SubmittedText

Dans les contrats de location, la facturation des frais accessoires donne souvent lieu à des abus et par conséquent à des différends entre bailleurs et locataires. Dans certains cas, les frais accessoires sont en fait des hausses de loyer camouflées. Les locataires de logements subventionnés sont particulièrement exposés à ce risque.

Une situation similaire résulte des dispositions relatives aux frais accessoires qui figurent dans la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements, dans l'ordonnance afférente, ainsi que dans l'ordonnance d'application des règles du droit de bail dans le Code des obligations (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux, OBLF). Ces dispositions incluent par exemple dans les frais accessoires les impôts fonciers et les cotisations d'assurance immobilières, qui ne constituent manifestement pas de frais assumés par le bailleur pour des prestations effectives au locataire.

Les soussignés demandent au Conseil fédéral de modifier les dispositions prévues à l'article 38 de la loi et aux articles 4, 5, 6 OBLF, de manière à ce que :

- les frais accessoires imputables, conformément aux articles 257a et 257b du CO, tant pour la location de logements sur le marché libre que pour les appartements subventionnés, soient exclusivement ceux qui ont été expressément convenus et qui correspondent au coût des prestations effectivement fournies au locataire ;

- les références aux impôts immobiliers et aux cotisations d'assurance soient éliminées des listes d'exemples figurant dans les ordonnances susmentionnées.

FederalCouncilResponseText

Dans le cadre de la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP), le loyer est déterminé selon le principe du loyer couvrant les coûts. Cette couverture par le loyer s'étend à l'intérêt du capital étranger et du capital propre, à un amortissement du capital étranger de 25 % en 25 ans ainsi qu'à un forfait pour l'entretien et l'administration. Toutes les autres prestations fournies par le bailleur au profit du locataire sont à imputer en tant que frais accessoires. Cette réglementation se fonde sur l'article 38 LCAP où sont mentionnés ces frais accessoires ; l'article 25 de l'ordonnance LCAP complète les frais listés dans l'article 38 et rappelle qu'il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. Cette réglementation a été établie en vue d'unifier les frais accessoires des logements LCAP dans toute la Suisse et d'éliminer les différences régionales et cantonales. Le cas échéant, ces frais peuvent être contestés auprès des autorités de conciliation compétentes.

La réglementation claire définie dans la LCAP garantit l'application de critères uniformes dans tous les baux à loyer quant aux frais accessoires. Ce procédé offre des avantages non négligeables tant aux bailleurs qu'aux locataires.

En revanche, dans la construction de logements ne bénéficiant pas de l'aide publique, libre choix est laissé aux parties de décider si les frais accessoires doivent être payés séparément.

La LCAP du 4 octobre 1974 est en vigueur depuis le 1er janvier 1975. Le modèle d'abaissement s'est imposé et est considéré comme un moyen efficace pour remédier à la pénurie de logements. Il est appliqué uniformément dans tout le pays.

En ce qui concerne l'art. 5, al. 2, de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux, il faut souligner que la même disposition avait déjà valeur dans l'ancien droit (art. 5a let. g de l'ordonnance concernant des mesures contre les abus dans le secteur locatif); elle n'a donné lieu à aucune critique et engendre aucun problème dans son application.

C'est pourquoi le Conseil fédéral n'est pas porté à modifier la réglementation en vigueur qui, par ailleurs, a fait ses preuves dans la pratique. Il propose en conséquence de rejeter la motion.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.