<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2003.00384</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=203922&amp;W10_KEY=13013569&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2003.00384</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 14.01.2004</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Damit eine Sache als öffentliche Sache im Gemeingebrauch angesehen werden kann, muss sie allen Privaten zur Benutzung offen stehen (E. 4.2). Kein offener Benutzerkreis im zu beurteilenden Fall: Der Innenhof steht zwar im Eigentum der Gemeinde, umfasst jedoch hauptsächlich private Parkplätze und ist nachts nur den Parkplatzmietern zugänglich; am Eingang steht ein amtliches Fahrverbot (E. 4.2.1). Ob der Hof früher öffentlich zugänglich war, spielt keine Rolle; eine öffentliche Sache kann auch formlos entwidmet werden. Das Erfordernis der förmlichen Entwidmung (§ 38 Abs. 1 StrassG) gilt erst seit 1983 (E. 4.2.2). Ein Mangel des Bauvorhabens kann grundsätzlich auch dann mit einer Nebenbestimmung behoben werden, wenn die Zustimmung des Berechtigten aus einer Grunddienstbarkeit notwendig ist (E. 5.1). Abweisung (vereinigt mit VB.2003.00385)</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINGEBRAUCH">GEMEINGEBRAUCH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHBARLEGITIMATION">NACHBARLEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHER GRUND">ÃFFENTLICHER GRUND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SUBSTANZIIERUNG">SUBSTANZIIERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 338a Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 38 Abs. 1 StrassG</span><br/><span class="gerade">§ 21 lit. a VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2004 Nr. 5 S. 114</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich erteilte am 11. Dezember 2002 J unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Neugestaltung des hinter dem GrundstÃ¼ck N-Strasse 01 gelegenen Innenhofes Kat.Nr. 12 (GebÃ¤udekomplex Q) sowie die Erstellung einer Ã¼ber einen Autolift in der Hofzufahrt (Kat.Nr. 13) zugÃ¤nglichen Unter­niveaugarage mit 34 AbstellplÃ¤tzen. Die GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 13 und 12 stehen im Eigentum der Stadt ZÃ¼rich. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben H einerseits sowie A und Mitrekurrenten anderseits je mit separaten Eingaben vom 10. Januar 2003 Rekurs an die Baurekurskommission I. Diese vereinigte am 12. September 2003 die Rekursverfahren, trat auf die Rechtsmittel von D und E nicht ein und wies die Rekurse ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 16. Oktober 2003 (VB.2003.00384) liess H dem Verwaltungsgericht beantragen, den angefochtenen Beschluss aufzuheben und die nachgesuchte Baubewil­ligung zu verweigern, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 16./17. Oktober 2003 (VB.2003.00385) erhoben auch A und Mitrekur­renten Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten, den Beschluss der Bau­rekurskommission I vom 12. September 2003 aufzuheben, eventuell die Akten an die Vorinstanz zum Neuentscheid zurÃ¼ckzuweisen und verlangten eine ProzessentschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission, die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich sowie der private Beschwerde­gegner beantragen in beiden Verfahren die Abweisung der Beschwerde; Letzterer schloss zudem auf Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben. </p> <p class="Zwischentitel"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdeverfahren VB.2003.00384 und VB.2003.00385 wenden sich gegen den nÃ¤mlichen Rekursentscheid der Baurekurskommission I vom 12. September 2003 und be­treffen das gleiche Bauvorhaben. Da zudem die beiden Beschwerden teilweise die gleichen Rechtsfragen aufwerfen, sind die Verfahren aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden zu ver­einigen.