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Der vom Nationalrat gutgeheissene Gegenvorschlag des Bundesrates zur Volksinitiative "Ja zu fairen Mieten" beruht auf dem "hedonischen" Modell von Professor Geiger. Auf der Grundlage dieses Modells werden aller Wahrscheinlichkeit nach die Marktmieten berechnet werden.

1. Hat der Bund diese Methode erworben?

2. Wenn nein, wie ist die rechtliche Beziehung zwischen dem Bund und dem Urheber dieser Methode?

3. Trifft es zu, dass die Anwendung besagter Methode durch den Bund dem Institut von Professor Geiger einen Exklusivitätsanspruch, zudem noch gegen Entgelt, einräumt, der verhindert, dass auch andere Personen in den Genuss eines Auftrages kommen können?

4. Wie kann der Bundesrat sicherstellen, dass dieses Modell angewendet werden kann, wenn es Privateigentum bleibt?

5. Wie kann er die Objektivität dieser Methode sicherstellen bzw. welche Kontrollmassnahmen trifft der Bund?

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Vorbemerkungen

Wesentlich am indirekten Gegenvorschlag des Bundesrates zur Initiative "Ja zu fairen Mieten" ist nicht ein spezifisches Erhebungsmodell, sondern der Grundsatz, die Missbräuchlichkeit eines Mietzinses künftig anhand der Vergleichsmiete zu definieren.

Für die Erhebung der Vergleichsmiete braucht es geeignete Hilfsmittel. Ohne eine bestimmte Massnahme zu bevorzugen, spricht man in der Botschaft zum indirekten Gegenvorschlag vom 15. September 1999 noch von Mietzinsspiegeln oder anderen geeigneten Instrumenten, wie sie z. B. von der modernen Methode der "hedonischen" Preise verkörpert werden.

Die Erarbeitung eines definitiven Erhebungskonzeptes sollte gemäss dem Vorschlag des Bundesrates ursprünglich innert dreier Jahre nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung erfolgen. Es zeigte sich jedoch, dass man in der Rechtskommission des Nationalrates über den vorgeschlagenen Systemwechsel nicht nur im Grundsatz, sondern bereits anhand eines konkreten Erhebungsinstrumentes diskutieren wollte. Die Kommission führte daher einerseits Anhörungen zur Zweckmässigkeit von Mietzinsspiegeln durch. Andererseits wurde das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) beauftragt, die Anwendbarkeit "hedonischer" Methoden am Beispiel des so genannten SNL-Modells darzulegen. Dieses wurde von Herrn Dr. Geiger entwickelt. Dem BWO dient es im Rahmen der Wohnbauförderung schon seit Jahren zur Feststellung der marktüblichen Mietzinse neu erstellter Wohnungen.

Die Abklärungen bestätigten, dass die Geiger-Methode zwar noch verschiedener Ergänzungen bedarf, dass sie aber zur Ermittlung der Vergleichsmieten grundsätzlich geeignet und den konventionellen Mietzinsspiegeln weit überlegen ist. Daraus darf nicht gefolgert werden, dass innerhalb des "hedonischen" Ansatzes für alle Zeiten auf das Geiger-Modell abgestellt werden muss. Angesichts der zeitlichen Umstände und des geforderten Realisierungsnachweises ist es jedoch angezeigt, sich vorderhand auf ein System zu konzentrieren, das einen hohen qualitativen Standard aufweist und im BWO mit guten Ergebnissen angewendet wird.

Vor diesem Hintergrund lassen sich die aufgeworfenen Fragen wie folgt beantworten:

1. Der "hedonische" Ansatz stellt eine statistische Methode dar, die als solche nicht "erworben" werden kann. Das Modell und die Software, mit der unter Verwendung dieses statistischen Verfahrens Vergleichsmieten ermittelt werden, ist geistiges Eigentum des jeweiligen Anbieters. Das gilt auch für den Fall des Geiger-Modells.

2. Da der politische Entscheid zur Vergleichsmiete noch aussteht und je nach ihrem Anwendungsbereich umstritten bleiben dürfte, sind die rechtlichen Beziehungen für den Fall der Anwendung des Geiger-Modells noch nicht im Detail geregelt. Im Zusammenhang mit der laufenden Verfeinerung des Modells und dem Ausbau der statistischen Grundlagen durch das Bundesamt für Statistik (BFS) wurden jedoch für die Anwendung des Instrumentes und die Ermittlung der Vergleichsmieten provisorisch Nutzungsrechte vereinbart. Für die Aufarbeitung der Daten und ihre Weitergabe an die Schlichtungsbehörden dürfte dereinst ein Auftragsverhältnis am geeignetsten sein.

3. Für die Ermittlung der Vergleichsmiete wird zweckmässigerweise auf eine einheitliche Methode abgestellt. Insofern kommt jeder Lösung eine gewisse Ausschliesslichkeit zu. Die Gründe für die vorläufige Wahl des Geiger-Modells wurden oben dargelegt; es wäre bei einer allfälligen Einführung des Vergleichsmietekonzeptes sinnvoll, das Verfahren nicht kurzfristig zu ändern. Hingegen wurde bereits gesagt, dass einer periodischen Evaluation anderer Anbieter "hedonischer" Preismodelle nichts im Wege steht.

Dass der Auftragnehmer entschädigt werden muss, versteht sich von selbst, wobei bezüglich des Aufwandes in der Botschaft ungefähre Grössenordnungen genannt wurden.

4. Bei der Anwendung des Modells findet eine Arbeitsteilung statt. Der Bund beschafft über die Erhebungen des BFS die Mietzins- und Objektdaten sowie Informationen, die für die Ermittlung der Standortqualitäten der einzelnen Liegenschaften benötigt werden. Dem privaten Auftragnehmer obliegt dagegen die statistische Analyse, die laufende Aktualisierung des Systems und die informatikgerechte Aufbereitung und Darstellung der Vergleichsmieten für die Schlichtungsbehörden. Diesen Teil der Arbeit wird der Bund durch entsprechende Verträge und Nutzungsvereinbarungen sicherstellen, in denen auch die Gewährleistungspflichten mit allfälligen Ersatzlösungen zu regeln sind.

5. Die wichtigsten Vorgaben bezüglich der zu berücksichtigenden Wohnungskategorien und Qualitätskriterien stehen im Gesetz und in der Verordnung.

Was die Stichprobenwahl, die methodischen Fragen und die Analysen betrifft, so gelten die wissenschaftlichen Grundlagen und Standards, wie sie für alle professionellen Arbeiten im Bereich der Statistik und Informatik typisch sind. Die einzelnen Tätigkeiten werden zwischen den beteiligten Bundesämtern und dem Auftragnehmer koordiniert und regelmässig überprüft.

Schliesslich ist gemäss Gesetzentwurf vorgesehen, dass der Bund bei der Anwendung der Vergleichsmiete die Kantone sowie die Mieter- und die Vermieterverbände oder die Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, anhört. Geplant ist die Bildung einer paritätisch zusammengesetzten Fachgruppe, die sich periodisch mit der Wirkungsweise des Modells, den verwendeten Berechnungsgrundlagen und den Wohnungskategorien auseinandersetzt und Empfehlungen für allenfalls erforderliche Anpassungen und Korrekturen abgibt.

Antwort des Bundesrates.