<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <div class="para"> </div> <div class="para">Bundesgericht </div> <div class="para">Tribunal fédéral </div> <div class="para">Tribunale federale </div> <div class="para">Tribunal federal </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <img height="74" src="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/displayimage.php?id=2025-05-08-2C_237-2024.1&amp;type=gif" width="95"/> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2C_237/2024</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Sentenza dell'8 maggio 2025</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>II Corte di diritto pubblico</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Composizione </div> <div class="para">Giudici federali Aubry Girardin, Presidente, </div> <div class="para">Donzallaz, Kradolfer, </div> <div class="para">Cancelliere Savoldelli. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Partecipanti al procedimento </div> <div class="para">A.________ SA, </div> <div class="para">patrocinata dall'avv. Giovanni Augugliaro, </div> <div class="para">ricorrente, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">contro </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Autorità cantonale di prima istanza in materia LAFE, 6900 Lugano, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Autorità cantonale di sorveglianza in materia LAFE, 6900 Lugano, </div> <div class="para">Comune di R.________, </div> <div class="para">Comune di S.________, </div> <div class="para">B.________, </div> <div class="para">patrocinato dall'avv. Luca Maghetti. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Oggetto </div> <div class="para">Assoggettamento alla LAFE, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">ricorso in materia di diritto pubblico e ricorso sussidiario in materia costituzionale contro la sentenza emanata </div> <div class="para">il 22 marzo 2024 dal Tribunale amministrativo </div> <div class="para">del Cantone Ticino (52.2019.142). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Fatti:</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>A.</b> </div> <div class="para">A.________ SA è una società anonima fondata nel 2017 e attiva nel campo immobiliare. Sua promotrice e azionista unica è C.________, cittadina italiana nata nel... con permesso di dimora UE/AELS in Svizzera. Fino al... 2020, l'amministratore unico della società era D.________, cittadino italiano residente a R.________ (TI). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>B.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>B.a.</b> Il 12 ottobre 2017 A.________ SA ha presentato all'autorità distrettuale competente per l'applicazione della legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE; RS 211.412.41) una prima istanza, con cui chiedeva di riconoscere che la cessione in suo favore di un diritto di compera sulla particella ttt di S.________, detenuto fino a quel momento da B.________, e l'esercizio di tale diritto non erano assoggettati alla LAFE. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>B.b.</b> L'8 gennaio 2018 A.________ SA ha inoltrato all'autorità distrettuale competente una seconda istanza, con cui chiedeva di riconoscere che la costituzione in suo favore di un diritto di compera sulla particella uuu di R.________ non era assoggettata alla LAFE. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>B.c.</b> Il 15 febbraio 2018, A.________ SA ha inoltrato all'autorità distrettuale competente una terza istanza, con cui chiedeva di riconoscere che la cessione in suo favore di un diritto di compera sulla PPP vvv e sulla quota di comproprietà di 2/8 della PPP www del fondo base particella xxx di Y.________, detenuto fino a quel momento dalla E.________ SA, non era assoggettata alla LAFE. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>B.d.</b> Alle domande menzionate, A.________ SA ha allegato diversi documenti, che miravano tra l'altro a dimostrare che la sua azionista unica e avente diritto economico, C.________, aveva domicilio effettivo in via zzz, a R.________, dal maggio 2017. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>C.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>C.a.</b> Dopo lo svolgimento di un sopralluogo in via zzz a R.________ da parte dell'autorità distrettuale (2 febbraio 2018), con decisione del 15 febbraio 2019, l'autorità cantonale di prima istanza LAFE - subentrata, a seguito di una modifica del diritto ticinese, alle autorità distrettuali, che sono state abolite con effetto al 1° gennaio 2018 - ha respinto le domande. Essa ha rilevato che A.________ SA andava considerata come persona all'estero ai sensi dell'<span class="artref">art. 5 LAFE</span>, perché C.________ non aveva domicilio effettivo in Svizzera, e che non sussistevano motivi per concederle un'autorizzazione (art. 3 e 8 segg. LAFE). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>C.b.</b> Il 22 marzo 2019, A.________ SA ha impugnato la decisione dell'autorità cantonale di prima istanza LAFE al Tribunale amministrativo ticinese. Davanti ad esso la procedura è stata sospesa per attendere l'esito di alcune procedure penali, riguardanti D.________ e terze persone che avevano fatto dichiarazioni in merito alla residenza in Svizzera di C.________. Sempre pendente causa, la Corte cantonale ha anche ricevuto comunicazione che dal 1° dicembre 2020 C.________ sarebbe rientrata in Italia, per motivi di salute. Riattivata la causa, dopo avere ricevuto informazioni in merito allo stato delle varie procedure penali, con sentenza del 22 marzo 2024 il Tribunale amministrativo ticinese ha respinto il gravame, nella misura in cui non fosse diventato privo di oggetto (a seguito del fallimento della E.________ SA e della vendita a terze persone degli immobili di Y.________). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>D.</b> </div> <div class="para">Con ricorso in materia di diritto pubblico e ricorso sussidiario in materia costituzionale del 7 maggio 2024, A.________ SA si è rivolta al Tribunale federale domandando l'annullamento del giudizio cantonale e della decisione dell'autorità cantonale di prima istanza LAFE. </div> <div class="para">La Corte cantonale, l'autorità di prima istanza e l'autorità di sorveglianza LAFE hanno chiesto la conferma della sentenza impugnata. L'Ufficio federale di giustizia, i Comuni di R.________ e S.________ e B.________ hanno rinunciato a formulare osservazioni. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Diritto:</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.1.</b> L'impugnativa è diretta contro una decisione finale che è stata resa in ultima istanza cantonale da un tribunale superiore (art. 86 cpv. 1 lett. d, cpv. 2 e <span class="artref">art. 90 LTF</span>) e concerne una causa di diritto pubblico che non ricade tra le eccezioni previste dall'<span class="artref">art. 83 LTF</span> (sentenza 2C_1103/2018 del 18 maggio 2020 consid. 1.1). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.2.</b> Il gravame è stato redatto nei termini (art. 46 cpv. 1 lett. a in relazione con l'<span class="artref">art. 100 cpv. 1 LTF</span>) dalla società destinataria del giudizio contestato, che riteneva e ritiene che le condizioni per un assoggettamento alla LAFE non fossero date (<span class="artref">art. 89 cpv. 1 LTF</span>), e va quindi esaminato come ricorso in materia di diritto pubblico giusta l'art. 82 segg. LTF. Visto l'esito del litigio, la questione dell'ammissibilità delle conclusioni - meramente cassatorie - formulate dall'insorgente in relazione a tutte le decisioni delle autorità cantonali non va approfondita. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.3.</b> Siccome il ricorso in materia di diritto pubblico è proponibile, il ricorso sussidiario in materia costituzionale dev'essere dichiarato inammissibile (<span class="artref">art. 113 LTF</span> e contrario). L'argomentazione a fondamento dello stesso sarà considerata nell'ambito dell'esame del rimedio ordinario, con il quale si può lamentare la violazione del diritto federale nel suo complesso (<span class="artref">art. 95 lett. a LTF</span>; successivo consid. 2.1). </div> <div class="para">Non potranno però essere esaminate le critiche rivolte direttamente contro la decisione di prima istanza, perché l'unico possibile oggetto di censura è costituito dalla pronuncia del Tribunale amministrativo ticinese (sentenza 2C_1100/2018 del 6 aprile 2022 consid. 2.1). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.1.</b> Di principio, il Tribunale federale applica il diritto federale d'ufficio (<span class="artref">art. 106 cpv. 1 LTF</span>). Nondimeno, tenuto conto dell'onere di allegazione posto dalla legge (<span class="artref">art. 42 cpv. 1 e cpv. 2 LTF</span>), si confronta di regola solo con le censure sollevate. Esigenze più severe valgono in relazione alla denuncia della lesione di diritti fondamentali, che richiede una motivazione precisa; censure solo abbozzate non possono essere prese in considerazione (<span class="artref">art. 106 cpv. 2 LTF</span>; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=5&amp;from_date=20.04.2025&amp;to_date=09.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F143-II-283%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page283">DTF 143 II 283</a> consid. 1.2.2). Salvo nei casi menzionati dall'<span class="artref">art. 95 LTF</span>, la violazione del diritto cantonale non è criticabile. Di esso è possibile lamentare un'applicazione contraria al diritto federale (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=5&amp;from_date=20.04.2025&amp;to_date=09.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F143-I-321%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page321">DTF 143 I 321</a> consid. 6.1). