<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2013.00340</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=213238&amp;W10_KEY=4467111&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2013.00340</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 05.09.2013</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 14.08.2014 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Gewässerschutzrechtliche Bewilligung für den Neubau eines Einfamilienhauses: dicht überbautes Gebiet im Sinn von Art. 41c Abs. 1 GSchV.<br/><br/>Art. 41c Abs. 1 GSchV räumt der Baudirektion insgesamt zwar einen Beurteilungsspielraum ein. In Bezug auf die Auslegung des Begriffs der dichten Überbauung, die Voraussetzung für die Anwendung der Bestimmung bildet, kommt der Baudirektion hingegen kein besonderer Spielraum zu, den das Baurekursgericht zu beachten hätte (E. 4.1).<br/><br/>Die Vorinstanz gelangte zu Recht zur Auffassung, das fragliche Gebiet sei nicht dicht überbaut im Sinn von Art. 41c Abs. 1 GSchV. Im vorliegenden Fall besteht kein überwiegendes Interesse an einer baulichen Verdichtung. Es liegt keine Baulücke vor (E. 4.5). <br/><br/>Abweisung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULÃCKE">BAULÃCKE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERER AUFWAND">BESONDERER AUFWAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEURTEILUNGSSPIELRAUM">BEURTEILUNGSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DICHT ÃBERBAUTES GEBIET">DICHT ÃBERBAUTES GEBIET</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSSPIELRAUM">ERMESSENSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSÃBERPRÃFUNG">ERMESSENSÃBERPRÃFUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWÃSSERRAUM">GEWÃSSERRAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Umweltschutz ST: GEWÃSSERSCHUTZ">GEWÃSSERSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITIONSBESCHRÃNKUNG">KOGNITIONSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARTEIENTSCHÃDIGUNG">PARTEIENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERDICHTUNG">VERDICHTUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 29 Abs. I BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 41c Abs. I GSchV</span><br/><span class="gerade">Art. 77 Abs. I KV</span><br/><span class="ungerade">§ 17 Abs. II lit. a VRG</span><br/><span class="gerade">§ 20 Abs. I lit. c VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=19502" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2013.00340</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">5. September 2013</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Markus Lanter.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">1. A, <br/> <br/> </a></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Erbengemeinschaft B, <br/> bestehend aus:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 C, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 D, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Einfache Gesellschaft, <br/> bestehend aus: </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1 E, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2 F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.3 G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA H, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>Schweizer Heimatschutz, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch ZÃ¼rcherische Vereinigung fÃ¼r <br/> Heimatschutz, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>ZÃ¼rcherische Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA I, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>Baukommission RÃ¼schlikon, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA J, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Baukommission