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                                     SUMMARY

         Office and Switch Lease between STAR Telecommunications Deutschland
GmbH ("STAR GmbH") and Erbengemeinschaft Fiszman, 60489 Frankfurt/Main, Germany,
for property located at Solmsstrasse 2-26, 60486 Frankfurt/Main, Germany. The
lease term is for a minimum of 10 years beginning on August 1, 1999 and ending
on August 1, 2009. STAR GmbH incurs rental charges of approximately 27,911 DM
per month and approximately 5,724 DM per month in additional expenses. The
leased property is approximately 4,173 square feet.

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                                    SECTION 1
                                   MIETOBJEKT

1.       Der Vermieter vermietet an den Mieter Haleni/Technik- und Buroflacke
         und 4 aussenliegende Parkplatze (nachstehend Mietobjekt genannt).

          Lage, Grosse und Ausstattung des Mietobjektes ergeben sick aus den
          anliegenden
          - Planen (Anlagen 1 u 2) und der
          - Baubeschreibung (Anlage 5),
         die Bestandteil dieses Vertrages sind. Die vermietete Gebaudeflache ist
         in den Planungsunterlagen orange umrandet.

         Die Lage und Anzahl der Pkw-Abstellplatze ist in Anlage 2 durch grune
         Schraffur gekennzeichnet.

2.       Der Mieter ubergibt dem Vermieter bis spatestens zum 09.04.1999
         verbindliche, unterzeichnete Raumaufteillungsplane und eine
         Ausstattungsbeschreibung, die alle Merkmale enthalt und beschreibt, die
         erforderlich sind damit der Vermieter die Mietflache termingerecht nach
         dem vem Vermeiter vorgegebenen Standard errichten kann (Anlage 5 des
         Vertrages).

3.       Die Mietflachenberechnung erfolgt auf der Grundlage der DIN 277.

4.       Der Vermieter wird dern Mieter - spatestens unverzuglich nach Beginn
         des Mietverhaltnisses das Aufmass eines Architekten zuteiten. Alle
         Buro- und Lagerflacken werden sodann exakt berechnet Der Mieter ist
         verpflichtet, nach einem Prufungszeitraum von einem Monat sein
         Einverstandnis mit dieser Mietflachenberechnung zu erteilen bzw. seine
         Einwendungen schriftlich darzulegen. Im letzteren Falle werden die
         Vertragsparteien bei unterschiedlichen Flachenberechnungen Einvernehmen
         erzielen.

         Die zwischen Vermieter und Mieter verbindlich festgestellten Flachen
         gelten insbesondere im Rahmen des Section 5, Ziffer 1 (Mietzins und
         Nebenkosten).

         Die dann geltende Mietflache wird in einem Nachtrag zum Mietvertrag
         rechtsverbindlich fur beide Vertragsparteien festgesetzt.

         Ergibt sich nach einem Aufmass eine Abweichung von der berechneten
         Mietflache um mehr als +/- 1,5% so wird der Mieztins angepasst.

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5.       Nach dem verbindlic in Section 1 Ziff 2 festgelegten Abgabetermin
         geausserte Anderungswunsche des Mieters bezuglich des Ausbaus und
         der Gestaltung des Mietebjektes wird der Vermieter nach Moglichkeit
         berucksichtigen, sofern dies im Hinblick auf die Statik und den
         Charakter des Mietobjektes moglich ist.

         Ein Anspruch auf Berucksichtigung solchor Anderungswunsche besteht
         nicht.

         In jedem Fall ist uber solche nachtraglichen Anderungswunsche des
         Mieters eine schriftliche Nachtragsvereinbarung zu diesem Mietvertrag
         zwischen den Ventragsparteien zu treffen. Darin sind mindestens zu
         regein;
         - etwaige Anderungen der Planungsunterlagen
         - welche Vertragspartei die eventuellen Mehrkosten der Anderungswunsche
            einschliesslich eventuell zusatzlich anfallender Planungs-,
            Genehmigungs- oder Ingenieurkosten tragt und
         - im Falle einer Verzogerung des Ubergabetermines an den Mieter die
            Dauer der Verzogerung und der neue Ubergabetermin

         Auf Section 5 Ziff 2, Abs 2 wird verwiesen.

6.       Der Vermieter wird das Mietobjekt dem Mieter bis zum .01.08.1999
         bezugsfertig zur Verfugung stellen. Bei bauverzogernden
         Anderungswunschen des Mieters (vgl. Section 1 Ziff. 5) gilt der in der
         Nachtragsvereinbarung festgestellte neue Termin der
         Bezugsfertigstellung.

         Das Mietverhaltnis verlangert sich um die Dauer der Bauverzogerung.

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                                    SECTION 2
                                    MIETZWECK

1        Der Mieter ist berechtigt, das Mietobjekt zu Burozwecken (Geb B/C)
         sowie zum Betreib und zur Aufstellung von Telekommunikationsanglen
         (Hallen-Technikflache Geb. D) zu nutzen.

         Der konkrete Nutzungzweck ergibt sich aus der als Anlage 4 diesem
         Vertrag beiegfugten Betriebsbeschreibung, die Bestandteil dieses
         Vertrages ist. Die Aussenflachen durfen nicht zu Lager-,
         Reparatur-, Wartungszwecken o. a. genutzt werden.

         Fahrzeuge des Mieters, seiner Besucher und Arbeitnehmer durfen nur auf
         den ausgewiesenen Platzen abgestellt werden.

2        Der Vermieter ist daur verantwortlich, dass das Mietobjekt general
         zu dem Ziffer 1 genannten Mietzweck nutbar ist. Erggehen nachtraglich
         behordlich Anordnungen oder Auflagen oder andern sich die einschlagig
         offentlich-rechtlichen, so ist fur deren Erfullung der Vermeiter
         verantwortlich.

         Der Meiterist ist dafur verantwortlich, dass er spatestens bei
         Ubergabe im Besitz der erforderlichen behordlichen Genehmigungen fur
         die von ihm konkret ausgeube Nutzung des Mietobjecktes nach Ziffer 1
         und gemass der Betriebsbeschreibung (Anlage 4) ist und dass
         diese Nutzung auch sonst im Einklang mit den anwendbaren
         offerntlich-rechtlichen Vorschriften steht. Meiter ist dem Vermeiter
         schadenersatzpflichtig, wenn diese Voraussentzungen nicht erfullt sind
         und daraus dem Vermeiter ein Schaden entsteht.

         Ergehen kunftige behordliche Anordnungen in Bezug auf die konkrete
         Nutzung des Mietobjekt durch den Mieter, oder andern such sonst die
         insoweit anwendbaren offerntlich-rechtlichen Vorschriften, so hat der
         Mieter die daraus such ergebenden Anforderungen auf seine Kosten zu
         erfullen.

3.       Der Mieter kann die gemaB Section 2 Ziff. 1vereinbarte Nutzung nur
         nach vorheriger, schriftlicher Zustimmung des Vermieters andern. Der
         Vermieter kann diese Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern.

         Sollte durch die beabsichtigte Nutzungsanderung ein (bau-)behordliches
         oder sonstiges Genehmigungserfordernis oder eine Anzeigepflicht zu
         erfullen sein, so hat der Mieter dies auf eigene Kosten und auf eigenes
         Risiko zu erfullen. Soweit die Erfullung solcher
         Genehmigungserfordernisse bzw. Anzeigepflichten die Mitwirkung des
         Vermiters erfordlich mach, hat der Mieter alle notwendigen Plane und
         Unterlagen auf seine Kosten zu beschaffen und dem Vermieter zur
         Unterzeichnung vorzulegen. Eine Haftung fur die Genehmigungsfahigkeit
         der beabsichtigten Nutzungsanderung ubernimmt der Vermieter nicht. Auch
         bei Nutzungsanderungen gilt Section 2, Ziff. 2, Abs. 2 entsprechend.

4.       Jeglicher Konkurrenz- und Sortimentsschutz wird ausgeschlossen.

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5.       Noch nicht fertiggestellte Aussenanlagen bzw. noch durckzufuhrende
         Arbeiten an den Allgemeinflachen im Gebaude berechtigen den Mieter
         nicht, die Ubernahme die Mietobjektes zu verweigern.

6.       Ausser den Tatigkeiten die in Section 2, Ziff. 1 angesprocken sind
         sowie den damit zusammenhangenden Geraten durfen keine Produkte
         gelagert oder weiterverarbeitet werden oder Tatigkeiten ausgeubt werden
         die in irgendeiner Weise fur das Objekt eine Erhohung des
         Versicherungsrisikos mit sich bringen oder behordlichen Bestimmungen
         widersprechen.

         Kosten, die auf die besenderen Tatigkeiten oder Produkte des Mieters
         (z. B. leicht entflammbare Produkte Servicebetriebe und
         Ausstellungsbereich Schulungsbereich, Klimatisierung) bzw auf daraus
         resultierende behordliche, berufsgenossenschaftliche oder
         versicherungsbedingte Auflagen zuruckzufuhren sind tragt der Mieter.

7        Sollten bauliche oder zwingend erforderliche Massnahmen die
         Zuweisung anderer Pkw-Abstellplatze wahrend der Laufzeit des
         Mietvertrages erfordern, so hat der Vermieter in Absprache mit dem
         Mieter das Recht, vorubergehend andere Platze anzuweisen.

                                    SECTION 3
                                 UNTERVERMIETUNG

1        Dem Mieter ist eine Untervermietung oder eine Gebrauchsuberlassung an
         Dritte nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters
         gestattet. Die Zustimmung kann dor Vermieter nur versagen wenn ein
         wichtiger Grund vorliegt.

