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Ich beantrage die Erarbeitung eines Gesetzentwurfes durch die Bundesversammlung, der das Obligationenrecht (OR) und/oder die Zivilprozessordnung (ZPO) ändert, damit die durchschnittliche Dauer zivilrechtlicher Streitigkeiten in Sachen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Geltendmachung von Eigenbedarf im Sinne der Artikel 261 Absatz 2 Buchstabe a, 271a Absatz 3 Buchstabe a und 272 Absatz 2 Buchstabe b OR im Vergleich zur derzeitigen Situation signifikant verringert wird. Dieser Gesetzentwurf muss zwei Punkte erfüllen: Erstens muss er die zu strengen Voraussetzungen lockern, die momentan von der Rechtsprechung angewandt werden, damit die Dringlichkeit des Eigenbedarfs im Sinne der oben genannten Bestimmungen des OR anerkannt wird. Zweitens muss er festlegen, dass bei der Kündigung des Mietverhältnisses ein summarisches Verfahren zur Anwendung kommt, dessen Fristen sicherstellen, dass zivilrechtliche Streitigkeiten innerhalb einer angemessen kurzen Zeitspanne (maximal innerhalb einiger Monate) erledigt werden; dies kann auch durch die Begrenzung der Rechtsmittel erfolgen.

InitialSituation

Medienmitteilung der Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates vom 24.06.2022

Die Kommission hat drei separate Vorlagen zur Umsetzung der parlamentarischen Initiativen Egloff 15.455 ("Missbräuchliche Untermiete vermeiden") (mit 13 zu 9 Stimmen), Vogler 16.458 ("Keine unnötigen Formulare bei gestaffelten Mietzinserhöhungen") und Feller 16.459 ("Mietvertragsrecht. Auf mechanischem Wege nachgebildete Unterschriften für zulässig erklären") (mit 14 zu 0 Stimmen bei 8 Enthaltungen) sowie 18.475 Merlini (Markwalder) ("Beschleunigung des Verfahrens bei der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Familienangehörigen") (mit 14 zu 9 Stimmen) zuhanden ihres Rates verabschiedet. Mit den vorgesehenen Änderungen im Mietrecht sollen Missbräuche bei der Untermiete verhindert, Erklärungen von einseitigen Vertragsänderungen vereinfacht und die Kündigung infolge Eigenbedarfs erleichtert werden. Es wurden verschiedene Minderheitsanträge eingereicht.

Medienmitteilung des Bundesrates vom 19.10.2022

Bundesrat begrüsst formelle Erleichterungen im Mietrecht

Der Bundesrat hat auf Einladung der Rechtskommission des Nationalrates zu drei parlamentarischen Vorlagen im Mietrecht Stellung genommen. Dabei geht es um formelle Erleichterungen, um strengere Regeln bei der Untermiete sowie um eine beschleunigte Kündigung bei Eigenbedarf. Der Bundesrat stimmt den formellen Erleichterungen zu, wie er am 19. Oktober beschlossen hat. Er empfiehlt jedoch auf die Anpassung der Regeln bei der Untermiete und der Kündigung wegen Eigenbedarf nicht einzutreten.

Die Rechtkommission des Nationalrates (RK-N) hat den Bundesrat zur Stellungnahme zu drei mietrechtlichen Vorlagen eingeladen, mit denen insgesamt vier parlamentarische Initiativen umgesetzt werden sollen:

- Die zwei parlamentarischen Initiativen 16.458 Vogler "Keine unnötigen Formulare bei gestaffelten Mietzinserhöhungen" und 16.459 Feller "Mietvertragsrecht. Auf mechanischem Wege nachgebildete Unterschriften für zulässig erklären" fordern formelle Erleichterungen im Mietrecht.

- Die parlamentarische Initiative 15.455 Egloff "Missbräuchliche Untermiete vermeiden" zielt darauf ab, die Regeln für die Untermiete zu verschärfen.

- Die parlamentarische Initiative 18.475 (Merlini) Markwalder "Beschleunigung des Verfahrens bei der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Familienangehörigen" will die Voraussetzungen für die Geltendmachung und Umsetzung des Eigenbedarfs lockern.

