<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2008.00053</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=208696&amp;W10_KEY=13013549&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2008.00053</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 17.06.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 05.08.2010 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baurechtlicher Vorentscheid</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b> Lärmschutzrechtliche Bauverweigerung für Doppeleinfamilienhaus und Erschliessungsverbot für die fraglichen Bauparzellen in fluglärmbelastetem Gebiet in Oberglatt. Berechnungsgrundlagen für die Fluglärmimmissionen: Die Baudirektion stellt gemäss einem Kreisschreiben zum einen auf das vorläufige Betriebsreglement (VBR 2005) und zum anderen auf die "nominelle" Belastung des Jahres 2000 (NOM 2000) ab. Wieweit auf die NOM 2000 abgestellt werden darf, kann offen gelassen werden, da diese Frage in Anbetracht der geringen Differenzen zwischen den beiden Werten vorliegend nicht von Bedeutung ist (E. 5.2). Bei der Ermittlung der Lärmbelastung ist nicht auf den aktuellen Flugbetrieb, sondern auf die mit dem VBR 2005 zugelassene Nutzweise abzustellen. Eindeutige Schlüsse für die künftige Entwicklung, insbesondere hinsichtlich der Reduktion der Lärmbelastung aufgrund neuer Technologien, lassen sich im jetzigen Zeitpunkt nicht ziehen. Der Bau von Wohnungen und anderen lärmempfindlichen Bauten ist eine langfristige Investition, die nicht von kurzfristigen Schwankungen der Lärmbelastung abhängig gemacht werden darf. Es sind demnach weiterhin die Werte gemäss VBR 2005 massgeblich (E. 5.3). Eine Überschreitung der Immissionsgrenzwerte in der ersten Nachtstunde von 5-7 dB und entsprechend das Interesse am Schutz künftiger Bewohner vor übermässigem Lärm sind erheblich. Die Realisierung von wirksamen Massnahmen zur Einhaltung der Immissionsgrenzwerte erscheint vorliegend aufgrund der Charakteristik des Fluglärms und der erheblichen Überschreitung der Belastungsgrenzwerte als sehr fraglich bzw. unmöglich. Es wäre Sache des Bauwilligen und nicht der Rechtsmittelinstanzen, konkrete Vorschläge für die lärmschutztechnische Ausgestaltung des Bauprojekts zu machen (E. 5.5). Bei einer unüberbauten Fläche von beinahe 6 ha liegt keine Baulücke vor, deren Schliessung eine Ausnahme im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV rechtfertigen würde. Es besteht auch sonst kein überwiegendes Interesse an der Errichtung des projektierten Gebäudes (E. 5.5). Vorliegend sind die Planungswerte im fraglichen Gebiet je nach Tages- oder Nachtzeit zwischen 4-10 dB überschritten. Planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen zur Einhaltung der Planungswerte sind angesichts der Charakteristiken des Fluglärms nicht denkbar. Eine Ergänzung der Erschliessung ist nur zulässig, wenn die Voraussetzungen für eine Ausnahme nach Art. 30 Satz 2 LSV erfüllt sind (E. 6.3). Bei der Frage, ob "im überwiegenden Teil" einer Zone die Planungswerte eingehalten werden können, ist nicht die ganze betroffene Zone zu berücksichtigen, sondern nur deren noch nicht erschlossener Teil, soweit er für Gebäude mit lärmempfindlichen Räumen bestimmt ist (E. 6.4). Damit ein Gebiet als erschlossen gilt, benötigt es grundsätzlich eine volle, der Nutzungszone angepasste Erschliessung, bei der im Wesentlichen nur noch die Hausanschlüsse zu erstellen sind. Die tatsächlich angefallenen Kosten der Erschliessungsmassnahmen geben keine abschliessende Auskunft über den tatsächlichen Stand der Erschliessung (E. 6.5). Bei einem unüberbauten Teil eines Gebiets mit einer Fläche von rund 5,7 ha, in dem durchwegs die Planungswerte überschritten sind, kann nicht von einem kleinen Teil der Bauzone im Sinn von Art. 30 Satz 2 LSV gesprochen werden (E. 6.7). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULÃCKE">BAULÃCKE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BELASTUNGSGRENZWERT">BELASTUNGSGRENZWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSGRAD">ERSCHLIESSUNGSGRAD</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSKOSTEN">ERSCHLIESSUNGSKOSTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FLUGLÃRM">FLUGLÃRM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IMMISSIONSGRENZWERT">IMMISSIONSGRENZWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LÃRM">LÃRM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LÃRMBELASTUNG">LÃRMBELASTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LÃRMBERECHNUNG">LÃRMBERECHNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LÃRMIMMISSION">LÃRMIMMISSION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Umweltschutz ST: LÃRMSCHUTZ">LÃRMSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LÃRMSCHUTZMASSNAHME">LÃRMSCHUTZMASSNAHME</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSWERTE">PLANUNGSWERTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERSCHREITUNG">ÃBERSCHREITUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 30 LSV</span><br/><span class="ungerade">Art. 31 LSV</span><br/><span class="gerade">Art. 31 Abs. I LSV</span><br/><span class="ungerade">Art. 31 Abs. II LSV</span><br/><span class="gerade">Art. 38 Abs. II LSV</span><br/><span class="ungerade">Art. 15 RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 16 RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 22 USG</span><br/><span class="gerade">Art. 22 Abs. II USG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24 USG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2009 Nr. 42 S. 7</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11289" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2008.00053</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">17. Juni 2009</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Stephan HÃ¶rdegen.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A<a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_7">Gemeinde Oberglatt,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_3_12">RA B,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_4_18"><span>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baurechtlicher Vorentscheid,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Baueingabe vom 15. Mai 2006 ersuchte A die Baukommission Oberglatt um einen Vorentscheid mit Verbindlichkeit gegenÃ¼ber Dritten Ã¼ber die Frage, ob sein als Vorprojekt eingereichtes Bauvorhaben fÃ¼r ein Doppeleinfamilienhaus auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 an der Bachstrasse in Oberglatt hinsichtlich Baureife und LÃ¤rmschutz bewilligungsfÃ¤hig sei. Die Baukommission Ã¼berwies das Gesuch zur Beurteilung hinsichtlich des FluglÃ¤rms an die Baudirektion. Mit VerfÃ¼gung vom 5. Januar 2007 (BVV 06â1160) beschied die Baudirektion, es kÃ¶nne fÃ¼r das Projekt aus lÃ¤rmschutzrechtlicher Sicht keine Bewilligung in Aussicht gestellt werden. Die Baukommission Oberglatt beantwortete darauf die zum Vorent­scheid gestellten Fragen mit Beschluss vom 20. Februar 2007 dahin gehend, dass eine baurechtliche Bewilligung mit Bezug auf die Kriterien Baureife und LÃ¤rm nicht in Aussicht gestellt werden kÃ¶nne, und Ã¼bermittelte dem Gesuchsteller gleichzeitig den Ent­scheid der Baudirektion. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">A und die Gemeinde Oberglatt erhoben gegen die VerfÃ¼gung der Baudirektion Rekurs an die Bau­re­kurs­kom­mis­si­on I und beantragten, die VerfÃ¼gung sei aufzuheben und die Baubewilligung zu erteilen. Mit Ent­scheid vom 18. Dezember 2007 wies die ­Re­kurs­kom­mis­si­on das Rechtsmittel ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 7. Februar 2008 erhoben A und die Gemeinde Oberglatt beim Ver­wal­tungs­ge­richt Be­schwer­de gegen den Ent­scheid der Bau­re­kurs­kom­mis­si­on und beantragten, der angefochtene Ent­scheid sei aufzuheben und das Bauvorhaben im Sinn des beantragten Vorentscheids hinsichtlich der planungsrechtlichen Baureife und der Belastung durch FluglÃ¤rm zu bewilligen, unter Ko­sten- und Ent­schÃ¤­di­gungs­fol­gen zulasten der Staatskasse. Eventualiter beantragten sie, das Verfahren sei an die "EntscheidbehÃ¶rde" zurÃ¼ckzuweisen, damit diese Ã¼ber eine ortsbaulich befriedigende Gestaltung des Siedlungsrandes im noch nicht Ã¼berbauten Gebiet des Quartierplans Sack befinde. </p> <p class="Urteilstext">Die Vor­in­stanz stellte am 22. Februar 2008 ohne weitere BegrÃ¼ndung Antrag auf Abweisung der Be­schwer­de. Die Baudirektion beantragte am 14. April 2008 ebenfalls Abweisung der Be­schwer­de und verwies zur BegrÃ¼ndung auf Mitberichte des Amtes fÃ¼r Raumordnung und Vermessung (ARV) vom 10. MÃ¤rz 2008 und des Tiefbauamtes (TBA) vom 11. April 2008. Am 27. November 2008 reichten die BeschwerdefÃ¼hrenden eine ergÃ¤nzende Stellungnahme zur Frage der massgeblichen LÃ¤rmbelastung ein. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung: </span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Vorentscheidgesuch des privaten Beschwerdegegners zuhanden der kommunalen BaubehÃ¶rde betraf zwei Fragen: </p> <p class="EinzugZitat"><span>â<span> </span></span><span>Gilt die Bauparzelle als baureif, um ein Doppeleinfamilienhaus mit separaten Garagen zu erstellen? </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>â<span> </span></span><span>Kann aus Sicht des LÃ¤rmschutzes eine Bewilligung in Aussicht gestellt werden?</span></p> <p class="Urteilstext">Mit ihrem Entscheid vom 20. Februar 2007 beantwortete die BaubehÃ¶rde die Fragen im Sinn der ErwÃ¤gungen dahin gehend, dass keine Baubewilligung in Aussicht gestellt werden kÃ¶nne, und zwar: </p> <p class="EinzugZitat"><span>â<span> </span></span><span>unter dem Aspekt der planungsrechtlichen Baureife mangels ausreichender Erschliessung; </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>â<span> </span></span><span>aufgrund der LÃ¤rmproblematik wegen Ãberschreitung der massgeblichen Grenzwerte. </span></p> <p class="Urteilstext">Mit Bezug auf die Erschliessungsfrage stÃ¼tzte sie sich auf eine Stellungnahme des Amts fÃ¼r Raumplanung und Vermessung (ARV), welche dieses am 27. Juli 2006 zuhanden der Baudirektion abgegeben hatte. Die lÃ¤rmschutzrechtliche Beurteilung entnahm sie der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 5. Januar 2007, die sie zugleich mit ihrem Entscheid an den Gesuchsteller weiterleitete. In den ErwÃ¤gungen hielt die Baukommission fest, dass sie mit dem Ent­scheid der Baudirektion nicht einig gehe, aus GrÃ¼nden der ZustÃ¤ndigkeit jedoch an diesen gebunden sei. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>FÃ¼r den Entscheid darÃ¼ber, ob ein Bauvorhaben fÃ¼r lÃ¤rmempfindliche Bauten trotz Ãberschreitung der Immissionsgrenzwerte des LÃ¤rmschutzrechts bewilligt werden kann, bedarf es von Bundesrechts wegen der Zustimmung einer kantonalen BehÃ¶rde (Art. 31 Abs. 2 der LÃ¤rmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 [LSV]). Im Kanton ZÃ¼rich ist fÃ¼r diesen Entscheid die Baudirektion zustÃ¤ndig (§ 7 in Verbindung mit Ziff. 3.2 des Anhangs der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 [BVV]). Hinsichtlich des LÃ¤rmschutzes hatte die kommunale BehÃ¶rde somit keinen selbstÃ¤ndigen Entscheid zu treffen, sondern lediglich denjenigen der Baudirektion an den Gesuchsteller weiterzuleiten. Dieser konnte die VerfÃ¼gung der Baudirektion unmittelbar bei der Baurekurskommission anfechten. </p> <p class="Urteilstext">Die Frage, wieweit das GrundstÃ¼ck â insbesondere auch mit Bezug auf die Erschliessung â als baureif zu betrachten sei, hatte die Baukommission dagegen aufgrund der allgemeinen ZustÃ¤ndigkeitsordnung von § 318 PBG in eigener Kompetenz zu beurteilen. An diese Kompetenzordnung hielt sich auch die Baudirektion, die sich im Dispositiv ihres Entscheids nur zur BewilligungsfÃ¤higkeit aus lÃ¤rmschutzrechtlicher Sicht Ã¤usserte. Lediglich in den ErwÃ¤gungen wies die Baudirektion auf die Stellungnahme des ARV zur Erschliessungsfrage hin, mass dieser jedoch keine massgebliche Bedeutung bei, da sie das Bauvorhaben aus GrÃ¼nden des LÃ¤rmschutzes selbst dann nicht fÃ¼r bewilligungsfÃ¤hig hielt, wenn eine ausreichende Erschliessung vorhanden wÃ¤re. </p> <p class="Urteilstext">Der von den Be­schwer­de­fÃ¼h­ren­den erhobene Rekurs an die Bau­re­kurs­kom­mis­si­on richtete sich gegen die VerfÃ¼gung der Baudirektion, und die Baurekurskommission hat konsequenterweise nur Ã¼ber diese entschieden. Nur in den ErwÃ¤gungen Ã¤usserte sie sich auch zu Erschliessungsfragen. Die vorliegende Beschwerde richtet sich ebenfalls nur gegen den Entscheid der Rekurskommission und die VerfÃ¼gung der Baudirektion. </p> <p class="Urteilstext">Der Beschluss der kommunalen Baukommission vom 20. Februar 2007 wurde nicht angefochten, und die von ihr allein zu beurteilenden Fragen der Baureife sind somit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Zu beurteilen ist nur die von der Baudirektion behandelte Frage der lÃ¤rmschutzrechtlichen Zustimmung gemÃ¤ss Art. 31 Abs. 2 LSV. Soweit mit der Beschwerde darÃ¼ber hinaus beantragt wird, das Bauvorhaben sei im Sinn des Vorentscheidgesuchs auch hinsichtlich der planungsrechtlichen Baureife zu beurteilen, ist nicht auf sie einzutreten. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der private Be­schwer­de­fÃ¼h­rer ist ohne Weiteres zur Be­schwer­de legitimiert. Dasselbe gilt gemÃ¤ss den zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz (Entscheid der Vorinstanz, E. 2.2) auch fÃ¼r die politische Gemeinde.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins, damit sich das Gericht ein Bild von der konkreten bau- und planungsrechtlichen Situation sowie der LÃ¤rmbelastung machen kÃ¶nne. Die bauliche und planerische Situation ist jedoch aus den Unterlagen, soweit fÃ¼r den Entscheid relevant, ohne Weiteres ersichtlich. Die LÃ¤rmbelastung wird beim FluglÃ¤rm in erster Linie durch Berechnungen ermittelt; unter UmstÃ¤nden kÃ¶nnen auch Messungen erforderlich sein, in keinem Fall ist dafÃ¼r jedoch der persÃ¶nliche Eindruck der entscheidenden Instanz massgeblich. FÃ¼r einen Augenschein besteht damit keine Notwendigkeit. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden werfen der Vorinstanz in verschiedener Hinsicht Rechtsverweigerung vor, weil sie nicht zu allen Argumenten ihrer Rekurseingabe Stellung genommen habe. Dabei handelt es sich durchwegs um Punkte, welche das Verwaltungsgericht â soweit fÃ¼r den Entscheid von Belang â mit derselben Kognition Ã¼berprÃ¼fen kann. Eine allfÃ¤llige Verletzung von Verfahrensrechten der BeschwerdefÃ¼hrenden wird daher mit dem vorliegenden Entscheid geheilt. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Sind die Immissionsgrenzwerte der LÃ¤rmbelastung in einem Gebiet Ã¼berschritten, so dÃ¼rfen GebÃ¤ude mit lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤umen grundsÃ¤tzlich nur bewilligt werden, wenn es gelingt, die LÃ¤rmbelastung an den Fenstern dieser RÃ¤ume mit geeigneten Massnahmen (Anordnung der RÃ¤ume auf der dem LÃ¤rm abgewandten Seite des GebÃ¤udes bzw. bauliche oder gestalterische Massnahmen) bis auf die Immissionsgrenzwerte zu senken (Art. 22 USG, Art. 31 Abs. 1 LSV). KÃ¶nnen die Immissionsgrenzwerte durch Massnahmen der genannten Art nicht eingehalten werden, darf eine Baubewilligung nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des GebÃ¤udes ein Ã¼berwiegendes Interesse besteht und die kantonale BehÃ¶rde der Ausnahme zustimmt (Art. 31 Abs. 2 LSV).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Das BaugrundstÃ¼ck liegt in einer Wohnzone, welcher die Empfindlichkeitsstufe II gemÃ¤ss Art. 43 LSV zugeordnet wurde. Es gelten hier die folgenden Immissionsgrenzwerte fÃ¼r den LÃ¤rm ziviler FlugplÃ¤tze (Anhang 5 zur LSV, Ziff. 221 und 222): </p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoHyperlinkFollowed"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">Tageszeit</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">06â22 h</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">22â23 h</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">23â24 h</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">05â06 h</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">Immissionsgrenzwert</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">60 dB</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">55 dB</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">50 dB</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">50 dB</p> </td> </tr> </table> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext">Das Ausmass der LÃ¤rmbelastung wird bei FluglÃ¤rmimmissionen grundsÃ¤tzlich durch Berechnungen ermittelt (Art. 38 Abs. 2 LSV). Die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich hat in einem Kreisschreiben vom 28. Februar 2006 festgehalten, auf welche Grundlagen nach ihrem DafÃ¼rhalten bei der Berechnung der FluglÃ¤rmimmissionen abzustellen sei, nÃ¤mlich einerseits auf den zu erwartenden Flugverkehr gemÃ¤ss dem vom Bundesamt fÃ¼r Zivilluftfahrt (BAZL) am 29. MÃ¤rz 2005 genehmigten vorlÃ¤ufigen Betriebsreglement (VBR 2005), anderseits auf die tatsÃ¤chliche, "nominelle" Belastung des Jahres 2000 (NOM 2000).</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hat beim BaugrundstÃ¼ck aufgrund der zwei erwÃ¤hnten Berechnungsgrundlagen die folgende LÃ¤rmbelastung angenommen:</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoHyperlinkFollowed"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">Ermittlungsgrundlage</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">06â22 h</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">22â23 h</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">23â24 h</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">05â06 h</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">VBR 2005</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">61 dB</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">60 dB</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">â­</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">â</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">NOM 2000</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">61 dB</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">62 dB</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">â</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">â</p> </td> </tr> </table> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext">Die kantonale Fachstelle LÃ¤rmschutz, welche die FluglÃ¤rmbelastung zuhanden der Baudirektion beurteilte, nannte in ihrem Mitbericht vom 18. Oktober 2006 Belastungswerte von 61 dB am Tag (6â22 h) und 62 dB in der ersten Nachtstunde (22â23 h), wobei diese Angaben offenbar dem jeweils hÃ¶heren Wert aus den Grundlagen VBR 2005 und NOM 2000 entsprachen. Die AufschlÃ¼sselung gemÃ¤ss den beiden Ermittlungsgrundlagen VBR 2005 und NOM 2000 ergibt sich aus einer Stellungnahme der Fachstelle LÃ¤rmschutz, welche die Beschwerdegegnerin mit ihrer Rekursantwort an die Vorinstanz eingereicht hat.</p> <p class="Urteilstext">Wie die Vorinstanz zu Recht festhÃ¤lt, ist die strittige Frage, wieweit auf die tatsÃ¤chliche Belastung des Jahres 2000 abgestellt werden darf, in Anbetracht der geringen Differenzen zwischen den beiden Werten vorliegend nicht von Bedeutung. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beanstanden, dass weiterhin auf die LÃ¤rmberechnungen gemÃ¤ss VBR 2005 abgestellt werde, obschon die effektive LÃ¤rmbelastung im betroffenen Gebiet aufgrund des technischen Fortschritts weiter abgenommen habe und weiterhin abnehmen werde. Insbesondere in der kritischen ersten Nachtstunde sei die Belastung rÃ¼cklÃ¤ufig. </p> <p class="Urteilstext">Die technischen Fortschritte bei der Konstruktion lÃ¤rmarmer Triebwerke haben unbestrittenermassen zu einer Reduktion der LÃ¤rmbelastung beigetragen. Diese Entwicklung fand vor allem zwischen 1980 und 2005 statt; dass noch weitere erhebliche Fortschritte erzielbar sind, wird von Fachleuten bezweifelt. Betrachtet man die von Unique (Flughafen ZÃ¼rich AG) im Internet publizierten LÃ¤rmmessungen der Jahre 1999â2007 (Unique, LÃ¤rm gestern und heute, www.unique.ch), so zeigt sich an den meisten Messstellen â so auch an jener in Oberglatt â eine leichte Reduktion der Belastung bis zum Jahr 2005, die sich jedoch seither nicht fortsetzt. Diese Belastungen sind freilich nicht nur von der technischen Entwicklung, sondern ebenso vom aktuellen Flugbetrieb der betreffenden Jahre abhÃ¤ngig. </p> <p class="Urteilstext">Weitere AbklÃ¤rungen zu dieser Frage sind im vorliegenden Verfahren entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht notwendig. Der Bau von Wohnungen und andern lÃ¤rmempfindlichen Bauten ist eine langfristige Investition, die nicht von kurzfristigen Schwankungen der LÃ¤rmbelastung abhÃ¤ngig gemacht werden darf. Die betrachteten ZeitrÃ¤ume â insbesondere seit der Ausarbeitung des VBR 2005 â sind zu kurz, um eindeutige SchlÃ¼sse fÃ¼r die kÃ¼nftige Entwicklung zu ziehen. Auch der von den BeschwerdefÃ¼hrenden beantragte Beizug weiterer Unterlagen Ã¼ber die LÃ¤rmbelastung in Oberglatt in den letzten 10 Jahren vermÃ¶chte kaum etwas zur KlÃ¤rung beizutragen, da diese Werte nicht zuletzt vom aktuellen Flugbetrieb der betreffenden Jahre abhÃ¤ngig sind; das gilt insbesondere auch fÃ¼r die von den BeschwerdefÃ¼hrenden hervorgehobene Abnahme der Immissionen in der ersten Nachtstunde. Bei der Ermittlung der LÃ¤rmbelastung ist jedoch nicht auf die momentane Nutzung einzelner Pisten, sondern auf die mit dem vorlÃ¤ufigen Betriebsreglement von 2005 <i>zugelassene</i> Nutzweise abzustellen. </p> <p class="Urteilstext">Vorliegend sind daher weiterhin die Werte gemÃ¤ss VBR 2005 massgeblich. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, dass es mÃ¶glich sei, die lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤ume der projektierten Baute so anzuordnen, dass die Immissionsgrenzwerte an deren Fenstern eingehalten werden. Das GrundstÃ¼ck werde nÃ¤mlich nicht direkt Ã¼berflogen, sondern empfange die Immissionen des FluglÃ¤rms nur von der Seite. Bei Landungen auf Piste 16 wÃ¼rden die Flugzeuge durch das GelÃ¤nde und bestehende GebÃ¤ude weitgehend abgedeckt und die resultierende LÃ¤rmbelastung sei vernachlÃ¤ssigbar. Bei Starts auf Piste 34 seien die Flugzeuge zwar gut sichtbar und hÃ¤tten auch bereits eine gewisse HÃ¶he, doch treffe der LÃ¤rm im Wesentlichen dennoch von der Seite ein und kÃ¶nne daher durch die Topografie und eine geeignete Ausrichtung des GebÃ¤udes aufgefangen werden. Zu beachten sei auch, dass die Belastung durch Starts auf Piste 28 in der ersten Nachtstunde vollstÃ¤ndig entfalle, da solche beim gegenwÃ¤rtigen Flugbetrieb nicht vorkÃ¤men. Ohnehin sei unklar, welche LÃ¤rmbelastung im fraglichen Gebiet heute tatsÃ¤chlich bestehe; auf einen von den BeschwerdefÃ¼hrenden gestellten Antrag betreffend Anordnung einer Expertise der EidgenÃ¶ssischen MaterialprÃ¼fungs- und Forschungsanstalt (EMPA) sei die Vorinstanz dennoch nicht eingegangen.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.2 </b>Massnahmen im Sinn von Art. 22 Abs. 2 USG bzw. Art. 31 LSV mÃ¼ssen gewÃ¤hrleisten, dass die Immissionsgrenzwerte an den offenen Fenstern der lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤ume nicht Ã¼berschritten werden (BGr, 13. Januar 2009, 1C_196/2008, E. 2.4, www.bger.ch; BGE 117 Ib 125 E. 3a). Passive Schallschutzmassnahmen wie der Einbau von LÃ¤rmschutzfenstern fallen daher nicht in Betracht. Das anerkennen auch die BeschwerdefÃ¼hrenden. </p> <p class="Urteilstext">Die MÃ¶glichkeiten, geeignete Massnahmen zu treffen, sind beim FluglÃ¤rm gering, da dieser zumeist â im Gegensatz etwa zu Strassen- oder IndustrielÃ¤rm â nicht nur aus einer bestimmten Richtung eintrifft und sich daher nur schwer abschirmen lÃ¤sst. Dass der LÃ¤rm im vorliegenden Fall relativ flach von der Seite eintrifft, wie die BeschwerdefÃ¼hrenden ausfÃ¼hren, ist zwar ein Vorteil, und es ist durchaus denkbar, dass hier mit einer geeigneten Anordnung der lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤ume eine Reduktion der LÃ¤rmbelastung an deren Fenstern mÃ¶glich ist. Allerdings ist zu beachten, dass der LÃ¤rm auch hier nicht nur aus einer Richtung kommt, denn die Flugzeuge als LÃ¤rmquellen verschieben sich entlang ihren Flugbahnen, und auch diese sind nicht fÃ¼r alle FlÃ¼ge dieselben. Auch kann entgegen der Annahme der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht darauf abgestellt werden, dass beim gegenwÃ¤rtigen Flugbetrieb in der ersten Nachtstunde keine Starts auf Piste 28 stattfinden. Bei der Beurteilung der LÃ¤rmbelastung im Hinblick auf die Errichtung von Wohnbauten ist nach dem Gesagten eine langfristige Betrachtung am Platz; massgeblich bleibt daher auch in dieser Hinsicht der mit dem VBR 2005 zugelassene, nicht der aktuell ausgeÃ¼bte Flugbetrieb. Insofern besteht keine Notwendigkeit zusÃ¤tzlicher AbklÃ¤rungen mittels einer Expertise. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.3 </b>Um den Immissionsgrenzwert der ersten Nachtstunde einzuhalten, wÃ¤re eine ganz erhebliche Reduktion der LÃ¤rmbelastung um 5 bis 7 dB notwendig. Ob eine derart weitgehende Reduktion erreicht werden kann, erscheint selbst bei RÃ¤umen, deren Fenster vÃ¶llig von der Flugbahn abgewandt sind, als fraglich; bei Fenstern mit seitlicher Sicht auf die Flugbahn wÃ¤re sie mit Sicherheit nicht realisierbar. Damit stellt sich die weitere Frage, wie ein GebÃ¤ude an dieser Lage zu gestalten wÃ¤re, um die Fenster der lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤ume vollstÃ¤ndig von der Piste abzuwenden. Dass dies gelingt, erscheint nicht ausgeschlossen, dÃ¼rfte jedoch nicht einfach zu erreichen sein. </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer hat mit dem Baugesuch fÃ¼r den Vorentscheid PlÃ¤ne eines konkreten Bauprojekts fÃ¼r ein Doppeleinfamilienhaus eingereicht. Dieses Projekt sieht im Erd- und Obergeschoss WohnrÃ¤ume mit Fenstern in allen Himmelsrichtungen vor und genÃ¼gt damit der Anforderung, lÃ¤rmempfindliche RÃ¤ume nur auf der dem FluglÃ¤rm abgewandten Seite zu platzieren, offensichtlich nicht. Es ist allerdings nicht deutlich, ob die zum Vorentscheid gestellte Frage betreffend LÃ¤rmschutz sich auf dieses Projekt beschrÃ¤nken wollte. Falls sie allgemeiner zu verstehen war, kann sie jedoch, da sie von der Anordnung der RÃ¤ume abhÃ¤ngig ist, nicht umfassend beantwortet werden. Es ist nicht die Aufgabe der BaubehÃ¶rde oder der Rechtsmittelinstanzen, dem Bauwilligen im Rahmen eines Vorentscheid-Verfahrens derart weitgehende VorschlÃ¤ge fÃ¼r die Ausgestaltung seines Projekts zu machen (vgl. Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rzn. 513 und 515); diese Konkretisierung ist vielmehr Sache des Bauherrn. Mit dem konkreten Baugesuch hÃ¤tte der Bauherr angesichts der exponierten Lage Ã¼berdies ein LÃ¤rmgutachten eines qualifizierten Experten zur HÃ¶he der LÃ¤rmbelastung an den Fenstern der lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤ume beizubringen (§ 5 lit. g BVV); auch insofern ist es nicht Sache des Vorentscheidverfahrens, mittels Anordnung von Expertisen an der Gestaltung des kÃ¼nftigen Bauprojekts mitzuwirken. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Das zum Vorentscheid vorgelegte Bauprojekt, bei welchem die Immissionsgrenzwerte an den Fenstern der lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤ume klarerweise Ã¼berschritten werden, kann somit aus lÃ¤rmschutzrechtlicher Sicht nur bewilligt werden, wenn an der Errichtung des GebÃ¤udes ein Ã¼berwiegendes Interesse im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV besteht. Die Baudirektion hat dies in ihrem angefochtenen Entscheid verneint und zu einer entsprechenden Baubewilligung keine Zustimmung in Aussicht gestellt. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.5.1 </b>Der Entscheid Ã¼ber die Zustimmung nach Art. 31 Abs. 2 LSV verlangt eine InteressenabwÃ¤gung. Dabei kann das Interesse an der Erstellung des GebÃ¤udes ein Ã¶ffentliches oder privates sein; das Interesse des EigentÃ¼mers, seine Parzelle zonengemÃ¤ss zu nutzen, genÃ¼gt jedoch nicht, da sonst die Bewilligung in allen FÃ¤llen erteilt werden mÃ¼sste. Auf der andern Seite steht das Interesse der kÃ¼nftigen Bewohner und BenÃ¼tzer des GebÃ¤udes am Schutz gegen Ã¼bermÃ¤ssigen AussenlÃ¤rm. Zu berÃ¼cksichtigen sind bei der InteressenabwÃ¤gung unter anderem die Nutzweise der betroffenen Bauzone, das Ausmass der Ãberschreitung der Immissionsgrenzwerte und die MÃ¶glichkeit, dem Gebiet allenfalls eine hÃ¶here Empfindlichkeitsstufe im Sinn von Art. 43 Abs. 2 LSV zuzuordnen. Zugunsten der Bewilligung kÃ¶nnen auch raumplanerische Ãberlegungen oder die RÃ¼cksichtnahme auf ein Objekt des Denkmalschutzes in Betracht fallen (zum Ganzen BGr, 13. Januar 2009, 1C_196/2008, E. 2.5, www.bger.ch). Beim Entscheid Ã¼ber die Zustimmung steht der kantonalen BehÃ¶rde ein erheblicher Ermessensspielraum zur VerfÃ¼gung (BGr, 13. Januar 2009, 1C_196/2008, E. 2.6, www.bger.ch).