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La hausse des prix payés par les consommateurs ne se justifient pas nécessairement par une augmentation du coût de production des biens et des services. Des vendeurs profitent de l'inflation pour augmenter leurs marges (greedflation).

Cette part non-justifiée influe sur l'Indice des prix à la consommation. L'IPC étant un critère de hausse du loyer, en particulier pour les baux indexés, il en résulte que cette part injustifiée entraîne des hausses de loyers puis à son tour celle de l'IPC.

Pour les immeubles existants, cette hausse ne se justifie que par l'effet de la rente foncière (droit de propriété et droit du bail), la hausse des prix n'ayant aucune justification dans une quelconque augmentation des coûts de mise à disposition des logements et des locaux commerciaux.

1. Le Conseil fédéral peut-il évaluer l'impact du phénomène de greedflation sur le niveau des loyers ?

2. Comment le Conseil fédéral évalue-t-il le risque d'accélération de la hausse générale des loyers du fait des baux aux loyers indexés ?

3. Que prévoit le Conseil fédéral pour éviter une spirale à la hausse des loyers du fait de l'inflation ?

4. Quelles sont les mesures que le Conseil fédéral envisage de prendre pour éviter que les bailleurs abusent de cette crise pour augmenter leurs rendements au-delà de ceux autorisés ?

5. Que prévoit le Conseil fédéral pour empêcher que ces hausses de loyers conduisent à des pertes de leurs logements pour les locataires incapables d'y faire face, du fait de la stagnation des salaires ou de leurs augmentations plus basse que l'inflation ?

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1. Il est difficile de déterminer la manière dont l’inflation engendrée par une hausse temporaire des marges bénéficiaires des entreprises influe sur les loyers, et ce pour plusieurs raisons. Premièrement, on ne dispose pas de données permettant de mesurer, à brève échéance et de manière concluante, les marges que réalisent les entreprises. Toutefois, on observe que cette augmentation des marges par les entreprises relève d’un phénomène temporaire (voir aussi l’avis du Conseil fédéral en réponse au postulat 23.3570 Bendahan). D’ailleurs, les sondages qualitatifs menés par la Banque nationale suisse (BNS) indiquent actuellement une normalisation de la situation pour les marges. Deuxièmement, dans le cadre réglementaire actuel, l’inflation peut avoir non seulement un impact direct sur les loyers (40 % de l’inflation peut en principe être répercutée sur les loyers, aucun chiffre ne documentant la pratique effective), mais aussi un impact indirect. Lorsque la BNS relève les taux directeurs en raison de l’inflation, le taux d’intérêt de référence grimpe dans la foulée. Les bailleurs peuvent en principe se fonder sur cette augmentation pour procéder à une hausse des loyers. Il est donc vrai qu’une inflation nourrie par le gonflement des marges bénéficiaires peut tirer les loyers à la hausse, mais il est difficile de chiffrer l’ampleur du phénomène.

2. De même, il est difficile d’estimer dans quelle mesure l’indexation des loyers accentue l’augmentation enregistrée pour ces derniers. Le Conseil fédéral n’a pas connaissance de chiffres rendant compte de la part des loyers indexés par rapport à l’ensemble des baux ; cela étant, elle est plutôt faible pour ce qui est des baux d’habitation. De plus, l’ampleur de l’indexation des loyers sur l’indice suisse des prix à la consommation (IPC) est réglée individuellement dans les baux, étant précisé que la progression de l’indice peut être répercutée jusqu’à 100 %. Il faut en outre noter (comme signalé ci-dessus) que les loyers fondés sur le taux d’intérêt de référence grimpent eux aussi sous l’effet de l’inflation, et que leur hausse peut être encore bien plus marquée que celle des loyers indexés. Il est ainsi globalement difficile de prendre la mesure de l’écart dans l’évolution des loyers entre les différents types de baux et, partant, impossible de déterminer à quel point les loyers indexés contribuent à l’augmentation générale des loyers.

3. Les hausses de loyer alimentent l’inflation, et les poussées d’inflation entraînent, comme évoqué plus haut, à leur tour un renchérissement des loyers. Il n’est pas possible d’éviter un certain effet de rétroaction. Cependant, l’effet de rétroaction direct n’est pas particulièrement marqué. Durant l’année en cours, les loyers ont représenté une part de 18,625 % dans le panier-type de l’IPC. Si la moyenne des loyers augmente (et, avec elle, l’indice des loyers) de 1 %, cela se traduit par une hausse de tout juste 0,19 % de l’IPC. Puisque 40 % de l’inflation peut être répercutée sur les loyers, la majoration subséquente se limite à 0,07 % supplémentaire. Le Conseil fédéral n’envisage pas de modifier le cadre réglementaire en vigueur, notamment le droit du bail. Les dernières tentatives de révision du droit du bail, qui portaient sur les indices ainsi que d’autres modèles de loyers, ont toutes été rejetées, que ce soit par le Parlement ou par la population. C’est à la BNS, gardienne de la politique monétaire, qu’il incombe de veiller à la stabilité des prix.

4. Les règles encadrant les rendements maximaux autorisés restent inchangées, mais étant donné qu’elles sont fonction du taux d’intérêt de référence, les rendements admissibles augmentent avec la progression du taux.

Les locataires ont la possibilité de se saisir de l’autorité de conciliation pour toute majoration de loyer.

5. Le Conseil fédéral suit de près l’évolution de la situation. Le 1er janvier 2023, il a adapté, sur la base de l’indice mixte, les contributions maximales pour les loyers destinées aux ménages particulièrement précaires dans le cadre des prestations complémentaires et des rentes AVS et AI. La Confédération soutient en outre, dans le cadre de l’encouragement de logements à loyer abordable, les maîtres d’ouvrage d’utilité publique à l’aide de deux crédits-cadres ; le premier est destiné à augmenter la dotation du fonds de roulement et le deuxième à financer des engagements conditionnels.