<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2009.00608</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210704&amp;W10_KEY=13013539&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2009.00608</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 04.05.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Inventarentlassung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Inventarentlassung: Schutzwürdigkeit, Notwendigkeit von über die Kernzonenvorschriften hinausgehenden Schutzmassnahmen. Die in § 203 Abs. 1 lit. c PBG umschriebenen Sachverhalte, die zuweilen als Eigen- und Situationswert bezeichnet werden, sind gleichgestellte Voraussetzungen für eine Unterschutzstellung. Die Erhaltung von Bausubstanz kann daher ungeachtet dessen angeordnet werden, ob ein Gebäude als wichtiger Zeuge oder ausschliesslich wegen seiner wesentlich prägenden Wirkung auf das Ortsbild unter Schutz gestellt werden soll (E. 4.4). Das beigezogene Gutachten bestätigt insbesondere die wesentlich prägende Wirkung des Objekts auf das Ortsbild, misst ihm aber auch eine wichtige siedlungsgeschichtliche Zeugenschaft zu (E. 4.6 und 4.7). Eine einfache Fassadengestaltung spricht nicht gegen die Schutzwürdigkeit der Baute. Geschützt wird der Erinnerungswert, weshalb die geschützte Fassadengestaltung nicht zwingend aussergewöhnlich sein muss. Die Kernzonenvorschriften vermögen der Schutzwürdigkeit des Gebäudes daher nicht hinreichend Rechnung zu tragen (E. 4.8 und 4.9). Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENWERT">EIGENWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FASSADENGESTALTUNG">FASSADENGESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEHÃR, RECHTLICHES">GEHÃR, RECHTLICHES</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSVORSCHRIFT">GESTALTUNGSVORSCHRIFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVENTARENTLASSUNG">INVENTARENTLASSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONENVORSCHRIFTEN">KERNZONENVORSCHRIFTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ORTSBILD">ORTSBILD</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRÃGENDE WIRKUNG">PRÃGENDE WIRKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZWÃRDIGKEIT">SCHUTZWÃRDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SITUATIONSWERT">SITUATIONSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SUBSTANZERHALTUNG">SUBSTANZERHALTUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 21.1 Abs. I BZO DÃ¼rnten</span><br/><span class="gerade">§ 9 Abs. I NaturschutzV</span><br/><span class="ungerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="gerade">§ 211 Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=13130" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2009.00608</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">4. Mai 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Markus Lanter.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>ZÃ¼rcherische Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz ZVH,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA B </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_14">A,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_4_18">Gemeinderat DÃ¼rnten,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Inventarentlassung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 9. MÃ¤rz 2009 entliess der Gemeinderat DÃ¼rnten das Wohn- und GeschÃ¤ftshaus "Landi", Assek.-Nr. 01, auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der RÃ¼tistrasse 3 in DÃ¼rnten, aus dem Inventar der schÃ¼tzenswerten Objekte von kommunaler Bedeutung (Inv.-Nr. 03). </p> <p class="Sachverhalt2">GemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde DÃ¼rnten vom 2. September 1994 (BZO) befindet sich das GebÃ¤ude in der Kernzone und ist als sogenannte "Schwarzbaute" markiert. Solche dÃ¼rfen gemÃ¤ss Ziff. 2.1.1. Abs. 1 BZO nur unter Beibehaltung der Stellung, der bestehenden Ausmasse, des Daches und der wesentlichen Fassadenelemente umgebaut oder ersetzt werden. </p> <p class="Urteilstext"><b>II.