<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2021.00678</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222299&amp;W10_KEY=13013465&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2021.00678</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 13.04.2022</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nachbarbeschwerde gegen Baubewilligung für drei Reiheneinfamilienhäuser Baugesuche haben alle Unterlagen zu enthalten, die für die Beurteilung des Vorhabens nötig sind (E. 5.1). Mangelhafte Baugesuchsunterlagen können von Nachbarn und Nachbarinnen nur gerügt werden, wenn sie sich auf deren Rechts- und Interessenwahrung nachteilig auswirken (E. 5.2). Die Grenzabstände, Gebäudehöhen und Hangneigungen sind in den Bauplänen nicht eingetragen, ergeben sich jedoch aus der Baubewilligung und lassen sich aus den Plänen herausmessen. Die Rechts- und Interessenwahrung der Beschwerdeführerinnen war nicht tangiert (E. 5.3). Die BZO der Gemeinde Richterswil bestimmt, dass die Anordnung des grossen Grundabstands frei gewählt werden kann. Wird der grosse Grundabstand gegenüber der Strassenseite gewählt, tritt der Strassenabstand an dessen Stelle. Dies hat zur Folge, dass ein Abstand im Ausmass des grossen Grundabstands auf keiner Gebäudeseite einzuhalten ist. Hätte die Gemeinde dies verhindern wollen, so hätte sie eine anderslautende Anordnung treffen müssen (E. 6). Die BZO legt weiter eine Gebäudehöhenprivilegierung fest, sofern die durchschnittliche Hangneigung in Richtung der Falllinie gemessen mehr als 15° beträgt (E. 7.1). Es kann offengelassen werden, ob die Hangneigung bloss im Baubereich oder von den sich gegenüberliegenden Grundstücksgrenzen aus zu messen ist, da die Werte in jedem Fall mehr als 15° betragen (E. 7.4). Wo nichts anderes bestimmt ist, dürfen Dachaufbauten insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen (E. 8.1). Die Fassadenlänge ist über alle drei Reiheneinfamilienhäuser zu veranschlagen, da die gesamte Fassade eine baulich-architektonische Einheit bildet (E. 8.4). Die vorinstanzliche Ermessensbetätigung betreffend die Einordnung ist nicht zu beanstanden und die Vorschriften betreffend die Erscheinung von Untergeschossen sind nicht verletzt (E. 9.4 f.). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUPLÃNE">BAUPLÃNE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHAUFBAUTE">DACHAUFBAUTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DRITTELSREGELUNG">DRITTELSREGELUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FASSADE">FASSADE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GARAGE">GARAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDABSTAND">GRUNDABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HANGNEIGUNG">HANGNEIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHBARBESCHWERDE">NACHBARBESCHWERDE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSENABSTAND">STRASSENABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERGESCHOSS">UNTERGESCHOSS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 265 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 292 lit. b PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 293 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 310 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=57515" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2021.00678</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">13. April 2022</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regina Meier. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerinnen,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Planungs- und Baukommission Richterswil, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 9. September 2020 erteilte die Planungs- und Baukommission Richterswil D und E die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r drei ReiheneinfamilienhÃ¤user an der G-Strasse 01, 02 und 03 in Richterswil (Kat.