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Dans sa publication " Aperçu du marché du logement " du 22 novembre 2022, l'Office fédéral du logement (OFL) écrit que la tendance à la pénurie de logements devrait se poursuivre. L'OFL y relève que l'accélération de la croissance démographique et le recul du nombre de nouvelles constructions ont notamment contribué à cette tendance. Dans ce contexte, le Conseil fédéral est prié de répondre aux questions suivantes :

1. Quels sont les principaux facteurs liés à l'offre et à la demande responsables de la pénurie de logements qui se profile ?

2. Est-il possible de chiffrer l'ampleur du manque de logements ?

3. Selon le Conseil fédéral, quelles seront les conséquences en matière de loyers ?

4. Que compte-t-il faire pour contrer cette évolution ?

5. À cet égard, quel est le rôle de la construction de logements d'utilité publique ?

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1. La demande de logements est étroitement liée à l'évolution démographique et plus encore à l'augmentation du nombre de ménages, laquelle est, depuis 2019, sensiblement plus élevée que la croissance de la population. Entre 2019 et 2021, 49 000 à 56 000 ménages supplémentaires par an ont été recensés par l'Office fédéral de la statistique (OFS). Cette progression s'explique principalement par l'immigration et la diminution de la taille des ménages. Comme le montrent les analyses de Raiffeisen Suisse, la diminution de la taille des ménages est le facteur le plus important depuis quelques années. Elle est liée à des changements sociodémographiques (nombre croissant de séparations, ménages recomposés, conservation plus longue du logement après la perte du conjoint, individualisation, etc.) qui entraînent une augmentation du nombre de petits ménages et une diminution de la taille moyenne des ménages. Celle-ci est passée de 2,26 à 2,19 personnes entre 2012 et 2021. En 2021, sur un peu plus de 3,9 millions de ménages, 69,5 % comptaient une ou deux personnes. Ce facteur génère une demande constante de logements de l'ordre de 20 000 à 25 000 unités par an, contrairement à l'impact de l'immigration, qui est fluctuant. Ainsi, l'immigration nette, de 57 300 personnes en moyenne au cours des cinq dernières années, devrait dépasser 80 000 personnes en 2022.

Ces chiffres se rapportent à la population résidante permanente et ne prennent pas en compte la demande de logements des personnes ayant le statut de réfugié. L'offre, quant à elle, est liée à la construction de logements, qui est en baisse depuis 2018 (53 199 nouvelles unités). Selon les chiffres provisoires de l'OFS, un peu moins de 46 000 unités ont été construites en 2021. Le nombre de permis de construire a diminué de 24,7 % entre 2016 et 2022. L'écart entre l'offre et la demande sur le marché du logement se reflète également dans le taux de logements vacants, qui est passé de 1,72 à 1,31 % entre 2020 et 2022.

2. En 2020 et 2021, on a compté respectivement 6800 et 4200 nouveaux ménages de plus que de nouveaux logements construits. Le cabinet de conseil Wüest Partner, qui a développé un modèle pour calculer la pénurie ou l'excédent de logements, estime la pénurie de logements à 6600 unités pour 2022 et prévoit qu'il manquera 19 700 logements en 2023. Rien que dans le canton de Zurich, le déficit établi de logements est d'environ 7500.

3. La raréfaction de l'offre de logements se traduit entre autres par une augmentation des loyers proposés sur le marché. Différents indices des loyers du marché montrent une tendance à la hausse depuis le début de l'année 2022. La progression est particulièrement forte dans les grandes régions de Zurich et de Suisse centrale.

4. Le Conseil fédéral suit attentivement l'évolution de la situation et a conscience qu'une offre de logements insuffisante peut non seulement freiner le développement économique, mais aussi entraîner des tensions sur les plans social et politique. L'approvisionnement du marché en logements incombe d'abord au secteur immobilier, abstraction faite du secteur bénéficiant des aides au logement (cf. point 5). Le Conseil fédéral est disposé à examiner l'opportunité de mesures supplémentaires dans le cadre des travaux donnant suite aux postulats 22.4290 et 22.4289.

5. La construction de logements d'utilité publique joue un rôle important dans la mise à disposition de logements à loyers modérés, notamment parce que les loyers des maîtres d'ouvrage d'utilité publique sont calculés sur la base des coûts. Le Parlement a récemment approuvé, sur proposition du Conseil fédéral, de nouveaux crédits-cadres pour les deux principaux instruments de l'aide fédérale au logement, à savoir les prêts du fonds de roulement et les cautionnements.

Réponse du Conseil fédéral.