Messadi pertuccont execuziun dil dretg da cumpra per igl areal Maissen a Glion

Preziau signur president dil parlament

Stimadas parlamentarias, stimai parlamentaris

Sebasond sin art. 35 al. 1 lit. h ed art. 31 al. 1 lit. d cef. 4 dalla constituziun communala dad Ilanz/Glion suttamettein nus a Vus la suandonta fatschenta per la predeliberaziun e proposta per mauns dalla votaziun all'urna.

Situaziun da partenza

La vischnaunca Ilanz/Glion posseda dapi ils 28 da zercladur 2021 in dretg da cumpra ch'ei impurtaus el cudisch funsil per la parcella nr. 485 el quartier center dalla staziun (areal Maissen). Il dretg da cumpra vala entochen ils 30 da zercladur 2026 e sa tenor contract vegnir exequius da tut temps.

Igl areal Maissen sesanfla all'entrada orientala dil marcau da Glion sper la via cantunala en direcziun da Castrisch visavi digl edifeci vegl dalla Migros. Proprietaria digl areal Maissen ei la Repower SA. Suenter la realisaziun dalla via d'access Via Resgia ed il brat da terren denter ils vischins cunfinonts resta ina surfatscha utilisabla da 6'329 m2. Quella ei decisiva per calcular il prezi da cumpra ch'ei da pagar alla Repower SA. Igl areal Maissen fuorma ina part dil plan da quartier center dalla staziun ch'ei vegnius mess en vigur igl onn 2023.

Plan da situaziun cun la surfatscha da basa purificada digl areal Maissen (parcella 485)
dil biro d'inschignier Cavigelli Ingenieure SA.

Discussiun politica

A caschun dalla sesida dil parlament dils 25 d'october 2023 ha il parlamentari Jan Berni, ensemen cun ventgin consutsignaders, inoltrau ina damonda alla suprastonza communala concernent igl areal Maissen a Glion. Il text dalla damonda era il suandont (text original per tudestg):

«Der Gemeindevorstand wird angewiesen, sich mit dem Erwerb des Areals Maissen (Parzelle Nr. 485, Kernzone, Arealplan Maissen) auseinanderzusetzen. Die Gemeinde zahlt jährlich eine beträchtliche Summe (CHF 40'000.00 bis 2026) an ein Kaufrecht für die Parzelle. Der Gemeindevorstand soll im Rahmen eines Berichts an das Parlament prüfen und aufzeigen, weshalb das Kaufrecht ausgeübt bzw. nicht ausgeübt werden soll. In diesem Zusammenhang sei überdies die Finanzierung eines allfälligen Erwerbs zu prüfen, sowie Formen von Realisierungsmöglichkeiten/Entwicklungsmöglichkeiten allenfalls durch Dritte zu diskutieren.»

L'administraziun communala ha sin quei redegiu in rapport per rispunder alla damonda, il qual ei vegnius deliberaus dalla suprastonza communala ils 20 da fevrer 2024 per mauns dil parlament communal. A caschun dalla sesida dil parlament dils 21 da fevrer 2024 ei il rapport vegnius suttamess e discutaus dil parlament. La proposta dalla suprastonza communala da far diever dil dretg da cumpra ed acquistar igl areal Maissen ha anflau gronda accoglientscha ella discussiun el parlament.

Per promover la fatschenta e per crear ina survesta generala per ils proxims pass ei vegniu formulau suenter la sesida dil parlament ina damonda da project en scret per mauns dalla suprastonza communala. Quei el senn dalla nova basa per in bien management da projects. En quella damonda ei vegniu fatg in sboz dil process general dil project, dallas resursas necessarias e dall'organisaziun. La damonda da project ei vegnida approbada dalla suprastonza communala ils 7 da matg 2024.

