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La demande de biens immobiliers en Suisse est très élevée et les prix ont fortement augmenté alors que la crise économique touche seulement à sa fin. Les banques et les assurances disposent de volumes de capitaux élevés à la recherche de placements (sur le marché hypothécaire, par ex.). La Banque nationale suisse, quant à elle, maintient ses taux d'intérêt à un niveau bas afin de lutter contre le renchérissement du franc. Le Conseil fédéral est prié de répondre aux questions suivantes :

1. Quel est, à son avis, le risque de surchauffe du marché immobilier suisse ?

2. Quels enseignements a-t-il tirés des crises immobilières précédentes (notamment de celle du début des années 1990)?

3. De quels moyens et instruments la Confédération dispose-t-elle pour prévenir une bulle immobilière ?

4. Le Conseil fédéral pense-t-il que le taux de référence et le taux directeur, ainsi que les dispositions sur les fonds propres, sont adaptés à la situation et suffiront à maintenir le marché immobilier et le degré d'endettement à un niveau stable ?

5. Quels effets le Conseil fédéral pense-t-il que les différentes options de suppression de l'imposition de la valeur locative peuvent avoir, dans ce contexte, sur la capacité des propriétaires immobiliers à faire face à leurs charges financières ? Plus précisément, un tel changement de système risquerait-il de mettre un grand nombre de propriétaires immobiliers en difficulté si les taux d'intérêt devaient augmenter ultérieurement ?

6. Peut-on envisager, à son avis, de prendre des mesures fiscales efficaces à court terme pour alléger les charges des propriétaires immobiliers si cela devait s'imposer ?

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1. L'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) et la Banque nationale suisse (BNS) suivent l'évolution du domaine immobilier et de l'engagement des banques dans le financement de l'immobilier. Selon la BNS, rien n'indique pour l'heure que les prix suisses de l'immobilier en général dépassent un niveau qui ne soit pas justifié par des facteurs fondamentaux tels que les revenus, la construction et les intérêts. Certaines régions et secteurs présentent cependant les premiers signes d'une surchauffe. Il convient en outre de souligner qu'une bulle immobilière peut se créer en peu de temps, comme cela a été le cas à la fin des années 1980 en Suisse. Le Conseil fédéral suit avec attention l'évolution dans ce domaine et soutient les mesures prises par les autorités compétentes.

2. Une politique d'octroi de crédits judicieuse et prudente de la part des établissements de crédit constitue une mesure efficace pour lutter contre les crises sur le marché de l'immobilier. Lors de l'évaluation de la capacité d'une personne à assumer une hypothèque, les établissements doivent non seulement estimer l'emprunteur, mais également tenir compte de facteurs économiques tels que la conjoncture, le chômage et le niveau des taux d'intérêt. La crise des subprimes aux État-Unis a montré récemment ce qui peut se passer lorsque des établissements accordent des crédits de manière trop optimiste. La Suisse a également tiré des leçons en la matière lors de la crise de l'immobilier du début des années nonante. Après la crise immobilière suisse, les banques se sont fixé des normes minimales "concernant l'examen, l'évaluation et le traitement des crédits garantis par gage immobilier", reconnues par la FINMA et que les banques doivent respecter. Par ailleurs, dans le cadre de son activité de surveillance, la FINMA observe le comportement en matière d'engagement hypothécaire de chaque banque active en Suisse, alors que la BNS suit l'évolution sur le plan national.

3. La FINMA et la BNS disposent de divers instruments permettant de prendre des mesures pour lutter contre les bulles de prix et notamment pour éviter une dégradation de la qualité des crédits et une prise de risques excessifs dans le financement de l'immobilier. En outre, la mise en oeuvre du contre-projet indirect du Conseil fédéral à l'initiative populaire "Sécurité du logement à la retraite" (loi fédérale sur l'imposition de la propriété privée du logement, message du 23 juin 2010) permettra de corriger les incitations fiscales inopportunes pouvant conduire les particuliers à s'endetter. Le Conseil fédéral estime qu'il n'est pas approprié d'intervenir directement sur le marché de l'immobilier, c'est-à-dire dans le jeu de l'offre et de la demande.

4. Un aménagement adapté de la couverture en fonds propres peut améliorer de manière déterminante la résistance des banques en cas de crise. Or cela accroît la stabilité des systèmes financiers, notamment en cas de défaut de crédit. Depuis la crise des marchés financiers, d'importants travaux de révision ont été lancés concernant les régimes des capitaux et des liquidités des banques suisses. Le Conseil fédéral approuve les exigences sévères en matière de fonds propres imposées aux banques, dont la FINMA contrôle régulièrement le respect. Concernant les exigences relatives au capital propre des preneurs d'hypothèques, il est important que l'octroi de crédits respecte les normes minimales mentionnées dans la réponse à la question 2. La politique monétaire incombe à la BNS. Celle-ci mène cette politique dans l'intérêt général du pays et garantit la stabilité des prix. Elle prend ses décisions en tenant compte d'un grand nombre de facteurs, dont l'évolution des prix sur les marchés importants, marché de l'immobilier inclus.

5./6. Le contre-projet indirect du Conseil fédéral à l'initiative populaire "Sécurité du logement à la retraite" (loi fédérale sur l'imposition de la propriété privée du logement, message du 23 juin 2010) permettra de corriger les incitations fiscales inappropriées qui peuvent mener les particuliers à s'endetter. Ce changement de système renforce la stabilité du système immobilier et financier. Des mesures fiscales supplémentaires ne constituent pas un moyen propre à lutter à court terme contre les crises potentielles du domaine de l'immobilier.

Réponse du Conseil fédéral.