Document:

<PAGE>   1
                                                                    EXHIBIT 10.3

                               SUMMARY IN ENGLISH

Offer to acquire a building, dated February 23, 2000, between EXFO
Electro-Optical Engineering Inc. ("EXFO") and Groupe Mirabau inc. ("Mirabau"),
as accepted by Mirabau on February 24,2000.

BUYER:                        EXFO

SELLER:                       Mirabau

IMMOVABLE:                    Immovable property known as the lot 5,727 of the
                              cadastre for the parish of St-Sauveur and the
                              lot 5,728 of the cadastre of the parish of
                              St-Sauveur, registration division of Quebec,
                              including the land and building, situated at 400,
                              Godin Avenue, Vanier, district of Quebec, province
                              of Quebec, Canada, G1M 2K2.

PRICE:                        C$ 4,900,000

ADJUSTMENTS:                  EXFO and Mirabau shall proceed with all
                              adjustments regarding the taxes and other costs
                              before the closing.

TITLE TO IMMOVABLE:           Mirabau is the sole, beneficial and absolute owner
                              of the immovable, free and clear of any
                              undertaking, right or any mortgage, pledge,
                              hypothec, privilege and any other security.

INSURANCES:                   The immovable is insured for its total value
                              insurable and Mirabau shall maintain a
                              C$5,000,000 general public responsibility
                              insurance and such policy insurance shall stay in
                              force until the closing.

ASSIGNMENT:                   EXFO may assign all of its rights in the offer in
                              favour of one of its affiliates, in such case EXFO
                              shall stay solidarily responsible with the
                              assignee.

CLOSING:                      No further than May 31, 2000.

ACCEPTANCE:                   Offer accepted by Mirabau on February 24, 2000.

<PAGE>   2

OFFRE D'ACHAT D'IMMEUBLE soumise le 23 fevrier 2000 a Quebec, district
judiciaire de Quebec.

DE:                           EXFO INGENIERIE ELECTRO-OPTIQUE INC., personne
                              morale legalement constituee sous l'autorite de la
                              Loi canadienne sur les societes par actions, ayant
                              son siege au 465, avenue Godin, Vanier, district
                              et province de Quebec, G1M 3G7, ici representee
                              par monsieur Germain Lamonde, son president,
                              dument autorise aux fins des presentes, tel qu'il
                              le declare ;

                                                       CI-APRES DENOMMEE "EXFO";

A:                            GROUPE MIRABAU INC., personne morale legalement
                              constituee sous l'autorite de la Partie 1A de la
                              Loi sur les compagnies (Quebec), ayant son siege
                              au 400, avenue Godin, Vanier, district et province
                              de Quebec, G1M 2K2, ici representee par monsieur
                              Michel Bouchard, son president, dument autorise
                              aux fins des presentes tel qu'il le declare ;

                                                     CI-APRES DENOMEE "MIRABAU";

                              PREAMBULE

                              EXFO DECLARE CE QUI SUIT :

                              MIRABAU est proprietaire d'un immeuble connu et
                              designe comme etant forme des lots CINQ MILLE SEPT
                              CENT VINGT-SEPT (5727) du cadastre de la paroisse
                              de Saint-Sauveur et CINQ MILLE SEPT CENT
                              VINGT-HUIT (5728) du cadastre de la paroisse de
                              Saint-Sauveur, circonscription fonciere de Quebec
                              avec batisse dessus construite, situe au 400,
                              avenue Godin, a Vanier, district et province de
                              Quebec, G1M 2K2

                              EXFO est interessee a faire l'acquisition de
                              l'immeuble mentionne ci-devant, dans l'etat ou il
                              se trouve et se declare satisfait pour l'avoir
                              visite a plusieures reprises;

                              EXFO desire stipuler par ecrit les diverses
                              modalites d'une offre d'achat qu'elle desire
                              faire sur l'immeuble vise par les presentes;

                                     - 1 -

<PAGE>   3
1.        INTERPRETATION

1.1       TERMINOLOGIE

          Les mots et expressions qui suivent, lorsqu'ils apparaissent dans la
          presente offre ou dans toute documentation subordonnee a celle-ci,
          s'interpretent, a moins d'une derogation implicite ou explicite dans
          le texte, en fonction des definitions qui leur sont attribuees
          ci-apres :

1.1.1     CHARGE

          designe une cause legitime de preference, un demembrement du droit de
          propriete, une modalite de la propriete, une restriction a l'exercice
          du droit de disposer et une surete conventionnelle.

1.1.2     IMMEUBLE

          designe l'edifice ainsi que tous les immeubles qui servent a
          l'exploitation de l'edifice.

1.1.3     OFFRE

          designe la presente offre, incluant les preambules et ses annexes,
          toute documentation subordonnee a celle-ci, ainsi que toutes les
          modifications qui peuvent lui etre apportees a l'occasion par les
          parties; les expressions "des presentes", "aux presentes", "en vertu
          des presentes" et "par les presentes" et toute autre expression
          semblable, lorsqu'elles sont utilisees dans l'offre, font
          generalement reference a l'ensemble de l'offre plutot qu'a une partie
          de celle-ci a moins d'indication contraire dans le texte.

1.1.4     REPRESENTANTS LEGAUX

          Designe, pour chaque partie a l'offre, eu egard a son etat et a son
          organisation, les liquidateurs de sa succession, ses heritiers ou
          legataires, ses mandataires ou preposes.

1.1.5     SEANCE DE CLOTURE

          Designe, pour les fins de la presente offre, la plus rapprochee des
          dates suivantes: la date a laquelle toutes les parties impliquees
          dans la presente offre ont adhere a la documentation finale
          constatant l'execution complete de celle-ci et au plus tard le 31 mai
          2000.

                                      -2-
<PAGE>   4
1.2       PRESEANCE

          Le Contrat constitue la totalite et l'integralite de l'entente
          intervenue entre les parties a l'exclusion de tout autre document,
          contrat ou promesse verbale anterieur ou concomitant qui peut etre
          intervenu, dans le cadre des negociations qui ont precede l'execution
          complete du Contrat, que les parties declarent inadmissible en tant
          qu'element de preuve susceptible de modifier ou d'affecter de quelque
          facon que ce soit l'une ou l'autre des dispositions du Contrat.

1.3       JURIDICTION

1.3.1     ASSUJETTISSEMENT

          Ce Contrat, son interpretation, son execution, son application, sa
          validite et ses effets sont assujettis aux lois applicables qui sont
          en vigueur dans la province de Quebec et au Canada, qui regissent en
          partie ou en totalite l'ensemble des dispositions qu'il contient.

1.3.2     PRESOMPTION

          Toute disposition de ce Contrat, non conforme aux lois applicables,
          est presumee sans effet dans la mesure ou elle est prohibee par l'une
          desdites lois. Il en va de meme pour toutes les clauses subordonnees
          ou liees a une telle disposition dans la mesure ou leur applicabilite
          depend de ladite disposition.

1.3.3     ADAPTATION

          Si une disposition contrevient a une loi applicable, elle doit
          s'interpreter, le cas echeant, de facon a la rendre conforme a la loi
          applicable ou, a defaut, de la facon la plus susceptible de respecter
          l'intention des parties sans deroger aux prescriptions des lois
          applicables auxquelles les parties ne desirent pas contrevenir.

1.3.4     CONTINUATION OU ANNULATION

          Lorsque le Contrat contient une disposition prohibee, toutes les
          autres dispositions du Contrat demeurent en vigueur et continuent de
          lier les parties a moins que la disposition qui deroge aux lois
          applicables ne soit essentielle au bon fonctionnement du Contrat ou a
          l'equilibre des prestations respectives des parties et qu'une
          interpretation compatible avec les lois applicables ne puisse corriger
          cette deficience, auquel cas le Contrat doit etre declare nul ab
          initio et les parties remises en etat dans la mesure ou il est
          possible de le faire et en

                                      -3-

<PAGE>   5
          tenant compte de l'evolution de leur situation depuis l'entree en
          vigueur du Contrat pour en arriver a une equivalence de remise en
          etat, le cas echeant.

