<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2024.00054</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224633&amp;W10_KEY=13045530&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2024.00054</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 15.01.2025</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hÃ¤ngig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Grundstückgewinnsteuer [Strittig ist das Besteuerungsrecht der Schweiz bei wirtschaftlicher Handänderung an CH-Grundstücken und die Anwendbarkeit und Auslegung des OECD-Musterabkommens] Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 1.1 f.). Die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich wird auch bei wirtschaftlichen Handänderungen erhoben, etwa wenn die Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft übertragen wird. Im vorliegenden Fall wurde die Immobiliengesellschaft durch Aktienübertragung verkauft, wodurch eine steuerpflichtige wirtschaftliche Handänderung erfolgte. Die Steuerpflicht liegt bei den Veräusserern (E. 2). Die Steuerhoheit von Bund, Kantonen und Gemeinden kann durch Doppelbesteuerungsabkommen eingeschränkt werden, sodass trotz internem Steueranspruch eine weitere Prüfung erforderlich ist (E. 3.1). Grundsätzlich behandelt das DBA-D die Veräusserung von Aktien als bewegliches Vermögen, wobei Gewinne im Ansässigkeitsstaat des Verkäufers besteuert werden (Art. 13 Abs. 3 DBA-D). Das DBA-D enthält jedoch keine ausdrückliche Regelung, die den Verkauf von Immobiliengesellschaftsanteilen wie den Verkauf von unbeweglichem Vermögen behandelt. Die Vorinstanz stellte klar, dass der Verkauf von Anteilen an Immobiliengesellschaften als Veräusserung von beweglichem Vermögen zu behandeln ist, da im internationalen Steuerrecht keine Regelung für Immobiliengesellschaften enthalten ist. Diese Auslegung wird durch die Rechtsprechung sowie ein Verständigungsverfahren zwischen den beiden Ländern unterstützt. Die Beschwerdeführerin argumentiert, dass der Verkauf als Veräusserung von unbeweglichem Vermögen zu behandeln sei, was jedoch nicht den vertraglichen Bestimmungen und der Praxis entspricht. Die Prüfung zeigt, dass die Besteuerungskompetenz in diesem Fall nicht in der Schweiz, sondern in Deutschland liegt, da das DBA-D keine entsprechende Regelung für Immobiliengesellschaften enthält. Ein Doppelbesteuerungskonflikt wird daher anerkannt. (E. 3). Abweisung </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AKTIENKAPITAL">AKTIENKAPITAL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWEGLICHES VERMÃGEN">BEWEGLICHES VERMÃGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DEUTSCHLAND">DEUTSCHLAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DOPPELBESTEUERUNGSABKOMMEN (DBA)">DOPPELBESTEUERUNGSABKOMMEN (DBA)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DOPPELBESTEUERUNGSRECHT">DOPPELBESTEUERUNGSRECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERBEN">ERBEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERBENGEMEINSCHAFT">ERBENGEMEINSCHAFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWINNANTEIL">GEWINNANTEIL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IMMOBILIENGESELLSCHAFT">IMMOBILIENGESELLSCHAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KONFLIKT">KONFLIKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NAMENAKTIE">NAMENAKTIE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 2 DBA-D</span><br/><span class="gerade">Art. 3 DBA-D</span><br/><span class="ungerade">Art. 6 DBA-D</span><br/><span class="gerade">Art. 13 DBA-D</span><br/><span class="ungerade">Art. 14 DBA-D</span><br/><span class="gerade">§ 205 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 StG</span><br/><span class="gerade">§ 217 StG</span><br/><span class="ungerade">Art. 31 VRK</span><br/><span class="gerade">Art. 32 VRK</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=68862" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2024.00054</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">15. Januar 2025</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Ivana Drempetic. