<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2022.00646</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223124&amp;W10_KEY=13045529&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2022.00646</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.03.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Geplante Aufstockung des Gebäudes G (inventarisiertes Gebäude). [Sowohl gegen die Baubewilligung betreffend Aufstockung des Gebäudes G als auch gegen die Genehmigung des Unterschutzstellungsvertrags zwischen der Bauherrin und der Stadt Zürich - in welchem die hier infrage stehende Baueingabe vorbehalten worden war - war rekurriert worden. Das Baurekursgericht kam zum Schluss, der Genehmigungsbeschluss des Stadtrats betreffend die Unterschutzstellung sei aufzuheben, ebenso die unter der Bedingung der rechtskräftigen Unterschutzstellung erteilte Baubewilligung. Hiergegen gelangte die Bauherrin an das Verwaltungsgericht.] Die grundsätzliche Schutzwürdigkeit des Gebäudes G als bedeutender Zeuge der Kinoarchitektur ist unumstritten (E. 6.1). Strittig ist der Schutzumfang und insbesondere die Frage der Vereinbarkeit einer Aufstockung mit dem grundsätzlichen Anliegen des Erhalts des Gebäudes als Zeuge und prägendes Objekt. Das öffentliche Interesse am Bestandeserhalt des wertvollen Gebäudekomplexes ist gross. Mit dem angefochtenen Beschluss wurde dieser daher zu Recht grundsätzlich unter Schutz gestellt, und mit dem festgelegten Schutzumfang bleibt das Gebäude bestehen. Erheblich zu relativieren ist das Interesse an der Wahrung des aktuellen Erscheinungsbilds des Gebäudekomplexes bzw. an der Beibehaltung von Profil und Volumen mit einem prinzipiellen Verbot einer Aufstockung. Denn das Gebäude wird aufgrund der eingetretenen baulichen Entwicklung von den umliegenden Bauten optisch weitgehend "erdrückt". Sodann stellt seine Dreigeschossigkeit kein massgebliches Element im Zusammenhang mit dem Situationswert dar (E. 6.2 f.). Eine umfassende Unterschutzstellung des Gebäudes, einhergehend mit der Unzulässigkeit einer Aufstockung, erweist sich vorliegend als unverhältnismässig: Mit der geplanten Aufstockung lässt sich das höhenmässige Ungleichgewicht zu den umliegenden Bauten beheben, wobei erkennbar bleibt, dass das Neue eine Aufbaute auf dem ursprünglichen Flachdach ist. Die geplante Aufbaute führt sodann zu einer städtebaulichen Aufwertung des bestehenden Gebäudes. Unter zusätzlicher Berücksichtigung des allgemeinen öffentlichen Interesses an baulicher Verdichtung und des privaten an einer verbesserten Grundstückausnutzung überwiegt das öffentliche Interesse an der vorgesehenen baulichen Weiterentwicklung das Interesse an einer umfassenden Bewahrung der aktuellen Situation (E. 7, insbesondere 7.5 f.). Gutheissung und Rückweisung im Sinn der Erwägungen. (Abweichende Meinung der Kammerminderheit und der Gerichtsschreiberin)</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFSTOCKUNG">AUFSTOCKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZ">DENKMALSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZOBJEKT">DENKMALSCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KINOARCHITEKTUR">KINOARCHITEKTUR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KINOGEBÃUDE">KINOGEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZWÃRDIGKEIT">SCHUTZWÃRDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZEUGENEIGENSCHAFT">ZEUGENEIGENSCHAFT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Zus. 207 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 205 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 207 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=62353" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2022.00646</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">23. MÃ¤rz 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Peter Sprenger<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A AG, vertreten durch RA B, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>C und weitere 9 BeschwerdefÃ¼hrende, vertreten durch C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH,<b> </b>vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>E, weitere 6 BeschwerdefÃ¼hrende und Organisation O, vertreten durch RA F, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Stadtrat von ZÃ¼rich, vertreten durch das Hochbaudepartement der Stadt ZÃ¼rich,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Bausektion des Stadtrats der Stadt ZÃ¼rich bewilligte der A AG mit Beschluss vom 9. November 2021 die Aufstockung des GebÃ¤udes G â ein ehemaliges KinogebÃ¤ude â an der H-Strasse 01 in ZÃ¼rich. Mit Beschluss vom 9. Februar 2022 genehmigte der Stadtrat von ZÃ¼rich den Vertrag vom 26. Oktober 2021 zwischen der A AG und der Stadt ZÃ¼rich Ã¼ber die Unterschutzstellung des GebÃ¤udekomplexes G. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Gegen die am 9. November 2021 erteilte Baubewilligung rekurrierten C mit neun weiteren Personen, E mit sieben weiteren Personen sowie der ZÃ¼rcher Heimatschutz (ZVH) an das Baurekursgericht mit dem Hauptantrag, die Baubewilligung aufzuheben. </p> <p class="Urteilstext">Gegen die Vertragsgenehmigung vom 9. Februar 2022 rekurrierten C, E mit sieben weiteren Personen sowie der ZVH an das Baurekursgericht. Die Rekurse richteten sich wesentlich gegen die im Schutzvertrag vorgesehene MÃ¶glichkeit zur projektbezogenen oberirdischen VolumenvergrÃ¶sserung des bestehenden GebÃ¤udekomplexes.</p> <p class="Sachverhalt2">Mit Entscheid vom 23. September 2022 vereinigte das Baurekursgericht die sechs Verfahren, hiess die Rekurse gut und hob den Beschluss der Bausektion des Stadtrats vom 9. November 2021 (Bauentscheid) sowie den Beschluss des Stadtrats vom 9. Februar 2022 (Genehmigung des Schutzvertrags) auf. