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Il Consiglio federale intende promuovere il risanamento energetico. È però al corrente delle difficoltà che si incontrano nel caso di proprietà per piani (PPP)?

Facciamo un esempio: essendo considerate le finestre come "parti private", ogni comproprietario ha la facoltà di cambiarle, ma in un edificio in cui nove persone su dieci le cambiano, chi non le ha cambiate beneficerà del risparmio energetico senza aver operato alcun investimento. Il diritto che disciplina la proprietà per piani prevede che gli interventi di miglioria debbano essere approvati da almeno il 50 per cento dei comproprietari e che questi rappresentino almeno il 50 per cento delle quote di comproprietà (superficie). Questo modo di procedere è equo perché garantisce un equilibrio tra i piccoli e i grandi comproprietari. Invece, certi comproprietari di piani hanno spinto oltre il ragionamento e hanno portato la maggioranza richiesta per questa categoria di lavori al 75 per cento delle quote di comproprietà, attribuendo quasi un diritto di veto ai grandi comproprietari. Poiché i lavori di risanamento energetico sono considerati una miglioria è difficile prendere una decisione se in una PPP vi sono alcuni grandi comproprietari che si oppongono ai lavori.

Visto quanto premesso, chiedo al Consiglio federale:

1. Il Consiglio federale è consapevole di questi problemi?

2. È opportuno modificare la legge per non penalizzare i cittadini che intendono realizzare risanamenti energetici, ad esempio modificando l'articolo 647c del Codice civile affinché questi risanamenti siano considerati necessari?

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Visto che il carattere intrinseco della proprietà per piani è l'essere un tipo di proprietà collettiva, le deliberazioni condominiali possono essere difficoltose: spesso occorre trovare un punto di convergenza tra idee e interessi diversi che si contrappongono. Da un lato, può succedere che alcuni proprietari blocchino interi progetti. Dall'altro, ogni singolo proprietario necessita di un certo grado di tutela contro misure di ampia portata di cui dovrebbe farsi carico, cofinanziandole, senza il suo consenso.

I risanamenti energetici possono comprendere una serie di misure di diversa natura, differente portata e molteplice incidenza finanziaria. La legislazione non può prevedere una soluzione ad hoc per ognuna delle misure. Il diritto vigente contempla una regolamentazione del processo di deliberazione differenziata, equa e appropriata alla portata delle diverse misure. Qualora tali norme non dispongano altrimenti, i comproprietari possono modificare l'ordinamento legale delle competenze nell'atto costitutivo o per decisione unanime.

Il Consiglio federale risponde nel dettaglio alle domande come segue:

1. Il Consiglio federale è consapevole della problematica. Conformemente all'articolo 712g capoverso 1 del Codice civile (CC; RS 210), in caso di proprietà per piani, ai lavori di costruzione si applicano le disposizioni sulla comproprietà. Ai risanamenti energetici si applica l'articolo 647d capoverso 1 CC che stabilisce che i lavori di rinnovamento e di trasformazione diretti ad aumentare il valore della cosa oppure a migliorare il rendimento o l'idoneità all'uso sono deliberati a una maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa. Secondo il Basler Kommentar, BSK-ZGB II-Christoph Brunner/Jürg Wichtermann, articolo 647d n. 3, rispetto ad altri ordinamenti si tratta di una regolamentazione favorevole ai cambiamenti e all'ammodernamento visto che una trasformazione della cosa connessa con costi è ammessa anche contro la volontà del comproprietario (o del proprietario per piani).

2. Con una modifica dell'articolo 647d capoverso 1 CC si potrebbe abrogare il passo "che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa". Secondo BSK-ZGB II-Christoph Brunner/Jürg Wichtermann articolo 647d n. 9s. la maggioranza qualificata necessaria alle deliberazioni può essere modificata. Ciò è possibile nelle due direzioni, verso il basso (fino alla maggioranza semplice dei voti) e verso l'alto, anche se in quest'ultimo caso sembra essere controverso se si possa convenire l'unanimità. Questa possibilità è enunciata all'articolo 712g. Il Consiglio federale non ritiene necessaria una modifica. Neppure facendo rientrare le misure di risanamento energetico sotto l'articolo 647c CC verrebbero risolti tutti i problemi. Di fatto, è difficile che si possano realizzare misure di risanamento contro la volontà dei proprietari che, in base alle quote di valore che detengono, dovrebbero farsi carico di parti importanti dei costi.

Risposta del Consiglio federale.