SubmittedText

Fondandomi sull'articolo 160 capoverso 1 della Costituzione federale e sull'articolo 107 della legge sul Parlamento, presento la seguente iniziativa:

L'articolo 262 CO è modificato e completato come segue:

Art. 262

Cpv. 1

Il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa soltanto con il consenso scritto del locatore.

Cpv. 2

Il conduttore deve sottoporre al locatore una richiesta scritta di sublocazione; la richiesta contiene:

Lett. a

il nome del subconduttore;

Lett. b

le condizioni del contratto, in particolare l'oggetto sublocato, l'uso, l'affitto previsto per la sublocazione e la durata del contratto;

Il conduttore deve informare il locatore in merito a ogni modifica intervenuta durante la sublocazione.

Cpv. 3

Il locatore può negare il consenso in particolare se:

Lett. a

il conduttore rifiuta di comunicargli le condizioni di cui al capoverso 2;

Lett. b

le condizioni della sublocazione, comparate con quelle del contratto principale di locazione, sono abusive;

Lett. c

la sublocazione causa al locatore un pregiudizio essenziale;

Lett. d

la durata prevista per la sublocazione supera i due anni.

Al. 4

Invariato secondo il vigente cpv. 3

Al. 5

Se il conduttore ha effettuato la sublocazione senza il consenso scritto del locatore, ha dato false indicazioni o non informa il locatore in merito a modifiche (cpv. 2), il locatore, previa diffida scritta infruttuosa, può dare la disdetta con un termine minimo di preavviso di 30 giorni.

InitialSituation

Comunicato stampa della commissione degli affari giuridici del Consiglio nazionale del 24.06.2022

La Commissione ha adottato all'attenzione della propria Camera tre diversi progetti volti ad attuare le iniziative parlamentari Egloff 15.455 ("Impedire le sublocazioni abusive") (con 13 voti contro 9), Vogler 16.458 ("Aumenti delle pigioni scalari. Evitare i moduli inutili"), Feller 16.459 ("Diritto della locazione. Autorizzare la firma riprodotta meccanicamente") (con 14 voti contro 0 e 8 astensioni) e 18.475 Merlini (Markwalder) ("Snellire la procedura in caso di disdetta della locazione per bisogno proprio del locatore o dei suoi familiari") (con 14 voti contro 9). Le modifiche consentiranno di evitare abusi nella sublocazione, semplificare le comunicazioni relative a modifiche unilaterali del contratto e facilitare la disdetta per bisogno proprio del locatore. Sono state presentate diverse proposte di minoranza.

Comunicato stampa del Consiglio federale del 19.10.2022

Il Consiglio federale approva le semplificazioni formali nel diritto della locazione

Su invito della Commissione degli affari giuridici del Consiglio nazionale, il Consiglio federale si è espresso su tre oggetti concernenti il diritto della locazione che chiedono alcune semplificazioni formali, regole più severe per quanto riguarda le sublocazioni e una procedura più rapida in caso di disdetta per bisogno proprio del locatore. Il Consiglio federale approva le semplificazioni formali decise il 19 ottobre, ma propone di non entrare in materia per quanto riguarda la sublocazione e la disdetta per bisogno proprio del locatore.

La Commissione degli affari giuridici del Consiglio nazionale (CAG-N) ha invitato il Consiglio federale a esprimersi su tre oggetti concernenti il diritto della locazione che porteranno all'attuazione di quattro iniziative parlamentari:

due iniziative parlamentari chiedono una semplificazione formale del diritto della locazione, l'iniziativa 16.458 Vogler "Aumenti delle pigioni scalari. Evitare i moduli inutili" e l'iniziativa 16.459 Feller "Diritto della locazione. Autorizzare la firma riprodotta meccanicamente";
l'iniziativa parlamentare 15.455 Egloff "Impedire le sublocazioni abusive" intende rendere più restrittiva la regolamentazione per le sublocazioni;
l'iniziativa parlamentare 18.475 (Merlini) Markwalder "Snellire la procedura in caso di disdetta della locazione per bisogno proprio del locatore o dei suoi familiari" persegue lo scopo di rendere meno severe le premesse per far valere e applicare il bisogno personale.

Il Consiglio federale propone di entrare in materia sul progetto delle semplificazioni formali e di adottarlo. Gli adeguamenti della CAG-N erano già stati proposti dal Consiglio federale in occasione di precedenti progetti per adeguare il diritto della locazione. Si tratta di modifiche che permettono di semplificare il rapporto di locazione senza rimettere in discussione la protezione del locatario sancita dalla Costituzione.