         Fur den Fall, dass der Mieter im Rahmen des Untermietverhaltnisses
         einen hoheren Mietzins vereinbart, als er selbst nach diesem Vertag
         schuldet, ist der Vermieter berechtigt, seine Zustimmung zur
         Untervermietung davon abhangig zu machen, dass im
         Hauptmietverhaltnis eim Zuschlag von 50% des Differenzbetrages zur
         erzielten Miete des Untermietverhaltnisses vereinbart wird.

         Der Mieter haftet fur alle Handlungen oder Unterlassungen des
         Untermieters oder desjenigen, dem er den Gebrauch der Mietraume
         uberlassen hat, im gleichen Umfang wie fur eigenes Handeln.

2        Im Falles des Verstosses gegen das Verbot der Untervermietung kann
         der Vermieter das Mietverhaltnis nach fruchtloser Abmahnung und
         angemessener Fristsetzung ausserordenlich kundigen.

3        Fur den Fall der Untervermietung tritt der Mieter dem Vermieter schon
         jetzt die ihm gegen den Untermieter zustehenden Forderungen nebst
         Pfandrechten bis zur Hohe der Forderungen des Vermieters
         sicherheitshalber ab.

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                                    SECTION 4
                                    MIETZEIT

1.       Das Mietverhaltnis beginnt am 01.08.1999 und lauft bis zum 31.07.2009.

         Es verlangert sich um 5 Jahre, wenn es nicht spatestens 12 Monate vor
         Ablauf der Mietzeit schriftlich per Einschreiben gekundigt wird. Die
         Kundigung muss bis zum 3. Werktag des ersten Monats der
         Kundigungsfrist zugestellt sein.

2.       Bezugsfertigkeit ist gegeben, wenn das Mietobjekt entsprechend den
         Planungsunterlagen (Section 1, Ziff. 2) fertiggestellt ist, so dass
         der Bezug und die Nutzung zu dem vertraglich vereinbarten Mietzweck dem
         Mieter moglich sind.

         Am Tag der Bezugsfertigkeit wird das Mietobjekt dem Mieter zur Nutzung
         ubergeben. Die Parteien erstellen ein Ubergabeprotokoll, in dem
         eventuelle Mangel des Mietobjektes verbindlich festgestellt und noch
         ausstehende Restarbeiten bzw. zu beseitigende Mangel erfasst
         werden. Bei Bezugsfertigstellung vorhandene geringfugge Mingel bzw.
         noch ausstehende Rest arbeiten, die den Betriebsablauf des Mieters
         nicht wesentlich beeintrachtigen, verzogern die Bezugsfertigstellung
         des Mietobjektes nicht.

         Die im Ubergabeprotokoll festgehaltenen etwaigen Mangel bzw. noch
         ausstehenden Resterbeiten sind von dem Vermieter nach einem
         festzulegenden Zeitplan zu beheben bzw. durchzufuhren

3.       Der Vermieter ist berechtigt die Ubergabe des Mietobjektes von der
         vorherigen Leistung der Sicherheit abhangig zu machen.

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                                    SECTION 5
                            MIETZINS UND NEBENKOSTEN

                                                                    I

        1     Der monatliche Mietzins setzt sich wie folgt zusummen:

<TABLE>

<S>                                  <C>                                 <C>           <C>
              Grosse ca.             Art der angemieteten Flachen        DM/m(2)     DM insgesamt

             1.272 m(2)              Nutzflache bestehend aus:

             1.047 m(2)              Hallen-/Technikflache                21,50         22.510,50

               225 m(2)              Buroflache                           24,00          5.400,00

               4 Stck.               Pkw-Stellplatze im Freien           100,00            400,00

Gesamt-Monatsmiete netto
-ohne Betriebskostenvorauszahlung                                                       28.310,50

Betreibskostenvorauszahlung
gemass Section 5, Ziff. 6:

1.272 m(2) Heizkosten

1.272 m(2)sontige Betriebskosten                                           4,50          5.724,00

Gesamt -Monatsmiete netto                                                               34.034,50
-inclusive Betreibskostenvorauszahlung

Zzgl.gesetzl. MwSt. (derzeit 16%)                                                        5.445.52

Gesamt -Monatsmiete brutto
-inclusive Betreibskostenvorauszahlung                                                  39.480,02
</TABLE>

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2.       Mietzins, Betreibs- und Heizkostenvorauszahlung und Mehrwertsteuer sind
         monatlich ab Bezugsfertig stellung im Sinne des Section 4 Ziff. 2 und 3
         dieses Vertrages zu zahlen.

         lm Falle einer Verzogerung der Bezugsfertigstellung durch nachtragliche
         Anderungswunsche des Mieter (vgl. Section 1, Ziff. 5) hat der Mieter
         dem Vermieter den verzogerungsbedingten Mietausfall zu ersetzen;
         massgebend ist der fur diesen Fall in der Nachtragsvereinbarung
         gemass Section1 Ziff. 6 festgelegte Verzogerungszeitraum.

3.       Mietzins, Betriebskostenvorauszahlung und Mehrwertsteuer sind monatlich
         im voraus - spatestens bis zum 3. Werktag eines jeden Monats eingehend
         - auf folgende Bankverbindung
                       BLZ 501 204 00 bei der Berliner Bank AG Frankfurt/Main
                       Konto-Nr. 8 516 199 300
         Porto- und spesenfrei zu uberweisen. Fur die Rechtzeitigkeit der
         Zahlumg kommt es auf die Guttschriff des Bertrages an.

4.       Bei verspateter Zahlung ist der Vermieter berechtigt, pauschalierte
         Mahnkosten je Mahnung in Hohe von DM 10,00, inclusive Mehrwertsteur
         zuzuglich Verzugszinsen in Hohe des entstandenen Schadens zu berechnen.

5.       Befindet sich der Mieter mit Zahlungen im Ruckstand ,so sind Zahiungen
         zunachst auf Anspruche, deren Verjahrung droht, dann auf Kosten, Zinsen
         und ubrige Schluden anzurechnen. Bei Zahlungsverzug sind Verzugszinsen
         in Hohe von 7 % zu entrichten.

6.       Folgende Nebenlosten sind im dem vereinbarten Mietzins nicht enthalten
         und deshalb gesondert zu zahlen:

<TABLE>
<CAPTION>

         KOSTENART                                                     VERTEILUNGSSCHLUSSEL
         ---------                                                     --------------------
         <S>                                                           <C>
         01. Wasser                                                    nach Verbrauch (Messgerate)
         02. Kanal/Siel (Entwasserung)                                 nach Verbrauch cbm-Wasser
         03. Beleuchtung, Allgemeinstrom                               nach qm-Mietflache z.B. fur Treppenhaus
                                                                       Hof,Parkplatz,Gemeinschaftsflachen,Aufzu
                                                                       ge Heizung
         04. Mullabfuhr                                                nach qm-Mietflache (gem.Rechnungen der
                                                                       Stadtwerke bzw. Contianerdienste)
         05. Grundsteuer nach                                          qm-Mietflache
         06. Strassen- und Burgersteigreinigung
             Schnee und Eisbeseitigung,
             Pflege und Reinigung samtlicher
             Aussenanlagen wie Grunflachen, Gehwege,
             Aussenparkplatze, Anfahrtswege usw.                   nach qm-Mietflache
         07. Schornsteinfeger                                          nach qm-Mietflache

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<CAPTION>

         KOSTENART                                                     VERTEILUNGSSCHLUSSEL
         ---------                                                     --------------------
         <S>                                                           <C>
         08. Sach- und Haftpflichtversicherunqen                       nach qm-Mietflache (dazu gehoren z.B. Feuer-Ltg.-
                                                                       wasser-, Sturm-Vers., Grundbesitzerhaftpflicht-,
                                                                       Glasbruch-, Elementarvers.) nach qm-Mietflache.
         09. Hausmeister                                               nach qm-Mietflache
         10.  Hausverwaltung                                           4 % der Netto-Miete (Raum-u. Parkpl.-Miete)
         11.  Personen-/Lasten-Aufzuge                                 nach qm-Mietflache (z.B. fur Vollwartung, Prufgeb.,
                                                                       Prufgewichte etc.)
         12. Antennen-/Kabelanschluss                                  nach qm-Mietflache
         13. Hausreinigung und Ungezieferbekampfung                    nach qm-Mietflache (z.B. Treppenhau
                                                                       ser, Gemeinschaftsflachen Aufzuge)
         14. Heizung                                                   nach Verbrauch gem. Messeinrichtunqen im Verhaltnis
                                                                       70 (Verbrauch) 30 (Grundkosten)
         15. Warruwasser                                               nach Verbrauch gem.
                                                                       Messeinrichtunqen im Verhaltnis 70
                                                                       (Verbrauch) 30 (Grundkosten)
         16. die Kosten der Unterhaltung und Wartung von Tocen,
             Zugangsturen, Entwasserungshebeanlagen, Rauchwarn
             und Notstromanlagen, Tauchpumpen, Blitzschutzanlagen,
             Sicherheitsbeleuchtung, Feureloschern, Tank und
             Lecksicherungsanlagen, Transformatoren,
             Brandmeldeanlagen, Hydranten.                             nach qm-Mietflache
         17. die Kosten der Bewachung und sonstigen
             Verkehrssicherung
         18. die Kosten der Betriebes der Klima sowie der
             Be- und Entluftungsanlage
         19. Gebaudebewachtung                                         nach qm-Mietflache
</TABLE>

Schlussel fur die Kostenaufteilung nach qm-Mietflache ist der prozentuale
Anteil des Mieters an der Summe der Gebaudemietflache brw. an der Mietflache
des Gesamtobjektes, wenn dieses aus mehreren Gebauden besteht.

Kostenarten werden nur berechnet, soweit die vorerwahnten Einrichtungen
tatsachlich im Mietobjekt vorhanden und den Mietern zur Nuzung zur Verfugung
stehen.