</p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 6 beantragt in prozessualer Hinsicht die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheines. Da der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erÃ¼brigt sich indessen ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichtes (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Fest­stellungen der Vorinstanz Ã¼ber die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse, insbesondere die Fotografien und das Protokoll des Augenscheines, kÃ¶nnen auch im Beschwerdeverfahren berÃ¼ck­sichtigt werden und dokumentieren die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse in rechtsgenÃ¼gender Weise.</p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrer Nr. 3 und 4 wenden sich vorab gegen den Nichteintretensentscheid der Vorinstanz. Als formell unterlegene Rekurrenten sind sie befugt, den Nichtein­tretensentscheid mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht anzufechten und geltend zu machen, die Vorinstanz sei zu Unrecht auf ihr Rechtsmittel nicht eingetreten (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. Auflage, ZÃ¼rich 1999, Vorbem. zu §§ 19â28 N. 98).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Damit ein Nachbar zum Rechtsmittel gegen eine baurechtliche Bewilligung befugt ist, muss er einerseits eine hinreichende enge rÃ¤umliche Beziehung zum BaugrundstÃ¼ck besitzen und anderseits durch die Erteilung der Baubewilligung mehr als irgendjemand oder die Allgemeinheit in eigenen Interessen berÃ¼hrt sein (§ 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975, PBG; § 21 lit. a des Verwaltungsrechtspflegesetzes vom 24. Mai 1959, VRG). Der Anfechtende hat die SachumstÃ¤nde darzulegen, welche seine Legitimation begrÃ¼nden (RB 1989 Nr. 10). Dies muss bereits vor der ersten Rechtsmittelinstanz erfolgen (RB 1965 Nr. 4 = ZBl 66/1965, S. 506 = ZR 64 Nr. 187; vgl. RB 1980 Nr. 7 und 8) und kann in einem oberen Rechtsmittelverfahren nicht nachgeholt werden.</span></p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrer Nr. 3 und 4 haben in ihrer Rekursschrift vom 10. Januar 2003 hinsichtlich ihrer Legitimation lediglich ausgefÃ¼hrt, sie seien EigentÃ¼mer und Mieter der Liegenschaft O-Strasse 02. Diese Liegenschaft gehÃ¶rt nicht zu jenen, welche den GebÃ¤ude­komplex Q umschliessen, sondern liegt weiter nÃ¶rdlich an der O-Strasse. Inwiefern eine legitimationsbegrÃ¼ndende rÃ¤umliche Beziehung bestehen soll und weshalb die Beschwer­defÃ¼hrer Nr. 3 und 4 durch das angefochtene Bauvorhaben mehr als irgendjemand berÃ¼hrt sein sollen, haben sie in der Rekursschrift nicht dargetan. Diese SachumstÃ¤nde kÃ¶nnen auch nicht an einem Augenschein, welcher der unmittelbaren Feststellung der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse dient, nachgeschoben werden. Zu Recht ist die Vorinstanz auf die Rekurse der BeschwerdefÃ¼hrer Nr. 3 und 4 nicht eingetreten.