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadt I, <br/> </span><span>vertreten durch die Kommission fÃ¼r Grundsteuern, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Erben des A,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>gestorben 1983</span><b><span>,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>und der B,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>gestorben 2016,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. C,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Nr. 1 und Nr. 2 vertreten durch Nr. 3,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">Nr. 3 vertreten durch F AG, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die G AG bezweckt gemÃ¤ss Handelsregistereintrag den Erwerb, die Ãberbauung, Verwaltung, Vermietung und VerÃ¤usserung von GrundstÃ¼cken und Liegenschaften aller Art sowie die AusfÃ¼hrung sÃ¤mtlicher damit zusammenhÃ¤ngender TÃ¤tigkeiten und Dienstleistungen. Sie ist EigentÃ¼merin des Mehrfamilienhauses H-Strasse 01 in I (GB Bl. 8, Kat.-Nr. 02). Ihr Aktienkapital belÃ¤uft sich auf Fr. â¦, verurkundet in einer Namenaktie zum Nennwert von Fr. ...</p> <p class="Urteilstext">Die G AG stand im Eigentum der Erbengemeinschaft des A, bestehend zuletzt zu gleichen Teilen aus C (nachstehend Pflichtiger 1), wohnhaft im Land J, D (nachstehend Pflichtige 2), wohnhaft im Land K, und E, wohnhaft in Deutschland (nachstehend Pflichtige 3 bzw. gemeinsam die Pflichtigen).</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 18. Januar 2018 verÃ¤usserten die Mitglieder der Erbengemeinschaft des C die Aktie der G AG an die L AG mit Sitz in M zum Preis von Fr. ... GestÃ¼tzt auf diese HandÃ¤nderung deklarierten die Pflichtigen einen GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ und hielten weiter dafÃ¼r, dass der Gewinnanteil der Pflichtigen 3 nicht besteuert werden dÃ¼rfe: Es handle sich um einen Gewinn aus der VerÃ¤usserung von beweglichem VermÃ¶gen, welcher gestÃ¼tzt auf das Abkommen zwischen der Schweiz und der Bundesrepublik Deutschland auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen und vom VermÃ¶gen vom 11. August 1971 (DB-D) in der Schweiz nicht besteuert werden dÃ¼rfe.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b> Die Pflichtigen und das Steueramt der Stadt I verstÃ¤ndigten sich in der Folge auf einen steuerpflichtigen GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. ... Umstritten blieb jedoch die Frage der Besteuerung des Anteils der in Deutschland wohnhaften Pflichtigen 3. WÃ¤hrend die Pflichtigen das diesbezÃ¼gliche Besteuerungsrecht weiterhin bestritten, schÃ¤tzte die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt I die Pflichtigen mit einem GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ und einer GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ ein, unter solidarischer Haftung der VerÃ¤usserer. Eine Ausscheidung des Anteils der Pflichtigen 3 nach Deutschland lehnte die Kommission ab.</p> <p class="Urteilstext">Eine hiergegen am 31. MÃ¤rz 2022 erhobene Einsprache wies die Kommission nach Einholung eines Gutachtens bei Prof. FH Dr. N zur sich stellenden Rechtsfrage am 9. Mai 2023 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das am 12. Juni 2023 angerufene Steuerrekursgericht hiess das Rechtsmittel der Pflichtigen am 3. Mai 2024 gut, hob den Entscheid der Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt I auf und setzte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer der Pflichtigen von Fr. â¦ auf Fr. â¦ herab. Dabei wies sie entsprechend dem Antrag der Pflichtigen den auf die in Deutschland wohnhafte E entfallenden Anteil des GrundstÃ¼ckgewinns Deutschland zur Besteuerung zu.