RÃ¼schlikon erteilte A mit Beschluss vom 12. April 2012 die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Einfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der K-Strasse 02 in RÃ¼schlikon. Zusammen mit diesem Entscheid erÃ¶ffnete sie die im koordinierten Verfahren ergangene konzessionsrechtliche und gewÃ¤sserschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 24. April 2012. Diese verfÃ¼gte damit unter anderem, der Staat sei berechtigt, das fÃ¼r die Realisierung eines Ã¶ffentlichen Seewegs benÃ¶tigte Land (bis zu 3,5 m Breite) auf dem BaugrundstÃ¼ck unentgeltlich zu beanspruchen (Disp.-Ziff. III.2).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Rekurs vom 29. Mai 2012 beantragten A, die Erbengemeinschaft B sowie die einfache Gesellschaft, bestehend aus A, F und G, die ersatzlose Aufhebung von Disp.-Ziff. III.2 der BaudirektionsverfÃ¼gung vom 24. April 2012 (G.-Nr. R2.2012.00085).</p> <p class="Sachverhalt2">Auch der Schweizer Heimatschutz SHS und die ZÃ¼rcherische Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz (ZVH) gelangten mit Rekurs vom 6. Juni 2012 an das Baurekursgericht. Sie beantragten, es seien Disp.-Ziffn. III.1.2 und 4 (Letztere mit Ausnahmen) der BaudirektionsverfÃ¼gung vom 24. April 2012 sowie die Baubewilligung der Baukommission RÃ¼schlikon vom 12. April 2012 aufzuheben (G.-Nr. R2.2012.00088).</p> <p class="Sachverhalt2">Mit Entscheid vom 26. MÃ¤rz 2013 vereinigte das Baurekursgericht die beiden Verfahren (Disp.-Ziff. I). Auf den Rekurs der ZVH trat es nicht ein (Disp.-Ziff. II), jenen des Schweizer Heimatschutzes SHS hiess es gut. DemgemÃ¤ss hob es den Beschluss der Baukommission RÃ¼schlikon vom 12. April 2012 und die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 24. April 2012 auf (Disp.-Ziff. III). Den Rekus im Verfahren G.-Nr. R2.2012.00085 schrieb das Baurekursgericht als gegenstandslos geworden ab (Disp.-Ziff. IV).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Eingabe vom 7. Mai 2013 erhoben A, die Erbengemeinschaft B sowie E, F und G Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragten, der angefochtene Entscheid sei hinsichtlich Disp.-Ziff. III, IV, V (Kosten) und VI (EntschÃ¤digung) aufzuheben und die Sache zur ErgÃ¤nzung und Neuentscheidung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Eventualiter sei die Sache lediglich zur materiellen Behandlung des Bauherrenrekurses an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen, die erstinstanzlichen Bewilligungsentscheide der Baukommission RÃ¼schlikon vom 12. April 2012 und der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 24. April 2012 hingegen zu bestÃ¤tigen bzw. wiederherzustellen. Subeventualiter sei die ZÃ¼rcherische Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz zu verpflichten, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Rekursverfahren eine angemessene UmtriebsentschÃ¤digung von Fr. 2'500.- zu bezahlen; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. </p> <p class="Sachverhalt2">Das Baurekursgericht schloss am 29. Mai 2013 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission RÃ¼schlikon verzichtete am 6. Juni 2013 auf eine Beschwerdeantwort; ebenso die Baudirektion mit Eingabe vom 12. Juni 2013. Der Schweizer Heimatschutz SHS und die ZÃ¼rcherische Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz (ZVH) beantragten mit Eingabe vom 12. Juli 2013, die Beschwerde sei vollumfÃ¤nglich abzuweisen. Eventualiter sei die Sache zur materiellen Behandlung der bisher nicht behandelten RÃ¼gen an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Der Subeventualantrag der BeschwerdefÃ¼hrenden sei auf jeden Fall abzuweisen, eventualiter hÃ¶chstens im Umfang von Fr. 100.