7.       Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage und der
         zentralen Warmwasserversorgung gehoren die Kosten der verbrauchten
         Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes die
         Kosten der Bedienung, Uberwachung, und Pflege der Anlage, der
         regelmassigen Prufung ihrer Betriebsbereitschaft und
         Betriebissicherheit einschliesslich der Reingung des Hauses nach
         Anlieferung von Brennstoffen, die Kosten der Messungen nach dem
         Bundesemissionsschutzgesetz sowie die Schornsteinfegergebuhren, soweit
         diese nicht anderweitig umgelegt werden, und die Kosten die Anmietung
         oder anderer Arten der Gebrauchsuberlassung einer Ausstattung zur
         Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung
         zur Verbrauchserfassung einschliesslich der Kosten der Berechnung
         und Aufteilung.

                                       9

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         Zu den Kosten der Lieferung von Fernwarme gehoren die Kosten der
         Warmelieferung (Grund-, Arbeits- und Verrec hnungspreis) und die Kosten
         des Betriebes der zugehorigen Hausanlangen wie oben.

         Macht eine Mietpartei von der Heizungsanlage keinen Gebrauch, befreit
         dies nicht von der Verpflichtung zur Beteiligung an der Heizungskosten.

         Die Kosten einer notwendig werdenden Zwischenablesung tragt der Mieter.

         Die vermieteten Raume sind an Werktagen wahrend der Heizperiode (1.
         Oktober bis 30 April) in der Betriebszeit angemessen zu beheizen,
         soweit nicht betriebsbedingte andere Heizzreiten notwendig sind.
         Ausserhalb der Heiper iode kann die Beheizung nur verlangt werden,
         wenn die Aussentemperatur an drei aufeinderfolgenden Tagen um 21.00
         Uhr unter 12 Grad Celsius sinkt.

8.       Der Vermieter bestimmt die Hohe der Vorauszahlungen auf die Kosten der
         Heiz- und Warmwasserversorgung sowie auf die ubrigen Nebenkosten unter
         Berucksichtigung der letzen Abrechnung einerseits und der zu
         erwartenden Kostenanderung andererseits nach billigem Ermessen. Die
         Abrechnung erfolgt einmal jahrlich fur das vorangegangene Kalenderjahr
         zum Stichtag 40. 6. Hierbei erfolgt auch die Aubrechnung folgenden
         nachsten Mietzahlungstermin zu leisten. Uberschusse werden innerhalb
         von zwei Wochen erstattet. Die Belege zur jeweiligen Betriebs und
         Nebenkostenabrechnung konnen durch den Mieter eingesehen werden.

         Auch wenn das Mieterverhaltnis innerhalb eines Abrechnungszeitraumes
         endet, erfolgt die Abrechnung gegenuber dem Mieter und die
         zeitanteilige Kostenverteilung erst mit der nachsten
         Nebenkostenabrechnung.

         Der Vermieter behalt sich das Recht vor, die monatlichen
         Vorauszahlungen auf Betriebs und Nebenkosten alle drei Monate zu
         uberprufen und gegebenenfalls aufgrund enstandener Kostensteigerung, zu
         andern sowie einzeine Vorauszahlungen fur grossere
         Nebenkostenbetrage zu verlangen, die ebenfalls zum nachstmoglichen
         Mietzahlungstermin zu zahlen sind.

         Werden nach Mietbeginn Gebuhren oder sonstige Nebenkosten neu erhoben,
         die mit der Bewirtschaftung des Gebaudes zusammenhangen, ist der
         Vermieter berechtigt, die entsprechenden Betrage vom Zietpunkt ihrer
         Entstehung von dem Mieter erstattet zu verlangen.

9.       Der Mieter tragt unmittelbar die Gebuhren und Kosten fur seinen
         Stromverbrauch in dem Mietobjekt einschliesslich Zahlergebuhren und
         Installationskosten und zahlt diese direkt an das
         Versorgungsunternehmen.

10       Der Reinigung der inneren und ausseren Glas- und Jalousienflachen
         (Rolladenflachen) beauftragt der Mieter auf seine Kosten mindestens
         viermal pro Jahr unmittelbar an ein Fachunternehman und tragt die dafur
         anfallenden Kosten.

                                       10

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11.      Der Vermieter behalt sich vor, den Zeitpunkt einseitig zu bestimmen, ab
         dem alle sich aus dem Vertragsverhaltnis ergebenden
         Zahlungsverpflichtungen nur noch in EURO zu erfullen sind.

         Die Umrechnung von DM in EURO erfolgt auf der Grundlage des durch den
         Rat der Europaischen Union am 31.12 1998 festgelegten
         Umrechnungskurses. Die Parteien sind sich ferner daruber einig,
         dass die Umstellung von DM auf EURO keinen Kundigungs-, Rucktritts-
         oder Anfechtungsgrund darstellt und keinen Anspruch auf eine
         Vertragsanderung oder Nachvernhandlung des Vertrages oder einzelner
         seiner Bestimmungen begrundet.

                                    SECTION 6
                               SICHERHEITSLEISTUNG

1.       Zur Sicherung aller Anspruche des Vermieters gegen den Mieter aus den
         Mietverhaltnis ubergibt der Mieter dem Vermieter als Hauptpflicht aus
         diesem Vertrag eine schriftliche, unbefristete, unwiderrufliche,
         selbstschuldnerische Burgschaft einer inlandischen Grossbank,
         wobeider Burge sich zu verpflichten hat, auf erstes Anfordern zu
         zahlen, und die Burgschaft eine Befugnis des Burgen zur Hinterlegung
         nicht enthalten darf. Diese Burgschaft wird ausgestellt in der Form
         gemass Anlage 3 zu diesem Mietvertrag in Hohe von drei
         Bruttomonatsmieten (Raum-/Freiflachenmiete, Parkplaztmiete, Betreibs-
         und Nebenkosten, Mehrwertsteuer), also DM 118.440,06.

         Die Uberlassung der Sicherheitsleistung hat rechtzeitig vor Ubergabe
         der Mietraume zu erfolgen.

         Sofern sich die vorgenannten monatlichen Zahlungsverpflichtungen des
         Mieters erhohen, kann der Vermieter eine entsprechende Auffullung der
         Sicherheitsleistung verlangen.

         Die Burgschaft ist vom Vermieter nach Beendigung des Mietverhaltnisses
         und Auszug des Mieters Zuruckzugeben, sofern samtliche Verpflichtungen
         des Mieters aus dem Mietverhaltnis erfullt worden sind.

         Die Buegschuft wird angemessen reduziert, soweit der Vermieter noch
         Nebenkosten nach
         Beendigung des Mietverihaltnisses abrechnen wird und Nachzahlungen zu
         erwarten sind.

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                                    SECTION 7
                             ANDERUNG DES MIETZINSES

1.       Steigt oder fallt der monatliche Preisindex fur die
         Lebenshaltungskosten eines Vier-Personen-Arbeitnehmer-Haushaltes mit
         mittlerem Einkommen im Bundesgebiet, wie er vom Statistischen
         Bundesamt in Wiesbaden festgestellt wird, um mindestens 5 Punkte, so
         steigt oder fallt der Meitzens gemass Section 5, Ziff. 1 entsprechend.
         Als Bezugsgrosse vereinbaren die Parteien den Lebenshaltungskostenindex
         im Monat des Vertragsabschlusses auf der Basis 1991 = 100.

         Die Anderung der Miete wird wirksam zum 1. des Monats, der dem Monat
         folgt in dem die Voraussetzungen fur eine Anderung des Mietzinses
         gegeben waren. Die Anpassung des jeweils geschuldeten Mietzinses
         erfolgt automatisch, so dass der der Anderung des Index
         angepasste Mietzins per 1. des Folgermonats nach Eintritt der
         Mietzinsanderung geschuldet wird.

         Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter eine Anderung des Preisindex
         bzw. des Mietzinses anzuzeigen.

2.       Wenn aufgrund der vorstehenden Wertsicherungsklausel eine Anpassung des
         Mietzinses durchgefuhrt worden ist, so wird die Klausel gemass den
         Bestimmungen des vorangehenden Absatzes erneut anwendbar und ist der
         Mietzins demgemass erneut anzupassen, sobaid sich der Index erneut
         gegenuber seinem Stand zum Zeitpunkt der vorangegangenen Anpassung um
         mindestens 5 Punkte nach oben oder unten verandert hat.

3.       Sollte der Lebenshaltungskostenindex 1991 = 100 nicht mehr ermitteit
         werden, so soil eine Uberleitung durch Umrechnung auf die Basis des
         nachsten denn jeweils veroffentlichten Lebenshaltungkostenindex
         erfulgen, im ubrigen aber wie vorstehend verfahren werden. Das gilt bei
         allen spateren Umstellungen de Lebenshaltungkostenindex auf ein anderes
         Basisjahr.

4.       Sollten sich die fur doe Ermittlung des Lebenshaltungkostenindex
         zustandigen Behorden andern, so treten deise an die Stelle des derzeit
         zustandigen Bundesamtes fur Wirtschaft. Dies gilt insbesondere, wenn zu
         einem sparteren Zeitpunkt innerhalb der EU eine andere Behorde
         zustandis sein sollte.

                                        12

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                                    SECTION 8
                              OPTION DES VERMIETERS

1.       Der Vermieter weist darauf hin, dass er zur Umsatzsteuer optiert
         hat. Der Mieter sichert zu, dass er die Mietsache
         ausschlie(beta)lich fur Umsatze verwenden wird, die den Vorsteuerabzug
         nicht ausschliessen. Der Mieter wird bis spatestens zum 10. Januar
         eines jeden Jahres dem Vermieter bestatigen, dass er die Mietsache
         auch in Zukunft nur fur die Erzielung von Umsatzen verwenden wird, die
         den Vorsteuerabzug nicht ausschliessen. Auf Verlangen des
         Vermieters ist der Mieter verpflichtet, geeignete Unterlagen dem
         Vermieter zur Prufung zur Verfugung zu stellen.

