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Da diversi anni il mercato immobiliare è caratterizzato da un aumento costante del numero di cooperative abitative. Si constata che dal 1995 al 2015 il numero totale è salito del 60 per cento, passando ad esempio da 87 a 139 nel solo Cantone di Vaud. Questo forte aumento è riconducibile soprattutto ai bassi tassi ipotecari.

Questa situazione è senz'altro positiva, perché rende disponibili alloggi di buona qualità a canoni di locazione competitivi e interessanti per le persone a basso reddito. Tuttavia, è molto probabile che un giorno l'andamento dei tassi d'interessi registri un'inversione di tendenza.

Senza fare l'uccello del malaugurio, non si può escludere che i tassi ipotecari tornino a medio termine al 2, al 3 o al 5 per cento.

Tenendo conto della struttura di finanziamento delle cooperative abitative (scarsi fondi propri e alto livello di prestiti ipotecari, con o senza fideiussioni e sostegno degli enti pubblici), il Consiglio federale è consapevole dei rischi che un eventuale aumento dei tassi avrebbe sul mercato delle cooperative abitative?

Gli enti pubblici coinvolti tramite prestiti e fideiussioni sono pronti ad affrontare un eventuale aumento dei tassi?

In caso di problemi di liquidità o di carenza di fondi da parte delle cooperative, quali sarebbero le conseguenze per la CCA e per i fondi di rotazione delle associazioni mantello, e infine per la Confederazione se i tassi ipotecari dovessero aumentare?

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Conformemente all'articolo 108 della Costituzione (Promozione della costruzione d'abitazioni e dell'accesso alla proprietà) la Confederazione ha anche il compito di promuovere l'attività di enti e organizzazioni dediti alla costruzione di abitazioni a scopi d'utilità pubblica. Un rafforzamento del settore contribuirebbe dunque al raggiungimento di questo obiettivo costituzionale.

Un aumento in termini assoluti del numero di cooperative immobiliari non significa però automaticamente che la loro importanza sul mercato dell'alloggio sia cresciuta. Esistono anche molte cooperative di nuova costituzione che, pur essendo iscritte nel registro del commercio, non sono (ancora) proprietarie degli immobili. Ad esempio nel Cantone di Vaud, tra il 2005 e il 2015 sono state fondate 41 cooperative.

Di queste, nemmeno la metà è proprietaria degli alloggi e, in ogni caso, il numero totale di alloggi posseduti raggiunge la modesta somma di 470 unità (cfr. "Les coopératives de logements dans le canton de Vaud", ottobre 2016). A livello nazionale, come anche nel Cantone di Vaud, la quota di mercato delle cooperative immobiliari è tendenzialmente in calo, nonostante le nuove costituzioni. Le principali cause potrebbero essere il difficile accesso a terreni edificabili idonei, i prezzi estremamente elevati in molti luoghi e la forte attività edilizia di altri investitori.

Diversamente da quanto accade per l'acquisto di un'abitazione ad uso proprio o per l'investimento in immobili da reddito, i bassi tassi d'interesse non svolgono un ruolo di primo piano nella costituzione di cooperative immobiliari. La carenza di offerte a prezzi convenienti in alcune regioni, il bisogno attuale di forme abitative comunitarie per alcune cerchie della popolazione e le offerte di sostegno degli enti pubblici sono fattori molto più importanti per la costituzione di nuove cooperative. Se i tassi d'interesse dovessero alzarsi notevolmente a breve o a medio termine, l'aumento dei costi che ne deriverebbe si farebbe sentire in tutti i settori del mercato e per tutte le forme di proprietà.

Date queste premesse, il Consiglio federale risponde come segue alle domande poste:

1. Secondo il Consiglio federale, in caso di aumento dei tassi il potenziale di rischio sarebbe tendenzialmente più modesto per il mercato delle cooperative nel suo complesso che non per gli altri segmenti di mercato. Anche le cooperative più recenti che dispongono ancora di poco capitale proprio potrebbero resistere a eventuali aumenti moderati dei tassi con un adeguamento dei canoni di locazione. Vista la convenienza degli alloggi e l'applicazione del principio di pigione commisurata ai costi, la differenza rispetto agli affitti di mercato può essere infatti considerevole e i membri/inquilini sono coinvolti sia a livello finanziario che emotivo nella proprietà comune, analogamente a quanto avviene con le abitazioni di proprietà ad uso proprio.

2. I mutui e le fideiussioni della Confederazione permettono di ridurre i rischi legati alle variazioni dei tassi di cambio. La Centrale d'emissione per la costruzione di abitazioni (CCA) è stata fondata nel 1990 anche a seguito dei tassi allora particolarmente alti. I suoi mutui, coperti da fideiussioni della Confederazione, offrono alle cooperative finanziamenti a lungo termine comparativamente vantaggiosi. Per molte delle nuove cooperative i mutui finanziati con il fondo di rotazione rappresentano un aiuto iniziale importante, dato che sono a tassi agevolati. Il tasso d'interesse è attualmente dell'1 per cento e in caso di aumenti progredisce di pari passo con il tasso ipotecario di riferimento. Quest'ultimo però aumenterebbe lentamente anche in caso di forte incremento dei tassi.

3. I problemi di liquidità sul mercato immobiliare non derivano tanto dai tassi elevati, quanto piuttosto da un'eventuale sovraofferta, dalla scarsa qualità della costruzione, dalla perdita di valore e dalla mancanza di inquilini (abitazioni vuote). La Confederazione contrasta questi rischi prevedendo elevati requisiti per la qualità della costruzione e una gestione del rischio completa. Ciò comporta una verifica approfondita delle domande di costruzione affidata a professionisti, che analizzano non solo la società di costruzione e la proprietà da finanziare, ma anche le esigenze a lungo termine; sono inoltre previsti una stretta assistenza per tutto il periodo del mutuo (tra cui verifica annuale, rating del mutuatario e controllo periodico degli immobili) nonché un servizio di recovery per trattare eventuali casi problematici e ridurre le perdite. Inoltre va osservato che la CCA non si assume finanziamenti del rischio.

Il limite medio di credito è inferiore al 70 per cento del valore reddituale, che a sua volta è nettamente inferiore al valore di mercato. Ciò significa che la Confederazione subirebbe perdite di una certa entità solo se i valori immobiliari perdessero molto di valore anche nei luoghi ben posizionati, che sono proprio quelli in cui normalmente operano le cooperative immobiliari. Il Consiglio federale reputa modesto il rischio di una crisi economica di questa portata. Nonostante la completezza delle misure di valutazione e di sorveglianza previste, il rischio di perdite è lievemente maggiore per quanto concerne i mutui del fondo di rotazione, dato che si tratta di finanziamenti transitori con una percentuale di fondi anticipati piuttosto elevata. Questo rischio diminuisce però rapidamente già dopo qualche anno, a mano a mano che si costituiscono i fondi propri.

Risposta del Consiglio federale.