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Sowohl Angebotsmieten als auch Angebotsimmobilienpreise stiegen in der Schweiz rasant, trotz rekordtiefer Zinsen, tiefer Inflation sowie hoher Bautätigkeit, die die Nachfrage vollständig absorbiert. Als Folge ist anzunehmen, dass ein immer grösserer Anteil des Haushaltseinkommens für Wohnkosten verwendet werden muss. Dabei stellt sich virulent die Frage nach den Wohnkostentreibern.

Der Bundesrat wird um die Beantwortung der folgenden Fragen ersucht:

1. Wie entwickeln sich Angebotspreise und Angebotsmieten in den verschiedenen Regionen?

2. Wie entwickelt sich der Anteil der Wohnkosten (für selbstbewohntes Eigentum oder Mieten) an den jeweiligen Haushaltseinkommen?

3. Wenn ein grösserer Anteil der Einkommen in den Immobilienmarkt fliesst, mindert das den Privatkonsum. Wie hoch schätzt der Bundesrat die jährlichen Verluste (in Milliarden Franken) ein?

4. Wie viele Personen profitieren von steuerlichen Begünstigungen der sogenannten Expats in Form von voller steuerlicher Abzugsfähigkeit der Wohnkosten? Wie beurteilt er den Einfluss dieser Sonderregelungen auf den Immobilienmarkt?

5. Wie beurteilt er die Auswirkungen der massiv gestiegenen Kapitalisierung von Immobilienfonds und börsenkotierten Immobiliengesellschaften auf den Immobilienmarkt? Können Aussagen gemacht werden, wie viel ausländisches Kapital über diese indirekten Immobilienanlagen in den Schweizer Immobilienmarkt fliessen?

6. Macht sich der Bundesrat Sorgen um diese Entwicklungen und deren Auswirkungen auf den Konsum und somit auf die Konjunktur? Welche mittel- und langfristigen Massnahmen sieht er zur Dämmung der Wohnkosten im Verhältnis zu den Einkommen vor?

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1. Die Angebotspreise und Angebotsmieten steigen seit dem Jahr 2000 mehr oder weniger kontinuierlich an, wenn auch regional unterschiedlich. Nicht alle Regionen sind von starken Preissteigerungen betroffen. Die Preissteigerungen bei den Eigentumswohnungen sind stärker ausgefallen als diejenigen bei den Einfamilienhäusern und den Mietwohnungen. Während sich die Mietwohnungs-Angebotspreise in der Genferseeregion in der betrachteten Zeitspanne etwas mehr als verdoppelten, ist der Anstieg mit rund 30 Prozent in den Regionen Bern, Nordwestschweiz und Ostschweiz weniger stark ausgefallen. Im gleichen Zeitraum wurde eine allgemeine Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise von 8,6 Prozent verzeichnet. In zwei der drei letztgenannten Regionen sind die Preise der Eigentumswohnungen um knapp 50 Prozent angestiegen, während sie in der Genferseeregion um fast 150 Prozent gestiegen sind.

2. Gemäss Haushaltsbudgeterhebung des Bundesamtes für Statistik ist die durchschnittliche Brutto-Mietbelastung im Zeitverlauf recht stabil bei etwas mehr als 20 Prozent des Brutto-Haushaltseinkommens. Tendenziell ist die Belastung umso stärker, je kleiner das Einkommen ist. Ein leichter Anstieg ist in der zweiten Hälfte der letzten Dekade gegenüber der ersten Hälfte festzustellen. Die aktuellsten ausgewiesenen Daten beziehen sich auf das Jahr 2010. Der Wohnkostenanteil im Eigentumsbereich ist infolge der fortwährenden Zinssenkungen - vor allem seit 2008 - stark rückläufig. Bei neuerworbenem Wohneigentum dürfte die tiefe Zinssituation jedoch tendenziell über eine Erhöhung des Kaufpreises kompensiert werden. Eine allfällige Zinserhöhung dürfte sich hier später umso stärker auswirken.

3. Der Konsum der selbstnutzenden Eigentümer dürfte durch den vorerwähnten gesunkenen Wohnkostenanteil in den letzten Jahren gestützt worden sein. Bei den Mietern, welche bereits seit längerer Zeit in ihrer heutigen Wohnung leben, hatte der gesunkene Referenzzinssatz zusammen mit der seit gut vier Jahren beobachtbaren Nullteuerung zur Folge, dass die Wohnkostenbelastung nicht zunahm. Von dieser Seite gab es somit keine negativen Auswirkungen auf den Privatkonsum. Mobile Haushalte, welche ihre Wohnung wechseln (müssen), sind jedoch vor allem in den Hotspots von stark steigenden Preisen für Neuvermietungen betroffen. In der Schweiz wird pro Jahr jede sechste Wohnung gewechselt, in stark nachgefragten Orten werden dabei die Mietzinse tendenziell erhöht. Bei dieser Gruppe ist von einer Minderung des Privatkonsums auszugehen. Über alle Einkommensklassen betrachtet dürfte die Situation auf dem Wohnungsmarkt in den letzten Jahren den Konsum nicht geschwächt haben. Grundsätzlich kann auf gestiegene Wohnkostenbelastungen nicht nur mit Konsumverzicht, sondern auch mit einer sinkenden Sparquote reagiert werden.

