VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 19 29, 30 und 31 5. Kammer Vorsitz Meisser Richter Audétat, Racioppi Aktuar Gross URTEIL vom 29. September 2020 in der Streitsache A._____, vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Claudia Schawalder, Beschwerdeführer gegen Gemeinde O.1._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally, Beschwerdegegnerin und B._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. oec. HSG Thomas Frey, (Verfahren R 19 29 / Beschwerdegegner 1) sowie- 2 - C._____, (Verfahren R 19 30 / Beschwerdegegner 2) und D._____ und E._____, (Verfahren R 19 31 / Beschwerdegegner 3) beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel, betreffend Baueinsprache- 3 - 1. Am 3. Juli 2018 erliess der Gemeindevorstand O.1._____ gestützt auf Art. 21 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) über das ganze Gemeindegebiet eine Planungszone. Ziel dersel- ben ist die Prüfung einer Reduktion von Bauzonen (Wohn-, Misch- und Zentrumszonen; WMZ) ausserhalb und am Rand des weitgehend überbau- ten Gebiets entsprechend den Vorgaben von Art. 15 Abs. 2 des Bundes- gesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) und des kantonalen Richt- plans (KRIP-S) vom 20. März 2018. Die Planungszone wurde in zeitlicher Hinsicht schrittweise in Kraft gesetzt, indem vorgesehen wurde, dass Bau- vorhaben, welche dem vorstehenden Planungsziel entgegenstehen könn- ten, bis 19. März 2019 noch bewilligt würden, wenn gewisse Voraussetzun- gen erfüllt seien, so insbesondere, dass der Bauherr sich und allfällige Rechtsnachfolger verpflichte, mittels schriftlicher Erklärung, nach allfälliger Baubewilligungserteilung auf die Einreichung eines Gesuchs um Verlänge- rung der Baufristen und während zehn Jahren auf die Einreichung eines Sistierungsgesuchs nach Art. 14 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz; [ZWG; SR 702]) zu verzichten. 2. Am 25. Oktober 2018 (Eingang bei der Gemeinde) stellte B._____ das Ge- such um Erstellung eines Einfamilienhauses auf Parzelle 2055 in der Wohnzone W0.5 an der F._____-strasse 100 in O.1._____. Das Bauge- such (Z.3._____) wurde am 2. November 2018 publiziert. 3. Am 25. Oktober 2018 (Eingang bei der Gemeinde) stellten E._____ und D._____ im Einverständnis mit dem Grundeigentümer C._____ das Ge- such um Erstellung eines Mehrfamilienhauses (eine 5-Zimmer-Wohnung, eine 4-Zimmer-Wohnung und eine 3-Zimmer-Wohnung auf Parzelle 4355 in der Wohnzone W0.5 an der F._____-strasse in O.1._____. Das Bauge- such (Z.1._____) wurde am 2. November 2018 publiziert.- 4 - 4. Am 20. Dezember 2018 (Eingang bei der Gemeinde) stellte C._____ das Gesuch um Erstellung eines Einfamilienhauses auf Parzelle 4355 in der Wohnzone W0.5 an der F._____-strasse in O.1._____. Das Baugesuch (Z.2._____) wurde am 21. Dezember 2018 publiziert. 5. Am 22. November 2018 erhob A._____, Eigentümer einer STWE auf Par- zelle 2056, gegen die Baugesuche Z.3._____ und Z.1._____ Einsprache und beantragte, diese seien nicht zu bewilligen. Am 3. Dezember 2018 be- antragten E._____ und D._____ die Abweisung der Einsprache und die Be- willigung des Baugesuches Z.1._____. Am 16. Januar 2019 hielt A._____ (replicando) an seinem Antrag fest. Am 25. Januar 2019 hielten auch E._____ und D._____ duplicando an ihren Anträgen fest. Am 19. Februar 2019 stellte die Gemeinde A._____ weitere Unterlagen zu, unter anderem die Erklärung von Bauherrschaft und Grundeigentümern vom 7. Februar 2019, worin diese zusicherten, falls sie für ihr Bauprojekt eine Baubewilli- gung erwirkten, für sich und ihre Rechtsnachfolger nach allfälliger Baube- willigungserteilung auf die Einreichung eines Gesuchs um Verlängerung der Baufristen und während zehn Jahren auf die Einreichung eines Sistie- rungsgesuches nach Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG zu verzichten. Den Unter- zeichnenden sei bewusst, dass damit die Baubewilligung erlösche, wenn mit dem Bau nicht innert eines Jahres seit zulässigem Baubeginn begon- nen werde und der Bau in der Folge nicht innert zwei Jahren vollendet sei. In seiner Stellungnahme vom 20. Februar 2019 dazu hielt A._____ an sei- nem Antrag fest. 6. Am 10. Januar 2019 erhob A._____ gegen das Baugesuch Z.2._____ Ein- sprache und beantragte, dieses sei nicht zu bewilligen. Am 25. Januar 2019 beantragte C._____ die Abweisung der Einsprache und die Bewilligung des Baugesuches Z.2._____. Am 16. Januar 2019 hielt A._____ replicando an seinem Antrag fest. Am 20. Februar 2019 hielt C._____ duplicando an sei- nen Anträgen fest. Am 19. Februar 2019 stellte die Gemeinde A._____ wei-- 5 - tere Unterlagen zu, unter anderem die Erklärung des Grundeigentümers und Bauherrn vom 4. Februar 2019, worin dieser zusicherte, falls er für sein Bauprojekt eine Baubewilligung erwirkte, für sich und seine Rechtsnachfol- ger nach allfälliger Baubewilligungserteilung auf die Einreichung eines Ge- suchs um Verlängerung der Baufristen und während zehn Jahren auf die Einreichung eines Sistierungsgesuches nach Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG zu verzichten. Dem Unterzeichnenden sei bewusst, dass damit die Baubewil- ligung erlösche, wenn mit dem Bau nicht innert eines Jahres seit zulässi- gem Baubeginn begonnen werde und der Bau in der Folge nicht innert zwei Jahren vollendet sei. In seiner Stellungnahme vom 20. Februar 2019 dazu hielt A._____ an seinem Antrag fest. 7. Nach weiteren Korrespondenzen wies die Gemeinde O.1._____ am 19., mitgeteilt am 21. März 2019, die Einsprachen von A._____ gegen die Bau- gesuche Z.3._____, Z.1._____ und Z.2._____ ab und erteilte die Baube- willigungen unter Bedingungen und Auflagen. Verfügt wurde unter ande- rem, dass die Baufreigabe erfolge, sobald der Nachweis erbracht sei, dass sämtliche vor Baubeginn zu erfüllenden Auflagen/Bedingungen erledigt seien. Unter anderem wurde verfügt, gestützt auf die Erklärung von Bau- herrschaft und Grundeigentümer vom 7. Februar 2019 seien Baufristver- längerungen nach Art. 91 Abs. 2 KRG ausgeschlossen und ein Sistierungs- gesuch nach Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG dürfe frühestens zehn Jahre nach Rechtskraft der vorliegenden Verfügung gestellt werden. 8. Dagegen erhob A._____ (Beschwerdeführer) am 6. Mai 2019 beim Verwal- tungsgericht des Kantons Graubünden mittels getrennten Eingaben drei Beschwerden (Verfahren R 19 29, R 19 30 und R 19 31) und beantragte was folgt: 1. Die Bau- und Einspracheentscheide der Gemeinde in Sachen Baugesuche Z.3._____, Z.1._____ und Z.2._____ vom 19. März 2019 seien aufzuheben und die Baugesuche Z.3._____, Z.1._____ und Z.2._____ seien nicht zu bewilligen. - 6 - 2. (Prozessualiter) Die Beschwerden R 19 29 (betreffend Baugesuch Z.3._____, B._____) und R 19 30 (betreffend Baugesuch Z.2._____, C._____) seien gemeinsam mit der Beschwerde R 19 31 (betreffend Baugesuch Z.1._____,) zu behandeln (am 8. Mai 2019 wurden die Verfahren vom Instruktionsrichter vereinigt). Zur Begründung seiner Standpunkte führte der Beschwerdeführer aus: Die drei Projekte erfüllten die Bedingungen für eine Baubewilligung nicht. Auch die Planungszone sei bundesrechtswidrig. Parzellen 2055 und 4355 lägen am Rand der Bauzone und ausserhalb des weitgehend überbauten Gebietes. Die Planungszone gelte für das gesamte Gemeindegebiet. Somit spiele es keine Rolle, ob die Projekte innerhalb oder am Rand der Bauzone bzw. des weitgehend überbauten Gebietes lägen. Die Planungszone wolle die Schaffung neuer Baulücken und Zerstückelung