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1. A differenza della legge federale sull'imposta federale diretta, nella quale il valore locativo come reddito in natura è di principio legato al valore di mercato (art. 16 cpv. 2 e art. 21 LIFD; cfr. parimenti Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz Über die direkte Bundessteuer, pag. 92/93), la legge federale sull'armonizzazione delle imposte dei Cantoni e dei Comuni (LAID) lascia in questo ambito al legislatore cantonale grande libertà. Secondo l'articolo 7 capoverso 1 di questa legge, sottostà in generale all'imposta sul reddito la totalità dei proventi, periodici o unici, tra cui anche quelli da reddito della sostanza "compresa l'utilizzazione a scopo personale di fondi".

2. Di conseguenza i Cantoni possono fissare il valore locativo imponibile anche al disotto del valore di mercato e tassare i valori locativi ad un livello molto basso. Tuttavia, le misure cantonali di promozione devono attenersi ai limiti di uguaglianza di diritto tra proprietari d'abitazione e locatari posti dall'articolo 4 Cost.. Comunque - come argomenta il Tribunale federale - per la fissazione del valore locativo è possibile senza violazione dell'articolo 4 Cost. tenere conto della minore disponibilità dell'utilità di una propria abitazione "e in questo senso non trattare allo stesso modo proprietari d'abitazione e locatari..." (DTF del 9.11.1990, pag. 321 segg., cons. 3g). Ai fini della fissazione del valore locativo imponibile, la suddetta disposizione dell'articolo 7 capoverso 1 LAID non pone al legislatore cantonale altre condizioni che quella dell'osservanza del principio dell'uguaglianza di trattamento. Il legislatore cantonale dispone quindi di un ampio margine di manovra in cui il Tribunale federale non interviene (cfr. DTF del 9.11.1990, pag. 321 segg., cons. 3c; cfr. anche D. Yersin, L'impôt sur le revenu. Etendue et limites de l'harmonisation, in Archiv für schweiz. Abgaberecht, vol. 61, pag. 295 segg., in part. pag. 307).

3. Le altre possibilità di deduzione per i nuovi acquirenti contraddicono il mandato costituzionale di armonizzazione. Secondo l'articolo 42quinquies capoverso 2 Cost. il campo da armonizzare comprende tra l'altro "l'oggetto" delle imposte. Pertanto la legislazione federale deve emanare prescrizioni unitarie tanto per l'imposta federale diretta quanto per le imposte cantonali e comunali; essa deve definire la nozione di reddito imponibile, per cui sia i singoli elementi del reddito sia le singole deduzioni devono essere fissate in maniera vincolante. Tuttavia anche secondo l'attuale legislazione esistono, per i proprietari d'abitazioni, numerose possibilità di deduzione. Infatti è previsto di dedurre gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione. In questo contesto si devono parimenti menzionare le deduzioni nel quadro della previdenza professionale e della previdenza individuale vincolata, poiché i corrispondenti fondi possono, da qualche tempo, essere utilizzati anche per la promozione della proprietà d'abitazioni. Infine, la legge sull'armonizzazione fiscale accorda ai Cantoni la possibilità di prevedere deduzioni per la protezione dell'ambiente, il risparmio d'energia e la conservazione di monumenti. Sulla base della legislazione in materia di armonizzazione queste deduzioni possono essere fatte valere sia per l'imposta federale diretta sia per le imposte cantonali e comunali. Mantenere o introdurre altre deduzioni unicamente nelle legislazioni fiscali cantonali costituirebbe una chiara violazione del mandato costituzionale di armonizzazione. Come visto al numero 2 più sopra, è possibile fissare il valore locativo ad un livello inferiore al valore di mercato. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale un valore locativo imponibile del 30 per cento inferiore al valore locativo di mercato soddisfa le esigenze poste dall'articolo 4 Cost..

4. Gli stessi principi sono pure validi per esaminare la possibilità del "congelamento" del valore locativo secondo la LAID. Di conseguenza devono essere considerati solo i limiti del principio della parità di trattamento. Sulla questione fino a che punto in base a questi criteri sarebbe ancora lecito un abbassamento del suddetto margine del 30 per cento, il Tribunale federale non si è ancora espresso esplicitamente. Inoltre nessuna risposta definitive e di validità generale non è possibile.

Interrogativi sull'uguaglianza di trattamento possono in differenti epoche ricevere risposte differenti, a seconda delle concezioni dominanti e delle circostanze del momento (cfr. DTF del 9.11.1990, pag. 323). Nella sentenza del 17 marzo 1995 il Tribunale federale ha argomentato, di transenna, che valori medi del 54,25 per cento del valore di mercato per le case unifamiliari e del 58,26 per cento per le proprietà d'abitazioni "considerati da soli" non sarebbero "probabilmente" più compatibili con l'articolo 4 Cost. (cfr. in "Die Praxis", Sentenze del Tribunale federale, Anno 85, 1996, n. 3, n. 3bb).

5. Secondo la legislazione in materia di armonizzazione non e più ammesso mantenere o introdurre deduzioni per i locatari. Come detto, sulla base dell'articolo 42quinquies Cost., l'oggetto fiscale deve essere fissato in maniera unitaria per la Confederazione e i Cantoni. Deduzioni per i locatari non sono previste né nella legge federale sull'imposta federale diretta né in quella sull'armonizzazione fiscale.

Risposta del Consiglio federale.