<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <div class="para"> </div> <div class="para">Bundesgericht </div> <div class="para">Tribunal fédéral </div> <div class="para">Tribunale federale </div> <div class="para">Tribunal federal </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <img height="74" src="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/displayimage.php?id=2023-06-16-4A_285-2022.1&amp;type=gif" width="95"/> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4A_285/2022</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Arrêt du 16 juin 2023</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Ire Cour de droit civil</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Composition </div> <div class="para">Mmes les Juges fédérales </div> <div class="para">Jametti, Présidente, Hohl et May Canellas. </div> <div class="para">Greffier : M. Botteron. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Participants à la procédure </div> <div class="para">A.________ SA, </div> <div class="para">représentée par Me Philippe Eigenheer, avocat, </div> <div class="para">recourante, </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <i>contre</i> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">B.________, </div> <div class="para">représentée par Me Romolo Molo, avocat, </div> <div class="para">intimée. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Objet </div> <div class="para">contestation du loyer initial, rendement brut, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">recours contre l'arrêt rendu le 23 mai 2022 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève (C/18244/2019, ACJC/682/2022). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Faits :</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>A.</b> </div> <div class="para">Le 4 juillet 2006, A.________ SA (ci-après: la défenderesse, la recourante, la bailleresse) a acquis six immeubles de cinq étages à U.________. Les six immeubles ont fait l'objet d'une surélévation en 2019, laquelle a permis la construction d'un total de 26 nouveaux appartements sur deux étages supplémentaires par immeuble. Le coût des travaux admis par l'Office cantonal du logement et de la planification foncière est de 11'134'980 fr. La bailleresse a en outre investi dans le contexte de la surélévation, 700'000 fr. dans la création d'une place pour dix collecteurs à ordures, la mise en place d'un réseau séparatif des eaux usées et des eaux de pluies pour les six immeubles, le raccordement au réseau communal et l'agrandissement des locaux commerciaux. </div> <div class="para">Par contrat du 17 juin 2019, la bailleresse a remis à bail à B.________ (ci-après: la demanderesse, l'intimée, la locataire), un "appartement de 4.5 pièces au 6 <sup>ème</sup> étage (5 pièces genevois) " de l'immeuble sis U.________ d'une surface approximative de 91 m <sup>2</sup>, pour une durée allant du 15 juillet 2019 au 30 septembre 2020, renouvelable d'année en année sauf avis de résiliation donné et reçu au moins quatre mois à l'avance pour la prochaine échéance. Le loyer initial a été fixé à 2'350 fr. (28'200 fr. par an), plus 150 fr. d'acompte de chauffage, d'eau chaude et frais accessoires, et 39 fr. 90 d'abonnement au téléréseau. La garantie de loyer s'élevait à 7'050 fr. </div> <div class="para">L'avis de fixation du loyer initial du 4 juin 2019 indique que le loyer est "conforme aux loyers usuels du quartier". </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>B.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>B.a.</b> Le 6 mars 2020, à la suite d'une tentative de conciliation infructueuse, la locataire a introduit une demande devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, contestant son loyer initial. </div> <div class="para">La locataire a préalablement demandé au Tribunal des baux et loyers d'ordonner un calcul de rendement net. La locataire a également conclu à ce que la bailleresse indique quelles pièces elle détenait parmi les suivantes et, le cas échéant, qu'elle les produise, sous menace de la peine prévue à l'<span class="artref">art. 292 CP</span> : l'acte d'acquisition de l'immeuble et le coût de la surélévation de celui-ci, le détail du calcul du financement de l'immeuble, à savoir le montant des fonds empruntés et des fonds propres, ainsi que le détail des amortissements intervenus (montants et dates), l'état des charges immobilières sur les cinq dernières années (charges financières, charges courantes, charges d'entretien, impôt immobilier complémentaire, honoraires de régie), l'état locatif de l'immeuble et tout document permettant de procéder à une ventilation de l'état locatif admissible pour l'appartement litigieux. La locataire a invoqué que le loyer initial procurait à la bailleresse un rendement abusif et qu'un rendement non abusif ne pouvait permettre de fixer un loyer annuel allant au-delà de 19'200 fr. (soit 1'600 fr. par mois). </div> <div class="para">La bailleresse a conclu à l'irrecevabilité de la demande, subsidiairement à son