VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 17 50 5. Kammer Vorsitz Meisser Richter Audétat, Racioppi von Salis und Brunner Aktuar Gross URTEIL vom 2. Dezember 2019 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel, Beschwerdeführerin gegen Regierung des Kantons Graubünden, vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden, Beschwerdegegnerin 1 Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, Beschwerdegegnerin 2 und B._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Felix Huber, Beigeladene betreffend Ortsplanungsrevision- 2 - 1. Die A._____ ist Eigentümerin der Parzelle 219 im Dorfzentrum der Ge- meinde X._____. Die Parzelle 219 ist raumplanerisch der Inneren Dorfzone (ID) zugewiesen. Seit 1896 (erbaut) befindet sich darauf das gleichnamige 5-Sterne-Hotel für ein gehobenes Gästesegment. Im Osten und Südosten von Parzelle 219 liegen die Teilgebiete H._____ Nord und H._____ Süd, welche beide der Spezialzone H._____ (SZS) zugewiesen sind und räum- lich durch die Via I._____ voneinander getrennt werden. Das Teilgebiet H._____ Nord befindet sich bergseitig, im Norden oberhalb der Via I._____ und ist teilweise bereits überbaut (so Parzellen1482, 1480, 1915, 1716 und 1694), teilweise aber noch unüberbaut (so Parzellen 183, 1715, 926, 1665 sowie Südhang-/Freiflächenbereich von Parzelle 1694). Im Teilgebiet H._____ Süd liegt die Parzelle 1808, welche der B._____ gehört und auf der sich heute ein Postgebäude befindet. Das Postgebäude steht im Nord- westteil von Parzelle 1808, während der West- und Südwestteil unterhalb der Via I._____ noch unbebaut sind. Weiter südlich befinden sich die Par- zelle 2354, die sich talwärts bis zur Via M._____ (Seestrasse beim X._____-ersee) erstreckt und ebenfalls zum Teil schon überbaut ist. Die Parzelle 2396 (mit Wohnbaute bestückt) und die Parzellen 1102 und 2395 (beide südwestlich gelegen und unüberbaut) zählen auch noch zum Teil- gebiet H._____ Süd unterhalb der Via I._____. 2. Im Jahre 2000 erwarb die B._____ die Parzelle 1808 im Ausmass von 13'428 m2 sowie die südlich angrenzende Parzelle 2354 im Ausmass von 12'846 m2, welche heute mit dem unterirdischen Parkhaus H._____ See und der darüber sich befindenden R._____ mit zahlreichen Wohnungen bestückt ist. Das der SZS-Zone zugewiesene Areal wird südlich durch die Via M._____, im Süd-Osten und Norden durch die Via I._____ eingegrenzt. Zeitlich vor dem alten Postgebäude befand sich auf Parzelle 1808 das N._____, das im Jahre 1944 abbrannte. Westwärts steht das A._____ auf Parzelle 219. Im Norden rund 90 m und mehr bergwärts befindet sich das - 3 - C._____. Der Hotelhalbkreis um den H._____-hang (mit Grünraum und Freiflächen im Nord- wie Südteil) wird in Richtung Nordosten und Osten durch die noch etwas entfernter situierten Hotels K._____ und L._____ ver- vollständigt. 3. Am 18. Oktober 2015 beschloss die Stimmbevölkerung von X._____ im Verhältnis 63.6 % Ja- gegen 36.4 % Nein-Stimmen eine Teilrevision der Ortsplanung in Bezug auf das Teilgebiet H._____ Süd, womit die frühere Totalrevision vom 14. März 1999 auf die seither veränderten Verhältnisse im Teilgebiet H._____-hang angepasst werden soll. Diese Abänderung um- fasste folgende Planungsmittel: Teilrevision Baugesetz, Art. 80 Abs. 1 (Spezialzone H._____), GGP H._____ Süd 1:1000 (umfassend die Parzel- len 1102, 1808, 2354, 2395 und 2396), GEP H._____ Süd 1:1000 Teilplan Verkehr, GEP H._____ Süd 1:1000 Teilplan Entsorgung sowie die Bau- und Erschliessungsvorschriften H._____ Süd. Laut beschlossener Revisi- onsvorlage sollen mit den Baubereichen I-VII, welche u.a. eine flächenmäs- sige Verkleinerung des Baubereichs I für oberirdische Bauten, jedoch zwei zusätzliche Baubereiche für ein Klinikgebäude (Baubereich II) und einen Verbindungstrakt (Baubereich III) vorsieht, im Vergleich zur rechtskräftigen Nutzungsplanung vom 22./23. Oktober 2002 (NUP 2002; RB Nr. 1475) er- heblich grössere Gebäudehöhen ermöglicht werden. Zudem besteht erneut die Möglichkeit, das alte Postgebäude auf Parzelle 1808 abzubrechen. Ba- sis dafür war das Richtprojekt H._____/Klinik S._____ des Architekturbüros T._____ vom 9. September 2014, überarbeitet am 25. Mai 2015. Es sollten damit zur Hauptsache entlang der Via I._____ im Bereich des alten Post- gebäudes die raumplanerischen Grundlagen für den Bau eines neuen Ho- tels (5 Sterne) mit Restaurationsflächen und ergänzenden kulturellen, ge- sundheitlichen und sportlichen Nutzungen (Baubereich I), eines östlich des Hotels situierten separaten Klinikgebäudes als Ersatz für die ortsansässige Orthopädieklinik S._____ mit Patientenzimmern und Arztpraxen (Bauberei-- 4 - che II/1, II/2) sowie eines Zwischenbaus als Verbindung zwischen diesen Gebäudekomplexen für Technikräume sowie für Versorgungs- und Entsor- gungsanlagen geschaffen werden. Westlich des Hotels und auf dem Dach des Zwischentrakts im Baubereich III waren zwei Aussichtsterrassen vor- gesehen. Gegenstand der Planung (mit Bauvolumen im dreistelligen Milli- onenbereich) bildeten ausserdem eine mehrstöckige unter der Hotelanlage vorgesehene Parkierungsanlage und ein Helikopterlandeplatz auf dem Dach des geplanten Klinikgebäudes. 4. Am 16. September 2015 wurde zwischen der Gemeinde X._____ und der B._____ ein Planungsvertrag abgeschlossen, in dem festgestellt wurde, dass die Planungsrevision keine Planungsvorteile zur Folge habe, falls die zulässige Mehrnutzung bzw. Mehrhöhe im Vergleich zur NUP 2002 nur für die beabsichtigte Hotel- und Kliniknutzung beansprucht werde. Ferner sollte die Gemeinde berechtigt sein, diese Ortsplanungsrevision zu über- prüfen und anzupassen, wenn innert 10 Jahren seit ihrer Rechtskraft kein Baugesuch für das H._____ oder die Klinik S._____ eingereicht wird oder von einer rechtskräftig erteilten Baubewilligung kein Gebrauch gemacht wird. 5. Mit der am 18. Oktober 2015 beschlossenen und am 5. November 2015 amtlich publizierten Teilrevision der Ortsplanung durch die Gemeinde war u.a. auch die A._____ (Eigentümerin Parzelle 219; hiernach Beschwerde- führerin) nicht einverstanden, weshalb sie dagegen am 7. Dezember 2015 Planungsbeschwerde an die Regierung mit folgenden Rechtsbegehren er- hob: 1. Es sei die von der Urnenabstimmung beschlossene Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd aufzuheben und es sei dieser mit all ihren Bestandteilen die Genehmi- gung zu verweigern. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin (2).- 5 - Zur Begründung wurde geltend gemacht, dass es sich bei der vorliegenden Teilrevision um eine projektbezogene Sondernutzungsplanung handle. Sie beruhe auf einem bereits relativ konkret ausgearbeiteten Richtprojekt, wel- ches mit der Teilrevision der Ortsplanung eine massgeschneiderte Sonder- regelung erhalten sollte. Werde diese Teilrevision genehmigt, stehe der Re- alisierung des Richtprojektes grundsätzlich nichts mehr im Weg. Da das Richtprojekt und der Sondernutzungsplan einen erheblichen Detaillierungs- grad aufwiesen, werde die Baubewilligung insofern teilweise bereits vor- weggenommen. Es sei deshalb erforderlich, dass bereits auf der Stufe der Nutzungsplanung alle erforderlichen Aspekte des Richtprojekts einer um- fassenden Überprüfung auf ihre Rechtmässigkeit unterzogen würden (S. 4). Zu den Voraussetzungen für eine Planänderung wurde vorgebracht, dass die Pläne für die Spezialzone (SZS) einem Ideenwettbewerb aus dem Jahre 1993/1994 entsprungen seien, womit "den hohen städtebaulichen, landschaftlichen und verkehrstechnischen Anforderungen" für die Nutzung des Gebiets H._____ hätte Rechnung getragen werden sollen. Zur Erhal- tung von Grünräumen in unmittelbarer Nähe des Dorfkerns und zur Schaf- fung optimaler Rahmenbedingungen für die in der Zone vorgesehene Nut- zung seien im Gebiet H._____ einzelne, durch Freiflächen voneinander ge- trennte Baubereiche ausgeschieden worden. Für alle Baubereiche seien Höhenbeschränkungen verbindlich festgelegt worden. Die Bruttogeschoss- fläche habe im Teilgebiet Nord insgesamt maximal 14'800 m 2 und im Teil- gebiet Süd maximal 6'600 m 2 betragen. Mit der Spezialzone H._____ sei eine lockere Überbauung des gesamten Gebietes H._____ unter gleichzei- tiger Gewährung grossflächiger Grünflächen angestrebt worden. Das Ge- biet H._____, bestehend aus H._____ Nord und H._____ Süd, sei dabei als Einheit verstanden worden. Entsprechend sei die Planung des gesam- ten Gebiets aufeinander abgestimmt und koordiniert worden (S. 6). Es sei daher nicht nachvollziehbar, weshalb das Teilgebiet H._____ Süd ohne Berücksichtigung des restlichen Gebiets der Spezialzone H._____ gestützt - 6 - auf ein konkretes Richtprojekt der Grundeigentümerin (Beigeladene) mit ei- nem neuen Sondernutzungsplan überlagert werden sollte, welches den bis- herigen Planungszielen diametral entgegenlaufe, eine massiv höhere Bau- weise zulasse, zusätzliche Baubereiche für oberirdische Bauten aus- scheide und den Abbruch des bisher als schützens- und erhaltenswert qua- lifizierten Postgebäudes ermögliche. Mit dem neuen Sondernutzungsplan werde die wertvolle Freifläche mitten in X._____ zerstückelt und die Nut- zungsmöglichkeit des restlichen Gebiets H._____ präjudiziert (S. 8). Raum- planungsrechtlich längen keine wesentlichen Änderungen nach Art. 21 Abs. 2 RPG vor. Die geänderten Überbauungsabsichten der Beigeladenen stellten laut höchstrichterlicher Rechtsprechung ebenfalls keine wesentli- chen Veränderungen dar (S. 9). Es habe auch keine Interessenabwägung hinsichtlich der Frage stattgefunden, ob allfällige geänderte Verhältnisse eine Abweichung vom Gesamtkonzept H._____ rechtfertigen würden (S. 10). Der Planungsbericht vom 27. Oktober 2015 sei ferner mangelhaft, da die Formulierung des Berichts dafürspreche, dass die Initianten des Richt- projekts den Bericht erstellt hätten (S. 11). Eine eigentliche Interessenab- wägung, eine Prüfung von Alternativen und eine Überprüfung der Verein- barkeit mit Bundesrecht habe – wenn überhaupt – nur sehr rudimentär stattgefunden. Ebenso habe keine Überprüfung der Teilrevision mit Art. 38a RPG (Kompensationen) oder eine Auseinandersetzung mit einer allfälligen Auszonung der Fläche H._____ Süd stattgefunden (S. 12). Der Planungs- bericht äussere sich nicht zur Frage, ob eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) erforderlich wäre. Der Umweltteil fehle darin komplett, womit dessen rechtliche Funktion vorab nicht erfüllt werden könne (S. 12-13). Die Be- schwerdeführerin nahm weiter zur Verletzung der Planungsziele und Pla- nungsgrundsätze (haushälterische Bodennutzung; ganzheitliche Betrach- tungsweise, unzulässige Vergrösserung der Bauzone; S. 13-16), zur feh- lenden Vereinbarkeit mit übergeordneten Raumplänen (Richtplankonfor- mität, ISOS, UNESCO-Weltkulturerbe; S. 16-19), zur fehlenden Umwelt-- 7 - verträglichkeitsprüfung (Anzahl Parkplätze, funktionaler Zusammenhang zwischen Parkhaus H._____ und Richtprojekt, UVP-Pflicht für Sondernut- zungsplanung; S. 19-23), zur Verletzung des Koordinationsprinzips (unvoll- ständiges Vorprüfungsverfahren, Revisionsvorhaben zur Ergänzung der schützenswerten Kulturobjekte, Gesamtrevision Gefahrenzonenplan, Son- dernutzungsplanung Bahnhof RhB; S. 23-27), zur Verletzung von Bundes- umweltrecht (Lärmschutz, Luftreinhaltung, Altlasten, weitere umweltrechtli- che Anforderungen; S. 27-33), zum schützens-/erhaltenswerten Postge- bäude, S. 33-35), zum Ortsbildschutz (Dimension Richtprojekt, Bedeutung für Ortsbild, Eingliederung ins Ortsbild; S. 35-39), zum Vorteilsausgleich (S. 39-40) sowie zu weiteren Einwänden (Helikopterlandeplatz, Verhältnis zum Verkehrskonzept, schützenswerter Aussichtspunkt, offene Nutzungsart, Nutzungsansprüche der Beschwerdeführerin; S. 40-42) Stellung. 6. Mit Genehmigungsentscheid vom 25. April, mitgeteilt am 3. Mai 2017 (vgl. Prot.-Nr. 355) beschloss die Regierung zur Teilrevision der Ortsplanung, die die neue Nutzungsplanung für das Gebiet H._____ Süd beinhaltet: 1. Die am 18. Oktober 2015 beschlossene projektbezogene Nutzungsplanung H._____ Süd, bestehend aus einer Teilrevision des Baugesetzes (Art. 80), den Bau- und Er- schliessungsvorschriften H._____ Süd, dem Generellen Gestaltungsplan 1:1000 H._____ Süd sowie den Generellen Erschliessungsplänen 1:1000 H._____ Süd Teilplan Verkehr resp. Teilplan Versorgung, wird im Sinne der Erwägungen mit fol- genden zusätzlichen Nutzungsauflagen sowie Vorgaben, Hinweisen und Empfeh- lungen für das Baubewilligungsverfahren genehmigt: Auflagen bezüglich Nutzung des Gebäudes im Baubereich I: a) Für den Fall der Realisierung eines Hotels im Baubereich I muss das gesamte im Baubereich I ermöglichte Gebäudevolumen, also auch das Volumen unter- halb der Höhenkote von 1'820 m ü.M., im Wesentlichen zu Hotelzwecken (Hotel mit Restaurationsflächen und ergänzenden kulturellen, gesundheitlichen, sport- lichen, öffentlichen, gewerblichen und dienstleistungsorientierten Nutzungen, allfällige Wohnungen für Mitarbeitende des betreffenden Hotelbetriebs) genutzt werden. b) Vorbehalten bleiben allfällige Zweitwohnungen zur Querfinanzierung des Baus oder Betriebs des Hotels gemäss Art. 8 Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes über Zweiwohnungen in der aktuell gültigen Fassung, wobei deren Hauptnutzfläche insgesamt einen Anteil von 20 % der gesamten Hauptnutzfläche der Zimmer und der Wohnungen im Baubereich I nicht übersteigen darf. Umweltrechtliche Vorgaben, Hinweise und Empfehlungen: c) Sollte sich im Rahmen der Erarbeitung des Baugesuchprojekts herausstellen, dass die geplante (neue) Parkierungsanlage und die bestehende Parkierungs- anlage H._____ miteinander verbunden werden oder dass die Gesamtzahl von - 8 - 500 Motorwagen in den Bereichen II, III und IV anderweitig überschritten wird, ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens eine formelle UVP durchzu- führen. d) Im Baubewilligungsverfahren ist das Lärmgutachten mit situationsgerechten flankierenden Lärmschutzmassnahmen zu ergänzen und von der Baubehörde fachlich zu prüfen. Allfällige belastungsmindernde Massnahmen bleiben vorbe- halten und sind in die Baubewilligung aufzunehmen. e) Im Baubewilligungsverfahren ist die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte für die lärmempfindlichen Räume nachzuweisen. Sollten sie nicht eingehalten wer- den können, bleibt die Erteilung einer Ausnahmebewilligung der Umweltfach- stelle vorbehalten. f) Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind bezüglich Luftreinhaltung die notwendigen Emissionserklärungen einzureichen. Diese sind von der Bau- behörde dem Amt für Natur und Umwelt (ANU) zur Prüfung und Zustimmung weiterzuleiten. Allfällige Auflagen sind in die Baubewilligung aufzunehmen. Im vorliegenden Fall sind Parkierungsanlagen, Feuerungsanlagen, stationäre Ver- brennungsmotoren, emissionsrelevante gewerbliche Anlagen und dergleichen betroffen. g) Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind die detaillierten Altlastsanie- rungs- und Entsorgungsbedürfnisse (v.a. im Zusammenhang mit einem früheren Ölunfall im Bereich der Parzelle Nr. 1808 sowie allfälligen Sonderabfällen beim Abbruch des Postgebäudes) zu ermitteln. Die entsprechende Entsorgungser- klärung ist von der Baubehörde dem ANU zur Prüfung weiterzuleiten. Dem ANU ist dabei eine Bewilligung gemäss Art. 3 AltlV zu beantragen. Vorbehalten bleibt die Anordnung belastungsmildernder Massnahmen durch das ANU. h) Der Gemeinde wird aus Gründen der Transparenz empfohlen, im Baubewilli- gungsverfahren die vom Helikopterverkehr verursachte Lärmbelastung durch ein Lärmgutachten zu ermitteln und in Form von Linien gleicher Beurteilungspe- gel darzustellen. 2. Die Planungsbeschwerden werden parallel in separaten Regierungsbeschlüssen behandelt. 3. Der Gemeindevorstand X._____ wird angewiesen, den wesentlichen Inhalt des Dis- positivs des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses öffentlich bekannt zu geben. Diese Bekanntgabe hat in den gleichen Publikationsorganen wie die Bekanntgabe der Gemeindeabstimmung vom 18. Oktober 2015 zu erfolgen. Im Publikationstext ist darauf hinzuweisen, dass der Genehmigungsbeschluss bei der Gemeinde einge- sehen werden kann und dass gegen darin enthaltende Auflagen, Vorgaben und Hin- weise innert 30 Tagen ab dem Publikationsdatum nach Massgabe des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) beim Verwaltungsgericht Graubünden Be- schwerde erhoben werden kann. 4. Für direkte Adressaten des vorliegenden Beschlusses beginnt die 30-tägige Be- schwerdefrist an das Verwaltungsgericht bereits ab dem Zeitpunkt der Eröffnung des vorliegenden Beschlusses. 5. Soweit für die Verwirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art notwen- dig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder Amtsstelle vorbehalten. 6. Das Amt für Raumentwicklung wird beauftragt, die aufgrund dieses Beschlusses nötigen Kennzeichnungen in den eingereichten graphischen Auszügen vorzuneh- men. 7. [Mitteilung an:]- 9 - 7. Mit Beschwerdeentscheid der Regierung vom 25. April, mitgeteilt am 3. Mai 2017 (vgl. Prot.-Nr. 357), wurde in der Streitsache PB 26/15 erkannt: 1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die Genehmigung der Nutzungspla- nung H._____ Süd vom 18. Oktober 2015 im Sinne der Erwägungen unter Ziff. 16.4 mit folgenden Auflagen verbunden: a) Für den Fall der Realisierung eines Hotels im Baubereich I muss das gesamte im Baubereich I ermöglichte Gebäudevolumen, also auch das Volumen unterhalb der Höhenkote von 1'820 m ü.M., im Wesentlichen zu Hotelzwecken (Hotel mit Restaura- tionsflächen und ergänzenden kulturellen, gesundheitlichen, sportlichen, öffentlichen, gewerblichen und dienstleistungsorientierten Nutzungen; allfällige Wohnungen für Mit- arbeitende des betreffenden Hotelbetriebs) genutzt werden. b) Vorbehalten bleiben allfällige Zweitwohnungen zur Querfinanzierung des Baus oder Betriebs des Hotels gemäss Art. 8 Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes über Zweitwoh- nungen in der aktuell gültigen Fassung, wobei deren Hauptnutzfläche insgesamt einen Anteil von 20 % der gesamten Hauptnutzfläche der Zimmer und der Wohnungen im Baubereich I nicht übersteigen darf. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten, bestehend aus Staatsgebühr Fr. 6'000.-- Kanzlei- und Ausfertigungsgebühren Fr. 1'296.-- Total Fr. 7'296.-- gehen zu 7/8 zulasten der Beschwerdeführerin und zu je 1/16 zulasten der Gemeinde X._____ und der beigeladenen B._____. Die Beträge sind innert 30 Tagen seit der Zustellung dieses Entscheides mit beiliegendem Einzahlungsschein an die Finanzver- waltung Graubünden, Postkonto 70-187-9 (Konto Nr. 1200. 4210001, Kostenstelle 1200.100201), zu überweisen. 3. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der B._____ eine Parteientschädigung in Höhe von Fr. 5'000.-- zu bezahlen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilung an] In der Begründung des Entscheids wurde vorab zur Zuständigkeit, Kogni- tion und Legitimation einschliesslich eines Ausstandsbegehrens (S. 7-9) Stellung genommen. Materiell wurde darauf im Einzelnen zur Prüfung der Beschwerde – unter den Aspekten der Planbeständigkeit laut Art. 21 Abs. 2 RPG (S. 11-16), zur Prüfung der Übereinstimmung mit dem Entwurf zum kantonalen Richtplan Siedlung samt regionalem Richtplan Q._____ (S. 16- 18), zur Prüfung der Koordination mit anderen Planungen (S. 18-20), zur Rüge betreffend Pflicht zum Einbezug des Teilgebiets H._____ Nord (S. - 10 - 20-24), zur Rüge betreffend gesamthafte Überprüfung der Bauzonen X._____ (S. 24-25), zur Rüge betreffend Generellen Gestaltungsplan "schützenswerte Bauten" (S. 26), zur Rüge betreffend Gesamtrevision Ge- fahrenzonenplan (S. 26-27), zur Rüge betreffend Sondernutzungsplanung Bahnhof (S. 27), zur Rüge der Unvollständigkeit des Planungsberichts (S. 27-29), zur Rüge des ungenügenden Vorprüfungsverfahrens (S. 29-30), zur Rüge betreffend Gebot zur haushälterischen Bodennutzung (S. 30), zur Prüfung des Bedarfs nach einem neuen Hotel sowie einer neuen Klinik (S. 31), zur Prüfung des vorgesehenen Standorts (S. 31), zur Prüfung des Be- darfs für das vorgesehene Nutzungsmass im Baubereich I (S. 31-32), zur Prüfung unter den Aspekten der Einzonungskompensation nach Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 32-36), der Bauzonengrösse (S. 36), des ISOS (S. 37-39), des UNESCO-Weltkulturerbes (S. 39-40), zur Prüfung umweltschutzrecht- licher Fragen (UVP [S. 41]; Verbindlichkeit des Richtplans [S. 41-42]; Ver- letzung der UVP-Pflicht [S. 42-44]; ungenügender Umweltbericht [S. 44- 45]; Verletzung Lärmschutzrecht [S. 45-48]; Verletzung Vorschriften Luft- reinhaltung [S. 48-50]), zur Prüfung hinsichtlich Altlasten und Bauschads- toffe (S. 50-51) und weiterer umweltrechtlicher Belange inklusive Fazit (S. 51-52), zu den einzelnen Rügen betreffend denkmalpflegerische Einstu- fung des Postgebäudes (S. 52-57), Ortsbildschutz/Gebäudegestaltung (S. 57-62), Verbauung der bisherigen Aussicht (S. 62-64), Vorschriften über die Mehrwertabschöpfung (S. 64-65), Helikopterlandeplatz (S. 65-66), Ver- kehrskonzept (S. 66-67), Aussichtspunkten (S. 67-68), offene Nutzungsart (S. 68-71) sowie Nutzungsansprüche der Eigentümer in H._____ Nord (S. 71-72) – einlässlich Stellung genommen. In der abschliessenden Interes- sensabwägung (S. 72-74) wurde sodann noch resümierend festgehalten: Im Rahmen der gebotenen Gesamtinteressenabwägung gelangt die Regierung nach ein- gehender Analyse sämtlicher Grundlagen und Vorschriften sowie in Übereinstimmung mit der Gemeinde X._____ zusammenfassend zum Ergebnis, dass der mit der vorliegenden Nutzungsplanung ermöglichte Bau eines Hotels und einer Klinik am vorgesehenen Stand- ort (Gebiet, das aus siedlungsplanerischer Sicht sowie aufgrund der optimalen ÖV-Er- schliessung für eine verdichtete Bauweise im Lichte der neuen Vorschriften des RPG 1 prädestiniert ist), in den geplanten Ausmassen (in der näheren Umgebung gibt es noch - 11 - weitere grosse Bauvolumen, wie C._____, A._____ und K._____) und mit der vorgesehe- nen Architektur in einem gewichtigen öffentlichen Interesse liegt, welches die entgegen- stehenden öffentlichen und privaten Interessen (so u.a. Interesse an der Erhaltung des Postgebäudes; Interesse der Hotels A._____ und C._____ sowie der übrigen Nachbar- schaft an der Wahrung der bisherigen Aussichtsverhältnisse) klar überwiegt. Ausschlaggebend für dieses Abwägungsergebnis bildet insbesondere die Tatsache, dass die Entstehung eines neuen Hotels für ein gehobenes Kundensegment an prominenter Lage für die künftige Positionierung von X._____ als weltberühmte Ferien- und Kurortsde- stination von grosser Bedeutung ist, um weiterhin im Verdrängungswettbewerb zwischen den immer zahlreicher werdenden internationalen Destinationen mit hoher Reputation be- stehen zu können. Personen, welche zurzeit bereit sind, im Berggebiet in neue Hotelanla- gen zu investieren, sind nicht zahlreich, dies insbesondere nachdem die Quersubventio- nierung solcher Bauvorhaben aufgrund der Zweitwohnungsgesetzgebung stark einge- schränkt worden ist. Die Gesamtinteressenabwägung fällt nicht zuletzt auch deshalb zugunsten der vorliegen- den neuen Planung aus, weil mittels einer Auflage sichergestellt wird, dass von den Mehr- höhen im Vergleich zur rechtskräftigen Planung im Baubereich I nur Gebrauch gemacht werden kann, wenn das ermöglichte maximale Gebäudevolumen grundsätzlich gesamt- haft als Hotel zu nutzen ist. Gegenüber einer solchen Hotelnutzung vermögen die entge- genstehenden privaten Interessen aufgrund der Situation vor Ort trotz der erheblichen Nut- zungsintensivierung nicht aufzukommen. Auch an der Ausscheidung eines dringend benötigten Baustandortes für die neue Klinik S._____ in H._____ Süd besteht sogar un- abhängig von der vorgesehenen Realisierung des Hotels ein grosses öffentliches Inter- esse. Sofern im Baubereich I wider Erwarten kein Hotel, sondern andere zonenkonforme Nut- zungen realisiert werden sollten, erweist sich die beschlossene Nutzungsplanung trotz- dem als sachgerecht, weil diesfalls im Vergleich zum NUP 2002 für H._____ Süd keine markant höheren Gebäude zulässig sind und die überbaubaren Grundstücksbereiche so- gar Reduktionen erfahren. Schliesslich fällt die Gesamtinteressenabwägung aus Sicht der Regierung auch deshalb zugunsten der vorliegenden Nutzungsplanung aus, weil lediglich eine bereits bestehende Bauzone betroffen ist und der Planung zudem keine überwiegenden Interessen des Orts- bildschutzes, des Denkmalschutzes (Postgebäude) oder des Umweltschutzes entgegen- stehen. Der Regierung ist bewusst, dass sich aufgrund der vorliegenden Nutzungsplanung die Aussichtsverhältnisse bei einzelnen Nachbarschaften im Vergleich zur Planung 2002 in grösserem oder kleinerem Umfang verschlechtern und dass dies für diese Kreise grössere oder kleinere wirtschaftliche Einbussen zur Folge haben könnte. Die Regierung stuft in Übereinstimmung mit der Gemeinde das öffentliche Interesse an der Schaffung der Vor- aussetzungen für das neue Hotel und der neuen Klinik am geplanten Standort und die damit ermöglichte hochwertige Weiterentwicklung des Ortes X._____ im Einklang mit den neuen Verdichtungsgrundsätzen des Raumplanungsgesetzes jedoch als höher ein als das private Interesse an einem Fortbestand der hergebrachten Aussichtsverhältnisse. Dies gilt, wie schon erwähnt, umso mehr, wenn man sich vor Augen hält, dass kein Anspruch auf ewige Gewährleistung existierender Aussichten besteht und mittels einer Auflage in den zu fällenden Entscheiden sicherzustellen ist, dass von der Mehrhöhe im Baubereich I im Verhältnis zur Planung vom Jahr 2002 effektiv nur dann Gebrauch gemacht werden - 12 - kann, wenn das gesamte ermöglichte Volumen überwiegend zu Hotelzwecken genutzt wird. 8. Gegen die Entscheide der Regierung vom 25. April/3. Mai 2017 erhob die Beschwerdeführerin am 2. Juni 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den folgenden Anträgen: 1. Es sei der Genehmigungsentscheid vom 25. April 2017 (Protokoll Nr. 355) betreffend die Teilrevision der Ortsplanung X._____, Gebiet H._____ Süd, sowie der Beschwer- deentscheid der Regierung vom 25. April 2017 (Protokoll Nr. 357) aufzuheben und es sei dem Beschluss der Gemeindeversammlung X._____ vom 18. Oktober 2015 [recte: Urnenabstimmung] für die Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd samt Bestand- teilen die Genehmigung zu verweigern bzw. der Beschluss sei aufzuheben. 2. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerinnen. Anknüpfend an die Ausführungen in der Planungsbeschwerde brachte die Beschwerdeführerin vor, dass hier das Gebiet H._____ Süd Gegenstand der angefochtenen Teilrevision bilde, das heute im Gestaltungs- und Er- schliessungsplan für die Spezialzone H._____ (SZS) erfasst sei (S. 3). Im Jahr 2002 sei die SZS dann einer Teilrevision unterzogen worden. Dabei sei insbesondere Parzelle 1808, auf der sich das Postgebäude befinde, von der ZöBA in die SZS überführt worden. Für den neuen Baubereich I sei eine maximal zulässige Höhenkote von 1'813-1'820 m.ü.M. festgelegt wor- den, was bergseits zwei oberirdische Stockwerke zugelassen habe. Für die Zulässigkeit von neuen Hochbauten im Gebiet H._____ Süd habe die Teil- revision keine Veränderungen gebracht. Insbesondere sei das bis dahin zulässige Nutzungsmass nicht erweitert worden (S. 4). Es wurden die ein- zelnen Planungsschritte und Genehmigungsentscheide aufgezeigt (S. 4- 5). Rechtlich wurde zunächst auf den Grundsatz hingewiesen, dass jede Nutzungsplanung aus einer Gesamtsicht der raumbedeutsamen Belange zu erfolgen habe. Der unkoordinierte Erlass von Sondernutzungsordnun- gen für Teilgebiete widerspreche ausdrücklich der Planungspflicht. Die jet- zige Planungsvorlage diene einer projektbezogenen Einzelprüfung. Ein - 13 - planerisches Grundkonzept fehle ebenso wie ein Leitbild für die Umsetzung der übergeordneten Dichtevorgaben oder ein kommunaler Richtplan (S. 6). Alsdann wurde auf die planerische Vorgeschichte sowie das Richtprojekt auf Parzelle 1808 Bezug genommen (S. 7). Die Beschwerdeführerin nahm dann nochmals detailliert zur Frage und den Wirkungen der Planbeständig- keit (S. 8-13), zur Richtplanung (S.13-14), zur Koordination mit anderen Planungen und zum Planungsbericht (S. 14-17), zum Vorprüfungsverfah- ren (S. 17-19), zum Gebot der haushälterischen Nutzung des Bodens (S. 19-23), zur Einzonungskompensation gemäss Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 22- 24), zum ISOS (S. 24-26), zum Umweltrecht einschliesslich unterlassener Umweltverträglichkeitsprüfung (S. 26-29) [samt Teilaspekte Anzahl Park- plätze, funktionaler Zusammenhang Parkhaus H._____ - Richtprojekt, UVP Sondernutzungsplanung]; auf S. 29-32), zur Verletzung von Bundesum- weltrecht (S. 32-33) [inkl. Lärmschutz, Luftreinhaltung, Altlasten und noch weiterer umweltrechtlicher Anforderungen]; S. 34-39), zur denkmalpflege- rischen Einstufung des Postgebäudes (S. 39), zum Ortsbildschutz und zur Gebäudegestaltung (S. 39-44), zu weiteren Rügen bezüglich Helikopter- landeplatz und Verkehrskonzept (S. 43-44) Stellung. Zusammenfassend wurden die Gründe für die Rechtswidrigkeit der von der Beschwerdegeg- nerin 2 beschlossenen Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd von der Beschwerdeführerin nochmals resümiert (S. 45-46): Es lagen zunächst keine hinreichenden gewichtigen Gründe für eine Planänderung vor. Insbesondere leidet die Interessenabwägung der Regierung (Beschwerdegegnerin 1) an einem Rechtsmangel, weil sie die privaten Interessen des Investors höher gewichtet hat als die Interessen einer Gesamtplanung. Mit dem Abweichen vom Grundsatz der Gesamt- planung, welcher für die Regierung in sämtlichen vorangegangenen Revisionsvorlagen für das Gebiet H._____ von oberster Priorität war, wird eine sinnvolle Planung im Gebiet H._____ Nord praktisch verunmöglicht. Dies hat negative Auswirkungen auf den gesam- ten Bereich des landschaftlich sehr wichtigen Gebiets H._____. Die von der Beschwerdegegnerin 1 genehmigte Planung widerspricht den Vorgaben des regionalen Richtplanes, der eine ortstypische Bebauung mit einer qualifizierten Dichte vor- schreibt. Der Planungsbericht entspricht nicht den gesetzlichen Vorgaben, er ist unvollständig und ungenügend und setzt sich mit den wesentlichen Problemen, insbesondere dem Bundes- umweltrecht, überhaupt nicht auseinander. Er befasst sich auch nicht mit der zwingend notwendigen Frage, ob die Revision der Nutzungsplanung überhaupt zulässig ist.- 14 - Das Vorprüfungsverfahren wurde mangelhaft durchgeführt, indem einzelne Stellungnah- men der kantonalen Ämter überhaupt nicht berücksichtigt wurden. Damit wird das bun- desrechtliche Koordinationsprinzip verletzt. Mit der Genehmigung des projektbezogenen Sondernutzungsplans wird auch das bun- desrechtliche Gebot der haushälterischen Nutzung des Bodens verletzt. Selbst das von den Investoren eingereichte Parteigutachten bestätigt, dass das bauliche Volumen des vorgesehenen Gesundheitshotels aufgrund des falschen Standortes deutlich grösser aus- falle, als bei vergleichbaren Konkurrenzprodukten. Der Sondernutzungsplan ermöglicht damit eine überdimensionierte, gar nicht erforderliche Nutzung. Die von der Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) beschlossene Teilrevision der Ortspla- nung führt zu einer unzulässigen Vergrösserung der Bauzone im Sinne von Art. 38 a RPG; eine Kompensation ist jedoch nicht vorgesehen, weshalb die Genehmigung bundesrechts- widrig ist. Die projektbezogene Nutzungsplanung mit dem dieser zugrundeliegenden Richtprojekt steht nach Auffassung der Beschwerdeführerin im Widerspruch zu den Vorgaben des ISOS Inventar. Aufgrund der besonderen Bedeutung für das Ortsbild beantragt die Be- schwerdeführerin die Einholung eines Gutachtens durch die ENHK zur Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Ortsbild und speziell den Vorgaben des ISOS. Speziell gravierend sind die Verstösse gegen das Bundesumweltrecht. Für die Ortspla- nungsrevision hätte zwingend eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt werden müssen. Es ist mit den bundesrechtlichen Vorgaben nicht vereinbar, die Abklärungen der Umweltauswirkungen des konkret vorliegenden Richtprojektes in das Baubewilligungsver- fahren zu verschieben; diese hätten im Rahmen der Sondernutzungsplanung abgeklärt werden müssen. Ausserdem haben wir in der vorliegenden Beschwerde aufgezeigt, dass verschiedene Vorschriften des Bundesumweltschutzrechts (Lärmschutz, Luftreinhaltung, Altlasten) eindeutig nicht eingehalten (und auch nicht abgeklärt) sind, weshalb die Geneh- migung der Ortsplanungsrevision rechtswidrig ist. Das der Sondernutzungsplanung zugrundeliegende Richtprojekt ist mit dem Ortsbild der Beschwerdegegnerin 2, speziell hinsichtlich des Gebietes H._____, nicht verträglich und hätte auch aus diesem Grund nicht genehmigt werden dürfen. Die angefochtenen Beschlüsse vom 25. April 2017, namentlich der Geneh- migungsentscheid Protokoll Nr. 355 sowie der Beschwerdeentscheid Pro- tokoll Nr. 357, seien deshalb aufzuheben. 