<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2021.00101</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222152&amp;W10_KEY=13013467&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2021.00101</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.02.2022</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 20.01.2023 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung für selbstbewohnte Wohnliegenschaft. Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 1). Der Steueraufschub bei der Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft wird gewährt, wenn der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft verwendet wird (E. 2.1). Strittig ist, ob noch von einer dauernden und ausschliesslichen Selbstnutzung des veräusserten Wohnobjekts bzw. einem adäquaten Kausalzusammenhang zwischen der Selbstnutzung und der späteren Handänderung ausgegangen werden kann, obwohl die Unbedenklichkeitsfrist von zwei Jahren klar überschritten wurde und das veräusserte Objekt vor dem Verkauf über einen längeren Zeitraum bzw. unbefristet fremdvermietet war (E. 2.2.1 f.). Der Steueraufschub rechtfertigt sich vorliegend gleich aus mehreren Gründen nicht: Erstens widerspricht die unbefristete Vermietung der veräusserten Liegenschaft der Darstellung der Pflichtigen, bereits bei der Aufgabe der Selbstnutzung ernsthafte Verkaufsabsichten gehabt zu haben. Selbst wenn sie solche gehabt haben sollten und ihre Wohnung unter anderem ihrer Mieterschaft angeboten haben wollen, zeigt die ebenfalls unbefristete und längerfristige Anmietung einer Wohnung, dass die Pflichtigen die Beschaffung eines Ersatzobjekts erst spät in Betracht zogen. Jedenfalls ist die Unbedenklichkeitsfrist von zwei Jahren vorliegend klar überschritten, ohne dass die beweisbelasteten Pflichtigen substanziiert darlegen konnten, dass die Aufgabe der Selbstnutzung von Beginn weg nur für einen vorübergehenden Zeitraum geplant war bzw. durch äussere Umstände erzwungen wurde. Ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen der Selbstnutzung und der Ersatzbeschaffung und somit auch ein entsprechender Aufschubstatbestand sind folglich zu verneinen (E. 2.2.7). Entgegen der Ansicht der Pflichtigen ist bei einer Überschreitung der Unbedenklichkeitsfrist eine Unterbrechung des adäquaten Kausalzusammenhangs zu vermuten (E. 2.2.8). Ausgangsgemässe Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 3). Gutheissung der Beschwerde des kantonalen Steueramts. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWEISLAST">BEWEISLAST</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DAUERNDES SELBSTBEWOHNEN">DAUERNDES SELBSTBEWOHNEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EHETRENNUNG">EHETRENNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZBESCHAFFUNG">ERSATZBESCHAFFUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MOBILITÃT">MOBILITÃT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SELBSTBEWOHNEN">SELBSTBEWOHNEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERAUFSCHUB">STEUERAUFSCHUB</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNBEDENKLICHKEITSFRIST">UNBEDENKLICHKEITSFRIST</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNLIEGENSCHAFT">WOHNLIEGENSCHAFT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 216 Abs. III lit. i StG</span><br/><span class="ungerade">§ 226a StG</span><br/><span class="gerade">Art. 12 Abs. III lit. e StHG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 1 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=65974" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2021.00101</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">23. Februar 2022</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Felix Blocher. