09.1010R Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern Direction de la justice, des affaires communales et des affaires ecclésiastiques du canton de Berne Münstergasse 2 3011 Bern Telefon 031 633 76 76 Telefax 031 633 76 25 Unser Zeichen: 26.11 - 15.86 JAD/kna Bern, 23. März 2017 Ihr Zeichen: DIE JUSTIZ-, GEMEINDE- UND KIRCHENDIREKTION DES KANTONS BERN hat in der Disziplinarsache gegen Notarin A., …………………………………… betreffend Berufspflichtverletzungen (Anzeige der E.-S. AG vom 26. November 2015) in Erwägung: 1. 1.1 Mit Eingabe vom 26. November 2015 erstattete die E.-S. AG , vertreten durch Rechtsanwalt G.,….., Anzeige gegen Notarin A. wegen Verletzung der Interessenwahrungspflicht gemäss Art. 37 Notariatsgesetz (NG)1. Die Anzeigerin legt folgenden Sachverhalt dar: Die Notarin habe am 15. September 2014 einen Kaufvertrag zwi schen der Anzeigerin als Verkäuferin und Herrn B. M. als Käufer betreffend diverse zu einem Hotelbetrieb gehörende Grundstücke in der Gemeinde G. (Ur- 1 BSG 169.11. - 2 - schrift Nr. 6774) beurkundet. Die Tilgung des Kaufpreises von CHF 3'500'000.-- hätte gemäss Vertrag wie folgt abgewi ckelt werden sollen: Vorab sei festgestellt worden, dass CHF 150'000.-- bereits vor Vertrag s- abschluss als An zahlung bezahlt worden seien. Weitere CHF 500'000.-- hätten innert 30 Tagen seit der Unterzeichnung des Kaufvertrages auf das Klientengelderkonto der Notarin bezahlt werden sollen ; diese Zahlung sei termingerecht erfolgt. Die Kaufpreisrestanz von CHF 2'850'000.-- wäre am Tage des Übergangs von Nutzen und Gefahr per 1. Mai 2015 auf das Klientengelderkonto der Notarin zu bezahlen gewesen. Gemäss Kaufvertrag habe sich der Käufer verpflichtet, innert 30 Tagen seit der Beurkundung die Finanzierungsbestätigung einer Schweizer Bank über die gesamte Kaufpreisrestanz vorzulegen. Am 19. Dezember 2014 habe er der Verkäuferin ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen der Bank A., …… , vorgelegt, wonach sich die Bank verpflichtet e, die gesamte Kaufpreisrestanz von CHF 2'850'000.-- per 1. Mai 2015 auf das Kliente n- gelderkonto von Notarin A. bei der Bank B. zu vergüten, und zwar unter fol- genden Bedingungen: Ein tragung des Kaufvertrages Urschrift Nr. 6774 im Grundbuch und Übergang des Eigentums an den Käufer sowie Einlieferung der vorgangsfreien, auf den Ver tragsobjekten lastenden Schuldbriefe von total CHF 7'270'000.-- an die Bank A. Am 1. Mai 2015 habe die Bank A. den Betrag von CHF 2'450'000.-- auf das Klientengelderkonto der Notarin vergütet. Mit Schreiben vom 21. Mai 2015 habe der Anwalt der Verkäuferin die Bank A. zur Zahlung der noch fehle n- den CHF 400'000.-- aufgefordert. Diese habe daraufhin geltend gemacht, sie habe die sen Betrag deshalb noch nicht bezahlt, weil der Käufer im Grundbuch noch nicht als Ei gentümer einge tragen sei und sie die unb e- lehnten Schuldbriefe noch nicht er halten habe. Mit Schreiben vom 2. Juli 2015 habe die Notarin dem Anwalt der Verkäuferin mit geteilt, sie habe den Kaufvertrag am 1. Mai 2015 nicht zur grundbuchlichen Behand lung anmel- den können, da der Kaufpreis nicht voll ständig getilgt und auch die Ha n- dänderungssteuer nicht bezahlt wor den seien; dagegen befänden sich die unbelehnten Schuldbriefe von insgesamt CHF 7'270'000.-- in ihrer Verwah- rung. Die Verkäuferin habe daraufhin bei der r egionalen Schlichtungsbehörde Oberland gegen die Bank A. ein Schlichtungsverfahren ein geleitet mit dem Hauptbegehren, die Bank sei zu verurteilen, den noch fehlenden Be- trag von CHF 400'000.