<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2005.00006</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204881&amp;W10_KEY=4467139&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2005.00006</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.02.2005</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Legitimation zum Nachbarrekurs. Verletzung von Abstandsvorschriften.<br/><br/>Ein Nachbar ist grundsätzlich zur Rüge legitimiert, ein Bauvorhaben sprenge den Rahmen der Bestandesgarantie von § 357 Abs. 1 PBG und sei als Neubau nicht bewilligungsfähig. Wenn durch einen Neubau anstelle eines abstandswidrigen Altbaus eine Abstandsverletzung perpetuiert wird, so stellt dies für den von der Abstandsverletzung betroffenen Nachbarn einen Nachteil dar. Zu Unrecht ist die Vorinstanz auf den Rekurs des Beschwerdeführers nicht eingetreten (E. 3). Der Abbruch und versetzte Wiederaufbau der Südwest- und Nordwestfassade wurde mit der ergänzenden Baubewilligung nicht bewilligt. Es besteht auch keine Vertrauensgrundlage des privaten Beschwerdegegners, dass er diese Arbeiten gestützt auf diesen Beschluss hätte ausführen dürfen (E. 4). Gutheissung. Rückweisung an den Gemeinderat (E. 5).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABBRUCH">ABBRUCH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSTANDSVORSCHRIFT">ABSTANDSVORSCHRIFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃNDERUNGSPLAN">ÃNDERUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANZEIGEVERFAHREN">ANZEIGEVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUGESUCHSAKTEN">BAUGESUCHSAKTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUSTOPP">BAUSTOPP</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESTANDESGARANTIE">BESTANDESGARANTIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESTEHEND">BESTEHEND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DISPOSITIV">DISPOSITIV</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTAND">GRENZABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGITIMATION">LEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MAUER">MAUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUBAU">NEUBAU</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NICHTEINTRETEN">NICHTEINTRETEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERFÃGUNGSADRESSAT">VERFÃGUNGSADRESSAT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 33a ABauV</span><br/><span class="ungerade">Art. 5 Abs. III BV</span><br/><span class="gerade">Art. 9 BV</span><br/><span class="ungerade">§ 341 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 357 Abs. V PBG</span><br/><span class="gerade">§ 64 Abs. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Der Gemeinderat X erteilte am 7. April 2003 C die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r einen Um- und Anbau am Wohnhaus Vers.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse in X. Die Baubewilligung erfolgte unter anderem unter der Auflage, vor Baubeginn AbÃ¤nderungsplÃ¤ne Ã¼ber die Reduktion der GesamtstÃ¤rke der Fassadenverkleidung einzureichen und bewilligen zu lassen (Dispositivziffer 1.2.1). Am 14. Juli 2003 bewilligte der Gemeinderat im Anzeigeverfahren die AbÃ¤nderungsplÃ¤ne bezÃ¼glich Wandaufbau.</p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 26. Januar 2004 hielt der Gemeinderat X fest, eine Kontrolle vor Ort habe ergeben, dass GebÃ¤udeteile ohne Bewilligung abgebrochen worden seien; konkret seien Decken teilweise beseitigt und ein Teil der SÃ¼dwest- und die ganze Nordwestfassade abgebrochen worden. Er verfÃ¼gte demzufolge einen Baustopp und forderte die Bauherrschaft auf, AbÃ¤nderungsplÃ¤ne einzureichen und bewilligen zu lassen, in welchen die Abweichungen von den bewilligten PlÃ¤nen dargestellt sind. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 24. Mai 2004 hob der Gemeinderat X den am 26. Januar 2004 angeordneten Baustopp auf, nahm Vormerk von der ErfÃ¼llung der Bedingung Dispositivziffer 1.2.2 (recte: Ziff. 1.2.1) der Bewilligung vom 7. April 2003 und erteilte C die Bewilligung fÃ¼r die AbÃ¤nderungsplÃ¤ne im Sinn der ErwÃ¤gungen. In den ErwÃ¤gungen hielt der Gemeinderat fest, eine genaue ÃberprÃ¼fung der bisher bewilligten Ãnderungen habe gezeigt, dass der Abbruch der Fassaden im Abstandsbereich bereits mit Beschluss vom 14. Juli 2003 rechtskrÃ¤ftig bewilligt worden sei. Die Abweichung von den bewilligten PlÃ¤nen und die PrÃ¼fung der BaubewilligungsfÃ¤higkeit beschrÃ¤nke sich damit auf den Ersatz der Decken. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Beschluss des Gemeinderats X vom 24. Mai 2004 erhob A am 2. Juli 2004 Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragte, den angefochtenen Beschluss aufzuheben und die nachgesuchte Bewilligung zu verweigern; demzufolge sei vom Bauherrn ein namentlich den ordentlichen Abstandsvorschriften entsprechendes Projekt zur Bewilligung einzugeben. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission I trat mit Entscheid vom 19. November 2004 auf den Rekurs nicht ein. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 12. Januar 2005 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid und den Beschluss des Gemeinderats X vom 24. Mai 2004 aufzuheben und vom privaten Beschwerdegegner zu verlangen, ein namentlich den ordentlichen Abstandsvorschriften entsprechendes Projekt zur Bewilligung einzugeben; eventuell sei die Vorinstanz anzuweisen, materiell zu entscheiden, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Gegenpartei. </p> <p class="Urteilstext">Der private Beschwerdegegner beantragte fÃ¼r den Fall, dass das Verwaltungsgericht direkt einen Sachentscheid fÃ¤llt, Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers; bezÃ¼glich des Eventualbegehrens verzichtete der private Beschwerdegegner auf einen Antrag in der Sache. Die Baurekurskommission I am 1. Februar 2005 und der Gemeinderat X am 27. Januar 2005 beantragten Abweisung der Beschwerde; Letzterer schloss zudem auf die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Streitgegenstand des verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens bildet vorab die Frage, ob die Baurekurskommission zu Recht auf den Rekurs des BeschwerdefÃ¼hrers nicht eingetreten ist. Der formell unterlegene Rekurrent ist befugt, den Nichteintretensentscheid mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht anzufechten und geltend zu machen, die Vorinstanz sei zu Unrecht auf sein Rechtsmittel nicht eingetreten (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, Vorbem. zu §§ 19â28 N. 98). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Die Baurekurskommission hielt in ihrem Entscheid vom 19. November 2004 vorab fest, der Rekurs kÃ¶nne als rechtzeitig gelten. Denn mit Beschluss vom 14. Juli 2003 sei dem Rekurrenten mitgeteilt worden, dass dem privaten Rekursgegner die Bewilligung fÃ¼r den Ãnderungsplan im Anzeigeverfahren erteilt werde. Aus dem Wortlaut des Dispositivs dieses Beschlusses habe der Rekurrent nach Treu und Glauben schliessen dÃ¼rfen, der private Rekursgegner habe in ErfÃ¼llung einer Auflage in der Stammbewilligung die StÃ¤rke der vorgesehenen Aussenisolation von 30 cm auf 15 cm reduziert. FÃ¼r den Rekurrenten habe kein Anlass bestanden, die bewilligten PlÃ¤ne anzuschauen, und