<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <p class="MsoPlainText">A. La société X., compagnie d'assurance sur la</p> <p class="MsoPlainText">vie, est propriétaire de trois immeubles locatifs à Colombier, construits</p> <p class="MsoPlainText">au début des années 1980, et comprenant chacun neuf appartements de 4 ou 5</p> <p class="MsoPlainText">pièces, qu'elle loue.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par une requête du 3 novembre 1994, elle a demandé à la Commis-</p> <p class="MsoPlainText">sion pour la mise en vente d'appartements loués (CVAL) l'autorisation de</p> <p class="MsoPlainText">vendre ces appartements, déclarant qu'elle souhaitait se séparer des trois</p> <p class="MsoPlainText">immeubles en procédant à la vente, étalée sur plusieurs années, des appar-</p> <p class="MsoPlainText">tements qu'il s'agirait au préalable de constituer en propriétés par éta-</p> <p class="MsoPlainText">ge.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">B. Par décision du 13 décembre 1994, la CVAL a refusé d'autoriser</p> <p class="MsoPlainText">les ventes envisagées. Elle a considéré, à titre liminaire, qu'il conve-</p> <p class="MsoPlainText">nait d'entrer en matière sur la requête dès lors que - contrairement à la</p> <p class="MsoPlainText">jurisprudence rendue naguère par le Tribunal administratif (arrêt du</p> <p class="MsoPlainText">3.1.1990 en la cause Z.) - la requérante avait un intérêt digne de protec-</p> <p class="MsoPlainText">tion à ce qu'une décision soit rendue avant même la constitution de la</p> <p class="MsoPlainText">propriété par étage, vu l'investissement que représentait une telle opéra-</p> <p class="MsoPlainText">tion. Quant au fond, la commission a estimé cependant que, en résumé,</p> <p class="MsoPlainText">compte tenu de la pénurie de logements existant à Colombier, les autorisa-</p> <p class="MsoPlainText">tions ne pouvaient pas être accordées, la requérante ne pouvant en l'espè-</p> <p class="MsoPlainText">ce pas exciper d'un intérêt privé prépondérant.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">C. La société X. interjette recours devant le</p> <p class="MsoPlainText">Tribunal administratif contre cette décision, en concluant à l'annulation</p> <p class="MsoPlainText">de celle-ci et à l'octroi de l'autorisation de vendre par unité les appar-</p> <p class="MsoPlainText">tements des immeubles en cause.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> La commission intimée conclut au rejet du recours, en se réfé-</p> <p class="MsoPlainText">rant aux motifs de sa décision. Elle propose par ailleurs que le tribunal</p> <p class="MsoPlainText">abandonne la jurisprudence citée, relative à la recevabilité de la requê-</p> <p class="MsoPlainText">te.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> C O N S I D E R A N T</p> <p class="MsoPlainText"> en droit</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-</p> <p class="MsoPlainText">vable.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. Le Tribunal administratif vérifie d'office la régularité de la</p> <p class="MsoPlainText">procédure suivie devant la juridiction primaire ou l'autorité inférieure</p> <p class="MsoPlainText">de recours, notamment les questions touchant à l'entrée en matière sur une</p> <p class="MsoPlainText">requête ou un recours (RJN 1991, p.163, et les références).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">3. a) La loi limitant la mise en vente d'appartements loués (LVAL),</p> <p class="MsoPlainText">du 22 mars 1989, a pour but de lutter contre la pénurie de logements, en</p> <p class="MsoPlainText">conservant sur le marché locatif certains types d'appartements qui répon-</p> <p class="MsoPlainText">dent à un besoin, soit en raison de leur prix, soit en raison de leurs</p> <p class="MsoPlainText">dimensions ou de leur genre (art.1). Dans les communes et pour les catégo-</p> <p class="MsoPlainText">ries de logements qui connaissent la pénurie, la vente d'appartements à</p> <p class="MsoPlainText">usage d'habitation précédemment offerts en location est soumise à autori-</p> <p class="MsoPlainText">sation (art.2 al.1 LVAL). Le Conseil d'Etat désigne les communes et les</p> <p class="MsoPlainText">catégories de logements qui connaissent la pénurie (art.3 al.1 LVAL).