<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2002.00091</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=107106&amp;W10_KEY=13013573&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2002.00091</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.03.2003</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Anlagekosten Die im Pauschalwerklohn enthaltene Mäklerprovision ist als Aufwendung anrechenbar, da nachweislich eine Mäklertätigigkeit, wenn auch über eine Untermäklerin, erbracht wurde.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFRECHNUNG">AUFRECHNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GENERALUNTERNEHMERVERTRAG">GENERALUNTERNEHMERVERTRAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: GrundstÃ¼ckgewinn- und HandÃ¤nderungssteuern ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MÃKLERPROVISION">MÃKLERPROVISION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NAHESTEHENDE PERSON">NAHESTEHENDE PERSON</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PAUSCHALWERKLOHN">PAUSCHALWERKLOHN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERMÃKLER/-IN">UNTERMÃKLER/-IN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 412 OR</span><br/><span class="ungerade">§ 219 StG</span><br/><span class="gerade">§ 221 lit. Ic StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. Am 8. Oktober 1997 bestellte A. bei der C. AG, deren einziger Verwaltungsrat sein Sohn D. ist, die schlÃ¼sselfertige Erstellung von zwei WohnhÃ¤usern sowie einer Unterniveaugarage auf dem GrundstÃ¼ck aKat.Nr. 1 in X. Im pauschalen Werkpreis von insgesamt Fr. 8'942'000.- waren gemÃ¤ss Ziff. 5.2 des Generalunternehmer-Vertrags unter anderem "Verkaufmaklerprovisionen" inbegriffen. Zwischen dem 22. MÃ¤rz 1999 und dem 12. Dezember 2000 verkaufte A. diverse Stockwerkeigentumseinheiten dieser HÃ¤user mit Adressen K.-strasse und L.-strasse an verschiedene Erwerber. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>GestÃ¼tzt auf diese HandÃ¤nderungen auferlegte der Gemeinderat X. A. am 5. MÃ¤rz 2001 GrundstÃ¼ckgewinnsteuern von insgesamt Fr. 64'100-. In Abweichung von der eingereichten SteuererklÃ¤rung kÃ¼rzte der Gemeinderat dabei die abzugsberechtigten Aufwendun­gen, indem er unter anderem Fr. 243'767.- (2 % der Verkaufspreise von insgesamt Fr. 11'338'000.- zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer) mangels Vorliegens eines MÃ¤klervertrags aufrechnete. Die Einsprache des Pflichtigen gegen diese KÃ¼rzung wies der Gemeinderat X. am 20. August 2001 ab.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Den hiergegen gerichteten Rekurs des Pflichtigen hiess die Steuerrekurskommission III am 3. September 2002 gut und setzte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. 4'462.50 herab. Sie beurteilte die Haltung der Rekursgegnerin als widersprÃ¼chlich, wenn diese zum einen die MÃ¤klerprovisionen als Bestandteil des GU-Vertrags betrachte, zum anderen hingegen einen MÃ¤klervertrag zwischen dem Rekurrenten und der C. AG nicht fÃ¼r erwiesen halte. Nach Auffassung der Kommission hatte der Rekurrent nachgewiesen, dass die Firma F. mit D. als Firmeninhaber aktiv KÃ¤ufer gesucht und vermittelt habe. Daraus ergebe sich, dass der Rekurrent einen MÃ¤klerauftrag an die C. AG erteilt habe, welche ihrerseits die Fir­ma F. als UntermÃ¤klerin eingesetzt habe. Die beiden Unternehmen seien professionell im Immobilienbereich tÃ¤tig und organisatorisch unabhÃ¤ngig vom Rekurrenten, so dass auch keine ScheingeschÃ¤fte vorlÃ¤gen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Gegen diesen Rekursentscheid erhob die Gemeinde X. am 11. Oktober 2002 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, der angefochtene Entscheid der Steuerrekurskommission sei aufzuheben, und es seien dem Beschwerdegegner GrundstÃ¼ckgewinnsteuern im Betrag von insgesamt Fr. 64'100.- aufzuerlegen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zu Lasten des Beschwerdegegners.