© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/25 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 21-5802 Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement Instanz: Bau- und Umweltdepartement Publikationsdatum: 10.05.2023 Entscheiddatum: 25.04.2023 BUDE 2023 Nr. 046 Planungsrecht, Art. 25 PBG, Art. 1 und Art. 3 RPG. Der umstrittene Sondernutzungsplan ermöglicht eine Überbauung, die den bundesrechtlichen Planungszielen und -grundsätzen in hohem Mass Rechnung trägt (Erw. 7.6). Er reagiert mit der horizontalen Gliederung durch versetzt angeordnete Gebäudevolumina und deren unterschiedliche Höhenlagen auf die vorhandene Topografie. Gleichzeitig ist er in der Lage, die beiden weit auseinanderstehenden Schutzobjekte zu einem Ensemble zu verbinden (Erw. 7.7), und er nimmt auf die nachbarlichen Interessen gebührend Rücksicht (Erw. 7.8). Der Plan lässt zwar in sämtlichen Baubereichen ein drittes Wohngeschoss und eine auf 60 m verdoppelte Gebäudelänge zu. Gleichzeitig wird auch die zulässige Gebäudehöhe für die Grundflächen der Hauptbauten bis zu 2,05 m angehoben. Allerdings werden diese Abweichungen von den Regelbauvorschriften dadurch kompensiert, dass auf ein Dachgeschoss verzichtet wird und damit die Firsthöhe entfällt bzw. die nach Baureglement zulässige Firsthöhe um 1,95 m bis 4 m unterschritten wird. Ausserdem wird der künftige Baukörper auf den Nordostbereich des Plangebiets konzentriert, wodurch namentlich westlich und südlich umfangreiche, unüberbaubare Grünflächen geschaffen werden. Deshalb bewirken die Abweichungen von der Regelbauweise keine materielle Zonenplanänderung (Erw. 7.9.2). Abweisung des Rekurses. // (Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde beim Verwaltungsgericht erhoben.) BUDE 2023 Nr. 46 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.Kanton St.Gallen Bau- und Umweltdepartement 21-5802 Entscheid Nr. 46/2023 vom 25. April 2023 Rekurrentinnen und Rekurrenten A.___, B.___, C.___, alle vertreten durch lic.iur. Jörg Frei, Rechtsanwalt, Kreuzacker- strasse 9, 9000 St.Gallen gegen Vorinstanz Gemeinderat Z.___ (Gesamtentscheid vom 2. Juni 2021) Rekursgegnerin D.___, vertreten durch die E.___ und diese wiederum vertreten durch lic.iur. Jürg Bereuter, Rechtsanwalt, Vadianstrasse 44, 9001 St.Gallen Betreff Sondernutzungsplan Y.___ Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 46/2023), Seite 2/24 Sachverhalt A. a) Die D.___, Z.___, ist Eigentümerin des zwischen der Y.___- und der M.___strasse gelegenen Grundstücks Nr. 001 (5‘337 m2), Grundbuch Z.___. Das nordöstlich angrenzende Grundstück Nr. 002 (98 m2) steht im Eigentum der Elektrizitätswerk Z.___ AG, Z.___. Die Grundstücke liegen gemäss geltendem Zonenplan der Gemeinde Z.___ vom 30. März 198 4 in der Wohnzone W2. Das Grundstück Nr. 001 ist mit einem Wohn haus (Vers.-Nr. 003; Haus Y.___) und einem Ökonomiegebäude (Vers. -Nr. 004) überbaut. Auf dem Grundstück Nr. 002 steht eine Trafostation (Vers.-Nr. 005). b) Das Gebiet liegt gemäss Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) in der Um gebungszone IV. Beim Einzelobjekt 0.0.3 (Haus Y.___) gilt das Erhal tungsziel A ( Erhalt der Substanz). Entsprechend ist das Haus Y.___ in der noch geltenden kommunalen S chutzverordnung vom 15. Juli 1999 als ge schützte Einzelbaute (K26) verzeichnet. Im Zug der derzeitigen Überarbeitung der kommunalen Schutzverordnung (Erlass und öffentliche Auflage im Jahr 2019; Genehmigung derzeit noch nicht erfolgt) soll das Haus N.___ auf dem östlich angrenzenden Nachbargrundstück Nr. 006 neu als Einzelobjekt von kommunaler Bedeutung (K60) in die Schutzverordnung aufgenommen werden ; das Haus Y.___ soll weiterhin als ge schützte Einzelbaute (K26) verzeichnet bleiben, allerdings neu als Objekt von kantonaler Bedeutung. c) Bereits am 19. Oktober 2016 hatte der Gemeinderat Z.___ für die Grundstücke Nrn. 001 und 002 den Gestaltungsplan Y.___ mit be- sonderen Vorschriften erlassen. Der Gestaltungsplan sah im Wesent- lichen vier Hauptbaubereiche (A, B, C1 und C2) für in der Höhe und in der Flucht gestaffelte, aber zusammengebaute Hauptbauten vor. In- nerhalb der zulässigen Gebäudehöhen waren maximal drei Ge- schosse, die für Wohnzwecke genutzt werden durften, erlaubt. Attika- geschosse waren nicht zulässig. Gegen diesen Erlass hatten u.a. A.___ sowie C.___, alle Z.___, Einsprache erhoben. Gegen die vom Gemeinderat Z.___ mit Beschluss vom 1. März 2017 abgewiese ne Einsprache hatten die Einsprecher, vertreten durch lic .iur. Jörg Frei, Rechtsanwalt, St.Gallen, am 24. März 2017 Rekurs beim Baudeparte- ment (seit 1. Oktober 2021: Bau- und Umweltdepartement) erhoben. Dieses hatte den Rekurs mit Entscheid Nr. 19/2018 vom 23. August 2018 im Sinn der Erwägungen gutgeheissen und Einspracheentscheid und Gestaltungsplan auf gehoben, weil der baureglementarische Grenzabstand und der Mehrlängenzuschlag gegenüber dem aus- serhalb des Plangebiets liegenden Grundstück Nr. 006 nicht eingehal- ten gewesen waren; bei diesem Ergebnis waren alle weiteren Rügen der Rekurrenten offengelassen worden. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 46/2023), Seite 3/24 B. a) In der Folge wurde der Planerlass geringfügig überarbeitet. Am 2. September 2020 erliess der Gemeinderat Z.___ den Sondernutzungsplan Y.___ mit besonderen Vorschriften (besV) . Mit dem Erlass soll weiterhin eine Überbauung mit vier zueinander hori- zontal und vertikal versetzten Mehrfamilienhäusern (Grundflächen A, B, C1 und C2) mit rund 21 Wohnungen ermöglicht werden. b) Die öffentliche Auflage erfolgte vom 19. Oktober bis 17. November 2020 . Während de r Auflagefrist erhoben einerseits A.___ (Grundeigentümer des Grundstücks Nr. 007), zusammen mit B.___ (Mieter des Hauses Y.___), Z.___, vertreten durch lic.iur. Jörg Frei, Rechtsanwalt, St.Gallen, und ander erseits C.___ (Grund- eigentümer des Grundstücks Nr. 008) zwei Einsprachen gegen den Erlass. Sie rügten namentlich das fehlende öffentliche Interesse am Planerlass, weil dieser keine höhere Überbauungsqualität und auch keine hohe städtebauliche und architektonische Qualität aufweise. Der Erlass führe zu einer materiellen Zonenplanänderung, weil die vorge- sehene dreigeschossige Bauweise in der W2, die Gebäudehöhen und die Gebäudelänge massiv von den Regelbauvorschriften abwichen. Zudem habe der Plan wegen der geplanten Erschliessung eine erheb- liche Lärmbelästigung für die Nachbarn zur F olge und er beeinträch- tige die angrenzenden Schutzgegenstände (Y.___ und N.___) erheb- lich. c) Mit Beschluss vom 10. März 2021 setzte der Gemeinderat den Sondernutzungsplan fest und wies die beiden Einsprachen ab. Zur Be- gründung wurde ausgeführt, der Sondernutzungsplan regle einerseits die zweckmässige Erschliessung des Plangebiets. Ander erseits lege er die besonderen Anforderungen an die gestalterische Vorzüglichkeit der Bebauung, insbesondere in Zusammenhang mit der geschützten Y.___ und dem Haus N.___ fest. Namentlich sichere er einen ange- messenen Freiraum für die Y.___ und gewährleiste eine unterirdische Parkierung. Das beanstandete zusätzliche Geschoss und die Mehr- höhe von 2,6 m würden kompensiert, weil ein Vollgeschoss zum grössten Teil unter dem heutigen gewachsenen Terrain zu liegen komme und die geltende Firsthöhe um bis zu 4,4 m unterschritten werde. e) Das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) genehmigte den Plan mit Verfügung vom 29. April 2021 . Der Gemeinderat eröffnete den Bes chluss vom 10. März 2021 sowie die Genehmigungsverfügung vom 29. April 2021 als Gesamtentscheid am 2. Juni 2021. C. Gegen diesen Beschluss erhoben A.___, B.___ sowie C.___, inzwi- schen alle vertreten durch lic.iur. Jörg Frei, Rechtsanwalt, St.Gallen, mit Schreiben vom 17. Juni 2021 Rekurs beim Baudepartement. Mit Rekursergänzung vom 12. Juli 2021 werden folgende Anträge gestellt: Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 46/2023), Seite 4/24 1. Es sei der Entsch eid der Vorinstanz vom 10. März 2021 aufzuheben und die Genehmigung zum Son- dernutzungsplan «Y.___» zu verweigern. 2. Eventualiter sei der Entscheid der Vorinstanz vom 10. März 2021 aufzuheben und zu neuer Beurteilung an diese zurückzuweisen. 