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Exhibit 10.3

 

Execution Version

 

	
        CONTRATO DE NOVACIÓN Y REEXPRESIÓN
        DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (EL “CONTRATO”) QUE CELEBRAN POR UNA PARTE FABRICACIONES Y SERVICIOS DE MÉXICO,
        S.A. DE C.V., REPRESENTADA POR EL SEÑOR ALEJANDRO GIL BENAVIDES, EN SU CARÁCTER DE REPRESENTANTE LEGAL DE DICHA SOCIEDAD
        (INDISTINTAMENTE EL “ARRENDADOR” O LA “ARRENDADORA”), Y FCA-FASEMEX, S. DE R.L. DE C.V.,
        REPRESENTADA POR EL SEÑOR JAMES R. MEYER, EN SU CARÁCTER DE REPRESENTANTE LEGAL DE DICHA SOCIEDAD (INDISTINTAMENTE
        EL “ARRENDATARIO” O LA “ARRENDATARIA”), AMBAS PARTES CON CAPACIDAD LEGAL PARA OBLIGARSE EN
        LOS TÉRMINOS DE ESTE CONTRATO, CON LA COMPARECENCIA DE LOS SRES. JESUS SALVADOR GIL BENAVIDES, ALEJANDRO GIL BENAVIDES Y
        SALVADOR GIL BENAVIDES COMO COPROPIETARIOS Y ARRENDADORES DEL SEGUNDO TERRENO (COMO DICHO TÉRMINO SE DEFINE MÁS ADELANTE),
        DE CONFORMIDAD CON LAS SIGUIENTES DECLARACIONES Y CLÁUSULAS:

         

         
	
        NOVATION AGREEMENT AND RESTATED LEASE AGREEMENT
        (THE “AGREEMENT”) ENTERED INTO BY AND BETWEEN FABRICACIONES Y SERVICIOS DE MÉXICO, S.A. DE C.V., REPRESENTED
        HEREIN BY MR. ALEJANDRO GIL BENAVIDES, IN HIS CAPACITY AS LEGAL REPRESENTATIVE OF SUCH ENTITY (THE “LESSOR”),
        AND FCA-FASEMEX, S. DE R.L. DE C.V., REPRESENTED HEREIN BY MR. JAMES R. MEYER, IN HIS CAPACITY AS LEGAL REPRESENTATIVE OF SUCH
        ENTITY (THE “LESSEE”), BOTH PARTIES WITH LEGAL CAPACITY TO BE BOUND PURSUANT TO THE TERMS SET FORTH IN THIS
        AGREEMENT, WITH THE APPEARANCE OF MESSRS. JESÚS SALVADOR GIL BENAVIDES, ALEJANDRO GIL BENAVIDES AND SALVADOR GIL BENAVIDES
        AS CO-OWNERS AND LESSORS OF THE SECOND PLOT (AS SUCH TERM IS DEFINED BELOW), PURSUANT TO THE FOLLOWING RECITALS, REPRESENTATIONS
        AND CLAUSES:

         

	
        A N T E C E D E N T E S:

         
	W I T N E S S E T H:
	
        I.  Con fecha 13 de septiembre de
        2019 (la “Fecha del Primer Contrato de Arrendamiento”), el Arrendador y el Arrendatario celebraron un contrato
        de arrendamiento, por medio del cual el Arrendador dio en Arrendamiento a la Arrendataria la Propiedad Arrendada (el “Contrato
        de Arrendamiento”).

         
	
        I. On September 13, 2019 (the “First
        Lease Date”), Lessor and Lessee entered into a lease agreement, by means of which Lessor leased in favor of Lessee the
        Leased Property (the “Lease Agreement).

         

	
        II. Con fecha 27 de abril de 2020,
        el Arrendador y el Arrendatario celebraron el primer convenio modificatorio al Contrato de Arrendamiento, con el objeto de aclarar
        su intención original en relación a la definición de Propiedad Arrendada y la superficie de los terrenos y
        el edificio que la comprenden.

         
	II.   On April 27, 2020, Lessor and Lessee entered into the first amendment of the Lease Agreement, in order to clarify its original intention as to the definition of Leased Property, and the surface of the plots and building that comprehend it.

 

     

     

    

	
        D E C L A R A C I O N E S:

         
	R E P R E S E N T A T I O N S:
	
        I.       El
        Arrendador declara, a través de su representante legal, lo siguiente:

         
	I.Lessor hereby represents, through its legal representative, that:
	
        A.       Que
        es una sociedad anónima de capital variable, legalmente constituida en México, según consta en la escritura
        pública número 93, de fecha 15 de marzo de 1996, otorgada ante la fe del licenciado Rafael Treviño Garza,
        notario público número 2, con ejercicio en la ciudad de Monclova, Coahuila e inscrita en el Registro Público
        de la Propiedad de Monclova, Coahuila, bajo el número de partida 3245, folio número 670, libro 51-3o, con fecha
        22 de abril de 1996.

         
	
        A.       It
        is a variable stock corporation (sociedad anónima de capital variable), legally incorporated in Mexico, as shown
        in public deed number 93, dated March 15, 1996, granted before Mr. Rafael Treviño Garza, notary public number 2, with authority
        in the city of Monclova Coahuila and recorded before the Public Registry of Property of Monclova, Coahuila, under “partida”
        number 3245, folio number 670, book 51-3o on April 22, 1996.

         

	
        B.       
        Que su representante legal goza de las facultades necesarias para la celebración de este Contrato, sin que las mismas le
        hayan sido limitadas o modificadas de forma alguna, según consta en el poder general para actos de administración,
        otorgado mediante la escritura pública número 107, de fecha 28 de septiembre de 2004, otorgada ante la fe del licenciado
        Alejandro Coronado Rodríguez, notario público número 1, en ejercicio en la ciudad de Monclova, Coahuila.

         
	
        B.       Its
        legal representative has the necessary authority to enter into and execute this Agreement, and that such authority has not been
        limited or modified in any manner whatsoever, as shown in the general power of attorney for acts of administration, granted by
        means of public deed number 107, dated September 28, 2004, granted before Mr. Alejandro Coronado Rodríguez, notary public
        number 1, with authority in the city of Monclova, Coahuila.

         

 

    	 	 	2

     

    

	C.Que (a) es propietario de un predio identificado como fracción 2, con una superficie de 212,793 m2 (doscientos doce mil setecientos noventa y tres metros cuadrados), con domicilio en Tepic 1100, Colonia California, Coahuila, México, C.P. 25870 según consta en la escritura pública número 464, de fecha 12 de junio de 2015 otorgada ante la fe del licenciado Jesús Gilberto Saracho Navarro, notario público número 23 de Monclova, Coahuila, registrada bajo el Folio 107920, libro 1080, sección I, ante el Registro Público de la Propiedad de Monclova, Coahuila (b) mediante el Contrato de Arrendamiento y su convenio modificatorio dio en arrendamiento al Arrendatario, entre otros inmuebles, un terreno que forma parte del inmueble descrito en el inciso (a) que antecede con superficie de 95,072 m2 (noventa y cinco mil setenta y dos metros cuadrados) (el “Primer Terreno”) mismo que se identifica en el plano adjunto al presente Contrato como Anexo “A”, (c) en virtud de cierto contrato de arrendamiento (el “Contrato de Arrendamiento Gil”) es poseedor y tiene autorización de subarrendar un predio identificado como fracción 3, con una superficie de 212,793 m2 (doscientos doce mil setecientos noventa y tres metros cuadrados), con domicilio en Tepic 1100, Colonia California, Coahuila, México, C.P. 25870, según consta (i) en la escritura pública número 1,157,  de fecha 14 de diciembre de 2018, otorgada ante la fe del licenciado Jesús Gilberto Saracho Navarro, notario público número 23, con ejercicio en la ciudad de Monclova, Coahuila e inscrita ante el Registro Público de la Propiedad de Monclova, Coahuila bajo el folio número 107907, libro1080, sección I, y (ii) en el Contrato de Arrendamiento Gil, y (d) mediante el Contrato de Arrendamiento y su convenio modificatorio subarrendó al Arrendatario, entre otros inmuebles, un terreno que forma parte del inmueble descrito en el inciso (c) que antecede con superficie de 69,572 m2 (sesenta y nueve mil quinientos setenta y dos metros cuadrados) (el “Segundo Terreno”) mismo que se identifica en el plano adjunto al presente Contrato como Anexo “B”.	
        C.       It
        is (a) the owner of a plot of land identified as fraction 2, with a surface of 212,793 m2 (two hundred and twelve thousand seven
        hundred ninety three square meters), located at Tepic 1100, Colonia California, Coahuila, México, C.P. 25870, pursuant to
        public deed number 464, dated June 12, 2015, granted before Mr. Jesús Gilberto Saracho Navarro, Notary Public Number 23
        in Monclova, Coahuila, registered under Folio 107920, Book 1080, Section I before the Public Registry of the Property in Monclova,
        Coahuila, (b) through Lease Agreement and its amendment agreement it leased to Lessee, among other properties, a plot of land that
        is part of the property described in the preceding paragraph (a), with a surface of 95,072 m2 (ninety five thousand seventy two
        square meters) (the “First Plot”) which is identified on the blueprint attached to this Agreement as Exhibit “A”,
        (c) by virtue of a certain lease agreement (the “Gil Lease Agreement”), it is the legal possessor and is authorized
        to sublease a plot of land identified as fraction 3, with a surface of 212,793 m2 (two hundred and twelve thousand seven hundred
        ninety three square meters), located at Tepic 1100, Colonia California, Coahuila, México, C.P. 25870, as shown (i) in public
        deed number 1,157, dated December 14, 2018, granted before Mr. Jesús Gilberto Saracho Navarro, notary public number 23,
        with authority in the city of Monclova, Coahuila and recorded before the Public Registry of Property of Monclova, Coahuila, under
        folio number 107907, book 1080, section I, and (ii) in the Gil Lease Agreement, and (d) through Lease Agreement and its amendment
        agreement it sublet to Lessee, among other properties, a plot of land that is part of the property described in the preceding paragraph
        (c), with a surface of 69,572 m2 (sixty nine thousand five hundred seventy two square meters) (the “Second Plot”) which
        is identified on the blueprint attached to this Agreement as Exhibit “B”.

         

         

	D.     (a) Es propietario del edificio construido sobre el Primer Terreno y el Segundo Terreno, con una superficie actual aproximada de 28,060.12  m2 (veinte mil ciento sesenta) metros cuadrados equivalente a 302,036.60 ft2 (trescientos dos mil treinta y seis punto sesenta pies cuadrados), con domicilio en Tepic 1100, Colonia California, Coahuila, México, C.P. 25870, dicho edificio identifica en el plano adjunto al presente Contrato como Anexo “C” (el “Edificio”) y (b) mediante el Contrato de Arrendamiento y su convenio modificatorio dio en arrendamiento al Arrendatario, entre otros inmuebles, el Edificio. El Edificio, el Primer Terreno y el Segundo Terreno se denominarán conjuntamente en el presente como la “Propiedad Arrendada”.	
        D.        (a)
        It owns the building built on the First Plot and the Second Plot, with a current surface of approximately 28,060.12 m2 (twenty
        eight thousand and sixty point twelve) square meters equivalent to 302,036.60 ft2 (three hundred two thousand and thirty six point
        sixty square feet), located at Tepic 1100, Colonia California, Coahuila, México, C.P. 25870, such building is identified
        on the blueprint attached to this Agreement as Exhibit “C” (the “Building”) and (b) through the Lease Agreement
        and its amendment agreement it leased to Lessee the Building, among other properties. The Building, the First Plot and the Second
        Plot shall be jointly referred hereto as the “Leased Property”.

         

 

    	 	 	3

     

    

	
        E.       Que
        la Propiedad Arrendada se encuentra libre de gravámenes, cargas, afectaciones o limitaciones de posesión o dominio
        de cualquier tipo, y al corriente en el pago de todas las contribuciones gubernamentales que le son aplicables.

         
	
        E.       The
        Leased Property is free from any liens, encumbrances, affectations or limitations of possession or domain of any kind, and is current
        in the payment of all applicable governmental contributions.

         

	
        F.       Que
        está registrada ante la Secretaria de Hacienda y Crédito Público, con el Registro Federal de Contribuyentes
        número FSM960315HU0.

         
	
        F.       It
        is registered before the Ministry of Finance and Public Credit, with a taxpayer ID number FSM960315HU0.

         

	
        G. Tiene el derecho de subarrendar
        el Segundo Terreno, bajo los términos y condiciones establecidos en el presente instrumento.

         
	
        G.        It
        has the right to sublease the Second Plot under the terms and conditions set forth in this instrument.

         

	
        H. La Propiedad Arrendada tiene
        un uso de suelo autorizado para fines industriales, de conformidad con las normas aplicables en Colonia California, Estado de Coahuila
        de Zaragoza.

         
	
        H.        The
        Leased Property has an authorized use of land for industrial purposes in accordance with the applicable regulations in Colonia
        California, State of Coahuila de Zaragoza.

         

	
        I.        Que
        la veracidad y exactitud de las declaraciones del Arrendatario contenidas en el capítulo de Declaraciones de este Contrato
        es uno de sus motivos determinantes para la celebración de este Contrato.

         
	
        I.        That
        the truthfulness and accuracy of the representations by Lessee, contained in the Representations section of this Agreement is one
        of its fundamental motives to enter into this Agreement.

         

	
        II. Declara el Arrendatario,
        a través de su representante legal, lo siguiente:

         
	
        II.       Lessee
        hereby represents, through its legal representative, that:

         

	
        A.Que es una sociedad anónima
        de capital variable, legalmente constituida en México, según consta en la escritura pública número
        31,100, de fecha 13 de septiembre de 2019, otorgada ante la fe del licenciado Emilio Cárdenas Estrada, notario público
        número 3, con ejercicio en la ciudad de Monterrey, Nuevo León, e inscrita en el Registro Público de Comercio
        de la Ciudad de México, bajo el folio número N-2019075492, con fecha 20 de septiembre de 2019.

         
	
        A.       It
        is a variable stock corporation (sociedad anónima de capital variable), legally incorporated in Mexico, as shown
        in public deed number 31,100, dated September 13, 2019, granted before Mr. Emilio Cárdenas Estrada, notary public number
        3, with authority in the city of Monterrey, Nuevo León, and recorded before the Public Registry of Commerce of México
        City, under folio number N-2019075492, on September 20, 2019.

         

 

    	 	 	4

     

    

	B.Que su representante legal goza de las facultades necesarias para la celebración de este Contrato, sin que las mismas le hayan sido limitadas o modificadas de forma alguna.	B.Its legal representative has the necessary authority to enter into and execute this Agreement, and that such authority has not been limited or amended in any manner whatsoever.
	C.Que para cumplir con su objeto social desea que el Arrendador le arriende la Propiedad Arrendada en los términos de este Contrato.	
        C.       In
        order to comply with its corporate purpose, it wishes for Lessor to lease the Leased Property pursuant to the terms hereof.

         

	D.Los recursos con los que hará frente a sus obligaciones derivadas del presente Contrato provienen de fuentes lícitas conforme a lo establecido en la Ley Nacional de Extinción de Dominio y en los artículos 17 y 18 de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita.	
        D.       The
        resources with which it shall pay for its obligations arising out of this Agreement come from licit sources pursuant to the provisions
        set forth in the National Law for Extinction of Domain and articles 17 and 18 of the Federal Law for the Prevention and Identification
        of Operations with Resources from Illicit Origin.

         

	
        E.Que está registrada
        ante la Secretaria de Hacienda y Crédito Público, con el Registro Federal de Contribuyentes número FCA190913BC9.

         
	
        E.       It
        is registered before the Ministry of Finance and Public Credit, with a taxpayer ID number FCA190913BC9.

         

	
        F.Conoce y ha revisado la
        Propiedad Arrendada y es su voluntad tomarla en arrendamiento de conformidad con los términos y condiciones del presente
        Contrato.

         
	
        F.        It
        knows and it has inspected the Leased Property and it agrees to lease it pursuant to the terms and conditions set forth in this
        Agreement.

         

	
        G.        Que
        la veracidad y exactitud de las declaraciones del Arrendador contenidas en el capítulo de Declaraciones de este Contrato
        es uno de sus motivos determinantes para la celebración de este Contrato.

         
	G. That the truthfulness and accuracy of the representations by Lessor, contained in the Representations section of this Agreement is one of its fundamental motives to enter into this Agreement.
	
        III.Declaran las partes,
        a través de sus representantes legales, lo siguiente:

         
	III.The parties hereby represent, through their legal representatives, the following:
	
        A.Que es condición
        esencial y uno de los motivos determinantes de la voluntad de las partes al celebrar el presente Contrato que la Renta se denomine
        en Dólares.

         
	
        A.       That
        it is a condition precedent and one of the fundamental motives for the parties to enter into and execute this Agreement, for the
        Rent to be payable in Dollars.

         

	
        B.Que reconocen que, no
        obstante, el hecho de que la Renta se denomina y expresa en Dólares, conforme al artículo 8 de la Ley Monetaria de
        los Estados Unidos Mexicanos, el Arrendatario podrá liberarse de su obligación de pago de la Renta entregando al
        Arrendador (o a quién sus derechos represente) el equivalente en Pesos al Tipo de Cambio.

         
	
        B.       That
        they acknowledge that, notwithstanding the fact that the Rent is denominated and expressed in Dollars, pursuant to article 8 of
        the Monetary Law of the United Mexican States, Lessee may be released from its obligation to pay the Rent by delivering Lessor
        (or to whom may represent its rights) the equivalent in Pesos at the Exchange Rate.

         

 

    	 	 	5

     

    

	
        C.  Que expresamente reconocen que
        existe novación de contrato, en virtud de que los acuerdos pactados en este Contrato alteran substancialmente el Contrato
        de Arrendamiento y su convenio modificatorio, y porque las obligaciones pactadas en el presente instrumento sustituyen las pactadas
        anteriormente en el mencionado Contrato de Arrendamiento y su convenio modificatorio.

         

        D.  Que expresamente reconocen que
        en virtud de la novación se extinguen las obligaciones principales del Contrato de Arrendamiento y su convenio modificatorio;
        en el entendido que ninguna de las partes hace reserva expresa para impedir la extinción de las obligaciones accesorias
        del Contrato de Arrendamiento y su convenio modificatorio.

         

        E. Que reconocen que es condición
        esencial y uno de los motivos determinantes de la voluntad de las partes al celebrar el presente Contrato, la capacidad del Arrendatario
        para dar cumplimiento a sus obligaciones conforme a este Contrato y que el Garante firma y otorga la Garantía en favor del
        Arrendador.

         
	
        C. That they expressly acknowledge
        that there is a novation of agreement, since the terms entered into in this Agreement substantially modify the Lease Agreement
        and its amendment agreement, and because the obligations entered into in this Agreement replace those agreed to previously in the
        aforementioned Lease Agreement and its amendment agreement.

         

         

        D. That they expressly acknowledge
        that by virtue of the novation the main obligations of the Lease Agreement and its amendment agreement are extinguished; provided
        however that none of the parties makes an expressed reservation to prevent the extinction of the ancillary obligations of the Lease
        Agreement and its amendment agreement.

         

        E.        That
        they acknowledge that it is a condition precedent and one of the fundamental motives for the parties to enter into and execute
        this Agreement, the capacity of Lessee to fulfill its obligations hereunder and that Guarantor signs and delivers the Guaranty
        in favor of Lessor.

	
        C L A U S U L A S:

         
	C L A U S E S:
	
        Cláusula 1.Definiciones.

         
	
        Clause 1.Definitions.

         

	
        Los términos definidos que se utilizan
        con mayúscula inicial en este Contrato, tienen el significado que se les atribuye a continuación:

         
	
        The defined terms used with initial capital
        letter in this Agreement, shall have the meaning ascribed to them below:

         

	“Acciones de Remediación” significa todas las acciones y conjunto de medidas necesarias para cumplir con las Leyes, mismas que pueden contemplar (sujeto a que la Ley lo requiera) en (a) eliminar, reducir, limpiar, remover, tratar, restaurar, contener, abatir, cubrir o de cualquier otra forma ajustar el volumen o cantidad de contaminantes ya sean Materiales Peligrosos, residuos peligrosos o cualesquier otras sustancias contaminantes que hubieran sido liberados al ambiente ocasionando la contaminación de suelos, ya sea al interior o exterior de la Propiedad Arrendada y/o de mantos acuíferos; (b) prevenir o controlar la Emisión de Materiales Peligrosos de tal forma que no migren o pongan en peligro o amenacen poner en peligro la salud pública o el bienestar de las personas o el medio ambiente; y (c) realizar estudios de caracterización de sitio, programas y planes de remediación, investigaciones, restauración y estudios post-remediatorios (o atención de post-limpieza), evaluaciones, pruebas, investigaciones y monitoreo respecto de cualquier inmueble.	
        “Remedial Actions” means
        all the actions and set of measures that are necessary to comply with the Laws, which may include (as expressly requested by the
        Laws) to (a) eliminate, reduce, clean, remove, treat, restore, contain, abate, cover or in any other way adjust the volume or amount
        of pollutants whether Hazardous Materials, hazardous wastes or any other polluting substances- that had been released to the environment
        causing the pollution of land, whether the interior or exterior of the Leased Property and/or aquifers; (b) prevent or control
        the Emission of Hazardous Materials in such a way that they do not migrate or pose danger or threat to pose danger to the public
        health or wellbeing of the persons or the environment; and (c) carry out site characterization studies, repair programs and plans,
        investigations, restoration and post-repair studies (or attention of post-cleaning), evaluations, testing, investigations and monitoring
        with respect to any plot of land.

         

	 	 

 

    	 	 	6

     

    

	
        “Arrendador o Arrendadora”,
        tiene el significado que se le atribuye a dicho término en el proemio de este Contrato.

         
	
        “Lessor” has the meaning
        ascribed to such term in the preamble of this Agreement.

         

	
        “Arrendatario o Arrendataria”,
        tiene el significado que se le atribuye a dicho término en el proemio de este Contrato.

         
	
        “Lessee” has the meaning
        ascribed to such term in the preamble of this Agreement.

         

	
        “Autoridad Gubernamental”
        significa cualquier gobierno federal, estatal, municipal, centralizado o descentralizado, con jurisdicción para ejercer
        funciones formalmente o materialmente administrativas, legislativas o jurisdiccionales (incluyendo cualquier tribunal).

         
	
        “Governmental Authority”
        means any federal, state, municipal, centralized, decentralized government, with jurisdiction to formally and materially exercise
        administrative, legislative or judicial functions (including any court of law).

         

	
        “Caso de Fuerza Mayor”
        tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la cláusula 11.3 de este Contrato.

         
	“Force Majeure Event” has the meaning ascribed to such term in clause 11.3 of this Agreement.
	
        “Condición Contaminante”
        significa, respecto de la Propiedad Arrendada, desde la Fecha de Inicio, actos u omisiones en violación a las Leyes que
        resulten en una Emisión o Daños Ambientales.

         
	
        “Contamination Condition”
        or “Polluting Condition” means, with respect to the Leased Property, from the Commencement Date, acts or omissions
        in violation of the Laws that result in an Emission or Environmental Damage.

         

	
        “Contingencias Ambientales”
        tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la cláusula 18.4 de este Contrato.

         
	
        “Environmental Matters”
        has the meaning ascribed to such term in clause 18.4 of this Agreement.

         

 

    	 	 	7

     

    

	
        “Daños Ambientales”
        significa cualesquier pérdida, cambio, deterioro, menoscabo, afectación o modificación adversa de los elementos
        y recursos naturales, sus condiciones físicas, químicas o biológicas o las relaciones de interacción
        entre dichos elementos y recursos naturales, así como de los servicios ambientales que proporcionan, cuando éstos
        sean causados por el Arrendatario (o sus Filiales, causahabientes, subarrendatarios, contratistas, subcontratistas, empleados,
        visitas, agentes, o cualquier Persona bajo su responsabilidad), a partir de la Fecha del Primer Arrendamiento (o antes si tuvo
        acceso a la Propiedad Arrendada para instalar maquinaria o equipo), y al amparo de las Leyes, consistiendo en, o relacionados con,
        (a) cualquier Contingencia Ambiental o Condición Contaminante, incluyendo contaminación interna o externa, y el manejo
        integral de Materiales Peligrosos, residuos peligrosos, materiales tóxicos, sustancias o productos químicos e incluyendo,
        además, lesiones corporales (incluyendo lesión, enfermedad o muerte); (b) multas, sanciones, sentencias, laudos arbitrales,
        convenios, procedimientos legales o administrativos, daños, pérdidas, reclamaciones, demandas y contestaciones, así
        como costos y gastos de investigación, remedición o inspección, que deriven de las Leyes; (c) responsabilidad
        financiera conforme a las Leyes por costos asociados con cualquier investigación, caracterización, Acción
        de Remediación, limpieza, extracción, contención, u otro remedio o acción requerido por las Leyes aplicables
        y por cualesquier daños por desastres naturales; y (d) cualquier otra medida de cumplimiento, correctiva, investigativa
        o remedial requerida al amparo de las Leyes.

         
	
        “Environmental Damage”
        means any loss, change, deterioration, detriment, affectation or adverse modification of the elements and natural resources, their
        physical, chemical or biological conditions, or the interaction relations among such elements and natural resources, as well as
        the environmental services rendered, when these are caused by Lessee (or its Affiliates, successors, sublessees, contractors, subcontractors,
        employees, visitors, agents, or any other Person under its responsibility), as of the First Lease Date (or earlier if it had access
        to the Leased Property to install machinery or equipment) and pursuant to the Laws, consisting in, or related to, (a) any Environmental
        Matters or Polluting Condition, including internal and external pollution, and the comprehensive management of Hazardous Materials,
        hazardous wastes, toxic materials, chemical products and substances and including, additionally, bodily injuries (including injuries,
        sickness or death); (b) fines, sanctions, judicial resolutions, arbitral awards, agreements, legal or administrative procedures,
        damages, losses, claims, lawsuits and statements of defense, as well as costs and expenses for investigation, repair or inspection,
        derived from the Laws; (c) financial liability pursuant to the Laws for costs associated with any investigation, characterization,
        Repair Action, cleaning, extraction, contention, or another remedy or action required by the Applicable Laws or for any damages
        for natural disasters and; (d) any other measures of compliance, correction, investigation or remediation required pursuant to
        the Laws.

         

	
        “Daños y Perjuicios”
        significa cualesquier pasivos, directos o contingentes, demandas, reclamaciones, acciones, multas, penalizaciones, responsabilidades,
        actos u omisiones, pérdidas, costos, gastos y, en general, cualesquier daños y perjuicios, de cualquier naturaleza,
        incluyendo, sin limitar, los honorarios y gastos razonables de sus asesores legales.

         
	“Damages” means any liabilities, direct or contingent, lawsuits, claims, actions, fines, penalties, responsibilities, acts or omissions, losses, costs, expenses and, in general, any damage or loss or profit, of any nature, including without limitation, the reasonable fees and expenses of attorneys.

 

    	 	 	8

     

    

	
        “Depósito de Garantía
        A” significa una cantidad igual a 3 (tres) meses de Renta, más el IVA correspondiente.

         

        “Depósito en Garantía
        B” significa USD $2’250,000 menos el Depósito en Garantía A.

         

        “Depósitos en Garantía”
        significa conjuntamente el Depósito en Garantía A y el Depósito en Garantía B.

         
	
        “Security Deposit A”
        means the amount equal to three (3) months of Rent, plus the corresponding VAT.

         

        Security Deposit B” means USD $2’250,000
        less Security Deposit A.

         

        “Security Deposits”
        means the Security Deposit A and the Security Deposit B.

	
        “Dólares” o “USD$”
        significa la moneda de curso legal de los Estados Unidos de América.

         
	
        “Dollars” or “USD$”
        means legal currency in the United States of America.

         

	
        “Edificio” tiene el
        significado que se le atribuye a dicho término en la declaración I, apartado D.

         
	
        “Building” has the meaning
        ascribed to such term in recital I, section D hereto.

         

	
        “Emisión” significa
        cualquier tipo de liberación o transferencia de contaminantes al ambiente, propiciados de manera enunciativa por el derrame,
        fuga, descarga, escape, bombeo, vertido, inyección, depósito, disposición, dispersión, filtración
        o migración o cualquier otro tipo de Emisión, sea intencional o no, de cualquier Material Peligroso o residuo peligroso,
        hacia o a través de la atmósfera, aire, suelo, superficie, agua, aguas subterráneas o bienes inmuebles (incluyendo
        estructuras, edificios y construcciones) y maquinaria y equipos.

         
	
        “Emission” means any
        type of release or transfer or pollutants into the environment, caused without limitation by the spillage, leak, discharge, escape,
        bombing, pouring, injection, deposit, disposition, dispersion, filtration or migration or any other kind of Emission, whether intentional
        or not, of any Hazardous Material or hazardous wastes, unto or through the atmosphere, air, soil, surface, water, subterraneous
        waters or real estate properties (including structures, buildings and constructions) and machinery and equipment.

         

	
        “Expropiación”
        significa cualquier evento o acción que resulte en la privación del derecho de propiedad del Arrendador con respecto
        a toda o una parte de la Propiedad Arrendada, por cualquier Autoridad Gubernamental, por causa de utilidad pública conforme
        a la Ley Aplicable.

         
	
        “Condemnation” means
        any event or action resulting in the deprivation of the Lessor, by any Governmental Authority, of the property right with respect
        to all or portion of the Leased Property by virtue of a cause of public utility pursuant to the Applicable Law.

         

	
        “Fecha de Inicio” significa
        retroactivamente el 1o de octubre de 2020.

         
	
        “Commencement Date”
        means retroactively October 1st, 2020.

         

 

    	 	 	9

     

    

	
        “Fecha del Primer Arrendamiento”
        tiene el significado que se le atribuye en el antecedente I de este Contrato.

         
	
        “First Lease Date” has
        the meaning ascribed to such term in recital I of this Agreement.

         

	
        “Fecha de Terminación”
        tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la cláusula 17.1 de este Contrato.

