<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2001.00073</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106350&amp;W10_KEY=13013577&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2001.00073</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 24.10.2001</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 05.05.2003 teilweise gutgeheissen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung und Befehl</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Eigenmächtige Umnutzung von Büro- und Lagerräumen zu sexgewerblichen Zwecken. Die Frage der Bewilligungsfähigkeit ist grundsätzlich aufgrund des zur Zeit der eigenmächtigen Nutzungsänderung geltenden Rechts zu beantworten, es sei denn, die Nutzungsänderung erweise sich aufgrund neueren günstigeren Rechts als bewilligungsfähig (E. 4c/aa). Zonenwidrigkeit des streitigen sexgewerblichen Salons in einer Quartiererhaltungszone mit Wohnanteil von 50%; keine Verletzung der Eigentumsgarantie und der Wirtschaftsfreiheit (E. 4c/bb). Da die Umwandlung von Büro- und Lagerräumen in einen Massagesalon für die Nachbarn mit nachteiligen ideellen Immissionen verbunden ist, fällt auch eine Nutzungsänderung gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG ausser Betracht (E. 4d). </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BESTANDESGARANTIE">BESTANDESGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MASSAGESALON">MASSAGESALON</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SEXGEWERBE">SEXGEWERBE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMNUTZUNG">UMNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNANTEIL">WOHNANTEIL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ZONENKONFORMITÃT">ZONENKONFORMITÃT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 234 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 24c lit. III BZO99 ZÃ¼rich</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. A ist EigentÃ¼merin des GebÃ¤udes Vers.Nr. 1 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 2, das an der T-strasse beim U-platz in ZÃ¼rich liegt. In den bisher als BÃ¼ro bzw. Labor genutzten RÃ¤um­lichkeiten bot die Mieterin C seit 8. September 1995 (1. Obergeschoss) bzw. seit etwa Mai 1999 (2. Obergeschoss) ausschliesslich sexgewerbliche Dienstleistungen an.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich verweigerte C am 19. Juli 2000 die nachtrÃ¤gliche baurechtliche Bewilligung fÃ¼r diese eigenmÃ¤chtig vorgenommene Nutzungs­Ã¤nderung (Dispositiv Ziffer I). Zugleich befahl die BehÃ¶rde der Mieterin wie der GrundeigentÃ¼merin, den rechtmÃ¤s­sigen Zustand bis spÃ¤testens drei Monate ab Rechtskraft des Beschlusses wiederherzustellen (Dispositiv Ziffer II).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Hiergegen wandten sich A wie auch C mit separaten Eingaben an die Baurekurs­kom­mission I und beantragten zur Hauptsache, die vorgenommene NutzungsÃ¤nderung sei zu bewilligen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Rekurskommission vereinigte die Verfahren und hiess die Rekurse am 26. Januar 2001 insoweit teilweise gut, als sie die Wiederherstellungsanordnung fÃ¼r das 1. Obergeschoss betrafen; im Ã¼brigen wurden die Rekurse abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <span><br/> </span> <p class="Einzug1"><span>Aus den ErwÃ¤gungen ist festzuhalten: GemÃ¤ss der von der Baudirektion am 9. Mai/ 7. Dezember 1995 gestÃ¼tzt auf § 344 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) erlassenen Ersatzbauordnung (BD-BZO) liege das streitbetroffene