가. 원고 회사들과 피고 사이의 신탁계약 체결
원고 주식회사 A, B 주식회사(이하 '원고 회사들'이라 한다)는 2007. 11. 27. 피고와 사이에 원고 회사들이 시행하는 고양 E아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다) 신축공사와 관련하여 이 사건 아파트 및 그 부지를 신탁부동산으로 하는 주택분양신탁계약(이하 '이 사건 신탁계약'이라 한다)을 체결하고, 이에 따라 이 사건 아파트 부지에 관하여 피고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다. 이 사건 신탁계약의 주요 내용은 다음과 같다.


나. 원고 회사들과 피고 사이의 보증채무약정 체결과 원고 C, D의 연대보증
(1) 원고 회사들과 피고는 이 사건 아파트의 신축, 분양에 관하여 피고가 그 분양이행 또는 수분양자들이 납부한 분양대금의 환급이행을 보증하는 내용의 보증채무약정을 체결하기로 하고, 2011. 10. 11.에는 이 사건 아파트 중 상가 부분에 관하여 보증금액 202억 2,888만 원으로 하는 보증채무약정(이하 '이 사건 제1보증채무약정'이라 한다)을, 2011. 11. 16.에는 이 사건 아파트 중 주택 부분에 관하여 보증금액 818억 5,996만 원으로 하는 보증채무약정(이하 '이 사건 제2보증채무약정'이라 하고, 위 제1보증채무약정과 합하여 '이 사건 각 보증채무약정'이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 각 보증채무약정의 주요 내용은 다음과 같다.


(2) 원고 C, D은 이 사건 아파트 공사의 시공사인 F 주식회사(이하 'F'이라 한다)와 함께 원고 회사들의 피고에 대한 이 사건 각 보증채무약정에 따른 채무를 연대보증하면서, 이 사건 제1보증채무약정에 따른 채무에 대하여는 그 전액을, 이 사건 제2보증채무약정에 따른 채무에 대하여는 책임분담비율을 원고 C 70%, 원고 D 30%로 정하여 각 연대보증하였다.
(3) 이 사건 각 보증채무약정에 편입된 주상복합주택분양보증약관 중 이 사건과 관련된 내용은 다음과 같다.

