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Am 1. Juni 2015 gab das Bundesamt für Wohnungswesen eine Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes von 2 auf 1,75 Prozent bekannt und teilte gleichzeitig mit, dass sich daraus für Mieterinnen und Mieter ein Senkungsanspruch von 2,91 Prozent ergibt. Die Mietzinssenkung von 2,91 Prozent stützt sich auf die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG), die in Artikel 13 regelt, in welchem Verhältnis die mietrechtlich massgebenden Hypothekarzinse bei einer Referenzzinssatzsenkung herabzusetzen sind. Doch die Mietzinsreduktionen gemäss VMWG werden nach einem Wirtschaftsmodell berechnet, das Ende der Achtzigerjahre entwickelt wurde. Grundlage dieses Modells sind die Lage am Immobilienmarkt und wirtschaftliche Erhebungen zur Struktur der Finanzierung von Immobilien und damit der durchschnittliche wirtschaftliche Nutzen, den Vermieterinnen und Vermieter aus den Mieteinnahmen ziehen.

Gemäss diesem Modell dient die Miete zu 70 Prozent zur Deckung der Finanzierungskosten und der Investitionen, während 30 Prozent zur Deckung der übrigen Kosten eingesetzt werden. Der Anteil von 70 Prozent wird seinerseits wieder aufgeteilt: 60 Prozent (d. h. 42 Prozent der Gesamtmiete) werden zur Deckung der Hypothekarkosten genutzt und 40 Prozent (d. h. 28 Prozent der Gesamtmiete) als Eigenkapitalrendite.

Die Senkung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte, von 2 auf 1,75 Prozent, entspricht einer durchschnittlichen Hypothekarzinssenkung von 12,5 Prozent (0,25 Prozent/2 Prozent). Diese Senkung von 12,5 Prozent ergibt für den Mietkostenanteil von 42 Prozent (Deckung der Hypothekarkosten) eine Mietzinssenkung von 5,25 Prozent und nicht von 2,91 Prozent, wie die VMWG vorsieht. Aufgrund der VMWG verlieren die Mieterinnen und Mieter 2,34 Prozentpunkte ihres Senkungsanspruchs. Und die Vermieterinnen und Vermieter werden entsprechend reicher.

Deshalb stelle ich dem Bundesrat folgende Fragen:

1. Stimmt es, dass das Wirtschaftsmodell, das den Zahlen der VMWG zugrunde liegt, von einem Immobilienmarkt ausgeht, in dem 28 Prozent der Mieteinnahmen der Eigenkapitalrendite zufliessen?

2. Stimmt es, dass die Mietzinssenkung aufgrund der Senkung des Referenzzinssatzes von 2 auf 1,75 Prozent gemäss dem zugrundeliegenden Modell eigentlich 5,25 Prozent betragen müsste?

3. Warum hat das WBF, im vollen Bewusstsein dieses Sachverhalts, nicht sofort gehandelt und eine Änderung der VMWG vorgeschlagen?

4. Hat das WBF ein neues Wirtschaftsmodell entwickelt - ohne dies öffentlich bekanntzumachen -, das die Untätigkeit rechtfertigen würde?

5. Gedenkt der Bundesrat, die wirtschaftlichen Rechte der Mieterinnen und Mieter zu wahren und die VMWG anzupassen?

FederalCouncilResponseText

Der Interpellant stellt in Frage 1 zutreffend fest, dass das von ihm beschriebene Modell (sogenanntes Mietzinsmodell des Bundesamtes für Wohnungswesen) Artikel 13 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) zugrunde liegt. Es ist richtig, dass dieses Modell 28 Prozent der Mietzinseinnahmen berechnet, um die Eigenkapitalkosten zu decken. Das Modell wurde Ende der Achtzigerjahre entwickelt, um die Auswirkungen einer Änderung des Referenzzinssatzes auf den Mietzins darzustellen, und es wurde seither nicht mehr angepasst.

Wie bereits der Ausdruck "Modell" impliziert, handelt es sich dabei um keine exakte Abbildung der Wirklichkeit, was auch dem Wunsch nach einer gewissen Vereinfachung und Vereinheitlichung der Berechnung von Mietzinsänderungen aufgrund einer Änderung des Referenzzinssatzes entspricht. Dabei sollen die Zufälligkeiten individueller Finanzierungsvarianten keine Rolle spielen.