er habe nicht wissen kÃ¶nnen oder mÃ¼ssen, dass der Abriss und der Ersatz der Nordwest- und eines Teils der SÃ¼dwestfassade geplant gewesen sei. Durch die Nichtanfechtung jenes Beschlusses vom 14. Juli 2003 habe der Rekurrent sein Rekursrecht bezÃ¼glich der Versetzung der Mauer nicht verwirkt. Als EigentÃ¼mer des im Westen an das Bauareal angrenzenden GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 sei er aber nicht automatisch zur Rekurserhebung befugt. Vielmehr bleibe hinsichtlich der Legitimation des Rekurrenten zu prÃ¼fen, ob ihm die Gutheissung des Rekurses faktische oder rechtliche Vorteile bringe. Er beantrage die Aufhebung der baurechtlichen Bewilligung fÃ¼r die RÃ¼ckversetzung der Nordwest- und eines Teils der SÃ¼dwestfassade. Der private Rekursgegner habe im Zeitpunkt der Entfernung der WÃ¤nde auf den Bestand einer rechtskrÃ¤ftigen Baubewilligung vertrauen dÃ¼rfen. Nachdem auf dem mit einem Bewilligungsstempel versehenen Plan "Fassadenschnitt" aus dem Vermerk "Wandkons­truktion: â¦ Mauerwerk bestehend und ergÃ¤nzt (bei SÃ¼dwest- und Nordwestfassade neu erstellt und zurÃ¼ckversetzt)" das Vorhaben klar ersichtlich gewesen sei, habe der private Rekursgegner nach Treu und Glauben davon ausgehen dÃ¼rfen, ihm sei die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Abriss und den Wiederaufbau unter gleichzeitiger RÃ¼ckversetzung der WÃ¤nde genehmigt worden. Dass er unter diesen Voraussetzungen zum Abriss der Mauer geschritten sei, dÃ¼rfe ihm nicht zum Nachteil gereichen. Der Rekurrent dÃ¼rfe mit anderen Worten keinen Vorteil aus dem unklaren Wortlaut des Beschlusses ziehen. Das Vertrauen des privaten Rekursgegners in den gemeinderÃ¤tlichen Beschluss vom 14. Juli 2003 sei zu schÃ¼tzen. HÃ¤tte der Rekurrent diesem Beschluss dieselbe Bedeutung beimessen mÃ¼ssen wie der private Rekursgegner und hÃ¤tte er zu jenem Zeitpunkt bereits Rekurs erhoben, wÃ¤re die fragliche Mauer bei Rekurserhebung noch gestanden. Vor diesem Hintergrund hÃ¤tte der Rekurrent geltend machen kÃ¶nnen, der Abriss und Wiederaufbau der Nordwest- und eines Teils der SÃ¼dwestfassade wÃ¼rden den Rahmen des nach § 357 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) Erlaubten sprengen. Die Gutheissung eines solchen Rekurses hÃ¤tte zur Folge, dass die erteilte Bewilligung aufgehoben worden wÃ¤re. Die Nordwestfassade wÃ¤re am bisherigen Ort â im Grenzabstandsbereich â stehen geblieben und hÃ¤tte um eine 15 cm starke Aussenisolation weiter in den Abstandsbereich hinein erweitert werden dÃ¼rfen. Der Grenzabstand hÃ¤tte also um weitere 15 cm unterschritten werden kÃ¶nnen; ein Befehl zum Abriss der Nordwestfassade und zur RÃ¼ckversetzung derselben auf den ordentlichen Grenzabstand wÃ¤re aufgrund der Bestandesgarantie nicht in Frage gekommen. Ob nun die alte Mauer mit einer 15 cm starken Aussenisolation oder eine neue, um 15 cm zurÃ¼ckversetzte Mauer mit einer 30 cm starken Aussenisolation versehen werde, mache fÃ¼r den Nachbarn keinen Unterschied. FÃ¼r den Rekurrenten resultiere kein rechtlicher oder faktischer Vorteil aus der Gutheissung eines entsprechenden Rekurses. Er sei daher nicht zur Rekurserhebung legitimiert. Gleiches gelte fÃ¼r die Bewilligung des Wiederaufbaus des ganzen Bodens im Erdgeschoss sowie eines Teils des Bodens des Dachgeschosses. Nachdem feststehe, dass der private Rekursgegner die Nordwest- und den abgerissenen Teil der SÃ¼dwestfassade wieder aufbauen dÃ¼rfe, entstehe dem Rekurrenten aus dem Wiederaufbau des Geschossbodens im Erdgeschoss kein Nachteil.