© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/14 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 20-4923 Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement Instanz: Bau- und Umweltdepartement Publikationsdatum: 21.02.2022 Entscheiddatum: 01.02.2022 BUDE 2022 Nr. 009 Art. 136 PBG, Art. 14 GSchVG. Sind mit dem Erstellen eines unterirdischen Leitungsstücks auf dem Baugrundstück selbst keine Auswirkungen auf die Umgebung verbunden (es ist weder eine öffentliche Strasse, ein Gewässer noch ein Grundstück eines Dritten davon berührt), ist gemäss ständiger Praxis im Kanton St.Gallen keine Baubewilligung nötig (Erw. 3). Ebenfalls baubewilligungsfrei ist die Mitbenützung einer bestehenden Leitung auf dem Nachbargrundstück, sofern für die Ableitung des Abwassers wie bis anhin keine baulichen Massnahmen nötig sind und folglich damit auch keine baubewilligungspflichtige Nutzungsänderung verbunden ist. Entsteht dadurch aber eine Sammelleitung, die das Abwasser von zwei oder mehreren Hausanschlussleitungen aufnimmt oder die durch das Grundstück eines Dritten verläuft, ohne dass hierfür privatrechtliche Durchleitungsrechte vereinbart wurden, ist diese Teil der öffentlichen Kanalisation, weshalb sie in den Generellen Entwässerungsplan (GEP) als öffentliche Leitung aufzunehmen ist (Erw. 4). // (Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde beim Verwaltungsgericht erhoben.) BUDE 2022 Nr. 9 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.Kanton St.Gallen Bau- und Umweltdepartement 20-4923 Entscheid Nr. 9/2022 vom 1. Februar 2022 Rekurrentin A.___, vertreten durch Dr. David Brunner, Rechtsanwalt, Hinterlauben 12, 9000 St.Gallen gegen Vorinstanz Gemeinderat Z.___ (Beschlüsse vom 19. und 25. Juni 2020) Rekursgegner Stockwerk- bzw. Miteigentümergemeinschaft des Grundstücks Nr. 001, Grundbuch Z.___, bestehend aus: B.___ - C.___ D.___ - E.___ - F.___ - G.___ - H.___ - I.___ - J.___ - K.___ verwaltet durch L.___ AG, vertreten durch M.___ AG, diese vertreten durch lic.iur. Adrian Gmür, Rechtsanwalt, Obere Bahnhofstrasse 11, 9501 Wil Baustopp bzw. Feststellung der Baubewilligungspflicht (Neubau Doppeleinfamilienhäuser mit Parkierung, GS-Nr. 001) Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2022), Seite 2/13 Sachverhalt A. a) A.___, ist Eigentümerin des 661 m2 grossen unbebauten Grund- stücks Nr. 002, Grundbuch Z.___, an der Alten S trasse (Gemein- destrasse 3. Klasse) in Z.___. Das Grundstück befindet sich nach dem geltenden Zonenplan der Gemeinde Z.___ vom 8. September 1997 in der Kernzone K3. Es ist hauptsächlich als unbefestigte Verkehrsfläche gestaltet. Quer über das Grundstück führt von der Alten Strasse im Norden in die O .___strasse (Gemeindestrasse 2. Klasse) im Süden der nicht ausgebaute S.___weg (Gemeindes trasse 3. Klasse). Das westliche, 3'578 m2 grosse Nachbargrundstück Nr. 001, Z.___weg und S.___weg gehört der entsprechenden Stockwerk- bzw. Miteigentü- mergemeinschaft. Dieses Grundstück war ursprünglich mit einer Schreinerei überbaut. b) Am 5. April 2018 bewilligte der Gemeinderat Z.___ das Bauge- such der damaligen Grundeigentümerin M.___ AG für die Neuüber- bauung des Grundstücks mit neun Reiheneinfamilienhäusern mit Tief- garage und zwei Doppelgaragen. Der mitbewilligte Kanalisationsplan vom 8. März 2018 sah vor, das Abwasser in einer neuen Leitung nörd- lich über das Nachbargrundstück Nr. 002 und von dort in die öffentliche Kanalisation zu führen. Auch die strassenmässige Erschliessung führt über das Grundstück Nr. 002. c) Am 20. Juni 2019 beantragte A.___ die sofortige Einstellung der Bauarbeiten auf dem Grundstück Nr. 001, weil die strassenmässige Erschliessung, die über ihr Grundstück Nr. 002 führt, unklar sei. Der Gemeinderat Z.___ wies den Baustopp mit Schreiben vom 10. Juli 2019 ab. d) Am 23. September 2019 liess A.___, vertreten durch Dr. David Brunner, Rechtsanwalt, St.Gallen, der Bauherrin mitteilen, dass für den Bau der Kanalisation auf ihrem Grundstück Nr. 002 kein Recht bestehe. Sie biete erst Hand für eine Einigung, wenn eine Gesa mtlö- sung vorliege. In der Folge reichte die Bauherrin am 18. Mai 2020 bei der Baubehörde einen neuen Kanalisationsplan ein. Demnach soll te das Abwasser nicht wie bewilligt mit einer neuen Leitung entlang der nördlichen Grenze des Grundstücks Nr. 002 abgeführt, sondern in die bereits be stehende Leitung eingeführt werden , die quer über das Grundstück Nr. 002 verläuft, so dass auf d iesem Grundstück keine baulichen Massnahmen nötig würden. Die Q.