<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2013.00629</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=213980&amp;W10_KEY=13013524&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2013.00629</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 20.03.2014</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus: Schrägdacherfordernis nach der kommunalen Bau- und Zonenordnung Art. 20 Abs. 1 BZO lautet wie folgt: "Auf Hauptgebäuden sind in der Regel nur Schrägdächer mit einer Neigung von 25° - 45° alter Teilung zulässig." Weiter sieht Art. 20 Abs. 2 BZO Folgendes vor: "Flachdächer können bei guter Einordnung in die Dachlandschaft und guter Gestaltung gestattet werden." Die zitierten beiden Absätze von Art. 20 BZO dürfen nicht unabhängig von einander betrachtet werden. Erst wenn die lokalen Verhältnisse ausnahmsweise ein Abweichen von der Regeldachform des Steildaches gebieten, muss in einem zweiten Schritt geprüft werden, ob sich das konkret projektierte Flachdach gut in die Dachlandschaft einordnet und gut gestaltet ist. Eine Beurteilung losgelöst von Art. 20 Abs. 1 BZO und allein gestützt auf Art. 20 Abs. 2 BZO ist unzulässig (E. 5.1). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃSTHETIKVORSCHRIFT">ÃSTHETIKVORSCHRIFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINHEITLICHE DACHLANDSCHAFT">EINHEITLICHE DACHLANDSCHAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FLACHDACH">FLACHDACH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITION">KOGNITION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REGELDACHFORM">REGELDACHFORM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHRÃGDACH">SCHRÃGDACH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZOBJEKT">SCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 49 Abs. II lit. d PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=23153" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2013.00629</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">20. MÃ¤rz 2014</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Martin Tanner. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A AG, vertreten durch RA B, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. C, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 D, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 E, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>alle vertreten durch E, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">dieser vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span>Baukommission RÃ¼schlikon, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA G, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 13. Dezember 2012 erteilte die Baukommission RÃ¼schlikon der A AG die Bewilligung fÃ¼r den Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der H-Strasse 03 in RÃ¼schlikon.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen rekurrierten am 8. Februar 2013 C sowie D und E an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich. In einer gemeinsamen Eingabe beantragten sie, den Beschluss der Baukommission RÃ¼schlikon vom 13. Dezember 2012 aufzuheben und ihnen eine angemessene UmtriebsentschÃ¤digung zuzusprechen. Mit Entscheid vom 6. August 2013 hiess das Baurekursgericht das Rechtsmittel gut und hob die Baubewilligung auf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die A AG fÃ¼hrte am 13. September 2013 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, den Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und die erteilte Baubewilligung zu bestÃ¤tigen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten von C sowie D und E. Das Baurekursgericht beantragte am 1. Oktober 2013, die Beschwerde abzuweisen. Die Baukommission RÃ¼schlikon liess sich am 17. Oktober 2013 mit dem Schluss auf Gutheissung der Beschwerde vernehmen. C sowie D und E beantragten mit Beschwerdeantwort vom 19. November 2013, die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der A AG. Die Baukommission RÃ¼schlikon und die A AG nahmen dazu am 4. respektive am 9. Dezember 2013 Stellung. Am 23. Januar 2014 liessen sich C sowie D und E vernehmen. Am 4. Februar 2014 teilte die A AG mit, sie verzichte auf eine Triplik. Die Baukommission RÃ¼schlikon reichte am 6. Februar 2014 beim Baurekursgericht eine Stellungnahme ein, welche von diesem zustÃ¤ndigkeitshalber an das Verwaltungsgericht weitergeleitet wurde.