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.5.2 </b>Vorliegend ist der Immissionsgrenzwert am Tag nur knapp Ã¼berschritten, in der ersten Nachtstunde (22â23 h) dagegen erheblich, das heisst um 5â7 dB. Der Alarmwert, der fÃ¼r die erste Nachtstunde 65 dB betrÃ¤gt, wird nicht erreicht. </p> <p class="Urteilstext">Eine Aufstufung in die Empfindlichkeitsstufe III brÃ¤chte hier keinen Vorteil, denn in der Empfindlichkeitsstufe III gilt fÃ¼r die erste Nachtstunde derselbe Immissionsgrenzwert von 55 dB wie in der Empfindlichkeitsstufe II. </p> <p class="Urteilstext">Es liegt somit nur fÃ¼r eine Stunde des Tages eine wesentliche Ãberschreitung des Immissionsgrenzwerts vor. Diese Nachtstunde, in der viele Leute bereits zu Bett gehen, ist allerdings in einer Wohnzone fÃ¼r das RuhebedÃ¼rfnis der Bewohner von grosser Bedeutung. Das Interesse am Schutz der kÃ¼nftigen Bewohner vor Ã¼bermÃ¤ssigem LÃ¤rm ist demnach betrÃ¤chtlich. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.5.3 </b>Ein raumplanerisches Interesse an der Errichtung einer Baute im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV kann darin bestehen, dass eine BaulÃ¼cke im bereits Ã¼berbauten Gebiet geschlossen werden soll. Nach der Praxis der Baudirektion gilt die Schliessung einzelner BaulÃ¼cken generell als Ã¼berwiegendes Interesse (vgl. das Kreisschreiben vom 28. Februar 2006). Das Bundesgericht hat dieses Vorgehen geschÃ¼tzt (BGE 134 II 152 E. 11.1). Anderseits hat es aber auch die Praxis der Genfer BehÃ¶rden bestÃ¤tigt, die das Schliessen einer BaulÃ¼cke nicht ohne Weiteres als Ã¼berwiegendes Interesse anerkennen, und dabei den Ermessensspielraum der kantonalen Instanzen betont (BGr, 13. Januar 2009, 1C_196/2008, E. 2.6, www.bger.ch). </p> <p class="Urteilstext">Der zwischen der RÃ¼mlangerstrasse im Nordosten, der Bachstrasse im SÃ¼den und der bestehenden Ãberbauung im Westen und Norden gelegene Teil des Quartierplangebiets Sack ist mit Ausnahme eines Bauernhauses noch unÃ¼berbaut. Die zusammenhÃ¤ngende, unÃ¼berbaute FlÃ¤che umfasst nach der Feststellung der Vorinstanz rund 57'250 m<sup>2</sup> und bÃ¶te somit Raum fÃ¼r die Erstellung einer grossen Zahl von Wohnbauten. Sie grenzt auch nur im Norden und Westen an bereits Ã¼berbautes Gebiet und liegt damit nicht in einer LÃ¼cke, sondern am Siedlungsrand. Das strittige Bauvorhaben befindet sich am sÃ¼dlichen Rand dieses Gebiets, weitab von jeder Ãberbauung. Vom Schliessen einer BaulÃ¼cke kann unter diesen UmstÃ¤nden keine die Rede sein. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.5.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden wenden ein, dass nach der Praxis auch fÃ¼r sogenannte "BaugebietslÃ¼cken" Ausnahmen gemÃ¤ss Art. 31 Abs. 2 LSV gewÃ¤hrt worden seien. </p> <p class="Urteilstext">In einem Kreisschreiben vom 23. Februar 2001 betreffend raumplanerische Auswirkungen des FluglÃ¤rms hatte die Baudirektion erklÃ¤rt, ein Ã¼berwiegendes Interesse an der Errichtung eines GebÃ¤udes im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV kÃ¶nne unter anderem in der Schliessung von Bau- und BaugebietslÃ¼cken bestehen. Sie berief sich dabei auf eine Mitteilung des Bundesamts fÃ¼r Umwelt, Wald und Landschaft (BUWAL; heute Bundesamt fÃ¼r Umwelt [BAFU]), in welchem dieses ausgefÃ¼hrt hatte, bei der InteressenabwÃ¤gung nach Art. 31 Abs. 2 LSV dÃ¼rfe den Besonderheiten des FluglÃ¤rms Rechnung getragen werden; Ausnahmebewilligungen kÃ¶nnten daher nicht nur fÃ¼r BaulÃ¼cken im weitgehend Ã¼berbauten Gebiet, sondern auch fÃ¼r BaugebietslÃ¼cken in nur teilweise Ã¼berbauten Bauzonen erteilt werden (BUWAL, Mitteilungen zur LSV Nr. 4, 1991 mit Korrigendum 1992; auf der Homepage des BAFU nicht mehr publiziert).</p> <p class="Urteilstext">Wie die Bewilligungspraxis gestÃ¼tzt auf dieses Kreisschreiben gehandhabt wurde, ist im Einzelnen nicht bekannt und wird von den Parteien des Beschwerdeverfahrens nicht dargelegt. Insbesondere ist nicht bekannt, unter welchen raumplanerischen Voraussetzungen und bei welcher GrÃ¶sse des unÃ¼berbauten Gebiets eine BaugebietslÃ¼cke anerkannt wurde. Die entsprechende Praxis hat denn auch kaum Eingang in die Rechtsprechung gefunden. In einem Entscheid des Verwaltungsgerichts wurde zwar auf die Mitteilung des BUWAL von 1991/1992 hingewiesen, doch war das Vorliegen einer BaulÃ¼cke in jenem Fall unbestritten und geht aus den ErwÃ¤gungen auch nicht hervor, welchen Umfang das fragliche Gebiet aufwies (VGr, 26. MÃ¤rz 2003, VB.2003.00020, E. 5a, www.vgrzh.ch). Die Baurekurskommission I hat die Rechtsauffassung des BUWAL betreffend BaugebietslÃ¼cken in einem Entscheid von 2005 zustimmend erwÃ¤hnt; die damals beurteilte FlÃ¤che bestand jedoch aus lediglich drei Bauparzellen, die auf drei Seiten von Baugebiet umgeben waren, so dass ohne Weiteres von einer BaulÃ¼cke im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV gesprochen werden konnte (BRKE I Nrn. 0208 und 0209/2005, 19. August 2005, BEZ 2005 Nr. 44, E. 5 und 6). </p> <p class="Urteilstext">Die Baudirektion liess die Rechtslage betreffend Art. 31 Abs. 2 LSV in der Folge mittels eines Rechtsgutachtens Ã¼berprÃ¼fen (vgl. RRB Nr. 692 vom 11. Mai 2005 betreffend dringliche Anfrage KR-Nr. 105/2005). Im neuen Kreisschreiben vom 28. Februar 2006 wird die Schliessung einzelner BaulÃ¼cken weiterhin als Ã¼berwiegendes Interesse im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV eingestuft, die Schliessung von "BaugebietslÃ¼cken" jedoch nicht mehr erwÃ¤hnt. Zur ErlÃ¤uterung des Kreisschreibens verÃ¶ffentlichte die Baudirektion ein Gutachten von Prof. Alexander Ruch, "Nutzungsplanung in fluglÃ¤rmbelasteten Gebieten", vom 13. Juli 2006. Darin definiert der Autor BaulÃ¼cken in Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesgerichts zu Art. 15 lit. a und Art. 36 Abs. 3 RPG (weitgehend Ã¼berbautes Gebiet) als "einzelne unÃ¼berbaute Parzellen, die unmittelbar an das Ã¼berbaute Land grenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe FlÃ¤che aufweisen" (Ruch, Rz. 65). Nach dieser Rechtsprechung kÃ¶nnen unÃ¼berbaute Gebiete bis zu einer GrÃ¶sse von ungefÃ¤hr 1 ha inmitten von Ã¼berbautem Gebiet unter bestimmten Bedingungen als BaulÃ¼cken bezeichnet werden; die Frage ist jedoch nicht nach rein quantitativen Kriterien zu beurteilen, sondern auch anhand der Umgebung (Ruch, Rz. 67). Auf das Gutachten Ruch stÃ¼tzt sich die Beschwerdegegnerin auch in ihrer Beschwerdeantwort. </p> <p class="Urteilstext">Die AnknÃ¼pfung an die Rechtsprechung zu Art. 15/36 RPG erscheint als sinnvoller