R 04 96 4. Kammer URTEIL vom 28. Juni 2005 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1. a) Die Erbengemeinschaft (EG) … ist Eigentümerin der beiden in der Dorfkernzone, Gemeinde …, gelegenen Parzellen Nr. 101 und 102, auf denen heute ein älterer, mehrgliedriger Wohnkomplex steht. Im Süden davon verläuft die der Gemeinde gehörende Strassenparzelle Nr. 114 (…gasse), die auch die Erschliessung der im Osten unmittelbar daran anschliessenden Liegenschaft (Parz. 103; Haus …) sicherstellt. b) Im November 2003 reichte die EG … bei der Gemeinde ein Baugesuch für den Umbau und die Renovation ihres Wohnkomplexes (approx. Baukosten Fr. 1'430'000.--) ein. Dagegen erhoben die Nachbarn im Haus … fristgerecht Einsprache, worin sie eine Verletzung des Grenzabstands gegenüber der …gasse (im Süden) als auch ihrer Parz. 103 (im Osten) und einen Verstoss gegen die Parkplatzvorschriften rügten. c) Mit Entscheid vom 12./14. Juli 2004 wies die kommunale Baukommission die Einsprache ab. Eine Grenzabstandsverletzung liege nicht vor, da der Gemeindevorstand der EG … (Bauherrin) ein Näherbaurecht gegenüber der …gasse eingeräumt habe und mit Entscheid des Kreispräsidenten im Februar 04 auch die Grenzstreitigkeit beim Haus … erledigt worden sei. Die erforderliche Anzahl Parkplätze sei nachgewiesen (sieben in der Tiefgarage und drei oberirdisch). Zudem habe auch die Denkmalpflege dem Umbau- und Renovationsprojekt aus ästhetischer Sicht zugestimmt.d) Dagegen erhoben die Nachbarn im Haus … am 27. Juli 2004 Einsprache beim Gemeindevorstand, der dieselbe am 24. September 2004 abwies, womit sich die Einsprecher nicht einverstanden erklären konnten. 2. Am 11. Oktober 2004 erhoben die Nachbarn (…, …, …, … sowie die Baugesellschaft [BG] Haus …) deshalb frist- und formgerecht Rekurs beim Verwaltungsgericht mit den Begehren um kostenfällige Aufhebung des angefochtenen Einspracheentscheids (Ziff. 1.1 und 1.3) samt erteilter Baubewilligung (Nr. 78/03) vom Juli 2004; evtl. sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Zur Begründung brachten sie im Wesentlichen vor, dass der Gemeindevorstand laut damaliger Verfassung für die Einräumung eines Grenz-/Näherbaurechts zur …gasse gar nicht zuständig und darum der angefochtene Entscheid zum vornherein nichtig gewesen sei. Da eine allfällige Projektänderung gegen Süden bestimmt Auswirkungen auf das Grenz-/Näherbaurecht bzw. den Gesamtbau im Osten (Parz. 103) haben würde, müssten sie auch zur Anfechtung beider Abstandsverletzungen legitimiert sein. Ferner sei die Auflage in Ziff. 1.2 unhaltbar, da die Bauherrin dieselbe gar nicht aus eigener Kraft erfüllen könnte, was die Baubehörde zur Ablehnung des Bauprojekts hätte veranlassen müssen. Im Übrigen habe die Vorinstanz auch eine inakzeptable Gehörsverletzung begangen, da sie die Nachbarn über die geplante Aufstockung sowie die daraus fliessenden Beeinträchtigungen (Entzug Licht/Sonne; Verlust Aussicht) nicht gebührend informiert bzw. angehört habe. Dasselbe gelte hinsichtlich des als völlig ungenügend eingestuften Parkplatznachweises, da die sanierten Wohnräume auf Parz. 101/102 im Minimum 10 Autoabstellplätze erforderlich gemacht hätten. Von den (vorgesehenen) drei oberirdischen Aussenparkplätzen sei indessen nur ein einziger funktionstauglich (Mindestlänge 5.5 m) und somit tatsächlich anrechenbar. 3. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde die kostenfällige Abweisung des Rekurses. Bei der Einräumung des Grenz-/Näherbaurechts zu der in ihrem Eigentum stehenden Parz. 114 (…gasse) habe sie wie ein Privater gehandelt und somit keine öffentlichen Interessen berücksichtigen müssen. Als Baubewilligungsbehörde habe sie lediglich noch prüfen müssen, ob die öffentlichen Interessen trotz Minimierung der privatrechtlichen Grenzabstände immer noch gewahrt würden. Dies sei eindeutig der Fall gewesen, zumal der seitliche Grenzabstand zum Haus … auch so noch überall habe eingehalten werden können. Was die befürchtete Veränderung des geschützten Ortsbilds durch die geplante Aufstockung beim Sanierungsobjekt betreffe, habe sodann der Bericht der kantonalen Denkmalpflege klar gezeigt, dass diese Bedenken unbegründet wären. Im Übrigen hätten sich die Nachbarn vor der Einreichung des Baugesuchs im Herbst 03 selbst mit der Bauherrin über das Projekt unterhalten und gar in diesem Zusammenhang privatrechtliche Vereinbarungen (Landabtausch) abgeschlossen, womit eben auch der Einwand der Gehörsverletzung haltlos sei. Die Nachbarn seien über die Absichten der Bauherrin und die Ablehnungsgründe der Gemeinde ganz genau im Bild gewesen und hätten sich daher auch gebührend zur Wehr setzen können. Unbestritten hätten 10 Pflichtparkplätze den anrechenbaren Wohnräumen auf Parz. 101/102 genügt, wobei es zulässig gewesen sei, den oberirdischen Besucherparkplatz auf der Zufahrt der übrigen zwei Aussenplätze vorzusehen. Andernfalls hätte noch die Möglichkeit einer Ersatzabgabe bestanden, womit das Gesamtprojekt auch unter diesem Aspekt bewilligungsfähig gewesen sei. 4. In ihrer Stellungnahme beantragte die Bauherrin ebenfalls die kostenfällige Abweisung des Rekurses. In Ergänzung zur Gemeinde betonte sie noch, dass die neue Gemeindeverfassung (gültig ab 01.01.2005) dem Vorstand ausdrücklich die Kompetenz zur Regelung von Grunddienstbarkeiten bis 200 m2 Fläche einräume, womit die jahrelang so ausgeübte Praxis auch noch kodifiziert worden sei. Folgerichtig sei der Vorstand somit aber auch für die Einräumung des Grenz-/Näherbaurechtes (bloss 47 m2) entlang der …gasse zuständig gewesen. Gegenüber dem Haus … (Nachbarparz. 103) seien die Entscheide des Kreispräsidenten (Febr. 04) sowie der kommunalen Baukommission (Juli 04) massgebend, weshalb nicht behauptet werden dürfe, dass sie die Auflage in Ziff. 1.2 nicht auch (notfalls auf dem Zivilprozessweg) selbst erfüllen könnte.5 Im Zuge eines zweiten Schriftenwechsels wurde den Parteien nochmals die Gelegenheit geboten, sich zu den jeweils gegensätzlichen Standpunkten in den Rechtsschriften zu äussern, wovon sie alle Gebrauch machten. Für das Gericht ergaben sich daraus indes keine neuen Gesichtspunkte. 6. Am 28. Juni 2005 führte eine Delegation des Verwaltungsgerichts einen Augenschein an Ort und Stelle durch, wobei seitens der Rekurrenten vier StW-Eigentümer persönlich sowie ein Vertreter der BG Haus … in Begleitung ihres gemeinsamen Anwalts präsent waren. Von Seiten der Gemeinde (Rekursgegnerin 1) waren deren [neue] Präsidentin und der [damalige] Präsident sowie von Seiten der Bauherrin (Rekursgegnerin 2) deren Architekt und deren Anwalt zugegen. Allen Anwesenden wurde hierbei die Möglichkeit gegeben, sich auch mündlich nochmals zur ganzen Sache zu äussern. Im