<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=47797" width="3"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="24" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=47798" width="21"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span><a id="IN_NUMERO">80.97.00178</a></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="ID_LUOGO"><span>Lugano</span></a></p> <p class="MsoNormal">14 novembre 1997</p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> del Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="IN_ISTANZA_SPEC"><b><span>La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello</span></b></a></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dai giudici:</span></p> </td> <td colspan="5" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Alessandro Soldini, presidente, <br/> Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>vicecancelliere:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Andrea Pedroli</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>statuendo sul ricorso del 29 ottobre 1997</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>in materia di: imposta sugli utili immobiliari</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>presentato da:</span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>__________ __________,</span></b><span> __________ __________, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span>ritenuto </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>in fatto ed in diritto</span></b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>1.</b> Con atto pubblico del 25 marzo 1996, iscritto a Registro fondiario il successivo 4 aprile, __________ __________ alienava a __________ __________ la PPP n. __________ del RFD di __________, al prezzo di fr. 430’000.–.</p> <p class="R1"> Con la dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, l’alienante chiedeva la deduzione di complessivi fr. 20’000.–, a titolo di costi di costruzione e di miglioria, di fr. 4’850.– per inserzioni e di fr. 15’000.– per provvigioni di vendita.</p> <p class="R1"> Notificandogli la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27 marzo 1997, l'Ufficio di tassazione di __________ __________ ammetteva in deduzione solo i costi per le inserzioni, mentre negava le altre detrazioni, in quanto le relative spese non erano state comprovate. L’utile era di conseguenza commisurato in fr. 99’720.– e l’imposta in fr. 19’944.–.</p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="R1"> <b>2.</b> In seguito a reclamo del contribuente, che chiedeva la detrazione dei costi di miglioria e della provvigione, l’autorità fiscale riduceva l’utile imponibile a fr. 61’381.– e l’imposta a fr. 12’276.–; ammetteva infatti il carattere di costi di miglioria delle spese per la pittura, per la lamatura del parchetto e per lavori di falegnameria mentre lo negava per altre spese di pittura e di arredamento del bagno.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 3.</b> Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ postula la deduzione di costi di miglioria per complessivi fr. 38’061.65, sottolineando che si riferiscono a lavori sostenuti espressamente su richiesta dell’acquirente e attirando l’attenzione sulla circostanza di aver venduto l’appartamento al solo scopo di far fronte alle imposte comunali e cantonali.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 4.</b> 4.1.</p> <p class="R1"> Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).</p> <p class="R1"> Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una <i>speciale</i>, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta <i>reale</i> (<b>Soldini/Pedroli</b>, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4.2.</p> <p class="R1"> L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). </p> <p class="R1"> Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>5.</b> Il presente ricorso verte essenzialmente sulla definizione della natura dei lavori eseguiti nell’appartamento alienato dal ricorrente. Secondo l’autorità fiscale, solo una parte dei costi fatti valere presenta carattere di spese di miglioria, mentre per il ricorrente tutti. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 5.1.</p> <p class="R1"> Per l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:</p> <p class="R1"> - i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;</p> <p class="R1"> - i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;</p> <p class="R1"> - le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 5.2.</p> <p class="R1"> Per quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che abbiano apportato all'immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto.</p> <p class="R1"> È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all'aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all'<i>importo effettivamente pagato</i><span class="MsoFootnoteReference"> </span>(<b>Soldini/Pedroli</b>, op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).</p> <p class="R1"> Computabili sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni, prestazioni d'opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (<b>Soldini/Pedroli</b>, op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 5.3.</p> <p class="R1"> Non possono essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell'utile nell'ambito della tassazione ordinaria<span class="MsoFootnoteReference"> </span> (art. 134 cpv. 2 LT).