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.2.</b> Per quanto concerne i fatti, il Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico sugli accertamenti che sono stati svolti dall'autorità inferiore (<span class="artref">art. 105 cpv. 1 LTF</span>). Può rettificare o completare questi accertamenti se sono manifestamente inesatti, ovvero arbitrari, o risultano da una violazione del diritto ai sensi dell'<span class="artref">art. 95 LTF</span> (<span class="artref">art. 105 cpv. 2 LTF</span>; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=5&amp;from_date=20.04.2025&amp;to_date=09.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-115%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page115">DTF 140 III 115</a> consid. 2). L'eliminazione del vizio deve potere influire in modo determinante sull'esito della causa (<span class="artref">art. 97 cpv. 1 LTF</span>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.1.</b> La LAFE limita l'acquisto di fondi da parte di persone all'estero, per evitare l'eccessivo dominio straniero del suolo indigeno (<span class="artref">art. 1 LAFE</span>). Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente (<span class="artref">art. 2 cpv. 1 LAFE</span>). L'autorizzazione all'acquisto non è tra l'altro necessaria se il fondo serve come stabilimento permanente di un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione (<span class="artref">art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE</span>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.2.</b> Sono considerati acquisti di un fondo l'acquisto della proprietà, di un diritto di superficie, di un diritto di abitazione o dell'usufrutto (<span class="artref">art. 4 cpv. 1 lett a LAFE</span>), nonché la costituzione e l'esercizio di un diritto di compera, di prelazione o di ricupera (art. 4 cpv. 1 lett. f LAFE). </div> <div class="para">Sono considerate come persone all'estero sia i cittadini degli Stati membri dell'Unione europea o dell'Associazione europea di libero scambio che non hanno domicilio legale ed effettivo in Svizzera ai sensi del diritto civile (art. 5 cpv. 1 lett. a cifra 1 LAFE; art. 2 cpv. 1 lett. a dell'ordinanza del 1° ottobre 1984 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero [OAFE; RS 211.412.411]; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=5&amp;from_date=20.04.2025&amp;to_date=09.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F136-II-405%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page405">DTF 136 II 405</a> consid. 4), sia le persone giuridiche che hanno sede statutaria ed effettiva in Svizzera, ma nelle quali persone all'estero occupano una posizione predominante (art. 5 cpv. 1 lett. c LAFE). </div> <div class="para">La posizione predominante di persone all'estero di una persona giuridica è presunta se posseggono più di un terzo del capitale azionario o sociale o dispongono più di un terzo dei voti nell'assemblea generale o dei soci (<span class="artref">art. 6 cpv. 2 lett. a e lett. b LAFE</span>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.3.</b> Quando un'autorizzazione è necessaria, i casi per i quali viene concessa risultano dall'<span class="artref">art. 8 LAFE</span> segg. LAFE. I motivi imperativi di diniego dell'autorizzazione sono previsti dall'<span class="artref">art. 12 LAFE</span>. </div> <div class="para">Al più tardi dopo la conclusione del negozio giuridico, oppure, in mancanza di negozio giuridico, dopo l'acquisto, l'acquirente il cui obbligo d'autorizzazione non può essere escluso deve chiedere l'autorizzazione o fare accertare ch'egli non sottostà a tale obbligo (<span class="artref">art. 17 LAFE</span>). Determinante è la situazione al momento dell'acquisto rispettivamente della richiesta alle autorità competenti (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=5&amp;from_date=20.04.2025&amp;to_date=09.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F106-IB-11%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page11">DTF 106 Ib 11</a> consid. 3a; sentenza 2C_947/2018 del 10 agosto 2020 consid. 3.5.3). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.1.</b> La Corte cantonale ha preso atto del fatto che la E.________ SA è stata cancellata dal registro di commercio nell'aprile 2023 e che gli immobili di Y.________ sono stati venduti a terzi. Essa ha quindi dichiarato che, su questo punto, il ricorso è divenuto privo di oggetto. </div> <div class="para">Ora, la ricorrente indica di concordare con questa conclusione. Pertanto, anche la procedura federale concerne solo le domande relative agli immobili di S.________ e di R.________ (precedente consid. B.a e B.b). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.2.