InitialSituation

Medienmitteilung des Bundesrates vom 27.05.2015

Transparente Mietzinse bei Mieterwechseln

Der Bundesrat hat eine Botschaft zur Teilrevision des Mietrechtes im Obligationenrecht zu Handen des Parlaments verabschiedet. Kernpunkt der Vorlage ist die Verbesserung der Mietzinstransparenz bei der Wiedervermietung von Wohnungen.

Gemäss den Vorschlägen des Bundesrates soll bei einem Mieterwechsel mittels eines Formulars schweizweit der bisherige Mietzins bekanntgegeben und eine allfällige Mietzinserhöhung begründet werden. Bereits heute haben die Kantone die Kompetenz zu bestimmen, dass Vermieter den Mietzins sowie die Begründung einer allfälligen Mietzinserhöhung der neuen Mieterschaft mittels eines Formulars bekanntzugeben haben. Sieben Kantone (Nidwalden, Zug, Freiburg, Waadt, Neuenburg, Genf und Zürich) haben von dieser Möglichkeit bislang Gebrauch gemacht. Das standardisierte Formular schafft Transparenz und erhöht die Rechtssicherheit, was im Ergebnis sowohl im Interesse der Mieter- wie der Vermieterseite liegt. Zudem ist eine gewisse mietzinsdämpfende Wirkung zu erwarten, ohne dass in die Preisbildung auf dem Wohnungsmarkt eingegriffen wird. Diese Überlegungen haben den Bundesrat dazu geführt, sich für eine schweizweite Verwendung dieses Formulars auszusprechen. Das Recht des Mieters zur Anfechtung des Anfangsmietzinses erfährt keine Änderung. Schon nach heutigem Recht kann der Mieter eine Überprüfung des Anfangsmietzinses verlangen, wenn er sich aufgrund einer Notlage oder wegen der örtlichen Marktverhältnisse zum Vertragsabschluss gezwungen sah oder wenn der Vermieter den Mietzins gegenüber dem vorherigen Mieter erheblich erhöht hat.

Weiter sieht der Vorschlag des Bundesrates vor, die Zuständigkeit für den Erlass und für die Genehmigung von mietrechtlichen Formularen (auch betreffend diejenigen bei Mietzinserhöhungen während der Vertragsdauer sowie bei Kündigungen) von den Kantonen an den Bund zu übertragen. Dies erleichtert die Handhabung von mietrechtlichen Formularen insbesondere für überregional tätige Vermietende.

Ausserdem wird bei Mietzinserhöhungen und der Anpassung von Nebenkosten-Akontobeträgen neu eine mechanische Unterschrift (Faksimile) möglich sein. Wurde ein gestaffelter Mietzins vereinbart, so ist bei einer Anpassung die Verwendung eines Formulars nicht mehr nötig, es genügt eine einfache schriftliche Mitteilung. Mietzinserhöhungen infolge wertvermehrender Investitionen sollen im ersten Jahr nach Mietbeginn nur dann wirksam werden, wenn die Mietenden beim Vertragsabschluss darüber informiert wurden. Diese sollen so vor überraschenden Mietzinserhöhungen kurz nach Beginn der Vertragsdauer geschützt werden.

Die vorgeschlagene Änderung des Mietrechtes gehört zu den Massnahmen, welche der Bundesrat im Rahmen seiner Aussprache vom Mai 2013 zum Thema Personenfreizügigkeit und Wohnungsmarkt geprüft hat. Die nun verabschiedete Botschaft stützt sich auf die Ergebnisse der 2014 durchgeführten Vernehmlassung sowie auf Empfehlungen aus dem wohnungspolitischen Dialog zwischen Bund, Kantonen und Städten.

Proceedings

Debatte im Nationalrat, 08.06.2016

Nationalrat lehnt Formularpflicht für Vermieter ab

(sda) Neue Mieter sollen nicht zwingend erfahren, wie hoch der Mietzins der Vormieter war. Der Nationalrat hat es am Mittwoch abgelehnt, im Mietrecht eine Formularpflicht einzuführen. Er beschloss Nichteintreten auf eine Revision des Mietrechts.

Mit der Formularpflicht würden Vermieter verpflichtet, bei Abschluss eines neuen Vertrages den vorherigen Mietzins bekanntzugeben und allfällige Erhöhungen zu begründen. Diese Transparenz soll dazu führen, dass die Mietzinse weniger rasch steigen.

Die Befürworter erhofften sich eine "präventive Wirkung" und die Verhinderung von Missbräuchen, etwa steigenden Mietzinsen nach einer "Pinselrenovation", erklärte Evi Allemann (SP/BE), die auch Präsidentin des bernischen Mieterverbandes ist.

