<!DOCTYPE html> <!DOCTYPE html> <html class="no-js" data-vp-page-id="257228839" data-vp-page-template="article" lang="de"> <head> <!--CDP_HEAD_START--> <!--CDP_HEAD_END--> <meta charset="utf-8"/> <meta content="ie=edge" http-equiv="x-ua-compatible"/> <meta content="width=device-width, initial-scale=1" name="viewport"/> <meta content="../vg" name="repository-base-url"/> <meta content="2025-05-12T14:15Z" name="source-last-modified"/> <meta content="1.4" name="Help Center Version"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="apple-touch-icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2024-nr-19" rel="canonical"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2024-nr-19" hreflang="de" rel="alternate"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2024-nr-19" hreflang="x-default" rel="alternate"/> <!-- HelpCenter config --> <!-- Primary Meta Tags --> <meta content="TVR 2024 Nr. 19" name="title"/> <meta content="Wohnnutzungen in der Gewerbezone." name="description"/> <meta content="Wohnnutzungen in der Gewerbezone." property="og:description"/> <meta content="Wohnnutzungen in der Gewerbezone." property="twitter:description"/> <!-- Open Graph / Facebook --> <meta content="website" property="og:type"/> <meta content="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2024-nr-19" property="og:url"/> <meta content="TVR 2024 Nr. 19" property="og:title"/> <meta content="https://rechtsprechung.tg.ch/__assets-db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69/image/TGtemp.png" property="og:image"/> <!-- Twitter --> <meta content="summary_large_image" property="twitter:card"/> <meta content="TVR 2024 Nr. 19" property="twitter:title"/> <meta content="https://rechtsprechung.tg.ch/__assets-db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69/image/TGtemp.png" property="twitter:image"/> <link href="../__theme/css/app--9d49c7a6f16d6f27f169.css" rel="stylesheet"/> <title>TVR 2024 Nr. 19</title> </head> <!-- pageid attribute is deprecated - please use data-vp-page-id on html element instead --> <body class="flex flex-col min-h-screen" pageid="257228839"> <div id="vp-js-cookies__notice"></div> <vp-a11y-skip-controller> <a class="vp-a11y-skip-trigger" href="#content"> <i18n-message i18nkey="navigation.skip.to.main.label"> Skip to main content </i18n-message> </a> </vp-a11y-skip-controller> <button class="vp-a11y-skip-trigger vp-js-a11y-navigation-toggle" type="button"> <i18n-message i18nkey="navigation.open.label"> Show navigation </i18n-message> </button> <header class="header hc-header-background-color" data-vp-component="header"> <div class="header__navigation relative"> <div class="hc-header-background-color relative z-10" id="site-navigation"> <div class="top-bar header__navigation--large vp-container hc-header-background-color hc-header-font-color"> <div class="top-bar-left"> <ul class="flex flex-wrap flex-row gap-4 items-center relative m-0 p-0 list-none hc-header-background-color"> <li class="leading-none align-self-center header__navigation--logo"> <vp-localized-link> <a href="../?l=de"> <img alt="" src="../__assets-db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69/image/TGtemp.png"/> <i18n-message class="sr-only" i18nkey="header.home.label"> Go to homepage </i18n-message> </a> </vp-localized-link> </li> </ul> </div> <div class="top-bar-right no-print"> <div class="header__navigation--large__menu hc-header-background-color"> <ul class="flex flex-row m-0 p-0 list-none render-links"> </ul> <div class="my-auto list-none ml-4"> <div aria-hidden="true" class="vp-search-bar" data-vp-component="search-bar" data-vp-id="search-bar-placeholder" data-vp-variant=""> <form action="/search.html" class="vp-search-bar__input-container" method="GET"> <div class="vp-search-input vp-search-input--border" data-vp-component="search-input" data-vp-variant="border"> <input autocomplete="off" class="vp-search-input__input" type="search" value=""/> </div> </form> </div> </div> </div> <button class="vp-js-header-search-toggle vp-button header__navigation--button hc-header-font-color" type="button"> <svg aria-hidden="true" data-vp-component="icon" data-vp-id="header-search-toggle-icon" fill="none" height="20" viewbox="0 0 20 20" width="20" xmlns="http://www.w3.org/2000/svg"> <path d="M8.99452 14.5C10.5121 