-- auf das Klientengelderkont o von Notarin A. zu bezahlen. An der entsprechenden Verhandlung vom 5. November 2015 habe die Bank A. eine Garantieerklärung der Bank C. (unwiderrufliches - 3 - Zahlungsversprechen) vom 29. Oktober 2014 zugunsten von Notarin A. vorgelegt, wo nach sich diese Bank verpflichtet habe, der Notarin auf er s- tes Verlangen hin den Betrag von CHF 400'000.-- zu bezahlen . Aufgrund dieser Garantieerklärung habe die Notarin der Bank A. nahegelegt, ihr nur den Betrag von CHF 2'450'000.-- zu überweisen. Anstatt den fehlenden Betrag von CHF 400'000.-- bei der Bank Pasche abzurufen, habe sie sich zur Recht fertigung der Nicht anmeldung des Kaufvertra ges beim Grun d- buchamt auf die nur teil weise Er füllung des Zahlungsver sprechens der Bank A. berufen. Damit habe sie gegen die notarielle Interes senwah- rungspflicht verstossen. 1.2 In ihrer Stellungnahme vom 14. Januar 2016 führt Notarin A. – soweit sie den von der Anzeigerin geschilderten Sachverhalt nicht be - stätigt – aus, sie habe mit der innert 30 Tagen seit Beurkundung des Kaufvertrages vom Käufer geleisteten Anzahlung von CHF 500'000.-- die auf den Vertrags objekten lastenden Hypotheken gemäss Vergütungsauf - trag vom 27. Oktober 2014 bei der Berner Kantonal bank abgelöst und von dieser mit Sen dungsbordereau vom 4. Dezember 2014 sämtliche Schuld - briefe von CHF 7'270'000.-- erhalten. Diese befänden sich nun in ihrer Verwahrung. Gemäss Kaufvertrag vom 15. September 2014 sei sie an - gewiesen worden, den Ver trag bis spä testens am 10. Mai 2015 beim Grundbuchamt anzumelden. Dazu sei sie jedoch nicht in der Lage gewe - sen, weil der Käufer seine Eintragungs bewilligung wegen festgestellter Mängel an der Vertrags sache mit Schreiben vom 5. Mai 2015 bis auf we i- teres widerrufen und im Übrigen den Kaufpreis nicht vollständig sowie die Handänderungssteuer überhaupt nicht be zahlt habe. Den Rückzug der Eintragungsbewilligung habe sie der Ver käuferschaft unverzüglich ang e- zeigt. Der Käufer habe der Bank A. für den Betrag von CHF 400'000.-- eine Ga- rantie der Bank C. vom 29. Oktober 2014, befristet bis 31. Oktober 2015, eingereicht. Diese Bankgarantie sei an sie als beurkundende Nota rin adressiert gewesen. Bei ihrer Ausstellung habe sie nicht aktiv mitge wirkt. Insbesondere entspreche der erste Satz des Garantieschreibens , in we l- chem auf einen zwischen ihr und dem Käufer abgeschlossenen Ver trag Bezug ge nommen werde, nicht dem wahren Sachverhalt. Ein Vertrag zwischen ihr und dem Käufer sei nie unterzeichnet wo rden. Die Bank h a- be die Garantie wohl deshalb auf ihren Namen ausge stellt, um nicht zu riskieren, dass die Käufer schaft oder die Verkäuferschaft einseitig von der Garantie Gebrauch machen wür den. Vor Ablauf der Garan tiefrist habe der - 4 - Käufer mit der Bank A. vereinbart, dass er die Notarin beauftra gen werde, die Garantie in Anspruch zu nehmen. Er habe dies in der Folge jedoch unterlassen. Dagegen habe er entgegen seiner Vereinbarung mit der Bank A. eine Verlängerung der Bankga rantie in Au ftrag gegeben, was die Bank A. jedoch nicht akzeptiert habe. Aus diesem Grund habe sie – die Notarin – veranlasst, dass die Bank C. den Betrag von CHF 400'000.