Botschaft betreffend Ausübung des Kaufrechts für das Areal Maissen in Ilanz

Sehr geehrter Herr Parlamentspräsident

Sehr geehrte Parlamentarierinnen, sehr geehrte Parlamentarier

Gestützt auf Art. 35 Abs. 1 lit. h und Art. 31 Abs. 1 lit. d Ziff. 4 der Gemeindeverfassung Ilanz/Glion unterbreiten wir Ihnen das folgende Sachgeschäft zur Vorberatung und Antragsstellung zuhanden der Urnengemeinde.

Ausgangslage

Die Gemeinde Ilanz/Glion verfügt seit dem 28. Juni 2021 über ein im Grundbuch vorgemerktes Kaufrecht für die Parzelle Nr. 485 des Quartiers Zentrum Bahnhof (Areal Maissen). Das Kaufrecht wurde bis zum 30. Juni 2026 vereinbart und kann gemäss Vertrag jederzeit ausgeübt werden.

Das Areal Maissen liegt am östlichen Ortseingang zu Ilanz an der Kantonsstrasse nach Castrisch gegenüber dem alten Migros Gebäude. Eigentümerin des Areals Maissen ist die Repower AG. Nach der Realisierung der Zufahrtsstrasse Via Resgia und dem ausgehandelten Landabtausch zwischen den Anstössern verbleibt eine Nutzfläche von 6'329 m2. Diese ist massgebend für die Berechnung des an die Repower AG zu entrichtenden Kaufpreises. Das Areal Maissen bildet Bestandteil des Quartierplans Zentrum Bahnhof, der im Jahr 2023 in Kraft gesetzt wurde.

Situationsplan mit bereinigter Grundfläche zum Areal Maissen (Parzelle 485) erstellt
durch die Cavigelli Ingenieure AG.

Politische Diskussion

Anlässlich der Parlamentssitzung vom 25. Oktober 2023 reichte der Parlamentarier Jan Berni zusammen mit einundzwanzig Mitunterzeichnern eine Anfrage an den Gemeindevorstand betreffend das Areal Maissen in Ilanz ein. Der Wortlaut der Anfrage lautete wie folgt:

«Der Gemeindevorstand wird angewiesen, sich mit dem Erwerb des Areals Maissen (Parzelle Nr. 485, Kernzone, Arealplan Maissen) auseinanderzusetzen. Die Gemeinde zahlt jährlich eine beträchtliche Summe (CHF 40'000.00 bis 2026) an ein Kaufrecht für die Parzelle. Der Gemeindevorstand soll im Rahmen eines Berichts an das Parlament prüfen und aufzeigen, weshalb das Kaufrecht ausgeübt bzw. nicht ausgeübt werden soll. In diesem Zusammenhang sei überdies die Finanzierung eines allfälligen Erwerbs zu prüfen, sowie Formen von Realisierungsmöglichkeiten/Entwicklungsmöglichkeiten allenfalls durch Dritte zu diskutieren.»

Die Gemeindeverwaltung hat daraufhin einen Bericht zur Beantwortung der Anfrage verfasst, welcher vom Gemeindevorstand am 20. Februar 2024 zuhanden des Gemeindeparlaments verabschiedet wurde. An der Parlamentssitzung vom 21. Februar 2024 wurde der Bericht den Parlamentariern ausgehändigt und diskutiert. Der Antrag des Gemeindevorstands, das Kaufrecht auszuüben und das Areal Maissen zu erwerben, stiess in der Diskussion im Parlament auf breite Zustimmung.

Um das Geschäft voranzutreiben und eine Auslegeordnung für das weitere Vorgehen zu schaffen, wurde im Anschluss an die Parlamentssitzung im Sinne der neu erarbeiteten Grundlagen für ein gutes Projektmanagement ein schriftlicher Projektantrag zuhanden des Gemeindevorstands formuliert. Darin wurden der Grobablauf des Projekts, die erforderlichen Ressourcen und die Projektorganisation skizziert. Der Projektantrag wurde am 7. Mai 2024 vom Gemeindevorstand genehmigt.

