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Je propose l'élaboration d'un projet d'acte de l'Assemblée fédérale visant à modifier le Code des obligations (CO) et le Code de procédure civile (CPC) afin que la durée des procédures civiles en matière de résiliation du bail en cas de besoin du bailleur ou de ses proches, en vertu des articles 261 alinéa 2 lettre a, 271a alinéa 3 lettre a et 272 alinéa 2 lettre b CO, soit sensiblement réduite. Ce projet devrait d'une part assouplir les conditions trop rigoureuses établies par la pratique judiciaire, afin que l'urgence du besoin au sens des dispositions du CO susmentionnées soit reconnue et d'autre part prévoir l'applicabilité de la procédure sommaire, avec des délais garantissant que les procédures civiles soient achevées dans un laps de temps raisonnable (quelques mois au plus), éventuellement en limitant les voies de droit.

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Communiqué de presse de la commission des affaires juridiques du Conseil national du 24.06.2022

La commission a adopté, à l'intention de son conseil, trois projets distincts visant à mettre en oeuvre les initiatives parlementaires 15.455 (" Empêcher les sous-locations abusives ") déposée par le conseiller national Hans Egloff (par 13 voix contre 9), 16.458 (" Majoration échelonnée du loyer. Non aux formulaires inutiles ") déposée par l'ancien conseiller national Karl Vogler et 16.459 (" Droit du bail. Autoriser la signature reproduite par un moyen mécanique ") déposée par Olivier Feller (par 14 voix contre 0 et 8 abstentions), ainsi que 18.475 (" Résiliation du bail en cas de besoin du bailleur ou de ses proches. Simplifier la procédure ") déposée par l'ancien conseiller national Giovanni Merlini (par 14 voix contre 9).

Les modifications du droit du bail proposées dans ces projets ont pour objectif d'empêcher les abus en matière de sous-location, de simplifier la communication en cas de modifications unilatérales du contrat et d'assouplir les conditions de résiliation pour besoin propre du bailleur. Plusieurs propositions de minorité ont été déposées.

Communique de presse du Conseil fédéral du 19.10.2022

Le Conseil fédéral favorable aux assouplissements formels proposés dans le droit du bail

À l'invitation de la Commission des affaires juridiques du Conseil national, le Conseil fédéral a pris position sur trois projets parlementaires concernant le droit du bail. Ces projets prévoient respectivement un assouplissement des règles de forme, un durcissement des règles applicables à la sous-location et une procédure de résiliation plus rapide en cas de besoin du bailleur. Le Conseil fédéral a décidé le 19 octobre d'approuver les assouplissements formels. Il recommande par contre de ne pas entrer en matière sur la modification des règles applicables à la sous-location ni sur la résiliation en cas de besoin du bailleur.

La Commission des affaires juridiques du Conseil national (CAJ-N) a invité le Conseil fédéral à prendre position sur trois projets concernant le droit du bail, qui visent à mettre en oeuvre quatre initiatives parlementaires :

- Les initiatives parlementaires 16.458 Vogler " Majoration échelonnée de loyer. Non aux formulaires inutiles " et 16.459 Feller " Droit du bail. Autoriser la signature reproduite par un moyen mécanique " demandent un assouplissement de certaines règles de forme du droit du bail.

- L'initiative parlementaire 15.455 Egloff " Empêcher les sous-locations abusives " vise à durcir les règles applicables à la sous-location.

- L'initiative parlementaire 18.475 (Merlini) Markwalder " Résiliation du bail en cas de besoin du bailleur ou de ses proches. Simplifier la procédure " vise à assouplir les conditions à remplir pour faire valoir un besoin propre.

Le Conseil fédéral propose d'entrer en matière sur le projet concernant les assouplissements formels et de l'approuver. Les modifications proposées par la CAJ-N l'avaient déjà été par le Conseil fédéral dans des projets antérieurs visant à réviser le droit du bail. Elles permettront de simplifier certaines formalités en lien avec les baux à loyer, sans pour autant remettre en question la protection des locataires prévue par la Constitution.