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Dagegen erhob die A AG am 26. Oktober 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich mit dem Antrag, den Rekursentscheid ersatzlos aufzuheben und die Sache zur Beurteilung der im Rekursverfahren ungeprÃ¼ft gebliebenen RÃ¼gen an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zzgl. MWST zulasten der Beschwerdegegner.</p> <p class="Sachverhalt2">Das Baurekursgericht beantragte am 3. November 2022 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der ZVH ersuchte am 29. November 2022 um Beschwerdeabweisung, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zzgl. MWST zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin. C beantragte am 30. November 2022, die Beschwerde abzulehnen, eventuell die Sache an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen. Die Bausektion des Stadtrats verzichtete gleichentags auf Stellungnahme. Das Hochbaudepartement beantragte am 1. Dezember 2022, die Beschwerde gutzuheissen. Am gleichen Datum ersuchten die Beschwerdegegner 8â14 um Beschwerdeabweisung, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zzgl. MWST zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin. Diese reichte am 21. Dezember 2022 die Replik ein, unter BekrÃ¤ftigung der gestellten AntrÃ¤ge. Mit Eingabe vom 21. Dezember 2022 Ã¤usserte sich erneut das Hochbaudepartement und am 30. Dezember 2022 C. Mit Eingaben vom 30. Januar bzw. 1. Februar 2023 verzichteten der ZHV und die Beschwerdegegner 8â14 unter Festhaltung an ihren AntrÃ¤gen auf eine Duplik.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin Kat.-Nr. 02 an der H-Strasse 01 liegt in der Quartiererhaltungszone 5a (WA 0%) gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich. Darauf befindet sich das in den Jahren 1923/1924 erbaute Kino- und GeschÃ¤ftsgebÃ¤ude "G" (frÃ¼her "I"). Seit 2010 ist der Kinobetrieb eingestellt. Der GebÃ¤udekomplex ist im Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufgefÃ¼hrt. Zudem figuriert es im Inventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS).</p> <p class="Erwgung2">Geplant ist die Aufstockung des (Flachdach-)GebÃ¤udes um zwei gegenÃ¼ber der aktuellen Fassade rÃ¼ckversetzte Stockwerke; die Aufstockung soll in Form einer verglasten Metallkonstruktion erfolgen und der Sockelbau im Ã¤usseren Erscheinungsbild bestehen bleiben. Die entsprechende Baubewilligung erging am 9. November 2021 unter dem Vorbehalt der rechtskrÃ¤ftigen formellen Unterschutzstellung.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Mit Beschluss vom 9. Februar 2022 genehmigte der Stadtrat von ZÃ¼rich den Vertrag vom 26. Oktober 2021 zwischen der BeschwerdefÃ¼hrerin und der Stadt ZÃ¼rich Ã¼ber die Unterschutzstellung, den Umbau und die Renovation des GebÃ¤udes G. GemÃ¤ss diesem Vertrag darf das Schutzobjekt weder durch Ãnderungen noch durch Unterhaltsarbeiten in seinem kunst- und kulturhistorischen Charakter beeintrÃ¤chtigt werden. Die Erstellung zusÃ¤tzlicher ober- oder unterirdischer Bauten auf dem GrundstÃ¼ck sowie die ober- oder unterirdische VolumenvergrÃ¶sserung des GebÃ¤udes ist ausgeschlossen. Dabei bleibt jedoch die Baueingabe vom 18. Februar 2021 (S. 4 Abs. 6, S. 5 Abs. 1) vorbehalten, also namentlich die umstrittene Aufstockung.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die Vorinstanz gelangte im Rekursentscheid zur Auffassung, dass mit der Aufstockung in sehr weitgehender Weise in die Eigenschaften des Schutzobjekts, insbesondere in sein Ã¤usseres Erscheinungsbild, eingegriffen werde. Damit werde das Schutzziel des mÃ¶glichst ungeschmÃ¤lerten Erhalts erheblich beeintrÃ¤chtigt. Ãberwiegende Interessen, welche dies rechtfertigen wÃ¼rden, seien nicht gegeben. Damit erweise sich der Schutzumfang, welcher die Aufstockung zulasse, als unrechtmÃ¤ssig. Demzufolge sei der Genehmigungsbeschluss des Stadtrats vom 9. Februar 2022 betreffend die Unterschutzstellung aufzuheben. Sodann sei die Baubewilligung vom 9. November 2021 unter der Bedingung der rechtskrÃ¤ftigen Unterschutzstellung erteilt worden. Die NichterfÃ¼llung dieser Bedingung fÃ¼hre somit auch zur Aufhebung der Baubewilligung. Die Nachbarrekurse und die Rekurse des ZVH wurden deshalb gutgeheissen, ohne dass sich das Baurekursgericht mit den Rekursen gegen die erteilte Baubewilligung materiell zu befassen hatte.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Nach Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin beeintrÃ¤chtigt die geplante Aufstockung den schutzwÃ¼rdigkeitsbegrÃ¼ndenden Wert des bestehenden GebÃ¤udes entgegen dem Baurekursgericht nicht. Vielmehr wÃ¼rde der Schutzstatus dadurch noch verstÃ¤rkt. Die BeschwerdefÃ¼hrerin betont eine gelungene QualitÃ¤t der geplanten Aufstockung: Ohne sich anzubiedern oder sich in den Vordergrund zu drÃ¤ngen, vermÃ¶ge sie die Merkmale des Schutzobjekts zu unterstreichen. Der Charakter des GebÃ¤udes werde dabei uneingeschrÃ¤nkt bewahrt. Das vom Baurekursgericht vertretene Bauverbot sei folglich unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig und missachte die Gemeindeautonomie. Mit dem vorliegenden Projekt sei in Zusammenarbeit mit den BehÃ¶rden eine LÃ¶sung erarbeitet worden, welche die Anliegen des Denkmalschutzes, des StÃ¤dtebaus und der Bauherrschaft habe in Einklang bringen kÃ¶nnen.</p> <p class="Urteilstext">In formeller Hinsicht rÃ¼gt die BeschwerdefÃ¼hrerin eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs und eine ungenÃ¼gende SachverhaltsabklÃ¤rung seitens des Baurekursgerichts. Zudem sei durch das Verwaltungsgericht ein Augenschein durchzufÃ¼hren. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>BezÃ¼glich der von der BeschwerdefÃ¼hrerin beantragten DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist festzuhalten, dass die Anordnung eines Augenscheins im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde steht. Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (BGr, 23. Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist zulÃ¤ssig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den Ã¼brigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (BGr, 9. Juni 2020, 1C_368/2019, E. 2 mit Hinweis; VGr, 5. Mai 2022, VB.2021.00432, E. 3, und 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1). </p> <p class="Erwgung2">Die Vorinstanz hat am 13. Juli 2022 im Beisein der Parteien einen Abteilungsaugenschein durchgefÃ¼hrt und diesen mittels Protokoll und Fotografien dokumentiert. Daraus sowie aus den Ã¼brigen Akten geht der Sachverhalt hinreichend hervor; auf einen Augenschein ist zu verzichten. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Da der Sachverhalt ausreichend erstellt ist, erweist sich auch die RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrerin, wonach die Vorinstanz weitergehende Untersuchungen hÃ¤tte vornehmen mÃ¼ssen, als unbegrÃ¼ndet. </p> <p class="Erwgung2">Entgegen der BeschwerdefÃ¼hrerin stellt es schliesslich keine Verletzung des von Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) gewÃ¤hrleisteten Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r dar, dass sich die Vorinstanz nicht mit allen Argumenten des BeschwerdefÃ¼hrers im Detail auseinandersetzte: Eine (Rechtsmittel-)BehÃ¶rde muss sich nicht mit allen Parteistandpunkten einlÃ¤sslich auseinandersetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrÃ¼cklich abhandeln, sondern kann sich auf die wesentlichen Punkte beschrÃ¤nken. Der BegrÃ¼ndungspflicht ist GenÃ¼ge getan, wenn sich die Betroffenen Ã¼ber die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die hÃ¶here Instanz weiterziehen kÃ¶nnen. In diesem Sinn mÃ¼ssen wenigstens kurz die Ãberlegungen genannt werden, von denen sich die BehÃ¶rde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stÃ¼tzt (VGr, 8. April 2021, VB.2020.00660, E. 4.2 mit Hinweisen). Diese Anforderungen hat die Vorinstanz erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Als Schutzobjekte fallen gemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c <span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) </span>unter anderem GebÃ¤udegruppen, GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltungswÃ¼rdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung in Betracht. Weiter besagt lit. f derselben Bestimmung, dass wertvolle Park- und Gartenanlagen, BÃ¤ume, BaumbestÃ¤nde, FeldgehÃ¶lze und Hecken ebenso erhaltenswert sind. Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder es seine Umgebung "wesentlich mitprÃ¤gt", kommt allfÃ¤llig vorhandenen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu (VGr, 21. November 2012, VB.2012.00287, E. 4.1; VGr, 24. Februar 2010, VB.2009.00270, E. 3; VGr, 10. Dezember 2008, VB.2008.00404, E. 3.1.2, je mit Hinweisen). In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften auch als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, ZÃ¼rich/St. Gallen 2008, S. 139). Die SchutzwÃ¼rdigkeit kann sich im Ãbrigen auch aus dem Zusammenspiel von Eigenwert und Situationswert eines infrage stehenden Objekts ergeben (VGr, 19. Februar 2003, VB.2002.00295, E. 3; RB 1997 Nr. 73). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Bejahung der SchutzwÃ¼rdigkeit fÃ¼hrt nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur dann, wenn das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts hÃ¶her zu gewichten ist als entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62; eingehend auch VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3). </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Das Verwaltungsgericht verfÃ¼gt bei der ÃberprÃ¼fung des vorinstanzlichen Entscheids lediglich Ã¼ber eine Rechtskontrolle; es hat zu prÃ¼fen, ob sich der Rekursentscheid unter BerÃ¼cksichtigung der erstinstanzlichen EntscheidgrÃ¼nde als rechtmÃ¤ssig erweist; eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, und 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Bei der Beurteilung, ob eine Baute oder Anlage i.<span> </span>S<span>. </span>v. § 203 lit. c PBG als wichtiger Zeuge einer Epoche erhaltenswÃ¼rdig ist oder die Landschaft oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gt, steht der Gemeinde ebenso ein erheblicher Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zu wie bei der Festsetzung des konkret erforderlichen Umfangs einer Unterschutzstellungsmassnahme (vgl. BGr, 21. Februar 2014, 1C_595/2013 und 1C_596/2013, E. 4.1.1 f.; Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A. ZÃ¼rich/Basel/Genf 2014, § 20 N. 85).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Hat die BehÃ¶rde allerdings ihren Beurteilungsspielraum nicht wahrgenommen bzw. einen strittigen Punkt nicht begrÃ¼ndet, fehlt es an der MÃ¶glichkeit, sich mit ihren Argumenten auseinanderzusetzen. Dann kann das Baurekursgericht entsprechend der gesetzlichen Regelung eigenes Ermessen ausÃ¼ben (vgl. VGr, 23. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00374, E. 3.3).