14.5 11.809 13.9669 12.8854 12.9007C13.9618 11.8345 14.5 10.5361 14.5 9.00548C14.5 7.48794 13.9631 6.19097 12.8893 5.11458C11.8155 4.03819 10.519 3.5 9 3.5C7.46786 3.5 6.16816 4.0369 5.1009 5.11071C4.03363 6.18453 3.5 7.48096 3.5 9C3.5 10.5321 4.0331 11.8318 5.09929 12.8991C6.1655 13.9664 7.46391 14.5 8.99452 14.5ZM9 16C8.02913 16 7.11974 15.816 6.27185 15.4479C5.42395 15.0799 4.68056 14.5799 4.04167 13.9479C3.40278 13.316 2.90278 12.576 2.54167 11.728C2.18056 10.88 2 9.97053 2 8.99956C2 8.04152 2.18403 7.13542 2.55208 6.28125C2.92014 5.42708 3.41864 4.68387 4.04758 4.0516C4.67653 3.41935 5.41569 2.91935 6.26508 2.5516C7.11449 2.18387 8.02548 2 8.99806 2C9.95769 2 10.8646 2.18403 11.7188 2.55208C12.5729 2.92014 13.316 3.42014 13.9479 4.05208C14.5799 4.68403 15.0799 5.42612 15.4479 6.27835C15.816 7.13058 16 8.0381 16 9.00094C16 9.83365 15.8615 10.6213 15.5846 11.3638C15.3078 12.1062 14.9254 12.7836 14.4375 13.3958L18 16.9583L16.9375 18L13.375 14.4583C12.7668 14.9459 12.0939 15.3247 11.3564 15.5948C10.6188 15.8649 9.83333 16 9 16Z" fill="currentColor"></path> </svg> <i18n-message class="sr-only" i18nkey="search.form.show.label"></i18n-message> </button> </div> </div> </div> </div> </header> <div class="flex flex-col flex-grow hc-main-wrapper"> <div class="vp-article vp-container article"> <div class="vp-article__aside-left no-print"> <div class="vp-article__aside-left__inner" id="vp-js-desktop__navigation"></div> </div> <main class="vp-article__content-panel" id="article-content"> <i18n-message attribute="aria-label" class="vp-breadcrumbs__wrapper" i18nkey="breadcrumb.label"> <nav aria-label="Breadcrumb" class="vp-breadcrumbs" role="navigation"> <div class="breadcrumbs-wrapper"> <ol class="breadcrumbs breadcrumbs--fit-content"> <li> <a href="../vg/" rel="prev">Rechtsprechung Verwaltungsgericht</a> <span aria-hidden="true">/</span> </li> <li> <a class="js-breadcrumbs-truncate" href="../vg/entscheide" rel="prev">Entscheide TVR</a> <span aria-hidden="true">/</span> </li> <li> <a class="js-breadcrumbs-truncate" href="../vg/tvr-2024" rel="prev">TVR 2024</a> </li> </ol> </div> </nav> </i18n-message> <div class="vp-a11y-skip-target" id="content" tabindex="-1"></div> <div class="vp-article__wrapper" id="article-inner-content" tabindex="-1"> <header class="article-header"> <!-- CSS class article__heading is deprecated and will be removed in the future --> <h1 class="vp-article__heading article__heading"><span>TVR 2024 Nr. 19</span></h1> </header> <section class="vp-article__content wiki-content article__content" id="main-content"> <p><strong>Wohnnutzungen in der Gewerbezone.</strong></p><hr/><p><a data-linked-resource-id="255328403" data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="1" href="../vg/art-3-abs-3-lit-a-und-b-rpg">Art. 3 Abs. 3 lit. a und b RPG</a>, <a data-linked-resource-id="254509089" data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="1" href="../vg/8-abs-3-pbv">§ 8 Abs. 3 PBV</a> </p><hr/><ol start="1"><li><p><em>GemÃ¤ss der im vorliegenden Fall noch anwendbaren Bestimmung des kommunalen Baureglements sind - Ã¤hnlich wie nach § 8 Abs. 3 PBV - Wohnbauten in der Gewerbezone nur fÃ¼r "betrieblich an den Standort gebundenes Personal" zulÃ¤ssig. Wenn die konkrete Nutzung des in einer Gewerbezone geplanten GebÃ¤udes im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung noch nicht feststeht, kann von der BaubehÃ¶rde allerdings noch nicht beurteilt werden, ob eine im geplanten GebÃ¤ude vorgesehene Wohnung Ã¼berhaupt "betrieblich an den Standort gebundenem Personal" dienen wÃ¼rde.</em></p></li></ol><p><em> </em></p><ol start="2"><li><p><em>Insbesondere der Planungsgrundsatz von Art. 3 Abs. 3 lit. b RPG steht der im vorliegenden Fall von der zustÃ¤ndigen BaubehÃ¶rde geÃ¼bten Bewilligungspraxis, die Wohnnutzungen in Gewerbezonen bereits bei einem "hinreichenden funktionalen Zusammenhang" zwischen dem Gewerbebetrieb im geplanten GebÃ¤ude und der darin ebenfalls vorgesehenen Wohnnutzung als zulÃ¤ssig zu erachten, entgegen.