<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="38" id="Immagine 5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=294371" width="37"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="25" id="Immagine 6" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=294372" width="21"/></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span>15.2020.125</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE">8 febbraio 2021</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>La Camera di esecuzione e fallimenti</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Jaques, presidente</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Walser e Grisanti</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>vicecancelliere:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Cortese</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>statuendo sul ricorso 25 novembre 2020 di</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> RI 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>l’operato dell’<b>Ufficio d’esecuzione di Mendrisio</b>, o meglio contro la decisione 18 novembre 2020 volta alla vendita a trattative private di due fondi del ricorrente nell’ambito delle esecuzioni n. __________ e __________ (gruppo n. 2) promosse rispettivamente da</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoFooter"><b><span>PI 1</span></b><span>, __________</span></p> <p class="MsoFooter"><span>(patrocinata dall’__________ PA 1, __________)</span></p> <p class="MsoFooter"><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><b><span>PI 2</span></b><span>, __________</span></p> <p class="MsoNormal"><span>(patrocinato dall’__________ PA 2, __________</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="R1"><span>procedura che interessa anche i creditori:</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoFooter"><b><span>PI 5</span></b><span>, __________</span></p> <p class="MsoFooter"><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><b><span>PI 4</span></b><span>, RU-Mosca</span></p> <p class="MsoNormal"><span>(patrocinata dall’__________ RA 1, __________)</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>ritenuto</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>in fatto:</span></b><span> </span><b><span>A.</span></b><span> Sulla scorta dei precetti esecutivi n. __________ e __________ (gruppo n. 2) fatti emettere rispettivamente da PI 2 e dall’ex marito PI 1 contro il marito separato di lei RI 1 per l’incasso di fr. 3'036.– e di fr. 66'650.– oltre agli interessi, il 23 novembre 2018 l’Ufficio di esecuzione (UE) di Lugano ha proceduto al pignoramento delle unità di </span><span>proprietà per piani (PPP) n.__________ di</span><span> </span><b><span>70</span></b>⁄<b><span>1000</span></b><span> e n. __________ di </span><b><span>130</span></b>⁄<b><span>1000</span></b> <span>della parti-cella n. __________ RFD di __________, attribuendo alle stesse un valore di stima di fr. 410'000.– complessivi.</span></p> <p class="R1"><span> <b>B.</b> Avendo gli escutenti chiesto la realizzazione dei fondi il 27 maggio e l’11 giugno, il 4 ottobre 2019 l’UE di Mendrisio ne ha pubblicato l’avviso di asta per il 21 gennaio 2020, indicando un valore di stima peritale rispettivamente di fr. 80'000.– e fr. 200'000.–.</span></p> <p class="R1"><span> <b>C.</b> Il 3 dicembre 2019 l’UE di Mendrisio ha depositato le condizioni <span>d’asta e l’elenco oneri, che stabilisce ipoteche legali di fr. 31'643.45</span> <span>e ipoteche convenzionali di fr. 318'910.– a favore della PI 5</span>, gravanti tutte collettivamente ambedue i fondi. Essi sono inoltre oggetto di restrizioni del diritto di disporre annotate a favore dei pignoramenti eseguiti per PI 2 e PI 1, così come per i cre<span>diti dei gruppi n. 3 (es. n. __________ di PI 1 e n. __________</span> del­l’PI 4) e n. 4 (es. n. __________ e __________ di PI 2).</span></p> <p class="R1"><span> <b>D.</b> Il ricorso interposto il 13 gennaio 2020 da RI 1 inteso in particolare a rimandare l’asta pubblica e a procedere con urgenza a </span><i><span>“una o più perizie professionali per determinare un valore o piede d’asta più consono alla reale situazione degli appartamenti”</span></i><span> è stato parzialmente accolto da questa Camera con sentenza del 16 marzo 2020 (inc. 15.2020.5), con cui è stato ordinato all’UE di Mendrisio di fissare nuovamente l’asta dopo essersi organizzato in modo da garantire a eventuali interessati la possibilità di visitare i fondi da realizzare, facendo se del caso capo alla forza pubblica ove il debitore o terzi dovessero ostacolarne la visita, e di appurare o far appurare la questione degli accessi agli appartamenti, ritenuti poco chiari dalla perizia.</span></p> <p class="R1"><span> <b>E.</b> Il 3 novembre 2020, l’UE ha comunicato agli interessati di aver ricevuto un’offerta di fr. 528'591.–, superiore al valore di stima, per l’acquisto a trattative private di ambedue i fondi pignorati in blocco. Ha assegnato loro un termine di dieci giorni per formulare per scritto il loro consenso o la loro opposizione al modo di realizza-zione proposto, il silenzio essendo parificato a un’adesione. PI 1 ha dichiarato il proprio consenso con scritto del 6 novembre 2020. Il 12 novembre, RI 1 si è invece opposto all’offerta, reputandola troppo bassa rispetto al valore di mercato, a suo dire non inferiore a fr. 800'000.