Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 19. Oktober 2022 (810 22 127) ____________________________________________________________________ Steuern und Kausalabgaben Staatssteuer 2016 / selbständige Erwerbstätigkeit / Liegenschaftshandel Besetzung Vizepräsident Daniel Ivanov, Kantonsrichter Hans Furer, Niklaus Ruckstuhl, Stefan Schulthess , Kantonsrichterin Ana Dettwiler, Gerichtsschreiberin Nathalie Droeser Beteiligte A. A. ____ und B.A.____ , Beschwerdeführer, vertreten durch Urs Duttweiler, Duttweiler Treuhand AG gegen Steuer - und Enteignungsgericht des Kantons Basel -Landschaft (Abteilung Steuergericht) , Vorinstanz Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft , Beschwerdegegnerin Einwohnergemeinde X .____ , Beigeladene Betreff Staatssteuer 2016 (Urteil des Steuer- und Enteignungsgerichts des Kantons Basel- Landschaft, Abteilung Steuergericht, vom 17. Dezember 2021) Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. A.A.____ (geboren 1947) war als Architekt in der C. ____ AG tätig, welche folgenden Zweck hatte: «Verwaltung von und Handel mit Immobilien sowie Handel mit Waren aller Art. Die Gesellschaft kann Planungs- und Generalunternehmertäti gkeiten ausüben, sich an anderen Unternehmungen beteiligen sowie Grundstücke, Patente und Lizenzen erwerben und veräus- sern». Seit dem 15. Januar 2013 befand sich die C.____ AG in Liquidation und wurde daraufhin am 20. Januar 2016 im Handelsregister gelöscht. A.A.___ _ wird von der Steuerverwaltung als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler qualifiziert. B. Mit Kauf- und Schenkungsverträgen vom 26. Oktober 2 015 und 10. November 2015 übertrug A.A.____ unter anderem die Liegenschaften P arzelle Nr. 3404, Grundbuch (GB) Y.____, Parzelle Nr. 272, GB Z.____, sowie die Parzell e Nr. 3217, GB W.____ (AG), rückwir- kend per 1. Januar 2015 auf seine Tochter D.____, wob ei A.A.____ und B.A.____ ein lebens- längliches und unentgeltliches Nutzniessungsrecht eingeräumt wurde. C. In der Steuererklärung 2015 deklarierten A.A.____ und B.A.____ sämtliche Liegen- schaftserträge bzw. Liegenschaften als Privatvermögen. Gest ützt auf den Revisionsbericht Nr. 2014-305 vom 8. Dezember 2014 wies die Steuerver waltung mit Veranlagungsverfügung Staatssteuer 2015 vom 23. Februar 2017 die der Tochter übertragenen Liegenschaften dem Geschäftsvermögen von A.A.____ und B.A.____ zu, welche in Rechtskraft erwuchs. D. A.A.____ und B.A.____ deklarierten in der Steuere rklärung 2016 wiederum sämtliche Liegenschaftserträge bzw. Liegenschaften als Privatvermög en. Die Steuerverwaltung wies mit Veranlagungsverfügung Staatssteuer 2016 vom 21. September 2017 die Parzelle Nr. 3404, GB Y.____, Parzelle Nr. 272, GB V.____ (recte: Z.____), sowie die Parzelle Nr. 3217, GB W.____ (AG), erneut dem Geschäftsvermögen zu. E. Mit Einsprache vom 3. Oktober 2017 begehrten A.A._ ___ und B.A.____, dass sämtliche Liegenschaftserträge als Erträge aus Liegenschaften des Privatvermögens zu veranlagen seien und eine Steuermeldung an die AHV für das Jahr 2016 zu unterbleiben habe. Die Steuerverwal- tung wies die Einsprache mit Einsprache-Entscheid vom 9. Juli 2021 ab. F. Den gegen diesen Einsprache-Entscheid erhobenen Re kurs vom 6. August 2021 wies das Steuer- und Enteignungsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Steuergericht (Steuergericht) mit Urteil Nr. 510 21 58 vom 17. Dezember 2021 ab. G. Dagegen erhoben A.A.____ und B.A.