GrundstÃ¼ck in der Wohnzone W4 und habe einen Mindestwohnanteil von 60% zu respektieren; diese Grenze werde hier erklÃ¤rtermassen unterschritten. Der vom Gemeinderat am 7. Juni 2000 festgesetzte Teil III der noch nicht in Kraft getretenen Revisionsvorlage 1999 (BZO 1999) weise die Liegen­schaft der Quartiererhaltungszone II mit einem Wohnanteil von 50% zu. Der Wechsel von der bisherigen BÃ¼ronutzung zu einem sexgewerblichen Salon der "gehobenen Luxusklasse" stel­le keine wesentliche Ãnderung der bisherigen, in ihrem Bestand geschÃ¼tzten Nichtwohnnutzung dar. Allerdings seien Bordelle und Massagesalons nach einem Verwaltungsgerichtsentscheid vom 24. Januar 1997 in Zonen mit einem Wohnanteil von Ã¼ber 50% wegen der mut­masslich anfallenden ideellen Immissionen zonenfremd. Davon sei auch vorliegend auszugehen, weshalb die umstrittene Bewerbung als neue Abweichung von Vorschriften im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG zu gelten habe. Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 verlange zwar nur noch einen Wohnanteil von 50%, schliesse aber sexgewerbliche Salons und vergleichbare Einrichtungen aus.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Erweise sich die NutzungsÃ¤nderung mithin als nicht bewilligungsfÃ¤hig, bleibe zu prÃ¼fen, ob der rechtmÃ¤ssige Zustand wiederhergestellt werden mÃ¼sse. Zur Zeit der ZweckÃ¤nderung im <i>1. Obergeschoss</i> anfangs September 1995 habe noch die Bau- und Zonenordnung vom 12. Juni 1963 in Kraft gestanden, die fÃ¼r das GrundstÃ¼ck 2 die Wohnzone B mit einem WohnflÃ¤chenanteil von 50% statuiert habe. Mit der im Rahmen von § 234 PBG zu berÃ¼cksich­t­igen­den BD-BZO sei die Parzelle in die Wohnzone W4 mit einem Wohnanteil von 60% zu liegen gekommen. Mangels einer schon damals gefestigten Praxis habe die Umnutzung des 1. Ober­geschosses in jenem Zeitpunkt freilich nicht als zonenwidrig aufgefasst werden kÃ¶nnen. Insoweit liege daher keine "andere Nutzung" im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG vor, weshalb auch der neuen Nichtwohnnutzung die Bestandesgarantie hÃ¤tte zuerkannt werden mÃ¼ssen. Ge­gen die umstrittene BewerbungsÃ¤nderung im 1. Obergeschoss wÃ¤re daher im Zeitpunkt ihrer Ein­rich­tung nichts einzuwenden gewesen, was einem Beseitigungsbefehl mit Bezug auf dieses Stock­werk entgegenstehe. Umgekehrt verhalte es sich bei dem im Mai 1999 sexgewerblich be­wor­benen <i>2. Obergeschoss</i>. Das nunmehr geltende Recht bzw. die neue Rechtsprechung hÃ¤tte eine solche Nutzung untersagt. Weil Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 an dieser Situation nichts Ã¤ndere, bestehe kein Anlass, mit dem Vollzug bis zum Inkrafttreten des neuen Rechts zuzuwarten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. A. Mit Beschwerde vom 27./28. Februar 2001 liess die Stadt ZÃ¼rich dem Verwaltungsgericht beantragen, in teilweiser Aufhebung des Rekursentscheids den Bausektionsbeschluss vom 19. Juli 2000 wiederherzustellen (VB.2001.00073).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>B. A gelangte am 5. MÃ¤rz 2001 mit folgenden AntrÃ¤gen an das Verwaltungsgericht (VB.2001.00076):</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Es sei der Entscheid der Baurekurskommission vom 26. Januar 2001 insofern aufzuheben, als damit der Rekurs abgewiesen worden ist, und entsprechend sei der Beschluss der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich Nr. BE 796/00 vom 19. Juli 2000 auch bezÃ¼glich der RÃ¤ume im 2. Obergeschoss des GebÃ¤udes T-strasse aufzuheben; die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Einrichtung von sexgewerblichen Salons im 1. und 2. Obergeschoss des GebÃ¤udes T-strasse sei zu erteilen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 2. Eventualiter seien die Ziff. II 1-7 des erstinstanzlichen Entscheids der Bausektion aufzuheben und die Vollzugsanordnung auszusetzen, bis die Revisionsvorlage III zur Bauzonenordnung in Kraft ist und feststeht, ob die umstrittene Nutzung des 2. Obergeschosses nach neuem Recht bewilligt werden kann.