Respinto lo snellimento della procedura in caso di bisogno proprio del locatore

Per quanto riguarda gli altri due progetti, il Consiglio federale propone di non entrare in materia. Nel caso della sublocazione il Consiglio federale ritiene ingiustificato e sproporzionato intervenire ulteriormente. Soddisfare condizioni aggiuntive porterebbe all'aumento dell'onere amministrativo sia per i conduttori che per i locatori. Inoltre, diventerebbe più complicato, se non addirittura impossibile, l'utilizzo di piattaforme come Airbnb o di forme alternative come il contratto di locazione generale riguardante tutti gli alloggi di un immobile oppure di una forma di sublocazione per mettere a disposizione interamente o in parte un alloggio per una pigione ridotta in cambio di un sostegno.

Il diritto in vigore offre già la possibilità di lottare contro gli abusi: per la sublocazione è infatti richiesto il consenso del locatore, che può essere rifiutato a determinate condizioni precisate dalla legge.

Nel caso del terzo progetto - far valere e attuare più rapidamente il bisogno proprio da parte del locatore - il Consiglio federale ritiene che si commetta un'ingerenza nel bilanciamento fra gli interessi delle due parti e propone di respingere il progetto. La normativa in vigore riguardante la disdetta per bisogno proprio del locatore prevede già la disdetta in caso di bisogno urgente personale. Neppure le statistiche sulle procedure di conciliazione fanno emergere una particolare necessità d'intervento in tal senso: nella maggior parte dei casi le parti trovano un'intesa evitando di arrivare in tribunale.

Proceedings

Notizia ATS

Dibattito al Consiglio nazionale, 07.03.2023

Diritto di locazione, doppio gesto in favore dei proprietari

Il Consiglio nazionale ha compiuto oggi un doppio gesto in favore dei locatori. Dapprima ha adottato un progetto che introduce restrizioni nelle sublocazioni e in seguito ha deciso di agevolare la rescissione del contratto per bisogno proprio del proprietario. I due dossier vanno agli Stati.

Spesso, soprattutto nelle città, appartamenti vecchi con affitti vantaggiosi sono sublocati a prezzi che superano considerevolmente l'affitto pagato dal conduttore principale, che intasca la differenza, secondo l'ex parlamentare Hans Egloff (UDC/ZH), autore della prima proposta.

Quest'ultima - approvata con 108 voti a 83 e 1 astensione - consentirebbe ai proprietari di rifiutare il subaffitto se dovesse durare più di due anni e anche di opporsi in caso di gravi inconvenienti per lui. Il locatore dovrebbe inoltre dare il proprio consenso per iscritto a una sublocazione.

Il proprietario spesso non è consapevole del subaffitto e la legge attuale lo priva del diritto di rescindere il contratto di locazione in caso di abuso, ha rilevato Sidney Kamerzin (Centro/VS) a nome della commissione preparatoria. Il progetto fa chiarezza, ha aggiunto Christian Lüscher (PLR/GE). Dovrebbe essere possibile liberare appartamenti per le famiglie che ne hanno bisogno, ha da parte sua sottolineato Pirmin Schwander (UDC/SZ).

Chiara l'opposizione della sinistra, dei Verdi Liberali (PVL) e del governo, per i quali la legislazione attuale è sufficiente. La legge è già poco vantaggiosa per gli inquilini, ha fatto notare Baptiste Hurni (PS/NE). Mentre per Beat Flach (PVL/AG) il progetto porterà a nuove pastoie burocratiche e a un eccessivo formalismo. "È il primo di una lunga lista di progetti che indeboliranno e comprometteranno i diritti degli inquilini", ha aggiunto Hurni, riferendosi ad altri progetti sulla legge sugli affitti che saranno discussi in parlamento. Raphaël Mahaim (Verdi/VD) ha parlato di tattica del salame.

Norme più severe sul subaffitto non sono giustificate o sarebbero sproporzionate, ha dichiarato invano il ministro dell'economia Guy Parmelin, aggiungendo che il diritto vigente contiene già delle regole e un intervento legislativo sembra inadeguato.

Facilitare disdette per bisogno proprio

Poco dopo il plenum ha sostenuto - con 114 voti a 79 - un'altra proposta di legge relativa al diritto di locazione, scaturita da un'iniziativa parlamentare dell'ex consigliere nazionale ticinese Giovanni Merlini (PLR). Il progetto mira a semplificare la cessazione del contratto per bisogno proprio del proprietario o dei suoi familiari.

Per ragioni di fondo e procedurali, attualmente una rescissione di contratto può durare anni, impedendo al proprietario di utilizzare l'alloggio, ha spiegato Sidney Kamerzin (Centro/VS) a nome della commissione. Questa proposta vuole ripristinare il pieno diritto dei proprietari, ha aggiunto Vincent Maitre (Centre/GE). Non si tratta di cacciare gli anziani dalle loro case, ha da parte sua puntualizzato Pirmin Schwander (UDC/SZ).