2.       Der Vermieter wird ausserdem einerc Untervermietung oder einer
         Uberlassung des Mietgebrauchs an einen sonstigen Dritten dann nicht
         zustimmen, wenn der Dritte sich nicht verplichtet hat, die Mietsache,
         die Gegenstand seines Vertrages mit dem Mieter ist, nur fur Umsatze zu
         verwenden, die Vorsteuerabzug nicht ausschliessen.

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                                    SECTION 9
                                 VERSICHERUNGEN

1.       Die ublichen Gebaueversicherungen (z. B. Feuer, Sturm, Leitungswasser
         und Gebaude-Haftpflicht) sowie erganzende Versicherungen werden von dem
         Vermieter abgeschlossen. Die entstehenden Kosten tragt der Mieter im
         Rahmen der Betreibskosten.

         Sollte nach Mietbeginn der Mieter bauliche Veranderungen am Mietobjekt
         vornehmen, so ist es Sache des Mieters, sich daruber zu informieren, ob
         diese baulichen Veranderungen von den bestehenden Gebaudeversicherungen
         abgedeckt sind. Wird eine zusatzliche Versicherung erforderlich so hat
         der Mieter die Kosten der Hoherversicherung bzw. der zusaztlichen
         Versicherung zu tragen. Sofern es der Mieter versaumt, den Vermieter
         auf das Erfordenis einer Hoherversicherung hinuweisen, hat der
         Vermieter einen Anspruch gegen den Mieter auf Ersatz all desjenigen
         Schadens, der ihm aus einer fehlenden Versicherungsdeckung entstanden
         ist bzw. Fur den der Vermieter gegenuber Dritten aus diesem Grunde
         einzustehen hat. EtwaigeAnspruche des mieters gegen den Vermieter, die
         sich aus dem fehlenden Versicherungsschutz begrunden, sind
         ausgeschlossen.

2        Wahrehn der Dauer des Mietverhaltnisses ist der Mieter verpflichtet,
         eine Versicherung zur Abdeckung folgender Risiken im Zusammenhang mit
         dem Mietobjekt abzuschliessen und aufrechtzuerhalten.

         a) Eine Haftpflichtversicherung gegen personen-und Sachschaden Dritter
         im Zusammenhang mit der Nutzung und dem Innehaben der Mietraume durch
         den Mieter. Die Mindestdeckungssumme hat DM 2 Mio. je Schadensereignis
         zu betragen. Daneben hat der Versicherungvertrag ausdrucklich folgende
         Risiken abzudecken; Beschadigung der Mietraume durch Brand, Explosion,
         Leitungs- und Abwasserleitungsbruch; Beschadigung der Mietraume durch
         sonstige Ursachen sowie Abdeckung des durch abhandengekommene Schlussel
         entstehenden Risikos. Die Versicherung muss das Interesse des
         Vermieters fur den Fall abdecken, dass Anspruche gegen diesen
         erhoebn werden.

         b) Der Mieter hat eine Sachversicherung fur samtliche Einrichtungen in
         bzw. an den Mietraumen, die nicht wesentlicher Gebaudebestandteil sind,
         in angemessener Hohe abzuschliessen.

         c) Der Mieter ist weiterhin verpflichtet, eine
         Betriebsunterbrechungsversicherung auf eigene Kosten
         abzuschliessen. Die Police ist dem Vermieter unaufgefordert
         vorzulegen.

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                                   SECTION 10
                          AUHICHNUNG, ZUNICLIBEHALTUNG

1.       Der Mieter kann gegenuber Mietforderungen nur aufrechnen oder ein
         Zuruckbehaltungrecht ausuben, wenn er seine Absicht mindestens einen
         Monat vor der Falligkeit der Miete schriftlich angezeigt.

2.       Fur nicht in Anspruch genommene Ausstattungen bzw.
         Mietbereichsausbauten (siehe Section 1 des Mietvertrages) hat der
         Mieter keinen Anspruch auf Vergutung bzw. Verrechnung.

                                   SECTION 11
                      BAULICHE GESTALTUNG UND VERANDERUNGEN

1.       Veranderungen an und in der Mietsache, insbesondere Um- und Einbauten
         sowie alle Elektro und Sanitarinstallationen usw. durfen nur mit
         Einwilligung des Vermieters vorgenommen werden. Vor Durchfuhrung von
         Veranderfungen ist unter Volrage von unterschrieben Planen und einer
         Baubeschreibung die schriftliche Genehmigung des Vermieters einzuholen.
         Der Vermieter kann die Einwilligung aus berechtigtem Interesse
         verweigern.

         Der Mieter tragt alle fur die Baumassnahme anfallenden Kosten fur
         Instandhaltung und Reparatur dieser Massnahmen.

2.       Werbeanlagen fur Namens und Firmenschilder an den Gebauden sowie
         Hinweisschilder im Aussenbereich werden vom Vermieter einheitlich
         gestaltet und angebracht. Das Bestimmungsrecht liegt bei dem Vermieter,
         der, soweit eine einheitliche Gestaltung dies zulasst, Wunsche des
         Mieters berucksichtigen wird. Zusatzliche Hinweisschilder sowie jede
         sonstige Art von Werbeanlagen im Gesamtobjekt oder an dem Gebaude sind
         unzulassig. Die Kosten der Beschriftung von Namens-, Firmen- und
         Hinweisschildern und deren Anbringung auf den Werbeanlagen tragt der
         Mieter.

3.       Der Vermieter darf Ausbesserungen und bauliche Veranderungen, die zur
         Erhaltung oder zur besseren wirtschaftlichen Verwertung des Gebaudes
         oder des Mietobjekt, zur Abwendung drohender Gefahren oder zur
         Beseitigung von Schaden oder fur eventuelle Ubbau- und
         Renovierungsmassnahmen im Zuge der Neu- und Weitervermietung von
         anderen Mietflachen im Gebaude oder dem Objekt notwendig werden, auch
         ohne Zustimmung des Mieters vornehmen. Dies gilt auch fur Arbeiten, die
         zwar nicht notwendig, aber zweckmass sind (z. B. Modernisierung des
         Gebaudes oder des Mietobjektes). Der Mieter hat die in Betracht
         kommenden Raume zuganglich zu halten und darf die Ausfuhrung der
         Arbeiten nicht hindern oder verzogern; andernfalls hat er die dadurch
         entstehenden Schaden zu ersetzen. Auf die betrieblichen Belange des
         Mieter ist Rucksicht zu nehmen insbesondere dadurch, dassdir
         Vermieter verpflichtet ist, die Storung moglichst gering zu halten und
         den Mieteruber anstenhende Arbeiten in aller Regel rechzeitig vorab zu
         informieren.

         Die Einbringung rind Verlegung von Daten und Kommunikationsleitungen
         sowie Einrichtungen und Anlagen und deren Instandhaltung Reparatur oder
         Erneuerung sind Sache des Mieters,ebenso erforderliche
         Drehstromanschlusse.

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                                    SECTION 12
                    INSTANDHALTUNG DES MIETOBJEKTES, HAFTUNG

1        Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt schonend und pfleglich zu
         behandein.

         Schaden an dem Mietgegenstand sind von dem Mieter, sobald sie bemerkt
         werden, schriftlich dem Vermieter anzuzeigen.

2        Dem Mieter obliegt die Instandhaltungspflicht bezogan auf die
         Mietsache. Er hat deshalb alle Massnamen vorzunehmen, die
         erforderlich sind, um die Mietsache in einem vertragsgemassen
         Zustand zu erhalten. Schaden sind vorbeugend abzuwehren.

         Daruber hinaus ist dar Mieter auch rur Instandsetzung der Mietsache
         verpflichtet. Der Mieter hat insoweit alle auftretenden Schaden an der
         Mietsache zu beseitigen, die durch den Mietgebrauch
         (incl.Verschleiss) enstehen. Insoweit treffen den Mieter auch die
         teilweise oder vollstandige Erneuerung einzelner Teile der Mietsache.

         Die Instandsetzung und Instandhaltung umfassen u.a. auch die Reparatur
         und Erneuerung von Elektro- und Sanitarinstallationen, Fenster und
         Turverschlussen sowie technischen Einrichtungen und Anlagen.
         Jalousien und Rolladen werden ebenfalls erfasst.

         Der Mieter ist nicht verpflichtet, wahrend der Mietzeit
         Schonheitsreparaturen auszufuhren.

3        Dem Mieter obliegen die Sauberhaltung des Mietobjektes sowie die
         erforderlichen Verkehrssi cherungspflichten fur das Mietobjekt
         gemass den gesetzlichen Bestimmungen. Unter
         Verkehrssicherungspflichten fallen z.B. die Pflicht zur Streuung bei
         Glatteis und zur Schneeraumung. Hinsichtlich des Winterdienstes konnen
         Absprachen zwischen Vermieter und Mieter dahingehend getroffen werden,
         dass ein von dem Vermieter beauftragtes Unternehmen den dem Mieter
         obliegenden Winterdienst auf Kosten des Mieters miterledigen kann.

         Fur den Fall, dass eine Sonderabsprache getroffen wird, wird
         hierdurch eine eventuelle Haftung aus Verletzung der
         Verkehrssicherungspflichten des Mieters nicht beruhrt.

4        Der Mieter hat sich sorgfaltig und regelmassig zu vergewissern,
         dass die gemass Baubeschreibung zulassige Belastung der
         Stockwerksdecken und die vereinbarte Stromentnahme nicht uberschritten
         werden. Bei Zuwiderhandlung hat er jeden dem Vermieter oder Dritten
         dadurch entstehenden Schaden zu ersetzen.

