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Die neuste Studie des Büro Bass vom Februar 2022 im Auftrag des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbandes zur "Entwicklung und Renditen auf dem Mietwohnungsmarkt 2006-2021" zeigt, dass die Mietpreise um 36,2 Prozent stärker gestiegen sind, als dies die gesetzlichen Vorgaben zulassen würden. Allein im Jahr 2021 wurden um die 10,5 Milliarden Franken zu viel bezahlt. Über die Jahre 2006 - 2021 wurden 78 Milliarden Franken so von den Miethaushalten zu den Immobilieneigentümern leistungsfrei umverteilt. Dies entspricht über die Laufzeit rund 200 Franken pro Monat und Haushalt. Im Jahr 2021 sogar 380 Franken.

In diesem Zusammenhang stellen sich folgende Fragen:

1. Wie hoch waren die Wohnzuschüsse im Rahmen der AHV-Zusatzleistungen in den letzten 5 Jahren? Findet der Bundesrat es in Ordnung, wenn die Steuer- und Beitragszahlenden übersetzte Mietrenditen finanzieren müssen?

2. Die Verfassung verlangt, dass die AHV-Renten existenzsichernd sind. Dass sie das längst nicht mehr sind, hat auch mit den illegal explodierenden (statt sinkenden) Mieten zu tun. Wie gedenkt der Bundesrat den Verfassungsauftrag der existenzsichernden AHV-Renten zu garantieren? Was gedenkt er zu tun, wenn die Hypothekarzinsen wieder ansteigen und diese Kosten garantiert auf die Mietzinsen überwälzt werden (im Gegensatz zu den Zinssenkungen, die offensichtlich gemäss Studie nicht überwälzt wurden)?

3. Unser System verfasst in Artikel 109 Bundesverfassung und Gesetz Artikel 269 OR eine Kostenmiete mit einer maximal zulässigen Nettorendite (seit Ende 2020 gemäss Bundesgericht 2 Prozent über Referenzzinssatz), also explizit keine Marktmiete, wonach sich die Mietpreise über Angebot und Nachfrage bilden würden. Bei der letzten AHV-Revision haben wir um eine Rentenerhöhung von 70 Franken pro Monat gerungen. Glaubt der Bundesrat auch, dass sich das Ziel existenzsichernder Renten nicht volkswirtschaftlich effizienter durch eine flächendeckende Kontrolle der zulässigen Mietrenditen erreichen liesse, die immerhin einen Abfluss via die übersetzten Mieten von 380 Franken pro Monat verhindern würde?

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Die erwähnte Studie geht von einem theoretischen Mietzins aus, der aufgrund der Entwicklung der Kostenfaktoren errechnet wird. Dieser Wert entspricht nicht dem mietrechtlich zulässigen Mietzins und lässt ausser Acht, dass auch Mehrleistungen der Vermieterschaft zu Mietzinserhöhungen führen können.

Zudem kann der Mietzins bei Erst- und Wiedervermietungen relativ frei festgesetzt werden. Die Studie stützt sich wesentlich auf die Entwicklung des hypothekarischen Referenzzinssatzes der seit 2008 von 3,5 Prozent auf heute 1,25 Prozent gesunken ist. Bei einer Senkung des Referenzzinssatzes können die Mieterinnen und Mieter eine Senkung der Miete verlangen; das Mietrecht sieht aber keine automatische Senkung vor. Erfahrungsgemäss kommt es bei Senkungen des Referenzzinssatzes lediglich bei einer Minderheit der Mietverhältnisse zu einer Mietzinssenkung - sei dies freiwillig durch die Vermieterschaft oder auf Verlangen der Mieterschaft.

1. Eine im Dezember 2020 veröffentlichte Studie quantifiziert die Wohnkosten in der Sozialhilfe und in den Ergänzungsleistungen (EL) zu AHV und IV (Ecoplan, "Bedarfsabhängige Sozialleistungen: Ausgaben im Bereich Wohnen. Statistische Analyse"). Die geschätzten Wohnkosten bei den EL (nur Miete) betrugen im Jahr 2018 rund 660 Millionen Franken. Seit 2013 war ein Wachstum von 20 Prozent zu verzeichnen. Dabei ist der durchschnittliche Wohnkostenanteil von 32,9 Prozent auf 33,9 Prozent angestiegen. Zwischen 2018 und 2020 sind die Gesamtausgaben der EL um rund 7 Prozent angestiegen, und die durch die EL abgedeckten Wohnkosten dürften somit leicht über 700 Millionen Franken pro Jahr betragen haben.

2. Personen mit einer AHV- oder IV-Rente, die nicht existenzsichernd ist, haben einen Anspruch auf EL. Sind die anerkannten Ausgaben (im Wesentlichen allgemeiner Lebensbedarf, Miete, Krankenkassenprämie) durch die Einnahmen einer rentenbeziehenden Person nicht gedeckt, wird der fehlende Betrag durch die EL gedeckt. Mit der Revision des Bundesgesetzes über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELG; SR 831.30), die am 1. Januar 2021 in Kraft getreten ist (EL-Reform), wurden die Maximalbeträge für die Mietzinse an den seit der letzten Erhöhung aufgelaufenen Mietzinsindex angepasst. Die Kantone haben aufgrund von Art. 10 Abs. 1sexies ELG die Möglichkeit, die Maximalbeträge für die Mietzinse an die örtlichen Begebenheiten anzupassen und sie um 10 Prozent zu erhöhen oder auch zu senken. Im Falle einer Senkung müssen die Mietzinse von 90 Prozent der betroffenen EL-beziehenden Personen gedeckt sein. Des Weiteren ist der Bundesrat über Art. 10 Abs. 1septies ELG gehalten, alle 10 Jahre Bericht zu erstatten, ob die Mietzinshöchstbeträge die Mieten der EL-Beziehenden noch ausreichend decken. Er muss die Überprüfung früher vornehmen, wenn sich der Mietpreisindex um mehr als 10 Prozent seit der letzten Überprüfung verändert hat.

Eine Erhöhung des Mietzinses aufgrund eines gestiegenen Referenzzinssatzes ist in einem laufenden Mietverhältnis nur dann möglich, wenn zuvor auch die Senkung weitergegeben wurde. Bei höheren Zinsen dürften zudem auch die Teuerung und die Löhne ansteigen, was aufgrund des Mischindex ebenfalls zu höheren Altersrenten führt.

3. Die Frage einer flächendeckenden Kontrolle der zulässigen Mietrenditen ist auch Gegenstand der gleichlautenden parlamentarischen Initiativen 21.469 Badran und 21.476 Sommaruga Carlo "Periodische Revisionspflicht der Rendite auf Mieteinnahmen bei Wohnimmobilien zur Sicherstellung des gesetzlichen Zustands". Die Behandlung dieser Initiativen liegt in den Händen der zuständigen Parlamentskommissionen. Der Bundesrat wird sich dazu materiell äussern, wenn er von den Kommissionen dazu eingeladen wird.

Antwort des Bundesrates.