Cundiziuns da rama per la construcziun

La confederaziun, ils cantuns e las vischnauncas procuran cun la planisaziun dil territori ch'il terren vegn duvraus a moda cunvegnenta e spargnusa. La lescha federala davart la planisaziun dil territori revedida pretenda per contonscher quella finamira principalmein la realisaziun d'in svilup dil habitadi encunter anen. Quei munta che surfatschas ellas zonas da baghegiar che vegnan buca nezegiadas ni duvradas insuffizientamein, ston vegnir utilisadas meglier il futur. Zonas da baghegiar memia grondas ston vegnir reducidas (planisaziun dil territori - DATEC sut admin.ch).

Plan da quartier

Sco gia menziunau all'entschatta ei in plan da quartier giuridicamein valeivel aovn maun per igl areal Maissen. El ei entraus en vigur ils 4 d'avrel 2023. Aschia sa vegnir realisau ina surbaghegiada sin quella parcella senza ulteriurs retardaments pervia da munconza d'instruments da planisaziun.

Il plan da formaziun lubescha dus scenaris generals:

Utilisaziun per habitar/commerci/survetschs: Las surfatschas da baghegiar F1 entochen F6 ein vegnidas definidas (tenor il project directiv Repower SA, RLC Immoprojekt SA). Las altezias maximalas dallas singulas surfatschas da baghegiar ein fixadas en meters sur mar.

Utilisaziun sco liug da scola (supplementarmein tier habitar/commerci/survetschs): La surfatscha da baghegiar FB ei medemamein definida (supplementarmein tier F1 entochen F6). Era cheu ei l'altezia maximala fixada en meters sur mar.

Extract dil plan da quartier: Las surfatschas da baghegiar E1 ed E2 fuorman buca part dil dretg
da cumpra. La parcella nr. 487 ei en proprietad privata.

Attribuziun alla zona

Igl areal Maissen sesanfla ella zona da coc ed ei partgius tier al sectur da svilup dalla staziun. Tenor lescha da baghegiar (art. 55, secturs da svilup) e plan da quartier center dalla staziun san vegnir construi sin quella surfatscha unitads d'edifecis cun 4 entochen 6 alzadas. Quei lubescha da surbaghegiar igl areal a moda cumpacta e cun baghetgs che contonschan punctualmein in'altezia dad entochen 21 meters (altezia dalla fatschada tenor schema da zonas 14 meters). Quell'altezia supplementara vegn denton mo concedida sut la premissa ch'ei vegn scaffiu in spazi liber d'aulta qualitad e ch'ei vegn menau atras ina procedura che garantescha la qualitad. La surbaghegiada da quei areal che vegn ozilgi buca nezegiaus cumpleinamein corrispundess aschia als principis dalla planisaziun da concentrar il territori habitau viers igl intern.

Avertura

Igl areal Maissen ei colligiaus fetg bein. Las lingias ed ils conducts sco era las vias d'access ein avon maun. Sur la via d'access niev construida per liung dil Glogn ei la parcella da baghegiar gia colligiada per il traffic individual. La parcella schai plinavon sper la staziun da Glion ed ei cheutras era colligiaus a moda favoreivla al traffic public.

Fontauna: Project directiv areal Maissen dalla RLC Immoprojekt AG Rheineck dil settember 2018.

Project directiv areal Maissen

Tenor il project directiv dalla RLC Immoprojekt AG Rheineck ch'ei vegnius elaboraus per incumbensa dalla Repower SA igl onn 2018, ein sis unitads da habitar previdas sin igl areal Maissen. Il spazi liber che sesanfla denter ils novs edifecis fuorma la part centrala dalla surbaghegiada. El ei da concepir sco spazi d'iert utilisabel d'aulta qualitad cun vias da pedunzs, spazis da recreaziun e da giugar. Enteifer igl areal duein negins autos carrar, ils access per ils autos vegnan plazzai als urs digl areal. Parcadis externs vegnan tschentai als urs digl areal per liung dallas vias. Ils parcadis per las habitontas ed ils habitonts vegnan situai el plaun sutterran. Il diember definitiv da habitaziuns ei aunc buc avon maun e sto vegnir fixaus cun ils eventuals proprietaris dil dretg da baghegiar. Cun ina calculaziun precauta savessen rodund 60 habitaziuns e surfatschas supplementaras da commerci vegnir realisadas.