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Hiergegen gelangte am 13. Juni 2024 die Stadt I an das Verwaltungsgericht, dem sie sinngemÃ¤ss beantragte, in Aufhebung des Entscheids des Steuerrekursgerichts vom 3. Mai 2024 sei der Einsprachebeschluss vom 9. Mai 2023 mit einer GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ wiederherzustellen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.</p> <p class="Sachverhalt1">WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht am 18. Juni 2024 auf Vernehmlassung verzichtete, beantragten die Pflichtigen am 11. Juli 2024 die Abweisung der Beschwerde. Am 2. September 2024 replizierte die BeschwerdefÃ¼hrerin, am 26. September 2024 duplizierte die Beschwerdegegnerschaft, je unter Festhalten an den gestellten AntrÃ¤gen. Es folgten keine weiteren Eingaben.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung1">Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 213 in Verbindung mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="Erwgung1">Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.<span> </span>h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung1">Die politischen Gemeinden des Kantons ZÃ¼rich erheben â im Einklang mit den Vorgaben von Art. 12 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG) â eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer (§ 205 StG). Diese wird gemÃ¤ss § 216 Abs. 1 StG bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen erhoben. Diesen (sogenannten zivilrechtlichen) HandÃ¤nderungen, die in der sachenrechtlichen Ãbertragung des Eigentums an GrundstÃ¼cken bestehen, sind gemÃ¤ss § 216 Abs. 2 lit. a StG RechtsgeschÃ¤ften gleichgestellt, die bezÃ¼glich der VerfÃ¼gungsgewalt Ã¼ber GrundstÃ¼cke wirtschaftlich wie HandÃ¤nderungen wirken. Eine solche wirtschaftliche HandÃ¤nderung liegt unter anderem dann vor, wenn die Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft verÃ¤ussert und damit die Beherrschung der Gesellschaft einem Dritten Ã¼bertragen wird (RB 1998 Nr. 154, mit weiteren Hinweisen). Steuerpflichtig ist jeweils der VerÃ¤usserer (§ 217 StG).</p> <p class="Erwgung1">Nach der Rechtsprechung zeichnet sich eine Gesellschaft dadurch als Immobiliengesellschaft aus, dass sie aufgrund ihres tatsÃ¤chlichen Verhaltens oder nach den Statuten ausschliesslich oder Ã¼berwiegend die Nutzbarmachung der Wertsteigerung ihres Grundbesitzes oder dessen Verwendung als sichere oder nutzbringende Kapitalanlage bezweckt, wobei dies durch VerÃ¤usserung, Vermietung, Verpachtung oder Ãberbauung geschehen kann (<span>VGr, 27. Februar 2008, SB.2007.00116, E. 2.1 mit weiteren Hinweisen, </span>RB 1998 Nr. 154).</p> <p class="Erwgung1">Bei der wirtschaftlichen HandÃ¤nderung erfolgt die steuerrelevante HandÃ¤nderung in jenem Zeitpunkt, in welchem das Eigentum an den Gesellschaftsanteilen zivilrechtlich auf den Dritten Ã¼bertragen wird (Richner et.<span> </span>al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 4. A., ZÃ¼rich 2021, § 216 N. 107). </p> <p class="Erwgung1">Vorliegend ist erstellt und unbestritten, dass es sich bei der G AG um eine Immobiliengesellschaft gehandelt und am 18. Januar 2018 durch Ãbertragung der (einzigen) Namenaktie der G AG von den Pflichtigen an die L AG eine die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auslÃ¶sende wirtschaftliche HandÃ¤nderung stattgefunden hat. Insoweit sind die Voraussetzungen der Besteuerung des GrundstÃ¼ckgewinns erfÃ¼llt. Steuerpflichtig sind damit grundsÃ¤tzlich die Pflichtigen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b><span>Im internationalen VerhÃ¤ltnis ist die Steuerhoheit von Bund und Kantonen â somit auch jene der Gemeinden â jedoch durch allfÃ¤llig anwendbare StaatsvertrÃ¤ge â insbesondere Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) â begrenzt (sog. "negative Wirkung"; vgl. Richner et.</span><span> </span><span>al., a.</span><span> </span><span>a.</span><span> </span><span>O., Vorbemerkungen zu §§ 3â5 N. 6; Peter Locher/Adriano Marantelli/Andrea Opel, EinfÃ¼hrung in das internationale Steuerrecht der Schweiz, 4. A., Bern 2019, S. 46 f. mit weiteren Hinweisen). Wenn also feststeht, dass nach internem Recht ein Steueranspruch besteht, muss weiter geprÃ¼ft werden, ob dieser durch einen anwendbaren Staatsvertrag eingeschrÃ¤nkt wird.