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Gestützt auf Artikel 160 Absatz 1 der Bundesverfassung und auf Artikel 107 des Parlamentsgesetzes reiche ich folgende parlamentarische Initiative ein:

Artikel 269a des Obligationenrechts ist durch einen neuen Absatz wie folgt zu ergänzen:

1. (bisheriger Wortlaut von Art. 269a: neu Abs. 1)

2. Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Absatz 1 Buchstabe a sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind:

a. Hinsichtlich der Bauperiode von Mietobjekten sind solche in vor 1930 erstellten Gebäuden vergleichbar; solche in nach 1930 erstellten Gebäuden sind mit Gebäuden, die 20 Jahre früher oder später erstellt wurden, vergleichbar.

b. Zustand und Ausstattung sind mit drei Kategorien (einfach, gut, sehr gut) zu bewerten. Der Richter gleicht mit Bezug auf einzelne Merkmale fehlende Eigenschaften nach seinem Ermessen durch die Berücksichtigung anderer, zusätzlicher oder höherwertiger Eigenschaften aus.

c. Genügend differenzierte amtliche oder branchenetablierte Statistiken sind zum Nachweis zuzulassen.

3. Der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit des Mietzinses kann mittels drei zum Vergleich tauglichen Objekten erbracht werden.

InitialSituation

Gestützt auf Artikel 160 Absatz 1 der Bundesverfassung und auf Artikel 107 des Parlamentsgesetzes reiche ich folgende parlamentarische Initiative ein:

Artikel 269a des Obligationenrechts ist durch einen neuen Absatz wie folgt zu ergänzen:

1. (bisheriger Wortlaut von Art. 269a: neu Abs. 1)

2. Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Absatz 1 Buchstabe a sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind:

a. Hinsichtlich der Bauperiode von Mietobjekten sind solche in vor 1930 erstellten Gebäuden vergleichbar; solche in nach 1930 erstellten Gebäuden sind mit Gebäuden, die 20 Jahre früher oder später erstellt wurden, vergleichbar.

b. Zustand und Ausstattung sind mit drei Kategorien (einfach, gut, sehr gut) zu bewerten. Der Richter gleicht mit Bezug auf einzelne Merkmale fehlende Eigenschaften nach seinem Ermessen durch die Berücksichtigung anderer, zusätzlicher oder höherwertiger Eigenschaften aus.

c. Genügend differenzierte amtliche oder branchenetablierte Statistiken sind zum Nachweis zuzulassen.

3. Der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit des Mietzinses kann mittels drei zum Vergleich tauglichen Objekten erbracht werden.

Proceedings

Medienmitteilung der Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates vom 06.07.2018

Die Kommission hat mehrere parlamentarische Initiativen vorgeprüft, welche den missbräuchlichen Mietzins (Art. 269 ff. OR) sowie die Anfechtung des Anfangsmietzinses (Art. 270 ff. OR) betreffen.

Gemäss Art. 269 OR sind Mietzinse u.a. dann missbräuchlich, wenn die Vermieterin oder der Vermieter dadurch einen übersetzen Ertrag aus der Mietsache erzielt. Die Kriterien, mit denen ein missbräuchlicher Mietzins ermittelt werden kann, sind jedoch im Gesetz nicht genau bestimmt. Die Kommission teilt das Anliegen der parlamentarischen Initiative Feller (17.491) und ist der Ansicht, dass die Berechnung der zulässigen Rendite durch den Gesetzgeber festgelegt werden soll. Beim heutigen hypothekarischen Referenzzinssatz von 1,5 Prozent sei gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts eine Rendite von höchstens 2 Prozent zulässig. Die Berechnung auf Basis der historischen Erwerbskosten gegenüber aktuellen Wertverhältnissen führe bei Altbauten zu irrealen Werten.

Gemäss Artikel 269a Bst. a OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse liegen. Die Kommission ist der Ansicht, dass die Gerichte derart hohe Anforderungen an die Detaillierung der Vergleichskriterien stellen, dass der Beweis mit vernünftigem Aufwand nicht erbracht werden kann. Die Kommission kommt deshalb im Sinne der parlamentarischen Initiative Egloff (17.493) zum Schluss, dass die Kriterien für den Vergleich im Gesetz festzulegen sind. Zudem spricht sich die Kommission dafür aus, dass die Bestimmungen über den missbräuchlichen Mietzins und die Anfechtung des Anfangsmietzinses nur gelten sollen, wenn auf dem Markt Wohnungsmangel herrscht (parlamentarische Initiativen Nantermod (17.514 und 17.515)). Eine Streichung der Einschränkungen des Rechts auf Anfechtung des Anfangsmietzinses gemäss Art. 270 Absatz 1 Bst. a und b hat die Kommission abgelehnt (parlamentarische Initiative Sommaruga (17.459)).

Die Kommission hat folgende Entscheide gefällt:

- Mit 13 zu 8 Stimmen bei 2 Enthaltungen hat die Kommission beschlossen, der parlamentarischen Initiative Feller (17.491) Folge zu geben.

- Ausserdem hat sie der Initiative Egloff ( 17.493) mit 13 zu 8 Stimmen bei 2 Enthaltungen Folge gegeben.

