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Les économistes parlent d'une surchauffe du marché dans certaines régions. Les régions où les logements sont chers, comme celle de Zurich/Zoug, de l'Arc lémanique ou de certaines régions touristiques ont conduit ces dernières années à de fortes augmentations des prix de l'immobilier, et donc des logements. Cette situation présente certains risques. En cas de ralentissement de l'économie, les prix pourraient s'effondrer, avec des conséquences qui se ressentiraient sur plusieurs années. La prudence est ici de mise, car les problèmes touchant certaines régions pourraient, par un effet domino, se répercuter sur tout le marché immobilier. Les institutions de crédit sont les premières exposées, ensuite vient le marché de la construction, les autres entreprises, et finalement les travailleurs et les locataires. Or, il est possible de prévenir ce scénario. Le Conseil fédéral est prié de se pencher sur cette problématique dans un rapport, dans lequel il répondra notamment aux questions suivantes :

1. Dans quelles régions et quels segments de marché le risque de bulle immobilière est-il le plus important ? Avec quelle ampleur ?

2. Quelles seraient les conséquences économiques si cette bulle éclatait ? Quels sont les différents scénarios ?

3. Comment pourrait-on intervenir à titre préventif ? Quelles mesures ont-elles déjà été prises en ce sens ?

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1.Le marché immobilier en Suisse ne présente pas encore à l'heure actuelle d'indices de surévaluation générale (bulle immobilière). En revanche certaines régions (Arc lémanique, rives des lacs de Zurich et de Zoug ainsi que certains lieux touristiques) et certains segments (PPE et locatifs) donnent des signes de surchauffe. Dans ces cas, les indicateurs fondamentaux ne justifient que partiellement le niveau des prix. Si la dynamique observée récemment devait se poursuivre, la stabilité financière pourrait être menacée à moyen terme. L'évolution des prix de l'immobilier ainsi que les risques pris par les banques sont très incertains. Au vu de ces circonstances, la situation pourrait se dégrader très rapidement, en particulier en raison de la concurrence régnant sur le marché hypothécaire intérieur et de la faiblesse persistante des taux d'intérêts.

2. A moyen terme, la stabilité financière serait menacée car une correction des prix de l'immobilier pourrait entraîner des pertes de crédit importantes pour les instituts financiers et leur causer un préjudice grave. Les risques sont particulièrement élevés lorsque les intérêts augmentent et que les prix baissent simultanément. L'éclatement d'une bulle immobilière peut entraîner des coûts économiques majeurs : au début des années 1990, la chute des prix de l'immobilier et la croissance des taux d'intérêts avaient déclenché une crise bancaire, marquant le début d'une longue période de stagnation économique. Quant à la crise économique récente, elle peut être en grande partie imputée au recul des prix sur les marchés de l'immobilier américain, britannique, espagnol et irlandais.

3. Depuis quelques temps, la FINMA et la BNS suivent très attentivement l'évolution du marché suisse du logement et le financement des hypothèques dans ce domaine. La FINMA surveille l'évolution des engagements hypothécaires de toutes les banques ayant une activité en Suisse dans le cadre de sa procédure de surveillance. Conjointement avec les sociétés d'audit, elle a en outre examiné et analysé en profondeur avec les banques le processus d'octroi des crédits. La Banque nationale suisse (BNS) assure un suivi sur le plan national. Dans le but d'obtenir des renseignements aussi complets que possibles sur les risques effectifs, elle exécute une enquête auprès des banques quant aux prêts qu'elles accordent et à l'acceptabilité de leurs risques. Ces analyses sont en cours.

Le bas niveau persistant des taux d'intérêts, la situation actuelle en matière de politique monétaire, l'incertitude régnant sur les marchés financiers et les marchés des capitaux internationaux ainsi que l'endettement hypothécaire important en Suisse en comparaison internationale peuvent générer des risques considérables. En raison de la concurrence accrue, il arrive que les banques respectent à nouveau moins strictement les dispositions concernant les risques acceptables et les prêts. Le 17 août 2011, le Conseil fédéral a par conséquent décidé de durcir les dispositions relatives à la couverture en fonds propres : dès 2012, les banques devront renforcer par des fonds propres supplémentaires la couverture des créances hypothécaires allant au-delà des normes usuelles en matière de prêts et de risques acceptables.

Le DFF étudie, sur mandat du Conseil fédéral, l'instauration d'un volant de capital variable, dépendant de la conjoncture et anticyclique. Celui-ci obligerait les banques à détenir des fonds propres supplémentaires en fonction de l'évolution du marché du crédit et pour une période limitée, afin de renforcer la résistance du secteur bancaire aux risques liés à une croissance excessive du crédit (par ex. sur le marché hypothécaire et immobilier suisse). Une audition permettra aux banques de se prononcer au sujet du volant anticyclique et de la meilleure prise en compte des risques dans le cas des immeubles d'habitation, mentionnée plus haut.

Une politique d'octroi de crédits judicieuse et prudente de la part des établissements de crédit demeure essentielle. L'Association suisse des banquiers a, en guise de mesure qualitative complémentaire, revu ses normes minimales relatives à "l'examen, l'évaluation et le traitement des crédits garantis par gage immobilier" et les a soumises à la FINMA. Cette dernière les a approuvées à la fin du mois d'octobre 2011.

Le Conseil fédéral observe l'évolution du marché hypothécaire avec une grande attention, en coordination avec la BNS et la FINMA. Les mesures et travaux déjà engagés rendent un rapport spécifique superflu.

Le Conseil fédéral propose de rejeter le postulat.