____ (nachfolge nd Beschwerdeführer genannt), vertreten durch die Duttweiler Treuhand AG, mit Einga be vom 8. Juni 2022 Beschwerde beim Kantonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsre cht. Die Beschwerdeführer beantra- gen, das Urteil des Steuergerichts sei aufzuheben und säm tliche Liegenschaften seien dem Privatvermögen zuzuweisen sowie die Besteuerung der Grun dstücküberführung in das Privat- vermögen sei auf den 1. Januar 2015 vorzunehmen. Für die Besteuerung der Grundstücküber- führung in das Privatvermögen sei § 36 bis Abs. 1 des Gesetzes über die Staats- und Gemeinde- Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht steuern (StG) vom 7. Februar 1974 anzuwenden, unter K osten- und Entschädigungsfolge (inkl. Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beschwerdegegnerin. Die Beschwerdeführer sind im Wesentli- chen der Ansicht, mit Blick auf das fortgeschrittene Alte r des Beschwerdeführers, die Löschung der Firma C.____ AG im Handelsregister sowie die Übert ragung der Liegenschaften an die Tochter liege eine definitive Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit vor. Zwischen der un- entgeltlichen Übertragung der Grundstücke des Beschwerd eführers auf seine Tochter und den Weiterverkäufen an Drittpersonen hätten 15 bis 21 Mona te gelegen, wobei nach der Übertra- gung auf die Tochter für jedes Objekt eine neue Sachlage entstanden sei, die zu sachlich nach- vollziehbaren Verkaufsentscheiden geführt habe. Besonde re und erst nach der Übertragung entstandene neue Verhältnisse hätten somit die Absicht der Vertragsparteien, diese Liegen- schaften im Familienbesitz zu behalten, nicht mehr sinnvol l erscheinen lassen. Die Eigentüme- rin, d.h. die Tochter, sei weder fachlich noch aufgrun d der räumlichen Distanz in der Lage ge- wesen, die Liegenschaften mit ihren Problemen zu (unte r)halten und der Beschwerdeführer habe seine Tätigkeit bezüglich Liegenschaftenbewirtschaftung reduzieren wollen. Die Verkaufs- entscheide würden daher in ihrer Logik den geäusserten Absichten im Zusammenhang mit den Grundstückübertragungen liegen. Per 1. Januar 2020 hätt en die Beschwerdeführer zudem auf das Nutzniessungsrecht am Nettoerlös aus den veräusserte n Liegenschaften als Surrogat für die Sachobjekte gegenüber der Tochter verzichtet. Die e ntsprechenden Vermögenswerte seien ab diesem Zeitpunkt bei der Eigentümerin deklariert worden. Die Übertragung der Liegenschaf- ten an die Tochter könne ausserdem weder als simulierte s Rechtsgeschäft qualifiziert werden noch liege eine Steuerumgehung vor. H. Die Steuerverwaltung sowie das Steuergericht schlosse n mit Eingaben vom 4. und 12. Juli 2022 auf Abweisung der Beschwerde. I. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanz sowie der Steuerverwal- tung wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Sowei t erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen. Das Kantonsgericht zieht i n E r w ä g u n g : 1. Nach § 131 Abs. 1 StG vom 7. Februar 1974 und § 43 Abs. 2 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 können Ent- scheide des Steuergerichts mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Kantonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht, angefochten werden. N ach § 131 Abs. 2 lit. a StG ist die steuerpflichtige Person zur Beschwerde befugt. Da alle formellen Voraussetzungen gemäss §§ 43 ff. VPO erfüllt sind, ist auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde einzutreten. 