___ AG, Bauingenieure und Planer überprüfte die bestehende Leitung am 30. Mai 2020 zu Handen der Baubehörde und kam dabei zum Schluss, dass diese Lei- tung in Ordnung sei und der Anschluss der Reihenhäuser an die öf- fentliche Kanalisation über diese Leitung gewässerschutzrechtlich kein Problem darstelle. Die bestehende Leitung weise ein Schluckver- mögen von 3 l/s auf, wogegen mit den neun Einfamilienhäusern bloss Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2022), Seite 3/13 0,8 bis 1,0 l/s Abwasser anfallen würden . Ende Mai habe die beste- hende Leitung zudem problemlos gespült und mittels Rohrkamera kontrolliert werden können , wobei man keine Schäden festgestellt habe. Der entsprechende Bericht wurde A.___ am 16. Juni 2020 zur Kenntnis gebracht. B. a) Mit Eingabe vom 17. Juni 2020 liess A.___ gegen den neuen Kanalisationsplan öffentliche und privatrechtliche Einsprache erheben mit den Anträgen: 1. Es sei das Projektänderungsgesuch abzuweisen, so- weit darauf eingetreten werden kann, und es sei die Baubewilligung für die Projektänderung nicht zu ertei- len; 2. es sei für das Bauvorhaben Neubau Doppeleinfamili- enhäuser (recte: Reihenfamilienhäuser) mit Parkie- rung ein sofortiger Baustopp anzuordnen, bis die Er- schliessung mit Kanalisation und Zufahrt rechtskräftig geregelt ist; 3. unter Kosten - und Entschädigungsfolgen zuzügl ich 7,7 Prozent MWSt. b) Der Gemeinderat antwortete mit Schreiben vom 19. Juni 2020, dass sämtliche öffentlich -rechtlichen Vorschriften zur Erstellung de r Kanalisationsleitung erfüllt seien. Der Anschluss sei auf dem Grund- stück der Bauherrin erfolgt, das Grundstück der Nachbarin werde nicht tangiert. Es bestehe somit keine Grundlage für eine Einstellung der Bauarbeiten. c) Mit E-Mail vom 23. Juni 2020 liess A.___ nachfragen, ob und wann über die Projektänderung entschieden werde. Der Gemeinderat antwortete am 25. Juni 2020, dass nach ständiger Praxis die Leitungs- verlegung von rund 10 m auf dem eigenen Grundstück nicht baubewil- ligungspflichtig sei. Was ihre Frage bezüglich des Leitungsrechts ge- mäss Art. 691 Abs. 3 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 101; abgekürzt ZGB) betreffe, verweise er sie auf den Zivilrechts- weg. C. Gegen die Schreiben des Gemeinderates vom 19. und 25. Juni 2020 betreffend Antrag auf Baustopp und Baubewilligungspflicht erhob A.___ mit Schreiben vom 26. Juni 2020 Rekurs beim Baudepartment (seit 1. Oktober 2021: Bau- und Umweltdepartement). Dabei werden folgende Anträge gestellt: 1. Es seien die angefochtenen Verfügungen des Ge- meinderates Z.___ vom 19. Juni 2020 und vom 25. Juni 2020 aufzuheben; Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2022), Seite 4/13 2. es sei anzuordnen, dass der Gemeinderat über das Projektänderungsgesuch der Bauherrschaft betref- fend Kanalisation und die Einsprache der Rekurrentin gegen dieses entscheidet; 3. es sei für das Bauvorhaben Neubau Doppeleinfamili- enhäuser (recte: Reihenfamilienhäuser) mit Parkie- rung ein sofortiger Baustopp anzuordnen, bis die Er- schliessung mit Kanalisation und Zuf ahrt rechtskräftig geregelt ist; es sei der Baustopp superprovisorisch ohne Anhören der Gesuchsgegnerin anzuordnen; 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Zur Begründung wird geltend gemacht, dass weder für die vorgese- hene Zufahrt durch das Grundstück der Rekurrentin noch für die nun vorgesehene Kanalisationserschliessung eine B ewilligung vorliege. Zudem sei weder die strassenmässige noch die gewässerschutzrecht- liche Erschliessung rechtlich gesichert. Beide Erschliessungsanlagen für die Reiheneinfamilienhäuser führten über das Grundstück Nr. 002 der Rekurrentin, diese habe das bewilligte Baugesuch aber nicht mit- unterschrieben. Zwar habe sie gegen das Baugesuch keine Einspra- che erhoben, sie habe aber darauf vertraut, dass die Baubehörde diese nur erteile, wenn die gesetzlichen Erfordernisse gegeben seien. Alsdann habe die Bauherrin sich nicht vorschriftsgemäss um die Si- cherstellung ihrer Abwasserleitungen gekümmert. Wenn nun ein An- schlussnotstand bestehe, müsse die Bauherrschaft diesen selber ver- antworten. Sie sei nicht damit einverstanden, dass die bestehende Ab- wasserleitung weiterbenutzt werde oder dass diese als öffentliche Lei- tung erklärt werde. Da die Bauvollendung und der Verkauf der einzel- nen Reihenhäuser kurz bevorstehe, sei der Baustopp superproviso- risch zu verfügen. D. a) Mit Vernehmlassung vom 10. Juli 2020 beantragt die M.