<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <div class="para"> </div> <div class="para">Bundesgericht </div> <div class="para">Tribunal fédéral </div> <div class="para">Tribunale federale </div> <div class="para">Tribunal federal </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <img height="74" src="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/displayimage.php?id=2025-01-17-1C_421-2024.1&amp;type=gif" width="95"/> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1C_421/2024</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Urteil vom 17. Januar 2025</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>I. öffentlich-rechtliche Abteilung</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Besetzung </div> <div class="para">Bundesrichter Haag, Präsident, </div> <div class="para">Bundesrichter Chaix, Müller, </div> <div class="para">Gerichtsschreiber Poffet. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Verfahrensbeteiligte </div> <div class="para">1. A.A.________ und B.A.________, </div> <div class="para">2. C.C.________ und D.C.________, </div> <div class="para">3. E.________, </div> <div class="para">4. F.________, </div> <div class="para">5. G.________, </div> <div class="para">Beschwerdeführende, </div> <div class="para">alle vertreten durch Rechtsanwalt Robert Hadorn, </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <i>gegen</i> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">1. H.________, </div> <div class="para">1. I.________, </div> <div class="para">Beschwerdegegnerschaft, </div> <div class="para">beide vertreten durch Herrn Christoph Fritzsche, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Baukommission Rüschlikon, </div> <div class="para">Pilgerweg 29, 8803 Rüschlikon, </div> <div class="para">Gemeinderat Rüschlikon, </div> <div class="para">8803 Rüschlikon, </div> <div class="para">beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Daniel Kunz, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Gegenstand </div> <div class="para">Baubewilligung und Schutzvertrag, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, vom 16. Mai 2024 (VB.2023.00498). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Sachverhalt:</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>A.</b> </div> <div class="para">Mit Beschluss vom 7. Juli 2022 genehmigte der Gemeinderat Rüschlikon den zwischen der Gemeinde Rüschlikon sowie H.________ und I.________ abgeschlossenen Schutzvertrag samt Anhängen vom 30. März 2022 für das Wohnhaus Vers.-Nr. 432 und eines Teils seiner südlichen Umgebung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 2950 in Rüschlikon. Mit Beschluss vom 21. Juli 2022 erteilte die Baukommission Rüschlikon H.________ und I.________ unter Nebenbestimmungen die Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage im nördlichen Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 2950. </div> <div class="para">Gegen die beiden Beschlüsse gelangten A.A.________ und B.A.________, C.C.________ und D.C.________, E.________, F.________ sowie G.________ mit gemeinsamen Eingaben an das Baurekursgericht des Kantons Zürich, das am 8. März 2023 für beide Rekursverfahren einen Augenschein durchführte. Eine Stellungnahme der Rekurrierenden vom 15. Juni 2023 zu einer von der Baukommission am 4. Mai 2023 bewilligten Projektänderung nahm das Baurekursgericht als Rekurs entgegen und eröffnete ein drittes Rekursverfahren. Mit Entscheid vom 27. Juni 2023 vereinigte es die drei Rekursverfahren, wies die Rekurse gegen den genehmigten Schutzvertrag und die nachträgliche Projektbewilligung ab, hiess den Rekurs gegen die Baubewilligung teilweise gut und ergänzte den Beschluss der Baukommission vom 21. Juli 2022 mit einer Nebenbestimmung. Im Übrigen wies es auch diesen Rekurs ab. </div> <div class="para">Den Entscheid des Baurekursgerichts zogen die genannten Personen mit gemeinsamer Eingabe an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten, der Genehmigungsbeschluss des Schutzvertrags und die baurechtlichen Bewilligungen seien aufzuheben. Mit Urteil vom 16. Mai 2024 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>B.</b> </div> <div class="para">Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 8. Juli 2024 beantragen A.A.________ und B.A.________, C.C.________ und D.C.________, E.________, F.________ sowie G.________ dem Bundesgericht, das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben und die Genehmigung des Schutzvertrags sowie die Bewilligung des Bauvorhabens seien zu verweigern. Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen. </div> <div class="para">Das Verwaltungsgericht schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. H.________ und I.________ sowie die Baukommission und der Gemeinderat beantragen, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen. Die Beschwerdeführenden liessen sich zu den Eingaben der übrigen Verfahrensbeteiligten nicht mehr vernehmen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Erwägungen:</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.</b> </div> <div class="para">Das Bundesgericht prüft die Sachurteilsvoraussetzungen von Amtes wegen und mit freier Kognition (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=40&amp;from_date=15.01.2025&amp;to_date=03.02.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F150-II-346%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page346">BGE 150 II 346</a> E. 1.1 mit Hinweisen). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.1.</b> Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid betreffend eine Baubewilligung und die Genehmigung eines denkmalpflegerischen Schutzvertrags, mithin zweier öffentlich-rechtlicher Angelegenheiten (<span class="artref">Art. 82 lit. a BGG</span>). Ein Ausnahmegrund im Sinne von <span class="artref">Art. 83 BGG</span> ist nicht ersichtlich. Die Beschwerdeführenden, die mit ihren Anträgen im vorinstanzlichen Verfahren unterlegen sind und in deren (Mit-) Eigentum sich Nachbarparzellen befinden, die unmittelbar an das Baugrundstück angrenzen bzw. von diesem nur durch eine Strasse getrennt sind, sind zur Beschwerde berechtigt (<span class="artref">Art. 89 Abs. 1 BGG</span>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.2.</b> Der näheren Prüfung bedarf, ob es sich beim angefochtenen Urteil um ein zulässiges Anfechtungsobjekt im Sinne von <span class="artref">Art. 90 ff. BGG</span> handelt. </div> <div class="para">Die Parteien übersehen diesbezüglich, dass dem verwaltungsgerichtlichen Entscheid zwei Streitgegenstände zugrunde liegen: einerseits die von der Baukommission erteilte Baubewilligung samt Genehmigung der nachträglichen Projektänderung, andererseits der vom Gemeinderat genehmigte Schutzvertrag im Sinne von § 205 lit. d und § 211 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1). Beides wollen die Beschwerdeführenden aufgehoben wissen. Baubewilligung und Schutzvertrag bedingen sich dabei gegenseitig: Die Baubewilligung wurde unter der in Dispositivziffer 2101 enthaltenen Bedingung erteilt, dass der Schutzvertrag "definitiv" werde. Der Schutzvertrag wiederum wurde gemäss seiner Ziffer 5.5 unter der Bedingung abgeschlossen, dass der Grundeigentümerschaft die Baubewilligung für ein Projekt auf Basis des Bauvorhabens gemäss Anhang 2 des Schutzvertrags rechtskräftig erteilt wird. Sollte die Baubewilligung gemäss dieser Bedingung nicht bis spätestens 31. Dezember 2025 in Rechtskraft erwachsen, fällt der Schutzvertrag dahin. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.3.</b> Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob mit Bezug auf die Genehmigung des Schutzvertrags ein selbständig anfechtbarer Teilentscheid (<span class="artref">Art. 91 BGG</span>) vorliegt. </div> <div class="para">Von einem eigenständigen End- bzw. Teilentscheid ging das Bundesgericht bei einem während hängigem Baubewilligungsverfahren gestützt auf ein Provokationsbegehren gemäss <span class="artref">§ 213 PBG</span> gefällten negativen Unterschutzstellungsentscheid aus, weil es sich dabei um ein selbständiges Verfahren handle und der entsprechende denkmalschutzrechtliche Entscheid auch dann seine Gültigkeit behalten hätte, wenn die parallel hängigen Baubewilligungsgesuche zurückgezogen worden wären (vgl. Urteil 1C_98/2022 vom 12. Juni 2024 E. 1.2.4). In koordinationsrechtlicher Hinsicht war für das Bundesgericht entscheidend, dass ein negativer Schutzentscheid unter den konkreten Umständen unabhängig der Bauabsichten auf der betroffenen Parzelle beurteilt werden konnte (a.a.O., E. 1.2.4 in fine). Hier liegen die Dinge anders: Auch wenn es sich beim streitigen Schutzvertrag nicht um einen projektbezogenen Schutzentscheid handelt, wie die Vorinstanz zu Recht festhält, steht er aufgrund der dargelegten Bedingung doch in einem engen sachlichen Zusammenhang mit dem Baubewilligungsverfahren. Das strittige Baugesuch wurde auf Basis der mitgenehmigten Anhänge des Schutzvertrags (Baubereiche, Plan "Grundrisse Fassaden Baurecht") eingereicht. Mit dem Baurekursgericht und der Beschwerdegegnerschaft ist damit von einem projektbezogenen Schutzvertrag auszugehen (vgl. zu diesem