<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2003.00121</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=107419&amp;W10_KEY=4467143&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2003.00121</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.08.2003</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Unterschutzstellung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Verzicht auf Unterschutzstellung und Entlassung aus kommunalem Inventar<br/><br/>"Wichtiger Zeuge" im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG (E. 2a). Das Verwaltungsgericht hat namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (E. 2b). Besondere Entscheidungsfreiheit der Verwaltungsbehörden bei der Interessenabwägung (E. 2c). Umfassende und zutreffende Abklärung des massgeblichen Sachverhalts sowie der finanziellen Folgen einer Unterschutzstellung im vorliegenden Fall (E. 3). Eigen- und Situationswert der streitbetroffenen Gebäude (E. 4). Berücksichtigung der finanziellen Leistungsfähigkeit des betreffenden Gemeinwesens: Solange das Gemeinwesen die finanzielle Belastung durch eine allfällige Unterschutzstellung nicht zum allein massgebenden Gesichtspunkt erhebt, sondern sie nach einer sorgfältigen Abklärung des denkmalpflegerischen Werts in eine umfassende, nachvollziehbare und sachlich vertretbare Würdigung aller massgeblichen Umstände und Interessen miteinbezieht, kann ihm keine Rechtsverletzung vorgeworfen werden (E. 5) Abweisung (E. 6).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULINIE">BAULINIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENWERT">EIGENWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTSCHEIDUNGSFREIHEIT">ENTSCHEIDUNGSFREIHEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FINANZIELLE LEISTUNGSFÃHIGKEIT">FINANZIELLE LEISTUNGSFÃHIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HEIMSCHLAGSRECHT">HEIMSCHLAGSRECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HISTORISMUS">HISTORISMUS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVENTARENTLASSUNG">INVENTARENTLASSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: JUNG, ERNST (ARCHITEKT)">JUNG, ERNST (ARCHITEKT)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MATERIELLE ENTEIGNUNG">MATERIELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUE TATSACHENBEHAUPTUNG">NEUE TATSACHENBEHAUPTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHES INTERESSE">ÃFFENTLICHES INTERESSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZMASSNAHME">SCHUTZMASSNAHME</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SITUATIONSWERT">SITUATIONSWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT">ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNBESTIMMTER RECHTSBEGRIFF">UNBESTIMMTER RECHTSBEGRIFF</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHUTZSTELLUNG">UNTERSCHUTZSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERBANDSBESCHWERDE">VERBANDSBESCHWERDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VILLA CORTI">VILLA CORTI</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VILLA SCHÃLLHORN">VILLA SCHÃLLHORN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WINTERTHUR">WINTERTHUR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZEUGENEIGENSCHAFT">ZEUGENEIGENSCHAFT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="gerade">§ 205 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 207 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 210 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 214 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 338a Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 7 lit. IV VRG</span><br/><span class="gerade">§ 50 VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 52 lit. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1">I. Mit Beschluss vom 27. Februar 2002 entliess der Stadtrat Winterthur die Villen-Liegenschaften Lindstrasse 25 (Villa Corti) und Lindstrasse 27 (Villa SchÃ¶llhorn) aus dem Inventar der schutzwÃ¼rdigen Objekte der Stadt Winterthur; gleichzeitig verzichtete er fÃ¼r diese Objekte und fÃ¼r das benachbarte, vorsorglich unter Schutz gestellte ÃkonomiegebÃ¤ude Theaterstrasse 38 auf den Erlass von Schutzmassnahmen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">II. Den gegen diesen Beschluss von der ZÃ¼rcherischen Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz (ZVH) erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission IV nach einem Augenschein am 27. Februar 2003 ab.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">III. Gegen den Rekursentscheid erhob die ZVH am 2. April 2003 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit den HauptantrÃ¤gen, die beiden vorinstanzlichen Entscheide auf­zuheben und die beiden Villen sowie eventuell auch die Liegenschaft Theaterstrasse 38 unter Schutz zu stellen. In verfahrensmÃ¤ssiger Hinsicht wurde der Beizug eines Gutachtens der eidgenÃ¶ssischen Natur- und Heimatschutz- bzw. Denkmalschutzkommission beantragt, welches auch Ã¼ber die SchÃ¤tzung der Renovationskosten Auskunft gebe, sowie die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins und eines zweiten Schriftenwechsels.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Baurekurskommission am 17. April und der Stadtrat Winterthur am 7. Mai 2003 beantragten Abweisung der Beschwerde. Die privaten Beschwerdegegner lies­sen am 4. Juni 2003 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin beantragen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die BegrÃ¼ndung des Rekursentscheids und die Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, in den nachfolgenden EntscheidungsgrÃ¼nden wiedergegeben.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">1. a) Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist gemÃ¤ss § 338a Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde befugt. Dass das ÃkonomiegebÃ¤ude Theaterstrasse 38 nicht im Inventar verzeichnet ist, ist insoweit ohne Bedeutung; es genÃ¼gt fÃ¼r die Legitimation gemÃ¤ss § 338a Abs. 2 PBG, dass es gestÃ¼tzt auf § 210 PBG vorsorglich unter Schutz gestellt worden ist.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat nach Zustellung der Beschwerdeantworten ihren Antrag auf DurchfÃ¼hrung eines zweiten Schriftenwechsels nicht erneuert; diese Rechtsschriften enthalten auch keine neuen, entscheidrelevanten Vorbringen, welche eine solche Weiterung des Verfahrens zwingend gebieten wÃ¼rden (vgl. RB 1982 Nr. 6; Alfred KÃ¶lz/ JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 58 N. 10).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">2. a) GemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Ge­bÃ¤udegruppen, GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltenswÃ¼rdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfÃ¼gende BehÃ¶rde zunÃ¤chst die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen, und es obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die KlÃ¤rung der denkmalpflegerischen Bedeutung des in Frage stehenden Objekts. Insofern kann und soll sie nÃ¶tigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen, wie dies hier die erstinstanzlich verfÃ¼gende BehÃ¶rde mit dem Beizug eines Gutachtens des Instituts fÃ¼r Bauforschung, Inventarisation und Dokumentation (IBID) vom Februar 2000 getan hat. Anschliessend hat die BehÃ¶rde zu prÃ¼fen, ob die denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder zu einem wesentlich prÃ¤genden Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung â und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien â wÃ¼rdigen die rechtsanwendenden BehÃ¶rden frei (§ 7 Abs. 4 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">b) Eine Unterschutzstellung setzt zunÃ¤chst voraus, dass die rechtsanwendende BehÃ¶rde auf Grund der denkmalpflegerischen Bedeutung des betreffenden Objekts zur Ãberzeugung ge­langt, bei diesem handle es sich um einen "wichtigen Zeugen". Dazu bedarf es der Auslegung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs. Dabei geht es zwar um die Beurteilung einer Rechts­frage (vgl. Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., ZÃ¼rich/Basel/Genf 2002, Rz. 448), die gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 VRG der ÃberprÃ¼fung durch das Verwaltungsgericht zugÃ¤nglich ist. Jedoch ist zu beachten, dass der fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndigen VerwaltungsbehÃ¶rde bei der Beurteilung der Frage, ob die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG gegeben sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und ErmessensbetÃ¤tigung zukommt (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei Ã¼berprÃ¼fen kÃ¶nnen (RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemÃ¤ss § 50 VRG von vornherein eingeschrÃ¤nkten ÃberprÃ¼fungsbefugnis hat deshalb namentlich zu prÃ¼fen, ob die fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndige VerwaltungsbehÃ¶rde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollstÃ¤ndig und gewissenhaft untersucht und gewÃ¼rdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">c) Die Qualifikation des in Frage stehenden Objekts als wichtiger Zeuge fÃ¼hrt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von §§ 205 und 207 PBG, sondern nur, wenn das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts hÃ¶her zu werten ist als entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen; zu den Ã¶ffentlichen Interessen, die das Gemeinwesen bei dieser Ab­wÃ¤gung berÃ¼cksichtigen darf, gehÃ¶ren auch die fÃ¼r das Gemeinwesen anfallenden finanziellen Folgen einer Unterschutzstellung (RB 1992 Nr. 62).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Eine solche InteressenabwÃ¤gung ist zwar grundsÃ¤tzlich eine vom Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼fbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenÃ¼berstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht BeurteilungsspielrÃ¤ume, welche in erster Linie von den VerwaltungsbehÃ¶rden auszufÃ¼llen sind; auch insofern steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37). Insbesondere gilt dies fÃ¼r das Setzen finanzpolitischer PrioritÃ¤ten, was in besonderem Mass einen vom Stadtrat politisch zu verantwortenden Entscheid und nicht eine im Rahmen der Rechtskontrolle vom Verwaltungsgericht zu prÃ¼fende Frage darstellt.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">3. Stadtrat und Baurekurskommission haben ihre Entscheide auf zutreffenden Rechts­grundlagen getroffen. Sodann beruht entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin der Rekursentscheid auf einer umfassenden und zutreffenden AbklÃ¤rung des massgeblichen Sachverhalts. Der denkmalpflegerische Wert der betroffenen Bauten und ihres Umschwungs je fÃ¼r sich sowie als Ensemble und in ihrer Bedeutung als Teil des die Lindstrasse sÃ¤umenden Villenquartiers ist bereits vom Stadtrat mit der Einholung des Gutachtens IBID vom Februar 2000 sorgfÃ¤ltig abgeklÃ¤rt worden. Der Beizug eines weiteren Gutachtens oder ein Augenschein des Gerichts sind nicht erforderlich. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Auch betreffend die finanziellen Folgen einer Unterschutzstellung, die naturgemÃ¤ss nur geschÃ¤tzt werden kÃ¶nnen, sind eingehende AbklÃ¤rungen getroffen worden. Sie ergeben sich aus den EntschÃ¤digungsleistungen im Fall, dass die Unterschutzstellung eine materielle Enteignung bewirkt, bzw. aus den Kosten, die der Stadt entstehen wÃ¼rden, wenn als Folge einer materiellen Enteignung die EigentÃ¼mer, wie sie bereits angekÃ¼ndigt haben, das Heimschlagsrecht gemÃ¤ss § 214 in Verbindung mit § 41 ff. PBG geltend machen wÃ¼rden. Wie die Baurekurskommission zutreffend vorausgesetzt hat, wÃ¼rde dies bedeuten, dass die Stadt das GrundstÃ¼ck zum Verkehrswert im Zeitpunkt der Rechtskraft der Unterschutzstellung erwerben und die notwendigen Renovationskosten aufbringen mÃ¼sste, wofÃ¼r die Vorinstanz mit Aufwendungen zwischen Fr. 8'970'000.- und Fr. 10'740'000.