</p> <p class="Urteilstext">In diesem Sinn macht die Beschwerdegegnerschaft geltend, im Beschluss des Stadtrats sei nicht dargelegt worden, inwiefern die vorgesehene Aufstockung in Form einer glÃ¤sernen Krone mit den Schutzinteressen vereinbar sei. Schon aus diesem Grund stelle der Rekursentscheid entgegen der BeschwerdefÃ¼hrerin keine Verletzung der Gemeindeautonomie dar. Indessen hat sich die Stadt ZÃ¼rich im Schutzentscheid durchaus mit den Interessen am Erhalt der Liegenschaft auseinandergesetzt und ihre Auffassung zudem i<span>n der Rekursantwort ergÃ¤nzend begrÃ¼ndet, was gemÃ¤ss Rechtsprechung zulÃ¤ssig ist (VGr, 10. November 2022, VB.2022.00034, E. 6.1, und 14. MÃ¤rz 2007, VB.2006.00532, E. 2.2).</span> Es bleibt damit bei der oben (E. 5.2) dargestellten eingeschrÃ¤nkten Kognition des Baurekursgerichts.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.1.1 </b>Das stÃ¤dtische Amt fÃ¼r StÃ¤dtebau hat die SchutzwÃ¼rdigkeit des GebÃ¤udes unter Beizug der J GmbH abgeklÃ¤rt (Gutachten vom 21. Januar 2019). Im Fazit bezeichnet das Gutachten das im Jahr 1924 vollendete streitbetroffene Objekt als vermutlich erstes GebÃ¤ude in ZÃ¼rich, an dem die dynamische StrassenkrÃ¼mmung direkt an der architektonischen Form ablesbar ist. Der freistehende, dreigeschossige Kinopalast bilde wegen seiner aus der dreieckigen GrundstÃ¼cksform resultierenden Insellage eine stÃ¤dtebauliche Dominante, deren besondere Ã¤sthetische Wirkung durch den Schwung des Ã¼ber dem Konsolgesims ansetzenden BrÃ¼stungsbandes verstÃ¤rkt werde. Die Schaffung von geschwungenen StrassenzÃ¼gen und PlÃ¤tzen fÃ¼r ein hindernisfreies Fliessen des Auto- und Schienenverkehrs entspreche einer verkehrsplanerischen Neuausrichtung, die eine enge Verbindung von Verkehr, StÃ¤dtebau und Architektur zur Folge habe. Auch in diesem Kontext komme dem KinogebÃ¤ude eine hohe stÃ¤dtebauliche Bedeutung zu. In typologischer Hinsicht gelte der GebÃ¤udekomplex als eine der wenigen freistehenden Kinozweckbauten. Das Kino erziele durch seine SolitÃ¤rstellung seine besondere Ã¤sthetische Wirkung. Weiter wird die Bezugnahme der Architektur auf den illusionÃ¤ren Traumcharakter des Films betont. Die Themen und Motive der Kinoarchitektur wÃ¼rden in der sachlichen Formensprache des Klassizismus umgesetzt. Schliesslich manifestiere sich in diesem KinogebÃ¤ude zusammen mit anderen im Arbeiterquartier K die Bedeutung des Films als Ausdrucksform einer populÃ¤ren Massenkultur und eines fÃ¼r die sozialen Unterschichten erschwinglichen FreizeitvergnÃ¼gens (S. 50 f.).</p> <p class="Erwgung3"><b>6.1.2 </b>Die grundsÃ¤tzliche SchutzwÃ¼rdigkeit des GebÃ¤udes G ist zwischen den Parteien nicht umstritten. Der Stadtrat geht im angefochtenen Beschluss vom 9. Februar 2022 explizit davon aus, dass es sich beim Kinokomplex um einen bedeutenden Zeugen der Kinoarchitektur handle. Er sei stÃ¤dtebaulich, architekturhistorisch, baukÃ¼nstlerisch, wirtschafts- und sozialgeschichtlich wertvoll und erfÃ¼lle deshalb die Kriterien einer wichtigen Zeugeneigenschaft. Zu Recht nimmt das Baurekursgericht deshalb in rechtlicher Hinsicht das Vorhandensein sowohl einer wichtigen Zeugeneigenschaft mit Blick auf die besondere Gestaltung und Erscheinung als aufgrund seiner besonderen Lage im Ortsbild auch eines schÃ¼tzenswerten Situationswerts im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG an (E. 6.6). Des Weiteren ergibt sich, dass das KinogebÃ¤ude als Einzelobjekt mit Erhaltungsziel A (= Substanzerhalt) und als Teil des Gebiets L mit dem Erhaltungsziel C (= Erhalt des Charakters) im ISOS figuriert.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Strittig ist demgegenÃ¼ber der Schutzumfang und dabei namentlich die Frage, ob sich eine Aufstockung des GebÃ¤udes mit dem grundsÃ¤tzlichen Anliegen von dessen Erhalt als Zeuge und prÃ¤gendes Objekt vertrÃ¤gt. Dabei ist im Hinblick auf die InteressenabwÃ¤gung vorab der Grad der SchutzwÃ¼rdigkeit des GebÃ¤udes hinsichtlich der verschiedenen Schutzaspekte zu klÃ¤ren. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.1 </b>GemÃ¤ss dem angefochtenen Stadtratsbeschluss vom 9. Februar 2022 darf das Schutzobjekt nicht abgebrochen werden und weder durch Ãnderungen noch durch Unterhaltsarbeiten in seinem kunst- und kulturhistorischen Charakter beeintrÃ¤chtigt werden. Die Erstellung zusÃ¤tzlicher ober- und unterirdischer Bauten sowie die ober- und unterirdische VolumenvergrÃ¶sserung ist ausgeschlossen (Dispositiv-Ziffer 2). Allerdings macht der Beschluss dazu in derselben Dispositiv-Ziffer einen Vorbehalt, nÃ¤mlich betreffend die Baueingabe vom 18. Februar 2021, soweit diese rechtskrÃ¤ftig wird. Mit anderen Worten: Der obere GebÃ¤udeabschluss, nÃ¤mlich das horizontale Flachdach in seiner derzeitigen Gestaltung, ist zwar Teil des Schutzumfangs und eine Aufstockung demgemÃ¤ss grundsÃ¤tzlich unzulÃ¤ssig. Jedoch gilt dies nicht fÃ¼r die mit der Baueingabe vom 18. Februar 2021 geplante und von der Stadt ZÃ¼rich bewilligte Aufstockung.</p> <p class="Urteilstext">In seinen ErwÃ¤gungen bezeichnet der Stadtratsbeschluss diese geplante Aufstockung als respektvolle und nachhaltige Weiterentwicklung des Baudenkmals. Die von den Fassaden zurÃ¼ckgesetzte Aufstockung sei sorgfÃ¤ltig gestaltet und spezifisch auf das Objekt abgestimmt. Damit werde die stÃ¤dtebauliche SolitÃ¤rlage des Schutzobjekts gestÃ¤rkt. Dem Projekt gelinge es, ein qualitÃ¤tsvolles neues Ganzes zu schaffen und gleichzeitig den Bestand des Schutzobjekts mit seinen typischen Merkmalen erlebbar zu bewahren. Die Erweiterung mit der Aufstockung des Baudenkmals ordne sich insbesondere wegen der vertikalen Angleichung an die Nachbarsbauten gut in seine Umgebung ein. Die Unterschutzstellung im vorgesehenen Umfang sei im Sinn einer langfristigen Sicherung und des Erhalts des Schutzobjekts verhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Im Rahmen der BegrÃ¼ndung verweist der Stadtrat zur Hauptsache auf das erwÃ¤hnte Gutachten vom 21. Januar 2019, auf einen "Bericht der Denkmalpflege" vom 28. Januar 2022 sowie auf einen Protokollauszug der stÃ¤dtischen Denkmalpflegekommission vom 21. Januar 2019.