Baurechtliche Rahmenbedingungen

Bund, Kantone und Gemeinden sorgen mit der Raumplanung dafür, dass der Boden zweckmässig und haushälterisch genutzt wird. Das revidierte Raumplanungsgesetz des Bundes fordert zur Erreichung dieses Ziels hauptsächlich die Umsetzung einer Siedlungsentwicklung nach innen. Dies bedeutet, dass brachliegende oder ungenügend genutzte Flächen in den Bauzonen künftig besser genutzt werden müssen. Zu grosse Bauzonen müssen verkleinert werden (Raumplanung - UVEK unter admin.ch).

Quartierplan

Wie bereits eingangs erwähnt, liegt für das Areal Maissen ein rechtsgültiger Quartierplan vor. Er ist am 4. April 2023 in Kraft getreten. Damit kann eine Überbauung auf dieser Parzelle ohne weitere Verzögerungen wegen fehlender Planungsinstrumente an die Hand genommen werden.

Der Gestaltungsplan erlaubt zwei grundsätzliche Szenarien:

Nutzung für Wohnen/Gewerbe/Dienstleistungen: Die Baufenster F1 bis F6 sind genau ausgeschieden (gemäss Richtprojekt Repower AG, RLC Immoprojekt AG). Die maximalen Höhen der einzelnen Baufelder sind in m ü. M. festgelegt.

Nutzung als Schulstandort (zusätzlich zu Wohnen/Gewerbe/Dienstleistungen): Das Baufenster FB ist ebenfalls festgelegt (zusätzlich zu F1 bis F6). Auch dort ist eine maximale Höhe in m.ü.M. festgelegt.

Auszug aus dem Quartierplan: Die Baufelder E1 und E2 sind nicht Teil des Kaufrechts.
Die Parzelle Nr. 487 befindet sich im Privateigentum.

Zonenzuweisung

Das Areal Maissen befindet sich in der Kernzone und ist dem Entwicklungsbereich Bahnhof zugeordnet. Gemäss Baugesetz (Art. 55, Entwicklungsbereiche) und Quartierplan Zentrum Bahnhof können auf dem Grundstück Gebäudeeinheiten mit 4 bis 6 Geschossen realisiert werden. Das erlaubt eine relativ hohe Dichte der Überbauung und punktuell können die Gebäude eine Höhe bis zu 21 Meter erreichen (Fassadenhöhe gemäss Zonenschema 14 Meter). Diese Mehrhöhe wird aber nur unter der Voraussetzung gewährt, dass ein entsprechender qualitativ hochwertiger Freiraum ausgebildet wird und dass ein qualitätssicherndes Verfahren durchgeführt wird. Die Überbauung dieses zurzeit unternutzten Areals würde dem raumplanerischen Grundsatz der Verdichtung des Siedlungsgebiets nach innen voll und ganz entsprechen.

Erschliessung

Das Areal Maissen ist sehr gut erschlossen. Werkleitungen und Zufahrtstrassen sind vorhanden. Über die neu erstellte Erschliessungsstrasse entlang des Glenners ist die Bauparzelle für den Individualverkehr bereits bestens erschlossen. Die Parzelle liegt zudem unmittelbar beim Bahnhof Ilanz, somit ist auch eine optimale Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr garantiert.

Quelle: Richtprojekt Areal Maissen der RLC Immoprojekt AG Rheineck vom September 2018.

Richtprojekt Areal Maissen

Gemäss dem Richtprojekt der RLC Immoprojekt AG Rheineck, welches im Auftrag der Repower AG im Jahr 2018 erarbeitet wurde, sind auf dem Areal Maissen sechs Wohneinheiten vorgesehen. Der zwischen den Neubauten entstehende innenliegende Freiraum bildet die gemeinsame Mitte der Überbauung. Er ist als vielfältig nutzbarer, qualitativ hochwertiger Gartenraum mit Fusswegen, Aufenthalts- und Spielbereichen zu gestalten. Innerhalb des Areals sollen keine Autos verkehren, die PKW-Zufahrten werden an den Arealrändern platziert. Aussenparkplätze werden an den Arealrändern entlang der Strassen angeordnet. Die Parkplätze für die Anwohner werden im Untergeschoss situiert. Der definitive Wohnungsspiegel liegt nicht vor, er muss mit den allfälligen Baurechtsnehmern festgelegt werden. Bei vorsichtiger Kalkulation könnten auf dem Areal Maissen rund 60 Wohnungen und zusätzliche Gewerbeflächen realisiert werden.

