가. 피고는 서울 관악구 D 일대 부지에 C 지역주택조합 아파트를 신축하는 사업(이하 "이 사건 사업"이라 한다)을 추진하기 위하여 설립된 단체이다. 피고는 2016. 2. 29. 주식회사 E(이하 "E"라고만 한다)와 사이에 이 사건 사업의 진행에 관하여 업무대행계약을 체결하였다. 원고들은 피고와 지역주택조합 가입계약을 체결한 사람들이다.
나. 피고는 2017. 6. 18. 창립총회를 개최하였다. 위 창립총회에서 이 사건 사업의 사업부지 확보와 관련하여 ‘지주 355명 중 지주 조합원 178명과 토지사용승낙서 포함 약 80% 확보(2016년 1월)'이라는 내용이 담긴 자료가 배포되었고, 위 창립총회의 의장도시 ‘이 사건 사업의 사업부지로 80% 이상을 확보하였다'는 취지로 발언하였다.
다. 원고 A은 2018. 9. 18. 피고와 사이에 분양세대를 F호로 특정하여 지역주택조합 가입계약을 체결하였다. 당시 피고는 원고 A에게 "(가칭)C지역주택조합 사업계획 미승인 확정시 계약자가 납부한 분담금 전액을 환불합니다."는 내용의 안심보장제 보증서, "(가칭)C 지역주택조합 사업을 추진함에 있어 납부한 분담금 외 사업추진 과정에서 발생하는 추가 분담금이 없음을 확약합니다."는 내용의 확약서를 각 작성하여 주었다. 원고 A은 위 지역주택조합 가입계약에 관하여 피고에게 조합원분담금으로 2018. 9. 15. 1,000,000원, 2018. 9. 18. 79,790,000원 합계 80,790,000원을 지급하였다
라. 피고는 2019. 11. 9. 임시총회를 개최하여, 조합원들에게 2017. 6. 2.부터 2019. 7. 30.까지 이 사건 사업을 위한 사업부지 67,729㎡ 중 5,261㎡를 44,760,710,000원에 매수하였다는 사실을 고지하였다.
마. 원고 B는 2020. 3. 5. 피고와 사이에 분양세대를 G호로 특정하여 지역주택조합 가입계약을 체결하였다. 당시 피고는 원고 B에게 "(가칭)C지역주택조합 사업계획 미승인 확정시 조합원이 납부한 분담금 전액을 환불합니다."는 내용의 안심보장제 보증서를 작성하여 주었다. 원고 B는 위 지역주택조합 가입계약에 관하여 피고에게 조합원분담금으로 2020. 3. 4.경 35,000,000원, 2020. 4. 2.경 36,770,000원 합계 71,770,000원을 지급하였다.
바. 피고가 2021. 2. 27. 개최한 대의원 회의에서 E의 본부장 H은 이 사건 사업의 사업부지 전체 17,000평 기준으로 9.6%의 소유권이전과 사용동의를 받은 상태라고 보고하였다.
인정근거 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 10, 14 내지 18, 22호증, 변론 전체의 취지 2. 본안 전 항변에 관한 판단
가. 피고의 본안 전 항변
원고들은 피고와 각 지역주택조합 가입계약을 체결하면서, 이 사건 사업과 관련한 준수사항을 어김으로써 발생하는 재산상 손실과 제반 문제에 대하여 민․형사상 소송을 제기하지 않기로 하는 부제소 특약을 맺었다. 원고들의 이 사건 소 제기는 위 부제소 특약에 반하는 것이어서 부적법하다.
나. 판단
을 제1호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 원고들이 피고와 각 지역주택조합 가입계약을 체결할 당시, 일정한 사항을 준수하지 아니하여 발생한 재산상 손실과 제반문제는 원고들이 감수하고 이로 인한 민․형사상의 소송을 제기하지 않는다는 취지로 각 각서를 작성한 사실은 인정된다.
그러나 위 각 각서는 원고들과 피고 사이에 체결된 각 지역주택조합 가입계약이 유효한 경우를 전제로 하는 것인데다가, 그 문언에 비추어 볼 때 원고들이 일정한 사항을 준수하지 아니하여 발생한 손해에 대하여 소송을 제기하지 않겠다는 취지에 불과하다.
이 사건 소는 원고들이 피고와 사이에 체결한 각 지역주택조합 가입계약의 무효 또는 취소를 청구원인으로 하고 있는바, 이와 같은 경우에까지 위 각 각서가 적용된다고 볼 수 없다. 피고의 본안 전 항변은 이유 없다.
3. 본안에 관한 판단
가. 원고들의 청구원인
원고들이 피고와 체결한 각 지역주택조합 가입계약은 다음의 이유로 무효이거나 취소되었다. 그러므로 피고는 원고들에게 부당이득반환으로 조합원분담금과 그 지연손해금을 지급하여야 한다.