potentieller Auszonungsflächen von Nachbarparzellen verhindern. Es fehl- ten geeignete Auflagen zur Sicherstellung, dass alle Bauten erstellt und somit keine neuen Baulücken oder Zerstückelungen entstünden. Das Projekt auf Parzelle 2055 habe nur eine AZ von 0.24, müsste aber mindestens eine solche von 0.4 erreichen (80 % gemäss Planungszone). Selbst wenn der vorgesehene AZ-Transfer von Parzelle 2055 auf Parzelle 4355 von 125 m² berücksichtigt werde, ergäbe sich nur eine AZ von 0.27 oder 54 % (statt 80 %) der möglichen AZ und somit zu wenig. Die Abzüge von 69.5 m² und von 134 m² dürften nicht berücksichtigt wer- den. Dafür gebe es keine gesetzliche Grundlage. Dies sei auch nicht be- gründet worden. Der Nachtrag zum Dienstbarkeitsvertrag zwischen B._____, I._____ und K._____ vom 2. März 2016 sei kein Ausnützungs- transfer; vielmehr beschränkten sich die Parteien gegenseitig, indem auf den Parzellen 2055, 2971 und 2972 maximal je ein Haus in der Grösse gemäss Baugesuch 2015-0099 erstellt werden dürfe. Dies sei nur eine pri-- 7 - vate Vereinbarung zwischen Nachbarn, die gegenseitige Beschränkungen umfassten. Die Berechnung der Abzüge von 69.5 m² und von 134 m² sei nicht offen- gelegt worden. Das rechtliche Gehör sei verletzt. Die drei Parzellen erreichten zusammen eine Ausnützung von 73.73 % (statt 80 %). Es sei fraglich, was die Folgen seien, wenn eine bis 19. März 2019 erteilte Baubewilligung bei Gericht angefochten werde. Ab 20. März dürften keine solchen Baubewilligungen mehr erteilt werden, die den Planungszielen wi- dersprächen. O.1._____ erlaube bis 19. März 2019 den Planungszielen entgegenstehende Bewilligungen. Dies unterlaufe Art. 15 Abs. 1 und 2 RPG und den kantonalen Richtplan KRIP-S vom 20. März 2018. Gemäss BGer 1C_40/2016 habe das Bundesgericht ausgeführt, Baubewilligungen dürften nicht erteilt werden, wenn eine Auszonung nicht ausgeschlossen werden könne. In O.1._____ seien die wesentlich geänderten Verhältnisse festgestellt und der Auszonungsbedarf quantifiziert, jedoch noch nicht lokalisiert. Parzellen 2055 und 4355 gehörten dazu. Sie lägen zudem am Zonenrand und aus- serhalb des Kernsiedlungsgebietes. Es seien wahrscheinliche Auszo- nungsflächen. Die Gemeinde habe es unterlassen, zuerst zu prüfen, ob die Bauparzellen überhaupt in der Bauzone verbleiben dürften. Dies sei nachzuholen. Die Einwohnerzahl von O.1._____ sei abnehmend. Trotzdem sei die An- zahl Baugesuche für Erstwohnungen in den letzten Monaten markant ge- stiegen. Es sei nicht nachgewiesen, dass die Gemeinde so viele neue Erst- wohnungen benötige. Zudem müsse die Gemeinde rund 15 ha Bauland auszonen.- 8 - In BGer 1C_69/2018 habe das Bundesgericht Indizien für unrealistische Nutzungen von Bauvorhaben als Erstwohnungen formuliert (voraussichtli- cher Preis, Lage, Zuschnitt und Ausstattung). Zu prüfen sei weiter, ob ein Bedarf von Erstwohnungen bestehe und wie sich der konkrete Leerwoh- nungsbestand präsentiere. Dabei sei auch die zu erwartende Bevölke- rungsentwicklung zu berücksichtigen. Die Gemeinde O.1._____ sei somit verpflichtet, zu prüfen, ob überhaupt eine Nachfrage nach den geplanten Wohnungen bestehe. B._____ habe vertiefte Abklärungen unterlassen. Die Gemeinde habe den vorgelegten (Vor-) Mietvertrag zwischen der Bauherrschaft und L._____, zur Zeit in O.2._____, als genügenden Nachweis akzeptiert. Einen L._____ gebe es im O.2._____-er Telefonverzeichnis nicht. Eine Miete von Fr. 3'000.-- mo- natlich sei bei Baukosten von rund Fr. 2'360'000.-- sowie den Grundstück- serwerbskosten und somit Anlagekosten von ca. Fr. 3'000'000.-- nicht kost- endeckend und damit unrealistisch. Es sei zweifelhaft, dass L._____ seinen Wohnsitz nach O.1._____ verlegen werde. Somit müssten weitere Angaben wie aktueller Wohn- und Arbeits- ort, Umzugsabsichten geprüft werden. Belege wie zum Beispiel ein Arbeits- vertrag, Arbeitgeber, Wohnsitzbescheinigung, fehlten. Diese seien nachzu- liefern und das rechtliche Gehör dazu zu gewähren. Das identische Projekt sei 2015 bereits einmal bewilligt, dann aber nicht realisiert worden, weil es sich als unverkäuflich und unvermietbar erwiesen habe. Die Baubewilligung sei erloschen. Der Mietvertrag sei unglaubwürdig und vorgeschoben. Die Wohnung dürfe während des WEF nicht als Zweit- wohnung genutzt werden. Auf die Argumente des Beschwerdeführers betreffend Mietzinshöhe sei nicht eingegangen und somit das rechtliche Gehör verletzt worden.- 9 - C._____ wolle nicht im neuen Einfamilienhaus wohnen. Dies zeige die beim Objekt aufgestellte Verkaufstafel. Seine diesbezügliche Behauptung ent- spreche nicht den Tatsachen. Seit langem versuche C._____, das Land mit und ohne Projekt zu verkaufen. Könne das Haus nicht erstellt werden, wür- den die zwei Parzellen nicht zu den erforderlichen 80 % ausgenützt. D._____ und E._____ hätten erklärt, eine Wohnung selbst bewohnen zu wollen und die anderen zwei als Erstwohnungen zu vermieten bzw. als Ein- liegerwohnungen zu bewirtschaften. Ein entsprechender Nachweis liege nicht vor. Die Vorinstanz habe vertiefte Abklärungen zu den zwei anderen Wohnungen unterlassen. 9. Am 6. Juni 2019 beantragte B._____ (Beschwerdegegner 1 im Verfahren R 19 29 und beigeladen in den Verfahren R 19 30 und 31) die Beschwerde R 19 29 sei abzuweisen. Ihr sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen (am 4. Juli 2019 vom Instruktionsrichter zuerkannt). Zur Begründung seiner Anträge brachte der Beschwerdegegner 1 vor: Die Rüge der Verletzung des ZWG sei im Einspracheverfahren vom Be- schwerdeführer nicht erhoben worden. Somit habe er diesbezüglich den Rechtsweg nicht ausgeschöpft. Während des vorinstanzlichen Verfahrens habe L._____ seinen ständigen Wohnsitz nach O.3._____ verlegt. An den bisherigen gemachten Änderun- gen zu seinen Wohn- und Arbeitsverhältnisse ändere sich indessen nichts. Er sei nicht im Telefonverzeichnis eingetragen. Es gehe dem Beschwerdegegner 1 nicht darum, einen möglichst hohen Ertrag aus der Liegenschaft zu erzielen, sondern darum, die Substanz des investierten Kapitals wenn immer möglich zu erhalten. Dies sei nicht ver- boten.- 10 - Auch Erstwohnungen würden während des WEF in O.4._____ O.1._____ bekanntlich anderweitig vermietet. Dass im Mietvertrag vorgesehen sei, das Mietobjekt stehe während des WEF den Mietern nicht zur Verfügung, ändere nichts daran, dass es sich um eine Erstwohnung handle. Auch Erst- wohnungen würden während des WEF in O.4._____ und O.1._____ be- kanntlich anderweitig vermietet. Dies betreffe nicht nur Wohnungen, son- dern auch Ladenlokale. 