<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00358</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210773&amp;W10_KEY=4467119&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00358</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 01.06.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 30.11.2011 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung (Wiederaufnahme von VB.2008.00595)</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bauverweigerung für Arealüberbauung wegen Unzulässigkeit der vorgesehenen Erschliessung aufgrund der bestehenden Fluglärmbelastung <br/><br/>Frage der Anwendbarkeit der Regelung von Art. 39 Abs. 1 LSV, wonach die Lärmimmissionen in den offenen Fenstern der lärmempfindlichen Räume zu ermitteln sind, beim Bau von Minergiehäusern mit Komfortlüftung.<br/><br/>Nach den Bestimmungen der LSV ist die Schalldämmung der Aussenhülle eines Gebäudes durch Schallschutzfenster und ähnliche Vorkehrungen, mit denen lediglich der Lärm im Innern bei geschlossenen Fenstern reduziert wird, keine geeignete Massnahme für die Einhaltung der Grenzwerte. Die Annehmlichkeit, Wohnräume bei offenem Fenster benutzen zu können, wird von vielen Leuten unabhängig davon geschätzt, ob die Fenster für die Zufuhr von Frischluft erforderlich sind. Ferner bewirkt die Messweise im offenen Fenster indirekt einen Schutz des Aussenraumes (Balkon, Vorgarten) vor zusätzlicher Belärmung. Es kann daher nicht gesagt werden, die Vorschrift von Art. 39 Abs. 1 LSV werde bei der Anwendung auf Minergiebauten ihres Zwecks entleert bzw. in ihren Auswirkungen unverhältnismässig. Die Vorschrift liegt vielmehr im Rahmen des Gestaltungsspielraums, der dem Verordnungsgeber bei der Konkretisierung des Gesetzes zusteht. Es liegt daher kein Fall vor, in welchem das Gericht auf die Anwendung der Verordnung verzichten kann. Eine allfällige Änderung wäre Sache des Verordnungsgebers (E. 3.7). <br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSREICHENDE ZUFAHRT">AUSREICHENDE ZUFAHRT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BERECHNUNGSGRUNDLAGEN">BERECHNUNGSGRUNDLAGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSTE BAUTIEFE">ERSTE BAUTIEFE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FLUGLÃRM">FLUGLÃRM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FLUGLÃRMBELASTUNG">FLUGLÃRMBELASTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IMMISSIONSGRENZWERTE">IMMISSIONSGRENZWERTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOMFORTLÃFTUNG">KOMFORTLÃFTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LÃRMERMITTLUNG">LÃRMERMITTLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MINERGIEHÃUSER">MINERGIEHÃUSER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHE VERHANDLUNG">ÃFFENTLICHE VERHANDLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHALLSCHUTZFENSTER">SCHALLSCHUTZFENSTER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZ DES AUSSENRAUMS">SCHUTZ DES AUSSENRAUMS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERAUFNAHME">WIEDERAUFNAHME</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNRÃUME">WOHNRÃUME</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 6 Ziff. 1 EMRK</span><br/><span class="gerade">Art. 30 LSV</span><br/><span class="ungerade">Art. 31 LSV</span><br/><span class="gerade">Art. 39 Abs. I LSV</span><br/><span class="ungerade">§ 302 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 302 Abs. IV PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=13351" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00358</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">1. Jun i 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Martin KnÃ¼sel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A<a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. <a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_7">Erbengemeinschaft B,</a> <a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_2_8"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> bestehend aus:</span><span><br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 C<a id="Anonym_Ruolo_BESF_3_3_11">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 D<a id="Anonym_Ruolo_BESF_4_4_16">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.3 E<a id="Anonym_Ruolo_BESF_5_5_21">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.4 F<a id="Anonym_Ruolo_BESF_6_6_26">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. <a id="Anonym_Ruolo_BESF_7_7_29">Erbengemeinschaft G,</a> <a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_7_30"><br/> bestehend aus:</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1 H<a id="Anonym_Ruolo_BESF_8_8_33">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2 I,<br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.3 J<a