Verlaufe der Ortsbesichtigung (mit den Standorten: Vorplatzbereich zu den Parz. 102/103 sowie zur Strasseneinfahrt Höhe Parz. 114) reichte der Anwalt der Bauherrschaft noch ein Schreiben vom 7. September 2000 der Bauherrin an die Baukommission (samt einer bereits bei den Akten liegenden Vereinbarung mit Planskizze) nach, das – nach Kenntnisnahme durch den Gegenanwalt – ebenfalls zu den Akten genommen wurde. Seitens des Gerichts wurden zudem noch vier Farbfotos über die bestehenden Raumverhältnisse (Südfassade des Hauses der Bauherrin [Hauptfront] zur …gasse; Ostfassade [Seitenfront] mit Höhenprofilierungen) erstellt und dem Augenscheinprotokoll angefügt. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Zunächst gilt es klarzustellen, dass zum Zeitpunkt des angefochtenen Gemeindevorstandsentscheids im Herbst 2004 noch die bis Ende 2004 gültige Gemeindeverfassung massgebend war und deshalb hier nicht bereits die neue (ab 01.01.2005) gültige Verfassung zum Zuge kommt. Laut damals gültiger Verfassung (aGV) stand aber der Gemeindeversammlung die Kompetenz zu, über An- und Verkäufe von Grundeigentum sowie die Einräumung von Grunddienstbarkeiten (z.B. Grenz-/Näherbaurechte) zu entscheiden (Art. 24 Ziff. 5 aGV). Dem Gemeindevorstand wurde hingegen bloss die Befugnis eingeräumt, über Grenzbereinigungen sowie An- und Verkäufe unüberbauter Grundstücke bis zu 200 m 2 Fläche selbst zu entscheiden (Art. 33 Ziff. 12 aGV). Nachdem im Einzelfall unbestritten ist, dass die Strassenparzelle Nr. 114 (…gasse) im Eigentum der Gemeinde steht und der Bauherrin einzig vom Vorstand auf der im Norden unmittelbar daran angrenzenden Parz. 101/102 ein Grenz-/Näherbaurecht im Ausmass von 47 m2 gewährt wurde, ist ein Verstoss gegen Art. 24 Ziff. 5 aGV bereits erstellt, da die Zustimmung der Gemeindeversammlung für dieses Rechtsgeschäft gefehlt hat. Dieser Verfahrensfehler kann im Zuge einer nachträglich durchgeführten und dabei erhaltenen Zustimmung des allein dafür zuständigen Stimmvolks der Gemeinde jedoch noch behoben werden. Bis jene Zustimmung der Gemeindeversammlung nicht erfolgt ist, kann die entsprechende Vereinbarung der kommunalen Baukommission mit der Bauherrin vom 7. September 2000 (besonders Ziff. 4) folglich aber noch gar keine Rechtswirkungen entfalten, was zur Konsequenz hat, dass die Einsprache gegen die Bauauflage unter Ziffer 1.1 (Näherbaurecht für die Aufstockung zulasten Parz. 114) hätte gutgeheissen werden müssen. b) Zum mit angefochtenen Grenz-/Näherbaurecht gegenüber der im Osten unmittelbar ans Bauprojekt (Parz. 101/102) anstossenden Nachbarparz. 103 gilt es aus öffentlich-rechtlicher Sicht festzuhalten, dass dort grundsätzlich der kleine Grenzabstand von 2.50 Metern (Art. 16 des Baugesetzes der Gemeinde [BG] mit Zonenschema) für die entsprechende Seitenfassade in der Dorfkernzone einzuhalten wäre. Wie aus dem Entscheid des Kreispräsidenten vom Febr. 04 aus privatrechtlich-rechtlicher Sicht indes hervorgeht, sind die gegenseitig eingeräumten Dienstbarkeiten mit dem öffentlich beurkundeten Tauschvertrag (Landabtausch) vom 11. Januar 2001 nicht restlos klar und eindeutig geregelt worden, woraus sich zwingend ergibt, dass vorerst noch die gegenseitigen Rechte und Pflichten bzw. die Eigentumsverhältnisse abschliessend im Grenzbereich des Vorplatzes zwischen den Parz. 102 und 103 geklärt