</em></p></li></ol><hr/><p>Der Verfahrensbeteiligte 2 (Bauherr) ersuchte die Politische Gemeinde Ermatingen (BeschwerdefÃ¼hrerin) um Erteilung der Baubewilligung fÃ¼r den Abbruch eines Lagerhauses und den Neubau eines Gewerbehauses mit Garage, Werkstatt, BÃ¼ro und einer im obersten Geschoss vorgesehenen Wohnung auf der Liegenschaft Nr. XX. WÃ¤hrend der Ã¶ffentlichen Auflage erhob unter anderem die benachbarte GrundeigentÃ¼merin B (Verfahrensbeteiligte 1) Einsprache. Am 17. Juni 2019 wies die BeschwerdefÃ¼hrerin die Einsprache ab und erteilte der Verfahrensbeteiligten 2 die Baubewilligung. Dagegen erhob die Verfahrensbeteiligte 1 Rekurs, den das DBU (Vorinstanz) guthiess. Gegen den Rekursentscheid erhoben sowohl die BeschwerdefÃ¼hrerin als auch die Verfahrensbeteiligte 2 Beschwerde. Das Verwaltungsgericht weist beide Beschwerden ab.</p><p> </p><p>Aus den ErwÃ¤gungen:</p><p> </p><p>4.</p><p>4.1 GemÃ¤ss Art. 16 Abs. 1 BauR sind Wohnbauten in der Gewerbezone nur fÃ¼r betrieblich an den Standort gebundenes Personal zulÃ¤ssig. Im Zentrum steht vorliegend die Frage, inwiefern die vom Verfahrensbeteiligten 2 auf der Liegenschaft Nr. XX vorgesehene Wohnung mit einer BruttogeschossflÃ¤che von 182.56 m<sup>2</sup> (zuzÃ¼glich 46.36 m<sup>2</sup> fÃ¼r Lift, Anteil Treppenhaus und WC) auf dem geplanten WerkstattgebÃ¤ude diese Bewilligungsvoraussetzung erfÃ¼llt. Zwar steht der BeschwerdefÃ¼hrerin aufgrund der Gemeindeautonomie bei der Auslegung und der Anwendung der kommunalen Bestimmung von Art. 16 Abs. 1 BauR unbestrittenermassen ein qualifizierter Ermessensspielraum zu. Zu beachten ist jedoch, dass gemÃ¤ss kantonalem und Bundesrecht im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung feststehen muss, dass die Ã¶ffentlich-rechtlichen Vorschriften erfÃ¼llt sind bzw. dass das Bauvorhaben dem Zweck der Nutzungszone entspricht (vgl. § 106 Abs. 1 PBG und Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG). Laut § 51 Abs. 2 Ziff. 5 PBV ist dem Baugesuch namentlich der Baubeschrieb mit Angaben Ã¼ber die Zweckbestimmung der geplanten Baute beizulegen. Fraglich und zu prÃ¼fen ist vorliegend, ob der BeschwerdefÃ¼hrerin im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung die erforderlichen Unterlagen und Angaben vorlagen, um die BewilligungsfÃ¤higkeit des Bauvorhabens des Verfahrensbeteiligten 2 bzw. der strittigen Wohnung im obersten Geschoss des geplanten GebÃ¤udes auf der Liegenschaft Nr. XX rechtsgenÃ¼glich beurteilen zu kÃ¶nnen.</p><p> </p><p>4.2 Mit der Formulierung der Bewilligungsvoraussetzung fÃ¼r eine Wohnung in der Gewerbezone gemÃ¤ss Art. 16 Abs. 1 Satz 2 BauR, wonach Personal "betrieblich" an den Standort "gebunden" sein muss, knÃ¼pft die Frage der BewilligungsfÃ¤higkeit der Wohnung an die konkrete Nutzung des dazugehÃ¶rigen Betriebs bzw. der Gewerbebaute an. GemÃ¤ss der im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens vom Verfahrensbeteiligten 2 abgegebenen schriftlichen ErklÃ¤rung vom 28. Mai 2019 und gemÃ¤ss E. 2.6 der Baubewilligung der BeschwerdefÃ¼hrerin vom 17. Juni 2019 stand die konkrete Nutzung des geplanten WerkstattgebÃ¤udes auf der Liegenschaft Nr. XX im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung jedoch noch nicht fest (â¦). In Dispositiv-Ziff. 3.5 der Baubewilligung wurde der Verfahrensbeteiligte 2 von der BeschwerdefÃ¼hrerin ausdrÃ¼cklich verpflichtet, rechtzeitig ein Baugesuch fÃ¼r die kÃ¼nftige Nutzung der Werkstatt einzureichen. In seiner Replik (â¦) fÃ¼hrte der Verfahrensbeteiligte 2 in Ziff. 4 aus, bei seinem Betrieb (mit dem bisherigen Standort an der S-Strasse 1 in Ermatingen) handle es sich um einen historisch gewachsenen Betrieb, der inzwischen auf drei Seiten an reine Wohnnutzung angrenze. Sein Sohn sei sein Nachfolger als Betriebsleiter und MehrheitsaktionÃ¤r des Baubetriebs. Er wohne mit seiner Familie mit zwei kleinen Kindern in W zur Miete und habe schon alleine deshalb ein virulentes Interesse sowohl am Bau einer neuen BetriebsstÃ¤tte in der dafÃ¼r vorgesehenen Arbeitszone Gewerbe als auch an einer ausreichend grossen Familienwohnung, weil er damit tÃ¤glich wertvolle Zeit gewinnen und nÃ¤her bei den Kunden sein kÃ¶nne. Im Schreiben der Bauherrschaft (das heisst des Verfahrensbeteiligten 2) vom 28. Mai 2019, hatte der Verfahrensbeteiligte 2 demgegenÃ¼ber noch ausgefÃ¼hrt, dass das geplante Projekt grundsÃ¤tzlich eine Nutzung durch mehrere Betriebe ermÃ¶glichen wÃ¼rde. Dabei stelle sich die Frage nach einem Hauswart, der vor Ort die verschiedenen Nutzungen festlege und koordiniere sowie die Liegenschaft und den Umschwung pflege. Falls es nur einen einzigen Nutzer gebe, mÃ¼sse "zwingend eine Wohnung fÃ¼r den Betriebsinhaber oder Betriebsleiter" vorhanden sein.