10. Am 19. Juni 2019 beantragten der Grundeigentümer und Bauherr C._____ (Beschwerdegegner 2 im Verfahren R 19 30 und beigeladen in den Verfah- ren R 19 29 und 31) und die Bauherrschaft E._____ und D._____ (Be- schwerdegegner 3 im Verfahren R 19 31 und beigeladen in den Verfahren R 19 29 und 30) die Abweisung der vereinigten Beschwerden gegen die mit den Bau- und Einspracheentscheiden vom 19. März 2019 bewilligten Bauvorhaben Z.3._____, Z.1._____ und Z.2._____. Den Beschwerden sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen (wurde am 4. Juli 2019 vom Instruk- tionsrichter zuerkannt). Zur Begründung brachten die Beschwerdegegner 2 und 3 folgendes vor: Der Beschwerdeführer anerkenne zu Recht, dass die drei Bauvorhaben im Hinblick auf die Vereinbarkeit mit der Planungszone gesamthaft zu prüfen seien. Deswegen seien sie vom Instruktionsrichter vereinigt worden. Die zutreffende AZ-Berechnung dürfe über die Parzellengrenzen hinweg erfol- gen. Die Berechnung des Beschwerdeführers in der Beschwerdeschrift sei falsch. Parzellen 2055 und 4355 seien keine potentiellen Auszonungsflächen. Sie gehörten zu einem im Richtplan ausgewiesenen und voll erschlossenen Siedlungsgebiet, in welchem vier von sechs Parzellen bereits überbaut seien. Es sei fraglich, ob die Bauvorhaben inhaltlich überhaupt von der Pla- nungszone erfasst würden, was jedoch offenbleiben könne, weil mit der - 11 - Realisierung weder Baulücken noch eine Zerstückelung oder Abtrennung potentieller Auszonungsflächen entstünden. Dannzumal würden sämtliche in der Bauzone liegenden Grundstücke überbaut sein. Der Beschwerdeführer argumentiere widersprüchlich, weil es ihm nur um die Gewährleistung seiner Aussicht gehe. Würde eines der drei Bauvorha- ben nicht realisiert, entspräche dies seinen Wunschvorstellungen. Für eine Bauverpflichtung gebe es keinen Grund, weil immer davon ausgegangen worden sei, dass nichts anderes als eine koordinierte Realisierung der Bau- vorhaben in Frage komme. Die Erwägungen in den Bau- und Einspra- cheentscheiden sei genauso verbindlich wie Auflagen und Bedingungen. Würde das Gericht der Auffassung sein, es brauchte eine auflageweise ver- fügte Bauverpflichtung, könnte es dies mittels reformatorischen Urteils ein- führen. Mit einer solchen Auflage wären die Beschwerdegegner 2 und 3 einverstanden. Die Überprüfung der Bauzonengrösse habe in O.1._____ bereits stattge- funden und der Anpassungsbedarf sei ausgewiesen und anerkannt. Zudem werde mit den einschränkenden Voraussetzungen der Planungszone si- chergestellt, dass keine Baubewilligungen erteilt würden, welche den Grundsätzen und Vorgaben des übergeordneten Rechts entgegenstünden respektive eine Bauzonenredimensionierung negativ präjudizierten. Im Fall Maloja sei es demgegenüber in erster Linie um die Frage nach dem An- spruch auf Überprüfung und allenfalls Anpassung der Nutzungsordnung gegangen. Die Baubewilligungsbehörde habe entsprechend der Zweitwohnungsge- setzgebung grundsätzlich ausschliesslich auf die Erklärung des Bauge- suchstellers abzustellen, dass das Bauobjekt als Erstwohnungen oder als eine einer Erstwohnung gleichgestellte Wohnungen genutzt werde. Erst nach Bauabschluss werde dann die immerhin grundbuchlich abgesicherte Einhaltung der Nutzungsbeschränkung von der Baupolizeibehörde zu kon- trollieren sein.- 12 - Die Rechtsprechung des Bundesgerichtes, dass von Amtes wegen zu prü- fen sei, ob konkrete Indizien vorlägen, welche die Absicht bzw. die Mög- lichkeit einer Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch er- scheinen liessen, stütze sich ausschliesslich auf Art. 2 Abs. 2 ZGB. Finde gemäss dem Wortlaut von Art. 2 Abs. 2 ZGB nur der offenbare Missbrauch eines Rechtes keinen Rechtsschutz, müsse die Gesetzesumgehung als besondere Form des Missbrauchs offensichtlich sein, um sanktioniert zu werden. Es obliege derjenigen oder demjenigen, der sich darauf berufe, anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls das Vorliegen eines Rechtsmissbrauchs darzustellen. Im Zweifel sei das Vorliegen eines Rechtsmissbrauchs zu verneinen. In BGE 142 II 206 hätten zwei verschiedene Grundeigentümer um Bewilli- gungen für den Bau von 14 bzw. 40 Wohneinheiten als Erstwohnungen ersucht. In beiden Fällen seien ursprünglich etwa dieselben Baugesuche für die Erstellung von Zweitwohnungen gestellt worden. In BGer 1C_69/2018 (= BGE 145 II 99) sei es um den Bau von zwölf Chalets in gehobenerem luxuriösem Segment mit Wellness- und Fitnessbereich in ei- nem typischen Zweitwohnungsquartier weit entfernt des Dorfzentrums ge- gangen. Damit hätten die vorliegenden Bauvorhaben nichts zu tun. Es gebe keine Anhaltspunkte, die auf einen Rechtsmissbrauch und verkappte Zweitwoh- nungen hindeuteten. Die Liegenschaften befänden sich in der Bauzone und seien ganzjährig zugänglich, das Ortszentrum sei in wenigen Minuten mit dem Auto oder dem öV gut erreichbar und die nächstgelegene Haltestelle des öV liege unmittelbar bei den Liegenschaften. Der Beschwerdegegner 2 wolle das geplante Haus selber bewohnen. Es stehe ihm aber frei, auf dem Markt abzuklären, ob und zu welchen Bedin- gungen sein neues Bauprojekt auf dem Erstwohnungsmarkt nachgefragt werde und unter Umständen allenfalls zu verkaufen oder zu vermieten. Die - 13 - Rechtsprechung des Bundesgerichts ziele auf eine Verhinderung einer rechtsmissbräuchlichen Umgehung des ZWG und nicht darauf ab, auch be- rechtigte Erstwohnungen zu verhindern. Die Verkaufstafel sei demnach kein Beleg dafür, dass der Beschwerdegegner 2 die Wohnung nicht selbst zu nutzen beabsichtige. Hier sei kein Luxusobjekt, sondern ein klassisches Einfamilienhaus nach heutigem Standard geplant. Es sei erstaunlich, wenn der Beschwerdefüh- rer ausführe, der fragliche Standort zähle nicht zu den Toplagen von O.1._____. Der Beschwerdeführer habe dort selber im Wissen um den Wert dieser Lage mit dem Sonnenfenster (unter Einheimischen als das "O.4._____er Loch" bekannt), die Ruhe und direkte öV-Anbindung ca. Fr. 2 Mio. in den Kauf und Ausbau seiner Liegenschaft investiert. Seit der Beschwerdegegner 2 die Tafel aufgestellt habe, hätten sich bereits mehr als 20 Personen dafür interessiert. Dem Gericht könne in die betref- fende Liste auf Wunsch Einsicht gewährt werden. Der Beschwerdegegner 2 könne sich die Überbauung finanziell leisten. In Bezug auf die zwei von den Beschwerdegegnern 3 zu vermietenden Wohnungen seien keine vertieften Abklärungen seitens der Gemeinde er- forderlich gewesen. Sofern und solange eine Vermietung als Erstwohnung nicht möglich sein sollte, würden die Beschwerdegegner 3 die Wohnungen als touristisch bewirtschaftete Zweitwohnung laut Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG vermieten. Diese Möglichkeit sei zu Recht unbestritten geblieben. 11. Am 19. Juni 2020 beantragte die Gemeinde O.1._____ (Beschwerdegeg- nerin) in ihrem Hauptantrag die Abweisung der drei Beschwerden. In Ihrem Eventualantrag 1 beantragte sie ebenfalls die Abweisung der drei Beschwerden und die Ergänzung mit der Auflage betreffend Anmerkung im Grundbuch mit dem Stich- wort "Nichtanwendbarkeit von Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG für 10 Jahre". Zwecks Sicherstel- lung dieser Auflage dürfe mit dem Bau vorläufig nicht begonnen werden. Die Baufreigabe werde mittels separater Verfügung erteilt, sobald der vorerwähnte Nachweis erbracht sei. - 14 - In Ihrem Eventualantrag 2 beantragte sie ebenfalls die Abweisung der drei Beschwerden und die Bau- und Einspracheentscheide vom 19. März 2019 seien mit der Auflage zu er- gänzen, dass die drei MFH nur realisiert werden dürften, wenn sichergestellt sei, dass alle diese drei Projekte innerhalb der Baufristen und damit im Wesentlichen zusammen reali- siert würden. Unter gesetzlicher Kostenfolge. Zur Begründung ihrer Standpunkte brachte die Beschwerdegegnerin vor: Die Planungszone hätte bei der Regierung angefochten werden müssen. Die Beschwerdefrist sei aber abgelaufen und eine akzessorische Prüfung hier nicht zulässig. Dies wäre nur dann möglich, wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm auferlegten Beschränkungen Re- chenschaft geben konnte und er damals keine Möglichkeit hatte, seine In- teressen zu verteidigen oder wenn sich die Verhältnisse seit Planerlass derart geändert hätten, dass das öffentliche Interesse an der auferlegten Eigentumsbeschränkung dahingefallen sein könnte (BGer 1A.123/2005 E.3.5). Dies sei hier nicht der Fall