<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <div class="para">Bundesgericht </div> <div class="para">Tribunal fédéral </div> <div class="para">Tribunale federale </div> <div class="para">Tribunal federal </div> <div class="para"> </div> <div class="para">{T 1/2} </div> <div class="para">1C_328/2010 </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Urteil vom 7. März 2011 </div> <div class="para">I. öffentlich-rechtliche Abteilung </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Besetzung </div> <div class="para">Bundesrichter Fonjallaz, Präsident, </div> <div class="para">Bundesrichter Aemisegger, Merkli, </div> <div class="para">Gerichtsschreiber Mattle. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Verfahrensbeteiligte </div> <div class="para">Hotel Uto Kulm AG, Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Christof Truniger, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">gegen </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Baudirektion des Kantons Zürich, Generalsekretariat, Abteilung Stab / Sektion Recht, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich, </div> <div class="para">Bau- und Planungskommission Stallikon, Reppischtalstrasse 53, Postfach 72, 8143 Stallikon, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">weitere Beteiligte: </div> <div class="para">Zürcher Heimatschutz, vertreten durch </div> <div class="para">Christoph Fritzsche, </div> <div class="para">WWF Schweiz, </div> <div class="para">Zürcher Vogelschutz. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Gegenstand </div> <div class="para">Ausnahmebewilligung, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Beschwerde gegen den Entscheid vom 15. April 2010 des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, </div> <div class="para">3. Abteilung, 3. Kammer. </div> <div class="para">Sachverhalt: </div> <div class="para"> </div> <div class="para">A. </div> <div class="para">Die Baudirektion des Kantons Zürich verweigerte am 13. März 2009 die nachträgliche baurechtliche Bewilligung für die Einfassung und Überdachung der Süd- und Rondoterrasse des Hotel-Restaurants Uto Kulm (Uetliberg), für den Fluchtwegsteg an der Südterrasse sowie für das Anbringen von Aussenbeleuchtungen um das Hotel-Restaurant und am Aussichtsturm. Daneben wurde auch die nachträgliche forstrechtliche Bewilligung für die Unterschreitung des Waldabstands verweigert. Die Baubehörde Stallikon wurde eingeladen, bis spätestens drei Monate nach Rechtskraft der Verfügung die erforderlichen Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unter Ansetzung einer angemessenen Frist anzuordnen. Am 25. März 2009 eröffnete die Bau- und Planungskommission Stallikon die Verfügung der Baudirektion, ohne die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">B. </div> <div class="para">Die Hotel Uto Kulm AG gelangte in der Folge an die Baurekurskommission II des Kantons Zürich mit dem Begehren, die genannten Verfügungen seien aufzuheben. Es sei ihr für die bereits erstellten baulichen Änderungen sowie für die bestehende Aussenbeleuchtung eine nachträgliche Ausnahmebewilligung zu erteilen, ebenso eine nachträgliche forstrechtliche Bewilligung. Die Baurekurskommission hiess den Rekurs mit Entscheid vom 8. Dezember 2009 teilweise gut. Sie hob die baurechtliche Verweigerung der Aussenbeleuchtung auf und wies die Baudirektion an, über die nachträgliche Bewilligung der Aussenbeleuchtung im Sinne der Erwägungen erneut zu befinden. Im Übrigen wies sie den Rekurs ab. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">C. </div> <div class="para">Gegen diesen Entscheid erhob die Hotel Uto Kulm AG Beschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Erneut verlangte sie, dass für die bereits erstellten Bauten eine nachträgliche Ausnahmebewilligung und eine forstrechtliche Bewilligung zur Unterschreitung des gesetzlichen Waldabstands zu erteilen seien. Mit Entscheid vom 15. April 2010 hat das Verwaltungsgericht die Beschwerde abgewiesen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">D. </div> <div class="para">Mit Eingabe vom 29. Juni 2010 führt die Hotel Uto Kulm AG Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht. Sie beantragt in der Hauptsache, der verwaltungsgerichtliche Entscheid sei aufzuheben und für die bereits erstellten Bauten nachträglich eine Ausnahmebewilligung im Sinne von <span class="artref">Art. 24 RPG</span> (SR 700) sowie eine forstrechtliche Bewilligung zur Unterschreitung des gesetzlichen Waldabstands zu erteilen. Eventualiter sei für die bereits erstellten Bauten nachträglich eine Ausnahmebewilligung im Sinne von <span class="artref">Art. 37a RPG</span> zu erteilen. In formeller Hinsicht beantragt die Hotel Uto Kulm AG, das Beschwerdeverfahren sei zu sistieren und der Beschwerde aufschiebende Wirkung zu gewähren. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">E. </div> <div class="para">Mit Verfügung vom 30. August 2010 hat das Bundesgericht der Beschwerde aufschiebende Wirkung beigelegt und das Sistierungsbegehren abgewiesen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">F. </div> <div class="para">Die Vorinstanz beantragt unter Verzicht auf Vernehmlassung, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Der Zürcher Heimatschutz beantragt ebenfalls, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Baudirektion beantragt die Abweisung der Beschwerde. Die Bau- und Planungskommission Stallikon, der WWF Schweiz und der Zürcher Vogelschutz haben sich nicht vernehmen lassen. Das Bundesamt für Raumentwicklung verzichtet auf eine Vernehmlassung. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">G. </div> <div class="para">Mit Stellungnahme vom 2. Februar 2011 hält die Beschwerdeführerin an den Beschwerdeanträgen fest. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Erwägungen: </div> <div class="para"> </div> <div class="para">1. </div> <div class="para">Der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts bestätigt den Entscheid der Baudirektion, die nachträgliche baurechtliche Bewilligung für die Einfassung und Überdachung der Süd- und Rondoterrasse sowie für den Fluchtwegsteg an der Südterrasse zu verweigern. Bestätigt wird auch die Verweigerung einer nachträglichen forstrechtlichen Bewilligung für die Unterschreitung des Waldabstands. Angefochten ist somit ein letztinstanzlicher kantonaler Endentscheid in einer öffentlich-rechtlichen Angelegenheit (<span class="artref">Art. 82 lit. a, <artref id="CH/173.110/86/1/d" type="start"></artref>Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie <artref id="CH/173.110/90" type="start"></artref>Art. 90 BGG</span><artref id="CH/173.110/86/1/d" type="end"></artref><artref id="CH/173.110/82/a" type="end"></artref>). Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und ist nach <span class="artref">Art. 89 Abs. 1 BGG</span> zur Beschwerde legitimiert. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">2. </div> <div class="para">Das Hotel-Restaurant Uto Kulm und die umstrittenen Erweiterungsbauten liegen nach den Feststellungen der Vorinstanz in der Landwirtschaftszone und sind unbestrittenerweise nicht zonenkonform. Umstritten ist, ob der Beschwerdeführerin für die bereits vorgenommenen baulichen Massnahmen nachträglich eine Ausnahmebewilligung nach <span class="artref">Art. 24 RPG</span> bzw. nach <span class="artref">Art. 37a RPG</span> i.V.m. <span class="artref">Art. 43 RPV</span> (SR 700.1) hätte erteilt werden müssen. Die Vorinstanz liess im angefochtenen Entscheid die Frage, ob die umstrittenen baulichen Massnahmen nach <span class="artref">Art. 24 RPG</span> oder nach <span class="artref">Art. 37a RPG</span> i.V.m. <span class="artref">Art. 43 RPV</span> zu beurteilen seien, offen und kam zum Schluss, dass eine Ausnahmebewilligung weder gestützt auf die eine noch auf die andere Bestimmung erteilt werden könne. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">3. </div> <div class="para">Nach <span class="artref">Art. 24 RPG</span> können ausserhalb der Bauzonen Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert (lit. a) und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">3.1 Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, ihr bestehendes Hotel-Restaurant sei als standortgebunden im Sinne von <span class="artref">Art. 24 lit. a RPG</span> zu qualifizieren. Dies ergebe sich aus zwei Verfügungen der Baudirektion vom 25. Mai 2000 und vom 1. Oktober 2001, mit welchen ihr gewisse Umbauten unter Hinweis auf <span class="artref">Art. 24 RPG</span> bewilligt worden seien. An diese Verfügungen seien die Behörden gebunden. Die mit den vorliegend umstrittenen Umbauten ermöglichte ganzjährige Nutzung der Terrassen sei im Laufe der letzten Jahre zu einer betriebswirtschaftlichen Notwendigkeit für ihren Betrieb geworden, weshalb auch diese Bauten standortgebunden im Sinne von <span class="artref">Art. 24 lit. a RPG</span> seien. Die Vorinstanz habe es in willkürlicher Weise unterlassen, die Frage der Standortgebundenheit für jede Anlage einzeln zu prüfen. Auch habe sie die betriebswirtschaftliche Notwendigkeit der umstrittenen Bauten zu Unrecht nicht geprüft. Dass die Behörden für die vorliegend umstrittenen Umbauten eine Ausnahmebewilligung nach <span class="artref">Art. 24 RPG</span> verweigert hätten, während die Baudirektion frühere Umbauten unter Hinweis auf <span class="artref">Art. 24 RPG</span> bewilligt habe, stelle zudem eine unzulässige Praxisänderung dar. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">3.2 An die Standortgebundenheit im Sinne von <span class="artref">Art. 24 lit. a RPG</span> sind strenge Anforderungen zu stellen, um der Zersiedelung der Landschaft entgegenzuwirken (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=43&amp;from_date=05.03.2011&amp;to_date=24.03.2011&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F124-II-252%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page252">BGE 124 II 252</a> E. 4a S. 256 mit Hinweis). Die Standortgebundenheit ist nach ständiger bundesgerichtlicher Praxis zu bejahen, wenn eine Anlage aus technischen oder betriebswirtschaftlichen Gründen oder wegen der Bodenbeschaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist, oder wenn ein Werk aus bestimmten Gründen in einer Bauzone ausgeschlossen ist. Dabei genügt eine relative Standortgebundenheit: Es ist nicht erforderlich, dass überhaupt kein anderer Standort in Betracht fällt; es müssen jedoch besonders wichtige und objektive Gründe vorliegen, die den vorgesehenen Standort gegenüber anderen Standorten innerhalb der Bauzone als viel vorteilhafter erscheinen lassen (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=43&amp;from_date=05.03.2011&amp;to_date=24.03.2011&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F136-II-214%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page214">BGE 136 II 214</a> E. 2.1 S. 218 mit Hinweisen). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann ein Bergrestaurant, welches aus betriebswirtschaftlichen Gründen auf den Standort ausserhalb der Bauzonen angewiesen ist, unter Umständen als standortgebunden anerkannt werden (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=43&amp;from_date=05.03.2011&amp;to_date=24.03.2011&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F136-II-214%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page214">BGE 136 II 214</a> E. 2.2 S. 218 f. mit Hinweis). In der Literatur werden auch Bergunterkünfte als mögliche Beispiele für standortgebundene Bauten ausserhalb der Bauzone genannt (vgl. Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Auflage, Bern 2008, S. 222, Fussnote 764 mit Hinweisen). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">3.3 Für den vor den umstrittenen Umbauten bestehenden Hotel- und Restaurantbetrieb der Beschwerdeführerin ist eine Standortgebundenheit im Sinne von <span class="artref">Art. 24 lit. a RPG</span> zu verneinen. Jedenfalls soweit der Betrieb nicht nur als Ausflugsrestaurant, sondern darüber hinaus als Hotel und namentlich auch als Seminarhotel dient, sind besonders wichtige und objektive Gründe, die den Standort des Betriebs in der Landwirtschaftszone gegenüber anderen Standorten innerhalb der Bauzone als viel vorteilhafter erscheinen lassen, nicht ersichtlich. Wie die Vorinstanz zu Recht berücksichtigt hat, besteht angesichts der Nähe des Betriebs zur Stadt Zürich sowie zu den angrenzenden Gemeinden und dank der nahe liegenden S-Bahn-Haltestelle Uetliberg keine Notwendigkeit für die Schaffung von Übernachtungsmöglichkeiten ausserhalb der Bauzone. So sind insbesondere auch Wanderer - anders als bei einer weit vom Siedlungsgebiet abgelegenen Bergunterkunft - nicht auf eine Übernachtungsmöglichkeit im Hotel der Beschwerdeführerin angewiesen. </div> <div class="para">Erweist sich aber der vor den umstrittenen Änderungen bestehende Betrieb der Beschwerdeführerin gesamthaft als nicht standortgebunden im Sinne von <span class="artref">Art. 24 lit. a RPG</span>, so gilt dies auch für die nicht bewilligte Erweiterung der zonenfremden Bauten. Soweit das Bundesgericht in einigen Entscheiden Bauten, die einem zonenfremden, aber standortgebundenen Betrieb dienen und aus technischen oder betriebswirtschaftlichen Gründen notwendig sind, ausserhalb der Bauzonen grundsätzlich als standortgebunden anerkannt hat (sog. abgeleitete Standortgebundenheit; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=43&amp;from_date=05.03.2011&amp;to_date=24.03.2011&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F124-II-252%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page252">BGE 124 II 252</a> E. 4c S. 256 mit Hinweisen), kommt dieser Grundsatz vorliegend schon deshalb nicht zur Anwendung, weil die vor den umstrittenen Umbauten bestehenden Anlagen nach dem Gesagten eben nicht als standortgebunden gelten können. </div> <div class="para">Der Umstand, dass der Beschwerdeführerin in den Jahren 2000 und 2001 Umbauten als standortgebunden bewilligt wurden, ändert nichts an der fehlenden Standortgebundenheit des gesamten Hotel-Restaurants sowie der nun umstrittenen Umbauten. Die Rechtskraft der in der Vergangenheit erteilten Bewilligungen erfasst nur die bewilligten Bauten. Bei Vorliegen eines Änderungsgesuchs sind die Behörden berechtigt und unter Umständen verpflichtet, die Standortgebundenheit des gesamten Betriebs erneut zu überprüfen. Die Verneinung der Standortgebundenheit führt in einem solchen Fall - sofern keine Widerrufsgründe vorliegen - zwar nicht zur Beseitigung der rechtskräftig bewilligten bestehenden Bauten, aber zur Verweigerung des Änderungsgesuchs (vgl. Urteil 1A.274/2006 vom 6. August 2007 E. 4.1). Das Bundesgericht wendet das Recht grundsätzlich von Amtes wegen an (<span class="artref">Art. 106 Abs. 1 BGG</span>) und ist bei der Beurteilung der Frage, ob für die umstrittenen Umbauten eine Ausnahmebewilligung zu erteilen sei, ohnehin nicht an von den kantonalen Behörden in früheren Verfügungen vertretene Auffassungen gebunden. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">3.4 Soweit die Beschwerdeführerin mit ihrem Einwand, die Verweigerung der Ausnahmebewilligung für die umstrittenen Umbauten stelle eine unzulässige Praxisänderung dar, sinngemäss eine Verletzung von <span class="artref">Art. 8 Abs. 1 BV</span> bzw. <span class="artref">Art. 9 BV</span> rügt, vermag sie damit nicht durchzudringen. Ob vor dem abweisenden Entscheid der Baudirektion tatsächlich eine eingelebte Praxis bestanden hat, wonach vergleichbare Bauten regelmässig als standortgebunden im Sinne von <span class="artref">Art. 24 RPG</span> anerkannt worden sind, lässt sich anhand der Akten nicht eruieren. Allein mit den beiden von der Baudirektion in den Jahren 2000 und 2001 der Beschwerdeführerin erteilten Ausnahmebewilligungen lässt sich eine eingelebte Praxis jedenfalls noch nicht belegen. Unbesehen davon bestünden jedoch ernsthafte und sachliche Gründe, eine solche nicht mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung übereinstimmende Praxis anzupassen (vgl. <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=43&amp;from_date=05.03.2011&amp;to_date=24.03.2011&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F136-III-6%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page6">BGE 136 III 6</a> E. 3 S. 8 mit Hinweisen). Das Interesse an der richtigen Rechtsanwendung würde diesfalls dasjenige der Rechtssicherheit überwiegen. Schliesslich stellt das Vorgehen der kantonalen Behörden auch keinen Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben dar, zumal die Baudirektion in ihrer Verfügung an die Beschwerdeführerin vom 1. Oktober 2001 ausdrücklich darauf hingewiesen hat, dass mit dem damals bewilligten Bauvorhaben die Erweiterungsmöglichkeiten für den Betrieb grundsätzlich ausgeschöpft seien. Die Beschwerdeführerin konnte deshalb nicht in guten Treuen darauf vertrauen, dass ihr für die nun vorgenommenen Umbauten wiederum eine Ausnahmebewilligung nach <span class="artref">Art. 24 RPG</span> erteilt werde. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">3.5 Nach dem Gesagten steht fest, dass der Beschwerdeführerin eine nachträgliche Ausnahmebewilligung gemäss <span class="artref">Art. 24 RPG</span> für die umstrittenen Umbauten zu Recht verweigert worden ist, weil schon die bestehenden Bauten nicht als standortgebunden im Sinne von lit. a anerkannt werden können, womit sich auch der Erweiterungsbau von vornherein als nicht standortgebunden erweist. Im Gegensatz zur Ansicht der Beschwerdeführerin konnte die Vorinstanz aus diesem Grund, ohne Bundesrecht zu verletzen, auf die Prüfung verzichten, ob für die umstrittenen Umbauten eine betriebswirtschaftliche Notwendigkeit besteht bzw. sich in den letzten Jahren ergeben hat. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">4. </div> <div class="para">Die Beschwerdeführerin beantragt eventualiter, es sei ihr für die umstrittenen Umbauten eine Ausnahmebewilligung nach <span class="artref">Art. 37a RPG</span> zu erteilen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">4.1 Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die seinerzeit rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt und können erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern dies mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vereinbar ist (<span class="artref"><artref id="CH/700/24^c/2" type="start"></artref><artref id="CH/700/24^c/1" type="start"></artref>Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG</span><artref id="CH/700/24^c/2" type="end"></artref><artref id="CH/700/2" type="end"></artref>). Noch weiter gehende Zweckänderungen und Erweiterungen (vgl. Urteil 1A.289/2004 vom 7. Juni 2005 E. 2.4) können nach <span class="artref">Art. 37a RPG</span> i.V.m. <span class="artref">Art. 43 RPV</span> für zonenwidrig gewordene gewerbliche Bauten und Anlagen, die vor dem 1. Januar 1980 erstellt wurden oder seither als Folge von Änderungen der Nutzungspläne zonenwidrig geworden sind, bewilligt werden, wobei die zonenwidrig genutzte Fläche gemäss <span class="artref"><artref id="CH/700.1/43/3" type="start"></artref><artref id="CH/700.1/43/2" type="start"></artref>Art. 43 Abs. 2 und 3 RPV</span><artref id="CH/700.1/43/3" type="end"></artref><artref id="CH/700.1/3" type="end"></artref> nur in einem bestimmten Umfang erweitert werden darf. Voraussetzung für eine Bewilligung nach <span class="artref">Art. 37a RPG</span> i.V.m. <span class="artref">Art. 43 RPV</span> ist unter anderem, dass die Bauten und Anlagen seinerzeit rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (<span class="artref">Art. 43 Abs. 1 lit. a RPV</span>), aus der Zweckänderung oder Erweiterung keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf Raum und Umwelt entstehen (<span class="artref">Art. 43 Abs. 1 lit. b RPV</span>), höchstens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig ist (<span class="artref">Art. 43 Abs. 1 lit. d RPV</span>) und keine wichtigen Anliegen