<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00565</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211695&amp;W10_KEY=13013535&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00565</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 04.04.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung/Wiederherstellungsbefehl</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Verweigerung der Baubewilligung für eine Dachaufbaute. Vertrauensschutz. Wiederherstellungsbefehl. Kein Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung aus Gründen des Vertrauensschutzes (E. 4). Verhältnismässigkeit des Wiederherstellungsbefehls (E. 6.3). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABBRUCHBEFEHL">ABBRUCHBEFEHL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSKUNFT">AUSKUNFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEHÃRDLICHE AUSKUNFT">BEHÃRDLICHE AUSKUNFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHAUFBAUTE">DACHAUFBAUTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHLEPPGAUBE">SCHLEPPGAUBE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUEN">VERTRAUEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSGRUNDLAGE">VERTRAUENSGRUNDLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSGRUNDSATZ">VERTRAUENSGRUNDSATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG">WIEDERHERSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNGSBEFEHL">WIEDERHERSTELLUNGSBEFEHL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNGSFRIST">WIEDERHERSTELLUNGSFRIST</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUSTÃNDIGKEIT">ZUSTÃNDIGKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 4 BauVV</span><br/><span class="gerade">§ 4 Abs. II BauVV</span><br/><span class="ungerade">Art. 9 BV</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 310 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 318 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 341 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 12 Abs. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=14344" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00565</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">4. April 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Tschirky.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinderat Unterstammheim, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung/Wiederherstellungsbefehl,</b></p> <p class="MsoNormal">h<span>at sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Gemeinderat Unterstammheim forderte mit Beschluss vom 21. Februar 2011 A und B auf, die PlÃ¤ne der bereits erstellten Schleppgaube des Einfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 am E-Weg 02 innert 30 Tagen zu Ã¼berarbeiten und genehmigen zu lassen (Disp.-Ziff. I Abs. 4) sowie innert zwei Monaten nach Genehmigung die Dachaufbaute anzupassen und den rechtmÃ¤ssigen Zustand herzustellen (Disp.-Ziff. I Abs. 5 und 6). Gleichzeitig wurde beschlossen, dass die Nachbarparzelle auf der Westseite in Absprache mit der EigentÃ¼merin in den ursprÃ¼nglichen Zustand zurÃ¼ckzufÃ¼hren (Disp.-Ziff. I Abs. 7) sowie die im Zusammenhang mit dem Neubau beschÃ¤digte Strasse in Absprache mit der Gemeinde wiederherzustellen seien (Disp.-Ziff. I Abs. 8).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Beschluss erhoben A und B Rekurs an die 4. Abteilung des Baurekursgerichts. Mit Entscheid vom 14. Juli 2011 wurde der Rekurs teilweise gutgeheissen und Disp.-Ziff. I Abs. 7 und 8 des Beschlusses des Gemeinderats Unterstammheim vom 21. Februar 2011 aufgehoben. Die Rekurrierenden wurden zudem aufgefordert, innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids hinsichtlich der Dachaufbaute auf der sÃ¼dwestlichen DachflÃ¤che ein abgeÃ¤ndertes Projekt zur Bewilligung einzureichen. Im Ãbrigen wurde der Rekurs abgewiesen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 14. September 2011 erhoben A und B Beschwerde <span>beim Verwaltungsgericht gegen diesen Entscheid des Baurekursgerichts</span> mit den AntrÃ¤gen, den angefochtenen Entscheid in dem Umfang aufzuheben, als der Rekurs abgewiesen worden sei, Ziff. I Abs. 4â6 des Beschlusses des Gemeinderats Unterstammheim vom 21. Februar 2011 aufzuheben sowie festzustellen, dass die Dachgaube nicht zu Ã¼berarbeiten sei. Zudem ersuchten sie um DurchfÃ¼hrung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten des Beschwerdegegners.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht schloss ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Unterstammheim stellte mit Beschwerdeantwort vom 17. Oktober 2011 den Antrag, die Beschwerde vollumfÃ¤nglich abzuweisen, unter Kostenfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. </p> <p class="Urteilstext">Mit Replik vom 7. November und Duplik vom 21. November 2011 hielten die Parteien an ihren im ersten Schriftenwechsel gestellten AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden ersuchen um DurchfÃ¼hrung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins.</p> <p class="Urteilstext">Der Entscheid, ob ein Augenschein angeordnet werden soll, steht im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der mit der Sache befassten BehÃ¶rde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden kÃ¶nnen und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 41 ff.). </p> <p class="Urteilstext">Der massgebliche Sachverhalt ergibt sich im vorliegenden Fall aus den Akten mit ausreichender Deutlichkeit. Auf die DurchfÃ¼hrung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins kann somit verzichtet werden (vgl. dazu auch E. 6.3).