–. </span></p> <p class="R1"><span> <b>F.</b> Il 18 novembre 2020, l’UE ha comunicato a RI 1 di doversi discostare dalla sua opposizione e d’intendere procedere alla vendita a trattative private dei fondi, l’offerta di fr. 528'591.– essendo superiore al valore di stima di fr. 375'998.05 risultante dalla nuova valutazione dell’8 settembre 2020 (allegata).</span></p> <p class="R1"><span> <b>G.</b> Con ricorso del 25 novembre 2020, RI 1 chiede, previa sospensione della vendita a trattative private in via cautelare e supercautelare, di ordinare la realizzazione dei fondi tramite asta dopo l’allestimento di una nuova valutazione peritale indipendente. Facendo valere di essere a carico dell’assistenza pubblica, egli postula inoltre l’esenzione dall’anticipazione delle spese della nuova perizia così come delle spese e tasse giudiziarie.</span></p> <p class="R1"><span> <b>H.</b> Con ordinanza del 9 dicembre 2020, il presidente della Camera ha concesso effetto sospensivo al ricorso.</span></p> <p class="R1"><span> <b>I.</b> Con osservazioni del 18 dicembre 2020 l’PI 4 si è rimessa al giudizio della Camera. Il 22 dicembre, PI 2 e il figlio PI 3, autore dell’offerta di </span><span>528'591.–, </span><span>hanno invece chiesto la reiezione del ricorso e la revoca dell’effetto sospensivo, oltre all’inflizione di una multa e di un ammonimento al ricorrente e all’assegnazione di ripetibili ai resistenti. Nelle sue osservazioni del 23 dicembre anche PI 1 ha postulato la reiezione del ricorso e la revoca dell’effetto sospensivo, mentre la PI 5, con scritto del 5 gennaio 2021, si è limitata a esprimere il proprio </span><i><span>“stupore”</span></i><span> per la concessione dell’effetto sospensivo. Infine, il 12 gennaio 2021 l’UE ha concluso per la reiezione del ricorso.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>Considerato</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>in diritto: 1.</span></b><span> Interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino la Camera esecuzione e fallimenti (CEF)</span><span> del Tribunale d’appello</span><span> (art. 3 LPR) – entro dieci giorni dalla notifica dell’atto impugnato, avvenuta il 20 novembre 2020, il ricorso è in linea di principio ricevibile (art. 17 LEF) per quanto riguarda la contestazione della decisione di vendere i fondi a trattative private. La richiesta di una nuova valutazione peritale indipendente del loro valore è invece tardiva, dal momento che lo stesso ricorrente ha dichiarato nel suo scritto del 12 novembre 2020 di avere ricevuto la circolare contenente l’offerta di acquisto dei fondi a trattative private già il 4 novembre e di essere </span><i><span>“molto curioso di visionare la ’nuova’ perizia sulla base della quale si fonda l’offerta”</span></i><span>. Ora, egli ha inoltrato la richiesta di nuova perizia, con il ricorso in esame, solo il 25 novembre, ovvero ampiamente oltre il termine di dieci giorni stabilito all’art. 9 cpv. 2 del </span>Regolamento del Tribunale federale concernente la realizzazione forzata di fondi (RFF, RS 281.42).</p> <p class="R1"><span> <b>2.</b> Il ricorrente si duole di un abuso del potere di apprezzamento da parte dell’UE, ricordando che secondo l’art. 143<i>b</i> LEF per vendere un fondo a trattative private è necessario il consenso di tutti gli interessati, compreso il suo (quale escusso).</span></p> <p class="R1"><span> <b>2.1</b> Giusta l’art. 143<i>b</i> cpv. 1 LEF in luogo dell’incanto, si può fare la vendita a trattative private, se tutti gli interessati vi acconsentono e il prezzo offerto è pari almeno a quello di stima. Tra gli “interessati” rientra anche l’escusso (<span>Piotet</span> </span><span class="MsoPageNumber"><span>in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 2 ad art. 143<i>b</i> LEF; <span>Gilliéron</span>, Commentaire de la LP, vol. II, 2000, n. 16 ad art. 143<i>b</i> LEF). Il <span>consenso dev’essere espresso e scritto, o perlomeno verbalizzato (<span>Pio­tet,</span></span> op. cit., n. 3 ad art. 143<i>b</i>; <span>Bettschart, </span>in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 9 ad art. 130 LEF; <span>Gilliéron</span>, op. cit., n. 19 ad art. 130 LEF). L’Ufficio d’esecuzione non è vincolato da un rifiuto manifestamente abusivo (DTF 115 III 55 consid. 3/b; <span>Bettschart</span>, op. cit., n. 11 ad art. 130).</span></span></p> <p class="R1"><span class="MsoPageNumber"><span> <b>2.2</b> Nella decisione impugnata l’UE ha giustificato la sua intenzione di procedere alla vendita a trattative private nonostante il rifiuto del­l’escusso in base al proprio margine di apprezzamento, tenuto conto degli interessi delle parti e del rischio che una vendita all’a­sta generasse un ricavo minore del prezzo offerto per l’acquisto dei fondi a trattative private. Ha ritenuto senza fondamento le accuse mosse dall’escusso contro l’offerente e l’affermazione secondo cui l’offerta sarebbe </span></span><span class="MsoPageNumber"><i><span>“troppo bassa”</span></i></span><span class="MsoPageNumber"><span>.