Une résiliation plus rapide en cas de besoin du bailleur n'est pas souhaitable

Pour les deux autres projets, le Conseil fédéral recommande de ne pas entrer en matière. En ce qui concerne la sous-location, il estime que des dispositions plus strictes ne sont pas justifiées ou seraient disproportionnées. Les exigences supplémentaires proposées entraîneraient une augmentation de la charge administrative, tant pour les bailleurs que pour les locataires. De plus, elles entraveraient, voire excluraient le recours à des plateformes de réservation comme Airbnb ou des formes de location telles que le contrat de location générale (portant sur un immeuble entier) ou le logement contre services.

Selon le Conseil fédéral, le droit en vigueur offre déjà la possibilité de lutter contre les abus. Il prévoit par exemple le consentement du bailleur pour une sous-location, consentement qui peut être refusé dans les conditions fixées par la loi.

Le troisième projet vise à permettre au bailleur de faire valoir plus rapidement un besoin propre. Le Conseil fédéral y voit une atteinte à l'équilibre entre les intérêts des deux parties au bail, raison pour laquelle il recommande de rejeter le projet. Les dispositions en vigueur régissant le congé pour besoin propre prévoient déjà la possibilité de résilier le bail en cas de besoin propre urgent. Par ailleurs, les statistiques des procédures de conciliation ne pointent pas la nécessité de prendre des mesures en la matière : dans plus de la moitié des cas, les parties parviennent à se mettre d'accord avant l'ouverture d'une procédure judiciaire.

Proceedings

Dépêche ATS

Délibérations au Conseil national, 07.03.2023

Le National accepte deux projets visant à durcir le droit du bail

Le National a accepté mardi deux projets de commission visant à durcir le droit du bail. L'un cible les sous-locations abusives, tandis que l'autre veut simplifier les résiliations du bail pour besoin propre. La gauche et le Conseil fédéral étaient opposés.

Le premier projet, adopté par 108 voix contre 83, a pour but d'empêcher les sous-locations abusives. Le bailleur doit à l'avenir donner son consentement par écrit. Il pourra également refuser la sous-location si elle dure plus de deux ans ou présente des inconvénients majeurs pour lui.

Les bailleurs ignorent souvent tout des sous-locations et le droit actuel les prive de pouvoir résilier le bail en cas de situation abusive, a avancé Sidney Kamerzin (Centre/VS) pour la commission. La modification apporte de la clarté, a complété Christian Lüscher (PLR/GE). Il faut pouvoir libérer des appartements pour des familles qui en ont besoin, a pointé Pirmin Schwander (UDC/SZ).

La gauche et le PVL ont tenté de faire valoir que le droit actuel est suffisant. Celui-ci est déjà peu avantageux pour les locataires, a estimé Baptiste Hurni (PS/NE). Le projet mènera à un blocage bureaucratique et un formalisme excessif, a pour sa part relevé Beat Flach (PVL/AG).

L'alliance a échoué à inscrire des formulations plus restrictives dans le texte et à supprimer le délai de deux ans. De son côté, le ministre de l'économie Guy Parmelin a aussi estimé que des dispositions plus exhaustives conduisent à une plus grande insécurité juridique.

Besoin propre

L'autre projet, accepté par 114 voix contre 79, vise à simplifier les résiliations du bail pour besoin propre. Les conditions relatives à l'urgence du besoin sont assouplies.

Pour des raisons de fond et de procédure, une résiliation peut actuellement durer des années, ce qui empêche le propriétaire d'utiliser le logement, a expliqué M. Kamerzin. Il s'agit de restituer aux bailleurs leurs bons droits, a ajouté Vincent Maitre (Centre/GE). Et non de chasser des personnes âgées de leurs logements, a complété M. Schwander.

Question d'équilibre

Les nouvelles formulations tiennent compte de l'équilibre nécessaire entre les parties, a estimé Christa Markwalder (PLR/BE). Pour la gauche et une partie du PVL, le projet porte atteinte à cet équilibre, le droit actuel est suffisant.

Cet équilibre est "déjà fragilisé par la pénurie de logements, la hausse des loyers et le renchérissement, ce alors que la population suisse est majoritairement locataire", a argué Florence Brenzikofer (Vert-e-s/BL). "La coupe est pleine", a lancé M. Hurni. "Dans la plupart des cas, les conciliations permettent de trouver des solutions rapides et durables", a appuyé le ministre de l'économie.

La gauche a échoué à faire spécifier plus clairement les conditions relatives à l'urgence du besoin. Christian Dandrès (PS/GE) a craint le risque qu'un bail ne soit résilié que pour pouvoir relouer un logement plus cher, et donc que le besoin propre ne soit invoqué qu'à titre de prétexte.