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.2 </b>Es lÃ¤sst sich demnach als Zwischenfazit festhalten, dass der GebÃ¤udekomplex G (auch) in seiner Ã¤usseren Erscheinung einen wichtigen Zeugen darstellt, eine prÃ¤gende Funktion hat und dementsprechend schutzwÃ¼rdig ist. Dabei ist mit Blick auf die in vielerlei Hinsicht wertvolle Zeugeneigenschaft, namentlich in stÃ¤dtebaulicher, architekturhistorischer und baukÃ¼nstlerischer Hinsicht, davon auszugehen, dass das Ã¶ffentliche Interesse am Erhalt des GebÃ¤udekomplexes gross ist. Dementsprechend hat der Stadtrat den GebÃ¤udekomplex mit dem angefochtenen Beschluss zu Recht grundsÃ¤tzlich unter Schutz gestellt. Mit dem getroffenen Schutzumfang bleibt das GebÃ¤ude sodann bestehen, womit das dargelegte grosse Ã¶ffentliche Interesse am Erhalt der Liegenschaft befriedigt wird. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.3 </b>Weniger gross ist das Interesse an der Wahrung des aktuellen Erscheinungsbildes des GebÃ¤udekomplexes. Dieses Interesse ist namentlich deshalb deutlich geringer, weil das streitbetroffene niedrige GebÃ¤ude angesichts der seit seiner Erstellung eingetretenen baulichen Entwicklung in der unmittelbaren Umgebung weitgehend erdrÃ¼ckt ist. Entlang der H-Strasse steht es in einer HÃ¤userzeile mit Liegenschaften, die es mit mindestens fÃ¼nf Stockwerken deutlich Ã¼berragen. Auch die auf der gegenÃ¼berliegenden Strassenseite platzierten GebÃ¤ude sowie die benachbarten HÃ¤user an der M-Strasse und an der N-Strasse weisen mindestens fÃ¼nf bis sechs Stockwerke auf. Das GebÃ¤ude wird somit aus verschiedenen Blickwinkeln von den NachbargebÃ¤uden Ã¼berragt. Zwischen all diesen hÃ¶heren Bauten wirkt das GebÃ¤ude trotz seiner prachtvollen Gestaltung verloren, zumal diese Umgebungsbauten â abgesehen von der Fassadengestaltung der Liegenschaft der Organisation O an der Ecke M-Strasse/N-Strasse (dazu Gutachten S. 10) â keine RÃ¼cksicht nehmen auf Erscheinung und Gestaltung des KinogebÃ¤udes. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.4 </b>Das Baurekursgericht fÃ¼hrt bei der Beurteilung des Erscheinungsbildes an, dass sich das GebÃ¤ude gemÃ¤ss Gutachten u.<span> </span>a. dadurch auszeichne, dass es lediglich drei Geschosse hoch sei. Zu Recht wendet die BeschwerdefÃ¼hrerin diesbezÃ¼glich ein, dass das Gutachten die Dreigeschossigkeit nicht als massgebliches Element fÃ¼r den Situationswert betrachtet. TatsÃ¤chlich wird im Gutachten bezÃ¼glich der drei Geschosse nicht von einer Auszeichnung gesprochen. Die Dreigeschossigkeit wird bloss beschrieben und es wird festgehalten, dass das GebÃ¤ude wegen seiner aus der dreieckigen GrundstÃ¼cksform resultierenden Insellage eine stÃ¤dtebauliche Dominante bildet (S. 22, S. 50). Betont wird auch die Besonderheit des GebÃ¤udes als freistehender Kinozweckbau â ein SolitÃ¤rbau â, der mit einer BÃ¼ro- und Ladennutzung kombiniert ist (S. 24 f.). VerstÃ¤rkt wird die prominente SolitÃ¤rstellung durch die dreieckige GebÃ¤udeform und die Eckrundungen (S. 25).</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.5 </b>Soweit das Sitzungsprotokoll der Denkmalpflegekommission vom 21. Januar 2019 die Dreigeschossigkeit des KinogebÃ¤udes betont, ist vorab anzumerken, dass es sich hierbei nicht um ein Gutachten handelt. Dass die umliegenden HÃ¤user grÃ¶sser sind als das KinogebÃ¤ude wird im Protokoll in nicht nachvollziehbarer Weise als ein Grund fÃ¼r dessen MonumentalitÃ¤t und Charme herangezogen. Dies ist umso weniger plausibel, als die hÃ¶henmÃ¤ssige Diskrepanz zu den unmittelbar umliegenden Bauten nichts UrsprÃ¼ngliches ist. GemÃ¤ss den Akten bestanden in unmittelbarer NÃ¤he des KinogebÃ¤udes noch im Jahr 1957 deutlich niedrigere GebÃ¤ude als heute (Abbildung im Gutachten S. 9); im Jahr 1927 wurde sodann der benachbarte bloss zweigeschossige Flachbau der Organisation O erstellt, der als Kommunikationsglied zwischen Wohnhaus und KinogebÃ¤ude wirkte (Gutachten S. 9). Dieser musste kÃ¼rzlich einem neuen fÃ¼nfstÃ¶ckigen GebÃ¤ude weichen. Im Ãbrigen hat auch die Denkmalkommission eine massvolle Aufstockung des Schutzobjekts nicht etwa ausgeschlossen, sondern als grundsÃ¤tzlich denkbar erachtet (Sitzungsprotokoll S. 4). Der aktuelle Situationswert des KinogebÃ¤udes ergibt sich denn auch nicht (mehr) aus dem Zusammenspiel mit seinen umliegenden Bauten, sondern aus seiner architektonisch auffÃ¤lligen SolitÃ¤rstellung an prominenter Lage.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Zusammengefasst besteht am grundsÃ¤tzlichen Bestandeserhalt des wertvollen GebÃ¤udes ein sehr grosses Ã¶ffentliches Interesse. DemgegenÃ¼ber ist das Interesse an der Beibehaltung von Profil und Volumen des GebÃ¤udekomplexes mit dem prinzipiellen Verbot einer Aufstockung erheblich zu relativieren, zumal die im Gutachten als ursÃ¤chlich fÃ¼r die SchutzwÃ¼rdigkeit herangezogenen Komponenten auch bei einer Aufstockung im Grundsatz erhalten bleiben. Es ist insoweit von einer SchutzwÃ¼rdigkeit in nur mittlerem Grad und dementsprechend von einem mittleren Ã¶ffentlichen Interesse am Erhalt eines unverÃ¤nderten Erscheinungsbildes unter Ausschluss der Aufstockung auszugehen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die Bejahung der SchutzwÃ¼rdigkeit fÃ¼hrt nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur dann, wenn das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts hÃ¶her zu gewichten ist als entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62; eingehend auch VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3, und 17. Januar 2019, VB.2018.00103, E. 7.1; vgl. auch Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2020, S. 118 Rz. 496 und S. 119 Rz. 500 ff. zur AbwÃ¤gung zwischen gegensÃ¤tzlichen Ã¶ffentlichen Interessen). Staatliches Handeln muss verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sein (Art. 5 Abs. 2 BV).