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck liegt gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Unterstammheim (BZO) in der Kernzone K II. Die Parzelle grenzt im SÃ¼dwesten unmittelbar an die Kernzone K I, welche Teil eines schutzwÃ¼rdigen Ortsbilds von kantonaler Bedeutung ist. </p> <p class="Urteilstext">Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die auf der sÃ¼dwestlichen DachflÃ¤che des Einfamilienhauses bereits erstellte Dachaufbaute. BezÃ¼glich dieser ordnete der Gemeinderat Unterstammheim im Beschluss vom 21. Februar 2011 an, die PlÃ¤ne seien innert 30 Tagen zu Ã¼berarbeiten und genehmigen zu lassen (Disp.-Ziff. I Abs. 4). Zudem sei die Dachaufbaute innert zwei Monaten nach Genehmigung anzupassen und der rechtmÃ¤ssige Zustand herzustellen (Disp.-Ziff. I Abs. 5 und 6). Im angefochtenen Entscheid des Baurekursgerichts wurde die in der Zwischenzeit abgelaufene Frist zur Ãberarbeitung der PlÃ¤ne insoweit angepasst, als die BeschwerdefÃ¼hrenden aufgefordert wurden, innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Entscheids des Baurekursgerichts hinsichtlich der Dachaufbaute auf der sÃ¼dwestlichen DachflÃ¤che ein abgeÃ¤ndertes Projekt zur Bewilligung einzureichen. Die Aufhebung von Disp.-Ziff. I Abs. 7 und 8 desselben Beschlusses wurde vom Gemeinderat nicht angefochten und ist somit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen im Wesentlichen geltend, die Dachaufbaute sei gestÃ¼tzt auf die am 14. Dezember 2010 erteilte verbindliche Zusage betreffend deren ZulÃ¤ssigkeit errichtet worden. Damit liege ein schutzwÃ¼rdiger Vertrauenstatbestand vor. An der EinschÃ¤tzung, dass ein schutzwÃ¼rdiger Vertrauenstatbestand vorliege, Ã¤ndere sich auch nichts, wenn die Vorgeschichte miteinbezogen werde<i>. </i></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der aus Art. 9 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) fliessende Grundsatz des Vertrauensschutzes bedeutet, dass der Private Anspruch darauf hat, in seinem berechtigten Vertrauen in behÃ¶rdliche Zusicherungen oder in anderes, bestimmte Erwartungen begrÃ¼ndendes Verhalten der BehÃ¶rden geschÃ¼tzt zu werden. Wesentlicher Anwendungsfall des Vertrauensschutzes ist der Schutz des Privaten bei unrichtigen AuskÃ¼nften der BehÃ¶rden. Der Vertrauensschutz wird jedoch begrenzt durch das GesetzmÃ¤ssigkeitsprinzip, welches verlangt, dass die VerwaltungsbehÃ¶rden nach Massgabe des Gesetzes und nicht nach einer vom Gesetz abweichenden Auskunft entscheiden. Nur unter bestimmten Voraus-setzungen vermag daher eine unrichtige Auskunft einen vom Gesetz abweichenden Entscheid zu rechtfertigen (vgl. zum Ganzen Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., ZÃ¼rich 2010, N. 622 ff., 668 ff.; zum Baurecht insbesondere: Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, N. 341). Dabei mÃ¼ssen die folgenden Erfordernisse kumulativ erfÃ¼llt sein: </p> <p class="Urteilstext"><span>-<span> </span></span>Die Auskunft erteilende BehÃ¶rde war in der Sache zustÃ¤ndig; </p> <p class="Urteilstext"><span>-<span> </span></span>die Auskunft eignete sich zur BegrÃ¼ndung von Vertrauen, insbesondere war sie inhaltlich ausreichend bestimmt; </p> <p class="Urteilstext"><span>-<span> </span></span>die Auskunft erfolgte ohne Vorbehalt; </p> <p class="Urteilstext"><span>-<span> </span></span>die Unrichtigkeit der Auskunft war fÃ¼r den EmpfÃ¤nger nicht erkennbar; </p> <p class="Urteilstext"><span>-<span> </span></span>der Adressat hat aufgrund der Auskunft eine nachteilige Disposition getroffen, die unwiderruflich ist oder jedenfalls nicht ohne Schaden rÃ¼ckgÃ¤ngig gemacht werden kann; </p> <p class="Urteilstext"><span>-<span> </span></span>der Sachverhalt und die Rechtslage haben sich seit der Auskunft nicht geÃ¤ndert; </p> <p class="Urteilstext"><span>-<span> </span></span>das Interesse am Schutz des Vertrauens Ã¼berwiegt das Interesse an der richtigen Rechtsanwendung. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Im Kanton ZÃ¼rich besteht mit Bezug auf behÃ¶rdliche AuskÃ¼nfte, welche die kÃ¼nftige Erteilung einer Baubewilligung zum Gegenstand haben, insofern eine besondere Rechtslage, als zur KlÃ¤rung von Fragen hinsichtlich der BewilligungsfÃ¤higkeit eines Bauvorhabens von Gesetzes wegen die MÃ¶glichkeit eines Vorentscheids zur VerfÃ¼gung steht (§§ 323 f. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Ausserhalb des Vorentscheidverfahrens erteilte AuskÃ¼nfte zu materiellen baurechtlichen Fragen werden daher kaum je als Vertrauensgrundlage anerkannt (vgl. dazu MÃ¤der, N. 341, mit weiteren Hinweisen). </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Vorliegend haben die BeschwerdefÃ¼hrenden mit der Errichtung der Dachaufbaute eine Disposition im Sinn der dargestellten GrundsÃ¤tze getroffen. FÃ¼r die Frage, ob aus GrÃ¼nden des Vertrauensschutzes, ein Anspruch auf nachtrÃ¤gliche Erteilung der Baubewilligung besteht, ist auch die Vorgeschichte zu berÃ¼cksichtigen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Mit Schreiben vom 27. Juli 2009 nahm der Gemeinderat Unterstammheim Stellung zu dem von den BeschwerdefÃ¼hrenden auf der Bauparzelle geplanten Neubau eines Einfamilienhauses. In der sog. "Vorprojektbeurteilung" wurde unter anderem festgehalten, dass im Rahmen der Detailprojektierung zu prÃ¼fen sei, ob die Gaube tatsÃ¤chlich notwendig sei. Wenn auf diese nicht verzichtet werden kÃ¶nne, sei ihre Proportion deutlich zu verbessern, indem die FronthÃ¶he der Dachaufbaute so reduziert werde, dass sie auch tatsÃ¤chlich wie eine in der Kernzone zulÃ¤ssige Schleppgaube in Erscheinung trete.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das von den BeschwerdefÃ¼hrenden am 4. Dezember 2009 zur Bewilligungserteilung eingereichte Bauvorhaben sah den Bau eines freistehenden Einfamilienhauses mit zwei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss vor. In der Mitte der sÃ¼dwestlichen FlÃ¤che des geknickten Steildachs der Baute war eine 3 m lange und 1,43 m hohe Dachaufbaute geplant.