Document:

10Y Colunga Sublease Dec 32011

	
				
	CONTRATO DE SUBARRENDAMIENTO

	 
	SUBLEASE CONTRACT
	 

	CONTRATO DE SUBARRENDAMIENTO (el
"Contrato") que se celebra con efectos a partir del
 
3 de diciembre de 2011 entre PALL MEXICO
 
MANUFACTURING, S. DE R.L. DE C.V. (en lo
 
sucesivo   referida   como   la
"SUBARRENDADORA"), representada en este acto por el senor Leobardo Tenorio Malof, en su caracter de Apoderado, y PALL LIFE SCIENCES MEXICO, S. DE R.L. DE C.V. (en lo sucesivo referida como la "SUBARRENDATARIA"), representada en este acto por el senor Ruben Guilloty Arvelo en su caracter de Apoderado, de conformidad con las siguientes declaraciones y clausulas:

	 
	SUBLEASE CONTRACT (the “Contract”) entered into effective December 3, 2011 by and between PALL MEXICO MANUFACTURING, S. DE R.L. DE C.V., represented herein by Mr. Leobardo Tenorio Malof, in his capacity as Attorney-in-fact of said corporation (hereinafter referred to as the "SUBLESSOR"), and PALL LIFE SCIENCES MEXICO, S. DE R.L. DE C.V. represented herein by Mr. Ruben Guilloty Arvelo in his capacity as Attorney-in-fact of said corporation (hereinafter referred to as the "SUBLESSEE"), in accordance with the following:

	 

	DECLARACIONES:

	 
	RECITALS:
	 

	1.   La  SUBARRENDADORA, por conducto
de su apoderado, declara que:

	 
	1.    The SUBLESSOR, hereby states that:

	 

	a)    Es una sociedad de responsabilidad limitada de
 
capital      variable      mexicana,      constituida      y
 
validamente existente de conformidad con las leyes
 
de los Estados Unidos Mexicanos (en lo sucesivo
 
"Mexico").

	 
	a) It is an entity duly incorporated and existing pursuant to the laws of the United Mexican States ("Mexico").

	 

	
				
	b)    Es arrendataria de los edificios industriales con
 
superficie total de 62,000 pies cuadrados ubicados
 
en Calle Colinas No, 11731, Parque Industrial El
 
Florido,  Seccion  Colinas,  Delegacion  La  Presa,
 
Tijuana, B.C., 22680 (en lo sucesivo el "Edificio"),
 
construidos   sobre   el   lote   7   con   superficie   de
 
11,092.22 metros cuadrados, ubicado en la manzana
 
930 de dicho Parque Industrial El Florido, Seccion
 
Colinas.

	 
	b) It is the tenant of the industrial facilities with a surface area of 62,000 square feet located at Calle Colinas No. 11731, Parque Industrial El Florido, Seccion Colinas, Delegacion La Presa, Tijuana, B.C., 22680 (the "Building"), built on lot 7 with a surface area of 11,092.22 square meters, located at block 930 of such Parque Industrial El Florido, Seccion Colinas.

	 

	c)    Desea dar en subarrendamiento una porcion del
 
Edificio con superficie de 500 pies cuadrados (en lo
 
sucesivo      referida      como      la      "Propiedad
 
Arrendada").  La Propiedad Arrendada se describe
 
en el  plano adjunto al  presente Contrato  como
 
Anexo "A", el cual se tiene por reproducido en este
 
acto mediante la presente referenda, por lo que
 
forma parte integrante de este Contrato para todos
 
los efectos a que haya lugar.

	 
	c) It wishes to sublease a portion of the Building with an area of 500 square feet (hereinafter the "Leased Property"). The Leased Property is described in the plot plan attached hereto as Exhibit "A", which is hereby incorporated by reference and becomes a part hereof.

	 

	d) 
 
   Desea     dar    en     subarrendamiento     la
	 
	d)    It desires to sublease the Leased Property

	 

	
				
	Propiedad Arrendada a la SUBARRENDATARIA, conforme a los terminos y condiciones de este Contrato.
	 
	to   the   SUBLESSEE,   under 
 
the terms and conditions hereinafter set forth.

	 

	 
	 
	 
	 

	II.- La SUBARRENDATARIA, por conducto de su apoderado declara que:

	 
	II.- SUBLESSEE, through its legal representative states:
	 

	a) Es una sociedad de responsabilidad limitada de capital variable mexicana, constituida y validamente existente de conformidad con las leyes de Mexico.

	 
	a) It is an entity duly incorporated and existing pursuant to the laws of Mexico.

	 

	b)    Desea   recibir   en    subarrendamiento    la
 
Propiedad Arrendada, conforme a los terminos y
 
condiciones de este Contrato.

	 
	b)    That its principal desires to sublease the
 
Leased    Property,    subject   to   the   terms   and
 
conditions contained herein.

	 

	c)    Su   representante   cuenta   con   facultades
 
suficientes para celebrar este Contrato, las cuales no
 
le han sido limitadas ni revocadas en forma alguna.

	 
	c)    That    its    attorney-in-fact    has    all    the
 
authorities required to enter into this Contract,
 
which   authorities   have   not   been   limited   nor
 
revoked in any manner whatsoever.

	 

	III.- LAS PARTES, POR CONDUCTO DE SUS RESPECTIVOS APODERADOS, DECLARAN QUE:

	 
	III.- THE PARTIES, THROUGH THEIR LEGAL REPRESENTATIVES, STATE:

	 

	a)   En la celebracion del presente Contrato no ha
 
existido    error,    mala    fe,    dolo    o    vicio    del
 
consentimiento alguno entre ellas.

	 
	a) That in the execution of this Contract there has been no error, bad faith nor duress amongst them.

	 

	b)   En consideracion de las anteriores declaraciones,
 
las  partes   se  obligan   de  conformidad   con   las
 
siguientes:

	 
	b) In consideration of the above recitals, the parties agree on the following:

	 

	CLAUSULAS:

	 
	CLAUSES

	 

	PRIMERA.      SUBARRENDAMIENTO DE LA PROPIEDAD ARRENDADA

	 
	FIRST. SUBLEASE      OF      THE      LEASED
PROPERTY

	 

	
				
	La SUBARRENDADORA en este acto entrega en subarrendamiento a la SUBARRENDATARIA y la SUBARRENDATARIA en este acto recibe en subarrendamiento de parte de la SUBARRENDADORA, la Propiedad Arrendada, con todo lo que le corresponde.

	 
	SUBLESSOR hereby subleases to SUBLESSEE and SUBLESSEE hereby subleases from SUBLESSOR, the Leased Property, together with all easements and rights of way appurtenant thereto.

	 

	La  SUBARRENDATARIA  recibe  la  Propiedad Arrendada a satisfaccion tal y como la misma se encuentra.

	 
	SUBLESSEE hereby receives the Leased Property "as is" to its satisfaction.
	 

	SEGUNDA.      TITULARIDAD     
 
DE       
 
LA
PROPIEDAD ARRENDADA    
	 
	SECOND.         OWNERSHIP        OF          THE
LEASED PROPERTY
 

	La  SUBARRENDADORA  cuenta con la plena posesion de la Propiedad Arrendada. y garantiza que la SUBARRENDATARIA tendra el uso y goce pacifico de la Propiedad Arrendada durante el plazo de este Contrato.

	 
	The SUBLESSOR has the right of exclusive use and  possession of the  Leased   Property,  and  it guarantees that the SUBLESSEE will have the quiet enjoyment of the Leased Property during all the term of this Contract.

	TERCERA.  PLAZO Y ENTREGA DE LA PROPIEDAD ARRENDADA

	 
	THIRD.   TERM   AND DELIVERY   OF
THE LEASED PROPERTY
 

	A. Plazo. El plazo inicial de este Contrato es de l (un) ano contado a partir de la fecha de su firma (el "Plazo"), el cual podra ser prorrogado conforme a lo previsto en la seccion B de esta Clausula.

	 
	A. Term. The initial term of this Contract is for a period of 1 (one) year as of the date of execution hereof, unless it is extended pursuant to the provisions of paragraph B. of this clause (the “Term”).

	B.   Prorroga del Plazo. La SUBARRENDATARIA
podra prorrogar el Plazo de este Contrato por 3 (tres) periodos adicionales de un ano cada, los cuales seran prorrogados automaticamente.

