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Negli ultimi anni ha fatto la sua comparsa l'acquisto di immobili tramite finanziamento partecipativo. Un investitore può diventare (com)proprietario di un immobile locativo anche solo fornendo un contributo "modesto". Così facendo diventa locatore ed è tenuto a rispettare il diritto di locazione. Alcune inserzioni pubblicizzano un reddito del capitale proprio superiore al 6 per cento.

Gli articoli 269 CO e seguenti del Codice delle obbligazioni (CO) contengono norme intese a proteggere i locatari contro pigioni o altre pretese abusive dei locatori in materia di locazione di locali d'abitazione o commerciali. La giurisprudenza del Tribunale federale precisa l'interpretazione dell'articolo 269 CO. Secondo la prassi giuridica vigente, il reddito ottenuto sul capitale proprio adeguato al rincaro non può in nessun caso superare di oltre mezzo punto percentuale il tasso ipotecario di riferimento.

A tale riguardo, chiedo al Consiglio federale di rispondere alle seguenti domande:

1. Condivide l'opinione secondo cui il reddito del capitale proprio investito in un immobile locativo è per principio abusivo se supera una quota del 2 per cento (tasso di riferimento dall'1.7.2017: 1,5 per cento)?

2. Cosa pensa della pubblicità per investimenti in immobili locativi con un reddito superiore al 6 per cento? Gli intermediari che offrono questo tipo di investimenti agiscono nella legalità?

3. Come vengono protetti i locatari contro pretese abusive del locatore in caso di finanziamento partecipativo dell'immobile?

4. Quale effetto pensa che il finanziamento partecipativo di immobili eserciti sull'andamento dei prezzi nel settore immobiliare?

5. Quale effetto pensa che il finanziamento partecipativo di immobili eserciti sull'offerta di alloggi a pigioni moderate?

6. Ritiene che siano necessarie norme supplementari? Sarebbe eventualmente necessario precisare le norme esistenti?

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1. Nel calcolo della pigione si fa una distinzione tra il principio dei costi e la legge del mercato. Le pigioni commisurate ai costi tengono conto del reddito netto e, per le nuove costruzioni, del reddito lordo. La formula che permette di determinare il tasso di rendita massimo autorizzato si basa sul tasso ipotecario di riferimento. Possono essere aggiunti 0,5 punti percentuali per il reddito netto e 2 punti percentuali al massimo per il reddito lordo. Il reddito netto ha un'importanza prioritaria rispetto alle pigioni usuali praticate nel quartiere o nella località, che sono fissate secondo le leggi del mercato. A certe condizioni questo ordine di priorità può cambiare se gli immobili sono stati costruiti o acquistati già da diversi decenni. Queste basi di calcolo hanno trovato conferma nella giurisprudenza. Il Consiglio federale parte dal presupposto che le autorità di conciliazione e i tribunali civili dichiarino abusive le pigioni che fruttano ai locatori un reddito superiore a quanto previsto dal quadro legale.

2. La pubblicità deve rispecchiare la realtà. Secondo l'articolo 3 capoverso 1 lettera b della legge federale contro la concorrenza sleale (LCSl; RS 241), essa non può contenere indicazioni inesatte o fallaci. La decisione di acquistare una quota di comproprietà di un immobile tramite un finanziamento partecipativo non può fondarsi sull'inganno. Un'inserzione che promette un reddito inammissibile ai sensi del diritto locativo è sleale poiché illecita (art. 2 LCSl). Le persone che potrebbero essere interessate devono ricevere tutte le informazioni necessarie per farsi una propria idea. Solo l'istanza competente può stabilire se una pigione è abusiva.

3. La piattaforma si occupa anche di compiti amministrativi e di altri obblighi del locatore. La promessa di reddito non è una problematica legata esclusivamente al finanziamento partecipativo. In alcune situazioni il locatario può contestare l'importo della pigione iniziale. Inoltre, se ci sono motivi di ritenere che il locatore riceva un reddito eccessivo in seguito a una modifica sostanziale delle basi di calcolo, si può chiedere che la pigione venga ridotta nel corso del rapporto di locazione. Il Codice delle obbligazioni prevede la possibilità di adire le vie legali per contestare un aumento delle pigioni.

4./5. Il finanziamento di immobili tramite il finanziamento partecipativo è un fenomeno recente, ma di per sé la condivisione di proprietà non è una novità. I rari immobili presentati su piattaforme sono sparsi un po' ovunque. Ad oggi, osservando il mercato nel suo complesso, questo tipo di acquisti di quote di comproprietà è un fenomeno marginale che non dovrebbe incidere né sui prezzi degli immobili né sull'offerta di alloggi a pigioni moderate.

6. Il Consiglio federale segue con attenzione l'evoluzione del finanziamento partecipativo nel settore immobiliare.

Risposta del Consiglio federale.