Baurekursgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung G.-Nr. R2.2012.00112 BRGE II Nr. 0200/2012 Entscheid vom 4. Dezember 2012 Mitwirkende Abteilungspräsident Peter Rütimann , Baurichter Stefano Terzi , Baurichter Adrian Bergmann, Gerichtsschreiberin Patricia Ochsenbein-Veglio in Sachen Rekurrierende P.L. und Z.L-D, gegen Rekursgegnerschaft 1. Baukommission X 2. T.C., betreffend Baukommissionsbeschluss vom 11. Juni 2012; Baubewilligung für Aussen- toranlage _______________________________________________________ R2.2012.00112 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 11 . Ju ni 2012 er teilte d ie Baukommission X T.C. die baurechtliche Bewilligung fü r eine Aussentor anlage auf dem Gr undstück Kat.-Nr. 4689 an der B.-strasse 28 in X. B. Hiergegen gelangten P.L. und Z. L-D mit Rekurseingabe vom 18. Juli 2012 rechtzeitig an das Baur ekursgericht des Kantons Zür ich un d beantr agten die Aufhebung des angefochtenen B eschlusses unter Kosten- und En t- schädigungsfolgen zulasten der Bauherrschaft. C. Mit Verfügung vom 20. Juli 2012 wurde das Vernehmlassungsverfahren e r- öffnet. In ihrer Stellungnahme vom 3. September 2012 stell te die Vorin s- tanz den Antrag auf Abweisung des Rekurses ; gleichzeitig wurde ein G e- such um Zusprechung einer Umtriebsentschädigung gestellt. Mit Eingabe vom 20. August 2012 beantragte der private Rekursgegner, es sei der R e- kurs abzuweisen, soweit darauf ein getreten werde, unter Kosten und En t- schädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. D. Auf Gesuch vom 21. September 2012 hin wurde mit Verfügung vom 25. September 2012 ein zweiter Schriftenwechsel angesetzt. In der Replik vom 30. April 2012 wiederholten di e Rekurrierenden ihren A ntrag auf Gu t- heissung des Rekurses. Mit Verfügung vom 17. Oktober 2012 wurden die Rekursgegner zur Duplik eingeladen . Am 18. Oktober 2012 verzichtete die Vorinstanz darauf; die Bauherrschaft blieb mit Eingabe vom 2. November 2012 bei ihrem Antrag auf Abweisung des Rekurses. E. Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit zur Urteilsfindung erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen Bezug genommen. R2.2012.00112 Seite 3 Es kommt in Betracht: 1. Zum Rekurs ist berechtigt, wer durch die angefoc htene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat (§ 338a Abs. 1 des Planungs - und Baugesetzes [PBG]). Die Rekurrieren- den sind Eigentümer der im Osten unmittelbar an das Baugrundstück gren- zenden Parzelle Kat. -Nr. 4690. Sie begründen ihren R ekurs im Wesentl i- chen damit, mit der Anbringung eines Aussentores werde ihre Zufahrt ohne ihre Einwilligung zugesperrt. Der Weg stelle die gesetzl iche Zufahrt im Si n- ne von § 237 PBG sowohl des Baugrundstückes als auch der re kurrenti- schen Parzelle dar; damit gelte er als öffentlich im Sinne von § 265 PBG. Gebäude sowie Mauern und Einfriedigungen hätten j edoch gegenüber ö f- fentlichen Wegen einen Abstand einzuhalten. Es sei damit nicht statthaft das Tor in den Weg zu stellen. Mit diesen Vorbringen und aufgrund der en- gen nachbarlichen Beziehung zum Baugrundstück sind die Rekurrierenden ohne Weiteres zum Rekurs legitimiert. 2. Es wird die Durchführung eines Augenscheins beantr agt (vgl. § 7 des Ve r- waltungsrechtspflegegesetzes [VR G]). Das Baur ekursgericht hat unbes e- hen von Par teianträgen nur dann einen Augenschein dur chzuführen, wenn die Verhältnisse vor Ort zwar entscheidrelevant, auf Gr und der Akten aber noch unklar sind. Diese Vor aussetzung ist vor liegend nicht er füllt, so dass kein Augenschein durchzuführen war. 3. Das Gr undstück Kat. -Nr. 4689 ist gemäss Bau - und Zonenor dnung der zweigeschossigen Wohnzone W2/20 zugewiesen. Die Baupar zelle wird im Norden dur ch den Aussichtsweg (Wegpar zelle Kat. -Nr. 4688), im Osten durch das mit einem Einfamilienha us überstellte Grundstück Kat.-Nr. 4690, im Süden durch die F- sowie im Westen durch die B.