-- vor Ablauf der Garantiefrist auf ihr Klienten gelderkonto überwies. Aus den eingereichten Un terlagen geht her vor, dass dieser Betrag am 5. Novem - ber 2015 dem Konto der Notarin bei der Berner Kanto nalbank gutge - schrieben wurde. Am 19. November 2015 habe der Käufer bei ihr vorgesprochen und die Rückzahlung des Kaufpreises verlangt. Gleichzeitig habe er sie wissen lassen, dass er den Vertrag vollziehen wolle, aber nicht bereit sei, den vollen Kaufpreis zu bezahlen. Bis zu einer Einigung über die geltend ge - machten Mängel habe er der Verkäuferschaft eine Bankgarantie angebo - ten. Mit Schreiben vom 26. November 2015 habe sie ihm die Bedingun - gen für die Rückzahlung des Kaufpreises genannt. Aus diesem Schreiben geht hervor, dass sie vom Käufer einen schriftlichen Auftrag und die Be - stätigung verlangte, die sie ermächtigen würde n, die Gebühren, Honora re und Auslagen für ihre G eschäftsbesorgungen in Abzug zu bringen. 1.3 In ihrer Replik vom 21. März 2016 weist die Anzeigerin darauf hin, dass sich Notarin A. über die Bedeutung und den Zweck der Bankg a- rantie der Bank C. vom 29. Oktober 2014 ausgeschwiegen habe. Vor dem 19. Dezember 2014 (Datum des unwiderruflichen Zah lungsversprechens der Bank A. für die Summe der Kaufpreisrestanz von CHF 2'850'000.--) sei diese Bankgarantie, lautend auf CHF 400'000.--, völlig ungenügend gewesen. Nach dem 1 9. Dezember 2014 sei sie über flüssig geworden. Die Notarin könne auch nicht angeben, weshalb sie die Bankgarantie nach Vorliegen des Zah lungsversprechens der Bank A. der Bank C. nicht zurückgegeben ha be. Sie habe sich auch nicht dar über geäussert, we s- halb sie die Bank garantie nicht der Verkäuferin als Gläubiger in aus dem Kaufvertrag vorgelegt habe. Im Übrigen bestreite die Notarin nicht, dass sie die Bankgarantie am 1. Mai 2015 dazu benützt habe, die Bank A. von der Bezahlung der vollständi gen Kauf preisrestanz abzuhalten, was ihr wiederum Anlass dazu gegeben habe, den Kaufvertrag beim Grundbuc h- amt nicht anzumelden. Nach Anga ben der Notarin sei die fehlende Kau f- preiszahlung nicht der ein zige Grund zur Nichtanmeldung gewesen. Als weitere Gründe habe sie den Widerruf der Eintragungsbe willigung des - 5 - Käufers und das Fehlen der Handänderungs steuer geltend gemacht. Bei der Erteilung der Eintragungs bewilligung im Kaufvertrag habe es sich um eine vertragliche Vereinbarung gehandelt , an welche die Vertrags parteien gebunden gewesen seien und die nicht habe widerrufen werden könne n. Bezüglich der Handänderungssteuer bestimme Art. 22 des Gesetzes b e- treffend die Handänderungssteuer (HG) 2, dass vor der Bezah lung der Steuer kein Eintrag ins Hauptbuch erfolgen dürfe, was je doch den Tag e- bucheintrag nicht hindere. 1.4 In der Duplik vom 10. Juni 2016 bestreitet Notarin A. den Vor - wurf, sie habe die Situation, aufgrund welcher sie den Kaufvertrag beim Grundbuchamt nicht anmelden konnte, selber herbeigeführt. In Bezug auf die Garantieerklärung der Bank C. über CHF 400'000.-- führt sie aus, das unwiderrufliche Zahlungsversprechen der Bank A. habe gerade auf dieser Bankgarantie – im Sinne einer Einlage von Eigenmitteln des Käufers – beruht und wäre ohne diese nicht abgegeben worden. Mit anderen Wo r- ten sei das Zah lungsversprechen der Bank A. durch die Bank garantie der Bank C. bedingt gewesen. Der Auftrag der Notarin habe einzig und allein die Entgegennahme und Weiterleitung der Bankga rantie umfasst. Im Wei- teren halte sie fest, dass die Finanzierung eines Kaufes nicht Sache der Notarin und die Ga rantie ohne ihr Zutun errichtet worden sei. Auch habe sie entgegen den Be hauptungen der Anzeigerin der Bank A. nie nahege- legt, per 1. Mai 2015 lediglich CHF 2'450'000.