<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2017.00150</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=218478&amp;W10_KEY=4467067&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2017.00150</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.08.2018</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 06.01.2020 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Steueraufschiebende Ersatzbeschaffung; betriebsnotwendiges Anlagevermögen<br/><br/>Die Pflichtige ist als gemischter Betrieb zwischen Immobilienverwaltungs- und Immobilienhandelsgesellschaft zu qualifizieren, führt einen Betrieb, und das streitbetroffene Grundstück ist dem Immobilienverwaltungsbetrieb zuzuordnen (E. 3.2).<br/>Die streitbetroffene Immobilie war vorliegend nicht im Sinn des Ersatzbeschaffungsrechts betriebsnotwendig, ein Zwang zur Wiederbeschaffung wie bei einer echt betriebsnotwendigen Liegenschaft im Anlagevermögen bestand nicht. Die Pflichtige verweist zudem pauschal auf mehrere Ersatzinvestitionen. Der Erwerbspreis der neun Liegenschaften entspricht dabei einem Vielfachen des Verkaufspreises der streitbetroffenen Immobilie (E. 4.2).<br/><br/>Abweisung. <br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BETRIEBSNOTWENDIGES ANLAGEVERMÃGEN">BETRIEBSNOTWENDIGES ANLAGEVERMÃGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZBESCHAFFUNG">ERSATZBESCHAFFUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERAUFSCHUB">STEUERAUFSCHUB</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 216 Abs. III lit. g StG</span><br/><span class="ungerade">Art. 8 Abs. IV StHG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=39385" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2017.00150</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. August 2018</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichterin Nicole Tschirky, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Stefanie Peter. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A AG, vertreten durch B AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadt D, vertreten durch die Kommission fÃ¼r Grundsteuern,<a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die A AG (nachfolgend die Pflichtige) mit Sitz in D verkaufte am 3. Januar 2011 das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der C-Strasse 02 in D (FlÃ¤che von â¦ m<sup>2</sup>, aufgeteilt in â¦ m<sup>2</sup> GebÃ¤udegrundflÃ¤che und â¦ m<sup>2</sup> befestigte FlÃ¤che) zum Preis von Fr. â¦. </p> <p class="Urteilstext">Entgegen dem Antrag der Pflichtigen auf Aufschub der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zufolge Ersatzbeschaffung auferlegte die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt D der Pflichtigen mit Beschluss vom 25. August 2015 eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦. </p> <p class="Urteilstext">Eine hiergegen erhobene Einsprache wies die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt D mit Beschluss vom 17. Mai 2016 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 14. November 2017 wies das Steuerrekursgericht einen von der Pflichtigen hiergegen erhobenen Rekurs ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 15. Dezember 2017 erhob die Pflichtige beim Verwaltungsgericht Beschwerde und beantragte, der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 14. November 2017 sei aufzuheben und die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer infolge Ersatzbeschaffung aufzuschieben. Eventualiter sei die Sache zur ergÃ¤nzenden Untersuchung an das Steuerrekursgericht zurÃ¼ckzuweisen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Stadt D.