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Crowdhouse est une entreprise de technologie financière dans le secteur immobilier sise à Zurich et fondée il y a trois ans. Pour un investissement de 100 000 francs au minimum, le client peut devenir un copropriétaire inscrit au registre foncier d'un bien immobilier de rendement. L'entreprise dit gérer un volume de transactions de 550 millions de francs. Sur son site Internet, elle promet un taux de rendement de capitaux propres élevé, de 6,62 % en moyenne pour 2017.

Le Conseil fédéral est prié de répondre aux questions suivantes :

1. Crowdhouse est-elle conforme à la loi sur les placements collectifs ? Qui s'en assure ?

2. L'inscription d'une personne au registre foncier doit toujours se faire dans le respect de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger. Dans le cas des modèles de copropriété, des dizaines de personnes peuvent être inscrites comme propriétaires d'un même bien. Comment garantir que les services du registre foncier sont en mesure d'effectuer toutes ces vérifications ? Comment la Confédération s'assure-t-elle que toutes les inscriptions sont conformes à la loi fédérale ?

3. Crowdhouse est aussi soumise à la loi fédérale concernant la lutte contre le blanchiment d'argent et le financement du terrorisme. Comment s'assurer que Crowdhouse est soumise à cette loi et qu'elle doive la respecter ?

4. Crowdhouse annonce un taux de rendement de capitaux propres de 6,62 % en moyenne pour 2017. L'article 269 CO considère qu'un loyer est abusif lorsqu'il permet d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'il résulte d'un prix d'achat manifestement exagéré. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral relative à cet article, le taux de rendement des capitaux propres ne doit pas dépasser de plus de 0,5 % le taux d'intérêt hypothécaire de référence. Le taux de rendement net devrait donc être de 2 % aujourd'hui. Le taux annoncé par Crowdhouse ne semble dès lors pas conforme au droit. Le Conseil fédéral est prié de rendre un avis détaillé sur ce point.

5. Le Conseil fédéral estime-t-il que ces modèles d'affaires entièrement nouveaux devraient faire l'objet d'une réglementation ou de mesures ? Si non, pourquoi ? Si oui, en quoi consisteraient cette réglementation ou ces mesures ?

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1. Les placements collectifs sont des apports constitués par des investisseurs pour être administrés en commun par des tiers pour le compte de ces investisseurs. La loi sur les placements collectifs (LPCC) peut s'appliquer sur différents points aux plateformes d'investissement collectif. Sont notamment soumis à la LPCC les placements collectifs, en l'occurrence dans des biens immobiliers, et non les investissements directs dans de tels biens. La LPCC n'est ainsi pas applicable si les acquéreurs achètent, par l'intermédiaire d'une plateforme, des parts de copropriété d'un immeuble inscrites directement à leur nom au registre foncier et qu'ils deviennent directement copropriétaires de l'immeuble avec les autres acquéreurs. Chargée de faire respecter le droit des marchés financiers, l'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) vérifie, sur la base d'informations concrètes, si certains acteurs des marchés financiers n'exercent pas leur activité sans disposer de l'autorisation requise. Si nécessaire, elle garantit le rétablissement de l'ordre légal. L'entreprise Crowdhouse AG ne dispose pas d'une autorisation de la FINMA.

2. La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) limite l'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger et, dans certains cas, prescrit pour celle-ci une autorisation de l'autorité cantonale compétente. L'application de la LFAIE incombe ainsi en premier lieu au canton dans lequel l'immeuble se situe. En cas d'acte juridique soumis au régime de l'autorisation, le transfert avec ou sans mutation au registre foncier (par ex. transfert d'actions) ne peut pas être effectué sans autorisation. Si, au terme d'un examen sommaire, le bureau du registre foncier ne peut exclure qu'il s'agisse d'un acte juridique soumis au régime de l'autorisation, il renvoie l'acquéreur à l'autorité cantonale compétente en matière d'autorisation. Cela peut notamment être le cas pour les modèles de copropriétés décrits.

3. Les intermédiaires financiers sont assujettis à la loi sur le blanchiment d'argent (LBA). Outre les instituts surveillés par la FINMA, sont considérées comme tels les personnes qui, à titre professionnel, acceptent, gardent en dépôt ou aident à placer ou à transférer des valeurs patrimoniales appartenant à des tiers. Si des fonds transitent par les comptes d'exploitants de plateformes de financement participatif, l'activité de ces exploitants est en règle générale soumise à la LBA, étant donné que ceux-ci fournissent, en cas d'activité exercée à titre professionnel, une prestation soumise à autorisation dans le domaine du trafic des paiements. En revanche, l'activité des exploitants précités n'est pas soumise à la LBA si ces derniers agissent en tant que simples intermédiaires. Dans le cadre de la surveillance qu'elle exerce, la FINMA a pour tâche de déterminer si l'entreprise Crowdhouse AG est un intermédiaire financier au sens de la LBA.

4. Le Conseil fédéral a déjà eu l'occasion de faire part de son avis sur ce point dans le cadre de l'interpellation Hardegger (17.4005 "Achats d'immeubles locatifs par le biais du financement participatif. Rendement approprié"). Le rendement servant au calcul du taux de rendement maximum autorisé dépend de divers critères (par ex. âge de l'immeuble). La formule permettant de déterminer le taux de rendement maximum autorisé repose sur le taux d'intérêt de référence établi pour les hypothèques. Il est possible d'ajouter 0,5 point de pourcentage s'il s'agit du rendement net et 2 points de pourcentage au plus s'il s'agit du rendement brut. Si un locataire a des motifs raisonnables de soupçonner que le loyer est abusif, il peut saisir l'autorité de conciliation, puis le tribunal. Le Conseil fédéral part du principe que les autorités de conciliation et les tribunaux civils déclarent abusifs les loyers qui procurent aux bailleurs un rendement excédant le cadre légal.

5. Le Conseil fédéral suit de près l'évolution des modèles d'affaires dans le domaine de la technologie financière (FinTech) et a déjà procédé à de premières modifications de la réglementation. En août 2017, un espace d'innovation (bac à sable ou "sandbox") a ainsi été créé pour les entreprises FinTech, permettant à ces dernières d'accepter des dépôts du public jusqu'à concurrence de 1 million de francs sans autorisation, afin de tester un modèle d'affaires. En outre, le Parlement a adopté en juin 2018 des règles relatives à l'octroi d'une nouvelle licence aux entreprises FinTech notamment. Ces règles entreront en vigueur en janvier 2019 et permettront de réduire les obstacles qui empêchent les entreprises précitées d'accéder au marché, tout en renforçant la compétitivité de la place financière suisse. Les dispositions de la législation sur le blanchiment d'argent n'ont pas été assouplies pour autant et devront également être intégralement respectées par les entreprises FinTech. Enfin, un groupe de travail de la Confédération examine à l'heure actuelle, sous la direction du Secrétariat d'État aux questions financières internationales et en collaboration avec la FINMA et l'Office fédéral de la justice, le cadre juridique relatif aux applications basées sur la technologie des chaînes de blocs spécifiques au secteur financier. L'analyse portera notamment sur de nouveaux modèles d'affaires basés sur la chaîne de blocs, la qualification juridique de ces modèles et les éventuelles mesures à prendre. Dans le cadre de cet examen, le groupe de travail se penchera également sur diverses questions relevant de la LPCC. Il soumettra son rapport au Conseil fédéral d'ici à la fin de l'année.

Réponse du Conseil fédéral.