<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2020.00065</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220679&amp;W10_KEY=13013480&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2020.00065</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.10.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 25.02.2021 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Qualifikation als gewerbsmässige Liegenschaftenhändlerin im Sinn von § 221 Abs. 2 StG Zulässigkeit der Anfechtung des Rückweisungsentscheids (E. 1). Zulässigkeit von neuen Beweismitteln, welche einen bereits behaupteten Sachverhalt untermauern (E. 2). Das Verwaltungsgericht hat schon mehrfach entschieden, dass für die Qualifikation als gewerbsmässige Liegenschaftenhändlerin im Sinn von § 221 Abs. 2 StG auf die bundesgerichtliche Praxis zu Art. 127 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) abzustellen ist, welche ihrerseits auf die Rechtsprechung zur direkten Bundessteuer zurückgreift (E. 3). Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die beiden Verkäufe der Pflichtigen zeigen, dass die Erzielung von Gewinn durch die Veräusserung von weiterentwickelten Liegenschaften den Gesellschaftszweck der Pflichtigen darstellt. Die etwas längere Haltedauer der zweiten Liegenschaft, die Bilanzierung der Liegenschaften im Anlagevermögen sowie die wenigen Transaktionen sind auf die Grössenordnung der beiden Projekte und die zeitintensive Entwicklungstätigkeit zurückzuführen und stehen einer Qualifikation als gewerbsmässige Liegenschaftenhändlerin im Sinn von § 221 Abs. 2 StG vorliegend nicht entgegen. Der Entscheid des Steuerrekursgerichts, wonach die Pflichtige als gewerbsmässige Liegenschaftenhändlerin im Sinn von § 221 Abs. 2 StG qualifiziert, ist zu bestätigen (E. 4.4) Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HALTEDAUER">HALTEDAUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IMMOBILIENENTWICKLERIN">IMMOBILIENENTWICKLERIN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHÃNDLERIN">LIEGENSCHAFTENHÃNDLERIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNGSENTSCHEID">RÃCKWEISUNGSENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZWISCHENENTSCHEID">ZWISCHENENTSCHEID</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 93 Abs. I BGG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 221 Abs. II StG</span><br/><span class="ungerade">§ 41 Abs. III VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=50325" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2020.00065</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. Oktober 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Corinna Bigler. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadt A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> vertreten durch die Kommission fÃ¼r Grundsteuern, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>B Holding AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>als Rechtsnachfolgerin der C AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA D,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die C AG mit Sitz in der Stadt A (nachfolgend: die Pflichtige) war im Immobilienbereich tÃ¤tig. Per 6. Juni 2019 wurden die Aktiven und Passiven der Pflichtigen infolge Fusion auf die B Holding AG (ehemalige Muttergesellschaft) Ã¼bertragen und die Pflichtige im Handelsregister gelÃ¶scht. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit Kaufvertrag vom 28. September 2009 erwarb die Pflichtige das GrundstÃ¼ck GB Bl. 01, Kat.-Nr. 02, ... m<sup>2</sup>, an der E-Strasse 03/04/05 in der Stadt A zu einem Preis von Fr. â¦. In der Folge entwickelte sie zusammen mit der B AG das Projekt F, fÃ¼r das schliesslich eine rechtskrÃ¤ftige Baubewilligung erlangt wurde. Mit Vertrag vom 15. Juni 2018 verkaufte die Pflichtige das erwÃ¤hnte GrundstÃ¼ck an die G AG mit Sitz in H, Kanton I zu einem Preis von Fr. â¦. Im selben Vertrag verkaufte die Pflichtige zusammen mit der B AG auch die Rechte am Projekt F und an der daran zugrunde liegenden rechtskrÃ¤ftigen Baubewilligung fÃ¼r Fr. â¦, wovon Fr. â¦ der Pflichtigen und Fr. â¦ der B AG zu bezahlen waren. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>In der GrundstÃ¼ckgewinnsteuererklÃ¤rung machte die Pflichtige zusÃ¤tzliche Aufwendungen als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin im Sinn von § 221 Abs. 2 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) in HÃ¶he von Fr. â¦ geltend. Mit Schreiben vom 2. Oktober 2018 teilte das Steueramt der Stadt A, Bereich Grundsteuern, der Pflichtigen mit, dass sie die Kriterien fÃ¼r den Status als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin nicht erfÃ¼lle, weshalb die geltend gemachten Kosten nicht zum Abzug zugelassen wÃ¼rden. Mit Veranlagungsbeschluss vom 26. Februar 2019 setzte die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt A den steuerpflichtigen GrundstÃ¼ckgewinn auf Fr. â¦ und die zu bezahlende GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ fest. Die zusÃ¤tzlichen Kosten in HÃ¶he von Fr. â¦ wurden â wie im Schreiben vom 2. Oktober 2018 bereits angekÃ¼ndigt â nicht zum Abzug zugelassen. Mit Einsprache vom 3. April 2019 beantragte die Pflichtige, sie sei als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin im Sinn von § 221 Abs. 2 StG zu qualifizieren, die zusÃ¤tzlichen Kosten von Fr. â¦ seien zum Abzug zuzulassen, der steuerbare GrundstÃ¼ckgewinn sei auf Fr. â¦ und die zu bezahlende GrundstÃ¼ckgewinnsteuer sei auf Fr. â¦ festzusetzen. Die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt A wies die Einsprache mit Einsprachebeschluss vom 22. August 2019 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Rekurs vom 27. September 2019 gelangte die B Holding AG als Rechtsnachfolgerin der Pflichtigen an das Steuerrekursgericht und wiederholte die im Rahmen der Einsprache geltend gemachten AntrÃ¤ge. Das Steuerrekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom 29. Juni 2020 teilweise gut und wies die Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt A zurÃ¼ck. Es entschied, dass sich die Pflichtige als LiegenschaftenhÃ¤ndlerin im Sinn von § 221 Abs. 2 StG qualifiziere und wies die Sache zur Beurteilung der ZulÃ¤ssigkeit der geltend gemachten AbzÃ¼ge zurÃ¼ck. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 13. Juli 2020 beantragte die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt A, es sei der steuerrekursgerichtliche Entscheid vom 29. Juni 2020 aufzuheben und der Einsprachebeschluss vom 22. August 2019 zu bestÃ¤tigen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin. </p> <p class="Urteilstext">Das Steuerrekursgericht verzichtete auf Vernehmlassung. Mit Beschwerdeantwort vom 14. August 2020 beantragte die B Holding AG als Rechtsnachfolgerin der Pflichtigen, die Beschwerde sei abzulehnen und der Entscheid des Steuerrekursgerichts sei zu bestÃ¤tigen. In der Replik vom 26. August 2020 machte die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt A geltend, die im Rahmen der Beschwerdeantwort eingereichten neuen Beweismittel seien aufgrund des vor Verwaltungsgericht geltenden Novenverbots nicht zu berÃ¼cksichtigen. Es folgten keine weiteren Eingaben. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Gegen den Entscheid des Steuerrekursgerichts Ã¼ber die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer kÃ¶nnen laut § 213 in Verbindung mit § 153 Abs. 1 StG der Steuerpflichtige und die Gemeinde innert 30 Tagen nach Zustellung Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die Aktiven und Passiven der Pflichtigen wurden laut Eintrag im Handelsregister des Kantons ZÃ¼rich (Tagesregister-Nr. 06 vom â¦ 2019) mittels Fusion auf die B Holding AG Ã¼bertragen. In der Folge wurde die Pflichtige im Handelsregister gelÃ¶scht. GelÃ¶schten juristischen Personen kommt keine Partei- und ProzessfÃ¤higkeit zu (vgl. Peter Forstmoser/Arthur Meier-Hayoz/Peter Nobel, Schweizerisches Aktienrecht, Bern 1996, § 56 N. 153). Mit der durch die Ãbernahme der Aktiven und Passiven erfolgten Universalsukzession hat auch eine Steuersukzession auf die B Holding AG stattgefunden (vgl. § 59 Abs. 3 StG). Die B Holding AG ist aufgrund des Parteiwechsels zur FÃ¼hrung des vorliegenden Verfahrens befugt und gewillt.