Publication: Magyar Közlöny
Issue: MK-1999-18 (Year: 1999, Number: 18)
Era: 1990-2004
Section: tv. hatályon kívül helyezte a 2/1971. (II. 8.) Korm. rendeletet,
Paragraph Index: 379

tv. hatályon kívül helyezte a 2/1971. (II. 8.) Korm. rendeletet, amely a lakáshasználatbavételi díj mértékét szabályozta. Az Alkotmánybíróság számos határozatában alkotmányellenesnek minősített olyan önkormányzati rendeleteket, amelyek az önkormányzati bérlakás bérleti jogának megszerzését vagyoni ellenszolgáltatáshoz kötötték. A bérbeadó, mint a polgári jogi viszony egyik alanya a polgári jogi szerződés megkötéséért a másik félnek ellenszolgáltatást nem írhat elő, mert a bérbeadás szerződésszerű teljesítésének ellenértéke a bérleti díj. Tehát a szerződés megkötésének, mint vagyoni értékű jognak a feltételéül díjfizetési kötelezettség nem állapítható meg. A szerződést biztosító kötelmek közül az óvadék alkalmazható a bérleti szerződés biztosítására. Az óvadék, járulékos jellegénél fogva bármely bíróság előtt érvényesíthető követelés biztosítására szolgálhat. A szerződésszegés eseteinek meghatározása nélkül, az óvadék összegéből annak jogosultja követelését közvetlenül kielégítheti. Az önkormányzat az óvadékot a bérlők törvényben és rendeletben előírt kötelezettségeinek elmulasztása esetére vezette be. A bérlő kötelezettsége, hogy a lakást a bérleti szerződés megszűnésekor rendeltetésszerű, beköltözhető állapotban adja át, illetve a lakbért fizesse meg. A lakástörvény 24. és 25. §-ai a szerződés felmondásának lehetőségét biztosítják a szerződést nem teljesítő bérlőkkel szemben. A szerződés felmondását eredményezheti néhány hónap után a lakbér nem fizetése, illetve ha a bérlő a szerződésben vállalt vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét — a bérlőt terhelő karbantartási munkákat — nem teljesíti. A bérbeadó, ha él a törvényadta ellenőrzési jogaival, nem kerülhet olyan helyzetbe, hogy több évi lakbérhátralék halmozódik fel, illetve a bérlőt terhelő munkák elvégzésének hiányában több évi díjnak megfelelő kára keletkezik. A határozatlan idejű bérleti szerződés megszűnésének eseteiben főszabályként cserelakás vagy pénzbeni megváltás jár. Amennyiben a bérlő a törvényi kötelezettségének nem tesz eleget, a bérbeadó ebből az összegből is levonhatja jogos követelését. Előfordulnak mégis olyan esetek, amikor a bérlők kötelezettségüknek elmulasztanak eleget tenni, ezért az önkormányzat legalább az újonnan kötött, főként határozott idejű szerződések esetében kívánja ily módon biztosítani magát. Az általános helyettes álláspontja szerint a Ptk.-ból átvett óvadék intézményének az önkormányzati bérlakások bérbeadása során történő alkalmazása nem egyezik a jogalkotók szándékával, hiszen annak kérdését a lakástörvény nem is érinti, de mint az 1. § (3) bek. kimondja, a törvényben nem szabályozott kérdésekben a Ptk. rendelkezései az irányadóak, ezért törvényes lehet az óvadék alkalmazása, ha nem ellenkezik a Ptk. 434. § (2) bekezdésében foglaltakkal, amely kimondja, hogy a lakásbérleti jogviszony létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, továbbá a lakásbérlet megszűnésére vonatkozó szabályokat külön törvény tartalmazza. Az önkormányzat a lakás bérbeadásának feltételeit a törvények, és a Fővárosi Közgyűlés rendeletének keretei között, rendelettel állapítja meg. Előírhatja a rendeletének hatálybalépését követően megkötött bérleti szerződések biztosítására az óvadék fizetésének kötelezettségét, de azzal jóhiszeműen szerzett jogokat nem sérthet, szerződéseket egyoldalúan nem módosíthat, a piaci erőfölényével nem élhet vissza, és nem határozhat meg egyoldalú előnyt biztosító szerződési feltételeket. A rendelet minden bérleti szerződés megkötésének feltételéül szabta a 4 évi lakbérnek megfelelő összegű óvadék megfizetését, és ezzel figyelmen kívül hagyta a lakástörvény számos rendelkezését. Nem tesz különbséget a rendelet hatálybalépése után kötött saját jogú, illetve jogutódlásos szerződések között. A törvény alapján bérleti jogviszony folytatására jogosultakkal kötött szerződés utólagos megterhelése törvénysértő. A bérlakások cseréje esetén a Fővárosi Közgyűlés rendelete szerint, ha a bérbeadó a lakás elcseréléséhez hozzájárult, az új bérleti szerződés feltételeit sem állapíthatja meg terhesebben a cserével megszűnő bérleti szerződés feltételeinél. Ha a cserelakásra korábban óvadékot nem fizettek, úgy annak kötelezettségét a cserepartnernek sem írhatja elő az önkormányzat. Az óvadék a szerződésszerű teljesítés biztosításának olyan eszköze, amelyben az egyik fél az általa teljesített szolgáltatás ellenszolgáltatását kényszerítheti ki a bírósági eljárás mellőzésével. Az önkormányzat mint bérbeadó csak abban az esetben jogosult az óvadékból közvetlenül kielégíteni követelését, ha kötelezettségei teljesítésében nincs elmaradása. Az önkormányzat rendelete nem tér ki arra sem, hogy a bérlőkijelölési joggal terhelt lakások bérbeadásakor az óvadék szabályait hogyan kell alkalmazni. 1999/18/II. szám Az országgyűlési biztos általános helyettese a fenti jogszabályok, és a beszerzett adatok összevetéséből megállapította, hogy az önkormányzat rendeletének általánosan elrendelt óvadékfizetési kötelezettséget előíró része sérti az Alkotmány

Source: https://magyarkozlony.hu/hivatalos-lapok/66c4f249a6eb3ab597afbc4767dead739aff7499/dokumentumok/4644402bd738c4e1234c59ef130d85816aca6980/letoltes