다. 피고의 대위변제 및 가지급금, 비용 등 지출
(1) 이 사건 아파트의 시공사인 F이 법정관리신청을 함에 따라 2012. 6. 20.경 중단된 공사가 3개월 이상 다시 시작되지 못하게 되자, 피고는 2012. 9. 20. 이를 보증사고로 처리하고, 이 사건 아파트 분양계약자 199세대에게 보증이행방법 선택권 행사를 최고하였다. 그 결과 2012. 10. 5. 기준 분양계약자 199세대 중 회신한 144세대의 72.4%가 환급이행을 선택하였다.
(2) 피고는 이 사건 아파트 수분양자의 3분의 2 이상이 분양대금의 환급을 원하자, 이 사건 아파트 수분양자들에게 2012. 10. 31. 이 사건 제2보증채무약정에 따라 62,954,677,850원을, 2012. 11. 14. 이 사건 제1보증채무약정에 따라 827,459,000원을 각 대위변제하였다. 또한 피고는 2014. 2. 14. 이 사건 제2보증채무약정에 따라 228,495,000원을 추가로 대위변제하였다.
(3) 한편 피고는 이 사건 신탁계약 제17조 제1, 2항에 따른 신탁사무처리비용(가지급금 명목, 이하 '가지급금'이라 한다)으로 공사대금, 경비용역비, 전기요금, 가설자재 임대료, 등록면허세 등 합계 2,167,583,886원(= 2013. 4. 8.까지 835,490,082원 + 2013. 7. 19.까지 30,623,420원 + 2013. 10. 23.까지 29,640,010원 + 2014. 2. 17.까지 1,271,830,374원)을 지출하였다. 또한 피고는 이 사건 각 보증채무약정 제10조에 따른 부대채무로 위 각 대위변제에 따른 구상금채권 보전을 위한 채권가압류, 재산조사 수수료, 예납금 등의 비용(이하 '구상금채권 보전을 위한 비용'이라 한다) 합계 510,380,691원(= 2012. 12. 28.까지 193,830,740원 + 2013. 2. 19.까지 228,488,310원 + 2014. 7. 18.까지 88,061,641원)을 지출하였다.
라. 피고의 원고들에 대한 구상금 등 청구 소송 및 위 판결의 확정
피고는 2013. 2. 25. 원고들을 상대로, 피고가 이 사건 각 보증채무약정 등에 따라 원고 회사들을 대신하여 지급한 분양대금환급금 및 가지급금, 구상금채권 보전을 위한 비용에서 이 사건 신탁계약에 따라 매각한 이 사건 아파트 및 부지의 매매대금과 회생절차를 통하여 변제받은 F의 신주 가액을 변제충당하고 남은 금액에 대하여 구상금 등의 지급을 구하는 소송을 제기하여, 2015. 11. 13. 서울고등법원으로부터 '피고에게, 원고 회사들은 연대하여 36,096,205,718원 및 그에 대한 지연손해금을, 위 금원 중 원고 회사들과 연대하여, 원고 C은 25,595,061,604원 및 그에 대한 지연손해금을, 원고 D은 11,593,536,118원 및 그에 대한 지연손해금을 각 지급하라'는 취지의 판결을 선고받았고, 위 판결은 2018. 10. 25. 상고 기각되어 확정되었다(서울남부지방법원 2013가합3409, 서울고등법원 2014나2034063, 대법원 2015다252679, 이하 원고들이 제기한 각 소를 '이 사건 전소'라 한다).
마. 원고들과 피고 사이의 분할상환약정의 체결
원고들과 피고는 이 사건 전소의 제2심 판결 선고 후인 2016. 8. 3. 위 판결을 토대로 '이 사건 각 보증채무약정과 관련하여 원고들이 피고에게 부담하여야 하는 최종 채무금액을 27,291,370,939원으로 정하고, 위 금액을 2016. 11. 30.부터 2026. 8. 31.까지 총 40회 균등분할하여 매년 682,284,292원씩 상환하되, 분할상환금 원금에 대하여 약정 체결일 다음날부터 상환일까지 연 4%의 이자율에 의한 지연이자를 별도로 상환한다'는 취지의 분할상환약정(이하 '이 사건 분할상환약정'이라 한다)을 체결하였고, 원고들은 위 분할상환약정에 따라 현재까지 그 채무를 상환하여 왔다.
바. 주택법 시행령의 개정과 이 사건 아파트 신축공사의 실행공정률
(1) 구 주택법 시행령(2008. 12. 9. 대통령령 제21159호로 개정되고, 2012. 3. 13. 대통령령 제23665호로 개정되기 전의 것) 제106조 제1항 제1호 가목은 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 대한주택보증 주식회사(피고의 변경 전 상호)가 해당 주택의 분양 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 보증을 하도록 하고, 이 중 환급이행의 경우에는 입주자의 3분의 2 이상이 원하는 경우만 해당한다고 규정(이하 '이 사건 개정 전 규정'이라 한다)되어 있었는데, 이 조항이 2012. 3. 13. 대통령령 제23665호로 개정되면서 환급이행은 '해당 주택의 감리자가 확인한 실행공정률이 100분의 80 미만이고, 입주자의 3분의 2 이상이 원하는 경우만 해당한다'고 규정(이하 '이 사건 개정 규정'이라 한다)하여 그 요건을 강화하였다. 다만, 이 사건 개정 규정은 주택법 시행령 부칙(2012. 3. 13. 대통령령 제23665호) 제7조(이하 '이 사건 부칙규정'이라 한다)에 따라 그 시행일인 2012. 3. 17. 이후 최초로 분양보증계약이 체결되는 사업장부터 적용되었다.
(2) 이 사건 아파트의 감리자가 확인한 2012. 5. 말 기준 이 사건 아파트의 실행공정률은 80.02%였다.
사. 원고들의 이 사건 부칙규정에 대한 헌법소원심판청구결과
원고들은 보증사고 당시 이 사건 아파트의 실행공정률이 100분의 80 이상이었음에도 피고가 분양보증의 환급이행을 한 것은 이 사건 부칙규정에 따라 그 시행 이전에 분양보증계약을 체결한 경우였기 때문인데 이로 인하여 원고들의 평등권이 침해되었다고 주장하면서, 2020. 6. 23. 이 사건 부칙규정 등을 대상으로 헌법소원심판을 청구하였다. 그러나 2020. 7. 14. 헌법재판소로부터 '원고들은 피고가 분양대금의 대위변제 후 구상채권에 터 잡아 제소한 이 사건 전소에 응소하여 다투었으므로, 원고들은 늦어도 이 사건 전소의 판결이 확정된 2018. 10. 25. 이전에 원고들이 주장하는 이 사건 부칙규정 등으로 인한 기본권침해사유의 발생을 알았다고 보아야 할 것임에도 원고들은 그로부터 90일이 경과한 후에서야 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다'는 이유로 부적법 각하하는 내용의 결정을 받았다(헌법재판소 2020마864호).