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>1.3.1 </b>Beim angefochtenen Rekursentscheid handelt es sich um einen RÃ¼ckweisungsentscheid, welcher als Zwischenentscheid grundsÃ¤tzlich nur anfechtbar ist, wenn er einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirkt oder die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (§ 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [BGG]). </p> <p class="Erwgung3"><b>1.3.2 </b>Weist ein Gericht eine Sache mit verbindlichen Vorgaben, welche die untere Instanz bei ihrem neuen Entscheid befolgen muss, an eine BehÃ¶rde zurÃ¼ck, so stellen diese Vorgaben fÃ¼r die BehÃ¶rde einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil nach Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG dar, weil sie entgegen ihrer Rechtsauffassung einen Entscheid erlassen mÃ¼sste, den sie in der Folge nicht mehr anfechten kann. ErschÃ¶pft sich der RÃ¼ckweisungsentscheid jedoch darin, dass eine Frage ungenÃ¼gend abgeklÃ¤rt und deshalb nÃ¤her zu prÃ¼fen sei, ohne dass damit materiell-rechtliche Vorgaben verbunden sind, so entsteht der BehÃ¶rde, an die zurÃ¼ckgewiesen wird, in der Regel kein<span class="apple-converted-space"><span> </span></span>nicht wiedergutzumachender Nachteil, fÃ¼hrt die RÃ¼ckweisung doch bloss zu einer dieses Kriterium nicht erfÃ¼llenden VerlÃ¤ngerung oder Verteuerung des Verfahrens (BGE 140 II 315 E. 1.3.1, mit Hinweisen; Martin Kocher in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz Ã¼ber die direkte Bundessteuer, 3. A., Basel 2017, Art. 146 DBG N. 169).</p> <p class="Erwgung3"><b>1.3.3 </b>Das Steuerrekursgericht hat den Rekurs der Pflichtigen teilweise gutgeheissen und die Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an die BeschwerdefÃ¼hrerin zurÃ¼ckgewiesen. Es hat entschieden, dass die Pflichtige als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin im Sinn von § 221 Abs. 2 StG qualifiziert. Zur Beurteilung der ZulÃ¤ssigkeit der geltend gemachten AbzÃ¼ge hat es die Sache an die BeschwerdefÃ¼hrerin zurÃ¼ckgewiesen, da sich die AbzÃ¼ge anhand der Akten nicht Ã¼berprÃ¼fen liessen und sich die BeschwerdefÃ¼hrerin noch nicht damit befasst habe. Die Bejahung der Qualifikation als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin im Sinn von § 221 Abs. 2 StG ist eine verbindliche Vorgabe, welche die BeschwerdefÃ¼hrerin als untere Instanz bei ihrem Entscheid zu befolgen hat. In der Beschwerde bestreitet die BeschwerdefÃ¼hrerin diese Qualifikation. Sie wÃ¤re folglich durch den RÃ¼ckweisungsentscheid gezwungen, eine aus ihrer Sicht rechtswidrige VerfÃ¼gung zu erlassen. In diesem Umstand liegt ein<span class="apple-converted-space"><span> </span></span>nicht wiedergutzumachender Nachteil bzw. ist im Sinn der bundesgerichtlichen Praxis von einem selbstÃ¤ndig anfechtbaren Endentscheid auszugehen, weshalb auf die Beschwerde einzutreten ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Im Beschwerdeverfahren gilt das Novenverbot. FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r das Steuerrekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spÃ¤testens im Verfahren vor dem Steuerrekursgericht behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dÃ¼rfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsÃ¤tzlich nicht nachgebracht werden (RB 1999 Nrn. 149 und 150, bestÃ¤tigt in BGE 131 II 548). Neue Beweise dÃ¼rfen insoweit vorgelegt werden, als sie den bereits behaupteten Sachverhalt untermauern. Vom Novenverbot ausgenommen sind zudem echte Noven, namentlich neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160 StG) beruhen oder der StÃ¼tzung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsÃ¤chlicher Vorbringen oder Beweismittel bedÃ¼rfen (BGE 131 II 548).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Mit Beschwerdeantwort vom 14. August 2020 reichte die Rechtsnachfolgerin der Pflichtigen drei neue Beweismittel ein (ein Schreiben der B Holding AG an den Stadtrat von A vom 27. November 2012, eine InvestitionsÃ¼bersicht zu einem Immobilienprojekt in J, Kanton K, sowie ein Schreiben des Hochbaudepartements der Stadt A an die B AG vom 1. September 2014 betreffend VerlÃ¤ngerung der GrundstÃ¼cknutzung als Parkplatz). Die Pflichtige fÃ¼hrte bereits in der Rekursschrift aus, dass die Erstellung des zweiten Projekts aus diversen GrÃ¼nden einige Jahre in Anspruch genommen habe. Insbesondere die ursprÃ¼nglich angestrebte ArealÃ¼berbauung mit AusnÃ¼tzungstransfer von NachbargrundstÃ¼cken habe zeitintensive AbklÃ¤rungen und Verhandlungen mit benachbarten GrundeigentÃ¼mern sowie der Stadt A verursacht. Mit dem Schreiben an den Stadtrat vom 27. November 2012 untermauert sie diesen bereits behaupteten Sachverhalt, geht doch aus dem Schreiben hervor, dass zwischen L und der StadtprÃ¤sidentin GesprÃ¤che stattfanden und L die zeitliche VerzÃ¶gerung des Projekts bedauerte. Mit der InvestitionsÃ¼bersicht zu einem Immobilienprojekt in J, Kanton K, will die Rechtsnachfolgerin der Pflichtigen nachweisen, dass noch bis kurz vor dem Tod von L neue Projekte evaluiert worden seien und der VerkaufserlÃ¶s aus dem Verkauf der zweiten