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Le Conseil fédéral est chargé d'intervenir afin d'actualiser le "taux national de référence" en matière de taux hypotécaire.

L'Office fédéral du logement, qui doit déterminer ce taux sur la base de l'ordonnance fédérale sur le bail à loyer, a manifestement décidé de s'écarter de la tendance générale des taux hypotécaires variables.

Le maintien de ce taux à un tel niveau est susceptible de le déconnecter du marché réel, alors que la crise économique se renforce, en matière de hausse des loyers.

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La modification de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) entrée en vigueur le 10 septembre 2008 a introduit un taux de référence unique pour toute la Suisse qui est déterminant pour les adaptations de loyer fondées sur l'évolution des taux hypothécaires. Ce taux de référence s'applique partout où le taux d'intérêts de la banque qui, localement, détenait la plus grande part du marché hypothécaire (en principe la banque cantonale) était déterminant jusqu'ici.

Le taux d'intérêts de référence est fondé sur le taux d'intérêts moyen pondéré des créances hypothécaires, libellées en francs suisses, des banques en Suisse. Lorsqu'il a été calculé pour la première fois, le taux hypothécaire moyen était de 3,43 %. Une fois arrondi, il a donné un taux de référence de 3,5 %. Le taux hypothécaire moyen est relevé chaque trimestre. Un nouveau taux d'intérêts de référence est publié dès que le taux d'intérêt moyen des créances hypothécaires en Suisse a varié d'un quart de point par rapport au premier taux d'intérêts moyen publié (art. 12a al. 2 OBLF). Dans le cas du taux hypothécaire moyen initial de 3,43 %, le taux de référence de 3,5 % sera adapté lorsque le taux hypothécaire moyen atteindra 3,68 % ou plus (le taux de référence passera alors à 3,75 %), ou descendra à 3,18 % ou moins (auquel cas le taux de référence sera de 3,25 %). Ce mécanisme vise à garantir que les majorations ou les réductions de loyer sur la base du taux de référence ne soient possibles qu'en cas de variation substantielle du niveau des taux d'intérêts (représenté par le taux hypothécaire moyen), et ce, pour éviter que les variations minimes ne soient invoquées pour demander un ajustement du loyer.

Depuis la fixation du premier taux d'intérêts de référence en septembre 2008, le taux hypothécaire moyen a été établi à deux reprises, sur la base des données relevées le 30 septembre 2008 et le 31 décembre 2008 (jours de référence). Après avoir légèrement augmenté, à 3,45 %, le taux est retombé à 3,33 %. Les chiffres du dernier relevé, dont le jour de référence est le 31 mars 2009, ne sont pas encore disponibles. Ils serviront de base à la prochaine publication du taux d'intérêts de référence, prévue pour le 2 juin 2009. L'évolution des taux d'intérêt hypothécaires laisse penser que le taux d'intérêt moyen va poursuivre sa baisse. Il n'est cependant pas encore possible de déterminer si le seuil de 3,18 % a été franchi.

Le Conseil fédéral comprend le souhait, exprimé par de nombreuses voix, que la baisse générale des taux d'intérêts soit répercutée sur le taux de référence déterminant pour les adaptations de loyer. Si le taux de référence n'a pas encore changé, c'est en grande partie parce que la majorité des prêts hypothécaires en Suisse est aujourd'hui assortie de taux fixes. Actuellement, ces hypothèques à taux fixe, qui sont conclues pour une longue durée, représentent en effet un peu plus de deux tiers des créances hypothécaires. Par ailleurs, quelques banques ont annoncé une baisse des taux d'intérêt qui sera effective seulement à partir d'avril, voire de mai de cette année. Contrairement à ce qui se passait dans l'ancien système, l'abaissement des taux d'intérêts variables ne se répercute pas immédiatement sur le taux déterminant pour les adaptations de loyer. D'un point de vue économique, ce décalage est justifié par le fait que les coûts supportés par les nombreux bailleurs ayant opté pour une hypothèque à taux fixe ne baisseront qu'à l'échéance de leur hypothèque.

Pour toutes ces raisons, la modification prévisible du taux d'intérêts de référence n'interviendra pas tout de suite. Ainsi, le taux de référence induit un certain effet de lissage. Cet effet ne se manifeste pas seulement en cas de baisse, mais aussi en cas d'augmentation des taux d'intérêt. En d'autres termes, les bailleurs, malgré l'augmentation du coût du capital, ne pourront pas majorer les loyers avant que le taux d'intérêts moyen n'ait atteint la valeur-seuil qui engendre une adaptation du taux de référence.

Sur le plan économique, il convient en outre de relever que l'augmentation des taux est très souvent liée à une forte inflation. Lorsque les taux hypothécaires repartiront à la hausse, les locataires disposeront d'un avantage non négligeable si le taux hypothécaire moyen et, avec lui, le taux de référence restent stables pendant un certain temps, au lieu d'augmenter dans le même temps que les taux hypothécaires. Le nouveau système permettra donc d'éviter que les locataires ne soient confrontés à la fois à un renchérissement marqué et à des majorations de loyer. Cette conséquence plaide aussi en faveur du lissage résultant de l'introduction du nouveau taux de référence.

Dans la conjoncture actuelle, il serait certes souhaitable que les loyers diminuent, afin que les locataires puissent consacrer une plus grande part de leur revenu à la consommation privée. Il n'en reste pas moins qu'à long terme, les avantages de l'effet stabilisateur du taux d'intérêts de référence pèseront plus lourd dans la balance. En outre, il ne serait pas rationnel de changer de système alors que le nouveau taux de référence vient juste d'être introduit, d'autant que cela entraînerait une insécurité juridique.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.