Seite 1 Entscheid vom 25. September 2015 (510 15 39) __________________________________________________ ___________________ Handänderungssteuer / Ruling Besetzung Steuergerichtspräsident C. Baader, Steuer richter Dr. P. Leumann, P. Salathe, Dr. L. Schneider, Dr. Ph. Spitz, Gerichtsschreiber D. Brügger Parteien A.____ , vertreten durch Steiger, Zumstein & Partners AG , Nauenstra s- se 49, Postfach, 4002 Basel Rekurrent gegen Steuerverwaltung des Kantons Basel -Landschaft , Rheinstrasse 33 , 4410 Liestal, Rekursgegnerin betreffend Handänderungssteuer Seite 2 Sachverhalt: 1. Mit Veranlagungsverfügung vom 29. Oktober 2013 wurd e über die im Vertrag in Sachen Mutation Nr. 1169 GB B.____ bzw. den Kauf- und Tausch vertrag bzw. die Begründung von Dienstbarkeiten betreffend die Parzellen Nr. 790, 1669 und 1670 GB B.____ sowie Nr. 2602 und 2988 GB C.____ vom 15. April 2013 vorgenommene T ransaktion, mit welcher die im Ge- samteigentum der Gebrüder A.____ und D.____ stehenden Parzellen Nr. 790 und 1669 GB B.____ sowie Nr. 2602 GB C.____, mit einem internen Quotenanteil von je 50%, so getauscht wurden, dass A.____ Alleineigentümer der Parzelle Nr. 790 GB B.____ und D.____ Alleineigen- tümer der Parzellen Nr. 1669 GB B.____ sowie Nr. 260 2 GB C.____ wurde, eine Handände- rungssteuer in Höhe von Fr. 36‘400.-- (= Fr. 2‘912‘000.-- x 1.25%) erhoben. 2. Mit Eingabe vom 5. März 2014 erhob der Pflichtige m it dem sinngemässen Begehren, es sei keine Handänderungssteuer geschuldet, Einsprache. Zur Begründung machte er geltend, er habe erst am 16. Februar 2014 von der Steuerforderung Kenntnis erhalten, so dass die Ein- sprachefrist eingehalten sei. Die Steuerbefreiungstatbe stände der Baulandumlegung und der Umstrukturierung seien erfüllt. 3. Mit Einsprache-Entscheid vom 15. April 2015 wies die Steuerverwaltung die Einsprache ab. Zur Begründung führte sie aus, da die angefochten e Veranlagungsverfügung mit B-Post versandt worden sei, sei die Einsprache rechtzeitig erfo lgt. Bei Tauschgeschäften seien von jedem Beteiligten 1.25% des Verkehrswertes seines Tauschobjektes mit Einschluss eines allfäl- ligen Aufpreises als Handänderungssteuer zu entrichten . Steuerbefreiungstatbestände lägen keine vor, da eine Baulandumlegung gemäss Raumplanungs - und Baugesetz bzw. eine Um- strukturierung gemäss Fusionsgesetz hätte erfolgen müssen. 4. Mit Eingaben vom 14. Mai bzw. 12. Juni 2015 erhob die Vertreterin mit dem Begehren, es sei keine Handänderungssteuer geschuldet, Rekurs. Zur Be gründung machte sie geltend, mit dem Ziel, die beiden Familienstämme der Brüder zu entflechten, sei der Steuerverwaltung im Jahr 2011 ein Ruling unterbreitet worden. Der Umst rukturierungsprozess habe grösstenteils, jedoch nicht vollständig, per Ende 2011 abgeschlossen werd en können. Die hier strittigen Par- zellen seien damals im Sinne einer Zwischenlösung in ei ne einfache Gesellschaft mit einem Seite 3 internen Quotenanteil von je 50% eingebracht worden. Die Teilung habe alsdann im Jahr 2013 im Sinne der Bedingungen des Rulings realisiert werden können. Entsprechend könne sich der Rekurrent nach Treu und Glauben auf das Ruling beruf en und es würden keine Handände- rungssteuern anfallen, zumal auch eine seinerzeitige di rekte Überführung der Parzellen ins Al- leineigentum der beiden Brüder keine Handänderungssteuern ausgelöst hätte. 