</p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss des Gemeinderats Unterstammheim vom 15. MÃ¤rz 2010 wurde dieses Bauvorhaben unter verschiedenen Auflagen und Bedingungen genehmigt. In ErwÃ¤gung lit. g des Beschlusses wurde unter Hinweis auf § 238 Abs. 2 PBG insbesondere festgehalten, dass die Schleppgaube zu massiv, in der Front zu hoch und zu wenig gut proportioniert wirke. Das Projekt sei diesbezÃ¼glich zu verbessern und vor Baubeginn genehmigen zu lassen. In Disp.-Ziff. II des Beschlusses wurde die Bauherrschaft aufgefordert, vor Baubeginn das Projekt bezÃ¼glich der Schleppgaube gemÃ¤ss den ErwÃ¤gungen gestalterisch zu verbessern und genehmigen zu lassen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Gegen diesen Beschluss erhoben die EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 Rekurs an die Baurekurskommission. Zwischen den am Rekursverfahren beteiligten Parteien wurde eine schriftliche Vereinbarung abgeschlossen. Aufgrund dieser ersuchten die BeschwerdefÃ¼hrenden um Bewilligung eines abgeÃ¤nderten Projekts. Mit Beschluss vom 28. Juni 2010 genehmigte der Gemeinderat Unterstammheim das revidierte Bauvorhaben unter folgenden Bedingungen:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"A) Massgebliche RevisionsplÃ¤ne und Unterlagen:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> - Situation 1:500 vom 16.06.2010</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> - Grundriss/Schnitt 1:100 vom 16.06.2010</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> - Ansichten 1:100 vom 16.06.2010</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> B) Folgende Beilagen, Auflagen und Bedingungen bilden integrierende Bestandteile dieser baurechtlichen Bewilligung und sind zwingend einzuhalten:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> Ausnahmebewilligung (§ 220 PBG) fÃ¼r die Unterschreitung des Strassenabstandes (5,00 m statt 6,00 m) und die GebÃ¤udehÃ¶henÃ¼berschreitung (6,35 m statt 6,00 m).</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> C) In den Ã¼brigen Teilen gelten die Bedingungen und Auflagen gemÃ¤ss der baurechtlichen Bewilligung des Gemeinderates Unterstammheim mit Beschluss Nr. 233 vom 15. MÃ¤rz 2010."</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext">Daraufhin zogen die rekurrierenden Nachbarn ihren Rekurs zurÃ¼ck. Mit Entscheid vom 15. Juli 2010 wurde das Rekursverfahren als durch RÃ¼ckzug erledigt abgeschrieben. </p> <p class="Urteilstext">Der Beschluss vom 28. Juni 2010 erwuchs unangefochten in Rechtskraft. </p> <p class="Erwgung3"><a id="_Ref320291777"><b>4.3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, dass sie das Projekt unter BerÃ¼cksichtigung der Anliegen der rekurrierenden Nachbarn sowie gestÃ¼tzt auf die entsprechenden Auflagen Ã¼berarbeitet hÃ¤tten. Es seien auch die Schleppgaube, die Befensterung an der Nordwestfassade, der Sitzplatz sowie die GaragenhÃ¶he angepasst worden. Die Schleppgaube sei neu mit einer HÃ¶he von 1,35 m eingegeben worden. Wenn in den ErwÃ¤gungen des Beschlusses vom 28. Juni 2010 nur die Ausnahmebewilligungen thematisiert seien, kÃ¶nne daraus nicht gefolgert werden, dass sÃ¤mtliche anderen Ãnderungen nicht bewilligt worden seien. Bei den anderen Projektanpassungen, welche in den ErwÃ¤gungen des Beschlusses vom 28. Juni 2010 auch nicht explizit erwÃ¤hnt seien, mache die Gemeinde nicht geltend, diese Ãnderungen seien nicht bewilligt worden. Es kÃ¶nne somit nicht argumentiert werden, dass die Gemeinde alles, was in den RevisionsplÃ¤nen nicht rot markiert gewesen sei, nicht bewilligt hÃ¤tte.</a> Im Begleitbrief des ArchitekturbÃ¼ros an die Gemeinde vom 16. Juni 2010 sei zudem festgehalten, dass vor der AusfÃ¼hrung noch ein Detailplan nachgereicht werde, auf welchem ersichtlich sei, dass die im Projektplan vermasste HÃ¶he der Dachgaube eingehalten werde. In diesem Begleitbrief sei somit explizit auf die Dachgaube und deren verÃ¤nderte HÃ¶he hingewiesen worden. Mit diesem Hinweis sei klar kundgetan, dass die Dimensionen der Dachgaube nicht weiter redimensioniert werden sollten. Vielmehr sollte nur der Nachweis erbracht werden, dass die vermasste HÃ¶he eingehalten werde. Jedenfalls wÃ¤re der Beschwerdegegner verpflichtet gewesen, die PlÃ¤ne zu diesem Punkt zu konsultieren und gegebenenfalls einen expliziten Vorbehalt anzubringen. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Im Beschluss vom 28. Juni 2010 ist unter dem Titel "Einleitung" festgehalten, dass im Zuge von Einigungsverhandlungen zwischen den Parteien mittlerweile folgende ProjektÃ¤nderungen schriftlich vereinbart worden seien:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"Die Bauherren verpflichten sich, das Haus um 0,5 m zur Strasse hin zu versetzen, so dass ein Strassenabstand von 5,00 m eingehalten wird. Dadurch verringert sich die GebÃ¤udehÃ¶he des Hauses auf 6,35 m. Daraus ergibt sich insbesondere auf der den Nachbarn zugewandten Seite des Hauses (Ecke Nordwest) eine HÃ¶he von 5,98 m."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">In den ErwÃ¤gungen ist anschliessend festgehalten, dass auf der Basis der Vereinbarung zwischen den beiden Parteien, unterzeichnet am 22. Juni 2010, dem Gemeinderat Unterstammheim ein entsprechend revidiertes, abgeÃ¤ndertes Bauprojekt zur Genehmigung eingereicht worden sei. Im Dispositiv erteilte der Gemeinderat Unterstammheim fÃ¼r die Unterschreitung des Strassenabstands (5 statt 6 m) und die Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he (6,35 statt 6 m) die entsprechenden Ausnahmebewilligungen (vgl. Disp.-Ziff. I lit. b des Beschlusses). </p> <p class="Urteilstext">Sowohl in den ErwÃ¤gungen als auch im Dispositiv befasst sich der Beschluss vom 28. Juni 2010 somit lediglich mit den ProjektÃ¤nderungen, welche mit den rekurrierenden Nachbarn am 22. Juni 2010 vereinbart wurden. In Disp.