id="Anonym_Ruolo_BESF_10_10_44">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.4 K<a id="Anonym_Ruolo_BESF_11_11_49">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.5 L<a id="Anonym_Ruolo_BESF_12_12_53">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.6 M<a id="Anonym_Ruolo_BESF_13_13_58">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.7 N<a id="Anonym_Ruolo_BESF_14_14_63">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. <a id="Anonym_Ruolo_BESF_15_15_66">Erbengemeinschaft O,</a> <a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_15_67">bestehend aus:</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.1 P<a id="Anonym_Ruolo_BESF_16_16_70">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.2 <a id="Anonym_Ruolo_BESF_17_17_75">Q,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.3 R<a id="Anonym_Ruolo_BESF_18_18_80">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. S<a id="Anonym_Ruolo_BESF_19_19_85">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6. T<a id="Anonym_Ruolo_BESF_20_20_90">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7. <a id="Anonym_Ruolo_BESF_21_21_93">Erbengemeinschaft U,</a> <a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_21_94"><br/> bestehend aus:</a><br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7.1 V<a id="Anonym_Ruolo_BESF_22_22_97">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7.2. W<a id="Anonym_Ruolo_BESF_23_23_102">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2−7 vertreten durch X AG, ArchitekturbÃ¼ro, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_24_108">RA Y,</a> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_25_113"><span>Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrats BÃ¼lach,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung (Wiederaufnahme von VB.2008.00595),</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Gebiet Z ist gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Stadt BÃ¼lach den Wohnzonen W 1.3, W 1.6 und W 2.2 mit der LÃ¤rmempfindlichkeitsstufe II zugewiesen. Es umfasst rund 8,5 ha und ist bisher nicht Ã¼berbaut. A stellte am 10. September 2007 zwei Baugesuche fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung und eine separate WohnÃ¼berbauung auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01−02, 03, 04−05, 06, 07, 08, 09 und 10. Mit Beschluss vom 23. Januar 2008 verweigerte der Ausschuss Bau und Planung des Stadtrats BÃ¼lach die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r beide Projekte. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Dagegen gelangten A und die weiteren EigentÃ¼mer der BaugrundstÃ¼cke, nÃ¤mlich Erbengemeinschaft B, Erbengemeinschaft G, Erbengemeinschaft O, Erbengemeinschaft U sowie S und T gemeinsam an die Baurekurskommission IV. Diese wies den Rekurs mit Entscheid vom 13. November 2008 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span class="Sachverhalt1Char">Am 16. Dezember 2008 erhob die unterlegene Rekurrentschaft Beschwerde an das Verwaltungsgericht </span>(Verfahren VB.2008.00595) <span class="Sachverhalt1Char">und beantragte, der Entscheid der Baurekurskommission und die Bauverweigerung seien aufzuheben und der Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrats BÃ¼lach sei anzuweisen, die PrÃ¼fung des Baugesuchs materiell vorzunehmen und die Baubewilligung unter den gesetzlichen Auflagen und Bedingungen zu erteilen; eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Be</span>schwerdegegners. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission IV beantragte die Abweisung der Beschwerde. Der Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt BÃ¼lach stellte Antrag auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolge zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden; eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen zwecks Neubeurteilung der tatsÃ¤chlichen Ãberbaubarkeit des Areals, soweit dieses fÃ¼r zwei Bautiefen ab AA-Strasse als groberschlossen anzusehen sei. Am 19. Februar 2009 reichten die BeschwerdefÃ¼hrenden unaufgefordert eine Replik ein. </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde am 5. August 2009 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>IV. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts gelangten die BeschwerdefÃ¼hrenden mit Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Mit Urteil vom 23. Jun i 2010 (1C_457/2009) hiess dieses die Beschwerde gut, hob den angefochtenen Entscheid auf und wies die Sache zu neuem Entscheid an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ck. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>V. