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Chaque année, les propriétaires fonciers et les propriétaires immobiliers enregistrent des gains sans prestations se chiffrant en milliards grâce aux seules décisions prises en matière de planification ainsi qu'aux classements en zone à bâtir et aux augmentations du degré d'utilisation. La valeur du terrain et des biens immobiliers augmente également en raison des investissements dans l'infrastructure financés par les impôts (construction de routes, d'écoles, de parcs, raccordement aux transports publics, etc.). Non seulement les communes, mais aussi les CFF permettent aux propriétaires immobiliers de réaliser d'importants gains liés à l'infrastructure. Force est de constater que le secteur de l'immobilier est la branche la mieux subventionnée.

Les gains liés à la planification devront à l'avenir être réduits d'au moins 20 % (en tout cas) pour ce qui est des classements en zone à bâtir (montant qui serait déduit du futur impôt sur les gains immobiliers). Il n'existe rien de semblable pour les gains liés à l'infrastructure.

Ce contexte soulève les questions suivantes :

1. Selon le Conseil fédéral, quels sont les gains annuels liés à la planification réalisés grâce aux classements en zone à bâtir ou aux augmentations du degré d'utilisation ?

2. Selon lui, quels sont les gains annuels liés à l'infrastructure (augmentations de valeur du terrain et de l'immobilier) qui sont dus aux investissements effectués par les communes, les cantons, la Confédération et les CFF ?

3. Quelles mesures prévoit-il de prendre pour que les propriétaires fonciers et immobiliers soient tenus de contribuer aux gains liés à l'infrastructure ?

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1. Dans les cinq ans à compter de l'entrée en vigueur de la modification du 15 juin 2012 de la loi du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT ; RS 700), les cantons doivent établir une compensation équitable des avantages et inconvénients majeurs résultant des exigences de l'article 5 LAT (art. 38a al. 4 LAT) s'ils n'avaient pas encore légiféré en la matière. Par conséquent, le Conseil fédéral ne dispose pas d'informations suffisantes pour pouvoir estimer de manière fiable les gains annuels liés à la planification réalisés grâce aux classements en zone à bâtir ou aux augmentations du degré d'utilisation. Il part du principe que ces gains varient fortement. En améliorant la situation des données dans le domaine de la statistique des zones à bâtir, il devrait à l'avenir être plus facile de procéder rétrospectivement à des estimations grossières des gains liés à la planification réalisés grâce aux classements en zone à bâtir ou aux augmentations du degré d'utilisation.

2. Les investissements des pouvoirs publics peuvent, tout comme ceux de particuliers, faire apprécier mais aussi déprécier la valeur de terrains et d'immeubles de tiers, par exemple en raison d'une plus forte exposition au bruit. Or, le Conseil fédéral ne dispose pas de chiffres à ce sujet. Il est ici encore plus difficile de procéder à une estimation que pour les plus-values liées aux classements en zone à bâtir ou aux augmentations du degré d'utilisation. Les plus-values et les moins-values dues aux investissements ne concernent pas seulement les parcelles qui font l'objet de planification mais aussi leur environnement plus ou moins immédiat. Par conséquent, il est difficile d'établir quelles modifications de la valeur de parcelles sont dues aux investissements des pouvoirs publics.

3. Il existe déjà aujourd'hui des moyens pour faire contribuer des tiers aux coûts des infrastructures construites par les pouvoirs publics, par exemple les contributions d'équipement. Selon l'article 6 de la loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP ; RS 843), les frais de raccordement doivent être reportés entièrement ou en majeure partie sur les propriétaires fonciers ; par contre, il est perçu auprès de ces derniers des contributions équitables aux frais d'équipement général. Cette différence montre bien que plus les infrastructures déploient des effets à petite échelle, plus il est facile de répercuter leurs coûts sur les propriétaires fonciers. Il faut répondre à la question de savoir dans quelle mesure les augmentations de valeur de l'immobilier provoquées par des investissements cantonaux ou communaux peuvent être utilisées afin de financer des investissements de ce genre dans le cadre des prescriptions fédérales et dans les limites du droit cantonal. Les taxes et les charges de préférence fournissent les instruments juridiques requis. Aux niveaux cantonal et communal, l'impôt sur les gains immobiliers, l'impôt foncier et l'impôt sur la valeur locative prélèvent également une partie des augmentations de valeur de l'immobilier générées par les investissements des pouvoirs publics. Les ouvrages d'infrastructures de la Confédération revêtent pour la plupart une importance primordiale, ce qui induit qu'ils peuvent influer sur les prix de l'immobilier sur de grandes distances. En raison de cette portée à très grande échelle et de l'impact diffus sur les prix, ils ne se prêtent en général pas au cofinancement par des charges de préférence. Pour cette raison, le Conseil fédéral ne prévoit pas de prendre de mesures pour obliger les propriétaires fonciers à contribuer au financement des infrastructures de la Confédération. Il est en général d'avis que pour parvenir à la vérité des coûts, il faudrait plutôt mettre à contribution les personnes utilisant certaines parcelles que les propriétaires fonciers.

Réponse du Conseil fédéral.