Ausgangspunkt. Zu beachten ist allerdings, dass es sich dabei um eine nutzungsplanerische Perspektive handelt, die grundsÃ¤tzlich einen grÃ¶sseren Zusammenhang im Auge hat. Ãbertragen auf das LÃ¤rmschutzrecht, eignet sie sich primÃ¤r zur Beurteilung von Ausnahmen nach Art. 30 LSV (Erschliessung kleiner Teile von Bauzonen, in denen die Planungswerte Ã¼berschritten sind). Baubewilligungen nach Art. 31 Abs. 2 LSV betreffen dagegen die einzelne Bauparzelle, was fÃ¼r eine eher kleinrÃ¤umige Betrachtung spricht. Ob Rechtsprechung und Praxis fÃ¼r kleine Teile von Bauzonen gemÃ¤ss Art. 30 LSV andere Abgrenzungen verwenden als fÃ¼r BaulÃ¼cken in Anwendung von Art. 31 Abs. 2 LSV, ist allerdings nicht deutlich. </p> <p class="Urteilstext">Im vorliegenden Fall brauchen diese Fragen nicht weiter vertieft zu werden. Das hier betrachtete unÃ¼berbaute Gebiet weist eine FlÃ¤che von fast 6 ha auf und ist damit weit umfangreicher als die vom Bundesgericht im Zusammenhang mit Art. 15/36 RPG beurteilten BaulÃ¼cken. Ob die Beschwerdegegnerin in ihrer frÃ¼heren Praxis grÃ¶ssere FlÃ¤chen als sogenannte BaugebietslÃ¼cken anerkannt hat, ist nicht bekannt und wÃ¤re auch nicht mehr massgeblich. Sofern das neue Kreisschreiben vom 28. Februar 2006 eine PraxisÃ¤nderung einleitete, indem sich die Beschwerdegegnerin seither an den von Prof. Ruch erÃ¶rterten Kriterien orientiert, ist auch dagegen nichts einzuwenden. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.5.5 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, dass die Gemeinde ein Interesse habe, den "ausgefransten Siedlungsrand" im SÃ¼dosten des Dorfes zu harmonisieren, indem der Ã¼berbaute Bereich auf die Grenzen der Bauzone erweitert werde. Auch handle es sich bei diesem Gebiet um die letzten Baulandreserven der Gemeinde, die sie nicht verlieren wolle. </p> <p class="Urteilstext">Raumplanerische Argumente dieser Art kÃ¶nnen beim Entscheid nach Art. 31 Abs. 2 LSV grundsÃ¤tzlich berÃ¼cksichtigt werden. Das Argument des unbefriedigenden Siedlungsrandes Ã¼berzeugt jedoch nicht. Die heutige Situation, wie sie sich aufgrund von Plandarstellungen und eingereichten Fotografien beurteilen lÃ¤sst, ist fÃ¼r eine ZÃ¼rcher Gemeinde keineswegs unÃ¼blich. Die der zusammenhÃ¤ngenden Wohnbebauung vorgelagerten Liegenschaften RÃ¼mlangerstrasse 02 und 03 sind, wie die Beschwerdegegnerin zu Recht festhÃ¤lt, Landwirtschaftsbetriebe und erwecken nicht den Eindruck einer "ausgefransten" Siedlung. Von einem wesentlichen raumplanerischen Mangel kann keine Rede sein. Es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern ein neuer Siedlungsrand entlang der geplanten ChrÃ¼zwisstrasse, wie ihn die BeschwerdefÃ¼hrenden als Alternative vorschlagen, gegenÃ¼ber dem heutigen Zustand von Vorteil wÃ¤re.</p> <p class="Urteilstext">Was sodann die fehlenden Baulandreserven betrifft, so lÃ¤sst sich dieses Problem nicht dadurch beheben, dass die bauliche Entwicklung im Ã¼bermÃ¤ssig belÃ¤rmten Gebiet weiterhin zugelassen wird; die Bestimmungen von Art. 22 und 24 USG sowie Art. 29â31 LSV wollen gerade dies verhindern.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.5.6 </b>Des Weiteren fÃ¼hren die BeschwerdefÃ¼hrenden ins Feld, die GrundeigentÃ¼mer hÃ¤tten bereits erhebliche Kosten fÃ¼r die teilweise Erschliessung des Gebiets getragen.</p> <p class="Urteilstext">Dieser Gesichtspunkt fÃ¤llt bei einer Bewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV nicht in Betracht. Nach der Systematik von Gesetz und Verordnung betrifft diese Vorschrift von vornherein nur baureife, ausreichend erschlossene Parzellen. Wo die Erschliessung noch fehlt oder unvollstÃ¤ndig ist, wird die MÃ¶glichkeit der weiteren baulichen Nutzung durch die Bestimmungen von Art. 24 Abs. 2 USG und Art. 30 LSV begrenzt, welche bereits bei der Ãberschreitung der Planungswerte, nicht erst bei den Immissionsgrenzwerten wie Art. 31 Abs. 2 LSV, ansetzen. Bei der Bewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV wird somit davon ausgegangen, dass das BaugrundstÃ¼ck bereits erschlossen ist, wenngleich diese Frage nicht notwendigerweise im selben Verfahren beurteilt wird, da das Bundesrecht insoweit keine Zustimmung einer kantonalen BehÃ¶rde verlangt. Wenn demnach selbst eine vollstÃ¤ndige Erschliessung nicht fÃ¼r die GewÃ¤hrung einer Ausnahme nach Art. 31 Abs. 2 LSV spricht, kann der EigentÃ¼mer aus der Tatsache, dass er bereits BeitrÃ¤ge an eine <i>teilweise</i> Erschliessung geleistet hat, nichts fÃ¼r sich ableiten. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.5.7 </b>Nach dem Gesagten bestehen somit keine erheblichen, im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV relevanten Interessen an einer Errichtung der fraglichen Baute. Auf der andern Seite steht der Schutz einer grossen Zahl von Bewohnern des heute noch unÃ¼berbauten Gebiets vor Ã¼bermÃ¤ssigem LÃ¤rm in Frage, denn wenn die Zustimmung nach Art. 31 Abs. 2 LSV dem privaten BeschwerdefÃ¼hrer erteilt wÃ¼rde, mÃ¼sste dasselbe aus GrÃ¼nden der Gleichbehandlung voraussichtlich auch den Ã¼brigen EigentÃ¼mern des heute noch unÃ¼berbauten Gebiets gestattet werden. Die InteressenabwÃ¤gung fÃ¤llt unter diesen UmstÃ¤nden klar zugunsten des LÃ¤rmschutzes aus. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.5.8 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen schliesslich geltend, dass die Beschwerdegegnerin in zahlreichen FÃ¤llen Zustimmungen erteilt habe, obwohl die LÃ¤rmbelastung bedeutend grÃ¶sser gewesen sei als beim vorliegenden Projekt, und beanstanden insofern eine Ungleichbehandlung. Sie machen indessen keinerlei konkrete Angaben zu den behaupteten PrÃ¤zedenzfÃ¤llen. Die HÃ¶he der LÃ¤rmbelastung ist fÃ¼r eine Ausnahme nach Art. 31 Abs. 2 LSV ohnehin nicht allein massgeblich; ebenso wesentlich sind der Umfang der fraglichen Gebiete und die weiteren raumplanerischen Gegebenheiten, zu denen sich die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht Ã¤ussern. Denkbar ist ferner, dass die Beschwerdegegnerin mit Bezug auf sogenannte "BaugebietslÃ¼cken" eine PraxisÃ¤nderung vorgenommen hat (vorn, E. 5.5.4); auch dies ist ihr nicht verwehrt, sofern sie die neue Praxis konsequent anwendet. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>Die Beschwerdegegnerin hat ihre Zustimmung nach Art. 31 Abs. 2 LSV zum Vorentscheid-Projekt demnach zu Recht verweigert. Die Beschwerde erweist sich als unbegrÃ¼ndet. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die Baudirektion hat sich im angefochtenen Entscheid auch zur Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks geÃ¤ussert und festgestellt, dass die Feinerschliessung in diesem Gebiet fehle. Sie stÃ¼tzte sich dabei auf eine Stellungnahme des Amts fÃ¼r Raumordnung und Vermessung vom 27. Juli 2006, worin dieses erklÃ¤rt hatte, dass die Bachstrasse eine Sammelstrasse sei, die sich aufgrund ihrer heutigen Bedeutung nicht als Feinerschliessung eigne; fÃ¼r eine rÃ¼ckwÃ¤rtige Erschliessung seien die Voraussetzungen nicht vorhanden. Im Ãbrigen verwies das Amt auf frÃ¼here Stellungnahmen zuhanden der Gemeinde, in welchen es sich zu Einzelheiten der Erschliessung und zur rechtlichen Beurteilung bezÃ¼glich FluglÃ¤rm geÃ¤ussert hatte. Vorinstanz und BeschwerdefÃ¼hrende setzten sich ausfÃ¼hrlich mit diesen Fragen auseinander.