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1. Osservazioni preliminari

L'essenziale del controprogetto indiretto del Consiglio federale all'iniziativa popolare "per delle pigioni corrette" non risiede in un modello specifico, bensì nel principio inteso a stabilire il carattere abusivo di una pigione sulla base delle pigioni di riferimento.

Per stabilire le pigioni di riferimento è necessario un metodo appropriato. Senza privilegiare una misura particolare, il messaggio del 15 settembre 1999 concernente il controprogetto indiretto menziona i prospetti delle pigioni nonché altri strumenti possibili e indica come, ad esempio, questi sono integrati nel metodo moderno dei "prezzi edonistici".

Secondo quanto proposto del Consiglio federale, il modello per stabilire le pigioni di riferimento avrebbe dovuto essere elaborato inizialmente entro tre anni dall'entrata in vigore della modifica legislativa. È emerso tuttavia che, in seno alla Commissione degli affari giuridici del Consiglio nazionale incaricata di esaminare il cambiamento di sistema proposto, si voleva discutere non soltanto sulla base di un principio ma anche su quella di uno strumento concreto. La commissione ha perciò organizzato audizioni sull'utilità e l'efficacia dei prospetti delle pigioni. Dal canto suo, l'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) è stato incaricato di studiare la possibilità di applicare il metodo dei "prezzi edonistici" secondo l'esempio del modello di valutazione dell'ubicazione, dell'utilizzazione e del valore del terreno, sviluppato dal professor Geiger (modello "SNL"). Da qualche anno, questo modello viene usato dall'UFAS per stabilire, nell'ambito della promozione della costruzione, le pigioni usuali sul mercato delle nuove abitazioni.

I risultati degli studi confermano che il metodo Geiger, anche se va perfezionato, è adeguato per stabilire le pigioni di riferimento ed è più efficace rispetto ai prospetti convenzionali delle pigioni. Ciò non significa che occorre adottare definitivamente il modello Geiger per applicare il metodo dei "prezzi edonistici". Tuttavia, visti i vincoli temporali e tenuto conto che sono richieste prove riguardo alla realizzazione, si rivela opportuno concentrarsi in un primo tempo su un sistema in grado di garantire un livello qualitativo elevato e che ha fornito buoni risultati all'UFAB.

Sulla base di queste considerazioni, rispondiamo come segue alle singole domande:

Domanda 1:

Il metodo dei "prezzi edonistici" è un metodo statistico che non può essere ripreso come tale. Il modello e il software, che servono a determinare le pigioni di riferimento, sono di proprietà intellettuale del loro autore. Lo stesso dicasi per il modello Geiger.

Domanda 2:

Dato che la decisione politica riguardante le pigioni di riferimento non è ancora stata presa e che il campo d'applicazione delle pigioni è ancora oggetto di discussione, le modalità giuridiche per l'utilizzazione del modello Geiger non sono ancora state regolate nei dettagli. In vista del perfezionamento del modello e dello sviluppo delle basi statistiche da parte dell'Ufficio federale di statistica (UST), peraltro già in corso, sono stati tuttavia accordati, a titolo provvisorio, diritti di usufrutto per l'applicazione di questo strumento e la determinazione delle pigioni di riferimento. Per quanto riguarda il trattamento dei dati così ottenuti e la loro trasmissione alle autorità di conciliazione, la forma contrattuale del mandato dovrebbe essere la più appropriata.

Domanda 3:

Per determinare le pigioni di riferimento sarebbe opportuno adottare un unico metodo. Ogni soluzione è quindi, in un certo senso, esclusiva. In precedenza abbiamo spiegato i motivi per cui il modello Geiger è stato prescelto e, qualora il sistema delle pigioni di riferimento dovesse essere introdotto, sarebbe consigliabile non cambiare procedura troppo rapidamente. Come già affermato, invece, nulla si oppone ad una valutazione periodica delle altre soluzioni proposte per l'applicazione del metodo dei "prezzi edonistici".

È ovvio che il mandatario dovrà essere indennizzato, anche se i costi previsti nel messaggio sono ancora approssimativi.

Domanda 4:

Per quanto riguarda l'applicazione del modello, si è proceduto ad una suddivisione dei compiti. Spetta alla Confederazione procurare, mediante inchieste e rilevazioni dell'UST, i dati relativi alle pigioni e alle abitazioni, nonché le informazioni necessarie per stabilire la qualità del luogo d'insediamento per i vari immobili. Il mandatario privato deve invece assicurare l'analisi statistica, l'aggiornamento continuo del sistema, l'elaborazione e la presentazione informatica delle pigioni di riferimento per le autorità di conciliazione. Questa parte del lavoro sarà garantita da contratti e da convenzioni d'uso con la Confederazione, nei quali bisognerà includere anche gli obblighi di garanzia per le eventuali soluzioni alternative.

Domanda 5:

La legge e l'ordinanza prescrivono le principali esigenze in materia di categorie di alloggi e di criteri qualitativi.

Per la scelta del campione, nonché per le questioni metodologiche e le analisi si applicano le basi e le norme scientifiche valide per tutti i lavori professionali nel campo della statistica e dell'informatica. Le attività vengono suddivise e coordinate tra i diversi uffici federali coinvolti e il mandatario privato, e in seguito regolarmente controllate.

Infine, è previsto che la Confederazione consulti i Cantoni, come pure le associazioni di locatori o di locatari e le organizzazioni che tutelano interessi analoghi in merito all'applicazione del sistema delle pigioni di riferimento. È pure prevista la creazione di un gruppo di lavoro paritetico, incaricato di verificare periodicamente il funzionamento del modello, le basi di calcolo e le categorie di alloggi utilizzate, come pure di formulare raccomandazioni sulle correzioni o gli adeguamenti eventualmente necessari.

Risposta del Consiglio federale.