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Me fondant sur les articles 160 alinéa 1 de la Constitution et 107 de la loi sur le Parlement, je dépose l'initiative parlementaire suivante :

L'article 269a du Code des obligations (CO) est complété comme suit :

1. (teneur actuelle de l'art. 269a, qui devient le nouvel al. 1)

2. Sont déterminants pour le calcul des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier au sens de l'alinéa 1 lettre a, les loyers des habitations et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction :

a. en ce qui concerne l'année de construction des objets loués, ceux qui se trouvent dans des bâtiments construits avant 1930 sont considérés comme comparables ; ceux qui se trouvent dans des bâtiments construits après 1930 sont considérés comme comparables à des bâtiments construits vingt ans auparavant ou plus tard ;

b. l'état et l'équipement sont évalués à l'aide de trois catégories (simple, bon, très bon); s'agissant de certaines caractéristiques, le juge compense selon son appréciation les propriétés manquantes en tenant compte de propriétés différentes, supplémentaires ou de valeur supérieure ;

c. des statistiques officielles ou établies par la branche, et suffisamment différenciées, sont admises comme preuve.

3. La preuve du caractère usuel des loyers dans la localité ou dans le quartier peut être apportée à l'aide de trois objets comparables.

InitialSituation

Me fondant sur les articles 160 alinéa 1 de la Constitution et 107 de la loi sur le Parlement, je dépose l'initiative parlementaire suivante :

L'article 269a du Code des obligations (CO) est complété comme suit :

1. (teneur actuelle de l'art. 269a, qui devient le nouvel al. 1)

2. Sont déterminants pour le calcul des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier au sens de l'alinéa 1 lettre a, les loyers des habitations et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction :

a. en ce qui concerne l'année de construction des objets loués, ceux qui se trouvent dans des bâtiments construits avant 1930 sont considérés comme comparables ; ceux qui se trouvent dans des bâtiments construits après 1930 sont considérés comme comparables à des bâtiments construits vingt ans auparavant ou plus tard ;

b. l'état et l'équipement sont évalués à l'aide de trois catégories (simple, bon, très bon); s'agissant de certaines caractéristiques, le juge compense selon son appréciation les propriétés manquantes en tenant compte de propriétés différentes, supplémentaires ou de valeur supérieure ;

c. des statistiques officielles ou établies par la branche, et suffisamment différenciées, sont admises comme preuve.

3. La preuve du caractère usuel des loyers dans la localité ou dans le quartier peut être apportée à l'aide de trois objets comparables.

Proceedings

Communiqué de presse de la commission des affaires juridiques du Conseil national du 06.07.2018

La commission a procédé à l'examen préalable de plusieurs initiatives parlementaires relatives aux loyers abusifs (art. 269 ss CO) et à la contestation du loyer initial (art. 270 ss CO).

Aux termes de l'art. 269 CO, les loyers sont abusifs notamment lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée. La loi ne définit toutefois pas précisément les critères permettant de juger si un loyer est abusif. La commission partage les préoccupations formulées dans l'initiative parlementaire Feller (17.491) et estime que les modalités de calcul du rendement admissible en droit du bail devraient être fixées par le législateur. Avec le taux hypothécaire de référence actuel (1,5 %), un rendement maximal de 2 % serait admis selon la jurisprudence du Tribunal fédéral. Or, le calcul fondé sur le coût d'acquisition historique par rapport à la valeur actuelle mènerait à des valeurs irréalistes s'agissant de bâtiments anciens.

Selon l'art. 269a, let. a, CO, ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment, se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. La commission est d'avis que les tribunaux posent des exigences élevées pour le détail des critères comparatifs et qu'il n'est par conséquent guère aisé d'apporter les preuves nécessaires. Elle parvient ainsi à une conclusion qui rejoint l'objectif de l'initiative parlementaire Egloff (17.493): les critères de comparaison doivent être fixés dans la loi. Par ailleurs, la commission approuve la proposition de faire en sorte que les dispositions relatives aux loyers abusifs et à la contestation du loyer initial ne soient applicables qu'en cas de pénurie de logements (initiatives parlementaires Nantermod 17.514 et 17.515). Enfin, la commission a rejeté l'idée d'abroger les restrictions du droit de contester le loyer initial visé à l'art. 270, al. 1, let. a et b, CO (initiative parlementaire Sommaruga 17.459).

La commission a donc pris les décisions suivantes :

- Par 13 voix contre 8 et 2 abstentions, la commission a décidé de donner suite à l'initiative parlementaire Feller (17.491).

- Par 13 voix contre 8 et 2 abstentions, la commission a décidé de donner suite à l'initiative parlementaire Egloff (17.493).

