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Benché i tassi d'interesse si situino a livelli minimi storici e l'attività edilizia sopperisca pienamente alla domanda, i prezzi degli oggetti locativi e degli immobili offerti sul mercato immobiliare svizzero sono in rapido aumento. Con tutta probabilità le economie domestiche dovranno pertanto destinare ai costi abitativi una quota sempre maggiore dei loro redditi. L'impellente interrogativo che si pone concerne i fattori che spingono i prezzi al rialzo. Il Consiglio federale è invitato a rispondere alle seguenti domande:

1. Come si sviluppano nelle varie regioni i prezzi dell'offerta di immobili e pigioni?

2. Come si sviluppa la quota di reddito che le economie domestiche devono destinare ai costi abitativi (per proprietà abitative ad uso proprio o pigioni)?

3. La grossa percentuale di reddito che confluisce nel mercato immobiliare pregiudica il consumo privato. A quanto stima il Consiglio federale le perdite annue (in miliardi di franchi)?

4. Quante persone beneficiano delle agevolazioni fiscali per cosiddetti "expat" sotto forma di piena deducibilità dei costi abitativi? Come giudica il Consiglio federale l'influsso di questa disposizione speciale sul mercato immobiliare?

5. Come si ripercuote, secondo il Consiglio federale, l'enorme aumento di capitalizzazione dei fondi e delle società immobiliari quotate in borsa? È possibile stabilire a quanto ammontano i capitali esteri immessi sul mercato immobiliare svizzero attraverso questo tipo di investimenti immobiliari indiretti?

6. Il Consiglio federale è preoccupato di questi sviluppi, delle loro ripercussioni sul consumo e sulla congiuntura? Quali provvedimenti a medio e lungo termine intende adottare per contenere la quota di reddito che i costi abitativi assorbono?

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1. I prezzi degli oggetti locativi e degli immobili stanno aumentando costantemente dal 2000, anche se in modo diverso a seconda della regione. Non tutte le regioni, infatti, sono colpite da forti aumenti di prezzo. I prezzi degli appartamenti di proprietà sono aumentati in modo più marcato rispetto a quelli delle case monofamiliari e delle abitazioni in affitto. Mentre nella regione del Lemano i prezzi delle abitazioni in affitto si sono più che raddoppiati nel periodo in esame, il loro aumento è stato di circa il 30 per cento nelle regioni di Berna, della Svizzera nord-occidentale e di quella orientale. Secondo l'indice nazionale dei prezzi al consumo, nello stesso periodo si è registrato un rincaro generale pari all'8,6 per cento. In due delle tre regioni menzionate i prezzi delle abitazioni di proprietà sono aumentati di quasi il 50 per cento, mentre nella regione del Lemano l'incremento è stato di quasi il 150 per cento.

2. Secondo l'indagine sul budget delle economie domestiche effettuato dall'Ufficio federale di statistica, l'onere locativo medio è rimasto relativamente stabile nel corso del tempo, situandosi attorno al 20 per cento del reddito lordo delle economie domestiche. Tendenzialmente, più il reddito è basso, più l'onere è elevato. Nella seconda metà dell'ultima decade si è registrato un leggero aumento rispetto alla prima metà. I dati più recenti, tuttavia, si riferiscono al 2010. Nel settore delle abitazioni di proprietà la quota dei costi abitativi è calata nettamente, soprattutto dal 2008 in poi, in seguito alle continue riduzioni dei tassi d'interesse. Quanto all'acquisto di nuove proprietà abitative, il basso livello dei tassi è però tendenzialmente compensato attraverso il prezzo d'acquisto più elevato. Si prevede che un eventuale aumento dei tassi possa ripercuotersi in futuro in maniera più che proporzionale.

3. Il consumo dei proprietari d'abitazioni ad uso proprio è stata probabilmente supportata dalla suddetta diminuzione della quota dei costi d'abitazione. Per i locatari che vivono già da tempo nella loro abitazione attuale, il calo del tasso ipotecario di riferimento e il rincaro pari a zero registrato negli ultimi quattro anni hanno fatto sì che gli oneri dei costi d'abitazione non sono aumentati. Anche in questo ambito non vi sono dunque state ripercussioni negative sul consumo privato. Le economie domestiche mobili, che cambiano (o devono cambiare) abitazione, sono particolarmente colpite dagli aumenti di prezzo dei nuovi affitti, soprattutto negli "hot-spot". Ogni anno in Svizzera un'abitazione su sei cambia locatario e nelle zone dove la domanda è forte i prezzi dei nuovi affitti tendono al rialzo. Per questa categoria di persone si può parlare di una riduzione del consumo. Se si considerano tutte le classi di reddito, negli ultimi anni la situazione sul mercato delle abitazioni non dovrebbe aver causato una riduzione del consumo. In via di principio, un aumento dei costi d'abitazione non si traduce necessariamente in una rinuncia al consumo, ma può anche riflettersi in una diminuzione della quota di risparmio.

