<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2005.00051</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205129&amp;W10_KEY=4467138&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2005.00051</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 15.06.2005</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht ist auf eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 07.02.2006 nicht eingetreten.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Abbruch von Kernzonengebäuden und Neubau eines Hotels in einer Zone W4.<br/><br/>Der von den Beschwerdeführern geltend gemachte Verlauf der Zonengrenze und die daraus abgeleiteten Folgen für das Bauvorhaben erweisen sich als unbegründet. Angesichts der Unklarheiten zwischen dem Zonenplan im Massstab 1:5000 und dem Kernzonenplan im Massstab 1:1250 hat die Vorinstanz zur Beurteilung der Frage zu Recht auf den Plan über die Zonengrenzendefinition im Massstab 1:1000 abgestellt (E. 4).<br/>Der Abbruch der Kernzonengebäude und die umstrittene Hofunterkellerung sind zulässig. Art. 73 Abs. 2 BZO Zürich erlaubt Neubauten ausdrücklich. Für die unterirdische Nutzung des in der Kernzone liegenden Grundstückteils rechtfertigt sich eine Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG (E. 5).<br/>Der Einwand der Übergeschossigkeit ist unbegründet. Damit ein Geschoss als Untergeschoss gelten kann, genügt es, dass dieses minimal in den gewachsenen Boden hineinragt (E. 6).<br/>Die Rügen hinsichtlich Abstandsunterschreitung (E. 7), ungenügender Einordnung (E. 8) und unzulässiger Korrektur der Baubewilligung mittels Nebenbestimmungen (E. 9) gehen ebenfalls fehl.<br/><br/>Abweisung (VB.2005.00051/56/57).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN">AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HOTEL">HOTEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONE">KERNZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONENVORSCHRIFTEN">KERNZONENVORSCHRIFTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TIEFGARAGE">TIEFGARAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERGESCHOSSIGKEIT">ÃBERGESCHOSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERGESCHOSS">UNTERGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERIRDISCH">UNTERIRDISCH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENGRENZE">ZONENGRENZE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ZONENKONFORMITÃT">ZONENKONFORMITÃT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 220 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 275 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 73 BZO99 ZÃ¼rich</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich bewilligte der D AG am 25. November 2003 unter Nebenbestimmungen den Abbruch der WohnhÃ¤user am Cyklamenweg 1 und 3 sowie die Erstellung eines Hotels (Hotel F) im Geviert Badenerstrasse /Campanellaweg/Cyklamenweg auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 in ZÃ¼rich-Altstetten. GemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich (BZO) befindet sich das Projekt hauptsÃ¤chlich in der Zone W4; die HÃ¤user Cyklamenweg 1 und 3 liegen in der Kernzone BlÃ¼emliquartier.