<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: AN.2022.00008</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224051&amp;W10_KEY=13045524&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>AN.2022.00008</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 14.03.2024</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hÃ¤ngig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>BZO-Revision der Stadt Zürich: Nichtanrechenbarkeit regelmässig gewerblich für weniger als ein Jahr vermieteter Wohnungen an den Mindestwohnanteil, soweit darin keine Person Hauptwohnsitz hat und keine Nutzung im Sinn von Art. 2 Abs. 3 lit. a, c oder g ZWG vorliegt. Die Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes lässt Raum für eine kantonale bzw. kommunale Verschärfung (E. 3.3). Kein Verstoss gegen Bundesprivatrecht, nachdem die umstrittene Regelung wohnpolitische Anliegen im Rahmen der Raumplanung und damit ein anderes Ziel verfolgt als die bundesrechtlichen Bestimmungen über die Befristung von Mietverhältnissen oder über die Bekämpfung missbräuchlich hoher Mietzinse (E. 3.4). Während der Begriff der Wohnnutzung i.S.v. § 52 Abs. 1 PBG kantonal einheitlich auszulegen ist, räumt § 49a Abs. 3 PBG den Gemeinden Autonomie für die Umschreibung der zulässigen Nutzweisen im Rahmen der Wohnanteilspflicht ein. Sie dürfen etwa innerhalb einer zulässigen Nutzungsart spezielle dazu zählende Nutzungen einschränken oder auch ausnützungsmässig privilegieren (E. 3.7). Das Abstellen auf die Nutzungs- bzw. Mietdauer in Verbindung mit der besonderen Situation bei Hotelbetrieben mit Bezug auf die Wohnlichkeit bzw. das soziale Leben in den Stadtquartieren ist sachlich vertretbar und lässt sich in genügender Weise auf § 49a Abs. 3 PBG stützen (E. 3.8). Die angefochtene Regelung beruht auf einer genügenden gesetzlichen Grundlage und einem genügend gewichtigen öffentlichen Interesse, um den damit einhergehenden Eingriff in die Wirtschafts- und allenfalls die Eigentumsfreiheit der Beschwerdeführerinnen zu rechtfertigen (E. 4 und 5.1-5.3). Keine direkte Konkurrentenstellung zwischen Hotelbetrieben und gewerblichen Anbietern befristeter Kurzzeitvermietungen (E. 5.4). Keine Verletzung des allgemeinen Gleichbehandlungsgebots (E. 5.5). Abweisung. Abweichende Meinung einer Kammerminderheit und des Gerichtsschreibers.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BUNDESPRIVATRECHT">BUNDESPRIVATRECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BUNDESRECHTSKONFORMITÃT">BUNDESRECHTSKONFORMITÃT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BUSINESS APARTMENT">BUSINESS APARTMENT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BZO">BZO</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSTWOHNUNG">ERSTWOHNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GLEICHBEHANDLUNG DIREKTER KONKURRENTEN">GLEICHBEHANDLUNG DIREKTER KONKURRENTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HAUPTWOHNSITZ">HAUPTWOHNSITZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KURZZEITVERMIETUNG">KURZZEITVERMIETUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEERWOHNUNGSZIFFER">LEERWOHNUNGSZIFFER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHES INTERESSE">ÃFFENTLICHES INTERESSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WETTBEWERBSNEUTRALITÃT">WETTBEWERBSNEUTRALITÃT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIRTSCHAFTSFREIHEIT">WIRTSCHAFTSFREIHEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOCHENAUFENTHALTER">WOCHENAUFENTHALTER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNANTEIL">WOHNANTEIL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNANTEILPLAN">WOHNANTEILPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNNUTZUNG">WOHNNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNUNGSKNAPPHEIT">WOHNUNGSKNAPPHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZWEITWOHNUNG">ZWEITWOHNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZWEITWOHNUNGSANTEIL">ZWEITWOHNUNGSANTEIL</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 8 Abs. I BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 26 Abs. I BV</span><br/><span class="gerade">Art. 27 BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 36 BV</span><br/><span class="gerade">Art. 49 Abs. I BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 75b BV</span><br/><span class="gerade">Art. 94 Abs. I BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 1 OR</span><br/><span class="gerade">Art. 255 OR</span><br/><span class="ungerade">Art. 262 OR</span><br/><span class="gerade">Art. 266 Abs. II OR</span><br/><span class="ungerade">§ 49a Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 52 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">Art./§ 2 Abs. III lit. a ZWG</span><br/><span class="gerade">Art./§ 2 Abs. III lit. c ZWG</span><br/><span class="ungerade">Art./§ 2 Abs. III lit. g ZWG</span><br/><span class="gerade">Art./§ 3 Abs. II ZWG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=65453" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">AN.2022.00008</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">14. MÃ¤rz 2024</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident AndrÃ© Moser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter Franz Kessler Coendet, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Serafin Ritscher.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. C AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. D AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA E, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerinnen,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Gemeinderat der Stadt ZÃ¼rich, dieser vertreten durch das Hochbaudepartement, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Nutzungsplanung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Gemeinderat der Stadt ZÃ¼rich beschloss am 22. September 2021 (GRB-Nr. 4385 [Vorlage 2020/538]) eine Ãnderung von Art. 6 und Art. 40 der Bau- und Zonenordnung (BZO). Die damit eingefÃ¼hrte Regelung schliesst befristet vermietete Wohnungen unter gewissen Voraussetzungen von der Anrechenbarkeit an den Mindestwohnanteil aus. Die kantonale Baudirektion genehmigte die Ãnderung mit VerfÃ¼gung vom 22. MÃ¤rz 2022 (Nr. 0052/22). Diese BZO-Teilrevision wurde am 6. April 2022 im stÃ¤dtischen und am 8. April 2022 im kantonalen Amtsblatt verÃ¶ffentlicht.</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Die A AG, die B AG, die C AG und die D AG rekurrierten am 6. Mai 2022 gemeinsam ans Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung des Gemeinderatsbeschlusses und der kantonalen GenehmigungsverfÃ¼gung. Das Baurekursgericht wies das Rechtsmittel am 28. Oktober 2022 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die bei der Rekursinstanz unterlegenen Unternehmen erhoben am 30. November 2022 gemeinsam Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten die Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie des kommunalen Beschlusses und der GenehmigungsverfÃ¼gung; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Gegenseite.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht schloss mit Eingabe vom 9. Dezember 2022 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion ersuchte am 11. Januar 2023, unter Beilage eines Mitberichts des kantonalen Amts fÃ¼r Raumentwicklung vom 6. Januar 2023, um Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Das Hochbaudepartement der Stadt ZÃ¼rich stellte mit Eingabe vom 16. Januar 2023 namens der Stadt Antrag auf Abweisung der Beschwerde; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerinnen. In der Folge hielten die BeschwerdefÃ¼hrerinnen in der Replik vom 16. Februar 2023 und das stÃ¤dtische Hochbaudepartement in der Duplik vom 1. MÃ¤rz 2023 an den gestellten AntrÃ¤gen fest. </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r Beschwerden gegen Rekursentscheide des Baurekursgerichts unter anderem betreffend die Teilrevision einer Bau- und Zonenordnung (BZO) nach § 41 in Verbindung mit §§ 19 Abs. 1 lit. a, 19a und §§ 42â44 e contrario des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) sowie § 329 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1) zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Das GeschÃ¤ftsmodell der BeschwerdefÃ¼hrerinnen beruht darauf, Wohnungen zu mieten, die sie mit MÃ¶beln ausstatten und unter Anbieten von Servicedienstleistungen temporÃ¤r weitervermieten, hÃ¤ufig von vornherein fÃ¼r weniger als ein Jahr. Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen sind somit von der umstrittenen Regelung zumindest virtuell betroffen und haben ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an ihrer Anfechtung. Sie sind deshalb zur Beschwerde legitimiert (§ 49 in Verbindung mit § 21b Abs. 1 VRG). Da auch die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Ãber Beschwerden betreffend eine BZO-Teilrevision, welche generell-abstrakte Regelungen zum Gegenstand hat, entscheidet das Verwaltungsgericht in FÃ¼nferbesetzung (§ 38a Abs. 1 VRG; VGr, 15. Februar 2018, AN.2014.00004, E. 1.2). Da die Teilrevision der Nutzungsplanung Ã¶ffentliches Recht betrifft, setzt sich der SpruchkÃ¶rper vollumfÃ¤nglich aus Mitgliedern des Verwaltungsgerichts zusammen (vgl. Martin Bertschi, in:<span> Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 38a N. 4)</span>. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>Mit der Beschwerde gegen einen Erlass kann die Verletzung Ã¼bergeordneten Rechts gerÃ¼gt werden (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 2 VRG). Das Verfahren der abstrakten Normenkontrolle bezweckt die Durchsetzung der Hierarchie der Rechtsnormen (Andreas Conne, Abstrakte Normenkontrolle im Kanton ZÃ¼rich, ZBl 115/2014 S. 403 ff., 404). Nach der verwaltungsgerichtlichen Praxis soll ein Aufhebungsentscheid allerdings grundsÃ¤tzlich nur erfolgen, wenn sich die betreffende Norm einer rechtskonformen Auslegung entzieht; nicht hingegen, wenn eine solche Auslegung mÃ¶glich und vertretbar ist und von inskÃ¼nftiger rechtskonformer Anwendung der angefochtenen Norm â insbesondere auch durch eine im Rahmen des Normkontrollverfahrens vom Verwaltungsgericht vorgegebene Auslegung â ausgegangen werden kann (VGr, 29. April 2021, AN.2021.00003, E. 3.2 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die umstrittene Ãnderung betrifft die Art. 6 und 40 der BZO der Stadt ZÃ¼rich. Die beiden Bestimmungen regeln den Wohnanteil, und zwar Art. 6 BZO im Rahmen der allgemeinen Vorschriften fÃ¼r Wohnzonen und Art. 40 BZO im Rahmen der allgemeinen Vorschriften fÃ¼r alle Kernzonen. Art. 6 BZO weist sechs AbsÃ¤tze und Art. 40 BZO sieben AbsÃ¤tze auf. Dabei steht die Grundvorschrift Ã¼ber die Wohnanteilspflicht jeweils im Abs. 1 von Art. 6 BZO und Art. 40 BZO und lautet: Von der anrechenbaren FlÃ¤che der Vollgeschosse und der solche ersetzenden Dach- und Untergeschosse eines GrundstÃ¼cks ist mindestens der im Zonenplan festgelegte Anteil als WohnflÃ¤che zu realisieren. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>In Abs. 2 von Art. 6 und Art. 40 BZO wird bisher Folgendes vorgesehen: </p> <p class="Urteilstext"><sup><span>2</span></sup><span> Ist ein Wohnanteil vorgeschrieben, mÃ¼ssen anrechenbare FlÃ¤chen im Dachgeschoss dem Wohnen dienen. Vorbehalten bleibt eine Verlegung gemÃ¤ss Abs. 3.</span></p> <p class="Urteilstext">Im Rahmen der fraglichen Ãnderung sollen Art. 6 und Art. 40 BZO in paralleler Weise wie folgt mit den Abs. 1<sup>bis</sup> und 2<sup>bis</sup> ergÃ¤nzt sowie der Abs. 2 angepasst werden:</p> <p class="Urteilstext"><sup><span>1bis</span></sup><span> Die Wohnung als Ganzes wird dem Wohnanteil gemÃ¤ss Abs. 1 nicht angerechnet, sobald sie oder Teile davon regelmÃ¤ssig befristet fÃ¼r weniger als ein Jahr gewerblich zur VerfÃ¼gung gestellt wird und zugleich in der Wohnung keine Person ihren Hauptwohnsitz hat oder keine Person die Wohnung im Sinne von Art. 2 Abs. 3 lit. a, c oder g Bundesgesetz Ã¼ber Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz) nutzt.</span></p> <p class="Urteilstext"><sup><span>2</span></sup><span> Ist ein Wohnanteil vorgeschrieben, mÃ¼ssen anrechenbare FlÃ¤chen im Dachgeschoss dem Wohnen dienen, wobei die regelmÃ¤ssig befristete gewerbliche ZurverfÃ¼gungstellung fÃ¼r weniger als ein Jahr unzulÃ¤ssig ist, falls in der Wohnung nicht zugleich eine Person mit Hauptwohnsitz oder eine im Sinne von Art. 2 Abs. 3 lit. a, c oder g Zweitwohnungsgesetz gleichgestellte Person wohnt. Vorbehalten bleibt eine Verlegung nach Abs. 3.</span></p> <p class="Urteilstext"><sup><span>2bis</span></sup><span> Von der Regelung betreffend Nichtanrechenbarkeit (Abs. 1<sup>bis</sup> und 2) sind solche Wohnungen ausgenommen, die von der Gemeinde oder Privaten im Rahmen der ErfÃ¼llung Ã¶ffentlicher Aufgaben zum Zwecke der Unterbringung von HilfebedÃ¼rftigen zur VerfÃ¼gung gestellt werden.</span></p> <p class="Urteilstext">ZusÃ¤tzlich umfasst die fragliche Ãnderung die Streichung von Art. 40 Abs. 6 BZO. GemÃ¤ss dieser bisherigen Bestimmung werden Zweitwohnungen (in Kernzonen) nicht auf die WohnanteilsflÃ¤che angerechnet.</p> <p class="Urteilstext">In der GenehmigungsverfÃ¼gung der Baudirektion vom 22. MÃ¤rz 2022 wurde festgehalten, dass nach dieser neuen Regelung u.<span> </span>a. klassische Hotelnutzungen auf den Mindestwohnanteil anrechenbar bleiben. Dass klassische Hotelnutzungen gemÃ¤ss der umstrittenen Regelung weiterhin anrechenbar sein sollen, wurde bereits im Raumplanungsbericht nach Art. 47 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) und in der stadtrÃ¤tlichen Weisung vom 4. Dezember 2020 zur Vorlage 2020/538 (https://www.gemeinderat-zuerich.ch<span> </span><span>unter GeschÃ¤fte; besucht am 27. September 2023) dargelegt (vgl. dazu auch unten E. 3.8).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen werfen dieser BZO-Teilrevision vor, sie kÃ¶nne sich nicht auf eine ausreichende kantonale Gesetzesgrundlage stÃ¼tzen und verstosse zudem gegen Bundesrecht, insbesondere gegen das Zweitwohnungsgesetz (dazu unten E. 3). Weiter rÃ¼gen sie eine Missachtung der Eigentumsgarantie und der Wirtschaftsfreiheit: Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen sprechen der BZO-Teilrevision ein genÃ¼gendes Ã¶ffentliches Interesse ab (dazu unten E. 4); ausserdem beanstanden sie eine Verletzung des VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzips und des Grundsatzes der Gleichbehandlung der Gewerbegenossen bzw. der Rechtsgleichheit (dazu unten E. 5).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Als erstes ist zu Ã¼berprÃ¼fen, ob die umstrittene BZO-Revision mit dem Bundesrecht vereinbar ist und ob sie Ã¼ber eine ausreichende gesetzliche Grundlage auf kantonaler Ebene verfÃ¼gt. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Art. 75b der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) erteilt in Verbindung mit Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV dem Bund zur Sicherstellung der Plafonierung des Zweitwohnungsbaus einen minimalen Regelungsauftrag und begrÃ¼ndet insoweit eine Gesetzgebungskompetenz (vgl. BGE 139 II 271 E. 11.1). Die Wirkung dieser Bundeskompetenz ist nachtrÃ¤glich derogatorisch (Oliver Streiff, in: Bernhard Ehrenzeller et al. [Hrsg.], Die Schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 4. A., ZÃ¼rich etc. 2023, Art. 75b Rz. 12; Marc-Olivier Besse, in: Vincent Martenet et al. [Hrsg.], Constitution fÃ©dÃ©rale, Commentaire romand, Basel 2021, Art. 75b N. 27; Fabian MÃ¶sching, in: Wolf/Pfammatter [Hrsg.], SHK-Kommentar ZWG, 2. A., Bern 2021, Art. 1 N. 4; Alig/Griffel, in: Bernhard Waldmann et al. [Hrsg.], Bundesverfassung, Basler Kommentar, Basel 2015, Art. 75b N. 8). Unter den Zweitwohnungsbegriff von Art. 75b BV kÃ¶nnen touristisch und nicht-touristisch genutzte Wohnungen fallen (vgl. BGE 139 II 243 E. 10.2; Streiff, Art. 75b Rz. 27; Besse, Art. 75b N. 38; Alig/Griffel, Art. 75b N. 18). Der Bund hat diese Verfassungsbestimmung durch das Bundesgesetz vom 20. MÃ¤rz 2015 Ã¼ber Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) umgesetzt (vgl. dazu Streiff, Art. 75b Rz. 23 ff.; Besse, Art. 75b N. 13 f., 71 ff.; Alig/Griffel, Art. 75b N. 44 ff.). Art. 2 Abs. 3 lit. a ZWG stellt Wohnungen, die zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken dauernd bewohnt werden, Erstwohnungen gleich. Damit werden Wohnungen, die insbesondere durch Wochenaufenthalter und Studierende regelmÃ¤ssig zu den in Art. 2 Abs. 3 lit. a ZWG genannten Zwecken genutzt werden, vom gesetzlich relevanten Zweitwohnungsbegriff ausgenommen (dazu MÃ¶sching, Art. 2 N. 17; Streiff, Art. 75b Rz. 27). Die umstrittene Regelung nimmt in den AbsÃ¤tzen 1<sup>bis</sup> und 2 der Art. 6 und 40 BZO Bezug auf Art. 2 Abs. 3 lit. a ZWG, indem sie die Nutzung einer Wohnung im Sinn von Art. 2 Abs. 3 lit. a ZWG als im Rahmen des Wohnanteilplans anrechenbar erklÃ¤rt. In gleicher Weise lÃ¤sst die umstrittene Regelung die Anrechenbarkeit der Wohnung im Rahmen des Wohnanteilplans auch bei Nutzungen im Sinn von Art. 2 Abs. 3 lit. c ZWG zu, d.<span> </span>h. von Personen, die sich nicht beim Einwohneramt melden mÃ¼ssen (wie von diplomatischem Personal und Asylsuchenden), und bei Nutzungen im Sinn von Art. 2 Abs. 3 lit. g ZWG, d.<span> </span>h. bei Dienstwohnungen fÃ¼r Personen, die insbesondere im Gastgewerbe, in SpitÃ¤lern und in Heimen tÃ¤tig sind. Dass diese kommunalen EinschrÃ¤nkungen zum Geltungsbereich der umstrittenen Regelung der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes zuwiderlaufen wÃ¼rden, machen die BeschwerdefÃ¼hrerinnen nicht konkret geltend und ist auch nicht ersichtlich. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen erinnern aber daran, dass der Anteil der Zweitwohnungen in der Stadt ZÃ¼rich massiv unter der Schwelle von 20 Prozent gemÃ¤ss Art. 1 ZWG liegt. Sie bestreiten, dass die Gemeinde zustÃ¤ndig sei, um die Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes zu verschÃ¤rfen, zu konkretisieren oder aufzuweichen. Aus bundesrechtlicher Sicht ist zu berÃ¼cksichtigen, dass Art. 3 Abs. 2 ZWG den Kantonen die Kompetenz belÃ¤sst, Vorschriften zu erlassen, welche die Erstellung und (Um-)Nutzung von Wohnungen stÃ¤rker einschrÃ¤nken, als es das Zweitwohnungsgesetz vorsieht (vgl. MÃ¶sching, in: SHK-Kommentar ZWG, Art. 3 Rz. 4). Dabei hatte der Bundesgesetzgeber namentlich BeschrÃ¤nkungen im Rahmen raumplanerischer und baurechtlicher Massnahmen vor Augen (Botschaft zum Bundesgesetz Ã¼ber Zweitwohnungen vom 19. Februar 2014, BBl 2014 2287 ff., 2300, 2307). Art. 3 Abs. 2 ZWG ist so zu verstehen, dass kantonal auch in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von weniger als 20 Prozent Massnahmen zur BeschrÃ¤nkung von Zweitwohnungen ergriffen werden kÃ¶nnen (vgl. dazu MÃ¶sching, Art. 3 Rz. 7; Streiff, Art. 75b Rz. 14, 34; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bd. II, 4. A., Bern 2017, Art. 71a N. 16). Den Gemeinden steht nach Massgabe des kantonalen Rechts die Befugnis zu BeschrÃ¤nkungsmassnahmen Ã¼ber die Bundesregelung hinaus im Sinn von Art. 3 Abs. 2 ZWG zu (vgl. MÃ¶sching, Art. 3 N. 8; Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 7. A., Bern 2022, S. 359 bei Fn. 164). </p> <p class="Erwgung2">Die umstrittene Regelung dient primÃ¤r der Bewahrung von Mietwohnungen fÃ¼r eine ortsansÃ¤ssige BevÃ¶lkerung vor dem Hintergrund der herrschenden Mietwohnungsknappheit. Sie richtet sich gegen das Angebot gewisser bloss temporÃ¤rer bzw. unterjÃ¤hriger Wohngelegenheiten im Rahmen der Wohnanteilspflicht. Die umstrittene Regelung hat zumindest teilweise eine einschrÃ¤nkende Wirkung fÃ¼r die Nutzung von Wohnraum fÃ¼r touristische und nicht-touristische Zweitwohnungen, indem sie diese von der Anrechenbarkeit auf den geltenden Mindestwohnanteil ausschliesst. Insoweit erweist sie sich als VerschÃ¤rfung der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes bei einer Gemeinde mit einem bundesrechtlichen Zweitwohnungsanteil von weniger als 20 Prozent. DemgegenÃ¼ber ist nicht ersichtlich, inwiefern die umstrittene Regelung zu einer Aufweichung der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes fÃ¼hren soll. Wie dargelegt, lÃ¤sst Art. 3 Abs. 2 ZWG Raum fÃ¼r eine kantonale bzw. kommunale Regelung zur VerschÃ¤rfung der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes bei Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von weniger als 20 Prozent wie bei der betroffenen Stadt ZÃ¼rich. Daher stehen Art. 75b BV und die Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes der umstrittenen Regelung nicht entgegen; dies unter dem Vorbehalt, dass eine genÃ¼gende kantonale oder kommunale gesetzliche Grundlage dafÃ¼r besteht (vgl. zu letzterem unten E. 3.5â3.9). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Weiter ist auf die Vereinbarkeit der umstrittenen Regelung mit dem Bundesprivatrecht, namentlich mit dem Mietrecht (Art. 253 ff. OR), einzugehen. Auch wenn die Regelung die Wendung "Wohnung [â¦] regelmÃ¤ssig befristet [â¦] gewerblich zur VerfÃ¼gung gestellt wird" benutzt, zielt sie auf mietvertragliche bzw. mietvertragsÃ¤hnliche VerhÃ¤ltnisse ab.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.1 </b>Nach mietrechtlichen GrundsÃ¤tzen kÃ¶nnen MietverhÃ¤ltnisse befristet oder unbefristet abgeschlossen werden (vgl. Art. 255 OR). Setzen die Parteien ein an sich befristetes MietverhÃ¤ltnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes MietverhÃ¤ltnis (Art. 266 Abs. 2 OR). Der Abschluss von sogenannten KettenmietvertrÃ¤gen ist unter dem Blickwinkel des Mietrechts grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig (vgl. BGE 139 III 145 E. 4.2.4). Die Untermiete ist unter den Voraussetzungen von Art. 262 OR gestattet. Die Vertragsfreiheit gemÃ¤ss Art. 1 OR steht unter dem Schutz des Vorrangs des Bundesrechts, sie gilt allerdings nicht unbeschrÃ¤nkt (vgl. Art. 19 f. OR). Gewisse Ausnahmen von der Vertragsfreiheit kÃ¶nnen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung namentlich im Bereich des Wohnungswesens gerechtfertigt sein (vgl. BGE 142 I 76 E. 3.1 mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.2 </b>Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung dÃ¼rfen die Kantone zwar nicht direkt in die VertrÃ¤ge zwischen Vermieterschaft und Mieterschaft eingreifen, aber verhÃ¤ltnismÃ¤ssige Massnahmen zur BekÃ¤mpfung der Mietknappheit treffen, die indirekt das VerhÃ¤ltnis zwischen Vermieterschaft und Mieterschaft beeinflussen kÃ¶nnen, indem sie hÃ¶here Mieten fÃ¼r die von den Massnahmen betroffenen Wohnungen verhindern. Zu den zulÃ¤ssigen indirekten Massnahmen zÃ¤hlt das Bundesgericht die Bewilligungspflicht fÃ¼r Sanierungen von Wohnbauten und die BeschrÃ¤nkung von MietzinserhÃ¶hungen im Anschluss an eine Sanierung (vgl. BGE 149 I 25 E. 4.4.6 mit Hinweisen). Auch hat das Bundesgericht im Rahmen einer abstrakten Normenkontrolle raumplanungsrechtliche Vorschriften in der Stadt Bern zur Sicherstellung eines genÃ¼genden Angebots an preisgÃ¼nstigen Mietwohnungen als mit dem Bundesprivatrecht und insbesondere mit den bundesrechtlichen Vorschriften zur BekÃ¤mpfung missbrÃ¤uchlicher Mietzinse (vgl. Art. 269 ff. OR) vereinbar erachtet (BGE 146 I 70 E. 5.3). Hingegen hat das Bundesgericht ebenfalls im Rahmen einer abstrakten Normenkontrolle die Statuierung einer Bewilligungspflicht fÃ¼r Umbau-, Renovations- und Sanierungsvorhaben in Zeiten von Wohnungsnot im Kanton Basel-Stadt wegen der dabei vorgenommenen VerknÃ¼pfung der Bewilligung mit einem RÃ¼ckkehrrecht der bisherigen Mietparteien als unzulÃ¤ssigen direkten Eingriff in das bundesrechtlich geregelte MietverhÃ¤ltnis bzw. dessen KÃ¼ndigungsschutz angesehen (BGE 149 I 25 E. 4.4.5 und 4.4.6). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.3 </b>Die umstrittene Regelung scheidet vor dem Hintergrund der Mietknappheit Teilmengen von Mietobjekten â und zwar entsprechend dem jeweils geltenden Mindestwohnanteil beim GrundstÃ¼ck â aus, die nicht ohne Weiteres regelmÃ¤ssig gewerblich mit einer unterjÃ¤hrigen Befristung vermietet werden dÃ¼rfen. GemÃ¤ss dem Raumplanungsbericht meint dabei der Begriff "regelmÃ¤ssig", dass befristete Vermietungen mit einmaligem Charakter, d.<span> </span>h. fÃ¼r einen zeitlich begrenzten Aufenthalt im Ausland oder in einem anderen Landesteil aus beruflichen, schulischen oder anderen GrÃ¼nden innert fÃ¼nf Jahren, weiterhin dem Mindestwohnanteil anrechenbar bleiben sollen (ebenso die stadtrÃ¤tliche Weisung). Nicht anrechenbar wÃ¤re sie jedoch, wenn die entsprechende kurzfristige Vermietung hÃ¤ufiger und zudem gewerblich erfolgt und dazu der Hauptwohnsitz in dieser Wohnung oder eine allfÃ¤llige Nutzung im Sinn von Art. 2 Abs. 3 lit. a, c oder g ZWG aufgegeben wird. Die umstrittene Regelung verfolgt wohnpolitische Anliegen im Rahmen der Raumplanung (vgl. oben E. 3.3). ZusÃ¤tzlich ist, wie das Baurekursgericht festgestellt hat, zu berÃ¼cksichtigen, dass Kurzzeitvermietungen vergleichsweise lukrativ im Vergleich zu den Preisspektren des regulÃ¤ren Wohnungsmarkts sind (vgl. auch unten E. 4.4). Die umstrittene Regelung schliesst die auf weniger als ein Jahr befristete gewerbliche Vermietung von Wohnraum nicht grundlegend aus, beschrÃ¤nkt ein solches GeschÃ¤ftsmodell jedoch auf Anteile ausserhalb der geltenden Wohnanteilspflicht, soweit in der betreffenden Wohnung keine Person Hauptwohnsitz hat und keine Nutzung im Sinn von Art. 2 Abs. 3 lit. a, c oder g ZWG vorliegt. Als Nebeneffekt bezweckt die umstrittene Regelung angesichts der Mietknappheit bei langzeitig verfÃ¼gbarem Wohnraum auch eine gewisse Stabilisierung des Preisniveaus bei den betroffenen Wohnungen. In Ã¤hnlicher Weise wie bei der stadtbernischen Regelung zur Sicherstellung preisgÃ¼nstiger Mietwohnungen (vgl. BGE 146 I 70 E. 5.3) lÃ¤sst sich annehmen, dass das Bundesprivatrecht Raum fÃ¼r die umstrittene Ã¶ffentlich-rechtliche Regelung der Stadt ZÃ¼rich lÃ¤sst. Letztere hat eine andere hauptsÃ¤chliche Stossrichtung als die bundesrechtlichen Bestimmungen Ã¼ber die Befristung (im Unterschied zur KÃ¼ndigung) von MietverhÃ¤ltnissen oder Ã¼ber die BekÃ¤mpfung missbrÃ¤uchlich hoher Mietzinse im Einzelfall. Zwar kÃ¶nnen betroffene Personen bei Anwendung der umstrittenen Regelung mittels baupolizeilicher Verfahren gezwungen werden, fÃ¼r die davon erfassten Nutzungsarten im Rahmen der geltenden Wohnanteilspflicht nur noch MietvertrÃ¤ge mit einer Befristung auf mindestens ein Jahr oder ohne Befristung abzuschliessen (vgl. auch unten E. 5.1 und 5.3). Dieser Anteil ist in AbhÃ¤ngigkeit von der Wohnanteilspflicht unterschiedlich und insoweit nach raumplanungsrechtlichen Kriterien differenziert. Bei derartigen Massnahmen handelt es sich auch um indirekte Auswirkungen der umstrittenen Regelung auf das VerhÃ¤ltnis zwischen Vermieterschaft und Mieterschaft. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass die umstrittene Regelung gegen Sinn und Geist des Bundesprivatrechts verstossen oder dessen Durchsetzung beeintrÃ¤chtigen oder vereiteln soll. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.4 </b>Aus diesen GrÃ¼nden ist die umstrittene Regelung auch im Hinblick auf das Bundesprivatrecht und insbesondere das Mietrecht nicht zu beanstanden. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Das Baurekursgericht hat in § 49a Abs. 3 PBG eine genÃ¼gende kantonale Grundlage fÃ¼r die umstrittene kommunale Regelung erblickt. Diese Bestimmung ermÃ¶glicht es den Gemeinden, fÃ¼r ganze Zonen, gebietsweise oder fÃ¼r einzelne Geschosse die Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken zuzulassen, vorzuschreiben oder zu beschrÃ¤nken und fÃ¼r gewerbliche Nutzungen sowie Familienwohnungen mit vier und mehr Zimmern eine erhÃ¶hte Nutzungsziffer vorzusehen. Ãberdies kann nach dieser kantonalen Vorschrift in Kern-, Quartiererhaltungs- und Zentrumszonen fÃ¼r geeignete Lagen bestimmt werden, dass im Erdgeschoss nur LÃ¤den und GaststÃ¤tten zulÃ¤ssig sind. Das Baurekursgericht rÃ¤umte ein, dass die in Wohnzonen zulÃ¤ssige Nutzung in § 52 PBG umschrieben werde. Es hielt indessen fest, dass die Bestimmungen zur zonenkonformen Nutzweise und jene zur Wohnanteilspflicht hinsichtlich des Regelungsgegenstands nicht Ã¼bereinstimmen wÃ¼rden. Unter AnknÃ¼pfung an die Rechtsprechung erwog das Baurekursgericht, § 49a Abs. 3 PBG rÃ¤ume den Gemeinden nicht nur die Befugnis zum Erlass von Mindestwohnanteilvorschriften ein, sondern auch zur nÃ¤heren Umschreibung der zulÃ¤ssigen Nutzung im Rahmen der Anteilsvorschriften. Dadurch werde den Gemeinden eine flexible, an die konkreten Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse angepasste Handhabung des Rechtsinstituts der Wohnanteilspflicht ermÃ¶glicht. Es sei auch sachlich vertretbar, wenn die Stadt ZÃ¼rich auf das Kriterium der Nutzungsdauer zugunsten der dauerhaft ansÃ¤ssigen WohnbevÃ¶lkerung abstelle. § 49a Abs. 3 PBG falle als kantonale gesetzliche Grundlage fÃ¼r Differenzierungen hinsichtlich der Anrechenbarkeit von Zweitwohnungen (bzw. der vorliegend strittigen Nutzungen) auf den Mindestwohnanteil in Betracht. Auch wenn Art. 6 BZO zu den allgemeinen Vorschriften fÃ¼r Bauzonen zÃ¤hle, greife die umstrittene Regelung nur in denjenigen Stadtgebieten, in denen Ã¼berhaupt Wohnanteile festgelegt seien, sodass der nach § 49a Abs. 3 PBG verlangten Ã¶rtlichen Differenzierung ausreichend Rechnung getragen werde. Das Baurekursgericht verneinte die Notwendigkeit, entsprechend dem fÃ¼r Kernzonen gewÃ¤hlten Vorgehen (vgl. Art. 40 BZO) parallele Vorgaben in den weiteren Zonenvorschriften zu verankern, in denen Wohnnutzungen mÃ¶glich seien.