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Exhibit 10.27 

 

FIRST AMENDMENT TO CREDIT AGREEMENT

 

THIS FIRST AMENDMENT
TO CREDIT AGREEMENT (this “Amendment”), dated as of February 5, 2018, is by and among ANI PHARMACEUTICALS,
INC., a Delaware corporation (the “Borrower”), the Guarantors party hereto, the Lenders (as hereinafter
defined) party hereto, and CITIZENS BANK, N.A., a national banking association, as administrative agent for the Lenders
under the Credit Agreement (as hereinafter defined) (in such capacity, the “Administrative Agent”). Capitalized
terms used herein and not otherwise defined herein shall have the meanings ascribed thereto in the Credit Agreement.

 

WITNESSETH

 

WHEREAS, the
Borrower, the Guarantors, certain banks and financial institutions from time to time party thereto (the “Lenders”)
and the Administrative Agent are parties to that certain Credit Agreement, dated as of December 31, 2017 (as further amended, modified,
extended, restated, replaced or supplemented from time to time, the “Credit Agreement”);

 

WHEREAS, the
Credit Parties have requested that the Administrative Agent and the Required Lenders amend certain provisions of the Credit Agreement;
and

 

WHEREAS, the
Administrative Agent and the Required Lenders are willing to make such amendments to the Credit Agreement, in each case in accordance
with and subject to the terms and conditions set forth herein.

 

NOW, THEREFORE,
in consideration of the agreements hereinafter set forth, and for other good and valuable consideration, the receipt and adequacy
of which are hereby acknowledged, the parties hereto agree as follows:

 

ARTICLE I

AMENDMENT TO CREDIT AGREEMENT

 

1.1           Amendments
to Definitions. 

 

(a)            Removed
Definition. The definition of Bank Product Amount set forth in Section 1.1 of the Credit Agreement is hereby removed.

 

(b)           Amendment
to Definition of Alternate Base Rate. The definition of Alternate Base Rate set forth in Section 1.1 of the Credit Agreement
is hereby amended by amending and restating the fifth sentence to read as follows:

 

If for
any reason the Administrative Agent shall have determined (which determination shall be conclusive in the absence of manifest error)
(A) that it is unable to ascertain the Federal Funds Effective Rate, for any reason, including the inability or failure of the
Administrative Agent to obtain sufficient quotations in accordance with the terms above or (B) that the Prime Rate or LIBOR no
longer accurately reflects an accurate determination of the prevailing Prime Rate or LIBOR, the Administrative Agent may select,
after giving due consideration to the then prevailing market convention for determining a rate of interest for syndicated loans
in the U.S. market at such time by similarly situated administrative agents, a reasonably comparable index or source to use as
the basis for the Alternate Base Rate, until the circumstances giving rise to such inability no longer exist.

 

     

     

    

 

(c)            Amendment
to Definition of Bank Product. The definition of Bank Product set forth in Section 1.1 of the Credit Agreement is hereby amended
and restated in its entirety to read as follows:

 

“Bank
Product” shall mean any of the following products, services or facilities extended to any Credit Party or any Subsidiary
by any Bank Product Provider: (a) Cash Management Services; (b) products under any Hedging Agreement; and (c) commercial credit
card, purchase card and merchant card services; provided, however, that for any of the foregoing to be included as
“Credit Party Obligations” for purposes of a distribution under Section 2.11(b), the applicable Bank Product Provider
must have previously provided a Bank Product Provider Notice to the Administrative Agent which shall indicate the existence of
such Bank Product. Any Bank Product established from and after the time that the Lenders have received written notice from the
Company or the Administrative Agent that an Event of Default exists, until such Event of Default has been waived in accordance
with Section 9.1, shall not be included as “Credit Party Obligations” for purposes of a distribution under Section
2.11(b).

 

(d)           Amendment
to Definition of LIBOR. The definition of LIBOR set forth in Section 1.1 of the Credit Agreement is hereby amended by amending
and restating the third sentence as follows:

 

If the
LIBOR rate (or the publishing thereof) is discontinued at any time, the Administrative Agent, the Lenders and the Borrower shall
negotiate in good faith to amend this definition to provide for a reference rate to replace LIBOR (subject to the approval of the
Required Lenders); provided that until such alternative reference rate is agreed, the Administrative Agent may, in its reasonable
discretion and after giving due consideration to the then prevailing market convention for determining a rate of interest for syndicated
loans in the U.S. market at such time by similarly situated administrative agents, use an alternative method to select a rate calculated
by the Administrative Agent to adequately and fairly reflect the cost to the Lenders of funding Loans hereunder.

 

1.2           Amendment
to Section 3.11. Section 3.11 of the Credit Agreement is hereby amended by adding the following:

 

The Borrower
will not, directly or indirectly, use the proceeds of the Loans or use the Letters of Credit, or lend, contribute or otherwise
make available such proceeds to any subsidiary, joint venture partner or other Person, (i) in furtherance of an offer, payment,
promise to pay, or authorization of the payment or giving of money, or anything else of value, to any Person in violation of the
Foreign Corrupt Practices Act, 15 U.S.C. §§ 78dd-1, et seq. (and any foreign counterpart thereto) or any other applicable
anti-corruption law, or (ii) (A) except as expressly permitted by applicable Requirements of Law, to fund any activities
or business of or with any Person, or in any country or territory, that, at the time of such funding, is, or whose government is,
the subject of Sanctions, or (B) in any other manner that would result in a violation of Sanctions by any Person (including
any Person participating in the Loans or Letters of Credit, whether as Administrative Agent, Arranger, Issuing Lender, Lender,
underwriter, advisor, investor, or otherwise).

 

1.3           Amendment
to Section 5.12(c). Section 5.12(c) of the Credit Agreement is hereby amended by removing the phrase “including,
without limitation, the same documentation required pursuant to Section 4.1(e),”.

 

    	 	2	 

     

    

 

1.4           Amendment
to Schedule 2.1(a). Schedule 2.1(a) to the Credit Agreement is hereby amended and restated as set forth on Exhibit A
attached to this Amendment. All other Schedules and Exhibits to the Credit Agreement shall not be modified or otherwise affected.

 

ARTICLE II

CONDITIONS TO EFFECTIVENESS

 

2.1           Closing
Conditions. This Amendment shall become effective as of the day and year set forth above (the “First Amendment
Effective Date”) upon satisfaction of the following conditions (in each case, in form and substance reasonably acceptable
to the Administrative Agent):

 

(a)          Executed
Amendment. The Administrative Agent shall have received a copy of this Amendment duly executed by each of the Credit Parties,
the Required Lenders and the Administrative Agent.

 

(b)          Authority
Documents. The Administrative Agent shall have received, in form and substance reasonably satisfactory to the Administrative
Agent, an officer’s certificate (i) with respect to each Credit Party, (A) certifying that the articles of incorporation
or other organizational documents, as applicable, of each of the Borrower and any Guarantor that were delivered on the Closing
Date or the date on which any Guarantor was joined as a Guarantor pursuant to a Joinder Agreement (the “Joinder Date”)
remain true and complete as of the First Amendment Effective Date (or certified updates as applicable), (B) certifying that the
bylaws, operating agreements or partnership agreements of each such Credit Party that were delivered on the Closing Date or the
Joinder Date, as applicable, remain true and correct and in force and effect as of the First Amendment Effective Date (or certified
updates as applicable) and (C) certifying that each officer listed in the incumbency certification contained in such Credit Party’s
Secretary’s Certificate, delivered on the Closing Date or the Joinder Date, as applicable, remains a duly elected and qualified
officer of such Credit Party and such officer remains duly authorized to execute and deliver on behalf of such Credit Party the
Amendment or attaching a new incumbency certificate for each officer signing this Amendment, (ii) attaching copies of the resolutions
of the board of directors of each Credit Party approving and adopting this Amendment, the transactions contemplated herein and
authorizing execution and delivery hereof, and certifying such resolutions to be true and correct and in force and effect as of
the First Amendment Effective Date and (iii) attaching certificates of good standing, existence or its equivalent with respect
to each Credit Party certified as of a recent date by the appropriate Governmental Authorities of the state of incorporation or
organization.

 

(c)          Fees
and Expenses. (i) The Administrative Agent shall have received from the Borrower such fees and expenses that are payable in
connection with the consummation of the transactions contemplated hereby and (ii) King & Spalding LLP shall have received from
the Borrower payment of all outstanding fees and expenses previously incurred and all fees and expenses incurred in connection
with this Amendment.

 

ARTICLE III

MISCELLANEOUS

 

3.1           Amended
Terms. On and after the First Amendment Effective Date, all references to the Credit Agreement in each of the Credit Documents
shall hereafter mean the Credit Agreement as amended by this Amendment. Except as specifically amended hereby or otherwise agreed,
the Credit Agreement is hereby ratified and confirmed and shall remain in full force and effect according to its terms.

 

    	 	3	 

     

    

 

3.2           Representations
and Warranties of Credit Parties. Each of the Credit Parties represents and warrants as follows:

 

(a)          It
has taken all necessary action to authorize the execution, delivery and performance of this Amendment.

 

(b)          This
Amendment has been duly executed and delivered by such Person and constitutes such Person’s legal, valid and binding obligation,
enforceable in accordance with its terms, except as such enforceability may be subject to (i) bankruptcy, insolvency, reorganization,
fraudulent conveyance or transfer, moratorium or similar laws affecting creditors’ rights generally and (ii) general
principles of equity (regardless of whether such enforceability is considered in a proceeding at law or in equity).

 

(c)          No
consent, approval, authorization or order of, or filing, registration or qualification with, any court or governmental authority
or third party is required in connection with the execution, delivery or performance by such Person of this Amendment.

 

(d)          The
representations and warranties made by the Credit Parties in the Credit Documents (i) with respect to representations and warranties
that contain a materiality qualification, are true and correct and (ii) with respect to representations and warranties that do
not contain a materiality qualification, are true and correct in all material respects, in each case on and as of the date hereof
as if made on and as of such date except for any representation or warranty made as of an earlier date, which representation and
warranty shall remain true and correct as of such earlier date.

 

(e)          After
giving effect to this Amendment, no event has occurred and is continuing which constitutes a Default or an Event of Default.

 

(f)          The
Security Documents continue to create a valid security interest in, and Lien upon, the Collateral, in favor of the Administrative
Agent, for the benefit of the Lenders, which security interests and Liens are perfected in accordance with the terms of the Security
Documents and prior to all Liens other than Permitted Liens.

 

(g)          Other
than as set forth herein, the Credit Party Obligations are not reduced or modified by this Amendment and are not subject to any
offsets, defenses or counterclaims.

 

3.3           Reaffirmation
of Credit Party Obligations. Each Credit Party hereby ratifies the Credit Agreement and acknowledges and reaffirms (a) that
it is bound by all terms of the Credit Agreement applicable to it and (b) that it is responsible for the observance and full
performance of its respective Credit Party Obligations.

 

3.4           Credit
Document. This Amendment shall constitute a Credit Document under the terms of the Credit Agreement.

