<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00516</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211262&amp;W10_KEY=4467117&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00516</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.11.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 28.03.2013 gutgeheissen und den Entscheid des Verwaltungsgerichts aufgehoben.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Konzessionsrechtliche Verweigerung des Neubaus eines Einfamilienhauses: Konzessionsland mit Baubewilligungsvorbehalt; Abstellen auf verwaltungsinterne Richtlinien.<br/><br/>Angesichts der mit der Landanlagekonzession vorbehaltenen Entscheidungsfreiheit und des Umstands, dass grundsätzliche kein Anspruch auf Bewilligungserteilung besteht, stellt § 25 in Verbindung mit § 27 KonzessionsV eine genügende gesetzliche Grundlage dar (E. 3.3). <br/><br/>Das Abstellen auf verwaltungsinterne Richtlinien (E. 3.5) und die autonome Auslegung des Begriffs "zweigeschossig" führen weder zu einer Verletzung des Gesetzmässigkeitsprinzips noch zu einer Ermessensunterschreitung (E. 3.6) noch zu einer Verletzung des Koordinationsgebots (E. 4).<br/><br/>Die von der Baudirektion vorgenommene Praxisänderung ist zulässig (E. 5.4). <br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWILLIGUNGSVORBEHALT">BEWILLIGUNGSVORBEHALT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSUNTERSCHREITUNG">ERMESSENSUNTERSCHREITUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESETZLICHE GRUNDLAGE">GESETZLICHE GRUNDLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KONZESSIONSLAND">KONZESSIONSLAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOORDINATIONSGEBOT">KOORDINATIONSGEBOT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDANLAGE">LANDANLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRAXISÃNDERUNG">PRAXISÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RICHTLINIEN">RICHTLINIEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT">ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art./§ 25 KonzessionsV</span><br/><span class="gerade">Art./§ 27 KonzessionsV</span><br/><span class="ungerade">Art. 3 Abs. II lit. c RPG</span><br/><span class="gerade">§ 2 Abs. I lit. g WasserwirtschaftsG</span><br/><span class="ungerade">§ 2 Abs. I lit. h WasserwirtschaftsG</span><br/><span class="gerade">§ 75 lit. b WasserwirtschaftsG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=14088" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00516</p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">23. November 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Markus Lanter. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>Erbengemeinschaft A, bestehend aus:</span></a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">1.1 B, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">1.2 C, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">1.3 D, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">2. E, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich<b>,</b> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Baukommission RÃ¼schlikon, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 7. Oktober 2010 erteilte die Baukommission RÃ¼schlikon der Erbengemeinschaft A, nÃ¤mlich B, C und D, sowie E die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Einfamilienhauses mit GaragengebÃ¤ude auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse in RÃ¼schlikon.</p> <p class="Urteilstext">Zusammen mit dem baurechtlichen Entscheid wurde die im koordinierten Verfahren ergangene konzessionsrechtliche Verweigerung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 1. November 2010 erÃ¶ffnet.