und die Planungszone verbindlich und auf diese Rüge nicht einzutreten. Der am 20. März 2018 von der Regierung erlassene und am 10. April 2018 vom Bund genehmigte KRIP-S diene zur Umsetzung der Vorgaben des neuen Art. 15 RPG. Die Beschwerdegegnerin habe schon am 3. Juli 2018 über das Gemeindegebiet eine Planungszone erlassen und das Planungs- ziel definiert. Die Planungszone werde schrittweise in Kraft gesetzt. Ein Schritt sei, dass bis 19. März 2019 Bauvorhaben, unter Voraussetzungen bewilligt werden könnten, auch wenn sie den Planungszielen entge- genstünden. Diese seien hier erfüllt. Die gemäss KRIP-S für den Erlass der Planungszone festgelegte Frist bis 20. März 2019 habe die Beschwerde- gegnerin somit eingehalten und diese sei nicht bundesrechtswidrig. Die drei Bauvorhaben erfüllten die Voraussetzungen der Planungszone bis 19. März 2019. Die drei Baugesuche auf Parzellen 2055 und 4355 seien aufgrund der Vorgaben der Planungszone koordiniert eingereicht worden und dürften auch gesamthaft beurteilt werden. Parzelle 4355 habe eine an- rechenbare Landfläche von 1'015 m² und Parzelle 2055 von 1'357 m². Sie - 15 - lägen in der W0.5. Gemäss Grundbuchauszug von Parzelle 2056 sei von dieser eine Nutzungsübertragung zu Gunsten der Beschwerdegegnerin und der Parzelle 4355 eingetragen. So sei 1988 ab Parzelle 2056 205 m² Bodenfläche auf Parzelle 4355 übertragen worden. Dies sei gestützt auf Art. 26 BG auch zu Gunsten der Beschwerdegegnerin im Grundbuch voll- zogen worden. Die Beschwerdegegner 1 und 2 hätten am 18./19. Dezember 2018 eine Vereinbarung betreffend Nutzungstransfer des Inhalts geschlossen, dass von Parzelle 2055 eine bauliche Ausnützung von 62.5 m² BGF (entspre- chend der Grundstücksfläche von 125 m²) auf Parzelle 4355 übertragen werde. Auch dies habe die Beschwerdegegnerin gestützt auf Art. 26 BG akzeptiert. Auch die übrigen Voraussetzungen von Art. 26 Abs. 1 BG seien erfüllt. Die Anmerkung im Grundbuch werde getätigt. Zudem sei von Par- zelle 2055 zu Gunsten von Parzelle 2972 eine Grundstücksfläche von 134 m² übertragen worden. Weiter sei 1989 zulasten von Parzelle 2055 eine Landfläche von 69.5 m² auf Parzelle 2971 (und nicht wie irrtümlicherweise zunächst angegeben, Parzelle 2352!) übertragen worden. Somit dürfe auf Parzelle 4355 maximal eine BGF von 672.5 m² (1'345 m² x 0.5 = 672.5 m²) und auf Parzelle 2055 maximal eine BGF von 514.25 m² (1'028.5 m² x 0.5 = 514.25 m²) konsumiert werden, was über beide Parzel- len eine realisierbare BGF von 1'186.75 m² ergebe. Nicht konsumiert wür- den auf den beiden Parzellen 2055 und 4355 somit eine BGF von 236.768 m², also 19.95 %. Die drei Bauprojekte erfüllten somit die geforderte Min- destausnützung, weil sie mehr als 80 % der auf Parzellen 2055 und 4355 möglichen BGF konsumierten. Vier der sechs umliegenden Baugrundstücke bei Parzellen 2055 und 4355 seien schon überbaut. Parzelle 2055 und 4355 lägen in der zweiten Bau- tiefe und die im Osten ebenfalls in der zweiten Bautiefe liegende Baupar-- 16 - zelle sei überbaut. Das der W0.5 zugewiesene Baugebiet stelle ein ge- schlossenes homogenes Rechteck dar, das voll erschlossen sei. Es sei eher unwahrscheinlich, dass Parzelle 2055 trotz Baubewilligung nicht überbaut werde. Auch wenn es anders wäre, wäre Parzelle 2055 trotzdem der Auszonung zugänglich und könnte mit den unüberbauten Pa- rzellen 2139 und 2140 eine Einheit bilden, zumal mit der Freihaltezone ein natürlich begrünter Korridor mit einer Tiefe von rund 25 m existiere. Es gebe keine neue Baulücke und auch keine Zerstückelung potentieller Aus- zonungsflächen. Die Erklärungen betreffend Baufristen und Sistierungsgesuch seien vor- handen. Gemäss BGE 1C_69/2018 E.3 seien je nach Umständen des Fal- les die Lage der Liegenschaft, die bauliche Gestaltung der Wohnungen aus Sicht einer ganzjährigen Nutzung, der Preis und die Verhältnisse der Per- sonen, welche dort zu wohnen beabsichtigten [aktueller Wohn- und Ar- beitsort, Umzugsabsichten], massgebend. Seien die Nachfrager nach Erst- wohnungen im gleichen Segment nicht bekannt, sei die Nachfrage das Hauptkriterium (BGE 145 II 49 E.2.2, S. 53; 142 II 206 E.3.2, S. 214). Es müsse glaubhaft gemacht werden, dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen bestehe (BGE 144 II 49 E.2.3, S. 53; BGer 1C_160/2015). Sei die Nachfrage unzureichend, dürften Baubewilli- gungen nur aufgrund ernsthafter und konkreter Zusicherungen für den Er- werb durch ganzjährige Bewohner vorliegen (BGE 144 II 49 E.2.4, S. 54). Dies gelte gemäss BGer 1C_263/2016 5.3 in fine auch dann wenn die Bau- herrschaft die Absicht habe, das Bauvorhaben als Erstwohnungen zu ver- markten. Wenn diese Absicht nicht realistisch sei, sei von einer Umgehung auszugehen. Diesfalls sei auch der Einwand unbeachtlich, wonach die Bauherrschaft das finanzielle Risiko trage. Für die in Frage kommenden Bauvorhaben sei eine Umgehung des ZWG ausgeschlossen. Dies werde durch die Sistierungserklärung sichergestellt. - 17 - Die Beschwerdegegnerin habe somit die Bauvorhaben nicht auf allfällige konkrete Indizien prüfen müssen, welche auf eine rechtsmissbräuchliche Umgehung der Zweitwohnungsvorschriften hindeuteten. Die Beschwerdegegnerin habe indessen die drei Baugesuche diesbezüg- lich untersucht. Mit dem Baugesuch der Beschwerdegegner 3 sollten drei Wohneinheiten realisiert werden. Die Familie Beschwerdegegner 3 werde eine der Wohnungen selber bewohnen (vierköpfige Familie). Diese wohne jetzt in einer Mietwohnung in O.4._____ und wolle sich den Traum eines Eigenheims erfüllen. Die übrigen Wohnungen sollten als Erstwohnungen vermietet werden. Sei dies nicht möglich, würden die Wohnungen als tou- ristisch bewirtschaftet im Sinne von Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG ausgestaltet und betrieben. Die Voraussetzungen dafür seien gegeben (vgl. Botschaft 2014, S. 2303). Die Realisierung von zwei Einliegerwohnungen sei zulässig. Die Parzellen lägen in der Bauzone und das Ortszentrum sei in wenigen Minuten mit dem Auto und dem öV erreichbar. Die Wohnung im EG plus teilweise OG sei auf eine ganzjährige Nutzung ausgelegt und nicht auf eine kurzfristige Be- herbergung von Touristen. Es könne nicht als unrealistisch beurteilt wer- den, dass der Bauherr mit seiner vierköpfigen Familie in eine der drei Woh- nungen ziehe, zumal es hierfür keine Indizien gebe. Die Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung sei nicht unrealistisch. Der Beschwerdegegner 2 wolle das von ihm zu erstellende Einfamilienhaus (selbe Lage) selber bewohnen. Die Nutzungsbeschränkungen seien mit Anmerkung im Grundbuch sichergestellt. Jetzt bewohne er in der Ge- meinde ein ca. 55 m² grosses, recht abgelegenes altrechtliches Eigenheim. Altershalber möchte er den Wohnsitz ins Zentrum verlegen. Zum Zeitpunkt der Bewilligungserteilung hätten keinerlei Indizien für Verkaufsabsichten des Beschwerdegegners 2 bestanden.