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Der Bundesrat wird beauftragt, das Mietrecht und andere nötige gesetzliche Grundlagen so zu ändern, dass steigende Energiepreise nicht alleine zu Lasten der Mietenden gehen, sofern die Effizienz der Heizung und die Isolation nicht dem aktuellen Stand entsprechen. Bei nötigen Sanierungen sollen nur die effektiven wertvermehrenden Investitionen auf Mietparteien überwälzt werden können.

1. Die Mehrkosten des Energieverbrauchs einer schlecht isolierten oder ineffizient geheizten Liegenschaft im Vergleich zu einem Gebäude mit jeweils aktuellem Minergie-Standard (gerechnet bei einer Raumtemperatur von rund 20 Grad) werden zu gleichen Teilen zwischen Mietenden (Nebenkosten) und Liegenschaftsbesitzenden aufgeteilt.

2. Sofern energetische Sanierungen zu Mietzinsaufschlägen oder Kündigungen führen, kontrolliert der Bund die neuen Mietzinse.

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Der Bundesrat teilt das Anliegen, die Attraktivität der energetischen Sanierungen zu verstärken. Es bestehen verschiedene Fördermassnahmen von Bund und Kantonen, die finanzielle Anreize für Gebäudeeigentümerinnen und Gebäudeeigentümer inklusive Vermieterinnen und Vermieter schaffen, ihre Liegenschaft energetisch zu sanieren oder das fossile Heizsystem zu ersetzen. Mit den verschiedenen Massnahmen konnte in den letzten Jahren eine grosse Steigerung im Bereich Heizungsersatz erreicht werden. Mit dem am 18. Juni 2023 durch das Stimmvolk angenommenen neuen Bundesgesetz über die Ziele im Klimaschutz, die Innovation und die Stärkung der Energiesicherheit (KIG) stehen zusätzliche Finanzhilfen für den Ersatz fossiler und elektrischer Heizsysteme zur Verfügung. Eigentümerinnen und Eigentümer werden also vor allem durch die Förderbeiträge zu energetischen Sanierungen motiviert.

Wie der Bundesrat in seiner Stellungnahme vom 23. November 2022 zur Motion 22.3985 Klopfenstein Broggini ausgeführt hat, müssen Eigentümerinnen und Eigentümer im heutigen System dagegen nicht mit negativen finanziellen Auswirkungen rechnen, falls sie noch keine energetischen Sanierungen vorgenommen haben. Der Grund dafür ist, dass die anfallenden Nebenkosten in der Regel von den Mieterinnen und Mietern getragen werden.

Im Schweizer Mietrecht gilt der Grundsatz der Kostenmiete. Der zulässige Mietzins ergibt sich dabei aus den durch die vermietende Partei zu tragenden Liegenschaftskosten sowie einer angemessenen Nettorendite auf dem eingesetzten Eigenkapital. Zudem können die Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, also insbesondere auch die Heizkosten, als Nebenkosten auf die Mieterschaft überwälzt werden. Voraussetzung dafür ist, dass dies im Mietvertrag entsprechend vereinbart wurde. Die vorgeschlagene Aufteilung von Energiemehrkosten, die im Vergleich zu einem Gebäude mit Minergie-Standard entstehen, würde diesem Kostenprinzip widersprechen und hätte zur Folge, dass die Liegenschaftskosten durch die Mietzins- und Nebenkosteneinnahmen nicht mehr abgedeckt werden können. Für Eigentümerinnen und Eigentümer ohne genügende finanzielle Reserven könnte dies aufgrund der sich ergebenden Verluste im schlimmsten Fall den Verlust ihres Eigentums am Gebäude bedeuten.

Ferner müssten für die Umsetzung des vorgeschlagenen Systems die Mehrkosten im Einzelfall durch eine energetische Analyse im Sinne eines Gebäudeenergieausweises (GEAK) erhoben werden. Eine faktische GEAK-Pflicht wäre jedoch nicht vereinbar mit Artikel 89 Absatz 4 der Bundesverfassung, wonach vor allem die Kantone für Massnahmen, die den Verbrauch von Energie in Gebäuden betreffen, zuständig sind. Hinzu kommt, dass die Energiemehrkosten stark vom Benutzerverhalten abhängig sind, sodass dieser Faktor ebenfalls zu berücksichtigen wäre. Dies würde zu einem komplizierten Vollzug, zu Rechtsunsicherheit und zu einer Zunahme von mietrechtlichen Streitigkeiten führen.

Dass energetische Gebäudesanierungen nicht zu überhöhten Mietzinsaufschlägen führen, sondern nur die tatsächlichen wertvermehrenden Kosten überwälzt werden sollen, entspricht einem bereits im geltenden Mietrecht verankerten Grundsatz.

Artikel 14 Absatz 3 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (SR 221.213.11) legt explizit fest, dass als Mehrleistung nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden kann, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. Gegen ungerechtfertigte Mietzinserhöhungen können sich Mieterinnen und Mieter bereits heute in einem kostenlosen Schlichtungsverfahren wehren. Es besteht daher kein Erfordernis für eine staatliche Mietzinskontrolle bei Gebäudesanierungen, wie dies mit der Motion gefordert wird.