2. Mit der Beschwerde in Steuersachen können gemäss § 45 Abs. 2 VPO alle Mängel des angefochtenen Entscheids und des vorangegangenen Ver fahrens gerügt werden. Dem Kantonsgericht kommt im vorliegenden Fall somit volle Ko gnition zu. Das Kantonsgericht ist nach § 18 Abs. 3 VPO weiter nicht an die Begehren de r Parteien gebunden, sondern es stehen ihm die gleichen Befugnisse zu wie den Einschätzungsbehörden. Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht 3. Da die Beschwerdeführer betreffend das Steuerjahr 2 015 bereits rechtskräftig veran- lagt sind, ist vorab festzuhalten, dass in casu nur die Be steuerung der Grundstücküberführung in das Privatvermögen auf den 1. Januar 2016 und nicht – wie beantragt – rückwirkend auf den 1. Januar 2015 geprüft werden kann. 4. Vorliegend unterliegt der Beurteilung, ob der Be schwerdeführer seine Geschäftstätigkeit als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler aufgegeben hat u nd ob die veräusserten Liegen- schaften Parzelle Nr. 3404, GB Y.____, Parzelle Nr. 27 2, GB Z.____, sowie Parzelle Nr. 3217, GB W.____ (AG), im Jahr 2016 dem Privat- oder Geschäftsv ermögen zuzuordnen sind, wobei zu prüfen ist, ob allenfalls Anspruch auf eine privileg ierte Besteuerung des Liquidationsgewinns infolge der Übertragung der Immobilien an die Tochter besteht. 4.1 Nach § 24 Abs. 1 lit. b StG gehören zum steuerbaren Einkommen insbesondere alle Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit, namentlich aus Handel, Gewerbe, Industrie, Land- oder Forstwirtschaft sowie aus freien Berufen, Ka pitalgewinne aus Veräusserung, Ver- wertung oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermöge n mit Einschluss der Liquidati- onsgewinne sowie aus Überführung von Geschäftsvermögen i n das Privatvermögen oder in ausländische Betriebe oder Betriebsstätten. Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswer- te, die ganz oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen. Steuerbarer gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel im Sin ne einer selbständigen Erwerbstä- tigkeit liegt gemäss bundesgerichtlicher Praxis dann vor, we nn die steuerpflichtige Person An- und Verkäufe von Liegenschaften systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung vor- nimmt. Erforderlich ist die Entwicklung einer Tätigkeit, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerich- tet ist (vgl. statt vieler Urteil des Bundesgerichts 2C_551/2018 vom 11. Juni 2019 E. 2.1.3). Wird gemäss § 36 bis Abs. 1 StG die selbständige Erwerbstätigkeit nach dem vollendeten 55. Altersjahr oder wegen Unfähigkeit zur Weiterführung infolge Invalidität definitiv aufgegeben, so wird die Summe der in den letzten zwei Geschäftsjahre n realisierten stillen Reserven ge- trennt vom übrigen Einkommen besteuert. Einkaufsbeiträg e zur Schliessung von Deckungslü- cken innerhalb der beruflichen Vorsorge sind abziehbar . Werden keine solche Einkäufe vorge- nommen, so wird die Steuer auf dem Betrag der reali sierten stillen Reserven, für den der Steu- erpflichtige die Zulässigkeit eines Einkaufs in die beruf liche Vorsorge nachweist, in gleicher Weise wie Kapitalleistungen aus Vorsorge gemäss § 36 erhoben (Abs. 2). Für die Bestimmung des auf den Restbetrag der realisierten stillen Reserven anwendbaren Steuersatzes gemäss § 34 Abs. 1 ist 1/5 dieses Restbetrags massgebend, wobei der Steuersatz mindestens 5% be- trägt. Die Sozialabzüge gemäss § 33 und § 34 Abs. 4 we rden nicht gewährt (Abs. 3, vgl. auch Art. 11 Abs. 5 des Bundesgesetztes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, StHG, vom 14. Dezember 1990). 