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Die Hypothekarschulden in der Schweiz belaufen sich gesamthaft auf ungefähr 870 Milliarden, im Tessin auf etwa 45 Milliarden Franken.

In den letzten Jahren haben viele Familien von variablen zu festen Zinssätzen gewechselt. Da die Zinssätze gesunken sind, wollen viele Kundinnen und Kunden ihre in der Vergangenheit aufgenommenen Hypotheken zurückzahlen und zu den tieferen Zinssätzen neue Darlehen aufnehmen. In solchen Fällen verlangen die Banken oft eine Vorfälligkeitsentschädigung, mit der Begründung, dass die Bank beim Abschluss der Hypothek den Betrag am Kapitalmarkt refinanziert habe und dafür einen Wiederanlagezins entrichten müsse. Zusätzlich berechnen sie eine Handelsmarge, die sie mit dem Insolvenzrisiko des Kunden sowie mit den Bearbeitungsgebühren für die Verwaltung der Hypothek begründen. Während die Vorfälligkeitsentschädigung zumindest theoretisch noch gerechtfertigt ist, ist die Gebühr definitiv fragwürdig, da sie aus mindestens zwei Gründen einen paradoxen Mechanismus enthält:

- Die Berechnung erfolgt nach dem Prinzip des "entgangenen Gewinns". Die Bank meint, sie könne der Kundin oder dem Kunden die ganze Marge, die diese oder dieser für die Restlaufzeit der Hypothek noch hätten zahlen müssen, berechnen. Tatsächlich verursacht die Kundin oder der Kunde der Bank aber keinerlei Zusatzkosten, da sie oder er ja die "Wiederanlage" bezahlt.

- Die Bank berechnet, zusätzlich zur Handelsmarge auf der "alten" Hypothek, den gleichen Betrag auch auf die neue. So kassiert sie also von einer Kundin oder einem Kunden zweimal eine Marge. Hätte diese Kundin oder dieser Kunde nur eine Hypothek aufgenommen, hätte sie oder er nur die Hälfte bezahlt! Diese Komponente kommt auch zum Tragen, wenn es sich um eine andere Bank handelt. Das Bankensystem kassiert also in jedem Fall das Doppelte dessen, was ihm logischerweise und wirtschaftlich gesehen zustehen würde.

In anderen Ländern, etwa in Italien, ist es möglich, eine Hypothek kostenlos von der alten Bank zu einer neuen zu transferieren, die günstigere Zinssätze und vorteilhaftere Bedingungen anbietet.

Ich stelle daher dem Bundesrat die folgenden Fragen:

1. Wie beurteilt er die Situation und die potenziellen Einsparungen für Wohneigentümerinnen und -eigentümer und damit für die Mieterinnen und Mieter, deren Mietzins eigentlich sinken sollte?

2. Ist er nicht der Ansicht, dass ein System eingeführt werden sollte, bei dem ein Wechsel der Hypothek ohne Bezahlung einer Entschädigung auf die Restlaufzeit erfolgen kann? Aus welchem Grund wird der Kundin oder dem Kunden auf eine beendete Dienstleistung eine Marge berechnet?

FederalCouncilResponseText

1. Für die Beurteilung der Rechte und Pflichten des Hypothekargebers und des Hypothekarnehmers ist der von beiden Parteien unterzeichnete Hypothekarvertrag massgeblich. Die darin enthaltenen Vertrags- und Geschäftsbedingungen fallen unter die vom Obligationenrecht gewährte Vertragsfreiheit.

Es ist in der Tat so, dass Festhypotheken einen grossen Anteil am gesamten Hypothekarvolumen in der Schweiz haben. Während der Tiefzinsphase der letzten Jahre hat sich zudem tendenziell die Nachfrage nach Hypotheken mit langen Laufzeiten akzentuiert. Eine Festhypothek, insbesondere mit langer Laufzeit, hat den Vorteil, dass die Kosten für den Kreditnehmer während der gesamten Laufzeit konstant bleiben und somit kalkulierbar sind. Gleichzeitig zahlt dieser eine Prämie für die Absicherung und bindet sich längerfristig. Eine frühzeitige Auflösung einer Festhypothek ist in den meisten Hypothekarverträgen grundsätzlich nicht vorgesehen, was bei sich verändernden Lebenssituationen zu Schwierigkeiten führen kann. So kann es sein, dass eine Hypothek frühzeitig aufgelöst werden muss, falls eine Übertragung auf eine neue Immobilie oder einen neuen Hypothekarnehmer nicht möglich ist. In solchen Fällen stellen die Hypothekargeber in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung sowie allenfalls administrative Aufwände in Rechnung.

Da keine Daten zu vorzeitig aufgelösten Hypothekarverträgen sowie zu den in diesen Fällen bezahlten Entschädigungen und Spesen vorhanden sind, kann keine Einschätzung zu Auswirkungen einer allfälligen Änderung dieser Praxis für Hauseigentümer und Mieter abgegeben werden. Es kann jedoch angefügt werden, dass das Zinsniveau heute bereits sehr tief und die Belastung für Kreditnehmer begrenzt ist. Aktuell müssen nur rund 10 Prozent des Hypothekarvolumens zu einem Zinssatz von 3 Prozent oder höher verzinst werden.

2. Während der Kunde bei einer variablen Hypothek dem Risiko eines Zinsanstieges ausgesetzt ist, überträgt er dieses Risiko bei einer Festhypothek der Bank. Dafür nimmt er in Kauf, dass er über die vereinbarte Zeitperiode nicht von sinkenden Zinsen profitieren wird. Mit der Vorfälligkeitsentschädigung schützen sich Banken vor Refinanzierungs- und Margenverlusten. Refinanzierungsverluste entstehen, wenn zum Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung die Bank die vorzeitig zurückgezahlten Gelder nicht zu dem ursprünglichen, sondern nur zum aktuellen, tieferen Marktzins wieder ausleihen kann. Der Margenverlust entstammt der Tatsache, dass Banken ihre Erträge erzielen, indem sie Einlagen zu tieferen Sätzen verzinsen als die auf Krediten erhobenen Zinssätze. Wird der Kredit vorzeitig zurückgezahlt, entgeht der Bank der Ertrag während der Restlaufzeit.

Wird nun den Kunden generell die Möglichkeit gegeben, Festhypotheken vorzeitig zu kündigen, müssen die Banken das zukünftige Verhalten der Kunden sowie Marktveränderungen in ihre Berechnungen einbeziehen. Dies würde zu höheren Kosten und damit zu höheren Zinsen für längerfristige Festhypotheken führen.

Grundsätzlich ist die Ausgestaltung von Festhypotheken (tiefe Zinsen in Kombination mit Vorfälligkeitsentschädigungen oder hohe Zinsen mit Verzicht auf die Entschädigung) den Anbietern überlassen. Solange der Wettbewerb zwischen den Anbietern spielt und die Bestimmungen in den Hypothekarverträgen transparent sind, ist ein regulatorischer Eingriff nicht zu rechtfertigen.

Antwort des Bundesrates.