<br/> </b>Den von der ZÃ¼rcherischen Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz (ZVH) gegen diesen Beschluss erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission III nach DurchfÃ¼hrung eines Kommissionsaugenscheins am 23. September 2009 teilweise gut. Demnach wurde Disp.-Ziff. 2 des Gemeinderatsbeschlusses, mit welcher fÃ¼r den Fall einer baulichen Neuausrichtung des Areals die Beachtung und Einhaltung nÃ¤her umschriebener gestalterischer GrundsÃ¤tze angeordnet wurde, aufgehoben. Im Ãbrigen, das heisst mit Bezug auf die Entlassung des Objekts aus dem Inventar, wurde der Rekurs abgewiesen.</p> <p class="Urteilstext"><b>III.<br/> </b>Mit Beschwerde vom 25. Oktober 2009 liess die ZVH dem Verwaltungsgericht beantragen, die Entscheide der Vorinstanzen aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung im Sinn der ErwÃ¤gungen an den Gemeinderat DÃ¼rnten zurÃ¼ckzuweisen mit dem grundsÃ¤tzlichen Ziel, das Schutzobjekt "Landi", Vers.-Nr. 01, auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der RÃ¼tistrasse 3 in DÃ¼rnten, unter Schutz zu stellen. Eventualiter sei dieses Schutzobjekt "Landi" unter Schutz zu stellen. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission III schloss am 12. November 2009 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat DÃ¼rnten beantragte am 17. November 2009, die Beschwerde sei abzuweisen. </p> <p class="Urteilstext">Am 5. Mai 2010 beschloss das Verwaltungsgericht, zur Frage, ob es sich beim streitbezogenen GebÃ¤ude, insbesondere in Bezug auf seine Bedeutung fÃ¼r das Ortsbild, um ein im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG erhaltenswertes GebÃ¤ude handelt, ein Gutachten einzuholen. Als Gutachter wurde C, D AG, bestimmt. Dieser erstattete sein Gutachten am 23. Februar 2011. Der Gemeinderat DÃ¼rnten verzichtete am 15. MÃ¤rz 2011 auf eine Stellungnahme zu diesem Gutachten. Die ZVH reichte am 31. MÃ¤rz 2011 eine Stellungnahme ein.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission III zustÃ¤ndig. Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist gestÃ¼tzt auf § 338a Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Anfechtung eines Beschlusses betreffend Entlassung aus dem Inventar bzw. Verzicht auf eine Unterschutzstellungsmassnahme legitimiert. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist der Auffassung, der angefochtene Entscheid mÃ¼sse schon deshalb aufgehoben werden, weil die Vorinstanz <span>den Inventarentlassungsentscheid wegen fehlerhafter BegrÃ¼ndung hÃ¤tte aufheben und die Sache zur Neubeurteilung an den Gemeinderat zurÃ¼ckweisen mÃ¼ssen. Dem kann nicht gefolgt werden. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Wohl hat die Vorinstanz festgehalten, das vom Gemeinderat DÃ¼rnten eingeholte Fachgutachten zur SchutzwÃ¼rdigkeit der Baute vom 13. Februar 2009 sei teils mangelhaft begrÃ¼ndet und teils auch widersprÃ¼chlich. Sie hat jedoch ohne Rechtsverletzung zum Schluss gelangen kÃ¶nnen, dass der Gemeinderat die Inventarentlassung in Kenntnis der wesentlichen Punkte und nicht leichtfertig getroffen hat. Abgesehen davon, dass ein solches Fachgutachten fÃ¼r die entscheidende BehÃ¶rde nicht vorbehaltlos bindend ist, hatte der Gemeinderat hinreichende Kenntnis der entscheidrelevanten Aspekte des Sachverhalts, wie der Geschichte des "Landi"-Hauses unter dem Gesichtspunkt der Zeugenschaft und der baulichen VerÃ¤nderungen, dem Zustand der Bausubstanz und dem Stellenwert des GebÃ¤udes fÃ¼r das Erscheinungsbild des Ortskerns. Auch die Feststellungen im kommunalen Inventar vom 19. Februar 2002, das rechtlich die Bedeutung einer vorsorglichen Massnahme hat, sind fÃ¼r den Entscheid Ã¼ber die dauernde Anordnung nicht bindend (§ 209 PBG). Die BegrÃ¼ndung des Inventarentlassungsentscheids kommt daher keiner Verletzung von Art. 29 BV gleich, weshalb die Vorinstanz die Sache zu Recht nicht aus diesem formellen Grund zurÃ¼ckgewiesen hat. Ob der Entscheid, das "Landi"-Haus aus