InitialSituation

Medienmitteilung des Bundesrates vom 19.10.2022

Bundesrat will Situation der Bauherrschaft bei Baumängeln verbessern

Der Bundesrat will die Situation der Bauherrschaft und damit insbesondere der Haus- und Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer verbessern. Er schlägt vor, die Frist für die Mängelrüge zu verlängern. Zudem soll das Recht auf Nachbesserung in gewissen Fällen nicht mehr vertraglich ausgeschlossen werden dürfen. Der Bundesrat hat an seiner Sitzung vom 19. Oktober 2022 die Vernehmlassungsergebnisse zu einer entsprechenden Änderung des Obligationenrechts (OR) zur Kenntnis genommen und die Botschaft zu Handen des Parlaments verabschiedet.

Das geltende Bauvertragsrecht ist grundsätzlich zweckmässig und ausgewogen. Da Bauherrinnen und Bauherren aber bei Baumängeln teilweise ungenügend geschützt sind, hat der Bundesrat im Sommer 2020 punktuelle Änderungen im OR in die Vernehmlassung geschickt. An seiner Sitzung vom 19. Oktober 2022 hat er von deren Ergebnissen Kenntnis genommen. Eine grosse Mehrheit begrüsste die Stossrichtung der Vorlage. Der vom Bundesrat verabschiedete Entwurf entspricht deshalb inhaltlich der Vernehmlassungsvorlage. Er enthält drei Kernelemente:

Zum einen soll die Frist zur Rüge von offenen wie auch von versteckten Mängeln bei Immobilien neu 60 Tage betragen. Heute müssen Baumängel grundsätzlich "sofort", das heisst innert einigen Tagen, gerügt werden, was weder praktikabel noch sachlich gerechtfertigt ist. Die neue Rügefrist soll nicht nur für Werkverträge, sondern auch für Grundstückkaufverträge gelten. Die Parteien sollen jedoch die Möglichkeit haben, eine andere Frist zu vereinbaren.

Weiter soll das Nachbesserungsrecht für Baumängel zukünftig nicht mehr ausgeschlossen werden dürfen, wenn der Bau persönlichen oder familiären Zwecken dient. Diese Regel soll für Werk- und Grundstückkaufverträge gelten. Der Bundesrat will damit den weit verbreiteten vertraglichen Klauseln einen Riegel schieben, die die Haftung von Verkäuferinnen und Verkäufern oder Generalunternehmen für Mängel zum Nachteil von privaten Käuferinnen und Käufern ausschliessen.

Verbesserungen beim Bauhandwerkerpfandrecht

Schliesslich will der Bundesrat die Situation der Bauherrschaft auch beim Bauhandwerkerpfandrecht verbessern. Ein solches steht dem Bauunternehmen am Grundstück der Bauherrschaft zu, wenn Forderungen unbefriedigt bleiben. Die Eintragung eines solchen Bauhandwerkerpfandrechts kann durch Leistung einer Ersatzsicherheit vermieden werden. Künftig soll eine solche die Verzugszinsen für zehn Jahre decken müssen und nicht wie bisher für unbeschränkte Zeit. Das soll es der Bauherrschaft erleichtern, eine Ersatzsicherheit zu leisten.

Beim Bauhandwerkerpfandrecht besteht zudem das Risiko, dass ein Generalunternehmen seine Zahlungen nicht an die Subunternehmen weiterleitet und diese daher ein solches Pfandrecht geltend machen. Unter Umständen muss die Bauherrschaft die Forderung so zweimal begleichen. Im Rahmen des Vernehmlassungsverfahrens hat der Bundesrat die Frage aufgeworfen, ob es noch weiterer Instrumente bedarf, um das Doppelzahlungsrisiko für Bauherrinnen und Bauherren zu vermindern. Die eingegangenen Stellungnahmen und die offenen Fragen werden im Rahmen der Erfüllung des Postulats 19.4638 "Ausgewogeneres Bauhandwerkerpfandrecht" behandelt.

Mit dem Entwurf erfüllt der Bundesrat die Anliegen mehrerer parlamentarischer Vorstösse, insbesondere jene der parlamentarischen Initiativen Hutter (12.502) und Gössi (14.453).