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht fÃ¼hrte am 22. September 2010 eine Ã¶ffentliche Schlussverhandlung durch, an welcher die Parteien Gelegenheit zu mÃ¼ndlicher Stellungnahme erhielten. Dabei zogen die BeschwerdefÃ¼hrenden ihren Eventualantrag auf RÃ¼ckweisung an die Vorinstanz zurÃ¼ck; im Ãbrigen hielten sie an ihren Standpunkten fest. Am 20. April 2011 wandten sie sich mit einer ergÃ¤nzenden Eingabe an das Gericht.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Im Anschluss an einen RÃ¼ckweisungsentscheid des Bundesgerichts wird das kantonale Verfahren in dem Zustand wieder aufgenommen, in welchem es sich unmittelbar vor dem Erlass des aufgehobenen Entscheids befunden hat (VGr, 18. <span>Jun i 2008, VB.2007.00562, E. 1; Jean-FranÃ§ois Poudret in: Commentaire de la loi fÃ©dÃ©rale d'organisation judiciaire, Bd. </span>II, Bern 1990, Art. 66 N. 1.2). FÃ¼r die erneute Beurteilung durch die kantonalen Instanzen sind die ErwÃ¤gungen des Bundesgerichts verbindlich; zusÃ¤tzliche RechtsgrÃ¼nde oder Tatsachen, zu denen sich das Bundesgericht nicht geÃ¤ussert hat, dÃ¼rfen jedoch in Betracht gezogen werden (Ulrich Meyer, Basler Kommentar zum BGG, Art. 107 N. 18; Poudret, Art. 66 N. 1.3.2; Alfred KÃ¶lz/Isabelle HÃ¤ner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. A., ZÃ¼rich 1998, Rz. 1019; RenÃ© Rhinow/Heinrich Koller/Christina Kiss, Ãffentliches Prozessrecht und Justizverfassungsrecht des Bundes, Basel 1996, Rz. 1586). </p> <p class="Urteilstext"><span>Vorliegend hat das Bundesgericht die Sache aus dem einzigen Grund an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen, dass dieses in Verletzung von Art. 6 Ziff. 1 EMRK keine Ã¶ffentliche Parteiverhandlung durchgefÃ¼hrt hatte. Die Ã¶ffentliche Verhandlung wurde am 22. September 2010 nachgeholt, womit dem Entscheid des Bundesgerichts entsprochen ist. Somit ist die Sache heute </span>auf der Grundlage des Verfahrensstandes vor Erlass des aufgehobenen Entscheids, jedoch unter zusÃ¤tzlicher BerÃ¼cksichtigung der Vorbringen an der Ã¶ffentlichen Verhandlung, zu beurteilen. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Dabei stellt sich die Frage, wieweit die von den Parteien an der mÃ¼ndlichen Verhandlung neu vorgebrachten Behauptungen und neu angebotenen Beweismittel zuzulassen sind, nachdem der Verhandlung bereits ein vollstÃ¤ndiger Schriftenwechsel einschliesslich Replik der BeschwerdefÃ¼hrenden vorausgegangen war. </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist grundsÃ¤tzlich bei ihrer Erhebung zu begrÃ¼nden; eine nachtrÃ¤gliche Erweiterung der BegrÃ¼ndung wird nur unter engen Voraussetzungen zugelassen (Art. 54 VRG; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 54 N. 8). Auch aus Art. 6 Ziff. 1 EMRK ergibt sich, soweit ersichtlich, keine Notwendigkeit, Noven anlÃ¤sslich der Ã¶ffentlichen Verhandlung in weiter gehendem Umfang zuzulassen. Diese Bestimmung schliesst nicht aus, dass Teile des Verfahrens schriftlich durchgefÃ¼hrt werden, sondern verlangt nur, dass an der mÃ¼ndlichen Verhandlung auch die schriftlichen Verfahrensteile erÃ¶rtert werden kÃ¶nnen (Hans-Heiner KÃ¼hne, in: Wolfram Karl [Hrsg.], Internationaler Kommentar zur EuropÃ¤ischen Menschenrechtskonvention, KÃ¶ln 2009, Art. 6 N. 346; vgl. Wolfgang Peukert, in: Jochen Frowein/Wolfgang Peukert [Hrsg.], EMRK-Kommentar, 2. A., Kehl 1996, Art. 6 N. 118). Der Grundsatz der Ãffentlichkeit besagt nicht, welche Prozesshandlungen in der Ã¶ffentlichen Verhandlung vorzunehmen sind, und gewÃ¤hrleistet fÃ¼r das Beweisverfahren nicht das Unmittelbarkeitsprinzip (Arthur Haefliger/Frank SchÃ¼rmann, Die EuropÃ¤ische Menschenrechtskonvention und die Schweiz, 2. A., Bern 1999, S. 191; Ruth Herzog, Art. 6 EMRK und kantonale Verwaltungsrechtspflege, Bern 1995, S. 335). </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Frage braucht indessen nicht abschliessend geklÃ¤rt zu werden. Wie die nachstehenden ErwÃ¤gungen zeigen, fÃ¼hrt das Beschwerdeverfahren zu keinem andern Ergebnis, wenn die neuen Vorbringen der mÃ¼ndlichen Verhandlung ohne EinschrÃ¤nkung berÃ¼cksichtigt werden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Im Folgenden wird nicht erneut auf alle Standpunkte eingegangen, die im Ausgangsverfahren VB.2008.00595 vorgetragen wurden. Insoweit ist auf die ErwÃ¤gungen des Entscheids vom 5. August 2009 zu verweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">In der angefochtenen Bauverweigerung vom 23. Januar 2008 wurden zwei Baugesuche beurteilt: eine ArealÃ¼berbauung (37 MehrfamilienhÃ¤user und 8 Tiefgaragen) und eine separate WohnÃ¼berbauung (12 ReiheneinfamilienhÃ¤user mit Tiefgarage, 18 DoppeleinfamilienhÃ¤user, 11 EinfamilienhÃ¤user). Die gemeinsam eingereichten Bauvorhaben umfassten ferner einen Ausbau des Strassennetzes im Baugebiet (VerlÃ¤ngerung der AI-Strasse, neue Quartierstrasse entlang dem Baubereich fÃ¼r EinfamilienhÃ¤user, Ausbau der AB-Strasse, Ausbau der AC-Strasse mit Kehrplatz). Das Strassennetz ist im entsprechenden Plan als Bestandteil der ArealÃ¼berbauung