4.2 Nach Art. 18 Abs. 1 des Bundesgesetzes betreffend di e Ergänzung des Schweizeri- schen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrech t, OR) vom 30. März 1911 ist bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach I nhalt der übereinstimmende wirkliche Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Par- teien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen. Beim Scheingeschäft (Simulation) täuschen bei de Parteien einverständlich einen Vertrag vor, ohne an diesen gebunden sein zu wollen. Zweck der Simulation ist regelmässig die Täuschung eines Dritten, z.B. der Steuerbehörde. Die S imulation kann sich auf den ganzen Vertrag oder auch nur auf Teile desselben beziehen. Da nach ist das simulierte Geschäft un- wirksam, da es beiden Parteien an einem Geltungswillen fehlt. Die Unwirksamkeit des Schein- geschäftes gilt auch gegenüber Dritten (vgl. I NGEBORG SCHWENZER /C HRISTIANA FOUNTOULAKIS , Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 8. Aufl. Bern 2020, N 30.04 ff.). Praxis- gemäss ist eine Simulation erst anzunehmen, wenn dafü r klare Indizien sprechen (Urteil des Bundesgerichts 2C_872/2020 vom 2. März 2021 E. 3.4 mit Hinweis). Den Steuerpflichtigen steht es grundsätzlich frei, wie sie ihre wirtschaftlichen Verhältnisse pri- vatrechtlich ordnen. Insbesondere sind sie nicht verpfli chtet, unter mehreren möglichen diejeni- ge rechtliche Gestaltung zu wählen, welche ihnen die g rösste steuerliche Belastung auferlegt. Ihre Grenze findet diese Gestaltungsfreiheit aus steue rlicher Sicht aber, wo die gewählte Ge- staltung einer Umgehung der steuerrechtlichen Normen gl eichkommt. Nach der Rechtspre- chung liegt eine solche Steuerumgehung im Sinne eines Rechtsmissbrauchs (Art. 2 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs, ZGB, vom 10. Dezember 190 7 analog i.V.m. Art. 5 Abs. 3 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft, BV, vom 18. April 1999) vor, wenn (a) eine von den Beteiligten gewählte Rechtsgesta ltung als ungewöhnlich, sachwidrig oder absonderlich, jedenfalls den wirtschaftlichen Gegeb enheiten völlig unangemessen er- scheint, wenn zudem (b) anzunehmen ist, dass die gewählte Rechtsgestaltung missbräuchlich lediglich deshalb getroffen wurde, um Steuern einzusparen, die bei sachgemässer Ordnung der Verhältnisse geschuldet wären, und wenn (c) das gewählte Vorgehen tatsächlich zu einer er- heblichen Steuerersparnis führen würde, sofern es von de r Steuerbehörde hingenommen wür- de. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls zu prüfen. Sind die Voraussetzungen der Steuerumgehung erfüllt, so ist der Besteuerung dieje- nige Rechtsgestaltung zugrunde zu legen, die sachgemä ss gewesen wäre, um den erstrebten wirtschaftlichen Zweck zu erreichen (Urteil des Bundesge richts 2C_332/2020 vom 25. Novem- ber 2020 E. 6.1 mit weiteren Hinweisen). 4.3 Aus dem Grundsatz der Gesamtreineinkommenssteuer er gibt sich das Prinzip der Fakti- zität. Gestützt darauf knüpft der steuerrechtliche Einkom mensbegriff nicht an privatrechtliche Institute und Vorgänge an, sondern an die wirtschaftli chen Auswirkungen des Privatrechtsver- kehrs. Deshalb verlangt das Faktizitätsprinzip nach einer w irtschaftlichen Betrachtungsweise bei der Auslegung von Einkommensteuernormen. Mit ande ren Worten wird jemand, der wirt- schaftlich wie ein Eigentümer über eine Sache verfügen kann, d.h. die «wirtschaftliche Sach- herrschaft» über