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                                   SECTION 13
                  BETRETEN DES MIETOBJEKTES DURCH DEN VERMIETER

1.       Der Vermieter oder ein von ihm Beauftragter kann wahrend der
         Geschaftszeit, nach vorheriger Benachrichtigung des Mieters, das
         Mietobjekt betreten, um das Mietobjekt auf seinen ver tragsgemassen
         Zustand uberprufen zu konnen, die Notwendigkeit eventueller
         Ausbesserungen festzulegen, um Messeinrichtungen abzulesen etc. Der
         Mieter hat das Recht, fur diese Besich tigung eine Begleitperson an den
         Terminen teilnehmen zu lassen.

2.       Will der Vermieter den Grundbesitz verkaufen so kann er nach vorheriger
         Absprache mit dem Mieter das Mietobjekt wabrend der Geschaftszeit
         betreten. An Sonn- und Feiertagen bedart dies jedoch einer
         ausdrucklichen Genehmigung des Mieters.

         Das gleiche gilt in einem Zeitraum von zwolf Monaten vor Ablauf des
         Mietverhaltnisses fur das Betreten des Mietobjektes durch den Vermieter
         und/oder einen neuen Mietinteressenten.

3.       Der Mieter duldet, dassdie Mietmume jederzeit vom Vermieter bei
         Gefahr betreten werden konnen.

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                                    SECTION 14
                        BEENDIGUNG DES MIETVERHALTNISSES

1.       Zwischen den Vertragsparteien besteht das Einvernehmen, dass der
         Mieter grundsatzlich bei Beendigung des Mietverhaltnisses die
         Durchfuhrung von Schonheitsreparaturen schuldet. Der Mieter ist
         verpflichtet, bei Beendigung des Mietvertrages das Mietobjekt mit
         samtlilchen Schlusseln zuruckzugeben.

2.       Der Mieter tragt die Kosten der Renovierung des Mietobjektes bei
         Beendigung des Mietverhaltnisses. Die Renovierungskosten umfassen u.a.
         das Tapeziere, das Streichen oder die sonstige Neubehandlung von
         Wanden und Decken, Heizkorpern und Verkleidungen, Fenastern,
         Einbauschranken, Innen- und Aussenturen, ferner den Ersatz
         verbrauchter Teppichboden bzw. sonstiger Bodenbelage sowie die
         Grundreinigung des PVC-Bodens.

3        Den Umfang der erforderlichen Renovierungsarbeiten sowie die dafur
         aufzuwendenden Kosten stellt ein von beiden Seiten zu beauftragender
         Architekt oder ein von der Handwerkskammer zu benennender
         Sachverstandiger fest. Dabei ist davon auszugehen, dass das
         Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhaltnisses fachgerecht in der Art
         und Weise und mit den Materialien oder gleichwertigen Ersatzprodukten
         renoviert wird, wie sic vom Vermieter bei Herstellung verwandt worden
         sind. Die Feststellungen des Architekten oder sonstigen Fachmannes
         sind fur beide Vertragsparteien massgebend und verbindlich.

         Der Mieter zahlt die danach festgestellen Renovierungskosten an den
         Vermieter langstens innerhalb eines Monats ab Feststellung der Hohe und
         Mitteilung an den Mieter. Der Mieter ist verpflichtet, dem Architekten
         oder sonstigen Fachmann und den zur Angebotsabgabe aufgeforderten
         Firmen rechtzeitig vor Ruckgabe des Mietobjektes spatestens aber neun
         Monate vor Ablauf des Vertragsverhaltnisses, das Betreten zum Zwecke
         der Feststellung der Renovierungsbedurftigkeit zu gestatten.

4.       Einrichtungen mit denen der Mieter das Mietobjekt vor oder wahrend der
         Dauer der Mietzeitversehen hat, hat der Mieter unter Wiederherstellung
         des ursprunglichen Zustandes zu beseitigen, es sei denn, da(beta) der
         Vermieter sich damit einverstanden erlart, dass alle bzw. einzeine
         Einrichtungen in dem Mietobjekt bleiben.

5.       Der Mieter hat ferner bei von ihm vorgenommenen baulichen Veranderungen
         die Kosten der Wiederherstellung des fruheren Zustandes zu tragen,
         falls der Vermieter die Wiederherstellung des fruheren Zustandes
         verlangt. Des Verfahren und die Feststellung dieser Kosten regelt sich
         entsprechend Section14, Ziff. 3 entsprechend.

                                       18

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                                   SECTION 15
                         AUSSERORDENTLICHE KUNDIGUNG

1.       Der Vermieter kann das Mietverhaltnis aus wichtigem Grund mit
         sofortiger Wirkung insbesondere dann kundigen, wenn

         a) der Mieter mit der Zahlung des Mietzises oder mit sonstigen
         Zahlungspflichen in Hohe von zwei Monatsmieten im Ruckstand ist,

         b) der Mieter seiner Verpflichtung zur Leistung der Sicherheit
         gemass Section 6 des Vertrages trotz Mahnung und Fristsetzung nicht
         nachkommt.

         c) Jede Partei kann das Mietverhaltnis aus wichtigem Grund mit
         sofortiger Wirkung dann kundigen, wenn ein Antrag auf Eroffnung des
         Insolvenzverfahrens uber das Vermogen der anderen Partei gestellt und
         nicht binnen 4 Wochen zuruckgenomnen wird, die andere Partei die
         eidesstattliche Versicherung gemass Section 807 ZPO abgegehen hat
         oder ein Haftbefehl hierzu ergangen ist oder ein
         aussergerichtliches, der Schuldenregulierung dienendes Verfahren
         durch die andere Partei eingeleitet wird.

2.       Bei einer vom Mieter zu vertretenden vorzeitgen Beendigung des
         Mietverhaltnisses haftet der Mieter fur den Ausfall an Miete,
         Nebenkosten und sonstigen Leistungen langstens fur die Zeit, fur die
         das Mietverhaltnis abgeschlossen war sowie fur alle weiteren Schaden,
         die dem Vermieter durch die vorzeitige Beendigung des Mietverhaltnisses
         entstehen.

3        Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache
         fort, gilt das Mietverhaltnis nicht als verlangert Section 568 BGB
         findet demgemass keine Anwendung. Dies gilt auch fur den Fall,
         dass das Mietver haltnis aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung
         bzw. nach erfolgter Kundigung auslauft.

4        Im Falle der vollstandingen Zerstirung des uberwiegenden Teils de
         Mietobjektes durch ein vom Vermieter nicht zu vertretendes Ereignis
         (z.B. Feuer), ist der Vermeiter zur Wiederherstellung de Mietobjektes
         nicht verpflichtet. Beide Vertragsparteien konnen mit Wirkung fur den
         Zeitpunkt der Zerstorung der Mietsache das Mietverhaltnis fur beendet
         erklaren unabhangig davon, ob das Mietobjekt zu einem spateren
         Zeitpunkt neu errichtet wird der Vermeiter dem Mieter vor Vermeitung an
         Dritte rechtzeitig Gelegenheit zur Stellungnahme bezuglich eines neu
         abzuschliessenden Mieterverhaltnissess geben.

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                                   SECTION 16
                      ANDERUNGEN IN DER PERSON DES MIETERS

1.       Andert sich die Rechtsform des Unternehmens des Mieters, treten
         Anderungen bei der Gewerbeerlaubnis oder in anderen, fbr dieses
         Mietverhaltnis bedeutsamen Zusammenhangen ein, ist der Mieter
         verpflichtet, dies dem Vermieter unverzuglich schriftlich mitzuteilen.
         Dies gilt insbesondere fur das Ausscheiden von personlich haftenden
         Gesellschaftern aus einem Gesellschaftsverhaltnis. Wird durch solche
         Anderungen die bei Abschluss dieses Vertrages bestehende Bonitat
         des Mieters mehr als nur unwesentlich beeintrachtigt, so kann der
         Vermieter den Vertrag unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten
         kundigen, ausser wenn der Mieter eine entsprechende zusatzliche
         Sicherheit in Hohe von drei Brutto-Monatsmieten leistet.

2.       Will der Mieter alle Rechten und Pflichten aus diesem Mietvertrag auf
         einen Dritten ubertragen, so ist dies nur moglich, wenn der Vermieter
         ausschliesslich schrifltich zustimmt. Der Mieter hat keinen
         Anspruch auf diese Zustimmung. Etwas anderes gilt dann, wenn der Mieter
         neben dem Nachmieter mitverpflichtet bleibt.

                                       20

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                                   SECTION 17
                             SCHLUSSBESTIMMUNGEN

1.       Der vorliegende Vetrag enthalt zusammen mit den Planungsunterlagen, der
         Mietflachenberechnung, der Baubeschreibung und der Betriebsbeschreibung
         samtliche getroffenen Vereinbarungen. Anderungen und Erganzungen dieses
         Vertages bedurfen der Schriftform. Mundliche Nebenabreden bestehen
         nicht.

2.       Sollten eine oder mehrere Bestimmungen dieses Vetrages unwirksam bzw.
         nichtig sein oder werden, so bleiben die ubrigen Bestimmungen heirvon
         unberuhrt. Die Vertragsparteien verpflichten sich, diese unwirksame
         bzw. nichtige Bestimmung durch eine solche wirksame zu ersetzen, die
         dem wirtschaftlich gewollten Zweck der unwirksamen Bestimmung am
         nachsten kommt. Gleiches gilt fur eine Lucke im Vertrag.