-strasse begrenzt. Mit Beschluss vom 14. Juni 2010 er teilte die Baukommission X T.C. die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Einfamilienhauses auf der R2.2012.00112 Seite 4 Parzelle Kat.-Nr. 4689. Die Zufahr t zum Ne ubaueingang erfolgt ab der B.- strasse über den im Nor den des Ba ugrundstückes parallel zum Au ssichts- weg ver laufenden Zufahr tsweg; die Erschliessung der Unterniveaugarage ist dagegen weiter südlich direkt ab der B.-strasse vorgesehen. Im Ver lauf der mittlerweile begonnen en Bauarbeiten r eichte die Bauher r- schaft ein Pr ojektänderungsgesuch der Baubehörde ein und er suchte um Bewilligung einer Aussentoranlage beim Zufahr tsweg im Nor den. Dabei ist geplant, im Abstand von 7 m bis 10 m von der B.-strasse ein zweiflügeliges, vollautomatisches, hydr aulisch betr iebenes Dr ehtor anzubringen, welches aus einem 1,2 m br eiten und einem 2,25 m br eiten Torflügel besteht. Die jeweils einseitig an Stahlsäulen befestigt en Torflügel, welche sich separat oder gemeinsam öffnen lassen können, haben eine Gesamthöhe von 2,1 m über dem gestalteten Boden. Die Durchfahrtsbreite beträgt 3 m. Es ist vor- gesehen, an den Stahlsäulen Fernsprech- und Klingelanlagen mit Ver bin- dung zu den Wohnhäuser n auf dem Baug rundstück Kat.-Nr. 4689 sowie dem rekurrentischen Grundstück Kat.-Nr. 4690 anzubringen. Die Steuerung der Toranlage soll vollautomatisch er folgen, wobei das Tor auch manu ell geöffnet wer den kann. Mit dem nun angefochtenen Beschluss wur de die nachgesuchte Baubewilligung erteilt. 4. Die Rekurrierenden machen eine Verletzung von § 265 PBG geltend. 4.1. Fehlen Baulinien für öffentliche und pr ivate Strassen und Plätze sowie für öffentliche Wege und er scheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben oberirdische Gebäude einen Abstand von 6 m gegenüber Strassen und Plätzen und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und Zonenordnung keine ander en Abstände vo rschreibt (§ 265 Abs. 1 PBG) . Als öffentlich gelten Wege, wenn sie einem unbestimmten Per sonenkreis zugänglich sind (BEZ 1982 Nr. 20). Als privat im Sinne von § 265 PBG gelten nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts dagegen interne Wegverbindungen. Ist aufgrund eines Allgemeinen Ver bots die Nutzungsbefugnis - etwa hinsichtlich von Bes u- chern - nicht auf ganz bestimmte Per sonen beschränkt, wohl aber auf be- stimmbare Berechtigte und auf einen klar definierten Zweck eingeschr änkt R2.2012.00112 Seite 5 worden, ist unber echtigten Dritten das Beschr eiten oder das Befahren des Weges untersagt. Ein solcher Weg steht somit nicht nur rechtlich, sondern auch faktisch lediglich einem beschr änkten Benutzer kreis zur Verfügung. Als "öffentlich" sind Wegver bindungen nur dann einzustufen, w enn irgend- welche Dr ittpersonen in eigenem Inter esse zir kulieren dür ften (Ver wal- tungsgerichtsentscheid vom 30. Juni 2010, VB.2010.00089, E. 4.2.). Der streitbetroffene Weg dient einzig der Erschliessung des Baugr undstü- ckes sowie der rekurrentischen Parzelle. Die Zufahr t gilt somit nicht als ö f- fentlich im Sinne von § 265 Abs. 1 PBG, weshalb diese Nor m bereits aus diesem Grund nicht anwendbar ist. 4.2. Die Nor m von § 265 Abs. 1 PBG r egelt über dies den von oberirdischen Gebäuden gegenüber Strassenparzellen einzuhaltenden Abstand. Dass das strittige Tor kein Gebäude im Sinne der Definition von § 2 der Allge- meinen Bauver ordnung (ABV) dar stellt, bedar f keiner weitschweifenden Ausführung, bietet es doch weder Menschen noch Sachen Schutz gegen äussere, namentlich at mosphärische Einflüsse. Das Tor erfüllt die Vor aus- setzungen eines Gebäudes oder einer Baute eindeutig nicht und hätte auch deshalb keinen Strassenabstand im Sinne von § 265 Abs. 1 PBG einzuha l- ten. Nichts ander es ergibt sich aus dem von den R ekurrierenden zitierten Entscheid des Verwaltungsgerichts VB.2003.00382 vom 14. Juli 2004, wel- cher sich ausdrücklich auf den von einem neuen Mehr familienhaus einzu- haltenden Wegabstand bezieht. Ebenfalls nichts zu Gunsten der Rekurrie- renden lässt auch der Hinweis auf den Kommentar des Zürcher Planungs- und Baur echts von Chr istoph Fr itzsche/Peter Bösch/ Thomas Wipf (Fr itz- sche/Bösch/ Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011) zu. Gerade die R andziffer 15.7.1.3 S. 830 f., auf die sich die R ekurrierenden beziehen, steht unter dem aufklärenden Titel "Lage von Gebäuden". 