-Nr. 04).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid gelangten B und A am 12. Oktober 2020 an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung. Mit Entscheid vom 17. August 2021 wurde der Rekurs abgewiesen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben B und A am 24. September 2021 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des baurekursgerichtlichen Entscheids. Zudem sei ein Augenschein durchzufÃ¼hren; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht schloss am 27. Oktober 2021 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. D und E beantragten mit Eingabe vom 29. Oktober 2021, die Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerinnen abzuweisen. Die Planungs- und Baukommission Richterswil liess sich nicht vernehmen. Mit Replik vom 18. November 2021 hielten B und A an ihren AntrÃ¤gen fest. Die Duplik von D und E datiert vom 23. November 2021. B und A liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Das streitgegenstÃ¤ndliche BaugrundstÃ¼ck liegt gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil in der Wohnzone W2. Projektiert ist der Abbruch des dort bestehenden Einfamilienhauses und der Neubau von drei ReiheneinfamilienhÃ¤usern.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b><span>In prozessualer Hinsicht beantragen die BeschwerdefÃ¼hrerinnen zunÃ¤chst die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Der Entscheid darÃ¼ber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht weitgehend im Ermessen der anordnenden BehÃ¶rde. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist somit dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist zulÃ¤ssig, wenn der Sachverhalt hinreichend erstellt ist. </span>Eine Pflicht zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen machen geltend, ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht sei angezeigt, da seine Kognition im vorliegenden Fall derjenigen entspreche, welche Ã¼blicherweise dem Baurekursgericht zukomme, weil die BaubehÃ¶rde ihr Ermessen nicht ausgeÃ¼bt habe. Weiter seien die BauplÃ¤ne wenig aussagekrÃ¤ftig, sodass ein Eindruck vor Ort erforderlich sei.</p> <p class="Urteilstext">Wie die nachfolgenden ErwÃ¤gungen zeigen, ist der massgebliche Sachverhalt hinreichend erstellt (s. insb. E. 5.3). Die diversen bei den Akten liegenden PlÃ¤ne sowie das Protokoll des vor­instanzlichen Augenscheins mit zahlreichen Fotografien geben die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse anschaulich wieder und<span> die Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft, lassen sich ohne den beantragten Augenschein beantworten. Das Verwaltungsgericht kann deshalb auf dessen DurchfÃ¼hrung verzichten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">In materieller Hinsicht machen die BeschwerdefÃ¼hrerinnen zusammengefasst geltend, die Bauherrschaft habe ungenÃ¼gende PlÃ¤ne eingereicht: Die GrenzabstÃ¤nde seien nicht vermasst, die fÃ¼r die Bestimmung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he massgebende Hangneigung sei nur ansatzweise ersichtlich und die FassadenplÃ¤ne seien schummrig und konturlos. Daher hÃ¤tten die nachbarlichen Interessen nicht genÃ¼gend gewahrt werden kÃ¶nnen. Weiter habe die BaubehÃ¶rde die kommunalen Bauordnungsbestimmungen Ã¼ber den grossen Grundabstand und die Hangneigung nicht dem Sinn und Zweck der Vorschriften entsprechend ausgelegt, die Vorschriften betreffend Dachaufbauten unrichtig angewendet und schliesslich genÃ¼ge das Bauprojekt auch den Anforderungen gemÃ¤ss § 238 Abs. 1 in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; Ãbergangsbestimmung zur Ãnderung vom 14. September 2015, Abs. 2) nicht.