 

3.5           Expenses.
The Borrower agrees to pay all reasonable costs and fees and expenses of the Administrative Agent in connection with the preparation,
execution and delivery of this Amendment, including without limitation the reasonable fees and expenses of the Administrative Agent’s
legal counsel.

 

    	 	4	 

     

    

 

3.6           Further
Assurances. The Credit Parties agree to promptly take such action, upon the request of the Administrative Agent, as is
necessary to carry out the intent of this Amendment.

 

3.7           Entirety.
This Amendment and the other Credit Documents embody the entire agreement among the parties hereto and supersede all prior agreements
and understandings, oral or written, if any, relating to the subject matter hereof.

 

3.8           Counterparts;
Telecopy. This Amendment may be executed in any number of counterparts, each of which when so executed and delivered shall
be an original, but all of which shall constitute one and the same instrument. Delivery of an executed counterpart to this Amendment
by telecopy or other electronic means shall be effective as an original and shall constitute a representation that an original
will be delivered.

 

3.9           No
Actions, Claims, Etc. As of the date hereof, each of the Credit Parties hereby acknowledges and confirms that it has no
knowledge of any actions, causes of action, claims, demands, damages and liabilities of whatever kind or nature, in law or in equity,
against the Administrative Agent, the Lenders, or the Administrative Agent’s or the Lenders’ respective officers, employees,
representatives, agents, counsel or directors arising from any action by such Persons, or failure of such Persons to act under
the Credit Agreement on or prior to the date hereof.

 

3.10         GOVERNING
LAW. THIS AMENDMENT SHALL BE GOVERNED BY, AND SHALL BE CONSTRUED AND ENFORCED IN ACCORDANCE WITH THE LAWS OF THE STATE OF NEW
YORK (INCLUDING SECTIONS 5-1401 AND 5-1402 OF THE NEW YORK GENERAL OBLIGATIONS LAW).

 

3.11         Successors
and Assigns. This Amendment shall be binding upon and inure to the benefit of the parties hereto and their respective successors
and assigns.

 

3.12         Consent
to Jurisdiction; Service of Process and Venue; Waiver of Jury Trial. The jurisdiction, service of process, venue and waiver
of jury trial provisions set forth in Sections 9.13 and 9.16 of the Credit Agreement are hereby incorporated by reference,
mutatis mutandis.

 

[REMAINDER OF PAGE INTENTIONALLY LEFT BLANK]

 

    	 	5	 

     

    

 

ANI PHARMACEUTICALS, INC.

FIRST AMENDMENT TO CREDIT AGREEMENT

 

IN WITNESS WHEREOF
the parties hereto have caused this Amendment to be duly executed on the date first above written.

 

	BORROWER:	ANI PHARMACEUTICALS, INC.,
	 	a Delaware corporation
	 	 
	 	By:	/s/ Stephen Carey
	 	Name: Stephen Carey
	 	Title: VP & CFO
	 	 
	GUARANTOR:	ANIP ACQUISITION COMPANY
	 	a Delaware corporation
	 	 
	 	By: 	/s/ Stephen Carey
	 	Name: Stephen Carey
	 	Title: VP & CFO

 

     

     

    

 

ANI PHARMACEUTICALS, INC.

FIRST AMENDMENT TO CREDIT AGREEMENT

 

 

	ADMINISTRATIVE AGENT:	CITIZENS BANK, N.A., as a Lender and as Administrative Agent
	 	 
	 	By:	/s/Prasanna Manyem
	 	Name: Prasanna Manyem
	 	Title: Vice President

 

     

     

    

 

	LENDERS:	THE Huntington National Bank, as a Lender
	 	 
	 	By:	/s/ David Tholt
	 	Name: David Tholt
	 	Title: Senior Vice President

 

     

     

    

 

	LENDERS:	REGIONS BANK, as a Lender 
	 	 
	 	By:	/s/ Ned Spitzer
	 	Name: Ned Spitzer
	 	Title: Managing Director

 

     

     

    

 

	LENDERS:	The Bank of Tokyo-Mitsubishi UFJ, LTD, as a Lender 
	 	 
	 	By:	/s/ Scott O’Connell
	 	Name: Scott O’Connell
	 	Title: Director

     

     

    

 

	LENDERS:	U.S. Bank, N.A., as Lender 
	 	 
	 	By:	/s/ Michael D. Hauswirth
	 	Name: Michael D. Hauswirth
	 	Title: Senior Vice President

 

     

     

    

 

	LENDERS:	JPMorgan Chase Bank, N.A., as Lender 
	 	 
	 	By:	/s/ Andrew McEvoy
	 	Name: Andrew McEvoy
	 	Title: Vice PresidentExhibit 10.1

COVER PAGE OF   THE LEASE AGREEMENT (THE “COVER PAGE”) / CARÁTULA DEL CONTRATO DE   ARRENDAMIENTO (LA “CARÁTULA”) Página 1 de 55 I. LESSEE ́S INFORMATION /   INFORMACIÓN DEL ARRENDATARIO Corporate Name/ Razón Social: Manufacturing   & Assembly Solutions of Monterrey, S. de R.L. de C.V. Date of   Incorporation / Fecha de Constitución May 15th, 2001 / 15 de mayo de 2001   Incorporation Charter Information / Información de Acta Constitutiva Public   Deed 6.863 granted before Mr. Emilio Cárdenas Estrada, Notary Públic número 3   of Monterrey, Nuevo León/ Escritura Pública 6,869 otorgada ante el Lic.   Emilio Cárdenas Estrada, Notario Público número 3 de Monterrey, Nuevo León.   Registration Folio / Folio No. 4904, Vol. 2, First Book, Public Regisrtry of   Commerce of Monterrey, Nuevo León / No. 4904, Vol. 2, Libro Primero, Registro   Público del Comercio de Monterrey, Nuevo León. Registration Date / Fecha de   Inscripción: May 30, 2001 / 30 de Mayo de 2001 Federal Taxpayer Registry /   Registro Federal de Contribuyentes M&A0108515CV4 Complete Name of Legal   Representative (Paternal last name, maternal last name and names without   abbreviation) / Nombre Completo del Representante Legal (apellido paterno,   materno, nombre y nombres sin abreviación): Richard Gerald Wasielewski Date   of Power of Attorney / Fecha del Poder December 01, 2015 / 01 de diciembre de   2005 Public Deed Number /Número de Instrumento Público 10,661 Notary Public   Number 3 Notary Public / Notario Público Emilio Cárdenas Estrada City /   Ciudad Monterrey, Nuevo León Registration Folio / Folio 75938*1 Registration   Date / Fecha de Registro 14/12/2005 Official Identification / Identificación   Oficial U.S. Passport / Pasaporte de EUA Folio / number 518024450 Authority /   Autoridad US Department of State / Departamento de Estado de EUA Fiscal   Domicile / Domicilio Fiscal Street (Avenue) /Calle (Avenida): Avenida E   Number / Número 541 Interior Bodega 4 Section / Colonia: Parque Industrial   Martell Municipality / Municipio: Apodaca State/ Estado: Nuevo León Country/   País:México Zip Code/ Código Postal: 66634 Telephone / Teléfono: (81)   81963033 II. CORPORATE GUARANTOR / GARANTE CORPORATIVO. Corporate Name/   Denominación: Nortech Systems, Inc Date of Incorporation / Fecha de   Constitución October 30, 1990 / 30 de Octubre de 1990 Incorporation Charter   Information / Información de Acta Constitutiva: Corporate Charter: 6V-534   Federal Taxpayer Registry / Registro Federal de Contribuyentes: 41-1681094   Complete Name of Legal Representative (Paternal last name, maternal last name   and names without abbreviation) / Nombre Completo del Representante Legal   (apellido paterno, materno, nombre y nombres sin abreviación): Richard Gerald   Wasielewski Fiscal Domicile / Domicilio Fiscal: Street (Avenue) / Calle   (Avenida): 7550 Meridian Cir N Number/ Número 150 Interior: Section /   Colonia: Municipality / Municipio: Maple Grove, 55369 State/ Estado: MN   Country/ País: United States Telephone / Teléfono: 001 952.345.2244 Official   Identification / Identificación Oficial: U.S. Passport / Pasaporte de EUA   Folio: 518024450 Authority/Autoridad : US Department of State / Departamento   de Estado de EUA III. LEASED PROPERTY (DESCRIPTION OF REAL ESTATE PROPERTY   SUBJECT MATTER OF LEASE) / (DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD SUJETA DEL PRESENTE   ARRENDAMIENTO) Address / Domicilio: Ave. Rogelio González Caballero S/N,   Parque Industrial Stiva Aeropuerto, Apodaca, Nuevo León. Land Surface/   Superficie Terreno: 17,063.257 m2 / 183,667.362 Ft2 (hereinafter the “Land”)   Land Registry File/ Expediente Catastral: 17-15-020-008 Construction Surface/   Superficie Construida: 7,189.645 m2 / 77,388.691 Ft2 Leasable Area 7,189.645   m2 / 77,388.691 Ft2 Term Commencement Date / Fecha de Inicio de Vigencia: On   the Beneficial Occupancy Date / En la fecha de Ocupación Benéfica. Term /   Plazo: 124 mandatory months (10 years and 4 months) / 124 meses forzosos (10   años y 4 meses) Beneficial Occupancy Date/ Fecha de Ocupación Benéfica:   September 15th, 2018 at the latest / A más tardar 15 de septiembre de 2018   Substantial Occupancy Date / Fecha de Ocupación Sustancial: October 14th,   2018 at the latest / A mas tardar 15 de octubre 2018 Grace Period / Período   de Gracia: Three (3) months from the Substantial Delivery of the Leased   Property / Tres (3) meses a partir de la Entrega Substancial de la Propiedad   Arrendada Rent Commencement Rent/ Fecha de Inicio de Pago de Renta: The next   business day following the end of the Grace Period / Al día hábil siguiente   después del vencimiento del Peri ódo de Gracia. CONCEPT / CONCEPTO Collection   of Maintenance Fee Collection of Water and Sewage Fee / Cobro de Collection   of Leased Property Insurance / Collection of KVA: (Connection fees not   included) / Collection of Land Tax / Cobro de Impuesto Predial: 

    