dem Inventar zu entlassen, mit der Vorinstanz im Ergebnis fÃ¼r vertretbar zu halten ist, bleibt hingegen noch zu prÃ¼fen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zu Unrecht wirft die BeschwerdefÃ¼hrerin der Vorinstanz eine Rechtsverletzung vor, weil sie bei der Beurteilung der SchutzwÃ¼rdigkeit des "Landi"-Hauses mangels hinreichender BegrÃ¼ndung des kommunalen Entscheids ihr Ermessen an die Stelle desjenigen des Gemeinderats gestellt habe. Sie verkennt dabei die Bedeutung der von ihr zitierten Rechtsprechung (VGr, 28. MÃ¤rz 2007, VB.2007.00036, E. 2.2 mit Hinweisen). Diese bezweckt den Schutz des Autonomiebereichs der Gemeinde. Vorliegend hat die Vorinstanz den Entscheid des Gemeinderats DÃ¼rnten geschÃ¼tzt. Es liegt daher kein Eingriff in den der Gemeinde zustehenden Ermessensspielraum vor.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, die Vorinstanz verkenne den Begriff der SchutzwÃ¼rdigkeit nach § 203 PBG. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz kÃ¶nne dieser SchutzwÃ¼rdigkeit nicht mit einer Rekonstruktion Rechnung getragen werden. Die SchutzwÃ¼rdigkeit beziehe sich immer auf die Originalsubstanz. Ein Denkmal sei nur dann ein authentisches Geschichtsdokument, wenn das Material und die damit geschaffene funktionale oder kÃ¼nstlerische Form originÃ¤r seien und mit seiner geschichtlichen Bedeutung Ã¼bereinstimmten. Es bedÃ¼rfe daher einer Ã¼ber die Kernzonenvorschriften hinausgehenden, objektbezogenen Schutzmassnahme, mit welcher die Substanz der Baute erhalten werde. Die von der Vorinstanz vorgenommene Wertung weise auf eine einseitige, gestalterische QualitÃ¤ten in den Vordergrund rÃ¼ckende Beurteilung hin. Das Ortstypische, das Zeugnis des Objekts an sich und die Bedeutung historischer Substanz seien dagegen kaum berÃ¼cksichtigt worden. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Unbestritten ist, dass dem "Landi"-Haus an der RÃ¼tistrasse 3 ein fÃ¼r das Erscheinungsbild des Ortskerns bedeutender Stellenwert zukommt. Nach Auffassung der Beschwerdegegnerschaft und der Vorinstanz wird dem Interesse an der Erhaltung des Ortsbilds jedoch hinreichend Rechnung getragen, indem das GebÃ¤ude im Kernzonenplan als "Schwarzbaute" markiert ist, was heisst, dass es nur unter Beibehaltung der Stellung, der bestehenden Ausmasse, des Daches und der wesentlichen Fassadenelemente umgebaut oder ersetzt werden darf (Ziff. 2.1.1. Abs. 1 BZO).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>GemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, GebÃ¤udegruppen, GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltenswÃ¼rdig sind oder die Landschaften und Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfÃ¼gende BehÃ¶rde die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen, und es obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die KlÃ¤rung der denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage stehenden Objekts. Hierzu kann und soll sie nÃ¶tigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen. Das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung â und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien â wÃ¼rdigen die rechtsanwendenden BehÃ¶rden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Nach dem Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder eine Landschaft oder Siedlung wesentlich mitprÃ¤gen. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, ZÃ¼rich/St. Gallen 2008, S. 139). Ob diese Eigenschaften vorliegen, ist zwar eine Rechtsfrage, welche das Verwaltungsgericht grundsÃ¤tzlich frei prÃ¼ft. Bei der Auslegung und Anwendung der fÃ¼r die Beurteilung massgebenden unbestimmten Rechtsbegriffe wie "wichtiger Zeuge" oder "wesentliche MitprÃ¤gung" steht der fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde jedoch eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und ErmessensbetÃ¤tigung zu (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3, auch zum Folgenden), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei Ã¼berprÃ¼fen kÃ¶nnen (RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemÃ¤ss § 50 VRG von vornherein eingeschrÃ¤nkten Kognition hat deshalb namentlich zu prÃ¼fen, ob die fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndige VerwaltungsbehÃ¶rde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollstÃ¤ndig und gewissenhaft untersucht und gewÃ¼rdigt hat (VGr, 5. Februar 2009, VB.2008.00481, E. 2.1 = BEZ 2009 Nr. 23).