Baurekursgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung G.-Nr. R1S.2019.05018 BRGE I Nr. 0126/2019 Entscheid vom 4. Oktober 2019 Mitwirkende Abteilungspräsident Walter Linsi, Ersatzrichterin Marlen Patt, Baurichter Claude Reinhardt, Gerichtsschreiber Stefan Brühwiler in Sachen Rekurrent Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich gegen Rekursgegner 1. Stadtrat von Zürich, Stadthausquai 17, 8022 Zürich Mitbeteiligte 2. Pensionskasse S., […] vertreten durch […] betreffend Stadtratsbeschlusses vom 19. Dezember 2018; Verzicht auf Unterschutz- stellung und Entlassung aus dem Inventar, Kat. -Nr. WI3527, Witiko- nerstrasse 405, Zürich 7 - Witikon ______________________________________________________ R1S.2019.05018 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 19. Dezember 2018 entliess der Stadtrat von Zürich das ländliche Wohnhaus (Gemeinschaftszentrum "Witiker Huus") Vers. - Nr. 27900075 auf dem Grundstück Kat. -Nr. WI3527 an der Witikonerstras- se 405 in Zürich-Witikon aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung und verzichtete für dieses Ob- jekt auf eine Unterschutzstellung. B. Hiergegen wandte sich der Zürcher Heimatschutz ZVH mit Eingabe vom 16. Februar 2019 fristgerecht an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte, es sei der angefochtene Beschluss aufzuheben. Der Schutzumfang sei derart festzulegen, dass das äussere Erscheinungsbild des Gebäudes und die gemäss Gutachten in verschiedenen Räumen erhal- tene Innenausstattung aus dem Jahre 1842 unter Schutz gestellt würden. C. Mit Verfügung vom 18. Februar 2019 wurde vom Rekurseingang Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. D. Mit Eingabe vom 21. März 2019 beantragte die Vorinstanz die Abweisung des Rekurses unter Kost en- und Entschädigungsfolgen zulasten des Re- kurrenten. Auch die als Mitbeteiligte in das Verfahren einbezogene Eigentümerin des rekursbetroffenen Objekts, die P ensionskasse S. , beantragte mit Eingabe vom 18. März 2019 die Abweisung des Rekurses unter Koste n- und Ent- schädigungsfolgen zulasten des Rekurrenten. R1S.2019.05018 Seite 3 E. Sowohl der Rekurrent in seiner Replik vom 15. April 2019 als auch die Vo- rinstanz und die Mitbeteiligte in ihren Dupliken vom 2. Mai 2019 bzw. 9. Mai 2019 hielten an ihren Anträgen fest. F. Am 16. Mai 2019 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichtes im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. G. Mit Eingabe vom 11. Juli 2019 teilte der Rekurrent die Tatsache mit, dass das Strassenniveau der Witikonerstrasse aktuell wieder gesenkt werde. Die Vorinstanz wie auch die Mitbeteiligte hielten in ihren Antworten vom 16. bzw. 19. August 2019 an ihren Anträgen fest. H. Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Augenscheins ge- machten Feststellungen wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. Es kommt in Betracht: 1. Gemäss § 338b Abs. 1 lit. a des Planungs - und Baugesetzes (PBG) sind gesamtkantonal tätige Verbände, die sich seit wenigstens zehn Jahren im Kanton statutengemäss dem Natur - und Heimatschutz oder verwandten, rein ideellen Zielen widmen, zum Rekurs gegen Anordnungen und Erlasse berechtigt, soweit sich diese auf den III. Titel (Natur - und Heimatschutz, §§ 203 - 217 PBG) oder § 238 Abs. 2 PBG stützen. De r Rekurrent erfüllt R1S.2019.05018 Seite 4 diese Voraussetzungen unbestrittenermassen. Da auch die übrigen Pro- zessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 2.1. Das streitbetroffene "Witiker Huus" an der Witikonerstrasse 405, welches seit 1983 das Ge meinschaftszentrum Witikon beherbergt, befindet sich im Alleineigentum der Mitbeteiligten und liegt gemäss geltender Bau - und Zo- nenordnung der Stadt Zürich (BZO) in der Wohnzone W4. Das Grundstück Kat.-Nr. WI3527 der Mitbeteiligten, auf welchem sich auch d as "Witiker Huus" befindet, ist mit einer altrechtlichen Arealüberbauung überstellt. Das ländliche Wohnhaus wurde von 1842 bis 1847 als Ersatz des 1841 abge- brochenen Vorgängerwohngebäudes an die bestehende Scheune mit Stall gebaut (act. 4.3, S. 9). Es ist eines von neun historischen Gebäuden, die den früheren Dorfteil Unterwitikon repräsentieren und heute inventarisiert bzw. unter Schutz gestellt sind. Das "Witiker Huus" steht prominent an der Strassenkreuzung Witikoner -/Loorenstrasse. In der näheren Umgebu ng stehen die ebenfalls ländlichen Gebäude Witikonerstrasse 391-395, 394/396, 416/418 und 421. Das dem "Witiker Huus" gegenüberliegende Gebäude Witikonerstrasse 400 wurde bereits früher aus dem Inventar ent- lassen und soll durch einen Neubau ersetzt werden. Vom "Witiker Huus", das ursprünglich aus einem Wohn - und einem Öko- nomieteil bestand, steht heute nur noch der Wohnteil. Dieser wurde 1983 saniert, umgebaut und seither als Gemeinschaftszentrum genutzt. Der Scheunenteil wurde 1979 abgetragen und durch eine n Neubau mit Laden- zeile ersetzt. Das "Witiker Huus" ist, wie auch die übrigen inventarisierten ländlichen Gebäude an der Witikonerstrasse, von modernen Neubauten aus der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts umgeben. Das Unterdorf Witikon mit seinem baulich stark durchmischten Bereich längs der Witikonerstrasse ist zudem im Bundesinventar schützenswerter Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) mit Erhaltungs- ziel C (Erhalt des Charakters) vermerkt. Das "Witiker Huus" selber ist mit dem Erhaltungsziel A (Substanzerhalt) vermerkt (act. 4.3, S. 19). R1S.2019.05018 Seite 5 2.2. Die Mitbeteiligte als Eigentümerin des streitbetroffenen Grundstücks wie auch des "Witiker Huus" holte im Hinblick auf eine allfällige Neuüberbauung bei der Z . AG eine Machbarkeitsstudie ein, woraus im Wesentlichen drei Projektvarianten herausgearbeitet wurden (act. 12.1). Die von der Eigentü- merin bevorzugte Variante 1 beinhaltet dabei den Abbruch des "Witiker Huus" an der Witikonerstrasse 405, die Erstellung eines Neubaus entlang der Witikonerstrasse sowie die Sanierung der Häuser Witikonerstrasse 399 und Loorenstrasse 43, 45, 47. Die Eigentümerin ist der Meinung, dass sich die Ausnützung von 120 % (Arealüberbauung ohne 10 % -Bonus für Miner- gie-P ECO) so optimaler verteilen lasse. Sie stellte daher am 22. Januar 2018 bei der Vorinstanz das Gesuch, die Schutzwürdigkeit des "Witiker Huus" abzuklären (Provokationsbegehren; act. 9.2). 