가. 당사자들의 지위
1) 피고 주식회사 C(이하, ‘피고 C'이라고 한다)은 대구 수성구 F 일원의 ‘G 판매·근린생활시설'(이하, ‘이 사건 건물'이라고 한다)의 신축 및 분양사업의 시행사이고, 피고 주식회사 D(이하, ‘피고 D'이라고 한다)은 이 사건 건물의 시공사이며, 피고 B 주식회사(이하, ‘피고 B'이라고 한다)는 분양과 관련된 업무 처리를 위하여 이 사건 건물을 피고 C로부터 신탁받아 분양사무를 처리한 수탁자이다.
2) 피고 주식회사 E(이하, 피고 E‘이라고 한다)은 피고 C, 피고 D과 사이에 이 사건 건물에 대한 분양대행 용역계약을 체결하고 그 업무를 처리하다가 분양실적 부진으로 그 계약을 해지당한 분양대행 용역업체이다.
3) 원고는 이 사건 건물 중 상가 H호(이하, ‘이 사건 H호 상가'라고 한다)를 분양받았는데 분양대금(중도금)으로 대출받은 채무를 이행하지 않아 그 연대보증인인 피고 C이 이를 대위변제하면서 분양계약을 해제하여 계약금을 몰취 당하게 된 수분양자이다.
나. 1차 분양계약의 체결
1) 원고는 분양대행 용역업체인 피고 E의 직원(분양본부장)인 I의 알선으로 2016. 10. 31.에 이 사건 H호 상가를 분양받는 계약을 체결하였다.
2) 그 계약은 분양사업자 겸 수탁자인 피고 B, 위탁자인 피고 C, 시공사인 피고 D이 모두 당사자가 되어 공동분양자의 지위(다만 각기 부담하는 채무의 내용은 다르다)에서 매수인인 원고에게 이 사건 H호 상가를 매도하는 형식으로 체결되었다.
3) 계약에 의하면 분양대금은 1,265,540,738원으로 하되, 1차 계약금(분양대금의 5%) 63,277,030원은 계약시에, 2차 계약금(분양대금의 5%) 63,277,030원은 2016. 11. 30.까지, 1차 중도금(분양대금의 5%) 63,277,030원은 2018. 3. 5.까지, 2차 중도금(분양대금의 10%) 126,554,070원은 2019. 3. 5.까지, 잔금(분양대금의 75%) 949,155,578원은 입점지정일에 각 지급하도록 되어 있었다.
4) 원고는 계약 당일에 1차 계약금 63,277,030원을 지급하였다.
5) 원고가 2차 계약금을 정해진 기일까지 지급하지 않자 피고 C은 이를 이유로 2017. 2. 6.경 1차 분양계약의 해제를 원고에게 통보하였다.
다. 이행각서의 작성
한편 분양대행 용역업체인 피고 E의 직원(분양본부장)으로 원고에게 이 사건 H호 상가를 소개하여 1차 분양계약이 체결되도록 주선한 I는 1차 분양계약 체결 이후인 2016. 11. 10.에 원고에게 별지 이행각서(이하, ‘이 사건 이행각서'라고 한다)를 작성하여 주었다.
라. 2차 분양계약의 체결
1) 1차 분양계약에서 정한 계약금 일부(2차 계약금) 미지급을 이유로 계약해제 통보를 하였던 분양자측은 2017. 3. 23.경 원고에게 2017. 3. 30.까지 미납한 2차 계약금 전액을 납입하는 경우에는 계약의 효력을 회복시켜 줄 수 있고, 다만 그 경우에는 분양계약서를 다시 작성하여야 함을 알렸다.
2) 이에 응하여 원고가 J은행으로부터 대출을 받아 2017. 3. 29.에 2차 계약금 63,277,030원 전액을 납입하였고, 2017. 3. 30.에 원고를 매수인으로 하여 피고 B, 피고 C, 피고 D과의 사이에 1차 분양계약과 같은 내용으로 다시 2차 분양계약서를 작성하였다.