</p> <p class="MsoPlainText">Selon l'article 6 LVAL, lorsque la lutte contre la pénurie de logements</p> <p class="MsoPlainText">l'exige, la commission refuse l'autorisation. A défaut, elle l'accorde</p> <p class="MsoPlainText">(al.1). L'autorisation doit être accordée : si l'appartement n'a jamais</p> <p class="MsoPlainText">été loué (al.2 litt.a), si l'appartement est occupé par son propriétaire</p> <p class="MsoPlainText">ou ses proches (litt.b), si l'appartement est soumis au régime de la pro-</p> <p class="MsoPlainText">priété par étage dès la construction de l'immeuble (litt.c), ou s'il exis-</p> <p class="MsoPlainText">te une offre suffisante d'appartements à louer dans la catégorie et la</p> <p class="MsoPlainText">région concernées (litt.d). Dans ce dernier cas, l'autorisation peut être</p> <p class="MsoPlainText">assortie de conditions relatives au relogement du locataire.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Il résulte du système voulu par le législateur neuchâtelois que</p> <p class="MsoPlainText">le refus de l'autorisation de vendre est la règle si elle a pour objet un</p> <p class="MsoPlainText">appartement situé dans une commune et entrant dans une catégorie de loge-</p> <p class="MsoPlainText">ments qui connaissent la pénurie. Dans ce cas, une autorisation ne peut</p> <p class="MsoPlainText">être accordée que dans les hypothèses exceptionnelles prévues à l'article</p> <p class="MsoPlainText">6 al.2 LVAL ou lorsque les intérêts des cocontractants l'emportent sur</p> <p class="MsoPlainText">l'intérêt public que constitue la lutte contre la pénurie de logements</p> <p class="MsoPlainText">loués. Le législateur a laissé à la Commission pour la mise en vente d'ap-</p> <p class="MsoPlainText">partements loués (CVAL) un large pouvoir d'appréciation lui permettant</p> <p class="MsoPlainText">dans chaque cas de procéder à la pesée des intérêts public et privé en</p> <p class="MsoPlainText">présence pour se conformer au principe de la proportionnalité, en tenant</p> <p class="MsoPlainText">compte de toutes les circonstances d'espèce (RJN 1990, p.252 cons.2a).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> b) La Cour de céans a eu l'occasion de juger, dans une affaire</p> <p class="MsoPlainText">dans laquelle le requérant avait demandé à la CVAL une "autorisation préa-</p> <p class="MsoPlainText">lable globale" de vendre les 24 unités d'étage nouvellement constituées</p> <p class="MsoPlainText">dans l'immeuble qu'il avait transformé, correspondant à des appartements</p> <p class="MsoPlainText">de 2, 3 et 4 pièces, que la commission n'aurait pas dû entrer en matière</p> <p class="MsoPlainText">sur la requête (et, en l'occurrence, refuser l'autorisation), étant donné</p> <p class="MsoPlainText">que l'autorisation prévue par la loi concerne des opérations immobilières</p> <p class="MsoPlainText">concrètes que la commission est obligée dans chaque cas particulier d'exa-</p> <p class="MsoPlainText">miner pour déterminer non seulement si la vente est soumise à autorisation</p> <p class="MsoPlainText">(art.2 LVAL), mais aussi pour apprécier les intérêts privés des parties</p> <p class="MsoPlainText">contractantes au regard des nécessités de la lutte contre la pénurie de</p> <p class="MsoPlainText">logements (art.6 LVAL). Une demande préalable de l'autorisation de vendre,</p> <p class="MsoPlainText">indépendante de tout projet concret, est par conséquent irrecevable (arrêt</p> <p class="MsoPlainText">du 3.1.1990 en la cause Z.).