<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2020.00661</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220986&amp;W10_KEY=13013478&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2020.00661</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 28.01.2021</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Erstellung von 5 Mehrfamilienhäusern: Auslegung und Anwendung der BZO-Bestimmung betr. Ausnützungsbonus für behindertengerechtes Bauen. Das Verständnis der Baukommission von Art. 3 Abs. 2 BZO, wonach diese Bestimmung auch auf Mehrfamilienhäuser anwendbar ist, lag innerhalb ihres geschützten Entscheidungsspielraums (E.4). Der Einwand der Beschwerdeführenden, Art. 3 Abs. 2 BZO belohne unzulässigerweise etwas, wozu die Bauherrschaft ohnehin gemäss §§ 239a f. PBG verpflichtet sei, erwies sich als unbegründet (E.5). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSLEGUNG">AUSLEGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSZIFFER">AUSNÃTZUNGSZIFFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEHINDERTENGERECHT">BEHINDERTENGERECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEHINDERTENGERECHTES BAUEN">BEHINDERTENGERECHTES BAUEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BZO">BZO</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 239a PBG</span><br/><span class="gerade">§ 239b PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=51147" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2020.00661</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">28. Januar 2021</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 A, </span></p> <p class="MsoNormal">1.2 B, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">2. C, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA D, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. E AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baukommission WÃ¤denswil, Baukommission,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><span>Die Baukommission WÃ¤denswil erteilte der E AG mit Beschluss vom 30. Januar 2020 unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung von fÃ¼nf MehrfamilienhÃ¤usern mit 50 Wohnungen sowie einer Tiefgarage mit AbstellplÃ¤tzen fÃ¼r 79 Autos, 5 MotorrÃ¤der und 92 FahrrÃ¤der auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der G-Strasse in Au WÃ¤denswil. Gleichzeitig nahm sie Vormerk von der VerfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 5. Juli 2019 betreffend Lage im Bereich eines formell geschÃ¼tzten Denkmalpflegeobjekts.</span></p> <p class="Sachverhalt2">Dagegen rekurrierten A und B sowie C mit gemeinsamer Eingabe vom 3. MÃ¤rz 2020 beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten die Aufhebung des Entscheids, eventuell dessen Aufhebung, soweit die Tiefgaragenzufahrt Ã¼ber die H-Strasse bewilligt worden sei, sowie subeventuell die RÃ¼ckweisung der Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung. Mit Entscheid vom 18. August 2020 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">A und B sowie C <span>erhoben gegen diesen Entscheid am 21. September 2020 gemeinsam Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten, den angefochtenen Entscheid und infolgedessen auch die Baubewilligung </span><span>vom 30. Januar 2020<span> aufzuheben, eventuell die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Sodann verlangten sie eine ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren. In prozessualer Hinsicht verlangten sie, der Beschwerde aufschiebende Wirkung zu erteilen und das Verfahren einstweilen zu sistieren.