</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Vorliegend ist demnach zu prÃ¼fen, ob eine umfassende Unterschutzschutzstellung des GebÃ¤udes, einhergehend mit der UnzulÃ¤ssigkeit einer Aufstockung, entgegen dem Rekursentscheid als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssige Massnahme zu qualifizieren wÃ¤re. Mit anderen Worten: Es stellt sich die Frage, ob die geltend gemachten Ã¶ffentlichen und privaten Interessen an der geplanten Aufstockung gegen das dargelegte Ã¶ffentliche Interesse am Erhalt des bisherigen Erscheinungsbildes aufzukommen vermÃ¶gen.</p> <p class="Urteilstext">ErgÃ¤nzend ist vorab festzuhalten, dass ZufÃ¼gungen zu einem Schutzobjekt entgegen dem vorinstanzlichen Entscheid nicht erst dann zulÃ¤ssig sind, wenn sie als unabdingbar oder als entlastend fÃ¼r das Schutzobjekt erscheinen. Ist die SchutzwÃ¼rdigkeit zu bejahen, ist stets, wie dies das Baurekursgericht vorliegend im Ergebnis auch getan hat, eine InteressenabwÃ¤gung vorzunehmen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin postuliert als eigenes privates Interesse gegen die umfassende Unterschutzstellung eine verbesserte GrundstÃ¼cksausnÃ¼tzung. Die aktuelle AusnÃ¼tzung belaufe sich auf lediglich 58 %, was einer gravierenden Unternutzung entspreche. Auch im Beschluss des Stadtrats finden die privaten Interessen der EigentÃ¼merschaft an einer besseren GrundstÃ¼cksausnÃ¼tzung ErwÃ¤hnung. Die Beschwerdegegnerschaft bezeichnet das diesbezÃ¼gliche Interesse der BeschwerdefÃ¼hrerin als nicht schwer.</p> <p class="Urteilstext">Im Rahmen der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung einer Schutzmassnahme ist die Schwere des Grundrechtseingriffs fÃ¼r die EigentÃ¼merschaft mitzuberÃ¼cksichtigen. Rein finanzielle Interessen des GrundeigentÃ¼mers kÃ¶nnen bei ausgewiesener SchutzwÃ¼rdigkeit fÃ¼r sich genommen aber nicht ausschlaggebend sein (BGr, 27. Oktober 2017, 1C_285/2017, E. 3.3, und 1. April 2011, 1C_55/2011, E. 7.1 mit Hinweisen). Angesichts der starken aktuellen Unternutzung des GrundstÃ¼cks kann vorliegend das Interesse der BeschwerdefÃ¼hrerin an der Zulassung einer Aufstockung bei der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung eine gewisse Beachtung finden.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b>Sodann sind bei der InteressenabwÃ¤gung die bauliche Verdichtung bzw. der haushÃ¤lterische Umgang mit dem Boden (Art. 1 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a<sup>bis</sup> sowie Art. 3 Abs. 3 lit. a<sup>bis</sup> des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]) zu berÃ¼cksichtigen. Allerdings weisen Ã¤ltere GebÃ¤ude regelmÃ¤ssig eine geringere Nutzungsdichte auf als neuere Bauten. Insofern kÃ¶nnte das Argument der Verdichtung fast immer zu Ungunsten des Denkmalschutzes angefÃ¼gt werden, weshalb diesem Element in der Regel keine grosse Bedeutung zukommen kann (vgl. BGE 147 II 125 E. 9.3). In diesem Sinn hat das Baurekursgericht dem Argument der Verdichtung zu Recht keine besondere Bedeutung zugemessen; umgekehrt ist das dahingehende Ã¶ffentliche Interesse aber auch nicht vernachlÃ¤ssigbar.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.5 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>7.5.1 </b>Nach Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin sprechen wesentliche stÃ¤dtebauliche Interessen fÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit des vorliegenden Projekts. Sie betont das gelungene Projekt. Es entstehe ein gesamtes Neues, das dem GebÃ¤ude seinen hierarchischen Platz im stÃ¤dtebaulichen GefÃ¼ge zurÃ¼ckgebe, nachdem es insbesondere durch die baulichen Entwicklungen entlang der N-Strasse im Vergleich zur ursprÃ¼nglichen Situation zurÃ¼ckgedrÃ¤ngt worden sei. Es bestehe damit ein Ã¶ffentliches Interesse, am heutigen Zustand etwas zu Ã¤ndern (S. 23 f.).</p> <p class="Erwgung3"><b>7.5.2 </b>Im Rahmen der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung fÃ¼hrt der Beschluss des Stadtrats zunÃ¤chst aus, dass das geplante Ã¶ffentliche Restaurant mit Terrasse auf dem bestehenden GebÃ¤ude fÃ¼r die Ãffentlichkeit einen erweiterten Zugang zum Baudenkmal und neue stÃ¤dtebauliche Ausblicke ins Quartier ermÃ¶glichen wÃ¼rde. Sodann gelinge es dem Projekt, ein qualitÃ¤tsvolles neues Ganzes zu schaffen. Mit der Rekursantwort verweist die Stadt auf die begleitete Projektentwicklung. Das nunmehrige Projekt fÃ¼ge sich mit seiner Ausgestaltung gut in den Kontext ein und stÃ¼tze den Eigenwert des Schutzobjekts gerade dadurch, dass die Aufstockung keine baulichen Elemente des Bestandes kopiere. Durch die als additives Element komponierte Aufstockung werde der obere, horizontale GebÃ¤udeabschluss in seiner Bedeutung hervorgehoben. Der Bericht der Denkmalpflege des Amts fÃ¼r StÃ¤dtebau vom 28. Januar 2022 erachtet das vorliegende Projekt als respektvolle und nachhaltige Weiterentwicklung des einzigartigen Baudenkmals und attestiert dem geplanten Neubau, die Exzellenz des einzigartigen Denkmals in Ã¼berraschender Weise zu betonen.