</p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegnerin beantragte am 28. Februar 2018 die Abweisung der Beschwerde, unter Zusprechung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung. Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung. Mit Eingabe vom 13. April 2018 hielt die Pflichtige an ihren AntrÃ¤gen in der Beschwerdeschrift vom 15. Dezember 2017 fest.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b><span>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Rekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.</span><span> </span><span>h. auf ErmessenÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird gemÃ¤ss § 216 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen erhoben. Dabei ist der GrundstÃ¼ckgewinn gemÃ¤ss § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten Ã¼bersteigt. Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird indessen aufgeschoben bei vollstÃ¤ndiger oder teilweiser VerÃ¤usserung eines zum betriebsnotwendigen AnlagevermÃ¶gen gehÃ¶renden GrundstÃ¼cks, soweit der ErlÃ¶s innert angemessener Frist zum Erwerb eines neuen oder zur Verbesserung eines eigenen ErsatzgrundstÃ¼cks im Kanton mit gleicher Funktion verwendet wird (§ 216 Abs. 3 lit. g StG; Art. 8 Abs. 4 in Verbindung mit Art. 12 Abs. 4 des Bundesgesetzes vom 4. Dezember 1990 Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG]). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>§ 216 Abs. 3 lit. g StG engt die steuerneutrale Ersatzbeschaffung auf den Bereich der zum betriebsnotwendigen AnlagevermÃ¶gen gehÃ¶renden GrundstÃ¼cke ein, wobei es sich sowohl beim ausscheidenden als auch beim wiederbeschafften VermÃ¶gensgegenstand um ein betriebsnotwendiges Anlagegut handeln muss. Die Mittel aus dem Verkauf eines nicht betriebsnotwendigen Wirtschaftsguts kÃ¶nnen demnach nicht steuerneutral in betriebsnotwendiges AnlagevermÃ¶gen reinvestiert werden (vgl. Markus Reich/Marina ZÃ¼ger/Philipp Betschart in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2a, 3. A., Basel 2017, Art. 30 DBG N. 5). Betriebsnotwendig sind WirtschaftsgÃ¼ter, die nach ihrer Zweckbestimmung unmittelbar der Leistungserstellung des Betriebs dienen und ohne BeeintrÃ¤chtigungen des betrieblichen Leistungserstellungsprozesses nicht verÃ¤ussert werden kÃ¶nnen (Markus Reich/Julia von Ah in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, 3. A., Basel 2017, Art. 8 StHG N. 71, auch zum Folgenden und mit Hinweisen; Reich/ZÃ¼ger/Betschart, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Art. 30 DBG N. 6). Die betriebsnotwendigen VermÃ¶genswerte bilden unerlÃ¤ssliche Bestandteile der betrieblichen Einheit; ihre VerÃ¤usserung wÃ¼rde zu einer substanziellen VerÃ¤nderung des Betriebs fÃ¼hren. Beurteilungsgrundlage der Betriebsnotwendigkeit bilden immer die betrieblichen VerhÃ¤ltnisse des Unternehmens. Ausgeschlossen ist jedoch die Ersatzbeschaffung von VermÃ¶gensgegenstÃ¤nden, die dem Unternehmen lediglich als VermÃ¶gensanlage oder durch ihren Ertrag dienen (vgl. § 28 Abs. 3 und § 68 Abs. 4 StG). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b><span>Im Kreisschreiben Nr. 5 der EidgenÃ¶ssischen Steuerverwaltung (KS Nr. 5) werden die Voraussetzungen eines Immobilienbetriebs im Rahmen des Umstrukturierungssteuerrechts zur Umsetzung des am 1. Juli 2004 in Kraft getretenen Bundesgesetzes vom 3. Oktober 2003 Ã¼ber Fusion, Spaltung, Umwandlung und VermÃ¶gensÃ¼bertragung (FusG) konkretisiert. Diese Voraussetzungen kÃ¶nnen indessen nicht direkt auf die Ersatzbeschaffung im kantonalen Grundsteuerrecht Anwendung finden. Die SteuerneutralitÃ¤t eines Betriebs im Rahmen einer </span>Umstrukturierung<span> setzt