가. D는 2017. 1. 26. E과 사이에 청주시 청원구 F 소재 5층 건물 중 2층 전체(이하 ‘이 사건 상가'라고 한다)에 관하여 임대차보증금 1억 원, 차임 월 470만 원(부가가치세 별도), 관리비 월 450,000원, 기간 2017. 2. 28.부터 2020. 2. 27.까지로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하였다. D는 E에게 임대차보증금 중 5,000만 원만 지급하였고, 나머지 5,000만 원은 2017. 9. 30.까지 지급하되 미지급 보증금에 대한 이자 명목으로 매월 50만 원을 지급하기로 약정하였다.
나. 원고와 D는 2017. 6. 20. 주채무자 D, 대출금액 3,000만 원, 이자율 연 22%, 지연배상금율 연 27.9%, 여신기간 만료일 2018. 6. 15.로 하는 대출계약을 체결하였고, D의 E에 대한 임대차보증금반환채권에 관하여 채권최고액 3,900만 원으로 하는 근질권설정계약(이하 ‘이 사건 근질권'이라 한다)을 체결하였다.
다. 피고들은 2016. 11. 5. E으로부터 위 건물을 매수하여 2017. 6. 29. 소유권이전등기를 마쳤다.
라. 피고들은 D가 나머지 보증금 5,000만 원을 2017. 9. 30.까지 지급하지 아니하고 2016. 7. 1. 이후 3기 이상의 차임을 연체하자 2017. 10. 11.경 이 사건 임대차계약을 해지한다는 내용의 통보서를 발송한 후 D를 상대로 이 사건 상가의 인도 등을 구하는 소(청주지방법원 2017가단112577)를 제기하였다. 피고들과 D는 위 소송계속 중인 2018. 1. 25. 이 사건 임대차계약을 해지하기로 합의하였고, 피고들은 같은 달 31. 위 소를 취하하였다.
마. 이 사건 근질권설정계약 체결 당시 근질권설정자인 D로부터 질권설정통지 권한을 위임받은 원고는 2017. 11. 1.경 피고들에게 이 사건 근질권설정 사실을 통지하였다.
바. 원고의 D에 대한 채권은 2020. 9. 17. 기준 원금 26,749,161원, 이자 522,087원, 연체이자 20,790,560원, 연체료 36,276원, 법조치비용 363,713원 합계 48,461,797원이다.