- 18 - Beim Baugesuch des Beschwerdegegners 1 (selbe Lage) liege ein Miet- vertrag (Vorvertrag) vor. Die Liegenschaft werde als Erstwohnung mindes- tens für zehn Jahre vermietet. Jetzt sei der zukünftige Mieter L._____ in O.2._____ wohnhaft. Er habe seine berufliche Tätigkeit im Home-Office sehr ausgedehnt und sei beruflich auch oft im In- und Ausland auf Reisen. Die beabsichtigte Vermietung während des WEF ändere am Ausgeführten nichts. Der Ablauf der ersten Baubewilligung habe nichts mit der derzeitigen Pro- jektrealisierung zu tun. Der Beschwerdeführer habe in den Beschwerdeschriften selber dargelegt, dass er alle bezüglich der AZ-Transporte massgeblichen Unterlagen ge- kannt habe oder kenne. Er habe selber eine AZ-Berechnung erstellt. Somit habe er sich über die Tragweite des Entscheides ein Bild machen können. Das rechtliche Gehör sei nicht verletzt. Dass er sich auf den Standpunkt gestellt habe, es handle sich lediglich um private Vereinbarungen unter Nachbarn, beweise, dass er Kenntnis der vorliegend streitigen AZ-Trans- porte gehabt habe. Die Bauherrschaften hätten ein aktuelles Interesse an der Projektrealisie- rung. Es gebe keine Anhaltspunkte, dass die Bauten nicht errichtet werden sollten. Die Beschwerdegegnerin erachte eine Auflage zur Sicherstellung, dass auch alle drei Projekte realisiert würden, als unzweckmässig und un- verhältnismässig. Indessen beantrage sie, falls das Gericht eine diesbe- zügliche Auflage für nötig befinde, die Entscheide mit dem Eventualantrag 1 zu ergänzen. In BGer 1C_40/2016 sei es nur um die Frage gegangen, ob sich die Verhältnisse so erheblich geändert hätten, dass die Beschwerde- gegnerin verpflichtet sei, ihre Nutzungsordnung zu überprüfen (erste Stufe gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG). Stehe aber bereits fest, dass die Nutzungs- pläne angepasst werden müssten, habe dies noch keinen Bewilligungs-- 19 - stopp zur Folge. Eine allfällige Vorwirkung gäbe es nur dann, wenn gleich- zeitig auch eine Planungszone erlassen worden wäre. Weil einer Anmerkung im Grundbuch bloss deklaratorische Wirkung zu- komme, habe sich die Anmerkung der Auflage im Grundbuch aus Sicht der Beschwerdegegnerin nicht aufgedrängt. Sei das Gericht aber der Ansicht, die Anmerkung wäre notwendig, könne es reformatorisch gemäss Art. 56 Abs. 3 VRG die betreffenden Entscheide entsprechend dem Eventualan- trag ergänzen. 12. Am 2. September 2019 beantragte der Beschwerdeführer replicando (in den Verfahren R 19 30 und R 19 31) Folgendes: 1. Die Bau- und Einspracheentscheide der Gemeinde O.1._____ in Sachen Baugesuche Nr. Z.3._____, Nr. Z.1._____ und Nr. Z.2._____ vom 19. März 2019 seien aufzuheben und diese Baugesuche seien nicht zu bewilligen. 2. Evtl. seien die Verfahren in Sachen Baugesuche Nr. Z.3._____, Nr. Z.1._____ und Nr. Z.2._____ an die Vorinstanz zur Neubeurteilung zurückzuweisen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MWST zulasten der Beschwerde- gegner. 13. Am 18. September 2019 hielten die Beschwerdegegner 2 und 3 duplicando an ihren Anträgen fest, erklärten aber auf S. 9 Rz 34 der Duplik, sollten allfällige Anpassungen der Baubewilligungen, insbesondere betreffend Bauverpflichtung die Bauvorhaben koordinierend (vgl. Eventualbegehren 1 der Beschwerdegegnerin) und Nichtanwendbarkeit von Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG für zehn Jahre (vgl. Eventualbegehren 2 der Beschwerdegegnerin) entgegen ihrer Auffassung tatsächlich von Gesetzes wegen notwendig werden, könnten sich die Beschwerdegegner 2 und 3 mit solchen Auflagen in ihren Baubewilligungen einverstanden erklären. Gegenteiliges sei von ihnen auch nicht beabsichtigt. Sie ersuchten das Verwaltungsgericht nachdrücklich, allfällige Anpassungen der Baubewilligungen bei Bedarf mittels entsprechender Auflagen auf reformatorischem Weg zu verfügen. - 20 - Ein Augenschein sei nicht nötig, da sich die tatsächlichen Verhältnisse und der Sachverhalt hinreichend aus den Akten ergäben und ausschliesslich Rechtsfragen zu beantworten seien. Eine Überbauung der beiden Parzellen 2055 und 4355 sei schon vor Erlass der Planungszone ein Thema gewesen. Es stimme nicht, dass es sich bei den Projekten des Beschwerdegegners 2 und/oder des Beschwerdegeg- ners 1 lediglich um vorgeschobene Projekte handle, damit die Anforderun- gen der Planungszone erfüllt werden könnten. Dies sei polemisch. Über die beiden Parzellen betrachtet sei die erforderliche Ausnutzung von 80 % ein- gehalten. Die Frage der Abparzellierung spiele keine Rolle. Auf die Bewilli- gungsfähigkeit habe keinen Einfluss, dass die Beschwerdegegner 3 auf fremdem Grund bauten. Die zivilrechtliche Berechtigung der Familie der Beschwerdegegner 3 zur Ausübung ihres Bauprojekts habe zu Recht zu keinen Beanstandungen Anlass gegeben. Dass die Vorinstanz die im Zusammenhang mit der Baubewilligung ver- fügte öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung betreffend Nichtan- wendbarkeit von Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG für zehn Jahre nicht im Grund- buch habe anmerken lassen, ändere nichts an der Tatsache, dass auf den entsprechenden geplanten Häusern eine solche Eigentumsbeschränkung lasten werde. Diese werde selbstverständlich auch für allfällige Rechts- nachfolger gelten. Gemäss Art. 680 Abs. 1 ZGB bestünden öffentlich-recht- liche Eigentumsbeschränkungen ohne Eintragung in das Grundbuch und eine Anmerkung habe bloss deklaratorische Bedeutung. Entsprechend hät- ten die Bauherren die gemäss Planungszone erforderliche schriftliche Er- klärung aufgegeben. Sollte das Verwaltungsgericht zum Schluss kommen, die grundbuchliche Anmerkung sei notwendig, wären die Beschwerdegeg- ner 2 und 3 mit dieser einverstanden. 14.Am 14. Oktober 2019 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren Rechtsbegehren fest. - 21 - 15. Am 15. Oktober 2019 beantragte der Beschwerdegegner 1 duplicando was folgt: 1. Soweit einzutreten sei, sei die Beschwerde abzuweisen. 2. Eventualiter stimme er den Eventualanträgen der Vorinstanz (Gemeinde) gemäss Ziff. 3 und 5 des Rechtsbegehrens in der Vernehmlassung vom 19. Juni 2019 (Ergänzung des Bau- und Einspracheentscheides vom 19. März 2019, Baugesuch B._____ Nr. Z.3._____, Parzelle 2055 mit der neuen Ziff. 3 und 4 im Dispositiv, wie sie seitens der Vorinstanz beantragt seien, zu. Ansonsten unverändert. Zur Begründung dieser Anträge wurde nichts Neues geltend gemacht. 16. Am 11. November 2019 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen Anträgen (im Verfahren R 19 29) fest. 17. Am 19. November 2019 verzichtete die Beschwerdegegnerin auf die Ein- reichung einer Quadruplik. Ebenso verzichteten die Beschwerdegegner 2 und 3 am 25. November 2019 auf die Einreichung einer Quadruplik. Auf die weiteren Argumente der Parteien in den Rechtsschriften wird, so- weit erforderlich, im Rahmen der Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1.1. Anfechtungsobjekt sind vorliegend die Bau- und Einspracheentscheide vom 19. März, mitgeteilt am 21. März 2019, worin die Beschwerdegegnerin die Baugesuche Z.3._____ (Beschwerdegegner 1; Bauvorhaben EFH auf Parzelle 2055), Z.1._____ (Beschwerdegegner 3; MFH mit drei Wohnun- gen auf Parzelle 4355) sowie Z.2._____ (Beschwerdegegner 2; EFH auf Parzelle 4355) unter Bedingungen und Auflagen bewilligte und die dage- gen einzeln erhobenen Einsprachen des Beschwerdeführers ablehnte. Es geht somit hier um die Rechtmässigkeit dieser drei Entscheide.- 22 - 1.2. Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Die vorlie- gend angefochtenen kommunalen Entscheide vom 19./21. März 2019 sind weder endgültig noch können sie bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellen sie taugliche Anfechtungsobjekte für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als formeller und materieller Adressat der angefochtenen Entscheide ist der benach- barte Beschwerdeführer (Stockwerkeigentümer S53499 an Parzelle 2056 direkt im Norden angrenzend) berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung, weshalb er zur Beschwerdeerhebung legitimiert ist (Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist daher einzutreten. 