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La situazione sul mercato immobiliare svizzero continua a presentarsi drammatica, in particolare nei vari agglomerati urbani, dove prezzi e affitti tendono tuttora al rialzo. Il boom dell'edilizia, favorito da tassi d'interesse ai minimi storici, non riesce ad alleviare la penuria d'abitazioni abbordabili per famiglie e persone dal reddito medio-basso. Secondo alcuni osservatori, inoltre, vi sarebbe il pericolo di una bolla immobiliare quale conseguenza di una politica ipotecaria espansiva e imprudente praticata da numerose banche.

Il Consiglio federale è invitato a rispondere alle seguenti domande:

1. Come giudica la situazione sui mercati immobiliari e delle abitazioni delle singole regioni nonché la particolare costellazione negli agglomerati urbani e nelle zone rurali con aliquote fiscali basse? Come giudica le diverse quote di abitazioni sfitte, l'evoluzione dei prezzi e gli aumenti disuguali delle pigioni, soprattutto quando vi è un cambiamento di locatario?

2. Il 12 febbraio 2013 il Consiglio federale ha deciso di dar seguito alla richiesta della Banca nazionale svizzera e di introdurre una riserva di capitale anticiclica. In tal modo si vogliono frenare l'aumento eccessivo dei prezzi immobiliari e il forte indebitamento ipotecario. Come giudica il Consiglio federale l'efficacia di questa misura? Condivide l'opinione di diversi esperti secondo cui questo capitale proprio supplementare destinato alle ipoteche abbia un carattere soprattutto simbolico, ma che sia poco efficace? Come giudica la critica secondo cui tale riserva supplementare non terrebbe conto delle situazioni completamente diverse nelle singole regioni?

3. Quali preparativi concreti ha intrapreso il Consiglio federale nel caso in cui le misure adottate sinora (riserva di capitale anticiclica, vigilanza microprudenziale più severa, ecc.) non producano l'effetto desiderato? Ha avviato i provvedimenti necessari nel caso in cui la bolla immobiliare dovesse esplodere?

4. Condivide l'opinione secondo cui l'abolizione della detrazione fiscale per debiti ipotecari (come cambiamento di sistema radicale connesso all'abolizione del valore locativo) potrebbe essere un'ulteriore misura per eludere o eliminare la bolla immobiliare?

5. Il Consiglio federale prende in considerazione l'ipotesi di limitare le possibilità di finanziamento della proprietà abitativa mediante gli averi del secondo pilastro e qual è la sua opinione al riguardo?

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1. Negli ultimi sei anni la popolazione residente è fortemente aumentata e, di conseguenza, anche la domanda di alloggi. Questo aumento è riconducibile a vari fattori, tra cui figurano l'immigrazione, ma anche il crescente consumo pro capite di superficie abitativa. Contrariamente ai precedenti periodi con forte immigrazione, le maggiori qualifiche e i redditi più elevati degli attuali immigrati fanno sì che l'attuale domanda supplementare si rivolga al segmento di prezzo medio-superiore del mercato abitativo. La vicinanza del posto di lavoro è il motivo principale per cui la domanda supplementare da parte di cittadini sia svizzeri che stranieri si concentra soprattutto su città e agglomerati, come avviene nel bacino lemanico e nell'agglomerato urbano di Zurigo. Da dieci anni la quota complessiva nazionale di abitazioni sfitte si attesta all'1 per cento, con tuttavia notevoli differenze a seconda della regione e del segmento di mercato. Nel 2012, ad esempio, tale quota era dello 0,56 per cento nel cantone di Zurigo e dello 0,33 per cento nel cantone di Ginevra. Mentre gli affitti sono stabili grazie alla costante diminuzione del tasso di riferimento, o denotano persino una tendenza al ribasso, l'offerta abitativa è aumenta in misura differente, mantenendosi però inferiore a quella riguardante la proprietà immobiliare. In quasi la metà dei casi di cambiamento di locatario tra il 2010 e il 2012 (uno su sei) si è verificato un aumento della pigione. In un numero di casi quasi uguale, tuttavia, la pigione è rimasta stabile e nel 10 di essi è persino diminuita.

