<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2016.00566</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217265&amp;W10_KEY=4467073&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2016.00566</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 08.06.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 17.04.2018 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Erschliessung eines Baugrundstücks über eine Stichstrasse.<br/><br/>Die von der Beschwerdeführerschaft vorgebrachten inneren Beweggründe für ihre Beschwerde sind nicht rechtsmissbräuchlich, weshalb diese keinen negativen Einfluss auf die aus anderen Gründen gegebene Legitimation haben (E. 2.3). Vorliegend ist es insbesondere aufgrund der Position des Kehrplatzes nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Stichstrasse für die Festlegung der Zugangsart in zwei Strassenabschnitte unterteilt hat (E. 3.5). Da alle Grundstücke der Stichstrasse über je eine eigene Kehrmöglichkeit verfügen und die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste auf dem Wendeplatz der Strassenparzelle wenden können, ist die Stichstrasse als verkehrssicher zu beurteilen. Die geringfügige Unterschreitung der notwendigen Fahrbahnbreite ändert daran nichts (E. 4.2â4.4). Der Wendeplatz auf der Strassenparzelle bietet auch für Kehrichtfahrzeuge genügend Wendemöglichkeiten (E. 5.4). Ist der Wortlaut einer Rechtsschrift unklar, muss eine vertrauenstheoretische Auslegung erfolgen. Die Rüge betreffend die Sichtverhältnisse bei der Ausfahrt erweist sich damit als verspätet (E. 6.1).<br/><br/>Abweisung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GENÃGENDE ZUGÃNGLICHKEIT">GENÃGENDE ZUGÃNGLICHKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KEHRMÃGLICHKEIT">KEHRMÃGLICHKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KEHRPLATZ">KEHRPLATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STICHSTRASSE">STICHSTRASSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRT">ZUFAHRT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUGANGSNORMALIEN">ZUGANGSNORMALIEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 236 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 237 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=34281" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2016.00566</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">8. Juni 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Isabella Maag. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Erbengemeinschaft A, bestehend aus:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 1.1â1.3 B, C, D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 3. F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA G, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>1. BaubehÃ¶rde Meilen, vertreten RA H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Einfache Baugesellschaft I, bestehend aus:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2.1â 2.4 J, K AG, L, M, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">diese vertreten durch RA N, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="Zwischentitel"><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Baubewilligung</span></b><b>,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 24. November 2015 erteilte die BaubehÃ¶rde Meilen der einfachen Baugesellschaft I (bestehend aus J, K AG, L und M) die Baubewilligung fÃ¼r den Abbruch eines bestehenden Wohnhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der O-Strasse 02 in Meilen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen rekurrierten die Erbengemeinschaft A (bestehend aus B, C und D), E und F am 17. Dezember 2015 an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich. Dieses wies ihr Rechtsmittel mit Entscheid vom 16. August 2016 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 19. September 2016 fÃ¼hrten die Erbengemeinschaft A, E und F Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten, den Entscheid des Baurekursgerichts sowie den Beschluss der BaubehÃ¶rde aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Am 12. Oktober 2016 beantragte die Einfache Baugesellschaft I auf die Beschwerde nicht einzutreten bzw. diese abzuweisen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer) zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Das Baurekursgericht liess sich am 18. Oktober 2016 mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Die BaubehÃ¶rde