	 
	B.       Extension    to    the    Lease    Term.         The SUBLESSEE may extend the Term for 3 (three) additional terms of one year each, which will be extended automatically..

	C.   Entrega    de    la    Propiedad    Arrendada.    La
 
SUBARRENDADORA     entrega    la    Propiedad
 
Arrendada a la SUBARRENDATARIA en la fecha
 
de firma de este Contrato.

	 
	C. Delivery. SUBLESSOR hereby delivers the Leased Property to SUBLESSEE on the date of execution of this Contract.

	CUARTA.- USO DE LA PROPIEDAD ARRENDADA

	 
	FOURTH.- USE OF THE LEASED PROPERTY

	La   SUBARRENDATARIA   usara   la   Propiedad Arrendada unicamente para actividades de industria ligera y almacenaje de productos. Bajo ninguna circunstancia podra la SUBARRENDATARIA usar la Propiedad Arrendada para operaciones de industria quimica o pesada, ni para actividades que violen las leyes, regiamentos y normas municipals, estatales o federales.
	 
	The SUBLESSEE shall use the Leased Property only for light industrial operations and storage of products. Under no conditions whatsoever will the SUBLESSEE be permitted to use the Leased Property for chemical and heavy industrial operations, nor activities which are in violation of any applicable municipal, state and federal laws, regulations or ordinances.

	La SUBARRENDATARIA se obliga a cumplir con el Reglamento Interior del PARQUE INDUSTRIAL EL FLORIDO, en vigor, el cual manifiesta conocer en todos sus terminos, asi como con las posibles modificaciones que pudiera sufrir en el futuro.
	 
	SUBLESSEE agrees to comply with the Internal Rules of Parque Industrial El Florido, and the possible future modifications, avowing to know and understand said rules in all their terms.

	
				
	 
	 
	 

	QUINTA.                
RENTA Y DEPOSITO

	 
	FIFTH.          
RENT AND DEPOSIT

	A.   Renta. Durante el Plazo inicial de este Contrato,
 
la SUBARRENDATARIA pagara como Renta por
 
la Propiedad Arrendada. la cantidad de US$0.50
 
(cincuenta centavos 25/100 Dolares) moneda de los
 
Estados Unidos de America ("Dolares"), por pie
 
cuadrado del Edificio, por ano; es decir, la cantidad
 
de US$3,000.00 Dolares (tres mil 00/100 Dolares)
 
por ano.   El monto anterior incluye mantenimiento.
 
servicios publicos, seguro e impuesto predial.

	 
	A.   Rent.   For the initial Term of this Contract, the
 
SUBLESSEE shall pay as Rent for the Leased
 
Property,    US$    US$0.50    (fifty    cents    50/100
 
Dollars) currency, of the United States of America,
 
per square foot of the Building per year, (that is the
 
total    amount    of   US$3,000.00    Dollars   (three
 
thousand 00/100 Dollars) per year.   The previous
 
amount includes maintenance, utilities, insurance
 
and land tax.

	
				
	B.   Pago.   El pago de la Renta anual mas el
 
Impuesto      al       Valor      Agregado      ("IVA")
 
correspondiente,       sera       pagada       por       la
 
SUBARRENDATARIA   a   la
 
SUBARRENDADORA   en   una   sola  exhibicion
 
dentro de los primeros siete (7) dias naturales del
 
mes  de  enero  de  cada ano,  sin  necesidad   de
 
notificacion o solicitud de cobro alguna. Una vez
 
que la SUBARRENDADORA reciba el pago anual
 
de Renta. la SUBARRENDADORA entregara la
 
factura             correspondiente             a   la
 
SUBARRENDATARIA. la cual cumplira con los
 
requisitos fiscales aplicables.    El pago  anual de la
 
Renta   sera   entregado   en   el   domicilio   de   la
 
SUBARRENDADORA. como se establece en este
 
Contrato,   o   en   cualquier   otro   lugar   que   la
 
SUBARRENDADORA notifique por escrito a la
 
SUBARRENDATARIA con al menos  10 (diez)
 
dias de anticipacion.

	 
	B.   Payment.    An    annual    Rent    plus    the
 
corresponding Value Added Tax ("VAT") shall be
 
paid by SUBLESSEE to SUBLESSOR in one
 
payment within the first seven (7) calendar days of
 
each January, without  notice  or demand  being
 
required. Once SUBLESSOR receives the annual
 
payment of the Rent, SUBLESSOR will deliver
 
the    corresponding    official     invoice     to    the
 
SUBLESSEE,  in  compliance with  Mexican tax
 
requirements.     The annual payment of the Rent
 
will   be   paid   at   SUBLESSOR'S   domicile,   as
 
provided    hereof   or    to    whatever    place    the
 
SUBLESSOR notifies in writing SUBLESSEE at
 
least 10 (ten.) days in advance.

	
				
	Las partes acuerdan que el primer pago anual de la Renta debera pagarlo la SUBARRENDATARIA dentro de los diez (10) dias naturales siguientes a que la SUBARRENDADORA le notifique a la SUBARRENDATARIA que cuenta con cuenta bancaria y con comprobantes fiscales.

	 
	The parties hereby agree that the first annual paymem of the Rent shall be paid by SUBLESSOR within ten (10) calendar days after it receives notice from the SUBLESOR that SUBLESOR has open a bank account and that it has the corresponding official Mexican tax receipts.

	C.   Pago en mora.   Si    la
 
SUBARRENDATARIA no paga la amortizacion
 
mensual      de      la      Renta     en      tiempo.      la
 
SUBARRENDATARIA         pagara         a         la
 
SUBARRENDADORA,    un    interes    moratorio
 
mensual equivalente al dos por ciento (2%) de la
 
cantidad total no pagada en tiempo, hasta que la
 
misma sea totalmente pagada.

	 
	C. Late Payment.   If SUBLESSEE does not pay the monthly installments of Rent when due, the SUBLESSEE, shall pay SUBLESSOR, as contractual penalty, a monthly interest equivalent to two percent (2%) of the total unpaid amount, until its payment in full.

	D.   Pago de IVA. La SUBARRENDATARIA
pagara el IVA correspondiente a las amortizaciones mensuales de Renta antes senaladas.

	 
	D.         Payment of VAT.  The SUBLESSEE will pay the Value Added Tax ("VAT") which may be applicable to the above monthly installments of Rent.

	
			
	E. Incrementos de Renta. De prorrogarse el Plazo de este Contrato como se establece en Ia cláusula tercera, Ia Renta serã incrementada en un 3.5% (ties punto cinco por ciento) anual fijo.

SEXTA. MODIFICACIONES A LA PROPIEDAD ARRENDADA

La SUBARRENDATARIA no podrá efectuar modificación alguna en Ia Propiedad Arrendada sin la autorización previa y por escrito de La SUBARRENDADORA, Ia cual no será negada sin causa justificada. Todas las instalaciones y equipo sea cual fuere su naturaleza. que sea instalado en Ia Propiedad Arrendada por Ia SUBARRENDATARIA. ya sea que fuere instalado permanentemente o no, continuarã siendo propiedad de la SUBARRENDATARIA. y deherá ser removido por Ia SUBARRENDATARIA a Ia expiración del plazo o term macion de este Contrato. a menos que Ia SUBARRENDATARIA reciha confirmación por escrito de parte de Ia SUBARRENDADORA, por adelantado, en cada caso especifico. de que las mejoras o iristalaciones o cquipo en Ia Propiedad Arrendada pueden permanecer en Ia Propiedad Arrendada. La SUBARRENDATARIA deberá. a su costo. reparar todo daflo causado a Ia Propiedad Arrendada como resultado de Ia remociOn de cualquier equipo, instalaciones o mejoras. La SUBARRENDATAR1A entregará La Propiedad Arrendada a Ia SUBARRENDADORA en condiciones adecuadas de orden. presentacion y limpieza.

SEPTIMA. CESION SUBARRENI)
 
AMIENTO V

La SUBARRENDATARIA no podrá subarrendar La Propiedad Arrendada o ceder este Contrato. a menos que obtenga Ia autorizaciOn expresa previa y por escrito de La SUBARRENDATARIA. Ia cual no será negada sin causajustificada.