___ AG, vertreten durch lic.iur. Adrian Gmür, Rechtsanwalt, Wil, den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Zur Be- gründung wird geltend gemacht, die beiden Schreiben der Vorinstanz vom 19. bzw. 25. Juni 2020 stellten keine Verfügungen im Rechtsinn dar. Damit sei der Rekurrentin lediglich mitgeteilt worden, dass die ausgeführten Bauarbeiten nicht baubewilligungspflichtig seien. Sollte es sich dabei dennoch um Verfügungen handeln, wäre der Rekurs ver- spätet erfolgt, weil die Vorinstanz bereits mit Schreiben vom 10. Juli 2019 der Rekurrentin m itgeteilt habe, dass es keine gesetzliche Grundlage für einen Baustopp gebe. Der Rekurrentin gehe es bei dem vorliegenden Streit weder um die seit "Menschengedenken" beste- hende Zufahrt zum Baugrundstück bzw. um die Kanalisationsleitung, sondern darum, dass der Eigentümer des Grundstücks Nr. 003 dazu gebracht werden soll, einen Teil seines Grundstücks an die Rekurren- tin abzutreten, damit diese ihr Grundstück Nr. 002 zukünftig besser Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2022), Seite 5/13 überbauen könne. Dieses Verhalten sei rechtsmissbräuchlich . Miss- bräuchlich sei das Verhalten der Rekurrentin auch deshalb, weil sie es gewesen sei, welche die Verlegung der Kanalisation an den nördlichen Rand ihres Grundstücks Nr. 002 verlangt habe, damit dieses dereinst besser überbaut werden könne, die entsprechenden Grabarbeiten auf ihrem Grundstück nun aber untersage. Der Antrag auf Verhängung ei- nes Baustopps sei deshalb abzuweisen, weil gar keine Bauarbeiten mehr gestoppt werden könnten. Ausstehend seien nur noch die Baur- einigung, die nächste Woche durchgeführt werde und die Ü bergabe der Häuser an die neuen Eigentümer. b) Mit Vernehmlassung vom 10. Juli 2020 beantragt die Vo- rinstanz, den Rekurs abzuweisen. Zur Begründung wird geltend ge- macht, das Baugrundstück Nr. 001 sei strassenmässig über die Grundstücke Nrn. 002 der Rekurrentin hinreichend erschlossen. Hier- für sei eine Grunddienstbarkeit für ein unbeschränktes Fuss - und Fahrwegrecht vom 16. März 1960 im Grundbuch eingetragen und mit Grunddienstbarkeitsvertrag vom 25. März 1996 erneuert worden. Am 8. Februar 2018 hätten die Rekurrentin und die M.___ AG einen neuen Grunddienstbarkeitsvertrag für das bereits bestehende Fuss - und Fahrwegrecht abgeschlossen. Dieser sei zwar öffentlich beurkundet, aber im Grundbuch noch nicht eingetragen, weil die Grundeigentüme- rin die Anmeldung beim Grundbuch verweigere. Massgebend sei so- mit dasjenige aus dem Jahr 1960, das für die Erschliessung des Bau- grundstücks genüge. Auch das Abwasser werde wie früher über die bestehende Kanalisationsleitung durch die Grundstücke Nrn. 002 und 184B abgeführt, womit auch die gewässerschutzrechtliche Erschlies- sung gegeben sei. Für die Verlegung des Hausanschlusses auf dem eigenen Grundstück habe die Bauherrin die Zustimmung der Nachba- rin nicht benötigt. Die Anschlussbewilligung habe erteilt werden kön- nen, weil die bestehende Leitung über genügend Abflusskapazität ver- füge. Weil es sich beim Durchleitungsrecht für die bestehende private Leitung um eine privatrechtliche Frage handle, müssten diesbezügli- che Einwände auf dem Zivilrechtsweg entschieden werden. Sollte sich im vorliegenden Verfahren zeigen, dass die Strassenerschliessung durch den unterbliebenen Eintrag des Fahrwegrechts im Grundbuch nicht hinreichend erfüllt wäre, würde eine Klassierung einer öffentli- chen Gemeindestrasse zu prüfen sein. In diesem Fall würde sich auch die Linienführung der Kanalisationsleitung in der öffentlichen Strasse aufdrängen. E. a) Der zuständige Verfahrensleiter hält am 16. Juli 2020 in einer ersten vorläufigen Beurteilung fest , dass vorliegend