<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2002.00082</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=107240&amp;W10_KEY=4467144&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2002.00082</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.05.2003</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Einschätzung 1999</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Vermögenssteuer, Verkehrswert<br/><br/>Das kantonale Steueramt muss sich auf seiner Zustimmung zu einem einen individuellen Verkehrswert festsetzenden mündlich dargelegten "Gutachten" behaften lassen (E. 2). <br/>Der dergestalt individuell ermittelte Verkehrswert stellt zugleich den Vermögenssteuerwert dar, ist mithin zu 100% zu übernehmen. Für eine Reduktion um 10% bleibt aufgrund (noch) Fehlens einer entsprechenden ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage kein Raum (E. 3). <br/>Teilweise Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSCHLAG">ABSCHLAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: Steuern von Einkommen und VermÃ¶gen, Kapital, Ertra ST: ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN">ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINSCHLAG">EINSCHLAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INDIVIDUELLER VERKEHRSWERT">INDIVIDUELLER VERKEHRSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STELLUNGNAHME">STELLUNGNAHME</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERTSCHÃTZUNG">VERKEHRSWERTSCHÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: Steuern von Einkommen und VermÃ¶gen, Kapital, Ertra ST: VERMÃGENSSTEUER">VERMÃGENSSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERMÃGENSSTEUERWERT">VERMÃGENSSTEUERWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERSTÃNDIGUNG">VERSTÃNDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEISUNG 1999">WEISUNG 1999</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEISUNG 2003">WEISUNG 2003</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 38 lit. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 39 StG</span><br/><span class="gerade">Art. 14 lit. I StHG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">RB 2003 Nr. 88 S. 194</span><br/><span class="gerade">RB 2003 Nr. 95 S. 212</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 1 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. In ihrer SteuererklÃ¤rung 1999B deklarierte die Pflichtige A die ihr an zwei GeschÃ¤fts­hÃ¤usern in ZÃ¼rich (Q-strasse) zustehende Eigentumsquote von 76% mit einem VermÃ¶­genssteuerwert von insgesamt Fr. 10'640'000.-. Mit EinschÃ¤tzungsentscheid vom 7. Juni 2001 setzte das kantonale Steuer­amt diesen Wert auf Fr. 15'570'000.- fest und schÃ¤tzte die Pflichtige fÃ¼r die Staats- und Gemeindesteuern 1999 mit einem steuerbaren und satzbestim­menden Einkommen von Fr. 641'700.- sowie einem steuerbaren VermÃ¶gen von Fr. 11'399'000.- bei einem satzbestim­menden VermÃ¶gen von Fr. 11'782'000.- ein. Eine hier­gegen erhobene Einsprache wies das kantonale Steueramt am 22. November 2001 voll­umfÃ¤nglich ab.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Die Steuerrekurskommission III hiess mit Entscheid vom 3. September 2002 den hiergegen erhobenen Rekurs der Pflichtigen teilweise gut. Dabei ging sie von einer vergleichs­­weisen und angemessenen Einigung der Parteien auf einen Verkehrswert der streitbetroffenen Eigentumsquote an den beiden GeschÃ¤ftshÃ¤usern von Fr. 13'452'000.- aus und reduzierte diesen zur Ermittlung des VermÃ¶genssteuerwerts auf 90%. Dergestalt schÃ¤tzte die Steuerrekurskommission III die Pflichtige fÃ¼r die Steuerperiode 1999 mit einem Einkom­men von Fr. 641'700.- (steuerbar und satzbestimmend) sowie einem VermÃ¶gen von Fr. 7'983'000.- (steuerbar) bzw. von Fr. 8'391'000.- (satzbestimmend) ein.