- gutzuheissen; alles unter Kosten und EntschÃ¤digung zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Die BeschwerdefÃ¼hrenden hielten mit Replik vom 26. August 2013 an ihren AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde gegen den Entscheid der Vorinstanz zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind als Baugesuchsteller und als MiteigentÃ¼mer des BaugrundstÃ¼cks ohne Weiteres zur Beschwerde gegen den Entscheid der Vorinstanz, mit dem die Baubewilligung sowie die Bewilligung der Baudirektion aufgehoben wurden, legitimiert (§ 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Auf die rechtzeitig und formgÃ¼ltig eingereichte Beschwerde ist einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das BaugrundstÃ¼ck liegt direkt am See. Es umfasst zur HÃ¤lfte Konzessionsland (Landanlagegebiet) und ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde RÃ¼schlikon vom 22. Juni 2000 (BZO) der Wohnzone W2D zugeschieden.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Bauvorhaben umfasst den Abbruch des bestehenden GebÃ¤udes Assek.-Nr. 03 und dessen Ersatz durch ein Einfamilienhaus. Das FlachdachgebÃ¤ude soll einen Abstand von 9,5 bis 12,5 m zum Seeufer ausweisen. Damit ist es auf eine gewÃ¤sserschutzrechtliche Ausnahmebewilligung angewiesen, welche die Baudirektion erteilt hat.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Sowohl die BeschwerdefÃ¼hrenden als auch die Beschwerdegegnerschaft beantragen die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, steht im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der mit der Sache befassten BehÃ¶rde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden kÃ¶nnen. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz kÃ¶nnen auch im Beschwerdeverfahren berÃ¼cksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2).</p> <p class="Urteilstext">Die lokalen Gegebenheiten sind aus den eingereichten Verfahrensakten genÃ¼gend ersichtlich. Der massgebliche Sachverhalt geht hinreichend aus den Akten hervor, weshalb sich die Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten lassen. Das Verwaltungsgericht kann deshalb auf dessen DurchfÃ¼hrung verzichten.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanz kam zum Schluss, die Baudirektion sei zu Unrecht von einem "dicht Ã¼berbauten Gebiet" im Sinn von Art. 41c Abs. 1 </span>der GewÃ¤sserschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV) <span>ausgegangen. Damit habe sie den ihr zustehenden Ermessensspielraum Ã¼berschritten. Die gewÃ¤sserschutzrechtliche Bewilligung sei daher aufzuheben. Damit werde auch die Baubewilligung obsolet, weshalb auch diese aufzuheben sei.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, die Auffassung der Vorinstanz verletze den Ermessensspielraum, welcher der Baudirektion bei der Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs des "dicht Ã¼berbauten Gebiets" zustehe. Zudem basiere die Argumentation der Vorinstanz auf einem einseitigen RechtsverstÃ¤ndnis der mit der Revision des GewÃ¤sserschutzrechts verfolgten Ziele. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b><span>Anders als das Verwaltungsgericht ist das Baurekursgericht gemÃ¤ss § 20 Abs. 1 lit. c VRG grundsÃ¤tzlich zur Ermessenskontrolle befugt. Eine Unterschreitung dieser PrÃ¼fungsbefugnis kÃ¤me einer Verletzung von Art. 29 Abs. 1 BV gleich (vgl. Gerold Steinmann, in: Bernhard Ehrenzeller et al [Hrsg.], St.