5. Mit Vernehmlassung vom 7. August 2015 beantragte di e Steuerverwaltung die Abwei- sung des Rekurses. Zur Begründung führte sie aus, gemäss Ruling sollten die hier strittigen Parzellen ins Privatvermögen der Brüder überführt werde n, wobei letztere weiterhin Gesamtei- gentümer, mit einem internen Quotenanteil von je 50% , bleiben sollten. Mit dem hier strittigen Tausch aus dem Jahr 2013 liege eine eigenständige Transa ktion vor, welche nicht „gerult“ wor- den sei und demgemäss Handänderungssteuern auslöse. Dass dem so sei, zeige auch die Entstehungsgeschichte des Rulings. Wie der Aktennotiz vo m 7. Juni 2011 einer Besprechung der damaligen Vertreterin und der Steuerverwaltung ze ige, sei offenbar geplant gewesen, ge- wisse Liegenschaften im Rahmen der Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen nicht im Gesamteigentum der Brüder zu belassen, sondern ins Alle ineigentum jedes einzelnen zu über- führen. Diese Variante sei in der Folge jedoch verworf en worden und demgemäss auch nicht mehr Gegenstand des Rulings gewesen. Dass aber eine Überf ührung der Liegenschaften ins Alleineigentum gerade nicht von der Handänderungssteue r befreit gewesen wäre, sei der da- maligen Vertreterin der Brüder bewusst gewesen, indem sie in der Aktennotiz nämlich festge- halten habe, dass eine solche Transaktion Handänderungssteuern auslösen würde. 6. Anlässlich der heutigen Verhandlung hielten die Pa rteien an ihren Begehren fest. Die Frage des Präsidenten, ob es richtig sei, dass die mit Ver anlagungsverfügung vom 29. Oktober 2013 vorgenommene Berechnung der Handänderungssteuer in Höhe von Fr. 36‘400.-- dem Grundsatz nach nicht bestritten werde, wurde von der Vertreterin des Rekurrenten bejaht. Seite 4 Das Steuergericht zieht in Erwägung: 1. Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteu- ern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurt eilung des vorliegenden Rekurses zu- ständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren u mstrittener Steuerbetrag wie im vorliegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr überste igt, vom Präsidenten und vier Richterinnen und Richtern des Steuergerichts beurteilt. Da die in fo rmeller Hinsicht an einen Rekurs zu stel- lenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. 2. Vorliegend unterliegt der Beurteilung, ob die St euerverwaltung auf der Transaktion vom 15. April 2013, wonach die im Gesamteigentum der Br üder stehenden Parzellen Nr. 790 und 1669 GB B.____ sowie Nr. 2602 GB C.____, mit einem i nternen Quotenanteil von je 50%, so getauscht wurden, dass A.____ Alleineigentümer der Pa rzelle Nr. 790 GB B.____ und D.____ Alleineigentümer der Parzellen Nr. 1669 GB B.____ so wie Nr. 2602 GB C.____ wurde, zu Recht Handänderungssteuern erhoben hat. a) Gemäss § 81 StG wird die Handänderungssteuer auf Ha ndänderungen von Grundstücken oder Anteilen von solchen erhoben. Handänd erungen von Grundstücken sind Rechtsgeschäfte, die hinsichtlich der Verfügungsgewalt w irtschaftlich wie eine Veräusserung wirken sowie Belastungen von Grundstücken mit privatrechtl ichen Dienstbarkeiten oder öffent- lichrechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert der Grundstücke dauernd und wesent lich beeinträchtigen und die Be- lastung gegen Entgelt erfolgt, gleichgestellt. b) Eine zivilrechtliche Veräusserung liegt beim Übergan g von sachenrechtlichem Eigentum an einem Grundstück oder einem Grundstücksanteil vom bisherigen auf einen an- deren Rechtsträger vor. Die zivilrechtliche Veräusserung s etzt neben einem gültigen Rechts- grund grundsätzlich die Grundbucheintragung voraus. Die steuerpflichtige Veräusserung tritt im Zeitpunkt des Grundbucheintrages ein (vgl. Wenk in: N efzger/Simonek/Wenk, Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, § 81 N 9 i.V .m. 72 N 6 ff.; Rich- ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steu ergesetz, 3. A. Zürich 2013, § 216 N 12 ff.). Seite 5 c) Gemäss § 84 Abs. 1 StG beträgt die Handänderungssteu er für Veräusserer und Erwerber je 1.25% des Kaufpreises. Gemäss § 84 Abs. 2 S tG sind bei Tauschgeschäften von jedem Beteiligten 1.25% des