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In der dringlichen Einfachen Anfrage 99.1166 über die Sanierung des Bahnhofs La Praille in Genf habe ich darauf hingewiesen, dass die SBB der Trägerschaft eines Geschäftszentrums (Jelmoli-Gruppe) ein Grundstück zu einem Spottpreis von weniger als 200 Franken pro Quadratmeter abgetreten haben.

In seiner Antwort hat der Bundesrat eine Stellungnahme der SBB mit folgendem Wortlaut wiedergegeben:

- "Es existiert kein Vertrag mit der Jelmoli Holding. Damit gibt es auch keine vertraglichen Verpflichtungen gegenüber der Jelmoli Holding. Verträge wurden nur mit dem Département de l'aménagement, de l'équipement et du logement (DAEL) des Kantons Genf sowie mit der Fondation du stade de Genève abgeschlossen."

- "Der Wert wurde von einem unabhängigen Experten festgelegt und dient als Basis für die Kostenberechnungen. Im Kanton Genf wird der Preis für Industrieland vom Staat unter Vermittlung der Fondation des terrains industriels kontrolliert."

Diese Angaben veranlassen mich zu folgenden Fragen:

1. Gaukeln die SBB vor, nichts davon zu wissen, dass die Verträge mit dem DAEL des Kantons Genf und der Fondation du stade de Genève die Abtretung des Grundstücks im Baurecht an die Jelmoli-Gruppe regeln, damit diese dort ein Geschäftszentrum errichten kann?

2. Geben sie weiterhin vor, von den Vertragsbedingungen und vom Finanzierungssystem dieses Geschäftes nichts zu wissen, obwohl sie bereits mit der Einfachen Anfrage 98.1124 damit konfrontiert wurden, und nicht zu wissen, dass dank dem Spottpreis des Grundstücks die Jelmoli-Gruppe in der Lage sein wird, 30 Millionen Franken für das Stadion einzusetzen, was nur einem Teil des Gewinns entspricht, den diese Gesellschaft aus dem Landerwerb zieht?

3. Wie gross ist das Grundstück, das die SBB abgetreten haben, und wie lange dauert der Baurechtsvertrag?

4. Auf welchen Quadratmeterpreis stützte man die Berechnung des Baurechtszinses, und wie hoch ist der Baurechtszins je Quadratmeter?

5. Wie können die SBB im Zusammenhang mit diesem Geschäft sagen, der Preis für Industrieland in Genf sei vom Staat über die Fondation des terrains industriels kontrolliert, wenn:

- das schweizerische Recht keine Kontrolle der Bodenpreise erlaubt, sondern nur die vorübergehende Begrenzung des Bodenwerts im Rahmen von Finanzplänen für den Bau von Wohnungen, die dem vorwiegenden Bedürfnis der Bevölkerung entsprechen;

- die Fondation des terrains industriels in dieser Frage keinerlei Entscheidbefugnis hat, ist sie doch einzig für das Land, das dem Kanton Genf gehört, zuständig;

- das fragliche Grundstück kein Industrieland ist, da es im Mai 1999 in die Gewerbezone überführt worden ist, und die SBB seit langem von dieser Umzonung, die offenbar vor der Unterzeichnung des Abtretungsvertrags geschah, Kenntnis hatten?!

6. Welcher Eigentümer würde ein Grundstück oder dessen Nutzung zu einem Preis abtreten, der dem Wert vor einer Umzonung entspricht? Welche Stelle der SBB hat beschlossen, das Grundstück zu einem Wert im Baurecht abzutreten, der in keinem Verhältnis steht zu dessen Zweckbestimmung, und was hält der Bundesrat von dieser Verschleuderung öffentlicher Güter?

FederalCouncilResponseText

Generell verweist der Bundesrat auf seine Antworten zur Einfachen Anfrage Grobet 98.1124 vom 26. Juni 1998 und zur dringlichen Einfachen Anfrage 99.1166 Grobet vom 7. Dezember 1999.

Die SBB beantworten die in der vorliegenden Einfachen Anfrage gestellten Fragen wie folgt:

1. Der Baurechtsvertrag, mit dem SBB-Land für das Stadion von La Praille zur Verfügung gestellt wird, wird einzig mit der Stiftung Fondation du stade de Genève (im Folgenden Stiftung genannt) abgeschlossen. Dieser Baurechtsvertrag sieht in der Tat vor, dass die Stiftung ein Baurecht zweiten Grades für die Errichtung und den Betrieb eines Geschäftszentrums einräumen kann. Dieses Baurecht zweiten Grades und die finanziellen Bedingungen unter denen es abgeschlossen wird, liegen jedoch in der ausschliesslichen Kompetenz der Stiftung. Die SBB werden somit keine direkten Geschäftsbeziehungen mit dem Baurechtsnehmer zweiten Grades unterhalten.

2. Es trifft zu, dass die SBB im Grundsatz zugestimmt haben, der Stiftung einen Teil ihres Grundstücks im Perimeter des Stadionprojektes zur Verfügung zu stellen. Wie mit dem Département de l'aménagement, de l'équipement et du logement der Republik und des Kantons Genf (im folgenden DAEL genannt) vereinbart, wurde der Wert des Grundstücks von einem neutralen, von den SBB, der Stiftung und dem DAEL unabhängigen Sachverständigen festgelegt.

