InitialSituation

Die vorgeschlagene Änderung des Mietrechts setzt an den wichtigsten Schwachstellen des geltenden Rechts an. Sie bezweckt die Abkehr von der Kostenmiete und die Einführung der Index- und Vergleichsmiete. Damit werden ein fairer Interessenausgleich, die Vereinfachung der mietrechtlichen Regeln, bessere Transparenz sowie eine Verstetigung der Mietzinsentwicklung angestrebt.

Das heutige Mietrecht als Teil des Obligationenrechts (OR) ist am 1. Juli 1990 in Kraft getreten. Es stützt sich auf Artikel 109 der Bundesverfassung. Das Recht ist in der Praxis zwar eingespielt, weist jedoch Schwachstellen auf, die dazu führten, dass von Mieter- und Vermieterkreisen, aber auch vom Bankensektor und weiteren Kreisen regelmässig Forderungen nach einer Revision gestellt wurden. Am 18. Mai 2003 gelangte die Volksinitiative "Ja zu fairen Mieten" des Schweizerischen Mieterinnenund Mieterverbandes zur Abstimmung. Die Initiative verlangte eine Glättung des für Mietzinsanpassungen massgebenden Hypothekarzinssatzes und eine Verstärkung des Kündigungsschutzes. Sie wurde von Volk und Ständen abgelehnt. Auch der Gegenvorschlag von Bundesrat und Parlament, welcher am 8. Februar 2004 zur Abstimmung gelangte, wurde abgelehnt. Er sah eine Anpassung der Mietzinse an die Teuerung im Umfang von 100 Prozent vor. Zusätzlich hätten die Vermieterinnen und Vermieter die Möglichkeit gehabt, die Mietzinse aufgrund eines Vergleichsmietemodells periodisch zu erhöhen.

Eine weitere Vorlage, welche die Wahl zwischen Indexmiete und Kostenmiete vorsah, wurde in einer 2006 durchgeführten Vernehmlassung sehr kontrovers beurteilt und daher nicht weiterverfolgt.

Der Handlungsbedarf im Mietrecht blieb jedoch bestehen. Dieses ist über weite Strecken mangelhaft und entspricht hinsichtlich der Mietzinsgestaltung aufgrund der Entwicklung der Hypothekarzinssätze nicht mehr der wirtschaftlichen Realität.

Deshalb änderte der Bundesrat in einem ersten Schritt die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG). Die Änderung ist am 1. Januar 2008 in Kraft getreten. Sie führte einen in der ganzen Schweiz anwendbaren Referenzzinssatz für Mietzinsanpassungen aufgrund von Hypothekarzinsänderungen ein.

Der vorliegende Revisionsentwurf basiert auf einer Konsenslösung, zu welcher die Mieter- und Vermieterverbände nach mehrmonatigen Verhandlungen am 13. November 2007 Hand boten. Der gestützt darauf ausgearbeitete Gesetzesentwurf wurde im Frühjahr 2008 in der Vernehmlassung grossmehrheitlich positiv beurteilt, auch wenn in einzelnen wichtigen Punkten Differenzen verblieben. Im Vordergrund der Revision steht die Aufhebung der Koppelung der Mietzinse an die Hypothekarzinssätze. Neu sollen die Mietzinse der Entwicklung der Teuerung folgen. Der Wechsel von einem Modell der Kostenmiete zu einem Indexsystem soll die Mietzinsgestaltung vereinfachen und transparenter machen. Heute kann bereits ein Anstieg des Hypothekarzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte zu Mietzinserhöhungen von 3 Prozent führen. Die Anbindung der Mietzinse an die Teuerung hat dem gegenüber den Vorteil, dass die Mietzinse nur noch moderat ansteigen werden. Zudem wird die Mietzinsentwicklung für beide Parteien besser abschätzbar. Auf teilweise heftige Opposition von vielen Seiten stiess in der Vernehmlassung die volle Überwälzung des Landesindexes der Konsumentenpreise auf die Mietzinse. Deshalb hat der Bundesrat das Indexierungsmodell überdacht und zusätzliche Abklärungen in Auftrag gegeben. Gestützt auf deren Ergebnisse unterbreitet er ein modifiziertes System: Für die Anpassung der Mietzinse ist als Basis ein Landesindex massgebend, bei welchem die Wohn- und Energiekosten ausgeschlossen werden. Eine allenfalls mögliche Spiralwirkung bezogen auf den Mietzinsanteil des Indexes wird dadurch vermieden. Ebenso eine doppelte Verrechnung im Falle der Energiekosten, deren Steigerung bei den jährlichen Nebenkostenabrechnungen berücksichtigt wird. Bei einem gesunkenen Indexstand ist der Mietzins entsprechend herabzusetzen. Ob der Anfangsmietzins für Wohnräume missbräuchlich ist, soll anhand eines Vergleichsmietemodells überprüft werden. Die Vergleichsmieten werden mit einer anerkannten statistischen Methode ermittelt. Anschliessend ist eine Überprüfung des Mietzinses nur noch aufgrund der gesetzlichen und vertraglichen Anpassungsregeln möglich.

