SubmittedText

Nel parere sulla mozione 13.3562, "Rendere applicabile il criterio delle pigioni in uso in una località o in un quartiere", il Consiglio federale motiva la sua proposta di respingere la mozione con il fatto che "nel diritto della locazione si applica innanzitutto il principio della pigione commisurata ai costi" e che "sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato alla cosa locata ..." Teme inoltre potenziali ripercussioni economiche, perché "sarebbe più facile aumentare gli affitti" e "in questo modo l'equilibrio tra gli interessi dei locatari e quelli dei locatori sarebbe compromesso ... Inoltre vi sarebbe il rischio di disincentivare le ristrutturazioni poiché sarebbe più facile aumentare in modo sostanziale gli affitti senza investire nel rinnovo degli alloggi." Nello studio "Alloggi a prezzi moderati" dell'Ufficio federale delle abitazioni del novembre 2013 si ribadisce che "il buon funzionamento della vita locale è legato anche a un'offerta di alloggi a prezzo moderato da destinare a economie domestiche con redditi medio bassi".

Invito il Consiglio federale a rispondere alle seguenti domande:

1. Come si definisce la pigione commisurata ai costi? Qualora non esista una definizione giuridicamente vincolante per questo settore del Codice delle obbligazioni, il Consiglio federale sarebbe disposto a creare una base giuridica alla quale potrebbero attenersi i locatori che intendono procedere correttamente nella definizione della pigione?

2. Che cos'è un reddito adeguato? E un rendimento esagerato (reddito sproporzionato)?

3. Quali modifiche sono previste nel diritto di locazione per favorire l'applicazione di "canoni equi"?

4. La Confederazione incoraggia i comuni ad adottare misure appropriate per l'offerta di alloggi a prezzi moderati. Con quali misure si potrebbero impedire rendimenti esagerati e speculazioni immobiliari?

5. Spesso il cambio di inquilino diventa un pretesto per aumentare il canone di locazione, citando come motivo anche l'adeguamento alle pigioni in uso nel quartiere. In questo modo si attiva una spirale di rialzi che fa lievitare gli affitti nel quartiere. Con quali strumenti si può impedire un conseguente aumento delle pigioni?

6. Come vengono raggiunti gli obiettivi della svolta energetica per quanto riguarda il risanamento degli edifici rispetto all'obiettivo di un'offerta di alloggi a prezzi moderati? In particolare, come si impedisce che le ristrutturazioni delle case, delle zone o dei quartieri comportino aumenti sproporzionati dei canoni di locazione?

FederalCouncilResponseText

1. Gli articoli 269 e seguenti del Codice delle obbligazioni (CO) contengono disposizioni per la protezione contro le pigioni abusive e altre pretese abusive del locatore in materia di locazione di locali d'abitazione o commerciali. Il principio della pigione commisurata ai costi deriva principalmente dalle seguenti disposizioni di legge: secondo l'articolo 269 CO sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. Secondo l'articolo 269a CO non sono invece abusive le pigioni - salvo eccezioni - giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore (lett. b), oppure, nel caso di costruzioni recenti, le pigioni che sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi (lett. c) o che garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi (lett. e).

L'articolo 269 CO viene esplicitato dalla giurisprudenza del Tribunale federale: la pigione ammissibile è data dai costi per l'immobile a carico del locatore (costi del capitale di terzi, spese di manutenzione e costi di gestione) e dal reddito netto derivante dal capitale proprio investito. Il capitale proprio è dato dalla differenza tra i costi d'investimento e il capitale di terzi. Secondo la prassi giuridica vigente, dal capitale proprio (valore aggiornato) può essere ottenuto un reddito che non superi di oltre lo 0,5 per cento il tasso ipotecario di riferimento.

Nel caso delle costruzioni recenti è determinante il reddito lordo compensante i costi. Secondo la prassi attuale, ciò riguarda solo le costruzioni che risalgono a non oltre dieci anni. Il reddito lordo corrisponde al rapporto tra il reddito locativo e i costi d'investimento iniziali per l'immobile locato. In base alla giurisprudenza del Tribunale federale è di regola ammissibile un reddito lordo che non superi di oltre il 2 per cento il tasso ipotecario di riferimento.