3.1. Gemäss Gutachten des Amts für Städtebau, Archäologie und Denkmalpfle- ge (AfS) vom 3. September 2018 (act. 4.3) ergibt sich ein bedeutender Teil des Denkmalwerts des "Witiker Huus" aus seiner politik -, sozial- und wirt- schaftsgeschichtlichen Zeugenschaft. Mit seinem Erbauer, dem Gemeinde- schreiber und späteren Gemeindepräsidenten Hans Jacob Lang, stehe das ländliche Wohnhaus für die liberale Epoche im Kanton Zürich, namentlich in einer Bauerngemeinde ausserhalb der Stadt. Das Wohnhaus "Witiker Huus" sei während des Ausbaus der Witikonerstrasse als Ergänzung zum bereits bestehenden Ökonomieteil entstanden. Es sei das Zeugnis e ines jungen Politikers, der hier wichtige öffentliche Funktionen in der Gemeinde versehen habe und sich an der neu ausgebauten Landstrasse ins Glattal mit dem repräsentativen Wohnsitz, der auch eine Gaststätte und ab 1847 zudem die erste Poststelle beherbe rgte, sein soziales Prestige gefestigt habe. Die Ambitionen des jungen Hans Jacob Lang manifestierten sich in der stattlichen, fünfachsigen Fassade mit portalartigem Eingang und dem geschnitzten, zweiflügligen Türblatt, das Rautenmuster, Wappenschild und Strahlenkranz trage. Vom ehemaligen Bauernhaus stehe heute nur noch der Wohnteil. Bei der Sanierung 1983 seien die Fassaden neu verputzt und das Dach neu einge- deckt worden. Ebenso seien die Fenster ersetzt worden. Die Türeinrah- mung aus Sandstein sei 1983 te ilweise rekonstruiert und mit einer Inschrift R1S.2019.05018 Seite 6 versehen worden. Die Tür selbst stamme noch aus der Bauzeit. Im Innern seien die Bodenbeläge und teilweise Wand - und Deckenoberflächen er- neuert worden. Aus der Bauzeit erhalten seien die Tragstruktur mit der Stud im Keller und dem Dachstuhl, die Fenstergewände und die Haustür; im In- nern die Raumeinteilung der Wohngeschosse, wobei im Obergeschoss zwei Zimmer zusammengelegt worden seien. Erhalten sei zudem in einzel- nen Räumen das Wandtäfer, der Kachelofen und die Feuerwand. Das AfS kommt in seinem Gutachten zuhanden der Vorinstanz zum Schluss, dass mit den genannten Veränderungen anlässlich der Sanierung in den 1980er-Jahren die Schutzwürdigkeit des Gebäudes, würde man die- se allein an der gegenwärtig sichtbaren Bau substanz festmachen, nicht mehr eindeutig gegeben sei. Immerhin seien jedoch das dörfliche Erschei- nungsbild des Gebäudes, die Grundsubstanz hinter den neuen Oberflächen sowie diverse Ausstattungsteile aus der Bauzeit von 1842 erhalten geblie- ben. Diese würd en die historische Zeugenschaft nach wie vor gewährleis- ten. Das prominente Eckgebäude an der Kreuzung Witikoner - /Loorenstrasse setze zudem einen markanten städtebaulichen Akzent und vermöge zusammen mit anderen Gebäuden des ehemaligen Unterwitikon die Erinnerung an das frühere Bauerndorf aufrecht zu erhalten. Damit erfül- le es die Schutzkriterien nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG. 3.2. Die Vorinstanz würdigte in ihrem Beschluss vom 19. Dezember 2018 (act. 3) die gutachterlichen Sachverhaltsfeststellungen des AfS. Sie hielt dabei fest, dass etwa zeitgleich mit dem Abbruch der Scheune die bauliche Anpassung der Witikonerstrasse im Hinblick auf die Weiterführung der Bus- linie bis zur Kienast enwies erfolgt sei. Dies habe eine Anhebung des Ter- rains im Bereich der Kreuzu ng Witikoner -/Loorenstrasse erfordert, womit sich auch das Niveau des Vorbereichs zum "Witiker Huus" um etwa 40 cm erhöht habe. Die Freitreppe umfasse seither nur noch zwei Stufen und scheine im Boden zu versinken. Mit dem Abbruch der Scheune und der Anhebung des Terrains habe das Haus viel von seiner ursprünglichen Wir- kungskraft eingebüsst. Dazu kämen die vom AfS aufgeführten inneren und äusseren Veränderungen am Gebäude anlässlich der um 1983 erfolgten Sanierung. R1S.2019.05018 Seite 7 Die Vorinstanz hält zudem fest, dass die D enkmalpflegekommission an ih- rer Sitzung vom 3. September 2018 zum Schluss gekommen sei, dass das 1842 erbaute "Witiker Huus" an einer städtebaulich wichtigen Stelle stehe und deshalb besonders ortsbildprägend sei. Es repräsentiere die vorindust- rielle Siedlung Unterwitikon und erinnere an den ländlichen Ursprung. Je- doch habe die Denkmalpflegekommission die bereits vorgenommenen Veränderungen – namentlich den Abbruch des Ökonomieanbaus, die Er- neuerung des Fassadenputzes, die Dachsanierung sowie die Veränderun- gen im Innern in den Jahren 1979/1980 – für sehr tiefgreifend befunden. Die Denkmalpflegekommission habe festgestellt, dass nur noch wenig er- lebbare originale Substanz vorhanden sei, was den Zeugenwert schwäche. Sie sei daher zum Schluss gekommen, dass es sich beim "Witiker Huus" nicht um ein Schutzobjekt gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG handle. Die Denkmalpflegekommission habe zudem darauf hingewiesen, dass die Ausgangslage für eine Planung an der Witikoner -/Loorenstrasse sehr an- spruchsvoll sei. Entsprechend führt die Vorinstanz in ihrem Beschluss aus, dass die Kreuzung Witikoner -/Loorenstrasse künftig stärker von modernen Gebäuden geprägt sein werde. Dies im Hinblick auf die bereits erfolgte In- ventarentlassung des dem "Witiker Huus" gegenüberliegenden Hause s Witikonerstrasse 400 und dessen geplanten Ersatz durch einen Neubau; aber auch im Hinblick auf die teilweise Neubebauung des Grundstücks, auf welchem auch das "Witiker Huus" stehe und das die Grösse eines Areals habe. Eine Arealüberbauung müsse die beson deren Anforderungen des § 71 PBG erfüllen, wodurch mit und ohne Erhalt des "Witiker Huus" die Chance für eine qualitätsvolle städtebauliche Aufwertung der Strassen- kreuzung bestehe. Der Neubau müsse sich gut in den historischen Orts- kern einfügen und im Sinn e von § 238 Abs. 2 PBG besondere Rücksicht nehmen auf die umliegenden Inventarobjekte. Die Vorinstanz folgte im vorliegend angefochtenen Beschluss vom 19. Dezember 2018 der Einschätzung der Denkmalpflegekommission. Sie verzichtete auf Schutzmassnahmen und entliess das "Witiker Huus" aus dem Inventar. R1S.2019.05018 Seite 8 4. Der Rekurrent hingegen ist der Meinung, dass die Vorinstanz ihren Ent- scheid auf der Grundlage von unrichtigen Annahmen, insbesondere bezüg- lich der Würdigung des Situationswerts und des Stellenwerts des ISOS, ge- fällt habe. Die Relativierung des Denkmalwerts des "Witiker Huus" sei un- zulässig, da sie auf eine Substitution des Gutachterwissens durch die eige- ne Wahrnehmung der politischen Behörde hinauslaufen würde. Der sehr hohe Erinnerungswert an den Erbauer wi e auch der Zusammenhang mit der Entstehung der Strassen nach und durch Witikon würden ausser Acht gelassen. 