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Die Situation auf dem schweizerischen Immobilienmarkt präsentiert sich insbesondere in den verschiedenen städtischen Ballungszentren mit stetig steigenden Preisen und Mieten weiterhin dramatisch. Der durch die historisch tiefen Zinsen begünstigte Bauboom vermag im Bereich der für Familien sowie tiefere und mittlere Einkommen bezahlbaren Wohnungen die herrschende Angebotsknappheit nicht zu lindern. Zudem droht aus Sicht verschiedener Beobachter in der Schweiz als Folge der zu expansiven und unvorsichtigen Hypothekarkreditpolitik verschiedener Banken eine Immobilienblase.

Der Bundesrat wird um die Beantwortung der folgenden Fragen ersucht:

1. Wie beurteilt er die unterschiedlichen Situationen an den Immobilien- und Wohnungsmärkten in den einzelnen Regionen und insbesondere die spezielle Konstellation in den städtischen Ballungsgebieten sowie den ländlichen Tiefsteuergebieten? Wie schätzt er die unterschiedlichen Leerwohnungsquoten, Preisentwicklungen sowie die unterschiedlich ausgeprägten Mietzinserhöhungen insbesondere auch bei Mieter- und Mieterinnenwechsel ein?

2. Der Bundesrat hat am 12. Februar 2013 beschlossen, dem Antrag der Schweizerischen Nationalbank stattzugeben und einen antizyklischen Kapitalpuffer einzuführen. Damit sollen der übermässige Anstieg der Immobilienpreise und die zu starke Hypothekarverschuldung gestoppt werden. Wie beurteilt er die Wirksamkeit dieser Massnahme? Teilt er die Einschätzung verschiedener Experten, wonach diese zusätzlichen Eigenmittel für Wohnbauhypotheken vor allem symbolischen Charakter haben und die effektive Wirkung nur beschränkt ist? Wie beurteilt er die Kritik, wonach der zusätzliche Kapitalpuffer auf die ganz unterschiedliche Situation in den einzelnen Regionen keine Rücksicht nimmt?

3. Welche konkreten Vorbereitungen hat er für den Fall getroffen, dass die bisher getroffenen Massnahmen (antizyklischer Puffer, verschärfte mikroprudenzielle Überwachung usw.) nicht erhoffte Wirkungen zeigen werden? Hat er auch die notwendigen Vorbereitungen für den Fall getroffen, dass die Immobilienblase platzen sollte?

4. Teilt er die Einschätzung, wonach die Abschaffung des Steuerabzuges für Hypothekarschulden (als vollständiger Systemwechsel gekoppelt mit der Streichung des Eigenmietwertes) eine weitere mögliche Massnahme zur Verhinderung bzw. zum Abbau einer Immobilienblase darstellen könnte?

5. Erwägt er, auch eine Einschränkung der Verwendung von BVG-Guthaben für die Wohneigentumsfinanzierung in Betracht zu ziehen, und wie beurteilt er solche Überlegungen?

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1. Die ständige Wohnbevölkerung hat in den letzten sechs Jahren stark zugenommen, womit auch die Nachfrage nach Wohnraum stark angestiegen ist. Dieser Nachfrageanstieg ist auf verschiedene Faktoren zurückzuführen, und die Zuwanderung ist einer davon. Er ist aber auch das Resultat des steigenden Wohnflächenkonsums pro Kopf. Die Qualifikations- und Einkommensstruktur der aktuellen Zuwanderung bewirkt, dass sich die entsprechende Zusatznachfrage im Gegensatz zu früheren Perioden mit starker Zuwanderung auf das mittlere und obere Preissegment des Wohnungsmarktes richtet. In räumlicher Hinsicht steht die Nähe zu den Arbeitsplätzen im Vordergrund, womit sich die in- und ausländische Zusatznachfrage vor allem auf Städte und Agglomerationen konzentriert, wie beispielsweise auf die Genferseeregion und auf den Grossraum Zürich. Seit zehn Jahren pendelt die gesamtschweizerische Leerwohnungsquote um 1 Prozent. Allerdings bestehen grosse Unterschiede nach Regionen und Marktsegmenten. Im Kanton Zürich betrug sie 2012 beispielsweise 0,56 und im Kanton Genf 0,33 Prozent. Während die Bestandesmieten aufgrund des stetig gesunkenen Referenzzinssatzes stabil sind oder sogar sinkende Tendenz aufweisen, sind die Angebotsmieten in unterschiedlichem Ausmass angestiegen. Deren Anstieg ist jedoch unterhalb desjenigen im Eigentumsbereich. Bei Mieterwechseln, von denen im Schnitt etwa jede sechste Mietwohnung betroffen ist, kam es in den Jahren 2010 bis 2012 in knapp weniger als der Hälfte der Fälle zu Mietzinserhöhungen. Bei fast gleich vielen Fällen blieb die Miete jedoch stabil, und in 10 Prozent der Fälle wurde diese sogar gesenkt.