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b><span>Zu prÃ¼fen ist vor diesem Hintergrund angesichts der unbestrittenen AnsÃ¤ssigkeit der Pflichtigen 3 die Tragweite des Abkommens zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft und der Bundesrepublik Deutschland zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiete der Steuern vom Einkommen und vom VermÃ¶gen vom 11. August 1971 (DBA-D). GemÃ¤ss dessen Art. 1 gilt das Abkommen fÃ¼r Personen, die in einem Vertragsstaat oder in beiden Vertragsstaaten ansÃ¤ssig sind. </span>Das Abkommen gilt fÃ¼r die von Bund, Kantonen und Gemeinden in der Schweiz erhobenen Steuern vom Einkommen und vom VermÃ¶gen (Art. 2 Abs. 1 und Abs. 3 Ziff. 2 DBA-D) und somit auch fÃ¼r die hier relevante Besteuerung von GrundstÃ¼ckgewinnen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Vorliegend zu beurteilen ist der Verkauf von Aktien an einer Immobiliengesellschaft. Beteiligungen an Gesellschaften gehÃ¶ren grundsÃ¤tzlich zum beweglichen VermÃ¶gen einer Person. EinschlÃ¤gige Verteilungsnorm ist Art. 13 Abs. 3 DBA-D, gemÃ¤ss welchem Gewinne aus der VerÃ¤usserung von beweglichem VermÃ¶gen (abgesehen von hier nicht gegebenen Ausnahmen [vgl. Art. 14 Abs. 4 DBA-D]) â so auch von Aktien â in dem Vertragsstaat besteuert werden, in welchem der VerÃ¤usserer ansÃ¤ssig ist. </p> <p class="Erwgung2">Im Gegensatz zu anderen von der Schweiz abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen enthÃ¤lt das DBA-D keine ausdrÃ¼ckliche Bestimmung, welche die VerÃ¤usserung von Aktien einer Immobiliengesellschaft der VerÃ¤usserung von unbeweglichem VermÃ¶gen â der Immobilie selbst â gleichstellen wÃ¼rde (vgl. Locher, a.<span> </span>a.<span> </span>O., S. 374 f., mit weiteren Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt unter Hinweis auf das von ihr eingeholte (Rechts-)Gutachten dafÃ¼r, dass trotz des Fehlens dieser in anderen Abkommen enthaltenen Klausel bei der VerÃ¤usserung von Aktien einer Immobiliengesellschaft von unbeweglichem VermÃ¶gen auszugehen sei. Diesfalls kÃ¤me Art. 13 Abs. 1 DBA-D zur Anwendung, welcher die Besteuerungskompetenz fÃ¼r Gewinne aus der VerÃ¤usserung von unbeweglichem VermÃ¶gen dem Belegenheitsstaat, vorliegend der Schweiz und letztlich der Stadt I, zuweist. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.4.1 </span></b><span>Ausgangspunkt der Auslegung von Doppelbesteuerungsabkommen bildet der Wortlaut der vertraglichen Bestimmung. Der Text der Vertragsbestimmung ist aus sich selbst heraus gemÃ¤ss seiner gewÃ¶hnlichen Bedeutung zu interpretieren. Diese gewÃ¶hnliche Bedeutung ist in Ãbereinstimmung mit ihrem Zusammenhang, dem Ziel und Zweck des Vertrags â bzw. der auszulegenden Vertragsbestimmung â und gemÃ¤ss Treu und Glauben im Sinn von Art. 31 des Wiener Ãbereinkommens vom 23. Mai 1969 Ã¼ber das Recht der VertrÃ¤ge (VRK) zu eruieren. Ziel und Zweck des Vertrags ist dabei, was die Parteien mit dem Vertrag erreichen wollen. Zusammen mit der Auslegung nach Treu und Glauben garantiert die teleologische Auslegung den "effet utile" des Vertrags. Der auszulegenden Bestimmung eines Doppelbesteuerungsabkommens ist unter mehreren mÃ¶glichen Interpretationen demnach derjenige Sinn beizumessen, welcher ihre effektive Anwendung gewÃ¤hrleistet und nicht zu einem Ergebnis fÃ¼hrt, das dem Ziel und Zweck der eingegangenen Verpflichtungen widerspricht (vgl. zum Ganzen BGE 146 II 150 E. 5.3.2; BGE 143 II 136 E. 5.2.2; <span>BGE 142 II 161</span> E. 2.1.3; BGr, 23. Juni 2023, 9C_682/2022 und 9C_683/2022, E. 7.2; VGr, 7. Februar 2024, SB.2020.00106/107, E. 3.2., mit weiteren Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.4.2 </span></b><span>Nach Art. 3 Abs. 2 DBA-D hat bei der Anwendung dieses Abkommens durch einen Vertragsstaat, wenn der Zusammenhang nichts anderes erfordert, jeder nicht anders definierte Ausdruck die Bedeutung, die ihm nach dem Recht dieses Vertragsstaats Ã¼ber die Steuern zukommt, welche Gegenstand des Abkommens sind.