9. In ihrer Vernehmlassung vom 27. Juni 2017 beantragte die Regierung (Be- schwerdegegnerin 1), vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden (DVS), die Abweisung der Beschwerde (Ziff. 1); unter gesetzlicher Kostenfolge (Ziff. 2). Zur Begründung werde auf den an- gefochtenen Beschwerdeentscheid Nr. 357 vom 26. April 2017 verwiesen. Die Beschwerdegegnerin 1 habe sich darin mit der angefochtenen Nut- zungsplanung H._____ Süd sowie mit den dagegen vorgebrachten Rügen und Beanstandungen der Beschwerdeführerin eingehend auseinanderge- setzt. Die vorliegende Beschwerdeschrift enthalte keine neuen Argumente - 15 - oder Elemente, aufgrund welcher der angefochtene Entscheid einschliess- lich Beschluss des Souveräns der Beschwerdegegnerin 2 in Frage gestellt oder gar aufgehoben werden müsste. Die Beschwerdegegnerin 1 halte je- denfalls in allen Teilen an den Erwägungen und Schlussfolgerungen im an- gefochtenen Entscheid fest. 10. In ihrer Vernehmlassung vom 11. August 2017 beantragte die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne (Ziff. 1). Die von den Beschwerdeführern/innen gestellten Verfahrens-/Beweisanträge (in den Parallelverfahren R 17, 44, 45 und 46) seien abzuweisen, soweit diese nicht mit jenen der Beschwer- degegnerin 2 übereinstimmten (Ziff. 2). Alles unter Kosten- und Entschädi- gungsfolge zulasten der Beschwerdeführer/innen (Ziff. 3). Zuerst wurde die gesamte planerische Vorgeschichte seit 1993 dargelegt (S. 3-5). Darauf wurde zur Totalrevision der Ortsplanung 1999/2000 (S. 5-6), zum Eigen- tumserwerb der Parzelle 1808 durch die B._____ (Beigeladene; S. 6), zur Revision der Teilgebietsplanung H._____ Süd im Jahre 2002 (S. 6-8), zur Erstellung eines öffentlichen Parkhauses durch die Beigeladene (S. 8), zum gescheiterten Neubauprojekt Residenza H._____ (S. 8), zum Quar- tierplan D._____ (S. 9), zum Quartierplan H._____ Nord/Baubereich G ein- schliesslich Quartiererschliessungsplan H._____ Nord/Baubereich C/E (S. 9), zu den fruchtlosen Bemühungen um die Quartierplanung in den Baube- reichen D und F (S. 9-11), sowie zu den gescheiterten Bemühungen der Beschwerdegegnerin 2 um einen multifunktionalen Saal (Forum E._____) in H._____ Nord (S. 11-15) Stellung genommen. Im Weiteren zeigte die Beschwerdegegnerin 2 die Entwicklung der nunmehr zur Diskussion ste- henden Teilrevision Ortsplanung H._____ Süd auf. Im Einzelnen nahm sie dabei zum neuen Überbauungskonzept der Beigeladenen für Parzelle 1808 (S. 15-16), zur Erarbeitung einer neuen Planungsvorlage und zum ersten Vorprüfungsverfahren durch das Amt für Raumentwicklung (ARE; S. - 16 - 16) Stellung. Zur jetzigen Planungsvorlage wurde dann auf die Überarbei- tung des Richtprojekts mit Entwurf einer projektbezogenen Sondernut- zungsplanung (S. 17), die städtebauliche Beurteilung des überarbeiteten Richtprojekts durch die Fachleute der Beschwerdegegnerin 2 sowie die zweite Vorprüfung durch das ARE (S. 17), die erste öffentliche Mitwirkungs- auflage (S. 18), die Eingaben zur ersten und zweiten öffentlichen Mitwir- kungsauflage (S. 18-21), die Verabschiedung der Vorlage durch den Ge- meinderat (S. 21-22), die Annahme der Planungsvorlage durch den kom- munalen Souverän (S. 22), die Erläuterung der BGF-Berechnung (S. 23), das Genehmigungs- und Beschwerdeverfahren vor der Beschwerdegeg- nerin 1 (S. 23) sowie auf den Genehmigungsentscheid/Beschwerdeent- scheid der Beschwerdegegnerin 1 (S. 24) Bezug genommen und diese Vorgänge jeweils erläutert. In verfahrensrechtlicher Hinsicht wurde vorab zur Zulässigkeit der Hauptanträge der Beschwerdeführer/innen (S. 25), zu ihren Verfahrens- bzw. Beweisanträgen samt Beschwerdelegitimation (S. 25-26), zur Kognition des Verwaltungsgerichts samt Bestreitung der in der Beschwerde enthaltenen Vorbringen (S. 26-27) Stellung genommen. Da- nach wurde in materieller Hinsicht zum Präjudiz Z._____ (S. 27-28), zur Planbeständigkeit bzw. zu den erheblich veränderten Nutzungsverhältnis- sen seit der Totalrevision Ortsplanung 1999/2000 (S. 28-31), zur Überein- stimmung der Planungsvorlage mit der Richtplanung (S. 31-33), zur Koor- dination mit anderen Bereichen für eine Gesamtplanung [inkl. Sinn und Zweck der projektbezogenen Sondernutzungsplanung zzgl. planerischer Ausgangslage in H._____ einschliesslich Auswirkungen dieser Sondernut- zungsplanung auf die angrenzenden Gebiete] (S. 33-38), zur städtebauli- chen Studie der FF._____ AG 2013 (S. 38-40), zum Bericht der G._____ 2014 (S. 40-41), zum Planungsbericht 2015 zur Teilrevision Ortsplanung H._____ Süd/Nord (S. 41), zum städtebaulichen Gutachten Prof. Dr. O._____ (S. 42-44), zum Alternativprojekt Architekturbüro U._____ (S. 44- 46), zur Bauzonensituation vor Ort (S. 46), zum GGP "schützenswerte Bau-- 17 - ten" (S. 47-48), zur Prüfung des Planungsberichts (S. 48-51), zum Vorprü- fungsverfahren (S. 51-52), zur haushälterischen Bodennutzung (S. 52-55), zur Kompensation gemäss Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 55-56), zur Bauzonen- grösse (S. 56), zum ISOS und UNESCO-Weltkulturerbe (S. 56-59), zum Umweltrecht (S. 59-63), zur denkmalpflegerischen Situation Postgebäude (S. 63-67), zum Ortsbildschutz und zur Gebäudegestaltung (S. 67-70), zur Mehrwertabschöpfung (S. 70-72) sowie zum Verkehrskonzept vor Ort (S. 72-74) ausführlich Stellung bezogen. In Bezug auf die zusammenfassende Interessenabwägung wurde vorbehaltlos auf die Erwägungen im angefoch- tenen Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 (vgl. im Sachverhalt Ziff. 7) verwiesen. Die Beschwerdeführerin stosse sich denn auch weniger am Er- gebnis dieser Gesamtgüterabwägung, als an der angeblich unterbliebenen Interessenabwägung durch die Beschwerdegegnerin 2. Dieser Vorwurf sei aber unbegründet, da die Beschwerdegegnerin 2 bereits im Planungsbe- richt dargelegt habe, welche Gründe sie dazu bewogen habe, dem Projekt Gesundheitshotel und Klinik zum Durchbruch zu verhelfen. Sie habe sich darin bereits mit der Notwendigkeit einer Gesamtplanung unter allen As- pekten auseinandergesetzt (S. 74-76). In ihrer Schlussbemerkung (S. 76) hielt die Beschwerdegegnerin 2 noch fest: Wenn die Beschwerdeführerin Recht hätte und die ins Feld geführten Vorschriften die Hür- den wären, welche ein Investor überwinden müsste, würde wohl im ganzen schweizeri- schen Alpenraum nie mehr ein Hotel gebaut, jedenfalls nicht ein Grosshotel in der Art von A._____, C._____, K._____ oder eben in der Art des vorliegend zur Diskussion stehenden Gesundheitshotels. Das mag zwar die Konkurrenz an Ort freuen, für den Tourismus allge- mein und den Tourismus in X._____ im Besonderen wäre dies jedoch desaströs. Das massgebende Richtplanprojekt (recte Richtprojekt T._____ Architek- ten AG vom 25. Mai 2015) sei bereits mit der zweiten öffentlichen Auflage aufgelegen und befinde sich bei den Akten der Beschwerdegegnerin 1 und sei von dort zu edieren (S. 80). Abschliessend hielt die Beschwerdegegne- rin 2 noch fest, dass die Gutachteranträge der Beschwerdeführerin weniger weit gingen als jene der übrigen Beschwerdeführer/- innen (in den Parallel- verfahren R 17 44, 45, 46). Sie beschränke sich auf die Einholung eines - 18 - Gutachtens der ENHK zur Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Ortsbild und speziell den Vorgaben des ISOS sowie generell zur Frage der Auswir- kungen auf das Ortsbild. Diesbezüglich könne aber auf die Stellungnahmen zu den Anträgen der Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 44 ver- wiesen werden (S. 82). 11. In ihrer Vernehmlassung vom 18. August 2017 beantragte die B._____ (Beigeladene/Eigentümerin der Parzelle 1808), die erhobene (Verwal- tungsgerichts-) Beschwerde vom 2. Juni 2017 sei vollumfänglich abzuwei- sen, soweit darauf eingetreten werden könne; unter Kosten- und Entschä- digungsfolge (zzgl. MWST) zulasten der Beschwerdeführerin. Nicht einzu- treten sei auf alle neu gestellten Anträge, die nicht schon im vorinstanzli- chen Verfahren erhoben worden seien. Auf die Rüge diverser Fehler bei der Ermessenausübung sei ebenso nicht einzutreten (S. 3). Im Grundsatz wurde zunächst festgehalten, dass es vorliegend nicht um eine Bauzonen- erweiterung gehe. Die Planungsrevision sollte verdichtetes Bauen in einem bereits eingezonten Gebiet ermöglichen. Der projektbezogene Sondernut- zungsplan entspreche der lokal, regional und überregional erwünschten Siedlungsentwicklung. Die Realisierung eines Gesundheitshotels an zen- traler Lage in der Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) stärke die Region Q._____ als Tourismusstandort und setze neue Impulse für eine Positio- nierung im Gesundheitstourismus. Auch eine moderne Klinik liege im öf- fentlichen Gesamtinteresse (S. 5). Materiell wurde darauf ausführlich und vertieft zur Planbeständigkeit (S. 6-18), zur Richtplanung (S. 18-20), zur Koordination mit anderen Planungen (S. 20) inkl. Planungsbericht (S. 21- 28), zum Vorprüfungsverfahren (S. 29-30), zum Gebot der haushälteri- schen Nutzung des Bodens (Ziff. 30-40), zur Einzonungskompensation gemäss Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 40-44), zum ISOS (S. 44-47), zum Um- weltrecht (S. 40) inkl. unterlassene Umweltverträglichkeitsprüfung (S. 47- 50) betreffend Anzahl Parkplätze (S. 50-51) und funktionalem Zusammen-- 19 - hang Parkhaus H._____ – Richtprojekt (S. 51-55), zur Umweltverträglich- keitsprüfung für Sondernutzungsplan (S. 56), zur Verletzung von Bundes- umweltrecht (S. 56-58) einschliesslich Lärmschutz (S. 58-63), Luftreinhal- tung (S. 64-67) und Altlasten (S. 68), ferner zu weiteren umweltrechtlichen Anforderungen (S. 68-69), zur denkmalpflegerischen Einstufung des Post- gebäudes (S. 69-70), zum Ortsbildschutz/zur Gebäudegestaltung (S. 70- 80), sowie noch zum Helikopterlandeplatz und zum Verkehrskonzept (S. 81-82) Stellung genommen. Als Beilagen wurden der Generelle Gestal- tungsplan H._____ Süd im Massstab 1:1000 [1], der Generelle Erschlies- sungsplan 'Teilplan Verkehr' H._____ Süd 1:1000 [2] und der GEP 'Teilplan Entsorgung' H._____ Süd 1:1000 [3] der Vernehmlassung vom 18. August 2017 angehängt. 12. In ihrer Replik vom 3. Oktober 2017 hielt die Beschwerdeführerin an ihren Rechtsbegehren gemäss Beschwerde vom 2. Juni 2017 – mit Ausnahme von Ziff. 2, da Antrag auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung fallenge- lassen wurde – [unverändert] fest. Zur Begründung wurde ausführlich und detailliert zu sämtlichen gegenteiligen Vorbringen der Beschwerdegegnerin 1, Beschwerdegegnerin 2 und der Beigeladenen Stellung genommen und deren Ausführungen als unzutreffend oder irrelevant bezeichnet (vgl. S. 3- 36). Im Sinne einer Zusammenfassung wurde am Ende vorgebracht, die vorliegende Planungsvorlage vermöge in verschiedener Hinsicht den recht- lichen Anforderungen nicht zu genügen. Die Mängel seien derart vielseitig, dass die vorliegende Planungsvorlage offensichtlich weder dem Stimmvolk vorgelegt, noch genehmigt hätte werden dürfen. Und zwar insbesondere aus folgenden Gründen (S. 36-38). Die vorliegende Planungsvorlage wurde isoliert und ohne Gesamtsicht der übrigen kom- munalen raumbedeutsamen Belange, insbesondere ohne Koordination mit den übrigen planerischen Aspekten und den bisherigen übergeordneten Planungsvorschriften, von der Projektinitiantin ausgearbeitet, womit Art. 2 und Art. 3 RPG verletzt wurden. Die kommunale Planungsbehörde und die kantonale Genehmigungsbehörde haben den Sachverhalt falsch und unzureichend abgeklärt, da sie die Stellungnahme der Fachbehör- den nicht berücksichtigt haben, die relevanten Interessen für die zwingend durchzuführen-- 20 - den Interessenabwägungen (insbesondere nach Art. 21 RPG [darunter auch die Interes- sen der Nutzungsberechtigten im Bereich H._____ Nord], aber auch in Bezug auf die orts- bildschützerischen Aspekte [samt ISOS-Inventar und UNESCO-Weltkulturerbe] und in umweltrechtlicher Hinsicht) nicht eruiert haben, den Schutzstatus des Postgebäudes nicht abgeklärt und absolut ungenügende Umweltabklärungen vorgenommen haben. Die vorliegende Planungsvorlage ist mit den übergeordneten Planungsgrundlagen, na- mentlich dem Richtplan, dem ISOS-Inventar, dem UNESCO-Weltkulturerbe, dem Mass- nahmenplan und der Verkehrsstudie, aber auch mit den Zielen und Grundsätzen des RPG nicht vereinbar. Der vorliegende Planungsbericht wurde von der Projektinitiantin erstellt und genügt auch inhaltlich in keinster Weise den Anforderungen des Bundesrechts, insbesondere fehlt ein Umweltteil. Die Planungsvorlage hätte auf dieser Grundlage niemals der Stimmbevölke- rung vorgelegt oder genehmigt werden dürfen. Der vorliegend gewählte Standort ist für die Realisierung des Grossprojekts aus raumpla- nerischen, ortsplanerischen, landschaftlichen und denkmalschützerischen Überlegungen ungeeignet. Die mit der vorliegenden Planungsvorlage zusammenhängenden umweltrechtlichen Aus- wirkungen hätten zwingend einer eingehenden Überprüfung unterzogen werden müssen, zudem hätte eine formelle Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt werden müssen. Die Planrevision hätte wegen fehlender Überprüfung der umweltrechtlichen Auswirkungen und der fehlenden UVP – mithin also offensichtlich unvollständiger Sachverhaltsermittlung – weder der Stimmbevölkerung vorgelegt, noch genehmigt werden dürfen. Das Projekt tangiert ein Lärmbelastungsgebiet, in welchem bereits heute die Immissions- grenzwerte überschritten werden. Damit kann die Erstellung neuer Nutzungsflächen, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen nicht bewilligt bzw. genehmigt werden. Zu- dem führt die vorliegende Planungsvorlage zu erheblichen Lärmemissionen, die nicht ab- geklärt wurden und die mutmasslich rechtswidrig sind. Die vorliegende Planungsvorlage wurde weder in Bezug auf ihre Auswirkungen auf das lufthygienische Belastungsgebiet überprüft, noch wurden die zu erwartenden zusätzlichen lufthygienischen Immissionen detailliert abgeklärt oder beschränkt. Der Schutzstatus des Postgebäudes kann – vor dem Hintergrund der hängigen Revision der Art. 108 f. BauG und dem GGP – nicht festgestellt werden, zudem hat die Planungs- behörde keine Interessenabwägung vorgenommen, ob ein Abbruch gerechtfertigt ist, son- dern nur ein Gutachten: "Argumentarium Abbruch Postgebäude" in Auftrag gegeben. Aus all diesen Gründen ersuche die Beschwerdeführerin, den eingangs ge- stellten Rechtsbegehren (also Ziff. 1 und Ziff. 3) zu entsprechen. 13. In ihrer Duplik vom 18. Oktober 2017 hielt die Beschwerdegegnerin 1 an ihren Begehren um kostenfällige Abweisung der Beschwerde fest. Zur Be- gründung wurde auf die Erwägungen im angefochtenen Beschwerdeent- scheid vom 26. April 2017 verwiesen. Die Replik enthalte keine neuen Ar- gumente oder Elemente, aufgrund welcher der angefochtene Entscheid und der Beschluss der Beschwerdegegnerin 2 vom 18. Oktober 2015 in Frage gestellt oder gar aufgehoben werden müssten. Die Beschwerdegeg-- 21 - nerin 1 halte in allen Teilen an den Erwägungen und Schlussfolgerungen im angefochtenen Entscheid fest (S. 2). 14. In ihrer Duplik vom 27. Oktober 2017 hielt die Beschwerdegegnerin 2 un- verändert an den Rechtsbegehren in ihrer Vernehmlassung vom 11. Au- gust 2017 fest. Ergänzend wurde vorgebracht, dass die geschilderte Vor- geschichte hier tatsächlich eine Rolle spiele, wenn es um die Beantwortung der Frage gehe, ob im konkreten Falle anstelle der projektbezogenen Nut- zungsplanung H._____ Süd nicht eine Gesamtplanung über das ganze Ge- biet H._____, also inkl. H._____ Nord, hätte durchgeführt werden müssen. Die Beschwerdegegnerin 2 habe mit ihren Ausführungen in der Vernehm- lassung lediglich aufzeigen wollen, dass schon die Kernelemente der Ge- samtplanung aus dem Jahre 1999/2000, wie der multifunktionale Saal und die öffentliche Tiefgarage mit max. 500 Abstellplätzen im Baubereich F so- wie die Hochbauten entlang der Via I._____ im Baubereich D, nicht in rea- lisierte Projekte umgesetzt worden seien und gleiches auch für eine der Beschwerdeführerin vorschwebende neue Gesamtplanung gelten müsste, vor allem weil die Hotels A._____ und C._____ als Eigentümerinnen des grössten Teils des Areals H._____ Nord keinerlei Vorstellungen über die konkrete Neunutzung des Gebietes hätten (S. 4). Die Beschwerdegegnerin 2 habe mit der vorliegend zur Diskussion stehenden projektbezogenen Nut- zungsplanung wenigstens Gewähr dafür, dass in einem Teil des Gebiets mit dem Gesundheitshotel und der Klinik endlich eine Planung realisiert werde, und zwar mit einer Nutzung, welche in besonderem Masse im öf- fentlichen Interesse liege. Diese Chance habe mangels valabler Alternati- ven nicht verscherzt werden können (S. 5). Weiter wurden Präzisierungen zu den Eigentums-/Betriebsverhältnissen am Parkhaus H._____ (S. 5), zur Ausarbeitung der Revisionsvorlage durch die Beigeladene (S. 6) sowie zur Stellungnahme der kantonalen Fachbehörden (S. 7) gemacht. Aus rechtli- cher Sicht nahm die Beschwerdegegnerin 2 – anknüpfend an ihre Erwä-- 22 - gungen in der Vernehmlassung – nochmals zur Planbeständigkeit (S. 7-8), zur angeblichen Verletzung von Bundesumweltrecht (S. 8-10), zur denk- malpflegerischen Einstufung des Postgebäudes (S. 10-14), zum Ortsbild- schutz/zur Gebäudegestaltung (S. 14-15) sowie zum Präjudiz Z._____ (S. 15-16) Stellung. Aus all den genannten Gründen sei die Beschwerde abzu- weisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Zum Antrag auf Nichtein- treten wurde bereits in der Vernehmlassung (auf S. 25) geltend gemacht, dass dem Zusatzbegehren (Rückweisung der Planungsvorlage an die Be- schwerdegegnerin 2 zwecks Erarbeitung einer Gesamtplanung für das ganze Baugebiet) bereits aus formellen Gründen nicht entsprochen werden könne, da Gegenstand des vorliegenden Verfahrens nur die Überprüfung der angefochtenen Erlasse sein könne. Da das Verwaltungsgericht insbe- sondere nicht Planungsbehörde sei, habe es auch nicht darüber zu urteilen, ob das Stimmvolk der Beschwerdegegnerin 2 bei einer allfälligen Aufhe- bung der jetzigen Planungsbeschlüsse eine erweiterte Planung (Gesamt- planung) an die Hand nehmen müsste. Insofern sei auf die Beschwerden (R 17 44, 45, 46) gar nicht einzutreten. 15. Mit Duplik vom 26. Oktober 2017 hielt die Beigeladene fest, dass sich die Beschwerdeführerin zu Unrecht über die Sachverhaltsdarstellung der Be- schwerdegegnerin 1 beklage. Darin werde (korrekt) aufgezeigt, dass das Gebiet H._____ Süd bereits ursprünglich in keinem Zusammenhang mit dem Gebiet Nord gesehen, sondern primär zur Erschliessung beigezogen worden sei und die übrigen Überbauungsmöglichkeiten offenblieben. Wei- ter sei zutreffend aufgezeigt worden, dass im Gebiet Süd von Anfang an praktisch die gleiche Baudichte vorgesehen gewesen sei wie im Norden, dass die zuständigen Fachstellen jederzeit miteinbezogen worden seien und dass eine ausführliche behördliche Prüfung erfolgt sei (S. 2). Die Rechtsauffassungen der Beschwerdegegnerin 2 und der Beigeladenen be- treffend Projektbezogenheit des Sondernutzungsplans seien nicht wider-- 23 - sprüchlich; vielmehr sei der Konkretisierungsgrad (insbesondere hinsicht- lich Volumen und Nutzweise) unterschiedlich hoch. Im Weiteren äusserte sich die Beigeladene noch zu den Überprüfungsbefugnissen der Vorinstan- zen (S. 3), zur Gesamtsicht der Planungsbehörde (S. 4), zum Charakter eines projektbezogenen Sondernutzungsplans (S. 4-5), zum angeblich mangelhaften Vorprüfungsverfahren (S. 5), zur Planbeständigkeit (S. 5-8), zur Richtplanung (S. 8), zum ISOS (S. 8-9), zur UNESCO-Konvention (S. 9-10), zur Koordination mit anderen Planungen (S. 10), zum Planungsbe- richt (S. 10), zum Gebot der haushälterischen Nutzung des Bodens (S. 11- 12), zur Einzonungskompensation gemäss Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 12), zur Verletzung von Bundesrecht mittels Vorbemerkungen (S. 12), zur Ver- letzung von Bundesumweltrecht (S. 12 f.) inkl. Lärmschutz (S. 13), Luftrein- haltung und Altlasten (S. 13), zur unterlassenen Umweltverträglichkeitsprü- fung (S. 13-14) und zum funktionalen Zusammenhang [öffentliches Park- haus H._____ – Richtprojekt] (S. 14-15). Zur denkmalpflegerischen Einstu- fung des Postgebäudes, zum Ortsbildschutz sowie zur Gebäudegestaltung wurde auf schon zuvor gemachte Ausführungen verwiesen (S. 15). Schliesslich wurde zum Verkehrskonzept noch ergänzt, dass die Erschlies- sung des Gebiets H._____ Süd offenkundig optimal situiert sei (S. 15). Die Beschwerden seien unter den beantragten Nebenfolgen abzuweisen, so- weit darauf (R 17 44, 45, 46) überhaupt einzutreten sei. 16. Mit Stellungnahme (Triplik) vom 4. Januar 2018 brachte die Beschwerde- führerin vor, dass die Beschwerdegegnerin 2 und die Beigeladene in ihren Dupliken teils neue Argumente und neue Beweismittel ins Recht gelegt hät- ten, was sie zu einer weiteren Stellungnahme veranlasst habe (S. 2). In ihrer Triplik nahm die Beschwerdeführerin noch zu den Sachverhaltsdar- stellungen der Beschwerdegegnerin 2 und der Beigeladenen (S. 3-4), zum ISOS-Inventar und zur UNESCO-Konvention (S. 5), zur Verletzung von Bundesumweltrecht (S. 5-6), zur denkmalpflegerischen Einstufung des - 24 - Postgebäudes (S. 7), zum Ortsbildschutz und zur Gebäudegestaltung (S. 7-8), zum Präjudiz Z._____ betreffend zulässige Nutzung (S. 8-9) sowie zur räumlichen Entwicklungsstrategie (S. 9) Stellung. 17. Mit Stellungnahme vom 15. Januar 2018 (Quadruplik) nahm die Beigela- dene noch zu einzelnen Vorbringen in der Triplik Stellung und bezeichnete diese als entweder nicht fallrelevant oder sonst falsch. Das von der Be- schwerdeführerin angezettelte Rechtsmittelverfahren wolle eine zukunfts- trächtige Entwicklung des Standortes X._____ verhindern (S. 2). 18. Am 29. März 2019 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen Au- genschein durch, an welchem die Beschwerdeführerin durch den Verwal- tungsratspräsidenten, einen VR-Delegierten, den Hotel-Manager und zwei Personen des Präsentationsteams in Begleitung ihres Rechtsvertreters RA Dr. iur. Gieri Caviezel vertreten war. Von Seiten der Beschwerdegegnerin 1 (Regierung) waren der Jurist für Raumplanung DVS und der stellvertre- tende Amtsleiter ARE anwesend. Die Beschwerdegegnerin 2 war durch den Gemeindepräsidenten, den Raumplaner, zwei Mitglieder des Bauamts und ihren Rechtsvertreter RA Dr. iur. Otmar Bänziger präsent. Die beigela- dene Bauherrschaft war durch vier Mitglieder der OO._____-Gruppe und ihren Rechtsvertreter RA Dr. iur. Felix Huber zugegen. Allen Anwesenden wurde anlässlich des Augenscheins an fünf verschiedenen Standorten die Möglichkeit geboten, sich zur Sache direkt vor Ort zu äussern. Zu Beginn des Augenscheins reichte die Beschwerdeführerin ein Dossier Ortsplanung H._____ Süd 'H._____' mit Situationsanalyse und Visualisierungen sowie ein Schreiben des Architekturbüros W._____ mit Beilage (Fotodokumenta- tion) betreffend 'W._____ Klinik S._____ & Y._____ X._____' und 'Neue Planung H._____ für Klinik S._____ und Y._____' zu den Akten. Nach der Power-Point-Präsentation am Ende des Augenscheins im Gemeindesaal reichte der Architekt T._____ noch fünf 'Schwarz-Weiss' Fotos im Format - 25 - A5 betreffend Richtprojekt und Visualisierung 'H._____ – Klinik S._____ X._____' zu den Akten. Die gezeigte Power-Point-Präsentation wurde vom Rechtsvertreter RA Dr. iur. Felix Huber (im Parallelverfahren R 17 48 An- walt der Bauherrschaft) in Papierform am 8. April 2019 dem Gericht nach- gereicht. Das Gericht erstellte überdies 61 Fotos von den Gegebenheiten anlässlich der Ortsbegehung und fügte diese dem Protokoll des Augen- scheins bei. 19. Mit Schreiben vom 10. April 2019 wurde den Parteien und Beteiligten das weitere Vorgehen in dieser Sache durch den Instruktionsrichter erläutert. In der Beilage wurde das Augenscheinprotokoll mit Beilagen und die Prä- sentation von Architekt T._____ allen involvierten Rechtsvertretern und dem Juristen Raumplanung DVS in Papierform zugestellt. Die hängigen Verfahren wurden gestützt auf Art. 39 Abs. 2 lit. a VRG für dringlich erklärt. Die während des Augenscheins eingereichten Dokumente seien allesamt zu den Akten genommen worden. Von manchen dieser Dokumente besitze das Gericht lediglich ein Exemplar. Damit für die Einräumung des rechtli- chen Gehörs nicht zu viel Zeit verstreiche, würden diese Unterlagen zunächst Herrn Rechtsanwalt Dr. Huber zur freigestellten Stellungnahme (auch zum Augenscheinprotokoll) bis 22. April 2019 zugestellt. Anschlies- send könnten die Rechtsvertreter der Beschwerdeführer/Innen und die Be- schwerdegegnerinnen auf Voranmeldung hin Einsicht in diese Dokumente am Sitz des Verwaltungsgerichts nehmen. Zur bereits heute zugestellten Präsentation und zum ebenso bereits heute zugestellten Augenscheinpro- tokoll könnten sie freigestellt Stellung nehmen. 20. Mit Eingabe vom 17. April 2019 nahm der Rechtsvertreter (RA Dr. Huber) der Beigeladenen (Bauherrschaft) zum Protokoll des Augenscheins vom 29. März/9. April 2019 Stellung und er beantragte, es seien die Beilagen 2 (Text und Visualisierung) zum Augenschein aus dem Recht zu weisen (so - 26 - Antrag 1); und die Beilage 1 und die gerichtlichen Fotos am Augenschein Nrn. 20, 21, 29, 30, 32, 44 und 45 seien bei der Entscheidfindung nicht zu beachten (Antrag 2); und das Protokoll sei mit folgenden zwei Ergänzungen zu vervollständigen (Antrag 3): a. (Am Standort 3) RA Huber verweist auf den Planungsrhythmus von ca. 15 Jahren gemäss RPG und die letzte wesentliche Änderung im Jahre 2002. b. (Am Standort 2) "RA Huber weist auf die erlassene Planungszone gemäss Publikation in der [………] - Post vom 11. März 2019 hin." Die drei Anträge werden in der Folge begründet und folgende Dokumente angefügt: - Auszug [……...] - Post / Amtliche Anzeige: Erlass Planungszone - Erläuterungen zur Planungszone vom 11. März 2019 - ARE/GR Datenblatt für Gemeinde X._____ vom 20. März 2018 - 3 Karten zu Gemeinde-Datenblatt (Überbauungsstand; WMZ Ausbaugrad) 21. Am 25. April 2019 teilte der Rechtsvertreter (RA MLaw Fey) der Beschwer- deführer in den Parallelverfahren R 17 45 und R 17 46 dem Gericht mit, dass er auf eine weitere Stellungnahme in Bezug auf das Augenscheinpro- tokoll und die mit Verfügung vom 16. April 2019 zur Einsicht angebotenen Unterlagen der Beigeladenen (Bauherrschaft) verzichte. Im Übrigen werde auf die (eigenen) mündlichen Äusserungen anlässlich des Augenscheins (Protokoll S. 6) verwiesen. In Ergänzung früherer Eingaben werde noch eine detaillierte Kostennote eingereicht, wobei der anwaltliche Aufwand je zur Hälfte auf die Verfahren (R 17 45 und 46) aufzuteilen sei. 22. Mit Eingabe vom 26. April 2019 erklärte der Rechtsvertreter (RA Dr. Bänzi- ger) der Beschwerdegegnerin 2 seinen Verzicht auf eine Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll. Allerdings werde noch einmal bekräftigt, dass dem Gemeindevorstand das durch den Rechtsvertreter (RA Dr. Caviezel) der Beschwerdeführerin im Verfahren R 17 50 vorgestellte Projekt W._____ bis anhin nicht bekannt gewesen sei und für ihn nach wie vor nur das von T._____ entwickelte Richtprojekt, welches Grundlage für die projektierte Nutzungsplanung H._____ Süd gebildet habe, zur Diskussion stehe. Mit - 27 - dem Versuch den Eindruck zu erwecken, das Richtprojekt T._____ stehe gar nicht mehr zur Debatte, habe der genannte Rechtsvertreter anlässlich des Augenscheins alles getan, um irgendwelche Annäherungen der Stand- punkte zu torpedieren. 23. Mit Schreiben vom 1. Mai 2019 äusserte sich der Rechtsvertreter (RA Dr. Caviezel) der Beschwerdeführerin zum zugestellten Augenscheinprotokoll dahingehend, dass er die eigenen Aussagen an den Standorten 1, 3 und 5 im jeweils zitierten Wortlaut ergänzt, vervollständigt und/oder korrigiert ha- ben möchte. So habe er am Standort 1 noch darauf hingewiesen, dass seine Mandanten aus dem Umfeld der Projektanten mit einem gänzlich neuen Projekt konfrontiert worden seien und er habe dazu ein Schreiben von W._____ vom 19. März 2019 samt Visualisierung der neuen (Projekt-) Planung eingereicht. Seine Mandantschaft möchte gerne wissen, was es mit diesem angeblich neuen Projekt auf sich habe. Am Standort 3 sei noch das Votum von V._____ in das Augenscheinprotokoll aufzunehmen, wo- nach sich dieser beim Projekt 'BB._____' (Hotel-Seitenflügel) sehr darum bemüht habe, das Gebäude in das Ortsbild einzufügen (Sgraffiti/Dach etc.). Die bereits getätigte Investition in einen unterirdischen Tunnel über Fr. 1.2 Mio. (Projekt Forum E._____ in H._____ Nord) zur Verbesserung der Ver- kehrssituation sei gestützt auf den Letter of Intent (LOI) vom März 2011 erfolgt, welcher von einer Gesamtplanung unter Einbezug von H._____ Nord ausgegangen sei. Damit wären auch die verkehrstechnischen Pro- bleme, die Warenannahme und die Parkierung für das gesamte Gebiet H._____ geregelt worden. Dies sei damals auch die Meinung der Ge- meinde gewesen, welche in die Planung der Multifunktionshalle eingebun- den gewesen sei. Die am Standort 5 (Gemeindesaal) gemachte Aussage sei dahingehend zu verstehen gewesen, dass anhand des grossen Reliefs sehr gut ersichtlich werde, dass die fehlende (ungenügende) Gesamtpla- nung im Gebiet H._____ sich auf das Gebiet H._____ Nord sehr negativ - 28 - auswirke, weil eine Bebauung dort durch die neu möglichen Baukuben äus- serst präjudizierend wirken würde. 