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Selbst wenn der Einwand berechtigt wÃ¤re und die Rekurskommission auf die beiden Rekurse hÃ¤tte eintreten mÃ¼ssen, wÃ¼rde dies nicht zu einer Aufhebung und RÃ¼ckweisung an die Vorinstanz fÃ¼hren. Denn es steht dem Verwaltungsgericht gemÃ¤ss § 63 Abs. 1 VRG frei, in solchen FÃ¤llen selbst zu entscheiden. Da die Baurekurskommission I auf den Rekurs der BeschwerdefÃ¼hrer Nr. 1, 2.1, 2.2 und 5 eingetreten und deren Vorbringen materiell behandelt hat, wÃ¤re auf jeden Fall reformatorisch zu entscheiden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrer wenden materiell gegen den Entscheid der Baurekurskommission I zur Hauptsache ein, das HofgrundstÃ¼ck stelle Ã¶ffentlichen Grund dar, was die Erteilung einer Konzession an den privaten Bauherrn bzw. eine Entwidmung des Areals vor Durch­fÃ¼hrung eines Baubewilligungsverfahrens erfordere. Diesen Einwand hat die Beschwerde­fÃ¼hrerin Nr. 6 bereits im Rekursverfahren erhoben. DemgegenÃ¼ber haben die Beschwerde­fÃ¼hrer Nr. 1â5 in ihrer Rekursschrift vom 10. Januar 2003 geltend gemacht, Kat. Nr. 14 werde durch das Abluftrohr unrechtmÃ¤ssig beansprucht, das Recht zur hofseitigen Zufahrt zu diesem GrundstÃ¼ck kÃ¶nne nicht ohne Zustimmung des BeschwerdefÃ¼hrers Nr. 1 als GrundeigentÃ¼mer entzogen werden und die Baubewilligung habe unzulÃ¤ssigerweise als Auflage die ZustimmungserklÃ¤rung des GrundeigentÃ¼mers von Kat.Nr. 15 vorbehalten. Die Behauptung, der GebÃ¤udekomplex Q stelle aufgrund verschiedener UmstÃ¤nde Ã¶ffentlichen Grund dar, erheben diese BeschwerdefÃ¼hrer erstmals vor Verwaltungsgericht. Da das Verwaltungsgericht als zweite gerichtliche Instanz entscheidet, kÃ¶nnen laut § 52 Abs. 2 VRG neue Tatsachen nur soweit geltend gemacht werden, als es durch die ange­fochtene Anordnung notwendig geworden ist. Die neuen tatsÃ¤chlichen Vorbringen, mit welchen die BeschwerdefÃ¼hrer im Verfahren VB.2003.00385 ihre Behauptung begrÃ¼nden, beim GebÃ¤udekomplex Q und der Hofeinfahrt handle es sich um Ã¶ffentlichen Grund, sind mithin im Beschwerdeverfahren nicht zu hÃ¶ren.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b><span>Die Rekurskommission kam im angefochtenen Entscheid zum Schluss, das HofgrundstÃ¼ck stelle keinen Ã¶ffentlichen Grund dar. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrte sie aus, aufgrund eines AktenstÃ¼ckes aus dem Jahre 1934 sei wohl davon auszugehen, dass der Hof frÃ¼her einmal als Ã¶ffentlicher Grund der Allgemeinheit zugÃ¤nglich gewesen sei. Heute diene der Innenhof indessen vorwiegend als private AbstellflÃ¤che fÃ¼r Motorfahrzeuge. Die entsprechenden Parkfelder seien gelb markiert. FÃ¼r deren BenÃ¼tzung seien der Liegenschaftenverwaltung der Stadt ZÃ¼rich keine â wie bei Sondernutzung Ã¶ffentlichen Grundes Ã¼blich â KonzessionsgebÃ¼hren, sondern Mieten zu bezahlen. Auch sei die Hofparzelle mit im Grundbuch eingetragenen (privatrechtlichen) Dienstbarkeiten belastet, so etwa ein Fuss- und Fahrweg­recht zu Gunsten der Parzelle Kat.Nr. 15 oder eine Berechtigung zur Erstellung einer Treppe zu Gunsten der Parzelle Kat.Nr. 16. Weiter werde das GrundstÃ¼ck gemÃ¤ss Grundbuch heute als Hofraum beschrieben, wÃ¤hrend beispielsweise die ausserhalb des Hofes gelegene Zufahrtsparzelle Kat.Nr. 13 als Ã¶ffentliche Strasse bezeichnet sei. Ãberdies sei in den sechziger Jahren der Zugang zum </span><span>Hof</span><span> durch ein Eisentor versperrt worden, welches nur durch Berechtigte mit einem SchlÃ¼ssel geÃ¶ffnet werden kÃ¶nnten. Ferner sei ein Fahr­verbot fÃ¼r Unberechtigte erlassen worden, welches im Bereich des Hofeinganges angebracht sei. Der Innenhof sei daher heute nicht mehr als Ã¶ffentlicher Grund zugÃ¤nglich, sondern dem Gemeingebrauch vollstÃ¤ndig entzogen, d.h. entwidmet und zÃ¤hle damit nicht mehr zu den Ã¶ffentlichen Sachen im Gemeingebrauch. Eine formelle Entwidmung sei nicht erforderlich gewesen. Das Erfordernis einer Entwidmung durch fÃ¶rmlichen Rechtsakt gelte nur fÃ¼r die Aufhebung von Ã¶ffentlichen Strassen und zudem erst mit dem In-Kraft-Treten am 1. Januar 1983 des Strassengesetzes vom 27. September 1981 (StrassG).