3. Alles unter Kosten - und Entschädigungsfolge n (zzgl. MWST). Zur Begründung wird geltend gemacht, der Sondernutzungsplan ver- letze Art. 25 des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1; abgekürzt PBG). Die durch ihn erlaubte besondere Bauweise sei nicht durch ein öffentliches Interesse, insbesondere nicht durch eine vorzügliche Ge- staltung, gerechtfertigt. Der Erlass enthalte gravierende Abweichun- gen von der Regelbauweise, die nach Art. 25 PBG nur zulässig wären, wenn die besondere Bauweise den Planungszielen und –grundsätzen von Art. 1 und 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700; abgekürzt RPG) besser entspräche als dies bei Einhaltung der Regel- bauvorschriften der Fall wäre. Diese Voraussetzungen seien vorlie- gend nicht erfüllt, weil der Erlass in horizontaler und vertikaler Hinsicht eine massive Mehrausnützung zulasse. Zudem würden die vorge- schriebenen Abstände unterschritten. Dadurch entstünden Bauten, die sich nicht besser, sondern schlechter in die bauliche Umgebung, die aus Einfamilienhäusern und historischen Bauten bestehe, einfügten. Namentlich nehme der Plan auf das Haus Y.___ keine Rücksicht; durch die zulässige Mehrausnützung werde dieses Gebäude regel- recht erdrückt. Art. 10 der besonderen Vorschriften ( besV) verlange zwar eine hohe städtebauliche und architektonische Qualität der Bau- ten und Anlagen im Plangebiet. Wie dieses gesetzlich vorgegebene Ziel erreicht werden solle, werde in den besV hingegen nicht bestimmt. Dadurch werde im anschliessenden Baubewilligungsverfahren eine Prüfung des Baugesuchs verunmöglicht. Dieser Mangel werde noch verstärkt, weil die rechtliche Bedeutung der Beilagepläne unklar sei. Weiter führe der Erlass zu einer materiellen Zonenplanänderung, weil er drei Vollgeschosse zulasse, die baureglementarischen Bestimmun- gen über den Mehrlängen- und Mehrhöhenzuschlag nicht eingehalten seien und die zulässige Gebäudehöhe und –länge erheblich über- schritten würden. Für diese Abweichungen von der Regelbauweise er- folge kein ansatzweise r gleichwertiger Ersatz für die unmittelbar be- troffenen Nachbarn. D. a) Mit Vernehmlassung vom 23. August 202 1 beantragt die Re- kursgegnerin, vertreten durch die E.___, X.___, und diese wiederum vertreten durch lic.iur. Jürg Bereuter, Rechtsanwalt, St.Gallen, den Re- kurs unter Kosten- und Entschädigungsfolge abzuweisen. Zur Begrün- dung wird geltend gemacht, der Sondernutzungsplan erfülle die an ei- nen solchen Erlass zu stellenden Anforderungen sehr gut. Die Abwei- chungen von der Regelbauweise seien zur Sicherstellung der Qualität Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 46/2023), Seite 5/24 der Überbauung an diesem anspruchsvollen Standort erforderlich. Sie würden zudem ausreichend kompensiert, weshalb die Interessen der Nachbarn nicht unzulässig beeinträchtigt würden. Von einer materiel- len Zonenplanänderung könne keine Rede sein, weil es keine gravie- renden Abweichungen vom Zonenplan und den Regelbauvorschriften gebe. Die Geschossigkeitsbestimmungen würden zwar verletzt, aller- dings nicht nach oben, sondern nach unten, weil das Terrain abgegra- ben werde und die Untergeschosse deshalb als Wohngeschosse in Erscheinung träten. Die Strassenabstände zur Y.___- und zur M.___strasse seien wesentlich grösser als im Baureglement vorge- schrieben und die zulässige Firsthöhe werde teils deutlich unterschrit- ten. Die Gebäudelänge sei Ergebnis der dem Projekt vorangegange- nen Studien. Durch die Staffelung der Gebäudekörper werde der Ab- stand zu den nördlichen Nachbarliegenschaften vergrössert und die Riegelwirkung gebrochen. Der Sondernutzungsplan gewährleiste mit seinen im Plan enthaltenen Festlegungen und den besV die von Art. 25 PBG geforderte städtebauliche und architektonische Qualität. Die Einwände der Rekurrentinnen und Rekurrenten zum Mehrlängen- zuschlag seien nicht nachvollziehbar; der vorgesehene Flächenaus- gleich sei zulässig. b) Mit Vernehmlassung vom 26. August 2021 beantragt die Vorinstanz unter Verweis auf die Einspracheentsche ide, den Rekurs abzuweisen. c) Mit Vernehmlassung vom 26. November 2021 führt das AREG aus, das vorliegend umstrittene Überbauungskonzept habe praktisch unverändert bereits dem aufgehobenen Gestaltungsplan Y.___ zu- grunde gelegen. Die nach Art. 25 PBG erforderliche hohe städtebauli- che und architektonische Qualität habe schon der damalige Kantons- baumeister im vorangegangenen Rekursverfahren Nr. 17-1908 bestä- tigt. Auch im jetzt zu beurteilenden Sondernutzungsplan werde die er- forderliche Projektqualität in einer zweckmässigen Art und Weise ge- sichert. Der Erlass habe keine materielle Zonenplanänderung zur Folge, weil d ie geplanten Gebäudevolumina zusammengefasst wür- den und einen gross zügigen Freiraum erzeugten; rund 55 % der Grundstücksflächen würden als begrünter Umgebungsbereich gestal- tet; dadurch werde Rücksicht auf das Schutzobjekt Y.___ und seine Umgebung genommen. Zudem könne der Baumbestand in hohem Mass erhalten bleiben, was ortbaulich und siedlungsökologisch von hohem Interesse sei. Seiner Vernehmlassung legt das AREG eine Stellungnahme des Am- tes für Kultur, Abteilung Denkmalpflege (DMP), vom 11. Oktober 2021 bei. In dieser führt der Leiter der DMP aus, das Kulturobjekt Y.___ ge- niesse aufgrund des Umstand s, dass die Schutzverordnung der Ge- meinde Z.___ beim Erlass des PBG älter als 15 Jahre gewesen sei, ex-lege-Schutz gemäss Art. 176 PBG. Gemäss provisorischer Einstu- fung durch die DMP sei das Haus Y.___ ein Schutzobjekt von kanto- naler Bedeutung. Der Sondernutzungsplan habe durch die erfolgte Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 46/2023), Seite 6/24 Weiterbearbeitung stark an architektonischer und ortsbaulicher Quali- tät gewonnen, so dass die DMP diesem zustimmen könne. d) Im Amtsbericht vom 2. Dezember 2021 führt das kantonale Tief- bauamt (TBA) aus, die Y.___strasse erfülle die Anforderungen an das geometrische Normalprofil. Die Sichtweitennachweise seien allerdings noch nicht ausreichend . Der Knoten Y.___-/M.___strasse erfülle die geometrischen Anforderungen nicht; es müssten die Vorschriften für die heute bestehende Trottoirüberfahrt angewendet werden. e) Im Amtsbericht vom 31. Januar 2022 kommt das kantonale Hochbauamt (HBA) zum Ergebnis, der Sondernutzungsplan über- zeuge im Hintergrund des historischen und landschaftlichen Kontexts durch die zurückhaltende Überbauung und ermögliche das Freihalten der beiden Schutzobjekte. E. Am 23. Februar 2022 reichen die Vorinstanz und der Vertreter der Re- kursgegnerin, am 28. Februar 2022 der Vertreter der Rekurrentinnen und Rekurrenten jeweils Repliken zu den vorgenannten Vernehmlas- sungen und Amtsberichten ein. F. a) Das Bau- und Umweltdepartement führte am 22. März 2022 in Anwesenheit der Verfahrensbeteiligten sowie von Vertretern des AREG, des HBA, des TBA und der DMP einen Augenschein durch. In der Folge wurde das Verfahren zur Ermöglichung von Vergleichsver- handlungen sistiert. b) Mit Eingabe n vom 29. März 2022, 20. Februar 2023 und 31. März 2023 lassen sich das TBA sowie die Vertreter der Rekursgegnerin und der Rekurrentinnen und Rekurrenten zum Augen- scheinprotokoll vernehmen. c) Mit Schreiben vom 20. April 2023 reicht der Vertreter der Rekur- rentinnen und Rekurrenten eine Replik ein. G. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1. 1.1 Die Zuständigkeit des Bau - und Umwelt departementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 46/2023), Seite 7/24 1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist – unter Vorbehalt folgender Erwägung – einzutre- ten. 2. Die Rekurrentinnen und Rekurrenten bringen vor, es sei insgesamt er- heblich zu bezweifeln, dass die strassenmässige Erschliessung des Plangebiets den einschlägigen Normen entspreche. Diesbezüglich sei ein Amtsbericht des TBA einzuholen. 2.1 Art. 48 Abs. 1 VRP bestimmt, dass der Rekurs einen Antrag so- wie eine Darstellung des Sachverhalts und eine Begründung enthalten muss. Weiter ist der Rekurs zu unterzeichnen. Fehlt eine dieser for- mellen Gültigkeitsvoraussetzungen, ist dem Rekurrenten eine Frist zur Ergänzung des Rekurses anzusetzen. Zugleich ist ihm anzudroh en, dass nach unbenütztem Ablauf dieser Frist auf den Rekurs nicht ein- getreten werde (Art. 48 Abs. 3 VRP). 