가. 원고는 2016. 9. 19. 소외 C과 아래와 같이 C 소유의 구미시 D, E, F 지상 주유소 시설물 및 건축물(이하 ‘이 사건 G주유소'라 한다)을 임대차보증금 300,000,000원, 월 차임 5,500,000원, 임대차기간은 영업개시일로부터 3년간으로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약'이라 한다).


나. 원고는 이 사건 임대차계약에 따라 C에게 2016. 9. 23. 100,000,000원, 2016. 9. 29. 200,000,000원 합계 300,000,000원의 임대차보증금을 지급하였다.
다. C은 이 사건 임대차계약의 임대차보증금 반환을 담보하기 위하여 2016. 9. 21.경 피고와 사이에, 피보험자를 원고, 보험가입금액을 300,000,000원, 보험기간을 2016. 9. 19.부터 2019. 9. 18.까지, 주계약인 이 사건 임대차계약 중 계약서 제3조의 임대차보증금 반환을 피고가 지급보증하기로 정하는 보증보험계약을 체결하면서, 영업개시일이 확정되면 영업개시일로부터 3년으로 보험기간을 변경하기로 하였고, 이행(지급)보증보험증권(증권번호 H)을 발급받아 원고에게 교부하였다. 그 후 위 보증보험의 보험기간이 2017. 3. 20.부터 2020. 3. 19.로 변경되었다(이하 통틀어 ‘이 사건 지급보증보험'이라 한다).
라. 원고와 C은 이 사건 임대차계약이 종료되기 3개월 전까지 계약 연장 의사에 반대하는 의사를 표시하지 아니하였고, 이에 원고는 이 사건 임대차계약 제2조에 따라 이 사건 임대차계약이 연장됨을 전제로 2020. 2. 6. C에게 2020. 2. 말경까지 이 사건 지급보증보험의 보험기간을 1년 연장하여 교부할 것을 요구하였다.
마. 원고는 2020. 3. 10. 이 사건 지급보증보험의 연장 여부를 C에게 확인하였고, C은 ‘자신이 은행에 연체가 있고 국세 미납한 게 있어서 아직 지급보증보험의 연장이 되지 아니하였으며, 2019. 12.경 피고로부터 지급보증보험의 연장이 불가능하다는 연락을 받았다.'는 취지로 대답하였다.
바. 이에 원고는 2020. 3. 10. C에게 ‘이 사건 임대차 계약은 2020. 3. 14.부터 종료되었으나, 임대차계약서 2조에 의거하여 1년 자동연장이 되었다. 임대차계약이 자동연장됨에 따라, 임차보증금에 대한 기존 보증보험 기간이 2020. 3. 19.에 만료되므로 임차보증금에 대하여 담보기간 연장을 요청한다. 만일 3. 14.까지 위 담보기간이 연장되지 않으면, 원고는 임대차계약을 해지하고 임차보증금반환청구를 진행할 예정이다.'라는 취지의 통지를 내용증명우편을 보냈고, 그 통지는 2020. 3. 12. C에게 도달하였다.
사. 그러나 C은 2020. 3. 14.까지 이 사건 지급보증보험의 보험기간을 연장하지 아니하였고, 원고는 2020. 3. 14. C에게 이 사건 G주유소를 인도한 후 2020. 3. 16. C에게 ‘이 사건 보증보험증권 보험기간이 연장되지 않아, 임대차계약서 제10조 제1항을 위반한 것으로 보고 원고는 2020. 3. 14.부로 임대차계약을 해지하였고, 2020. 3. 14. 임대차목적물 명도 완료하였으니 임대차보증금 300,000,000원을 3. 17.까지 반환하라. 만약 임대차보증금 반환이 기한 내에 이루어지지 않을 경우 보증보험 증권 청구를 통해 임대차보증금을 충당할 예정이다.'라는 취지의 통지를 하였고, 그 통지는 2020. 3. 17. C에게 도달하였다.
아. C은 현재까지 원고에게 이 사건 임대차계약상 임대차보증금 300,000,000원을 반환하지 않고 있다.