</b> In relazione agli immobili siti in questi due Comuni, il Tribunale amministrativo ticinese ha tutelato l'agire dell'autorità cantonale di prima istanza LAFE, giunta alla conclusione che le operazioni notificate rientravano nel campo di applicazione della LAFE e che non sussistevano motivi per concedere l'autorizzazione. </div> <div class="para">L'inesistenza di motivi per concedere l'autorizzazione (art. 8 segg. LAFE) non era e non è in discussione, di modo che la questione non va esaminata oltre (<span class="artref">art. 42 cpv. 2 LTF</span>; precedente consid. 2.1). Era ed è per contro litigioso l'assoggettamento alla LAFE in quanto tale (art. 2 cpv. 2 lett. a, art. 5 cpv. 1 lett. a e c in relazione con l'<span class="artref">art. 6 LAFE</span>). </div> <div class="para">Rilevato come fosse controverso se l'azionista unica della ricorrente dovesse essere considerata come persona all'estero, e indicato di potere decidere sulla base degli atti, la Corte cantonale ha concluso che a questa domanda bisognava rispondere affermativamente (art. 5 cpv. 1 lett. a e c in relazione con l'<span class="artref">art. 6 LAFE</span>). Riguardo all'immobile di S.________, ha aggiunto che l'acquisto non poteva essere autorizzato neppure in base all'argomentazione secondo cui la particella aveva un uso commerciale (<span class="artref">art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE</span>). </div> <div class="para">Entrambe queste conclusioni sono però oggetto di contestazione da parte dell'insorgente, che censura il giudizio impugnato su vari piani. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>5.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>5.1.</b> Con una prima serie di critiche, la ricorrente denuncia il fatto che gli atti istruttori e, in particolare, il sopralluogo siano stati svolti dall'autorità distrettuale LAFE, non dall'autorità cantonale di prima istanza LAFE, che è subentrata alle autorità distrettuali dopo una modifica della legge ticinese di applicazione della LAFE (LALAFE/TI; RL/TI 215.400) e ha deciso sulle sue richieste. </div> <div class="para">Esprimendosi su questo aspetto, perché l'insorgente lo aveva già sollevato in sede cantonale, l'istanza inferiore avrebbe leso il divieto d'arbitrio e l'<span class="artref">art. 6 CEDU</span>. La risposta da essa fornita sarebbe inoltre scarsamente motivata e quindi lesiva del diritto di essere sentiti. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>5.2.</b> Una violazione dell'<span class="artref">art. 6 CEDU</span>, che tratta del diritto ad un processo equo, non viene in concreto dimostrata. </div> <div class="para">L'insorgente si limita a richiamarsi a questa norma, che è di principio applicabile anche alla fattispecie (sentenza della Corte europea dei diritti dell'uomo in re <i>Ringeisen contro Austria</i> del 16 luglio 1971, n. 2614/65, § 94 segg), ma non spiega perché essa sarebbe lesa rispettivamente le conferisca diritti ulteriori rispetto a quelli che le riconosce la Costituzione federale (<span class="artref">art. 106 cpv. 2 LTF</span>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>5.3.</b> D'altra parte, non è dimostrato nemmeno un contrasto con l'<span class="artref">art. 29 cpv. 2 Cost.</span> in relazione a quanto risposto dall'istanza inferiore alla critica secondo cui gli accertamenti alla base della decisione di prima istanza e, in particolare, il sopralluogo, non erano stati svolti da quest'ultima, bensì da un'autorità distrettuale che non c'era più. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>5.3.1.</b> Il diritto a una decisione motivata giusta l'<span class="artref">art. 29 cpv. 2 Cost.</span> è leso solo se l'autorità non si pronuncia su critiche di una certa pertinenza o omette di considerare argomenti importanti (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=5&amp;from_date=20.04.2025&amp;to_date=09.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F143-II-65%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page65">DTF 143 II 65</a> consid. 5.2). Attraverso la succinta argomentazione che presenta, la ricorrente non indica però nel dettaglio quali critiche avrebbe addotto davanti all'istanza inferiore e su quali di esse quest'ultima dovesse per forza esprimersi per non violare l'<span class="artref">art. 29 cpv. 2 Cost.</span> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>5.3.2.</b> A prescindere da ciò, va osservato che riguardo al sopralluogo, svolto dall'autorità distrettuale LAFE e non ripetuto dall'autorità cantonale di prima istanza LAFE, la posizione dell'istanza inferiore è chiara, e questo esclude una lesione dell'<span class="artref">art. 29 cpv. 2 Cost.</span> In effetti, nel considerando 5.7 del suo giudizio essa ha indicato che il problema sollevato non andava approfondito perché, indipendentemente dagli esiti del sopralluogo, gli elementi a sua disposizione bastavano a negare che C.________ avesse domicilio in Svizzera. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>5.4.