Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 19. Juni 2012 (410 12 182) ____________________________________________________________________ Rechtsschutz in klaren Fällen / Mietausweisung Gesuch um aufschiebende Wirkung vor Zustellung der schriftlichen Entscheidbegrün- dung Besetzung Präsidentin Christine Baltzer Gerichtsschreiber Andreas Linder Parteien A. _____, vertreten durch Advokat Marco Giavarini, Blumenrain 20, 4001 Basel, Gesuchsteller gegen B. _____, vertreten durch Advokat Bernhard Fischer, Postgasse 9, Postfach 182, 4450 Sissach, Gesuchsbeklagte Gegenstand Rechtsschutz in klaren Fällen / Mietausweisung Gesuch um aufschiebende Wirkung A. Mit Entscheid der Bezirksgerichtspräsidentin Arlesheim vom 23. Mai 2012 wurde A. _____ als Mieter und damaliger Gesuchbeklagter unter Androhu ng der polizeilichen Vollstreckung im Nichtbefolgungsfalle richterlich angewiesen, das von ihm gemietete Mietobjekt in X. _____ bis spätestens 9. Juni 2012, 12.00 Uhr mittags, zu räumen. D ieser Entscheid wurde dem Gesuch- Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht beklagten durch Zustellung des Dispositivs eröffnet, worau f dieser mit Schreiben vom 6. Juni 2012, welches am Folgetag der Schweizerischen Post übergeb en wurde, beim Bezirksgericht Arlesheim eine schriftliche Begründung des besagten Ent scheides verlangte. In der Folge wur- de der Beklagte mit Beschluss der Vollzugsinstanz vom 11. Juni 2012 aufgefordert, das Mietob- jekt in X. _____ bis 20. Juni 2012, 12.00 Uhr, zu räum en und bei fortwährendem Nichteinhalten wurde der polizeiliche Zwangvollzug angedroht. B. Mit Eingabe vom 15. Juni 2012 gelangt A. _____, nunm ehr vertreten durch Advokat Mar- co Giavarini, an das Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, und beantragt, dass die Vollstreckbarkeit des Urteils der Gerichtspräsidentin de s Bezirksgerichts Arlesheim vom 23. Mai 2012 aufzuheben bzw. aufzuschieben sei, bis das schriftlich begründete Urteil der Ge- richtspräsidentin des Bezirksgerichts Arlesheim vorliege und bis im anschliessenden Be- schwerdeverfahren vom Kantonsgericht Basel-Landschaft übe r die aufschiebende Wirkung der Beschwerde entschieden worden sei (Ziff. 1). Der Beschl uss der Vollzugsinstanz vom 11. Juni 2012, gemäss welchem der polizeiliche Zwangsvollzug angeo rdnet worden sei, falls der Ge- suchsteller das Mietobjekt nicht bis spätestens 20. Juni 201 2, 12.00 Uhr mittags, verlassen ha- be, sei umgehend aufzuheben bzw. zu sistieren und auf einen polizeilichen Zwangsvollzug sei mindestens bis zum in Rechtsbegehren 1 genannten Zeitp unkt zu verzichten (Ziff. 2), unter o/e Kostenfolge (Ziff. 3). Auf die Begründung des Gesuchs i st in den Erwägungen zurückzukom- men, soweit sich dies als notwendig erweist. C. Mit Verfügung vom 15. Juni 2012 wurde die Eingabe de s Gesuchstellers der Gegenpartei kurz zur fakultativen Stellungnahme unterbreitet. Mit V erlautbarung vom 19. Juni 2012 lässt die Vermieterschaft, vertreten durch Advokat Bernhard Fischer , beantragen, dass das Gesuch des Gesuchstellers mit den dort gestellten Begehren Ziff. 1 bis 3 vollumfänglich abzuweisen sei. Zudem sei einer allfälligen, vom Gesuchsteller noch ei nzureichenden Beschwerde, die auf- schiebende Wirkung nicht zu erteilen, unter o/e Kostenfo lge. Darüber hinaus sei der Ge- suchsteller in Anwendung von Art. 99 ZPO zu einer Siche rheitsleistung für die Parteientschädi- gung der Gesuchsgegnerin in der Höhe von CHF 2'500.00 zu verpflichten. Auf die Begründung der Stellungnahme ist in den Erwägungen einzugehen, soweit dies angezeigt ist. Erwägungen 1. Entscheide der Bezirksgerichte können gemäss Art. 239 Abs . 