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Baugesuche haben alle Unterlagen zu enthalten, die fÃ¼r die Beurteilung des Vorhabens nÃ¶tig sind (§ 310 Abs. 1 PBG). Die Anforderungen an die Gesuchsunterlagen werden in § 3 ff. der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) nÃ¤her ausgefÃ¼hrt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>ZunÃ¤chst ist mit der Vorinstanz in grundlegender Weise festzuhalten, dass <span>gemÃ¤ss der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung</span> mangelhafte Baugesuchsunterlagen von Nachbarn und Nachbarinnen nur gerÃ¼gt werden kÃ¶nnen, wenn sie sich auf deren Rechts- und Interessenwahrung nachteilig auswirken. Entsteht kein solcher Nachteil, so liegt kein wesentlicher Verfahrensmangel vor, sodass die RÃ¼ge der Mangelhaftigkeit des Baugesuchs weder die Anordnung einer Nebenbestimmung noch die Aufhebung der Baubewilligung zur Folge hat. <span>Immer gerÃ¼gt werden kann die Fehlerhaftigkeit der Baugesuchsunterlagen allerdings, wenn diese direkt zur materiellen Rechtswidrigkeit des Bauvorhabens fÃ¼hrt oder wenn durch WidersprÃ¼che in den Unterlagen bei der BauausfÃ¼hrung VerstÃ¶sse gegen Ã¶ffentlich-rechtliche Bauvorschriften entstehen kÃ¶nnten </span>(VGr, 30. November 2017, VB.2017.00353, E. 2.4; <span>10. Mai 2000, VB.2000.00086, E. 2c/aa = </span>RB 2000 Nr. 7 = BEZ 2000 Nr. 39; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht,<span> 6. A., WÃ¤denswil 2019, </span>S. 380).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.3 </span></b>Wie die BeschwerdefÃ¼hrerinnen zu Recht vorbringen, sind die GrenzabstÃ¤nde in den BauplÃ¤nen nicht eingetragen. Diese sind jedoch in der Baubewilligung angefÃ¼hrt und lassen sich aus diversen PlÃ¤nen ohne Weiteres herausmessen. Entsprechendes trifft auf die GebÃ¤udehÃ¶hen zu. Zur Hangneigung liegen ebenfalls diverse PlÃ¤ne vor, aus denen sich die relevanten Werte grundsÃ¤tzlich Ã¼bereinstimmend und jedenfalls genÃ¼gend konkret zur Beantwortung der sich stellenden Fragen herauslesen lassen. Es wird nicht substanziiert und ist denn auch nicht ersichtlich, inwiefern in diesem Zusammenhang die Rechts- und Interessenwahrnehmung der BeschwerdefÃ¼hrerinnen tangiert worden sein kÃ¶nnte. Es war diesen jedenfalls mÃ¶glich, die Baubewilligung anzufechten, und die geltend gemachten Fehler in den Unterlagen sind nicht geeignet, <span>direkt zur materiellen Rechtswidrigkeit des Bauvorhabens bzw. bei der BauausfÃ¼hrung zu VerstÃ¶ssen gegen Ã¶ffentlich-rechtliche Bauvorschriften zu fÃ¼hren. Zusammengefasst ist die Beschwerde diesbezÃ¼glich abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Art. 3 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil (BZO) bestimmt, dass der grosse Grundabstand in der Wohnzone W2 mindestens 8 m betrÃ¤gt. Abs. 2 derselben Bestimmung konkretisiert, dass die Anordnung des grossen Grundabstands frei gewÃ¤hlt werden kann. Muss oder kann der grosse Grundabstand aufgrund der kommunalen Bauvorschriften gegenÃ¼ber der Strassenseite gewÃ¤hlt werden, tritt der Strassenabstand an dessen Stelle, sofern die Gemeinde keine andere Anordnung trifft (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 1076 mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen bringen vor, das Bauprojekt halte den grossen Grundabstand auf keiner Seite ein und es sei nicht mÃ¶glich bzw. widerspreche dem Normzweck, diesen Abstand â wie vorliegend â in nÃ¶rdlicher Richtung zu wÃ¤hlen und durch den Strassenabstand zu ersetzen. Wenn es schon mÃ¶glich sei, auf die Einhaltung des grossen Grundabstands zu verzichten, obwohl durch denselben eigentlich die nÃ¶tige Belichtung und Besonnung gewÃ¤hrleistet werden sollte, so dÃ¼rfe dies zumindest nicht auf der Nordseite vorkommen, ansonsten die entsprechenden Bestimmungen vÃ¶llig inhaltsleer wÃ¼rden.