Verkehrswertes seines Tauschobjektes mit Einschluss eines allfäl- ligen Aufpreises als Handänderungssteuer zu entrichten. d) Aus steuerrechtlicher Sicht liegen bei einem Grun dstücktausch immer (mindes- tens) zwei voneinander abhängige Veräusserungen an den b eteiligten Grundstücken vor, die jede für sich die entsprechenden Steuerfolgen nach sich zie ht (vgl. Wenk in: Nefz- ger/Simonek/Wenk, a.a.O., § 72 N 14; Richner/Frei/Kauf mann/Meuter, a.a.O., § 216 N 33). Ein reines Tauschgeschäft liegt vor, wenn die wechselseitig übertragenen Grundstücke gleichwertig sind. Da diese Gleichwertigkeit häufig nicht vorhanden ist, wird die Wertdifferenz durch Leistung einer zusätzlichen Geldsumme ausgeglichen (Aufgeld oder Aufzahlung) (vgl. Rich- ner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 216 N 31). e) Gestützt auf Ziff. 11 des Tauschvertrages vom 15. Apr il 2013 hat die Steuerver- waltung den Verkehrswert des Tauschobjektes des Rekurrenten und seines Bruders mit Ein- schluss des Aufpreises richtigerweise mit einem steuerbaren B etrag von Fr. 2‘912‘000.-- be- stimmt und entsprechend Handänderungssteuern in Höhe von Fr. 36‘400.-- (= Fr. 2‘912‘000.-- x 1.25%) erhoben. Zu Recht wird diese Berechnung seite ns des Rekurrenten dem Grundsatz nach denn auch nicht infrage gestellt. 3. Nachfolgend ist zu prüfen, ob ein Steuerbefreiungst atbestand gegeben ist. Im Ein- spracheverfahren wurde seitens des Rekurrenten nämlich g eltend gemacht, der Steuerbefrei- ungstatbestand der Baulandumlegung sei erfüllt. Die S teuerverwaltung hielt im angefochtenen Einsprache-Entscheid dafür, dieser Steuerbefreiungstatbe stand könne nur dann angerufen werden, wenn eine Baulandumlegung im Sinne der §§ 5 5 ff. des Raumplanungs- und Bauge- setzes (RBG) vom 8. Januar 1998 vorliege, was hier nicht gegeben sei. a) Die Handänderungssteuer wird gemäss § 82 Abs. 1 li t f StG bei Baulandumle- gungen und landwirtschaftlichen Arrondierungen, soweit im Kanton Basel-Landschaft gelegene Grundstücke gegeneinander abgetauscht werden, nicht erhoben. b) Durch eine Felderregulierung bedingt und damit vo n der Handänderungssteuer befreit gelten lediglich solche Eigentumsübertragunge n, die von der zuständigen Behörde an- Seite 6 geordnet werden und Zwangscharakter haben, nicht jedoch private Tauschgeschäfte zwecks Verbesserung der Ausgangslage bei der Felderregulierung (vgl. Entscheid der Steuerrekurs- kommission [heute Steuergericht] des Kantons Basel-Landsc haft Nr. 113/1986 vom 27. Juni 1986, publ. in: Basellandschaftliche Steuerpraxis [BlStP r], Bd. IX, S. 282). Zwar ging es beim zitierten Entscheid um die Frage, ob der Steuerbefrei ungstatbestand von § 82 Abs. 1 lit e StG, wonach bei Enteignungen sowie bei allen Handänderungen, die ausschliesslich durch eine Fel- derregulierung bedingt sind, die Handänderungssteuer nicht erhoben wird, erfüllt ist. Bei der hier vom Pflichtigen angerufenen Steuerbefreiung inf olge Baulandumlegungen, welche auf- grund eines klar strukturierten Verfahrens gemäss §§ 55 ff. RBG durch den Gemeinderat einge- leitet werden (§ 58 RBG) und den Zweck verfolgen, Parz ellen in der Weise neu zu bilden, dass sie sich in Lage, Form und Grösse für eine rechts- und zweckmässige bauliche Nutzung eignen (§ 55 Abs. 2 RBG), gilt indes dasselbe, da eine Baulan dumlegung, genauso wie eine Felderre- gulierung von der Behörde erzwungen werden kann. Ein solches behördliches Baulandumle- gungsverfahren hat vorliegend aber gerade nicht stattg efunden. Vielmehr haben die Gebrüder A.____ und D.____ freiwillig ein privates Tauschgeschäft abgeschlossen. Damit ist der Steuer- befreiungstatbestand gemäss § 82 Abs. 1 lit. f StG nicht erfüllt. 