In Artikel 13 Absatz 1 VMWG ist festgehalten, dass für Hypothekarzinssätze (seit 2008: hypothekarischer Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen) unter 5 Prozent ein Überwälzungssatz von 3 Prozent anwendbar ist, d. h., der Mietzins darf um 3 Prozent angehoben werden. Für Referenzzinssätze zwischen 5 und 6 Prozent wurde ein Überwälzungssatz von 2,5 Prozent bestimmt, und für solche über 6 Prozent wurde ein Überwälzungssatz von 2 Prozent fixiert. Bei Senkungen wird der Zinssatz praxisgemäss so angepasst, dass frankenmässig der gleiche Betrag wie bei der Erhöhung resultiert: Bei einer Reduktion des Referenzzinssatzes um einen Viertelprozentpunkt, bei einem Stand von unter 5 Prozent, entsteht für die Mietpartei ein Senkungsanspruch von 2,91 Prozent.

Zur Zeit der Entwicklung dieses Modells galt es als unwahrscheinlich, dass der Referenzzinssatz auf einen so tiefen Stand fallen würde wie den, auf dem er sich heute befindet. Damals bewegten sich die Hypothekarzinssätze im Bereich zwischen 4 und 6 Prozent. Auch darum wurde ein System mit drei und nicht mit zusätzlichen Überwälzungsstufen festgelegt. Dieses System führt zu einer gewissen Glättung der Anstiege bzw. Senkungen, was durchaus erwünscht ist. Zudem kann nicht gesagt werden, dass die Regelung gemäss Artikel 13 VMWG eine Partei einseitig bevorzugt. Je nach konkreter Situation (Senkung/Erhöhung des Referenzzinssatzes sowie Zeitpunkt des Vertragsschlusses) sind die heute anwendbaren Sätze für die Vermieterseite oder die Mieterseite vorteilhafter. Wie vom Interpellanten in Frage 2 erwähnt, würde nach dem erwähnten Modell die Senkung des Referenzzinssatzes von 2 auf 1,75 Prozent zu einer Anpassung von 5,25 Prozent führen (gemäss geltendem Recht beträgt der Senkungsanspruch wie erwähnt 2,91 Prozent).

Wenn die Überwälzungssätze entsprechend angepasst würden, hätte das beim heutigen Niveau des Referenzzinssatzes zwar bei einer Reduktion einen grösseren Senkungsanspruch, aber umgekehrt bei einem Anstieg einen grösseren Erhöhungsanspruch zur Folge. Die Mietzinse würden tendenziell stärker fluktuieren. Zudem würde eine Anpassung der Überwälzungssätze zu komplizierten übergangsrechtlichen Regeln führen.

In Beantwortung von Frage 3 ist zu sagen, dass bisher allgemein davon ausgegangen wurde, dass sich die Zinssätze stabilisieren. Deshalb und weil, wie bereits erwähnt, im mittel- und langfristigen Vergleich weder die Vermieter- noch die Mieterseite einseitig bevorzugt bzw. benachteiligt wird, wurde auch kein neues Modell geprüft. Aktuell sind einzelne Hypothekarzinssätze, insbesondere für lange Laufzeiten, wieder etwas angestiegen. Ein Anstieg des Referenzzinssatzes erscheint daher mittelfristig wahrscheinlicher als eine weitere Senkung, auch wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass eine solche nochmals eintritt. Das Anstiegspotenzial erscheint insgesamt deutlich grösser als zusätzliches Senkungspotenzial, sodass erhöhte Überwälzungssätze zu einer Benachteiligung der Mietenden führen würden.

Frage 4 ist dahingehend zu beantworten, dass bisher kein neues Modell erarbeitet wurde bzw. dass keine Anpassungen am bisherigen Modell vorgesehen sind. Der Bundesrat hat jedoch schon mehrfach auf die grundsätzliche Problematik der Koppelung der Mietzinse an den Referenzzinssatz hingewiesen. Darum hat er verschiedentlich eine Entkoppelung und Anbindung der Mietzinse an die Teuerung vorgeschlagen, was indessen vom Parlament abgelehnt wurde (vgl. insbesondere Botschaft des Bundesrates vom 12. Dezember 2008, BBl 2009 347 und 395).

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass gute Argumente für die Beibehaltung der geltenden Überwälzungssätze bestehen, auch wenn der Überwälzungssatz beim heutigen Stand des Referenzzinssatzes vom mathematisch berechneten Satz entfernt ist. Der Bundesrat beobachtet die Entwicklung indessen weiterhin.

Antwort des Bundesrates.