<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2007.00002</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=206724&amp;W10_KEY=13013558&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2007.00002</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 16.05.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Handänderungssteuer (Nachsteuer)</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Widerruf der ursprünglich gewährten Befreiung von der Handänderungssteuer wegen weniger als 5 Jahre dauernder Selbstnutzung des Ersatzobjekts infolge Todes der Eigentümerin und Verkauf der Liegenschaft durch die Erben. Die vorliegend zu besteuernde Handänderung hat am 26. April 2002 stattgefunden, womit auf diese die damals gültigen Bestimmungen über die Handänderungssteuer der §§ 227-233 StG anwendbar sind, da dafür allein der Handänderungszeitpunkt entscheidend ist. § 229 Abs. 2 lit. c aStG geht bei der Privilegierung der Ersatzbeschaffung von einer nicht bloss vorübergehenden Investition des Gewinns aus der Veräusserung des ursprünglichen Objekts aus, sondern von einer dauernden Reinvestition dieses Gewinns. Daher ist es sachgerecht und mit der Gesetzeslage im Einklang, im Sinn eines Tatbeweises für diese dauernde Reinvestition eine Selbstnutzung beim Ersatzobjekt für einen längeren Zeitraum zu verlangen. Die im betreffenden Rundschreiben der Finanzdirektion an die Gemeinden stipulierten 5 Jahre sind deshalb nicht zu beanstanden. Auch erscheint es mit dem gesetzlichen Zweck der Erhöhung der Mobilität vereinbar, beim ursprünglichen Objekt eine andere zeitliche Vorgabe der Nutzung vorzusehen als beim Ersatzobjekt. Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEFREIUNG">BEFREIUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DAUERNDES SELBSTBEWOHNEN">DAUERNDES SELBSTBEWOHNEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZLIEGENSCHAFT">ERSATZLIEGENSCHAFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: GrundstÃ¼ckgewinn- und HandÃ¤nderungssteuern ST: HANDÃNDERUNGSSTEUER">HANDÃNDERUNGSSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KREISSCHREIBEN">KREISSCHREIBEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REINVESTITION">REINVESTITION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TOD">TOD</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWALTUNGSVERORDNUNG">VERWALTUNGSVERORDNUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 227 StG</span><br/><span class="gerade">§ 229 Abs. II lit. c StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=7987" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2007.00002</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">16. Mai 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: Verwaltungsrichter Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter StrÃ¤uli, Ersatzrichter Michael Beusch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Tamara NÃ¼ssle. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_ORT_1_8"><span>A,</span></a><span> als Willensvollstrecker im Nachlass B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_2_10"><span>Stadt X,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_3_14">die Kommission fÃ¼r Grundsteuern,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend HandÃ¤nderungssteuer </b></p> <p class="MsoNormal"><b>(Nachsteuer),</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Am 26. April 2002 verÃ¤usserte B die von ihr selbstbewohnte Liegenschaft "L-Strasse" zum Preis von Fr. 1'400'000.- und erwarb am 30. April 2002 fÃ¼r Fr. 650'000.- eine Eigentumswohnung an der M-Strasse in Y, welche sie bis zu ihrem Tod (15. September 2005) selbst bewohnte. </p> <p class="Urteilstext">FÃ¼r die in die Eigentumswohnung in Y investierten Fr. 650'000.- gewÃ¤hrte das Grundbuchamt X, bestÃ¤tigt mit Schreiben vom 14. August 2002 durch das Steueramt der Stadt X, Befreiung von der HandÃ¤nderungssteuer wegen Ersatzbeschaffung gestÃ¼tzt auf § 229 Abs. 2 lit. c des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG). </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 27. April 2006 verÃ¤usserten die Erben von B die Ersatzliegenschaft in Y, worauf ihnen die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt X mit Entscheid vom 16. Mai 2006 eine HandÃ¤nderungssteuer von Fr. â¦ auferlegte, entsprechend dem Betrag, fÃ¼r welchen im Lichte der Ersatzbeschaffung Steuerbefreiung gewÃ¤hrt worden war.