bzw. bereinigt werden müssen, bevor öffentlich-rechtlich irgendwelche Bewilligungen mit Auflagen erteilt werden können. Jede andere Betrachtungsweise würde im Resultat zu einem faktischen Bauverbot oder zu einer verkappten Abweisung einer erst nachträglich im Einspracheverfahren mit Auflagen versehenen Baubewilligung führen, was weder für die Bauherrin noch für die Nachbarschaft auf Dauer zu einer befriedigenden Situation an den verkehrs- und aussichtsneuralgischen Bezugspunkten entlang der Ostfassade des Bauprojekts geführt hätte. Ehe diese Verhältnisse (notfalls durch den Zivilrichter) nicht eindeutig auf privatrechtlichem Wege geklärt sind, ist es nach ständiger Praxis des Verwaltungsgerichts aber gerade nicht möglich und zulässig, einer Bauherrin entsprechende Bauauflagen zu machen, die sie aus eigener Kraft bzw. nicht einseitig erzwingbar innert vernünftiger Frist selber erfüllen kann (PVG 1999 Nr. 49, 1989 Nr. 15, 1982 Nr. 23). Genauso verhält es sich hier mit der Bauauflage in Ziffer 1.2 im angefochtenen Entscheid, worin bestimmt wurde, dass die Bauherrin entweder ein Grenz-/Näherbaurecht der Grundeigentümer der Parz. 103 (Nachbarhaus im Osten) einzuholen oder sonst ein entsprechend abgeändertes Bauprojekt nachzureichen hätte. Da die genannten Nachbarn indes nicht bereit sind, ein Näherbaurecht entlang der Seitenfassade einzuräumen, muss die Bauherrin aber eben zuerst noch auf den Zivilrechtsweg verwiesen werden, um einwandfrei zur erforderlichen Grunddienstbarkeit zu gelangen. Die Bauauflage laut Ziffer 1.2 (Näherbaurecht für Aufstockung zulasten Parz. 103) ist demnach nicht haltbar, was auch insofern zur Gutheissung des Rekurses führt. c) Zur bemängelten Anzahl an Pflichtparkplätzen gilt es vorab festzuhalten, dass sich die Parteien angesichts der gemäss Bauplänen neu geschaffenen Raumeinheiten immerhin darin einig sind, dass das Umbau- und Sanierungsprojekt auf den Parz. 101/102 mindestens die Bereitstellung von 10 Autoparkplätze erforderlich gemacht hätte. An den im Einklang mit Art. 79 Abs. 1 BG durchgeführten Berechnungen der Bauherrin bzw. der Vorinstanz gibt es diesbezüglich daher auch nichts auszusetzen. Unbestritten sind gemäss Baueingabe in der nahen Tiefgarage insgesamt sieben Parkplätze und im Freien deren drei Autoabstellplätze für das Gesamtprojekt reserviert. Während erstere Parkplätze in der Einstellhalle allseits unbestritten sind, wurden die drei Aussenplätze demgegenüber teils als nicht funktionstauglich und daher als nicht anrechenbar bezeichnet. Gestützt auf Art. 79 Abs. 3 BG kann sich das Gericht dieser Auffassung aber nicht anschliessen. Besagte Vorschrift hält nämlich fest, dass 10% der benötigten Parkplätze als Besucher-Parkplätze auszuscheiden seien, wobei Garagenvorplätze als solche angerechnet werden dürften. Im konkreten Fall ist der einzig nötige Besucherplatz (10% von 10 = 1) zwar nicht auf einem separaten Garagenvorplatz, sondern auf der Zufahrt zu den zwei dahinter liegenden Aussenparkplätzen im Hof (vgl. Planskizze/Einteilung vom 12.11.2003) geplant. Diese Abstell- bzw. Manövriersituation lässt sich mit derjenigen vor einer Garage aber ohne weiteres vergleichen, da in beiden Fällen die Besucherparkplätze nicht jederzeit unabhängig und selbständig benutzbar sind, sondern von der Nutzung der Garagen- bzw. der dahinter liegenden Parkfelder