1) 피고는 원고들과 각 지역주택조합 가입계약을 체결하면서, ① 사업부지 확보율이 70% 내지 80%에 이른다는 취지로 안내하고, ② 사업계획 미승인 확정시 분담금을 전액 환불할 것을 약정하거나, 추가 분담금이 없을 것을 약정하였다. 이에 원고들은 이 사건 사업의 사업부지가 80% 이상 확보된 상태이고, 추가 분담금은 없으며, 사업계획 미승인 확정시 분담금을 전액 환불받을 수 있을 것으로 믿고, 피고와 사이에 각 지역주택조합 가입계약을 체결하였다.
그러나 이 사건 사업의 사업부지 확보율은 10%에도 미치지 못한 상태이고, 사업계획미승인 확정시 분담금을 환불받을 수 있다는 약정이나 추가 분담금이 없다는 약정은 총유물인 조합원분담금의 처분에 요구되는 정관 규정 또는 조합원총회 결의가 존재하지 아니하여 효력이 없다.
결국 원고들은 피고의 기망행위 또는 계약의 중요한 부분에 관한 착오로 인하여 피고와 사이에 각 지역주택조합 가입계약을 체결한 것이므로, 이 사건 소장 부본의 송달로써 위 각 지역주택조합 가입계약을 취소한다.
2) 피고는 원고 A과 지역주택조합 가입계약을 체결하면서 추가 분담금이 없음을 약정하였다. 그러나 이러한 약정은 총유물인 조합원분담금의 처분에 요구되는 정관 규정 또는 조합원총회 결의가 존재하지 아니하여 무효이고, 나아가 이와 같은 약정이 무효임을 알았다면 원고 A은 피고와 사이에 지역주택조합 가입계약을 체결하지 아니하였을 것이므로, 지역주택조합 가입계약 전체가 무효이다.
나. 사업부지 확보율 관련 기망 여부에 관한 판단
1) 원고들과 피고 사이의 각 지역주택조합 가입계약 당시 적용되던 구 주택법(2020. 1. 23. 법률 제16870호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 제11조 제2항에서 주택조합설립인가를 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여야 하도록 규정하고 있고, 제22조 제1항 제1호에서 사업계획승인을 받은 사업주체가 주택건설대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보한 경우에는 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구를 할 수 있도록 규정하고 있다.
따라서 지역주택조합의 토지사용권원 확보율은 지역주택조합 설립인가 및 최종 부지확보를 위한 매도청구권 행사의 요건이 되고, 앞으로 어느 정도의 사업부지가 필요하고 사업부지 확보에 걸릴 기간이 어느 정도인지, 조합원 분담금의 상승 여부, 사업의 변경 여부 등을 예상할 수 있는 자료가 되므로, 지역주택조합이 추진하는 주택건설사업에 있어 매우 중요한 자료이다.
2) 이 사건으로 돌아와 살피건대, 다음의 사실은 앞서 인정한 바와 같거나, 갑 제11, 12호증의 각 기재, 증인 I의 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정된다. ① 피고는 2017. 6. 18. 개최한 창립총회에서 이 사건 사업의 사업부지를 80% 이상 확보하였다는 내용의 자료를 배포하고, 의장도 그와 같은 취지로 발언하였다. ② 원고 A이 2018. 9. 18. 지역주택조합 가입계약을 체결할 당시 분양상담사인 I 역시 원고 A에게 이 사건 사업의 사업부지가 80% 가까이 확보되었다는 취지로 안내하였다. ③ 피고가 2019. 11. 9. 개최한 임시총회에서 조합원들에게 이 사건 사업을 위한 사업부지 67,729㎡ 중 5,261㎡만 매수하였다는 사실을 고지하기는 하였으나, 그 후 2020. 3. 5. 원고 B가 지역주택조합 가입계약을 체결할 당시 분양상담사 J은 이 사건 사업의 사업부지가 71% 내지 72% 확보되었다는 취지로 안내하였다. ④ 그러나 위 각 지역주택조합 가입계약 체결 당시는 물론 그 후 2021. 2. 27.경까지도 이 사건 사업을 위한 사업부지 확보율이 10%에도 미치지 못한 상태였다.
이에 의하면, 피고는 원고들과 각 지역주택조합 가입계약을 체결하면서 직접 또는 분양상담사를 통하여 거래에 있어서 중요한 사항인 이 사건 사업의 사업부지 확보율에 관하여 구체적인 사실을 신의성실 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 것으로 판단된다.