der Raumplanung entgegenstehen (<span class="artref">Art. 43 Abs. 1 lit. f RPV</span>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">4.2 Die Baudirektion hat in ihrer Verfügung vom 13. März 2009 ausgeführt, das Gebäude der Beschwerdeführerin sei schon in den Jahren 1986, 2000 und 2002 erweitert worden. Mit diesen Erweiterungen sei das nach <span class="artref">Art. 43 Abs. 2 RPV</span> gesetzlich vorgesehene Höchstmass bereits überschritten worden, weshalb eine Ausnahmebewilligung nach <span class="artref">Art. 37a RPG</span> i.V.m. <span class="artref">Art. 43 RPV</span> nicht in Betracht falle. Ohne sich grundsätzlich festzulegen, warf die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid die Frage auf, ob bei der Berechnung der nach <span class="artref">Art. 43 Abs. 2 RPV</span> höchstens zulässigen Flächenerweiterung in der Vergangenheit gestützt auf <span class="artref">Art. 24 RPG</span> als standortgebunden bewilligte Erweiterungsbauten mitzuberücksichtigen seien. In Bezug auf die von der Baudirektion mit Verfügung vom 1. Oktober 2001 konkret bewilligten Umbauten kam sie zum Schluss, es sei nicht rechtsverletzend, wenn die Vorinstanzen diese Flächenerweiterung an das nach <span class="artref">Art. 43 Abs. 2 RPV</span> zulässige Erweiterungsmass angerechnet hätten, weil die Baudirektion damals zum Ausdruck gebracht habe, dass mit dem bewilligten Bauvorhaben die Erweiterungsmöglichkeiten für den Betrieb auf dem Uto Kulm ausgeschöpft seien. Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, die mit den Umbauten in den Jahren 1986, 2000 und 2002 verbundenen Flächenerweiterungen hätten bei der Beurteilung, ob für die vorliegend umstrittenen Umbauten eine Ausnahmebewilligung nach <span class="artref">Art. 37a RPG</span> i.V.m. <span class="artref">Art. 43 RPV</span> gewährt werden könne, nicht mitberücksichtigt werden dürfen, weil diese Erweiterungen von den kantonalen Behörden gestützt auf <span class="artref">Art. 24 RPG</span> rechtskräftig bewilligt worden seien. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">4.3 Das Hotel-Restaurant der Beschwerdeführerin wurde schon vor dem 1. Januar 1980 als solches betrieben und stellt eine gewerblich benutzte Baute bzw. Anlage im Sinne von <span class="artref">Art. 37a RPG</span> dar. Die Frage, ob für die umstrittenen Erweiterungsbauten eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann, beurteilt sich somit nach <span class="artref">Art. 37a RPG</span> i.V.m. <span class="artref">Art. 43 RPV</span>. <span class="artref">Art. 24c RPG</span> ist für die Beschwerdeführerin nicht günstiger und scheidet bereits aus diesem Grunde aus. Für die Beurteilung, ob mit den Erweiterungsbauten das nach <span class="artref">Art. 43 RPV</span> zulässige Höchstmass überschritten würde, sind (analog zu <span class="artref">Art. 24c RPG</span> i.V.m. <span class="artref">Art. 42 Abs. 2 RPV</span>) sämtliche seit der massgebenden Rechts- oder Planänderung vorgenommenen Um- und Erweiterungsbauten zu berücksichtigen (vgl. <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=43&amp;from_date=05.03.2011&amp;to_date=24.03.2011&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F127-II-215%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page215">BGE 127 II 215</a> E. 3d S. 220). Die mit den umstrittenen jüngsten Umbauten verbundene Flächenerweiterung ist somit zu den früheren Erweiterungen hinzuzuzählen, und zwar mindestens zurück bis zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Raumplanungsgesetzes am 1. Januar 1980. </div> <div class="para">Dem Einwand der Beschwerdeführerin, die mit den Umbauten in den Jahren 1986, 2000 und 2002 verbundenen Flächenerweiterungen dürften nicht mitberücksichtigt werden, weil diese von den kantonalen Behörden gestützt auf <span class="artref">Art. 24 RPG</span> rechtskräftig bewilligt worden seien, kann nicht gefolgt werden. Wie bereits in E. 3.3 hiervor festgehalten erfasst die Rechtskraft der in der Vergangenheit erteilten