- gerechnet hat, je nachdem ob auf die tiefere SchÃ¤tzung der Renovationskosten des Gutachtens IBID oder auf die hÃ¶here der EigentÃ¼mer abgestellt wird. Diesem Aufwand hat die Baurekurs­kommission zutreffend den Verkehrswert der unter Schutz gestellten und renovierten Liegenschaften gegenÃ¼bergestellt, den sie auf Fr. 3'400'000.- geschÃ¤tzt hat. Nach diesen SchÃ¤t­zungen hÃ¤tte die Stadt somit mit Unterschutzstellungskosten zwischen Fr. 5'570'000.- und Fr. 7'340'000.- zu rechnen; zusÃ¤tzlich hÃ¤tte sie die Verzinsung des Ã¼brigen Kapitals bis zu einem allfÃ¤lligen Wiederverkauf aufzubringen. Mit Ã¤hnlichen Kosten hat der Stadtrat gerechnet, der von einem Betrag von erheblich Ã¼ber Fr. 5'000'000.- ausgegangen ist.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die diesen KostenschÃ¤tzungen zugrunde liegende Annahme, die Unterschutzstellung wÃ¼rde eine materielle Enteignung darstellen, kann sich auf gewichtige GrÃ¼nde stÃ¼tzen. Abgesehen davon, dass die am 3. Oktober 2000 erfolgte Zuweisung des Gebiets zu einer Quartiererhaltungszone enteignungsrechtlich im Zusammenhang mit der Unterschutz­stellung betrachtet werden mÃ¼sste, ist diese Zonenzuweisung vom Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 11. Juli 2002 rechtskrÃ¤ftig aufgehoben worden. Der Eingriff in die Nutzungs­mÃ¶glichkeiten, den die Unterschutzstellung bedeuten wÃ¼rde, ist deshalb aus heutiger Sicht ausgehend von der frÃ¼heren Zuweisung zu einer viergeschossigen Wohnzone W4B mit einer Baumassenziffer von 3,3 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> zu bemessen. Dass die Unterschutzstellung der bestehenden Bauten, welche die nach dieser Zonenzuweisung mÃ¶gliche Baumasse bei weitem nicht ausschÃ¶pfen, eine EigentumsbeschrÃ¤nkung darstellt, welche mit grosser Wahr­scheinlichkeit als materielle Enteignung zu qualifizieren wÃ¤re, wird auch von der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht in Frage gestellt. Dass sich an der fÃ¼r eine materielle Enteignung vorausgesetzten EingriffsintensitÃ¤t etwas Ã¤ndern wÃ¼rde, wenn nur die beiden Villen und nicht auch das ÃkonomiegebÃ¤ude unter Schutz gestellt wÃ¼rden, wird von der BeschwerdefÃ¼hrerin, die diese MÃ¶glichkeit nur im Zusammenhang mit den zu erzielenden ErtrÃ¤gen erwÃ¤hnt, soweit ersichtlich nicht behauptet, jedenfalls aber nicht hinreichend substanziiert.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat in ihrer Rekursschrift vom 28. MÃ¤rz 2002 die vom Stadtrat auf Ã¼ber Fr. 5'000'000.- geschÃ¤tzten Investitionen nicht in Frage gestellt; ihre Vorbringen, wonach diese SchÃ¤tzung zu hoch sei und die Renovationsarbeiten mit weit geringeren Kosten vorgenommen werden kÃ¶nnten, sind neu und im Beschwerdeverfahren deshalb gemÃ¤ss § 52 Abs. 2 VRG nicht mehr zu hÃ¶ren; demzufolge braucht auch insofern kein Gutachten beigezogen zu werden. Aus demselben Grund nicht zu hÃ¶ren sind die Behauptungen, mit einem Ersatzbau anstelle des ÃkonomiegebÃ¤udes liesse sich die Nutzungseinbusse durch die Unterschutzstellung der Villen kompensieren und die EntschÃ¤digung der GrundeigentÃ¼mer werde aufgrund der niedrigen Hypothekarzinsen und Bodenpreise tiefer als angenommen ausfallen. Alle diese Behauptungen hÃ¤tte die BeschwerdefÃ¼hrerin schon im Rekursverfahren vorbringen kÃ¶nnen; sie sind nicht erst durch den Rekursentscheid notwendig geworden, welcher lediglich eine ÃberprÃ¼fung der bereits vom Stadtrat vorgenom­menen KostenschÃ¤tzung des Stadtrats enthÃ¤lt. Die MÃ¶glichkeit, dass sich der Kanton mit Fr. 1'500'000.- an den Sanierungskosten beteiligen kÃ¶nnte, hat auch der Stadtrat im angefochtenen Beschluss berÃ¼cksichtigt.