einen Vermögenswert ausübt, steuerrecht lich wie ein privatrechtlicher Eigen- tümer behandelt. Die privatrechtlichen Verhältnisse spi elen nur insoweit eine Rolle, als sie in der Regel die tatsächliche wirtschaftliche Disponibilität des Vermögenszugangs bestimmen; der Einkommenszufluss ist aber ein faktischer Vorgang (vgl. zu m Ganzen M ARKUS REICH /M ARKUS WEIDMANN in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerisch en Steuerrecht, Bundes- gesetz über die direkte Bundessteuer, 3. Aufl., 2017 Basel, N 21b ff. zu Art. 16; MARKUS REICH , Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht Steuerrecht, 3. Aufl., Zürich 2020, N 35 zu § 10; M ARKUS REICH /M ARKUS WEIDMANN in: Zwei- fel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuer recht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantons und Gemeinden [StHG], 3. Aufl., 2017 Basel, N 24a zu Art. 7). 5.1 Das Steuergericht hielt in seinem Urteil fest, der Beschwerdeführer sei unbestrittener- massen bereits im Rentenalter und die Voraussetzung des Vollendens des 55. Altersjahres sei damit erfüllt. Jedoch bleibe zu prüfen, ob dieser di e selbständige Erwerbstätigkeit tatsächlich aufgegeben habe, auch wenn die C.____ AG am 20. Janua r 2016 im Handelsregister gelöscht worden sei. Praxisgemäss sei die Aufgabe des Architektenbe rufes nicht zwingend mit der Auf- gabe des gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels als solchem verbunden. Beim Beschwer- deführer handle es sich um einen ausgewiesenen Immobilienfachmann, der sich über die Jahre hinweg ein beträchtliches Immobilienportfolio aufgebaut habe. Von der Steuerverwaltung werde er deshalb als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler qualifiziert. Vorliegend sei das tatsäch- liche Vorgehen des Beschwerdeführers an der von ihm ang ezeigten Zielsetzung zu messen. Dabei sei festzustellen, dass die Auswahl der übertragene n Liegenschaften im Lichte des Ge- nerationenwechsels, zu deren Bewahrung im Familienbesit z, alles andere als optimal zu be- zeichnen sei: Bezüglich der Liegenschaft Parzelle Nr. 3404, GB Y.____, führe der Beschwerde- führer aus, dass die Tochter den Entscheid zum Verkauf g efällt habe. Für diese Liegenschaft sei im Mietvertrag eine Kaufoption vereinbart gewesen. Es könne im Zusammenhang mit deren Veräusserung nicht von einem schon vor dem Kauf- und Sch enkungsvertrag vom 26. Oktober 2015 geplanten Verkauf oder einem gewerbsmässigen Hande l gesprochen werden. Dem sei jedoch entgegenzuhalten, dass der Beschwerdeführer die Fäden weiterhin in der Hand behal- ten habe. Er sei massgebend in die Geschäftsabwicklung involviert gewesen und habe nicht nur Ratschläge erteilt. Das fragliche Einfamilienhaus sei mi ttels eines Miet-Kauf-Vertrags übertra- gen worden, welcher auf einem selbständigen, neuen Ent schluss zum Verkauf gefusst habe. Mit dessen Versilberung habe der Beschwerdeführer auf stetige Mieteinnahmen verzichtet. Die- ses Vorgehen stelle keine taugliche Massnahme zur Existenzsich erung dar und diene genauso wenig der wiederholt geäusserten Absicht der Erhaltun g des Familienbesitzes. Bei der über- schriebenen Liegenschaft Parzelle Nr. 3217, GB W.____, handle es sich um eine stark sanie- rungsbedürftige Liegenschaft mit einem Renovationsauf wand zwischen Fr. 500'000.