-- an sie zu überweisen. Schliesslich sei auch der Widerruf der Eintragungsbe willigung durch den Käufer gestützt auf die einschlägige Ge setzgebung, die Rechtsprechung und die Lehre unbestritten. 1.5 Eine Konsultation des Grundstückdaten -Informationssystems GRUDIS von Amtes wegen hat ergeben, dass der Kaufvertrag vom 15. September 2014 zwischen der E.-S. AG und Herrn B. M. am 22. Februar 2016 im Grundbuch eingetragen wor den ist. Auf diese Tatsa che haben weder die Anzeigerin in ihrer Replik vom 21. März 2016 noch Notarin A. in ihrer Duplik von 10. Juni 2016 hingewiesen. 2. Die E.-S. AG wirft der Notarin eine Verletzung der Inte - ressenwahrungspflicht gemäss Art. 37 NG vor. Zu beachten ist, dass die- 2 BSG 215.326.2. - 6 - se Bestimmung nur im Zusammenhang mit der hauptberuflichen Tätig keit der Notarin (Art. 20 ff. NG) zum Tragen kommt. Für den nebenberufli chen Bereich (Art. 29 NG) ergibt sich eine spezielle Treue - und Sorgfalts pflicht aus dem Auftragsrecht (Art. 394 f f. OR 3; MARTI, Bernisches Notari - atsrecht, Bern 1983, N. 1 zu Art. 32 aNG; RUF, Notariatsrecht, Langenthal 1995, Rz. 990; KNB4-PFAMMATTER, N. 2 zu Art. 37 NG ; MOOSER, Le droit notrial en Suisse, Bern 2005, Rz. 241 ). Obschon die Tren nung zwischen hauptberuflicher und nebenberuflicher Tätigkeit im Notariats recht des Kantons Bern streng vollzogen wird , ändert dies nichts daran, dass ein e im bernischen Notariatsregister eingetragene Notar in auch im Rahmen ih- rer nebenberuflichen Tätigkeit Berufspflichten verlet zen kann, indem sie gegen das Gebot der un abhängigen und einwand freien Berufsausübung verstösst oder das Anse hen des Notariatsstandes gefährde t (Art. 45 Abs. 1 NG) . Dies kann unter anderem dadurch ge schehen, dass sie die auf- tragsrechtlich begründete Sorgfalts - und Treuepflicht gegenüber dem Au f- traggeber verletzt (Entscheid JGK vom 30. März 2016, 26.11 -14.73, E. 3.1). 3. 3.1 In Bezug auf die hauptberufliche Tätigkeit der Notarin ist ihr Ver- halten insbesondere im Zusammenhang mit der Nichtanmeldung des am 15. September 2014 beurkundeten Kaufvertrages beim Grundbuch amt bis spätestens am 10. Mai 2015 (Ziffer VI/3 des Kaufvertrages) unter dem Aspekt einer allfälligen Verletzung ihrer Interessenwahrungspflicht (Art. 37 NG) zu untersuchen. Gemäss den Angaben sowohl der Anzeigerin als auch der Notarin kann von folgendem Sachverhalt ausgegangen werden : Die Notarin beurkun- dete am 15. September 2014 einen Kaufvertrag zwischen der E.-S. AG und Herrn B. M.. Der Kaufpreis betrug CHF 3'500'000.-- und war wie folgt zu tilgen: CHF 150'000.-- waren bereits vor der Beurkundung auf ein Ko n- to der Liegenschaftsvermittlerin be zahlt worden. Weitere CHF 500'000.-- waren innert 30 Tagen seit der Be urkundung auf das Klienten gelderkonto der Notarin bei der Berner Kanto nalbank zu bezahlen . Diese Zahlung er - folgte termin gerecht. Die Notarin löste damit gestützt a uf Ziffer II/2 des Kaufvertrages die bestehende n Hypotheken ab und erhielt im Gegen zug von der Berner Kantonalbank sämt liche auf den Vertragsobjekten auf - 3 SR 220. 4 Kommentar zum Notariatsrecht des Kantons Bern, herausgegeben von Prof. Dr. Stephan Wolf, Bern 2009. - 7 - haftenden und unbelasteten Schuldbriefe ausgehändigt. Die Kaufprei s- restanz von CHF 2'850'000.