Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht Vom 15. Dezember 2015 (410 15 387) ____________________________________________________________________ Zivilprozessrecht Unentgeltliche Verbeiständung im Mietschlichtungsverfahren Besetzung Präsident Thomas Bauer; Gerichtsschreiberin Karin Arber Parteien A. ____ , vertreten durch Advokatin Noëmi Marbot, Greifengasse 1, Postfach, 4001 Basel, Beschwerdeführerin gegen Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten , Bahnhofstrasse 5, Pos t- fach, 4410 Liestal, Beschwerdegegnerin B. ____, vertreten durch C.____AG Beschwerdegegnerin Gegenstand Verweigerung der unentgeltlichen Rechtspflege Beschwerde gegen den Entscheid der Schlichtungsstelle für Mietange- legenheiten Kanton Basel-Landschaft vom 5. Oktober 2015 A. Mit Eingabe vom 23. Juli 2015 reichte die Vermieter in B.____, vertreten durch die C.____AG, gegen die Mieterin A.____ bei der Schlich tungsstelle für Mietangelegenheiten des Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht Kantons Basel-Landschaft ein Schlichtungsgesuch betreffen d Schlussabrechnung aus dem Mietverhältnis mit einer Forderung von CHF 3‘448.65 f ür Instandstellungsarbeiten unter Ver- rechnung des Mieterspardepots ein. Mit Eingabe an die S chlichtungsstelle vom 23. August 2015 zeigte die Advokatin Noëmi Marbot an, dass sie die Mieterin vertritt und ersuchte aufgrund des hohen Alters und wegen gesundheitlichen Gründen d er Mieterin um deren Dispensierung von der Schlichtungsverhandlung. Weiter beantragte sie d ie Bewilligung der unentgeltlichen Verbeiständung für das Schlichtungsverfahren. Mit Verfüg ung vom 26. August 2015 hiess die Schlichtungsstelle das Dispensationsgesuch der Mieterin g ut. Die Schlichtungsverhandlung fand am 5. Oktober 2015 statt, an welcher ein Vergleic h mit Widerrufsfrist geschlossen wurde. Mit Entscheid vom 5. Oktober 2015 wies die Schlichtungsstel le das Gesuch der Mieterin um unentgeltliche Verbeiständung ab. Als Begründung wurd e ausgeführt, der Beizug eines unent- geltlichen Rechtsbeistands sei für die Mieterin nicht no twendig, da die Gegenpartei nicht an- waltlich vertreten sei, das Verfahren nicht besonders sta rk in die Rechtsposition der mittellosen Mieterin einzugreifen drohe, sich keinerlei schwierige Rechtsfragen stellen würden und der Sachverhalt nicht komplex sei. Nachdem keine Partei den Ve rgleich innert Frist widerrief und sich die Parteien somit über den Betrag von CHF 2‘505.50 einigen konnten, wurde das Schlich- tungsverfahren mit Verfügung vom 21. Oktober 2015 zufol ge Vergleichs als erledigt abge- schrieben. Für das Schlichtungsverfahren wurden keine Koste n erhoben und jeder Partei die Tragung ihrer eigenen Parteikosten auferlegt. B. Mit Eingabe vom 19. Oktober 2015 an das Kantonsgeric ht Basel-Landschaft erhob die Mieterin Beschwerde gegen die von der Schlichtungsstelle f ür Mietangelegenheiten mit Ent- scheid vom 5. Oktober 2015 verfügte Verweigerung der un entgeltlichen Verbeiständung. Sie beantragte die Aufhebung der angefochtenen Verfügun g und die Bewilligung der unentgeltli- chen Rechtspflege, wobei die Schlichtungsstelle anzuweisen sei, ihrer Rechtsvertreterin für das Schlichtungsverfahren eine Entschädigung von CHF 893.70 inkl. Spesen und MWST auszurich- ten. Für das Beschwerdeverfahren ersuchte sie ebenfalls um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege; unter o/e-Kostenfolge. Als Begründung l iess die Beschwerdeführerin im Zusam- menhang mit der Waffengleichheit ausführen, die Geg enseite sei im Schlichtungsverfahren zwar nicht anwaltlich vertreten gewesen, habe sich jedoch durch eine professionelle Liegen- schaftsverwaltung vertreten lassen, was einer anwaltlichen Vertretung