voraus, dass die stillen Reserven weiterhin dem Betrieb dienen (objektive VerknÃ¼pfung der stillen Reserven), wÃ¤hrend im grundsteuerlichen Ersatzbeschaffungsrecht die objektive VerknÃ¼pfung der stillen Reserven mit dem betrieblichen Anlagegut gerade aufgehoben wird und die stillen Reserven auf ein Ersatzobjekt Ã¼bertragen werden. Aus der Tatsache, dass ein Immobilienkomplex als Betrieb im Sinn des KS Nr. 5 (Ziff. 3.2.2.3) qualifiziert werden kann, kann daher nicht zwingend abgeleitet werden, die einzelnen Immobilien stellten betriebliches AnlagevermÃ¶gen im Sinn des Ersatzbeschaffungsrechts dar (BGer, 2. April 2012, 2C_107/2011, E. 5.1; VGr, 13. Januar 2016, SB.2015.00051, E. 2.3).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Pflichtige macht geltend, dass die Tatbestandsmerkmale der steueraufschiebenden Ersatzbeschaffung gemÃ¤ss § 216 Abs. 3 lit. g StG vorliegend allesamt erfÃ¼llt seien, insbesondere sei die verÃ¤usserte Liegenschaft auch betriebsnotwendig gewesen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Vorinstanz geht dagegen davon aus, dass die Voraussetzungen der Betriebsnotwendigkeit von der Pflichtigen nicht hinreichend dargetan wurden. Aus der Tabelle der LiegenschaftenkÃ¤ufe und -verkÃ¤ufe von 1983 bis 2012 lasse sich ermitteln, dass die Pflichtige im Zeitpunkt der hier zu beurteilenden HandÃ¤nderung Ã¼ber insgesamt 66 Parzellen bzw. Objekte verfÃ¼gt habe. Dabei habe sie nicht geltend gemacht, dass einzelne dieser Liegenschaften einer anderen Unternehmensparte als dem Immobilienverwaltungsbetrieb zuzuordnen seien. Gemessen an der Summe der Kaufpreise dieser 66 GrundstÃ¼cke betrage der Anteil der verÃ¤usserten Liegenschaft gerade einmal 0,92 %. Selbst wenn fÃ¼r die C-Strasse 02 â wenig konsequent â der Verkaufspreis von Fr. â¦ eingesetzt wÃ¼rde, entspreche dieser nicht mehr als 2,77 % der Kaufpreissumme aller am 3. Januar 2011 vorhandenen Liegenschaften (wobei diese BezugsgrÃ¶sse fÃ¼r einen tauglichen Vergleich konsequenterweise auf die VerhÃ¤ltnisse per Anfang 2011 hochzurechnen wÃ¤re, womit sich der prozentuale Anteil der streitbetroffenen Liegenschaft entsprechend verringern wÃ¼rde). Auch wÃ¼rden die BruttomietertrÃ¤ge von Fr. â¦ pro Jahr nicht mehr als 1,19 % der im Jahr 2011 insgesamt erzielten MietertrÃ¤ge der Pflichtigen von Fr. â¦ ausmachen. Die vorliegende, fÃ¼r sich genommen mithin vergleichsweise unbedeutende VerÃ¤usserung bilde sodann auch nicht Teil einer zeitlich eng aufeinander folgenden Mehrzahl von VerÃ¤usserungen, die â bei konsolidierter Betrachtung â eine substanzielle VerÃ¤nderung des Immobilienverwaltungsbetriebs der Pflichtigen bewirken kÃ¶nnten. Angesichts des der Pflichtigen auch nach der vorliegenden HandÃ¤nderung verbleibenden Immobilienbestands erscheine die streitbetroffene VerÃ¤usserung und Reinvestition geradezu als marginal. Damit fehle es an der Betriebsnotwendigkeit der verÃ¤usserten Liegenschaft, weshalb deren Ersetzung nicht zu einem Aufschub der GrundstÃ¼ckgewinnbesteuerung fÃ¼hren kÃ¶nne.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>GemÃ¤ss Handelsregister hat die Pflichtige folgenden Zweck: "Die Gesellschaft bezweckt fÃ¼r <span>sich</span> selber oder fÃ¼r Dritte den Erwerb, das Halten, den Unterhalt, die Verwaltung, Vermietung, Bewirtschaftung, Entwicklung, Vermittlung von und den Handel mit Immobilien. Die Gesellschaft kann Rechte an ImmaterialgÃ¼tern und Know-how auswerten und/oder erwerben und/oder verÃ¤ussern, sie kann Zweigniederlassungen und Tochtergesellschaften im In- und Ausland errichten, sich an anderen Unternehmen im In- und Ausland beteiligen, Beteiligungen verwalten und verÃ¤ussern, Finanzanlagen im In- und Ausland tÃ¤tigen, FinanzgeschÃ¤fte vermitteln und/oder betreiben, den Handel mit Waren aller Art tÃ¤tigen sowie alle Ã¼brigen kommerziellen, finanziellen und anderen TÃ¤tigkeiten ausÃ¼ben, welche mit dem Zweck der Gesellschaft im Zusammenhang stehen."