Die Vereinbarung gestaffelter Mietzinse oder der Umsatzmiete bei Geschäftsräumen ist weiterhin möglich, ebenso die Erhöhung aufgrund von Mehrleistungen der vermietenden Partei. Eine Handänderung der Liegenschaft ist hingegen kein Anpassungsgrund mehr.

Für gemeinnützige Wohnbauträger und die öffentliche Hand als vermietende Partei regelt der Bundesrat die Mietzinsgestaltung nach dem Grundsatz der Kostenmiete.

Beim Kündigungsschutz sind keine Änderungen vorgesehen. Dieser Bereich war in der Vergangenheit weniger umstritten als die Mietzinsgestaltung. Generell wird bisheriges Recht, das sich bewährt hat, beibehalten.

Mit den Übergangsbestimmungen wird sichergestellt, dass mietzinsrechtliche Senkungs-oder Erhöhungsansprüche, die nach bisherigem Recht entstanden sind, weiterhin geltend gemacht werden können. Der vermietenden Partei wird zudem das Recht eingeräumt, während längstens fünf Jahren seit Inkrafttreten des neuen Rechts den Mietzins nach altem Recht anzupassen, solange der Referenzzinssatz den Wert von 4,5 Prozent nicht übersteigt. (Quelle: Botschaft des Bundesrates)

Proceedings

Die Kommission für Rechtsfragen (RK) empfahl dem Nationalrat, nicht auf das Geschäft einzutreten. Norbert Hochreutener (CEg, BE) und die Fraktion der Grünen beantragten hingegen je Eintreten. Das zentrale Element der Revision war die Anbindung der Mieten an die Teuerung. Ob nun die Teuerung vollumfänglich oder abgeschwächt durch einen Spezialindex, wie der Bundesrat es vorschlug, auf die Mieten zu überwälzen seien, war strittig. Daniel Vischer (G, ZH) erläuterte für die Kommission die Gründe, die schliesslich zu deren Nichteintretens-Entscheid geführt hatten. Mit 13 zu 11 Stimmen war die Kommission bereits zu Beginn relativ knapp auf die Vorlage eingetreten. Der Bundesrat hatte eine Indexierung zu 80 Prozent beantragt, da die volle Überwälzung der Teuerung auf die Mieten in der Vernehmlassung auf starke Opposition gestossen war. Die Mehrheit der Kommission, so Daniel Vischer (G, ZH) weiter, favorisierte jedoch die volle Überwälzung der Teuerung auf die Mieten. Mit 22 zu 1 Stimmen bei 2 Enthaltungen lehnte die RK die Vorlage dennoch in der Gesamtabstimmung ab. Denn mit zunehmender Dauer der Beratung wurde klar, dass beide Varianten das Referendum nach sich ziehen würden; bei der vollen Umwälzung jenes des Mieterverbandes, im Falle der Annahme des bundesrätlichen Spezialindexes jenes der Vermieterorganisationen. "Mit Eintreten erreichen Sie nichts, weil in dieser Kommission bei der derzeitigen Zusammensetzung keine vernünftige andere Vorlage zustande kommt", beschrieb der Kommissionssprecher die Situation in der RK.