</span></span></p> <p class="Urteilstext">Das Sistierungsgesuch wurde nach vorgÃ¤ngiger AnhÃ¶rung der Parteien mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 29. September 2020 mangels EinverstÃ¤ndnis der Betroffenen abgewiesen.</p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerdeantwort vom 26. Oktober 2020 beantragte die <span>Baukommission der </span>Stadt WÃ¤denswil, die Beschwerde vollumfÃ¤nglich abzuweisen, den angefochtenen Entscheid zu bestÃ¤tigen sowie die Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen den BeschwerdefÃ¼hrenden zu Ã¼berbinden. <span>Das Baurekursgericht beantragte am 30</span>. Oktober 2020 <span>ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 2. November 2020 beantragte die E AG, die Beschwerde abzuweisen sowie eine ParteientschÃ¤digung zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 16. November 2020 replizierten </span>A und B sowie C mit unverÃ¤nderten <span>AntrÃ¤gen. Unter Festhalten an den gestellten AntrÃ¤gen verzichtete die </span><span>Baukommission der </span>Stadt WÃ¤denswil auf die Einreichung einer Duplik. D<span>ie E AG hielt mit Duplik vom 26. November 2020 ebenfalls an ihren AntrÃ¤gen fest.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Als Unterliegende im Rekursverfahren sind die BeschwerdefÃ¼hrenden zur Beschwerdeerhebung ohne Weiteres legitimiert (§ 21 Abs. 1 VRG und §°338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b><span>Die streitbetroffenen BaugrundstÃ¼cke sind gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt WÃ¤denswil vom </span>17. Januar 1994<span> (BZO) auf einer GrundstÃ¼cksflÃ¤che von 9'129 m<sup>2</sup> der Wohnzone W2/30% und auf 2'581 m<sup>2</sup> GrundstÃ¼cksflÃ¤che der Wohnzone W2/40% zugeschieden. Sie sollen mit dem angefochtenen Entscheid zum GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 vereinigt werden. Die Parzelle Kat.-Nr. 01 ist sowohl Ã¼ber die im Osten vorbeifÃ¼hrende H-Strasse als auch Ã¼ber die nordÃ¶stlich verlaufende G-Strasse erschlossen. Gegen Westen grenzt das GrundstÃ¼ck an einen Wald.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b><span>GemÃ¤ss Art. 3 Abs. 2 BZO erhÃ¶hen sich in </span>den Zonen W2/30% und W2/40% <span>die AusnÃ¼tzungsziffern von 30 % bzw. 40 % (nach Art. 3 Abs. 1 BZO) </span>um 5 Prozentpunkte, sofern entweder bei bestehenden GebÃ¤uden zusÃ¤tzlicher, behindertengerechter Wohnraum mit separatem, behindertengerechtem Zugang geschaffen wird oder bei Neubauten pro 500 m<sup>2</sup> anrechenbare GrundstÃ¼cksflÃ¤che mindestens eine behindertengerechte Wohnung mit separatem behindertengerechtem Zugang geschaffen wird.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die Bauherrschaft plant die Erstellung von fÃ¼nf MehrfamilienhÃ¤usern mit insgesamt 50 Wohnungen (Haus 1 mit 10 Wohnungen, Haus 2 mit 11 Wohnungen, Haus 3 mit 10 Wohnungen, Haus 4 mit 11 Wohnungen und Haus 5 mit 8 Wohnungen). Davon werden 23 Wohnungen behindertengerecht ausgebaut. Haus 1 ist mit einer GeschossflÃ¤che von 786 m<sup>2</sup> in der Zone W2/40% geplant, die HÃ¤user 2‒4 demgegenÃ¼ber in der Zone W2/30% mit einer GeschossflÃ¤che von insgesamt 3'178 m<sup>2</sup>.