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Wenn die BeschwerdefÃ¼hrerin die Unterscheidung zwischen dem Eigenwert und dem Situationswert als sachfremd kritisiert, Ã¼bersieht sie, dass mit diesen Begriffen lediglich die beiden alternativen TatbestÃ¤nde bezeichnet werden, welche ein Objekt gemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c PBG als Schutzobjekt qualifizieren. Im Ergebnis gereicht ihr diese Unterscheidung denn auch nicht zum Nachteil. Beide Sachverhalte sind gleichgestellte Voraussetzungen fÃ¼r eine Unterschutzstellung, weshalb die Erhaltung von Bausubstanz ungeachtet dessen angeordnet werden kann, ob ein GebÃ¤ude als wichtiger Zeuge oder ausschliesslich wegen seiner wesentlich prÃ¤genden Wirkung auf das Ortsbild unter Schutz gestellt werden soll (VGr, 1. Dezember 2010, VB.2010.00094, E. 3.9).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Vorliegend steht die ortsprÃ¤gende Wirkung des GebÃ¤udes RÃ¼tistrasse 3 im Vordergrund. Die Vorinstanz hat diesbezÃ¼glich die AusfÃ¼hrungen des von der Gemeinde beigezogenen Gutachtens bestÃ¤tigt, wonach das GebÃ¤ude Ã¼ber eine bedeutende Stellung im Strassenraum verfÃ¼ge und Teil des zentralen Dorfkerns mit weiteren historischen Bauten sei. Durch seine vertraute Blickfangwirkung und Merkzeichenfunktion spiele das GebÃ¤ude im Strassenraum eine wichtige Rolle und trage wesentlich zur IdentitÃ¤t des Ortskerns bei (Entscheid der Vorinstanz, E. 7.1). Auch der Gemeinderat DÃ¼rnten wies im vorinstanzlichen Verfahren darauf hin, die Lage und die Ã¤ussere Erscheinung des strittigen GebÃ¤udes seien erhaltenswert. </p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref290996351"><b>4.6 </b>Das vom Verwaltungsgericht beigezogene Gutachten bestÃ¤tigt die Bedeutung des GebÃ¤udes fÃ¼r das Ortsbild. So kommt der Gutachter zum Schluss, das HauptgebÃ¤ude RÃ¼tistrasse 3 besitze (nur, aber immerhin) hinsichtlich der Stellung der Baute, deren Volumetrie, der Gliederung der Fassaden der Obergeschosse, der Materialisierung der Fassade und der Dachform (ohne Quergiebel) einen hohen Situationswert an der Kreuzung Bubikonerstrasse/RÃ¼tistrasse. Es nehme aufgrund seiner zentralen Position an der im ISOS genannten Kreuzung eine besondere Stellung innerhalb des Ortsbilds ein. Mit der RÃ¼tistrasse sei in den 1840er- und 1850er-Jahren eine wichtige Verbindungsstrasse von DÃ¼rnten nach Tann (mit seinen Fabriken) entstanden. Das begutachtete GebÃ¤ude sei nur sechs Jahre nach dem Ausbau der RÃ¼tistrasse entstanden und sei als Abschluss dieses Ausbaus und der Neugestaltung des Dorfkerns zu betrachten. Die Bedeutung des GebÃ¤udes RÃ¼tistrasse 3 fÃ¼r das Ortsbild sei gross. Der Bau markiere zusammen mit dem Ausbau der RÃ¼tistrasse den Abschluss der BautÃ¤tigkeit im unmittelbaren Dorfkern im 19. Jahrhundert. Der Gutachter misst dem GebÃ¤ude RÃ¼tistrasse 3 denn auch eine "wichtige kommunale siedlungsgeschichtliche Zeugenschaft fÃ¼r die Entstehung des Dorfkerns DÃ¼rnten, insbesondere als zeitgenÃ¶ssischer Begleitbau an der 1858 vollendeten Kreuzung Bubikonerstrasse/RÃ¼tistrasse, zusammen mit dem 'LÃ¶wen' (RÃ¼tistrasse 1) und der Schmiede (Hinterdorfstrasse 1/3)" zu.</a></p> <p class="Erwgung2"><b>4.7 </b>Diese AusfÃ¼hrungen sind nachvollziehbar und widerspruchslos begrÃ¼ndet. Sie entsprechen im Wesentlichen auch den tatsÃ¤chlichen Feststellungen der Vorinstanzen und des von der Gemeinde beigezogenen Gutachtens. Anders als Letzteres Ã¼berlÃ¤sst es das Ziehen der rechtlichen SchlÃ¼sse dem Gericht. Die prÃ¤gende Wirkung des streitbezogenen GebÃ¤udes steht jedenfalls ausser Frage. Zudem misst der Gutachter dem GebÃ¤ude mit ausfÃ¼hrlicher BegrÃ¼ndung eine wichtige siedlungsgeschichtliche Zeugenschaft zu, wogegen die Beschwerdegegnerschaft nichts vorbringt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.8 </b>Zu prÃ¼fen bleibt, ob Ã¼ber die Kernzonenvorschriften hinausgehende Schutzmassnahmen notwendig sind.