-Ziff. I lit. c des Beschlusses wurden die BeschwerdefÃ¼hrenden zudem darauf aufmerksam gemacht, dass in den Ã¼brigen Teilen die Bedingungen und Auflagen gemÃ¤ss der baurechtlichen Bewilligung des Gemeinderats Unterstammheim vom 15. MÃ¤rz 2010 gelten wÃ¼rden. Die Planunterlagen des abgeÃ¤nderten Projekts wurden denn auch mit dem Vermerk "mit Bedingungen genehmigt" gestempelt. Die Dachaufbaute bildete somit nicht Gegenstand dieses Beschlusses.</p> <p class="Urteilstext">Ob die weiteren Ãnderungen (Befensterung an der Nordwestfassade, Sitzplatz sowie GaragenhÃ¶he; vgl. dazu auch Nebenbestimmungen im Beschluss vom 15. MÃ¤rz 2010) mit diesem Beschluss oder zu einem spÃ¤teren Zeitpunkt vom Gemeinderat Unterstammheim genehmigt wurden, ist nicht Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens und kann damit offenbleiben.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>In den am 16. Juni 2010 eingereichten AbÃ¤nderungsplÃ¤nen ist zwar die Dachaufbaute mit einer FronthÃ¶he von 1,35 m dargestellt und im Schnittplan des GebÃ¤udes sogar das HÃ¶henmass der streitbetroffenen Dachaufbaute angegeben. Daraus kann jedoch keine stillschweigende Genehmigung der streitbetroffenen Dachaufbaute abgeleitet werden.</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 310 Abs. 1 PBG haben Baugesuche alle Unterlagen zu enthalten, welche fÃ¼r die Beurteilung eines Projekts nÃ¶tig sind. Werden der BaubehÃ¶rde nach erfolgter Bewilligung eines Neubaus AbÃ¤nderungsplÃ¤ne zur Genehmigung eingereicht, so haben diese neuen PlÃ¤ne die Anforderungen von UmbauplÃ¤nen eines bereits bestehenden GebÃ¤udes zu erfÃ¼llen. In den Grundrissen, Schnitten und Fassadenzeichnungen sind bei Umbauten bleibende Bauteile schwarz, neue rot und abzubrechende gelb wiederzugeben (§ 4 Abs. 2 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 [BVV]). Im Situationsplan sind bleibende Bauten und Anlagen schwarz, Neu- und Umbauten rot und abzubrechende Teile gelb darzustellen (§ 4 Abs. 1 in Verbindung mit § 3 Abs. 1 lit. a BVV).</p> <p class="Urteilstext">Vorliegend wurden lediglich die Grundrissverschiebungen im Situationsplan rot dargestellt. Die weiteren ProjektÃ¤nderungen wurden in den AbÃ¤nderungsplÃ¤nen entgegen der gesetzlichen Regelung nicht rot, sondern schwarz wiedergegeben. Die AbÃ¤nderungsplÃ¤ne entsprachen somit â wie von der Vorinstanz in E. 5.3.2 zutreffend festgehalten â nicht den gesetzlichen Anforderungen. Einer BaubehÃ¶rde ist es nicht zuzumuten, AbÃ¤nderungsplÃ¤ne auf weitere, nicht gemÃ¤ss § 4 BVV farblich gekennzeichnete AbÃ¤nderungen zu untersuchen. Vielmehr hat die Bauherrschaft sowie der Projektverfasser fÃ¼r die formelle und materielle Korrektheit der PlÃ¤ne zu sorgen. Dabei ist zum Schutz der Rechtsordnung sowie der betroffenen Nachbarn ein strenger Massstab an die Sorgfaltspflicht anzulegen, soll doch der nachlÃ¤ssigen Bauherrschaft die Missachtung der Rechtsordnung nicht zum Vorteil gereichen (RB 1987 Nr. 82). Auch der Hinweis im Begleitschreiben zu den ProjektÃ¤nderungsplÃ¤nen vom 16. Juni 2010, dass vor AusfÃ¼hrung ein Detailplan nachgereicht werde, worauf ersichtlich sei, dass die im Projektplan vermasste HÃ¶he der Dachgaube eingehalten werde, hat keine Verpflichtung der BaubewilligungsbehÃ¶rde zur Folge die AbÃ¤nderungsplÃ¤ne auf weitere, farblich nicht gekennzeichnete AbÃ¤nderungen zu untersuchen. Hinzu kommt im vorliegenden Fall, dass die FronthÃ¶he der Dachaufbaute lediglich von 1,43 auf 1,35 m verkleinert wurde. Dass Ã¼berhaupt eine Anpassung vorgenommen wurde, ist somit nicht ohne Weiteres ersichtlich. Jedenfalls konnten die BeschwerdefÃ¼hrenden unter diesen UmstÃ¤nden nicht davon ausgehen, die um 8 cm redimensionierte Dachaufbaute sei mit dem Beschluss vom 28. Juni 2010 genehmigt worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Am 27. Juli 2010 wurde den BeschwerdefÃ¼hrenden per E-Mail die Baufreigabe fÃ¼r das am 15. MÃ¤rz bzw. 28. Juni 2010 bewilligte Bauvorhaben erteilt. Gleichzeitig wurde darauf hingewiesen, dass fÃ¼r die AusfÃ¼hrung die Bedingungen und Auflagen gemÃ¤ss den Baurechtsentscheiden des Gemeinderats Unterstammheim vom 15. MÃ¤rz bzw. 28. Juni 2010 abschliessend massgebend seien.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼hren aus, mit der Erteilung der Baufreigabe sei ebenfalls zum Ausdruck gebracht worden, dass die gemÃ¤ss Beschluss vom 15. MÃ¤rz 2010 vor Baubeginn zu erfÃ¼llende Auflage der Anpassung der Dachgaube erfÃ¼llt sei. Es sei somit nicht zu beanstanden, dass die Bauherrschaft die AusfÃ¼hrungsplanung entsprechend fortgesetzt und die Erstellung der Dachgaube in Auftrag gegeben habe. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Aus der Erteilung der Baufreigabe kann nicht abgeleitet werden, die Dachaufbaute sei bereits genehmigt worden. Vielmehr wurde â wie vom Beschwerdegegner geltend gemacht â mit dieser Vorgehensweise der Beschleunigung der AusfÃ¼hrung Rechnung getragen, verblieb doch nach deren Erteilung noch ausreichend Zeit, um die Dachaufbaute anzupassen und diese ProjektÃ¤nderung genehmigen zu lassen. Die auflageweise geforderte Reduzierung der HÃ¶he der geplanten Dachaufbaute stand somit der Erteilung der Baufreigabe nicht entgegen. Zudem wurde auch in der E-Mail vom 27. Juli 2010 wiederum darauf hingewiesen, dass die Bedingungen und Auflagen gemÃ¤ss den Baurechtsentscheiden des Gemeinderats Unterstammheim vom 15. MÃ¤rz bzw. 28. Juni 2010 abschliessend massgebend seien. </p> <p class="Urteilstext">Als Zwischenergebnis ist jedoch festzuhalten, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden nach ihren eigenen AusfÃ¼hrungen die Erstellung der Dachaufbaute in Auftrag gegeben haben, nachdem die Baufreigabe erteilt worden war. Diese Disposition wurde somit von den BeschwerdefÃ¼hrenden in einem Zeitpunkt getÃ¤tigt, in welchem weder eine Baubewilligung vorlag noch aus GrÃ¼nden des Vertrauensschutzes ein Anspruch auf nachtrÃ¤gliche Erteilung einer solchen bestand. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Mit Eingabe vom 6. Oktober 2010 reichten die BeschwerdefÃ¼hrenden der BaubehÃ¶rde das Farbkonzept und den Detailplan fÃ¼r die Dachaufbaute ein. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen dazu geltend, sie hÃ¤tten den Detailplan betreffend die Schleppgaube nachgereicht, weil dies mÃ¼ndlich so abgesprochen gewesen sei. Aufgrund des Begleitschreibens vom 16. Juni 2010 liege es auf der Hand, dass der Detailplan der Dachgaube vom 6. Oktober 2010 nicht als Grundlage fÃ¼r die Bewilligung einer neu gestalteten Gaube gedient habe, sondern lediglich der ErfÃ¼llung des vonseiten der Gemeinde geÃ¤usserten Wunsches fÃ¼r den Nachweis der Einhaltung der GaubenhÃ¶he. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.2 </b>Als die BeschwerdefÃ¼hrenden am 6. Oktober 2010 den Detailplan betreffend die Dachaufbaute einreichten, lag noch kein Entscheid Ã¼ber die Frage vor, ob eine Dachaufbaute mit einer HÃ¶he von 1,35 m bewilligungsfÃ¤hig sei. Das Motiv fÃ¼r die Einreichung des Detailplans ist somit nicht massgeblich. Damit erÃ¼brigen sich weitere AusfÃ¼hrungen zu diesem Einwand der BeschwerdefÃ¼hrenden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Der Gemeinderat Unterstammheim verweigerte mit Beschluss vom 22. November 2010 die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Dachaufbaute. Aufgrund der geringfÃ¼gigen Anpassungen Ã¤ndere sich nichts an der ursprÃ¼nglichen Beurteilung. Die Dachaufbaute wirke noch immer zu massiv, zu hoch und zu wenig gut proportioniert und vermÃ¶ge sich nicht gut in die bauliche und landschaftliche Umgebung einzuordnen (§ 238 Abs. 2 PBG). In Disp.-Ziff. II des Beschlusses wurden die BeschwerdefÃ¼hrenden aufgefordert, die Schleppgaube gemÃ¤ss den ErwÃ¤gungen zu Ã¼berarbeiten und vor der AusfÃ¼hrung genehmigen zu lassen. Unter Hinweis auf die Strafbestimmung von §§ 340 ff. PBG und Art. 292 des Strafgesetzbuches (StGB) wurde in Disp.-Ziff. III festgehalten, dass die nicht genehmigten Bauteile nicht realisiert werden dÃ¼rften. In den Ã¼brigen Teilen wÃ¼rden die Bedingungen und Auflagen gemÃ¤ss den bisherigen baurechtlichen Bewilligungen des Gemeinderats Unterstammheim gelten (Disp.-Ziff. IV).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.7 </b>Am 14. Dezember 2010 fand eine Besprechung zwischen zwei GemeinderÃ¤ten und dem Architekten und Vertreter der Bauherrschaft statt. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.7.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, anlÃ¤sslich dieser Besprechung sei konkret gefragt worden, ob die Bauherrschaft die Dachgaube errichten dÃ¼rfe. Diese Frage sei von den beiden GemeinderÃ¤ten vorbehaltlos bejaht worden. Der Architekt der Bauherrschaft habe zudem als eine in prozessrechtlichen Fragen nicht versierte Person davon ausgehen dÃ¼rfen, dass die Zusagen von den zustÃ¤ndigen Personen (GemeindeprÃ¤sident und fÃ¼r das Bauwesen zustÃ¤ndiger Gemeinderat) erteilt worden seien. GestÃ¼tzt auf diese Zusagen sei noch am gleichen Tag die Dachgaube errichtet worden. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.7.2 </b>Dass die beiden GemeinderÃ¤te die gestellte Frage vorbehaltlos bejaht hÃ¤tten, wird vom Gemeinderat Unterstammheim bestritten.</p> <p class="Erwgung3"><a id="_Ref320706376"><b>4.7.3 </b>Zu prÃ¼fen ist vorweg die ZustÃ¤ndigkeit der Auskunft erteilenden BehÃ¶rde.</a> </p> <p class="Urteilstext">Ãber Baugesuche entscheidet gemÃ¤ss § 318 PBG die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde, soweit durch Verordnung nichts anderes bestimmt ist. BaubehÃ¶rde der Gemeinde Unterstammheim ist deren Gemeinderat, welcher im vorliegenden Fall zur Erteilung der Baubewilligung zustÃ¤ndig ist. </p> <p class="Urteilstext">Wie bereits festgehalten, verweigerte der Gemeinderat Unterstammheim mit Beschluss vom 22. November 2010 die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Dachaufbaute. Selbst wenn â wie von den BeschwerdefÃ¼hrenden geltend gemacht â zwei GemeinderÃ¤te nach diesem Beschluss mÃ¼ndlich eine vorbehaltlose Zusage erteilt haben sollten, dass die Dachaufbaute errichtet werden dÃ¼rfe, sind die Voraussetzungen berechtigten Vertrauens in diese Auskunft nicht erfÃ¼llt. </p> <p class="Urteilstext">Auf den Grundsatz des Vertrauensschutzes kann sich nur berufen, wer von der Vertrauensgrundlage Kenntnis hatte und ihre allfÃ¤llige Fehlerhaftigkeit nicht kannte und auch nicht hÃ¤tte kennen sollen. Wer die Fehlerhaftigkeit kennt, kann nicht in guten Treuen davon ausgehen, dass die durch den Staat erweckten Erwartungen erfÃ¼llt werden. Ein berechtigtes Vertrauen ist auch demjenigen abzusprechen, welcher die Mangelhaftigkeit der Ver-trauensgrundlage bei gehÃ¶riger Sorgfalt hÃ¤tte erkennen mÃ¼ssen. Dabei ist auf die individuellen FÃ¤higkeiten und Kenntnisse der sich auf Vertrauensschutz berufenden Personen abzustellen (BGE 132 II 21 E. 6; HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, N. 655 ff., 674 f.). Dass es sich beim Vertreter der BeschwerdefÃ¼hrenden, welcher an der Besprechung vom 14. Dezember 2010 teilnahm, nicht um einen Anwalt, sondern um einen Architekten handelte, vermag daran unter den konkreten UmstÃ¤nden nichts zu Ã¤ndern. Einerseits ist von einem Architekten, der die Bauherrschaft bei den Verhandlungen mit der BaubehÃ¶rde vertritt, zu erwarten, dass er die ZustÃ¤ndigkeit der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde kennt. Anderseits hat die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde im vorliegenden Fall wiederholt darauf hingewiesen, dass die projektierte Dachaufbaute zu massiv, zu hoch und zu wenig gut proportioniert wirke und sich nicht gut in die bauliche und landschaftliche Umgebung einzuordnen vermÃ¶ge (vgl. dazu Schreiben des Gemeinderats