4.3. Nicht anwendbar erwiese sich sodann auch die vom Regierungsrat gestützt auf § 265 Abs. 3 PBG er lassene und den Str assen- und Wegabstand von Mauern, Einfr iedigungen und Pflanzen regelnde Str assenabstandsverord- nung (Str AV). Die pr ojektierte Tor anlage mag zwar als Einfr iedigung im Sinne von § 2 StrAV gelten. Zweifelhaft ist dagegen, ob der betroffene Weg als grundstückinterne Strasse, welche als gesetzliche Zufahr t Verwendung findet (vgl. § 4 Str AV), qualifiziert werden kann. Vielmehr ist sie als private R2.2012.00112 Seite 6 Strasse, die ausschliesslich pr ivatem Gebr auch dien t, zu b etrachten, für welche die Str assenabstandsverordnung ebenso wenig A nwendung findet. Wie der Titel des III. Abschnitts dieser Verordnung zudem unmissverständ- lich zu verstehen gibt, dienen die darin geregelten Abstandsvorschriften (§§ 7 - 9 StrAV) der Wahrung der Verkehrssicherheit. Inwiefern das strittige Tor die Ver kehrssicherheit auf dem pr ivaten Z ufahrtsweg beeintr ächtigen soll, ist nicht ersichtlich und wird auch nicht substantiiert dargetan. 5. Es fr agt sich somit einzig noch, ob die Er stellung der Toranlage die E r- schliessung der rekurrentischen Parzelle beeinträchtigt. Gemäss § 236 Abs. 1 PBG ist ein Grundstück erschlossen, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, wenn diese ausr eichend mit Wasser und Ener gie ver sorgt wer den können und wenn die einwandfr eie Behandlung von Abwässer n, Abfallstoffen und Al t- lasten gewährleistet ist. Die genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächl i- cher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweck bestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Nach Abs. 4 dieser Bestimmung dür- fen privatrechtlich geordnete Zugänge ohne Zustimmung der örtlichen Bau- behörde weder tatsächlich noch r echtlich verändert oder aufgehoben wer- den; diese Beschränkung ist im Grundbuch anzumerken. 5.1. Die Hauptwohnseite des r ekurrentischen Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat. -Nr. 4690 ist nach Süden zum See hin ausger ichtet. Der Hauseingang und die Doppelgar age, welche zusammen mit dem westl i- chen Wohntrakt einen für das Manövrieren von Fahrzeugen genügend Flä- che bietenden Hof bilden, sind im Norden des rekurrentischen Wohnhauses angeordnet. Die Zufahrt zu dem Hauseingang erfolgt ab der B.-strasse über den im Norden des Baugrundstückes parallel zum Aussichtsweg verlaufen- den Zufahr tsweg. Es tr ifft zu, dass auf der rekurrentischen Par zelle auch eine über die F.-strasse erschlossene Tiefgarage mit Vorplatz besteht. Die- se weist aber , wie die R ekurrierenden in ihr er Replik glaubhaft dar tun, kei- ne interne Verbindung zum Wohngebäude auf. Aber selbst wenn die rekur- rentische Gar age eine unter irdische Ve rbindung mi t dem Einfam ilienhaus aufweisen sollte, kann nicht er nsthaft von einer genügenden Erschliessung R2.2012.00112 Seite 7 der rekurrentischen Parzelle ab der F.-strasse, welche der Einsatz von Not- falldiensten er laubt, gespr ochen we rden. Die Unter niveaugarage und der Vorplatz sind nämlich von der F.-strasse durch Zäune und g eschlossene Tore getr ennt; sie sind damit weder für die öffen tlichen Fah rzeugdienste noch sonst für Besucher zugänglich. Der ebenfalls ab der F.