Grüne und Linke erinnerten daran, dass die Miete bei den meisten Mieterinnen und Mietern einen grossen Teil ihres Einkommens wegfresse. Sie kritisierten, dass in den vergangenen Jahren trotz sinkender Hypothekarzinsen die Mieten massiv gestiegen seien. Da könne etwas Transparenz entgegenwirken.

"Papierkrieg"

Doch der Nationalrat wollte nichts davon wissen. Er beschloss mit 106 zu 83 Stimmen bei 3 Enthaltungen, nicht auf die Teilrevision des Mietrechtes im Obligationenrecht einzutreten. Die Vorlage geht an den Ständerat.

Die Mehrheit der Kommission ist der Auffassung, dass es nicht nötig ist, dieses Formular auf gesamtschweizerischer Ebene vorzuschreiben. Sie kritisierte etwa den zusätzlichen Verwaltungsaufwand für die Vermieter, würde die Formularpflicht eingeführt. Kommissionssprecher und Präsident des Hauseigentümerverbandes (HEV) Hans Egloff (SVP/ZH) sprach von einem "gigantischen Papierkrieg".

Petra Gössi (FDP/SZ), FDP-Präsidentin und bis Juni noch Vorstandsmitglied des HEV, fasste die Nachteile der Formularpflicht folgendermassen zusammen: "Sie sind mit mehr Regulierung konfrontiert, und damit wird weniger in den Wohnungsmarkt investiert."

Zudem sehe das geltende Recht bereits vor, dass die Kantone, die dies wünschen, ein solches Formular einführen können. Bis heute machen sieben Kantone, nämlich Nidwalden, Zug, Freiburg, Waadt, Neuenburg, Genf und Zürich von dieser Möglichkeit Gebrauch.

Bescheidener Leerwohnungsbestand

Bundesrat Johann Schneider-Ammann hielt vergeblich dagegen, dass die Formularpflicht in den Kantonen, welche diese bereits kennen, keinen Einfluss auf die Investitionstätigkeiten in den Wohnungsmarkt habe. Zudem sei der Leerwohnungsbestand heute "bescheiden". Er steige zwar, aber nur im Hochpreissegment und bei Eigentum.

Debatte im Ständerat, 13.09.2016

Die Formularpflicht für Vermieter ist im Parlament gescheitert

(sda) Neue Mieter haben auch in Zukunft keinen generellen Anspruch darauf, vor dem Unterschreiben des Mietvertrages den Mietzins der Vormieter zu erfahren. Nach dem Nationalrat hat auch der Ständerat die so genannte Formularpflicht für Vermieter abgelehnt.

Die kleine Kammer beschloss am Dienstag mit 29 zu 14 Stimmen, auf die vom Bundesrat beantragte Revision des Mietrechts einzutreten. Die Vorlage ist damit vom Tisch.

Die Regierung hatte Vermieter im ganzen Land verpflichten wollen, bei Abschluss eines neuen Vertrages den vorherigen Mietzins bekanntzugeben und allfällige Erhöhungen zu begründen.

Kantone sollen zuständig bleiben

Die Mehrheit der ständerätlichen Rechtskommission fand nun aber, dass für diese Angelegenheit die Kantone zuständig bleiben sollten, wie Präsident Fabio Abate (FDP/TI) ausführte. Zurzeit kennen sieben Kantone, nämlich Nidwalden, Zug, Freiburg, Waadt, Neuenburg, Genf und Zürich, eine Formularpflicht.

Eine von Robert Cramer (Grüne/GE) angeführte Minderheit im Ständerat hätte eine landesweite Formularpflicht gewollt und auf die Vorlage eintreten wollen. Cramer verwies auf die in der Verfassung verankerte Pflicht, gegen Mietzinsmissbrauch vorzugehen. Gerade junge Menschen hätten es oft schwer, eine Wohnung zu finden.

Auch Wirtschaftsminister Johann Schneider-Ammann warb vergeblich für ein Eintreten auf die Vorlage, mit der der Bundesrat Transparenz im Mietwohnungsmarkt schaffen wollte. Die Formularpflicht habe keine negativen Auswirkungen auf die Investitionstätigkeit, sagte er.

Das Formular komme heute bei rund 45 Prozent der Vertragsabschlüsse zur Anwendung, und die materiellen Regeln für die Festsetzung des Mietzinses würden gelten wie bisher. "Mit dem Instrument wurden gute Erfahrungen gemacht." Die Formularpflicht war bereits in der Vernehmlassung heftig kritisiert worden.