Norbert Hochreutener (CEg, BE) hob hervor, dass es in der aktuellen Debatte nicht um Detailfragen, sondern um die Grundsatzfrage gehe, ob der Rat eine Revision wolle oder nicht. Und wenn die Verbände "nun auf stur schalten" würden, so Norbert Hochreutener weiter, dann sollte das für das Parlament kein Grund sein, nicht doch eine Lösung zu suchen. Unterstützung erhielt er von seinem Ratskollegen Alec von Graffenried (G, BE), der als Fraktionssprecher der Grünen ebenso für Eintreten warb. Der Handlungsbedarf im Mietrecht sei seit 20 Jahren unbestritten. Auch unbestritten sei, dass die Miete der Teuerung folgen müsste. Brigitta M. Gadient (BD, GR) sah wie die Minderheitssprecher auch Handlungsbedarf. Sie betonte jedoch auch, dass es keinen Sinn habe, eine Reform anzugehen, wenn keine klaren Mehrheiten für einen neuen Weg vorhanden wären. Kurt Fluri (RL, SO) bestritt hingegen den Handlungsbedarf. Die heutige Lösung sei als der kleinste gemeinsame Nenner des Mietrechts zu betrachten. Er verwies auch darauf, dass der Spezialindex, den der Bundesrat nach der Vernehmlassung eingeführt hatte, der Akzeptanz der Mietrechtsrevision nicht gerade förderlich gewesen war. So konstatierte Bundesrätin Doris Leuthard am Ende der Debatte, dass der politische Wille zur Revision fehle, was für sie seltsam sei, denn zu Beginn der Vernehmlassung hätten alle Parteien ausser der SVP den Handlungsbedarf bestätigt. Mit 119 zu 61 Stimmen bei einer Enthaltung folgte der Rat der Empfehlung seiner Kommission und entschied, nicht auf die Vorlage einzutreten. Geschlossen für Nichteintreten stimmten die Mitglieder der SVP-Fraktion; praktisch geschlossen jene der RL-Fraktion. Fast geschlossen für Eintreten stimmte die grüne Fraktion. Die CEg-Fraktion und die sozialdemokratische Fraktion zeigten ein gespaltenes Stimmverhalten.

Damit ging die Vorlage in den Ständerat. Die vorberatende Kommission des Ständerats empfahl, auf die Vorlage einzutreten. Ein von linken Ratsmitgliedern eingereichter Antrag plädierte für Nichteintreten. Kommissionssprecher Hermann Bürgi (V, TG) wies in seinem Eingangsvotum darauf hin, dass Mietrechtsrevisionen stets äusserst umstrittene Geschäfte gewesen seien, was auch dieses Mal der Fall war. Damit meinte er nicht nur den Entscheid des Nationalrates, auf die Vorlage erst gar nicht einzutreten, sondern auch die der Ratsdebatte vorangegangen Diskussionen in der eigenen Kommission. Die eigentliche Crux der Vorlage sei die Anpassung der Mietzinse an die Teuerung, respektive die Höhe des Indexes. Genau dies wurde auch im Ständerat von bürgerlicher Seite und den Mitgliedern des Hauseigentümerverbands (HEV) im Rat kritisiert. Nur wenn die Teuerung gänzlich auf die Miete überwälzt werden könnte, wäre die Vorlage für den HEV akzeptierbar, so Hannes Germann (V, SH). Dies umso mehr, als dass der HEV bedeutende Konzessionen gemacht habe. So habe er auf die Möglichkeit verzichtet, nach einer Handänderung den Mietzins anzupassen. Und er habe die Kappung der zulässigen Mietzinsanpassungen bei hohen Teuerungsraten akzeptiert. Von Seiten der Befürworter wurde demgegenüber herausgestrichen, dass die Energie- und Wohnkosten aus dem Spezialindex gestrichen wurden, weil bereits per Verordnung dekretiert wurde, dass Kosten aus Energieinvestitionen und zur Förderung einer besseren Energieeffizienz zu hundert Prozent auf die Mieten überwälzbar sind. Auf diesen Punkt hatten bereits die Kantone in der Vernehmlassung hingewiesen; und diese kritischen Stimmen, die vor möglichen Spiraleffekten warnten, hatte der Bundesrat in der Botschaft berücksichtigt.