 

currency in the   United States of moneda de curso legal en los IVA por cada KVA Dollars Página   2 de 55 / Cobro de Cuota de Mantenimiento: Cuota de Agua y Drenaje: Cobro del   Seguro de la Propiedad Arrendada: Cobro de KVA: (Derechos de conexión no   incluidos) Volume or Required capacity / Volumen o Capacidad requerida 1   According to consumption / según consumo N/A Up to 1,500 KVA (the first 200   KVA free of charge) Hasta 1,500 KVA (los primeros 200 KVA sin costo) . 1   Annual Amount / Monto Anual USD$18,366.73 (Eighteen Thousand, three hundred   and sixty six Dollars 73/100 legal currency in the United States of America)   plus VAT USD$18,366.73 (Dieciocho Mil Seiscientos sesenta y seis Dólares   73/100 moneda de curso legal en los Estados Unidos de América) más IVA   Pass-Through Pass-Through Monthly Amount / Monto Mensual N/A a) Water fee:   $30.40 M.X.P. (Thirty Pesos 40/100 Mexican Currency) per M3 plus V.A.T. /   Cuota de Agua: $30.40 M.N. (Treinta Pesos 40/100 moneda de curso legal en los   Estados Unidos de América) más IVA b) Sewage Discharge Fee: 60% from the M3   of water effectively used multiplied times $14.00 M.X.P. (Fourteen Pesos   00/100 Mexican Currency) per M3 plus VAT. / Cuota de Drenaje: 60% de los M3   de agua utilizados multiplicado por $14.00 M.N. (Catorce Pesos 00/100 Moneda   Nacional) N/A USD$1.40 (One Dollar 40/100 legal America) plus VAT per KVA   USD$1.40 (Un Dólar 40/100 Estados Unidos de América) más N/A Monthly Rent of   the Property / Renta Mensual de la Propiedad: Year Gross Leasable Area:   Starts: Ends: Monthly Amount per Ft2 in U.S. Dollars Monthly Amount in U.S.   Grace Period 15/10/2018 14/01/2019 U.S. $0.00 @ Ft2 U.S. $0.00 + VAT 1   50,000.00 Ft2 15/01/2019 14/01/2020 U.S. $0.4604 @ Ft2 U.S. $23,018.00 + VAT   2 57,000.00 Ft2 15/01/2020 14/01/2021 U.S. $0.4913 @ Ft2 U.S. $28,007.00 +   VAT 3 63,000.00 Ft2 15/01/2021 14/01/2022 U.S. $0.5227 @ Ft2 U.S. $32,933.00   + VAT 4 70,000.00 Ft2 15/01/2022 14/01/2023 U.S. $0.5394 @ Ft2 U.S.   $37,760.00 + VAT 5 77,380.00 Ft2 15/01/2023 14/01/2024 U.S. $0.5565 @ Ft2   U.S. $43,060.00 + VAT 6 77,380.00 Ft2 15/01/2024 14/01/2025 U.S. $0.6138 @   Ft2 U.S. $47,494.00 + VAT 7 77,380.00 Ft2 15/01/2025 14/01/2026 U.S. $0.6473   @ Ft2 U.S. $50,088.00 + VAT 8 77,380.00 Ft2 15/01/2026 14/01/2027 U.S.   $0.6669 @ Ft2 U.S. $51,606.00 + VAT 9 77,380.00 Ft2 15/01/2027 14/01/2028   U.S. $0.6871 @ Ft2 U.S. $53,168.00 + VAT 10 77,380.00 Ft2 15/01/2028   14/01/2029 U.S. $0.7079 @ Ft2 U.S. $54,778.00 + VAT Advance Rent / Renta   Anticipada: One (1) month of Rent of the first year plus VAT / Un mes de   Renta del primer año más IVA. Security Deposit / Depósito en Garantía: The   amount equivalent to two (2) months of Rent. The Security Deposit shall be   yearly increased until the total amount is equal to Two (2) months of rent of   year 5 / El monto equivalente a dos (2) meses de renta. El Deposito en   Garantía se incrementará anualmente hasta que el monto total sea igual a dos   (2) meses de renta del año 5. 

    

 

LEASE AGREEMENT   (THE “AGREEMENT” OR “LEASE AGREEMENT”, INDISTINCTIVELY) ENTERED INTO BY AND   CONTRATO “CONTRATO” DE O ARRENDAMIENTO (EL DE EL “CONTRATO BETWEEN: OPERADORA   STIVA, S.A. DE C.V. ARRENDAMIENTO”) CELEBRADO POR Y ENTRE Página 3 de 55   Anualmente hasta año 5. IV. COMMON PROVISIONS TO LEASED PROPERTY /   DISPOSICIONES COMUNES APLICABLES A LA PROPIEDAD ARRENDADA. Extension Options   / Opciones de Extensión: Lessee shall have the right to extend the Term, for   two (2) additional terms of five (5) years each / El Arrendatario tendrá el   derechos de prorrogar el Plazo, por dos (2) periodos adicionales de cinco (5)   años cada uno. Account for payment of Rents / Cuenta para el pago de Renta:   Dollar Account (US Dollars Account) BANCO MERCANTIL DEL NORTE, S.A.,   INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE GRUPO FINANCIERO BANORTE Beneficiary /   Beneficiario OPERADORA STIVA SA DE CV Bank Account / Cuenta: 0907071375 Clabe   072580009070713753 Currency /Moneda: U.S. Dollars Branch Office / Sucursal:   1022 Region /Plaza: Plaza Campestre Account for payment of Maintenance Fee /   Cuenta para el pago de Cuota de Mantenimiento Dollar Account (US Dollars   Account) SCOTIABANK INVERLAT, S.A. INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE Beneficiary   / Beneficiario Servicio de Naves Industriales S de RL de CV Bank Account /   Cuenta: 14500007463 Clabe 044580145000074639 Currency /Moneda: MBCOMXMM   Branch Office / Sucursal: 002, Universidad Region /Plaza: Monterrey, N.L.   Account for payment of Water, Land Tax, Insurance, Water Fee, Sewage and KVA   Consumption Fee / Cuenta para el pago de Impuesto Predial, Seguro, Agua y   Cuota de Drenaje: Dollar Account (US Dollars Account) BANCO MERCANTIL DEL   NORTE, S.A., INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE GRUPO FINANCIERO BANORT   Beneficiary / Beneficiario Operadora Stiva, S.A. de C.V. Bank Account /   Cuenta: 0557035292 Clabe 072580005570352922 Currency /Moneda: Pesos Branch   Office / Sucursal: 002, Universidad Region /Plaza: Monterrey, N.L. Authorized   Use / Destino del Inmueble: Printed circuit boards assembly, wire and   harneses and electromechanical assembly (High-level assembly) / Manufactura   de tarjetas electrónicas, arneses, cables y ensambles ,electromecánicos.   Annual Rent Increase / Incremento anual a Rentas: N/A Annual Maintenance Fee   Increase / Incremento anual a Cuota de Mantenimiento: Fixed 2% / 2% fijo   Insurance borne by Lessee / Seguro a cargo del Arrendatario: (i) All Risk   Insurance Conditions: Clause Twelfth (ii) Civil Liability: Insured Amount no   less than USD$1,000,000.00 (One Million Dollars 00/100 legal currency in the   United States of America) per event. Cantidad asegurada, no menos de   USD$1,000,000.00 (Un Millón de Dólares 00/100 moneda de curso legal en los   Estados Unidos de América) por evento. (iii) Rent Interruption: Conditions:   Clause Twelfth (iv) Contents Insurance: Conditions: Clause Twelfth SPECIAL   CONDITIONS / CONDICIONES ESPECIALES: N/A BROKERAGE OR COMMISSIONING SERVICES   (IN THE EVENT THERE IS NONE, N/A) / SERVICIOS DE BROKER O COMISIONISTA (EN   CASO DE NO HABER, N/A): The independent broker Mr. Hector Oliva is involved   in this negotiation and will be paid be Lessor according to market standards.   Date and Place of Execution / Fecha y Lugar de Firma: Monterrey, Nuevo León,   February 21, 2018 / 21 de febrero 2018 Year Monthly Rent Security Deposit   Annual Amount Diferencia a pagar 1 $23,018.00 U.S. $46,036.00 2 $28,007.00   U.S. $56,014.00 U.S. $9,978.00 3 $32,933.00 U.S. $65,866.00 U.S. $9,852.00 4   $37,760.00 U.S. $75,520.00 U.S. $9,654.00 5 to 10 $43,060.00 U.S. $86,120.00   U.S. $10,600.00 

    

 

REPRESENTED   HEREIN BY ALMA MARÍA RODRÍGUEZ FLORES AND MR. ADRIÁN MARCELO GONZÁLEZ GUERRA   (THE “LESSOR”); MANUFACTURING & ASSEMBLY SOLUTIONS OF MONTERREY, S. DE   R.L. DE C.V., OPERADORASTIVA, S.A. DEC.V., REPRESENTADA EN ÉSTE ACTO POR SUS   APODERADOS, ALMA MARÍA RODRÍGUEZ FLORES Y ADRIÁN MARCELO GONZÁLEZ GUERRA (EL   “ARRENDADOR”); MANUFACTURING & ASSEMBLY SOLUTIONS OF MONTERREY, S. DE   R.L. DE C.V., REPRESENTADA EN ÉSTE ACTO POR SU APODERADO RICHARD GERALD   WASIELEWSKI] (EL “ARRENDATARIO”); POR OTRA PARTE, NORTECH SYSTEMS, INC,   REPRESENTADA POR EL SEÑOR RICHARD GERALD WASIELEWSKI, (EL REPRESENTEDHEREIN   BY RICHARD GERALD WASIELEWSKI (THE “LESSEE”); ON THE OTHER PART NORTECH   SYSTEMS, INC, REPRESENTED HEREIN BY RICHARD GERALD WASIELEWSKI (THE   “GUARANTOR”), AND THE COMPANY SERVICIOSDE NAVES INDUSTRIALES, S.A. DE R.L. DE   C.V. REPRESENTED HEREIN BY ALMA MARÍA RODRÍGUEZ FLORES AND MR. ADRIÁN MARCELO   GONZÁLEZ GUERRA (THE “SERVICE “GARANTE”); YSERVICIOS DENAVES COMPANY”);   PURSUANT TO THE FOLLOWING INDUSTRIALES,S.DER.L.DEC.V., REPRESENTADA EN ÉSTE   ACTO POR SUS APODERADOS, ALMA MARÍA RODRÍGUEZ FLORES Y ADRIÁN MARCELO   GONZÁLEZ GUERRA (LA “EMPRESA DE SERVICIOS”), AL TENOR DE LAS SIGUIENTES   DECLARACIONES Y CLÁUSULAS. STATEMENTS AND SECTIONS: R E C I T A L S: D E C L   A R A C I O N E S: I. Lessorherebystates,throughitslegal I. El Arrendador   declara, a través de sus representative, that: representantes legales, que:   A. It is a commercial entity duly incorporated pursuant to A. Es una sociedad   mercantil debidamente the General Law on Commercial Companies; constituida   conforme a la Ley General de Sociedades Mercantiles; B. Its legal   representatives have the sufficient authority B. Sus representantes cuentan   con facultades to bind it pursuant to the terms set forth in this Agreement;   and that such authority has not been modified, revoked or limited in any way   as of the date of execution of this instrument. suficientes para obligarla en   los términos de este Contrato, las cuales no han sido modificadas, revocadas   ni limitadas en forma alguna a la fecha de celebración del presente   instrumento. C. (i) It is duly and validly entitled to execute this lease C.   (i) Su representada tiene la facultad y el agreement over, the property   identified in the Cover Page as the Leased Property, as shown in the drawing   attached hereto as Exhibit “A”; (ii) Lessor has lawful ownership of the   Leased Property; (iii) there are no suits, claims or proceeding that could   affect the title or possession of the Leased Property; (iv) the Leased   Property is located inside the Stiva Aeropuerto Industrial Park (the   “Industrial Park”) and therefore, the land use is industrial; and (v) on the   Substantial Occupancy Date, the utility infrastructure will be completed and   available at the limit of the Leased Property. derecho de arrendar la   Propiedad Arrendada, la cual se muestra e identifica en el plano que se   adjunta como Anexo “A”; (ii) el Arrendador tiene la legal propiedad de la   Propiedad Arrendada; (iii) no hay demandas, reclamaciones o procedimientos   que puedan afectar el título o posesión de la Propiedad Arrendada; (iv) la   Propiedad Arrendada se encuentra localizada dentro del Parque Industiral   Stiva Aeropuerto (el “Parque Industrial”)y por lo tanto, el uso de suelo es   industrial; y (v) en la Fecha de Ocupación Sustancial, la infraestructura de   servicios estará completa y disponible al límite de la Propiedad Arrendada.   D. That for the purposes set forth below, it sets forth as D. Que para los   efectos que más adelante se its domicile that located at Ricardo Margáin   Zozaya #333, Santa Engracia, in San Pedro Garza García, N.L., Zip Code 66267.   detallan, señala como su domicilio el ubicado en Ricardo Margáin Zozaya 333,   Col. Santa Engracia en el municipio de San Pedro Garza García, N.L., C.P.   66267. E. Based on the Phase I environmental study that will E. Con base en   el estudio Fase I que entregará Página 4 de 55 