5.1. Bei sich auf § 203 PBG stützenden denkmalpflegerischen Anordnungen kommt den Denkmalpflegebehörden eine gewisse Entscheidungsfreiheit zu. Solche Anordnungen sind namentlich dann mit einer gewissen Zurück- haltung zu überprüfen, wenn es um die Frage der Qualifikation eines Ob- jekts als wichtiger Zeuge, um die Bestimmung des Umfangs einer Schutz- massnahme oder um die Auswahl unter mehreren Schutzo bjekten geht. Diesbezügliche Beurteilungen sind mit einem spezifisch denkmalpflegeri- schen Fachwissen verbunden. Unerheblich ist, ob es um Anordnungen kommunaler oder kantonaler Denkmalpflegebehörden geht. Besagte Zurückhaltung führt allerdings nicht etwa d azu, dass das Baure- kursgericht gleich wie das Verwaltungsgericht auf eine reine Rechtskontrol- le beschränkt wäre (§ 20 Abs. 1 und § 50 des Verwaltungsrechtspflegege- setzes [VRG]). Konsequenz ist vielmehr, dass das Baurekursgericht den angefochtenen Entscheid unter gebührender Berücksichtigung der Ent- scheidgründe der Denkmalpflegebehörde und in sorgfältiger, einlässlicher Auseinandersetzung mit diesen zu überprüfen hat. Dergestalt ist zwischen der Entscheidungsfreiheit der Denkmalpflegebehörde einerseits und d em Anspruch auf wirksamen Rechtsschutz andererseits (Art. 77 der Kantons- verfassung [KV] und Art. 29a der Bundesverfassung [BV]) praktische Kon- kordanz herzustellen (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zü- rich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 64 ff.). Im Übrigen kommt dem Baurekursgericht bei der Überprüfung von sich auf § 203 PBG stützenden denkmalpflegerischen Anordnungen in der Regel R1S.2019.05018 Seite 9 volle Kognition zu (§ 20 Abs. 1 VRG). Die Frage, was unter einem Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu verst ehen ist, kann das Baurekursgericht frei beantworten. Soweit ihm die örtlichen Verhältnis- se hinreichend bekannt sind, kann es diese in der Regel frei würdigen. 5.2. Die Erstellung der Inventare gemäss § 203 Abs. 2 PBG bzw. die Inven- taraufnahme eines Objek ts bewirkt für sich noch keinen Schutz, sondern begründet lediglich die Vermutung der Schutzwürdigkeit der darin verzeich- neten Objekte (VB.2017.00698 vom 5. April 2018, E. 2.2 m.w.H.). Gemäss der Rechtsprechung hat sich die Behörde bei der Prüfung, ob ein Objekt Schutz verdient, eine sachliche, auf wissenschaftlichen Kriterien abgestütz- te Gesamtbeurteilung durchzuführen, welche den kulturellen, geschichtli- chen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (Christoph Fritz sche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs - und Baurecht, 6. Aufl., Wädenswil 2019, Bd. 1, S. 300; VB.2017.00698 vom 5. April 2018, E. 2.3 ). Dabei kann sie für die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung ein Fachgutachten einholen (§ 7 A bs. 1 VRG). Das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung und mithin auch die Stellungnahmen von Fachpersonen würdigen die rechtsanwen- denden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG). Die die Vorinstanz beratende Denkmalpflegekommission, die aus stimmbe- rechtigten Experten und Verwaltungsmitgliedern mit beratender Stimme zu- sammengesetzt ist, kann zweifelsohne als sehr sachkompetent bezeichnet werden. Kommt die Denkmalpflegekommission bezüglich der Bewertung des "Witiker Huus" als Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu einem anderen Schluss als das Gutachten des AfS und folgt die Vo- rinstanz der Empfehlung der Denkmalpflegekommission, kann dies nicht einfach als unzulässige Substitution des Gutachterwissens bezeichnet wer- den, wie dies der Rekurrent tut (act. 2, S. 7 f.). Dies auch deshalb, da die Sachverhaltsfeststellungen der Denkmalpflegekommission, welche sich auch auf das Gutachten stützen, kaum von diesem abweichen. Jedoch zieht die Denkmalpflegekommission und dieser folgend die Vorinstanz ei- nen anderen Schl uss daraus, wobei sich das Fazit des AfS -Gutachtens, dass es sich beim "Witiker Huus" um ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG handle, aus diesem ohnehin nicht zwingend und eindeutig schlüssig aufdrängt. So wird im Gutachten festgehalten, d ass "mit den Ver- R1S.2019.05018 Seite 10 änderungen anlässlich der Sanierung in den 1980er -Jahren […] die Schutzwürdigkeit des Gebäudes, würde man diese allein an der gegenwär- tig sichtbaren Bausubstanz festmachen, nicht mehr eindeutig gegeben" ist. Die Denkmalpflegekommission hat das "Witiker Huus" im Vorgang zu ihrer Sitzung vom 3. September 2018, an welcher sie zum Schluss kam, dass es sich bei diesem nicht um ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG handle, selber in Augenschein genommen. Sie stützte ihr abweichen- des Fazit also einerseits auf das Gutachten des AfS wie auch auf die Ein- drücke der eigenen Experten anlässlich des lokalen Augenscheins. Festzuhalten bleibt zudem, dass die Auskunft, welche die Denkmalpflege- kommission der Vorinstanz bezüglich der Schutzwürdi gkeit des "Witiker Huus" erteilt hat, formal als Amtsbericht zu qualifizieren ist ( Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 7 Rz. 60 ff.), inhalt- lich jedoch aufgrund der besonderen Fachkompetenz der Denkmalschutz- kommission einem eigentlichen Gutachten gleichkommt und in der Ent- scheidfindung der Vorinstanz grosses Gewicht hat ( Dominik Bachmann, Denkmalgutachten, in: PBG aktuell, 3/2017, S. 16; VB.2005.00009 vom 4. Mai 2005, E. 2.1.; VB.2008.00404 vom 10. Dezember 2008, E. 3.1.2.). Insofern standen der Vorinstanz zwei etwa gleichwertige Würdigungen der denkmalwissenschaftlichen Feststellungen gegenüber. Wie bereits festgehalten, liegt es in der Kompetenz der Vorinstanz, die Sachverhaltsfeststellungen der Fachleute frei zu würdigen und zu entschei- den, ob das "Witiker Huus" unter Schutz zu stellen ist (§ 7 Abs. 4 VRG). Zusammenfassend kann damit festgehalten werden, dass allein durch die Tatsache, dass die Vorinstanz, indem sie nicht dem Antrag des AfS in des- sen Bericht, sondern jenem der Denkmalschutzkommission gefolgt ist, kein Gutachterwissen substituiert hat. Es muss daher im Folgenden geprüft werden, ob der Entscheid