Tabella dalla partiziun finanzas dall'administraziun communala Ilanz/Glion.

Rescas ord vesta dalla vischnaunca

La gruppa da project «Areal Maissen» ei era s'occupada cun las rescas pusseivlas el cass d'ina cumpra e surbaghegiada digl areal Maissen.

Grevezias veglias

Igl areal Maissen ei vegnius duvraus pli baul sco zona da commerci. Igl onn 2011 ei el vegnius zonaus dil marcau da Glion en ina zona da coc. Ils edifecis da commerci existents ston vegnir disfatgs e dismess per possibilitar ina surbaghegiada. Ils edifecis cuntegnan entgins materials da baghegiar contaminai (grevezias veglias). In biro specialisau per igl ambient ha eruiu quellas e quantificau las expensas per la dismessa. Ellas semovan denter CHF 100'000.00 e CHF 200'000.00, tut tenor tgei ch'ins anfla exact al liug. Tenor il contract da dretg da cumpra sto la vendidra surprender ils cuosts per la dismessa dallas grevezias veglias vid substanzas da construcziun ed el terren.

Protestas

Muort la nova surbaghegiada tier la staziun da Glion vegnan ils vischins ch'ein ussa gia dapi in relativ liung temps cunfrontai cun emissiuns dallas lavurs da construcziun (Center Marcau, construcziun nova dalla viafier retica, plazza d'autos da posta, plazza dalla staziun) a stuer quintar vinavon cun canera da construcziun ed auters disturbis el sectur da construcziun. Protestas da vischins san perquei buca vegnir excludidas. Forsa savess ei era dar protestas dalla vart dallas organisaziuns d'ambient, quei ei plitost pauc probabel, cunquei ch'igl areal Maissen sesanfla ella zona da coc e la planisaziun da quartier ei gia vegnida terminada senza protestas.

Augment dil capital jester e dils tscheins da capital jester

La cumpra digl areal Maissen sto per gronda part vegnir finanziada cun capital jester. Quei vegn a haver per consequenza che la situaziun finanziala vegn engreviada supplementarmein cun tscheins da capital jester. Tochen tier la construcziun dils novs edifecis vegnan ils tscheins da capital jester finanziai per gronda part cun il recav ord l'affittaziun dils edifecis da commerci existents. Suenter che las lavurs da construcziun egl areal Maissen ein terminadas, vegnan els finanziai cun ils tscheins dil dretg da baghegiar che vegnan tschentai a quen. Ulteriuras explicaziuns davart las consequenzas finanzialas ein d'anflar sut il capetel finanziaziun.

La vischnaunca Ilanz/Glion ha buca l'intenziun da realisar igl areal Maissen cun mieds communals. Ella sepresenta sco patruna dil dretg da baghegiar e vegn a tschercar investurs adattai cun agid d'ina concurrenza d'investurs. Per la finanziaziun dallas investiziuns duein pia tiarzs (societads e cooperativas per la construcziun da habitaziuns, cassas da pensiun, commerci indigen, ni semegliont) vegnir encurri.

Plivalur ord vesta dalla vischnaunca

Sper las rescas sesarvan cun la cumpra digl areal Maissen era schanzas impurtontas per la vischnaunca Ilanz/Glion.

Influenza sin il svilup urbanistic

Ella nova lescha da baghegiar dalla vischnauncaa Ilanz/Glion vegn postulau per il quartier center dalla staziun in svilup architectonic da qualitad cun diever da habitaziuns e cun il diever entras interpresas da survetschs. Cun la cumpra digl areal Maissen tegn la vischnaunca aviert tut las opziuns per promover ina politica da construcziun da habitaziuns en quei quartier. Ella garantescha la pusseivladad da contribuir activamein al svilup da baghegiar tier il center dalla staziun.