4. Im Einspracheverfahren wurde seitens des Rekurrente n weiter geltend gemacht, der Steuerbefreiungstatbestand der Umstrukturierung sei erfü llt. Die Steuerverwaltung hielt im an- gefochtenen Einsprache-Entscheid dafür, dieser Steuerbef reiungstatbestand könne nur dann angerufen werden, wenn eine Umstrukturierung im Sinn e des Bundesgesetzes über Fusion, Spaltung, Umwandlung und Vermögensübertragung (Fusion sgesetz, FusG) vom 3. Oktober 2003 vorliege, was hier nicht gegeben sei. a) Die Handänderungssteuer wird gemäss § 82 Abs. 1 li t. h StG bei Handänderun- gen infolge Umstrukturierungen gemäss § 26 StG und § 56 StG sowie bei Ersatzbeschaffungen gemäss § 55 Abs. 2 StG nicht erhoben. b) Nach Art. 103 FusG ist die Erhebung von kantonalen u nd kommunalen Handän- derungsabgaben bei Umstrukturierungen im Sinne von Art ikel 8 Absatz 3 und Artikel 24 Absät- ze 3 und 3quater des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden ausgeschlo ssen. Kostendeckende Gebühren bleiben vorbehalten. Mit Ergänzung vom 8. Dezember 2004 (in Kraft seit 1. Januar 2005) wurde der ehemalige § 84 Abs. 3 StG (praktisch wörtlich) unter die Steuerbefreiungstatbestände des § Seite 7 82 unter lit. h StG eingefügt. § 82 Abs. 1 lit. h wu rde in einer weiteren Gesetzesänderung präzi- siert und per 1. Januar 2006 in Kraft gesetzt, wobei n unmehr klar von Umstrukturierungen die Rede ist und im Gesetz selbst auf die betreffenden Normen verwiesen wird. In § 26 StG geht es um Umstrukturierungen von Personenunternehmen (Einzelf irma, Personengesellschaft) und in § 56 StG um solche von juristischen Personen. Das hier stri ttige Tauschgeschäft aus dem Jahr 2013 betraf Grundstücke, welche im Jahr 2011 vom Geschäft s- ins Privatvermögen überführt worden waren (vgl. dazu die Ausführungen in Erw. 5d h iernach) und damit Grundstücke des Privatvermögens. Entsprechend ist keine Umstrukturierung im Sinne des Fusionsgesetzes ge- geben. Damit ist auch der Steuerbefreiungstatbestand gemäss § 82 Abs. 1 lit h StG nicht erfüllt. 5. Im Rekursverfahren beruft sich die Vertreterin auf ei n mit der Steuerverwaltung abge- schlossenes Ruling. Der strittige Tausch sei von diesem ged eckt. Entsprechend würden keine Handänderungssteuern anfallen. a) Unter einer in der Praxis oft als Ruling bezeichn eten Verständigung versteht man gemeinhin eine zwischen Steuerpflichtigen und Steuerbeh örden erfolgte Einigung über be- stimmte Elemente des steuerrechtlich relevanten Sachverh alts. Solche Verständigungen ent- behren zwar einer ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage, gelten indessen nach herrschender Lehre und Rechtsprechung als zulässig und binden die Steue r- (Justiz-)behörden wie auch die Steuerpflichtigen gestützt auf den Grundsatz von Treu un d Glauben, sofern und soweit sie auf eine gesetzmässige Einschätzung abzielen. Der Abschluss solch er Vereinbarungen, deren Rechtsnatur umstritten ist, kann aus Gründen der Verhä ltnismässigkeit und der Verfahrenswirt- schaftlichkeit geradezu geboten sein in Fällen, da die Sachverhaltsabklärung auf unüberwindli- che Schwierigkeiten stossen müsste. Solche Vereinbarunge n können sich auch auf künftige, zum Zeitpunkt der Verständigung noch nicht verwirklichte Sachverhalte beziehen. Im Rechts- mittelverfahren sind solche Verständigungen aber auf ih re Gesetzmässigkeit hin überprüfbar. Gegenstand von Verständigungen sind vorab bestimmte El emente des steuerrechtlich relevan- ten Sachverhalts, insbesondere wenn dieser (bei den dire kten Steuern) durch eine amtliche Untersuchung nicht oder nur unter unverhältnismässig gross en Schwierigkeiten geklärt werden kann. Verständigungen können sodann auch Bewertungsfrag en betreffen. Sie können sich al- lerdings nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht auf eigentliche Rechtsfragen