Liegenschaft aufgrund des Todes von L im Jahr â¦ nicht mehr reinvestiert worden sei. Dies machte die Rechtsnachfolgerin der Pflichtigen in deren zweiten Eingabe an das Steuerrekursgericht geltend. Mit dem dritten Beweismittel â dem Schreiben der Stadt A vom 1. September 2014 â will die Rechtsnachfolgerin der Pflichtigen den Nachweis erbringen, dass die Nutzung der Liegenschaft als Parkplatz befristet war. Auch dies machte sie bereits in der Rekursschrift geltend. Alle drei mit der Beschwerdeantwort eingereichten Beweismittel untermauern bereits vor Steuerrekursgericht behauptete Sachverhalte, weshalb sie zulÃ¤ssige Noven darstellen und zu den Akten zu nehmen sind. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Auch mit dem von der BeschwerdefÃ¼hrerin im Rahmen der Replik eingereichten Bauentscheid vom 19. Mai 2009 wird eine bereits im Verfahren vor Steuerrekursgericht behauptete Tatsache â nÃ¤mlich, dass es sich bei der Nutzung der Liegenschaft nicht um eine Zwischennutzung gehandelt haben soll â untermauert, weshalb auch dieses Dokument zu den Akten zu nehmen ist. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten, d.<span> </span>h. den Erwerbspreis (§ 220 StG) und die Aufwendungen (§ 221 StG), Ã¼bersteigt.</p> <p class="Erwgung2"><span class="apple-converted-space"><b>3.2 </b></span>NatÃ¼rliche und juristische Personen, welche mit Liegenschaften handeln, kÃ¶nnen gemÃ¤ss § 221 Abs. 2 StG â Ã¼ber die in Abs. 1 dieser Bestimmung erwÃ¤hnten Aufwendungen hinaus â weitere mit der Liegenschaft zusammenhÃ¤ngende Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf deren BerÃ¼cksichtigung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrÃ¼cklich verzichtet haben. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Das Verwaltungsgericht hat schon mehrfach entschieden, dass fÃ¼r die Qualifikation als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin im Sinn von § 221 Abs. 2 StG auf die bundesgerichtliche Praxis zu Art. 127 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) abzustellen ist, welche ihrerseits auf die Rechtsprechung zur direkten Bundessteuer zurÃ¼ckgreift (VGr, 2. April 2014, SB.2013.148, E. 2.3; VGr, 23. Juli 2013, SB.2012.00114, E. 2.4; VGr, 10. Juli 2013, SB.2012.00139, E. 2.4; VGr, 14. Dezember 2005, SB.2005.00073, E. 1.2.1). Massgebend ist somit die Auslegung von Art. 18 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die direkte Bundessteuer (DBG), welcher die EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit regelt (VGr, 2. April 2014, SB.2013.00148, E. 2.3, vgl. hierzu auch Julia von Ah, Besteuerung des Liegenschaftenhandels und Ermittlung des GrundstÃ¼ckgewinns bei GeschÃ¤ftsgrundstÃ¼cken [Teil 2], in: zsis â Zeitschrift fÃ¼r Schweizerisches und Internationales Steuerrecht, 2012, AufsÃ¤tze Nr. 2, IV. 6.7 h); Felix Richner, Der<span class="apple-converted-space"><span> </span></span>LiegenschaftenhÃ¤ndler im Kanton ZÃ¼rich, Teil 1, ZStP 2004, S. 182). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Nach der Praxis des Bundesgerichts (vgl. BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018, E. 2.1.3; BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.3; BGE 125 II 113 E. 3c und 6a, mit Hinweisen) liegt gewerbsmÃ¤ssiger Liegenschaftenhandel im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG vor, wenn der Steuerpflichtige An- und VerkÃ¤ufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten VermÃ¶gensverwaltung bei sich zufÃ¤llig bietender Gelegenheit tÃ¤tigt, sondern wenn er dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Erforderlich ist eine TÃ¤tigkeit, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist. Dabei ist es unerheblich, ob die TÃ¤tigkeit haupt- oder nebenberuflich ausgeÃ¼bt wird. Als Indizien kÃ¶nnen etwa die<span class="apple-converted-space"><span> </span></span>systematische bzw. planmÃ¤ssige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes TÃ¤tigwerden durch Parzellierung, Ãberbauung, Werbung etc.