</b> In relazione alla denuncia del fatto che l'istruttoria è stata svolta dalle autorità distrettuali LAFE, sopralluogo compreso, non è data infine una lesione del divieto d'arbitrio (su questo concetto, cfr. <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=5&amp;from_date=20.04.2025&amp;to_date=09.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F144-I-318%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page318">DTF 144 I 318</a> consid. 5.4; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=5&amp;from_date=20.04.2025&amp;to_date=09.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F144-I-170%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page170">144 I 170</a> consid. 7.3; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=5&amp;from_date=20.04.2025&amp;to_date=09.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F141-III-564%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page564">141 III 564</a> consid. 4.1). La sostituzione delle autorità distrettuali LAFE con un'autorità di prima istanza LAFE competente per tutto il Cantone è infatti dovuta a un cambiamento del diritto cantonale, che la ricorrente menziona più volte, ma che non fa mai oggetto di critiche giuridiche precise. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Inoltre, va ribadito che nel giudizio impugnato il sopralluogo non ha assunto nessun ruolo specifico, perché la Corte cantonale ha deciso in base ad altri elementi. Già per questa ragione non cambia quindi niente nemmeno il fatto che la ricorrente lo ritenga come un atto nullo. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>6.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>6.1.</b> Una seconda serie di critiche è rivolta all'accertamento dei fatti e all'apprezzamento delle prove che ha condotto a negare che C.________ avesse un domicilio effettivo in Svizzera. Anche in questo contesto, le norme di cui è denunciata la lesione sono l'<span class="artref">art. 9 Cost.</span>, l'<span class="artref">art. 29 cpv. 2 Cost.</span> e l'<span class="artref">art. 6 CEDU</span>. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>6.2.</b> Dall'<span class="artref">art. 29 cpv. 2 Cost.</span> viene dedotto anche il diritto ad offrire prove pertinenti e ad ottenerne l'assunzione (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=5&amp;from_date=20.04.2025&amp;to_date=09.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F134-I-140%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page140">DTF 134 I 140</a> consid. 5.3). Questo diritto non impedisce però all'autorità di porre fine all'istruttoria, quando le prove assunte le hanno permesso di formarsi una propria opinione e le ulteriori prove offerte non potrebbero condurla a modificare il suo convincimento. Spetta a chi ricorre sostanziare l'insostenibilità di tale scelta (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=5&amp;from_date=20.04.2025&amp;to_date=09.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F143-IV-500%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page500">DTF 143 IV 500</a> consid. 1.1). </div> <div class="para">L'arbitrio nell'accertamento dei fatti e/o nell'apprezzamento delle prove è dato quando l'istanza inferiore non ha manifestamente compreso il senso e la portata di un mezzo di prova, ha omesso di considerare un mezzo di prova pertinente senza un serio motivo, o ha tratto deduzioni insostenibili. Pertanto, chi ricorre deve argomentare, per ogni accertamento di fatto criticato, in che modo le prove avrebbero dovuto essere valutate, perché l'apprezzamento dell'autorità sia insostenibile e in che misura la lesione sarebbe suscettibile di influenzare l'esito del litigio (<span class="artref">art. 97 cpv. 1 LTF</span>; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=5&amp;from_date=20.04.2025&amp;to_date=09.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F143-IV-500%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page500">DTF 143 IV 500</a> consid. 1.1). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>6.3.</b> Ora, la ricorrente riconosce che una critica all'accertamento dei fatti e/o all'apprezzamento delle prove richiede uno sforzo di motivazione accresciuto (<span class="artref">art. 106 cpv. 2 LTF</span>). Ciò nonostante, non adempie a tale onere perché è vero che segnala con chiarezza di avere opinioni divergenti in merito ai vari accertamenti e/o attrezzamenti dell'istanza inferiore, ma è altrettanto vero che essa non dimostra che il ragionamento svolto nel giudizio impugnato in merito alle singole prove (agli atti o non assunte) sia insostenibile, attraverso un'argomentazione conforme ai criteri indicati nel precedente considerando 6.2. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>6.4.