</span></p> <p class="Urteilstext">Diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 6 in ihrer Beschwerdeschrift entgegen, die Hofeinfahrt (Teil von Kat.Nr. 13) zÃ¤hle seit jeher zum GebÃ¤udekomplex Q (Kat.Nr. 12). Bei Kat.Nr. 13 handle es sich indessen eindeutig um eine Ã¶ffentliche Zufahrt. Dies belege der Beschluss der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 13. September 1934, in welchem der GebÃ¤udekomplex Q als Ã¶ffentliches Hofgebiet bezeichnet und dem Gesuch­steller eine Konzession zur Durchleitung einer Fernheizung erteilt werde. Auch aus dem Beleg betreffend Errichtung eines Fuss- und Fahrwegrechtes zu Gunsten der Parzelle Kat.Nr. 15 und zulasten von 12 gehe hervor, dass auch die Stadt ZÃ¼rich als EigentÃ¼merin des belasteten GrundstÃ¼ckes von einer Ã¶ffentlichen Hofeinfahrt Kat. Nr. 13 ausging. Sodann ruhten auf dem GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 13 verschiedene Ã¶ffentlichrechtliche Konzessionen und keine Dienstbarkeiten. Kat.Nr. 13 sei wie jede Ã¶ffentliche Zufahrt im Verwaltungs- und nicht im FinanzvermÃ¶gen der Stadt ZÃ¼rich. Unterhalt, Reinigung und Beleuchtung wÃ¼rden durch das Tiefbauamt besorgt. Die Hofeinfahrt diene als Zugang zum GebÃ¤ude N-Strasse 01 und erschliesse zusammen mit dem eigentlichen HofgrundstÃ¼ck die dahinter liegenden Parzellen, auf denen seit jeher auch Fahrzeuge abgestellt wÃ¼rden. Die Hofeinfahrt und der Hof wÃ¼rden von Anwohnern regelmÃ¤ssig begangen, woran auch die Montage eines Gittertors in den sechziger Jahren nichts geÃ¤ndert habe. Anfangs der sech­zi­ger Jahre sei die Hofeinfahrt im Zusammenhang mit dem Neubau des Hauses N-Strasse 01 verschoben worden. Da sich an der Nutzung des Hofparzelle Kat.Nr. 12 seit mindestens 1930 nichts geÃ¤ndert habe, stelle auch dieses GrundstÃ¼ck nach wie vor Ã¶ffentlicher Grund dar. Der Zugang zum Hintereingang des GebÃ¤udes O-Strasse 03 sei von der Stadt mit gelben Kreuzen markiert worden. Die in den HofrandgebÃ¤uden untergebrachten GeschÃ¤fte und Restaurants wÃ¼rden seit jeher Ã¼ber den Hof beliefert. Im Keller der Liegenschaft O-Strasse 03 befinde sich ein Ãltankstutzen, der nur Ã¼ber den Hof zugÃ¤nglich sei. Es treffe zwar zu, dass fÃ¼r die AbstellplÃ¤tze Mieten bezahlt wÃ¼rden. Dies entspreche jedoch dem pragmatischen Vorgehen der Stadt, weil die Einrichtung einer Parkzone im GebÃ¤ude­komplex Q praktisch nicht mÃ¶glich sei. Das Fahrverbot fÃ¼r Unberechtigte Ã¤ndere am Ã¶ffentlichen Charakter des GebÃ¤udekomplexes Q nichts, sei es doch durchaus Ã¼blich, Ã¶ffentliche Strassen mit Fahrverbotstafeln zu versehen. Eine Entwidmung mÃ¼sse fÃ¼r die Betroffenen erkennbar sein. Vorliegend habe jedoch an der gemeingebrÃ¤uchlichen Nut­zung des GebÃ¤udekomplexes Q seit 1930 nichts geÃ¤ndert, weshalb auch keine formlose Entwidmung stattgefunden habe. Ohne ZufahrtsmÃ¶glichkeit Ã¼ber den GebÃ¤udekomplex Q seien die Liegenschaften um diesen nicht genÃ¼gend erschlossen. Dazu gehÃ¶re auch, dass die einwandfreie Behandlung von Abstallstoffen gewÃ¤hrleistet sei. Die heute im GebÃ¤ude­komplex Q platzierten Abfallcontainer kÃ¶nnten nicht auf der O-Strasse abgestellt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b><span>Das streitige Bauvorhaben umfasst Kat.Nr. 12 (GebÃ¤udekomplex Q) sowie die Hofdurch­fahrt, welche eine TeilflÃ¤che der