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der (Stadt ZÃ¼rich)."</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>C. Ebenfalls am 5. MÃ¤rz 2001 liess C dem Verwaltungsgericht beantragen (VB.2001.00077):</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Dispositiv Ziffer II des angefochtenen Entscheides sei im Sinne der nachstehenden ErwÃ¤gungen aufzuheben, soweit der Rekurs abgewiesen worden ist; demgemÃ¤ss sei der Beschluss der Bausektion ... vom 19. Juli 2000 vollumfÃ¤nglich, insbesondere auch hinsichtlich der RÃ¤um­lichkeiten im 2. Obergeschoss ... aufzuheben und die Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, die nachgesuchte baurechtliche Bewilligung nachtrÃ¤glich zu erteilen;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> <br/> <br/> eventualiter seien ... die Dispositiv Ziffern II.1-7 aufzuheben und Vollzugsanordnungen aufzuschieben, bis im Laufe der hÃ¤ngigen Revision der Bau- und Zonenordnung hinsichtlich des BaugrundstÃ¼ckes Kat.Nr. 2 ... feststeht, ob die umstrittene Nutzung des 2. Obergeschosses nach neuem Recht bewilligt werden kann oder nicht.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 2. (Begehren um Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung)</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 3. ..."</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>In ihren Vernehmlassungen vom 16. MÃ¤rz 2001 schloss die Rekurskommission ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Rechtsmittel. Die Beschwerdegegnerinnen beantrag­ten mit Eingaben vom 4./9. April und 9. Mai 2001 jeweils Abweisung der Beschwerde der Gegenpartei.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Auf die Parteivorbringen wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden Bezug genommen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Die Beschwerden VB.2001.00073, VB.2001.00076 und VB.2001.00077 beschlagen den gleichen Sachverhalt, betreffen dieselben Parteien und werfen die nÃ¤mlichen Rechtsfragen auf. Die Verfahren sind daher aus prozesswirtschaftlichen GrÃ¼nden zu vereinigen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Eine Gemeinde ist nach § 21 lit. b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) unter anderem dann zu Rekurs und Beschwerde befugt, wenn Interessen oder Aufgaben betroffen sind, die sie wahrnehmen bzw. erfÃ¼llen muss, oder wenn sich eine Anordnung auf einen grossen Teil der Einwohnerschaft auswirkt (RB 1998 Nr. 13). Diese Voraussetzung trifft hier offensichtlich zu. Anzumerken bleibt, dass das Verwaltungsgericht in den Urteilen VB.96.00077 - 00080 vom 24. Januar 1997 sowie VB.98.00330 - 00333 vom 24. MÃ¤rz 1999 betreffend sachverhaltlich Ã¤hnlich gelagerte FÃ¤lle die Beschwerdelegitimation der Stadt ZÃ¼rich ohne weiteres bejaht hat. Ausser Frage steht auch die Beschwerdebefugnis der von den Zwangsmassnahmen betroffenen HauseigentÃ¼merin und der Mieterin.