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La situation sur le marché immobilier en Suisse reste dramatique, en particulier dans les agglomérations urbaines, où les prix et les loyers ne cessent d'augmenter. Favorisé par des taux d'intérêt historiquement bas, le boom dans le secteur de la construction n'est pas à même d'atténuer la pénurie de logements abordables pour les familles et les personnes à faible ou moyen revenu. Qui plus est, plusieurs observateurs craignent l'apparition d'une bulle immobilière en Suisse sous l'effet de la politique expansive et imprudente que mènent certaines banques dans l'octroi de crédits hypothécaires.

Le Conseil fédéral est prié de répondre aux questions suivantes :

1. Comment évalue-t-il les diverses situations qui règnent sur les marchés des logements à vendre et des logements à louer dans les différentes régions, et notamment la situation spéciale que connaissent les agglomérations urbaines et les régions rurales à faible taux d'imposition ? Que pense-t-il des taux de logements vacants, des évolutions des prix et des augmentations de loyer plus ou moins marquées, en particulier en cas de changement de locataire ?

2. Le Conseil fédéral a décidé, le 12 février 2013, de donner suite à la proposition de la Banque nationale suisse en activant le volant de fonds propres anticyclique. Cette mesure vise à stopper tant la hausse excessive des prix dans le domaine de l'immobilier que l'endettement hypothécaire trop élevé. Que pense le Conseil fédéral de l'efficacité de cette mesure ? Partage-t-il l'avis des experts qui estiment que cette augmentation des fonds propres pour couvrir des créances hypothécaires revêt un caractère avant tout symbolique et que son efficacité réelle n'est que limitée. Que pense-t-il de la critique selon laquelle le volant de fonds propres ne tient pas compte des situations très différentes qui règnent d'une région à l'autre ?

3. Quels préparatifs concrets a-t-il fait pour le cas où les mesures prises jusqu'à présent (volant anticyclique, surveillance microprudentielle accrue, etc.) ne déploieraient pas les effets escomptés ? A-t-il aussi fait les préparatifs nécessaires au cas où la bulle immobilière viendrait à exploser ?

4. Estime-t-il lui aussi que la suppression de la déduction fiscale des dettes hypothécaires (combinée à l'abolition de la valeur locative, en cas de changement complet de système) pourrait constituer une mesure supplémentaire envisageable pour prévenir ou faire diminuer le risque de voir se développer une bulle immobilière ?

5. Envisage-t-il aussi de restreindre l'utilisation de l'avoir LPP pour financer l'acquisition d'un logement ? Que pense-t-il de ce genre de réflexions ?

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1. La population résidante permanente a beaucoup augmenté ces six dernières années, ce qui a contribué à la forte hausse de la demande de logements. Cette évolution résulte de plusieurs facteurs, dont l'immigration ou encore l'accroissement de la consommation de surface habitable par habitant. Du fait de la qualification et du revenu des nouveaux immigrants, la demande supplémentaire pèse, contrairement aux précédentes périodes de forte immigration, sur les segments moyen et supérieur du marché du logement. Sur le plan spatial, la proximité du lieu de travail est un élément essentiel, raison pour laquelle la hausse de la demande intérieure et étrangère se concentre avant tout sur les villes et les agglomérations à l'instar du Bassin lémanique et de la région zurichoise. Depuis dix ans, le taux de logements vacants oscille autour de 1 % au niveau national, avec des différences marquées selon les régions et les segments de marché. En 2012, il était à 0,56 % dans le canton de Zurich et à 0,33 % dans celui de Genève. Tandis que les loyers en cours restent stables en raison de la baisse continue du taux hypothécaire de référence et tendent parfois même à diminuer, les prix proposés sur le marché locatif ont plus ou moins augmenté, mais pas autant que dans le secteur de la propriété. Entre 2010 et 2012, on a enregistré des augmentations de loyer dans moins de la moitié des cas de changements de locataires, qui concernent environ un logement locatif sur six, les loyers restant stables dans la même proportion et diminuant même dans 10 % des cas.

