Lausanne, 4. April 2019
Medienmitteilung des Bundesgerichts
Urteil vom 4. April 2019 (5A_436/2018)
Verbot zur Vermietung der Eigentumswohnung über Airbnb: 
Prüfung der Zulässigkeit in einem Einzelfall
Ob eine Stockwerkeigentümergemeinschaft ihren Mitgliedern verbieten darf, die
Wohnung kurzzeitig über Plattformen wie Airbnb anzubieten, hängt von den konkreten  Verhältnissen  im  Einzelfall  ab.  Bei  einem  Wohnhaus  des  gehobenen
Standards  mit  26  Erstwohnungen  und  gemeinschaftlichen  Einrichtungen  wie
Schwimmbad und Sauna kommt das Bundesgericht zum Schluss, dass das von der
Versammlung der Stockwerkeigentümer beschlossene Verbot zulässig ist.
Die fragliche Liegenschaft im Kanton Nidwalden verfügt über 26 Wohnungen; eine
Stockwerkeinheit im Erdgeschoss wird als Werft genutzt. Gemäss dem Begründungsakt
des Stockwerkeigentums sind die Stockwerkeinheiten (ausser der Werft) zum Wohnen
zu  nutzen,  allenfalls  für  ein  stilles  Gewerbe  (z.B.  Büros).  2015  beschloss  die
Versammlung der Stockwerkeigentümer, das Benutzungs- und Verwaltungsreglement
für die Wohnungen wie folgt zu ergänzen: "Nicht gestattet ist zudem die unregelmässige, tage-, wochen-, oder monatsweise Vermietung von Wohnungen. Gestattet ist
nur eine dauerhafte Vermietung". Der Beschluss wurde vor dem Hintergrund gefasst,
dass eine Wohnung regelmässig im Internet – namentlich auf Airbnb – mit Erfolg
tageweise ausgeschrieben worden war. Deshalb waren in der Liegenschaft fremde
Leute  anzutreffen  gewesen,  welche  die  gemeinschaftlichen  Infrastrukturen  wie
Schwimmbad, Sauna, Fitnessraum, Dachterrasse und Waschküche mitbenutzten. Das
Kantonsgericht und das Obergericht des Kantons Nidwalden wiesen die Klage des
Eigentümers der fraglichen Wohnung gegen den Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung ab.
Das Bundesgericht weist seine Beschwerde an der öffentlichen Beratung vom 4. April
2019 ab. Bei der Vermietung der Wohnung auf Airbnb und vergleichbaren Plattformen
geht es nicht um ein gewöhnliches Mietverhältnis, sondern um eine Beherbergung im
Bereich der Parahotellerie. Ob eine Stockwerkeigentümergemeinschaft eine entsprechende Nutzung der einzelnen Wohnungen ausschliessen darf, hängt entscheidend von
den konkreten Verhältnissen im Einzelfall ab. Vorliegend geht es um gehobenes
Wohnen mit entsprechender Infrastruktur, wobei das Schwimmbad oder die Sauna eher
dem privaten Bereich zuzuordnen und nicht für Dritte bestimmt sind. Diese gemeinsame
Infrastruktur sorgt trotz der Grösse der Liegenschaft mit 26 Wohnungen für einen
tendenziell intimen Rahmen. Weiter handelt es sich nicht um eine Ferienliegenschaft,
sondern um eine Residenz mit Erstwohnungen. Das sorgt typischerweise für ein
engeres Verhältnis unter den Bewohnern. Zudem ist in einer solchen Liegenschaft das
Ruhebedürfnis wichtiger. Personen, die über Airbnb buchen, dürften im Urlaubsrhythmus zu einem grossen Teil nicht unbedingt ein Bedürfnis nach früher Bettruhe
haben und ihr Augenmerk nicht zwangsläufig auf Rücksichtnahme gegenüber den Ihnen
nicht näher bekannten Bewohnern legen. Bei dieser Ausgangslage sprengt das
dauernde gewerbsmässige Feilbieten einer Wohnung zur tageweisen Buchung auf
Plattformen wie Airbnb den reglementarisch vorgesehenen "Wohnzweck" und ist auch
mit dem Betrieb eines reglementskonformen "stillen Gewerbes" nicht vereinbar. Der von
der Stockwerkeigentümerversammlung gefasste, allgemein formulierte Beschluss ist
gesetzeskonform. Das Sonderrecht der einzelnen Eigentümer an ihren Stockwerkeinheiten wird nicht ausgehöhlt oder seines Kerngehaltes beraubt. Das Verbot belässt
den einzelnen Mitgliedern die Möglichkeit, den Wert ihres Eigentums durch Nutzungsüberlassung an Dritte zu kommerzialisieren und bremst gegebenenfalls den Umfang
ihrer finanziellen Ausbeute. Lausanne, le 4 avril 2019
Communiqué de presse du Tribunal fédéral
Arrêt du 4 avril 2019 (5A_436/2018)
Interdiction de proposer à la location sur Airbnb un appartement 
détenu en copropriété  : examen de l'admissibilité dans un cas 
d'espèce
La question de savoir si une communauté des propriétaires d'étages peut interdire à
ses membres de proposer à court terme les appartements sur des plateformes telles
que Airbnb dépend des circonstances concrètes du cas particulier. Le Tribunal
fédéral parvient à la conclusion que l'interdiction décidée par l'assemblée des
propriétaires d'étages est admissible dans le cas d'un immeuble d'habitation de haut
standing, disposant de 26 appartements en résidence principale et d'installations
communes telles qu'une piscine et un sauna.
