SubmittedText

"Crowdhouse" ist ein in Zürich domiziliertes, vor drei Jahren gegründetes sogenanntes Fintech-Unternehmen im Immobiliensektor. Dieses bietet ab einer Anlagesumme von 100 000 Franken ein Miteigentums-Modell für Rendite-Liegenschaften an mit einem Grundbucheintrag. Das Transaktionsvolumen beträgt nach eigenen Angaben unterdessen rund 550 Millionen Franken. Crowdhouse verspricht auf der eigenen Website eine hohe Rendite und weist für das Jahr 2017 eine durchschnittliche Eigenkapitalrendite von 6,62 Prozent aus. In diesem Zusammenhang stellen sich folgende Fragen:

1. Erfüllt crowdhouse die Vorgaben aus dem Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (Kollektivanlagengesetz, KAG), und wer prüft dieses?

2. Ein Grundbucheintrag bedarf immer einer Prüfung der Konformität mit dem Bundesgesetz über den Erwerb von Immobilien durch Personen im Ausland. Bei Miteigentümer-Modellen kann es pro Immobilie zu vielen Dutzenden Grundbucheinträgen kommen. Wie wird sichergestellt, dass die Grundbuchämter diese Menge an Prüfungen durchführen können, respektive wie stellt der Bund sicher, dass in diesem Zusammenhang nur bundesgesetzeskonforme Grundbucheinträge erfolgen?

3. Auch für Crowdhouse gilt das Bundesgesetz über die Bekämpfung der Geldwäscherei und der Terrorismusfinanzierung. Wie wird sichergestellt, dass Crowdhouse tatsächlich diesem Gesetz unterstellt ist und es auch einhalten muss?

4. Crowdhouse weist nach eigenen Angaben für das Jahr 2017 eine durchschnittliche Eigenkapitalrendite von 6,62 Prozent aus. Nach Artikel 269 des Obligationenrechts sind Mietzinse missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung konkretisiert Artikel 269 OR: Auf dem Eigenkapital darf eine Rendite erzielt werden, die den mietrechtlichen Referenzzinssatz um nicht mehr als ein halbes Prozent übersteigt. Dies wäre zurzeit eine Nettorendite von 2 Prozent. Die bei Crowdhouse ausgewiesene Rendite wäre also nicht rechtskonform. Ich bitte um eine detaillierte Stellungnahme.

5. Sieht der Bundesrat für solche komplett neuartigen Businessmodelle Regulierungs-Handlungsbedarf? Wenn nein, wieso nicht? Wenn ja, welchen?

FederalCouncilResponseText

1. Bei der kollektiven Kapitalanlage handelt es sich um ein Vermögen, das durch die Anleger zur gemeinschaftlichen (kollektiven) Kapitalanlage aufgebracht und aufgrund einer Fremdverwaltung für deren Rechnung verwaltet wird. Bei Crowdinvesting-Plattformen können sich Berührungspunkte zum Kollektivanlagengesetz (KAG) ergeben. Eine KAG-Unterstellungspflicht besteht namentlich dann, wenn es sich um eine kollektive Anlage handelt und nicht um Direktinvestitionen der Anleger selbst - hier konkret in die entsprechenden Immobilien. Erwerben die Käufer auf Vermittlung einer Plattform hin direkt im Grundbuch auf ihren Namen eingetragene Miteigentumsanteile und werden sie unmittelbar mit den anderen Käufern Miteigentümer der Liegenschaft, ist das KAG nicht anwendbar. Die Finma ist für die Einhaltung des Finanzmarktrechts zuständig und klärt bei Vorliegen von konkreten Hinweisen ab, ob Finanzmarktteilnehmer ohne die notwendige Bewilligung tätig sind. Nötigenfalls stellt sie die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sicher. Die Crowdhouse AG verfügt über keine Bewilligung der Finma.

2. Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) beschränkt den Grundstückerwerb in der Schweiz durch Personen im Ausland und schreibt in gewissen Fällen für den Erwerb eines Grundstücks eine Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde vor. Der Vollzug des BewG ist somit in erster Linie Sache des Kantons, in dem das Grundstück liegt. Bei einem bewilligungspflichtigen Rechtsgeschäft darf ohne Bewilligung keine Grundbucheintragung und kein ausserbuchlicher Erwerb (z. B. Übertragung von Aktien) vollzogen werden. Kann das Grundbuchamt die Bewilligungspflicht nach einer summarischen Prüfung nicht ohne Weiteres ausschliessen, verweist es den Erwerber an die kantonale Bewilligungsbehörde. Dies kann gerade auch bei den beschriebenen Miteigentümer-Modellen der Fall sein.

3. Dem Geldwäschereigesetz (GwG) unterstellt sind Finanzintermediäre. Neben den von der Finma beaufsichtigten Instituten zählen dazu auch Personen, die berufsmässig fremde Vermögenswerte annehmen oder aufbewahren oder helfen, sie anzulegen oder zu übertragen. Fliessen Gelder bei Crowdfunding-Plattformen über Konten der Plattformbetreiber, untersteht deren Tätigkeit in der Regel dem GwG, da es sich bei Berufsmässigkeit um eine dem GwG unterstellte Dienstleistung im Bereich des Zahlungsverkehrs handelt. Reine Vermittlungstätigkeiten fallen demgegenüber nicht unter das GwG. Es ist Aufgabe der Finma, im Rahmen ihrer Aufsicht festzustellen, ob die Crowdhouse AG ein Finanzintermediär nach GwG ist.

4. Der Bundesrat hatte bereits im Zusammenhang mit dem Geschäft 17.4005 (Interpellation Hardegger "Angemessene Rendite. Miethauskauf mit Crowdfunding") die Gelegenheit, zur angesprochenen Thematik Stellung zu nehmen. Die für die Berechnung des jeweils höchstzulässigen Zinssatzes heranzuziehende Rendite ist von diversen Kriterien abhängig (z. B. Alter der Liegenschaft). Die Formel zur Ermittlung des jeweils höchstzulässigen Renditesatzes nimmt den Referenzzinssatz bei Hypotheken zur Grundlage. Bei der Nettorendite können 0,5 Prozentpunkte und bei der Bruttorendite höchstens 2 Prozentpunkte hinzugerechnet werden. Hat eine Mietpartei Grund zur Annahme, der Mietzins sei missbräuchlich, so kann sie die Schlichtungsbehörde und hiernach das Gericht anrufen. Der Bundesrat geht davon aus, dass Schlichtungsbehörden und Zivilgerichte Mietzinse, die der Vermieterschaft eine den gesetzlichen Rahmen übersteigende Rendite ermöglichen, für missbräuchlich erklären.

5. Der Bundesrat verfolgt die Entwicklung von Businessmodellen im Bereich Fintech genau und hat bereits erste regulatorische Anpassungen vorgenommen. So wurde per August 2017 unter anderem ein Innovationsraum ("Sandbox") für Fintech-Unternehmen geschaffen. Dieser erlaubt es den Unternehmen, Publikumseinlagen bis zu einer Million Franken ohne Bewilligung entgegenzunehmen, um ein Geschäftsmodell zu erproben. Per Januar 2019 sollen ausserdem Regeln zu einer neuen Lizenz insbesondere für Fintech-Unternehmen in Kraft treten, welche das Parlament im Juni 2018 verabschiedet hat. Damit sollen Markteintrittshürden für Fintech-Unternehmen verringert und die Wettbewerbsfähigkeit des Schweizer Finanzplatzes gestärkt werden. Die Anforderungen bezüglich Geldwäscherei wurden dabei nicht gesenkt und müssen auch von Fintech-Unternehmen vollumfänglich eingehalten werden. Zudem überprüft zurzeit eine Arbeitsgruppe des Bundes - unter der Leitung des Staatssekretariats für internationale Finanzfragen und unter Einbezug des Bundesamtes für Justiz und der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht - die rechtlichen Rahmenbedingungen für finanzsektorspezifische Anwendungen der Blockchain-Technologie. Die Analyse umfasst namentlich neuartige Blockchain-basierte Geschäftsmodelle, deren rechtliche Einordnung und allfälligen Handlungsbedarf. Behandelt werden auch Fragestellungen im Bereich des KAG. Die Arbeitsgruppe wird dem Bundesrat bis Ende 2018 Bericht erstatten.

Antwort des Bundesrates.