24. Am 1. Mai 2019 teilte der Rechtsvertreter (RA Dr. Conrad) der Beschwer- deführerin im Parallelverfahren R 17 44 dem Gericht schriftlich mit, dass er den Ausführungen der Beschwerdeführerin (RA Dr. Caviezel) voll und ganz beipflichte. Zum Standort 3 seien noch die Aussagen des früheren Gemein- depräsidenten und seit Januar 2015 Mitglied des Verwaltungsrats der Be- schwerdeführerin (CC._____) ins Protokoll aufzunehmen. Sinngemäss habe dieser darauf hingewiesen, es gehe aus dem von ihm während seiner Amtszeit unterzeichneten 'Letter of Intent" (LOI) aus dem Jahre 2011 un- missverständlich hervor, dass es sich von Anbeginn und bis zum heute zur Diskussion stehenden Entscheid des Verwaltungsgerichts um eine gene- relle Planung des gesamten Gebietes H._____ (Nord und Süd) handle, was mit dem LOI vereinbart und bestätigt worden sei. 25. Mit Schreiben vom 8. Mai 2019 meldete sich der Rechtsvertreter der Be- schwerdeführerin (RA Dr. Caviezel) auch noch zu den Eingaben der Bei- geladenen vom 17. April 2019 (RA Dr. Huber) sowie der Beschwerdegeg- nerin 2 vom 26. April 2019 (RA Dr. Bänziger). Er wollte dazu klargestellt haben, dass eine Gruppe um die Projektanten (u.a. einem Vertreter der Klinik S._____) an sie herangetreten seien (und nicht umgekehrt), um das Projekt W._____ zu besprechen und weiterzuentwickeln. Seine Mandantin sei ebenfalls zu einem Treffen eingeladen worden (weitere sollten folgen), die offenbar durch den heutigen Gemeindepräsidenten vermittelt und in die Wege geleitet worden waren. Seiner Mandantin sei dabei (auch schriftlich) dargelegt worden, dass die 'Aussagen eng mit DD._____ abgestimmt' seien und dass dieser die Gruppe bevollmächtigt habe, auch 'ausdrücklich in seinem Namen zu sprechen'. Angesichts dieser Situation sei es nur legi- tim gewesen, dass er sich für seine Mandantin nach dem aktuellen Stand - 29 - der Dinge in Sachen 'Projekt W._____' erkundigt habe. Die Beschwerde- gegnerin 2 müsse ihre Intentionen falsch verstanden haben und es sei sei- ner Mandantin schon gar nicht darum gegangen, "irgendwelche Annähe- rungen der Standpunkte zu torpedieren", wie dies von Seiten der Be- schwerdegegnerin 2 unterstellt werde. Vor diesem Hintergrund sei auch die vorgebrachte Entrüstung der Beigela- denen im Schreiben vom 17. April 2019 zu verstehen. Vielmehr habe es sich ihr Rechtsvertreter (zusammen mit dem Umfeld) selber zuzuschrei- ben, wenn hinsichtlich der Projekte Unklarheiten entstanden seien, welche dank ihrer Intervention am Augenschein nun ausgeräumt seien. Auf die weiteren Argumente der Parteien oder Beigeladenen wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1.1. Die Anfechtungsobjekte bilden der Beschluss des X._____er Souveräns vom 18. Oktober 2015 betreffend Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd, der Genehmigungsentscheid der Regierung (Protokoll Nr. 355) vom 25. April/3. Mai 2017 betreffend Teilrevision der Ortsplanung (neue Nut- zungsplanung H._____ Süd) und der Beschwerdeentscheid der Regierung (Protokoll Nr. 357) vom 25. April/3. Mai 2017 betreffend Teilrevision der Ortsplanung (neue Nutzungsplanung H._____ Süd). Mit diesen Erlassen und Vorgaben war die Beschwerdeführerin nicht einverstanden, weshalb sie dagegen am 2. Juni 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erhob und die kostenfällige Aufhebung der Urnenab- stimmung der Gemeinde sowie des Genehmigungs- und Beschwerdeent- scheids der Regierung beantragte. Beschwerdeobjekte sind damit die - 30 - Rechtmässigkeit der kommunalen Urnenabstimmung und im Besonderen der angefochtene Genehmigungs-/Beschwerdeentscheid der Regierung. 1.2. Zur Kognition (Überprüfungsbefugnis) des streitberufenen Gerichts gilt es festzuhalten, dass Entscheide der Regierung über die Genehmigung von kommunalen Grundordnungen (inkl. Teilrevisionen) und über Planungsbe- schwerden mit Beschwerde gemäss Art. 102 Abs. 1 des kantonalen Raum- planungsgesetzes (KRG; BR 801.100) an das Verwaltungsgericht weiter- gezogen werden können. Nach Art. 51 Abs. 1 des Gesetzes über die Ver- waltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) erstreckt sich die Kontrollbefug- nis des kantonalen Verwaltungsgerichts im Beschwerdeverfahren auf Rechtsverletzungen samt Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts. Das Verwaltungsgericht überprüft demnach den Sachverhalt und Rechtsfragen frei. Demgegenüber beurteilt es nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig und angemessen ist. Amtete die Regierung nicht nur als Ge- nehmigungs-, sondern – wie vorliegend – auch als erste Beschwerdein- stanz und ist das Verwaltungsgericht somit zweite kantonale Rechtsmittel- behörde, gilt auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 51 Abs. 1 VRG (so bereits: Urteile des Verwaltungsgerichts [VGU] R 17 97 vom 6. November 2018 E. 2.2, R 14 24A vom 16. Februar 2016 E. 3c, R 11 46 [Hotel Z._____] vom 24. Januar 2012 E. 2a, R 11 78 vom 1. November 2011 E. 2a; vgl. auch zu den altrechtlichen Bestimmungen: PVG 1996 Nr. 42 und 1999 Nr. 44). Der Prüfungsumfang beschränkt sich somit in Bezug auf die Ermessensausübung auf die Rechtskontrolle, das heisst auf die Prüfung, ob die Ermessensausübung mit Rechtsfehlern im Sinne der Er- messensüberschreitung bzw. des Ermessensmissbrauchs behaftet sei. Die Beantwortung dieser Rechtsfrage wird noch Gegenstand von materiell- rechtlichen Erwägungen sein (siehe dazu nachstehend E. 9.2 und E. 16.2).- 31 - 1.3. Streitgegenstand und Beschwerdethema kann vorliegend einzig sein, ob die Teilrevision der Ortsplanung (neue Nutzungsplanung) durch die Ge- meinde (Beschwerdegegnerin 2) als hauptverantwortliche Planungsträge- rin korrekt und rechtmässig erfolgte und ob die Regierung (Beschwerde- gegnerin 1) danach als Genehmigungs- und erste Rechtsmittelinstanz die entsprechenden Planungsmassnahmen der Beschwerdegegnerin 2 will- kürfrei überprüfte. Die Kompetenzverteilung dieser beiden Verwaltungs- behörden ist damit auf die raumplanerischen Befugnisse ausgerichtet, während dem streitberufenen Gericht als zweite Rechtsmittelinstanz selber keine unmittelbare Kompetenz für raumplanerische Eingriffe und detail- lierte Gebietseinteilungen oder Zonenzuweisungen zukommt. Beschwer- dethema kann folgerichtig nur die Rechtmässigkeit und Vertretbarkeit des Beschlusses vom 18. Oktober 2015 und der zwei Entscheide vom 25. April/3. Mai 2017 der Beschwerdegegnerin 1 aufgrund der gesetzlichen Vorgaben auf Stufe Bund, Kanton oder Gemeinde sein. 1.4. Nach Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) haben die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden darauf zu ach- ten, den ihnen nachgeordneten Behörden den zur Erfüllung ihrer Aufgaben nötigen Ermessensspielraum zu lassen. Da das Gericht nach E. 1.3 nicht Planungsbehörde ist, hat es sich bei der Prüfung von kommunalen Grund- ordnungen und allfälligen Teilrevisionen sachlich dort zurückzuhalten, wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, Orts- kenntnisse und lokale/regionale Demokratie von Bedeutung sind und bei denen keine wichtigen kantonalen oder eidgenössischen Interessen zur Debatte stehen. Da das Verwaltungsgericht nicht Planungsbehörde ist, kann es nicht darüber urteilen, ob das Stimmvolk/der Souverän der Be- schwerdegegnerin 2 bei einer allfälligen Aufhebung der hier zur Diskussion gestellten Planungsentscheide eine erweiterte Planung (Gesamtplanung) an die Hand nehmen müsste. - 32 - 1.5. Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefoch- tenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Auf- hebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu er- mächtigt ist. Laut Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungs- gericht einzureichen. Diese Urteilsvoraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin von Parzelle 219 mit dem darauf befindlichen A._____ samt östlichem Seitenflügel BB._____. Die Parzelle 219 grenzt gegen Osten unmittelbar an die Bauparzelle 1808 auf H._____ Süd an. Die Beschwerdeführerin ist deshalb wegen ihrer räumlichen Bezie- hungsnähe (siehe BGE 139 II 279 E. 2.2) zur Beschwerdeerhebung legiti- miert, zumal ein schutzwürdiges Interesse – wonach die tatsächliche oder rechtliche Situation der Beschwerdeführerin durch den Ausgang des Be- schwerdeverfahrens infolge Aussichtseinschränkungen gegen Osten be- einflusst werden könnte (siehe BGE 137 II 30 E. 2.2, 139 II 279 E. 2.2) – nicht a priori ausgeschlossen werden kann. Dieses Schutzinteresse ist der Beschwerdeführerin mittels gerichtlicher Überprüfung der neuen Nutzungs- planung (projektbezogene Sondernutzung) im östlich gelegenen Teilgebiet H._____ Süd mit Parzelle 1808 sicherlich zu bejahen, zumal bis zur Total- revision Ortsplanung 1999/2000 nachweislich noch nicht zwischen zwei ei- genständigen Teilgebieten (H._____ Nord/Süd) differenziert wurde und da- her früher offensichtlich allseits von einer zusammenhängenden Nutzungs- planung ausgegangen wurde, weshalb die Anfechtungsbefugnis auch in Bezug auf den gesamten Planungsperimeter H._____ Süd gelten muss. Auf die Beschwerde ist somit einzutreten. 1.6. Zu den Beweisanträgen (Edition und Gutachten) der Beschwerdeführerin gilt es festzuhalten, dass allen Editionsbegehren der Beschwerdeführerin – soweit fallrelevant - stattgegeben wurde. Die Beschwerdeführerin hat so-- 33 - wohl die Edition aller Bestandteile der angefochtenen Teilrevision, das Richt(plan)projekt, den Massnahmenplan Lufthygiene ANU April 1997 und die Stellungnahmen aller kantonalen Ämter im Vorprüfungsverfahren be- antragt. Weiter hat sie die Einholung eines Gutachtens durch das ENHK zur Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Ortsbild und speziell dem ISOS inkl. Auswirkungen auf das Ortsbild beantragt. Das Gericht hält dazu fest: Ob es zulässig war, die projektbezogene Sondernutzungsplanung H._____ Süd ohne Einbezug des Teilgebiets H._____ Nord durchzuführen oder ob eben nur eine Gesamtplanung unter Einbezug von H._____ Nord hätte durchgeführt werden müssen, ist eine Rechtsfrage, welche einzig das streitberufene Gericht und nicht ein Experte zu beurteilen hat. Mit dem von Frau Dr. AA._____ ausgearbeiteten Inventar (siehe Akten Beschwerdegeg- nerin 1 [BG1-act.] 4/69 in R 17 50; Akten Beschwerdeführerin [BF-act.] 34 in R 17 44 [schwarzer Ordner]; Akten Beschwerdegegnerin 2 [BG2-act.] 78-79 in R 17 44) liegt eine genügende Grundlage für die Beurteilung durch das Verwaltungsgericht vor (vgl. überdies Privatgutachten EE._____ [BG1- act. 2/40] in R 17 50 und Prof. O._____ [BF-act. 17 und BG1-act. 2/17] in R 17 44). In Bezug auf den Bestand des Postgebäudes geht es primär um eine Interessenabwägung, wofür in erster Linie die Planungsbehörde (Be- schwerdegegnerin 2) und in zweiter Linie die Genehmigungsbehörde (Be- schwerdegegnerin 1) zuständig war; im vorliegenden Beschwerdeverfah- ren geht es nun einzig noch um die nachvollziehbare Überprüfung jener Interessenabwägung durch das streitberufene Gericht. Eine ENHK-Exper- tise ist nicht erforderlich, weil hier keine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) vorliegt und zudem auch kein wichtiger Fall im Sinne Art. 8 NHG (fakultative Begutachtung) zu bejahen ist. Die ENHK ist sachlich deshalb nicht für die Beurteilung dieser 'Verträglichkeitsfrage' zuständig. Insbesondere ist es nicht Aufgabe der ENHK, eine Interessenabwägung – die hier im Vorder- grund steht – vorzunehmen. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts ist - 34 - dieses durchaus selbst in der Lage, die projektbezogene Sondernutzungs- planung H._____ Süd im Lichte der Schutzvorgaben ISOS und UNESCO- Weltkulturerbe inkl. Überprüfung der Interessensabwägung zu beurteilen. Auf die Themen 'Richtprojekt', 'Vorprüfungsverfahren' und 'Umweltverträg- lichkeitsprüfung' inkl. Lufthygiene wird nachfolgend materiell im Einzelnen noch eingegangen. Die in der Beschwerde unter Ziff. 2 ('Grundsätzliches') aufgeworfenen Fragen sind damit einleitend hinreichend beantwortet. 1.7. Zu den drei zusätzlich vorgebrachten Anträgen des Rechtsvertreters (RA Dr. Huber) der Beigeladenen (Bauherrschaft) in der Eingabe vom 17. April 2019 zum Protokoll des Augenscheins vom 29. März/9. April 2019 gilt es festzuhalten, dass im Verwaltungsrecht des Kantons Graubünden (Art. 11 VRG) für die Ermittlung des Sachverhalts der Untersuchungsgrundsatz gilt, wonach die Behörden den Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln ha- ben (Abs. 1) und die am Verfahren Beteiligten verpflichtet sind, an der Fest- stellung des Sachverhalts mitzuwirken (Abs. 2). Die Behörde erhebt die notwendigen Beweise, wobei sie an Begehren zur Ermittlung des Sachver- halts nicht gebunden ist (Abs. 3). Eine Wegweisung von Beilagen aus dem Recht – so wie von der Beigeladenen laut Antrag 1 beantragt – ist in Art. 11 VRG aber nicht vorgesehen, womit dafür auch keine gesetzliche Grund- lage existiert. Das Projekt 'W._____ Klinik S._____ & Y._____ X._____' und 'Neue Planung H._____ für Klinik S._____ und Y._____' ist im Übrigen nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Zum Antrag 2 (Nicht- berücksichtigung einzelner Gerichtsfotos vom Augenschein) gilt es klarzu- stellen, dass sämtliche erstellten Gerichtsfotos anlässlich des Augen- scheins der eigenen Wahrnehmung des Gerichts vor Ort entsprechen und das Gericht bei der Ermittlung des Sachverhalts von Amtes wegen frei und nicht an Parteibegehren gebunden ist. Dem Antrag 3 (Vervollständigung durch zwei Ergänzungen; vgl. dazu vorstehend im Sachverhalt Ziff. 20) wurde nachweislich stattgegeben.- 35 - 2.1.1. Zur 'Planbeständigkeit' von Grundordnungen verhält es sich so, dass der- artige Pläne grundsätzlich abänderbar und in der Regel nach gewissen Zeitabschnitten gänzlich zu überarbeiten sind (Art. 9 Abs. 2 und 3 RPG für Richtpläne bzw. Art. 21 Abs. 2 RPG für Nutzungspläne). Das Bundesge- richt hat dazu festgestellt, dass raumplanerische Festlegungen im Allge- meinen und die Nutzungsplanung im Besonderen keine Prozesse sind, die ein für alle Mal durchgeführt werden und danach abgeschlossen sind. Sie müssen vielmehr veränderten Verhältnissen und Bedürfnissen Rechnung tragen und entsprechend angepasst werden können (siehe Urteile des Bundesgerichts 1C_470/2018 vom 4. März 2019 E. 5.2 [Gemeinde …..], 1C_384/2016 vom 16. Januar 2018 E. 3.2, 1C_513/2014 vom 13. Mai 2016 E. 4.2, 1C_143/2014 vom 23. Februar 2015 E. 3.1; sowie BGE 127 I 105 E. 6b, 124 II 396 E. 4b, 123 I 182 f. E. 3a). Nach Ablauf einer gewissen Zeitspanne und jedenfalls eines Planungshorizontes von 10 bis 15 Jahren muss ein Grundeigentümer oder Nachbar daher davon ausgehen, dass eine Überarbeitung und (Teil-) Revision erfolgen und sie von Änderungen mitbetroffen sein könnten (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_349/2011 vom 9. Januar 2012 E. 3.5). Das Bundesgericht hat bereits in früheren Ur- teilen darauf hingewiesen, dass kein Anspruch des Grundeigentümers oder Nachbarn auf Belassung eines einzelnen Grundstücks in einer bestimmten bzw. einmal festgelegten Bauzone bestehe (vgl. BGE 123 II 489 E. 6c; ZBl 98/1997 S. 181 E. 5b und S. 371 E. 4c/bb; ebenso bereits VGU R 11 46 vom 24. Januar 2012 E. 2c). Art. 21 Abs. 2 RPG unterscheidet mit Blick auf die Änderung von Nutzungsplänen zwei Stufen: In einem ersten Schritt wird geprüft, ob sich die Verhältnisse so erheblich geändert haben, dass die Nutzungsplanung überprüft werden muss; in einem zweiten Schritt erfolgt nötigenfalls die Plananpassung (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_598/2013 vom 6. Dezember 2013 E. 3 und E. 3.1). Ob eine Plananpas-- 36 - sung (zweite Stufe) aufgrund veränderter Verhältnisse gerechtfertigt ist, be- urteilt sich nach ständiger Rechtsprechung anhand einer Interessensabwä- gung. Dabei ist auf der einen Seite die Notwendigkeit einer gewissen Sta- bilität nutzungsplanerischer Festlegungen zu beachten, auf der anderen Seite das Interesse, die Pläne an eingetretene Veränderungen anzupas- sen. Zu berücksichtigen sind dabei insbesondere die bisherige Geltungs- dauer des Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisierung und Konkreti- sierung, das Gewicht des Änderungsgrunds, der Umfang der beabsichtig- ten Planänderung und das öffentliche Interesse daran (siehe BGE 140 II 29 E. 3.1, 132 II 413 E. 4.2). 2.1.2. Die Beschwerdeführerin bringt inhaltlich zur 'Planbeständigkeit' vor, dass selbst, falls eine Nutzungsplanung (NUP) geboten wäre, die Gebiete H._____ Süd und H._____ Nord miteinander geplant werden müssten. Die Verhältnisse hätten sich in H._____ Süd im Vergleich zur NUP 2002 nicht erheblich geändert (Art. 21 RPG). Damals sei als Ziel die einheitliche Pla- nung H._____ gesetzt worden. Ohne Berücksichtigung von H._____ Nord werde jetzt gestützt auf ein konkretes Richtprojekt einer Grundeigentüme- rin ein neuer Sondernutzungsplan angestrebt, der den bisherigen Pla- nungsgrundsätzen und -zielen diametral entgegenlaufe (massiv höhere Bauten, zusätzliche Baubereiche für oberirdische Bauten, Abbruch erhal- tenswerter Post). Unhaltbar sei besonders das Abweichen der Beschwer- degegnerin 2 vom Konzept der 'Gesamtplanung' für das Gebiet H._____ und das Zulassen einer isolierten Planung im Gebiet H._____ Süd. Dabei gehe die Beschwerdegegnerin 2 von der unzutreffenden Prämisse aus, die Planung für die Gebiete Nord und Süd sei im Rahmen der Teilrevision 2002 für die beiden Geländeabschnitte verselbständig worden, weshalb es bei der jetzigen Teilrevision nur noch um den Teil Süd und nicht um eine Än- derung des Gesamtplanungskonzepts gehe. Die im angefochtenen Ent- scheid aufgeführten Umstände, nämlich die Thematik des Zweitwohnungs-- 37 - baus sowie der haushälterischen Nutzung des Bodens bildeten keine 'er- heblichen veränderten Verhältnisse', welche nun eine Änderung des bis an- hin geltenden Grundsatzes der Gesamtplanung für das Gebiet H._____ rechtfertigen könnten. Einziger Grund für die Anpassung der planerischen Vorgaben bildeten auch vielmehr die geänderten Überbauungsabsichten der Beigeladenen. Derartige Absichten könnten aber noch keinen An- spruch auf Änderung der Planungsgrundlagen begründen. Die Interessen- abwägung der Beschwerdegegnerin 1 erweise sich daher in zweierlei Hin- sicht als mangelhaft und rechtswidrig. Zudem hätte die Beschwerdegegne- rin 2 als Planungsbehörde und nicht die Beschwerdegegnerin 1 als Geneh- migungsbehörde eine Gesamtinteressenabwägung vornehmen müssen. Die Beschwerdegegnerin 1 habe sich zwar mit dem Thema der Gesamt- planung auseinandergesetzt, jedoch unter dem Titel der 'Koordination mit anderen Planungen' und nicht bei der Interessenabwägung für oder wider eine Planänderung. Dies zeige sich auch darin, dass die negativen Auswir- kungen auf den Teil H._____ Nord überhaupt nicht berücksichtigt worden seien. Würde nämlich das Richtprojekt realisiert, würde entlang der Via I._____ eine über 30 Meter hohe Fassade entstehen und gegen Süden hangseitig gar eine 46 Meter hohe Fassade möglich. Es liege auf der Hand, dass so die gesamte Planung und die Überbaubarkeit im Gebiet H._____ Nord nachhaltig präjudiziert und eine sinnvolle Überbauung im Teil Nord (zumindest in Teilen davon) verunmöglicht werde. Nachdem diese Überle- gungen nicht in die Interessenabwägung eingeflossen seien, erweise sich die Interessenabwägung im Rahmen der Planbeständigkeit jedenfalls als unvollständig und auch als unzutreffend. Bereits deshalb sei der angefoch- tene Entscheid aufzuheben. 2.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. dazu insbesondere Beschwerdeentscheid S. 11-16).- 38 - 2.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 bringt dazu vor, dass zwar für die Überprüfung und Anpassung der Nutzungsplanung eine erhebliche Veränderung der Verhältnisse vorliegen und ein im überwiegenden öffentlichen Interesse lie- gender Anpassungsbedarf resultieren müsse. Nach Ablauf einer 15-jähri- gen Planungsperiode seien Zonenpläne zu überprüfen und je näher beim Ablauf desto geringere Anforderungen an die Revision zu stellen. Bei der Interessenabwägung sei die Wichtigkeit der Änderungsgründe zentral. Hier lägen erheblich veränderte Verhältnisse vor (viele Rechtsänderungen [z.B. Art. 8a Abs. 3 RPG, Förderung der Hotellerie] zudem seien GGP und GEP H._____ Nord und Süd schon mehr als 15 Jahre alt). Ein konkurrenzfähiges Hotel müsse eine gewisse Mindestgrösse aufweisen (siehe Z._____). Auch die Studie U._____ benötigte eine Änderung der Nutzungsplanung. Der Anpassungsbedarf sei daher gegeben. Bereits in den BESS von 2002, Ziff. 1.1 (siehe BG1-6/9 in R 17 50), sei neben dem Umbau und der Erweiterung eine Neuüberbauung von Parzelle 1808 und eventuell 2354 und der Erlass eines neuen GGP in Betracht gezogen worden. Dies gehe nur mittels Orts- planung. Die Beschwerdeführerin könnte nicht behaupten, sie hätte mit dem Weiterbestand der Planung von 1999/2000 bzw. 2002 rechnen dürfen, im Gegensatz zur B._____. Der Bedarf nach einer Klinik sei erst nach 1999/2000 bzw. 2002 entstanden und auch diesbezüglich liege eine ent- scheidende Veränderung vor. Wolle man die Klinik im Ort behalten, gebe es nur diesen Standort. Es sei unklar, was im Zusammenhang mit der Plan- beständigkeit die Frage der Gesamtplanung für eine Bedeutung habe. Wenn schon, würde die Planbeständigkeit auch einer Gesamtplanung ent- gegenstehen. (Anmerkung des Gerichts: Bei den zitierten Akten BG1-act. 6/1-54 zzgl. 6/1-2 [Duplik] im Verfahren R 17 50 handelt es sich um die Akteneinlagen der Beigeladenen und bei den Akten BG1-act. 4/1-76 in R 17 50 um die Beilagen der Beschwerdegegnerin 2 im vorinstanzlichen Verfahren).- 39 - 2.1.5. In ihrer Vernehmlassung macht die Beigeladene (B._____) geltend, die Nutzungsplanung von 1999/2000 habe nicht auf dem Prinzip einer gesamt- haften Planung H._____ Nord und Süd basiert. 2002 sei das Nutzungskon- zept H._____ geändert und für das Teilgebiet Süd eine andere Nutzungs- ordnung beschlossen worden. Das Parkhaus H._____ sei nach Süden ver- legt worden. Damit sei die einzige planerische Verbindung zwischen Nord und Süd aufgehoben worden. Die vorgesehene Nutzungsplanung H._____ Süd weiche nicht von bisherigen Planungsgrundsätzen und -zielen ab. Heute wie damals sei das Ziel die Schaffung optimaler Rahmenbedingun- gen für die vorgesehenen Nutzungen gewesen. Die Erschliessung gemäss GEP sei zweckmässig und umweltfreundlich. Das Angebot sei mit 235 Parkplätzen optimal. Es seien Aussichtsterrassen geplant. Das Ziel der gu- ten Baugestaltung werde eingehalten. Durch die projektierten Bauten ent- stehe ein würdiges Stadtentrée auf der Via I._____. Das Bogenmuster des Richtprojektes habe im Q._____ einen hohen Wiedererkennungswert. Der heute verbleibende Grünraum auf H._____ Süd werde neu lediglich durch das Baufeld II (Klinik) geschmälert. Dies sei zulässig. Die höher geplanten Gebäude stellten die Planungsziele von 1999/2000 nicht in Frage. Zudem werde das Planungsziel eines grossen, zusammenhängenden, nicht mit Hochbauten überbaubaren Bereichs erreicht, selbst wenn ein neuer Bau- bereich (II) ausgeschieden werde. 1999/2000 habe es keinen Planungs- grundsatz gegeben, wonach durch spätere Nutzungsplanrevisionen eine dichtere Überbauung ausgeschlossen werden solle. Dies widerspräche oh- nehin der neuesten bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Die vorliegend neuen Bedürfnisse nach einem Gesundheitshotel und einer Klinik stellten eine wesentliche Veränderung dar. Das Interesse an einem Freiraum auf H._____ Süd werde einer neuen Abwägung mit den übrigen privaten und öffentlichen Interessen unterzogen. Die nicht mit oberirdischen Gebäuden überbaubare Fläche werde gegenüber den heutigen Planungsgrundlagen nicht verkleinert. Die Entwicklung im Teilgebiet Süd stehe einer Entwick-- 40 - lung im Gebiet Nord nicht entgegen. Seit mindestens 2000 bestehe keine planerische Verbindung mehr. H._____ Nord liege seit 1999 brach und sei nicht nennenswert entwickelt worden. Die Grundeigentümer von H._____ Nord sollten ein Projekt realisieren, welches die beiden Dorfteile auch nörd- lich der Via I._____ zusammenschliesse und dem Grundsatz der Verdich- tung entspreche. Die Entwicklung des Teilgebiets Süd müsse nicht die un- sichere Entwicklung des Teilgebiets Nord berücksichtigen oder gar abwar- ten. Die Beschwerdeführerin argumentiere in ihrer Duplik betreffend Z._____ widersprüchlich. Sie bestätige die Auffassung der Beigeladenen, dass die Grundlagen der angefochtenen Planung zu wenig klar seien, um die um- weltrechtlichen Belange im Detail zu prüfen. Dies habe im Baubewilligungs- verfahren zu geschehen. Die Beigeladene wolle nach wie vor investieren. Die Beschwerdeführerin bemängle das Fehlen eines konkreten Projekts, obwohl sie wisse, dass verbindliche Zusagen von Investoren heute nicht zu erwarten seien. Zudem kenne der Nutzungsplan keine Baupflicht. Sollte er wider Erwarten nicht verwirklicht werden, wäre er nach den gesetzlichen Regeln wieder aufzuheben. Ihre inzwischen erfolgte Baueingabe beziehe sich auf die Klinik und nicht auf das Postgebäude. 2.2. Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts verhält es sich bezüglich Planbeständigkeit wie folgt: 2002 ist das Nutzungskonzept H._____ geän- dert und für das Teilgebiet Süd eine andere Nutzungsordnung beschlossen worden (BG1-act. 6/5 [Zonenplan 1999], BG1-act. 6/1 [GGP H._____ Süd 1999/2000] und BG1-act. 6/2 [H._____ Nord 1999/2000] bzw. BG1-act. 2/10-13 und BG1-act. 7 im Vergleich zu BG1-act. 4/13 [Zonenplan 2002 mit Bereich Siedlung Teilrevision H._____ Süd], BG1-act. 4/14 [GGP H._____ Süd 2002], BG1-act. 4/15 [GEP H._____ Süd] bzw. BG1-act. 2/14-16 [mit Planungsbericht 2002, BESS 2002] in R 17 50). Das Parkhaus H._____ ist nach Süden verlegt worden (BG1-act. 6/8 [Parkhaus H._____ See], BG1-- 41 - act. 6/11-12 [GGP/GEP 2002 H._____ Süd] in R 17 50). Spätestens 2002 ist H._____ Süd mit der damaligen OP-Teilrevision mit der Verlegung der ursprünglichen auf H._____ Nord vorgesehenen öffentlichen Parkierungs- garage (BG1-act. 4/30 [Situation U1 und U2] in R 17 50) auf H._____ Süd planerisch verselbstständigt worden. Damit ist das letzte Verbindungsglied der beiden Teilgebiete aufgegeben worden, nämlich der nicht mehr benötigte unterirdische Erschliessungstunnel ab Bahnhof (BG1-act. 6/28 [GEP H._____ Nord samt Zufahrtsbereich für öffentliche Parkierungsan- lage ab Bahnhofareal mit Erschliessungstunnel] in R 17 50 und BF-act. 13b [GEP H._____ Nord] in R 17 44). Es ist unklar, was im Zusammenhang mit der Planbeständigkeit die Frage der Gesamtplanung für eine Bedeutung haben soll. Wenn schon, würde die Planbeständigkeit auch einer Gesamtplanung (H._____ Nord und Süd) ent- gegenstehen. Die jetzt gewollte selbständige Entwicklung des Teilgebiets Süd, die mit der NUP 2002 definitiv eingeleitet wurde, muss nicht die unsichere Entwicklung des Teilgebiets Nord berücksichtigen oder gar abwarten. Dabei fällt unter anderem ins Gewicht, dass C._____ im Einverständnis der anderen Betei- ligten im Teilgebiet H._____ Nord am 20. März 2008 bei der Gemeinde den Antrag stellte, die beiden Parallelverfahren Teilrevision GEP und GGP H._____ (Teilgebiet Nord) einerseits und Quartierplan H._____ Nord an- derseits auf unbestimmte Zeit zu sistieren. Diesem Begehren kam die Ge- meinde mit Verfügung vom 7./10. April 2008 – zunächst bis Ende Septem- ber 2008 – nach (BG1-act. 4/25 R 17 50). Es ist trotz entsprechender Ankündigung von A._____ am 21. Juli 2008 (BG1-act. 4/27 in R 17 50) nicht aktenkundig, dass diese Sistierungsverfügung jemals wieder aufge- hoben wurde. Art. 21 Abs. 2 RPG besagt, dass Nutzungspläne (NUP) überprüft und nöti- genfalls angepasst werden, falls sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. Zunächst ist von einer Behörde, welche eine Revision anstrebt, zu - 42 - prüfen, ob erheblich veränderte Verhältnisse vorliegen. Ist dies der Fall, ist in einem zweiten Schritt der Anpassungsbedarf zu prüfen. Raumpläne dür- fen dann angepasst werden, wenn in einem dritten Schritt die umfassende Interessenabwägung zu Gunsten einer Planänderung ausfällt. Je neuer der Plan und je einschneidender die Änderung, desto stärker ist der Grundsatz der Planbeständigkeit, umso gewichtiger müssen im Rahmen der umfas- senden Interessenabwägung die Gründe sein, welche für eine Planände- rung sprechen. Ungeachtet von Art. 21 Abs. 2 RPG sind NUP gemäss Art. 15 Ab. 1 RPG unter dem Aspekt des Bauzonenbedarfs nach etwa 15 Jah- ren zu überprüfen. Je älter die NUP sind, desto eher dürfen und müssen geänderte Anschauungen und Absichten der Planungsorgane als zuläs- sige Begründung für eine Revision berücksichtigt werden. Die letzte Planung für H._____ Süd liegt 13 Jahre zurück (Stand 2015). Somit sind an die Erheblichkeit der veränderten Verhältnisse nicht über- mässig hohe Anforderungen zu stellen. Hier gilt das Folgende: Der Regionale Richtplan Q._____ (RRP OE) 2009, der Kantonale Richt- plan Graubünden (KRIP GR) 2010 und Art. 75b BV mit dem Zweitwoh- nungsgesetz (ZWG; SR 702) haben den bisherigen Zweitwohnungsbau im Q._____ massiv eingeschränkt. Neue volkswirtschaftliche Entwicklungsan- sätze sind nötig. Für X._____ speziell haben sich Impulse bei der Hotellerie und dem Gesundheitstourismus eingestellt (BF-act. 49-50 und BG1-act. 6/36-41 in R 17 50). Zeitgemässe Hotels sind aus betrieblicher und wirt- schaftlicher Sicht auf grosse Geschossflächen und Bauvolumina angewie- sen. Die NUP 1999 und 2002 sind diesbezüglich zu restriktiv gewesen (BF- act. 11 und BG1-act. 2/16 [BESS 2002 III B Ziff. 1 und 2] im Vergleich zu BG1-act. 6/34 [BESS 2015 Ziff. 1.2 mit maximal 16'900 m 2 BGF bzw. mit Verzicht auf BGF-Beschränkung bei Hotel- und Klinikbau] in R 17 50). Seit 1. Mai 2014 gilt RPG 1 (haushälterische Nutzung des Bodens). In X._____ mit seinen beschränkten Baulandreserven aber mit erheblichem Baulandbedarf für Anlagen im Bereich Hotellerie und Gesundheitstouris-- 43 - mus ist die Pflicht zur Verdichtung zentral. Die diesbezügliche Überprüfung und Anpassung der NUP H._____ Süd drängt sich hier auf. Dieses Gebiet wurde anlässlich der NUP 1999/2002 mit grossen Freiflächen belegt. Dies ist nicht mehr adäquat. Die Klinik S._____ braucht mehr Platz. Seit Jahren wurde erfolglos ein Er- satzstandort gesucht. Das zentrumsnahe H._____ Süd mit guter Anbin- dung an das Strassennetz und an den öffentlichen Verkehr (ÖV) in Verbin- dung mit einem neuen Hotel ist als Klinikstandort ideal. Gesamthaft und im Einzelnen handelt es sich hier um erheblich veränderte Verhältnisse für die grundsätzliche Überprüfung der Planung im ersten Schritt und zusätzlich um den Tatbestand des tatsächlich erforderlichen An- passungsbedarfs gemäss zweitem Prüfungsschritt. Hier besteht ein eminentes öffentliches Interesse an der Schaffung gross- zügiger planerischer Rahmenbedingungen für ein neues Gesundheitshotel und eine neue Klinik. Hotellerie und Gesundheitstourismus sind zukünftig in Graubünden zentral. Deswegen und mit der damit verbundenen Sied- lungsentwicklung nach innen resp. der Verdichtung liegt das Vorhaben in grossem öffentlichen Interesse. Das Stimmvolk hat sich zudem mit 63.6 % Ja-Stimmen gegen 36.4 % Nein-Stimmen für dieses Vorhaben ausgespro- chen und damit das grosse öffentliche Interesse daran dokumentiert (vgl. zum Gesamtprojekt: BF-act. 53-55 und BG1-act. 9 [mit Beschlussexemplar BESS] sowie GGP H._____ Süd 1:1000 [Beschlussexemplar] vom 25. April 2017 mit kolorierten Baufeldern I/1-I/5 [Hotel mit Westterrasse], II/1-II/2 [Kli- nik] und III [Zwischentrakt/Aussichtsterrasse], in R 17 50). Entgegenstehende ebenbürtige oder übergeordnete Interessen gibt es nicht. Angesichts der langen Zeit seit der letzten NUP 2002 ist das Ver- trauen der Eigentümer und Nachbarn in der näheren und weiteren Umge- bung in die Planbeständigkeit der NUP H._____ Süd 2002 lediglich noch von untergeordneter Bedeutung. Zudem haben die 2002 neu gefassten Vorschriften zum GEP und GGP H._____ Süd bereits für den Fall der - 44 - neuen Überbauung des Baubereichs auf Parzelle 1808 gegebenenfalls un- ter Einbezug von Parzelle 2354 explizit den Erlass eines neuen GGP vor- gesehen. Irreversible Vermögensdispositionen anderer Eigentümer sind nicht auszumachen. Zwar existieren private Interessen am Weiterbestand der bisherigen Situa- tion, weil mit der Realisierung eines neuen Hotels an diesem Standort den für die Volkswirtschaft ebenfalls bedeutsamen Hotels A._____ (Verfahren R 17 50) und C._____ (R 17 44) sowie der Liegenschaften P._____ (R 17 45) NN._____ (R 17 46) die bisherige freie Sicht auf den See und die Berg- welt eingeschränkt wird. Diese Interessen sind im Vergleich aber weniger bedeutsam. Die verbleibende Sicht ist, ausser ab der Liegenschaft NN._____, immer noch sehr gut. Einen Anspruch auf unveränderte Aus- sicht besteht jedoch grundsätzlich nicht. 