피고인들은 사실혼 관계에 있었던 자들로서 피고인 B의 아들인 C 명의로 낙찰 받은 가평군에 위치한 D아파트에 E호에 대하여 전세보증금으로 선순위 근저당 채무를 변제하는 조건으로 전세계약을 체결한 후 전세보증금을 받아 이를 다른 채무 변제, 생활비 등으로 사용하기로 마음먹었다.
피고인 A는 2015. 3. 20. 피해자 F에게 "D아파트 E호 세입자가 임대료를 연체하고 있으니 일단 계약금을 내고 E호 세입자가 이사를 나가면 D아파트 E호에 대한 전세계약을 체결하자"고 하여 2015. 4. 7. 피해자로부터 피고인 B가 관리하는 C 명의의 계좌로 계약금 1,300만 원을 송금받았다.
이후 D아파트 E호 세입자가 이사를 나가자 피고인들은 2015. 6. 4. 가평군 D아파트 관리실에서 피해자 F와 D아파트 E호 전세계약을 체결하면서 피고인 B는 "위 부동산에 1억 4,400만 원(채무액 1억 2,000만 원)의 근저당권이 설정되어 있는데 전세보증금을 주면 그 중 1억 원으로 은행대출금을 변제하고 2,000만 원만 남겨놓겠다."고 하였고, 피고인 A는 "D아파트의 집 10채가 다 우리 것이다. 명의는 다른 사람으로 되어있지만 우리 친척이고 모두 우리 것이다. 그러니 걱정 말고 전세계약을 하자."라고 하여 피해자로부터 같은 날 전세보증금 잔금 1억 700만 원을 교부받았다.
그러나 사실은 피고인들은 피해자로부터 전세보증금을 받으면 근저당권 피담보채무 중 1억 원을 변제하는 대신 다른 채무 변제 및 생활비로 사용할 생각이었고, 위 아파트의 시가는 약 1억 6,000만 원에 불과하여 잔존가치가 거의 없었으며, 피고인 A는 당시 신용불량 상태로 특별한 재산이 없었고, 피고인 B는 지인 G에게 4,000만 원, H에게 2,000만 원, I은행에 약 1억 5,800만 원의 채무가 있었고, 세금 1,200만 원을 연체하였으며 별다른 직업이 없는 상태였기 때문에 피해자로부터 전세보증금을 받더라도 전세기간이 만료된 후 전세보증금을 피해자에게 반환할 의사나 능력이 없었다.
피고인들은 공모하여 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 합계 1억 2,000만 원을 편취하였다.