Meilen beantragte gleichentags, die Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer) zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Erbengemeinschaft A, E und F nahmen hierzu am 11. November 2016 Stellung. Die BaubehÃ¶rde Meilen hielt mit Schreiben vom 18. November 2016 an ihren AntrÃ¤gen fest. Die Einfache Baugesellschaft I reichte am 30. November 2016 ihre Duplik ein, woraufhin die Erbengemeinschaft A, E und F am 12. Dezember 2016 an ihren AntrÃ¤gen festhielten. Dazu nahm die Einfache Baugesellschaft I am 10. Januar 2017 Stellung. Am 30. Januar 2017 reichten die Erbengemeinschaft A, E und F ihre Stellungnahme zur Quadruplik ein. Die Einfache Baugesellschaft I verzichtete schliesslich am 15. Februar 2017 auf eine weitere Stellungnahme.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die private Beschwerdegegnerin plant, das auf dem BaugrundstÃ¼ck bestehende Einfamilienhaus abzubrechen und durch ein Mehrfamilienhaus mit sieben Wohneinheiten und einer Unterniveaugarage zu ersetzen. Die Bauparzelle liegt an der Stichstrasse Kat.-Nr. 03 (nachfolgend Stichstrasse). Diese mÃ¼ndet im Nordosten in die Strassenparzelle Kat.-Nr. 04 (nachfolgend Strassenparzelle), welche ihrerseits nÃ¶rdlich in der O-Strasse endet. Die geplante Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks erfolgt von der grundstÃ¼cksinternen Tiefgarage aus Ã¼ber die Stichstrasse und die Strassenparzelle hin zur O-Strasse.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>In Bausachen ist ein Nachbar zur Erhebung von Rechtsmitteln legitimiert, wenn er Ã¼ber eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum BaugrundstÃ¼ck verfÃ¼gt, er durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsÃ¤chlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er MÃ¤ngel rÃ¼gt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag (Martin Bertschi, <span>in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegesetz des Kantons ZÃ¼rich (VRG), 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § </span>21 <span>N. </span>55 ff.; VGr, <span>25. Januar 2012</span>, <span>VB.2011.00559</span>, E. 2). Die besondere Betroffenheit muss erst nÃ¤her erÃ¶rtert werden, wenn die Distanz zum BaugrundstÃ¼ck mehr als 100 m betrÃ¤gt (BGr, 1. Februar 2012, 1C_346/2011, E. 2.5; Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 56). GemÃ¤ss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wird das Beschwerderecht in der Regel anerkannt, wenn die Liegenschaft des Nachbarn unmittelbar an das BaugrundstÃ¼ck angrenzt (BGr, 16. Juli 2010, 1C_236/2010, E. 1.4).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die GrundstÃ¼cke der BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1â1.3 (Kat.-Nr. 05) und 3 (Kat.-Nr. 06) grenzen unmittelbar an das BaugrundstÃ¼ck an, womit die erforderliche enge nachbarliche Raumbeziehung zur Bauparzelle zweifellos gegeben ist. Die BeschwerdefÃ¼hrerschaft rÃ¼gt sowohl vor Vorinstanz wie auch vor Verwaltungsgericht in erster Linie die mangelnde Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks. Im Rekursverfahren fÃ¼hrte sie zu ihrer Legitimation zudem aus, sie sei durch die zusÃ¤tzliche Beanspruchung der Wegparzellen (Kat.-Nr. 03 und 04), die auch ihr zur Erschliessung dienten, mehr als Dritte vom Bauvorhaben betroffen. Aus den Akten ergibt sich sodann, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1â1.3 und 3 (mit weiteren Personen zusammen) MiteigentÃ¼mer der Strassenparzelle Kat.-Nr. 04 sind. Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1â1.3 verfÃ¼gen zudem Ã¼ber einen Miteigentumsanteil an der Stichstrasse Kat.-Nr. 03. Der Ersatz des Einfamilienhauses durch ein Mehrfamilienhaus wÃ¼rde unstreitig zu einer Mehrbelastung dieser Strassenparzellen fÃ¼hren. Als durch diese Mehrbelastung direkt in ihrem Eigentum betroffene MiteigentÃ¼mer sind die BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1â1.3 und 3 ohne Weiteres zur Erhebung von Rechtsmitteln legitimiert (vgl. <span>VGr, 10. Juni 2015, VB.2014.00555, E. 3.2). Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerschaft Ã¤ussert vor Verwaltungsgericht unter dem Titel "Anliegen der BeschwerdefÃ¼hrenden" die BefÃ¼rchtung, dass ihr bei einer spÃ¤teren Realisierung ihrer eigenen Bauabsichten ein fehlender Wendeplatz entgegengehalten werden kÃ¶nnte und sie dann in ein Quartierplanverfahren gezwungen werden wÃ¼rde, das bereits im heutigen Zeitpunkt angezeigt wÃ¤re. Die private Beschwerdegegnerin rÃ¼gt gestÃ¼tzt hierauf, die BeschwerdefÃ¼hrerschaft mache unbestimmte zukÃ¼nftige Interessen geltend und es fehle ihr daher an einem aktuellen Rechtsschutzinteresse. Sie verkennt dabei, dass die BeschwerdefÃ¼hrerschaft im hier interessierenden Abschnitt nicht ihre Legitimation begrÃ¼ndet, dies tut sie im Absatz davor, sondern sie beschreibt darin die <i>inneren BeweggrÃ¼nde</i> fÃ¼r ihre Beschwerde. Solche haben aber in der Regel keinen Einfluss auf die Frage der Legitimation, muss doch zwischen den BeweggrÃ¼nden und dem geltend gemachten Interesse ohnehin kein Zusammenhang bestehen (Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 21). Eine Grenze bildet jedoch die zweckwidrige bzw. rechtsmissbrÃ¤uchliche Erhebung eines Rechtsmittels. Aufgrund des verfassungsrechtlich garantierten Rechtsverweigerungsverbots sowie der Rechtsweggarantie wird eine solche RechtsmissbrÃ¤uchlichkeit allerdings nur mit grosser ZurÃ¼ckhaltung angenommen. So ist es namentlich nicht grundsÃ¤tzlich rechtsmissbrÃ¤uchlich, wenn ein Nachbar ein nicht aussichtsloses Rechtsmittel erhebt, um vom Bauherrn eine EntschÃ¤digung zu erhalten (Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 21). Vor dem Hintergrund dieser Rechtsprechung rechtfertigt es sich vorliegend nicht, der BeschwerdefÃ¼hrerschaft ihre â gemÃ¤ss obigen AusfÃ¼hrungen bestehende â Legitimation einzig aufgrund der von ihr (zusÃ¤tzlich) vorgebrachten inneren BeweggrÃ¼nde abzusprechen. Entgegen der privaten Beschwerdegegnerin kÃ¶nnte die BeschwerdefÃ¼hrerschaft ihr Anliegen bei einer Gutheissung der Beschwerde denn auch durchaus erreichen, wÃ¼rde doch die Verneinung der genÃ¼genden Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks mit grÃ¶sster Wahrscheinlichkeit zur DurchfÃ¼hrung eines Quartierplanverfahrens fÃ¼hren. Von einem sachfremden Ziel kann unter diesen UmstÃ¤nden keine Rede sein.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Zwischen den Parteien ist in der Hauptsache strittig, ob das BaugrundstÃ¼ck genÃ¼gend erschlossen ist. Die BeschwerdefÃ¼hrerschaft bringt dazu insbesondere vor, die Strassenparzelle und die Stichstrasse seien in Bezug auf die erschliessungstechnischen Anforderungen als Einheit zu betrachten. DarÃ¼ber hinaus sei auch die zukÃ¼nftige bauliche Entwicklung auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 05 und 07 der BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1â1.3 und 2 in die Betrachtung miteinzubeziehen. Zudem erfÃ¼lle die Ausweitung der Strassenparzelle die Anforderungen an einen Kehrplatz nicht.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Bei der genÃ¼genden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine Grundanforderung, welcher alle Bauvorhaben zu genÃ¼gen haben. Erschlossen ist ein GrundstÃ¼ck unter anderem dann, wenn es fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich ist (§ 236 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG, LS 700.1]). GenÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r die Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten mÃ¼ssen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). GestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 1 in Verbindung mit § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG erliess der Regierungsrat Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge (<span>Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 [ZN, LS 700.5</span>]). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Wie erwÃ¤hnt soll das BaugrundstÃ¼ck Ã¼ber die Stichstrasse und die Strassenparzelle sowie die O-Strasse erschlossen werden. Direkt an der rund 54 m langen Stichstrasse liegen die HÃ¤user O-Strasse 08, 02, 09 und 10. GegenwÃ¤rtig entspricht dies 7 Wohneinheiten. Nach Vollendung des streitgegenstÃ¤ndlichen Bauvorhabens wÃ¤ren es deren 13. Die in die O-Strasse mÃ¼ndende Strassenparzelle ist etwa 35 m lang und verfÃ¼gt Ã¼ber einen nach Osten fÃ¼hrenden, mehr als 10 m langen Seitenarm bzw. Fortsatz. Dieser Fortsatz der Strassenparzelle dient den Anwohnern, Besuchern und Ã¶ffentlichen Diensten als Wendeplatz. Direkt Ã¼ber die Strassenparzelle wird das GebÃ¤ude an der O-Strasse 11 (1 Wohneinheit) und Ã¼ber deren Ã¶stlichen Seitenarm die O-Strasse 12 bis 13a (4 Wohneinheiten) und 14 bis 15 (7 Wohneinheiten) erschlossen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>GemÃ¤ss der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist es grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig, Strassen<span> fÃ¼r die Festlegung der Zugangsart</span> in mehrere funktionelle Abschnitte zu unterteilen. Dies entspricht auch § 6 Abs. 1 ZN, wonach die erforderliche Zufahrtsart nach dem voraussichtlichen Verkehrsaufkommen aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten zu bestimmen ist (VGr, 23. MÃ¤rz 2011, VB.2010.00669, E. 5.2.3; vgl. VGr, 30. Juni 2015, VB.2015.00010, E. 3.1 f.).