1.4       GENERALITES

1.4.1     DELAIS

          Tous les delais indiques dans le Contrat sont de rigueur a moins
          d'indication contraire dans le texte.

1.4.2     CUMUL

          Tous les droits mentionnes dans le Contrat sont cumulatifs et non
          alternatifs. La renonciation a l'exercice d'un droit consenti par
          l'une des parties en faveur de l'autre partie au Contrat ne doit
          jamais s'interpreter comme une renonciation a l'exercice de tout autre
          droit, ici consenti, a moins que le texte d'une disposition du Contrat
          n'indique exceptionnellement la necessite d'un tel choix.

1.4.3     DEVISES CANADIENNES

          Toutes les sommes d'argent prevues dans le Contrat concernent des
          devises canadiennes.

1.4.4     GENRE ET NOMBRE

          Dans la mesure ou la comprehension du texte le requiert, un mot
          exprime avec le genre masculin comprend le feminin et vice versa; il
          en va de meme pour un mot exprimant un nombre en ce qui le singulier
          comprend le pluriel et vice versa. Toute phrase contenant des mots
          polyvalents de cette nature doit se lire, lorsque le sens du texte
          l'exige, de facon a accommoder la version appropriee d'un tel mot avec
          les changements grammaticaux qui s'imposent pour donner une
          signification logique a la phrase concernee.

1.4.5     TITRES

          Les titres utilises dans le Contrat n'ont aucune valeur
          interpretative; ils servent uniquement comme element de classification
          et d'identification des dispositions constitutives de l'entente entre
          les parties qui sont consignees dans le Contrat et, en raison de cette
          fonction, ils ne peuvent se voir attribuer de signification ni
          influencer l'interpretation d'une disposition.

                                     - 4 -

<PAGE>   6
2.        OFFRE D'ACHAT

          Sous reserve des termes, conditions et stipulations de l'Offre, EXFO
          offre par les presentes a MIRABAU d'acquerir de ce dernier l'Immeuble
          decrit au preambule et dont la designation cadastrale est reproduite a
          l'annexe "A" des presentes.

3.        CONTREPARTIE

3.1       PRIX OFFERT

          Le prix offert pour l'Immeuble est de QUATRE MILLIONS NEUF CENT MILLE
          dollars (4 900 000 $).

3.2       AJUSTEMENTS

          Le cas echeant, tous les ajustements relatifs aux diverses taxes et
          autres frais, seront effectues a la date prevue pour la Seance de
          cloture.

4.        MODALITES DE PAIEMENT

4.1       PAIEMENT

          A la date prevue pour la seance de cloture, le prix offert sera versee
          a MIRABAU par EXFO au moyen d'un cheque vise de QUATRE MILLIONS NEUF
          CENT MILLE (4 900 000 $).

5.        ATTESTATIONS DE MIRABAU

          L'Offre n'est valide que si MIRABAU peut declarer, au moment de
          l'acceptation de l'Offre et lors de la cloture definitive de la vente,
          les faits enumeres ci-apres, lesquels constituent pour EXFO l'ensemble
          des attestations sur lesquelles il base son consentement.

5.1       STATUT

          MIRABAU est une societe par actions dument constituee et organisee en
          vertu des lois du Quebec; il est en regle a l'egard des lois du Canada
          et du Quebec qui le regissent; il est resident canadien au sens de la
          Loi de l'impot sur le revenu (Canada) et il a les qualites requises
          pour posseder l'Immeuble et pour accepter l'Offre et en remplir les
          conditions et obligations.

                                     - 5 -

<PAGE>   7
5.2       DROIT DE PROPRIETE

          MIRABAU est le seul et unique proprietaire de l'Immeuble, a
          l'exclusion de toute autre personne et il n'existe a sa connaissance
          aucun obstacle ni aucune restriction d'ordre legal ou contractuel a la
          libre disposition de l'Immeuble par suite de mise sous sequestre, de
          mise en curatelle ou en tutelle, de faillite, de cession de biens, de
          reglement judiciaire, de confiscation totale ou partielle de
          l'Immeuble, ou d'existence d'un droit de preemption ou de toute autre
          raison.

5.3       QUALITE DES TITRES

          Le titre de propriete de MIRABAU est bon, valable et de valeur
          marchande, libre et quitte de tous privileges, hypotheques, Charges,
          lignes homologuees, cotisations d'eglise, servitudes (a l'exception de
          celles consenties aux fins des services publics) et autres Charges, a
          l'exception des hypotheques et autres Charges decrites a l'annexe "B"
          des presentes.

5.4       ETATS DE L'IMMEUBLE

          Sous reserve du bail presentement en vigueur et de celui a intervenir
          entre EXFO et MIRABAU, l'immeuble n'est et ne sera pas l'objet d'un
          droit de location, d'usufruit, d'emphyteose ou de tout autre droit
          comportant un demembrement du droit de propriete empechant le
          transfert d'un droit de propriete integral a EXFO.

          Il n'y a et il n'y aura lors de la Seance de cloture, aucun avis,
          directive ou exigence en suspens emanant d'une autorite publique,
          informant MIRABAU de defauts ou vices a l'egard de la construction ou
          de l'etat d'entretien de l'immeuble ou l'avisant de l'inobservance de
          certains reglements relativement a celui-ci.

5.5       ETATS DES PERMIS

          Les permis rattaches a l'Immeuble et necessaires a son utilisation
          sont et seront en vigueur, ne sont ni ne seront entaches de defauts a
          la date de cloture definitive de la vente, et le maintien de tels
          permis ne sera pas affecte par la dite vente.

5.6       PROCEDURE JUDICIAIRE

          En date des presentes, l'Immeuble n'est l'objet ou n'est implique dans
          aucune procedure judiciaire. De plus, MIRABAU declare qu'a sa
          connaissance, il n'existe aucune menace d'une telle procedure, ni
          aucune situation susceptible d'y donner lieu.

                                      -6-
<PAGE>   8
5.7       TAXES DIVERSES

          A la date prevue pour la Seance de cloture, une preuve satisfaisante
          sera fournie a EXFO du paiement de toutes les taxes se rapportant a
          l'immeuble.

5.8       ASSURANCES

          L'Immeuble est assure pour sa pleine valeur assurable et MIRABAU
          detient actuellement une assurance responsabilite publique generale
          d'au moins cinq MILLIONS DE dollars (5 000 000 $) par sinistre et
          cette situation sera inchangee au jour de la Seance de cloture.

5.9       DIVULGATION

          MIRABAU n'a pas omis de divulguer a EXFO quelque fait important que
          ce soit dont la connaissance aurait eu pour effet de desinteresser
          EXFO ou de diminuer le prix offert s'il en avait eu connaissance.

6.        OBLIGATIONS DE MIRABAU

6.1       INFORMATIONS

          Suivant l'acceptation de l'Offre, MIRABAU fournira les copies
          d'actes, de certificats de recherche et de localisation, de documents
          ou de titres qui sont en sa possession et a jour en vue de faciliter
          la recherche de titres de EXFO.

6.2       LIVRAISON

          A la date prevue pour la Seance de cloture, MIRABAU procedera a tous
          les actes requis pour effectuer la livraison a EXFO de l'Immeuble
          franc et quitte de toutes Charges et hypotheques.

6.3       TRANSFERT DES PERMIS

          MIRABAU s'engage a assister EXFO aupres des autorites publiques
          concernees, et de faire toute chose en son pouvoir afin de faciliter
          le transfert des permis et licences en faveur de EXFO ou de toute
          personne designee par celui-ci.

