<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2022.00027</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222766&amp;W10_KEY=13045539&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2022.00027</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 09.11.2022</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer (Nachsteuer)</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Verneinung des Anspruchs auf Nachsteuererhebung der Gemeinde in Bezug auf eine irrtümlich zu tief erhobene Grundstückgewinnsteuer]. Auf eine rechtskräftige Einschätzung darf im Nachsteuerverfahren nur zurückgekommen werden, wenn sich aufgrund neuer Tatsachen oder neuer Beweismittel ergibt, dass die Einschätzung unrichtig (entweder überhaupt nicht oder ungenügend) ausgefallen ist (E. 2.2). Wird ein als erheblich erkennbarer Sachverhalt, welcher weder unklar noch unvollständig ist, im Einschätzungsverfahren nicht weiter abgeklärt, darf die Untersuchung nicht im Nachsteuerverfahren nachgeholt werden (E. 2.4). Die von der Pflichtigen für die Einschätzung eingereichten Grundlagen waren weder unkorrekt noch unvollständig (E. 4.1). Die Beschwerdeführerin hat es offenkundig verpasst, den Sachverhalt aufgrund des Nahestehendenverhältnis näher abzuklären (E. 4.3). Der Beschwerdeführerin muss eine grobe Missachtung der Untersuchungspflicht vorgeworfen werden, was den Kausalzusammenhang zwischen einer ungenügenden Deklaration und der ungenügenden Einschätzung ohnehin unterbrechen würde. Eine Nachsteuererhebung gestützt auf § 160 Abs. 1 StG ist somit unzulässig (E. 4.5). Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHTSZINS">BAURECHTSZINS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEGÃNSTIGUNG">BEGÃNSTIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DRITTVERGLEICH">DRITTVERGLEICH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KAUFPREIS">KAUFPREIS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KAUSALZUSAMMENHANG">KAUSALZUSAMMENHANG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHSTEUER">NACHSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUE BEWEISMITTEL">NEUE BEWEISMITTEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUE TATSACHE">NEUE TATSACHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSUCHUNGSPFLICHTVERLETZUNG">UNTERSUCHUNGSPFLICHTVERLETZUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 4 Abs. I AnwGebV</span><br/><span class="gerade">§ 8 GebV VGr</span><br/><span class="ungerade">§ 151 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 153 Abs. III StG</span><br/><span class="ungerade">§ 153 Abs. IV StG</span><br/><span class="gerade">§ 160 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 160 Abs. II StG</span><br/><span class="gerade">§ 212 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 213 StG</span><br/><span class="gerade">Art. 53 Abs. I StHG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=59379" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2022.00027</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">9. November 2022</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Lara von Arx. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde A, vertreten durch die Grundsteuerkommission, </span></p> <p class="MsoBodyText">diese vertreten durch RA B, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>C AG, vertreten durch RA D und RA E, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer (Nachsteuer),</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die C AG (vormals bis am 29. Juli 2010: F AG) hat ihren Sitz in A und bezweckt hauptsÃ¤chlich die AusfÃ¼hrung von Transporten, die Verwertung und Entsorgung von Baustoffen, den Vertrieb von Beton sowie den Handel mit Kiesmaterialien. Die Gesellschaft besass im Jahr 2009 drei GrundstÃ¼cke mit den Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 an der G-Strasse 04, 05 und 06 in A. Bereits im Jahr 2004 bestand auf einer TeilflÃ¤che des GrundstÃ¼cks Kat. Nr. 03 ein selbstÃ¤ndiges und dauerndes Baurecht zugunsten der H AG. Am 17. Dezember 2009 begrÃ¼ndete die C AG auf der RestflÃ¤che des GrundstÃ¼cks Kat. Nr. 03 sowie auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 zusÃ¤tzlich ein Baurecht zu ihren eigenen Gunsten. Gleichentags verkaufte die C AG die drei GrundstÃ¼cke fÃ¼r Fr. â¦ an die I AG. Die C AG wurde per 1. Januar 2010 an die C Holding AG verkauft.</p> <p class="Urteilstext">Mit Veranlagungsentscheid vom 13. Juli 2010 setzte die Grundsteuerkommission den steuerpflichtigen GrundstÃ¼ckgewinn, ausgehend von einem Erwerbspreis von Fr. â¦, auf Fr. â¦ fest. Die Veranlagung erwuchs in Rechtskraft.</p> <p class="Urteilstext">Eine im Rahmen des Veranlagungsverfahrens betreffend die direkte Bundessteuer fÃ¼r die Steuerperiode vom 1.1.â31.12.2009 durchgefÃ¼hrte Untersuchung zeigte jedoch auf, dass die GrundstÃ¼cke einen deutlich hÃ¶heren Wert als den angegebenen Kaufpreis aufwiesen, weshalb beim Reingewinn der C AG am 5. August 2014 eine Aufrechnung vorgenommen wurde. Nach erhobener Einsprache gelangte die C AG an das Steuerrekursgericht.</p> <p class="Urteilstext">Am 10. April 2015 teilte die Grundsteuerkommission der C AG die ErÃ¶ffnung eines Nachsteuer- und Bussenverfahrens bezÃ¼glich der HandÃ¤nderungen mit. Das Verfahren wurde jedoch umgehend wieder sistiert, um den Entscheid des Steuerrekursgerichts Ã¼ber die direkte Bundessteuer abzuwarten.</p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 31. Oktober 2017 rechnete das Steuerrekursgericht der C AG aufgrund des unterpreislichen Verkaufs der GrundstÃ¼cke eine verdeckte GewinnausschÃ¼ttung von Fr. â¦ bei ihrem steuerbaren Reingewinn auf. Der Entscheid wurde rechtskrÃ¤ftig.</p> <p class="Urteilstext">In der Folge nahm die Grundsteuerkommission das sistierte Verfahren am 15. August 2018 wieder auf und stellte der C AG die beabsichtigte Nachsteuer in Aussicht. Mit Veranlagungsentscheid vom 15. Dezember 2020 setzte sie die Nachsteuer auf Fr. â¦ (inkl. Zins) fest.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Die Grundsteuerkommission wies die hiergegen erhobene Einsprache am 27. April 2021 ab, soweit sie darauf eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Den hiergegen erhobenen Rekurs hiess das Steuerrekursgericht am 5. April 2022 gut und hob den Einspracheentscheid vom 27. April 2021 auf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Beschwerde vom 10. Mai 2022 gelangte die Gemeinde A an das Verwaltungsgericht und liess die Gutheissung der Beschwerde sowie die Wiederherstellung des Einspracheentscheids der Grundsteuerkommission A vom 27. April 2021 beantragen. Weiter wurde um Zusprache einer ParteientschÃ¤digung ersucht.</p> <p class="Sachverhalt1">Auf die Beschwerdeantwort vom 13. Juni 2022 nahm die Gemeinde A mit Replik vom 15. Juli 2022 Stellung, woraufhin die C AG am 16. August 2022 duplizierte. WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, liess sich das kantonale Steueramt nicht vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b><span>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.2 </span></b><span>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.