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Le contre-projet du Conseil fédéral, adopté par le Conseil national, à l'initiative populaire fédérale "pour des loyers loyaux" se fonde sur le modèle hédoniste du professeur Geiger. Le modèle devrait devenir l'instrument de mesure des loyers du marché.

1. La Confédération est-elle devenue propriétaire de cette méthode ?

2. Dans la négative, quel lien juridique lie la Confédération au propriétaire de cette méthode ?

3. Est-il exact que l'utilisation par la Confédération de ladite méthode donne une exclusivité d'exploitation, au surplus rémunérée, à l'institut du professeur Geiger, ce qui empêchera de faire appel à un autre mandataire ?

4. Comment le Conseil fédéral peut-il garantir que ce modèle sera appliqué, s'il demeure en mains privées ?

5. Comment peut-il garantir l'impartialité de la méthode, en d'autres termes quelles sont les mesures de contrôle de la Confédération ?

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Remarques préliminaires

L'essentiel du contre-projet indirect du Conseil fédéral à l'initiative populaire "pour des loyers loyaux" ne réside pas dans un modèle spécifique, mais dans le principe qui consiste à définir le caractère abusif d'un loyer sur la base des loyers comparatifs.

Pour connaître les loyers comparatifs, il faut avoir une méthode appropriée. Sans privilégier une mesure particulière, le message du 15 septembre 1999 sur le contre-projet indirect mentionne des barèmes de loyers, ainsi que d'autres instruments possibles, qui sont représentés, par exemple par la méthode moderne des "hedonic prices".

Selon la proposition du Conseil fédéral, l'élaboration du modèle d'établissement des loyers comparatifs devait initialement avoir lieu dans les trois années qui suivraient l'entrée en vigueur de la modification de loi. Il s'est avéré cependant que, au sein de la Commission des affaires juridiques du Conseil national, qui était chargée d'examiner le changement de système proposé, on voulait débattre non seulement du principe, mais également de la base d'un instrument concret. Pour cela la commission a d'ailleurs organisé des auditions sur l'utilité et l'efficacité des barèmes de loyers. D'autre part, l'Office fédéral du logement (OFL) a été chargé d'étudier la possibilité d'appliquer la méthode des "hedonic prices" d'après l'exemple du modèle LUV, qui a été développé par M. Geiger et qui, depuis plusieurs années, sert à l'OFL pour établir les loyers usuels du marché des nouveaux logements dans le cadre de l'encouragement à la construction.

Les résultats des études confirment que la méthode Geiger a certes besoin d'être complétée, mais qu'elle est appropriée pour l'établissement des loyers comparatifs et beaucoup plus performante que les barèmes de loyers conventionnels. Cela ne signifie pas qu'il faille se baser définitivement sur le modèle Geiger pour appliquer la méthode des "hedonic prices". Mais étant donné que des preuves quant à la viabilité sont demandées et vu la contrainte de temps, il vaut mieux, dans un premier temps, se concentrer sur un système qui fait preuve d'un niveau de qualité élevé et qui a donné de bons résultats à l'OFL.

Après ces précisions, les réponses aux questions posées sont les suivantes :

1. La méthode des "hedonic prices" est une méthode statistique qui ne peut pas être "acquise" en tant que telle. Le modèle et le logiciel qui servent à l'établissement des loyers comparatifs sont la propriété intellectuelle de leur auteur. Il en va de même pour le modèle Geiger.

2. La décision politique concernant les loyers comparatifs n'étant pas encore prise, et leur champ d'application faisant encore l'objet de discussions, les modalités juridiques de l'utilisation du modèle Geiger ne sont pas encore réglées en détail. En vue de l'affinement du modèle et du développement des bases statistiques par l'Office fédéral de la statistique (OFS), qui ont déjà commencé, des droits d'exploitation ont toutefois été provisoirement négociés pour l'utilisation de cet instrument et l'établissement des loyers comparatifs. Pour le traitement des données ainsi obtenues et leur transmission aux autorités de conciliation, la forme contractuelle du mandat devrait être la plus appropriée.

3. Par souci d'efficacité, il convient de ne retenir qu'une seule méthode pour établir les loyers comparatifs. Chaque solution est donc, d'une certaine manière, exclusive. Les raisons expliquant la présélection du modèle Geiger ont été exposées précédemment et, au cas où le système des loyers comparatifs serait finalement introduit, il vaudrait mieux ne pas changer de procédure trop rapidement. En revanche, comme il a déjà été précisé, rien ne s'oppose à une évaluation périodique des autres solutions proposées pour l'application de la méthode des "hedonic prices" en vue d'une éventuelle adoption par la suite.

Il va de soi que le mandataire qui en sera chargé devra être indemnisé, l'ordre de grandeur financier prévu a cet effet dans le message restant approximatif.

4. Pour le fonctionnement du modèle, il y a un partage des tâches. Il incombe à la Confédération de produire, au moyen des enquêtes et des recensements de l'OFS, les données relatives aux loyers et aux logements, ainsi que les informations nécessaires pour établir la qualité des lieux d'habitation pour les différents immeubles. Quant au mandataire privé, il lui revient d'assurer l'analyse statistique, l'actualisation permanente du système, le traitement et la mise en forme informatiques des loyers comparatifs pour les autorités de conciliation. Cette partie du travail sera garantie par des contrats et par des conventions d'exploitation conclus avec la Confédération, dans lesquels il faudra également inscrire les obligations de garantie pour les éventuelles solutions de remplacement.

5. La loi et l'ordonnance prévoient les principales exigences en matière de catégories de logement et de critères de qualité.

Pour le choix de l'échantillon, les questions de méthode et les analyses, ce sont les bases et les normes scientifiques valables pour tous les travaux professionnels dans le domaine de la statistique et de l'informatique qui s'appliquent. Les activités seront réparties et coordonnées entre les différents offices fédéraux participants et le mandataire privé, puis régulièrement contrôlées.

Enfin, il est prévu que la Confédération consulte les cantons, ainsi que les associations de bailleurs ou de locataires et les organisations défendant des intérêts proches sur l'application du système des loyers comparatifs. On envisage la formation d'un groupe de travail paritaire, qui sera chargé de vérifier périodiquement le fonctionnement du modèle ainsi que les bases de calcul et les catégories de logement utilisées, et de faire des recommandations sur les éventuelles corrections ou adaptations qui s'imposent.

Réponse du Conseil fédéral.