                                      -7-
<PAGE>   9
6.4       INSPECTION ET VERIFICATION

          MIRABAU s'engage a donner a EXFO, ou a ses representants dument
          autorises, acces aux divers documents afferents a l'immeuble juges
          pertinents par EXFO et sur lequel il se sera entendu avec MIRABAU afin
          de proceder aux diverses verifications requises par EXFO.

7.        DISPOSITIONS PARTICULIERES

7.1       CONDITION

          L'acceptation de la presente offre par MIRABAU est conditionnelle a ce
          que le bail joint a la presente a l'annexe "C" soit accepte et signe
          par EXFO et MIRABAU et ce, a l'interieur du delai mentionne a
          l'article 11 de l'offre.

7.2       EQUIPEMENTS EXCLUS DE LA VENTE

          Tous les equipements utilises par MIRABAU pour ses operations
          commerciales sont exclus de l'offre d'achat et devront etre retires
          aux frais de MIRABAU et l'immeuble devra etre remis en bon etat au
          plus tard pour le 31 decembre 2000.

          Concernant les biens mentionnes a 7.2.1.a 7.2.9, MIRABAU aura la
          faculte d'abandonner l'un ou plusieurs de ses biens a EXFO sans aucune
          autre obligation de sa part.

7.2.1     Compacteur;

7.2.2     Compresseur a air;

7.2.4     Boite electrique de 600 V pour les presses;

7.2.5     Ventilation speciale pour les presses;

7.2.6     Systeme:  - de ventilation et de deshumidification (section drapeau)
                    - d'air make up (rue Nolin)
                    - d'evacuation d'air aux presses

7.2.7     Drapeaux;

7.2.8     Systeme telephonique et appareils;

                                      -8-
<PAGE>   10
7.2.9     Poignees de portes avec le M de Mirabau.

7.3       FRAIS

          Tous les frais de preparation de l'Offre, d'acte de vente, de
          recherches et examens de titres, d'enregistrement ainsi que les frais
          d'avocat et de notaire relatifs a la preparation, a la modification
          et a l'approbation de tout autre document echange entre les parties
          sont a la charge de EXFO.

7.4       CESSION

          EXFO se reserve, par la presente, le droit de ceder tous les droits
          issus de l'Offre a une societe affiliee ou associee, constituee ou
          non au moment de la soumission de l'Offre, auquel cas EXFO demeure
          toutefois solidairement responsable des obligations en vertu des
          presentes sans benefice de division ou de discussion.

7.5       RESIDENCE CANADIENNE

          EXFO declare qu'il est, et sera a la date de la Seance de cloture, un
          resident canadien au sens de la Loi de l'impot sur le revenu (Canada)
          et qu'il fournira a ladite date une declaration assermentee dument
          signee par l'un de ses representants autorises, confirmant le tout a
          MIRABAU.

8.        DISPOSITIONS GENERALES

8.1       LOIS APPLICABLES

          L'interpretation, l'accomplissement, l'entree en vigueur, la validite
          et les effets de l'Offre sont assujettis aux lois en vigueur dans la
          province de Quebec.

8.2       ELECTION

          Sous reserve de la section 8.4 de l'Offre, les parties aux presentes
          conviennent expressement que toute procedure judiciaire ou quasi
          judiciaire pouvant etre instituee par l'une d'entre elles en relation
          avec l'Offre, doit l'etre devant l'instance ayant competence dans le
          district judiciaire de Quebec, province de  Quebec.

8.3       AVIS

          Exception faite des dispositions ou il est autrement prevu, tout avis
          destine a une partie est suffisant s'il est donne par ecrit, dans une
          enveloppe scellee, suffisamment affranchie et postee a telle partie a
          l'adresse indiquee au debut de

<PAGE>   11
          l'Offre d'achat d'Immeuble ou a toute autre adresse que chaque partie
          concernee peut faire connaitre a l'autre partie.

8.4       ARBITRAGE

          Toute reclamation issue de l'Offre faisant l'objet d'une contestation,
          tout differend concernant l'execution de celle-ci, y compris son
          annulation, ainsi que tout litige issu d'un probleme d'interpretation
          de l'Offre doit etre soumis a l'arbitrage, et ce, a l'exclusion des
          tribunaux de droit commun.

          Les parties aux presentes conviennent que les dispositions
          actuellement en vigueur des articles 940 et suiv. du Code de procedure
          civile du Quebec doivent regir tout arbitrage tenu en vertu de la
          presente section.

9.        PORTEE DE L'OFFRE

9.1       Si elle est dument approuvee, l'Offre lie et est executoire non
          seulement a l'egard des parties contractantes mais aussi a l'egard de
          leurs Representants legaux, successeurs et ayants droit et sera a
          leur benefice.

9.2       Tous et chacun des items de la presente offre devront etre produits
          dans l'acte de vente.

10.       SEANCE DE CLOTURE

          La cloture de la vente de l'Immeuble, a la suite de l'acceptation de
          l'offre aura lieu au plus tard le 31 mai 2000.

11.       DATE LIMITE DE L'ACCEPTATION

          L'Offre, pour etre valide, doit etre acceptee, de meme que les
          annexes en tout temps avant 17 heures le 24 fevrier 2000, par la
          signature d'un des deux exemplaires de l'Offre et par leur remise a
          EXFO, a l'adresse mentionnee au debut de l'Offre.

          Si l'Offre et les annexes ne sont pas ainsi acceptes avant l'heure et
          la date susmentionnees, elle devient nulle et sans effet.

                                      -10-

<PAGE>   12
EN FOI DE QUOI, EXFO A SIGNE EN DEUX (2) EXEMPLAIRES A VANIER, CE 23e JOUR DU
MOIS DE FEVRIER 2000.

                                            EXFO Ingenierie Electro-Optique Inc.

                                            Par: /s/ Germain Lamonde
                                            ____________________________________
                                                     Germain Lamonde

                                  ACCEPTATION

MIRABAU, par l'entremise de son representant soussigne, dument autorise a cette
fin ainsi qu'il appert d'une resolution du conseil d'administration de MIRABAU
en date du 24 fevrier 2000, accepte l'Offre ce 24e jour du mois de fevrier 2000.

                                            Par: /s/ Michel Bouchard
__________________________________          ________________________________
            Temoin                                   Michel Bouchard

                                      -11-

<PAGE>   13

                                    ADDENDUM
                                       A
                                L'OFFRE D'ACHAT

7.1       Les parties conviennent d'ajouter ce qui suit:

7.1.1     L'offre est faite conditionnellement a ce que EXFO ne divulgue aucun
          des termes de la presente et qu'elle fasse le necessaire pour garder
          confidentiel la presente offre jusqu'au 20 mars 2000 a 17 heures

Signe ce 24 fevrier 2000 a Vanier

<TABLE>
<S>                                            <C>
EXFO Ingenierie Electro-Optique Inc.         Groupe Mirabau Inc.

/s/ Germain Lamonde                          /s/ Michel Bouchard
------------------------------------         -----------------------------------
Germain Lamonde                              Michel Bouchard
President                                    President
</TABLE>

------------------------------------
Temoin

<PAGE>   14

Offre d'achat de la batisse de Groupe Mirabau Inc.

Il est convenu entre les parties que le tuyau principal pour l'air restera en
place alors que Mirabau pourra enlever les tuyaux secondaires.

EXFO Ingenierie Electro-Optique Inc                         Groupe Mirabau Inc.<PAGE>   1
                                                                    EXHIBIT 10.4

                               Summary in English

Lease Agreement, dated December 1, 1996, between EXFO Electro-Optical
Engineering Inc. and GEXFO Investissements Technologiques inc., as assigned to
9080-9823 Quebec inc. on September 1, 1999

LANDLORD:                     9080-9823 Quebec inc. following the Assignment
                              Agreement dated as of September 1, 1999 and
                              executed by 9080-9823 Quebec inc., GEXFO
                              Investissements Technologiques inc. and EXFO
                              Electro-Optical Engineering Inc.

TENANT:                       EXFO Electro-Optical Engineering Inc.