rejet. </div> <div class="para">En audience, la bailleresse, interrogée par le tribunal, a déclaré que, s'il le fallait, elle produirait les pièces pour un calcul de rendement net. Le tribunal lui a fixé un délai pour produire son calcul de rendement net de l'immeuble et l'a invitée à produire les pièces nécessaires à ce calcul. Il a rendu la bailleresse attentive aux conséquences qui pouvaient être tirées de son refus de produire ces pièces, à savoir l'indice de ce qu'elle cachait un rendement abusif. </div> <div class="para">Dans son mémoire du 5 février 2021, la bailleresse a allégué que l'appartement litigieux avait été créé dans le cadre de la surélévation achevée en 2019 et qu'il n'était pas possible en l'état de chiffrer les charges d'exploitation supplémentaires induites par la surélévation. Elle a effectué un calcul de rendement brut en se fondant sur un prix de revient pour les six immeubles, incluant le prix d'acquisition, les frais d'acquisition et le prix des travaux de surélévation, ainsi que les travaux supplémentaires de 700'000 fr. Elle a appliqué un rendement de 4,5 % à ce montant, puis a divisé le rendement obtenu par le nombre de pièces total de tous les immeubles et appliqué un coefficient de 3 au nombre de pièces des appartements nouveaux pour tenir compte du fait qu'ils étaient neufs contrairement aux autres appartements. Le rendement admissible obtenu pour l'appartement litigieux était de 29'735 fr. 77 par an (soit 2'478 fr. par mois en chiffre arrondi). </div> <div class="para">La locataire a fait valoir que l'immeuble n'était pas récent, que seule la surélévation l'était, et qu'il n'y avait dès lors pas lieu d'appliquer un calcul du rendement brut à tout l'immeuble. Elle a préconisé un calcul du rendement brut pour la surélévation et du rendement net pour pour la partie ancienne de l'immeuble et de ventiler la somme des deux montants. Dans son calcul, elle a proposé le même taux que la bailleresse et a admis l'intégration des 700'000 fr. de travaux supplémentaires. </div> <div class="para">Elle a conclu à la fixation par le tribunal d'un loyer de l'appartement de 17'124 fr. par année, sans les frais accessoires, sous réserve d'amplification selon le résultat du calcul de rendement, et à la réduction de la garantie de loyer à trois mois de loyer fixés et à ce qu'il soit ordonné la libération immédiate du surplus en sa faveur, ainsi qu'à ce que la bailleresse soit condamnée à la restitution du trop-perçu de loyer. </div> <div class="para">Le Tribunal des baux et loyers a constaté que la bailleresse avait refusé de donner suite à l'injonction de produire les pièces permettant un calcul de rendement net, alors qu'elle devait pourtant être en possession des documents relatifs aux fonds empruntés et aux fonds propres investis dès lors qu'ils étaient récents. Il a constaté que l'appartement litigieux avait été créé en 2019 dans le cadre de la surélévation de l'immeuble acquis par la bailleresse en 2006 et qu'il ne s'agissait ainsi pas d'un immeuble ancien. Face à ce qu'il a qualifié de refus volontaire de collaborer, le Tribunal des baux et loyers a eu recours à deux statistiques cantonales et, calculant la moyenne entre les deux, est parvenu à un montant de 2'234 fr. par mois (soit 26'808 fr. annuel), soit 116 fr. de moins que le loyer initial convenu. Tenant compte des installations neuves dans les appartements, de la présence d'une cuisine agencée, de carrelages apposés aux murs et sols des salles d'eau, et du chauffage au sol, le tribunal a considéré que le loyer n'était pas abusif. Le Tribunal des baux et loyers a débouté la locataire demanderesse de toutes ses conclusions. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>B.b.</b> Statuant sur appel de la locataire, la Chambres des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a réformé ce jugement et fixé nouvellement le loyer initial annuel à 24'600 fr. (soit 2'050 fr. par mois), condamné la bailleresse à restituer le trop-perçu et libéré le montant excédentaire de la garantie de loyer. </div> <div class="para">En substance, la cour cantonale a retenu que l'appartement litigieux était inclus dans une partie d'immeuble qui devait être considérée comme un immeuble récent, qu'il convenait d'y appliquer un calcul de rendement brut et non d'avoir recours à des statistiques cantonales, a repris le taux de rendement brut de 4,5 % admis par les parties, qu'elle a appliqué au montant des travaux de surélévation admis par l'Office cantonal du logement et de la planification foncière, de 11'134'980 fr. auquel elle a ajouté le montant des travaux de 700'000 fr. admis par la locataire. Elle n'a pas tenu compte d'une part du prix d'acquisition de l'immeuble en 2006, dès lors que la bailleresse n'a fourni aucun document ni calcul permettant de l'établir. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>C.