         

        “Filial” significa,
        respecto de cualquier Persona, cualquier otra Persona que (a) directa o indirectamente controle, sea controlada por, o se encuentre
        bajo el control común con dicha primera Persona, (b) directa o indirectamente sea titular del 50% (cincuenta por ciento)
        o más del capital social o derechos como beneficiario de dicha primera Persona, o (c) sea un familiar en relación
        directa con dicha primera Persona (incluyendo cualquier Persona que directa o indirectamente esté controlada por dicho familiar
        directo). Para efectos de esta definición, “control” (incluyendo “controlada por” y “bajo
        control común”), cuando se utilice respecto de cualquier Persona, significará la posesión, directa o
        indirecta, del poder de dirigir o causar que se dirija la administración y políticas de dicha Persona, ya sea a través
        de la propiedad de las acciones con derecho a voto, por contrato o de cualquier otra forma.

         
	
        “Termination Date” has
        the meaning ascribed to such term in clause 17.1 of this Agreement.

         

         

        “Affiliate” means, with
        respect to any Person, any other Person that (a) directly or indirectly controls, is controlled by, or is under common control
        with such first Person, (b) directly or indirectly holds 50% (fifty percent) or more of the capital stock or beneficiary rights
        of such first Person, or (c) is a person related by kinship in straight line with such first Person (including any Person that
        is directly or indirectly controlled by such straight-line related person). For purposes of this definition, “control”
        (including “controlled by” and “under common control”), when used with respect to any Person, shall mean
        the possession, directly or indirectly, of the power to conduct or cause the conduction of the management and policies of such
        Person, whether through ownership of the shares with voting right, or by contract or in any other way.

	
        “Garante” significa
        la empresa FreightCar America, Inc.

         
	
        “Guarantor” means the
        company FreightCar America, Inc.

         

	
        “Garantía” significa
        la garantía corporativa, suscrita y otorgada por el Garante en esta fecha, en términos sustancialmente similares
        al formato adjunto al presente Contrato como Anexo “D”.

         
	
        “Guaranty” means the
        corporate guaranty, executed and granted by the Guarantor on this date, in terms substantially similar to the form attached hereto
        as Exhibit “D”.

         

	“Interés Moratorio” tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la cláusula 4.3 de este Contrato.	“Default Interest” has the meaning ascribed to such term in clause 4.3 of this Agreement.
	 	
	
        “IVA” significa el Impuesto
        al Valor Agregado o el impuesto que lo sustituya en el futuro.

         
	“VAT” means the Value Added Tax or the tax that substitutes in the future.

 

    	 	 	10

     

    

	
        “Legislación Ambiental”
        significa cualquier ley federal, estatal, local y otras disposiciones, regulaciones, acuerdos, reglamentos, decretos, ordenes,
        requerimientos, reglas, lineamientos, procedimientos internos, política, estipulación, parámetros, criterios,
        estándares y normas oficiales mexicanas, así como cualesquier obligaciones derivadas de permisos, sentencias, laudos,
        licencias, autorizaciones o concesiones, emitidas por cualesquiera autoridades gubernamentales, en cada caso en relación
        con salud pública, seguridad e higiene, emisión de ruidos, emisiones luminosas u olores en al medio ambiente, aire,
        suelo, subsuelo, aguas, aguas subterráneas en la Propiedad Arrendada, contaminación o protección al medio
        ambiente o a los recursos naturales en general, así como la contaminación (o prevención de la contaminación)
        de aire, agua, aguas subterráneas, suelo y subsuelo (incluyendo todas aquellas relacionadas con la presencia, uso, producción,
        generación, manejo, transporte, tratamiento, almacenaje, disposición, distribución, etiquetado, procesamiento,
        descarga, liberación, control, remediación o limpieza de cualquier Material Peligroso) en vigor durante el Plazo
        aplicables a la Propiedad Arrendada. Incluye sin limitación alguna la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección
        al Ambiente, la Ley Federal de Responsabilidad Ambiental, la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo
        Urbano del Estado de Coahuila de Zaragoza, la Ley General para la Prevención y Gestión Integral de los Residuos,
        Ley para la Prevención y Gestión Integral de Residuos para el Estado de Coahuila de Zaragoza, la Ley de Aguas Nacionales,
        Ley de Aguas para los Municipios del Estado de Coahuila de Zaragoza, la Ley General de Salud, Ley Estatal de Salud del Estado de
        Coahuila, Ley de Equilibrio Ecológico y Protección al Ambiente del Estado de Coahuila de Zaragoza, Ley para la Adaptación
        y Mitigación a los Efecto del Cambio Climático en el Estado de Coahuila de Zaragoza, Ley para Combatir el Ruido en
        el Estado de Coahuila de Zaragoza, Ley de Protección Civil para el Estado de Coahuila de Zaragoza, y sus correspondientes
        reglamentos (en su caso), así como las Normas Oficiales Mexicanas: NOM-001-SEMARNAT-1997, NOM-002-SEMARNAT-1996, NOM-052-SEMARNAT-2005,
        NOM-053-SEMARNAT-1993, NOM-081-SEMARNAT- 1994, NOM-138-SEMARNAT/SSA1-2012, NOM-010-STPS-1999 y NOM-147-SEMARNAT-SSA1-2004 (así
        como los lineamientos internos utilizados por la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente para suelos contaminados
        y su remediación), así como las modificaciones, reformas y adiciones a las mismas.

         
	
        “Environmental Law”
        means any federal, state, local and other regulations, acts, decrees, orders, requirements, rules, guidelines, internal proceedings,
        policies, stipulations, parameters, criteria, standards and Mexican official norms, as well as any obligations derived from permits,
        judgements, awards, licenses, authorizations or concessions, issued by any governmental authority, in each case related to public
        health, security and hygiene, noise emissions, luminous emissions or odor emissions to the environment, air, soil, subsoil, water,
        underground water, at the Leased Property, contamination or protection to the environment or to the natural resources in general,
        as well as, the contamination (or pollution prevention) to air, water, underground water, soil and subsoil (including those related
        to the presence, use, production, generation, handling, transport, treatment, labeling, process, release, control, remediation
        or cleaning of any Hazardous Materials) in place during the Term and applicable to the Leased Property. Includes without limitation,
        the General Law of Ecological Equilibrium and Protection of the Environment, Federal Environmental Responsibility Law, Human Settlements,
        Territorial Organization and Urban Development Law for the State of Coahuila de Zaragoza, the General Law for the Prevent and Integral
        Action of the Residues, the Law for Integral Action of Residues for the State of Coahuila de Zaragoza, the National Waters Law,
        the Waters Law for the State of Coahuila de Zaragoza, the General Law of Health, Health Law for the State of Coahuila de Zaragoza,
        Law of Ecological Balance and Environmental Protection of the State of Coahuila de Zaragoza, Law for Adaptation and Mitigation
        to the Effects of Climate Change in the State of Coahuila de Zaragoza, Law to Combat Noise in the State of Coahuila de Zaragoza,
        Civil Protection Law for the State of Coahuila de Zaragoza and its corresponding regulations as applicable), as well as the following
        Mexican Official Norms: NOM-002-SEMARNAT-1996, NOM-052-SEMARNAT-2005, NOM-053-SEMARNAT-1993, NOM-081-SEMARNAT-1994, NOM-138-SEMARNAT/SS-2003,
        NOM-010-STPS-1999 y NOM-147-SEMARNAT-SSA1-2004, (as well as the internal regulations used by the Federal Environmental Protection
        Prosecutor for contaminated soils and its remediation), as well as the modifications, amendments and additions to the same.

         

 

    	 	 	11

     

    

	
        “Leyes” o “Legislación
        Aplicable” o “Ley Aplicable” o “Leyes Aplicables” significa todas las leyes, reglamentos,
        normas oficiales mexicanas, ordenamientos, resoluciones, órdenes, reglas, normas, preceptos, circulares, decretos y cualesquier
        otras disposiciones emitidas por alguna Autoridad Gubernamental.

         
	
        “Laws” or “Applicable
        Law” or “Applicable Laws” means all the laws, regulations, Mexican official standards, ordinances,
        resolutions, orders, rules, norms, precepts, circulars, decrees and any other provisions issued by any Governmental Authority.

         

	
        “Materiales Peligrosos”
        significa cualquier elemento, sustancia, compuesto, residuo o mezclas de ellos, que independientemente de su estado físico
        y de acuerdo a la Ley Aplicable represente un riesgo para el ambiente, la salud o los recursos naturales, por sus características
        corrosivas, reactivas, explosivas, inflamables o biológico-infecciosas, independientemente de que éstas se encuentren
        comprendidas dentro de los listados de sustancias sujetas a reporte que publica la Secretaría del Medio Ambiente y Recursos
        Naturales o su equivalente, incluyendo cualquier mezcla o solución de las mismas, incluyendo particularmente petróleo
        y todos los derivados del mismo o sus sustitutos sintéticos, asbestos o materiales que contengan asbestos y bifenilos policlorados.

         
	
        “Hazardous Materials”
        means any element, substance, compound, waste or mixture of them, that regardless of their physical state and according to the
        Applicable Law, represents a risk for the environment, health or natural resources, due to their corrosive, reactive, explosive,
        flammable or biological-infectious characteristics contained in the list of substances subject to a report published by the Ministry
        of Environment and Natural Resources (Secretaría del Medio Ambiente y Recursos Naturales) or its equivalent, including
        any mixture or solution of the same including particularly petroleum and all derivatives thereof or their synthetic substitutes,
        asbestos or materials that contain asbestos and polychlorinated biphenyl.

         

	
        “Mejoras del Arrendatario”
        tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la cláusula 9.1 de este Contrato.

         
	
        “Lessee Improvements”
        has the meaning ascribed to such term in clause 9.1 of this Agreement.

         

	
        “Monto Recibido” significa
        la indemnización recibida por el Arrendador o el Arrendatario (solo en la medida y por el valor de las Mejoras del Arrendatario
        o expansiones construidas por el Arrendatario), como resultado de una Expropiación, libre de cualquier pago a terceros y
        de todos los gastos relacionados con el procedimiento de expropiación e indemnización, incluyendo, sin limitar, los
        honorarios de abogados.

         
	
        “Amount Received” means
        the indemnification received by Lessor or Lessee (only to the extent of the value of the Improvements and expansions built by Lessee)
        as a result of a Condemnation, free of any payments to third parties and all the costs related to the expropriation and compensation
        process, including without limitation, attorneys’ fees.

         

 

    	 	 	12

     

    

	“Persona” significa cualquier individuo, sociedad, compañía, asociación, sociedad civil, sociedad de responsabilidad limitada, asociación en participación, fideicomiso, entidad, Autoridad Gubernamental u otra entidad de cualquier naturaleza que tenga personalidad jurídica.	“Person” means any individual, corporation, entity, company, association, civil entity, limited liability company, joint venture, trust, Governmental Authority or other entity of any nature with legal capacity.
	 	 
	
        “Plazo” tiene el significado
        que se le atribuye a dicho término en la cláusula 3.1 de este Contrato.

         
	
        “Term” has the meaning
        ascribed to such term in clause 3.1 of this Agreement.

         

	“Propiedad Arrendada” tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la declaración I, apartado D de este Contrato.	“Leased Property” has the meaning ascribed to such term in recital I, section D of this Agreement.
	 	 
	
        “Renta”, tiene el significado
        que se le atribuye a dicho término en la cláusula 4.1 de este Contrato.

         
	
        “Rent” has the meaning
        ascribed to such term in clause 4.1 of this Agreement.

         

	
        “Primer Terreno” tiene
        el significado que se le atribuye a dicho término en la declaración I, apartado C de este Contrato.

         
	
        “First Plot” has the
        meaning ascribed to such term in recital I, section C of this Agreement.

         

	
        “Segundo Terreno” tiene
        el significado que se le atribuye a dicho término en la declaración I, apartado C de este Contrato.

         
	
        “Second Plot” has the
        meaning ascribed to such term in recital I, section C of this Agreement.

         

	
        “Tipo de Cambio”
        significa el llamado tipo de cambio libre emitido por el Banco de México en la fecha de pago.

         
	
        “Exchange Rate” means
        the denominated free-floating exchange rate issued by the Bank of Mexico on the date of payment.

         

	
        “Usos Permitidos”
        tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la cláusula 5.1 de este Contrato.

         
	“Permitted Uses” has the meaning ascribed to such term in clause 5.1 of this Agreement.

 

    	 	 	13

     

    

	
        Cláusula 2.Objeto.

         

        2.1       Contrato
        de Novación. En este acto, las partes expresamente novan el Contrato de Arrendamiento y su convenio modificatorio, alterando
        substancialmente sus acuerdos, por lo que las obligaciones pactadas en el presente instrumento sustituyen las pactadas anteriormente
        en el mencionado Contrato de Arrendamiento y su convenio modificatorio.

         

        Así mismo, en virtud de la novación
        pactada, las partes extinguen las obligaciones principales y accesorias del Contrato de Arrendamiento y su convenio modificatorio.

         

        2.2       Reexpresión
        de Contrato. En este acto, en virtud de la novación anteriormente pactada, las partes acuerdan expresamente reexpresar
        el Contrato de Arrendamiento y su convenio modificatorio, conforme a lo pactado a partir de la cláusula 2.3 y subsecuentes
        del presente Contrato.

         
	
        Clause 2.Purpose.

         

        2.1        Novation
        Agreement. The parties hereby expressly novate the Leasing Agreement and its amendment agreement, substantially altering their
        terms, so that the obligations agreed to in this Agreement replace those previously agreed to in the aforementioned Lease Agreement
        and its amendment agreement.

         

        Likewise, by virtue of the agreed to novation,
        the parties extinguish the main and the ancillary obligations of the Lease Agreement and its amendment agreement

         

        2.2.        Restatement
        of Agreement. By virtue of the previously agreed to novation, the parties hereby expressly agree to restate the Lease Agreement
        and its amendment agreement, pursuant to the provisions set forth from clause 2.3 and the subsequent clauses of this Agreement.

         

	
        2.3       Arrendamiento.
        Sujeto a los términos y condiciones de este Contrato, en este acto, el Arrendador le da al Arrendatario el uso y goce temporal
        de la Propiedad Arrendada, y el Arrendatario, a su vez, se obliga a pagar al Arrendador la Renta a partir de la Fecha de Inicio.

         
	
        2.3       Lease.
        Subject to the terms and conditions of this Agreement, Lessor hereby grants Lessee the temporary use and enjoyment of the Leased
        Property, and Lessee hereby agrees to pay Lessor the Rent as of the Commencement Date.

         

	2.4Entrega de Posesión. El Arrendador, por medio del presente entrega al Arrendatario la posesión de la Propiedad Arrendada. Las partes acuerdan expresamente que la aceptación por parte del Arrendatario de la posesión de la Propiedad Arrendada es prueba suficiente de que el Arrendatario ha inspeccionado, recibido y aceptado la posesión de la Propiedad Arrendada en su condición actual y que la Propiedad Arrendada está en buen estado; sin embargo, las partes quedan en el entendido que (a) dentro de 1 (un) año contado a partir de la Fecha de Inicio, el Arrendador deberá haber obtenido los permisos para construir y operar una espuela que conecte la Propiedad Arrendada con las líneas de ferrocarril y haber concluido la construcción de dicha espuela de manera razonablemente satisfactoria para el Arrendatario, y (b) en un plazo de 30 (treinta) días naturales contados a partir de este fecha, el Arrendador preparará y entregará al Arrendatario un certificado de terminación sustancial con una lista de pendientes que deberá construir el Arrendador cuando ambas partes lo determinen.	2.4Delivery of Possession. Lessor hereby delivers to Lessee the possession of the Leased Property. The parties expressly agree that the acceptance by the Lessee of the possession of the Leased Property is sufficient proof that the Lessee has inspected, received and accepted the possession of the Leased Property in its “as is” condition and that the Leased Property is in good condition; provided however that (a) within 1 (one) year from the Commencement Date Lessor shall have obtained all permits to build and operate a spur to connect the Leased Property to the railroad lines and have completed the construction thereof to  Lessee’s reasonable satisfaction, and (b) within 30 (thirty) calendar days from the date hereof, Lessor shall prepare and deliver to Lessee a substantial completion certificate, which shall include a punch list of pending items that shall be built by Lessor when the parties so agree.

 

    	 	 	14

     

    

	
         

        Cláusula 3.Plazo y No
        Prórroga.

         
	
         

        Clause 3.Term and No Renewal
        Period.

         

	
        3.1       Plazo.
        Las partes acuerdan que el presente Contrato es vinculatorio desde esta fecha. El plazo del arrendamiento comenzará en la
        Fecha de Inicio y concluirá en 20 (veinte) años (el “Plazo”). Dicho Plazo será forzoso
        para ambas partes.

         
	
        3.1       Term.
        The parties hereby agree that this Agreement shall be binding from the date hereof. The lease term shall commence on the Commencement
        Date and will terminate in 20 (twenty) years (the “Term”). Such Term shall be mandatory for both parties.

         

	
        3.2       Prórroga.
        La Arrendadora no otorga a la Arrendataria derecho a prorrogar el Plazo.

         

        Cláusula 4.Renta y Depósito
        en Garantía.

         
	
        3.2        Renewal
        Period. Lessor grants Lessee no option to extend the Term.

         

        Clause 4.Rent and Security Deposit.

	
        4.1       Monto,
        Forma y Fecha de Pago de la Renta. (a) A partir de la Fecha de Inicio, el Arrendatario pagará al Arrendador como contraprestación
        por el uso y goce de la Propiedad Arrendada una renta anual por la cantidad de USD $6.72 (seis Dólares 72/100) por pie cuadrado
        del Edificio, más el IVA, equivalente a USD $2’028,848.00 (dos millones veintiocho mil ochocientos cuarenta y ocho
        Dólares 00/100), más el IVA, la cual será pagadera mensualmente por el monto de USD $169,070.66 (ciento sesenta
        y nueve mil setenta Dólares 66/100), más el IVA (la “Renta”), (b) a partir del 5o (quinto)
        aniversario de la Fecha de Inicio, el Arrendatario pagará como contraprestación por el uso y goce de la Propiedad
        Arrendada una renta anual por la cantidad de USD $7.21 (siete Dólares 21/100) por pie cuadrado del Edificio, más
        el IVA, la cual será pagadera mensualmente, (c) a partir del 10o (décimo) aniversario de la Fecha de Inicio,
        el Arrendatario pagará como contraprestación por el uso y goce de la Propiedad Arrendada una renta anual por la cantidad
        de USD $7.64 (siete Dólares 64/100) por pie cuadrado del Edificio, más el IVA, la cual será pagadera mensualmente,
        y (d) a partir del 15o (décimo quinto) aniversario de la Fecha de Inicio, el Arrendatario pagará como contraprestación
        por el uso y goce de la Propiedad Arrendada una renta anual por la cantidad de USD $8.10 (ocho Dólares 10/100) por pie cuadrado
        del Edificio, más el IVA, la cual será pagadera mensualmente (las cantidades pagaderas bajo los incisos (a), (b),
        (c) y (d) anteriores, según se apliquen en cada uno de los cuatro periodos, en adelante la “Renta”).
        Las partes acuerdan que, en el caso de cualquier expansión futura al Edificio, el Arrendador cobrará cuando menos
        la misma renta pagadera por pie cuadrado, en los términos arriba indicados, dependiendo cual Renta sea la aplicable cuando
        la expansión se termine de construir; en el entendido que en caso que la expansión termine de construirse dentro
        de los primeros 5 (cinco) años de vigencia, la renta pagadera se calculará a USD $6.80 (seis Dólares 80/100),
        y no USD $6.72 (seis Dólares 72/100)

         
	
        4.1        Amount,
        Form and Date of Payment of the Rent. (a) Starting on the Commencement Date, Lessee shall pay Lessor, as consideration for
        the use and enjoyment of the Leased Property an annual rent of USD$6.72 (six Dollars 72/100) per square foot of the Building, plus
        the VAT, equivalent to USD $2’028,848.00 (two million twenty eight thousand eight hundred forty eight Dollars 00/100), plus
        the VAT, which shall be payable on a monthly basis in the amount of USD $169,070.66 (one hundred sixty nine thousand seventy Dollars
        66/100), plus the VAT, (the “Rent”), (b) starting on the 5th (fifth) anniversary of the Commencement
        Date, Lessee shall pay, as consideration for the use and enjoyment of the Leased Property an annual rent of USD$7.21 (seven Dollars
        21/100) per square foot of the Building, plus the VAT, which shall be payable on a monthly basis, (c) starting on the 10th
        (tenth) anniversary of the Commencement Date, Lessee shall pay, as consideration for the use and enjoyment of the Leased Property
        an annual rent of USD$7.64 (seven Dollars 64/100) per square foot of the Building, plus the VAT, which shall be payable on a monthly
        basis, and (d) starting on the 15th (fifteenth) anniversary of the Commencement Date, Lessee shall pay, as consideration
        for the use and enjoyment of the Leased Property an annual rent of USD$8.10 (eight Dollars 10/100) per square foot of the Building,
        plus the VAT, which shall be payable on a monthly basis (the amounts payable under (a), (b), (c) and (d) above, as they apply in
        each of the four periods, hereinafter the “Rent”). The parties agree that for any future expansion Lessor shall
        charge at least the same rent payable per square footage, as stated above, depending on the Rent payable at the time such expansion
        is finally built; provided that with respect to such expansion finally being built in the first 5 (five) year period, such rent
        amount shall be calculated off of USD $6.80 (six Dollars 80/100), as opposed to USD $6.72 (six Dollars 72/100).

 

    	 	 	15

     

    

	Toda Renta la pagará el Arrendatario
        por mensualidades adelantadas, contra la entrega de la factura con los requisitos fiscales aplicables y dentro de los primeros
        10 (diez) días hábiles del mes por pagar; con excepción de la Renta del primer mes que se pagará en
        la fecha del presente Contrato.
	        All Rents shall be paid by Lessee
        in advance every month against the delivery of the invoice in compliance with the applicable tax regulations and within the first
        10 (ten) business days of the month to pay; with the exception of the first month which shall be payable on the date hereof.

         

	
        Las partes entienden que históricamente
        han existido devaluaciones significativas en el valor del Peso frente al Dólar, por lo que, es previsible que, en el futuro
        existan nuevos cambios en la paridad. En esa eventualidad, el Arrendatario será responsable de tomar las providencias y
        medidas que, a su juicio, estime convenientes con el fin de minimizar su riesgo ante el supuesto previsible de una devaluación
        cambiaria, de tal forma que si el Arrendatario decide pagar en Pesos, en los términos de la Ley Monetaria, el Arrendatario
        pagará la cantidad necesaria para que el Arrendador adquiera los mismos Dólares al tipo de cambio vigente en la fecha
        de cada pago, aunque tenga que pagar cantidades adicionales necesarias para compensar el diferencial en el Tipo de Cambio, de manera
        que el Arrendador reciba en la fecha de pago la cantidad de Dólares convenida.

         
	
        The parties understand that historically
        there have been significant devaluations in the value of the Peso versus the Dollar, so it is expected that in the future, there
        may be new changes in such exchange rates. In this eventuality, Lessee shall be responsible for taking the providences and actions
        that, to its judgment, deems appropriate in order to minimize the risk in the predictable event of a currency devaluation, so that
        if Lessee chooses to pay in Pesos, in terms of the Monetary Law, Lessee shall pay the amount required by Lessor to acquire the
        same amount of Dollars at the exchange rate prevailing on the date of each payment, even if it needs to pay additional necessary
        amounts to compensate the difference in the Exchange Rate, so that Lessor shall receive, at the date of payment, the amount of
        Dollars agreed herein.

         

 

    	 	 	16

     

    

	
        Por otra parte, es la intención
        de las partes que la Renta pagadera conforme al presente Contrato sea absolutamente neta para el Arrendador a efecto que el presente
        Contrato produzca durante el Plazo, los rendimientos que éste ha calculado; por lo tanto, las partes expresamente convienen
        en que el Arrendatario (a) deberá cubrir el gasto y cualquier costo en relación con la propiedad y mantenimiento
        de la Propiedad Arrendada, (b) deberá pagar el impuesto predial de la Propiedad Arrendada, (c) deberá pagar las pólizas
        de seguro pactadas en la cláusula 13, y (d) no tendrá derecho a compensar o deducir cualquier cantidad de los pagos
        de Renta, con excepción de los montos establecidos en el presente instrumento referentes a la reducción de la Renta
        para reembolsar los Depósitos en Garantía, en los términos pactados en la cláusula 4.5. El Arrendatario
        en este acto renuncia, de manera expresa e irrevocable, a cualquier derecho a pedir reducciones de Renta o a retener el pago de
        la Renta previsto en el Código Civil Federal.

         
	
        Moreover, it is the purpose of the parties
        that the Rent payable hereunder shall be absolutely net to Lessor so that this Agreement shall yield the calculated income during
        the Term; therefore, it is expressly agreed to by the parties that Lessee shall (a) bear the cost and any and all costs and expenses
        relating the ownership and maintenance of the Leased Property, (b) pay the real estate tax of the Leased Property, (c) pay the
        insurance policies agreed to in clause 13, and (d) not be entitled to compensate or deduct any amount from the Rent, other than
        such amounts set forth herein with respect to the reduction of the Rents to reimburse the Security Deposits as discussed in clause
        4.5. Lessee hereby expressly and irrevocably waives the right to request reductions of the Rent or withhold the payment of the
        Rent established in the Federal Civil Code.

         

         

	        4.2       Lugar
        de Pago. La Arrendataria pagará la Renta a través de transferencia electrónica de fondos a la cuenta a
        nombre de la Arrendadora, conforme a las siguientes instrucciones:
	        4.2       Place
        of Payment. Lessee shall pay the Rent by electronic transfer of funds to Lessor’s account, pursuant to the following
        instructions:

	

        Beneficiary Account: 145580177610002010

        Beneficiary Bank: Banco Base SA, IBM

        Beneficiary Bank Account: 8900111615

        Beneficiary Bank SWIFT: BBSEMXMX

        Intermediary Bank: The Bank of New York
        Mellon

        Intermediary Bank ABA: 021000018

        Intermediary Bank SWIFT: IRVTUS3N

        Intermediary Bank Branch: New York, NY

         

        El Arrendatario depositará en esa
        misma cuenta los Depósitos en Garantía.

         
	
        Beneficiary Account: 145580177610002010

        Beneficiary Bank: Banco Base SA, IBM

        Beneficiary Bank Account: 8900111615

        Beneficiary Bank SWIFT: BBSEMXMX

        Intermediary Bank: The Bank of New York
        Mellon

        Intermediary Bank ABA: 021000018

        Intermediary Bank SWIFT: IRVTUS3N

        Intermediary Bank Branch: New York, NY

         

        Lessee shall deposit in the same account
        the Security Deposits.

 

    	 	 	17

     

    

	
        La Renta será pagada al
        Arrendador sin necesidad de aviso ni demanda y sin deducciones, retenciones o diferimientos de especie alguna.

         
	
        The Rent shall be paid to the Lessor without
        prior notice or demand and without deductions, withholdings or deferrals of any kind.

         

	
        El Arrendador no está obligado a
        aceptar pagos parciales de Renta y en caso de que lo hiciera, tal circunstancia no significará que hubiera habido modificación
        respecto de la forma y tiempo de pago convenida en este Contrato. Así mismo, si por cualquier eventualidad el Arrendatario
        paga al Arrendador la Renta en forma distinta a la estipulada en esta cláusula, las partes no deberán entender por
        ello la modificación o novación del Contrato, el cual permanecerá en pleno vigor y efecto.

         
	
        Lessor shall not have to accept partial
        Rent payments and if it does, such circumstance will not imply an amendment regarding the form and time of payment agreed to in
        this Agreement. Likewise, in the event Lessee pays the Rent to Lessor in a different way than that agreed to in this clause, the
        parties shall not interpret this as an amendment or novation of the Agreement, which will remain in full force and effect.

         

	El Arrendatario está obligado a pagar la Renta y las demás contraprestaciones pactadas, a pesar de que no pueda ocupar o usar la Propiedad Arrendada por cuestiones fiscales, laborales, administrativas u otras que le sean atribuibles o hayan sido decididas por el Arrendatario.	Lessee shall continue paying the Rent and any other fees agreed, even in the event it does not occupy or use the Leased Property for tax, labor, administrative or other reasons whatsoever that are attributable to or have been decided by Lessee.
	 	 
	
        4.3       Intereses
        Moratorios. El Arrendatario pagará un interés moratorio por cada día de retraso en el pago de la Renta
        o cualquier otra cantidad debida a favor del Arrendador, en los términos del presente Contrato, conforme a la siguiente
        fórmula: (a) el monto adeudado se multiplicará por el 5% (cinco por ciento) (el “Interés Moratorio”),
        (b) el resultado de dicha multiplicación se dividirá entre 360 (trescientos sesenta), y (c) el resultado de la división
        se multiplicará por el número de días de retraso.

         
	
        4.3       Late
        Payment Interest. Lessee will pay a penalty interest for each day of delay in the payment of the Rent or any other amount due
        in favor de Lessor, under the terms of this Agreement, according to the following formula: (a) the amount owed shall be multiplied
        by 5% (five percent) (the “Default Interest”), (b) the result of said multiplication will be divided by 360
        (three hundred sixty), and (c) the result of the division will be multiplied by the number of days of delay.

         

	
        El Arrendatario conviene que el
        cargo por mora que aquí se establece es justo y razonable, cumple con las Leyes Aplicables y constituye un acuerdo expreso
        entre el Arrendador y el Arrendatario en cuanto a que la compensación que se estima es justa en virtud de los costos y gastos
        administrativos en que incurrirá el Arrendador en caso de demora en el pago de la Renta u otros gastos por el Arrendatario.
        El pago de los intereses moratorios es independiente del pago de los Daños y Perjuicios o cualquier pena convencional que
        aplique conforme a lo dispuesto en este Contrato.

         
	Lessee agrees that the penalty interest established herein is fair and reasonable, complies with Applicable Laws and constitutes an express agreement between Lessor and Lessee, since the compensation that is estimated is fair by virtue of the costs and administrative expenses that Lessor will incur in case of delay in the payment of the Rent or other expenses by Lessee. Payment of this penalty interest is independent of payment of Damages or any contractual penalty that applies in accordance with the provisions of this Agreement.