2. Die Aktivierung des antizyklischen Kapitalpuffers (AZP) dürfte dazu führen, dass im Schweizer Bankensystem zusätzliches Kapital von bis zu rund 3 Milliarden Franken erforderlich wird. Dabei wird bei wenigen Banken zusätzliches Kapital benötigt, welches durch die gegenwärtige Ertragskapazität aufgebaut werden kann. Banken, die nicht direkt betroffen sind, dürften teilweise auch Kapitalerhöhungen durchführen, um ihre bestehenden Sicherheitsmargen zu behalten. Gleichzeitig schafft die Massnahme Anreize zu einer vorsichtigeren und abgeschwächten Kreditvergabe im Bereich der Hypotheken für Wohnliegenschaften. Auch die Signalwirkung, welche von der Aktivierung ausgeht, dürfte eine massgebliche Rolle spielen, indem Erwartungen der Marktteilnehmer bezüglich der Preisentwicklung gedämpft werden und so die gegenwärtige Dynamik gebremst wird.

Der AZP wurde aktiviert, weil auf nationaler Ebene bereits Ungleichgewichte im Hypothekar- und Immobilienmarkt bestehen. Es handelt sich um ein makroprudenzielles Instrument, das landesweit wirken soll. Risiken, die mit regionalen Besonderheiten verbunden sind, können von der Finma auf mikroprudenzieller Ebene bzw. institutsspezifisch angegangen werden.

Der AZP kann als Ergänzung des geldpolitischen Instrumentariums verstanden werden. Der hohe Aussenwert des Frankens verunmöglicht derzeit eine restriktivere Zinspolitik, welche die Überhitzungserscheinungen im gesamten inländischen Immobiliensektor dämpfen könnte.

3. Der höhere Kapitalpuffer soll präventiv wirken. Das Ausmass einer allfälligen Immobilienblase wird durch die Massnahme reduziert, indem diese frühzeitig einem übermässigen Anstieg der Hypotheken und Immobilienpreise entgegenwirkt. Zudem wird die Widerstandsfähigkeit des Bankensektors gegenüber den Risiken eines übermässigen Kreditwachstums gestärkt. Die höheren Kapitalpolster dämpfen das Ausmass von allfälligen Verlusten im Fall einer Trendwende. Die Erhöhung schöpft mit 1 Prozent den zulässigen Puffer von maximal 2,5 Prozent nur teilweise aus. Eine weiter gehende Erhöhung ist bei Bedarf jederzeit möglich. Weiter gehende Massnahmen für einzelne, besonders exponierte Institutionen können auch von der Finma verfügt werden. Im Übrigen stehen für den Fall einer durch das Platzen einer Immobilienblase entstehenden Rezession die üblichen konjunkturpolitischen Instrumente und automatischen Stabilisatoren zur Verfügung, welche die Auswirkungen einer konjunkturellen Verlangsamung dämpfen können.

4. Das geltende System der Eigenmietwertbesteuerung schafft keine Anreize für eine raschere Schuldentilgung. Generell gilt: Ein Systemwechsel in Form einer Streichung des Eigenmietwerts bei gleichzeitiger Abschaffung des Steuerabzugs für Hypothekarschulden würde die heutigen Anreize zur privaten Verschuldung reduzieren und könnte deshalb als Folge der damit allenfalls verbundenen sinkenden Nachfrage auch eine preisdämpfende Wirkung haben. Die Besteuerung im Immobilienbereich richtet sich allerdings nicht primär nach konjunkturpolitischen Anforderungen, da Änderungen von Steuergesetzen weder ohne Weiteres kurzfristig durchgeführt noch bei einer Trendwende ohne Weiteres wieder rückgängig gemacht werden können. Die Besteuerung muss sich vielmehr an längerfristigen strukturpolitischen Anforderungen ausrichten.

5. Die am 1. Juni 2012 durch die Finma anerkannten Mindeststandards verlangen, dass mindestens 10 Prozent des Belehnungswertes der Liegenschaft aus Eigenmitteln beigebracht werden, welche nicht aus der Verpfändung oder dem Vorbezug von Guthaben der zweiten Säule stammen. Ausserdem besteht in Artikel 5 der Verordnung über die Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge eine weitere Einschränkung, welche eine Person nach Überschreiten des 50. Altersjahres an einem übermässigen Vorbezug des Altersguthabens hindert. Diese Massnahmen limitieren die Verwendung von Geldern der beruflichen Vorsorge für die Wohneigentumsfinanzierung bereits in ausreichender Art und Weise.

Antwort des Bundesrates.