3.1.1. Zur 'Übereinstimmung der Nutzungsplanung mit der Richtplanung' gilt es festzuhalten, dass Art. 2 RPG die verfassungsrechtliche Planungspflicht auf Gesetzesstufe regelt (Art. 75 der Bundesverfassung der schweizeri- schen Eidgenossenschaft [BV]; SR 101). Der Nutzungsplan hat im Einklang mit dem Richtplaninhalt (Art. 8 und 8a RPG) die Nutzungsordnung zu schaffen und diese für jedermann verbindlich festzusetzen. Das Baubewil- ligungsverfahren dient dagegen der Abklärung, ob Bauten und Anlagen der im Plan vorgesehenen Nutzung entsprechen. Es bezweckt einzelfallweise Planverwirklichung, soll jedoch nicht selbständige Planungsentscheide her- vorbringen (siehe BGE 115 Ib 151 E. 5c; Urteil des Bundesgerichts 1P.222/2000 vom 22. November 2000 E. 3e). Bundesrechtlich vorgeschrie- ben ist eine zweifache Überprüfungsmöglichkeit von (kommunalen) Nut- zungsplänen. Einerseits unterliegen diese der Genehmigung durch eine kantonale Behörde (Art. 26 RPG). Anderseits müssen sie mit einem Rechtsmittel angefochten werden können (Art. 33 RPG). Genehmigung und Anfechtung haben unterschiedliche Funktionen. Die Genehmigung - 45 - muss von Amtes wegen eingeholt werden. Sie ist eine gesamtheitliche Be- urteilung der Planung auf ihre Übereinstimmung mit übergeordnetem Recht sowie mit der Richtplanung. Die Genehmigung stellt nur eine vorläufige Kontrolle dar, an welche die Rechtsmittelbehörde nicht gebunden ist. Ein Anfechtungsverfahren findet nur dann statt, wenn jemand – wie hier – ein Rechtsmittel ergreift (vgl. BGE 135 II 26 E. 1.2.3; ferner Urteile des Bun- desgerichts 1C_78/2015 vom 29. Mai 2015 E. 4 und 4.1, 1C_71/2014 vom 19. Februar 2015 E. 2.2.1, 1C_488/2015 vom 24. August 2016 E. 4.5.4 mit weiteren Hinweisen). 3.1.2. Die Beschwerdeführerin führt zur 'Richtplanung' aus, gemäss Regionalem Richtplan Q._____ (RRIP OE; Ziff. 5.2. Siedlungsgebiet) werde im beste- henden Siedlungsgebiet eine qualifizierte Dichte angestrebt. Dies sei der Fall, wenn sie den Boden haushälterisch nutze, ortstypisch sei, den Orts- bau positiv beeinflusse und die verschiedenen Präferenzen der Bevölke- rung berücksichtige. Der strittige Sondernutzungsplan erfülle diese regio- nalpolitischen Vorgaben offensichtlich nicht, da das diesem Plan zugrun- deliegende Richtprojekt nicht traditionell und somit nicht ortstypisch sei und keine qualifizierte Dichte, sondern eine maximale innere Verdichtung an- strebe. Zudem sei der Raumbedarf für das vorliegende Richtprojekt nicht ausgewiesen, sodass dem Ziel der haushälterischen Nutzung durch spar- same Nutzung der Bauzone nicht gerecht werden könne. Auch verlange das ARE für die Umsetzung der richtplanerischen Vorgaben zur inneren Verdichtung einen kommunalen Richtplan oder ein Leitbild für die Umset- zung der übergeordneten Dichtevorgaben. Die Beschwerdegegnerin 2 kenne keine solch ganzheitlichen Konzepte. Sie lege auch nicht dar, wie die vorgesehene massive innere Verdichtung im Gebiet H._____ Süd mit einer übergeordneten Verdichtungsstrategie korreliere. Damit könne die Vereinbarkeit mit der Regionalen Richtplanung, die eine gebietsweise Ver- dichtung verlange, nicht abschliessend überprüft werden. - 46 - 3.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. dazu im Beschwerdeentscheid S. 16-18 sowie S. 20-24). 3.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 bringt hierzu vor, dass bereits der RRIP OE 2009 nach einer qualifizierten baulichen Dichte/Verdichtung gerufen habe: So seien darin namentlich die Kriterien der haushälterischen Nutzung des Baulandes, die ortstypische bauliche Gliederung und Gestaltung, die posi- tive Beeinflussung des Ortsbilds und die Berücksichtigung der Präferenzen der Bevölkerung von zentraler Bedeutung und Wichtigkeit gewesen. Mit der vorgesehenen Planung in H._____ Süd werde die im RRIP OE geforderte qualifizierte Dichte/Verdichtung erreicht, zumal sich die beiden geplanten Baukörper in jeder Hinsicht, auch bezüglich Nutzungsdichte und Gebäu- dehöhen nahtlos in die umliegenden Grossbauten der Umgebung (Hotels A._____, C._____, K._____ sowie L._____) einfügten. Auch das Alterna- tivprojekt U._____ beanspruchte den Raum zwischen dem bestehenden Postgebäude und den östlich davon befindlichen Mehrfamilienhäusern in weit grösserem Mass. Die projektbezogene Sondernutzungsplanung sei damit im Einklang mit dem RRIP. Der geltende Kantonale Richtplan 2010 (KRIP GR) mache kaum konkrete Aussagen zu H._____. Anders der aktu- elle Entwurf des KRIP 2018, welcher am 10. April 2019 vom Bundesrat genehmigt wurde. Dieser billige dem Bereich H._____ Zentrumsfunktion mit internationaler Ausstrahlung und Destinationsprofil zu. Dieser Entwurf des KRIP sei wesentlich geprägt von der im Zentrum der RPG-Revision 2014 stehenden Siedlungsverdichtung. Diese projektbezogene Planung H._____ Süd lasse im Gebiet Nord alle Optionen offen, so im Besonderen auch eine intensivere Nutzung im Sinne des KRIP oder die Freihaltung noch unüberbauter Bereiche im Hanggebiet H._____.- 47 - 3.1.5. Die Beigeladene (Eigentümerin und Bauherrin auf Parzelle 1808) gibt an, es sei unbestritten, dass das Gebiet H._____ nicht zur Auszonung geeignet sei und mobilisiert, verdichtet und aufgezont werden müsse. Sollte die Richtplanung auch einer vertieften Nutzungsplanung auf dem Teilgebiet H._____ Nord nicht entgegenstehen, bedeutete dies nicht, dass eine sepa- rate Weiterentwicklung für Nord und Süd nicht zulässig wäre. Die Richtpla- nung stehe der angefochtenen Nutzungsplanung nicht entgegen. Schon im Genehmigungsentscheid sei dargelegt worden, weswegen eine lockere Überbauung schon nach geltender Zonenordnung nicht vorgesehen sei. Bereits heute bestehe kein zusammenhängender Grünbereich. Eine ange- messene Grünfläche bestehe auch nach der jetzt angefochtenen NUP wei- ter. 3.2. Das Gericht ist in diesem Beschwerdepunkt zur Ansicht gelangt, dass die NUP H._____ Süd mit dem – inzwischen vom Bundesrat am 10. April 2019 genehmigten – Kantonalen Richtplan Siedlung (KRIP-S; Text vgl.: https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/richtplanung/Sied- lung.pdf) übereinstimmt. Gesundheitshotel und Klinik sind geeignete Nut- zungen, um die X._____ zugebilligten Entwicklungen (Zentrumsfunktion mit internationaler Ausstrahlung und Destinationsprofil stärken) weiter zu treiben. H._____ Süd leistet einen Beitrag zur Siedlungsverdichtung in ei- nem Hang mit guter ÖV-Anbindung. Es ist eine Fläche, welche mobilisiert, verdichtet und aufgezont werden soll. Im KRIP-S ist H._____ Süd als be- stehende Bauzone eingetragen und die fragliche Fläche wird trotz der Frei- halteflächen gemäss rechtskräftiger NUP 2002 zu Recht als vollumfänglich überbaut qualifiziert. Die Bauzone von H._____ Nord ist dagegen – eben- falls zu Recht – weitgehend als nicht überbaut qualifiziert (siehe https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/news/Gemeinde St- Moritz_de_20180321-100533.pdf; resp. BG1-act. 11 in R 17 50). Auch in - 48 - Bezug auf die Gestaltung und Baukultur sind keine Differenzen zwischen der NUP 2015 und dem KRIP-S festzustellen. Nicht nachzuvollziehen ist die Argumentation der Beschwerdeführerin, dass es zwar stimme, dass H._____ Süd nicht zur Auszonung geeignet sei, sondern mobilisiert, verdichtet und aufgezont werden sollte, aber nur, wenn zwingend sei, dass dies auch für H._____ Nord gelte. Die beiden Teilge- biete wurden spätestens 2002 planerisch voneinander getrennt behandelt (im Nordteil letztendlich praktisch keine Entwicklung) und es besteht dies- bezüglich kein Anspruch auf Gleichbehandlung, schon deswegen nicht, weil nur Gleiches gleich zu behandeln ist (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 572; WALDMANN/WIEDERKEHR, Allgemeines Verwaltungsrecht, Zürich/Ba- sel/Genf 2019, 5. Kapitel S. 280 Rz. 84 ff.). Das Amt für Raumentwicklung (ARE) hat in seinem Vorprüfungsbericht vom 24. Juli 2014 (Bg1-act. 2/23 in R 17 50) die Sondernutzungsplanung H._____ Süd als grundsätzlich regionalrichtplankonform beurteilt. Mit der im RRIP OE 2009 verlangten qualifizierten Dichte/Verdichtung und der haushälterischen Nutzung des Bodens ist die Siedlungsentwicklung nach innen (Art. 1 Abs. 2 lit. abis und Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG) gemeint und im konkreten Fall 'in optima forma' verwirklicht. Die Verdichtung erfolgt, um den ausgewiesenen Bedarf nach einem Gesundheitshotel und einer Klinik zu befriedigen. Weil die Konzentration der baulichen Eingriffe an den Rän- dern von H._____ Süd erfolgt, können die restlichen Grünräume dort erhal- ten werden, was begrüssenswert ist. Eine homogene traditionelle Bau- weise existiert in X._____ nicht. Indessen haben sich grossvolumige Bau- ten – wie das vorliegende Richtprojekt – nie negativ von den übrigen pro- minenten Baukörpern abgehoben. Die beabsichtigte Entrée-Wirkung wird allerdings erst eintreten, wenn im Teilgebiet H._____ Nord auch der Bau- bereich D der NUP 2002 mit ebenfalls grossvolumigen Baukörpern über-- 49 - baut wird (vgl. BG1-act. 6/30 in R 17 50 [Planungsbericht Stand 27. Oktober 2015], Seite 29, VI Gesamtbeurteilung/Städtebauten). 4.1.1. Zur 'Koordinationspflicht mit anderen Planungen' schreibt Art. 50 KRG vor, dass die Genehmigungsbehörde für die inhaltliche Koordination der Ge- nehmigung mit allfälligen Zusatzbewilligungen sorgt (Abs. 1). Die Geneh- migungsbehörde entscheidet über Gesuche für kantonale Zusatzbewilli- gungen im Rahmen des Genehmigungsbeschlusses selbst, wenn ein Ge- samtentscheid zur Verbesserung der Koordination beiträgt, der Verfah- rensbeschleunigung dient oder unter den Parteien vereinbart wurde (Abs. 2). Wird die Zusatzbewilligung von den gemäss Spezialgesetzgebung zu- ständigen Behörden erteilt, sorgt die Genehmigungsbehörde möglichst für eine gleichzeitige Eröffnung (Abs. 3). Das Bundesrecht schliesst nicht aus, dass die Nutzungsplanung nicht allein auf kommunaler Ebene, sondern ganz oder teilweise auf kantonaler Ebene erfolgt. Ebenso ist es möglich, die Planung einzelner Bereiche einer besonderen Ordnung zu unterstellen (BGE 139 II 477 E. 3.4). Allerdings sind solche Spezialplanungen mit dem Planungsgefüge laut RPG zu koordinieren (vgl. WALDAMM/HÄNNI, Raumpla- nungsgesetz [RPG], Bern 2006, N. 17, S. 32 ff. zu Art. 2 RPG; AEMISEG- GER/KISSLING, in AEMISSEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], Praxiskom- mentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, Vorb. 66 ff. [pro- jektbezogene Nutzungspläne/Planungspflicht], JEANNERAT MOOR in a.a.O. zu Art. 14 N. 9 ff. [Funktionen/Gegenstand von Nutzungsplänen], N. 53 [Mischzonen] sowie N. 62 ff. [Sondernutzungspläne/Bauzonen]). 4.1.2. Die Beschwerdeführerin verweist unter dem Titel 'Koordination mit anderen Planungen' auf seine Ausführungen zur 'Planbeständigkeit' (vgl. vorste- hend E. 2.1.2). - 50 - 4.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. dazu insbesondere im Beschwerdeentscheid S. 18-20). 4.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, dass es zulässig sei, die pro- jektbezogene Sondernutzungsplanung durchzuführen. Sie setze keine Ge- samtplanung mit Einbezug von H._____ Nord voraus. Ausgangspunkt seien der GGP und GEP H._____ Nord und Süd von 1999/2000. Dies sei eine Teilgebietsplanung gewesen, die eben nur einen Teil des Baugebietes erfasst und etwas konkretere Aussagen bezüglich Nutzung, Standort und Erscheinungsform der Bauten gemacht habe. Hier bei der projektbezoge- nen Sondernutzungsplanung sei dies anders. Es werde als erstes in Be- achtung der geltenden Planungsgrundsätze und der Auswirkungen auf die Umgebung ein Bauprojekt mehr oder weniger konkret ausgearbeitet und dann die Nutzungsplanung danach ausgerichtet. Am Anfang stehe das Projekt und nicht die Planung. Es gebe keine Definition der projektbezoge- nen Sondernutzungsplanung – mit Ausnahme in Art. 26 ZWG und Art. 22 Abs. 4 KRG. Sie sei zulässig als besondere Art der Nutzungsplanung gemäss Art. 14 ff. RPG. Projektbezogene Sondernutzungsplanungen wür- den dort eingesetzt, wo es um Grossprojekte im überragenden öffentlichen Interesse gehe, die sich im Zuge der bestehenden Nutzungsordnung bzw. auf dem ordentlichen Planungsweg nicht innert nützlicher Frist realisieren liessen. Dabei müssten die Auswirkungen auf die übrige Nutzungsplanung und die unmittelbare Umgebung vorgängig geprüft werden. Der Planung 1999/2000 hätten keine konkreten Projekte zu Grunde gelegen, deshalb gebe es keine Vergleichsmöglichkeit mit der heutigen Planung. Schon der 1993/1994 durchgeführte Ideenwettbewerb habe sich auf H._____ Nord beschränkt gehabt (BG1-act. 4/1-3 [Wettbewerbsprogramm; Planungsperi- meter H._____; Jurybericht] in R 17 50). H._____ Süd sei nur einbezogen worden, weil damals noch eine Erschliessung der im Norden geplanten öf-- 51 - fentlichen Garage an die Via I._____ geplant gewesen sei, die auch einen Teil des Postareals beansprucht hätte. Spätestens 2002 sei H._____ Süd mit der damaligen OP-Teilrevision pla- nerisch verselbstständigt worden durch die Verlegung der ursprünglichen auf H._____ Nord vorgesehenen öffentlichen Parkierungsgarage auf H._____ Süd. Damit sei das letzte Verbindungsglied der beiden Teilgebiete aufgegeben worden, nämlich der nicht mehr benötigte unterirdische Er- schliessungstunnel ab Bahnhof. Nachher habe man sich für übrige Verän- derungen auf die Teilgebiete beschränkt (in H._____ Süd: Umzonung Par- zelle 1808 von ZöBA in die SZS; in H._____ Nord: Quartierplanungen mit Änderung der Nutzungsordnung des Quartierplans H._____ Nord losgelöst vom Teilgebiet Süd). Die betreffenden Teilgebiete seien sowieso durch die Via I._____ räumlich voneinander klar getrennt. Für das Teilgebiet Nord gebe es keine konkreten Nutzungsvorstellungen. Deshalb sei eine Gesamtplanung unmöglich. Dies sei schon 1999/2000 der Fall gewesen. Der Erhalt der Klinik in X._____ liege in hohem öffentlichen Interesse. Es gebe gute Gründe, um für das Gebiet H._____ Süd eine Son- dernutzungsordnung zu erlassen. Diese sei auch nicht isoliert, d.h. ohne Abklärungen über die Auswirkungen auf die Umgebung erfolgt. 2013 sei die städtebauliche Studie FF._____ AG eingeholt worden. Deren Überlegungen korrespondierten weitgehend mit denjenigen von Prof. Dr. O._____ in seinem Gutachten vom 16. Juni 2016. Die städtebauliche Stu- die FF._____ AG habe die 2002 vorgenommene Abkehr von einer Gesamt- planung bestätigt. Indessen seien dort die der Planung H._____ zu Grunde liegenden städtebaulichen Ideen nicht ganz aufgegeben worden. Mit der Gesamtbetrachtung habe der Gemeindevorstand seine Aufgabe wahrge- nommen, die Teilrevision in einem grösseren Kontext auf ihre räumliche und ortsplanerische Zweckmässigkeit hin zu überprüfen. Am 3. Juni 2014 sei der Bericht der G._____ (BF-act. 38 und BG1-act. 2/45 in R 17 50) er- folgt und am 12. August 2015 der Planungsbericht zur Teilrevision der Orts-- 52 - planung H._____ Süd (BF-act. 15 und BG1-act. 2/7 in R 17 50). Dieser Planungsbericht setze sich (siehe Ziff. 7 Seite 11) auch mit dem Teilgebiet H._____ Nord auseinander. Zum Bericht vom 16. Juni 2016 von Prof. Dr. O._____ (BF-act. 17 und BG1- act. 2/17 in R 17 44) seien die Beschwerdegegnerin 2 und die beigezoge- nen Fachleute nie angehört worden und sie hätten keine Gelegenheit ge- habt, sich dazu zu äussern. Deshalb sei der Bericht kein Gutachten. Prof. Dr. O._____ setze sich mit den Überlegungen der Fachleute der Beschwer- degegnerinnen zur Bedeutung des Richtprojekts T._____ nicht auseinan- der. Der Autor sei einseitig von den Eigentümern des Hotels C._____ in- struiert gewesen. Das Richtprojekt mit Hotel und Klinik nehme nur wenig zusätzliches Land in Anspruch, im Wesentlichen jenes der Klinik. Bei der Studie U._____ (BF-act. 37 in R 17 44) handle es sich nicht um ein Bau- projekt, sondern um eine Projektstudie und diese könne nicht mit dem Richtprojekt verglichen werden. Die Gebäudetypologie sei ortsfremd. Die Durchsichten von der Via I._____ in die unterliegende Landschaft gingen verloren. Im Richtprojekt seien sie dagegen gewährleistet. Zwar weise die Projektstudie U._____ eine grössere BGF bei geringerer Bauhöhe als das Richtprojekt T._____ (BF-act. 40 [BGF-Berechnung] in R 17 44, BG1-act. 9 [mit Richtprojekt] in R 17 50) aus. Für seine Realisierung würden jedoch noch mehr Freiflächen in Anspruch genommen. Der BGF-Zuwachs erfolge aber am falschen Ort, in den Bereichen Front of House und Back of House. Bei den Zimmern und Suiten erfolge eine Reduktion. Das Klinikgebäude sei nicht konkretisiert. 4.1.5. Die Beigeladene entgegnet dem, es stimme nicht, dass von 1992 bis kurz vor der letzten NUP bei der Revision die Auswirkungen derselben auf das Gesamtgebiet berücksichtigt worden seien. Dies gehe auch nicht aus dem Letter Of Intent (LOI) von 2011 hervor (BF-act. 44 in R 17 50 und BG1-act. 2/9 in R 17 44). Dieser habe einen multifunktionalen Saal auf H._____ Nord - 53 - gewollt. Auf H._____ Süd habe er keine Auswirkungen gehabt. Von der Beschwerdegegnerin 2 seien die Auswirkungen der vorliegenden NUP auf H._____ Nord berücksichtigt worden. Die Interessen des Gebiets Nord an der Freihaltung der unberührten Aussicht sei den Interessen an der Ent- wicklung des Hotel- und Klinikgebäudes gegenübergestellt worden. Letz- tere überwögen. 1999/2000 habe man die damaligen Planungsgrundsätze und -ziele fest- gehalten, welche heute immer noch, wenn auch teilweise geändert, weiter beachtet würden. Die damals als Ziel festgelegte Schaffung optimaler Rah- menbedingungen verstehe sich von selbst. Die Erschliessung sei im revi- dierten GEP zweckmässig und die Schaffung der maximal 235 Parkplätze sei optimal. Zudem seien Aussichtsterrassen geplant und das Ziel der gu- ten Baugestaltung werde eingehalten. Es entstehe ein würdiges Stadten- trée. Die Baugestaltung und ihre Auswirkungen auf das Ortsbild seien im Lauf der verschiedenen Überarbeitungsphasen durch die G._____ 2011 (BF-act. 36 und BG1-act. 6/55 in R 17 50) und 2014 (BF-act. 38 und BG1- act. 6/25 in R 17 50) geprüft und schliesslich für gut befunden worden. Ein Grünbereich werde auf H._____ Süd südlich und östlich der Baufelder II und III weiterhin bestehen. Der Grünraum werde nur durch das (neue) Bau- feld II (Klinik) geschmälert. Dies sei auf die geänderten Anschauungen und Änderung der rechtlichen Situation zurückzuführen. Die Planungsvorgaben von 1999/2000 seien bereits über 15 Jahre alt und seit der letzten NUP 2002 seien bereits 13 Jahre vergangen. Eine neue Beurteilung durch die Planungsbehörde sei im Rahmen des Planungs- zwecks und im Sinne der Vorgaben des RPG zulässig. Zudem bestehe das Verdichtungsgebot. Ein grosses öffentliches Interesse an der Aufwertung der Qualität der Infrastruktur gehe dem Interesse an der ungeschmälerten Erhaltung des heutigen Grünraums auf H._____ Süd vor. Die Erhöhung der Höhenkoten für die Realisierung eines Hotelgebäudes sei im Rahmen einer Gesamtabwägung aller Interessen bestimmt worden. Die Interessen der - 54 - Grundeigentümer von H._____ Nord seien in diese Interessenabwägung einbezogen worden. Ein Einbezug in eine Gesamtplanung sei weder erfor- derlich noch sinnvoll. Es gebe keine Pflicht dazu. Die Beschwerdeführerin mache angebliche Unregelmässigkeiten bei der Abstimmung 2015 geltend. Diese hätten mit der Stimmrechtsbeschwerde beanstandet werden müssen. Die Masse der möglichen Bauvolumen seien aus der Abstimmungsvorlage gut ersichtlich. Es gebe keinen Gebäuderie- gel. Das Klinikgebäude solle, im Vergleich zu anderen Gebäuden in der Umgebung, zurückhaltende Ausmasse annehmen. Auch das geplante H._____ falle durch seine Grösse im Vergleich zu den anderen Hotels in der Umgebung nicht besonders auf. Zudem sei das grosse Volumen des H._____ auch aus historischer Sicht richtig und vertraut. Es werde ein Be- zug zum einiges voluminöseren und höheren N._____ geschaffen, welches abgebrannt sei. Ein Anspruch auf Aussicht bestehe ohnehin nicht. Eine Ko- ordinationspflicht zwischen Nord und Süd bestehe nicht. Es gebe keine ge- setzliche Grundlage dafür. Der kommunalen Planungsbehörde komme bei ortsbaulichen Fragen ein erheblicher Entscheidungs- und Ermessensspiel- raum zu. Die Gutachten der G._____ und der FF._____ AG (BG1-act. 6/22 in R 17 50) seien keine Privatgutachten, sie seien von der Beschwerdegeg- nerin 2 eingeholt worden. Zudem seien sei zutreffend und nachvollziehbar. 4.2. Für das Verwaltungsgericht steht vorliegend fest, dass spätestens 2002 H._____ Süd mit der damaligen OP-Teilrevision planerisch verselbststän- digt wurde (Verlegung der ursprünglichen auf H._____ Nord vorgesehenen öffentlichen Parkierungsgarage auf H._____ Süd). Damit wurde das letzte Verbindungsglied der beiden Teilgebiete, der nicht mehr benötigte unterir- dische Erschliessungstunnel ab Bahnhof, aufgegeben. Nachher hat sich die Planungsbehörde für Veränderungen auf die Teilgebiete beschränkt (Umzonung Parzelle 1808 von ZöBA in die SZS im Teilgebiet Süd; Quar- tierplanungen im Teilgebiet Nord wurden abgebrochen resp. nach Sistie-- 55 - rung durch die Gemeinde am 7./10. April 2008 (BG1-act. 4/25 in R 17 50) nicht wiederaufgenommen, und Änderung der Nutzungsordnung des Quar- tierplans H._____ Nord losgelöst vom Teilgebiet Süd). Die Teilgebiete sind ferner durch die Via I._____ räumlich klar voneinander getrennt. Obwohl es keine Rolle spielt, ist dennoch zu erwähnen, dass es für das Teilgebiet Nord keine konkreten Nutzungsvorstellungen gibt. Deshalb ist eine Gesamtpla- nung unmöglich. Eine Koordinationspflicht für gleichzeitige Revisionen der Grundordnung bedeutet nicht, dass diese nur parallel und zeitgleich zulässig wären, an- sonsten nur noch Gesamtrevisionen der Ortsplanung möglich wären. Teil- revisionen der Grundordnung müssen nur dann aufeinander abgestimmt werden, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass die separat erarbeiteten und verabschiedeten Änderungen der Grundordnung in sich widersprüch- lich sind. 1999 ist die Planung auf H._____ als Teilgebietsplanung H._____ bezeichnet und als Gesamtplanung konzipiert worden. Ob deswegen eine gesonderte Teilrevision der Planung für H._____ Süd ausgeschlossen ist, beurteilt sich einerseits nach dem Sinn und Zweck der seinerzeitigen Pla- nung und anderseits nach den heute allgemeinen und praktizierten Pla- nungsgrundsätzen. In H._____ Süd und H._____ Nord gibt es Geländeab- schnitte mit unterschiedlichen baulichen Nutzungen und Qualitäten hin- sichtlich des Freiraums. Auf H._____ Süd ist – im Gegensatz zu H._____ Nord, wo gemäss KRIP-S resp. dem Gemeinde-Datenblatt (BG1-act. 11 in R 17 50) die Flächen im Wesentlichen unüberbaut sind – der Freiraum von Verkehrsinfrastruktur ohne besondere Qualität geprägt. Folgerichtig wur- den die Nutzungen 1999 für H._____ nicht in einem einheitlichen Plan, son- dern in für die Teilgebiete Süd und Nord gesonderten Plänen festgelegt. Der Einbezug von H._____ Süd in die Teilgebietsplanung H._____ 1999 ist im Wesentlichen deshalb erfolgt, weil auf H._____ Nord ursprünglich eine öffentliche Tiefgarage vorgesehen war, welche durch einen Erschlies- sungstunnel ab Bahnhof durch H._____ Süd zugänglich hätte gemacht - 56 - werden müssen. Mit der Verlegung der öffentlichen Parkierungsanlage nach H._____ Süd und dem Einbezug der überbauten Parzelle 1808 (Post) in die SZS fiel spätestens 2002 der Grund für eine Gesamtplanung weg. Damals wies die Nutzungsplanung für H._____ Süd bereits einen erhebli- chen Detaillierungsgrad auf, im Gegensatz zur Nutzungsplanung für H._____ Nord. Deshalb geht es bei der jetzigen Teilrevision der Ortspla- nung nicht mehr um die Änderung des Gesamtplanungskonzeptes, son- dern einzig um Anpassungen der bereits 2002 mit einem hohen Detaillie- rungsgrad verabschiedeten NUP H._____ Süd. Wie im Bericht vom 20. Juni 2014 der G._____ als auch in der städtebauli- chen Studie der FF._____ AG vom 23 November 2013 bestätigt wird, ist die NUP 2015 H._____ Süd aus planerischer Sicht sachgerecht, auch ohne formellen Einbezug von H._____ Nord. Die Forderung nach einer vorgän- gigen Durchführung einer Gesamtplanung über das gesamte H._____-Ge- biet ist demnach unbegründet. Daran können auch zusätzlich beantragte Gutachten nichts ändern. Die betreffenden Beweisanträge (Einholung von Gutachten, S. 48 Beschwerdeeingabe) sind deshalb abzuweisen. Es war und ist somit zulässig, die projektbezogene Sondernutzungsplanung 2015 durchzuführen. Sie setzt keine Gesamtplanung mit Einbezug von H._____ Nord voraus. Die NUP 2015 H._____ Süd lässt im Teilgebiet Nord alle Op- tionen offen (entweder Beibehaltung des status quo oder die intensivere Nutzung im Sinne des KRIP oder dann die Freihaltung der noch unüber- bauten Bereiche). Diese Befunde werden durch das Privatgutachten von Prof. Dr. O._____ vom 16. Juni 2016 nicht entscheidend relativiert. Zur Hauptsache wird dort nämlich formell ein fehlendes Gesamtkonzept für die Bereiche des Bahn- hofplatzes, des Dorfeingangs beim Hotel A._____ und dem dazwischenlie- genden Raum bemängelt. Eine materielle Auseinandersetzung und konkret begründete Aussagen zur Einordnung und Gestaltung des projektierten Hotels mit Klinik sind in diesem Privatgutachten nicht zu finden.- 57 - 5.1.1. Weiter ist die Bedeutung und Prüfung des 'Planungsberichts' für die NUP 2015 zwischen den Parteien strittig geblieben und hier somit zu klären. 5.1.2. Die Beschwerdeführerin rügt, dass ein Planungsbericht nach Art. 47 RPV eigentlich Auskunft über die vorgenommene Interessenabwägung bei der Planänderung geben sollte. Diese Auskunftserteilung sei vorliegend aber nur ungenügend erfolgt. Es müsse darin im Wesentlichen Bericht darüber erstattet werden, wie die Ziele und Grundsätze der Raumplanung, die An- regungen aus der Bevölkerung, die Sachpläne und Konzepte des Bundes sowie das übrige Bundesrecht, insbesondere die Umweltschutzgesetzge- bung, berücksichtigt worden seien. Dabei habe die Beschwerdegegnerin 2 als Planungsbehörde gestützt auf die erarbeiteten Grundlagen eine eigene Beurteilung (Interessenabwägung) vorzunehmen. Der Planungsbericht müsse also zwingend einen Umweltteil beinhalten. In jedem Fall habe sich die Planungsbehörde im Planungsbericht deshalb auch zur Lärm- und Luft- belastung zu äussern, welche mit den vorgesehenen Änderungen verbun- den seien. Weiter müsse aufgezeigt werden, ob und in welchem Ausmass eine Realisierung der plankonformen Bauten die Belastung der Umwelt ver- grössere und gegebenenfalls verringere, und allfällige Massnahmen zu nennen, um unerwünschte Auswirkungen zu vermeiden. Die Intensität der Prüfung hänge dabei vom Detaillierungsgrad des Plans ab. Hier hätte die Planungsbehörde bereits im NUP-Stadium prüfen müssen, ob das Projekt in Übereinstimmung mit den bundesrechtlichen Anforderungen an den Um- weltschutz realisiert werden könnte. Der vorliegende Planungsbericht ent- halte keinen Umweltteil. Damit könne er jedoch seine rechtliche Funktion von vornherein nicht erfüllen. Zusammenfassend sei der Planungsbericht inhaltlich unvollständig und ungenügend, weil er sich mit den wesentlichen Problemen – besonders dem Bundesumweltrecht – nicht auseinander- setze. Die angefochtene Teilrevision hätte deshalb nicht genehmigt werden - 58 - dürfen. Daran ändere auch der Hinweis auf das Bundesgerichtsurteil 1C_164/2012 vom 30. Januar 2013 (Ortsplanungsrevision Hotel Z._____) nichts. Die formelle Vollständigkeit und die materielle Richtigkeit des Pla- nungsberichts seien damals nicht Gegenstand der Beurteilung gewesen. Weil der rechtserhebliche Sachverhalt – entgegen der Darstellung der Be- schwerdegegnerin 1 – nicht rechtsgenüglich erstellt sei, könne die Sache folglich auch noch nicht spruchreif sein. Dieser Mangel lasse sich auch nicht mit dem Hinweis auf das Verhältnismässigkeitsprinzip im angefochte- nen Entscheid (S. 29) abtun, sondern hätte die Aufhebung des Genehmi- gungsentscheids zur Folge haben müssen. 5.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 27-29). 5.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 entgegnet dem Vorwurf der Unvollständigkeit des Planungsberichts vom 8. Juni 2015 (vgl. BG1-act. 9 [Stand 27. Oktober 2015] in R 17 50), dass derselbe nicht unvollständig sei. Dazu gehöre auch der von der GG._____ AG ausgearbeitete Umweltbericht "Neubau H._____/Klinik S._____ mit Parkierungsanlage" sowie die Verkehrsstudie der HH._____ vom Juni 2014. Im Planungsbericht werde bei den Themen Umweltschutz und Erschliessung Bezug auf diese Fachberichte genom- men. Der Planungsbericht weise keine Mängel auf. Selbst, wenn es anders wäre, wäre es unverhältnismässig, deswegen die ganze Vorlage zurückzu- weisen. Die erforderlichen Interessenabwägungen hätten stattgefunden. Wolle ein privater Initiant eine Sondernutzungsplanung realisieren, müsse er den Inhalt dieser Planung darlegen und inwiefern das Projekt auch den planungsrechtlichen Anforderungen genüge. Insoweit seien die diesbezüg- lichen Angaben privater Natur. Dann folgten die Prüfung durch die Pla- nungsbehörde und die allfällige Anpassung. Anschliessend sei die Vorlage - 59 - öffentlich. Der Umweltteil des Berichts habe also nicht gefehlt. Die Be- schwerdegegnerin 2 habe sich folglich auch dazu geäussert. 5.1.5. Die Beigeladene hat sich zum besagten Planungsbericht nicht geäussert. 5.2. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts zählt der Planungsbericht nicht zu den zwingenden Unterlagen des öffentlichen Mitwirkungsverfahrens und bildet keinen Bestandteil der zu verabschiedenden NUP. Er ist ein Doku- ment der Entscheidungsgrundlage und hat reinen Informationscharakter. Er richtet sich gemäss Art. 47 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung des Bundes (RPV; SR 700.1) an die Genehmigungsbehörde und nicht an die Stimmberechtigten (vgl. dazu auch Art. 22 Abs. 2 und Art. 48 Abs. 1 KRG sowie Art. 13 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden [KRVO; BR 801.110]). Nur wenn durch einen allfälligen unvollständigen Planungsbericht die unverfälschte Willenskundgabe der Stimmberechtig- ten verletzt worden sein könnte, wäre eine Beschwerde (Stimmrechtsbe- schwerde nach Art. 57 Abs. 1 lit. b VRG) innert zehn Tagen seit Kenntnis des Beschwerdegrundes zu erheben gewesen. Dies ist hier nicht gesche- hen. Die formelle Vollständigkeit und die materielle Richtigkeit des Pla- nungsberichts gemäss Art. 47 RPV sind nicht Gültigkeitsvoraussetzung für die NUP. Auf die betreffenden Rügen muss deshalb nicht näher eingegan- gen werden. Auch kein Mangel ist, dass die Grundlagen für den Planungs- bericht durch die Bauherrin erarbeitet worden sind. Der Gemeindevorstand hat den Inhalt des Berichts überprüft und übernommen. Bei projektbezoge- nen Nutzungsplanungen (NUP) ist dies gemäss der Beschwerdegegnerin 1 häufig der Fall. Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, welche projektbezogene NUP initiieren können, werden gemäss Art. 22 Abs. 4 KRG denn auch zur Übernahme der Planungskosten verpflichtet. Die Beschwerdegegnerin 1 als Genehmigungsbehörde und einzige Adres- satin des Planungsberichts entscheidet, ob die Vorlage spruchreif ist, hier aufgrund des Schriftenwechsels, des Augenscheins und der Aktenlage. Im - 60 - konkreten Fall sind dies insbesondere der Umweltbericht GG._____ AG vom 14. Juli 2014 (BF-act. 34 und BG1-act. 2/36 in R 17 50), die städte- bauliche Konzeptstudie der FF._____ AG vom 23. November 2014 (BG1- act. 3 Vernehmlassung BG2 S. 18 [Grundlagen zur Information] in R 17 44 und BG1-act. 9 [S. 7 mit Abbildung aus Planungsbericht Oktober 2015] in R 17 50), das Argumentarium Abbruch Postgebäude der GSP von Ende August 2014 (BG1-act. 2/41 in R 17 50), die Beurteilung der Bausubstanz durch die II._____ AG vom 6. Juli 2014 (BG1-act. 6/51 in R 17 50), die Verkehrsstudie X._____, Planungsstudie HH._____ vom Juni 2014 (BF- act. 32 und BG1-act. 2/30 in R 17 50), und die Expertise der KK._____ vom 24. Juli 2014 (BF-act. 46 und BG1-act. 2/37 in R 17 50) gewesen. Diese Akten bildeten Bestandteil der zweiten Mitwirkungsauflage vom Juni 2015 (BG1-act. 2/7 in R 17 50, Stellungnahme Gemeinde gegenüber Mitwirken- den an der zweiten öffentlichen Auflage vom 12. August 2015). Die Be- schwerdegegnerin 1 ist der Ansicht, dass der rechtserhebliche Sachverhalt genügend erstellt und die Sache spruchreif sei. Somit wäre es vorliegend auch unter dem Aspekt des Verhältnismässigkeitsprinzips nicht ange- bracht, die NUP nur wegen allfälliger formeller Mängel im Planungsbericht aufzuheben. Dieser Beurteilung der Beschwerdegegnerin 1 kann das Ver- waltungsgericht folgen. 