    

 

be delivered by   Lessor to Lessee on or before the Beneficial Occupancy Date, to the best of   its knowledge, the Leased Property is free from toxic or hazardous wastes or   materials, which would exceed the limits permitted for an industrial property   pursuant to the applicable normativity. el Arrendador al Arrendatario en o   antes de la Fecha de Ocupación Benéfica, hasta donde es de su conocimiento,   la Propiedad Arrendada se encuentra libre de residuos o materiales tóxicos o   peligrosos por encima de los límites permitidos para una propiedad industrial   conforme a las Leyes; F. It wishes to enter into this Lease Agreement with F.   Es su deseo celebrar el presente Contrato Lessee regarding the Leased   Property pursuant to the terms and conditions set forth below. con el   Arrendatario en los términos y condiciones previstos más adelante. II.   Lesseeherebystates,throughitslegal II. El Arrendatario, através de su   representative, that: representante legal, declara que: A. It has been duly   identified and with its legal existence A. Ha quedado debidamente   identificada y and standing on the Cover Page, which forms integral part   thereof; asienta su personalidad en la Carátula, la cual forma parte   integrante del mismo; B. Its representative has the sufficient authority to   bind it B. Su representante legal tiene las facultades pursuant to the terms   of this Agreement and that such authority has not been revoked or limited in   any way as of the date of execution of this instrument; suficientes para   obligar a su representada, de conformidad con los términos de este Contrato y   dichas facultades no han sido revocadas o limitadas en cualquier manera a la   fecha de firma del presente; C. For purposes of the applicable notifications   and C. Para efectos de las notificaciones y avisos notices pursuant to this   agreement, it sets forth as its domicile that set forth on Section 22.4; and   que procedan conforme al presente contrato señala como domicilio de la   Propiedad Arrendada, mismo que ha sido señalado en la Cláusula 22.4; D. The   resources with which it shall pay for its D. Los recursos con los que hará   frente a sus obligations derived from this Agreement come from licit sources   pursuant to the provisions set forth in the Federal Law for Extinction of   Domain and articles 17 and 18 of the Federal Law for the Prevention and   Identification of Operations with Resources from Illicit Origin. obligaciones   derivadas del presente Contrato provienen de fuentes lícitas conforme a lo   establecido en la Ley Federal de Extinción de Dominio y en los artículos 17 y   18 de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con   Recursos de Procedencia Ilícita; y E. It has not granted (by itself or   through any third E. No ha otorgado (ni por sí mismo ni a través parties)   payments, contributions, objects of value, services, gratification, presents   and/or donations, in kind or in cash, to any government official (federal,   state or municipal), or to any officer, associated with or employees of   Lessor of any level, for the execution of this Agreement, nor with the   purpose to obtain favorable commercial conditions for Lessor or Lessee. de un   tercero) pagos, contribuciones, objetos de valor, servicios, propinas,   regalos y/o donativos, en especie o en efectivo, a funcionario alguno de   gobierno (federal, estatal o municipal), ni a funcionarios, o asociados con o   empleados del Arrendador de cualquier nivel, para la celebración del presente   Contrato, con el objeto de obtener condiciones comerciales favorables ni para   el Arrendador ni para la Arrendataria. III. The Guarantor hereby represents,   through its III. Declara el Garante, a través de su legal representative,   that: representante legal, que: A. It has been duly identified and it sets   forth its legal A. Ha quedado debidamente identificada y personality on the   Cover Page; asienta su personalidad en la Carátula; B. Its representative has   the sufficient authority to bind it B. Su representante legal tiene las   facultades pursuant to the terms of this Agreement and that such authority   suficientes para obligar a su representada en los Página 5 de 55 

    

 

has not been   revoked or limited in any way as of the date of execution of this instrument;   términos del presente contrato y dichas facultades y autoridades no han sido   revocadas o limitadas de ninguna manera a la fecha de firma del presente   instrumento; C. It appears to this Lease Agreement with the purpose C.   Comparece a la celebración del presente of securing, guaranteeing and   becoming liable for the performance of the obligations of Lessee before Lessor   derived Contrato, con la finalidad de asegurar, garantizar y hacerse   responsable por el cumplimiento de las obligaciones del Arrendatario ante el   Arrendador que se deriven del presente Contrato de Arrendamiento, de   conformidadconlostérminosycondiciones establecidos en el presente; from this   Lease Agreement, pursuant to the terms conditions contained in this document;   and D. For purposes of the applicable notifications and D. Para efectos de   las notificaciones y avisos notices pursuant to this agreement it sets forth   as domicile that set forth on Section 22.4. que procedan conforme al presente   contrato señala como domicilio el de la Propiedad Arrendada, mismo que ha   sido señalado en la Cláusula 22.4. III. The Service Company hereby states,   through its IV. Declara a Empresa de Servicios, a través legal representative   that: de sus representantes legales, que: A. It is a commercial entity duly   incorporated pursuant to A. Es una sociedad mercantil debidamente the General   Law on Commercial Companies; constituida conforme a la Ley General de   Sociedades Mercantiles; B. Its legal representatives has sufficient authority   to B. Sus representantes cuentan con facultades bind it pursuant to the terms   set forth in this Agreement, and that such authority has not been revoked or   limited in any way as of the date of execution of this instrument.   suficientes para obligarla en los términos de este Contrato, las cuales no   han sido revocadas ni limitadas en forma alguna a la fecha de celebración del   presente instrumento; C. For the purposes set forth below, it sets forth as   its C. Para los efectos que más adelante se domicile that located at Ricardo   Margáin Zozaya #333, Section Santa Engracia, in the Municipality of San Pedro   Garza García, N.L., Zip Code 66267. detallan, señala como su domicilio el   ubicado en Ricardo Margáin Zozaya #333, Col. Santa Engracia en el municipio   de San Pedro Garza García, N.L., C.P. 66267. D. That it appears to this Lease   Agreement to bind itself D. Comparecen en este Contrato con el propósito de   realizar ciertas actividades de suministro y mantenimiento que serán   detallados más adelante, sujeto a los términos y condiciones establecidos en   el presente documento. to provide certain services and maintenance activities   that shall be set forth in detail below, subject to the terms and conditions   set forth in this document. V. The parties hereby represent, through their   legal V. Las partes manifiestan, a través de sus representatives, that:   representantes legales, que: A. They acknowledge their legal existence, as   well as A. En este acto se reconocen mutuamente su the powers and authority   of their respective legal representatives in the execution of this Lease   Agreement. existencia legal, así como la personalidad jurídica de   susrespectivosrepresentanteslegalesenla celebración del presente Contrato. B.   In the execution of this Lease Agreement there has B. En la celebración de   este Contrato no se ha been no error, fraud or bad faith between them, which   could render this Agreement invalid. producido error alguno, dolo o mala fe   entre ellos que pudiera anular el mismo. Página 6 de 55 

    

 

In   consideration of the above representations, the Parties wish to enter into   this Agreement, and for such purposes agree on the following: En vista de las   anteriores declaraciones, las Partes convienen sujetar este Contrato a las   siguientes: C L A U S E S: C L Á U S U L A S: Section 1. Subject. Cláusula 1.   Objeto. 1.1 Lease. Subject to the terms and conditions of this 1.1   Arrendamiento. Sujeto a los términos y Agreement, Lessor hereby grants in   lease to Lessee and Lessee hereby accepts the peaceful, quiet temporary use,   enjoyment and possession of the Leased Property under this lease, and in   consideration thereof, Lessee agrees to pay Lessor the Rent agreed in Section   Sixth of this Agreement. condiciones de este Contrato, en este acto el   Arrendador otorga al Arrendatario el uso y goce temporal de la Propiedad   Arrendada y éste, a su vez, acepta el arrendamiento de la Propiedad Arrendada   y se obliga a pagar al Arrendador la renta pactada en la Cláusula Sexta de   este Contrato. Section 2. Quiet Enjoyment. Cláusula 2. Uso y Goce Pacífico.   2.1Quiet Enjoyment. During the term of this Agreement, 2.1 Uso y Goce   Pacífico. Durante el Plazo de Lessor hereby guarantees to Lessee the quiet   use and enjoyment of the Lease Property. Lessor and Lessee hereby agree that   pursuant to the provisions set forth in article 2303 of the Civil Code of the   State of Nuevo León, this Lease Agreement shall survive any future transfer   of the Leased Property or auction in the in execution of any mortgage or lien   created thereupon, and any default by Lessor in the payment of any obligation   secured by such lien or mortgage shall not derive in any detriment to the   terms of this Lease Agreement, or in any other way affect the rights of   Lessee by virtue of this Lease Agreement. este Contrato, el Arrendador   garantiza al Arrendatario el uso o goce pacífico de la Propiedad Arrendada.   El Arrendador y el Arrendatario acuerdan que conforme a lo dispuesto por el   artículo 2303 del Código Civil del Estado de Nuevo, este Contrato deberá   sobrevivir a cualquier transferencia futura de la Propiedad Arrendada o   remate en ejecución de cualquier hipoteca o gravamen constituido sobre la   misma, y cualquier incumplimiento por el Arrendador en el pago de cualquier   obligación garantizada por dicho gravamen o hipoteca no derivará en perjuicio   alguno a los términos de este Contrato, o de alguna otra manera afectará los   derechos del Arrendatario en virtud de este Contrato. Section 3. Construction   Cláusula 3. Mejoras del Arrendatario. 3.1Executive Project. The Parties   hereby acknowledge 3.1 Proyecto Ejecutivo. Las Partes reconocen that, prior   to the execution of this Agreement, they had previously approved the final   blueprints and specifications for the construction of an industrial type   building with an approximate area of 7,189.645 square meters (the “Executive   Project”). A copy of the Executive Project are include as part of Exhibit   “B-1” hereof. que, previo a la celebración del presente Contrato, han   aprobado previamente los planos y especificaciones finales para la   construcción de un edificio industrial con una superficie aproximada de   7,189.645 metros cuadrados (el “Proyecto Ejecutivo”). Una copia del Proyecto   Ejecutivo se incluye como parte del Anexo “B-1” del presente Contrato.   Thespecificationsanddrawingsshallbedeemed complementary. In the event of   contradicting information among the drawings and specifications, the drawings   shall prevail. All the works shown in the drawings and is not described in   the specifications and all the works not described in the specifications and   not shown in the drawings, shall be deemed as part of this Agreement. Las   especificaciones y planos se considerarán complementarios. En el caso de que   exista información contradictoria entre los planos y las especificaciones,   prevalecerán los planos. Todos los trabajos mostrados en los planos y que no   se describan en las especificaciones y todos los trabajos no descritos en las   especificaciones y no se muestran en los planos, se considerarán como parte   de este Contrato. Página 7 de 55 

