Citation: 2C_288/2007 19.12.2007 E. 5

5.1 Litigiosa, e da esaminare, è pertanto solo la forza probante della perizia prodotta dai ricorrenti per dimostrare il valore di investimento. La censura concerne l'apprezzamento delle prove che, come già osservato, viene verificato solo entro i limiti dell'arbitrio (cfr. consid. 2.2). Secondo la giurisprudenza, in tale contesto vi è arbitrio se il giudice ha manifestamente misconosciuto il senso e la portata di un mezzo di prova, se ha omesso senza ragioni valide di tener conto di un elemento di prova importante, suscettibile di modificare l'esito della vertenza, oppure se, sulla base degli elementi raccolti, ha tratto delle deduzioni insostenibili. Perché il Tribunale federale sostituisca il proprio apprezzamento a quello dell'autorità precedente non basta quindi che un'interpretazione diversa delle prove e dei fatti che ne derivano appaia altrettanto concepibile (DTF 129 I 8 consid. 2.1; 127 I 38 consid. 2a; sentenza 1C_162/2007 del 1° novembre 2007, consid. 2.1). Ci si potrebbe invero chiedere se la motivazione del ricorso sia sviluppata in modo da sostenere veramente l'arbitrarietà del giudizio impugnato, nel senso testé indicato, oppure se non si limiti a ribadire in maniera appellatoria l'attendibilità del referto peritale. Le esigenze di motivazione sono del resto accresciute quando si tratta di contestare l'accertamento dei fatti (cfr. consid. 2.2) e, più in generale, quando si invoca l'arbitrio (DTF 128 I 295 consid. 7a; 125 I 492 consid. 1b). Visto l'esito del gravame la questione può comunque rimanere aperta. 5.2 Il valore di investimento è un fattore che concorre a ridurre l'onere fiscale. Di principio, l'onere della prova per i fatti che permettono di stabilire tale parametro incombe quindi ai contribuenti (DTF 133 II 153 consid. 4.3; 121 II 257 consid. 4c/aa; Alessandro Soldini/Andrea Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari, Lugano 1996, pag. 251; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2a ed., Zurigo 2006, n. 16 ad § 221 StG/ZH). Il valore di acquisto è dimostrato dalla precedente tassazione o, in assenza di questa, dal prezzo risultante dai pubblici registri (art. 130 LT). La prova delle spese avviene invece mediante presentazione di fatture quietanzate o di altri documenti giustificativi (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, op. cit., n. 20 ad § 221 StG/ZH). Nel caso specifico, è assodato che, probabilmente per motivi a loro non imputabili, i ricorrenti non hanno potuto fornire queste prove. È quantomeno sostenibile ammettere che in un simile caso il valore di investimento possa tra l'altro anche venir stimato, come ritenuto dai giudici cantonali (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., pag. 251; Richner/Frei/ Kaufmann/Meuter, op. cit., n. 19 ad § 221 StG/ZH). Ad una valutazione di questo tipo occorre tuttavia porre esigenze rigorose, al fine di evitare abusi. In effetti il contribuente non deve in ogni caso trovarsi in una situazione più favorevole di quella in cui sarebbe se avesse inoltrato i conteggi e le fatture di principio necessari (cfr. la sentenza del Tribunale amministrativo friborghese del 14 maggio 2004, in: StR 59/2004 pag. 839, consid. 1d). 5.3 La perizia dell'ing. I.________ versata agli atti dai ricorrenti è stata ritenuta inadatta a comprovare l'effettivo valore di investimento da tutte le istanze precedenti. Tale giudizio non risulta certo sprovvisto d'ogni fondamento e resiste quindi alla censura d'arbitrio. La perizia non valuta infatti i costi di investimento concretamente sostenuti nel 1965 e negli anni successivi, ma fornisce una stima per definire il valore commerciale nell'anno di costruzione dello stabile. La stima è basata su di una ponderazione tra il valore reale e il valore di reddito, al quale è attribuito un peso specifico quattro volte superiore al primo parametro. In tal modo viene stabilito un valore commerciale, nel 1965, di fr. 940'300.--. A questo importo i ricorrenti aggiungono un terzo dei costi di manutenzione sostenuti tra il 1961 e il 2005, che il perito ha stimato nel complesso a fr. 316'800.--, considerandoli spese di miglioria (cfr. art. 134 LT). Ne risulta così il valore di investimento preteso, di fr. 1'045'900.-- (940'300.-- + 105'600.--). Non è tuttavia manifestamente errato ritenere che mediante questa valutazione non vengono dimostrati i costi di investimento determinanti ai sensi dell'art. 129 cpv. 1 LT. Persino il prezzo per l'acquisto del terreno nel 1961, che di per sé dovrebbe essere accertabile tramite registro fondiario, viene semplicemente stimato. Altrettanto dicasi dei costi di manutenzione sostenuti durante 44 anni, che nemmeno per il periodo più recente vengono documentati. Infine pure l'assunto secondo cui un terzo di questi costi è rappresentato da spese di miglioria non è supportato da alcuna prova concreta. 5.4 Gli ulteriori argomenti che i ricorrenti oppongono a questa conclusione non portano ad un risultato diverso. Gli interessati sostengono in particolare che la Corte cantonale avrebbe stabilito "criteri assolutamente troppo formali" per permettere di ricostruire il valore di investimento mediante una perizia, contravvenendo in tal modo al principio della parità di trattamento ed incorrendo in un formalismo eccessivo. In realtà, il precetto costituzionale di uguaglianza (art. 8 Cost.) risulterebbe violato proprio se si seguisse la valutazione fatta allestire dai ricorrenti, inadatta a raggiungere l'obiettivo che avrebbe dovuto perseguire. Gli insorgenti ritengono inoltre che l'autorità precedente avrebbe operato a torto una distinzione tra costi di investimento e valore commerciale, rendendo anche per questo difficile una ricostruzione dei primi. Questa difficoltà nel dimostrare i costi effettivi è oggettiva (per un esempio degli elementi che potrebbero costituire prove sufficienti, cfr. ancora la sentenza apparsa in StR 59/2004 pag. 839, consid. 1d e 2a pag. 846). Essa non può tuttavia venir evitata ricorrendo semplicemente ad una stima del valore commerciale, in cui ha un peso determinante il valore di reddito.