6.1.1. Uneins sind sich die Parteien sodann auch bezüglich der Rechtmässigkeit und des Umfangs (Aussagekraft) des 'Vorprüfungsverfahrens' geblieben. 6.1.2. Die Beschwerdeführerin führt aus, dass für genehmigungspflichtige Pläne zwingend ein Vorprüfungsverfahren nach KRVO durchzuführen sei. Dem ARE als Leitbehörde komme dabei die Verantwortung für ein korrektes Ver- fahren zu, welches die formelle und materielle Koordination sicherstelle. Im ersten Vorprüfungsbericht vom 14. März 2013 (BF-act. 19 in R 17 50) seien vom ARE noch verschiedene Änderungen und Ergänzungen der Sonder-- 61 - nutzungsplanung verlangt worden (Abklärung Denkmalpflege zur Abbruch- freigabe des Postgebäudes; Einfügung ins gewachsene Ortsbild; Berück- sichtigung ISOS und Pufferzone UNESCO-Weltkulturerbe). Darauf seien das Richtprojekt und der Nutzungsplan von den Projektinitianten überar- beitet worden und das ARE mit Schreiben vom 16. Juli 2014 um die Durch- führung eines erneuten Vorprüfungsverfahren ersucht worden. Im 2. Vor- prüfungsbericht vom 24. Juli 2014 heisse es, dass auf das Gesuch der Be- schwerdegegnerin 2 angesichts des engen kommunalen Zeitprogramms und der schon früher erfolgten Beurteilungen auf eine kantonsinterne Ver- nehmlassung verzichtet werde. Der Beschwerdeführerin liege nun aber eine Stellungnahme des ANU an das ARE vom 2. Oktober 2014 vor, wel- che den Titel 'Nutzungsverfahren, 2. Vorprüfung' trage und auf die Mittei- lung des ARE vom 23. Juli 2014 Bezug nehme. Offenbar sei also doch ein zweites verwaltungsinternes Vernehmlassungsverfahren eingeleitet wor- den, ohne die Ergebnisse abzuwarten. Der 2. Vorprüfungsbericht vom 24. Juli 2014 sei demnach ohne Berücksichtigung der Stellungnahmen der an- deren Fachbehörden erfolgt. Ein solcher Einbezug wäre nach KRVO aber zwingend notwendig gewesen. Die vorgesehene Sondernutzungsplanung sei damit keiner ausreichenden Gesamtbeurteilung durch die kantonalen Fachstellen unterzogen worden, weshalb die Teilrevision den Stimmbe- rechtigten gar nicht hätte vorgelegt werden dürfen. Daneben sei auch ein Verstoss gegen das Koordinationsprinzip belegt, welches verlange, dass die Behörden eine koordinierte Stellungnahme abgeben müssten. Diese Voraussetzungen seien hier offensichtlich nicht erfüllt, womit das Pla- nungsvorhaben nicht rechtmässig entsprechend den gesetzlichen Vorga- ben vorgeprüft worden sei. 6.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 29-30). - 62 - 6.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, gemäss einer Stellungnahme des Amtes für Natur und Umwelt (ANU) an das ARE vom 2. Oktober 2014 (BF-act. 25, BG1-act. 2/32 in R 17 50), welche den Titel „Nutzungsverfah- ren, zweite Vorprüfung" trage und auf eine Mitteilung des ARE vom 23. Juli 2014 Bezug nehme, sei offenbar ein zweites verwaltungsinternes Ver- nehmlassungsverfahren eingeleitet worden, ohne die Ergebnisse (des ers- ten Vorprüfungsverfahrens) abzuwarten. Dies verstosse gegen das Koor- dinationsprinzip von Art. 12 KRVO. Es sei richtig, dass der aktualisierte Um- weltbericht der GG._____ AG bei der Abgabe des zweiten Vorprüfungsbe- richts des ARE beim ANU noch in Prüfung gewesen sei. Im Vorprüfungs- bericht sei dies vermerkt und darauf hingewiesen worden, dass die Prü- fungsergebnisse nachgereicht würden, sobald sie vorlägen. Das ANU teilte diese Ergebnisse dann dem ARE am 2. Oktober 2014 mit. Dies sei anläss- lich der zweiten öffentlichen Auflage nicht beanstandet worden. 6.1.5. Die Beigeladene bringt vor, dass die Denkmalpflege bereits im Rahmen der ersten Vorprüfung ins Verfahren einbezogen worden sei. Davon gehe auch die Beschwerdeführerin aus, wenn sie in ihrer Beschwerde auf die Forde- rungen der Denkmalpflege hinweise, die im ersten Vorprüfungsbericht vom 14. März 2013 enthalten seien. Mit dem einmaligen Einbezug habe das ARE den Vorgaben von Art. 12 KRVO Genüge getan. 6.2. Nach der Überzeugung des Gerichts will das Vorprüfungsverfahren nach Art. 12 Abs. 1 KRVO vermeiden, dass den Stimmbürgern Planungen zur Beschlussfassung unterbreitet werden, welche sich nachträglich als nicht genehmigungsfähig erweisen. Das Vorprüfungsverfahren ist jedoch nicht Gegenstand von Verfahrensrechten von Rechtsunterworfenen. Über die Plangenehmigung entscheidet nicht die Behörde, die das Vorprüfungsver- fahren durchführt, sondern die Beschwerdegegnerin 1 nach Art. 49 VRG. Dass der zweite Vorprüfungsbericht vom 24. Juli 2014 des ARE speditiv - 63 - zuhanden der kommunalen Planungsbehörde erstattet wurde, sagt nichts über dessen Qualität aus. Die zweite Vorprüfung befasste sich nur mit der Frage, ob die Anregungen und Korrekturvorschläge gemäss erster umfas- sender Vorprüfung berücksichtigt worden seien, weswegen man nicht alle anderen Amtsstellen begrüssen musste und sich das Verfahren deshalb beschleunigen liess. Die Art und Abwicklung des Vorprüfungsverfahrens bildeten daher – wie die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht festhält – keinen Grund für eine Aufhebung der Nutzungsplanung. 7.1.1. Ein weiteres Rügethema betrifft die 'haushälterische Bodennutzung'. 7.1.2. Die Beschwerdeführerin bringt vor, das Gebot der inneren Verdichtung dürfe nicht dazu führen, dass innere Nutzungsreserven verschleudert wür- den, ohne dass ein Bedarf nachgewiesen sei. Gleich wie bei einer Neuein- zonung sei bei einer Aufzonung und Verdichtung vom Bedarf auszugehen, bevor entsprechende Nutzungsreserven für ein Projekt freigegeben wür- den. Eine Verdichtung sei somit erst möglich, wenn der Raumbedarf nach- gewiesen sei. Der vorliegende Sondernutzungsplan erhöhe die bisher zulässige Ausnützung in ganz erheblichem Umfang und scheide zusätzli- che Baufelder in einer heutigen Freihaltefläche aus. Dabei beschränke der vorgesehene Nutzungsplan die zulässige Ausnutzung nicht, sondern be- grenzte lediglich die zulässigen Höhenkoten. Darüber hinaus dürften die Gebäude über die Baubereiche hinaus zusammengebaut werden. Für das dem Sondernutzungsplan zugrundeliegende Richtprojekt werde damit eine enorme Nutzungsreserve zur Verfügung gestellt, ohne dass der Raumbe- darf dafür überzeugend ausgewiesen sei und zwar weder für die Höhe und die Dimension noch für die Anzahl der Stockwerke. Die Beschwerdegeg- nerin 2 stütze sich für den Bedarfsnachweis ausschliesslich auf das von der Beigeladenen (Bauherrschaft) mit der Duplik eingereichte Privatgutach- ten der LL._____ AG (BF-act. 26 und BG1-act. 6/1 [Duplik] in R 17 50) ab. - 64 - Eine kritische Hinterfragung oder tatsächliche Bedarfsprüfung mit Blick auf die haushälterische Nutzung des Bodens sei ganz offensichtlich nicht er- folgt. Im betreffenden Privatgutachten seien zudem die Flächen der Parkie- rung unberücksichtigt geblieben. Auch das Volumen der Baukörper sei nicht beurteilt worden, sondern lediglich die für die Realisierung des Richt- projekts erforderliche BGF. Solche Überlegungen hätten aber zwingend vor der Ausarbeitung einer projektbezogenen Sondernutzungsplanung bzw. ei- nes Richtprojekts angestellt werden müssen. Der falsche Baustandort des geplanten Hotelprojekts führe überdies dazu, dass das bauliche Volumen deutlich grösser ausfallen müsse, als bei vergleichbaren Konkurrenzpro- dukten. Wegen der gewählten Architektur (insbesondere der 1-achsigen Zimmeranordnung) werde auch ein verhältnismässig hoher Bedarf an Er- schliessungsflächen benötigt. Der vorliegende Sondernutzungsplan er- mögliche demnach eine überdimensionierte, nicht erforderliche Nutzung. Er verstosse damit gegen die grundsätzlichen Planungsziele, den Richt- plan, die Ortsbildverträglichkeit und den Schutzbereich des ISOS und UN- ESCO-Weltkulturerbes, weshalb ihm die behördliche Genehmigung zu ver- weigern gewesen wäre. 7.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 30). 7.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 meint, es sei erstaunlich, dass die beschwer- deführenden Hotelbetriebe nun die Bedarfsfrage stellten, weil sie bisher im- mer erklärt hätten, es gehe ihnen nur um die Höhe des Gesundheitshotels. Sie hätten am Ende selbst ein Alternativprojekt (U._____) eingereicht, wel- ches mindestens gleichviel Hotelraum und mehr Fläche als das Richtpro- jekt beanspruche. Ein Gesundheitshotel sei eine Marktlücke. Das von der Beigeladenen mit der Duplik im Vorverfahren eingereichte Gutachten der LL._____ AG (BF-act. 26, BG1-act. 6/1 [Duplik] in R 17 50) sei vor diesem - 65 - Hintergrund repräsentativ. Es zeige den Raumbedarf für das Hotel in An- lehnung an das Richtprojekt im Detail. Die Beschwerdegegnerin 1 habe deshalb zu Recht auf dieses Privatgutachten abgestellt. Ein Hotel sei nötig. Am jetzigen Standort seien die Verhältnisse der Klinik S._____ zu eng und sie sei auf den Standort an der Via I._____ angewiesen, wenn sie an Ort bleiben wolle, was im öffentlichen Interesse der Beschwerdegegnerin 2 liege. Laut Gutachten der LL._____ AG sei der Standort H._____ optimal, sowohl für das Gebäude wie auch wegen der Umgebung zu Erholungszwe- cken. 7.1.5. Die Beigeladene macht geltend, die vorgesehenen Gebäudehöhen beein- trächtigten die Aussicht vom Gebiet H._____ Nord nicht und nachbarliche Interessen seien berücksichtigt worden. Es stimme nicht, dass das Richt- projekt die Ansicht auf den H._____-hang beeinträchtige. Im Planungsbe- richt stehe, dass die Ansicht von X._____ durch markante Einzelobjekte geprägt und eine bewegte Silhouette charakteristisch sei. Das Richtprojekt gliedere sich gut in die vorhandenen Grossbauten ein, ob historisch oder nicht. Früher sei dort das historische N._____ gestanden. Ein Anspruch auf ungeschmälerte Aussicht bestehe nicht. Im Rahmen der Interessenabwä- gung habe die Beschwerdegegnerin 2 die Auswirkungen des Richtprojekts auf die nachbarlichen Grundstücke ermittelt und mit den Interessen an der Realisierung der Klinik und des Gesundheitshotels abgewogen. Zwar werde das geplante Hotel die Aussicht vom Hotel C._____ teilweise schmä- lern, aber nur eingeschränkt. Monetäre Interessen spielten bei der Interes- senabwägung keine grosse Rolle. Die Interessenabwägung der Beschwer- degegnerin 1 sei nicht zu beanstanden. Auf die – im vorinstanzlichen Verfahren erst mit der Triplik und somit zu spät erhobene – Rüge des übermässigen projektierten Raumbedarfs sei nicht einzutreten. Wäre darauf einzutreten, habe die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht auf das Gutachten der LL._____ AG abgestellt. Das Gutachten - 66 - der LL._____ AG habe erst bei der Duplik im vorinstanzlichen Verfahren eingeholt werden müssen, nachdem die Beschwerdeführerinnen dort den Raumbedarf bestritten hätten. Die Beschwerdegegnerin 2 habe den Raumbedarf sehr wohl in Frage ge- stellt. Sie habe von der Beigeladenen (Bauherrin) während der neunjähri- gen Projektierungszeit immer wieder Änderungen betreffend Nutzungsart und Gebäudevolumen verlangt. Im letzten Schritt habe man das projek- tierte Hotel um ein Stockwerk verkleinert. Die Konzeptstudie U._____ sei von der Beschwerdegegnerin 1 noch nicht zu beurteilen gewesen. Diese schaffe einen sehr langen Baukörper entlang der Via I._____, ohne Durchblicke. Der Bau sei viel tiefer als benachbarte Baukörper. Die Raumaufteilung sei nicht attraktiv und für ein Gesundheits- hotel ungeeignet. Die Konzeptstudie sei keine ernst zu nehmende Alterna- tive zum sorgfältig ausgearbeiteten Richtprojekt. 7.2. Das Verwaltungsgericht verweist auf die einschlägigen Verfassungs- und Gesetzesbestimmungen, wonach der Boden haushälterisch zu nutzen ist (Art. 75 BV und Art. 1 Abs. 1 RPG) und die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken ist (Art. 1 Abs. 2 lit. a bis RPG), durch bessere Ausnutzung und Verdichtung der bestehenden Siedlungsflächen (Art. 3 Abs. 3 lit. a bis RPG). Die bestehenden Nutzungsreserven sollen genutzt und mobilisiert werden. Das Siedlungswachstum soll, soweit möglich, im Bestand aufge- fangen werden, durch aktive Bodenpolitik und geeigneten Planungsmass- nahmen und der Verhinderung der Baulandhortung. Für das vorgesehene Gesundheitshotel ist der Bedarf ausgewiesen. Viele Hotels sind in den letzten Jahrzehnten am Ort der Beschwerdegegnerin 2 geschlossen worden. Insbesondere während der Hochsaison verfügt der Ort über zu wenig Hotelbetten im oberen Qualitäts- und Kundensegment. Die Notwendigkeit der Förderung der ortsansässigen Hotellerie hat das Bundesgericht im Zusammenhang mit der projektbezogenen Nutzungspla-- 67 - nung für das Z._____ (mit Urteil 1C_ 164/2012 vom 30. Januar 2013 E. 3.1) bestätigt. Zudem benötigt die bestehende Klinik S._____ zeitgemässe Be- handlungsräume. Der heutige Standort genügt nicht mehr. Das neue Ge- sundheitszentrum ist eine Aufwertung der Destination. Der vorgesehene Standort für das Gesundheitshotel ist zentrumsnah und bestens erschlos- sen und verfügt über Aussicht und Besonnung. Er liegt nahe am See und die Umgebung ist als Naherholungsgebiet mit Spazierwegen attraktiv. Das hat auch der Augenschein vom 29. März 2019 eindrücklich gezeigt (siehe Protokoll des Augenscheins mit Planskizze [Standorte 1-5] auf Seite 3 und die dazu erstellten Gerichtsfotos Nrn. 1-15 am Standort 1 [Postareal] samt Projekt-Modell (Nrn. 16-17), die Gerichtsfotos Nrn. 18-21 am Standort 2 [Seepromenade] mit Modell/Vogelperspektive (Nrn. 22-23), die Gerichtsfo- tos Nrn. 24-28 am Standort 3 [Zufahrtsbereich Hotel A._____] mit Projekt- studien entlang Via I._____ [Nrn. 29-33], die Gerichtsfotos Nrn. 34-52 am Standort 4 [Aussichtsverhältnisse bei Hotel C._____] sowie die Gerichtsfo- tos Nrn. 53-61 am Standort 5 [im Gemeindesaal mit Gesamtrelief aller Ge- bäude vor Ort einschliesslich geplanter Hotelneubaute]). Zudem kann das Bauland auf H._____ Süd endlich mobilisiert werden. H._____ Süd ist nach Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 ein geeigneter Standort für Hotel und Klinik. Die umliegenden Hotels A._____ und C._____ wie auch das Z._____ beweisen, dass Hotels im Premiumsegment über eine bestimmte Grösse verfügen müssen. Im Gutachten der LL._____ AG wird nachgewie- sen, dass das dem Richtprojekt vom 25. Mai 2015 zugrunde gelegte Raum- programm bedarfsgerecht dimensioniert ist (BF-act. 26, BG1-act. 6/1 [Du- plik] mit Flächenaufteilung sowie BGF-Berechnungen [Hotelbaute: BGF gemäss Baugesetz 15'830 m 2 plus Bonus-Fläche 3'220 m 2 [= 19'050 m 2] und Klinik: 4'660 m 2] in R 17 50). Die Gegenüberstellung des mutmassli- chen Flächenbedarfs mit den Annahmen gemäss der vorliegenden NUP 2015 weist keine gravierenden Ungereimtheiten auf, welche auf Stufe NUP Reduktionen der Nutzungsmasse erfordert. Möglich bleiben noch Optimie-- 68 - rungsmöglichkeiten im Rahmen der Detailplanung. Dies kann aber den Be- darf für die Realisierung der vorgesehenen Baukuben nicht im Grundsatz in Frage stellen. Teilweise muss auch eine mittelfristige innere Erweite- rungs- und Umbaumöglichkeit berücksichtigt werden. Gebäude aller Art im Gesundheitsbereich müssen bekanntlich regelmässig auf den neuesten Stand gebracht werden. Dass bei der Gesamtfinanzierung neuer Hotelan- lagen regelmässig auch Wohnungen erstellt werden müssen, ist notorisch und wirkt sich mit entsprechenden Regelungen aus (Art. 7 und 8 ZWG). Der Bedarf für das vorgesehene Volumen im Bereich des Hotels ist nach Ansicht der Beschwerdegegnerin 2 rechtsgenüglich ausgewiesen. Dass die Baukuben in der Tendenz etwas grösser ausfallen, weil das Hotel in ein Gebiet mit wenig Umschwung zu liegen kommt, das heisst grosszügigere Innenräume wegen kleinerer Aufenthaltsflächen in der unmittelbaren Um- gebung geplant sind, spricht nicht gegen den gewählten Standort. 8.1.1. Sodann wird die Frage nach der 'Einzonierungskompensation' aufgewor- fen. Gemäss Art. 38 Abs. 1 RPG (betrifft Übergangsbestimmung [RPG-] Änderung vom 17. Dezember 2010) passen die betroffenen Kantone ihre Richtpläne innerhalb einer Frist von drei Jahren nach dem Inkrafttreten die- ser Änderung an deren Anforderungen an und sorgen dafür, dass die be- troffenen Gemeinden innerhalb der gleichen Frist geeignete Massnahmen treffen, insbesondere […] die Ausscheidung spezieller Nutzungszonen oder die Erhebung von Lenkungsabgaben. Gemäss Art. 38a Abs. 2 RPG (betrifft Übergangsbestimmung zur Änderung vom 15. Juni 2012) darf bis zur Genehmigung der Richtplananpassung durch den Bundesrat im betref- fenden Kanton die Fläche der rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen insgesamt nicht vergrössert werden. Gemäss Art. 52a Abs. 2 lit. c RPV (betrifft Übergangsbestimmung zur Änderung vom 2. April 2014) dürfen Einzonungen während der Übergangsfrist nach Art. 38a Abs. 2 RPG nur genehmigt werden, wenn andere Zonen von kantonaler Bedeutung ge-- 69 - schaffen werden, die dringend notwendig sind […]. Nach Art. 80 des kom- munalen Baugesetzes (BG von 1999/2000) ist die Spezialzone "H._____" (SZS) für Wohnbauten und Arbeitsstätten eingeschlossen Gastgewerbebe- triebe sowie für Bauten und Anliegen mit kultureller und Kongress-Nutzung bestimmt. Darüber hinaus sind in den im Generellen Erschliessungs- und Gestaltungsplan "H._____" vorgesehenen Bereichen öffentliche Parkie- rungsanlagen mit den dafür erforderlichen Zufahrten zulässig. Unter der Rubrik 'Gestaltung' wird in Art. 105 BG zudem bestimmt: Als Freihaltebe- reich bezeichnet der Generelle Gestaltungsplan Aussenräume, die für das Ortsbild von besonderer Bedeutung sind (Abs. 1). Im Freihaltebereich dür- fen keine oberirdischen Bauten und Anlagen neu erstellt werden (Art. 105 Abs. 2; Statuiert im Freihaltebereich somit ein 'Hochbauverbot'). 8.1.2. Das Bundesgericht hat sich im Urteil 1C_33/2015 vom 1. Juni 2015 E. 2.4 zur dieser Thematik wie folgt geäussert: Art. 24 RPG ist für Baubewilligun- gen ausserhalb der Bauzonen anwendbar. Zu prüfen ist daher, ob es sich bei der Grünzone (i.c. SZS) um eine besondere Zone innerhalb oder aus- serhalb des Siedlungsgebiets handelt. Dabei kommt es weniger auf die Be- zeichnung (als Grünzone, Freihalte- oder Erholungszone), sondern auf ih- ren Zweck und ihre Lage an: Liegt die Zone innerhalb des Siedlungsgebiets und dient sie dessen Gliederung, dem Erhalt von Grünflächen i.S.v. Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG oder dem Schutz ökologisch wertvoller Elemente inner- halb des Siedlungsgebiets, gehört sie funktionell zum Baugebiet. Bauvor- haben sind daher nach Massgabe der kommunalen Zonenvorschriften bzw. (kommunalen oder kantonalen) Ausnahmevorschriften zu beurteilen (Art. 22 f. RPG) und nicht nach Art. 24 RPG. Sind Freihaltezonen dagegen dazu bestimmt, spezifische Nutzungsbedürfnisse ausserhalb der Bauzone abzudecken (z.B. Erhaltungsgebiete), so handelt es sich um Nichtbauzo- nen für die Art. 24 RPG zum Zuge kommt.- 70 - 8.1.3. Die Beschwerdeführerin macht zur 'Einzonierungskompensation' geltend, dass die Fläche der rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen im Kanton bis zur Genehmigung der Richtplananpassung insgesamt nicht vergrössert werden dürften. Die Beschwerdegegnerin 1 habe nun zu Unrecht behaup- tet, die Baubereiche I, II und III der neuen NUP H._____ Süd seien bereits seit 2002 Teil der Bauzone gewesen. Die Aufhebung der Freihaltebereiche stelle keine Vergrösserung der Bauzone dar, die irgendeine Kompensation erforderlich machen würde. Diese rein formelle Betrachtung werde den tatsächlichen Verhältnissen nicht gerecht. Die Beschwerdegegnerin 1 habe im Zuge der Ortsplanungsrevision 1999/2000 die Freihalteflächen gemäss Spezialordnung H._____ noch selbst zum Nichtbaugebiet gerechnet. Ent- sprechend seien diese Flächen auch nicht in die Bauzonenstatistik der Be- schwerdegegnerin 2 aufgenommen worden. Mit der vorgesehenen Teilre- vision sollten die heute als Freifläche zur Reduktion der Bauzone ausge- schiedenen Baubereiche III sowie weitere Teile der Baubereiche I und II überbaubar werden. Damit würden die Flächen- und Nutzungskapazitäten erheblich erweitert. Faktisch gehe mit der Teilrevision der Ortsplanung da- mit eine Vergrösserung der Bauzone einher, die aufgrund des unmittelbar anwendbaren Art. 38a RPG unzulässig sei. Die massgebenden Zonenvor- schriften für das Teilgebiet H._____ Süd seien unmissverständlich und wür- den in den Baubereichen III und IV jegliche oberirdischen Bauten und An- lagen verbieten, soweit diese nicht der Erschliessung dienten. Die Zonen- vorschriften stellten damit klar, dass diese Flächen nicht überbaubar seien. Die vorliegende Ausscheidung neuer Baubereiche erfolge hier zudem ohne Kompensation nach Art. 52a Abs. 2 lit. a RPV. Art. 52a Abs. 2 lit. b und lit. c RPV kämen im Voraus nicht zur Anwendung, weil es sich um eine im privaten Interesse erfolgende Planrevision handle. Mangels entsprechen- der Kompensation sei die fragliche Ortsplanrevision daher nicht genehmi- gungsfähig.- 71 - 8.1.4. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 32-36). 8.1.5. Die Beschwerdegegnerin 2 argumentiert gestützt auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts (Urteil 1C_33/2015 vom 1. Juni 2015 E. 2.4), dass sich die hier interessierenden Landflächen ausserhalb der Baustandorte der OP 1999/2000 und 2002 Bauzonen befänden; die Klinik sei keine Neueinzo- nung. Es sei daher keine Kompensation vorzunehmen. Die SZS (und früher die ZöBA) seien raumplanerisch und nutzungsrechtlich Bauzonen. Daran ändere die Ausscheidung von Baustandorten nichts. Es könne offenblei- ben, ob die frühere Qualifizierung der nicht überbaubaren Flächen in der Bauzonenstatistik der Beschwerdegegnerin 2 und im Genehmigungsent- scheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 2. März 2000 richtig gewesen sei. Jedenfalls handle es sich um Bauzonen. Selbst wenn es sich um Nichtbau- zonen handelte, wäre nach Art. 52 Abs. 2 lit. c RPV (Zone von kantonaler Bedeutung) eine Einzonung während der 5-jährigen Übergangsfrist mög- lich. 8.1.6. Die Beigeladene hält dazu fest, dass sich die mit oberirdischen Bauten überbaubare Fläche neu nicht vergrössere, sondern gegenüber dem GGP 2002 um rund 1'300 m² abnehme. Deshalb erübrigten sich weitere Aus- führungen zu Art. 38a RPG. Wäre es anders, sei festzuhalten, dass sich H._____ Süd mitten im überbauten Gebiet befinde und eine Bauzone sei, gemäss Legende zu den Grundnutzungen und Art. 80 BG. Das Festlegen von Baufeldern mache die Flächen ausserhalb der Baufelder nicht zu Nicht- bauzonen. Ausserdem ergebe sich die Bauzonenzugehörigkeit dieser Flächen aus Ziff. 5 Abs. 3 BESS von 2002 (BF-act. 11, BG1-act. 2/16 und BG1-act. 6/9 in R 17 50), wonach dort unterirdische Bauten und Erschlies- sungsanlagen erstellt werden dürften. Art. 105 Abs. 2 BG sei nur eine Ge- staltungsvorschrift. In der Duplik präzisierte die Beigeladene, dass nicht - 72 - Baufelder, sondern Zonengrenzen die Zonen definierten. Werde ein Bau ausserhalb eines bisher bestehenden Baufeldes zugelassen, werde das Baufeld und nicht die Zone vergrössert. Art. 38a Abs. 2 RPG spreche von Vergrösserungen von Bauzonen und nicht von Aufzonungen. 8.2. Nach Auffassung des Gerichts verhält es sich wie folgt: Art. 38a RPG enthält eine Übergangsbestimmung zur RPG-Revision vom 15. Juni 2012, welche am 1. Mai 2014 in Kraft getreten ist. Die Kantone müssen danach ihre Richtpläne an die Anforderungen von Art. 8 und 8a Abs. 1 RPG anpas- sen und bis zur Genehmigung der Richtplananpassung durch den Bundes- rat darf die Fläche der rechtskräftigen im Kanton ausgeschiedenen Bauzo- nen insgesamt nicht vergrössert werden (Art. 38a Abs. 2 RPG). Art. 52a Abs. 2 RPV konkretisiert Art. 38a RPG. Während der Übergangsfrist dürfen Einzonungen nur genehmigt werden, wenn ein Kanton seit Inkrafttreten dieser Bestimmung mindestens die gleiche Fläche auszont, wenn ZöBA geschaffen werden für wichtige und dringende Infrastrukturen oder andere Zonen von kantonaler Bedeutung, die dringend notwendig sind. Bereits in der NUP 2002 ist die SZS formell und materiell als Bauzone qualifiziert wor- den. Auch im KRIP-S ist H._____ Süd als Bauzone ausgewiesen (vgl. dazu bereits vorstehend E. 3.2 betreffend Richtplanung). Art. 105 BG ist sodann eine reine Gestaltungs- und keine Zonierungsvor- schrift. Unterirdische Bauten und Anlagen aller Art sowie oberirdische Zu- fahrten, Zugänge, Besucherparkplätze etc. sind zulässig und somit zonen- konform. Solche baulichen Nutzungen wären in einer Nichtbauzone un- zulässig. In der Vergangenheit ist gemäss der Beschwerdegegnerin 2 bei Bauvorhaben in der SZS auch nie ein BAB-Verfahren durchgeführt worden. Die SZS ist auch gemäss Art. 80 BG eine Bauzone. Das Areal befindet sich innerhalb des Siedlungsgebietes und ist allseitig von Bauzonen umgeben und voll erschlossen und die Freiräume von H._____ dienen der Gliede- rung und Auflockerung des Siedlungsgebiets. Durch die NUP 2015 wird - 73 - also keine zusätzliche Bauzonenfläche geschaffen. Zudem liegt keine Ver- letzung des Kompensationsgebotes von Art. 38a RPG vor. Die überbauba- ren Flächen auf H._____ Süd gemäss GGP 2002 haben mit dem GGP 2015 zudem abgenommen, um ca. 1'300 m². Der gesamte umrandete Bau- bereich I hat nämlich eine Fläche von über 8'600 m² gehalten. Die Gesamt- fläche des Baubereichs I gemäss GGP 2015 beträgt deshalb nur noch ca. 5'100 m². Daraus ergibt sich eine Kompensationsreserve von ca. 3'500 m². Diese wird mit den 2015 zusätzlich ausgeschiedenen zwei Baubereichen II (Klinik S._____) und III (Zwischentrakt) mit gesamthaft rund 2'200 m² nicht vollständig konsumiert. Auch eine Gegenüberstellung der separaten unter- irdischen Baubereiche für Garagen im GGP 2002 mit dem GGP 2015 führt zu keiner Flächenzunahme (BF-act. 18 Ziff. 7 S. 35-36 in R 17 50 und BG1- act. 13 Ziff. 7 S. 35-36 in R 17 44). Die Rüge der Verletzung der Kompen- sationsflächen trifft also nicht zu. Die Beschwerde ist insofern unbegründet. 9.1.1. Im Rahmen der Zuständigkeitsordnung gemäss Art. 78 BV bezweckt das Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451), das heimatliche Landschafts- und Ortsbild, die geschichtlichen Stätten sowie die Natur- und Kulturdenkmäler des Landes zu schonen, zu schützen sowie ihre Erhaltung und Pflege zu fördern (Art. 1 NHG). Der Bund, seine Anstalten und Betriebe sowie die Kantone sorgen bei der Er- füllung von Bundesaufgaben dafür, dass das heimatliche Landschafts- und Ortsbild, geschichtliche Stätten sowie Natur- und Kulturdenkmäler ge- schont werden und, wo das allgemeine Interesse an ihnen überwiegt, un- geschmälert erhalten bleiben (Art. 2 und Art. 3 Abs. 1 NHG). Hierfür erstellt der Bundesrat nach Anhören der Kantone Inventare von Objekten von na- tionaler Bedeutung (Art. 5 Abs. 1 NHG). Dazu zählt namentlich das Bun- desinventar der schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung (ISOS) gemäss der entsprechenden Verordnung vom 9. September 1981 (VISOS; SR 451.12). In deren Anhang werden die einzelnen Objekte fest-- 74 - gehalten. Die Umschreibung der Objekte und ihrer Schutzwürdigkeit nach Art. 5 Abs. 1 NHG erfolgt in separaten Inventarblättern (siehe Urteil 1A.6/2007 vom 6. September 2007 E. 3.2 [Absatz 3]; vgl. ARNOLD MARTI, Das Schutzkonzept des Natur- und Heimatschutzes, in SJZ 104/ 2008 S. 83 [im Folgenden: Schutzkonzept]). Durch die Aufnahme eines Objektes von nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass es in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnah- men die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Ein Ab- weichen von der ungeschmälerten Erhaltung im Sinne der Inventare darf bei Erfüllung einer Bundesaufgabe nur in Erwägung gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich- oder höherwertige Interessen von ebenfalls na- tionaler Bedeutung entgegenstehen (Art. 6 Abs. 2 NHG). Der von den In- ventaren ausgehende Schutz ist damit im Grundsatz an eine Interessenab- wägung geknüpft; diese fällt umso strenger aus, als Eingriffe in Schutzob- jekte von nationaler Bedeutung einer qualifizierten Rechtfertigung im Sinne von gleich- oder höherwertigen Interessen von nationaler Bedeutung be- dürfen (MARTI, Schutzkonzept, a.a.O., S. 85). Diese Schutzbestimmung gilt indes, wie Art. 6 Abs. 2 NHG festhält, lediglich bei der Erfüllung von Bun- desaufgaben (Art. 2 und 3 NHG) in unmittelbarer Weise. Bei der Erfüllung von kantonalen (und kommunalen) Aufgaben - wozu im Grundsatz die Nut- zungsplanung zählt - wird der Schutz von Ortsbildern durch kantonales und kommunales Recht gewährleistet. Dies ergibt sich verfassungsrechtlich aus Art. 78 Abs. 1 BV, wonach die Kantone für den Natur- und Heimat- schutz zuständig sind (vgl. dazu Urteil 1A.142/2004 vom 10. Dezember 2004 E. 4.2, in: ZBl 106/2005 S. 602; HÄFELIN/HALLER/KELLER/THURNHERR, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 9. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, S. 326 Rz. 1055; EHRENZELLER/SCHINDLER/SCHWEIZER/VALLENDER, Die Schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, S. 1591 Rz. 4 f. [Zuständigkeit der Kantone] und - 75 - S. 1594 Rz. 10 [Schutzobjekte] zu Art. 78 BV; ARNOLD MARTI, in: Die Schweizerische Bundesverfassung, 2. Aufl. 2008, N. 4 f. zu Art. 78 BV). Auch bei der Erfüllung von kantonalen und kommunalen Aufgaben sind in- dessen Bundesinventare wie das ISOS von Bedeutung. Ihrer Natur nach kommen sie Sachplänen und Konzepten gemäss Art. 13 RPG (SR 700) gleich. Im Rahmen der allgemeinen Planungspflicht der Kantone (Art. 2 RPG) legen diese die Planungsgrundlagen in ihrer Richtplanung im Allge- meinen fest (Art. 6 RPG) und berücksichtigen die Bundesinventare als be- sondere Form von Konzepten und Sachplänen im Speziellen (Art. 6 Abs. 4 RPG). Aufgrund der Behördenverbindlichkeit der Richtplanung (Art. 9 RPG) finden die Schutzanliegen des Bundesinventars auf diese Weise Ein- gang in die Nutzungsplanung (Art. 14 ff. RPG), insbesondere in die Aus- scheidung von Schutzzonen (Art. 17 Abs. 1 RPG) und in die Anordnung von andern Schutzmassnahmen (Art. 17 Abs. 2 RPG). Die derart ausge- staltete Nutzungsplanung ist auch für die Eigentümer verbindlich. Insoweit besteht, für die Kantone und Gemeinden eine Pflicht zur Berücksichtigung von Bundesinventaren (vgl. zum Ganzen: ALAIN GRIFFEL, Umweltrecht, in a nutshell, 2. Aufl. Zürich/St. Gallen 2019, § 21 Natur- und Heimatschutz, III/B 2 [Inventare], S. 246 ff.; ARNOLD MARTI, Bundesinventare – eigenständige Schutz- und Planungsinstrumente des Natur- und Heimatschutzes, in URP 2005 S. 634 ff.; RAUSCH/MARTI/GRIFFEL, Umweltrecht, Zürich 2004 Rz. 527 ff. und 565). Die Pflicht zur Beachtung findet zum einen ihren Niederschlag in der Anwendung der die Schutzanliegen umsetzenden (Nutzungs-)Pla- nung. Zum andern darin, dass im Einzelfall erforderliche Interessenabwä- gungen im Lichte der Schutzanliegen vorgenommen werden (BGE 135 II 212 E. 2.1, ferner BGE 143 II 84 E. 2.8; PETER HEER, in Baurecht 4/2019 S. 189 ff. – Aktuelle Rechtsfragen zum ISOS). 