der Vo- rinstanz, dass es sich beim "Witiker Huus" nicht um ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG handle und dieses daher nicht unter Schutz zu stellen s ei, auf einer nachvollziehbaren, auf wissenschaftlichen und sachlichen Kriterien beruhenden Gesamtbeurteilung basiert. R1S.2019.05018 Seite 11 6.1.1. Im Einzelnen moniert der Rekurrent bezüglich der Bewertung des Eigen- werts des "Witiker Huus" durch die Vorinstanz, dass das Gutachten des AfS widerspruchsfrei sei und den Sachverhalt vollständig wiedergebe, die Vorinstanz jedoch versuche, sich den daraus ergebenden Schlüssen zu entziehen. Wenn die Denkmalpflegekommission und die Vor instanz sich vor allem darauf beriefen, dass das äusserliche Erscheinungsbild des "Witi- ker Huus" durch die Umbauten zu Beginn der 1980er -Jahre stark gelitten habe, würden diese konsequent ignorieren, dass gemäss Gutachten die al- te Bausubstanz darunter weitgehend erhalten sei. Der von den Rekursgeg- nern bedauerte Abbruch der Scheune im Jahr 1979 sei in rein denkmal- pflegerischer Hinsicht weniger gravierend als bei anderen Vielzweckbau- ernhäusern mit der charakteristischen Trilogie von Wohnhaus, Tenn und Stall. Das "Witiker Huus" sei nämlich, wie im Gutachten auf den Seiten 9 und 11 ausgeführt werde, schon immer ein Wohnhaus mit teilweiser öffent- licher Nutzung gewesen, das mehr zufällig an eine bereits vorhandene Scheune angebaut worden sei. Daher habe auch von A nfang an das sonst für Vielzweckbauernhäuser charakteristische einheitliche Dach gefehlt. In- sofern komme dem Verlust der Scheune nicht dieselbe Bedeutung zu wie bei "echten" Bauernhäusern. Überhaupt sei an Aussenhülle und Konstruk- tion nichts verändert word en. Dass etwa die Ziegel erneuert worden seien, gehöre zum normalen Vorgang, da diese zur äusseren Verschleissschicht gehörten. Es wäre denn auch nicht schwierig, das Haus wieder mit Biber- schwanzziegeln einzudecken. Es stimme auch nicht, dass dem repräsent a- tiven Eingang durch die Anhebung des Strassenniveaus die Wirkung ge- nommen worden sei. Der Zeugenwert sei, auch wenn der Treppe zum Ein- gang heute 22 cm fehlten, nicht eingeschränkt. Eine Anhebung des Stras- senniveaus sei beim Bau von Hauptstrassen ein viele rorts vorkommendes Phänomen, welches bewirke, dass etwa Kellerfenster historischer Bauten plötzlich nur noch auf Bodenniveau lägen. Zudem stellte der Rekurrent nach erfolgtem Augenschein mit Eingabe vom 11. Juli 2019 (act. 22 - 23.2) fest, dass das Strasse nniveau der Witikonerstrasse gegenwärtig offenbar wieder tiefergelegt werde. Es bestehe damit die Gelegenheit, den diesbe- züglich ursprünglichen Zustand des "Witiker Huus" wiederherzustellen. Insgesamt mache es den Anschein, als würden die Rekursgegner das "Witiker Huus" mit den 1983 vorgenommenen sanften Umbaumassnahmen systematisch schlechtreden. Dabei hätten dieselben Amtsstellen die in den R1S.2019.05018 Seite 12 Jahren 1979 bis 1983 vorgenommenen Veränderungen bewilligt bzw. habe die Rechtsvorgängerin der Mitbeteiligten diese gar veranlasst. 6.1.2. Die Vorinstanz betont, es sei reine Spekulation, dass, wie der Rekurrent behaupte, das Wohnhaus nur zufällig an die Scheune angebaut worden sei. Der Bauherr sei immerhin in erster Linie Landwirt gewesen. Zudem hät- ten Wohnhaus und Ök onomieteil eindeutig aufeinander Bezug genommen, indem sie die gleiche Firsthöhe und Dachneigung besessen hätten. Auch typologisch bestehe das Bauernhaus nicht aus einem zufälligen baulichen Gefüge, sondern entspreche exakt dem damals weit verbreiteten Mit ter- tennbauernhaus mit Wohnteil, Scheune, Stall und Schopf. Der Abbruch der Scheune habe die ortsbauliche Wirkung und die typologische Bedeutung des Bauernhauses stark beeinträchtigt und sei durchaus ein Argument ge- gen eine Unterschutzstellung (act. 11, S. 4). Die Mitbeteiligte hält zudem fest, dass beim Wohnhaus mit der Renovation viel originale Bausubstanz zerstört und durch neuzeitliche Materialien er- setzt worden sei. Es sei bereits zum Zeitpunkt der Renovation in Betracht gezogen worden, das Gebäude abzu reissen. Letztlich seien Grundrissver- änderungen vorgenommen, die Decken neu verputzt, die Holzwände der Dachkammern sowie die Trennwand zwischen Stube und Nebenstube ent- fernt und ein Grossteil der ursprünglichen Bodenbeläge komplett ersetzt worden. Die grö ssten Eingriffe hätten aber das äussere Erscheinungsbild betroffen. So sei das Dach anstelle von Biberschwanzziegeln neu mit Falz- ziegeln gedeckt und die Fenster seien komplett ersetzt worden. Die opti- sche Erscheinung unterscheide sich daher kaum noch von d en direkt an- grenzenden, in den 1980er-Jahren erstellten Gebäuden (act. 7, S. 8). Die Vorinstanz bestreitet ausserdem, dass sie sich, wie dies der Rekurrent vorbringt (act. 2, S. 9), bezüglich des Abbruchs der Scheune im Sinne ei- nes venire contra factum pr oprium verhalten habe. Es gehe aus diversen Unterlagen hervor, dass es zu jener Zeit um ein Aushandeln von Kompro- missen zwischen verschiedenen öffentlichen Interessen gegangen sei, nämlich dem Ausbau der Witikonerstrasse einerseits und dem Erhalt des Dorfkerns, dessen Häuser mehrheitlich die Baulinie überstellten, anderer- seits. Auch die Denkmalpflege und der Quartierverein seien damals in die Erarbeitung des Kompromisses involviert gewesen. Die Denkmalpflege R1S.2019.05018 Seite 13 messe dem Substanzschutz im Übrigen heute eine un gleich grössere Be- deutung zu, als dies in den 1970er - und 1980er-Jahren noch der Fall ge- wesen sei. Es sei deshalb durchaus legitim und verständlich, wenn die Denkmalpflegekommission bei ihrer Einschätzung dem Aspekt des Sub- stanzschutzes beim Gebäude an der Witikonerstrasse 405, wo kein einheit- liches Ortsbild mehr vorhanden sei, eine grössere Bedeutung als früher beimesse und das Gebäude unter diesem Aspekt neu beurteile (act. 11, S. 9 f.). Bezüglich der vom Rekurrenten vorgeschlagenen Absenkung des Stras- senniveaus im Rahmen der aktuellen Sanierungsarbeiten an der Witiko- nerstrasse betonen Vorinstanz wie Mitbeteiligte in ihren Stellungnahmen vom 16. bzw. 19. August 2019, dass die vollständige Absenkung des Ni- veaus auf den Zustand vor 1980 sehr aufwändig und di e übrigen Baumass- nahmen damit nicht aufgehoben wären. Auch die Wiederherstellung des Strassenniveaus von vor 1980 sei nicht tauglich, die Schutzwürdigkeit des "Witiker Huus" wiederherzustellen (act. 27 und 28). 