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.5.3 </b>Die Beschwerdegegnerschaft ist demgegenÃ¼ber der Auffassung, die geplante Aufstockung nehme in keiner Weise RÃ¼cksicht auf das Schutzobjekt. Die erforderliche Unterordnung finde nicht statt. Die Aufbaute, die an ein Ã¼berdimensioniertes KleidungsstÃ¼ck erinnere, degradiere das Schutzobjekt zum blossen GebÃ¤udesockel. Die charakteristischen Merkmale des bestehenden GebÃ¤udes wÃ¼rden zerstÃ¶rt oder jedenfalls in ihrer Wirkung sehr relativiert. Nach Meinung der Beschwerdegegnerschaft bedeutet die Aufstockung keine StÃ¤rkung der bestehenden SolitÃ¤ranlage, sondern â sinngemÃ¤ss â bloss eine VerfÃ¤lschung durch scheinbare Verbesserung und vermeintliche VerschÃ¶nerung. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.5.4 </b>Die geplante Aufstockung bewirkt augenfÃ¤llig, dass das streitbetroffene GebÃ¤ude mit den umliegenden Liegenschaften hÃ¶henmÃ¤ssig einigermassen gleichzieht. Wie dargelegt ist es rundum umgeben von hÃ¶heren GebÃ¤uden, die das bestehende KinogebÃ¤ude heute optisch erdrÃ¼cken (dazu oben E. 6.2.3). Mit der geplanten Aufbaute lÃ¤sst sich dieses Ungleichgewicht beseitigen. Da die geplante Aufstockung mit dem alten GebÃ¤ude sodann sehr stark kontrastiert und sich nicht anbiedert, wird auch nicht etwa der Eindruck geschaffen, das alte KinogebÃ¤ude sei seinerzeit hÃ¶her gebaut worden. Es ist entgegen der Beschwerdegegnerschaft offenkundig erkennbar, dass das Neue eine Aufbaute auf dem ursprÃ¼nglichen Flachdach ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.5.5 </b>Des Weiteren fÃ¤llt ins Gewicht, dass die subtile, in hoher QualitÃ¤t gestaltete Aufbaute als Faltkonstruktion und architektonische Besonderheit dem bestehenden GebÃ¤ude mehr Beachtung zukommen lÃ¤sst und auch insofern zu dessen stÃ¤dtebaulicher Aufwertung fÃ¼hrt. Dabei ist â entgegen der Auffassung des Baurekursgerichts â angesichts der klaren ZÃ¤sur zwischen Neuem und Altem aber nicht davon auszugehen, dass die Aufbaute die "Aussage und das Wesen des ursprÃ¼nglichen Zeugen verblassen" lassen wÃ¼rde. Mit Blick auf die vÃ¶llig andere, aber mindestens ebenso gehaltvolle Architektur des Schutzobjekts ist entgegen Vorinstanz und Beschwerdegegnerschaft nicht zu befÃ¼rchten, dass die Aufbaute das Schutzobjekt â selbstredend abgesehen von der hÃ¶heren Position â Ã¼bersteuern wird. Dies umso weniger, als die zweistÃ¶ckige Aufbaute gegenÃ¼ber der dreistÃ¶ckigen bestehenden Fassadenflucht deutlich zurÃ¼ckgenommen ist und sich zudem vertikal aufwÃ¤rts zusÃ¤tzlich verjÃ¼ngt. Angesichts der klaren ZÃ¤sur zur Aufbaute ist das bestehende GebÃ¤ude, seine Architektur, seine Insellage als stÃ¤dtebauliche Dominante und auch der ursprÃ¼ngliche GebÃ¤udeabschluss mit Flachdach nach wie vor gut erlebbar.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.6 </b>Zusammengefasst halten sich die Ã¶ffentlichen Interessen an der Bewahrung der bestehenden Situation einerseits und die Ã¶ffentlichen Interessen an der gezielten Aufwertung der Liegenschaft samt dem stÃ¤dtebaulichen Gewinn anderseits in etwa die Waage. Unter zusÃ¤tzlicher BerÃ¼cksichtigung des allgemeinen Ã¶ffentlichen Interesses an der Verdichtung und des privaten Interesses an der besseren AusnÃ¼tzung des stark unternutzten GrundstÃ¼cks Ã¼berwiegt folglich das Interesse an der vorgesehenen baulichen Weiterentwicklung gegenÃ¼ber dem Interesse an einer umfassenden Bewahrung der aktuellen Situation.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.7 </b>Damit erweist sich der von der VerwaltungsbehÃ¶rde festgelegte Schutzumfang jedenfalls als vertretbar und rechtskonform. Hingegen ist der Entscheid des Baurekursgerichts als ungerechtfertigter Eingriff in die Entscheidungsfreiheit der erstinstanzlichen BehÃ¶rde sowie als unrichtige Anwendung des VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzips zu qualifizieren. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.8 </b>Erweist sich demnach eine umfassende Unterschutzstellung des GebÃ¤udes als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, ist der im angefochtenen Beschluss des Stadtrats festgelegte Schutzumfang bzw. die EinschrÃ¤nkung des Schutzumfangs zugunsten des geplanten Projekts zur GebÃ¤udeaufstockung als rechtskonform zu schÃ¼tzen. Demzufolge ist der Entscheid des Baurekursgerichts vom 23. September 2022 aufzuheben.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2">Da die Vorinstanz die von der privaten Beschwerdegegnerschaft vorgetragenen RÃ¼gen gegen die Baubewilligung angesichts der Rekursgutheissung (noch) nicht behandelt hat, ist dies durch das Baurekursgericht nachzuholen. In diesem Sinn ist die Sache entsprechend dem Beschwerdeantrag an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen (§ 64 Abs. 1 VRG).</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2">Entsprechend dem Prozessausgang sind die Kosten den drei getrennt prozessierenden und unterliegenden Beschwerdegegnern je zu einem Drittel aufzuerlegen (<span>§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Dabei haften die Beschwerdegegner </span>1â6 <span>unter sich solidarisch; dasselbe gilt fÃ¼r die Beschwerdegegner </span>8â14<span>.</span></p> <p class="Erwgung2">Im gleichen VerhÃ¤ltnis und mit analoger Solidarhaftung ist die Beschwerdegegnerschaft weiter zu verpflichten, der gerechtfertigt anwaltlich vertretenen BeschwerdefÃ¼hrerin eine ParteientschÃ¤digung zu entrichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 4'500.-.</p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Erwgung2">Es liegt ein RÃ¼ckweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche kantonale RÃ¼ckweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2). Die vorliegende RÃ¼ckweisung ist daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. In Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Baurekursgerichts vom 23. September 2022 aufgehoben und die Sache im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Vorinstanz zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 260.