-- und Fr. 1 Mio. Ausgangspunkt hierfür seien die undichten Bo denheizungen sowie die nicht mehr funktionstüchtigen Boiler in den 15 Küchen gewesen. D en Ausführungen des Beschwerdefüh- rers, dass die fragliche Liegenschaft auf einmal sanierun gsbedürftig geworden sei und seine Tochter diese Renovation nicht habe stemmen wollen, we shalb sie die Liegenschaft in der Fol- ge weiterveräussert habe, wirkten unbehelflich. Es könne als gerichtsnotorisch betrachtet wer- den, dass eine Liegenschaft nicht ohne Weiteres von heut e auf morgen sanierungsbedürftig werde. Zudem habe der Beschwerdeführer wiederholt mit geteilt, dass auch diese Liegenschaft der Vorsorge diene. Es erhelle deshalb nicht, weshalb von einem in lmmobiliengeschäften ver- sierten Fachmann Liegenschaften mit derart hohem Renov ationsbedarf im Portfolio zur Siche- rung der Selbstvorsorge gehalten würden, ausser dass die Übertragung dieser Liegenschaft bewusst zwecks einer Privatentnahme gewählt worden sei. Au ch die Liegenschaft Parzelle Nr. 272, GB Z.____, bei welcher es sich um ein Wohn- u nd Geschäftshaus mit einem Café im Erdgeschoss handle, sei kurz nach der Übertragung veräusse rt worden. Dieses Vorgehen wi- Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht derspreche ebenfalls der geäusserten Absicht der Erhaltu ng des Familienbesitzes. Schliesslich habe der Beschwerdeführer eigenmächtig Zahlungen aus dem sogenannten Nutzniessungs- vermögen vorgenommen, obwohl er dieses als Nutzniesser nicht aufbrauchen dürfe: Vom Nutzniessungskonto habe er einen Bezug von Fr. 50'000.-- für die Bezahlung der Solaranlage auf seinem Einfamilienhaus gemacht und Schenkungen an die beiden Grosskinder in Höhe von je Fr. 20'000.-- ausgerichtet. Die im Nachhinein gem achte Erklärung, dass die Zahlungen irr- tümlich erfolgt seien, erscheine in Anbetracht der Gesa mtumstände zumindest als fragwürdig. Zusammenfassend sei festzustellen, dass all jene Liegensch aften an die Tochter übertragen worden seien, die ursprünglich im Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers gestanden sei- en. Die gesamte Liegenschaftsverwaltung sowie die Ver gabe der Reparaturaufträge seien wie- derum durch die lmmobilienbewirtschafterin E.____ erf olgt, während der Beschwerdeführer bei Problemen auftrete. Die Verwaltung sei aufgrund der Bevollmächtigung des Vaters gleichge- blieben. Die Zahlungen seien zulasten des Geschäftskontos erfolgt. Von einer Einführung der Tochter ins Management respektive in die Immobilienverw altung im Rahmen eines Generatio- nenwechsels könne bei dieser Konstellation nicht ausgegangen werden. Tatsächlich würden hier die Grenzen zwischen dem zivilrec htlichen Eigentümer und dem Nutz- niessungsberechtigten von den Beschwerdeführern bewusst v erwischt, sodass sich die Frage aufdränge, ob die Schenkungsverträge respektive die Pr ivatentnahme der Liegenschaften mit- tels Übertragung aller Liegenschaften an die Tochter si muliert seien. Liege keine Simulation vor, d.h. entspreche die Ausgestaltung dieses Rechtsgeschäfts dem tatsächlichen Willen der Parteien, sei eine Steuerumgehung zu prüfen. Nach dem aufgezeigten Vorgehen des Be- schwerdeführers, so unter anderem durch die Auswahl der Immobilien oder die eingerichtete Drittverwaltung, erscheine es offensichtlich, dass hier kei ne Übertragung von Eigentum auf- grund einer Nachfolgeplanung zwecks eines Generationenwe chsels beabsichtigt gewesen sei. Vielmehr sei davon auszugehen, dass der übereinstimmende Wille der Parteien einzig auf einer beabsichtigten Steuerersparnis gelegen habe, weshalb ver sucht worden sei, die wahre Be- schaffenheit des Vertrages zu verbergen. Es sei nie beabsichtigt