3        Dieser Vetrag unterliegt der gesetzlichen Schriftform des Section 566
         BGB.
         Sollte sich nach Abschluss diesos Vertrages ein Mangel in der
         gesetzlichen Schriftform ergeben, so hat jede Vertragspartei gegen die
         andere Vertragspartei einen Anspruch auf Nachholung der Schriftform.

4        Gerichtsstand und Erfullungsort ist Sitz des Vermieters soweit dies
         gesetzlich zulassig ist. Auf diese Vereinbarung findet
         ausschliesslich das deutsche Recht Anwendung.

Ort / Datum                                          Ort / Datum

/FRANKFURT M, 1.4.99/                                /FRANKFURT / M 31.03.99/
------------------------                            -------------------------

Unterschrift Vermieter                               Unterschrift Vermieter

ERBENGEMEINSCHAFT FISZMAN                            STAR Telecommunications
Eschborner Landstrasse 42-50                         Deutschland GmbH
60489 Frankfurt                                      Voltastrasse 1 a
                                                     60486 Franfurt am Main

-------------------------                            -------------------------

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                                     SUMMARY

         Office and Switch Lease between STAR Telecommunications Deutschland
GmbH ("STAR GmbH") and Kallco Projekt Projektges GmbH, 1050 Vienna, for property
located at Duckegasse 15, 1220 Vienna, Austria. The lease term begins on
February 1, 1999. The lease may be canceled upon three months' notice by either
party. STAR GmbH incurs rental charges of approximately 168,000 ATS per month
and approximately 32,580 ATS per month in additional expenses. The leased
property is approximately 6,467 square feet.

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                                   MIETVERTRAG

Abgeschlossen zwischen

     KALLCO PROJEKT Donaufelderhof Projektentwicklungsges.m.b.H.
     1050 Wien, Schlobgasse 13

(im folgenden kurz, Vermieter" genannt) einerseits und

     STAR Telecommunications GmbH
     1010 Wien, Parkring 10/5

(im folgenden kurz "Mieter" genannt) andererseits wie folgt:

                                    PRAAMBEL

Die KALLCO PROJEKT "Donaufelderhof" Projektentwicklungsges.m.b.H. ist
Eigentumerin der Liegenschft Wien 22,
Duckegasse/Prandaugasse/TokiostraBe/ArakawastraBe, EZ 3723, KG 01660 Kagran, auf
der sie eine Wohnhausanlage samt Geschaftsraumen (Buro-sowle Gewerbeeinheiten,
Geschaftslokale, Lager) und Gemeinschaftseinrichtungen (insbesondere Tiefgarage)
errichtet. Die Wohnungen sowle einzelne Geschaftsraume werden aus offentlichen
Mitteln gefordert. Festehalten wird, daB der Mietgegenstand, uber den der
Vorliegende Vertrag geschlossen wird, aufgrund elner Baubewilligung vom 11.
Oktober 1996 neu errichtet wird. Die Vertragsparteien stellen einvernehmlich
fest daB fur den gegenstandlichen Mietvertrag - unbeschadet der Geltung
zwingender Rechtsnormen des MRG - ausschlieBlich die Bestimmungen dieses
Vertrages und subsidiar die Bestimmungen des ABGB rechtswirksam sind.

                                1. MIETGEGENSTAND

1.l      Gegenstand dieses Mietvertrages sind:
         Top Nr. II.0.01, EG, Stiege II sowie
         Top Nr. II.2.01 und Top Nr.II.2.02, 2.OG, Stiege I in oben genannter
         Wohnhausanlage.
         Als Mietgegenstand gilt lediglich der Innenraum der genannten Tops.

1.2      Der beiliegende Plan sowie die beiliegende Bau- und
         Ausstattungsbeschreibung bilden integrierende Bestandteile dieses
         Vertrages. Die Nutzflache des Mietgegenstandes betragt im EG ca. 1.440
         m2 (Top Nr.II.0.01) sowie im 2.OG ca. 461 m2 (Top Nr.II.2.01) bzw. ca.
         70 m2 (Top Nr.II.2.02) und ist Grundlage fur Die vereinbarte Miete.
         Abwelchungen bis zu +/- 3 %gegenuber dem tatsachlichen AusmaB
         (NaturmaB) nach Fertigstellung gelten als unwesentlich und werden
         beiderseits tolerlert. Vom beiliegenden Plan abweichende Zwischenwande
         oder Einbauten innerhalb des Mietgegenstandes haben keinen EinfluB
         aufdie vereinbarte Mietflache, gleichgultig ob sie auf Kosten des
         Mieters oder des Vermleters hergestellt wurden.

1.3      Der Mietgegenstand dient zum Betrieb von Vermittlungsrechnem fur die
         Festnetz-Telekommunikation im EG bzw. zur Nutzung als Buro im 2.OG eine
         Anderung des Mietzweckes bedarf der schriftlichen Zustimmung des
         Vermieters. Der Vermieter haftet fur keine uber den beiliegenden Plan
         sowie die beiliegende Bau- und Ausstattungsbeschreibung hinausgehende
         Eignung des Mietgegenstandes. Der Mieter hat samtliche zum Betrieb
         seiner Tatigkeit spezifisch erforderlichen behordlichen Bewilligungen
         selbst und auf eigene Kosten einzuholen.

1.4      Die KFZ-Einstellplatze in der Tiefgarage sind nicht Gegenstand dieses
         Vertrages. Ober sie wird eine Gesonderte Vereinbarung getroffen.

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                                2. VERTRAGSDAUER

2.1      Das Mietverhaltnis beginnt mit Obergabe und wird auf unbefristeteDauer
         abgeschlossen. Das Mietverhaltnis kann von beiden Vertragspartnem unter
         Einhaltung einer dreimonatigen Kundigungsfrist zum Ende eines jeden
         Quartals aufgekundigt werden. Von selten des Vermieters kann neben den
         Kundigungsgrunden des MRG eine fristlose Kundigung gemaB $ 1118 ABGB
         ausgesprochen werden. Der Mieter verzichtet fur die ersten zehn Jahre
         auf die Ausubung seines Kundigungsrechtes. Eine Teilkundigung ist nicht
         zulassig.

2.2      Der Vermieter ist zur Obergabe des Mietgegenstandes innerhalb von vier
         Wochen ab seine nacriweislichen Kenntnls von der
         Veftragsunterzeichnung~ verpflichtet. Der Mieter verpflichtet. sich,
         den im Zustand It. big. Plan bzw. laut Bau- und
         Ausstattungsbeschreibung fertiggestelltel Mietgegenstand zu dem vom
         Vermieter zumindest zwel Wochen irn Voraus bekanntzugebendell Tennin zu
         ubernehmen. Ab dem auf die Obemahme folgenden Monatsersten ist auch das
         Mietentgelt falIlig. Verweigert der Mieter die Obernahme, ohne daB
         Mangel festqesteilt wurden die die weltere Adaptierung bzw. die
         Benutzung wesentlich behindern~ verzogert dies nicht den Eintritt der
         Falligkeit des Mietentgeltes. Aus Verzogerungen in der Fertigstellung
         andere Mietgegenstande bzw. der AuBenanlagen erwachsen dem Mieter keine
         Anspruche. Auch eine berechtigte Verweigerung der Obernabme begrundet
         eine Schadenersatzpflicht des Vermieters nur bei Vorliegen von grobem
         Verschulden.

                                 3. MIETENTGELT

3.1      Das Mietentgelt besteht aus dem Hauptmietzins, den auf den
         Mietgegenstand entfallender Betriebskosten einschlieblich elnem
         Pflegebeitrag sowie der Umsatzsteuer.

3.2      Der monatliche Hauptmietzins betragt zum Zeitpunkt des
         Vertragsabschlusses ATS 188.OOO,- exklusive Umsatzsteuer. Der
         Hauptmietzins ist wertgesichert. Die Wertanpassung erfolgt jahrlich
         analog derr Verbraucherprelsindex 1996 oder einem gleichwertigen, an
         dessen Stelle tretenden Index. Der jeweils fur Juni verlautbarte Index
         wird dabei dem letzten vor Vertragsunterzeicbnung verlautbarten
         Juni-index gegenubergestellt. Aufgrund der Wertanpassung erhont sich
         die Miete jeweils mit 1. Janner des folgenden Jahres, wobel aufgrund
         der Finanzierungsbedingungen elne jahrliche Mindeststeigerung von 2 %
         vereinbart wird.

3.3      Die Betriebskosten umfassen samtliche Aufwendungen und offentlichen
         Abgaben, die fur einen ordnungsgernaBen Gebrauch der Liegenschaft
         nutzlich oder notwendig sind. Nahere Regelungen hlezu werden im
         beiliegenden Vertragsbestnndteil "Kostenverteilung" vereinbart. Der
         Mieter tragt die Betriebskosten mit dem auf das Mietobjeki
         entftallenden Anteil laut Nutzwert festsetzung. Fur samtliche Objekte
         in der Wohnbausanlage gilt, daB Umbauten innerhalb der einzeinen
         Mietgegenstande - gleichigultig ob sie vor oder nach der Obergabe
         durchgefuhrt werden - keine Anderungen des Nutawertes nach sich ziehen,
         sofern sie keinen EinfluB auf die ubrigen Mietgegenstande haben und auf
         alleinige Kosten des jeweiligen Nutzers erfolgen. Die Betriebskosten
         werden jahrlich kalkuliert und in gleichbleibenden monatlichen
         Teilbetragen vorschuBweise gegen jahrliche Verrechnung bis zum 30. Juni
         des folgenden Jahres eingehoben. Sollten sich durch unvorhergesehene
         Erhohungen, aber auch Einsparungen, wahrend des Jahres wesentliche
         Anderungen der Kalkulationsgrundlage ergeben, ist eine Anderung der
         Akonti auch im laufenden Jahr moglich.
         Kosten fur Heizung sowie Warmwasser- und Kaitwasserversorgung sind in
         den Betriebskosten nicht enthalten und werden getrennt verrechnet. Der
         Mieter verpflichtet sich zum AbschluB eines Einzellieferungsvertrages
         zu marktublichen Konditionen mit dem Betreiber dur durch die Fernwarme
         Wien gespeisten zentralen Versorgungsanlage.