OCTAVA. ENTREGA PROPIEDAD ARRENDADA DE LA

La SUBARRENDATARIA entregará Ia Propiedad Arrendada a Ia SUBARRENDADORA el ultimo dia del Plazo de este Contrato. o en el momento de
	 
	E. Rent escalation. If the Term is extended as provided for in the third clause of this Agreement. the Rent shall increase in 3.5% (three point five per cent) annually.

SIXTH. ALTERATIONS

The SUBLESSEE may not perform any alteration at the Leased Property without the prior written authorization of SUBLESSOR. which authorization shall not be unreasonably withheld. All fixtures and/or equipment of whatsoever nature that are installed in the Leased Property by the SUBLESSEE, whether permanently affixed thereto or otherwise, will continue to be the property of the SUBLESSEE. and will be removed by SUBLESSEE at the expiration or termination of this Contract or any renewal or extension thereof, unless the SUELESSEE receives written confirmation of SUBLESSOR. in advance, in each specific case. that the improvements made on the Leased Property may remain in the Leased Property. SUBLESSEE must at its own cost and expense repair any damage to the Leased Property resulting from the removal of any equipment and/or accessories. SUBLESSEE shall deliver the Leased Property to the SUBLESSOR in adequate conditions of order. presentation and cleanliness.

SEVENTH. ASSIGNN1 AND SUBLETTING

The SUBLESSEE may not sublease the Leased Property or assign this Contract, unless it has the prior express written authorization of the SUBLESSOR. which authorization will not be unreasonably withheld.

EIGHTH. SURRENDER

SUBLESSEE will, on the last day of the Lease Term or its extensions, or upon anticipated termination, surrender and deliver the Leased

	
			
	la terminación anticipada del mismo, sin demora, en buenas condiciones de orden. limpieza y reparación, excepto por ci desgaste normal causado por el uso normal y el paso del tiempo. Todos los anuncios, inscripciones, señalamientos e instalaciones de naturaleza similar efectuados o instalados por el SUBARRENDATARIA serãn removidos en o antes de la entrega de la Propiedad Arrendad en los términos de esta cláusula. Todo el mobiliario, instalaciones y equipo instalados por la SUBARRENDATARIA continuarán siendo propiedad de la SUBARRENDATARIA deberán ser removidos por la SUBARRENDATARIA antes de la entrega de la Propiedad Arrendada a la 
SUBARRENDADORA, y La SUBARRENDATARIA a su costo, reparará cualquier dano que pudiere resultar de la instalación o remocion de dichos bienes.

Todo bien que permanezca en la Propiedad Arrendada durante treinta (30) dias posteriores a Ia terminacion de este Contrato, sea que estuvieren instalados permanentemente en la Propiedad Arrendada o no, podrán ser considerados abandonados a eleccion de la SUBARRENDADORA, y ella podrá retenerlos en calidad de propietaria, o disponer de los mismos, segun lo considere pertinente, sin responsabilidad alguna a su cargo.

NOVENA. RETENCION DE LA 
 
PROPIEDAD ARRENDADA 

La SUBARRENDATARIA entregara en forma inmediata la Propiedad Arrendada a la SUBARRENDADORA a la terminación de este Contrato por expiración de su plazo o por cualquier otra causa.

DECIMA. DISPOSICIONES AMBIENTALES 

A partir de la fecha de firma de este Contrato, la SUBARRENDATARIA cumplirá con todas las leyes, reglamentos y normas relativas al equilibrio ecologico y la protección al ambiente aplicables en relacion con el uso de la Propiedad Arrendada.

La SUBARRENDADORA declara que en su leal saber y entender, la Propiedad Arrendada se encuentra actualmente libre de contaminación.
	 
	Property into the possession and use of the SUBLESSOR without delay, in good order, conditions and repair, except for normal wear and tear due to normal use and the passage of time. All signs, inscriptions, canopies and installations of like nature made by SUBLESSEE shall be removed at or prior to the expiration of the term of this Contract. All furniture, trade fixtures and equipment installed by SUBLESSEE shall remain the property of the SUBLESSEE and shall be removed by SUBLESSEE at any time during or at the end of the term and the SUBLESSEE shall, at its own expense, repair all damages resulting from the installation or removal thereof.

Any property, being permanently affixed to the Leased Property or not, which remains in the Leased Property thirty (30) days after the termination of the Contract may, at the option of SUBLESSOR, be deemed to have been abandoned and either may be retained by SUBLESSOR as their property or be disposed of, without liability, in such manner as SUBLESSOR may see fit.

NINETH. HOLDING OVER

The SUBLESSEE shall at the termination of the Contract by lapse of time or otherwise, immediately deliver the possession of the Leased Property to SUBLESSOR.

TENTH. ENVIRONMENTAL CLAUSE

As of the date of execution hereof, the SUBLESSEE shall observe all laws and regulations regarding ecological equilibrium and environment protection applicable to the use of the Leased Property.

SUBLESSOR states that, to the best of its knowledge the Leased Property is currently free of contamination.

	
			
	DECIMA PRIMERA. DERECHO DE LA SUBARRENDAIORA A LLEVAR A CABO LAS OBLIGACIONES DE LA SUBARRENDATARIA

Si la SUBARRENDATARIA incumple con alguna de sus obligaciones establecidas en este Contrato, la SUBARRENDADORA. una vez transcurridos diez (10) dias luego de haber dado aviso por escrito a la SUBARRENDATARIA respecto de dicho incumplimiento (o sin necesidad de dar aviso alguno en caso de emergencia) y sin que ello implique renuncia alguna por parte de la SUBARRENDADORA respecto de las obligaciones de la SUBARRENDATARIA pactadas en este Contrato, podrá, sin estar obligada a ello, llevar a cabo dichas obligaciones de la SUBARRENDATARIA y podra entrar a la Propiedad Arrendada para dicho fin y llevar a cabo cuantas acciones sean necesarias al efecto. Todas las cantidades que razonablemente hubiere pagado la SUBARRENDADORA en relación con costos y gastos incurridos por el cumplimiento de las obligaciones incumplidas por Ia SUBARRENDATARIA, deberán ser pagadas por la SUBARRENDATARIA a la SUBARRENDADORA dentro de los diez (10) dias siguientes a su cobro.

DECIMA SEGUNDA. DERECHO DE LA SUBARRENDATARIA A LLEVAR A CABO LAS OBLIGACIONES DE LA SUBARRENDADORA

Si la SUBARRENDADORA incumple con alguna de sus obligaciones establecidas en este Contrato, la SUBARRENDATARIA, una vez transcurridos diez (10) dias luego de haber dado aviso por escrito a la SUBARRENDADORA respecto de dicho incumplimiento (o sin necesidad de dar aviso alguno en caso de emergencia) y sin que ello implique renuncia alguna por parte de la SUBARRENDATARIA respecto de las obligaciones de la SUBARRENDADORA pactadas en este Contrato, podrá, sin estar obligada a ello, llevar a cabo dichas obligaciones de la SUBARRENDADORA y llevar a cabo cuantas acciones sean necesarias al efecto. Todas las cantidades que razonablemente hubiere pagado la SUBARRENDATAR1A en relación con costos y
	 
	ELEVENTH. SUBLESSOR’S RIGHT TO PERFORM SUBLESSEE’S COVENANTS

If SUBLESSEE fails to perform any one or more of its obligations hereunder, SUBLESSOR, after ten (10) days written notice to SUBLESSEE (or without notice in the case of an emergency) and without waiving or releasing SUBLESSEE from any obligation of SUBLESSEE contained in this Contract, may but shall be under no obligation to perform any act on SUBLESSEE’s part to be performed as provided in this Contract, and may enter upon the Leased Property for that purpose and take all such actions thereon as may be necessary to such effect. All reasonable sums paid by SUBLESSOR and all costs and expenses incurred by SUBLESSOR in connection with the performance of any such obligation of SUBLESSEE, shall be payable by SUBLESSEE to SUBLESSOR within ten (10) days after receiving notice.