gleichzusetzen sei. Die Beschwerdeführerin sei bereits 66 Jahre alt und gesundh eitlich stark angeschlagen. Aus ge- sundheitlichen Gründen habe sie um Dispensation vom per sönlichen Erscheinen an der Schlichtungsverhandlung ersucht, was bewilligt worden sei . Die Schlichtungsstelle habe auf- grund des Antrags vom 23. August 2015 gewusst, dass die M ieterin künftig anwaltlich vertreten sei. Es stelle sich daher die Frage, wer nach Ansicht der Schlichtungsstelle für die vom Er- scheinen an der Verhandlung dispensierte Mieterin dere n Rechte im Verfahren hätte wahrneh- men sollen, wenn nicht die Rechtsvertreterin. Auch unte r diesem Gesichtspunkt sei die Not- wendigkeit der anwaltlichen Vertretung zu bejahen. We iter verfüge die Beschwerdeführerin als Laiin nicht über vertiefte Rechtskenntnisse, schon gar nicht in mietrechtlichen Verfahrensfragen, wie sie sich beispielsweise im Zusammenhang mit Art. 267 a Abs. 2 OR stellen können. Die Fragen der Überwälzung von Instandstellungskosten bei Auszu g der Mieterschaft seien auch nicht leicht zu beantworten. Es handle sich auch um kein en Bagatellfall, da die von der Vermie- terin geltend gemachte Forderung von CHF 3‘448.65 bei nahe ein zweifaches Monatseinkom- Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht men der Mieterin ausmache. Die Schlichtungsstelle habe daher die unentgeltliche Verbeistän- dung mit unkorrekten Sachverhaltsfeststellungen und fa lscher Rechtsanwendung zu Unrecht abgelehnt. C. Mit Stellungnahme vom 30. Oktober 2015 beantragte di e Schlichtungsstelle für Mietange- legenheiten unter Verweisung auf den begründeten Ent scheid vom 5. Oktober 2015 die Abwei- sung der Beschwerde unter Kostenfolgen. Die Schlichtungsst elle führte aus, sie teile die Auf- fassung, wonach die Vertretung der Vermieterschaft durc h eine Liegenschaftsverwaltung einer anwaltlichen Vertretung gleichkommen soll, nicht. In Art. 118 Abs. 1 lit. c ZPO werde die anwalt- liche Vertretung als Umstand genannt, der eine Waffenungleichheit hervorrufen könne. Der Ge- setzgeber habe es jedoch unterlassen, die Vertretung du rch eine Liegenschaftsverwaltung als Grund zu nennen. Die grammatikalische Auslegung der neu en ZPO lege daher nahe, dass es einer einseitigen anwaltlichen Vertretung bedürfte, um gegebenenfalls eine korrekturbedürftige Waffenungleichheit zwischen den Parteien zu begründen. Z u beachten sei im Zusammenhang mit der Waffengleichheit zudem, dass die Schlichtungsko mmission paritätisch zusammenge- setzt und vom Gesetzgeber als primäres und geeignetes In strument zur Wahrung der Waffen- gleichheit vorgesehen sei. Zum anderen gelange im Schlichtungsverfahren die soziale Untersu- chungsmaxime zur Anwendung, welche durch die soziale Frag epflicht einer allfälligen Waffen- ungleichheit entgegentrete. Die Mieterschaft werde dah er nicht benachteiligt, wenn die Vermie- terschaft von einer Liegenschaftsverwaltung vertreten werde. Das Alter und der gesundheitliche Zustand der Beschwerdeführerin seien relevante Gründe im Zusammenhang mit der Dispensa- tion vom persönlichen Erscheinen zur Schlichtungsverhandlung, würden jedoch nicht per se die Notwendigkeit einer anwaltlichen Vertretung begründen. Im konkreten Fall sei die Beschwerde- führerin bei der vorprozessualen Korrespondenz von ihre r Tochter kompetent unterstützt und vertreten worden. Diese Vertretung wäre auch ausreichen d gewesen, um die Interessen der Beschwerdeführerin an der Schlichtungsverhandlung geeignet wahrzunehmen. Im vorliegenden Fall seien auch keine elementaren Interessen der Mieterin betroffen und weder der Sachverhalt noch die rechtlichen Fragen würden eine anwaltliche Vertretung erfordern. Die Vermieterin reichte keine Stellungnahme