PREMISES:                     24,000 square feet situated at 465 Godin Avenue,
                              Vanier, province of Quebec, Canada.

TERM:                         Five (5) years, commencing on December 1, 1996,
                              and terminating on November 30, 2001. The landlord
                              has the option to renew the lease for and
                              additional term of five (5) years, subject to the
                              same terms and conditions, to the exception of the
                              rent that could be adjusted according to the
                              market at the time of renewal. Pursuant to the
                              Addendum executed on August 27, 1999, the tenant
                              has the right to terminate the Lease by giving a
                              prior written notice of six (6) months if the
                              tenant decides to move its operations out of its
                              current locations at 436, Nolin Street in Vanier,
                              and 465 Godin Avenue in Vanier.

RENT AND OPERATING
EXPENSES:                     The total minimum rent is of six dollars ($6.00)
                              per square feet, payable in advance on a first day
                              of each month by equal and consecutive
                              installements of $12,000.00. The tenant shall also
                              pay, when due and during the term of the Lease,
                              the various taxes, duties, imposition and fees
                              imposed on the business carried on in the leased
                              premises or by reason of the use or occupation of
                              the leased premises.

ASSIGNMENT:                   The tenant shall not assign or otherwise dispose
                              of the Lease or sublet the leased premises without
                              the prior
<PAGE>   2
                              written consent of the landlord, which consent
                              shall not be unreasonably withheld.

COVENANTS OF TENANT:          -    Pay the rent and the operating expenses
                                   mentioned in section 6 of the Lease
                                   Agreement.

                              -    Pay the taxes and duties.

                              -    Pay the cleaning expenses as well as the
                                   maintenance and repairs of the heating and
                                   air conditioning systems used in the leased
                                   premises.

                              -    Pay the regular maintenance expenses related
                                   to the leased premises, to the exception of
                                   expenses resulting from normal wear and tear
                                   of the leased premises, from a force majeure
                                   or from damages covered by a fire insurance
                                   of the building, in which cases the said
                                   expenses would be to borne by the landlord.

                              -    Maintain the leased premises in a sanitary
                                   condition, free of garbage, snow or ice.

                              -    Make the regular and necessary repairs to
                                   the building and to the land where the
                                   leased premises are situated.

                              -    Maintain and keep in force (i) a liability
                                   insurance covering the activities carried on
                                   from the leased premises or with respect to
                                   the leased premises, (ii) an occupational
                                   and use insurance including coverage for
                                   property damage, injuries and death in the
                                   minimum of 2 million dollars ($ 2,000,000)
                                   per occurrence, and (iii) an all risk and
                                   fire insurance including coverage against
                                   leakage, earthquakes, collapses and floods
                                   covering the movables effects, fixtures and
                                   leasehold improvements located in the leased
                                   premises.

LIMITED LIABILITY AND         The tenant shall not hold the landlord liable for
INDEMNIFICATION:              any material or bodily damages suffered by
                              itself, its employees or its mandatories and
                              which occurred in the leased premises or
                              elsewhere in the building, except when such
                              damages result from the fault of the landlord or
                              of any person over whom the landlord has control.
                              In addition, the tenant undertakes to hold the
                              landlord harmless against claims resulting from
                              a fault of the tenant or from any person over
                              whom the tenant has control or following any
                              failure to perform any obligations stipulated in
                              the Lease Agreement.

DEFAULT:                      The tenant shall be in default if he fails to
                              perform any obligation stipulated in the Lease
                              Agreement. In the event of such failure, the
                              tenant shall be entitled to a written notice
                              giving him a period of time to remedy any default,

<PAGE>   3
                              which period of time shall be of 10 days in the
                              case of non payment of the rent, and 30 days in
                              the other cases.

GOVERNING LAW:                Laws of Province of Quebec, Canada.

<PAGE>   4

                                      BAIL

                                     ENTRE

                    GEXFO INVESTISSEMENTS TECHNOLOGIES INC.

                                       ET

                      INGENIERIE ELECTRO-OPTIQUE EXFO INC.

<PAGE>   5
                                       2

                                      BAIL

ENTRE:

GEXFO INVESTISSEMENTS TECHNOLOGIQUES, INC. societe legalement constituee ayant
son siege social au 465 GODIN VANIER (QUEBEC) G1M 3G7 ici representee par
GERMAIN LAMONDE et ROBERT TREMBLAY, ses mandataires, dument autorises pour agir
aux fins des presentes ainsi qu'ils le declarent.

Ci-apres nommee LE LOCATEUR

ET:

INGENIERIE ELECTRO-OPTIQUE EXFO INC., corporation legalement constituee, ayant
son siege social au 465, GODIN VANIER (QUEBEC) ici representee par Messieurs
GERMAIN LAMONDE et ROBERT TREMBLAY, ses mandataires, dument autorises pour agir
aux fins des presentes ainsi qu'ils le declarent.

Ci-apres nommee LE LOCATAIRE

LES PARTIES ONT CONVENU DE CE QUI SUIT:

1. LIEUX LOUES

     Le locateur loue au locataire des locaux ayant une superficie
approximative de 24,000 pieds carres (les "Lieux loues") dans un edifice situe
au 465, RUE GODIN, VANIER (QUEBEC) (l'"Edifice").

2. TERME

     Ce bail est consenti pour un terme de cinq (5) ans commencant le 1er
decembre 1996 et se terminant le 30 novembre 2001 (le "Terme").

     Le locateur beneficie d'un droit de renouveler le bail a son expiration,
pour un terme additionel de 5 ans, aux memes terme et conditions, a l'exception
du loyer qui sera ajuste en fonction du marche a la date de renouvellement.

3. LOYER ANNUEL

     Durant le Terme, le Locataire paiera au Locateur un loyer de 720,000 $,
soit 6,00 $ le pied carre par annee, payable d'avance le premier jour de chaque
mois en versements egaux et consecutifs de 12,000 $ chacun, a la place
d'affaires du Locateur ou a tout autre endroit que le Locateur pourra indiquer
par ecrit au Locataire.

<PAGE>   6
                                       3

4.  TAXES PERSONNELLES

     Le "Locataire" consent et s'engage a payer au fur et a mesure de leur
echeance, les taxes d'eau, d'affaires et autres taxes, charges, contributions,
droits et cotisations similaires imposes relativement a l'occupation des Lieux
loues par le Locataire ou a tout commerce ou activite pratiques par le
Locataire dans les Lieux loues.

5.  TAXES FONCIERES

     Aux fins du present article, l'expression "taxes foncieres" signifie
toutes les taxes, impositions et cotisations generales et speciales, percues ou
imposees a l'egard de l'Edifice et du Terrain, y compris, le cas echeant,
toutes les taxes, cotisations et impositions generales et speciales percues
pour les ecoles, les biens publics et les ameliorations generales et locales.

     Le Locataire consent et s'engage a payer au fur et a mesure de leur
echeance tous les comptes relatifs aux taxes foncieres de l'Edifice et du
Terrain.

     Le Locataire aura le droit de contester toute evaluation, imposition, taux
ou montant de taxes foncieres.

