InitialSituation

Communiqué de presse du Conseil fédéral du 19.10.2022

Améliorer la situation des maîtres d'ouvrage en cas de défauts de construction

Le Conseil fédéral souhaite améliorer la situation des maîtres d'ouvrage, et en particulier de ceux qui possèdent une maison ou une propriété par étages. Il propose d'allonger le délai d'avis des défauts et d'empêcher dans certains cas d'exclure le droit à la réfection par contrat. Lors de sa séance du 19 octobre 2022, il a pris acte des résultats de la procédure de consultation sur une modification en ce sens du code des obligations (défauts de construction) et adopté le message à l'intention du Parlement.

Le Conseil fédéral estime que les dispositions en vigueur dans le domaine de la construction sont dans l'ensemble appropriées et équilibrées. Constatant toutefois que les maîtres d'ouvrage sont insuffisamment protégés face aux défauts de construction, il a ouvert une consultation sur des modifications ciblées du code des obligations à l'été 2020. Il a pris acte des résultats lors de sa séance du 19 octobre 2022. Une majorité des participants ont soutenu l'orientation de l'avant-projet, si bien que le projet adopté par le Conseil fédéral est matériellement conforme à celui-ci. Le projet s'articule autour de trois axes.

Premièrement, le délai d'avis des défauts des biens immobiliers sera de 60 jours, que les défauts soient manifestes ou cachés. Aujourd'hui, les défauts doivent être signalés "sans délai", c'est-à-dire en l'espace de quelques jours, ce qui n'est ni praticable ni objectivement justifié. Le nouveau délai d'avis s'appliquera aux contrats d'entreprise comme aux contrats de vente d'immeubles. Les parties auront la possibilité d'y déroger.

Deuxièmement, le droit à la réfection ne pourra plus être exclu si la construction est prévue pour l'usage personnel du maître ou pour celui de sa famille. Cette règle vaudra tant pour les contrats d'entreprise que pour les contrats de vente d'immeubles. Le Conseil fédéral entend de la sorte mettre fin à la pratique largement répandue des vendeurs d'immeubles et des entrepreneurs généraux consistant à s'exempter par contrat de toute responsabilité pour les défauts, au détriment des particuliers qui acquièrent leur logement.

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs

Troisièmement, le Conseil fédéral veut permettre aux maîtres d'ouvrage d'éviter l'inscription d'une hypothèque légale au registre foncier, laquelle confère à l'entrepreneur un droit de gage sur leur immeuble si ses créances ne lui sont pas payées. Le maître peut fournir des sûretés pour empêcher cette inscription, mais elles doivent à l'heure actuelle couvrir les intérêts moratoires pour une durée illimitée. À l'avenir, une durée de dix ans suffira. Il sera donc plus facile pour le maître de fournir des garanties en remplacement de l'hypothèque légale.

Le risque, avec l'hypothèque légale, est que l'entreprise générale ne paie pas ses sous-traitants et que ceux-ci fassent valoir leur droit de gage à l'égard du maître, qui devra le cas échéant s'acquitter des montants en jeu deux fois. Le Conseil fédéral a demandé aux participants à la consultation si d'autres instruments étaient nécessaires pour réduire ce risque. Les avis reçus et les questions en suspens seront traités dans le cadre du rapport en réponse au postulat 19.4638 "Pour une hypothèque des artisans et entrepreneurs plus juste".

Le projet du Conseil fédéral répond aux demandes formulées dans différentes interventions parlementaires, en particulier les initiatives parlementaires Hutter (12.502) et Gössi (14.453).

Proceedings

Dépêche ATS

Délibérations au Conseil national, 25.09.2023

Mieux protéger les particuliers en cas de défauts de construction
Les maîtres d'ouvrage et les acheteurs d'un bien immobilier doivent être mieux protégés en cas de défauts de construction. Le Conseil national a soutenu lundi un projet du Conseil fédéral, mais en proposant d'aller plus loin.

Actuellement, les maîtres d'ouvrage doivent aviser l'entrepreneur dans un délai de quelques jours en cas de défauts de construction, au risque de voir leurs droits de garantie périmés. Le projet du Conseil fédéral prévoit de prolonger de 60 jours le délai imparti pour signaler les défauts d’un immeuble, que ces derniers soient apparents ou cachés.

Les améliorations proposées ne vont pas assez loin, a indiqué Christian Lüscher (PLR/GE) au nom de la commission. Et de préconiser un changement de système. Le délai d'avis devrait être purement et simplement supprimé.

Désormais, les défauts constatés pourraient être signalés en tout temps pendant le délai de prescription pour tout immeuble acquis ou nouvellement construit. En cas de vente d'un immeuble ou de construction d'un ouvrage immobilier, le délai de prescription doit en outre être porté à 10 ans, contre 5 ans actuellement. Cette règle serait également valable pour les choses intégrées.

Le National a aussi décidé de renforcer la protection des acheteurs et des maîtres d’ouvrage par un autre moyen. Le droit à la réfection ne devra plus être exclu contractuellement. Cette règle doit s’appliquer à l’ensemble des contrats et ne doit pas être restreinte aux constructions destinées à un usage personnel ou à un usage familial, comme le préconise le Conseil fédéral.

Critiques du Conseil fédéral

Certaines de ces propositions vont très loin, a critiqué la conseillère fédérale Elisabeth Baume-Schneider. Il s'agit d'un véritable changement de paradigme.

Les maîtres d'ouvrage ne sont pas toujours dans la position du plus faible face aux entreprises, et n'ont pas toujours besoin de protection. Parfois, les propriétaires sont des grandes entreprises, qui se retrouvent face à un petit artisan, a-t-elle plaidé.

Une minorité emmenée par le centriste valaisan Sidney Kamerzin et l'UDC notamment souhaitait revenir au projet du Conseil fédéral. Elle a échoué de justesse, par 94 voix contre 93 et 2 abstentions.

Communiqué de presse de la commission des affaires juridiques du Conseil des Etats du 24.04.2024

Lors de plusieurs séances, la commission s’est penchée de manière approfondie sur le projet de révision du droit de la vente et du droit du contrat d’entreprise, qui prévoit de renforcer la position des maîtres d’ouvrage et des acquéreurs d’immeubles en cas de défauts de construction (22.066). Les décisions du Conseil national, qui voulait supprimer le délai d'avis et prévoir à la place un devoir de minimiser le dommage pendant un délai de prescription doublé à 10 ans, allaient clairement trop loin pour la commission. À ses yeux, un tel changement de système entraînerait une insécurité juridique considérable, qui serait liée, dans la pratique, à d’importantes difficultés en matière de droit de la preuve. Elle a donc décidé de s’inspirer du modèle du Conseil fédéral et de prévoir un délai d'avis de 60 jours. Elle reprend toutefois la proposition du Conseil national selon laquelle ce délai doit également s’appliquer aux choses qui ont été intégrées dans un ouvrage immobilier conformément à l’usage auquel elles sont normalement destinées. Comme le Conseil national, la commission est d’avis que ces délais doivent présenter un caractère semi-impératif et qu’ils ne doivent plus pouvoir être raccourcis à l’avenir. Contrairement au Conseil national, elle maintient toutefois le délai de prescription de 5 ans actuellement en vigueur. Lors du vote sur l’ensemble, elle a adopté le projet ainsi modifié par 10 voix contre 0. Celui-ci sera examiné par le Conseil des États à la session d’été.

Renseignements

Simone Peter, secrétaire de la commission,

058 322 97 47,

rk.caj@parl.admin.ch

Commission des affaires juridiques (CAJ)