ein. D. Mit Verfügung vom 5. November 2015 schloss der Präsident des Kantonsgerichts Basel- Landschaft, Abteilung Zivilrecht, den Schriftenwechsel und ordnete den Entscheid aufgrund der Akten an. E. Mit Eingabe vom 9. November 2015 erwiderte die Besch werdeführerin auf die Stellung- nahme der Schlichtungsstelle, die Begründung, die Mie terin hätte sich durch ihre Tochter ver- treten lassen können, sei neu. Das Nachschieben dieser Begründung sei im Hinblick auf den Gehörsanspruch nicht möglich. Im Übrigen sei jedoch die Tochter der Beschwerdeführerin nicht juristisch oder mietrechtlich geschult und hätte die Vert retung der Beschwerdeführerin gegen- über der professionellen Liegenschaftsverwaltung nicht ü bernehmen können. Die Tochter hätte aufgrund ihrer 100%igen Berufstätigkeit die Vertretu ng an der Schlichtungsverhandlung auch faktisch nicht übernehmen können. Es werde daher die Ein holung einer schriftlichen Auskunft der Tochter der Beschwerdeführerin beantragt. Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht Erwägungen 1. Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Entschei d der Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten vom 5. Oktober 2015, mit welchem d as Gesuch der Mieterin um unent- geltliche Verbeiständung abgewiesen wurde. Wird die u nentgeltliche Rechtspflege ganz oder teilweise abgelehnt oder entzogen, so kann der Entschei d in Anwendung von Art. 121 ZPO i.V.m. Art. 319 lit. b Ziff. 1 ZPO mit Beschwerde ang efochten werden. Die Beschwerde ist bin- nen zehn Tagen seit Zustellung des Entscheides schriftlich und begründet bei der Rechtsmitte- linstanz einzureichen (Art. 321 Abs. 1 und 2 ZPO). Fäl lt der letzte Tag einer Frist auf einen Samstag, einen Sonntag oder einen am Gerichtsort anerka nnten Feiertag, so endet sie am nächsten Werktag (Art. 142 Abs. 3 ZPO). Aus den vorinstanzlichen Akten geht hervor, dass der angefochtene Entscheid am 6. Oktober 2015 spediert wurde. Auf die Ausführungen der Rechts- vertreterin der Beschwerdeführerin, wonach der Entschei d am 7. Oktober 2015 zugestellt wor- den sei, kann daher ohne Weiteres abgestellt werden. D ie am Montag, 19. Oktober 2015, der Schweizerischen Post übergebene Beschwerde der Mieterin ist somit fristgerecht angehoben worden. Ein Kostenvorschuss für das Rechtsmittelverfahren war in Anbetracht des Gesuchs um unentgeltliche Rechtspflege nicht zu leisten. Die Form alien sind erfüllt, so dass auf die Be- schwerde einzutreten ist. Gemäss § 5 Abs. 1 lit. b EG ZPO ist für die Beurteilung von Be- schwerden gegen Entscheide von Friedensrichtern das Präsidi um der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts zuständig. Dies gilt auch für Entscheide d er Schlichtungsstelle für Mietangele- genheiten, welche sie in der Funktion als Schlichtungsbehö rde gemäss § 2 lit. d EG ZPO trifft. Der Entscheid kann aufgrund der Akten ergehen (Art. 327 Abs. 2 ZPO). 2. Der Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege wird in A rt. 117 ZPO geregelt. Gemäss dieser Bestimmung hat eine Person Anspruch auf unentge ltliche Rechtspflege, wenn sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsb egehren nicht aussichtslos erscheint. Die unentgeltliche Rechtspflege umfasst auch die gerichtlic he Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbeistandes. Allerdings ist dafür zusätzlich zu den An spruchsvoraussetzungen von Art. 117 ZPO erforderlich, dass zur Wahrung der Rechte des Gesuchstellers der Beizug eines Rechtsbeistandes auch tatsächlich notwendig ist (Art. 118 Abs. 1 lit. c ZPO). Notwendig ist eine unentgeltliche Verbeiständung, wenn die Interessen d er gesuchstellenden Partei in schwerwie- gender Weise betroffen sind und der Fall in tatsächlich