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Die Vorinstanz kam vorliegend zum Schluss, dass die erschliessungstechnischen Anforderungen an die Stichstrasse separat von denjenigen an die Strassenparzelle zu beurteilen seien, da die Strassenparzelle klarerweise einen eigenen Strassenabschnitt darstelle. Diese WÃ¼rdigung ist nicht zu beanstanden und es kann grundsÃ¤tzlich auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz verwiesen werden (<span>§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). </span>So legt bereits die Position des Wendeplatzes an der Grenze zwischen der Strassenparzelle und der Stichstrasse eine Unterteilung in verschiedene Abschnitte nahe. Wie die Vorinstanz zudem zutreffend ausfÃ¼hrte, besteht aufgrund der Lage des Wendeplatzes am Ende der Strassenparzelle fÃ¼r die an diese angrenzenden GrundstÃ¼cke keinerlei Anlass, die Stichstrasse zu befahren. Sie wÃ¤ren hierzu auch aus sachenrechtlicher Sicht nicht berechtigt, da es ihnen an den entsprechenden Dienstbarkeiten fehlt. Das voraussichtliche Verkehrsaufkommen auf der Stichstrasse beschrÃ¤nkt sich damit auf die Bewohner und Besucher der an dieser liegenden GrundstÃ¼cke. Unter diesen UmstÃ¤nden ist es nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz bei der erschliessungstechnischen Beurteilung der Stichstrasse einzig auf die direkt Ã¼ber diese erschlossenen Wohneinheiten abgestellt hat. Eine Rechtsverletzung ist darin jedenfalls nicht zu erkennen und eine AngemessenheitsprÃ¼fung steht dem Verwaltungsgericht ohnehin nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Nachfolgend ist somit zu prÃ¼fen, ob die beiden Strassenabschnitte (je einzeln) die Zugangsnormalien erfÃ¼llen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Unter Einbezug des Bauvorhabens der privaten Beschwerdegegnerin werden Ã¼ber die Stichstrasse 13 Wohneinheiten erschlossen. Die Stichstrasse ist daher als Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich einzustufen (§ 6 Abs. 1 ZN in Verbindung mit Anhang zu den Zugangsnormalien), welche sich zur Erschliessung von bis zu 30 Wohneinheiten eignet. Da die Grenze von 30 Wohneinheiten selbst unter BerÃ¼cksichtigung der von der BeschwerdefÃ¼hrerschaft geltend gemachten zukÃ¼nftigen ÃberbauungsmÃ¶glichkeiten auf ihren GrundstÃ¼cken (die BeschwerdefÃ¼hrerschaft behauptet 10 zusÃ¤tzliche Wohneinheiten) nicht Ã¼berschritten wÃ¼rde, kann offenbleiben, ob diese Bauabsichten im Sinne der einschlÃ¤gigen Rechtsprechung bereits genÃ¼gend konkretisiert sind.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>FÃ¼r Zufahrtsstrassen im unteren Anwendungsbereich sind gemÃ¤ss Anhang zu den Zugangsnormalien eine mindestens 4 m breite Fahrbahn und beidseitige Bankette von je 0,3 m bzw. eine Fahrbahnbreite von mindestens 4,6 m vorgeschrieben. Ist die Zufahrtsstrasse als Stichstrasse ausgebildet, ist zudem eine "KehrmÃ¶glichkeit" notwendig. DemgegenÃ¼ber wird bei Zufahrtsstrassen im oberen Anwendungsbereich ein "Kehrplatz" verlangt. Sowohl die KehrmÃ¶glichkeit als auch der Kehrplatz mÃ¼ssen allen AnstÃ¶ssern, die auf die Erschliessung durch die Stichstrasse angewiesen sind, und den Ã¶ffentlichen Diensten zur VerfÃ¼gung stehen (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 578). Eine KehrmÃ¶glichkeit kann auch auf Privatgrund errichtet werden, sofern die Benutzbarkeit durch den Anrainer- und Zubringerverkehr rechtlich gesichert ist (VGr, 2. November 2005, VB.2005.00263, E. 4.1.2).</p> <p class="Erwgung2">Von Normalien soll nur aus wichtigen GrÃ¼nden abgewichen werden (§ 360 Abs. 3 PBG). GemÃ¤ss § 11 Abs. 1 ZN kÃ¶nnen im Einzelfall geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden, wenn dies aufgrund der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unerlÃ¤sslich erscheint. Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den Normalien zulÃ¤ssig ist oder nicht, hat sich die BewilligungsbehÃ¶rde neben den in § 11 ZN exemplarisch umschriebenen TatbestÃ¤nden vor allem an § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren, wonach Zufahrten fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein mÃ¼ssen. Bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit ist insbesondere der Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen (Zubringer- und Durchgangsverkehr) sowie die Ãbersichtlichkeit der StreckenfÃ¼hrung zu berÃ¼cksichtigen (VGr, 30. Juni 2015, VB.2015.00010, E. 2.3).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Die Stichstrasse ist auf einigen Metern nur 4,5 m breit, was einer Unterschreitung der Normalien um 0,1 m entspricht. Diese Abweichung ist aber â wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat â vorliegend unproblematisch. Die 54 m lange Stichstrasse verlÃ¤uft gerade und ist Ã¼bersichtlich. Auch fÃ¤llt mit Blick auf die Verkehrssicherheit â entgegen der BeschwerdefÃ¼hrerschaft â nicht negativ ins Gewicht, dass die Stichstrasse mit einem Belag aus Kies und Gras eher rudimentÃ¤r ausgebaut ist. Vielmehr fÃ¼hrt dieser Belag vorliegend dazu, dass auf der Stichstrasse kaum je mehr als 30 km/h gefahren wird. Somit vermag auch die geringfÃ¼gige Unterschreitung der notwendigen Fahrbahnbreite nichts daran zu Ã¤ndern, dass die Stichstrasse fÃ¼r den wenigen darauf stattfindenden Verkehr sicher ist. Die diesbezÃ¼gliche Beurteilung durch die Vorinstanz ist daher nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerschaft anerkennt selbst, dass sich aus den Normalien keine konkreten Anforderungen an den Strassenbelag ableiten lassen. Gleichzeitig macht sie jedoch geltend, dass der privaten Beschwerdegegnerin an der Stichstrasse bloss ein Fuss- und Fahrwegrecht zustehe und diese sich daher am â ihrer Ansicht nach notwendigen â Ausbau der Stichstrasse finanziell zu beteiligen habe. Damit macht die BeschwerdefÃ¼hrerschaft sinngemÃ¤ss dienstbarkeitsrechtliche und damit zivilrechtliche AnsprÃ¼che geltend, fÃ¼r deren Beurteilung das Verwaltungsgericht nicht zustÃ¤ndig ist (§ 1 VRG), weshalb hierauf nicht weiter einzugehen ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3 </b>Am Ende der Stichstrasse besteht unstreitig weder ein Kehrplatz noch eine separate KehrmÃ¶glichkeit. Andererseits ist jedoch zu beachten, dass Ã¼ber die Stichstrasse nur drei GrundstÃ¼cke, nÃ¤mlich das BaugrundstÃ¼ck und sowie die beiden GrundstÃ¼cke der BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1â1.3 und 2, erschlossen werden. Auf allen drei GrundstÃ¼cken besteht fÃ¼r die jeweiligen Anwohner und Besucher je eine eigene KehrmÃ¶glichkeit. Es ist der BeschwerdefÃ¼hrerschaft insofern zuzustimmen, als dass auf der Stichstrasse fÃ¼r die grÃ¶sseren Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste (wie etwa die Kehrichtabfuhr) keine KehrmÃ¶glichkeit besteht. Allerdings wird die Stichstrasse nach Ã¼bereinstimmenden Vorbringen der Parteien gar nicht durch Kehrichtfahrzeuge befahren, da die Anwohner der Stichstrasse ihren Abfall zum Wendeplatz der Strassenparzelle bringen. Aufgrund der Position der Abfallcontainer am Rande des BaugrundstÃ¼cks wird die Kehrichtabfuhr die Stichstrasse sodann auch nach Realisierung des Bauvorhabens nicht befahren mÃ¼ssen. Weiter besteht auf der Strassenparzelle, nur gerade 4 m von Ende der Stichstrasse entfernt, ein selbst fÃ¼r das Wenden der Fahrzeuge des Ã¶ffentlichen Dienstes ausreichender Wendeplatz (vgl. hierzu E. 5). Zusammengefasst erscheint es bei diesen Ã¶rtlichen Begebenheiten zur Wahrung der Verkehrssicherheit nicht notwendig, dass auf der Stichstrasse eine weitere KehrmÃ¶glichkeit erstellt wird.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerschaft bringt in diesem Zusammenhang vor, dass auf ihren GrundstÃ¼cken hochwertiger Wohnraum entstehen werde. Die zukÃ¼nftigen Bewohner dieses Wohnraums wÃ¼rden dann nicht mehr dazu bereit sein, ihren Abfall Ã¼ber eine Distanz von 80 m Meter zu einem Sammelplatz zu bringen. Mithin befinde sich der Containerabstellplatz an einer ungeeigneten Lage und widerspreche daher § 239 Abs. 1 PBG. Damit macht die BeschwerdefÃ¼hrerschaft sinngemÃ¤ss geltend, ihre eigenen GrundstÃ¼cke seien (zumindest in Zukunft) nicht genÃ¼gend erschlossen. Hierzu ist Folgendes auszufÃ¼hren: Soll â wie vorliegend â eine bestehende Strasse ohne bauliche VerÃ¤nderungen als Zufahrt genutzt werden, darf der Bauherrschaft eine hinsichtlich der NachbargrundstÃ¼cke baurechtswidrige Erschliessungssituation nicht zum Nachteil gereichen, wenn das BaugrundstÃ¼ck selbst in tatsÃ¤chlicher