</p> <p class="R1"> La legge tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività (p. es. <b>RDAT</b> II-1992 p. 207; <b>RDAT</b> II-1993 p. 390). </p> <p class="R1"> Ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le «spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali» (art. 33 lett. <i>d</i> LT).</p> <p class="R1"> La distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o ripristinare il valore dell'immobile, ne aumentano nel contempo il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore dell'immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria.</p> <p class="R1"> Per ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (<b>Circolare</b> n. 7/1995 del 1° dicembre 1994). </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 5.4.</p> <p class="R1"> Se si esaminano le fatture prodotte dal ricorrente, alla luce dei principi giurisprudenziali appena illustrati, si deve concludere che l’autorità di tassazione è stata oltremodo generosa, nella commisurazione delle deduzioni.</p> <p class="R1"> Ha infatti ripartito nel modo seguente i costi fatti valere:</p> <p class="MsoNormal"> </p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><b><span>impresa, data fattura, lavori eseguiti </span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><b><span>deduzioni ammesse</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><b><span>deduzioni negate</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><i><span>__________ __________ __________</span></i><span> (31.12.1992):</span></p> <p class="R1"><span>- pittura + lamatura parchetto</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>20’500</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><i><span>__________ __________ __________</span></i><span> (30.6.1996):</span></p> <p class="MsoNormal"><span>- pittura appartamento e terrazza</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>7’456</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><i><span>__________ __________</span></i><span> (31.8.1996):</span></p> <p class="MsoNormal"><span>- nuovo lavabo e altri lavori bagno</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6’057</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><i><span>Solidarietà - Lavorazione legno</span></i><span> (26.11.1996):</span></p> <p class="MsoNormal"><span>- lavori falegnameria-verniciatura camera</span></p> <p class="MsoNormal"><span>- armadio a muro e piano lavoro cucina</span></p> <p class="MsoNormal"><span>- mensola mobile soggiorno</span></p> <p class="MsoNormal"><span>- altri lavori falegname + materiale</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2’100</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>739</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1’130</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>80</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><b><span>Totale</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><b><span> 23'339</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><b><span>14’723</span></b></p> </td> </tr> </table> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Le sole spese che si giustifica di considerare come costi di miglioria sono tutt’al più quelle sostenute nel 1992 e fatturate dalla __________ __________ __________; essendo infatti intervenute nei cinque anni successivi all’acquisto, si può effettivamente ritenere che abbiano incrementato il valore dell’appartamento, in applicazione della giurisprudenza secondo cui le spese relative a lavori di manutenzione di un immobile, eseguiti subito dopo il suo acquisto, non possono in principio essere dedotte dal reddito ordinario (<b>DTF</b> 99 Ib 362). Solo recentemente, infatti, il Tribunale federale ha precisato la propria giurisprudenza nel senso che i costi per la manutenzione d'immobili recentemente acquistati e non in stato di abbandono possono tuttavia essere dedotti dal reddito lordo quando si riferiscono alla manutenzione periodica e non al ricupero di una manutenzione tralasciata (<b>DTF</b> 123 II 218 = <b>RF</b> 52/1997 p. 354 = <b>RDAF</b> 53/1997 p. 582 = <b>StE</b> 1997 B 25.6 n. 30).</p> <p class="R1"> Tutte le altre spese denotano un evidente carattere di costi di manutenzione. Si può tuttavia rinunciare alla <i>reformatio in peius</i>, in considerazione dell’esiguità degli importi di cui si tratta.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>6.</b> Il ricorso si rivela pertanto manifestamente infondato. Tassa di giustizia e spese sono a carico del ricorrente, soccombente.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Per questi motivi,</p> <p class="R1">visto per le spese l'art. 231 LT 1994</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b><span>dichiara e pronuncia</span></b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 1. Il ricorso è <b>respinto</b>.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 2. Le spese processuali consistenti:</p> <p class="R1"> a. nella tassa di giustizia di fr. 500.–</p> <p class="R1"> b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–</p> <p class="R1"> per un totale di fr. 580.–</p> <p class="R1"> sono a carico del ricorrente.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3. Intimazione alle parti.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).</p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>per la Camera di diritto tributario</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>del Tribunale d’appello</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Il Presidente: Il Segretario:</span></p> </div></body></html>