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt der BeschwerdefÃ¼hrer in seiner Beschwerdeschrift entgegen, zentraler Gegenstand der vorliegenden Auseinandersetzung sei die Frage, inwieweit sich ein von ungenÃ¼genden BauabstÃ¤nden betroffener Nachbar darauf berufen kÃ¶nne, ein Bauvorhaben sprenge den Rahmen der Bestandesgarantie von § 357 Abs. 1 PBG. Die Vorinstanz verkenne, dass es aus nachbarlicher Sicht einen Unterschied mache, ob ein altes GebÃ¤ude infolge der Bestandesgarantie stehen bleibe oder ob ein Neubau mit den gleichen VerstÃ¶ssen erstellt werde. Der Nachbar habe die ungesetzlichen AbstÃ¤nde eines bestehenden GebÃ¤udes nur soweit zu tolerieren, als eben dieses GebÃ¤ude qua Bestandesgarantie bestehen bleiben dÃ¼rfe. Wenn aber die ungesetzlichen AbstÃ¤nde auch fÃ¼r eine Projekterweiterung, bei der sich die Frage einer neubauÃ¤hnlichen Umgestaltung stelle, beansprucht werden sollen, habe der betroffene Nachbar Anspruch darauf, dass die BewilligungsfÃ¤higkeit solcher Massnahmen materiell beurteilt werde. Es gehe nicht an, ihm mit der BegrÃ¼ndung, das bestehende GebÃ¤ude hÃ¤tte ihn in gleicher Weise tangiert, von der MÃ¶glichkeit einer solchen ÃberprÃ¼fung auszuschliessen. Die Vorinstanz sei daher zu Unrecht auf den Rekurs nicht eingetreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zum Rekurs ist gemÃ¤ss § 338a Abs. 1 PBG berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Ãnderung hat. Nach dieser Bestimmung ist die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn gegeben, wenn fÃ¼r ihn eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum BaugrundstÃ¼ck besteht, er durch die Erteilung der Baubewilligung mehr als irgendjemand oder die Allgemeinheit in eigenen (tatsÃ¤chlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er zudem MÃ¤ngel rÃ¼gt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag (RB 1980 Nrn. 7 und 8, je mit Zitaten).</p> <p class="Urteilstext">Als <span>EigentÃ¼mer der dem BaugrundstÃ¼ck benachbarten Liegenschaft Kat.-Nr. 03 kann sich der BeschwerdefÃ¼hrer auf eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum BaugrundstÃ¼ck berufen.</span> Er ist deshalb grundsÃ¤tzlich zur RÃ¼ge legitimiert, das Bauvorhaben sprenge den Rahmen der Bestandesgarantie von § 357 Abs. 1 PBG und sei als Neubau nicht bewilligungsfÃ¤hig. Wenn durch einen Neubau anstelle eines abstandswidrigen Altbaus eine Abstandsverletzung perpetuiert wird, so stellt dies fÃ¼r den von der Abstandsverletzung betroffenen Nachbarn einen Nachteil dar. Der Umstand, dass seine RÃ¼ge im Erfolgsfall dazu fÃ¼hren kann, dass die Bauherrschaft den Altbau unverÃ¤ndert bestehen lÃ¤sst, Ã¤ndert nichts an seiner Rechtsmittelbefugnis. Davon ist zutreffenderweise auch die Vorinstanz ausgegangen. Hingegen kann es fÃ¼r die Legitimation nicht darauf ankommen, dass hier anstelle der frÃ¼heren Mauer bereits eine neue erstellt worden ist, die einschliesslich der neuen Isolation zum NachbargrundstÃ¼ck denselben Abstand einhÃ¤lt wie die frÃ¼here Baute. Ob ein solcher Ersatz nach § 357 Abs. 1 PBG zulÃ¤ssig ist, ist eine Frage der materiellen PrÃ¼fung; ebenso die Frage, ob allenfalls GrÃ¼nde des Vertrauensschutzes den Fortbestand der neu errichteten Mauer rechtfertigen. Die Vorinstanz ist deshalb auf den Rekurs des BeschwerdefÃ¼hrers zu Unrecht nicht eingetreten. Es ist durchaus denkbar, dass die umstrittenen baulichen Ãnderungen weder gestÃ¼tzt auf § 357 Abs. 1 PBG noch aus GrÃ¼nden des Vertrauensschutzes bewilligt werden kÃ¶nnen und so der Nachbar nicht bloss die Perpetuierung der Abstandsunterschreitung durch einen Neubau verhindern kann, sondern ihm als Folge des Abbruchs der bisherigen abstandswidrigen Bauteile ein zusÃ¤tzlicher Vorteil erwÃ¤chst. Der Beschluss der Baurekurskommission vom 19. November 2004 ist deshalb aufzuheben.