    

 

3.2Construction   of the Building. As of the execution of 3.2 Construcción del Edificio. A   partir de la fecha this Agreement, Lessor hereby agrees to take the actions   required to promptly commence the construction of the Building pursuant to   the Executive Project. Lessor shall build, supervise and direct the design,   engineering and construction of the Building and shall using for such   purposes all its capacity, technical knowledge, ability, experience and   attention. Additionally, it shall provide, by itself or through its   contractors, all the workmanship, materials, machinery, equipment, tools and   services required for the construction of the Building, and shall ensure   shall everything used in the works adjusts to the Executive Project. de firma   del presente Contrato, el Arrendador deberá tomar todas las acciones   necesarias para comenzar inmediatamente la construcción del Edificio de   conformidad con el Proyecto Ejecutivo. El Arrendador construirá, supervisará   y dirigirá el diseño, ingeniería y la construcción del Edificio y utilizará   las mejores prácticas de la industria, toda su capacidad, conocimientos   técnicos, habilidad, experiencia y atención. Así mismo, proporcionará, por sí   o por medio de sus contratistas, toda la mano de obra, materiales,   maquinaria, equipo, herramienta y servicios que todos los trabajos cumplan   con el Proyecto Ejecutivo. 3.3 Procedure for Changes. Lessee shall have the   right 3.3 Procedimiento para Cambios. El Arrendatario to order modifications   to the scope of the work that forms part of the Building, without such fact   rendering this Agreement invalid or constituting a novation thereof. In such   cases, the Lessor shall promptly submit to Lessee an estimation of the   expenses that Lessee shall cover or, in such case, the increase of Rent,   based on the specifications provided for such purposes by Lessee. Upon   delivery of the estimation, Lessee shall accept it or reject it within a term   that shall not exceed seven (7) calendar days. Otherwise, Lessor shall deem   that such changes were not approved by Lessee. tendrá el derecho de ordenar   modificaciones al alcance de los trabajos que forme parte del Edificio, sin   que tal hecho invalide o constituya una novación de este Contrato. En tales   casos, el Arrendador deberá presentar prontamente al Arrendatario una   estimación de los gastos que el Arrendatario deberá cubrir o, en tal caso, el   aumento en la Renta, con base en las especificaciones proporcionadas para tales   fines por el Arrendatario. Una vez entregada la estimación, el Arrendatario   la aceptará o rechazará dentro de un plazo que no excederá los siete (7) días   calendario. De lo contrario, el Arrendador considerará que dichos cambios no   fueron aprobados por el Arrendatario. All modifications to the Rent or to the   Beneficial Occupancy Date and/or Substantial Occupancy Date of Property B,   shall be agreed in writing solely by the Parties, by means of a change order.   Lessor shall not have the obligation to make any modification until both   parties execute such order. Todas las modificaciones a la Renta o a la Fecha   de Ocupación Benéfica y/o a la Fecha de Ocupación Sustancial de la Propiedad   B deberán ser acordadas por escrito por las Partes, mediante una orden de cambio.   El Arrendador no tendrá la obligación de realizar ninguna modificación hasta   que ambas partes ejecuten dicha orden. 3.4 Beneficial Occupancy. Lessor shall   deliver the 3.4 Ocupación Benéfica. El Arrendador deberá Leased Property to   Lessee for its beneficial occupancy on the beneficial occupancy date set   forth on the Cover Page, s (the “Beneficial Occupancy Date”). The Leased   Property shall be delivered for its beneficial occupancy on the Beneficial   Occupancy Date by means of the Delivery-Reception Certificate in   substantially the same terms of the form attached hereto as Exhibit “C-1”   (the “Beneficial Occupancy Delivery-Reception Certificate”), which shall   include images of the Leased Property. entregar la Propiedad Arrendada al   Arrendatario para su Ocupación Benéfica, en la fecha de ocupación benéfica   que se señala en la Carátula, conforme al Proyecto Ejecutivo” (la “Fecha de   Ocupación Benéfica”). La Propiedad Arrendada deberá ser entregada para su   ocupación benéfica en la Fecha de Ocupación Benéfica por medio de un   Certificado de Entrega y Recepción adjunto al presente como Anexo “C-1” (el   “Certificado de Entrega y Recepción de Ocupación Benéfica”), el cual deberá   incluir imágenes de la Propiedad Arrendada. Beneficial Occupancy shall be   understood as that stage of construction at which the area of the Building   must be in such a La Ocupación Benéfica deberá entenderse que es la etapa de   la construcción en la que el Edificio se Página 8 de 55 

    

 

manner that it   will have weather tight (walls, floors, roof system, doors and windows) fully   finished and offices and exterior works at 50% (fifty percent). encuentre   cerrado (muros, firmes, sistema de techumbre, puertas y ventanas) y oficinas   y trabajos exteriores en a un 50% (cincuenta por ciento) 3.5 Installation   Machinery and Equipment. For purposes 3.5Instalación de Maquinaria y Equipo.   Para of section 3.4 above, the parties hereby agree that by means of the   beneficial occupancy Lessee may receive, place and install on the Leased   Property, material, machinery and equipment that in the reasonable opinion of   Lessor may be received, placed and installed on the Leased Property without   interfering with the development and conclusion of the works or improvements   being executed or pending execution on the Leased Property by Lessor. Lessee   shall be solely liable with respect to the cost caused by such movements or   works of installation of machinery and equipment, which shall be under its   exclusive liability and discretion. Additionally, Lessee hereby releases   Lessor from any liability that may derive for such reasons, including any   matter related to the custody of any and all materials, machinery and/or   equipment installed that are owned by Lessee or Lessor; or that are   maintained on the Leased Property. efectos de la cláusula 3.4 anterior, las   partes acuerdan que después de la entrega de la Ocupación Benéfica, el   Arrendatario podrá recibir, colocar e instalar en la Propiedad Arrendada   tantos materiales, maquinaria y equipo que el Arrendatario desee; siempre y   cuando tal acción no interfiera con el desarrollo y la conclusión de los   trabajos o mejoras en ejecución o pendientes de ejecutar en la Propiedad   Arrendada por el Arrendador. El Arrendatario será el único responsable con   respecto al costo ocasionado por dichos movimientos o trabajos de la   instalación de la maquinaria o equipo, los cuales deberán ser bajo su   exclusiva responsabilidad y discreción. Adicionalmente, el Arrendatario   libera al Arrendador de cualquier responsabilidad que pueda derivarse por   dichas razones, incluyendo cualquier tema relacionado a la custodia de todos   los materiales, maquinaria y/o equipo instalado que sean propiedad del   Arrendatario o Arrendador; o que sean guardados en la Propiedad Arrendada.   3.6 Substantial Occupancy. Lessor shall deliver the final 3.6 Ocupación   Substancial. El Arrendador deberá occupancy of the Leased Property no later   than on the Substantial Occupancy Date set forth on the cover page of this   Lease Agreement and upon conclusion of Lessee Improvements (the “Substantial   Occupancy Date”). The Leased Property shall be delivered for its final   occupancy on the Substantial Occupancy Date in the substantial form of the   Delivery-Reception Certificate in substantially the same terms of the form   attached hereto as Exhibit “C-2” (the “Final Occupancy Delivery-Reception   Certificate”), which shall include images of the Leased Property. For   purposes of this Agreement the term “Final Occupancy” shall mean the   occupancy of the Leased Property by Lessee with Lessee Improvements   substantially concluded, that is, that the tenant is in possibility of using   the Leased Property as agreed as long as Lessor concludes the minor works   related to Lessee Improvements that do not impede such use; such minor works   will not exceed 3% of the total works. entregar la Propiedad Arrendada a más   tardar en la fecha de ocupación sustancial que se menciona en la Carátula de   Arrendamiento al finalizar las Mejoras del Arrendatario (la “Fecha de   Ocupación Substancial”). La entrega de la Propiedad Arrendada para Ocupación   Substancial deberá documentarse por medio del formato adjunto al presente   como Anexo “C-2” (el “Certificado de Entrega y Recepción de Ocupación   Final”), el cual deberá incluir imágenes de la Propiedad Arrendada. Para   efectos de este Contrato, el término “Ocupación Final” significará la   ocupación de la Propiedad Arrendada por el Arrendatario con las Mejoras del   Arrendatario totalmente concluidas, lo cual es, que el Arrendatario este en   posibilidad de usar la Propiedad Arrendada tal y como se acordó en el   presente; dichos cambios menores no deberán de exceder del 3% del total de   los trabajos. 3.7 Force Majeure. If Lessor is delayed in the conclusion of   any of works set forth in this Section 3 due to any force majeure or acts of   god event, the Parties agree that Lessor shall have the right to extend the   Beneficial Occupancy Date and/or the Substantial Occupancy Date one calendar   day per each day of delay. The authorized representative of each party shall   certify the existence of each day of delay by means of the execution of a   certification elaborated in the form attached 3.7 Caso Fortuito o Fuerza   Mayor. Si el Arrendador se retrasa en cualquiera de las entregas contempladas   en esta Cláusula 3 debido a cualquier caso fortuito o de fuerza mayor, las   partes acuerdan que el Arrendador deberá tener el derecho de prorrogar la   Fecha de Ocupación Benéfica y/o la Fecha de Página 9 de 55 

    

