VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 16 68 5. Kammer Vorsitz Meisser RichterIn Audétat, Moser, Racioppi und Stecher Aktuar Ott URTEIL vom 8. Juni 2017 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marc E. Wieser, Beschwerdeführerin gegen Kanton Graubünden, vertreten durch die Regierung, wiedervertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales, Beschwerdegegner Gemeinde X._____, Beigeladene 1 D._____, Beigeladene 2 betreffend Ortsplanungsrevision- 2 - 1. Am 7. August 2013 beschloss die Gemeinde X._____ in einer Gesamtre- vision der Ortsplanung unter anderem über das Baugesetz (BauG) sowie den Zonenplan (ZP), den Generellen Gestaltungsplan (GGP) sowie den Generellen Erschliessungsplan (GEP) betreffend Verkehr sowie Ver- und Entsorgung. Dazu gehörte auch der ZP/GGP 1:2000 O.1._____/Mate- rialabbauzone O.2._____ vom 7. August 2013. Davon erfasst war unter anderem die Wohnzone 2 im Gebiet O.3._____, resp. die dortigen Teilflächen O.4._____ und O.5._____, letztere im Halte von rund 8'888 m2. Die unüberbauten Parzellen der Wohnzone 2 im Gebiet O.3._____ sind gemäss ZP/GGP 1:2000 O.1._____/Materialabbauzone O.2._____ vom 7. August 2013 und Art. 32 Abs. 1 BauG fast ausnahms- los mit einer Regelung zur Sicherung der Baulandverfügbarkeit überla- gert. 2. Am 13., mitgeteilt am 15. September 2016, genehmigte die Regierung des Kantons Graubünden die Ortsplanungsrevision im Sinne der Erwä- gungen unter anderem mit direkten formellen Korrekturen, Vorbehalten, Auflagen, Anweisungen und Feststellungen. Insbesondere dem ZP/GGP und dem GEP Verkehr 1:2000 O.1._____/Materialabbauzone O.2._____ vom 7. August 2013 wurde die vollständige Genehmigung im Sinne der Erwägungen verweigert. So wurde die im Gebiet O.3._____ ausgeschie- dene Wohnzone 2 bezüglich des noch vollständig unüberbauten Teilge- bietes O.5._____ nicht genehmigt. Dasselbe galt für das übrige Gemein- degebiet, welches im Hinblick auf die strassenmässige Erschliessung der Wohnzone 2, Teilgebiet O.5._____, ausgeschieden worden war sowie die Festlegung als "geplante Erschliessungsstrasse" im entsprechenden GEP Verkehr. Die Gemeinde wurde ersucht, die betreffenden Flächen bei nächster Gelegenheit einer Nichtbauzone zuzuweisen, vornehmlich der Landwirtschaftszone. Zur Begründung wurde insbesondere ausgeführt, dass sich die Genehmigung der Ortsplanungsrevision nach dem revidier- ten Raumplanungsgesetz richte, welches am 1. Mai 2014 in Kraft getreten - 3 - sei. Für die Bedarfsberechnung werde auf das maximale Szenario des Bundesamtes für Statistik gemäss den technischen Richtlinien für Bauzo- nen abgestellt. Dabei müsse festgehalten werden, dass die Gemeinde X._____ selbst bei Berücksichtigung der höchsten Entwicklungsprognose zu umfangreiche Wohnbauzonenreserven aufweise, welche grundsätzlich zu redimensionieren seien. Solche Reduktionen von Wohnbauzonen soll- ten an randständigen und bautenfreien Orten vorgenommen werden, wel- che zudem auch noch eine Grösse aufwiesen, die geeignet sei, um dar- auf selbständige neue Wohnbauten zu errichten. Ausserdem sollen sol- che Wohnbauzonenreduktionen prioritär dort vorgenommen werden, wo grössere unüberbaute und unerschlossene Flächen vorhanden seien. Dies treffe auf die Wohnzone 2 im Gebiet O.3._____, soweit es sich um die Teilfläche O.5._____ im Halte von rund 8'888 m 2 (ca. 0.9 ha) handle, zu. Ausserdem bestünden in diesem Perimeter Konflikte mit geschützten Trockenwiesen- und -weidenstandorten (TWW) von regionaler Bedeu- tung. 3. Gegen diesen Beschluss der Regierung des Kantons Graubünden erhob die A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführerin) beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden am 12. Oktober 2016 Beschwerde und bean- tragte, Ziffer 3b des angefochtenen Regierungsbeschlusses aufzuheben. Die im Gebiet O.3._____ ausgeschiedene Wohnzone 2 sei auch bezüg- lich des Teilgebietes O.5._____ zu genehmigen (inkl. des im Hinblick auf strassenmässige Erschliessung ausgeschiedenen Teilstück übriges Ge- meindegebiet). Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Kantons Graubünden. Weiter beantragte sie auch die Durchführung eines Augenscheins. Die Beschwerdeführerin erläuterte unter anderem ihre Entstehungsgeschichte, welche bis ins Jahre 1973 zurückreiche und ihre Funktionsweise. Weiter führte sie im Wesentlichen aus, dass es aufgrund der langwierigen Entstehungsgeschichte und der speziellen Umstände nicht angezeigt sei, die Wohnbauzone O.5._____ der Nichtbauzone zu-- 4 - zuweisen. Zudem seien die Baulandreserven in der Fraktion O.1._____ aufgrund der erwarteten touristischen Entwicklung sicher nicht überdi- mensioniert und der bestehende Konflikt mit den Trockenwiesen und – weiden könne bereinigt werden. 4. Am 2. November 2016 (Poststempel) beantragte die beigeladene Ge- meinde X._____ die Gutheissung der Beschwerde und die Aufhebung von Ziffer 3b sowie zusätzlich auch Ziffer 4a des angefochtenen Regie- rungsbeschlusses. Die Nichtgenehmigung der Wohnzone im angefochte- nen Beschluss sei angesichts der 45-jährigen Entwicklungsgeschichte unverständlich und nicht nachvollziehbar. Bereits mit Schreiben vom 22. Mai 2015, im Nachgang zur Nichtgenehmigung des Wohngebietes O.3._____ im regionalen Richtplan X._____, habe sie sich mit den kriti- sierten Argumenten und Konflikten (mangelnder Bedarf; periphere, uner- schlossene Lage; Nutzungskonflikte) detailliert auseinandergesetzt. Mit der Gründung der Beschwerdeführerin 1973 sei ein visionärer Ansatz ge- wählt worden, welcher eine faire Festlegung des Baugebietes, die Er- schliessung, die Kostenaufteilung und die Zuteilung von Bauflächen zur Verhinderung von Baulandhortung regle. Anlässlich der Totalrevision der Ortsplanung 1975 sei die Zuweisung des Gebietes O.5._____ aufgrund der noch hängigen Güterzusammenlegung sistiert worden. Die Festle- gung von zwei Siedlungskernen an für die Landwirtschaft wenig geeigne- ten Lagen, sei im Hinblick auf die Freihaltung des Landwirtschaftsgebie- tes erfolgt und anschliessend eine Quartierplanung erarbeitet worden. Die Umsetzung sei anlässlich der Teilrevision der Ortsplanung im Jahre 1984 erfolgt, welche von der Regierung 1994 genehmigt worden sei. Im Jahre 2002 sei noch eine geringfügige Anpassung des Quartierplanes erfolgt. Aufgrund der konstanten Nachfrage nach Bauland in den letzten Jahren, seien die Voraussetzungen für die Erschliessung der zweiten Etappe des Gebietes O.3._____ (Gebiet O.5._____) zwischenzeitlich erfüllt. Das ge- plante Resort im Gebiet O.6._____ sowie der Bau der Zubringerbahn - 5 - nach O.7._____ schaffe neue Arbeitsplätze, womit auch mit steigender Nachfrage nach rasch verfügbarem Baugebiet, insbesondere in der Frak- tion O.1._____ zu rechnen sei. Das Gebiet O.3._____, Teilgebiet O.5._____, decke dieses Bedürfnis optimal ab, wobei die Nutzungskon- flikte mit den Trockenwiesen und -weiden lösbar seien. Im Übrigen handle es sich bei der scheinbar peripheren Lage um eine wohlüberlegte und mehrmals bestätigte Anordnung der Siedlung mit ausgewiesenem Bedarf und der Möglichkeit, allfällig bestehende Konflikte noch zu bereinigen. Zudem wies die beigeladene Gemeinde X._____ noch auf eine analoge Situation in O.8._____ hin, wo drei Parzellen der Dorfzone A zugwiesen werden sollten, die Genehmigung durch die Regierung aber ebenfalls verweigert wurde. 5. Am 3. November 2016 beantragte der Kanton Graubünden (Beschwerde- gegner), vertreten durch die Regierung, die Abweisung der Beschwerde. Die Regierung hielt dabei im Wesentlichen fest, dass die Beschwerdefüh- rerin keine neuen Argumente vorbringe. Darum werde auf die Ausführun- gen auf S. 23 - 41 des angefochtenen Beschlusses verwiesen. Ergänzend wurden noch weitere Ausführungen zur Bedarfsthematik und den geltend gemachten, vertrauensbegründenden Zusicherungen vorgetragen. Die Regierung wies zudem darauf hin, dass im Rahmen der Totalrevision der Ortsplanung eine Stellungnahme der D._____ eingegangen war, welche unter anderem auch die Wohnzone O.5._____ aufgrund des Konfliktes mit inventarisierten Trockenwiesen und wegen der Beeinträchtigung des Landschaftsbildes beanstandete. Durch diese Verfahrensbeteiligung habe sich D._____ auch die Beschwerdeberechtigung zum Weiterzug des Ge- nehmigungsbeschlusses an das Verwaltungsgericht gesichert, womit eine Beiladung der D._____ angezeigt sei. Der Instruktionsrichter lud D._____ mit Schreiben vom 3. November 2016 im Sinne von Art. 40 VRG zum Verfahren bei. Mit Schreiben vom 6. Dezember 2016 verzichtete D._____ auf eine Verfahrensbeteiligung.- 6 - 6. Am 26. Januar 2017 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren Anträgen fest. Dabei entgegnete sie verschiedenen Ausführungen der Regierung und vertiefte ihre Argumentation. 7. Die Regierung hielt am 9. Februar 2017 am Antrag auf Abweisung der Beschwerde fest. Dabei vertiefte und spezifizierte sie ebenfalls ihre Ar- gumentation. 8. Am 10. Februar 2017 (Poststempel) schrieb die Gemeinde duplicando, es sei sicher korrekt, die Gemeinde nach der Fusion gesamthaft zu beurtei- len. Fraktionen dürften aber nicht einander gegenübergestellt werden. Je- de Fraktion müsse künftig aufgrund der Vorgeschichte des Dorfs betrach- tet werden. Jeder Fraktion sei eine gewisse Entwicklungsmöglichkeit und Baulandreserve zuzugestehen. In O.1._____ sei aufgrund der bisherigen und der zu erwartenden Entwicklung eine erhebliche Nachfrage für Erst- wohnungen zu erwarten. 9. Am 28. Februar 2017 reichte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin seine Honorarnote ein. Die Beschwerdeführerin sei nicht mehrwertsteuer- pflichtig. Die Herren B._____ und C._____ seien Vorstandsmitglieder der Beschwerdeführerin und ihnen seien ebenfalls Aufwendungen entstan- den, insbesondere bezüglich Instruktionen an den Rechtsvertreter. Auf die weiteren Vorbringen der Verfahrensbeteiligten in den Rechts- schriften und den Beweismitteln wird, sofern erforderlich, in den nachfol- genden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung:- 7 - 1. a) Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Regierungsbeschluss vom 13., mitgeteilt am 15. September 2016 (Prot.-Nr.: 800), betreffend die anlässlich der Gemeindeversammlung vom 7. August 2013 beschlossene Gesamtrevision der Ortsplanung der Gemeinde X._____. Darin wurde un- ter Ziffer 3b die im Gebiet O.3._____ ausgeschiedene Wohnzone 2 be- züglich des noch vollständig unüberbauten Teilgebietes O.5._____ nicht genehmigt. Ebenso wurde das "übrige Gemeindegebiet", welches im Hin- blick auf die strassenmässige Erschliessung der Wohnzone 2, Teilgebiet O.5._____, ausgeschieden wurde, nicht genehmigt. Weiter wurde die Gemeinde ersucht, die betreffenden Flächen bei nächster Gelegenheit ei- ner Nichtbauzone (vornehmlich der Landwirtschaftszone) zuzuweisen. Von der Beschwerdeführerin wird die Aufhebung dieser Ziffer beantragt. Gemäss Art. 102 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. d des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) können Entscheide der Regierung über die Genehmigung von kommunalen Grundordnungen mit Beschwerde ans Verwaltungsgericht weitergezogen werden. Somit ist das angerufene Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden zur Beur- teilung der vorliegenden Angelegenheit örtlich und sachlich zuständig. Das Verwaltungsgericht entscheidet gemäss Art. 43 Abs. 2 lit. a VRG in Fünferbesetzung über Beschwerden gegen Entscheide der Regierung, womit das vorliegende, in Fünferbesetzung ergangene Urteil auch hin- sichtlich der funktionellen Zuständigkeit die gesetzlichen Vorgaben erfüllt. Beschwerdeführerin ist die A._____. Gemäss Art. 1 ihrer Statuten, revi- diert am 16. Dezember 1995 und genehmigt durch das Departement des Inneren und der Volkswirtschaft am 6. März 1997, ist sie eine öffentlich- rechtliche Genossenschaft im Sinne des kantonalen Meliorationsgesetzes sowie des Baugesetzes der (ehemaligen) Gemeinde O.1._____ (vgl. be- schwerdeführerische Akten [Bf-act.] 8). Gemäss Art. 7 des Meliorations- gesetzes des Kantons Graubünden (MG; BR 915.100) sind Genossen- schaften gemäss kantonalem Meliorationsgesetz öffentlich-rechtliche - 8 - Körperschaften mit eigener Rechtspersönlichkeit. Die Beschwerdeführerin wird gemäss Beschwerdeschrift durch die zwei Mitglieder des Vorstandes B._____ (Präsident) und C._____ (Mitglied) vertreten und durch Rechts- anwalt Dr. iur. Marc E. Wieser wiedervertreten. Die Beschwerdeführerin, als Eigentümerin von verschiedenen Parzellen im Gebiet O.5._____ und Adressatin des angefochtenen Beschlusses, ist vom angefochtenen Be- schluss berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an der beantragten Aufhebung der Ziffer 3b dieses Beschlusses (vgl. Art. 50 VRG, Art. 33 Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG; SR 700] sowie Art. 89 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110]). Dies weil die betroffenen Parzellen gemäss Gemeindever- sammlungsbeschluss vom 7. August 2013 über die Gesamtrevision der Ortsplanung der Wohnzone 2 zugeordnet wurden und im angefochtenen Beschluss unter Ziffer 3b nicht genehmigt wurden. Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten (vgl. Art. 52 Abs. 1 VRG). b) Auf den Antrag der beigeladenen Gemeinde X._____ in ihrer Vernehm- lassung vom 2. November 2016 (Poststempel), auch die Ziffer 4a des Regierungsbeschlusses vom 13. September 2016 (betreffend die Nicht- genehmigung der Dorfzone A in O.8._____ auf den drei Parzellen 2055, 2104 und 2105) aufzuheben, kann hingegen nicht eingetreten werden. Die Beschwerdeführerin beantragte innert Frist bloss die Aufhebung von Ziffer 3b des angefochtenen Beschlusses sowie die Genehmigung der Wohnzone 2 auch im Teilgebiet O.5._____. Damit hat sie den Streitge- genstand für das vorliegende Verfahren fixiert, welcher sich in erster Linie nach dem angefochtenen Entscheid sowie den Rechtsbegehren bestimmt (vgl. Urteil des Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden [VGU] R 16 72/R 16 73 vom 11. Mai 2017 E.2b; KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI, Verwaltungs- verfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2013, S. 243; Urteil des Bundesgerichts 1C_860/2013, - 9 - 1C_864/2013 vom 18. September 2014 E. 5). Selbstverständlich war die beigeladene Gemeinde X._____ auch selbst Adressat des im vorliegen- den Verfahren durch die Beschwerdeführerin angefochtenen Beschlus- ses. Sofern die Gemeinde auch die Aufhebung der Ziffer 4a des Be- schlusses veranlassen wollte, hätte sie selber gestützt auf Art. 102 Abs. 2 KRG i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. d VRG und innert der ordentlich, 30-tägigen Rechtsmittelfrist von Art. 52 Abs. 1 VRG Beschwerde erheben müssen. c) In beweisrechtlicher Hinsicht ist bezüglich des bereits in der Beschwerde beantragten Augenscheins Folgendes festzuhalten: In der Beschwerde wurde nicht spezifisch ausgeführt, welchem Zweck der beantragte Au- genschein dienen soll. Allenfalls beabsichtigte die Beschwerdeführerin ei- nen solchen im Zusammenhang mit der bestehenden bzw. erforderlichen Erschliessungssituation oder dem geltend gemachten Umstand, wonach die Fraktion O.1._____ kein Dorfzentrum aufweise, sondern lediglich Ge- bäudegruppen und sich die beiden Baustandorte O.4._____ und O.5._____ in die übrigen Baustandorte einfügten. In der Replik bezweifel- te dann die Beschwerdeführerin, als Entgegnung auf die Flächenberech- nung der Regierung zu den unüberbauten Wohnbaureserven in der Frak- tion O.1._____, die Baulandqualität von bestimmten Flächen auf einigen Parzellen im Gebiet O.4._____. Diese seien aufgrund der Steilheit von Teilen der Parzellen nicht überbaubar und verlangte dafür einen Augen- schein. Bezüglich der erstgenannten Gründe für einen Augenschein ist festzuhalten, dass über diese Umstände bereits aufgrund der vorliegen- den Unterlagen eine aussagekräftige Einschätzung möglich ist. Hinsicht- lich des Umstandes, dass aufgrund der Steilheit nicht die gesamten, von der Regierung errechneten unüberbauten Flächen bebaut werden kön- nen, muss festgehalten werden, dass die Prüfung der Baulandqualität der betreffenden Flächen bereits bei der Einzonung im Jahre 1994 zu erfol- gen hatte. Denn schon das bisherige Bundesgesetz über Raumplanung vor der Revision vom 12. Juni 2012 (aRPG) machte in Art. 15 Abs. 1 aR-- 10 - PG (seit 1. Mai 2014, aufgrund der Revision vom 15. Juni 2012: Art. 15 Abs. 4 lit. a RPG) die Zuweisung von Land zu einer Bauzone von seiner Eignung für die Überbauung abhängig. Ausserdem ging die Regierung bei ihrer Berechnung der in der verbleibenden Wohnbauzone von O.1._____ noch möglichen Wohnhäusern von einem Flächenbedarf von 500 m 2 je Wohnhaus aus. Es ist davon auszugehen, dass darin beispielsweise auch Aussenraumflächen enthalten sind. Denn dem statistischen Atlas der Schweiz lässt sich entnehmen, dass die durchschnittliche Haushaltsgrös- se 2015, bezogen auf Privathaushalte, in X._____ 2.28 Personen betrug. Stellt man dies dem Geschossflächenbedarf pro Einwohner von 70 m 2 (inkl. Erschliessungsabzug) gemäss Gemeindedatenblatt der Gemeinde X._____ vom 24. März 2016 (beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 4) gegenüber, wird klar, dass es sich bei dem seitens der Regierung ange- nommenen Flächenbedarf für ein Wohnhaus von 500 m 2, um die für das Wohnhaus gesamthaft benötigte Fläche inkl. Aussenraum und allenfalls freizuhaltenden Bereichen (wie z.B. aufgrund von einzuhaltenden Grenz- und Gebäudeabstände) handeln muss. Im Übrigen sind auch die Parzel- len im Gebiet O.3._____ mehrheitlich in dieser Grössenordnung (vgl. Bf- act. 16) parzelliert. Solche (Aussen-)Flächen können auch in bautech- nisch schwierigeren Bereichen einer Parzelle konsumiert werden, womit die Berechnung der Regierung als plausibel erscheint. Somit sind von ei- nem Augenschein keine entscheiderheblichen Feststellungen zu erwarten und der Antrag auf einen Augenschein ist in antizipierter Beweiswürdi- gung abzuweisen (vgl. BGE 134 I 140 E.5.3, 131 I 153 E.3, 127 V 491 E.1b). 2. a) Im vorliegenden Verfahren ist umstritten, ob die Regierung zu Recht die Wohnzone 2 im Gebiet O.3._____, Teilgebiet O.5._____, im Umfang von ca. 0.9 ha nicht genehmigt hat. Gemäss Art. 49 Abs. 1 KRG bedürfen das Baugesetz und die Pläne der Grundordnung sowie auch Änderungen die- ser Erlasse der Genehmigung durch die Regierung des Kantons - 11 - Graubünden (vgl. auch Art. 26 Abs. 1 RPG). Die Genehmigung wird er- teilt, wenn keine Vorschriften verletzt sind (Art. 49 Abs. 2 KRG). Gemäss der bundesrechtlichen Mindestanforderungen von Art. 26 Abs. 2 RPG um- fasst diese Prüfung neben der Richtplankonformität auch die Einhaltung der bundesrechtlichen Vorschriften, wozu vorab die Planungsgrundsätze gemäss Art. 1, 3 sowie 15 ff. RPG gehören (WALDMANN/HÄNNI, Hand- kommentar RPG, Bern 2006, Art. 26 Rz. 12 ff.). Als Rechtsfehler gelten auch Ermessensunterschreitungen, Ermessensüberschreitungen und Er- messensmissbrauch (RUCH, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN (Hrsg.), Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich/Basel/Genf 2010, Art. 26 Rz. 28). Es ist also nachfolgend zu prü- fen, ob die Regierung, insbesondere aufgrund der anwendbaren bundes- rechtlichen Vorschriften, die Genehmigung der strittigen Einzonung im Gebiet O.5._____ zu Recht verweigert hat. Ausserdem stellt sich die Fra- ge, ob in der vorliegenden Streitsache vertrauensbegründende Umstände vorliegen, welche zu einer Genehmigung der Wohnzone 2 im Gebiet O.5._____ hätten führen müssen. b) Aus Art. 33 Abs. 2 RPG ergibt sich, dass die Kantone gegen Verfügungen und Nutzungspläne, die sich auf das RPG sowie die kantonalen und eid- genössischen Ausführungsbestimmungen stützen, mindestens ein Rechtsmittel zur Verfügung stellen müssen. Nach Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG ist die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde vor- zusehen. Die Regierung amtete im vorinstanzlichen Verfahren als Ge- nehmigungsbehörde, nicht aber als Rechtsmittelbehörde, weil die Wohn- bauzone im Gebiet O.5._____ von der Gemeinde X._____ als Bauzone ausgeschieden wurde, womit die Beschwerdeführerin keinen Grund für die Erhebung einer Planungsbeschwerde im Sinne von Art. 101 KRG hat- te. Erst aufgrund der Nichtgenehmigung der Wohnbauzone im Gebiet O.5._____ durch die Regierung wurde sie in ihren schutzwürdigen Inter- essen berührt und veranlasst, das Rechtsmittel gemäss Art. 102 Abs. 1 - 12 - KRG dagegen zu ergreifen. Dementsprechend ist das vorliegende Verfah- ren das erste kantonale Rechtsmittelverfahren (vgl. PVG 1999 Nr. 44; Ur- teil des Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden [VGU] R 01 91 vom 27. November 2001 E.1). Aufgrund der bundesrechtlichen Vorgaben zur zumindest einmaligen vollen Überprüfung von Anwendungsakten des RPG, verfügt das Verwaltungsgericht in der vorliegenden Angelegenheit grundsätzlich über eine umfassende Kognition, die nicht auf die Rechts- und Sachverhaltskontrolle im Sinne von Art. 51 Abs. 1 VRG beschränkt ist. Im Rahmen dieser vollen Überprüfungsbefugnis auferlegt sich die Rechtsmittelinstanz aber regelmässig eine gewisse Zurückhaltung, wel- che sich aus ihrer Kontrollfunktion ergibt. Sie ist nicht Planungs- sondern Rechtsmittelinstanz. Die Überprüfung hat aber so weit zu greifen, damit die von den Kantonen zu sichernden Interessen, wie etwa dasjenige der Bauzonenbegrenzung, einen angemessenen Platz erhält (vgl. AEMISEG- GER/HAAG, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN (Hrsg.), Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich/Basel/Genf 2010, Art. 33 Rz. 77). c) Es ist allerdings noch darauf hinzuweisen, dass im vorliegenden Verfah- ren nicht zu klären ist, ob die Nichtgenehmigung der Wohnzone 2 im Ge- biet O.3._____, Teilgebiet O.5._____, zu einer entschädigungspflichtigen, materiellen Enteignung führt oder nicht. Dies ist für die Frage, ob die be- troffenen Parzellen der Wohnzone 2 oder einer Nichtbauzone (gemäss Regierung vorzugsweise der Landwirtschaftszone) zuzuschlagen sind nämlich in der Regel nicht von ausschlaggebender Bedeutung (vgl. BGE 118 Ia 165 E.3c, 111 Ia 17 E.2d, 107 Ia 240 E.4). Insofern kann aus allfällig verwendeten Begriffen aus dem Rechtsgebiet der materiellen Ei- gentumsbeschränkungen wie Auszonung oder Nichteinzonung im vorlie- genden Entscheid nicht auf die Feststellung oder Verneinung einer ent- schädigungspflichtigen, materiellen Eigentumsbeschränkung geschlossen - 13 - werden. Ein solcher Entscheid ist zunächst der in erster Instanz zuständi- gen Behörde im gesetzmässigen Verfahren vorbehalten. 3. a) Die Beschwerdeführerin bringt in ihrer Beschwerde vor, dass ihr der am 17. Februar 2015 von der Regierung genehmigte regionale Richtplan X._____ im vorliegenden Verfahren nicht entgegengehalten werden dürfe, auch wenn bereits darin vorgesehen war, dass das Gebiet O.5._____ nicht der Bauzone zuzuordnen sei. Denn dagegen sei ihr kein Rechtsmit- tel zur Verfügung gestanden. b) Die Regierung hält in ihrer Vernehmlassung vom 3. November 2016 dies- bezüglich fest, dass im Rahmen der Genehmigung des regionalen Richt- plans X._____ im Regierungsbeschluss vom 17. Februar 2015 (vgl. Bg- act. 10) die Festlegung des Gebietes O.5._____ als Wohngebiet nicht ge- nehmigt worden sei. Angesichts der neuen Regelung im Richtplan habe sie die Wohnzone O.5._____ gar nicht mehr genehmigen können. c) Der Beschwerdeführerin ist zuzustimmen, dass ihr gegen den (nur) behördenverbindlichen regionalen Richtplan X._____ kein Rechtsmittel zur Verfügung stand (vgl. Art. 102 Abs. 2 KRG e contrario). In diesem Zu- sammenhang kann auch noch erwähnt werden, dass die Gemeinde X._____ am 22. Mai 2015 ein Wiedererwägungsgesuch betreffend der nicht genehmigten Festlegung des Gebietes O.5._____ als Wohngebiet im regionalen Richtplan X._____ eingereicht hatte. Die Regierung wies in Ziffer 1 des angefochtenen Beschlusses (vgl. Bf-act. 1 und Bg-act. 13) dieses Wiedererwägungsgesuch ab. Die im vorliegenden Verfahren bei- geladene Gemeinde X._____ opponiert, soweit ersichtlich, dem abgewie- senen Wiedererwägungsgesuch nicht. Regionale Richtpläne werden gemäss Art. 18 Abs. 3 KRG mit ihrer Ge- nehmigung für die Behörden des Kantons, der Region und der beteiligten - 14 - Gemeinden verbindlich. Die betroffenen Planungsträger (Gemeinde resp. Regionen) verfügen über ein Beschwerderecht gegenüber Entscheiden über die Nichtgenehmigungen durch die Regierung (vgl. Art. 102 Abs. 2 KRG). Betroffenen Privaten steht im Rahmen der Anfechtung einer Nut- zungsplanung grundsätzlich die akzessorische Überprüfung eines zu- grundeliegenden (kantonalen) Richtplanes zu (vgl. THURNHERR, in: GRIF- FEL/LINIGER/RAUSCH/THURNHERR (Hrsg.), Fachhandbuch Öffentliches Bau- recht, Zürich/Basel/Genf 2016, Rz. 8.44). Entsprechende Rügen einer Privatperson, gegen eine sie belastende nutzungsplanerische Anordnung können somit nicht bloss mit dem Verweis auf eine bereits erfolgte, richt- planerische Festlegung abgewiesen werden (WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 33 Rz. 69). Die vorliegende Angelegenheit betrifft keine akzessori- sche Prüfung des kantonalen Richtplanes, sondern steht im Zusammen- hang mit einem nichtgenehmigten Eintrag in einem regionalen Richtplan. Weiter wurde die Rechtmässigkeit der Nichtzuteilung des Gebietes O.5._____ nicht ausschliesslich mit der Nichtgenehmigung der entspre- chenden Festlegung im regionalen Richtplan X._____ begründet. Viel- mehr argumentiert die Regierung im angefochtenen Beschluss und auch im vorliegenden Verfahren mit materiellen Anforderungen des übergeord- neten Rechts, welche zur Nichtgenehmigung der Wohnzone 2 im Gebiet O.5._____ führten. Bei der nachfolgenden Prüfung, ob die Nichtzuwei- sung des Gebietes O.5._____ zum Nichtbaugebiet den anwendbaren eidgenössischen und allenfalls kantonalen raumplanungsrechtlichen Be- stimmungen entspricht, wird somit im Ergebnis auch die Nichtgenehmi- gung des Gebietes O.5._____ im regionalen Richtplan X._____ in gewis- ser Weise auf dem Prüfstand stehen. 4. a) Die Beschwerdeführerin beantragte in ihrer Beschwerde vom 12. Oktober 2016 in der Hauptsache die Ziffer 3b des angefochtenen Regierungsbe- schlusses aufzuheben und die im Gebiet O.3._____ ausgeschiedene Wohnzone 2 sei auch bezüglich des Teilgebietes O.5._____ zu genehmi-- 15 - gen (inkl. das im Hinblick auf die strassenmässige Erschliessung ausge- schiedene Teilstück übriges Gemeindegebiet). Dabei argumentiert sie, dass es aus verschiedenen Gründen nicht zulässig sei, auf die damalige Einzonung im Jahre 1994 zurückzukommen. Insbesondere sei in der Fraktion O.1._____ der Bedarf für die strittige Wohnbauzone im Gebiet O.5._____ gegeben. Im Einzelnen führte sie aus: •Entgegen der Ansicht der Regierung im angefochtenen Beschluss tref- fe es nicht zu, dass in der Fraktion O.1._____ ohne die Wohnzone O.5._____ noch die Erstellung von zehn Wohngebäuden möglich sei. Die Baulandreserven in der Dorfzone seien praktisch gleich null und in O.4._____ sei noch die Erstellung von acht Wohnhäusern möglich. Dies dürfe angesichts der touristischen Entwicklung in der Fraktion O.1._____ sicher nicht als überdimensioniert betrachtet werden. •Bezüglich des von der Regierung angesprochenen Nutzungskonfliktes bezüglich TWW habe die Beschwerdeführerin auch bereits einen Fachbericht hinsichtlich allfälliger Ersatzmassnahmen erstellen lassen. Weiter seien im Rahmen der verdichteten Bauweise aufgrund des Quartierplanes bereits umfangreiche Trockenstandorte und Feuchtge- biete in eine Freihaltezone ausgeschieden worden und somit der Überbauung entzogen. Im Gebiet O.5._____ seien unter Beachtung der Trockenstandorte lediglich noch 3 von 14 Parzellen betroffen und nicht überbaubar. b) Die Regierung verwies in ihrer Vernehmlassung vom 3. November 2016 auf die Ausführungen im angefochtenen Beschluss vom 13. September 2016 (Bf-act. 1 und Bg-act. 13), da die Beschwerdeführerin in ihrer Be- schwerde weder neue Aspekte zum Sachverhalt noch neue Argumente im Bezug auf die rechtliche Beurteilung vorbringe. Ergänzend wurde in der Vernehmlassung, insbesondere hinsichtlich des verneinten Bedarfes an Bauzonen, noch das Folgende vorgetragen: •In der Dorfzone von O.1._____ seien Teilflächen von zwei Parzellen im Umfang von knapp 1'500 m2 (Parzelle 2328: 592 m2, Parzelle 2379: 902 m2) und im Gebiet O.4._____ insgesamt 5'583 m 2 (Parzelle 2587: - 16 - 632 m², Parzelle 2588: 669 m², Parzelle 2589: 745 m², Parzelle 2595: 471 m², Parzelle 2600: 603 m², Parzelle 2604: 666 m², Parzelle 2621: 1`176 m² und Parzelle 2634: 621 m²) noch nicht überbaut. Es stünden somit noch mehr als 0.7 ha unüberbaute Wohnbauzone zur Verfü- gung, wobei für ein Einfamilienhaus mit einer Bauzonenfläche von ca. 500 m2 zu rechnen wäre. Somit reiche diese Reserve bei einem sol- chen Neubau pro Jahr für die nächsten 14 Jahre. Aufgrund der vor- handenen Parzellierung seien jedenfalls ohne Weiteres zwölf Wohn- gebäude möglich und nicht nur acht wie von der Beschwerdeführerin behauptet. Dementsprechend wäre während zwölf Jahren ein Neubau pro Jahr möglich. Angesichts des Verbotes von neuen, klassischen Zweitwohnungen seien diese Möglichkeiten für das kleine Dorf O.1._____ mit seinen 170 Einwohnern und mit rückläufiger oder sta- gnierender Bevölkerungsentwicklung mehr als ausreichend, selbst wenn man von einer gewissen Verstärkung der touristischen Entwick- lung in O.1._____ ausgehe. In den letzten drei Jahren sei überdies auch im Gebiet O.3._____ kein einziges neues Haus erstellt worden und dem Kanton seien auch keine entsprechenden Projekte bekannt, womit auch kein bedeutender Bedarf von bauwilligen Genossenschaf- tern ersichtlich sei. •Entscheidender sei aber sowieso, dass das Dorf O.1._____ nicht iso- liert betrachtet werden dürfe. Seit der Gemeindefusion müsse vielmehr die Gesamtsituation der Gemeinde X._____ als massgebend betrach- tet werden. Die Gemeinde X._____ weise eine rückläufige Bevölke- rungsentwicklung und dementsprechend auch einen sehr begrenzten Wohnbaulandbedarf auf. Gemessen an diesem sehr begrenzten Be- darf, erweise sich auch die nach der aktuellen Gesamtrevision der Ortsplanung verbleibende Wohnbauzonenreserve, die über das ganze Gemeindegebiet in Form von isolierten, unüberbauten Baulandparzel- len verstreut seien und total ca. 9 ha umfassten, als ausreichend di- mensioniert. Bereits im angefochtenen Beschluss hielt die Regierung bezüglich des bestehenden Konflikts mit den TWW fest, dass eine Bereinigung dieses Konflikts über Ersatzmassnahmen zwar grundsätzlich möglich sei, einer ungeschmälerten Erhaltung von Natur- und Landschaftswerten aber am besten gedient werde, wenn solche naturkundlich oder landschaftlich wertvollen Flächen gar nicht erst zerstört oder beeinträchtigt würden.