Tabelle erstellt durch die Abteilung Finanzen der Gemeinde Ilanz/Glion.

Risiken aus Sicht der Gemeinde

Das Projektteam «Areal Maissen» hat sich auch mit den möglichen Risiken eines Erwerbs und einer Überbauung des Areals Maissen auseinandergesetzt.

Altlasten

Das Areal Maissen wurde früher als Gewerbezone genutzt. Im Jahr 2011 wurde es von der Stadt Ilanz in eine Kernzone umgezont. Die bestehenden Gewerbebauten müssen abgebrochen und entsorgt werden, um eine sinnvolle Überbauung zu ermöglichen. Die Gebäude enthalten einige belastete Baustoffe (Altlasten). Diese wurden durch ein spezialisiertes Umweltbüro eruiert und der Aufwand für die Entsorgung quantifiziert. Sie bewegen sich zwischen CHF 100'000.00 und CHF 200'000.00, je nachdem was vor Ort genau angetroffen wird. Gemäss Kaufrechtvertrag muss die Verkäuferin die Kosten für die Entsorgung der Altlasten an der Bausubstanz und im Untergrund übernehmen.

Einsprachen

Durch eine neue Überbauung beim Bahnhof Ilanz werden die Anstösser, welche nun schon eine relativ lange Zeit mit Emissionen aus der Bautätigkeit konfrontiert sind (Center Marcau, Ersatzneubau RhB, Postautoplatz, Bahnhofplatz), weiterhin mit Baulärm und anderen Beeinträchtigungen aus dem Baubereich rechnen müssen. Einsprachen von Nachbarn können deshalb nicht ausgeschlossen werden. Eventuell könnte es auch Einsprachen von Seiten der Umweltorganisationen geben, wobei dies eher unwahrscheinlich ist, weil sich das Areal Maissen in der Kernzone befindet und die Quartierplanung ohne Einsprachen abgeschlossen werden konnte.

Erhöhung des Fremdkapitals und der Fremdkapitalzinsen

Der Kauf des Areals Maissen muss grösstenteils über Fremdkapital finanziert werden. Dies wird eine zusätzliche Belastung des jährlichen Finanzhaushalts mit Fremdkapitalzinsen zur Folge haben. Bis zum Bau der neuen Gebäude werden die Fremdkapitalzinsen grösstenteils durch den Ertrag aus der Vermietung der bestehenden Gewerbebauten finanziert. Nach Fertigstellung der neuen Gebäude auf dem Areal Maissen werden sie durch die verrechneten Baurechtzinsen finanziert. Weitere Ausführungen zu den finanziellen Auswirkungen sind unter dem Kapitel Finanzierung zu finden.

Die Gemeinde Ilanz/Glion beabsichtigt nicht, das Areal Maissen mit Gemeindemitteln in Wert zu setzen. Sie tritt als Baurechtsgeberin auf und wird mit Hilfe eines Investorenwettbewerbs geeignete Investoren suchen. Für die Finanzierung der Investitionen sollen also Dritte (Wohnbaugenossenschaften, Pensionskassen, einheimisches Gewerbe, o.ä.) gesucht werden.

Mehrwert aus Sicht der Gemeinde

Neben den Risiken eröffnen sich für die Gemeinde Ilanz/Glion bedeutende Chancen durch den Erwerb des Areals Maissen.

Einflussnahme auf städtebauliche Entwicklung

Im neuen Baugesetz der Gemeinde Ilanz/Glion wird für das Quartier Zentrum Bahnhof eine qualitätsvolle bauliche Entwicklung mit Wohnnutzung und Nutzung durch Dienstleistungsbetriebe postuliert. Mit dem Erwerb des Areals Maissen hält sich die Gemeinde alle Optionen offen, um eine zielgerichtete Wohnbaupolitik in diesem Quartier zu fördern. Sie sichert sich die Möglichkeit, die städtebauliche Entwicklung des Zentrums Bahnhof aktiv mitzugestalten.