</span><span> </span><span>h. auf ErmessenÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Hinsichtlich der ZustÃ¤ndigkeit gilt, dass die politischen Gemeinden fÃ¼r die Erhebung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zustÃ¤ndig sind, wobei die Bestimmungen Ã¼ber die Staatssteuern sinngemÃ¤ss gelten, unter dem Vorbehalt abweichender Bestimmungen in § 206 ff. StG (vgl. § 205 f. StG). GemÃ¤ss § 212 StG kann gegen den Entscheid der GemeindebehÃ¶rde in Grundsteuerangelegenheiten, zu denen auch Entscheide Ã¼ber die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zÃ¤hlen, Rekurs beim Steuerrekursgericht erhoben werden. Anschliessend steht den Steuerpflichtigen wie auch der Gemeinde die Beschwerde an das Verwaltungsgericht offen (§ 213 StG). Die Vorinstanz war somit zur vorgÃ¤ngigen Beurteilung der Angelegenheit zustÃ¤ndig und die ZustÃ¤ndigkeit des Verwaltungsgerichts ist ebenfalls zu bejahen (vgl. zum Ganzen: <span>Felix </span>Richner<span> et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, StG, 4. A., ZÃ¼rich 2021, § 162 N. 42</span>).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b><span>Ergibt sich aufgrund von Tatsachen oder Beweismitteln, die der SteuerbehÃ¶rde nicht bekannt waren, dass eine Veranlagung zu Unrecht unterblieben oder eine rechtskrÃ¤ftige Veranlagung unvollstÃ¤ndig ist, oder eine unterbliebene oder unvollstÃ¤ndige Veranlagung auf ein Verbrechen oder ein Vergehen gegen die SteuerbehÃ¶rde zurÃ¼ckzufÃ¼hren ist, wird die nicht erhobene Steuer samt Zins als </span>Nachsteuer<span> eingefordert (§ 160 Abs. 1 StG). Hat der Steuerpflichtige Einkommen, VermÃ¶gen, Reingewinn oder Eigenkapital in seiner SteuererklÃ¤rung vollstÃ¤ndig und genau angegeben und haben die SteuerbehÃ¶rden die Bewertung anerkannt, kann keine Nachsteuer erhoben werden, selbst wenn die Bewertung ungenÃ¼gend war (§ 160 Abs. 2 StG). Die betreffenden Bestimmungen finden sich auch in Art. 53 Abs. 1 des Bundesgesetzes Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Auf eine rechtskrÃ¤ftige EinschÃ¤tzung darf im Nachsteuerverfahren nur zurÃ¼ckgekommen werden, wenn sich aufgrund neuer Tatsachen oder neuer Beweismittel ergibt, dass die EinschÃ¤tzung unrichtig (entweder Ã¼berhaupt nicht oder ungenÃ¼gend) ausgefallen ist. Die Unkenntnis der SteuerbehÃ¶rde Ã¼ber das Vorhandensein einer Tatsache muss daher kausal fÃ¼r die unrichtige EinschÃ¤tzung gewesen sein. Unerheblich sind somit Tatsachen, die â wÃ¤ren sie der SteuerbehÃ¶rde bekannt gewesen â nicht zu einer anderen EinschÃ¤tzung gefÃ¼hrt hÃ¤tten. Der Kausalzusammenhang zwischen der nicht gehÃ¶rigen Deklaration der steuerpflichtigen Person und dem Steuerausfall wird nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung unterbrochen, "wenn die UnzuverlÃ¤ssigkeit der SteuererklÃ¤rung <i>und</i> der ihr beigefÃ¼gten Belege der VeranlagungsbehÃ¶rde bekannt war oder hÃ¤tte bekannt sein mÃ¼ssen, und von dieser wider besseres Wissen oder aus NachlÃ¤ssigkeit nicht beachtet wurde" <span>(</span>Felix Richner et al., § 160 N. 19<span>). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Neue Tatsachen und Beweismittel sind solche, welche zwar schon vorher vorhanden waren; sie wurden der SteuerbehÃ¶rde aber erst im Nachhinein bekannt. Massgebend fÃ¼r die Neuheit von Tatsachen ist in der Regel der Aktenstand im Zeitpunkt der EinschÃ¤tzung bzw. ˗ genauer ˗ bei Mitteilung derjenigen Entscheidung (EinschÃ¤tzungs- oder Rechtsmittelentscheid), die in der Folge rechtskrÃ¤ftig wurde. Was damals nicht aus den Akten ersichtlich war, gilt als neu (Felix Richner et al., § 160 N. 21, 25). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Wird ein als erheblich erkennbarer Sachverhalt, welcher weder unklar noch unvollstÃ¤ndig ist, im EinschÃ¤tzungsverfahren nicht weiter abgeklÃ¤rt, darf die Untersuchung nicht im Nachsteuerverfahren nachgeholt werden. Die EinschÃ¤tzungsbehÃ¶rde hat jedoch nur Nachforschungen anzustellen bei konkreten Anhaltspunkten, die gegen die Angaben in der SteuererklÃ¤rung sprechen. Die Unklarheit oder UnvollstÃ¤ndigkeit des als erheblich erkennbaren Sachverhalts muss offensichtlich sein, das heisst in die Augen springen. Die versÃ¤umte SachverhaltsabklÃ¤rung bedingt eine grobe Missachtung der Untersuchungspflicht durch die EinschÃ¤tzungsbehÃ¶rde, die den Kausalzusammenhang zwischen der ungenÃ¼genden Deklaration und der ungenÃ¼genden EinschÃ¤tzung unterbricht (Richner et al., § 160 N. 21, 25, 32).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Streitgegenstand des Verfahrens bildet nach Ansicht der Vorinstanz eine Bewertungsfrage Ã¼ber den Verkehrswert dreier Liegenschaften. Der betreffende Wert sei im Zeitpunkt des Liegenschaftenverkaufs wesentlich von der HÃ¶he von Baurechtszinsen abhÃ¤ngig und die seitens der Pflichtigen vorgelegten Grundlagen fÃ¼r die Bewertung weder unkorrekt noch unvollstÃ¤ndig gewesen. Das NahestehendenverhÃ¤ltnis der Kaufparteien sei transparent gewesen. Angesichts der ins Auge springenden Diskrepanz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert der GrundstÃ¼cke unter BerÃ¼cksichtigung der Baurechtszinse hÃ¤tte es an der Vorinstanz gelegen, eine Untersuchung zu fÃ¼hren und den vereinbarten Verkaufspreis entweder selber oder durch einen beigezogenen Fachmann einer ÃberprÃ¼fung zu unterziehen, um zu klÃ¤ren, ob der Drittvergleich eingehalten worden sei. Daran Ã¤ndere eine von der Pflichtigen eingereichte VerkehrswertschÃ¤tzung nichts, da diese eine blosse MeinungsÃ¤usserung der Pflichtigen darstelle, auf welche die Beschwerdegegnerin nicht einfach hÃ¤tte abstellen dÃ¼rfen. Ein solches Verhalten stelle eine schwere Missachtung der Untersuchungspflicht dar. Die MÃ¤ngel der VerkehrswertschÃ¤tzung seien ohne Weiteres ersichtlich gewesen, zumal die Veranlagung nicht in einem Massenverfahren erfolgt sei und sich die Frage des Drittvergleichs des Kaufpreises geradezu aufgedrÃ¤ngt habe. Infolge der Anerkennung der Bewertung der Pflichtigen habe seitens der Gemeinde keine Nachsteuer mehr erhoben werden dÃ¼rfen. Weiter sei ein Hinweis der Pflichtigen auf die im Drittvergleich Ã¼berhÃ¶hten Baurechtszinsen nicht erforderlich gewesen, da die ZinssÃ¤tze aus den Unterlagen hervorgegangen seien. Die als neue Tatsache fÃ¼r die Erhebung des Nachsteuerverfahrens vorgebrachte BegÃ¼nstigungsabsicht stelle Ã¼berdies lediglich das Motiv des konkret gewÃ¤hlten Vorgehens dar. Die BegÃ¼nstigung selber, nÃ¤mlich der Verkauf der Liegenschaften unter dem erzielbaren Marktwert, sei demgegenÃ¼ber aus den Akten im Zeitpunkt der Veranlagung ersichtlich gewesen, womit dies keine neue Tatsache darstelle. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Gemeinde lÃ¤sst ausfÃ¼hren, dass keineswegs eine Bewertungsfrage zu beurteilen sei, da sich die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer nicht nach dem Verkehrswert des Ã¼bertragenen GrundstÃ¼cks richte. Die Parteien mÃ¼ssten sich vielmehr einen Ã¼ber dem Verkehrswert des GrundstÃ¼cks liegenden Kaufpreis fÃ¼r die Ermittlung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer entgegenhalten lassen. Es fehle vorliegend sowohl an einer Bewertung im Sinn des Gesetzes wie auch an deren Anerkennung durch die SteuerbehÃ¶rde, weshalb § 160 Abs. 2 StG nicht