InitialSituation

Die Revision der Bestimmungen über das Immobiliarsachen- und Grundbuchrecht im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) trägt den verschiedenen parlamentarischen Vorstössen zum Schuldbrief- und Bauhandwerkerpfandrecht sowie einigen Anliegen der Grundbuchpraxis Rechnung. Ein wichtiges Ziel besteht darin, die wirtschaftsrechtlichen Rahmenbedingungen im Bereich des Immobiliarsachenrechts nachhaltig zu verbessern. Daneben soll das Grundbuch noch vermehrt seine Funktion als zeitgemässes Bodeninformationssystem erfüllen können, indem es in zuverlässiger und aktueller Form Auskunft über Grundstücke gibt.

Die Vorlage umfasst die folgenden zentralen Revisionspunkte:

- Schuldbriefrecht: Die Einführung des papierlosen Schuldbriefs (Register-Schuldbrief), der neben den bisherigen Papier-Schuldbrief tritt, bringt für die Praxis viele Erleichterungen. Der Register-Schuldbrief entsteht mit der Eintragung im Grundbuch, ohne dass ein Wertpapier ausgestellt werden muss. Seine Übertragung erfolgt ebenfalls im Grundbuch. Somit entfallen die Ausfertigungskosten, die Aufbewahrungskosten sowie die Kosten für die Übermittlung des Wertpapiers zwischen Grundbuchamt, Notariat und Bank. Ausserdem fällt das Verlustrisiko weg. Der Verlust eines Papier-Schuldbriefs zieht nämlich jeweils ein langwieriges und teures Kraftloserklärungsverfahren nach sich.

Im Rahmen der Neufassung des Schuldbriefrechts wird auf eine automatische Novation der Schuld verzichtet. Zudem werden kantonale Gesetzgebungskompetenzen in diesem Bereich aufgehoben. Damit wird den Banken die landesweite Geschäftstätigkeit weiter erleichtert.

- Bauhandwerkerpfandrecht: Die Einführung des Erfordernisses einer Zustimmung des Grundeigentümers zur Ausführung von Arbeiten durch einen Bauhandwerker auf seinem Grundstück, welche ein Dritter in Auftrag gibt, erlaubt es, den Kreis der Besteller weit zu fassen. Nebst Mietern und Pächtern können auch Wohn- oder Nutzniessungsberechtigte, aber auch ein künftiger Erwerber des Grundstücks Arbeiten in Auftrag geben, für welche die Bauhandwerker bei Nichtbezahlung einen Anspruch auf Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts erhalten. Damit wird eine Gesetzeslücke geschlossen. Baut ein Bauhandwerker auf einem Grundstück, bei welchem strittig ist, ob es zum öffentlich-rechtlichen Verwaltungsvermögen gehört und deshalb unpfändbar ist, kann er das Pfandrecht vorläufig eintragen lassen. Die Eintragungsfrist wird bei drei Monaten belassen. Dabei handelt es sich um einen Kompromiss zwischen dem Interesse der Bauhandwerker an einer möglichst langen Reaktionsfrist und dem Interesse der Grundeigentümer an einer raschen Klärung der pfandrechtlichen Situation.

- Neue Formerfordernisse: Aus Gründen der Rechtssicherheit wird die Pflicht zur öffentlichen Beurkundung auf alle rechtsgeschäftlich begründeten Grundpfandrechte und auf alle Arten von Baurechten ausgedehnt. Für die vertragliche Errichtung von Grunddienstbarkeiten genügt weiterhin die schriftliche Form. Allerdings soll dem Grundbuchamt neu bei örtlich begrenzten Dienstbarkeiten ein Plan eingereicht werden müssen, falls sich die Belastung nicht genügend bestimmbar umschreiben lässt. Damit stehen dem Grundbuchamt zuverlässige Grundlagen für die Eintragungen zur Verfügung, sodass das Grundbuch seine Funktion als Bodeninformationssystem noch besser erfüllen kann.

- Ausgestaltung des Grundbuchs zu einem zeitgemässen Bodeninformationssystem:

Die Grundbuchämter erhalten ein griffiges Instrumentarium, um das Grundbuch von bedeutungslos gewordenen Einträgen zu entlasten. So müssen bei der Teilung eines Grundstücks sowie bei der Vereinigung von Grundstücken alle Dienstbarkeiten, Vormerkungen und Anmerkungen bereinigt werden. Ausserdem können die Kantone für bestimmte Gebiete ein öffentliches Bereinigungsverfahren anordnen. Einträge, die ihre rechtliche Bedeutung verloren haben, können in einem erleichterten Verfahren gelöscht werden. Mittels einer Pflicht zur Eintragung von öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen und gesetzlichen Grundpfandrechten des kantonalen Rechts wird die Publizitätsfunktion des Grundbuchs verbessert. Daneben werden im Rahmen dieser Vorlage kleine Änderungen an verschiedenen bewährten Instituten des Immobiliarsachenrechts (z.B. Verantwortlichkeit des Grundeigentümers, nachbarrechtliche Regelungen) vorgenommen, ohne dass dabei die Grundkonzeption dieser Institute angetastet wird. Die Bestimmungen zur Gült werden aufgehoben, da diese keine praktische Bedeutung erlangt hat. Die Grundbuchaufsicht wird klarer geregelt. (Quelle: Botschaft des Bundesrates)

Proceedings

Zu Diskussionen führte im Ständerat bei dieser umfangreichen und komplexen Vorlage vor allem die Frage der öffentlichen Beurkundung (Art. 732) und das Bauhandwerkerpfandrecht (Art. 837). Eine Minderheit verlangte bei Artikel 732, dass ein Vertrag über die Errichtung einer Grunddienstbarkeit der öffentlichen Beurkundung bedarf. Die Mehrheit wollte es bei der einfachen Schriftlichkeit bewenden lassen und obsiegte mit 23 zu 13 Stimmen.