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Streitig sind die baulichen Massnahmen (Abbruch und versetzter Wiederaufbau der SÃ¼dwest- und Nordwestfassade, Beseitigung von Decken), welche der private Beschwerdegegner im Zusammenhang mit dem am 7. April 2003 bewilligten Umbau des Wohnhauses Vers.-Nr. 01 vor allem auf der SÃ¼dwestseite im Abstandsbereich zum GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 des BeschwerdefÃ¼hrers vornahm. AbzuklÃ¤ren ist vorab, ob diese Bauarbeiten bereits mit Beschluss vom 14. Juli 2003 bewilligt worden sind, wie der Gemeinderat X im angefochtenen Beschluss vom 24. Mai 2004 festhÃ¤lt. Dabei ist grundsÃ¤tzlich vom Dispositiv der VerfÃ¼gung vom 14. Juli 2003 auszugehen. Diese ist auszulegen, wenn sich nicht klar und eindeutig ergibt, zu was der Adressat der VerfÃ¼gung berechtigt oder verpflichtet ist. Ist das VerfÃ¼gungsdispositiv nicht klar, vollstÃ¤ndig, unzweideutig und widerspruchslos, muss die Unsicherheit durch Auslegung behoben werden (Fritz Gygi, Verwaltungsrecht, Bern 1986, S. 129, mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Zu diesem Zweck kann auf die BegrÃ¼ndung der VerfÃ¼gung zurÃ¼ckgegriffen werden. Nach dem Vertrauensgrundsatz (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eid­genossenschaft vom 18. April 1999) ist die VerfÃ¼gungsformel so zu deuten, wie sie vom VerfÃ¼gungsempfÃ¤nger aufgrund der UmstÃ¤nde, die diesem im Zeitpunkt des Empfangs bekannt waren oder hÃ¤tten bekannt sein mÃ¼ssen, in guten Treuen hÃ¤tte verstanden werden dÃ¼rfen und mÃ¼ssen (BGE 113 Ib 318 E. 3a, RenÃ© Rhinow/Beat KrÃ¤henmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, ErgÃ¤nzungsband, Basel/Frankfurt a.M. 1983, S. 40 f.; VGr, 24. Juni 2004, VB.2004.00142, E. 2.2, www.vgrzh.ch).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Das Baugesuch des privaten Beschwerdegegners vom 3. Februar 2003 umfasste verschiedene BaugesuchsplÃ¤ne 1:100. Aus diesen war ersichtlich, dass die sÃ¼dwestliche und nordwestliche Fassade (schwarz koloriert) bestehen bleiben und an diesen eine hinterlÃ¼ftete Aussenisolation angebracht wird. Der Fassadenaufbau war in einem Plan "Fassadenschnitt" 1:10 vom 3. Februar 2003<i> </i>ersichtlich. In der Stammbaubewilligung vom 7. April 2003 hielt der Gemeinderat X in den ErwÃ¤gungen fest, das Umbauobjekt Vers.-Nr. 01 halte gegenÃ¼ber dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 (des BeschwerdefÃ¼hrers) einen Abstand von ca. 2 m und gegenÃ¼ber dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 einen solchen von ca. 3 m ein, wÃ¤hrend der zonengemÃ¤sse Grenzabstand 4 m betrage. Mit der geplanten WÃ¤rmedÃ¤mmung und hinterlÃ¼fteten Fassade mit einer Dicke von ca. 30 cm wÃ¼rden die GrenzabstÃ¤nde noch 1,70 m bzw. 2,70 m betragen. GemÃ¤ss § 33a der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) gelte das Anbringen einer Aussenisolation mit einer StÃ¤rke von max. 15 cm an vor dem 1. Januar 1987 erstellten GebÃ¤uden als eine zulÃ¤ssige Anpassung im Sinn von § 357 Abs. 5 PBG. Die Reduktion des ohnehin schon unterschrittenen Grenzabstandes durch die geplante hinterlÃ¼ftete Fassade um weitere 30 cm Ã¼berschreite das zulÃ¤ssige Mass. Es sei daher zu verlangen, dass die GesamtstÃ¤rke des Aussenwandaufbaus auf 15 cm reduziert werde. HierÃ¼ber seien ÃnderungsplÃ¤ne einzureichen und bewilligen zu lassen. Entsprechend diesen AusfÃ¼hrungen statuierte der Gemeinderat in Dispositivziffer 1.2.1 die Auflage, es seien "vor Baubeginn â¦ AbÃ¤nderungsplÃ¤ne Ã¼ber die Reduktion der GesamtstÃ¤rke der Fassadenverkleidung einzureichen und bewilligen zu lassen".