</p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten sind die Baureife und insbesondere die ErschliessungsmÃ¶glichkeiten nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens (vorn, E. 5.5.6). Auch fÃ¼r ein geÃ¤ndertes Bauvorhaben sind diese Fragen, nachdem keine Ausnahme gemÃ¤ss Art. 31 Abs. 2 LSV gewÃ¤hrt werden kann, nur von Bedeutung, wenn es dem Gesuchsteller gelingt, die LÃ¤rmbelastung an den Fenstern aller lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤ume auf einen Wert unterhalb der Immissionsgrenzwerte zu reduzieren (vorn, E. 5.4). Im Hinblick darauf sind nachfolgend immerhin einige grundsÃ¤tzliche ErwÃ¤gungen am Platz. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Der Quartierplan Sack, in dessen Perimeter das Bauvorhaben liegt, wurde vom Regierungsrat erstmals am 31. Juli 1969, eine spÃ¤tere Revision am 18. Dezember 1996 genehmigt. Der noch unÃ¼berbaute Teil des Quartierplangebiets umfasst nach dem Gesagten rund 57'250 m<sup>2</sup>.</p> <p class="Urteilstext">Das noch nicht Ã¼berbaute Gebiet ist durch die im SÃ¼den angrenzende Bachstrasse grob erschlossen. Des Weiteren sind nach den insoweit unbestrittenen AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz im Rahmen des Quartierplans Quartierstrassen ausgeschieden und abparzelliert, aber noch nicht erstellt worden, und es fehlen Teile der vorgesehenen Kanalisationsleitungen sowie der Stromversorgung (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.2). Wieweit die vorhandenen Anlagen fÃ¼r die Erschliessung des Gebiets und insbesondere des BaugrundstÃ¼cks ausreichen und unter welchen Voraussetzungen die Erschliessung vervollstÃ¤ndigt werden dÃ¼rfte, ist zwischen den Parteien umstritten.</p> <p class="Urteilstext">In den selben planerischen Zusammenhang gehÃ¶rt im Ãbrigen, wie die Vorinstanz zutreffend erwÃ¤hnt, auch das Ã¶stlich der RÃ¼mlangerstrasse angrenzende Gebiet Reckholderen, welches eine FlÃ¤che von nochmals ca. 32'000 m<sup>2</sup> aufweist und ebenfalls weitgehend unÃ¼berbaut ist. Dieses bleibt jedoch in den nachstehenden ErwÃ¤gungen unberÃ¼cksichtigt.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>In noch nicht erschlossenen Bauzonen fÃ¼r GebÃ¤ude mit lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤umen darf gemÃ¤ss Art. 24 Abs. 2 USG in Verbindung mit Art. 30 LSV die Erschliessung nur vervollstÃ¤ndigt werden, soweit die Planungswerte eingehalten sind oder durch eine Ãnderung der Nutzungsart bzw. durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden kÃ¶nnen. Die VollzugsbehÃ¶rde kann fÃ¼r kleine Teile von Bauzonen Ausnahmen gestatten.</p> <p class="Urteilstext">Vorliegend sind die Planungswerte im fraglichen Gebiet am Tag um ca. 4 dB und in der ersten Nachtstunde um mindestens 10 dB Ã¼berschritten. Planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen, welche dazu fÃ¼hren kÃ¶nnten, dass die Planungswerte an den Fenstern lÃ¤rmempfindlicher RÃ¤ume eingehalten wÃ¼rden, sind hier angesichts der Charakteristiken des FluglÃ¤rms nicht denkbar. Selbst wenn der LÃ¤rm, wie von den Be­schwer­de­fÃ¼h­ren­den geltend gemacht, relativ flach von der Seite einfÃ¤llt, sind SchallschutzwÃ¤nde von ausreichenden Ausmassen nicht realistisch, und Massnahmen an den Bauten selbst reichen nicht aus, um insbesondere die hohe Ãberschreitung des Planungswerts in der ersten Nachtstunde zu kompensieren. </p> <p class="Urteilstext">Bei dieser Sachlage dÃ¼rfen fehlende Anlagen der Feinerschliessung grundsÃ¤tzlich nicht mehr erstellt werden. Eine ErgÃ¤nzung der Erschliessung ist nur zulÃ¤ssig, wenn die Voraussetzungen einer Ausnahme nach Art. 30 Satz 2 LSV erfÃ¼llt sind.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Die Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden, dass das Erschliessungsverbot von Art. 24 Abs. 2 USG und Art. 30 LSV im vorliegenden Fall nicht zu beachten sei, weil sich dieses nach dem Wortlaut der Bestimmungen nur auf ganze Bauzonen beziehe, ist zweifellos unzutreffend. Art. 24 USG stellt zwar keine parzellenbezogene Betrachtungsweise an, sondern betrachtet grÃ¶ssere, zusammenhÃ¤ngende Gebiete. Dennoch ist bei der Frage, ob "im Ã¼berwiegenden Teil" einer Zone die Planungswerte eingehalten werden kÃ¶nnen, nicht die ganze betroffene Zone zu berÃ¼cksichtigen, sondern nur deren noch nicht voll erschlossener Teil, soweit er fÃ¼r GebÃ¤ude mit lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤umen bestimmt ist (BGE 123 II 337 E. 8c; VGr, 6. Dezember 2007, VB.2007.405, E. 3.4, www.vgrzh.ch). Ein anderes Vorgehen wÃ¼rde angesichts der sehr unterschiedlichen GrÃ¶sse einzelner Bauzonenabschnitte zu vÃ¶llig ungerechtfertigten Unterscheidungen fÃ¼hren. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Damit ein Gebiet im Sinn von Art. 24 Abs. 2 USG bzw. Art. 30 LSV als erschlossen gilt, benÃ¶tigt es grundsÃ¤tzlich eine volle, der Nutzungszone angepasste Erschliessung, bei der im Wesentlichen nur noch die HausanschlÃ¼sse zu erstellen sind (BGE 123 II 337 E. 8c; 117 Ib 308 E. 4). Art. 24 USG stellt zwar nach dem Gesagten keine parzellenbezogene Betrachtungsweise an, sondern hat grÃ¶ssere Gebiete im Auge; mit Bezug auf Art und LeistungsfÃ¤higkeit der erforderlichen Erschliessungsanlagen ergeben sich daraus jedoch keine EinschrÃ¤nkungen. So wurde vom Bundesgericht ein Gebiet als unerschlossen gewertet, weil ein noch fehlender Kanalisationsstrang mit erheblichem Aufwand hÃ¤tte erstellt werden mÃ¼ssen (BGE 117 Ib 308 E. 4c).</p> <p class="Urteilstext">Die Baudirektion hat in diesem Zusammenhang unter anderem die bereits angefallenen Kosten der Erschliessungsmassnahmen ermittelt und sie den fÃ¼r die Fertigstellung zusÃ¤tzlich erforderlichen gegenÃ¼ber gestellt. Eine solche Kostenbetrachtung mag als Hilfsmittel bei der Ermittlung des Erschliessungsgrades von Nutzen sein, und sie kann auch im Hinblick auf die GewÃ¤hrung einer Ausnahme nach Art. 30 Satz 2 LSV â wenngleich nicht als einziges Kriterium â berÃ¼cksichtigt werden (hinten, E. 6.7). Ãber den tatsÃ¤chlichen Stand der Erschliessung gibt sie dagegen keine abschliessende Auskunft. Fehlt einem Gebiet z.B. die ganze Abwasserentsorgung, so ist es auch dann nicht hinreichend erschlossen, wenn die EigentÃ¼mer bereits grosse Summen fÃ¼r den Strassenbau investiert haben.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.6 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind der Auffassung, dass das BaugrundstÃ¼ck, soweit es fÃ¼r eine Baute entsprechend dem Vorprojekt dienen soll, vollstÃ¤ndig erschlossen sei.