- 17 - c) In der Replik vom 26. Januar 2017 führte die Beschwerdeführerin insbe- sondere zur Bedarfsthematik Folgendes aus: •Die von der Regierung genannten Parzellen 2328 und 2379 in der Dorfzone seien nicht überbaubar, weil sie gehortet würden und auch nicht mit einer Regelung zur Sicherung der Baulandverfügbarkeit be- lastet seien. Die Parzelle 2379 sei überdies auch nicht hinreichend er- schlossen. •Die Auflistung der Regierung in ihrer Vernehmlassung 3. November 2016 zu den Grundstücken in der Wohnzone 2, Gebiet O.4._____, sei zwar zutreffend, die angegeben Flächenmasse aber irreführend. Teil- weise handle es sich um Steilhänge, welche kaum überbaubar seien. So stünden im Gebiet O.3._____ nur noch acht Grundstücke für den Neubau von neun Einfamilienhäusern zur Verfügung, wobei gleichzei- tig die Verfügbarkeit auch gegeben sei. Weitere Baulandreserven sei- en in O.1._____ nicht vorhanden. •Die Entwicklung des Skigebietes O.7._____ schaffe Arbeitsplätze, wofür dann wiederum Wohnraum benötigt werde. •In O.1._____ habe die Bevölkerung bis 1970 abgenommen, seither aber zugelegt. In der gesamten Gemeinde X._____ sei die Gesamtbe- völkerung aber nicht weiter gewachsen und seit 1990 sogar rückläufig. Somit habe O.1._____ keine negative Bevölkerungsentwicklung, wo- mit sich die Verhältnisse nicht erheblich geändert hätten. Auch die eidgenössische Zweitwohnungsgesetzgebung habe kaum Auswirkun- gen gezeigt, weil der grösste Teil der Wohnungen im Gebiet O.3._____ als Erstwohnung erstellt worden sei und die Fraktion O.1._____ über genügend altrechtliche Wohnungen verfüge. In naher Zukunft dürften etliche bewirtschaftete Wohnungen erstellt werden und auch etliche zusätzliche Erstwohnungen benötigt werden. •Es treffe zu, dass Art. 15 Abs. 2 RPG die Reduktion von zu grossen Bauzonen verlange. In der vorliegenden Situation müsse hingegen die spezielle Situation berücksichtigt werden. Wenn die Wohnzone 2 im Gebiet O.5._____ ausgezont werde, verfüge die Fraktion O.1._____ im Verhältnis zur Gesamtbevölkerung im Tal bei einem Anteil von 11 % der Bevölkerung im Jahre 2015 nur über 0.15 % der gesamten, - 18 - noch nicht überbauten Wohnzonen von 10 ha im Tal. Dieses Missver- hältnis liesse sich mit einer Genehmigung der Wohnzone 2 im Gebiete O.5._____ etwas entschärfen. •Gemäss ZP/GGP 1:2000 O.1._____/Materialabbauzone O.2._____ vom 7. August 2013 seien nur die Grundstücke im Gebiet O.3._____ der Regelung zur Sicherung der Baulandverfügbarkeit (Art. 32 des kommunalen Baugesetzes [BauG]) unterstellt, nicht aber die unüber- bauten Grundstücke entlang der Kantonsstrasse in der Fläche von to- tal 1'500 m 2. Dementsprechend könne die Gemeinde X._____ trotz fehlender faktischer Verfügbarkeit keine Zwangsmassnahmen ergrei- fen. •Schlussendlich wies die Beschwerdeführerin noch darauf hin, dass auch die Gemeinde X._____ die Gutheissung der Beschwerde bean- tragt habe. d) Die Regierung brachte bezüglich der Bedarfsthematik duplicando vor: •Die Beschwerdeführerin anerkenne, dass es sich bei den Parzellen 2328 und 2379 um zwei grössere unüberbaute Bauparzellen handle, welche als rechtskräftige Bauzonenreserveflächen eigenständig über- baubar seien. Dass deren Verfügbarkeit zurzeit noch nicht gegeben sei und auch die Erschliessung zurzeit zumindest teilweise nicht aus- reichend sei, könne für die vorliegende Angelegenheit nicht entschei- dend sein. Gemäss Art. 3 Abs. 3 lit. a bis RPG müssten nämlich Mass- nahmen zur besseren Nutzung brachliegender und ungenügend ge- nutzten Flächen in den Bauzonen sowie Möglichkeiten zur Verdich- tung der Siedlungsfläche getroffen werden. Um diesem Auftrag nach- zukommen, könne die Gemeinde die Verfügbarkeit dieser beiden Par- zellen mit einer Unterstellung unter die Baulandverfügbarkeitsregelung gemäss Art. 32 BauG mittelfristig herstellen. Erschliessungsmängel könnten mit einer entsprechenden Festlegung im GEP ausgemerzt werden. Ausserdem gestehe auch die Beschwerdeführerin zu, dass im Gebiet O.4._____ noch neun neue Gebäude möglich seien. •Ob das geplante touristische Projekt überhaupt zu Stande komme, sei noch mit einigen Unwägbarkeiten verbunden. Bezüglich des Bedarfs an Wohnflächen in diesem Zusammenhang müsse darauf hingewie- sen werden, dass bereits laut rechtskräftigem BauG der Gemeinde - 19 - X._____ innerhalb der Touristikzone in O.1._____ Dienstwohnungen für bestimmte Personen zulässig seien. Ob und wie viele solcher Dienstwohnungen im Rahmen dieses Tourismusprojektes erstellt wür- den, sei ebenfalls noch offen. Sofern das geplante touristische Projekt verwirklicht werde und Personen eine Dauerwohnbaute in O.1._____ erstellten wollten, stünden für diesen Fall rund zehn Möglichkeiten zur Verfügung. Daneben könnten auch noch die weiteren unüberbauten Wohnzonen in X._____ für die Erstellung einer solchen Wohnbaute genutzt werden, weil die Distanzen zu O.1._____ ja überschaubar sei- en. •Auch wenn die Bevölkerung in O.1._____ im Zeitraum vom 1970 – 2015 um 39 Personen gewachsen sei, was einer durchschnittliche Zu- nahme von weniger als einer Person pro Jahr bzw. 13 Personen je 15 Jahre entspreche, deckten die Bauzonenreserven auf der Teilfläche O.4._____ im Gebiet O.3._____, welche die Erstellung von mindestens neun Wohnbauten erlaubten, den voraussichtlichen Be- darf für 15 Jahre selbst dann ab, wenn die Bevölkerungszunahme in der Fraktion O.1._____ entgegen dem Trend in der Gemeinde X._____ so weiterginge. Zusätzlich könnten auch auf den Parzellen 2328 und 2379 noch zwei bis drei Wohngebäude erstellt werden. Wei- tere Bauzonen für die Erstellung von Wohnbauten bestünden auch noch in den unüberbauten Bauzonen der anderen Fraktionen. •Die Beschwerdeführerin mache keine konkreten Angaben zum Zweit- wohnungsanteil in Teilgebiet O.4._____ der Wohnzone O.3._____, welche den Schluss zuliesse, dass seit der Genehmigung im Jahre 1994 sich die Verhältnisse durch das Inkrafttreten der Zweitwoh- nungsgesetzgebung nicht verändert hätten. In jedem Fall habe das teilrevidierte eidgenössische Raumplanungsrecht eine wesentliche Änderung bewirkt. Beispielsweise seien die bestehenden Bauzonen mit geeigneten Massnahmen besser zu nutzen und die Siedlungsent- wicklung nach innen zu lenken (Art. 1 Abs. 2 lit. a bis RPG). Die Bauzo- nen seien auf den voraussichtlichen Bedarf von 15 Jahren zu bemes- sen und überdimensionierte Bauzonen zu reduzieren (Art. 15 Abs. 1 und 2 RPG). Weiter gebe es bezüglich Bauzonen konkrete Vorgaben für die Richtplanung (Art. 8a RPG i.V.m. Art. 5a der eidgenössischen Raumplanungsverordnung [RPV; SR 700.1]). •Es treffe zu, dass in der Fraktion O.1._____ die Bevölkerung im Ver- hältnis zur Gesamtgemeinde etwa 11 % betrage. Es sei aber nicht - 20 - nachvollziehbar, wie die Beschwerdeführerin auf einen Anteil 0.15 % der Wohnbaureserven innerhalb des Siedlungskörpers von O.1._____ gemessen an den gesamten noch unüberbauten Wohnbauzonen im Umfang von 10 ha in der Gemeinde X._____ komme. Die im ange- fochtenen Beschluss genehmigte Wohnbauzonenreserve für O.1._____ betrage im Verhältnis zu denjenigen der Gesamtgemeinde X._____ 6.7 % (genehmigte Wohnbauzone Gemeinde X._____ = 10.5 ha; genehmigte Wohnbauzonenreserven O.1._____ = 0.7 ha). Somit könne nicht von einem deutlichen Ungleichgewicht gesprochen werden. •Sonderfaktoren in anderen Fraktionen von X._____, insbesondere Einzelparzellen in weitgehend überbauten Strukturen, hätten dazu ge- führt, dass dort keine weiteren Bauzonenreduktionen möglich seien. Im Gebiet O.3._____ seien solche Sonderkonstellationen nicht gege- ben gewesen. Das Teilgebiet O.5._____ liege nicht innerhalb des be- stehenden Siedlungsgebiets und präsentiere sich auch vollständig un- erschlossen. Darüber hinaus bestünden auch noch Nutzungskonflikte unter dem Aspekt des Natur- und Heimatschutzes. 5. a) Unbestritten richtet sich die vorliegend zu beurteilende Ortsplanungsrevi- sion nach dem am 1. Mai 2014 in Kraft getretenen revidierten RPG. Im Rahmen dieser Revision wurden einige gewichtige Änderungen betref- fend die Siedlungsentwicklung eingeführt (AEMISEGGER/KISSLING, in: AEMI- SEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Nut- zungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 15 Rz. 1). So wurden bei- spielsweise weitere Vorgaben bezüglich des Inhaltes der Richtpläne im Allgemeinen und insbesondere betreffend Siedlung (Art. 8 und 8a RPG; vgl. auch das Einzonungsmoratorium gemäss Art. 38a RPG und Art. 52a Abs. 2 lit. a RPV), der inneren Verdichtung und der Mobilisierung von be- stehendem Bauland eingeführt (Art. 3 Abs. 3 lit. a bis und Art. 15a RPG) sowie einer Pflicht zur Ausgleichung von Planungsvorteilen statuiert (Art. 5 Abs. 1bis RPG). Weiter wurde auch Art. 15 RPG, welcher die Bau- zone betrifft, stark überarbeitet (AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 2). So enthält der revidierte Art. 15 RPG neben dem bisherigen Auf- trag, die Bauzonen so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf - 21 - für 15 Jahre entsprechen (Art. 15 Abs. 1 RPG), auch die explizite Anwei- sung, überdimensionierte Bauzonen zu reduzieren (Art. 15 Abs. 2 RPG). Überdimensioniert sind Bauzonen, wenn sie nicht mit den Anforderungen von Art. 15 RPG sowie den übrigen Planungsgrundsätzen in Einklang stehen (AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 58). Diese Reduktions- pflicht für überdimensionierte Bauzone wird im Übrigen auch von der Be- schwerdeführerin grundsätzlich nicht bestritten. Diese Rahmenbedingun- gen (Planungshorizont für die Bauzonen von 15 Jahren und die Pflicht zur Reduktion von überdimensionierten Bauzonen) sind zwar an sich nicht neu, aber mit der Revision des RPG per 1. Mai 2014 (RPG1-Revision) wurden diese Aspekte verdeutlicht (vgl. AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 44 ff. und 57). Daneben wurden auch insbesondere die Krite- rien für die Neuzuweisung von Land zu einer Bauzone angepasst (Art. 15 Abs. 4 RPG). Land kann unter der Geltung des revidierten eidgenössi- schen Raumplanungsrechts der Bauzone zugeteilt werden, wenn es sich für die Überbauung eignet (lit. a), es auch im Falle konsequenter Mobili- sierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und über- baut wird (lit. b), Kulturland damit nicht zerstückelt wird (lit. c), seine Ver- fügbarkeit rechtlich sichergestellt ist (lit. d) und damit die Vorgaben des Richtplanes umgesetzt werden (lit. e). Weiter wurde in Art. 15 Abs. 5 RPG die Erarbeitung von technischen Richtlinien für die Zuweisung von Land zu den Bauzonen, namentlich für die Berechnung des Bedarfs an Bauzo- nen, vorgesehen. Diese Richtlinien werden ergänzt durch Art. 30a RPV, welcher die wichtigsten Eckwerte zur Bestimmung der Bauzonengrösse im Kanton konkretisiert (AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 126). Damit soll im Verhältnis zwischen Bund und Kantonen eine Vereinheitli- chung bezüglich der Methode zur Bedarfsberechnung für Bauzonen bzw. ihrer Dimensionierung für die massgebliche Planungsperiode erfolgen, was in vielen Fällen eine Abkehr von der bisher weit verbreiteten Trend-- 22 - methode in ihrer bisherigen Form zu Folge haben wird (vgl. AEMISEG- GER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 51 und 119). Auch der Kanton Graubünden wandte bisher die Trendmethode für die Bemessung des Bauzonenbedarfs an (vgl. BGE 136 II 204 E.6.2). Die vorstehend angesprochenen Technischen Richtlinien Bauzonen (TRB 2014), beschlossen von der Schweizerischen Bau-, Planungs- und Umweltdirektorenkonferenz am 7. März 2014 und vom Eidgenössischen Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation (UVEK) am 17. März 2014, beschränken formell betrachtet, die Methoden zur Bauzonendimensionierung nur auf das Verhältnis zwischen Bund und Kantone (AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 51 ff. und 123). Es wird damit also prinzipiell nur die maximal zulässige Bauzonengrösse für den gesamten Kanton bestimmt. Bei der Methodenwahl und der Vertei- lung der Bauzone hinsichtlich der untergeordneten Gebietskörperschaften wie Regionen und Gemeinden verfügen die Kantone aus bundesrechtli- cher Sicht formell nach wie vor über eine eigene Regelungskompetenz. Allerdings darf die auf kantonaler Ebene gewählte Methode für das Wachstum bzw. den Bedarf nicht dazu führen, dass, kantonal betrachtet, ein höheres Wachstum bzw. ein höherer Bedarf resultiert (THURNHERR, Überprüfung und Redimensionierung bestehender Bauzonen, in: ZUFFE- REY/WALDMANN (Hrsg.), Revision Raumplanungsgesetz 2014 – Paradig- menwechsel oder alter Wein in neuen Schläuchen?, Zürich 2015, S. 226). Die TRB 2014 enthält unter anderem eine Methode für die Dimensionie- rung der Wohn-, Misch- und Zentrumszonen (WMZ) eines Kantons sowie die entsprechenden statistischen Grundlagen dazu (siehe TRB 2014, S. 4 f.). Daneben haben die Kantone im Rahmen der Richtplanung, bezo- gen auf das bundesrechtliche Verhältnis, auch verschiedene Parameter (z.B. massgebliche Bauzonenflächenbeanspruchung pro Gemeinde für die WMZ; Festlegung eines Wachstumsszenarios für Einwohner/-innen und die Beschäftigen nach Art. 5a Abs. 1 und 2 RPV) festzulegen. Auf - 23 - Basis der WMZ-Bauzonenflächen (überbaut/unüberbaut) sowie der massgeblichen