gekennzeichnet (VB.2008.00595), liegt jedoch teilweise â insbesondere beim Strassenabschnitt zwischen ReiheneinfamilienhÃ¤usern und EinfamilienhÃ¤usern â ausserhalb derselben. Dieser Punkt braucht nicht nÃ¤her geklÃ¤rt zu werden, da sich die Parteien einig sind, dass das Strassenbauprojekt jedenfalls Gegenstand der Baueingaben und damit auch der Bauverweigerung war. </p> <p class="Urteilstext">Solange der vorgesehene Ausbau des Strassennetzes nicht erfolgt, fehlt es dem grÃ¶ssten Teil der projektierten Wohnbauten unbestrittenermassen an einer ausreichenden Zufahrt (§ 237 PBG; zur Frage, ob einzelne Randbereiche bereits heute genÃ¼gend erschlossen sind, vgl. hinten, E. 5). Die ArealÃ¼berbauung und die WohnÃ¼berbauung kÃ¶nnen daher nur bewilligt werden, wenn auch das Strassenbauvorhaben realisiert wird. Folgerichtig hat der Beschwerdegegner daher seine Bauverweigerung einzig damit begrÃ¼ndet, dass die vorgesehene Erschliessung des Gebiets aufgrund der bestehenden FluglÃ¤rmbelastung nicht zulÃ¤ssig sei. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>In einer Bauzone fÃ¼r GebÃ¤ude mit lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤umen dÃ¼rfen zusÃ¤tzliche Erschliessungsanlagen gemÃ¤ss Art. 24 Abs. 2 USG in Verbindung mit Art. 30 LSV nur erstellt werden, sofern die LÃ¤rmimmissionen die Planungswerte nicht Ã¼berschreiten oder die Einhaltung der Planungswerte durch eine Ãnderung der Nutzungsart bzw. durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden kÃ¶nnen. Die VollzugsbehÃ¶rde kann fÃ¼r kleine Teile von Bauzonen Ausnahmen gestatten. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>FÃ¼r den LÃ¤rm ziviler FlugplÃ¤tze gelten in der Empfindlichkeitsstufe II die folgenden Planungswerte (Anhang 5 zur LSV, Ziff. 221 und 222): </p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">Tageszeit</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">06â22 h</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">22â23 h</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">23â24 h</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">05â06 h</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">Planungswerte</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">57 dB</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">50 dB</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">47 dB</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">47 dB<br/> <br/> </p> </td> </tr> </table> <p class="Urteilstext">Wie im ersten Entscheid des Verwaltungsgerichts festgehalten, betrÃ¤gt die LÃ¤rmbelastung im fraglichen Gebiet gemÃ¤ss den derzeit verwendeten Berechnungsgrundlagen (vorlÃ¤ufiges Betriebsreglement 2005 [VBR 2005] bzw. "nominelle" Belastung des Jahres 2000 [NOM 2000]) am Tag weniger als 57 dB(A). In der ersten Nachtstunde (22â23 Uhr) erreicht sie jedoch 52â53 dB(A) und Ã¼bersteigt damit den Planungswert um 2â3 dB(A). Die Differenz zwischen den beiden Berechnungsgrundlagen VBR 2005 und NOM 2000 ist in diesem Fall gering (vgl. die Plandarstellung in VB.2008.00595) und fÃ¼r das rechtliche Ergebnis ohne Bedeutung. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>AnlÃ¤sslich der Ã¶ffentlichen Verhandlung vor Verwaltungsgericht wandten die BeschwerdefÃ¼hrenden ein, die heutigen Berechnungsgrundlagen seien durch die neusten Ergebnisse der Sachplanung Infrastruktur Luftfahrt (SIL) des Bundes und der kantonalen Richtplanung zum Flughafen Ã¼berholt. Danach sei vorgesehen, zur raumplanerischen Vorsorge in der Flughafenregion eine Abgrenzungslinie festzulegen, welche das Gebiet, in dem FluglÃ¤rmbelastungen erheblich stÃ¶ren kÃ¶nnen, langfristig definiere. FÃ¼r das Areal Z, das weit ausserhalb dieser Abgrenzungslinie zu liegen komme, wÃ¼rden die BaumÃ¶glichkeiten durch diese neue Abgrenzung bestimmt. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Der Entwurf zum revidierten Kapitel "Flughafen ZÃ¼rich" des kantonalen Richtplans lag vom 23. August bis 29. Oktober 2010 Ã¶ffentlich auf. GestÃ¼tzt auf das AnhÃ¶rungsverfahren verabschiedete der Regierungsrat am 30. MÃ¤r z 2011 den Antrag zur Richtplanrevision zuhanden des Kantonsrats (Amtsblatt 2011, S. 1149â1156). Wie aus dem Richtplanentwurf und der Weisung der Regierungsrats hervorgeht, soll eine sogenannte Abgrenzungslinie, die in SIL-Objektblatt und Richtplan deckungsgleich eingetragen wird, Gebiete mit bestehender und kÃ¼nftig mÃ¶glicher Ã¼bermÃ¤ssiger FluglÃ¤rmbelastung verbindlich festlegen. Als Massstab fÃ¼r die zulÃ¤ssige LÃ¤rmbelastung wird der fÃ¼r Wohnnutzungen geltende Immissionsgrenzwert der Empfindlichkeitsstufe II herangezogen. Innerhalb der Abgrenzungslinie sollen kein neues Siedlungsgebiet und keine neuen Bauzonen fÃ¼r Wohnnutzungen mehr ausgeschieden und erschlossen werden; ausserhalb der Linie darf der Flugbetrieb gemÃ¤ss VBR und kÃ¼nftigen