Proceedings

SDA-Meldung

Debatte im Nationalrat, 25.09.2023

Baumängel sollen viel länger geltend gemacht werden können
Wer ein Haus kauft oder neu baut, soll künftig länger Zeit haben, Baumängel zu melden. Der Nationalrat hat am Montag einer Vorlage zur Änderung des Obligationenrechts mit 185 zu 5 Stimmen zugestimmt.

Heute müssen Baumängel "sofort", also innert weniger Tage, geltend gemacht werden. Ansonsten verwirken die Mängelrechte. Mit der Änderung sollen Mängel künftig innerhalb einer Verjährungsfrist jederzeit gemeldet werden können.

Dass diese Frist viel zu kurz und kaum einzuhalten ist, war im Nationalrat unumstritten, wie die Fraktionsvoten zeigten. Allerdings waren sich die Ratsmitglieder in den Details nicht ganz einig. Eine Minderheit um Beat Flach (GLP/AG) wollte zum Beispiel, dass die unbefristete Mängelrüge nur auf verdeckte Mängel, nicht aber auf ordentliche Mängel, die bei der normalen Abnahme hätten entdeckt werden können, angewendet wird. Der Rat stimmte aber für die Aufhebung in beiden Fällen.

Mit der unbefristeten Möglichkeit will der Nationalrat weiter gehen als der Bundesrat, der eine Frist von 60 Tagen vorgeschlagen hatte. In der Version des Nationalrats soll für den Bauherrn beziehungsweise die Käuferin einer Immobilie aber eine Schadenminderungspflicht gelten. Damit bestünde nach wie vor ein Anreiz, Mängel möglichst zeitnah geltend zu machen, wie Kommissionssprecherin Florence Brenzikofer (Grüne/BS) ausführte. Den Vorschlag hat die Rechtskommission des Nationalrats ausgearbeitet.

Ausserdem soll die Verjährungsfrist beim Grundstückskauf und beim Bau einer Immobilie von heute fünf auf neu zehn Jahre angehoben werden. Auch hier zeigte sich eine Minderheit um Flach nicht einverstanden. Zehn Jahre seien zu lang, sagte er. Je länger die Immobilie stehe, desto schwieriger sei es zu erkennen, ob es sich um einen ursprünglichen Mangel oder um Abnützung handle. Der Rat sprach sich aber auch hier für die Verlängerung aus.

Diese neuen Regeln sollen überdies auch für eingebaute Sachen gelten.

Medienmitteilung der Kommission für Rechtsfragen des Ständerates vom 24.04.2024

Die Kommission hat sich an mehreren Sitzungen eingehend mit der Vorlage zur Revision des Kauf- und Werkvertragsrechts befasst, die eine Stärkung der Position der Bauherren respektive der Käuferinnen von Immobilien im Falle von Baumängeln vorsieht (22.066). Die Beschlüsse des Nationalrats, der auf die Rügefristen verzichten wollte und stattdessen eine Schadenminderungspflicht während einer auf 10 Jahre verdoppelten Verjährungsfrist vorsah, gingen der Kommission klar zu weit. Für sie würde ein solcher Systemwechsel zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit führen, der in der Praxis mit grossen beweisrechtlichen Schwierigkeiten verbunden wäre. Sie hat deshalb entschieden, sich von der Konzeption her am Modell des Bundesrats zu orientieren und grundsätzlich eine Rügefrist von 60 Tagen vorzusehen. Sie übernimmt jedoch den Vorschlag des Nationalrates, wonach diese Rügefrist auch für Sachen gelten soll, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert worden sind. Wie der Nationalrat ist auch die Kommission der Ansicht, dass diese Fristen teilzwingend sein sollen und in Zukunft nicht mehr verkürzt werden können. Anders als der Nationalrat hält die Kommission jedoch an der heute geltenden 5-jährigen Verjährungsfrist fest. Die Kommission hat diese entsprechend abgeänderte Vorlage in der Gesamtabstimmung mit 10 zu 0 Stimmen einstimmig angenommen. Sie wird vom Ständerat in der Sommersession beraten werden.

Auskünfte

Simone Peter, Kommissionssekretärin,

058 322 97 47,

rk.caj@parl.admin.ch

Kommission für Rechtsfragen (RK)