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Verschiedene Ökonomen haben sich zu den Auswirkungen eines Systemwechsels bei der Eigenmietwertbesteuerung öffentlich geäussert. Es ergibt sich daraus ein widersprüchliches, gar verwirrendes Bild. In diesem Zusammenhang stellen sich verschiedene Fragen:

1. Welche Auswirkungen wird der Systemwechsel auf die Immobilienpreise haben? Unter der Annahme, dass bei Neukäufern der Eigenmietwert tiefer ist als die abzugsfähigen Zinskosten und diese Steuervergünstigungen vollständig eingepreist werden, hat ein Systemwechsel dämpfende oder preistreibende Wirkung?

2. Was sind die Auswirkungen des geplanten unvollständigen Systemwechsels (10 Jahre Zinskostenabzug für Erstkäufer) auf die Immobilienpreise? Wäre es nicht so, dass die temporäre Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen komplett eingepreist wird und damit immobilienpreistreibend wirkt?

3. Bisher konnte der Bund nur die Steuerausfälle bei der direkten Bundessteuer schätzen. Hat der Bund nun Zahlen vorliegen, wie sich ein Systemwechsel auf die Steuererträge der Kantone und der Gemeinden auswirkt? Ich bitte um detaillierte Angaben.

4. Welches sind die Effekte eines Systemwechsels bei einer dynamischen Betrachtung (Zinsen, allfällige Sonderabzüge) auf die Immobilienpreise und die Steuererträge?

5. Was sind die Effekte auf die Besteuerung nach wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit eines Systemwechsels bezüglich Unterschieden zwischen "reichen" und "armen" Wohneigentümern, also solchen, die nach einem Systemwechsel ihre Hypotheken vollständig abzahlen können, und solchen, die das nicht können? Ich bitte um eine detaillierte Musterrechnung der steuerlichen Effekte mit verschiedenen Eigentümertypen (gleiches Hypothekenvolumen, gleiches Einkommen, gleicher Immobilienwert, aber andere Abzahlungsfähigkeit).

6. Gedenkt der Bundesrat, etwas zu tun gegen die massive Benachteiligung der Mieterinnen und Mieter bei einem Systemwechsel, die schliesslich die Erträge ihrer beweglichen Vermögenswerte versteuern müssen?

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1. Unter der Annahme, dass der Bruttoeigenmietwert tiefer als die abzugsfähigen Zinsaufwendungen (und Unterhaltskosten) ausfällt, hätte ein Systemwechsel preisdämpfende Wirkungen auf den Immobilienmarkt. In der jetzigen Situation jedoch fällt bei einer grossen Mehrheit der Immobilienbesitzer der Bruttoeigenmietwert höher aus als die abzugsfähigen Zinsaufwendungen (und Unterhaltskosten). Aufgrund des aussergewöhnlich tiefen Zinsniveaus wäre somit derzeit eher mit einem Anstieg der Preise infolge eines Systemwechsels zu rechnen. Wenn man stattdessen von einem langfristigen Zinsniveau von 3 bis 4 Prozent ausgeht, würde ein reiner Systemwechsel bei der direkten Bundessteuer (DBST) aufkommensneutral ausfallen, sodass von diesem langfristig keine preistreibenden Effekte auf den Markt für Wohnimmobilien ausgingen.

2. In der Tendenz trifft dies zu. Ein Ersterwerberabzug, wie er im Rahmen der parlamentarischen Initiative 17.400 geplant ist, dürfte aber isoliert betrachtet eine zu geringe Wirkung entfalten, um sich auf die Immobilienpreise auszuwirken.

3. Die Datenlage ist in Bezug auf die finanziellen Auswirkungen bei den Kantons- und Gemeindesteuern schwächer als bei der DBST. Mit Blick auf die von der Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerates festgelegten Eckwerte sind in der Vernehmlassungsvorlage auch Schätzungen zu den kantonalen Aufkommenseffekten zu präsentieren, wobei diese mit grösseren Unsicherheiten als bei der DBST behaftet sein werden.

4. Grundsätzlich kann der Wegfall des Eigenmietwerts die Entscheidung, Wohneigentum zu erwerben, gemäss der Antwort zur Frage 1 beeinflussen. Neben diesen realwirtschaftlichen Anpassungen, welche die Höhe und die Struktur der Nachfrage nach eigengenutzten Wohnimmobilien betreffen, sind aber auch finanzwirtschaftliche Anpassungsreaktionen möglich. Für nicht vermögensrestringierte Haushalte ist es nach einem Systemwechsel vorteilhaft, die Hypothek zu amortisieren, indem liquide Vermögenspositionen aufgelöst werden. In solchen Konstellationen fallen (teilweise) steuerbare Kapitalerträge weg, da das liquide Vermögen zur Amortisation verwendet wird. Ebenfalls ist von einer Ausweitung der Sparanstrengungen auszugehen, um die Hypothek möglichst zügig zu amortisieren. Diese vorwiegend finanziellen Umschichtungen sind wahrscheinlich. Sie sind allerdings auch erwünscht, da sie zum Abbau der Verschuldung der privaten Haushalte führen. Schliesslich sind indirekte bzw. induzierte Effekte möglich. Diese implizieren geringere Steuereinnahmen von Handwerksbetrieben bzw. von Banken. Kompensiert werden sie durch erhöhte Gewinnsteuereinnahmen in anderen Sektoren, die eine höhere Nachfrage verzeichnen dürften (z. B. Baumarktketten).

5. Infolge eines Systemwechsels lohnt es sich, die Hypothek zügig zu amortisieren. Unterscheiden sich zwei Haushalte in nichts weiter als in der Höhe ihres Vermögens, wird unter sonst gleichen Umständen derjenige Haushalt, der über mehr Vermögen verfügt, schneller amortisieren. Ein solcher Vergleich ist jedoch irreführend: Der vermögende Haushalt amortisiert aus steuerplanerischen Zwecken im neuen Regime schneller, hat aber auch im geltenden System der Eigenmietwertbesteuerung mehr Handlungsoptionen zur Verfügung, um Steuerplanung zu betreiben. Aus diesem Grund ist davon auszugehen, dass einkommens- bzw. vermögensstarke Haushalte im heutigen System über höhere Bruttoschulden verfügen und diese (partiell) dazu einsetzen, steuerfreie Kapitalgewinne generierende Vermögenswerte zu erwerben, die nach einem Systemwechsel veräussert würden, um Schulden abzubauen.

6. Unter dem Blickwinkel des Rechtsgleichheitsgebots von Artikel 8 der Bundesverfassung hat das Bundesgericht festgehalten, dass andere Lösungen als die geltende Besteuerung des Wohneigentums nicht ausgeschlossen sind (BGE 123 II 9 E. 3b). Es hat lediglich die undifferenzierte Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung - ohne gleichzeitig ausgleichende Massnahmen, das heisst ohne Anpassungen bei den verbleibenden Abzügen - für verfassungswidrig erklärt.

Mit Blick auf die horizontale Steuergerechtigkeit ist es zudem entscheidend, ob Mieter vornehmlich steuerbare Kapitalerträge oder steuerfreie Kapitalgewinne erwirtschaften. Trifft Ersteres zu, sind sie gegenüber eigenfinanzierenden Eigenheimbesitzern benachteiligt. Investieren die Mieterinnen und Mieter indessen in Wertpapiere, mit denen mehrheitlich ein steuerfreier Kapitalgewinn generiert wird, dann vermag ein Systemwechsel die horizontale Steuergerechtigkeit im Vergleich zu den eigenfinanzierenden Eigenheimbesitzern einzuhalten.

Antwort des Bundesrates.