</b> </div> <div class="para">Contre cet arrêt qui lui a été notifié le 25 mai 2022, la bailleresse a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 23 juin 2022. Elle conclut à son annulation et à sa réforme, en ce sens que le loyer initial ne serait pas abusif et qu'il soit fixé à 28'200 fr. et la garantie de loyer à 7'050 fr., subsidiairement au renvoi de la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Elle invoque la violation des <span class="artref"><artref id="CH/220/270/269" type="start"></artref><artref id="CH/220/270/1" type="start"></artref>art. 270 al. 1, 269 et 269a let. a CO</span><artref id="CH/220/270/269" type="end"></artref><artref id="CH/220/269^a/a" type="end"></artref>. </div> <div class="para">L'intimée conclut à l'irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet. </div> <div class="para">Les parties ont répliqué et dupliqué. </div> <div class="para">La cour cantonale n'a pas formulé d'observations. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Considérant en droit :</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.</b> </div> <div class="para">Interjeté en temps utile (<span class="artref">art. 100 al. 1 LTF</span>) par la partie qui a succombé dans ses conclusions (<span class="artref">art. 76 al. 1 LTF</span>), le recours est dirigé contre un arrêt final (<span class="artref">art. 90 LTF</span>) rendu sur appel par le tribunal cantonal supérieur du canton de Genève (<span class="artref">art. 75 LTF</span>) dans une affaire civile de droit du bail (<span class="artref">art. 72 al. 1 LTF</span>) dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en la matière (<span class="artref">art. 74 al. 1 let. a LTF</span>). Le recours en matière civile est recevable au regard de ces dispositions. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.1.</b> Le recours en matière civile peut être exercé pour violation du droit fédéral (<span class="artref">art. 95 let. a LTF</span>), y compris le droit constitutionnel (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=29&amp;from_date=10.06.2023&amp;to_date=29.06.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F136-I-241%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page241">ATF 136 I 241</a> consid. 2.1; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=29&amp;from_date=10.06.2023&amp;to_date=29.06.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F136-II-304%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page304">136 II 304</a> consid. 2.4). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (<span class="artref">art. 106 al. 1 LTF</span>). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'<span class="artref"><artref id="CH/173.110/42/2" type="start"></artref><artref id="CH/173.110/42/1" type="start"></artref>art. 42 al. 1 et 2 LTF</span><artref id="CH/173.110/42/2" type="end"></artref><artref id="CH/173.110/2" type="end"></artref>, sous peine d'irrecevabilité (<span class="artref">art. 108 al. 1 let. b LTF</span>), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes. Il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui pourraient se poser, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=29&amp;from_date=10.06.2023&amp;to_date=29.06.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-86%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page86">ATF 140 III 86</a> consid. 2, 115 consid. 2; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=29&amp;from_date=10.06.2023&amp;to_date=29.06.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F137-III-580%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page580">137 III 580</a> consid. 1.3). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il n'examine la violation d'un droit constitutionnel que si le grief a été invoqué et motivé de façon détaillée (<span class="artref">art. 106 al. 2 LTF</span>; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=29&amp;from_date=10.06.2023&amp;to_date=29.06.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F139-I-16%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page22">ATF 139 I 22</a> consid. 2.3; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=29&amp;from_date=10.06.2023&amp;to_date=29.06.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F137-III-580%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page580">137 III 580</a> consid. 1.3; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=29&amp;from_date=10.06.2023&amp;to_date=29.06.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F135-III-397%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page397">135 III 397</a> consid. 1.4 in fine). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.2.</b> Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (<span class="artref">art. 105 al. 1 LTF</span>). Relèvent de ces faits tant les constatations relatives aux circonstances touchant l'objet du litige que celles concernant le déroulement de la procédure conduite devant l'instance précédente et en première instance, c'est-à-dire les constatations ayant trait aux faits procéduraux (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=29&amp;from_date=10.06.2023&amp;to_date=29.06.