Bauzonenflächenbeanspruchung wird die kantonale Ka- pazität ermittelt. Aus dem gewählten Bevölkerungsszenario der aktuellen Zahl von Einwohner/-innen und Beschäftigten in den WMZ ergibt sich die erwartete Zahl von Einwohner/-innen und Beschäftigen nach 15 Jahren in der WMZ. Der Quotient aus den erwarteten Einwohner/-innen und Be- schäftigen einerseits und der berechneten kantonalen Kapazität anderer- seits ergibt die kantonale Auslastung (siehe TRB 2014, S. 7 f.; vgl. zum Ganzen AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 119 ff.). Ausserdem ist noch daran zu erinnern, dass für die Berechnung des Bedarfes alle rele- vanten Faktoren miteinzubeziehen sind. Neben den Nutzungs- bzw. Ka- pazitätsreserven auf der einen Seite und der demografischen und wirt- schaftlichen Entwicklung auf der anderen Seite sind beispielsweise auch der Stand und die Entwicklung der Verkehrsinfrastruktur zu berücksichti- gen (vgl. AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 54). Zudem ist wie bis- her der Bedarf auch nicht der einzige Gesichtspunkt bezüglich der Festle- gung von Bauzonen. Vielmehr unterliegt die Bauzonenausscheidung nach wie vor einer umfassenden Abwägung und Abstimmung aller räumlichen wesentlichen Gesichtspunkte und Interessen (vgl. Art. 15 Abs. 3 RPG; AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 56 und 74 ff.). b) Für die Steuerung der Siedlungsentwicklung im Lichte der RPG1-Revision ist der kantonale Richtplan von grosser Bedeutung (AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 21). In Nachachtung der RPG1-Revision, insbesondere der neuen Richtplaninhalte gemäss Art. 8 und 8a RPG sowie der Überg- angsbestimmung Art. 38a RPG wird momentan das Kapitel 2 (Raumord- nungspolitik) und Kapitel 5 (Siedlung) angepasst. Die öffentliche Auflage fand vom 11. November 2016 bis 16. Februar 2017 statt. Im Hinblick auf diese Richtplananpassung wurden neben weiteren raumplanerischen Grundlagen insbesondere auch Gemeindedatenblätter erarbeitet (siehe Antwort der Regierung vom 20. April 2016 auf die Anfrage Caduff betref-- 24 - fend Umsetzung der Raumplanungsgesetzgebung im Kanton Graubün- den, in: Grossratsprotokoll Kanton Graubünden April 2016, S. 956 f.). Darin werden pro Gemeinde insbesondere Aussagen zum Überbauungs- stand, den Kapazitätsreserven (Quotient der Geschossflächenreserven in der unüberbauten bzw. unternutzten Bauzone und dem definierten Ge- schossflächenbedarf pro Einwohner), der prognostizierten Bevölkerungs- entwicklung bis ins Jahre 2040 (gestützt auf die Bevölkerungsperspektive GR 2040 [Spezialszenario], welches auf das Bevölkerungsszenario "hoch" des Bundesamtes für Statistik [BFS] kalibriert ist) sowie eine Ge- genüberstellung des prognostizierten Wohnbedarfes zu den mobilisierba- ren Kapazitätsreserven der Wohn-, Misch- und Zentrumszone (WMZ) festgehalten. Aus diesen Gemeindedatenblättern wird somit insbesondere ersichtlich, wie die Bevölkerungsentwicklung mit den Kapazitätsreserven korrespondiert und ob dementsprechend unterdimensionierte WMZ be- stehen, die bestehende, mobilisierbare Kapazitätsreserve in etwa dem prognostizierten Bedarf entspricht oder ob überdimensionierte WMZ be- stehen. Der Kanton Graubünden gehört aufgrund des aktuellen Kennt- nisstandes im Übrigen zu denjenigen Kantonen, welche gesamtkantonal gesehen eine Auslastung der WMZ von unter 100 % aufweisen. Somit verfügt der Kanton Graubünden gesamtkantonal betrachtet über zu gros- se Bauzonen und neue Einzonungen von WMZ sind auch nach der Ge- nehmigung des neuen Richtplanes durch den Bundesrat grundsätzlich zu kompensieren, auch wenn das generelle Bauzonenmoratorium gemäss Art. 38a Abs. 2 RPG i.V.m. Art. 52a Abs. 2 lit. a RPV nicht mehr zur An- wendung gelangt. Die Ausrichtung der Bauzonengrösse auf den Bedarf von 15 Jahren war seit jeher eine zentrale Vorgabe des eidgenössischen Raumplanungsrechtes (vgl. AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 8 und 15; WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 15 Rz. 27 ff.). Allerdings wurden im Rahmen der RPG1-Revison weitere Anforderungen bezüglich des pla- nungsrechtlichen Umganges mit Bauzonen eingeführt und Aufträge, ins- besondere die Pflicht zur Reduktion von überdimensionierten Bauzonen, - 25 - verdeutlicht (vgl. Art. 15 Abs. 2 RPG). Insofern diente die RPG1-Revision auch der Einleitung einer Korrektur von Vollzugsdefiziten (vgl. THURN- HERR, Überprüfung und Redimensionierung bestehender Bauzonen, in: ZUFFEREY/WALDMANN (Hrsg.), Revision Raumplanungsgesetz 2014 – Pa- radigmenwechsel oder alter Wein in neuen Schläuchen?, Zürich 2015, S. 221). Ausserdem ist noch darauf hinzuweisen, dass bereits der aktuel- le kantonale Richtplan vom 19. November 2002 (KRIP; genehmigt durch den Bundesrat am 19. September 2003 und zwischenzeitlich mehrfach angepasst) vorsieht, dass die Siedlungsgrenzen nach aussen zu stabili- sieren seien und ein beachtlicher Teil des neuen Flächenbedarfs durch verbesserte Nutzung und Umstrukturierung des Gebäudebestandes zu realisieren sei (vgl. Kapitel 5.3.1 des KRIP [Stand: 31. Dezember 2009]; vgl. auch BGE 136 II 204 E.6.2.2). Mit anderen Worten sollen in Nachach- tung des Konzentrationsprinzips und dem Grundsatz der haushälteri- schen Nutzung des Bodens in erster Linie bisher unausgeschöpfte Nut- zungsmöglichkeiten im überbauten Gebiet berücksichtigt werden. c) Für die Berechnung des kommunalen Bedarfes an WMZ kann also, for- mell betrachtet, nicht direkt die TRB 2014 herangezogen werden, weil sich diese Richtlinie nur auf das Verhältnis Bund - Kanton bezieht. Aller- dings scheint die bisher weit verbreitete Trendmethode unter dem revi- dierten eidgenössischen Raumplanungsrecht nicht mehr vollumfänglich den gestellten Anforderungen an eine Methode zur Erhebung des Bedar- fes an WMZ zu genügen, da sie die Gefahr für Erweiterungsautomatis- men birgt (vgl. AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 51). Denn wenn ein wesentliches Element für die Schätzung des Bedarfes für den Pla- nungszeitraum der bisherige Baulandverbrauch darstellt, besteht die Ge- fahr, dass insbesondere die Berücksichtigung der inneren Nutzungsreser- ven nur ungenügend erfolgt, was eine weitere Ausdehnung des Sied- lungsgebietes zur Folge hat und somit dem Konzentrationsprinzip sowie dem Grundsatz der haushälterischen Nutzung des Bodens zuwiderläuft - 26 - (vgl. AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 51; BGE 136 II 204 E. 6.2). Die Regierung stellte im angefochtenen Beschluss auf die erhobenen Wohnbauzonenreserven gemäss Übersicht über den Stand der Überbau- ung, der Erschliessung und der Baureife (Übersicht UEB) vom August 2013 ab (vgl. Planungs- und Mitwirkungsbericht vom August 2013, An- hang 1; gemäss Bg-act. 1). Weiter stützt sie sich für die Ermittlung des Bauzonenbedarfs auf das maximale Szenario der Bevölkerungsentwick- lungsprognose des BfS, auf welche auch in den TRB 2014 Bezug ge- nommen wird. Sie berücksichtigt demzufolge die methodischen Vorgaben gemäss Art. 15 Abs. 5 RPG, Art. 30a RPV und der TRB 2014, welche für die kantonale Bauzonendimensionierung betreffend WMZ gelten, in an- gemessener Weise (vgl. THURNHERR, Überprüfung und Redimensionie- rung bestehender Bauzonen, in: ZUFFEREY/WALDMANN (Hrsg.), Revision Raumplanungsgesetz 2014 – Paradigmenwechsel oder alter Wein in neuen Schläuchen?, Zürich 2015, S. 226). Diese Vorgehensweise steht auch im Einklang mit den beabsichtigten richtplanerischen Vorgaben, wonach insbesondere die Angaben im Ge- meindedatenblatt mit ähnlichen Feststellungen eine Aussage über den voraussichtlichen Bedarf und sein Verhältnis zu den Nutzungs- bzw. Ka- pazitätsreserven erlauben. Denn aus der geplanten Anpassungen der Kapitel 2 und 5 des Kantonalen Richtplanes sowie den dafür geschaffen- en Grundlagen wie dem Gemeindedatenblatt, lässt sich schliessen, dass sich unter dem per 1. Mai 2014 revidierten eidgenössischen Raumpla- nungsgesetz die Bemessung des voraussichtlichen Bedarfes an WMZ für die nächsten 15 Jahre insbesondere an der prognostizierten Bevölke- rungsentwicklung, dem festgelegten Geschossflächenbedarf bzw. der Bauzonenflächenbeanspruchung sowie den Kapazitätsreserven (in der unüberbauten und unternutzten WMZ) orientieren wird. Im Übrigen hält auch bereits der im Jahre 2003 vom Bundesrat genehmigte und zwi- schenzeitlich mehrmals angepasste KRIP fest, dass die Siedlungsent-- 27 - wicklung nach innen zu lenken und der Bedarfsnachweis anhand von Nutzungsreserven und künftigem Bedarf zu erbringen sei. Zur Bestim- mung der erwarteten Nachfrage seien Perspektivrechnungen für die künf- tige Bevölkerungsentwicklung erarbeitet worden (vgl. zum Ganzen Kapi- tel 5.3.1 des KRIP [Stand: 31. Dezember 2009]). d) Bei der Evaluierung des Bedarfes an WMZ auf kommunaler Stufe ist ein gesamtheitlicher Betrachtungswinkel anzuwenden. Art. 15 Abs. 3 RPG legt fest, dass die Lage und Grösse der Bauzonen über die Gemeinde- grenzen hinaus abzustimmen sind. Dabei seien die Ziele und Grundsätze der Raumplanung (vgl. Art. 1 und 3 RPG) zu befolgen (AEMISEG- GER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 69 ff.). So kann die ausschliessliche Be- schränkung des Blickwinkels auf eine Fraktion einer Gemeinde nicht im Sinne des revidierten eidgenössischen Raumplanungsrechtes liegen. Vielmehr ist grundsätzlich ein grösserer Betrachtungsperimeter anzuwen- den. Ausgangspunkt ist sicherlich das gesamte Gemeindegebiet und al- lenfalls angrenzende Gebiete. Es kann sich unter Umständen auch recht- fertigen, beispielsweise die gesamte Region zu berücksichtigen. Der vor- aussichtliche Bedarf an WMZ ist also gesamthaft in einem grösseren räumlichen Kontext zu betrachten. Aus diesem Grund kann auch dem Einwand der Beschwerdeführerin, wonach der Fraktion O.1._____ im Rahmen der Gesamtrevision der Ortsplanung der (fusionierten) Gemein- de X._____ durch die erfolgte Gemeindefusion keine Nachteile erwach- sen dürften, in dieser Absolutheit nicht gefolgt werden. Entscheidend muss im Grundsatz sein, in welcher Hinsicht sich die gesamte Gemeinde, allenfalls sogar unter Berücksichtigung der Region O.9._____/X._____, bezüglich WMZ entwickeln will. aa) Dafür kann insbesondere der am 17. Februar 2015 von der Regierung genehmigte regionale Richtplan X._____ herangezogen werden, auch wenn dieser nach Genehmigung des angepassten kantonalen Richtpla-- 28 - nes, insbesondere im Bereich Siedlung, noch weiterzuentwickeln und al- lenfalls anzupassen ist. Bezüglich der vorliegenden Angelegenheit führte die Regierung in Genehmigungsbeschluss vom 17. Februar 2015 (vgl. Bf- act. 2 und Bg-act. 10) aus, dass die Festlegung des Wohngebietes O.3._____ als wichtiger Standort Wohnen nicht zu rechtfertigen sei. Das Gebiet O.3._____ liege sowohl im Verhältnis der Fraktion O.1._____ als auch in Bezug auf das regionale Zentrum peripher. Diese Festlegung ste- he somit im Widerspruch zur angestrebten Stärkung des regionalen Zen- trums O.12._____ und wie bereits in der damaligen Vorprüfung des regi- onalen Richtplanes erläutert, sei nicht nachvollziehbar wie die Festlegung eines Wohngebietes in O.3._____ eine Stärkung der angestrebten funkti- onalen Struktur aus gesamtregionaler Sicht zu schaffen vermöge. Weiter bestünden im Gebiet O.3._____ bekanntermassen erhebliche Nutzungs- konflikte. Unabhängig davon, ob es sich bei der Wohnzone 2 im Gebiet O.5._____ um eine zweite Nutzungsetappe oder eine rechtskräftige Bau- zone mit etappierter Erschliessung handle, sei dieses Teilgebiet noch vollständig unüberbaut und unerschlossen. In Anbetracht der heutigen materiellen Voraussetzungen seien die Bedingungen nicht erfüllt, um als wichtiges Gebiet für das Wohnen aus gesamtregionaler Sicht gelten zu können. Weiter wurde der Bedarf auf richtplanerischer Ebene auch auf- grund der negativen Bevölkerungsentwicklung, selbst bei Wahl des höchstmöglichen Szenarios, in Frage gestellt, wobei auf statistisch fun- dierte Annahme der Bevölkerungsentwicklung im Lichte der RPG1- Revision abzustellen sei und auch Verdichtungsmöglichkeiten miteinzu- beziehen seien. bb) Diese Ausführungen der Regierung im Rahmen der Genehmigung des regionalen Richtplanes X._____ sind in Anbetracht der revidierten raum- planungsrechtlichen Vorgaben zur Siedlungsentwicklung nicht zu bean- standen. So wird der Fokus auf eine gesamtregionale Sichtweise im Sin- ne von Art. 15 Abs. 3 RPG gerichtet, welcher insbesondere auf eine Stär-- 29 - kung des regionalen Zentrums ausgerichtet sein soll. Die Regierung ge- nehmigte den regionalen Richtplan X._____ dementsprechend auch mit Festsetzungen bzw. Zwischenergebnissen hinsichtlich differenzierten Entwicklungsschwerpunkten (vgl. Kapitel 5.3 des regionalen Richtplanes X._____; genehmigt durch die Regierung des Kantons Graubünden am 17. Februar 2015). O.12._____ soll als Wohn- als auch als regionaler Ar- beitsstandort weiterentwickelt werden. O.1._____ hingegen ist als Ent- wicklungsstandort Tourismus festgesetzt worden. Somit ist nicht ersicht- lich, wie die Festlegung von O.3._____ als wichtiger Standort Wohnen un- ter zusätzlicher Berücksichtigung der peripheren Lagen sowohl bezüglich des Kernes der Fraktion O.1._____ als auch des regionalen Zentrums O.12._____ angezeigt sein und sich in das Gesamtkonzept des regiona- len Richtplanes X._____ einfügen soll. Der Verweis der Beschwerdefüh- rerin auf die beabsichtigte touristische Entwicklung des Skigebietes O.7._____ und der geltend gemachte Wohnbedarf aufgrund der zusätzli- chen Arbeitsplätze ändert daran nichts. Denn auch aufgrund der im regio- nalen Richtplan X._____ festgelegten funktionalen Struktur, welche die Ausstattung mit Infrastrukturen z.B. im Bildungsbereich tendenziell in der Richtung des regionalen Zentrums vorsieht (vgl. Kapitel 5.1 des regiona- len Richtplanes X._____) und der vertretbaren Distanzen zu weiteren Wohnbauzonenreserven in anderen Fraktionen der Gemeinde X._____, lässt sich auch aus einer verstärkten touristischen Entwicklung nicht ohne Weiteres ein wichtiger Schwerpunkt Wohnen als richtplanerische Festle- gung herleiten. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass in der Touris- tikzone gemäss Art. 21 BauG im Rahmen des Genehmigungsbeschlus- ses vom 13. September 2016 (Bf-act. 1 und Bg-act. 13) auch Dienstwoh- nungen im Zusammenhang mit dem Gastgewerbe zugelassen wurden, womit dort in untergeordneter Weise grundsätzlich auch spezifischer, mit dem Tourismus zusammenhängender Wohnraum zonenkonform wäre. Insofern verfängt auch die Argumentation der Beschwerdeführerin nicht, wonach aufgrund der erwarteten touristischen Entwicklung in O.1._____ - 30 - und dem damit einhergehenden zusätzlichen Bedarf an Wohnraum für die dort angestellten Personen die Wohnzone 2, Teilgebiet O.5._____, im Umfang von knapp 0.9 ha bzw. 16 Parzellen mit einer durchschnittlichen Fläche vom je etwa 550 m2 benötigt werde. e) Gemäss der, im angefochtenen Beschluss erwähnten und bei den Ge- nehmigungsunterlagen befindlichen, Übersicht UEB vom August 2013 (vgl. Planungs- und Mitwirkungsbericht vom August 2013, Anhang 1; gemäss Bg-act. 1), sind in der Gemeinde X._____ Wohnbauzonen von rund 62.1 ha vorhanden. Davon sind rund 50.4 ha überbaut, womit etwa 11.7 ha nicht überbaute Wohnzonen verbleiben. Dabei nicht berücksich- tigt, sind die nicht spezifisch ausgewiesenen Nutzungsreserven innerhalb des in der Übersicht UEB als überbaut dargestellten Gebietes. Der Pla- nungs- und Mitwirkungsbericht vom August 2013 legte bezüglich Bauzo- nengrösse und Bauzonenbedarf dar, dass gemäss der angewandten Trendmethode (geschätzter Landverbrauch: 7.8 ha) und unter Berück- sichtigung von zusätzlichem Bedarf nach Wohnbauland aufgrund des Umstandes, dass die Gemeinde X._____ aus 6 Fraktionen bestehe, die (unüberbaute) Wohnbauzonenreserve im Umfang von 11.7 ha eine genü- gende Grösse bzw. einen Bauzonenüberhang aufweise. Gemäss der Re- gierung stehen in der Fraktion O.1._____ noch insgesamt 0.7 ha geneh- migte Wohnbaureserven zur Verfügung, welche zukünftig immer noch die Erstellung von neun Wohngebäuden in der Wohnzone 2, Teilgebiet O.4._____, ermöglichen. In der Dorfzone A bestünden ebenfalls noch zwei unüberbaute Bereiche, welche die Erstellung von zwei bis drei Wohngebäuden zuliessen. Selbst aufgrund der maximalen Bevölkerungs- entwicklungsprognose des BfS, nehme bis 2040 die Bevölkerung stetig ab, womit auch unter Berücksichtigung der gemäss Art. 15 RPG geforder- ten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven, die ursprünglich vorge- sehenen Wohnbauzonenreserven deutlich überdimensioniert und nach Art. 15 Abs. 2 RPG zu reduzieren seien.- 31 - aa) Die von der Beschwerdeführerin vorgebrachten Argumente, wonach auf- grund des stetigen Bevölkerungswachstums in der Fraktion O.1._____ sowie der anstehenden touristischen Entwicklung die Wohnbauzonenre- serven in der Fraktion O.1._____ sicherlich nicht überdimensioniert seien, vermögen im Lichte der derzeit geltenden bundesrechtlichen Rechtslage nicht zu überzeugen. Dem Stand der Überbauung, der Erschliessung und der Baureife (Stand UEB; vgl. Bg-act. 2) sowie der Übersicht UEB (vgl. Planungs- und Mitwirkungsbericht vom August 2013, Anhang 1; gemäss Bg-act. 1), jeweils vom August 2013, kann entnommen werden, dass in der Dorfzone A von O.1._____ noch zwei Teilflächen der Parzellen 2328 und 2379 sowie im Gebiet O.4._____ die Parzellen 2587, 2588, 2589, 2595, 2600, 2604, 2621 und 2634 noch nicht überbaut sind (vgl. auch ak- tuelle Auszüge auf Basis der amtlichen Vermessung aus dem Geoportal GeoGR gemäss Bg-act. 3). Auf diesen Wohnbauzonen im Umfang von 0.7 ha erscheint die Erstellung von mindestens elf Wohngebäuden ohne Weiteres möglich. Dabei ist ein allfälliges Potential für die Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven auf bereits überbauten Parzellen noch nicht einmal spezifisch berücksichtigt worden. Zudem ist aufgrund des vorliegenden Gemeindedatenblattes (Bg-act. 4), auch unter Annahme des höchstmöglichen Bevölkerungsszenarios, momentan von einer stetigen Abnahme der Bevölkerung in der Gemeinde X._____ auszugehen. Ende 2015 wies die Fraktion O.1._____ 166 Einwohner auf (Bg-act. 5). Im Jahr 1970 betrug die Bewohnerzahl 127, was somit einer Zunahme von 39 Personen in 45 Jahren bzw. 3 Planungsperioden gemäss Art. 15 RPG entspricht. Die durchschnittliche Zunahme hat somit weniger als eine Per- son pro Jahr bzw. 13 Personen pro fünfzehnjähriger Planungsperiode be- tragen. Bei einer durchschnittlichen Grösse der Privathaushalte in der Gemeinde X._____ von 2.28 Personen im Jahre 2015 (vgl. vorstehend E.1c), würden theoretisch 6 Wohnbauten in der nächsten Planungsperi- ode von 15 Jahren ausreichen, um diesen Wohnbedarf zu decken. Dem-- 32 - entsprechend sind die 0.7 ha Wohnbauzone in der Fraktion O.1._____, unter Berücksichtigung der Planungsziele und -grundsätze hinsichtlich der inneren Verdichtung (Art. 1 Abs. 2 lit. a bis und b sowie Art. 3 Abs. 3 lit. a bis RPG), sicher als ausreichend zu betrachten. Und dies selbst dann, wenn entgegen dem allgemeinen Trend in der gesamten Gemeinde X._____ in der Fraktion O.1._____ ein Bevölkerungswachstum stattfinden sollte, wo- bei die erwarteten touristischen Entwicklungen noch immer mit einigen Unwägbarkeiten behaftet sind. Ausserdem ist, wie bereits vorstehend er- wähnt (E.5d), die Fokussierung der Bedarfsfrage auf eine einzelne Frakti- on unzulässig, sondern die Bauzonen sind gemäss Art. 15 Abs. 3 RPG sogar über die Gemeindegrenzen hinaus abzustimmen. In diesem Zu- sammenhang kann auch noch festgehalten werden, dass in einer ange- messenen Distanz zu O.1._____ in den umliegenden Fraktionen der Ge- meinde X._____ weitere Wohnbauzonenreserven im Umfang von etwa 10 ha zur Verfügung stehen. Wie die Regierung zutreffend darlegt, ergibt sich auch kein gravierendes Ungleichgewicht zwischen den verschiede- nen Fraktionen bezüglich der Verteilung der Wohnbauzonen. Mit einem Anteil von etwa 11 % an der Gesamtbevölkerung der Gemeinde X._____ (166 Einwohner / 1539 Einwohner = 10.79 %) liegen in der Fraktion O.1._____ ca. 7 % (10.5 ha genehmigte Wohnbauzonenreserven in der Gemeinde X._____ / 0.7 ha genehmigte Wohnbauzonenreserve O.1._____ = 6.67 %) der Wohnbauzonenreserven. Unter Einbezug der im regionalen Richtplan festgelegten und genehmigten Entwicklungsstrate- gie, wobei die Nichtgenehmigung der Festlegung des Gebietes O.3._____ als wichtigen Standort Wohnen durch die Regierung nachvollziehbar ist (vgl. vorstehend E. 5d), erscheint dieser Anteil der Fraktion O.1._____ an den gesamten Wohnbauzonenreserven der Gemeinde X._____ als an- gemessen. bb) Ausserdem ist nicht ausser Acht zu lassen, dass die neue bundesrechtli- che Zweitwohnungsregelung die Neuerstellung von klassischen, unbe-- 33 - wirtschafteten Zweitwohnungen in den im Anhang der Zweitwohnungs- verordnung (ZWV; SR 702.1) aufgeführten Gemeinden untersagt (vgl. Art. 6 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen [ZWG; SR 702]). Auch wenn die Beschwerdeführerin geltend macht, dass im Gebiet O.3._____ überwiegend Erstwohnungen erstellt würden, ist davon auszugehen, dass diese Einschränkungen in der Nutzung einer Wohnung zu einer gewissen Reduktion der Nachfrage nach Bauland in der Wohnzone 2 und der Dorf- zone A führt, weil die Bewilligung für eine Zweitwohnung insbesondere nur dann erteilt werden darf, sofern sie als touristisch bewirtschaftet im Sinne von Art. 7 Abs. 2 ZWG gilt. Die Möglichkeit zur Neuerstellung einer Wohnung mit klassischer, unbewirtschafteter Zweitwohnungsnutzung fällt weg. Für diesen Zweck war aber das Gebiet O.3._____ gemäss einer von der Beschwerdeführerin eingereichten Aktennotiz (Bf-act. 5), die anschei- nend im Rahmen des Ortsplanungsverfahrens erstellt wurde, ursprünglich einmal vorgesehen. Somit ist aufgrund der neuen Zweitwohnungsgesetz- gebung im Vergleich zur damaligen Ausgangslage im Jahre 1984 bzw. anlässlich der Genehmigung 1994 von einem reduzierten Bedarf bzw. von erheblich veränderten Verhältnissen auszugehen (vgl. dazu Urteil des Bundesgerichts 1C_40/2016 vom 5. Oktober 2016 E.3.5). cc) Dass gemäss der Beschwerdeführerin nur die acht Parzellen im Gebiet O.4._____ tatsächlich verfügbar seien, weil die Parzellen in der Dorfzone A nicht auf dem Markt zur Verfügung stünden, kann in der vorliegenden Angelegenheit nicht dazu führen, dass solche Parzellen aus der Betrach- tung der Nutzungs- bzw. Kapazitätsreserven in der WMZ zu entlassen wären. Die per 1. Mai 2014 neu eingefügte Bestimmung von Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG besagt, dass Massnahmen zur besseren Nutzung von brach- liegenden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeit zur Verdichtung der Siedlungsfläche zu treffen seien (vgl. AE- MISEGGER/KISSLING, a.a.O., Vorbemerkungen zur Nutzungsplanung Rz. 40). Dieser Planungsgrundsatz, der insbesondere auch der Hortung - 34 - von Bauland entgegenwirken soll, findet sich auch in Art. 15a Abs. 1 RPG (vgl. AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15a Rz. 17 ff.). Demnach haben die Kantone und die Gemeinde diejenigen Massnahmen zu ergreifen, welche notwendig sind, um die Bauzonen ihrer Bestimmung zuzuführen. Art. 15a Abs. 2 RPG bestimmt weiter, dass eine kantonale gesetzliche Grundlage für die Bauverpflichtung zu schaffen sei. In diese Stossrichtung geht die kommunale Regelung zur Sicherung der Baulandverfügbarkeit gemäss Art. 32 BauG. Auch wenn momentan die Teilflächen auf den Par- zellen in der Dorfzone A im Zonenplan nicht mit dieser Regelung überla- gert sind, ändert dies nichts an der Pflicht der Planungsbehörde, verhält- nismässige Massnahmen gemäss Art. 3 Abs. 3 lit. a bis RPG gegen die Baulandhortung zu ergreifen. Bei gegebenem öffentlichem Interesse und unter Beachtung der Verhältnismässigkeit, sind zur gegebenen Zeit im gesetzmässigen Verfahren auch die beiden Teilflächen in der Dorfzone A mit der kommunalen Verfügbarkeitsregelung zu überlagern oder eine an- dere Massnahme zur Verfügbarmachung von Bauland zu treffen. Diese Thematik wird aller Voraussicht nach auch Thema der anstehenden Revi- sion des KRG bilden (vgl. Art. 15a und Art. 15 Abs. 4 lit. d RPG). Eben- falls nicht entscheidend ist, dass die Beschwerdeführerin geltend macht, die Parzellen in der Dorfzone seien ungenügend erschlossen. Sofern nötig, könnten die geltend gemachten Erschliessungsmängel dieser bei- den Teilflächen mit einer Festlegung im GEP behoben werden. f) Als Zwischenergebnis ist also festzuhalten, dass die von der Regierung dargelegte Ermittlung des voraussichtlichen Wohnbauzonenbedarfes nicht zu beanstanden ist. Vielmehr legte sie im angefochtenen Beschluss und dem vorliegenden Verfahren nachvollziehbar und unter Berücksichti- gung der gesetzlichen Rahmenbedingungen gemäss dem revidierten RPG dar, weshalb die genehmigten Wohnbauzonen in der Fraktion O.1._____ dem voraussichtlichen Bedarf für die nächsten 15 Jahre - 35 - genügten. Daran ändern weder das erwartete Tourismusprojekt, noch die weiteren Einwendungen der Beschwerdeführerin etwas. 6. a) Wenn ein Planungsträger bestehende WMZ dem Nichtbaugebiet zuzu- weisen hat, fragt sich, welche Gebiete dafür in Frage kommen. Bei der Bestimmung dieser Fläche kann man sich von den Wertungen in Art. 15 Abs. 3 und 4 RPG leiten lassen (THURNHERR, Überprüfung und Redimen- sionierung bestehender Bauzonen, in: ZUFFEREY/WALDMANN (Hrsg.), Re- vision Raumplanungsgesetz 2014 – Paradigmenwechsel oder alter Wein in neuen Schläuchen?, Zürich 2015, S. 226). Es ist der Regierung im an- gefochtenen Beschluss zuzustimmen, dass auch in Anbetracht der Ziele und Grundsätze der Raumplanung (vgl. Art. 1 und 3 RPG) und insbeson- dere der Zielsetzung der RPG1-Revison, wonach eine kompakte Sied- lungsentwicklung mit einer Entwicklung nach innen anzustreben ist und überdimensionierte Bauzonen zu reduzieren sind, sich prioritär grössere, unüberbaute Parzellen am Siedlungsrand für eine allfällige Zuweisung zum Nichtbaugebiet eignen. Diese Gebiete sollten idealerweise eine Grösse aufweisen, welche die Errichtung einer neuen selbständigen Wohnbaute darauf ermöglicht. Weiter eignen sich zur Zuweisung zum Nichtbaugebiet im Rahmen einer notwendigen Reduktion der Bauzone im Allgemeinen grössere unüberbaute Flächen, welche noch nicht erschlos- sen sind. Weniger geeignet sind hingegen Gebiete im Siedlungsgebiet, welche (allseitig) durch bereits überbaute Bauzonen umschlossen und er- schlossen sind. Für solche Flächen ist eine Zuweisung zum Nichtbauge- biet in der Regel unzweckmässig und würde im Widerspruch zur beab- sichtigten inneren Verdichtung stehen. Trotz überdimensionierter Bauzo- ne im relevanten Betrachtungsperimeter, kann es sich allenfalls rechtferti- gen, auf die Zuweisung von solchen, unüberbauten Gebiet inmitten der Bauzone zum Nichtbaugebiet zu verzichten (vgl. THURNHERR, Überprü- fung und Redimensionierung bestehender Bauzonen, in: ZUFFE-- 36 - REY/WALDMANN (Hrsg.), Revision Raumplanungsgesetz 2014 – Paradig- menwechsel oder alter Wein in neuen Schläuchen?, Zürich 2015, S. 227). b) In der vorliegend zu beurteilenden Angelegenheit ist die Wohnzone 2, Teilgebiet O.5._____, weder überbaut, noch liegt sie inmitten der Bauzo- ne. Vielmehr liegt sie isoliert und deutlich vom restlichen Baugebiet der Fraktion O.1._____ abgesetzt in der östlichen Peripherie der Fraktion O.1._____. Zudem weist sie eine Fläche von ca. 0.9 ha auf und ist gemäss den in den Akten liegenden Luftbildern (Bg-act. 11) verkehrs- mässig nicht erschlossen. Die Beschwerdeführerin bringt vor, dass die bisherigen Erschliessungsanlagen für das gesamte Gebiet O.3._____ (Teilbereiche O.4._____ und O.5._____) konzipiert gewesen seien und sich auch alle Genossenschafter an den Kosten von ca. Fr. 1.4 Mio. betei- ligt hätten. Der Kostenanteil des Gebietes O.5._____ sei dabei auf etwa einen Drittel (ca. Fr. 466'000.