beziehen, da Bestand und Umfang der Steuerschuld ausschliesslich dur ch das Gesetz festgelegt werden. Zu den Rechtsfragen, über welche nach Bundesgericht ei ne Verständigung nicht möglich ist, zählen auch Auslegungsfragen. Diese sind indessen nicht immer bereits von vorneherein rest- Seite 8 los klar. Der Beschränkung auf den Sachverhalt allein wi rd denn auch in der Praxis nicht (um- fassend) nachgekommen. Üblich ist zwar, dass die Steuerpfli chtigen einen genau be- schriebenen Sachverhalt der Steuerverwaltung vorlegen und diese alsdann ihre rechtliche Wür- digung kund tut. Über diese und die damit zusammenhän genden rechtlichen (Auslegungs-) Fragen wird darauf aber im Rahmen des gesetzlichen Spi elraums durchaus noch diskutiert und gegebenenfalls eine Einigung erzielt und erfolgt nicht bloss eine Antwort der Steuerverwaltung (vgl. Michael Beusch, Zulässigkeit und Wirkung von Verständig ungen [Rulings], publ. in: Zeit- schrift für Schweizerisches und Internationales Steuerrech t, zsis) 2009, monatsflash Nr. 1; Schreiber/Jaun/Kobierski, Steuerruling - Eine systematische Auslegeordnung unter Berücksich- tigung der Praxis, publ in: Archiv für Schweizerisches Abgaberecht [ASA], Bd. 80, S. 293 ff.). b) Vorliegend fand am 9. Mai 2011 zwischen der damali gen Vertreterin der Gebrü- der A.____ und D.____ Kollektivgesellschaft bzw. der E. ____ bzw. dem Rekurrenten und sei- nem Bruder mit der Steuerverwaltung eine Besprechung hinsichtlich der Nachfolgeregelung der Familie A.____ und D.____ statt, über welche die damalige Vertreterin eine Aktennotiz erstellte. Danach war das Ziel der Besprechung ein Ruling, mit we lchem die familieninterne Reorganisa- tion bzw. Umstrukturierung geregelt werden sollte. In d iesem Zusammenhang sollten die hier strittigen Parzellen Nr. 790 und 1669 GB B.____ sowie Nr. 2602 GB C.____, welche sich im Gesamteigentum mit einem internen Quotenanteil von je 50% des Rekurrenten bzw. seines Bruders befanden, erstens von der Kollektivgesellschaft und damit vom Geschäftsvermögen ins Privatvermögen überführt und zweitens im Sinne eines Tau sches gleichzeitig das Ge- samteigentum aufgelöst und jeder der Brüder nunmehr A lleineigentümer werden. In der vorge- nannten Aktennotiz wurde dazu ausdrücklich ausgeführt, d ass ein solcher Tausch Handände- rungssteuern gemäss § 84 Abs. 2 StG auslöse (vgl. Ziff. 2.2.1 der Aktennotiz). c) Mit Datum vom 15./22. Dezember 2011 wurde alsdann das Ruling unterzeichnet. Danach sollten die hier strittigen Parzellen Nr. 790 u nd 1669 GB B.____ sowie Nr. 2602 GB C.____, welche sich im Gesamteigentum mit einem intern en Quotenanteil von je 50% des Re- kurrenten bzw. seines Bruders befanden, von der Kollekt ivgesellschaft und damit vom Ge- schäfts- ins Privatvermögen überführt werden. Am Gesamteig entum sowie dem internen Quo- tenanteil sollte sich indes nichts ändern. Mangels Han dänderungen sollten entsprechend auch keine Handänderungssteuern anfallen (vgl. Ziff. 3.2 de s Rulings). Gleich wie in der hiervor er- wähnten Aktennotiz sollten also die strittigen Parzelle n vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt werden. Der wesentliche Unterschied zwischen der Aktennotiz und dem Ruling be- stand allerdings darin, dass im Ruling, da Ziff. 2.2.1 der Aktennotiz im Ruling fehlt, auf den Seite 9 zweiten Schritt, nämlich den Tausch der Liegenschaften vom Gesamt- ins Alleineigentum, ver- zichtet wurde. d) Das Ruling wurde im Anschluss von den daran Beteiligt en umgesetzt. So wurden unter anderem die hier strittigen Parzellen rückwirkend per 31. Oktober 2011 vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt. Seitens der Steuerverwalt ung wurde auf dieser Überführung ge- stützt auf das Ruling sowie die Tatsache, dass keine Handä nderungen erfolgten, da sich die strittigen Parzellen weiterhin im Gesamteigentum, mit einem internen Quotenanteil von je 50% der Brüder befanden, keine Handänderungssteuern erhoben. e) Später, d.h. mit Datum vom 15. April 2013, wurd e der Tausch der hier strittigen Parzellen Nr. 790 und 1669 GB B.