anwendbar sei. Im Zeitpunkt der EinschÃ¤tzung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer sei der Grundsteuerkommission nicht bekannt gewesen, dass sich der wirtschaftliche Gehalt der streitbetroffenen HandÃ¤nderung nicht im Kaufpreis von Fr. â¦ erschÃ¶pft habe. Das NahestehendenverhÃ¤ltnis der Vertragsparteien habe allein noch nicht den Verdacht aufzudrÃ¤ngen vermocht, dass sie einen bloss simulierten Kaufpreis beurkunden liessen. Hinzu komme, dass eine VerkehrswertschÃ¤tzung der Pflichtigen den verurkundeten Kaufpreis zu bestÃ¤tigen schien. Die Einreichung dieses Dokuments sowie das Deklarationsverhalten der Pflichtigen an sich seien irrefÃ¼hrend gewesen und hÃ¤tten eine Garantenstellung begrÃ¼ndet, gestÃ¼tzt auf welche die Pflichtige allfÃ¤llige IrrtÃ¼mer der SteuerbehÃ¶rde hÃ¤tte ausrÃ¤umen mÃ¼ssen. Die Unkenntnis der SteuerbehÃ¶rde Ã¼ber die mit der HandÃ¤nderung erstrebte BegÃ¼nstigung sei letztlich kausal fÃ¼r die unvollstÃ¤ndige EinschÃ¤tzung bzw. Unterbesteuerung gewesen. In die Augen springende Unklarheiten oder UnvollstÃ¤ndigkeiten in der SteuererklÃ¤rung habe es nicht gegeben, weshalb die SteuerbehÃ¶rde nicht zwingend habe Verdacht schÃ¶pfen mÃ¼ssen. Eine schwere Missachtung der Untersuchungspflicht durch die Grundsteuerkommission liege somit nicht vor, weshalb der Kausalzusammenhang nicht unterbrochen und die Nachsteuererhebung zulÃ¤ssig sei. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>In Bezug auf das Vorliegen neuer Tatsachen oder neuer Beweismittel ist zunÃ¤chst die Auffassung der Vorinstanz zu bestÃ¤tigen, dass die von der Pflichtigen fÃ¼r die EinschÃ¤tzung eingereichten Grundlagen weder unkorrekt noch unvollstÃ¤ndig waren. Die Pflichtige reichte sÃ¤mtliche fÃ¼r die Berechnung der anfallenden GrundstÃ¼ckgewinnsteuer erforderlichen Urkunden ein. Aus dem Ã¶ffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 17. Dezember 2009 sowie der gleichentags datierenden ErklÃ¤rung Ã¼ber die BegrÃ¼ndung eines Baurechts als EigentÃ¼merdienstbarkeit liess sich der jÃ¤hrlich anfallende Baurechtszins von Fr. â¦ unter BerÃ¼cksichtigung des vereinbarten Quadratmeterpreises wie auch der jeweiligen GrundstÃ¼ckflÃ¤che sehr einfach berechnen, d.<span> </span>h. auch ohne Beizug eines steueramtlichen Revisors. In den von der Pflichtigen eingereichten Unterlagen ebenfalls ersichtlich war die vereinbarte Laufdauer des Baurechts bis ins Jahr 2059. Angesichts der beiden vorgenannten Faktoren â jÃ¤hrlicher Baurechtszins und Laufzeit des Baurechts â war der fÃ¼r die GrundstÃ¼cke vereinbarte Kaufpreis von Fr. â¦ offensichtlich untersetzt. Um ein simuliertes RechtsgeschÃ¤ft handelte es sich hingegen nicht, da die Parteien den Kaufvertrag effektiv wie beurkundet vollzogen haben und dies auch ihrem tatsÃ¤chlichen Willen entsprach. Vor diesem Hintergrund muss die von der BeschwerdefÃ¼hrerin beanstandete, (angeblich) im Zeitpunkt der Veranlagung noch nicht bekannte BegÃ¼nstigungsabsicht verneint werden. Eine BegÃ¼nstigungsabsicht ist ein rein subjektiver Zustand, welcher sich objektiv manifestieren muss, um Ã¼berhaupt erst von Dritten wahrgenommen werden zu kÃ¶nnen. Die Manifestation einer entsprechenden Absicht war vorliegend aus den der SteuererklÃ¤rung beigefÃ¼gten Unterlagen ersichtlich. Das von den Parteien gewÃ¤hlte Vorgehen war ferner zulÃ¤ssig, da die Festsetzung der hohen Baurechtszinse gegen keine Rechtsnorm verstiess. Von einem irrefÃ¼hrenden Deklarationsverhalten der Pflichtigen, welches gar eine Garantenstellung ihrerseits begrÃ¼ndet hÃ¤tte, kann unter diesen UmstÃ¤nden keine Rede sein. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Eine IrrefÃ¼hrung ist der Pflichtigen auch nicht aufgrund der Einreichung eines Verkehrswertgutachtens vorzuwerfen. ZunÃ¤chst wurde dieses rund drei Monate vor Errichtung der infrage stehenden Baurechte erstellt, was mit Blick auf das hervorgehobene Datum auf der Titelseite klar erkennbar war. Aufgrund der bis zum Zeitpunkt der Beurteilung vergangenen Zeitspanne wÃ¤re es an der Pflichtigen gelegen zu prÃ¼fen, ob sich die VerhÃ¤ltnisse zwischenzeitlich wesentlich verÃ¤ndert haben, was vorliegend der Fall war. Die Vorinstanz zeigte Ã¼berdies korrekt offenkundige Unstimmigkeiten des Gutachtens auf. So wurde bei der Bewertung des Landwerts des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 der berechnete Barwert der Baurechtszinsen fÃ¤lschlicherweise als wertvermindernd subtrahiert, statt addiert. Beim GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 wurde der Wert zwar addiert, hingegen wurde nicht die gesamte GrundstÃ¼ckflÃ¤che fÃ¼r die Barwertberechnung des Baurechts berÃ¼cksichtigt. Beim GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 fehlte schliesslich die BerÃ¼cksichtigung eines zusÃ¤tzlichen, neu zu begrÃ¼ndenden Baurechts. Das Gutachten war somit qualifiziert falsch. Da das Dokument jedoch nicht irrefÃ¼hrend war, oblag der Pflichtigen keine Pflicht, die BehÃ¶rde Ã¼ber allfÃ¤llige IrrtÃ¼mer aufzuklÃ¤ren. Selbst wenn das Gutachten fÃ¼r die Berechnung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer letztlich irrelevant gewesen sein sollte, kann der Pflichtigen durch dessen Einreichung kein Vorwurf gemacht werden, denn es darf und muss von einer FachbehÃ¶rde respektive einem Fachgremium erwartet werden, relevante von irrelevanten Unterlagen unterscheiden zu kÃ¶nnen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Bedeutsam ist weiter das NahestehendenverhÃ¤ltnis zwischen den Parteien, welches eine DrittvergleichsprÃ¼fung geradezu aufgedrÃ¤ngt hat. Das Unterlassen einer entsprechenden PrÃ¼fung durch die BeschwerdefÃ¼hrerin erstaunt insbesondere deswegen, weil der zustÃ¤ndige SteuersekretÃ¤r gemÃ¤ss einer E-Mail vom 9. Juni 2010 am selben Tag zwei gleichartige VerkÃ¤ufe geprÃ¼ft hat. Beim Verkauf zwischen der F AG und dem MehrheitsaktionÃ¤r K betreffend die Liegenschaft 07 an der J-Strasse wurde den Parteien eine DrittvergleichsprÃ¼fung in Aussicht gestellt, da der Verkauf nicht an eine aussenstehende Drittperson erfolgt sei. Beim vorliegend bedeutsamen Verkauf zwischen der F AG und der vom MehrheitsaktionÃ¤r beherrschten I AG wurde eine DrittvergleichsprÃ¼fung hingegen unterlassen. Stattdessen wurde in der E-Mail vom 9. Juni 2010 festgehalten, die eingereichten Unterlagen seien geprÃ¼ft worden und der Kaufpreis von Fr. â¦ kÃ¶nne anhand der erstellten Expertise nachvollzogen werden und erscheine als plausibel. Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat es folglich offenkundig verpasst, den Sachverhalt aufgrund des NahestehendenverhÃ¤ltnis nÃ¤her abzuklÃ¤ren. Dass eine entsprechende AbklÃ¤rung erforderlich gewesen wÃ¤re, hÃ¤tte sich ihr aufgrund der vorgelegenen Urkunden ohne Weiteres erschliessen sollen. Eine interne datierte Notiz der BeschwerdefÃ¼hrerin bezeugt, dass der ungewÃ¶hnlich tiefe vereinbarte Kaufpreis auch tatsÃ¤chlich von der Gemeinde infrage gestellt worden ist. Da die BehÃ¶rde trotz der dargelegten UmstÃ¤nde auf eine nÃ¤here PrÃ¼fung und/oder eine Untersuchung verzichtet hat, muss ihr eine grobe Verletzung ihrer Untersuchungspflicht vorgeworfen werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die Tatsache, dass es sich