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Le Conseil fédéral est chargé de proposer ou d'instaurer un moratoire sur les hausses de loyers, par un dispositif fondé sur les principes suivants :

a. le moratoire vaudrait jusqu'à la mise en place d'un contrôle automatique du rendement maximal admissible ;

b. la ou le bailleur peut demander la levée du moratoire lorsqu'elle ou il peut démontrer que la hausse de loyer envisagée ne lui procurerait pas un rendement abusif au sens de l'article 269 CO ;

c. le moratoire pourrait ne pas s'appliquer à certaines catégories de logements, comme les appartements de luxe.

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Aux termes de l’art. 269a, let. b, du code des obligations (CO), les loyers qui sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur ne sont en règle générale pas abusifs. Une augmentation du taux hypothécaire peut par exemple être assimilée à une hausse de coûts. Partant, une augmentation du taux hypothécaire de référence justifie en principe la prétention à une hausse de loyer. Mais ces conditions s’appliquent uniquement si le loyer perçu se fonde sur un taux hypothécaire de référence plus bas. Le locataire peut, à l’inverse, demander une baisse de loyer en cas de diminution du taux hypothécaire de référence.

Selon l’art. 269d, al. 1, CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L’avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d’une formule agréée par le canton. Le moratoire proposé sur les hausses de loyer serait contraire à ces dispositions légales relatives à la fixation des loyers. Par conséquent, cet instrument ne pourrait pas être instauré par le Conseil fédéral, mais devrait faire l’objet d’un projet de loi au Parlement.

La limitation des hausses de loyer proposée n’est pas indiquée, car son objectif d’éviter les rendements locatifs abusifs peut déjà être atteint dans le cadre du droit du bail en vigueur. Le locataire peut contester une décision de majoration au motif que l’adaptation annoncée générerait des rendements abusifs. Si aucun accord amiable n’est trouvé dans la procédure de conciliation qui s’ensuit, les frais de procès subséquents ne sont pas à la charge du locataire, mais du bailleur, puisque l’art. 209, al. 1, let. a, du code de procédure civile (CPC) prévoit que l’autorisation de procéder doit être délivrée au bailleur lorsque la tentative de conciliation n’aboutit pas.

Les modalités accompagnant le moratoire proposé impliqueraient que chaque hausse de loyer, y compris minime et facilement justifiable, soit soumise à un examen individuel passant par la présentation d’un calcul des rendements. Cela entraînerait des charges supplémentaires considérables pour les deux parties et comporterait le risque que les bailleurs renoncent à des améliorations générant une plus-value s’ils ne sont pas certains que les prestations supplémentaires apportées pourront être répercutées sur le loyer. Les rénovations énergétiques des immeubles locatifs pourraient notamment être reportées, ce qui nuirait à la réalisation des objectifs de la Stratégie énergétique 2050.

Enfin, la condition selon laquelle le moratoire vaudrait jusqu’à la mise en place d’un contrôle automatique du rendement maximal admissible exigerait l’introduction d’un contrôle des loyers par l’administration, mécanisme que le Parlement a récemment rejeté lors de session d’hiver 2022.