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die Beschwerdegegnerschaft beantragt die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Ein Augenschein dient der Feststellung des entscheidwesentlichen Sachverhalts und erÃ¼brigt sich, wenn sich dieser aus den Akten hinreichend ergibt. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist somit nur dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 45).<span> Im Beschwerdeverfahren kÃ¶nnen auch die Augenscheinfeststellungen der Vorinstanz berÃ¼cksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2). Vorliegend ergibt sich der massgebende Zustand aus den von den Parteien eingereichten PlÃ¤nen und Fotomontagen sowie den wÃ¤hrend des vorinstanzlichen Referentenaugenscheins erstellten Fotografien. Auf einen weiteren Augenschein kann unter diesen UmstÃ¤nden verzichtet werden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist EigentÃ¼merin des GrundstÃ¼ckes Kat.-Nr. 01, welches mit einem aus der Mitte des 20. Jahrhunderts stammenden FÃ¼nffamilienhaus Ã¼berbaut ist. Das GrundstÃ¼ck liegt nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde RÃ¼schlikon (BZO) in der Wohnzone W2A und grenzt im Osten direkt an die Kernzone K3 an. Die Bauherrschaft mÃ¶chte das bestehende Mehrfamilienhaus abbrechen und durch eine Neubaute mit sieben Wohneinheiten und einer Tiefgarage ersetzen. Das projektierte FlachdachgebÃ¤ude soll zwei Untergeschosse sowie je ein Erd-, Ober- und Attikageschoss aufweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hob die Baubewilligung mit der BegrÃ¼ndung auf, das Bauvorhaben nehme nicht die gebotene besondere RÃ¼cksicht auf die umliegenden Schutzobjekte, wie dies gemÃ¤ss § 238 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) erforderlich wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt zunÃ¤chst in genereller Weise, die Vorinstanz habe mit dem angefochtenen Entscheid ihr Ermessen Ã¼berschritten. Unbestrittenermassen hÃ¤tte die Vorinstanz die Einordnungsfrage nach der verwaltungsgerichtlichen Praxis nur mit eingeschrÃ¤nkter Kognition Ã¼berprÃ¼fen dÃ¼rfen. Diese Rechtsprechung sei vor allem im vorliegenden Fall zentral, wo der Ãsthetikrekurs als ein Instrument zur RechtsverzÃ¶gerung und zur Geltendmachung von sachfremden Forderungen genutzt werde.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Nach der frÃ¼heren Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts hatte sich das Baurekursgericht bei der ÃberprÃ¼fung kommunaler Einordnungsentscheide ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen und durfte seine eigene Beurteilung nicht an die Stelle derjenigen der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde setzen. Das Baurekursgericht konnte erst dann einschreiten, wenn sich die vorinstanzliche Ã¤sthetische WÃ¼rdigung als sachlich nicht mehr vertretbar erwies (VGr, <span>30. Juni 2010, VB.2010.00127, E. 4.2</span>). An dieser eingeschrÃ¤nkten ÃberprÃ¼fungsbefugnis wurde verschiedentlich Kritik geÃ¼bt. Das Verwaltungsgericht hat jÃ¼ngst seine Praxis wie folgt modifiziert (grundlegend VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4): Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfÃ¼gt die kommunale BaubehÃ¶rde Ã¼ber einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. In der BegrÃ¼ndung ihres Entscheids berÃ¼cksichtigt die BaubehÃ¶rde die fÃ¼r die Beurteilung relevante