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>DemgegenÃ¼ber betonen die BeschwerdefÃ¼hrerinnen, dass es sich bei den auf weniger als ein Jahr befristet vermieteten Wohnungen von der Sache her um gewÃ¶hnliche Wohnungen handle. Es entspreche nicht dem Zweck von § 49a Abs. 3 PBG, spezifische Nutzungsarten von Wohnraum im Rahmen der Wohnanteilspflicht aus gewissen Stadtgebieten zu verbannen; vielmehr diene diese kantonale Vorschrift der Durchmischung von Arbeits- und WohnplÃ¤tzen. Der Begriff des Wohnanteils gemÃ¤ss § 49a Abs. 3 PBG sei untrennbar mit dem Begriff der Wohnnutzung gemÃ¤ss § 52 Abs. 1 PBG verbunden. Auch sei es nicht Sache des Raumplanungsrechts zu bestimmen, welche Personen mit welchen Eigenschaften wo und wie lange wohnen dÃ¼rften. Ausserdem erinnern die BeschwerdefÃ¼hrerinnen daran, dass nach der umstrittenen Regelung zwar die davon erfassten Wohnungen, nicht aber Beherbergungsbetriebe wie Hotels von der Anrechenbarkeit auf den Mindestwohnanteil ausgeschlossen sind (vgl. dazu oben E. 2.2). Im Ergebnis behandle die umstrittene Regelung die auf ganz kurze Zeit angelegten Wohnnutzungen (Hotels) und die auf Dauer angelegte Wohnnutzung anders als die dazwischenliegende, bloss temporÃ¤re Vermietung von Wohnungen. Entgegen dem Baurekursgericht bilde die Nutzungsdauer kein sachlich vertretbares Kriterium im Rahmen von § 49a Abs. 3 PBG.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.7 </b>Der Begriff der Wohnnutzung gemÃ¤ss § 52 Abs. 1 PBG stammt aus dem "Zonenrecht" des PBG und stellt einen kantonalrechtlichen Begriff dar. Insofern besteht kein Raum fÃ¼r eine eigene Definition des Begriffs Wohnnutzung durch die Gemeinde und steht ihr diesbezÃ¼glich keine Autonomie zu (VGr, 19. MÃ¤rz 2020, VB.2019.00739, E. 3.2). Der angefochtene Entscheid geht weiter zu Recht von der Rechtsprechung aus, wonach § 49a Abs. 3 PBG demgegenÃ¼ber den Gemeinden Autonomie fÃ¼r die Umschreibung der zulÃ¤ssigen Nutzweisen im Rahmen der Wohnanteilspflicht einrÃ¤umt. So dÃ¼rfen sie etwa selbst innerhalb einer zulÃ¤ssigen Nutzungsart spezielle dazu zÃ¤hlende Nutzungen einschrÃ¤nken oder auch ausnÃ¼tzungsmÃ¤ssig privilegieren (vgl. VGr, 7. Mai 2014, VB.2013.00560, E. 4.2 mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht hat bereits bei einer frÃ¼heren Fassung der Wohnanteilsvorschriften in der Stadt ZÃ¼rich, die keine ausdrÃ¼cklichen Vorgaben zur Anrechenbarkeit von Hotelnutzungen enthielt, die Auffassung der stÃ¤dtischen BehÃ¶rden bestÃ¤tigt, dass wohnÃ¤hnliche Formen wie Beherbergungsbetriebe bzw. Hotels Wohnnutzungen gleichgestellt und auf den Mindestwohnanteil angerechnet werden dÃ¼rfen (BEZ 1988 Nr. 14 E. 1h). Dabei hat das Verwaltungsgericht nicht verkannt, dass HotelrÃ¤ume nicht in allen Belangen dem Wohnraum im herkÃ¶mmlichen Sinn entsprechen; es betonte jedoch, dass Hotels zur Belebung und Wohnlichkeit von Stadtgebieten beitragen und dadurch mithelfen, einzelne Ziele des Wohnanteilplans zu erreichen (BEZ 1988 Nr. 14 E. 1c). Zudem wurde in jenem Urteil festgehalten, dass gewisse Wohnungen, wie Zweitwohnungen, die nur wÃ¤hrend eines Teils des Jahrs belegt sind, wenig zur Erreichung der Ziele des Wohnanteilplans beitragen (BEZ 1988 Nr. 14 E. 1d). </p> <p class="Erwgung2">Das Bundesgericht hat, wie von der Vorinstanz dargelegt, eine Beschwerde der Stadt Opfikon gutgeheissen, die sich gegen die regierungsrÃ¤tliche Nichtgenehmigung ihrer kommunalen Vorschrift richtete, wonach Beherbergungsbetriebe nicht auf den Wohnanteil anrechenbar sein sollen (BGr, 16. Juni 1993, 1P.697/1992, in: ZBl 94/1993, S. 560 ff.). Aus dem in BEZ 1988 Nr. 14 publizierten Entscheid des Verwaltungsgerichts leitete das Bundesgericht ab, dass im Kanton ZÃ¼rich der kommunale Gesetzgeber im Hinblick auf den Wohnanteilplan festlegt, welche RÃ¤umlichkeiten "der Wohnnutzung dienen" (a.<span> </span>a.<span> </span>O., E. 3a). Es ging ebenfalls davon aus, dass die ZÃ¼rcher Gemeinden gemÃ¤ss § 49a Abs. 3 PBG nicht nur befugt sind, Mindestwohnanteilvorschriften zu erlassen, sondern auch die im Rahmen der Anteilsvorschriften zulÃ¤ssige Nutzung nÃ¤her zu umschreiben (a.<span> </span>a.<span> </span>O., E. 4c). Weiter wird in BGE 139 II 243 E. 10.1 daran erinnert, dass das Bundesgericht sich im Urteil 1P.666/1996 vom 23. Januar 1998 mit der StadtzÃ¼rcher Regelung zur Nichtanrechenbarkeit von Zweitwohnungen auf den Wohnanteil befasst hat. Damals hiess das Bundesgericht die Beschwerde der Stadt ZÃ¼rich gegen den regierungsrÃ¤tlichen Entscheid, mit dem er die damalige Fassung in Art. 40 BZO zur Nichtanrechenbarkeit von Zweitwohnungen in Kernzonen aufgehoben hatte, wegen Verletzung der Gemeindeautonomie gut. Dabei knÃ¼pfte das Bundesgericht an das soeben erwÃ¤hnte Urteil 1P.697/1992 vom 16. Juni 1993 an. Es erwog mit Blick auf § 49a Abs. 3 PBG, Sinn der Mindestwohnanteile sei eine BeschrÃ¤nkung auf die den eigentlichen Wohnzwecken dienende Nutzung bzw. deren Gebrauch als stÃ¤ndig bewohnte BeherbergungsstÃ¤tte; in dieser Hinsicht kÃ¶nne eine Gemeinde Hotels wie Zweitwohnungen vom Mindestwohnanteil ausschliessen (BGr, 23. Januar 1998, 1P.666/1996, E. 4c). Ausserdem war fÃ¼r das Bundesgericht wesentlich, dass bei der Nichtanrechenbarkeit Zweitwohnungen im Ergebnis zulasten anderer â namentlich gewerblicher â Nutzungen gingen. Es sei nicht einzusehen, weshalb eine Gemeinde insbesondere gewerbliche Nutzungen in beliebigem Mass einschrÃ¤nken kÃ¶nnen sollte, aber durch § 49a Abs. 3 PBG eine Nichtanrechnung von Zweitwohnungen an den Mindestwohnanteil ausgeschlossen sein sollte (BGr, 23. Januar 1998, 1P.666/1996, E. 4d).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.8 </b>Der Beschwerdegegner 1 bekrÃ¤ftigt dem Verwaltungsgericht, dass sich die umstrittene kommunale Regelung auf § 49a Abs. 3 PBG stÃ¼tzt. Aus der oben in E. 3.7 angefÃ¼hrten Rechtsprechung ergibt sich, dass der Begriff der Wohnnutzung in § 52 Abs. 1 PBG einer kommunalen Regelung zur EinschrÃ¤nkung der Anrechenbarkeit von gewissen Wohnnutzungen auf den Mindestwohnanteil im Rahmen von § 49a Abs. 3 PBG nicht entgegensteht. Die dagegen gerichtete Kritik der BeschwerdefÃ¼hrerinnen ist nicht stichhaltig. </p> <p class="Erwgung2">Zum Kernbereich der auf den Mindestwohnanteil anrechenbaren Nutzungen gehÃ¶ren grundsÃ¤tzlich stÃ¤ndig bzw. dauerhaft bewohnte Wohneinheiten. Die Regelung dient der Erhaltung der Nutzbarkeit von Wohnraum als Hauptwohnungen und fÃ¼r Ã¤hnliche Zwecke (wie Wochenaufenthalt oder Studium). Zweitwohnungen oder auch regelmÃ¤ssig bzw. gewerblich nur mit einer kurzzeitigen Befristung vermietete Wohnungen sind hingegen nicht in gleicher Weise auf die ErfÃ¼llung aller Ziele des Wohnanteilplans ausgerichtet. Die umstrittene Regelung bezweckt auch, der AnonymitÃ¤t in stÃ¤dtischen Gebieten, bei denen eine Wohnanteilspflicht gilt, entgegenzuwirken. Die vertragliche Befristung fÃ¼hrt strukturell zu einem raschen Wechsel der Mieterschaft, sodass die Wohnnutzung lediglich in geringem Umfang zur Belebung und Wohnlichkeit von Stadtquartieren beizutragen vermag. Daher ist die Nutzungsdauer insoweit als sachlich vertretbares Kriterium fÃ¼r eine kommunale Regelung zur Anrechenbarkeit auf den Mindestwohnanteil im Rahmen von § 49a Abs. 3 PBG anzuerkennen, wie es die Vorinstanz getan hat. Den BeschwerdefÃ¼hrerinnen ist einzurÃ¤umen, dass die Nutzungsdauer bei der umstrittenen Regelung nicht das einzige erhebliche Kriterium bildet. Auch der Aufenthaltszweck in der Wohnung spielt insofern eine Rolle. Ausserdem sollen Hotelnutzungen mit der in der Regel noch viel weniger lang dauernden Aufenthaltsdauer der GÃ¤ste auf den Mindestwohnanteil anrechenbar bleiben. Die umstrittene Regelung lÃ¤sst Raum dafÃ¼r, dass im Rahmen des Wohnanteilplans bei Hotelliegenschaften eine gewisse Ã¶rtliche Konzentrierung der temporÃ¤ren Aufenthalte der GÃ¤ste innerhalb eines Stadtquartiers erfolgt. Dabei ist zu beachten, dass die von Hotelbetrieben angebotene spezifische Infrastruktur gerade in einer grossen Stadt wie ZÃ¼rich, bei welcher der Tourismus auf ein ganzjÃ¤hriges und nicht auf ein bloss saisonales Angebot ausgerichtet ist, als solche ebenfalls zur Belebung und Wohnlichkeit von Stadtquartieren beitrÃ¤gt. Insgesamt zeigt sich, dass die umstrittene Regelung fÃ¼r Wohnungen im Wohnanteilplan auf die Nutzungs- bzw. Mietdauer in Verbindung mit der besonderen Situation bei Hotelbetrieben mit Bezug auf die Wohnlichkeit bzw. das soziale Leben in den Stadtquartieren abstellt (vgl. auch unten E. 4.6 und 5.5). Diese Kombination erweist sich vorliegend als sachlich vertretbare kommunale Regelung und lÃ¤sst sich in genÃ¼gender Weise auf § 49a Abs. 3 PBG stÃ¼tzen. Bei dieser Beurteilung ist der Vorinstanz auch beizupflichten, dass die umstrittene Regelung der nach § 49a Abs. 3 PBG ebenso verlangten Ã¶rtlichen Differenzierung ausreichend Rechnung trÃ¤gt. </p> <p class="Erwgung2">ErgÃ¤nzend ist darauf einzugehen, inwiefern das kantonale Recht fÃ¼r eine kommunale Regelung im Sinn von Art. 3 Abs. 2 ZWG Raum lÃ¤sst (vgl. oben E. 3.3). Auch wenn § 49a Abs. 3 PBG Ã¤lter als die Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes ist, lÃ¤sst sie den Gemeinden einen Spielraum, um spezifische Zweitwohnungsnutzungen im Rahmen der Wohnanteilspflicht einzuschrÃ¤nken. Die umstrittene Regelung bewegt sich, wie dargelegt, im Rahmen von § 49a Abs. 3 PBG. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.9 </b>Zusammengefasst gehen die RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrerinnen, welche die Vereinbarkeit der umstrittenen Regelung mit Bundesrecht und das Vorliegen einer genÃ¼genden gesetzlichen Grundlage auf kantonaler Ebene betreffen, fehl. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die umstrittene Regelung tangiert die Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV) der BeschwerdefÃ¼hrerinnen, aber auch die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) der EigentÃ¼merschaft von GrundstÃ¼cken mit geltender Wohnanteilspflicht. Es mag dahingestellt bleiben, inwiefern die BeschwerdefÃ¼hrerinnen TrÃ¤gerinnen der Eigentumsgarantie sind, denn die diesbezÃ¼glichen RÃ¼gen dringen nicht durch, wie nachfolgend aufzuzeigen ist. Nach Art. 26 Abs. 1 BV ist das Eigentum gewÃ¤hrleistet. Die Wirtschaftsfreiheit umfasst insbesondere die freie Wahl des Berufs sowie den freien Zugang zu einer privatwirtschaftlichen ErwerbstÃ¤tigkeit und deren freie AusÃ¼bung (Art. 27 Abs. 2 BV). Art. 27 BV ist im Zusammenhang mit Art. 94 BV zu sehen. GemÃ¤ss Art. 94 Abs. 1 BV halten sich Bund und Kantone an den Grundsatz der Wirtschaftsfreiheit. Abweichungen von diesem Grundsatz, namentlich Massnahmen, die sich gegen den Wettbewerb richten, sind nur zulÃ¤ssig, wenn sie in der Bundesverfassung vorgesehen oder durch kantonale Regalrechte begrÃ¼ndet sind (Art. 94 Abs. 4 BV). Als grundsatzkonform gelten Massnahmen, die dem PolizeigÃ¼terschutz dienen, sowie sozialpolitische Vorschriften und andere Eingriffe in die Wirtschaftsfreiheit, die nicht wirtschaftspolitisch motiviert sind (vgl. BGE 147 V 423 E. 5.1.3 mit Hinweisen). Eine grundsatzkonforme Massnahme in diesem Sinn hat sodann die Voraussetzungen von Art. 36 BV an Grundrechtseingriffe zu erfÃ¼llen, d.<span> </span>h. sie muss auf einer genÃ¼genden gesetzlichen Grundlage beruhen, im Ã¶ffentlichen Interesse liegen und verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sein. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die gesetzliche Grundlage soll durch die umstrittene Regelung gerade geschaffen werden. Sie wurde durch den Gemeinderat, das Gemeindeparlament, erlassen und dem fakultativen Referendum unterstellt. Somit erfÃ¼llt sie die Voraussetzungen fÃ¼r eine gesetzliche Grundlage im formellen Sinn (vgl. VGr, 5. September 2013, AN.2013.00002, E. 5.3.1; Johannes Reich, in: Jaag/RÃ¼ssli/Jenni [Hrsg.], Kommentar zum ZÃ¼rcher Gemeindegesetz, ZÃ¼rich etc. 2017, § 4 N. 12 ff.). Dem Erfordernis der Gesetzesform ist unabhÃ¤ngig davon, ob der Eingriff in die tangierten Grundrechte als schwer oder leicht qualifiziert wird, GenÃ¼ge getan (Art. 36 Abs. 1 BV).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Als wichtige Ã¶ffentliche Interessen, die Eingriffe in die Eigentumsgarantie zu rechtfertigen vermÃ¶gen, gelten unter anderem die in der Bundesverfassung verankerten Anliegen (BGE 149 I 49 E. 4.1). Dazu zÃ¤hlen die Raumplanung (Art. 75 BV) bzw. Instrumente des Raumplanungsrechts (vgl. dazu BGE 146 I 70 E. 5.3 und 6.3). Eine Massnahme, die vorwiegend raumplanerisch bedingt ist, jedoch zu einer EinschrÃ¤nkung der gewerblichen BetÃ¤tigungsmÃ¶glichkeit fÃ¼hrt, steht grundsÃ¤tzlich auch nicht im Widerspruch zur Wirtschaftsfreiheit. Anders verhÃ¤lt es sich, wenn unter dem Deckmantel der Raumplanung ein Eingriff in den wirtschaftlichen Wettbewerb bezweckt wird oder die Wirtschaftsfreiheit durch die in Frage stehende Massnahme ihres Gehalts entleert wÃ¼rde (BGE 142 I 162 E. 3.3 mit Hinweisen). Bei der Beurteilung, ob sich eine Regelung gegen den freien Wettbewerb richtet, ist grundsÃ¤tzlich auf das Eingriffsmotiv des Gesetzgebers abzustellen; zudem sind die Auswirkungen der betreffenden Regelung zu beurteilen (VGr, 8. Dezember 2016, AN.2014.00003, E. 4.2.1). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Als massgebliche Ã¶ffentliche Interessen bei der umstrittenen Regelung hat die Vorinstanz zur Hauptsache wohnpolitische Interessen angenommen. Diese ordnete die Vorinstanz dem Planungsgrundsatz gemÃ¤ss Art. 3 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG; SR 700) zu, wonach die Siedlungen nach den BedÃ¼rfnissen der BevÃ¶lkerung zu gestalten sind. Auch sah die Vorinstanz die umstrittene Regelung als mit Ziffer 3.6.3 b des kommunalen Richtplans Siedlung, Landschaft, Ã¶ffentliche Bauten und Anlagen vereinbar an. Danach hat die Stadt die Entwicklung der Anteile und der rÃ¤umlichen Verteilung der Zweitwohnungen in periodisch dichten AbstÃ¤nden zu beobachten und zu Ã¼berprÃ¼fen; bei steigenden Zahlen der gewerblich kommerziell genutzten Zweitwohnungen sind umgehend geeignete Massnahmen zu ergreifen. </p> <p class="Erwgung2">Die Vorinstanz erÃ¶rterte, welche statistisch erfassten Wohnungstypen von der umstrittenen Regelung potenziell betroffen sind und welche Anteile diese Wohnungstypen im VerhÃ¤ltnis zum Wohnungsbestand ausmachen. Entsprechend dem Raumplanungsbericht und der GenehmigungsverfÃ¼gung der Baudirektion vom 22. MÃ¤rz 2022 nahm die Vorinstanz an, dass die umstrittene Regelung private Zweitwohnungen sowie belegte und unbelegte Business-Apartments potenziell betrifft. Sie erlÃ¤uterte, die Stadt ZÃ¼rich erfasse Business-Apartments, die am Stichtag von einer in der Stadt ZÃ¼rich gemeldeten Person gemietet wÃ¼rden, als belegt und behandle sie nicht als Zweitwohnung, wÃ¤hrend eine solche Einheit bei Fehlen dieser Meldung als unbelegt aufgefÃ¼hrt und zu den Zweitwohnungen gezÃ¤hlt werde. Es sei aber richtig, dass belegte Business-Apartments unter die umstrittene Regelung fallen kÃ¶nnten, weil es sich trotz der Anmeldung beim Personenmeldeamt nicht um Personen mit Hauptwohnsitz oder einem Status gemÃ¤ss Art. 2 Abs. 3 lit. a, c oder g ZWG handeln mÃ¼sse. </p> <p class="Erwgung2">GestÃ¼tzt auf die von der Stadt ZÃ¼rich vorgelegten statistischen Zahlen gelangte die Vorinstanz zu folgenden gerundeten Prozentanteilen am gesamten Wohnungsbestand. </p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoTableGrid" width="586"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">Jahr</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">Anteil private <br/> Zweitwohnungen</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">Anteil <br/> unbelegte Apartments</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">Anteil<br/> belegte Apartments</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">Anteil<br/> Total</p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext">2017</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">3 %</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">0,8 %</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">0,4 %</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">4,2 %</p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext">2019</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">2,4 %</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">0,9 %</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">0,5 %</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">3,8 %</p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext">2021</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">2,1 %</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">0,9 %</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">0,7 %</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">3,7 %</p> </td> </tr> </table> <p class="Urteilstext">Diesen Anteilen mass die Vorinstanz angesichts der Leerwohnungsziffer in der Stadt ZÃ¼rich von 0,07 Prozent per 1. Juni 2022 eine genÃ¼gende wohnpolitische Bedeutung zu. Dabei legte die Vorinstanz das Schwergewicht ihrer Beurteilung auf die Entwicklung bei den (belegten und unbelegten) Business-Apartments. Sie wÃ¼rdigte in diesem Rahmen Erkenntnisse und Schlussfolgerungen des Schlussberichts, den die FahrlÃ¤nder Partner Raumentwicklung AG am 18. Dezember 2017 der Stadt ZÃ¼rich erstattet hatte (im Folgenden: FPRE-Bericht; https://www.stadt-zuerich.ch/prd/de/index/stadtentwicklung/gesellschaft-und-raum/entwicklung-wohnstadt-2/fakten/zweitwohnungen.html; besucht am 27. Septem­ber 2023). So wies die Vorinstanz gestÃ¼tzt auf den FPRE-Bericht darauf hin, dass Kurzzeitvermietungen vergleichsweise lukrativ im Vergleich zu den Preisspektren des regulÃ¤ren Wohnungsmarkts seien (dazu bereits oben E. 3.4.3). Weiter entnahm die Vorinstanz dem FPRE-Bericht, dass die Verteilung der Business-Apartments innerhalb der Stadt ZÃ¼rich erheblich variiere, wobei die prozentualen Anteile am Wohnungsbestand namentlich in den zentralen Quartieren (so im Kreis 1) besonders hoch seien. Auch wenn der FPRE-Bericht in den Schlussfolgerungen keine Notwendigkeit fÃ¼r eine Regulierung des Zweitwohnungsmarkts auf gesamtstÃ¤dtischer Ebene gesehen habe, habe er doch eine Beobachtung auf der Quartierebene bzw. an spezifischen Lagen empfohlen. Die Vorinstanz hielt dafÃ¼r, es kÃ¶nne dem kommunalen Gesetzgeber, in Abweichung von dieser Fachempfehlung, nicht verwehrt sein, auf eine insgesamt als problematisch erachtete Entwicklung prospektiv mit einer Regulierung zu reagieren. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen stellen ein haltbares Ã¶ffentliches Interesse in Abrede. Ihrer Meinung nach bietet namentlich Art. 3 Abs. 3 RPG keine Handhabe fÃ¼r die umstrittene Regelung. Die in Art. 3 Abs. 3 RPG genannten BedÃ¼rfnisse der BevÃ¶lkerung dÃ¼rften nicht bloss auf die ansÃ¤ssige BevÃ¶lkerung eingeengt werden. Auch aus dem kommunalen Richtplan, insbesondere Ziffer 3.6.3 b des Richtplantexts, ergebe sich kein Ã¶ffentliches Interesse fÃ¼r die umstrittene Regelung. Dieser mache das Ergreifen von Massnahmen von steigenden Zahlen bei Zweitwohnungen abhÃ¤ngig. Weder gebe es insofern steigende Zahlen noch wÃ¼rden Zweitwohnungen und Business-Apartments in der Stadt ZÃ¼rich eine problematische Rolle spielen oder sei eine problematische Entwicklung objektiv absehbar. Im Ãbrigen bestreiten die BeschwerdefÃ¼hrerinnen die Relevanz der belegten Business-Apartments in der oben wiedergegebenen Tabelle. Die Vorinstanz schliesse alle belegten Business-Apartments in ihre Betrachtung ein, obwohl dort nur die MÃ¶glichkeit, aber keine weitergehende Gewissheit einer unterjÃ¤hrigen Mietdauer bestehe. Einzig mit dieser falschen Herleitung der Zahlen kÃ¶nne die Vorinstanz eine Steigerung beim Anteil der Business-Apartments konstruieren. Gerade der Kreis 1 der Stadt ZÃ¼rich sei nicht bekannt fÃ¼r viele Wohnungen, sodass dort Zweitwohnungen rasch einen signifikanten Prozentsatz erreichen wÃ¼rden. Es kÃ¶nne nicht Aufgabe der Vorinstanz sein, daraus ein Problem fÃ¼r die ganze Stadt abzuleiten und die umstrittene Regelung durchzuwinken. Ein Ã¶ffentliches Interesse fehle fÃ¼r eine Regelung, mit welcher Wohnungsnutzende unterschiedlicher Klassen geschaffen wÃ¼rden. Weiter machen die BeschwerdefÃ¼hrerinnen geltend, die umstrittene Regelung verfolge wirtschaftspolitische Interessen und richte sich gezielt gegen das GeschÃ¤ftsmodell der Anbieter von Business-Apartments.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.6.1 </b>In BGE 111 Ia 93 wurde das Instrument des Wohnanteilplans in der Stadt ZÃ¼rich mit raumplanerischen und sozialpolitischen Anliegen gerechtfertigt (a.<span> </span>a.<span> </span>O., E. 2b) sowie verneint, dass damit unzulÃ¤ssige wirtschaftspolitische Ziele verfolgt wÃ¼rden (a.<span> </span>a.<span> </span>O., E. 3). Dabei nahm das Bundesgericht u.<span> </span>a. Bezug auf das Ziel, Wohn- und Arbeitsgebiete einander zweckmÃ¤ssig zuzuordnen (Art. 3 Abs. 3 lit. a RPG). Vorliegend geht es um eine PrÃ¤zisierung der kommunalen Wohnanteilsregelung. Die bei der EinfÃ¼hrung des Wohnanteilplans bejahten Ã¶ffentlichen Interessen sind nach wie vor massgeblich. Die umstrittene Regelung bezweckt, den Mindestwohnanteil fÃ¼r die grossen BevÃ¶lkerungsteile, die auf langfristige OrtsansÃ¤ssigkeit ausgerichtet sind, (und fÃ¼r Hotels) zu sichern, was dem sozialen Leben in den Wohnzwecken vorbehaltenen Stadtgebieten dient (vgl. oben E. 3.8). Zwar ist es richtig, dass die BedÃ¼rfnisse der BevÃ¶lkerung im Ingress von Art. 3 Abs. 3 RPG jene der Gesamtheit der in der Schweiz wohnhaften Personen umfassen (vgl. Pierre Tschannen, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachplanung, InteressenabwÃ¤gung, ZÃ¼rich u.<span> </span>a. 2019, Art. 3 N. 64). Dieser Grundsatz schliesst jedoch differenzierende Vorschriften in einzelnen Zonen bezÃ¼glich der Wohndauer in Verbindung mit der Art der Wohnnutzung nicht aus; insoweit ist ein Querbezug zur ZulÃ¤ssigkeit von kommunalen Zweitwohnungsregelungen fÃ¼r einzelne Zonen anzustellen (vgl. dazu BGr, 12. MÃ¤rz 2018, 1C_180/2017, E. 4). Es ist nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz vorwiegend raumplanerische Interessen bei der umstrittenen Regelung angenommen hat und sie in Bezug zu Art. 3 Abs. 3 RPG gesetzt hat. ErgÃ¤nzend sind vorliegend sozialpolitische Interessen auszumachen (vgl. oben E. 3.8). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.6.2 </b>Weiter ist es geboten, in der Tabelle zu den statistischen Zahlen entgegen den BeschwerdefÃ¼hrerinnen die belegten Business-Apartments in die Beurteilung einzubeziehen, weil die umstrittene Regelung diesen Wohnungstyp ebenfalls betrifft. Die diesbezÃ¼glichen Zahlen zeigen im Vergleich zu der nicht bestrittenen ausserordentlichen Wohnungsknappheit (Leerwohnungsbestand unter 0,1 Prozent, oben E. 4.4) und den Ã¶konomischen Gegebenheiten genÃ¼gend auf, dass langfristig vermietete Wohnungen an attraktiven Wohnlagen in der ganzen Stadt einer wohnpolitisch unerwÃ¼nschten Gefahr der VerdrÃ¤ngung zugunsten von regelmÃ¤ssig ausschliesslich kurzzeitig zur VerfÃ¼gung gestellten Wohnungen ausgesetzt sind. Die dargelegten Ã¶ffentlichen Interessen sind deshalb von hohem Gewicht. Unter diesen UmstÃ¤nden kann es nicht darauf ankommen, dass die kritischen Werte beim Anteil von Zweitwohnungen am Wohnungsbestand im Allgemeinen im Hinblick auf das Ã¶ffentliche Interesse an staatlichen Eingriffen deutlich hÃ¶her angesetzt werden (vgl. MÃ¶sching, SHK-Kommentar ZWG, Art. 3 N. 7), als dies vorliegend der Fall ist. Mit der Vorinstanz ist der Stadt ZÃ¼rich auch zuzubilligen, auf die problematische Entwicklung im Wohnungsmarkt prospektiv einzuwirken. Wie die Vorinstanz erwogen hat, steht Ziffer 3.6.3 b des kommunalen Richtplantexts diesem Vorgehen nicht entgegen. Es ist auch nicht erkennbar, dass die umstrittene Regelung bezwecken wÃ¼rde, der Hotelbranche einen Wettbewerbsvorteil einzurÃ¤umen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.6.3 </b>Insgesamt lassen die mit der umstrittenen Regelung verfolgten raumplanerischen und sozialpolitischen Interessen die faktischen Auswirkungen auf die WirtschaftstÃ¤tigkeit â namentlich der BeschwerdefÃ¼hrerinnen â in den Hintergrund treten. Nach den Vorbringen des Beschwerdegegners 1, auf die noch einzugehen sein wird, bleiben trotz der BeschrÃ¤nkung von beliebigen unterjÃ¤hrigen Vermietungen auf Bereiche ausserhalb des Wohnanteilplans im Ergebnis derartige Nutzungen auf dem Stadtgebiet weiterhin in einem erheblichen Umfang zulÃ¤ssig (vgl. unten E. 5.3). Bereits an dieser Stelle kann festgehalten werden, dass die umstrittene Regelung die Wirtschaftsfreiheit nicht ihres Gehalts entleert. Der Vorwurf der EinfÃ¼hrung von verfassungswidrigen wirtschaftspolitischen Zielen erweist sich als unbegrÃ¼ndet. Vielmehr verfÃ¼gt die umstrittene Regelung Ã¼ber ausreichende Ã¶ffentliche Interessen zur BeschrÃ¤nkung der Eigentumsgarantie und der Wirtschaftsfreiheit. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">Ein Grundrechtseingriff erweist sich als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig, wenn er fÃ¼r das Erreichen des im Ã¶ffentlichen oder privaten Interesse liegenden Ziels geeignet und erforderlich ist und sich fÃ¼r die Betroffenen in Anbetracht der Schwere der GrundrechtseinschrÃ¤nkung als zumutbar erweist, d.<span> </span>h. eine vernÃ¼nftige Zweck-Mittel-Relation vorliegt (vgl. BGE 147 I 103 E. 10.4 mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen stellen die Eignung in Frage. Die behÃ¶rdliche Massnahme hat fÃ¼r das Erreichen des im Ã¶ffentlichen Interesse liegenden Ziels dienlich bzw. zwecktauglich zu sein. Ungeeignet ist eine Massnahme, wenn sie keinerlei Wirkungen im Hinblick auf den angestrebten Zweck entfaltet oder die Erreichung des Ziels erschwert oder gar verhindert (vgl. BGE 148 II 392 E. 8.2.2 mit Hinweisen). Eine raumplanerische Massnahme ist nicht erst dann geeignet, wenn sie die Erreichung des angestrebten Ziels garantiert; es genÃ¼gt, wenn sie dies erleichtert (BGr, 1. Februar 2016, 1C_277/2015, E. 4.2.1). Den BeschwerdefÃ¼hrerinnen ist nicht zu folgen, wenn sie behaupten, dass die umstrittene Regelung darauf abziele, den Wohnraum fÃ¼r die aktuell ortsansÃ¤ssige BevÃ¶lkerung vorzubehalten. Ein Zuzug im Rahmen eines mindestens auf ein Jahr befristeten oder eines unbefristeten Mietvertrags wird durch diese Regelung nicht eingeschrÃ¤nkt, hingegen unter gewissen Voraussetzungen die regelmÃ¤ssige Befristung auf unterjÃ¤hrige Mietdauern, namentlich wenn damit nicht zugleich ein Hauptwohnsitz oder eine Nutzung im Sinn von Art. 2 Abs. 3 lit. a, c oder g ZWG begrÃ¼ndet wird (vgl. bereits oben E. 3.3 und 3.4.3). Die umstrittene Regelung ist daran zu messen, ob sie insoweit eine Wirkung zu entfalten vermag. </p> <p class="Erwgung2">Die umstrittene Regelung vermag im Hinblick auf die Ã¶ffentlichen Interessen an der Sicherung von Wohnraum fÃ¼r die auf langfristige OrtsansÃ¤ssigkeit ausgerichteten BevÃ¶lkerungsteile bloss einen begrenzten Beitrag zu leisten. Es lÃ¤sst sich aber nicht sagen, dass die Massnahme untauglich wÃ¤re. Entgegen den BeschwerdefÃ¼hrerinnen ist der quantitativ von der Reglung betroffene Anteil am Wohnungsbestand nicht derart tief, dass eine lenkende Wirkung auf den Wohnungsmarkt ausgeschlossen wÃ¤re (vgl. oben E. 3.8). Auch wenn der Aufwand fÃ¼r Kontrolle und Vollzug in der stadtrÃ¤tlichen Weisung als gross bezeichnet wird, ist bei objektiver Betrachtung nicht anzunehmen, dass die Einhaltung der umstrittenen Regelung nur mit unverhÃ¤ltnismÃ¤ssigem Aufwand kontrollierbar wÃ¤re. Ãber die ErfÃ¼llung der Wohnanteilsregelung bei NutzungsÃ¤nderungen kann im Rahmen von Baubewilligungsverfahren entschieden werden (vgl. dazu Fritzsche/BÃ¶sch/ Wipf/Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 985 f.). Die Einleitung solcher Verfahren ist auch nachtrÃ¤glich, aufgrund von Kontrollergebnissen, mÃ¶glich. Entgegen den BeschwerdefÃ¼hrerinnen ist das Vorliegen eines baubewilligungspflichtigen Tatbestands in diesem Zusammenhang nicht von vornherein zu verneinen. Im Rahmen der vorliegenden abstrakten Normenkontrolle kann angenommen werden, dass die Betroffenen grundsÃ¤tzlich eine gerichtliche ÃberprÃ¼fung bei der Anwendung der umstrittenen Regelung im Einzelfall zu erwirken vermÃ¶gen. Insgesamt bildet die umstrittene Regelung eine geeignete Massnahme zur Erreichung der angestrebten raumplanerischen und sozialpolitischen Interessen. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Wie die Vorinstanz nachvollziehbar dargelegt hat, erweist sich die umstrittene Regelung in Ã¶rtlicher Hinsicht als erforderlich, weil insoweit keine milderen Massnahmen ausreichen wÃ¼rden. BeizufÃ¼gen ist, dass die umstrittene Regelung auch in zeitlicher Hinsicht in genÃ¼gender Weise als notwendig betrachtet werden kann. Sie soll im Anwendungsbereich nicht nur eine regelmÃ¤ssig ganz kurzzeitige Befristung zur Vermietung als reine Ferienwohnung ausschliessen, sondern auch gewisse temporÃ¤re Nutzungen fÃ¼r berufliche Zwecke wie bei Business-Apartments. GemÃ¤ss dem Raumplanungsbericht geht es bei der umstrittenen Regelung um die soziale StabilitÃ¤t in der Nachbarschaft bei Mietwohnungen im Rahmen der geltenden Wohnanteilspflicht. Dies ist wesentlich, um der wohnpolitisch unerwÃ¼nschten AnonymitÃ¤t entgegenzuwirken. DafÃ¼r ist eine Untergrenze von einem Jahr bei der regelmÃ¤ssigen Befristung in der Vermietung von Wohnungen gerechtfertigt. Soweit ersichtlich ist zu bejahen, dass das angestrebte Ergebnis nicht durch weniger einschneidende Massnahmen erreicht werden kÃ¶nnte und die EinschrÃ¤nkung nicht Ã¼ber das angestrebte Ziel hinausgeht, zumal sich die BeschwerdefÃ¼hrerinnen vor Verwaltungsgericht zu diesem Punkt nicht konkret Ã¤ussern. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen bestreiten die Zumutbarkeit des Eingriffs. Dabei weisen sie erneut auf den Schwellenwert von 20 Prozent bei der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes hin und versuchen, damit das Gewicht der Ã¶ffentlichen Interessen zu relativieren. Vor dem Hintergrund des ausserordentlich tiefen Leerwohnungsbestands von unter 0,1 Prozent sind die dargelegten Ã¶ffentlichen Interessen bei der umstrittenen Regelung indessen als hoch einzustufen (vgl. dazu bereits oben E. 4.6.2). </p> <p class="Erwgung2">Die AnknÃ¼pfung bei der Befristung an die Mindestdauer von einem Jahr erscheint zwar in zeitlicher Hinsicht als restriktiv, sodass der damit verbundene Grundrechtseingriff in Abweichung von der Ansicht der Vorinstanz nicht nur als untergeordnet, sondern doch als von einigem Gewicht anzusehen ist. Immerhin ist anzunehmen, dass sich auch im Anwendungsbereich der Regelung eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung aus Mietliegenschaften erzielen lÃ¤sst. Ferner lassen die in der umstrittenen Regelung verankerten Anforderungen der RegelmÃ¤ssigkeit und der Gewerblichkeit bei der WohnungsÃ¼berlassung sachgerechte Differenzierungen bei der Rechtsanwendung zu. Die ErlÃ¤uterung im Erlassverfahren, wonach einmalig unterjÃ¤hrige Befristungen die Anrechenbarkeit nicht tangieren sollen (vgl. oben E. 3.4.3), nimmt Bezug auf eine relativ lange Mietdauer-Befristung unterhalb eines Jahrs im Rahmen einer Zeitspanne von fÃ¼nf Jahren und bildet eine Leitlinie fÃ¼r den Begriff der RegelmÃ¤ssigkeit. Die umstrittene Regelung erscheint insoweit einer verhÃ¤ltnismÃ¤ssigen Handhabung zugÃ¤nglich (vgl. auch oben E. 5.1). Hinzu kommt, dass die Vorinstanz aufgrund der ErklÃ¤rungen des Beschwerdegegners 1 sowohl von der grundsÃ¤tzlichen Geltung der Bestandesgarantie fÃ¼r die bestehenden Nutzungen bei Inkrafttreten der umstrittenen Regelung ausgegangen ist als auch angenommen hat, den BeschwerdefÃ¼hrerinnen sei eine Weiterentwicklung ihres GeschÃ¤ftsmodells aufgrund der umfangreichen GeschossflÃ¤chen ohne Wohnanteil im heutigen baulichen Bestand in der Stadt ZÃ¼rich nicht verwehrt. Der Beschwerdegegner 1 bekrÃ¤ftigt vor Verwaltungsgericht, dass die maximal mÃ¶glichen NutzflÃ¤chen ausserhalb der Mindestwohnanteile in allen Zonen, in denen Wohnen zulÃ¤ssig ist, im Durchschnitt rund 40 Prozent an den insgesamt mÃ¶glichen NutzflÃ¤chen einer Liegenschaft ausmachen wÃ¼rden bzw. in absoluten Zahlen Ã¼ber 13 Mio. Quadratmeter nutzbare GeschossflÃ¤che ausserhalb der geltenden Wohnanteilspflicht bestehe. Diese Angaben stellen die BeschwerdefÃ¼hrerinnen nicht konkret in Frage. Dabei handelt es sich offensichtlich um umfangreiche GeschossflÃ¤chen, sodass die diesbezÃ¼gliche Prognose der Vorinstanz insoweit nicht zu beanstanden ist. Unter diesen UmstÃ¤nden brauchen die genaue Zahl der betroffenen Wohnungen und die relevante WohnungsgrÃ¶sse nicht abgeklÃ¤rt zu werden. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerinnen allgemein behaupten, ihr GeschÃ¤ftsmodell mit der jeweils bloss auf einige Monate angelegten Vermietung von Wohnungen kÃ¶nne bei der neuen Regelung nicht mehr fortgefÃ¼hrt werden, gehen sie nicht auf die sachlichen Differenzierungen in der Regelung und die Ã¶rtlich unterschiedliche Begrenzungswirkung der geltenden Wohnanteilspflicht ein. </p> <p class="Erwgung2">Eine AbwÃ¤gung der sich entgegenstehenden privaten und Ã¶ffentlichen Interessen ergibt, dass die Grundrechtseingriffe der umstrittenen Regelung fÃ¼r die Betroffenen grundsÃ¤tzlich nicht unzumutbar sind. Ob die Durchsetzung im Einzelfall zu einer UnverhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit fÃ¼hren kÃ¶nnte, ist nicht im Verfahren der abstrakten Normenkontrolle zu prÃ¼fen. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Nach dem Grundsatz der WettbewerbsneutralitÃ¤t bzw. der Gleichbehandlung der Gewerbegenossen sind Massnahmen verboten, die den Wettbewerb unter direkten Konkurrenten verzerren und dadurch nicht wettbewerbsneutral sind. Als direkte Konkurrenten gelten AngehÃ¶rige der gleichen Branche, die sich mit dem gleichen Angebot an dasselbe Publikum richten, um das gleiche BedÃ¼rfnis zu befriedigen. Die Gleichbehandlung der Gewerbegenossen geht weiter als das allgemeine Rechtsgleichheitsgebot (Art. 8 Abs. 1 BV), gilt aber nicht absolut und schliesst gewisse Differenzierungen, etwa aus GrÃ¼nden der Sozialpolitik, des Umweltschutzes oder der Kulturpolitik, nicht aus. Eine entsprechend begrÃ¼ndete Ungleichbehandlung muss jedoch verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sein und soll spÃ¼rbare Wettbewerbsverzerrungen vermeiden. Erforderlich ist eine InteressenabwÃ¤gung (BGE 142 I 162 E. 3.7.2 mit Hinweisen). Eine teilweise Ãberschneidung des Angebots begrÃ¼ndet hingegen noch keine Konkurrentenstellung (vgl. BGE 119 Ia 433 E. 2b). </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen machen ein direktes KonkurrenzverhÃ¤ltnis zwischen den Beherbergungsformen der Business-Apartments und der Hotels geltend. Auch wenn Hotelbetriebe wie Ferienwohnungen und Business-Apartments dem temporÃ¤ren Aufenthalt der Kundschaft dienen, bestehen zwischen diesen Angebotstypen erhebliche Unterschiede. So bieten Hotels den GÃ¤sten regelmÃ¤ssig spezifische Ausstattungen und Dienstleistungen fÃ¼r touristische BedÃ¼rfnisse an, wÃ¤hrend die Nutzung von Ferienwohnungen und Business-Apartments grundsÃ¤tzlich durch die Selbstversorgung der GÃ¤ste geprÃ¤gt ist. Im Raumplanungsbericht wird daran erinnert, dass Hotelzimmer im Unterschied zu Wohnungen klassischerweise keine fest installierten Kochgelegenheiten aufweisen. Wie die Vorinstanz erwogen hat, sind die BeschwerdefÃ¼hrerinnen als Anbieterinnen von Business-Apartments daher nicht als direkte Konkurrentinnen von Hotelbetrieben zu qualifizieren. Aus dem Grundsatz der Gleichbehandlung der Gewerbegenossen vermÃ¶gen die BeschwerdefÃ¼hrerinnen nichts abzuleiten. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>DarÃ¼ber hinaus ist es namentlich mit Blick auf das wohnpolitische Anliegen der Sicherung des sozialen Lebens in den Quartieren sachlich haltbar, dass die Stadt ZÃ¼rich im Rahmen der Wohnanteilspflicht mit der umstrittenen Regelung eine gewisse Ã¶rtliche Konzentrierung der von vornherein kurzzeitigen temporÃ¤ren Aufenthalte in Hotelbetrieben weiterhin zulÃ¤sst, wÃ¤hrend sie dies beim verstreuten Angebot von kurzzeitig vermieteten Wohnungen ausschliesst (vgl. oben E. 3.8 und 4.6.1). Angesichts dieser sachlichen GrÃ¼nde fÃ¼r eine Ungleichbehandlung der Hotelbetriebe und betroffenen Wohnungsnutzungen sowie unter BerÃ¼cksichtigung des weiten diesbezÃ¼glichen Spielraums des kommunalen Gesetzgebers setzt sich die umstrittene Regelung in diesem Punkt auch nicht in Widerspruch zum Gleichbehandlungsgebot nach Art. 8 Abs. 1 BV. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>Demzufolge hÃ¤lt die umstrittene Regelung im Rahmen einer ErlassprÃ¼fung aufgrund der vorliegenden Beschwerde vor der Eigentumsgarantie, der Wirtschaftsfreiheit und dem allgemeinen Gleichbehandlungsgebot stand. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b><br/> Die Beschwerde ist demnach abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrerinnen unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 sowie § 14 VRG). Ein Anspruch auf ParteientschÃ¤digung steht ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Der fÃ¼r die Stadt ZÃ¼rich handelnde Beschwerdegegner 1 beantragt ebenfalls eine ParteientschÃ¤digung. Den Gemeinwesen ist gestÃ¼tzt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG gemÃ¤ss stÃ¤ndiger Rechtsprechung lediglich in AusnahmefÃ¤llen, insbesondere bei ausserordentlichen BemÃ¼hungen, eine solche zuzusprechen. Die EntschÃ¤digungsberechtigung des Gemeinwesens entfÃ¤llt in der Regel, weil das Erheben und Beantworten von Rechtsmitteln zu den angestammten amtlichen Aufgaben gehÃ¶rt, der Aufwand fÃ¼r das Rechtsmittelverfahren jenen nicht wesentlich Ã¼bersteigt, den das Gemeinwesen im Rahmen des nichtstreitigen Verfahrens ohnehin erbringen musste, und die BehÃ¶rden meist einen Wissensvorsprung aufweisen (zum Ganzen VGr, 10. September 2020, VB.2019.00188, E. 8.3 mit Hinweisen). Ein solcher Ausnahmefall liegt nicht vor, weshalb der Stadt ZÃ¼rich im Beschwerdeverfahren keine ParteientschÃ¤digung zusteht.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 305.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 10'305.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrerinnen unter solidarischer Haftung auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht;<br/> c) das Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung (ARE). </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Urteilstext"><u>Abweichende Meinung einer Minderheit der Kammer und des Gerichtsschreibers:</u></p> <p class="Urteilstext">(§ 71 VRG in Verbindung mit § 124 des Gesetzes Ã¼ber die Gerichts- und BehÃ¶rdenorganisation im Zivil- und Strafprozess vom 10. Mai 2010 [GOG; LS 211.1])</p> <p class="Urteilstext">Aus den folgenden GrÃ¼nden hÃ¤tten eine Minderheit der Kammer und der Gerichtsschreiber die Beschwerde gutgeheissen:</p> <p class="Urteilstext">Die umstrittene Regelung stellt einen Eingriff in die Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV) und die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) dar. Solche Grundrechtseingriffe mÃ¼ssen die Voraussetzungen von Art. 36 BV erfÃ¼llen, d.