<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2002.00389</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=107294&amp;W10_KEY=13013572&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2002.00389</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.06.2003</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 31.03.2005 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Gestaltungsplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Privater Gestaltungsplan (Gewerbehaus "Goodyear", Volketswil) Kognition der Baurekurskommission (E. 2a) und des Verwaltungsgerichts (E. 2b). Örtliche Lage, anwendbare Vorschriften der kommunalen Bauordnung und des privaten Gestaltungsplans (E. 3). Der Gestaltungsplan stellt keine unzulässige Umgehung der Kernzone dar, weil der Plan von der Gemeindeversammlung festgesetzt wurde, welche auch über Änderungen der kommunalen Bau- und Zonenordnung zu befinden hätte. Ein wesentliches öffentliches Interesse wird beim privaten Gestaltungsplan nicht vorausgesetzt (E. 4a). Der kommunale Siedlungs(richt)plan steht dem Gestaltungsplan nicht entgegen (E. 4b). Die heutige Zonenabgrenzung ist aus ortsplanerischen Gründen ungünstig, und der Gestaltungsplan bringt diesbezüglich eine Verbesserung (E. 4c). Der Standort der Baute, die mit dem Gestaltungsplan ermöglicht werden sollte, ist in diesem Verfahren nicht zu beanstanden (E. 4d). Im Gestaltungsplanverfahren ist für die geplante Baute keine Umweltverträglichkeitsprüfung notwendig, zumal die Nutzung dieser Baute noch nicht geklärt ist (E. 4f). Der Beschwerdeführer, der das Rechtsmittel als Gemeindebeschwerde eingereicht hat, muss keine Gerichtskosten tragen (E. 5). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> - keine -<br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> - keine -<br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1">I. Am 7. Dezember 2001 stimmte die Gemeindeversammlung Volketswil dem priva­­ten Gestaltungsplan "Gewerbehaus Goodyear" auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 im Ortsteil Zimikon zu. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Gegen diesen Beschluss erhob A als Einwohner und StimmbÃ¼rger von Volketswil Beschwerde/Rekurs an den Bezirksrat Uster und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses aus planungsrechtlichen GrÃ¼nden. Mit einer Beschwerde wandte sich auch B an den Bezirksrat Uster und verlangte wegen einer fehlerhaften ersten Publikation des Abstimmungstraktandums sowie aus planungsrechtlichen GrÃ¼n­den die Aufhebung des Beschlusses.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">II. Der Bezirksrat Uster trat auf beide Rechtsmittel am 5. MÃ¤rz 2002 nicht ein, da die Beschwerde von B, soweit sie MÃ¤ngel des Abstimmungsverfahrens betreffe, verspÃ¤tet sei, und der Bezirksrat, soweit mit beiden Rechtsmitteln planungsrechtliche Ein­wÃ¤nde erho­ben wÃ¼rden, hierfÃ¼r sachlich nicht zustÃ¤ndig sei. In diesem Umfang wurden die GeschÃ¤f­te der Baurekurskommission III zur Behandlung Ã¼berwiesen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Gegen den Entscheid des Bezirksrates Uster erhob B insoweit Stimmrechts- und Auf­sichtsbeschwerde an den Regierungsrat, als der Bezirksrat auf seine Stimmrechtsbeschwerde wegen VerspÃ¤tung nicht eingetreten war. Der Regierungsrat wies die Be­schwer­de am 27. November 2002 ab und gab gleichzeitig auch der Aufsichtsbeschwerde keine Folge. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">III. Die Baurekurskommission III bezog in die ihr Ã¼berwiesenen Rechtsmittelverfah­­ren die GrundeigentÃ¼mer der vom Gestaltungsplan erfassten GrundstÃ¼cke, nÃ¤mlich C, D, E und die Erbengemeinschaft F, als private Rekursgegnerschaft ein. Nach DurchfÃ¼hrung des Vernehmlassungsverfahrens und eines Augenscheins vereinigte die Rekursinstanz die beiden Rekurse und wies sie mit Entscheid vom 6. November 2002 ab.