und rechtlicher Hinsicht erschlossen ist und das Vorhaben in Bezug auf die AnstÃ¶sser zu keiner Verschlechterung der Erschliessung fÃ¼hrt (vgl. VGr, 11. Juli 2012, VB.2012.00018, E. 2.2.2). Dies muss umso mehr in der vorliegenden Konstellation gelten, in der die ungenÃ¼gende Erschliessung der NachbargrundstÃ¼cke eine hÃ¶chstens zukÃ¼nftige ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen weiter, die Zufahrt zum BaugrundstÃ¼ck sei rechtlich nicht gesichert, da die Ã¶ffentlichen Dienste nicht berechtigt seien, die Zufahrt zu befahren. Diese seien insbesondere nicht befugt, bis zum Kehrplatz am Ende der Stichstrasse zu fahren, <i>falls</i> dieser am Ende der Stichstrasse erstellt werde [Hervorhebung durch das Gericht]. Die BeschwerdefÃ¼hrerschaft hat diese RÃ¼ge bereits im Rekursverfahren vorgebracht, weshalb sie â entgegen der Beschwerdegegnerin 1 â nicht als verspÃ¤tet im Sinn von § 52 VRG gilt.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Zufahrten mÃ¼ssen fÃ¼r den bestimmungsgemÃ¤ssen Gebrauch rechtlich gesichert sein (RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3). Die rechtliche Sicherung umfasst in erster Linie den Nachweis, dass die Bauherrschaft Ã¼ber die dauernden und fÃ¼r die vorgesehene Zweckbestimmung der Baute oder Anlage ausreichenden BenÃ¼tzungsrechte an der Zufahrt verfÃ¼gt. Die Bauherrschaft braucht dabei nicht EigentÃ¼merin der Zufahrtsparzelle zu sein. Vielmehr genÃ¼gt es, wenn auf dem fremden ZufahrtsgrundstÃ¼ck zugunsten des BaugrundstÃ¼cks eine Dienstbarkeit lastet (VGr, 11. Juli 2012, VB.2012.00018, E. 2.2.2; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 592).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Auf der Stichstrasse besteht zugunsten der Bauparzelle ein Fuss- und Fahrwegrecht, welches bis zur HÃ¶he der sÃ¼dwestlichen Grenze des BaugrundstÃ¼cks reicht. Somit ist die Zufahrt <i>bis zum BaugrundstÃ¼ck</i> fÃ¼r die Ã¶ffentlichen Dienste ohne Weiteres rechtlich gesichert (vgl. BGr, 2. November 2010, 1C_30/2010). Da vorliegend, wie oben ausgefÃ¼hrt, am Ende der Stichstrasse kein zusÃ¤tzlicher Kehrplatz erstellt werden muss, kann es fÃ¼r das Bauvorhaben der privaten Beschwerdegegnerin keine Rolle spielen, ob die Ã¶ffentlichen Dienste berechtigt wÃ¤ren, bis an diese Stelle zu fahren.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Zusammengefasst ist es damit nicht rechtsverletzend, dass die Vorinstanz die Stichstrasse (Kat.-Nr. 03) als verkehrssicher beurteilt hat. Der VollstÃ¤ndigkeit halber ist anzumerken, dass im vorliegenden Verfahren einzig Ã¼ber die genÃ¼gende Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks zu entscheiden ist. Die Frage, was die BeschwerdefÃ¼hrerschaft aus der Bewilligung des streitgegenstÃ¤ndlichen Baugesuches zugunsten ihrer eigenen, zukÃ¼nftigen Baugesuche ableiten kann, bildet dagegen nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.</p> <p class="Erwgung1"><a id="_Ref483236538"><b>5. </b> </a></p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Weiter rÃ¼gt die BeschwerdefÃ¼hrerschaft, der Fortsatz der Strassenparzelle sei ungenÃ¼gend dimensioniert und erfÃ¼lle die Anforderungen an einen Kehrplatz nicht. Insbesondere sei die Kehrichtabfuhr dazu gezwungen, auf der O-Strasse anzuhalten, um rÃ¼ckwÃ¤rts in die Strassenparzelle hineinzufahren, wodurch die die Verkehrssicherheit gefÃ¤hrdet werde.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerschaft bringt im Beschwerdeverfahren vor, der Kehrplatz halte die VSS-Norm/SN 640 052 "Wendeanlagen" nicht ein. Entgegen der Beschwerdegegnerin 2 ist dieses Vorbringen nicht verspÃ¤tet, rÃ¼gte die BeschwerdefÃ¼hrerschaft doch bereits in ihrer Rekursschrift die aus ihrer Sicht ungenÃ¼gende Dimensionierung des Kehrplatzes. Das Argument betreffend Einhaltung der VSS-Norm/SN 640 052 "Wendeanlagen" stellt damit bloss eine zusÃ¤tzliche rechtliche BegrÃ¼ndung eines bereits im Rekursverfahren vorgebrachten Bauhinderungsgrundes dar. Es ist fÃ¼r das Folgende allerdings zu beachten, dass es sich bei VSS-Normen lediglich um Richtlinien handelt, deren Anwendung im Einzelfall vor den allgemeinen RechtsgrundsÃ¤tzen, insbesondere vor dem Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit, standhalten muss. Sie dÃ¼rfen daher nicht unbesehen der konkreten VerhÃ¤ltnisse der Entscheidung zugrunde gelegt werden (BGr, 1. Februar 2010, 1C_08/2009, E. 4.1 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Da auch die Anwohner