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Strittig ist vor Verwaltungsgericht nur noch die Auslegung und Anwendung von <span>Art. 3 Abs. 2 BZO auf das vorliegende Bauprojekt durch die Vorinstanzen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind der Ansicht, dass dieser Norm fÃ¼r das vorliegende Bauprojekt keine Geltung zukommen kÃ¶nne. Sie werfen den Vorinstanzen vor, den eigentlichen Sinn und Zweck der Norm falsch interpretiert und dadurch der Bauherrschaft eine hÃ¶here AusnÃ¼tzung als zulÃ¤ssig ermÃ¶glicht zu haben.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b><span>Bei Art. 3 Abs. 2 BZO handelt es sich gestÃ¼tzt auf § 49 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a PBG um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht, dessen </span>Anwendung und Auslegung <span>in erster Linie der kommunalen BewilligungsbehÃ¶rde obliegt und ihr einen von der Gemeindeautonomie geschÃ¼tzten Entscheidungsspielraum erÃ¶ffnet. Die Angemessenheitskontrolle des Baurekursgerichts gemÃ¤ss § 20 Abs. 1 lit. c VRG ist deshalb â abhÃ¤ngig von der BegrÃ¼ndungsdichte der kommunalen BehÃ¶rde â beschrÃ¤nkt (vgl. VGr, 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232, E. 4.3). Dem Verwaltungsgericht steht demgegenÃ¼ber keine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit zu (§ 50 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b><span>Ausgangspunkt jeder</span><a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=218634&amp;W10_KEY=4018715&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx2"></a> Auslegung <span>ist der Wortlaut der Bestimmung (grammatikalisches Element). Ist der Gesetzestext allein nicht klar verstÃ¤ndlich und sind verschiedene Interpretationen mÃ¶glich, muss unter BerÃ¼cksichtigung aller Auslegungselemente nach seiner wahren Tragweite gesucht werden. DafÃ¼r ist namentlich auf die Entstehungsgeschichte (historisches Element), auf den Zweck der Norm (teleologisches Element), auf die ihr zugrunde liegenden Wertungen und auf ihre Bedeutung im Kontext mit anderen Bestimmungen (systematisches Element) abzustellen (BGE 139 II 404 E. 4.2 mit Hinweisen). Dabei favorisiert die neuere bundesgerichtliche Praxis einen pragmatischen </span>Methodenpluralismus <span>und lehnt es ab, die einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 139 II 173 E. 2.1 mit Hinweisen). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Ist eine Gesetzesvorschrift unmissverstÃ¤ndlich und klar formuliert, ist deren Auslegung und <span>analoge Anwendung </span>Ã¼ber den Wortlaut hinaus nur dann geboten und gerechtfertigt, wenn Zweifel bestehen, ob der scheinbar klare Wortlaut den wahren Sinn der Norm wiedergibt. GrÃ¼nde kÃ¶nnen sich aus der Entstehungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Grund und Zweck oder aus dem Zusammenhang mit anderen Vorschriften ergeben (VGr, <span>4. Mai 2017, VB.2016.00238, E. 3.5,</span> 13. Juli 2017, VB.2017.00169, E. 3.3 = BEZ 2017 Nr. 21; BEZ 2016 Nr. 39; BGE 131 II 697, E. 4.4;<span> Christoph </span>Fritzsche<span>/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., ZÃ¼rich 2019, S. 92</span>). </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Das Baurekursgericht fÃ¼hrte in seinem Entscheid zusammengefasst aus, soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden vorbringen wÃ¼rden, die Bestimmung von <span>Art. 3 Abs. 2 BZO sei nicht auf den vorliegenden Fall anwendbar, weil sie einzig auf Einliegerwohnungen in EinfamilienhÃ¤usern zugeschnitten und nicht per se als generelle Motivation beziehungsweise Belohnung fÃ¼r behindertengerechtes Bauen bestimmt sei, kÃ¶nne dem nicht gefolgt werden.