</p><p> </p><p>4.3 Soweit ersichtlich wurde vom Verfahrensbeteiligten 2 noch kein Baugesuch fÃ¼r die konkrete Nutzung des geplanten WerkstattgebÃ¤udes eingereicht. Ob die konkrete Nutzung des geplanten WerkstattgebÃ¤udes mittlerweile feststeht, ist nach wie vor unklar, kann jedoch offen gelassen werden. Massgeblich ist die Situation im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung (E. 4.1 vorstehend). Nachdem die konkrete Nutzung des geplanten GebÃ¤udes noch nicht feststand, konnte die BeschwerdefÃ¼hrerin im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung aber auch noch nicht beurteilen, ob die Wohnung Ã¼berhaupt "betrieblich an den Standort gebundenem Personal" im Sinne von Art. 16 Abs. 1 BauR dienen wÃ¼rde. Dies gilt auch fÃ¼r die (wie nachfolgend dargestellt zu weitgehende bzw. unzulÃ¤ssige) Auslegung von Art. 16 Abs. 1 BauR durch die BeschwerdefÃ¼hrerin, wonach ein "hinreichender funktionaler Zusammenhang zwischen dem Gewerbebetrieb und der Wohnnutzung" ausreichen soll (â¦). Auch ein derartiger "funktionaler Zusammenhang" wÃ¤re von der konkreten Nutzung der Liegenschaft abhÃ¤ngig, wobei unklar ist, was genau von der BeschwerdefÃ¼hrerin unter einem derartigen "funktionalen Zusammenhang" Ã¼berhaupt verstanden wird. Wenn das WerkstattgebÃ¤ude etwa an mehrere Nutzer vermietet werden sollte, wie dies vom Verfahrensbeteiligten 2 in seinem Schreiben vom 28. Mai 2019 als MÃ¶glichkeit bezeichnet wird, wÃ¤re ohne konkret definierte Nutzung(en) unklar, worauf sich dieser "hinreichende funktionale Zusammenhang" zwischen den einzelnen Gewerbebetrieben und der Wohnung Ã¼berhaupt beziehen wÃ¼rde.</p><p> </p><p>4.4 Die BewilligungsfÃ¤higkeit der geplanten Wohnung auf der Liegenschaft Nr. XX konnte mangels feststehender Nutzung des Gewerbe-/Werkstattteils im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung vom 17. Juni 2019 noch nicht beurteilt werden. Die Bewilligungsvoraussetzung gemÃ¤ss Art. 16 Abs. 1 Satz 2 BauR durfte von der BeschwerdefÃ¼hrerin in jenem Zeitpunkt nicht als erstellt betrachtet werden. Die Baubewilligung wurde folglich zu Unrecht erteilt. Ungeachtet dessen, ob die Vorinstanz unzulÃ¤ssigerweise in die Gemeindeautonomie eingegriffen hat oder nicht, erfolgte die Aufhebung der Baubewilligung durch die Vorinstanz zu Recht, weshalb die Beschwerde bereits aus diesem Grund abzuweisen ist.</p><p> </p><p>5.</p><p>5.1 Zu prÃ¼fen ist weiter, inwiefern die Verweigerung der Bewilligung fÃ¼r die Wohnnutzung in der Gewerbezone durch die Vorinstanz in materieller Hinsicht rechtmÃ¤ssig war. GemÃ¤ss dem Wortlaut von Art. 16 Abs. 1 Satz 2 BauR sind Wohnbauten in der Gewerbezone, wie dargelegt, nur fÃ¼r betrieblich an den Standort gebundenes Personal zulÃ¤ssig. Die BeschwerdefÃ¼hrerin erachtet einen "hinreichenden funktionalen Zusammenhang zwischen dem Gewerbebetrieb und der Wohnnutzung" als ausreichend.</p><p> </p><p>5.2 Die Vorinstanz stellte in E. 11.e des angefochtenen Rekursentscheids fest, die Erforderlichkeit eines Hauswarts bei einer allfÃ¤lligen kÃ¼nftigen Nutzung der Gewerbebaute durch mehrere Betriebe vermÃ¶ge keine Standortgebundenheit der geplanten Wohnung zu begrÃ¼nden. Die Koordination sowie Pflege der RÃ¤umlichkeiten und des Umschwungs kÃ¶nne ohne weiteres auch durch Personal erfolgen, das nicht am Betriebsstandort wohne. Auch die AttraktivitÃ¤t einer Wohnung in der Gewerbebaute fÃ¼r einen Betriebsinhaber oder -leiter und die Vermeidung von unnÃ¶tiger Reisezeit erklÃ¤re nicht, weshalb am Betriebsstandort zwingend gewohnt werden mÃ¼sste. Dies alles seien subjektive GrÃ¼nde bzw. stellten keine (geforderten) objektiven GrÃ¼nde fÃ¼r den Bau einer Wohnung in der Gewerbezone dar. GemÃ¤ss Angaben des Verfahrensbeteiligten 2 (im Rahmen des Rekursverfahrens) solle mit der geplanten Baute zusÃ¤tzlich benÃ¶tigte FlÃ¤che fÃ¼r das Lager und die Erweiterung der BetriebstÃ¤tigkeiten des Betriebs geschaffen werden. Was konkret diese Erweiterung der BetriebstÃ¤tigkeit beinhalte, werde nicht ausgefÃ¼hrt und bleibe damit offen. Alleine fÃ¼r LagerrÃ¤umlichkeiten sei kein an den Standort gebundenes Personal erforderlich. Da auch sonst nicht ersichtlich