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Vorliegend kann die Anordnung des grossen Grundabstands gemÃ¤ss Art. 3 Abs. 2 BZO frei gewÃ¤hlt werden, mithin auch gegenÃ¼ber der Strassenseite. Dies hat zur Folge, dass ein Abstand im Ausmass des grossen Grundabstands auf keiner GebÃ¤udeseite einzuhalten ist. HÃ¤tte die Gemeinde dies verhindern wollen, so hÃ¤tte sie gemÃ¤ss stÃ¤ndiger Praxis gestÃ¼tzt auf § 265 Abs. 1 PBG eine anderslautende Anordnung treffen mÃ¼ssen (VGr, 29. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00219, E. 5.2; 14. Juli 2004, VB.2004.00145, E. 5; 28. Januar 1998, VB.1997.00138). Nach dieser Praxis ist es zulÃ¤ssig, in einer Konstellation wie der vorliegenden auch nordseitig auf die Einhaltung eines grossen Grundabstands zu verzichten. Dass die BZO dies bewusst in Kauf nimmt, zeigt sich auch daran, dass sie in den Wohnzonen keine Hauptfassaden oder Hauptwohnseiten statuiert. Es ist denn auch ohne Weiteres nachvollziehbar, wenn in Gemeinden wie Richterswil keine sÃ¼dseitigen und damit von der See­sicht abgewandten Hauptwohnseiten festgelegt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>AnzufÃ¼gen ist, dass die beschwerdefÃ¼hrerische RÃ¼ge, es sei bei der Festlegung des fraglichen Abstandes zu Unrecht kein MehrlÃ¤ngenzuschlag veranschlagt worden, unsubstanziiert bleibt. Es ist denn auch nicht ersichtlich, dass ein solcher anzurechnen wÃ¤re. Zusammengefasst ist festzuhalten, dass das Bauprojekt nicht gegen die Abstandsvorschriften verstÃ¶sst.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>GemÃ¤ss Art. 3 Abs. 1 BZO ist die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he in der Wohnzone W2 maximal 7,5 m. BetrÃ¤gt die durchschnittliche Hangneigung in Richtung der Falllinie gemessen mehr als 15°, ist eine talseitige GebÃ¤udehÃ¶he von maximal 8,1 m zulÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen stellen sich auf den Standpunkt, die durchschnittliche Hangneigung sei bloss im Baubereich zu messen. Die BaubehÃ¶rde misst dieselbe jedoch von den sich gegenÃ¼berliegenden GrundstÃ¼cksgrenzen aus. Wie auch die private Beschwerdegegnerschaft bringt sie vor, dies entspreche ihrer stÃ¤ndigen Praxis. Das Baurekursgericht schÃ¼tzte diese Praxis unter Hinweis darauf, dass andernfalls regelmÃ¤ssig nur ErstÃ¼berbauende in den Genuss der GebÃ¤udehÃ¶henprivilegierung kÃ¤men, wÃ¤hrend ZweitÃ¼berbauende ein von Ersteren abgeflachtes Terrain vorfinden wÃ¼rden. Vielmehr sei entsprechend den Regelungen zur Eruierung des massgeblichen Terrains im Fall von Neubauten auf den ursprÃ¼nglich gewachsenen Boden oder auf den natÃ¼rlichen GelÃ¤ndeverlauf der Umgebung abzustellen, und eine ursprÃ¼nglich vorhandene Hangneigung lasse sich in der Falllinie nur zwischen der berg- und der talseitigen GrundstÃ¼cksgrenze sinnvoll bestimmen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Bei einer Auslegung der fraglichen BZO-Bestimmung nach deren Sinn und Zweck spricht einiges fÃ¼r die Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerinnen. Diese bringen vor, es kÃ¶nne nicht sein, dass bei einem sehr starken GefÃ¤llsbruch auf einem langen HanggrundstÃ¼ck auch dessen allenfalls "topfebener" Teil eine GebÃ¤udehÃ¶henprivilegierung erfahre. Hinzu kommt, dass unter Zugrundelegung der entgegenstehenden Ansicht durch gezielte Abparzellierung auf einer so neu geschaffenen, steil gelegenen Teilparzelle eine zuvor unzulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶henprivilegierung erreicht werden kÃ¶nnte. Weiter ist zwar durchaus zutreffend, dass fÃ¼r die Bestimmung des massgebenden Terrains nach § 5 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) nicht auf das von einem (Erst-)Bauenden geschaffene