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L'Office fédéral du logement a annoncé le 1er juin 2015 une baisse du taux de référence pour le calcul des loyers de 2 % à 1,75 % annonçant simultanément le droit à une baisse de 2,91 %. La baisse des loyers de 2,91 % est fondée sur l'article 13 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF), qui fixe la corrélation entre baisse du taux de référence et baisse du taux fixée à l'article 13 OBLF. Toutefois, la réduction de loyer fixée par l'OBLF est calculée selon un modèle économique développé à la fin des années 1980. Ce modèle repose sur la réalité du marché immobilier et sur des enquêtes économiques quant à la structure du financement des immeubles d'habitation et donc quant à l'affectation économique moyenne du loyer encaissé par les bailleurs.

De ce modèle économique il découle que le loyer est affecté pour 70 % à la couverture des frais financiers et du rendement de l'investissement et pour 30 % aux autres coûts. La part de 70 % du loyer destinée au rendement et aux frais financiers se répartit pour 60 %, soit 42 % du loyer total, à la couverture des frais hypothécaires et pour 40 %, soit 28 % du loyer total au rendement des fonds propres.

La baisse de 0,25 % du taux de référence de 2 % à 1,75 % constitue une baisse moyenne des charges hypothécaires de 12,5 % (0,25 %/2 %). Une baisse de 12,5 % des charges hypothécaires sur la part de 42 % du loyer destinée à couvrir les frais hypothécaires entraîne une baisse de loyer de 5,25 % et non de 2,91 % comme prévu par l'OBLF. L'OBLF fait donc perdre aux locataires une part de baisse du loyer de 2,34 % et enrichit d'autant les bailleurs.

Dans ce contexte, je pose les questions suivantes au Conseil fédéral :

1. Est-il exact que l'OBLF repose sur le modèle économique évoqué fondé sur la réalité économique du marché immobilier qui veut que 28 % du loyer sont destinés à couvrir le rendement des fonds propres ?

2. Est-il exact que selon le modèle économique sous-jacent, la baisse du taux de référence de 2 % à 1,75 % devrait aboutir à une baisse des loyers de 5,25 % ?

3. Pourquoi le DEFR, pourtant parfaitement conscient de cette situation, n'a pas agi spontanément et proposé une rectification de l'OBLF ?

4. Le DEFR a-t-il développé un nouveau modèle économique qui n'aurait pas été communiqué publiquement, pour justifier l'inaction ?

5. Le Conseil fédéral entend-il respecter les droits économiques des locataires et procéder à une modification de l'OBLF ?

FederalCouncilResponseText

L'auteur de l'interpellation relève à juste titre à la question 1 que le modèle qu'il décrit (modèle de loyers de l'Office fédéral du logement) sert de base à l'article 13 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF). Ce modèle, il est vrai, prévoit l'affectation de 28 % des loyers perçus à la couverture du rendement des fonds propres. Il a été mis au point à la fin des années 1980 pour régler l'incidence d'une modification du taux de référence sur les loyers et n'a jamais été adapté par la suite.

Comme le terme "modèle" le laisse entendre, il ne s'agit pas d'un reflet précis de la réalité, ce qui répond aussi à la volonté de faciliter et de simplifier le calcul des modifications de loyers consécutives à une variation du taux de référence. Le but est de neutraliser le rôle des contingences découlant des variantes de financement individuelles.

L'art. 13, al. 1, OBLF prévoit un taux de conversion de 3 % pour des taux hypothécaires (remplacés par le taux hypothécaire de référence applicable aux contrats de bail depuis 2008) inférieurs à 5 % ; autrement dit le loyer peut être relevé de 3 %. Le taux de conversion applicable est de 2,5 % si les taux de référence se situent entre 5 et 6 % et de 2 % si les taux de référence sont supérieurs à 6 %. En cas de baisse, le taux d'intérêt est adapté, conformément à la pratique, de façon que le montant en francs soit égal à celui qui résulterait d'une hausse : ainsi, lorsque le taux de référence diminue d'un quart de point de pourcentage et qu'il est inférieur à 5 %, les locataires peuvent demander une réduction de leur loyer de 2,91 %.

Au moment où le modèle a été mis au point, il paraissait improbable que le taux de référence descende à un niveau aussi faible que celui qu'il affiche aujourd'hui. À l'époque, les taux hypothécaires évoluaient en effet dans une fourchette de 4 à 6 %. C'est aussi la raison pour laquelle le système n'a été doté que de trois paliers, et non davantage. Ce système a pour effet de modérer les hausses et les baisses, ce qui est foncièrement souhaitable. Par ailleurs, on ne peut pas dire que la règle fixée à l'article 13 OBLF avantage exclusivement bailleurs ou locataires. En fonction des circonstances (baisse ou hausse du taux de référence et date de la signature du contrat), les taux applicables aujourd'hui profitent davantage aux bailleurs ou, au contraire, aux locataires.

Comme le relève l'auteur de l'interpellation à la question 2, le modèle évoqué entraînerait effectivement une baisse de 5,25 % si le taux de référence passait de 2 à 1,75 % (selon le droit en vigueur, la réduction maximale est cependant de 2,91 %, comme indiqué).

Si les taux de conversion étaient adaptés en conséquence, la fourchette dans laquelle se trouve le taux de référence actuellement permettrait certes de demander une baisse de loyer plus importante en cas de diminution du taux de référence, mais elle autoriserait aussi une augmentation plus marquée des loyers dans le cas contraire. Les loyers auraient dès lors tendance à fluctuer davantage. En outre, une adaptation des taux de conversion nécessiterait la mise en place de règles transitoires complexes.

Il convient d'indiquer en réponse à la question 3 que, jusqu'ici, il était supposé d'une manière générale que les taux d'intérêt se stabiliseraient. Pour cette raison et du fait que ni les bailleurs ni les locataires ne sont exclusivement avantagés ou pénalisés à moyen ou long terme, aucun nouveau modèle n'a été envisagé. À ce jour, plusieurs taux hypothécaires, surtout pour de longues durées, sont légèrement repartis à la hausse. Dès lors, une augmentation du taux de référence à moyen terme est plus probable qu'une nouvelle baisse, même si cette éventualité ne saurait être exclue. Comme le potentiel de hausse apparaît d'une manière générale nettement plus élevé que celui d'une baisse supplémentaire, une augmentation des taux de conversion concourrait à désavantager les locataires.

La réponse à la question 4 est la même : aucun nouveau modèle n'a été élaboré jusqu'ici, autrement dit aucune adaptation du modèle actuel n'est envisagée pour le moment. Cependant, le Conseil fédéral a déjà évoqué maintes fois la problématique générale du couplage des loyers et du taux de référence. Aussi a-t-il proposé à plusieurs reprises d'abolir ce couplage pour indexer les loyers sur le renchérissement, ce que le Parlement a rejeté (voir notamment le message du Conseil fédéral du 12 décembre 2008, FF 2009 311 et 357).

En résumé, on retiendra que de bons arguments plaident en faveur d'un maintien des taux de conversion en vigueur, même si celui applicable au niveau actuel du taux de référence s'écarte du taux mathématique. Le Conseil fédéral continue de suivre l'évolution des taux.

Réponse du Conseil fédéral.