 

    	 	 	18

     

    

	
        4.5       El
        Depósito en Garantía. En o antes de los setenta y cinco (75) días contados a partir de la fecha del presente
        Contrato, el Arrendatario depositará al Arrendador los Depósitos en Garantía. El Arrendatario autoriza expresamente
        al Arrendador a utilizar discrecionalmente los Depósitos en Garantía, y además a usarlos para cubrir, entre
        otros gastos, razonablemente documentados y previamente notificados al Arrendatario (a) el pago de servicios, (b) las reparaciones
        que se tengan que realizar a la terminación del presente Contrato en caso de que el Contrato termine antes de la terminación
        del Plazo del Depósito en Garantía, (c) el pago de las pólizas de seguros, y (d) el pago de las cuotas de
        mantenimiento, si lo hubiere. Los Depósitos en Garantía en ningún momento deberán considerarse como
        pago de Renta futura, ni como pago por adelantado de servicios o cualquier otro adeudo que pudiere tener el Arrendatario, en los
        términos del presente Contrato.

         
	
        4.5        The
        Security Deposits. On or before seventy-five (75) days from the date of this Agreement, Lessee shall deposit to Lessor, the
        Security Deposits. Lessee expressly authorizes Lessor to use the Security Deposits at its own discretion and also to use them to
        cover, among other expenses, that are reasonably documented and following notice to Lessee (a) the payment of services, (b) the
        repairs that must be made at the termination of this Agreement in the event the Agreement terminates prior to the expiration of
        the Security Deposit Term, (c) the payment of insurance policies, and (d) the payment of maintenance fees, if any. The Security
        Deposits shall not be considered at any time as payment of future Rent, nor as advance payment for services or any other debt that
        the Lessee may have, under the terms of this Agreement.

         

         

	Sin perjuicio del uso de los Depósitos de Garantía por parte del Arrendador para cualquier fin o para pagar los gastos establecidos en el párrafo anterior: (a) el Arrendador reembolsará al Arrendatario el Depósito de Garantía A en 60 (sesenta) meses, a partir de noviembre de 2020, descontando cada mes el mismo monto (esto es, 1/60o del Depósito en Garantía A) de la Renta pagadera mensualmente durante dicho período y (b) el Arrendador reembolsará el Depósito de Garantía B conforme a los términos del Anexo 4.5(b). En el caso de que el Arrendador aplique una parte del Depósito de Garantía para pagar cualquiera de los gastos establecidos en el párrafo anterior, el monto reembolsable del Depósito de Garantía se reducirá en consecuencia.	Without prejudice to the use of the Security Deposits by Lessor to any end or to pay the expenses set forth above: (a) Lessor shall reimburse Lessee Security Deposit A in 60 (sixty) months, starting on November, 2020, by deducting each month the corresponding equal amount (i.e., 1/60th of Security Deposit A) from the Rent payable monthly during such period, and (b) Lessor shall reimburse Security Deposit B pursuant to the terms of Schedule 4.5(b). In the event that Lessor applies a portion of the Security Deposit to pay any of the expenses set forth in the previous paragraph, the reimbursable amount of the Security Deposit shall be reduced accordingly.
	 	 

 

    	 	 	19

     

    

	
        Cláusula 5. Destino; Maquinaria
        y Equipo; Seguridad.

         
	
        Clause 5.Use of Leased Property;
        Machinery and Equipment; Security. 

         

	
        5.1       Destino
        de la Propiedad Arrendada. La Arrendataria solamente podrá usar y ocupar la Propiedad Arrendada como una instalación
        para la fabricación, ensamblado y producción de vagones de tren, partes y componentes de vagones de tren, incluyendo,
        oficinas administrativas, diseño, ingeniería, empaquetado, ventas, exhibición de productos, prestación
        de servicios, entrenamiento de personal, almacén, bodega, estacionamiento y/o cualquier otro uso legal, ya sea accesorio
        o incidental a los anteriores (los “Usos Permitidos”). Sin embargo, las partes quedan en el entendido que dichos
        usos no podrán (a) estar relacionados con la manufactura, procesamiento, uso, almacenamiento o liberación de Materiales
        Peligrosos, (b) estar relacionados con la liberación de humos, gases, vapores u olores nocivos, (c) ocasionar la emisión
        de cualquier ruido más allá del perímetro del Edificio, en cada caso más allá de los parámetros
        máximos permitidos por las Leyes Aplicables, (d) estar destinados a almacenar, ocultar y/o mezclar bienes de procedencia
        ilícita o producto de actividades ilícitas que sean instrumento, objeto o producto de un delito (producto de delitos
        patrimoniales o de delincuencia organizada), que estén siendo utilizados para la comisión de un delito o de cualquier
        manera relacionados o vinculados con delitos, y (e) violar sustancialmente cualquier Ley Aplicable.

         

	
        5.1       Use
        of Leased Property. Lessee shall use and occupy the Leased Property as a facility for manufacture, assembly and production
        of railcars and railcar parts and components, including administrative offices, design, engineering packaging, sales, product showcase,
        service, staff training, store, warehouse, parking lots and other lawful uses accessory and incidental to the foregoing (the “Permitted
        Uses”. Provided however that such uses do not and shall not (a) involve the manufacture, processing, use, storage or
        release of Hazardous Materials, (b) involve the release of any noxious fumes, vapors or odors, (c) cause the emission of any noise
        beyond the perimeter of the Building, in each case beyond the maximum permitted parameters allowed by Applicable Law, (d) be to
        keep, hide and/or mix goods coming from or product of illegal activities, that may be an instrument, the subject matter of or the
        result of a crime (product of white-collar or patrimonial-related crimes or organized criminal activities), that are being used
        for committing a crime or in any manner related or connected to crimes, and (e) violate any Applicable Law in material respects.

	En esta fecha, el Arrendador manifiesta
        que la Propiedad Arrendada actualmente cuenta con todos los permisos, licencias y/o autorizaciones relevantes conforme a la Ley
        Aplicable para que el Arrendador haya podido construir una nave industrial en el Primer Terreno y en el Segundo Terreno.
	As of the date hereof, Lessor hereby
        represents that the Leased Property currently has all relevant permits, licenses, and/or authorizations required by Applicable
        Law in order for Lessor to build an industrial facility on the First Plot and the Second Plot.

 

    	 	 	20

     

    

	
        El Arrendatario no deberá utilizar
        u ocupar la Propiedad Arrendada para cualquier actividad u operación distinta sin el consentimiento previo y por escrito
        del Arrendador, el cual podrá ser rechazado o condicionado, a entera discreción del Arrendador. Las Partes acuerdan
        que el incumplimiento de esta cláusula 5.1 por el Arrendatario será considerado como causal rescisión del
        presente Contrato, obligándose el Arrendatario a desocupar y entregar la Propiedad Arrendada al Arrendador sin necesidad
        de requerimiento alguno.

         
	
        Lessee shall not use or occupy
        the Leased Property for any other purpose or business without the prior written consent of Lessor, which consent may be withheld
        or conditioned in Lessor’s reasonable discretion. The Parties hereby agree that the breach of this clause 5.1 by Lessee shall
        be considered as a cause for termination of this Agreement, Lessee shall vacate and deliver the Leased Property to Lessor with
        no further requirements.

         

	
        5.2        Legalidad
        de las Actividades Comerciales. El Arrendatario no realizará ni permitirá ningún acto que pudiese constituir
        una molestia pública o privada, o que cause daño al Arrendador o a otras personas o que pudiera invalidar cualesquiera
        pólizas de seguros que actualmente existan o posteriormente se contraten para el Edificio.

         
	
        5.2       Lawfulness
        of Commercial Activities. Lessee shall not cause or permit any act that may constitute a public or private nuisance, or cause
        damage to Lessor or other persons or that may invalidate any current insurance policies or those subsequently contracted for the
        Building.

         

	
        El Arrendatario se obliga a no
        utilizar la Propiedad Arrendada para fines ilícitos, tales como lavado de dinero u otras actividades delictuosas, o
        a utilizar la Propiedad Arrendada para la comisión de actividades tipificadas como delitos o ilegales, ni cualquier actividad
        que pudiera ser objeto del procedimiento de extinción de dominio al que se refiere los artículos 7 y 8 de la Ley
        Nacional de Extinción de Dominio o cualquier otra ley análoga, liberando desde este momento al Arrendador de cualquier
        responsabilidad penal, civil o de cualquier otra índole en que pudiera incurrir el Arrendatario por sus actividades desempeñadas
        en la Propiedad Arrendada.

         
	
        Lessee hereby agrees not to use
        the Leased Property for illegal purposes such as money laundering, or other criminal activities, or to use the Leased Property
        to commit criminal or illegal activities, nor any activity that could cause the asset to be the object of forfeiture proceedings
        referred to in Articles 7 and 8 of the Federal Asset Recovery Law “Ley Nacional de Extinción de Dominio” or
        any similar law, releasing Lessor in this act from any criminal civil or any other responsibilities that may be incurred by Lessee
        for its activities in the Leased Property.

         

	
        5.3       Indemnización.
        En todo caso, el Arrendatario se obliga a indemnizar y mantener al Arrendador en paz y a salvo de cualquier responsabilidad, demanda,
        acción, Daños y Perjuicios, penas, gastos y/o erogaciones que se le impongan a la Propiedad Arrendada y/o al Arrendador
        por actos u omisiones del Arrendatario que constituyan una violación a lo dispuesto en esta cláusula 5.

         
	
        5.3        Indemnity.
        In any case, Lessee agrees to indemnify and hold Lessor harmless from any liability, claims, actions, Damages, penalties, costs
        and/or expenses that may be imposed to the Leased Property and/or Lessor for acts or omissions of Lessee that constitute a breach
        to the provisions of clause 5 herein.

         

 

    	 	 	21

     

    

	
        5.4.        Maquinaria
        y Equipo Introducida a la Propiedad Arrendada. El Arrendatario reconoce y conviene que toda maquinaria, equipo, mobiliario,
        vehículo y demás bienes que introduzca o instale en la Propiedad Arrendada, los introduce a su propio riesgo y en
        todo momento serán responsabilidad única y exclusiva del Arrendatario. Por consiguiente, el Arrendador no asume responsabilidad
        alguna por cualquier daño, robo o extravío que pudiera sufrir cualquiera de dichos bienes. El Arrendador reconoce
        que el Arrendatario es el propietario, o tiene la titularidad legal (de conformidad con los arrendamientos financieros y otro financiamiento
        en el curso normal de operaciones, u otro), sobre dicha maquinaria y equipo y, por lo tanto, el Arrendador no tiene ningún
        derecho sobre la maquinaria y el equipo, o cualquier otro bien introducido por el Arrendatario en la Propiedad Arrendada, incluso
        si dicha maquinaria y equipo está adherido al piso. El Arrendador proporcionará inmediatamente, previa solicitud,
        las certificaciones necesarias y comunes que manifiesten que no existen gravámenes u otras cargas sobre dichos bienes, según
        lo solicite cualquier fuente de financiamiento del Arrendatario.

         
	
        5.4        Machinery
        and Equipment. Lessee acknowledges and agrees that all machinery, equipment, furniture, vehicles, manufactured goods and any
        other goods introduced to or installed by Lessee at the Leased Property, are introduced at its own risk and at all times they shall
        be the exclusive responsibility of Lessee. Therefore, Lessor shall not assume any liability whatsoever for any damage, theft or
        loss of any of such goods. Lessor acknowledges that Lessee is the owner, or has legal title (pursuant to capital leases and other
        financing in the ordinary course of business, or other), on such machinery and equipment and thus, Lessor does not have any right
        on the machinery and equipment, or any other goods introduced by Lessee in the Leased Property, even if such machinery and equipment
        is attached to the floor. Lessor shall provide promptly upon request customary acknowledgements of having no liens or other encumbrances
        on such assets, as may be requested by any financing source of Lessee.

         

	
        5.5        Seguridad
        de la Propiedad Arrendada. A partir de esta fecha, el Arrendatario será la única parte responsable de contratar
        los servicios de seguridad que requiera de acuerdo a sus necesidades para el resguardo de la Propiedad Arrendada y de sus contenidos.

         
	
        5.5        Security
        of the Leased Property. Starting on this date, Lessee shall be the only party responsible for hiring the security services
        required per its own needs to secure the Leased Property and its contents.

         

	
        Cláusula 6. Otras Erogaciones.

         
	
        Clause 6. Other Expenditures.

         

	6.1Cuotas de Mantenimiento. Las partes quedan en el entendido que en este momento no existen cuotas de mantenimiento pagaderas al Arrendador. Sin embargo, en la eventualidad que en el futuro el Arrendador desarrolle los predios contiguos a la Propiedad Arrendada y construye un desarrollo industrial que requiera el pago de cuotas de mantenimiento, además de la Renta, el Arrendatario deberá pagar mensualmente al Arrendador una cuota de mantenimiento de la Propiedad Arrendada por la cantidad que en ese momento acuerden las partes, más el Impuesto al Valor Agregado. La forma, fecha y lugar de pago de la cuota de mantenimiento, si la hubiere, sería el mismo que el de la Renta. La cuota de mantenimiento, si la hubiere, sería incrementada anualmente.	6.1Maintenance Fees. The parties understand that at this moment there are no maintenance fees payable to Lessor. However, in the event that in the future Lessor develops the contiguous plots of land to the Leased Property and creates an industrial development that requires the payment of maintenance fees, in addition to the Rent, Lessee shall pay to Lessor the monthly fee for the maintenance of the Leased Property if agreed to at that moment between the parties, plus Value Added Tax. The form, date and place of payment would be the same as the Rent. The maintenance fee, if any, would be increased annually.
	 	 

 

    	 	 	22

     

    

	
        En caso que las partes acuerden
        una cuota de mantenimiento, si el Arrendatario no la paga oportunamente, pagará al Arrendador el interés moratorio
        pactado en la cláusula 4.3.

         
	
        In the event the parties agree on a maintenance
        fee and Lessee does not pay it on time, he shall pay Lessor the penalty interest agreed upon in clause 4.3.

         

	
        6.2       Impuestos.
        Cada una de las partes será responsable por el cumplimiento de las obligaciones fiscales que les correspondan por la celebración
        y ejecución de este Contrato, de acuerdo con lo dispuesto por las Leyes Aplicables durante el Plazo; sin embargo, (a) la
        Arrendataria pagará el impuesto predial (o su equivalente) que se cause por la Propiedad Arrendada, y (b) el IVA que cause
        la Renta será trasladado a la Arrendataria en términos de las disposiciones aplicables.

         
	
        6.2       Taxes.
        Each party shall be responsible for the compliance of the tax obligations imposed on them for the execution and signing of this
        Agreement, pursuant with the provisions of the Applicable Laws during the Term; however, (a) Lessee shall pay the property tax
        (or its equivalent) caused by the Leased Property, and (b) the VAT caused by the Rent shall be transferred to Lessee in terms of
        the applicable provisions.

         

	
        6.3       Servicios
        Públicos. El Arrendatario será responsable de todos y cada uno de los pagos por el consumo y la contratación
        de cualesquier servicios públicos (incluyendo, sin limitar, servicios de energía eléctrica, teléfono,
        gas y agua y drenaje) en la Propiedad Arrendada, así como cualesquier otros servicios contratados por el Arrendatario en
        la Propiedad Arrendada, incluyendo, sin limitar, cualesquier cuotas de aportación, cuotas por conexión, cuotas por
        capacidad, depósitos o garantías y el costo incurrido por prolongar las líneas de servicio desde su ubicación
        existente hasta el punto de conexión al Edificio. El Arrendador no será responsable en ningún caso ante el
        Arrendatario por la falla en la conexión o suministro de los servicios mencionados anteriormente o por la calidad de los
        mismos. Al término de este Contrato, el Arrendatario entregará al Arrendador una copia de los recibos correspondientes
        y, si el Arrendador lo requiere, un certificado de no adeudo emitido por la compañía de servicios que proporcione
        el servicio.

         
	
        6.3       Utilities.
        Lessee shall be responsible for any and all payments of the consumption and contracting of any public services (including but not
        limited to electricity, telephone, gas, water and sewer services) in the Leased Property, and any other services contracted by
        Lessee in the Leased Property, including, but not limited to any contribution fee, hook-up fees, capacity fees, deposits and guaranties
        and the cost to extend the service lines from its existing location to the point of connection to the Building. Lessor shall not
        be responsible in any case before Lessee for the failure in the connection or supply of the utilities above mentioned or for the
        quality thereof. Upon termination of this Agreement, Lessee shall deliver to Lessor a copy of the corresponding receipts and if
        Lessor requires it, a non-debt certificate issued by the utility company that provides the service.

         

 

    	 	 	23

     

    

	
        Cláusula 7. Licencias, Permisos
        y Autorizaciones.

         
	
        Clause 7. Licenses, Permits and Authorizations.

         

	
        7.1       Permiso
        de Descargas de Aguas Residuales. El Arrendatario se obliga a obtener a su propio costo el permiso de descargas de aguas residuales
        (o su equivalente), en caso de ser necesario, y a cumplir con todas las obligaciones al amparo de las Leyes respecto de la descarga
        de aguas residuales. Así mismo, el Arrendatario se obliga a preparar y entregar al Arrendador y a cualquier Autoridad Gubernamental,
        según sea razonablemente requerido por el Arrendador o por cualquier Autoridad Gubernamental, reportes sobre el contenido
        de las aguas residuales descargadas por el Arrendatario.

         
	
        7.1        Discharge
        of Residual Waters. Lessee agrees to obtain, at its own cost, the residual water discharge license (or its equivalent), if
        needed, and to comply with each and every obligation contained in the Laws with respect to the discharge of residual waters. Furthermore,
        Lessee agrees to prepare and deliver to the Lessor or any Governmental Authority, as may be reasonably required by Lessor or by
        any Governmental Authority, reports on the content of the residual waters discharged by Lessee.

         

	
        El Arrendador tendrá derecho a su
        costo, de tomar muestras, llevar a cabo estudios o verificaciones de las descargas de aguas residuales del Arrendatario, previa
        notificación por escrito al Arrendatario, a efecto de cerciorarse que la descarga de aguas residuales no exceda los parámetros
        máximos permitidos por las Leyes, de manera sustancial, respecto de cualquier elemento, compuesto o sustancia normada o
        regulada; en el entendido que, si a causa de dichas verificaciones el Arrendador descubre un exceso en los parámetros máximo
        permitidos por las Leyes, en las aguas residuales, causado por Arrendatario, sus Filiales, causahabientes, subarrendatarios, contratistas,
        subcontratistas, empleados, visitas, agentes, o cualquier Persona bajo su responsabilidad, el Arrendatario deberá reembolsar
        al Arrendador todos los costos y gastos incurridos conforme a este párrafo, dentro de los 10 (diez) días naturales
        siguientes a la entrega del recibo y resultados correspondientes, y el Arrendatario inmediatamente deberá implementar, a
        su costo y gasto, todas las Acciones de Remediación a fin de reducir los parámetros a niveles aceptables conforme
        a las Leyes.

         
	
        Lessor shall have the right, at its own
        cost, to take samples, perform studies or verifications of Lessee’s residual water discharges, upon reasonable previous written
        notice given to Lessee, in order to verify that the residual water discharges do not exceed the maximum parameters permitted by
        the Laws, in all material respects, with regard to any element, compound or normed or controlled substance; provided that if due
        to such verifications, Lessor discovers and demonstrates to Lessee an excess in the maximum parameters permitted by the Laws in
        the residual waters, caused by Lessee, its Affiliates, successors, sub-lessees, contractors, subcontractors, employees, visitors,
        agents, or any Person under its responsibility, Lessee shall reimburse Lessor all reasonable and necessary costs and expenses incurred
        in terms of this paragraph, within the 10 (ten) calendar days following to the delivery of the corresponding receipt and results
        and Lessee shall immediately implement at its own cost and expense, all Remedial Actions in order to reduce the parameters to an
        acceptable level according to the Laws.

         

 

    	 	 	24

     

    

	
        7.2       Licencias
        Ambientales. El Arrendatario se obliga a obtener las licencias y permisos ambientales y a cumplir con todas y cada una de las
        obligaciones al amparo de las Leyes en materia ambiental. Así mismo, el Arrendatario se obliga a preparar y entregar al
        Arrendador y a cualquier Autoridad Gubernamental, según sea razonablemente requerido por el Arrendador o por cualquier Autoridad
        Gubernamental, reportes sobre las Emisiones a la atmósfera, la calidad del suelo, la generación de residuos peligrosos
        por parte del Arrendatario, entre otros temas ambientales.

         
	
        7.2        Environmental
        Permits. Lessee agrees to obtain all environmental licenses and permits and to comply with each and every obligation under
        the environmental Laws Furthermore, Lessee agrees to prepare and deliver to the Lessor or any Governmental Authority, as may be
        reasonably required by Lessor or by any Governmental Authority, reports regarding the Emissions into the atmosphere, soil quality,
        and hazardous waste generation by Lessee, among other environmental issues.

         

	
        Mediante notificación por escrito
        al Arrendatario con al menos 3 (tres) días hábiles de anticipación, el Arrendador podrá tomar muestras,
        llevar a cabo inspecciones periódicas, estudios o verificaciones en la Propiedad Arrendada, a fin de verificar que la Propiedad
        Arrendada esté libre de Materiales Peligrosos, cuyo manejo integral no se adecúe y realice en total cumplimiento
        con la Ley. Los costos relacionados con dichas inspecciones, estudios o verificaciones, deberán ser pagados por el Arrendador;
        en el entendido, sin embargo, que si por virtud de dichas inspecciones, estudios o verificaciones el Arrendador descubre una Condición
        Contaminante en la Propiedad Arrendada o el Edificio, y demuestra que fue causada por el Arrendatario, sus Filiales, causahabientes,
        subarrendatarios, contratistas, subcontratistas, empleados, visitas, agentes, o cualquier Persona bajo su responsabilidad, el Arrendatario
        deberá reembolsar al Arrendador todos los costos y gastos razonables y necesarios incurridos conforme a esta cláusula,
        dentro de los 10 (diez) días naturales siguientes a la entrega del recibo y resultados correspondientes. Adicionalmente,
        si por virtud de dicha inspección, el Arrendador descubre una Condición Contaminante, causada durante la ocupación
        del Arrendatario de la Propiedad Arrendada, el Arrendatario deberá implementar de inmediato, a su propio costo y gasto,
        toda Acción de Remediación a fin de eliminar cualquier Condición Contaminante, causada por el Arrendatario
        o sus Filiales, causahabientes, subarrendatarios, contratistas, subcontratistas, empleados, visitas, agentes, o cualquier Persona
        bajo su responsabilidad, y el Arrendatario acuerda en someterse a programas de autorregulación y de auditoría ambiental
        o de naturaleza similar ante la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente o ante cualquier autoridad que sustituya
        a la anterior, como el programa de “Industria Limpia” u otro de naturaleza similar, a fin de cumplir con las Leyes
        y, de ser el caso, con las Acciones de Remediación que fueren necesarias para restablecer las condiciones de la Propiedad
        Arrendada, incluyendo el pago de multas y otras sanciones administrativas, la implementación de medidas de seguridad, la
        corrección de irregularidades u otras faltas u omisiones en las que el Arrendatario haya incurrido de acuerdo con las Leyes.

         
	
        Upon not less than 3 (three) business day
        prior notice to Lessee, Lessor may take samples, perform periodical inspections, studies or verifications at the Leased Property,
        in order to verify that the Leased Property is free of Hazardous Materials whose integrated management does not fully comply in
        with the Law. The costs related to the above inspections, studies or verifications, shall be paid by the Lessor; provided, however,
        that if due to such inspections, studies or verifications Lessor discovers a Contamination Condition in the Leased Property or
        the Building and demonstrates that it was caused by Lessee or its Affiliates, successors, sub-lessees, contractors, subcontractors,
        employees, visitors, agents, or any Person under its responsibility, Lessee shall reimburse Lessor all reasonable and necessary
        costs and expenses incurred pursuant to this clause, within the 10 (ten) calendar days following to the delivery of the corresponding
        receipt and results. Additionally, if due to such inspection, Lessor discovers a Contamination Condition, caused by Lessee during
        Lessee’s occupation of the Leased Property, Lessee shall immediately implement at its own cost and expense, all Remedial
        Actions in order to eliminate any Contamination Condition caused by Lessee or its Affiliates, successors, sub-lessees, contractors,
        subcontractors, employees, visitors, agents, or any Person under its responsibility, and Lessee further agree, to submit to the
        self-regulation and environmental audit programs or any other similar program thereof before the Federal Bureau for Environmental
        Protection (Procuraduría Federal de Protección al Ambiente) or any substituting authority thereof, such as
        “Clean Industry” or any other similar program, in order to fulfill the Laws and, if such is the case, the Remedial
        Actions that may be necessary to restore the conditions of the Leased Property, including the remediation of fines or other administrative
        charges, the implementation of security measures, the correction of irregularities or other omissions or failures in which the
        Lessee might have incurred pursuant to the Laws.

         

 

    	 	 	25

     

    

	
        7.3       Otras
        Licencias, Permisos y Autorizaciones para la Operación de la Propiedad Arrendada. Además de lo pactado en las
        cláusulas 7.1 y 7.2, la Arrendataria será total y exclusivamente responsable de obtener y mantener vigentes durante
        el tiempo que ocupe la Propiedad Arrendada todos los permisos, licencias y/o autorizaciones que conforme a la Legislación
        Aplicable sean necesarias para la operación de sus actividades industriales conforme a los Usos Permitidos. Para tal efecto,
        el Arrendador facilitará al Arrendatario cualquier tipo de documentación solicitada por las autoridades competentes
        necesaria para efectuar los trámites a que se refiere esta cláusula.
	
        7.3       Other
        Licenses, Permits and Authorizations for the Operation of the Leased Property. In addition to the covenants included in clauses
        7.1 and 7.2 hereof, Lessee shall be fully and solely responsible for obtaining and maintaining in full force and effect, during
        the time occupying the Leased Property, all permits, licenses and authorizations that under the Applicable Laws are necessary for
        the operation of its industrial activities pursuant to the Permitted Uses. For such purpose, Lessor shall provide to Lessee any
        documentation requested by the competent authorities necessary to complete the filings referred herein.

	 	 
	
        El Arrendatario por este medio se obliga
        a entregar al Arrendador, en un plazo no mayor de diez (10) días naturales siguientes a la solicitud por escrito del Arrendador,
        copia simple de cada uno de sus permisos, licencias y/o autorizaciones, incluyendo, en su caso, cualquier permiso de tipo ambiental.
        En caso de que los permisos, licencias y/o autorizaciones aún no hayan sido expedidos, el Arrendatario se considerará
        en cumplimiento con lo previsto en esta cláusula 7, mediante la presentación de evidencia de que, dichos todos los
        permisos, licencias y/o autorizaciones están en trámite y que ha presentado toda la documentación y llenado
        los requisitos correspondientes.

         
	
        Lessee hereby agrees to deliver to Lessor,
        within a term not exceeding 10 (ten) calendar days following the Landlord’s written request, a copy of each and all permits,
        licenses and authorizations, including in its case, any permit of environmental nature. In the case that the permits, licenses
        and authorizations have not yet been issued, Lessee shall be considered in compliance with that set forth in this clause 7, by
        delivering evidence that said permits, licenses and authorizations have been filed and that it has submitted all corresponding
        documents and requirements in that regard.

         

 

    	 	 	26

     

    

	
        7.4       Gastos.
        Los gastos incurridos para la obtención de las licencias, permisos y/o autorizaciones señaladas en esta cláusula
        serán por cuenta del Arrendatario.

         
	
        7.4        Expenses.
        Expenses incurred for obtaining licenses, permits and/or authorizations mentioned in this clause shall be borne by the Lessee.

         

	
        7.5       Incumplimiento.
        Las partes convienen en que cualquier incumplimiento, sustancial y no subsanado, a lo previsto en esta cláusula 7 por parte
        del Arrendatario será considerado como una causal de recisión de este Contrato, sin necesitad de resolución
        judicial alguna y sin liberar al Arrendatario de su responsabilidad. Lo anterior no libera al Arrendatario de sus responsabilidades
        u obligaciones con cualquier Autoridad Gubernamental respecto a la descarga de sus aguas residuales que puedan ser impuestas por
        alguna Ley Aplicable; por lo tanto, el Arrendatario será la única parte responsable del cumplimiento de dichas responsabilidades
        y obligaciones y se obliga a indemnizar y a sacar en paz y a salvo al Arrendador de cualquier responsabilidad o Daños y
        Perjuicios en relación con las obligaciones del Arrendatario previstas en esta cláusula.

         
	
        7.5        Breach.
        The parties hereby agree that a material and uncured breach of this clause 7 by Lessee shall be considered as a rescission cause
        of this Agreement, with no further requirements for a judicial resolution and without releasing Lessee from being liable. The above
        does not release Lessee from its responsibilities and obligations to any Governmental Authority with respect to the discharge of
        its residual waters which may be imposed by any Applicable Laws; therefore, Lessee shall be the only responsible party for the
        fulfillment of these obligations and shall indemnify Lessor and hold it harmless from any liability or Damages derived from or
        related to the obligations of Lessee under this clause.

         

	
        Cláusula 8.Mantenimiento.

         
	Clause 8. Maintenance.
	
        8.1       Mantenimiento
        del Arrendador. El Arrendador, a su propio costo y gasto, llevará a cabo todas las reparaciones, la estructura de muros,
        la estructura del techo (incluyendo los miembros de soporte, pero excluyendo el aislamiento de techos y la membrana) del Edificio,
        que sean necesarios; siempre y cuando dichas reparaciones (a) no sean imputables al Arrendatario o sus Filiales, causahabientes,
        subarrendatarios, contratistas subcontratistas, empleados, visitas, agentes, o cualquier Persona bajo su responsabilidad, por haber
        sometido estas áreas estructurales a cargas por encima de las cargas de diseño, y que el uso de estos elementos estructurales
        están siendo estrictamente utilizadas para el propósito para el cual fueron diseñadas, y (b) no sean imputables
        a la negligencia o mala fe del Arrendatario o de sus Filiales, causahabientes, subarrendatarios, contratistas, subcontratistas,
        empleados, visitas, agentes, o cualquier Persona bajo su responsabilidad. El Arrendatario deberá notificar por escrito al
        Arrendador en un plazo que no excederá de 10 (días) días naturales a la fecha en que tenga conocimiento de
        los daños a la Propiedad Arrendada, la necesidad de que realice algún mantenimiento o reparación conforme
        a lo dispuesto por esta cláusula.