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft mÃ¶glichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; AusnÃ¼tzung der Marktentwicklung), die HÃ¤ufigkeit der LiegenschaftsgeschÃ¤fte, der enge Zusammenhang eines GeschÃ¤fts mit der beruflichen TÃ¤tigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der GeschÃ¤fte oder die Realisierung derselben im Rahmen einer Personengesellschaft<span class="apple-converted-space"><span> </span></span>und<span class="apple-converted-space"><span> </span></span>die erneute Investition des ErlÃ¶ses in Liegenschaften in Betracht kommen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Bei einer juristischen Person ist fÃ¼r die Qualifikation als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin ausschlaggebend, ob die Erzielung von Gewinn durch die VerÃ¤usserung von Liegenschaften <span>einen eigentlichen GeschÃ¤ftszweck</span> <span>einer juristischen Person darstellt</span>, wobei ein Nebenzweck, dem einige Bedeutung zukommt, ausreicht (Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 221 StG N. 158 mit Verweis auf BGE 111 1a 220 E. 2d). </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung1">Strittig ist vorliegend einzig die Frage, ob die Pflichtige zu jenen juristischen Personen zÃ¤hlt, welche â im Sinn von § 221 Abs. 2 StG â "mit Liegenschaften handeln".</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.1 </b>Die erste Liegenschaft hat die Pflichtige im Jahr 2007 fÃ¼r rund Fr. â¦ gekauft und fÃ¼r diese Liegenschaft das Projekt M entwickelt, welches sie mittels Bankkrediten finanzierte. Das darauf errichtete GebÃ¤ude umfasst rund â¦ m<sup>2 </sup>BÃ¼ronutzflÃ¤che auf â¦ Geschossen. In der Bilanz 2008 hat sie diese Liegenschaft mit einem Betrag von Fr. â¦ im AnlagevermÃ¶gen ausgewiesen. Im Jahr 2009 hat sie die Liegenschaft fÃ¼r Fr. â¦ verkauft, wobei daraus bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer ein Verlust von Fr. â¦ resultierte. Am 28. September 2009 hat sie die Liegenschaft an der E-Strasse 03/04/05 in der Stadt A fÃ¼r Fr. â¦ gekauft und zusammen mit der B AG fÃ¼r diese Liegenschaft das Projekt F entwickelt. In der Bilanz 2009 wies die Pflichtige diese Liegenschaft mit Fr. â¦ im AnlagevermÃ¶gen aus. In der Folge nutzte sie die Liegenschaft fÃ¼r ParkplÃ¤tze, womit sie jÃ¤hrlich ErtrÃ¤ge von rund Fr. â¦ erzielte. Die Baueingabe fÃ¼r das Projekt F erfolgte am 9. Oktober 2015 und die Baubewilligung wurde am 20. April 2016 rechtskrÃ¤ftig. Am 15. Juni 2018 verkaufte sie die Liegenschaft fÃ¼r Fr. â¦ an die von ihr unabhÃ¤ngige G AG. Zusammen mit der B AG verkaufte sie zugleich auch die Rechte am Projekt F und der damit zusammenhÃ¤ngenden rechtskrÃ¤ftigen Baubewilligung fÃ¼r Fr. â¦ an dieselbe KÃ¤uferin. Damit hat die Pflichtige 2009 und 2018 je eine grosse Liegenschaft verkauft; die erste nach Vollendung des Bauprojekts, die zweite nach Abschluss der Projektierungs- bzw. Baubewilligungsphase.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.2 </b>Die Pflichtige war bis zur Fusion im Jahr 2019 eine Tochtergesellschaft der B Holding AG, deren Anteile bis zum Tod von L im Jahr â¦von diesem gehalten wurden. Die B AG ist die Muttergesellschaft der B-Gruppe [...]. L bzw. die von ihm privat gehaltene B Holding AG (damals noch N Holding AG) verÃ¤usserte 2010 66 % der Anteile an der B AG und die restlichen 34 % im Jahr 2014 an eine unabhÃ¤ngige Drittpartei. Seit 2014 werden die Pflichtige und die B AG somit nicht mehr vom gleichen Anteilseigner gehalten. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das Steuerrekursgericht erwog, die Pflichtige habe erstmals in der Bilanz 2007 eine Liegenschaft als Aktivum aufgefÃ¼hrt und zwar die Liegenschaft Projekt M mit Fr. â¦ im AnlagevermÃ¶gen. Dabei handle es sich um ein GrundstÃ¼ck in der Stadt A, welches die Pflichtige im Jahr 2007 erworben habe und in der Folge darauf das Grossprojekt "M, A" realisiert habe. UrsprÃ¼nglich sei geplant gewesen, dass die Pflichtige nach Bauvollendung im September 2009 die RÃ¤umlichkeiten auch verwalten und betreiben werde. Im Jahr 2009 sei dieses GrundstÃ¼ck, welches per 31. Dezember 2018 mit einem Betrag von Fr. â¦ aktiviert gewesen sei, fÃ¼r Fr. â¦ verkauft worden. Bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer habe ein Verlust von Fr. â¦ resultiert. Mit der hier streitbetroffenen Liegenschaft, welche per 31. Dezember 2009 mit einem Betrag von Fr. â¦ im AnlagevermÃ¶gen verbucht worden sei, habe die Pflichtige das zweite Immobilienprojekt realisiert. Nach Erwerb der Liegenschaft habe sie diese fÃ¼r ParkplÃ¤tze genutzt, woraus sie EinkÃ¼nfte von jÃ¤hrlich rund Fr. â¦ erzielt habe. Die Pflichtige habe sich damit in zwei aufwendigen und komplexen Liegenschaftsprojekten engagiert, welche beide im Verkauf der GrundstÃ¼cke geendet hÃ¤tten, wobei der erste Verkauf nach Vollendung des Bauprojekts und der zweite Verkauf nach Abschluss der Projektierungs- bzw. Baubewilligungsphase