</span> <span>Galler Kommentar zur Schweizerischen Bundesverfassung, 2. A., ZÃ¼rich etc. 2008, Art. 29 N. 7 mit Hinweisen; vgl. auch Art. 77 Abs. 1 der Verfassung des Kantons ZÃ¼rich vom 27. Februar 2005 [KV]). </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Art. 41c Abs. 1 GSchV rÃ¤umt der Baudirektion als </span>"K<span>ann-Bestimmung</span>"<span>, welche die Bewilligung von Ausnahmen ermÃ¶glicht, sofern keine Ã¼berwiegenden Interessen bestehen, zwar einen Beurteilungsspielraum ein. In Bezug auf die Auslegung des Begriffs der dichten Ãberbauung, die Voraussetzung fÃ¼r </span>eine Ausnahmebewilligung<span> bildet, kommt der Baudirektion hingegen kein besonderer Spielraum zu. Umso weniger kann in Bezug auf die Auslegung dieses bundesrechtlichen Begriffs â entgegen der Auffassung der Vorinstanz â von einem erheblichen Spielraum die Rede sein, wie er </span>etwa <span>bei der Einordnungsvorschrift von § 238 PBG besteht.</span><span> </span>Insofern hat sich das Baurekursgericht bei der ÃberprÃ¼fung des erstinstanzlichen Entscheids eine zu grosse ZurÃ¼ckhaltung auferlegt. Dies bleibt vorliegend allerdings unerheblich, da das Baurekursgericht auch unter Anwendung der eingeschrÃ¤nkten PrÃ¼fung zur Aufhebung der angefochtenen VerfÃ¼gung gelangt ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das Bundesgericht hat anlÃ¤sslich der Beurteilung eines frÃ¼heren Bauprojekts auf dem BaugrundstÃ¼ck offengelassen, ob von einem "dicht Ã¼berbauten Gebiet" auszugehen sei (BGr, 28. MÃ¤rz 2013, 1C_41/2012, E. 4.5 [zur Publikation in der amtlichen Sammlung vorgesehen]). Es wies nur darauf hin, Ã¼bergeordnetes Ziel sei es, durch die Erteilung von Ausnahmebewilligungen im dicht Ã¼berbauten Gebiet eine Siedlungsentwicklung nach innen und eine aus der Sicht der Raumplanung erwÃ¼nschte stÃ¤dtebauliche Verdichtung (z.<span> </span>B. durch das FÃ¼llen von BaulÃ¼cken) zu ermÃ¶glichen. </p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref363041100"><b>4.3 </b>Die BundesÃ¤mter fÃ¼r Raumentwicklung (ARE) und Umwelt (BAFU) haben zur Anwendung des Begriffs "dicht Ã¼berbautes Gebiet" in Zusammenarbeit mit den Kantonen ein Merkblatt verÃ¶ffentlicht (Merkblatt des ARE und des BAFU "GewÃ¤sserraum im Siedlungsgebiet" vom 18. Januar 2013; im Folgenden: Merkblatt ARE/BAFU). Dieses soll die Kantone bei einem landesweit einheitlichen Vollzug innerhalb des Siedlungsgebiets unterstÃ¼tzen, ihnen aber gleichzeitig die MÃ¶glichkeit belassen, auf unterschiedliche VerhÃ¤ltnisse einzugehen (BGr, 28. MÃ¤rz 2013, 1C_41/2012, E. 4.5).</a> </p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref363032135"><b><span>4.4 </span></b><span>Der VerfÃ¼gung vom 24. April 2012 lÃ¤sst sich keine BegrÃ¼ndung dafÃ¼r entnehmen, weshalb die Baudirektion von einem dicht Ã¼berbauten Gebiet ausging. </span></a>Erst<span> in ihrer Rekursvernehmlassung </span>fÃ¼hrte sie aus, <span>die Beurteilung mÃ¼sse auf einer Gesamtbetrachtung beruhen. Dieser mÃ¼sse ein zweckmÃ¤ssiges Plangebiet zugrunde gelegt werden, das nicht nur wenige GrundstÃ¼cke umfassen dÃ¼rfe. Vorliegend mÃ¼sse deshalb auch die Situation auf der landeinwÃ¤rts gelegenen Seite der K-Strasse miteinbezogen werden, wodurch sich zeige, dass ein dicht Ã¼berbautes Gebiet vorliege. AnlÃ¤sslich des vorinstanzlichen Augenscheins fÃ¼hrte die Vertreterin der Baudirektion sodann aus, diese habe das fragliche Gebiet als dicht Ã¼berbaut eingestuft, weil das GrundstÃ¼ck im Siedlungsgebiet und in einer Bauzone liege.</span><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Diese Argumentation </span>Ã¼berzeugt nicht<span>.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>Dass es sich um ein GrundstÃ¼ck in der Bauzone handelt, kann nicht ausschlaggebend sein. Art. 41c Abs. 1 GSchV sieht eine AusnahmemÃ¶glichkeit ausdrÃ¼cklich nur in dicht Ã¼berbautem Gebiet, nicht generell in Bauzonen vor (Merkblatt ARE/BAFU, S. 3; vgl. auch Hans W. Stutz, Uferstreifen und GewÃ¤sserraum â Umsetzung durch die Kantone, in: URP 2012, S. 90 ff., 103 f.). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Der Einbezug des landeinwÃ¤rts der K-Strasse gelegenen Gebiets mag zwar nicht ausgeschlossen sein. Im Zentrum stehen muss jedoch das Gebiet entlang dem GewÃ¤sser. Massgeblich muss in erster Linie sein, ob der Uferstreifen bereits Ã¼berbaut ist. So gelten gemÃ¤ss dem Merkblatt ARE/BAFU Gebiete, in denen sich <i>im festzulegenden GewÃ¤sserraum </i>keine oder nur einzelne Bauten und Anlagen befinden, in der Regel nicht als dicht Ã¼berbaut (Merkblatt ARE/BAFU, S. 6; Stutz, S. 104). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.3 </b>Befinden sich <i>im festzulegenden GewÃ¤sserraum </i>â wie hier â eingezonte, nicht oder nur teilweise Ã¼berbaute Parzellen, kann das Gebiet ausnahmsweise als dicht Ã¼berbaut gelten, wenn es sich um eine BaulÃ¼cke handelt, oder eine zweckmÃ¤ssige bauliche Nutzung der noch unÃ¼berbauten oder wenig Ã¼berbauten Parzellen verhindert wird und die Umgebung dicht Ã¼berbaut ist, oder es sich um ein Ã¼bergeordnet festgelegtes Verdichtungsgebiet handelt (Merkblatt ARE/BAFU, S. 7). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Die Vorinstanz hielt der Auffassung der Baudirektion (vgl. E. 4.4) entgegen, Seeseits der K-Strasse stehe ein mehr oder weniger freies, durchgrÃ¼ntes UfergelÃ¤nde von mehr als 100 m LÃ¤nge infrage. Die Bauparzelle sowie die nordwestlich und sÃ¼dÃ¶stlich angrenzenden GrundstÃ¼cke seien weitgehend unÃ¼berbaut. Auf dem fraglichen Uferstreifen befÃ¤nden sich lediglich kleinere (See-)Bauten. Die K-Strasse bilde unter diesen UmstÃ¤nden eine rÃ¤umliche Trennung zwischen den GrundstÃ¼cken mit direktem Bezug zum See und solchen ohne Bezug zum Ufer. Daher sei der der Fokus auf das Land entlang des ZÃ¼richsees zu richten. Dabei kÃ¶nne nicht mehr von einer als Ausnahme zugelassenen FÃ¼llung einer BaulÃ¼cke gesprochen werden.</p> <p class="Urteilstext">Diese ErwÃ¤gungen sind nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden kÃ¶nnen aus dem Hinweis, die Siedlungsentwicklung nach innen solle nicht verhindert werden, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Festzuhalten ist diesbezÃ¼glich zunÃ¤chst, dass die Vorinstanz durchaus darauf hinwies, dass mit Art. 41c Abs. 1 GSchV "eine Siedlungsentwicklung nach innen und eine aus Sicht der Raumplanung erwÃ¼nschte stÃ¤dtebauliche Verdichtung ermÃ¶glicht" werden solle. Eine solche Verdichtung soll aber gerade nur in bereits dicht Ã¼berbauten Gebieten ermÃ¶glicht werden. Es darf daher nicht â worauf die Argumentation der BeschwerdefÃ¼hrenden im Ergebnis hinauslÃ¤uft â aus dem (allgemeinen) Interesse an einer Verdichtung auf das Vorliegen eines dicht Ã¼berbauten Gebiets im Sinn von Art. 41c Abs. 1 GSchV geschlossen werden. Vielmehr ist ein solcher Schluss nur dann zulÃ¤ssig, wenn <i>im vorliegenden Fall </i>ein Ã¼berwiegendes Interesse an einer stÃ¤dtebaulichen Verdichtung besteht. Dies ist jedoch nicht der Fall. Das BaugrundstÃ¼ck liegt weder in einer Kern- noch in einer Zentrumszone. Auch die SiedlungsqualitÃ¤t spricht nicht fÃ¼r eine Ãberbauung des GrundstÃ¼cks (vgl. Merkblatt ARE/BAFU, S. 6). Vielmehr spricht das vom Bundesgericht im erwÃ¤hnten Entscheid, der ein frÃ¼heres Bauprojekt auf dem BaugrundstÃ¼ck betraf, hervorgehobene Interesse der Ãffentlichkeit an einem erleichterten Zugang zu den GewÃ¤ssern (BGr, 28. MÃ¤rz 2013, 1C_41/2012, E. 4.5 [zur Publikation in der amtlichen Sammlung vorgesehen]) gegen eine Ãberbauung der zwischen der K-Strasse und dem See liegenden GrundstÃ¼cke. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.2 </b>Zutreffend wies die Vorinstanz darauf hin, im erlÃ¤uternden Bericht des BAFU wÃ¼rden als Anwendungsfall "BaulÃ¼cken" genannt und als Beispiele fÃ¼r dicht Ã¼berbaute Gebiete die stÃ¤dtischen Quartiere in Basel am Rhein oder in ZÃ¼rich an der Limmat aufgefÃ¼hrt. GemÃ¤ss Merkblatt ARE/BAFU wÃ¼rden Gebiete, in denen sich im festzulegenden GewÃ¤sserraum keine oder nur einzelne Bauten und Anlagen befÃ¤nden, in der Regel nicht als dicht Ã¼berbaut gelten. WÃ¼rden sich in diesem Uferstreifen eingezonte, nicht oder nur teilweise Ã¼berbaute Parzellen befinden, kÃ¶nne das Gebiet ausnahmsweise als dicht Ã¼berbaut gelten, wenn es sich um eine BaulÃ¼cke handle oder eine zweckmÃ¤ssige bauliche Nutzung der noch unÃ¼berbauten oder wenig Ã¼berbauten Parzellen verhindert werde und die Umgebung dicht Ã¼berbaut sei. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.3 </b>Auch der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrenden, die K-Strasse bilde keine ZÃ¤sur, die einer BerÃ¼cksichtigung der landeinwÃ¤rts bestehenden Bebauung verbieten wÃ¼rde, trifft nicht zu. Aus den von den BeschwerdefÃ¼hrenden eingereichten Orthofotos, aber auch den anlÃ¤sslich des vorinstanzlichen Augenscheins gemachten Fotos, ergibt sich, dass die Bebauung seeseits der Strasse zumindest im hier massgeblichen Bereich deutlich von jener landeinwÃ¤rts abweicht. Zum See hin besteht ein beachtlicher GrÃ¼ngÃ¼rtel.</p> <p class="Erwgung2"><span>Dementsprechend erweist sich â entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden â auch die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung, wonach die Bauparzelle sowie die nordwestlich und sÃ¼dÃ¶stlich angrenzenden GrundstÃ¼cke weitgehend unÃ¼berbaut seien, als zutreffend. Dass die fraglichen GrundstÃ¼cke nicht </span>gÃ¤nzlich <span>unÃ¼berbaut sind, ist fÃ¼r eine solche Feststellung nicht erforderlich. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.4 </b>Nach dem Gesagten liegt auch keine BaulÃ¼cke vor, was gemÃ¤ss dem Merkblatt ARE/BAFU (S. 6 f.) und dem erlÃ¤uternden Bericht des BAFU vom 20. April 2011 (S. 15) fÃ¼r eine stÃ¤dtebauliche Verdichtung und damit fÃ¼r die Annahme dicht Ã¼berbauten Gebiets sprechen wÃ¼rde. Gegen das Vorliegen einer BaulÃ¼cke spricht nicht nur die Ausdehnung des weitgehend unÃ¼berbauten GrÃ¼ngÃ¼rtels und dessen Lage am See. Auch wird das fragliche Gebiet von der bestehenden Ãberbauung nicht so stark geprÃ¤gt, dass es sinnvollerweise nur einer Bauzone zugewiesen werden kann (BGE 132 II 218 E. 4.2 mit Hinweisen; VGr, 8. Dezember 2011, VR.2011.00004, E. 3.4; 5. Mai 2010, VB.2009.00063, E. 4.3.3; Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Handkommentar Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 5 N. 58 ff.; Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., Bern 2008, S. 597 f.; Enrico Riva, in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Kommentar RPG, ZÃ¼rich etc. 2010, Art. 5 N. 146 ff.; <span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011</span>, S. 241, je mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Die Vorinstanz kam nach dem Gesagten zu Recht zum Schluss, das fragliche Gebiet sei nicht als dicht Ã¼berbaut im Sinn von Art. 41c Abs. 1 GSchV zu qualifizieren. Damit erweist sich die Beschwerde in diesem Punkt als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, die ZVH sei unabhÃ¤ngig vom Ausgang des vorliegenden Verfahrens zu verpflichten, ihnen fÃ¼r das Rekursverfahren eine UmtriebsentschÃ¤digung von Fr. 2'500.- zu bezahlen. Die Vorinstanz sei auf den Rekurs der ZVH nicht eingetreten und habe diese dafÃ¼r kostenpflichtig erklÃ¤rt. Es sei unverstÃ¤ndlich, dass die Vorinstanz keine dementsprechende EntschÃ¤digungspflicht statuiert habe. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Weil die Vorinstanz auf den Rekurs der ZVH mangels Legitimation nicht eintrat, auferlegte sie dieser 1/14 der Rekurskosten von insgesamt Fr. 8'420.- (Entscheid der Vorinstanz, Disp.-Ziff. V). Sie verpflichtete die ZVH hingegen nicht zur Bezahlung einer UmtriebsentschÃ¤digung an die BeschwerdefÃ¼hrenden. Eine solche sprach sie â zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden â nur dem Schweizer Heimatschutz SHS zu (Disp.