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.4.3 </span></b><span>SubsidiÃ¤r kÃ¶nnen auch weitere Auslegungselemente berÃ¼cksichtigt werden. So ist in der schweizerischen Rechtsprechung und Lehre unbestritten, dass der offizielle OECD-Kommentar ein wichtiges (ergÃ¤nzendes) Hilfsmittel im Sinn von Art. 32 VRK bei der Aus-legung von DBA-Bestimmungen darstellt, die dem OECD-Musterabkommen zur Vermei-dung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen und vom Ver-mÃ¶gen (OECD-MA) nachgebildet sind (BGE 143 II 136 E. 5.2.3; RenÃ© Matteotti/Nicole Elischa Krenger in: Martin Zweifel/Michael Beusch/RenÃ© Matteotti [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Internationales Steuerrecht, Basel 2015, Einleitung, N. 159 ff.).</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.4.4 </span></b><span>Die Vorinstanz hat sorgfÃ¤ltig und Ã¼berzeugend zunÃ¤chst hergeleitet, dass grundsÃ¤tzlich Ã¼ber den Verweis von Art. 6 Abs. 2 DBA-D die gesamte innerstaatliche Rechtsordnung in ihrer jeweiligen Fassung fÃ¼r das BegriffsverstÃ¤ndnis des Abkommens beachtlich sei. Sodann sei die wirtschaftliche HandÃ¤nderung an GrundstÃ¼cken und deren Unterstellung unter die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer bereits beim Abschluss des DBA-D (1971) innerstaatlich ausdrÃ¼cklich gesetzlich geregelt gewesen. Das Abkommen enthalte zur Frage der Besteuerung von Immobiliengesellschaften keine Bestimmungen, womit nach dem Wortlaut des Abkommens der Anwenderstaat grundsÃ¤tzlich frei sei, seine eigenen Definitionen von Immobiliengesellschaften auf dem Abkommen unterstehende Sachverhalte auszudehnen. </span></p> <p class="Erwgung3"><span>Ebenso enthalte die Botschaft des Bundesrats an die Bundesversammlung betreffend das DBA-D (BBL 1971 II 1432) keine AusfÃ¼hrungen zur Behandlung der Immobiliengesellschaften. Im OECD-Musterabkommen wÃ¼rden Immobiliengesellschaften jedenfalls ab 1977 klar nicht mehr unter unbewegliches VermÃ¶gen subsumiert. Eine Grundlage im internen Recht des Anwenderstaats genÃ¼ge nicht, vielmehr brauche es eine entsprechende Bestimmung im einschlÃ¤gigen DBA, so der Belegenheitsstaat Gewinn aus der VerÃ¤usserung von Immobiliengesellschaften besteuern wolle. Sodann verweist die Vorinstanz auf eine Verlautbarung der ESTV vom 4. MÃ¤rz 1994, in welcher diese unter Bezugnahme auf ein mit Deutschland durchgefÃ¼hrtes VerstÃ¤ndigungsverfahren ausfÃ¼hrt, dass im damals aktuellen OECD-Musterabkommen eine Gleichstellung von Immobiliengesellschaften mit unbeweglichem VermÃ¶gen nicht mehr zugelassen werde und der dynamische Bezug auf die spÃ¤tere Fassung des OECD-Musterabkommens unter den FinanzverwaltungsbehÃ¶rden unbestritten sei (vgl. E. 2 c des angefochtenen Entscheids mit weiteren Hinweisen). Diese Ãberlegungen fÃ¼hrten das Steuerrekursgericht dazu, die VerÃ¤usserung von Anteilen an Immobiliengesellschaften aus Sicht des DBA-D als VerÃ¤usserung von beweglichem VermÃ¶gen zu behandeln.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.4.5 </span></b><span>TatsÃ¤chlich deckt sich dies mit der Rechtsprechung des Bundesgerichts und des Verwaltungsgerichts in vergleichbaren FÃ¤llen (BGr, 24. November 2022, 2C_527/2022: VerÃ¤usserung von Anteilen einer tschechischen Immobiliengesellschaft durch eine Person mit AnsÃ¤ssigkeit in der Schweiz; VGr, 18. Dezember 2013, SB.2012.00088: Verkauf einer Immobiliengesellschaft in der Schweiz durch eine Person mit AnsÃ¤ssigkeit in Luxemburg). Beide in diesen FÃ¤llen anzuwendende Doppelbesteuerungsabkommen enthalten keine Bestimmungen, welche die VerÃ¤usserung von Anteilen an Immobiliengesellschaften der VerÃ¤usserung von unbeweglichem VermÃ¶gen gleichstellen. In beiden FÃ¤llen sind die Gerichte von der VerÃ¤usserung von beweglichem VermÃ¶gen ausgegangen. In der Lehre wird diese Auffassung einhellig geteilt (Martin Zweifel, Silvia Hunziker, Olivier Margraf, Stefan Oesterhelt, Schweizerisches GrundstÃ¼ckgewinnsteuerrecht, ZÃ¼rich 2021, S. 595; Christoph Frey, Maxim Dolder, Neuland fÃ¼r Vorsorgeeinrichtungen â der Immobilien Share Deal, StR, S. 743; vgl. auch die Zusammenstellung im Gutachten Prof. FH Dr. N, S. 6).