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Comunicato stampa del Consiglio federale del 19.10.2022

Il Consiglio federale intende migliorare la posizione dei committenti in caso di difetti di costruzione

Il Consiglio federale intende migliorare la posizione dei committenti e quindi in particolare dei proprietari di immobili e dei proprietari per piani. A tal scopo propone di prolungare il termine per la segnalazione dei difetti di costruzione nonché di vietare, in determinati casi, l'esclusione stipulata per contratto del diritto alla riparazione. Nella seduta del 19 ottobre 2022 il Consiglio federale ha preso atto dei risultati della consultazione relativa alle pertinenti modifiche del Codice delle obbligazioni (CO) e adottato il messaggio all'attenzione del Parlamento.

In linea di massima, il vigente diritto in materia di contratti d'appalto è efficace ed equilibrato. Poiché però in caso di difetti di costruzione i committenti sono in parte insufficientemente protetti, nell'estate 2020 il Consiglio federale ha posto in consultazione la modifica di singoli punti del CO. Nella seduta del 19 ottobre 2022 ha preso atto dei pertinenti risultati. La maggioranza dei partecipanti alla consultazione ha approvato l'orientamento del progetto. A livello di contenuto, il disegno adottato dal Consiglio federale corrisponde pertanto a quello del progetto posto in consultazione e contiene tre elementi fondamentali.

Prevede di prolungare a 60 giorni il termine per la segnalazione dei difetti di costruzione sia palesi che nascosti. Attualmente, i difetti devono in linea di massima essere segnalati "immediatamente", ossia entro qualche giorno, il che non è né praticabile né giustificato. Il nuovo termine per la segnalazione non sarà applicabile soltanto ai contratti d'appalto ma anche ai contratti di compravendita immobiliare. Le parti avranno tuttavia la possibilità di pattuire un termine diverso.

Inoltre, il diritto alla riparazione dei difetti di costruzione non potrà più essere escluso se l'immobile è adibito all'uso personale o familiare. Questa regola sarà applicabile sia ai contratti d'appalto sia ai contratti di compravendita immobiliare. In tal modo il Consiglio federale intende porre un freno alle clausole contrattuali, ampiamente diffuse, che escludono la garanzia per difetti dovuta dai venditori o dagli appaltatori generali a svantaggio degli acquirenti privati.

Miglioramenti nell'ambito dell'ipoteca legale degli artigiani e degli imprenditori

Infine il Consiglio federale intende migliorare la situazione dei committenti anche nell'ambito dell'ipoteca legale degli artigiani e degli imprenditori, che conferisce all'impresa edile un diritto di pegno sul fondo nel caso in cui i suoi crediti non vengano pagati. I committenti potranno evitare l'iscrizione di una tale ipoteca nel registro fondiario prestando una garanzia sostitutiva. In futuro tale garanzia dovrà coprire gli interessi di mora per dieci anni e non più come finora per un periodo illimitato, il che agevolerà la prestazione di una garanzia sostitutiva per il committente.

Nell'ambito dell'ipoteca legale degli artigiani e degli imprenditori sussiste per di più il rischio che un appaltatore generale non paghi i subappaltatori e che questi facciano dunque valere il diritto di pegno nei confronti del committente, che in tal caso dovrebbe pagare due volte le prestazioni. Il Consiglio federale ha chiesto ai partecipanti alla consultazione se siano necessari ulteriori strumenti per ridurre questo rischio. I pareri pervenuti e le questioni aperte saranno trattati nel quadro dell'attuazione del postulato 19.4638 "Ipoteca degli artigiani e imprenditori più equilibrata".

Con il presente disegno il Consiglio federale adempie le richieste di diversi interventi parlamenti, in particolare delle iniziative parlamentari Hutter (12.502) e Gössi (14.453).

Proceedings

Notizia ATS

Dibattito al Consiglio nazionale, 25.09.2023

Abolire termini per segnalazione difetti di costruzione
I diritti dei committenti e di chi acquista un immobile vanno tutelati meglio nei casi in cui vengono riscontrati difetti di costruzione. È quanto prevede una modifica del Codice delle obbligazioni approvata oggi dal Consiglio nazionale con 185 voti contro 5.

Attualmente, i difetti di costruzione vanno segnalati "immediatamente", cioè nel corso di pochi giorni, pena la perdita dei diritti legati alla garanzia, ha spiegato Florence Brenzikofer (Verdi/BL) a nome della commissione. Il disegno del Consiglio federale, presentato nell'ottobre dello scorso anno, prevede di prorogare questo termine, portandolo a 60 giorni sia per i difetti palesi che per quelli nascosti.

Per il Consiglio nazionale questa soluzione non è però sufficiente. Per questo motivo ha optato per un cambiamento di paradigma, ovvero l'eliminazione di tale scadenza. Diventerebbe dunque possibile notificare i difetti in ogni momento fino alla fine del termine di prescrizione.

La camera prevede tuttavia per il committente o l'acquirente un obbligo di diligenza volto a ridurre i danni, creando in tal modo anche nel nuovo regime un incentivo alla segnalazione tempestiva dei difetti. Con 149 voti contro 40, il Nazionale ha poi deciso di portare dagli attuali cinque a dieci anni il termine di prescrizione applicabile alla vendita di fondi e alla costruzione di opere immobiliari.

A larga maggioranza, la Camera del popolo ha anche deciso di dichiarare nulla l'esclusione contrattuale del diritto alla riparazione. Tale norma verrebbe applicata a tutti i contratti e non sarebbe limitata a quelli concernenti le costruzioni destinate all'uso personale o familiare, come figura invece nel disegno governativo.

Comunicato stampa della commissione degli affari giuridici del Consiglio degli Stati del 24.04.2024

In varie sedute la Commissione si è occupata in maniera approfondita della revisione del diritto del contratto di vendita e del contratto d’appalto, con cui si prevede un rafforzamento della posizione del committente della costruzione e del compratore di immobili in caso di difetti di costruzione (22.066). Per la Commissione le decisioni del Consiglio nazionale, che voleva rinunciare ai termini di avviso e aveva previsto al loro posto un obbligo di riduzione del danno soggetto a un termine di prescrizione raddoppiato di dieci anni, vanno chiaramente troppo oltre. La Commissione ritiene infatti che un tale cambiamento di sistema sarebbe fonte di notevole incertezza giuridica, che nella pratica si tradurrebbe in grosse difficoltà probatorie. Ha pertanto deciso, per quanto attiene al concetto, di basarsi sul modello del Consiglio federale e di prevedere in linea di principio un termine di avviso di 60 giorni. Accoglie tuttavia la proposta del Consiglio nazionale di far valere questo termine anche per le cose integrate in un’opera immobiliare conformemente all’uso cui sono normalmente destinate. Come il Consiglio nazionale, anche la Commissione è dell’opinione che questi termini debbano essere semi-imperativi e non possano più essere ridotti in futuro. Tuttavia, diversamente dal Consiglio nazionale, per la Commissione si deve mantenere il termine di prescrizione quinquennale attualmente vigente. La Commissione ha accolto questa modifica di progetto nella votazione sul complesso all’unanimità, con 10 voti contro 0. Il progetto modificato sarà discusso dal Consiglio degli Stati nella sessione estiva.

Informazioni

Simone Peter, segretaria della commissione,

058 322 97 47,

rk.caj@parl.admin.ch

Commissione degli affari giuridici (CAG)