Parzelle Kat.Nr. 13 (N-Strasse) bildet. Beide Liegenschaften stehen im Eigentum der Stadt ZÃ¼rich. Die BeschwerdefÃ¼hrer gehen davon aus, dass der GebÃ¤udekomplex Q und die Hofdurchfahrt als Ã¶ffentlicher Grund zu den Ã¶ffentlichen Sachen im Gemeingebrauch zu zÃ¤hlen sei. Ãffentliche Sachen im Gemeingebrauch zÃ¤hlen neben dem Verwaltungs- und FinanzvermÃ¶gen zu den Ã¶ffentlichen Sachen im weiteren Sinn und stehen jedermann im Rahmen ihrer Zweckbestimmung zur Nutzung offen. Durch diesen offenen Benutzerkreis unterscheiden sie sich vom VerwaltungsvermÃ¶gen, das nur einem beschrÃ¤nkten Kreis von Benutzern, aber wie die Ã¶ffentliche Sachen im Gemeingebrauch unmittelbar Ã¶ffentlichen Zwecken dient. Im Gegensatz dazu steht das FinanzvermÃ¶gen, das nur mittelbar durch seinen Ertrag oder VermÃ¶genswert zur ErfÃ¼llung Ã¶ffentlicher Aufgaben beitrÃ¤gt (vgl. hierzu: Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auflage, ZÃ¼rich 2002, Rz. 2326 ff.; Tobias Jaag, Gemeingebrauch und Sondernutzung Ã¶ffentlicher Sachen, ZBl 93/1992, S. 146 f.).</span></p> <p class="Urteilstext">Ãffentliche Sachen im Gemeingebrauch stehen allen Privaten zur Benutzung offen. Der Gemeingebrauch kann sich aus der Natur der Ã¶ffentlichen Sache (Seen, FlÃ¼sse) ergeben oder durch Widmung begrÃ¼ndet werden. Wenn die Benutzung seitens der Allgemeinheit beendet werden soll, bedarf es einer Entwidmung. Widmung und Entwidmung kÃ¶nnen grundsÃ¤tzlich auch formlos erfolgen (HÃ¤felin/MÃ¼ller, Rz. 2346 ff., 2349; RenÃ© Rhinow/ Beat KrÃ¤henmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, ErgÃ¤nzungsband, Basel/ Frankfurt a.M. 1990, Nr. 116 B II). Das ZÃ¼rcher Verwaltungsrecht sah bis 1982 fÃ¼r die Widmung und Entwidmung Ã¶ffentlicher Strassen keine fÃ¶rmliche Anordnung vor (ZR 60/1961 Nr. 126 S. 312 E. 5; RB 1964 Nr. 15; vgl. RB 1988 Nr. 64 = BEZ 1989 Nr. 2 E. 1a). Seit dem In-Kraft-Treten von § 38 Abs. 1 StrassG am 1. Januar 1983 setzt die Entwidmung Ã¶ffentlicher Strassen einen fÃ¶rmlichen zu publizierenden Beschluss des StrasseneigentÃ¼mers voraus.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.2.1 </span></b><span>Nach den Feststellungen der Vorinstanz anlÃ¤sslich ihres Augenscheines vom 22. Juli 2003 dient der GebÃ¤udekomplex Q heute vorwiegend als private AbstellflÃ¤che fÃ¼r Motorfahrzeuge. Die Parkfelder sind gelb markiert und werden vermietet. FÃ¼r deren Benutzung sind der Liegenschaftenverwaltung der Stadt ZÃ¼rich Mietzinse zu bezahlen. Bei der Hof­einfahrt ist Fahrverbot signalisiert mit dem Zusatz "Zufahrt nur zum GÃ¼terumschlag gestattet" sowie ein amtliches Verbot im Sinn von § 225 der Zivilprozessordnung vom 13. Juni 1976 (ZPO) mit Androhung von Busse bei Zuwiderhandeln. Zudem wird der Zugang zum </span><span>Hof</span><span> durch ein Eisentor versperrt, welches ab 22 Uhr geschlossen wird und fÃ¼r welches jeder Parkplatzmieter einen eigenen TorschlÃ¼ssel besitzt (vgl. Protokoll Baurekurskommission, S. 6, act. 9/1, VB.2003.00384). Der GebÃ¤udekomplex Q steht damit gerade nicht grundsÃ¤tzlich jedermann zur Benutzung offen. Die ParkplÃ¤tze stehen ausschliesslich den Mietern zur VerfÃ¼gung, was die Benutzung durch die Allgemeinheit ausschliesst. Die Reservation Ã¶ffentlichen Grundes fÃ¼r AnstÃ¶sser wÃ¤re mit dem Grundsatz der Gleichbehandlung der Benutzer nicht vereinbar (vgl. Bundesrat, 23. Dezember 1968, in: ZBl 70/1969 S. 473 ff.; BGE 98 IV 260, 262 f.). Auch das amtliche Verbot von 1965 bei der Hofeinfahrt schliesst die Allgemeinheit von der Benutzung des GebÃ¤udekomplexes Q aus (§ 225 ZPO). Die Absperrung