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Cette solution s'impose non seulement pour des motifs de princi-</p> <p class="MsoPlainText">pe liés à l'absence d'intérêt digne de protection (intérêt actuel et con-</p> <p class="MsoPlainText">cret) du requérant pour obtenir une décision de constatation - motifs qui</p> <p class="MsoPlainText">constituaient l'argumentation principale de l'arrêt susmentionné - mais</p> <p class="MsoPlainText">aussi, et surtout, pour des raisons découlant d'une application correcte</p> <p class="MsoPlainText">de la LVAL. Car on ne voit pas comment il serait possible d'apprécier les</p> <p class="MsoPlainText">intérêts respectifs des parties contractantes d'une part, et la nécessité</p> <p class="MsoPlainText">qu'il y a de lutter contre la pénurie s'agissant d'un certain type d'ap-</p> <p class="MsoPlainText">partements d'autre part, sans que soient déterminés en particulier</p> <p class="MsoPlainText">l'acquéreur du logement, ainsi que son prix.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Dès lors, quand bien même le requérant aurait un intérêt à obte-</p> <p class="MsoPlainText">nir l'autorisation de vendre avant d'avoir constitué les propriétés par</p> <p class="MsoPlainText">étage en cause et d'avoir trouvé des acquéreurs, le système légal institué</p> <p class="MsoPlainText">par la LVAL ne permet pas la délivrance d'une telle autorisation préala-</p> <p class="MsoPlainText">ble. En pareil cas, la commission ne saurait donc statuer au fond, que ce</p> <p class="MsoPlainText">soit par l'octroi ou, comme en l'espèce, par le refus de l'autorisation.</p> <p class="MsoPlainText">L'argument de la recourante, même s'il est dénué de pertinence, selon</p> <p class="MsoPlainText">lequel la commission a en définitive "posé son veto de manière directe à</p> <p class="MsoPlainText">la constitution d'une PPE et, partant, à toute aliénation d'appartements"</p> <p class="MsoPlainText">montre au demeurant que la manière de procéder préconisée par la commis-</p> <p class="MsoPlainText">sion présente le risque de préjuger le sort d'éventuelles demandes d'auto-</p> <p class="MsoPlainText">risation présentées au moment où elles peuvent l'être.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">4. Au vu de ce qui précède, la commission ne pouvait donc pas sta-</p> <p class="MsoPlainText">tuer sur la demande de la requérante, qui aurait dû être déclarée irrece-</p> <p class="MsoPlainText">vable. En conséquence, la décision entreprise doit être annulée.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Comme cela avait déjà été relevé dans la cause mentionnée plus</p> <p class="MsoPlainText">haut, il eût été possible en pareille situation de rendre une décision de</p> <p class="MsoPlainText">constatation (au sens de l'art.3 al.1 litt.b LPJA) dans la mesure où la</p> <p class="MsoPlainText">commission estimait que la requérante pouvait faire valoir un intérêt</p> <p class="MsoPlainText">digne de protection. Mais la décision à rendre devait alors se limiter aux</p> <p class="MsoPlainText">questions susceptibles d'être tranchées à titre préalable, savoir par</p> <p class="MsoPlainText">exemple si la vente est ou non soumise à autorisation, voire si la requé-</p> <p class="MsoPlainText">rante peut se prévaloir d'un cas visé par l'article 6 al.2 litt.a à d</p> <p class="MsoPlainText">LVAL, pour lequel l'autorisation doit être accordée. En l'espèce, la con-</p> <p class="MsoPlainText">testation ne porte cependant pas sur une décision de cette nature.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">5. Vu l'issue du litige, les frais de la cause doivent être mis à</p> <p class="MsoPlainText">la charge de la recourante qui succombe, et il n'y a pas lieu à allocation</p> <p class="MsoPlainText">de dépens (art.47 et 48 LPJA).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par ces motifs,</p> <p class="MsoPlainText"> LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Annule la décision attaquée.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. Rejette le recours et met à la charge de la recourante un émolument de</p> <p class="MsoPlainText"> décision de 500 francs et les débours par 50 francs, montants compensés</p> <p class="MsoPlainText"> avec son avance de frais.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">Neuchâtel, le 7 avril 1995</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> AU NOM DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF</p> <p class="MsoPlainText"> Le greffier Le président</p> <p class="MsoPlainText"> </p> </div></body></html>