9.1.2. Die Beschwerdeführerin rügt, gemäss dem Inventar der schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung (ISOS) befinde sich der Revisionspe-- 76 - rimeter in der Umgebungszone (U-Zo) IV 'modern verbaute Hangfussteile' mit Aufnahmekategorie B, Bedeutung / und Erhaltungsziel b. Weder im Pla- nungsbericht noch in den anderen Unterlagen habe sich die Planungs- behörde zur Vereinbarkeit der Teilrevision mit dem ISOS geäussert. Eine solche Auseinandersetzung wäre jedoch zwingend erforderlich gewesen, da die Teilrevision die Realisierung eines Projekts ermögliche, welches zweifellos massive Auswirkungen auf das Ortsbild habe und dieses nach- haltig verändere. Auch verletze die Teilrevision die Schutzinteressen des inventarisierten Gebiets. Die Umgebungszonen der Aufnahmekategorie B enthielten einen empfindlichen Teil des Ortsbildes. Als Erhaltungsziel sei die Kategorie b gewählt worden, wonach die für die angrenzenden Orts- bildteile wesentlichen Eigenschaften zu erhalten seien. Die jetzige Teilrevi- sion stehe diesen Zielen diametral entgegen. Die Beschwerdegegnerin 1 übersehe zudem, dass das der Erhaltungszone zugewiesene Gebiet H._____ Süd heute unüberbaut sei. Die heute gültige Planung beschränke die oberirdische Überbaubarkeit im Wesentlichen auf den Baubereich, auf dem sich heute das Postgebäude befinde. Die Überbaubarkeit weiterer Flächen sei im Einklang mit den Schutzzielen des ISOS weitgehend aus- geschlossen. Die von der Beschwerdegegnerin 1 genehmigte Planungs- vorlage sollte demgegenüber eine Überbauung des Teilgebiets H._____ Süd mit massiven, bis zu 30 m hohen massigen Baukörpern erlauben, die zu einer gigantischen Riegelwirkung entlang der Via I._____ führten. Dies führe unweigerlich zu einer Abkehr von den wesentlichen Eigenschaften der Erhaltungszone B, Kategorie b, und damit zu einer offensichtlichen Ver- letzung der Schutzziele des ISOS. Im Übrigen sei von einem wichtigen Fall im Sinne von Art. 8 NHG auszugehen. Es sei daher sachlich gerechtfertigt, ein Gutachten der ENHK über die Einhaltung der ISOS-Vorgaben und die Einordnung ins Ortsbild einzuholen.- 77 - 9.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 37-39). 9.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 hält zu diesem Rügepunkt fest, dass der Um- weltbericht der GG._____ AG vom 14. Juli 2014 (BF-act. 34 und BG1-act. 2/36 in R 17 50) diesem Thema ein ganzes Kapitel (Ziff. 7 S. 21-38 [Aus- wirkungen des Vorhabens auf die Umwelt]) gewidmet habe. Bei ihrem Dorf- kern handle es sich gemäss ISOS um ein schützenswertes Ortsbild von regionaler Bedeutung (Dorf mit vor- und frühhistorischen Strukturen). Der Projektperimeter tangiere diesen Bereich nicht. H._____ Nord sei der Um- gebungszone (U-Zo) I mit Erhaltungsziel a, H._____ Süd der Umgebungs- zone (U-Zo) IV mit Erhaltungsziel b zugewiesen. Erhaltungsziel a bedeute 'Erhalten als Freifläche', Erhaltungsziel b 'Erhalten der Eigenschaften, die für die angrenzenden Ortsbildteile wesentlich sind'. Die Planung H._____ Süd wolle Umnutzungen sowie ortsgerechte Um-, An- und Neubauten er- möglichen. Dabei müsse der Schutz der Ortsbilder gemäss Richtplan auf die lokalen Gegebenheiten abgestimmt und zwischen Erhaltung, Anpas- sung und Erneuerung unterschieden werden. Dies wolle die Planung H._____ Süd mit der Teilrevision der Ortsplanung erreichen. Es werde mit der Anordnung der projektierten Bauten und der Sicherstellung von Frei- räumen gebührend auf die Umgebung und insbesondere auf die grossen Hotelbauten Rücksicht genommen. Das Erhaltungsziel b der Umgebungs- zone (U-Zo) IV gemäss ISOS sei erfüllt. Es sei unerfindlich, inwiefern die im Rahmen der projektbezogenen Sondernutzungsplanung vorgesehenen Bauten die Eigenschaften schmälern sollten, die für die angrenzenden Ortsbildteile wesentlich seien. Insbesondere, nachdem im Rahmen der Ge- samtrevision der Ortsplanung 1999/2000 ein beträchtlicher Teil der damals noch vorhandenen Freiflächen (Baubereiche D und F) für die Überbauung freigegeben worden sei. Abgesehen davon nähmen die im Rahmen der projektbezogenen Nutzungsplanung H._____ Süd vorgesehenen Bauten - 78 - nur wenige zusätzliche unüberbaute Flächen in Anspruch. Das ISOS er- mögliche die Fortentwicklung. Ein 'Einfrieren' wäre allenfalls im eigentli- chen Schutzbereich des ISOS angezeigt, nicht aber in einer blossen Um- gebungszone. So gesehen stünden Gesundheitshotel und Klinik nicht mit den zitierten Passagen aus dem ISOS-Inventar (S. 3 Abs. 4) im Wider- spruch. 9.1.5. Die Beigeladene macht dazu geltend, die Rüge der ISOS-Verletzung sei erstmals mit der Beschwerde ans Gericht erhoben worden und deshalb ver- spätet. Es stimme nicht, dass sich die Beschwerdegegnerin 2 bei der Aus- arbeitung der Planungsvorlage nicht mit dem ISOS beschäftigt habe. Bei der Umgebungszone (U-Zo) IV handle sich um die tiefstmögliche Auf- nahmekategorie (b = 'empfindlicher Teil des Ortsbildes, d.h. häufig über- baut'). Aufgrund des Erhaltungsziels b seien die Eigenschaften zu erhalten, welche für die angrenzenden Ortsbildteile wesentlich seien. Das Vorhaben beeinträchtige keine schützenswerten Ortsbildinteressen. Im Gegenteil werde der Standort H._____ Süd architektonisch, ortsbaulich und funktio- nal aufgewertet. Diese Aufwertung mache die Aufgabe der heutigen Grün- flächen und des alten Postgebäudes mehrfach wett. Das ARE habe zu Recht die heutige Situation als Restfläche mit beschränktem Eigenwert be- urteilt. Diese Einschätzung sei nicht zu beanstanden. 9.2. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts ist die Erfüllung kantonaler und kommunaler Aufgaben – wie hier der Schutz von Ortsbildern – durch kan- tonales und kommunales Recht gewährleistet. Allerdings sind auch die Bundesinventare, insbesondere das ISOS, von Bedeutung. Es handelt sich dabei um Sachpläne respektive Konzepte im Sinne von Art. 13 RPG. Die Kantone legen die Planungsgrundlagen in ihrer Richtplanung im allgemei- nen fest und berücksichtigen dabei u.a. Bundesinventare (Art. 6 Abs. 4 RPG). Die Richtpläne sind behördenverbindlich (Art. 9 RPG) und so flies-- 79 - sen die Schutzanliegen des ISOS mittelbar in die Nutzungsplanung. Die Auseinandersetzung der Beschwerdegegnerinnen mit den im ISOS enthal- tenen Aussagen, Hinweisen oder Empfehlungen und deren planerische Berücksichtigung sollten dabei nicht ohne Not von den definierten Schutz- zielen abweichen. Abweichungen sind nachvollziehbar zu begründen. Im Gegensatz zu den im Inventar aufgeführten Schutzzielen verfügten die Ge- meinden bei den Schutzmassnahmen über einen erheblichen Beurtei- lungsspielraum (siehe zu alldem Erläuterungen zum ISOS, BF-act. 30 und BG1-act. 2/28 in R 17 50). Die Umgebungszone (U-Zo) IV ist gemäss ISOS zwar 'von gewisser Bedeutung". Sie figuriert darin mit der Benennung "mo- dern verbaute Hangfussteile". Ihre Aufnahmekategorie b („empfindlicher Teil des Ortsbildes, d.h. häufig überbaut") ist richtplankonform, zeigt doch der neue KRIP-S, dass dieser mit dem ISOS betreffend den Standort H._____ Süd, der mit der Umgebungszone (U-Zo) IV übereinstimmt, gänz- lich als überbaut dargestellt wird. Auch das Erhaltungsziel für die Umge- bungszone (U-Zo) IV respektive das Gebiet H._____ Süd („Erhalten der Eigenschaften, die für die angrenzenden Ortsbildteile wesentlich sind") wird exakt von der vorliegenden NUP 2015 angestrebt. Das Vorgehen der Pla- nungs- und Genehmigungsbehörden im Rahmen der angefochtenen NUP 2015 ist vom Ermessen der involvierten Beschwerdegegnerinnen abge- deckt. Die Beschwerdegegnerin 2 hat somit die zu treffenden Schutzmass- nahmen betreffend Festlegung von Baustandorten und daraus resultieren- den Freiflächen auf H._____ Süd (BF-act. 53 sowie BG1-act. 9 BESS Ziff. II A 1.3. [Bebaubare Flächen] in R 17 50) innerhalb des ihr zustehenden Ermessensspielraums festgelegt. Im Gegensatz zum Gebiet H._____ Süd gilt gemäss ISOS für die Umgebungszone I resp. für das Gebiet H._____ Nord die strengere Aufnahmekategorie a ("unerlässlicher Teil des Ortsbil- des, d.h. unverbaut oder mit Bauten, die der ursprünglichen Beschaffenheit der Umgebung entsprechen", was ebenfalls dem KRIP-S entspricht) und das strengere Erhaltungsziel a („Erhalten der Beschaffenheit als Kulturland - 80 - oder Freifläche") (BF-act. 18 Ziff. 9 S. 38 in R 17 50, BG1-act. 13 Ziff. 9 S. 38 in R 17 44). Damit erweist sich die Beschwerde auch in dieser Bezie- hung (Verletzung des ISOS) als unbegründet. 10.1.1. Umstritten sind besonders die Massnahmen und Vorkehrungen der Be- schwerdegegnerin 2 auf dem Gebiet des Umweltschutzrechts. Massge- bend und Ausgangspunkt dafür sind das Gesetz über den Umweltschutz (USG; SR 814.01) sowie die Verordnung über die Umweltverträglich- keitsprüfung (UVPV; SR 814.011). Art. 5 Abs. 3 UVPV schreibt namentlich vor: Soweit das massgebliche Verfahren im Anhang nicht bestimmt ist, wird es durch das kantonale Recht bezeichnet. Die Kantone wählen dasjenige Verfahren, das eine frühzeitige und umfassende Prüfung ermöglicht. Se- hen die Kantone für bestimmte Anlagen eine Sondernutzungsplanung (De- tailnutzungsplanung) vor, gilt diese als massgebliches Verfahren, wenn sie eine umfassende Prüfung ermöglicht. Laut Anhang Ziff. 11.4 zur UVPV be- steht eine UVP-Pflicht für Parkhäuser und –plätze mit mehr als 500 Motor- wagen, wobei das kantonale Verfahrensrecht massgebend ist. 10.1.2. Die Beschwerdeführerin hält daran fest, dass einerseits eine Umweltver- träglichkeitsprüfung (UVP) fehle und andererseits die einschlägigen Vor- schriften des Bundesumweltrechts nicht eingehalten seien. Im Einzelnen nimmt sie dazu in den Erwägungen (E. 11.1.2-14.1.2) einlässlich Stellung. 10.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 41, S. 42-44 und S. 44-45). 10.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 hält fest, dass sich die Beschwerdeführer und Beschwerdeführerinnen – vor allem jene in R 17 50 – wie schon im Verfah- ren vor der Beschwerdegegnerin 1 auf das Thema "Umweltrecht" konzen- trierten und mit Bezug auf die vorgeschlagene Parkierungslösung die feh-- 81 - lende Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) kritisierten, welche entgegen der Meinung der Beschwerdegegnerin 1 bereits in dieser Phase hätte durchgeführt werden müssen, also nicht erst im Baubewilligungsverfahren. Überhaupt fehle es an einer vertieften Auseinandersetzung mit den Aus- wirkungen, welche die projektbezogene Sondernutzungsplanung bzw. die gestützt darauf mögliche Realisierung von Gesundheitshotel und Klinik auf die Umwelt habe. Der von der GG._____ AG ausgearbeitete Umweltbericht vermöge in dieser Hinsicht in keiner Weise zu genügen, so namentlich hin- sichtlich Lärmschutz, Luftreinhaltung und Altlasten. Tatsächlich würden durch die Realisierung des Projekts die umweltschutzrechtlichen Vorschrif- ten offensichtlich verletzt. Zwar handle es sich vorliegend um eine projekt- bezogene Sondernutzungsplanung und es sei auch richtig, dass die Beige- ladene bereits ein relativ konkretes Richtprojekt ausgearbeitet habe. Für die an eine solche projektbezogene Sondernutzungsplanung gestellten An- forderungen sei aber nicht der Detaillierungsgrad eines solchen Projekts, sondern dessen rechtlicher Stellenwert innerhalb dieser Planung massge- bend. Für die vorliegende Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd seien nur die Vorgaben im Baugesetz (Art. 80 Abs. 1), die BESS sowie der GGP H._____ Süd sowie der GEP H._____ Süd (Teilplan Verkehr und Teilplan Entsorgung) verbindlich; das Richtprojekt bilde lediglich eine sogenannte Grundlage zur Information. In Ziff. II 1.7 BESS werde festgestellt, dass das erwähnte Richtprojekt des Architekturbüros T._____ massgebend sei und es als Grundlage für die Beurteilung der Baugesuche diene. Dies gelte jedoch ausdrücklich nur „für die Typologie und die Gestaltung der Bauten und Anlagen in den Baube- reichen I, II und III sowie für die Freiräume im ganzen Planungsgebiet“. Es gehe in dieser Phase also nur um die äussere Erscheinungsform der Baukörper. Deren Einteilung, Nutzungsart und Nutzungsintensität und die Anzahl von unterirdischen Geschossen und damit auch der Umfang von Abgrabungen und Aufschüttungen bleibe offen. Wegen dieser offenen Fra-- 82 - gen wäre es auch gar nicht möglich gewesen, genauere Angaben über die umweltrechtlichen Auswirkungen der zukünftigen Bauvorhaben zu ma- chen. Erst die Baueingabe selbst und die dazugehörigen Bau-, Nutzungs- und Betriebskonzepte für das Gesundheitshotel und die Klinik werde dies gestatten. Auch die Menge der von Hotel und Klinik beanspruchten Brutto- geschossflächen (BGF) werde erst dann bestimmbar sein. Bei den nicht einschlägigen Urteilen (BGE 116 Ib S. 50 ff., 120 Ib S. 207 und 123 II S. 88 ff.) sei es um Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone gegangen und Thema sei dort, ob die Vorhaben sich allenfalls im Baubewilligungsverfah- ren oder nur mittels Sondernutzungsplan realisieren liessen. Im Bundesge- richtsurteil 1A.230/2005 vom 4. April 2006 habe das Gericht entschieden, dass bei einem UVP-pflichtigen Bauvorhaben, bei dem der zur Diskussion stehende Nutzungsplan zu wenig detailliert gewesen sei – dort bezüglich der Detailgestaltung der Anlage –, es sei zulässig, die UVP nicht im Nut- zungsplanverfahren, sondern erst im Baubewilligungsverfahren durchzu- führen. Wenn diese Verlagerung ins Baubewilligungsverfahren schon bei einer UVP-pflichtigen Anlage zulässig sei, müsse dies erst recht dort gel- ten, wo keine UVP-Pflicht bestehe. Es sei behauptet, jedoch nicht bewie- sen, dass der projektbezogene Sondernutzungsplan mehr als 500 Park- plätze zulasse, weshalb eine Umweltverträglichkeitsprüfung unumgänglich sei. Es fehle am erforderlichen Detaillierungsgrad, um die Frage abschlies- send beurteilen zu können. Die im projektbezogenen Sondernutzungsplan enthaltenen Zahlen lägen weit unter dem Schwellenwert von 500 Parkplät- zen. Die Behauptung der Beschwerdeführerin, dass die geplanten Park- plätze einzig deshalb nicht genau ausgewiesen worden seien, weil man der UVP-Pflicht habe entgehen wollen, stimme nicht. 10.1.5. Die Beigeladene entgegnet dem, dass die Beschwerdeführerin erstmals vor Verwaltungsgericht rüge, dass die Nutzungsplanung umweltrechtliche Vorschriften verletze. Auch diese Rüge sei verspätet und darauf sei nicht - 83 - einzutreten. Vorliegend bestehe gar keine UVP-Pflicht, so dass die Praxis des Bundesgerichts, wonach bei einer Nutzungsplanung die UVP im Pla- nungsverfahren erfolgen müsse, überhaupt nicht angewendet werden müsse. Die Parkierungsanlage des H._____ umfasse nämlich nicht 210 Parkplätze, dies sei nur das Maximum. Nach dem diesbezüglich noch un- verbindlichen Richtprojekt werde das H._____ in Anwendung von Art. 36 ff. BG mindestens 134 und die Klinik mindestens 30 Parkplätze benötigen. Dies sei ohne weiteres erfüllbar, ohne dass die Zahl von 210 Parkplätzen für das H._____ und von 35 Parkplätzen für die Klinik überschritten werde, und schon gar nicht 500 Plätze. Es gebe keine UVP-Pflicht. Die Berech- nungsgrundlage für die Anzahl Parkplätze liege bei den Akten des vorin- stanzlichen Parallelverfahrens A._____ (BG1-act. 4/67 in R 17 50). Das Richtprojekt werde nur für Typologie und Gestaltung der Bauten als mass- gebend erklärt, nicht aber müssten die oberirdischen Geschosse nach dem Richtprojekt erstellt werden. Zur Gestaltung gehörten allenfalls das Volu- men, die Setzung, die Gebäudeform und die Fassade des Richtprojekts. Ohne konkrete Restaurationsflächen, Anzahl Zimmer etc. könne die Anzahl Parkplätze gar nicht festgelegt werden. In der Duplik bekräftige die Beige- ladene erneut, dass in der Planung H._____ Süd die umweltrechtlich rele- vanten Aspekte (Nutzung gemäss den Bauvorschriften) noch völlig offen seien. Es sei nicht erkennbar, welche allfälligen Einschränkungen nicht im Bewilligungsverfahren erlassen werden könnten. Es stimme nicht, dass die vorliegende Planung Verfügungscharakter habe. Die umweltrechtlichen Belange seien, soweit möglich, geprüft worden. Die umweltrechtliche Prü- fung anhand des Richtprojektes ohne formelles UVP-Verfahren sei sinnvoll gewesen und eine strategische UVP auf Stufe Nutzungsplanung kenne das schweizerische Recht nicht. Die Stellungnahme des ANU vom 10. Januar 2013 sei in den Bericht des ARE eingeflossen.- 84 - 10.2. Das Verwaltungsgericht stellt fest, dass das Richtprojekt in Ziff. 1.7. BESS als massgebend erklärt wird, aber nicht für die benötigte Anzahl Einstell- plätze, sondern lediglich für die Typologie und Gestaltung der Bauten und Anlagen in den Baubereichen I, II und III sowie für die Freiräume. Nach dieser Bestimmung sind sogar Abweichungen davon zulässig, sofern damit gleichwertige Qualität erreicht wird. Weil dem Richtprojekt nur in Bezug auf die Typologie und Gestaltung eine beschränkte Rechtsverbindlichkeit zu- kommt, sind zum Beispiel Nutzungsformen, Nutzungsart, Nutzungsinten- sität inklusive Anzahl unterirdische Geschosse eines zukünftigen Bauvor- habens nicht bereits abschliessend bestimmt. Diese Punkte bleiben einem späteren Baubewilligungsverfahren vorbehalten, deshalb können hier, wie die Vorinstanz zu Recht festhält, auch keine allzu hohen Anforderungen an Vorabklärungen und Beurteilungen insbesondere hinsichtlich der Einhal- tung des Umweltrechts gestellt werden. Es trifft zu, dass das ANU selbst weitere Abklärungen zu den Umweltauswirkungen des Vorhabens verlangt, allerdings nicht im Rahmen der NUP 2015, sondern im Baubewilligungs- verfahren. 11.1.1. Sodann gilt es den Einwand der 'unterlassenen UVP' gerichtlich zu klären. 11.1.2. Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Beschwerdegegnerin 2 recht- fertige den Verzicht auf die Durchführung einer UVP mit der angeblich 'feh- lenden Verbindlichkeit des Richtprojekts'. Das Richtprojekt sei gemäss BESS allein 'für die Typologie und die Gestaltung der Bauten und Anlagen in den Baubereichen I, II und III sowie für die Freiräume im ganzen Pla- nungsgebiet' massgebend. Demgegenüber würden im Richtprojekt die Nut- zungsformen, Nutzungsart und Nutzungsintensität inkl. Anzahl der unterir- dischen Geschosse eines künftigen Bauvorhabens nicht abschliessend be- stimmt. Diese Elemente des definitiven Projektes würden einem späteren Baubewilligungsverfahren vorbehalten, weshalb im Rahmen der vorliegen-- 85 - den Nutzungsplanung derzeit keine allzu hohen Anforderungen an Vorab- klärungen und Beurteilungen hinsichtlich der Einhaltung des Umweltrechts gestellt werden könnten. Diese Argumentation sei rechtlich nicht haltbar. Für die Frage der UVP-Pflicht sei vielmehr an das Vorliegen eines Sonder- nutzungsplanes anzuknüpfen und zwar unabhängig davon, ob das dem Sondernutzungsplan zugrundeliegende Richtprojekt bereits in allen Punk- ten verbindlich sei oder nicht. Nach Art. 5 Abs. 3 UVPV hätten die Kantone als massgebendes Verfahren dasjenige Verfahren zu wählen, das eine frühzeitige und umfassende Prüfung ermögliche. Aus dem Ganzheitlich- keitsprinzip ergebe sich daher, dass eine UVP, die auf Stufe Sondernut- zungsplanung durchgeführt werde, im Bewilligungsverfahren zwingend er- gänzt werden müsse, wenn neue oder detailliertere Erkenntnisse dies er- fordern. Auf die für die umfassende Interessenabwägung erforderlichen Sachverhaltsabklärungen in umweltrechtlichen Bereichen könne im Rah- men der Nutzungsplanfestsetzung nicht verzichtet werden. Die Planungs- behörde (Beschwerdegegnerin 2) müsse deshalb in jedem Fall die umwelt- rechtlichen Auswirkungen des Planungsvorhabens prüfen, unabhängig da- von, ob gleichzeitig eine formelle Umweltverträglichkeitsprüfung durchzu- führen sei. Die geplante Parkanlage des H._____ solle gemäss Ausführungen der Pro- jektinitianten 210 Parkplätze umfassen. Die erforderlichen rund 25 Pflicht- parkplätze für die Klinik sollten im Klinikgebäude untergebracht sein. Vor- liegend fehle es jedoch an einer Berechnung der erforderlichen Pflichtpark- plätze für das Richtprojekt und an einer Zusammenstellung sämtlicher im Zusammenhang mit dem Richtprojekt geplanten Parkplätze samt Aussen- plätzen. Es scheine schwer vorstellbar, dass das Klinikgebäude nur über 25 Parkplätze verfügen werde. Im Bericht zur Verkehrsplanung sei von 310 Parkplätzen die Rede. Der Sondernutzungsplan sehe keine Beschränkung der maximal zulässigen Parkplatzanzahl vor. Eine solche Beschränkung wäre aber zwingend erforderlich gewesen, da es sich bei Parkanlagen um - 86 - eine für die UVP massgebliche Anlage handle. Selbst wenn der Schwellen- wert (500 Parkplätze) für die UVP durch das Richtprojekt noch nicht über- schritten würde, wäre zwingend eine UVP durchzuführen gewesen, weil ein funktionaler Zusammenhang mit dem Parkhaus H._____ bestehe. Der Pla- nungsperimeter der vorliegenden Sondernutzungsplanung umfasse das betreffende Parkhaus ausdrücklich mit. Im Planungsbericht zur Teilrevision der Ortsplanung (Stand 27. Oktober 2015) werde ausgeführt, dass eine Verbindung zum öffentlichen Parkhaus H._____ nicht vorgesehen sei. Es sei jedoch vorgesehen, Autoeinstellplätze, welche nicht als Pflichtpark- plätze benötigt würden, benachbarten Liegenschaften und der Öffentlich- keit zur Verfügung zu stellen. Es bestehe deshalb ein funktionaler Zusam- menhang zwischen dem Parkhaus H._____ (600 Parkplätze) und der Par- kanlage gemäss Richtprojekt, sodass von einer betrieblichen Einheit ge- sprochen werden könne. Die beiden Parkanlagen könnten sich also ergän- zen. Es sei daher eine gesamte Beurteilung vorzunehmen, weil der Schwel- lenwert für die Bejahung der UVP-Pflicht erfüllt sei. Eine Verletzung von Bundesumweltrecht liege zudem vor, weil es die Be- schwerdegegnerin 2 lediglich beim Umweltbericht der GG._____ AG vom 14. Juli 2014 belassen habe. Dieser Umweltbericht sei inhaltlich aber völlig ungenügend. Dieser nur 'informative" Bericht vermöge in sachlicher Hin- sicht keineswegs nachzuweisen, dass die umweltrechtlichen Vorausset- zungen für die Realisierung des Projekts erfüllt seien. Er beschränke sich ausdrücklich auf die Beschreibung der Auswirkungen des Vorhabens auf die Umwelt und, wo relevant, eine Sensitivitätsanalyse der Resultate sowie eine Gesamtbeurteilung. Das Richtprojekt weise einen hinreichenden De- taillierungs- und Verbindlichkeitsgrad auf, sodass eine umfassende UVP bereits in diesem Stadium hätte durchgeführt werden müssen. 11.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 42-44).- 87 - 11.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 führt dazu aus, dass die Stimmbürger der Be- schwerdegegnerin 2 bereits am 2. Juni 2002 einem Kreditbegehren über Fr. 37.6 Mio. für den Erwerb einer öffentlichen Parkierungsgarage mit 600 Parkplätzen zugestimmt hätten. In den jährlichen Budgets der Beschwer- degegnerin 2 seien die Unkosten für den Betrieb und Unterhalt des Park- hauses berücksichtigt. Die Beigeladene habe vor Erstellung der Parkie- rungsanlage Stockwerkeigentum begründet und am 25. November 2003 200/1000 Miteigentum an Parzelle 2354 mit dem Sonderrecht am Parkhaus mit Parkgeschossen 1-4 für Fr. 37.6 Mio. an die Beschwerdegegnerin 2 übertragen. Ab Fertigstellung habe sie den Betrieb übernommen. 11.1.5. Die Beigeladene hält in ihrer Duplik fest, die Beschwerdegegnerin 1 habe dargelegt, dass die Nutzungsplanung H._____ Süd nicht genügend detail- liert sein müsse, um eine verbindliche UVP durchzuführen. Eine allfällige UVP wäre im Bewilligungsverfahren durchzuführen. Die Frage des Schwel- lenwerts und des funktionalen Zusammenhangs sei vorliegend irrelevant. Das öffentliche Parkhaus sei bewilligt und erstellt. Addiere man 210 Park- plätze für den Baubereich IV und die Parkplätze für die Klinik und einige weitere Parkplätze, werde der Schwellenwert von 500 Parkplätzen offen- sichtlich nicht erreicht. Es gebe keinen funktionellen Zusammenhang mit dem öffentlichen Parkhaus. 235 Parkplätze für Hotel und Klinik genügten. Die Einschätzung basiere auf Erfahrungen der Hotelbranche. Verbleibende geringfügige Unsicherheiten wolle die Beigeladene mit allfälligen Aus- gleichsparkplätzen abdecken. Die Beigeladene habe sich auch bereit er- klärt, sich auf die absolute Zahl von 235 Parkplätzen beschränken zu las- sen. Dies übergehe die Beschwerdeführerin. Damit sei das Thema der „Überlaufparkplätze" behandelt. Es seien ohnehin keine Überlaufpark- plätze im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichts (BGE 142 II 20). - 88 - Ziff. III 5. BESS sei eine Kann-Vorschrift und somit könnten im Bewilli- gungsverfahren noch Auflagen verfügt werden. 11.2. Das Verwaltungsgericht stellt hierzu fest, dass gemäss Ziff. 11.4 des An- hangs 1 zur UVPV Parkierungsanlagen, welche einen Schwellenwert von 500 Parkplätzen übersteigen, UVP-pflichtig sind. Das Verfahren ist kanto- nal. Die Kantone müssen dasjenige Verfahren wählen, das eine frühzeitige und umfassende aber auch möglichst abschliessende und einmalige Prü- fung ermöglicht. 'Umfassend' heisst, dass bereits auf dieser Stufe über das Vorhaben verbindlich entschieden wird, soweit die Umweltauswirkungen schon verlässlich abschätzbar sind. Gestützt auf Art. 3 Abs. 2 KVUVP wird in Ziff. 11.4 des Anhangs 1 für Parkhäuser das Verfahren zur Genehmigung der Grundordnung gemäss Art. 49 KRG als massgebliches Verfahren be- zeichnet, sofern dieses eine umfassende Prüfung ermöglicht. In den übri- gen Fällen ist das Quartierplanverfahren (Art. 53 KRG) oder das Baubewil- ligungsverfahren (Art. 86 Abs. 1 KRG) das massgebliche Verfahren. Nicht jede als Sondernutzungsplanung bezeichnete Planung ist gemeint, son- dern nur solche mit einem erheblichen rechtsverbindlichen Detaillierungs- grad, welche sich aufgrund ihrer Regelungsdichte inhaltlich stark einem Baugesuch annähert. Hier handelt es sich um eine inhaltlich – mit ange- passten Baubereichen und recht detaillierten Gestaltungsvorschriften für H._____ Süd – revidierte Rahmennutzungsplanung und nicht um eine ver- bindliche und in jeder Hinsicht bis ins Detail geregelte Sondernutzungspla- nung. Dementsprechend ist zurzeit unter anderem auch die Anzahl Park- plätze noch offen. Wie viele Parkplätze aufgrund des Richtprojektes vorlie- gend tatsächlich benötigt würden und realisiert werden sollten, ergibt sich unstrittig nicht abschliessend aus den Unterlagen. Immerhin hat die Beige- ladene sich bei der Zusage behaften lassen, nicht mehr als 235 Einstell- plätze für Hotel und Klinik erstellen zu wollen. Damit fehlt von vorneherein jede verlässliche Grundlage, um bereits eine UVP vorzunehmen und zu-- 89 - sätzlich die zur Emissionsbegrenzung erforderlichen Massnahmen zu tref- fen. Es fehlt hier der für eine UVP erforderliche und bereits verbindliche Detaillierungsgrad. Dieser wird erst im Rahmen des Baubewilligungsver- fahrens vorliegen. So unter anderem insbesondere die für die Beurteilung der UVP-Pflicht relevante Frage nach dem allfälligen funktionalen Zusam- menhang zwischen den neuen Parkhäusern und dem bestehenden Park- haus H._____ (Urteil des Bundesgerichts 1C_291/2018 vom 3. Juli 2019 E. 5.2; BGE 142 II 29 E. 3.5). Diese fallrelevante Frage wird erst dann ab- schliessend beantwortet werden können, wenn auf der Grundlage des de- tailliert ausgearbeiteten Bauprojekts auf Parzelle 1808 die baulichen und funktionalen Verbindungen mit dem Parkhaus H._____ feststehen. Ent- sprechend wurde von der Beschwerdegegnerin 1 im Genehmigungsent- scheid vom 25. April/3. Mai 2017 unter Ziff. 1c) des Dispositivs die Auflage verfügt, dass im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens eine formelle UVP durchzuführen ist, sofern sich im Rahmen der Erarbeitung des Bau- gesuchprojekts herausstellen sollte, dass die geplante (neue) Parkierungs- anlage und die bestehende Parkierungsanlage H._____ miteinander ver- bunden werden oder dass die Gesamtzahl von 500 Motorwagen in den Be- reichen II, III und IV anderweitig überschritten wird. Vorläufig ist einzig zu konstatieren, dass die Parkierungsanlagen gemäss Ziff. III 4. und 5. BESS für Fussgänger verbunden werden sollen. Nach Art. 4 Abs. 1 lit. a KUSV gelten Parkierungsanlagen mit mindestens 150 Parkplätzen als Anlagen mit erheblichen Luftverunreinigungen. Dies hat aber lediglich zur Folge, dass die Beschwerdegegnerin 2 vor der Erteilung der Bewilligung die Zu- stimmung der kantonalen Fachstelle dazu einholen muss. Die Beschwerde erweist sich auch diesbezüglich als unbegründet. 12.1.1. Weiter wird die Verletzung der Lärmschutz-Verordnung (LSV; SR 814.41) durch die umstrittene Planung zur Beurteilung gestellt. Das Bundesgericht hat schon verschiedentlich festgestellt, dass das USG sowie die LSV und - 90 - die Luftreinhalte-Verordnung (LRV, SR 814.318.142.1) mit Rücksicht auf die öffentlichen Interessen, die diese Normen wahren, auf alle Verfahren, die im Zeitpunkt ihres Inkrafttretens noch nicht abgeschlossen sind, grundsätzlich unmittelbar anwendbar sind (vgl. BGE 113 Ib 62 E. 3a-b, 112 Ib 42 E. 1b-c; Urteile des Bundesgerichts 1A.54/2001 vom 14. Februar 2002 E. 1.2.3, 1A.300/2000 vom 27. April 2001 E. 2a). In der LSV wird zwischen Planungs-, Immissions- und Alarmwerten differenziert. In Bezug auf die Lärmimmissionen gelten unterschiedliche Werte für die einzelnen Empfindlichkeitsstufen (ES), die nach Art. 43 LSV für Nutzungszonen nach Art. 14ff. RPG massgebend sind (BGE 114 Ib 220 E. 4; Urteil des Bundes- gerichts 1A.115/2003 vom 23. Februar 2004 E. 1). In den Anhängen 3-7 der LSV sind für den Lärm Belastungsgrenzwerte festgesetzt, die bei der Bewilligung neuer und wesentlich geänderter ortsfester Anlagen einzuhal- ten sind (Art. 25 USG, Art. 7 f. LSV; vgl. im Besonderen BGE 124 II 520 E. 4a; illustrativ auch BGE 140 II 36 E. 4.1 und 140 II 222 E. 3.2). 12.1.2. Die Beschwerdeführerin führt aus, dass die Immissionsgrenzwerte (IGW) auf der Nordseite des geplanten Projekts im 2. OG überschritten würden. Nach Art. 22 Abs. 1 USG würden Baubewilligungen (und damit auch detail- lierte Sondernutzungspläne) nur erteilt (bzw. genehmigt), falls die IGW nicht überschritten werden. Könnten die IGW nicht eingehalten werden, müssten Massnahmen am geplanten Bauvorhaben ergriffen werden. Ent- sprechend habe die Beschwerdegegnerin 1 im Rahmen des Vorprüfungs- verfahrens ein Lärmgutachten verlangt, welches aber nicht erstellt worden sei. Der eingeholte Umweltbericht zeige nicht auf, wie die bestehende Be- lastungssituation auf dem Planungsgebiet heute sei; insbesondere seien keine Messungen durchgeführt worden. Es sei insbesondere nicht ausrei- chend, eine Zuordnung der 235 Parkfelder im Parkhaus des H._____ und der Klinik S._____ zu einer Nutzung vorzunehmen, ohne dass die Anzahl erforderlicher Parkplätze festgelegt sowie die zulässige Parkplatzanzahl - 91 - auf 235 beschränkt werde, um anschliessend für die Beurteilung der zu erwartenden Lärmimmissionen bei der Ein- und Ausfahrt darauf abzustel- len. Die Verweisung der ganzen Problematik auf das Baubewilligungsver- fahren stelle einen untauglichen Versuch dar, die Versäumnisse des Pla- nungsverfahrens nachzuholen. 12.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 45-48). 12.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 hat sich dazu bereits unter dem Aspekt des Umweltrechts vernehmen lassen (vgl. dazu vorstehend E. 10.1.4). 