Per Christa Markwalder (PLR/BE) la formulazione tiene inoltre conto del necessario equilibrio tra le parti. Un punto di vista andato decisamente di traverso alla sinistra. Per quest'ultima la proposta minerebbe infatti proprio questo equilibrio.

Un equilibrio per altro "già minato dalla carenza di alloggi, dall'aumento delle pigioni e dall'inflazione, allorché la popolazione svizzera vive per lo più in affitto", ha fatto notare Florence Brenzikofer (Verdi/BL). Per Baptiste Hurni (PS/NE) la misura è colma.

Nel dibattito di dettaglio, la sinistra non è riuscita a fare in modo che fossero specificate meglio le condizioni relative all'urgenza del bisogno proprio. Christian Dandrès (PS/GE) ha paventato il rischio che un contratto venga disdetto solo per poter riaffittare un alloggio a un prezzo più alto, e che quindi la necessità stessa venga invocata solo come pretesto.

Anche in questo caso il ministro dell'economia Parmelin ha sostenuto che un intervento legislativo non è giustificato e sarebbe sproporzionato. "Nella maggior parte dei casi, le conciliazioni permettono di trovare soluzioni rapide e durature", ha aggiunto, senza successo.

Aleggia spettro referendum

Ancor prima dell'inizio della sessione, l'Associazione svizzera inquilini (ASI) si era fatta sentire e i suoi rappresentanti al Nazionale hanno minacciato il lancio di un referendum in caso di approvazione dei due progetti.

Il diritto di locazione è un settore giuridico controverso da tempo. Lo scorso settembre, il governo ha annunciato che le discussioni tra le parti relative a una riforma più generale, in corso da 18 mesi, erano state abbandonate.

Parmelin ha deplorato questo irrigidimento delle posizioni, proprio oggi che le sfide nel settore dell'alloggio sono "immense". Ha invitato tutti a dare il proprio contributo "in modo costruttivo per l'interesse generale".

Notizia ATS

Dibattito al Consiglio degli Stati, 18.09.2023

Diritto di locazione, gesto in favore dei proprietari
Dopo il Nazionale in marzo, oggi anche il Consiglio degli Stati ha compiuto un gesto in favore dei proprietari immobiliari. Ha in particolare approvato un progetto che introduce restrizioni nelle sublocazioni e in seguito ha deciso di agevolare la rescissione del contratto per bisogno proprio del proprietario.

Nel dettaglio, la prima proposta consente ai proprietari di rifiutare il subaffitto se dovesse durare più di due anni e anche di opporsi qualora dovesse causare loro un "pregiudizio essenziale". Il locatore dovrebbe inoltre dare il proprio consenso per iscritto a ogni sublocazione.

La riforma, è stato spiegato in aula, si giustifica con la crescente diffusione dei portali come Airbnb. Soprattutto nelle città, gli alloggi a basso costo di vecchi edifici sono spesso subaffittati a prezzi notevolmente superiori a quelli pagati dall'inquilino principale.

Poco dopo il plenum ha sostenuto un'altra proposta di legge relativa al diritto di locazione, scaturita da un'iniziativa parlamentare dell'ex consigliere nazionale ticinese Giovanni Merlini (PLR). Il progetto mira a semplificare la cessazione del contratto per bisogno proprio del proprietario o dei suoi familiari.

Attualmente, dopo aver fatto valere una "necessità urgente", è possibile che un locatore debba attendere anche 3-4 anni prima di poter utilizzare il suo immobile, ha sostenuto Philippe Bauer (PLR/NE) a nome della commissione.

Tale clausola è spesso usata come pretesto per poter liberare l'appartamento e riaffittarlo a una pigione più elevata, ha replicato, invano, Lisa Mazzone (Verdi/GE). Contrario anche il consigliere federale Guy Parmelin, secondo cui la legislazione è sufficiente.

L'ultima parola spetterà verosimilmente al popolo: l'Associazione svizzera inquilini (ASI), per bocca del suo presidente, il "senatore" Carlo Sommaruga (PS/GE), ha già annunciato il referendum. Il ginevrino, parlando anche di "tattica del salame", ha anche criticato il fatto che le modifiche siano state fatte in più atti legislativi e non in uno solo.

In precedenza gli Stati hanno approvato due modifiche di legge, già adottate dal Nazionale, che hanno come obiettivo semplificazioni formali nel diritto della locazione. Per comunicare gli aumenti di affitto previsti in un accordo sulle pigioni scalari sarà sufficiente la forma scritta. Sarà inoltre ammessa la riproduzione meccanica della firma sul modulo ufficiale.