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Lors de sa conférence de presse trimestrielle du 12 décembre 2013, la BNS a une fois de plus souligné que les marchés hypothécaire et immobilier se trouvaient dans une situation inquiétante. D'après elle, les banques continuent de prendre des risques élevés, ce qui pourrait expliquer l'augmentation des volumes hypothécaires. Lors des trois premiers trimestres 2013, ces volumes ont augmenté de 27 milliards de francs, ce qui représente sur une année une hausse de 4,4 %.

1. Le Conseil fédéral estime-t-il que le risque de bulle immobilière en Suisse s'est accru ?

2. Les estimations de la BNS justifieraient-elles un renforcement du volant anticyclique de fonds propres des banques ?

3. Que pense le Conseil fédéral de l'évolution de la situation depuis l'introduction du volant anticyclique le 30 septembre 2013 ?

4. À combien estime-t-il la valeur des fonds propres supplémentaires des banques générés à la suite de l'activation du volant anticyclique ? Cette augmentation est-elle suffisante ?

5. Comment le Conseil fédéral explique-t-il le fait que, d'après Credit Suisse, "les marges brutes sur les intérêts (taux hypothécaire - niveau des taux) des banques n'ont apparemment pas augmenté depuis l'annonce de la mesure" (Moniteur Suisse, Credit Suisse, décembre 2013 ; également cité dans l'article "Neue Gefahrenzone am Immobilienmarkt" de la "NZZ" du 10 décembre 2013)?

6. Comment évalue-t-il le risque d'une bulle immobilière du fait que le nombre d'hypothèques à taux fixe reste élevé ?

7. Que pense-t-il du fait que de plus en plus d'hypothèques sont accordées à des entreprises ? Cette tendance présente-t-elle un risque ? Si oui, comment y remédier ?

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En Suisse, la tâche consistant à préserver la stabilité financière incombe avant tout à la BNS et à la FINMA. Avant même que le volant de capital anticyclique n'ait été activé, diverses mesures avaient été prises afin d'empêcher la prise de risques disproportionnés et de renforcer la résistance des banques qui octroient des crédits hypothécaires dans le domaine de l'immobilier. Le 1er juin 2012, des mesures destinées à atténuer les risques sur le marché immobilier ont été mises en oeuvre de façon échelonnée jusqu'au 1er décembre 2012 par le biais des directives d'autorégulation édictées par l'Association suisse des banquiers. Reconnues à titre de norme minimale en matière de surveillance, ces directives définissent des exigences minimales applicables aux financements hypothécaires. Elles posent des exigences plus élevées envers les preneurs de crédit en matière de fonds propres (part minimale de 10 % de la valeur de nantissement, sans les avoirs du deuxième pilier) et imposent l'obligation d'amortir la dette hypothécaire aux deux tiers de la valeur de nantissement en l'espace de vingt ans. Par ailleurs, le Conseil fédéral a décidé, à la demande de la BNS, d'activer un volant anticyclique sectoriel en février 2013 et de relever ce volant en janvier 2014. Cette dernière mesure contraint les banques à accroître le niveau de leurs fonds propres pour couvrir des actifs garantis par des gages immobiliers en Suisse.

1. Les marchés immobilier et hypothécaire restent très dynamiques. Depuis quelque temps, les crédits hypothécaires enregistrent un taux de croissance nettement plus élevé que celui du revenu de l'économie générale. Une telle évolution recèle des risques à long terme, d'autant plus que l'endettement brut des ménages suisses est déjà très important en comparaison internationale. En outre, les prix augmentent fortement dans plusieurs secteurs immobiliers. La hausse des prix de l'immobilier a certes marqué une pause notable en 2013. Ces prix restent toutefois élevés et continuent de croître, dans l'ensemble, plus fortement que le PIB et que l'indice général des prix à la consommation.

2. Le 22 janvier 2014, le Conseil fédéral a, à la demande de la BNS, relevé le volant de capital anticyclique sectoriel.

3. Il est difficile d'évaluer l'effet modérateur de ce volant anticyclique et des autres mesures engagées. Depuis que le volant anticyclique a été activé par le Conseil fédéral en février 2013, aucun ralentissement notable de l'activité du marché hypothécaire n'a été constaté et la hausse des prix de l'immobilier ne s'est atténuée que dans une mesure limitée. En raison de l'activation initiale du volant anticyclique, notamment, plusieurs banques ont toutefois pris des mesures d'accroissement de leur capitalisation, ce qui renforce leur résistance face à un éventuel renversement de la tendance.