2.2 An die Qualität und die Ausgestaltung der Rekursbegründung dürfen keine grossen Anforderungen gestellt werden. Nach der Recht- sprechung des Verwaltungsgerichtes ist von einer Rekursbegründung aber zu erwarten, dass sie sich mit dem angefochtenen Entscheid aus- einandersetzt. Eine Begründung ist deshalb nur dann als ausreichend zu werten, wenn Argumente vorgebracht werden, nach denen ein Ent- scheid oder ei ne Verfügung auf einer fehlerhaften Sachverhaltsfest- stellung oder Rechtsanwendung beruht. Wenn sich die Vorbringen demgegenüber nicht auf den angefochtenen Entscheid bzw. dessen Motive beziehen, genügt die Begründung den Anforderungen nicht. Somit wird vom Rekurrenten ein Mindestmass an Sorgfalt verlangt, und es wird von ihm erwartet, dass er wenigstens ansatzweise dartut, warum er mit einzelnen Bedingungen und Auflagen nicht einverstan- den ist. Entsprechend hat sich ein Rekurs zumindest in den Grundzü- gen zu den tatsächlichen und rechtlichen Mängeln des angefochtenen Entscheids zu äussern (GVP 2011 Nr. 110 mit Hinweisen; BDE Nr. 12/2021 vom 3. Februar 2021 Erw. 1.3.1.1). 2.3 Die Rekurrentinnen und Rekurrenten bringen vor, es sei zu be- zweifeln, dass die strassenm ässige Erschliessung des Plangebiets den einschlägigen Normen entspreche, weshalb ein Amtsbericht des TBA einzuholen sei. Sie nennen allerdings – mit Ausnahme der feh- lenden Sichtzonen im Einmündungsbereich zur M.___strasse – kei- nerlei Gründe, weshalb die vorgesehene strassenmässige Erschlies- sung über die Y.___strasse nicht gewährleistet sein soll te. Ein blos- ser Antrag, einen Amtsbericht des TBA einzuholen, genügt nicht, um der Begründungspflicht nach Art. 48 Abs. 1 VRP gerecht zu werden. Auf den Rekurs ist daher, soweit darin lediglich pauschal angezweifelt wird, die strassenmässige Erschliessung des Plangebiets sei nicht normkonform, im Folgenden nicht einzutreten. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 46/2023), Seite 8/24 3. Am 1. Oktober 2017 ist das PBG in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Da der vorliegende Sondernutzungsplan erst nach dem Vollzugsbeginn des PBG öffentlich aufgelegen ist, gelangen somit grundsätzlich die Bestimmungen des PBG zur Anwendung, so- fern sie gemäss Anhang zum Kreis schreiben «Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG» vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Ju- ristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt wer- den. 4. Die Rekurrentinnen und Rekurrenten rügen, die Vorinstanz habe es versäumt, vorfrageweise über die Schutzwürdigkeit des Hauses Y.___ zu befinden, welche nach Art. 176 Abs. 2 Bst. b PBG ex-lege-Schutz geniesse. Dafür wäre eine Feststellung im Dispositiv des Festset- zungs- und Einspracheentscheids nötig gewesen. 4.1 Die Rekurrenten stützen sich bei ihren Ausführungen offenbar auf die frühere Rechtsprechung des Baudepartementes ab. Mit Ent- scheid Nr. 59/2021 vom 30. September 2021 hatte das Baudeparte- ment eine angefochtene Baubewilligung für eine Neubaute aufgeho- ben und die Sache zur Veranlassung der «vorfrageweisen» Beurtei- lung der Schutzwürdigkeit einer Villa auf einem Nachbargrundstück und zur anschliessenden neuen Entscheidung über das Baugesuch an die Vorinstanz zurückg ewiesen. Begründet wurde der Entscheid damals damit, dass mit der blossen Einschätzung der DMP erst ein konkreter Schutzverdacht hinsichtlich der Villa bestätigt worden sei. Die Vorinstanz habe als nächstes «vorfrageweise» zu beurteilen, ob und in welchem Umfang die Villa tatsächlich geschützt sei. Denn die Beurteilung der Frage, ob ein unter Schutz gestelltes Bau- oder archä- ologisches Denkmal beeinträchtigt oder gar beseit igt werden dürfe , setze die förmliche Unterschutzstellung voraus. In der Folge hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde gegen diesen Entscheid gut. Es hob den Entscheid des Baudepartementes auf und wies die Sache zur materiellen Beurteilung an das Bau- und Umweltdepartement zurück (VerwGE B 2021/219 vom 11. August 2022). Das Verwaltungsgericht hielt fest, es würden keine Anhaltspunkte für eine Unvollständigkeit der Prüfung der Beeinträchtigung der von Gesetzes wegen geschützten Villa und ihrer Umgebung bestehen. Es sei daher kein Grund für eine «vorfrageweise» Beurteilung der unbestrittenen Schutzwürdigkeit er- sichtlich. Auch setze das Baubewilligungsverfahren nicht das Ergebnis des formellen Unterschutzstellungsverfahrens voraus. 4.2 Gleiches wie für das Baubewilligungsverfahren muss nun auch für ein – wie vorliegend zu beurteilendes – Planverfahren gelten. Das Haus Y.___ und das Haus N.___ sind angesichts des Alters der kom- munalen Schutzverordnung von Z.___ von Gesetzes wegen ge- schützt, weshalb das rekursgegenständliche Sondernutzungsplanver- fahren nicht das Ergebnis eines formellen Unterschutzstellungsverfah- Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 46/2023), Seite 9/24 rens voraussetzt. Die Schutzwürdigkeit der beiden Bauten ist vorlie- gend ohnehin unbestritten und die DMP wurde von Anfang an ins Plan- verfahren einbezogen. Unter diesen Umständen erweist sich der Re- kurs, soweit die Rekurrentinnen und Rekurrenten rügen, die Vorinstanz habe es versäumt, vorfrageweise über die Schutzwürdig- keit des Hauses Y.___ zu befinden, als unbegründet. 5. Im vorliegenden Rekursverfahren ist der Erlass eines Sondernut- zungsplans strittig, mit welchem in Abweichung von den Regelbauvor- schriften eine dichtere Überbauung realisiert werden soll. 5.1 Die Bestimmungen zur besonderen Bauweise nach Art. 25 PBG sind direkt anwendbar und lösen die bisherigen Vorschriften zu den Überbauungs- und Gestaltungsplänen gemäss BauG ab (B otschaft und Entwurf der Regierung zum Pla nungs- und Baugesetz vom 11. August 2015, ABl 2015, S. 2445 [nachfolgend Botschaft PBG]). Nach Art. 25 PBG kann mit dem Sondernutzungsplan in Abweichung vom Rahmennutzungsplan eine besondere Bauweise festgelegt werden (Bst. a) sowie im Interesse einer Überbauung von hoher städtebauli- cher und architektonischer Qualität eine höhere bauliche Nutzung zu- gelassen werden (Bst. b). Der Erlass von Sondernutzungsplänen, die Abweichungen von der im Rahmennutzungsplan festgelegten planeri- schen Grundordnung enthalten, setzt grundsätzlich ein öffentliches In- teresse voraus (Botschaft PBG, a.a.O., S. 2445). Hierbei sind die ver- schiedenen und auch häufig gegensätzlichen Ziele und Interessen ge- geneinander abzuwägen. Die Grundlage für diese Int eressenabwä- gung bilden primär die Ziele und Grundsätze von Art. 1 und 3 RPG. Es sind aber auch Interessen zu berücksichtigen, die in Spezialgesetzen oder –verordnungen (z.B. Schutzverordnungen) enthalten sind oder sich aus den gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Entwicklungen er- geben. Erforderlich ist eine umfassende Abwägung und Abstimmung aller wesentlichen Gesichtspunkte (BGE 114 IA 369). 5.2 Nach Art. 1 Abs. 1 RPG sorgen Bund, Kantone und Gemeinden dafür, dass der Boden haushälterisch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird. Sie unterstützen nach Art. 1 Abs. 2 RPG mit Massnahmen der Raumplanung unter anderem Bestrebungen, die natürlichen Lebensgrundlagen wie Boden, Luft, Wasser, Wald und die Landschaft zu schützen (Bst. a); die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität (Bst. abis); kompakte Siedlungen zu schaffen (Bst. b); die räumlichen Voraussetzungen für die Wirtschaft zu schaffen und zu erhalten (Bst. bbis). Die Landschaft ist nach Art. 3 Abs. 2 RPG zu schonen; ins- besondere sollen Siedlungen, Bauten und Anlagen sich in die Land- schaft einordnen (Bst. a). Nach Art. 3 Abs. 3 RPG sind die Siedlungen nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Aus- dehnung zu begr enzen, insbesondere sollen Wohn - und Arbeitsge- biete einander zweckmässig zugeordnet und durch das öffentliche Verkehrsnetz erschlossen sein (Bst. a); Massnahmen zur besseren Nutzung der brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen in Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 46/2023), Seite 10/24 Bauzonen und der Möglichkeiten zur Verdichtung der Siedlungsfläche getroffen werden (Bst. abis); Wohngebiete vor schädlichen und lästigen Einwirkungen wie Luftverschmutzung, Lärm und Erschütterungen möglichst verschont werden (Bst. b); Rad- und Fusswege erhalten und geschaffen werden (Bst. c); günstige Voraussetzungen für die Versor- gung mit Gütern und Dienstleistun gen sichergestellt werden (Bst. d) und Siedlungen möglichst viele Grünflächen und Bäume enthalten (Bst. e). 5.3 Der kantonale Richtplan zeigt mit dem Raumkonzept eine Ge- samtschau der künftigen räumlichen Ordnung des Kantons St.Gallen. Er ist der strategische Orientierungsrahmen für die Koordination der raumwirksamen Tätigkeiten und er fördert die Zu sammenarbeit über räumliche, sektorielle und institutionelle Grenzen hinweg. Die Entwick- lung von Wohnen und Arbeiten ist gemäss Richtplan vorab auf Zen- tren, urbane Verdichtungsräume und gut mit dem öffentlichen Verkehr (öV) erschlossene Dörfer zu lenken. Entsprechend ist der Anteil des Wachstums gemäss den Raumtypen zu verteilen. Das zusätzliche Be- völkerungswachstum soll zu 65 % im urbanen Verdichtungsraum, zu 33 % in der Landschaft mit kompakten Siedlungen und zu 2 % in der Kultur- und Agrarlandschaft stattfinden (Koordinationsblatt R11) . Die Gemeinde Z.