TWELFTH. SUBLESSEE’S RIGHT TO PERFORM SUBLESSOR COVENANTS

If SUBLESSOR fails to perform any one or more of its obligations hereunder, SUBLESSEE, after ten (10) days written notice to SUBLESSOR (or without notice in the case of an emergency) and without waiving or releasing SUBLESSOR from any obligation of SUBLESSOR contained in this Contract, may but shall be under no obligation to perform any act on SUBLESSOR’s part to be performed as provided in this Contract, and may take all such actions thereon as may be necessary to such effect. All reasonable sums paid by SUBLESSEE and all costs and expenses incurred by SUBLESSEE in connection with the performance of any such obligation of SUBLESSOR, will be payable by SUBLESSOR to SUBLESSEE within ten (10) days after

	
			
	gastos incurridos por el cumplimiento de las obligaciones incumplidas SUBARRENDADORA, deberán ser pagadas por la SUBARRENDADORA a la SUBARRENDATARIA dentro de los diez (10) dias siguientes a su cobro.

DECIMA TERCERA. ACCESO A LA PROPIEDAD ARRENDADA POR PARTE DE
LA SUBARRENDAIDORA

La SUBARRENDATARIA permitirá a Ia SUBARRENDADORA y a Ia propietaria de Ia Propiedad Arrendada, y a sus respectivos representantes, el acceso a Ia Propiedad Arrendada todas las veces que sea razonablemente conveniente a fin de inspeccionarla.

DECIMA CUARTA. ANUNCIOS

La SUBARRENDATARIA podrá instalar en Ia Propiedad Arrendada los anuncios que requiera para sus operaciones, incluyendo anuncios relativos a Ia contratación de personal. Cualquier otro anuncio distinto de los mencionados anteriormente que desee instalar Ia SUBARRENDATARIA, deberá ser aprobado por escrito y con anticipación por Ia SUBARRENDADORA.

DECIMA QUINTA. NOTIFICACIONES

Siempre que sea necesario o conveniente para las partes entregar avisos o notificaciones a la otra parte conforme a lo previsto en este Contrato, dichos avisos o notificaciones, para ser vãlidos, deberan ser entregados en forma personal, o mediante correo certificado o registrado con acuse de recibo, o mediante servicio de mensajeria reconocido, dirigidos a las siguientes direcciones:

SUBARRENDADORA:
Calle Colinas No. 11731
Parque Industrial El Florido, Sección Colinas
Delegación La Presa
Tijuana, B.C. 22680

SUBARRENDATARIA:
Calle Colinas No. 11731-A
Parque Industrial El Florido, Seccion Colinas
Delegación La Presa
Tijuana, B.C. 22680

	 
	receiving notice.

THIRTHEENTH. ENTRY TO LEASED PROPERTY BY SUBLESSOR

SUBLESSEE will allow SUBLESSOR and the owner of the Leased Premises and their respective representatives to enter into the Leased Property at all reasonable times for the purpose of inspecting same.

FOURTEENTH. SIGNS

The SUBLESSEE may place on the Leased Property or attach to the exterior of the Building its signs and other signs it require for its operation including signs regarding the hiring of personnel. No other signs may be placed in or on the Leased Property without SUBLESSOR’s written consent.

FIFTENTH. NOTICES

Whenever it shall be necessary or desirable for one of the parties to serve any notice or demand upon the other pursuant to the provisions of this Contract, such notice or demand will be served personally, or by registered or certified mail, return receipt requested, or by reputable courier service addressed to:

SUBLESSOR:
Calle Colinas No. 11731
Parque Industrial El Florido, Sección Colinas
Delegación La Presa
Tijuana, B.C. 22680

SUBLESSEE:
Calle Colinas No. 11731-A
Parque Industrial El Florido, Sección Colinas
Delegacion La Presa
Tijuana, B.C. 22680

	
			
	DECIMA SEXTA. SUBTITULOS

Las partes convienen que los subtitulos utilizados en este Contrato son para efectos de facilitar la referencia de sus cláusulas. por lo que no serán considerados parte del Contrato ni serán utilizados para efectos de su interpretaciOn.

DECIMA SEPTIMA. LEY APLICABLE Y JURISDICCION

Este Contrato será interpretado de conformidad con lo previsto en el Codigo Civil del Estado de Baja California y demás leyes aplicables en el Estado de Baja California. Mexico, y las partes expresamente se someten a la jurisdicción de los tribunales de Tijuana. Baja California. Mexico. renunciado a cualquier otro fuero que pudiere corresponderles.

DECIMA OCTAVA. TRADUTCCION

Las partes convienen en que el presente Contrato se firma en los idiomas ingles y espanol. Las panes convienen que la version en espafiol constituye Ia versiOn oficial acordada por las partes, Ia cual prevalecerá en todo momento.

EN TESTIMONIO DE LO ANTERIOR.
Las partes manifiestan su consentimiento con el contenido de este Contrato con efectos a partir de Ia fecha que se menciona en el encabezado del presente Contrato.
	 
	SIXTEENTH. CAPTIONS

The parties mutually agree that the headings and captions contained in this Contract are inserted for convenience of reference only and are not to be deemed part of or to be used in construing this Contract.

SEVENTHEENTH. JURISDICTION

This Contract will be interpreted in accordance with provisions of the Civil Code and laws of the State of Baja California, Mexico. and both parties hereby expressly submit to the jurisdiction of the Courts of Tijuana. State of Baja California. Mexico. and they waive any other forum that could correspond to them for any reason whatsoever.

EIGHTEENTH.TRANSLATION

SUBLESSOR and SUBLESSEE agree that this Contract is executed in the English and Spanish languages. The parties agree that the Spanish version shall prevail in all events.

IN WITNESS WHEREOF
The undersigned parties, through their duly authorized representatives, have executed this Contract effective as of the date stated in the header of this Agreement.

	

SUBARREN1ADORA/SIJBLESSOR
PALL MEXICO MANUFACTURING, S. DE R.L. DE C.V.

(Graphics appears hear)  
Por:/By: Leabardo Tenorio-Malof

SUBARRENDATARIA/SUBLESSEE
PALL LIFE SCIENCES MEXICO, S. DE R.L. DE C.V.

(Graphics appears hear)  
Por:/By: Ruben Guilloty Arvelo

	

ANEXO A/EXHIBIT A 
PLANO/PLOT PLAN10Z Colunga Sublease Feb 232012

	
			
	CONTRATO DE SUBARRENDAMIENTO
	 
	SUBLEASE CONTRACT

	CONTRATO DE SUBARRENDAMIENTO (el "Contrato") que se celebra entre PALL MEXICO MANUFACTURING, S. DE R.L. DE C.V., representada en este acto por el senor Leobardo Tenorio Malof, en su caracter de Apoderado de dicha sociedad (en lo sucesivo referida como la "SUBARRENDADORA"), y ENSATEC, S.A. DE C.V., representada en este acto por el senor Hector Machado Barraza en su caracter de Apoderado de dicha sociedad (en lo sucesivo referida como la "SUBARRENDATARIA"), de conformidad con las siguientes declaraciones y clausulas:
	 
	SUBLEASE CONTRACT (the ''Contract") entered into by and between PALL MEXICO MANUFACTURING, S. DE R.L. DE C.V., represented herein by 
 
Mr. Leobardo Tenorio Malof, in his capacity as Attorney-in-fact of said company (hereinafter referred to as the "SUBLESSOR"), and ENSATEC, S.A. DE C.V., represented herein by Mr. Hector Machado Barraza in his capacity as Attorney-in-fact of said company (hereinafter referred to as the "SUBLESSEE"), in accordance with the following:

	DECLARACIONES:
	 
	RECITALS:

	1.   La SUBARRENDADORA, por conducto
de su apoderado, declara que:
	 
	1.   The SUBLESSOR, through its legal representative states:

	a)    Es una sociedad de responsabilidad limitada
 
de capital variable mexicana, constituida y
 
validamente existente de conformidad con las leyes
 
de los Estados Unidos Mexicanos (en lo sucesivo
 
denominados "Mexico").
	 
	a)   It is a Mexican limited liability company of variable capital, duly organized pursuant to the laws of the United Mexican States ("Mexico").

	
			
	b)    De conformidad con el contrato de
 
arrendamiento celebrado con la senora Blanca Estela
 
Colunga Santelices ("Contrato de Arrendamiento")
 
el 3 de diciembre de 2007, es arrendataria de los
 
edificios industriales con superficie total de 62,000
 
pies cuadrados ubicados en Calle Colinas No.
 