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-16%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page16">ATF 140 III 16</a> consid. 1.3.1 et les références citées). Le Tribunal fédéral ne peut rectifier ou compléter les constatations de l'autorité précédente que si elles sont manifestement inexactes, c'est-à-dire arbitraires (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=29&amp;from_date=10.06.2023&amp;to_date=29.06.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F141-IV-249%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page249">ATF 141 IV 249</a> consid. 1.3.1; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=29&amp;from_date=10.06.2023&amp;to_date=29.06.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-115%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page115">140 III 115</a> consid. 2; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=29&amp;from_date=10.06.2023&amp;to_date=29.06.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F135-III-397%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page397">135 III 397</a> consid. 1.5) ou ont été établies en violation du droit au sens de l'<span class="artref">art. 95 LTF</span> (<span class="artref">art. 105 al. 2 LTF</span>). Encore faut-il que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (<span class="artref">art. 97 al. 1 LTF</span>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.</b> </div> <div class="para">Alors que, dans son avis de fixation du loyer initial, la bailleresse s'était prévalue des loyers usuels du quartier, la locataire a fondé son action en contestation du loyer initial sur le rendement net. Invitée à produire un calcul de rendement net, la bailleresse a effectué un calcul de rendement brut, alléguant que l'appartement litigieux était une construction récente. La cour cantonale a adopté le critère du rendement brut, procédant à une estimation du rendement selon ce critère. La bailleresse recourante lui reproche d'avoir violé les <span class="artref"><artref id="CH/220/270/269" type="start"></artref><artref id="CH/220/270/1" type="start"></artref>art. 270 al. 1, 269 et 269a let. a CO</span><artref id="CH/220/270/269" type="end"></artref><artref id="CH/220/269^a/a" type="end"></artref>. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.1.</b> Selon la jurisprudence, le critère (absolu) applicable pour déterminer si le loyer initial convenu par les parties est abusif diffère selon que l'immeuble est ancien, qu'il est récent ou qu'il n'est ni l'un ni l'autre. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.1.1.</b> Lorsque l'immeuble n'est ni ancien ni récent, le critère du rendement net de l'<span class="artref">art. 269 CO</span> - qui, selon la note marginale, est la "règle" - a la priorité sur le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (<span class="artref">art. 269a let. a CO</span>). Même si, dans la formule officielle de conclusion du nouveau bail, le bailleur invoque que le loyer convenu est conforme aux loyers usuels de la localité ou du quartier, le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement net excessif (<span class="artref">art. 269 CO</span>), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net, qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (<span class="artref">art. 269a let. a CO</span>) (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=29&amp;from_date=10.06.2023&amp;to_date=29.06.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F147-III-14%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page14">ATF 147 III 14</a> consid. 4.2; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=29&amp;from_date=10.06.2023&amp;to_date=29.06.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F124-III-310%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page310">ATF 124 III 310</a> consid. 2b; sur le devoir du bailleur de collaborer à la preuve du rendement net, cf. <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=29&amp;from_date=10.06.2023&amp;to_date=29.06.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F147-III-14%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page14">ATF 147 III 14</a> consid. 6.1 et les arrêts cités). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.1.2.</b> Lorsque l'immeuble est ancien, la hiérarchie des deux critères absolus que sont le critère du rendement net et le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier, est inversé: le critère des loyers usuels l'emporte sur le critère du rendement net (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=29&amp;from_date=10.06.2023&amp;to_date=29.06.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F147-III-14%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page14">ATF 147 III 14</a> consid. 4.2; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=29&amp;from_date=10.06.2023&amp;to_date=29.06.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-433%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page433">ATF 140 III 433</a> consid. 