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Crowdhouse è un'impresa della tecnofinanza attiva nel settore immobiliare, fondata tre anni fa e domiciliata a Zurigo. Essa offre la comproprietà di immobili a reddito, con relativa iscrizione nel registro fondiario, previo versamento di una quota d'investimento di almeno 100 000 franchi. Stando alle informazioni della stessa impresa, il volume delle sue transazioni ammonterebbe a 550 milioni di franchi. Sul proprio sito internet, Crowdhouse promette rendimenti elevati e, per il 2017, attesta in media un rendimento del capitale proprio pari al 6,62 per cento. In questo contesto il Consiglio federale è invitato a rispondere alle seguenti domande:

1. Crowdhouse rispetta le disposizioni della legge federale sugli investimenti collettivi di capitale (Legge sugli investimenti collettivi, LICol)? Chi si occupa di accertarsene?

2. L'iscrizione nel registro fondiario prevede sempre l'esame della conformità alla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero. In caso di più comproprietari si può arrivare a decine di iscrizioni per singolo immobile. In che modo viene accertato che gli uffici del registro fondiario eseguano una tale quantità di verifiche e in che modo la Confederazione garantisce che vengano effettuate solamente iscrizioni conformi alla legge?

3. Anche per Crowdhouse vale la legge federale relativa alla lotta contro il riciclaggio di denaro e il finanziamento del terrorismo. In che modo viene garantito l'assoggettamento e l'effettivo rispetto di tale legge da parte dell'impresa?

4. Crowdhouse dichiara per il 2017 un rendimento del capitale proprio pari, in media, al 6,62 per cento. Secondo l'articolo 269 del Codice delle obbligazioni sono considerate abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. La giurisprudenza del Tribunale federale concretizza l'articolo 269 del CO: è possibile ottenere un rendimento del capitale proprio che non superi di oltre mezzo punto percentuale il tasso d'interesse di riferimento previsto dal diritto di locazione. Attualmente esso corrisponderebbe a un rendimento netto del 2 per cento. Il rendimento attestato da Crowdhouse non sarebbe quindi conforme alla legge. Il Consiglio federale è invitato a esprimere il suo dettagliato parere al riguardo.

5. Vede una necessità di intervento nella regolamentazione di nuovi modelli di business di questo tipo? In caso negativo, per quale ragione? In caso affermativo, in che modo?

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1. Gli investimenti collettivi di capitale sono patrimoni accumulati da più investitori in vista del loro investimento comune e gestiti per loro conto da terzi. Nel caso delle piattaforme di crowdinvesting, possono esserci punti in comune con la legge federale sugli investimenti collettivi di capitale (LICol). L'obbligo di assoggettamento alla LICol sussiste se l'investimento è un investimento collettivo e non un investimento diretto da parte degli investitori stessi - in questo caso in particolare negli immobili corrispondenti. Se gli acquirenti acquistano tramite la mediazione di una piattaforma quote di comproprietà registrate direttamente nel registro fondiario a loro nome, diventando comproprietari dell'immobile con gli altri acquirenti, la LICol non è applicabile. L'Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA) ha il compito di far rispettare il diritto in materia di mercati finanziari e, in presenza di indizi concreti, di accertare se i partecipanti al mercato finanziario esercitano la loro attività senza la necessaria autorizzazione. Ove necessario, assicura il ripristino della situazione conforme al diritto. La Crowdhouse AG non dispone di un'autorizzazione della FINMA.

2. La legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) limita l'acquisto di fondi in Svizzera da parte di persone all'estero e in determinati casi per l'acquisto di un fondo prescrive il rilascio di un'autorizzazione da parte dell'autorità cantonale competente. L'esecuzione della LAFE spetta dunque prima di tutto al Cantone in cui si trova il fondo in questione. Nel caso di un negozio giuridico sottoposto all'obbligo dell'autorizzazione, non è possibile l'iscrizione nel registro fondiario né l'acquisto extra-tabulare (ad es. trasferimento di azioni) senza un'autorizzazione. Se, dopo un esame sommario, non può escludere che si tratti di un negozio giuridico sottoposto all'obbligo dell'autorizzazione, l'ufficio del registro fondiario rinvia l'acquirente all'autorità cantonale competente per il rilascio dell'autorizzazione. Ciò può avvenire anche con i modelli di comproprietà sopra descritti.