- Mit 13 zu 9 Stimmen bei 1 Enthaltung hat sie der parlamentarischen Initiative Nantermod (17.514) sowie mit 12 zu 10 Stimmen bei 1 Enthaltung und seiner Initiative (17.515) Folge gegeben.

- Für die parlamentarische Initiative Sommaruga (17.459) beantragt die Kommission mit 16 zu 7 Stimmen, keine Folge zu geben. Eine Minderheit beantragt, der Initiative Folge zu geben.

Medienmitteilung der Kommission für Rechtsfragen des Ständerates vom 22.08.2018

Die RK-N hatte an ihrer Sitzung vom 6. Juli 2018 diversen parlamentarischen Initiativen Folge gegeben, welche die gesetzlichen Bestimmungen zur Festsetzung resp. Anfechtung von Mietzinsen anpassen möchten (17.491; 17.493; 17.514; 17.515, vgl. Medienmitteilung der RK-N vom 6. Juli 2018). Diese Beschlüsse bedürfen der Zustimmung der RK-S. Diese hat nun entschieden, die Vorprüfung vorerst auszusetzen. Sie hat die Verwaltung damit beauftragt, bis zu einer ihrer nächsten Sitzungen in einem kurzen Bericht darzulegen, welche Folgen eine allfällige Umsetzung dieser Initiativen haben könnte. Ohne Gegenstimme hat die Kommission bereits zwei weiteren parlamentarischen Initiativen zugestimmt, welche Erleichterungen im Bereich der Formularpflicht vorsehen (16.458 n pa. iv. Vogler. Keine unnötigen Formulare bei gestaffelten Mietzinserhöhungen und 16.459 n pa. iv. Feller. Mietvertragsrecht. Auf mechanischem Wege nachgebildete Unterschriften für zulässig erklären).

Medienmitteilung der Kommission für Rechtsfragen des Ständerates vom 07.11.2018

Bundesrat soll einen neuen Anlauf für eine Revision der Mietzinsregelungen nehmen

Die Kommission hatte an ihrer Sitzung vom 22. August 2018 die Vorprüfung diverser parlamentarischer Initiativen ausgesetzt (16.451; 17.491; 17.493; 17.511; 17.514; 17.515) und die Verwaltung damit beauftragt, in einem kurzen Bericht darzulegen, welche Folgen eine allfällige Umsetzung dieser Initiativen haben könnte. Die Kommission ist der Ansicht, dass es sinnvoll ist, wenn der Bundesrat die Federführung für eine umfassende Revision der Mietzinsregelungen übernimmt. Deshalb hat sie einstimmig eine Kommissionsmotion (18.4101) verabschiedet, welche den Bundesrat beauftragt, die heute geltenden gesetzlichen Grundlagen der Mietzinsgestaltung bei Wohn- und Geschäftsräumen einer umfassenden Überprüfung zu unterziehen und dem Parlament einen ausgewogenen Entwurf für eine diesbezügliche Änderung des Obligationenrechts in den Titeln über die Miete und Pacht zu unterbreiten. Das Ziel soll sein, die Regeln an die heutigen Gegebenheiten anzupassen, zu vereinfachen und damit eine Verbesserung für Mietende und für Vermietende zu ermöglichen. Gleichzeitig ist die Kommission dem Beschluss der RK-N gefolgt und hat den parlamentarischen Initiativen 16.451 (mit 7 zu 5 Stimmen bei 1 Enthaltung) 17.493 (mit 6 zu 4 Stimmen bei 3 Enthaltungen) Folge gegeben. Sie hat es hingegen abgelehnt, den parlamentarischen Initiativen 17.491 (0/5/8), 17.511 (2/8/2), 17.514 (1/9/3), 17.515 (0/10/3) Folge zu geben.

Medienmitteilung der Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates vom 28.04.2023

Die Kommission hat die Arbeiten zur Umsetzung der parlamentarischen Initiativen Egloff 16.451 ("Für Treu und Glauben im Mietrecht. Anfechtung des Anfangsmietzinses nur bei Notlage des Mieters") und 17.493 ("Beweisbare Kriterien für die Orts- und Quartierüblichkeit der Mieten schaffen") aufgenommen und der Verwaltung den Auftrag erteilt, für eine ihrer nächsten Sitzungen einen Vorentwurf und erläuternden Bericht mit verschiedenen Varianten zur Umsetzung der beiden Initiativen auszuarbeiten.

Medienmitteilung der Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates vom 17.11.2023

Die Kommission hat einen Vorentwurf zur Umsetzung der parlamentarischen Initiativen Egloff 16.451 «Für Treu und Glauben im Mietrecht. Anfechtung des Anfangsmietzinses nur bei Notlage des Mieters» und 17.493 «Beweisbare Kriterien für die Orts- und Quartierüblichkeit der Mieten schaffen» verabschiedet und wird während der Wintersession 2023 die Vernehmlassung dazu eröffnen.

Auskünfte

Simone Peter, Kommissionssekretärin,

058 322 97 47,

rk.caj@parl.admin.ch

Kommission für Rechtsfragen (RK)