6.1.3. Wenn der Rekurrent der Vorinstanz vor wirft, diese entziehe sich den Schlüssen des Gutachtens des AfS, lässt er ausser Betracht, dass die Vo- rinstanz die darin enthaltenen denkmalwissenschaftlichen Sachverhalts- feststellungen nicht bezweifelt, sondern allein in deren Würdigung der dem Gutachten gleichwertigen Meinung der Denkmalpflegekommission folgt (E. 5.2). Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plät- ze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder bau- künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied- lungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Um- gebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). Aus der vom Gesetz alternativ zur landschafts - oder siedlungsprägenden Wirkung vorausgesetzten Zeugeneigenschaft ergibt sich das Erfordernis, dass ein Objekt, über welches Schutzmassnahmen verhängt werden sol- len, namentlich auf Grund seiner ortsbaulichen, baulichen oder ausstat- tungsmässigen Eigenscha ften von einer Epoche Zeugnis abzulegen, d.h. R1S.2019.05018 Seite 14 die betreffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne zu dokumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epo- che zugeordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugenei gen- schaft noch nicht ausreichend. Zudem lässt das Gesetz auch die blosse Zeugeneigenschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss viel- mehr ein wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschie- denen, hier nicht abschliessend aufzuzäh lenden Gründen ergeben. Ein wichtiger Zeuge liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf Grund ihrer gesamten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräf- tig und qualitätsvoll zu dokumentieren vermag. Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi- siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im Allgemeinen kaum als "Epochen" zu bezeichnen wären. Namentlich mit Blick auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die Übergänge zwischen solchen bezeugen, Schutzobjekte sein können. Zu verlangen ist allerdings stets, dass die betreffende politische, wirtschaftli- che, soziale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann. Die anlässlich des lokalen Augenscheintermins de s Baurekursgerichts ge- wonnenen Eindrücke lassen den von der Vorinstanz vertretenen Schluss bezüglich des Eigenwerts des "Witiker Huus" nachvollziehbar erscheinen. So ist tatsächlich nur noch wenig originale Substanz erkennbar vorhanden, indem etwa in der A ussenansicht von der Fassade über das Dach bis zu den Fenstern keine originale Substanz mehr sichtbar und das Haus allen- falls noch anhand des Eingangs als historisch erkennbar ist. Ansonsten fällt das Gebäude dem Betrachter von aussen kaum als historisch auf. Vielmehr ergibt sich der Eindruck eines in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts entstandenen Baus mit angebauter, eigensinnig gestalteter Ladenzeile. Neben der sichtbaren historischen Substanz fehlt dem Gebäude in der Aussenansicht auch die dazugehö rige Scheune, welche durch die Laden- zeile ersetzt wurde (Augenscheinfotos 1 -9 und 17). Die Behauptung, dass das Wohnhaus lediglich zufällig an das bereits vorhandene Ökonomiege- bäude angebaut worden sein soll, kann der Rekurrent nicht überzeugend substantiieren. Im Innern ist zwar mit dem Kachelofen, dem Dachstuhl, der Stud und der teilweise vorhandenen Vertäferung noch partiell historische Substanz er- R1S.2019.05018 Seite 15 kennbar, doch sind auch die Veränderungen im Innern sehr weitgehend. So wurde im Erdgeschoss eine moderne Kü che eingebaut, die Fenster sind ebenfalls modern und es ist keine historische Decke mehr erkennbar. Auch sind die Böden kaum mehr original vorhanden. Beim Rundgang durch das Haus stellt sich der Eindruck eines historischen Gebäudes höchstens parti- ell ein; etwa bei Betrachtung des Kachelofens, der Vertäfelung im Sit- zungszimmer im 1. Obergeschoss oder der Tragstruktur im Dachstock. Im Übrigen herrschen auch im Innern mehrheitlich modernere und nüchterne Oberflächen vor (Augenscheinf otos 18-31). Das "Witiker H uus" vermag aufgrund seiner heutigen Beschaffenheit weder bei innerer noch bei äusse- rer Betrachtung die Epoche seiner Erbauung bzw. seines Bauherrn beson- ders aussagekräftig und qualitätsvoll zu dokumentieren. Zusammenfassend kann daher festgehalten werden, dass die Vorinstanz dem Gebäude mit nachvollziehbarer Begründung keine wichtige Zeugen- qualität attestiert hat. Zu prüfen bleibt, ob sich aus ortsbaulicher Sicht eine Schutzmassnahme aufdrängt. 6.2.1. Bezüglich der Landschafts - bzw. siedlungsprägenden Wirkung (Situations- wert) bringt der Rekurrent vor, dass die Vorinstanz diesen im Falle des "Witiker Huus" verkenne. Die Vorinstanz relativiere den Situationswert, in- dem sie darauf verweise, dass das kürzli ch aus dem Inventar entlassene und sich auf der gegenüberliegenden Strassenseite befindliche Gebäude Witikonerstrasse 400 demnächst verschwinden werde. Zudem verweise die Vorinstanz darauf, dass der Neubau der Mitbeteiligten gemäss § 238 Abs. 2 PBG auf die noch verbleibenden Flarzhäuser angemessen Rück- sicht zu nehmen habe. Eine Neubebauung der Parzelle Witikonerstras- se 400 würde nach der Meinung des Rekurrenten das "Witiker Huus" je- doch kaum zusätzlich beeinträchtigen, da das Gebäude Witikonerstras- se 400 derart entstellt worden sei, dass es kaum mehr als historisches Ge- bäude wahrnehmbar sei. Viel prägender sei, dass durch eine Arealüber- bauung, unabhängig von deren architektonischer und städtebaulicher Qua- lität, die bestehende Kleinkörnigkeit und die Massstäb lichkeit im ISOS - Perimeter gesprengt würde (act. 2, S. 8 ff.). R1S.2019.05018 Seite 16 6.2.2. Die Vorinstanz bekräftigt hingegen, dass mit dem Abbruch des Objekts Witikonerstrasse 400 kein formverwandtes Gegenüber und damit an der Kreuzung keine Ensemblewirkung ländlicher Bauten mehr vorhanden sein werde. Mit der Inventarentlassung des Objekts Witikonerstrasse 400 habe sich die Frage des Ortsbildschutzes an dieser Stelle stark relativiert. Mit ei- nem Abbruch des "Witiker Huus" sei hingegen die Möglichkeit gegeben, für die Kreuzung eine überzeugende städtebauliche Lösung zu finden. Zudem könne, wie Variante 1 der Machbarkeitsstudie zeige, bezüglich