des Hofes wÃ¤h­rend der Nachtstunden wÃ¤re an sich mit dem Charakter als Ã¶ffentlicher Grund nicht unvereinbar, weist doch die Stadt ZÃ¼rich auch andere Ã¶ffentliche PlÃ¤tze und Anlagen auf, welche nachts abgesperrt werden. Die Tatsache, dass die Parkplatzmieter fÃ¼r diese Absperrung einen SchlÃ¼ssel besitzen, zeigt jedoch, dass der </span><span>Hof</span><span> lediglich einzelnen Personen offen stehen soll. Schliesslich ist auch aus den Kat.Nr. 12 (GebÃ¤udekomplex Q) belastenden Dienst­bar­kei­ten, d.h. aus dem Fuss- und Fahrwegrecht zu Gunsten der Liegenschaft Kat.Nr. 15, um zur Doppelgarage auf diesem GrundstÃ¼ck zu gelangen, sowie aus dem Baurecht fÃ¼r die Erstellung einer Treppe zu Gunsten Kat.Nr. 16, zu schliessen, dass der GebÃ¤udekomplex Q keine Ã¶ffentliche Sache im Gemeingebrauch ist und nicht jedermann zur VerfÃ¼gung steht, sondern das Benutzungsrecht einzelnen Personen durch die Stadt ZÃ¼rich als Grundeigen­tÃ¼merin obligatorisch oder dinglich eingerÃ¤umt wird.</span></p> <p class="Urteilstext">Der Ausschluss der Allgemeinheit von der Benutzung betrifft auch die Hofdurchfahrt. Diese dient allein als Zugang zum GebÃ¤udekomplex Q, hat also keine eigenstÃ¤ndige Nutzungsfunktion. Die erwÃ¤hnte Signalisation wie auch das Eisentor stehen am Eingang des Durchganges. Von der Zweckbestimmung her stellen damit Hofdurchfahrt und GebÃ¤udekomplex Q eine Einheit dar. Dass die Hofdurchfahrt parzellarisch Teil des Grund­stÃ¼ckes Kat.Nr. 13 (N-Strasse) darstellt, steht dem nicht entgegen, denn ein einzelnes GrundstÃ¼ck kann durchaus verschiedene Zweckbestimmungen haben. Auch aus dem Beschluss der Bausektion I des Stadtrates ZÃ¼rich vom 13. September 1934 (siehe nach­stehend E. 4.2.4) kann nichts anderes abgeleitet werden, erfolgte doch damals die Zufahrt zum Hof offen zwischen zwei GebÃ¤uden nordÃ¶stlich der heutigen Durchfahrt.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.2.2 </span></b><span>Auch die Ã¼brigen EinwÃ¤nde der BeschwerdefÃ¼hrer gegen die Rechtsauffassung der BaubewilligungsbehÃ¶rde und Vorinstanz sind nicht begrÃ¼ndet. </span><span>Ob</span><span> das HofgrundstÃ¼ck frÃ¼­her als Ã¶ffentlicher Grund der Allgemeinheit zugÃ¤nglich war, als die Bausektion I des <br/> Stadtrates ZÃ¼rich am 13. September 1934 einem Privaten eine Konzession zur Einlegung einer Fernheizung erteilte, ist nicht entscheidrelevant. Zum einen erfolgte damals die Zufahrt â wie bereits erwÃ¤hnt â offen nordÃ¶stlich des heutigen Durchganges. Zudem kann eine Ã¶ffentliche Sache im Gemeingebrauch auch formlos entwidmet werden. Die Allgemeinheit wird von der Benutzung des Hofes ausgeschlossen, indem dieser vorwiegend als private AbstellflÃ¤che fÃ¼r Motorfahrzeuge dient und ihr der Durchgang rechtlich durch ein audienzrichterliches Verbot im Sinn von § 225 ZPO und baulich durch ein Tor verwehrt wird. Eine allfÃ¤llige frÃ¼here Allgemeinnutzung wurde auf jeden Fall durch diese in den sechziger Jahren getroffenen Massnahmen fÃ¼r jedermann ersichtlich aufgehoben (entwidmet). Das Erfordernis einer fÃ¶rmlichen Entwidmung im Sinn von § 38 Abs. 1 StrassG greift schon deshalb nicht ein, weil diese Bestimmung erst seit 1. Januar 1983 in Kraft steht. Unter diesen UmstÃ¤nden kann offen bleiben, ob vorliegend auch das Erfordernis der Ã¶ffentlichen <i>Strasse </i>fehlen wÃ¼rde. Am aufgezeigten Ausschluss der Allgemeinheit von der Benutzung des GebÃ¤udekomplexes Q samt Hofdurchgang Ã¤ndert schliesslich auch nichts, dass die ParkplÃ¤tze im </span><span>Hof</span><span> gelb und einzelne ZugÃ¤nge mit Kreuzen markiert sind, dass die Liegenschaft O-Strasse 03 hofseits einen Ãltankstutzen aufweist und dass einzelne Anwohner ihren Umschlag hofseitig vornehmen und dort Container aufstellen.