</p> <p class="Urteilstext">Ob bei der SchutzwÃ¼rdigkeit wegen prÃ¤gender Wirkung auf das Ortsbild im Einzelfall eine Ã¼ber die Kernzonenbestimmungen hinausgehende Schutzmassnahme anzuordnen ist, hÃ¤ngt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht nur von der besonderen Stellung und Lage der Baute im Ortsbild ab. Die zu schÃ¼tzende Baute muss auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, DachflÃ¤chen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prÃ¤genden Wirkung beitragen (RB 1997 Nr. 73 E. 2). </p> <p class="Urteilstext">Vorliegend kann hinsichtlich der wichtigen Stellung des GebÃ¤udes im Ortsbild auf obige AusfÃ¼hrungen verwiesen werden (E. 4.6). Sodann entfaltet das GebÃ¤ude aber auch durch seine Ã¤ussere Erscheinung eine entsprechende Wirkung. So hat auch die Vorinstanz auf die "prÃ¤genden Fassadendetails", wie das Gurtgesims, die Fenstereinfassungen und die profilierten Verdachungen der Fenster hingewiesen (Entscheid der Vorinstanz, E. 7.1). Auch der Gemeinderat DÃ¼rnten mass der Ã¤usseren Erscheinung des GebÃ¤udes offensichtlich eine gewisse SchutzwÃ¼rdigkeit zu, verlangte er doch mit Beschluss vom 9. MÃ¤rz 2009 die Beibehaltung der bisherigen Ã¤usseren Erscheinung. </p> <p class="Urteilstext">Wie die Vorinstanz zum Schluss kommt, eine detailgetreue Ãbernahme durch Renovation der alten Bausubstanz, mithin die Erhaltung der Fassade des Hauptbaus, erscheine vorliegend nicht notwendig, ist nach dem Gesagten nicht nachvollziehbar. Eine einfache Fassadengestaltung spricht entgegen der Auffassung der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerschaft nicht gegen die SchutzwÃ¼rdigkeit der Baute. GeschÃ¼tzt wird der Erinnerungswert, weshalb die geschÃ¼tzte Fassadengestaltung nicht zwingend aussergewÃ¶hnlich sein muss (VGr, 1. Dezember 2010, VB.2010.00094, E. 3.9). Der Umstand, dass diese Elemente der Fassadengestaltung an einem Ersatzbau leicht rekonstruiert werden kÃ¶nnten, fÃ¼hrt daher nicht dazu, dass eine detailgetreue Ãbernahme durch Renovation der alten Bausubstanz nicht notwendig erscheint. Das Verwaltungsgericht hat verschiedentlich darauf hingewiesen, dass mit planungsrechtlichen Massnahmen allein das Ortsbild nur unzureichend geschÃ¼tzt wird und Ersatzbauten den Verlust an Originalsubstanz an fÃ¼r das Ortsbild prÃ¤genden Lagen nicht auszugleichen vermÃ¶gen (VGr, 28. August 1997, BEZ 1997 Nr. 21 E. 7b; RB 1997 Nr. 73). Es entspricht einer Erfahrungstatsache, dass von einer Ersatzbaute nicht dieselbe Wirkung auszugehen vermag wie von einer renovierten Altbaute (RB 1997 Nr. 73). Die Eigenart einer Altbaute bleibt auch im (fachgerecht) renovierten Zustand ablesbar. Beim Ersatz des streitbetroffenen GebÃ¤udes durch einen Neubau wÃ¼rde demgegenÃ¼ber das UrsprÃ¼ngliche und fÃ¼r das Haus Charakteristische zerstÃ¶rt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.9 </b>Wenn die Beschwerdegegnerschaft anfÃ¼hrt, der notwendige Schutz sei dadurch gewÃ¤hrleistet, dass es sich beim streitbezogenen GebÃ¤ude um eine sogenannte "Schwarzbaute" im Sinn von Ziff. 2.1.1 Abs. 1 BZO handle, ist im Ãbrigen darauf hinzuweisen, dass "Schwarzbauten" in der Wegleitung zur BZO als "erhaltenswerte Einzelobjekte, die im kommunalen Inventar der schÃ¼tzenswerten Objekte enthalten sind" definiert werden. Nach einer Inventarentlassung wÃ¤re demnach auch der Eintrag als "Schwarzbaute" nicht mehr gerechtfertigt. Das GebÃ¤ude wÃ¤re neu als "Graubaute" zu qualifizieren. Als solches dÃ¼rfte es zwar ebenfalls nur unter Beibehaltung der Stellung und der bestehenden Ausmasse ersetzt werden. Das Dach und die wesentlichen Fassadenelemente wÃ¤ren hingegen nicht mehr