Schaffung von bezahlbarem Wohnraum

Auf dem Gebiet der Stadt Ilanz ist das Bauland knapp. Es gibt nicht viele Parzellen, die noch nicht überbaut sind. Als Folge davon sind die Boden-, Immobilien- und Mietpreise in den letzten Jahren stark gestiegen. Bezahlbarer Wohnraum ist in der Stadt Ilanz heute schwierig zu finden.

Das Areal Maissen ist die einzige, grössere Baulandfläche in der Stadt Ilanz, die zum Verkauf steht und für die städtebauliche Entwicklung von Bedeutung ist. Aus raumplanerischer Sicht ist in nächster Zukunft nicht mit Neueinzonungen zu rechnen. Das Areal bietet daher aus wohnplanerischer Sicht ideale Voraussetzungen, um gemäss dem kommunalen räumlichen Leitbild «kostengünstige, differenzierte und vielfältige Wohnformen und -qualitäten als Standortfaktor» zu fördern (KRL Kap. 7 Schlussfolgerungen, Nr. 7, S. 100).

Schaffung von Räumlichkeiten für Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe

Das Richtprojekt der RLC Immoprojekt AG Rheineck sieht vor, dass das Erdgeschoss entlang der Via Mulin und der Glennerstrasse zu einem belebten Stadtraum beitragen soll. Daher sind im Erdgeschoss der Häuser A1, A2 und A3 publikumsorientierte Nutzungen (z.B. Verkauf, Gewerbe, Büro, Dienstleistungen) anzuordnen. Die publikumsorientierte Nutzungstiefe beträgt ca. 6 Meter. Die Bebauung soll als urbane Strukturierung den Strassenraum am Bahnhofplatz und entlang den Strassen Via Mulin und Glennerstrasse prägen.

Arbeitskräftemangel als Herausforderung

Arbeitskräfte zu finden und an einen Betrieb zu binden, ist für viele Branchen in unserer Region eine grosse Herausforderung. Betriebe auf dem Land und in Tourismusdestinationen sind davon stärker betroffen als Unternehmungen in den Städten. Arbeitnehmende suchen nicht nur einen interessanten Arbeitsplatz, sondern auch eine attraktive Arbeits- und Wohnregion.

Wachstum Wohnbevölkerung

Eine attraktive Wohnbaupolitik kann zu einem Wachstum der Wohnbevölkerung führen. Eine höhere Wohnbevölkerung kann auch höhere Steuereinnahmen bedeuten. Wichtig ist dabei aber, dass auf ein qualitatives Bevölkerungswachstum geachtet wird. Ziel der Entwicklung des Areals Maissen muss es daher sein, eine Mischnutzung sicherzustellen, indem Wohnraum für Familien, für junge Menschen, für Senioren, für einkommensstarke und einkommensschwache Personen, für Einheimische und zugezogene Arbeitskräfte geschaffen wird.

Kaufrecht zu günstigen Konditionen

Im Kaufrechtvertrag ist der Kaufpreis mit CHF 900.00 pro Quadratmeter festgesetzt. Für Bauland in der Stadt-Kernzone ist dieser Preis als günstig einzustufen. Der Kaufvertrag enthält weitere Regelungen, die für die Gemeinde Ilanz/Glion vorteilhaft sind. So werden beispielsweise die jährlichen Zahlungen für das Kaufrecht in Höhe von CHF 40'000.00 bei Ausübung des Kaufrechts auf den zu entrichtenden Kaufpreis angerechnet. Wie bereits oben ausgeführt, hat die Verkäuferin zudem die Kosten für die Entsorgung allfälliger Altlasten zu übernehmen.

Bei der Quartierplanung Zentrum Bahnhof wurde eine Landumlegung und Grenzbereinigung zwischen den Eigentümern der Beizugsparzellen vereinbart. Gemäss dieser schuldet die Gemeinde Ilanz/Glion der Repower AG für die Abtretung von 305 m2 einen Betrag von rund CHF 300'000.00. Bei Nichtausübung des Kaufrechts würde dieser Betrag zur Zahlung fällig.