11731, Parque Industrial El Florido, Seccion
 
Colinas, Delegacion La Presa, Tijuana, B.C., 22680
 
(en lo sucesivo el "Edificio"), construidos sobre el
 
lote 7 con superficie de 11,092.22 metros cuadrados,
 
ubicado en la manzana 930 de dicho Parque
 
Industrial El Florido, Seccion Colinas.
	 
	b)   Pursuant to the lease contract entered with Mrs. Blanca Estela Colunga Santelices ("Lease Contract") on December 3, 2007, it is the tenant of the industrial facilities with a surface area of 62,000 square feet located at Calle Colinas No. 11731, Parque Industrial El Florido, Seccion Colinas, Delegacion La Presa, Tijuana, B.C., 22680 (the "Building"), built on lot 7 with a surface area of 11,092.22 square meters, located at block 930 of such Parque Industrial El Florido, Seccion Colinas.

	c)   Desea dar en subarrendamiento una porcion
 
del Edificio con superficie de 2,250 pies cuadrados
 
("Propiedad Arrendada"). La Propiedad Arrendada
 
se describe en el plano adjunto al presente Contrato
 
como Anexo "A", el cual se tiene por reproducido
 
en este acto mediante la presente referencia, por lo
	 
	c)   It desires to sublease a portion of the Building with an area of 2,250 square feet ("Leased Property"). The Leased Property is described on the plot plan attached hereto as Exhibit "A", which is hereby incorporated by reference and becomes a part hereof. The Leased 

	
			
	que forma parte integrante de este Contrato para todos los efectos a que haya lugar. La Propiedad Arrendada incluye un espacio para estacionamiento identificado como el numero tres (3).
	 
	Property includes a parking space identified as parking space number three (3).

	d)   Que en los terminos del Contrato de Arrendamiento esta autorizado para subarrendar cualquier porcion del Edificio a la SUBARRENDATARIA y, consiguientemente, desea dar en subarrendamiento la Propiedad Arrendada a la SUBARRENDATARIA, conforme a los terminos y condiciones de este Contrato.
	 
	d) Pursuant to the Lease Contract, it has the right to sublease at will any portion of the Building to SUBLESSE and, accordingly, it desires to sublease the Leased Property to the SUBLESSEE under the terms and conditions hereinafter set forth.

	e)    Su representante cuenta con facultades 
suficientes para celebrar este Contrato, las cuales no 
le han sido limitadas ni revocadas en forma alguna.
	 
	e) That its Attorney-in-fact has all the authorities required to enter into this Contract, which authorities have not been limited nor revoked in any manner whatsoever.

	II.- La SUBARRENDATARIA, por conducto de su apoderado, declara que:
	 
	II.- The SUBLESSEE, through its legal representative states:

	a)    Es una sociedad anonima de capital variable mexicana, constituida y validamente existente de conformidad con las leyes de Mexico, cuyo principal asiento de negocios se ubica en Calle Colinas No. 11731-B, Parque Industrial El Florido, Seccion Colinas, Delegacion La Presa, Tijuana, B.C. 22680.
	 
	a)    That its principal is a Mexican
 
corporation of variable capital duly incorporated
 
pursuant to the General Law of Mercantile
 
Corporations, with its principal place of business
 
at Calle Colinas No. 11731-B, Parque Industrial
 
El Florido, Seccion Colinas, Delegacion La Presa,
 
Tijuana, B.C. 22680.

	b)    Desea recibir en subarrendamiento la
 
Propiedad Arrendada, conforme a los terminos y
 
condiciones de este Contrato.
	 
	b)    That its principal desires to sublease the
 
Leased Property, subject to the terms and
 
conditions contained herein.

	c)    Su representante cuenta con facultades 
suficientes para celebrar este Contrato, las cuales no 
le han sido limitadas ni revocadas en forma alguna.
	 
	c)    That its Attorney-in-fact has all the
 
authorities required to enter into this Contract,
 
which authorities have not been limited nor
 
revoked in any manner whatsoever.

	III.- Las partes, por conducto de sus respectivos apoderados, declaran que:
	 
	III.- The parties, through their legal representatives, state:

	En la celebracion del presente Contrato no ha existido error, mala fe, dolo o vicio del consentimiento alguno entre ellas.
	 
	That in the execution of this Contract there has been no error, bad faith nor duress amongst them. 

	
			
	En consideracion de las anteriores declaraciones, las partes se obligan de conformidad con las siguientes:
	 
	In consideration of the above recitals, the parties agree on the following:

	CLAUSULAS:
	 
	CLAUSES

	PRIMERA.    SUBARRENDAMIENTO DE LA PROPIEDAD ARRENDADA
	 
	FIRST.    SUBLEASE OF THE LEASED PROPERTY

	La SUBARRENDADORA en este acto entrega en
 
subarrendamiento a la SUBARRENDATARIA y la
 
SUBARRENDATARIA en este acto recibe en
 
subarrendamiento de parte de la SUBARRENDADORA, la Propiedad Arrendada, con todo lo que le corresponde.
	 
	SUBLESSOR hereby subleases to SUBLESSEE and SUBLESSEE hereby subleases from SUBLESSOR, the Leased Property, together with all easements and rights of way appurtenant thereto.

	La SUBARRENDATARIA recibe la Propiedad Arrendada a satisfaccion tal y como la misma se encuentra, y expresamente renuncia a los derechos en su favor establecidos en los articulos 2286 fraccion V y 2295 del Codigo Civil del Estado de Baja California, articulos que la SUBARRENDATARIA manifiesta conocer y comprender en su integridad, por lo que la presente renuncia es valida de conformidad con el articulo 7 del Codigo Civil del Baja California.
	 
	SUBLESSEE hereby receives the Leased Property "as is" to its satisfaction, therefore expressly waiving the rights that in its favor are set forth in articles 2286 section V and 2295 of the Civil Code for the State of Baja California. SUBLESSEE expressly states that it knows and understands said articles in their entirety, and therefore these waivers are valid pursuant to article 7 of the Civil Code for the State of Baja California.

	SEGUNDA.    TITULARIDAD DE LA PROPIEDAD ARRENDADA
	 
	SECOND.    TITLE TO THE LEASED PROPERTY

	La SUBARRENDADORA cuenta con el uso exclusivo y posesion de la Propiedad Arrendada, y garantiza que la SUBARRENDATARIA tendra el uso y goce pacifico de la Propiedad Arrendada durante el plazo de este Contrato.
	 
	The SUBLESSOR has the right of exclusive use and possession of the Leased Property, and it guarantees that the SUBLESSEE will have the quiet enjoyment of the Leased Property during the term of this Contract.

	TERCERA.    PLAZO Y ENTREGA DE LA PROPIEDAD ARRENDADA
	 
	THIRD.    TERM AND DELIVERY OF THE LEASED PROPERTY

	A. Plazo. El plazo inicial de este Contrato es de un (1) ano contado a partir de la fecha de su firma; sin embargo, la SUBARRENDATARIA lo podra dar por terminado el presente Contrato, en cualquier tiempo, sin ninguna responsabilidad para la SUBARRENTARIA, con un aviso, por escrito, al 

	 
	A. Term. The initial term of this Contract is for a period of one (1) year as of the date of execution hereof; notwithstanding, the SUBLESSE may terminate this Contract, at any time, without any liability to SUBLESSE, by giving SUBLESSOR in writing a notice thirty (30) days in advance of 

	
				
	SUBARRENDAROR con treinta (30) dias de anticipation de la fecha efectiva de terminacion (el "Plazo").
	 
	the termination date (the "Term").

	B. Entrega de la Propiedad Arrendada. La SUBARRENDADORA entrega la Propiedad Arrendada a la SUBARRENDATARIA en la fecha de firma de este Contrato.
	 
	B. Delivery. SUBLESSOR hereby delivers the Leased Property to SUBLESSEE on the date of execution hereof.

	CUARTA.-    USO DE LA PROPIEDAD ARRENDADA
	 
	FOURTH.-    USE OF THE LEASED PROPERTY

	La SUBARRENDATARIA usara la Propiedad
 
Arrendada unicamente para actividades de ensamble
 
de productos y almacenaje de productos. Bajo
 
ninguna circunstancia podra la SUBARRENDATARIA usar la Propiedad Arrendada para operaciones de industria quimica o pesada, ni para actividades que violen las leyes, reglamentos y normas municipales, estatales o federales.
	 
