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Il Consiglio federale è incaricato di proporre o introdurre una moratoria sugli aumenti degli affitti attraverso un dispositivo basato sui seguenti principi:

a. la moratoria deve durare fino all’introduzione di un controllo automatico del reddito massimo consentito;

b. il locatore può chiedere la revoca della moratoria se è in grado di dimostrare che l’aumento della pigione previsto non frutterebbe un reddito abusivo ai sensi dell’articolo 269 CO;

c. la moratoria può non applicarsi a determinate categorie di alloggi, come gli appartamenti di lusso.

FederalCouncilResponseText

Secondo l’articolo 269a lettera b del Codice delle obbligazioni (CO), di regola non sono abusive le pigioni giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore. L’aumento dei tassi ipotecari, ad esempio, costituisce un rincaro dei costi. Generalmente, quindi, una crescita del tasso ipotecario di riferimento giustifica la richiesta di aumento dell’affitto. Questa condizione vale però soltanto se la pigione vigente si basa su un tasso ipotecario di riferimento inferiore. Viceversa, in caso di riduzione del tasso ipotecario di riferimento gli inquilini possono richiedere a loro volta un adeguamento dell’affitto.

Secondo l’articolo 269d capoverso 1 CO, il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l’aumento al locatario almeno dieci giorni prima dell’inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. La moratoria sugli aumenti degli affitti proposta nella mozione sarebbe contraria a queste norme legali per la determinazione delle pigioni. Di conseguenza, questo strumento non potrebbe essere introdotto dal Consiglio federale, ma richiederebbe un atto legislativo da parte del Parlamento.

Una simile restrizione agli aumenti degli affitti non è tuttavia indicata, perché l’obiettivo di evitare un reddito da locazione eccessivo può già essere raggiunto con l’attuale legislazione in materia. L’inquilino può contestare una decisione di rincaro adducendo che l’adeguamento si tradurrebbe in un reddito abusivo. Se non si trova una soluzione amichevole nella procedura di conciliazione che ne consegue, le successive spese processuali non ricadranno sull’inquilino, ma sul proprietario, poiché, secondo l’articolo 209 capoverso 1 lettera a del Codice di procedura civile (CPC), se non si giunge a un’intesa quando viene contestato un aumento della pigione l’autorizzazione ad agire è rilasciata al locatore.

Le modalità associate alla moratoria proposta, invece, presupporrebbero che ogni aumento di affitto, anche se esiguo e facilmente giustificabile, richiederebbe un apposito esame e un calcolo del reddito. Ciò implicherebbe notevoli oneri per entrambe le parti, dissuadendo i proprietari dall’effettuare eventuali migliorie di valorizzazione se incerti di poter trasferire sulla pigione i relativi costi aggiuntivi. Potrebbero anche derivarne dei ritardi nelle ristrutturazioni energetiche degli immobili locativi, in contrasto con gli obiettivi della Strategia energetica 2050.

Infine, la condizione secondo cui la moratoria dovrebbe durare fino all’introduzione di un controllo automatico del reddito massimo consentito richiederebbe l’introduzione di una verifica ufficiale delle pigioni, meccanismo che il Parlamento ha recentemente respinto nella sessione invernale 2022.