er und rechtlicher Hinsicht Schwierigkei- ten bietet, die den Beizug einer Rechtsvertretung erf orderlich machen. Droht das in Frage ste- hende Verfahren besonders stark in die Rechtsposition der betroffenen Person einzugreifen, ist die Bestellung einer unentgeltlichen Rechtsvertretung grundsätzlich geboten, sonst nur dann, wenn zur relativen Schwere des Falles besondere tatsächl iche oder rechtliche Schwierigkeiten hinzukommen, denen die gesuchstellende Partei auf sich alleine gestellt nicht gewachsen wäre. Es ist auf die konkreten Umstände des Einzelfalles abzustel len. Dabei sind neben der Komple- xität der Rechtsfragen und der Unübersichtlichkeit des Sachverhalts auch in der Person der betroffenen Partei liegende Gründe zu berücksichtigen, so das Alter, die soziale Situation, Sprachkenntnisse und allgemein die Fähigkeit, sich im Verfahren zurechtzufinden. Massgebend ist zudem das Prinzip der Waffengleichheit. Auch für da s Schlichtungsverfahren kann eine un- entgeltliche Verbeiständung gewährt werden, wenn die Streitsache dies rechtfertigt, wobei je- Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht doch ein strengerer Massstab gilt (Bger 5A_395/2012 vom 16.07.2012, E. 4.3 ff.; Bger 4A_384/2015 vom 24.09.2015, E. 4). 3. Im vorliegenden Fall geht es um ein mietrechtliches Ver fahren, in welchem die Schlich- tungsbehörde aufgrund des Streitwerts von CHF 3‘448.65 keinen Entscheid fällen konnte (Art. 212 Abs. 1 ZPO). Es handelte sich somit beim Verfahren vor der Mietschlichtungsstelle um ein reines Schlichtungsverfahren, weshalb erhöhte Anforderu ngen an die Notwendigkeit einer an- waltlichen Vertretung zu stellen sind. Im vorliegenden Verfahren ist weiter zu berücksichtigten, dass die Beschwerdeführerin vor der Schlichtungsstelle di e beklagte Partei war und somit we- der Rechtsbegehren stellen noch etwaige Fristen einha lten musste, welche allenfalls entspre- chende rechtliche Kenntnisse erfordert hätten. 4. Das Verfahren, welches sich auf eine Forderung von CHF 3‘448.65 für die Instandstellung bezog, greift nicht besonders stark in die Rechtspositio n der Beschwerdeführerin ein. Zum ei- nen ist eine gewisse Zurückhaltung angezeigt, wenn es auss chliesslich oder vorwiegend um finanzielle Interessen geht, zum anderen handelt es sich überdies um eine eher bescheidene finanzielle Forderung. Die Beschwerdeführerin macht ge ltend, es handle sich nicht um einen Bagatellfall, da die Höhe der eingeklagten Forderung beinahe zwei Monatseinkommen für sie entspreche. Dem ist entgegen zu halten, dass entsprechen d der Schlussrechnung der Vermie- terin der Betrag auf dem Mieterkautionskonto CHF 1‘65 3.00 betrug, so dass die Vermieterin unter Verrechnung dieses Betrages von der Mieterin noch die Nachzahlung von CHF 1‘795.65 verlangte. Die Beschwerdeführerin ist durch die Forderu ng von CHF 3‘448.65 in ihren Interes- sen nicht in schwerwiegender Weise betroffen und schon g ar nicht für die Nachzahlung des Betrags von CHF 1‘653.00. Überdies bietet der Fall we der in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht besondere Schwierigkeiten, ging es doch um die Frage, ob die Mieterin für gewisse Instandstellungskosten der Wohnung nach Mietende aufkomm en muss, so um Kosten für Ma- lerarbeiten, eine defekte Steckdose, die Wohnungsreinig ung und die Möbelentsorgung. Es handelt sich somit um überschaubare Positionen, die auch in rechtlicher Hinsicht keine beson- deren Schwierigkeiten darstellen, welche den Beizug eine s Rechtsvertreters erforderlich ma- chen. Vielmehr war die Beschwerdeführerin in dieser St reitigkeit unter Beratung und Vermitt- lung der Schlichtungsstelle grundsätzlich in der Lage, si ch im Verfahren zurechtzufinden, und sie war der Angelegenheit aufgrund der geringen Schwi erigkeit auch ohne Beizug einer Anwäl- tin gewachsen. 