-- war gemäss Kaufvertrag per 1. Mai 2015 auf das Klien tengelderkonto der Nota rin zu bezahlen. Gestützt auf ein unwiderrufliches Zah lungsversprechen über diesen Betrag bezahlte die Bank A. auf dieses Da tum hin ei nen Betrag von CHF 2'450'000.--, dem- nach CHF 400'000.-- weniger als zu gesichert. Im Kaufvertrag wurde die Notarin an gewiesen, diesen bis spä testens am 10 . Mai 2015 zur grun d- buchlichen Be handlung anzumelden. Für den Fall der Nichtzahlung der Kaufpreisrestanz und der Handänderungs steuer auf diesem Tag hin wur- de vereinbart, dass der Kaufvertrag wegen Nichter füllung durch die Kä u- ferschaft ohne weiteres als aufgelöst gelte (Ziffer IV/3 des Kaufvertrages) . Wegen der unvoll ständigen Tilgung des Kauf preises, des Ausstehens der Handänderungssteuer und des Widerrufs der im Kaufvertrag erteilten Ein- tragungsbewilligung durch den Käufer unterliess die Notarin die An - meldung des Kaufver trages beim Grundbuch amt. Am 5. Mai 2015 teilte sie der Verkäuferin mit, der Käufer habe seine Eintragungsbewilligung zu - rückgezogen und sie ange wiesen, die Kauf preisrestanz bis auf wei teres nicht an die Verkäufer schaft zu über weisen. Dass die Notarin den Kauf - vertrag unter diesen Um ständen bis am 10. Mai 2015 be im Grund - buchamt nicht ange meldet hat, entspricht den Anwei sungen in Ziffer IV/3 des Kaufvertrages, ist deshalb nicht zu beanstan den und stellt auch keine Verletzung der Inte ressenwahrungspflicht dar. Die Frage, ob der Käufer seine Eintragungsbewilli gung wirksam zu rückziehen konnte, kann hier o f- fen bleiben.5 3.2 Hinsichtlich der nebenberuflichen Tätigkeit der Notarin stehen insbesondere die Abwicklung der Kaufpreis zahlung und damit die Hand- habung in Bezug auf die Garantieverpflichtung der Bank C. vom 29. O k- tober 2014 im Vorder grund. Bei d ieser Garantieverpflichtung fällt auf, dass sie – anders als das Zahlungsversprechen der Bank A. vom 19. De - zember 2014, wel ches an die Ver käuferin adressiert war – auf die Notarin lautete und auf einen Ver trag Bezug nahm, welchen diese mit Herrn B. M. abgeschlossen ha ben soll . Dazu führt die Notarin aus, sie habe bei der Ausstellung der Garantieerklärung nicht ak tiv mitgewirkt; insbesondere entspreche die Bezugnahme der Bankgarantie auf einen Vertrag , der zwi- schen ihr und Herrn B. M. unterzeichnet wor den sei, nicht dem wahren 5 Siehe ZK HOMBERGER, N. 4 zu Art. 963 ZGB, der die Rückzugsmöglichkeit durch den Erwerber verneint; STEPHAN WOLF in ZBGR 2003, S. 15, Fn. 66, der diese Möglichkeit eher bejaht. - 8 - Sachverhalt. Die Bank habe wohl die Ga rantie auf ihren Namen aus - gestellt, um nicht zu riskie ren, dass die Käuferschaft oder Verkäuferschaft einseitig von der Ga rantie G ebrauch machen wür den. Ihr Auftrag habe einzig die Entgegen nahme und die Wei terleitung der Bank garantie an die Bank A. umfasst. Der Käufer habe mit der Bank A. vor Ablauf der Gara n- tiefrist vereinbart, dass er die Notarin beauftra gen werde, die G arantie in Anspruch zu nehmen. Aus dieser letzten Aussage muss geschlossen werden, dass zwischen dem Käufer und der Notarin über die Entge gen- nahme und die Weiterleitung der Garantieerklä rung hinaus ein Auftrag s- verhältnis dahingehend bestand, dass die Notarin die garantierte Summe von CHF 400 '000.