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadt M, vertreten durch die Kommission fÃ¼r Grundsteuern, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch C AG, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Eheleute A und B (nachfolgend: die Pflichtigen) verÃ¤usserten am 1. April 2011 fÃ¼r Fr. â¦ ihre selbstbewohnte FÃ¼nfzimmer-Wohnung an der D-Strasse 01 in M-E, nachdem sie am 27. Februar 2009 fÃ¼r Fr. â¦ als Ersatzobjekt eine Eigentumswohnung an der F-Strasse 02 in M-G erworben hatten. Basierend auf einem steuerpflichtigen GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ und einer zehnjÃ¤hrigen Besitzesdauer setzte die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt M am 20. Februar 2014 die mit der VerÃ¤usserung angefallene GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ fest, schob diese aber wegen Ersatzbeschaffung gemÃ¤ss § 216 Abs. 3 lit. i des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) auf.</p> <p class="Urteilstext">Nachdem die Pflichtigen am 16. Mai 2019 ihre Eigentumswohnung an der F-Strasse fÃ¼r Fr. â¦ verÃ¤ussert hatten, setzte die Kommission fÃ¼r Grundsteuern am 19. November 2019 den steuerpflichtigen GrundstÃ¼ckgewinn (unter Anrechnung des aufgeschobenen GrundstÃ¼ckgewinns des vorangegangenen Verkaufs) auf Fr. â¦ und die daraus resultierende GrundstÃ¼ckgewinnsteuer (bei einer Besitzesdauer von 18 Jahren) auf Fr. â¦ fest. </p> <p class="Urteilstext">Die Pflichtigen beantragten im nachfolgenden Einspracheverfahren sinngemÃ¤ss, dass der GrundstÃ¼ckgewinn im Umfang von Fr. â¦ erneut aufzuschieben sei, nachdem sie am 31. Mai 2019 eine Ersatzliegenschaft an der H-Strasse 03 in M-I erworben hÃ¤tten. Nachdem die Kommission weitere AbklÃ¤rungen vorgenommen hatte, wies sie die Einsprache am 28. April 2020 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den hiergegen erhobenen Rekurs hiess das Steuerrekursgericht am 13. Juli 2021 gut. Es gewÃ¤hrte fÃ¼r den GrundstÃ¼ckgewinn von insgesamt Fr. â¦ (inklusive dem 2009 aufgeschobenen GrundstÃ¼ckgewinn) im Umfang von Fr. â¦ den Steueraufschub, womit sich die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ auf Fr. â¦ reduzierte. Ãberdies sprach es den Pflichtigen eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 12. August 2021 beantragte das Steueramt der Stadt M dem Verwaltungsgericht, es sei der steuerrekursgerichtliche Entscheid aufzuheben und der "Einsprachebeschluss" (recte: Veranlagungsbeschluss) der Kommission fÃ¼r Grundsteuern vom 19. November 2019 zu bestÃ¤tigen. Weiter ersuchte es um die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, beantragten die Pflichtigen die Abweisung der Beschwerde und die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2">Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststel­lung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.<span> </span>h. auf ErmessenÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GemÃ¤ss § 216 Abs. 3 lit. i StG wird die Steuer aufgeschoben bei vollstÃ¤ndiger oder teilweiser VerÃ¤usserung einer <i>dauernd</i> und <i>ausschliesslich</i> <i>selbstgenutzten</i> Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der ErlÃ¶s <i>innert angemessener Frist</i> zum Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft im Kanton verwendet wird. Diese Vorschrift entspricht fast wÃ¶rtlich der Regelung von Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG). Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG regelt die dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung von Wohnliegenschaften in Zusammenhang mit dem Steueraufschub bei Ersatzbeschaffungen, abschliessend, ohne den Kantonen einen Spielraum zu belassen (BGE 143 II 233 E. 3).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.2 </b><i>Selbstnutzung</i> bedeutet, dass das verÃ¤usserte Objekt durch die steuerpflichtige Person selbst zu Wohnzwecken an ihrem Hauptwohnsitz genutzt wird (vgl. das Rundschreiben der Finanzdirektion an die Gemeinden Ã¼ber den Aufschub der GrundstÃ¼ckgewinnsteuern bei Ersatzbeschaffung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft [§ 216 Abs. 3 lit. i und § 226a StG] vom 1. Februar 2018, ZStB Nr. 216.3 [nachfolgend: Rundschreiben], Rz. 7). <i>Ausschliesslich</i> ist die Selbstnutzung, wenn sie zu keinen anderen Zwecken als Wohnzwecken dient (Rundschreiben, Rz. 8). <i>Dauernd</i> ist die Selbstnutzung, wenn sie grundsÃ¤tzlich ohne Unterbruch erfolgt. Ein bloss vorÃ¼bergehender Unterbruch der Selbstnutzung, eine Fremdnutzung (Vermietung) oder eine Nichtnutzung (leerstehend) sind nicht schÃ¤dlich, wenn der Unterbruch durch Ã¤ussere, vom Steuerpflichtigen nicht beeinflussbare UmstÃ¤nde bedingt ist (RB 1998 Nr. 164, Rundschreiben, Rz. 9).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.3 </b>Entscheidend ist, ob die Frist zwischen den Selbstnutzungen angemessen ist. Unter einer <i>angemessenen Frist</i> nach § 216 Abs. 3 lit. i StG wird in der Regel eine Frist von zwei Jahren im Sinn einer <i>"Unbedenklichkeitsfrist"</i> angesehen (siehe Rundschreiben, Rz. 17; Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, ZÃ¼rich 2021, 4. A., § 216 StG N. 280; vgl. auch BGE 138 II 105 = Pra 101 [2012] Nr. 88). Ist die Frist lÃ¤nger, so ist im Einzelfall zu prÃ¼fen, ob zwischen der VerÃ¤usserung und der Ersatzbeschaffung ein adÃ¤quater Kausalzusammenhang besteht. Zu berÃ¼cksichtigen sind dabei sÃ¤mtliche UmstÃ¤nde des Einzelfalls sowie die konkreten VerhÃ¤ltnisse des Pflichtigen, die zu einer Durchbrechung oder VerstÃ¤rkung des adÃ¤quaten Kausalzusammenhangs beitragen kÃ¶nnen. Ein lÃ¤ngerer Unterbruch ist umso eher hinzunehmen, als er durch Ã¤ussere, vom Steuerpflichtigen nicht beeinflussbare UmstÃ¤nde bedingt ist (RB 1998 Nr. 164 = StE 1999 B 42.38 Nr. 19). Das Verwaltungsgericht lÃ¤sst in seiner stÃ¤ndigen Praxis zur GrundstÃ¼ckgewinnsteuer einen Steueraufschub nach § 216 Abs. 3 lit. i StG ebenfalls zu, wenn der Erwerb oder die Ãberbauung der Ersatzliegenschaft zwar zeitlich vor der massgebenden HandÃ¤nderung, aber dennoch im Hinblick auf diese erfolgt ist. Erforderlich ist ebenfalls, dass zwischen den beiden HandÃ¤nderungen ein adÃ¤quater Kausalzusammenhang besteht (RB 1990 Nr. 54, vgl. zum Ganzen VGr, 21. MÃ¤rz 2018, SB.2017.00019, E. 1.2).