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In Svizzera, la società in accomandita per investimenti collettivi di capitale, come la SICAV o la SICAF, rappresenta una delle nuove forme di investimenti collettivi contenute nella legge sugli investimenti collettivi (LICol). Essa riunisce fondi di investitori e deve essere gestita da una "direzione" indipendente (per la società in accomandita per investimenti di capitale: SA illimitatamente responsabile). La struttura della società in accomandita per investimenti collettivi di capitale prevede quindi una separazione completa tra gli investitori accomandanti e la SA illimitatamente responsabile impedendo in tal modo agli investitori accomandanti di partecipare alle decisioni concernenti gli investimenti o la direzione.

Nel caso di una società in accomandita per investimenti collettivi di capitale attiva nel capitale rischio immobiliare, si pone la questione di sapere se essa può accettare investitori stranieri. Infatti, la legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) non è stata adeguata al momento dell'entrata in vigore della LICol. La LAFE disciplina dunque solo i casi di fondi contrattuali di investimento in immobili che ammettono investitori stranieri nella misura in cui le loro quote sono negoziate regolarmente sul mercato. Per le nuove forme di investimenti collettivi la LAFE non prevede alcuna norma, creando incertezze a livello giuridico.

Chiedo pertanto al Consiglio federale:

Una società in accomandita per investimenti collettivi di capitale attiva nel settore immobiliare può accogliere investitori stranieri?

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In effetti la legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE; RS 211.412.41) non è stata adeguata con l'entrata in vigore della legge federale del 23 giugno 2006 sugli investimenti collettivi di capitale (LICol; RS 951.31). La SICAV, la SICAF e la società in accomandita per investimenti collettivi di capitale non sono quindi espressamente menzionate nella LAFE.

Secondo l'articolo 98 capoverso 1 LICol, la società in accomandita per investimenti collettivi di capitale è una società il cui scopo esclusivo è l'investimento collettivo di capitale. Al capoverso 2 dello stesso articolo è stabilito che gli accomandatari devono essere società anonime (illimitatamente responsabili) con sede in Svizzera. Di conseguenza, le persone all'estero possono partecipare alla società soltanto in qualità di accomandanti limitatamente responsabili. Quali investitori passivi, hanno di principio solo impegni finanziari e non sono autorizzati a partecipare alla direzione della società né dispongono di alcun potere di emanare direttive riguardo alle decisioni di investimento.

La società in accomandita per investimenti collettivi di capitale è una società senza personalità giuridica e rientra quindi nell'articolo 4 capoverso 1 lettera b della LAFE.

La partecipazione a una società che investe la maggior parte dei propri mezzi in immobili di abitazione è da considerare come un acquisto di un fondo ai sensi della LAFE. Nella prassi la quota degli immobili di abitazione viene considerata importante quando supera il 20 per cento. In tal caso, dal punto di vista della LAFE, l'acquisto di immobili di abitazione non costituisce più un obiettivo secondario della società. In questa situazione le persone all'estero non possono partecipare a una di queste società in accomandita per investimenti collettivi di capitale, poiché la LAFE non ne prevede l'autorizzazione (cfr. art. 8 segg. LAFE).

Se gli immobili di abitazione non superano la quota del 20 per cento è ipotizzabile una partecipazione di persone all'estero in qualità di accomandanti. Occorre tuttavia sottolineare che, sulla base dell'articolo 6 capoversi 1 e 3 LAFE, le persone all'estero non devono occupare una posizione preponderante.

Se la società in accomandita per investimenti collettivi di capitale utilizza i suoi mezzi esclusivamente per l'acquisto di fondi che servono come stabilimento permanente di un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione (i cosiddetti fondi destinati a stabilimenti permanenti), la partecipazione a questa società non necessita di autorizzazione nemmeno per gli investitori stranieri. Bisogna tuttavia garantire sin dall'inizio che la società investe esclusivamente o per lo meno in parte preponderante (quota degli immobili di abitazione minore del 20 per cento) in fondi destinati a stabilimenti permanenti. Tale conclusione risulta dall'articolo 2 capoverso a LAFE secondo cui per le persone all'estero l'acquisto diretto di un fondo a titolo di stabilimento non necessita di autorizzazione.

Riassumendo:

Le persone all'estero non possono partecipare a una società in accomandita per investimenti collettivi di capitale svizzera che investe esclusivamente o per lo meno in parte preponderante nell'acquisto di immobili di abitazione. Se tuttavia è garantito che il portafoglio della società è composto per la maggior parte da fondi destinati a stabilimenti permanenti, non vi sono ostacoli alla partecipazione di persone all'estero.

Risposta del Consiglio federale.