-- auf Anweisung des Käufers – und zwar erst dann – abrufen sollte. Aus der Tatsache, dass die se Summe auf das Da tum der Fälligkeit der Kaufpreisrestanz per 1. Mai 2015 hin nicht abgerufen wurde, geht hervor, dass eine entsprechende Anweisung des Käufers fehlte und sich die Notarin damit auftragskonform verhielt. Ob die Einforderung der Garantiesumme durch die Notarin kurz vor Ablauf der Garantiefrist ebe n- falls dem ihr erteilten Auftrag entsprach, kann aufgrund der vorliegenden Unterlagen und der Angaben der Notarin nicht abschliessend beurteilt werden. Dass der Kaufvertrag nach dieser Zahlung dann im Februar 2016 tatsächlich beim Grundbuch angemeldet wurde, deutet aber in diese Rich- tung und lässt zumindest auf das Einverständnis des Käufers schliessen. 3.3 Es ist unüblich, dass eine Bankgarantie wie diejenige der Bank C. auf die beurkundende Notarin ausgestellt wird. Im vorliegenden Fall wäre zu erwarten gewesen, dass Adressat der Garantie die Bank A. ge- wesen wäre , und zwar aus folgenden Gründen : Wie Notarin A. ausführt, beruhte das unwi derrufliche Zahlungsversprechen der Bank A. unter a n- derem auf der Bankgarantie der Bank C. im Sinne einer Einlage von E i- genmitteln des Käufers in der Höhe von CHF 400 '000.-- und wäre ohne diese nicht abgegeben wor den. Die Notarin hat nach ihren Angaben die Garantie von der Bank C. erhalten und an die Bank A. weitergeleitet. Dass die unwiderrufliche und nur an die Bedingung der Geltendma chung durch die Notarin ge knüpfte Bankgarantie in Wirklichkeit von der Weisung des Käufers zur Einlösung ab hing und der Notarin damit eine aktive Rolle bei der Kauf preisabwicklung zugedacht war, hat sie offensichtlich sowohl gegenüber der Verkäuferin als auch der Bank A. verschwiegen. Dadurch hat sie die Bank A. zur Abgabe eines Zahlungs versprechens von CHF 2'850'000.-- veranlasst, obschon die darin ent haltenen Eigen mittel von CHF 400'000. -- nicht bedingungslos zur Verfü gung standen, sondern von - 9 - der Abrufung bei der Bank C. durch die Notarin und dies wiederum von einer entspre chenden Anwei sung des Käufers abhän gig war. Dass die Bank A. mit ihrer Bezahlung von Fr. 2 '450'000.-- die Verpflichtungen aus ihre Zahlungsver sprechen nicht voll ständig, sondern in einem um den Be- trag von CHF 400 '000.-- reduzierten Umfang erfüllte, ist darauf zurückz u- führen, dass sie die Zahlung der Bank C. – sei es an die Notarin oder an sie selber – voraussetzte. Im Sinne der Ausübung einer ein wandfreien Berufsausübung wäre die Notarin als Vertrauensper son gegenüber säm t- lichen Beteiligten verpflichtet gewesen, so wohl die Bank A. als auch die Verkäuferin von Anfang an darauf hinzuweisen, dass die Geltendma - chung der Garantie der Bank C. von einer entspre chenden Wei sung des Käufers der No tarin gegenüber abhängig war. Ob die Bank A. unter di e- sen Umständen ein Zah lungsversprechen über die ge samte Kauf - preisrestanz abgegeben hätte, muss zumindest in Frage ge stellt werden. Die Notarin hat sich zudem auch gegenüber der Bank C. unklar verhalten. Die Garantie der Bank C. weist nämlich auf einen zwi schen der Notarin und Herrn B. M. unterzeichneten Vertrag hin («You have sig ned a contract with Mr B. M. …»). Die Notarin bestreitet den Abschluss eines solchen Vertrages. Zudem mutmasst sie, dass die Bank die Garantie «wohl» deshalb auf ihren Namen ausge stellt habe, um nicht zu riskieren , dass die Käuferschaft oder d ie Verkäuferschaft einseitig von der Garantie Gebrauch machen würden. Als Vertrauensperson hätte die