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Diesen Beschluss fochten fÃ¼nfzehn AnstÃ¶sser mit vier Rekurseingaben bei der Baurekurskommission I an und beantragten im Wesentlichen, das Projekt sei zu verweigern bzw. erst nach Vornahme von nÃ¤her umschriebenen Verbesserungen zuzulassen. Die Baurekurskommission fÃ¼hrte am 17. September 2004 einen Augenschein durch und hiess die vereinigten Rechtsmittel am 27. Dezember 2004 insoweit teilweise gut, als die Bauherrschaft verpflichtet wurde, "vor Baubeginn AbÃ¤nderungsplÃ¤ne betreffend die AbfÃ¼hrung der Abluft des Aussengrills Ã¼ber einen Kamin und betreffend einen Wendeplatz fÃ¼r die Anlieferung und Abfallentsorgung am Cyklamenweg einzureichen und bewilligen zu lassen". Im Ãbrigen wies die Kommission die Rekurse ab, soweit sie darauf eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschwerdeschrift vom 1. Februar 2005 (VB.2005.00051) beantragte A dem Verwaltungsgericht:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Die Baubewilligung sei nicht zu erteilen, sofern die Kernzone auf der GebÃ¤udeflucht Cyklamenweg 1 verletzt wird.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Art. 73 der Bauordnung und der Gemeinderatsbeschluss vom 23.10.1991 sowie die massgeblichen ZonenplÃ¤ne seien zu beachten.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Anderenfalls sei ein ordentliches ZonenÃ¤nderungs-Verfahren durchzufÃ¼hren.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>2. Der BeschwerdefÃ¼hrer sei mit keinerlei Kosten zu belasten.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>3. Der BeschwerdefÃ¼hrer sei fÃ¼r seine Aufwendungen zu entschÃ¤digen."</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit inhaltlich Ã¼bereinstimmenden Beschwerden vom 7. Februar 2005 stellten B (VB.2005.00056) und C (VB.2005.00057) folgende AntrÃ¤ge:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Es sei der beiliegende Beschluss der Baurekurskommission I aufzuheben.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>2. Die Baubewilligung vom 25. November 2003 sei aufzuheben.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>3. Das Projekt sei zur grundlegenden, die Ã¶ffentlich-rechtlichen und nachbarschaftlichen Interessen gebÃ¼hrend zu wahrenden Ãberarbeitung an die Bauherrschaft zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>4. Vorgehendes unter gesetzlicher Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge an den BeschwerdefÃ¼hrer."</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Die Vernehmlassungen der Baurekurskommission I vom 10. Februar 2005 und die Antworten der Bausektion vom 9. MÃ¤rz 2005 lauten auf Abweisung der Beschwerden. Denselben Antrag â unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung â liess die D AG am 11. April 2005 stellen.</p> <p class="Urteilstext">Auf die Parteivorbringen ist, soweit wesentlich, in den nachfolgenden ErwÃ¤gungen zurÃ¼ckzukommen.</p> <p class="Zwischentitel">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerden VB.2005.00051, VB.2005.00056 und VB.2005.00057 betreffen dasselbe Bauprojekt und werfen weitestgehend die gleichen Rechtsfragen auf, weshalb sie zweckmÃ¤ssigerweise zu vereinigen sind.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Befugnis der in unmittelbarer Nachbarschaft zum Bauprojekt wohnenden BeschwerdefÃ¼hrer, sich gegen den Hotelneubau mit den gesetzlichen Rechtsmitteln zu wehren, ist aufgrund von § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ausgewiesen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Rekurs- und Beschwerdelegitimation bezieht sich auf die gestellten AntrÃ¤ge. Der Anfechtende kann sich daher grundsÃ¤tzlich auf alle Argumente und RechtssÃ¤tze berufen, die im Ergebnis zur Gutheissung dieses Antrags fÃ¼hren oder zumindest auf den ersten Blick als hierzu geeignet erscheinen. Wer aufgrund seines Rechtsschutzinteresses Zugang zum Verfahren findet, hat Anspruch darauf, dass die geltend gemachten Rechtsverletzungen Ã¼berprÃ¼ft werden (RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14, auch zum Folgenden; RB 1980 Nr. 7). Die Grenze fÃ¼r die Zulassung ist die Eignung des Verfahrens, dem Anfechtenden die gewÃ¼nschte