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Le taux variable des anciennes hypothèques que pratiquent le leader local du marché (en général la banque cantonale) permet d'établir le caractère abusif de certains loyers.

Or, ce taux, qui est celui des hypothèques de premier rang concédées par les banques cantonales, n'est plus représentatif depuis qu'il existe d'autres types d'hypothèques tels que l'hypothèque portfolio de l'UBS, l'eurohypothèque de la Banque cantonale de Zurich et d'autres formes plus récentes de prêt hypothécaire à taux stabilisé ou lissé.

Quelles conséquences le Conseil fédéral en tire-t-il ? Va-t-il introduire un taux de référence plus proche de la réalité en se fondant sur les dispositions actuelles régissant le droit de bail (l'art. 269a CO)?

Estime-t-il qu'il va devoir élaborer des recommandations ou des directives sur l'utilisation de ces nouveaux taux ?

Ne pense-t-il pas comme moi qu'il serait bon pour l'économie qu'on ait recours à des taux lissés ou moins susceptibles de varier ?

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Un taux hypothécaire de référence n'est ancré ni dans la loi (CO) ni dans l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux. Il est toutefois exact que la pratique judiciaire développée par le Tribunal fédéral se base sur le taux variable des anciennes hypothèques que pratique le leader local du marché (en général la banque cantonale).

Certes, l'utilisation des taux variables, qui peuvent être soumis à de fortes fluctuations selon les circonstances, a montré dans le passé qu'elle pouvait donner lieu à des tensions et à des différends dans le secteur locatif. D'autre part, la détermination d'un taux de référence offre, en principe, des avantages à toutes les parties concernées. Le calcul des loyers est plus facile pour les bailleurs qui sont également libérés de l'obligation de rendre public le compte global de l'immeuble. Par ailleurs, le taux de référence permet aux locataires de pouvoir estimer si une adaptation de loyer basée sur une modification du taux d'intérêt hpothécaire est justifiée ou non. Enfin, le taux de référence est fort utile aux autorités de conciliation en matière de baux à loyer ainsi qu'aux instances judiciares puisqu'il leur facilite grandement l'examen de la conformité à la loi d'une adaptation de loyer. Cet aspect d'une économie de procédure ne doit pas être négligé puisque, en moyenne, entre 30'000 et 40'000 nouvelles contestations en matière de loyers sont déposées chaque année en Suisse. Or, ces contestations sont traitée en première instance par les autorités de conciliation qui se composent, en règle générale, de membres exerçant à titre accessoire.

L'idée de se baser su un taux lissé plutôt que sur le taux d'intérêt des hypothèques variables, comme le propose l'auteur de la question et comme il est utilisé depuis peu - sous une forme modifiée - par quelques instituts bancaires dans le cadre de nouveaux types d'hypothèques, paraît digne d'être étudiée. L'on pourrait aussi envisager un taux de référence basé sur la combinaison de différents taux d'intérêts (par exemple rendement des obligations, taux Libor, taux d'intérêt hypothécaire). Il faut toutefois de trouver une solution permettant d'éviter que les bailleurs ne se heurtent à des problèmes de liquidités majeurs. Dans ce cas, l'utilisation de taux de référence généralment moins fluctuants par la fixation d'un taux moyen peut être sérieusement retenue pour les questions du droit de bail.

Actuellement, un groupe de travail de l'Office fédéral du logement examine, au plan général, la relation qui existe entre les intérêts hypothécaires et les loyers. Il procède également à l'examen des questions soulevées ici par l'interpellant. Le groupe présentera prochainement son rapport. Sur la base des résultats produits, le Conseil fédéral étudiera quelles sont les modifications à effectuer.

Réponse du Conseil fédéral.