Der Bundesrat beantragt auf die Vorlage mit den formellen Erleichterungen einzutreten und ihr zuzustimmen. Die von der RK-N vorgeschlagenen Anpassungen hatte der Bundesrat bereits in früheren Vorlagen zur Anpassung des Mietrechts vorgeschlagen. Sie führen zu Vereinfachungen im Mietverhältnis, ohne dass dabei der verfassungsmässige Mieterschutz in Frage gestellt wird.

Schnellere Kündigung bei Eigenbedarf unerwünscht

Bei den zwei weiteren Vorlagen empfiehlt der Bundesrat Nichteintreten. Bei der Untermiete erachtet der Bundesrat weitergehende Regelungen als nicht gerechtfertigt, respektive unverhältnismässig. Die vorgeschlagenen zusätzlichen Anforderungen hätten eine Erhöhung des administrativen Aufwands sowohl für die Vermietenden als auch für die Mietenden zur Folge. Zudem würden die Nutzung von Buchungsplattformen wie Airbnb sowie alternative Formen wie der Generalmietvertrag über eine ganze Liegenschaft und das "Wohnen gegen Hilfe" erschwert oder gar verhindert.

Das geltende Recht biete bereits Möglichkeiten, um gegen Missbräuche vorzugehen. So müssen Mieterinnen und Mieter bei einer Untermiete schon jetzt die Zustimmung der Vermieterschaft einholen; diese kann unter gesetzlich genannten Voraussetzungen verweigert werden.

Bei der dritten Vorlage sollen Vermietende den Eigenbedarf schneller geltend machen und umsetzen können. Der Bundesrat sieht hier einen Eingriff in das Gleichgewicht zwischen den Interessen der beiden Mietparteien, und empfiehlt die Vorlage zur Ablehnung. Die geltende Regelung für die Kündigung bei Eigenbedarf sieht bereits vor, dass ein Mietverhältnis bei dringendem Eigenbedarf aufgelöst werden kann. Auch lässt die Statistik der Schlichtungsverfahren diesbezüglich keinen besonderen Handlungsbedarf erkennen, da sich die Parteien in mehr als der Hälfte der Fälle einigen können und es damit nicht zu Gerichtsverfahren kommt.

Proceedings

SDA-Meldung

Debatte im Nationalrat, 07.03.2023

Nationalrat will Mietrecht zugunsten der Eigentümer anpassen

Der Nationalrat hat sich für zwei Anpassungen des Mietrechts zugunsten von Eigentümerinnen und Eigentümern ausgesprochen. Bei der Untervermietung von Räumlichkeiten sollen sie mehr zu sagen haben. Wenn sie Eigenbedarf geltend machen, sollen sie schneller zu den Objekten kommen.

Vermieterinnen und Vermieter sollen neu explizit schriftlich Untervermietungen zustimmen müssen. Zudem sollen die Vermieter in Zukunft ein ausserordentliches Kündigungsrecht erhalten, wenn der Mieter die Voraussetzungen für die Untermiete nicht einhält.

Neu soll der Vermieter die Untermiete auch verweigern können, wenn eine mehr als zweijährige Dauer dieser Untervermietung geplant ist. Das sieht die erste Gesetzesvorlage vor, welche von der Kommission für Rechtsfragen des Nationalrats (RK-N) stammt und nun an den Ständerat geht. Sie wurde am Dienstag mit 108 zu 83 Stimmen bei einer Enthaltung angenommen.

Initiative von Hauseigentümerpräsident

Die Vorlage der RK-N geht auf eine parlamentarische Initiative des ehemaligen Zürcher SVP-Nationalrats Hans Egloff zurück, des Präsidenten des Hauseigentümerverbands der Schweiz (HEV). Untervermietungen seien eigentlich für Fälle gedacht, in denen jemand das Zuhause übergangsweise verlasse, sagte Egloff seinerzeit.

Dies etwa, weil er oder sie ins Ausland gehe und danach wieder nach Hause zurückkehren wolle. Der Nationalrat befasste sich mit dem Anliegen schon im Februar 2017. Danach wurde die Behandlungsfrist der Vorlage dreimal verlängert.