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">4. a) Sowohl der Stadtrat als auch die Baurekurskommission haben den durch das Gutachten IBID eingehend dargestellten kulturhistorischen Wert der streitbetroffenen GebÃ¤ude anerkannt. Sie sehen ihn aber dadurch relativiert, dass vom Architekten Ernst Jung, der die Villen SchÃ¶llhorn und Corti gebaut hat, in Winterthur zahlreiche weitere, zum Teil geschÃ¼tzte Bauten vorhanden sind, darunter auch verschiedene Villen. Laut den ErwÃ¤gungen der Baurekurskommission trifft es zwar zu, dass die Villen SchÃ¶llhorn und Corti in wohl bald einzigartiger Weise von der Ãbertragung der Formensprache von Grossvillen auf ein kleineres Format zeugen; ebenso wiesen sie eine Mischung von Architekturformen auf, die in genau dieser Form nicht wieder anzutreffen sei, und nur diese GebÃ¤ude zeugten von den PersÃ¶nlichkeiten, deren Namen sie trÃ¼gen. Schliesslich mÃ¶ge auch die Ausgestaltung des ÃkonomiegebÃ¤udes mit BÃ¼ros in soziologischer Hinsicht einzigartig sein. Insgesamt dÃ¼rfte jedoch der historische Wert dieser UmstÃ¤nde gering sein. Jedenfalls seien die Bauten nicht die einzigen Zeugen fÃ¼r den bÃ¼rgerlichen Villenbau in Winterthur im Stil des Historismus. Als Villenensemble des gehobenen Mittelstands hÃ¤tten sie zwar einen eigenen Stel­lenwert, doch sei der Vergleich mit anderen Villen als Vertreter des Historismus gleichwohl statthaft; so wiesen die ebenfalls von Jung stammenden Villen BÃ¼hler und Rychenberg zahlreiche Stilelemente der streitbetroffenen GebÃ¤ude ebenfalls auf.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt dieser WÃ¼rdigung insbesondere die Bedeutung der beiden Villen als Portal zu der in der GrÃ¼nderzeit als ReprÃ¤sentationsmeile gestalteten Lind­strasse entgegen. Als Teil dieses schÃ¼tzenswerten Ortsbilds hÃ¤tten die Villen nationale Bedeutung; mit ihrer Preisgabe wÃ¼rde der Zeitzeugencharakter der Lindstrasse einen starken Einbruch erfahren.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">c) Im Gutachten IBID, auf welches der angefochtene Beschluss des Stadtrats verweist, wird die stÃ¤dtebauliche Bedeutung der beiden Villen bzw. des Ensembles Lindstras­se 25 und 27/Theaterstrasse 38 fÃ¼r das Ortsbild im Bereich der Lindstrasse zwischen Stadt­haus und BezirksgebÃ¤ude eingehend dargestellt. So wird insbesondere darauf hingewiesen, dass das Ensemble einen wichtigen Bestandteil der das Quartier und insbesondere die Lind­strasse charakterisierenden historistischen Villenbauten darstelle, dass es den Kopf der westseitigen Bebauung der Lindstrasse bilde, welche mit dem Abbruch der beiden letz­ten westlich der Strasse gelegenen Villen vollends ihren einstigen Charakter als von Villen gesÃ¤umte Prachtstrasse einbÃ¼ssen wÃ¼rde; Ã¼berdies wÃ¼rden mit dem Abbruch auch Umfeld und Ausstrahlungskraft der teilweise erstrangigen Objekte an der Ostseite der Stras­se beeintrÃ¤chtigt.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">d) Weder das streitbetroffene Ensemble noch das ganze Gebiet der Lindstrasse haben in ein Ã¼berkommunales oder gar nationales Inventar Aufnahme gefunden; die Vorinstanzen sind deshalb zutreffend davon ausgegangen, dass die in Frage stehenden Objekte von kommunaler Bedeutung sind; ihre Behauptung, die Villen seien von nationaler Bedeutung, weiss die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht nÃ¤her zu begrÃ¼nden.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Wenn der Stadtrat und die Baurekurskommission trotz eines gewissen Eigenwerts und des erheblichen Situationswerts den streitbetroffenen Objekten die SchutzwÃ¼rdigkeit nicht in einem Grad zuerkannt haben, welcher ungeachtet finanzieller Ãberlegungen eine Unterschutzstellung zwingend gebietet, kann ihnen keine Rechtsverletzung vorgeworfen werden. Der Eigenwert wird dadurch, dass in Winterthur zahlreiche Villen von Ernst Jung erhalten bleiben, erheblich relativiert. Die einstigen Besitzer waren zwar bekannte PersÃ¶nlichkeiten, doch nicht dergestalt, dass dieser Umstand ihre WohnhÃ¤user zu wichtigen Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG machen wÃ¼rde. Eine gewisse Einzigartigkeit kommt den HÃ¤usern bloss insofern zu, als sie die Bauformen grossbÃ¼rgerlicher Villen fÃ¼r WohnhÃ¤user des gehobenen Mittelstands Ã¼bernehmen; das haben weder der Stadtrat noch die Baurekurskommission Ã¼bersehen, jedoch aus nachvollziehbaren GrÃ¼nden nicht als entscheidend gewÃ¼rdigt. Was den Situationswert betrifft, so