erfolgt sei. Selbst wenn dieses Vorgehen nicht der ursprÃ¼nglichen Absicht der Pflichtigen entsprochen haben sollte, sondern sie sich ursprÃ¼nglich zwecks Kapitalanlage und Liegenschaftsverwaltung an den Projekten beteiligt habe, Ã¤ndere dies nichts an der Beurteilung als Liegenschaftshandel, da dafÃ¼r die effektiven und nicht die beabsichtigten AktivitÃ¤ten entscheidend seien. Die Pflichtige habe in den Jahren 2000 bis 2018 auch keine weiteren GrundstÃ¼cke gehalten und damit zu keinem Zeitpunkt eine Bewirtschaftung von Anlageobjekten als Hauptzweck betrieben. Die Vermietung der ParkplÃ¤tze auf dem streitbetroffenen GrundstÃ¼ck sei offenkundig eine Zwischennutzung gewesen. Die beiden LiegenschaftsverkÃ¤ufe seien fÃ¼r die Pflichtige in Anbetracht des investierten Kapitals auch von substanzieller Bedeutung gewesen. Hinzukomme, dass die Pflichtige beim zweiten Projekt eng mit einer Bauunternehmung zusammengearbeitet habe, was ein Hinweis fÃ¼r Liegenschaftshandel darstelle. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz stehe die neunjÃ¤hrige Haltedauer der streitbetroffenen Liegenschaft der Qualifikation als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin nicht entgegen. Auch der Umstand, dass die Liegenschaft im AnlagevermÃ¶gen bilanziert worden sei, spreche nicht gegen Liegenschaftshandel. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt gegen die WÃ¼rdigung des Steuerrekursgerichts verschiedene Punkte vor:</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>In Bezug auf die TÃ¤tigkeit der Pflichtigen rÃ¼gt die BeschwerdefÃ¼hrerin, es sei aus den zwei GeschÃ¤ften ersichtlich, dass die Pflichtige zwei Liegenschaften angekauft und gehalten habe und die B AG wÃ¤hrend der Haltedauer jeweils ein Projekt entwickelt habe. Die Funktion der Pflichtigen habe sich in beiden FÃ¤llen auf das Halten der GrundstÃ¼cke beschrÃ¤nkt. In dieser TÃ¤tigkeit kÃ¶nne kein eigentlicher Liegenschaftenhandel erkannt werden, umso mehr, als die streitbetroffene Liegenschaft von 2009 bis 2018 gehalten worden sei. WÃ¤re die Pflichtige eine LiegenschaftshÃ¤ndlerin, hÃ¤tte sie die streitbetroffene Liegenschaft sofort nach Abschluss der Projektierung und erteilter Baubewilligung am 20. April 2016 verkauft und nicht noch zwei Jahre zugewartet.</p> <p class="Erwgung3">GemÃ¤ss dem in den Akten liegenden Rulingantrag vom 27. MÃ¤rz 2008 betreffend verdecktes Eigenkapital/Holdingprivileg plante die Pflichtige, die RÃ¤umlichkeiten des Grossprojekts "M" nach Bauvollendung Anfang September 2009 selbst zu verwalten und zu betreiben. GemÃ¤ss AusfÃ¼hrungen der Pflichtigen bestand ursprÃ¼nglich die Absicht, die Liegenschaft nach Beendigung der Entwicklung zu verkaufen. Die Verkaufsabsicht sei einzig aufgrund der absehbaren wesentlichen Verlustrealisierung inmitten der Finanzkrise 2008/2009 vorÃ¼bergehend aufgegeben worden, was auch zur Aussage im Rulingantrag gefÃ¼hrt habe. Was die Pflichtige ursprÃ¼nglich mit der Liegenschaft vorhatte, ist nur schwer Ã¼berprÃ¼fbar. Entscheidend ist jedoch, wie das Steuerrekursgericht zu Recht erwogen und was die Pflichtige mit der Liegenschaft effektiv getan hat. Dies spricht vorliegend fÃ¼r eine HÃ¤ndlertÃ¤tigkeit, da sie die Liegenschaft nach einer Haltedauer von nicht einmal zwei Jahren wiederverkauft hat. Ferner trifft auch nicht zu, dass sich die Funktion der Pflichtigen nur auf das Halten der beiden Liegenschaften beschrÃ¤nkt habe. So erhielt sie rund ein Drittel des ErlÃ¶ses (Fr. â¦ von Fr. â¦) aus dem Verkauf der Rechte am Projekt F und an der damit zusammenhÃ¤ngenden rechtskrÃ¤ftigen Baubewilligung. HÃ¤tte sich ihre Funktion auf das Halten und zur VerfÃ¼gungstellen der Liegenschaft beschrÃ¤nkt, hÃ¤tte sie keinen Anteil am VerkaufserlÃ¶s fÃ¼r die Rechte am Projekt erhalten dÃ¼rfen. Indem die Pflichtige auf den beiden erworbenen Liegenschaften umfangreiche Projekte â sei dies allein oder zusammen mit einem Partner â entwickelt hat und damit wertvermehrend tÃ¤tig wurde und die Liegenschaften im Anschluss wiederverkaufte, ist sie systematisch und planmÃ¤ssig vorgegangen, was fÃ¼r eine TÃ¤tigkeit als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin spricht. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Zu Recht weist die BeschwerdefÃ¼hrerin auf die rund neunjÃ¤hrige Haltedauer der zweiten Liegenschaft hin. In BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010 fÃ¼hrte das Bundesgericht aus, dass zwar eine kurze Besitzesdauer oft ein deutliches Indiz fÃ¼r GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen und ErwerbstÃ¤tigkeit darstelle, das Gegenteil aber nicht zwingend fÃ¼r die blosse Verwaltung von PrivatvermÃ¶gen spreche. Eine lange Besitzesdauer oder der Umstand, dass seit lÃ¤ngerer Zeit keine GrundstÃ¼ckgeschÃ¤fte getÃ¤tigt worden seien, stÃ¼nden fÃ¼r sich allein betrachtet der Annahme einer selbstÃ¤ndigen, auf Erwerb gerichteten TÃ¤tigkeit nicht entgegen. Im Liegenschaftenhandel komme es hÃ¤ufig vor, dass ein Steuerpflichtiger GrundstÃ¼cke aus ganz verschiedenen GrÃ¼nden (insbesondere je nach einer gÃ¼nstigen oder ungÃ¼nstigen Marktentwicklung) Ã¼ber Jahre hinaus behalte, bis er sie mit Gewinn verkaufe. Eine lange Haltedauer kÃ¶nne durchaus unternehmerischen Interessen entsprechen, namentlich dann, wenn eine WeiterverÃ¤usserung von Anfang an geplant gewesen sei und die Liegenschaft im Hinblick auf eine kÃ¼nftige gewinnbringende VerÃ¤usserung erworben und Ã¼berbaut worden sei. Die gewinnbringende VerÃ¤usserung der Liegenschaft stelle dann nur die Fortsetzung und die letzte Entwicklungsstufe der HandelstÃ¤tigkeit dar (BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 4.2, mit weiteren Hinweisen). </p> <p class="Erwgung3">Im vorliegenden Fall ist entscheidend, dass die Liegenschaft nicht nur gekauft und weiterverkauft wurde, sondern dass dazwischen eine EntwicklungstÃ¤tigkeit stattgefunden hat. Bei der GrÃ¶ssenordnung und KomplexitÃ¤t des errichteten BÃ¼rogebÃ¤udes ist auch nicht aussergewÃ¶hnlich, dass die Entwicklung dieses Projekts einige Zeit in Anspruch genommen hat. Weiter hat die Pflichtige Ã¼berzeugend dargelegt, dass die Entwicklung aufgrund baurechtlicher HÃ¼rden weiter verzÃ¶gert wurde. Auch dass die Suche nach einer geeigneten KÃ¤uferin, welche bereit war, auch fÃ¼r das Projekt einen angemessenen Preis zu bezahlen, einige Zeit in Anspruch genommen hat und die Pflichtige die Liegenschaft samt Projekt nicht direkt nach Erhalt der Baubewilligung im April 2016 verkaufen konnte, ist nachvollziehbar. Weiter gilt in Bezug auf das Kriterium der Haltedauer zu berÃ¼cksichtigen, dass die erste Liegenschaft mit weniger als zwei Jahren unbestritten kurz gehalten wurde und auch die fast neunjÃ¤hrige Haltedauer der zweiten Liegenschaft aufgrund der GrÃ¶ssenordnung der Liegenschaft bzw. des Projekts noch nicht als ausserordentlich lange bezeichnet werden kann. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Haltedauer der beiden Liegenschaften im vorliegenden Fall nicht gegen die Qualifikation als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin spricht. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Weiter macht die BeschwerdefÃ¼hrerin geltend, das Kriterium der HÃ¤ufigkeit von Transaktionen sei mit den vorliegenden zwei VerkÃ¤ufen, wobei bei einem ein Verlust entstanden sei, nicht gegeben. Unbestritten ist, dass eine hohe Anzahl von Liegenschaftstransaktionen auf eine gewerbsmÃ¤ssige TÃ¤tigkeit hinweist. Zu berÃ¼cksichtigen gilt jedoch auch, wie das Bundesgericht ausfÃ¼hrt, dass im Bereich des Immobilienhandels die Bewirtschaftung der Anlageobjekte vielfach auf lÃ¤ngere Zeitdauer angelegt sei, sodass planmÃ¤ssiges und nachhaltiges Vorgehen auch bei einer geringeren Anzahl von Transaktionen vorliegen kÃ¶nne. Zur Annahme einer TÃ¤tigkeit als gewerbsmÃ¤ssiger<span class="apple-converted-space"><span> </span></span>LiegenschaftenhÃ¤ndler kÃ¶nne daher unter UmstÃ¤nden bereits eine einzige Transaktion genÃ¼gen (vgl. BGr, 9. Juli 1999, E. 2a und E. 3c = ASA 69 [2000/20001], 652 = StE 1999 B 23.1 Nr. 43; VGr, 2. April 2014, SB.2013.00148, E. 2.5). </p> <p class="Erwgung3"><span>Eine allfÃ¤llige HÃ¤ndlertÃ¤tigkeit ist vorliegend im Licht zweier KÃ¤ufe und VerkÃ¤ufe von Liegenschaften zu beurteilen. Aufgrund des geringen quantitativen Ausmasses der GrundstÃ¼ckgeschÃ¤fte liegt damit keine HÃ¤ufung von Transaktionen vor. Wie in E. 4.3.1 ausgefÃ¼hrt, hat die Pflichtige jedoch ein planmÃ¤ssiges Vorgehen gezeigt. Zudem ist diesbezÃ¼glich â wie das Steuerrekursgericht zu Recht erwogen hat â zu berÃ¼cksichtigen, dass es sich bei den beiden VerkÃ¤ufen um sehr umfangreiche Projekte handelte, was es der Pflichtigen erschwerte, daneben noch andere Investitionen vorzunehmen. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin vorbringt, es sei nicht ersichtlich, worin das Steuerrekursgericht eine substanzielle Bedeutung der beiden Liegenschaften erkennen wolle, kann ihr nicht gefolgt werden. </span>Die erste Liegenschaft wurde fÃ¼r Fr. â¦ verkauft, die zweite (inklusiv Rechte am Projekt und der Baubewilligung) fÃ¼r Fr. â¦. Die mit rund Fr. â¦. bilanzierte erste Liegenschaft ("M") machte im letzten Abschluss vor dem Verkauf (GeschÃ¤ftsjahr 2008) 99,7 % und im Vorjahr (GeschÃ¤ftsjahr 2007) 99,9 % der gesamthaften Aktiven der Pflichtigen aus. Die zweite Liegenschaft war in der Bilanz 2017 mit Fr. â¦ aufgefÃ¼hrt, was rund 45 % der gesamten Aktiven entspricht. Daraus folgt eindeutig, dass die in die beiden Liegenschaften investierten BetrÃ¤ge fÃ¼r die Pflichtige von substanzieller Bedeutung waren. Ferner ist der Verlust aus dem ersten Verkauf zu wÃ¼rdigen. Wird eine Liegenschaft im PrivatvermÃ¶gensbereich mit Verlust verkauft, spricht dies grundsÃ¤tzlich gegen eine gewerbsmÃ¤ssige TÃ¤tigkeit. Dies kann jedoch nicht analog auf eine juristische Person Ã¼bertragen werden. Die Pflichtige ist offensichtlich gewinnstrebig. Dass aus dem ersten Verkauf ein Verlust resultierte, vermag daran nichts zu Ã¤ndern. Viel eher ist der Verlust darauf zurÃ¼ckzufÃ¼hren, dass die Liegenschaft noch vor Ausbruch der Finanzkrise gekauft wurde und wÃ¤hrend dieser wiederverkauft wurde. Zudem ist zu berÃ¼cksichtigen, dass der Verlust von Fr. â¦ im VerhÃ¤ltnis zum VerkaufserlÃ¶s von Fr. â¦ klein ausgefallen ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.4 </b>Ferner bringt die BeschwerdefÃ¼hrerin vor, gegen den Status als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin spreche vorliegend auch der Umstand, dass die beiden Liegenschaften im AnlagevermÃ¶gen und nicht im UmlaufvermÃ¶gen bilanziert worden seien. Der BeschwerdefÃ¼hrerin ist grundsÃ¤tzlich zuzustimmen, dass Immobilien bei LiegenschaftenhÃ¤ndlern normalerweise UmlaufvermÃ¶gen darstellen (vgl. BGr, 16. Mai 2011, 2C_50/2011, E. 2.1). Vorliegend gilt jedoch zu berÃ¼cksichtigen, dass die Pflichtige die Liegenschaften nicht nur kaufte und wiederverkaufte, sondern diese dazwischen weiterentwickelte. Da die Entwicklung solcher Grossprojekte mehrere Jahre in Anspruch nehmen kann, ist die Bilanzierung im AnlagevermÃ¶gen im vorliegenden Fall nachvollziehbar und schliesst die Qualifikation als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin nicht aus. Dass es sich bei den beiden Liegenschaften nicht um klassische Anlageliegenschaften handelte, zeigt ferner auch der Umstand, dass die Pflichtige bis auf die ParkplatzertrÃ¤ge mit den beiden Liegenschaften keine ErtrÃ¤ge generierte. Entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼hren die mit der zweiten Liegenschaft erzielten ParkplatzertrÃ¤ge nicht zu einem gegenteiligen Ergebnis. Das Projekt F zeigt klar, dass die Pflichtige die Liegenschaft nicht erworben hatte, um lediglich ParkplÃ¤tze zu vermieten. Dass sie die bisherige Nutzung der Liegenschaft als Parkplatz bis zum Verkauf weiterfÃ¼hrte, fÃ¼hrt nicht dazu, dass die Liegenschaft als klassische Anlageliegenschaft anzusehen wÃ¤re. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die beiden VerkÃ¤ufe zeigen, dass die Erzielung von Gewinn durch die VerÃ¤usserung von weiterentwickelten Liegenschaften den Gesellschaftszweck der Pflichtigen darstellt. Die etwas lÃ¤ngere Haltedauer der zweiten Liegenschaft, die Bilanzierung der Liegenschaften im AnlagevermÃ¶gen sowie die wenigen Transaktionen sind auf die GrÃ¶ssenordnung der beiden Projekte und die zeitintensive EntwicklungstÃ¤tigkeit zurÃ¼ckzufÃ¼hren und stehen einer Qualifikation als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin im Sinn von § 221 Abs. 2 StG vorliegend nicht entgegen. Der Entscheid des Steuerrekursgerichts, wonach die Pflichtige als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin im Sinn von § 221 Abs. 2 StG qualifiziert, ist zu bestÃ¤tigen. </p> <p class="Urteilstext">Damit ist die Beschwerde abzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung1">Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen und steht ihr keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 213 Satz 2 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 151 Abs. 1 bzw. § 152 StG und § 17 Abs. 2 VRG). Mangels Antrag steht auch der Beschwerdegegnerin keine ParteientschÃ¤digung zu. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 17'300.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 70.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 17'370.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>