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Der Bundesrat wird gebeten, folgende Fragen zu beantworten:

1. Teilt er die Befürchtung, dass energetische Sanierungsmassnahmen generell zu Mietzinserhöhungen missbraucht werden können?

2. Was ist gemäss Artikel 14 VMWG (Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen) wertvermehrend, was ist werterhaltend?

3. Welche Renovationskosten müssen aus den erhobenen laufenden Nebenkosten finanziert werden?

4. Welcher Anteil der Gesamtkosten darf nun als wertvermehrend den Mietern belastet werden?

5. Ist der Bundesrat angesichts dieser Sachverhalte nicht auch der Ansicht, dass Artikel 14 VMWG in Erwartung von anstehenden grösseren Sanierungsmassnahmen, insbesondere energetischen, angepasst und präzisiert werden müsste?

6. In welchem Umfange müssten die laufenden Unterhaltskostenbeiträge in diesen Fällen berücksichtigt werden?

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1./2. Energetische Aspekte sind nicht die Hauptauslöser von Sanierungen. Im Rahmen einer Gebäudesanierung gilt es aber, auch energetische Belange zu berücksichtigen. Energetische Gebäudesanierungen dienen der Verminderung des Energiebedarfs und dessen Deckung durch erneuerbare Energien. Damit sinken die Heiz- und Warmwasserkosten. Jedoch übersteigt die mit der Erneuerung verbundene Mietzinserhöhung in den meisten Fällen die Nebenkosteneinsparung, sodass für die Mietparteien eine Nettomehrbelastung resultiert. Die im Vorstoss erwähnte Studie des Bundesamtes für Energie (BFE) und des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO) "Energetische Sanierung. Auswirkungen auf Mietzinsen" vom 15. Januar 2015 bestätigt diese Feststellung, wobei hervorgehoben wird, dass durch eine energetische Gebäudeerneuerung ein zusätzlicher Mehrwert für die Mieter in Form eines gesteigerten Wohnkomforts (Raumklima, Lärmschutz) generiert wird. Sofern Sanierungsmassnahmen mit Mieterwechseln verbunden sind, besteht erfahrungsgemäss eine stärkere Tendenz zur Renditeoptimierung. Dies ist aber nicht auf die energetischen Verbesserungen zurückzuführen. Das Hauptproblem besteht vielmehr darin, dass sich in der Praxis die Mieten bei Neuabschlüssen ungeachtet des geltenden Prinzips der Kostenmiete häufig an Marktpreisen orientieren. Insofern teilt der Bundesrat die Befürchtung des Interpellanten, dass Sanierungen im Allgemeinen - unabhängig davon, ob sie energetisch sind oder nicht - zu deutlich höheren Mietzinsen führen können.

Aufgrund von Artikel 269a Buchstabe b OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie durch Mehrleistungen begründet sind. Gemäss Artikel 14 Absatz 1 VMWG werden dadurch unter anderem Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen erfasst. Gemäss Artikel 14 Absatz 2 VMWG gelten zudem verschiedene energetische Verbesserungen ausdrücklich als Mehrleistungen, so unter anderem Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle, zur rationelleren Energienutzung, zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen oder zum Einsatz erneuerbarer Energien. Gewöhnliche Unterhaltsarbeiten, die keine Mehrleistungen im Sinne von Artikel 14 Absätze 1 oder 2 VMWG darstellen, gelten nicht als wertvermehrend, sondern als werterhaltend und berechtigen daher zu keiner Mietzinserhöhung. Dies verhindert, dass Gebäudesanierungen im laufenden Mietverhältnis zu missbräuchlichen Mietzinsen führen können.

3. Gemäss Artikel 257a Absatz 1 OR sind Nebenkosten das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Renovations- oder Unterhaltskosten gehören nicht dazu. Diese Aufwendungen sind durch den Mietzins abgedeckt und dürfen nicht als Nebenkosten in Rechnung gestellt werden.

4. Die Kosten von wertvermehrenden (inkl. energetischer) Verbesserungen können, wie erwähnt, als Mehrleistungen auf die Mietzinse überwälzt werden. Gemäss Artikel 14 Absatz 3 VMWG gilt dies jedoch nur für denjenigen Teil, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. Bei umfassenden Überholungen gelten die Kosten aufgrund von Artikel 14 Absatz 1 VMWG in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. Für die genaue Festlegung innerhalb dieser Bandbreite sind die Umstände des konkreten Einzelfalls zu berücksichtigen.

5./6. Artikel 14 Absatz 1 VMWG trägt dem Umstand Rechnung, dass bei umfassenden Überholungen nicht immer eine detaillierte Abgrenzung zu den werterhaltenden Arbeiten vorgenommen werden kann. Die geltende Regelung lässt aber den Nachweis zu, dass der wertvermehrende Anteil im konkreten Fall unterhalb von 50 oder oberhalb von 70 Prozent liegt, was die Berücksichtigung besonders gelagerter Sachverhalte erlaubt. Es besteht daher keine Notwendigkeit zur Anpassung dieser Verordnungsbestimmung.

Der in der Begründung des Vorstosses thematisierte Sonderfall des aufgeschobenen Unterhalts stellt keine Wertvermehrung dar und rechtfertigt eine Mietzinserhöhung lediglich im Umfang allenfalls gestiegener Unterhaltskosten. Bei einer umfassenden Überholung ist aufgeschobener Unterhalt zu berücksichtigen, indem nur ein entsprechend tieferer wertvermehrender Anteil angerechnet wird.

Antwort des Bundesrates.