3) 2차 분양계약에 의하면 분양대금은 동일하되, 1차 계약금과 2차 계약금은 계약 당일인 2017. 3. 30.에 지급하고, 1차 중도금은 2018. 3. 5.까지, 2차 중도금은 2019. 3. 5.까지, 잔금은 입점지정일에 각 지급하도록 되어 있었다.
마. 분양계약의 해제
1) 2018. 3.경 원고는 분양자측에서 주선해준 금융기관인 K조합으로부터 1차 중도금 상당액을, 2019. 3.경 역시 같은 K조합으로부터 2차 중도금 상당액을 각 대출받아 이를 중도금으로 분양자에게 지급하였는데, 피고 C이 원고의 K조합에 대한 대출금 채무를 연대보증하였다.
2) 원고가 그 대출금에 대한 이자 등을 제대로 납부하지 않아 대출금 채무에 대한 기한의 이익을 상실하게 되었고, 이에 그 채무의 연대보증인인 피고 C이 2019. 12. 6.경 원고의 대출채무 191,976,581원(원금 189,831,111원, 이자 및 연체이자 2,145,470원)을 K조합에게 변제하게 되었다.
3) 2차 분양계약에 의하면 분양자측의 연대보증으로 원고가 금융기관으로부터 공급대금을 대출받은 후에 그 대출금 채무를 분양자측에서 변제해야 하는 사정이 발생하면 분양계약을 해제할 수 있도록 되어 있었는데(이는 1차 분양계약의 경우에도 마찬가지이다), 이를 들어 피고 B은 2020. 2. 5.경 원고에게 분양자측에서 대위변제한 금액 전액을 2020. 2. 20.까지 변제해 줄 것을 최고하면서, 이를 이행하지 않으면 별도의 의사표시 없이 계약이 해제되고 계약금은 위약금으로 몰취됨을 통고하였다. 그리고 아울러 분양계약해제 합의서도 보내면서 계약이행의 의사가 없을 경우 그 합의서에 날인 등을 하여 송부해 줄 것을 요청하였다.
4) 피고 B은 2020. 2. 21.경에는 원고에게 2020. 3. 6.까지 잔금을 지급하도록 최고하기도 하였고, 2020. 3. 경에는 다시 중도금 대출금의 대위변제금을 2020. 3. 24.까지 변제하도록 원고에게 최고하면서 기한내 이행이 없을 경우 별도의 의사표시 없이 계약이 해제됨을 통고하였다.
바. 분양대행 용역계약에 대해
1) 피고 E은 2016. 10. 19에 피고 C, 피고 D과 사이에 이 사건 건물에 대한 분양대행 용역계약을 체결하였다.
2) 그 계약에 의하면 피고 E은 이 사건 건물의 상가 110개 호실에 대하여 사전수요확보, 청약접수, 분양계약체결 관련 업무지원 등의 업무를 이행하여 수분양자와 피고 C 및 D 사이에 분양계약이 체결되도록 하고, 분양계약이 체결되면 미리 정해진 방법에 따라 산정된 수수료를 지급받도록 되어 있었다.
3) 그리고 피고 C은 그 분양과 관련하여 피고 E이 수행하는 업무에 대한 감독 및 주요사항에 대한 의사결정을 담당하고, 피고 D은 피고 E에게 수수료를 지급하도록 되어 있었다.
4) I는 피고 E의 직원으로 이 사건 건물 분양을 위하여 마련된 분양사무실에서 분양본부장이라는 직함을 가지고 일하고 있었다.
5) 피고 E이 2017. 2. 초까지 위 계약에 따른 용역을 수행하였는데, 그 용역수행의 결과 체결되어 계약금 등이 납부된 상가의 수가 당초 계약에서 목표로 정한 수에 미치지 못하자 피고 C은 이를 들어 위 용역계약을 해지하였고, 그 무렵부터 피고 E은 더 이상 분양관련 업무에 관여할 수 없게 되었다. 때문에 원고와의 2차 분양계약 체결은 피고 E과는 관계없이 이루어지게 되었다.