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La pura attività edilizia è un affare dai margini di guadagno molto limitati a causa dell'enorme concorrenza. Le imprese edilizie vogliono partecipare sempre di più alla molto più lucrativa rendita fondiaria, acquistando esse stesse il terreno e sviluppandovi progetti. Le imprese straniere hanno le mani legate nel settore degli immobili abitativi in virtù della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE). Ne sono esempio la Steiner SA, che dal 2010 fa parte della Hindustan Construction Company Ltd. (HCC) e la Losinger Marazzi, che appartiene al gigante francese dell'edilizia Bouygues. Per poter acquistare immobili e fondi, vengono quindi costituite fondazioni d'investimento di diritto svizzero. Sempre più spesso le città svizzere cedono i loro terreni esclusivamente a cooperative di costruzione di abitazioni. Per poter partecipare, vengono fondate anche nuove cooperative edilizie.

In questo contesto si pongono diverse domande:

1. Le fondazioni d'investimento alimentate da un gruppo edilizio straniero possono acquistare immobili abitativi o fondi in zone abitative? O si tratterebbe di una forma di elusione della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE)?

2. Le cooperative di costruzione di abitazioni (di pubblica utilità) alimentate da un gruppo edilizio straniero possono acquistare immobili abitativi o fondi direttamente o in diritto di superficie? O si tratterebbe di una forma di elusione della LAFE?

3. Se ciò non è permesso, chi sarebbe competente per impedire che sia possibile ricorrere a costrutti elusivi di questo genere?

La Steiner SA fa parte della Hindustan Construction Company Ltd. (HCC) con sede a Mumbai, India, dal maggio 2010.

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La legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE; RS 211.412.41) permette, in linea di principio, a persone giuridiche di acquistare fondi abitativi se non sono considerate persone all'estero (art. 5 cpv. 1 lett. b-d LAFE) o non sono dominate da persone all'estero (art. 6 LAFE), e, in un caso concreto, l'acquisto non sottostà all'obbligo di autorizzazione (art. 4 cpv. 1 lett. g LAFE, art. 1 cpv. 2 lett. b OAFE; RS 211.412.411).

Se un'impresa edile straniera finanzia una persona giuridica svizzera - vale a dire mette a sua disposizione fondi rimborsabili - in modo da dominarla (art. 6 cpv. 2 lett. d LAFE), la persona giuridica svizzera sottostà all'obbligo di autorizzazione previsto dalla LAFE.

Sussiste un obbligo di autorizzazione anche nel caso in cui il rapporto di dipendenza si crea in seguito al finanziamento di uno specifico acquisto immobiliare (art. 4 cpv. 1 lett. g LAFE, art. 1 cpv. 2 lett. b OAFE).

In entrambi i casi, la persona giuridica può effettuare l'acquisto soltanto se esiste un motivo d'autorizzazione previsto dalla legge (art. 8 e 9 LAFE).

L'acquisto da parte di fondazioni d'investimento o di cooperative di costruzione di abitazioni di pubblica utilità può essere autorizzato soltanto se il fondo deve servire per la previdenza in favore del personale di stabilimenti d'impresa indigeni oppure per scopi esclusivamente d'utilità pubblica, e se, per il fondo, l'acquirente è esentato dall'imposta federale diretta (art. 8 cpv. 1 lett. c LAFE). Se il Cantone ha previsto questo motivo di autorizzazione, l'acquisto può essere autorizzato anche se il fondo serve per la costruzione di abitazioni sociali ai sensi della legislazione cantonale (art. 9 cpv. 1 lett. a LAFE).

L'acquirente il cui obbligo d'autorizzazione non può essere escluso a priori deve presentare una domanda presso l'autorità competente in materia di autorizzazione (art. 17 cpv. 1 LAFE). Tale autorità chiude la procedura con una decisione impugnabile (art. 17 cpv. 2 LAFE). L'Ufficio federale di giustizia dispone di un diritto di ricorso (art. 20 cpv. 2 lett. b LAFE).

Se la fondazione d'investimento o la cooperativa di costruzione di abitazioni richiede l'iscrizione dell'operazione direttamente presso l'ufficio del registro fondiario - vale a dire senza la procedura preliminare secondo la LAFE -, l'ufficiale del registro fondiario può procedere all'iscrizione soltanto se può escludere a priori l'obbligo di autorizzazione (art. 18 cpv. 1 LAFE). Gli uffici del registro di commercio hanno un corrispondente obbligo d'esame (art. 18 cpv. 2 LAFE).

Se l'ufficio del registro fondiario iscrive comunque l'acquisto anche se non poteva escludere a priori l'obbligo di autorizzazione, la legge non prevede alcun diritto di ricorso per l'Ufficio federale di giustizia. Una constatazione a posteriori dell'obbligo di autorizzazione è possibile soltanto se l'acquirente ha fornito all'autorità competente, in particolare all'ufficiale del registro fondiario, "indicazioni inesatte o incomplete su fatti che sono rilevanti per l'obbligo dell'autorizzazione" (art. 25 cpv. 1bis LAFE).

Si risponde come segue alle domande poste dall'autrice dell'interpellanza.

1. Un'autorizzazione ai sensi della lex Koller è necessaria se la concessione da parte di un gruppo straniero di fondi rimborsabili comporta una posizione di dominio su una persona giuridica svizzera o un rapporto di particolare dipendenza nell'ambito del finanziamento di un acquisto immobiliare concreto.

2. In entrambi i casi, la persona giuridica - segnatamente una fondazione o una cooperativa - può acquistare il fondo soltanto se esiste un motivo d'autorizzazione previsto dalla legge, ad esempio per la previdenza del personale, per scopi esclusivamente d'utilità pubblica o per la costruzione di abitazioni sociali.

3. L'Ufficio federale di giustizia è abilitato a ricorrere in caso di violazione della lex Koller.

Risposta del Consiglio federale.