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Der Bundesrat will die energetische Gebäudesanierung fördern. Weiss er aber, welche Schwierigkeiten Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer erwarten?

Geben wir ein Beispiel: Die Fenster sind im Sonderrecht. Jede Eigentümerin, jeder Eigentümer kann frei entscheiden, ob sie oder er die Fenster auswechseln will. Wenn in einer Liegenschaft neun von zehn Parteien die Fenster wechseln, kann die zehnte Partei Energie sparen, ohne jegliche Investition vorgenommen zu haben.

Die Vorschriften zum Stockwerkeigentum sehen vor, dass Erneuerungsarbeiten, die die Liegenschaft verbessern, von mindestens der Hälfte der Parteien, die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt ist, beschlossen werden müssen. Dies ist richtig so, weil so ein Gleichgewicht zwischen Parteien mit kleinen Einheiten und Parteien mit grossen Einheiten hergestellt wird. Es gibt aber Stockwerkeigentum, wo für solche Arbeiten eine Mehrheit von 75 Prozent der Wertquoten gefordert wird. Damit erhalten die Parteien mit grossen Einheiten praktisch ein Vetorecht. Weil die energetische Gebäudesanierung als Verbesserung der Liegenschaft gilt, kann in einem Stockwerkeigentum mit ein paar Parteien, die grosse Einheiten haben und gegen eine energetische Gebäudesanierung sind, kaum ein Beschluss gefasst werden.

Darum stelle ich dem Bundesrat folgende Fragen:

1. Ist sich der Bundesrat dieser Probleme bewusst?

2. Ist es denkbar, das Gesetz so zu ändern, dass Bürgerinnen und Bürger, die energetische Gebäudesanierungen vornehmen lassen wollen, nicht benachteiligt werden? Ist es beispielsweise denkbar, Artikel 647c des Zivilgesetzbuches so zu ändern, dass die energetischen Gebäudesanierungen als notwendige Erneuerungsarbeiten gelten?

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Es liegt in der Natur des Stockwerkeigentums als gemeinschaftliches Eigentum, dass die Beschlussfassung erschwert sein kann: Es stehen sich oftmals unterschiedliche Vorstellungen und Interessen gegenüber, zwischen denen der Ausgleich gesucht werden muss. Auf der einen Seite ist es möglich, dass einzelne Eigentümer ganze Vorhaben blockieren können. Auf der anderen Seite bedarf der einzelne Eigentümer auch eines gewissen Schutzes vor weiter reichenden Massnahmen, die er ohne seine Zustimmung mittragen und mitfinanzieren müsste.

Energetische Sanierungen können eine Vielzahl von verschiedenartigen Massnahmen von unterschiedlicher Tragweite und mit unterschiedlichen Kostenfolgen umfassen. Das Gesetz kann nicht für jede von ihnen eine massgeschneiderte Lösung vorsehen. Das geltende Recht enthält eine differenzierte, ausgewogene und der Tragweite der verschiedenen Massnahmen angemessene Regelung der Beschlussfassung. Soweit diese Bestimmungen es nicht ausschliessen, können die Stockwerkeigentümer die gesetzliche Zuständigkeitsordnung im Begründungsakt oder mit einem einstimmigen Beschluss abändern.

Die Fragen beantwortet der Bundesrat im Detail wie folgt:

1. Der Bundesrat ist sich der Problematik bewusst. Beim Stockwerkeigentum gelten gemäss Artikel 712g Absatz 1 des Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) für bauliche Massnahmen die Bestimmungen über das Miteigentum. Bei energetischen Sanierungen findet Artikel 647d Absatz 1 ZGB Anwendung. Dieser besagt, dass Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwecken, der Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer bedürfen, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt. Gemäss Basler Kommentar, BSK-ZGB II, Christoph Brunner / Jürg Wichtermann, Artikel 647d N 3 handelt es sich im Vergleich zu anderen Rechtsordnungen um eine veränderungs- und modernisierungsfreundliche Regelung, da eine mit Kosten verbundene Umgestaltung der Sache auch gegen den Willen eines Miteigentümers (bzw. Stockwerkeigentümers) möglich ist.

2. Bei einer Änderung von Artikel 647d Absatz 1 ZGB könnte der Passus "die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt" gestrichen werden. Gemäss BSK-ZGB II, Christoph Brunner / Jürg Wichtermann, Artikel 647d N 9f. kann das im Gesetz vorgesehene qualifizierte Mehr für die Beschlussfassung abgeändert werden. Dies ist möglich gegen unten (bis zur einfachen Mehrheit nach Köpfen) wie auch gegen oben, wobei dort umstritten zu sein scheint, ob auch Einstimmigkeit vereinbart werden darf. Diese Möglichkeit ist in Artikel 712g festgehalten. Eine Änderung wird als nicht notwendig erachtet. Auch eine Unterstellung energetischer Sanierungsmassnahmen unter Artikel 647c ZGB würde nicht alle Probleme lösen. Gegen den Willen von Eigentümern, die aufgrund ihrer Wertquote einen erheblichen Teil der Kosten zu tragen hätten, lassen sich Sanierungen in der Praxis kaum durchsetzen.

Antwort des Bundesrates.