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.6 </b><span>Sodann war die hier zu entscheidende Frage offensichtlich schon Gegenstand eines VerstÃ¤ndigungsverfahrens zwischen der Schweiz und Deutschland: Die entsprechende Verlautbarung hÃ¤lt fest, dass das DBA-D keine besonderen Regeln fÃ¼r den Verkauf von Anteilen an Immobiliengesellschaften enthalte und damit beide Auslegungen grundsÃ¤tzlich vom Wortlaut erfasst seien. Indessen werde â letztlich unter Hinweis auf den OECD-Musterkommentar â eine Gleichstellung von Immobiliengesellschaften mit unbeweglichem VermÃ¶gen nicht mehr zugelassen. Eine solche mÃ¼sste vielmehr von den Vertragsstaaten in einer besonderen Bestimmung ausdrÃ¼cklich vorgesehen sein (</span>vgl. Locher/Meier/von Siebenthal/Kolb, Doppelbesteuerungsabkommen Schweiz-Deutschland, Band 8, B 13.1 Nr. 3).</p> <p class="Urteilstext">Auch wenn, wie die Vorinstanz hierzu zutreffend festhÃ¤lt (angefochtenes Urteil, S. 12, Erw. 2.c)ee) ff.) der konkrete Anlass oder weitere Details des konkreten Doppelbesteuerungskonflikts aus der Verlautbarung nicht ersichtlich sind, ist die Aussage der Verlautbarung ohne Zweifel so zu verstehen, dass der Verkauf von Anteilen an Immobiliengesellschaften nicht (bzw. allenfalls nicht mehr) unter Art. 13 Abs. 1 DBA-D fÃ¤llt, sondern als VerÃ¤usserung beweglichen VermÃ¶gens zu behandeln ist.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz weist sodann zutreffend darauf hin, dass die in einem VerstÃ¤ndigungsverfahren erzielte Einigung grundsÃ¤tzlich als vÃ¶lkerrechtlicher Vertrag qualifiziert, wobei allerdings dessen zulÃ¤ssiger Inhalt und dessen Verbindlichkeit, insbesondere fÃ¼r JustizbehÃ¶rden, umstritten ist (vgl. <span>Walter H. Boss in: Martin Zweifel/Michael Beusch/RenÃ© Matteotti [Hrsg.], Internationales Steuerrecht, Basel 2015, Art. 25 N. 112 ff., mit weiteren Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.5 </span></b><span>Was die BeschwerdefÃ¼hrerin hiergegen vorbringt, sticht nicht: Das eingeholte Rechtsgutachten fusst vor allem auf der PrÃ¤misse, es liege ein blosser Umkehrschluss vor, Anteile an einer Immobiliengesellschaft nicht Art. 6 Abs. 1 und 2 DBA-D zu unterstellen. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Soweit ersichtlich ist aus Sicht der Schweiz erstmals im Doppelbesteuerungsabkommen mit Grossbritannien eine Immobiliengesellschaftsklausel nach Art. 13 Abs. 4 OECD-Musterabkommen vereinbart worden (Abkommen zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft und dem Vereinigten KÃ¶nigreich von Grossbritannien und Nordirland zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen, abgeschlossen am 8. Dezember 1977 [SR </span>0.672.936.712], Art. 13 Abs. 4).<span> Zeitlich vor dem Abschluss des DBA-D (11. August 1971) liegt der Abschluss der Revision des Doppelbesteuerungsabkommens mit Frankreich aus dem Jahre 1939, nÃ¤mlich des Abkommens zwischen der Schweiz und Frankreich zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen und vom VermÃ¶gen und zur Vermeidung von Steuerbetrug und Steuerflucht (SR </span>0.672.934.91), abgeschlossen am 9. September 1966, in Kraft seit 26. Juli 1967. Ein wesentliches Anliegen Frankreichs war es, die in Frankreich bereits umgesetzte Gleichheit der Besteuerung neu auch dann zu erreichen, wenn unbewegliches VermÃ¶gen im Besitz gewisser juristischer Personen stand (sog. "transparence fiscale", vgl. Botschaft des Bundesrats an die Bundesversammlung Ã¼ber die Genehmigung des zwischen der Schweiz und Frankreich abgeschlossenen Abkommens zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiete der Steuern vom Einkommen und VermÃ¶gen, BBl 1966 II 577, S. II, 