Bei den Bestimmungen über das Bauhandwerkerpfandrecht galt es, zwischen den Interessen der Grundeigentümer und der Handwerker abzuwägen. Heute können Handwerker oder Unternehmer zur Sicherung ihrer Rechungen ein Grundpfandrecht auf dem Grundstück errichten lassen, für das sie Arbeit und Material verwendet haben. Dieses Recht steht auch jenen Bauhandwerkern zu, die sich nicht gegenüber dem Hausbesitzer selber, sondern gegenüber einem Dritten, zum Beispiel einem Generalunternehmer, verpflichtet haben. Nach geltendem Recht gilt dieser Schutz des Handwerkers selbst dann, wenn der Hauseigentümer den Generalunternehmer bereits bezahlt hat. Für den Hausbesitzer besteht somit das Risiko, dass er bei einem Konkurs des Generalunternehmers doppelt bezahlen muss. Gegen diese Regelung wandte sich eine von Rolf Schweiger (RL, ZG) angeführte Minderheit, die verlangte, dass sie zugunsten der Hauseigentümer geändert wird. Ein Handwerker kenne die Usanzen der Branche und habe die besseren Möglichkeiten, sich gegen Nichtzahlungen des Generalunternehmers abzusichern als ein Hauseigentümer, der plötzlich vor der Situation stehen kann, dass er sein neues Eigentum zumindest teilweise nochmals bezahlen muss. Der Rat lehnte diesen Minderheitsantrag mit 25 zu 16 Stimmen ab. Bei Artikel 839 Absatz 2 wurde eine Bestimmung angenommen, die den Handwerkern vier statt wie bisher drei Monate Zeit einräumt, um nach Vollendung der Arbeiten ein Pfandrecht einzutragen.

Der Nationalrat folgte bei Artikel 732 dem Antrag der Mehrheit und sprach sich mit 100 zu 62 Stimmen für die öffentliche Beurkundung aus. Die von Alec von Graffenried (G, BE) angeführte Minderheit wurde von einem Teil der Grünen und von der SVP-Fraktion unterstützt. Zu einer grösseren Diskussion führten die Bestimmungen über das Bauhandwerkerpfandrecht. Der Rat folgte den Anträgen der Mehrheit und stimmte dem Beschluss des Ständerates zu, dies gegen den Willen der SVP-Fraktion. Angenommen wurde ein Antrag von Philipp Müller (RL, AG) (Art. 837), wonach der Anspruch auf die Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechtes zugunsten von Subunternehmern nur möglich ist, wenn der Subunternehmer bei Auftragsübernahme den Grundstückeigentümer oder den Bauherrn schriftlich darüber informiert und der Grundstückeigentümer oder der Bauherr die Auftragsübergabe an den Subunternehmer nicht ausdrücklich ablehnt. Weiter stimmte der Rat bei Artikel 839 Absatz 2 gegen den Willen der Kommission einem Antrag von Werner Messmer (RL, TG) zu, dem Beschluss des Ständerates zuzustimmen.

In der Gesamtabstimmung wurde der Entwurf mit 100 zu 48 Stimmen gutgeheissen. Die Gegenstimmen stammten von Mitgliedern der SVP-Fraktion, die im Verlauf der Beratungen mehrfach erfolglos Minderheitsanträge unterstützt hatten.

Im Ständerat führte die Frage der öffentlichen Beurkundung nochmals zu einer längeren Debatte. Der Rat folgte dem Antrag der Mehrheit und stimmte mit 23 zu 14 Stimmen dem Beschluss des Nationalrates zu, der auch vom Bundesrat unterstützt wurde. Bei den Bestimmungen über das Grundpfandrecht sprach sich der Rat mit 19 zu 16 Stimmen gegen den vom Nationalrat eingefügten neuen Artikel 837 aus. Die Fristverlängerung, die bei Artikel 839 Absatz 2 bei der ersten Beratung beschlossen worden war, wurde aus Gründen der Konsequenz auch in den Absätzen 4 und 5 vorgenommen.

Im Nationalrat beantragte eine Minderheit Schwander (V, SZ) bei der Frage des Untergangs von Stockwerkeigentum (Art. 712f Abs. 2-4) am Entscheid des Nationalrates festzuhalten. Äusserst knapp, mit 85 zu 84 Stimmen, stimmte der Nationalrat dem Mehrheitsantrag zu, welcher dem Beschluss des Ständerates folgen wollte.

Der Artikel zur Errichtung des Bauhandwerkerpfandrechts (Art. 837) war in der Grossen Kammer nach wie vor umstritten. Schliesslich stimmte der Nationalrat einem Minderheitsantrag Chevrier (CEg, VS) zu, der dem Ständerat folgen wollte. Bei der Frage des öffentlichen Glaubens von Leitungskatastern (Art. 676 Abs. 3 und 4) beschloss der Nationalrat am eigenen Beschluss festzuhalten.

Der Ständerat bereinigte die letzte verbliebene Differenz, indem er darauf verzichtete, Leitungskatastern öffentlichen Glauben wie dem Grundbuch zuzumessen und dem Beschluss des Nationalrates mit 24 zu 10 Stimmen zustimmte.

In der Schlussabstimmung wurde das Bundesgesetz im Ständerat mit 40 zu 0 und im Nationalrat mit 183 zu 10 Stimmen angenommen.