____ sowie Nr. 2602 GB C.____, die sich wie hiervor gese- hen seit dem 31. Oktober 2011 im Privatvermögen der beiden Brüder befanden, vorgenommen. Ziel dieses Tausches war die vollständige Entflechtung der Liegenschaften der Brüder vom Ge- samt- ins Alleineigentum jedes einzelnen. f) Die Vertreterin des Pflichtigen stellt sich auf de n Standpunkt, der Tausch sei vom Ruling gedeckt und entsprechend würden keine Handände rungssteuern anfallen. Die Überfüh- rung ins Privatvermögen im Jahr 2011 sei lediglich ein Zwischenschritt gewesen. Erst mit dem Tausch der Parzellen im Jahr 2013 sei das Ruling vollst ändig umgesetzt und die Aufteilung des Familienunternehmens vollendet worden. Die Steuerverwa ltung hält dafür, die vorgenommene weitergehende Entflechtung auf Ebene der beiden Privatpersonen A.____ und D.____ sei eben gerade nicht „gerult“ worden, zumal eine solche Tran saktion bzw. ein solcher Eigentümerwech- sel ohnehin, d.h. auch im Rahmen der Umstrukturierung, Handänderungssteuern ausgelöst hätte. g) Der Tausch ist vom Ruling nicht erfasst, regelt doch Z iff. 3.2. des Rulings explizit lediglich die Überführung ins Privatvermögen und gerade nicht die weitergehende Entflechtung von Gesamt- zu Alleineigentum. Von Umsetzung der Bedingungen gemäss Ziff. 3.2 des Rulings kann also keine Rede sein. Das Gegenteil ist der Fall, wu rde doch der Tausch, wie hiervor auf- grund der Entstehungsgeschichte dargelegt wurde, im Ruling gerade nicht (mehr) geregelt. Weil der Tausch vom im Ruling dargelegten Sachverhalt nich t erfasst wird, kann daraus keine Ver- trauensgrundlage abgeleitet werden, zumal der Rekurre nt aufgrund der von seiner damaligen Vertreterin erstellten Aktennotiz hätte wissen müssen, dass der strittige Tausch eben gerade Handänderungssteuern auslösen würde. Selbst wenn der T ausch also „gerult“ worden wäre, Seite 10 wäre dies nur im Sinne der Aktennotiz überhaupt möglich gewesen, d.h. dass festgestellt wor- den wäre, dass die Transaktion Handänderungssteuern auslö sen würde. Einer Steuerbefreiung des Tausches hätte die Steuerverwaltung also auch in eine m Ruling nicht zustimmen können, da, wie bereits unter Erw. 4b hiervor festgestellt wurd e, keine Umstrukturierung im Sinne des Steuerbefreiungstatbestandes gemäss § 82 Abs. 1 lit h St G stattgefunden hat, sondern ein Tausch von Parzellen im Privatvermögen. Aus alledem folgt , dass sich der Rekurrent im vorlie- genden Verfahren nicht auf das Ruling berufen kann. Zusammenfassend ist damit weder ein Steuerbefreiungstat bestand gegeben noch kann sich der Rekurrent auf das Ruling berufen. Die von der Ste uerverwaltung verfügte Handänderungs- steuer ist entsprechend zu bestätigen. Damit erweist sich der Rekurs als unbegründet und ist abzuweisen. 6. Ausgangsgemäss sind dem Rekurrenten Verfahrenskosten i n Höhe von Fr. 1'000.-- auf- zuerlegen (§ 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Geset zes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung [VPO]). Seite 11 Demgemäss w i r d e r k a n n t : ://: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Der Rekurrent hat Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 1‘000.-- (inkl. Auslagen von pau- schal Fr. 100.--) zu bezahlen, welche mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss ver- rechnet werden. 3. Mitteilung an die Vertreterin, für sich und zhd. d es Rekurrenten (2) und die Steuerver- waltung des Kantons Basel-Landschaft (3).