Notarin g e- genüber der Bank C. klarstellen müssen, dass es gar keinen Vertrag mit Herrn B. M . gebe. Die Bank C. hätte dann reagie ren und entscheiden können, ob s ie eine Garantie direkt auf den Namen des Käufers ausste l- len wolle. Weshalb die Notarin nicht in diese r Richtung aktiv wurde, ist nicht ersichtlich und wird von ihr auch nicht dargelegt. Die Notarin als Vertrauensperson hat mit ihrem Verhalten daher gegen das Gebot der einwandfreien Berufsaus übung im Sinne von Art. 45 Abs. 1 NG verstossen. 3.4 Gemäss Kaufvertrag vom 15. September 2014 (Ziffer II/4) ver- pflichtete sich der Käufer, innert 30 Tagen seit der Beurkundung die F i- nanzierungsbestätigung einer Schweizer Bank über die gesamte Kau f- preisrestanz vorzulegen. Für den Fall, dass der Käufer eine solche Best ä- tigung nicht würde vorlegen können, wurde vereinbart, dass der Kaufve r- trag ohne we iteres dahinfalle und die Anzahlung von CHF 150'000.-- von - 10 - der Verkäuferin nicht zurückzuerstatten sei. Obschon der Käufer innert der 30 Tage unbestrittenermassen keine Finanzierungs bestätigung vorge- legt und am 20. Oktober 2014 nur die vereinbarte An zahlung von CHF 500'000.-- geleistet hatte, löste die Notarin gestützt auf den ihr in Ziffer II/2 des Kaufvertrages erteilten Auftrag am 27. Oktober 2014 die best e- hende Hypothek bei der Berner Kantonalbank ab und er hielt von dieser im Gegenzug sämtliche auf den Vertragsobjekten lasten den Schuldbriefe ausgehändigt. Dies geschah zu einem Zeitpunkt , in welchem der Kaufve r- trag nach seinem Wortlaut bereits dahingefallen war. Hätte eine der Ve r- tragsparteien tatsächlich auf das Dahinfallen des Ver trages bestande n und hätte der Vertrag rückab gewickelt und so mit die Anzahlung von CHF 500'000.-- dem Käufer zurückerstattet werden müs sen, hätten sich durch das als voreilig zu bezeichnende Vorgehen der Notarin erhebliche Schwierigkeiten in der Rückabwicklung des Kau fvertrages ergeben. Es liegt deshalb auch in die ser Beziehung eine Verlet zung des Gebots der einwandfreien Berufsaus übung durch die Notarin vor. 4. 4.1 Verletzt die Notarin vorsätzlich oder fahrlässig ihre Berufspflichten oder ver stösst sie gegen die Bestimmungen des Notariatsgesetzes und seiner Ausfüh rungserlasse, das Gebot der unabhängigen und einwand - freien Berufsausübung oder gegen das Ansehen des Notariats, wird sie unabhängig von der vermö gens- und strafrechtlichen Verant wortlichkeit disziplinarisch bestraft (Art. 45 Abs. 1 NG). In leichten Fällen kann von ei - ner Bestrafung ab gesehen werden, wenn anzunehmen ist, dass die Nota- rin den Beruf künftig einwandfrei ausüben werde (Art. 45 Abs. 2 NG). Von einem leichten Fall gemäss Art. 45 Abs. 2 NG kann angesichts des Um- standes, dass der Kaufvertrag vom 15. September 2014 einen ganzen H o- telkomplex zum Gegenstand hatte und erhebliche finanzielle Interessen auf dem Spiel standen, nicht ausgegangen werden. Notarin A. ist deshalb mit einer disziplinarischen Sanktion zu belegen. 