Ausserdem darf nicht vergessen werden, dass die Stiftung die Summe von etwa 8,8 Millionen Franken für die Entfernung der Eisenbahnanlagen übernehmen wird. Es handelt sich somit um etwa 324 Franken pro Quadratmeter abgetretenen Landes, die zum Baurechtszins hinzuzurechnen sind. Es ist sehr unwahrscheinlich, dass ein anderer Käufer bereit wäre, das Grundstück im derzeitigen Zustand zu übernehmen und dafür nicht nur einen Baurechtszins zu bezahlen, sondern ausserdem weitere 8,8 Millionen Franken zu investieren, nur um das Land bebaubar zu machen.

Was den Hinweis auf die Einfache Anfrage 98.1124 betrifft, verweisen die SBB auf die Antwort des Bundesrates zu diesem Vorstoss.

3. Die SBB treten ein Grundstück in der Grösse von 26 596 Quadratmetern im Baurecht ab. Dieses Grundstück ist in zwei Zonen unterteilt, nämlich eine westliche, 10 093 Quadratmeter grosse Zone, auf dem die Infrastruktur des Fussballstadions errichtet werden soll, und eine nördliche, 16 503 Quadratmeter grosse Zone, auf der das Geschäftszentrum entstehen soll. Der Bau des Geschäftszentrums ist jedoch untrennbar mit der Errichtung des Stadions verbunden, denn das erstere würde nicht ohne das letztere erbaut. Das Projekt ist daher in seiner Gesamtheit zu betrachten. Die Tatsache, dass ein Teil des SBB-Landes zur Errichtung des Geschäftszentrums zur Verfügung gestellt wurde, ist lediglich das Ergebnis der bei der Planung herrschenden zwingenden Vorgaben.

Der Vertrag gilt für einen Zeitraum von 80 Jahren. Danach kann er jedoch in gemeinsamer Übereinkunft erneuert werden.

4. Der Grundstückspreis, auf den man sich bei der Berechnung des Baurechtszinses stützte, entspricht genau den vom Sachverständigen festgesetzten Beträgen. Dieser hat zwischen zwei verschiedenen Grundstückspreisen unterschieden, um den jeweiligen Besonderheiten der beiden oben genannten Zonen (siehe Frage 3) Rechnung zu tragen. Der Baurechtszins pro Quadratmeter entspricht 5 Prozent des Grundstückswerts, so wie dies üblicherweise bei den SBB berechnet wird.

Darüber hinaus kann der Baurechtszins in regelmässigen Abständen entsprechend dem schweizerischen Landesindex der Konsumentenpreise und der Entwicklung der Grundstückspreise angepasst werden.

5. Die SBB haben nie behauptet, das fragliche Grundstück sei Industrieland, das über die Fondation des terrains industriels (im folgenden FTI genannt) einer staatlichen Kontrolle unterliege. Das SBB-Land wurde einzig durch den Sachverständigen mit Industrieland gleichgesetzt. In seinem Bericht hat der Sachverständige festgestellt, dass das SBB-Grundstück von La Praille aufgrund der darauf befindlichen Eisenbahnanlagen bisher kaum Gegenstand von Transaktionen war und es daher schwierig war, einen Bezugswert zur Festsetzung des Preises zu finden. Der Sachverständige ist daher davon ausgegangen, dass dieses Land "mit Industrieland gleichgesetzt werden könnte, dessen Preis vom Staat über die FTI kontrolliert wird".

Hier wurde ein auf dem Gebiet der Immobiliengutachten allgemein üblicher Grundsatz angewendet, indem bei der Festsetzung des Verkehrswerts eines Grundstücks dieses mit anderen Immobilien verglichen wird, die unter ähnlichen Bedingungen veräussert worden waren (dies ist die so genannte Berechnung des Verkehrswerts durch Vergleich, eine Methode, die in ihren Grundzügen der so genannten statistischen Methode entspricht, die vom Bundesgericht bei Enteignungen angewendet wird).

6. Das fragliche Grundstück gehört derzeit zur Entwicklungszone 3, welche für kommerzielle und administrative Tätigkeiten sowie für ein Fussballstadion zweckbestimmt ist. In seinem Bericht hat der Sachverständige diese Zweckbestimmung ausdrücklich berücksichtigt, d. h., er hat eingeräumt, dass aufgrund einer möglichen "auf den Handel ausgerichteten Zweckbestimmung" eine Höherbewertung in Betracht zu ziehen ist. Die beiden vom Sachverständigen festgesetzten Quadratmeterpreise beziehen sich somit auf die derzeitige Zonenzuordnung des Grundstücks und nicht auf seine frühere Zuordnung zur Eisenbahnzone. In diesem Sinne ist nicht von einem Preis vor Umzonung zu sprechen, sondern von einem aktuellen Marktpreis.

Der Baurechtsvertrag wird vorgängig, im vorliegenden Fall von der Geschäftsleitung der SBB, genehmigt (Geschäftsreglement der SBB vom 21. März 1997). Anschliessend erfolgt der Vertragsabschluss durch den Geschäftsbereich Liegenschaften.

Aufgrund der obigen Antworten der SBB kommt der Bundesrat zum Schluss, dass keine Verschleuderung öffentlicher Güter vorliegt.

Antwort des Bundesrates.