2. L'activation du volant de fonds propres anticyclique pourrait rendre nécessaire une augmentation du capital du système bancaire suisse qui pourrait s'élever jusqu'à près de 3 milliards de francs. Un petit nombre de banques devront augmenter leur capital, ce qu'elles pourront faire grâce à leur capacité bénéficiaire. Celles qui ne sont pas directement concernées procéderont sans doute elles aussi en partie à des hausses de capital afin de conserver leurs marges de sécurité actuelles. Dans le même temps, la mesure incitera les banques à faire preuve de plus de prudence et de réserve lors de l'octroi de crédits hypothécaires destinés au financement de logements en propriété. L'effet de signal donné devrait lui aussi avoir son importance, puisqu'il contribuera à réduire les attentes des acteurs du marché quant à l'évolution des prix et à freiner ainsi la dynamique actuelle.

Le volant de fonds propres anticyclique a été activé en raison des déséquilibres constatés sur les marchés hypothécaires et immobiliers. Les effets de ce dispositif macroprudentiel devraient se faire sentir dans l'ensemble du pays. La FINMA peut agir au niveau microprudentiel et des instituts bancaires pour s'attaquer aux risques liés à des particularités régionales.

Le volant de fonds propres anticyclique vise à compléter l'arsenal des instruments de politique monétaire. La valeur extérieure élevée du franc rend impossible, actuellement, la mise en place d'une politique plus restrictive des taux d'intérêt visant à éviter les symptômes de surchauffe sur l'ensemble du secteur immobilier intérieur.

3. L'augmentation des fonds propres des banques doit avoir un effet préventif. La mesure permet de réduire l'ampleur d'une éventuelle bulle immobilière dans la mesure où elle agit en amont pour éviter une hausse exagérée des hypothèques et des prix de l'immobilier. En outre, elle renforce la solidité du secteur bancaire face aux risques d'une croissance excessive des crédits. En cas d'inversion de tendance, l'augmentation des fonds propres contribuera à atténuer les pertes éventuelles. Qui plus est, avec cette augmentation de 1 %, on n'a pas encore épuisé la marge de manoeuvre maximale, qui est de 2,5 %. Il est donc possible en tout temps de procéder à une nouvelle augmentation de capital. Par ailleurs, la FINMA peut décider de mesures supplémentaires pour des établissements particulièrement exposés. Pour le reste, les instruments conjoncturels habituels et les stabilisateurs automatiques restent à disposition pour enrayer les effets du ralentissement conjoncturel en cas de récession induite par l'explosion d'une bulle immobilière.

4. Le système actuel d'imposition de la valeur locative n'incite pas les propriétaires à amortir rapidement leur dette. D'une manière générale, un changement de système prévoyant à la fois la suppression de l'imposition de la valeur locative et la suppression de la déduction des dettes hypothécaires aurait pour effet de réduire l'incitation à s'endetter, et pourrait donc avoir un effet d'atténuation sur les prix suite à la baisse de la demande qu'il pourrait éventuellement créer. Toutefois, l'imposition des biens immobiliers ne poursuit pas en premier lieu des objectifs conjoncturels étant donné que les modifications de la législation fiscale ne peuvent pas être sans autre réalisées à court terme ni annulées en cas d'inversion de tendance. La fiscalité doit se fonder sur des principes de politique structurelle à long terme.

5. Selon les standards minimaux reconnus par la FINMA le 1er juin 2012, au moins 10 % de la valeur de nantissement doit être constituée par des fonds propres ne provenant ni d'une mise en gage ni d'un retrait anticipé du deuxième pilier. En outre, l'article 5 de l'ordonnance sur l'encouragement à la propriété du logement au moyen de la prévoyance professionnelle introduit une restriction supplémentaire, puisqu'une personne âgée de plus de 50 ans ne peut obtenir qu'un versement anticipé limité de son avoir de vieillesse. Ces mesures restreignent suffisamment l'accès aux avoirs de la prévoyance professionnelle aux fins de financement de son logement.

Réponse du Conseil fédéral.