-strasse zum rekurrentischen Sitzplatz führende Fussweg ist zudem schmal und steil. Die Erschliessung der rekurrentischen Parzelle erfolgt daher einzig – sowohl für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste, worunter nebst den Kehrichtwagen auch A mbulanzen und Feuer wehr zählen, sowie für die R ekurrierenden selbst und ihr e Besucher – über den im No rden des Baugr undstücks ver- laufenden Weg. 5.2. Jeder Zugang ist – wenn keine andere Erschliessungsmöglichkeit besteht – gemäss § 3 der Zugangsnormalien (ZN) mindestens als Notzufahr t auszu- gestalten, welche den Notfalleinsatz öffentlicher Dienste jederzeit gewähr- leistet (Abs. 1). Die Notzufahrt besteht in einem Zufahrtsweg oder einer ent- sprechend ausgestalteten tragfähigen Fahrspur (Abs. 2). Mit einer gepflas- terten und mit R andsteinen begrenzten Breite von 3 m er füllt der strittige, nur zwei Wohneinheiten erschliessende Zufahrtsweg ohne Weiteres die im Technischen Anhang der Zugangsnormalien für eine in tatsächlicher Hin- sicht genügende Erschliessung statuierten Voraussetzungen. Dass der bestimmungsgemässe Gebr auch der öffentlichen Str asse oder des Zufahrtswegs durch die im Str eit liegende Anlage geschmäler t wird, ist kaum zu er warten, zumal das Tor von beiden dur ch den Weg er schlosse- nen Gebäuden aus automatisch gesteuer t werden soll. Das Tor hält einen genügend grossen Abstand von der B.-strasse, so dass ein Halten vor dem Tor ohne Behinderung des Verkehrs möglich ist. Zu Gunsten des r ekurrentischen Grundstückes besteht fer ner eine Dienst- barkeit. Diese bestimmt, dass der Eigentümer des Gr undstückes Kat. - Nr. 4690 ein Fuss- und Fahrwegrecht – "auch mit Motor fahrzeugen" – zu- lasten der Parzelle Kat.-Nr. 4689 "in eine Br eite von drei Metern längs des- sen nördlicher Grenze entlang, von und nach der B.-strasse" hat. Inwiefern dieses Ser vitut – wie vom pr ivaten R ekursgegner gelten gemacht wir d – nicht rechtsgültig sein soll, ist nicht er sichtlich. Dass der ursprüngliche Ver- trag angeblich nicht mehr vorhanden ist, ist nicht r elevant. Massgebend ist, dass die im Umfang und im Inhalt klar umschriebene Dienstba rkeit im R2.2012.00112 Seite 8 Grundbuch eingetragen ist (Art. 731 des schweizer ischen Zivilgesetzbuchs [ZGB]). Grunddienstbarkeiten entstehen dur ch Grundbucheintrag (Art. 732 ZGB) und wirken damit entsprechend gegenüber Dritten (Art. 971 ff. ZGB). Insofern ist die fragliche Zufahrt auch rechtlich hinreichend gesichert. Im Übrigen liegt vorliegend die Vermutung nahe, dass die Dienstbar keit als sog. Legalservitut zur Sicherung eines Notwegs im Sinne von Ar t. 694 ZGB auch ohne eigentlichen Ver trag hätte einger ichtet wer den müssen. Nicht nur stellt d er fragliche Weg heute noch die einzige genügende Er schlies- sung der rekurrentischen Parzelle dar; aufgrund der übrigen tatsächlichen Verhältnisse, wie Lage und Über bauung sowie der Geländetopographie, erscheint wahrscheinlich, dass das Grundstück Kat.-Nr. 4690 bereits schon im Jahr e 1959 über keine (genügende) Zufahr t verfügte, weshalb der da- malige Eigentümer von dem im Gesetz ver ankerten Anspruch auf Einr äu- mung eines Notwegs hat Gebrauch machen dürfen. Sollte der private Rekursgegner mit seinen Einwände ge gen die fr agliche Dienstbarkeit sinngemäss noch weiter e privatrechtliche Ansprüche geltend machen wollen, so ist er auf den zivilrechtlichen Weg zu verweisen. 5.3 Eine Beeinträchtigung der rekurrentischen Erschliessung durch die geplan- te Tor anlage ist wede r erkennbar noch wir d sie substantiier t geltend g e- macht. Die R ekurrierenden wenden sich denn auch ausdr ücklich nicht g e- gen die technischen Eigenschaften des Tores, obwohl sie Defekte nicht von vornherein ausschliessen. Ihnen stehen im Übr igen verschiedene Möglich- keiten zur Verfügung, das Tor zu bedienen und allfällige Unzulänglichkeiten zu überbrücken (vgl. Beschreibung der Aussentoranlage, act. 16.17). 6. Aus all diesen Er wägungen ergibt sich, dass der der Zufahrt zur rekurrenti- schen Parzelle dienende Weg nicht öffentlich ist. Die Tor anlage hat keinen Wegabstand einzuhalten und eine Ver pflichtung die Zusti mmung der Re- kurrierenden zur Erstellung des projektierten auf Privatgrund stehenden To- res besteht nicht. Auch ist die Bewilligung im hier für notwendigen baurecht- lichen Verfahren rechtmässig ergangen. Der Rekurs ist abzuweisen. [….]