La prassi per calcolare il reddito netto e il reddito lordo ammissibile è consolidata e permette al locatore di fissare correttamente la pigione. Il Consiglio federale ritiene dunque che al momento non vi sia motivo di completare le disposizioni del CO relative alla pigione commisurata ai costi. Sarebbe tuttavia auspicabile che le associazioni dei locatori redigessero apposite spiegazioni per i propri affiliati. All'occorrenza l'Ufficio federale delle abitazioni è disposto a fornire il suo aiuto.

2. In base alla prassi giuridica summenzionata, con un tasso ipotecario di riferimento del 2 per cento, ad esempio, il reddito netto ammissibile sarebbe al massimo del 2,5 per cento e il reddito lordo ammissibile per le nuove costruzioni sarebbe al massimo del 4 per cento. Se tali valori vengono superati, il profitto è sproporzionato e di conseguenza la pigione è abusiva.

3. Secondo il Consiglio federale, le disposizioni materiali del CO sulla pigione commisurata ai costi consentono ai locatori di conseguire un reddito sufficiente: fanno sì che gli investimenti rendano e che ci sia un'offerta sufficiente di immobili in locazione. Al contempo i locatari sono protetti da pigioni abusive, in conformità con il mandato della Costituzione federale (art. 109 cpv. 1 della Costituzione). L'effetto di questa protezione può essere ancora migliorato rafforzando la trasparenza sul mercato dell'alloggio. Per questo motivo il 29 ottobre 2014 il Consiglio federale ha incaricato il Dipartimento federale dell'economia, della formazione e della ricerca (DEFR) di elaborare un messaggio relativo a una modifica del CO che obblighi i locatori in tutta la Svizzera a utilizzare un apposito modulo alla stipula di un nuovo contratto di locazione e a motivare eventuali aumenti della pigione.

4. Le disposizioni descritte ai punti 1 e 2 sulla pigione commisurata ai costi e sul reddito (netto e lordo) ammissibile servono a proteggere gli inquilini contro le pigioni abusive e a evitare redditi sproporzionati. Inoltre, secondo l'articolo 269 CO le pigioni sono abusive anche se sono fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. Questa disposizione serve per contrastare le speculazioni immobiliari e impedisce che immobili in locazione vengano acquistati a prezzi esagerati e che i costi vengano traslati sugli inquilini mediante pigioni eccessive.

5. Nel diritto di locazione vige in primo luogo il principio della pigione commisurata ai costi (cfr. punto 1). Soltanto in via eccezionale, soprattutto quando non è possibile calcolare il rendimento - come nel caso degli edifici più datati - si considerano come riferimento le pigioni in uso nella località o nel quartiere. Si parte dal presupposto che l'applicazione di questo criterio, finché rimane un'eccezione, non porti a una spirale di rialzi. Inoltre, se sono date le condizioni di cui all'articolo 270 capoverso 1 CO, il locatario può chiedere la riduzione della pigione iniziale e far valere ad esempio che il criterio delle pigioni in uso nella località o nel quartiere è stato applicato ingiustamente o in maniera sbagliata.

6. In virtù dell'articolo 14 capoversi 1 e 2 dell'ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) sono considerate prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lettera b CO gli investimenti per migliorie energetiche o di valorizzazione. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50 a 70 per cento, come investimenti di valorizzazione. I contributi accordati per migliorie di valorizzazione vanno detratti dall'importo della prestazione suppletiva. La prassi dimostra che gli aumenti di pigione legati a ristrutturazioni sono per lo più superiori all'effettivo risparmio di spese dato dal rinnovo strutturale. Va tuttavia osservato che un risanamento determina di regola per il locatario un ulteriore valore aggiunto (un clima abitativo più gradevole o una migliore protezione contro i rumori). Il 15 maggio 2013 il Consiglio federale ha incaricato il Dipartimento federale dell'ambiente, dei trasporti, dell'energia e delle comunicazioni e il DEFR di esaminare congiuntamente come strutturare il programma Edifici in modo tale che i risanamenti energetici non precludano la disponibilità di alloggi a prezzo moderato, evitando al contempo ripercussioni collaterali e senza ostacolare il raggiungimento degli obiettivi di risparmio energetico. I lavori in questione sono attualmente ancora in corso.

Risposta del Consiglio federale.