In der Eintretensdebatte zeichnete sich auch ab, dass insbesondere die linken Standesvertreter aus der Romandie die Vergleichsmiete in der Detailberatung angreifen würden. So wies Luc Recordon (G, VD) darauf hin, dass es sehr schwierig sei, über eine genügend grosse Anzahl an Vergleichsobjekten zu verfügen. Alain Berset (S, FR), Präsident der Association romande des locataires (ASLOCA), pflichtete bei und fügte weiter hinzu, dass niemand diese Vergleichsmiete-Modelle wirklich gebrauchen würde, dass es sich also um rein theoretische Modelle handle und dass die Differenzen der berechneten Vergleichswerte zwischen den verschiedenen Modellen erheblich seien. Bundesrätin Doris Leuthard hielt diesen Voten entgegen, dass die Vergleichsmiete eben doch in einigen Staaten mit guten Resultaten zur Anwendung gelangte. Sie hob heraus, dass diese Art der Festlegung der Anfangsmiete eine höhere Flexibilität, aber auch Verantwortung für Mieter und Vermieter mit sich bringen würde. Der Rat folgte mit 28 zu 11 Stimmen der Empfehlung seiner Kommission und trat auf die Vorlage ein.

Der Rat folgte auch in der Detailberatung seiner Kommission. Er übernahm damit den vom Bundesrat vorgeschlagenen Spezialindex, änderte jedoch die Vorlage im Kapitel über die Mietzinsanpassung ab. Nebst der jährlichen Anpassung der Mieten an die Teuerung sah das Gesetz nun vor, dass Mieter und Vermieter, sofern sie es im Mietvertrag festgehalten hatten, alle fünf Jahre den Mietzins an das Marktniveau anpassen dürften. Veränderungen in der Lage und der Erschliessung der Immobilie könne so besser Rechnung getragen werden, ohne dass eine Kündigung notwendig würde, so Pankraz Freitag (RL, GL). Mit 21 zu 12 Stimmen nahm der Rat die Vorlage in der Gesamtabstimmung an. Vermieter und Vertreter der welschen Mieter stimmten gegen die Vorlage.

Hatte die vorbereitende Kommission in der ersten Eintretensdebatte vom 25. Mai 2009 seinem Rat empfohlen nicht auf die Vorlage einzutreten, so schlug sie nun dem Nationalrat das Gegenteil vor: Mit 15 zu 10 Stimmen und bei einer Enthaltung empfahl sie Eintreten. Für Nicht-Eintreten warb nun aber eine gewichtige Kommissionsminderheit. Die Argumente, die im Mai 2009 noch von der damaligen Kommissionsmehrheit für Nicht-Eintreten ins Feld geführt wurden, waren nun diejenigen der Minderheit. Und wiederum setzten sich diese Argumente durch: Mit 88 zu 86 Stimmen und 10 Enthaltungen setzte sich dieser Minderheitsantrag allerdings sehr knapp durch. Er wurde dank der geschlossen stimmenden SVP-Fraktion, dem grossen Teil der Stimmen aus der sozialdemokratischen und vereinzelten Stimmen aus der grünen Fraktion angenommen. Da der Nationalrat dem Geschäft ein zweites Mal das Eintreten verweigert hatte, war das Geschäft definitiv erledigt.