6.  FRAIS D'EXPLOITATION

     Aux fins du present article, on entend par l'expression "frais
d'exploitation" le total de toutes les depenses encourues par le Locateur et
mentionnees ci-apres en (a), (b), (c) et (d):

(a)  le cout des primes d'assurance-incendie, d'assurance-loyer,
     d'assurance-bouilloire et de responsabilite civile;

(b)  le cout de l'eclairage et/ou de l'entretien de l'Edifice, des enseignes
     publicitaires, des systemes d'alarme, des extincteurs automatiques et
     autres appareils inherents a la securite de l'Edifice;

(c)  les depenses encourues pour les frais de chauffage et de climatisation des
     Lieux loues, ainsi que pour l'entretien et la reparation des systemes de
     chauffage et de climatisation desservant le Lieux loues, le tout tel que
     prevu au parargraphe intitule "Services" des presentes;

(d)  les depenses relatives au deneigement du terrain de stationnement;

     Nonobstant ce qui precede, les frais d'exploitation ne comprennent pas:

(1)  le remplacement et les reparations a la structure, aux fondations, au
     revetement exterieur et au toit de l'Edifice rendus necessaires par defaut
     d'entretien, par vetuste ou suite a des lacunes de conception;

(2)  les reparations ou remplacement necessites par des causes contre lesquelles
     sont normalement assures les edifices semblables;

(3)  les reparations ou remplacement de l'Edifice et de ses accessoires dus a
     des vices de construction;

(4)  les couts d'emprunt et de remboursement de capital, principal et interets,
     a moins de dispositions explicites au contraire de ce bail;

<PAGE>   7
                                       4

(5)  les impots sur le revenu et la taxe sur le capital verse du Locateur,
     l'amortissement du cout de construction de l'Edifice et autres types
     d'amortissement, sauf ce qui a ete mentionne plus haut;

(6)  d'une maniere generale, les depenses qui, en termes comptables, selon les
     criteres etablies par le Ministere du Revenu (Quebec), sont condiderees
     comme des depense de capital, a moins de dispositions explicites ou
     contraire dans le bail.

     L'annee d'exploitation est la periode de douze (12) mois allant du 1er
decembre au 30 novembre suivant, etant entendu que le Locateur peut, a son gre,
changer ces dates pourvu qu'il ne cause pas ainsi au Locataire un prejudice
indu.

     Au plus tard au debut de chaque annee d'exploitation, le Locateur estimera
le montant payable par le Locataire quant aux frais d'exploitation et pourra
facturer le Locataire a l'avance a cet egard en mensualites egales que le
Locataire convient de payer le premier jour de chaque mois civil de l'annee
d'exploitation.

     A la fin de chaque annee d'exploitation en cours de ce bail, le Locateur
fournira au Locataire un etat du montant des frais d'exploitation de l'annee
d'exploitation ecoulee comprenant des renseignements detailles sur le mode de
calcul et de determination de ce montant. Si ce montant differe du total verse
par accomptes par le Locataire en application du present article, les
regularisations appropriees seront faites dans les trente (30) jours suivant la
remise dudit etat.

     L'obligation pour les parties de proceder a cette regularisation
conformement au present article survivra a l'expiration du Terme.

     Le Locataire aura le droit d'examiner les registres et les factures du
Locateur et d'obtenir de ce dernier toutes les informations necessaires afin de
lui permettre de s'assurer que les frais d'exploitation ne comprennent que les
sommes mentionnees ci-dessus et de les contester le cas echeant.

     Nonobstant ce qui est prevu precedemment, le Locateur pourra transmettre
les factures concernees directement au Locataire pour paiement par ce dernier.

7.   SERVICES

(a)  Le nettoyage des Lieux loues sera a la charge du Locataire;

(b)  le Locataire sera responsable de l'entretien et de la reparation des
     systemes de chauffage et de climatisation qui deservent les Lieux loues.

8.   USAGE DES LIEUX LOUES

     Le Locataire utilisera les Lieux loues comme bureaux, laboratoires,
ateliers de production, entrepots, salle a diner, ateliers et de facon generale
aux operations normales et courantes du locataire sous reserve de son droit de
sous-louer, qui peut etre pour d'autres fins.

9.   JOUISSANCE PAISIBLE

     Le Locataire, en payant son loyer, doit pouvoir jouir paisiblement des
Lieux loues pendant le Terme, sans etre derange ni interrompu par le Locateur
ou toute autre personne pouvant legalement se reclamer de lui, directement ou
indirectement.
<PAGE>   8
                                       5

     Le Locateur atteste qu'il a pleinement droit de souscrire ce bail et que la
nature de sa possession de l'Edifice et du Terrain l'autorise a louer les lieux
loues aux conditions de ce bail.

10.  CESSION, SOUS-LOCATION

     Le Locataire ne peut ceder le present bail ni sous-louer les Lieux loues,
sauf a une compagnie liee, sans le consentement prealable ecrit du Locateur.
Ledit consentement ne devra pas etre indument differe ou retenu.

11.  ENSEIGNES

     Le Locataire aura le droit de poser, de fixer et d'entretenir a ses frais,
a l'interieur comme a l'exterieur des Lieux loues et de l'entablement de facade,
des enseignes de toutes sortes en saillie ou en projection, y compris (mais non
limitativement) des enseignes lumineuses au neon ou autres. Il est entendu que
le logo, le style, les couleurs, la forme (lettres individuelles ou boite) des
enseignes seront a la discretion du locataire selon sa politique.

     Toute enseigne devra etre conforme aux reglements municipaux en vigueur
dans la municipalite ou est situe l'Edifice, et les dimensions de telle enseigne
devront etre proportionnelle aux dimensions de l'Edifice. La dimension des
enseignes du locataire telle qu'autorisee par lesdits reglements municipaux ne
pourra etre limitee ou diminuee par le Locateur.

     Nonobstant ce qui precede, le Locataire s'engage a soumettre au Locateur,
pour approbation par celui-ci, les plans de toute enseigne qu'il entend poser a
l'interieur ou a l'exterieur des Lieux loues, telle approbation ne devant etre
refusee ou retenue sans motifs valables.

12.  STATIONNEMENT

     Le Locataire prendra, a ses frais, toutes les dispositions necessaires pour
assurer constamment et aussi souvent qu'il sera necessaire au Locataire, a ses
clients, mandataires et invites, le libre usage du terrain de stationnement dans
les limites indiquees.

13.  REPARATIONS, AMELIORATIONS ET ENLEVEMENT D'OBJETS FIXES AUX LIEUX LOUES

     Le Locataire assumera toutes les reparations locatives normales dans les
Lieux loues sauf si elles resultent du vieillissement normal des Lieux loues,
d'un cas fortuit ou d'une force majeure, des dommages devant etre couverts par
l'assurance incendie de l'Edifice, auxquels cas elles seront a la charge du
Locateur. Dans le cas de vitres brisees dans les portes, les murs ou les
vitrines exterieures des Lieux loues (sauf si ces bris sont imputables au
Locataire, a ses employes, agents ou clients), le Locateur devra les remplacer
immediatement, a ses frais.

     Le Locataire aura le droit, n'importe quand et de temps a autre durant le
terme, et sans devoir payer un supplement de loyer, pourvu que la superficie des
Lieux loues n'en soit pas augmentee, d'effectuer toutes reparations,
modifications ou annexes aux Lieux loues qu'il jugera necessaire a la poursuite
de ses activites. Cependant, le locataire s'engage a:
<PAGE>   9
                                       6

(a)  ne rien entreprendre qui puisse affaiblir l'Edifice.

(b)  reparer les dommages causes aux Lieux loues par ces travaux.

(c)  montrer au prealable au Locateur les plans relatifs aux modifications de la
     charpente de l'Edifice requises par lesdits travaux.

     Le Locataire ne sera pas tenu de remettre ou replacer les Lieux loues dans
leur etat primitif et, sous reserve des dispositions qui suivent, le Locateur
devra les reprendre tels qu'ainsi transformes par le Locataire.

     De plus, a n'importe quel moment avant l'expiration du Terme, ou dans les
dix (10) jours suivants, le Locataire pourra, mais n'y sera pas tenu, enlever et
emporter des Lieux loues les objets de toutes sortes apportes, installes et
fixes par lui ou a ses frais avant ou apres le debut du terme. De facon generale
mais non limitative, ces objets incluent tous les appareils et accessoires
d'eclairage, outillage, machines, ustensiles, etageres, comptoirs, cloisons,
coffres-forts, equipement de securite et tout objet place ou fixe dans les Lieux
loues, ainsi que toute amelioration ou annexe aux Lieux loues, meme si ces
objets, ameliorations ou annexes ou une partie d'entre eux ont ete fixes ou
incorpores a l'Edifice de quelque facon que ce soit. Le Locataire s'engage
cependant a reparer tout dommage qui resulterait de ce qui precede, sauf les
dommages resultant d'usure normale, cas fortuits, force majeure et ceux qui
auraient du etre couverts par l'assurance du Locateur.