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Kraft § 58 Satz 2 VRG fÃ¼hrt das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren gewÃ¶hnlich nur einen Schriftenwechsel durch. Weil die Beschwerdeantworten keine entscheid­relevanten Vorbringen enthalten, zu denen die Gegenpartei(en) angehÃ¶rt werden mÃ¼sste(n), kann von der Einholung einer Replik abgesehen werden (vgl. auch Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 58 N 9 ff.).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. a) Es steht ausser Frage, dass die privaten BeschwerdefÃ¼hrerinnen die zu beurteilenden NutzungsÃ¤nderungen durchgefÃ¼hrt haben, ohne vorgÃ¤ngig um eine baurechtliche Bewilligung nachgesucht zu haben. Weil sie damit formell widerrechtlich vorgegangen sind, hat die Bausektion zu Recht ein nachtrÃ¤gliches Bewilligungsverfahren durchgefÃ¼hrt. Dabei ist sie zum Schluss gekommen, dass die Erteilung einer Baubewilligung ausser Betracht falle, welcher Be­urteilung sich die Rekurskommission angeschlossen hat.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die privaten BeschwerdefÃ¼hrerinnen stellen sich zunÃ¤chst auf den Standpunkt, dass die vorgenommene NutzungsÃ¤nderung bewilligungsfÃ¤hig sei. Weil die Bau- und Zonenordnung vom 17. Mai 1992 (BZO 1992) nie in Kraft getreten sei und die BD-BZO sexgewerbliche Betriebe in Wohnzonen nicht verbiete, fehle eine Grundlage fÃ¼r die angefochtenen Zwangs­­massnahmen. Das Bundesgericht habe im Entscheid 1P.191/1997 vom 26. November 1997 das Urteil des Verwaltungsgerichts allein mit der unzutreffenden BegrÃ¼ndung Ã¼bermÃ¤s­siger Immissionen bestÃ¤tigt, die Zonenwidrigkeit aufgrund einer funktionalen Betrachtung jedoch verneint. Ferner habe das oberste Gericht offengelassen, ob die BD-BZO wegen ihres vorlÃ¤ufigen Charakters Ã¼berhaupt anwendbar sei. Hinzu komme, dass dieser Erlass den einzuhaltenden Wohnanteil anders berechne als die BZO 1992; im Ergebnis liege daher kaum eine Ausdehnung des Wohnanteils vor. Die â ohnehin unverhÃ¤ltnismÃ¤ssige â Regelung von Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 habe der Stadtrat erst nach der streitbetroffenen Umnutzung dem Gemeinderat vorgelegt; bei einer verfassungskonformen Interpretation dÃ¼rften sexgewerbliche Betriebe hÃ¶chstens aus Wohnzonen mit einem Wohnanteil von <i>Ã¼ber</i> 50% verbannt werden. Die strengere Auffassung der Vorinstanzen missachte die Eigentumsgarantie wie auch die Wirt­schaftsfreiheit. Selbst wenn sich die umstrittene Nutzweise als rechtswidrig erwiese, wÃ¤re der RÃ¤umungsbefehl unzulÃ¤ssig; denn die Abweichung gegenÃ¼ber der bisherigen Praxis sei ge­ringfÃ¼gig, der Betrieb gebe zu keinen Klagen Anlass und das auf die T- und V-strasse ausgerichtete GebÃ¤ude eigne sich ohnehin nicht zum Wohnen. Eventuell sei der Zwangs­vollzug bis zur Genehmigung der jÃ¼ngsten Revision der Nutzungsplanung aufzuschieben.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgegenÃ¼ber betont die beschwerdefÃ¼hrende Stadt ZÃ¼rich, dass die ZweckÃ¤nderung aufwendige bauliche Massnahmen erfordert habe. Unter anderem seien in jedem Zimmer des 2. Obergeschosses sowie in der ehemaligen KÃ¼che des 1. Obergeschosses Duschen und Badewannen eingebaut worden. Entgegen der Auffassung der Rekurskommission mÃ¼sse daher von einer "anderen Nutzung" im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG ausgegangen werden, die zu ganz anderen Immissionen fÃ¼r die Nachbarschaft fÃ¼hre. Sodann irre die Vorinstanz, wenn sie die verschÃ¤rfte Bewilligungspraxis gegenÃ¼ber sexgewerblichen Betrieben auf den Zeitpunkt der PrÃ¤judizien des Verwaltungsgerichts vom Januar 1997 lege. Vielmehr habe die Bausektion schon Ende 