	The SUBLESSEE shall use the Leased Property only for assembly of products and storage of products. Under no conditions whatsoever will the SUBLESSEE be permitted to use the Leased Property for chemical and heavy industrial operations, nor activities which are in violation of any applicable municipal, state and federal laws, regulations or ordinances.

	La SUBARRENDATARIA se obliga a cumplir con el Reglamento Interior del PARQUE INDUSTRIAL EL FLORIDO, en vigor, el cual manifiesta conocer en todos sus terminos, asi como con las posibles modificaciones que pudiera sufrir en el futuro. Dicho reglamento se adjunta al presente como Anexo B.
	 
	SUBLESSEE agrees to comply with the Internal Rules of Parque Industrial El Florido, and the possible future modifications, avowing to know and understand said rules in all their terms. The rules are attached hereto 
 
as Exhibit B.

	QUINTA.    RENTA
	 
	FIFTH.    RENT

	A. Renta. Durante el Plazo de este Contrato, la SUBARRENDATARIA pagara como renta por la Propiedad Arrendada, la cantidad de US$0.50 (cincuenta centavos; 50/100 Dolares) moneda de los Estados Unidos de America ("Dolares"), por pie cuadrado de la Propiedad Arrendada, por mes; es decir, la cantidad de US$13,500.00 Dolares (trece mil quinientos 00/100 Dolares) por ano (la "Renta"). La Renta incluye todos los gastos y costos de mantenimiento, servicios publicos, seguro, impuesto predial, etc.
	 
	A. Rent. For the Term of this Contract, the SUBLESSEE shall pay as rent for the Leased Property US$0.50 (fifty cents; 50/100 Dollars), currency of the United States of America ("Dollars"), per square foot of the Leased Property per month; that is the total amount of US$13,500.00 Dollars (thirteen thousand five hundred 00/100 Dollars) per year (the "Rent"). The Rent amount is all inclusive and includes all maintenance, utilities, insurance, land tax, etc.

	
				
	B.   Pago.    Una doceava parte de dicha Renta
 
anual mas el Impuesto al Valor Agregado ("IVA")
 
correspondiente,       sera       pagada       por       la
 
SUBARRENDATARIA   a   la
 
SUBARRENDADORA por adelantado dentro de
 
los primeros cinco (5) dias naturales de cada mes,
 
sin necesidad de notificacion o solicitud de cobro
 
alguna.                         Consecuentemente,   la
 
SUBARRENDATARIA        entregara        a        la
 
SUBARRENDADORA en forma de amortizacion
 
mensual, la cantidad de US$1,125.00 Dolares (mil
 
ciento veinticinco 00/100 Dolares).   Una vez que la
 
SUBARRENDADORA    reciba   el   pago   de   la
 
amortizacion        mensual        de        Renta,        la
 
SUBARRENDADORA      entregara     la     faclura
 
correspondiente  a  la  SUBARRENDATARIA,   la
 
cual cumplira con Ios requisitos fiscales aplicables.
 
El pago de la amortizacion mensual de la Renta sera
 
entregado       en        el        domicilio        de        la
 
SUBARRENDADORA, como se establece en este
 
Contrato,   o   en   cualquier   otro    lugar   que   la
 
SUBARRENDADORA notifique por escrito a la
 
SUBARRENDATARIA con al menos diez (10)
 
dias de anticipacion.

	 
	B. Payment. One-twelfth of such annual Rent plus the corresponding Value Added Tax ("VAT") shall be paid by SUBLESSEE to SUBLESSOR in advance within the first five (5) calendar days of the month, without notice or demand being required. As a result of the foregoing, the SUBLESSEE must deliver to the SUBLESSOR on a monthly basis, the amount of 
 
US$ 1,125.00 Dollars (one thousand one hundred and twenty five 00/100 Dollars). Once SUBLESSOR receives the monthly installments of Rent, SUBLESSOR will deliver the corresponding official invoice to the SUBLESSEE, in compliance with Mexican tax requirements. The monthly installments of Rent will be paid at SUBLESSOR'S domicile, as provided hereof, or to whatever place the SUBLESSOR notifies in writing to SUBLESSEE at least ten (10) days in advance.

	
				
	C.   Pago en mora.   Si   la
 
SUBARRENDATARIA no paga la amortizacion
 
mensual      de      la      Renta      en      tiempo,      la
 
SUBARRENDATARIA          pagara         a   la
 
SUBARRENDADORA,     un     interes    moratorio
 
mensual equivalents al dos porciento (2%) de la
 
cantidad total no pagada en tiempo, hasta que la
 
misma sea totalmente pagada.

	 
	C.   Late Payment.   If SUBLESSEE does not pay the monthly installments of Rent when due, the SUBLESSEE shall pay SUBLESSOR, as a contractual penalty, a monthly interest equivalent to two (2%) percent of the total unpaid amount, until its payment in full.

	D.   Pago Proporcional.  Si la fecha de inicio del
 
Plazo de este Contrato es un dia distinto al primer
 
dia de un mes natural, la cantidad correspondiente a
 
la primera amortizacion mensual de la Renta sera la
 
parte  proporcional  equivalente  a   la   porcion   del
 
primer mes natural que la Propiedad Arrendada sea
 
subarrendada por la SUBARRENDATARIA.

	 
	D.   Proportional      Payment.   If     the
 
commencement date of the Term of this Contract
 
is a day other than the first day of a calendar
 
month, the amount of the first monthly installment
 
of Rent will  be  that  pro  rata portion of the
 
monthly  Rent payment  which   is equal to the
 
portion of the first calendar month that the Leased
 
Property  is effectively under sublease  by the
 
SUBLESSEE.

	E.         Pago de 1VA.   La SUBARRENDATARIA pagara    a    la   SUBARRENDADORA    el    IVA

	 
	E.   Payment of VAT.     The SUBLESSEE
 
will pay to SUSBLESSOR the VAT which is

	correspondiente a las amortizaciones mensuales de Renta antes senaladas.

	 
	applicable to the above monthly installments of Rent.

	
				
	F.   Incrementos de Renta.    De prorrogarse el
Plazo de este Contrato, la Renta sera incrementada en un tres y medio porciento (3.5%) anual fijo.
	 
	F.   Rent  escalation.     If the Term of this
 
Contract is extended by the parties, the Rent shall
 
increase   three   and   one-half   (3.5%)   percent
 
annually.

	G. Renuncias. Todas las Rentas que hayan
 
comenzado a causarse durante el mes deberan
 
cubrirse   integramente,   aunque   la
SUBARRENDATARIA entregue la Propiedad Arrendada antes del vencimiento del periodo correspondiente, a cuyo efecto renuncia al derecho de cubrir solo parte de la Renta como lo previene el articulo 2303 del Codigo Civil para el Estado de Baja California. Por ningun motive podra la SUBARRENDATARIA retener las Rentas. Las partes convienen que todas las reclamaciones por parte de la SUBARRENDATARIA en los casos previstos por los articulos 2295, 2319 y 2364 del Codigo Civil para este Estado de Baja California, en su caso, seran presentadas por la SUBARRENDATARIA en forma independiente de la obligacion de la SUBARRENDATARIA de pagar la Renta integramente durante el termino de este Contrato.

	 
	G.   Waivers.     SUBLESSEE  must pay the
 
total amount of Rent per month, even if it delivers
 
possession of the Leased Property before the end
 
of the month, therefore, it waives its right to pay
 
only a part of the Rent as established by article
 
2303 of the Civil Code for the State of Baja
 
California.        Under    no    circumstances    shall
 
SUBLESSEE withhold the Rent.   It is expressly
 
agreed that all claims by SUBLESSEE  in the
 
events described in articles 2295, 2319 and 2364
 
of the Civil Code for the State of Baja California,
 
as the case may be, shall be filed by SUBLESSEE
 
independently of SUBLESSEE's obligations to
 
pay the Rent during the term of this Contract.