 

hereto as   Exhibit “D” (the “Force Majeure Form”), whereby the Parties shall certify the   additional days granted. The Parties hereby agree to carry out their best   efforts with the purpose of modifying the work schedule to perform with the   new dates. Ocupación Sustancial Substancial un día naturalpor cada día de   retraso. El representante autorizado de cada parte deberá certificar la   existencia de cada día de retraso por medio de la ejecución de un certificado   en el formato adjunto al presente como Anexo “D” (el “Formato de Fuerza   Mayor”), en donde las partes deberán certificar los días adicionales   otorgados. Las Partes acuerdan en llevar a cabo sus mejores esfuerzos con la   intención de modificar la agenda de trabajo para cumplir con las nuevas   fechas. Force Majeure and Acts of God will include any strike or work stoppage,   new and unforeseeable governmental regulation, delay by a governmental   authority, unexpected electric failures or unexpected unavailability of   public utilities; excessive rain, accidental and unexpected fire, earthquake,   seism, tornado, disturbance, insurrection, terrorism, war or any other   similar act of God or force majeure event or any other event or circumstance   beyond the control and without the fault or Los Casos Fortuitos o de Fuerza   Mayor incluirán cualquierhuelgaoparolaboral,regulación gubernamental nueva y   no prevista, retraso por una autoridadgubernamental, fallas eléctricasno   esperadas o indisponibilidad inesperada de los servicios públicos; lluvia   excesiva, incendio accidental o inesperado, terremoto, sismo, tornado,   perturbación, rebelión, terrorismo, guerra o cualquier otro caso fortuito o   de fuerza mayor similar o cualquier otro evento o circunstancia más allá del   control y sin negligencia o culpa del Arrendador y/o sus contratistas.   negligence of Lessor and/orits contractors. 3.8 Labor Relation. The Parties   hereby expressly acknowledge that there is no and there shall be no labor   relation, in terms of article 20 of the Federal Labor Law (Federal Labor   Law), between the employees of the general contractor of Lessor and Lessee.   Notwithstanding the foregoing, Lessee hereby expressly agrees to notify   Lessor, within a term that shall not exceed three (3) business days as of the   reception by Lessee, of any labor lawsuit or claim by any judicial or labor   authority, whereby Lessee, Lessor or the contractor of Lessor are notified of   any labor lawsuit filed by the employees of the contractor or subcontractors   of Lessor, in the understanding that Lessor shall defend and hold Lessee safe   and harmless, and Lessee shall respond to such lawsuit or claim filed against   Lessee denying the labor relation between such employee and Lessee. 3.8   Relación Laboral. Las Partes reconocen expresamente que, no hay y que no   deberá haber relación laboral, en términos del artículo 20 de la Ley Federal   del Trabajo, entre los empleados del contratista general del Arrendador y   Arrendatario. No obstante lo anterior, el Arrendatario acuerda expresamente   en notificar al Arrendador, dentro de un plazo que no excederá tres (3) días   hábiles de la recepción por el Arrendatario, de cualquier demanda laboral o   reclamación por cualquier autoridad judicial o laboral, en donde el   Arrendatario, el Arrendador o el Contratista del Arrendador cualquier demanda   laboral empleados del Contratista Arrendador, en el entendido sean notificados   presentada por o subcontratista de los del de que, el Arrendador deberá   defender y mantener al Arrendatario libre y sin daño, y el Arrendatario   deberá responder a dicha demanda o reclamación presentada en contra del   Arrendatario negando la relación laboral entre dicho empleado y el   Arrendatario. In the event that Lessee does not comply with the obligations   set forth in this clause and does not comply with the notification to Lessor   and/or answer in due time and form any labor lawsuit denying the existence of   the labor relation, Lessee shall not exercise any action or right to claim or   recover from Lessor or the Contractor of Lessor for any amount paid by Lessee   as a result of a sentence from the labor courts or competent authority. En   caso de que, el Arrendatario no cumpla con las obligaciones establecidas en   esta cláusula y no cumpla con la notificación al Arrendador y/o conteste en   el tiempo y forma debida cualquier demanda laboral negando la existencia de   la relación laboral, el Arrendatario no deberá ejercer acción alguna o   derecho para reclamar o recuperar del Arrendador o del Contratista del   Arrendador cualquier cantidad pagada por el Arrendatario como resultado de   una sentencia de las cortes laborales o autoridad Lessor agrees to hold   harmless Lessee and its officers, directors, shareholders, employees, agents,   successors and Página 10 de 55 

    

 

assignees, in   the event of any individual or collective labor claim filed by any worker,   employee or labor union employed by Lessor and/or its subcontractors in   connection with this Agreement. Likewise, Lessee agrees to hold harmless   Lessor and its officers, directors, shareholders, employees, agents,   successors and assignees, in the event of any individual or collective labor   claim filed by any worker, employee or labor union employed by Lessee.   competente. El Arrendador acepta sacar en paz y a salvo al Arrendatario y sus   funcionarios, directores, accionistas, empleados, agentes, sucesores y   cesionarios en caso de cualquier demanda laboral, individual o colectiva,   presentada por cualquier empleado, trabajador o sindicato empleado por el   Arrendador y/o sus subcontratistas en relación con este Contrato. Asimismo,   el Arrendatario acepta sacar en paz y a salvo al Arrendador y sus   funcionarios, directores, accionistas, empleados, agentes, sucesores y   cesionarios en caso de individual o colectiva, empleado, trabajador o   Arrendatario. cualquier demanda laboral, presentada por cualquier sindicato   empleado por el 3.9 Supervision of the Construction. The Lessee, at its 3.9   Supervisión de la Construcción. El own cost and under its own responsibility,   may appoint an expert with experience and recognized skills in the industry,   for the supervision, at any moment, of the construction of the Building (the   “Construction Supervisor”) who, along with the Lessor, may inspect and   supervise that the construction of the Building is carried out in accordance   with this Agreement and the Executive Project. Lessor agrees to: (i)   collaborate, within its possibilities, with the Construction Supervisor to   guarantee the duly performance of its work and (ii) grant the Construction   Arrendatario, bajo su propio costo y responsabilidad, podrá asignar un perito   con experiencia y capacidad reconocida en el medio, para la supervisión en   cualquier momento de la construcción del Edificio por   partedelArrendador(el“Supervisorde Construcción”), quien podrá, en compañía   Arrendador,inspeccionarysupervisarque la del la construcción del Edificio se   realice conforme a este Contrato y el Proyecto Ejecutivo. El Arrendador   acuerda en: (i) colaborar en la medida de sus posibilidades con el Supervisor   de la Construcción para garantizar el debido desempeño de su encargo y (ii)   otorgar al Supervisor de la Construcción un espacio de trabajo dentro de la Propiedad   Arrendada que tenga acceso a servicios básicos. Supervisor a work space   within the Leased Property access to basic services. with Section 4. Use of   the Leased Property Cláusula 4. Uso de la Propiedad Arrendada. 4.1 Use.   Lessee shall use and occupy the Leased 4.1 Destino. El Arrendatario utilizará   la Propiedad Property as a facility for Printed circuit boards assembly, wire   and harneses and electromechanical assembly (High-level assembly), and other   lawful uses accessory and incidental to the foregoing that are consistent   with the uses permitted in the Industrial Park set forth in the Cover Page   (the “Authorized Use”). Arrendada únicamente para Manufactura de tarjetas   electrónicas, arneses, cables y ensambles electromecánicos, así como las   actividades accesorias que resulten de dichos usos, las cuales en todo   momento deberán ser compatibles con el uso del suelo permitido para el Parque   Industrial establecido en Carátula (los “Usos Permitidos”). Lessee shall not   use or occupy the Leased Property for any other purpose or business without   the prior written consent of Lessor, which consent may be withheld or   conditioned in Lessor’s reasonable discretion. In any event, Lessee shall   carry out its activities on the Leased Property in strict compliance with all   Applicable Law. El Arrendatario no deberá utilizar u ocupar la Propiedad   Arrendada para cualquier actividad u operación distinta a los Usos   Permitidos, sin el consentimiento previo y por escrito del Arrendador, el   cual podrá ser rechazado o condicionado, a entera discreción del Arrendador.   En cualquier caso, el Arrendatario llevará a cabo sus actividades en la   Propiedad Arrendada en estricto cumplimiento de todas la Legislación   Aplicable. Página 11 de 55 

    

 

Lessee shall   use the Leased Property in a careful, safe and adequate manner, therefore, it   shall not (i) store Hazardous Materials in violation of the Environmental   Laws and Section 10 of this Agreement; (ii) overload the floors or structure   of the Leased Property; (iii) subject the Leased Property to any other use in   violation of the Authorized Use and without the prior written consent of   Lessor, (iv) cause or permit to be caused on the Leased Property odors,   smoke, dust, gas, noise, or vibrations, which are not allowed pursuant to Applicable   Law, (v) carry out or allow others to carry out operations related to the   handling of Hazardous Materials or set up lines of business in violation of   Applicable Law and/or the Authorized Use and (vii) use the Leased Property in   a way that may invalidate the insurance policies or that increases the   coverage risk of such insurance policies. El Arrendatario se obliga a usar la   Propiedad Arrendada de manera cuidadosa, segura y adecuada, por lo que no   podrá: (i) almacenar Materiales Peligrosos en contravención a las Leyes   Ambientales y la Cláusula 10 del Contrato; (ii) sobrecargar los pisos o la   estructura de la Propiedad Arrendada; (iii) someter la Propiedad Arrendada a   algún otro uso en contravención al Uso Autorizado y sin la previa aprobación   por escrito del Arrendador; (iv) producir ni permitir que se produzcan en la   Propiedad Arrendada olores, humo, polvo, gas, ruido o vibraciones por encima   de los límites establecidos en las Leyes Ambientales; (v) llevar a cabo actos   que puedan causar un desequilibrio ecológico, daños a la salud, al medio   ambiente y/o a los recursos naturales; (vi) realizar o permitir que se   realice en la Propiedad Arrendada operaciones relacionadas con el manejo de   Materiales Peligrosos o establecer giros mercantiles en contravención con la   Legislación Aplicable y/o los Uso Autorizado, y (vii) usar la Propiedad   Arrendada en forma tal que pueda invalidar las pólizas de los seguros o   incremente el riesgo de las coberturas de tales seguros. 4.2 Lawfulness of   Commercial Activities. Lessee shall 4.2 Legalidad de las Actividades   Comerciales. El not cause or permit any act that may constitute a public or   private nuisance, or cause damage to Lessor or other users of the Industrial   Park or that may invalidate any current insurance policies or those   subsequently contracted for the Leased Property. Arrendatario no realizará ni   permitirá ningún acto que pudiese constituir una molestia pública o privada,   o que cause daño al Arrendador o a otros usuarios del Parque Industrial o que   pudiera invalidar cualesquiera pólizas de seguros que actualmente existan o   posteriormente se contraten sobre la Propiedad Arrendada. Lessee hereby   agrees not to use the Leased Property for illegal purposes such as money   laundering, or other criminal activities, or to use the Leased Property to   commit criminal or illegal activities, nor any activity that could cause the   asset to be the object of forfeiture proceedings referred to in Articles 7   and 8 of the Federal Asset Recovery Law (Ley Federal de Extinción de Dominio)   or any similar law, releasing Lessor in this act from any criminal or civil   responsibilities that may be incurred by Lessee for its activities in the   Leased Property. El Arrendatario se obliga a no utilizar la Propiedad   Arrendada para fines ilícitos, tales como lavado de dinero, producto de   actividades delictuosas, o a utilizar la Propiedad Arrendada para la comisión   de actividades tipificadas como delitos o ilegales, ni cualquier actividad   que pudiera ser objeto del procedimiento de extinción de dominio al que se   refiere los artículos 7 y 8 de la Ley Federal de Extinción de Dominio o   cualquier otra ley análoga, liberando desde este momento al Arrendador de   cualquier responsabilidad penal, civil o de cualquier otra índole en que   pudiera incurrir el Arrendatario por sus actividades desempeñadas en la   Propiedad Arrendada. 4.3 Licenses, Permits and Authorizations. Lessee shall   at 4.3 Autorizaciones, Permisos y Licencias. El all times, at its own cost,   name and liability, (i) obtain any and all licenses, permits and   authorizations legally required for the use, occupancy and exploitation of   the Leased Property, including without limitation, health and environmental   licenses, permits, registries, controls or authorizations, as may be   applicable and shall comply with the technical norms that the Arrendatario   deberá en todo momento a su costo, nombre y responsabilidad, obtener   cualesquier y todas las licencias, permisos y autorizaciones legalmente   requeridas para el uso, ocupación y explotación de la Propiedad Arrendada,   incluyendo, pero sin limitar a, licencias sanitarias y ambientales, permisos,   registros, Página 12 de 55 