1.3. Die Durchführung eines Augenscheins gemäss Art. 12 Abs. 1 lit. e VRG zur weiteren Beweismittelerhebung ist nicht notwendig, da sich die tatsächli- chen Verhältnisse und der Sachverhalt hinreichend aus den Akten ergeben und ausschliesslich Rechtsfragen zu beantworten sind. 1.4. Das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers wurde nicht verletzt (Art. 16 Abs. 1 VRG). Er hat in den Beschwerdeschriften selber dargelegt, dass er alle bezüglich der AZ-Transporte massgeblichen Unterlagen gekannt hat oder kennt. Er selber hat eine AZ-Berechnung erstellt und hat sich somit über die Tragweite der vorliegend angefochtenen Entscheide ein Bild ma- chen können. Der Einwand des Beschwerdeführers im Verfahren R 19 29 [B._____], der vereinbarte Mietzins von Fr. 3'000.-- pro Monat sei offen- sichtlich bei weitem zu tief (Beschwerdeschrift Ziff. 3.4 S. 14), ist derart abwegig, dass seitens der Beschwerdegegnerin darauf nicht eingegangen werden musste.- 23 - 1.5. Die prozessualen Anträge des Beschwerdeführers, wonach die drei Be- schwerden (R 19 29, R 19 30 sowie R 19 31) gemeinsam zu behandeln seien (Beschwerdeschrift Ziff. 2 S. 2) und den Beschwerden die aufschie- bende Wirkung zu erteilen sei, sind vom Instruktionsrichter gestützt auf Art. 6 lit. a VRG (Vereinigung der Verfahren bei getrennt eingereichten Einga- ben zum gleichen Gegenstand am 8. Mai 2019 durch Instruktionsrichter erfolgt) und Art. 53 Abs. 2 VRG (Erteilung der aufschiebenden Wirkung mit Verfügung vom 4. Juli 2019 durch Instruktionsrichter erfolgt) bereits erledigt worden und somit vorliegend nicht Beschwerdethema. 2.1. In materieller Hinsicht gilt es im Einzelnen die Rügen des Beschwerdefüh- rers betreffend Überprüfung der Bauzonengrösse vor den strittigen Bewilli- gungserteilungen (nachfolgend E.2.1.1), akzessorische Überprüfung der Planungszone (E.2.1.2), Widerspruch der Planungszone zu übergeordne- tem Recht (E.2.1.3) und Rechtsmissbrauch bei der Bewilligung von Erst- wohnungen (E.2.1.4) inhaltlich auf ihre Berechtigung zu prüfen. 2.1.1. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts in BGE 140 II 25, wonach vor Ein- leitung eines Quartierplans die Dimensionierung der Bauzonen überprüft werden und zwar über alle Bauzonen der Gemeinde hinweg, ist auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar. Hingegen erscheint dem Gericht das Urteil des Bundesgerichts 1C_695, 696, 706/2017 vom 22. Februar 2019 wegleitend. In diesem Urteil wurde unter Ziff. 3.1. was folgt festgehalten: "Das Verwaltungsgericht argumentierte in erster Linie, dass eine Herabzonung oder gar eine Auszonung des in Frage stehenden Quartierplangebiets ungeachtet der Dimensio- nierung der Bauzonen unrealistisch wäre, weil das Y.-Areal im Zentrum von O.4._____ liege und dessen Ab- oder Rückzonung den Zielen der RPG-Revision vom 15. Juni 2012 diametral zuwiderlaufen würde. Dies entspricht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Im Fall Silvaplana ( BGE 140 II 25), auf den sich die Beschwerdeführer berufen, bejahte das Bundesgericht eine Verpflich- tung zur gesamthaften Überprüfung der Bauzonen vor Einleitung des streitigen Quartier- planverfahrens, weil infolge der Annahme der Zweitwohnungsinitiative mit einem erhebli- chen Rückgang der Wohnbaunachfrage zu rechnen war und es sich um (Hervorhebung durch Gericht) ein peripher gelegenes, noch nicht vollständig erschlossenes und pla- nungsrechtlich noch nicht baureifes Gebiet handelte, das für eine Redimensionierung in - 24 - Betracht kam (E. 4.4 S. 31). Auch in den jüngsten Urteilen zur vorfrageweisen Überprüfung des Zonenplans im Baubewilligungsverfahren wurde betont, dass überdimensionierte Bauzonen allein nicht ausreichen, sondern Umstände hinzutreten müssen, die eine Redi- mensionierung gerade auch im Bereich der Bauparzellen als realistisch erscheinen lassen (BGE 144 II 41 E. 5.2 S. 46 mit Hinweisen; Urteil 1C_40/2016 vom 5. Oktober 2016 E. 3, in: ZBl 119/2018 S. 308). Dies gilt - entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer - schon für die erste Stufe der Überprüfung nach Art. 21 Abs. 2 RPG (vgl. BGE 144 II 41 E. 5.2 S. 46)." Wie dem lokalen Situationsplan (vgl. Gerichtsbeilage), den Akten des Be- schwerdeführers [Bf-act.] 4 S. 2 [Karte Gemeinde-Daten]) und den Akten des Beschwerdegegners 1 [Bg1-act.] 1.1 [Richtplanung], 1.3 [Bauzonen- plan] und 1.4 [Karte Gemeinde-Daten] entnommen werden kann, befinden sich die beiden Bauparzellen 2055 und 4355 in der Bauzone, sind bestens erschlossen und planungsrechtlich baureif. Sie weisen für eine Überbau- ung die richtigen Dimensionen auf. Sie sind ganzjährig zugänglich, das Ortszentrum ist in wenigen Minuten mit dem Privatauto und dem öffentli- chen Verkehr gut erreichbar. Es handelt sich quantitativ um eine sehr über- schaubare Überbauung (vgl. dazu im Einzelnen: Akten der Beschwerde- gegnerin [Bg-act.] 4 [Grundrisse] und Bg-act. 5 [Einreicheplan] zu Dossier Bg3 [MFH mit 3 Wohnungen]; Bg-act. 28 zu Dossier Bg2 [Neubau EFH] sowie Bg-act. 46 zu Dossier Bg1 [Neubau EFH]). 2.1.2. Eine akzessorische Überprüfung der Planungszone ist nicht hier möglich, zumal die Planungszone rechtens erlassen worden ist. Ziel der Planungs- zone vom 3. Juli 2018 über das gesamte Gemeindegebiet ist die Prüfung einer Reduktion von Bauzonen (Wohn-, Misch- und Zentrumszonen [WMZ]) ausserhalb und am Rand des weitgehend überbauten Gebiets ent- sprechend den Vorgaben von Art. 15 Abs. 2 RPG und des KRIP-S vom 20. März 2018. Die Planungszone wurde in zeitlicher Hinsicht schrittweise in Kraft gesetzt. Bauvorhaben, welche dem vorstehenden Planungsziel ent- gegenstehen könnten, wurden bis zum 19. März 2019 noch bewilligt, wenn kumulativ folgende Voraussetzungen erfüllt waren: - Die auf der Bauparzelle zur Verfügung stehende Ausnützung wird zu mindestens 80 % genutzt.- 25 - - Bildet das Baugrundstück allein oder zusammen mit weiteren (auch Dritten gehören- den) Grundstücken gemäss Planungsziel Teil einer zusammenhängenden potentiel- len Ausnützungsfläche, so darf das Bauvorhaben die "Auszonungseignung" der ver- bleibenden Restfläche in keiner Art und Weise negativ beeinflussen (keine Schaffung neuer Baulücken, keine Zerstückelung potentieller Auszonungsflächen, kein ganzes oder teilweises Trennen potentieller Auszonungsflächen vom angrenzenden Nicht- baugebiet etc.). - Der Bauherr verpflichtet sich und allfällige Rechtsnachfolger mittels schriftlicher Er- klärung, nach allfälliger Baubewilligungserteilung (a) auf die Einreichung eines Ge- suchs um Verlängerung der Baufristen und (b) während zehn Jahren auf die Einrei- chung eines Sistierungsgesuches nach Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG zu verzichten. Die Planungszone wurde seinerzeit nicht angefochten. Sie kann vorliegend nicht akzessorisch überprüft werden. Dies wäre nur dann möglich, wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm auferlegten Be- schränkungen Rechenschaft geben konnte und er damals keine Möglich- keit hatte, seine Interessen zu verteidigen oder wenn sich die Verhältnisse seit Planerlass derart geändert hätten, dass das öffentliche Interesse an der auferlegten Eigentumsbeschränkung dahingefallen sein könnte (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1A.123/2005 vom 10. November 2005 E.3.5). Dies ist hier nicht der Fall. Auf die Rüge, die Planungszone sei bundes- rechtswidrig, ist deshalb nicht einzutreten (vgl. dazu Standpunkt der