zeigt das Gutachten IBID auf, dass in den letzten Jahrzehnten die Wohn-/Gewerbebebauung lÃ¤ngs des Bahnstrangs gegen Westen (Kreuzstrasse 1- 3) und Norden (Theaterstrasse 29) vorgestossen ist, so dass sie die streitbetroffenen Villen nun von zwei Seiten umfasst; der ursprÃ¼ngliche Quartierzusammenhang besteht nur noch auf der Ostseite der Lindstrasse. Zudem sind auf der Ostseite der Lindstrasse Villen (Lindstrasse 21, Theaterstrasse 25) oder villenartigen Bauten (St. Georgenstrasse 70; vgl. VGr, 28. Februar 1989, VB 88/151) bereits abgebrochen worden, so dass auf dieser Seite der Eindruck einer von Villen gesÃ¤umten Prachtstrasse ohnehin nicht mehr besteht, sondern der Charakter der Strasse massgeblich durch die Lindenallee und die durch Baulinien gesicherten grossen GrÃ¼nrÃ¤ume geprÃ¤gt wird. Diese Baulinien werden auch bei einer NeuÃ¼berbauung des GrundstÃ¼cks zu beachten sein.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">5. Darf nach der Praxis des Verwaltungsgerichts das fÃ¼r Schutzmassnahmen zustÃ¤ndige Gemeinwesen bei der gebotenen InteressenabwÃ¤gung auch allfÃ¤llige EntschÃ¤digungsforderungen der EigentÃ¼mer und die sich aus einem Heimschlag ergebenden Folgekosten in Rechnung stellen (RB 1992 Nr. 62), so versteht es sich von selbst, dass auch die finanzielle LeistungsfÃ¤higkeit des betreffenden Gemeinwesens berÃ¼cksichtigt werden darf. Die finanzielle Lage der Stadt Winterthur ist, wie die Baurekurskommission zutreffend fest­gehalten hat, notorisch schlecht und hat sich seit dem angefochtenen Beschluss des Stadtrats noch verschÃ¤rft. Auch die BeschwerdefÃ¼hrerin stellt die entsprechenden Zahlen nicht in Frage; sie ist indessen der Auffassung, die Stadt kÃ¶nne sich die Folgen der Unterschutzstellung leisten, solange sie andere Aufgaben, wie den Bau einer Eishalle, die Beteiligung an einer NeuÃ¼berbauung des Volkshausareals, neue ÃberzÃ¼ge fÃ¼r die Sessel im Stadt­theater oder eine Alu-Wanne fÃ¼r das Schwimmbad WÃ¼lflingen zu finanzieren vermÃ¶ge. Solche anderen Ausgaben, Ã¼ber deren PrioritÃ¤t in guten Treuen unterschiedliche Auffassungen vertreten werden kÃ¶nnen, lassen den angefochtenen Beschluss jedoch nicht als rechtsverletzend erscheinen. Diese von den politisch verantwortlichen BehÃ¶rden kompetenzgemÃ¤ss gefÃ¤llten AusgabenbeschlÃ¼sse Ã¤ndern nichts daran, dass der finanzielle Spielraum der Stadt Winterthur eng ist und dass sie deshalb bei der Auswahl der unter Schutz zu stellenden Objekte zurÃ¼ckhaltender sein darf, als wenn sie Ã¼ber grÃ¶ssere Ressourcen verfÃ¼gen wÃ¼rde. Solange sie die finanzielle Belastung durch eine allfÃ¤llige Unterschutzstellung nicht zum allein massgebenden Gesichtspunkt erhebt, sondern sie nach einer sorgfÃ¤ltigen AbklÃ¤rung des denkmalpflegerischen Werts des in Frage stehenden Objekts in eine umfassende, nachvollziehbare und sachlich vertretbare WÃ¼rdigung aller massgeblichen UmstÃ¤nde und Interessen miteinbezieht, kann ihr keine Rechtsverletzung vorgeworfen werden (vgl. im Gegensatz dazu RB 1997 Nr. 76 = ZBl 99/1998, S. 336 betreffend die Villenliegenschaft Schwal­men­ackerstrasse 4 [Jakobsbrunnen] in Winterthur).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">6. Die Beschwerde erweist sich somit als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. Die Kos­ten hat bei diesem Ausgang die BeschwerdefÃ¼hrerin zu tragen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG), die zudem zu einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an die privaten Beschwerdegegner zu verpflichten ist (§ 17 Abs. 2 VRG). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"><a id="Text12"></a>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 5'090.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird zu einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an die privaten Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids. </p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="MsoNormal"><span>5. ...</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>