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.1 </b>Der Weisung zur entsprechenden BZO-Revision sei zwar zu entnehmen, dass zu Beginn eine Privilegierung von <span>Einliegerwohnungen vorgesehen gewesen sei, mit dem Ziel, EinfamilienhÃ¤user besser und flexibler zu nutzen und etwa den Generationenwechsel zu erleichtern. Damit Umnutzungen nicht an den fehlenden AusnÃ¼tzungsziffern scheitern wÃ¼rden, sei der Bonus von 5</span> % vorgeschlagen worden, sofern eine zweite, behindertengerechte Wohnung mit separatem Zugang geschaffen werde. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.2 </b>Mithin seien damit Umbauten von bestehenden EinfamilienhÃ¤usern avisiert worden. In der Endfassung soll diese indes offenkundig auch auf Neubauten zur Anwendung gelangen (<span>Art. 3 Abs. 2 zweites Lemma BZO</span>). Von dieser Bestimmung, wonach sich die AusnÃ¼tzungsziffer um 5 % erhÃ¶ht, wenn bei Neubauten pro 500 m<sup>2</sup> anrechenbare GrundstÃ¼cksflÃ¤che mindestens eine behindertengerechte Wohnung mit separatem behindertengerechtem Zugang geschaffen wird, wÃ¼rden daher auch auf MehrfamilienhÃ¤user erfasst.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Der Wortlaut von Art. 3 Abs. 2 BZO schliesst die Anwendung der Norm auf MehrfamilienhÃ¤user unbestrittenermassen nicht aus. Wie die BeschwerdefÃ¼hrenden zutreffend vorbringen, ist der Wortlaut mit demjenigen im Gesetzesentwurf â bis auf ein Redaktionsdetail â identisch. Der gesetzgeberische Wille hat sich demzufolge bis zur Inkraftsetzung offenbar nicht mehr verÃ¤ndert. Aus den AusfÃ¼hrungen in der Weisung zu schliessen, der AusnÃ¼tzungsbonus sei auf Einliegerwohnungen in EinfamilienhÃ¤usern beschrÃ¤nkt und entsprÃ¤che einzig dies dem Willen des Gesetzgebers, wÃ¤re indes zu einseitig betrachtet. Zumal der Begriff "Einliegerwohnungen" keinen Eingang in den Gesetzestext gefunden hat, ist ein RÃ¼ckschluss aus dessen Definition zudem nicht zielfÃ¼hrend.</p> <p class="Erwgung2">An Materialien zum Gesetzgebungsprozess ist einzig die Weisung 2 zur Revision der BZO 2006 zugÃ¤nglich. Unter dem Titel "AusnÃ¼tzungsbonus fÃ¼r Einliegerwohnungen" enthÃ¤lt diese im Wesentlichen die von der Vorinstanz bereits zitierten AusfÃ¼hrungen. Es trifft zwar zu, dass darin lediglich vom Einbau von Ein- oder Zweizimmerwohnungen in EinfamilienhÃ¤user die Rede ist, MehrfamilienhÃ¤user demgegenÃ¼ber nicht erwÃ¤hnt werden. Doch bedeutet dies nicht im Umkehrschluss, dass die Anwendung der Bestimmung auf MehrfamilienhÃ¤user ausgeschlossen werden sollte. WÃ¤re dies dem Gesetzgeber ein Anliegen gewesen, so hÃ¤tte er die Bestimmung entsprechend einschrÃ¤nkend formuliert. Ebenso hÃ¤tte er lediglich einen AusnÃ¼tzungsbonus fÃ¼r altersgerechte Einliegerwohnungen in EinfamilienhÃ¤usern gewollt.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Das von den BeschwerdefÃ¼hrenden verfochtene Normziel, bei bereits voll ausgenÃ¼tzten GebÃ¤uden durch GewÃ¤hrung des Bonus notbehelfsmÃ¤ssig die MÃ¶glichkeit zur Erstellung einer zusÃ¤tzlichen Ein- oder Zweizimmerwohnungen zu geben, ist lediglich bei bestehenden Bauten nachvollziehbar. Wird eine Baute neu erstellt, kann die Aufteilung der zur VerfÃ¼gung stehenden AusnÃ¼tzung von vornherein geplant werden, was die notbehelfsmÃ¤ssige Angewiesenheit auf den AusnÃ¼tzungsbonus von vornherein ausschliesst. Da die strittige Bestimmung sowohl Um- als auch Neubauten umfasst, steht dies der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden entgegen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Hinzu