--) zu beziffern. Weil jetzt nur noch ein kurz- es Teilstück von 90 m inkl. eingelegter Leitungen nötig sei, müsse auch das Gebiet O.5._____ als voll erschlossen gelten. Aufgrund dieser Aus- führungen der Beschwerdeführerin ist davon auszugehen, dass auch die Ver- und Entsorgungsleitungen noch nicht ins Gebiet O.5._____ verlegt worden sind. Dies umso mehr, als das Departement für Volkswirtschaft und Soziales (DVS) die Gemeinde X._____ mit Schreiben vom 15. Sep- tember 2011 im Hinblick auf die anstehende Gesamtrevision der Ortspla- nung darauf hinwies, dass eine Erschliessung und Überbauung des Ge- biets O.5._____ im jetzigen Zeitpunkt nicht angezeigt sei und allenfalls sogar eine Planungszone zu erlassen sei. Ausserdem sind auch im GEP Ver- und Entsorgung 1:2000 O.1._____/Materialabbauzone O.2._____ vom 7. August 2013 (siehe Bg-act. 1) sowie dem Stand UEB vom August 2013 (siehe Bg-act. 2) keine Erschliessungsleitungen ausgewiesen und der Zeitraum für die Baureife der Parzellen im Gebiet O.5._____ wird so- gar auf 5 - 15 Jahre beziffert. Ausserdem darf nicht ausser Acht gelassen werden, dass nicht nur die Strecke zwischen den zwei Teilgebieten - 37 - O.4._____ und O.5._____ als noch ausstehende Erschliessung zu be- trachten ist. Vielmehr ist der Regierung zuzustimmen, wenn diese vor- bringt, dass die Strecken der gesamten Erschliessungsanlagen zu be- trachten seien. In diesem Fall ist bis zu den süd-östlichsten Parzellen des noch vollständig unüberbauten Gebietes O.5._____ noch eine Strasse von etwa 260 - 280 m Länge zu erstellen. Dementsprechend kann keine Rede davon sein, dass das Gebiet O.5._____ als voll erschlossen zu gel- ten habe, weil noch ein nicht unerhebliches Stück der Zufahrtsstrasse sowie auch die Erschliessungsstrasse innerhalb des Gebietes O.5._____ vollständig fehlt und auch die Ver- und Entsorgungsleitungen vom Gebiet O.4._____ aus noch zu jeder Parzelle im Gebiet O.5._____ geführt wer- den müssten. Insofern eignet sich das Gebiet O.5._____ für die Zuweisung zum Nicht- baugebiet, wenn aufgrund von überdimensionierten Bauzonen eine Re- duktion derselben vorzunehmen ist. Gemäss den Ausführungen der Re- gierung im angefochtenen Beschluss, konnten in der Gemeinde X._____ nur gerade zwei Flächen evaluiert werden, welche die vorstehenden Kri- terien erfüllen, nämlich neben dem Gebiet O.5._____ in der Fraktion O.1._____ auch noch drei Parzellen in der Dorfzone A in O.8._____. Bei den übrigen noch nicht überbauten Wohnbauzonen handle es sich über- wiegend um innerhalb des bestehenden Siedlungsgebietes verstreute Fläche in weitgehend überbauten und erschlossenen Arealen bzw. Flächen, für welche bereits erhebliche Aufwendungen für die Erschlies- sung getätigt wurden und die bereits teilweise überbaut sind (z.B. die Wohnzone 2 im Gebiet O.3._____, soweit das Teilgebiet O.4._____ be- troffen ist). Dass die Zuweisung von solchen Flächen zum Nichtbaugebiet in Hinblick auf die Zielsetzungen des RPG (Kompakter Siedlungskörper, Lenkung der Siedlungsentwicklung nach innen), auch im Falle von über- dimensionierten Bauzonen, nicht zweckmässig ist, erweist sich in der vor- liegenden Angelegenheit als schlüssig. Damit war aber die Zuweisung - 38 - des Gebietes O.5._____ sowie der drei Parzellen in O.8._____ zum Nichtbaugebiet die einzige ersichtliche Option, um der expliziten bundes- rechtlichen Vorgabe zur Reduktion von überdimensionierten Bauzonen nachzukommen. 7. a) Bei Entscheiden über die Zuteilung von Land zu einer Nutzungszone ist grundsätzlich immer von einer umfassenden Interessenabwägung auszu- gehen (AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 74). Im vorliegenden Fall ist, wie vorstehend dargelegt, (vgl. E.5d und e) der Bedarf für die ca. 0.9 ha Wohnzone 2 im Gebiet O.5._____ in der Fraktion O.1._____, ins- besondere auch bei Berücksichtigung eines grösseren Betrachtungsperi- meters, nicht gegeben. Zudem ist das Gebiet O.5._____, neben weiteren Flächen in O.8._____, das einzige grössere Gebiet, wo sich im Lichte der Grundsätze des RPG eine Zuweisung von Flächen zum Nichtbaugebiet zur Reduktion von zu grossen Bauzonen als zweckmässig erweist. Weiter würde durch die Erschliessung und Überbauung dieses Gebietes auf mehreren Parzellen der regionale Trockenstandort O.5._____ (TWW- 11094) beeinträchtigt oder sogar zerstört. b) Gemäss Art. 3 des Gesetzes über den Natur- und Heimatschutz im Kan- ton Graubünden (KNHG; BR 496.000) haben der Kanton und die Ge- meinden bei Erfüllung ihrer Aufgaben dafür zu sorgen, dass insbesondere die Lebensräume einheimischer Tiere und Pflanzen (Biotope) geschont und soweit als möglich erhalten werden, wo das öffentliche Interesse an ihrer Erhaltung überwiegt. Explizit ist diese Aufgabe bei Erlass und Ge- nehmigung von Richt- und Nutzungsplanungen zu erfüllen (Art. 3 Abs. 2 lit. a KNHG). Als Schutzobjekte des Biotopschutzes gelten gemäss Art. 15 KNHG die schutzwürdigen Lebensräume im Sinne der Bundesgesetzge- bung, mithin des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451). Nach Art. 18 NHG ist dem Aussterben einheimischer Tier- und Pflanzenarten durch die Erhaltung genügend grosser Lebens-- 39 - räume (Biotope) und andere geeignete Massnahmen entgegenzuwirken. Besonders zu schützen sind Uferbereiche, Riedgebiete und Moore, selte- ne Waldgesellschaften, Hecken, Feldgehölze, Trockenrasen und weitere Standorte, die eine ausgleichende Funktion im Naturhaushalt erfüllen oder besonders günstige Voraussetzungen für Lebensgemeinschaften aufweisen (vgl. VGU R 04 80 vom 25. April 2005 E.11a). Die besondere Schutzwürdigkeit von Biotopen wird in Art. 14 Abs. 3 der eidgenössischen Verordnung über den Natur- und Heimatschutz (NHV; SR 451.1) präzi- siert. Der Bundesrat bezeichnet gemäss Art. 18a Abs. 1 NHG die Biotope von nationaler Bedeutung, während die Kantone nach Art. 18b Abs. 1 NHG für den Schutz und Unterhalt der Biotope von regionaler und lokaler Bedeutung sorgen (vgl. zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts 1C_315/2015, 1C_321/2015 vom 24. August 2015 E.5.2). Die kantonalen Inventare (vgl. Art. 4, 11, 16 und 25 KNHG), verstanden als Grundlagen im Sinne der Raumplanungsgesetzgebung (vgl. Art. 6 Abs. 2 lit. b RPG), werden im Rahmen der planerischen Verfahren grundeigentümerverbind- lich festgesetzt (Art. 6 Abs. 1 und 3 KNHG). Gemäss Art. 17 Abs. 1 lit. d RPG sind die Lebensräume für schutzwürdige Tiere und Pflanzen grundsätzlich einer Schutzzone zuzuweisen (WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 17 Rz. 22 ff.). Dementsprechend wird der Perimeter des fraglichen, inventarisierten Trockenstandortes im ZP/GGP 1:2000 O.1._____/Materialabbauzone O.2._____ vom 7. August 2013 (siehe Bg- act. 1) durch die Trockenstandortzone im Sinne von Art. 31 BauG überla- gert (vgl. auch Ziffer 3e des angefochtenen Genehmigungsbeschlusses; Bf-act. 1 und Bg-act. 13). Ein technischer Eingriff, der schützenswerte Biotope beeinträchtigen oder zerstören kann (wie namentlich die Über- bauung), darf gemäss Art. 18 Abs. 1 ter NHG i.V.m Art. 14 Abs. 6 NHV nur bewilligt werden, sofern er standortgebunden ist und einem überwiegen- den Bedürfnis entspricht. Dies setzt eine umfassende Interessenabwä- gung voraus. Lässt sich eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Lebens- räume unter Abwägung aller Interessen nicht vermeiden, so hat der Ver-- 40 - ursacher nach Art. 18 Abs. 1ter NHG und Art. 14 Abs. 7 NHV für besonde- re Massnahmen zu deren bestmöglichem Schutz, für Wiederherstellung oder ansonsten für angemessenen Ersatz zu sorgen (vgl. Urteil des Bun- desgerichts 1C_315/2015, 1C_321/2015 vom 24. August 2015 E.6; DAJ- CAR, in: GRIFFEL/LINIGER/RAUSCH/THURNHERR (Hrsg.), Fachhandbuch Öf- fentliches Baurecht, Zürich/Basel/Genf 2016, Rz. 4.107 mit weiteren Hin- weisen). Art. 31 BauG gibt im Ergebnis die vorstehend erwähnte Rege- lung von Art. 18 Abs. 1 ter NHG i.V.m Art. 14 Abs. 6 NHV wieder. Das Schutzkonzept von Art. 18 Abs. 1ter NHG und Art. 14 Abs. 6 NHV sieht ei- ne gesetzliche Rangfolge vor. So muss der technische Eingriff aufgrund objektiver Gesichtspunkte auf diesen Standort angewiesen sein und es muss im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung, welche auch die Prüfung von Alternativstandorten umfassen kann, ein überwiegendes Interesse für den Eingriff sprechen (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_315/2015, 1C_321/2015 vom 24. August 2015 E.6 sowie 1C_346/2014 vom 26. Oktober 2016 E.2.10 und E.6). Mangelt es an die- sen Voraussetzungen bzw. ergibt eine umfassende Interessenabwägung, dass die Schutzinteressen überwiegen, ist die Beeinträchtigung eines schützenswerten Lebensraumes unzulässig. Erst wenn feststeht, dass der technische Eingriff unvermeidlich ist, kommen Schutz-, Wiederherstel- lungs- und/oder Ersatzmassnahmen in Betracht (vgl. FAHRLÄNDER, in: KELLER/ZUFFEREY/FAHRLÄNDER, Kommentar NHG, Zürich 1997, Art. 18 Rz. 29 f.). c) In der vorliegenden Angelegenheit ist der Nutzungskonflikt bezüglich der Parzellen 2613, 2614, 2615, 2616, 2620 gemäss dem vorstehend erläu- terten Schutzkonzept für Biotope zu bewerten. Für die Parzellen, welche direkt den inventarisierten Trockenstandort tangierten, kann aufgrund der vorstehenden Ausführungen festgehalten werden, dass mangels Bedarf an weiteren Wohnbauzonen in der Fraktion O.1._____ als auch in der Gemeinde X._____ (vgl. vorstehend E.5d und e) der Eingriff in den schüt-- 41 - zenswerten Lebensraum nicht unvermeidlich ist. Dementsprechend ist die Argumentation, dass bereits ein Bericht mit Ersatzmassnahmen ausgear- beitet worden sei (vgl. Bf-act. 21) nicht entscheidend. Im Übrigen ist der Regierung zuzustimmen soweit sie ausführt, dass der ungeschmälerten Erhaltung von Natur- und Landschaftswerten am besten gedient werde, wenn solche naturkundlich oder landschaftlich wertvollen Flächen gar nicht erst zerstört oder beeinträchtigt werden. Wegen des fehlenden ob- jektiv ausgewiesenen, zusätzlichen Wohnbauzonenbedarfs, ist die Erhal- tung des Trockenstandortes von regionaler Bedeutung unter diesen Ge- sichtspunkten höher zu gewichten als das Nutzungsinteresse bzw. ist die im Gesetz vorgenommene Interessenabwägung von Art. 18 Abs. 1ter NHG i.V.m. Art. 14 Abs. 6 NHV zu beachten. Soweit die Beschwerdeführerin vorbringt, dass bezüglich des Nutzungskonflikts nur 3 von 14 Parzellen betroffen seien, und sich eine Zuweisung zum Nichtbaugebiet auf die Pa- rzellen 2613 (teilweise) sowie 2614 – 2616 beschränken könnte, spräche der fehlende zusätzliche Wohnbauzonenbedarf in O.1._____ bzw. der gesamten Gemeinde X._____ immer noch gegen die Zuweisung der rest- lichen Parzellen im Gebiet O.5._____ zur Wohnzone 2. 8. a) Im Zusammenhang mit der Frage nach allenfalls vertrauensbegründen- den Gesichtspunkten für das strittige Gebiet O.5._____, welche für eine Genehmigung der Wohnzone 2 im Gebiet O.5._____ sprechen, führte die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde vom 12. Oktober 2016 im We- sentlichen Folgendes aus: •Im Rahmen der Ortsplanungsrevision im Jahre 1984, welche erst 1994 durch die Regierung genehmigt worden sei, habe diese zugesichert, dass die Bauzone O.3._____ erhalten bleibe, sofern die überdimen- sionierte Bauzone entlang der Kantonsstrasse bereinigt würde. Mit der Genehmigung der beschlossenen Ortsplanung 1984 durch die Regie- rung am 13. Juni 1994 sei für das fragliche Gebiet die Auflage ge- macht worden, dass die in der 2. Etappe liegende Wohnbauzone erst erschlossen und überbaut werden dürfe, wenn in der Wohnzone - 42 - O.4._____ insgesamt 16 Wohngebäude oder 11 Einfamilienhäuser gemäss Gestaltungs- und Parzellierungsplan 1:500 im Bau bzw. voll- endet seien. Der Beginn der Erschliessung der Wohnzone O.5._____ sei der Regierung zu melden gewesen. Die Genehmigung durch die Regierung sei im Bewusstsein erfolgt, dass der voraussichtliche Be- darf an Wohnbauzonen für den Planungshorizont von 15 Jahren über- schritten werde. Dennoch sei den Wohnzonen O.4._____ und O.5._____ zugestimmt worden. Dies aufgrund von umfangreichen planerischen und organisatorischen Vorleistungen sowie der langwie- rigen Bestrebung der damaligen Gemeinde O.1._____, die im Zonen- plan aus dem Jahre 1975 noch vorgesehenen, rund 6.6 ha grossen Wohnbauzone in O.1._____ zu reduzieren. Die Teilrevision im Jahre 2001, welche von der Regierung im Jahre 2002 genehmigt worden sei, habe an der erwähnten Auflage gemäss Genehmigungsbeschluss vom 13. Juni 1994 nichts geändert und die Wohnbauzone im Gebiete O.3._____ sei in Kenntnis der Überdimensionierung bestätigt worden. •16 der 24 Grundstücke seien in O.4._____ bereits überbaut worden und die Beschwerdeführerin sei bereits am 1. Oktober 2010 an die Gemeinde gelangt, um die Erfüllung der Auflage der Regierung zu melden. Eine Antwort darauf habe sie aber nie erhalten. Die im Be- schluss der Regierung vom 13. Juni 1994 formulierte Voraussetzung der minimalen Überbauung im Gebiet O.4._____ sei erfüllt und auch gemeldet worden, wobei man das Antwortschreiben des DVS vom 15. September 2011 im Auftrag der Regierung nie erhalten habe. •Die Erschliessung der beiden Teilgebiete O.4._____ und O.5._____ sei gemeinsam erfolgt und sämtliche 43 Genossenschafter hätten sich daran beteiligt, auch wenn sie noch kein Bauland gemäss ihrem Ge- nossenschaftsanteil bezogen hätten. Für die Erschliessung seien ins- gesamt bereits Fr. 1.4 Mio. aufgewendet worden. Diese sei auch für beide Teilgebiete ausreichend dimensioniert und es fehle nur noch die Stichstrasse von O.4._____ nach O.5._____. •Mit Beschluss vom 7. August 2013 habe die Gemeindeversammlung die Wohnbauzone im Gebiet in O.3._____ bestätigt bzw. in der Bau- zone belassen. Auch gemäss heute geltendem eidgenössischem Raumplanungsrecht seien die Bauzonen für den voraussichtlichen Bedarf von 15 Jahren festzulegen. Mit der Genehmigung der Wohn- bauzonen im Jahre 1994 im Gebiet O.3._____ habe die Regierung ausführlich begründet, weshalb eine Überschreitung des voraussichtli-- 43 - chen Bedarfes an Wohnbauzonen angezeigt sei. Nehme sie nun zum jetzigen Zeitpunkt die Auszonung im Gebiet O.5._____ vor, werde sie wortbrüchig. Denn die Situation in der Fraktion O.1._____ habe sich nicht geändert. Es stünde höchstens weniger noch unüberbautes Bau- land zur Verfügung als noch im Jahre 1994. •Das Argument der Regierung, wonach ein Grundeigentümer immer damit rechnen müsse, dass eine einmal eingezonte Parzelle zu einem späteren Zeitpunkt ausgezont oder dass eine Veränderung an der Zo- nenausscheidung erfolge, sei im vorliegenden Fall nicht anwendbar. Die Zuteilung zur Bauzone habe mit Beschluss vom 13. Juni 1994 stattgefunden und sei im Juni 2002 bestätigt worden. Der überwiegen- de Anteil des Baulandes in X._____ sei bereits vor 1994 in eine Bau- zone eingezont worden. Die Beschwerdeführerin präsentiere sich hin- sichtlich der Bautätigkeit im Vergleich zur restlichen Bautätigkeit im Tal als äusserst dynamisch. Das Bauland im Privatbesitz werde hingegen mehrheitlich gehortet. Somit sei die Verfügbarkeit bei der Baulandge- nossenschaft, nicht aber bei den Privaten gegeben. Die Beschwerde- führerin schloss draus, dass ein Grundeigentümer nach 20 Jahren nicht damit rechnen müsse, dass seine Parzelle ausgezont werde, wenn etliche andere, nicht verfügbare Grundstücke im fraglichen Ge- biet vorhanden seien. b) Die Regierung hingegen betonte, dass die Einwände der Beschwerdefüh- rerin betreffend vertrauensbegründenden Gesichtspunkten nicht dazu führen könnten, dass von der Nichtgenehmigung der Wohnzone 2 im Ge- biet O.5._____ abzusehen sei. Dazu führte sie im Wesentlichen Folgen- des aus: •Sie bezweifle, dass ihrerseits die Beibehaltung der Wohnbauzone in O.3._____ in der von der Beschwerdeführerin geltend gemachten ab- soluten Form und langfristig versprochen worden sei, sofern in O.1._____ die überdimensionierte Bauzone entlang der Kantonsstras- se bereinigt werde, weil die Regierung nicht habe wissen können, was Jahrzehnte später gelten werde. Im Übrigen sei nach 30 Jahren nicht mehr nachprüfbar, was in den 80er-Jahren mündlich genau verspro- chen wurde. 