k ein Baustopp möglich sei, weil die zwei Baukörper mit den neun Reiheneinfamilien- häusern bereits fertiggestellt und bezugsbereit seien. Dem Bauprojekt stehe weiter eine bewilligte Abwasserleitung über die Grundstücke Nrn. 002 und 184B gemäss mi tbewilligtem Kanalisationsplan vom 8. März 2018 zur Verfügung. Mithin stehe dem vollendeten Bauvorha- ben aus öffentlich-rechtlicher Sicht nichts entgegen. Offenbar habe die Rekurrentin in der Folge ihre privatrechtliche Zustimmung zum Graben Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2022), Seite 6/13 trotz rechtskräftiger Baubewilligung verweigert, weshalb die Bauherrin die neuen Einfamilienhäuser wie vormals die Schreinerei an die beste- hende private Leitung angeschlossen habe, die ebenfalls durch das Nachbargrundstück Nr. 002 führe. Gemäss Kanalisation -Nachkon- trolle der Q.___ AG vom 30. Mai 2020 erfüll e dieser Anschluss alle technischen Voraussetzungen . Falls die bewilligte Abwasserleitung weiterhin nicht benutzt werde könne, stehe voraussichtlich einer ange- ordneten Mitbenutzung der bestehenden Leitung oder deren Öffentli- cherklärung voraussichtlich nichts im Weg. b) Mit Eingabe vom 14. August 2020 führt die Vorinstanz an, dass sie der Bauherrschaft erlaubt habe, ihr Abwasser entsprechend der tatsächlich ausgeführten Linienführung an die öffentliche Kanalisation anzuschliessen. Falls nötig werde sie auch noch eine entsprechende schriftliche Verfügung erlassen. Für eine spätere Bebauung des Grundstücks Nr. 002 wäre es allerdings von Vorteil für die Rekurrentin, wenn sie der bewilligten Linienführung auch noch zivilrechtlich zustim- men würde. c) Die Rekurrentin verlangte mit Schreiben 2. September 2020 die Sistierung des Verfahrens, welche der Verfahrensleiter am 3. Septem- ber 2020 mangels eines Sistierungsgrunds abwies. Am 11. September 2020 wies die Rekurrentin darauf hin, dass die bestehende Leitung ohne entsprechendes Recht mitbenützt werde und dass sie eine Öf- fentlicherklärung der Leitung nicht für sinnvoll erachte. F. a) Die Rekurrentin teilt am 3. November 2020 mit, dass der Rekurs den beantragten Baustopp betreffend zu Folge Gegenstandslosigkeit abgeschrieben werden könne (Teil des Antrags 1 und Antrag 3). So- weit sich der Rekurs gegen das Schreiben der Vorinstanz vom 25. Juni 2020 wende, müsse darüber entschieden werden (Teil von Antrag 1 und Antrag 2). G. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1. 1.1 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 1.2 Die Schreiben der Vorinstanz vom 19. und 25. Juni 2020 weisen die wesentlichen Elemente einer Verfügung auf, weshalb sie ange- fochten werden konnten, auch wenn nicht alle Formvorschriften erfüllt Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2022), Seite 7/13 sind ( HÄFELIN/ MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auflage, Zürich/ St.Gallen 2020 N 855 ff.) Die Frist- und Formerfor- dernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind ebenfalls erfüllt und die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). 1.3 Soweit die Rekurrentin den beantragten Baustopp mit der feh- lenden strassenmässigen Erschliessung begründet , muss ihr entge- gengehalten werden, dass ihre diesbezügliche Rüge verspätet ist bzw. bereits im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens hätte vorgebracht werden müssen. Kommt dazu, dass die Baubehörde den gleichen An- trag vom 20. Juni 2019 bereits am 10. Juli 2019 abgelehnt hatte und die Rekurrentin diese Verfügung unangefochten in Rechtskraft er- wachsen liess. Bezüglich des Einwands, das Bauvorhaben sei nicht hinreichend strassenmässig erschlossen, kann auf den Rekurs somit nicht eingetreten werden. 1.4 Bezüglich des beantragten Baustopps verlangt die Rekurrentin, den Rekurs als gegenstandslos abzuschreiben. Auf Grund der Fotos bzw. den Vernehmlassungen, welche die Bauherrschaft und die Vor - instanz am 10. Juli 2020 gleichlautend eingereicht haben, geht klar hervor, dass die wesentlichen Bauarbeiten bereits im Zeitpunkt des Rekurses vom 26. Juni 2020 abgeschlossen waren. Ausstehend wa- ren damals im Wesentlichen bloss noch die Baureinigung und der Ein- zug der neuen Eigentümer, beides fand anfangs bzw. Mitte Juli 2020 statt. Damit kommt der Antrag der Rekurrentin, ihren Antrag zufolge Gegenstandslosigkeit abzuschreiben, einem ( Teil-)Rückzug gleich . Der Rekurs ist somit bezüglich des verlangten Baustopps in Anwen- dung von Art. 57 Abs. 1 VRP als gegenstandslos von der Geschäfts- liste des Bau- und Umweltdepartementes abzuschreiben. Im Übrigen ist vom Einwand abgesehen, dass das Baugrundstück strassenmässig nicht hinreichend erschlossen sei, auf den Rekurs einzutreten. 2. Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs - und Baugesetz (sGS 731.1; abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürz t BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Die erstinstanzlichen Verfügungen ergingen nach diesem Stich- tag. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben „Über- gangsrechtliche Bestimmungen im PBG“ vom 8. März 2017 ( Baude- partement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar an- wendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das Bauge- setz und das entsprechende Baureglement zur Anwendung. 3. Die Rekurrentin rügt die Feststellung der Vorinstanz, dass der abweichend vom bewilligten Kanalisationsplan erstellte Anschluss an die öffentliche Kanalisation nicht baubewilligungspflichtig sei. 3.1 Nach Art. 22 des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (SR 700; abgekürzt RPG) und Art. 136 Abs. 1 PBG bedürfen Erstellung, Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2022), Seite 8/13 Änderung und Beseitigung von Bauten und Anlagen einer Bewilligung. Das PBG verzichtet darauf, über den bundesrechtlichen Mindeststand hinauszugehen. Art. 136 Abs. 2 PBG führt lediglich beispielshaft nicht baubewilligungspflichtige Vorhaben innerhalb der Bauzone auf. Mas- sgebend bei der Beurteilung der Baubewilligungspflicht ist die Frage, ob mit der Realisierung der Baute oder A nlage im Allgemeinen nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, so wichtige räumliche Folgen ver- bunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht. Die Baubewilligungspflicht soll es der Behörde ermöglichen, das Bauprojekt in Bezug auf seine räum- lichen Folgen vor seiner Ausführung auf die Übereinstimmung mit der raumplanerischen Nutzungsordnung und der übrigen einschlägigen Gesetzgebung zu überprüfen (M. MÖHR, in: B ereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs - und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 136 N 1f.). Bei unterirdischen Anlagen be- urteilt sich die Bewilligungspflicht ebenfalls nach den Auswirkungen und dem Gesamtzusamme nhang mit der Umgebung und weniger nach quantitativen Kriterien. Dabei können nicht nur die Auswirkungen an der Oberfläche, sondern auch jene im unterirdischen Raum so be- trächtlich sein, dass die Anlage bewilligungspflichtig wird (vgl. dazu B. WALDMANN, Bauen ohne Baubewilligung? Von klaren und den Zwei- felsfällen, Schweizerische Baurechtstagung 2017, S. 13 mit Hinweis). 3.2 Ist eine Bewilligungspflicht gegeben, kann ein entsprechendes Gesuch unter anderem dann bewilligt werden, wenn das Land er- schlossen ist (Art. 22 Abs. 2 RPG). Dazu gehört in der Bauzone auch der A nschluss an die öffentliche Kanalisation ( M. NEF, in: Bereu- ter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 67 N 30). Baubeginn und das Vor- gehen bei Projektänderungen richten sich sinngemäss nach den Vor- schriften des Baureglements und des Baugesetzes (Art. 19 des Ab- wasserreglements der Politischen Gemeinde Z.___ vom 1. Januar 2014; abgekürzt AbwasserR). 3.3 Der Gemeinderat bzw. die Baubehörde hat am 5. April 2018 auf dem Gelände der vormaligen Schreinerei neun Reiheneinfamilienhäu- ser samt dem dafür nötigen Anschluss an die öffentliche Kanalisation bewilligt. Die entsprechende Bewilligung ist unangefochten in (for- melle) Rechtskraft erwachsen. Obwohl die Rekurrentin gegen die mit- bewilligte neue Abwasserleitung auf ihrem Grundstück Nr. 002 keine Einsprache erhoben hat, verweigert sie nun die ebenfalls nötige pri- vatrechtliche Zustimmung. Aus diesem Grund konnte der Kanalisati- onsanschluss nicht wie mit Kanalisationsplan vom 8. März 2018 vor- gesehen realisiert werden. Dass die Reiheneinfamilienhäuser gleich- wohl in Betrieb genommen bzw. an die öffentliche Kanalisation ange- schlossen werden konnten, ist der bereits bestehenden Abwasserlei- tung der vormaligen Schreinerei zu verdanken . Mithin stellt sich die Frage, ob der vom bewilligten Kanalisationsplan abweichende An- schluss an die öffentliche Kanalisation über die bestehende Leitung der vormaligen Schreinerei (bau-)bewilligungspflichtig ist oder nicht. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2022), Seite 9/13 3.4 Für den abweichend vom bewilligten Kanalisationsplan ausge- führte Anschluss an die öffentliche Kanalisation wurde eine rund 10 m lange neue Pumpleitung nötig, wofür auf dem Baugrundstück ein ent- sprechender Graben ausgehoben wurde. Mit diesem unterirdischen Leitungsstück auf dem Baugrundstück selbst wird weder die Umge- bung beeinträchtigt noch die Nutzungsordnung beeinflusst. Wenn also wie vorliegend eine unterirdische Anlage weder eine öffentliche Strasse, ein Gewässer noch ein Grundstück eines Dritten berührt und mit ihr auch sonst keinerlei Auswirkungen auf die Umgebung verbun- den sind, die einer vorgängigen Überprüfung durch die Baubehörde bedürften, ist dafür gemäss st ändiger Praxis im Kanton St.Gallen keine Baubewilligung nötig. Ausserhalb des Baugrundstück, nament- lich auf dem Nachbargrundstück Nr. 002, waren sodann keine weite- ren baulichen Massnahmen erforderlich, da für die Ableitung des Ab- wassers wie bis anhin die bestehende Abwasserleitung weitergenutzt werden kann. Damit ist mit der bestimmungsgemässen Weiternutzung der bestehenden Leitung als Abwasserleitung auch keine baubewilli- gungspflichtige Nutzungsänderung verbunden. Dass die Leitung vom Zustand und der Dimensionierung her ohne weiteres zu genügen ver- mag, steht ebenfalls fest ( vgl. Kanalisations-Nachkontrolle der Q.___ AG vom 30. Mai 2020). 3.5 Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz zu Recht festgestellt, dass für den vorliegenden Anschluss des häuslichen Abwassers an die öffentliche Kanalisation nebst der Anschlussbewilligung gemäss Art. 11 Abs. 1 AbwasserR keine zusätzliche Baubewilligung nach Art. 135 ff. PBG nötig ist. 4. Die Rekurrentin wendet sodann ein, das Mitbenützungsrecht an der privaten Leitung hätte verfügt werden müssen, was vorliegend nicht der Fall sei. 4.1 Nach Art. 6 AbwasserR kann der Gemeinderat den Inhaber ei- ner Abwasseranlage verpflichten, die Mitbenützung zu gestatten. Die Übernahme privater Abwasserleitungen durch die Gemeinde richtet sich nach den Bestimmungen des Enteignungsgesetzes (sGS 735.1). Nachdem die Leitung bereits von der vormaligen Schreinerei auf dem Baugrundstück genutzt wurde, ist fraglich, ob die Vorinstanz die er- neute Mitbenützung hätte verfügen müssen. Diese Frage stellte sich jedoch erst, wenn klar ist, dass es sich tatsächlich um eine private Ab- wasserleitung handelt. 4.2 Die Abgrenzung zwischen privaten und öffentlichen Abwasser- leitungen ist eine Frage des öffentlichen Rechts. Das Vollzugsgesetz zur eidgenössischen Gewässerschutzgesetzgebung (sGS 752.2; ab- gekürzt GSchVG) hält in Art. 14 Bst. a fest , dass die Erstellung und der Betrieb öffentlicher Kanalisationen und zentraler Abwasserreini- gungsanlagen von der politischen Gemeinde durch Reglement gere- gelt werden. Das GSchVG verwendet die Begriffe öffentliche und pri- vate Abwasseranlage (vgl. Art. 7, 9 und 15 GSchVG), enthält aber Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2022), Seite 10/13 keine Definition dieser Begriffe und keine Kriterien für die Abgrenzung öffentlicher und privater Abwasseranlagen. Nach Art. 11 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (SR 814.20; abge- kürzt GSchG) umfasst der Be reich öffentlicher Kanalisationen die Bauzonen (Bst. a), weitere Gebiete, sobald für sie eine Kanalisation erstellt worden ist (Bst. b), und weitere Gebiete, in welchen der An- schluss an die Kanalisation zweckmässig und zumutbar ist (Bst. c). Diese Bestimmung regelt den Grundsatz, dass Bauzonen durch öf- fentliche Kanalisationen zu erschliessen sind (BDE Nr. 103/2020 vom 28. Oktober 2020 Erw. 2.1). 