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 6'260.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnern 1â6 (unter solidarischer Haftung), dem Beschwerdegegner 7 und den Beschwerdegegnern 8â14 (unter solidarischer Haftung) je zu einem Drittel auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Beschwerdegegner 1â6 (unter solidarischer Haftung), der Beschwerdegegner 7 und die Beschwerdegegner 8â14 (unter solidarischer Haftung) werden verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'500.- (total Fr. 4'500.-) zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht.</span></p> <p class="MsoNormal"><u><span> </span></u></p> <p class="Urteilstext"><u><span> </span></u></p> <p class="Urteilstext"><u><span> </span></u></p> <p class="Urteilstext"><u>Abweichende Meinung einer Minderheit der Kammer und der Gerichtsschreiberin:</u></p> <p class="Urteilstext"><span>(§ 71 VRG in Verbindung mit § 124 des Gesetzes Ã¼ber die Gerichts- und BehÃ¶rdenorganisation im Zivil- und Strafprozess vom 10. Mai 2010 [LS 211.1])</span></p> <p class="Urteilstext">Eine Minderheit der Kammer und die Gerichtsschreiberin haben die Abweisung der Beschwerde beantragt, und zwar aus folgenden GrÃ¼nden: </p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Beim streitbetroffenen GebÃ¤ude handelt es sich unstreitig um ein Schutzobjekt; dies sowohl aufgrund seines Eigen- als auch seines Situationswerts. In diesem schÃ¼tzenswerten Umfang ist es grundsÃ¤tzlich ungeschmÃ¤lert zu erhalten.</p> <p class="Urteilstext">Davon geht vorliegend auch der Stadtrat aus, indem er im angefochtenen Stadtratsbeschluss vom 9. Februar 2022 unter anderem festhÃ¤lt, dass das Schutzobjekt weder durch Ãnderungen noch durch Unterhaltsarbeiten in seinem kunst- und kulturhistorischen Charakter beeintrÃ¤chtigt werden darf und nicht nur die Erstellung zusÃ¤tzlicher ober- und unterirdischer Bauten, sondern auch die ober- und unterirdische VolumenvergrÃ¶sserung ausschliesst. Quasi kontrÃ¤r dazu erlaubt er aber die mit Baueingabe vom 18. Februar 2021 geplante und bewilligte Aufstockung um zwei Etagen.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Das bestehende dreigeschossige GebÃ¤ude weist eine FassadenhÃ¶he von 12,56 m auf. Mit den zwei geplanten neuen Geschossen wÃ¤chst das GebÃ¤ude in der HÃ¶he auf 21,94 m an, was einen Zuwachs von 75 % darstellt. Die Gestaltung der Aufstockung ist Ã¤usserst ausgefallen und steht mit ihrer gÃ¤nzlich anderen Materialisierung und ihrer kristallinen Gestaltung in krassem Gegensatz zum harmonischen und klar strukturierten Erscheinungsbild der Bestandsbaute. Auch wenn die Aufstockungsgeschosse gegenÃ¼ber der bestehenden Fassade leicht zurÃ¼ckversetzt sind, treten sie auch vom Strassenraum aus betrachtet markant in Erscheinung. In Ãbereinstimmung mit der Vorinstanz ergibt sich damit, dass die geplante Aufstockung dem GebÃ¤ude einen vollkommen anderen Ausdruck verleiht, die siedlungsprÃ¤gende Wirkung dadurch nicht erhalten, sondern massiv verÃ¤ndert wird, und ein Ã¤usserst weitgehender Eingriff in das Schutzobjekt vorliegt.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Ein Ã¶ffentliches Interesse an der Aufstockung ist abgesehen von der Verdichtung nicht auszumachen, wobei das Argument der Verdichtung im Bereich des Denkmalschutzes insofern zu relativieren ist, als diese eine hochwertige Entwicklung nach innen verlangt, was voraussetzt, dass auf Schutzobjekte soweit mÃ¶glich RÃ¼cksicht genommen wird (vgl. BGr, 10. Dezember 2020, 1C_318/2020, E. 6.4). Zudem weist das Gebiet schon eine hohe Dichte von Gastronomiebetrieben auf. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>Zutreffend ist, dass die heute umgebenden Bauten das Schutzobjekt Ã¼berragen. Daraus folgert der Stadtrat, es liege im Ã¶ffentlichen Interesse, nun auch das Schutzobjekt aufzustocken, damit es wieder besser wahrgenommen werde. Dies vermag nicht zu Ã¼berzeugen: Zum einen Ã¼bersteuert die massive Aufstockung den Bestand und lenkt eher vom Schutzobjekt ab. Zum andern haben Neubauten auf benachbarte Schutzobjekte RÃ¼cksicht zu nehmen (§ 238 Abs. 2 PBG) und sind nicht umgekehrt Schutzobjekte nachtrÃ¤glich quasi der Umgebung anzupassen. Im Weiteren tritt das Schutzobjekt auch in seiner heutigen HÃ¶he aufgrund der prominenten Lage immer noch klar in Erscheinung und bedarf keiner Aufstockung, um seine AttraktivitÃ¤t und Sichtbarkeit zu erhalten oder zu fÃ¶rdern. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.5 </b>Der Aufstockung liegen somit im Wesentlichen lediglich private, kommerzielle Interessen zugrunde. Angesichts des Umstandes, dass sich das GebÃ¤ude auch ohne die geplante Aufstockung im bisherigen Umfange weiterhin sinnvoll nutzen lÃ¤sst, erfordern private Interessen von vornherein keine EinschrÃ¤nkung des Schutzumfangs im Sinn des bewilligten Bauprojekts. Jedenfalls wÃ¤re das grosse Ã¶ffentliche Interesse am Erhalt des Schutzobjekts klarerweise hÃ¶her zu werten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend Ã¼berwiegt das Ã¶ffentliche Interesse an der ungeschmÃ¤lerten Erhaltung des GebÃ¤udes die Ã¶ffentlichen und privaten Interessen an der geplanten bewilligten Aufstockung. Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Urteilstext">FÃ¼r richtiges Protokoll,</p> <p class="Urteilstext">Die Gerichtsschreiberin:</p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>