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Der Bundesrat wird beauftragt, das Mietrecht von Geschäftsräumen so anzupassen, dass durch energetische Sanierungen eingesparte Energiekosten während einer Zeitdauer von fünf Jahren bei den Nebenkosten angerechnet werden können. Folgende Eckwerte liegen dem Antrag zugrunde:

1. Der Vermieter kann für die getätigten energetischen Sanierungen keine Mietzinserhöhung auslösen.

2. Die Summe der übertragenen Energiespar-Nebenkosten darf die Summe der energetischen Investition nicht übersteigen.

3. Die Berechnung der eingesparten Energiekosten erfolgt mit einer Wetter- (Heizgradtage) und Nutzungskorrektur (Art, Dauer).

4. Investitionskosten, die nicht durch Energieeinsparungen innerhalb von fünf Jahren gedeckt sind, trägt der Vermieter bzw. der Eigentümer.

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Das schweizerische Mietrecht sieht vor, dass, basierend auf der Kostenmiete, ein angemessener Ertrag aus der Mietsache erzielt werden kann. Wie der Bundesrat in seiner Stellungnahme vom 30. Januar 2013 zum Postulat Wasserfallen 12.4081 ausgeführt hat, stellen energetische Sanierungen zumeist umfassende Überholungen im Sinne von Artikel 14 Absatz 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) dar, deren Kosten in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrende Investition auf den Mietzins überwälzt werden können. Diese Regelung begünstigt auch Investitionen in die Energieeffizienz, sodass das geltende Mietrecht nicht als grundsätzliches Hemmnis für energetische Gebäudesanierungen betrachtet werden kann. Überdies wird in Artikel 14 Absatz 2 VMWG explizit festgehalten, dass energetische Verbesserungen als Mehrleistungen gelten, die einen Anspruch auf Mietzinserhöhung begründen.

Ausfluss des Systems der Kostenmiete ist weiter, dass gemäss Artikel 257a des Obligationenrechtes (OR) Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, als Nebenkosten auf die Mieterschaft überwälzt werden können, sofern dies vertraglich vereinbart ist. Die vorgeschlagene Berücksichtigung eingesparter Energiekosten bei der Nebenkostenabrechnung steht in doppeltem Widerspruch zu diesem Grundsatz. Dies einerseits, indem statt Kosten Einsparungen angerechnet werden könnten, und andererseits, indem die für Nebenkosten vorausgesetzte Kausalität zwischen dem Gebrauch der Sache und den massgebenden Investitionskosten fehlen würde. Der Widerspruch zum Kostenprinzip akzentuiert sich weiter in der Frage, ob und wie die getätigten Investitionen in einem künftigen Mietverhältnis oder nach einer Handänderung zu berücksichtigen wären.

Fallbeispiele aus dem Mietwohnungsbereich zeigen, dass die aufgrund einer energetischen Sanierung zugunsten der Mieterschaft resultierende Nebenkosteneinsparung in der Regel nur einen Teilbetrag der damit verbundenen Mietzinserhöhung ausmacht. Bei Gewerbebauten kann vermutet werden, dass das Verhältnis zwischen der Investition und den eingesparten Nebenkosten häufig vorteilhafter ist, beispielsweise bei Massnahmen im Bereich der Gebäudetechnik. Doch auch in diesem Bereich dürfte es einer Ausnahme entsprechen, dass die Kosten nach nur fünf Jahren durch den Nutzen aufgewogen werden. Deshalb ist es für die Vermieterschaft meistens vorteilhafter, wenn sie die Kosten einer energetischen Sanierung nach den geltenden Regeln überwälzen kann, denn diese sehen weder eine Beschränkung der Amortisationszeit auf fünf Jahre noch eine solche auf den Betrag der Nebenkosteneinsparung vor.

Es erscheint nicht angemessen, für Ausnahmefälle Sondernormen zu schaffen, die ihrerseits wieder zu Folgefragen und entsprechendem Regelungsbedarf führen würden. Dies gilt hier umso mehr, als es, wie erwähnt, das geltende Recht dem Vermieter schon heute ermöglicht, die getätigten Investitionen kostendeckend auf den Mietzins zu überwälzen. Überdies besteht gestützt auf Artikel 260a OR die Möglichkeit, das im Vorstoss angesprochene Mieter-Vermieter-Dilemma durch eine vertragliche Vereinbarung zu vermeiden, wonach eine energetische Verbesserung auf eigene Kosten durch den Mieter erfolgt. Dieser Weg ist für die Mieterschaft besonders lukrativ, wenn, wie im angesprochenen Fall, die Nebenkosteneinsparungen zu einer baldigen Amortisation der Investitionskosten führen.

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.