3.1). Lorsque l'immeuble est ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la prééminence du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait que ce critère ait la priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l'aide du rendement net (arrêt 4A_191/2018 du 26 mars 2019 consid. 3.1 et les arrêts cités). Est ancien un immeuble dont la construction ou la dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail; autrement dit, ce délai de trente ans commence à courir soit à la date de la construction de l'immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition, et doit être échu au moment où débute le bail (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=29&amp;from_date=10.06.2023&amp;to_date=29.06.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F147-III-14%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page14">ATF 147 III 14</a> consid. 4.2; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=29&amp;from_date=10.06.2023&amp;to_date=29.06.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F144-III-514%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page514">ATF 144 III 514</a> consid. 3.2; sur la présomption de loyer abusif, cf. <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=29&amp;from_date=10.06.2023&amp;to_date=29.06.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F147-III-431%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page431">ATF 147 III 431</a> consid. 3.4; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=29&amp;from_date=10.06.2023&amp;to_date=29.06.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F148-III-209%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page209">148 III 209</a> consid. 3). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.1.3.</b> Lorsque l'immeuble est récent, le critère absolu applicable est celui du rendement brut de l'<span class="artref">art. 269a let</span>. c CO. Le bailleur peut reporter entièrement ses coûts sur les loyers (coûts financiers, frais d'entretien et charges courantes). Le rendement brut est le rapport exprimé en pour-cent entre le loyer net (à l'exclusion des frais accessoires) de l'objet loué et son prix de revient, c'est-à-dire des frais d'investissement (prix d'achat du terrain et coût de la construction). La jurisprudence ayant augmenté le taux de rendement admissible du 100 % des fonds propres dans le cadre du calcul du rendement net à 2 % tant que le taux hypothécaire de référence est égal ou inférieur à 2 % (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=29&amp;from_date=10.06.2023&amp;to_date=29.06.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F147-III-14%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page14">ATF 147 III 14</a> consid. 8), la doctrine préconise de réévaluer aussi le taux admissible du rendement brut (cf. PHILIPPE CONOD, Protection contre les loyers abusifs; rendement net <span class="artref">art. 269 CO</span>; réévaluation des fonds propres; taux de rendement des fonds propres, in DB 2021, n. 53 ss, p. 48). Il n'y a pas lieu d'examiner la question en l'espèce. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.2.</b> Il ressort des faits constatés que l'appartement litigieux a été construit en 2019 dans le cadre de la surélévation de l'immeuble acquis par la bailleresse en 2006. Il ne s'agit donc pas d'un immeuble ancien, ce qui n'est pas contesté. </div> <div class="para">La cour cantonale a considéré que si la bailleresse ne pouvait invoquer le critère des loyers usuels du quartier, elle pouvait se prévaloir du rendement brut de l'<span class="artref">art. 269 let</span>. c CO. Elle a relevé que la méthode "hybride" préconisée par la locataire ne résulte ni de la loi, ni de la jurisprudence. Elle l'a écartée, en relevant que les travaux de surélévation n'ont apporté aucune plus-value aux appartements anciens et que le coût de ceux-ci n'a pas été répercuté sur les locataires des appartements surélevés. Elle a considéré qu'il se justifiait de procéder à un calcul du rendement brut, qui pouvait reposer sur une estimation puisque la bailleresse n'avait pas produit toutes les pièces nécessaires, ne fournissant pas la preuve du prix de revient du terrain sur lequel est érigé l'immeuble, ni celui d'éventuelles installations communes dont profiterait la locataire de l'appartement litigieux. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">La cour cantonale a ainsi procédé au calcul du rendement brut, en se basant sur le coût des travaux de surélévation de l'immeuble, admis par l'Office cantonal du logement et de la planification foncière, de 11'134'980 fr., auquel elle a ajouté le montant d'autres travaux, allégué par la bailleresse et expressément admis par la locataire, à hauteur de 700'000 fr. Elle n'a pas tenu compte du prix de revient du terrain sur lequel est érigé l'immeuble, la bailleresse n'ayant pas produit de pièces permettant de l'estimer. Elle a appliqué le taux de rendement brut de 4,5 % proposé par les parties, pour en déduire que le loyer admissible des immeubles s'élève à 532'574 fr. 10 (11'834'980 fr. x 4,5 %) et celui de l'appartement, qui représente une surface de 91 m <sup>2</sup> sur un total de 1'970 m <sup>2</sup>, à 24'601 fr. 15 par an (532'574 fr. 10 / 1'970 m <sup>2</sup> = 270 fr. 35, x 91 m <sup>2</sup>), arrondis à 24'600 fr. par an, soit 2'050 fr. par mois (charges non comprises). La cour cantonale ne s'est pas référée aux statistiques cantonales invoquées par la bailleresse. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.3.</b> La bailleresse recourante ne critique ni le fait que la cour cantonale ait considéré l'immeuble comme une construction récente, ni l'application du rendement brut de l'<span class="artref">art. 269a let</span>. c CO, ni le coût des travaux de surélévation, ni le montant supplémentaire de 700'000 fr., ni le taux de rendement de 4,5 %, que la locataire avait aussi admis. </div> <div class="para">Si elle relève que la cour cantonale n'a pas pris en compte le coût du terrain, elle ne démontre pas que celle-ci aurait constaté arbitrairement qu'elle n'avait pas fourni d'élément permettant de le répartir de façon à connaître la part afférente à l'appartement litigieux, ni non plus d'ailleurs qu'elle n'avait pas allégué et prouvé le prix d'éventuelles installations communes de l'immeuble dont profiterait l'appartement litigieux. Son grief est irrecevable (<span class="artref">art. 106 al. 2 LTF</span>). </div> <div class="para">La critique de la recourante revient essentiellement à remettre en cause l'estimation "grossière" du calcul du rendement brut effectué par la cour cantonale et à faire valoir que le loyer aurait dû être déterminé sur la base de statistiques cantonales. Ce faisant, la recourante méconnaît que les statistiques cantonales ou communales (non officielles au sens de l'<span class="artref">art. 11 al. 4 OBLF</span>) ne sont pas applicables au calcul du rendement brut, mais sont prises en considération dans le cadre du calcul du rendement net (en principe pour les immeubles ni anciens, ni récents), lorsque le bailleur ne produit pas les documents en sa possession (arrêt 4A_17/2017 du 7 septembre 2017 consid. 2.2.2) et que, faute de documents suffisants, le juge est obligé de fixer le loyer (cf. sur la méthode à suivre, l'<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=29&amp;from_date=10.06.2023&amp;to_date=29.06.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F147-III-14%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page14">ATF 147 III 14</a> consid. 6.1), ainsi que dans le cadre de l'application du critère des loyers usuels dans la localité ou le quartier (en principe pour les immeubles anciens) lorsqu'il incombe au bailleur d'affaiblir la présomption de loyer abusif ou, en cas d'échec, que le juge doit fixer lui-même le loyer initial (cf. sur la méthode à suivre, l'<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=29&amp;from_date=10.06.2023&amp;to_date=29.06.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F148-III-209%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page209">ATF 148 III 209</a> consid. 3.2). </div> <div class="para">Enfin, en tant qu'elle ajoute "à toutes fins utiles, que le loyer initial [convenu] est inférieur au loyer LDTR autorisé, alors que les loyers LDTR sont notoirement bas", la recourante se limite à cette seule affirmation. Faute de motivation du grief satisfaisant aux art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF, il n'y a pas lieu d'entrer en matière. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.</b> </div> <div class="para">Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité. La recourante, qui succombe, prendra à sa charge les frais de procédure (<span class="artref">art. 66 al. 1 LTF</span>) et versera à l'intimée une indemnité de dépens (<span class="artref"><artref id="CH/173.110/68/2" type="start"></artref><artref id="CH/173.110/68/1" type="start"></artref>art. 68 al. 1-2 LTF</span><artref id="CH/173.110/68/2" type="end"></artref><artref id="CH/173.110/2" type="end"></artref>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b> Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.</b> </div> <div class="para">Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.</b> </div> <div class="para">Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge de la recourante. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.</b> </div> <div class="para">La recourante versera à l'intimée une indemnité de 5'000 fr. à titre de dépens. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.</b> </div> <div class="para">Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du Canton de Genève. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Lausanne, le 16 juin 2023 </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Au nom de la Ire Cour de droit civil </div> <div class="para">du Tribunal fédéral suisse </div> <div class="para"> </div> <div class="para">La Présidente : Jametti </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Le Greffier : Botteron </div> </div></body></html>