</span></span></p> <p class="R1"><span class="MsoPageNumber"><span> <b>2.3</b> L’art. 143<i>b</i> LEF non conferisce invero all’ufficio d’esecuzione alcun potere d’apprezzamento. Anche il rifiuto di un solo interessa­to, fosse anche l’escusso, impedisce un’aggiudicazione a trattative private sebbene la stessa sia nell’interesse di tutti gli altri in<span>teressati consenzienti. Il rischio, in caso di asta pubblica, di un ri­cavo</span> inferiore al prezzo offerto per l’acquisto del fondo pignorato a trattative private è poi immanente all’esigenze di unanimità del­l’art. 143<i>b</i> LEF. Certo, come per ogni diritto, quello di rifiutare l’of­ferta di acquisto a trattative private non è protetto se è esercitato in modo manifestamente abusivo (art. 2 cpv. 2 CC e DTF 115 III 55 consid. 3/b). Nel caso specifico, né l’UE né i resistenti spiegano in modo convincente perché il rifiuto dell’escusso dovrebbe essere tacitato come manifestamente abusivo. Non è impossibile – e in pratica è già successo – che il prezzo d’aggiudicazione di un fondo in un’asta pubblica sia superiore al valore di stima, il quale è stabilito in funzione di criteri oggettivi che non possono cogliere le motivazioni soggettive e il tipo d’uso del fondo ipotizzato dagli astanti, né i fattori psicologici che si manifestano al momento del­l’asta. Né l’UE né i resistenti si sono del resto espressi sui confronti presentati dal ricorrente con oggetti a suo dire paragonabili ai propri fondi recentemente messi in vendita sul territorio di __________, dai quali risulterebbe possibile una realizzazione a un prez­zo superiore a quello offerto da PI 3. La valutazione del valore dei fondi dell’escusso non appare ad ogni modo univoca come dimostra il fatto che tra la prima e la seconda perizia la stima è salita di quasi fr. 100'000.–.</span></span></p> <p class="R1"><span class="MsoPageNumber"><span> Nelle circostanze descritte non si può pertanto ritenere il rifiuto del ricorrente come manifestamente abusivo. Che il prezzo offerto da PI 3 consenta di tacitare tutti i debiti del ricorrente non esclude l’interesse di quest’ultimo a vedere le sue proprietà aggiudicate a un prezzo superiore, siccome il supplemento sarebbe di sua spettanza.</span></span></p> <p class="R1"><span class="MsoPageNumber"><span> <b>2.4</b> Per abbondanza, la decisione impugnata andrebbe ad ogni modo annullata perché a parte PI 1 non risulta dagli atti che gli altri interessati abbiano esplicitamente accettato l’offerta. <span>Contrariamente a quanto reputa l’UE, </span></span></span><span>il silenzio non può infatti essere parificato a un’adesione, </span><span class="MsoPageNumber"><span>come si evince dalla dottrina citata in precedenza (al consid. 2.1), secondo cui il <span>consenso dev’essere espresso e scritto, o perlomeno verbalizzato</span></span></span><span>.</span></p> <p class="R1"><span class="MsoPageNumber"><span> <b>3.</b> Stante l’esito del giudizio odierno, è inutile esaminare le critiche del ricorrente al comportamento degli escutenti e dell’offerente. RI 1 va tuttavia invitato a evitare di proferire delle accuse di raggiri e truffa, adducendo addirittura la complicità dei funzionari dell’UE e dei periti, senza fornire alcun indizio a sostegno delle sue gravi allegazioni.</span></span></p> <p class="R1"><span class="MsoPageNumber"><span> <b>4. </b>Con l’emanazione della presente decisione le richieste di revoca dell’effetto sospensivo diventano senza oggetto.</span></span></p> <p class="R1"><span> <b>5.</b> Per legge </span><span>non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20<i>a</i> cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF </span>[<span>RS 281.35</span>]<span>). Visto l’esito del giudizio odierno, la richiesta di sanzioni formulata da PI 2 e PI 3 cade nel vuoto.</span></p> <p class="R1"><span>Per questi motivi,</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>pronuncia: 1.</span></b><span> Il ricorso è parzialmente accolto.</span></p> <p class="R1"><span> 1.1 Di conseguenza, la decisione impugnata è annullata e l’Uffi­cio d’esecuzione è invitato a indire un’asta pubblica.</span></p> <p class="R1"><span> 1.2 La richiesta di nuova perizia è inammissibile siccome tardiva.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>2.</b> </span><span>Non si prelevano spese né si assegnano indennità.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> 3.</span></b><span> Notificazione a:</span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>– ;</span></p> <p class="MsoNormal"><span>– ;</span></p> <p class="MsoNormal"><span>– ;</span></p> <p class="MsoNormal"><span>–__________ RA 1, __________:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>– PI 5, __________.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="R1"><span> Comunicazione all’Ufficio d’esecuzione, Mendrisio.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Il presidente Il vicecancelliere</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rimedi giuridici</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art. 46 cpv. 2 LTF.</span></p> </div></body></html>