Die RK-N begründete die Änderungen auch mit den um sich greifenden Untervermietungen für die Wohnungsvermietungsplattform Airbnb. Vor allem in Städten würden günstige Altbauwohnungen vielfach zu Mietzinsen untervermietet, die beträchtlich über dem vom Hauptmieter bezahlten Mietzins liegen. Manchmal würden Mietobjekte zu haarsträubenden Preisen an mehrere Untermieter weitervermietet.

Grüne, SP und GLP wandten sich gegen die Vorlage. Florence Brenzikofer (Grüne/BL) sagte im Namen ihrer Fraktion, schon heute müssten Vermieter ihre Zustimmung zur Untermiete geben - es reiche also, den Fokus auf die Umsetzung der heutigen Regeln zu legen. Airbnb-Wohnungen würden laut Studien primär Eigentümer anbieten, nicht Mieter, sagte Christian Dandrès (SP/GE).

Pirmin Schwander (SVP/SZ) hielt dem namens seiner Fraktion entgegen, die Vorlage schaffe in einer im Mietrecht offen gebliebenen Frage Klarheit: Wie lange eine "vorübergehende Abwesenheit" eines Mieters dauern dürfe, nämlich eben zwei Jahre. Auch FDP und die Mitte unterstützten die Vorlage.

Mitte-Fraktionschef Philipp Matthias Bregy (VS) sagte, meist gegen das Wissen der Vermieter gebe es eine "starke Tendenz" zu Airbnb-Untervermietungen. Die Vorlage schaffe eine "Schutznorm".

Der Bundesrat wandte sich gegen die Vorlage. Die heutigen Regeln genügten, sagte Wirtschaftsminister Guy Parmelin. Bei den Geschäftsräumlichkeiten schaffe die Vorlage mit der Begrenzung der Untermiete auf zwei Jahre ein neues Problem, sagte Parmelin.

"Bedeutend" statt "dringend"

Mit einem ähnlichen Stimmenverhältnis hiess der Nationalrat auch eine Gesetzesvorlage zu den Regeln gut, wenn ein Vermieter, eine Vermieterin oder Familienangehörige vermietete Räumlichkeiten für den Eigenbedarf verwenden wollen.

Konkret soll neu eine Kündigung der Mieträumlichkeiten nicht mehr bei einem "dringenden" Eigenbedarf des Besitzers möglich sein, sondern wenn der Eigentümer "einen bei objektiver Beurteilung bedeutenden und aktuellen Eigenbedarf" geltend machen kann. Die Befürworter dieser Änderung erhoffen sich davon eine Beschleunigung von Verfahren bei Streitigkeiten.

Auch diese Vorlage stammt von der RK-N und geht auf eine parlamentarische Initiative des ehemaligen Tessiner FDP-Nationalrats Giovanni Merlini zurück. Auch diese Vorlage bekämpfte der Bundesrat und wurde mit den Stimmen der SVP-, FDP- und Mitte-Fraktion angenommen. Sie geht ebenfalls noch an den Ständerat.

Die Befürworter sprachen von einer kleinen Anpassung, welche auch den Bedürfnissen der Mieterschaft gerecht würde. Die Gegner sagten, das Ungleichgewicht im Mietrecht würde sich mit dieser unnötigen Anpassung weiter zugunsten der Immobilienbesitzer verschieben.

Der Schweizer Mieterverband kündigte schon am Montag "mehrere Referenden" an, falls sich das Parlament für eine Verschärfung des Mietrechts ausspreche. Am Donnerstag kommt eine weitere Mietrechtsvorlage in den Nationalrat.

SDA-Meldung

Debatte im Ständerat, 18.09.2023

Parlament passt Mietrecht zugunsten von Eigentümern an
Die Eidgenössischen Räte haben mehrere Anpassungen des Mietrechts zugunsten von Eigentümerinnen und Eigentümern beschlossen. So sollen letztere bei der Untervermietung von Räumlichkeiten mehr zu sagen haben. Und wenn sie Eigenbedarf geltend machen, sollen sie schneller zu den Objekten kommen.

Der Ständerat hat am Montag zwei Vorlagen der Rechtskommission des Nationalrats (RK-N) zugestimmt, welche die grosse Kammer schon im März guthiess. Sie müssen nun noch in die Schlussabstimmungen am Ende der Herbstsession.