4.3 Kanalisationsanlagen sind Teil der Erschliessung von Bauland bzw. von überbauten Grundstücken. Der Begriff der Erschliessung wird nicht nur im Raumplanungs- und im Umweltrecht, sondern auch im Bereich des eidgenössischen Wohnbau - und Eigentumsförde - rungsgesetzes (SR 843; abgekürzt WEG) einheitlich verwendet. Die Bestimmungen des WEG sind daher bei der Beurteilung der Frage, ob Teile einer Kanalisation den öffentlichen Erschliessungsanlagen oder der privaten grundstücksinternen Erschliessung angehören, ebenfalls heranzuziehen (VerwGE B 2007/62 vom 19. September 2007 Erw. 2.5.3 mit Hinweisen). Art. 4 WEG definiert die Begriffe der Grob- erschliessung und der Feinerschliessung. Nach Art. 4 Abs. 1 WEG umfasst die Groberschliessung die Versorgung mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen, namentlich Wasser -, Energieversor- gungs- und Abwasserleitungen sowie Strassen und Wege, die unmit- telbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen. Die Feinerschliessung umfasst den Anschluss der einzelnen Grundstücke an die Haupt- stränge der Erschliessungsanlagen mit Einschluss von öffentlich zu- gänglichen Quartierstrassen und öffentlichen L eitungen. Art. 5 WEG regelt die Erschliessungspflicht und bestimmt in Abs. 1, dass die Grob- und Feinerschliessung bedarfsgerecht in angemessenen Etappen durchzuführen ist. Nach Art. 5 Abs. 2 WEG bezeichnet das kantonale Recht die für die Erschliessung verantwortlichen öffentlich-rechtlichen Körperschaften. Es kann die Feinerschliessung den Eigentümern überbinden und hat in diesem Fall die Ersatzvornahme durch die öf- fentlich-rechtlichen Körperschaften vorzusehen. 4.4 Aus diesen Bestimmungen folgt, dass auch d ie Feinerschlies- sung grundsätzlich Sache des Gemeinwesens ist bzw. von der Er- schliessungspflicht des Gemeinwesens umfasst wird. Daran ändert der Umstand nichts, dass das Gemeinwesen die entsprechenden Kos- ten den Grundeigentümern überbinden kann (Art. 6 Abs . 2 WEG; Art. 15 ff. GSchVG). All das lässt es sachgerecht erscheinen, auch die Feinerschliessung mit den Anschlussleitungen an die Hauptstränge der Abwasseranlagen der öffentlichen Kanalisation zuzuordnen. Dem- zufolge ist eine Sammelleitung, die das Abwasser von zwei oder meh- reren Hausanschlussleitungen aufnimmt oder die durch das Grund- stück eines Dritten verläuft, ohne dass hierfür privatrechtliche Durch- leitungsrechte vereinbart wurden, nicht Teil einer privaten Abwasser- anlage im Sinn von Art. 5 Bst. a AbwasserR, sondern Teil der öffentli- chen Kanalisation (BDE Nr. 103/2020 vom 28. Oktober 2020 Erw. 5.2; Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2022), Seite 11/13 vgl. dazu auch VerwGE B 2007/62 vom 19. September 2007 Erw. 2.5.3). 4.5 Die Praxis, eine Feinerschliessungsanlage grundsätzlich als Sa- che des Gemeinwesens zu betrachten, ist im Übrigen auch aus raum- planungsrechtlicher Sicht von grosser Bedeutung: Im Gegensatz zum Bau privater Leitungen, die der Zustimmung davon belasteter Grund- eigentümer unterliegt, kann eine öffentliche Feinerschliessungsanlage nach Art. 23 Ab s. 1 Bst. c Ziff. 1 PBG und damit als (Sonder -)Nut- zungsplan im Sinn von Art. 14 Abs. 1 RPG im Planverfahren – also auch gegen den Willen belasteter Grundeigentümer – von den der Er- schliessungspflicht unterliegenden Gemeinden geplant, erlassen und gebaut we rden. Das ist namentlich in der heutigen Zeit, in der die raumplanerischen Grundsätze von Art. 1 Abs. 2 Bst. abis und Art. 3 Abs. 3 Bst. abis RPG eine Siedlungsentwicklung nach innen verlangen, von grosser Wichtigkeit. Die Gemeinden sind nur so in der Posi tion, ent- und versorgungsmässig nicht erschlossene Grundstücke durch den Bau öffentlicher Erschliessungsleitungen fein zu erschliessen und da- mit einer Überbauung zugänglich zu machen. Es besteht somit ein er- hebliches öffentliches Interesse der Gemeinden, solche Leitungen im Planverfahren planen und erstellen zu können; das wiederum setzt al- lerdings voraus, dass es sich beim Bau einer solchen Erschliessungs- anlage um eine öffentliche und nicht um eine private Hauserschlies- sung handelt. 