bauliche Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung misst (E. 4.2.2). Das Baurekursgericht seinerseits ist in seiner Angemessenheitskontrolle bloss insofern eingeschrÃ¤nkt, als es die Einordnung des Bauvorhabens nicht vÃ¶llig frei und unbesehen des angefochtenen Bauentscheids wÃ¼rdigen darf. Vielmehr muss es diesen Entscheid unter gebÃ¼hrender BerÃ¼cksichtigung der EntscheidgrÃ¼nde Ã¼berprÃ¼fen. Dabei hat es sich mit den Kriterien auseinanderzusetzen, wie sie von der lokalen BaubehÃ¶rde im Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwickelt wurden (E. 4.2.4). Eine weiter gehende EinschrÃ¤nkung der baurekursgerichtlichen PrÃ¼fungsbefugnis besteht demgegenÃ¼ber nicht. Beim Baurekursgericht handelt es sich um ein Fachgericht, welches aufgrund seiner Zusammensetzung in der Lage ist, die Gestaltung eines Bauvorhabens fachmÃ¤nnisch zu beurteilen (E. 4.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Nach dem Gesagten trifft es somit nicht zu, dass die Vorinstanz die Einordnung des Bauvorhabens mit einer zu weiten Kognition Ã¼berprÃ¼ft hÃ¤tte und ihr Entscheid deshalb bereits aus formellen GrÃ¼nden aufzuheben wÃ¤re. An dieser Tatsache vermag der in der Beschwerde erwÃ¤hnte § 20 Abs. 1 VRG nichts zu Ã¤ndern: Nach lit. c dieser Bestimmung hat eine RekursbehÃ¶rde nicht nur Rechtsverletzungen, sondern auch die Angemessenheit eines erstinstanzlichen Entscheids zu Ã¼berprÃ¼fen. Lediglich das Verwaltungsgericht darf Entscheide bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch, -Ã¼berschreitung und -unterschreitung hin Ã¼berprÃ¼fen (§ 50 VRG).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>§ 49 Abs. 2 lit. d PBG ermÃ¤chtigt die Gemeinden dazu, die Dachgestaltung nÃ¤her zu normieren. Die Gemeinde RÃ¼schlikon hat von dieser ErmÃ¤chtigung Gebrauch gemacht und in Art. 20 BZO Bestimmungen zur Dachform sowie zu den Dachaufbauten und -einschnitten erlassen. Art. 20 Abs. 1 BZO lautet wie folgt: "Auf HauptgebÃ¤uden sind in der Regel nur SchrÃ¤gdÃ¤cher mit einer Neigung von 25° - 45° alter Teilung zulÃ¤ssig." Weiter sieht Art. 20 Abs. 2 BZO Folgendes vor: "FlachdÃ¤cher kÃ¶nnen bei guter Einordnung in die Dachlandschaft und guter Gestaltung gestattet werden." Die zitierten beiden AbsÃ¤tze von Art. 20 BZO dÃ¼rfen nicht unabhÃ¤ngig voneinander betrachtet werden. Sie beziehen sich vielmehr aufeinander und regeln das PrÃ¼fprogramm, das die BaubewilligungsbehÃ¶rde einzuhalten hat. In einem ersten Schritt hat sie zu klÃ¤ren, ob die lokalen VerhÃ¤ltnisse ausnahmsweise ein Abweichen von der Regeldachform des Steildachs gebieten. Erst wenn sie dies bejaht hat, muss sie in einem zweiten Schritt prÃ¼fen, ob sich das konkret projektierte Flachdach gut in die Dachlandschaft einordnet und gut gestaltet ist. Die BaubehÃ¶rde darf mit anderen Worten ein Flachdach nicht bereits dann bewilligen, wenn es die in Art. 20 Abs. 2 BZO umschriebenen beiden Voraussetzungen erfÃ¼llt. Eine Beurteilung losgelÃ¶st von Art. 20 Abs. 1 BZO und allein gestÃ¼tzt auf Art. 20 Abs. 2 BZO ist unzulÃ¤ssig. Denn damit wÃ¼rde sich die BaubehÃ¶rde Ã¼ber die vom kommunalen Gesetzgeber in Art. 20 Abs. 1 BZO getroffene Wertung hinwegsetzen, dass SteildÃ¤cher die Regel darstellen und FlachdÃ¤cher lediglich in Ausnahmesituationen zulÃ¤ssig sein sollen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Mitbeteiligte Ã¤ussert sich in ihrer Baubewilligung vom 18. September 2012 nicht zur Frage, weshalb im vorliegenden Fall ein Abweichen von dem in Art. 20 Abs. 1 BZO genannten Regelerfordernis des Steildachs geboten erscheint. Sie zitiert und prÃ¼ft in ihrer Bewilligung vielmehr ausschliesslich Art. 20 Abs. 2 BZO. An dieser EinschÃ¤tzung vermag auch die ErwÃ¤gung nichts zu Ã¤ndern, durch das Flachdach werde "eine Konkurrenzierung der bestehenden Bausubstanz mit bereits relativ vielen verschiedenen Dachformen [in der Umgebung] geschickt vermieden". Sollte darin allenfalls eine implizite