가. 이 사건 토지 매매계약
원고는 2017. 7. 10. 피고에게 원고 소유의 김해시 C 외 3필지 토지796㎡(이하 ‘이 사건 토지'라고 한다)를 매매대금 530,000,000원에 매도하였다. 피고는 이 사건 토지 지상에서 건물을 신축하여 식당운영을 할 목적이었고, 원고에게 이를 고지한 다음 아래와 같은 내용을 담은 매매약정을 하였다(이하 ‘이 사건 매매계약').
● 매도자는 매매대금 잔금수령과 동시에 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류를 교부한다.
● 부동산 인도일은 2017. 9. 29.
● 매매대금 지급시기
계약금 53,000,000원은 계약당일, 잔금477,000,000원은 2017. 9. 20.
● 특약
첨부도면A로 계약하되 매도인은 주택용도에게 근린생활시설2종 일반음식점 및 주택용도로 변경 후 잔금을 이행하기로 한다.
용도변경이 불가능할시 도면B로 상호협의하되, 면적증감이 있을시 평당 230만원으로 한다.
잔금이행이전이라도 매수인의 요구가 충족될시 언제라도 잔금을 이행한다.
만약 용도변경이 불가능할시는 계약을 해지하고 조건없이 계약금을 반환한다.
나. 이 사건 건물신축공사계약
원고는 D이라는 개인상호로 건축일에 종사하는 사람으로서 이 사건 토지 지상에 신축할 피고 건물의 공사를 원고가 담당하기로 하고, 이 사건 매매계약 체결이후인 2017. 8. 10. 피고와 사이에서 피고의 건물신축공사를 수급하는 공사계약을 체결하였다(이하 피고의 신축건물은 ‘이 사건 건물', 공사는 ‘이 사건 건물공사', 공사약정은 '이 사건 공사계약‘이라 약칭). 이 사건 공사계약의 주요 내용은 다음과 같다.
● 공사기간 착공일 2017. 8. 10., 완공예정 2017. 10. 15.
● 대금 390,000,000원, 기성부분급의 시기 및 방법: 계약금 150,000,000원, 공정별 기성청구.
● 상하수도인입비 별도, 한전불입금 별도, 각종 측량비 별도, 전기공사 별도, 유리 및 창호공사비 별도
● 특약: 도면외 테라스 주방시공비 포함, 붙박이장만 별도, 나머지는 원고 부담(주택), 근생허가조건, 지목이 현재는 답,전,묘이나 준공허가후는 ‘대'여야 함. 만약 근생 및 ‘대'로 바뀌지 아니한다면 원고는 민형사책임을 진다.
다. 용도변경 및 피고의 사용개시
● 이 사건 토지의 매매당시 지목은 임, 답, 묘였다가 토지 분할·합병 후 2018. 4. 10. 이 사건 건물부지 부분(분할합병 후 C 대 730㎡)의 지목이 ‘대'로 변경.
● 이 사건 건물은 2017. 9. 5. 건축허가이후 2018. 4. 5. 4층다가구(3가구) 단독주택으로 사용승인이 되었다가, 2018. 7 20. 2층 전부 단독주택->2종 근린생활시설, 3층 단독주택->1가구주택 및 2종근린생활시설으로 용도변경허가 되고, 2018. 9. 12. 1층 증축 및 3층 용도변경허가를 받고, 2018. 10. 23. 1층 증축부분의 1종 근린생활시설 변경허가, 3층 1가구 단독주택 -> 1종 근린생활시설 변경허가의 사용승인(4층은 그대로 단독주택)이 이루어졌다.
● 피고는 2018. 12. 7. 음식점의 영업개시신고를 하고 영업을 시작하였는데, 1층, 2층 및 3층은 모두 음식점인 영업장이고 4층은 주택이다.
인용증거 갑1 ~5, 갑12, 을2, 3, 4(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론전체의 취지