</b> D'altra parte, ad una conclusione più favorevole all'insorgente non può condurre il richiamo al diritto a un processo equo garantito dall'<span class="artref">art. 6 CEDU</span>, che imporrebbe di "esaminare i principali rilievi formulati" e "i punti specifici, pertinenti e importanti". </div> <div class="para">Anche in questo caso, il riferimento alla norma convenzionale è infatti soltanto generico. In particolare, esso non è accompagnato da nessuna spiegazione da cui risulti quali specifici diritti l'<span class="artref">art. 6 CEDU</span> garantirebbe, in aggiunta a quelli che già risultano dagli <span class="artref"><artref id="CH/101/29/2" type="start"></artref>art. 9 e 29 cpv. 2 Cost.</span><artref id="CH/101/9" type="end"></artref> nel contesto dell'apprezzamento (anche anticipato) delle varie prove proposte, testi compresi (<span class="artref">art. 106 cpv. 2 LTF</span>; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=5&amp;from_date=20.04.2025&amp;to_date=09.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F134-I-140%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page140">DTF 134 I 140</a> consid. 5.2; 1C_488/2021 del 9 febbraio 2022 consid. 2.4). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>6.5.</b> Nel seguito, va verificato se, in base ai fatti che risultano dal giudizio impugnato (<span class="artref">art. 105 cpv. 1 LTF</span>), l'assenza di un domicilio effettivo in Svizzera di C.________ possa essere o no confermata. Quella dell'esistenza di un domicilio effettivo in Svizzera - dal maggio 2017 - è infatti una questione che sottostà a un esame libero di questa Corte (precedente consid. 2.1; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=5&amp;from_date=20.04.2025&amp;to_date=09.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F136-II-405%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page405">DTF 136 II 405</a> consid. 4.5). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>7.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>7.1.</b> L'<span class="artref">art. 23 cpv. 1 CC</span>, cui rinvia anche l'<span class="artref">art. 2 cpv. 1 OAFE</span>, prevede che il domicilio di una persona è nel luogo dove dimora con l'intenzione di stabilirvisi durevolmente. Esso fa dipendere la costituzione del domicilio da due condizioni: da una parte, la residenza, vale a dire la dimora di una certa durata in un luogo determinato e la creazione in questo luogo di rapporti abbastanza stretti; d'altra parte, l'intenzione di stabilirsi per un periodo durevole nel luogo di residenza. </div> <div class="para">Questa intenzione deve essere riconoscibile a terzi e deve quindi risultare da circostanze esterne ed oggettive. Il domicilio di una persona si trova conseguentemente nel luogo in cui ha le relazioni più strette tenuto conto dell'insieme delle circostanze (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=5&amp;from_date=20.04.2025&amp;to_date=09.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F141-V-530%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page530">DTF 141 V 530</a> consid. 5.2; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=5&amp;from_date=20.04.2025&amp;to_date=09.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F137-III-593%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page593">137 III 593</a> consid. 5.1; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=5&amp;from_date=20.04.2025&amp;to_date=09.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F137-II-122%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page122">137 II 122</a> consid. 3.6; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=5&amp;from_date=20.04.2025&amp;to_date=09.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F136-II-405%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page405">136 II 405</a> consid. 4.3). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>7.2.</b> Sennonché, preso atto dei principi indicati così come dei fatti che risultano dal giudizio impugnato, che vincolano il Tribunale federale (<span class="artref">art. 105 cpv. 1 LTF</span>), la conclusione che C.________ non aveva domicilio effettivo in Svizzera resiste alle critiche e va confermata. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>7.2.1.</b> Per attestare la volontà di C.________ di stabilirsi in Svizzera e la creazione in questo luogo di rapporti abbastanza stretti a partire da maggio 2017 ci vogliono circostanze esterne ed oggettive che in concreto non sono sostanziate, siccome - in risposta alle richieste formulatele dalla Corte cantonale con lettera del 27 aprile 2020 - la ricorrente non ha prodotto: (a) né abbonamenti a mezzi di trasporto pubblico svizzeri intestati alla sua azionista, (b) né la prova di acquisti effettuati in Ticino da quest'ultima (ad es. in ristoranti, negozi o supermercati), sia essa sotto forma di estratti bancari, conteggi di carte di credito, fatture o scontrini; (c) né l'abbonamento a una rete telefonica fissa o mobile svizzera intestato a C.________; (d) né fatture relative al canone radiotelevisivo o ad abbonamenti a giornali, riviste, ecc. rispettivamente un contratto di fornitura di energia elettrica intestati a quest'ultima (invece che a D.________). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>7.2.2.</b> D'altra parte, in assenza di prove oggettive a dimostrazione dell'effettivo trasferimento in Svizzera di C.________, non possono assumere rilievo specifico nemmeno i diversi documenti amministrativi che la ricorrente ha presentato, come il permesso di dimora delle autorità migratorie, il certificato di dimora della Città di R.________, l'attestazione di assoggettamento delle autorità fiscali ticinesi; l'esenzione dall'obbligo assicurativo LAMAL o gli atti inerenti l'iscrizione all'anagrafe degli italiani residenti all'estero (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=5&amp;from_date=20.04.2025&amp;to_date=09.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F136-II-405%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page405">DTF 136 II 405</a> consid. 4.3). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>7.2.3.</b> Non da ultimo, va rilevato che le dichiarazioni spontanee di F.________, G.________, H.________ e I.________ - prodotte col ricorso davanti all'istanza precedente, a comprova dell'effettivo trasferimento in Svizzera di C.________ - si sono rivelate essere non veritiere ed ottenute su espressa richiesta di D.________, che a quel tempo ricopriva la carica di amministratore unico della società insorgente, così come di terze persone. </div> <div class="para">In effetti, con pronunce del 15 settembre 2021 e del 6 luglio 2022, cresciute in giudicato, gli estensori delle citate dichiarazioni sono stati ritenuti colpevoli di complicità in tentata truffa, mentre, con ulteriore pronuncia del 6 luglio 2022, cresciuta in giudicato, D.________ è stato tra l'altro condannato per tentata truffa, proprio per avere chiesto a terzi di aiutarlo a comprovare, tramite l'ausilio di documentazione fittizia, la residenza nel Cantone Ticino di C.________. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>7.2.4.</b> Ora, la ricorrente, che al momento dei fatti era amministrata da D.________, sostiene certo che queste condanne non potrebbero esserle opposte, perché "riguardano terzi" e non sarebbe stata coinvolta nella procedura. Così argomentando, non considera tuttavia che condanne penali cresciute in giudicato vincolano di principio anche le autorità amministrative, incluse quelle giudiziarie (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=5&amp;from_date=20.04.2025&amp;to_date=09.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F124-II-103%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page103">DTF 124 II 103</a> consid. 1c; sentenza 2C_526/2015 del 15 novembre 2015 consid. 2.3). Nel contempo, non adduce motivi per i quali ciò non dovrebbe valere anche nella fattispecie. A tal riguardo, si limita infatti a formulare considerazioni generiche, che non dimostrano l'asserito contrasto con l'art. 9 e l'<span class="artref">art. 29 cpv. 2 Cost.</span> e che - per altro - nemmeno si confrontano con la risposta già fornita alle medesime obiezioni alla fine del considerando 5.4 del giudizio cantonale, come avrebbero richiesto sia l'art. 42 cpv. 2 che l'<span class="artref">art. 106 cpv. 2 LTF</span> (precedente consid. 2.2). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>7.3.</b> Confermato che, contrariamente a quanto sostenuto nell'impugnativa, C.________ non aveva domicilio effettivo in Svizzera a partire da maggio 2017, dev'essere quindi anche confermato che la ricorrente, le cui azioni sono interamente detenute dalla prima, doveva essere a sua volta ritenuta come una persona all'estero ai sensi della LAFE (art. 5 cpv. 1 lett. c in relazione con l'<span class="artref">art. 6 LAFE</span>), così come indicato dai Giudici ticinesi. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>8.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>8.1.</b> Una terza serie di critiche è rivolta contro la conclusione dell'istanza inferiore secondo cui l'acquisto dell'immobile di S.________ (cessione di un diritto di compera e suo esercizio) non poteva essere concesso neppure in base all'<span class="artref">art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE</span>, che prevede l'esenzione dall'autorizzazione se il fondo serve come stabilimento permanente di un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione (precedente consid. 4.2). </div> <div class="para">A differenza di quanto arbitrariamente accertato dalla Corte cantonale, la particella ttt di S.________ non sarebbe solo edificabile ma già edificata e non verrebbe acquistata per "mero collocamento", bensì per svolgere un'attività commerciale, in linea con lo scopo sociale. Nel dubbio, sarebbe bastato che l'autorità interpellasse la ricorrente, ciò che non è avvenuto, e questo comporterebbe nuove violazioni sia dell'<span class="artref">art. 9 Cost</span> che dei diritti procedurali, garantiti dall'<span class="artref">art. 29 Cost.