1994 habe die Regierung die Bauzone O.3._____ ge- nehmigt und mit einer Auflage sichergestellt, dass in O.5._____ vor- derhand nicht gebaut werden dürfe. Dies habe die Regierung damals - 44 - im Bewusstsein der eigentlich zu grossen Bauzonenreserven in O.1._____ gemacht. Im Beschluss vom 13. Juni 1994 habe die Regie- rung aber nirgends festgehalten, dass die Wohnzone O.5._____ bis in alle Ewigkeit Bestand haben könne. Vielmehr sei aufgrund der mit der Auflage sichergestellten Etappierung zu schliessen, dass die Regie- rung Zweifel gehabt habe, ob die Bauzone dieses Teilgebietes zukünf- tig wirklich Bestand haben werde. In der Zwischenzeit seien erhebli- che Veränderungen der Verhältnisse eingetreten (negative Bevölke- rungsentwicklungsprognose in X._____, Zweitwohnungsgesetzge- bung, Teilrevision des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes per 1. Mai 2014 mit der ausdrücklichen Verpflichtung zur Redimensionie- rung von zu grossen Bauzonen), so dass eine Genehmigung der Wohnzone O.5._____ nicht (mehr) in Frage komme. •Aus dem Regierungsbeschluss vom 4. Juni 2002, welcher die Ände- rung des Quartierplanes in O.4._____ zum Gegenstand gehabt habe, lasse sich nichts zugunsten der Beschwerdeführerin ableiten. Die frag- lichen Auflagen des Beschlusses aus dem Jahre 1994 seien aus Transparenzgründen lediglich wiederholt worden, und zwar ohne nochmalige Überprüfung. Insbesondere sei auch keine Überprüfung des Bedarfes erfolgt, womit keine nochmalige Bestätigung der Bauzo- nengenehmigung in O.5._____ stattgefunden habe. •Die Nichtgenehmigung komme im Übrigen auch nicht überraschend. Bereits mit Schreiben vom 15. September 2014 (recte: 2011; vgl. Bg- act. 9) habe das DVS der Gemeinde X._____ mitgeteilt, dass eine Freigabe der Wohnzone O.5._____ zurzeit verfrüht und das Gebiet bei einem allfälligen Baugesuch nötigenfalls einer Planungszone zu unter- stellen sei. Ein solcher Entscheid müsse im Gesamtzusammenhang aller Bauzonen der Gemeinde X._____ erfolgen. Damals seien bereits die Vorprüfungspläne zur Totalrevision der Ortsplanung vorgelegen und in diesen Plänen habe die Gemeinde X._____ ursprünglich selbst vorgesehen, die fragliche Fläche der Landwirtschaftszone zuzuwei- sen. Sodann sei am 17. Februar 2015 mittels Regierungsbeschluss die Genehmigung des regionalen Richtplans X._____ (Bg-act. 10) er- folgt, worin das Gebiet O.5._____ als Wohngebiet nicht genehmigt worden sei. Angesichts der neuen Regelung im Richtplan habe die Regierung die Wohnzone O.5._____ gar nicht mehr genehmigen kön- nen.- 45 - •Unerheblich sei, dass die beteiligten Genossenschafter schon Beiträ- ge an die Erschliessung des Teilgebiets O.5._____ bezahlt hätten. Aufgrund der seinerzeitigen Auflage, wonach die Inangriffnahme der Erschliessung der Wohnzone O.5._____ der Regierung zu melden sei, habe die Beschwerdeführerin damit rechnen müssen, dass das Teil- gebiet O.5._____ viel später oder gar nicht erschlossen werden dürfe. Dass die Erschliessung für beide Gebiete konzipiert worden sei, sei zwar vernünftig, jedoch nicht von entscheidender Bedeutung für den Entscheid, ob die Wohnzone O.5._____ genehmigt werden müsse oder nicht. Dies gelte umso mehr, als der Mehraufwand im Vergleich zu den Gesamterschliessungskosten vermutlich eher klein gewesen sei. Auch seien sämtliche Werkleitungen noch nicht bis ins Gebiet O.5._____ geführt worden. •Die Feststellung der Beschwerdeführerin, dass der Baulandhandel in X._____ aufgrund von Baulandhortung durch Privatpersonen nur auf Gebieten der Baulandgenossenschaften funktioniere, könne nachvoll- zogen werden. Deswegen habe die Gemeinde X._____ im Rahmen der Gesamtrevision der Ortsplanung auch eine Regelung zur Siche- rung der Baulandverfügbarkeit geschaffen und zahlreiche Parzellen unter diese Regelung gestellt. Mittelfristig könne die Gemeinde X._____ aufgrund dieser Regelung nötiges Bauland bedarfsgerecht Bauwilligen zur Verfügung stellen. Zwischenzeitlich stünden neben al- len anderen Bauzonenflächen in X._____ die noch vorhandenen Re- serven in O.4._____ für zumindest neun neue Wohnhäuser in O.1._____ unmittelbar zur Verfügung, was den Bedarf abdecken wer- de. c) Replicando ergänzte und vertiefte die Beschwerdeführerin ihre Aus- führungen noch folgendermassen: •Im Genehmigungsbeschluss vom 13. Juni 1994 sei ausdrücklich aus- führt worden, dass die beiden Wohnzonen im Gebiet O.3._____ im Umfang von ca. 2.3 ha das Ergebnis langwieriger Bestrebungen der Gemeinde bildeten, die im Zonenplan von 1975 vorgesehenen Wohn- bauzonen von rund 6.6 ha auf ein erträgliches Mass zu reduzieren. In Abstimmung mit der seinerzeitigen Gesamtmelioration und mittels ei- ner Baulandgenossenschaft sei eine gute Lösung gefunden worden. Anlässlich der Genehmigung im Jahre 1994 sei sich die Regierung - 46 - bewusst gewesen, dass diese Einzonung nur ausnahmsweise vertret- bar gewesen sei und eine Ausnahmesituation vorgelegen habe. •Rechtlich betrachtet habe die Regierung das Gebiet O.5._____ im Jahre 1994 nicht in eine zweite Etappe verschoben. Für die Überbau- ung von O.5._____ sei lediglich die Bedingung zu erfüllen gewesen, dass zuerst im Gebiet O.4._____ insgesamt 16 Wohngebäude oder 11 Einfamilienhäuser zu bauen seien, bevor mit der Erschliessung und Überbauung des Gebietes O.5._____ begonnen werden dürfe. Die Er- füllung der Auflage sei der Regierung bloss zu melden gewesen, aber es sei keine Pflicht zur Einreichung eines Gesuchs um Freigabe statu- iert worden. Wenn die Regierung bereits 1994 Zweifel am zukünftigen Bestand des Gebietes O.5._____ als Wohnbauzone gehegt gehabt hätte, hätte sie die Genehmigung verweigern müssen oder das fragli- che Teilgebiet einer zweiten Etappe, mit einer Freigabe über das or- dentliche Planungsverfahren, zuweisen müssen. •Im Genehmigungsbeschluss betreffend der angepassten Quartierpla- nung O.3._____ vom 4. Juni 2002 habe die Regierung darauf hinge- wiesen, dass die Auflagen gemäss Beschluss vom 13. Juni 1994 un- eingeschränkt in Rechtskraft blieben. Dies deute darauf hin, dass der Beschluss aus dem Jahre 1994 überprüft worden sei. So sei spezi- fisch darauf hingewiesen worden, dass eine dieser Auflagen besage, dass die Genossenschafter die ihnen zustehenden Ansprüche auf Bruttogeschossfläche bis zur Erreichung des im Beschluss von 1994 umschriebenen Ausbaugrades in O.4._____ zu konsumieren hätten. Diese deute darauf hin, dass die Einzonung im Gebiet O.3._____ Rea- lersatz für Auszonungen entlang der Kantonsstrasse dargestellt habe. •Weil das Gebiet trotz der Meldeauflage eine rechtskräftige Bauzone dargestellt habe, sei konsequenterweise sowohl für das Gebiet O.4._____ als auch für das Gebiet O.5._____ geplant worden. Dass die bisher erstellte Erschliessung für beide Teilgebiet konzipiert gewe- sen sei, habe hinsichtlich Genehmigung der Wohnzone 2, Teilgebiet O.5._____, sehr wohl eine Relevanz. Alle Genossenschafter hätten die bisherigen Erschliessungskosten in der Höhe von rund Fr. 1.4 Mio. prozentual vorfinanziert. Auch die Genossenschafter, welchen eine Parzelle im Gebiet O.5._____ zugewiesen werden sollte. Der Anteil der Erschliessungskosten des Gebietes O.5._____ sei auf ca. einen Drittel (ca. Fr. 466'000.--) zu beziffern. Weil von Anfang an klar gewe- sen sei, dass die Erschliessung für das gesamte Gebiet O.3._____ zu - 47 - erstellen sei, könne nachträglich kein detaillierterer Kostenteiler mehr erstellt werden. Die Groberschliessung sei grösstenteils ausgeführt. Es fehle nur noch ein Strassenstück mit eingelegten Leitungen von nicht einmal 90 m, womit das Gebiet O.5._____ als voll erschlossen gelten müsse. d) Die Regierung führte zur Thematik von vertrauensbegründenden Zusiche- rungen duplicando noch aus was folgt: •Im Beschluss vom 4. Juni 2002 betreffend die geänderte Quartierpla- nung O.3._____ habe die Regierung die Auflagen des Beschlusses aus dem Jahre 1994 lediglich wiederholt. Hätte im Genehmigungsbe- schluss vom Jahre 2002 eine effektiv vertrauensbegründende Ausein- andersetzung mit der Bauzonenbedarfsfrage erfolgen sollen, wäre dies im Beschluss vom 4. Juni 2002 seitens der Regierung dargelegt worden, wie sie dies immer zu tun pflegt. •Vergleiche man die im GEP 1:2000 O.1._____/Materialabbauzone O.2._____ vom 7. August 2013 festgelegte öffentliche Erschlies- sungsstrasse für das Gebiet O.4._____ mit einer Länge von rund 650 m mit der für das Gebiet O.5._____ noch zu erstellenden öffentli- chen Erschliessungsstrasse mit einer Länge von 280 m, mache dies einen Anteil von ca. 30 % der Gesamtlänge der ursprünglich vorgese- henen Erschliessungsstrasse aus. Dementsprechend erscheine die geltend gemachte Verteilung der Erschliessungskosten nicht überra- schend. Sowohl für das Teilgebiet O.4._____ wie auch O.5._____ müsse aber jeweils die gesamte Länge der notwendigen öffentlichen Erschliessungsstrassen einbezogen werden und nicht nur diejenige zwischen den Teilgebieten. Somit sei die Aussage der Beschwerde- führerin, wonach es nur noch an einem Verbindungsstück von ca. 90 m fehle, zu relativieren. Vielmehr fehle noch ein bedeutendes Strassenstück von 280 m Länge, was etwa 30 % der gesamten Länge der ursprünglich vorgesehenen Erschliessungsstrasse entspreche. Dass das Gebiet O.5._____ noch vollständig unerschlossen sei, erge- be sich auch zweifelsfrei aus dem Stand UEB, welcher der Totalrevisi- on vom 7. August 2013 zugrunde gelegen habe. 9. a) Ein Grundeigentümer hat grundsätzlich weder gestützt auf Art. 15 RPG, noch gestützt auf die Eigentumsgarantie gemäss Art. 26 der Bundesver-- 48 - fassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) einen An- spruch darauf, dass sein Grundstück einer Bauzone zugewiesen wird bzw. in einer Bauzone verbleibt (WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 15 Rz. 8; BGE 122 I 294 E.3e; 119 Ib 362 E.5a). Massgebend für den konkreten Fall ist vielmehr, ob die Kriterien des Raumplanungsrechts zu einem an- deren Ergebnis, nämlich der Zuweisung dieser Parzelle zum Baugebiet, führt (FLÜCKIGER/GRODECKI, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN (Hrsg.), Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich/Basel/Genf 2010, Art. 15 Rz. 49). Sofern die relevanten Anforde- rungen für die Zuweisung zum Baugebiet durch eine Parzelle erfüllt wer- den, ist diese zwar nach der Rechtsprechung zu Art. 15 aRPG grundsätz- lich der Bauzone zuzuweisen (WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 15 Rz. 8; BGE 123 I 175 E.3e/aa; BGE 116 Ia 328 E.3b). Allerdings ist dieser Ent- scheid, wie bereits vorstehend erwähnt (vgl. vorne E.5a und 7a), im Rah- men einer umfassenden Interessenabwägung vorzunehmen. Dement- sprechend ist also eine Nichtzuweisung einer Parzelle zum Baugebiet, welche die materiellen Anforderungen von Art. 15 RPG erfüllt, besonders zu rechtfertigen, wobei sich die Rechtfertigungsgründe aus den übrigen Zonierungsvorschriften des eidgenössischen und kantonalen Rechts so- wie insbesondere aus den Planungszielen und -grundsätzen gemäss Art. 1 und 3 RPG ergeben können (WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 15 Rz. 8). In diesem Rahmen können aber beispielsweise Gründe des Ver- trauensschutzes gewichtig für die Zuweisung zum Baugebiet sprechen, wobei dies aber nicht auf einen unbedingten Anspruch auf Zuteilung zu einer (RPG-konformen) Bauzone hinausläuft (vgl. BGE 132 II 218 E.6.1). Es ist zwar nicht ausgeschlossen, dass die Vorgeschichte einer Planung zu einem vertrauensschutzähnlichen Tatbestand führt, die Bedeutung dieser Vorgeschichte ist aber unter Umständen stark zu relativieren, weil die Rechtssicherheit grundsätzlich nur bei bundesrechtskonformen Plä- nen relevant ist, nicht hingegen bei von Anfang an überdimensionierten Bauzonen (BERTSCHI, Die Umsetzung von Art. 15 lit. b RPG über die Di-- 49 - mensionierung der Bauzonen: Bundesrecht, föderalistische Realität und ihrer Wechselwirkungen, Diss., Zürich 2001, S. 121 f.). Überdimensionier- te Bauzonen sind im Übrigen auch nicht bloss unzweckmässig, sondern widersprechen in der Regel dem RPG (WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 15 Rz. 37). Zur Thematik des Vertrauensschutzes ist noch zu bemerken, dass dieser insbesondere auch bezüglich der Entschädigungspflicht im Zusammenhang mit einer geltend gemachten materiellen Enteignung wichtig sein kann (RIVA, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 5 Rz. 174; WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 5 Rz. 58). Allerdings ist die Frage, ob die Nichtgenehmigung der Wohnzone 2, Teilgebiet O.5._____, eine entschädigungspflichtige materielle Enteignung darstellt, wie bereits in der Erwägung 2c erwähnt, nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. b) Die Beschwerdeführerin hält die Nichtgenehmigung der Wohnzone 2, Teilgebiet O.5._____, für unzulässig. Dies aufgrund der langwierigen Vor- geschichte, welche in der Genehmigung des Gebietes O.5._____ im Jah- re 1994 mündete, weil bezüglich der Inangriffnahme der Erschliessung des Gebiets O.5._____ keine Zustimmung erforderlich sei, sondern eine blosse Meldung an die Regierung bei Erreichung des im Genehmigungs- beschluss aus dem Jahre 1994 festgelegten Überbauungsgrades statuiert worden war sowie weiterer Gründe. Dazu gehöre beispielsweise auch die bereits erfolgte Erschliessung des Gebietes O.5._____, welche gemein- sam mit derjenigen von O.4._____ erfolgt sei. c) Zu diesen Punkten ist zuerst einmal zu bemerken, dass die Ortsplanung, welche von der Regierung am 13. Juni 1994 genehmigt wurde auf das Jahr 1984 zurückgeht (vgl. Bf-act. 3). Somit liegt alleine die Genehmigung schon 23 Jahre resp. fast zwei Planungsperioden à 15 Jahre zurück. Es ist fraglich, ob die Regierung Zusicherungen bezüglich der Beibehaltung des Baugebietes O.3._____, bei Reduktion der überdimensionierten Bau-- 50 - zonen entlang der Kantonsstrassen, in der von der Beschwerdeführerin behaupteten Verbindlichkeit abgegeben hat. In den Akten ist dieser Um- stand jedenfalls nicht explizit nachgewiesen und es lässt sich nach so langer Zeit wohl auch nicht mehr eindeutig eruieren. In jedem Fall hätte eine solche Zusicherung, dass die Wohnzone 2 im Gebiet O.3._____ in ihrer Gesamtheit für alle Zeiten erhalten bleibe, offensichtlich gar nicht verbindlich abgegeben werden können. Denn gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG sind die Nutzungspläne bei erheblich geänderten Verhältnissen zu über- prüfen und nötigenfalls anzupassen. Weiter ist davon auszugehen, dass die geänderte Quartierplanung, welche am 4. Juni 2002 durch die Regie- rung genehmigt wurde, keine umfassende Prüfung der Bauzonengrösse zugrunde lag. Dafür spricht zum einen, dass die Genehmigung der geän- derten Quartierplanung nur etwa acht Jahre (entspricht etwa der halben Planungsperiode