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Auf dem schweizerischen Immobilienmarkt zeichnet sich vor allem in den Städten und Ballungsgebieten eine heikle Situation bezüglich der Mietpreise ab. Die Mieten werden heute bei einer Hypothekarzinserhöhung in der Regel durch die Vermieter in kurzer Zeit angepasst. Bei einer Senkung der Hypothekarzinsen hingegen muss der Mieter eine Mietzinsreduktion beantragen. Dieses System ist für die Mieter nicht gerecht, umso mehr, als gerade junge Familien immer mehr unter den hohen Mieten in den Städten und Agglomerationen leiden und sich den Wohnraum vielfach kaum mehr leisten können. Deshalb wird der Bundesrat um die Beantwortung der folgenden Fragen ersucht:

1. Gibt es ein System in einem anderen Land, wo eine Anpassung des Hypothekarzinses eine direkte Auswirkung auf den Mietpreis hat?

2. Besteht für den Bundesrat ebenfalls die Notwendigkeit, die Vermieter dazu zu verpflichten, Hypothekarzinssenkungen innert einer nützlichen Frist an die Mieter weiterzugeben? Wenn ja, wie würde er diese Pflicht der Vermieter einfach und unbürokratisch umsetzen, und welche Kosten würde dies verursachen?

3. Wenn nein, welche Alternativen sieht er, um die bestehende nachteilige Situation für die Mieter zu beheben?

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Die mietrechtlichen Regeln des Obligationenrechts (OR) erlauben es der Vermieterschaft, bei Kostensteigerungen den Mietzins auf den nächstmöglichen Termin zu erhöhen. Umgekehrt sind gemäss Artikel 13 Absatz 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) die Mietzinse bei Hypothekarzinssenkungen entsprechend herabzusetzen. In beiden Fällen liegt es am Mieter, seine Ansprüche vor der Schlichtungsbehörde und allenfalls später vor Gericht geltend zu machen, sofern hinsichtlich der Mietzinsanpassung keine Einigung erzielt werden kann. Das heutige System ist für den Mieter an sich praktikabel, da der Informationsfluss gewährleistet und der Aufwand relativ begrenzt ist. So wird der Referenzzinssatz vierteljährlich öffentlich bekanntgegeben und dabei auf allfällige Anpassungsansprüche hingewiesen. Ferner kann der Mieter jederzeit ein schriftliches Herabsetzungsbegehren stellen. Schliesslich ist das Verfahren bei der Schlichtungsbehörde kostenlos. Allerdings ist auch festzuhalten, dass der Mieter dem Vermieter faktisch oft nicht in einer gleichwertigen Vertragsposition gegenübersteht. Namentlich wenn er auf das Verbleiben in der gemieteten Wohnung angewiesen ist, kann er unter Umständen Hemmungen haben, seine Senkungsansprüche geltend zu machen, weil er eine negative Reaktion des Vermieters befürchtet.

1. Die Schweiz ist das einzige Land in Europa mit direkter Koppelung der Mietzinse an den Hypothekarzinssatz. Andere Länder wie beispielsweise Deutschland, die früher eine vergleichbare Regelung kannten, haben die Bestimmungen betreffend Mietzinsgestaltung wieder geändert.

2. Bereits nach geltendem Recht ist der Vermieter zur Weitergabe von Hypothekarzinssenkungen verpflichtet. Jedoch muss der Mieter selber aktiv werden und den Herabsetzungsanspruch vor der zuständigen Schlichtungsbehörde geltend machen, sofern der Vermieter den Mietzins nicht von sich aus anpasst. Diese Notwendigkeit zur Durchsetzung auf dem Rechtsweg würde entfallen, wenn sich der Mietzins gestützt auf einen gesetzlichen Mechanismus automatisch anpassen würde. Da für die Mietzinsfestlegung neben dem Hypothekarzinssatz noch mehrere weitere Kostenfaktoren massgebend sind, wäre eine solche Lösung eine zusätzliche Anforderung für die Vermieter, die nicht isoliert diskutiert, sondern im Kontext einer umfassenderen Mietrechtsrevision geprüft werden müsste. Auch ein System der behördlichen Mietpreiskontrolle oder Mietzinsüberwachung, wie sie im Schweizer Mietrecht bis 1970 Geltung hatte, zieht der Bundesrat im Bereich des Privatrechts nicht in Betracht. Dieses würde zu einem unverhältnismässig grossen Verwaltungsaufwand führen.

3. Um die Position der Mieter zu verbessern, wäre eine Anpassung des OR nötig. So wäre es beispielsweise theoretisch möglich, eine rückwirkende Geltendmachung des Herabsetzungsanspruchs des Vermieters vorzusehen. Wäre eine solche möglich, hätte ein Vermieter, der die Senkung nicht von sich aus vornimmt, das Risiko zu tragen, die Differenz nachträglich für eine längere Zeitdauer zurückzahlen zu müssen. Ein solches Instrument könnte durch eine Verzinsungspflicht noch verstärkt werden. Der Vermieter hätte einen Anreiz, solche Nachteile zu vermeiden, und würde die Mietzinsanpassung von sich aus vornehmen. Ein anderer denkbarer Anknüpfungspunkt wäre die Möglichkeit, dass nicht wie bisher der Mieter, sondern der Vermieter die Schlichtungsbehörde anrufen muss, wenn eine angekündigte Mietzinserhöhung nicht akzeptiert wird.

Aufgrund der bestehenden Informations- und Verfahrensrechte der Mieter erachtet der Bundesrat derartige Anpassungen indessen nicht als opportun.

Antwort des Bundesrates.