3.4      Gemeinsam mIt den Betriebskosten wird ein Pflegebeitrag in Hohe von 3%
         des gemaB Pkt. 3.2 zur Vorschreibung gelangenden Hauptmietzinses
         eingehoben, der zur laufenden Pflege und schonheitlichen Erhaltung des
         Gebaudes dient. Die Instandhaltungsverpftichtung des Vermieters gemaB
         Pkt. 6.2 bleibt dadurch unberuhrt.

3.5      Die Umsatzsteuer wird in der jeweiligen gesetzlichen Hone
         vorgeschrieben. Der Hauptmietzins beruht auf der Geschaftsgrundlage,
         daB der Vermieter gemaB Section 6 Abs.2 UStG 1994 die Option

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         zur Regelbesteuerung wahmehmen kann. Solite aufgrund gesetzlicher
         Regelungen oder Anderung der Verwaltungsubung diese Regelbesteuerung
         nicbt mehr moglich sein, die unechte Steuerbefreiunq in Wirksamkeit
         treten und der Vermieter nicht mehr die Moglichkeit besitzen, Vorsteuem
         geltend zu machen bzw, verpflichtet werden, berelts zuerkannte
         Vorsteuern ruckzuerstatten werden die Vertragspartner einen gemeinsamen
         Ausgleich treffen.

3.6      Das Mietentgelt ist im voraus bis zum Ersten eines jeden Monats auf das
         vom Vermieter bekanntgegebene Konto zu Oberweisen, wobel fur die
         Rechtzeitigkeit der Zablung des Einlangen maBgebend ist. Der Mieter
         haftet dem Vermieter fur alle durcb verspatete Entgeitzahlung verur-
         sacbten Kosten. Fur den Fall des Zahlungsverzuges verpflichtet sich der
         Mieter zur Bezahlung von Verzugszinsen in Hohe der bankublichen Zinsen
         fur kurzfristige Ausleihungen fur den jeweils aushaftenden Betrag ab
         Falligkeit.

                                   4. KAUTION

4.1      Der Mieter ubergibt dom Vermieter bei Mietvertragsabscb1uB eine
         Bankgarantie in Hohe von vier Btuttomonantsmietentgoelten
         (Hauptmiezins, vorlaufiges Betriebskostenakonto inkl. Pflegabietrag
         sowie Ust.) das sind zum Zeitpunkt des Vertragsabsclusses ATS
         962,780,.--.

4.2      Die Kaution dient zur Sicherstellung des Mietentgeltes, der
         prdnungsgemaBen Instandhaltung des Mietobjektas einschIieBlich der
         Beseitigung wertmindernder baulicher Veranderungen durch den Mieter.
         Derr Vermieter ist berechitgt, trotz Falligkiet nicht belichene
         Forderungen gegen den Mieter aus oben genannter Kaution zu decken. Dar
         Mieter ist verpflichtet, im Falle der berechtigten Inanspruchnahme der
         Kaution die Erhohng auf die verienbarte ursprungliche Hohe zuzuglich
         Wertsicherung analog dem Hauptmietzins zu veranlasse.n
         Der Mieter darf diese Kaution keiner zahlungsverpflicbtung,
         insbesondere auch nicht zur Rerablung von Bezahlung von
         Mietsinsruckstannden widmen.

4.3      Die Ruckstellung der Bankgarantie erfolgt innerhalb einer Woche nach
         ordnungsgemaBer Ruckgabe des Mietgegenstandes an den Vermieter gemaB
         Pkt. 6.5 und Pkt. 7.3.

                        5. UNTERVERMIETUNG UND WEITERGABE

5.1      Der Mieter darf ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters, die dieser
         nur bei Vorliegen wichtiger Grunde verweigern kann, das Mietobjekt
         weder entgeltlich noch unentgeltich, weder ganz noch teilweise dritten
         Personen uberlassan, auch nicht im Wege eines allfalligen
         Gesellschaftsverhaltnisses, Pachtvrtrages, etc. In keinem Falle ist es
         dem Mieter gastattet, Rechte aus diesem Vertrag zur Ganze oder
         tellweise dritten Personen abzutreten oder an solche - in welcher
         Rechtsform auch immer - zu ubetragen.
         Eine Ausnabme von diesen Grundsatzen wird hinsichtlich von
         Konzemuntemehmen ISd Section 15 AktG vereinbart, sofern diese den
         Meitgegenstand fur den gleichan Gescbatfszweck (vgl. Pkt. 1.3) nutzen.

5.2      Eine allfallige Uberlassung der Mietrechte ist gegenuber dem Vermieter
         jedendalls erst ab jenem Zeitpunky wirksam, in dem diese Uberlassung
         dem Vermieter nachweislich mittels eingeschriebenem Brief zur Kenntnis
         gebracht wird.

                    6. INSTANDHALTUNG, BAULICHE VERANDERUNGEN

6.1      Der Vermeiter ubrgibt den Mietgegenstand It. Blg. Bau- und
         Ausstattungs-beschreiltung In neusm Zustand. Liegen sichtbare Mangel
         vor, so sind diese im Zuge der Obemahme in ceinem Protokoll
         festzuhalten. Der Vermieter wird daraufhin die Mangelbehebung innerhalb
         angemessener Frist veranlassen. Werden in dem Protokoll keine Mangel
         vermerkt, so wird durch dieses Protokoll beiderseits bestatigt,baB
         keine sichtbaren Mangel vorliegen.
         Der Mieter hat nach der Ubergabe und wahrend der gesamten Dauer des
         Mietverhaltnisses auftretende Mangel sowie Schaden am Mietgegenstand -
         soweit er zu deren Behebung nicht

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         selbst verpflichtet ist - dem Vermieter unverzuglich anzuzeigen.
         Erfolgt die Anzeige verspatet oder uberhaupt nicht, sodaB der Vermieter
         nictht rechtzeitig MaBnahmen zur Schadensbehebung veranlassen kann, ist
         der Mieter schadenersatzpflichtig. Behebt der Vermieter die
         angezeigtenieigten Schanden bzw. Mangel binnen angemessener Frist, ist
         der Mieter nicht berechtigt, weitere Anspuche zu stellen oder
         Rechtsfolgen abzuleiten.
         Der Mieter ist verpflichtet, den Mietgegenstand pfleglich zu behandeln
         und haftet gemaB Section 1111 ABGB fur jeden Schaden, der dem Vermieter
         aus einer unsachgemaBen Behandlung des Mietgegenstandes durch ihn sowie
         Besucher oder sonstige Benutzer entsteht.

6.2      Der Vermieter ist verpflichtet, das Gebaude, in dem sich die Mietraume
         befonden, wahrend der Bestandsdauer gegen Brandschaen ausreichend
         versichern zu lassen, es auf seine Kosten in baulich gut benutzbarem
         Zustand zu halten und alle notwendig werdenden Instandhaltungsarbeiten,
         die der Behebung von emsten Schaden der allgemeinen Teils des Hauses
         dienen, auf seine Kosten vornohmen zu lassen.
         Notwendige Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten am Haus konnen auch
         ohne Zustimmung des Mieters vorgenommon werden. Solche Arbeiten sind -
         gegebenenfalls auch innerhalb des Mietgegenstandes - vom Mieter zu
         duldon. Die betroffenen Raume sind wahrend der ublichen Geschaftzieiten
         zuganglich zu machen, wobei eine Vorankundigung zu erfolgen hat
         (ausgenommen Gefahr im Verzug). Bei Verzogerung oder Verhinderung
         solchor Arbeiten durch den Mieter ist der dadurch entstehende Schaden
         vom Mieter zu tragen. Aus der Duldung derartiger Arbeiten ist - sofern
         der Schaden nicht auf grobes Verschulden des Vermieters zurckzufuhren
         ist - kein Anspruch auf Scrhadeneratz, Minderung oder Ruckhaltung der
         Miete ableitbar.

6.3      Der Meiter verpflichtet sich hingegen alle Reparaturen und
         Wartungsarbeiten, sowie die laufenden Instandhaltungsarbeiten im
         Innrren des Mietgegenstandes, wie z. B. das Ausmalen der Mietraurme,
         Instandhaltung der Bodenbeiage, Reparaturen der Gerate, Turen und
         Fenster an der Innenseite von hiezu befugten Gewerbsleuten ohne
         Verzogerung sowie auf eigenen Veranlassung und Rechnung durchfuhren zu
         lassen, und verzichtet auf das Recht, die Instandhaltung im Inneren des
         Mietgegenstandes vom Vermieter zu fordem.

6.4      Bauliche Veranderungen des Mietgegenstandes, das sind insbesondere
         Anderungen der GrundriBgestaltung und des auBereb Erscheinungsbildes,
         durfen nur mit Bewilligung des Vermieters erfolgen. Diese setzt die
         Vorlage einer planlichen Darstellung der MaBnahme voraus. Der Mieter
         hat jede von ihm beabsichtige bauliche Veranderung des Mietgegenstandes
         der Vermieter anzuzeigen.
         Fur den Fall von mieterseitigen baulichen MaBnahmen vetpflichtt sich
         der Mieter, der Vermieter samtliche zur Erstellung von Bestandsplanen
         erforderliche Informationen un Unterlagen uber die endgulitge
         Ausfuhrung zu ubergeben (insbesondere entsprechende Plane auf Diskette
         in dxf-files).
         Bei beendigung des Mietverhaltnisses hat der Vermeiter das Wahlrecht,
         entweder auf die Wiederherstellung de ursprunglichen Zustandes zu
         bestehen, wenn der Vermietet sich dieses Recht bei Genehmigung der
         Veranderung vorbehalton hat, oder die investition des Mieters in den
         Mietgegenstand analog Section 10 MRG zu ersetzen.