Terrain, sondern auf den natÃ¼rlichen GelÃ¤ndeverlauf abzustellen ist. Dies steht allerdings der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerinnen nicht entgegen: Aus ihrer Argumentation folgt nicht, dass bei spÃ¤teren Bauten vom (durch einen Erstbauenden) gestalteten Terrain aus gemessen werden mÃ¼sste. Vielmehr kann der natÃ¼rliche GelÃ¤ndeverlauf sowohl bei Neu- bzw. Erstbauten wie bei Ersatzbauten auch innerhalb eines Baubereichs zugrunde gelegt werden (so beispielsweise bei der Bestimmung der Baumassenziffer, der GesamthÃ¶he eines GebÃ¤udes oder gegebenenfalls auch der Hangneigung) und muss jedenfalls nicht zwingend von GrundstÃ¼cksgrenze zu GrundstÃ¼cksgrenze betrachtet werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b>Ob die von der kommunalen BaubehÃ¶rde vorgenommene und vom Baurekursgericht geschÃ¼tzte Auslegung der BZO noch vertretbar ist, kann vorliegend jedoch offengelassen werden. Nicht nur aus den von der Beschwerdegegnerschaft eingereichten PlÃ¤nen, sondern auch aus denjenigen, welche die BeschwerdefÃ¼hrerinnen selbst ins Recht legten, ergeben Nachmessungen der Hangneigungen auch im Baubereich Werte von â teilweise deutlich â Ã¼ber 15°; bloss an einer einzigen Fassade liegt der Wert knapp darunter (Haus 1, Ostfassade). Die streitgegenstÃ¤ndliche GebÃ¤udehÃ¶henprivilegierung durfte somit bewilligt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.5 </b>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerinnen schliesslich behaupten, auf der Talseite sei zwar eine GebÃ¤udehÃ¶he von 8,1 m eingehalten, aber auf der Bergseite mÃ¼sse eine solche von 7,5 m eingehalten werden und die Letztere sei womÃ¶glich Ã¼berschritten, ist darauf hinzuweisen, dass sich aus den PlÃ¤nen eine bergseitige GebÃ¤udehÃ¶he von nur etwas Ã¼ber 6 m ablesen lÃ¤sst.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span class="markedcontent"><b><span>8.1 </span></b></span>Nach der vorliegend anwendbaren Fassung von § 292 lit. b PBG dÃ¼rfen, wo nichts anderes bestimmt ist, Dachaufbauten â ausgenommen Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte Aufbauten â insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge sein, sofern sie <span class="markedcontent">bei FlachdÃ¤chern die fÃ¼r ein entsprechendes SchrÃ¤gdach zulÃ¤ssigen</span> <span class="markedcontent">Ebenen durchstossen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen machen geltend, die genannte Bestimmung wÃ¤re bloss eingehalten, wenn die FassadenlÃ¤nge Ã¼ber alle drei ReiheneinfamilienhÃ¤user veranschlagt wÃ¼rde. Dies sei jedoch nicht gesetzeskonform; der Ãbergang zwischen den ersten beiden und dem dritten Haus sei auf der SÃ¼dseite mit einem RÃ¼cksprung im Dachgeschoss und einer Ãffnung im Erdgeschoss markant erkennbar.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b>Bei § 292 PBG <span>handelt es sich um eine Ãsthetiknorm, welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen Ã¼berdimensionierte, dem Dachbereich ein Ãbergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1). Ein Ziel von § 292 PBG ist es, die Dachgestaltung ruhig zu halten, weshalb die ''Drittelsregel'' jeweils auf der betreffenden FassadenlÃ¤nge einzuhalten ist. Als in diesem Sinn massgebende FassadenlÃ¤nge gilt jene Fassade oder jener Teil der Fassade, welche bzw. welcher eine </span>baulich-architektonische<span> Einheit bildet (VGr, 18. MÃ¤rz 2021, VB.2020.00662, E. 6.1; 19. Juli 2018, VB.2017.00802, E. 6.4.2; 31. August 2017, VB.2017.00337, E. 2.2; 10. Mai 2000, VB.2000.00086, E. 3b). </span>Eine solche optische Einheit kann auch dann gegeben sein, wenn zwei Fassadenelemente schiefwinklig aneinanderstossen oder die Fassade seitlich gegliedert ist. Letztlich ist eine Einzelfallbeurteilung vorzunehmen (VGr, 19. Mai 2021, VB.2020.00070, E. 8.2, mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Von der in § 292 PBG erwÃ¤hnten <span>Befugnis zum Erlass einer abweichenden Regelung</span> hat die Gemeinde Richterswil keinen Gebrauch gemacht.