Bei der Untervermietung von Räumlichkeiten sollen Vermieterinnen und Vermieter neu explizit schriftlich Untervermietungen zustimmen müssen. Zudem sollen die Vermieter in Zukunft ein ausserordentliches Kündigungsrecht erhalten, wenn der Mieter die Voraussetzungen für die Untermiete nicht einhält.

Neu soll der Vermieter die Untermiete auch verweigern können, wenn eine mehr als zweijährige Dauer dieser Untervermietung geplant ist. Dieser Vorlage stimmte der Ständerat mit 25 zu elf Stimmen zu. Sie geht zurück auf eine parlamentarische Initiative des ehemaligen Zürcher SVP-Nationalrats Hans Egloff, des Präsidenten des Hauseigentümerverbands der Schweiz (HEV).

Er argumentierte, Untervermietungen seien eigentlich für Fälle gedacht, in denen jemand das Zuhause übergangsweise verlasse. Dies etwa, weil er oder sie ins Ausland gehe und danach wieder nach Hause zurückkehren wolle.

Die RK-N begründete die Änderungen auch mit den um sich greifenden Untervermietungen für die Wohnungsvermietungsplattform Airbnb. Vor allem in Städten würden günstige Altbauwohnungen vielfach zu Mietzinsen untervermietet, die beträchtlich über dem vom Hauptmieter bezahlten Mietzins liegen. Manchmal würden Mietobjekte zu haarsträubenden Preisen an mehrere Untermieter weitervermietet.

Links-grüne Minderheit ohne Chance

Mit 29 zu elf Stimmen bei zwei Enthaltungen hiess der Ständerat die Vorlage zum Eigenbedarf bei Mietwohnungen gut.

Konkret soll neu eine Kündigung der Mieträumlichkeiten nicht mehr bei einem "dringenden" Eigenbedarf des Besitzers möglich sein, sondern wenn der Eigentümer "einen bei objektiver Beurteilung bedeutenden und aktuellen Eigenbedarf" geltend machen kann. Die Befürworter dieser Änderung erhoffen sich davon eine Beschleunigung von Verfahren bei Streitigkeiten.

Auch diese Vorlage stammt von der RK-N und geht auf eine parlamentarische Initiative des ehemaligen Tessiner FDP-Nationalrats Giovanni Merlini zurück. Wie schon im März im Nationalrat stimmte eine links-grüne Minderheit auch im Ständerat gegen die beiden Änderungen respektive wollte nicht eintreten.

Diese Minderheit findet, die Position der Mietenden bei der Untermiete und der Kündigung wegen Eigenbedarf werde einseitig geschwächt. Der Genfer SP-Ständerat Carlo Sommaruga, Präsident des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands, sprach von einer "Salamitaktik" der Eigentümer, welche die Vorstösse für Änderungen des Mietrechts vervielfachten.

Auch Formvorschriften gelockert

Der Ständerat hiess im Weiteren zwei Anpassungen des Obligationenrechts zu Formvorschriften im Mietrecht gut. So soll in Zukunft für die Mitteilung einer Zinserhöhung eine auf mechanischem Weg nachgebildete Unterschrift auf dem offiziellen Formular ausreichen.

Zudem soll für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen, die in einer Vereinbarung über gestaffelte Mietzinse vorgesehen sind, künftig die schriftliche Form genügen. Bisher muss dafür ein amtliches Formular verwendet werden.

Auch diese Vorlage wurde von der Rechtskommission des Nationalrats (RK-N) ausarbeitet. Bei der Mitteilung einer Mietzinserhöhung hielt das Bundesgericht 2003 fest, dieses Formular müsse handschriftlich unterzeichnet sein. Eine Nachbildung sei nur unter bestimmten Bedingungen zulässig.

Auch diese Vorlage muss noch in die Schlussabstimmungen. Sie geht zurück auf Parlamentarische Initiativen von Nationalrat Olivier Feller (FDP/VD) und alt Nationalrat Karl Vogler (Mitte/OW), welche die Kommission in einem Gesetzesprojekt vereinte.

Die RK-N argumentierte, die Änderung würde für institutionelle Vermieter wie etwa Pensionskassen den Verwaltungsaufwand reduzieren. Die Rechte der Mieterinnen und Mieter würden nicht eingeschränkt.