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.2.3 </span></b><span>Zusammengefasst ist festzuhalten, dass der GebÃ¤udekomplex Q (Kat.Nr. 12) und die Hofdurchfahrt (Teil von Kat.Nr. 13) keine Ã¶ffentlichen Sachen im Gemeingebrauch darstellen. Zurecht hat die Vorinstanz den Einwand abgelehnt, vor Erteilung der Baubewilligung mÃ¼sse verfÃ¼gt werden, dass die Allgemeinheit kÃ¼nftig von der Benutzung des GebÃ¤udekomplexes Q samt Hofdurchgang ausgeschlossen sei (Entwidmung).</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>5. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.1 </span></b><span>Der GebÃ¤udekomplex Q Kat.Nr. 12 ist mit einem Fuss- und Fahrwegrecht zu Gunsten der Liegenschaft Kat.Nr. 15 (Liegenschaft P-Strasse) im Eigentum der Firma L belastet. Diese 1995 begrÃ¼ndete Grund­dienst­bar­keit rÃ¤umt dem EigentÃ¼mer des berechtigten GrundstÃ¼cks das Recht ein, "um von der Ã¶ffentlichen N-Strasse aus Ã¼ber die Ã¶ffentliche Hof­einfahrt Kat.Nr. 17 und das belaste­te GrundstÃ¼ck" in die Doppelgarage auf dem berechtigten GrundstÃ¼ck gelangen zu kÃ¶nnen. Die Bezeichnung der "Hofeinfahrt" im (zivilrechtlichen) Dienstbarkeitsvertrag als "Ã¶ffent­lich" ist untechnisch und Ã¤ndert nichts daran, dass die Hofeinfahrt im verwaltungsrechtli­chen Sinn keine Ã¶ffentliche Sache im Gemeingebrauch ist. Laut Disp. Ziff. II./1e i. V. mit lit. i der ErwÃ¤gungen der streitigen Baubewilligung hat der EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼ckes Kat.Nr. 15 (P-Strasse 04) vor Baubeginn der Aufhebung der zwei Garagen zuzu­stimmen; zudem sind als Realersatz fÃ¼r diese PflichtparkplÃ¤tze der Liegenschaft Kat. Nr. 15 in der Unterniveaugarage mindestens zwei ParkplÃ¤tze zuzuteilen.</span></p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 321 Abs. 1 PBG muss ein baurechtlicher Mangel mit einer Nebenbestimmung ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden kÃ¶nnen. In RB 1989 Nr. 84 wurde dazu festgehalten, dass der Bauherr zur Behebung des Mangels tatsÃ¤chlich und rechtlich in der Lage sein muss. Nach diesem Entscheid kann Eigentum eines Dritten einer Nebenbe­stimmung grundsÃ¤tzlich entgegenstehen (so etwa, wenn fÃ¼r die hinreichende Erschliessung eines GrundstÃ¼cks die Zufahrt verbreitert werden muss, das hierfÃ¼r erforderliche Land aber einem Dritten gehÃ¶rt; vgl. Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz. 463 m.H. in Anm. 22). An der erwÃ¤hnten Rechtsprechung kann jedenfalls in dieser absoluten Form nicht festgehalten werden. Die vorliegend zu beurteilende Neben­bestimmung ist somit nicht deshalb unzulÃ¤ssig, weil die Firma L als EigentÃ¼merin der Parzelle Kat.Nr. 15 das in einem ersten Schreiben vom 12. Juli 2002 erklÃ¤rte Interesse "weitere ParkplÃ¤tze kÃ¤uflich zu erwerben" im Laufe des Rekursverfahrens widerrufen hat. Es ist vielmehr Sache der Baugesuchstellerin, mit der Firma L die entsprechenden Verhandlungen durchzufÃ¼hren; sollte eine Einigung ausbleiben, mÃ¼sste das Bauprojekt allenfalls abgeÃ¤ndert werden.