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Vor rund 20 Jahren kam auf dem Immobilienmarkt das widerwärtige Phänomen des "Congé-Vente" auf: Die Vermieter stellten Mieterinnen und Mieter vor die unhaltbare Wahl, entweder aus ihrer Wohnung auszuziehen oder diese zu kaufen. Dies hat zu zahlreichen menschlichen Dramen geführt. Als dieses Phänomen schliesslich verschiedene Mitglieder der Classe politique erreichte, hat der Gesetzgeber dieses Vorgehen verboten und in Artikel 271a Absatz 1 Buchstabe c des Obligationenrechts die Anfechtbarkeit dieser Art von Kündigung eingeführt.

Seither haben die Immobilienunternehmen ihre Taktik geändert. Sie leeren die Miethäuser komplett, manchmal renovieren sie sie und verwandeln das Grundstück in Stockwerkeigentum und verkaufen die Wohnungen einzeln. Auch diese Praxis ("Vente à la coupe") führt zu menschlichen Dramen; denn zahlreiche Personen und Familien, die die Kündigung erhalten, haben keine neue Bleibe in Aussicht. Zudem wirkt sich diese Praxis in zweierlei Hinsicht negativ auf den Wohnungsmarkt aus. Zum einen verringert sich das Angebot an - günstigen - Mietwohnungen, weil meist alte Liegenschaften renoviert werden mit dem Ziel, nach der Sanierung den grösstmöglichen Profit daraus zu ziehen. Zum andern verändert sich dadurch die Qualität des Wohnungsbestands: Die Wohnungen werden luxuriös umgestaltet und zu hohem Preis den reichsten Bevölkerungsschichten zum Kauf angeboten.

Deshalb frage ich:

1. Hat der Bundesrat Kenntnis von diesem Phänomen? Kennt er dessen Ausmass? Wenn ja, kann er dazu Zahlen liefern? Wenn nein, wie will er vorgehen, um die Lage besser abschätzen zu können?

2. Hält er es nicht auch für notwendig zu handeln, damit das Angebot an günstigen Mietwohnungen sichergestellt wird und es sich nicht nach und nach zu einem Angebot an hochpreisigen Eigentumswohnungen wandelt?

3. Hält er es nicht auch für sinnvoll, die Kündigung, die im Hinblick auf eine "Vente à la coupe" ausgesprochen wird, für anfechtbar zu erklären, indem der Geltungsbereich von Artikel 271a Absatz 1 Buchstabe c des Obligationenrechts ausgedehnt wird?

4. Was für eine Lösung schlägt er den Mieterinnen und Mietern vor, die eine solche Kündigung erhalten, ihre günstige Mietwohnung verlassen müssen und keine neue Wohnung zu einem angemessenen Preis finden?

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1. Die Wohneigentumsquote in der Schweiz hat sich gemäss den Ergebnissen der Volkszählungen in den letzten Jahrzehnten stetig erhöht, von 28,5 Prozent (1970) auf 30,1 Prozent (1980), 31,3 Prozent (1990) und 34,6 Prozent (2000). Aktuell wird die Wohneigentumsquote auf rund 40 bis 41 Prozent geschätzt. Den aktuellen statistischen Daten kann nicht entnommen werden, inwieweit Umwandlungen von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum allenfalls zu dieser Entwicklung beigetragen haben. Für die Zeit von 1990 bis 2000 konnte im Rahmen der Volkszählung ermittelt werden, dass Umwandlungen einen nicht unerheblichen Beitrag zum Wachstum des Stockwerkeigentums geleistet haben. Seither wurde dieses Segment vor allem durch Neubauten ausgeweitet, da bis drei Viertel des Wohnungsbaus auf den Eigentumsbereich entfielen. Die detaillierte Erfassung von Umwandlungen in den statistischen Erhebungen würde zu sehr grossem Mehraufwand führen, ohne dass dadurch gesicherte Erkenntnisse gewonnen werden könnten. So müsste beispielsweise der Anteil der Zweitwohnungen definiert werden können. Zudem wäre zu berücksichtigen, dass die Bildung von Stockwerkeigentum nicht bedeuten muss, dass die entsprechende Wohnung dem Mietwohnungsmarkt entzogen ist. Schliesslich erscheint es annähernd unmöglich, in einer Statistik einen Anteil von Luxussanierungen zu beziffern.

2. Grundsätzlich dürfen - in Ausübung der verfassungsmässigen Eigentümerrechte - Mietwohnungen in Stockwerkeigentum umgewandelt und veräussert werden. Einschränkende Bestimmungen in diesem Bereich würden einen gewichtigen Einschnitt darstellen. Jedoch unterstützt der Bund gestützt auf Artikel 108 der Bundesverfassung im Rahmen seiner Wohnraumförderung und der verfügbaren Mittel auch den gemeinnützigen Wohnungsbau, der vor allem in den Städten und Agglomerationen erfolgt und dort für ein langfristig preisgünstiges Wohnungsangebot sorgt. Die von gemeinnützigen Organisationen vermieteten Wohnungen werden in der Regel nicht veräussert. Mit der vom Bund in diesem Bereich gewährten Unterstützung wird daher indirekt auch der Umwandlung von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum entgegengewirkt.

3. Der durch Artikel 271a Absatz 1 Buchstabe c OR gewährte Schutz vor Kündigungen, die den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung veranlassen sollen, hat sich in der Praxis bewährt. Eine Ausdehnung dieses Schutzes auf die im Vorstoss thematisierten Sachverhalte würde eine weitführende Einschränkung des Kündigungsrechts des Eigentümers darstellen.

4. Gemäss Artikel 272 Absatz 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um bis zu vier Jahre erstreckt werden. Bei der Bemessung der Erstreckungsdauer sind nicht nur die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien, sondern auch die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zu berücksichtigen. Dadurch wird den Interessen der Mieterschaft angemessen Rechnung getragen.

Antwort des Bundesrates.