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">IV. Gegen diesen Rekursentscheid erhob A (nachfolgend BeschwerdefÃ¼hrer 1 genannt) am 21. November 2002 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und be­antragte sinn­gemÃ¤ss, der Entscheid der Baurekurskommission III sowie der angefochtene Beschluss der Gemeindeversammlung seien aufzuheben. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Am 8. Dezember 2002 erhob auch B (nachfolgend BeschwerdefÃ¼hrer 2 genannt) Beschwerde gegen den Rekursentscheid und verlangte ebenfalls die Aufhebung der angefochtenen Entscheide sowie die Verweigerung der Zustimmung zum Gestaltungsplan. Im Weiteren sei eine UmweltvertrÃ¤glichkeitsprÃ¼fung anzuordnen, eine Detailplanung im Mass­stab 1: 200 zu erstellen und die Sache an die Vorinstanz zur materiellen Beurteilung zurÃ¼ckzuweisen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht ersuchte B um Sistierung des Verfahrens.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Nachdem die Baudirektion den privaten Gestaltungsplan am 11. Februar 2003 genehmigt hatte und feststand, dass der BeschwerdefÃ¼hrer 2 den Beschluss des Regierungsrates vom 27. November 2002 nicht angefochten hatte, vereinigte der AbteilungsprÃ¤sident i.V. die beiden Beschwerdeverfahren und erÃ¶ffnete die Fristen zur Aktenvorlage und Vernehmlassung. Die Vorinstanz reichte ihre Akten am 25. Februar 2003 ein und beantrag­te ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerden. Die Gemeinde Volketswil sandte dem Gericht ihre Unterlagen am 26. Februar 2003 ohne weitere Stellungnahme. Die vier betroffenen GrundeigentÃ¼mer schliesslich beantragten in ihrer gemeinsamen Beschwer­­deantwort vom 4. April 2003 die Abweisung der Beschwerden.</p> <p class="Einzug1">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">1. Der BeschwerdefÃ¼hrer 2 verlangt â das EinverstÃ¤ndnis der Beschwerdegegnerschaft vorausgesetzt â die Sistierung des Verfahrens, bis eine der Parteien ausdrÃ¼cklich die Wiederaufnahme verlange. Da sich die Beschwerdegegnerschaft II diesem Begehren wider­­­setzt, ist das Verfahren fortzusetzen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">2. a) Die Baurekurskommission hat das Rechtsmittel des BeschwerdefÃ¼hrers 1 als Beschwerde im Sinne von § 151 Ziff. 1 des Gemeindegesetzes vom 6. Juni 1926 (GemeindeG) und dasjenige des BeschwerdefÃ¼hrers 2 als Rekurs im Sinne von § 20 des Verwaltungs­­­rechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) entgegengenommen. Mit dieser Differenzierung geht â ohne dass dies der angefochtene Entscheid weiter ausfÃ¼hrt â auch ein unterschiedlicher PrÃ¼fungsumfang der Baurekurskommission einher. Im Rekursverfahren werden die angefochtenen Entscheide gemÃ¤ss § 20 VRG grundsÃ¤tzlich mit voller Kognition, d.h. einschliesslich einer Angemessenheits- und ZweckmÃ¤ssigkeitskontrolle, Ã¼ber­prÃ¼ft. Dabei hat die RekursbehÃ¶rde jedoch die den Gemeinden bei der Festsetzung einer Bau- und Zonenordnung zustehende Planungsautonomie zu beachten. Sie soll dann kor­­rigierend ein­greifen, wenn sich die kommunale LÃ¶sung aufgrund Ã¼berkommunaler Inte­ressen als un­zweckmÃ¤ssig erweist oder den wegleitenden Zielen und GrundsÃ¤tzen der Raum­­planung unzureichend Rechnung trÃ¤gt, im Ãbrigen im Rahmen der Ermessenskontrol­­­le jedoch nur dann, wenn die Unangemessenheit oder UnzweckmÃ¤ssigkeit der streitbetroffenen Festsetzung offensichtlich ist (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommen­tar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 20; Walter Haller/Peter Karlen, Rechts­schutz im Raumplanungs- und Baurecht, ZÃ¼rich 1998, N. 1073). Das gilt insbesondere bei der ÃberprÃ¼fung von Zonenabgrenzungen (Haller/Karlen, N. 955 mit Hinweis auf BGE 114 Ia 245). DemgegenÃ¼ber beschrÃ¤nken sich die zulÃ¤ssigen planungsrechtlichen RÃ¼gen in der Gemeindebeschwerde, auch soweit diese durch die Baurekurskommission zu beurteilen ist, von vornherein nur auf Rechtsverletzungen (§ 151 Ziff. 1 GemeindeG). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht kÃ¶nnen nach § 50 Abs. 1 und 2 VRG allgemein Rechtsverletzungen, einschliesslich Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung geltend gemacht werden. Bei der ÃberprÃ¼fung von Rekursentscheiden Ã¼ber kommunale Planfestsetzungen steht dem Gericht daher keine Ermessenskontrolle zu. Soweit die Baurekurskommission eine kommunale Planfestsetzung schÃ¼tzte, hat das Verwaltungsgericht lediglich zu prÃ¼fen, ob Ã¼berkommunale Interessen oder wegleitende Ziele und GrundsÃ¤tze der Raumplanung eine Korrektur durch die Rekursinstanz zwingend erfordert hÃ¤tten.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">3. Der strittige Gestaltungsplan liegt im Grenzbereich zwischen dem Dorfkern Zimi­kon und dem weitrÃ¤umigen Industriegebiet im SÃ¼den der Gemeinde. Der Perimeter erfasst das in der Kernzone KI liegende GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, das bisher der Wohnzone WG2/45 zugewiesene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 und das mit einer Lagerhalle Ã¼berstellte GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 in der derzeitigen Industriezone Ib. In diesen drei Zonentypen gel­ten im Wesentlichen die folgenden Grundmasse: In der Zone KI sind GebÃ¤udehÃ¶hen von max. 7.50 m zugelassen und ein Grundabstand von 3.50 m fÃ¼r GebÃ¤ude mit einer Fassa­den­lÃ¤nge bis zu 16 m vorgesehen (Art. 9 Abs. 6 der Bauordnung vom 21. November 1997, BauO). In der Zone WG2/45 betrÃ¤gt die maximale GebÃ¤udehÃ¶he 8.10 m, der kleine, fÃ¼r Gewerbebauten allein massgebende Grundabstand 4.50 m und die AusnÃ¼tzung 45 % (Art. 21 BauO). In der Zone Ib sind unter Wahrung einer Baumassenziffer von 7.0 m3/m2 und Einhaltung eines Grenzabstandes von 3.50 m Bauten mit einer GebÃ¤udehÃ¶he von 17.50 m und einer FirsthÃ¶he von 3.50 m zulÃ¤ssig (Art. 24 BauO). FÃ¼r alle drei Zonentypen gilt die Empfindlichkeitsstufe III (ES III) gemÃ¤ss Art. 43 der LÃ¤rmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Mit dem Gestaltungsplan Gewerbehaus Goodyear soll eine architektonisch und stÃ¤dte­baulich besonders gut gestaltete Erweiterung und Aufwertung des bestehenden Gewer­behauses sowie eine Neuregelung der Erschliessung bezweckt werden. Der Standort soll aufgewertet und durch eine gute Aussenraumgestaltung ein Ãbergang vom Industrie- zum benachbarten Kerngebiet geschaffen werden (Art. 1 der Gestaltungsplanvorschriften). Zu diesem Zweck werden die Baubereiche A1 bis A3, umfassend das bestehende Lagerhaus sowie einen kleinen westlichen und einen grossen nordseitigen Erweiterungsbereich, und der Baubereich B fÃ¼r ein EinzelgebÃ¤ude mit einer zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he von 4.50 m und einer FirsthÃ¶he von 4.0 m im Norden des Areals ausgeschieden und entsprechende Ge­bÃ¤udemÃ¤ntel festgelegt (Art. 4). Weiter wird die Nutzweise in diesen Baubereichen definiert und insbesondere in den Baubereichen A1 und A2 auf einen GesamtnutzflÃ¤chenanteil von 40 % fÃ¼r Handel und Dienstleistung bzw. max. 1000 m2 fÃ¼r VerkaufsflÃ¤chen inkl. Frei­zeit- und Konsumnutzung beschrÃ¤nkt; der Lebensmittelverkauf wird ausgeschlossen (Art. 6). FÃ¼r die Gestaltung von Bauten, Anlagen und Umgebung wird eine im Zusammenhang mit der stÃ¤dtebaulichen Umgebung besonders gute Gesamtwirkung gemÃ¤ss § 71 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) verlangt (Art. 7). In den zwei nÃ¶rd­­lichen Bereichen des Perimeters werden sodann die GrÃ¼nbereiche G1 als Erholungsbereich und G2 als Ãbergangsbereich zum Ortskern Zimikon ausgeschieden, und auf dem gan­­zen Areal verschiedene Festlegungen betreffend Bepflanzung und landschaftsgestalterische Elemente vorgenommen (Art. 9 bis 11 sowie Plan). Schliess­­­­­­­­­lich finden sich Bestimmun­gen Ã¼ber die Verkehrserschliessung mittels LKW's und PKW's, Fuss- und Velowegver­­bindung, Leitungen und Abfallbewirtschaftung (Art. 12 bis 16). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">4. a) Die BeschwerdefÃ¼hrer wandten im Rekursverfahren gegen den strittigen Gestaltungsplan in erster Linie ein, er werde missbrÃ¤uchlich zum Verdecken einer Kernzonen­verletzung verwendet und zu Unrecht als deren blosse Ãberlagerung bezeichnet. Die Baure­kurskommission hat im angefochtenen Entscheid erwogen, dass nicht die Verwendung des Begriffes der Ãberlagerung, sondern allein die Recht- und ZweckmÃ¤ssigkeit des Gestal­tungsplanes zu Ã¼berprÃ¼fen sei. DafÃ¼r hat sie die verschiedenen Arten, Inhalt und Zie­le von GestaltungsplÃ¤nen anhand der einschlÃ¤gigen Bestimmungen des Planungs- und Bau­ge­setzes eingehend dargestellt und aufgezeigt, dass sich das Institut des Gestaltungsplanes ge­rade fÃ¼r die BewÃ¤ltigung heikler Ãbergangssituationen wie der vorliegenden, wo Indust­rie- und Kernzone aufeinandertreffen, besonders eigne (E. 5a bis c). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die BeschwerdefÃ¼hrer setzen sich mit diesen zutreffenden ErwÃ¤gungen, auf die ver­wiesen werden kann (§ 70 VRG in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG), kaum ausein­ander. Ausgehend von der Zielsetzung und Natur eines privaten Gestaltungsplanes gehen die von ihnen vorgebrachten EinwÃ¤nde zum grossen Teil ins Leere. Von einer unzulÃ¤ssigen Umgehung oder Ãberlagerung der Kernzone kann jedenfalls nicht die Rede sein. Der stritti­­ge Gestaltungsplan wurde, da er den fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen im betreffenden Gebiet gelten­den Rahmen Ã¼berschreitet, durch die Gemeindeversammlung als das fÃ¼r den Erlass der Bau- und Zonenordnung zustÃ¤ndige Organ festgesetzt (§ 86 PBG). Damit wurde das bisherige Zonenregime im erfassten Perimeter durch eine verbindliche Sondernutzungsordnung abgelÃ¶st, die allerdings bezogen auf die Nutzweise im Baubereich B auf die Vorschriften der Kernzone verweist (Art. 6 Abs. 4). Insgesamt mÃ¼ssen sich jedoch die zahlreichen Gestaltungsplanvorschriften zu GebÃ¤udelage, GebÃ¤udemantel, Nutzweise und Gestaltung weder an den Vorschriften der Kernzone KI noch der Wohnzone WG2/45 oder der Industriezone Ib messen lassen. Irrelevant sind im Weiteren auch die einzelnen Motive des Gemein­derates bzw. der Gemeindeversammlung fÃ¼r die Zustimmung zum Gestaltungsplan, ebenso die Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrer zu der am Erweiterungsbau interessierten Hauptmie­terin der Beschwerdegegnerschaft II und deren Bedeutung fÃ¼r den Steuerstandort. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Zu Unrecht beklagt der BeschwerdefÃ¼hrer 2 auch das Fehlen eines wesentlichen Ã¶ffentlichen Interesses am Gestaltungsplan. Ein solches verlangt das Gesetz nÃ¤mlich nur fÃ¼r Ã¶f­fentliche GestaltungsplÃ¤ne (§ 84 PBG), da diese als eine den GrundeigentÃ¼mern zwangs­weise auferlegte Sondernutzungsordnung die GrundstÃ¼cksnutzung wesentlich weiter gehend einschrÃ¤nken, als dies mit einem Rahmennutzungsplan mÃ¶glich wÃ¤re. Bei privaten Ge­­staltungsplÃ¤nen, die ja von den GrundeigentÃ¼mern selber aufgestellt werden, ist ein wesentliches Ã¶ffentliches Interesse daher nicht vorausgesetzt. Auch ohne dieses Erfordernis sind allerdings auch die privaten GestaltungsplÃ¤ne nicht von der Einhaltung raumplanerischer GrundsÃ¤tze und Ziele entbunden (vgl. dazu E. b und c nachfolgend). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers 2 geht es hier auch nicht etwa um die AllgemeinverbindlicherklÃ¤rung des privaten Gestaltungsplanes, nachdem dieser von den GrundeigentÃ¼mern einstimmig aufgestellt worden ist (vgl. § 85 Abs. 2 PBG). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Die BeschwerdefÃ¼hrer machen weiter geltend, der Gestaltungsplan verletze den vom Regierungsrat im Jahr 1976 verlangten Ortsbildschutz fÃ¼r Zimikon. FÃ¼r diesen Eingriff biete der Plan keinen genÃ¼genden Ausgleich. Mit diesem Einwand berufen sich die Be­schwerdefÃ¼hrer sinngemÃ¤ss auf die Richtplanwidrigkeit des angefochtenen Gestaltungsplans (vgl. § 16 PBG). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Weder der regionale noch der kantonalen Siedlungsplan enthÃ¤lt spezielle Festlegun­gen fÃ¼r das Siedlungsgebiet im Ortskern von Zimikon. Auch im Inventar der Ã¼berkommunal bedeutsamen Ortsbilder ist der Dorfkern nicht enthalten, ebenso wenig enthÃ¤lt das Inven­tar der Ã¼berkommunalen Schutzobjekte ein Einzelobjekt in Zimikon. Die Kernzone Zi­mikon stellt daher entgegen der Behauptung des BeschwerdefÃ¼hrers 1 kein schutzwÃ¼rdiges Ortsbild von regionaler oder kantonaler Bedeutung dar, selbst wenn der Regierungsrat ursprÃ¼nglich eine derartige Festlegung in seinem Beschluss vom 4. Februar 1976 in Betracht gezogen haben sollte. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Hingegen wird der Dorfkern Zimikon im Siedlungsplan der Gemeinde Volketswil vom 21. November 1997 als schutzwÃ¼rdiges Ortsbild bezeichnet. GestÃ¼tzt darauf war denn auch die Kernzone Zimikon ausgeschieden und einzelne GebÃ¤ude â auch solche in unmittel­barer NÃ¤he zum Gestaltungsplan â mit roter und blauer Kennzeichnung besonderen Kern­­zonenvorschriften unterworfen worden. Die richtplanerisch dargestellte Gebietsgrenze verlÃ¤uft im fraglichen Abschnitt entlang der gemeinsamen Parzellengrenzen der GrundstÃ¼­cke Kat.-Nrn. 01 und 04 einerseits sowie der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 03 und 02 andererseits. Diese Grenzziehung ist jedoch wegen der generalisierten und nicht parzellenscharfen Natur der Richtplanung nicht als absolut zu verstehen. Sie belÃ¤sst vielmehr der nach­fol­gen­den Nutzungsplanung den notwendigen Anordnungsspielraum fÃ¼r eine parzellen­scharfe Aus­scheidung der den Ortsbildschutz konkret umsetzenden Kernzone. Entgegen der Auffas­sung der BeschwerdefÃ¼hrer kann vorliegend nicht davon ausgegangen werden, der im</p> <p class="Einzug1">kommunalen Richtplan gezogenen gezackten Gebietsgrenze lÃ¤ge ein spezifischer Schutzgedanke zugrunde, der jeglichen Anordnungsspielraum ausschlÃ¶sse. Der dargestellte Grenz­­verlauf entspricht lediglich den vorhandenen GrundstÃ¼cksgrenzen und verlÃ¤uft entspre­­chend der bereits im Jahre 1984 mit dem Zonenplan ausgeschiedenen Kernzonengrenze. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Wenn die Gemeinde Volketswil nun diese bereits seit den 80er Jahren bestehende Grenze der Kernzone Zimikon zu Gunsten eines privaten Gestaltungsplanes, der unter ande­rem gerade einen Ãbergang von der Industrie- zur Kernzone bezweckt, um ein einzelnes GrundstÃ¼ck herum verschiebt, so liegt diese Massnahme klar innerhalb des ihr zustehenden Anordnungsspielraums. Entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers 2 wird damit die Kernzone auch nicht bis in ihr Zentrum hin aufgehoben. Im Gestaltungsplanperimeter liegen keine speziell gekennzeichnete GebÃ¤ude der Kernzone; die BaumÃ¶glichkeiten betreffend das bestehende GebÃ¤ude auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 werden mit Art. 4 Abs. 2 der Gestaltungsplanvorschriften sogar weit stÃ¤rker auf einen bestimmten GebÃ¤udemantel be­schrÃ¤nkt, als dies die geltenden Kernzonenvorschriften zuliessen. Die Verletzung eines verbindlich definierten Ortsbildschutzes ist um so weniger ersichtlich, als die Gemeindever­­sammlung im vorliegenden Fall ohnehin sowohl fÃ¼r den fraglichen Richtplaneintrag als auch fÃ¼r die darauf folgende Nutzungsplanung verantwortlich zeichnet.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">HÃ¤lt sich der strittige Gestaltungsplan demnach an den richtplanerisch vorgegebenen Rahmen des Ortsbildschutzes, so kann damit auch nicht die Forderung nach Ersatzmass­­nahmen fÃ¼r die BeeintrÃ¤chtigung des schutzwÃ¼rdigen Ortsbildes begrÃ¼ndet werden. Der dazu angerufene § 204 Abs. 2 PBG umschreibt ohnehin die Selbstbindung des Gemein­­wesens und richtet sich damit an dieses vor allem in seiner Eigenschaft als Grundeigen­­tÃ¼mer. Soweit es jedoch wie hier um die Frage geht, welche Verpflichtungen privaten GrundeigentÃ¼mern zum Schutz einzelner Schutzobjekte aufzuerlegen sind, hat sich die zu­stÃ¤ndige BehÃ¶rde an die in § 205 PBG aufgezÃ¤hlten Schutzmassnahmen zu halten und diese im Einzelnen unter Wahrnehmung der ihr zustehenden Ermessens- bzw. PlanungsspielrÃ¤ume