5. Die Beschwerdeführerin begründet die Notwendigkeit der unentgeltlichen Verbeiständung mit gesundheitlichen Gründen sowie mit ihrem Alter von 66 Jahren. Sie führt aus, sie sei ge- sundheitlich stark angeschlagen und habe daher aus gesundh eitlichen Gründen um Dispensa- tion vom persönlichen Erscheinen an der Schlichtungsverhan dlung ersucht. Diesem Antrag sei vorbehaltlos entsprochen worden. Indem die Beschwerdefü hrerin bereits mit Schreiben vom 23. August 2015 um unentgeltliche Verbeiständung ersuc ht habe, habe der Schlichtungsstelle bewusst sein müssen, dass die Beschwerdeführerin von der Anwältin vertreten werde. Soweit sich die Beschwerdeführerin auf ihr Alter bezie ht, kann ihr nicht gefolgt werden. Das Alter von 66 Jahren bedeutet – insbesondere auch in Anbetracht des ordentlichen AHV-Alters, bis zu dessen Erreichen die vollen Arbeitsleistungen zu erbringen sind – kein derart fortgeschrit- Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht tenes Alter, welches einer Partei die Führung des Prozess es aus Altersgründen verunmöglicht und eine anwaltliche Vertretung als notwendig erschein en lässt. Soweit sich die Beschwerde- führerin auf gesundheitliche Gründe beruft, ist einerseits festzuhalten, dass nicht bekannt ist, ob es sich um eine langandauernde gesundheitliche Beeinträ chtigung handelt oder ob der Be- schwerdeführerin durch eine Verschiebung der Schlichtungsverhandlung die Teilnahme möglich gewesen wäre. Andererseits ist zu beachten, dass gesundhe itliche Beeinträchtigungen Grund für eine Dispensation von der Schlichtungsverhandlung d arstellen können (Art. 204 Abs. 3 lit. b ZPO), dagegen nicht ohne weiteres die Notwendigkeit einer anwaltlichen Vertretung begründen. Durch eine Dispensation ist die Partei vom persönlichen Erscheinen an der Schlichtungsver- handlung befreit und kann sich vertreten lassen. Dies kan n allerdings nicht bedeuten, dass sich die dispensierte, mittellose Partei von einem Rechtsbei stand auf Kosten des Staates vertreten lassen kann, wenn eine anwaltliche Vertretung von der Schwierigkeit der Sache her nicht gebo- ten ist. Selbst wenn im vorliegenden Fall die Beschwerde führerin keine Person in ihrem Be- kannten- oder Verwandtenkreis haben sollte, welche sie a ls Vertretung im Sinne von Art. 204 Abs. 3 ZPO an die Schlichtungsverhandlung hätte schicken kö nnen, war eine anwaltliche Ver- tretung nicht erforderlich, da die Beschwerdeführerin als beklagte Partei bei eigenem Nichter- scheinen und auch beim Fernbleiben einer Vertretung i m Schlichtungsverfahren keine Säum- nisfolgen riskiert hätte. Denn die Schlichtungsbehörde wäre dann gleich verfahren, wie wenn keine Einigung zustande gekommen wäre (Art. 206 Abs. 2 ZPO). Es ist überdies durchaus möglich, dass die Schlichtungsstelle bei Nichterscheinen de r dispensierten Beklagtenpartei be- ziehungsweise einer Vertretung einen Vergleichsvorschlag schriftlich unterbreitet hätte und das Verfahren dennoch mit einer Vereinbarung hätte abge schlossen werden können. Eine anwaltli- che Vertretung war somit trotz Dispensation der Beschwe rdeführerin von der Schlichtungsver- handlung nicht notwendig, da auch die von der Schlichtu ngsbehörde bewilligte Dispensation für sich alleine keinen Anspruch auf Bewilligung der unentge ltlichen Rechtspflege zu begründen vermag. Soweit die Beschwerdeführerin vorbringt, sie s ei aufgrund ihrer Rechtsunkenntnis, ih- res Alters und ihrer gesundheitlichen Situation nicht i n der Lage gewesen, auf das Schreiben der Vermieterin mit der Schlussabrechnung zu antworten , und sie habe sich daher an die Rechtsanwältin gewandt, ist