</p> <p class="Erwgung3">Hingegen indizieren zeitlich unbefristete und im Vergleich zur gesamten Besitzesdauer ins Gewicht fallende Fremdvermietungen oder lÃ¤ngere LeerstÃ¤nde der bisher selbstbewohnten Liegenschaft eine Unterbrechung des adÃ¤quaten Kausalzusammenhangs zwischen Selbstnutzung und Ersatzbeschaffung (VGr, 21. MÃ¤rz 2018, SB.2017.00019, E. 2.3). Ziehen sich VerkaufsbemÃ¼hungen Ã¼ber einen lÃ¤ngeren Zeitraum bzw. mehr als zwei Jahre hin, sind diese Ã¼ber den gesamten Zeitraum zu belegen und vermÃ¶gen Ã¼berrissene, auf dem Markt nicht realisierbare Preisvorstellungen keine VerlÃ¤ngerung der zweijÃ¤hrigen Unbedenklichkeitsfrist zu bewirken (Richner et al., § 216 StG N. 280). Das Vorliegen eines adÃ¤quaten Kausalzusammenhangs ist sodann im Lichte der ratio legis zu beurteilen: Der Steueraufschubstatbestand der Ersatzbeschaffung einer Wohnliegenschaft soll die MobilitÃ¤t der (bisherigen) Eigenheimbesitzer und individuelles Wohneigentum fÃ¶rdern, indem WohneigentÃ¼mern z.<span> </span>B. bei einem Arbeitsplatzwechsel usw. die steuerneutrale Reinvestition der in ihrer ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft gebundenen Mittel in ein Ersatzobjekt an besser geeigneter Ãrtlichkeit ermÃ¶glicht wird (Richner et al., § 216 N. 324; RB 1994 Nr. 64; VGr, 16. Mai 2007, SB.2007.00002, E. 3). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.1 </b>Die Berechnung des GrundstÃ¼ckgewinns als eines solchen ist zwischen den Parteien unstrittig. Strittig ist jedoch die Frage, ob es sich bei der verÃ¤usserten und zeitweise fremdvermieteten Liegenschaft an der F-Strasse zum VerÃ¤usserungszeitpunkt noch im genannten Sinn um eine "dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte" Wohnliegenschaft im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. i StG handelte, bzw. ob zwischen den Selbstnutzungen bzw. den spÃ¤teren HandÃ¤nderungen ein adÃ¤quater Kausalzusammenhang besteht, sodass die mit der HandÃ¤nderung anfallende GrundstÃ¼ckgewinnsteuer im Umfang der Reinvestition in das Ersatzobjekt aufgeschoben werden kann.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.2 </b>Die Pflichtigen wohnten unbestrittenermassen vom 1. MÃ¤rz 2011 bis zum 20. August 2016 gemeinsam in ihrer Eigentumswohnung an der F-Strasse. Aufgrund ehelicher Konflikte verlegte die Pflichtige (zusammen mit den beiden schulpflichtigen Kindern des Ehepaars) in der Folge ihren Wohnsitz vorÃ¼bergehend in das Land J und der Pflichtige ab 30. September 2016 nach K, bevor das Ehepaar im Juni 2017 wieder eine gemeinsame Mietwohnung an der L-Strasse 04 in M und im Februar 2020 ihre per am 31. Mai 2019 neu erworbene Eigentumswohnung an der H-Strasse bezog. Ebenfalls unbestritten ist, dass die Wohnung an der F-Strasse ab Juni 2016 zur Vermietung ausgeschrieben und mit Mietvertrag vom 25. Januar 2017 per MÃ¤rz 2017 auf unbestimmte Zeit fremdvermietet wurde, wÃ¤hrend die Wohnung erst nach der KÃ¼ndigung des Mietvertrags per 31. Januar 2019 zum Verkauf ausgeschrieben und am 16. Mai 2019 tatsÃ¤chlich verkauft wurde. GemÃ¤ss den Angaben der Pflichtigen soll Ã¼berdies bereits vor dem Auszugszeitpunkt im August/September 2016 ein Verkauf der Wohnung an der F-Strasse beabsichtigt gewesen und diese spÃ¤ter auch erfolglos der Mieterschaft zum Kauf angeboten worden sein.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.3 </b>Im Sinn der Beschwerdeschrift ist vorliegend die Unbedenklichkeitsfrist von zwei Jahren klar Ã¼berschritten, nachdem die Pflichtigen das verÃ¤usserte Objekt zuvor Ã¼ber einen lÃ¤ngeren Zeitraum fremdvermietet und vor der HandÃ¤nderung wÃ¤hrend Ã¼ber 31 Monaten nicht mehr selbstgenutzt bzw. erst nach Ã¼ber 40 Monaten wieder eine Selbstnutzung in der neu erworbenen Eigentumswohnung an der H-Strasse aufgenommen hatten. Ebenso trifft es im Sinne der steueramtlichen ErwÃ¤gungen zu, dass die Unterbrechung der Selbstnutzung vorliegend auch mit Blick auf die gesamte Besitzesdauer von 122 Monaten (gemÃ¤ss Steueramt fÃ¤lschlicherweise 117 Monate) ins Gewicht fÃ¤llt, zumal die Wohnliegenschaft in dieser Zeit lediglich wÃ¤hrend rund 67 Monaten bzw. etwas mehr als der HÃ¤lfte der Zeit tatsÃ¤chlich selbstbewohnt war.