Entlastung zu verschaffen. Das Rechtsschutzinteresse fehlt etwa dort, wo von vornherein feststeht, dass die Gutheissung der Beschwerde die behauptete BeeintrÃ¤chtigung vom RechtsmittelklÃ¤ger nicht abzuwenden vermag, dass also die Anerkennung der Rechtswidrigkeit und die entsprechende Ãnderung oder Aufhebung des Verwaltungsakts diese Einwirkungen auf den Rekurrenten unberÃ¼hrt lassen. Das Rechtsschutzinteresse mangelt, wo der Entscheid dem Anfechtenden nicht verschaffen kann, was er anstrebt, das heisst, wo die Durchsetzung des materiellen Rechts den verfolgten Prozesszweck unzweifelhaft nicht zu erreichen vermag. Ein fehlendes Rechtsschutzinteresse des Nachbarn nimmt die Praxis insbesondere dann an, wenn ein Projektmangel durch eine fÃ¼r diesen bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1987 Nr. 3, 1980 Nr. 7).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend die Baurekurskommission die angefochtene Baubewilligung kraft § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) mit freier Kognition Ã¼berprÃ¼ft, steht dem Verwaltungsgericht aufgrund von § 50 VRG nur Rechtskontrolle zu.</p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Zur RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrer, dass das Projekt die Grenze zur Kernzone Ã¼berstelle und dort zonenwidrig sei, erwog die Baurekurskommission Folgendes: Art. 2 BZO erklÃ¤re den Zonenplan im Massstab 1:5'000 fÃ¼r die Abgrenzung der Zonen und, soweit die ErgÃ¤nzungsplÃ¤ne keine abweichende Regelung enthielten, fÃ¼r die Anordnung innerhalb der Zonen massgebend. FÃ¼r die Kernzone BlÃ¼emliquartier liege der ErgÃ¤nzungsplan vom 24. November 1999 vor. Beide PlÃ¤ne seien wegen der Dicke des die Zonengrenze markierenden Strichs im strittigen Bereich nicht ganz klar. Daher habe die Bausektion einen Plan des Amts fÃ¼r StÃ¤dtebau der Stadt ZÃ¼rich Ã¼ber die Zonengrenzendefinition im Massstab 1:1'000 eingereicht. Danach verlaufe die Zonengrenze in nordÃ¶stlicher Richtung nicht auf der Flucht der Grenze des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02, sondern dazu leicht nach Norden angewinkelt. Der Grund fÃ¼r diese Grenzziehung liege darin, dass die Grenze parallel zur gestaffelten Nordwestfassade des rÃ¼ckwÃ¤rtigen sÃ¼dostseitigen GebÃ¤udeflÃ¼gels des bestehenden GewerbegebÃ¤udes verlaufen solle. Alsdann folge die Zonengrenze in nordwestlicher Richtung der bestehenden sÃ¼dwestlichen GebÃ¤udeflucht des GewerbegebÃ¤udes und schneide den nordÃ¶stlichen Abschluss des GebÃ¤udes Cyklamenweg 1 an, sodass dieser in der Wohnzone liege. Es sei zulÃ¤ssig gewesen, die Zonengrenze an die erst nach Erlass der BZO 1992 geschaffene GebÃ¤udeflucht anzupassen, auch wenn dadurch der nordÃ¶stliche FlÃ¼gel des GebÃ¤udes Cyklamenweg 1 nicht mehr zur Kernzone, sondern zur Wohnzone geschlagen werde. Da weder der Zonenplan noch der Kernzonenplan klaren Aufschluss Ã¼ber den Grenzverlauf gÃ¤ben, sei der vom Amt fÃ¼r StÃ¤dtebau der Stadt ZÃ¼rich eingereichte genaue Plan Ã¼ber die Zonengrenzendefinition massgebend. Mit diesem stimme das Projekt Ã¼berein.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrer halten dem entgegen, dass auf den Kernzonen-ErgÃ¤nzungsplan 1:1'250 abzustellen sei. Nach diesem verlaufe die Zonengrenze in nordÃ¶stlicher Richtung parallel und in der Fortsetzung der Parzellengrenze zwischen Kat.