가. 중개보조원 E의 중개를 통한 원고와 피고 B 사이의 임대차 계약 체결
(1) 원고는 2017. 11. 8. 개업 공인중개사 피고 C의 중개보조원 E의 중개로 E의 아버지인 피고 B 소유의 김해시 F 지상 다가구주택(이하 '이 사건 건물'이라 한다) 중 G호에 대하여 보증금 4,000만 원, 기간 2017. 11. 15.부터 2019. 11. 14.까지로 하는 임대차계약을 체결하였다(이하 '1차 계약'이라 한다). 위 1차 계약서에 첨부되어 있는 중개대상물 확인·설명서 중 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항'란에는 '임대인 서면자료 제출 불응'으로 기재되어 있다.
(2) 원고는 2017. 11. 9. 이 사건 건물 G호에 대하여 전입신고를 하고 같은 날짜 확정일자를 받은 다음, 1차 계약을 담보로 주택자금대출 2,500만 원을 대출받아 피고 B에게 임대차보증금으로 지급하였다.
(3) 원고는 2017. 11. 21. E을 통하여 피고 B과 사이의 위 1차 계약을 해지하고, 이 사건 건물 H호에 대하여 다시 보증금 3,500만 원, 기간 2017. 11. 15.부터 2019. 11. 14.까지로 하는 임대차계약을 새로 체결하고(이하 '2차 계약'이라 한다), 2017. 11. 20. 위 H호에 전입신고를 하고 2018. 2. 13. 확정일자를 받았다. 원고와 피고 B은 1차 계약의 보증금으로 지급된 2,500만 원을 2차 계약 보증금으로 대체하기로 하였고, 원고가 피고 B에게 2017. 11. 8. 400만 원, 2018. 2. 12. 600만 원을 송금하여 나머지 보증금을 모두 지급하였다(총 3,500만 원).
(4) 원고는 E의 소개로 실질적으로는 피고 B으로부터 이 사건 건물 H호를 임차하는 것이면서도, 그 임차보증금 지급을 위하여 위와 같이 이 사건 건물 G호에 대한 1차 계약을 형식적으로 체결하여 이를 근거로 보증금 주택자금 대출을 받아 이 사건 건물 H호에 대한 2차 계약 임차보증금을 지급했던 것이다.
나. 원고와 피고 B 사이의 임대차계약의 종료
임대인 피고 B이 이 사건 건물 상하수도 요금을 7개월간 체납하여 단수조치가 내려졌다. 원고는 2019. 4. 9. 이를 이유로 피고 B에게 이 사건 건물 H호 임대차계약을 해지한다는 의사표시가 담긴 내용증명 우편을 발송하여 그 무렵 피고 B에게 그 통지가 도달하였다.
또한 이 사건 건물 전체에는 채권최고액 합계 390,000,000원의 I조합의 3건의 선순위 근저당권이 설정되어 있었고, 원고 이전에 이 사건 건물 각 호실에 원고보다 먼저 임차하여 인도 및 전입신고를 마친 선순위 임차권의 보증금 합계가 260,000,000원이 존재하였는데, 원고에게 임대차계약을 중개한 E은 위 근저당권 이외에 선순위 임차권에 대해서는 전혀 설명하지 않았다.
이 사건 건물(대지 포함)에 대하여 2019. 4. 11. 근저당권자 I조합의 신청으로 부동산임의경매개시결정이 내려졌다. 위 경매절차에서 이 사건 건물이 매각되어 배당기일인 2020. 12. 1. 원고에게 최우선소액임차인으로서 1,400만 원이 배당되어 그 무렵 원고가 이를 지급받았다.
다. 피고 D협회의 공제계약
피고 D협회(이하 '피고 협회'라고 한다)는 부동산중개업자인 공제가입자가 부동산 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 그 손해배상책임을 보장하는 공제사업자로 공인중개사 피고 C와 공제계약을 체결하였다. 공제계약에 따르면, 피고 협회는 공제금 지급을 청구받고 60일이 경과한 날부터 지체책임을 진다고 규정하고 있다.
【인정 근거】
피고 B: 민사소송법 제150조 제3항에 의한 자백간주
피고 C, D협회 사이: 다툼 없는 사실, 갑 1호증의 1, 2, 갑 2 내지 9, 11 내지 27호증, 갑 28호증의 1, 2, 갑 29호증의 1 내지 3, 갑 30호증, 을다 1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지