1 ZPO durch Übergabe oder Zustellung des schriftlichen Dispositivs ohne schriftliche Begründung eröffnet werden. Wird der Entscheid ohne schriftliche Begründung eröffnet, ka nn die unterliegende Partei nicht sogleich ein Rechtsmittel einlegen, sondern hat zunächst die schriftliche Begründung zu verlan- gen. Steht gegen den Entscheid nur die Beschwerde zur Verfügung, so hemmt dieselbe die Rechtskraft und die Vollstreckbarkeit des angefochtenen Ent scheides nicht (Art. 325 Abs. 1 ZPO). Der Entscheid wird sogleich rechtskräftig und vollstreckbar. Die Rechtsmittelinstanz kann die Vollstreckbarkeit ausnahmsweise aufschieben (Art. 325 Abs. 2 ZPO). Dem Gläubiger kann aber abhängig von der Dauer, welche die Vorinstanz für die Ausarbeitung der Begründung be- nötigt, genügend Zeit zur Verfügung stehen, um den En tscheid vollstrecken zu lassen, noch bevor der Schuldner das Rechtsmittelverfahren anhängig machen und die aufschiebende Wir- Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht kung beantragen kann. In der ZPO fehlt es an einer Best immung, welche die Zeitspanne zwi- schen der erstinstanzlichen Eröffnung im Dispositiv und der nachträglichen Zustellung der Be- gründung regelt. Die Lehre hält überzeugend dafür, d ass sich eine sinngemässe Anwendung von Art. 263 ZPO als Lösung anbietet: Demnach muss es der unterliegenden Partei möglich sein, für die Zeit, bis die schriftliche Begründung vorliegt, den Aufschub der Vollstreckbarkeit bis zum Einreichen der Beschwerde vorsorglich bei der Beschwer deinstanz zu beantragen (vgl. STAEHELIN /B ACHOFNER , Vollstreckung im Niemandsland, in: Jusletter 16. April 2012). Sachlich zuständig für eine entsprechende Massnahme ist nach Eröff nung des erstinstanzlichen Ent- scheides die Rechtsmittelinstanz, denn die Kompetenz des erstinstanzlichen Gerichts endet mit der Eröffnung des Entscheides. Dem Devolutiveffekt entspr echend wird von diesem Zeitpunkt an die Rechtsmittelinstanz zuständig. Die Situation entspricht der vorsorglichen Massnahme vor Rechtshängigkeit des erstinstanzlichen Verfahrens. Die gesu chstellende Partei hat einen dro- henden nicht leicht wieder gutzumachenden Nachteil sowi e Dringlichkeit glaubhaft zu machen. Dieser Nachteil ist sodann gegen die Nachteile eines Auf schubes für den Beschwerdegegner abzuwägen. 2.1 Im vorliegenden Fall bringt der Gesuchsteller im Wesen tlichen vor, ein polizeilicher Zwangsvollzug wäre aus folgenden Gründen mit nicht wiede rgutzumachenden Nachteilen ver- bunden: Das Mietobjekt sei einerseits seine Wohnung, in welcher er und seine 10-jährige Toch- ter leben würden. Müsse er die Wohnung am 20. Juni 201 2 verlassen, so würden er und seine Tochter auf der Strasse stehen. Zum Mietobjekt gehöre z udem ein Tonstudio. Er sei Musiker und das Tonstudio stelle seine Erwerbsgrundlage dar. B ei einer Zwangsräumung würde er sei- ne Erwerbsgrundlage auf einen Schlag verlieren und so einen erheblichen Schaden erleiden. Er habe zudem mit Zustimmung der Gegenpartei rund CHF 100'000.00 in den Bau des Tonstudios und in die Renovation der Wohnung investiert. Auch diese Investitionen würden verloren gehen, wenn die Zwangsräumung stattfinden würde. Ferner sei zu berücksichtigen, dass die Kündi- gung entgegen der Auffassung der Gerichtspräsidentin d es Bezirksgerichts Arlesheim nichtig bzw. ungültig sei, da die Formalien einer Kündigung g emäss Art. 257d OR nicht korrekt ein- gehalten worden seien. Der Mietvertrag sei auf Mieters eite in solidarischer Haftbarkeit von zwei Personen abgeschlossen worden und in der Folge nie aufge hoben bzw. rechtsgültig auf den Gesuchsteller allein übertragen worden. Die Zahlungsau fforderung mit Kündigungsandrohung gemäss Art. 257d OR sowie die anschliessende Kündigung gemäss Art. 257d OR seien nur gegenüber dem Gesuchsteller ausgesprochen worden und ni cht auch gegenüber der zweiten Mietpartei. Schliesslich könne er dem geltend gemachten Mietzinsausstand verrechnungsweise eine Forderung gegenüber der Gesuchsbeklagten im Zusamm enhang mit einem Wasserscha- den im Jahre 2009 im Tonstudio, der seine Ursache im u ndichten Flachdach gehabt habe, ent- gegen halten, so dass unter dem Strich gar keine Forderu ng der Gesuchsgegnerin mehr übrig bleibe. 