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Il 1° giugno 2015 l'Ufficio federale delle abitazioni ha annunciato la diminuzione del tasso ipotecario di riferimento per il calcolo delle pigioni dal 2 all'1,75 per cento, comunicando al contempo il diritto a chiedere che la pigione venga abbassata del 2,91 per cento. Questa riduzione si basa sull'articolo 13 dell'ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL), che stabilisce la correlazione fra la diminuzione del tasso di riferimento e quella del tasso fissato all'articolo 13 OLAL. Tuttavia, la riduzione delle pigioni secondo l'OLAL prende le mosse da un modello di calcolo sviluppato alla fine degli anni Ottanta, incentrato sulla realtà del mercato immobiliare e sulle indagini economiche riguardanti la struttura del finanziamento degli immobili a uso abitativo, e dunque sulle modalità con cui i locatori utilizzano di norma le pigioni incassate.

Dal modello economico risulta che il 70 per cento della pigione serve a coprire le spese finanziarie e assicura il rendimento di quanto investito, mentre il restante 30 per cento copre gli altri costi. Il 70 per cento sopraccitato si suddivide ulteriormente fra un 60 per cento (42 per cento della pigione totale) che va a coprire le spese ipotecarie e un 40 per cento (28 per cento della pigione totale) destinato al rendimento dei fondi propri.

La diminuzione dello 0,25 per cento del tasso di riferimento (dal 2 all'1,75 per cento) corrisponde a una riduzione media delle spese ipotecarie del 12,5 per cento (0,25 per cento/2 per cento). La diminuzione del 12,5 per cento sul 42 per cento (parte della pigione che copre le spese ipotecarie) determina una diminuzione della pigione del 5,25 per cento e non del 2,91 per cento come previsto dall'OLAL. In questo modo l'ordinanza fa perdere ai locatari il 2,34 per cento, percentuale che finisce nelle tasche di locatori.

Chiedo quindi al Consiglio federale quanto segue:

1. Corrisponde al vero il fatto che l'OLAL si fonda sul modello economico citato, che si basa a sua volta sulla realtà del mercato immobiliare, secondo la quale il 28 per cento della pigione è destinato a coprire il rendimento dei fondi propri?

2. È corretto considerare che la diminuzione del tasso di riferimento dal 2 all'1,75 per cento dovrebbe determinare una diminuzione delle pigioni del 5,25 per cento, se ci si basa sul modello economico preso a riferimento?

3. Perché il DEFR, a conoscenza della situazione, non ha agito di propria iniziativa proponendo la correzione dell'OLAL?

4. Il DEFR non è intervenuto perché ha forse sviluppato un nuovo modello economico, mai reso pubblico?

5. Il Consiglio federale intende far rispettare i diritti economici dei locatari modificando l'OLAL?

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Nella prima domanda l'autore dell'interpellanza constata giustamente che il modello da lui descritto (il cosiddetto modello delle pigioni dell'Ufficio federale delle abitazioni, UFAB) sta alla base dell'articolo 13 dell'ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL). È anche giusto che il 28 per cento della pigione, calcolato in base a questo modello, è destinato a coprire i costi del capitale proprio. Il modello, sviluppato alla fine degli anni Ottanta e non più modificato da allora, serve a descrivere gli effetti di un cambiamento del tasso ipotecario di riferimento. Come suggerisce il termine stesso, si tratta di un "modello" e non di una riproduzione esatta della realtà. È stato sviluppato nell'intento di semplificare e uniformare il calcolo dei cambiamenti di pigione causati dalle variazioni del tasso ipotecario di riferimento, e questo a prescindere dalle varianti di finanziamento individuali.