</p> <p class="Urteilstext">Der statutarische Zweck der Pflichtigen deckt sich mit den Anforderungen, die an eine Immobiliengesellschaft gestellt werden (vgl. dazu BGE 111 Ia 220 E. 2c). Sie widmet sich unter anderem dem An- und Verkauf, der Ãberbauung und Verwaltung von Liegenschaften. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Immobiliengesellschaften lassen sich ihrem Zweck entsprechend gliedern in Immo-bilienhandels- und Immobilienverwaltungsgesellschaften. Bei der Pflichtigen handelt es sich nicht um einen reinen Immobilienverwaltungsbetrieb. Sie betreibt auch noch Liegenschaftenhandel (untergeordneter GeschÃ¤ftszweig). Innerhalb der Immobiliengesellschaften ist die Pflichtige damit als gemischter Betrieb zwischen Immobilienverwaltungs- und Immobilienhandelsgesellschaft zu qualifizieren. Weiter ist unumstritten, dass die Pflichtige einen Betrieb fÃ¼hrt. Sie vereinnahmte in den Jahren 2010 bis 2012 MietertrÃ¤ge zwischen Fr. â¦ und ca. Fr. â¦ pro Jahr. Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck ist zudem diesem Immobilienverwaltungsbetrieb zuzuordnen. Nach den unbestritten gebliebenen AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz wurde die Liegenschaft C-Strasse 02 am 1. Juli 1984 erworben und gelangte anlÃ¤sslich der Absorption der E AG durch die Pflichtige in deren Eigentum. WÃ¤hrend der Haltedauer war die Liegenschaft vermietet und wurden wertvermehrende Aufwendungen von ca. Fr. â¦ getÃ¤tigt. Die Vorinstanz hat weiter zu Recht festgestellt, dass es diesfalls keine Rolle spielt, ob die Pflichtige neben der Immobilienverwaltung noch weitere GeschÃ¤ftstÃ¤tigkeiten ausÃ¼bt. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Damit ist zu prÃ¼fen, ob das zum Betrieb gehÃ¶rende GrundstÃ¼ck auch betriebsnotwendig im Sinn des GrundstÃ¼ckgewinnsteuerrechts zu gelten hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Im Bereich des Steueraufschubs bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer verbleibt den Kantonen kein Gestaltungsspielraum, was sich namentlich darin Ã¤ussert, dass das Bundesgericht Entscheide in diesem Bereich mit freien Kognition prÃ¼ft (vgl. Art. 8 Abs. 3 StHG; BGr, 2. April 2012, 2C_107/2011, E. 1.2 mit Hinweisen). Die Auslegung des Begriffs des betriebsnotwendigen AnlagevermÃ¶gens im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. g StG hat daher unter BerÃ¼cksichtigung der bundesgerichtlichen Entscheide zum gleichlautenden Begriff in Art. 8 Abs. 4 StHG zu erfolgen.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.1 </b>Das Bundesgericht hat sich mit der Frage der Betriebsnotwendigkeit des AnlagevermÃ¶gens im Urteil 2C_340/2011 vom 1. Februar 2012 auseinandergesetzt. In E. 2.5 wurde vom Bundesgericht festgehalten, dass an sich die Voraussetzungen fÃ¼r eine steuerneutrale Ersatzbeschaffung erfÃ¼llt seien. Fraglich sei einzig, ob man bei der beschwerdefÃ¼hrenden Anlagestiftung bei den verÃ¤usserten Immobilien von "betriebsnotwendigem AnlagevermÃ¶gen", welche ihrem Betrieb im Sinn von Art. 89 Abs. 3 aStG "unmittelbar dienen", ausgehen kÃ¶nne. Fest stand in diesem Fall ebenfalls, dass ein Betrieb vorliegt. Weiter hielt das Bundesgericht fest, dass auch klar sei, dass fÃ¼r eine "Anlagestiftung" VermÃ¶gensanlagen in Immobilien und Wertschriften in dem Sinn "betriebsnotwendig" seien, als sie auch ohne diese ihren Zweck nicht erfÃ¼llen kÃ¶nne. Dies heisse aber noch nicht, dass diese auch im Sinn des Ersatzbeschaffungsrechts "betriebsnotwendig" seien. Ein "Zwang zur Wiederbeschaffung", wie bei echt betriebsnotwendigem AnlagevermÃ¶gen, bestehe hier nicht. Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤tte den VerkaufserlÃ¶s nicht zwingend wieder in Renditeliegenschaften stecken mÃ¼ssen, sondern hÃ¤tte auch in andere Anlageformen investieren kÃ¶nnen. In diesem Sinn sei das Band zwischen Ersatz- und ersetztem Objekt offensichtlich weniger eng als bei einem echten Ersatzbeschaffungstatbestand. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.2 </b>In einem weiteren Entscheid (BGr, 2. April 2012, 2C_107/2011, E. 5.1) Ã¤usserte sich das Bundesgericht zur Betriebsnotwendigkeit des AnlagevermÃ¶gens eines aus Liegenschaftenhandel und Immobilienverwaltung gemischten Betriebs. Es sei anzuerkennen, dass die fraglichen Liegenschaften (vier mit MehrfamilienhÃ¤usern Ã¼berbaute und fremdvermietete Liegenschaften) in einem landlÃ¤ufigen Sinn "betriebsnotwendig" seien, als ein Immobilienverwaltungsbetrieb ohne sie nicht existieren kÃ¶nne. Das Bundesgericht hielt jedoch wiederum fest, dass dies nicht bedeute, dass die Immobilien auch im Sinn des Ersatzbeschaffungsrechts betriebsnotwendig seien. </p> <p class="Erwgung3"><a id="_Hlk519960106"><b>5.1.3 </b>Im Urteil 2C_176/2016 vom 8. Dezember 2016 qualifizierte das Bundesgericht die BeschwerdefÃ¼hrerin als Immobilienverwaltungsgesellschaft (E. 3.2). An die Betriebsnotwendigkeit des GrundstÃ¼cks sei fÃ¼r die Anerkennung einer steuerneutralen Ersatzbeschaffung ein strenger Massstab anzulegen. Die Vorinstanz habe in Einklang mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung erÃ¶rtert, dass die fraglichen Liegenschaften zwar in einem landlÃ¤ufigen Sinn "betriebsnotwendig" fÃ¼r die GeschÃ¤ftstÃ¤tigkeit der BeschwerdefÃ¼hrerin seien, indem sie ihren statutarischen Zweck (<span>ZurverfÃ¼gungstellung von Wohnungen</span>) gÃ¤nzlich ohne Immobilien nicht erfÃ¼llen kÃ¶nne. Dies bedeute aber nicht, dass die Liegenschaften auch im Sinn des Ersatzbeschaffungsrechts betriebsnotwendig seien. Denn ein Zwang zur Wiederbeschaffung wie bei echt betriebsnotwendigen Liegenschaften im AnlagevermÃ¶gen bestehe hier nicht. Die BeschwerdefÃ¼hrerin mÃ¼sse den ErlÃ¶s nicht zwingend in Renditeliegenschaften investieren. Sie kÃ¶nne die flÃ¼ssigen Mittel auch anderweitig investieren oder den ErlÃ¶s durch Kapitalentnahme Ã¼berhaupt abziehen. Insofern sei das Band zwischen Ersatz- und dem zu ersetzenden Objekt offensichtlich weniger eng (vgl. E. 3.4). Dies ergebe sich auch aus dem Vergleich mit den betriebsnotwendigen Anlageliegenschaften einer Produktions- und Dienstleistungsunternehmung, in welchen die Arbeitsleistung der Arbeitnehmer und damit die Leistungserbringung des Betriebs Ã¶rtlich in den betreffenden Liegenschaften erfolge. Die BeschwerdefÃ¼hrerin erbringe die fragliche Arbeitsleistung nicht in den verÃ¤usserten Liegenschaften, sondern an ihrem Verwaltungssitz. Nur diese Liegenschaften kÃ¶nnten als betriebsnotwendig betrachtet werden. Ihre anderen Liegenschaften dienten der BeschwerdefÃ¼hrerin als VermÃ¶gensanlage oder durch ihren Ertrag. Die verÃ¤usserten Liegenschaften wÃ¼rden daher keinen unerlÃ¤sslichen Bestandteil des Betriebs der BeschwerdefÃ¼hrerin darstellen. Es wÃ¼rde daher auch keine substanzielle VerÃ¤nderung des Betriebs stattfinden, wenn sie nicht ersetzt wÃ¼rden. Die BeschwerdefÃ¼hrerin kÃ¶nne ihrem Gesellschaftszweck sehr wohl auch ohne die fraglichen Liegenschaften nachkommen, verfÃ¼ge sie doch weiterhin Ã¼ber mehr als 350 Wohnungen. Mit dem ErlÃ¶s aus dem Verkauf der Liegenschaften kÃ¶nnte sie z.