gewesen, dass die Tochter die wirtschaftliche Eigentümerin der übertragenen Liegensc haften werde, sondern dass der Be- schwerdeführer weiterhin als Liegenschaftenhändler tätig sein könne. Danach sei das simulierte Geschäft unwirksam, da es beiden Parteien an einem Gel tungswillen fehle, weshalb das Ge- richt eine steuerrechtliche Beurteilung des dissimulie rten Geschäfts vornehmen und ganz grundsätzlich die sich aus dem Faktizitätsprinzip ergebende n Schlüsse würdigen müsse, womit in faktischer Hinsicht die entnommenen Liegenschaften w eiterhin als Geschäftsliegenschaften zu qualifizieren seien. Abschliessend sei zu bemerken, dass i m Rahmen einer etwaigen Prü- fung einer Steuerumgehung bereits bei der Frage, ob das gewählte Vorgehen respektive die Rechtsgestaltung der Beschwerdeführer als objektiv ausser gewöhnlich zu bezeichnen sei, de- ren Ungewöhnlichkeit prima facie als erfüllt anzusehen s ei. Diese Prüfung, ob eine Steuerum- gehung vorliege, könne jedoch offenbleiben. 5.2 Den treffenden Erwägungen der Vorinstanz ist nicht s Wesentliches beizufügen. Das Steuergericht hat sowohl die Gesamtumstände als auch di e persönlichen, teilweise wider- sprüchlichen Aussagen der Beschwerdeführer gewürdigt un d zutreffend beurteilt. Zwar geht es vorliegend einzig um die Beurteilung der Steuerperiod e 2016, jedoch ist ein Blick auf die nach- Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht folgende Steuerperiode 2017 zur Beurteilung des vorlie genden Falles unabdingbar, was zur folgenden Schlussfolgerung führt: Es liegt eine Simul ation einer Privatentnahme mittels Über- tragung aller geschäftlichen Liegenschaften an die Toc hter vor. Deswegen sind (zumindest in faktischer Hinsicht) weiterhin Geschäftsliegenschaften des Beschwerdeführers vorhanden, weil mit der zivilrechtlichen Übertragung an die Tochter gleichzeitig eine Nutzniessung und faktische Verfügungsmacht über diese Liegenschaften eingeräumt wu rde. Diese uneingeschränkte Ver- fügungsmacht zeigte sich auch durch die anschliessenden Ve rkäufe in den Jahren 2016 und 2017 sowie die Verwendung der Verkaufserlöse im Jahr 2 017. Als direkte Folge der Verkaufs- geschäfte erhöhte sich das Vermögen der Beschwerdeführe r in der Steuererklärung 2017 um rund 2 Mio. Franken (2016 Fr. 634'260.--, 2017 Fr. 2 '676'307.--). Als Nutzniesser im Sinne von Art. 745 Abs. 2 ZGB kann der Beschwerdeführer zwar die Vermögenswerte selber benützen, vermieten oder verpachten, er hat jedoch keinen Anspruch auf den Verkaufserlös. Dieser müss- te vollumfänglich der Eigentümerin der Liegenschaft, d.h. der Tochter, zufliessen. Zudem ist nicht nachvollziehbar, dass die Verkaufserlöse ein sogenanntes Nutzniessungssurrogat darstel- len sollen, wie dies von den Beschwerdeführern geltend gemacht wird, denn wirtschaftlich macht dies keinerlei Sinn. Bei einem Verkauf fallen nä mlich die Nutzungserträge vollständig weg, während das Vermögen in eine andere liquide For m umgewandelt wurde. Bis September 2022 war bei Bankkonten die Rendite aufgrund des noch anhaltend tiefen Zinsniveaus (Nega- tivzinsen) nahezu null. Im Gegensatz zur «klassisch» üblichen Nutzniessung gemäss ZGB, welche sich in solchen Fällen (Übertragung im Rentenalt er an Nachkommen) auf eine reine Sicherung der Einkommensquelle (Mieterträge als Zusatz vorsorge der Säule 3b) beschränkt, behält hier der Nutzniessungsberechtigte, d.h. der B eschwerdeführer, alles selbst in der Hand: die Nutzung und tatsächliche Verwaltung aller Liegen schaften, die vertragliche Übernahme der Mietverträge, die Suche nach potenziellen Käufern, die tatsächliche Vertragsabwicklung sowie den bevollmächtigten Verkauf all dieser Liegenschaften und schliesslich die Verwendung der und Verfügungsmacht über die Verkaufserlöse. Auch die nach der Übertragung der Liegen- schaften an die Tochter geltend gemachte neue Sachlage für jedes Objekt vermag daran nichts zu ändern: Zum Beispiel kann alleine aus dem Umstand, dass die Mieter des Doppeleinfamili- enhauses in Y.