다. 안심보장제 보증서 관련 기망 또는 착오 여부에 관한 판단
1) 피고는 법인격 없는 사단이고, 주택조합의 사업 추진은 조합원들이 납부한 분담금을 통하여 이루어지므로, 피고가 원고들을 포함한 조합원들로부터 수령하여 보유하고 있는 조합원분담금 등은 조합원들이 집합체로서 소유하는 총유물에 해당한다.
그리고 피고가 원고들에게 작성하여 준 각 안심보장제 보증서는 일정한 경우 조합원 분담금을 전액 반환하는 것을 내용으로 하는바, 이는 총유물 자체의 감소를 발생시키는 행위로서 총유물의 처분에 해당한다. 따라서 그 효력은 피고의 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 그에 따르고, 그렇지 않다면 총회의 결의를 필요로 한다.
갑 제9호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고의 규약은 제23조에서 "예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약", "예산 및 결산의 승인"은 총회의 의결을 거쳐 결정하도록 정하고, 제34조에서 "조합원의 분담금은 본 조합주택의 사업목적 이외에는 사용할 수 없다"고 정하고 있을 뿐, 조합원 분담금의 환불에 관하여는 정한 바 없는 사실을 인정할 수 있고, 피고가 앞서 본 바와 같이 창립총회와 임시총회를 개최하기는 하였으나, 위 각 총회에서 조합원 분담금의 환불에 관한 안건을 상정하여 의결하였다고 볼 만한 자료는 전혀 없다.
그러므로 위 각 안심보장제 보증서에 따른 약정은 효력이 없다.
2) ① 이와 같이 피고가 원고들에게 작성하여 준 각 안심보장제 보증서에 따른 약정은 효력이 없는 점, 그리고 앞서 든 증거들 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음의 사정, 즉 ② 설령 위 각 안심보장제 보증서에 따른 약정이 사후에 피고의 총회 결의를 통하여 유효하게 된다고 가정하더라도, 피고와 같은 지역주택조합은 조합원들이 지급한 분담금 등을 재원으로 하여 경비를 지출할 뿐 별도의 수익활동이 없기 때문에 이 사건 사업이 진행 도중에 무산될 경우 피고가 조합원들에게 분담금을 전액 환불하는 것은 사실상 불가능해 보이는 점, ③ 그럼에도 피고가 원고들과 각 지역주택조합 가입계약을 체결하는 과정에서 위 각 안심보장제 보증서의 효력이나 실효성이 문제될 수 있음을 설명해 준 바 전혀 없고, 오히려 마치 이 사건 사업이 무산되더라도 조합원 분담금을 전액 환불받을 수 있다는 등으로 원고들을 안심시켜 지역주택조합 가입계약의 체결을 유도한 것으로 보이는 점, ④ 지역주택조합사업은 그 특성상 장래의 진행경과를 예측하기 어렵고 사업이 지연되거나 무산될 위험도 높은바, 조합원 분담금의 전액 환불을 보장하는 위 각 안심보장제 보증서는 원고들이 이 사건 사업의 안전성 또는 조합원 분담금을 상실할 위험성을 고려하여 지역주택조합 가입계약의 체결 여부를 결정함에 있어서 매우 중요한 사항이 되었을 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 피고는 원고들에게 지역주택조합 가입계약에 있어서 중요한 사항인 조합원 분담금의 환불에 관하여 구체적인 사실을 신의성실 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하거나, 그에 관하여 원고들의 착오를 유발하고, 그로 인하여 원고들이 피고와 사이에 각 지역주택조합 가입계약을 체결한 것으로 판단된다.
라. 지역주택조합 가입계약의 취소 및 부당이득반환 의무
이와 같이 피고는 원고들과 사이의 각 지역주택조합 가입계약을 체결함에 있어서 원고들을 기망하거나, 원고들의 착오를 유발하였다. 그리고 이를 이유로 원고들이 위 각 지역주택조합 가입계약을 취소한다는 의사표시가 담긴 이 사건 소장 부본이 2020. 10. 5. 피고에게 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 원고들과 피고 사이의 각 지역주택조합 가입계약은 2020. 10. 5. 적법하게 취소되었다.
그러므로 특별한 사정이 없는 한, 피고는 부당이득 반환으로 원고 A에게 80,790,000원 및 이에 대하여 피고가 위 돈을 지급받은 날 이후로서 원고 A이 구하는 바에 따라 2018. 9. 19.부터, 원고 B에게 71,770,000원 및 이에 대하여 피고가 위 돈을 지급받은 날 이후로서 원고 B가 구하는 바에 따라 2020. 4. 14.부터 각 이 사건 소장 부본 송달일인 2020. 10. 5.까지 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(원고의 이 부분 취소 주장을 모두 받아들이는 이상, 나머지 취소 또는 무효 주장에 관하여는 별도로 판단하지 아니한다).
마. 피고의 주장에 관한 판단