der Stichstrasse Ã¼ber die Strassenparzelle zur O-Strasse gelangen, werden Ã¼ber die Strassenparzelle (unter BerÃ¼cksichtigung des Bauvorhabens) insgesamt 25 Wohneinheiten erschlossen. Rechnet man die von der BeschwerdefÃ¼hrerschaft geltend gemachten zukÃ¼nftigen Bauabsichten mit ein, wÃ¼rde sich die Zahl der Wohneinheiten auf 35 erhÃ¶hen. In diesem Fall mÃ¼sste die Strassenparzelle die Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im oberen Anwendungsbereich erfÃ¼llen und damit insbesondere Ã¼ber einen Kehrplatz verfÃ¼gen. Da â wie sogleich zu zeigen ist â die Ausweitung der Strassenparzelle auch den Anforderungen an einen Kehrplatz genÃ¼gen wÃ¼rde, muss auch an dieser Stelle nicht entschieden werden, ob die Bauabsichten der BeschwerdefÃ¼hrerschaft genÃ¼gend konkret und damit bereits im heutigen Zeitpunkt zu berÃ¼cksichtigen sind.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Die Strassenparzelle teilt sich an ihrem sÃ¼dlichen Ende in zwei Strassenarme auf. Der linke, nach SÃ¼dwesten reichende Arm ist rund 9 m lang und Ã¼ber 5 m breit. Der nach SÃ¼dosten greifende Seitenarm hat eine LÃ¤nge von etwa 10,7 m und eine Breite von circa 5,3 m bis 8,4 m (Werkzeug "Distanz messen" des GIS-Browsers des Kantons ZÃ¼rich, http://maps.zh.ch/). Der Wendeplatz kann daher in Ãbereinstimmung mit der Vorinstanz durchaus als grosszÃ¼gig bezeichnet werden. Offenbar erachtet sodann auch das zustÃ¤ndige Kehrichtunternehmen WendemanÃ¶ver auf der Strassenparzelle als mÃ¶glich: GemÃ¤ss der von der Beschwerdegegnerin 1 eingeholten Auskunft des zustÃ¤ndigen Kehrichtunternehmens wird die Strassenparzelle mit einem 9,5 m langen Kehrichtlastwagen von der O-Strasse her vorwÃ¤rts angefahren, bevor dann am Ende des Kehrplatzes ein einfaches WendemanÃ¶ver (vorwÃ¤rts â rÃ¼ckwÃ¤rts â vorwÃ¤rts) vorgenommen wird. GestÃ¼tzt hierauf sowie auf einen Augenschein, an welchem die Parteien die Problematik der WendemÃ¶glichkeiten der Kehrichtfahrzeuge auf der Strassenparzelle explizit thematisiert haben, kam die Vorinstanz zum Schluss, dass die Kehrichtfahrzeuge auf der Strassenparzelle eine ausreichende WendemÃ¶glichkeit hÃ¤tten. Diese Schlussfolgerung erscheint mit Blick auf die Dimensionierung der Strassenparzelle nachvollziehbar und ist damit nicht zu beanstanden. Eine Anpassung an die angefÃ¼hrte VSS-Norm ist damit vorliegend weder angezeigt noch verhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Daran Ã¤ndern auch die von der BeschwerdefÃ¼hrerschaft im Rekursverfahren eingereichten Fotografien, welche zeigen, wie ein Kehrichtfahrzeug rÃ¼ckwÃ¤rts in die Strassenparzelle einfÃ¤hrt, nichts. Entscheidend kann vorliegend einzig sein, ob die Ã¶ffentliche Dienste auf dem Kehrplatz sicher wenden kÃ¶nnen und nicht, ob sie es auch tun. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Insgesamt hat die Vorinstanz die Strassenparzelle (Kat.-Nr. 04) damit zu Recht als verkehrssicher beurteilt.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Sodann bringt die BeschwerdefÃ¼hrerschaft unter dem Titel "Verkehrssicherheit" vor, bei der Ausfahrt der Tiefgarage werde der Sichtbereich nach rechts durch die beiden BesucherparkplÃ¤tze unzulÃ¤ssig eingeschrÃ¤nkt. Zwischen den Parteien ist umstritten, ob die BeschwerdefÃ¼hrerschaft diese RÃ¼ge bereits im Rekursverfahren vorgebracht hat oder ob es sich hierbei um einen unzulÃ¤ssigen neuen Bauhinderungsgrund handelt (VGr, 23. MÃ¤rz 2011, VB.2010.00479, E. 3.1). In der Rekurrschrift der BeschwerdefÃ¼hrerschaft war die betreffende RÃ¼ge wie folgt formuliert:<span> </span>"[â¦] GemÃ¤ss dem Anhang VSiV betragen die Sichtbereiche fÃ¼r den Ausfahrtstyp "A" 40 bis 70 m. Sie werden von den projektierten ParkplÃ¤tzen entlang der Wegparzelle nicht eingehalten. Diese sind demnach zu verweigern." Nach Auffassung der Vorinstanz machte die BeschwerdefÃ¼hrerschaft damit geltend, die Ausfahrt aus den BesucherparkplÃ¤tzen sei nicht verkehrssicher, da die SichtverhÃ¤ltnisse nicht eingehalten wÃ¼rden. Die BeschwerdefÃ¼hrerschaft bringt hingegen vor, sie habe die Sichtweiten bei der Ausfahrt als mangelhaft gerÃ¼gt. </p> <p class="Erwgung2">Ist der Wortlaut einer Rechtsschrift unklar, muss eine <span>vertrauenstheoretische Auslegung vorgenommen werden. Massgebend ist demnach, wie die zur Diskussion Anlass gebenden Vorbringen nach Treu und Glauben verstanden werden mussten (BGr, 8. August 2011, 9</span>C_324/2011, E. 2.3.1). Vorliegend durfte die Vorinstanz aufgrund