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Les activités de construction pures sont un secteur qui n'offre que de faibles marges en raison d'une concurrence très forte. Les entreprises du bâtiment cherchent de plus en plus à avoir leur part d'une rente foncière autrement plus lucrative en achetant elles-mêmes du terrain ou en développant des projets à cette fin. Les entreprises étrangères ont les mains liées à cause de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE). C'est le cas, par exemple, de la société Steiner SA, qui a été reprise par la Hindustan Company Ltd. (HCC) en 2010, et de Losinger Marazzi, qui appartient désormais au géant français Bouygues. Pour pouvoir acheter elle-même des immeubles et des terrains, une société peut créer une fondation de placement régie par le droit suisse. En Suisse, les villes tendent de plus en plus à ne mettre leurs terrains qu'à la disposition des coopératives de construction et d'habitation. De nouvelles coopératives immobilières sont également créées afin d'avoir accès à cette offre.

Dans ce contexte, je prie le Conseil fédéral de répondre aux questions suivantes :

1. Les fondations de placement financées par un grand groupe de construction étranger sont-elles autorisées à acquérir des immeubles d'habitation ou des terrains en zone d'habitation ? Ou cette acquisition revient-elle à contourner la LFAIE ?

2. Les coopératives d'habitation (d'utilité publique) financées par un grand groupe de construction étranger sont-elles autorisées à acquérir des immeubles d'habitation directement ou en droit de superficie ? Ou cette acquisition revient-elle à contourner la LFAIE ?

3. Si ce type d'acquisitions n'est pas autorisé, qui serait compétent pour empêcher la mise en place de structures visant à contourner la LFAI ?

La société Steiner SA appartient depuis 2010 à la Hindustan Company Ltd. (HCC), qui a son siège à Mumbai, en Inde.

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La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE ; RS 211.412.41) permet, en principe, à des personnes morales d'acquérir des immeubles d'habitation lorsqu'elles ne sont pas considérées comme des personnes à l'étranger (art. 5 al. 1 let. b à d LFAIE) ou qu'elles ne sont pas dominées par des personnes à l'étranger (art. 6 LFAIE), et que, dans un cas concret, l'acquisition n'est pas soumise au régime de l'autorisation (art. 4 al. 1 let g LFAIE, art. 1 al. 2 let. b OAIE ; RS 211.412.411).

Lorsqu'une entreprise de construction étrangère finance une personne morale suisse - c'est-à-dire lorsqu'elle met à disposition de celle-ci des fonds remboursables - de telle façon à la dominer (art. 6 al. 2 let. d LFAIE), la personne morale suisse est assujettie au régime de l'autorisation prévu par la LFAIE.

Un tel financement est également assujetti au régime de l'autorisation lorsqu'il mène à un rapport de dépendance particulière dans le cadre d'une acquisition immobilière en particulier (art. 4 al. 1 let. g LFAIE, art. 1 al. 2 let. b OAIE).

Dans les deux cas, la personne morale ne peut acquérir que s'il existe un motif d'autorisation prévu par la loi (art. 8 et 9 LFAIE).

L'acquisition par des fondations de placement ou par des sociétés coopératives d'habitation d'intérêt public ne peut être autorisée que si l'immeuble est affecté à un but de prévoyance en faveur du personnel d'établissements stables en Suisse ou exclusivement à des buts d'intérêt public, et si l'acquéreur est exonéré pour l'immeuble en cause de l'impôt fédéral direct (art. 8 al. 1 let. c LFAIE). Pour autant que le canton ait introduit ce motif d'autorisation, l'acquisition est également susceptible d'être autorisée si l'immeuble est destiné à la construction de logements à caractère social au sens de la législation cantonale (art. 9 al. 1 let. a LFAIE).

L'acquéreur dont l'assujettissement au régime de l'autorisation ne peut d'emblée être exclu doit déposer une requête auprès de l'autorité cantonale compétente en matière d'autorisation (art. 17 al. 1 LFAIE). Cette autorité clôt la procédure par une décision sujette à recours (art. 17 al. 2 LFAIE). L'Office fédéral de la justice dispose d'un droit de recours (art. 20 al. 2 let. b LFAIE).

Lorsque la fondation de placement ou la société coopérative d'habitation requiert directement l'inscription de l'opération auprès de l'office du registre foncier - c'est-à-dire sans introduire préalablement la procédure prévue par la LFAIE -, le conservateur du registre foncier ne peut procéder à l'inscription que s'il peut exclure d'emblée l'assujettissement au régime de l'autorisation (art. 18 al. 1 LFAIE). Les offices du registre du commerce ont une obligation d'examen correspondante (art. 18 al. 2 LFAIE).

Si l'office du registre foncier inscrit tout de même l'acquisition alors qu'il ne pouvait exclure d'emblée l'assujettissement, la loi ne prévoit aucun recours possible pour l'Office fédéral de la justice. Une constatation a posteriori de l'assujettissement au régime de l'autorisation n'est possible que si l'acquéreur a fourni "des indications inexactes ou incomplètes sur des faits dont pourrait dépendre cet assujettissement" (art. 25 al. 1bis LFAIE).

Dans le détail, les questions soulevées par l'auteure de l'interpellation appellent les réponses suivantes :

1. Une autorisation au sens de la lex Koller est nécessaire lorsque l'octroi par un groupe étranger de fonds remboursables aboutit à la domination d'une personne morale suisse ou à un rapport de dépendance particulière dans le cadre d'une acquisition immobilière en particulier.

2. Dans les deux cas, la personne morale - notamment une fondation ou coopérative - ne peut acquérir que s'il existe un motif d'autorisation prévu par la loi, par exemple si l'immeuble doit être affecté à un but de prévoyance, ou exclusivement à des buts d'intérêt public, ou s'il est destiné à la construction de logements à caractère social.

3. L'Office fédéral de la justice a qualité pour recourir en cas de violation de la lex Koller.

Réponse du Conseil fédéral.