-Nrn. 01 und 02 sowie in nordwestlicher Richtung parallel zur Fassade des GebÃ¤udes Cyklamenweg 1. Somit falle die heutige Verladerampe des Gewerbehauses in die Kernzone und die Kernzonengrenze liege auf der Flucht des Hauses Cyklamenweg 1. Der im Internet verÃ¶ffentlichte, digitalisierte Plan "Zonenplan/Zonengrenzendefinition 1:1'000" sei daher unrichtig; massgebend seien die genehmigten Originalunterlagen. Die korrekte Anwendung der Zonengrenze bewirke, dass Teile des Neubaus in die Kernzone zu liegen kÃ¤men und dort zonenwidrig seien; ferner mÃ¼sse unter diesen UmstÃ¤nden die BruttogeschossflÃ¤che vermindert werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Parteien sind sich einig, dass der Zonenplan 1:5'000 wegen des groben Massstabs bezÃ¼glich des umstrittenen Verlaufs der Zonengrenze beim GebÃ¤ude Cyklamenweg 1 nicht schlÃ¼ssig Auskunft gibt. Der unter diesen UmstÃ¤nden massgebende detaillierte Kernzonenplan 1:1'250 scheint eher den Standpunkt der BeschwerdefÃ¼hrer zu stÃ¼tzen, wonach die Grenze mit der Nordostfassade des Wohnhauses Cyklamenweg 1 zusammenfÃ¤llt. Allerdings ist der Baurekurskommission beizupflichten, dass die Dicke der im Plan eingezeichneten Zonengrenze auch den von den Beschwerdegegnerinnen vertretenen Grenzverlauf zulÃ¤sst. Dass eine Zonengrenze ein GrundstÃ¼ck und gar ein GebÃ¤ude durchquert, ist zwar nicht sinnvoll, lÃ¤sst sich aber infolge gewachsener Strukturen namentlich in stÃ¤dtischen VerhÃ¤ltnissen oft nicht vermeiden. Angesichts dieser Unklarheit hat die Vorinstanz auf den digitalisierten Plan "Zonenplan/Zonengrenzendefinition 1:1'000" abstellen dÃ¼rfen. Zumindest lag dieses Vorgehen im Ermessen der Vorinstanz und stellt keine vom Verwaltungsgericht zu korrigierende Rechtsverletzung im Sinn von § 50 VRG dar. Eine ZonenplanÃ¤nderung fÃ¤llt im Baubewilligungsverfahren bzw. im anschliessenden Rechtsmittelverfahren schon deswegen ausser Betracht, weil hierfÃ¼r nach § 88 PBG die Legislative zustÃ¤ndig wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung1"><b><span>5. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b><span>Sodann wies die Baurekurskommission den Einwand zurÃ¼ck</span>, dass das Projekt die Kernzone unzulÃ¤ssigerweise unterirdisch nutze. Zwar kÃ¶nne von Art. 73 Abs. 8 BZO, wonach unterirdische GebÃ¤ude und GebÃ¤udeteile nur im Bereich von HauptgebÃ¤uden zulÃ¤ssig seien, nicht aufgrund der Sondervorschrift von Art. 73 Abs. 10 BZO dispensiert werden. Weil die umstrittene Hofunterkellerung im Ãbergangsbereich zwischen Wohn- und Kernzone geplant sei, rechtfertige sich aber ein Dispens gestÃ¼tzt auf § 220 PBG. Entgegen der Auffassung der AnstÃ¶sser werde damit weder der Schutz des BlÃ¼emliquartiers ausgehÃ¶hlt noch die Rechtsgleichheit verletzt.</p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrer halten den Vorwurf aufrecht, dass der Abbruch der GebÃ¤ude Cyklamenweg 1 und 3 sowie die unterirdische Ãberbauung der zur Kernzone BlÃ¼emliquartier gehÃ¶renden FlÃ¤che sowohl den Kernzonenvorschriften als auch Art. 73 BZO zuwiderlaufe. Die Verminderung der Bausubstanz in der Kernzone widerspreche deren Sinn. Ein allfÃ¤lliger "Anstandsabstand" zwischen den beiden Zonen kÃ¶nne auch in der Wohnzone geschaffen werden und mÃ¼sse nicht zulasten der Kernzone gehen. Die fÃ¼r den Abbruch erteilte Ausnahmebewilligung der HÃ¤user Cyklamenweg 1 und 3 benachteilige die Nachbarn erheblich und verstosse somit gegen § 220 Abs. 3 PBG. Insbesondere wÃ¼rden der Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers Nr. 2 Licht und Sonne entzogen. Der BeschwerdefÃ¼hrer Nr. 1 rÃ¼gt sodann, dass die Anlieferung Ã¼ber einen Wendeplatz ebenfalls in der Kernzone abgewickelt werde.