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen die konzessionsrechtliche Verweigerung der Baudirektion erhoben die Erbengemeinschaft A und E Rekurs bei der Baurekurskommission II (seit 1. Januar 2011: Baurekursgericht). Mit Entscheid vom 21. Juni 2011 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 24. August 2011 erhoben die Erbengemeinschaft A und E gegen diesen Entscheid Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten, der angefochtene Entscheid sei unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Baudirektion aufzuheben und diese einzuladen, den BeschwerdefÃ¼hrenden die nachgesuchte konzessionsrechtliche Bewilligung zu erteilen. Eventualiter sei die konzessionsrechtliche Bewilligung unter der Auflage zu erteilen, dass das Attikageschoss vollstÃ¤ndig ausserhalb des Landanlagegebiets (Konzessionsgebiet) erstellt werde. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht schloss am 21. September 2011 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion beantragte am 12. Oktober 2011 die Abweisung der Beschwerde. Zur BegrÃ¼ndung verwies sie dabei auf den Mitbericht des Amts fÃ¼r Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) vom 4. Oktober 2011. Die BeschwerdefÃ¼hrenden verzichteten auf eine weitere Stellungnahme.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Vorliegend ist die unmittelbare Wahrnehmung vor Ort indessen nicht entscheidrelevant. Auf den beantragten Augenschein kann daher verzichtet werden (vgl. auch BGE 124 I 208 E. 4a). </span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das BaugrundstÃ¼ck ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde RÃ¼schlikon vom 22. Juni 2000 (BZO) der Wohnzone W2D zugeschieden, wo neben zwei Vollgeschossen zwei Dachgeschosse und ein anrechenbares Untergeschoss zulÃ¤ssig sind und eine maximale GebÃ¤udehÃ¶he von 7,5 m vorgesehen ist (Art. 18 Abs. 1 BZO). Das GrundstÃ¼ck liegt teilweise auf Konzessionsland (Landanlagegebiet) mit Baubewilligungsvorbehalt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, indem sich die Baudirektion bei ihrem Entscheid auf die Richtlinien fÃ¼r bauliche VerÃ¤nderungen auf Landanlagen und fÃ¼r Seebauten (BaudirektionsverfÃ¼gung 1598/1995 vom 7. Juli 1995, im Folgenden: "Richtlinien") abgestÃ¼tzt habe, habe sie auf eine Einzelfallbeurteilung verzichtet, obwohl der Gesetzgeber sie dazu verpflichte. Dieses Vorgehen stelle einen Verstoss gegen das GesetzmÃ¤ssigkeitsprinzip, eine Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes und eine Ermessensunterschreitung dar.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Beschwerdegegnerin fÃ¼hrt aus, sie habe sich bei der Beurteilung von Baugesuchen auf Konzessionsland an den Kriterien von § 25 in Verbindung mit § 27 der Konzessionsverordnung zum Wasserwirtschaftsgesetz vom 21. Oktober 1992 (KonzessionsV) zu orientieren. Wenn sie sich dabei verwaltungsinterner Hilfsmittel bediene, welche dazu beitragen sollten, dass sich eine einheitliche Praxis entwickle und rechtsungleiche Entscheide vermieden werden kÃ¶nnten, sei dies nicht zu beanstanden, solange sich die Hilfsmittel an den Bestimmungen von § 25 KonzessionsV orientierten. Dass die konzessionsrechtliche Bewilligung an der Ãbergeschossigkeit scheitere, bedeute nicht, dass das Vorhaben nicht im Einzelnen beurteilt worden sei. </p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref308786805"><b>3.2 </b>Beim BaugrundstÃ¼ck handelt es sich um sogenanntes Konzessionsland, d. h. um eine am 1. September 1897 konzessionierte Landanlage. WÃ¤hrend Landanlagen, d. h. die AuffÃ¼llung von GewÃ¤ssergebiet zur Landgewinnung (§ 75 lit. b des Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juni 1991 [WWG]) nach geltendem Recht in der Regel im Eigentum des Staates verbleiben (§ 78 Abs. 1 WWG), ging die Landanlage nach frÃ¼herem Recht in das Eigentum des KonzessionÃ¤rs Ã¼ber (Markus RÃ¼ssli, Landanlagen und Bauten auf Landanlagen im Kanton ZÃ¼rich, ZBl 108/2007, S. 666 ff., 670 ff.). Vorliegend ging das BaugrundstÃ¼ck mit der Konzessionsverleihung vom 1. September 1897 ins Privateigentum Ã¼ber und ist seither mit den darin enthaltenen Auflagen belastet. Das Eigentumsrecht der BeschwerdefÃ¼hrerenden ist mithin beschrÃ¤nkt durch den in Ziff. I.5 der Konzessionsverleihung als Auflage zugunsten der Baudirektion statuierten Bewilligungsvorbehalt. GemÃ¤ss dieser "Konzessionsauflage" darf der LandanlagekonzessionÃ¤r ohne Bewilligung der Baudirektion keine Baute auf seiner Landanlage erstellen, selbst wenn die kommunale Bau- und Zonenordnung Bauten am Seeufer grundsÃ¤tzlich zulÃ¤sst. Nach der stÃ¤ndigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts handelt es sich bei dieser Bewilligung nicht um eine Baubewilligung im Sinn einer Polizeierlaubnis, sondern um eine Baukonzession, auf deren Erteilung kein Rechtsanspruch besteht. Bei der Bewilligungserteilung hat die KonzessionsbehÃ¶rde allgemein das Ã¶ffentliche Interesse zu wahren und nicht bloss das Fehlen von polizeilichen Hindernissen festzustellen (VGr, 6. April 2011, VB.2010.00630, E. 3.1 = BEZ 2011 Nr. 25). Das Bundesgericht bezeichnete diese Auffassung als "nahe liegend" und wies darauf hin, dass sich der Staat mit dem konzessionsrechtlichen Bewilligungsvorbehalt das Recht vorbehalten habe, Ã¼ber die MÃ¶glichkeit der Errichtung von Bauten auf Landanlagen unter Beachtung der Ã¶ffentlichen Interessen im Einzelfall frei zu entscheiden (BGE 102 Ia 122 E. 2e). In der Lehre wird die Qualifikation als Konzession, nicht aber der Umstand infrage gestellt, dass kein Anspruch auf Erteilung der Bewilligung besteht (RÃ¼ssli, S. 676 f.)</a></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>GemÃ¤ss § 27 KonzessionsV werden Gesuche fÃ¼r Bauten auf Landanlagen, fÃ¼r die in der Landanlagekonzession ein Bewilligungsvorbehalt besteht, nach § 25 KonzessionsV beurteilt. Diese Bestimmungen regeln, nach welchen Kriterien Ã¼ber die Bewilligung zu entscheiden ist (RÃ¼ssli, S. 675). So werden Gesuche unter anderem dann abgewiesen, wenn die Ã¶ffentlichen Interessen in erheblichem Masse beeintrÃ¤chtigt wÃ¼rden oder eine rationelle und Ã¤sthetische Gestaltung der Ufer verunmÃ¶glicht wÃ¼rde.</p> <p class="Urteilstext">Angesichts der Entscheidungsfreiheit, die sich der Kanton mit der Landanlagekonzession vorbehalten hat, und des Umstands, dass grundsÃ¤tzlich kein Anspruch auf Bewilligungserteilung besteht, sind an das LegalitÃ¤tsprinzip hinsichtlich der Normstufe und -bestimmtheit geringe Anforderungen zu stellen (Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2010, N. 421 und N. 427 ff.). § 25 in Verbindung mit § 27 KonzessionsV stellt daher eine genÃ¼gende gesetzliche Grundlage fÃ¼r die strittige Bewilligungsverweigerung dar. Ob ihre Anwendung im Einzelfall rechtmÃ¤ssig erfolgte, ist im Folgenden zu prÃ¼fen.