</p> <p class="Urteilstext">In der Folge reichte der private Beschwerdegegner einen Plan "Fassadenschnitt" vom 23. Juni 2003 ein. In diesem Plan sind zwei Schnitte eingezeichnet und der Aufbau "von aussen nach innen" der Dachkonstruktion und der Wandkonstruktion beschrieben. Der Aufbau der Wandkonstruktion besteht aus einer TrÃ¤gerplatte zur Aufnahme des Deckputzes, einem Lattenrost, einer StÃ¤nderkonstruktion (12 cm), einer DÃ¤mmschicht (12 cm), dem "Mauerwerk bestehend und ergÃ¤nzt (bei SÃ¼dwest- und Nordwestfassade neu erstellt und zurÃ¼ckversetzt)", Backstein 17,5 cm und dem Innenputz. In den ErwÃ¤gungen zu seinem Beschluss vom 14. Juli 2003 hielt der Gemeinderat X fest, das Projekt umfasse die Reduktion der zusÃ¤tzlichen AussenwandstÃ¤rke von ursprÃ¼nglich geplanten 30 cm auf 15 cm. Im eingereichten Fassadenschnitt werde der maximale zusÃ¤tzliche Wandaufbau von 15 cm eingehalten. Aus dem Plan sei aber nicht ersichtlich, fÃ¼r welche Fassaden dieser Wandaufbau gelte. Es sei daher zu verlangen, dass dieser Wandaufbau von max. 15 cm zusÃ¤tzlicher WandstÃ¤rke zum bestehenden Mauerwerk auf der SÃ¼dwest- und der Nordwestseite zu realisieren sei. Die Auflage 1.2.1 der Baubewilligung sei erfÃ¼llt. Im VerfÃ¼gungsdispositiv hielt der Gemeinderat fest, dass die Bewilligung fÃ¼r den Ãnderungsplan unter nachfolgenden Bedingungen und Auflagen erteilt werde: </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext">1.1 Die Bewilligung bezieht sich nur auf den in den vorstehenden ErwÃ¤gungen erwÃ¤hnten Punkt.</p> <p class="Urteilstext">1.2 Der Wandaufbau von max. 15 cm zusÃ¤tzlicher WandstÃ¤rke zum bestehenden Mauerwerk ist mindestens auf der SÃ¼dwest- und auf der Nordwestseite des bestehenden GebÃ¤udes zu realisieren.</p> <p class="Urteilstext">1.3 Im Weiteren gelten die Bedingungen und Auflagen der obigen baurechtlichen Bewilligung.</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Mit seinem Beschluss vom 14. Juli 2003 hat der Gemeinderat nicht den Abbruch des bestehenden Mauerwerks auf der SÃ¼dwest- und Nordwestfassade mit um 15 cm versetztem Wiederaufbau und einer vorgelagerten 30 cm dicken Isolation bewilligt. Der AbÃ¤nderungsplan "Fassadenschnitt", vom 23. Juni 2003, erfolgte in ErfÃ¼llung von Ziff. 1.2.1 der Stammbaubewilligung vom 7. April 2003, welche sowohl im Dispositiv als auch in den ErwÃ¤gungen klar festhielt, dass die Fassadenverkleidung (Aussenisolation) von 30 cm in Anwendung von § 33a ABauV auf 15 cm zu reduzieren sei. Der Fassadenschnittplan, vom 23. Juni 2003, welcher allein zwei Schnitte durch die Wandkonstruktion und die Dachkonstruktion aufzeichnete, wobei der Schnitt nicht einmal einer bestimmten Fassade zugeordnet werden kann, konnte von vornherein nicht die Bewilligung fÃ¼r den Abbruch und<br/> â versetzten â Wiederaufbau der Mauern zum Gegenstand haben, die in den bewilligten PlÃ¤nen als "bestehend" (schwarz koloriert) bezeichnet worden waren. Es kommt hinzu, dass im Fassadenplan Abbruch und Wiederaufbau der Mauer auch nicht entsprechend § 4 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 gelb und rot koloriert sind. Auch die Auflage im Dispositiv des Beschlusses vom 14. Juli 2003, wonach "der Wandaufbau von max. 15 cm zusÃ¤tzlicher WandstÃ¤rke zum bestehenden Mauerwerk mindestens auf der SÃ¼dwest- und auf der Nordwestseite des bestehenden GebÃ¤udes zu realisieren" sei, kann auf jeden Fall nicht so verstanden werden, dass eine Fassadenisolation von 30 cm und ein Abbruch und versetzter Wiederaufbau bewilligt sei. Falls aufgrund der im Plan "Fassadenschnitt" beschriebenen Wandkonstruktion, wonach die