</p> <p class="Urteilstext">Eine hiergegen erhobene Einsprache des Willensvollstreckers wies die Kommission fÃ¼r Grundsteuern am 22. August 2006 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den vom Willensvollstrecker hiergegen erhobene Rekurs wies der Einzelrichter der Steuerkommission III mit Entscheid vom 30. November 2006 ebenfalls vollumfÃ¤nglich ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 24. Januar 2007 gelangte der Willensvollstrecker an das Verwaltungsgericht, dem er sinngemÃ¤ss beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und auf die Auferlegung der HandÃ¤nderungssteuer sei zu verzichten. Ausserdem verlangte er die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend die Vorinstanz auf Vernehmlassung verzichtete, beantragte die Beschwerdegegnerin Abweisung des Rechtsmittels.</p> <p class="Urteilstext">Der Einzelrichter Ã¼berwies den Fall am 25. April 2007 der 2. Kammer zur Entscheidung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer </span><span>zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 StG alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Durch Annahme der Volksinitiative "Schluss mit amtlicher Verteuerung der Wohnkosten fÃ¼r Mieter und EigentÃ¼mer" wurden die §§ 227-233 StG, gesetzliche Grundlage der HandÃ¤nderungssteuer, ersatzlos aufgehoben. Diese Aufhebung wurde durch den Regierungsrat mit Beschluss vom 30. November 2003 auf den 1. Januar 2005 in Kraft gesetzt (OS 59, 51 f.). Damit entfÃ¤llt die HandÃ¤nderungssteuer auf HandÃ¤nderungen, welche nach dem 31. Dezember 2004 stattgefunden haben (vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/ Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, 2. A., ZÃ¼rich 2006, Vorbemerkungen zu §§ 227-233 N. 3). </p> <p class="Urteilstext">Die vorliegend zu besteuernde HandÃ¤nderung hat am 26. April 2002 stattgefunden, womit auf diese die damals gÃ¼ltigen Bestimmungen Ã¼ber die HandÃ¤nderungssteuer der §§ 227-233 StG ohne weiteres anwendbar sind, da dafÃ¼r allein der HandÃ¤nderungszeitpunkt entscheidend ist (vgl. etwa Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 279 N. 3). Sind die Voraussetzungen einer ursprÃ¼nglich gewÃ¤hrten Befreiung von der HandÃ¤nderungssteuer bei einer im Jahr 2002 erfolgten HandÃ¤nderung nachtrÃ¤glich umstritten bzw. allenfalls nicht mehr gegeben, so ist der Sachverhalt im Lichte dieser Vorschriften zu Ã¼berprÃ¼fen. § 227 StG in der am 26. April 2002 gÃ¼ltigen Fassung bildet gegebenenfalls die gesetzliche Grundlage fÃ¼r die Veranlagung der HandÃ¤nderungssteuer. Dies muss auch gelten, wenn der Sachverhalt, der zum Widerruf der ursprÃ¼nglich gewÃ¤hrten Befreiung von der HandÃ¤nderungssteuer sich erst nach dem 31. Dezember 2004 verwirklicht, da es â wie dargelegt â lediglich auf den Zeitpunkt der HandÃ¤nderung an sich ankommt.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 229 Abs. 2 lit. c StG in der Fassung vom 11. September 2000, in Kraft seit 1. Januar 2001 bis zur Ausserkraftsetzung am 1. Januar 2005, ist der VerÃ¤usserer von der HandÃ¤nderungssteuer befreit bei HandÃ¤nderungen an einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der ErlÃ¶s innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die zitierte gesetzliche Vorschrift verlangt fÃ¼r die GewÃ¤hrung der Steuerbefreiung eine "gleichgenutzte Ersatzliegenschaft" und bezieht sich damit auf die beim Erwerb der Ersatzliegenschaft verÃ¤usserte Liegenschaft, von welcher das Gesetz verlangt, dass sie eine "dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte Wohnliegenschaft" ist. Das Gesetz definiert die vorgenannten Begriffe (dauernd bzw. ausschliesslich selbstgenutzt) nicht. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts gilt eine Liegen­schaft als ausschliesslich selbstbewohnt, wenn sie vom EigentÃ¼mer tatsÃ¤chlich selbstbewohnt wird. Ein dauerndes Selbstbewohnen liegt vor, sofern der Ei­gentÃ¼mer seine Liegenschaft in der Zeit vor der HandÃ¤nderung ohne erheblichen Unter­bruch bewohnt hat; bei der betreffenden Liegenschaft darf es sich demnach nicht bloss um eine gelegentliche oder vorÃ¼bergehende Bleibe des Steuerpflichtigen handeln (RB 1994 Nr. 64). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Vorinstanz hat diese gesetzlichen Grundlagen zutreffend und vollstÃ¤ndig dargelegt und zudem richtigerweise auf Ziff. 44 des Rundschreibens der Finanzdirektion an die Gemeinden Ã¼ber den Aufschub der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer und die Befreiung des VerÃ¤usserers von der HandÃ¤nderungssteuer bei Ersatzbeschaffung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft vom 19. November 2001 (ZStB I Nr. 37/460) verwiesen und dieses ebenso zutreffend als den Steuerrichter nicht bindende Verwaltungsverordnung qualifiziert. Die GerichtsbehÃ¶rden sollen Verwaltungsverordnungen bei ihrer Entscheidung allerdings mitberÃ¼cksichtigen, sofern diese eine dem Einzelfall angepasste und gerecht werdende Auslegung der anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen zulassen. Als Zweitinterpret ist es dabei nicht Sache des Gerichts des der Verwaltungsverordnung zugrunde liegenden Erlasses eigene ZweckmÃ¤ssigkeitsÃ¼berlegungen an die Stelle des Vollzugskonzepts der politisch verantwortlichen Exekutive zu setzen (Michael Beusch, Was Kreisschreiben dÃ¼rfen und was nicht, in: Der Schweizer TreuhÃ¤nder 8/05, S. 614). Zum Erlass dieses Rundschreibens war die Finanzdirektion ohne weiteres berechtigt, sind doch auch die eigentlichen Gemeindesteuern im kantonalen Steuergesetz geregelt und besitzen die Gemeinden auch in diesem Bereich keine eigenstÃ¤ndige, sondern eine von der kantonalen Hoheit abgeleitete Steuerhoheit (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Vorbemerkungen zu §§ 187-233 N. 8). Dementsprechend umfasst auch die regierungsrÃ¤tliche Verordnung zum Steuergesetz vom 1. April 1998 (VO StG) zulÃ¤ssigerweise Bestimmungen zu den Grundsteuern (§§ 67 ff. VO StG). </p> <p class="Erwgung2">Ebenso tritt das Verwaltungsgericht den weiteren AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz unter Hinweis auf den analog anwendbaren § 161 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976 (GVG) vollumfÃ¤nglich bei: Das Gesetz geht bei der Privilegierung der Ersatzbeschaffung von einer nicht bloss vorÃ¼bergehenden Investition des Gewinns aus der VerÃ¤usserung des ursprÃ¼nglichen Objekts aus, sondern von einer dauernden Reinvestition dieses Gewinns. Daher ist es sachgerecht und mit der Gesetzeslage im Einklang, im Sinn eines Tatbeweises fÃ¼r diese dauernde Reinvestition eine Selbstnutzung beim Ersatzobjekt fÃ¼r einen lÃ¤ngeren Zeitraum zu verlangen. Die Vorinstanz hat die in Ziff. 44 des zitierten Rundschreibens stipulierten fÃ¼nf Jahre als angemessen gewÃ¼rdigt, was nicht zu beanstanden ist (vgl. zustimmend fÃ¼r die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer: Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 216 N. 290). Auch erscheint es mit dem gesetzlichen Zweck der ErhÃ¶hung der MobilitÃ¤t vereinbar, beim ursprÃ¼nglichen Objekt eine andere zeitliche Vorgabe der Nutzung vorzusehen als beim Ersatzobjekt. Inwieweit sodann fÃ¼r die Auslegung dieser Bestimmung etwa die Rechtsprechung zu § 59 aStG oder zur "dauernden (tatsÃ¤chlichen) Trennung der Ehegatten" heranzuziehen ist, ist nicht ersichtlich, handelt es sich dabei doch um gÃ¤nzlich andere Sachverhalte.</p> <p class="Urteilstext">Entgegen der sinngemÃ¤ss geÃ¤usserten Auffassung des Willensvollstreckers ist im vorliegenden Fall auch nicht der Tod von B das die nachtrÃ¤gliche Besteuerung auslÃ¶sende Ereignis, sondern die VerÃ¤usserung des Ersatzobjekts durch die Erben. </p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und steht ihm keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die 2. Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 800.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 860.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen </span><span>diesen Entscheid</span><span> kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert </span><span>30</span><span> Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>