entgegen zu halten, dass zwi schen den Parteien bereits vor der Wohnungsabnahme Korrespondenzen per E-Mail betreffend die Instandstellungsarbeiten und die daraus resultierenden Kosten, mit expliziter Erwähnung von Steckdose, Zahnglas und Niko- tinschäden, geführt wurden, wobei die Mails zunächst von der Beschwerdeführerin selber und in der weiteren Folge von deren Tochter geschrieben w urden. Auch daraus geht hervor, dass die Beschwerdeführerin der Sache auch ohne Beizug eine r Rechtsvertretung durchaus ge- wachsen war. 6. Die Beschwerdeführerin bringt weiter vor, in Anbetrac ht, dass sie bereits mit Schreiben vom 23. August 2015 bei der Schlichtungsstelle um unentg eltliche Verbeiständung ersucht ha- be und die Dispensation von der Schlichtungsverhandlung mit Verfügung vom 8. September 2015 vorbehaltlos bewilligt worden sei, habe der Schlich tungsstelle bewusst sein müssen, dass die Beschwerdeführerin künftig von der Rechtsanwältin vertreten werde. Es stelle sich deshalb die Frage, wer denn für die vom Erscheinen dispensierte Beschwerdeführerin deren Rechte im Verfahren hätte wahrnehmen sollen, wenn nicht die Re chtsanwältin. Auf diese Frage wurde bereits in der vorangegangenen Erwägung eingegangen . Dass die Rechtsvertreterin aufgrund Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht der Bewilligung des Dispensationsgesuchs auf die Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege hätte vertrauen dürfen, wird zu Recht nicht vorgebr acht, da den Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten die Voraussetzungen für die Bewilligun g der unentgeltlichen Rechtspflege be- kannt sind. Falls die Rechtsvertreterin vor ihrem entstande nen Zeitaufwand für die Schlich- tungsverhandlung hätte sicher gehen wollen, dass die une ntgeltliche Rechtspflege bewilligt wird, hätte sie die Schlichtungsstelle darum ersuchen mü ssen, über das Gesuch um unentgelt- liche Rechtspflege bereits vor der Schlichtungsverhand lung zu entscheiden, zumal zwischen der Bewilligung der Dispensation und der Durchführung der Schlichtungsverhandlung rund ein Monat lag und somit ausreichend Zeit zur Verfügung stand. 7. Die Beschwerdeführerin stützt sich weiter auf das Gebot de r Waffengleichheit. Sie führt dazu aus, das Gesetz nenne als klassisches Beispiel für die Notwendigkeit der Vertretung die anwaltliche Vertretung der Gegenseite. Die Gegenpart ei sei im Schlichtungsverfahren zwar nicht anwaltlich vertreten gewesen, habe sich jedoch von e iner professionellen Liegenschafts- verwaltung vertreten lassen. Dies sei einer anwaltlichen Vertretung gleichzustellen. Diesbezüg- lich verwies die Beschwerdeführerin auf zwei Entscheide de s Obergerichts bzw. Kantonsge- richts Basel-Landschaft. Zur Wahrung der Waffengleichheit sei daher die unentgeltliche Verbei- ständung für das Schlichtungsverfahren notwendig gewesen . Die Vorinstanz vertritt die Auffas- sung, die Vertretung durch eine Liegenschaftsverwaltung komme keiner anwaltlichen Vertre- tung gleich. Gemäss Art. 118 Abs. 1 lit. c ZPO umfasst die unentgeltli che Rechtspflege die gerichtliche Be- stellung einer Rechtsbeiständin oder eines Rechtsbeistands, wenn dies zur Wahrung der Rech- te notwendig ist, insbesondere wenn die Gegenpartei anwaltlich vertreten ist. Das Gesetz nennt diesbezüglich betreffend die Waffengleichheit explizit d ie anwaltliche Vertretung der Gegenpar- tei, ohne Nennung von allfälligen weiteren Vertretun gen. Gemäss Art. 68 Abs. 2 lit. d ZPO sind zur berufsmässigen Vertretung vor den Miet- und Arbeits gerichten beruflich qualifizierte Vertre- terinnen und Vertreter befugt, soweit das kantonale Recht es vorsieht. Im kantonalen Recht des Kantons Basel-Landschaft ist keine entsprechende Bestimmung enthalten. Ob in mietrechtli- chen Verfahren die Vertretung durch eine professionel le Liegenschaftsverwaltung einer anwalt- lichen Vertretung gemäss Art. 118 Abs. 1 lit. c ZPO gleichzustellen ist, ist angesichts des klaren Wortlauts des Gesetzestextes eher anzuzweifeln, kann jedoch im vorliegenden Verfahren letzt- lich offen bleiben. Im Schlichtungsverfahren gilt für di e unentgeltliche Verbeiständung ein stren- gerer Massstab (Bger 5A_395/2012 vom 16.07.2012, E. 4. 