<span> </span>h. sie mÃ¼ssen auf einer genÃ¼genden gesetzlichen Grundlage beruhen, im Ã¶ffentlichen Interesse liegen und verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sein (siehe Urteil E. 4.1). Nach Auffassung der Kammerminderheit fehlt es jedoch insbesondere an einem Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen Interesse.</p> <p class="Urteilstext">In erster Linie geht es dem Beschwerdegegner 1 um die BekÃ¤mpfung der Wohnungsknappheit: GemÃ¤ss dem Raumplanungsbericht liegt das Ziel der BZO-Teilrevision darin, den "Wohnraum im Umfang der Wohnanteilspflicht primÃ¤r fÃ¼r die <i>ansÃ¤ssige BevÃ¶lkerung</i>" vorzubehalten. <span>Ein Teil der BevÃ¶lkerung lebt â aus beruflichen oder anderen GrÃ¼nden â mobil, zieht fÃ¼r einige Monate nach ZÃ¼rich, ohne dass diese Personen von vornherein wissen, ob und/oder wann sie weiterziehen oder ob sie langfristig in der Stadt ZÃ¼rich wohnhaft bleiben. Diese Personen sind auf flexibel verfÃ¼gbare </span>Wohnungen<span> angewiesen. </span>GemÃ¤ss Kapitel 1.2.4 und 1.3.1 des regionalen Richtplans ZÃ¼rich ist die Schaffung und Erhaltung des Wohnraumangebots fÃ¼r unterschiedliche Zielgruppen und Lebenssituationen eine zentrale Aufgabe.<span> </span>Die BedÃ¼rfnisse der BevÃ¶lkerung im Sinn von Art. 3 Abs. 3 RPG umfassen nicht nur jene der "ansÃ¤ssigen" BevÃ¶lkerung (Tschannen, Art. 3 N. 64). Zu berÃ¼cksichtigen sind vielmehr die <i>BedÃ¼rfnisse aller Personengruppen</i>, wie AnsÃ¤ssige, (Noch-)NichtansÃ¤ssige, Durchreisende, Schweizerinnen, AuslÃ¤nderinnen, Fahrende usw.<span> Weder der Verfassung des Bundes noch jener des Kantons lÃ¤sst sich eine Grundlage entnehmen, um das Interesse anderer BevÃ¶lkerungsteile, eine passende Wohnung zu finden, weniger zu gewichten als jenes der sogenannt stÃ¤ndig ansÃ¤ssigen BevÃ¶lkerung.</span></p> <p class="Urteilstext">Die umstrittene Regelung betrifft namentlich auch Business-Apartments. Dass diese in vielen FÃ¤llen von einem Arbeitgeber jeweils fÃ¼r eine fixe Dauer von weniger als 12 Monaten gemietet und dessen Arbeitnehmenden zur VerfÃ¼gung gestellt werden, fÃ¼hrt nicht dazu, dass der "ansÃ¤ssigen BevÃ¶lkerung" knapper Wohnraum entzogen wÃ¼rde. Denn werden die Angebote fÃ¼r Business-Apartments eingeschrÃ¤nkt, mÃ¼ssen die betreffenden Arbeitnehmenden auf den Wohnungsmarkt fÃ¼r unbefristet vermietete Wohnungen oder allenfalls auf Hotels ausweichen. Dadurch wÃ¼rde die Knappheit an unbefristet vermieteten Wohnungen kaum reduziert, sondern insbesondere angesichts der finanziellen MÃ¶glichkeiten der neu an unbefristet vermieteten Wohnungen interessierten Personen mÃ¶glicherweise noch verschlimmert. </p> <p class="Urteilstext"><span>Der </span><span>kommunale Richtplan Siedlung, Landschaft, Ã¶ffentliche Bauten und Anlagen wurde 2021 von der Stadt beschlossen und 2022 genehmigt; er ist somit sehr aktuell. Angesichts der 2022 bestehenden UmstÃ¤nde hat die Stadt ZÃ¼rich im behÃ¶rdenverbindlichen Richtplan keine Massnahmen als erforderlich erachtet, sondern sich auf</span> Ziffer 3.6.3 b beschrÃ¤nkt, wonach die Stadt die Entwicklung der Anteile und der rÃ¤umlichen Verteilung der Zweitwohnungen in periodisch dichten AbstÃ¤nden beobachtet und Ã¼berprÃ¼ft. (Nur) bei steigenden Zahlen der gewerblich kommerziell genutzten Zweitwohnungen sind umgehend geeignete Massnahmen zu ergreifen (Urteil E. 4.4). <span>Eine solche Steigerung lÃ¤sst sich den vom Beschwerdegegner 1 vorgelegten statistischen Zahlen unter Einbezug der privaten Zweitwohnungen (vgl. Urteil E. 4.4) nicht entnehmen. Nur schon deshalb besteht fÃ¼r den Beschwerdegegner 1 kein Anlass, durch die streitgegenstÃ¤ndliche Vorschrift einzugreifen. Die Steigerung in der Untergruppe der belegten Apartments betrifft mit einem Anteil von 0,7 % des Wohnungsbestands (2021) zum einen nur einen geringen Teil der Zweitwohnungen (insgesamt 3,7 %). Zum anderen sind in diesem Anteil auch belegte Apartments erfasst, fÃ¼r die eine Anmeldung mit Hauptwohnsitz erfolgt ist (vgl. Urteil E. 4.4) und die somit gar nicht zu den Zweitwohnungen gezÃ¤hlt werden kÃ¶nnen. Wie hoch dieser Anteil ist, ist aus den Akten nicht ersichtlich und wird auch vom Beschwerdegegner 1 nicht dargelegt. Somit erweisen sich diese statistischen Zahlen als kaum aussagekrÃ¤ftig. Indem der Beschwerdegegner 1 die streitgegenstÃ¤ndlichen Bestimmungen dennoch erlassen hat, setzt er sich in Widerspruch zum kommunalen Richtplan. Nichts anderes ergibt sich aus dem </span><span>FPRE-Bericht vom</span> 18. Dezember 2017, der ebenfalls Jahre vor dem kommunalen Richtplan erstellt wurde. Im Gegenteil <span>verneinte auch der FPRE-Bericht eine Notwendigkeit, auf gesamtstÃ¤dtischer Ebene und kurzfristig regulierend auf den Zweitwohnungsmarkt einzuwirken, und betonte, dass mÃ¶gliche Regulierungsmassnahmen sehr sorgfÃ¤ltig hinsichtlich ihrer Wirkungen auf die verschiedenen TeilmÃ¤rkte â und deren Interaktionseffekte â hin untersucht werden mÃ¼ssten (Zusammenfassung S. 2 sowie S. 92).</span></p> <p class="Urteilstext">Die streitbetroffenen Bestimmungen setzen somit keinen im Richtplan begrÃ¼ndeten Handlungsauftrag um. Vielmehr spricht die spezifische Regelung im Richtplan gegen die streitige Regelung, solange keine ErhÃ¶hung der Zahl der gewerblich kommerziell genutzten Zweitwohnungen festgestellt wird. Dabei ist zu beachten, dass <span>im Kanton ZÃ¼rich gestÃ¼tzt auf § 16 Abs. 2 PBG die Richtplanung die Nutzungsplanung weiter gehend vorbestimmt als bundesrechtlich erforderlich (VGr, </span>16. Mai 2024, <span>VB.2023.00035, E. 5.2; VGr, 28. April 2022, VB.2021.00601, E. 3.3). </span>Jedenfalls kann dem kommunalen Interesse an der umstrittenen Regelung mangels einer solchen ErhÃ¶hung nur ein geringes Gewicht beigemessen werden. Entsprechendes gilt auch fÃ¼r die weiteren vom Beschwerdegegner 1 geltend gemachten Ziele wie der Wohnlichkeit, der "sozialen StabilitÃ¤t in der Nachbarschaft" und der Verhinderung "wohnpolitisch unerwÃ¼nschter AnonymitÃ¤t".</p> <p class="Urteilstext">Was die Auswirkungen der betroffenen Nutzungen, insbesondere von Business-Apartments, auf die Mietpreise anbelangt, hielt der Regierungsrat am 4. Oktober 2023 in Beantwortung der kantonsrÃ¤tlichen Anfrage KR-Nr. 238/2023 betreffend Einfluss von Buchungsplattformen wie Airbnb auf Wohnungsmangel und bezahlbare Wohnungen in StÃ¤dten fest, dass die kommerzielle Nutzung von Wohnraum fÃ¼r Zweit- und Ferienwohnungen sowie fÃ¼r Business-Apartments einen Einfluss auf die Miet- und Immobilienpreise haben kÃ¶nne. Er prÃ¤zisierte, dass dies insbesondere in touristisch sehr beliebten Destinationen der Fall sei bzw. in stÃ¤dtischen Quartieren mit einem hohen touristischen Potenzial, wenn solche Wohnnutzungen einen erheblichen Anteil am Gesamtwohnungsmarkt ausmachten und damit einen relevanten verknappenden Effekt auf den Erstwohnungsmarkt hÃ¤tten. Da der relevante Anteil der Business-Apartments in der Stadt ZÃ¼rich von 1,6 % (2021; vgl. E. 4.4 des Urteils) aber gering ist, kÃ¶nnte auch dieser Einfluss die zu beurteilende, flÃ¤chendeckende Massnahme nicht rechtfertigen.</p> <p class="Urteilstext">Unter diesen UmstÃ¤nden vermÃ¶gen die Ã¶ffentlichen Interessen an der streitbetroffenen Regelung die ihr entgegenstehenden Interessen nicht zu Ã¼berwiegen. Zu letzteren gehÃ¶rt das durch die Wirtschaftsfreiheit geschÃ¼tzte private Interesse an der MÃ¶glichkeit, Business-Apartments mit befristeten VertrÃ¤gen kommerziell vermieten zu kÃ¶nnen. DarÃ¼ber hinaus besteht hieran auch ein Ã¶ffentliches Interesse, da solche Business-Apartments fÃ¼r den international stark verflochtenen Wirtschaftsstandort ZÃ¼rich wichtig sind. Auch in Ãbergangssituationen, wie beispielsweise der Erstwohnsitznahme in der Schweiz, stellen Business-Apartments ein beliebtes Angebot dar (<span>FPRE-Bericht</span>, S. 67); <span>ausserdem kann auch die "ansÃ¤ssige BevÃ¶lkerung" in gewissen Lebenslagen auf kurzfristige MietverhÃ¤ltnisse angewiesen sein</span>.</p> <p class="Urteilstext"><a id="_Hlk167369648">Die Minderheit der Kammer und der Gerichtsschreiber hÃ¤tten die Beschwerde schliesslich auch deshalb gutgeheissen, weil die Regelung die sehr kurzfristigen</a><a id="_Hlk167369611"> Wohnnutzungen </a>in Hotels ebenso wie Ã¼berjÃ¤hrige Nutzungen auf den Wohnanteil anrechnet, wÃ¤hrend nur gerade die mittlere Kategorie von Wohnungen, die gewerblich fÃ¼r weniger als ein Jahr zur VerfÃ¼gung gestellt werden, von der Anrechnung ausgeschlossen werden. Die Regelung leidet insofern an einem inneren Widerspruch, sowohl in Bezug auf das Ziel, der Wohnungsknappheit entgegenzuwirken, als auch in Bezug auf das Ziel, eine soziale StabilitÃ¤t der Nachbarschaft zu fÃ¶rdern.</p> <p class="Urteilstext"><span>Des Weiteren wÃ¼rde sich die Frage stellen, </span>ob<span> die Bevorzugung der "ansÃ¤ssigen BevÃ¶lkerung", wie auch immer diese definiert wird, und die Erschwerung des Zuzugs von anderen BevÃ¶lkerungsteilen mit der Niederlassungsfreiheit (Art. 24 BV) sowie dem Grundsatz der Nichtdiskriminierung (Art. 8 BV; Art. 2 des </span><span>Abkommens zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft einerseits und der EuropÃ¤ischen Gemeinschaft und ihren Mitgliedstaaten andererseits Ã¼ber die FreizÃ¼gigkeit vom 21. Juni 1999 [</span><span>FZA; SR 0.142.112.681]) vereinbar sind. </span></p> <p class="Urteilstext"> FÃ¼r richtiges Protokoll,</p> <p class="Urteilstext"> Der Gerichtsschreiber:</p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>