	SEXTA.   MODIFICACIONES       A       LA
PROPIEDAD ARRENDADA

 

	 
	SIXTH.                
ALTERATIONS

	
				
	La SUBARRENDATARIA no podra efectuar
 
modificacion alguna en la Propiedad Arrendada sin
 
la autorizacion previa y por escrito de la
 
SUBARRENDADORA, la cual no sera negada sin
 
causa justificada. Todas las instalaciones y equipo
 
sea cual fuere su naturaleza, que sea instalado en la
 
Propiedad   Arrendada   por   la
SUBARRENDATARIA, ya sea que fuere instalado permanentemente o no, continuara siendo propiedad de la SUBARRENDATARIA, y debera ser removido por la SUBARRENDATARIA a la expiracion del plazo o terminacion de este Contrato, a menos que la SUBARRENDATARIA reciba confirmacion por escrito de parte de la SUBARRENDADORA, por adelantado, en cada
	 
	The SUBLESSEE may not perform any alteration at the Leased Property without the prior written authorization of SUBLESSOR, which authorization shall not be unreasonably withheld. All fixtures and/or equipment of whatsoever nature that are installed in the Leased Property by the SUBLESSEE, whether permanently affixed thereto or otherwise, will continue to be the property of the SUBLESSEE, and will be removed by SUBLESSEE at the expiration or termination of this Contract or any renewal or extension thereof, unless the SUBLESSEE receives written confirmation of SUBLESSOR, in advance, in each specific case, that the improvements made on the Leased Property may remain in the Leased Property.

	caso especifico, de que las mejoras o instalaciones o equipo en la Propiedad Arrendada pueden permanecer en la Propiedad Arrendada.

	 
	 

	SEPTIMA.   CESION Y SUBARRENDAMIENTO

	 
	SEVENTH.      ASSIGNMENT  AND SUBLETTING

	La SUBARRENDATARIA no podra subarrendar la Propiedad Arrendada o ceder este Contrato, a menos que obtenga la autorizacion expresa previa y por escrito de la SUBARRENDORA, la cual no sera negada sin causa justificada.

	 
	The SUBLESSEE may not sublease the Leased Property or assign this Contract, unless it has the prior express written authorization of the SUBLESSOR, which authorization will not be unreasonably withheld.

	OCTAVA. ENTREGA DE LA PROPIEDAD ARRENDADA

	 
	EIGHTH.            SURRENDER

	
				
	La SUBARRENDATARIA entregara la Propiedad
 
Arrendada a la SUBARRENDADORA el ultimo
 
dia del Plazo de este Contrato, o en el momento de
 
la terminacion anticipada del mismo, sin demora, en
 
buenas condiciones de orden, limpieza y reparacion,
 
excepto por el desgaste normal causado por el uso
 
normal y el paso del tiempo. Todos los anuncios,
 
inscripciones, senalamientos e instalaciones de
 
naturaleza similar efectuados o instalados por la
 
SUBARRENDATARIA seran removidos en o
 
antes de la entrega de la Propiedad Arrendad en los
 
terminos de esta clausula. Todo el mobiliario,
 
instalaciones y equipo instalados por la
 
SUBARRENDATARIA continuaran siendo
 
propiedad de la SUBARRENDATARIA deberan
 
ser removidos por la SUBARRENDATARIA antes
 
de la entrega de la Propiedad Arrendada a la
 
SUBARRENDADORA,   y   la
SUBARRENDATARIA a su costo, reparara cualquier dano que pudiere resultar de la instalacion o remocion de dichos bienes.

	 
	SUBLESSEE will, on the last day of the lease Term or its extensions, or upon anticipated termination, surrender and deliver the Leased Property into the possession and use of the SUBLESSOR without delay, in good order, conditions and repair, except for normal wear and tear due to normal use and the passage of time. All signs, inscriptions, canopies and installations of like nature made by or affixed by SUBLESSEE shall be removed at or prior to the expiration of the Term of this Contract. All furniture, trade fixtures and equipment installed by SUBLESSEE shall remain the property of the SUBLESSEE and shall be removed by SUBLESSEE at any time during or at the end of the Term, and the SUBLESSEE shall, at its own expense, repair all damages resulting from the installation or removal thereof.

	
				
	Todo bien que permanezca en la Propiedad
 
Arrendada durante treinta (30) dias posteriores a la
 
terminacion de este Contrato, sea que estuvieren
 
instalados permanentemente en la Propiedad
 
Arrendada o no, podran ser considerados
 
abandonados   a   eleccion   de   la
SUBARRENDADORA, y ella podra retenerlos en
	 
	Any property, being permanently affixed to the Leased Property or not, which remains in the Leased Property thirty (30) days after the termination of the Contract may, at the option of SUBLESSOR, be deemed to have been abandoned and either may be retained by SUBLESSOR as its property or be disposed of, without liability, in such manner as

	calidad de propietaria, o disponer de los mismos, segun lo considers pertinente, sin responsabilidad alguna a su cargo.

	 
	SUBLESSOR may see fit.

	NOVENA.        RETENCION                DE           LA
PROPIEDAD ARRENDADA

	 
	NINETH.            HOLDING OVER

 

	La SUBARRENDATARIA entregara en forma inmediata la Propiedad Arrendada a la SUBARRENDADORA a la terminacion de este Contrato por expiracion de su plazo o por cualquier otra causa.

	 
	The SUBLESSEE shall at the termination of the Contract by lapse of time or otherwise, immediately deliver the possession of the Leased Property to SUBLESSOR.

	DECIMA.        DISPOSICIONES
AMBIENTALES

	 
	TENTH.            ENVIRONMENTAL CLAUSE

	A partir de la fecha de firma de este Contrato, la SUBARRENDATARIA cumplira con todas las leyes, reglamentos y normas relativas al equilibrio ecologico y la proteccion al ambiente aplicables en relacion con el uso de la Propiedad Arrendada.

	 
	As of the date of execution hereof, the SUBLESSEE shall observe all laws and regulations regarding ecological equilibrium and environment protection applicable to the use of the Leased Property.

	La SUBARRENDADORA declara que en su leal saber y entender, la Propiedad Arrendada se encuentra actualmente libre de contaminacion.

	 
	SUBLESSOR states that, to the best of its knowledge, the Leased Property is currently free of contamination.

	DECIMA PRIMERA. DERECHO DE LA SUBARRENDADORA A LLEVAR A CABO LAS OBLIGACIONES DE LA SUBARRENDATARIA

	 
	ELEVENTH.   SUBLESSOR'S    RIGHT    TO PERFORM SUBLESSEE'S COVENANTS

	
				
	Si la SUBARRENDATARIA incumple con alguna de sus obligaciones establecidas en este Contrato, la SUBARRENDADORA, una vez transcurridos diez (10) dias luego de haber dado aviso por escrito a la SUBARRENDATARIA respecto de dicho incumplimiento (o sin necesidad de dar aviso alguno en caso de emergencia) y sin que ello implique renuncia alguna por parte de la SUBARRENDADORA respecto de las obligaciones de la SUBARRENDATARIA pactadas en este Contrato, podra, sin estar obligada a ello, llevar a cabo dichas obligaciones de la SUBARRENDATARIA y podra entrar a la Propiedad Arrendada para dicho fin y llevar a cabo

	 
	If SUBLESSEE fails to perform any one or more
of its obligations hereunder, SUBLESSOR, after ten (10) days written notice to SUBLESSEE (or without notice in the case of an emergency) and without waiving or releasing SUBLESSEE from any obligation of SUBLESSEE contained in this Contract, may but shall be under no obligation to perform any act on SUBLESSEE's part to be performed as provided in this Contract, and may enter upon the Leased Property for that purpose and take all such actions thereon as may be necessary to such effect. All reasonable sums paid by SUBLESSOR and all costs and expenses incurred by SUBLESSOR in connection with the performance of any such obligation of

	cuantas acciones sean necesarias al efecto. Todas
 
las cantidades que razonablemente hubiere pagado la
 
SUBARRENDADORA en relacion con costos y
 
gastos incurridos por el cumplimiento de las
 
obligaciones   incumplidas   por   la
SUBARRENDATARIA, deberan ser pagadas por
 
la   SUBARRENDATARIA   a   la
SUBARRENDADORA dentro de los diez (10) dias siguientes a su cobro.

	 
	SUBLESSEE, shall be payable by SUBLESSEE to SUBLESSOR within ten (10) days after receiving notice.
	 