der gewÃ¤hlten Formulierung ("Die Sichtbereiche fÃ¼r den Ausfahrtstyp "A" werden [â¦] <i>von</i> den projektierten ParkplÃ¤tzen entlang der Wegparzelle nicht eingehalten.") in guten Treuen davon ausgehen, die BeschwerdefÃ¼hrerschaft mache mangelnde SichtverhÃ¤ltnisse bei den ParkplÃ¤tzen geltend. Zudem wird auch aus der Rekursantwort der Beschwerdegegnerin 1 ersichtlich, dass diese das Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerschaft in Sinn der Vorinstanz verstanden hat. Es wÃ¤re somit an der BeschwerdefÃ¼hrerschaft gelegen, die offensichtlich bestehenden Unklarheiten bereits im Rekursverfahren aufzuklÃ¤ren. Die BeschwerdefÃ¼hrerschaft muss sich damit die von der Vorinstanz vorgenommene vertrauenstheoretische Auslegung ihres Vorbringens entgegenhalten lassen. Die RÃ¼ge betreffend SichtverhÃ¤ltnisse bei der Ausfahrt ist damit verspÃ¤tet und deshalb unbeachtlich. </p> <p class="Erwgung2">Im Ãbrigen wÃ¼rde die Verweigerung der Bewilligung fÃ¼r die BesucherparkplÃ¤tze die Erteilung der Baubewilligung ohnehin nicht verhindern: Die Verweigerung des Besucherparkplatzes kÃ¶nnte vielmehr auflageweise mittels einer Nebenbestimmung erfolgen, welche fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrerschaft ohne Relevanz wÃ¤re. Infolgedessen besteht kein schutzwÃ¼rdiges Interesse an der Beurteilung der RÃ¼ge (vgl. VGr, 16. Januar 2013, VB.2012.00310, E. 6.2; RB 1987 Nr. 3).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Weiter rÃ¼gt die BeschwerdefÃ¼hrerschaft, die Zu- und Wegfahrt zu den BesucherparkplÃ¤tzen sei ohne verkehrsbehindernde RÃ¼ckfahrten nicht mÃ¶glich. Diese RÃ¼ge findet sich in der Rekurseingabe der BeschwerdefÃ¼hrerschaft nicht und ist daher verspÃ¤tet.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Schliesslich macht die BeschwerdefÃ¼hrerschaft geltend, die BaubehÃ¶rde habe die sich aufdrÃ¤ngende Erweiterung der Stichstrasse nicht in ErwÃ¤gung gezogen und daher zu Unrecht auf den gebotenen Anpassungs-/Beseitigungs- und Verlegungsrevers im Sinn von § 244 Abs. 2 PBG verzichtet. Da die Stichstrasse â wie ausgefÃ¼hrt â selbst unter BerÃ¼cksichtigung der beschwerdefÃ¼hrerischen Bauabsichten noch als Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich zu qualifizieren wÃ¤re, erÃ¼brigt sich die Anordnung eines Revers.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammengefasst ist das BaugrundstÃ¼ck damit genÃ¼gend erschlossen. Demnach ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten zu je 1/9 den BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1â1.3 sowie zu je 1/3 dem BeschwerdefÃ¼hrer 2 und dem BeschwerdefÃ¼hrer 3 unter solidarischer Haftung fÃ¼reinander aufzuerlegen. Die BeschwerdefÃ¼hrerschaft ist antragsgemÃ¤ss zu verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft 2.1â2.4 eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen. Als angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 5'000.- (zuzÃ¼gl. 8 % Mehrwertsteuer). DemgegenÃ¼ber ist der Beschwerdegegnerin 1 keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen. <span>Der lokalen BaubehÃ¶rde steht in dieser Konstellation, in der sich </span>zwei private Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss<span> keine ParteientschÃ¤digung zu (VGr, 11. April 2017, VB.2016.00676, E. 6, mit Hinweisen; PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 17 N. 100).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1.<span> </span></span><span>Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 11'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 15.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 11'15.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3.<span> </span></span><span>Die Kosten werden zu je 1/9 den BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1â1.3 sowie zu je 1/3 dem BeschwerdefÃ¼hrer 2 und dem BeschwerdefÃ¼hrer 3 solidarisch auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4.<span> </span></span><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden im gleichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 2.1â2.4 <span>eine </span>ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr<span>. 5'000.- (zuzÃ¼glich 8 % Mehrwertsteuer) zu bezahlen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5.<span> </span></span><span>Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6.<span> </span></span><span>Mitteilung an â¦</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>