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Steuerrekurskommission III verzichtete am 18. Oktober 2002 auf Vernehmlassung. Mit Beschwerdeantwort vom 10. Dezember 2002 beantragte A. die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde sowie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. a) </span>GrundstÃ¼ckgewinn ist gemÃ¤ss § 219 des Steuergesetzes vom 8. <span>Juni 1997 (StG) </span>der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) Ã¼bersteigt. Als ErlÃ¶s gilt nach § 220 StG der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Als Aufwendungen sind nach § 221 Abs. 1 StG solche fÃ¼r Bau­ten, Umbauten, Meliorationen und andere dauernde Verbesserungen des GrundstÃ¼cks (lit. a) sowie unter anderem die Ã¼blichen MÃ¤klerprovisionen und Insertionskosten fÃ¼r Erwerb und VerÃ¤usserung (lit. c) anrechenbar. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Anrechnung von MÃ¤klerprovisionen setzt den Abschluss eines MÃ¤klervertrags gemÃ¤ss Art. 412 des Obligationenrechts vom 30. MÃ¤rz 1911 mit einer Drittperson, eine in ErfÃ¼llung dieses Vertrags zum GrundstÃ¼ckkauf bzw. -verkauf fÃ¼hrende Nachweis- oder VermittlungstÃ¤tigkeit des MÃ¤klers und die Zahlung oder Anerkennung des geschuldeten MÃ¤klerlohns, beschrÃ¤nkt auf den Ã¼blichen Umfang, voraus. Sind diese Voraussetzungen nicht erfÃ¼llt, so bildet das, was dem Dritten fÃ¼r dessen BemÃ¼hungen zusteht, nicht MÃ¤klerprovision, sondern allenfalls Honorar aus einfachem Auftrag oder Spesenersatz, deren VergÃ¼tung keine nach § 221 Abs. 1 lit. c StG anrechenbaren Aufwendung ist (<span>Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, ZÃ¼rich 1999,</span> § 221 N 60 ff. mit Hinweisen). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass die Firma F. von der C. AG mit dem Verkauf der Eigentumswohnungen betraut wurde, eine erfolgreiche VermittlungstÃ¤tig­keit erbrachte und dafÃ¼r von der C. AG mit insgesamt Fr. 300'000.- entschÃ¤digt wurde. Weiter hat die Vorinstanz zutreffend festgestellt, dass zwischen der im Immobilienbereich tÃ¤tigen C. AG bzw. der <span>Firma F. einerseits und dem Beschwerdegegner anderseits trotz der verwandtschaftlichen Beziehung UnabhÃ¤ngigkeit bestehe. </span>Strittig ist jedoch, ob ein Teil des der C. AG bezahlten pauschalen Werkpreises von Fr. 8'942'000.- eine EntschÃ¤digung fÃ¼r eine MÃ¤klertÃ¤tigkeit der C. AG darstellte und ob einer solchen EntschÃ¤digung ein zwischen dem Beschwerdegegner und der C. AG geschlossener MÃ¤klervertrag zugrunde lag. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist der Auffassung, ein MÃ¤klervertrag zwischen dem Beschwerdegegner und der Generalunternehmung sei nicht abgeschlossen worden, dennoch seien im pauschalen Werkpreis Ã¼bliche MÃ¤klerprovisionen enthalten. DemgegenÃ¼ber bringt der Beschwerdegegner vor, die C. AG habe ihm aufgrund der verwandtschaftlichen VerhÃ¤ltnisse und anderweitig bestehender GeschÃ¤ftsbeziehungen beim Verkauf der Bauobjek­te gefÃ¤lligkeitshalber helfen wollen, ohne dass daraus entstehende Auslagen oder Provisio­nen hÃ¤tten auf ihn Ã¼berwÃ¤lzt werden dÃ¼rfen. Die Vorinstanz schliesslich bejahte das Vor­liegen eines MÃ¤klervertrags und erachtete die demnach im Pauschalpreis enthaltenen Pro­visionen wegen nachgewiesener und kausaler BemÃ¼hungen der Firma F. als UntermÃ¤klerin als anrechenbar.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">c) Vertragsgegenstand des GU-Vertrags bildet nach dessen Ziff. 1.1 die Erstellung von 18 Wohnungen und 4 Ladenlokalen mit einer Tiefgarage mit 35 PlÃ¤tzen. Von einem Auftrag zum Verkauf der erstellten Einheiten bzw. dessen Vermittlung ist dabei nicht die Rede. Hinweis auf einen allfÃ¤lligen solchen Auftrag liefert einzig Ziff. 5.2, der unter anderen, in eindeutigem Zusammenhang mit dem Bau selber stehenden Leistungen auch die "Verkaufmaklerprovisionen" als im Werkpreis inbegriffene Leistung bezeichnet. Mit Bezug auf die VermittlungstÃ¤tigkeit lÃ¤sst dieser Wortlaut des Vertrags im Wesentlichen zwei Auslegungen zu. Entweder wurde die C. AG verbindlich und ausserhalb des schriftlichen GU-Vertrags auch mit der MÃ¤klertÃ¤tigkeit betraut und demnach die entsprechenden Provisionen bei der Berechnung des Gesamtpreises miteinbezogen, oder ein solcher Auftrag wurde nicht erteilt und allfÃ¤llige VerkaufsmÃ¤klerprovisionen wurden nur zum Schutz des Bestellers vor zusÃ¤tzlichen Forderungen aufgrund nicht beauftragter VermittlungstÃ¤tigkeit als mit dem Gesamtpreis abgegolten erklÃ¤rt. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">DafÃ¼r, dass die C. AG keinen eigentlichen Auftrag zur MÃ¤klerei hatte, spricht der Umstand, dass der GU-Vertrag im Gegensatz zu einem genaueren Leistungsbeschrieb hin­sichtlich des Werks keine weiteren Bestimmungen dieser MÃ¤klertÃ¤tigkeit enthÃ¤lt. Insbeson­dere fehlen etwa Hinweise darauf, welche Art der MÃ¤klerei beauftragt war und welche Pro­visionsansÃ¤tze gelten, was wichtig gewesen wÃ¤re, wenn etwa einzelne Wohnungen ohne Zutun der C. AG verkauft worden wÃ¤ren und daher mangels anderer Abrede dafÃ¼r keine MÃ¤klerprovision geschuldet gewesen wÃ¤re. Auf der anderen Seite jedoch erstaunt, dass eine aufwendige und erfolgreiche MÃ¤klertÃ¤tigkeit der Firma F. stattgefunden hat und von der C. AG auch mit Fr. 300'000.- entschÃ¤digt wurde. In der Tat erscheint es ungewÃ¶hnlich, dass eine Generalunternehmung von sich aus eine MÃ¤klerin mit der Verkaufsvermittlung betraut, ohne selber dafÃ¼r entschÃ¤digungspflichtig beauftragt zu sein. Immerhin aber ist es je nach Auftragslage und in BerÃ¼cksichtigung geschÃ¤ftlicher und persÃ¶nlicher Interessen nicht ausgeschlossen, dass eine Generalunternehmung im Rahmen eines grÃ¶sseren Auftrags gefÃ¤lligkeitshalber auch nicht beauftragte und entschÃ¤digte Leistungen erbringt. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Wie es sich damit verhÃ¤lt, braucht indessen nicht geklÃ¤rt zu werden. So oder anders rechtfertigt Ziff. 5.2 des GU-Vertrags keine Aufrechnung Ã¼blicher MÃ¤klerprovisionen. Soweit mit dem GU-Vertrag ein Verkaufsvermittlungsauftrag erteilt worden sein sollte, kann ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass die C AG die eingerechnete Provision durch entsprechendes TÃ¤tigwerden der als UntermÃ¤klerin beauftragten Firma F. auch verdient hat. Soweit kein solcher Auftrag vorlag, kann nicht angenommen werden, dass der Werkpreis dennoch MÃ¤klerprovisionen in wesentlichem Umfang einbezog. Auf jeden Fall erscheint die Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin, wonach trotz Fehlens eines MÃ¤klervertrags MÃ¤klerprovisionen in Ã¼blicher HÃ¶he vereinbart worden seien, nicht nachvollziehbar. Dies wÃ¼rde bedeuten, dass der Beschwerdegegner der C. AG mit dem GU-Vertrag mehr als Fr. 240'000.- fÃ¼r eine TÃ¤tigkeit versprochen hÃ¤tte, ohne dafÃ¼r die Gewissheit zu erlangen, dass die C. AG diese TÃ¤tigkeit auch tatsÃ¤chlich erfolgreich ausÃ¼ben werde. Eine solche verdeckte Gewinnbeteiligung kann unter den gegebenen UmstÃ¤nden trotz der verwandtschaftlichen Beziehung zwischen dem Beschwerdegegner und der Generalunternehmerin nicht vermutet werden. Die Parteien des GU-Vertrags hatten im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, als sie weder die Endverkaufspreise kannten, noch von der Realisierung eines massgeblichen GrundstÃ¼ckgewinns ausgehen konnten, kaum Anlass zum Abschluss eines solchen ScheingeschÃ¤fts. WÃ¤re das ihr Ziel gewesen, so wÃ¤re es wesentlich einfacher gewesen, auf Ziff. 5.2 des GU-Vertrags ganz zu verzichten. Schliesslich hat die BeschwerdefÃ¼hrerin ihrerseits auch nicht etwa angenommen, der vom Beschwerdegegner unbestrittenermassen bezahlte Pauschalwerkpreis sei Ã¼bersetzt gewesen und hÃ¤tte deshalb auch zusÃ¤tzliche Leistungen ausserhalb der eigentlichen Werkerstellung abgegolten. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Unter diesen UmstÃ¤nden ist es im Ergebnis nicht rechtsverletzend, wenn die Steuerrekurskommission eine Aufrechnung von im Werkpreis enthaltenen Ã¼blichen MÃ¤klerprovisionen ablehnt. <span>Das fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. ...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>