	DECIMA SEGUNDA. DERECHO DE LA
 
SUBARRENDATARIA A LLEVAR A CABO
 
LAS   OBLIGACIONES   DE   LA
SUBARRENDADORA

	 
	TWELFTH.     SUBLESSEE'S     RIGHT     TO PERFORM SUBLESSOR'S COVENANTS

	 

	
				
	Si la SUBARRENDADORA incumple con alguna
 
de sus obligaciones establecidas en este Contrato, la
 
SUBARRENDATARIA, una vez transcurridos diez
 
(10) dias luego de haber dado aviso por escrito a la
 
SUBARRENDADORA respecto de dicho
 
incumplimiento (o sin necesidad de dar aviso alguno
 
en caso de emergencia) y sin que ello implique
 
renuncia alguna por parte de la
 
SUBARRENDATARIA   respecto de las obligaciones de la SUBARRENDADORA pactadas
 
en este Contrato, podra, sin estar obligada a ello,
 
llevar a cabo dichas obligaciones de la
 
SUBARRENDADORA y llevar a cabo cuantas
 
acciones sean necesarias al efecto. Todas las
 
cantidades que razonablemente hubiere pagado la
 
SUBARRENDATARIA en relacion con costos y
 
gastos incurridos por el cumplimiento de las
 
obligaciones   incumplidas   por la SUBARRENDADORA, deberan ser pagadas por la
 
SUBARRENDADORA   a   la
SUBARRENDATARIA dentro de los diez (10) dias siguientes a su cobro.

	 
	If SUBLESSOR fails to perform any one or more of its obligations hereunder, SUBLESSEE, after ten (10) days written notice to SUBLESSOR (or without notice in the case of an emergency) and without waiving or releasing SUBLESSOR from any obligation of SUBLESSOR contained in this Contract, may but shall be under no obligation to perform any act on SUBLESSOR's part to be performed as provided in this Contract, and may take all such actions thereon as may be necessary to such effect. All reasonable sums paid by SUBLESSEE and all costs and expenses incurred by SUBLESSEE in connection with the performance of any such obligation of SUBLESSOR, will be payable by SUBLESSOR to SUBLESSEE within ten (10) days after receiving notice.

	 

	
				
	DECIMA TERCERA. ACCESO  A LA PROPIEDAD ARRENDADA POR PARTE DE 
LA SUBARRENDADORA

	 
	THIRTEENTH. ENTRY TO LEASED PROPERTY BY SUBLESSOR

	 

	La     SUBARRENDATARIA     permitira     a     la SUBARRENDADORA y  a   la  propietaria de  la Propiedad     Arrendada,     y     a     sus     respectivos representantes, el acceso a la Propiedad Arrendada

	 
	SUBLESSEE will allow SUBLESSOR and the owner of the Leased Premises and their respective representatives to enter into the Leased Property at all reasonable times for the purpose of inspecting same.

	 

	todas las veces que sea razonablemente conveniente a fin de inspeccionarla.

	 
	 
	 

	DECIMA CUARTA.   ANUNCIOS

	 
	FOURTEENTH.   SIGNS

	 

	La SUBARRENDATARIA podra instalar en la Propiedad Arrendada los anuncios que requiera para sus operaciones. Cualquier otro anuncio distinto de los mencionados anteriormente que desee instalar la SUBARRENDATARIA, debera ser aprobado por escrito y con anticipacion por la SUBARRENDADORA.

	 
	The SUBLESSEE may place on the Leased Property or attach to the exterior of the Building its signs and other signs it may require for its operation. No other signs may be placed in or on the Leased Property without SUBLESSOR'S written consent.

	 

	DECIMA QUINTA.    NOTIFICACIONES

	 
	FIFTEENTH. NOTICES

	 

	Siempre que sea necesario o conveniente para las partes entregar avisos o notificaciones a la otra parte conforme a lo previsto en este Contrato, dichos avisos o notificaciones, para ser validos, deberan ser entregados en forma personal, o mediante correo certificado o registrado con acuse de recibo, o mediante servicio de mensajeria reconocido, dirigidos a las siguientes direcciones:

	 
	Whenever it shall be necessary or desirable for one of the parties to serve any notice or demand upon the other pursuant to the provisions of this Contract, such notice or demand will be served personally, or by registered or certified mail, return receipt requested, or by reputable courier service addressed to:

	 

	SUBARRENDADORA:
Calle Colinas No. 11731
Parque Industrial El Florido, Seccion Colinas
Delegacion La Presa
Tijuana, B.C., Mexico 22680

	 
	SUBLESSOR:
Calle Colinas No. 11731
Parque Industrial El Florido, Seccion Colinas
Delegacion La Presa
Tijuana, B.C., Mexico 22680

	 

	SUBARRENDATARIA:
Blvd. Agua Caliente 10470, Desp.# l Centro Comercial Barranquitas Col. Revolucion Tijuana, B.C. Mexico 22015

	 
	SUBLESSEE:
Blvd. Agua Caliente 10470, Desp,#l Centro Comercial Barranquitas Col. Revoluci6n Tijuana, B.C., Mexico 22015

	 

	DECIMA SEXTA.       SUBTITULQS

	 
	SIXTEENTH.  CAPTIONS

	 

	Las partes convienen que los subtitulos utilizados en este Contrato son para efectos de facilitar la referencia de sus clausulas, por lo que no seran considerados parte del Contrato ni seran utilizados para efectos de su interpretacion.

	 
	The parties mutually agree that the headings and captions contained in this Contract are inserted for convenience of reference only and are not to be deemed part of or to be used in construing this Contract.
	 

	
				
	DECIMA SEPTIMA.   ACUERDOS ANTERIORES

	 
	SEVENTEENTH.      PREVIOUS 
AGREEMENTS

	 

	Este Contrato sustituye a cualquier y todos los contratos de arrendamiento que las partes hayan celebrado con anterioridad, otorgandose el mutuamente el finiquito mas amplio que en derecho proceda. El presente Contrato solamente podra modificarse mediante acuerdo escrito firmado por un representante debidamente autorizado de cada una de las partes.

	 
	This Contract substitutes any and all lease agreements previously existing between the parties, granting each other the fullest release as accepted by law. This Contract may only be amended through a written agreement signed by a duly authorized representative of each party.

	DEC1MAOCTAVA.   LEY        APLICABLE    Y JURISDICCION

	 
	EIGHTEENTH.           APPLICABLE      LAW  
AND JURISDICTION

	Este Contrato sera interpretado de conformidad con lo previsto en el Codigo Civil del Estado de Baja California y demas leyes aplicables en el Estado de Baja California, Mexico, y las partes expresamente se someten a la jurisdiccion de los tribunales de Tijuana, Baja California, Mexico, renunciado a cualquier otro fuero que pudiere corresponderles.

	 
	This Contract will be interpreted in accordance with the provisions of the Civil Code and laws of the State of Baja California, Mexico, and both parties hereby expressly submit to the jurisdiction of the Courts of Tijuana, State of Baja California, Mexico, waiving any other forum that could correspond to them for any reason whatsoever.

	DEC1MA NOVENA.   TRADUCCION

	 
	NINETEENTH.       TRANSLATION

	Las partes convienen en que el presente Contrato se firma en Ios idiomas ingles y espanol. Las partes convienen que la version en espanol prevalecera en todo momento.

	 
	The parties agree that this Contract is executed in the English and Spanish languages. The parties agree that the Spanish version shall prevail in all events.

	EN TESTIMONIO DE LO ANTERIOR,

	 
	IN WITNESS WHEREOF

	Las partes manifiestan su consentimiento con el contenido de este Contrato, las parte lo firman el dia 23 de febrero de 2012.

	 
	The undersigned parties, through their duly authorized representatives, have executed this Contract on February 23, 2012.

	
	
	SUBARRENDADORA/SUBLESSOR
PALL MEXICO MANUFACTURING, S. DE R.L. DE C.V.
(Graphic Appears Here)
Por:/ By: Leobardo Tenorio Malof

SUBARRENDATARIA/SUBLESSEE  
ENSATEC, S.A. DE C.V.

(Graphi Appears Here)
Por:/By: Hector Machado Barraza

ANEXO A/EXHIBIT A  
PLANO/PLOT PLAN

(Graphi Appears Here)

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