Finanzierung

Der Kaufpreis für das Land beträgt - wie bereits erwähnt - CHF 900.00/m2. Bei einer anrechenbaren Fläche von 6'329 m2 entspricht dies einem Gesamtkaufpreis von CHF 5'696'100.00. Hinzu kommt eine Pauschalentschädigung von CHF 50'000.00 für die bestehenden, baufälligen Gebäude. Bei Ausübung des Kaufrechts kann die Summe der jährlichen Zahlungen für das Kaufrecht vom Kaufpreis abgezogen werden. Bis zum Vertragsabschluss im Sommer 2025 können somit vier Zahlungen à CHF 40'000.00, gesamthaft CHF 160'000.00 in Abzug gebracht werden. Zusammenfassend betrachtet, könnte die Gemeinde Ilanz/Glion das Areal Maissen zu einem Kaufpreis von CHF 5'586'100.00 erwerben.

Die Abwicklung des Kaufvertrags und die Durchführung des Investorenwettbewerbs werden voraussichtlich zusätzliche Kosten für externe Dienstleistungen in der Höhe von rund CHF 160'000.00 verursachen.

Tabelle erstellt durch die Abteilung Finanzen der Gemeinde Ilanz/Glion.

Die Nettoschuld pro Einwohner steigt nach dem Kauf des Areals Maissen nicht, weil das Grundstück als Finanzvermögen in der Bilanz der Gemeinde Ilanz/Glion aktiviert wird. Grundstücke, welche als Finanzvermögen bilanziert sind, werden nicht jährlich abgeschrieben, sondern gemäss der Rechnungslegung nach HRM2 alle 10 Jahre zum Marktwert am Bilanzierungsstichtag neu bewertet.

Für die Finanzierung des Erwerbs des Areals Maissen stehen grundsätzlich zwei Möglichkeiten offen: Fremdfinanzierung oder Eigenfinanzierung.

Fremdfinanzierung

Die aktuellen Zinskonditionen für die Aufnahme eines Kredits bei den Finanzinstituten betragen je nach Laufzeit zwischen 1 % bis 1.50 %.

Ein Kredit von CHF 5.65 Mio. würde aktuell bei einem Zinssatz von 1.5 % einen jährlichen Zinsaufwand von CHF 84'750.00 verursachen. Gemäss Auskunft der Repower AG sind die bestehenden Gebäulichkeiten heute teilweise an Dritte vermietet. Der Bruttoertrag aus den Mietzinseinnahmen bewegt sich zwischen CHF 60'000.00 und CHF 80'000.00 jährlich. Der Unterhaltsaufwand wird von der Repower AG auf rund CHF 10'000.00 pro Jahr beziffert.

Tabelle erstellt durch die Abteilung Finanzen der Gemeinde Ilanz/Glion.

Langfristig gesehen müssen der zusätzlichen Zinsbelastung die potentiellen Mehreinnahmen der Gemeinde aus der Inwertsetzung des Areals gegenübergestellt werden. Angedacht ist es, das Areal Maissen nach dem Kauf einem oder mehreren Investoren im Baurecht für die Realisierung des Wohnbauprojekts abzutreten.

Für die Ermittlung des Baurechtszinses gibt es verschiedene Modelle. Das Basler Modell beruht auf den Werten des Grundstücks, der errichteten Bauwerke und dem Ertragswert. Es kommt demnach darauf an, an wen das Grundstück oder die Grundstücksteile im Baurecht zur Verfügung gestellt werden und was darauf errichtet wird. Je höher die erwartete Rendite der Bauwerke, desto höher kann der Baurechtszins angesetzt werden.

Die Entscheidung über das Berechnungsmodell zum Baurechtszins hat nachhaltige Folgen. Mögliche Kostenrisiken, die Wertentwicklung des Grundstücks sowie Preisschwankungen sollten berücksichtigt werden. Hier muss sicher eine wirtschaftliche und juristische Beratung in Anspruch genommen werden, um einen zielführenden Entscheid treffen zu können.

Eigenfinanzierung

Immobilienstrategie der Gemeinde Ilanz/Glion:

Gemäss der im Jahr 2021 fertiggestellten Immobilienstrategie ist die Gemeinde Ilanz/Glion Eigentümerin von rund 300 Gebäuden. Hinzu kommen verschiedene nicht überbaute Parzellen im Siedlungs- und Landwirtschaftsgebiet. Viele Gebäude sind sanierungsbedürftig und werfen keinen oder sehr geringen Ertrag ab. Die Unterhaltskosten für diese Gebäude sind demgegenüber hoch. Es muss deshalb geprüft werden, welche Gebäulichkeiten allenfalls veräussert oder zur Entwicklung an Privatpersonen im Baurecht abgegeben werden können.