1994 in Zonen mit einem bestehenden oder geplanten Wohnanteil von 50% oder mehr Massagesalons nicht mehr bewilligt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) aa) ZunÃ¤chst ist zu prÃ¼fen, ob die Einrichtung eines sexgewerblichen Massagesalons anstelle von BÃ¼ros bzw. BÃ¼ro- und LaborrÃ¤umen materiell bewilligungsfÃ¤hig ist. Dabei steht fest, dass es sich beim " Salon M" (gemÃ¤ss Telefonbuch: ---) um einen sexgewerblichen Betrieb mit mehreren ArbeitsplÃ¤tzen handelt und nicht um erotische Dienstleistungen, die von einer Person in ihrer Privatwohnung angeboten werden (zur Unterscheidung vgl. RB 2000 Nr. 94 E. 4b/aa mit Hinweis auf BEZ 1997 Nr. 1 E. 4c/dd). Diese Frage ist aufgrund des zur Zeit der eigenmÃ¤chtigen NutzungsÃ¤nderung geltenden Rechts zu beantworten. Neueres gÃ¼nstigeres Recht ist freilich zu berÃ¼cksichtigen, da es nicht anginge, die Wiederherstellung des frÃ¼heren Zustands zu verlangen, wenn ein Bauvorhaben aufgrund neueren Rechts bewilligt werden kÃ¶nnte (BGE 123 II 248 E. 3a/bb S. 252; Arnold Marti, Die Sanktionen im Ã¶ffentlichen Baurecht, Schweizerische Baurechtstagung 2001, S. 84; Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, ZÃ¼rich 1999, S. 118 f.; FranÃ§ois Ruckstuhl, Ãffentlichrechtliche BaumÃ¤ngel, in: Peter MÃ¼nch/Peter Karlen/Thomas Geiser (Hrsg.), Beraten und Prozessieren in Bausachen, Basel 1998, Rz. 14.50). AnlÃ¤sslich der anfangs September 1995 vorgenommenen NutzungsÃ¤nderung im 1. Obergeschoss war das GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 2 an der T-strasse gemÃ¤ss BD-BZO in Verbindung mit BZO 1992 der Wohnzone W4 mit einem WohnflÃ¤chenanteil von 60% zugewiesen. In jenem Zeitpunkt war die BD-BZO zwar nicht rechtskrÃ¤ftig, der dort vorgesehene WohnflÃ¤chenanteil als planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 234 PBG jedoch zu beachten. AnlÃ¤sslich der Ausdehnung des Betriebs auf das 2. Obergeschoss im Mai 1999 stand noch dieselbe Nutzungsplanung in Kraft; allerdings verabschiedete der Stadtrat kurz darauf am 7. Juli 1999 den Teil III der BZO 1999. Darin war vorgesehen, die genannte Liegenschaft einer Quartiererhaltungszone mit einem Wohnanteil von 50% zuzuweisen. Ausserdem bestimmte Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 unter dem Randtitel Quartiererhaltungszonen/ Nutzweise: "Ist ein Wohnanteil von mindestens 50% vorgeschrieben, sind sexgewerbliche Salons oder vergleichbare Einrichtungen nicht zulÃ¤ssig." Inzwischen hat der Gemeinderat am 7. Juni 2000 den III. Teil der BZO 1999 festgesetzt. WÃ¤hrend die Rekurskommission diese Bestimmung wegen des Verbots der nachteiligen Beeinflussung einer kÃ¼nftigen Norm mit planungsrechtlichem Gehalt aufgrund von § 234 PBG â zu Recht (VGr, 6. April 2001, VB.2000.00418 E. 2b) â als massgeblich erachtet hat, ist Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 im Beschwerdeverfahren direkt anzuwenden. Denn mit Beschluss Nr. 701 vom 18. April 2001 hat der Stadtrat Teil III der BZO 1999 samt den Bestimmungen Ã¼ber die Quartiererhaltungszonen auf den 21. April 2001 in Kraft gesetzt (Amtsblatt vom 20. April 2001, S. 456).