Auseinandersetzung mit Art. 20 Abs. 1 BZO liegen, so vermÃ¶chte dieses Argument nicht zu Ã¼berzeugen: Es ist nicht ersichtlich, inwiefern ein Steildach mit anderen SteildÃ¤chern "konkurrenzieren" kÃ¶nnte. Auf den unmittelbar angrenzenden Parzellen stehen ausschliesslich GebÃ¤ude mit SteildÃ¤chern; dies gilt auch fÃ¼r die Ã¼berwiegende Anzahl der etwas weiter entfernten HÃ¤user im selben Quartier. Gerade bei einer solchen quartierspezifischen einheitlichen Dachlandschaft mÃ¼ssen SteildÃ¤cher die Regel bleiben. WÃ¼rde man anders entscheiden und auch in einem solchen homogenen Ortsteil FlachdÃ¤cher ohne Weiteres zulassen, verlÃ¶re Art. 20 Abs. 1 BZO jeglichen Anwendungsbereich. Die Baubewilligung ist damit bereits aufgrund ihres Verstosses gegen die kommunale Dachgestaltungsvorschrift von Art. 20 Abs. 1 BZO aufzuheben. Der VollstÃ¤ndigkeit halber ist nachstehend trotzdem noch auf die Frage der Einordnung einzugehen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch fÃ¼r Materialien und Farben. DarÃ¼ber hinaus ist gemÃ¤ss § 238 Abs. 2 PBG auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere RÃ¼cksicht zu nehmen. Damit werden an die Gestaltung von Bauten, die sich in unmittelbarer Umgebung von Schutzobjekten befinden, erhÃ¶hte Anforderungen gestellt. Diese Bauten mÃ¼ssen sich nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen. Als Objekte des Heimatschutzes gelten unter anderem Bauten, die in ein Inventar im Sinn von § 203 Abs. 2 PBG eingetragen sind. Der durch § 238 Abs. 2 PBG vermittelte Schutz greift indessen nur soweit, als es der Charakter der Umgebung bzw. des Schutzobjekts gebietet (VGr, 19. Dezember 1994, VB 94/0165, E. 2c; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 664). Massgeblich ist, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten aus durch neu zu erstellende Bauten nicht beeintrÃ¤chtigt werden darf (VGr, <span>1. Dezember 2010, VB.2010.00431, VB.2010.00457, E. 5.2 = BEZ 2011 Nr. 4)</span>. Damit die erhÃ¶hten Ã¤sthetischen Anforderungen zum Tragen kommen, muss jedenfalls aus der Sicht eines aussenstehenden Beobachters ein optischer Bezug zwischen der projektierten Baute und dem Schutzobjekt bestehen (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 662; VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00107, E. 6.2; 3. Dezember 2003, VB.2003.00168, E. 6).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>In der nÃ¤heren Umgebung der Liegenschaft befinden sich mehrere GebÃ¤ude, die im kommunalen Inventar der schÃ¼tzenswerten Einzelobjekte aufgefÃ¼hrt sind. Es handelt sich hierbei um folgende, in direkter Nachbarschaft gelegene WohnhÃ¤user: I-Strasse 04 (erhaltenswerter Eigen- und Situationswert), J-Strasse 05 (erhaltenswerter Eigen- und Situationswert) sowie J-Strasse 06/07 (bedeutender Eigen- und Situationswert). Wie die anlÃ¤sslich des vorinstanzlichen Augenscheins erstellten Fotografien belegen, besteht ein unmittelbarer optischer Bezug zwischen dem ausgesteckten Bauvorhaben und den Schutzobjekten J-Strasse 05 sowie 06/07. Aufgrund der hinreichenden NÃ¤he zu den Schutzobjekten hat die projektierte Baute den qualifizierten Ã¤sthetischen Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zu genÃ¼gen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die Vorinstanz erwog in Bezug auf die Einordnung des Bauprojekts, dessen geplantes Flachdach und die vorgesehene Fassadengestaltung wÃ¼rden einen zu massiven Kontrast zu den umliegenden Heimatschutzobjekten schaffen. Das Bauvorhaben nehme insbesondere keinen Bezug auf die grossflÃ¤chigen SatteldÃ¤cher der umliegenden Inventarobjekte. Eine solche architektonische Bezugnahme wÃ¤re vorliegend besonders wichtig, weil das geplante Mehrfamilienhaus von der I-Strasse her betrachtet aufgrund des topografisch bedingten HÃ¶henunterschieds besonders gut sichtbar und insoweit exponiert sei. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt dem im Wesentlichen entgegen, es entspreche einer allgemein gÃ¼ltigen Erkenntnis, dass eine neuzeitliche Architektur mit einer gewissen EigenstÃ¤ndigkeit wesentlich bessere Resultate ergebe als eine sich anbiedernde konservative Pseudoarchitektur. In diesem Sinn werde eine kontrastierende Haltung bzw. eine neuzeitliche Formensprache regelmÃ¤ssig erlaubt und von Fachleuten gelobt. Mit dem Bauprojekt werde keine ungewÃ¶hnliche oder unkonventionelle Gestaltung vorgesehen, sondern bloss eine moderne Architektursprache gewÃ¤hlt. Es wÃ¤re kontraproduktiv, ein Giebeldach zu verlangen, denn damit kÃ¶nnte wesentlich mehr Baumasse erstellt werden, als mit dem projektierten FlachdachgebÃ¤ude. Dies zeige sich bereits beim Altbau, welcher hÃ¶henmÃ¤ssig deutlicher in Erscheinung trete, als das geplante FlachdachgebÃ¤ude. Die Feststellung der Vorinstanz, ein Flachdach wÃ¤re ein "Novum", sei unrichtig, da in diesem Quartier bereits zahlreiche GebÃ¤ude FlachdÃ¤cher aufwiesen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Die beiden Schutzobjekte J-Strasse 05 und 06/07 liegen direkt unterhalb der projektierten Baute. Aufgrund des GelÃ¤ndeversatzes tritt ein darÃ¼ber liegendes GebÃ¤ude naturgemÃ¤ss besonders markant in Erscheinung und bildet visuell den Hintergrund der Schutzobjekte. Bei solchen topografischen VerhÃ¤ltnissen darf eine Neubaute im Anwendungsbereich von § 238 Abs. 2 PBG keinen SolitÃ¤r bilden, sondern muss â wie die Vorinstanz zu Recht erkannt hat â mit dem Schutzobjekt in einen Dialog treten. Architektonisch kann dies auf verschiedene Weisen geschehen: Zu erwÃ¤hnen sei etwa eine Ã¤hnliche Dachgestaltung oder das Spiegeln einzelner Stilelemente des Schutzobjekts in der Neubaute. Denkbar ist sodann auch eine identische Materialisierung oder zumindest eine Ã¤hnliche Farbgebung der Ã¤usseren GebÃ¤udehÃ¼lle. Die Neubaute muss dabei keineswegs den Stil des Schutzobjekts imitieren, sondern darf durchaus auch eigenstÃ¤ndig sein, sofern die Bezugnahme auf das Schutzobjekt erkennbar bleibt. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b>Wie oben dargelegt, befinden sich in unmittelbarer Nachbarschaft des BaugrundstÃ¼ckes ausschliesslich GebÃ¤ude mit SteildÃ¤chern; auch in der weiteren Umgebung weist die weit Ã¼berwiegende Anzahl der HÃ¤user traditionelle Dachformen auf. Es trifft somit nicht zu, dass FlachdÃ¤cher in diesem Ortsteil verbreitet wÃ¤ren. Gerade fÃ¼r die beiden Schutzobjekte J-Strasse 05 und 06/07 sind ihre grossflÃ¤chigen SatteldÃ¤cher charakteristisch. Entsprechend bemÃ¤ngelt die Vorinstanz zu Recht, die BeschwerdefÃ¼hrerin habe mit dem projektierten Flachdach diesem Charakteristikum keine Rechnung getragen. Ein einzelnes Flachdach inmitten von SteildachgebÃ¤uden schafft einen zu starken Kontrast. Entgegen der Beschwerde verletzt eine solche WÃ¼rdigung der lokalen VerhÃ¤ltnisse nicht die Gemeindeautonomie. Das Gegenteil ist vielmehr der Fall: Wie oben dargelegt, hat der lokale Gesetzgeber in Art. 20 Abs. 1 BZO angeordnet, dass SteildÃ¤cher die Regel bleiben sollen. Damit liess er sich in Bezug auf das Ortsbild von genau gleichen Ã¤sthetischen Kriterien leiten, wie sie auch dem vorinstanzlichen Entscheid zugrunde liegen.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die Beschwerde erweist sich als unbegrÃ¼ndet und ist deshalb abzuweisen. <span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die BeschwerdefÃ¼hrerin kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Zudem ist sie zu verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 270.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 10'270.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.- sowie der Beschwerdegegnerin 2.1 und dem Beschwerdegegner 2.2 je eine solche von Fr. 500.- (insgesamt Fr. 2'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Urteils.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>