</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref308787609"><b>3.4 </b>Wie erwÃ¤hnt (E. 3.2), hatte die Beschwerdegegnerin bei der Bewilligungserteilung allgemein das Ã¶ffentliche Interesse zu wahren. Die Vorinstanz wies zutreffend darauf hin, dass die Freihaltung von See- und Flussufern, die Erleichterung des Ã¶ffentlichen Zugangs und der Begehung sowie die Schonung der Landschaft und der Ortsbilder sowohl im Bundesrecht (Art. 3 Abs. 2 lit. c des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]) als auch im kantonalen Recht (§ 2 Abs. 1 lit. g und h WWG) ausdrÃ¼cklich festgehaltene, im Ã¶ffentlichen Interesse liegende PlanungsgrundsÃ¤tze seien (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.3, S. 8 f.). Diese waren bei der Bewilligungserteilung in Anwendung von § 25 KonzessionsV zu berÃ¼cksichtigen. Dabei besteht ein erheblicher Ermessensspielraum. Im Interesse einer rechtsgleichen Handhabung desselben hat die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich die erwÃ¤hnten Richtlinien erlassen. Demnach werden konzessionsrechtliche Bewilligungen fÃ¼r bauliche VerÃ¤nderungen auf Landanlagen am ZÃ¼richsee unter anderem nach folgender Richtlinie erteilt (Richtlinie I Ziff. 2):</a> </p> <p class="EinzugZitat"><span>âNeue GebÃ¤ude auf Landanlagen haben mit Ausnahme von BootshÃ¤usern einen GewÃ¤sserabstand von mindestens 18 m aufzuweisen. Der Minimalabstand kann in begrÃ¼ndeten FÃ¤llen bei maximal zweigeschossigen GebÃ¤uden auf 8 m reduziert werden, falls der GrundeigentÃ¼mer bereit ist, dem Staat, wo es sinnvoll erscheint, unentgeltlich das Baurecht fÃ¼r einen Uferweg einzurÃ¤umen, oder wenn gemÃ¤ss Richtplanung feststeht, dass der Seeweg nicht direkt am Seeufer realisiert wird.â</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Richtlinien sind als generelle Dienstanweisungen einer vorgesetzten BehÃ¶rde an die ihr unterstehenden BehÃ¶rden zu qualifizieren, mit welchen eine einheitliche und rechtsgleiche Rechtsanwendung, Auslegung und ErmessensausÃ¼bung sichergestellt werden soll (sogenannte vollzugslenkende Verwaltungsverordnung; vgl. BGE 128 I 167 E. 4.3; HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, N. 123 ff.; Patricia Egli, Verwaltungsverordnungen als Rechtsquellen des Verwaltungsrechts?, AJP 2011, S. 1159 ff. [je mit weiteren Hinweisen]). Sie dienen nur der Vereinheitlichung in der Rechtsanwendung, weisen indes keinen im AussenverhÃ¤ltnis wirksamen selbstÃ¤ndigen Regelungsgehalt auf und bedÃ¼rfen deshalb keiner fÃ¶rmlichen gesetzlichen ErmÃ¤chtigung (BGE 121 II 473 E. 2b). Allein die MÃ¶glichkeit, dass sich Verwaltungsverordnungen indirekt auch auf die Rechtsstellung Privater auswirken kÃ¶nnen, vermag an diesem Umstand nichts zu Ã¤ndern (vgl. Egli, S. 1162). Gehen Richtlinien jedoch Ã¼ber den Zweck der vereinheitlichten Rechtsanwendung hinaus und entfalten sie Ã¼ber die gesetzlichen Grundlagen hinaus direkte Auswirkungen auf die Rechtsstellung der BÃ¼rger, so sind sie als Rechtsverordnungen zu qualifizieren und unter Beachtung der entsprechenden Verfahrensnormen zu erlassen (vgl. Tobias Jaag, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2005, N. 415). Verwaltungsverordnungen kÃ¶nnen â da sie durch VerwaltungsbehÃ¶rden und nicht durch den formellen Gesetzgeber erlassen werden â keine von der gesetzlichen Ordnung abweichenden Bestimmungen vorsehen, sie mÃ¼ssen sich direkt auf das Gesetz und die ausfÃ¼hrenden Erlasse abstÃ¼tzen kÃ¶nnen (BGE 120 Ia 343 E. 2a; VGr, 26. Oktober 2011, VB.2011.00283, E. 5.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Vorliegend enthalten die Richtlinien keine Bestimmungen, die nicht von den allgemeinen Bestimmungen des WWG und der KonzessionsV gedeckt werden. Vielmehr geben sie die zu beachtenden Ã¶ffentlichen Interessen korrekt wieder (VGr, 6. April 2011, VB.2010.00630, E. 3.2 = BEZ 2011 Nr. 25). Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden ist es daher nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin die genannte Richtlinie bei ihrem Entscheid beizog. Eine Ermessensunterschreitung liegt nicht vor, da die Richtlinien nicht zur Folge haben, dass die BewilligungsbehÃ¶rde auf sachliche Unterscheidungen verzichtet, wo der Gesetzgeber einen differenzierten Entscheid fÃ¼r nÃ¶tig hÃ¤lt (vgl. HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, N. 471). Richtlinie I Ziff. 2 konkretisiert vielmehr die massgeblichen Ã¶ffentlichen Interessen an der Freihaltung des Seeufers sowie der Schonung der Landschaft und der Ortsbilder. Die Festlegung, dass diese Ã¶ffentlichen Interessen in der Regel nicht mehr gewahrt sind, wenn auch Bauten auf Landanlagen, welche ausnahmsweise einen MindestgewÃ¤sserabstand von 18 m unterschreiten, mehr als zweigeschossig in Erscheinung treten, ist sachgerecht und belÃ¤sst der BewilligungsbehÃ¶rde den notwendigen Spielraum, um im Einzelfall angemessene Unterscheidungen zu treffen. Es ist denn auch nicht ausgeschlossen, im Einzelfall eine Abweichung von den Richtlinien zu gewÃ¤hren, wenn spezielle UmstÃ¤nde vorliegen. Der Ermessensspielraum bei der Bewilligungserteilung wird mithin nicht zum Nachteil der Gesuchsteller eingeschrÃ¤nkt.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">Der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden, der Begriff "zweigeschossig" dÃ¼rfe bei der Anwendung der erwÃ¤hnten Richtlinie nicht anders verstanden werden als im Rahmen der baurechtlichen PrÃ¼fung gemÃ¤ss Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG), kann nicht beigepflichtet werden. Ihre diesbezÃ¼glichen AusfÃ¼hrungen entsprechen denjenigen, die sie bereits in ihrer Rekursschrift vorgebracht hatten. Mit den vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen setzt sich die Beschwerdeschrift nicht auseinander. Es kann daher auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.3) verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Zu Recht wies die Vorinstanz auf die unterschiedlichen Zielsetzungen der konzessions- und der baurechtlichen Bestimmungen hin. Bei der Beurteilung von Bauten auf Landanlagen treten daher zusÃ¤tzliche Anforderungen neben diejenigen der BZO, fÃ¼r deren PrÃ¼fung der Gesetzgeber die Baudirektion als zustÃ¤ndig erklÃ¤rt hat. Die PrÃ¼fung hat nicht die gleichen Fragen zum Gegenstand wie die von den kommunalen BehÃ¶rden vorzunehmende baurechtliche PrÃ¼fung. Eine abweichende Beurteilung und Begriffsauslegung steht daher nicht im Widerspruch mit dem Koordinationsgebot. Auch von einem Unterlaufen gesetzlicher Vorschriften (Beschwerdeschrift, S. 11) kann keine Rede sein.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen unter Hinweis auf verschiedene Vergleichsbeispiele geltend, die Beschwerdegegnerin habe bis vor kurzem eine andere Praxis verfolgt und im vorliegenden Fall eine unzulÃ¤ssige PraxisÃ¤nderung vorgenommen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die Vorinstanz verneinte das Vorliegen einer Praxis. Die angefÃ¼hrten EinzelfÃ¤lle wÃ¼rden keinen Eingriff in das Ermessen der KonzessionsbehÃ¶rde rechtfertigen. Die Beschwerdegegnerin wendet sich demgegenÃ¼ber nicht gegen die Behauptung, sie habe frÃ¼her eine andere Praxis verfolgt. Sie fÃ¼hrt vielmehr aus, die Voraussetzungen fÃ¼r eine PraxisÃ¤nderung seien vorliegend erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden eine Verletzung ihres GehÃ¶rs- und Beweisanspruchs geltend machen, weil die Vorinstanz ihrem Antrag auf Edition der bau- und konzessionsrechtlichen Bewilligungen von genau bezeichneten Vergleichsobjekten nicht stattgegeben habe, scheinen sie zu Ã¼bersehen, dass die erwÃ¤hnten Unterlagen mit der Rekursduplik zu den Akten gereicht wurden. Die Vorinstanz konnte diese somit berÃ¼cksichtigen. Durch die Zustellung der Duplik einschliesslich des Beilagenverzeichnisses erÃ¶ffnete sie den BeschwerdefÃ¼hrenden sodann die MÃ¶glichkeit, sich dazu zu Ã¤ussern.