         
	
        8.1       Maintenance
        by Lessor. Lessor shall, at its own cost and expense, provide all repairs and replacements of Building foundations, the structure
        of walls and the structure of the roof (including the support members but without including the ceiling insulation and the membrane)
        that may be needed; provided that such repairs (a) are not imputable to Lessee, its Affiliates, successors, sub-lessees, contractors,
        subcontractors, employees, visitors, agents, or any Person under its responsibility, for subjecting this structural areas to loads
        over the designed loads, and that the use of these structural elements has been strictly used for the purpose for which they were
        designed, and (b) are not imputable to the gross negligence or bad faith of the Lessee, its Lessee or its Affiliates, or Affiliates,
        successors, sub-lessees, contractors, subcontractors, employees, visitors, agents, or any Person under its responsibility. Lessee
        must notify Lessor in writing within a period not exceeding 10 (ten) calendar days from the date it becomes aware of damage to
        the Leased Property, the need to perform any maintenance or repair in accordance with the provisions of this clause.

         

         

 

    	 	 	27

     

    

	
        El Arrendador realizará los esfuerzos
        razonables para minimizar la interferencia con la actividad comercial del Arrendatario en relación con el desempeño
        de cualquier trabajo descrito en esta cláusula.

         
	
        Lessor shall use reasonable efforts to
        minimize interference with Lessee’s conduct of business in connection with Lessor’s performance of any work described
        in this clause.

         

	
        8.2       Mantenimiento
        del Arrendatario. El Arrendatario, a su propio costo y gasto, deberá mantener y llevar a cabo todas las reparaciones
        y remplazos no estructurales, incluyendo, los techos, canales y tubos de desagüe limpios y pintados, la pintura interior y
        exterior del Edificio, la membrana, los sistemas eléctricos, hidráulicos y de aire acondicionado, el aislamiento
        del Edificio y el sistema de prevención de fuego interior desde la fecha de celebración este Contrato y hasta la
        desocupación y entrega del Edificio a la entera satisfacción del Arrendador. En el caso de la membrana, en virtud
        de que esta tiene una garantía por plazo determinado, es necesario que el Arrendatario notifique al Arrendador inmediatamente
        cualquier problema que observe durante inspecciones rutinarias o mantenimiento del techo. Por último, el Arrendatario no
        podrá perforar el techo sin el consentimiento previo y por escrito del Arrendador.

         
	
        8.2        Maintenance
        by Lessee. Lessee shall maintain and carry out, at its own cost and expense, all non-structural repairs and replacements, including
        keeping the roof, gutters and downspouts clean and painted, the interior and exterior paint of the Building, the membrane, all
        electric, hydraulic and air conditioning systems and the insulation of the Building, the fire prevention system and the interior
        from the date of execution of this Agreement until its vacancy and delivery at Lessor’s total satisfaction. Regarding the
        membrane, as it is guaranteed for a determined term, Lessee must immediately notify Lessor any problems detected during its routine
        inspections or the maintenance of the roof. Finally, the Lessee may not drill the ceiling without the prior written consent of
        Lessor.

         

 

    	 	 	28

     

    

	
        Además de lo anterior, el mantenimiento
        por parte del Arrendatario se sujetará a lo siguiente: (a) el Arrendatario llevará a cabo todos los mantenimientos
        necesarios, utilizando personal cualificado por los fabricantes de las instalaciones o equipos, a efecto de mantener vigentes las
        garantías otorgadas por dichos fabricantes, y (b) si en cualquier momento durante el Plazo el Arrendatario incumple con
        cualquiera de sus obligaciones de mantenimiento al amparo de este Contrato, previa notificación por escrito con 15 (quince)
        días naturales de anticipación al Arrendatario (o sin notificación en caso de emergencia) el Arrendador podrá,
        sin estar obligado a ello y sin liberar al Arrendatario de sus obligaciones, llevar a cabo los actos a los que el Arrendatario
        está obligado conforme al presente Contrato (exclusivamente a costo y gasto del Arrendatario), para lo cual tendrá
        derecho a ingresar a la Propiedad Arrendada y llevar a cabo todos los actos necesarios para el caso en particular. Todas las cantidades
        pagadas por el Arrendador respecto del cumplimiento de dichas obligaciones del Arrendatario deberán ser pagadas por el Arrendatario,
        en cuanto las mismas sean solicitadas por el Arrendador.

         
	
        Furthermore, the maintenance by Lessee
        shall be subject to the following: (a) Lessee shall provide such maintenance with personnel qualified by the equipment and installations
        fabricators that required so, in order to maintain in force the guaranties granted by the fabricators, and (b) if at any time during
        the Term, Lessee fails to perform any of its maintenance obligations hereunder, Lessor, after 15 (fifteen) calendar days of having
        given written notice to Lessee to this effect (or without notice in the case of emergency), and without waiving or releasing Lessee
        from any of its obligations contained in this Agreement, may, but without being obligated to do so, perform acts which Lessee is
        obligated to perform (at Lessee’s sole cost and expense), and shall be able to enter the Leased Property for such purpose,
        and to carry out all acts that are necessary in the particular case. Likewise, all sums paid by the Lessor with respect to the
        performance of said obligations of the Lessee shall be payable by Lessee to Lessor on demand.

         

	
        8.3        Limpieza
        de la Propiedad Arrendada. En todo caso el Arrendatario será responsable de mantener la Propiedad Arrendada limpia y
        en buen estado, así como de contratar los servicios de recolección de basura y residuos peligrosos que se requieran
        de acuerdo a las actividades del Arrendatario en la Propiedad Arrendada.

         
	8.3 Cleanliness of the Leased Property. In any case, Lessee shall be responsible of keeping the Leased Property clean and in good condition, as well as to hire those garbage and dangerous residuals generated by the activities of the Lessee at the Leased Property.
	
        Cláusula 9.Mejoras.

         
	
        Clause 9. Modifications.

         

	
        9.1       Mejoras
        Realizadas por el Arrendatario. El Arrendatario podrá, a su propio costo y gasto, llevar a cabo mejoras menores o cambios
        a la Propiedad Arrendada, a su propio costo y riesgo, previa notificación por escrito al Arrendador describiendo dichas
        mejoras, siempre y cuando éstas (a) no alteren o deterioren la estructura de la Propiedad Arrendada, y (b) en suma durante
        el Plazo, no excedan la cantidad de USD $1’000,000.00 (un millón de Dólares 00/100), siempre y cuando dichas
        modificaciones o alteraciones no incrementen la superficie bajo techo del Edificio (las “Mejoras del Arrendatario”).

         
	
        9.1       Modifications
        made by Lessee. Lessee is hereby authorized to make minor modifications or alterations to the Leased Property, at its own cost
        and risk, with prior written notice to Lessor describing said modifications and so long as said modifications (a) do not alter
        or deteriorate the structure of the Leased Property, and (b) in the aggregate throughout each calendar year, do not exceed the
        amount of USD $1’000,000.00 (one million Dollars 00/100) so long as such modification or alterations do not increase the
        size of Building (“Lessee Improvements”).

         

 

    	 	 	29

     

    

	
        Salvo por lo expresamente dispuesto anteriormente,
        el Arrendatario no podrá hacer ninguna otra mejora o cambio a la Propiedad Arrendada, sin el consentimiento previo y por
        escrito del Arrendador; en el entendido que dicho consentimiento podrá ser denegado por el Arrendador a su entera discreción.

         
	
        Except as expressly provided above, Lessee
        shall not make any other modifications or alterations to the Leased Property without the written consent of Lessor; in the understanding
        that such consent may be denied by Lessor in its sole discretion.

         

	
        Cualquier mejora o cambio realizado a la
        Propiedad Arrendada por parte del Arrendatario deberá llevarse a cabo de manera profesional de primera clase, utilizando
        únicamente materiales de primera clase, consistentes con el Edificio, y deberá cumplir con todas las reglas del Arrendador
        y las Leyes.

         
	
        Any modifications or alterations made by
        Lessee shall be performed in a first-class workmanlike manner, using only first-class grades of materials, consistent with the
        Building, and shall comply with all of Lessor’s rules and the Laws.

         

	
        El Arrendatario en este acto renuncia,
        de manera expresa e irrevocable, todos los derechos a solicitar al Arrendador el reembolso por cualquier mejora que realice, incluyendo
        sin limitar el de las Mejoras del Arrendatario, en los términos previstos en el Código Civil Federal.

         
	
        Lessee hereby expressly and irrevocably
        waives all rights to request a refund to Lessor for any improvement made, including but not limited to the Lessee Improvements,
        in accordance with the Federal Civil Code.

         

	
        Las partes convienen que el Arrendador
        no estará obligado a realizar ninguna inversión, mejora, mantenimiento o adaptación en la Propiedad Arrendada,
        por lo que la misma será tomado por el Arrendatario en las condiciones que se encuentra, y será el Arrendatario,
        quién con la previa autorización del Arrendador conforme a los términos de este Contrato, llevará a
        cabo por su cuenta, costo y responsabilidad todas las mejoras y adecuaciones que la Propiedad Arrendada requiera para el establecimiento
        de su negocio.

         
	
        The parties agree that Lessor shall not
        be obligated to make any investment, improvements, maintenance or adaptation to the Leased Property, for it will be delivered to
        Lessee as is, and the Lessee, with the previous authorization of the Lessor according to the terms set forth in this Agreement,
        shall carry out at its sole cost, expense and responsibility each and every one of the improvements and modifications required
        by the Leased Property for the installation of its business.

         

	
        9.2       Remoción
        de Mejoras del Arrendatario a la Terminación del Contrato. Las mejoras e instalaciones construidas en la Propiedad Arrendada
        por el Arrendatario, incluyendo sin limitar las Mejoras del Arrendatario, que incorpore permanentemente, deberán ser removidas
        por el Arrendatario a la Fecha de Terminación. El Arrendatario deberá pagar cualquier gasto, erogación o daño
        causado a la Propiedad Arrendada al momento de demoler o remover dichas mejoras de las instalaciones, incluyendo sin limitar las
        Mejoras del Arrendatario. Así mismo, deberá sellar, cortar y cubrir adecuadamente todos los cables, tuberías
        o ductos con relación a cualquier mejora que el Arrendador instruya al Arrendatario remover. En caso que existan cables,
        tuberías o ductos incorporados a las paredes o techos, el Arrendatario deberá proporcionar al Arrendador los planos
        que detallen la ubicación de dichos cables, tuberías o ductos.

         
	
        9.2        Removal
        of Lessee Improvements upon Termination of the Agreement. All the modifications and installations built in the Leased Property
        by Lessee, including but not limited to the Lessee Improvements, which are permanently affixed, shall be removed by Lessee at the
        Expiration Date. Lessee shall pay any expense, expenditure or damage caused to the Leased Property upon demolition or removal of
        the improvements, the facilities and/or equipment including but not limited to the Lessee Improvements. Likewise, Lessee shall
        adequately seal, cut and cover all wires, piping or ducts related to any improvement that the Lessor orders to be removed. If any
        wire, piping or duct is incorporated into the walls or roofs, the Lessee shall provide Lessor with blueprints detailing the location
        of such wiring, piping or duct.

         

 

    	 	 	30

     

    

	9.3Letreros. El Arrendador autoriza al Arrendatario a colocar cualquier letrero relacionado con su negocio con la condición de que dichos letreros cumplan con la ley local.	
        9.3       Signs.
        Lessor hereby authorizes Lessee the right to erect or place any sign related to its business on the condition that such signs comply
        with local law.

         

	
        9.4       Ampliaciones
        del Edificio. En caso que el Arrendatario desee construir alguna ampliación en el Edificio que implique la construcción
        de pies cuadrados cubiertos bajo techo, las partes acuerdan someterse a lo siguiente:

         
	
        9.4       Expansions
        to the Building. In the event Lessee wishes to build an expansion to the Building that imply the construction of under roof
        square footage, the parties hereto agree as follows:

         

	
        (a) El Arrendatario deberá notificarlo
        por escrito al Arrendador, para que el Arrendador, en un plazo de 30 (treinta) días naturales contados a partir de la fecha
        en que reciba la notificación, le comunique al Arrendatario si tiene interés en fondear y construir la ampliación,

         
	
        (a) Lessee shall give written notice to
        Lessor, so that Lessor, in a term of 30 (thirty) calendar days from the date it receives such notice, may let Lessee know if it
        intends to fund and build such expansion,

         

	
        (b) En caso que el Arrendador decida construir
        la ampliación, las partes deberán negociar de buena fe los términos y condiciones comunes a esta clase de
        obras, por un periodo que no exceda los treinta (30) días, en el entendido que, la construcción será
        con las mismas características del Edificio actual para la manufactura de carros de ferrocarril. Además, en este
        caso el Arrendador será responsable de obtener todas las licencias, permisos y autorizaciones requeridas por las autoridades
        federales, estatales o municipales para realizar las construcciones mencionadas, incluyendo sin limitar, manifestaciones de impacto
        ambiental, informes preventivos, licencias de construcción, terminación de obra, avisos, autorización sanitaria
        de las autoridades laborales y cualquier otro estudio, permiso, licencia o autorización que requiera la Ley Aplicable a
        la Propiedad Arrendada o al tipo de obra o instalación a realizar por el Arrendatario en la Propiedad Arrendada, y las pólizas
        de seguros de responsabilidad y riesgo adecuadas para este tipo de obras. Antes del inicio de las obras correspondientes, el Arrendador
        entregará al Arrendatario copias de la póliza de seguro y demás documentos antes mencionados. Asimismo, el
        Arrendador mantendrá dichas licencias, permisos y autorizaciones, pólizas de seguro y demás documentos, vigentes
        durante el tiempo necesario para realizar las obras o instalaciones relacionadas a la ampliación del Edificio,

         
	
        (b) In the event Lessor decides to build
        the expansion, the parties shall negotiate in good faith the terms and conditions common to these types of works for a period not
        to exceed thirty (30) days, provided however that, the construction shall be, of the same characteristics of the current
        Building for the manufacture of railcars. In addition, in this case Lessor shall be responsible to obtain all licenses, permits
        and authorizations required by the federal, state or municipal authorities to carry out the related constructions, including without
        limitation, environmental impact reports, preventive reports, construction licenses, construction termination notices, sanitary
        authorization by labor authorities and any other study, permit, license or authorization required by Applicable Law to the Leased
        Property or to the type of work or installation to be carried out by the Lessee at the Leased Property, and the liability and risk
        insurance policies adequate for such kind of works. Before the commencement of the corresponding works, Lessor shall deliver to
        Lessee copies of the insurance policy and other documents mentioned above. Likewise, Lessor shall maintain such licenses, permits
        and authorizations, certificate of insurance and other documents, in effect during the time necessary to carry out the related
        works or installations for the expansion of the Building,

         

 

    	 	 	31

     

    

	
        (c) El Arrendatario pagará al Arrendador,
        de conformidad con la cláusula 4.1, la cantidad anual de Renta por pie cuadrado de la superficie total de la expansión,
        pagadera en el momento en que dicha expansión esté terminada,

         
	
        (c) Lessee shall pay Lessor, pursuant to
        clause 4.1, the annual amount of Rent per square foot of the total surface of the expansion, payable in the time such expansion
        is finished,

         

	
        (d) El Arrendatario le pagará al
        Arrendador la renta por la ampliación de la misma forma pactada en la cláusula 4 de este Contrato, aplicable para
        el pago de la Renta,

         
	
        (d) Lessee shall pay Lessor the rent payable
        for the expansion under the same terms set forth in clause 4 of this Agreement, applicable to the payment of the Rent,

         

	
        (e) El Arrendador no está obligado
        a construir la ampliación, en cuyo caso, después del periodo de treinta (30) días siguientes a la recepción
        de la notificación anterior referida en el inciso (a) anterior, el Arrendatario estará automáticamente autorizado
        para construir la ampliación directamente. El Arrendatario no pagará renta alguna sobre la ampliación del
        Edificio y las obras que construya serán transferidas por accesión al Arrendador a la terminación por cualquier
        causa, y el Arrendador no estará obligado a pagar la ampliación o a reembolsar los gastos incurridos por el Arrendatario
        en la edificación de dichas obras.

         
	
        (e) Lessor shall not be obligated to build
        the expansion, in which case, following the first thirty (30) day period following receipt of notice in subsection (a) above, Lessee
        shall be automatically authorized to build the expansion directly. Lessee shall pay no rent whatsoever over the expansion of the
        Building and the works that builds shall be transferred to Lessor at the termination hereof for any reason whatsoever, and Lessor
        shall not be obligated to pay the expansion or to reimburse any expenses or costs incurred by Lessee when building such works.

         

 

    	 	 	32

     

    

	
        (f) En caso de que el Arrendatario construya
        la ampliación de conformidad con esta cláusula será responsable de obtener todas las licencias, permisos y
        autorizaciones que se requieran de parte de las autoridades federales, estatales y/o municipales para llevar a cabo las construcciones
        de que se trate, incluyendo sin limitar, manifestaciones de impacto ambiental, informes preventivos, informes continuos, licencias
        de construcción, avisos de terminación de obra, licencias sanitarias, autorizaciones de autoridades laborales y cualquier
        tipo de estudio, permiso, licencia o autorización requerido por la Legislación Aplicable a la Propiedad Arrendada
        o al tipo de obra o instalación que el Arrendatario pretenda llevar a cabo dentro de ésta, así como de los
        seguros de responsabilidad y riesgos que sean adecuados a los trabajos de que se trate. Previo al inicio de los trabajos correspondientes,
        el Arrendatario se obliga a entregar al Arrendador, copias de las pólizas de seguros y demás documentos antes mencionados.
        Asimismo, el Arrendatario será responsable de mantener dichas licencias, permisos, autorizaciones, seguros y demás
        documentos vigentes durante el tiempo que sea necesario para llevar a cabo las obras o instalaciones de la ampliación del
        Edificio.

         
	
        (f) In the event that Lessee builds the
        expansion pursuant to this clause, then it shall be responsible to obtain all licenses, permits and authorizations required by
        the federal, state or municipal authorities to carry out the related constructions, including without limitation, environmental
        impact reports, preventive reports, construction licenses, construction termination notices, sanitary authorization by labor authorities
        and any other study, permit, license or authorization required by Applicable Law to the Leased Property or to the type of work
        or installation to be carried out by the Lessee at the Leased Property, and the liability and risk insurance policies adequate
        for such kind of works. Before the commencement of the corresponding works, the Lessee shall deliver to Lessor copies of the insurance
        policy and other documents mentioned above. Likewise, Lessee shall maintain such licenses, permits and authorizations, certificate
        of insurance and other documents, in effect during the time necessary to carry out the related works or installations for the expansion
        of the Building.

         

	
        Cláusula 10.Expropiación.

         
	
        Clause 10. Condemnation.
        

         

	
        10.1       Expropiación
        Total de la Propiedad Arrendada. En caso que la Propiedad Arrendada se vea afectada en su totalidad a causa de una Expropiación,
        este Contrato terminará sin necesidad de resolución judicial a partir de la fecha de desposesión de la Propiedad
        Arrendada por parte de la Autoridad Gubernamental. El Arrendatario en este acto renuncia expresamente a exigir al Arrendador el
        pago de Daños y Perjuicios con motivo de dicha terminación.

         
	
        10.1       Total
        Condemnation of the Leased Property. In the event that all of the Leased Property shall be subject to Condemnation, this Agreement
        shall automatically terminate, with no further requirements for a judicial resolution, as of the date of dispossession of the Leased
        Property by the Governmental Authority. Lessee hereby expressly waives the right to require Lessor the payment of Damages resulting
        from such termination.

         

 

    	 	 	33

     

    

	
        10.2       Expropiación
        Parcial de la Propiedad Arrendada. (a) En caso que el 50% (cincuenta por ciento) o menos de la superficie arrendable del Edificio
        sea afectada a causa de una Expropiación y el Arrendatario pueda utilizar el Edificio para los mismos fines previos a dicha
        Expropiación, sin afectación material a sus operaciones comerciales (según sea determinado por un perito neutral
        designado por las partes), este Contrato continuará en pleno vigor y efecto con las siguientes consecuencias: (i) la superficie
        arrendada de la Propiedad Arrendada y el Edificio se modificará en la medida en que fue afectada cada una de ellas con motivo
        de la Expropiación, (ii) la Renta deberá ser ajustada en proporción únicamente a la parte del Edificio
        afectada a causa de la Expropiación, y (iii) el Plazo terminará respecto de la parte del Edificio afectada a causa
        de dicha Expropiación, a partir de la fecha de desposesión al Arrendatario. El Arrendatario en este acto renuncia
        expresamente a exigir al Arrendador el pago de Daños y Perjuicios con motivo de la afectación parcial en el uso y
        goce de la cosa.

         
	
        10.2       Partial
        Condemnation of the Leased Property. (a) In the event that 50% (fifty percent) or less of the rentable area of the Building
        is taken by Condemnation and Lessee can use the Building for the same purpose as prior thereto without material impairment to its
        business operations (as determined by a neutral, third party expert, reasonably agreed upon by the parties), this Agreement shall
        continue in full force and effect with the following consequences: (i) the leased area of the Leased Property and the Building
        shall be amended to the extent that was affected by such Condemnation, (ii) the Rent shall be adjusted in proportion to that portion
        of the Building taken by such Condemnation, and (iii) the Term shall expire only as to the portion of the Building so taken, effective
        on the date of dispossession of Lessee. Lessee hereby expressly waives the right to require Lessor the payment of Damages resulting
        from the partial impairment in the use and enjoyment of the Leased Property.

         

	
        Una vez que el Arrendador reciba la indemnización
        por Expropiación, deberá hacer todas las reparaciones y mejoras necesarias al Edificio para restaurar el Edificio
        y la Propiedad Arrendada, a una condición similar a la condición previa a dicha Expropiación, según
        sea posible y tan pronto como sea posible (en un plazo que no podrá exceder de 6 (seis) meses contados a partir de la fecha
        en que el Arrendador reciba dicha indemnización por Expropiación). Sin embargo, el Arrendador no estará obligado
        a gastar en dichas mejoras una cantidad mayor al Monto Recibido por el Arrendador a causa de la Expropiación, y

         
	
        Lessor shall, upon receipt of the award
        in Condemnation, make all necessary repairs or alterations to the Building to restore the Building and Leased Property to a condition
        that is as similar to the condition that existed immediately prior to such Condemnation as is reasonably possible as promptly as
        possible (within a period that may not exceed 6 (six) months from the date on which Lessor receives such Condemnation award). However,
        Lessor shall not be required to spend for such work an amount in excess of the Amount Received by Lessor due to the Condemnation,
        and

         

	
        (b) En caso que más del 50% (cincuenta
        por ciento) de la superficie arrendable del Edificio sea afectada a causa de una Expropiación o que el Arrendatario no puede
        utilizar el Edificio para los mismos fines previos a dicha Expropiación, sin afectación material a sus operaciones
        comerciales (según sea determinado por un perito neutral, razonablemente designado por las partes), este Contrato terminará
        sin necesidad de resolución judicial a partir de la fecha de desposesión de la Propiedad Arrendada por parte de la
        Autoridad Gubernamental. El Arrendatario en este acto renuncia expresamente a exigir al Arrendador el pago de Daños y Perjuicios
        con motivo de dicha terminación.

         
	
        (b) In the event that more than 50% (fifty
        percent) of the rentable area of the Building is taken by Condemnation or Lessee cannot use the Building for the same purpose as
        before without material impairment to its business operations (as determined by a neutral third party expert, reasonably agreed
        upon by the parties), this Agreement shall automatically terminated, with no further requirements for a judicial resolution, as
        of the date of dispossession of the Leased Property by the Governmental Authority. Lessee hereby expressly waives the right to
        require Lessor the payment of Damages resulting from such termination.

         

         

 

    	 	 	34

     

    

	
        10.3       Propiedad
        del Monto Recibido. El Monto Recibido pertenecerá al Arrendador y al Arrendatario, solo en la medida y por el valor
        de cualquier expansión que construya, de conformidad con los términos del Código Civil Federal y las Leyes
        Aplicables, excepto en el caso de la cláusula 10.2 (a) del presente.

         
	
        10.3       Property
        of the Amount Received. The Amount Received will belong to Lessor and Lessee, only to the extent and for the value of any expansions
        built by Lessee, pursuant to the terms of the Federal Civil Code and related Applicable Laws, except in case of clause 10.2(a)
        hereof.

         

	
        Cláusula 11.Siniestros.

         
	
        Clause 11.
        Casualties. 

         

	
        11.1       Siniestros
        Responsabilidad del Arrendador. El Arrendador solamente será responsable de los daños causados por algún
        siniestro cuya causa sea un vicio oculto de la Propiedad Arrendada que impidan el uso de ella, en los términos establecidos
        en la Ley Aplicable.

         
	
        11.1       Casualties
        that are Lessor’s Responsibility. Lessor will only be liable for damages caused by a casualty derived from a hidden defect
        of the Leased Property that prevent the use of it, under the terms established in the Applicable Law.

         

	
        En el caso de algún siniestro de
        esta naturaleza las partes se someterán a las siguientes reglas:

         
	
        In the event of any incident of this nature,
        the parties are subject to the following rules:

         

	
        (a) En un plazo que no excederá
        de 3 (tres) días hábiles, el Arrendatario notificará el evento al Arrendador y a la compañía
        de seguros.

         
	
        (a) Within a period not to exceed three
        (3) business days, Lessee shall notify the incident to the Lessor and the insurance company.

         

	
        (b) Las partes tomarán toda medida
        preventiva para proteger vidas y prevenir mayores daños a la Propiedad Arrendada, y apoyarán a las Autoridades Gubernamentales
        y a la compañía de seguros en todo lo que sea necesario para esclarecer y resolver el siniestro.

         
	
        (b) The parties shall take any preventive
        measure to protect lives and prevent further damages to the Leased Property, and shall support the Governmental Authorities and
        the insurance company in whatever is necessary to clarify and resolve the incident.

         

	
        (c) Las partes contratarán, de común
        acuerdo, un perito que determinará las causas del siniestro.

         
	
        (c) The parties shall hire, by mutual agreement,
        an expert to determine the causes of the accident.

         

 

    	 	 	35

     

    

	(d) Cuando las causas del siniestro sean atribuibles al Arrendador, dentro de un plazo que no excederá de 6 (seis) meses, éste deberá realizar todas las construcciones y/o mejoras necesarias para que el Arrendatario pueda operar como está contemplado en este Contrato, una vez que la compañía de seguros cubra el siniestro. En este caso en que las causas del siniestro sean atribuibles al Arrendador, el pago de la Renta se suspenderá durante todo el tiempo en que dure la construcción de las mejoras para resolver el siniestro, siempre y cuando (i) el Arrendatario suscriba un convenio confirmando la validez de este Contrato y ampliando el Plazo, por el mismo número de días requeridos para restaurar la Propiedad Arrendada a la condición que tenía antes del siniestro, y (ii) el Arrendador obtenga el consentimiento de sus acreedores para dicha restauración, en su caso. Exclusivamente en caso que el siniestro sea  resuelto por el Arrendador conforme a esta cláusula, a satisfacción del Arrendatario, el Arrendatario en este acto éste renuncia expresamente a exigir al Arrendador el pago de Daños y Perjuicios con motivo del siniestro.	(d) When the causes of the loss are attributable to Lessor, within a period not to exceed six (6) months, it shall carry out all construction and/or improvements necessary for Lessee to operate as contemplated herein, once the insurance company have covered the loss. In this case where the causes of the loss are attributable to Lessor, the Rent shall be suspended throughout the period in which the improvements are being built to resolve the casualty, provided however (i) Lessee shall sign an agreement confirming the validity of this Agreement and extending the Term by the same number of days required to restore the Leased Property to the condition it had prior to the casualty, and (ii) Lessor shall have received its creditors consent for such restoration, if any. Exclusively in the case that the casualty is resolved by Lessor pursuant to this clause at satisfaction to Lessee, then Lessee hereby expressly waives the right to require Lessor the payment of Damages resulting from the loss.
	 	 
	
        11.2       Siniestros
        Responsabilidad del Arrendatario. Salvo que el Arrendador sea el responsable de los daños causados por vicios ocultos
        de la Propiedad Arrendada en los términos de la Ley Aplicable o sean atribuibles a un Caso de Fuerza Mayor, el Arrendatario
        será responsable por cualquier daño causado a la Propiedad Arrendada.

         
	
        11.2 Casualties that are Lessee’s
        Responsibilities. Unless Lessor is responsible for the damage caused by hidden defects of construction in terms of Applicable
        Law or are attributable to a Force Majeure Event, Lessee shall be liable for any damage caused to the Leased Property.

         

	
        En el caso de algún siniestro de
        esta naturaleza las partes se someterán a las siguientes reglas:

         
	
        In the event of any incident of this nature,
        the parties are subject to the following rules:

         

	
        (a) En un plazo que no excederá
        de 3 (tres) días hábiles, el Arrendatario notificará el evento al Arrendador y a la compañía
        de seguros.

         
	
        (a) Within a period not to exceed three
        (3) business days, Lessee shall notify the incident to Lessor and the insurance company.

         

	
        (b) Las partes tomarán toda medida
        preventiva para proteger vidas y prevenir mayores daños a la Propiedad Arrendada, y apoyarán a las Autoridades Gubernamentales
        y a la compañía de seguros en todo lo que sea necesario para esclarecer y resolver el siniestro.

         
	
        (b) The parties shall take any preventive
        measure to protect lives and prevent further damages to the Leased Property, and shall support the Governmental Authorities and
        the insurance company in whatever is necessary to clarify and resolve the incident.

         

 

    	 	 	36

     

    

	
        (c) Las partes contratarán, de común
        acuerdo, un perito que determinará las causas del siniestro.

         
	
        (c) The parties shall hire, by mutual agreement,
        an expert to determine the causes of the incident.

         

	
        (d) Cuando las causas del siniestro sean
        atribuibles al Arrendatario, dentro de un plazo que no excederá de 6 (seis) meses, éste deberá contratar al
        Arrendador para que realice todas las construcciones y/o mejoras necesarias para que el Arrendatario pueda operar como está
        contemplado en este Contrato, una vez que la compañía de seguros cubra el siniestro, siempre y cuando el Arrendador
        obtenga el consentimiento de sus acreedores para dicha restauración.