4.3; Bger 4A_384/2015 vom 24.09.2015, E. 4). Auch das Kriterium der Waffengleich heit findet im Schlichtungsverfahren nur mit Zurückhaltung Anwendung. Selbst wenn die Gegenpar tei anwaltlich vertreten ist, ist die Notwendigkeit einer anwaltlichen Vertretung zu vernein en, wenn kein komplexer Fall mit Schwierigkeiten in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht vorliegt oder anderweitige besondere Umstände bestehen, welche die Bestellung eines unent geltlichen Rechtsbeistands im Schlich- tungsverfahren rechtfertigen (vgl. ZR 110 / 2011 Nr. 1 01, S. 297, E. 3.4). Wie bereits ausge- führt, lagen im vorliegenden Fall keine Schwierigkeiten in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht vor und es sind auch keine besonderen Umstände ersichtlich, welche die Bestellung einer an- waltlichen Vertretung notwendig gemacht hätten. Die V ertretung der Gegenpartei durch eine professionelle Liegenschaftsverwaltung vermag im Schlichtu ngsverfahren für sich alleine keine Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht unentgeltliche Verbeiständung zu rechtfertigen. Dem ste ht auch keine kantonale Praxis entge- gen. Der von der Beschwerdeführerin genannte Entscheid des Obergerichts Basel-Landschaft vom 13. März 2001 (mp 2002, S. 62 f.) erging unter de r damals noch anwendbaren kantonalen Zivilprozessordnung und kann nicht unbesehen auf die n unmehr geltende schweizerischen Zi- vilprozessordnung übernommen werden. Bei dem von der Be schwerdeführerin genannten Ent- scheid des Kantonsgerichts vom 17. Dezember 2013 (mp 2/14, S. 162 ff.) wurde die unentgelt- liche Verbeiständung unter anderem auch gestützt auf d ie Komplexität der Streitsache und das Alter der Mieterin von 82 Jahren bejaht und ist daher zum vornherein mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbar. Die unentgeltliche Verbeiständung im Schlichtungsverfahren rechtfertigt sich somit im vorliegenden Fall auch nicht aus Gründen der Waffengleichheit. Die Schlichtungsbe- hörde hat die unentgeltliche Verbeiständung folglich zu Recht nicht bewilligt, so dass die Be- schwerde abzuweisen ist. 8. Die Beschwerdeführerin beantragte für das Beschwerdever fahren die unentgeltliche Rechtspflege. Die Beschwerdeführerin verfügt nicht über die erforderlichen Mittel um für Pro- zesskosten aufzukommen, was auch bereits die Schlichtungsbehö rde feststellte. Die Be- schwerde gegen die von der Schlichtungsstelle verfügte Abw eisung der unentgeltlichen Verbei- ständung kann auch nicht als aussichtslos angesehen werden. Im Gegensatz zum Schlich- tungsverfahren ist die anwaltliche Vertretung im vorlie genden Beschwerdeverfahren notwendig, da es sich bei der Prüfung der unentgeltlichen Rechtsp flege um Rechtsfragen handelt, welche für Laien nicht immer leicht zu verstehen sind. So stel lte sich im vorliegenden Verfahren im Zu- sammenhang mit der Waffengleichheit beispielsweise die Frage, ob die Vertretung durch eine professionelle Immobilienverwaltung einer anwaltlichen Vertretung gleichkommt und wie sich das allenfalls auf die Bewilligung der unentgeltlichen Verbeiständung im Schlichtungsverfahren auswirkt. Überdies unterliegen Beschwerdeverfahren im Ge gensatz zum mündlichen Schlich- tungsverfahren strengen Formalien, insbesondere aufgrund des Rügeprinzips sowie hinsichtlich die Erfordernisse an die Beschwerdeschriften, welche von Laien oftmals nicht erfüllt werden. Die Voraussetzungen für die unentgeltliche Rechtspflege sind somit für das Beschwerdeverfah- ren erfüllt. Folglich ist der Beschwerdeführerin die un entgeltliche Rechtspflege mit Noëmi Mar- bot als unentgeltliche Rechtsbeiständin für das Beschwerdeverfahren zu bewilligen. 