4.6 Über die bis anhin privat geltende Abwasserleitung auf dem Grundstück Nr. 002 der Rekurrentin sind die Hausanschlüsse der neun Reiheneinfamilienhäuser auf dem Grundstück Nr. 001 sowie die Liegenschaft auf dem Nachbargrundstück Nr. 187B an die öffentliche Kanalisation angeschlossen. Damit nimmt die Sammelleitung, die von den Grundstücken Nrn. 001 und 187B über das Grundstück Nr. 002 in die öffentliche Kanalisation auf dem Grundstück Nr. 184B führt, Abwasser von insgesamt zehn Hausanschlussleitungen bzw. zwei verschiedenen Grundstücken auf. Damit ist sie Teil der öffentlichen Kanalisation und zwar unabhängig davon, ob dafür privatrechtliche Durchleitungsrechte fehlen. Sie wird deshalb in Anwendung von Art. 4 f. des AbwasserR vom Gemeinderat in den Generellen Entwässerun gsplan (GEP) als öffentliche Leitung aufzunehmen sein, womit es sich erübrigt, die Rekurrentin nach Art. 6 Abs. 1 AbwasserR zur Mitbenützung der Leitung zu verpflichten. Ne- benbei gesagt entsteht der Rekurrentin dadurch insofern keinen Scha- den, als sie bei geänderten Verhältnissen, namentlich, wenn sie das Grundstück Nr. 002 überbauen w ill, eine ihrer Interessen entspre- chende Verlegung der Leitung verlangen kann (Art. 693 Abs. 1 ZGB). Dabei sind die Verlegungskosten in der Regel von der politischen Ge- meinde zu tragen (Art. 693 Abs. 2 ZGB). Wie es vorliegend sein wird, zumal die Rekurrentin die bewilligte, offenbar von ihr verlangte Linien- führung entlang der nördlichen Grundstücksgrenze nachträglich zivil- rechtlich boykottiert hat, ist vorliegend nicht zu entscheiden. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2022), Seite 12/13 5. Zusammenfassend ergibt sich, dass auf den Rekurs bezüglich der Rüge der fehlenden strassenmässigen Erschliessung nicht einzutre- ten ist. Bezüglich des geltend gemachten Baustopps ist der Rekurs als gegenstandslos von der Geschäftsliste des Bau- und Umweltdeparte- mentes abzuschreiben. D ie abweichend vom bewilligten Kanalisati- onsplan erstellte Abwasserleitung auf dem Baugrundstück selbst ist nicht baubewilligungspflichtig. Das Gleiche gilt mangels bewilligungs- pflichtiger Nutzungsänderung für die Weiternutzung der bereits beste- henden Leitung auf dem Nachbargrundstück Nr. 002. Damit erweist sich der Rekurs gegen die entsprechende Feststellungsverfügung der Vorinstanz als unbegründet und ist abzuweisen. Da die gesamte Lei- tung ab dem Pumpschacht auf dem Baugrundstück Nr. 001 Teil der öffentlichen Kanalisation ist, wird die Vorinstanz diese im GEP aufzu- nehmen haben. 6. 6.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Ent scheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons - und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekurrentin zu überbinden. 6.2 Der von der Rekurrentin bzw. ihrem Rechtsvertreter am 10. Juli 2020 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist anzurechnen. 7. Die Rekurrentin und die Rekursgegner stellen ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 7.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung ( SR 272) fi nden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP). 7.2 Die Rekursgegner obsiegen mit ihren Anträgen. Da das Verfahren zu- dem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine aus seramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75) ermessensweise auf Fr. 2'750.– festzulegen; sie ist von von der Rekurrentin zu bezahlen. Da kein begründeter Antrag um Zu- sprechung der Mehrwertsteuer gestellt wurde, wird diese nicht hinzu- gerechnet (Art. 29 HonO). Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2022), Seite 13/13 7.3 Da die Rekurrentin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von vornherein keinen Anspruch auf eine au sseramtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. Entscheid 1. Der Rekurs von A.___ wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann und er nicht gegenstandslos geworden ist. 2. a) A.___ bezahlt eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.–. b) Der am 6. Juli 2020 von Dr. David Brunner, St.Gallen, geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird angerechnet. 3. a) Das Begehren der Stockwerk- bzw. Miteigentümergemeinschaft des Grundstücks Nr. 001, Grundbuch Z.___, bestehend aus - B.___ - C.___ - D.___ - E.___ - F.___ - G.___ - H.___ - I.___ - J.___ - K.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird gutgeheissen. A.___ ent- schädigt sie ingesamt mit Fr. 2'750.–. b) Das Begehren von A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kos- ten wird abgewiesen. Die Vorsteherin Susanne Hartmann Regierungsrätin