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Le Conseil fédéral veut favoriser les assainissements énergétiques, mais est-il au courant des difficultés rencontrées par les PPE ?

Prenons un exemple : les fenêtres étant considérées comme des "partie privée", chaque copropriétaire a le choix de les changer ou non ; mais dans le cas d'un immeuble, si neuf personnes sur dix le font, celui qui n'a rien fait bénéficiera des économies d'énergie sans aucun investissement.

Le droit qui régit les PPE prévoit que les travaux d'amélioration doivent être approuvés par au moins 50 % des copropriétaires et qu'ils représentent au moins 50 % des parts de copropriétés (surface), ce qui est juste, car cela amène un équilibre entre petits et grands copropriétaires. Par contre, certaines PPE ont poussé le raisonnement plus loin et ont monté la majorité requise pour cette catégorie de travaux à 75 % des parts de copropriété, ce qui donne un quasi droit de veto aux grands copropriétaires. Les travaux d'assainissement énergétiques étant considérés comme amélioration, la décision devient impossible à obtenir si la PPE compte quelques grands copropriétaires opposés aux travaux.

Cela m'amène à poser les questions suivantes au Conseil fédéral :

1. Le Conseil fédéral est-il conscient de ces problèmes ?

2. Est-il envisageable de modifier la loi pour ne pas pénaliser les citoyens qui veulent faire des assainissements énergétiques, par exemple en modifiant l'article 647c du Code civil pour que ces assainissements énergétiques soient considérés comme nécessaires ?

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Il peut être plus difficile de prendre des décisions dans une propriété par étages du fait même de la nature collective de ce type de propriété. Les points de vue et les intérêts s'opposent souvent et il s'agit de chercher à atteindre un équilibre entre les parties. Un propriétaire individuel a la possibilité, d'une part, de bloquer l'ensemble d'un projet, mais il a, d'autre part, aussi besoin d'une certaine protection contre des mesures importantes qu'il devrait supporter et cofinancer sans son accord.

Les rénovations énergétiques peuvent englober une multitude de mesures dont la portée et les conséquences financières diffèrent largement. La loi ne peut pas prévoir une solution adaptée pour chaque mesure. En matière de prise de décisions, le droit en vigueur établit une réglementation différenciée, équilibrée et ciblée en fonction de la portée des différentes mesures. Les copropriétaires peuvent modifier le règlement légal des compétences dans l'acte constitutif ou par une décision prise à l'unanimité, pour autant que les dispositions ne l'excluent pas.

Le Conseil fédéral répond comme suit aux questions posées :

1. Le Conseil fédéral est conscient de la problématique soulevée par l'auteur de la question. Pour la propriété par étage, selon l'art. 712g, al. 1, du Code civil (CC ; RS 210), les règles de la copropriété s'appliquent aux travaux de construction. En cas de rénovations énergétiques, l'art. 647d, al. 1, CC s'applique. Cet article stipule que les travaux de réfection et de transformation destinés à augmenter la valeur de la chose ou à améliorer son rendement ou son utilité sont décidés à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose. Selon Christoph Brunner et Jürg Wichtermann (in : "Basler Kommentar", BSK-ZGB II-Artikel 647d N 3), si on la compare avec d'autres ordres juridiques, il s'agit là d'une réglementation moderne et favorable au changement puisque la transformation d'un objet, qui implique des frais, est également possible contre l'avis de l'un des copropriétaires ou de l'un des membres d'une PPE.

2. En cas de changement de l'art. 647d, al. 1, CC, la mention "représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose" pourrait être supprimée. Selon Christoph Brunner et Jürg Wichtermann (in : BSK-ZGB II Artikel 647d N 9f.), la majorité qualifiée prévue par la loi pour valider une décision peut être modifiée. Elle peut être assouplie (jusqu'à la majorité simple, en fonction du nombre de voix), ou durcie, mais il semble que dans ce cas la question de l'unanimité soit controversée. Cette possibilité est énoncée à l'article 712g. Une modification n'est pas jugée nécessaire. L'assujettissement des mesures de rénovation énergétique à l'article 647c CC ne résoudrait pas tous les problèmes. Dans la pratique, ces mesures ont peu de chance d'aboutir contre la volonté de propriétaires qui devraient assumer une part importante des coûts en raison de leur quote-part.

Réponse du Conseil fédéral.