Bewilligungen nur die bewilligte Anlage. Die kantonalen Behörden waren berechtigt, die Frage, gestützt auf welche Bestimmung eine Ausnahmebewilligung für die jüngsten Umbauten erteilt werden könnte, neu zu prüfen, die entsprechenden Bestimmungen anzuwenden und folgerichtig die mit den früheren Umbauten verbundenen Flächenerweiterungen mitzuberücksichtigen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">4.4 Wie die Baudirektion in ihrer Verfügung vom 13. März 2009 und die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid aufgezeigt haben, wurde das nach <span class="artref">Art. 37a RPG</span> i.V.m. <span class="artref">Art. 43 RPV</span> zulässige Mass für Flächenerweiterungen mit den vorliegend zu beurteilenden Umbauten gesprengt, wenn man die mit den Umbauten in den Jahren 1986, 2000 und 2002 verbundenen Erweiterungen mitberücksichtigt. Damit steht fest, dass der Beschwerdeführerin eine nachträgliche Ausnahmebewilligung nach <span class="artref">Art. 37a RPG</span> i.V.m. <span class="artref">Art. 43 RPV</span> für die umstrittenen Umbauten zu Recht verweigert worden ist. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">5. </div> <div class="para">Kann für die umstrittenen Bauten keine baurechtliche Ausnahmebewilligung erteilt werden, ist nicht weiter zu prüfen, ob eine forstrechtliche Bewilligung zur Unterschreitung des gesetzlichen Waldabstands zu erteilen wäre. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">6. </div> <div class="para">Erstmals vor Bundesgericht wendet die Beschwerdeführerin ein, im Gebiet Uto Kulm sei mit Beschluss des Kantonsrats vom 28. Juni 2010 der kantonale Richtplan geändert worden. Es sei für das Gebiet ein kantonaler Gestaltungsplan ausgearbeitet und öffentlich aufgelegt worden, gemäss dem die strittigen Bauvorhaben zulässig seien. </div> <div class="para">Diese Vorbringen sind neu im Sinne von <span class="artref">Art. 99 Abs. 1 BGG</span> und bleiben somit unerheblich. Immerhin ist festzuhalten, dass die Frage, ob die von der Beschwerdeführerin erwähnten Planänderungen und insbesondere der kantonale Gestaltungsplan den umstrittenen Bauten eine genügende rechtliche Basis verleihen könnte, ohnehin nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet, zumal nicht davon auszugehen ist und von der Beschwerdeführerin auch nicht behauptet wird, dass der Gestaltungsplan bereits rechtskräftig sei. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">7. </div> <div class="para">Es ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die Beschwerdeführerin die Gerichtskosten (vgl. <span class="artref">Art. 66 Abs. 1 BGG</span>). Der Zürcher Heimatschutz gilt als obsiegende Partei im Sinne von <span class="artref">Art. 68 Abs. 2 BGG</span>, weshalb die Beschwerdeführerin ihm für das bundesgerichtliche Verfahren eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen hat. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Demnach erkennt das Bundesgericht: </div> <div class="para"> </div> <div class="para">1. </div> <div class="para">Die Beschwerde wird abgewiesen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">2. </div> <div class="para">Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">3. </div> <div class="para">Die Beschwerdeführerin hat dem Züricher Heimatschutz für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.-- zu bezahlen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">4. </div> <div class="para">Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, der Baudirektion des Kantons Zürich, der Bau- und Planungskommission Stallikon, den weiteren Beteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer, sowie dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Lausanne, 7. März 2011 </div> <div class="para">Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung </div> <div class="para">des Schweizerischen Bundesgerichts </div> <div class="para">Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Fonjallaz Mattle </div> </div></body></html>