der Gebäu- dehöhe besser auf die benachbarten Flarzhäuser Rücksicht genommen werden. Der Erhalt des "Witiker Huus" würde hingegen unweigerl ich zu ei- nem deutlichen Massstabssprung zwischen zweigeschossiger historischer und fünf- bis sechsgeschossiger neuer Bebauung führen. Die Vorinstanz hält zudem fest, dass eine besondere Stellung und Lage ei- ner Baute für sich alleine grundsätzlich noch kei nen Situationswert begrün- de. Vielmehr müsse die zu schützende Baute auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her sowie hinsichtlich der vorhandenen Bau- substanz zur prägenden Wirkung beitragen. An dieser Voraussetzung fehle es dem "Witiker Huus" jedenfalls seit dem Abbruch der Scheune. Der Re- kurrent begründe die für einen Situationswert im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG notwendige wesentliche Mitprägung der Landschaft oder Sied- lung denn auch nicht. Auch stelle das Gutachten keinen solchen Situ ati- onswert fest (act. 11, S. 8). Dieser Meinung ist auch die Mitbeteiligte und hält fest, dass keinerlei Bezug zwischen dem "Witiker Huus" und den davon weit entfernten Flarzhäusern bestehe. Vielmehr befinde sich das Gebäude an einer Kreuzung, die zukünfti g eindeutig den Charakter einer typischen Zentrumsüberbauung aufweisen werde, in der ein ländlicher Dorfkern in keiner Weise mehr zu erkennen sei (act. 7, S. 8). 6.2.3. Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften oder Siedlungen wes entlich mitprägen, bezweckt § 203 Abs. 1 lit. c PBG anders als mit dem Schutz wichtiger Zeugen nicht die Dokumentation ge- schichtlicher Epochen, sondern die Erhaltung qualifizierter Landschafts - und Siedlungsbilder. In der Praxis wird hierbei oftmals auch v om Situati- onswert eines Objektes gesprochen. Da das Gesetz die beiden Vorausset- zungen für eine Unterschutzstellung – Zeugeneigenschaft oder prägende R1S.2019.05018 Seite 17 Wirkung – alternativ aufzählt, lässt sich auch allein schon mit letzterer die Anordnung von Schutzmassnahme n an Gebäuden oder Gebäudegruppen begründen. Allerdings rechtfertigt nicht jede Optimierung von Siedlungs - oder Landschaftsbildern die Anordnung von Schutzmassnahmen; die posi- tiv prägende Wirkung muss vielmehr objektiv ausgewiesen und begründet sein. Als "Ensemble" im Sinne des Natur- und Heimatschutzes bezeichnet man eine Gruppe von Gebäuden und Aussenräumen, die im Zusammenhang eine besondere städtebauliche Qualität haben und als Gruppe wahrge- nommen werden. Das Erscheinungsbild des Ensembles wird geprägt durch die einzelnen Elemente und ihr räumliches Zusammenspiel. Entscheidend ist, dass die Gesamtanlage mit ihrer besonderen geschichtlichen, kulturel- len oder ästhetischen Bedeutung den Charakter und die Identität eines Orts massgeblich bestimmt und diesem eine besondere Wertigkeit gibt (VB.2010.00472 vom 26. Januar 2011, E. 6.2). Dass das "Witiker Huus" weder mit den umliegenden Gebäuden noch mit den nahen Flarzhäusern ein Ensemble im Sinn des Natur - und Heimat- schutzes bildet, zeigte sich auch anlässlich des Lokaltermins. So handelt es sich bei den übrigen Häusern an der Kreuzung Witikoner -/Loorenstrasse, abgesehen vom abzureissenden an der Witikonerstrasse 400, um moder- nere Gebäude aus der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts. Dies wird sich mit den Neubaute n auf dem Areal der Mitbeteiligten und dem zu erstellen- den Ersatzneubau an der Witikonerstrasse 400 noch akzentuieren. Die üb- rigen ländlichen Bauten in der Umgebung sind vom "Witiker Huus" zu weit entfernt, um mit diesem ein ortsbildprägendes Ensemble zu b ilden (Augen- scheinfotos 5-15; act. 4.3, S. 4 und 6). Einen besonderen Situationswert im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG be- sitzt ein Gebäude grundsätzlich nicht allein aufgrund seiner besonderen Stellung und Lage im Ortsbild. Die zu schützende Baute muss auch von ih- rer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen (VB.2017.00159 vom 5. Oktober 2017, E. 8.2; VB.2009.00608 vom 4. Mai 2011, E. 4.8 ). Beim "Witiker Huus" ist dies nicht der Fall. Auch nicht, wenn bezüglich der prägenden Wirkung kei- ne übermässigen Ansprüche an die Voraussetzung der besonderen Gestal- R1S.2019.05018 Seite 18 tung und Erscheinung der äusseren Teile wie auch der vorhandenen Bau- substanz gestellt werden dürfen, da ansonsten lediglich Bauten, denen oh- nehin schon ein Eigenwert attestiert wurde, unter Schutz gestellt werden könnten. Wie anlässlich des Lokaltermins ersichtlich und bereits bezüglich des Ei- genwerts ausgeführt (Erw. 6.1.3.), steht das " Witiker Huus" zwar an einer prominenten Lage, trägt in seiner heutigen Gestaltung und Erscheinung an diesem Standort jedoch nicht zu einer prägenden Wirkung im Sinne des Natur- und Heimatschutzes bei. In der äusseren Gestaltung tritt das "Witi- ker Huus" von der Fassade über die Fenster bis zum Dach nicht mehr im Original in Erscheinung, wobei der die äussere Erscheinung stark prägende Ökonomieteil gänzlich fehlt. Es bildet auch nicht Teil eines Ensembles, sondern steht lediglich an einem exponierten Standort an der Witiko- nerstrasse. Die Vorinstanz hat dem "Witiker Huus" daher zu Recht keinen besonderen Situationswert im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG attestiert. Zusammenfassend kann damit festgehalten werden, dass die Vorinstanz dem "Witiker Huus" mit nac hvollziehbarer und vollständiger Begründung weder eine wichtige Zeugenqualität (Eigenwert) noch eine landschafts - bzw. siedlungsprägende Wirkung (Situationswert) attestiert hat. Zu diesem Schluss kam die Vorinstanz nicht etwa in Missachtung des Gutachterwi s- sens, sondern in Abwägung der durch das Gutachten des AfS und die Feststellungen der Denkmalpflegekommission gewonnenen denkmalwis- senschaftlichen Sachverhaltserkenntnisse. 