</a><span> </span>B. ihren AktionÃ¤ren Dividenden ausschÃ¼tten, Mietzinsreduktionen vornehmen oder Renovationen bei den restlichen Wohnungen durchfÃ¼hren (E. 3.5). Das Bundesgericht hielt in E. 5.1 weiter fest, dass Sinn und Zweck der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer eine Ausgleichsfunktion sei. Sie solle einen Teil der durch die Leistungen des Gemeinwesens bewirkten WerterhÃ¶hungen von GrundstÃ¼cken wieder der Allgemeinheit zufÃ¼hren. Immobilien wÃ¼rden sich in dieser Hinsicht von anderen GÃ¼tern unterscheiden, die von den jeweiligen Betrieben durch ihre eigene Arbeitsleistung produziert wÃ¼rden. Eine Benachteiligung von Immobilienverwaltungsgesellschaften gegenÃ¼ber Ã¼blichen Betriebsgesellschaften bestehe deshalb nicht. Im Gegenteil wÃ¤ren im Bereich der Immobilienverwaltung sÃ¤mtliche Liegenschaften betriebsnotwendiges AnlagevermÃ¶gen. Damit lÃ¤ge eine Bevorzugung gegenÃ¼ber Betriebsgesellschaften vor, die eine Ersatzbeschaffung nur geltend machen kÃ¶nnten, wenn sie Immobilien verÃ¤ussern und neu erwerben wÃ¼rden, die fÃ¼r ihren Betrieb unmittelbar notwendig wÃ¤ren.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Unter BerÃ¼cksichtigung dieser bundesgerichtlichen Rechtsprechung fehlt es auch im vorliegenden Fall an der Betriebsnotwendigkeit im Sinn des GrundstÃ¼ckgewinnsteuerrechts. Das verkaufte GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 in D mag zwar â wie auch in den bereits vom Bundesgericht beurteilten FÃ¤llen â in einem landlÃ¤ufigen Sinn "betriebsnotwendig" fÃ¼r die GeschÃ¤ftstÃ¤tigkeit der Pflichtigen gewesen sein, in dem sie tatsÃ¤chlich einem Teil ihres statutarischen Zwecks gÃ¤nzlich ohne derartige Liegenschaften nicht erfÃ¼llen kÃ¶nnte. Das bedeutet aber nicht, dass die streitbetroffene Immobilie auch im Sinn des Ersatzbeschaffungsrechts betriebsnotwendig war. Denn ein Zwang zur Wiederbeschaffung wie bei einer echt betriebsnotwendigen Liegenschaft im AnlagevermÃ¶gen bestand fÃ¼r die Pflichtige nicht: Sie hÃ¤tte die aus dem Verkauf resultierenden flÃ¼ssigen Mittel (Verkaufspreis Fr. â¦) auch anderweitig investieren kÃ¶nnen, verfÃ¼gte sie doch im Zeitpunkt der HandÃ¤nderung Ã¼ber 66 Liegenschaften, fÃ¼r welche Kaufpreise von insgesamt Fr. â¦ bezahlt worden waren. Die Vorinstanz weist in diesem Zusammenhang zu Recht darauf hin, dass fÃ¼r einen Vergleich grundsÃ¤tzlich auf den Wert der Liegenschaften per Anfang 2011 und nicht auf die Kaufpreise abzustellen wÃ¤re. Mangels AusfÃ¼hrungen der Pflichtigen fehlen dazu Angaben in den Akten. Auch die BruttomietertrÃ¤ge von Fr. â¦ pro Jahr machen jedoch nicht mehr als 1,19 % der im Jahr 2011 insgesamt erzielten MietertrÃ¤ge der Pflichtigen von Fr. â¦ aus. Es kann somit festgehalten werden, dass es sich im Vergleich zum verbleibenden Immobilienbestand um eine nicht sehr bedeutende VerÃ¤usserung gehandelt hat. Sie bildet auch nicht Teil einer zeitlich eng aufeinander folgenden Mehrzahl von VerÃ¤usserungen, die â bei konsolidierter Betrachtung â eine substanzielle VerÃ¤nderung des Immobilienverwaltungsbetriebs der Pflichtigen bewirken kÃ¶nnte. Die VerÃ¤usserung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 in D hat somit weder die VerÃ¤usserung eines unerlÃ¤sslichen Bestandteils einer betrieblichen Einheit bedeutet noch zu einer substanziellen VerÃ¤nderung des Betriebs gefÃ¼hrt. </p> <p class="Urteilstext">Hinzu kommt, dass die Pflichtige im erstinstanzlichen Verfahren gÃ¤nzlich auf AusfÃ¼hrungen verzichtet hat, inwieweit sie den ErlÃ¶s in welches Ersatzobjekt investiert hat. Entsprechend hat sie auch keine Belege eingereicht. Solche AusfÃ¼hrungen sind