         
	
        (d) When the causes of the loss are attributable
        to Lessee, within a period not to exceed six (6) months, it shall hire Lessor to perform all necessary construction and/or improvements
        for Lessee to operate as contemplated herein, once the insurance company have cover the loss, provided Lessor should have received
        its creditors consent for such restoration, if any.

         

	
        En cualquiera de los casos señalados
        en esta cláusula 11.2, el pago de la Renta no se suspenderá durante todo el tiempo necesario para resolver el siniestro.

         
	
        In any of the events contemplated in this
        clause 11.2, the payment of the Rent shall not be suspended throughout the period needed to resolve the incident caused by Lessee.

         

	
        11.3       Siniestros
        Causados por Caso de Fuerza Mayor. En el caso que los daños a la Propiedad Arrendada sean atribuibles a un caso fortuito
        o caso de fuerza mayor, ninguna de las partes será responsable por cualquier daño causado a la Propiedad Arrendada.
        Se entiende como caso fortuito o caso de fuerza mayor cualquier evento imprevisible o inevitable causado por la naturaleza o el
        hombre bajo la Ley Aplicable, siempre que no sea atribuible a ninguna de las partes o sus subsidiarias, sucesores, subarrendatarios,
        contratistas, subcontratistas, empleados, visitantes, agentes o cualquier Persona bajo su responsabilidad (el "Caso de
        Fuerza Mayor").

         
	
        11.3       Force
        Majeure. In the event that the damage of the Leased Property is attributable to an act of god or force majeure event, no party
        shall be responsible for any damage caused to the Leased Property. Act of god or force majeure is understood as any unforeseeable
        or unavoidable event caused by nature or man under Applicable Law, as long as it is not attributable to any of the parties or their
        subsidiaries, successors, sub-lessees, contractors, subcontractors, employees, visitors, agents, or any Person under their responsibility
        (the “Force Majeure Event”).

         

	
        En el caso de algún siniestro de
        esta naturaleza las partes se someterán a las siguientes reglas:

         
	
        In the event of any incident of this nature,
        the parties are subject to the following rules:

         

	
        (a)        Las
        partes se regirán por las reglas establecidas en los incisos (a), (b) y (c) de la cláusula 11.2.

         
	
        (a)        The
        parties shall be subject to the rules to set forth in paragraphs (a), (b) and (c) of clause 11.2.

         

 

    	 	 	37

     

    

	
        (b)        En
        caso que la Propiedad Arrendada se vea afectada en su totalidad a causa de un siniestro por Caso de Fuerza Mayor, este Contrato
        terminará sin necesidad de resolución judicial a partir de la fecha en que el perito determine la pérdida
        total del Edificio. Ninguna de las partes podrá exigir el pago de Daños y Perjuicios con motivo de dicha terminación.

         
	
        (b)        If
        all the Leased Property is affected because of a Force Majeure Event, this Agreement shall terminate with no further requirements
        for a judicial resolution, from the date in which the expert determines the total loss of the Building. The parties will not have
        the right to require the payment of Damages resulting from such termination.

         

	
        (c)        En
        caso que el 50% (cincuenta por ciento) o menos de la superficie arrendable del Edificio sea afectada a causa de un siniestro por
        Caso de Fuerza Mayor y el Arrendatario pueda utilizar el Edificio para los mismos fines previos a dicho siniestro, sin afectación
        a sus operaciones (según sea determinado por un perito neutral designado por las partes), este Contrato continuará
        en pleno vigor y efecto conforme a lo siguiente: (i) el Arrendador deberá corregir los daños para restaurar la Propiedad
        Arrendada, incluyendo el Edificio, a una condición similar a su condición previa a dicho siniestro, según
        sea posible física y técnicamente y en un plazo que no excederá de 6 (seis) meses contado a partir de la fecha
        en que el Arrendador reciba la indemnización del seguro, (ii) la Renta deberá ser reducida mensualmente en proporción
        a la parte inutilizable de la Propiedad Arrendada, siempre y cuando la Renta esté cubierta por la póliza de seguro
        a que se refiere la cláusula 13 de este Contrato, (iii) en la medida que se hagan reparaciones a la Propiedad Arrendada,
        mismas que incrementen la parte utilizable de ésta, la Renta deberá ser incrementada en proporción, (iv) la
        obligación del Arrendador de aplicar la indemnización del seguro a la reconstrucción de la Propiedad Arrendada
        estará sujeta (i’) a la obligación del Arrendatario consistente en suscribir un convenio confirmando la validez
        de este Contrato y ampliando el Plazo por el mismo número de días requeridos para restaurar la Propiedad Arrendada
        a la condición que tenía previo al siniestro, y (ii’) en la medida requerida el Arrendador obtenga la autorización
        de sus acreedores para dicha restauración, si hubiera, y (v) el Arrendador no estará obligado a gastar en las reparaciones
        una cantidad mayor a la indemnización de seguros recibida por la compañía aseguradora.

         
	
        (c)        In
        the event that 50% (fifty percent) or less of the leasable area of the Building is affected because of a loss by a Force Majeure
        Event and Lessee may use the building for the same purpose prior to that sinister, without affecting its operations (as determined
        by an expert neutral appointed by the parties), this Agreement shall continue in full force and effect, as follows: (i) Lessor
        must correct the damage in order to restore the Leased Property, including the Building, similar to its condition before de incident
        such as physically and technically possible and within a period not exceeding six (6) months from the date Lessor receives the
        insurance compensation (ii) the Rent shall be reduced on a monthly basis in proportion to the unusable part of the Leased Property,
        as long as the Rent is covered by the insurance policy referred to in clause 13 of this Agreement, (iii) as repairs are made to
        the Leased Property, which increase the surface of the usable area, the Rent shall be increased accordingly, (iv) Lessor’s
        obligation to apply the insurance proceeds for the reconstruction of the Leased Property to such effect, is contingent (i’)
        with Lessee’s obligation of signing an agreement confirming the validity of this Agreement, and extending the Term by the
        same number of days required to restore the Leased Property to the condition it had prior to the casualty, (ii’) to the extent
        required, Lessor should have received creditor’s consent for such restoration, if any, and (v) Lessor shall not be required
        to spend for such work an amount in excess of the amount received as indemnity by the insurance company.

         

 

    	 	 	38

     

    

	
        (d)        En
        caso que el 50% (cincuenta por ciento) o más de la superficie arrendable del Edificio sea afectada a causa de un siniestro
        por Caso de Fuerza Mayor y el Arrendatario ya no pueda utilizar el Edificio para los mismos fines previos a dicho siniestro por
        la afectación a sus operaciones según sea determinado por un perito neutral designado por las partes, (a) cualquiera
        de las partes podrá notificar por escrito a la otra parte la terminación del presente Contrato y este Contrato terminará
        sin necesidad de resolución judicial a partir de la fecha en que la otra parte reciba dicha notificación, sin que
        ninguna de las partes pueda exigir el pago de Daños y Perjuicios con motivo de dicha terminación, o (b) el Arrendatario
        podrá solicitar por escrito al Arrendador la reconstrucción del Edificio, en cuyo caso aplicarán las reglas
        establecidas en esta cláusula 11.3, inciso (c), sub-incisos (i), (ii), (iii), (iv) y (v).

         
	
        (d)        If
        50% (fifty percent) or more of the leasable area of the Building is affected because of a loss by a Force Majeure Event and Lessee
        cannot use the Building for the same purpose prior to that sinister, as determined by an expert designated by both parties, (a)
        any of the parties may written notify to its counterpart the termination of this Agreement, with no further requirements for a
        judicial resolution, as of the date of in which the counterpart receives such notification, without having the right to require
        the payment of Damages as a result of such termination, or (b) Lessee may request in writing to the Lessor the reconstruction of
        the Building, in which case the rules set out in this clause 11.3, sections (c), sub-sections (i), (ii), (iii), (iv) and (v) shall
        apply.

         

	
        11.4       Valor
        de Reposición. El valor de reposición de cualquier daño o destrucción causados por algún
        siniestro deberá ser determinados de buena fe por el perito que haya sido designado por ambas partes para este Contrato
        y en coordinación con la compañía de seguros.

         
	
        11.4       Replacement
        Value. The replacement value of any damage or destruction shall be determined in good faith by an expert appointed by both
        parties to this Agreement and in coordination with the insurance company.

         

	
        11.5       Pago
        de Daños al Arrendador. Cualquier cantidad pagadera al Arrendador por daños causados a la Propiedad Arrendada
        deberá ser reducida de cualquier cantidad pagada al Arrendador por la compañía de seguros.

         
	
        11.5       Payment
        of Damages to Lessor. Any amounts payable to Lessor for damages caused to the Leased Property shall be reduced by the amount
        recovered by Lessor from the insurance company.

         

	
        Cláusula 12.RESERVADA.

         
	
        Clause 12. RESERVED. 

         

	
        Cláusula 13.Seguros.

         
	
        Clause 13. Insurance. 

         

	
        13.1       Las
        Coberturas. El Arrendatario deberá obtener y mantener en pleno vigor pólizas de seguros que cubran la Propiedad
        Arrendada del tipo y por las cantidades que se señalan más adelante; en el entendido que, el Arrendatario deberá
        comprobar al Arrendador todo pago hecho a la(s) compañía(s) de seguros por primas, deducibles y coaseguros en un
        plazo que no excederá 5 (cinco) días hábiles contados a partir de la fecha en que el Arrendador se lo solicite
        al Arrendatario.

         
	
        13.1       Coverages.
        Lessee shall obtain and maintain in force, insurance policies covering the Leased Property of the type and in the amounts referred
        to hereinafter; provided that Lessee shall prove Lessor for the payment of any premium, deductible and co-insurance to the insurance
        company within a period not exceeding five (5) working days from the date Lessor requests such information from Lessee.

         

 

    	 	 	39

     

    

	
        (a)        Seguro
        que cubra cualquier pérdida o daño de la Propiedad Arrendada incendios, relámpagos, explosiones, inundaciones,
        huracanes y granizo, aviones, vehículos y humo, terremoto o erupciones volcánicas, huelgas, manifestaciones y vandalismo,
        incluyendo las cimentaciones, la remoción de escombro y cualesquier otros siniestros que actualmente o más adelante
        sean cubiertos dentro de la póliza denominada en México como “Cobertura Amplia”, por cantidades suficientes
        para evitar que el Arrendador se convierta en coasegurado conforme a los términos de las pólizas aplicables, pero
        en cualquier caso y en todo momento, por cantidades no menores al 100% (cien por ciento) del “valor total asegurable”
        del Edificio, el cual para efectos de este Contrato será considerado como el costo de reposición del Edificio, equivalente
        al monto que las partes acuerden por separado dentro de los 30 (treinta) días naturales contados a partir de la fecha de
        firma del presente instrumento, y dicha cantidad deberá ajustarse anualmente de tal forma que en todo momento represente
        la totalidad del costo de reposición del Edificio.

         
	
        (a)        Insurance
        that covers any loss or damage to the Leased Property caused by fire, lightning, explosion, flooding, hurricanes and hail, airplanes,
        vehicles and smoke, earthquakes or volcanic eruptions, strikes, riots and vandalism, including the foundations, the rubbish removal
        and any other risks now or hereinafter embraced by the so-called “Extended Coverage” in Mexico, in amounts sufficient
        to prevent the Lessor or the Lessee from becoming a co-insurer under the terms of the applicable policies, but in any case and
        at all times, in amounts not less than 100% (one hundred percent) of the “full insurable value” of the Building, which
        for purposes hereof shall be considered as the replacement cost of the Building equal to such amount that the parties agree on
        separately within the next 30 (thirty) calendar days from the date hereof, and such amount shall be annually adjusted in such form
        that represents at all time the total replacement cost of the Building.

         

	
        (b)        Seguro
        General de Responsabilidad Civil que cubra reclamaciones por lesiones a personas, muerte o daño a propiedad que sucedan
        en o en los límites de la Propiedad Arrendada por la cantidad mínima que las partes acuerden por separado dentro
        de los 30 (treinta) días naturales contados a partir de la fecha de firma del presente instrumento, en caso de lesiones
        o muerte, y por la cantidad mínima que las partes acuerden por separado dentro de los 30 (treinta) días naturales
        contados a partir de la fecha de firma del presente instrumento, en caso de daño en propiedad.

         
	
        (b)        General
        Public Liability Insurance, which covers claims for injury to persons or death or property damage that occur in or on the boundaries
        of the Leased Property for up to that minimum amount that the parties agree on separately within the next 30 (thirty) calendar
        days from the date hereof for injury or death events, and for that minimum amount that the parties agree on separately within the
        next 30 (thirty) calendar days from the date hereof for damage to the property.

         

 

    	 	 	40

     

    

	(c) Seguro por daños o pérdidas por el mal funcionamiento de los calentadores (o compresores) o por la explosión interna de los calentadores de alta presión (o compresores) instalados en el Edificio, que forma parte de la Propiedad Arrendada, por las cantidades que el Arrendador ocasional y razonablemente requiera.	(c) Insurance against loss or damage caused by malfunction of a boiler (or compressor) or for the internal explosion of a high-pressure boiler (or compressor) installed in the Building, which is part of the Leased Property, in such amounts as the Lessor from time to time reasonably requires.
	
         

        13.2       Reglas
        Comunes a los Seguros. Las partes se someten a las siguientes reglas en materia de seguros:

         
	
         

        13.2       Common
        Rules for Insurance. The parties submit to the following insurance rules:

         

	
        (a)        Las
        pólizas de seguro deberán obtenerse y acreditarse conforme a pólizas de seguro válidas y vigentes,
        emitidas por aseguradoras autorizadas para operar en México y razonablemente aceptables para el Arrendador.

         
	
        (a)        Any
        the insurance provided in this clause shall be obtained and evidenced under valid and enforceable policies issued by insurers authorized
        to do business in Mexico and reasonably acceptable to Lessor.

         

	
        (b)        Todas
        las pólizas de seguro citadas en esta Cláusula deberán designar al Arrendador como asegurado y/o beneficiario
        preferente en primer lugar, y el Arrendatario como asegurado adicional o beneficiario preferente en segundo lugar; siendo en cada
        caso cubiertos sus intereses en la medida del interés asegurable de cada una de las partes.

         
	
        (b)        All
        insurance policies provided in this clause shall designate the Lessor as insured or beneficiary in first place and Lessee as additional
        insured or beneficiary in second place limited; in each case, as their interests may appear and to the extent of said party insurable
        interest.

         

	
        (c)        Las
        pólizas de seguro deberán contener cláusulas estándares de hipoteca en favor de los acreedores hipotecarios.

         
	
        (c)        Insurance
        policies should contain standard clauses regarding mortgage in favor of mortgagees.

         

	
        (d)        Cada
        póliza de seguro deberá incluir (i) un compromiso de la compañía de seguros previendo que dicha póliza
        no será cancelada sin previo aviso al Arrendador con al menos 30 (treinta) días naturales de anticipación,
        (ii) que cualquier pérdida pagadera al Arrendador será totalmente pagada, no obstante que el Arrendador haya actuado
        de manera negligente o dolosa y que como resultado de dicha conducta se cancele total o parcialmente la póliza respectiva,
        y (iii) una renuncia a ejercer el derecho de subrogación por parte de la compañía de seguros, en favor del
        Arrendador.

         
	
        (d)        Each
        insurance certificate shall contain (i) an agreement made by the insurance company, stating that such policy shall not be canceled
        without at least 30 (thirty) calendar days’ prior notice to the Lessor, (ii) any loss payable to the Lessor will be fully
        paid, even though Lessor has acted negligently or intentionally and as a result of such conduct the respective policy is canceled
        in whole or in part, and (iii) a waiver to exercise the right of subrogation by the insurance company, in favor of the Lessor.

         

 

    	 	 	41

     

    

	
        (e)        En
        caso de siniestro en la Propiedad Arrendada, que resulte en daños o destrucción al Edificio, el Arrendatario inmediatamente
        deberá notificar por escrito al Arrendador e inmediatamente iniciar con el procedimiento de ajuste de daños.

         
	
        (e)        In
        case of casualty to the Leased Property, which results in damage or destruction to the Building, Lessee shall immediately give
        written notice to the Lessor and immediately begin damage adjustment proceedings.

         

	(f) La suma de la indemnización del seguro, que se pagará como resultado por dicho daño o destrucción se pagará como se establece en el presente a fin de restaurar, reparar, reconstruir o remplazar la Propiedad Arrendada, en la medida de lo posible, a su valor, condición y característica original, inmediatamente antes de los daños o destrucción. 	
        (f)        The
        sum of the insurance moneys that are to be paid as a result of such damage or destruction shall be paid as set forth herein for
        the purpose of restoring, replacing, rebuilding or repairing the Leased Property as nearly as possible to its original value, condition
        and character, existing immediately prior to such damage or destruction.

         

	
        Cláusula 14.Enajenación,
        Cesión y Subarrendamiento.

         
	
        Clause 14.Transfers, Assignment
        and Subleasing.

         

	
        14.1       Enajenación,
        Cargas y Gravámenes. La Arrendadora se reserva la facultad de enajenar, cargar y/o gravar la Propiedad Arrendada a (a)
        los Sres. Jesús Salvador Gil Benavides, Alejandro Gil Benavides y Salvador Gil Benavides, (b) Filiales, o (c) después
        de un periodo de 5 (cinco) años, a terceros con el consentimiento del Arrendatario, el cual no deberá ser negado
        sin razón (en el entendido que transmisiones de propiedad a competidores y sus filiales, cuyo negocio principal es la manufactura
        de carros de tren y partes para los mismos, deberá considerarse razón suficiente para negar dicho consentimiento).

         

        En todos los casos, el Arrendador notificará
        por escrito a la Arrendataria con 30 (treinta) días naturales de anticipación a la fecha en que surtirá efectos
        la transacción. En los casos señalados en los incisos (a) y (b), la notificación bastará para que el
        Arrendador ejecute la operación. En el caso del inciso (c), dentro de ese plazo, el Arrendatario deberá otorgar su
        consentimiento o negarlo sustentando fundadamente las razones de su negativa.

         

        En los casos en que proceda la celebración
        de la transacción, la Arrendadora incluirá en el documento donde se haga constar la operación una disposición
        que reconozca la existencia y duración del presente Contrato.

         
	
        14.1       Transfers,
        Charges and Levies. Lessor reserves the right to transfer, charge and/or encumber the Leased Property to (a) Messrs. Jesús
        Salvador Gil Benavides, Alejandro Gil Benavides and Salvador Gil Benavides, (b) Affiliates, or (c) following an initial period
        of 5 (five) years, to third parties upon consent of Lessee, which shall not be unreasonable withheld (provided that transfer to
        competitors and affiliates thereof, whose primary business is the manufacture of railcars and parts thereof, shall be consider
        reasonable reasons for withholding such consent).

         

        In all cases, Lessor shall give Lessee
        in writing with thirty (30) calendar days prior to the date on which it shall take effect the transaction. In those cases set forth
        in parentheticals (a) and (b) above, the written notice shall suffice for Lessor to enter into the transaction. In the event set
        forth in parenthetical (c) above, within that term, Lessee shall grant its consent or deny it properly supporting the reasons of
        its denial.

         

         

        In those cases that the transaction takes
        place, Lessor shall include in the corresponding instrument documenting the transaction a provision recognizing the existence and
        the duration of this Agreement.

         

 

    	 	 	42

     

    

	
        Si lo solicita el Arrendador, el Arrendatario
        deberá, dentro de los 10 (diez) días hábiles siguientes a que el Arrendador se lo solicite por escrito, suscribir,
        reconocer y entregar al Arrendador un documento certificando que (a) una copia fiel y exacta de este Contrato se adjunta a dicho
        documento; (b) el presente Contrato se encuentra en pleno vigor y efecto y sin modificación alguna (o, en su caso, especificando
        la naturaleza de dicha modificación y adjuntando una copia de la misma); (c) la última fecha de pago de Renta realizado
        por el Arrendatario; (d) la ausencia de incumplimientos sin subsanar por parte del Arrendador (o, en su caso, una especificación
        de dichos incumplimientos, si los hubiere); y (e) cualquier otro asunto razonablemente requerido por el Arrendador, cualquier acreedor
        o posible acreedor del Arrendador o posible adquirente de la Propiedad Arrendada.

         
	
        If requested by Lessor, Lessee shall, within
        ten (10) business days following the Lessor written request, execute, acknowledge and deliver to Lessor a document certifying that
        (a) a true and correct copy of this Agreement is attached to such document; (b) this Agreement is in full force and effect without
        amendment (or, where applicable, specifying the nature of the change and attaching a copy thereof); (c) the last date of payment
        of Rent by Lessee; (d) the absence of uncured defaults by Lessor (or, where appropriate, a specification of such breaches, if any);
        and (e) any other matter reasonably required by Lessor, any creditor or potential creditor of Lessor or potential purchaser of
        the Leased Property.

         

	
        Así mismo, el Arrendatario conviene,
        a solicitud del Arrendador, en subordinar este Contrato en términos mutuamente aceptables para las partes a toda garantía
        constituida sobre la Propiedad Arrendada (o cualquier parte de la misma), y deberá celebrar un convenio de subordinación
        razonablemente aceptable para el Arrendador, según lo solicite por escrito cualquier acreedor o beneficiario de dicha garantía,
        dentro de los 15 (quince) días hábiles siguientes a dicha solicitud; en el entendido que dicho acreedor o beneficiario
        convenga en reconocer los derechos del Arrendatario conforme a este Contrato, así como en no interrumpir la posesión,
        el uso y el goce del Arrendatario respecto de la Propiedad Arrendada, en los términos del presente Contrato, sujeto a la
        condición consistente en que el Arrendatario esté en total cumplimiento de sus obligaciones conforme a este Contrato.

         
	
        Lessee agrees, at the request of Lessor,
        to subordinate this Agreement under mutually acceptable terms to the parties to any guarantee placed upon the Leased Property (or
        any portion thereof), and shall execute into a subordination agreement reasonably acceptable to the Lessor, as requested in writing
        by any creditor or beneficiary of said guarantee, within 15 (fifteen) business days following said request; provided that such
        creditor or beneficiary agrees to recognize the Lessee’s rights under this Agreement and to not disturb the possession, use
        and enjoyment of Lessee with respect to the Leased Property, under this Agreement subject to the condition that Lessee continues
        to perform its obligations hereunder.

         

 

    	 	 	43

     

    

	
        En todo caso, las partes quedan en el entendido
        que, de conformidad con las Leyes, este Contrato subsistirá en pleno vigor y efecto sobre cualquier transmisión de
        propiedad respecto de la Propiedad Arrendada o la ejecución de cualquier gravamen, a cargo del Arrendador, sobre la misma,
        y cualquier incumplimiento de pago de dichos gravámenes no afectará de modo alguno los términos de este Contrato.
        En caso que algún acreedor o beneficiario de garantía o cualquier otra Persona adquiera la Propiedad Arrendada derivado
        de algún procedimiento de ejecución o de cualquier otra forma, el acreedor, beneficiario o la Persona correspondiente
        deberá asumir las obligaciones del Arrendador conforme al presente Contrato, como propietario de la Propiedad Arrendada
        y el Arrendatario conviene en reconocer al nuevo propietario de la Propiedad Arrendada.

         
	
        In any case, the parties are in the understanding
        that in accordance with the Laws, this Agreement shall remain in full force and effects regarding any transfer of ownership of
        the Leased Property or the execution of any charge, by Lessor thereon, and any default on those charges shall not affect in any
        way the terms of this Agreement. If any creditor or beneficiary of a guarantee or any other Person acquires the Leased Property
        as a result of an enforcement proceeding or otherwise, the creditor, beneficiary or Person concerned must assume the obligations
        of Lessor hereunder as owner of the Leased Property and Lessee agrees to recognize the new owner of the Leased Property.

         

	
        Las partes quedan en el entendido que los
        Sres. Jesús Salvador Gil Benavides, Alejandro Gil Benavides y Salvador Gil Benavides se encuentran actualmente en negociaciones
        con el Arrendador para adquirir el Primer Terreno y el Edificio y asumir determinadas cuentas por pagar del Arrendador con su contratista
        Filial Fabricación de Cubiertos, SA de CV, que ha estado construyendo partes del Edificio. En caso de que celebren un contrato
        de compraventa del Primer Terreno y del Edificio (a) el Contrato de Arrendamiento Gil quedará automáticamente terminado
        porque los arrendadores y arrendatarios de dicho contrato serán los señores Jesús Salvador Gil Benavides,
        Alejandro Gil Benavides y Salvador Gil Benavides, y (b) el Arrendador y los Sres. Jesús Salvador Gil Benavides, Alejandro
        Gil Benavides y Salvador Gil Benavides darán aviso al Arrendatario para que se apliquen las reglas establecidas en esta
        cláusula 14.1 para el reconocimiento de los nuevos arrendadores.

         
	The parties understand that Messrs. Jesús Salvador Gil Benavides, Alejandro Gil Benavides and Salvador Gil Benavides currently are in negotiations with Lessor to acquire the First Plot and the Building and to assume certain accounts payable of Lessor with its Affiliate contractor Fabricación de Cubiertos, S.A de C.V, which has been building portions of the Building. In the event they enter into a purchase and sale agreement of the First Plot and the Building (a) the Gil Lease Agreement  will be automatically terminated because the lessors and the lessees under that lease will be Messrs. Jesús Salvador Gil Benavides, Alejandro Gil Benavides and Salvador Gil Benavides, and (b) Lessor and Messrs. Jesús Salvador Gil Benavides, Alejandro Gil Benavides and Salvador Gil Benavides shall give notice to Lessee so that the rules set forth in this clause 14.1 apply for the recognition of the new lessors hereof.  

 

    	 	 	44

     

    

	
        14.2       Cesión
        del Arrendador. El Arrendador se reserva el derecho de ceder, en todo o en parte, sus derechos bajo este Contrato a (a) los
        Sres. Jesús Salvador Gil Benavides, Alejandro Gil Benavides y Salvador Gil Benavides, (b) Filiales, o (c) después
        de un periodo de 5 (cinco) años, a terceros, incluyendo sin limitar fideicomisos patrimoniales, con el consentimiento del
        Arrendatario, el cual no deberá ser negado sin razón (en el entendido que transmisiones de propiedad a competidores
        y sus filiales, cuyo negocio principal es la manufactura de carros de tren y partes para los mismos, deberá considerarse
        razón suficiente para negar dicho consentimiento).

         

        En todos los casos, el Arrendador notificará
        por escrito a la Arrendataria con 30 (treinta) días naturales de anticipación a la fecha en que surtirá efectos
        la transacción. En los casos señalados en los incisos (a) y (b), la notificación bastará para que el
        Arrendador ejecute la operación. En el caso del inciso (c), dentro de ese plazo, el Arrendatario deberá otorgar su
        consentimiento o negarlo sustentando fundadamente las razones de su negativa.

         
	
        14.2       Assignment
        by Lessor. Lessor reserves the right to assign, in whole or in part, its rights under this Agreement to (a) Messrs. Jesús
        Salvador Gil Benavides, Alejandro Gil Benavides and Salvador Gil Benavides, (b) Affiliates, or (c) following an initial period
        of 5 (five) years, to third parties, including without limitation, estate trusts, upon consent of Lessee, which shall not be unreasonable
        withheld (provided that transfer to competitors and affiliates thereof, whose primary business is the manufacture of railcars and
        parts thereof, shall be considered reasonable reasons for withholding such consent).

         

         

        In all cases, Lessor shall give Lessee
        in writing with thirty (30) calendar days prior to the date on which it shall take effect the transaction. In those cases set forth
        in parentheticals (a) and (b) above, the written notice shall suffice for Lessor to enter into the transaction. In the event set
        forth in parenthetical (c) above, within that term, Lessee shall grant its consent or deny it properly supporting the reasons of
        its denial.

         

	
        14.3       Cesión
        y Subarrendamiento del Arrendatario. La Arrendataria se reserva la facultad de ceder los derechos derivados de este Contrato
        y/o subarrendar la Propiedad Arrendada a Filiales de la Arrendataria, bastando para ello una previa notificación por escrito
        a la Arrendadora con 30 (treinta) días naturales de anticipación a la fecha en que la transacción surta efectos;
        en el entendido que (a) la Garantía deberán permanecer en pleno vigor y efecto, (b) el Arrendatario deberá
        constituirse como obligado solidario de todas y cada una de las obligaciones relevantes del cesionario o subarrendatario correspondiente,
        como Arrendatario conforme al presente Contrato, (c) el uso de la Propiedad Arrendada deberá ser consistente con este Contrato,
        (d) el Arrendatario no podrá otorgar en subarrendamiento la Propiedad Arrendada o ceder sus derechos y obligaciones conforme
        a este Contrato, a cualquier persona, por un plazo mayor al Plazo remanente, y (e) el Arrendatario no podrá imponer al Arrendador
        obligación adicional alguna.

         
	
        14.3       Assignment
        and Subletting by Lessee. Lessee reserves the right to assign its rights under this Agreement and/or sub-lease the Leased Property
        to Affiliates, with prior written notice to Lessor with thirty (30) calendar days prior to the date on which the transaction shall
        take effect; in the understanding that (a) the Guarantee shall remain in full force and effect, (b) Lessee shall be established
        as joint obligor of each and every one of the relevant obligations of the assignee or subtenant, as Lessee under this Agreement,
        (c) the use of the Leased Property shall be consistent with this Agreement, (d) Lessee shall not sublease the Leased Property or
        assign its rights and obligations under this Agreement to any person for a period greater than the remaining Term of this Agreement,
        and (e) Lessee may not impose additional duty to Lessor.

         

 

    	 	 	45

     

    

	
        El Arrendatario en este acto renuncia,
        de manera expresa e irrevocable, a sus derechos de subarrendar la Propiedad Arrendada o solicitar la rescisión del presente
        Contrato si el Arrendador se opone a que el Arrendatario otorgue en subarrendamiento la misma, previstos en el Código Civil
        Federal. En ese sentido, a menos que la cesión o subarrendamiento sea de los autorizados en el primer párrafo de
        esta cláusula 14.3, la Arrendataria no podrá ceder los derechos derivados de este contrato y/o subarrendar la Propiedad
        Arrendada a terceros sin el consentimiento del Arrendador otorgado por escrito. En caso que la Arrendador lo autorice, la Arrendataria
        se obliga a incluir en el documento donde se haga constar la transacción una disposición que reconozca la existencia
        y Plazo del presente Contrato.