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Ob von einer Praxis auszugehen ist, von welcher die BehÃ¶rde im vorliegenden Fall abwich, kann offenbleiben, da eine Ãnderung jedenfalls zulÃ¤ssig ist, wie sich aus dem Folgenden ergibt. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Eine PraxisÃ¤nderung ist nur zulÃ¤ssig, wenn ernsthafte, sachliche GrÃ¼nde hierfÃ¼r vorliegen. Die neue LÃ¶sung muss besserer Erkenntnis der Rechtsgrundlagen, verÃ¤nderten Ã¤usseren VerhÃ¤ltnissen oder allgemein gewandelten Rechtsanschauungen entsprechen (<span>BGE 127 II 289 E. 3a; VGr, 5. Mai 2006, VB.2005.00370, E. 7.2.5; HÃ¤felin/MÃ¼ller/</span>Uhlmann<span>, N. 509 ff.)</span>. Dies ist nach den obigen AusfÃ¼hrungen offensichtlich der Fall. Es wurde erkannt, dass die largere Bewilligungspraxis den zu wahrenden Interessen (vgl. oben, E. 3.4) zuwider lief. Diese Erkenntnis fÃ¼hrte denn auch zur Erarbeitung des Merkblatts "HÃ¶henbegrenzung und GewÃ¤sserabstand bei Neu-/Umbauten auf Landanlagen". Gerade dieses Merkblatt deutet auch darauf hin, dass die PraxisÃ¤nderung grundsÃ¤tzlich erfolgte (dazu HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, N. 512). FÃ¼r die gegenteilige Annahme liegen keine Anhaltspunkte vor. Von einem Ã¼berwiegenden Interesse an der Rechtssicherheit oder einem Verstoss gegen Treu und Glauben, welche einer PraxisÃ¤nderung entgegenstehen kÃ¶nnten (vgl. HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, N. 513 ff. mit Hinweisen), kann vorliegend nicht gesprochen werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden begrÃ¼nden ihren Eventualantrag damit, dass das Attikageschoss nur zu ca. einem Drittel auf Landanlagegebiet liege. Im Ãbrigen befinde sich der Neubau auf normalem Bauland. Die Vorinstanz Ã¼bersehe, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r die ausserhalb der Landanlage befindlichen Teile des Neubaus gar keine Konzession benÃ¶tigten.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Diese Argumentation ist nicht haltbar. Auch eine Verschiebung oder Verkleinerung des Attikageschosses wÃ¼rde nichts daran Ã¤ndern, dass es sich beim zu beurteilenden Bauvorhaben um ein GebÃ¤ude handeln wÃ¼rde, fÃ¼r welches die Landanlage beansprucht wÃ¼rde. Bei der Bewilligungserteilung ist mit Blick auf die zu wahrenden Ã¶ffentlichen Interessen (vgl. oben, E. 3.4) zu prÃ¼fen, wie das auf der Landanlage projektierte GebÃ¤ude in Erscheinung tritt. FÃ¼r diese Beurteilung ist es unerheblich, in welchem Umfang das Attikageschoss Landanlagegebiet beansprucht. Dass es zulÃ¤ssig wÃ¤re, auf jenem Teil des BaugrundstÃ¼cks welcher ausserhalb des Landanlagegebiets liegt, eine GebÃ¤ude mit einem solchen Attikageschoss bzw. allenfalls sogar ein noch hÃ¶heres GebÃ¤ude zu erstellen, Ã¤ndert daran nichts. Diesfalls wÃ¼rde sich die sachliche Ausgangslage derart anders darstellen, dass auch ein entsprechend dem Eventualantrag redimensioniertes GebÃ¤ude auf Landanlagegebiet anders zu beurteilen wÃ¤re. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die Vorinstanz hat daher zu Recht festgestellt, dass das GebÃ¤ude bei der konzessionsrechtlichen Bewilligungserteilung als Einheit zu betrachten ist. Die Beschwerde ist daher auch hinsichtlich des Eventualantrags unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die BeschwerdefÃ¼hrenden kostenpflichtig (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65 Abs. 2 VRG) und steht ihnen eine ParteientschÃ¤digung von vornherein nicht zu.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 6'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden zu je einem Viertel auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>