bei der EinschÃ¤tzungsbehÃ¶rde um ein kommunales Gremium gehandelt hat, Ã¤ndert an der vorgenannten Rechtslage nichts. Auch eine kommunale BehÃ¶rde hat sich so zu organisieren, dass sie ihre Kernaufgaben jederzeit ordnungsgemÃ¤ss wahrnehmen kann. Die infrage stehende EinschÃ¤tzung zÃ¤hlte klarerweise zu den Aufgaben des zustÃ¤ndigen SteuersekretÃ¤rs, womit zumindest eine Fachperson die Sache beurteilt hat. Sofern es fÃ¼r eine korrekte Beurteilung unabdingbar gewesen wÃ¤re, durfte von der BeschwerdefÃ¼hrerin Ã¼berdies der Beizug einer externen Fachperson erwartet werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Es kann somit festgehalten werden, dass keine ungenÃ¼gende Deklaration seitens der Pflichtigen vorliegt. Ãberdies muss der BeschwerdefÃ¼hrerin eine grobe Missachtung der Untersuchungspflicht vorgeworfen werden, was den Kausalzusammenhang zwischen einer ungenÃ¼genden Deklaration und der ungenÃ¼genden EinschÃ¤tzung ohnehin unterbrechen wÃ¼rde. Eine Nachsteuererhebung gestÃ¼tzt auf <span>§ 160 Abs. 1 StG ist somit unzulÃ¤ssig. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung1"><span>Eine Nachsteuer kann auch nicht erhoben werden, wenn der Steuerpflichtige Einkommen, VermÃ¶gen, Reingewinn oder Eigenkapital in seiner SteuererklÃ¤rung vollstÃ¤ndig und genau angegeben hat und die SteuerbehÃ¶rden die Bewertung anerkannt haben, selbst wenn die Bewertung ungenÃ¼gend war (§ 160 Abs. 2 StG).</span> Dies bedeutet, dass, sofern Wertangaben seitens der steuerpflichtigen Person vorlagen, die Unrichtigkeit dieser Angaben im Nachsteuerverfahren nur dann korrigiert werden kann, wenn <i>mittels neuer Tatsachen</i> festgestellt wird, dass die von der steuerpflichtigen Person gelieferte Grundlage fÃ¼r die Bewertung bzw. SchÃ¤tzung unrichtig oder unvollstÃ¤ndig war (vgl. Felix Richner et al., § 160 N. 34). FÃ¼r eine Nachsteuererhebung bedarf es somit in jedem Fall neuer Tatsachen, an welchen es nach dem Gesagten mangelt. GestÃ¼tzt auf <span>§ 160 Abs. 2 StG kann daher ebenfalls keine Nachsteuer erhoben werden</span>. Bei dieser Ausgangslage kann die Frage offenbleiben, ob vorliegend Ã¼berhaupt eine "Bewertung" im Sinn des Gesetzes vorgelegen hat und ob eine solche allenfalls von der Grundsteuerkommission anerkannt worden ist. </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist somit abzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b><span> Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b><span> </span></p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.1 </b><b><span> </span></b><span>Ferner wird die BeschwerdefÃ¼hrerin verpflichtet, der Beschwerdegegnerin fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 152 und § 212 StG bzw. § 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Nach § 17 Abs. 2 VRG kann die unterliegende Partei oder Amtsstelle im Verfahren vor Verwaltungsgericht zu einer angemessenen EntschÃ¤digung fÃ¼r die Umtriebe ihres Gegners verpflichtet werden, wenn a) die rechtsgenÃ¼gende Darlegung komplizierter Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistands rechtfertigte, oder b) ihre Rechtsbegehren oder angefochtene Anordnung offensichtlich unbegrÃ¼ndet waren.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>6.2.2 </span></b><span>Die angemessene EntschÃ¤digung ist nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen festzusetzen (vgl. RB 1998 Nr. 8). Zu beachten ist allerdings § 8 der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 3. Juli 2018 (GebV VGr). GestÃ¼tzt darauf ist die ParteientschÃ¤digung nach der Bedeutung der Streitsache, der Schwierigkeit des Falls, dem Zeitaufwand und den Auslagen zu bemessen. Ein unnÃ¶tiger oder geringfÃ¼giger Aufwand wird nicht ersetzt.