facts: 가. 당사자의 관계
  피고는 대전 유성구 C 토지 및 D 토지(이하 '이 사건 토지)라 한다)의 소유자이고, 원고는 개업공인중개사이다.
  나. 토지매매계약의 체결
  1) 피고는 2019. 1. 18. 원고의 중개로 이 사건 토지를 E에게 대금 36억 원으로 정하여 매도하고, 계약금 3억 원은 계약시에, 잔금 15억 원은 2019. 2. 28. 각 지급하며 융자금 18억 원은 매수인이 승계하기로 정하였다(이하 '이 사건 제1매매계약'이라 한다). 이 사건 제1매매계약은 F이 E를 대리하여 체결하였고, '1월 21일 계약금 입금과 동시에 계약은 성립한다'는 특약사항이 있었는데, E는 2019. 1. 21.까지 피고에게 계약금을 지급하지 아니하였다.
  2) 피고는 2019. 1. 26. 원고의 중개로 이 사건 토지를 F에게 대금 36억 원으로 정하여 매도하고, 계약금 3억 원은 계약시에, 잔금 15억 원은 2019. 2. 28. 각 지급하며 융자금 18억 원은 매수인이 승계하기로 정하였다(이하 '이 사건 제2매매계약'이라 한다). 이 사건 제2매매계약에는 '1월 31일 계약금 입금과 동시에 계약은 성립한다'는 특약사항이 있었는데, F은 2019. 1. 31.까지 피고에게 계약금을 지급하지 아니하였다.
  3) 피고는 2019. 3. 4. 원고의 중개로 다시 이 사건 토지를 F에게 대금 36억 원으로 정하여 매도하고, 계약금 3,600만 원은 계약시에, 잔금 17억 6,400만 원은 2019. 3. 29. 각 지급하며 융자금 18억 원은 매수인이 승계하기로 정하였다(이하 '이 사건 제3매매계약'이라 한다). 이 사건 제3매매계약에는 '3월 4일 계약금 입금과 동시에 계약은 성립한다'는 특약사항이 있었다. 이 사건 제 3 매매계약 체결 당시 원고가 피고에게 교부한 중개대상물 확인·설명서에는 중개보수의 금액이 3,564만 원(= 36억 원 × 0.9%, 부가가치세 포함)으로 기재되어 있고, 원고, 피고, F의 날인이 되어 있다.
  다. 매매대금의 일부 지급 및 계약 해제
  1) F은 2019. 3. 4. 피고에게 계약금 3,600만 원을 지급하였고, 같은 달 12. 4,000만 원, 같은 달 25, 2,000만 원, 같은 달 26, 2,000만 원, 같은 달 27. 2,000만 원, 같은 달 29. 2,000만 원을 각 지급하여 총 1억 5,600만 원(= 3,600만 원 + 4,000만 원 + 2,000만 원 + 2,000만 원 + 2,000만 원 + 2,000만 원)을 지급하였다.
  2) 피고는 2019. 5. 29. F에게 내용증명우편으로, F이 이 사건 제3매매계약에서 정한 잔금 지급일인 2019. 3. 29.까지 대금지급의무를 이행하지 아니하였고 그 후에도 수차례 지불 약속을 하였으나 이를 지키지 않았다는 이유로 이 사건 제3매매계약을 해제한다는 의사표시를 하였고, 위 내용증명우편은 그 무렵 F에게 도달하였다.