4.2 Disziplinarmassnahmen gemäss Art. 47 Abs. 1 NG sind: a) Verweis, b) Busse bis zu 20 '000 Franken, c) Suspendierung des Eintrags im Notari - atsregister für die Dauer von einem Monat bis zu zwei Jahren und d) Lö - schung des Eintrags im Notariatsregister. Die Massnahme wird nach dem Verschulden der Notarin bestimmt. Zu berücksichtigen sind die Beweg - gründe der Fehlbaren, die gefährdeten oder verletzten Interessen sowie die Art und Weise der bishe rigen Berufsausübung. Das Disziplinarrecht ist in - 11 - die Zukunft gerichtet; es will bewir ken, dass sich die fehlbare Person kün f- tig – wieder – beruflich korrekt verhält. Mit der Disziplinarmassnahme soll demnach eine Motivation dafür geschaffen wer den, dass ein fehlba res Verhalten in Zukunft unterbleibt (BN 1995, S. 111 ff.; BVR 2000, S. 166 E. 8a mit Hinweisen). Disziplinarische Massnahmen ha ben sowohl eine ge- neral- wie auch eine spezialpräventive Funktion ( POLENDA, in: FELLMANN/ ZINDEL, Kommentar zum Anw altsgesetz, Zürich, 2005, Art. 17 N. 14 f .). Für die Bemes sung einer Disziplinarmass nahme gilt der Grund satz der Verhältnismässigkeit: Die Wi derhandlung und die Disziplinar massnahme müssen mit Blick auf den Zweck des Disziplinar rechts in einem ver - nünftigen Ver hältnis zueinander ste hen. Genügt eine mah nende Strafe, kommen nur Verweis oder Busse in Be tracht (BN 2000, S. 226 mit Hinwei - sen). Da vorliegend die Er mahnung der Notarin im Vordergrund steht, ent - fallen die Suspendierung und Lö schung des Eintrags im Notari atsregister. Angesichts der offensichtlichen Verletzungen des Gebotes der ein - wandfreien Berufsausübung fällt der Verweis als leichteste Variante der Disziplinarmassnahme weg, weshalb eine Busse auszusprechen ist. 4.3 Das Verschulden von Notarin A. ist als mittelschwer zu bewer ten. Einerseits hätte sie erkennen müssen, dass ihr Umgang mit der Bankg a- rantie der Bank C. zu Schwierigkeiten bei der Abwicklung des Kaufvertr a- ges führen musste. Zu berücksichtigen sind andererseits die doch recht verwickelten Verhältnisse im vorliegen den Fall (komplexe Vertragsstruktur mit verschiedenen Erfüllungs- resp. Nichterfül lungsoptionen, komplexe Finanzierung und Vertragsabwicklung , Gel tendmachung von Sachmä n- geln nach Vertragsabsc hluss und Rück zug der Eintra gungsbewilligung durch den Käufer ) und angesichts der Tatsache, dass die bisherige B e- rufsausübung der Notarin – soweit ersichtlich – zu keinen Beanstandun - gen geführt hat, ist eine Busse angebracht. Dabei ist auch be rücksichtigt, dass der Kauf vertrag schliesslich doch noch beim Grund buchamt ang e- meldet und im Grundbuch eingetragen werden konnte. Unter diesen Umständen erscheint eine Busse von CHF 1 '000.-- als an - gemessen. 5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werd en die Kosten nach den Grund - sätzen von Art. 107 Abs. 1 VRPG i.V.m. Art. 8 der Verordnung über die - 12 - Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung; GebV )6 Notarin A. auferlegt. erkannt: 1. Notarin A. wird wegen der Verletzung des Gebots der einwandfreien Berufsausübung zu einer Busse von CHF 1'000.-- verurteilt. 2. Die Kosten des Verfahrens, bestimmt auf CHF 600.--, werden Nota- rin A. auferlegt. 3. Diese Verfügung ist Notar in A. mit eingeschriebenem Brief zu eröff- nen. Der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektor: Christoph Neuhaus, Regierungsrat Rechtsmittelbelehrung Dieser Entscheid kann mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde innert 30 Tagen seit Eröff nung schriftlich beim Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Verwaltungsrechtliche Ab teilung, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Die Beschwerde ist min destens im Doppel einzureichen und muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift enthalten; greifbare Beweismittel sind beizulegen. 6 BSG 154.21.