         
	
        Lessee hereby, expressly and irrevocably
        waives its right to sublease the Leased Property or request the termination of this Agreement if Lessor opposes to the sublease
        by Lessee established in the Federal Civil Code. In that regard, unless the assignment or sublease is authorized per the first
        paragraph of this clause 14.3, Lessee shall not assign the rights under this contract and/or sublease the Leased Property to third
        parties without the written consent of Lessor. If authorized by Lessor, Lessee shall include in the document where the transaction
        shall be executed, a provision recognizing the existence and the Term of this Agreement.

         

	En todo caso, la Arrendadora se reserva el derecho de optar porque este Contrato se dé por terminado y firmar un nuevo contrato de arrendamiento con el cesionario o el subarrendador, según sea el caso. En esa eventualidad, el Arrendatario no tendrá obligación futura alguna conforme a la nueva relación contractual.	
        In any case, Lessor reserves the right
        to opt for the termination of this Agreement and the execution of a new lease agreement with the assignee or subtenant, as the
        case may be. In that event, Lessee shall have no further obligation under the new contractual relationship.

         

	 	 
	
        14.4       Nulidad.
        La violación a lo dispuesto en esta cláusula 14, hará nulo cualquier acto ejecutado en contra de lo antes
        estipulado y dará derechos a la otra parte a rescindir el Contrato sin necesidad de declaración judicial al respecto,
        y la parte que incumpla responderá por las obligaciones a su cargo.

         
	
        14.4 Severability. The violation
        of the provisions of this clause 14 shall nullify any act performed against the stipulations set forth herein and shall give rights
        to the other party to terminate the Agreement without any judicial resolution to that effect, and the breaching party shall be
        liable to fulfill its obligations.

         

	
        Cláusula 15. Derecho de
        Preferencia por el Tanto.

         
	
        Clause 15. Right of First Refusal.

         

	
        El Arrendatario en este acto mantiene expresamente
        al derecho de preferencia por el tanto cuando el Arrendador enajene la Propiedad Arrendada, total o parcialmente, a tercero alguno.

         
	
        Lessee hereby expressly retains the right
        of first refusal if Lessor transfers the Leased Property, in whole or in part, to a third party.

         

 

    	 	 	46

     

    

	
        Cláusula 16. Acceso a
        la Propiedad Arrendada.

         
	
        Clause 16. Access to the Leased
        Property. 

         

	
        En todo momento el Arrendatario deberá
        permitir al Arrendador y a sus representantes autorizados el acceso a la Propiedad Arrendada, durante días y horas hábiles,
        a fin de inspeccionar y realizar las obras y reparaciones que sean necesarias, siempre y cuando el Arrendador entregue al Arrendatario
        una notificación por escrito con al menos 3 (tres) días hábiles de anticipación. El Arrendador deberá
        tener libre acceso a la Propiedad Arrendada, durante horas hábiles, dentro de los 6 (seis) meses previos a la Fecha de Terminación
        de este Contrato a fin de mostrar la Propiedad Arrendada a posibles futuros arrendatarios.

         
	
        At all times, Lessee shall permit the Lessor
        and its authorized representatives access to the Leased Property during business days and hours, with the aim of inspecting and
        carrying out work and repairs that were necessary, provided that the Lessor has delivered to the Lessee written communication with
        a minimum anticipation of 3 (three) business days. The Lessor shall have the right to enter the Leased Property at any reasonable
        time during the usual business hours and at any time within the six (6) months prior to the Termination Date of this Agreement,
        with the goal of showing the Leased Property to possible future lessees.

         

	
        El Arrendador conviene en que cada uno
        de dichos accesos se llevarán a cabo de manera razonable y obstruyendo en la menor medida posible las operaciones de negocio
        del Arrendatario. El Arrendatario tendrá el derecho de tener un representante para acompañar al Arrendador dentro
        de la Propiedad Arrendada. El acceso del Arrendador conforme a lo dispuesto en esta cláusula no constituirá el desalojo,
        ya sea total o parcial, del Arrendatario y, por lo tanto, la Renta no será disminuida mientras se realice cualquier obra,
        mejora, adición o reparación, ya sea por motivo de pérdida, interrupción de las operaciones de negocio
        del Arrendatario o por cualquier otro motivo.

         
	
        Lessor agrees that each such entry shall
        be conducted in a reasonable manner and that shall be the least intrusive to Lessee’s business operations. Lessee shall have
        the right to have a representative accompany Lessor throughout the Leased Property. Lessor’s entry pursuant hereto shall
        not constitute an eviction of Lessee, in whole or in part, and the Rent shall in no way abate while any alterations, repairs, improvements
        or additions are being made, whether by reason of loss or interruption of Lessee’s business or otherwise.

         

	
        Cláusula 17. Devolución
        de la Propiedad Arrendada.

         
	
        Clause 17. Restitution of the
        Lease Property.

         

	
        17.1       Entrega
        de la Propiedad Arrendada. Al vencimiento del Plazo o en la fecha de cualquier terminación anticipada (la “Fecha
        de Terminación”), según sea el caso, la Arrendataria devolverá y entregará el uso y goce
        de la Propiedad Arrendada a la Arrendadora, sin demora alguna, y en las mismas condiciones de orden y mantenimiento en que el Arrendatario
        la recibió, salvo por el uso y desgaste.

         
	
        17.1       Restitution
        of the Leased Property. Upon the expiration of the Term or on the date of any early termination (the “Termination
        Date”), as applicable, Lessee shall return and deliver the use and enjoyment of the Leased Property to the Lessor, without
        any delay, under the same conditions of order and maintenance Lessee received, wear and tear except.

         

 

    	 	 	47

     

    

	
        17.2       Inspección
        Previa a la Devolución y Acta Entrega - Devolución. Las partes se reunirán en el Edificio dentro de los
        30 (treinta) días naturales previos a la Fecha de Terminación, o en la fecha que señale el Arrendador o el
        Arrendatario, según sea el caso, en caso de terminación anticipada, a fin de verificar la condición de la
        Propiedad Arrendada. En la Fecha de Terminación, el Arrendatario deberá entregar al Arrendador (a) la evidencia que
        acredite que todos los servicios de la Propiedad Arrendada han sido debidamente pagados en su totalidad, (b) el estado físico
        en que el Arrendatario devuelve la Propiedad Arrendada, (c) una memoria fotográfica de la Propiedad Arrendada al momento
        de la devolución, (d) un inventario detallado de la Propiedad Arrendada y de sus accesorios, (e) la descripción de
        cualquier reparación que el Arrendatario deba de hacer de la Propiedad Arrendada previa devolución de la misma conforme
        a lo previsto en este Contrato, (f) la forma en que se cubrirán los gastos derivados de dicha reparación, (g) aquellas
        obligaciones que subsistirán a la terminación de este Contrato, si hubiera alguna, (h) el monto que el Arrendador
        mantiene de los Depósitos en Garantía, si los hubiere, (i) la descripción de cualquier ampliación o
        Mejora del Arrendatario previamente autorizada conforme al presente Contrato y que, en su caso, las partes hubieren previamente
        acordado por escrito que se quedaran en beneficio de la Propiedad Arrendada, así como un plano de ubicación de dichas
        ampliaciones o Mejoras del Arrendatario y, en su caso, los manuales, verificaciones, inspecciones, mantenimientos, autorizaciones,
        pólizas de garantía y servicio y cualquier documento relacionado con lo anterior, y (j) las solicitudes para obtener
        los certificados emitidos por la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente y la Secretaría del Medio
        Ambiente y Recursos Naturales, por virtud del cual se acredite la baja de las actividades u operaciones del Arrendatario a causa
        del cierre de sus instalaciones o por cualquier otro motivo.

         
	
        17.2       Inspection
        prior to the Restitution and Delivery Certificate. The parties shall meet in the Building within 30 (thirty) calendar days
        prior to Termination Date or on the date specified by Lessor or Lessee, as the case may be, in case of an early termination, to
        verify the condition of the Leased Property. On the Termination Date, Lessee shall deliver Lessor (a) evidence that all the utility
        services to the Leased Property have been duly and fully paid, (b) the physical condition in which Lessee is returning the Leased
        Property, (c) a photographic memory of the Leased Property at the time of being returned, (d) a detailed inventory of the Leased
        Property and its accessories, (e) the description of any repair that Lessee must make after returning the Leased Property pursuant
        to that set forth in this Agreement, (f) the manner in which the expenses derived from such repairs shall be covered, (g) those
        obligations subsisting to the termination of this Agreement, if any, (h) the amount of the Security Deposits being held by the
        Lessor, if any, (i) the description of any expansion or Lessee’s Improvement previously authorized pursuant to this Agreement
        and that, if applicable, the parties have previously agreed to in writing to leave as a benefit to the Leased Property, as well
        as a location plan of such expansion or Lessee’s Improvements, and if applicable, the manuals, verifications, inspections,
        maintenance, authorizations, guarantees and service policies and any other document related to the above, and (j) the applications
        to obtain the certificates issued by the Environmental Protection Federal Department (Procuraduría Federal del Medio Ambiente)
        and the Ministry of Environment and Natural Resources (Secretaría del Medio Ambiente y Recursos Naturales, that proves the
        cancelation of Lessee's business or operations due to the closure of its facilities or for any other reason.

         

 

    	 	 	48

     

    

	
        Así mismo, al finalizar la inspección,
        el Arrendatario y el Arrendador elaborarán y firmarán un acta de devolución – recepción de la
        Propiedad Arrendada que contemple el estado en que se devuelve y recibe ésta. Una vez que se firme dicha acta, el Arrendador
        tomará plena posesión y responsabilidad de la Propiedad Arrendada.

         
	
        Likewise, at the end of the inspection,
        Lessor and Lessee shall and sign a delivery certificate of the Leased Property which will contemplate the state in which the Leased
        Property is returned and received. Once such certificate is signed, Lessor will take full possession and responsibility of the
        Leased Property.

         

	
        17.3       Mejoras
        y Otras Instalaciones. Las mejoras, incluyendo las Mejoras del Arrendatario y las ampliaciones del Edificio construidas por
        el Arrendatario, serán removidas en los términos de la cláusula 9 de mejoras del presente Contrato, salvo
        que el Arrendador acepte que alguna o todas se mantengan. No obstante lo anterior, si por cualquier motivo el Arrendatario abandona
        cualquier bien o propiedad suya en la Propiedad Arrendada después de la terminación, ya sea anticipada o programada,
        de este Contrato, se entenderán abandonadas a favor del Arrendador. El Arrendatario reconoce que el Arrendador no incurrirá
        en responsabilidad alguna frente al Arrendatario o frente a cualquier tercero, al determinar el destino de los bienes abandonados
        en los términos de este párrafo.

         
	
        17.3       Modification
        and other Installations. The modifications, including the Lessee Improvements and extensions to the Building built by Lessee,
        shall be removed pursuant to clause 9 herein, unless Lessor agrees that one or all of them remain. Notwithstanding the foregoing,
        if for any reason whatsoever Lessee abandons any goods or property at the Leased Property after the termination, whether scheduled
        or anticipated, of this Agreement, shall be considered abandoned in favor of Lessor. Lessee acknowledges that the Lessor will not
        incur in any liability before the Lessee or any third party, in determining the destiny of the abandoned property in the terms
        of this paragraph.

         

	
        A menos que las partes acuerden lo contrario,
        todos los letreros, inscripciones, celosías e instalaciones de naturaleza similar instalados por el Arrendatario deberán
        ser removidos antes de la Fecha de Terminación. Igualmente, a menos que las partes acuerden lo contrario, cualquier mobiliario,
        maquinaria y equipo instalado por el Arrendatario será retirado por el Arrendatario en cualquier momento o a la Fecha de
        Terminación debiendo el Arrendatario, a su propio costo, reparar los daños causados por la instalación o remoción
        de los letreros, inscripciones, celosías e instalaciones de naturaleza similar, la instalación o remoción
        del mobiliario, maquinaria y equipo.

         
	
        Unless otherwise agreed by the parties,
        all signs, inscriptions, lattices and installations of a similar nature set up by the Lessee shall be removed before the Termination
        Date. Also, unless otherwise agreed by the parties, all furniture, machinery and business equipment installed by the Lessee shall
        be removed by Lessee at any time or at the Termination Date and Lessee shall, at its own cost, repair the damage resulting from
        the installation or removal of said signs, inscriptions, lattices and installations of a similar nature, the installation or removal
        of furniture, machinery and business equipment.

         

 

    	 	 	49

     

    

	
        17.4       Ocupación
        Indebida. Para efectos de este Contrato, las partes considerarán como ocupación indebida la falta de devolución
        de la Propiedad Arrendada a la Arrendadora a partir del vencimiento o de la Fecha de Terminación del presente Contrato,
        independientemente de la causa (la “Ocupación Indebida”).

         
	
        17.4       Improper
        Occupation. For purposes of this Agreement, the parties shall consider as unlawful occupation the failure to vacate and deliver
        the Leased Property to Lessor at the Termination Date of this Agreement, regardless of the cause (the “Improper Occupation”).

         

         

	
        17.5       Pena
        Convencional Por Ocupación Indebida. En caso de Ocupación Indebida de la Propiedad Arrendada el Arrendatario
        deberá (a) pagar al Arrendador mensualmente la renta vigente hasta que el Arrendatario devuelva y entregue la Propiedad
        Arrendada al Arrendador, con los incrementos de Renta aplicables en términos de este Contrato, y (b) pagar al Arrendador,
        como pena convencional, a partir de la fecha en que inicie la Ocupación Indebida, en efectivo, mensualmente, en la cuenta
        bancaria de pago de la Renta, una cantidad equivalente al 100% (cien por ciento) de la Renta mensual en vigor durante los meses
        que dure la Ocupación Indebida. La forma y lugar de pago de dicha pena convencional serán las mismas acordadas para
        la Renta. La aceptación de dicho pago por parte del Arrendador no implicará en forma alguna la renuncia del Arrendador
        a su derecho de recuperar la Propiedad Arrendada.

         
	
        17.5 Contractual Penalty for Improper
        Occupation. In the event of Improper Occupation of the Leased Property Lessee shall (a) pay the Lessor each month the current
        Rent until Lessee returns and delivers the Leased Property to Lessor, with the applicable Rent increases agreed to in this Agreement,
        and (b) pay Lessor, from the day the Improper Occupation begins, as a contractual penalty, in cash, monthly, in the Rent payment
        bank account, an amount equal to 100% (one hundred percent) of the Rent in effect during the months that the Improper Occupation
        lasts. The form and place of payment of such contractual penalty shall be the same as the Rent. The receipt of such payment by
        Lessor shall not imply in any manner whatsoever a waiver by Lessor of any right to recover the Leased Property.

         

         

	
        17.6       Tácita
        Reconducción. El Arrendatario en este acto renuncia, de manera expresa e irrevocable, a la operación de la tácita
        reconducción prevista en el Código Civil Federal.

         
	
        17.6       Automatic
        Renewal. Lessee hereby, expressly and irrevocably, waives to the automatic renewal of the Agreement “tácita reconducción”
        established in the Federal Civil Code.

         

	
        Cláusula 18. Responsabilidad
        General de las Partes.

         
	Clause 18. General Liability of the Parties.
	
        18.1       Cumplimiento
        de Ley Aplicable. Cada una de las partes se obliga a cumplir y respetar la Ley Aplicable, sea está presente o futura,
        que regula las actividades que pretenden realizar en los términos de este Contrato.

         
	
        18.1       Compliance
        with Applicable Law. Each party agrees to observe and respect the Applicable Law, whether present or future, which regulate
        the activities that intend to carry out pursuant to this Agreement.

         

 

    	 	 	50

     

    

	
        18.2       Responsabilidad
        de las Partes. Cada una de las partes será responsable por cualquier Daño o Perjuicio que, con motivo de su conducta,
        negligente o dolosa, y/o de las actividades contempladas en este Contrato cause cualquier Persona, la Propiedad Arrendada, el material,
        maquinaria, equipo o herramientas localizados en la Propiedad Arrendada y a las propiedades adyacentes.

         
	
        18.2       Liability
        of the parties. Each party shall be responsible for any Damage or injury as a result of their behavior, negligent or intentional,
        and/or activities contemplated by this Agreement caused to any Person, the Leased Property, material, machinery, equipment or tools
        located in the Leased Property and adjacent properties.

         

	
        No obstante, cualquier disposición
        en contrario de este Contrato, la responsabilidad del Arrendador (y de cualquiera de sus causahabientes) hacia el Arrendatario
        estará limitada al valor de la Propiedad Arrendada. Los accionistas, socios, funcionarios, directores, representantes o
        empleados del Arrendador no serán responsables en ningún caso.

         
	
        Notwithstanding any provision to the contrary
        in this Agreement the responsibility of Lessor (and any of his successors) to Lessee shall be limited to the value of the Leased
        Property. Shareholders, partners, officers, directors, representatives or employees of the Lessor shall not be liable in any case.

         

	
        18.3       Responsabilidad
        de las Partes con Relación a Actos de Terceros. Cada una de las Partes asume todas las responsabilidades derivadas en
        sus relaciones con sus Filiales, causahabientes, subarrendatarios, contratistas, subcontratistas, empleados, visitas, agentes,
        o cualquier Persona bajo su responsabilidad.

         
	
        18.3       Responsibility
        of the Parties with respect to acts of Third Parties. Each Party shall assume all liabilities arising in its dealings with
        its Affiliates, successors, sub-lessees, contractors, subcontractors, employees, visitors, agents, or any Person under its responsibility.

         

	
        18.4       Indemnización.
        Cada una de las partes se obliga a no perturbar a la otra parte, a sus accionistas, socios, representantes, consejeros, funcionarios
        y empleados, así como a indemnizarlo y mantenerlo en paz y a salvo de cualesquiera, Daños y Perjuicios, demandas,
        reclamaciones, juicios, acciones, restituciones y sentencias de cualquier naturaleza, promovidas en su contra con motivo de cualesquier
        actos u omisiones de la contraparte, sus Filiales, causahabientes, subarrendatarios, contratistas, subcontratistas, empleados,
        visitas, agentes, o cualquier Persona bajo su responsabilidad.

         
	
        18.4       Indemnity.
        Each party agrees not to disturb the other party, its shareholders, partners, directors, officers and employees, and to indemnify
        and hold harmless from any, Damages, demands, claims, suit, action, refunds and statements of any kind, promoted against by reason
        of any act or omission of the other party, its Affiliates, successors, sub-lessees, contractors, subcontractors, employees, visitors,
        agents, or any Person under its responsibility.

         

	
        El Arrendatario en este acto conviene en
        utilizar la Propiedad Arrendada conforme a las Leyes y se obliga a no perturbar, a indemnizar y sacar en paz y a salvo al Arrendador
        de cualesquier Daños y Perjuicios, demandas, reclamaciones, juicios, acciones, restituciones y sentencias derivados de Daños
        Ambientales causados por el Arrendatario, sus Filiales, causahabientes, subarrendatarios, contratistas, subcontratistas, empleados,
        visitas, agentes, o cualquier Persona bajo su responsabilidad, durante la vigencia del presente Contrato y dentro de, o afectando
        a, la Propiedad Arrendada o al Arrendador.

         
	
        Lessee hereby agrees to use the Leased
        Property in accordance with the Laws and agrees not to disturb and to indemnify and hold harmless from any, Damages, demands, claims,
        suit, action, refunds and statements of any Environmental Damage caused by Lessee, its Affiliates, successors, sub-lessees, contractors,
        subcontractors, employees, visitors, agents, or any Person under its responsibility, during the term of this Agreement and within
        or affecting the Leased Property or Lessor.

         

 

    	 	 	51

     

    

	
        El Arrendatario tendrá la obligación
        de notificar al Arrendador y mantener al Arrendador informado por escrito (a) de cualquier violación a las leyes ambientales,
        y (b) del desarrollo y los resultados de cualquier procedimiento judicial o administrativo en el cual el Arrendatario sea una parte
        relacionado con autorizaciones, permisos, verificaciones, multas, daños, pérdidas, sanciones o acciones en general
        relacionadas con contingencias ambientales, ya sea de carácter federal, estatal o municipal, incluyendo pero no limitado
        a impacto ambiental, riesgo ambiental, contaminación del aire, agua o suelo, ruido, Materiales Peligrosos, así como
        el uso, beneficio o descarga de aguas residuales (conjuntamente, las “Contingencias Ambientales”).

         
	
        Lessee shall have the obligation to notify
        Lessor and keep Lessor informed in writing of (a) any substantial violation of the environmental laws and (b) the development and
        results of any judicial or administrative proceeding in which either Lessee is a party related with authorizations, permits, verifications,
        fines, damages, losses or general actions relating to environmental issues, whether federal, state or municipal, including, but
        not limited to environmental impact, air, water or soil pollution, noise, Hazardous Materials and use, benefit or discharge of
        sewage waters (collectively, the “Environmental Matters”).

         

	
        Si cualquier Acción de Remediación
        es necesaria o conveniente con respecto de alguna Contingencia Ambiental atribuible al Arrendatario bajo este Contrato, el Arrendatario
        deberá tomar las Acciones de Remediación necesarias o requeridas a efecto que la Propiedad Arrendada cumpla con las
        leyes ambientales. El Arrendatario deberá llevar a cabo dichas Acciones de Remediación con base en el proceso propuesto
        por algún laboratorio ambiental de buena reputación en México, con al menos 5 (cinco) años de experiencia
        relevante en México, y que se encuentre debidamente acreditado por la Procuraduría Federal de Protección al
        Ambiente, el cual será propuesto por el Arrendatario y previamente aprobado por el Arrendador, cuya aprobación no
        podrá ser injustificadamente retenida o denegada. El Arrendatario deberá indemnizar, defender y sacar en paz y a
        salvo al Arrendador y/o a cualquier acreedor del Arrendador de cualquier Daño Ambiental surgiendo de, o en relación
        con, cualquier Contingencia Ambiental.

         
	
        If any Remedial Action is necessary or
        appropriate with respect to any Environmental Matters for which Lessee is responsible under this Agreement, Lessee undertakes all
        such Remedial Actions to have the Leased Property to comply with the environmental laws. Lessee shall develop said Remedial Actions
        based on the process proposed by a reputable environmental laboratory in Mexico and dully certified by the Federal Bureau for Environmental
        Protection (Procuraduría Federal de Protección al Ambiente), with at least 5 (five) years of relevant experience
        in Mexico, which environmental laboratory shall be proposed by Lessee and previously approved by Lessor, which approval shall not
        be unreasonably denied or withheld. Lessee shall indemnify, defend and hold harmless Lessor and/or any Lessor creditor from any
        Environmental Damages for, arising out of, or in connection with, any Environmental Matter.

         

 

    	 	 	52

     

    

	
        Cláusula 19. Responsabilidad
        Laboral de las Partes.

         
	
        Clause 19. Labor Responsibility
        of the Parties

         

	
        19.1       Responsabilidad
        Laboral. Cada una de las partes asumirá la responsabilidad laboral sobre el personal que asigne a la realización
        de sus obligaciones, conforme a este Contrato, y conviene en cumplir estrictamente con sus respectivas obligaciones como patrón
        respecto de dicho personal, de conformidad con la Ley Federal del Trabajo, la Ley del Instituto Mexicano del Seguro Social, la
        Ley del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores y todos los reglamentos y disposiciones de orden laboral
        aplicables. Cada una de las Partes deberá mantener en el sitio de la construcción copia de los documentos que demuestren
        el cumplimiento de sus obligaciones pactadas en esta cláusula.

         
	
        19.1       
        Labor Responsibility. Each party shall assume its labor responsibility over its personnel assigned to carry out its obligations
        under this Agreement and agrees to comply strictly with its obligations as employer with respect to such personnel in accordance
        with the Federal Labor Law, the Mexican Social Security Institute Law Institute of the National Housing Fund for Workers Law and
        all applicable rules and regulations of labor order applicable. Each Party shall keep in the construction site copy of the documents
        proving the fulfillment of its obligations agreed in this clause.

         

	
        19.2       Indemnización
        Laboral. El Arrendador conviene en indemnizar y en sacar al Arrendatario en paz y a salvo en caso de cualquier demanda laboral
        que interponga cualquier trabajador o empleado del Arrendador, así como de cualquier reclamación presentada por el
        Instituto Mexicano del Seguro Social o el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, por omisión
        del Arrendador en el pago de las cuotas respectivas. Por su parte, el Arrendatario conviene en indemnizar y en sacar al Arrendador
        en paz y a salvo en caso de cualquier demanda laboral que interponga cualquier trabajador o empleado del Arrendatario, así
        como de cualquier reclamación presentada por el Instituto Mexicano del Seguro Social o el Fondo Nacional de la Vivienda
        para los Trabajadores, por omisión del Arrendatario en el pago de las cuotas respectivas.

         
	
        19.2       Labor
        Indemnity. Lessor agrees to indemnify and hold Lessee harmless in case of any labor demand claimed by any worker or employee
        of Lessor, and any complaint by the Mexican Social Security Institute or the Institute of National Fund Workers' Housing, arising
        from a default of Lessor in the payment of the respective fees. For its part, Lessee agrees to indemnify and hold Lessor harmless
        in case of any labor demand claimed any worker or employee of Lessee, as well as any complaint by the Mexican Social Security Institute
        or the National Fund Housing for Workers, arising from a default of Lessee in the payment of the respective fees.

         

 

    	 	 	53

     

    

	
        Cláusula 20. Garantía.

         
	
        Clause 20. Guarantee.

         

	
        20.1       Fianza
        Solidaria. Simultáneamente con la firma del presente Contrato, el Arrendador, el Arrendatario y el Garante firmarán
        la Garantía en los términos del contrato que se adjunta a este instrumento como Anexo “D”. Dicha
        Garantía deberá ser exigible hasta la Fecha de Terminación.

         
	
        20.1       Guarantee.
        Simultaneously with the execution of this Agreement, Lessor, Lessee and Guarantor shall sign the Guaranty attached hereto as Exhibit
        “D”. This guarantee shall be enforceable up to the Termination Date.

         

	
        20.2       Estados
        Financieros. A petición razonable por escrito del Arrendador, especialmente cuando se lo requiera al Arrendador alguna
        institución financiera mexicana o del extranjero, el Arrendatario deberá entregar al Arrendador una copia de los
        estados financieros auditados del Arrendatario y del Garante, correspondientes al año inmediato anterior.

         
	
        20.2       Financial
        Statements. At Lessor’s reasonable request in writing, especially when required to Lessor by any Mexican or foreign financial
        institution, Lessee shall deliver to Lessor a copy of the audited financial statements of Lessee and Guarantor, corresponding to
        the preceding year.

         

         

	
        Cláusula 21. Incumplimiento
        de las Partes.

         
	Clause 21. Events of Default.
	
        21.1       Incumplimiento
        del Arrendador. En caso que el Arrendador incumpla la Ley Aplicable o las obligaciones pactadas en el texto del Contrato, el
        Arrendatario podrá (a) demandar el cumplimiento forzoso de las obligaciones y el pago de Daños y Perjuicios o de
        la pena convencional pactada, si la hubiere, o (b) rescindir el presente Contrato y exigir el pago de Daños y Perjuicios
        o de la pena convencional pactada, si la hubiere; a menos que el Arrendador subsane el incumplimiento en un término de 30
        (treinta) días naturales contados a partir de la notificación del incumplimiento por parte del Arrendatario. En caso
        que el Arrendador no subsane el incumplimiento, la rescisión operará de pleno derecho sin necesidad de declaración
        judicial.

         
	
        21.1       Defaults
        by Lessor. If Lessor fails to comply with Applicable Law or the obligations agreed to herein, Lessee may (a) claim the enforceability
        of the obligations and payment of Damages, or the agreed contractual penalty, if any or (b) early terminate this Agreement and
        require payment of Damages or the agreed contractual penalty, if any; unless Lessor cures the breach within a term of 30 (thirty)
        calendar days following the notification of breach by Lessee. If Lessor does not cure the default, the termination will operate
        with no further requirements and no need of a judicial resolution.

         

	Las partes acuerdan que, para efectos de este Contrato, se consideran como causales de rescisión a favor del Arrendatario, entre otras, las siguientes:	The parties agree that for purposes of this Agreement, the following are considered events of default in favor of Lessee, among others:

 

    	 	 	54

     

    

	
        (a)        La
        insolvencia del Arrendador o si realiza algún acto en fraude de acreedores o realiza alguna cesión para el beneficio
        de acreedores o admite por escrito su incapacidad de hacer frente a sus obligaciones vencidas, incluyendo pero no limitado a lo
        siguiente: que el Arrendador incumpla generalizadamente con el pago de sus obligaciones, conforme al Artículo 9 de la Ley
        de Concursos Mercantiles y su equivalente de la Legislación Aplicable de los Estados Unidos de América, o admita
        expresamente su inhabilidad para liquidar la mayoría de sus deudas en lo general; o lleve a cabo una cesión en beneficio
        de acreedores, o el Arrendador sea declarado en concurso mercantil o suspensión de pagos, entre en estado liquidación
        o disolución, o que pretenda una orden de suspensión o designación de un síndico, fiduciario, o cualquier
        otro funcionario interventor del Arrendador o de cualquier parte substancial de sus activos; o el Arrendador, a través de
        su asamblea de accionistas o consejo de administración o de cualquier otra forma, resuelva mediante los actos corporativos
        necesarios autorizar cualquiera de los eventos que se describen en este párrafo (a); o cualquier autoridad competente declare
        una moratoria o suspensión de pagos, por cualquier causa, de las deudas del Arrendador.

         
	
        (a)        If
        Lessor becomes insolvent, makes a transfer in fraud of creditors or makes an assignment for the benefit of creditors, or admits
        in writing its inability to pay its debts when due or admits in writing its inability to meet its overdue obligations, including
        but not limited to the following: Lessor’s general failure to pay its obligations, as defined in Article 9 of the Commercial
        Reorganization and Bankruptcy Law or its equivalent under Applicable Law in the United States of America, or expressly admits its
        inability to pay its debts in general, or makes an assignment for the benefit of its creditors; or the Lessor is declared in bankruptcy,
        commercial insolvency, liquidation or dissolution, or that it requests an order of suspension or designation of a trustee, fiduciary
        or any other intervening officer of the Lessor or any substantial part of its property; or the Lessor, through its shareholders
        meeting or board of directors or in any other manner, resolves through the necessary corporate acts, to authorize any of the events
        described in this paragraph (a); or any competent authority declares a stay or payment stop, for any reason, of the Lessor’s
        debts.