6.3.1. Der Rekurrent bemängelt zudem, dass sich d ie Vorinstanz nicht mit der Tatsache auseinandergesetzt habe, dass das "Witiker Huus" als Einzelob- jekt mit der höchstmöglichen Einstufung (Erhaltungsziel A) im ISOS figurie- re. Das ISOS sei zwar nur bei Bundesaufgaben direkt anwendbar, doch müssten Kantone und Gemeinden nach der Rechtsprech ung des Bundes- gerichts die Vorgaben des ISOS bei Einzonungen, Richt - und Nutzungsplä- nen sowie Gestaltungsplänen adäquat berücksichtigen und umsetzen. Vor- liegend gehe es genau um einen Entscheid, der letztlich die planerischen Voraussetzungen im Hinblick au f eine Arealüberbauung optimieren solle. Trotzdem habe keine vertiefte Auseinandersetzung mit der Einstufung des "Witiker Huus" im ISOS stattgefunden (act. 2, S. 10 f.). R1S.2019.05018 Seite 19 6.3.2. Die Vorinstanz betont hingegen, dass die Aufnahme des "Witiker Huus" ins ISOS lediglich bedeute, dass es als grundsätzlich schutzfähig gelte. Da das "Witiker Huus" jedoch als Einzelobjekt weder als wichtiger Zeuge noch als ein Objekt mit besonderem Situationswert einzustufen sei, könne der Auf- nahme ins ISOS keine gegenteilige Bedeut ung mehr zukommen (act. 11, S. 6). Der durch die Aufnahme ins Bundesinventar erhaltene Schutz gilt gemäss Mitbeteiligter auch nur bei der Erfüllung von Bundesaufgaben in unmittelbarer Weise. Sei dies nicht der Fall, träfen Kanton und Gemeinde lediglich eine Pflicht zur Berücksichtigung, wobei im Einzelfall eine Interes- senabwägung im Lichte der Heimatschutzanliegen zu erfolgen habe. Eine solche Interessenabwägung sei im vorliegenden Einzelfall erfolgt (act. 7, S. 6). 6.3.3. Mit der Aufnahme des "Witiker Huus " ins ISOS darf gemäss Art. 6 Abs. 2 des Natur- und Heimatschutzgesetzes (NHG) ein Abweichen von der unge- schmälerten Erhaltung im Sinne des Inventars bei der Erfüllung einer Bun- desaufgabe nur in Erwägung gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich - oder höhe rwertige Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entge- genstehen. Voraussetzung ist also, dass "Bundesaufgaben" im Sinne von Art. 2 NHG erfüllt werden, wobei solche Aufgaben auch den Kantonen ob- liegen können und in Art. 2 NHG in nicht abschliessender Weise aufgezählt werden. Beim Vorliegen bloss kantonaler oder kommunaler Aufgaben ver- sagt das bundesrechtliche Schutzdispositiv hingegen, wobei dies selbst für den Fall gilt, dass Objekte von nationaler Bedeutung betroffen sind. Eine Relativierung erfährt diese Tatsache, dass Schutzobjekte mit der Aufnahme in ein Bundesinventar nach Art. 5 NHG Eingang in die Raumplanung fin- den, weshalb gemäss Bundesgericht eine mittelbare Schutzwirkung der Bundesinventare bei der Erfüllung raumrelevanter Aufgaben der Kanton e und Gemeinden erfolgt. Dies aber nur insofern, als Bundesinventare wie das ISOS ihrer Natur nach Sachplänen und Konzepten gleichkommen. Im Rahmen der allgemeinen Planungspflicht der Kantone (Art. 2 des Raum- planungsgesetzes [RPG]) legen diese die Planungs grundlagen in ihrer Richtplanung im Allgemeinen fest (Art. 6 RPG) und berücksichtigen die Bundesinventare als besondere Form von Sachplänen und Konzepten im Speziellen (Art. 6 Abs. 4 RPG; BGE 135 II 209 vom 1 . April 2009, E. 2.1; zum Ganzen: Pierre Tschann en/Fabian Mösching, Nationale Bedeutung R1S.2019.05018 Seite 20 von Aufgaben - und Eingriffsinteressen im Sinne von Art. 6 Abs. 2 NHG, Gutachten im Auftrag des Bundesamtes für Umwelt, Bern 2012, S. 9 ff.). Vorliegend wurden in Bezug auf das fragliche Einzelobjekt "Witiker Huus" durch die Vorinstanz weder Bundes - noch raumplanerische Aufgaben wahrgenommen. Die Vorinstanz unterliegt bei der Bewertung des "Witiker Huus" als Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG bzw. beim Entscheid, dieses nicht unter Schutz zu stellen, nic ht der in Art. 6 Abs. 2 NHG für die Erfüllung einer Bundesaufgabe statuierten Pflicht zur unge- schmälerten Erhaltung im Sinne des ISOS. Im Übrigen hat die Vorinstanz die relevanten heimatschutzrechtlichen Sachverhaltsfeststellungen der Ex- perten in ihre Erwä gungen umfassend einbezogen. Der Eintrag im ISOS verpflichtete die Vorinstanz daher nicht mehr als der Eintrag im kommuna- len Inventar, sich mit der Vermutung der Schutzwürdigkeit des darin ver- zeichneten Objekts auseinanderzusetzen. Dies ist geschehen. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Vorwurf der ungenügenden Auseinandersetzung durch die Vorinstanz mit der Tatsache, dass das "Witiker Huus" als Einzelobjekt mit Erhaltungsziel A im ISOS figuriere, nicht verfängt. 6.4.1. Schliesslich hält der Rekurren t fest, dass sich die Vorinstanz nicht auf ein Auswahlermessen bei der Anwendung von § 203 Abs. 1 lit. c PBG werde berufen können. Die Vorinstanz habe 1979 bereits den Abbruch der an das "Witiker Huus" angebauten Scheune bewilligt und der Inventarentlassun g des Hauses Witikonerstrasse 400 auf der gegenüberliegenden Strassensei- te zugestimmt. Bei verbleibenden acht historischen Häusern im Unterdorf von Witikon bestehe kein Auswahlermessen mehr. Es befinde sich wohl auf dem gesamten Stadtgebiet kein weiteres O bjekt in den historischen Dorf- kernen, das als Wohnhaus mit öffentlicher Nutzung konzipiert wurde. Beim "Witiker Huus" handle es sich nämlich nicht um ein Bauernhaus, sondern um ein Wohn- bzw. um das faktische Gemeindehaus. Klassizistische länd- liche Bauten seien eher rar. In der Stadt Zürich seien kaum noch Vertreter dieser Stilepoche zu finden (act. 2, S. 11 f.). R1S.2019.05018 Seite 21 6.4.2. Dass auf dem ganzen Stadtgebiet in den historischen Dorfkernen keine weiteren Objekte zu finden seien, welche als Wohnhaus mit öffentlicher Nutzung konzipiert worden seien, trifft gemäss Vorinstanz nicht zu. Es sei zudem die Behauptung zu relativieren, dass es sich beim "Witiker Huus" faktisch um das Witikoner Gemeindehaus gehandelt habe, da mit jedem neuen Gemeindepräsidenten auch die Lokali tät gewechselt haben dürfte. Auch seien in Zürich diverse Vertreter klassisch -ländlicher Bauten zu fin- den. So fänden sich allein im Unterdorf Witikon mit dem Wohnhaus an der Buchzelgstrasse 107 (erbaut 1830), dem ehemaligen Schulhaus Witiko- nerstrasse 359 ( erbaut 1876/77) und dem ehemaligen Bauernhaus Witiko- nerstrasse 351/353 (erbaut 1850) gleich drei weitere Beispiele dieser Stilepoche, die im Inventar der kunst - und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung vertreten seien. Auch auf dem übr igen Stadt- gebiet fänden sich diverse weitere Beispiele aus dem Inventar (act. 11, S. 7). 