6.5      Samtliche Raume de Mietgegenstandes sind bei Ruckstellung von den
         eingebtachten Fah nissen zu raumen, der Wandanstrich zu erneuern und
         ansonsten unter Berucksichtigung einer normalen Abnutzung in
         neuwertigem und saubberem Zustand besenreln zu ubergeben. Uber diese
         Ubergabo ist nach gemeinsamer Begehung ein Protokoll zu erstellen.
         Im Falle der Ruckstellung des Mietgegenstandes ohne Erfullung dieser
         Verpflichtungen werden die erforderlichen MaBnahmen auf Veranlassung
         des Vermieters innerthalb angemessener Zeit zulasten des Mieters
         durchgefurt, Bls zur wiederherstellung des ordnungsgemaBen Zusstandes
         ist das laufende Mietentgelt vom Mieter weiter zu entrichten.
         Fahrnisse, die der Mieter bei Ruckstellung im Mietobjekt bbelaBt und im
         Ubergabeprotokoll enthalten sind, gehen in das Eigentum des Vermeiters
         uber, der die zuruckgelassenen Gegen stande auf Kosten des Mieters
         ueiner Verwertung zufuhren kann.

                            7. BENUTZUNG, WERBEMITTEL

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7.1      Bei der Benuzung des Mietobjektes sowie der Anlieferung und Entsorgung
         ist eine Storung der anderen Mieter durch Larm tunlichst zu vermeiden.
         Liefertatigkeiten sind auf Werktage im Zeitraum zwischen 08.00 bis
         18.00 Uhr (sa 09.00 bis 12.00) zu beschranken.
         Das Abstellen von Gegenstanden auBerhalb des Mietobjektes ist
         unzulassig. Motorfahrzeuge jeglicher Art durfen ohne gesonderte
         Vereinbarung wedee im Gebaude, noch im Mietgegenstand noch sonstwo auf
         der Liegenschaft abgestellt werden.

7.2      Im Hinblick auf ein geordnetes Erscheinungsbild der gesamten
         Wohnhausanlage behalt sich der Vetmieter die vorherige Genehmigung
         samtllicher Beschriftungen, Beschilderungen, Anbringung von Reklame
         jeglicher Art (im folgenden kurz "Wetbemitte") ausdrucklich vor. Der
         Mieter verpflichtet sich, die beabsichtigten derartigen MaBnahmen
         rechtzeitig vor deren Umsetzung dem Vermieter in genauer planlicher
         Darstellung und Beschreibung zur Abstimmung mit dem vom Vermieter
         beauftragten Architekten sowie zur Genehmigung vorzulegen. Der
         Vermieter kann diese Genehmigung nur dann verweigern, wenn die
         MaBnahmen von der ublichen Beschaffenheit oder dem ublichen AusmaB
         abweichen, die Werbeerfordernisse anderer Mieter nicht ausreichend
         berucksichtigt sind bzw. das Erscheinungsbild der Ladenzeile oder der
         gesamten Wohnhausanlage dadurch gestort wird. Das Verkleben von
         Fenstern ist untersagt.
         Der Mieter hat fur die Montage, Wartung, Erhaltung und Erneuerung
         der Werbemittel, die Einholung der erforderlichen behordlichen
         Bewilligungen sowie die Begleichung allfalliger Gebrauchsabgaben
         Sorge zu tragen.
         Der Mieter ermachtigh den Vermeiter, Werbemittel, die ohne diese
         Genehmigung angebracht werden, nach vorheriger Aufforderung des
         Mieters zur Entferung unter Setzung einer angemessenen Frist auf
         Kosten des Mieters zu entfemen und zu entsorgen.
         Bei Beendigung des Mietverhaltnisses sind die Werbemittel vom Mieter
         auf seine Kosten zu entfernen und auf seine Kosten eine allfallige
         Beschadigung der Befestigungsstelle zu beheben. Bei VerstoB gegen
         diese Regelung hat der Vermieter nach Setzung einer angemessenen
         Nachfrist das Recht, die Entfemung und Entsorgung der Werbemittel ohne
         weitere Ankunndigun auf Kosten des Mieters zu veernlassen.

7.3      Fur die Mietdauer werden dem Mieter die eforderllichen Achlussel
         ausgehandigt. Die Ubergabe hat in einer Schlusselaufstellung bestatigh
         zu wreden.
         Der Meiter ist verpflichtet, bei Ruck stellung des Mietobjektes ale
         Schlussel, auch zusatzlich angefertigte, dem Vermieter kostelos u
         ubergeben. Fehlen Schlussel, so sind diese - auf Verlangen des
         vermieters auch das ganze SchloBayatem - vom Mieter auf dessen Kosten
         zu ersetzen. Wird das SchloB ernerert, so sind drei Schlussel und die
         fur die anderen Mieter anorderliche Anzahl von Schlussel zu ersetzen.

             8. RECHT DES VERMIETERS, DEN MIETGEGENSTAND ZU BETRETEN

8.1      Der Vermieter oder ein von Ihm schriftlich Bevollmachtigter ist bei
         Vorligen eines wichtigen Grundes innerhalb der ublichen Geschaftszeiten
         jederzeituit gegen vorherige Anmeldung berechtight, den Mietgegenstand
         in Beisein des Mieters zu betreten. Ist In Fallen von Gefar in Verzug
         der MIctgegenst~nd Meitgegenstand unbeaufsichtigt, und kann der Mieter
         nicht innerhalb des enforderlichen Zeitraumes verstandigt werden,
         durfen Organe des Sicherheitsdienstes (Polize,Feuerwehr) auf Kosten des
         Mieters beigezogen werden. Die Feuewehr bzw. der Brandschutzbeauftragte
         sind in diesen Fallen berecgtigt, den Zutritt mittels
         Generalhauptschlussel zu ermoglichen.

8.2      Der Mieterverpflichtet sich, innerhaulb der letzten drei Monate vor
         Auflosung des Meitverhaltnisses die Besichtigung des Mietobjektes an
         Werktagen zwischen 09:00 und 16:00 Uhr gegen Vornmeldung im
         HochstausmaB von Zwei Studen pro Tag zuzulasssen.

                              9. AUFTECHNUNGSVETBOT

9.1      Der Mieter ist nicht berechtigt, allfalligel Gegenfortderungen - aus
         welchem Titel immer - mit dem Meitentgelt zu kompensieren oder aus
         diesem Grund den Mietzins ganz oder teilweise

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         zuruckzuhalten. Vom Aufrechnungsverbot ausgenommen sind gerichtlich
         festgestellte oder ausdrucklich anerkannte Forderungen.

                             10. KOSTEN UND GEBUHREN

10.1     Die mit der Errichtung und Vergebuhring dieses Mietvertrages
         verbundenen staatlichen Gebuhren ttagtt der Mieter. Die Kosten einer
         allfalliden rechtsfreutndlichen Beratung und Vertretung tragt jeder
         Vertragsteil fur sich.

10.2     Fur Zwecke der Gebuhrenbemessun witd festgestellt, daB der auf den
         Mietgegenstand entfallende Gesamtmietzins einschlieBlich Nebenkosten
         pro Jahr voraussichtlich ATS 2,888,350.--inkl. Ust. Betragen wird.

                           11. ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN

11.1     Der Bestand dises vertrages wird durch die Unwirksamkeit einzelner
         Best;mmungen desselben nicht beruhrt. Eine unwirksame Bestimmund ist
         von den Vertragsparteien surch eine andere gultige und zulassige
         Bestimmung zu ersetzen, die sem Sinn und Zweck der weggefallenen
         Bestimmung entspricht.

11.2     Anderungen der Anschrift der Vertragspartner sind dem anderen Teil
         schriftlich bekanntzugeben, widrigenfalls Postsendungen an die zuletzt
         bekanntgegebene Anschrift als ordnungsgemaB zugestellt gelten.

11.3     Allfallige, vor AbschluB dieses Vertrages schriftlich oder mundlich
         getroffene Verinbarinbarungen verlieren bei VertragssabschluB ihre
         Gultigkeit; eine Anderung dieses Vertrages bedarf der Schriftfirm. Das
         Abegehen vom Erfordemis der Schriftlichkeit kann ebendalls nur
         schriftlich vereinbart werden.

11.4     Dieser Meirvertrg wird in drei Ausfertigungen errichtet, von denen
         jeder Vertragsteil je eine Ausfertigung erhalt. Eine Ausfertigung ist
         fur das Finanzamt fur Gebuhren und Verkehrssteuem bestimmt, dem
         damtliche Ausfertigungen im Original anzuzeigen sind.

11.5     Fur den des Vermeirerwechsels verpflichtet sich der Vertieter, auch
         seine rechtsnachfolger an diesen Vertrag zu binden

11.6     Enivernehmlich ird der Vertrag ausschlieBlich in osterreichischer
         Wahrung ausgefertigt. Der Vermeiter hat die im Vertrag bekanntgegebenen
         Betrage vor dem 01.01.2002 zusatzlich such ir Euro shcriftlich
         bakanntzugeben.

Wein am _____________________               Wein am _____________________

KALLCO PROJEKT "Doneufelderhof"             STAR Telecommunicaitons, GmbH

Source: [{"source": "alea-institute/alea-institute/kl3m-data-edgar-agreements/train-00007-of-00352.parquet"}, [{"source": "alea-institute/alea-institute/kl3m-data-edgar-agreements/train-00007-of-00352.parquet"}]]