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Il Consiglio federale è incaricato di esaminare gli effetti delle disposizioni contabili della LPP - secondo le quali va indicato il valore venale degli immobili - sugli affitti e sui prezzi immobiliari.

Occorre anche verificare quali sarebbero le conseguenze di un ritorno alla presentazione dei conti secondo il valore d'investimento, mentre il valore venale potrebbe essere riportato periodicamente sotto forma di conto testimone a fini di trasparenza.

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In base alla versione in vigore dal 2004 dell'articolo 47 capoverso 2 dell'ordinanza del 18 aprile 1984 sulla previdenza professionale per la vecchiaia, i superstiti e l'invalidità (OPP 2), gli istituti di previdenza devono allestire e strutturare il conto annuale secondo le raccomandazioni di presentazione dei conti Swiss GAAP RPC. Le Swiss GAAP (Generally Accepted Accounting Principles) RPC (Raccomandazioni relative alla presentazione dei conti) sono elaborate dalla Fondazione per le raccomandazioni relative alla presentazione dei conti. Queste linee guida comprendono anche diverse raccomandazioni settoriali, mentre le Swiss GAAP RPC 26 disciplinano il rendiconto delle istituzioni di previdenza a favore del personale. Secondo le Swiss GAAP RPC 26, un conto annuale deve comprendere il bilancio, il conto economico e l'allegato. Se soddisfa tali criteri non è necessario alcun conto supplementare. Nell'attivo di bilancio è riportata la valutazione basata sul valore di mercato alla data di chiusura del bilancio. Poiché gli obiettivi previdenziali sono un'operazione a lunga scadenza sono possibili riserve di fluttuazione.

Una delle conseguenze delle Swiss GAAP RPC 26 è che gli immobili non possono più essere iscritti nel bilancio secondo il principio del valore minimo (valore di investimento senza considerare la rivalutazione), bensì secondo una valutazione "true and fair" basata sul valore venale. Gli immobili devono essere valutati alla stregua di altri valori patrimoniali, come le azioni. Se fossero considerati singolarmente e stimati secondo altri criteri, verrebbe meno la trasparenza perseguita con le norme contabili.

Non è da escludere che il bilancio stilato secondo il valore commerciale da alcuni istituti di previdenza a favore del personale abbia avuto come effetto valutazioni più elevate e dunque una gestione del portafoglio immobiliare più attiva, con ripercussioni sulla determinazione delle pigioni. Tuttavia, per diversi motivi, appare irrealistico che le disposizioni contabili vigenti abbiano causato una forte pressione al rialzo sul prezzo degli affitti.

In ogni caso, per realizzare un rendimento adeguato, gli istituti di previdenza hanno un forte interesse ad ottimizzare le entrate provenienti dagli immobili locativi. Per definire la pigione iniziale gli istituti si basano sul prezzo ottenibile nel mercato dell'alloggio, mentre per definire le pigioni in un momento successivo si basano su misure predefinite dalle norme in materia di locazione. Si può evincere che il margine di adeguamento sia stato completamente sfruttato prima del 2004 in modo tale che, fin dall'inizio, non fossero possibili ulteriori adattamenti.

Inoltre, già prima che fosse modificato l'articolo 47 OPP 2 molti istituti di previdenza iscrivevano gli immobili nel bilancio non secondo il valore di investimento ma secondo il valore venale. In questi casi le nuove regole non hanno avuto ripercussioni sulle modalità di iscrizione nel bilancio. In altri casi, invece, le norme modificate non hanno causato una rivalutazione bensì persino una svalutazione dei valori iscritti nel bilancio, ad esempio a causa di iscrizioni lacunose o di lavori di rinnovo e manutenzione rinviati. Secondo la presente riflessione su cui si basa l'intervento, la conseguenza sarebbe piuttosto una diminuzione della pressione verso l'adeguamento. Attualmente, inoltre, gran parte degli investimenti nel settore immobiliare avviene sotto forma di investimenti in fondi. In questi casi, il relativo portafoglio immobiliare non viene amministrato dall'istituto di previdenza per non essere condizionato dalle norme contabili previste per tali istituti.

In generale, occorre precisare che le norme contabili in vigore per gli istituti di previdenza non hanno un'influenza significativa sulla determinazione delle pigioni. Anche quando dal 2004 si è verificata più spesso la concreta necessità di adeguare le pigioni le cause non sono apparse direttamente imputabili alle disposizioni contabili e alla pressione verso l'ottimizzazione del profitto. Attualmente, inoltre, questi adeguamenti sono autorizzati anche dal mercato degli affitti, pertanto non sarebbe possibile stimare le conseguenze di un ritorno alla registrazione contabile secondo il valore d'investimento. Per questi motivi non si può garantire che gli accertamenti proposti in questo ambito produrrebbero risultati convincenti.

Il Consiglio federale propone di respingere il postulato.