14.  REPARATIONS ET TRAVAUX DU LOCATEUR

     Sous reserve de l'article intitule "Frais d'exploitation", le locataire
devra, en tout temps, prendre soin des lieux loues et les tenir en ordre et en
bon etat et libres de dechets, de neige et de glace; il s'occupera du nettoyage
desdits endroits chaque fois que cela sera juge raisonnablement necessaire.

     Le Locataire effectuera a ses frais toutes les reparations a l'Edifice et a
ses composantes, et au Terrain. Il procedera a ces reparations en toute
diligence raisonnable et selon les standards d'edifice de premiere classe et,
quant aux Lieux loues, en observant constamment toutes les mesures de securite
appropriees, compte tenu de ses activites propres.

     Le Locataire avisera promptement le Locateur, par ecrit, de tout accident
ou defectuosite dont il aurait connaissance, affectant les canalisations d'eau
ou de gaz, les circuits et les appareils electriques, la tuyauterie ou les
appareils de chauffage ou de climatisation. Le Locateur devra y remedier en
toute diligence raisonnable.

     Le Locateur, ses representants et ses employes auront le droit de penetrer
dans les Lieux loues afin de les inspecter ou d'y faire des reparations urgentes
et necessaires, pourvu que ces visites aient lieu a des heures convenables pour
le Locataire et que les reparations soient effectuees avec toute la diligence
necessaire et en prenant constamment toutes les mesures de securite requises,
compte tenu du genre d'activites du Locataire.

15.  DESTRUCTION DES LIEUX LOUES

     Si, a une epoque quelconque du Terme, les Lieux loues etaient detruits ou
endommages, les dispositions ci-apres devront s'appliquer:

(a)  si la destruction ou les dommages sont tels que plus de cinquante pour cent
     (50 %) de la superficie des Lieux loues est inutilisable par le Locataire,
     ou s'il est impossible, dangereux ou inapproprie d'utiliser ou d'occuper
     ladite superficie, ou si, dans l'un ou l'autre cas, de l'avis du Locateur,
     la destruction ou les dommages subis par les Lieux loues sont tels que les
     reparations necessaires ne puissent etre effectuees en toute

<PAGE>   10
                                       7

     diligence raisonnable dans les quatre-vingt-dix (90) jours du sinistre
     (avis en ce sens devant etre donne par ecrit au Locataire par le Locateur
     dans les trente (30 jours du sinistre), dans ces conditions, le Locateur ou
     le Locataire peut, dans les trente (30) jours suivant l'avis donne par le
     Locateur de la facon susdite, resilier le present bail en avisant par ecrit
     l'autre partie de sa decision. Dans ce cas, le bail sera cense prendre fin
     a compter du jour du sinistre. Le loyer et tous les autres paiements
     incombant au Locataire en vertu des presentes seront calcules au prorata et
     verses entierement jusqu'a la date dudit sinistre. Dans le cas ou ni le
     Locateur ni le Locataire ne mettraient fin au bail, le Locateur devra
     reparer les Lieux loues en toute diligence raisonnable et le paiement du
     loyer sera suspendu a compter de la date du sinistre jusqu'a la fin des
     reparations.

(b)  si la destruction ou les dommages sont tels que moins de 50 % de la
     superficie des Lieux loues est inutilisable, les reparations devraient etre
     effectues avec diligence raisonnable et le paiement du loyer sera suspendu
     a compter de la date du sinistre jusqu'a la fin des reparations, dans une
     proportion equivalante a la partie des Lieux loues jugee inutilisable,
     comme il est indique plus haut.

16.  DESISTEMENT DE PRESOMPTION

     Par les presentes, le Locateur renonce a la presomption legale creee en sa
faveur par l'article 1621 du Code civil du Bas Canada.

17.  ASSURANCES DU LOCATEUR

     Le Locateur souscrira et conservera:

(a)  pour l'ensemble de son exploitation, une assurance globale de
     responsabilite generale couvrant entre autres les dommages corporels et
     materiels ainsi que la responsabilite contractuelle, pour une valeur
     minimum de DEUX MILLION DE DOLLARS (2 000 000.00 $) par sinistre avec
     clause de responsabilite reciproque;

(b)  une assurance tous risque de dommages materiels directes, notamment
     attribuables a une inondation ou un tremblement de terre, pour la valeur
     de remplacement integrale de l'Edifice et de ses ameliorations et
     installations, a l'exclusion des ameliorations locatives et autres
     installations fixes du Locataire;

(c)  une assurance globale de dommages directs et de pertes d'exploitation par
     le fait d'une chaudiere ou d'une machine, applicable a toutes les
     chaudieres, canalisations sous pression, climatisateurs d'air et appareil
     electriques divers; et

     Les polices mentionnees aux paragraphes (a), (b) et (c) ci-dessus devront
renfermer une clause de renonciation a tous droit de subrogation contre le
Locataire.

     A la demande du Locataire, le Locateur devra lui remettre un releve des
risques et montants assures a l'egard de L'Edifice et de ses ameliorations et
installations, et le Locataire pourra, a intervalles raisonnables et moyennant
un preavis raisonnable au Locateur, examiner des copies des parties pertinentes
de toutes les polices d'assurance en vigueur et une copie de tous les avis
pertinents des conseillers en assurance du Locateur.

<PAGE>   11
                                       8

18.  ASSURANCE DU LOCATAIRE

     Le Locataire souscrira et conservera :

(a)  pour les activites menees a l'interieur ou a partir des Lieux loues et pour
     l'utilisation ou occupation des Lieux loues et de toutes autres parties de
     l'Edifice, une assurance globale de responsabilite generale couvrant entre
     autres les dommages corporels et materiels ainsi que la responsabilite
     contractuelle ; une assurance de responsabilite eivile en cas d'incendie ;
     et une assurance de responsabilite couvrant les automobiles ne lui
     appartenant pas, pour une valeur minimum de DEUX MILLION DE DOLLARS
     (2 000 000.00 $) par sinistre, L'assurance devra nommer le Locateur comme
     assure additionnel et contenir une clause de responsabilite reciproque; et

(b)  une assurance tous risques de dommages materiels directs, notamment
     attribuables a une inondation ou un tremblement de terre, pour la valeur de
     remplacement integrale de ses ameliorations locatives, installations fixes
     et contenu de toute nature. Cette assurance devra comporter une clause de
     renonciation aux droits de subrogation contre le Locateur et stipuler que
     les sommes versees en cas de sinistre aux ameliorations locatives le seront
     au Locataire (le Locataire autorisant toutefois l'affectation de ces sommes
     a la reparation ou au remplacement des biens assures, sauf resiliation de
     ce bail en vertu d'une autre clause).

     Le Locateur convient que le Locataire aura un interet assurable dans les
modifications, ameliorations et ajouts effectues par lui ou a ses frais aux
lieux loues avant comme apres le Terme et que la Locataire aura le droit
d'assurer ces modifications, ameliorations et ajouts a leur pleine valeur, sans
egard au fait qu'ils soient fixes ou integres a l'Edifice et que, au cas ou
elles seraient totalement ou partiellement detruites, le Locataire ait le droit
de percevoir et de conserver les indemnites payable aux termes de ladite
assurance, le Locateur assurera le cout integral de tout sinistre en deca des
differentes franchises.