festzulegen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">c) Die BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gen im Weiteren, teilweise unter dem Stichwort VerhÃ¤lt­nismÃ¤ssigkeit, mit dem Gestaltungsplan werde zu wenig RÃ¼cksicht auf die Kernzone Zimikon genommen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Baurekurskommission hatte dazu erwogen, die heute bestehende nÃ¶rdliche Abgrenzung der Industriezone im fraglichen Bereich Ã¼berzeuge nicht, indem das KernzonengrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 und das WohnzonengrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 je mit einer SÃ¼dost­ecke in die Industriezone hineinragt, woraus auf dem IndustriezonengrundstÃ¼ck Kat.‑Nr. 03 eine unzweckmÃ¤ssige Verengung der Bautiefe resultiere. Diese Beurteilung trifft zu. Der heutige Grenzverlauf zwischen Industriezone einerseits und Kern- bzw. Wohn­zone andererseits ist allerdings nicht nur fÃ¼r das bestehende IndustriezonengrundstÃ¼ck, sondern auch fÃ¼r die drei nÃ¶rdlich davon liegenden, nicht oder nur teilweise Ã¼berbau­ten GrundstÃ¼cke der Kern- und der Wohnzone unbefriedigend. Auf diesen drei GrundstÃ¼cken wÃ¤ren entlang der massgebenden Zonengrenze von rund 180 m in GrenzabstÃ¤nden von 3.50 bzw. 4.50 m Hochbau­ten von lediglich 7.50 m bzw. 8.10 m GebÃ¤udehÃ¶he zulÃ¤ssig. Solche GebÃ¤ude kÃ¤men</p> <p class="Einzug1">damit unter UmstÃ¤nden in engste Nachbarschaft zu mÃ¶glichen Industriebauten auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 mit einer zulÃ¤ssigen GesamthÃ¶he von 21 m zu liegen. Auch wenn die bestehende Lagerhalle heute nicht durchgehend im Mindest­­abstand zur gemeinsamen Grenze steht, so liegt sie doch mit einer GiebelhÃ¶henkote von 464.00 m Ã¼.M. nur gerade <br/> 3 m von der sÃ¼dlichen GrundstÃ¼cksecke des KernzonengrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 entfernt. Die­­ses unvermittelte Aufeinandertreffen von verschiedenen Zonen mit derart unterschiedlichen GebÃ¤udehÃ¶hen und Nutzungsdichten ist aus orts­planerischer Sicht jedenfalls ungÃ¼nstig. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Gemessen an der beschriebenen Zonengrenzsituation bringt der strittige Gestaltungs­­plan, wie die Vorinstanz weiter zu Recht darlegt, in der Tat mehrere Vorteile. Zwar wird der Baubereich fÃ¼r eigentliche Industriebauten gemessen am derzeit MÃ¶glichen teilweise weiter in Richtung Norden und damit gegen den Ortskern Zimikon hin verschoben, jedoch vergrÃ¶ssert sich dank dem Gestaltungsplan der minimale Abstand zwischen einem industriellen Erweiterungsbau und einem mÃ¶glichen neuen Kernzonenbau. Die Kernzonen­grenze verlÃ¤uft nunmehr nur noch in zwei sÃ¼dlichen Eckpunkten des GrundstÃ¼ckes Kat.‑Nr. 04 mit einem Abstand von weniger als 10 m zu einer mÃ¶glichen Industriebaute. Der im Perimeter ausgeschiedene Baubereich B, dessen Nutzweise sich nach den Bestimmun­gen der Kernzone KI zu richten hat, liegt in einem Abstand von rund 12.50 m zum Er­weiterungsbau. Indem sodann die GebÃ¤udehÃ¶he und die GebÃ¤udelÃ¤nge des Erweiterungsbaus gegenÃ¼ber der bestehenden Lagerhalle reduziert und die gesamte Nutzung auf extensi­vere Nutzungsarten beschrÃ¤nkt wird, vermindern sich die GegensÃ¤tze der divergierenden Zo­­nen zusÃ¤tzlich. Mit der Ausscheidung von zwei GrÃ¼nbereichen im Norden, gestalterischen Landschaftselementen entlang dem Erweiterungsbau Ã¼ber die gesamte Perimeterbrei­­te, den weiteren Vorschriften zur Aussenraumgestaltung und den erhÃ¶hten Anforderun­gen an die Einordnung ergeben sich wÃ¼nschenswerte Pufferbereiche und eine gestalterische Optimierung des kritischen Grenzbereichs. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Wenn die BeschwerdefÃ¼hrer meinen, es gÃ¤be bessere MÃ¶glichkeiten, um die bestehende unbefriedigende Grenzsituation zu entschÃ¤rfen, so mag dies zwar insofern zutreffen, als wohl LÃ¶sungen denkbar sind, die unter Verzicht auf eine optimale AusschÃ¶pfung von in­dustriellen ErweiterungsmÃ¶glichkeiten vermehrte Kompromisse zu Gunsten der bestehen­­den Kernzone eingingen. Dies ist aber fÃ¼r die vorliegend zu entscheidende Frage, ob die Baurekurskommission die Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan hÃ¤tte aufheben mÃ¼ssen, nicht von Bedeutung. Indem der vorgelegte Plan eine bestehende, ortsbaulich unbe­friedigende Situation und insbesondere auch die aufgrund der gegebenen Zonenordnung hinzunehmenden Zonenkonflikte verbessert, kommt er den Anliegen der Raumplanung ent­­gegen und erfÃ¼llt die an ihn zu stellenden Anforderungen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">d) Der BeschwerdefÃ¼hrer 2 bemÃ¤ngelt sodann den Standort des geplanten Erweiterungsbaus mit Blick auf Erschliessung und Immissionen als ungÃ¼nstig. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Der Einwand ist unbegrÃ¼ndet. Der Gestaltungsplanperimeter schliesst unmittelbar an das bestehende weitrÃ¤umige Industriegebiet von Volketswil an. Die gegebene Erschlies­sung dieses Gebietes sowie auch diejenige der bisherigen Lagerhalle steht grundsÃ¤tzlich nicht in Frage. Ob die Erschliessungssituation auch fÃ¼r eine Erweiterung der Lagerhalle im Ein­zelnen genÃ¼gt, wird vom konkreten Projekt abhÃ¤ngen und von der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde im Baubewilligungsverfahren zu prÃ¼fen sein. Trotz der Grenzlage zur Kern- und Wohnzone sind durch den Gestaltungsplan keine neuen lÃ¤rmmÃ¤ssigen Konflikte zu erwarten, da al­le drei Zonentypen auch der gewerblichen Nutzung offenstehen und die gleiche LÃ¤rm­emp­findlichkeit aufweisen (ES III). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">e) Der BeschwerdefÃ¼hrer 2 verlangt weiter, es sei eine Detailplanung im Massstab <br/> 1:200 Ã¼ber Bebauung und Nutzung der Liegenschaft zu erstellen. Mit diesem Antrag verkennt er jedoch erneut Wesen und Funktion des strittigen Gestaltungsplanes. Zwar wurde dieser ausgehend von einem bestehenden Vorprojekt erarbeitet, jedoch ist bisher weder die konkrete Nutzung noch die bauliche Gestaltung oder die Gestaltung der Umgebung nÃ¤her de­­finiert. Dies wird erst Aufgabe eines konkreten Bauprojektes sein, fÃ¼r dessen Bewilligung der BehÃ¶rde alle fÃ¼r die Beurteilung notwendigen Unterlagen einschliesslich etwa der FassadenplÃ¤ne im Massstab 1:100 und eines Umgebungsplanes im Massstab 1:200 oder 1:100 einzureichen sein werden (§ 310 PBG; § 3 Abs. 1 lit. c und d der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997, BVV). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">f) Schliesslich will der BeschwerdefÃ¼hrer 2 eine UmweltvertrÃ¤glichkeitsprÃ¼fung an­ord­nen lassen mit der BegrÃ¼ndung, der Gestaltungsplan ermÃ¶gliche eine Nutzung, die einem GÃ¼terumschlagsplatz und Verteilzentrum von mehr als 20'000 m2 LagerflÃ¤che entspre­­che. Es ist fraglich, ob die darin liegende neue tatsÃ¤chliche Behauptung vor Verwaltungs­­gericht noch vorgebracht werden kann (§ 52 Abs. 2 VRG). Selbst wenn der Einwand als neue Rechtsfolgebehauptung zugelassen werden mÃ¼sste, wÃ¤re er zu verwerfen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Nach Art. 9 Abs. 1 des Bundesgesetzes Ã¼ber den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983 (USG) hat eine BehÃ¶rde vor ihrem Entscheid Ã¼ber die Planung, Errichtung oder Ãnde­rung einer die Umwelt erheblich belastenden Anlage deren UmweltvertrÃ¤glichkeit zu prÃ¼­­fen. Als Anlagen, die die Umwelt erheblich belasten, gelten nach dem Anhang zur Verordnung Ã¼ber die UmweltvertrÃ¤glichkeitsprÃ¼fung vom 19. Oktober 1988 (UVPV) unter ande­rem GÃ¼terumschlagsplÃ¤tze und Verteilzentren mit mehr als 20'000 m2 LagerflÃ¤che (Ziff. 80.6). Nach Art. 5 Abs. 3 UVPV ist die Sondernutzungs- oder Detailnutzungsplanung das fÃ¼r die UmweltvertrÃ¤glichkeitsprÃ¼fung massgebliche Verfahren, sofern die Kantone fÃ¼r bestimmte Anlagen ein solches vorsehen und die Planung eine umfassende PrÃ¼fung ermÃ¶glicht. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die dargelegten Voraussetzungen fÃ¼r eine UmweltvertrÃ¤glichkeitsprÃ¼fung im Gestal­tungsplanverfahren sind im vorliegenden Fall nicht gegeben. Auf dem fraglichen Areal besteht grundsÃ¤tzlich keine Gestaltungsplanpflicht, und der Kanton ZÃ¼rich schreibt fÃ¼r GÃ¼­terumschlagsplÃ¤tze und Verteilzentren mit mehr als 20'000 m2 LagerflÃ¤che auch keinen sol­­chen vor (vgl. Anhang zur EinfÃ¼hrungsverordnung Ã¼ber die UmweltvertrÃ¤glichkeitsprÃ¼fung vom 16. April 1997, Ziff. 80.6, der das baurechtliche Bewilligungsverfahren der kom­mu­nalen BehÃ¶rde als massgebliches Verfahren bezeichnet). Zudem wÃ¼rde der strittige Gestaltungsplan vorliegend eine umfassende PrÃ¼fung nicht einmal ansatzweise zulassen. Nach Art. 6 der Gestaltungsplanvorschriften ist in den Baubereichen A1 und A2 mit einer gesam­­­ten GebÃ¤udegrundflÃ¤che von rund 9'134 m2 eine industrielle, gewerbliche oder bis zu max. 40 % eine Handel und Dienstleistung beinhaltende Nutzung mÃ¶glich. Derzeit steht da­­­her nicht fest, welcher Art und welchen Ausmasses die kÃ¼nftige Nutzung des zulÃ¤ssigen GebÃ¤udevolumens sein wird. Allein bezogen auf die LagerflÃ¤chen sind gemÃ¤ss Vorprojekt solche von 16'658 m2 (bei blosser Erweiterung der bisherigen Nutzung), 8'122 m2 bzw. 14'007 m2 (bei 40 % Dienstleistung ohne bzw. mit Zwischengeschossen), aber auch solche von weit Ã¼ber 20'000 m2 (bei reiner Lagernutzung und mit Zwischengeschossen) mÃ¶glich. Es kann daher im Moment nicht festge­stellt werden, ob die kÃ¼nftige Anlage als GÃ¼terumschlagsplatz und Verteilzentrum einer UmweltvertrÃ¤glichkeitsprÃ¼fung unterliegen wird oder nicht. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Der Antrag des BeschwerdefÃ¼hrers 2 auf Anordnung einer UmweltvertrÃ¤glichkeits­prÃ¼fung ist daher abzuweisen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">g) Zusammenfassend ist festzustellen, dass weder Ã¼berkommunale Interessen noch die Verletzung wegleitender Ziele und GrundsÃ¤tze der Raumplanung ersichtlich sind, welche von der Rekursinstanz eine Korrektur des privaten Gestaltungsplanes verlangt hÃ¤tten. Die Baurekurskommission durfte die beiden Rekurse daher ohne Rechtsverletzung abweisen. Die dagegen gerichteten Beschwerden sind ihrerseits abzuweisen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">5. Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens wÃ¤ren die Kosten nach der allgemeinen Regel des Verwaltungsprozesses den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrern je hÃ¤lftig aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Da das Rechtsmittel des BeschwerdefÃ¼hrers 1 in der Sache jedoch ausschliesslich eine Gemeindebeschwerde im Sinne von § 151 Abs. 1 Ziff. 2 GemeindeG darstellt und in diesem Verfahren grundsÃ¤tzlich keine Kosten erhoben werden (§ 151 Abs. 2 GemeindeG in Verbindung mit § 132 des Wahlgeset­zes vom 4. September 1983, WahlG), ist der hÃ¤lftige, auf ihn entfallende Kostenanteil auf die Gerichtskasse zu nehmen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Beide BeschwerdefÃ¼hrer haben ausserdem die obsiegenden Beschwerdegegnerschaft II fÃ¼r das Beschwerdeverfahren angemessen zu entschÃ¤digen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG; im Gemeindebeschwerdeverfahren anwendbar gestÃ¼tzt auf § 151 Abs. 2 GemeindeG in Verbindung mit § 133 WahlG).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"><a id="Text12"></a>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerden werden abgewiesen.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 5'120.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden zur einen HÃ¤lfte dem BeschwerdefÃ¼hrer 2 auferlegt und zur andern HÃ¤lfte auf die Gerichtskasse genommen.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">4. Die BeschwerdefÃ¼hrer 1 und 2 werden solidarisch verpflichtet, die Beschwerdegegnerschaft II fÃ¼r das Beschwerdeverfahren mit insgesamt Fr. 1'000.- (inkl. MwSt) zu entschÃ¤digen.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">...</p> <p class="Einzug2"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>