2.2 Die Gesuchsgegnerin lässt zusammengefasst entgegnen, die schriftliche Begründung des Ausweisungsentscheids liege vor. Es sei davon auszugehen, d ass auch der Gesuchsteller sel- bigen Entscheid am 13. Juni 2012 hätte abholen können. Wenn er dies nicht tue, so gehe eine allfällige Zeitverzögerung zu seinen Lasten und er kön ne sich auch nicht auf einen nicht wie- dergutzumachenden Nachteil berufen, den er selbst durch schnelles und rechtzeitiges Handeln Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht hätte vermeiden können. Auch materiell könne nicht von e inem nicht wiedergutzumachenden Nachteil gesprochen werden: Seine Tochter lebe nicht bei ihm im fraglichen Mietobjekt. Es handle sich lediglich um eine bestrittene Parteibehau ptung. Es stehe ausser Zweifel und sei vom Gesuchsteller anlässlich der Verhandlung nicht bestri tten worden, dass die von der Ge- suchsgegnerin angemahnten Mietzinsausstände bestehen und ü ber diese hinaus seit Dezem- ber 2011 bis heute keinerlei Mietzinsen bezahlt worden seien. Der Gesuchsteller habe wieder- holt geltend gemacht, dass er nicht über das notwendig e Erwerbseinkommen verfüge. Insofern bilde das erwähnte Tonstudio keine Grundlage für ein E inkommen des Gesuchstellers. Im Wei- teren belasse es der Gesuchsteller dazu mit blossen Behaupt ungen. Die behaupteten Investiti- onen von CHF 100'000.00 würden bestritten. Zudem li ege keine schriftliche Zustimmung der Vermieterschaft vor. Dem Ausweisungsgericht sei eine schrift liche Vereinbarung zwischen der vormaligen Mitmieterin und der Vermieterin vorgelegen, wonach erstere per Saldo aller Ansprü- che aus dem Mietvertrag entlassen worden sei. Der Gesuchst eller verhalte sich diesbezüglich rechtsmissbräuchlich. Vor dem Bezirksgericht Arlesheim habe im 2008 ein Mietausweisungs- verfahren seitens der Vermieterschaft gegen den Gesuchste ller und gegen die vormalige Mit- mieterin stattgefunden. Im Laufe dieses Verfahrens hab e die Gesuchsgegnerin die Mitmieterin aus dem Mietverhältnis entlassen. In der Folge sei da s Verfahren bezüglich dieser Mitmieterin als erledigt abgeschrieben und das Ausweisungsverfahren g egen den Gesuchsteller weiterge- führt worden. Insgesamt müsse eine vom Gesuchsteller bi s anhin nicht eingereichte Beschwer- de als zum vorneherein aussichtslos erachtet werden. Zu b eachten sei, dass der Gesuchsteller die Kündigung nicht angefochten und auch keine Mieterst reckung verlangt habe, was bei Zah- lungsverzug auch nicht möglich wäre. Die Zahlungsausstän de des Gesuchstellers seien nicht bestritten. Der Gesuchsteller habe zu keinem Zeitpunkt verrechnungsweise eine Schadener- satzforderung geltend gemacht, eine solche Verrechnung seinrede sei nicht innerhalb der dreis- sigtägigen Zahlungsfrist erfolgt. Im Übrigen seien die angeblichen Schadenersatzforderungen durchwegs bestritten und würden jeglicher Grundlage entbehren. 2.3 Die Präsidentin des Kantonsgerichts, Abteilung Zivilrecht , kommt nach Einsichtnahme in die Akten zum Schluss, dass die Voraussetzungen für eine vorsorgliche Anordnung eines Auf- schubs der Vollstreckung nicht hinreichend glaubhaft gemach t sind. Der nunmehr vorliegenden Begründung des Entscheides der Bezirksgerichtspräsidentin A rlesheim vom 23. Mai 2012, wel- che die Gesuchsgegnerin mit der Stellungnahme beigebra cht hat, lässt sich der Sachverhalt und die Prozessgeschichte entnehmen. Die Subsumtion des Sachverhaltes unter die relevanten gesetzlichen Bestimmungen für eine ausserordentliche Kün digung wegen Zahlungsrückstands des Mieters gemäss Art. 257d OR präsentiert sich schlüssig. D ie formelle Einwendung des Ge- suchstellers, die