Institut Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich VB.2022.00093 vom 23. März 2023 E. 5.2; RASTER/WIPF, in: Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. I, 7. Aufl. 2024, S. 357). </div> <div class="para">Aufgrund dieser inhaltlichen Verknüpfung des Schutzvertrags und der Baubewilligung kann bei ersterem vorliegend nicht von einem Teilgegenstand im Sinne von <span class="artref">Art. 91 lit. a BGG</span> die Rede sein, der sich unabhängig vom zweiten Teilgegenstand (d.h. der Baubewilligung) beurteilen liesse. Ob das Bauvorhaben das Schutzobjekt beeinträchtigt, kann nicht in zwei separaten Rechtsmittelverfahren geprüft werden, ohne dass das Risiko sich widersprechender Urteile bestünde. Folgerichtig hatte denn auch bereits das Baurekursgericht die bei ihm hängigen Rekursverfahren vereinigt. Ein selbständig anfechtbarer Teilentscheid mit Bezug auf die Genehmigung des Schutzvertrags liegt demnach nicht vor. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.4.</b> Damit bleibt zu klären, ob das Baubewilligungsverfahren bereits abgeschlossen ist. </div> <div class="para">Verlangt die nominal erteilte "Baubewilligung" mittels einer Nebenbestimmung, dass Teilaspekte des Vorhabens noch vor dem Baubeginn zu genehmigen sind, wird die Wirksamkeit der Bewilligung bis zur entsprechenden Genehmigung gehemmt und gilt das Baubewilligungsverfahren noch nicht als abgeschlossen, wenn bei der Umsetzung dieser Nebenbestimmung ein Spielraum besteht (vgl. statt vieler <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=40&amp;from_date=15.01.2025&amp;to_date=03.02.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F149-II-170%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page170">BGE 149 II 170</a> E. 1.6 ff.; Urteil 1C_622/2022 vom 8. November 2024 E. 1.4). Die im Beschluss der Baukommission enthaltene Bedingung (Genehmigung des Schutzvertrags) beschlägt keinen solchen unbeurteilt gebliebenen Teilaspekt des Bauvorhabens, liegt doch der Genehmigungbeschluss des Schutzvertrags durch den Gemeinderat bereits vor und wurde dieser durch das Baurekurs- und das Verwaltungsgericht mitgeprüft und geschützt. </div> <div class="para">Der Beschluss der Baukommission vom 21. Juli 2022 weist jedoch noch weitere Nebenbestimmungen auf. So sind vor Baubeginn diverse Detailpläne einzureichen, namentlich bezüglich des Wasseranschlusses, der Entwässerung und der Zugänglichkeit des Besucherparkplatzes. Die Beschwerdegegnerschaft macht unter Verweis auf <span class="artref">§ 233 Abs. 1 PBG</span> geltend, dabei handle es sich um Elemente der Baureife, die "in der Regel (und so auch hier) " erst auf die Fertigstellung gewährleistet werden müssen. Aus dem Beschluss geht indes hervor, dass zumindest die Wasseranschlussbewilligung und die Bewilligung der Kanalisationseingabe vor Baubeginn vorliegen müssen. Es kann somit dahingestellt bleiben, ob es nach dem kantonalen Recht zulässig ist, die entsprechenden Bewilligungen einem späteren Verfahren vorzubehalten, ohne den Baubeginn davon abhängig zu machen. Da die Baukommission die Klärung dieser Aspekte ausdrücklich vor Baubeginn verlangt, was von der Bauherrschaft nicht angefochten wurde, fallen die noch ausstehenden Bewilligungsentscheide in den Anwendungsbereich der mit <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=40&amp;from_date=15.01.2025&amp;to_date=03.02.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F149-II-170%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page170">BGE 149 II 170</a> publizierten Praxis. </div> <div class="para">Die Beschwerdegegnerschaft bringt weiter vor, aufgrund der engen rechtlichen Vorgaben bestehe bei der Umsetzung der erwähnten Nebenbestimmungen weder für die Bauherrschaft noch für die Baubehörde ein ins Gewicht fallender Spielraum. Das mag angesichts des Verweises auf die SIA-Norm 358 und der brandschutztechnischen Auflagen auf die Detailpläne der Geländer und Brüstungen sowie die Brandschutzpläne zutreffen, ebenso wie auf die vom Baurekursgericht in Ergänzung des Beschlusses der Baukommission vom 21. Juli 2022 statuierte Auflage, die die östlichen Balkone gegen Norden abschliessenden Lamellen seien in ihrer Zahl um die Hälfte zu reduzieren. Bezüglich der Zugänglichkeit des Besucherparkplatzes sowie hinsichtlich des Wasseranschlusses und der Entwässerung verbleibt der Bauherrschaft und damit der Baubehörde allerdings durchaus noch ein Spielraum (vgl. etwa zur Kanalisationseingabe Urteil 1C_479/2022 vom 17. April 2023 E. 1.3). Gleiches gilt für die Frage, ob die Bauherrschaft hinsichtlich der Schutzraumbaupflicht eine Ersatzabgabe aushandelt oder detaillierte Schutzraumbaupläne einreicht. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.5.</b> Das angefochtene Urteil, das die Genehmigung des projektbezogenen Schutzvertrags und die erteilte "Baubewilligung" bestätigt, ohne das Baubewilligungsverfahren zum Abschluss zu bringen, stellt damit insgesamt einen anderen Vor- oder Zwischenentscheid nach <span class="artref">Art. 93 BGG</span> dar. Die Beschwerde ist mithin gemäss <span class="artref">Art. 93 Abs. 1 BGG</span> nur zulässig, wenn der angefochtene Entscheid einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b). Beide Voraussetzungen sind nicht erfüllt: </div> <div class="para">Die von den Beschwerdeführenden gerügte Verletzung des Koordinationsgebots und Unzulässigkeit des Schutzvertrags begründen keinen Nachteil, der mit einer späteren Beschwerdeerhebung (vgl. <span class="artref">Art. 93 Abs. 3 BGG</span>) nicht vollständig beseitigt werden könnte, darf doch mit den Bauarbeiten vor den noch ausstehenden Bewilligungen nicht begonnen werden und müssen diese den Beschwerdeführenden eröffnet werden, damit sie sich allenfalls dagegen wirksam zur Wehr setzen können (vgl. dazu Urteil 1C_256/2024 vom 17. Oktober 2024 E. 4.2.2 mit Hinweisen). Sollten sie gegen diese Bewilligungen keine Einwände haben, könnten sie zudem direkt im Anschluss daran beim Bundesgericht gegen den vorinstanzlichen Zwischenentscheid Beschwerde erheben (vgl. Urteil 1C_622/2022 vom 8. November 2024 E. 1.10 mit Hinweisen). </div> <div class="para">Dass mit einem sofortigen Endentscheid ein bedeutender Zeit- oder Kostenaufwand für ein weitläufiges Beweisverfahren erspart würde, ist weder dargetan noch ersichtlich, zumal der betreffende Aufwand deutlich überdurchschnittlich sein müsste (zit. Urteil 1C_622/2022 E. 1.11 mit Hinweis). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.</b> </div> <div class="para">Nach dem Gesagten sind die Voraussetzungen der selbständigen Anfechtbarkeit des vorinstanzlichen Zwischenentscheids nicht erfüllt, weshalb auf die Beschwerde nicht einzutreten ist. </div> <div class="para">Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführenden kostenpflichtig (<span class="artref">Art. 66 Abs. 1 BGG</span>). Zudem haben sie der Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung zu bezahlen (<span class="artref"><artref id="CH/173.110/68/2" type="start"></artref><artref id="CH/173.110/68/1" type="start"></artref>Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG</span><artref id="CH/173.110/68/2" type="end"></artref><artref id="CH/173.110/2" type="end"></artref> i.V.m. Art. 9 des Reglements vom 31. März 2006 über die Parteientschädigung und die Entschädigung für die amtliche Vertretung im Verfahren vor dem Bundesgericht [SR 173.110.210.3]), nicht aber der Baukommission und dem Gemeinderat, die in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (<span class="artref">Art. 68 Abs. 3 BGG</span>). Auf das Einholen einer Kostennote kann verzichtet werden, zumal das Bundesgericht ohnehin nicht an eingereichte Kostennoten gebunden ist (vgl. Urteil 1B_107/2022 vom 3. Januar 2023 E. 4 mit Hinweisen). Die Gerichtskosten und die Parteientschädigung tragen die Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung (<span class="artref">Art. 66 Abs. 5 und <artref id="CH/173.110/68/4" type="start"></artref>Art. 68 Abs. 4 BGG</span><artref id="CH/173.110/66/5" type="end"></artref>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b> Demnach erkennt das Bundesgericht:</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.</b> </div> <div class="para">Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.</b> </div> <div class="para">Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden den Beschwerdeführenden auferlegt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.</b> </div> <div class="para">Die Beschwerdeführenden haben die Beschwerdegegnerschaft für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'000.-- zu entschädigen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.</b> </div> <div class="para">Dieses Urteil wird den Parteien, der Baukommission Rüschlikon, dem Gemeinderat Rüschlikon und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Lausanne, 17. Januar 2025 </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung </div> <div class="para">des Schweizerischen Bundesgerichts </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Der Präsident: Haag </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Der Gerichtsschreiber: Poffet </div> </div></body></html>