-Ziff. VI).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Nach § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann die unterliegende Partei zu einer angemessenen EntschÃ¤digung fÃ¼r die Umtriebe der Gegenpartei verpflichtet werden, wenn die rechtsgenÃ¼gende Darstellung komplizierter Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistands rechtfertigte. Ein besonderer Aufwand ist nur zu bejahen, wenn die Grenze des im Rahmen eines Verwaltungsrechtspflegeverfahrens gemeinhin Ãblichen und Zumutbaren Ã¼berschritten ist und von einer Partei nicht erwartet werden kann, dass sie einen solchen Aufwand vollumfÃ¤nglich selbst trÃ¤gt (<span>Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999</span>, § 17 N. 27).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Vorliegend wiesen die BeschwerdefÃ¼hrenden in ihrer Rekursantwort zutreffend darauf hin, dass die Legitimation der rekurrierenden VerbÃ¤nde von Amtes wegen zu prÃ¼fen sei. In Bezug auf die ZVH fÃ¼hrten die BeschwerdefÃ¼hrenden sodann aus, diese sei nur insofern rechtsmittellegitimiert, als sie sich gegen Anordnungen und Erlasse, die sich auf den III. Titel oder § 238 Abs. 2 PBG stÃ¼tzen, oder gegen Bewilligungen fÃ¼r Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen wehren wÃ¼rden. Diese EinschrÃ¤nkung gelte auch in Bezug auf die zulÃ¤ssigen RÃ¼gen. Da sich die angefochtenen baurechtlichen Entscheide weder auf den III. Titel noch auf § 238 Abs. 2 PBG gestÃ¼tzt hÃ¤tten, oder sich hÃ¤tten stÃ¼tzen sollen, und das BaugrundstÃ¼ck in der Bauzone liege, gehe der ZVH die Rekursbefugnis gÃ¤nzlich ab. Allein der Umstand, dass das BaugrundstÃ¼ck an das Seeufer angrenze, verschaffe der ZVH jedenfalls kein Rekursrecht.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Die AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden zur Legitimation der ZVH gingen damit nur unwesentlich darÃ¼ber hinaus, was sich direkt aus dem Gesetz ergibt. Insofern kann nicht von einem besonderen Aufwand gesprochen werden, den die rechtsgenÃ¼gende Darstellung komplizierter Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen erfordert hÃ¤tte. Die weiteren AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden im Rekursverfahren waren in erster Linie erforderlich, weil auch die BeschwerdefÃ¼hrenden dem Schweizer Heimatschutz SHS die Rekurslegitimation nicht umfassend absprachen. Der damit verbundene Aufwand wÃ¤re den BeschwerdefÃ¼hrenden somit ohnehin â auch ohne Rekurserhebung durch die ZVH â entstanden. Dementsprechend kann dieser Aufwand nicht als erforderlich gelten, um sich gegen den Rekurs der ZVH zur Wehr zu setzen.</p> <p class="Urteilstext">Unter diesen UmstÃ¤nden lag es im Ermessen der Vorinstanz, davon abzusehen, die ZVH zur Bezahlung einer UmtriebsentschÃ¤digung an die BeschwerdefÃ¼hrenden zu verpflichten. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegrÃ¼ndet. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerde ist somit abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens </span>werden die BeschwerdefÃ¼hrenden kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Zudem sind sie zu verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 140.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 6'140.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer 1 zu einem Drittel, den BeschwerdefÃ¼hrenden 2.1 und 2.2 je zu einem Sechstel sowie den BeschwerdefÃ¼hrenden 3.1, 3.2 und 3.3 je zu einem Neuntel auferlegt, jeweils unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden im gleichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:â¦<br/> <br/> </span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>