N. 27 ff. zu Art. 260-260a OR). 3.2 Die Beklagte bringt in Bezug auf die Frage der Unzumutbarkeit eines vorübergehenden Umzugs in rechtlicher Hinsicht vor, die Überlegungen der Vorinstanz seien unzutreffend. Dies gelte insbesondere für die Erwägung, wonach es für ältere und gebrechliche Patienten nur schwer möglich sei, sich an einen anderen Standort zu gewöhnen, und sich daher beim Arztbesuch zumindest sehr oft entgegen früherer Übung begleiten lassen müssten. Diese Folgerung der Vorinstanz stützt sich ausschliesslich - losgelöst vom konkreten Sachverhalt - auf die allgemeine Lebenserfahrung, weshalb sie vom Bundesgericht im Berufungsverfahren als Rechtsfrage frei überprüft werden kann (BGE 127 III 453 E. 5d S. 456; 126 III 10 E. 2b S. 12, je mit Hinweisen). Entgegen der Behauptung der Beklagten widerspricht es nicht der allgemeinen Lebenserfahrung, dass es älteren und gebrechlichen Patienten Schwierigkeiten bereitet, sich auf einen Standortwechsel einzustellen. Soweit sie sich trotz ihrer Einschränkungen noch selbständig zur Behandlung in die Praxis ihrer Arztes begeben können, wird diese durch Gewohnheit ermöglichte Selbständigkeit bei einem Standortwechsel - zumindest vorübergehend - massgeblich beeinträchtigt. Die Feststellung der Vorinstanz, wonach sich ältere und gebrechliche Patienten in einem solchen Fall zumindest sehr oft entgegen früherer Übung werden begleiten lassen müssen, ist somit bundesrechtlich nicht zu beanstanden. 3.3 Hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang, dass die Vorinstanz zur Beurteilung der Zumutbarkeit nicht entscheidend auf die erwähnte Feststellung abstellte, sondern diese lediglich in eine umfassende Würdigung der konkreten Umstände miteinbezog. Das Gericht darf und muss bei der Abwägung der Interessen der Vermieterschaft an der Instandhaltung und Verbesserung der Liegenschaft sowie der Mieterschaft auf ungestörten Gebrauch der Mietsache die verschiedensten massgeblichen Umstände des konkreten Falls berücksichtigen, um die Frage der Zumutbarkeit gemäss Art. 260 Abs. 1 OR beantworten zu können. Dazu gehören die Auswirkungen der Umbauarbeiten auf den Mieter (Bernard Corboz, Les travaux de transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et leur répercussion sur les loyers, in: 12ème Séminaire sur le droit du bail, Neuenburg 2002, S. 9). Bei der Beurteilung der Nachteile eines durch Umbauten bedingten vorübergehenden Umzugs auf den Betrieb der Arztpraxis des Klägers durfte die Vorinstanz ohne Verletzung von Bundesrecht auch die Schwierigkeiten einer wesentlichen Patientengruppe des Klägers bei einem solchen Standortwechsel berücksichtigen. Der Einwand der Beklagten, wonach es für die Patienten ohnehin keinen Unterschied mache, ob der Kläger seine Praxis lediglich vorübergehend an einen anderen Standort verlege oder definitiv, verfängt nicht. Die durch einen vorübergehenden Umzug bedingten Schwierigkeiten für ältere und gebrechliche Patienten wurden nämlich lediglich als ein Gesichtspunkt der durch die Erneuerungsarbeiten bedingten Nachteile des Klägers berücksichtigt. Die Vorinstanz verneinte aufgrund einer Interessenabwägung die Zumutbarkeit gemäss Art. 260 Abs. 1 OR, womit sich die möglichen Rechtsbehelfe des Klägers nicht auf die Herabsetzung des Mietzinses bzw. Schadenersatz beschränkten (Art. 260 Abs. 2 OR), sondern grundsätzlich sämtliche Mängelrechte offen standen (Peter Higi, Zürcher Kommentar, N. 53 zu Art. 260 OR; Roger Weber, Basler Kommentar, N. 8 zu Art. 260 OR). Die Beklagte verkennt demnach, dass die Tatsache, dass der Kläger schliesslich die fristlose Kündigung wählte und den Standort damit - unter Inkaufnahme der möglichen Nachteile für seine Patienten - selbst definitiv verlegte, eine Folge der festgestellten Unzumutbarkeit der Erneuerungen gemäss Art. 260 Abs. 1 OR darstellt bzw. diese voraussetzt, jedoch bei der vorab zu beantwortenden Frage der Unzumutbarkeit unberücksichtigt bleiben musste. 3.4 Ermessensentscheide (Art. 4 ZGB) überprüft das Bundesgericht zwar im Berufungsverfahren grundsätzlich frei. Es übt aber Zurückhaltung und schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgewichen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die zwingend hätten beachtet werden müssen. Ausserdem greift das Bundesgericht in Ermessensentscheide ein, falls sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 132 III 178 E. 5.1; 129 III 380 E. 2 S. 382). Inwiefern die Vorinstanz bei ihrem Ermessensentscheid - abgesehen von den bereits erwähnten Vorbringen, die sich als unzutreffend erwiesen haben - Bundesrecht verletzt haben soll, legt die Beklagte nicht dar. Somit ist auf den entgegen der Vorschrift von Art. 55 Abs. 1 lit. c OG nicht weiter begründeten Einwand der angeblich fehlenden Unzumutbarkeit im Sinne von Art. 260 OR nicht weiter einzugehen (BGE 121 III 397 E. 2a; 116 II 745 E. 3 S. 749; 105 II 308 E. 6). Zusammenfassend ist der Vorinstanz keine Rechtsverletzung vorzuwerfen, soweit sie den geplanten "Sanierungsumbau" als unzumutbar für den Kläger im Sinne von Art. 260 Abs. 1 OR erachtete.