2, a [S. 580]). Daraus erhellt, dass die vom Gutachter ohne Belegstellen vertretene Auffassung, der Bundesrat habe in seiner Abkommenspolitik eine Besteuerung von Immobiliengesellschaften am Belegenheitsort auch ohne eine entsprechende Klausel generell vorgesehen, gerade nicht zutrifft. Dass im wenige Jahre spÃ¤ter abgeschlossenen DBA-D eine entsprechende Klausel wiederum nicht enthalten war, spricht damit gegen die vom Gutachter vertretene Auslegung. </p> <p class="Erwgung2"><span>Richtig ist, dass die Schweiz einen Vorbehalt zu dem 2003 eingefÃ¼gten Art. 13 Abs. 4 OECD-MA in dem Sinn eingefÃ¼gt hat, dass sie sich vorbehalte, diese Bestimmung in ihre Doppelbesteuerungsabkommen nicht aufzunehmen. Nach dieser Bestimmung kann der Staat, in welchem sich die Liegenschaften einer Immobiliengesellschaft befinden, den ErlÃ¶s aus der VerÃ¤usserung der Gesellschaftsanteile auch dann besteuern, wenn der VerÃ¤usserer im anderen Staat ansÃ¤ssig ist. Das Verwaltungsgericht schliesst sich diesbezÃ¼glich ebenfalls der Auffassung des Steuerrekursgerichts an, dass sich aus den zugÃ¤nglichen Quellen nicht erschliesst, weswegen dieser Vorbehalt angebracht wurde. Ob dies mit inlÃ¤ndisch angesiedelten Konzernstrukturen zusammenhÃ¤ngt, kann offenbleiben. Jedenfalls kann daraus â unter Hinweis auf die BegrÃ¼ndung des angefochtenen Urteils (E. 2.d)bb)) â nichts fÃ¼r die Auffassung des Gutachters abgeleitet werden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.6 </span></b><span>Weiter ist entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht ersichtlich, dass der Gewinn aus der VerÃ¤usserung der Anteile der streitbetroffenen Immobiliengesellschaft in Deutschland steuerfrei sein kÃ¶nnte. Die von der Vorinstanz hierzu angefÃ¼hrte Bestimmung von § 17 Abs. 1 des deutschen Einkommenssteuergesetzes erscheint im Verbund mit der von der Vorinstanz angefÃ¼hrten Literatur (angefochtenes Urteil S. 14, Ziff., 2 c) hh) ohne Weiteres als einschlÃ¤gig, was nun seitens der BeschwerdefÃ¼hrerin in der Replik auch nicht mehr bestritten wird. Dass die Besteuerungskompetenz im vorliegenden Fall Deutschland zukommt, ist auch aus deutscher Sicht unbestritten, da die Gesellschaft auch aus deutscher Sicht offensichtlich steuerlich intransparent behandelt wird. Daraus folgt, dass entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin ein effektiver Doppelbesteuerungskonflikt besteht. Damit kann letztlich offenbleiben, ob das DBA-D auch eine doppelte Nichtbesteuerung des VerkaufserlÃ¶ses aus Anteilen einer Immobiliengesellschaft hinnehmen wollte. Jedenfalls verhindert in der vorliegenden Konstellation die international vereinbarte Zuteilungsnorm unabhÃ¤ngig von der Betrachtung im Zweitstaat eine Besteuerung in der Schweiz. </span></p> <p class="Erwgung1"><span>GestÃ¼tzt auf diese ErwÃ¤gungen ist die Beschwerde abzuweisen. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen und es steht ihr keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 151 Abs. 1 StG bzw. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 und § 152 StG, je in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Sie ist zur Leistung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung an die Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG und § 213 StG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. </span><span>Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 70.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 7'070.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. </span><span>Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. </span><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 4'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Steuerrekursgericht;<br/> c) das Sekretariat der GeschÃ¤ftsleitung des kantonalen Steueramts;<br/> d) die Dienstabteilung Recht des kantonalen Steueramts; <br/> e) die EidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung.</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>