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Am 18. September 2002 erhob das kantonale Steueramt Beschwerde an das Ver­waltungsgericht, dem es in einem Hauptantrag sinngemÃ¤ss beantragte, festzustellen, es habe einer vergleichsweisen Festsetzung des Verkehrswertes nicht zugestimmt und sei des­wegen das im vorinstanzlichen Verfahren lediglich mÃ¼ndlich erstattete Verkehrswertgutach­­ten schriftlich zu erstatten. Sodann sei die Pflichtige bei unbestrittenem Einkommen mit einem steuerbaren VermÃ¶gen von Fr. 11'399'000.- bzw. einem satzbestimmenden VermÃ¶gen von Fr. 11'782'000.- einzuschÃ¤tzen, ev. wiederum bei unbestrittenem Einkommen mit einem steuerbaren VermÃ¶gen von Fr. 9'307'000.- bzw. einem satzbestimmenden VermÃ¶gen von Fr. 9'664'000.-. Ausserdem beantragte es die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Steuerrekurskommission III und Pflichtige schlossen auf Abweisung der Be­schwerde, wobei Letztere Ã¼berdies die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung beantragte.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhaltes geltend gemacht werden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Re­kurskommission in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessen­heit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu set­zen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichtes erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf ErmessensÃ¼berschreitungen und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. a) Trotz des im Steuerrecht geltenden LegalitÃ¤tsprinzips ist es durchaus mÃ¶glich, dass die SteuerbehÃ¶rde und der Steuerpflichtige sich Ã¼ber bestimmte Elemente des steuerlich relevanten Sachverhaltes verstÃ¤ndigen (RB 2001 Nr. 91). Auch wenn derartige VerstÃ¤n­digungen einer klaren gesetzlichen Grundlage entbehren, sind sie zulÃ¤ssig und binden die SteuerbehÃ¶rden, sofern und soweit sie â anders als die unzulÃ¤ssige Steuerabmachung â auf eine gesetzesmÃ¤ssige EinschÃ¤tzung abzielen (RB 1996 Nr. 39). Die im Rahmen der­artiger VerstÃ¤ndigungen abgegebenen WillenserklÃ¤rungen sind â wie alle Prozesshandlungen â grundsÃ¤tzlich bedingungsfeindlich und haben im weiteren den allgemeinen im Verwal­tungsrecht geltenden VerfahrensgrundsÃ¤tzen zu entsprechen. Zu diesen ungeschriebenen VerfahrensgrundsÃ¤tzen, die zur Beurteilung von ProzesserklÃ¤rungen heranzuziehen sind, gehÃ¶rt unter anderem der Grundsatz von Treu und Glauben. Dieser gebietet ein loyales und vertrauenswÃ¼rdiges Verhalten im Rechtsverkehr. FÃ¼r den Bereich des Ã¶ffentlichen Rechts bedeutet er, dass sowohl die BehÃ¶rden wie auch die pri­vaten Parteien in ihren Rechts­­beziehungen gegenseitig aufeinander RÃ¼cksicht zu nehmen haben (vgl. Ulrich HÃ¤fe­lin/Georg MÃ¼ller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., ZÃ¼rich 2002, N. 622 ff.). Ferner gilt zu be­ach­ten, dass fÃ¼r die Wirksamkeit von Prozesshandlungen bzw. die Auslegung von Prozess­er­klÃ¤­rungen der Parteien nicht die allenfalls unbeholfene Ausdrucksweise, sondern der er­kenn­bare wirkliche Wille massgebend ist. Es ist demnach darauf abzustellen, was ver­­nÃ¼nf­tigerweise bezweckt wurde, sofern diese Absicht formgÃ¼ltig geÃ¤ussert worden ist (vgl. schon Fritz Gygi, Verwaltungsrechtspflege und Verwaltungsverfahren im Bund, 2. A., Bern 1974, S. 47).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Den Akten ist zu entnehmen, dass im Anschluss an den Augenschein vom 2. Mai 2002 das kantonale Steueramt am 14. Mai 2002 gegenÃ¼ber der Rekurskommission zum Re­­sultat der Liegenschaftenbesichtigung Stellung genommen hat. Dabei hat es in einem ers­ten Absatz folgendes ausgefÃ¼hrt:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>"Wir beziehen uns auf obenerwÃ¤hnte Liegenschaftsbesichtigung an der Q-strasse in ZÃ¼rich. In Anbetracht der speziellen UmstÃ¤nde kÃ¶nnen wir uns mit der VerkehrswertschÃ¤tzung Ã¼ber Fr. 13'452'000.- des Experten einverstanden erklÃ¤ren."