</p> <p class="Erwgung2">Damit ist im dargelegten Sinn zu prÃ¼fen, ob aufgrund der konkreten UmstÃ¤nde und persÃ¶nlichen VerhÃ¤ltnisse der Pflichtigen zwischen der VerÃ¤usserung und der Ersatzbeschaffung noch ein adÃ¤quater Kausalzusammenhang besteht, wobei insbesondere Ã¤ussere, von den Pflichtigen nicht beeinflussbare UmstÃ¤nde ins Gewicht fallen.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.4 </b>Die Pflichtigen und die Vorinstanz fÃ¼hren die Aufgabe der Selbstnutzung auf bereits frÃ¼her gehegte Verkaufsabsichten sowie eheliche Konflikte und die dadurch ausgelÃ¶ste (vorÃ¼bergehende) Trennung der Eheleute zurÃ¼ck. Sodann erscheint es plausibel, dass die Eheleute nach der Ãberwindung ihrer Ehe­krise ihr Zusammenleben nicht mehr sogleich an der F-Strasse fortsetzen konnten, nachdem sie die Wohnung zu diesem Zeitpunkt bereits fÃ¼r unbestimmte Zeit an eine Drittpartei vermietet hatten und ein Verkauf ohnehin bereits geplant gewesen sein soll. GemÃ¤ss dem unbefristet abgeschlossenen Mietvertrag fÃ¼r die Eigentumswohnung an der F-Strasse vom 25. Januar 2017 wÃ¤re eine KÃ¼ndigung nur unter Einhaltung einer dreimonatigen KÃ¼ndigungsfrist auf Ende MÃ¤rz, Juni oder September, frÃ¼hestens auf Ende September 2017, mÃ¶glich gewesen, weshalb die Eheleute zumindest kurzfristig eine ZwischenlÃ¶sung benÃ¶tigten, wollten sie nicht weiter getrennt leben. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.5 </b>Nicht erklÃ¤rt ist hierdurch aber, weshalb die Pflichtigen es bevorzugten, fÃ¼r lÃ¤ngere Zeit WohnrÃ¤ume an der L-Strasse anzumieten, statt das unbefristete MietverhÃ¤ltnis fÃ¼r die frÃ¼here Familienwohnung an der F-Strasse auf den nÃ¤chstmÃ¶glichen KÃ¼ndigungstermin zu beenden bzw. einen entsprechenden Eigenbedarf geltend zu machen. Dies gilt umso mehr, als dass die Pflichtigen eigenen Angaben zufolge bereits vor ihrem Auszug im August/September 2016 den Verkauf der Liegenschaft geplant haben wollen und die Mieterschaft hierÃ¼ber auch informiert gewesen sein soll. HÃ¤tten die Pflichtigen aber bereits vor ihrem Auszug aus der Wohnung an der F-Strasse ernsthafte Verkaufsabsichten verfolgt, hÃ¤tten sich ihre VerkaufsbemÃ¼hungen kaum Ã¼ber einen derart langen Zeitraum hingezogen und wÃ¤re eine unbefristete Zwischenvermietung nicht sinnvoll gewesen, zumal auf dem StadtzÃ¼rcher Wohnungsmarkt auch nach Darstellung der Pflichtigen ein ausgeprÃ¤gter NachfrageÃ¼berhang besteht, welcher einen zeitnahen Verkauf ermÃ¶glicht hÃ¤tte. Sodann zeigt die eingereichte Korrespondenz zu den Verkaufsverhandlungen zwischen den Pflichtigen und der Mieterschaft auf, dass ursprÃ¼nglich nicht die Pflichtigen, sondern ihre Mieter die entsprechenden Verhandlungen initiiert hatten, sich die Parteien aber nicht Ã¼ber den Verkaufspreis einigen konnten. Wenngleich die eingereichten Dokumente eine gewisse Verkaufsbereitschaft der Pflichtigen dokumentieren, sind bis auf die gescheiterten Verkaufsverhandlungen mit der Mieterschaft und der Honorarrechnung betreffend die Vermittlungsprovision fÃ¼r die Eigentumswohnung an der F-Strasse vom 24. MÃ¤rz 2019 keinerlei VerkaufsbemÃ¼hungen belegt. Gerade wenn sich die VerkaufsbemÃ¼hungen Ã¼ber einen derart langen Zeitraum hinziehen, sind diese