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.4 </b>Aus den massgeblichen PlÃ¤nen ist ersichtlich, dass bergseitig ein RÃ¼cksprung zwischen den ersten beiden und dem dritten Reihenhaus besteht; zudem ist die Fassade des letzteren talseitig leicht abgewinkelt. Nichtsdestotrotz bildet die bergseitige Fassade eine baulich-architektonische Einheit. Aus dem Plan "Ansicht SÃ¼d" ergibt sich, dass keine markanten ÃbergÃ¤nge bestehen. Noch klarer zu bejahen ist die optische Einheit hinsichtlich der talseitigen Fassade, wo keine nennenswerten ÃbergÃ¤nge zwischen den GebÃ¤uden auszumachen sind. Das Dachgeschoss ist denn auch von beiden Seiten her klar als solches erkennbar und vermittelt weder den Eindruck eines Ã¼berzÃ¤hligen Vollgeschosses noch denjenigen einer unruhigen, Ã¼bergewichtigen Dachgestaltung. </p> <p class="Urteilstext">Schliesslich nimmt das Verwaltungsgericht bei der WÃ¼rdigung Ã¤sthetischer Gesichtspunkte RÃ¼cksicht auf die vorinstanzliche ErmessensbetÃ¤tigung und kann einen Entscheid der Vor­instanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat (s. zum Ganzen unten E. 9.1, 9.3). Eine unrichtige Rechtsanwendung ist vorliegend nicht auszumachen; die vor­instanzliche ErmessensausÃ¼bung ist zu schÃ¼tzen.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>9.1 </b>GemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erzielt wird.</p> <p class="Urteilstext">Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfÃ¼gt die kommunale BaubehÃ¶rde Ã¼ber einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 5.2). Das Bundesgericht hielt in seinem Entscheid BGE 145 I 52 fest, dass das Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG abweichen darf, wenn es unter Beachtung der Argumente der BaubehÃ¶rde seine abweichende gestalterische EinschÃ¤tzung begrÃ¼ndet. Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen BehÃ¶rde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewÃ¤hrleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum Ã¼berschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkÃ¼rlich ist. Da die kommunale BehÃ¶rde ihr Ermessen pflichtgemÃ¤ss ausÃ¼ben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem WillkÃ¼rverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip und das Ã¼bergeordnete Gesetzesrecht zu beachten (BGE 145 I 52 E. 3.6). Je eingehender die kommunale BehÃ¶rde ihren Entscheid begrÃ¼ndet hat, desto hÃ¶her werden die Anforderungen an eine abweichende BegrÃ¼ndung des Baurekursgerichts (VGr, 9. Mai 2019, VB.2018.00530, E. 4.3).</p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht verfÃ¼gt bei der ÃberprÃ¼fung des vorinstanzlichen Entscheids lediglich Ã¼ber eine Rechtskontrolle; es hat zu prÃ¼fen, ob sich der Rekursentscheid unter BerÃ¼cksichtigung der erstinstanzlichen EntscheidgrÃ¼nde als rechtmÃ¤ssig erweist; eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>9.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen bringen vor, das wuchtige Bauvorhaben wirke in den Hang gequetscht und quartierfremd. Die Garagentore und Aufgangstreppen wÃ¼rden einen industriellen Eindruck erzeugen und die Nordseite trete infolge starker Abgrabungen â welche zudem gegen § 293 PBG verstossen wÃ¼rden â massiv in Erscheinung. Auch die Strassenfassade, die BrÃ¼stungen, die monotonen Fensterreihen und ein unharmonischer Vorsprung im Dachgeschoss vermittelten einen verunklÃ¤rten Eindruck.