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>§ 50 PBG statuiert fÃ¼r GebÃ¤ude in der Kernzone kein Abbruchverbot; fÃ¼r die Erhaltung der Bausubstanz bedÃ¼rfte es einer Schutzanordnung im Sinne von § 203 ff. PBG. Auch Art. 25 ff. BZO betreffend Kernzonen, insbesondere Art. 72 f. BZO betreffend das BlÃ¼emliquartier, enthalten keine derartige Verpflichtung. Im Gegenteil erklÃ¤rt Art. 73 Abs. 2 BZO Neubauten ausdrÃ¼cklich als zulÃ¤ssig. Die von den BeschwerdefÃ¼hrern gegen den Abbruch der WohnhÃ¤user Cyklamenweg 1 und 3 erhobenen EinwÃ¤nde erweisen sich daher als unbegrÃ¼ndet. Ob die am Cyklamenweg wohnenden Nachbarn legitimiert sind, sich gegen die unterirdische Nutzung der Kernzone zu wehren, erscheint als fraglich. Einerseits haben sie nicht nÃ¤her dargetan, inwiefern sie dadurch beeintrÃ¤chtigt werden; anderseits wÃ¼rde eine Verkleinerung der Tiefgarage und somit des Parkraums wegen der in § 242 ff. PBG erwÃ¤hnten MÃ¶glichkeiten, die Pflicht zur Erstellung von AbstellplÃ¤tzen anderweitig zu erfÃ¼llen (RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14), nicht zum Scheitern des Bauvorhabens, sondern zu einer die AnstÃ¶sser nicht interessierenden Auflage fÃ¼hren. Die BeschwerdefÃ¼hrer widersprechen den Vorinstanzen nicht, dass die am Cyklamenweg in Richtung Badenerstrasse vorspringende Kernzone als besondere VerhÃ¤ltnisse zu wÃ¼rdigen sind, die eine unterirdische Ãberbauung der Kernzone rechtfertigen. Eine Verletzung Ã¶ffentlicher Interessen, die der Erteilung einer Ausnahmebewilligung laut § 220 Abs. 2 PBG entgegenstÃ¤nden, ist nicht ersichtlich. Dass Parkraum unterirdisch geschaffen wird, erscheint unter dem Aspekt der haushÃ¤lterischen Nutzung des Bodens wie auch der baulichen Ãsthetik als sinnvoll. Ebenso wenig kann der â nicht nÃ¤her substanziierten â RÃ¼ge gefolgt werden, der in der Kernzone liegende Bereich der Tiefgarage benachteilige die Anwohner am Cyklamenweg im Sinne von § 220 Abs. 3 PBG unzumutbar. Die im Rekursverfahren erhobene und von der Vorinstanz zurÃ¼ckgewiesene RÃ¼ge, dass der Hotelneubau Ã¼bermÃ¤ssige LÃ¤rmimmissionen verursache, wird vor Verwaltungsgericht nicht erneuert. Zumal die Zufahrt zur Tiefgarage Ã¼ber den Campanellaweg erfolgt, lassen sich auch keine anderweitigen Nachteile fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrer erblicken.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die ZonenkonformitÃ¤t von ErschliessungsflÃ¤chen richtet sich nach dem Zweck der Bauten und Anlagen, denen sie dienen (vgl. RB 1985 Nr. 84 = BEZ 1985 Nr. 21). Inwiefern die nach E. 8.3.2 des Rekursentscheids am Cyklamenweg zu schaffende WendemÃ¶glichkeit fÃ¼r den Anlieferverkehr dem Zweck der Kernzone zuwiderlaufe, ist nicht ersichtlich. Denn die damit verbundene ErhÃ¶hung der Verkehrssicherheit dient nicht allein dem Hotelbetrieb, sondern auch den Anwohnern am Cyklamenweg.</p> <p class="Erwgung1"><b><span>6. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Hinsichtlich des Einwands der Ãbergeschossigkeit erwog die Baurekurskommission, dass das Eingangsgeschoss â wenn auch nur minimal â in den gewachsenen Boden hineinrage und deswegen nach § 275 Abs. 3 PBG als Untergeschoss zu wÃ¼rdigen sei. Weil in dieser Konstruktion keine Gesetzesumgehung zu erblicken sei, werde die nach Art. 13 Abs. 1 BZO zulÃ¤ssige Anzahl von vier Vollgeschossen und einem Dachgeschoss eingehalten.</p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrer halten am Einwand fest, dass das Projekt mit einem "Ã¼berirdischen Untergeschoss" die zulÃ¤ssige Geschosszahl Ã¼berschreite. Die Auffassung der Baurekurskommission, wonach das "Zugangsgeschoss" ein anrechenbares Untergeschoss darstelle, das jedoch nicht zur AusnÃ¼tzung zÃ¤hle, sei unrichtig.