가. 이 사건 임대차계약의 체결
1) 원고(개명 전 C)는 2008. 6. 19. 피고로부터 용인시 기흥구 D아파트, E호(이하 ‘이 사건 아파트'라 한다)를 보증금 2억 4,000만 원, 임대차기간 2008. 8. 20.부터 2010. 8. 19.까지 2년으로 정하여 임차(이하 ‘이 사건 임대차계약'이라 한다)하였고, 이에 따라 피고에게 보증금 2억 4,000만 원을 지급하였다.
2) 원고는 2008. 8. 8. 이 사건 아파트에 입주하여 전입신고를 마쳤고, 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받았다.
나. 원고 등의 무상거주확인서 작성 등
주식회사 F(이하 ‘F은행'이라 한다)은 2012. 6. 1. 피고의 남편 G에게 대출을 해주면서 G의 대출금채무를 담보하기 위해 피고 소유인 이 사건 아파트에 관하여 채권최고액을 480,000,000원으로 정한 1순위 근저당권설정등기를 마쳤고, 원고와 그 동거인인 H은 그 무렵 피고의 부탁을 받고 F은행에게 "피고와 사이에 임대차계약으로 인한 채권채무관계가 없음을 확인하고 F은행에 대하여 임대차계약에 따른 일체의 권리를 주장하지 않겠다."라는 내용의 무상거주확인서를 작성하여 주었다.
다. 이 사건 경매절차의 진행 경과
1) F은행의 임의경매신청에 따라 2013. 10. 1. 이 사건 아파트에 관하여 수원지방법원 I로 임의경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차'라고 한다)가 개시되었고, 집행법원은 이 사건 아파트를 600,000,000원으로 평가하고 배당요구종기를 2013. 12. 11.로 정하였다.
2) 원고는 2013. 11. 11. 집행법원에 이 사건 아파트에 관하여 임대인 피고, 임대차계약일 2008. 6. 19., 임차보증금 240,000,000원, 점유기간 2008. 8. 8.부터, 주택인도일, 전입신고일, 임대차계약서상 확정일자 각 2008. 8. 8.로 기재한 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였다. 이에 따라 원고의 임차권에 관한 권리신고 및 배당요구 사실과 그 임차보증금, 점유기간, 전입일자, 임대차계약서상 확정일자가 각 매각기일마다 매각물건명세서에 기재되어 공시되었다.
3) 1차 매각기일은 2014. 2. 20. 최저매각가격을 600,000,000원으로 하여 진행되었으나 매수가격의 신고가 없어 유찰되고, 2차 매각기일은 2014. 3. 20. 최저매각가격을 420,000,000원으로 하여 진행되고, J, K가 436,670,000원으로 매수가격을 신고하여 최고가매수신고인으로 결정되었다.
4) J, K는 2014. 3. 27. 매각허가결정을 받았고 그 무렵 그 결정이 확정됨에 따라 2014. 5. 8. 매각대금을 지급하고 소유권이전등기를 마쳤다.
라. F은행의 배당이의의 소 제기
1) 집행법원은 2014. 6. 13. 배당기일에 1순위로 당해세 교부권자인 용인시에게 1,022,840원, 2순위로 임차인인 원고에게 240,000,000원, 3순위로 근저당권자인 F은행에 191,334,841원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였고, 이에 대하여 F은행은 원고의 배당액 전부에 관하여 이의를 신청하였다.
2) 그 후 F은행은 원고에 대하여 배당이의소송을 제기하였고, 그 청구원인으로 원고는 무상거주인에 불과하고 설령 그렇지 않더라도 F은행에게 작성해 준 무상거주확인서의 내용에 반하여 F은행보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 임차보증금반환채권에 의한 배당요구를 하는 것은 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 주장하였다.
3) 위 배당이의소송의 제1심(수원지방법원 2014가합8151호, 이하 ‘이 사건 배당이의소송'이라 한다)은 2014. 11. 17. "이 사건 경매절차에서 집행법원이 2014. 6. 13. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 240,000,000원을 0원으로, F은행에 대한 배당액 191,334,841원을 431,334,841원으로 경정한다."라는 내용의 화해권고결정을 하였고, 이에 대하여 원고와 F은행이 이의하지 않아 위 화해권고결정은 그대로 확정되었다.
마. 이 사건 관련소송의 진행 경과 등
1) 이 사건 경매절차의 매수인인 J, K는 원고와 그 동거인인 H을 상대로 이 사건 아파트를 인도할 것과 차임 상당의 부당이득반환을 구하는 소를 제기하였다(이하 ‘이 사건 관련소송'이라 한다). 위 사건의 제1심(수원지방법원 2014가단539092호)은 2015. 7. 2. 원고가 J, K로부터 임대차보증금 2억 4,000만 원을 지급받을 것을 상환이행조건으로, 원고와 H으로 하여금 J, K에게 이 사건 아파트를 인도하라는 판결을 선고하였다.
2) J, K는 위 제1심판결에 항소하였고, 항소심(수원지방법원 2015나27191호)은 2016. 8. 25. 원고가 이 사건 경매절차에서 임대차보증금을 배당받지 못하였음을 이유로 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 행사하는 것은 신의칙에 위배된다는 이유로 원고와 H으로 하여금 위 J, K에게 이 사건 아파트를 인도하고(보증금반환채무와의 동시이행항변이 받아들여지지 않았다), 2014. 6. 13.부터의 차임 상당의 부당이득을 반환하라는 판결을 선고하였다.
3) 원고와 H은 위 항소심판결에 대하여 상고하였으나, 상고심(대법원 2016다248431호)은 2017. 4. 7. 원고와 H의 상고를 기각하여 위 판결은 그대로 확정되었다.
4) 이 사건 관련소송이 확정된 후, 위 사건의 당사자인 J, K와 원고, H 사이에 2017. 5. 4. ① 원고, H은 J, K에게 2017. 5. 4.까지 이 사건 아파트를 인도하고, ② 이 사건 관련소송상 판결금 채권과 관련하여, 원고, H이 기존에 공탁한 4,300만 원 외에 1,000만 원을 추가로 지급하기로 하고, J, K는 위 돈 이외에 이 사건과 관련된 일체의 채권을 포기하기로 하는 내용의 합의가 이루어졌고, 원고는 같은 날 위 J, K에게 합의금으로 5,300만 원을 지급하였다.
5) 원고는 2017. 5.말경 J, K에게 이 사건 아파트를 인도하였다.