Die Abteilung Planung und Bau wurde vom Gemeindevorstand beauftragt, die Immobilienstrategie weiter zu entwickeln und umzusetzen.

Mehreinnahmen aus Steuern:

Bei Realisierung der Überbauung auf dem Areal Maissen kann davon ausgegangen werden, dass die Bevölkerung der Gemeinde Ilanz/Glion wächst. Dies hat direkten Einfluss auf die Steuereinnahmen der Gemeinde. Bei einer vorsichtigen Schätzung könnte von einem Bevölkerungswachstum von rund 120 Einwohnern ausgegangen werden.

Tabelle erstellt durch die Abteilung Finanzen der Gemeinde Ilanz/Glion.

Wenn von den zusätzlichen 120 Einwohnern lediglich 35 Personen jährlich Steuern in Höhe von CHF 4'500.00 entrichten, ergäbe dies zusätzliche Steuereinnahmen in Höhe von CHF 157'500.00. Hinzu kämen Liegenschaftssteuern, Wasser- und Abwassergebühren und Tourismustaxen im Betrag von rund CHF 64'000.00. Davon müssten die Mehrausgaben für Bildung, Gesundheit, Soziales und allgemeinen Unterhalt abgezogen werden. Per Saldo ergäbe sich gemäss dieser vorsichtigen Schätzung ein Mehrertrag von rund CHF 140'000.00 pro Jahr zugunsten der Gemeinderechnung.

Tabelle erstellt durch die Abteilung Finanzen der Gemeinde Ilanz/Glion.

Wohnbaupolitik der Gemeinde Ilanz/Glion

Für die Gemeinde Ilanz/Glion muss die Entwicklung gut erschlossener, brachliegender Baulandflächen oberste Priorität haben. Der Gemeindevorstand erachtet das Kaufrecht am Areal Maissen als einmalige Chance, um eine aktive Wohnbaupolitik zu definieren und voranzutreiben. Das Areal Maissen ist voll erschlossen, sofort überbaubar und verfügbar. Deshalb ist der Erwerb des Areals Maissen aus wohnbaupolitischer Sicht äusserst interessant. In zweiter Priorität soll die Überbauung des Areals Fistez in Castrisch mit einem Mix an Wohnformen vorangetrieben werden. Im Gegensatz zum Areal Maissen muss hier jedoch der Abschluss der Revision der Ortsplanung abgewartet werden, bevor die Planung und Realisierung dieses Vorhabens an die Hand genommen werden kann.

Mit dem Erwerb des Areals Maissen hält sich die Gemeinde alle Optionen offen und kann die städtebauliche Entwicklung des Zentrums von Ilanz aktiv mitgestalten.

Empfehlung des Gemeindevorstands

Aus den dargelegten Gründen vertritt der Gemeindevorstand die Meinung, dass die Gemeinde Ilanz/Glion das Kaufrecht ausüben und das Areal Maissen erwerben sollte. Die finanzielle Belastung für die Gemeinde wird bei Nutzung der skizzierten Optionen als tragbar eingestuft.

Antrag

Gestützt auf die vorangehenden Ausführungen stellt der Gemeindevorstand dem Gemeindeparlament folgende Anträge:

auf die Vorlage sei einzutreten;

Genehmigung der Ausübung des Kaufrechts für Parzelle Nr. 485 des Quartiers Zentrum Bahnhof (Areal Maissen) zuhanden der Urnenabstimmung vom 18. Mai 2025 oder 28. September 2025;

Gewährung eines Verpflichtungskredits in der Höhe von CHF 5.65 Mio. für den Erwerb der Parzelle Nr. 485 des Quartiers Zentrum Bahnhof (Areal Maissen) zuhanden der Urnenabstimmung;

Delegation der Kompetenz zum Abschluss des Kaufvertrags, gemäss den vorstehenden Ausführungen, an den Gemeindevorstand.

Ilanz/Glion, den 24. September 2024	Gemeindevorstand Ilanz/Glion

2

1