6.4.3. Die Qualifikation eines Baudenkmals als Schutzobjekt im Sinne von § 203 PBG führt nicht zwingend zum Erlass von Schutzmassnahmen, sondern nur, wenn die denkmalpflegerische Bedeutung und das öffentliche Interes- se an der Erhaltung des Schutzobjekts im Rahmen der vorzunehmenden Güterabwägung höher zu gewichten sind als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (VB 92/0093 in RB 1992 Nr. 62). Beim Entscheid, ob ein Objekt unter Schutz gestellt oder aus dem Inventar entlassen werden soll, verfügen die Gemeinden über ein Auswahlermessen. Sie müssen un- ter mehreren infrage kommenden Objekten eine Auswahl treffen und dieje- nigen selektionieren, welche sie in Beachtung aller Umstände als für die Unterschutzstellung am geeignetsten halten ( VB 89/0080 in RB 1989 Nr. 67). Im Falle eines Verzichts auf die Unterschutzstellung eines wichti- gen Zeugen hat die Gemeinde ihre Denkmalpflegestrategie unter Verweis auf vergleichbare, bereits unter Schutz gestellte Objekte darzulegen sowie unter Verhältnismässigkeitsgesichtspunkten unterschiedlich weitreichende Schutzanordnungen (z.B. teilweise Unterschutzstellung, Ergänzungsbauten sowie allfällige Nutzungskonzepte) vertieft zu prüfen und schlussendlich die erforderliche Interessenabwägung unter Berücksichtigung aller übrigen ein- zelfallartigen Faktoren vorzunehmen (vgl. VB.2014.00603 vom 9. Juli 2015, E. 3.1). R1S.2019.05018 Seite 22 Dem Umstand, dass den Gemeinden bei der Beurteilung der Schutzwü r- digkeit sowie bei der Auswahl unter mehreren infrage kommenden Objek- ten ein gewisser Ermessensspielraum zukommt, trägt das Baurekursgericht dadurch Rechnung, dass es sich bei der Überprüfung eines vertretbaren denkmalpflegerischen Entscheides der Vorinsta nz Zurückhaltung auferlegt. Lässt sich dieser auf vernünftige Gründe abstützen, so schreitet die Re- kursinstanz nicht ein. Im Übrigen kommt dem Baurekursgericht bei der Überprüfung von denkmalpflegerischen Anordnungen in der Regel volle Kognition zu. Vorliegend hat die Vorinstanz bereits überzeugend und nachvollziehbar dargelegt, dass es sich beim "Witiker Huus" in seinem heutigen Zustand nicht um einen wichtigen Zeugen handelt und das Gebäude auch kein "we- sentlich mitprägendes Element" im Sinne des Natur - und Heimatschutzes für die Umgebung darstellt. Die Voraussetzungen, dass das "Witiker Huus" als Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c gelten könnte, sind damit nicht gegeben. Entsprechend erübrigt sich grundsätzlich die Ausübung ei- nes Auswahlermessens. 6.5.1. Eine Nicht-Unterschutzstellung würde nach Meinung des Rekurrenten auch dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit widersprechen. Das öffentliche In- teresse am Bestand des "Witiker Huus" überwiege das Interesse der Eigen- tümerin an einer Profitoptimierung (act. 2, S. 11 f.). 6.5.2. Wie die Vorinstanz zu Recht entschieden hat, handelt es sich beim "Witiker Huus" nicht um ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Die Vorinstanz verzichtete deshalb auf die Anordnung von Schutzmassnah- men. Damit erübrigen sich richtigerweise Erwägungen zur Verhältnismäs- sigkeit. 7.1. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist. R1S.2019.05018 Seite 23 7.2. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten dem Rekurrenten aufzuerle- gen (§ 13 VRG). Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal- tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier ei n Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Ge- richtsgebühr in der Regel Fr. 1'000. -- bis Fr. 50'000. -- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 3 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Plüss, § 13 Rz. 25 ff.). Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 6'000.-- festzusetzen. 7.3. Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei- ner angemesse nen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver- pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach- verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte o- der den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemes sung der Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. Entschädigungspflichtig können sämtliche Verfahrensbeteiligten mit Partei- stellung sein, nicht aber Involvierte ohne Parteistellung (Plüss, § 17 Rz. 20). Dasselbe muss für die Entschädigungsberechtigung gelten. Der Begriff des Mitbeteiligten ist im öffentlichen Recht des Kantons Zürich nicht definiert. In der Praxis wird damit Verschiedenes bezeichnet. Die Be- zeichnung kann auch auf Personen angewandt werden, denen Parteistel- lung zusteht (Martin Bertschi, in: Kommentar VRG , Vorbemerkungen zu §§ 21 und 21a, Rz. 21 ff.) Damit können auch Mitbeteiligte entschädigungsberechtigt und entschädi- gungspflichtig werden. Zwar entfällt gemäss der Praxis des Baurekursge- richts bei erfolgreichen Anfechtungen von Schutzentscheiden durch Ver- bände (oder durch Private) aus Gründen des ausn ahmsweise geltenden R1S.2019.05018 Seite 24 Verursacherprinzips eine Kosten - und Entschädigungspflicht der mitbetei- ligten Grundeigentümerschaft in aller Regel, weil die Eigentümerschaft auf den diesfalls als rechtsfehlerhaft ausgewiesenen Entscheid der Gemeinde keinen Einfluss ha tte (die Dinge liegen anders als beim erfolgreichen Nachbarrekurs gegen die Bewilligung einer Baueingabe, deren Fehlerhaf- tigkeit der Baugesuchsteller zu vertreten hat). Demgegenüber ist (in Hei- matschutzsachen) im Obsiegensfall der mitbeteiligten Grundeigen tümer- schaft zu Lasten des unterliegenden Verbandes oder Privaten eine Um- triebsentschädigung zuzusprechen, wenn die übrigen einschlägigen Vo- raussetzungen erfüllt sind; dies gemäss dem im Regelfall geltenden Unter- liegerprinzip (Plüss, § 17 Rz. 19 ff.). Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu- sprechung einer Umtriebsentschädigung ein zustufen (VB.2003.00093 vom 16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend de r mitbeteiligten Grundeigentümerschaft zu Lasten de s Rekurrenten eine Umtriebsentschä- digung zuzusprechen. Angemessen erscheint ein Betrag von total Fr. 2'000.--. Auch die Vorinstanz beantragt die Zusprechung einer Umtriebsentschädi- gung. Vorliegend handelt es sich zwar nicht um einen einfachen Fall. Des- sen ungeachtet ha tte die Behörde im Rechtsmittelverfahren keinen beson- deren, über die Bearbeitung im Bewilligungsverfahren erheblich hinausge- henden Zusatzaufwand zu treiben. Die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 lit. a VRG sind daher nicht erfüllt, so dass von der Zusprechun g einer Um- triebsentschädigung an die Vorinstanz abzusehen ist. Dem Rekurrenten steht bei diesem Verfahrensausgang von vornherein kei- ne Umtriebsentschädigung zu. […]