SÃ¼dwest- und Nordwestfassade neu erstellt und zurÃ¼ckversetzt werde, eine Unklarheit bestehen sollte, ist dies allein darauf zurÃ¼ckzufÃ¼hren, dass der AbÃ¤nderungsplan unzulÃ¤ssigerweise von der rechtskrÃ¤ftigen Auflage 1.2.1 in der Stammbaubewilligung abweicht, aber auch darstellungsmÃ¤ssig laienhaft und ohne Signatur erstellt ist. Diese Unsicherheit hat der private Beschwerdegegner zu verantworten; sie vermag bei ihm von vornherein keine Vertrauensgrundlage zu schaffen, er habe nach Treu und Glauben annehmen dÃ¼rfen, der Abbruch und Wiederaufbau der zurÃ¼ckversetzten WÃ¤nde sei ihm bewilligt worden. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Zusammengefasst ist festzuhalten, dass der Abbruch und der â versetzte â Wiederaufbau der SÃ¼dwest- und Nordwestfassade nicht mit der ergÃ¤nzenden Baubewilligung des Gemeinderats X vom 14. Juli 2003 bewilligt wurden. Es besteht auch keine Vertrauensgrundlage des privaten Beschwerdegegners, dass er diese Arbeiten gestÃ¼tzt auf diesen Beschluss hÃ¤tte ausfÃ¼hren dÃ¼rfen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b><b> </b></p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 64 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) kann das Verwaltungsgericht die Angelegenheit zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurÃ¼ckweisen, insbesondere wenn mit der angefochtenen Anordnung nicht auf die Sache eingetreten wurde. Aus GrÃ¼nden der VerfahrensÃ¶konomie ist vorliegend eine RÃ¼ckweisung direkt an den Gemeinderat X angezeigt, welcher in seinem Beschluss vom 24. Mai 2004 zu Unrecht davon ausgegangen ist, dass der Abbruch und Wiederaufbau der Nordwest- und SÃ¼dwestfassade am 14. Juli 2003 rechtskrÃ¤ftig bewilligt worden seien. Der Gemeinderat X wird nochmals Ã¼ber die BewilligungsfÃ¤higkeit des Gegenstand seines Beschlusses vom 24. Mai 2004 bildenden Bauprojekts, einschliesslich des Abbruchs und versetzten Wiederaufbaus der SÃ¼dwest- und Nordwestfassade, insbesondere unter dem Gesichtswinkel von § 357 PBG, zu befinden haben. Sofern das zu beurteilende Bauprojekt ganz oder teilweise nicht bewilligt werden kann, hat er zu entscheiden, ob und allenfalls welche verwaltungsrechtliche Sanktionen (§ 341 PBG) anzuordnen sind.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind gemÃ¤ss § 13 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 70 VRG die Verfahrenskosten, einschliesslich jene der Baurekurskommissionen, den unterliegenden Beschwerdegegnern aufzuerlegen. Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen nicht zu. Vielmehr ist der private Beschwerdegegner in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 VRG zu verpflichten, dem BeschwerdefÃ¼hrer eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen. Angemessen ist fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine EntschÃ¤digung von Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission I vom 19. November 2004 und der Beschluss des Gemeinderats X vom 24. Mai 2004 werden aufgehoben. Die Sache wird an den Gemeinderat X zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen zurÃ¼ckgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'000.-- ; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 2'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten sowie die Verfahrenskosten der Baurekurskommission I werden je zur HÃ¤lfte den Beschwerdegegnern auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der private Beschwerdegegner wird verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Zustellung dieses Entscheids.</span></p> <p class="Urteilstext">5. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>