2. Con l'attivazione della riserva anticiclica di capitale si prevede che nel sistema bancario svizzero si crei un fabbisogno supplementare di capitale di fino a 3 miliardi di franchi. Soltanto poche banche devono procurarsi del capitale supplementare, che può essere costituito con le attuali capacità di reddito. Per mantenere i loro margini di sicurezza, le banche non direttamente coinvolte potrebbero effettuare anche degli aumenti di capitale. Nel contempo, questa misura crea incentivi affinché nell'ambito delle ipoteche per immobili abitativi i crediti siano concessi con più cautela e moderazione. Anche il forte segnale lanciato mediante l'attivazione della riserva anticiclica dovrebbe svolgere un ruolo importante, attenuando le aspettative degli operatori di mercato sull'evoluzione dei prezzi e frenando così l'attuale dinamica.

La riserva anticiclica è stata attivata perché a livello nazionale sussistono già disuguaglianze sul mercato ipotecario e immobiliare. Si tratta di uno strumento macroprudenziale di portata nazionale. I rischi connessi alle particolarità regionali, invece, possono essere affrontati dalla FINMA in un'ottica microprudenziale o relativa ai singoli istituti interessati.

La riserva anticiclica può essere percepita come strumento di politica economica. Attualmente, l'elevato valore del franco non consente di perseguire una politica degli interessi più restrittiva che potrebbe smorzare i fenomeni di surriscaldamento nell'intero settore immobiliare del Paese.

3. La riserva più elevata deve agire a titolo preventivo. Contrastando tempestivamente un eccessivo aumento delle ipoteche e dei prezzi immobiliari, tale riserva contribuisce a ridurre la portata di un'eventuale bolla immobiliare. Si rafforza inoltre la capacità del settore bancario di far fronte ai rischi di un aumento eccessivo dei crediti. Le maggiori riserve di capitale ammortizzano le conseguenze di eventuali perdite risultanti da un cambiamento di tendenza. Con un aumento dell'uno per cento si sfrutta soltanto parzialmente la quota massima che potrebbe essere imposta, ossia il 2,5 per cento. Un altro aumento, se necessario, sarebbe possibile in qualsiasi momento. Anche la FINMA può imporre ulteriori misure per singole istituzioni particolarmente esposte. Nel caso di una recessione dovuta allo scoppio di una bolla immobiliare sono inoltre disponibili gli strumenti di politica congiunturale consueti e gli stabilizzatori automatici, volti ad attenuare gli effetti di un rallentamento congiunturale.

4. L'attuale sistema d'imposizione del valore locativo non promuove il rapido ammortamento dei debiti. In generale si può affermare che un cambiamento di sistema che preveda l'abolizione del valore locativo e la simultanea soppressione delle deduzioni fiscali per debiti ipotecari ridurrebbe gli attuali incentivi all'indebitamento privato e avrebbe, in seguito al calo della domanda che ne potrebbe risultare, un effetto frenante sui prezzi. L'imposizione in ambito immobiliare, tuttavia, non si orienta principalmente a requisiti di carattere politico-congiunturale, poiché non è possibile né modificare una legge fiscale in breve tempo né revocare una modifica nel caso di un cambiamento di tendenza. L'imposizione deve riferirsi piuttosto a requisiti politico-strutturali a più lungo termine.

5. Gli standard minimi riconosciuti dalla FINMA il 1° giugno 2012 richiedono che almeno il 10 per cento del valore di anticipazione dell'immobile sia pagato con fondi propri, che non provengano dalla costituzione in pegno o dal prelievo anticipato degli averi del secondo pilastro. Inoltre, nell'articolo 5 dell'ordinanza sulla promozione della proprietà d'abitazioni mediante i fondi della previdenza professionale vi è un'ulteriore limitazione che impedisce all'assicurato che ha compiuto i 50 anni un prelievo anticipato eccessivo dell'avere di vecchiaia. Queste misure limitano già a sufficienza l'utilizzo del denaro della previdenza professionale per il finanziamento della proprietà d'abitazioni.

Risposta del Consiglio federale.