Creaziun da spazi da habitar pagabel

Sin il territori dil marcau da Glion ei il terren da baghegiar scars. Ei dat buca bia parcellas ch'ein aunc buca surbaghegiadas. Sco consequenza ein ils prezis da terren, d'immobilias e locaziun s'augmentai ils davos onns fermamein. Igl ei oz grev d'anflar spazi da viver pagabel el marcau da Glion.

Igl areal Maissen ei la suletta surfatscha da terren da baghegiar pli gronda el marcau da Glion ch'ei en vendita e ch'ei d'impurtonza per il svilup architectonic urbanistic. Ord vesta dalla planisaziun dil territori eis ei il proxim temps buca da quintar cun novas enzonaziuns. Igl areal porscha perquei ord vesta dalla planisaziun da habitar premissas idealas per promover tenor il maletg empalont dil territori communal «fuormas e qualitads da habitar favoreivlas, differenziadas e vastas sco factur dil liug» (KRL cap. 7 conclusiuns, nr. 7, p. 100).

Creaziun da localitads per interpresas da commerci e da survetsch

Il project directiv dalla RLC Immoprojekt AG Rheineck prevesa ch'il plaunterren per liung dalla Via Mulin e la Glennerstrasse duein contribuir ad in spazi urban viv. Perquei vegn ordinau el plaunterren dallas casas A1, A2 ed A3 utilisaziuns orientadas al public (p. ex. vendita, commerci, biro, survetschs). La profunditad d'utilisaziun orientada al public munta a ca. 6 meters. La surbaghegiada duei sco structura urbana caracterisar il spazi dallas vias alla plazza dalla staziun e per liung dallas vias Via Mulin e Glennerstrasse.

Munconza da forzas da lavur sco sfida

Anflar forzas da lavur e ligiar ellas ad in menaschi ei ina gronda sfida per bia branschas en nossa regiun. Menaschis els vitgs ed en destinaziuns turisticas ein pertuccai pli fetg da quei che las interpresas els marcaus. Luvrers enqueran buca mo ina plazza da lavur interessanta mobein era ina regiun attractiva da luvrar e habitar.

Augment dalla populaziun

Ina politica da baghegiar attractiva sa menar ad in augment dalla populaziun. Ina pli aulta populaziun sa era muntar dapli entradas da taglia. Igl ei denton impurtont ch'ei vegn mirau per in augment qualitativ dalla populaziun. La finamira dil svilup digl areal Maissen sto perquei esser, da garantir in'utilisaziun mischedada cun scaffir spazi da habitar per famiglias, persunas giuvnas, persunas attempadas, persunas cun entradas bassas ed aultas, per indigens e per nievarrivadas forzas da lavur.

Dretg da cumpra per cundiziuns favoreivlas

El contract da dretg da cumpra ei il prezi da cumpra fixaus cun CHF 900.00 per meter quadrat. Per terren da baghegiar ella zona da coc dil marcau sto quei prezi vegnir taxaus sco favoreivels. Il contract da cumpra cuntegn ulteriuras regulaziuns ch'ein d'avantatg per la vischnaunca Ilanz/Glion. Aschia vegnan per exempel ils pagaments annuals per il dretg da cumpra ell'altezia da CHF 40'000.00 mess a quen sil prezi da cumpra che sto vegnir pagaus cura ch'il dretg da cumpra va en vigur. Sco gia explicau sura, ha la vendidra ultra da quei da surprender ils cuosts per dismetter eventualas grevezias veglias.

En connex cun la planisaziun da quartier center staziun ei vegniu stipulau in regruppament dil terren ed ina rectificaziun dils cunfins denter ils proprietaris dallas parcellas utilisadas. Tenor quei ha la vischnaunca Ilanz/Glion deivets ell'altezia da rodund CHF 300'000.00 tier la Repower SA muort la cessiun da 305 m2. Sch'ei vegness buca fatg diever dil dretg da cumpra stuess quella summa vegnir pagada.

