가. 원고는 2009. 11. 3. 망 C으로부터 농지인 서울 서초구 D 전 268㎡(이하 ‘이 사건 토지'라 한다)를 매매대금 2억 원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 매매계약'이라 한다).
나. 원고와 망 C은 이 사건 매매계약에서 특약으로 ‘매수인 사정으로 잔금시 소유권 이전 대신 근저당설정으로 대체하기로 하며 매수인 요구시 지정자에게 소유권이전을 아무 조건 없이 해주기로 하며 매매대금에 대한 차액 부분에 대한 양도세 및 잔금일 이후 제세공과금은 매수 부담이다'라고 정하였다.
다. 망 C은 2009. 11. 24. 원고에게 아래와 같은 내용의 이행각서를 작성해 주었다.

라. 원고는 망 C에게 매매대금 2억 원을 지급하고, 2009. 11. 25. 이 사건 토지에 관하여 채권최고액 4억 원, 근저당권자 원고로 하는 근저당권설정등기를 마쳤다. 원고는 그 무렵 망 C으로부터 이 사건 토지를 인도받아 점유해 왔다.
마. 이 사건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역 내에 있다.
바. 망 C은 2017. 6. 13. 사망하였고, 피고는 망 C의 유일한 상속인이다.
사. 피고는 의정부지방법원 고양지원 2020느단60322호로 망 C에 대한 상속한정승인 신고를 하였고, 위 법원은 2020. 10. 14. 이를 수리하였다.