Unterstammheim vom 27. Juli 2009 ["Vorprojektbeurteilung"], Beschluss des Gemeinderats Unterstammheim vom 15. MÃ¤rz 2010 bezÃ¼glich einer FronthÃ¶he von 1,43 m und Beschluss des Gemeinderats Unterstammheim vom 22. November 2010 bezÃ¼glich einer um 8 cm reduzierten FronthÃ¶he von 1,35 m). Damit war dem Architekten und Vertreter der Bauherrschaft die ZustÃ¤ndigkeit des Gesamtgemeinderats jedenfalls bekannt, und er durfte â gerade auch aufgrund der Vorgeschichte â nicht in guten Treuen davon ausgehen, dass nun anlÃ¤sslich einer Besprechung zwei GemeinderÃ¤te die Kompetenz hÃ¤tten, mÃ¼ndlich einen vor rund drei Wochen ergangenen schriftlichen Beschluss des Gesamtgemeinderats aufzuheben und verbindlich eine Baubewilligung zu erteilen. Deren UnzustÃ¤ndigkeit war fÃ¼r ihn vielmehr klar erkennbar. Hinzu kommt, dass im Kanton ZÃ¼rich ausserhalb des Vorentscheidverfahrens erteilte AuskÃ¼nfte zu materiellen baurechtlichen Fragen kaum je als Vertrauensgrundlage anerkannt werden, steht doch zur KlÃ¤rung von Fragen hinsichtlich der BewilligungsfÃ¤higkeit eines Bauvorhabens von Gesetzes wegen die MÃ¶glichkeit eines Vorentscheids zur VerfÃ¼gung. Die Voraussetzungen berechtigten Vertrauens in die Auskunft der zwei GemeinderÃ¤te sind somit auch aus diesem Grund nicht erfÃ¼llt.</p> <p class="Urteilstext">Dass es sich bei den anlÃ¤sslich der Besprechung anwesenden GemeinderÃ¤ten um den GemeindeprÃ¤sidenten und den fÃ¼r Bausachen zustÃ¤ndigen Gemeinderat gehandelt hat, ist unmassgeblich. Zwar ist davon auszugehen, dass diesen GemeinderÃ¤ten bei der Beratung einer baurechtlichen Angelegenheit im Gesamtgemeinderat eine zentrale Rolle zukommt. Dies Ã¤ndert jedoch nichts daran, dass sie fÃ¼r die Erteilung einer Baubewilligung nicht zustÃ¤ndig sind. Auch aus Art. 18 der Gemeindeordnung der Gemeinde Unterstammheim vom 1. Juni 2008, welcher die Delegation von GeschÃ¤ften oder GeschÃ¤ftsbereichen an einzelne Mitglieder oder an AusschÃ¼sse regelt, vermÃ¶gen die BeschwerdefÃ¼hrenden aufgrund der ZustÃ¤ndigkeit des Gesamtgemeinderats fÃ¼r die Erteilung von Baubewilligungen fÃ¼r den vorliegenden Fall nichts abzuleiten. </p> <p class="Urteilstext">Sind die Voraussetzungen berechtigten Vertrauens ohnehin nicht erfÃ¼llt, kann offenbleiben, ob anlÃ¤sslich der Besprechung vom 14. Dezember 2010 tatsÃ¤chlich eine vorbehaltlose Zusage erfolgte. Auf eine Einvernahme der an der Besprechung vom 14. Dezember 2010 beteiligten Personen kann somit verzichtet werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.8 </b>Am 7. Februar 2011 erfolgte eine Kontrolle des Rohbaus. Dabei wurde festgestellt, dass die Schleppgaube in ihrer AusfÃ¼hrung den BeschlÃ¼ssen vom 15. MÃ¤rz und 22. November 2010 widerspricht. Daraufhin erliess der Gemeinderat Unterstammheim den im vorliegenden Verfahren angefochtenen Beschluss vom 21. Februar 2011, in welchem sie die BeschwerdefÃ¼hrenden aufforderte, die PlÃ¤ne der bereits erstellten Schleppgaube zu Ã¼berarbeiten und genehmigen zu lassen (Disp.-Ziff. I Abs. 4) sowie innert zwei Monaten nach Genehmigung die Dachaufbaute anzupassen und den rechtmÃ¤ssigen Zustand herzustellen (Disp.-Ziff. I Abs. 5 und 6).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.8.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼hren dazu aus, der Gemeinderat hÃ¤tte sich viel frÃ¼her gegen die Errichtung der Dachaufbaute gewehrt, wenn die beiden GemeinderÃ¤te am 14. Dezember 2010 die nachgesuchte Zustimmung zur Errichtung verweigert hÃ¤tten.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.8.2 </b>Wie bereits von der Vorinstanz zutreffend festgehalten, kann eine allfÃ¤llige Unterlassung einer Zwischenkontrolle im Sinn von § 327 Abs. 2 PBG nicht als vertrauensbildende Duldung gewertet werden. Nur wenn der rechtswidrige Zustand wÃ¤hrend sehr langer Zeit hingenommen wurde und die Verletzung Ã¶ffentlicher Interessen nicht schwer wiegt, vermag der Umstand allein, dass die BehÃ¶rden nichts dagegen unternommen haben, einen Vertrauenstatbestand zu begrÃ¼nden (VGr, 30. April 1987, BEZ 1987 Nr. 19, mit weiteren Hinweisen). Nach der bundesgerichtlichen Praxis (BGE 107 Ia 121) verwirkt die Befugnis, die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu verlangen, nach 30 Jahren.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.9 </b>Schliesslich ist festzuhalten, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden â selbst wenn bei einem Bauvorhaben am E-Weg 04 Dachaufbauten von gleicher GrÃ¶sse bewilligt worden sein sollten â daraus fÃ¼r die Frage der Genehmigung ihrer eigenen Dachaufbaute nichts abzuleiten vermÃ¶gen. Zum einen grenzt dieses GrundstÃ¼ck nicht unmittelbar an die Kernzone K I, welche Teil eines schutzwÃ¼rdigen Ortsbilds von kantonaler Bedeutung ist, sondern an die Landwirtschaftszone, weshalb keine vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse vorliegen. Zum anderen besteht vorliegend kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht (vgl. dazu HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, N. 518, mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.10 </b>Zusammenfassend ergibt sich, dass den BeschwerdefÃ¼hrenden unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes kein Anspruch auf die nachgesuchte Bewilligung zusteht. </p> <p class="Urteilstext">Soweit sich die BeschwerdefÃ¼hrenden auch auf das Verbot widersprÃ¼chlichen Verhaltens berufen und dies mit der nach ihrer Darstellung am 14. Dezember 2010 von zwei GemeinderÃ¤ten erfolgten vorbehaltlosen Zusage und dem anderslautenden Beschluss vom 21. Februar 2011 begrÃ¼nden, ist darauf hinzuweisen, dass das Verbot widersprÃ¼chlichen Verhaltens eng mit dem Grundsatz des Vertrauensschutzes zusammenhÃ¤ngt und schwer von diesem abzugrenzen ist. In einer Situation wie der vorliegenden Art sind die Voraussetzungen des Vertrauensschutzes weitgehend analog anzuwenden (vgl. dazu HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, N. 708 ff.). Ein Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung kann somit auch nicht aus dem Verbot widersprÃ¼chlichen Verhaltens abgeleitet werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen weiter geltend, der Beschluss vom 22. November 2010 sei lediglich aufgrund der am 14. Dezember 2010 erfolgten Zusage unangefochten geblieben. Damit beantragen sie sinngemÃ¤ss die Wiederherstellung der Rekursfrist mit der BegrÃ¼ndung, sie hÃ¤tten sich von der Ergreifung eines Rechtsmittels abhalten lassen, weil die Vertreter der BaubehÃ¶rde der geplanten AusfÃ¼hrung am 14. Dezember 2010 zugestimmt hÃ¤tten. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Nach § 12 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) kann eine Frist wiederhergestellt werden, wenn dem SÃ¤umigen keine grobe NachlÃ¤ssigkeit zur Last fÃ¤llt und er das Gesuch um Wiederherstellung innert zehn Tagen nach Wegfall des Grunds einreicht, der die Einhaltung der Frist verhindert hat. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden wurden mit Beschluss vom 21. Februar 2011 aufgefordert, die PlÃ¤ne der bereits erstellten Schleppgaube zu Ã¼berarbeiten und genehmigen zu lassen (Disp.-Ziff. I Abs. 4) sowie innert zwei Monaten nach Genehmigung die Dachaufbaute anzupassen und den rechtmÃ¤ssigen Zustand herzustellen (Disp.-Ziff. I Abs. 5 und 6). Sie ersuchten jedoch erst in der gemeinsamen Rekurseingabe vom 23. MÃ¤rz 2011 â 25 Tage nach der Zustellung am 26. Februar 2011 â und damit jedenfalls nicht rechtzeitig um Wiederherstellung der Frist. Ãberdies fehlt es im vorliegenden Fall an einem Grund, welcher eine Fristwiederherstellung rechtfertigt. Durch die am 14. Dezember 2011 erteilte Auskunft wurde â selbst wenn der Darstellung des Sachverhalts durch die BeschwerdefÃ¼hrenden gefolgt wird â kein berechtigtes Vertrauen begrÃ¼ndet (vgl. dazu E. 4.7.3). Die BeschwerdefÃ¼hrenden hÃ¤tten somit gegen den Beschluss vom 22. November 2010 ein Rechtsmittel ergreifen mÃ¼ssen, wenn sie mit diesem nicht einverstanden gewesen wÃ¤ren. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen schliesslich geltend, die Voraussetzungen fÃ¼r einen Wiederherstellungsbefehl seien nicht gegeben. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>GemÃ¤ss § 341 PBG hat die zustÃ¤ndige BaubehÃ¶rde ohne RÃ¼cksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmÃ¤ssigen Zustand herbeizufÃ¼hren. Seinem Wortlaut entsprechend verlangt § 341 PBG die vorbehaltlose Durchsetzung der Rechtsordnung bzw. die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands. Ein Ermessen, ob die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde tÃ¤tig werden oder ob sie die Sache auf sich beruhen lassen soll, besteht damit grundsÃ¤tzlich nicht <span>(VGr, 8. Februar 2012, VB.2011.00530, E. 5.1; 12. MÃ¤rz 2008, VB.2007.00348, E. 1.2.2.1; </span>FranÃ§ois Ruckstuhl, Ãffentlichrechtliche BaumÃ¤ngel, in: Peter MÃ¼nch/Peter Karlen/Thomas Geiser [Hrsg.], Beraten und Prozessieren in Bausachen, Basel/Genf/MÃ¼nchen 1998, N. 14.63 ff.<span>). Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands muss indessen â wie jedes staatliche Handeln â verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sein (Art. 5 Abs. 2 BV; </span>BGr, 26. April 2010, 1C_397/2009, E. 4.1; VGr, 12. MÃ¤rz 2008, VB.2007.00383, E. 7). Die Frage nach der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit des Abbruchs ist eine Rechtsfrage, zu deren ÃberprÃ¼fung das Verwaltungsgericht gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG befugt ist (RB 1984 Nr. 18). Allerdings ist mit der Gewichtung der infrage stehenden Ã¶ffentlichen und privaten Interessen die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe verbunden, bei der den verfÃ¼genden VerwaltungsbehÃ¶rden ein gewisser Beurteilungsspielraum zusteht, den die Rechtsmittelinstanzen nur mit ZurÃ¼ckhaltung Ã¼berprÃ¼fen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 50 N. 73).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Auszugehen ist somit vom Grundsatz, wonach gemÃ¤ss § 341 PBG in allen FÃ¤llen die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands anzuordnen ist. Davon ist abzuweichen, wenn das Beharren auf der Durchsetzung des Rechts unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig wÃ¤re. </p> <p class="Urteilstext">Ein Abbruchbefehl ist nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung dann unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, wenn die Abweichung vom gesetzmÃ¤ssigen Zustand gering ist und die berÃ¼hrten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem EigentÃ¼mer durch den Abbruch entstÃ¼nde, nicht zu rechtfertigen vermÃ¶gen (BGE 132 II 21 E. 6; 111 Ib 213 E. 6b S. 224; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988, S. 262; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., ZÃ¼rich 1999, N. 865 ff.). Dabei sind auch prÃ¤judizielle Aspekte zu berÃ¼cksichtigen (VGr, 12. MÃ¤rz 2008, VB.2007.00383, E. 7.3.2; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 484 f.). GeringfÃ¼gig ist eine Abweichung vom Erlaubten dann, wenn nur um Weniges von der materiellen Vorschrift abgewichen wird und sie der Bauherrschaft keinen oder nur einen geringen Nutzen bringt (VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033, E. 3a; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 483 f.). Bei bedeutenderen Abweichungen von den materiellen Bauvorschriften kÃ¶nnen allein GrÃ¼nde des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands fÃ¼hren (RB 2000 Nr. 106 = BEZ 2000 Nr. 23; RB 1985 Nr. 118 = BEZ 1986 Nr. 22, mit Hinweisen; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 485). </p> <p class="Urteilstext">GrundsÃ¤tzlich kann sich auch die Bauherrschaft, die nicht