Finanziaziun

Il prezi da cumpra per il terren importa - sco gia menziunau - CHF 900.00/m2. Tier ina surfatscha imputabla da 6'329 m2 corrispunda quei ad in prezi da cumpra total da CHF 5'696'100.00. Vitier vegn in'indemnisaziun pauschala da CHF 50'000.00 per ils edifecis existents decadents. Cun far diever dil dretg da cumpra sa la summa dils pagaments annuals per il dretg da cumpra vegnir subtrahada dil prezi da cumpra. Entochen ch'il contract ei concludius la stad 2025 san pia vegnir deduci quater pagaments à CHF 40'000.00, totalmein CHF 160'000.00. Resumond savess la vischnaunca Ilanz/Glion cumprar igl areal Maissen per in prezi da cumpra da CHF 5'586'100.00.

La realisaziun dil contract da cumpra e dalla concurrenza d'investurs vegn probablamein a caschunar cuosts supplementars per survetschs externs ell'altezia da rodund CHF 160'000.00.

Tabella dalla partiziun finanzas dall'administraziun communala Ilanz/Glion.

Il deivet net per habitont s'augmenta buca suenter la cumpra digl areal Maissen cunquei ch'il sulom vegn activaus sco facultad finanziala ella bilanza dalla vischnaunca Ilanz/Glion. Suloms che sesanflan ella bilanza tier la facultad finanziala vegnan buc amortisai mintg'onn, mobein valetai da niev mintga 10 onns tenor il model da contabilitad harmonisau MAC2 sin la valeta da marcau il gi da bilanza.

Per la finanziaziun dalla cumpra digl areal Maissen dat ei da principi duas pusseivladads: Finanziaziun jastra ni atgna finanziaziun.

Finanziaziun jastra

Las cundiziuns actualas per prender si in credit tier instituts bancars importan tut tenor durada denter 1 % ed 1.50 %.

In credit da CHF 5.65 miu. caschunass actualmein – en cass d'in tscheins dad 1.5 % – in tscheins annual da CHF 84'750.00. Tenor informaziuns dalla Repower SA ein ils edifecis existents oz per part affittai a tiarzas persunas. Il recav brut dallas entradas d'affittaziun importa denter CHF 60'000.00 ed CHF 80'000.00 per onn. Ils cuosts da manteniment vegnan calculai dalla Repower SA sin rodund CHF 10'000.00 per onn.

Tabella dalla partiziun finanzas dall'administraziun communala Ilanz/Glion.

A liunga vesta ston las entradas supplementaras potenzialas dalla vischnaunca ord la valurisaziun digl areal vegnir cumparegliadas cun la grevezia supplementara dils tscheins. Igl ei previu da dar giu igl areal Maissen suenter la cumpra ad in ni plirs investurs el dretg da baghegiar per realisar la construcziun da habitaziuns.

Per eruir il tscheins dil dretg da baghegiar dat ei differents models. Il model dalla Basilea sebasa sin la valur dil bein immobiliar, las ovras da baghegiar che vegnan eregidas e sin la valur da rendita. Ei dependa a tgi ch'ei vegn mess a disposiziun il dretg da baghegiar e tgei che vegn baghegiau sin quei bein immobiliar. Pli aulta che la rendita spitgada dallas ovras da baghegiar ei e pli ault ch'il tscheins dil dretg da baghegiar sa vegnir fixaus.

La decisiun davart il model da calculaziun per il tscheins dil dretg da baghegiar ha consequenzas persistentas. Las rescas pusseivlas dils cuosts, il svilup dalla valur dil bein immobiliar sco era la fluctuaziun dils prezis duein vegnir risguardai. Cheu ston ins segir sebasar sin ina cussegliaziun economica e giuridica per saver prender ina decisiun orientada alla finamira.

Atgna finanziaziun

Strategia d'immobilias dalla vischnaunca Ilanz/Glion:

Tenor la strategia d'immobilias terminada igl onn 2021 ei la vischnaunca Ilanz/Glion proprietaria da rodund 300 baghetgs. Plinavon ei la vischnaunca en proprietad da differentas parcellas buca surbaghegiadas el territori habitau e d'agricultura. Bia baghetgs ston vegnir sanai e procuran per negin ni in mudest recav. Ils cuosts da manteniment per quels edifecis ein perencunter aults. Perquei sto vegnir examinau, tgei edifecis che san eventualmein vegnir vendi ni surdai per sviluppar a persunas privatas en in dretg da baghegiar.