Le bien immobilier en question, situé dans le canton de Nidwald, dispose de 26
appartements ; une unité d'étage au rez-de-chaussée est utilisée comme chantier naval.
Conformément à l'acte constitutif de la propriété par étages, les unités d'étages (à
l'exception du chantier naval) sont destinées à l'habitation, voire à une activité calme
(p. ex. bureaux). En 2015, l'assemblée des propriétaires d'étages a décidé de compléter
ainsi le règlement d'administration et d'utilisation des appartements  : « La location
d'appartements de manière irrégulière, à la journée, à la semaine ou au mois n'est de
plus pas autorisée. Seule est autorisée la location à long terme.  » La décision a été
prise dans le contexte d'un appartement régulièrement annoncé comme étant disponible
à la journée sur internet – précisément sur le site Airbnb. L'on pouvait dès lors croiser
des inconnus dans l'immeuble, lesquels profitaient des infrastructures communes telles
que la piscine, le sauna, la salle de fitness, la terrasse située sur le toit et la buanderie.
Le Tribunal cantonal ainsi que la Cour suprême du canton de Nidwald ont tous deux
rejeté l'action formée par le propriétaire de l'appartement concerné contre la décision de
l'assemblée des propriétaires d'étages.
Le Tribunal fédéral rejette son recours lors de la séance publique du 4 avril 2019.
Lorsqu'un appartement est proposé en location sur Airbnb et des plateformes similaires,
il ne s'agit pas d'une location ordinaire, mais plutôt d'un hébergement dans le domaine
de la para-hôtellerie. Les circonstances concrètes du cas particulier sont décisives pour
déterminer  si  une  communauté  des  propriétaires  d'étages  peut  exclure  qu'un
appartement individuel fasse l'objet d'une telle utilisation. En l'espèce, l'appartement
concerné se trouve dans une habitation de luxe, avec une infrastructure correspondante, dont une piscine et un sauna, lesquels doivent plutôt être rattachés au domaine
privé et ne sont pas destinés à des tiers. Malgré l'importance de la propriété qui compte
26 appartements, cette structure commune est vouée à un cadre plutôt intime. Il ne
s'agit pas non plus d'un immeuble destiné aux vacances, mais d'une résidence avec des
appartements occupés à titre principal. Ces éléments plaident typiquement pour une
relation étroite entre les habitants. Le besoin de tranquillité est par ailleurs plus
important dans ce type d'habitation. Or les personnes qui réservent par l'intermédiaire
de Airbnb se trouvent pour la plupart en vacances, sans forcément éprouver la
nécessité de se coucher tôt, ni celle de prêter attention au respect d'habitants qu'ils ne
connaissent pas vraiment. Dans ce contexte, proposer de manière durable et professionnelle un appartement à la location journalière sur des plateformes telles que Airbnb
va à l'encontre de l'objectif «  d'habitation » prévu par le règlement et n'est pas non plus
conforme à l'exercice règlementaire d'une «  activité calme ». La décision prise par
l'assemblée des propriétaires d'étages, formulée de manière générale, est conforme à la
loi. Le droit exclusif du propriétaire d'étages sur ses parts d'étages n'est pas vidé de son
sens ni privé de son contenu essentiel. L'interdiction laisse aux membres de la communauté la possibilité de commercialiser la valeur de leur propriété en en cédant
l'utilisation à des tiers et limite, cas échéant, l'étendue de leur gain financier.