notwendige Zahlungsaufforderung mit K ündigungsandrohung sowie die an- schliessende Kündigung sei gegenüber der zweiten Mietpar tei nicht ausgesprochen worden, erweist sich vor dem Hintergrund der aktenkundigen Entla ssung dieser Mitmieterin vom 13. Oktober 2008 als untauglich, zumal offensichtlich au ch keine Familienwohnung im Sinne von Art. 266n OR vorliegt. Im Weiteren fehlt es bezügl ich des grundsätzlich unstreitigen Miet- zinsausstandes, der mittlerweile Mietzinse mehrerer Monate im Betrag von über CHF 20'000.00 umfasst, an einer fristgerechten Verrechnungserklärung. Dem Mieter ist es augenscheinlich nicht gelungen, Bestand und Umfang der geltend gemach ten Gegenforderung nachzuweisen. Die von ihm vorgelegte Rechnung der C. _____ vom 25. Juli 2009 und die Auftragsbestätigung Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht des nämlichen Unternehmens vom 27. März 2012 weisen jeden falls keine liquide Verrech- nungsforderung gegen die Vermieterschaft aus. Es finde t sich auch in der Schuldanerkennung vom 27. April 2011 kein entsprechender Vorbehalt. Die neuerliche Verrechnungserklärung im Rahmen des vorliegenden Gesuchs ist jedenfalls verspätet und unbeachtlich. Schliesslich ver- mögen auch die weiteren vom Gesuchsteller vorgebrachten Gründe den verlangten Vollzug der Ausweisung nicht weiter aufzuschieben: Es liegt in der N atur eines Ausweisungsverfahrens, dass der vormalige Mieter das Objekt zu verlassen hat, wenn die gesetzlichen Voraussetzun- gen erfüllt sind, und letztlich die zwangweise Vollstreckung droht, falls dem massgeblichen Ent- scheid nicht freiwillig nachgelebt wird. Selbst wenn de r Gesuchsteller mithin seine weiteren Be- hauptungen, seine 10-jährige Tochter würde bei ihm leben, bei einer Zwangsräumung würde er seine Erwerbsgrundlage aus dem Tonstudio im Mietobjekt verlieren und er habe grosse Investi- tionen in das Mietobjekt getätigt, glaubhaft gemacht h ätte, rechtfertigen diese Gründe keine aussergesetzliche Erstreckung des Mietverhältnisses, nachdem dem Gesuchsteller bereits im Ausweisung- und im Vollstreckungsverfahren angemessene Fr isten zugestanden wurden. Im Ergebnis ist das Gesuch vom 15. Juni 2012 somit abzuweisen. Der Antrag der Gesuchsbeklag- ten, der Gesuchsteller sei in Anwendung von Art. 99 ZP O zu einer Sicherheitsleistung für die Parteientschädigung der Gesuchsgegnerin in der Höhe von CHF 2'500.00 zu verpflichten, ist nach dem Vorstehenden gegenstandslos. 3. Abschliessend ist noch über die Verteilung der Prozesskoste n für das vorliegende Verfah- ren zu befinden. Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten der unterliegenden Partei auferlegt. Die vorstehenden Erwägungen haben gezeigt, dass das Gesuch abzuweisen ist. Der Gesuchsteller hat somit die Gerichtskosten des Ve rfahrens zu tragen. Die Entscheidge- bühr wird in Anwendung von § 9 Abs. 2 lit. b der Ver ordnung vom 15. November 2010 über die Gebühren der Gerichte (SGS 170.31; Gebührentarif) au f pauschal CHF 300.00 festgelegt. Dar- über hinaus hat der Gesuchsteller der Gegenpartei ein e Parteientschädigung zu bezahlen. Der Zeitaufwand von Advokat Bernhard Fischer für das Verfahr en ist in Ermangelung einer Hono- rarnote auf vier Stunden zum Ansatz von CHF 250.00 zu v eranschlagen. Die Auslagen sind mit einer Pauschale von CHF 20.00 abzugelten und zusätzlich ist die Mehrwertsteuer von 8 % zu vergüten. Demnach wird erkannt: ://: 1. Das Gesuch vom 15. Juni 2012 wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr von pauschal CHF 300.00 wird de m Ge suchsteller auferlegt. 3. Der Gesuchsteller hat der Gesuchsbeklagten eine Parteie ntschädigung von CHF 1'000.00 zuzüglich Auslagen von CHF 20.00 und 8 % MWST von CHF 81.60 zu bezahlen. Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht Präsidentin Christine Baltzer Gerichtsschreiber Andreas Linder