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Die reine Bautätigkeit ist durch die enorm hohe Konkurrenz ein recht margenschwaches Geschäft. Immer mehr wollen Baufirmen an der wesentlich lukrativeren Bodenrente partizipieren, indem sie Land selber kaufen und Projekte dazu entwickeln. Ausländischen Firmen sind im Bereich der Wohnimmobilien durch das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) die Hände gebunden. Beispiele hierfür sind die Steiner AG, die 2010 von der Hindustan Construction Company Ltd. (HCC) übernommen wurde, und Losinger Marazzi, die dem französischen Bauriesen, dem Bouygues-Konzerns, gehört. Um selber Immobilien und Grundstücke kaufen zu können, werden Anlagestiftungen nach schweizerischem Recht gegründet. Vermehrt geben Städte in der Schweiz ihr Land nur an Wohnbaugenossenschaften ab. Um daran zu partizipieren, werden auch neue Baugenossenschaften gegründet.

In diesem Zusammenhang stellen sich verschiedene Fragen:

1. Ist es Anlagestiftungen, die von einem ausländischen Baukonzern alimentiert werden, erlaubt, Wohnimmobilien oder Grundstücke in der Wohnzone zu erwerben? Oder wäre dies eine Umgehung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG)?

2. Ist es (gemeinnützigen) Wohnbaugenossenschaften, die von einem ausländischen Baukonzern alimentiert werden, erlaubt, Wohnimmobilien oder Grundstücke direkt oder im Baurecht zu erwerben? Oder wäre dies eine Umgehung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG)?

3. Wenn dies nicht erlaubt ist, wer wäre zuständig dafür zu verhindern, dass solche Umgehungskonstrukte möglich sind?

Die Steiner AG ist seit Mai 2010 Teil der Hindustan Construction Company Ltd. (HCC) mit Sitz in Mumbai, Indien.

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Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41) erlaubt juristischen Personen den Erwerb von Wohngrundstücken grundsätzlich dann, wenn sie nicht als Personen im Ausland gelten (Art. 5 Abs. 1 Bst. b-d BewG) oder nicht ausländisch beherrscht sind (Art. 6 BewG) und der konkrete Erwerb nicht unter die Bewilligungspflicht fällt (Art. 4 Abs. 1 Bst. g BewG, Art. 1 Abs. 2 Bst. b BewV, SR 211.412.411).

Bewirkt das "Alimentieren" einer schweizerischen juristischen Person durch einen ausländischen Baukonzern - d. h. das Gewähren rückzahlbarer Mittel -, dass sie vom ausländischen Konzern beherrscht wird (Art. 6 Abs. 2 Bst. d BewG), ist die schweizerische juristische Person dem BewG unterstellt.

Hat das Alimentieren ein Abhängigkeitsverhältnis mit Bezug auf die Finanzierung eines konkreten Grundstückerwerbs zur Folge (Art. 4 Abs. 1 Bst. g BewG, Art. 1 Abs. 2 Bst. b BewV), besteht ebenfalls eine Bewilligungspflicht.

In beiden Fällen darf die juristische Person das Grundstück nur erwerben, wenn ein gesetzlicher Bewilligungsgrund gegeben ist (Art. 8 und 9 BewG).

Der Erwerb durch Anlagestiftungen bzw. durch gemeinnützige Wohnbaugenossenschaften kann bewilligt werden, wenn das Grundstück zur Personalvorsorge von inländischen Betriebsstätten bzw. zu ausschliesslich gemeinnützigen Zwecken dienen soll und die erwerbende Gesellschaft für das Grundstück von der direkten Bundessteuer befreit ist (Art. 8 Abs. 1 Bst. c BewG). Sofern vom Kanton als Bewilligungsgrund eingeführt, könnte der Erwerb zudem bewilligt werden, wenn das Grundstück dem sozialen Wohnungsbau nach kantonalem Recht dient (Art. 9 Abs. 1 Bst. a BewG).

Erwerber, deren Bewilligungspflicht sich nicht ohne Weiteres ausschliessen lässt, haben bei der kantonalen Bewilligungsbehörde ein Gesuch zu stellen (Art. 17 Abs. 1 BewG). Diese Behörde schliesst das Verfahren mit einer anfechtbaren Verfügung ab (Art. 17 Abs. 2 BewG). Dem Bundesamt für Justiz steht ein Beschwerderecht zu (Art. 20 Abs. 2 Bst. b BewG).

Meldet die erwerbende Anlagestiftung bzw. Wohnbaugenossenschaft das Geschäft direkt beim Grundbuchamt an - d.h. ohne vorgängiges Verfahren nach Bewilligungsgesetz -, darf der Grundbuchverwalter die Eintragung nur vornehmen, wenn er die Bewilligungspflicht ohne Weiteres ausschliessen kann (Art. 18 Abs. 1 BewG). Handelsregisterämter trifft eine entsprechende Prüfungspflicht (Art. 18 Abs. 2 BewG).

Trägt das Grundbuchamt den Erwerb demgegenüber ein, obwohl es die Bewilligungspflicht nicht ohne Weiteres hätte ausschliessen dürfen, sieht das Gesetz für das Bundesamt für Justiz keine Beschwerdemöglichkeit vor. Eine nachträgliche Feststellung der Bewilligungspflicht wäre nur dann möglich, wenn der Erwerber "über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben gemacht hat" (Art. 25 Abs. 1bis BewG).

Auf die gestellten Fragen kann wie folgt geantwortet werden:

1. Eine Bewilligungspflicht nach Lex Koller besteht, wenn das Gewähren rückzahlbarer Mittel durch einen ausländischen Konzern entweder eine beherrschende Stellung über eine schweizerische juristische Person verschafft oder in Bezug auf die Finanzierung eines konkreten Grundstückerwerbs ein Abhängigkeitsverhältnis zur Folge hat.

2. In beiden Fällen darf die juristische Person - namentlich eine Stiftung oder Genossenschaft - das Grundstück nur erwerben, wenn ein gesetzlicher Bewilligungsgrund vorliegt, etwa die Personalvorsorge, ausschliesslich gemeinnützige Zwecke oder sozialer Wohnungsbau.

3. Dem Bundesamt für Justiz steht wegen der Verletzung der Lex Koller ein Beschwerderecht zu.

Antwort des Bundesrates.