    

 

labor, health,   environmental authorities, or of any other corresponding kind may formulate   with respect to the operation of Lessee on the Leased Property; y (ii)   deliver to Lessor, within thirty (30) days after acquiring such, a true copy   of such authorizations, licenses and permits provided these are related to or   affect the Leased Property, including those related to health, safety and   environmental matters. Lessor agrees to provide Lessee all necessary   documentation or information related to the Leased Property to obtain   Licenses, Authorizations and permits for the operation of Lessee. controles o   autorizaciones, según sea aplicable y cumplirá con las normas técnicas que la   autoridad laboral, sanitaria, ambiental o de cualquier otra índole   correspondiente pueda formular con respecto a la operación del Arrendatario   en la Propiedad Arrendada; y (ii) dentro de los 30 (treinta) días siguientes   a la obtención de los mismos, entregar al Arrendador copia fiel de tales   autorizaciones, licencias y permisos en la medida en que estén relacionados   con o afecten la Propiedad Arrendada, incluyendo los relacionados con salud,   seguridad y asuntos ambientales. El Arrendador se compromete a proporcionar   toda la documentación o información relacionada con la Propiedad Arrendada   necesaria parala obtención de Licencias, Autorizaciones y permisos para la   operación del Arrendatario. 4.4 Industrial Park Regulations. Lessee agrees to   comply 4.4 Reglamento del Parque Industrial.El with any reasonable rule or   regulation previously notified in writing by Lessor that promotes the order,   security and efficient operation of the Leased Property, provided that these   rules are of general application for the other tenants of the Industrial   Park, especially Lessee undertakes to comply with the terms and provisions of   the Park Regulations. A copy of the Park Regulations that Lessee hereby   acknowledges to know, understand and accept, signed by the Parties, is   attached hereto as Exhibit “D” (the “Park Regulations”). Arrendatario se   obliga a cumplir con cualquier regla o regulación razonable notificada   previamente por escrito por el Arrendador que promueva el orden, seguridad y   eficiente operación de la Propiedad Arrendada cuando estas sean de aplicación   general para los demás inquilinos o arrendatarios del Parque Industrial,   especialmente el Arrendatario se compromete a cumplir con los términos y   disposiciones del Reglamento del Parque Industrial. Una copia del Reglamento   del Parque Industrial, que el Arrendatario reconoce conocer, comprender y aceptar,   firmado por las partes, se adjunta al presente como Anexo “D” (el “Reglamento   del Parque”). 4.5 Indemnity. In any case, Lessee agrees to indemnify 4.5   Indemnización. En todo caso, el Arrendatario and hold Lessor harmless from   any liability, claims, actions, damages, penalties, costs and/or expenses   that may be imposed to the Leased Property and/or Lessor for acts or   omissions of Lessee that constitute a breach to the provisions of Section 4   herein. se obliga a indemnizar y mantener al Arrendador en paz y a salvo de   cualquier responsabilidad, demanda, acción,daños,perjuicios,penas,gastosy/o   erogaciones que se le impongan a la Propiedad Arrendada y/o al Arrendador por   actos u omisiones del Arrendatario que constituyan una violación a lo   dispuesto en esta cláusula 4. Section 5. Term and Extension Option Cláusula   5. Plazo y Opción de Prorroga. 5.1 Term. The Parties hereby agree that this   Agreement 5.1 Plazo. Las Partes acuerdan en este acto que shall be binding   from the date hereof; however, the initial term of this Lease Agreement shall   be that set forth on the Cover Page (the “Initial Term” or the “Term”). The   Term of the Lease shall commence on the Term Commencement Date established in   the Cover Page. el presente Contrato será vinculante a partir de la fecha de   celebración del mismo; no obstante lo anterior, el término del arrendamiento   será el establecido en la Carátula (indistintamente el “Período Inicial” o el   “Plazo”). El Plazo de Arrendamiento comenzará en la Fecha de Inicio de   Vigencia de Arrendamiento que se establece en la Carátula. Lessee can early   terminate the Lease Agreement prior to the expiration of the Term by means of   written notice to Lessor El Arrendatario podrá dar por terminar   anticipadamente el presente Arrendamiento previo a la terminación del Página   13 de 55 

    

 

with no less   than 30 (thirty) calendar days of anticipation to the effective termination   date. In case Lessee wishes to terminate this agreement prior to the   mandatory term, Lessee shall pay to Lessor in one payment, (i) any and all   rents of the months remaining for the completion of the Agreement, and (ii)   any and all other amounts outstanding as well as all those generated until   the termination of the Term and the vacancy of the Leased Property, pursuant   to the terms and conditions set forth herein. Plazo, mediante aviso al   Arrendador con al menos 30 (treinta) días naturales a la fecha de terminación   efectiva del Arrendamiento. En caso que el Arrendatario desee dar por   terminado el presente contrato previo a la terminación del plazo forzoso,   deberá pagar al Arrendador en una sola exhibición, de cualesquier y todas (i)   las rentas de los meses que falten para la terminación del plazo forzoso , y   (ii) cualquier y todas las demás cantidades debidas así como las que se   generarían hasta la terminación del plazo forzoso y desocupación de la   Propiedad Arrendada, de conformidad con los términos y condiciones contenidos   en este instrumento. 5.2 Renewal Options. Subject to Lessee being up to date   5.2 Opciones de Renovación. Sujeto a que el and in due performance of each   and all of its obligations derived from this Agreement, and Lessor not having   notified any default hereto, Lessee shall have the right to renew the Term in   two (2) additional periods, of five (5) mandatory years for each of the   Parties, in substantially the same terms and conditions set forth in this   Lease Agreement. Arrendatario se encuentre al corriente en todas y cada una   de las obligaciones a su cargo derivadas del presente Contrato, y el   Arrendador no hubiere notificado algún incumplimiento al presente Contrato,   el Arrendatario tendrá el derecho de renovar el Plazo en dos (2) periodos   adicionales, de cinco (5) años obligatorios para ambas Partes cada uno, en,   substancialmente, los términos y condiciones que los aquí previstos. If   Lessee wish to renew this Lease Agreement at the Term’s conclusion, it shall   notify Lessor in writing at any time, until 180 (one hundred and eighty)   calendar days prior to the expiration of the initial Term, or in such case   its extension, with respect to its wish to extend it. In case Lessee, does   not perform the notice set forth in this paragraph, this Lease Agreement will   be renewed automatically for a one-time period of nine (9) months. En caso de   que el Arrendatario desee renovar el Contrato al concluir el Plazo, éste   último deberá de notificar por escrito al Arrendador 180 (ciento ochenta)   días previos a la terminación del Periodo, o en su caso de su prórroga o   renovación, respecto de su deseo de renovar el Contrato. En caso de que el   Arrendatario no lleve a cabo la notificación establecida en el presente   párrafo, se entenderá que el presente Contrato de Arrendamiento se renovará   por un único periodo de nueve (9) meses. 5.3 Vacancy Notice. In the event   that Lessee does not 5.3 Aviso de Desocupación. En caso de que el delivers   the renewal notice set forth in the preceding section in due time and form,   or upon notification of early termination pursuant to the provisions set   forth in the second paragraph of point 5.1 of this Agreement, Lessor during   the 120 (one hundred and twenty) days prior to the expiration of the   Agreement, shall have access to the Leased Property to show the Leased   Property to possible tenants (except to any competitors of Lessee) and   confirm the conditions in which it is found, by providing a 2 (two) day prior   written notice and which visit shall take place on business days and hours   and without limiting the activities of Lessee, in order to take the necessary   measures pursuant to this Agreement. Additionally, during such period, Lessor   is hereby authorized to install on the Leased Property, each and all the   notices deemed necessary to promote the Leased Property for future lease   agreements. Arrendatario hubiere entregado la notificación de no renovación   establecida en el punto anterior en tiempo y forma, o si hubiere notificado   la terminación anticipada conforme a lo establecido por el segundo párrafo   del punto 5.1 de este Contrato, el Arrendador durante los 120 (ciento veinte)   días previos a la terminación del Contrato, tendrá acceso a la Propiedad   Arrendada para mostrar la Propiedad Arrendada a los posibles inquilinos   (salvo a competidores del Arrendatario) y confirmar las condiciones en las   que se encuentra, previa notificación por escrito al Arrendatario con por lo   menos cinco (5) días de anticipación y debiendo llevar a cabo la visita en   días y horas hábiles y sin entorpecer las actividades del Arrendatario, para   tomar las medidas necesarias de conformidad con este contrato.. Asimismo,   durante este período, el Arrendador en este acto queda autorizado a instalar   en la Propiedad Página 14 de 55 

    

 