L'articolo 13 capoverso 1 OLAL stabilisce che quando i tassi ipotecari (dal 2008: tasso ipotecario di riferimento nei contratti di locazione) sono inferiori al 5 per cento, un incremento del tasso ipotecario dello 0,25 per cento autorizza a un aumento massimo della pigione del 3 per cento. Se i tassi ipotecari si situano tra il 5 e il 6 per cento le pigioni possono essere aumentate al massimo del 2,5 per cento e se superano il 6 per cento l'aumento massimo può essere del 2 per cento. Se i tassi ipotecari diminuiscono le pigioni vengono solitamente corrette al ribasso in misura equivalente. Se il livello dei tassi è inferiore al 5 per cento, quindi, una riduzione del tasso ipotecario di riferimento dello 0,25 per cento autorizza i locatari a chiedere una riduzione della pigione del 2,91 per cento.

Quando questo modello è stato sviluppato sembrava improbabile che il tasso ipotecario di riferimento potesse scendere a un livello così basso come quello attuale. Alla fine degli anni Ottanta, infatti, i tassi si situavano tra il 4 e il 6 per cento. È anche per questo che per le quote trasferibili alle pigioni il modello prevede soltanto 3 livelli. Questo sistema contribuisce in una certa misura a livellare gli aumenti e le diminuzioni delle pigioni, il che è un fatto senz'altro auspicabile. L'articolo 13 OLAL, inoltre, non favorisce né l'una né l'altra parte. A seconda della situazione concreta (aumento/diminuzione del tasso ipotecario di riferimento nonché momento della conclusione del contratto di locazione) le quote applicabili possono avvantaggiare o i locatori o i locatari.

Come l'autore dell'interpellanza osserva giustamente nella sua seconda domanda, un calo del tasso di riferimento dal 2 al 1,75 per cento dovrebbe effettivamente determinare, secondo il suddetto modello, una diminuzione del 5,25 per cento (secondo il diritto vigente i locatari hanno invece diritto, come già detto, a una riduzione del 2,91 per cento).

Se le quote trasferibili sulle pigioni fossero adeguate di conseguenza, i locatari avrebbero oggi diritto a una riduzione più netta. Nell'eventualità di un futuro aumento del tasso ipotecario di riferimento, però, subirebbero aumenti più salati. Le pigioni sarebbero tendenzialmente soggette a maggiori fluttuazioni. Un adeguamento delle quote trasferibili sulle pigioni, inoltre, comporterebbe tutta una serie di disposizioni di diritto transitorio molto complicate.

In risposta alla terza domanda va ricordato che fino a poco tempo fa si prevedeva generalmente una stabilizzazione dei tassi d'interesse. Per questo motivo e per il fatto che a lungo termine l'attuale sistema non penalizza né favorisce una determinata parte, si è rinunciato a valutare l'ipotesi di un nuovo modello. Attualmente alcuni tassi ipotecari, specie quelli per mutui a lunga scadenza, hanno fatto registrare un lieve aumento. A medio termine sembra quindi più probabile che il tasso ipotecario di riferimento tenda al rialzo, anche se l'ipotesi di un ulteriore calo non può essere completamente scartata. Tuttavia, dato che un aumento è molto più probabile di una diminuzione, l'adeguamento delle quote trasferibili penalizzerebbe proprio i locatari.

Quanto alla domanda 4, il DEFR non ha elaborato un nuovo modello né prevede di farlo nell'immediato futuro. Tuttavia, il Consiglio federale ha già ripetutamente tematizzato la problematica di fondo concernente l'aggancio delle pigioni al tasso ipotecario di riferimento e ha già proposto a diverse riprese di agganciarle, invece, all'inflazione. Questa proposta è però stata respinta dal Parlamento (cfr. in particolare il messaggio del Consiglio federale del 12 dicembre 2008, FF 311 e 357).

Ci sono, per concludere, validi motivi a favore di un mantenimento delle attuali quote trasferibili, anche se - alla luce dell'odierno tasso di riferimento - sono lontane dalla percentuale ricavata da un calcolo puramente matematico. Il Consiglio federale continuerà comunque a seguire la situazione da vicino.

Risposta del Consiglio federale.