___ ist gemäss Richtplankarte dem Raumtyp « urbaner Verdichtungsraum» zugeordnet und hat damit den entsprechenden Teil des künftigen kantonalen Bevölkerungswachstums zu überneh- men. 5.4 Wo und inwiefern die Verdichtung innerhalb des Gemeindege- biets erfolgen soll, ergibt sich regelm ässig aus dem kommunalen Richtplan. Aus jenem der Gemeinde Z.___ aus dem Jahr 2010 geht zwar nicht ausdrücklich hervor, dass ein geradezu gewichtiges öffent- liches Interesse an einer verdichteten Bebauung im Gebiet «Y.___» besteht. Eine Überbauung des der W2 zugeteilten und heute stark un- ternutzten Grundstücks Nr. 001 ist indessen – auch ohne ausdrückli- che Bezeichnung im kommunalen Richtplan – schon in Anbetracht des allgemeinen öffentlichen Interesses an der inneren Verdichtung der Bauzonen angezeigt (vgl. dazu VerwGE B 2008/195 vom 16. Juni 2009 Erw. 3.5.2 und VerwGE B 2007/81 vom 15. Oktober/5. Novem- ber 2007 Erw. 4.1). Mit dem umstrittenen Sondernutzungsplan soll si- chergestellt werden, dass keine undifferenzierte Überbauung des Grundstücks Nr. 001 nach Reg elbauweise erfolgt. Gemäss Art. 2 besV (Zweckartikel) will der Sondernutzungsplan einerseits die zweck- mässige Erschliessung des Plangebiets regeln. Andererseits ist beab- sichtigt, die besonderen Anforderungen an die städtebauliche und ar- chitektonische Qualität der Bebauung, insbesondere in Zusammen- hang mit dem geschützten Haus Y.___ und dem Haus N.___, festzu- legen. Weiter will der Erlass den angemessenen Freiraum des Haues Y.___ und die gestalterischen Anforderungen an die Freiraumele- mente sichern. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 46/2023), Seite 11/24 6. Die Rekurrentinnen und Rekurrenten machen geltend, der Planerlass sei unklar und widersprüchlich, weil aus ihm nicht genügend hervor- gehe, was verbindlich geregelt werde und was nicht. So sei nicht klar, ob einzelne Beilagepläne Festlegungen enthielten oder nicht. Ausser- dem sei nicht nachvollziehbar, weshalb sich das Haus Y.___ innerhalb des Planperimeters befinde, nachdem für dieses nur die Regelbauvor- schriften gelten würden. Sicher unzulässig sei, dass in Art. 7 besV an- geordnet werde, für das Haus Y.___ würden die Bestimmungen von Art. 109 PBG gelten. 6.1 Art. 1 Abs. 3 besV legt ausdrücklich fest, dass alle in der Le- gende des Sondernutzungsplans als Festlegung bezeichneten Plan- elemente sowie die besV verbindlich, die Beilagepläne dagegen rich- tungsweisend se ien; der Planungsbericht wiederum sei informativ. Aufgrund dieser Bestimmung in den besV kann – wie auch die Rekurs- gegnerin vorbringt – keine Rede davon sein, der Sondernutzungsplan sei widersprüchlich. Für das nachfolgende Baubewilligungsverfahren werden die Festlegungen zur planlichen Darstellung und die besV ver- bindlichen Charakter haben, wogegen den Beilageplänen im Unter- schied dazu nur richtungsweisende oder eben wegleitende Bedeutung zukommen wird. Das wiederum hat zur Folge, dass sich das Bauge- such zwar an den Beilageplänen zu orientieren haben wird, sachlich begründbare Abweichungen , die keine Auswirkungen auf die ver- langte hohe städtebauliche und architektonische Qualität haben, in- dessen noch zulässig sein werden. Der Einwand der Rekurrentinnen und Rekurrenten, der Sondernutzungsplan sei unklar bzw. wider- sprüchlich, ist damit unbegründet. 6.2 Soweit sich die Rekurrentinnen und Rekurrenten gegen den Ein- bezug des Hauses Y.___ in das Plangebiet wenden und sie damit sinngemäss die Zweckmässigkeit der Umgrenzung des Planperime- ters in Frage stellen, ist der Rekurs ebenfalls unbegründet. Zum einen befindet sich das Schutzobjekt Y.___ eben auf demselben Grundstück Nr. 001, welches i n erster Linie Gegenstand des vorliegenden Son- dernutzungsplanverfahrens bildet, und zum anderen bezweckt der umstrittene Erlass ja gerade die Sicherstellung einer gesamtheitlichen Überbauung im Plangebiet, die städtebaulich und architektonisch in besonderer Weise auf das geschützte Haus Y.___ und das östlich ge- legene Haus N.___ abgestimmt ist. Unter diesen Umständen ist der Einbezug des Hauses Y.___ ins Plangebiet sachlich begründet und zweckmässig. Art. 7 besV sieht zudem vor, dass bei bereits vorhande- nen Abweichungen von der Regelbauweise die Bestimmungen von Art. 109 PBG zur Bestandes - und Erweiterungsgarantie zur Anwen- dung gelangen. Diese besV entspricht fast wörtlich der kantonalge- setzlichen Vorschrift von Art. 109 Abs. 1 PBG. Eine solche Wiederho- lung in den besV wäre zwar nicht nötig gewesen, schadet aber auch nicht weiter. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 46/2023), Seite 12/24 7. Die Rekurrentinnen und Rekurrenten beanstanden, der Erlass ent- halte gravierende Abweichungen von der Regelbauweise. Die Voraus- setzungen von Art. 25 PBG in Verbindung mit Art. 1 und 3 RPG seien nicht erfüllt. Der Plan lasse in horizontaler und vertikaler Hinsicht eine massive Mehrausnützung zu. Dadurch entstünden Bauten, die sich nicht besser, sondern schlechter in die bauliche Umgebung einfügten. Der Plan führe zu einer materiellen Zonenplanänderung, indem er drei Vollgeschosse zulasse, die baureglementarischen Bestimmungen über den Mehrlängen - und Mehrhöhenzuschlag nicht eingehalten seien und die zulässige Gebäudehöhe und –länge erheblich über- schritten würden. 7.1 Nachfolgend ist deshalb zu prüfen, ob die im Sondernutzungs- plan vorgesehenen Abweichungen von der Regelbauweise eine hö- here Überbauungsqualität im Sinn von Art. 25 PBG bewerkstelligen. Diese Qualitätssteigerung ist dann zu bejahen, wenn die auf der Grundlage des abweichenden Sondernutzungsplans vorgesehene Überbauung den bundesrechtlichen Planungszielen und -grundsätzen besser entspricht als dies bei Einhaltung der Regelbauvorschriften der Fall wäre. Für Sondernutzungspläne, die eine gegenüber der Regel- bauweise höhere bau liche Nutzung zulassen, ist zudem vorausge- setzt, dass damit eine Überbauung von hoher städte - bzw. ortsbauli- cher und architektonischer Qualität erreicht werden kann. Ob dies der Fall ist, geht über reine Ästhetikfragen hinaus. Im Rah men der Beur- teilung der städte- bzw. ortsbaulichen und architektonischen Qualität sind nebst den gestalterisch-ästhetischen auch die im konkreten Ein- zelfall und bezogen auf die Umgebung sich stellenden bau - und ver- kehrstechnischen Fragestellungen sowie die gebührende Rücksicht- nahme auf die betroffenen nachbarlichen Interessen zu prüfen und zu berücksichtigen. Diesen Anforderungen an die städte- bzw. ortsbauli- che und architektonische Qualität ist ein umso höheres Gewicht bei- zumessen, je grösser die Abweichun gen vom Rahmennutzungsplan sind (Botschaft PBG , a.a.O., S. 2445). Das ist darum gerechtfertigt, weil die von Bundesrechts wegen anzustrebende Verdichtung der Siedlungsfläche (Art. 3 Abs. 3 Bst. a RPG) umso eher gelingen kann, wenn die zusätzliche bauliche Dichte von einer dieser angepassten Qualität ausgeglichen wird (B. DEILLON, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs - und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 25 N 7 f. mit weiteren Hinweisen). 7.2 Das Baudepartment genehmigte am 28. Dezember 2017, also während des vorangegangenen Rekursverfahrens Nr. 17-1908 betref- fend den Gestaltungsplan Y.___, den sechsten Nachtrag zum Baureg- lement der Gemeinde Z.___. Bis dahin galt das Baureglement der Ge- meinde Z.