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.2 </span></b><span>UnbegrÃ¼ndet ist weiter der Einwand, ohne Zufahrt Ã¼ber den GebÃ¤udekomplex Q seien die an diesen anstossenden Liegenschaften ungenÃ¼gend erschlossen. Alle rÃ¼ckwÃ¤rtig an den GebÃ¤udekomplex Q angrenzenden Liegenschaften grenzen an Ã¶ffentliche Strassen und sind rechtsgenÃ¼gend erschlossen. Wie die Stadt ZÃ¼rich in ihrer Rekursantwort vom 18. MÃ¤rz 2003 (S. 3 E. 3) ausfÃ¼hrt, ist die Warenanlieferung der Liegenschaft O-Strasse 03 von der Ã¶ffentlichen Strasse her gewÃ¤hrleistet. Die in § 236 Abs. 1 PBG verlangte "einwandfreie Behandlung von ... Abfallstoffen" bedingt baupolizeirechtlich kein Aufstellen von Containern im </span><span>Hof</span><span>. Zudem sieht das Bauprojekt im Hof ContainerabstellplÃ¤tze vor. Deren Benutzung ist privatrechtlich zwischen den LiegenschaftenanstÃ¶ssern und dem Hof­eigen­tÃ¼mern zu regeln.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.3 </span></b><span>Dem Bauprojekt steht schliesslich auch nicht eine ungenÃ¼gende anrechenbare GeschossflÃ¤che entgegen. Die anrechenbare GeschossflÃ¤che der an die Hofparzelle angren­zenden GrundstÃ¼cke wÃ¼rde nach der stÃ¤dtischen Parkplatzverordnung die Erstellung von insgesamt 67 ParkplÃ¤tze erlauben. Geplant sind in der Unterniveaugarage 34 AbstellplÃ¤tze. GemÃ¤ss Dispositiv Ziff. II./1 f in Verbindung mit Ziff. II./2 der angefochtenen Baubewilligung sind die AutoabstellplÃ¤tze auf die angrenzenden GrundstÃ¼cke aufzuteilen sowie grundbuchlich sicherzustellen und dÃ¼rfen die Benutzungsrechte weder tatsÃ¤chlich noch rechtlich verÃ¤ndert oder aufgehoben werden. Damit ist hinreichend sichergestellt, dass die erstellten ParkplÃ¤tze rechtskonform genutzt werden. Die Bauherrschaft trÃ¤gt das Risiko, dass allenfalls einzelne ParkplÃ¤tze nicht zugeteilt werden kÃ¶nnen und daher leer stehen. Angesichts des notorischen akuten Parkplatzmangels in ZÃ¼rich ist aber eher anzunehmen, dass Nachfrage das Angebot Ã¼bersteigen wird.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>6. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerden abzuweisen sind. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind gemÃ¤ss § 13 Abs. 1 VRG die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrern aufzuerlegen, wobei die BeschwerdefÃ¼hrer Nr. 1â5 gemÃ¤ss § 14 VRG solidarisch haften (RB 1996 Nr. 9). Aufgrund von § 17 Abs. 2 lit. a VRG haben die BeschwerdefÃ¼hrer dem privaten Beschwerdegegner eine ParteientschÃ¤digung zu entrichten. Angemessen fÃ¼r das Beschwerdeverfahren ist eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'500.-.</p> <p class="Zwischentitel"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"> Die Beschwerdeverfahren VB.2003.00384 und VB.2003.00385 werden vereinigt;</p> <p class="Zwischentitel"><span>und entscheidet:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerden werden abgewiesen. </p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 6'120.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden zur HÃ¤lfte der BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 6, zu je 1/10 den BeschwerdefÃ¼hrern 1 und 3â5 sowie zu je 1/20 den BeschwerdefÃ¼hrerinnen Nr. 2.1 und 2.2 auferlegt, wobei die BeschwerdefÃ¼hrer Nr. 1â5 untereinander bis zur HÃ¤lfte der Gerichtskosten solidarisch haften. </p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner wie folgt eine ParteientschÃ¤digung von total Fr. 2'500.- (MWSt. inbegriffen) zu bezahlen: die BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 6 Fr. 1'250.-, die BeschwerdefÃ¼hrer Nr. 1 und 3â5 je Fr. 250.- sowie die BeschwerdefÃ¼hrer Nr. 2.1 und 2.2 je Fr. 125.-, wobei die BeschwerdefÃ¼hrer Nr. 1â5 solidarisch fÃ¼r den Betrag von Fr. 1'250.- haften; zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheides.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">5. â¦</p> <p class="MsoNormal"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>