abhängig sind. Selbst wenn man dazu aber gegenteiliger Meinung wäre, bestünde gestützt auf Art. 79 Abs. 5 BG in Verbindung mit der Verordnung über die abgeltungspflichtige Befreiung von der Erstellungspflicht für Parkplätze von 1999 (Nr. 71-10) stets noch die Möglichkeit, der Parkplatzverpflichtung auf diesem Wege Genüge zu tun. Ziff. 1.3 im angefochtenen Einspracheentscheid ist demnach zu Recht ergangen. d) Nach der allgemeinen Ästhetikbestimmung (Art. 42 Abs. 1 BG) sind alle Bauten und Anlagen so zu gestalten, dass sie sich in das Orts-, Strassen- und Landschaftsbild einordnen. Die im Siedlungsinventar speziell als „geschützt“ bezeichneten Bauten, Bauteile und Anlagen dürfen indes nicht abgebrochen werden und sind in ihrem historischen Zustand möglichst zu erhalten (Art. 41 Abs. 3 BG). Nachweislich befindet sich auch der bestehende Gebäudekomplex der Bauherrin im kommunalen Siedlungsinventar, womit die geplanten Umbau- und Sanierungsarbeiten „gestalterisch“ besonders hohen Anforderungen (unter Berücksichtigung des historisch gewachsenen Ortsbildes im Dorfkern) zu entsprechen gehabt hätten. Wie sich namentlich unter Beizug der fachkundigen, einleuchtenden und aussagekräftigen Stellungnahme der Kantonalen Denkmalpflege Graubünden vom 20. Januar 2004 (erstmals vom 16. März 1995) samt Ansichtsskizzen gegenüber allen vier Himmelsrichtungen zweifellos ergibt, wären dem geplanten Umbauprojekt (geschätzte Baukosten Fr. 1.43 Mio.) jedoch weder aus bauästhetischer noch kulturhistorischer Sicht nahezu unüberwindbare Kompromisse entgegengestanden. Das Projekt wäre daher selbst nach der strengen, aber stets fairen und seriösen Beurteilung der eigens vorher von der Vorinstanz dazu befragten Denkmalpflege eindeutig bewilligungsfähig gewesen. An jener profunden und sorgfältigen Gesamteinschätzung bestand für die Vorinstanz kein Grund zu zweifeln, zumal den Ortsbehörden bei Baustil- und Ästhetikfragen seit jeher vom Verwaltungsgericht ein weites Ermessen zugebilligt wird (statt vieler: PVG 1994 Nr. 19, 20). Diesbezüglich wurde das Bauvorhaben von der Vorinstanz zu Recht als bewilligungsfähig betrachtet. 2. a) Der angefochtene Einspracheentscheid vom 20. September 2004 und die Baubewilligung vom 12. Juli 2004 sind damit nicht in jeder Beziehung rechtmässig und haltbar, was zur Gutheissung des Rekurses im Sinne der Erwägungen und somit zu deren gänzlicher Aufhebung führt. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 75 des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG; BR 370.100) je zur Hälfte der Rekursgegnerin 1 (Vorinstanz) und der Rekursgegnerin 2 (Bauherrin) aufzuerlegen. Sie haben überdies die obsiegenden, anwaltlich vertretenen Rekurrenten aussergerichtlich angemessen zu entschädigen. Demnach erkennt das Gericht: 1. Der Rekurs wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und der angefochtene Einspracheentscheid vom 20.09.2004 sowie die angefochtene Baubewilligung vom 12.07.2004 werden aufgehoben. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 198.-- zusammen Fr. 3'198.--gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde … und der Erbengemeinschaft (EG) … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Gemeinde … und die EG … haben die Rekurrentschaft zudem aussergerichtlich mit je Fr. 1'250.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.