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) Damit steht fest, dass die streitbetroffene NutzungsÃ¤nderung nach dem geltenden Recht nicht mehr bewilligt werden darf. Weil Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 sexgewerbliche Salons in Wohnzonen mit einem WohnflÃ¤chenanteil von mindestens 50% allgemein ausschliesst, kommt es nicht darauf an, wie der massgebliche WohnflÃ¤chenanteil im einzelnen berechnet wird. Dies wÃ¤re nur dann von Bedeutung, wenn die fragliche Nutzweise grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig wÃ¤re. Dass solche Betriebe nach dieser ausdrÃ¼cklichen Vorschrift schon bei einem WohnflÃ¤chenanteil von 50% untersagt sind und nicht â wie nach der frÃ¼heren Praxis â bei einem solchen Anteil von <i>Ã¼ber</i> 50%, lÃ¤sst sich unter dem Gesichtswinkel der Eigentumsgarantie wie auch der Wirtschaftsfreiheit nicht beanstanden (vgl. Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Band I, 3. A., ZÃ¼rich 1999, N. 110 ff. und 115 ff.; Leo SchÃ¼rmann/Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 3. A., Bern 1995, S. 39 f.). Denn nach wie vor steht ein erheblicher Teil des Stadtgebiets fÃ¼r derartige Etablisse­ments offen. Im Ãbrigen fehlen die Voraussetzungen fÃ¼r eine akzessorische ÃberprÃ¼fung von Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 19 N. 27 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung).</span></p> <p class="Einzug1"><span>cc) Im September 1995 war wie gesagt die BD-BZO zu beachten, die fÃ¼r das GrundstÃ¼ck T-strasse einen Wohnanteil von 60% festlegte. Entgegen der Auffassung der Vor­instanz kann nicht gesagt werden, dass der Ausschluss von sexgewerblichen Betrieben in Zonen mit einem Ã¼berwiegenden Wohnanteil erst ab Januar 1997 gefestigte Praxis gewesen sei. Vielmehr legt die beschwerdefÃ¼hrende Stadt ZÃ¼rich unwidersprochen dar, dass sie schon seit Ende 1994 konstant restriktiv vorgegangen ist (in diesem Sinn auch VGr, 29. September 2000, VB.2000.00208 E. 4b). Dieser Standpunkt wird auch durch die PrÃ¤judizien VB.96.00077-00080 vom 24. Januar 1997 bestÃ¤tigt. Damit steht fest, dass die ZweckÃ¤nderung im 1. Obergeschoss bei rechtzeitiger Einreichung eines Gesuchs nicht bewilligt worden wÃ¤re. Wenn die Be­hÃ¶rden â aufgrund hoher Arbeitslast â vorab auf Klagen von Nachbarn und nicht von Amtes wegen eingeschritten sind, Ã¤ndert dies nichts daran. Zwar bestand mit Bezug auf die ZulÃ¤ssigkeit von Bordellbetrieben in Wohnzonen der Stadt ZÃ¼rich bis zum Entscheid des Bundesgerichts vom 26. November 1997 â und nicht nur bis zum Urteil des Verwaltungsgerichts â eine gewisse Rechtsunsicherheit. Daraus kann jedoch nicht abgeleitet werden, dass die Einrichtung derartiger Betriebe bis dahin hÃ¤tte bewilligt werden mÃ¼ssen; vielmehr ergab sich aus den PrÃ¤­judizien von Verwaltungsgericht und Bundesgericht das Gegenteil. In der Folge hat das Verwaltungsgericht diese Praxis wiederholt bestÃ¤tigt und insbesondere festgehalten, dass die abweichende Argumentation der obersten Instanz am Ergebnis jedenfalls nichts Ã¤ndere (VGr, 24. MÃ¤rz 1999, VB.98.00330-00333). Mithin stand im Mai 1999 anlÃ¤sslich der Erweiterung des "Salons M" auf das 2. Obergeschoss die UnvertrÃ¤glichkeit dieser Nutzung mit der stadtzÃ¼rcherischen Nutzungsplanung offenkundig fest.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) Im Weiteren gilt es zu klÃ¤ren, ob sich die vorgenommene NutzungsÃ¤nderung auf die Bestandesgarantie stÃ¼tzen kÃ¶nne. Kraft § 357 Abs. 1 Satz 1 PBG dÃ¼rfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugefÃ¼hrt werden, sofern sie sich fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung nicht eignen, wenn keine Ã¼ber­wiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Dem Bausektionsbeschluss vom 19. Juli 2000 lÃ¤sst sich entnehmen, dass zumindest die Wohnzimmer im 1. Obergeschoss eigenmÃ¤chtig in BÃ¼ros umgewandelt worden sind; nach unwidersprochener Feststellung der Baurekurskommission I hat die Bausektion