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die von den Vorinstanzen vertretene Definition des Untergeschosses stÃ¼tzt sich auf den klaren Gesetzeswortlaut und die stÃ¤ndige Praxis (VGr, 10. MÃ¤rz 2004, VB.2003.00370, E. 2.1, www.vgrzh.ch; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 3. A., ZÃ¼rich 2003, S. 11-27 und 13-10). Solange er die maximale GebÃ¤udehÃ¶he und die Ã¼brigen Vorschriften Ã¼ber die Ausdehnung und Nutzung eines GebÃ¤udes einhÃ¤lt, darf ein Bauherr diese MÃ¶glichkeit ausschÃ¶pfen. Die Beschwerde erweist sich daher auch in diesem Punkt als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b><span>7. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Im Zusammenhang mit den Abstandsvorschriften hat die Baurekurskommission erwogen, dass die AnstÃ¶sser nur teilweise legitimiert seien, deren Unterschreitung durch die oberirdischen Teile der Tiefgaragenrampe und des Gartenrestaurants zu rÃ¼gen. Soweit sie Ã¼ber den Campanellaweg oder den Cyklamenweg erschlossen seien, wÃ¼rden sie nicht beeintrÃ¤chtigt; ferner wÃ¼rde die RÃ¼ge nicht zur Aufhebung der Baubewilligung, sondern hÃ¶chstens zur Statuierung einer Nebenbestimmung fÃ¼hren. Die Rampe der geplanten Tiefgarage samt dem darÃ¼ber vorgesehenen RankengerÃ¼st stelle kein GebÃ¤ude dar und brauche daher keine Abstandsvorschriften einzuhalten. Der Lagerraum sowie der Ã¼berdachte Aussengrill mÃ¼ssten zwar als so genannte Besondere GebÃ¤ude einen Grenzabstand von 3,50 m einhalten. Weil das NachbargrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 der gleichen EigentÃ¼merin gehÃ¶re, dÃ¼rfe die Erteilung eines NÃ¤herbaurechts jedoch vorausgesetzt werden.</p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrer erneuern die RÃ¼ge, dass die oberirdischen Teile der Tiefgaragenrampe (RankgerÃ¼st, Grill-Unterstand, Lagerschuppen) das gewachsene Terrain um mehr als 1 m Ã¼berragten und den Grenzabstand unterschritten. Wenn die Baurekurskommission diesen Bauteil nur als "Rampe der Tiefgarage mit darÃ¼ber liegendem RankgerÃ¼st" betrachte, allerdings verlange, dass die Abluft des Aussengrills Ã¼ber das zugehÃ¶rige Flachdach gefÃ¼hrt werde, nehme sie "einseitig zu Gunsten des Projekts" Stellung. Richtigerweise mÃ¼sse dieser Bauteil entweder auf eine rankenbedeckte Garageneinfahrt beschrÃ¤nkt oder ganz verweigert werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Die GrundstÃ¼cke der drei BeschwerdefÃ¼hrer werden allesamt Ã¼ber den Cyklamenweg erschlossen. Eine allfÃ¤llige Ãnderung der auf den Campanellaweg fÃ¼hrenden Ein-/Ausfahrt der Tiefgaragenrampe bringt ihnen keinen Nutzen. Auch mit Bezug auf die dem BeschwerdefÃ¼hrer Nr. 1 gehÃ¶rende Liegenschaft, welche durch das Wohnhaus Kat.-Nr. 02 von der Rampe getrennt ist, lÃ¤sst sich kein Interesse erkennen. Wie die Vorinstanz daher zutreffend festgestellt hat, fehlt ihnen nach dem zuvor Gesagten (E. 2.2) ein schutzwÃ¼rdiges Interesse, eine Korrektur dieses Projektteils zu verlangen. Dasselbe gilt bezÃ¼glich der Frage, was fÃ¼r ein Grenzabstand gegenÃ¼ber dem sÃ¼dwestlich angrenzenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 am Campanellaweg einzuhalten sei. Die BeschwerdefÃ¼hrer sagen nicht, inwiefern ihnen trotzdem die Anfechtungsbefugnis zu den genannten RÃ¼gen zustehe. Im Ãbrigen vermÃ¶gen sie mit dem Hinweis auf die "einseitige" Sichtweise der Vorinstanz keine Rechtsverletzung darzutun, weshalb sich die Beschwerde insoweit als mangelhaft begrÃ¼ndet erweist (§ 54 Satz 1 VRG).</p> <p class="Erwgung1"><b><span>8. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Mit Bezug auf die Einordnung hat die Baurekurskommission erkannt, dass die Bauherrschaft im vorliegenden Fall nicht verpflichtet werden kÃ¶nne, auf die AusschÃ¶pfung des erlaubten Bauvolumens zu verzichten. Wenn zwischen der kleinmassstÃ¤blichen Struktur des BlÃ¼emliquartiers und dem projektierten grossen Hotelkubus ein starker Gegensatz entstehe, sei dies auf die mit der Festsetzung der BZO 1992/1999 gewollte Planung zurÃ¼ckzufÃ¼hren. Soweit es nicht um das stÃ¤dtebauliche Thema des Grenzbereichs zweier Zonen von unterschiedlicher Zweckbestimmung und Dichte, sondern um die Gestaltung des geplanten GebÃ¤udes gehe, Ã¼bten die Nachbarn kaum substanziierte Kritik am Projekt. Die auf Kernzonen bezogenen Art. 25 und 43 BZO kÃ¤men ausserhalb dieser Zone nicht zur Anwendung.