</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>In einem zweiten, dritten und vierten Absatz desselben Schreibens, damit auch graphisch von den AusfÃ¼hrungen zur eigentlichen VerkehrswertschÃ¤tzung abgesetzt, hat sich das kantonale Steueramt sodann zur Frage der Besteuerung dieses Verkehrswerts geÃ¤ussert und beantragt, diese mit 100% vorzunehmen. In keiner Weise sind diese weiteren AusfÃ¼hrun­gen jedoch mit der Zusage, die VerkehrswertschÃ¤tzung zu akzeptieren, in Verbindung ge­bracht worden. Diese Prozesshandlung kann daher vernÃ¼nftigerweise nur so interpretiert werden, wie die Rekurskommission dies getan hat: Das kantonale Steueramt hat damit zum Ausdruck gebracht, zunÃ¤chst den Verkehrswert im Sinne des mÃ¼ndlich erstatten Gutachtens zu akzeptieren. Dies deckt sich auch mit der zusÃ¤tzlich abgegebenen BegrÃ¼ndung, nÃ¤m­­lich dem Hinweis auf die "speziellen VerhÃ¤ltnisse". Damit hat die Rekurskommission durchaus zu Recht ihren weiteren Ãberlegungen eine gÃ¼ltige VerstÃ¤ndigung der Parteien hinsichtlich des Verkehrswerts der streitbetroffenen Liegenschaften zugrundelegen dÃ¼rfen. Von der HÃ¶he des Verkehrswerts unabhÃ¤ngig hat das kantonale Steueramt die Rechtsfrage der Rekurskommission zum Entscheid unterbreitet, in welchem Ausmass der aufgrund der individuellen SchÃ¤tzung ermittelte Verkehrswert zu besteuern sei.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Auch in der Beschwerde an das Verwaltungsgericht hat das kantonale Steueramt nichts angefÃ¼hrt, was am ordentlichen Zustandekommen der VerstÃ¤ndigung hinsichtlich des Verkehrswerts zweifeln liesse. Insbesondere weist es â zu Recht â nicht darauf hin, dass die fragliche VerstÃ¤ndigung Ã¼ber den Verkehrswert zu einer gesetzeswidrigen Besteuerung fÃ¼hren wÃ¼rde. Damit ist auch fÃ¼r das Beschwerdeverfahren von einem auf die Eigentumsquote der Pflichtigen entfallenden Verkehrswert von Fr. 13'342'000.- auszugehen, ohne dass hierÃ¼ber weitere Untersuchungshandlungen im Sinn der AntrÃ¤ge des kantonalen Steueramts anzuordnen sind. Ebensowenig stellt sich angesichts dieser Einigung die Frage, ob die Pflichtige Ã¼berhaupt Anspruch auf eine individuelle SchÃ¤tzung ihrer Liegenschaften hat. Demzufolge ist der Hauptantrag des kantonalen Steueramts abzuweisen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. a) GemÃ¤ss § 38 Abs. 1 StG unterliegt das gesamte ReinvermÃ¶gen der VermÃ¶gens­­steuer, wobei laut (dem Art. 14 Abs. 1 des Steuerharmonisierungsgesetzes vom 14. De­­zember 1990 entsprechenden) § 39 Abs. 1 StG das VermÃ¶gen zum Verkehrswert be­steuert wird. Dabei erlÃ¤sst der Regierungsrat gestÃ¼tzt auf § 39 Abs. 3 Satz 1 StG die fÃ¼r eine gleichmÃ¤ssige Bewertung von GrundstÃ¼cken notwendigen Dienstanweisungen. Nachdem das Bundesgericht am 20. MÃ¤rz 1998 die ebenfalls in § 39 Abs. 3 StG enthaltene Vorschrift, der Verkehrswert solle "in der Regel 60% des Marktwertes betragen", fÃ¼r verfassungs­widrig erklÃ¤rt hatte (BGE 124 I 145), erliess der Regierungsrat gestÃ¼tzt auf diese gesetz­lichen Vorgaben am 3. MÃ¤rz 1999 die fÃ¼r das hier im Streit liegende Steuerjahr massgebliche Weisung an die SteuerbehÃ¶rden Ã¼ber die Be­wer­­tung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 1999 (Weisung 1999; ZÃ¼rcher Steu­er­buch I/1 Nr. 15/500 = OS 55, 117). GemÃ¤ss Randziffer 82 der Weisung 1999 ist der VermÃ¶­genssteuerwert auf 100% des ermittelten Verkehrswerts anzusetzen, wenn dieser â wie im vorliegenden Fall â aufgrund einer individuellen SchÃ¤tzung eruiert worden ist. Die Rekurskommission hat die dabei fÃ¼r die Ermittlung des Verkehrswerts sowie die (zumindest bisherige) Handhabung der Weisung 1999 massgebenden GrundsÃ¤tze zutreffend dargelegt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die vom Regierungsrat erlassenen Bestimmungen der Weisung 1999 unterliegen einer akzessorischen Normenkontrolle durch die zÃ¼rcherischen VerwaltungsjustizbehÃ¶rden (zu derjenigen des Verwaltungsgerichts vgl. Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kom­mentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 50 N. 117 ff.). Bei dieser ÃberprÃ¼fung ist allerdings inhaltlich zu beachten, dass vorliegend ein­zig die Frage im Raum steht, ob die Besteuerung des vollen individuellen Verkehrswerts im Sinn von Randziffer 82 der Weisung 1999 gesetzmÃ¤ssig sei. Nicht zur Diskussion steht, in welchem Ausmass nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine Reduktion des individuell ermittelten Verkehrswerts zulÃ¤ssig ist, weshalb die vom Prozessgegenstand her einzig diese Frage betreffenden ErwÃ¤gungen in BGE 128 I 240 schon aus diesem Grund nicht direkt herangezogen werden kÃ¶nnen. Nichts abgeleitet werden kann sodann fÃ¼r den vorliegenden Fall daraus, dass es fraglos verfassungs- und harmonisierungswidrig wÃ¤re, wollte man den Steuerwert im Durchschnitt auf 100% des Verkehrswerts festlegen. Diesem Anliegen muss der Gesetzgeber beim Festlegen der Eckwerte fÃ¼r die formelmÃ¤ssige Bewertung Rechnung tragen, was er im Ãbrigen auch getan hat. Unbeachtlich bleiben mÃ¼ssen im hier einzig interessierenden Zusammenhang schliesslich die Regelungen in frÃ¼he­ren bzw. spÃ¤teren Weisungen in diesem Bereich (Weisungen 1982, 1988 etc. bzw. Weisung 2003). WÃ¤hrend Erstere der Konkretisierung des per 1. Januar 1999 aufgehobenen noch nicht harmonisierten Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 dienten und deshalb fÃ¼r das hier zur Anwendung gelangende harmonisierte Gesetz vom 8. Juni 1997 keine Aussagen zu ma­chen vermÃ¶gen, basiert Letztere auf der (vom Bundesgericht in BGE 128 I 240 als verfas­sungs- und harmonisierungs­konform beurteilten) GesetzesÃ¤nderung vom 8. Januar 2001, betrifft damit eine andere, neue gesetzliche Grundlage und fÃ¤llt deshalb ausser Betracht. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Ist wie im vorliegenden Fall ausnahmsweise auch bei den Staats- und allgemeinen Gemeindesteuern eine individuelle SchÃ¤tzung des VermÃ¶genssteuer- bzw. Verkehrswerts vor­­zunehmen, so ist die Situation vergleichbar mit derjenigen bei der Veranlagung der Grund-, Erbschafts- und Schenkungssteuern, bei denen stets eine individuelle VerkehrswertschÃ¤tzung erfolgt. Diese hat dabei fÃ¼r alle genannten Steuern nach anerkannten BewertungsgrundsÃ¤tzen zu erfolgen, wobei der Verkehrswert eines VermÃ¶gensobjekts im Allgemeinen </span></p> <p class="Einzug1"><span>und einer Liegenschaft im Besonderen dem Preis entspricht, der dafÃ¼r im gewÃ¶hnlichen Ge­­schÃ¤ftsverkehr am Bewertungsstich­tag mutmasslich zu erzielen wÃ¤re (BGE 128 I 240 E. 3.1.2, RB 1991 Nr. 47, je mit Hinweisen). Der Verkehrswert Ã¼berbauter Liegenschaften wird dabei regelmÃ¤ssig anhand des Real­werts als Summe von Boden- und Bauwert sowie des Ertragswerts ermittelt. Die Gewichtung dieser beiden Faktoren hÃ¤ngt vom Einzelfall ab; bei Renditeobjekten hat der Ertragswert mehr Gewicht, wÃ¤hrend bei GrundstÃ¼cken, die in erster Linie der Eigennutzung dienen, der Real- oder Sachwert eine grÃ¶ssere Rolle spielt (RB 1999 Nr. 158 = [in umfangreicherer Wiedergabe] ZStP 2000 Nr. 19). Abgestellt werden kann bei der individuellen VerkehrswertschÃ¤tzung im Rahmen der Staats- und allgemei­nen Ge­meindesteuern schliesslich auf die in Randziffer 80 Weisung 1999 erwÃ¤hnten Grundlagen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) Wird ein amtliches Gutachten angeordnet (vgl. Randziffer 81 Weisung 1999), so unterliegt dieses als Beweismittel der freien Beweis­wÃ¼rdigung. Die PrÃ¼fung der Rechtsmit­telbehÃ¶rde kann sich indessen darauf beschrÃ¤nken, ob das â von einer Amtsstelle eingehol­te â Gutachten auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, ob es vollstÃ¤ndig, klar, gehÃ¶rig be­­grÃ¼ndet und widerspruchslos sei und ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die nÃ¶tige Unbefangenheit bewiesen habe (RB 1984 Nr. 5 = StE 1984 