jedoch zwingend notwendig, um vom Ersatzbeschaffungstatbestand profitieren zu kÃ¶nnen. Dabei kÃ¶nnen insbesondere auch die BeweggrÃ¼nde fÃ¼r den Verkauf und die Reinvestition aufschlussreich sein, liegt eine Ersatzbeschaffung doch nur dann vor, wenn ein betrieblicher Zusammenhang zwischen den ausgetauschten GÃ¼tern besteht, wobei eine Erneuerung der Produk­tionsmittel oder der Unternehmensstrukturen mÃ¶glich ist (Reich/ZÃ¼ger/Betschart, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Art. 30 N 11 mit weiteren Hinweisen). Erst im Verfahren vor Steuerrekursgericht verweist die Pflichtige auf eine durch sie so bezeichnete "Auswahl" an Re-Investitionen und nennt insgesamt neun Liegenschaften, die sie zwischen dem 17. Dezember 2010 und dem 18. Dezember 2012 entweder zu Alleineigentum oder zu hÃ¤lftigem Miteigentum erworben hat. Die Erwerbspreise dieser Liegenschaften liegen bei insgesamt Fr. â¦ Der Verkaufspreis der am 3. Januar 2011 verkauften Liegenschaft betrÃ¤gt dagegen Fr. â¦ Es genÃ¼gt nicht, pauschal auf mehrere Ersatzinvestitionen zu verweisen. Daraus kann vielmehr geschlossen werden, dass der VerkaufserlÃ¶s der mehr oder weniger indifferenten vorherigen oder nachtrÃ¤glichen Beschaffung anderer Objekte diente, bei welchen Ã¼berdies unklar ist, ob diese dem Immobilienverwaltungsbetrieb zuzuordnen sind. Auch nicht klar ist, weshalb der VerkaufserlÃ¶s von Fr. â¦ auf neun verschiedene Objekte aufgeteilt worden sein soll, deren Kaufpreis insgesamt Fr. â¦ betrÃ¤gt. Dies hÃ¤tte zur Folge, dass lediglich ein ganz geringer Teil der neu gekauften Liegenschaften aus dem VerkaufserlÃ¶s der verkauften Liegenschaft hÃ¤tte finanziert werden kÃ¶nnen. Auch daraus wird im vorliegenden Fall deutlich, dass es an einem eigentlichen Zwang zur Ersatzbeschaffung fehlt. Selbst wenn der Pflichtigen â wie sie dies im verwaltungsgerichtlichen Verfahren verlangt â erneut Gelegenheit gegeben wÃ¼rde, ihre AusfÃ¼hrungen zur Investition in ein Ersatzobjekt zu substanziieren, kÃ¶nnten durch entsprechende nachtrÃ¤gliche AusfÃ¼hrungen, z.<span> </span>B. zu den BeweggrÃ¼nden fÃ¼r den Verkauf und die Reinvestitionen, das erforderliche enge Band zwischen Ersatz- und dem zu ersetzenden Objekt unter diesen UmstÃ¤nden nicht mehr hergestellt werden. Unklar bleibt, weshalb die Pflichtige, die selbst davon ausgegangen ist, dass diese AusfÃ¼hrungen fÃ¼r den Verfahrensausgang (auch) relevant sein kÃ¶nnten, sich dazu im doppelten Schriftenwechsel im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht geÃ¤ussert hat. Jedenfalls kann die Pflichtige unter diesen UmstÃ¤nden nicht geltend machen, sie hÃ¤tte nicht mit dieser BegrÃ¼ndung rechnen mÃ¼ssen. Eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs liegt damit nicht vor.</p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und steht ihr keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG). </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Da die Aufwendungen der Beschwerdegegnerin fÃ¼r das vorliegende Verfahren nicht Ã¼ber das Mass hinausgegangen sind, das von einer Amtsstelle im Rahmen ihrer gewÃ¶hnlichen TÃ¤tigkeit erwartet werden darf, hat sie keinen Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung (§ 152 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG und § 17 Abs. 2 lit. a VRG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. <span>Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>2. </span><span>Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 15'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 15'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. <span>Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>