gemäss Art. 15 Abs. 1 RPG) später erfolgte. Ausserdem lässt sich dem Beschluss vom 4. Juni 2002 keine erneute Auseinander- setzung mit der Thematik der Bauzonendimensionierung entnehmen (vgl. Bf-act. 4 und Bg-act. 8). Es wurde nämlich nur festgehalten, dass ei- ne Anpassung der ursprünglichen (Quartier-)Planung aufgrund von ver- änderten Bedürfnissen von Bauinteressenten erfolge und damit eine wei- tere Überbauung des Gebietes O.4._____ nach modernen Nutzungsan- sprüchen angestrebt werde. Die für die Wohnzonen O.5._____ und O.4._____ formulierten Auflagen gemäss Genehmigungsbeschluss vom 13. Juni 1994 behielten ihre Rechtskraft uneingeschränkt. Der ursprüngli- che Quartierplan blieb ebenfalls in Kraft, soweit er nicht innerhalb des Pe- rimeters der neu erlassenen Pläne vom 19. Dezember 2001 lag. Der Re- gierung ist zudem beizupflichten, dass zwischenzeitlich erheblich verän- derte Verhältnisse vorliegen. Zum einen fordert das per 1. Mai 2014 revi- dierte RPG eine konsequentere Beachtung der Bauzonengrösse und der Siedlungsbegrenzung (vgl. vorstehend E.5). Andererseits beeinflusst auch die neue Zweitwohnungsgesetzgebung die Nachfrage in den ge- wöhnlichen Wohnbauzonen in einem touristischen Gebiet wie O.1._____ - 51 - (vgl. auch vorstehend E.5e/bb). Weiter ist die Nichtgenehmigung der Wohnzone 2, Teilgebiet O.5._____, auch nicht überraschend erfolgt. Be- reits im Antwortschreiben vom 15. September 2011 (Bg-act. 9) auf das Freigabeersuchen für die Erschliessung des Gebietes O.5._____ durch die Gemeinde X._____, hielt das DVS fest, dass zur Zeit eine Erschlies- sung und Überbauung des Gebietes O.5._____ nicht in Frage komme. Es müsse im Rahmen der anstehenden Gesamtrevision eine gesamtheitliche Überprüfung der Bauzone erfolgen. Nötigenfalls sei eine Planungszone über das Gebiet O.5._____ zu erlassen. Zu diesem Zeitpunkt, war im Üb- rigen auch der ordentliche Planungshorizont von 15 Jahren der im Jahre 1994 genehmigten Ortsplanung erreicht und es war eine umfassende Überprüfung der Bauzonendimensionierung anhand der dazumal gültigen rechtlichen Vorgaben angezeigt. Die Beschwerdeführerin bringt zwar vor, sie habe dieses Schreiben nie erhalten, doch ändert dies nichts an dem Umstand, dass der ordentliche Planungshorizont zwischenzeitlich erreicht war. Spätestens nach 15 Jahren stand eine erneute Überprüfung der Bauzonendimensionierung in der Gemeinde X._____ zur Diskussion. Aufgrund der Tatsache, dass anlässlich der Genehmigung im Jahre 1994 bereits darauf hingewiesen wurde, dass die Bauzonen in der Gemeinde eigentlich überdimensioniert seien und sich die Zuweisung des Gebietes O.3._____ in Verbindung mit einer besonderen Auflage bezüglich des Teilgebietes O.5._____ zum damaligen Zeitpunkt nur aufgrund der sehr speziellen Umständen rechtfertige, konnte nach Ablauf der fünfzehnjähri- gen Planungsperiode nicht mehr ohne Weiteres auf einen Weiterbestand vertraut werden. Die ursprüngliche Übergangsfrist für die erstmalige Er- stellung von RPG-konformen Nutzungsplanungen lief am 31. Dezember 1987 ab (Art. 35 Abs. 1 lit. b RPG; vgl. BGE 111 Ia 17 E.2d) und der Um- stand, dass eine Genehmigung nach Inkrafttreten des RPG am 1. Januar 1980 erfolgte, bedeutet nicht zwingend, dass sie auch tatsächlichen in je- der Hinsicht dem übergeordneten Recht entsprach und dementsprechend RPG-konform war (vgl. RIVA, a.a.O., Art. 5 Rz. 182 ff.). Diese Frage ist - 52 - unter Umständen zentral für die Qualifikation einer planerischen Mass- nahme als Auszonung oder Nichteinzonung. Weiter waren bereits ab 2007 auf Bundesebene Bestrebungen zur Beschränkung des Zweitwoh- nungsbaus im Gange (vgl. VGU R 17 8 vom 8. Juni 2017 E.5d). d) Wie bereits vorstehend (vorne E.6b) ausgeführt, ist nicht bloss noch die Stichstrasse zwischen den beiden Teilgebieten O.4._____ und O.5._____ zu erstellen, sondern es ist gemäss den zutreffenden Ausführungen der Regierung noch ein Strassenstück von etwa 260 - 280 m sowie die ganze Leitungserschliessung der einzelnen Parzellen im Gebiet O.5._____ ausstehend. Das noch nicht erstellte Strassenstück beträgt etwa einen Drittel der gesamten Strassenlänge, die für die vollständige Erschliessung aller Parzellen im ganzen Wohngebiet O.3._____ erforderlich ist. Dass das Gebiet O.5._____ noch nicht erschlossen ist, ergibt sich auch eindeu- tig aus dem Stand UEB vom August 2013 (Bg-act. 2) als Bestandteil der Genehmigungsunterlagen, worin die Baureife des Gebietes O.5._____ zudem auf einen Zeithorizont von 5 – 15 Jahre spezifiziert wurde. Weiter wurde im Genehmigungsbeschluss vom 13. Juni 1994, wiederholt im Ge- nehmigungsbeschluss vom 4. Juni 2002 betreffend den geänderten Quar- tierplan, die Erschliessung und Überbauung des Gebietes O.5._____ von einer vorgängigen Überbauungsquote (spezifiziert durch Anzahl Gebäude bzw. prozentualen Anteil) des Gebietes O.4._____ gemäss der damaligen Quartierplanung abhängig gemacht. Aufgrund der im Jahre 2002 ange- passten Quartierplanung für das Gebiet O.4._____ ist in Übereinstim- mung mit den Ausführungen der Regierung tatsächlich nicht offensicht- lich, ob diese Auflage erfüllt wäre. Aufgrund der nachvollziehbaren Aus- führungen im Schreiben von 15. September 2011 des DVS bezüglich der anstehenden Gesamtrevision der Ortsplanung, des zu diesem Zeitpunkt bereits erreichten ordentlichen Planungshorizontes der Nutzungsplanung sowie der zwischenzeitlich ergangen Rechtsprechung zur Dimensionie- rung der Bauzone betreffend den Kanton Graubünden (vgl. insbesondere - 53 - die Urteile des Bundesgerichts 1C_119/2007 vom 13. November 2008 sowie 1C_220/2009, 1C_221/2009, 1C_224/2009 vom 26. April 2010) und den Bestrebungen zur Begrenzung und besseren Auslastung von Zweitwohnungen (z.B. der per 1. Juni 2011 in Kraft getretene Art. 8 Abs. 2 und Abs. 3 aRPG [ab 1. Mai 2014: Art. 8a Abs. 2 und 3 RPG und wieder- um aufgehoben per 1. Januar 2016 durch das Inkrafttreten des ZWG], wonach richtplanerische Vorgaben betreffend Zweitwohnungen zu ergrei- fen waren), war das Zuwarten mit der Erschliessung des Gebietes O.5._____ (allenfalls gesichert durch den Erlass einer Planungszone) an- gezeigt. e) Zudem ist noch festzuhalten, dass die bereits erstellte Erschliessungs- strasse, insbesondere der Abschnitt vom Gebiet O.10._____ bzw. O.11._____ zum Gebiet O.4._____, gemäss den in den Akten liegenden Luftbildern (Bg-act. 11) sowie dem GEP Verkehr 1:2000 O.1._____/Materialabbauzone O.2._____ vom 7. August 2013 (siehe Bg- act. 1) keinen, im Hinblick auf die zukünftig beabsichtigte Mitbenutzung für das Gebiet O.5._____, entsprechend grösser dimensionierten Aus- baugrad aufweist. Vielmehr handelt es sich um eine einspurige Strasse mit zwei Ausstellflächen in der Zufahrt zum Gebiet O.4._____ (Strassen- breite ca. 3.5 m - max. 4 m). Gemäss SN 640201 der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute (VSS) beträgt das Normalprofil für ei- nen Personenwagen bezüglich der Begegnung auf einer Strasse abhän- gig von der Geschwindigkeit zwischen 2.2 m und 2.6 m. Das Normalprofil für einen Fussgänger bzw. ein leichtes Zweirad beträgt etwa 1 m - 1.2 m. Dementsprechend wurde die Strasse auf den Grundbegegnungsfall zwi- schen einem Personenwagen und einem Fussgänger bzw. leichten Zwei- radfahrer ausgelegt. Dies entspricht gemäss VSS-Norm SN 640045 be- züglich des Grundbegegnungsfalles in etwa dem Typ Zufahrtsweg, wel- cher für Siedlungsgebiete mit bis zu 30 Wohneinheiten anzuwenden ist und dem kleinsten Typ Erschliessungsstrasse entspricht (vgl. zur Bedeu-- 54 - tung der VSS-Normen VGU R 16 72 / R 16 73 vom 11. Mai 2017 E.10c). Gemäss Kostenaufstellung der Beschwerdeführerin betragen die Kosten für die Quartierstrasse ca. Fr. 350'000.-- (vgl. Bf-act. 9), was in etwa ei- nem Viertel der gesamten geltend gemachten Erschliessungskosten von Fr. 1.4 Mio. entspricht. Weil aber dieser Ausbaustandard auch bereits für die 24 Parzellen des Gebietes O.4._____ zu fordern wäre, ist nicht er- sichtlich, dass die beabsichtigte Mitbenutzung für das Gebiet O.5._____ zu einer erheblichen Mehrinvestition in die Erschliessungsstrasse führte. Bei den weiteren Posten wie Ver- und Entsorgungsleitungen ist ebenfalls davon auszugehen, dass eine allfällige grössere Dimensionierung der Lei- tungen im Hinblick auf die Erschliessung des gesamten Gebietes O.3._____ ebenfalls zu keinen erheblichen Mehrinvestitionen geführt hat. Somit sind die von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Mehrkos- ten für die Mitberücksichtigung des Gebietes O.5._____ bei den bereits erstellten Erschliessungsanlagen von ungefähr Fr. 466'000.-- (1/3 von ca. Fr. 1.4 Mio.; vgl. Bf-act.9) in dieser Höhe nicht nachvollziehbar. Die geltend gemachten Aufwendungen für die bereits ausgeführte Er- schliessung des Gebietes O.4._____, welche hinsichtlich der Dimensio- nierung auch für das Gebiet O.5._____ ausgelegt worden seien, können somit auch nicht dazu führen, dass das Gebiet O.5._____ der Wohnzo- ne 2 zuzuweisen wäre. 10. a) Gemäss Regierung sahen die Vorprüfungspläne zur Totalrevision der Ortsplanung ursprünglich vor, dass das fragliche Gebiet O.5._____ der Landwirtschaftszone zugewiesen werde (Bg-act. 9). Dies wurde in der Folge bis zum Beschluss der Gemeindeversammlung 7. August 2013 of- fensichtlich wieder geändert und das Gebiet O.5._____ doch der Wohn- zone 2 zugewiesen. Trotz der bereits im Schreiben des DVS vom 15. September 2011 geäusserten Vorbehalte gegenüber der Erschlies- sung und Überbauung des Gebietes O.5._____ und anscheinend abwei-- 55 - chend von den Vorprüfungsplänen wurde die Gesamtrevision der Orts- planung vom 7. August 2013 der Regierung zur Genehmigung einge- reicht, ohne dass eine weitere Kompensation dieser Fläche vorgenom- men worden wäre. Dies muss aufgrund der damals bekannten Umstände in Kenntnis der Gefahr einer Nichtgenehmigung erfolgt sein. Diese Ent- scheidung ist zwar durch die Genehmigungsbehörde und die Rechts- mittelinstanz zu respektieren, führt aber aufgrund der aktuellen gesetzli- chen Rahmenbedingungen, unter den gegebenen Umständen, zur Nicht- genehmigung der Wohnzone 2, Teilgebiet O.5._____, welche sich in Nachachtung der Reduktionspflicht von überdimensionierte Bauzonen, neben einer weiteren Fläche in O.8._____, als die geeignetste Fläche für die Zuteilung zur Nichtbauzone erweist. b) Die Begründung des Antrages der beigeladenen Gemeinde X._____ zur Aufhebung von Ziffer 3b des angefochtenen Beschlusses, deckt sich in den wesentlichen Zügen mit derjenigen der Beschwerdeführerin. Dem- nach werde die erwartete touristische Entwicklung in der Fraktion O.1._____ mit einer steigenden Nachfrage nach Wohnbauland einherge- hen und auch die spezielle Entstehungsgeschichte der gesamten Wohn- zone 2 im Gebiet O.3._____ müsse berücksichtigt werden. Wie vorste- hend dargelegt (vgl. vorne E.5 und 9), kann dieser Argumentation nicht gefolgt werden und dementsprechend auch nicht dem Antrag auf Aufhe- bung der Ziffer 3b des angefochtenen Beschlusses entsprochen werden. 11. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Regierung den Bedarf an WMZ für die Gemeinde X._____ zutreffend ermittelt und eine Überdimen- sionierung derselben festgestellt hat. Dementsprechend ist ein zusätzli- cher Bedarf von 0.9 ha Wohnbauzone im Gebiet O.5._____ nicht ausge- wiesen und die genehmigten Wohnbauzonen in der Fraktion O.1._____ im Umfang von 0.7 ha sind als angemessen zu betrachten. Weiter hat sie das Gebiet O.5._____ aufgrund von nachvollziehbaren Kriterien als ge-- 56 - eignet erachtet, um die überdimensionierten Bauzonen in der Gemeinde X._____ zu reduzieren. Andere, für die Zuteilung zum Nichtbaugebiet ge- eignete Flächen sind aufgrund der vorliegenden Unterlagen nicht ersicht- lich. Zudem kann den Natur- und Landschaftsschutzinteressen mit der Nichtgenehmigung der Wohnzone 2, Teilgebiet O.5._____, bestmöglich entsprochen werden bzw. erscheint die Beeinträchtigung des tangierten Trockenstandorts mangels Wohnbauzonenbedarfs als unzulässig. Auch die von der Beschwerdeführerin als vertrauensbegründende Zusicherun- gen hervorgehobenen Umstände, welche im Übrigen nicht alle aktenmäs- sig ausgewiesen sind und auch bezüglich ihrer zeitlichen Wirksamkeit fraglich sind, vermögen eine Genehmigung der Wohnzone 2, Teilgebiet O.5._____, in Anbetracht der erheblich geänderten Verhältnisse, dem gewichtigen öffentlichen Interesse an der Reduktion von überdimensio- nierten Bauzonen (AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 57 m.w.H.) sowie den immer noch sehr grosszügigen WMZ in der Gemeinde X._____ und angemessenen Reserven in der Fraktion O.1._____ nicht zu rechtfer- tigen. Die Nichtgenehmigung der Wohnzone 2, Teilgebiet O.5._____, sowie folgerichtig auch des "übrigen Gemeindegebiet" zwischen den Gebieten O.4._____ und O.5._____, welches für die Erschliessungsanlagen vorge- sehen war, ist also nicht zu beanstanden und der angefochtene Be- schluss der Regierung erweist sich dementsprechend als rechtens. 12. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin ge- stützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG kostenpflichtig. Die beigeladene Gemeinde X._____ hat sich ebenfalls am Verfahren beteiligt und ist mit ihren Anträ- gen, nämlich der Aufhebung der Ziffern 3b und 4a des angefochtenen Regierungsbeschlusses, ebenfalls nicht durchgedrungen resp. es konnte darauf nicht eingetreten werden. Gemäss Art. 73 Abs. 1 i.V.m. Art. 40 Abs. 2 in fine VRG können auch den unterliegenden Beigeladenen Kos-- 57 - ten auferlegt werden, sofern sie sich am Verfahren beteiligt haben (vgl. VGU R 15 86 vom 2. Februar 2017 E.8b; VGU S 15 152 vom 1. Februar 2017 E.4). In Anbetracht der gleichgerichteten Interessen, rechtfertigt es sich mit Verweis auf Art. 73 Abs. 2 VRG die Gerichtkosten hälftig auf die Beschwerdeführerin und – unter solidarischer Haftung – die beigeladene Gemeinde X._____ aufzuteilen. D._____ beteiligte sich nicht am vorlie- genden Verfahren, womit ihr auch keine entschädigungsberechtigten Kos- ten im Sinne von Art. 78 Abs. 1 VRG entstanden sind. Dem Beschwerde- gegner steht nach Art. 78 Abs. 2 VRG ebenfalls keine Parteientschädi- gung zu, da er in seinem amtlichen Wirkungskreis obsiegte. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Auf den Antrag der beigeladenen Gemeinde X._____ zur Aufhebung von Ziffer 4a des angefochtenen Regierungsbeschlusses vom 13. September 2016 wird nicht eingetreten. 3. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 1'298.-- zusammen Fr. 5'298.-- gehen zu je 1/2 zulasten der A._____ und – unter solidarischer Haftung – der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 4. [Rechtsmittelbelehrung]- 58 - 5. [Mitteilungen]