4. Sulla questione delle agevolazioni fiscali per gli "expat", l'Amministrazione federale delle contribuzioni non dispone di dati rilevanti e non esistono neppure stime al riguardo. Secondo l'articolo 2 capoverso 2 lettera b dell'ordinanza concernente gli espatriati (RS 642.118.3), sono deducibili "le adeguate spese di abitazione in Svizzera qualora sia comprovato il mantenimento di un'abitazione permanente all'estero". La definizione di "spese adeguate" dipende dalle circostanze del singolo caso e dalla relativa prassi cantonale. È possibile che un datore di lavoro si faccia carico di una parte o di tutte le spese d'abitazione (mediante accordo di diritto privato). In questo caso l'espatriato soggetto all'obbligo di contribuzione non può far valere la deduzione o lo può fare soltanto nella misura dei costi che il datore di lavoro non si è assunto, sempre che si tratti di spese d'abitazione adeguate. Dato che gli espatriati sono di regola persone dal reddito elevato, la loro domanda d'abitazioni dovrebbe riguardare soprattutto il segmento delle abitazioni care. Non si può tuttavia affermare che questo strumento porti a una significativa immigrazione di forza lavoro altamente qualificata, il che dimostra che il suo influsso sul mercato delle abitazioni è limitato.

5. Secondo i risultati del rilevamento sugli edifici e le abitazioni svolto nell'ambito del censimento 2000, l'1,7 per cento dell'intero volume di nuove abitazioni era di proprietà di fondi immobiliari. Le imprese di costruzioni e le società immobiliari, per contro, detenevano una quota del 3,7 per cento. Attualmente, l'importo complessivo di tutti i fondi immobiliari svizzeri, aumentato notevolmente negli ultimi anni, ammonta a 33 miliardi di franchi. Il volume detenuto dalle imprese quotate in borsa è di poco superiore ai 14 miliardi di franchi, il che rappresenta pure un notevole aumento. Il volume d'investimenti effettivo, tuttavia, è presumibilmente superiore alla suddetta cifra. Sulla quota detenuta dagli investitori stranieri non vi sono informazioni. Alla fine del 2011, nei bilanci delle assicurazioni figuravano all'attivo terreni, edifici e ipoteche per un valore di 69 miliardi di franchi, mentre in quelli delle casse pensioni tale valore ammontava a 125 miliardi di franchi. Negli ultimi cinque anni i volumi ipotecari delle banche svizzere per immobili in Svizzera sono aumentati di un quarto. I fondi immobiliari non investono il loro patrimonio soltanto in immobili abitativi, bensì anche in immobili commerciali. In cifre assolute, il loro volume è aumentato notevolmente. Non si può tuttavia parlare di un rapido aumento della quota di fondi immobiliari rispetto all'intero mercato immobiliare. Alla luce della percentuale ridotta rispetto al mercato generale, le ripercussioni dovrebbero risultare contenute. Al momento non sono purtroppo disponibili dati più aggiornati sulle diverse tipologie di proprietari dell'intero mercato immobiliare. È però lecito supporre che la stragrande maggioranza di tutte le abitazioni sia in mano a privati.

6. Le ripercussioni congiunturali devono essere analizzate in modo differenziato. Il basso livello dei tassi d'interesse e gli elevati prezzi delle abitazioni offerte sul mercato hanno portato a un incremento degli investimenti nell'edilizia, rafforzando in tal modo la congiuntura interna. Come esposto sopra, l'evoluzione dei prezzi sul mercato immobiliare non ha avuto ripercussioni negative sul consumo. Tuttavia, lo sviluppo dei costi abitativi non è stato uguale per tutti. Nel complesso, anche la quota delle pigioni all'interno del paniere dell'indice nazionale dei prezzi al consumo è rimasta costante, registrando persino una leggera diminuzione negli ultimi anni. Nel prossimo futuro la relativa stabilità del tasso ipotecario di riferimento dovrebbe esercitare un effetto frenante anche di fronte al previsto aumento dei tassi d'interesse. Il 4 luglio 2012 il Consiglio federale ha incaricato il DEFR di presentare in un documento interlocutorio quali sono le possibilità per promuovere l'acquisto di terreni edificabili a favore della costruzione di alloggi a pigioni moderate. Il 30 novembre 2012 il Consiglio federale ha discusso una prima volta dell'argomento. In seguito, il dipartimento competente è stato incaricato di approfondire l'analisi degli sviluppi sul mercato delle abitazioni e di estendere l'esame di eventuali provvedimenti. Questa procedura tiene conto anche del postulato della CAPTE-N 12.3662, "Misure concernenti il settore dell'alloggio", approvato dal Consiglio nazionale il 19 marzo 2013.

Risposta del Consiglio federale.