sei, dass der Betrieb zwingend auf Personal, das vor Ort wohne, angewiesen sei, sei die ZonenkonformitÃ¤t der 4.5-Zimmerwohnung im obersten Geschoss der projektierten Baute zu verneinen. Im Einspracheentscheid vom 17. Juni 2019 gehe die BeschwerdefÃ¼hrerin mit keinem Wort auf die Voraussetzungen des Art. 16 Abs. 1 BauR ein und sie habe sich zu diesen Voraussetzungen auch im Rekursverfahren nicht vernehmen lassen. Die von ihr im Einspracheentscheid erwÃ¤hnte VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit (â¦) stelle gemÃ¤ss Wortlaut dieser kommunalen Bestimmung kein Beurteilungskriterium fÃ¼r die ZonenkonformitÃ¤t einer Wohnung in der Gewerbezone dar. Im Ergebnis sei somit festzuhalten, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin damit in Verletzung des ihr zustehenden Autonomiebereichs die Baubewilligung fÃ¼r die 4.5-Zimmerwohnung zu Unrecht erteilt habe (â¦).</p><p> </p><p>5.3 Die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz sind nachvollziehbar und schlÃ¼ssig. In einem Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13. September 2018 (publiziert in BVR 2019/1 S. 15 ff.) ging es um die Auslegung und Anwendung einer kommunalen Bestimmung, gemÃ¤ss welcher Wohnnutzungen in der Arbeitszone "standortgebundenem Personal dienen" mÃ¼ssten. Das Verwaltungsgericht des Kantons Bern hielt fest, bei der Frage, von welchem Gewicht die objektiven GrÃ¼nde (fÃ¼r eine Wohnnutzung in der Arbeitszone) sein mÃ¼ssten, bestehe ein erheblicher Interpretationsspielraum, und es lasse sich eine strenge Praxis grundsÃ¤tzlich ebenso begrÃ¼nden wie eine grosszÃ¼gige. Ein betrieblich begrÃ¼ndetes Interesse an der Wohnnutzung mÃ¼sse - so das Verwaltungsgericht des Kantons Bern weiter - zumindest glaubhaft gemacht werden. Objektiv begrÃ¼ndet sei eine Personalwohnung nur, wenn plausibel werde, dass die dauernde Anwesenheit von bestimmten BetriebsangehÃ¶rigen im konkreten Einzelfall betrieblich erforderlich sei. Solle die einschrÃ¤nkende Voraussetzung "standortgebundenes Personal" nicht jeglichen Sinns entleert werden, mÃ¼sse es sich dabei um GrÃ¼nde handeln, die nicht in jedem beliebigen anderen Fall auch erfÃ¼llt wÃ¤ren. Weiter hielt das Verwaltungsgericht des Kantons Bern fest, dass nicht jegliche Hauswartung, SicherheitsprÃ¤vention oder Pikettdienste generell standortgebundenes Wohnen begrÃ¼ndeten. Es mÃ¼sse vielmehr im Einzelfall einleuchtend erklÃ¤rt werden kÃ¶nnen, warum die stÃ¤ndige Anwesenheit der betreffenden BetriebsangehÃ¶rigen konkret von besonderem Nutzen sei. Wenn die Hauswartung z. B. die stetige Ãberwachung technischer Einrichtungen (wie Heizung, LÃ¼ftung, KÃ¼hlung usw.) oder durchgehend laufender Arbeitsprozesse erfordere bzw. zumindest wesentlich erleichtere, kÃ¶nne die Wohnnutzung standortgebunden sein, nicht hingegen, wenn bloss die Ã¼blichen Reinigungs-, Wartungs- und Kontrollaufgaben eines kleinen Gewerbebetriebs auszufÃ¼hren seien. Aus GrÃ¼nden der Sicherheit kÃ¶nne sich die Wohnnutzung etwa als standortgebunden erweisen, wenn der Schutz besonders heikler oder wertvoller GÃ¼ter nicht anders ausreichend zu gewÃ¤hrleisten sei. Und Pikettdienste kÃ¶nnten die Wohnnutzung erfordern, wenn die benÃ¶tigten Fahrzeuge oder Maschinen auf dem Betriebsareal abgestellt seien und die rasche Einsatzbereitschaft aufgrund der dauernden Anwesenheit wesentlich verbessert werde. Dass eine gewÃ¶hnliche Hauswartung erleichtert werde, genÃ¼ge hingegen nicht, kÃ¶nne diese doch genauso gut wie die anderen im Betrieb anfallenden Arbeiten von auswÃ¤rts Wohnenden erledigt werden. Das Gleiche gelte fÃ¼r eine allgemeine SicherheitsprÃ¤vention, die in jedem beliebigen Fall geltend gemacht werden kÃ¶nnte. WÃ¼rden solch allgemeine GrÃ¼nde genÃ¼gen, verlÃ¶re die einschrÃ¤nkende Voraussetzung der Standortgebundenheit jegliche Bedeutung und wÃ¤re eine Wohnung fÃ¼r Hauswartungspersonal bzw. eine "PrÃ¤senzwohnung" zur allgemeinen PrÃ¤vention fÃ¼r jegliches Personal stets mÃ¶glich. Eine derart weitgehende Zulassung der Wohnnutzung in der Arbeitszone sei von der betreffenden kommunalen Bestimmung nicht gedeckt (vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 13. September 2018 [publiziert in BVR 2019/1 S. 15 ff.] E. 4.2 mit Hinweis).