</p> <p class="Urteilstext">Mit den EinwÃ¤nden, dass der geplante Bau mit einer effektiven HÃ¶he von 6,30 m Ã¼ber der ausgesteckten TraufhÃ¶he klobig wirke und den Nachbarn Licht entziehe, dass ferner die "architektonischen Kniffe" dem Quartierschutz zuwiderliefen, spricht der BeschwerdefÃ¼hrer Nr. 1 dem Hotelneubau die rechtsgenÃ¼gende Einordnung ab.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Die Baurekurskommission hat die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse nach Vornahme eines Augenscheins ausfÃ¼hrlich gewÃ¼rdigt. Insbesondere hat sie auf die gestalterische Problematik hingewiesen, die sich im Ãbergangsbereich verschiedener Zonen ergeben kann. Mit seinen summarischen und allgemein gehaltenen EinwÃ¤nden vermag der BeschwerdefÃ¼hrer Nr. 1 den Rekursentscheid nicht als rechtsverletzend darzutun.</p> <p class="Erwgung1"><b><span>9. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>9.1 </b>Schliesslich halten die BeschwerdefÃ¼hrer Zezza und Iten dafÃ¼r, dass die Baurekurskommission die mit zahlreichen Nebenbestimmungen korrigierte Baubewilligung nicht hÃ¤tte bestÃ¤tigen dÃ¼rfen, sondern vielmehr zur grundlegenden Ãberarbeitung an die Bausektion zurÃ¼ckweisen mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung2"><b>9.2 </b>Diesen Einwand haben die BeschwerdefÃ¼hrer erst vor Verwaltungsgericht erhoben, weshalb er laut § 52 Abs. 2 VRG als unzulÃ¤ssige neue Behauptung im Beschwerdeverfahren nicht zu hÃ¶ren ist. Im Ãbrigen wÃ¤re die RÃ¼ge unbegrÃ¼ndet. MÃ¤ngel eines Baugesuchs kÃ¶nnen laut § 321 Abs. 1 PBG durch Nebenbestimmungen geheilt werden, solange dies ohne besondere Schwierigkeiten geschehen kann. Dies trifft gewÃ¶hnlich dann zu, wenn damit keine wesentliche ProjektÃ¤nderung verbunden ist (RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5). Die angefochtene Baubewilligung vom 25. November 2003 enthÃ¤lt zwar zahlreiche Nebenbestimmungen, indessen lÃ¤sst sich nicht sagen, dass diese eine grundlegende Ãberarbeitung des Projekts erfordern wÃ¼rden.</p> <p class="Urteilstext">Diese ErwÃ¤gungen fÃ¼hren im Ergebnis zur Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kann.</p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die BeschwerdefÃ¼hrer kostenpflichtig (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung muss ihnen von vornherein versagt bleiben. Mangels eines besonderen Aufwands sind die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 lit. a VRG fÃ¼r die Zusprechung einer solchen VergÃ¼tung auch mit Bezug auf die private Beschwerdegegnerin nicht erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Zwischentitel">DemgemÃ¤ss beschliesst die Kammer:</p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerden VB.2005.00051, VB.2005.00056 und VB.2005.00057 werden vereinigt;</span></p> <p class="Zwischentitel">und entscheidet:</p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden werden abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 270.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 5'270.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrern je zu einem Drittel auferlegt, unter solidarischer Haftung aller fÃ¼r den Gesamtbetrag.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Urteilstext">5. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>