___ in der Fassung vom 19. Mai 1982 mit den Nachträgen vom 26. August 1987, 16. Dezember 1992, 24. April 2002 und 20. Ap- ril 2011 (nachfolgend BauR). Der sechste Nachtrag betraf inhaltlich u.a. die Streichung der maximalen Ausnützungsziffer in Art. 7 BauR und damit verbundene Anpassungen von Art. 17 und 18 BauR, in de- nen die Voraussetzungen von Sondernutzungsplänen mit (erhöhten) Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 46/2023), Seite 13/24 Mehrausnützungen geregelt wurden. Das vom vorliegend zu beurtei- lenden Sondernutzungsplan erfasste Gebiet liegt in der W2. Gemäss Art. 7 BauR (Tabelle der Regelbauvorschriften) sind in der W2 Bauten mit zwei Vollgeschossen zulässig. Die Gebäudehöhe ist auf 7 m, die Firsthöhe auf 11 m beschränkt. Der kleine Grenzabstand beträgt min- destens 4 m, der grosse Grenzabstand mindestens 8 m, die Gebäu- delänge höchstens 30 m. Zur Anwendung gelangen sodann der Mehr- längen- sowie der Mehrhöhenzuschlag nach Art. 22 und 24 BauR. Bei Überschreitung einer Gebäudelänge von 18 m müssen die zonenge- mässen Grenzabstände um einen Viertel der Mehrlänge vergrössert werden, im Maximum um 6 m (Art. 22 Abs. 1 BauR). Die reglementa- rischen Mindestgrenzabstände dürfen bei Aus mittlung des Mehrlän- genzuschlags nicht unterschritten werden (Art. 22 Abs. 3 BauR). So- fern aufgrund besonderer Vorschriften in Überbauungs - und Gestal- tungsplänen die Gebäudehöhen das in den Zonenvorschriften festge- legte Mass überschreiten, erhöht sich pro Mehrgescho ss der grosse Grenzabstand um 2 m und der kleine Grenzabstand um 1 m (Art. 24 BauR). Wo keine Baulinie besteht, sind von Hauptbauten ab Strassen- oder Trottoirhinterkante 4,5 m gegenüber Kantonsstrassen und 4,0 m gegenüber Gemeindestrassen 2. Klasse als M indestabstände einzu- halten (Art. 26 Abs. 1 BauR). 7.3 In Abweichung von der Regelbauweise lässt der Sondernut- zungsplan in den als «Grundflächen Hauptbauten» bezeichneten Be- reichen A, B, C1 und C2 drei Wohngeschosse zu. Nach Art. 5 Abs. 1 besV legen die «Grundflächen Hauptbauten» Lage und Stellung sowie die maximale horizontale Ausdehnung der oberirdischen Baukörper fest. Diese Grundflächen ersetzen die ordentlichen Grenz-, Gebäude- und Strassenabstände sowie die Bestimmungen zur Längenausdeh- nung nach Regelbauweise. Die maximale Höhenausdehnung wird nach Art. 5 Abs. 2 besV mittels der im Plan bezeichneten maximalen Gebäudehöhe in m.ü. M. definiert. Maximal drei Geschosse dürfen für Wohnzwecke genutzt werden. Attikageschosse sind nicht zulässig. Gemäss Art. 4 Abs. 1 besV hat die Parkierung für Bewohner in der Tiefgarage oder im eingehausten Parkierungsbereich zu erfolgen. Nach Art. 4 Abs. 2 besV dürfen an der im Plan bez eichneten Stelle innerhalb der Erschliessungsfläche sechs oberirdische Abstellplätze für Motorfahrzeuge von Besuchern angeordnet werden. Gemäss den architektonischen Anforderungen von Art. 10 Abs. 1 besV sind Bauten und Anlagen so zu gestalten, dass eine h ohe städtebauliche und ar- chitektonische Qualität hinsichtlich Massstäblichkeit, Formensprache, Materialwahl und Farbgebung erzielt wird. Im Rahmen des Baubewil- ligungsverfahrens ist ein Material - und Farbkonzept einzureichen. Art. 10 Abs. 2 besV sieht vor, dass Dächer in den «Grundflächen Hauptbauten» flach abzudecken und zu begrünen sind, soweit sie nicht von Anlagen zur Nutzung der Energiegewinnung beansprucht werden. 7.4 Die Gegenüberstellung der allgemeinen baureglementarischen Bestimmungen mit den Festleg ungen und besV des angefochtenen Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 46/2023), Seite 14/24 Sondernutzungsplans macht deutlich, dass dieser – wie die Rekurren- tinnen und Rekurrenten zu Recht vorbringen – in allen festgelegten Baubereichen (Grundflächen) ein drittes Vollgeschoss zulässt. Dafür soll die höchstzulässige Gebäudehöhe von 7 m überschritten werden dürfen. G emäss Planungsbericht vom 2. Oktober 2020 soll diese höchstens 7,6 m in der Grundfläche A, 9,0 m in der Grundfläche B, 9,6 m in der Grundfläche C1 und 7,6 m in der Grundfläche C2 betra- gen. Wie der Planungsbericht zu diesen Gebäudehöhen kommt, ist al- lerdings nicht nachvollziehbar. Er geht in Ziff. 6.1, S. 18, offensichtlich von unrichtigen höchstzulässigen Massangaben für die Gebäudehö- hen in m.ü. M. aus. Diese stammen auch nicht aus dem früheren, in- zwischen aufgehobenen Gestaltungsplan Y.___. Der angefochtene Erlass enthält in der planlichen Darstellung andere – und zwar gerin- gere – höchstzulässige Gebäudehöhen für die vier Grundflächen der Hauptbauten als der Planungsbericht. Legt man die se (für die vorlie- gende Beurteilung relevanten) Masse der Berechnung der Gebäude- höhe zugrunde und zieht davon (die ebenfalls in der planlichen Dar- stellung enthaltenen) Höhen der jeweiligen Niveaupunkte ab, resultie- ren geringere, künftig zulässige Gebäudehöhen, nämlich 7,0 m in der Grundfläche A, 8,45 m in der Grundfläche B, 9,05 m in der Grundflä- che C1 und 7,5 m in der Grundfläche C2. Der Strassenabstand zur Y.___strasse, einer Gemeindestrasse 2. Klasse, soll im Bereich der Grundfläche der Hauptbaute C2 gut 4 m und im Bereich des der Über- bauung nordseitig vorgelagerten, eingeschossigen Parkierungsbe- reichs gut 5 m betragen. Die Grundflächen der Hauptbauten C1, A und B sollen gegenüber der Y.___strasse Abstände zwischen rund 10 m, 14 m und 12 m einhalten. Der kleine Grenzabstand gegenüber dem östlich angrenzenden Grundstück Nr. 006 soll 5 m betragen und d ie zulässige Gebäudelänge von 30 m auf 60 m verdoppelt werden. Der Gebäudeabstand der Grundflächen der Hauptbauten C1 und C2 ge- genüber dem Haus Y.___ soll teilweise nur 10 m betragen, womit der baureglementarische Abstand von 12 m (8 m + 4 m) teilweise unter- schritten würde. 7.5 Die Rekurrentinnen und Rekurrenten wenden zudem ein, neben den geschilderten Abweichungen würden auch der vorgeschriebene Mehrhöhen- und der Mehrlängenzuschlag nicht eingehalten. Eine Be- gründung für diese Behauptung bleiben die Rekurrenten jedoch schul- dig. Weiter bringen sie vor, das PBG lasse keinen Flächenausgleich mehr zu. 7.5.1 Vorab ist darauf hinzuweisen, dass seit dem Inkrafttreten des PBG am 1. Oktober 2017 neue Sondernutzungspläne nur noch nach den Verfahrensvorschriften des PBG erlassen werden können (vgl. dazu oben Erw. 3). Inhaltlich basieren solche Sondernutzungspläne jedoch weiterhin auf den in den jeweiligen politischen Gemeinden gel- tenden Zonenplänen und Baureglementen, jedenfalls solange der kommunale Rahmennutzungsplan nicht an das neue Recht angepasst ist. An die Bestimmungen des PBG kann ein neuer Sondernutzungs- plan deshalb nur insoweit angelehnt sein, als diese bei Vollzugsbeginn Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 46/2023), Seite 15/24 des PBG bereits unmittelbar anwendbar sind. Unter diesen Umstän- den ist es vorliegend nicht von Belang, dass das PBG keinen Mehr- längenzuschlag und keinen Flächenausgleich mehr kennt. Die Ge- meinde Z.___ verfügt noch über keinen neuen, an das neue Recht an- gepassten Rahmennutzungsplan. Folglich ist vorliegend weiter das geltende kommunale BauR für die inhaltlichen Bestimmungen des um- strittenen Sondernutzungsplans relevant und dieses kennt eben – ba- sierend auf dem BauG – noch einen Mehrlängenzuschlag und den Flä- chenausgleich. 7.5.2 Wie bereits in Erw. 5.5.2 von BDE Nr. 19/2018 vom 23. August 2018 ausgeführt wurde, entspricht nach Art. 65 Abs. 1 BauG der Mehr- längenzuschlag der Vergrösserung des Grenzabstands im Verhältnis zur Überschreitung einer festgelegten Gebäudelänge. Bei versetzten, geschweiften oder schief zur Grenze stehenden Bauteilen kann ein Flächenausgleich erfolgen. Dabei darf der Mehrlängenzuschlag teil- weise unterschritten werden, wenn die dem Gebäude senkrecht vor- gelagerte Grundstücksfläche der sich au s dem Mehrlängenzuschlag ergebenden Freifläche entspricht (Art. 65 Abs. 2 BauG). Das kommu- nale BauR sieht zwar nur einen Mehrlängenzuschlag in Art. 22 Abs. 1 BauR vor, die Möglichkeit des Flächenausgleichs ist jedoch in Art. 65 Abs. 2 BauG geregelt. Entsprechend richtet sich die Ausgleichsbe- rechnung nach kantonalem Recht. 7.5.3 Die Prüfung der Berechnung des Flächenausgleichs der Vorinstanz ergibt, dass diese richtig ist. Nach Art. 22 Abs. 1 BauR ver- grössert sich bei einer Überschreitung einer Gebäudelänge von 18 m der zonengemässe Grenzabstand um einen Viertel der Mehrlänge. Bei einer Gebäudelänge von 36 m beträgt die Mehrlänge 18 m. Der Grenzabstand vergrössert sich somit um einen Viertel der Mehrlänge von 18 m, d.h. um 4,5 m (im Planungsbericht, Ziff. 6.1, S. 19, wird von 4,47 m ausgegangen). Entsprechend beträgt der um die Mehrlänge vergrösserte zonengemässe Grenzabstand von 5 m (4 m kleiner Grenzabstand plus Mehrhöhenzuschlag von 1 m) insgesamt 9,5 m. Soweit der Baubereich «Grundfläche B Hauptbaute» in diesen ver- grösserten Abstand hineinragt, hat diese Fläche (rund 105 m2) der sich aus dem Mehrlängenzuschlag ergebenden Freifläche zu entsprechen (vgl. Art. 65 Abs. 2 BauG). Der Planungsbericht geht in der planlichen Darstellung zu r Flächenausgleichsberechnung in Ziff. 6.1 von 104,1 m2, also knapp 105 m2, a us. Die den Fassaden vorgelagerte Freifläche zwischen dem Strassenabstand und den Grundflächen der Hauptbauten bis zum vergrösserten Grenzabstand ist grösser; sie wird im Planungsbericht in der planlichen Darstellung zu Ziff. 6.1 mit 110,9 m2 angegeben. Die Freifläche ist damit in der Lage, die Unter- schreitung des Mehrlängenzuschla gs von knapp 105 m2 auszuglei- chen. Nachdem – wie eben aufgezeigt – bei der Berechnung des dem Mehrlängenzuschlags zugrundeliegenden kleinen Grenzabstands auch der Mehrhöhenzuschlag von 1 m eingerechnet wurde, erwe ist sich der Rekurs, soweit darin geltend gemacht wird, der vorgeschrie- bene Mehrhöhen - und der Mehrlängenzuschlag würden durch den Sondernutzungsplan nicht eingehalten, als unbegründet. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 46/2023), Seite 16/24 7.6 Durch den Sondernutzungsplan kann eine offensichtlich unter- nutzte Fläche in der Bauzone verdichtet werden (Art. 3 Abs. 3 Bst. abis RPG). Die Konzentration auf einen langgezogenen Baukörper, beste- hend aus vier zueinander versetzten kubischen Volumen, lässt den Eindruck einer kompakten Siedlung entstehen (Art. 1 Abs. 2 Bst. b RPG). Die Parkierung für die Bewohner der Überbauung muss in einer Tiefgarage oder in einem eingehausten Parkierungsbereich erfolgen (Art. 4 Abs. 1 besV). Lediglich sechs Besucherparkplätze dürfen offen oberirdisch angeordnet werden (Art. 4 Abs. 2 besV). Der Neubau wird gegenüber der Kantonsstrasse stark zurückversetzt, einerseits, um die westlich und östlich angrenzenden Häuser Y.___ und N.___ nicht zu konkurrenzieren, und andererseits, um die Lärmgrenzwerte einhalten zu können. Die Aussenraumgestaltung ist auf die Topographie abge- stimmt und integriert den bestehenden Baumbestand weitestgehend. Die sehr kompakt gehaltene Überbauung schafft zudem grosszügige Freiräume entlang der Y.___- und der M.___strasse. Die dabei entste- hende allgemeine Umgebungsfläche (begrünter Umgebungsbereich) ist so zu gestalten, dass eine hohe Qualität in der Gesamtwirkung als Parklandschaft erzielt wird (Art. 11 Abs. 1 besV). Der begrünte Umge- bungsbereich ist mit standortgerechten, einheimischen, nicht invasi- ven Pflanzen zu gestalten; die im Plan bezeichneten Flächen sind mit aufgelockerten Baum - und Strauchgruppen zu bepflanzen (Art. 11 Abs. 5 besV). Insgesamt wird durch die Setzung de s Baukörpers so- wie durch die besV zur Umgebungsgestaltung sichergestellt, dass eine Siedlung mit viel Grünflächen und Bäumen entsteht (Art. 3 Abs. 3 Bst. e RPG). Eine solche Verdichtung nach innen (Art. 3 Abs. 3 Bst. abis RPG) unter gleichzeitiger Sicherstellung einer grossen Grünfläche erfordert am vorliegenden Standort einen langgestreckten und etwas höheren Baukörper. Dessen Höhenwirkung von Süden her wird dadurch reduziert, dass die im Bereich der Grundflächen der Haupt- bauten C1 und A bestehende Geländekuppe teilweise abgetragen wird und die Südfassaden der Gebäudeteile optisch unmittelbar auf den Boden gesetzt werden. Auf die Ausbildung eines Sockelgeschos- ses zur M.___strasse hin wird verzichtet; ein solches wird nur von der Y.___strasse aus erkennbar sein. Die Höhe des Baukörpers wird aber auch dadurch verringert, weil auf die Erstellung eines Attikagesc hos- ses verzichtet wird (Art. 5 Abs. 2 besV), die maximal zulässige Gebäu- dehöhe also gleichzeitig auch die Firsthöhe darstellt. Durch die Plat- zierung der Baukörper im nördlichen und östlichen Bereich des Plan- gebiets wird zudem der Wohnqualität Rechnung getragen (Art. 1 Abs. 2 Bst. a bis RPG). Die Wohnungen werden optimal besonnt und sind gleichzeitig gut vor dem Strassenlärm geschützt (Art. 3 Abs. 3 Bst. b RPG). Insgesamt ermöglicht der Sondernutzungsplan eine Überbau- ung, die den bundesrechtlichen Planungszielen und -grundsätzen in hohem Mass Rechnung trägt. 7.7 Die Rekurrentinnen und Rekurrenten bringen vor, der Erlass nehme auf die historischen Bauten, namentlich auf das Haus Y.___, keine Rücksicht. Dieses werde durch die erlaubte Mehrausnutzung optisch regelrecht erdrückt. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 46/2023), Seite 17/24 7.7.1 Nach Art. 2 besV soll der Sondernutzungsplan die besonderen Anforderungen an die hohe städtebauliche und architektonische Qua- lität der Bebauung, insbesondere in Zusammenhang mit der geschütz- ten Y.___ und dem Haus N.___ festlegen. Er will den angemessenen Freiraum der Y.___ und die gestalterischen Anforderungen an die Freiraumelemente sichern. Im Folgenden ist deshalb zu prüfen, ob der Erlass mit seinen Festlegungen und besV seiner eigenen Zweckbe- stimmung gerecht wird. 7.7.2 Die DMP führt in ihrer Stellungnahme vom 11. Oktober 2021 zu- handen des AREG aus, der Abstand des vorgesehenen Baubereichs zu den beiden Schutzobjekten Y.___ und N.___ sei angemessen ge- wählt. Die Gebäudehöhe von Haus C über nehme die Firsthöhe der Y.___. Mit den vorgesehenen Flachdächern würden die markanten Steildächer der beiden Schutzobjekte nicht konkurrenziert. Die Silhou- ette werde zwar verändert, bleibe aber betreffend Gebäudehöhe ge- wahrt. Positiv zu werten sei jedenfalls die Aufhebung der Parkplätze an der M.___strasse. Ebenso werde der Erhalt der Baumgruppe im westlichen Arealbereich begrüsst. Insgesamt habe das Projekt durch die Weiterbearbeitung stark an architektonischer und ortsbaulicher Qualität gewonnen, so dass die DMP den Sondernutzungsplan befür- worte. 7.7.3 Das HBA führt im Amtsbericht vom 31. Januar 2022 aus, die ge- plante Überbauung solle – von der M.___strasse aus gesehen – zu- rückversetzt zwischen den beiden geschützten Bauten zu liegen kom- men. Die Überschreitung der nach BauR zulässigen Geschossigkeit und Gebäudelänge sei durch die vorgeschlagene Lösung gerechtfer- tigt. Das geplante Bauvolumen werde zu einem Baukörper zusam- mengefasst und vermitt le damit zwischen den beiden markanten Schutzobjekten. Die Gebäudehöhe orientiere sich an den beiden Soli- tärbauten, liege aber deutlich unter diesen. Der Verzicht auf Steildä- cher und die Realisierung von Flachdächern konkurrenziere die bei- den Schutzobjekte nicht und führe bei den Neubauten zu einer Unter- schreitung der maximal zulässigen Firsthöhe. Die Gliederung durch das versetzt angeordnete Bauvolumen wahre die Massstäblichkeit des baulichen Umfelds und schaffe gegenüber den nördlich liegenden Ein- familienhäusern einen grosszügig bemessenen Vorgarten oder Zu- gangsbereich. Die Zusammenfassung der Parkierung ab der Felsen- burstrasse ermögliche das Aufheben der Parkplätze im Zugangsbe- reich zur Y.___ und führe damit zu einer Aufwertung der Umgebungs- gestaltung im Sichtbereich des Schutzobjekts. 7.7.4 Wie der Vertreter des HBA am Rekursaugenschein zudem zu- treffend ausführte, ist die in Art. 25 PBG geforderte hohe städtebauli- che und architektonische Qualität immer auch in Zusammenhang mit der jeweiligen Geländetopografie zu beurteilen. Wie der Augenschein zeigte, sind einerseits die beiden Häuser Y.___ und N.___ sehr mar- kante Objekte, andererseits ist die kuppenartige Geländeform des Grundstücks Nr. 001 schwierig zu überbauen. Vor diesem Hintergrund Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 46/2023), Seite 18/24 ist aus Sicht des HBA aus städtebaulicher Sicht ein zusammengefass- ter Baukörper angezeigt. Ein solcher füge sich besser in die Umge- bung ein, als mehrere Einzelbauten. Wichtig sei aber, dass die Mas- sigkeit eines solchen Baukörpers durch eine Staffelung des Gebäude- volumens gebrochen werde. Genau eine solche sehe der Plan vor. Die horizontale und vertikale Staffelung sei eine Reaktion auf die Topogra- fie und übertrage den heute bestehenden Verlauf des Geländes auf die Fassade des künftigen Baukörpers. Auch im Hinblick auf das ge- schützte Einzelobjekt Y.___ und das zukünftige Schutzobjekt N.___ benötige das Bauvorhaben eine gewisse Mindestlän ge, um sich g ut zwischen die beiden bestehenden Gebäude einfügen zu können. Die geplante Länge von 60 m sei durchaus ortsbildverträglich. Der Vertre- ter der DMP erläuterte am Rekursaugenschein ebenfalls, dass die Zu- sammenfassung der vier geplanten Gebäudevolumina zu einem ein- zigen Baukörper aus denkmalpflegerischer Sicht befürwortet werde. Mehrere Einzelbauten würden sich bedeutend schlechter in die Um- gebung einfügen. Der für die Y.___ nötige Umgebungsschutz sei von Norden her vernachlässigbar, weil sich die Y.___ südwestlich hinter der Geländekuppe befinde und somit von der Y.