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Dal 1° gennaio 1965 il CC (art. 712a-721t) disciplina la proprietà per piani, una tipologia di proprietà estremamente richiesta e apprezzata. Sempre più edifici residenziali e industriali di nuova costruzione vengono edificati e venduti sotto questa forma, così come edifici in affitto vengono trasformati in questo genere di comproprietà. E la tendenza non accenna a fermarsi. Contemporaneamente le proprietà per piani più vecchie iniziano ad aver bisogno di ristrutturazioni agli involucri edilizi e agli impianti. Le parti comuni costituiscono circa due terzi del valore dell'immobile e richiedono quindi ingenti capitali da parte dei comproprietari al momento della ristrutturazione. I fondi di rinnovamento sono solitamente troppo limitati per riuscire a coprire i costi, e non tutti i comproprietari possono o vogliono sostenere tali spese. La legge stabilisce inoltre che si può procedere ai lavori di costruzione solo se la maggior parte dei proprietari è concorde. Interessi diversi e concezioni diverse delle abitazioni rendono difficile il raggiungimento di tale maggioranza. Se però non vengono fatte le ristrutturazioni è l'intero stabile a perdere valore, incluse le abitazioni di coloro che sono invece interessati alla ristrutturazione. Al contempo si riduce la garanzia per i mutui ipotecari concessi e quindi per le banche. L'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) parla di un vero e proprio blocco nelle ristrutturazioni.

In questo ambito il Consiglio federale è incaricato di rispondere alle seguenti domande:

1. L'autore dellinterpellanza ritiene, in base a quanto detto sopra, che vi siano dei problemi nelle ristrutturazioni di proprietà per piani, destinati ad aumentare in mancanza di contromisure dato il crescente numero di ristrutturazioni previste. Il Consiglio federale condivide questa opinione?

2. Il Consiglio federale ritiene che questi problemi potrebbero essere limitati rendendo più flessibile la quota di maggioranza richiesta e/o introducendo l'obbligo di una maggiore partecipazione al fondo di rinnovamento?

3. Secondo il Consiglio federale esistono altre soluzioni al problema illustrato?

4. Il Consiglio federale riconosce la necessità di un intervento a livello legislativo?

5. Il Consiglio federale vede altri settori della proprietà per piani che necessitano di essere rivisti?

FederalCouncilResponseText

1. Il Consiglio federale è consapevole che vi sono dei problemi nelle ristrutturazioni di proprietà per piani e che tali problemi rischiano di aumentare dato il crescente numero di ristrutturazioni da realizzare. Come affermato nel parere fornito il 1° giugno 2012 alla mozione Leutenegger Filippo 12.3168, "Allentare il principio dell'unanimità nel diritto in materia di proprietà per piani in caso di nuova costruzione sostitutiva", del 14 marzo 2012, è insito nella natura delle cose che, soprattutto nelle proprietà per piani che coinvolgono molti proprietari, spesso si contrappongono idee e interessi divergenti che complicano o ritardano il processo decisionale e le ristrutturazioni. Ciò accade di frequente anche in altre forme di comproprietà, come le cooperative di costruzione di alloggi o le comunità ereditarie.

2. Come indicato dal Consiglio federale nella risposta del 27 febbraio 2013 all'interrogazione Chevalley 12.1127, "Comproprietà e risanamento energetico", del 14 dicembre 2012, si potrebbe modificare la maggioranza qualificata necessaria alle deliberazioni. Si ritiene tuttavia che il processo decisionale ne risulterebbe agevolato solo in casi isolati, per cui il miglioramento non sarebbe di grande spessore. Obbligare per legge le comunità di proprietari a creare e alimentare a sufficienza un apposito fondo di rinnovamento potrebbe sì attenuare i problemi di finanziamento, tuttavia non sarebbe giustificato introdurre degli oneri solo per una forma di proprietà quando anche alle altre forme mancano spesso i mezzi finanziari per effettuare in tempi utili le ristrutturazioni del caso. Inoltre, delle norme in tal senso comporterebbero inevitabili problemi di attuazione.

3. Dalle analisi dell'Ufficio federale delle abitazioni è emerso che i membri delle comunità di proprietari per piani e gli acquirenti di abitazioni di proprietà spesso non sono ben consapevoli degli oneri cui vanno incontro a livello finanziario e di ristrutturazioni. Spesso gli amministratori che se ne occupano non sono in grado di effettuare o far accettare progetti di ristrutturazione e finanziamento a lungo termine, inoltre si utilizza ancora poco il margine di manovra di cui le comunità dispongono per adeguare i loro regolamenti. Per colmare queste lacune la scuola universitaria di Lucerna sta sviluppando, nel quadro di un progetto CTI, un set di strumenti per gli amministratori e i proprietari di abitazioni. Esso comprenderà strumenti per sviluppare strategie a lungo termine e per evitare blocchi nelle ristrutturazioni, dando tuttavia la priorità al trasferimento delle conoscenze e all'ottimizzazione dei processi. Al progetto, i cui risultati saranno disponibili nella primavera del 2014, partecipano anche le associazioni dei proprietari, le quali svolgono un ruolo di sensibilizzazione e di trasmissione delle conoscenze di centrale importanza in tal senso.

4. Secondo il Consiglio federale la legislazione dovrebbe intervenire solo quando eventuali misure "morbide" come quelle descritte sono inefficaci e il fatto di procrastinare le ristrutturazioni lede importanti interessi pubblici.

5. Per il momento nemmeno altri settori della proprietà per piani necessitano di essere rivisti.

Risposta del Consiglio federale.