     A la demande du Locateur, le Locataire lui remettra une attestion des
assurances qu'il aura souscrite, annulee ou renouvelee. S'il constate par cette
attestation que le Locataire n'a pas assure les Lieux loues conformement a la
presente clause, le Locateur peut lui faire part par ecrit de ses divers
manquements a cet egard et le mettre en demeure de corriger la situation. Le
Locataire dispose alors d'un delai de trente (30) jours pour obtemperer, a
defaut de quoi le Locateur peut souscrire toute assurance additionnelle ou
suppleante qu'il juge a propos, sous reserve de tous ses autres droits prevus a
ce bail ou ailleurs, les primes et autres debourses etant a la charge du
Locataire.

     Les parties conviennent qu'ils pourront souscrire une police d'assurance
conjointe a l'egard des couvertures exigees en vertu des articles 17 et 18 des
presentes.

19.  RESPONSABILITE LIMITEE ET INDEMNISATIONS

     Le Locataire ne tiendra pas le Locateur responsable des dommages corporels
(deces compris) ou materiels a lui-meme, a ses employes, a ses mandataires,
survenus dans les Lieux loues ou ailleurs dans l'Edifice, sauf dans la mesure ou
ses dommanges sont causes par la faute du Locateur ou de toute personne dont il
a le controle ou sont causes par les choses qu'il a sous sa garde ou s'ils
resultent de la contravention ou de l'inexecution par le Locateur de ses
obligations en vertu de ce bail ou de la loi.

     Le Locataire tiendra le Locateur a couvert de tous dommages,
responsabilites, reclamation, pertes ou depenses resultant de la faute de
Locataire ou de toute personne dont il a le controle ou par suite de tout
manquement du Locataire a une clause du present bail, sauf dans la mesure ou
ses dommages sont

<PAGE>   12
                                       9

causes par la faute du Locateur ou de toute personne dont il a le controle ou
causes par les choses qu'il a sous sa garde ou s'ils resultent de la
contravention ou de l'inexecution par le Locateur de ses obligations en vertu de
ce bail ou de la loi.

     Le Locateur tiendra le Locataire a couvert de tous dommages,
responsabilites, reclamations, pertes ou depenses resultant de la faute du
Locateur ou de toute personne dont il a le controle ou resultant des choses
qu'il a sous sa garde ou par suite de tout manquement du Locateur a ses
obligations en vertu de ce bail ou de la loi, sauf dans la mesure ou ils sont
causes par la faute du Locataire ou de toute personne dont il a le controle ou
s'ils resultent de la contravention ou de l'inexecution par le Locataire de ses
obligations en vertu de ce bail.

20.  DEFAUT

     Dans le cas de contravention par le Locataire de ses obligations le
Locataire aura droit a un delai lui permettant de remedier au defaut. Ce delai
sera de dix (10) jours dans le cas de non paiement du loyer, et de trente (30)
jours dans les autres cas. Lesdits delais courront a compter de la reception
d'un avis ecrit du Locateur, precisant la nature du defaut.

     Dans le cas de contravention par le Locateur de ses obligations en vertu
de ce bail ou de la loi, le Locateur aura droit a un delai lui permettant de
remedier au defaut. Ce delai sera de trente (30) jours a compter de la
reception d'un avis ecrit du Locataire, precisant la nature du defaut.

21.  DESISTEMENT

     Au cas ou le Locateur ou le Locataire, selon le cas, aurait omis de
respecter rigoureusement l'une ou l'autre clause ou condition du present bail ou
d'exercer quelque droit ou option lui revenant aux termes dudit bail, cette
omission ne saurait etre interpretee comme un desistement ou un abandon de ces
clauses, conditions, droits ou options, tous ceux-ci restant pleinement en
vigueur, selon leur teneur.

22.  RECOURS

     Tous les recours et droits du Locateur et du Locataire sont cumulatifs et
non alternatifs.

23.  EXPROPRIATION

     Dans le cas ou l'Edifice et le Terrain ("l'Immeuble") ou les Lieux loues
seraient, en totalite ou en partie, soustraits au Locateur par droit de domaine
eminent, expropriation, condamnation ou autre action similaire, ou dans le cas
ou le Canada, une de ses provinces ou une municipalite exerceraient un droit
quelconque les autorisant a exproprier tout ou partie de l'immeuble ou des Lieux
loues, pendant le Terme, le Locateur et le Locataire consentent et s'engagent a
ce qui suit:

(a)  si la totalite de l'immeuble ou des Lieux loues selon le cas est soustraite
     et exproprie, le bail sera resilie a la date d'expropriation et le loyer
     cessera d'etre du a la date de la prise de possession des Lieux loues;

(b)  si seulement une partie des Lieux loues est soustraite ou expropriee de la
     maniere enoncee, le paiement du loyer sera interrompu a la date de la prise
     de possession, au prorata de la partie des Lieux loues dont le Locataire se
     verra prive. Cependant, si le reste des Lieux loues etait juge insuffisant
     par le Locataire pour la pousuite de ses activites, ce dernier aura le
     privilege de resilier immediatement le present bail, en ce qui concerne la
<PAGE>   13
                                       10

     totalite des Lieux loues, en envoyant un preavis ecrit au Locateur dans les
     trois (3) mois apres qu'on aura reclame la possession de ladite partie des
     Lieux loues, et le loyer et tout autre paiement dont le Locataire est tenu
     responsable en vertu des presentes devra etre calcule au prorata de la
     periode ecoulee a la date dudit avis et paye integralement;

(c)  dans le cas ou plus de quarante pour cent (40 %) de l'Immeuble serait
     soustrait ou exproprie de la maniere enoncee, meme sans affecter les Lieux
     loues, le Locateur ou le Locataire aura le privilege de resilier
     immediatement le present bail en ce qui concerne la totalite des Lieux
     loues en envoyant a l'autre partie un preavis par ecrit, dans les trois (3)
     mois apres qu'on aura reclame la possession de ladite partie de l'immeuble;
     et le loyer et tout paiement dont le Locataire est tenu responsable en
     vertu des presentes devra etre calcule au prorata de la periode ecoulee a
     la date dudit avis et paye integralement; et

(d)  nonobstant le fait que le present bail peut etre resilie par l'une ou
     l'autre des parties, tel que prevu aux paragraphes qui precedent, le
     Locataire aura droit de reclamer de la partie expropriante une indemnite ou
     des dommages-interets en prouvant qu'en raison de cette expropriation, il
     a subi une perte de clientele, une depreciation, des frais de demenagement
     de meubles et accessoires et/ou toute autre perte.

24.  AVIS

     Tout avis exige ou autorise aux termes du present bail doit etre envoye par
Porteur ou par cable ou telegramme, ou par la poste certifiee ou recommandee
dument affranchie, a l'autre partie a l'adresse indiquee ci-dessous ou a tout
autre adresse que l'une ou l'autre partie pourra indiquer par courrier. Tout
avis ainsi envoye sera repute avoir ete donne et recu le jour de la remise s'il
est expedie par porteur, ou le jour ouvrable suivant son expedition s'il est
transmis par cable ou telegramme, ou le troisieme jour ouvrable suivant la mise
a la poste dans le cas d'envoi par la poste recommandee ou certifiee; toutefois,
si le service des postes ou du cablogramme ou telegramme est interrompu par une
greve, un ralentissement, un cas de force majeure ou toute autre cause, la
partie expediant l'avis devra utiliser l'un desdits services qui n'est pas
interrompu ou devra livrer l'avis de facon a ce qu'il soit recue le plus tot
possible.

     Les adresses des parties aux fins d'avis sont les suivantes:

le Locateur:       465 Godin
                   Ville Vanier (Quebec)

le Locataire:      465 Godin
                   Ville Vanier (Quebec)

     Si durant le Terme, il y a plus d'un locateur, tout avis sera cense
validement donne et recu s'il est transmis a l'endroit prevu pour le paiement du
loyer.

25.  ENREGISTREMENT

     Il sera loisible au Locataire d'enregistrer le present bail, a ses frais,
par depot ou par bordereau, et le locateur convient qu'il en sera de meme pour
tout document le modifiant ou constatant tout renouvellement.