9. Abschliessend ist über die Verteilung der Prozesskosten für das Beschwerdeverfahren zu befinden. Gemäss Art. 119 Abs. 6 ZPO werden, ausser bei Bös- und Mutwilligkeit, im Verfahren um die unentgeltliche Rechtspflege keine Gerichtskosten er hoben. Der Grundsatz der Kosten- losigkeit ist allerdings gemäss höchstrichterlicher Rechtspre chung auf das Beschwerdeverfah- ren gegen einen abweisenden erstinstanzlichen Entscheid b etreffend unentgeltliche Rechts- pflege nicht anwendbar (BGE 137 III 470 E. 6), so dass Gerichtskosten aufzuerlegen sind. Nach Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten in der Rege l der unterliegenden Partei aufer- legt. Aufgrund der vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist, so dass die Beschwerdeführerin die entsprechenden Koste n zu tragen hat. Die Entscheidge- bühr für das Rechtmittelverfahren ist gemäss § 9 Abs. 2 l it. b der Verordnung über die Gebüh- ren der Gerichte (GebT; SGS 170.31) auf CHF 300.00 f estzulegen. Zufolge Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege für die Beschwerdeführerin gehen die Gerichtskosten des Be- schwerdeverfahrens in Anwendung von Art. 122 Abs. 1 lit. b ZPO zulasten des Staates. Es sind Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht gegenseitig keine Parteientschädigungen festzusetzen. Da der Beschwerdeführerin eine unent- geltliche Rechtsbeiständin bestellt wurde, ist deren Recht svertreterin durch die Gerichtskasse angemessen zu entschädigen (Art. 122 Abs. 1 lit. a ZPO) . Der von der Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin geltend gemachte Aufwand von 3.5 Std. à CHF 200.00 zuzüglich Auslagen von CHF 24.00 ist angemessen. Folglich ist der Rechtsvertre terin der Beschwerdeführerin eine Entschädigung von CHF 781.90 (inklusive Auslagen von CHF 24.00 und MWST von CHF 57.90) aus der Gerichtskasse zu bezahlen. Die Beschwer deführerin ist zur Nachzahlung der Gerichtskosten und der Entschädigung an die unentge ltliche Rechtsbeiständin verpflichtet, sobald sie dazu in der Lage ist. Der Anspruch des Kanton s verjährt zehn Jahre nach Abschluss des Verfahrens. Demnach wird erkannt: ://: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Das Gesuch der Beschwerdeführerin um unentgeltliche Rechtspflege für das Beschwerdeverfahren wird gutgeheissen. Der Beschwerdeführe- rin wird die unentgeltliche Verbeiständung durch Advo katin Noëmi Mar- bot bewilligt. 3. Die Entscheidgebühr in Höhe von CHF 300.00 wird d er Beschwerdefüh- rerin auferlegt. Zufolge Bewilligung der unentgeltl ichen Rechtspflege gehen diese Kosten zulasten des Staates. 4. Es sind gegenseitig keine Parteientschädigungen auszu richten. Zufolge Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege für das Be- schwerdeverfahren wird der unentgeltlichen Rechtsbeistän din der Be- schwerdeführerin, Advokatin Noëmi Marbot, eine Entschäd igung von CHF 781.90 (inklusive Auslagen von CHF 24.00 und MWST vo n CHF 57.90) aus der Gerichtskasse ausgerichtet. 5. Die Beschwerdeführerin ist zur Nachzahlung der Gerich tsko sten und der Entschädigung an die unentgeltliche Rechtsbeiständin verpflichtet, sobald sie dazu in der Lage ist. Der Anspruch des Kantons verjähr t zehn Jahre nach Abschluss des Verfahrens. Präsident Thomas Bauer Gerichtsschreiberin Karin Arber