4. La BNS estime que, suite à la première activation du volant de capital anticyclique et à la mise en place de nouvelles exigences en matière de fonds propres à l'intention des banques de crédit orientées vers le marché intérieur, des fonds propres supplémentaires doivent avoir été constitués pour un volume allant jusqu'à 3 milliards de francs. Entre-temps, une grande partie de ces augmentations anticipées de capital ont été réalisées ou annoncées. Le relèvement du volant anticyclique, prévu pour le milieu de 2014, pourrait engendrer une immobilisation de capital supplémentaire de l'ordre de 2 milliards de francs. En raison de l'excédent de capitaux disponibles, toutefois, les augmentations véritablement requises s'avéreront plus faibles que cela.

5. Les taux hypothécaires sont légèrement remontés et les intérêts sur les dépôts sont restés inchangés pour l'essentiel. C'est pourquoi il faut s'attendre à ce que les marges d'intérêts brutes (résultat des opérations d'intérêts) se soient stabilisées au cours des derniers mois ou qu'elles aient légèrement augmenté. Cette évolution a diverses causes, dont l'activation du volant anticyclique. Sur l'ensemble du portefeuille des crédits toutefois, les marges ne devraient ni croître, ni même se stabiliser ces prochains temps, car les banques ont octroyé une part importante de leurs prêts hypothécaires avant 2007, hypothèques sur lesquelles elles détiennent encore des marges importantes. Les crédits hypothécaires arrivant à échéance devront donc être remplacés par des crédits assortis de marges désormais plus faibles. À cela s'ajoute le fait que, en raison de la forte concurrence dans le secteur bancaire, un accroissement des marges n'est guère envisageable.

6. Soucieuses de veiller à la stabilité financière, la BNS et la FINMA suivent en permanence l'évolution de la situation dans le secteur financier. Des informations à ce sujet figurent par exemple dans le rapport de la BNS sur la stabilité financière. Pour les banques, détenir un grand nombre d'hypothèques à taux fixe implique autant d'avantages que d'inconvénients. D'un côté, les banques sont moins exposées aux risques de pertes de crédit à court terme, même en cas de forte hausse des taux, car elles sont moins directement affectées par de telles variations du fait que leurs taux à court et à moyen termes sont fixes. De l'autre, le nombre élevé d'hypothèques à taux fixe fait courir des risques importants aux banques, notamment si celles-ci ne disposent pas d'une couverture suffisante pour faire face à un nouvel accroissement des taux d'intérêt. En outre, les hypothèques assorties de taux fixes peu élevés sont susceptibles de renforcer encore la demande pour de telles hypothèques si les taux apparaissent supportables à moyen terme. Or dans le cas d'une crise immobilière, qui affecterait également les revenus des ménages, le remboursement de ces hypothèques serait compromis, rendant encore plus difficile la maîtrise d'une telle crise.

7. Le nombre croissant de crédits hypothécaires accordés aux entreprises est sans doute en partie lié à l'actuelle construction de nombreux logements. Or, de façon générale, c'est le bas niveau des taux qui encourage la demande et donc l'octroi de crédits hypothécaires. Lorsque les taux sont bas, comme c'est le cas actuellement, l'acquisition de biens immobiliers représente un placement attrayant pour les entreprises. Pour celles qui possèdent déjà des immeubles, contracter une hypothèque constitue un moyen intéressant de se financer par l'emprunt. Dans les deux cas, l'évaluation du bien immobilier visé joue un rôle déterminant pour définir le montant d'un éventuel crédit hypothécaire. La marge d'estimation peut être considérable. Considérés comme un indicateur de l'attrait du marché, les rendements bruts initiaux réalisés sur des immeubles dits de rendement sont actuellement aussi bas qu'à la fin des années 1980, signe que les prix sont surévalués dans ce secteur. Ces crédits hypothécaires sont également couverts par le volant anticyclique, pour autant qu'ils portent aussi sur des immeubles d'habitation. La BNS et la FINMA continuent d'observer attentivement l'évolution des marchés suisses de l'immobilier et du crédit.

Réponse du Conseil fédéral.