B 44.12.3 Nr. 1 und RB 1985 Nr. 47, auch zum Folgenden; August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin SchÃ¤r­­rer, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, Band III, Bern 1969, § 75 N. 30; vgl. auch RB 1964 Nr. 127 und 1982 Nr. 35). Vermag das Gutachten nicht zu Ã¼berzeugen, so kann das Verwaltungsgericht gestÃ¼tzt auf seine Feststellungen aus eigenem Wissen eine neue SchÃ¤tzung vornehmen oder damit einen Gutachter betrauen (vgl. VGr, 7. November 1972, ZBl 74/1973, S. 331), wobei es bei der Wahl des Vorgehens Ã¼ber einen weiten Beur­tei­lungsspielraum verfÃ¼gt (RB 1976 Nr. 54 und 1985 Nr. 47). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die GewÃ¤hrung eines Einschlags dagegen ist weder von Gesetzgebung noch stÃ¤ndiger Rechtsprechung vorgesehen (BGE 128 I 240 E. 3.4.2; vgl. auch Rainer Zigerlig/Guido Jud, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, 2. A. Basel/Genf/MÃ¼nchen 2002, Art. 14 StHG N. 3 ff.). Es ist denn auch sachlich nicht einsichtig, weshalb gerade bei den Staats- und allgemeinen Gemeindesteuern ohne entsprechende ausdrÃ¼ckliche gesetzliche Grundlage â wie sie etwa der ab Steuerjahr 2003 geltende § 39 Abs. 4 StG darstellt â ein zehnprozentiger Abschlag auf dem den konkreten UmstÃ¤nden Rechnung tragenden, in­di­viduell ermittelten Wert erfolgen soll, und bei den anderen Rechtsgebieten nicht. Ein sol­cher linearer Abschlag auf dem individuell geschÃ¤tzten Verkehrswert wird im Ãbrigen vom Bundesgericht in BGE 128 I 240 E. 3.4.2 auch ausdrÃ¼cklich abgelehnt. Ein derartiger Einschlag erwiese sich â anders als bei der Ermittlung des Eigenmietwerts â auch deshalb als nicht sachgerecht, da die dort geltenden Ãberlegungen zur allenfalls eingeschrÃ¤nkten Dispo­nibilitÃ¤t des selbstgenutzten Eigentums bei Vornahme einer individuellen Verkehrswertbestimmung bereits berÃ¼cksichtigt worden sind (vgl. ErwÃ¤gung 3c). Daran Ã¤ndert nichts, dass auch eine individuelle Bewertung nicht immer frei von Unsicherheiten ist.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>e) Im vorliegenden Fall wurde zwar vom gerichtlich bestellten Experten kein eigent­­­liches Amtsgutachten abgeliefert, sondern von diesem anlÃ¤sslich einer Referentaudienz im Verfahren vor Rekurskommission am 2. Mai 2002 "nur" eine mÃ¼ndlich Stellungnahme ab­gegeben. Dabei wurde der Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft per Ende 1999 auf Fr. 17'700'000.- (Fr. 13'452'000.- entsprechend der der Pflichtigen zustehenden Eigentumsquote von 76%) ermittelt. Auf diesem Betrag hat sich das kantonale Steueramt be­haften zu lassen (vgl. ErwÃ¤gung 2). Die Pflichtige ihrerseits bringt nichts gegen den derge­stalt ermittelten Betrag vor, sondern hat diesem im Verlauf des Rekursverfahrens sogar ausdrÃ¼cklich zugestimmt. Da sich auch aus den Akten keine Anhaltspunkte fÃ¼r eine unzutreffende SchÃ¤tzung durch den von der Rekurskommission bestellten Experten ergeben, ist von dem von diesem ermittelten Wert auszugehen und dieser â da sich ein Einschlag von 10% wie dargelegt als unzulÃ¤ssig erweist (ErwÃ¤gung 3d) â entsprechend als VermÃ¶genssteuerwert zu Ã¼bernehmen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Dies fÃ¼hrt zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde. Dabei ist das steuerbare Ver­­mÃ¶gen entgegen dem wohl auf einem Verschrieb beruhenden Eventualantrag des BeschwerdefÃ¼hrers auf Fr. 7'983'000.- + (Fr. 13'452'000.- ./. Fr. 12'106'800.- [= 90% von Fr. 13'452'000.-]) = Fr. 9'328'000.- und das satzbestimmende VermÃ¶gen auf Fr. 9'664'000.- festzusetzen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Beschwerdegegnerin wird fÃ¼r die Steuerperiode 1999 mit einem Einkommen von Fr. 641'700.- (steuerbar und satzbestimmend) sowie einem VermÃ¶gen von Fr. 9'328'000.- (steuerbar) bzw. von Fr. 9'664'000.- (satzbestimmend) eingeschÃ¤tzt.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>