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.3 </b><span>Einem bestimmten oder bestimmbaren Streitwert trÃ¤gt die 2. Kammer des Verwaltungsgerichts in langjÃ¤hriger Praxis bei einer vertretenen Partei durch Heranziehung der Verordnung des Obergerichts Ã¼ber die AnwaltsgebÃ¼hren vom 8. September 2010 (AnwGebV) Rechnung. Die nach dem dort in § 4 Abs. 1 festgelegten Tarif berechnete GrundgebÃ¼hr wird fÃ¼r das Beschwerdeverfahren in der Regel auf ein Drittel herabgesetzt (VGr, 11. November 2020, SB.2020.00088, E. 5; VGr, 21. Mai 2003, SB.2002.00103 und SB.2002.00104, E. 5b, verÃ¶ffentlicht in ZStP 2003, 361), wobei die so ermittelte EntschÃ¤digung bei Vorliegen besonderer UmstÃ¤nde um hÃ¶chstens die HÃ¤lfte Ã¼ber- oder unterschritten werden kann. <span>Hat das Verwaltungsgericht auch Ã¼ber die ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das Verfahren vor dem Steuerrekursgericht zu befinden, wird diese in der Regel auf zwei Drittel der GrundgebÃ¼hr bzw. auf das Doppelte der EntschÃ¤digung fÃ¼r das verwaltungsgerichtliche Verfahren festgelegt (VGr, 11. November 2020, SB.2020.00088; VGr, 26. August 2020, SB.2020.00066, E. 5.2.3), sodass gesamthaft eine volle EntschÃ¤digung geschuldet ist. </span>Diese Aufteilung berÃ¼cksichtigt, dass die Vertretung im ersten wie auch im zweiten gerichtlichen Verfahren in der Regel deutlich aufwÃ¤ndiger ist.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>6.2.4 </span></b><span>Der Beizug eines Rechtsanwalts durch die Beschwerdegegnerin war vorliegend gerechtfertigt, weshalb eine ParteientschÃ¤digung geschuldet ist. Das blosse Abstellen auf den Streitwert wÃ¼rde jedoch zu einer unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig hohen ParteientschÃ¤digung fÃ¼hren. Es gilt auch zu berÃ¼cksichtigen, dass die ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das verwaltungsgerichtliche Verfahren in einem angemessenen VerhÃ¤ltnis zu jener fÃ¼r das steuerrekursgerichtliche Verfahren stehen soll. Das Steuerrekursgericht hat die ParteientschÃ¤digung auf Fr. 21'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) festgelegt, was unangefochten blieb. Da das Verwaltungsgericht grundsÃ¤tzlich davon ausgeht, dass die Vertretung fÃ¼r das erstinstanzliche Verfahren etwa doppelt so aufwendig ist, rechtfertigt es sich, die ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das verwaltungsgerichtliche Verfahren auf Fr. 11'000.- (gerundet, inkl. Mehrwertsteuer) festzulegen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) erhoben werden. Die Beschwerde ist bis Ende 2022 an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14 und ab 1. Januar 2023 an das Schweizerische Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern zu adressieren.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde SB.2022.00027 betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer (Nachsteuer) wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 50'000.-- ; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 70.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 50'070.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 11'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann im Sinn der ErwÃ¤gungen innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Steuerrekursgericht;<br/> c) das Sekretariat der GeschÃ¤ftsleitung des kantonalen Steueramts;<br/> d) die Dienstabteilung Recht des kantonalen Steueramts.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>