zwingend beizubehalten (Ziff. 2.1.1 Abs. 2 BZO). </p> <p class="Erwgung2">Damit werden die Elemente, deren Erhalt die kommunale BaubehÃ¶rde mit den von der Vorinstanz zu Recht aufgehobenen Auflagen zu erreichen suchte, durch die Kernzonenbestimmungen der BZO auch aus diesem Grund nicht hinreichend geschÃ¼tzt. Im Ãbrigen wird die Auflage, den Hauptbau in der bisherigen Ã¤usseren Gestaltung beizubehalten, den vorliegenden UmstÃ¤nden nicht gerecht, weicht die heutige Gestaltung der Erdgeschossfassade doch von der ursprÃ¼nglichen derart ab, dass sie unbestrittenermassen nicht schutzwÃ¼rdig ist. So weist denn auch die BeschwerdefÃ¼hrerin darauf hin, dass sich der Schutz nur auf die noch erhaltenen und prÃ¤genden Bauteile der Fassaden im oberen Bereich zu erstrecken habe. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">Nach dem Gesagten ist offensichtlich, dass das "Landi"-Haus an der RÃ¼tistrasse 3 als Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu qualifizieren ist und dass seiner SchutzwÃ¼rdigkeit mit der Zuordnung zur Kernzone nicht genÃ¼gend Rechnung getragen wird. Vielmehr sind weitergehende Schutzmassnahmen anzuordnen (§ 9 Abs. 1 der Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 [NHV]), welche insbesondere auch die Erhaltung der ursprÃ¼nglichen, noch erhaltenen, das Ortsbild prÃ¤genden Fassaden bzw. Fassadenteile sicherstellen.</p> <p class="Erwgung2">Die WÃ¼rdigung der Vorinstanzen erweist sich als rechtsverletzend. Die Beschwerde ist somit gutzuheissen. Die Sache ist an den Gemeinderat DÃ¼rnten zurÃ¼ckzuweisen. Diesem obliegt es, die notwendigen Schutzmassnahmen zu treffen (§ 211 Abs. 2 PBG).</p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens je zur HÃ¤lfte der Beschwerdegegnerin 1 und dem Beschwerdegegner 2 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). </p> <p class="Urteilstext">Von diesem Grundsatz ist allerdings in Bezug auf die Kosten des vom Verwaltungsgericht beigezogenen Gutachtens abzuweichen. Es rechtfertigt sich nicht, diese zum Teil auch der privaten Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Das Gutachten wurde notwendig, weil sich die Gemeinde DÃ¼rnten trotz der offensichtlichen WidersprÃ¼che im von ihr selber beigezogenen Gutachten in nicht nachvollziehbarer Weise auch hinsichtlich der rechtlichen SchlÃ¼sse auf dieses stÃ¼tzte. Da die entsprechenden AbklÃ¤rungen ohnehin Aufgabe der Gemeinde waren, sind die diesbezÃ¼glich entstandenen Kosten gemÃ¤ss § 13 Abs. 2 Satz 2 VRG ihr aufzuerlegen (RB 1998 Nr. 4; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 13 N. 20 f.).</p> <p class="Urteilstext">Die private Beschwerdegegnerin ist sodann als Unterliegende zu verpflichten, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG). Angemessen erscheint eine solche in der HÃ¶he von Fr. 2'500.-.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein RÃ¼ckweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) erfÃ¼llt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission III vom 23. September 2009, soweit damit der Rekurs abgewiesen wurde, und der Beschluss des Gemeinderats DÃ¼rnten vom 9. MÃ¤rz 2009 werden aufgehoben. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Sache wird zur Festsetzung der erforderlichen Schutzmassnahmen fÃ¼r den Hauptbau des GebÃ¤udes Assek.-Nr. 01 an der RÃ¼tistrasse 3 in DÃ¼rnten im Sinn der ErwÃ¤gungen an den Gemeinderat DÃ¼rnten zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 30'233.75 Gutachten,<br/> Fr. 100.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 34'333.75 Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Gutachtens im Betrag von Fr. 30'233.75 werden dem Beschwerdegegner 2 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Ã¼brigen Gerichtskosten im Betrag von Fr. 4'100.- sowie die Kosten des Rekursverfahrens werden je zur HÃ¤lfte der Beschwerdegegnerin 1 und dem Beschwerdegegner 2 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung anâ¦</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>