Domaine controversé

Avant le début de la session, l'Association suisse des locataires (Asloca) était déjà montée au créneau. Ses représentants au National ont brandi la menace du référendum si les textes passent la rampe.

Le droit du bail est un domaine juridique controversé depuis de nombreuses années. En septembre dernier, le gouvernement a annoncé que les discussions entre les acteurs concernés pour une réforme plus générale, engagées depuis 18 mois, étaient abandonnées.

M. Parmelin a regretté les "fronts crispés" alors que les défis sont "immenses" en matière de logement. Il a appelé à ce que chacun amène sa contribution "de manière constructive pour l'intérêt général".

Le Conseil des Etats doit encore se prononcer sur ces deux objets. Ce sont les deux premiers "d'une longue liste de projets qui vont tous fragiliser et affaiblir les droits des locataires", a fustigé M. Hurni. Raphaël Mahaim (Vert-e-s/VD) a parlé de "saucissonnage".

Dépêche ATS

Délibérations au Conseil des Etats, 18.09.2023

Le Parlement durcit le droit du bail
Le droit du bail sera durci. Après le National, le Conseil des Etats a accepté lundi deux projets de commission. L'un cible les sous-locations abusives, l'autre simplifie les résiliations du bail pour besoin propre. La gauche et le Conseil fédéral étaient opposés. Un troisième projet moins controversé a aussi été approuvé.

Le premier projet, adopté par 25 voix contre 11, a pour but d'empêcher les sous-locations abusives. Le bailleur doit à l'avenir donner son consentement par écrit. Il pourra également refuser la sous-location si elle dure plus de deux ans ou présente des inconvénients majeurs pour lui.

La Chambre des cantons a refusé de rendre exhaustive la liste des cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement. La loi doit être claire, il ne faut pas ouvrir la porte à d'éventuelles possibilités, a avancé en vain Andrea Caroni (PLR/AR). Cela apporterait plus de sécurité juridique, a complété le ministre de l'économie Guy Parmelin, même s'il était opposé au texte.

L'autre projet, accepté par 29 voix contre 11, vise à simplifier les résiliations du bail pour besoin propre. Les conditions relatives à l'urgence du besoin sont assouplies.

Actuellement, il est possible qu'un bailleur doive attendre 3-4 ans après avoir invoqué un "besoin urgent" avant de pouvoir utiliser son bien, a expliqué Philippe Bauer (PLR/NE) pour la commission. L'urgence du besoin est donc vidée de son sens, selon lui.

"Tactique du saucissonnage"

La gauche a tenté de faire échouer ces deux projets. Carlo Sommaruga (PS/GE) a fustigé "une stratégie qui déstabilise le droit du bail en plusieurs étapes", parlant aussi de "tactique du saucissonnage".

La révision ne répond à aucun besoin, elle ne fait que compliquer les rapports entre locataires et bailleurs, a-t-il continué. Elle a une implication matérielle qui affecterait la majorité des foyers, a appuyé Lisa Mazzone (Vert-e-s/GE). Le droit actuel suffit, a abondé Guy Parmelin. "Une intervention législative est disproportionnée et non justifiée."

M. Sommaruga, président de l'Asloca, a déjà dit que l'association défendant les intérêts des locataires lancera le référendum contre les deux textes.

Réduire la charge administrative

Les sénateurs ont par ailleurs accepté, par 28 voix contre 4, un autre projet visant à alléger la charge administrative des bailleurs. Lors de la communication d'une augmentation de loyer, la procédure sera simplifiée. Même si la gauche s'est opposée ou abstenue lors du vote, ce projet a suscité moins de débat.

En cas de non-utilisation de la formule officielle agréée par le canton, comme cela est le cas actuellement, une augmentation de loyer peut être considérée nulle. Le Parlement entend remédier cette lacune. La signature électronique doit être autorisée. Elle ne doit plus être que manuscrite.

Pour la commission, Daniel Fässler (Centre/AI) a souligné que cette avancée est possible grâce à la numérisation. S'il ne s'agit que d'une modification formelle, Carlo Sommaruga a regretté une inégalité de traitement entre bailleurs et locataires. C'est une facilitation pour les premiers, sans contrepartie pour les seconds.