</p><p> </p><p>5.4 Die ErwÃ¤gungen des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern im zitierten Entscheid Ã¼berzeugen. Zu berÃ¼cksichtigen ist dabei, dass der Wortlaut der betreffenden Bestimmung der Berner Gemeinde (wonach Wohnnutzungen in der Arbeitszone "standortgebundenem Personal dienen" mÃ¼ssten) noch offener formuliert ist als derjenige der vorliegend zur Diskussion stehenden Bestimmung von Art. 16 Abs. 1 Satz 2 BauR (wonach Wohnnutzungen in der Gewerbezone "nur fÃ¼r betrieblich an den Standort gebundenes Personal zulÃ¤ssig" sind). Auch wenn sich die ErwÃ¤gungen des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern auf eine kommunale Vorschrift einer anderen Gemeinde beziehen, sind sie zumindest als Richtschnur fÃ¼r die Beurteilung der ZulÃ¤ssigkeit einer Wohnnutzung in der Gewerbezone gestÃ¼tzt auf Art. 16 BauR geeignet. Bei standortgebundenen BetriebsangehÃ¶rigen handelt es sich grundsÃ¤tzlich um Personen, die fÃ¼r das bewilligte Gewerbe eine Funktion ausÃ¼ben, welche die permanente Anwesenheit auf dem BetriebsgelÃ¤nde erfordert. Dies ist namentlich dann der Fall, wenn Maschinen oder Anlagen, deren Betrieb keine Unterbrechung duldet, zu bedienen oder zu beaufsichtigen sind, oder wenn die Wahrung der betrieblichen Sicherheit die mehr oder weniger dauernde Ãberwachung des Betriebs erheischt. Es mÃ¼ssen objektive GrÃ¼nde vorliegen (vgl. Saputelli, Wohnnutzung in Industrie- und Gewerbezone, in: PBGaktuell, ZÃ¼richer Zeitschrift fÃ¼r Ã¶ffentliches Baurecht, 2019/4, S. 5 ff, S. 7, mit Hinweis). Diese Voraussetzungen sind nicht erfÃ¼llt, wenn - wie im vorliegenden Fall - im Baubewilligungsverfahren seitens der Bauherrschaft als BegrÃ¼ndung fÃ¼r die Wohnnutzung einzig die mÃ¶glichen Funktionen/Eigenschaften als "Hauswart" oder "Betriebsinhaber" angefÃ¼hrt werden, ohne dass in AbhÃ¤ngigkeit von einer konkreten Nutzung der GewerberÃ¤umlichkeiten eine weitergehende Notwendigkeit fÃ¼r eine Anwesenheit am Betriebsstandort dargelegt wird. Die Vorinstanz fÃ¼hrt zu Recht an, dass es dabei objektiver GrÃ¼nde bedarf. WÃ¼rde einzig auf subjektive GrÃ¼nde - wie die Vermeidung "unnÃ¶tiger Reisezeit", eine gesteigerte AttraktivitÃ¤t der Gewerbeliegenschaft oder eine verbesserte Ansprechbarkeit vor Ort (â¦) - abgestellt, wÃ¼rde einer missbrÃ¤uchlichen Bewilligungspraxis Vorschub geleistet, da sich entsprechende subjektive GrÃ¼nde fÃ¼r eine Wohnnutzung stets finden liessen. Auch Hauswartungen, inklusive Koordination sowie Pflege der RÃ¤umlichkeiten und des Umschwungs, lassen sich ohne weiteres durch Personal bewerkstelligen, das nicht am Betriebsstandort wohnt. Wenn die BeschwerdefÃ¼hrerin allgemein die Erstellung von Wohnungen unmittelbar neben Gewerbebetrieben fÃ¶rdern mÃ¶chte, um damit eine Verbesserung der gewerblichen Nutzung zu erreichen, wie sie in ihrer Beschwerde (â¦) vorbringt, wÃ¤re dies mittels planungsrechtlicher Massnahmen, das heisst mit der Festsetzung von Mischzonen (Wohn- und Gewerbezonen), zu bewerkstelligen, und nicht durch eine Ã¼bermÃ¤ssig grosszÃ¼gige Bewilligungspraxis von an sich zonenfremder Wohnnutzung in "reinen" Arbeits-/Gewerbezonen. Sodann wurde die Bewilligungspraxis der BeschwerdefÃ¼hrerin auch nicht durch die Genehmigung von Art. 16 BauR von der Vorinstanz quasi sanktioniert. Nicht die Gesetzesbestimmung ist rechtswidrig, sondern die von der BeschwerdefÃ¼hrerin hierzu entwickelte Bewilligungspraxis. Unmassgeblich ist auch der Umstand bzw. nichts zu ihren Gunsten vermÃ¶gen die BeschwerdefÃ¼hrerin und der Verfahrensbeteiligte 2 aus dem Umstand abzuleiten, dass gemÃ¤ss Auflage in der Baubewilligung eine Anmerkung im Grundbuch vorzunehmen ist, wonach die Wohnung "nur an betriebsgebundenes Personal vermietet und nicht einzeln verkauft" werden dÃ¼rfe (â¦). Auch eine derartige Anmerkung Ã¤ndert nichts an der Rechtswidrigkeit der Bewilligungspraxis der BeschwerdefÃ¼hrerin. Im Ãbrigen mÃ¼sste das Personal gemÃ¤ss Art. 16 Abs. 1 Satz 2 BauR nicht (nur) an den Betrieb, sondern vor allem an den Standort gebunden sein.