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Sul mercato immobiliare svizzero si sta delineando una situazione delicata per quanto riguarda le pigioni, soprattutto nelle città e nei grandi agglomerati. Oggi, quando aumenta il tasso ipotecario, di solito i locatori adeguano rapidamente le pigioni. Viceversa, quando diminuisce, spetta al locatario chiedere una diminuzione. Questo sistema è iniquo per i locatari, a maggior ragione quando si tratta di giovani famiglie che patiscono del livello elevato degli affitti nelle città e negli agglomerati e che in molti casi non riescono più a permettersi un'abitazione. Il Consiglio federale è pertanto invitato a rispondere alle seguenti domande:

1. Esiste in un altro Paese un sistema che prevede una conseguenza diretta sulla pigione in caso di variazione del tasso ipotecario?

2. Non ravvisa anche il Consiglio federale la necessità di obbligare i locatori a restituire ai locatari le diminuzioni del tasso ipotecario entro un lasso di tempo utile? In caso di risposta affermativa, come attuerebbe questo obbligo dei locatori in modo semplice e non burocratico? Quanto costerebbe questo provvedimento?

3. In caso di risposta negativa, quali alternative propone per risolvere la situazione attuale che penalizza i locatari?

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Le disposizioni del Codice delle obbligazioni (CO) in materia di locazione autorizzano i locatori, in caso di aumento dei costi, ad aumentare la pigione entro la scadenza successiva. Viceversa, secondo l'articolo 13 capoverso 1 dell'ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL), se i tassi ipotecari diminuiscono, le pigioni devono essere ridotte in proporzione. In entrambi i casi spetta al locatario far valere i propri diritti davanti all'autorità di conciliazione ed eventualmente dinanzi al tribunale qualora non fosse possibile raggiungere un'intesa sull'adeguamento della pigione. Attualmente il sistema in quanto tale è praticabile per i locatari poiché il flusso di informazioni è garantito e l'impegno richiesto è relativamente limitato. Il tasso d'interesse di riferimento è pubblicato ogni tre mesi e ogni volta si rammenta il diritto dei locatari di chiedere un eventuale adeguamento della pigione. Il locatario, peraltro, può chiedere una diminuzione dell'affitto in qualsiasi momento, per iscritto. Infine, la procedura davanti all'autorità di conciliazione è gratuita. Spesso però, il rapporto di forza tra il locatario e il locatore, di fatto, non è uguale. In particolare, se il locatario non ha scelta e deve rimanere nell'appartamento affittato, in talune circostanze esiterà a rivendicare una diminuzione della pigione, temendo reazioni negative del locatore.

1. La Svizzera è l'unico Paese in Europa dove gli affitti sono direttamente legati al tasso ipotecario. Altri Paesi, ad esempio la Germania, hanno conosciuto un regime simile ma nel frattempo hanno modificato le regole per la determinazione degli affitti.

2. Il diritto vigente obbliga già il locatore a ripercuotere le diminuzioni del tasso ipotecario sulla pigione. Spetta però al locatario agire e far valere il diritto a una diminuzione del canone d'affitto davanti all'autorità di conciliazione competente, qualora il locatore non abbia già provveduto di sua spontanea volontà. Se l'andamento della pigione obbedisse soltanto a un meccanismo legale, non servirebbe più adire le vie legali per imporre una sua diminuzione. Tuttavia, siccome l'importo della pigione è determinato non solo dal tasso ipotecario ma anche da altri fattori di costo, questa soluzione costituirebbe un onere supplementare nei confronti del locatore e andrebbe discussa non isolatamente, ma nell'ambito di una revisione allargata del diritto di locazione. Parimenti, secondo il Consiglio federale non è opportuno instaurare in un settore come questo, disciplinato dal diritto privato, un sistema di controllo o di vigilanza delle pigioni da parte delle autorità, analogo a quello in vigore in Svizzera fino al 1970. Un sistema di questo tipo provocherebbe un dispendio amministrativo eccessivo.

3. Per migliorare la posizione dei locatari sarebbe necessario adeguare il CO. In teoria si potrebbe prevedere la retroattività del diritto alla diminuzione dell'affitto: in tal caso il locatore che non avesse abbassato spontaneamente la pigione si assumerebbe il rischio di rimborsare la differenza per un periodo prolungato. Uno strumento di questo tipo potrebbe essere abbinato all'obbligo di corrispondere un interesse. Tutto ciò inciterebbe il locatore a diminuire spontaneamente la pigione per evitare questi svantaggi. È anche ipotizzabile che il locatore - anziché il locatario - possa ricorrere davanti all'autorità di conciliazione quando il preannunciato aumento della pigione non viene accettato.

Il Consiglio federale, tuttavia, ritiene che questi adeguamenti non siano opportuni alla luce dei diritti di cui i locatari godono già oggi (informazione, procedura).

Risposta del Consiglio federale.