</span> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>8.2.</b> Anche queste censure non possono essere però condivise. Da una lettura del giudizio impugnato risulta che l'esclusione dell'applicazione dell'<span class="artref">art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE</span> non ha dipeso dal fatto che la particella ttt di S.________ fosse o no edificata, come sostenuto nell'impugnativa, bensì dal fatto che davanti alle autorità amministrative e giudiziarie cantonali la ricorrente non aveva "minimamente sostanziato" che il fondo servisse come stabilimento permanente di un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione (ivi, consid. 6). </div> <div class="para">Di tale conclusione non è dimostrato né l'arbitrio né il contrasto con non meglio precisate garanzie procedurali (<span class="artref">art. 106 cpv. 2 LTF</span>). La ricorrente sottolinea di avere dichiarato a più riprese l'intenzione di usare e fare usare la particella ttt di S.________ "a scopo espositivo commerciale e non abitativo". Determinante è però la sua utilizzazione quale stabilimento d'impresa, non un generico uso commerciale, e nemmeno basta che il perseguimento di tale scopo venga solo prospettato, come l'insorgente indica di avere fatto (nello stesso senso, cfr. la sentenza 2C_54/2013 del 28 marzo 2013 consid. 3.4, da cui risulta che la produzione di dichiarazioni d'intenti non è sufficiente). </div> <div class="para">Infine, è vero che l'autorità deve accertare i fatti d'ufficio, ma è altresì vero che l'amministrato ha l'obbligo di sostanziare i propri argomenti e non può limitarsi a sostenere - in modo generico - di non rientrare nel campo di applicazione della legge (<span class="artref">art. 22 cpv. 1 LAFE</span> in relazione con l'<span class="artref">art. 18 cpv. 3 OAFE</span>; sentenze 2C_717/2018 del 24 gennaio 2020 consid. 6.2.1; 2C_118/2009 del 15 settembre 2009 consid. 4.2; GIORGIO DE BIASIO/SIMONE ALBISETTI, LAFE - Giurisprudenza scelta cantonale e federale, 2017, pag. 256 seg.; URS MÜHLEBACH/ HANSPETER GEISSMANN, Lex F., Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, 1986, n. 10 ad <span class="artref">art. 20 LAFE</span>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>8.3.</b> Come detto, anche le critiche rivolte contro il mancato riconoscimento delle condizioni per applicare alla fattispecie l'<span class="artref">art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE</span> devono esser quindi respinte, siccome infondate. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>9.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>9.1.</b> Per quanto precede, il ricorso sussidiario in materia costituzionale è inammissibile mentre, nella misura in cui è ammissibile, il ricorso in materia di diritto pubblico è respinto. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>9.2.</b> Le spese giudiziarie seguono la soccombenza e vanno poste a carico della ricorrente (<span class="artref"><artref id="CH/173.110/66/1" type="start"></artref>art. 65 e 66 cpv. 1 LTF</span><artref id="CH/173.110/65" type="end"></artref>). Non sono dovute ripetibili, perché B.________ ha rinunciato a formulare osservazioni al ricorso (<span class="artref"><artref id="CH/173.110/68/2" type="start"></artref><artref id="CH/173.110/68/1" type="start"></artref>art. 68 cpv. 1 e 2 LTF</span><artref id="CH/173.110/68/2" type="end"></artref><artref id="CH/173.110/2" type="end"></artref>) mentre le autorità non ne hanno diritto (<span class="artref">art. 68 cpv. 3 LTF</span>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.</b> </div> <div class="para">Il ricorso sussidiario in materia costituzionale è inammissibile. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.</b> </div> <div class="para">Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso in materia di diritto pubblico è respinto. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.</b> </div> <div class="para">Le spese giudiziarie di fr. 2'000.-- sono poste a carico della ricorrente. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.</b> </div> <div class="para">Comunicazione al patrocinatore della ricorrente, all'autorità cantonale di prima istanza in materia LAFE, all'autorità cantonale di sorveglianza in materia LAFE, al Tribunale amministrativo del Cantone Ticino, ai Comuni di R.________ e di S.________, al patrocinatore di B.________, nonché all'Ufficio federale di giustizia. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Losanna, 8 maggio 2025 </div> <div class="para"> </div> <div class="para">In nome della II Corte di diritto pubblico </div> <div class="para">del Tribunale federale svizzero </div> <div class="para"> </div> <div class="para">La Presidente: F. Aubry Girardin </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Il Cancelliere: Savoldelli </div> </div></body></html>