</p><p> </p><p>5.5 Zu berÃ¼cksichtigen ist weiter, dass gemÃ¤ss dem Planungsgrundsatz von Art. 3 Abs. 3 lit. a RPG Wohn- und Arbeitsgebiete einander zweckmÃ¤ssig zugeordnet sein und schwergewichtig an Orten geplant werden sollen, die auch mit dem Ã¶ffentlichen Verkehr angemessen erschlossen sind. Dieser Grundsatz bezweckt zwar keine strikte Trennung von Wohn- und Arbeitsgebieten; im Gegenteil: Eine Durchmischung von Arbeits- und WohnflÃ¤chen ist erwÃ¼nscht, um den Verkehrsstrom der Pendler zu reduzieren und wohnliche Siedlungen zu schaffen (Urteil des Bundesgerichts 1C_145/2008 vom 3. Juli 2008 E. 2.2). Jedoch sollen gemÃ¤ss dem Grundsatz von Art. 3 Abs. 3 lit. b RPG Wohngebiete vor schÃ¤dlichen oder lÃ¤stigen Einwirkungen wie Luftverschmutzung, LÃ¤rm und ErschÃ¼tterungen mÃ¶glichst verschont werden. Es ist Aufgabe des Raumplanungsrechts, Immissionspotenziale vorausschauend zu vermeiden und Konflikte zwischen der Wohn- und der gewerblichen Nutzung gar nicht erst aufkommen zu lassen (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_555/2018 vom 29. August 2019 E. 4.2 und 1C_145/2008 vom 3. Juli 2008 E. 2.3). Das BaugrundstÃ¼ck Nr. XX, auf welchem die strittige Wohnnutzung gemÃ¤ss dem Baugesuch des Verfahrensbeteiligten 2 vorgesehen ist, befindet sich in der Gewerbezone, das heisst einer "reinen" Arbeitszone. Diese Zone dient laut Art. 16 Abs. 1 Satz 1 BauR Bauten und Anlagen, die gewerblich, industriell sowie durch Dienstleistungsunternehmen genutzt werden. In lÃ¤rmschutzrechtlicher Hinsicht gilt in der Gewerbezone die Empfindlichkeitsstufe (ES) IV gemÃ¤ss der LSV. Die ES IV ist gemÃ¤ss Art. 43 Abs. 1 lit. d LSV fÃ¼r Zonen vorgesehen, in denen stark stÃ¶rende Betriebe zugelassen sind, namentlich in Industriezonen. FÃ¼r die Wohnzonen sowie die gemischten Wohn- und Gewerbezonen, ebenso fÃ¼r die Dorfkernzone, gelten auf dem Gebiet der BeschwerdefÃ¼hrerin gemÃ¤ss Art. 12 ff. BauR demgegenÃ¼ber die ES II bzw. III. Die ES IV ist fÃ¼r die Wohnnutzung nicht geeignet. Daraus ergibt sich, dass die Wohnnutzung in der Gewerbezone an sich zonenwidrig ist. Soweit Art. 16 Abs. 1 Satz 2 BauR die Wohnnutzung in der Gewerbezone unter bestimmten Voraussetzungen dennoch fÃ¼r zulÃ¤ssig erklÃ¤rt, kommt ihm der Charakter einer gesetzlichen Ausnahmebestimmung zu. Die lÃ¤rmrechtliche Problematik an sich und die zwischen stark stÃ¶renden Betrieben und der Wohnnutzung auch unter raumplanungsrechtlichen und wohnhygienischen Gesichtspunkten zumindest latent bestehenden Nutzungskonflikte gebieten es, diese gesetzliche Ausnahmebestimmung grundsÃ¤tzlich restriktiv anzuwenden (vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 9. Mai 2011 [publiziert in BVR 2012 S. 20 ff.] E. 4.2, sowie Saputelli, a.a.O., S. 6 f.).</p><p> </p><p>5.6 Die angefÃ¼hrten raumplanungsrechtlichen GrundsÃ¤tze, insbesondere der Planungsgrundsatz von Art. 3 Abs. 3 lit. b RPG, stehen der Bewilligungspraxis der BeschwerdefÃ¼hrerin, die Wohnnutzungen in Gewerbezonen gestÃ¼tzt auf Art. 16 Abs. 1 Satz 2 BauR bereits bei einem "hinreichenden funktionalen Zusammenhang zwischen dem Gewerbebetrieb und der Wohnunnutzung" (ohne nÃ¤here Definition, was unter einem hinreichenden funktionalen Zusammenhang zu verstehen ist) als zulÃ¤ssig erachtet, entgegen. Den Betreibern von zonenkonformen Gewerbe- und Industriebetrieben in der Gewerbezone ist ein schÃ¼tzenswertes Interesse daran zuzugestehen, dass Wohn­nutzungen in dieser insbesondere in lÃ¤rmmÃ¤ssiger Hinsicht erheblich stÃ¤rker belasteten bzw. belastbaren (Arbeits- bzw. Gewerbe-)Zone - entsprechend dem Ausnahmecharakter von Art. 16 Abs. 1 Satz 2 BauR - nur zurÃ¼ckhaltend zugelassen werden, damit Konflikte zwischen der Wohn- und der gewerblichen Nutzung vermieden werden (vgl. E. 5.5 vorstehend und Urteile des Bundesgerichts 1C_555/2018 vom 29. August 2019 E. 4.2 und 1C_145/2008 vom 3. Juli 2008 E. 2.3). Derartige Konflikte werden jedoch mit einer Ã¼bermÃ¤ssig grosszÃ¼gigen Bewilligung von Wohnnutzungen in der Gewerbezone, wie dies von der BeschwerdefÃ¼hrerin gehandhabt wird, eher gefÃ¶rdert statt vermieden. Werden Wohnungen in der Gewerbezone in einem derart weitgehenden Ausmass zugelassen, wie dies die Bewilligungspraxis der BeschwerdefÃ¼hrerin impliziert, besteht die Gefahr, dass sich die Gewerbezone faktisch zu einer Mischzone (Wohn- und Gewerbezone) entwickelt, fÃ¼r welche jedoch andere Vorschriften, insbesondere in lÃ¤rmschutzrechtlicher Hinsicht (LS III), gelten (vgl. Art. 14 BauR).