La partiziun planisaziun e construcziun ei vegnida incumbensada dalla suprastonza communala da sviluppar vinavon e realisar la strategia d'immobilias.

Entradas supplementaras da taglia:

En cass che la surbaghegiada vegn realisada sin igl areal Maissen, san ins ir da quei anora che la populaziun dalla vischnaunca Ilanz/Glion crescha. Quei ha in'influenza directa sin las entradas da taglia dalla vischnaunca. Precautamein sa vegnir calculau cun in augment dalla populaziun da rodund 120 habitontas e habitonts.

Tabella dalla partiziun finanzas dall'administraziun communala Ilanz/Glion.

Sche mo 35 persunas dils 120 habitonts supplementars pagan taglia per onn ell'altezia da CHF 4'500.00 seresultan entradas da taglia supplementaras ell'altezia da CHF 157'500.00. Vitier vegnessan las taglias sin schischom, las taxas d'aua e d'aua piarsa e las taxas turisticas ella summa da rodund CHF 64'000.00. Da quei stuessan vegnir deducidas las expensas supplementaras per la formaziun, sanadad, fatgs socials e per il manteniment general. Per saldo seresultan – tenor quella calculaziun precauta – in recav supplementar da rodund CHF 140'000.00 per onn.

Tabella dalla partiziun finanzas dall'administraziun communala Ilanz/Glion.

Politica da baghegiar habitaziuns dalla vischnaunca Ilanz/Glion

Per la vischnaunca Ilanz/Glion sto il svilup da surfatschas da baghegiar bein accessiblas e buc utilisadas haver emprema prioritad. La suprastonza communala considerescha il dretg da cumpra sin igl areal Maissen sco schanza unica per definir e per promover ina politica da baghegiar activa. Igl areal Maissen ei cumpleinamein accessibels, disponibels e sa vegnir surbaghegiaus immediat. Perquei ei igl acquist digl areal Maissen ordvart interessants ord il punct da vesta dalla politica da baghegiar habitaziuns. En secunda prioritad duei la surbaghegiada digl areal Fistez a Castrisch vegnir promovida cun in mix da fuormas da habitar. Cuntrari agl areal Maissen ston ins denton spitgar giu la terminaziun dalla revisiun dalla planisaziun locala avon ch'ins sa prender en mira la planisaziun e la realisaziun da quei project.

Cun acquistar igl areal Maissen tegn la vischnaunca aviert tuttas opziuns e sa gidar da formar activamein il svilup urban dil center da Glion.

Recumandaziun dalla suprastonza communala

Per ils motivs menziunai ei la suprastonza communala dil meini che la vischnaunca Ilanz/Glion duess exequir il dretg da cumpra e cumprar igl areal Maissen. La grevezia finanziala per la vischnaunca vegn taxada sco supportabla per il diever dallas opziuns skizzadas.

Proposta

Sin fundament dallas explicaziuns precedentas fa la suprastonza communala las suandontas propostas al parlament communal:

entrar ella fatschenta;

approbar l'execuziun dil dretg da cumpra per la parcella nr. 485 el quartier center dalla staziun (areal Maissen) per mauns dalla votaziun all'urna dils 18 da matg 2025 ni 28 da settember 2025;

conceder in credit d'impegn ell'altezia da CHF 5.65 miu. per la cumpra dalla parcella nr. 485 el quartier center dalla staziun (areal Maissen) per mauns dalla votaziun all'urna;

delegar la cumpetenza da concluder il contract da cumpra tenor las explicaziuns precedentas alla suprastonza communala.

Ilanz/Glion, ils 24 da settember 2024	Suprastonza communala Ilanz/Glion

2

1