         

	(b) En caso que el Contrato de Arrendamiento Gil sea terminado antes del Plazo resultando en una perturbación o daño para el Arrendatario o la imposibilidad de continuar con este Contrato en sus términos. En este caso el Arrendador se compromete a pagar al Arrendatario los daños correspondientes y aplicables, además de todos los demás derechos bajo este Contrato o la Ley Aplicable.	
        (b)        In
        the event that the Gil Lease Agreement is terminated before the Term resulting in any disturbance or damage to Lessee, or the impossibility
        to continue this Agreement in its terms. In this case Lessor hereby agrees to pay to Lessee the corresponding and applicable liquidated
        damages, in addition to all other rights and remedies under this Agreement or Applicable Law.

         

	
        (c)        Si
        el Arrendatario no logra construir la espuela para conectar la Propiedad Arrendada a las líneas de ferrocarril y no ha recibido
        todos los permisos necesarios para esos efectos dentro de un plazo de 12 (doce) meses contados a partir de la fecha de este instrumento.

         
	
        (c)        If
        Lessor fails to build the spur to connect the Leased Property to the railroad lines and receive all necessary permits related thereto
        within 12 (twelve) months of the date hereof.

         

	
        21.2       Incumplimiento
        del Arrendatario. En caso que el Arrendatario incumpla la Ley Aplicable o las obligaciones pactadas en el texto del Contrato,
        el Arrendador podrá (a) demandar el cumplimiento forzoso de las obligaciones y el pago de la pena convencional pactada,
        si la hubiere, o (b) rescindir el presente Contrato y exigir la pena convencional pactada; a menos que el Arrendatario subsane
        el incumplimiento en un término de 90 (noventa) días naturales contados a partir de la notificación del incumplimiento
        por parte del Arrendador. En caso que no se subsane el incumplimiento, la rescisión operará de pleno derecho sin
        necesidad de declaración judicial.

         
	
        21.2       Defaults
        by Lessee. If Lessee fails to comply with Applicable Law or the obligations agreed to herein, Lessor may (a) claim the
        enforceability of the obligations and payment of the agreed contractual penalty, if any, or (b) early terminate this Agreement
        and require payment of the agreed contractual penalty; unless Lessee cures the breach within a term of 90 (ninety) calendar days
        following the notification of breach by Lessor. If Lessee does not cure the default, the termination will operate with no further
        requirements and no need of a judicial resolution.

         

 

    	 	 	55

     

    

	
        Las partes acuerdan que, para efectos de
        este Contrato, se consideran como causales de rescisión a favor del Arrendador, entre otras, las siguientes:

         
	
        The parties agree that for purposes of
        this Agreement, the following are considered events of default in favor of Lessor, among others:

         

	
        (a)        Si
        el Arrendatario no cubre al Arrendador, total o parcialmente, algún adeudo, incluyendo sin limitar la Renta, dentro de los
        treinta (30) días naturales siguientes a su fecha de vencimiento.

         
	
        (a)        If
        Lessee fails to pay Lessor, in whole or in part, any debt, including without limitation the Rent, within thirty (30) calendar days
        following the due date.

         

	
        (b)        La
        insolvencia del Arrendatario y/o del Garante o si realiza algún acto en fraude de acreedores o realiza alguna cesión
        para el beneficio de acreedores o admite por escrito su incapacidad de hacer frente a sus obligaciones vencidas, incluyendo sin
        limitar lo siguiente: que el Arrendatario o el Garante incumplan generalizadamente con el pago de sus obligaciones, conforme al
        Artículo 9 de la Ley de Concursos Mercantiles o su equivalente de la Legislación Aplicable de los Estados Unidos
        de América, o admita expresamente su inhabilidad para liquidar la mayoría de sus deudas en lo general; o lleve a
        cabo una cesión en beneficio de acreedores, o el Arrendatario o el Garante sea declarado en concurso mercantil o suspensión
        de pagos, entre en estado liquidación o disolución, o que pretenda una orden de suspensión o designación
        de un síndico, fiduciario, o cualquier otro funcionario interventor del Arrendatario, del Garante o de cualquier parte substancial
        de sus activos; o el Arrendatario o el Garante, a través de su asamblea de accionistas o consejo de administración
        o de cualquier otra forma, resuelva mediante los actos corporativos necesarios autorizar cualquiera de los eventos que se describen
        en este párrafo (b); o cualquier autoridad competente declare una moratoria o suspensión de pagos, por cualquier
        causa, de las deudas del Arrendatario o del Garante.

         
	
        (b)        If
        Lessee and/or the Guarantor becomes insolvent, makes a transfer in fraud of creditors or makes an assignment for the benefit of
        creditors, or admits in writing its inability to pay its debts when due or admits in writing its inability to meet its overdue
        obligations, including but not limited to the following: Lessee’s or Guarantor’s general failure to pay its obligations,
        as defined in Article 9 of the Commercial Reorganization and Bankruptcy Law or its equivalent under Applicable Law in the United
        States of America, or expressly admits its inability to pay its debts in general, or makes an assignment for the benefit of its
        creditors; or the Lessee or Guarantor is declared in bankruptcy, commercial insolvency, liquidation or dissolution, or that it
        requests an order of suspension or designation of a trustee, fiduciary or any other intervening officer of the Lessee, Guarantor
        or any substantial part of its property; or the Lessee or Guarantor, through its shareholders meeting or board of directors or
        in any other manner, resolves through the necessary corporate acts, to authorize any of the events described in this paragraph
        (b); or any competent authority declares a stay or payment stop, for any reason, of the Lessee’s or Guarantor’s debts.

         

 

    	 	 	56

     

    

	
        (c)        La
        pérdida de la posesión a causa de algún proceso o disposición al amparo de las Leyes, en cuyo caso
        el Arrendatario inmediatamente deberá devolver al Arrendador la Propiedad Arrendada.

         
	
        (c)        The
        loss of the Leased Property’s possession arising out of a process or provision contemplated in the Laws, in which case Lessee
        shall immediately return to Lessor the Leased Property.

         

	
        (d)        Si
        el Arrendatario desocupa o abandona la Propiedad Arrendada por más de 3 (tres) meses, sin el previo consentimiento del Arrendador,
        independientemente de que continúe pagando la Renta y cumpla con el resto de sus obligaciones.

         
	
        (d)        If
        Lessee vacates or abandons the Leased Property for more than 3 (three) months, without the prior written consent of Lessor, regardless
        of whether it continues to pay the Rent and complies with the rest of its obligations.

         

	(e) Si el Arrendatario subarrienda la Propiedad Arrendada a terceros sin la autorización previa y por escrito del Arrendador.	(e) If Lessee subleases the Leased Property to third parties, without the prior written consent of Lessor.
	 	 
	
        Salvo por lo expresamente dispuesto en
        este Contrato, la reposición o el reingreso de la totalidad o cualquier parte de la Propiedad Arrendada no liberará
        al Arrendatario de sus responsabilidades y obligaciones al amparo de este Contrato.

         
	
        Except as expressly provided in this Agreement,
        replacement or reinstatement of all or any part of the Leased Property shall not relieve Lessee of their responsibilities and obligations
        under this Agreement.

         

	
        La omisión o demora del Arrendador
        en el ejercicio de cualquiera de sus derechos y recursos conforme a este Contrato de ninguna manera deberá interpretarse
        como una renuncia de los mismos. Así mismo, el ejercicio único o parcial del Arrendador o del Arrendatario, según
        sea aplicable, de cualquiera de sus derechos y recursos conforme a este Contrato no impedirá el ejercicio futuro de los
        mismos o el ejercicio de cualquier otro derecho o recurso.

         
	
        The failure or delay by Lessor or Lessee,
        as applicable, in exercising any of its rights and remedies under this Agreement in no way shall be construed as a waiver thereof.
        Likewise, the single or partial exercise of Lessor or Lessee, as applicable, of any of its rights and remedies under this Agreement
        shall preclude the future exercise thereof or the exercise of any other right or remedy.

         

	
        21.3        Pena
        Convencional en Caso de Rescisión. En caso de incumplimiento del Arrendatario y dicho incumplimiento no ha sido subsanado
        en el plazo concedido en el primer párrafo de la cláusula 21.2, además del derecho del Arrendador a rescindir
        el presente Contrato, el Arrendatario pagará como pena convencional al Arrendador, en la fecha de la rescisión, en
        la cuenta bancaria de pago de la Renta, una cantidad equivalente al (a) 100% (cien por ciento) de la Renta mensual en vigor multiplicada
        por el número de meses remanentes del Plazo, si los Contratos terminan durante los primeros 10 (diez) años del Plazo,
        y (b) 80% (ochenta por ciento) de la Renta mensual en vigor multiplicado por el número de meses restantes del Plazo, si
        los Contratos terminan durante los segundos 10 (diez) años del Plazo.

         
	
        21.3       Contractual
        Penalty in Case of Termination. In the event that Lessee breaches this Agreement and such breach remains uncured after the
        period granted to cure such breach set forth in the first paragraph of clause 21.2, besides the right of Lessor to terminate this
        Agreement, then Lessee shall pay as a contractual penalty to Lessor, on the date of the termination, at the bank account set forth
        as the place of payment of the Rent, an amount equivalent to (a) 100% (one hundred percent) of the monthly current Rent multiplied
        by the number of remaining months of the Term, if the Agreements terminates during the first 10 (ten) years of the Term, and (b)
        80% (eighty percent) of the monthly current Rent multiplied by the number of remaining months of the Term, if the Agreements terminates
        during the second 10 (ten) years of the Term.

         

 

    	 	 	57

     

    

	
        21.4        Posesión
        en caso de Abandono. Las partes convienen que el hecho de que el Arrendatario abandone la Propiedad Arrendada, conforme a lo
        pactado en la cláusula 21.2(d), autorizará al Arrendador para que de inmediato y sin necesidad de declaración
        judicial alguna, tome posesión de la Propiedad Arrendada, con el propósito de evitar deterioro y daños al
        mismo; así como un perjuicio mayor al Arrendador al quedar la Propiedad Arrendada abandonada y susceptible de ser poseída
        por cualquier persona sin título legítimo para dicho fin.

         
	
        21.4        Possession
        in Case of Abandonment. The parties agree that the fact that the Lessee abandons the Leased Property, in terms of clause 21.2(d),
        shall authorize the Lessor to immediately take possession of the same, without any judicial declaration, in order to avoid damages
        to the same; as well as to avoid future damages to the Lessor for having the Leased Property abandoned and in conditions of being
        possessed by any third party without right to do so.

         

	
        Queda convenido que la toma de
        posesión de la Propiedad Arrendada conforme a lo aquí previsto no relevará al Arrendatario de sus respectivas
        responsabilidades derivadas de cualquier daño causado a la Propiedad Arrendada hasta la fecha en que el Arrendador tome
        posesión de la Propiedad Arrendada, pero si respecto de daños causados con posterioridad a la fecha en que el Arrendador
        hubiere tomado la posesión de la Propiedad Arrendada. Para tales efectos, queda convenido que el Arrendador deberá
        solicitar la presencia de un fedatario público que haga constar en un instrumento público, el estado en que se encuentra
        la Propiedad Arrendada al momento en que el Arrendador toma posesión del mismo y un inventario de los bienes existentes
        dentro de la Propiedad Arrendada en esa fecha. Igualmente, los gastos incurridos por el Arrendador al tomar la posesión
        de la Propiedad Arrendada en los términos establecidos en esta cláusula 21.4, correrán a cargo del Arrendatario,
        quien deberá reembolsar dichos costos y gastos al Arrendador dentro de los tres (3) días siguientes a la fecha en
        que el Arrendatario reciba los comprobantes correspondientes de pago. Las partes reconocen que la obligación de reembolso
        al Arrendador aquí contenida, se encuentra garantizada también por el Depósito de Garantía.

         
	
        It is hereby agreed that the possession
        of the Leased Property as set forth herein shall not release the Lessee from its responsibility for any damages suffered by the
        Leased Property until the date in which the Lessor takes possession of the same, but will do so from those damages caused after
        such date. To that end, the parties agree that the Lessor must request the presence of a notary public to evidence the state in
        which the Leased Property are at that time, and to make an inventory of any goods existing within it at such date. Likewise, the
        expenses incurred by the Lessor in taking possession of the Leased Property in the terms set forth in this clause 21.4 shall be
        borne by the Lessee, who shall reimburse all such costs and expenses to the Lessor within the three (3) days following the date
        in which Lessee receives the corresponding proofs of payment. The parties acknowledge that the obligation to reimburse the Lessor
        contained herein is also covered by the Security Deposit.

         

         

 

    	 	 	58

     

    

	
        La toma de posesión de la
        Propiedad Arrendada por parte del Arrendador conforme a esta cláusula, no liberará al Arrendatario de sus responsabilidades
        ni de aquellas derivadas del incumplimiento de sus demás obligaciones conforme a este Contrato.

         
	
        The possession of the Leased Property by
        the Lessor pursuant to this clause, shall not release Lessee from its responsibilities and from those arising out of any breach
        to its obligations hereunder.

         

	
        Para efectos de esta cláusula
        se entenderá que la Propiedad Arrendada ha sido “abandonada” cuando no haya presencia física de empleados,
        contratistas, representantes (incluyendo personal de seguridad) o persona alguna que dependa o tenga cualquier tipo de relación
        contractual o laboral con el Arrendatario dentro de la Propiedad Arrendada por un periodo mayor a 3 (tres) meses. La Propiedad
        Arrendada se considerará como “abandonada” aunque el Arrendatario continúe pagando la Renta.

         
	
        For the purposes of this clause, the Leased
        Property shall be considered as “abandoned” when there is no physical presence of employees, contractors, representatives
        (including security personnel) or any other person depending or having any type of contractual or labor relationship with the Lessee
        within the Leased Property for a term exceeding 3 (three) months. The Leased Property shall not be considered “abandoned”
        even if Lessee continues paying the Rent.

         

	
        Cláusula 22.Obligaciones
        Ambientales.

         
	Clause 22. Environmental Obligations.
	
        22.1       Obligaciones
        Ambientales del Arrendatario. El Arrendatario, a su costa, se obliga a, y garantiza que, durante el Plazo la Propiedad Arrendada
        será mantenida y las operaciones del Arrendatario en la Propiedad Arrendada serán conducidas de acuerdo a la Legislación
        Ambiental aplicable al Arrendatario, que el Arrendatario, dentro de los límites permitidos por la Ley Aplicable, no procesará,
        combinará, de ninguna forma utilizará, almacenará, desechará, derramará, reciclará, introducirá
        ni permitirá que se introduzca a la Propiedad Arrendada ningún Material Peligroso o considerado como contaminante
        por la Legislación Ambiental.

         
	22.1Lessee ́s Environmental Obligations. Lessee covenants and agrees that, at its own cost, that throughout the Term the Leased Property will be maintained and Lessee’s operation will be conducted in accordance with the Environmental Law applicable to the Lessee, that Lessee, within the limits permitted by the Applicable Law will not process, combine, in any manner use, keep, dispose, spill, recycle or introduce or allow to be introduced at the Leased Property, any Hazardous Materials or any material considered as contaminant by the Environmental Law.

 

    	 	 	59

     

    

	
        El almacenamiento temporal o permanente
        de Materiales Peligrosos utilizados en la operación ordinaria del Arrendatario o mantenimiento o limpieza de la Propiedad
        Arrendada, no implicarán un incumplimiento del Arrendatario conforme a esta cláusula 22.1, siempre y cuando, dichas
        sustancias sean manejadas con el cuidado debido y se encuentren en volúmenes acordes para su uso, en términos de
        la Legislación Ambiental.

         
	The use or temporary or permanent storage of Hazardous Materials in the ordinary operations of the Lessee, or for maintenance and cleaning of the Leased Property, will not imply a breach by Lessee to this clause 22.1, as long as, such substances are being managed with the due care and in reasonable volumes for their intended use and in accordance with the Environmental Law.
	
        En caso de así requerirlo la Ley
        Aplicable al negocio o industria del Arrendatario a ser instalado en la Propiedad Arrendada, éste realizará a su
        cargo todos y cada uno de los estudios de riesgo ambiental, impacto ambiental, reportes previos, reportes continuos, permisos para
        emisiones al ambiente de cualquier tipo, como generador de residuos y aquellos otros que de conformidad con la Legislación
        Ambiental se requieran, y deberá entregar al Arrendador copias de dichos documentos dentro de los 10 (diez) días
        naturales siguientes al requerimiento escrito del Arrendador.

         
	
        In case it is required by the Applicable
        Law to the business or industry of the Lessee to be conducted in the Leased Property, the Lessee will perform at its expense each
        and all of the studies of environmental risk and environmental impact, previous or continuous reports, permits for emissions to
        the environment, as generator of residues, and those others required pursuant to the Environmental Law, and must deliver to Lessor
        copies of all of said studies within the ten (10) calendar days following the written request of the Lessor.

         

	Asimismo, el Arrendatario se obliga a contratar por su cuenta y riesgo, los servicios de disposición de desechos peligrosos que su negocio o industria requiera, debiendo entregar al Arrendador, previa solicitud por escrito de este último, evidencia de que los desechos peligrosos según dicho término se definen en la Legislación Ambiental han sido dispuestos en términos de la Legislación Ambiental.	
        Likewise, the Lessee hereby agrees to hire
        and maintain, at its own cost and expense, collection services for hazardous waste that its business or industry requires, having
        to deliver to Lessor, upon written request by the latter, evidence that hazardous wastes, as they are defined in Environmental
        Law, have been disposed according to the Environmental Law.

         

	
        El Arrendatario, a su costa, se
        obliga a entregar al Arrendador dentro de los 30 (treinta) días naturales siguientes a la fecha de terminación, ya
        sea anticipada o programada, del presente Contrato un estudio ambiental denominado Environmental Site Assessment pase 1, elaborado
        con base en la norma ASTM E 1527 – 13 en su última edición, emitido por un auditor ambiental independiente,
        que refleje que durante el Plazo el Arrendatario dio cumplimiento a sus obligaciones derivadas de la Legislación Ambiental,
        permitiendo en su caso el Arrendador al Arrendatario el acceso a la Propiedad Arrendada únicamente para este fin. En caso
        de que dicho estudio refleje la necesidad de llevar a cabo estudios adicionales y/o Acciones de Remediación debido a las
        actividades del Arrendatario durante el Plazo y en su caso la Prorroga, el Arrendatario se obliga a llevar a cabo todos dichos
        estudios adicionales y/o Acciones de Remediación sólo si son necesarias para que la Propiedad Arrendada cumpla con
        lo previsto en la Legislación Ambiental.

         
	
        Lessee agrees, at its cost, to provide
        to Lessor, within the 30 (thirty) calendar days following the termination, whether scheduled or anticipated, of this Agreement,
        an environmental report known as Environmental Site Assessment phase 1, based on norm ASTM E 1527 – 13 in its last
        edition, issued by and independent environmental auditor, that will evidence that during the Term the Lessee complied with its
        obligations derived from the Environmental Law, allowing the Lessee the access to the Leased Property for such purposes. In case
        that such assessment reflects the need to carry out additional studies and/or Remedial Actions due to the activities of Lessee
        during the Term and the Renewal Period, Lessee binds itself to make those additional studies and /or Remedial Actions only as necessary
        for the Leased Property to comply with the Environmental Law.

         

 

    	 	 	60

     

    

	
        En la medida en que lo exija la
        Legislación Ambiental, será responsabilidad del Arrendatario el informar a las autoridades ambientales acerca de
        la terminación, ya sea anticipada o programada, de este Contrato y la suspensión de sus actividades en la Propiedad
        Arrendada, dando para ello los avisos de abandono de sitio que sean necesarios (en caso de que se requieran), copias de los cuales,
        junto con los acuerdos de archivo emitidos por las autoridades ambientales, deberán ser entregados al Arrendador.

         
	
        To the extent required by Environmental
        Law, Lessee shall be responsible for notifying the environmental authorities of the termination, whether scheduled or anticipated
        of this Agreement and the termination of its activities at the Leased Property, by giving the site abandonment notices that may
        be necessary (if required), copies of which, along with the corresponding resolutions issued by the environmental authorities,
        shall be delivered to the Lessor.

         

	Además de todo lo anteriormente mencionado, el Arrendatario se obliga a cumplir con las disposiciones referentes a licencias ambientales establecidas en la cláusula 7.2 del presente Contrato y con las disposiciones referentes a indemnización y demás temas ambientales establecidas en la cláusula 18.4 del presente Contrato.	In addition to all of the aforementioned, Lessee agrees to comply with the provisions regarding environmental permits established in clause 7.2 of this Agreement and indemnity and other environmental issues established in clause 18.4 of this Agreement.
	
        Cláusula 23.Disposiciones
        Generales.

         
	
        Clause 23. Miscellaneous.

         

	
        23.1Unidad de Contrato.
        Este Contrato y sus anexos incorporan todos los acuerdos de las partes respecto al objeto del presente Contrato. Las partes convienen
        que los anexos forman parte integral de este Contrato como si se hubieran incluido en el mismo y que este Contrato deberá
        interpretarse tomando en cuenta el contenido de dichos Anexos.

         
	23.1Entire Agreement.  This Agreement and the exhibits attached hereto contain the entire agreement between the parties regarding the subject matter hereof. The parties hereby agree that the exhibits shall be considered as an integral part of this Agreement as if they were included in it and that this Agreement shall be interpreted taking into account the content of those Exhibits.

 

    	 	 	61

     

    

	
        23.2        Modificaciones.
        El presente Contrato únicamente podrá ser modificado mediante instrumento por escrito debidamente firmado por las
        partes.

         
	
        23.2        Amendments.
        This Agreement may be amended only by a written instrument duly executed by all of the parties.

         

	
        23.3       Efecto
        Vinculatorio; Beneficio. Todos los términos de este Contrato se firman en beneficio de, y será obligatorios,
        para las partes del mismo y sus respectivos causahabientes y cesionarios. Nada en este instrumento, expreso o implícito,
        tiene el propósito de conferir a cualquier Persona, excepto a las partes de este instrumento, al Garante y a sus respectivos
        causahabientes y cesionarios, derecho, obligación, recurso o responsabilidad alguna.

         
	23.3 Successors and Assignees. All of the terms of this Agreement shall inure to the benefit of and shall be binding upon the parties and their respective permitted successors and assignees.  Nothing in this instrument, express or implied, is intended to confer on any person except the parties to this instrument, the Guarantor and their respective successors and assigns, right, obligation, or liability.
	
        23.4       Notificaciones.
        Las partes señalan como sus respectivos domicilios convencionales para toda clase de avisos y notificaciones, incluyendo
        sin limitar interpelaciones judiciales y emplazamientos a juicio relacionados o derivados de este Contrato, mismas que solamente
        surtirán efectos si se efectúan en persona, por correo certificado con acuse de recibido o de manera fehaciente por
        conducto de un fedatario público o de la autoridad judicial competente, los siguientes:

         
	
        23.4       Notices.
        The parties hereby provide as their conventional domicile for any kind of communications and notices, including but not limited
        to judicial inquiries and emplacements to trial related or under this Agreement, which shall only be binding if delivered in person,
        by certified mail return receipt requested, or evidenced by a “Fedatario Público” or competent judicial
        authority, the following:

         

	
        El Arrendador:

         

        Fabricaciones y Servicios de México
        SA de CV.

        Carretera 57 Km 178

        Castaños, Coahuila, 25780 México
	
        Lessor:

         

        Fabricaciones y Servicios de México
        SA de CV.

        Carretera 57 Km 178

        Castaños, Coahuila, 25780 México

         

	
        El Arrendatario:

         

        FCA-FASEMEX, S. DE R.L. DE C.V

        Tepic 1100, Colonia California, Coahuila,
        México, C.P. 25870

        Attn:

         
	
        Lessee:

         

        FCA-FASEMEX, S. DE R.L. DE C.V

        Tepic 1100, Colonia California, Coahuila,
        México, C.P. 25870

        Attn:

         

 

    	 	 	62

     

    

	
        Con copia a:

        c/o FreightCar America, Inc.

        125 South Wacker Drive

        Suite 1500, Chicago, IL 60606 USA

        Attn: Director Jurídico

         
	
        With a copy to:

        c/o FreightCar America, Inc.

        125 South Wacker Drive

        Suite 1500, Chicago, IL 60606 USA

        Attn: General Counsel

         

	
        Mientras las partes no se notifiquen por
        escrito un cambio de domicilio, las notificaciones o cualquier otra comunicación regular que se hagan en los domicilios
        indicados, surtirán plenos efectos legales.

         
	
        Unless the parties notify in writing to
        their counterparts any change of domicile, the service of process or any other regular communication perfected in the above-mentioned
        domiciles, shall have full force and effect.

         

	
        23.5       Ley
        Aplicable. Este Contrato estará sujeto y se regirá por la legislación federal mexicana, incluyendo sin
        limitar el Código Civil Federal.

         
	
        23.5       Governing
        Law. This Agreement shall be subject to and governed by the Mexican federal law, including the Federal Civil Code.

         

	
        23.6 Tribunales Competentes. Para
        la interpretación, cumplimiento y exigibilidad de este Contrato, las partes del presente Contrato se someten de manera irrevocable
        a la exclusiva jurisdicción de los tribunales competentes de Monclova, Coahuila y renuncian a cualquier otra jurisdicción
        que por razón de su domicilio presente o futuro o por cualquier otra causa pudiera corresponderles.

         
	
        23.6       Applicable
        Jurisdiction. For matter related to the interpretation and compliance of this Agreement, the parties hereby expressly submit
        to the jurisdiction of the Civil Courts of Monclova, Coahuila, waiving any other jurisdiction which might be applicable by reason
        of their present of future domiciles or otherwise.

         

	
        En cualquier procedimiento legal relacionado
        con este Contrato, la parte vencedora tendrá derecho de recuperar de la parte vencida los gastos y costos razonables y documentados
        en que hubiera incurrido con motivo del ejercicio de cualesquiera derechos conforme a este Contrato. Ambas partes reconocen que
        esta constituye una obligación independiente, válida y exigible y que cualquier resolución que sea dictada
        en relación con cualquiera dicha controversia o procedimiento deberá incluir provisiones al respecto.

         
	
        In any legal proceeding related to this
        Agreement, the prevailing party shall have the right to recover from the defeated party the reasonable and documented costs and
        expenses incurred because of the exercise of any rights pursuant to this Agreement. Both parties acknowledge that this is an independent,
        valid and binding obligation and that any resolution issued about any said controversy or proceeding, must include provisions on
        this regard.

         

	
        23.7       Ilegalidad
        de Disposiciones. Si una o más de las disposiciones contenidas en este Contrato o cualquier documento celebrado en relación
        con el mismo resultan inválidas, ilegales o inaplicables en cualquier aspecto bajo cualquier Ley Aplicable, la validez,
        legalidad y aplicabilidad de las disposiciones restantes contenidas en el presente de ninguna manera serán afectadas.

         
	
        23.7       Severability.
        If any one or more of the provisions contained in this Agreement or any document executed in connection herewith shall be invalid,
        illegal, or unenforceable in any respect under any Applicable Law, the validity, legality, and enforceability of the remaining
        provisions contained herein shall not in any way be affected.

         

 

    	 	 	63

     

    

	
        23.8       Gastos.
        Los gastos incurridos por las partes en la negociación y elaboración del presente instrumento, así como en
        la elaboración y negociación de los demás actos jurídicos y materiales contemplados en este Contrato,
        incluyendo honorarios de asesores legales y cualesquiera otro, correrán exclusivamente por cuenta de la parte que hubiera
        incurrido dichos gastos y que hubiera contratado a dichos asesores, sin que exista responsabilidad alguna a cargo de las otras
        partes.

         
	
        23.8       Expenses.
        The expenses incurred by the parties in the negotiation and drafting of this instrument as well as in the preparation and negotiation
        of legal and material acts referred to herein, including legal fees and any other, shall be borne solely by the part that incurred
        in such expenses and had hired these consultants, without any liability to the other parties.

         

	
        23.9       Ejemplares.
        Este Contrato se firma en 2 (dos) ejemplares, cada uno de los cuales se considerará como un original.

         
	
        23.9       Counterparts.
        This Agreement is executed in 2 (two) counterparts, each one shall be deemed to be an original.

         

	
        23.10       Encabezados.
        Las partes convienen en que los encabezados contenidos en este Contrato se insertan exclusivamente para referencia y no se considerarán
        como parte del mismo ni se utilizarán para definir, interpretar o limitar el contenido del Contrato.

         
	
        23.10Headings.The parties
        hereby agree that the headings contained herein are provided for convenience only and they shall not be deemed to be part, define,
        interpret or limit the content of the Agreement.

         

	
        23.11       Idioma.
        Este Contrato se celebra en inglés y en español; sin embargo, las partes acuerdan que en caso de duda acerca de la
        interpretación y sentido de este Contrato, la versión en español prevalecerá.

         
	
        23.11Language.This Agreement
        is executed both in English and Spanish; nevertheless, the parties agree that in the event of any dispute the Spanish version shall
        prevail and control.

         

	
        23.12       Lugar
        de Cumplimiento de Obligaciones. Las partes señalan como lugar de cumplimiento de las obligaciones pactadas en este
        Contrato, los domicilios convencionales mencionados en la cláusula 23.4; en el entendido que el Arrendatario deberá
        cumplir sus obligaciones en el domicilio del Arrendador, y el Arrendador deberá cumplir sus obligaciones en el domicilio
        del Arrendatario, sin necesidad de requerimiento o interpelación judicial.