____ den Mietvertrag gekündigt und auf ihre Kaufoption verzichtet haben, nicht geschlossen werden, dass die Liegenschaft deshalb verkauft werden musste. Es hätte wohl auch die Möglichkeit bestanden, diese neu zu vermieten, zumal die Beschwerdeführer geltend machen, die Übertragung sei erfolgt, um die Liegensch aften im Familienbesitz zu behalten und der Tochter dereinst eine gesicherte Existenzgrundlage zu hinterlassen (vgl. Replik vom 10. Dezember 2021). Dass die Liegenschaft in Y.____ nicht neu hätte vermiet et werden kön- nen, wird von den Beschwerdeführern nicht vorgebracht . Gleich verhält es sich bei der Liegen- schaft in Z.____ betreffend das Café. Wer wie der Besch werdeführer seit Jahren als Liegen- schaftenhändler tätig ist, weiss, dass zeitweise auch Leerstände und schwierige Situationen mit Mietern vorliegen können. Dies ist jedoch nicht gleich e in Grund für den Verkauf der jeweiligen Liegenschaft oder – wie von den Beschwerdeführern vorge bracht – für die Rede eines «ge- brannten Kinds». Zusammenfassend ist infolgedessen vorlie gend von einer simulierten, rein formell und zivilrechtlich vollzogenen Übertragung auszug ehen, welche die wirtschaftlichen bzw. tatsächlichen Verhältnisse nicht wiederspiegelt. Die mittels der Simulation zu vermeidende Steuer besteht einerseits in der Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftshandel, welche bei der Tochter fehlen würde (Sozialversicherungsbeiträ ge der AHV/IV). Andererseits ist eine Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht privilegierte Liquidationsbesteuerung gesetzlich auf die letzten zwei Geschäftsjahre beschränkt, also hier auf das Jahr der Veräusserung der letzten Geschäftsliegenschaft (Parzelle Nr. M1182, GB U.____, im März 2019) und das Vorjahr. Aus all dies en Gründen hat das Steuergericht demnach zu Recht den Rekurs der Beschwerdeführer abgewiesen. 6. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde vollumfänglich ab zuweisen. 7. Es bleibt über die Kosten des vorliegenden Verfahr ens zu befinden. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor dem Kantonsgericht kostenpfli chtig. Die Verfahrenskosten umfassen die Gerichtsgebühren und die Beweiskosten und werden in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Ausmass auferlegt (§ 20 Abs. 3 VPO). Entsprechend dem Ausgang des Ver- fahrens sind die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2’000.-- den unterlegenen Beschwerde- führern aufzuerlegen und mit dem geleisteten Kostenvo rschuss in derselben Höhe zu verrech- nen. Ausgangsgemäss ist den Beschwerdeführern keine Partei entschädigung zuzusprechen (§ 21 VPO). Die Parteikosten sind wettzuschlagen. Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demgemäss wird e r k a n n t : ://: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'000.-- werden den Be- schwerdeführern auferlegt und mit dem geleisteten Koste nvorschuss in der Höhe von Fr. 2'000.-- verrechnet. 3. Die Parteikosten werden wettgeschlagen.