</p> <p class="Erwgung2"><b>9.3 </b>ZunÃ¤chst ist mit den BeschwerdefÃ¼hrerinnen festzuhalten, dass sich die kommunale BaubehÃ¶rde in der angefochtenen VerfÃ¼gung tatsÃ¤chlich nicht vertieft mit der Einordnung und Gestaltung auseinandergesetzt hat. Auch im vorinstanzlichen Verfahren blieb ihre diesbezÃ¼gliche BegrÃ¼ndung knapp. DemgemÃ¤ss durfte die Vorinstanz bei der Beurteilung der Einordnungsfrage ihr eigenes Ermessen zugrunde legen. Dabei hat sie den hierfÃ¼r massgeblichen Sachverhalt, namentlich mittels DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins, genÃ¼gend abgeklÃ¤rt (s.o. E. 3.2) und in der Folge unter AusschÃ¶pfung ihrer vollen Kognition sÃ¤mtliche RÃ¼gen eingehend behandelt. Zusammengefasst hat die Vor­instanz den massgeblichen Sachverhalt gekannt, ihre ÃberprÃ¼fungsbefugnis nicht unterschritten und konnte und durfte selbst einen Entscheid betreffend die Einordnung treffen.</p> <p class="Erwgung2"><b>9.4 </b>In Anwendung von § 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG kann bezÃ¼glich der Einordnungsfrage auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen im Entscheid des Baurekursgerichts verwiesen werden. Es ist der Vorinstanz namentlich darin beizupflichten, dass die Umgebung von diversen unterschiedlichen Ãberbauungs- und Gestaltungsarten geprÃ¤gt ist; es finden sich verschiedenste GebÃ¤udekubaturen, Dachformen oder Ausgestaltungen von Zugangstreppen. Das Bauprojekt tritt nicht wuchtiger in Erscheinung als verschiedene umliegende Bauten und seine Fassaden wirken nicht spezieller als andere in der Umgebung. AnzufÃ¼gen bleibt, dass im Rahmen des noch nachzureichenden Farb- und Materialkonzepts einer allfÃ¤lligen industriellen Erscheinungsweise entgegengewirkt werden kÃ¶nnte.</p> <p class="Erwgung2"><b>9.5 </b>§ 293 Abs. 1 PBG legt fest, dass nicht anrechenbare Untergeschosse hÃ¶chstens 1,5 m Ã¼ber dem gestalteten Boden in Erscheinung treten dÃ¼rfen. Von dieser BeschrÃ¤nkung ausgenommen sind Haus- und KellerzugÃ¤nge, GartenausgÃ¤nge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen (§ 293 Abs. 2 PBG). Die Bestimmung soll verhindern, dass nicht anrechenbare Untergeschosse erstellt werden, die sich von ihrer Erscheinung her nicht von anrechenbaren Geschossen unterscheiden und dadurch dem GebÃ¤ude den Eindruck der Ãbergeschossigkeit verleihen.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen machen geltend, auf die Garageneinfahrten im streitgegenstÃ¤ndlichen, nicht anrechenbaren Untergeschoss sei § 293 Abs. 2 PBG nicht anzuwenden, da das GebÃ¤ude Ã¼bergeschossig in Erscheinung trete. Wie die Vorinstanz richtig ausfÃ¼hrt, weist das Neubauvorhaben talseitig jedoch nur vier Geschosse auf (die Bauherrschaft verzichtet auf ein gemÃ¤ss Art. 3 BZO zulÃ¤ssiges zweites Vollgeschoss). Es ist daher nicht zu befÃ¼rchten, dass der Eindruck der Ãbergeschossigkeit entsteht. Auf den bei den Akten liegenden Projektvisualisierungen wirkt das GebÃ¤ude denn auch nicht Ã¼bergeschossig.</p> <p class="Erwgung2"><b>9.6 </b>Zusammengefasst sind mithin sÃ¤mtliche beschwerdefÃ¼hrerischen RÃ¼gen und die Beschwerde insgesamt abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Verfahrens den BeschwerdefÃ¼hrerinnen aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). FÃ¼r die beantragte Neuverlegung der Rekurskosten besteht nach dem AusgefÃ¼hrten kein Raum.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung an die unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrerinnen fÃ¤llt ausser Betracht; vielmehr sind sie zur Ausrichtung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung an die private Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 205.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 5'205.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrerinnen unter solidarischer Haftung je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen werden im gleichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>