SubmittedText

La situazione sul mercato immobiliare svizzero si rivela drammatica a causa degli esorbitanti aumenti dei prezzi e delle pigioni, in particolare negli agglomerati urbani. Il boom edilizio, favorito da tassi d'interesse storicamente bassi, non è tuttavia in grado di attenuare la diffusa penuria dell'offerta nel settore degli alloggi accessibili alle famiglie e alle persone che dispongono di redditi medi e bassi. Nel contempo però in Svizzera, secondo diversi osservatori, incombe il rischio di una bolla immobiliare quale conseguenza della politica espansiva delle banche in materia di crediti ipotecari. Intanto non è ancora prevedibile una normalizzazione durevole sul mercato immobiliare svizzero.

Il Consiglio federale è invitato a rispondere alle seguenti domande:

1. Il Consiglio federale condivide la valutazione della Banca nazionale svizzera, secondo cui la Svizzera attualmente è minacciata da un pericoloso surriscaldamento del mercato immobiliare? A quale livello esso ritiene che si possa situare il rischio di una bolla immobiliare e quali sarebbero, a suo parere, le conseguenze concrete per l'economia se una tale bolla scoppiasse? Esso ritiene forse opportuni una maggiore attività di vigilanza del mercato ipotecario e criteri più severi nell'assegnazione di crediti per impedire l'insorgere di una bolla immobiliare? Quali preparativi concreti ha adottato nel caso in cui una bolla immobiliare dovesse scoppiare?

2. Come valuta il Consiglio federale l'evoluzione del mercato dell'alloggio, in particolare nelle grandi città e negli agglomerati urbani? Esso condivide la valutazione secondo cui la situazione nei centri si è inasprita ulteriormente, soprattutto per le famiglie che dispongono di redditi medi e bassi, e che esiste una necessità d'intervento sul piano politico?

3. Come valuta il Consiglio federale la differente situazione nelle singole regioni e in particolare la situazione speciale esistente nelle zone rurali caratterizzate da un basso livello fiscale?

4. Il Consiglio federale è disposto a esaminare provvedimenti intesi ad attenuare la penuria di alloggi? Esso condivide la valutazione secondo cui sono necessari provvedimenti per promuovere la costruzione di abitazioni, in particolare nel settore della costruzione di abitazioni di utilità pubblica, e per ottenere condizioni quadro migliori a favore della costruzione e della manutenzione di abitazioni a pigioni e prezzi moderati?

FederalCouncilResponseText

Di fronte all'aumento della domanda il modo migliore per impedire l'incremento eccessivo dei prezzi su di un dato mercato è di norma quello di ampliare l'offerta. Il livello d'attività attualmente elevato dell'edilizia abitativa è spiegabile con una forte immigrazione di questi ultimi anni, ma anche con il potere d'acquisto delle famiglie che si è mantenuto ad alto livello anche durante la crisi. Si sa tuttavia che una produzione immobiliare eccessiva segna spesso la fine di un ciclo congiunturale e che un importante parco di alloggi disponibili al momento della recessione susseguente pesa sulla ripresa economica e può ritardarla di parecchi trimestri. Anche la Svizzera ha fatto questa esperienza. Occorre quindi seguire attentamente gli aspetti dinamici dell'evoluzione del mercato immobiliare, senza dimenticare che l'evoluzione dei mercati parziali differisce da regione a regione.

Dopo queste premesse, il Consiglio federale risponde come segue alle domande poste dagli autori dell'interpellanza:

1. Il Consiglio federale condivide l'opinione della BNS: la forte crescita della massa ipotecaria, la ricerca di clienti sul mercato ipotecario e la forte attività del settore edile costituiscono dei fattori rischio, ma non si può desumere l'esistenza di una bolla immobiliare. Non vi è quindi attualmente la necessità di intervenire mediante misure regolatrici sui mercati parziali, in particolare sul mercato edile e immobiliare. Simile intervento, il cui successo è discutibile, è stato deciso agli inizi degli anni Novanta ricorrendo a decreti federali urgenti. L'importante è che l'autorità di sorveglianza degli istituti finanziari faccia presente agli attori di questo settore le esperienze fatte e che questi attori prendano, nel loro proprio interesse, le misure necessarie per evitare perdite future.

2. In certe regioni ( per es. Ginevra, Zugo, Basilea Campagna, Losanna) il debole tasso di abitazioni sfitte è indice di rischio di penuria, fatto che favorisce l'aumento dei prezzi. Tuttavia sul piano nazionale l'onere locativo lordo varia, da decenni, attorno al 20 per cento. La situazione è critica per le famiglie con reddito basso e medio, il cui onere locativo lordo è superiore al 25 per cento. Queste famiglie sono già da tempo a beneficio delle misure prese dalla Confederazione in materia di alloggio.

3. Gli aumenti di prezzo veramente forti si limitano per il momento a qualche regione, in particolare quelle turistiche molto ricercate e le regioni rurali, che hanno località residenziali più attrattive, il cui collegamento coi centri urbani è sovente molto soddisfacente e dove gli abitanti pagano spesso tasse basse e affitti elevati. Da un canto, i flussi migratori verso regioni poco dinamiche, generati da un aumento della disparità dei prezzi, possono essere considerati come un riequilibrio tra regioni. Dall'altro, questi flussi sono all'origine di un aumento degli spostamenti e non va quindi dimenticato il problema dei costi infrastrutturali derivanti. I comuni in cui gli aumenti dei prezzi sono stati elevati possono prendere delle misure in materia di pianificazione del territorio e di promozione della costruzione di alloggi di utilità pubblica se intendono fornire alloggi a tutte le classi della popolazione.

4. Nel passato il ricorso a misure straordinarie per promuovere la costruzione di alloggi si è rivelato poco efficace. Di solito arrivano troppo tardi e possono allora contribuire alla formazione di una bolla immobiliare. Per queste ragioni il Consiglio federale continuerà costantemente a sostenere la costruzione di alloggi di utilità pubblica, che permettono da una parte di offrire sul lungo termine appartamenti a prezzi vantaggiosi e, dall'altra, di creare alloggi rispondenti ai bisogni di gruppi specifici (persone con basso potere d'acquisto, persone anziane, persone disabili, ecc.). In questo ambito il Consiglio federale accorda un sostegno in forma indiretta. Secondo il messaggio del 18 agosto 2010 la Confederazione continuerà a garantire i mutui della Centrale d'emissione per la costruzione di abitazioni e di mettere a disposizione delle società per la costruzione di abitazioni di utilità pubblica di mutui a tasso agevolato attinti a un fondo di rotazione.

Risposta del Consiglio federale.