aber Ã¼ber den gesamten Zeitraum zu belegen und vermÃ¶gen Ã¼berrissene, auf dem Markt nicht realisierbare Preisvorstellungen keine VerlÃ¤ngerung der zweijÃ¤hrigen Unbedenklichkeitsfrist zu bewirken (vgl. E. 2.1.3 vorstehend). Einen solchen Nachweis haben die beweisbelasteten Pflichtigen jedoch nicht erbracht. Ebenso wenig ist nachvollziehbar, weshalb der Mietvertrag fÃ¼r die Wohnung an der L-Strasse mit einer Mindestmietdauer von 13 Monaten (frÃ¼hestmÃ¶glicher KÃ¼ndigungstermin Juni 2018) abgeschlossen wurde, wenn die inzwischen wieder versÃ¶hnten Pflichtigen es bereits zum damaligen Zeitpunkt bevorzugt hÃ¤tten, wieder in eigener Wohnliegenschaft zu leben. Sodann haben die Pflichtigen offenbar nie ernsthaft erwogen, ihre Wohnung an der F-Strasse zunÃ¤chst befristet zu vermieten, um sich weitere Klarheit Ã¼ber ihr inskÃ¼nftiges Zusammenleben bzw. eine Wiederaufnahme der Selbstnutzung zu verschaffen oder einen raschen Weiterverkauf zu ermÃ¶glichen. Jedenfalls sind entsprechende VermietungsbemÃ¼hungen aus den Akten nicht ersichtlich und wurde die Wohnung ab dem 24. Juni 2016 â und damit noch vor dem Vollzug der (zeitweiligen) rÃ¤umlichen Trennung der Ehegatten â ohne Befristung zur Vermietung inseriert. Auch der zeitweilige Wegzug beider Pflichtigen ins Ausland bzw. nach K sowie die vorÃ¼bergehende Einschulung der Kinder im Land J sprechen nicht fÃ¼r eine von Beginn weg geplante Ersatzbeschaffung in M. All dies deutet vielmehr klar darauf hin, dass die Pflichtigen zunÃ¤chst fÃ¼r lÃ¤ngere Zeit â und jedenfalls bei Aufgabe der Selbstnutzung im Jahr 2016 â nicht mehr beabsichtigten, in eigenen vier WÃ¤nden (zusammen) zu leben und es vielmehr bevorzugten, ihre ZÃ¼rcher Eigentumswohnung an Dritte zu vermieten, nicht zuletzt auch, weil sie dadurch eigenen Angaben zufolge hÃ¶here Renditen erzielen konnten.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.6 </b>Die Pflichtigen begnÃ¼gten sich wÃ¤hrend einer lÃ¤ngerer Periode damit, ihr Eheleben in einer Mietwohnung fortzusetzten, ohne konkrete Anstalten zur Beschaffung einer Ersatzliegenschaft im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. i StG zu treffen oder die Selbstnutzung am frÃ¼heren Wohnort an der F-Strasse wiederaufzunehmen. Die Pflichtigen wollten offenkundig zunÃ¤chst Klarheit Ã¼ber ihre Beziehung erhalten, bevor gemeinsame Reinvestitionen in eine neue Wohnliegenschaft erwogen wurden. Die Beschaffung einer (gemeinsamen) Ersatzliegenschaft war damit nicht schon bei der Aufgabe der Selbstnutzung geplant, sondern erst viele Monate nach der Wiederaufnahme der ehelichen Wohngemeinschaft. Eine solche Konstellation ist nicht vergleichbar mit den praxisgemÃ¤ss akzeptierten AusnahmefÃ¤llen mit Ã¼berlanger Beschaffungsperiode, wo der Einzug in eine Ersatzliegenschaft zwar <i>von Beginn weg</i> geplant war, sich aber aufgrund Ã¤usserer UmstÃ¤nde verzÃ¶gerte. Sodann ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die Annahme eines Steueraufschubtatbestands vorliegend die MobilitÃ¤t der Pflichtigen fÃ¶rdern kÃ¶nnte, nachdem diese zunÃ¤chst gar nicht den Erwerb neuen Wohneigentums in der Schweiz anstrebten bzw. eine derartige Absicht zumindest nicht dokumentiert ist. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.7 </b>Der Steueraufschub rechtfertigt sich damit gleich aus mehreren GrÃ¼nden nicht: Erstens widerspricht die unbefristete Vermietung der Liegenschaft an der F-Strasse der Darstellung der Pflichtigen, bereits bei der Aufgabe der Selbstnutzung ernsthafte Verkaufsabsichten gehabt zu haben. Selbst wenn sie solche gehabt haben sollten und ihre Wohnung unter anderem ihrer Mieterschaft angeboten haben wollen, zeigt die ebenfalls unbefristete und lÃ¤ngerfristige Anmietung einer Wohnung an der L-Strasse, dass die Pflichtigen die Beschaffung eines Ersatzobjekts erst spÃ¤t in Betracht zogen. Jedenfalls ist die Unbedenklichkeitsfrist von zwei Jahren vorliegend klar Ã¼berschritten, ohne dass die beweisbelasteten Pflichtigen substanziiert darlegen konnten, dass die Aufgabe der Selbstnutzung von Beginn weg nur fÃ¼r einen vorÃ¼bergehenden Zeitraum geplant war bzw. durch Ã¤ussere UmstÃ¤nde erzwungen wurde. Ein adÃ¤quater Kausalzusammenhang zwischen der Selbstnutzung und der Ersatzbeschaffung und somit auch ein entsprechender Aufschubstatbestand sind folglich zu verneinen. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.8 </b>Entgegen der Ansicht der Pflichtigen besteht sodann keine Veranlassung, die Unterbrechung des adÃ¤quaten Kausalzusammenhangs auch noch nach Ablauf der zweijÃ¤hrigen Unbedenklichkeitsfrist restriktiv zu handhaben. Bei Ãberschreitung der Unbedenklichkeitsfrist ist eine Unterbrechung des adÃ¤quaten Kausalzusammenhangs vielmehr zu vermuten und der entsprechende Gegenbeweis durch die Pflichtigen zu erbringen. Die AufschubstatbestÃ¤nde von § 216 Abs. 3 StG durchbrechen das steuerrechtliche Zuflussprinzip und den Grundsatz von § 216 Abs. 1 StG, wonach GrundstÃ¼ckgewinne bei ihrer Realisation zu besteuern sind, weshalb diese entgegen der Ansicht der Pflichtigen eher restriktiv als extensiv auszulegen sind. Damit ist die Beschwerde des kantonalen Steueramts gutzuheissen und ist ein Steueraufschub im Sinn des erstinstanzlichen Veranlagungsbeschlusses der Kommission fÃ¼r Grundsteuern vom 19. November 2019 und des diesen bestÃ¤tigenden Einsprachebeschlusses vom 28. April 2020 zu verweigern. Auf den steuerpflichtigen GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ ist bei einer Haltedauer von 18 Jahren ein GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ zu entrichten. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens den Pflichtigen aufzuerlegen (§ 153 Abs. 4 in Verbindung mit § 151 Abs. 1 und § 213 Satz 2 StG) und ist ihnen keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 213 Satz 2 StG sowie § 152 und § 153 Abs. 4 StG). Eine ParteientschÃ¤digung ist auch der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht zuzusprechen, da kein Ã¼ber die Ã¼bliche AmtstÃ¤tigkeit hinausgehender Aufwand angefallen ist (vgl. Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 17 N. 51).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer 1, 3 und 4 des Entscheids des Steuerrekursgerichts vom 13. Juli 2021 werden aufgehoben. Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird gemÃ¤ss Veranlagungsbeschluss der Kommission fÃ¼r Grundsteuern vom 19. November 2019 auf Fr. â¦ festgesetzt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Kosten des Rekursverfahrens in HÃ¶he von insgesamt Fr. 4'520.- werden den Beschwerdegegnern 1 und 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'400.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 70.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 4'470.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnern 1 und 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Den Parteien wird weder fÃ¼r das Rekurs- noch fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>