diese Bewerbungs­­Ã¤nderung nachtrÃ¤glich hingenommen. Neben dem Restaurant im Erdgeschoss werden das 1., 2. und 4. OG gewerblich genutzt; nur im 3. OG und im Dachgeschoss befinden sich eine Wohnung bzw. Einzelzimmer. Damit weist die Liegenschaft T-strasse einen Wohnanteil von deutlich weniger als 50% auf und ist sie insoweit im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG baurechts­widrig. Die schrittweise Ersetzung der Labor- und BÃ¼rorÃ¤ume durch den " Salon M" fÃ¤llt unter diese Bestimmung und stellt noch keine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung dar (RB 1992 Nr. 74 = BEZ 1992 Nr. 14). Dass sich das streitbetroffene GebÃ¤ude T-strasse zur Wohnnutzung nicht eigne (vgl. hierzu RB 1992 Nr. 75 = BEZ 1992 Nr. 30), kann trotz der exponierten Lage an der Ecke T-strasse/V-strasse/U-platz nicht gesagt werden. Zahlreiche Wohnlagen in der Stadt ZÃ¼rich weisen eine Ã¤hnliche VerkehrslÃ¤rmbelastung auf. Selbst wenn diese Voraussetzung gegeben wÃ¤re, fiele eine auf § 357 Abs. 1 PBG gestÃ¼tzte NutzungsÃ¤nderung deswegen ausser Betracht, weil die Umwandlung der BÃ¼ro-/LaborrÃ¤ume in einen sexgewerblichen Massagesalon fÃ¼r die Nachbarn mit nachteiligen ideellen Immissionen verbunden ist, welche die WohnqualitÃ¤t beeintrÃ¤chtigen und ihnen daher nicht zugemutet werden dÃ¼rfen (RB 1989 Nr. 78, 1984 Nr. 77; vgl. hierzu Rudolf Kappeler, Die baurechtliche Regelung bestehender Ge­bÃ¤ude â das postfinite Baurecht, ZÃ¼rich 2001, Rz. 1629 ff.). Nach dem Gesagten gewÃ¤hrt die Bestandesgarantie keinen Rechtsanspruch auf die durchgefÃ¼hrte Nutzungs­Ã¤nderung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. Aufgrund dieser AusfÃ¼hrungen fÃ¤llt die Erteilung einer Baubewilligung fÃ¼r die vorgenommene NutzungsÃ¤nderung ausser Betracht, so dass kraft § 341 PBG der rechtmÃ¤ssige Zu­stand wiederhergestellt werden muss. Nach stÃ¤ndiger Praxis des Verwaltungsgerichts hat die Bausektion den Befehl zu Recht an die Mieterin als VerhaltensstÃ¶rerin wie auch an die GrundeigentÃ¼merin als ZustandsstÃ¶rerin gerichtet. Die Anordnung, den Mietvertrag aufzulÃ¶sen und das Betriebsmobiliar zu entfernen, ist zweckmÃ¤ssig. Die bis zur RÃ¤umung des Salons gewÃ¤hrte Frist von 3 Monaten ab Rechtskraft des Beschlusses, welche nach § 66 VRG mit Zustellung des vorliegenden Entscheids zu laufen beginnt, ist ebenfalls angemessen, zumal die Zeitspanne um die Ã¼berjÃ¤hrige Dauer des Rechtsmittelverfahrens verlÃ¤ngert worden ist.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde VB.2001.00073 der Stadt ZÃ¼rich als begrÃ¼ndet, wÃ¤hrend die Beschwerden VB.2001.00076 und VB.2001.00077 der privaten BeschwerdefÃ¼hrerinnen abzuweisen sind.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>6. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst das Verwaltungsgericht:</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> Die Beschwerden VB.2001.00073, VB.2001.00076 und VB.2001.00077 werden vereinigt;</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>und entscheidet:</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde VB.2001.00073 der Stadt ZÃ¼rich wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission I vom 26. Januar 2001 wird aufgehoben, soweit damit der Bausektionsbeschluss vom 19. Juli 2000 kassiert worden ist, und letzterer wiederhergestellt.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Beschwerden VB.2001.00076 von A und VB.2001.00077 von C werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>3. ...</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>