12.1.5. Die Beigeladene macht geltend, bei den lärmempfindlichen Räumen des Projekts seien nicht die Planungs-, sondern die Immissionsgrenzwerte (IGW) einzuhalten. Hier handle es sich bei der Nutzungsplanungsrevision H._____ nicht um eine Einzonung von Bauland, sondern um eine Umzo- nung einer Bauzone in eine andere, weshalb Art. 24 USG explizit nicht an- wendbar sei. Der Umweltbericht vom 14. Juli 2014 zeige, dass dies mit ei- ner kleinen Ausnahme möglich sei. Die IGW für Lärm würden beim Richt- projekt bei der Nordfassade im 2. OG überschritten, was aber die Überbau- barkeit von H._____ Süd nicht in Frage stelle. Das Richtprojekt weise im 2. OG Fenster zweier lärmempfindlicher Räume gegen die Via I._____ auf, worauf auch verzichtet werden könnte, wenn keine Ausnahmebewilligung erteilt werden könne. Eventuell könnten auch nicht lärmempfindliche Räume im 2. OG gegen Norden angeordnet werden. Dies gelte auch dann, wenn die IGW auf dem 1. und 3. OG nicht eingehalten würden, was aber nicht der Fall sei. Nach Art. 38 Abs. 1 LSV könne zur Ermittlung der Lärm- imissionen auch eine Berechnung erfolgen (Messung nicht zwingend). Hier sei der Lärm berechnet worden. Bei bestehenden Strassen seien keine Messungen der Belastungssituation erforderlich, sondern es könne auf - 92 - Verkehrszählungen zurückgegriffen werden (Anhang 3 Ziff. 33 zur LSV). Die aktuellsten verfügbaren Daten (von 2010) seien verwendet worden. Die Immissionen während der Bauzeit könnten jetzt noch nicht abgeschätzt werden. Art. 22 Abs. 2 USG sei nicht verletzt. Der Umweltbericht enthalte die Ergebnisse der vorgenommenen Prüfungen. Was möglich gewesen sei, sei schon im Nutzungsplanverfahren geprüft worden (z.B. ob die Ein- haltung der IGW möglich sei, ob der Nutzungsplan selber zu einer Über- schreitung der IGW führe). Genaueres sei schwierig abzuklären, weil das Richtprojekt lediglich für die Typologie und Gestaltung der Bauten massge- bend sei. 12.2. Nach Auffassung des Gerichts haben das neu geplante Hotel und die Klinik als neue ortsfeste Anlagen die Planungswerte gemäss Art. 7 LSV einzu- halten und das Vorsorgeprinzip nach Art. 11 Abs. 2 USG zu beachten. Gemäss Anhang 3 Ziff. 33 der LSV wird für die Ermittlung des Verkehrs- lärms auf Verkehrszählungen zurückgegriffen. Gemäss Umweltbericht der GG._____ AG vom 14. Juli 2014, Seite 30, wird der Verkehr durch die zu- sätzlichen Parkplätze nur unwesentlich, maximal um 5 % oder 0.25 dB(A) gesteigert. Dies führt zu keinen wahrnehmbaren stärkeren Lärmimmissio- nen entlang der öffentlichen Strasse. Der Projektteil Hotel-Klinik führt somit zu keinen Überschreitungen der einschlägigen Belastungsgrenzwerte oder zu einer Erzeugung wahrnehmbar stärkerer Lärmimmissionen nach Art. 9 LSV. Laut Umweltbericht, Anhang 17, kann der Planungswert für direkte Ein- und Ausfahrten der geplanten Einstellhallen beim nächstliegenden Wohnhaus Parzelle 2354 Tag und Nacht eingehalten werden (BF-act. 34, BG1-act. 2/36 S. 16 [Tabelle 9] und S. 30 [Mehrbelastung durch Strassen- verkehr nach Neubau H._____/Klinik] in R 17 50). Die Anzahl Fahrbewe- gungen und Lärmquellen ergeben sich aus Anhang 17/1-5 des Umweltbe- richts. Die Immissionen während der Bauzeit können in der NUP noch nicht - 93 - verbindlich und somit auch noch nicht verlässlich abgeschätzt werden. Dies ist erst im Baubewilligungsverfahren möglich. Unter dem Aspekt des Lärms des geplanten Vorhabens konnte die NUP folglich genehmigt werden. Die Vorinstanz hat jedoch als Auflage verfügt, dass im Baubewilligungsverfahren das Lärmgutachten mit situationsge- rechten flankierenden Lärmschutzmassnahmen zu ergänzen und von der Baubehörde fachlich zu prüfen ist. Gemäss Art. 22 USG können Baubewilligungen für neue Gebäude für den längeren Aufenthalt von Personen nur erteilt werden, wenn die Immissions- grenzwerte nicht überschritten werden oder die Räume zweckmässig an- geordnet und allenfalls zusätzliche Schallschutzmassnahmen getroffen werden. Ergänzend gilt Art. 31 Abs. 1 LSV. Danach müssen die Immissi- onsgrenzwerte eingehalten werden, sei es durch Anordnung der lärmemp- findlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite oder durch Ab- schirmung mit Hilfe baulicher und gestalterischer Massnahmen des Gebäu- des gegen Lärm. Ist dies nicht möglich, darf die Baubewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäu- des ein überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde zu- stimmt. Art. 39 Abs. 1 LSV und Art. 2 Abs. 6 lit. a LSV enthalten weitere Vorschriften dazu. Der Umweltbericht muss gestützt darauf einerseits die Auswirkungen des Vorhabens auf die Umwelt prüfen, analysieren und be- urteilen, anderseits die Auswirkungen der Drittimmissionen (Lärmvorbelas- tung) auf das Vorhaben klären. Gemäss Umweltbericht wird beim unverbindlichen Richtprojekt einzig bei der Nordfassade im 2. OG der Immissionsgrenzwert überschritten (siehe BF-act. 34 und BG1-act. 2/36 S. 31 [Lärmschutz-Nachweis] samt Anhang 18/1-3 in R 17 50). Dies wird bei der Erarbeitung des konkreten Bauprojek- tes zu berücksichtigen sein. Das jetzt noch keine fixen Vorschläge vorlie- gen, steht einer Genehmigung der NUP nicht entgegen, weil nicht ausge- schlossen ist, dass eine lärmschutzrechtlich korrekte Lösung getroffen wer-- 94 - den kann. Die Beschwerdegegnerin 2 wird jedoch im angefochtenen Ge- nehmigungsentscheid angewiesen, im Baubewilligungsverfahren den Nachweis der Einhaltung des Immissionsgrenzwertes für lärmempfindliche Räume zu verlangen. Ist dies nicht möglich, bleibt die Erteilung einer Aus- nahmebewilligung der Umweltfachstelle (ANU) gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV vorbehalten (siehe Dispositiv Ziff. 1e; BF-act. 17 und BG1-act. 9 S. 58 [Ge- nehmigungsentscheid] in R 17 50). 13.1.1. Strittig ist überdies die Einhaltung der Luftreinhalte-Verordnung (LRV). 13.1.2. Die Beschwerdeführerin reklamiert, dass die Beschwerdegegnerin 2 mit starkem Strassenverkehr und den damit verbundenen Immissionen belas- tet sei. Die Immissionsmessungen des ANU im Jahr 2010/2011 zeigten eine mehrfache Überschreitung der IGW von NO2 (Stickoxide) und PM10 (Feinstaub) auf. Insbesondere der 24-h-Mittelwert der NO2-Belastungen von 80 µg/m3, welcher höchstens einmal pro Kalenderjahr überschritten werden dürfe, sei innerhalb von eineinhalb Monaten gleich 16 Mal über- schritten worden. Es stehe jedenfalls fest, dass der Sondernutzungsplan ein lufthygienisches Belastungsgebiet betreffe. Die Beschwerdegegnerin 1 habe ihre Bedenken unter Berufung auf den eingeholten Umweltbericht verworfen und die Detailabklärungen der ganzen lufthygienischen Verhält- nisse – wie die Lärmthematik – ins Baubewilligungsverfahren verwiesen. Dieses Vorgehen sei rechtswidrig. Die Beschwerdegegnerin 2 habe einen entsprechenden Massnahmenplan erlassen. Laut Umweltbericht bildete der Bereich Verkehr einen Schwerpunkt des kommunalen Massnahmen- plans, welcher als Massnahme bezüglich Parkierung eine kostendeckende Parkraumbewirtschaftung samt Plafonierung der Anzahl Parkfelder zum Ziel hatte. Das Richtprojekt, welches eine erhebliche Erhöhung der Park- plätze auch für die Öffentlichkeit vorsehe, stehe damit im Widerspruch zu den rechtlichen Vorgaben in Form des Massnahmenplans. Auch werde - 95 - nicht dargelegt, ob der Sondernutzungsplan die lufthygienischen Belas- tungsgrenzwerte überhaupt einhalten könne und welche Massnahmen vor- gesehen seien, die zu erwartenden Immissionen einzudämmen. Insbeson- dere fehle ein Parkplatzbewirtschaftskonzept oder eine Beschränkung der maximal zulässigen Parkplätze. 13.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 48-50). 13.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 hat darauf bereits unter dem Aspekt des Um- weltrechts Bezug genommen (vgl. nochmals vorstehend E. 10.1.4). 13.1.5. Die Beigeladene hält diesbezüglich fest, für die UVP-Pflicht sei auf den An- hang abzustellen. Das Vorhaben sei nicht im Anhang aufgezählt, weswe- gen eine UVP nicht erforderlich sei. Es spiele für die UVG-Pflicht keine Rolle, ob die IGW für Luftschadstoffe überschritten seien. Die Überschrei- tung der IGW sei vor allem auf die winterlichen Inversionslagen und nicht auf die schwankenden Emissionsmassenströme zurückzuführen. 13.2. Das Verwaltungsgericht ist der Überzeugung, dass Nutzungsplanungen betreffend Luftreinhaltung auch die einschlägigen Massnahmenpläne zu respektieren haben. Diese teilen Vorkehrungen gegen übermässige Luft- belastungen auf unterschiedliche Verursacher zur Wahrung der rechtsglei- chen Behandlung auf (vgl. Art. 44a USG und Art. 31-34 LRV). Neue Schad- stoffverursacher sollen dadurch gegenüber den vorbestandenen Verursa- chern nicht benachteiligt werden. Laut Umweltbericht S. 21 ff. sind Über- schreitungen der IGW bei den Luftschadstoffen im Bereich H._____ vor allem auf die winterlichen Inversionslagen und nicht auf die schwankenden Emissionsmassenströme zurückzuführen. Hinzu kommt das Risiko von temporären Überschreitungen der IGW entlang grösserer Strassenzüge. - 96 - Dies soll neue Bauvorhaben aber nicht a priori verunmöglichen, selbst wenn punktuell eine leicht erhöhte Verkehrsbelastung zu erwarten ist. Der kommunale Massnahmenplan Lufthygiene spricht entweder von Parkplät- zen für die Öffentlichkeit oder von Parkplätzen im Zusammenhang mit über- durchschnittlichen Emittenten. Das vorliegende Projekt ist aufgrund der ak- tuell noch nicht definitiv feststehenden Parkplatzzahl nicht dazu zu zählen (Aktualisierung des Massnahmenplans April 2007, S. 29 f.). Die NUP 2015 geht von maximal 235 neuen Parkplätzen aus. Abhängig vom künftigen Bauprojekt sind es möglicherweise auch weniger. Welche konkreten Mass- nahmen zur Eindämmung der zu erwartenden Immissionen zu ergreifen sind, kann erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens festgelegt wer- den. Auf S. 24 des Umweltberichts wird bereits auf mögliche Massnahmen anlässlich der NUP hingewiesen. So werden namentlich die Erschliessung der Parkierung direkt über die Zubringerstrasse sowie die Berücksichtigung der vorhandenen Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr bei Festle- gung der Parkierungsanlage erwähnt. Weiter werden die Ableitung der Parkhausabluft übers Dach des Hochbaus und die Aufhebung von 48 Park- feldern beim bestehenden Postgebäude vorgeschlagen. Auch hinsichtlich der Eindämmungsmassnahmen für die Bauzeit enthält der Umweltbericht (S. 22 f.) schon Ausführungen, obwohl diese erst Gegenstand des späteren Baubewilligungsverfahrens bilden werden. Der Umweltbericht zeigt auf S. 12 ff. auf, dass die zu erwartende Zunahme des Verkehrs im Verhältnis zum bestehenden Verkehr im Bereich Bahnhof/Dorfeingang Ost ver- schwindend gering ist. Auf S. 26 des Berichts wird belegt, dass die in die- sem Zusammenhang zu erwartende Erhöhung der Luftbelastung mit weni- ger als 0.2 % äusserst gering ist. Zudem wird auf das Rundschreiben des Bundesamtes für Umwelt (BAFU) und des ARE Bund „Effektivität und Effi- zienz verkehrslenkender Massnahmen bei verkehrsintensiven Einrichtun- gen" vom 9. April 2013 hingewiesen. Danach nehmen Luftschadstoffemis- sionen des Verkehrs wegen verbesserter Fahrzeugtechnik im Vergleich zu - 97 - früher ab und geht damit auch die Bedeutung von verkehrsrelevanten Ein- richtungen als Ursache übermässiger Emissionsbelastungen zurück. Des- wegen stellt sich die Frage der Verhältnismässigkeit zusätzlicher Massnah- men für ein Einzelprojekt noch vermehrt. Somit kann kein überwiegendes Interesse der Luftreinhaltung an der Verhinderung der im öffentlichen Inter- esse liegenden Entwicklung auf H._____ ausgemacht werden. Die Auswir- kungen der NUP 2015 auf die lufthygienischen Verhältnisse sind somit rechtsgenüglich abgeklärt. Allfällige erforderliche projektunabhängige De- tailabklärungen sind im Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Die Emissionserklärungen sind im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens dem ANU zwecks Prüfung und Entscheid einzureichen bzw. weiterzuleiten (siehe Auflage gemäss Dispositiv Ziff. 1.f) des angefochtenen Genehmi- gungsentscheids). 14.1.1. Thematisiert wird überdies ein Verstoss gegen die Verordnung über die Sa- nierung von belasteten Standorten (AltlV; SR 814.680) bzw. die Missach- tung der umweltrechtlichen Vorschriften über die korrekte Entsorgung von Altlasten und Bauschadstoffen im betreffenden Planungsperimeter. 14.1.2. Die Beschwerdeführerin bringt diesbezüglich vor, dass sich gemäss Altlas- tenkataster auf dem Revisionsperimeter ein belasteter Standort befinde, weil dort 1971 Heizöl ausgelaufen und somit das Erdreich verunreinigt wor- den sei. Es sei nicht ausgeschlossen, dass auf dem Planungsperimeter sa- nierungsbedürftige belastete Standorte vorhanden seien. Deshalb müssten zwingend entsprechende Untersuchungen gemäss Altlastenverordnung angeordnet werden. Art. 3 AltlV verbiete Bauten auf sanierungsbedürftigen belasteten Standorten. Ziff. II B 4. BESS verletze Art. 3 AltlV und sei somit bundesrechtswidrig. Die BESS verletze überdies auch Art. 48 des Kanto- nalen Umweltschutzgesetzes (KUSG; BR 820.100) und Art. 22 der entspre-- 98 - chenden Verordnung (KUSV; BR 820.110), wonach eine Bewilligung der kantonalen Fachstelle zwingend erforderlich sei. 14.2. Das Verwaltungsgericht hält fest, dass eine allfällig notwendige Sanierung von Altlasten nicht auf Planungsebene behandelt werden muss, ausser be- lastete Standorte könnten im Rahmen einer Überbauung gar nicht geset- zeskonform saniert werden. Dies stellte die Überbaubarkeit des Geländes und dessen generelle Eignung als Bauland natürlich in Frage. Hier ist dies aber nicht der Fall. Bauprojekt auf belasteten Standorten benötigen gemäss Art. 48 KUSG die Zustimmung der Fachstelle (ANU). Dieses hat dazu ausgeführt, dies sei kein Ausschlusskriterium, welches eine Nichtgenehmigung der NUP 2015 nahelegte. Je nach Ausgang der Untersuchungen seien aber Massnahmen zur Entsorgung des Aushubmateriales vorzusehen und es müsse noch ab- geklärt werden, ob im abzubrechenden Postgebäude umweltgefährdende Stoffe bzw. Sonderabfälle vorhanden seien, welche fachgerecht entsorgt werden müssten. In Würdigung aller Gesamtumstände erweist sich die Prü- fung des konkreten Sanierungs- und Entsorgungsbedarfs als zulässig, un- ter der Auflage gemäss Ziff. 1.g), im Baubewilligungsverfahren die detail- lierten Altlastensanierungs- und Entsorgungsbedürfnisse zu ermitteln, die entsprechende Entsorgungserklärung an das ANU weiterzuleiten und dem ANU eine Bewilligung gemäss Art. 3 AltlV zu beantragen. Vorbehalten bleibt gemäss dieser Auflage auch die Anordnung belastungsmildernder Massnahmen durch das ANU. 15.1.1. Zu klären bleibt die 'Denkmalpflegerische Situation des Postgebäudes'. 15.1.2. Die Beschwerdeführerin bringt vor, dass für das ganze Gemeindegebiet am 8. Februar 2010 eine Planungszone beschlossen worden sei, mit dem Ziel, die schützenswerten Bauten und Anlagen in den GGP aufzunehmen, um - 99 - diese auf diese Weise definitiv zu schützen. Die Planrevision sei bis dato nicht abgeschlossen. Die Beschwerdegegnerin 1 vertrete die Auffassung, die nach wie vor bestehende Planungszone stehe der beschlossenen An- passung der Nutzungsplanung nicht entgegen, da die Schutzwürdigkeit des Postgebäudes bereits durch den Souverän in der Urnenabstimmung vom 18. Oktober 2015 definitiv abgelehnt worden sei. Der Souverän habe sich jedoch mit keinem Wort zur Frage der Schutzwürdigkeit des Postge- bäudes geäussert (auch nicht implizit). Damit bestehe die Planungszone in Bezug auf die schützenswerten Objekte nach wie vor und diese stehe der genehmigten Ortsplanungsrevision entgegen, solange die Frage der Schutzwürdigkeit des Postgebäudes nicht definitiv im richtigen Verfahren beurteilt worden sei. 15.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 52-57). 15.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 ist der Meinung, es sei zulässig gewesen, die Prüfung der Unterschutzstellung des Postgebäudes (BG1-act. 2/34 in R 17 50) in der vorliegenden projektbezogenen Sondernutzungsplanung vorzu- nehmen, und nicht die eingeleitete Revision des GGP abzuwarten. Unbe- strittenermassen habe das Postgebäude, welches 1950 am Standort des sechs Jahre zuvor abgebrannten N._____ gebaut worden ist, gemäss gel- tender Nutzungsordnung keinerlei Schutzstatus; es sei nicht einmal in ei- nem behördenverbindlichen Inventar enthalten. Es sei anlässlich der Total- revision der kommunalen Ortsplanung 1999/2000 nicht als schützenswer- tes Objekt in den Generellen Gestaltungsplan aufgenommen worden, was zweifellos hätte geschehen müssen, wenn es diese Qualität gehabt hätte. Beim Postgebäude habe es sich damals um ein öffentliches Objekt gehan- delt. Niemand habe sich daran gestört. In der Duplik wird noch präzisiert, bereits 1988 habe Dr. AA._____ im Auftrag der Beschwerdegegnerin 2 ein - 100 - Kurzinventar guter örtlicher Bauten [1907-1960] erstellt und dieses 1990 mit den Bauten ergänzt, welche vor 1907 erstellt worden seien. Die Be- schwerdegegnerin 2 habe diese Listen 1990 und 1991 beraten, aber keine Schutzmassnahmen nach dem damals geltenden Art. 42 aBG verfügt. Schon in diesen Listen sei das Postgebäude als erhaltenswert eingestuft worden. Im Hinblick auf eine Ergänzung des GGP Siedlung durch die so- genannt übrigen als schützenswert bezeichneten Objekte (gemeint seien vorab die im Privatbesitz stehenden Gebäude) habe der Gemeindevor- stand nach Rechtskraft der Totalrevision der Ortsplanung das Inventar der Kulturobjekte von 1991 durch Dr. AA._____, Kunsthistorikerin, auf seine Aktualität hin überprüfen und nachführen lassen. Diese habe 2007/2008 die betreffenden Erhebungen auch bezüglich des Postgebäudes durchge- führt. Dazu habe sie geschrieben: „Winkelförmige Anlage an einer Hang- kante, zwischen den beiden Flügel öffentlicher Parkplatz. Der südliche Ge- bäudeteil mit Flachdach und drei Oberlichter, der westliche mit Walmdach. Breite, auf kurzen Pfeilerstützen aufliegende Talfront, deren oberstes Ge- schoss bandartig vorkragt. Die spätmodernen Rastfassaden stehen in spannungsvollem Verhältnis zu traditionellen Elementen wie Sichtstein- mauerwerk, Sgraffiti und Walmdach. Städtebaulich hervorragende Hang- lage neben dem Hotel A._____.“ Daran schliesse die Bewertung „erhal- tenswert“ mit dem Zusatz „situationswert“ an. Die denkmalschützerische Beurteilung des Postgebäudes durch eine bestens ausgewiesene Fachfrau habe ergeben, dass das Postgebäude nur erhaltenswert sei. Der Gemein- devorstand habe am 8. Februar 2010 beschlossen, den GGP Siedlung nun auch mit den übrigen, in Privatbesitz stehenden schützenswerten Objekten zu ergänzen. Er habe zu diesem Zweck eine Planungszone erlassen, wel- che inzwischen zweimal verlängert worden sei und vorläufig bis 8. Februar 2016 – laut Gemeindespiegel voraussichtlich wohl bis 8. Februar 2020 – gelte. Der Entwurf für die Teilrevision des GGP Siedlung sei vom 5. Oktober bis 4. November 2012 im Bauamt der Beschwerdegegnerin 2 aufgelegen, - 101 - mit der Möglichkeit, Vorschläge und Einwendungen einzubringen. In der Folge seien dann insgesamt 16 Eingaben eingegangen, so auch jene von Rechtsanwalt Dr. Peter Clavadetscher, datierend vom 5. November 2012, in der dieser namens der Eigentümer der nahegelegenen Parzelle 1915 den Antrag gestellt habe, das Postgebäude auf Parzelle 1808 als schüt- zenswertes Kulturobjekt in den GGP Siedlung aufzunehmen. Er habe dabei ein Gutachten zur architekturgeschichtlichen Bedeutung des Postgebäu- des in Aussicht gestellt, welches dann mit Schreiben vom 26. Februar 2013 eingegangen sei. Dieses Gutachten vom Februar 2013 sei von EE._____, Kunst- und Architekturhistoriker verfasst worden (BG1-act. 2/40 und BG1- act. 6/49 in R 17 50; BF-act. 30 in R 17 44). Er habe festgehalten, dass Dr. AA._____ zu Recht das Postgebäude ins 2007/2008 erstellte örtliche Bauinventar (BG1-act. 4/67-70 in R 17 50; nur für Postgebäude: BF-act. 34 in R 17 44; vgl. auch BG2-act. 77-82 in R 17 44) aufgenommen habe. Die Beurteilung der Fachfrau sei dabei aber nicht in Zweifel gezogen worden. In der Duplik wird noch ergänzt, diese Inventarlisten hätten keine Verbind- lichkeit. Es seien Grundlagen nach Art. 7 KRG. Die Studie der PP._____ habe dem Gemeindevorstand als Grundlage für eine Interessenabwägung gedient. Die Frage sei für den Vorstand mitentscheidend für die Verab- schiedung der Vorlage zuhanden des Gemeinderates und der Urnenab- stimmung gewesen. Somit sei im Rahmen der projektbezogenen Sonder- nutzungsplanung die Prüfung der denkmalpflegerischen Aspekte nach Vor- nahme einer Interessenabwägung im Sinne einer Vorwegbeurteilung zulässig gewesen. Die erste öffentliche Mitwirkungsauflage habe dann erst im Januar 2015, die zweite gar erst im Sommer 2015 stattgefunden. Bereits in der Vernehmlassung wird ausgeführt: Die Frage der Verletzung der Pla- nungszone stelle sich gar nicht: Der Wortlaut von Art. 21 Abs. 2 KRG habe nämlich primär Bauvorhaben im Auge und allenfalls noch Folgeplanungen, keinesfalls aber die Grundordnung selbst bzw. Teile davon. Abgesehen da- von wären Änderungen an einem Teil der Grundordnung wie hier im Be-- 102 - reich von H._____ Süd ohne weiteres möglich, wenn die Schutzanliegen berücksichtigt würden. Hier sei also lediglich abzuklären, ob die Vorausset- zungen für eine Qualifikation des Postgebäudes im Lichte des Ortsbild- schutzes vorlägen und, wenn ja, ob die daraus gezogenen Schlüsse richtig seien, insbesondere was die Interessenabwägung anbelange. Die erste Frage sei zu bejahen, nachdem Dr. AA._____ das Postgebäude bloss als erhaltenswert i.S.v. Art. 109 BG und nicht als schützenswert i.S.v. Art. 108 BG eingestuft habe. Nur als erhaltenswert eingestufte Objekte stünden nicht unter absolutem Schutz; sie könnten auch abgebrochen werden, wenn gewichtige Interessen dafürsprächen. Für diese Interessenabwä- gung, und nicht etwa zur Beurteilung der Schutz- bzw. Erhaltenswürdigkeit, habe die Beschwerdegegnerin 2 bei der PP._____ ein Gutachten einge- holt, das die für einen Abbruch des Postgebäudes sprechenden Aspekte beleuchte. Dieses hielt fest, dass sich mit dem Neubau des H._____ die Chance biete, das frühere Hotel-Ensemble mit A._____, C._____ und dem 1944 abgebrannten N._____ wieder "auferstehen" zu lassen, der Neubau des H._____ an diesem wichtigen Eingangstor zur Beschwerdegegnerin 2 eine adäquate Visitenkarte schaffe, welche dem Postgebäude fehle, neue Hotelbetriebe in einem Tourismusort wie der Beschwerdegegnerin 2 seien zwingende Voraussetzung für eine positive touristische Entwicklung. Standorte an guter Lage seien ausgesprochene Mangelware und mit dem Neubau des H._____ und der Klinik S._____ könnten zusätzliche Arbeits- und Ausbildungsplätze geschaffen werden. Hinzu komme, dass sich mit der bestehenden Regelung der baulichen Nutzung des Postareals die Grundsätze der haushälterischen Bodennutzung (Art. 1 Abs. 1 RPG) und der Siedlungsentwicklung nach innen (Abs. 2 lit. abis und b RPG) nicht opti- mal verwirklichen liessen. Erst mit der jetzigen Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd würde dieses Ziel erreichbar. Die jetzige suboptimale Nut- zung des Postareals liesse sich allenfalls noch vertreten, wenn es sich beim Postgebäude um ein einzigartiges Kulturobjekt mit Anspruch auf absoluten - 103 - Schutz handeln würde, was aber nicht der Fall sei. Der von der Beschwer- deführerin C._____ beigezogene Prof. Dr. O._____ schreibe am 16. Juni 2016 auf S. 2 oben, "die Tatsache, dass das alte Postgebäude gemäss dem neuen gültigen Gestaltungsplan zum Abbruch vorgesehen ist, (eröffne) die Möglichkeit, ein sperriges Hindernis aus dem Weg zu räumen und damit eine neue Chance.“ (BG1-act. 2/17 in R 17 44). Letztlich ent- scheidend sei aber die Tatsache, dass sich das Postgebäude gemäss der Beurteilung der II._____ AG vom 6. Juli 2014 in einem ausgesprochen schlechten Zustand befinde, nicht zuletzt auch was die ganze Tragstruktur und damit die Erdbebensicherheit anbelange. Die II._____ AG komme zum Schluss: „Ein Umbau des Gebäudes oder gar eine Aufstockung erachten wir als extrem aufwendig und kostenintensiv. Zudem ist eine sinnvolle Nut- zung durch die ungünstigen Geschosshöhen nicht möglich. Aus diesen Gründen ist ein Umbau/Aufstockung nicht empfehlenswert.“ (BG1-act. 6/51 in R 17 50). Diese Beurteilung sei unbestritten. Schon angesichts dieses Befunds erübrige sich jegliche Art von Unterschutzstellung und es sei irre- levant, ob der GGP schützenswerte Bauten und Anlagen in Revision stehe oder nicht. Die Interessen, welche für einen Abbruch des Postgebäudes sprächen, seien daher weit gewichtiger als jene, welche sich für die Beibe- haltung des Objekts ins Feld führen liessen. An dieser Schlussfolgerung vermöchte weder eine Beurteilung der kantonalen Denkmalpflege oder der ENHK etwas zu ändern, dies umso weniger, als die Interessenabwägung nicht in ihren Aufgabenbereich falle. Deswegen sei es auch irrelevant, ob sich die kantonale Denkmalpflege im Rahmen des zweiten Vorprüfungsbe- richts zur Schutzwürdigkeit des Postgebäudes habe äussern können oder nicht. Darauf habe das ARE umso eher verzichten können, als eine solche Beurteilung im Rahmen der ersten Vorprüfung bereits erfolgt sei und die Problematik beim abgeänderten Projekt die gleiche geblieben sei. Sowohl das ursprüngliche wie das abgeänderte Projekt setzten nämlich beide den Abbruch des Postgebäudes voraus.- 104 - 15.1.5. Die Beigeladene verweist auf die Ausführungen zum GGP schützenswerte Bauten (BG1-act. 4/70 [Schützenswerte Kulturobjekte] in R 17 50). Die Er- haltungswürdigkeit sei bereits durch AA._____ und EE._____ abgeklärt worden. Ein weiteres Gutachten sei nicht zielführend. Die Gründe für den möglichen Abbruch des Postgebäudes überwögen. In der Duplik wird an- gefügt, denkmalpflegerisch relevant sei hinsichtlich Städtebau das abge- brannte N._____, das wieder zum Leben erweckt werden solle. 15.2. Das Verwaltungsgericht vermag sich den überzeugenden, vollständigen und in sich widerspruchsfreien Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 (vorstehend E. 15.1.3), der Beschwerdegegnerin 2 (vorstehend E. 15.1.4) und der Beigeladenen (vorne E. 15.1.5) vorbehaltlos anzuschliessen. 16.1.1. Weitere Rügepunkte sind der 'Ortsbildschutz und die Gebäudegestaltung'. 16.1.2. Die Beschwerdeführerin führt aus, dass der vorliegende Sondernutzungs- plan die zulässige Höhenkote – insbesondere im Baubereich I, in dem der Hotelneubau geplant sei – auf 1'837.50 m.ü.M. erhöhe und damit die zuläs- sige Gebäudehöhe von etwa 31 m auf der Nordseite und 48 m auf der Süd- seite verdoppelt werde. Im Klinikbereich seien laut geltendem Zonenplan keine oberirdischen Bauten zulässig. Neu solle der Klinikbau bis zu einer Höhenkote von 1'820 m.ü.M. zulässig sein. Auch die vorgesehene Gebäu- delänge falle massiv ins Gewicht. In der angrenzenden Dorfzone betrage die maximal zulässige Gebäudelänge 45 m. Die Vorschriften der SZS ver- böten das Zusammenbauen von Gebäuden, um eine 'Riegelwirkung' zu verhindern. Das Richtprojekt, welches dem Sondernutzungsplan zugrunde liege, sehe nun aber Bauten mit einer Gebäudelänge von ca. 78 m vor. Die geplante Teilrevision lasse sogar eine weitere Verlängerung der Gebäu- delängen zu, indem sie einen Zusammenbau von Baukörpern über die - 105 - Grenzen der verschiedenen Baufelder hinweg zuliessen. Das dem Sonder- nutzungsplan zugrunde liegende Richtprojekt sehe überdies enorme Ab- grabungen vor. Im Baubereich I sollten Abgrabungen von weit mehr als 20 m vorgenommen werden. Die Terrainveränderungen im bisher gleichmäs- sig abfallenden Hang H._____ seien massiv und veränderten das Ortsbild erheblich. Das Richtprojekt gliedere sich überhaupt nicht ins bestehende Ortsbild ein. Das überdimensionierte Projekt erscheine als eigentlicher Fremdkörper, welcher sämtlichen bisherigen Planungszielen und –absich- ten für das Gebiet H._____ zuwiderlaufe. Das Ortsbild der Beschwerde- gegnerin 2 sei zwar von Grossbauten geprägt, dabei handle es sich aber um historische Bauten, wie das A._____ oder das Hotel C._____. Keines- falls verfüge die Beschwerdegegnerin 2 aber über eine eigentliche Skyline. Diese historischen Bauten könnten nicht als Massstab für eine neue Über- bauung dienen. Diese Bauten prägten nämlich seit jeher das Ortsbild der Beschwerdegegnerin 2 und fügten sich in die gewachsene Ortsstruktur ein. Sie stünden zueinander in derartiger Beziehung, dass keines dem andern die Aussicht verbaue oder in anderer Weise tangiere. Das vorliegende Pro- jekt verbaue hingegen die bestehende Aussicht auf den See und die Berg- kulisse für einen grossen Teil des Dorfes. Auch der gewählte Baustil des Richtprojekts weiche mit seinen weit geschwungenen Bögen erheblich vom bestehenden ortstypischen Baustil ab. Entgegen der Auffassung der Be- schwerdegegnerin 1 sei auch der gewählte Standort des Hotels samt Klinik an zentraler Lage der Beschwerdegegnerin 2 alles andere als geeignet oder ideal. Der innerstädtische Standort verunmögliche vor allem eine un- gestörte Weitläufigkeit grossflächiger Parklandschaften als unmittelbare Umgebung. Diese für das Projekt ungünstigen Verhältnisse sollten mit grösseren Innenraumflächen (also einer Vergrösserung des umbauten Vo- lumens) wettgemacht werden, in dem ein Gefühl von 'Weitläufigkeit und Leichtigkeit' vermittelt werden sollte. Die Platzbedürfnisse hätten bei der Prüfung der Ortsbildverträglichkeit zwingend berücksichtigt werden müs-- 106 - sen, was aber unterlassen worden sei. Ein solcher Eingriff ins Ortsbild rechtfertige sich deshalb nicht, weil das Projekt überdimensioniert sei und unnötige, zahlreiche Nutzungen enthalte, die nicht am vorgesehenen Standort und zusammen mit dem Gesundheitshotel realisiert werden müssten. 16.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 67-70). 16.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 führt an, es seien vor allem A._____ und C._____, welche die Beurteilung der Beschwerdegegnerin 1 bezüglich Ortsbildschutz und Gebäudegestaltung kritisierten und geltend machten, dass der vorliegende Sondernutzungsplan eine weit grössere Ausnützung des Gebiets H._____ Süd zulasse, als dies bisher der Fall gewesen sei und dabei auch die geltenden Bestimmungen über das Mass bei einer Neuü- berbauung verletze. Zudem übersteige die zulässige Nutzung diejenige der Regelbauweise in der angrenzenden Inneren Dorfzone um ein Vielfaches. Der Hotelneubau würde gemäss Richtprojekt insgesamt 15 Etagen aufwei- sen, davon 12 zumindest teilweise oberirdisch, die restlichen unterirdisch. Die zulässige Höhenkote – insbesondere im Baubereich I – erhöhe sich auf 1'837.5 m.ü.M. und verdopple damit die zulässige Gebäudehöhe gemäss Spezialzone H._____ auf eine Gebäudehöhe von etwa 31 m auf der Nord- seite und 48 m auf der Südseite. Damit würde die Gebäudehöhe in der angrenzenden Dorfzone um etwa 13 bis 30 m überschritten. Auch der Kli- nikbau würde eine Höhenkote von immerhin 1'820 m.ü.M. aufweisen. Die städtebauliche Beurteilung der beigezogenen Fachleute (G._____ und FF._____ AG) habe gezeigt, dass die Standorte und die Setzung der ge- planten Baukörper wie auch deren Volumetrie und Gebäudehöhe richtig gewählt seien. Solche Sondernutzungen riefen eben nach Sonderbaufor- men, was die Beispiele der umliegenden Hotels, nämlich A._____, C._____ - 107 - und K._____ – aber auch das Z._____ – zeige. Es sei für den Gemeinde- vorstand aber auch klar, dass sich diese Sonderbauform nur mit einer ent- sprechenden Typologie und Nutzung, wie eben einem Hotel, rechtfertigen lasse. Es sei egal, ob es sich bei den bestehenden Hotelbauten um historische Objekte handle. Die Weiterentwicklung dürfe nicht unterbunden werden. Das widerspräche auch Art. 1 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a bis, bbis und c RPG. Zwar bleibe gemäss den Konzepten der G._____ vom Mai 2011 (BF-act. 36, BG1-act. 2/43, BG1-act. 4/49), November 2011 (BF-act. 37, BG1-act. 2/44, BG1-act. 4/50) und Juni 2014 (BF-act. 38, BG1-act. 2/45, BG1-act. 4/52 allesamt in R 17 50) das Gegenüber des Baus offen und der Grösse des neuen Eingangs stehe ein kleinformatiges Wohnhaus gegenüber. Dies bleibe aber so, bis A._____ und vor allem C._____ keine einigermassen klaren Vorstellungen über die Nutzung in diesem Bereich hätten. Die Be- schwerdegegnerin 2 wäre diesbezüglich kooperativ. Im Gegensatz zur Planung 1999/2000 stelle heute nach Art. 1 Abs. 2 lit. abis RPG die Siedlungsentwicklung nach innen und damit eine hochwertige Verdichtung ein grosses Thema dar, ebenso wie das Gebot der Hotelför- derung. Eine lockere Überbauung wäre heute auf H._____ höchst proble- matisch. Die mit der vorliegenden Teilrevision ermöglichten Bauten stellten bezüglich Nutzungsdichte, Gebäudeabmessungen und vor allem Höhe nichts Anderes dar als die natürliche Fortsetzung der herrschenden Kör- nung in der Umgebung. Diese Baukörper fügten sich optimal in die Skyline der Beschwerdegegnerin 2 ein, die ihrerseits durch die grossen Hotelbau- ten geprägt werde. Das ARE habe im zweiten Vorprüfungsbericht vom 24. Juli 2014 sogar eine zusätzliche Verdichtung bzw. Erhöhung der Nutzungs- dichte vorgeschlagen (BF-act. 23, BG1-act. 2/23 sowie BG1-act. 4/53 Ziff. 4.1 S. 5-6 in R 17 50). Aus Rücksicht auf die benachbarten Liegenschaften hätten die Projektanten davon aber abgesehen und die Höhe des vorgese- henen Gesundheitshotels noch reduziert.