Be- schwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung, S. 5 Rz 8 und 9). Im Übrigen wurde die Planungszone mit Hinweis auf die Zustimmung des DVS zur Ver- längerung vom 3. Juni 2020 durch Publikation im Kantonsamtsblatt vom 3. Juli 2020 einstweilen bis zum 2. Juli 2022 verlängert. Eine Anfechtung der Verlängerung bei der Regierung mittels Planungsbeschwerde durch den Beschwerdeführer blieb wiederum aus. 2.1.3. Die Planungszone widerspricht auch nicht übergeordnetem Recht. Selbst, wenn die Planungszone akzessorisch überprüft werden könnte, ergäbe dies, dass sie dem übergeordneten Recht nicht zuwiderliefe. Sie wurde nach den Vorgaben des KRIP-S erlassen. Der Beschwerdeführer behaup- tet zwar auf S. 7, Ziff. 1.1 seiner Beschwerdeschrift die Bundesrechtswid- rigkeit der Planungszone, gibt dazu aber keine nachvollziehbare Begrün- dung. Sollte er damit meinen, dass Art. 15 Abs. 1 und 2 RPG und der KRIP-- 26 - S unterlaufen werde, bleibt er auch dafür eine Erklärung schuldig. Will er damit sagen, dass gemäss Urteil des Bundesgerichts 1_C 40/2016 vom 5. Oktober 2016 das Bundesgericht ausgeführt habe, Baubewilligungen dürf- ten nicht erteilt werden, wenn eine Auszonung nicht ausgeschlossen wer- den könne, ist festzuhalten, dass genau bei den beiden Parzellen 2055 und 4355 angesichts der in jeder Hinsicht vorliegenden Baureife eine Auszo- nung mit grösster Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen sein dürfte. Einfach in der Beschwerdeschrift (auf S. 8 Ziff. 1.4.1) zu behaupten, die durch das eidgenössische und kantonale Recht geforderte effiziente und haushälterische Nutzung des Baulandes, die minimale Ausnutzung von Bauland (80 %) könnten mit Leichtigkeit durch die Vereinbarung unter Nachbarn, etwa über örtliche oder volumenmässige Baubeschränkungen verhindert werden und dies widerspreche dem geltenden Vorgaben und Zielen der Raumplanung und des kantonalen Richtplans diametral, genügt nicht, die angebliche Bundesrechtswidrigkeit zu begründen, zumal damit nicht die Planungszone an sich angegriffen wird, sondern die vorliegend vorgenommenen Nutzungsbeschränkungen. Art. 26 BG sieht zudem für Nutzungsübertragungen die Genehmigung durch den Gemeindevorstand vor. 2.1.4. Es bleibt zu klären, ob die Bauvorhaben der Planungszone und der bun- desgerichtlichen Rechtsprechung zu Rechtsmissbräuchen bei der Bewilli- gung von Erstwohnungen – unter zusätzlicher Berücksichtigung der Even- tualanträge der Beschwerdegegnerin in deren Vernehmlassung (S. 3-4) – nicht widersprechen. Wie die Beschwerdegegnerin ausführlich und richtig darstellt (vgl. dazu ihren Standpunkt in der Vernehmlassung [S. 14 ff.]), dür- fen (und müssen) die drei Bauvorhaben gesamthaft beurteilt werden. Die gemeinsame Betrachtung ergibt, dass sie den Anforderungen in der Pla- nungszone entsprechen. Sie beeinflussen die "Auszonungseignung" der verbleibenden Restfläche in keiner Art und Weise negativ, sie schaffen keine neuen Baulücken und haben keine Zerstückelung potentieller Auszo-- 27 - nungsflächen, kein ganzes oder teilweises Trennen potentieller Auszo- nungsflächen von angrenzenden Nichtbaugebieten zur Folge. Die in der Planungszone verlangte schriftliche Erklärung der Bauherren, nach allfälli- ger Baubewilligungserteilung auf die Einreichung eines Gesuchs um Ver- längerung der Baufristen und während zehn Jahren auf die Einreichung eines Sistierungsgesuches nach Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG zu verzichten, liegen vor. Deshalb ist auch nicht mehr zu prüfen, ob konkrete Indizien vor- liegen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer Erstwohnungsnut- zung der drei Bauvorhaben als unrealistisch erscheinen liessen. Dies gilt umso mehr, als dem Eventualantrag 1 der Beschwerdegegnerin zur Aufla- genergänzung in ihrer Vernehmlassung (S. 3) stattzugeben ist, zumal das Fehlen entsprechender geeigneter Auflagen vom Beschwerdeführer in sei- ner Beschwerdeschrift (auf S. 7, Ziff. 1.2) beanstandet wurde und sich alle Beschwerdegegner (1-3) damit einverstanden erklärt haben. Damit ist noch wirksamer sichergestellt, dass alle drei Projekte innerhalb der Baufrist gemäss Art. 91 KRG und damit im Wesentlichen zusammen realisiert wer- den, mit dem Bau vorläufig nicht begonnen wird und die Baufreigabe mittels separater Verfügung erst erteilt wird, sobald der Nachweis gemäss Even- tualantrag 1 erbracht wird. Ein Missbrauch müsste gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung of- fensichtlich sein, um sanktioniert zu werden (vgl. Standpunkt der Be- schwerdegegner 2 und 3, in deren Vernehmlassung S. 8, Rz 32). Mit den Erklärungen betreffend Nichtverlängerung der Baufristen und der Nicht-In- anspruchnahme der Möglichkeit zur Sistierung zusammen mit der Gutheis- sung der Eventualanträge der Beschwerdegegnerin ist der Nachweis er- bracht, dass hier kein offensichtlicher Missbrauch vorliegt. Es kann somit offenbleiben, ob die weiteren Argumente der drei Beschwerdegegner und der Beschwerdegegnerin in Bezug auf die zukünftige Nutzung der drei Ob- jekte ausreichend sind, um eine Verweigerung einer Baubewilligung zu rechtfertigen. Somit erübrigt sich auch die Einholung weiterer diesbezügli-- 28 - cher Unterlagen, wie dies der Beschwerdeführer auf S. 14 Ziff. 3.4 in der Beschwerdeschrift beantragt. In seinem Urteil 1C_69/2018 vom 3. Dezem- ber 2018 hat das Bundesgericht Indizien für unrealistische Nutzungen von Bauvorhaben als Erstwohnungen formuliert (voraussichtlicher Preis, Lage, Zuschnitt und Ausstattung). Nicht zu prüfen ist deshalb, ob hier Anhalts- punkte für unrealistische Nutzungen vorliegen (was aber, abgesehen von der geplanten Vermietung im Rahmen des WEF, nicht der Fall ist). Auch nicht zu prüfen ist demnach, ob ein Bedarf von Erstwohnungen besteht und wie sich der konkrete Leerwohnungsbestand präsentiert. Das wäre nur dann der Fall, wenn die Nachfrager nicht bekannt wären, was hier nicht zutrifft. Es ist folglich vom Gericht nicht zu beurteilen, ob insbesondere die in Bezug auf das Bauvorhaben des Beschwerdegegners 1 abgegebene Erklärung zum zehnjährigen Miet-Vorvertrag mit zeitlich limitierter vorbehaltener Nut- zung für das WEF (was von der Beschwerdegegnerin im Rahmen ihrer baupolizeilichen Aufgaben zu unterbinden wäre) einen offensichtlichen Missbrauch darstellt. Zu bemerken ist aber, dass aus der Höhe des Miet- zinses nicht abgeleitet werden kann, dieser sei unrealistisch. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers ist es notorisch, dass Immobilien wie die geplanten drei Liegenschaften nicht in zehn Jahren, sondern in 50-100 Jahren (ca. 1-2 % Amortisationsrate pro Jahr) amortisiert werden. Somit handelt es sich bei den vereinbarten Fr. 3'000.