<PAGE>   14
                                       11

26. INTEGRALITE DE L'ENTENTE

     Le present bail contient integralement l'entente entre les parties a
l'egard des conventions prevues aux presentes et ne pourra etre modifie que par
une convention ecrite subsequente intervenant entre les parties.

SIGNE le 30e jour de novembre 1996, a Vanier

GEXFO INVESTISSEMENTS TECHNOLOGIQUES INC.

Par:

   /s/ Germain Lamonde                     /s/ Robert Tremblay
----------------------------           ----------------------------
      Germain Lamonde                        Robert Tremblay

INGENIERIE ELECTRO-OPTIQUE EXFO INC.

Par:

   /s/ Germain Lamonde                     /s/ Robert Tremblay
----------------------------           ----------------------------
      Germain Lamonde                        Robert Tremblay

<PAGE>   15
                                    ADDENDUM

ENTRE :    GEXFO INVESTISSEMENTS TECHNOLOGIQUES INC.
           (le "Locateur");

ET :       EXFO INGENIERIE ELECTRO-OPTIQUE INC.
           (le "Locataire");

ATTENDU QUE le Locataire et le Locateur ont conclu un bail en date du 1er
decembre 1996 pour des locaux dans un edifice situe au 465, Godin, Vanier
(Quebec) (le "Bail");

ATTENDU QUE le Locateur et le Locataire desirent modifier le Bail afin de
permettre sa resiliation par le Locataire conformement aux dispositions prevues
aux presentes;

LES PARTIES ONT CONVENU DE CE QUI SUIT :

1.   Le Bail est modifie en ajoutant le texte suivant en tant que paragraphe 27:
     "Le Locataire pourra resilier le Bail unilateralement en donnant un preavis
     ecrit de six (6) mois au Locateur advenant sa decision de demenager de
     l'Edifice et de l'autre edifice propriete de Locateur situe a 436, avenue
     Nolin, Vanier, Quebec et dans laquelle le Locataire loue des locaux."

2.   Sauf en ce qui concerne les modifications prevues au present Addendum, le
     Bail demeure pleinement en vigueur et est, pas les presentes, ratifie et
     confirme et lie les parties aux presentes.

3.   Tous les termes definis dans le Bail auront le meme sens dans le present
     Addendum a moins d'une disposition explicite a l'effet contraire.

EN FOI DE QUOI les parties ont signe a Vanier, Quebec, comme en date du 27e
jour d'aout 1999.

GEXFO INVESTISSEMENTS                        EXFO INGENIERIE
TECHNOLOGIQUES INC.                          ELECTRO-OPTIQUE INC.

Par : /s/ Germain Lamonde                     Par : /s/ Germain Lamonde
      ------------------------                      ------------------------
          Germain Lamonde                               Germain Lamonde

Par : /s/ Robert Tremblay                     Par : /s/ Robert Tremblay
      ------------------------                      ------------------------
          Robert Tremblay                               Robert Tremblay

<PAGE>   16

                                CESSION DE BAIL

          Intervenue a Quebec, en date effective du 1er septembre 1999

ENTRE :        9080-9823 QUEBEC INC., personne morale legalement constituee en
               vertu de la Loi sur les compagnies (Quebec), ayant son siege
               social au 465, rue Godin, Vanier (Quebec), G1M 3G7, agissant et
               representee aux presentes par messieurs Germain Lamonde et Robert
               Tremblay, dument autorises tel qu'ils le declarent;

                                           (ci-apres designee la "Cessionnaire")

ET :           GEXFO INVESTISSEMENTS TECHNOLOGIQUES INC., personne morale
               legalement constituee en vertu de la Loi sur les compagnies
               (Quebec), ayant son siege social au 465, rue Godin, Vanier
               (Quebec), G1M 3G7, agissant et representes aux presentes par
               messieurs Germain Lamonde et Robert Tremblay, dument autorises
               tel qu'ils le declarent;

                                                (ci-apres designee la "Cedante")

ET :           EXFO INGENIERIE ELECTRO-OPTIQUE INC., personne morale legalement
               constituee en vertu de la Loi canadienne sur les societes par
               actions, ayant son siege social au 465, rue Godin, Vanier
               (Quebec), G1M 3G7, agissant et representee aux presentes par
               messieurs Germain Lamonde et Robert Tremblay, dument autorises
               tel qu'ils le declarent;

                                                      (ci-apres designee "EXFO")

ATTENDU qu'un bail est intervenue le 1er decembre 1996 entre la Cedante et EXFO
en vertu duquel EXFO loue des locaux ayant une superficie approximative de
vingt-quatre mille pieds carres (24 000 pi2) dans un immeuble situe au 465,
avenue Godin, Vanier (Quebec) (l'"Immeuble") (le "Bail");

                                                                           1.
<PAGE>   17

ATTENDU qu'en date du 27 aout 1999, la Cedante et EXFO ont conclu un addendum
au Bail afin de modifier les modalites de resiliation du Bail (l'"Addendum");

ATTENDU que le 1er septembre 1999, la Cedante a vendu, cede et transfere a la
Cessionnaire, l'Immeuble ci-haut mentionne aux termes d'un contrat de vente
intervenu entre elles;

ATTENDU qu'il etait de l'intention des parties qu'une cession du Bail et de
l'Addendum intervienne entre la Cedante et la Cessionnaire lors de la cession
de l'Immeuble et que la Cessionnaire et EXFO desiraient reconduire le Bail et
l'Addendum aux memes termes, modalites et conditions;

EN CONSEQUENCE, LES PARTIES CONVIENNENT DE CE QUI SUIT:

1.   La Cedante cede et transfere a la Cessionnaire, qui accepte, le Bail et
l'Addendum ainsi que tous les droits, interets, responsabilites et obligations
y afferents, incluant notamment le droit de EXFO de mettre fin au Bail sur un
preavis ecrit de six (6) mois de la part de EXFO advenant un eventuel
demenagement de EXFO hors l'Immeuble tel que stipule a l'Addendum et a
l'article 16.1 de la convention du 26 aout 1999 a laquelle sont parties la
Cedante et EXFO, et ce, en date effective au 1er septembre 1999, liberant la
Cedante de toute obligation et responsabilite decoulant au Bail a compter de
cette date.

2.   La Cessionnaire et EXFO conviennent et reconnaissent que le Bail et
l'Addendum sont reconduit entre elles aux memes prix, termes, conditions et
modalites a compter du 1er septembre 1999.

3.   La Cedante, la Cessionnaire et EXFO conviennent de faire, signer et
executer et voir a ce que soit fait, signe et execute tout autre ecrit, acte ou
document et realiser toute autre demarche et formalite que l'une ou l'autre des
parties pourrait raisonnablement demander aux fins de donner effet a la
presente cession.

EN FOI DE QUOI, LES PARTIES ONT SIGNE LA PRESENTE CESSION.

9080-9823 QUEBEC INC.                           GEXFO INVESTISSEMENTS
                                                TECHNOLOGIQUES INC.

Par : /s/ Germain Lamonde                       Par : /s/ Germain Lamonde
      -------------------                             -------------------
          Germain Lamonde                                 Germain Lamonde

Par : /s/ Robert Tremblay                       Par : /s/ Robert Tremblay
      -------------------                             -------------------
          Robert Tremblay                                 Robert Tremblay

                                                                               2
<PAGE>   18
EXFO INGENIERIE ELECTRO-OPTIQUE INC.

Par : /s/ Germain Lamonde
      ------------------------------
          Germain Lamonde

Par : /s/ Robert Tremblay
      ------------------------------
          Robert Tremblay

                                                                               3

Source: [{"source": "alea-institute/alea-institute/kl3m-data-edgar-agreements/train-00010-of-00352.parquet"}, [{"source": "alea-institute/alea-institute/kl3m-data-edgar-agreements/train-00010-of-00352.parquet"}]]