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L'ultimo studio dell'ufficio Bass del febbraio 2022, commissionato dall'Associazione Svizzera Inquilini, analizza l'evoluzione del mercato degli affitti nel periodo 2006-2021 e i redditi realizzati su tale mercato. Da questa analisi emerge che le pigioni sono aumentate del 36,2 per cento in più di quanto consentito dalle disposizioni legali. Nel solo 2021 sono stati pagati all'incirca 10,5 miliardi di franchi di troppo. Nel periodo 2006-2021 gli inquilini hanno versato ai proprietari immobiliari, senza ricevere nulla in contropartita, 78 miliardi di franchi ossia circa 200 franchi al mese e per nucleo familiare - una cifra che nel 2021 è addirittura salita a 380 franchi. Non si tratta di una novità: già nel 2017 uno studio della banca Raiffeisen aveva mostrato che gli affitti sono del 40 per cento più alti di quanto consentito dalla legge. Il nuovo studio conferma pertanto i risultati di allora.

Il Consiglio federale è invitato a rispondere alle seguenti domande.

1. Negli ultimi 15 anni il diritto di locazione è stato palesemente eroso, a tal punto che la realtà si è allontanata in modo netto dai requisiti legali e oggi regna una notevole incertezza giuridica. Inoltre, il sistema per cui sono gli inquilini a dover contestare l'affitto iniziale è chiaramente risultato fallimentare. Delegare l'applicazione del diritto ai singoli inquilini si è rivelata una scelta inadeguata. Considerando l'incertezza giuridica, l'applicazione lacunosa della legge e le fatali ripercussioni sull'economia nazionale: perché il Consiglio federale non è disposto a rimediare a questo stato di cose e a sancire nella legge una pigione commisurata esclusivamente ai costi con l'indicazione esplicita di un reddito netto massimo, senza il principio dei valori usuali per il luogo (elemento di mercato), ma con un controllo automatico del reddito ammissibile? Che cosa esattamente gli impedisce di farlo?

2. Secondo il mandato costituzionale (art. 108 Cost.), i committenti di abitazioni di utilità pubblica, che sono tenuti per statuto a richiedere pigioni commisurate ai costi, cioè che rinunciano addirittura al reddito netto ammissibile, dovrebbero poter ampliare le loro attività. Tuttavia, il Consiglio federale ha impostato i suoi strumenti di promozione in modo tale che la loro quota di mercato rimanga a un modesto 4 per cento. Per quali motivi il Consiglio federale si oppone al mandato costituzionale? Come mai non si considera che sarebbe un grande vantaggio dal punto di vista economico e sociale se più persone potessero vivere pagando una pigione commisurata ai costi?

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Lo studio citato parte da una pigione teorica calcolata sulla base dell'evoluzione dei fattori di costo. Questo valore non corrisponde alla pigione ammessa dal diritto di locazione e non tiene conto del fatto che anche le prestazioni supplementari del locatore possono portare a un aumento della pigione. In caso di prima locazione o di rilocazione la pigione può inoltre essere fissata con una certa libertà. Lo studio si basa essenzialmente sull'evoluzione del tasso ipotecario di riferimento, che dal 2008 è sceso dal 3,5 per cento all'odierno 1,25 per cento. Nel caso di una riduzione del tasso d'interesse di riferimento, gli inquilini possono richiedere una riduzione della pigione; il diritto di locazione non prevede tuttavia una riduzione automatica. In base all'esperienza, la riduzione del tasso di riferimento porta solo in pochi casi alla riduzione della pigione, che sia a seguito di una decisione volontaria del locatore o di una richiesta del locatario.

1. Il diritto di locazione prevede diversi criteri per proteggere gli inquilini dalle pigioni abusive (cfr. art. 269 e 269a CO). I due criteri dei valori usuali per il luogo e del reddito ammissibile risalgono essenzialmente al decreto federale del 30 giugno 1972 concernente provvedimenti contro gli abusi in materia di locazione. Le modifiche proposte sono sempre state respinte in votazione popolare o in Parlamento, come accaduto di recente alle due mozioni della Commissione degli affari giuridici del Consiglio degli Stati (20.3922 e 18.4101), che incaricavano il Consiglio federale di verificare le norme vigenti per la determinazione delle pigioni. Il Consiglio federale parte quindi dal presupposto che attualmente non vi sia una maggioranza politica per un'ampia revisione del diritto di locazione. Ciò non esclude singole modifiche o miglioramenti come quelli oggetto del processo di discussione sul diritto di locazione.

2. L'articolo 108 Cost. obbliga la Confederazione, fra le altre cose, a promuovere l'attività degli enti e delle organizzazioni che si occupano della costruzione di abitazioni di utilità pubblica. Il Consiglio federale adempie a questo mandato costituzionale in particolare con i seguenti strumenti di promozione: da un lato con il fondo di rotazione, dal quale vengono concessi mutui a tassi d'interesse favorevoli per la costruzione, la ristrutturazione e l'acquisto di abitazioni a pigioni moderate; dall'altro garantendo i prestiti della Centrale di emissione per la costruzione di abitazioni (CCA), che può così concedere ai suoi membri mutui vantaggiosi per il finanziamento a lungo termine delle loro proprietà. Il Parlamento ha appena approvato due crediti quadro per questi due strumenti collaudati al fine di portarne avanti l'applicazione. Data la situazione attuale sul mercato immobiliare, per i committenti di utilità pubblica è già difficile mantenere l'attuale quota di mercato, anche se il numero di abitazioni di utilità pubblica aumenta. La concessione di fondi da parte della Confederazione per la promozione dell'alloggio a committenti di utilità pubblica non è peraltro finalizzata a raggiungere una certa quota di mercato. La concessione di mutui è inoltre legata al rispetto di determinati requisiti. In questo modo la Confederazione assicura che i fondi federali siano investiti in linea con le esigenze e prende in considerazione anche i rischi di investimento. Dall'introduzione della legge sulla promozione dell'alloggio (LPrA; RS 842) nel 2004, la Confederazione non ha registrato perdite.

Risposta del Consiglio federale.