--/Mt. jedenfalls nicht offen- sichtlich um einen vorgeschobenen Mietzins. Anzumerken ist zudem, dass die drei Bauvorhaben mit Gerichtsfällen wie dem in BGE 142 II 206 und in BGE 145 II 99 schon von den Dimensionen her und auch sonst nichts zu tun haben. Die Liegenschaften auf Parzellen an der F._____-strasse befin- den sich in der Bauzone und sind bestens erschlossen. Sie sind ganzjährig zugänglich, das Ortszentrum in wenigen Minuten mit dem öffentlichen Ver- kehr gut erreichbar. Das gesamte Bauvolumen (1 MFH mit drei Wohnungen sowie 2 EFH) darf als überschaubar und keineswegs als völlig überrissen - 29 - oder zahlenmässig überdimensioniert bezeichnet werden. Die Grösse der Räume, die Ausstattung und Raumeinteilung lassen gerade nicht auf eine offensichtliche Umgehung der Zweitwohnungsgesetzgebung (ZWG) schliessen. Zu Recht hat die Beschwerdegegnerin erkannt, dass sich wegen der de- klaratorischen Wirkung einer Anmerkung im Grundbuch eine solche nicht aufdrängt. Dem Eventualantrag 2 der Beschwerdegegnerin in deren Ver- nehmlassung (S. 3-4) ist trotzdem stattzugeben, zumal sich alle drei Be- schwerdegegner (1-3) damit einverstanden erklärt haben. Dies kann mittels reformatorischen Urteils erfolgen. Die Beschwerdegegnerin hat in ihrer Vernehmlassung klar dargelegt, wie neu verfügt werden soll, weswegen es einen prozessualen Leerlauf darstellte, würde die Sache zu erneuter Ver- fügung an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen. Die entsprechend er- gänzten Anträge werden deshalb (bereinigt) ins Urteilsdispositiv (Ziff. 2 und 3) aufgenommen und erwachsen – nach Ablauf der Rechtsmittelfrist (Ziff. 6) – gleich wie die übrigen Dispositivziffern in Rechtskraft. 3.1. Die drei angefochtenen Bau- und Einspracheentscheide vom 19./21. März 2019 sind demnach rechtens, was zur Abweisung der Beschwerde vom 6. Mai 2019 führt, soweit darauf eingetreten werden kann (vorne E.2.1.2). 3.2. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Das Gericht erachtet dabei hier ermessensweise eine Staatsgebühr von insgesamt Fr. 4'000.-- (zzgl. Kanzleiauslagen) als angemessen und ge- rechtfertigt. 3.3.1. Aussergerichtlich hat der Beschwerdeführer sowohl dem für sich anwaltlich vertreten Beschwerdegegner 1 als auch den beiden durch denselben Rechtsanwalt vertretenen Beschwerdegegnern 2 und 3 gemäss Art. 78 - 30 - Abs. 1 VRG Ersatz für die durch den Rechtsstreit verursachten notwendi- gen Kosten zu leisten. Ausgangspunkt dafür sind dabei die jeweils einge- reichten Honorarnoten der beteiligten Rechtsvertreter. 3.3.2. Gemäss Kostennote vom 28. Oktober 2019 [mit Honorarvereinbarung und Stundenansatz Fr. 280.-- für beauftragte Partei] machte der Anwalt des Be- schwerdegegners 1 eine Parteientschädigung von total Fr. 6'557.80 (be- stehend aus: Arbeits-/Zeitaufwand 20.74 Std. à Fr. 280.-- [Fr. 5'807.20] plus Barauslagen [Fr. 281.75] und 7.7 % MWST auf Fr. 6'088.95 [Fr. 468.85]) geltend. Praxisgemäss beträgt der höchstzulässige Stundenansatz im Kan- ton GR Fr. 270.-- laut Art. 3 Abs. 1 [Gebührenansätze] i.V.m. Art. Art. 4 [Honorarvereinbarung] der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (Honorarverordnung [HV]; BR 310.250), weshalb die besagte Kostennote noch entsprechend zu kürzen ist. Die so korrigierte Honorarnote des Anwalts des Beschwerdegegners 1 beläuft sich danach auf total Fr. 6'334.45 (bestehend aus: 20.74 Std. à Fr. 270.-- [Fr. 5'599.80] plus Kleinspesen [Fr. 281.75] und 7.7 % MWST auf Fr. 5'881.55 [Fr. 452.90]). In diesem Umfang hat der Beschwerdeführer dem Beschwerdegegner 1 eine Parteientschädigung zu bezahlen. 3.3.3. Laut Honorarnote vom 25. November 2019 des Anwalts des Beschwerde- gegners 2 [mit Honorarvereinbarung vom 9. Mai 2019 und Stundensatz Fr. 270.--] und der Beschwerdegegner 3 [mit Honorarvereinbarung vom 8. Mai 2019 und Stundenansatz Fr. 270.--] wurde eine aussergerichtliche Ent- schädigung von insgesamt Fr. 8'161.76 (bestehend aus: Arbeits- /Zeitaufwand 27.25 Std. à Fr. 270.-- [Fr. 7'357.50] zzgl. 7.7 % MWST [Fr. 566.53] plus Kleinspesenpauschale 3% auf Fr. 7'357.50 [Fr. 220.73] zzgl. 7.7 % MWST auf Fr. 220.73 [Fr. 17.--]) geltend gemacht. An dieser Honorarnote gibt es nichts auszusetzen, weshalb der Be- schwerdeführer an die Beschwerdegegner 2 und 3 eine Parteien-- 31 - tschädigung in der Gesamthöhe von Fr. 8'161.75 [gerundet] zu ent- richten hat. 3.3.4. Gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG steht der Beschwerdegegnerin keine aussergerichtliche Entschädigung zu, da sie lediglich in ihrem amtli- chen Wirkungskreis obsiegte. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerden R 19 29, R 19 30 und R 19 31 werden abgewiesen, so- weit darauf einzutreten ist. 2. Die nachstehend aufgeführten Bau- und Einspracheentscheide vom 19. März 2019 werden jeweils mit folgender Auflage ergänzt: •Der Bau- und Einspracheentscheid vom 19. März 2019 (Protokoll Nr. 105/1), Baugesuch Nr. Z.1._____, Parzelle 4355 mit einer neuen Dis- positiv Ziff. 4.5, •Der Bau- und Einspracheentscheid vom 19. März 2019 (Protokoll Nr. 106/1), Baugesuch C._____ Nr. Z.2._____, Parzelle 4355 mit einer neuen Dispositiv Ziff. 3.6. und •der Bau- und Einspracheentscheid vom 19. März 2019 (Protokoll Nr. 104/1), Baugesuch B._____ Nr. Z.3._____, Parzelle 2055 mit einer neuen Dispositiv Ziff. 3.4: Die drei Bauprojekte (a) BG Nr. Z.1._____, MFH auf Parz. 4355, (b) C._____ BG Nr. Z.2._____, EFH auf Parz. 4355 und (c) B._____ BG Nr. Z.3._____, EFH auf Parz. 2055, dürfen nur realisiert werden, wenn sichergestellt ist, dass alle diese drei Projekte innerhalb der Baufrist gemäss Art. 91 KRG und damit im Wesentlichen zusammen realisiert werden. Zwecks Sicherstellung dieser Auflage darf mit dem Bau vorläufig nicht begonnen werden. Die Baufreigabe wird mittels separater Verfügung erteilt, so- bald der vorerwähnte Nachweis erbracht ist.- 32 - 3. Die nachstehend aufgeführten Bau- und Einspracheentscheide vom 19. März 2019 werden jeweils mit folgender Auflage ergänzt: •Im Bau- und Einspracheentscheid vom 19. März 2019 (Protokoll Nr. 105/1), Baugesuch E./D._____ Nr. Z.1._____, die Dispositiv Ziff. 4.4: Das Grundbuchamt O.1._____ wird angewiesen, die öffentlichrechtliche Eigentums- beschränkung gemäss Ziff. 4.4 lit. b) als Auflage auf Parz. 4355, Grundbuch O.1._____, mit dem Stichwort "Nichtanwendbarkeit von Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG für 10 Jahre" anzumerken. Der rechtskräftige Baubescheid gilt als Anmeldungstitel für diese Anmerkung. Die aus der Anmerkung anfallenden Kosten und Gebühren gehen zulasten der Bauherrschaft. •Im Bau- und Einspracheentscheid vom 19. März 2019 (Protokoll Nr. 106/1), Baugesuch C._____ Nr. Z.2._____, die Dispositiv Ziff. 3.5: Das Grundbuchamt O.1._____ wird angewiesen, die öffentlichrechtliche Eigentums- beschränkung gemäss Ziff. 3.5. lit. b) als Auflage auf Parz. 4355, Grundbuch O.1._____, mit dem Stichwort "Nichtanwendbarkeit von Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG für 10 Jahre" anzumerken. Der rechtskräftige Baubescheid gilt als Anmeldungstitel für diese Anmerkung. Die aus der Anmerkung anfallenden Kosten und Gebühren gehen zulasten der Bauherrschaft. •Im Bau- und Einspracheentscheid vom 19. März 2019 (Protokoll Nr. 104/1), Baugesuch B._____ Nr. Z.3._____, die Dispositiv Ziff. 3.3: Das Grundbuchamt O.1._____ wird angewiesen, die öffentlichrechtliche Eigentums- beschränkung gemäss Ziff. 3.3. lit. b) als Auflage auf Parz. 2055, Grundbuch O.1._____, mit dem Stichwort "Nichtanwendbarkeit von Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG für 10 Jahre" anzumerken. Der rechtskräftige Baubescheid gilt als Anmeldungstitel für diese Anmerkung. Die aus der Anmerkung anfallenden Kosten und Gebühren gehen zulasten der Bauherrschaft. 4. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.--- 33 - - und den Kanzleiauslagen von Fr. 794.-- zusammen Fr. 4'794.-- gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 5.1. Aussergerichtlich hat A._____ C._____ sowie D._____ und E._____ mit insgesamt Fr. 8'161.75 (inkl. MWST) zu entschädigen. 5.2. Aussergerichtlich hat A._____ B._____ mit Fr. 6'334.45 (inkl. MWST) zu entschädigen. 6. [Rechtsmittelbelehrung] 7. [Mitteilungen] Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 12. Juli 2022 gutgeheissen (1C_650/2020).