___strasse her nicht sichtbar sei. Dennoch sei aus denkmalpflegerischer Sicht von der Nordseite her eine tiefe Horinzontlinie des geplanten Baukörpers an- zustreben. Dieser Anforderung komme der Sondernutzungsplan nach, sodass die geringstmögliche Be einträchtigung der Umgebung des Schutzobjekts Y.___ erreicht werde. Im Hinblick auf das Haus N.___, das selbst über ein sehr grosses Volumen verfüge , sei das Volumen des geplanten Baukörpers ohnehin unbedeutend. Der geplante, 60 m lange Baukörper sei dem Haus N.___ ebenbürtig und beeinträchtige dieses nicht. 7.7.5 Der kommunalen Planungsbehörde (Art. 1 Abs. 1 PBG) kommt bei der Festsetzung von Sondernutzungsplänen und insbesondere bei der Beurteilung, ob mit dem Plan eine bessere städtebauliche und ar- chitektonische Lösung erzielt wird, eine besondere Entscheidungs - und Ermessensfreiheit zu. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren. Sie darf trotz umfassender Überprü- fungsbefugnis nur einschreiten, wenn die Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist oder dem übergeordneten Recht widerspricht, und sie kann eine vertretbare Würdigung nicht ein- fach durch ihre eigene ersetzen (Urteil des Bundesgerichtes 1C_130/2014, 1C_150/2014 vom 6. Januar 2015 Erw. 2.2 ; BUDE Nr. 12/2022 vom 11. Februar 2022 Erw. 7.5). Es lässt sich nicht gänz- lich von der Hand weisen, dass mit dem geplanten Sondernutzungs- plan und dem darin vorgesehenen Gebäudevolumen ein Massstabs- sprung in der W2 erfolgt. Einen solchen gibt es indessen nur im Ver- gleich zur Einfamilienhausüberbauung nördlich des Planperimeters, zu welcher der gemäss angefochtenem Erlass geplante Baubereich grossteils einen bereits beträchtlichen Abstand aufweist . Der Ent- scheid der Vorinstanz, den angefochtenen Sondernutzungsplan trotz des Massstabssprungs zur Überbauung nördlich der Y.___strasse Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 46/2023), Seite 19/24 gutzuheissen, beruht auf einer vertretbaren Würdi gung der massge- benden Umstände und ist – wie die Ansichten der Vertreter von HBA und DMP am Rekursaugenschein deutlich machten – namentlich im Hinblick auf die geschützten Häuser Y.___ und N.___ nachvollziehbar und überzeugend; die gegenteilige Ansicht der Rekurrentinnen und Rekurrenten vermag dagegen nicht anzukommen. Der angefochtene Sondernutzungsplan besticht im Hintergrund des historischen, land- schaftlichen und topographischen Kontexts durch eine komprimierte und durchaus zurückhaltende Überbauung. Er ermöglicht das Freihal- ten der beiden Schutzobjekte Y.___ und N.___. Die geplante Über- bauung reagiert mit der horizontalen Gliederung durch versetzt ange- ordnete Gebäudevolumina und deren unterschiedliche Höhenlagen auf die vorhandene Topografie; gleichzeitig ist sie in der Lage, die bei- den weit auseinanderstehenden Schutzobjekte zu einem Ensemble zu verbinden. Der Einwand der Rekurrentinnen und Rekurrenten, der an- gefochtene Sondernutzungsplan nehme auf die beiden Schutzobjekte keine Rücksicht, erweist sich damit als unzutreffend. 7.8 Im Weiteren ist zu prüfen, ob der Erlass gebührend Rücksicht auf die nachbarlichen Interessen nimmt. 7.8.1 Wie oben unter Erw. 7.5 ausgeführt wurde, gewährt der ange- fochtene Erlass zwar keine Abweichungen von den baureglementari- schen Bestimmungen über den Mehrhöhen- und den Mehrlängenzu- schlag. Trotzdem beinhaltet er – wie in Erw. 7.4 aufgezeigt wurde – eine Reihe von Sonderbauvorschriften. So lässt er in allen festgeleg- ten Baubereichen (Grundflächen) ein zusätzliches drittes Vollge- schoss zu, vergrössert die zulässige Gebäudehöhe in der Grundfläche C1 um 2,05 m, in der Grundfläche B um 1,45 m und in der Grundfläche C2 um 0,5 m. Zudem soll die zulässige Gebäudelänge von 30 m auf 60 m verdoppelt werden, und der Gebäudeabstand der Grundflächen der Hauptbauten C1 und C2 gegenüber dem Haus Y.___ soll teilweise nur 10 m statt 12 m betragen. 7.8.2 In Erw. 7.7 wurde erläutert, dass die Verdopplung der Gebäude- länge im Plangebiet zusammen mit der vergrösserten Gebäudehöhe und dem zusätzlichen Wohngeschoss aus ortsbaulichen und denkmal- pflegerischen Überlegungen wünschenswert und sogar erforderlich ist, um auf die spezielle Geländetopographie reagieren und zwischen den beiden Schutzobjekten N.___ und Y.___ ein einziges, komprimier- tes und zwischen den beiden Solitärbauten vermittelndes Gebäudevo- lumen erstellen zu können. Diese Massnahmen sind einerseits zur Er- reichung einer verdichteten Bauweise notwendig und andererseits er- weisen sich die Abweichungen von der Regelbauweise somit als ge- eignet und erforderlich zur Erreichung einer hohen städtebaulichen und architektonischen Qualität. 7.8.3 Im Gegenzug soll die geplante Überbauung möglichst im Be- reich der bestehenden Hügelkuppe platziert werden. Dies hat den Vor- teil, dass die Grundflächen der Hauptbauten C1, A und B gegenüber Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 46/2023), Seite 20/24 der Y.___strasse Abstände zwischen rund 10 m, 14 m und 12 m, an- stelle des reglementarischen Strassenabstands von 4 m, einhalten werden. Damit wird gleichzeitig der Abstand der Gesamtüberbauung von den nördlich der Y.___strasse liegenden Grundstücken mit Einfa- milienhausüberbauungen massiv vergrössert. Einzig die Grundfläche der Hauptbaute C2 weist punktuell einen Strassenabstand von ledig- lich 4 m auf. Die Gebäudelänge dieses Bauteils beträgt indessen ge- rade einmal 18,5 m, womit sie deutlich unter der in der W2 zulässigen Gebäudelänge von 30 m liegt. Die Gebäudehöhe dieser nächstgele- genen Grundfläche C2 wird zudem nur um 0,5 m erhöht. Gleichzeitig wird auf ein Dachgeschoss verzichtet, womit die heute baureglemen- tarisch mögliche Firsthöhe von 11 m künftig um 3,5 m unterschritten wird. Die Gebäudehöhe im Bereich der Grundfläche C1 wird um 2,05 m, jene der Grundfläche B um 1,45 m angehoben. Auch hier gilt indessen, dass diese Gebä udehöhen noch um 1,95 m bzw. 2,55 m unter der derzeit geltenden Firsthöhe zu liegen kommen. Die Gebäu- dehöhe für die Grundfläche A, also des für die Nachbarn höchstgele- genen, weil fast auf der Geländekuppe platzierten Baubereichs, wird überhaupt nicht erhöht. Sie verbleibt bei 7 m und gleichzeitig darf kein Dachgeschoss erstellt werden, weshalb dort künftig von der Firsthöhe von 11 m kein Gebrauch gemacht werden kann. Der Gebäudeabstand der Grundflächen der Hauptbauten C1 und C2 soll gemäss Erlass ge- genüber dem Haus Y.___ teilweise nur 10 m statt 12 m betragen. Nachdem d iese Abweichung lediglich punktuell, an drei Gebäude- ecken der Grundflächen der Hauptbauten C1 und C2 vorliegt und sich diese Grundflächen im Nordosten der Y.___ befinden, ist wohnhygie- nisch keine Beeinträchtigung des Hauses Y.___ zu befürchten. Im Weiteren bestimmt Art. 4 Abs. 1 besV, dass die Parkierung für Bewoh- ner in der Tiefgarage oder im eingehausten Parkierungsbereich zu er- folgen hat. Nach Art. 4 Abs. 2 besV dürfen an der im Plan bezeichne- ten Stelle innerhalb der Erschliessungsfläche lediglich sechs oberirdi- sche Abstellplätze für Motorfahrzeuge von Besuchern angeordnet werden. Der Erlass begrenzt damit die Flächen, die oberirdisch für Parkierungszwecke und Fahrmanöver genutzt werden können, stark. Er verlagert diese Flächen weitestgehend in das für die Nachbarn nicht sichtbare Untergeschoss und vermindert damit einerseits Lärmimmis- sionen und schafft andererseits zusätzliche Frei- und Grünflächen in der unmittelbaren Umgebung des künftigen Baukörpers. 7.8.4 Damit ergibt sich, dass die Abweichungen von der Regelbau - weise zur Erreichung einer Überbauung v on hoher städtebaulicher und ar chitektonischer Qualität gerechtfertigt sind und die nachbarli- chen Interessen nicht übermässig beeinträchtigt werden. 7.9 Zu prüfen bleibt, ob der Sondernutzungsplan – wie die Rekur- rentinnen und Rekurrenten geltend machen – eine materielle Zonen- planänderung darstellt. 