</p><p> </p><p>5.7 Die den erwÃ¤hnten GrundsÃ¤tzen des RPG entgegenstehende Bewilligungspraxis ist auch nicht mehr durch die von der BeschwerdefÃ¼hrerin und vom Verfahrensbeteiligten 2 angerufene Gemeindeautonomie gedeckt. Zwar steht der BeschwerdefÃ¼hrerin bei der Auslegung und Anwendung ihrer kommunalen Vorschrift (Art. 16 Abs. 1 Satz 2 BauR) ein gewisser Ermessens- und Beurteilungsspielraum zu, bei dessen ÃberprÃ¼fung sich die Rechtsmittelinstanzen ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen haben (â¦). Zudem ist den BaubewilligungsbehÃ¶rden der Thurgauer Gemeinden zuzugestehen, die Bewilligungspraxis fÃ¼r Wohnnutzungen in Gewerbe- bzw. Arbeitszonen - bei gegebener gesetzlicher Grundlage und im Rahmen des Zwecks der jeweiligen Arbeitszone/Gewerbezone - unterschiedlich streng zu handhaben. Ist die Auslegung und Anwendung einer kommunalen Norm im konkreten Fall, wie vorliegend, jedoch nicht mehr vertretbar und stehen der Bewilligungspraxis raumplanungsrechtliche Grund­sÃ¤tze entgegen, ist die RechtsmittelbehÃ¶rde gehalten, korrigierend einzugreifen (â¦). Die Vorinstanz hat damit zutreffenderweise und ohne Verletzung der Gemeindeautonomie die BewilligungsfÃ¤higkeit der Wohnung im obersten Geschoss des auf der Liegenschaft Nr. XX geplanten GewerbegebÃ¤udes verneint und die von der BeschwerdefÃ¼hrerin erteilte Bewilligung aufgehoben. Die Beschwerde erweist sich auch in dieser Hinsicht als unbegrÃ¼ndet.</p><p> </p><p>Entscheid des Verwaltungsgerichts VG.2023.70/E, VG.2023.73/E vom 6. MÃ¤rz 2024</p> <div class="table-overlay full reveal article__content" data-vp-id="js-table-overlay"> <i18n-message attribute="title" i18nkey="modal.cta.close.label"> <button class="close-button table-overlay__close" data-close="" title="Close modal" type="button"> <span aria-hidden="true">×</span> </button> </i18n-message> <div class="table-overlay__content"></div> </div> </section> </div> </main> </div> </div> <footer class="footer hc-footer-background-color" data-vp-component="footer"> <div class="grid lg:flex footer--alignment hc-footer-font-color vp-container"> <div class="flex hc-footer-font-color"> <img alt="" class="footer__logo" src="../__assets-db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69/image/1x1.gif"/> </div> <div class="grid"> <div class="footer__links"> <a class="hc-footer-font-color" href="https://obergericht.tg.ch/" rel="noopener"> Obergericht </a> <span class="footer__links--separator">/</span> <a class="hc-footer-font-color" href="https://verwaltungsgericht.tg.ch/" rel="noopener"> Verwaltungsgericht </a> </div> <ul class="footer__attribution-line--copyright hc-footer-font-color"> <li> <i18n-message i18nkey="footer.copyright.label" options='{ "date": "2025", "by": "Kanton Thurgau" }'> Copyright © 2025 Kanton Thurgau </i18n-message> </li> <li> <span aria-hidden="true">•</span> <i18n-message i18nkey="footer.poweredBy.label">Powered by</i18n-message> <a href="https://www.k15t.com/go/scroll-viewport-cloud-help-center" rel="noopener nofollow"> Scroll Viewport </a> &amp; <a href="https://www.atlassian.com/software/confluence" rel="noopener nofollow"> Atlassian Confluence </a> </li> <li id="vp-js-cookies__reset-link"></li> </ul> </div> </div> </footer> <div id="vp-js-mobile__navigation"></div> <div class="vp-error-log"> <div class="vp-error-log__backdrop"></div> <div class="vp-error-log__modal"> <div class="vp-error-log__header"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.header.label" ns="common"> JavaScript errors detected </i18n-message> </div> <div class="vp-error-log__content"> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.0" ns="common"> Please note, these errors can depend on your browser setup. </i18n-message> </p> <ul data-error-log-list=""> <template class="vp-error-log__item--template"> <li></li> </template> </ul> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.1" ns="common"> If this problem persists, please contact our support. </i18n-message> </p> </div> <div class="vp-error-log__footer"> <a class="vp-button vp-button--primary" href="https://k15t.jira.com/servicedesk/customer/portal/3" rel="noopener"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.support.label" ns="common"> Contact Support </i18n-message> </a> <a class="vp-button vp-button--secondary" id="error-log-close-button" tabindex="0"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.close.label" ns="common"> Close </i18n-message> </a> </div> </div> </div> </body> </html>