Betriebsreglementen keine LÃ¤rmbelastung verursachen, welche die Immissionsgrenzwerte der ES II Ã¼berschreitet. </p> <p class="Urteilstext"><span>Nach den Intentionen des Regierungsrats soll mit dieser Festlegung ermÃ¶glicht werden, ausserhalb der </span>Abgrenzungslinie neue Bauzonen fÃ¼r lÃ¤rmempfindliche Nutzungen festzulegen und zu erschliessen. Auf diese Zielsetzung berufen sich die BeschwerdefÃ¼hrenden, welche gestÃ¼tzt darauf die hier strittige Erschliessung als zulÃ¤ssig erachten. Ihre Auffassung steht jedoch im Gegensatz zu den Vorschriften des LÃ¤rmschutzrechts. Nach Art. 24 USG sowie Art. 29 und 30 LSV wird bei der Ausscheidung und Erschliessung von Bauzonen fÃ¼r lÃ¤rmempfindliche Nutzungen nicht auf die <span>Immissionsgrenzwerte abgestellt</span>, die der vorgesehenen Abgrenzungslinie zugrunde liegen, sondern es wird die Einhaltung der strengeren Planungswerte verlangt. Das anerkennt <span>sinngemÃ¤ss</span> auch der <span>Regierungsrat, indem er erklÃ¤rt, der Kanton setze sich beim Bund dafÃ¼r ein, dass das Umweltrecht Ã¼berprÃ¼ft und nÃ¶tigenfalls angepasst werde, um den Anforderungen der kantonalen Raumplanung gerecht zu werden. Unter anderem will er erreichen, dass "die Siedlungsentwicklung aufgrund einer umfassenden raumplanerischen InteressenabwÃ¤gung auch bei einer Ãberschreitung der </span><span>Planungswerte</span><span> mÃ¶glich sein" soll (Weisung, S. 1152 f.). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Aufgrund der dargestellten Entwicklung ist nicht auszuschliessen, dass kÃ¼nftige RechtsÃ¤nderungen neue Grundlagen fÃ¼r die Erschliessung von lÃ¤rmbelastetem Gebiet schaffen. Dies steht jedoch noch keineswegs fest, und im vorliegenden Verfahren ist jedenfalls weiterhin vom heute geltenden Recht auszugehen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen erneut geltend, dass mit einer kÃ¼nftigen Reduktion des FluglÃ¤rms durch technische Massnahmen an der Quelle zu rechnen sei. Diese Erwartungen sind jedoch zu unbestimmt, um bei der Ermittlung der LÃ¤rmimmissionen berÃ¼cksichtigt zu werden (vgl. Art. 36 Abs. 2 LSV in der Fassung vom 1. September 2004). Auch ist nicht absehbar, wieweit allfÃ¤llige Erfolge bei der LÃ¤rmbekÃ¤mpfung an der Quelle dem hier beurteilten Gebiet zugute kÃ¤men. Nach dem Konzept des SIL und des kantonalen Richtplans soll die kÃ¼nftig zulÃ¤ssige LÃ¤rmbelastung â unter anderem mithilfe der neu vorgesehenen Abgrenzungslinie â langfristig fixiert werden. Es bestÃ¼nde somit die MÃ¶glichkeit, durch technische Verbesserungen erzielte Reduktionen des FluglÃ¤rms fÃ¼r eine entsprechende Ausweitung des Flugbetriebs zu nutzen. Auch diese Regeln stehen indessen noch nicht fest. Zum heutigen Zeitpunkt ist daher keine zuverlÃ¤ssigere Berechnungsgrundlage erkennbar als das vorlÃ¤ufige Betriebsreglement 2005. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden stellen wiederum die Rechtsprechung des Bundesgerichts und des Verwaltungsgerichts infrage, wonach die Berechnungsunsicherheit bei der Ermittlung der Planungswerte nicht zugunsten ihrer Bauinteressen berÃ¼cksichtigt werden darf (vgl. VB.2008.00595, E. 8.4). Ihre Vorbringen geben jedoch keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung. Zwar trifft zu, dass in den von ihnen herangezogenen Entscheiden zum Teil andere Immissionen und gemessene statt berechnete Werte beurteilt wurden. Doch Ã¤ndert dies nichts an der grundsÃ¤tzlichen Problematik, dass das von ihnen vorgeschlagene Vorgehen zu einer faktischen Verschiebung der Grenzwerte zulasten der Bewohner der vom LÃ¤rm betroffenen Gebiete fÃ¼hren wÃ¼rde. Zudem mÃ¼sste die Berechnungsunsicherheit je nach prozessualer Ausgangslage in die eine oder andere Richtung berÃ¼cksichtigt werden, was widersprÃ¼chliche Ergebnisse zeitigen kÃ¶nnte. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden stehen auch vorliegend nicht allein die Interessen der bauwilligen EigentÃ¼mer infrage; dem Schutz der kÃ¼nftigen Bewohner vor Ã¼bermÃ¤ssigem LÃ¤rm, der mit dem Erlass der Grenzwerte in erster Linie bezweckt wird, ist gleichermassen Rechnung zu tragen. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Der von den BeschwerdefÃ¼hrenden an der Ã¶ffentlichen Verhandlung vorgetragenen Auffassung, wonach die Ãberschreitung der Planungswerte um 3 dB schon deswegen nicht zu beachten sei, weil eine Pegeldifferenz von nur 3 dB fÃ¼r das menschliche GehÃ¶r nicht wahrnehmbar sei, kann aus denselben GrÃ¼nden nicht gefolgt werden. Hinzu kommt, dass die vom Experten der BeschwerdefÃ¼hrenden anhand eines konstanten Dauertons demonstrierte Wahrnehmung einer Pegeldifferenz von 3 dB fÃ¼r den vorliegenden Fall nicht aussagekrÃ¤ftig ist. Beim FluglÃ¤rm herrscht kein konstanter Schallpegel, sondern es wird aus einer Anzahl kurzfristiger, lauter Schallereignisse ein Mittelungspegel errechnet. Eine ErhÃ¶hung um 3 dB entspricht hier einer Verdoppelung der Anzahl Ereignisse, also einer doppelt so grossen Zahl an Flugbewegungen, was zweifellos nicht vernachlÃ¤ssigbar ist. Aus demselben Grund wird etwa beim StrassenlÃ¤rm davon ausgegangen, dass bereits eine ErhÃ¶hung des Pegels um 1 dB, die einer Verkehrszunahme um rund 25 % entspricht, wahrnehmbar ist (vgl. Wolf, Vorbemerkungen zu Art. 19â25 N. 9). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.7 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden wiederholen ihre Kritik an der Regelung von Art. 39 Abs. 1 LSV, nach welcher die LÃ¤rmimmissionen in den offenen Fenstern der lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤ume zu ermitteln sind. Beim Bau von MinergiehÃ¤usern mit KomfortlÃ¼ftung sei diese Vorschrift sinnlos. Dementsprechend mÃ¼sse eine solche Bauweise als Massnahme anerkannt werden, die im Sinn von Art. 30 LSV geeignet sei, die Planungswerte einzuhalten und die Erschliessung einer Wohnbauzone zu ermÃ¶glichen. </p> <p class="Urteilstext">Nach den Bestimmungen der LSV ist die SchalldÃ¤mmung der AussenhÃ¼lle eines GebÃ¤udes durch Schallschutzfenster und Ã¤hnliche Vorkehrungen, mit denen lediglich der LÃ¤rm im Innern bei geschlossenen Fenstern reduziert wird, keine geeignete Massnahme fÃ¼r die Einhaltung der Grenzwerte; dazu kann auf den ersten Entscheid des Verwaltungsgerichts in dieser Sache verwiesen werden (VB.2008.00595, E. 8.6). Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist bisher nur in einem Fall von diesem Grundsatz abgewichen. Bei RÃ¤umen, die nach den Voraussetzungen von § 302 Abs. 4 PBG kÃ¼nstlich belÃ¼ftet und belichtet werden dÃ¼rfen, hat es die SchalldÃ¤mmung durch Schallschutzfenster oder Ã¤hnliche Vorkehren als zulÃ¤ssige Massnahme zur Einhaltung der <span>Immissionsgrenzwerte im Sinn von Art. 31 LSV</span> anerkannt (VGr, 2. Dezember 2009, VB.2009.00326, E. 3.3.2). FÃ¼r Wohn- und SchlafrÃ¤ume kommt eine solche LÃ¶sung jedoch nicht in Betracht, da diese Ã¼ber Fenster verfÃ¼gen mÃ¼ssen, die in ausreichendem Mass geÃ¶ffnet werden kÃ¶nnen (§ 302 Abs. 2 PBG). Auch bei den Ã¼brigen RÃ¤umen ist sie nur unter besonderen Voraussetzungen zulÃ¤ssig (§ 302 Abs. 4 PBG; VGr, 2. Dezember 2009, VB.2009.00326, E. 3.3.2). Der Entscheid betraf Ã¼berdies nur Baubewilligungen in vollstÃ¤ndig erschlossenem Gebiet nach Art. 31 LSV, und das Verwaltungsgericht hat dementsprechend die Zustimmung einer kantonalen BehÃ¶rde gemÃ¤ss dieser Bestimmung vorbehalten (VGr, 2. Dezember 2009, VB.2009.00326, E. 3.3.2). Ob dieselbe Erleichterung auch bei der Erschliessung einer Bauzone fÃ¼r BÃ¼rogebÃ¤ude zur Anwendung kÃ¤me, wurde noch nicht entschieden. </p> <p class="Urteilstext">FÃ¼r Wohnbauten kann aus der dargestellten Rechtsprechung nichts abgeleitet werden, und fÃ¼r diese besteht denn auch eine andere Interessenlage. Die BeschwerdefÃ¼hrenden weisen zwar zu Recht darauf hin, dass der beim Erlass der LSV unter anderem verfolgte Zweck, mit der LÃ¤rmermittlung im offenen Fenster keinen Anreiz fÃ¼r eine (energetisch nachteilige) kÃ¼nstliche BelÃ¼ftung zu schaffen (Wolf, Kommentar USG, Art. 22 N. 23), seine Bedeutung verliert, wenn die BelÃ¼ftung wie bei Minergiebauten auf besonders energiesparende Weise erfolgt (vgl. das Privatgutachten der Wichser Akustik &amp; Bauphysik AG vom 29. MÃ¤r z 2010). Die Regelung von Art. 39 Abs. 1 LSV, wonach die LÃ¤rmimmissionen in den offenen Fenstern der lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤ume zu ermitteln sind, dient jedoch noch andern BedÃ¼rfnissen. So wird die Annehmlichkeit, WohnrÃ¤ume bei offenem Fenster benutzen zu kÃ¶nnen, von vielen Leuten unabhÃ¤ngig davon geschÃ¤tzt, ob die Fenster fÃ¼r die Zufuhr von Frischluft erforderlich sind. Ferner bewirkt die Messweise im offenen Fenster indirekt einen Schutz des Aussenraumes (Balkon, Vorgarten) vor zusÃ¤tzlicher BelÃ¤rmung (vgl. Wolf, Art. 15 N. 38), was bei Wohnbauten ein nicht zu unterschÃ¤tzender Vorteil ist. Es kann daher nicht gesagt werden, die Vorschrift von Art. 39 Abs. 1 LSV werde bei der Anwendung auf Minergiebauten ihres Zwecks entleert bzw. in ihren Auswirkungen unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Die Vorschrift liegt vielmehr im Rahmen des Gestaltungsspielraums, der dem Verordnungsgeber bei der Konkretisierung des Gesetzes zusteht. Es liegt daher kein Fall vor, in welchem das Gericht auf die Anwendung der Verordnung verzichten kann. Eine allfÃ¤llige Ãnderung wÃ¤re Sache des Verordnungsgebers. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.8 </b>Aufgrund der vorstehenden ErwÃ¤gungen ist festzuhalten, dass der Planungswert der ersten Nachtstunde im Baugebiet Ã¼berschritten ist und auch mithilfe von baulichen Massnahmen nicht eingehalten werden kann. </p> <p class="Urteilstext">Nach Art. 30 LSV kann die VollzugsbehÃ¶rde, wenn die Planungswerte nicht eingehalten werden, fÃ¼r kleine Teile von Bauzonen Ausnahmen vom Erschliessungsverbot gestatten. Dass die Voraussetzungen dieser Bestimmung vorliegend nicht erfÃ¼llt sind, wurde jedoch bereits im ersten Entscheid des Verwaltungsgerichts dargelegt (VB.2008.00595, E. 9.3). Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen diesbezÃ¼glich nichts Neues geltend. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden brachten in der Ã¶ffentlichen Verhandlung erneut vor, ihr Baugesuch werde im Vergleich zu andern Standorten in der Gemeinde ungleich behandelt. Sie wiesen dabei einerseits, wie schon vor der Vorinstanz, auf eine Ãberbauung im Areal AD-Areal hin (VB.2008.00595, vorliegendes Verfahren), anderseits auf eine ihnen neu zur Kenntnis gelangte Ãberbauung an der AE-Strasse. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Dazu ist zunÃ¤chst festzuhalten, dass in den zum Vergleich herangezogenen Projekten, anders als im vorliegenden Fall, Ausnahmen fÃ¼r Baubewilligungen bei Ãberschreitung der Immissionsgrenzwerte im Sinn von Art. 31 LSV, nicht die Erschliessung eines noch weitgehend unerschlossenen Gebiets gemÃ¤ss Art. 30 LSV infrage standen. FÃ¼r Ausnahmen nach Art. 30 LSV gelten andere Voraussetzungen als fÃ¼r jene nach Art. 31 LSV, weshalb sich diese FÃ¤lle nicht direkt vergleichen lassen. Insbesondere kann auf den beantragten Beizug eines Schreibens des Amts fÃ¼r Raumordnung und Vermessung vom 25. Februar 2010 verzichtet werden, denn die Stellungnahme des Amtes zur Frage des Ã¼berwiegenden Interesses im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV ist bei der Beurteilung nach Art. 30 LSV ohne Belang.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Anders verhielte es sich, wenn die zum Vergleich herangezogenen Projekte Ã¤hnlich umfangreiche Erschliessungsmassnahmen mit sich brÃ¤chten wie das vorliegend beurteilte Vorhaben, denn in diesem Fall mÃ¼ssten sie richtigerweise nach Art. 30 LSV beurteilt werden. Davon gehen die BeschwerdefÃ¼hrenden mÃ¶glicherweise aus, wenn sie geltend machen, die beiden Projekte wiesen ebenfalls eine ungenÃ¼gende Erschliessung auf. </p> <p class="Urteilstext">Bei der Ãberbauung AE-Strasse trifft dies klarerweise nicht zu. Das betroffene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 11 liegt zwischen AE-Strasse und AF-Weg inmitten von Baugebiet. Dass die als Stichstrasse ausgebaute AE-Strasse Ã¼ber keinen Gehweg verfÃ¼gt, wie die BeschwerdefÃ¼hrenden beanstanden, wurde von der BaubehÃ¶rde durchaus erkannt. Sie wies jedoch darauf hin, dass das BaugrundstÃ¼ck fÃ¼r FussgÃ¤nger und Zweiradfahrer Ã¼ber den ausgebauten AF- und AG-Weg erschlossen sei, und hielt daher einen zusÃ¤tzlichen FussgÃ¤ngerschutz entlang der AE-Strasse mit nachvollziehbaren GrÃ¼nden fÃ¼r verzichtbar (Baubewilligung). Auch der in diesem Zusammenhang statuierte Quartierplanrevers und die zur Ãberstellung eines Regenbeckens und Ã¶ffentlicher Leitungen erforderlichen Dienstbarkeiten lassen entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden keine wesentlichen ErschliessungsmÃ¤ngel erkennen. </p> <p class="Urteilstext">Der Erschliessungsstand des AD-Areals lÃ¤sst sich anhand der vorgelegten Unterlagen weniger schlÃ¼ssig beurteilen. Auch der von den BeschwerdefÃ¼hrenden neu eingereichte Situationsplan "Erschliessung mit Werkleitungen" ist diesbezÃ¼glich nicht aussagekrÃ¤ftig. Immerhin kann schon aufgrund der Lage des Areals festgestellt werden, dass dieses â anders als das Gebiet Z â auf drei Seiten an Baugebiet grenzt und rundum von Strassen umgeben ist. Das Areal wird bereits heute als Sportplatz genutzt (Fussballplatz AH mit kleineren baulichen Installationen und zugehÃ¶rigen Erschliessungen). Der Vertreter des Beschwerdegegners fÃ¼hrte anlÃ¤sslich der Ã¶ffentlichen Verhandlung aus, die Stadt habe dem Kanton "klarmachen kÃ¶nnen, dass dieses Areal voll erschlossen sei." Nach seinen Aussagen wurde fÃ¼r die geplante Ãberbauung jedoch noch keine Baubewilligung erteilt. â Ob das Areal fÃ¼r die kÃ¼nftige Nutzung bereits ausreichend erschlossen ist, ist im vorliegenden Verfahren nicht zu beurteilen. Hier genÃ¼gt die Feststellung, dass es sich jedenfalls in wesentlichen Punkten vom Gebiet Z unterscheidet; eine ungleiche Behandlung von Gleichem kann daher nicht erkannt werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Erweist sich der Bau der projektierten Erschliessungsanlagen als unzulÃ¤ssig, so fehlt es der vorgesehenen ArealÃ¼berbauung und der zusÃ¤tzlichen WohnÃ¼berbauung â zumindest im weitaus grÃ¶ssten Teil des Gebiets â an einer ausreichenden Zufahrt (vorn, E. 2). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden stellen sich wie schon vor der Vorinstanz auf den Standpunkt, dass der Ã¶stliche Teil des Gebiets entlang des Gebiets Z- und AI-Strasse bereits heute zumindest fÃ¼r zwei Bautiefen ausreichend erschlossen sei. </p> <p class="Urteilstext">Diese Frage ist im vorliegenden Verfahren nicht zu entscheiden. Gegenstand der Bauverweigerung vom 23. Januar 2008 waren die Baugesuche betreffend die ArealÃ¼berbauung und die separate WohnÃ¼berbauung, und nur diese Projekte sind Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens. Die Baubewilligung fÃ¼r die ArealÃ¼berbauung kann ohnehin nicht auf den â hier eher geringen â Teil des Areals beschrÃ¤nkt werden, der allenfalls erschlossen ist, da die Anforderungen gemÃ¤ss §§ 69 ff. PBG anhand des Gesamtprojekts, nicht fÃ¼r eine TeilflÃ¤che desselben, beurteilt werden. Die BeschwerdefÃ¼hrenden haben dies offenbar erkannt, als sie vor der Vorinstanz beantragten, "subeventuell sei ohne Verzug eine Baubewilligung fÃ¼r den bereits vollerschlossenen Bereich des Gebiets Z in Aussicht zu stellen" (Rekursantrag Ziff. 3). Dieses Begehren zielte jedoch im Ergebnis auf ein alternatives Bauvorhaben und lag damit ebenfalls ausserhalb des Verfahrensgegenstandes; es wurde denn auch vor dem Verwaltungsgericht zu Recht nicht mehr gestellt. Eine teilweise Gutheissung der Beschwerde wÃ¤re somit selbst unter der Annahme einer ausreichenden Erschliessung eines Teilgebiets nicht mÃ¶glich.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Anzumerken ist, dass der Beschwerdegegner entgegen der zuweilen aufgestellten Behauptung der BeschwerdefÃ¼hrenden nie anerkannt hat, dass zwei Bautiefen des Gebiets Z ausreichend erschlossen seien. In seinem Brief an den Vertreter der BeschwerdefÃ¼hrenden vom 1. September 2008 (VB.2008.00595) hielt er fest, unter BerÃ¼cksichtigung bestimmter Massnahmen, die durch die Bauherrschaft vorzufinanzieren seien, kÃ¶nne das Gebiet, begrenzt durch die AA-Strasse, die AI-Strasse und den AJ-Weg, Kat.-Nr. 09, "in einer Tiefe von 60 m (zwei Bautiefen) ab AA-Strasse als vÃ¶llig groberschlossen angesehen werden." Die ErwÃ¤hnung der <i>Grob</i>erschliessung weist gerade darauf hin, dass Elemente einer vollstÃ¤ndigen <i>Fein</i>erschliessung nach Auffassung des Beschwerdegegners noch fehlten. Dies bestÃ¤tigen auch die von ihm im selben Schreiben umschriebenen Voraussetzungen, die eingehalten werden mÃ¼ssten, um ein spÃ¤teres Quartierplanverfahren nicht zu prÃ¤judizieren. </p> <p class="Urteilstext">An der Ã¶ffentlichen Verhandlung fÃ¼hrte der Vertreter des Beschwerdegegners allerdings aus, nach Ansicht der Gemeinde sei massgebend, ob der Bauherr in der Lage sei, ohne Dritte die noch fehlenden Groberschliessungsanlagen und den "Feinschliff" selber zu erstellen. Der Bauausschluss gehe davon aus, dass im fraglichen Bereich die Erschliessung fÃ¼r die erste und zweite Bautiefe genÃ¼ge. Diese Auffassung vermengt jedoch die Funktionen von Grob- und Feinerschliessung und Ã¼bersieht, dass auch eine ErgÃ¤nzung der Feinerschliessung den BeschrÃ¤nkungen von Art. 24 Abs. 2 USG und Art. 30 LSV unterliegt. </p> <p class="Urteilstext">Rein faktisch kann entlang von AA-Strasse und AI-Strasse wohl eine erste Bautiefe (dazu VGr, 5. Mai 2010, VB.2009.00063, E. 3.6; bestÃ¤tigt BGr, 13. Dezember 2010, 1C_318/2010, E. 4.3 und 4.4) als erschlossen gelten (vgl. den Plan "Erschliessung bestehend", VB.2008.00595). Zu prÃ¼fen wÃ¤ren allenfalls die von der Vorinstanz angesprochenen Fragen der Verkehrssicherheit (§ 240 Abs. 3 PBG) sowie die notwendigen Vorkehrungen, um die PrÃ¤judizierung eines kÃ¼nftigen Quartierplans zu vermeiden. Letzteres lÃ¤sst sich mÃ¶glicherweise nur anhand eines konkreten Bauprojekts fÃ¼r die fragliche FlÃ¤che bzw. im Rahmen eines Vorentscheids, sofern die Bauherrschaft ein entsprechendes Gesuch stellt, abschliessend beurteilen. Hinzu kommt schliesslich die Frage, ob mit Blick auf die Belastung durch den FluglÃ¤rm und die damit verbundenen rechtlichen BeschrÃ¤nkungen allenfalls eine Anpassung der Nutzungsplanung erforderlich wird, was sich auf die planungsrechtliche Baureife des Gebiets im Sinn von § 234 PBG auswirken kann. Zu einer weitgehend Ã¼bereinstimmenden Beurteilung ist im Ãbrigen die Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, Amt fÃ¼r Raumordnung und Vermessung, bereits in ihrer Stellungnahme zuhanden des Beschwerdegegners vom 8. November 2007 gelangt (VB.2008.00595). </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist somit abzuweisen. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die BeschwerdefÃ¼hrenden kostenpflichtig und steht ihnen keine ParteientschÃ¤digung zu.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>: </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 15'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 200.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 15'200.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden zu je 1/19 auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>