         
	23.12Place to Fulfill Obligations. The parties hereby designate as a place of fulfillment of the obligations agreed herein, the conventional addresses mentioned in clause 23.4; in the understanding that Lessee shall fulfill its obligations in the address of Lessor, and Lessor must fulfill its obligations in the address of Lessee, without request or judicial interpellation

 

    	 	 	64

     

    

	
        23.13       Reglas
        de Interpretación. (a) Los títulos o encabezados que aparecen frente a cada cláusula, inciso o párrafo
        de este Contrato aparecen sólo para la conveniencia de las partes y no afectarán de modo alguno la interpretación
        del mismo o el contenido de cada una de dichas cláusulas e incisos, (b) las palabras definidas en singular incluirán
        el plural y viceversa, los términos definidos en masculino incluyen el femenino y el neutro según el contexto lo
        requiera, (c) Cuando algún plazo establecido en este Contrato se especifique en días hábiles, se entenderá
        por estos, cualquier día que: (i) no sea un sábado o un domingo, o (ii) no sea un día en que los bancos que
        operan en México o en los Estados Unidos de América estén autorizados para cerrar, o (iii) no sea uno de los
        días marcados como inhábiles por las leyes aplicables en México o de los Estados Unidos America, (d) cualquier
        referencia a cláusulas, incisos, numerales o párrafos, se refieren a cláusulas, incisos, numerales o párrafos
        de este Contrato, a menos que expresamente se especifique lo contrario, (e) cualquier referencia a "a este Contrato",
        "en este Contrato" o "de este Contrato", o similares, significa una referencia al presente Contrato en su totalidad
        y no a una porción del mismo, a menos que expresamente así se establezca, (f) cualquier referencia a “satisfactorio
        para”; significa en fondo y forma satisfactorio para la parte a quien se refiera la expresión, a su exclusiva discreción,
        en cada caso, actuando de forma razonable, (g) Cuando no se establezca un plazo específico para el cumplimiento de alguna
        obligación contenida en el presente Contrato, se entenderá que el plazo es de 15 (quince) días hábiles,
        y (h) los plazos conforme a este Contrato comenzarán a correr al día hábil siguiente del acto, hecho, aviso,
        comunicación o notificación que haya dado comienzo al plazo de que se trate, y terminará a las 12:00 a.m.,
        del día establecido como el último de dicho plazo de acuerdo a este Contrato.

         
	23.13Interpretation Rules. (a) The titles or headings of each cause, section or paragraph herein appear only for the convenience of the parties and will not affect in any manner the legal interpretation of this Agreement or the contents of such clauses and sections, (b) words defined in singular shall include the plural form, and vice versa, terms defined in masculine gender, include the feminine gender and neuter gender, as the context so requires, (c) when any term set forth in this Agreement is specified in business days, it shall be understood as any day that: (i) is not a Saturday or a Sunday, or (ii) is not a day in which the banking institutions that operate in Mexico or the United States of America are authorized to close, or (iii) not a day classified as non-business day by the applicable Mexican or U.S. Laws, (d) any reference to clauses, sections, numbers or paragraphs, refers to clauses, sections, numbers or paragraphs of this Agreement, unless otherwise specifically stated, (e) Any reference to "this Agreement", "in this Agreement", or "from this Agreement", or similar, means a reference to this Agreement as a whole and not to a portion of the same, unless otherwise expressly stated, (f) any reference to “satisfactory to” means in form and substance satisfactory to the party subject matter of the reference, at its exclusive discretion, but in any case, acting reasonably, (g) whenever there is not a mention of a specific term for fulfilling any obligation hereunder, it shall be understood that the term is of 15 (fifteen) business days, and (h) the terms pursuant to this Agreement shall commence on the business day following to the action, fact, notice or communication that started said term and will finish at 12:00 a.m. of the last day of the term pursuant to this Agreement
	
        El presente Contrato se firma a los 16
        días del mes de octubre de 2020.

         

         

         
	
        The parties sign and execute this Agreement
        on October 16, 2020.

         

 

    	 	 	65

     

    

	
        EL ARRENDADOR/LESSOR

         

         

        /s/ Alejandro Gil Benavides

        FABRICACIÓN Y SERVICIOS DE MÉXICO,
        S.A. DE C.V.

        Representado por / Represented by: Alejandro
        Gil Benavides
	
        EL ARRENDATARIO/LESEE

         

         

        /s/ James R. Meyer

        FCA-FASEMEX, S. DE R.L. DE C.V.

         

        Representado por / Represented by: James
        R. Meyer

	 	 
	 	 
	 	 
	 	
        With the appearance, acknowledgement and agreement of Messrs.
        Jesús Salvador Gil Benavides, Alejandro Gil Benavides and Salvador Gil Benavides.

         

	 	
         

         

        Por/By: /s/ Jesús Salvador Gil Benavides

        Nombre/Name: Jesús Salvador Gil Benavides

         

         

         

	 	
        Por/By: /s/ Alejandro Gil Benavides

        Nombre/Name: Alejandro Gil Benavides

         

         

         

	 	
        Por/By: /s/ Salvador Gil Benavides

        Nombre/Name: Salvador Gil Benavides

	 	 

 

 

 

66Exhibit 10.4

 

Execution Copy

 

ROYALTY AGREEMENT

 

THIS ROYALTY AGREEMENT
(the “Agreement”) is made as of October 16, 2020 (the “Effective Date”) by and among FreightCar
America, Inc., a Delaware corporation with offices at 125 S. Wacker Drive, Suite 1500, Chicago, Illinois 60606 (“FCA”),
Fabricaciones y Servicios de México, S.A. de C.V., an entity formed under the laws of Mexico, with offices at Carretera
57 Km 178, Castaños Coahuila, 25780, Mexico (“Fasemex MX”), Agben de Mexico, S.A. de C.V., an entity
organized under the laws of Mexico, with offices at Carretera 57 Km 178, Castaños Coahuila, 25780, Mexico (“Agben”),
Industrial Mexicana Fasemex, S.A. de C.V., an entity formed under the laws of Mexico, with offices at Carretera 57 Km 178, Castaños
Coahuila, 25780, Mexico (“IM Fasemex”), Proveedora Industrial para el Manejo de Materiales, S.A. de C.V., an entity
formed under the laws of Mexico, with offices at Carretera 57 Km 178, Castaños Coahuila, 25780, Mexico (“Proveedora”),
and Fasemex, Inc., a Texas corporation with offices at Carretera 57 Km 178, Castaños Coahuila, 25780, Mexico (“Fasemex
US”). Fasemex MX, Agben, and Fasemex US are collectively referred to herein as the “Strategic Partners,”
and FCA and the Strategic Partners are collectively referred to herein as the “Parties.”

 

RECITALS

 

A.       The
Strategic Partners have entered into that certain Equity Purchase Agreement dated as of October 16, 2020 with FreightCar North
America, LLC (f/k/a FCAI Holdings, LLC), a Delaware limited liability company (“FCNA”), a wholly-owned subsidiary
of FCA (the “EPA”).

 

B.       Pursuant
to the EPA, FCNA, will purchase all of the Strategic Partners’ interests in the JV Companies (as such term is defined in
the EPA), such that the JV Companies will be indirect wholly owned subsidiaries of FCA following such purchase.

 

C.       As
part of consideration for the transactions contemplated under the EPA, FCA shall pay certain royalties, directly or indirectly,
to the Strategic Partners, as contemplated herein.

 

AGREEMENT

 

Now, therefore, in
consideration of the mutual promises and covenants herein contained, the Parties hereto agrees as follows:

 

		1.	ROYALTY.

 

(a)              
During each applicable Production Line Period (as defined below), FCA will pay to IM Fasemex, Agben and Proveedora (the
“Royalty Payees”) (i) 1.2% of FCA’s Railcar Sales Net Revenue (as defined below) and (ii) 1.5% of FCA’s
Tank Car Sales Net Revenue (as defined below; the payment specified in this clause (ii) and clause (i) of this sentence, collectively,
the “Royalty”) on and subject to the terms and conditions of this Agreement. The Royalty shall be paid to the
account specified on Exhibit I attached hereto (the “Account”) for further remittance to the Royalty
Payees in the proportions also specified on Exhibit I. FCA’s obligations with respect to any such payment shall be
complete when paid to the Account.

 

(b)              
During each applicable Production Line Period (as defined below), a Royalty obligation shall accrue, with respect to each
Railcar or Tank Car (as such terms are defined below), upon the sale of (i) such new railcar or converted, modified, refurbished
or repaired railcar, other than tank cars, to third parties or to FCA for its own leasing fleet (the “Railcars”),
or (ii) such new tank car or converted, modified, refurbished or repaired tank car, to third parties or to FCA for its own leasing
fleet (the “Tank Cars”) (the Railcars and the Tank Cars, collectively, the “Products”). A
Product shall be considered “sold” when such Product is shipped and FCA is paid in full for such Product when sold
to third parties or when shipped to FCA when it will use them for its own leasing fleet and “repaired” shall mean programmed
repair work, excluding under warranty repair works and normal course field repairs.

    	 	1	 

    
	Execution Copy

 

    

(c)              
With respect to (i) the first and second production lines that have been constructed to produce railcars or tank cars at
the Castaños facility in Castaños, Mexico (the “Castaños Facility”), a Royalty shall only
accrue for a period of seventeen (17) years, commencing retroactively on September 1st, 2020; (ii) the third and fourth
production lines, if and when constructed by FCA to produce railcars or tank cars at the Castaños Facility, a Royalty shall
only accrue for a period of seventeen (17) years, commencing on the first day of the month during which production commences on
the third or fourth lines, whichever is earlier; and (iii) any other production lines constructed by FCA at the Castaños
Facility or elsewhere within Mexico, a Royalty shall only accrue for a period of years, commencing on the first day of the month
during which production commences on such additional line(s) and ending on the same date that the Royalty obligation for the first
and second production lines ended ((i), (ii) and (iii) together, the “Production Line Periods”). It is the
understanding of the parties that the third and fourth production lines, if and when constructed by FCA, shall be built at the
Castaños Facility if all reasonable conditions necessary to construct and operate these lines are met with the reasonable
cooperation of the Parties.

 

(d)              
The Royalty shall be calculated in accordance with Sections 1(a) and 1(b) on a calendar quarter basis (the
“Royalty Period”) by FCA and shall be payable by FCA no later than thirty (30) calendar days after the end of
the preceding full quarterly period. For purposes of clarity, the Royalty calculated for any given Royalty Period will include
any deemed sales (pursuant to Section 1(b)), during such Royalty Period.

 

(e)              
For each Royalty Period, within fifteen (15) business days of the end of such period, FCA shall provide the Royalty Payees
with a written royalty statement. Such royalty statement shall be certified as accurate by a duly authorized officer of FCA reciting
(i) the number and types of Railcars or Tank Cars sold (or deemed sold pursuant to Section 1(b)) during the applicable Royalty
Period, (ii) the applicable end customers gross invoice, and (iii) the costs of freight, insurance and/or custom duties and fees
excluded from Railcar Sales Net Revenue or Tank Car Sales Net Revenue for each shipment.

 

(f)               
“Railcar Sales Net Revenue” shall mean the gross selling price or other consideration received by FCA
from the sale of newly manufactured or converted, modified, refurbished or repaired railcars, other than tank cars, sold to third
parties or to FCA for its own leasing fleet. Railcar Sales Net Revenue shall not include out-of-pocket costs of freight, insurance
and/or custom duties and fees.

 

(g)              
“Tank Car Sales Net Revenue” shall mean the gross selling price or other consideration received by FCA
from the sale of newly manufactured or converted, modified, refurbished or repaired tank cars sold to third parties or to FCA for
its own leasing fleet. Tank Car Sales Net Revenue shall not include out-of-pocket costs of freight, insurance and/or custom duties
and fees.

    	 	2	 

    
	Execution Copy

 

    

(h)              
All payments due to the Royalty Payees shall be made in United States currency by wire transfer to the Account, unless otherwise
specified by them to FCA.

 

		2.	TERM

 

(a)              
The term of this Agreement (the “Term”) shall commence on the Effective Date and end upon the termination
of the last applicable Production Line Period, unless terminated earlier pursuant to this Agreement.

 

(b)              
FCA shall have the right to immediately terminate this Agreement upon written notice to the Strategic Partners and the Royalty
Payees in the event that:

 

i.                       
any of the Strategic Partners or the Royalty Payees commits a material breach of any of its obligations under this Agreement,
and such breach is not cured within ninety (90) days after written notice to such Party of such breach; or

 

ii.                       
Fasemex MX commits a material breach of any of its obligations under that certain Lease Agreement, dated as of even date
herewith, by and between Fasemex MX as Lessor and FCA-Fasemex, S. de R.L. de C.V. as Lessee, and such breach is not cured within
ninety (90) days after written notice to Fasemex MX of such breach; provided, however, that this Agreement shall not terminate
in the event that such Lease Agreement is terminated by mutual agreement of the parties thereto, for any reason whatsoever, prior
to its expiration date.

 

		3.	REPRESENTATIONS AND WARRANTIES 

 

(a)              
FCA represents and warrants that (i) it is a corporation duly organized, validly existing, and in good standing under the
laws of the State of Delaware, (ii) has full power and authority to enter into this Agreement and perform its obligations hereunder,
and (iii) understands that entering into this Agreement is a condition precedent and one of the fundamental motives for the Strategic
Partners to enter into the Associated Agreements.

 

(b)              
Each Strategic Partner and Royalty Payee represents and warrants that such Strategic Partner and Royalty Payee: (i) is an
entity duly incorporated or organized, as applicable, validly existing, and in good standing under the laws of the State of Texas
or under the laws of Mexico, as applicable, and (ii) has full power and authority to enter into this Agreement and perform its
obligations hereunder.

 

		4.	RECORD INSPECTION AND AUDIT

 

(a)              
The Royalty Payees shall have the right, upon reasonable notice, to inspect FCA’s books, records, accounts, and all
other documents and material in FCA’s possession or control with respect to the subject matter of this Agreement, subject
to appropriate confidentiality restrictions, including all information leading to, derived from or related to the Royalties, the
Railcar Sales Net Revenue and the Tank Cars Sales Net Revenue. FCA shall maintain
proper books, records and accounts with entries that are full, true and correct in all material respects and in conformity with
GAAP consistently applied regarding the Royalties, the Railcar Sales Net Revenue and the Tank Cars Sales Net Revenue.
FCA will permit any representatives or advisors of the Royalty Payees,
upon reasonable prior notice, to inspect, examine and make extracts from its books, records, accounts, and all other documents
and material in FCA’s possession or control with respect to the subject matter of this Agreement,
and to discuss its calculations, entries and records with its officers and independent accountants, all at such reasonable times
and as often as reasonably requested, in each case at the Royalty Payees’
expense; provided that, the Royalty Payees shall not exercise such
rights more often than two (2) times during any calendar year absent the existence of an event of default by FCA, in which case
the inspection and works related thereto can take place at any reasonable time and shall be at FCA’s expense.

    	 	3	 

    
	Execution Copy

 

    

(b)              
All books and records relative to FCA’s obligations hereunder shall be maintained and made accessible to the Royalty
Payees for inspection at a location in the United States for at least two (2) years after termination or expiration of this Agreement.

 

		5.	CONFIDENTIALITY

 

(a)              
All disclosures of trade secrets, know-how, financial information, or other information of a type that is known to be, or
that a reasonable person would recognize it to be, confidential made by FCA or any of its affiliates (as applicable, the “Discloser”)
under or in connection with this Agreement, as well as the terms of this Agreement (collectively, the “Confidential Information”),
shall be received and maintained in confidence by the recipient (the “Recipient”) and each Recipient shall treat
all such Confidential Information as the confidential property of the Discloser and keep it confidential and secure and protect
it from unauthorized use or disclosure by using at least the same degree of care as Recipient employs to avoid unauthorized use
or disclosure of its own Confidential Information of similar nature, but in no event less than reasonable care.  Notwithstanding
the foregoing, a Recipient shall be permitted to disclose any Confidential Information if required by applicable law, provided
the Recipient provides the Discloser reasonable prior opportunity to comment upon such disclosure to the extent permitted by law
and agree to cooperate to take reasonable steps to minimize the extent of any such required disclosure.

 

(b)              
The term “Confidential Information” does not include information that (i) was in the public domain prior
to the time it was furnished to Recipient or is at the time of the alleged breach (through no willful or improper action or inaction
by such Recipient) generally available to the public, (ii) was or becomes available to a Recipient on a non-confidential basis
from a source other than FCA or its affiliates, provided such other source is not be known by the Recipient to be bound by a confidentiality
obligation, (iii) is lawfully known to a Recipient prior to disclosure of the Confidential Information by FCA or its affiliates,
or (iv) is independently developed by a Recipient without any use of any Confidential Information.

 

(c)              
Each Recipient’s obligations with respect to the Confidential Information shall continue for a term of three (3) years
following the termination of this Agreement.

    	 	4	 

    
	Execution Copy

 

    

		6.	COMPLIANCE WITH LAWS

 

Notwithstanding anything
to the contrary, the obligations of the Parties hereto shall be subject to all laws, present and future (including export control
laws and regulations) of any government having jurisdiction over the Parties hereto, and to orders, regulations, directions, or
requests of any such government. Each Party shall undertake to comply with and be solely responsible for complying with such laws
applicable to such Party.

 

		7.	TAXES

 

Each Party shall otherwise
remain responsible for all taxes applicable to such Party and its operations in connection with this Agreement.

 

		8.	NOTICE AND PAYMENT

 

Any notice or communication
required or permitted to be given be any provisions of this Agreement, including any consents, shall be in writing and shall be
deemed to have been given and received by the person to whom directed, if properly addressed: (1) when delivered personally to
such person or to an officer of the person to which directed, (2) upon confirmation of receipt of transmission by email, or (3)
two days after being deposited with an internationally recognized overnight courier, delivery charges prepaid for delivery the
following day. The addresses for notice are as follows:

 

	 	If to Licensor:	
        FreightCar America, Inc.

        125 S. Wacker Drive, Suite 1500

        Chicago, IL 60606

        Attn: Christopher Eppel

        Email: CEppel@freightcar.net

         

	 	with a copy to (which shall not constitute notice):	
        Kelley Drye & Warren LLP

        333 W. Wacker Dr., 26th Floor

        Chicago, IL 60606

        Attn: Andrew Pillsbury

        APillsbury@kelleydrye.com

         

	 	If to Strategic Partners and Royalty Payees:	
        Fabricaciones y Servicios de Mexico SA de CV.

        Carretera 57 Km 178

        Castaños Coahuila, 25780 Mexico

        Email: jgil@fasemex.com.mx

         

	 	with a copy to (which shall not constitute notice):	
        Romero, Ramos, Quintanilla y Bortoni S.C.

        Lazaro Cardenas 435 Despacho 410

        Colonia Loma Larga, 66266

        San Pedro Garza Garcia, Nuevo Leon, Mexico.

        Attn: Francisco Romero

        Email: fromero@rrqb.mx

    	 	5	 

    
	Execution Copy

 

    

Any Party
may change its address, email or individual for receiving notice for the purpose of this Section by notice to the other given in
the manner set forth above.

 

		9.	GOVERNING LAW

 

This Agreement shall
be governed and controlled as to validity, enforcement, interpretation, construction, effect and in all other respects by the internal
laws of the State of Illinois applicable to contracts made in that state, without giving effect to any choice of law or conflict
of law provision or rule that would cause the application of the laws of any jurisdiction other than the State of Illinois.

 

		10.	CONSENT TO JURISDICTION; WAIVER OF JURY TRIAL.

 

(a)              
EACH PARTY HEREBY IRREVOCABLY AND UNCONDITIONALLY AGREES THAT ALL PROCEEDINGS (IN CONTRACT, IN TORT OR OTHERWISE) ARISING
OUT OF OR RELATING TO THIS AGREEMENT, THE TRANSACTIONS CONTEMPLATED HEREBY, ANY RELATIONSHIPS BETWEEN THE PARTIES HEREUNDER AND
ANY DISPUTES WITH RESPECT TO ANY OF THE FOREGOING SHALL BE COMMENCED AND PROSECUTED EXCLUSIVELY IN THE COURTS OF THE STATE OF ILLINOIS
LOCATED IN THE CITY OF CHICAGO, COUNTY OF COOK, AND ANY APPELLATE COURT THEREFROM OR THE UNITED STATES FOR THE NORTHERN DISTRICT
OF ILLINOIS AND ANY APPELLATE COURT THEREFROM (COLLECTIVELY, THE “Illinois Courts”). EACH PARTY HERE-BY IRREVOCABLY
AND UNCONDITIONALLY CONSENTS AND SUBMITS, FOR IT-SELF AND ITS ASSETS, TO THE EXCLUSIVE JURISDICTION OF ANY OF THE ILLINOIS COURTS
IN RESPECT OF ANY SUCH PROCEEDING. EACH PARTY HEREBY IRREVOCABLY AND UNCONDITIONALLY CONSENTS TO SERVICE OF PROCESS IN THE MANNER
PROVIDED FOR NOTICES IN SECTION 8. NOTHING IN THIS AGREEMENT WILL AFFECT THE RIGHT OF ANY PARTY TO THIS AGREEMENT TO SERVE
PROCESS IN ANY OTHER MANNER PERMITTED BY LAW.

 

(b)              
EACH PARTY HEREBY IRREVOCABLY AND UNCONDITIONALLY WAIVES, TO THE FULLEST EXTENT IT MAY LEGALLY AND EFFECTIVELY DO SO, ANY
OBJECTION WHICH IT MAY NOW OR HEREAFTER HAVE TO THE LAYING OF VENUE OF ANY PROCEEDING ARISING OUT OF OR RELATING TO THIS AGREEMENT,
THE TRANSACTIONS CONTEMPLATED HEREBY, ANY RELATIONSHIPS BETWEEN THE PARTIES HEREUNDER AND ANY DISPUTES WITH RESPECT TO ANY OF THE
FOREGOING IN ANY OF THE ILLINOIS COURTS. EACH OF THE PARTIES HEREBY IRREVOCABLY WAIVES, TO THE FULLEST EXTENT PERMITTED BY LAW,
THE DEFENSE OF AN INCONVENIENT FORUM TO THE MAINTENANCE OF SUCH PROCEEDING IN ANY OF THE ILLINOIS COURTS. EACH OF THE PARTIES AGREES
THAT A FINAL JUDGMENT IN ANY SUCH PROCEEDING SHALL BE CONCLUSIVE AND MAY BE ENFORCED IN OTHER JURISDICTIONS BY SUIT ON THE JUDGMENT
OR IN ANY OTHER MANNER PROVIDED BY LAW.

 

(c)              
EACH PARTY AGREES THAT ANY PROCEEDING (IN CONTRACT, IN TORT OR OTHERWISE) ARISING OUT OF OR RELATING TO THIS AGREEMENT,
THE TRANSACTIONS CONTEMPLATED HEREBY, ANY RELATIONSHIPS BETWEEN THE PARTIES HEREUNDER AND ANY DISPUTES WITH RESPECT TO ANY OF THE
FOREGOING WILL INVOLVE COMPLICATED AND DIFFICULT ISSUES, AND THEREFORE EACH PARTY IRREVOCABLY AND UNCONDITIONALLY WAIVES ANY RIGHT
IT MAY HAVE TO A TRIAL BY JURY IN RESPECT OF ANY SUCH PROCEEDING.

    	 	6	 

    
	Execution Copy

 

    

(d)              
EACH PARTY CERTIFIES AND ACKNOWLEDGES THAT (i) NO REPRESENTATIVE, AGENT OR ATTORNEY OF ANY OTHER PARTY HAS REPRESENTED,
EXPRESSLY OR OTHERWISE, THAT SUCH OTHER PARTY WOULD NOT, IN THE EVENT OF ANY PROCEEDING ARISING UNDER OR RELATING TO THIS AGREEMENT,
SEEK TO ENFORCE THE FOREGOING WAIVERS, (ii) SUCH PARTY UNDERSTANDS AND HAS CONSIDERED THE IMPLICATIONS OF SUCH WAIVERS, (iii) SUCH
PARTY MAKES SUCH WAIVERS VOLUNTARILY, AND (iv) SUCH PARTY HAS BEEN INDUCED TO ENTER INTO THIS AGREEMENT BY, AMONG OTHER THINGS,
THE MUTUAL WAIVERS AND CERTIFICATION IN THIS SECTION 10(d).

 

(e)              
EACH OF THE PARTIES HERETO WAIVES THE RIGHT TO A JURY TRIAL IN CONNECTION WITH ANY LAWSUIT, ACTION OR PROCEEDING SEEKING
ENFORCEMENT OF SUCH PARTY’S RIGHTS UNDER THIS AGREEMENT.

 

		11.	SURVIVAL

 

If this Agreement terminates
or expires, the provisions of this Agreement which by their nature extend beyond the expiration or termination of this Agreement
shall survive, including Sections 1, 4, 5, and 7 through 21.

 

		12.	FURTHER ASSURANCES

 

In connection with
this Agreement and the transactions contemplated hereby, each Party shall execute and deliver such further documents, and perform
such further acts, as may be necessary or appropriate to effectuate and perform the provisions of this Agreement and those transactions
contemplated hereunder, as reasonably requested by another Party.

 

		13.	ENTIRE AGREEMENT

 

This Agreement, together
with the EPA, contain all agreements among the Parties relating to its subject matter and supersedes and cancels any and all previous
contracts or agreements among the Parties with respect thereto. Any other understanding about this Agreement, including additional
terms or provisions contained in invoices, shipping papers, or other documents, will be of no force or effect. Any amendment to
this Agreement must be in writing and will not be effective until it is executed and approved by an authorized representative of
each Party.

 

		14.	SEVERABILITY 

 

If any provision of
this Agreement is determined by any legislature, court, or administrative agency to be invalid or unenforceable, every other provision
will remain in full force and effect, unless the purposes of this Agreement cannot be achieved. The Parties will use commercially
reasonable efforts to substitute a valid, legal, and enforceable provision, which insofar as practical implements the purposes
of any provision held invalid, illegal, or unenforceable.

    	 	7	 

    
	Execution Copy

 

    

		15.	WAIVERS

 

No waiver by any Party
of any of the provisions hereof shall be effective unless explicitly set forth in writing and signed by the Party so waiving. No
waiver by any Party shall operate or be construed as a waiver in respect of any failure, breach or default not expressly identified
by such written waiver, whether of a similar or different character, and whether occurring before or after that waiver. No failure
to exercise, or delay in exercising, any right, remedy, power or privilege arising from this Agreement shall operate or be construed
as a waiver thereof; nor shall any single or partial exercise of any right, remedy, power, or privilege hereunder preclude any
other or further exercise thereof or the exercise of any other right, remedy, power, or privilege.

 

		16.	ASSIGNMENT 

 

This Agreement is deemed
to be of a personal nature and neither party may assign, convey, or transfer this Agreement or any right or interest in this Agreement,
or delegate or subcontract performance of any obligations hereunder, in whole or in part, to any third party, without the prior
written consent of FCA. Any attempt to do so shall be void ab initio.

 

		17.	NO THIRD-PARTY BENEFICIARIES

 

This Agreement is solely
for the benefit of the Parties and their respective permitted successors and assigns. There are no other third-party beneficiaries
to this Agreement.

 

		18.	RELATIONSHIP OF THE PARTIES

 

The relationship between
and among the Parties is solely that of independent contractors. Nothing in this Agreement creates a partnership, joint venture,
or principal-agent relationship. The Strategic Partners and the Royalty Payees shall not have any authority to create or assume
in FCA’s name or on its behalf any obligation, expressed or implied, or to act or purport to act as FCA’s agent or
legally empowered representative for any purpose whatsoever. No Party shall be liable to any third party in any way for any engagement,
obligation, commitment, contract, representation, transaction, or act or omission to act of another other Party, except as expressly
provided herein.

 

		19.	TERMINOLOGY AND CONSTRUCTION

 

All personal pronouns
used in this Agreement, whether used in the masculine, feminine or neuter gender, shall include all other genders; and the singular
shall include the plural and vice versa. Titles of Articles, Sections, Exhibits, and Schedules are for convenience only, and neither
limit nor amplify the provisions of this Agreement. Except as specifically provided, references to Articles, Sections, Exhibits,
and Schedules in this Agreement refer to Articles, Sections, Exhibits, and Schedules to, this Agreement. The use herein of the
word “including,” when following any general statement, term or matter, shall not be construed to limit such statement,
term or matter to the specific items or matters set forth immediately following such word or to similar items or matters, whether
or not non-limiting language (such as “without limitation,” or “but not limited to,” or words of similar
import) is used with reference thereto, but rather shall be deemed to refer to all other items or matters that could reasonably
fall within the broadest possible scope of such general statement, term or matter. The word “or” shall mean “and/or”
unless the context requires otherwise. The words “day,” “month,” and “year” mean, respectively,
calendar day, calendar month and calendar year. The Parties agree that the terms and conditions of this Agreement are the result
of negotiations between them and that this Agreement shall be construed in favor of or against either Party by reason of the extent
to which such Party of its professional advisors participated in the preparation of such agreements.

    	 	8	 

    
	Execution Copy

 

    

		20.	LIMITATIONS OF LIABILITY

 

Neither Party to this
Agreement shall be entitled to recover from the other any special, incidental, consequential or punitive damages.

 

		21.	COUNTERPARTS

 

This Agreement may
be executed in two or more counterparts, each of which shall constitute an original and all of which together shall constitute
a single instrument.

 

[Signature Pages Follow]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    	 	9	 

    
	Execution Copy

 

    

IN WITNESS WHEREOF,
the Parties hereto have executed this Agreement as of the Effective Date.

 

	 	FCA:
	 	
        FREIGHTCAR AMERICA, INC.

         

         

        By: /s/ James R. Meyer

        Name: James R. Meyer

        Title: President and Chief Executive Officer

         

	 	 
	 	STRATEGIC PARTNERS AND ROYALTY PAYEES:
	 	
        FABRICACIONES Y SERVICIOS DE MÉXICO, S.A. DE C.V.

         

         

        By: /s/ Alejandro Gil

        Name: Alejandro Gil

        Title: Legal representative

         

	 	
        AGBEN DE MEXICO, S.A. DE C.V.

         

         

        By: /s/ Jesus S. Gil

        Name: Jesus S. Gil

        Title: Owner

         

	 	
        INDUSTRIAL MEXICANA FASEMEX, S.A. DE C.V.

         

         

        By: /s/ Alejandro Gil

        Name: Alejandro Gil

        Title: Legal Representative

         

        PROVEEDORA INDUSTRIAL PARA EL MANEJO DE MATERIALES, S.A.
        DE C.V.

         

         

        By: /s/ Salvador Gil Benavides

        Name: Salvador Gil Benavides

        Title: Legal Representative

         

         

         

         

 

     

    
	Execution Copy

 

    

	 	        FASEMEX, INC.

         

         

        By: /s/ Jesus S. Gil

        Name: Jesus S. Gil

        Title: President

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