SubmittedText

Der Bundesrat wird beauftragt, eine Reihe von Massnahmen für ein Moratorium für Mietzinserhöhungen vorzuschlagen oder zu ergreifen, die auf den nachstehenden Grundsätzen beruhen:

a. Das Moratorium soll gelten, bis eine automatische Kontrolle des maximal zulässigen Ertrags umgesetzt ist.

b. Die Vermieterin oder der Vermieter kann die Aufhebung des Moratoriums beantragen, wenn sie oder er nachweisen kann, dass die geplante Mietzinserhöhung nicht zu einem missbräuchlichen Ertrag nach Artikel 269 des Obligationenrechts führt.

c. Es besteht die Möglichkeit, dass das Moratorium für gewisse Wohnungskategorien wie Luxuswohnungen nicht gilt.

FederalCouncilResponseText

Gemäss Artikel 269a Buchstabe b OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. So stellen beispielsweise höhere Hypothekarzinse eine solche Kostensteigerung dar: Eine Erhöhung des mietrechtlichen Referenzzinssatzes begründet daher grundsätzlich einen Anspruch auf eine Mietzinserhöhung. Dies jedoch nur sofern der geltende Mietzins auf einem tieferen Referenzzinssatz beruht. Die Mieterschaft kann ihrerseits bei einer Senkung des Referenzzinssatzes eine Mietzinsanpassung geltend machen.

Aufgrund von Artikel 269d Absatz 1 OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen. Das mit der Motion vorgeschlagene Moratorium für Mietzinserhöhungen würde diesen gesetzlichen Regeln für die Mietzinsgestaltung widersprechen. Infolgedessen könnte dieses Instrument nicht durch den Bundesrat eingeführt werden, sondern es wäre ein entsprechender Gesetzeserlass des Parlaments erforderlich.

Eine solche Einschränkung für Mietzinserhöhungen ist indessen nicht indiziert, denn die damit beabsichtigte Vermeidung übermässiger Mietzinserträge kann bereits im geltenden Mietrecht erreicht werden. So kann die Mieterschaft bei der Anfechtung einer Mietzinserhöhung geltend machen, dass die angezeigte Anpassung einen missbräuchlichen Ertrag zur Folge hätte. Wird im anschliessenden Schlichtungsverfahren keine einvernehmliche Lösung gefunden, so trifft die Prozessfortführungslast nicht die Mieterschaft, sondern die vermietende Partei, denn gemäss Artikel 209 Absatz 1 Buchstabe a der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO) ist die Klagebewilligung dem Vermieter zu erteilen, wenn es bei der Anfechtung einer Mietzinserhöhung zu keiner Einigung kommt.

Die mit dem vorgeschlagenen Moratorium verbundenen Modalitäten hätten dagegen zur Folge, dass im Einzelfall für jede noch so kleine und für sich genommen einfach nachvollziehbare Mietzinserhöhung zusätzlich eine Ertragsberechnung vorgelegt und beurteilt werden müsste. Dies würde für beide Parteien einen beträchtlichen Mehraufwand bedeuten und könnte dazu führen, dass beispielsweise auf wertvermehrende Verbesserungen verzichtet wird, weil ungewiss ist, ob die damit verbundene Mehrleistung auf den Mietzins überwälzt werden kann. Dadurch könnten sich insbesondere auch energetische Sanierungen von Mietliegenschaften verzögern, was den Zielen der Energiestrategie 2050 zuwiderlaufen würde.

Schliesslich würde die Vorgabe, dass das Moratorium bis zur Einführung einer automatischen Renditeüberprüfung gelten soll, die Einführung einer amtlichen Mietzinskontrolle voraussetzen. Eine solche hat das Parlament erst in der Wintersession 2022 abgelehnt.