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La situation sur le marché immobilier en Suisse est dramatique compte tenu des augmentations exorbitantes à la fois des prix et des loyers, en particulier dans les agglomérations urbaines. Attisé par des taux d'intérêt historiquement bas, le boom de la construction n'est cependant pas à même d'atténuer la pénurie de logements destinés aux familles ainsi qu'aux personnes à bas ou à moyens revenus. Dans le même temps, plusieurs observateurs en Suisse signalent une menace de bulle immobilière en raison de la politique expansionniste menée par les banques en matière de crédits hypothécaires. Et aucune normalisation durable sur le marché immobilier en Suisse n'est en vue.

Compte tenu de cette situation, le Conseil fédéral est prié de répondre aux questions suivantes :

1. Partage-t-il l'avis de la Banque nationale suisse selon lequel une menace de dangereuse surchauffe pèse actuellement sur le marché immobilier dans notre pays ? À combien estime-t-il le risque de voir se former une bulle immobilière ? Quelles seraient, à son avis, les conséquences concrètes, pour l'économie nationale, de l'éclatement d'une bulle de ce type ? Estime-t-il judicieux de renforcer la surveillance du marché hypothécaire et d'établir des critères plus conservateurs en matière d'octroi de crédits afin de prévenir la formation d'une bulle immobilière ? Quels préparatifs concrets a-t-il effectués pour le cas où une bulle immobilière viendrait à éclater ?

2. Que pense-t-il de l'évolution du marché du logement, en particulier dans les grandes villes et dans les agglomérations ? Estime-t-il lui aussi que la situation continue de s'aggraver, notamment pour les personnes à bas et à moyens revenus vivant dans les centres, et qu'il faut agir sur le plan politique ?

3. Quel jugement porte-t-il sur les disparités régionales, en particulier sur la situation spéciale qui prévaut dans les régions campagnardes où les impôts sont bas ?

4. Le Conseil fédéral est-il disposé à examiner des mesures destinées à atténuer la crise du logement ? Partage-t-il l'avis selon lequel il faut prendre des mesures visant à encourager la construction de logements, notamment de logements d'utilité publique, et à améliorer les conditions générales en faveur de la construction et du maintien de logements bon marché ?

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Face à une hausse de la demande, l'élargissement de l'offre reste en principe le meilleur moyen pour empêcher que les prix n'augmentent de manière excessive sur un marché donné. Le niveau d'activité actuellement élevé du secteur de la construction de logements trouve une justification dans la forte immigration des dernières années, mais aussi dans le pouvoir d'achat des ménages, qui s'est maintenu à un niveau élevé, même durant la crise. Toutefois, on sait qu'une production immobilière excessive marque souvent la fin d'un cycle conjoncturel et qu'un important parc de logements construits disponibles lors de la récession qui s'ensuit pèse sur la reprise économique et peut la retarder de plusieurs trimestres. La Suisse en a aussi fait l'expérience. Il convient donc de suivre attentivement les aspects dynamiques de l'évolution du marché de l'immobilier, sans oublier que celle des marchés partiels diffère selon les régions.

Cela posé, le Conseil fédéral répond comme suit aux questions :

1. Le Conseil fédéral partage l'avis de la BNS : la forte croissance des volumes hypothécaires, la course aux clients sur le marché hypothécaire et la forte activité du secteur de la construction constituent certes des risques, mais on ne peut pas encore conclure à une bulle immobilière. Il n'y a donc pour le moment pas lieu d'intervenir par le biais de mesures régulatrices sur les marchés partiels, en particulier sur les marchés de la construction et de l'immobilier. Une telle intervention, dont le succès reste discutable, a été menée au début des années 1990 par le recours à des arrêtés fédéraux urgents. Il est important que l'autorité de surveillance des instituts financiers rappelle aux acteurs de ce secteur les expériences passées et que celles-ci prennent, dans leur propre intérêt, les mesures nécessaires pour éviter des pertes futures.

2. Dans certaines régions (notamment Genève, Zoug, Bâle-Campagne, Lausanne), le faible taux de vacance des logements indique une tendance à la pénurie, qui favorise les augmentations de prix. Au niveau national toutefois, la charge locative brute moyenne oscille, depuis des décennies, autour des 20 %. La situation est critique pour les ménages à bas et à moyen revenu, dont la charge locative brute est supérieure à 25 %. Depuis longtemps, les mesures prises par la Confédération en matière de logement sont destinées spécifiquement à ces ménages.

3. Les augmentations de prix vraiment fortes se limitent pour l'instant à quelques régions, notamment aux destinations touristiques très prisées et aux régions plutôt rurales qui offrent des lieux d'habitation attractifs et qui sont souvent bien raccordées aux grands centres et où les habitants paient souvent des impôts bas et des loyers élevés. D'un côté, les flux migratoires vers des régions peu dynamiques engendrés par une augmentation de la disparité des prix peuvent être considérés comme un rééquilibrage bienvenu entre régions. D'un autre côté, ces flux engendrent une augmentation des déplacements, et le problème des frais d'infrastructures qui en découlent ne doivent pas être négligés. Les communes touchées par des augmentations massives de prix peuvent prendre des mesures en matière d'aménagement du territoire et d'encouragement à la construction de logements d'utilité publique si elles entendent fournir des logements à toutes les couches de la population.

4. Par le passé, le recours à des mesures extraordinaires visant à encourager la construction de logements lors de situations particulières sur le marché de l'immobilier ne s'est pas révélé porteur. Ces mesures surviennent souvent trop tard et peuvent, à plus forte raison, contribuer à la formation d'une bulle immobilière. Pour ces raisons, le Conseil fédéral continuera à soutenir de manière constante la construction de logements d'utilité publique, qui permet d'une part d'offrir des logements avantageux à long terme et, d'autre part, de créer des logements correspondant aux besoins de groupes spécifiques (personnes à faible pouvoir d'achat, personnes âgées, personnes handicapées, etc.). Le soutien est accordé sous forme indirecte. Selon le message du 18 août 2010, la Confédération continuera à cautionner les émissions d'emprunts de la Centrale d'émission pour la construction de logements. En outre, l'alimentation d'un fonds de roulement permet aux maîtres d'ouvrage d'utilité publique de bénéficier de prêts à des taux d'intérêt avantageux.

Réponse du Conseil fédéral.