gutglÃ¤ubig gehandelt hat, gegenÃ¼ber einem Abbruch- oder Wiederherstellungsbefehl auf den Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit berufen. Sie muss aber in Kauf nehmen, dass dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmÃ¤ssigen Zustands aus grundsÃ¤tzlichen Ãberlegungen, nÃ¤mlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, erhÃ¶htes Gewicht beigemessen und die der Bauherrschaft allenfalls entstehenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berÃ¼cksichtigt werden (BGr, 26. April 2010, 1C_397/2009, E. 4.1 mit Hinweisen; VGr, 12. MÃ¤rz 2008, VB.2007.00383, E. 7.3; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 485). </p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Das Verwaltungsgericht lÃ¤sst in stÃ¤ndiger Rechtsprechung eine Verletzung der Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG als hinreichende Grundlage fÃ¼r Zwangsmassnahmen genÃ¼gen. Das Ã¶ffentliche Interesse an der Einhaltung der Einordnungs- und Gestaltungsvorschriften gemÃ¤ss § 238 PBG und damit der baurechtlichen Ordnung wiegt â vor allem auch aus prÃ¤judiziellen GrÃ¼nden â schwer (vgl. VGr, 28. MÃ¤rz 2007, VB.2006.00490, E. 4.1 und 4.3; MÃ¤der, N. 665, mit weiteren Hinweisen). </p> <p class="Urteilstext">Wie bereits festgehalten, verweigerte der Gemeinderat Unterstammheim mit Beschluss vom 22. November 2010 die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Dachaufbaute. In den ErwÃ¤gungen wurde festgehalten, die Dachaufbaute wirke noch immer zu massiv, zu hoch und zu wenig gut proportioniert und vermÃ¶ge sich nicht gut in die bauliche und landschaftliche Umgebung einzuordnen (§ 238 Abs. 2 PBG). Dieser Beschluss erwuchs unangefochten in Rechtskraft (E. 5). Es ist somit in einem rechtskrÃ¤ftigen Entscheid festgehalten, dass die Gestaltung der auf der sÃ¼dwestlichen DachflÃ¤che des streitbetroffenen GebÃ¤udes in der Zwischenzeit bereits erstellten Dachaufbaute der in der Kernzone II geltenden erhÃ¶hten Ã¤sthetischen Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG nicht entspricht. Hinzu kommt im vorliegenden Fall, dass die Dachaufbaute auch deshalb mit besonderer Sorgfalt zu gestalten ist, da sie auf der der Kernzone I zugewandten DachflÃ¤che angeordnet wurde, welche Teil eines schutzwÃ¼rdigen Ortsbilds von kantonaler Bedeutung ist. Angesichts der Lage in der Kernzone und der unmittelbaren NÃ¤he zu einem Ortsbild von kantonaler Bedeutung ist die Verletzung der Gestaltungsvorschriften vorliegend nicht als geringfÃ¼giger Regelverstoss zu qualifizieren. Unter BerÃ¼cksichtigung der erhÃ¶hten Gestaltungsanforderungen ist bei einer von der BaubehÃ¶rde im Beschluss vom 22. November 2010 als zu massiv, zu hoch und zu wenig gut proportioniert qualifizierten Dachaufbaute aufgrund dieses Massstabs vielmehr von einer erheblichen Abweichung vom Erlaubten auszugehen, besteht doch an einer Ã¤sthetisch gut gestalteten Umgebung bzw. Dachlandschaft im vorliegenden Fall ein erhebliches Ã¶ffentliches Interesse (vgl. dazu auch VGr, 23. April 2009, VB.2009.00056, E. 3.1). Zudem haben die BeschwerdefÃ¼hrenden an einer mÃ¶glichst grossen FensterflÃ¤che zur Belichtung ein beachtliches privates Interesse, weshalb die prÃ¤judiziellen Aspekte entsprechend zu gewichten sind. Diese liegen nicht zuletzt darin, dass Festlegungen, die im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens mehrfach geprÃ¼ft und verweigert worden sind, nicht wieder infrage gestellt werden kÃ¶nnen. </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden kÃ¶nnen sich Ã¼berdies nicht auf Vertrauensschutz berufen (vgl. dazu E. 4). Dabei ist insbesondere zu berÃ¼cksichtigen, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden von einem fachkundigen Architekten vertreten waren, dessen Wissen ihnen anzurechnen ist. Zudem wurde die Erstellung der Dachaufbaute in der heutigen GrÃ¶sse bereits nach der Erteilung der Baufreigabe in Auftrag gegeben. </p> <p class="Urteilstext">Die privaten Interessen der BeschwerdefÃ¼hrenden an der Beibehaltung des unrechtmÃ¤ssigen Zustands bzw. die durch die Ersetzung entstehenden Kosten, welche die BeschwerdefÃ¼hrenden mit mindestens Fr. 15'000.- beziffern (Beschwerdeschrift, N. 53), fallen demgegenÃ¼ber weniger ins Gewicht. </p> <p class="Urteilstext">Unter BerÃ¼cksichtigung des nicht als geringfÃ¼gig zu qualifizierenden Regelverstosses und des fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrenden aus diesem resultierenden Nutzens der besseren Belichtung, der Vorgeschichte und des fehlenden Vertrauensschutzes erweist sich der Wiederherstellungsbefehl der kommunalen BaubehÃ¶rde jedenfalls als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Die von den Vorinstanzen vorgenommene InteressenabwÃ¤gung ist somit nicht zu beanstanden. Auf einen verwaltungsgerichtlichen Augenschein zur Beurteilung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit des Wiederherstellungsbefehls kann unter diesem UmstÃ¤nden verzichtet werden. Die Frage, ob das abgeÃ¤nderte Projekt § 238 Abs. 2 PBG genÃ¼gt, ist â wie vom Beschwerdegegner zutreffend geltend gemacht â erst zu beurteilen, nachdem die PlÃ¤ne bezÃ¼glich der Dachaufbaute von den BeschwerdefÃ¼hrenden Ã¼berarbeitet und der BaubehÃ¶rde eingereicht worden sind, und ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Damit erweist sich die Beschwerde als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG), denen bei diesem Verfahrensausgang von vornherein keine ParteientschÃ¤digung zusteht (§ 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 100.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'100.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Gerichtskosten werden je zur HÃ¤lfte den BeschwerdefÃ¼hrenden auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die ganzen Kosten.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>