kommt, dass, wenn die Anzahl behindertengerechter Wohnungen pro 500 m<sup>2</sup> anrechenbare GrundstÃ¼cksflÃ¤che (ohne Obergrenze) geregelt wird, keine BeschrÃ¤nkung auf den Bau von EinfamilienhÃ¤usern gewollt sein kann. Die Voraussetzung des separaten, behindertengerechten Zugangs macht entgegen der beschwerdefÃ¼hrerischen Ansicht sodann nicht nur bei EinfamilienhÃ¤usern Sinn und ist schlicht Teil der Voraussetzung der Behindertengerechtigkeit (vgl. auch Art. 239a f. PBG). Dass bei grÃ¶sseren Bauvorhaben unter AusschÃ¶pfung des Behindertenwohnungsbonus MehrfamilienhÃ¤user mit mehr Wohnungen erstellt werden kÃ¶nnen, wurde damit in Kauf genommen. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3 </b>Die in der Weisung ausgefÃ¼hrte (Ausgangs-)Idee, fÃ¼r behindertengerechte Einliegerwohnungen einen AusnÃ¼tzungsbonus zu gewÃ¤hren, schliesst zudem nicht aus, dass grundsÃ¤tzlich ein Anreiz geschaffen werden sollte, behindertengerechten Wohnraum zu schaffen. Ob dies primÃ¤res Normziel ist, wie die Baukommission in ihrer Replik ausfÃ¼hrt, kann dahingestellt bleiben. Dass ein solcher, genereller Anreiz geschaffen werden sollte, ist jedenfalls naheliegend, da zum Zeitpunkt der Schaffung von Art. 3 Abs. 2 BZO im Jahr 2006 die kantonalen Bestimmungen zum behindertengerechten Bauen (Art. 239a ff. PBG) im Gegensatz zum Behindertengleichstellungsgesetz von 2002 noch nicht in Kraft waren.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Zusammengefasst ist das VerstÃ¤ndnis der Baukommission von <span>Art. 3 Abs. 2 BZO, wonach diese Bestimmung auch auf MehrfamilienhÃ¤user anwendbar ist, nicht zu beanstanden und lag innerhalb ihres geschÃ¼tzten Entscheidungsspielraums. Das Baurekursgericht hat dieses zu Recht geschÃ¼tzt und die historische Auslegung der BeschwerdefÃ¼hrenden, welcher zwar angesichts des geringen Normalters eine erhÃ¶hte Bedeutung zukommt, sich indes auf nur eine Quelle stÃ¼tzt, zu Recht nicht Ã¼ber die vom Wortlaut erfasste behÃ¶rdliche Auslegung gestellt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Als Zweites wenden sich die BeschwerdefÃ¼hrenden gegen die AusfÃ¼hrungen in E. 3.4.2 des angefochtenen Entscheids.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Darin prÃ¼fte das Baurekursgericht, ob der mit Art. 3 Abs. 2 BZO verbundene Anreiz, behindertengerecht zu bauen, auch nach Inkrafttreten der § 239a ff. PBG betreffend behindertengerechtes Bauen noch sachgemÃ¤ss sei. Es fÃ¼hrte zusammengefasst aus, diesbezÃ¼glich sei zunÃ¤chst zu beachten, dass gemÃ¤ss § 239a Abs. 2 PBG bei WohngebÃ¤uden mit mehr als acht Wohneinheiten alle Einheiten fÃ¼r Menschen mit Behinderung zugÃ¤nglich und das Innere an deren BedÃ¼rfnisse anpassbar sein mÃ¼ssten. § 239b Abs. 1 PBG lege sodann fÃ¼r Neubauten von WohngebÃ¤uden mit fÃ¼nf bis acht Wohneinheiten fest, dass die Einheiten wenigstens eines Geschosses fÃ¼r Menschen mit Behinderungen zugÃ¤nglich sein und der Zugang zu den Ã¼brigen Wohneinheiten anpassbar sowie das Innere der einzelnen Wohneinheiten an deren BedÃ¼rfnisse anpassbar sein mÃ¼ssten. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.1 </b>Der Anwendungsbereich von Art. 3 Abs. 2 BZO gehe damit weiter als derjenige der kantonalrechtlichen Bestimmungen, indem er Anreiz fÃ¼r Massnahmen schaffe, welche Ã¼ber das von §§ 239a ff. PBG Verlangte hinausgehen wÃ¼rden. So genÃ¼ge die blosse Anpassbarkeit der InnenrÃ¤ume Art. 3 Abs. 2 BZO nicht. Zudem belohne die kommunale Bestimmung die behindertengerechte Ausgestaltung auch in WohngebÃ¤uden mit weniger als fÃ¼nf Wohneinheiten. Demzufolge habe Art. 3 Abs. 2 BZO entgegen dem beschwerdefÃ¼hrerischen Vorbringen seinen Zweck nicht verloren.