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.1 </b>In erster Linie gehen sie davon aus, dass die Bachstrasse unmittelbar als Erschliessung fÃ¼r das angrenzende Gebiet â eventuell fÃ¼r mindestens eine Bautiefe â beansprucht werden kÃ¶nne. Der private BeschwerdefÃ¼hrer beruft sich dabei auf die Gleichbehandlung mit den GrundeigentÃ¼mern des westlich angrenzenden Teils des Quartierplangebiets, die ihre Bauten ebenfalls direkt von der Bachstrasse aus erschlossen hÃ¤tten. </p> <p class="Urteilstext">Diese Frage kann ohne weitere AbklÃ¤rungen nicht entschieden werden. FÃ¼r die Baureife des GrundstÃ¼cks ist sie aber auch nicht allein massgeblich. Sofern im rÃ¼ckwÃ¤rtigen Gebiet des Quartierplans die Feinerschliessung fehlt und aus GrÃ¼nden der LÃ¤rmbelastung nicht weiter ergÃ¤nzt werden kann, bedarf es zwingend einer Anpassung von Zonenordnung und Quartierplan, und in diese Planung mÃ¼ssten auch die FlÃ¤chen entlang der Bachstrasse einbezogen werden. Es widersprÃ¤che jeder planerischen ZweckmÃ¤ssigkeit, die Ãberbauung eines Streifens entlang der Bachstrasse zuzulassen, wÃ¤hrend das dahinter liegende Gebiet unÃ¼berbaubar bliebe; eine solche Entwicklung wÃ¼rde dem Wunsch der Gemeinde nach einem geordneten Siedlungsrand in viel hÃ¶herem Mass zuwider laufen als die heutige, von ihr bereits als unbefriedigend empfundene Situation. </p> <p class="Urteilstext">Insoweit steht die planungsrechtliche Baureife (§ 234 PBG) des ganzen noch nicht Ã¼berbauten Gebiets in Frage. Von einer "noch fehlenden" planungsrechtlichen Festlegung im Sinn von § 234 PBG wird zwar in der Regel nur gesprochen, wo eine Zonenordnung oder ein Quartierplan fÃ¼r das fragliche Gebiet noch gar nicht festgesetzt wurden (vgl. Christoph Fritz­sche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 9â6, 9â11). Steht indessen fest, dass vorhandene Festlegungen aus zwingenden GrÃ¼nden des Ã¼bergeordneten Rechts geÃ¤ndert werden mÃ¼ssen, so erscheint naheliegend, dass die noch ausstehende PlanÃ¤nderung in gleicher Weise unter dem Schutz des PrÃ¤judizierungsverbots von § 234 PBG steht.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.2 </b>FÃ¼r den Fall, dass eine direkte Erschliessung ab der Bachstrasse nicht mÃ¶glich sei, vertritt der private BeschwerdefÃ¼hrer die Auffassung, er kÃ¶nne die notwendigen ZugÃ¤nge und Leitungen zum projektierten GebÃ¤ude ohne Mitwirkung Dritter auf dem eigenen GrundstÃ¼ck erstellen. Die strassenmÃ¤ssige Erschliessung kÃ¶nne mittels einer allenfalls vorlÃ¤ufigen Einfahrt Ã¼ber die projektierte ChrÃ¼zwisstrasse (heute Feldweg), mittels einer Zufahrt von der bestehenden (zur HÃ¤lfte von ihm mitfinanzierten) Stichstrasse zu den HÃ¤usern Bachstrasse 04â05 in eine Tiefgarage auf seiner Parzelle Kat.-Nr. 01, oder aber mit einer Zufahrt von der bestehenden Chrummwisstrasse in eine Tiefgarage auf seiner Parzelle erreicht werden. Die Stromzulieferung sei aus der bereits in der projektierten Chrummwisstrasse liegenden Leitung ebenfalls problemlos mÃ¶glich.</p> <p class="Urteilstext">Ob die tatsÃ¤chlichen Voraussetzungen einer privaten Erschliessung gemÃ¤ss den Vorstellungen der BeschwerdefÃ¼hrenden gegeben wÃ¤ren, bedÃ¼rfte weiterer AbklÃ¤rungen und ist nicht Sache des vorliegenden Verfahrens. Aus rechtlicher Sicht stellt sich jedoch die weitere Frage, ob das Erschliessungsverbot von Art. 24 Abs. 2 USG und Art. 30 LSV nicht auch fÃ¼r ErschliessungsbemÃ¼hungen Privater gilt, die in der Lage sind, allein oder gemeinsam (z.B. mittels "superprivatem" Quartierplan; vgl. Fritzsche/BÃ¶sch, S. 4â17) ein grÃ¶sseres Baugebiet zu erschliessen. Mit Blick auf die Zielsetzung der umweltrechtlichen Bestimmungen unterscheidet sich dieses Vorgehen nicht wesentlich vom Bau einer Erschliessung durch das Gemeinwesen. Auch diese Frage braucht hier nicht abschliessend geklÃ¤rt zu werden. </p> <p class="Urteilstext">ErgÃ¤nzend ist darauf hinzuweisen, dass auch bei der privaten Erschliessung eine allenfalls fehlende planungsrechtliche Baureife (vorn, E. 6.6.1) zu berÃ¼cksichtigen wÃ¤re. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.7 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rechnen schliesslich mit der MÃ¶glichkeit, dass die Fertigstellung der noch fehlenden Erschliessung als Ausnahme nach Art. 30 Satz 2 LSV bewilligt werde.</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss Art. 30 Satz 2 LSV kann die VollzugsbehÃ¶rde fÃ¼r kleine Teile von Bauzonen Ausnahmen vom Erschliessungsverbot bei Ã¼berschrittenen Planungswerten gestatten. Als kleine Teile von Bauzonen werden in der Rechtsprechung vor allem BaulÃ¼cken behandelt. So hat das Bundesgericht einer Ausnahme zugestimmt, wo es um eine BaulandflÃ¤che von rund 2'000 m<sup>2</sup> inmitten eines bereits Ã¼berbauten Gebiets (BGr, 11. Oktober 2005, 1A.130/2005, E. 4.1.4, www.bger.ch) bzw. um eine Parzelle von bloss ca. 1'000 m<sup>2</sup> (ZBl 104/2003 S. 383, E. 6.1) ging. DemgegenÃ¼ber hat das Verwaltungsgericht bei einem Gebiet von gegen 60'000 m<sup><span>2</span></sup> FlÃ¤che festgehalten, von einer einzelnen BaulÃ¼cke kÃ¶nne nicht die Rede sein, und eine Ausnahme nach Art. 30 LSV abgelehnt (VGr, 6. Dezember 2007, VB.2007.405, E. 3.4, www.vgrzh.ch). Bedenkenswert erscheint ferner die von Ruch in seinem Gutachten zuhanden der Baudirektion vertretene Rechtsauffassung, welche fÃ¼r die Umschreibung von BaulÃ¼cken an die Rechtsprechung des Bundesgerichts zu Art. 15 lit. a und Art. 36 Abs. 3 RPG anknÃ¼pft (vorn, E. 5.5.4).</p> <p class="Urteilstext">Vorliegend handelt es sich beim noch unÃ¼berbauten Teil des Quartierplangebiets um eine FlÃ¤che von rund 57'000 m<sup>2</sup>, die durchwegs von der Ãberschreitung der Planungswerte betroffen ist. Sofern sich die Auffassung der Vorinstanzen bestÃ¤tigt, dass dieses Gebiet â oder auch nur grÃ¶ssere Abschnitte desselben â im Sinn von Art. 24 Abs. 2 USG noch keine ausreichende Erschliessung besitzt, kann nicht von einem kleinen Teil der Bauzone gemÃ¤ss Art. 30 Satz 2 LSV gesprochen werden. </p> <p class="Urteilstext">Im Ãbrigen ist darauf hinzuweisen, dass auch dort, wo die Erschliessung eines relativ kleinen Gebiets in Frage steht, das als BaulÃ¼cke bezeichnet werden kann, nicht automatisch eine Ausnahme gewÃ¤hrt werden muss. Bei der InteressenabwÃ¤gung sind noch weitere Fragen der raumplanerischen ZweckmÃ¤ssigkeit zu prÃ¼fen; ferner kÃ¶nnen die bereits aufgewendeten Erschliessungskosten sowie die zur Fertigstellung zusÃ¤tzlich erforderlichen berÃ¼cksichtigt werden. Schliesslich ist von Bedeutung, in welchem Ausmass die Planungswerte Ã¼berschritten sind; vorliegend ist in diesem Zusammenhang zu beachten, dass selbst nach der Fertigstellung der Erschliessungsanlagen nur gebaut werden kÃ¶nnte, wenn es gelÃ¤nge, die Immissionsgrenzwerte an den Fenstern der lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤ume einzuhalten (Art. 22 USG, Art. 31 Abs. 1 LSV; vgl. vorn, E. 5.4). Ohne ausreichende Aussicht auf diese BaumÃ¶glichkeit wÃ¤re eine Erschliessung nutzlos. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit auf sie einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die BeschwerdefÃ¼hrenden kostenpflichtig (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG), und es steht ihnen kein Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit auf sie eingetreten wird. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 5'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den gesamten Betrag, auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>