- La commission a décidé, par 13 voix contre 9 et 1 abstention, de donner suite à l'initiative parlementaire Nantermod 17.514 et, par 12 voix contre 10 et 1 abstention, de donner suite à l'initiative parlementaire Nantermod 17.515.

- Pour ce qui est de l'initiative parlementaire Sommaruga (17.459), la commission propose, par 16 voix contre 7, de ne pas y donner suite. Une minorité propose de donner suite à l'initiative.

Communiqué de presse de la commission des affaires juridiques du Conseil des États du 22.08.2018

Lors de sa séance du 6 juillet 2018, la Commission des affaires juridiques du Conseil national (CAJ-N) avait donné suite à plusieurs initiatives parlementaires qui visaient à modifier les dispositions légales régissant la fixation et la contestation des loyers (17.491; 17.493; 17.514; 17.515, cf. communiqué de presse de la CAJ-N du 6.7.2018). Ces décisions sont soumises à l'approbation de la CAJ-E. Cette dernière a décidé de suspendre son examen préalable de ces initiatives et de charger l'administration de lui présenter, d'ici à sa prochaine séance, les conséquences d'une éventuelle mise en oeuvre des initiatives dans un rapport succinct. La commission a par ailleurs déjà donné suite, sans opposition, à deux initiatives parlementaires visant à alléger la charge administrative dans ce domaine (16.458 n Iv. pa. Vogler. Majoration échelonnée du loyer. Non aux formulaires inutiles et 16.459 n Iv. pa. Feller. Droit du bail. Autoriser la signature reproduite par un moyen mécanique).

Communiqué de presse de la commission des affaires juridiques du Conseil des États du 07.11.2018

Le Conseil fédéral chargé de réviser les dispositions relatives à la réglementation des loyers

À sa séance du 22 août dernier, la commission avait suspendu l'examen préalable de diverses initiatives parlementaires (16.451; 17.491; 17.493; 17.511; 17.514; 17.515) et chargé l'administration d'établir un rapport succinct présentant les conséquences d'une éventuelle mise en oeuvre de ces initiatives. Pour la commission, il est judicieux que le Conseil fédéral soit responsable de procéder à une révision globale des dispositions relatives à la réglementation des loyers. C'est pourquoi elle a adopté, à l'unanimité, une motion de commission (18.4101) chargeant le Conseil fédéral de procéder à une révision globale des dispositions légales en vigueur relatives à la fixation des loyers pour les habitations et les locaux commerciaux et de soumettre au Parlement un projet équilibré visant à modifier en conséquence les titres du code des obligations portant sur le bail à loyer et le bail à ferme. Cette révision doit avoir pour but d'adapter les dispositions à la situation actuelle, de les simplifier et, ainsi, de permettre des améliorations aussi bien pour les locataires que pour les bailleurs. Parallèlement, la commission s'est ralliée à la décision de la CAJ-N et a donné suite aux initiatives parlementaires 16.451 (par 7 voix contre 5 et 1 abstention) et 17.493 (par 6 voix contre 4 et 3 abstentions). Elle propose par contre de ne pas donner suite aux initiatives parlementaires 17.491 (0/5/8), 17.511 (2/8/2), 17.514 (1/9/3) et 17.515 (0/10/3).

Communiqué de presse de la commission des affaires juridiques du Conseil national du 28.04.2023

La commission a démarré les travaux de mise en oeuvre des initiatives parlementaires Egloff 16.451 (" Bonne foi dans le droit du bail. Contestation du loyer initial limitée aux cas dans lesquels le locataire a conclu le bail par nécessité ") et 17.493 (" Loyers usuels dans la localité ou le quartier. Instaurer des critères à valeur probante ") et a chargé l'administration d'élaborer, pour l'une de ses prochaines séances, un avant-projet et un rapport explicatif présentant différentes variantes de mise en oeuvre des deux initiatives.

Communiqué de presse de la commission des affaires juridiques du Conseil national du 17.11.2023

La commission a adopté un avant-projet visant la mise en œuvre de deux initiatives parlementaires déposées par le conseiller national Hans Egloff, à savoir l'initiative 16.451 « Bonne foi dans le droit du bail. Contestation du loyer initial limitée aux cas dans lesquels le locataire a conclu le bail par nécessité » et l'initiative 17.493 « Loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Instaurer des critères à valeur probante »). Elle ouvrira la consultation à leurs sujets pendant la session d'hiver 2023.

Renseignements

Simone Peter, secrétaire de la commission,

058 322 97 47,

rk.caj@parl.admin.ch

Commission des affaires juridiques (CAJ)