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.2 </b>Im Ãbrigen entspreche Art. 3 Abs. 2 BZO auch den Zielen und GrundsÃ¤tzen der Raumplanung, namentlich der Siedlungsentwicklung nach Innen bzw. der haushÃ¤lterischen Nutzung des Bodens. Die GewÃ¤hrung einer 5 % hÃ¶heren AusnÃ¼tzungsziffer bei gegebenen Voraussetzungen sei schliesslich auch nicht unangemessen, zumal sie zumindest teilweise auch als Kompensation des erhÃ¶hten FlÃ¤chenbedarfs fÃ¼r die behindertengerechte Ausgestaltung betrachtet werden kÃ¶nne. Die als Folge der Pflichten gemÃ¤ss §§ 239a und b PBG allenfalls breite Inanspruchnahme der AusnÃ¼tzungssteigerung von moderaten 5 % fÃ¼hre denn auch nicht zu einer unsachgemÃ¤ss hohen Dichte, welche in Widerspruch zur Grundordnung treten kÃ¶nnte.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Dem halten die BeschwerdefÃ¼hrenden im Wesentlichen entgegen, Art. 3 Abs. 2 BZO habe ihrer Ansicht nach lediglich bei WohngebÃ¤uden mit mehr als acht Wohneinheiten seinen Sinn und Zweck verloren. Nach Inkrafttreten von §§ 239a ff. PBG sei eine vorbehaltlose ErhÃ¶hung der AusnÃ¼tzungsziffer nicht mehr sachgemÃ¤ss. Der Normzweck der Anreizschaffung oder Belohnung falle mit der Verpflichtung zum behindertengerechten Bauen dahin. Da zur Konkretisierung sowohl bei den kantonalen als auch der kommunalen Bestimmung die Richtlinien und Normalien gemÃ¤ss Anhang 2.5 der Besonderen Bauverordnung I (BVV I) in Verbindung mit § 34 BVV I die Norm SIA 500:2009, Hindernisfreie Bauten sowie die Empfehlung "Wohnungsbau hindernisfrei - anpassbar" der Schweizerischen Fachstelle fÃ¼r behindertengerechtes Bauen, Ausgabe 1992 zu beachten sei, sei nicht ersichtlich, inwiefern die kommunale Norm strenger sein sollte. Sie sprechen sich dafÃ¼r aus, Art. 3 Abs. 2 BZO je nach Anzahl Wohneinheiten differenziert anzuwenden.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.1 </b>Die Vorinstanz hielt zutreffend fest, dass <span>Art. 3 Abs. 2 BZO, welcher behindertengerechtes Bauen unabhÃ¤ngig von der Anzahl Wohnungen belohnt, weitergeht, als §§ 239a und b PBG, welche erst ab fÃ¼nf Wohnungen Vorgaben machen. Auf die diesbezÃ¼glichen ErwÃ¤gungen kann vollumfÃ¤nglich verwiesen werden </span>(<span>§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG</span>).<span> Zudem geht </span><span>Art. 3 Abs. 2 BZO<span> auch bei HÃ¤usern mit Ã¼ber fÃ¼nf bzw. acht Wohneinheiten weiter, indem die Wohnungen nicht nur behindertengerecht anpassbar, sondern bereits entsprechend fertig ausgebaut sein mÃ¼ssen. Daran Ã¤ndern die dazu heranzuziehenden Normalien nichts. Der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrenden, Art. 3 Abs. 2 BZO belohne unzulÃ¤ssigerweise etwas, wozu die Bauherrschaft ohnehin verpflichtet sei, erwies sich nicht nur in VGr, 5. Dezember 2007, VB.2007.00356, E. 3.2.2, sondern auch vorliegend als unbegrÃ¼ndet. Eine differenzierte Betrachtungsweise oder EinschrÃ¤nkung des Anwendungsbereichs der kommunalen Bestimmung ist daher nicht angezeigt.