- 108 - Durch den Neubau würden nur wenige Liegenschaften in ihrer Aussicht stark beschränkt, jedenfalls nicht die P._____ und die beiden Hotelliegen- schaften. Die P._____ (Parzelle 1915) und der C._____-Hotelkomplex (Pa- rzelle 1694) lägen derart hoch über dem oberen Rand des projektierten Gesundheitshotels, dass von einer ins Gewicht fallenden Aussichtsbe- schränkung keine Rede sein könne; lediglich der Talboden und ein Teil des Sees seien nicht mehr im gleichen Umfang sichtbar wie bisher. Indessen bestehe kein Anspruch auf freie Sicht, insbesondere nicht im Siedlungs- kern. In der Duplik wird noch präzisierend festgehalten: Die Stellungnahme der Denkmalpflege vom 21. Januar 2013 (BF-act. 40 und BG1-act. 14 in R 17 50) sei zu einem anderen Projekt als dem vorlie- genden abgegeben worden. Dieses sei in Höhe und Struktur wesentlich abgeändert worden. Im jüngsten Vorprüfungsbericht vom 24. Juli 2014 habe die Denkmalpflege sogar noch grösser dimensionierte Hauptbauten als vertretbar erachtet. Die jetzt vorhandenen kleinformatigen Wohnbauten auf H._____ Nord dürften keine Bezugsgrösse für eine zukünftige Planung sein. Es stimme nicht, dass ein Vergleich mit Z._____ nur dann möglich wäre, wenn das für das Gesundheitshotel beanspruchte Gebiet zur Hotel- zone erklärt worden wäre. Im Bereich des im Richtprojekt vorgesehenen Gesundheitshotels sei über der Kote 1'820 m.ü.M. nur eine Hotelnutzung zulässig, so dass auch insoweit kein Unterschied zur projektbezogenen Nutzungsplanung Z._____ bestehe. Dass unter 1'820 m.ü.M. keine Hotel- nutzung vorgeschrieben worden sei, habe damit zu tun, dass bis zu dieser Kote schon nach bisherigem Recht alle Nutzungen der Inneren Dorfzone realisiert hätten werden dürfen und zum Teil mit dem Postgebäude auch schon realisiert worden seien. Die Frage, ob oberhalb der Kote 1'820 m.ü.M. auch hotelähnliche Bauten zulässig seien, also generell struktu- rierte Beherbergungsbetriebe gemäss ZWG und in diesem Zusammen- hang auch Querfinanzierungen könne hier offengelassen werden, weil die Regelung beim Z._____ ebenfalls von einer hotelmässigen Nutzung spre-- 109 - che und sich damit im Bedarfsfall die gleiche Auslegungsfrage stellen würde. 16.1.5. Die Beigeladene hält fest, das Projekt nehme gemäss Umweltbericht die Anliegen des ISOS geradezu auf. Die Planung nehme mit ihrer Bebauung- und freien Raumkonzeption auf die Umgebung genügend Rücksicht. Das städtebauliche Konzept werde weitergeführt. Die Stellungnahme der kan- tonalen Denkmalpflege sei berücksichtigt worden. In der Duplik wird noch ergänzt, die Beschwerdegegnerinnen hätten sich mit den ISOS auseinan- dergesetzt. Es stimme nicht, dass die Sondernutzungsplanung H._____ Süd überdimensionierte Bauten zulasse. Das geplante Bauvolumen ent- spreche gerade dem betreffenden Standort mit den benachbarten Hotels und dem erschliessungsrelevanten öffentlichen Verkehr, besonders wegen des nahen Bahnhofs. Hier erheische auch das ISOS einen Akzent. 16.2. Nach Auffassung des Gerichts schreiben Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG und Art. 73 Abs. 1 KRG das Einordnungsgebot für Siedlungen, Bauten und Anlagen vor. Eine optimale Gesamtwirkung wird aber nicht verlangt. Hier enthält das kommunale Recht keine strengeren Ordnungs- und Gestaltungsvorschrif- ten. Das ihnen von Art. 3 Abs. 1 KRG zugestandene Planungsermessen haben die Gemeinwesen pflichtgemäss auszuüben. Bei den Ästhetikfragen haben die Gemeinden praxisgemäss einen weiten Beurteilung- und Ermes- sensspielraum. Auch die Beschwerdegegnerin 1 als Beschwerde- und Ge- nehmigungsbehörde setzt nicht ihr eigenes Interesse anstelle desjenigen der Beschwerdegegnerin 2. Der Schutz von Ortsbildern bedeutet kein plötzliches Einfrieren des Ist-Zustands. Die Weiterentwicklung der Ortsbil- der erfolgt durch die Bezugnahme auf die besonderen Qualitäten und die Rücksichtnahme auf den historischen Bestand. Prüfgegenstand bildet da- bei die Übereinstimmung der revidierten Planung mit dem aktuellen über- geordneten Recht. Auch bei einer projektbezogenen Nutzungsplanung wird die Grundnutzung neu definiert.- 110 - Das mondäne Dorf der Beschwerdegegnerin 2 ist heterogen. Markante Ein- zelobjekte (Hotels, Bahnhof) prägen die südöstliche Ansicht des Dorfs. Dies ergibt die bekannte bewegte Silhouette der Beschwerdegegnerin 2. Ein zusätzliches städtebauliches markantes Gebäude fügt sich dabei in dieses Ensemble ein. Bis 1944 stand dort das abgebrannte N._____. An- stelle des im Kontext viel zu niedrigen und seiner ursprünglichen Funktion weitgehend verlustig gegangenen Postgebäudes kann mit einem markan- ten Neubau ein eigentliches Stadtentrée geschaffen werden, zusammen mit der künftigen Realisierung ebenfalls vorgesehener grosser Bauvolu- mina entlang der Nordseite der Via I._____. Mit der Gliederung der Ge- bäude und der vorgesehenen zwei attraktiven Aussichtsterrassen können trotzdem wichtige Aus- und Durchblicke erhalten werden. Weite Teile des Planungsperimeters grenzen an die Innere Dorfzone (Art. 77 BG). Diese ist schon heute recht dicht überbaut. Die von der NUP 2015 ermöglichte Über- bauung ermöglicht eine harmonische Siedlungsweiterentwicklung in der In- neren Dorfzone und auch der darin bereits realisierten Baudichten. Damit wird auch dem Verdichtungsgebot entsprochen. Insbesondere im östlichen und südlichen Bereich von H._____ Süd werden zudem beträchtliche Zwi- schenräume erhalten bleiben. Nur im Bereich des Klinikgebäudes (Baustandort II) entlang der bestehenden Strasse fällt eine – vertretbar kleine – Fläche im Freihaltebereich dahin. Daran zu erinnern ist in diesem Zusammenhang, dass das Hotel und die Klinik nicht in einen 'bisher als Grünfläche ausgeschiedenen' Bereich zu stehen kommen, sondern in der Bauzone gemäss Zonenplan mit den im vorgesehenen GGP H._____ Süd 2015 festgelegten Gestaltungsvorschriften. Im Gutachten der LL._____ AG (BF-act. 26, BG1-act. 6/1 [Duplik] in R 17 50) hat gemäss der Beschwerdegegnerin 1 der Nachweis erbracht werden können, dass das dem Richtprojekt vom 19. September 2015 zugrunde ge- legte Raumprogramm und damit auch der Volumenbedarf für ein modernes Gesundheitshotel mit Klinik betrieblich und wirtschaftlich im Grundsatz rich-- 111 - tig dimensioniert ist. Dem Inhalt dieses Gutachtens kann sich das Gericht uneingeschränkt anschliessen. Der Grössenvergleich (Fussabdruck) von C._____ und A._____ mit dem geplanten Gesundheitshotel zeigt klar, dass dieses mit einer Grundfläche von 2'891 m² gegenüber 5'716 m² Grundfläche von C._____ und 6'262 m² Grundfläche bei A._____ weit weniger wuchtig erscheint als die beiden na- hegelegenen Tophotels (BG1-act. 6/32 in R 17 50). Die beanstandeten Bögen in der Fassade haben offensichtlich eine bausta- tische Funktion. Damit können nach der Beigeladenen mit einfachen Bau- stoffen die notwendigen Spannweiten erzielt werden. Der Bogen schützt den Zwischenraum an einer Stelle, wo diese dem Wetter besonders aus- gesetzt ist, ohne das Bedürfnis nach einer möglichst freien Aussicht zu schmälern. Die Sanktionierung der Gestaltung der Fassaden, welche im Detail ohnehin noch nicht festgelegt wurde, liegt im Ermessen der Pla- nungsbehörde, welches vorliegend sicherlich nicht überschritten ist. Dies gilt auch mit Blick auf das Ortsbild und die Bauästhetik. Die NUP 2015 und das Richtprojekt vom 19. September 2015 stehen nach Auffassung der Be- schwerdegegnerinnen im Einklang mit den Vorschriften des Ortsbildschut- zes und den Anforderungen einer überdurchschnittlich guten Gebäudege- staltung. Ihnen ist zu folgen, auch nachdem der Augenschein vom 29. März 2019 (siehe Gerichtsfotos 1-61) und das Modell (BG1-act. 12 in R 17 44 – Wurde dem Gericht ausgehändigt) diesen Eindruck bestätigt haben. Mit der getroffenen Lösung hat die Beschwerdegegnerin 2 als Planungsbehörde das ihr zustehende Ermessen nicht überschritten. Ob ein förmliches Wett- bewerbsverfahren durchzuführen gewesen wäre, kann offenbleiben. Die Entwürfe sind zudem seitens der Planungsbehörde immer wieder überprüft und durch die Projektverfasser umfassend überarbeitet worden. 17.1.1. Thematisiert wurde zudem die Rechtmässigkeit und umweltschutzrechtli- che Vertretbarkeit eines 'Helikopterlandeplatzes' auf dem Dach der Klinik.- 112 - 17.1.2. Die Beschwerdeführerin bringt dazu vor, dass sie schon zu den fehlenden Umweltabklärungen – inkl. Lärm- und Lufthygienethematik – für die Parkie- rungsanlagen ausgeführt habe, dass eine Verweisung der gesamten The- matik ins Baubewilligungsverfahren nicht ausreiche. Die Umweltauswir- kung eines Helikopterlandeplatzes müssten zwingend bereits auf Stufe Sondernutzungsplanung überprüft und beurteilt werden. Andernfalls sei der Sondernutzungsplan nicht genehmigungsfähig, was auch das ANU zuhan- den des ARE im 1. Vorprüfungsbericht festgehalten habe. Die Beschwer- degegnerin 1 hätte deshalb den GEP mit dem Standort (auf dem Klinik- dach) für den Helikopterlandeplatz nicht genehmigen dürfen. 17.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 65-66). 17.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 äussert sich dazu nicht weiter. 17.1.5. Die Beigeladene gibt an, die Beschwerdegegnerin 1 habe erwogen, dass eine unzulässige Lärmbelastung angesichts der sehr wenigen Flugbewe- gungen pro Jahr (ca. 50 Rettungsflüge) ausgeschlossen werde. Die Ver- schiebung des heutigen Standorts um 400 m stelle eine Verbesserung der Lärmsituation für die Beschwerdegegnerin 2 dar. Es habe folglich keinen Grund gegeben, deshalb die Genehmigung der Nutzungsplanung zu ver- weigern. Die Beschwerdegegnerin 1 habe zudem festgehalten, dass selbst eine fehlende Bewilligungsfähigkeit des Helikopterlandeplatzes die Geneh- migungsfähigkeit der restlichen Planung nicht in Frage stellen würde. Wenn die Beschwerdeführerin also moniere, dass die Umweltauswirkungen eines Helikopterlandeplatzes zwingend bereits auf Stufe der Sondernutzungspla- nung überprüft und beurteilt werden müssten, sei ihr entgegenzuhalten, dass diese auf den Gesichtspunkt geprüft wurden, ob eine unzulässige - 113 - Lärmbelastung ausgeschlossen werden könne. Mehr sei nicht erforderlich und angesichts des Umstands, dass das konkrete Bauprojekt noch nicht vorliege, auch nicht möglich. 17.2. Nach Auffassung des Gerichts gilt ein Spitalhelikopterlandeplatz im Sied- lungsgebiet nicht als ziviler Flugplatz (Art. 1 Abs. 2 Anhang 5 LSV). Für Spitalhelikopterlandeplätze gelten keine Belastungsgrenzwerte für Lärm. Die Zumutbarkeit des Lärms ist gestützt auf Art. 40 Abs. 3 LSV im Einzelfall nach Art. 15 USG zu beurteilen. Daher hat die Beschwerdegegnerin 2 zu Recht eine Grobabschätzung über Flugsicherheit und Lärmbelastung vor- nehmen lassen. Wie die Vorinstanz festhält, dürfte der neue Spitallande- platz für die Klinik S._____ für Notfälle zu rund 50 Flugbewegungen pro Jahr und weniger als einer pro Nacht führen. Der Landeplatz wird vom jet- zigen Standort der Klinik S._____ im Zentrum der Beschwerdegegnerin 2 400 m nach Nordosten verschoben. Dazu wird von der Beschwerdegegne- rin 1 zutreffend ergänzend auf die Expertise der KK._____ vom 24. Juli 2014 verwiesen. In diesem Zusammenhang hat die Beschwerdegegnerin 1 deshalb der Beschwerdegegnerin 2 empfohlen, im Baubewilligungsver- fahren die vom Helikopterverkehr verursachte Lärmbelastung durch ein ei- genständiges Lärmgutachten zu ermitteln. 18.1.1. Streitpunkt bildet im Weiteren auch das 'kommunale Verkehrskonzept'. 18.1.2. Die Beschwerdeführerin rügt, dass die Planungsbehörde (Beschwerdegeg- nerin 2) bei der Ausarbeitung der projektbezogenen Sondernutzungspla- nung die Verkehrsstudie aus dem Jahre 2014 völlig unberücksichtigt gelas- sen habe, obwohl die Verkehrsstudie die erforderlichen Grundlagen für die entsprechende Festlegung in der Ortsplanungsrevision sowie der Projek- tierung und Umsetzung von zweckdienlichen Massnahmen liefern sollte. Für die Beschwerdegegnerin 1 sei die Differenz zwischen der Verkehrsstu-- 114 - die und dem Richtprojekt im aktuellen Planungsverfahren nicht entschei- dend, weil über die definitive Anzahl der Parkplätze erst befunden werden könne, wenn ein konkretes Bauprojekt samt Nutzungs- bzw. Betriebskon- zept vorliege. Dies sei nicht richtig. Völlig unabhängig davon, ob das der Planung zugrundeliegende Richtprojekt auch für die Parkierung verbindlich sei, stehe die Sondernutzungsplanung in einem Widerspruch zum Ver- kehrskonzept der Beschwerdegegnerin 2. Dieser Widerspruch lasse sich auch durch ein späteres Nutzungs- bzw. Betriebskonzept nicht ändern. Die Verkehrsstudie empfehle nämlich, das Parkplatzangebot in den Zentren wo immer möglich zu beschränken. Der Sondernutzungsplan sehe keine der- artigen Beschränkungen vor. Demnach müssten in einem nachfolgenden Baubewilligungsverfahren also eine unbeschränkte Anzahl Parkplätze be- willigt werden. Für eine Beschränkung würde es nämlich an einer rechtli- chen Grundlage fehlen. Damit würde diese wesentliche Vorgabe der Ver- kehrsstudie missachtet. Sowohl die Planungsbehörde (Beschwerdegegne- rin 2) als auch die Genehmigungsbehörde (Beschwerdegegnerin 1) hätten die Verkehrsstudie auf der Stufe Sondernutzungsplan zwingend beachten müssen, was sie rechtswidrig unterlassen hätten. 18.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 66-67). 18.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 bringt vor, die Verkehrsstudie HH._____ vom Juni 2014 sei kein Verkehrskonzept, nur eine Studie. Sie sei vom Bauamt in Auftrag gegeben und vom Gemeindevorstand nur zur Kenntnis genom- men worden. Sie habe keine verbindliche Wirkung. Das Verkehrskonzept sei im geltenden GEP und in Art. 38-47 BG enthalten. Der GEP unter- scheide zwischen einem Perimeter inner- und ausserhalb. Innerhalb, dazu gehöre auch H._____ Nord und Süd, errichte grundsätzlich die Beschwer- degegnerin 2 Gemeinschaftsparkierungsanlagen und stelle diese ganz - 115 - oder zum Teil als Parkplätze zur Verfügung. Die Beschwerdegegnerin 2 könne dies auch Dritten überlassen. Innerhalb dürften Pflichtparkplätze nur beschränkt erstellt werden, im Dorf höchstens 40 %, im Bad höchstens 50 % und somit nicht unbeschränkt viele. Die Regelung habe sich bewährt. Somit seien hier keine weiteren Einschränkungen nötig. Für das Gesund- heitshotel und die Klinik gebe es eine Gemeinschaftsparkierungsanlage. Diese sei nicht öffentlich und der Zusatzverkehr, welcher daraus resultiere, sei auf dem kurzen Stück auf der Via I._____ bis zur Via M._____ gut zu bewältigen. Die Studie HH._____ ziele nicht auf die Pflichtparkplatzrege- lung ab, sondern auf die öffentlichen Parkplätze. Danach sollen in den Zen- tren Dorf und Bad das Angebot an öffentlichen Parkplätzen auf öffentlichem Grund beschränkt werden. Im Dorf solle eine parkplatzfreie Zone mit unter anderem einer Aufhebung bzw. Umnutzung des Parkhauses MM._____ geschehen. Dazu seien in der Studie flankierende Massnahmen vorgese- hen. 18.1.5. Die Beigeladene hält in ihre Duplik fest, die Erschliessung von H._____ Süd sei optimal. Es sei nicht ersichtlich, welches vernünftige Verkehrskon- zept beeinträchtigt werden könnte. 18.2. Nach Erkenntnis und Würdigung des streitberufenen Verwaltungsgerichts war Gegenstand der Auflage im Genehmigungsentscheid der Beschwer- degegnerin 1 auch die im Juni 2014 von HH._____ erstellte kommunale Verkehrsstudie zur Abstimmung von Siedlungsentwicklung und Verkehrs- angebot. Die Beschwerdegegnerin 2 hat zu dieser Verkehrsstudie erwo- gen, diese empfehle als zentrale Massnahme für die Verbesserung der ört- lichen Verkehrssituationen im Gebiet 'Dorf' unter anderem die Aufhebung bzw. Umnutzung des Parkhauses MM._____. Mit den in der Studie emp- fohlenen weiteren Massnahmen in den Bereichen Parkierung und Park- raumbewirtschaftung, Langsamverkehr und öffentlicher Verkehr sowie ver-- 116 - schiedener verkehrsplanerischer und organisatorischer Massnahmen soll- ten nach Ansicht der Beschwerdegegnerin 2 die aus den bekannten Pla- nungen und Bauprojekten resultierenden Verkehrszunahmen, wozu auch das Vorprojekt H._____ Süd gehört, zu bewältigen sein. Für H._____ Süd gilt diese Feststellung ganz besonders wegen der guten Anbindung an den ÖV mit der RhB und zwei Buslinien in der Nähe und für den Individualver- kehr an das Strassennetz eingangs der Beschwerdegegnerin 2. Im Um- weltbericht, Ziff. 4.3.4 und 4.3.5, hat sich die GG._____ AG mit den von HH._____ gelieferten Daten detailliert auseinandergesetzt. Die Verkehrs- studie bildet daher neben den weiteren Unterlagen eine gute Grundlage für die NUP 2015. Indessen kann über die definitive Anzahl der Parkplätze be- kanntlich erst befunden werden, wenn ein konkretes Bauprojekt samt Nut- zungs- und Betriebskonzept vorliegt. Differenzen zwischen der Verkehrs- studie und dem Richtprojekt im aktuellen Planungsverfahren sind deshalb auch nicht entscheidend. Ein Nutzungs- bzw. Betriebskonzept ist erst dann zu erarbeiten, wenn klar ist, ob das Hotel und die Klinik mit den vorgesehe- nen Volumina und Gebäudeabmessungen erstellt werden könne. Die NUP H._____ Süd steht damit nicht im Widerspruch zur Verkehrsstudie, sondern berücksichtigt diese. 19.1.1. Zu prüfen bleibt hier noch die 'zusammenfassende Interessenabwägung'. 19.1.2. Die Beschwerdeführerin ist zusammenfassend der Auffassung, es hätten keine hinreichenden gewichtigen Gründe für eine Planänderung vorgele- gen. Die von der Beschwerdegegnerin 1 genehmigte Planung widerspre- che sodann den Vorgaben der RRIP OE, der eine ortstypische Bebauung mit einer qualifizierten Dichte vorschreibe. Speziell gravierend seien die Verstösse gegen das Bundesumweltrecht. Für die Ortsplanungsrevision hätte zwingend eine UVP durchgeführt werden müssen. Es sei mit den bun- desrechtlichen Vorgaben nicht vereinbar, die Abklärungen der Umweltaus-- 117 - wirkungen des konkret vorliegenden Richtprojekts in das Baubewilligungs- verfahren zu verschieben; diese hätten im Zuge der Sondernutzungspla- nung abgeklärt werden müssen. Ausserdem seien verschiedene Vorschrif- ten des Bundesumweltrechts (Lärmschutz, Luftreinhaltung, Altlasten) ein- deutig nicht eingehalten und auch nicht abgeklärt worden. Das der Sonder- nutzungsplanung zugrundeliegende Richtprojekt sei mit dem Ortsbild der Beschwerdegegnerin 2 – speziell dem Gebiet H._____ – nicht verträglich und hätte daher auch deshalb nicht genehmigt werden dürfen. 19.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 72-74). 19.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, die Beschwerdegegnerin 1 habe auf S. 21 ff. des Beschwerdeentscheids die gegensätzlichen Interes- sen für und wider 'Gesamtplanung H._____' gegeneinander abgewogen. Überwiegende Gründe sprächen für eine separate Entwicklung von H._____ Süd. Zudem habe die Beschwerdegegnerin 2 im Planungsbericht dargelegt, welche Gründe sie dazu bewogen habe, dem Projekt Gesund- heitshotel und Klinik zum Durchbruch zu verhelfen (S. 23/24 und 26/27). Im Planungsbericht sei unter Ziff. III B 1 auch auf die von der PP._____ 2014 in Auftrag gegebene Interessenabwägung zwischen ortsbaulichen Entwick- lungsinteressen und dem Objektschutzinteresse hingewiesen worden. Vor allem in der Stellungnahme zu den Mitwirkungseingaben habe sich der Ge- meindevorstand mit den entsprechenden Aspekten auseinandergesetzt. In der Botschaft zuhanden der Urnenabstimmung vom 18. Oktober 2015 habe die Beschwerdegegnerin 2 das grosse öffentliche Interesse an der Reali- sierung des Projekts erläutert, unter Bezugnahme auf die aufgelegten Be- richte der beigezogenen Fachleute. Es sei auch auf die Problematik des Abbruchs des Postgebäudes hingewiesen worden. Die Beschwerdegegne- rin 1 habe das Recht gehabt, selber eine Interessenabwägung vorzuneh-- 118 - men. Sie sei nämlich nicht nur Beschwerde-, sondern Genehmigungsin- stanz mit umfassender Kognition und laut Art. 49 KRG nach Anhörung der Beschwerdegegnerin 2 und Betroffener sogar berechtigt, rechtswidrige Vorschriften zu ändern und formelle Mängel zu beheben. Die Prüfung habe unter allen Aspekten zu erfolgen, also auch betreffend Interessenabwä- gung. Die Beschwerdegegnerin 1 könnte die Vorlage auch an die Be- schwerdegegnerin 2 zurückweisen, wenn eine Interessenabwägung ganz oder teilweise fehlte. Eine Nichtgenehmigung wäre nur dann vorzunehmen, falls die Vorlage auf einer falschen Interessenabwägung beruhe. Eine Rückweisung wäre ein Leerlauf, wenn die Beschwerdegegnerin 1 anhand eigener Interessenabwägung zur eindeutigen Erkenntnis gelangte, die Vor- lage sei auch unter diesem Aspekt korrekt. Es gehe darum, dass keine Pla- nungsvorlage in Kraft trete, welche die massgebenden öffentlichen oder privaten Interessen nicht hinreichend berücksichtige. 19.1.5. Die Beigeladene macht (bereits bei der 'Prüfung unter dem Aspekt ISOS') geltend, das Vorhaben beeinträchtige keine schützenswerten Ortsbildinter- essen. Angesichts der Bebauungsstruktur im Umfeld (Passage und dichte Hotelüberbauung im Osten, GGP H._____ Nord, R._____, Aufwertung des Bahnhofareals im Süden und Aufwertung des Hotels und Hotelareals L._____ im Westen), der Bebauungsmöglichkeiten in H._____ Nord und der weitgehend aufgegebenen Nutzungen des Postgebäudes, bezeichne bereits das ARE die heutige Situation als Restfläche mit beschränktem Ei- genwert, welche städtebaulich als aufzuwertende und zu verdichtende Bra- che gelten würde. Das Vorhaben setze einen markanten ortsbaulichen Ak- zent, welcher aus eigener Kraft einen neuen Ort mit Qualitäten zwischen den Entwicklungsschwerpunkten Bahnhofareal und Dorfzentrum schaffe. Ganzheitlich betrachtet ergänze das Projekt die naheliegenden und zu den prominentesten zählenden Hotelbauten vor Ort, nämlich das A._____ und das C._____ in bester und zeitgemässer Form. Aufgrund dieser Erwägun-- 119 - gen und Interessenabwägung habe schon das ARE keine Probleme mit dem ISOS gesehen (vgl. dazu vorstehend auch E. 12.1.5). 19.2. Das Gericht gelangt zur Überzeugung, dass sowohl die Beschwerdegeg- nerin 2 als auch die Beschwerdegegnerin 1 die Gesamtinteressenabwä- gung bezüglich der Auswirkungen der vorliegenden NUP 2015 resp. des dadurch ermöglichten Baus eines Hotels und einer Klinik am vorgesehenen Standort – in einem Gebiet, welches aus siedlungsplanerischer Sicht und aufgrund der optimalen ÖV-Erschliessung für eine verdichtete Bauweise im Lichte der neuen Vorschriften von RPG 1 prädestiniert ist – in den geplan- ten Ausmassen – in der näheren Umgebung gibt es noch weitere grosse Bauvolumen, wie die Hotels C._____, A._____ und K._____ – und mit der vorgesehenen Architektur korrekt vorgenommen haben, indem sie zum Schluss gekommen sind, dass all dies in einem gewichtigen öffentlichen Interesse liegt, welches die entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen – so unter anderem auch das Interesse an der Erhaltung des Postgebäudes sowie das Interesse der Hotels C._____ und A._____ samt übriger Nachbarschaft an der Wahrung der bisherigen Aussichtsverhält- nisse – überwiegt. Ausschlaggebend ist insbesondere die Tatsache, dass die Entstehung eines neuen Hotels für ein gehobenes Kundensegment an prominenter Lage für die künftige Positionierung der Beschwerdegegnerin 2 als weltberühmte Ferien- und Kurortsdestination von grosser Bedeutung ist, um weiterhin im Verdrängungswettbewerb zwischen den immer zahlrei- cher werdenden internationalen Destinationen mit hoher Reputation beste- hen zu können. Investoren für neue Hotelbauten im Berggebiet sind nicht zahlreich, insbesondere, nachdem die Quersubventionierung solcher Bau- vorhaben aufgrund der Zweitwohnungsgesetzgebung (ZWG; SR 702) stark eingeschränkt worden ist. Die Gesamtinteressenabwägung fällt nicht zuletzt auch deshalb zu Guns- ten der vorliegenden neuen Planung aus, weil mittels Auflage sichergestellt - 120 - wird, dass von den Mehrhöhen im Vergleich zur rechtskräftigen Planung im Baubereich I nur Gebrauch gemacht werden kann, wenn das ermöglichte maximale Gebäudevolumen grundsätzlich gesamthaft als Hotel zu nutzen ist. Gegenüber einer solchen Hotelnutzung vermögen die entgegenstehen- den privaten Interessen aufgrund der Situation vor Ort trotz der erheblichen Nutzungsintensivierung nicht aufzukommen. Auch an der Ausscheidung ei- nes dringend benötigten Baustandortes für die neue Klinik S._____ in H._____ Süd besteht, sogar unabhängig von der vorgesehenen Realisie- rung des Hotels, ein grosses öffentliches Interesse. Sollte im Baubereich I wider Erwarten kein Hotel, sondern andere zonenkonforme Nutzungen re- alisiert werden, erweist sich die beschlossene Nutzungsplanung trotzdem als sachgerecht, weil diesfalls im Vergleich zur NUP 2002 für H._____ Süd keine markant höheren Gebäude zulässig wären und die überbaubaren Grundstücksbereiche sogar Reduktionen erführen. Die Gesamtinteressenabwägung fällt schliesslich auch deshalb zugunsten der vorliegenden Nutzungsplanung aus, weil lediglich eine bereits beste- hende Bauzone betroffen ist und der Planung keine überwiegenden Inter- essen des Ortsbildschutzes, des Denkmalschutzes (Postgebäude) oder des Umweltschutzes entgegenstehen. Zwar werden aufgrund der NUP 2015 die Aussichtsverhältnisse einzelner Nachbarschaften im Vergleich zur Planung NUP 2002 in grösserem oder kleinerem Umfang verschlech- tert. Dies kann für diese Kreise grössere oder kleinere wirtschaftliche Ein- bussen zur Folge haben. In Übereinstimmung mit der Beschwerdegegnerin 2 stuft die Beschwerdegegnerin 1 das öffentliche Interesse an der Schaf- fung der Voraussetzungen für das neue Hotel und die neue Klinik am ge- planten Standort und die damit ermöglichte hochwertige Weiterentwicklung des Ortes X._____ im Einklang mit den neuen Verdichtungsgrundsätzen des Raumplanungsrechts jedoch als höher ein als das private Interesse an einem Fortbestand der hergebrachten Aussichtsverhältnisse. Es gibt kei- nen Anspruch auf ewige Gewährleistung existierender Aussichten. Mittels - 121 - der Auflage gemäss Dispositiv Ziff. 1.a) und b) des Genehmigungsent- scheids wird zudem sichergestellt, dass von der Mehrhöhe im Baubereich I im Verhältnis zur NUP 2002 effektiv nur dann Gebrauch gemacht werden kann, wenn das gesamte ermöglichte Volumen überwiegend zu Hotelzwe- cken genutzt wird. 20.1. Der angefochtene Beschluss des kommunalen Souveräns vom 18. Okto- ber 2015 betreffend Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd, wie auch der zugehörige Genehmigungsentscheid der Beschwerdegegnerin 1 (Pro- tokoll Nr. 355) vom 25. April/3. Mai 2017 als auch im Besonderen der Be- schwerdeentscheid der Beschwerdegegnerin 1 (Protokoll Nr. 357) vom 25. April/3. Mai 2017 betreffend Teilrevision der Ortsplanung (neue Nutzungs- planung H._____ Süd) erweisen sich nach dem Gesagten allesamt als rechtens und korrekt, was zu ihrer Bestätigung und zur Abweisung der da- gegen erhobenen Beschwerde vom 2. Juni 2017 führt. 20.2. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Aufgrund der Komplexität der Sache und des Umfangs der Fallbearbeitung (mit Durch- führung eines Augenscheins) erachtet das Verwaltungsgericht vorliegend ermessensweise eine Staatsgebühr von Fr. 10'000.-- für angemessen. 20.3.1. Aussergerichtlich hat die Beschwerdeführerin die Beigeladene ebenfalls zu entschädigen. Nach Art. 40 Abs. 2 VRG stehen der beigeladenen Person, welche [auf Einladung des Instruktionsrichters] am Verfahren teilnimmt, die gleichen Rechte zu wie den Hauptparteien. Vorliegend hat sich die Beige- ladene sowohl mittels Rechtsschriften und entsprechenden Anträgen als auch durch ihre Präsenz am Augenschein vom 29. März 2019 am Verfah- ren beteiligt, wofür sie – entsprechend dem Ausgang des Verfahrens – aus- sergerichtlich gebührend zu entschädigen ist. Angesichts der Gleichstel-- 122 - lung mit den Hauptparteien kommt somit in Bezug auf die Beigeladene Art. 78 Abs. 1 VRG zur Anwendung, wonach die im Rechtsmittelverfahren un- terliegende Partei in der Regel verpflichtet wird, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. 20.3.2. Ausgangspunkt bildet hier die Honorarnote des Rechtsvertreters (RA Hu- ber) der Beigeladenen vom 15. Januar 2018, worin dieser eine Entschädi- gung von Fr. 69'579.10 ([soweit für das Gericht ersichtlich] bestehend aus: Arbeits-/Zeitaufwand 185.50 Std. meist à Fr. 360.--/Std. [ergibt rund Fr. 66'780.--] zzgl. Kleinspesen [Restbetrag Fr. 2'799.10]) geltend machte. Weil sich die Eingaben und Vorbringen der Beigeladenen auf vier Be- schwerdeführer/Innen beziehen, muss die Gesamtsumme der eingereich- ten Honorarnote entsprechend auf vier Parteien aufgeteilt werden. Zudem ist die betreffende Honorarnote von vornherein noch zu kürzen. Im Kanton Graubünden ist für die Bemessung und Berechnung der Entschädigung der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte die Honorarverordnung (HV; BR 310.250) massgebend. Gemäss Art. 2 Abs. 1 HV setzt die urteilende In- stanz die Parteientschädigung der obsiegenden Partei nach Ermessen fest. In Art. 3 Abs. 1 Satz 1 HV wird dazu bestimmt: "Als üblich gilt ein Stundenansatz zwischen 210 und 270 Franken." Das Gericht sieht keine Veranlassung, nicht auch hier vom üblichen (durchschnittlichen) Stunden- ansatz von Fr. 240.-- auszugehen. Dementsprechend ist die Honorarnote vom 15. Januar 2018 (ohne Honorarvereinbarung gemäss Art. 4 HV) noch ziffernmässig nach unten zu korrigieren. Das Gericht setzt daher ermes- sensweise die Parteientschädigung auf total Fr. 47'855.60 (bestehend aus: 185.50 Std. à Fr. 240.--[Fr. 44'520.--] plus 3 % Kleinspesen [Fr. 1'335.60] und Auslagenersatz für die Teilnahme am Augenschein vom 29. März 2019 [Pauschale Fr. 2'000.--/inkl. Studium Protokoll Augenschein]) fest. Mangels Substantiierung und Spezifizierung der am 15. Januar 2018 eingereichten Honorarnote ist dieselbe je hälftig und damit zu gleichen Teilen auf die Ver-- 123 - fahren R 17 44, 45, 46, 50 [Fr. 23'927.80] einerseits und das Verfahren R 17 48 [Fr. 23'927.80] andererseits aufzuteilen. Für das Verfahren R 17 50 bedeutet dies konkret, dass die hier obsiegende Beigeladene gegenüber der unterliegenden Beschwerdeführerin im Umfang von ¼ ihrer Honorar- note von Fr. 23'927.80 (für alle vier Verfahren R 17 44, 45, 46, 50) zu ent- schädigen ist. Die Parteientschädigung beträgt somit Fr. 5'981.95 (Fr. 23'927.80 geteilt durch 4). In diesem Umfang hat die Beschwerdeführerin der Beigeladenen im Verfahren R 17 50 eine aussergerichtliche Entschä- digung zu bezahlen. Weil die Beigeladene gemäss UID-Register (CHE 116.244.146) mehrwertsteuerpflichtig und damit vorsteuerabzugsberech- tigt ist, ist die Parteientschädigung ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen (siehe Leiturteil PVG 2015 Nr. 19, VGU R 17 39/R 17 71 vom 26. Juni 2018 E. 7.2, R 17 32 vom 11. Mai 2017 E. 2c und R 16 58 vom 14. Februar 2017 E. 7b). 20.4. Den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 steht gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG keine Entschädigung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegten, wofür kein Auslagenersatz gewährt wird. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 10'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 2'558.-- zusammen Fr. 12'558.--- 124 - gehen zulasten der A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Aussergerichtlich hat die A._____ die B._____ mit Fr. 5'981.95 (ohne MWST) zu entschädigen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen] Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 17. Juni 2021 abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (1C_49/2020).