3. Gli intermediari finanziari sono assoggettati alla legge sul riciclaggio di denaro (LRD). Oltre agli istituti sottoposti alla vigilanza della FINMA appartengono a questa categoria le persone che, a titolo professionale, accettano o custodiscono valori patrimoniali di terzi oppure aiutano a investirli o trasferirli. Se il denaro transita sui conti dei gestori di piattaforme di crowdfunding, la loro attività è generalmente assoggettate alla LRD, poiché tali gestori, in caso di attività esercitata a titolo professionale, forniscono una prestazione nell'ambito del traffico di pagamenti assoggettata alla LRD. Mere attività di intermediazione non sono invece assoggettate alla LRD. Spetta alla FINMA nel quadro della sua attività di vigilanza stabilire se la Crwodhouse AG è un intermediario finanziario secondo la LRD.

4. Il Consiglio federale ha già avuto modo di esprimere il suo parere sulla tematica in questione nell'ambito dell'interpellanza Hardegger 17.4005, "Acquisto di immobili locativi tramite finanziamento partecipativo. Reddito adeguato". Il rendimento da considerare per il calcolo del tasso d'interesse massimo consentito dipende da diversi criteri (ad es. età dell'immobile). La formula per determinare il tasso di rendimento massimo consentito si basa sul tasso ipotecario di riferimento. Per il rendimento netto possono essere aggiunti 0,5 punti percentuali e 2 punti percentuali al massimo per il rendimento lordo. In caso abbia ragione di presumere che la pigione sia abusiva, il locatario può adire l'autorità di conciliazione e successivamente il tribunale. Il Consiglio federale presuppone che le autorità di conciliazione e i tribunali civili dichiarino abusive le pigioni che fruttano ai locatori un rendimento superiore a quanto previsto dal quadro legale.

5. Il Consiglio federale segue con attenzione lo sviluppo di modelli di business nel settore della tecnofinanza e ha già effettuato i primi adeguamenti della regolamentazione. A questo proposito, ad agosto 2017 è stato ideato uno spazio per l'innovazione ("sandbox") per le imprese tecnofinanziarie, che consente a queste ultime di accettare depositi del pubblico fino a un milione di franchi senza autorizzazione al fine di sperimentare un nuovo modello aziendale. A gennaio 2019 inoltre dovrebbero entrare in vigore alcune norme approvate dal Parlamento in giugno 2018 relative a una nuova categoria di autorizzazione, specialmente per le imprese tecnofinanziarie. In questo modo si riducono gli ostacoli che limitano loro l'accesso al mercato, rafforzando al contempo la competitività della piazza finanziaria svizzera. I requisiti in materia di riciclaggio di denaro non sono stati modificati e devono essere rispettati integralmente anche dalle imprese tecnofinanziarie. Al momento un gruppo di lavoro della Confederazione, sotto la direzione della Segreteria di Stato per le questioni finanziarie internazionali e in collaborazione con l'Ufficio federale di giustizia e l'Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari, sta esaminando le condizioni quadro legali relative alle applicazioni basate sulla tecnologia blockchain specifiche del settore finanziario. L'analisi comprende in particolare nuovi modelli aziendali basati sulla tecnologia blockchain, la qualificazione giuridica di tali modelli ed eventuali misure da adottare. Verranno trattate anche questioni riguardanti la LICol. Il gruppo di lavoro presenterà un rapporto al Consiglio federale entro fine 2018.

Risposta del Consiglio federale.