</span></span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.2 </b>Wie bereits oben festgehalten (E. 3.1), <span>handelt es sich bei Art. 3 Abs. 2 BZO um gestÃ¼tzt auf § 49 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a PBG kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht. Die Festsetzung von AusnÃ¼tzungsziffern steht den Gemeinden frei. In zweigeschossigen Wohnzonen betrÃ¤gt die minimale AusnÃ¼tzungsziffer gemÃ¤ss der kantonalen Vorgabe 30 % (Art. 49a Abs. 1 PBG). Eine Obergrenze legt das kantonale Recht demgegenÃ¼ber nicht fest. </span>Der Bonus von 5 % fÃ¼r behindertengerechte Wohnungen wird in der strittigen Bestimmung auf AusnÃ¼tzungsziffern von 30 % bzw. 40 % gewÃ¤hrt. Letztere liegen damit grundsÃ¤tzlich auf bzw. mit Bonus leicht Ã¼ber dem gesetzlichen Minimum. Vor dem Hintergrund des Grundsatzes der inneren Verdichtung bzw. haushÃ¤lterischen Bodennutzung betrachtet, ist die ErhÃ¶hung von 5 % daher nicht unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, auch wenn diese in Relation zur (geringen) AusnÃ¼tzungsziffer grÃ¶sser erscheint als absolut betrachtet. Damit erweist sich auch diese RÃ¼ge als unbehelf<span>lich.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b><span> </span></p> <p class="Erwgung2">Die Baukommission hielt in ihrem Beschluss fest, mit einer massgeblichen GrundstÃ¼cksflÃ¤che von 11'710 m<sup>2</sup> mÃ¼ssten 23 behindertengerechte Wohnungen geschaffen werden. Dass das Projekt diese Anforderung erfÃ¼lle, wurde nicht beanstandet. Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen einzig geltend, die Gemeinde hÃ¤tte zwar den AusnÃ¼tzungsbonus gestÃ¼tzt auf Art. 3 Abs. 2 BZO gewÃ¤hrt, in der Folge jedoch nicht die darin vorgesehenen strengeren Vorgaben als gemÃ¤ss kantonalem Recht in den Auflagen angeordnet. Dazu ist festzuhalten, dass diese in der Replik vorgebrachte RÃ¼ge verspÃ¤tet erfolgte (§ 52 Abs. 2 VRG). <span>Insgesamt erwiesen sich damit sÃ¤mtliche RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrenden am vorinstanzlichen Entscheid als unbegrÃ¼ndet. Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>7.1 </span></b><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die die Gerichtskosten den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 je zur HÃ¤lfte unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ </span>70 <span>in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>7.2 </span></b><span>Ein Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). <span>Hingegen sind die BeschwerdefÃ¼hrenden im gleichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin 1 eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen, wobei sich insgesamt Fr. 3'500.- als angemessen erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG). Der Ã¶ffentlichen Beschwerdegegnerin 2 steht in der vorliegenden </span></span>Konstellation<span>, in der sich auf beiden Seiten </span>private<span> Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss keine ParteientschÃ¤digung zu und wurde von ihr auch nicht beantragt (VGr, 9. Januar 2008, VB.2007.00382 und VB.2007.00401, E. 4.2 = BEZ 2008 Nr. 3, Kaspar PlÃ¼ss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 § 17 N. 51).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. <span>Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.-- die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 255.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 6'255.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 je zur HÃ¤lfte, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag, auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 werden im gleichen VerhÃ¤ltnis, unter solidarischer Haftung, verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3'500.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>