4. Die Eidgenössische Steuerverwaltung verfügt diesbezüglich über keine Daten, es existieren dazu auch keine Schätzungen. Gemäss Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe b der Expatriates-Verordnung (SR 642.118.3) sind "die angemessenen Wohnkosten in der Schweiz bei nachgewiesener Beibehaltung einer ständigen Wohnung im Ausland" als besondere Berufskosten abziehbar. Was angemessene Wohnkosten sind, richtet sich nach den Verhältnissen im Einzelfall und nach der kantonalen Praxis. Es ist möglich, dass der Arbeitgeber für die Wohnkosten ganz oder teilweise aufkommt (rein privatrechtliche Vereinbarung). In diesem Fall kann der steuerpflichtige Expat keinen Abzug geltend machen oder nur im Umfang der vom Arbeitgeber nicht übernommenen Kosten; dies immer unter der Voraussetzung, dass es sich um angemessene Wohnkosten handelt. Da es sich bei Expats eher um gutverdienende Personen handelt, dürften diese auch im höherpreisigen Segment als Nachfrager auftreten. Allerdings ist nicht davon auszugehen, dass dieses Instrument zu einer merklichen Zuwanderung hochqualifizierter Arbeitskräfte führt, womit auch deren Einfluss auf den Wohnungsmarkt beschränkt sein dürfte.

5. Gemäss den Resultaten der im Rahmen der Volkszählung 2000 durchgeführten Gebäude- und Wohnungserhebung waren Immobilienfonds Besitzer von 1,7 Prozent des Gesamtbestandes aller Erstwohnungen; Bau- und Immobiliengesellschaften erreichten einen Anteil von 3,7 Prozent. Der betragsmässige Umfang der schweizerischen Immobilienfonds beträgt aktuell gut 33 Milliarden Franken und ist in den letzten Jahren stark gestiegen. Bei den börsenkotierten Unternehmen beträgt der betragsmässige Umfang etwas mehr als 14 Milliarden Franken, was ebenfalls einem deutlichen Anstieg entspricht. Berücksichtigt man das tatsächliche Investitionsvolumen, dürfte dieses das vorgenannte Kapitalvolumen jedoch übersteigen. Über den Anteil ausländischer Investitionen liegen keine Angaben vor. Als Aktiven in Grundstücken, Bauten und Hypotheken werden per Ende 2011 von den Versicherungen 69 Milliarden Franken, bei den Pensionskassen 125 Milliarden Franken ausgewiesen. In den letzten fünf Jahren sind die Hypothekarvolumina von Schweizer Banken für Objekte in der Schweiz um einen Viertel angestiegen. Die Immobilienfonds investieren ihr Vermögen nicht nur in Wohn-, sondern beispielsweise auch in Geschäftsliegenschaften. Dabei hat das Volumen in absoluten Zahlen stark zugenommen. Von einem rasch wachsenden prozentualen Anteil der Immobilienfonds am gesamten Immobilienmarkt kann jedoch nicht ausgegangen werden. Aufgrund des doch geringen Anteils am Gesamtmarkt dürften die Auswirkungen nicht sehr gross sein. Aktuellere Daten zu den Anteilen der verschiedenen Besitzertypen am gesamten Wohnungsmarkt sind zurzeit leider nicht verfügbar. Allerdings darf davon ausgegangen werden, dass weiterhin die überwiegende Mehrheit aller Wohnungen im Besitze von Privatpersonen ist.

6. Die konjunkturellen Wirkungen sind differenziert zu beurteilen. Die tiefen Zinsen und hohen Angebotspreise haben die Bauinvestitionen erhöht und damit die Binnenkonjunktur gestärkt. Die Preisentwicklung im Immobilienmarkt hat sich, wie oben erwähnt, nicht negativ auf den Konsum ausgewirkt. Die Wohnkostenentwicklung war allerdings nicht für alle gleich. Insgesamt sieht man auch am Anteil der Wohnungsmieten im Warenkorb des Landesindexes der Konsumentenpreise, dass dieser stabil ist, in letzter Zeit sogar leicht rückläufig. In näherer Zukunft dürfte die relative Stabilität des hypothekarischen Referenzzinssatzes auch bei erwarteten steigenden Zinssätzen eine dämpfende Wirkung haben. Der Bundesrat hat am 4. Juli 2012 das WBF beauftragt, in einem Aussprachepapier aufzuzeigen, wie der Erwerb von Bauland zugunsten des preisgünstigen Wohnungsbaus gefördert werden könnte. Eine erste Diskussion darüber hat im Bundesrat am 30. November 2012 stattgefunden. Das zuständige Departement wurde in der Folge beauftragt, die Analyse der Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt zu vertiefen und die Prüfung von allfälligen Massnahmen auszuweiten. Damit wird auch dem Postulat der UREK-N 12.3662, "Massnahmen im Wohnungswesen", Rechnung getragen, das der Nationalrat am 19. März 2013 angenommen hat.

Antwort des Bundesrates.