7.9.1 Abweichungen von der Regelbauweise durch Sondernutzungs- pläne, die nicht dem fakultativen Referendum unterstellt wurden (vgl. Art. 36 Abs. 1 Bst. c PBG), sind nur soweit zulässig, als diese nicht zu Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 46/2023), Seite 21/24 einer materiellen Zonenplanänderung führen (GVP 2003 Nr. 19). Wel- che Abweichungen von den Regelbauvorschriften materiell zu einer Zonenplanänderung führen, kann nicht generell, sondern bloss an Hand konkreter Umstände im Einzelfall bestimmt werden. So beur- teilte das Verwaltungsgericht zum Beispiel zwei drei - bzw. vierge- schossige Bauten von knapp 80 m und 100 m Länge in einer Wohn- zone W2 mit einer erlaubten Gebäudelänge von 36 m noch als zonen- konform, wobei das Gericht aber darauf hinwies, dass von der vom Sondernutzungsplan erfassten Fläche von 12'520 m2 lediglich 3'100 m2 zur Überbauung vorgesehen waren (VerwGE B 2008/124 vom 24. März 2009 Erw. 5.1 mit Hinweisen). Das Verwaltungsgericht hat sodann in einem in GVP 2003 Nr. 19 teilweise veröffentlichten Ur- teil vom 26. Juni 2003 entschieden, in einer dreigeschossigen Bauzone sei die Errichtung von vier - bzw. fünfgeschossigen Bauten mit Attikageschoss auf einer Teilfläche des Überbauungsplan gebiets mit den Planungsgrundsätzen vereinbar, weshalb von keiner schlei- chenden Zonenplanänderung gesprochen werden könne. Im Urteil B 2011/182 vom 3. Juli 2012 führte das Verwaltungsgericht aus, es liege in der Natur der Sache, dass eine verdichtete Bauweise Abwei- chungen von de r Regelbauweise bedinge. Dement sprechend sei es zulässig, die Gebäudemasse und die Geschossigkeit innerhalb eines Plangebiets entsprechend den jeweiligen konkreten Verhältnissen dif- ferenziert zu regeln. Die Konzentration auf wenige Bauten habe konk- ret eine verdichtete Überbauung entlang zweier Erschliessungs- stränge zur Folge. Dadurch würden beachtliche Freiräume zwischen den Bauten geschaffen, womit dem städtebaulichen Ansatz «Verdich- tung zu Gunsten grosszügiger Freiflächen » optimal Rechnung getra- gen werde (E rw. 5.5.5; zum Gan zen vgl. auch VerwGE B 2013/166 vom 4. Dezember 2014 Erw. 4.5). 7.9.2 Wie unter Erw. 7.8.3 aufgezeigt wurde, lässt der angefochtene Erlass in sämtlichen Bauberei chen zwar ein drittes Wohngeschoss und eine auf 60 m verdoppelte Gebäudelänge auf Grundstück Nr. 001 zu. Gleichzeitig wird auch die zulässige Gebäudehöhe für die Grund- flächen der Hauptbauten A, B, C1 und C2 bis zu 2,05 m angehoben. Allerdings werden diese Abweichungen von den Regelbauvorschriften dadurch kompensiert, dass auf ein Dachgeschoss verzichtet wird und damit die Firsthöhe entfällt bzw. die nach BauR zulässige Firsthöhe um 1,95 m bis 4 m unterschritten wird. Gleichzeitig wird der künftige Baukörper auf den Nordostbereich des Grundstücks Nr. 001 kon- zentriert, wodurch namentlich westlich und südlich umfangreiche, un- überbaubare Grünflächen erhalten und geschaffen werden. Insgesamt werden auf diese Weise rund 55 % des Plangebiets als begrünter Um- gebungsbereich ausgestaltet. Weder für sich alleine noch in ihrer Ge- samtheit stellen deshalb die Abweichungen von der Regelbauweise eine materielle Zonenplanänderung dar. 8. Die Rekurrentinnen und Rekurrenten rügen, die strassenmässige Er- schliessung sei ungenügend, weil die Sichtweite im Bereich des Ein- lenkers der Y.___- in die M.___strasse ungenügend sei. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 46/2023), Seite 22/24 8.1 In Planverfahren wie dem Vorliegenden ist einzig entscheidend, ob eine Erschliessung nach der im Plan festgelegten Art grundsätzlich möglich ist (vgl. HEER, St.Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 153, GVP 1995 Nr. 93, S. 217). Eine eingehendere Prüfung der Erschliessung ist hingegen erst im Baubewilligungsverfahren vor- zunehmen. Der Planerlass sieht eine rückwärtige Verkehrserschlies- sung des Plangeb iets über die Y.___strasse vor. Eine solche Er- schliessung über eine untergeordnete Gemeindestrasse 2. Klasse ist grundsätzlich sinnvoll und zweckmässig und einer Erschliessung über eine übergeordnete Kantonsstrasse stets vorzuziehen. Soweit die Re- kurrentinnen und Rekurrenten ausdrücklich geltend machen, bei der Einmündung der Y.___strasse in die Kantonsstrasse seien die Sicht- weiten ungenügend, ist auf die Ausführungen des Vertreters des TBA am Rekursaugenschein abzustellen. Dieser erklärte, bei der besagten Einmündung seien die Sichtweiten auf die M.___strasse derzeit nicht ausreichend. Das liege insbesondere daran, dass in diesem Bereich heute eine Trottoirüberfahrt über die Y.___strasse bestehe . Wenn diese entfernt würde, müsste (hangaufwärts) auch keine freie Sicht mehr auf das Trottoir gegeben sein. Diesen Ausführungen ist an sich nichts hinzuzufügen. Die Planungsbehörde wird (spätestens koordi- niert) mit dem anstehenden Baubewilligungsverfahren dafür zu sorgen haben, dass der Einmündungsbereich der Y.___- in die M.___strasse so angepasst wird, dass er verkehrssicher ausgestaltet ist. Zu diesem Zweck legt der angefochtene Sondernutzungsplan ohnehin bereits ei- nen «Raumbedarf Strassenausbau» im Einmündungsbereich verbind- lich fest. Zudem enthält er als Hinweis Sichtzonen, die belegen, dass die Einhaltung der Sichtweiten nach den einschlägigen Normen künftig bewerkstelligt werden kann. 8.2 Soweit die Rekurrentinnen und Rekurrenten zudem vorbringen, der Erlass sehe im Plangebiet zu wenig Besucherparkplätze vor, was dazu führen werde, dass die Autos auf der Y.___strasse abgestellt würden, sind sie ebenfalls auf das Baubewilligungsverfahren zu ver- trösten. In Art. 4 Abs. 2 besV ist einzig vorgeschrieben, dass oberir- disch nur sechs Besucherparkplätze realisiert werden dürfen. Sollten diese nicht ausreichen, ist es Sache der Rekursgegnerin, zusätzliche Besucherparkplätze im eingehausten Parkierungsbereich oder in der Tiefgarage einzuplanen. 8.3 Ähnliches gilt für den Einwand der Rekurrentinnen und Rekur- renten, es fehle bislang an der Zustimmung des TBA für die Aufhebung der bestehenden Zufahrt und der Parkplätze an der Kantonsstrasse. Sofern eine solche Zustimmung überhaupt erforderlich sein sollte, müsste diese erst im Rahmen des Baubewilligungsver fahrens einge- holt werden. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 46/2023), Seite 23/24 9. Die Rekurrentinnen und Rekurrenten rügen weiter, der Sondernut- zungsplan führe zu erheblichen Immissionen für die Nachbarn (Stras- senlärm, Lichtentzug). Diese seien privatrechtlich übermässig und da- her nicht zulässig. Mit diese m Einwand machen die Rekurrentinnen und Rekurrenten sinngemäss übermässige privatrechtliche Einwirkungen auf ihre Grundstücke im Sinn von Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbu- ches (SR 201) geltend. Sie übersehen dabei, dass Art. 154 PBG nur im Baubewilligungsverfahren, nicht aber in einem Planverfahren wie dem Vorliegenden Anwendung findet , weshalb ihre privatrechtlichen Einwendungen in diesem Verfahren unbeachtlich sind. 10. Zusammenfassend ergibt sich somit, dass mit dem Sondernutzungs- plan eine Überbauung von hoher städtebaulicher und architektoni- scher Qualität ermöglicht wird. Der Rekurs gegen den Sondernut- zungsplan ist daher abzuweisen. 11. 11.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder t eilweise abgewiesen werden. Die Ent scheidgebühr beträgt Fr. 3'500.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kanto ns- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend haben die Rekurrentinnen und Rekurrenten die amtlichen Kosten unter solidarischer Haftung zu bezahlen (Art. 96bis VRP). 11.2 Der von A.___, Z.___, am 5. Juli 2021 geleistete Kostenvor- schuss von Fr. 1'800.– ist anzurechnen. 12. Rekurrentinnen und Rekurrenten sowie Rekursgegnerin stellen ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 12.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung ( SR 272) finden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP). 12.2 Da die Rekurrentinnen und Rekurrenten mit ihren Anträgen un- terliegen, haben sie von vornherein keinen Anspruch auf eine ausser- amtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. 12.3 Die Rekursgegnerin obsiegt mit ihren Anträgen. Da das Verfah- ren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 46/2023), Seite 24/24 grundsätzlich Anspruch auf eine aus seramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75) ermessensweise auf Fr. 3'250.– fest- zulegen; sie ist von den Rekurrentinnen und Rekurrenten zu gleichen Teilen zu bezahlen. Entscheid 1. Der Rekurs von A.___, B.___ sowie C.___, alle Z.___, wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 2. a) A.___, B.___ sowie C.___ wird unter solidarischer Haftung eine Entscheidgebühr von Fr. 3'500.– auferlegt. b) Der am 5. Juli 2021 von A.___ geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird angerechnet. 3. a) Das Begehren der D.___, Z.___, um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird gutgeheissen. A.___, B.___ sowie C.___ entschädigen die D.___ zu gleichen Teilen ausseramtlich mit insgesamt Fr. 3'250.–. b) Das Begehren von A.___, B.___ sowie C.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen. Die Vorsteherin Susanne Hartmann Regierungsrätin