Arrendada,   todas y cada uno de los anuncios que considere necesarios para promover la   Propiedad Arrendada para futuros contratos de arrendamiento. Section 6. Rent.   Cláusula 6. Renta. 6.1 Rent. As of the Rent Commencement Date, Lessee 6.1   Renta. A partir de la Fecha de Inicio de hereby agrees to pay Lessor as rent   for the use and enjoyment of the Leased Property, without the need of a prior   requirement by Lessor, the monthly rent in the amount set forth on the Cover   Page, plus the Value Added Tax or any other tax that may replace or   supplement it applicable to the rent (indistinctively the “Rent” or the   “Monthly Rent”). Vigencia del Arrendamiento, el Arrendatario se obliga a   pagar al Arrendador, por concepto de Renta de la Propiedad Arrendada, sin   requerimiento previo por el Arrendador, la cantidad mensual que se establece   en la Carátula más el Impuesto sobre el Valor Agregado o cualquier otro   impuesto que lo sustituya o adicione aplicable a la renta (la “Renta” o la   “Renta Mensual”). 6.2 Rent Increase. The parties hereby agree that during 6.2   Incremento en la Renta. Las partes acuerdan the entire term of this   Agreement, on each anniversary of the Term Commencement Date, the Rent   effective at such time shall increase pursuant to the terms set forth on the   Cover Page. Such increases shall operate automatically during the Term and   the renewal periods, if applicable, without prior notice to Lessee. que, durante   toda la vigencia de este Contrato, en cada aniversario de la Fecha de Inicio   de Vigencia, la Renta vigente en ese momento se aumentará en los términos   establecidos en la Carátula. Dichos incrementos operarán en forma automática   durante toda la vigencia del presente Contrato, incluyendo sus prórrogas, sin   necesidad de aviso previo al Arrendatario. 6.3 Place of Payment. All payment   of Rents shall be 6.3 Lugar de Pago. Todo pago de las Rentas made by Lessee   in advance on or before the fifth (5) calendar day of each calendar month, by   means of a bank electronic wire transfer to the account set forth on the   Cover Page. será realizado por el Arrendatario, por adelantado, el o durante   los primeros 5 (cinco) días naturales de cada mes natural por medio de una transferencia   electrónica bancaria a la cuenta establecida en la Carátula. Prior to the   payment date, Lessor hereby agrees to deliver the official invoice   corresponding to Lessee, in compliance with the fiscal requirements in   Mexico. Previo a la fecha de pago, el Arrendador se obliga a   entregarlafacturaoficialcorrespondienteal Arrendatario, en cumplimiento de   los requisitos fiscales en México. 6.4 Penalty Interest. Without regard the   origin of the 6.4 Intereses Moratorios. Independientemente de reason of the premature   termination of this Agreement, and the application of contractual penalties   if any, in case of a default by Lessee, in the payment of any amount payable   under this Agreement, including the Rent, if Lessee does not pay the Monthly   Rent during the first 5 (five) calendar days of each month, Lessee shall pay   Lessor late payment interests calculated daily over any outstanding amounts,   for the time of the default, equivalent to the 28 (twenty) day TIIE   (Equilibrium Interbank Interest Rate) rate published by the Central Bank of   Mexico (BANXICO), multiplied times 2.0 (two points) for each day of delay,   which shall commence counting as of the sixth calendar day of each month or   the day after that in which the obligation is enforceable and until Lessee is   up to date in its payments and obligations. The payment of such late payment   interest shall not reduce or restrict in any way any other resource or right   set forth in favor or that Lessor may have pursuant to the law. la   procedencia de las causales de rescisión del presente Contrato, así como la   aplicación de las penas convencionales que hubiere, en caso de mora en el   pago de cualquier cantidad pagadera conforme al presente Contrato, incluyendo   la Renta, si el Arrendatario no realizare el pago de la Renta dentro de los   primeros cinco (5) días naturales de cada mes, el Arrendatario deberá pagar   al Arrendador intereses moratorios calculados diariamente sobre cantidades   debidas, por el tiempo transcurrido, equivalente a la tasa TIIE (Tasa de   Interés Interbancaria de Equilibrio) publicado por el Banco de México   (BANXICO) a 28 (veintiocho) días multiplicado por 2.0 (dos puntos) para cada   día de retraso, el cual empezará a computar a partir del sexto día natural de   cada mes o el día posterior a que la obligación sea exigible y hasta que el   Arrendatario se encuentre al corriente en sus pagos y obligaciones. El pago   de dichos intereses moratorios Página 15 de 55 

    

 

no disminuirá   ni restringirá de forma alguna cualquier otro recurso o derecho establecido a   favor o que tenga del Arrendador de conformidad con la Ley. 6.5 Rent   Assignment or Pledge. Lessee hereby 6.5 Cesión o Prenda de la Renta. El   Arrendatario acknowledges and agrees that, Lessor may assign or pledge its   rights for the collection of Rent from Lessee to a bank, any other financial   institution or creditor, and Lessee agrees to pay directly to the assignee.   Lessor will provide written notice to Lessee of any assignment or pledge made   in the terms hereof after the execution of such assignment or pledge.   reconoce y acepta que, el Arrendador podrá ceder o pignorar sus derechos para   el cobro de la Renta del Arrendatario a un banco, cualquier otra institución   financiera o acreedor, y bajo requerimiento de dicho cesionario, el   Arrendatario se obliga a efectuar los pagos directamente al cesionario. El   Arrendador notificará por escrito al Arrendatario de cualquier cesión o   prenda hecha en los términos de la presente cláusula después de la   celebración de dicha cesión o prenda. 6.6 Security Deposit. Lessee hereby   agrees to deliver 6.6 Depósito De Garantía. El Arrendatario Lessor on the   Term Commencement Date the amount set forth as security deposit on the Cover   Page (the “Security Deposit”), with the purpose of guaranteeing the correct   execution by Lessee of all its obligations derived from this Agreement. The   Security Deposit: (i) shall increase in the proportion and times established   in the Cover Page; and (ii) shall not generate any interest or profit in   favor of Lessee. deberá entregar al Arrendador en la Fecha de Inicio de   Vigencia la cantidad establecida como depósito de garantía en la Carátula (el   “Depósito de Garantía”), con el fin de garantizar la correcta ejecución del   Arrendatario de todas sus obligaciones derivadas del presente Contrato. El Depósito   en Garantía: (i) será incrementado en la proporción y tiempos que se   establece en la Carátula; y (ii) no generará interés o rendimiento alguno en   favor del Arrendatario. If Lessee complies with all the terms, conditions and   obligations of this Agreement, the Security Deposit (or any balance in favor   of Lessee) shall be returned to Lessee within the 45 (forty-five) calendar   days following to the date in which Lessee delivers to Lessor the physical   and legal possession of the Leased Property, in terms of this Agreement. In   the event there were any obligations, services, or payments outstanding by   Lessee, Lessor shall apply the deposit to cover any outstanding element, and   the rest, if any, shall be reimbursed to Lessee Si el Arrendatario cumple con   todos los términos, condiciones y obligaciones al amparo de este Contrato, el   Depósito en Garantía (o cualquier saldo a favor del Arrendatario) será   devuelto al Arrendatario dentro de los 45 (cuarenta y cinco) días naturales   siguientes a la fecha en que el Arrendador reciba del Arrendatario la   posesión física y jurídica de la totalidad de la Propiedad Arrendada, en   términos del presente Contrato. En caso de que hubiere obligaciones,   servicios, o pagos pendientes por parte del Arrendatario, el Arrendador   aplicará el depósito para cubrir cualquier elemento pendiente, y el   remanente, si lo hay, será reembolsado al Arrendatario. 6.7 Net Lease. The   Parties hereby expressly agree that 6.7 Arrendamiento Neto. Las Partes   acuerdan the Rent, Maintenance Fee and any other payable amount derived from   this Agreement shall be absolutely net for Lessor, understanding for such   concept that the amounts to pay shall be delivered free from any encumbrance,   tax, public or private services, liens, insurance, fees or expenses of any nature   in relation to the Leased Property, pursuant to the terms set forth in this   Agreement. Lessee shall not have any right to reduce, suspend, extend,   decrease, offset, counterclaim, or defense in relation to the Rent or other   amounts payable hereunder. expresamente que, la Renta, la Cuota de   Mantenimiento y cualquier cantidad pagadera derivada del presente Contrato   deberá ser absolutamente neta para el Arrendador, entendiéndose por dicho   concepto que las cantidades a pagar sean entregadas libres de cualquier   cargo, impuesto, servicios públicos o privados, gravámenes, seguros, derechos   o gastos de cualquier naturaleza en relación con la Propiedad Arrendada,   conforme a los términos establecidos en el presente Contrato. El Arrendatario   no tendrá derecho a disminución, suspensión, aplazamiento, reducción,   compensación, reconvención, o defensa en relación con la Renta u otras sumas   pagaderas bajo el presente Página 16 de 55 

    

 

Contrato. 6.8   Advance Rent. At the time of execution of this 6.8 Renta Adelantada. Al   momento de la firma Agreement, Lessee shall transfer to Lessor the amount set   forth as Advance Rent on the Cover Page. del presente Contrato, el   Arrendatario transferirá al Arrendador la cantidad establecida como Renta   Anticipada en Carátula. 6.9 Triple Net (NNN). The Parties agree that as from   the 6.9 Triple Neto (NNN). Las Partes acuerdan Effective Date and for the   remainder of the Term, and any renewal thereto, Lessee shall be responsible   to pay (i) the Maintenance Fee in terms of section 9 herein, (ii) the   insurance premiums in terms of section 11.1 herein, and (iii) the property   tax, which amounts are indicated on the Cover Page. que a partir de la Fecha   de Inicio de Plazo y durante el resto de la vigencia del Plazo, y sus   prórrogas en su caso, el Arrendatario será responsable de pagar (i) la Cuota   de Mantenimiento en los términos de la cláusula 9 de este Contrato, (iii) los   seguros en términos de la cláusula 11.1 siguiente, y (iii) el impuesto   predial de la Propiedad Arrendada, cuyos montos se encuentran indicados en la   carátula del presente instrumento. Section 7. Modifications. Cláusula 7.   Mejoras. 7.1Modifications made by Lessee. Lessee shall not 7.1 Mejoras del Arrendatario.   El Arrendatario no change the basic structure, the external aspect, including   colors and façade, or basic services, nor make any important alteration to   the Leased Property, unless it is previously agreed in writing by the   Parties. Lessee is hereby authorized to make minor alterations or   modifications to the Leased Property, on its own account, cost and risk, so   long as such alterations and modifications do not later or damage the   structure of the Leased Property or its basic nature. Lessee shall request   Lessor its authorization to carry out any modification on the Leased   Property. podrá cambiar la estructura básica, el aspecto externo, incluyendo   colores y fachada, o servicios básicos, ni hacer alteración alguna de   importancia a la Propiedad Arrendada, salvo por acuerdo escrito entre las   Partes. En este acto el Arrendatario queda autorizado para realizar   alteraciones o modificaciones menores a la Propiedad Arrendada, por su propia   cuenta, costo y riesgo, siempre y cuando dichas alteraciones y modificaciones   no alteran o dañan la estructura de la Propiedad Arrendada o la naturaleza   básica de la misma. El Arrendatario deberá solicitar al Arrendador su   autorización para efectuar cualquier modificación en la Propiedad Arrendada.   Any modifications or alterations made by Lessee shall be performed in a   first-class workmanlike manner, using only first-class grades of materials,   consistent with the Leased Property. Lessee shall have any necessary permits   and/or authorizations, either local, state, or federal, to perform any kind   of repairs or adaptations on the Leased Property, as the case may be, and   shall as well be in compliance with all of its labor, social security, tax,   and other applicable obligations regarding such repairs or adaptations.   Cualquier mejora a la Propiedad Arrendada por parte del Arrendatario deberá   llevarse a cabo de manera profesional, utilizando únicamente materiales de   primera clase, consistente con la Propiedad Arrendada. El Arrendatario deberá   contar con todos los permisos y/o autorizaciones necesarias, tanto   municipales, estatales o federales para cualquier clase de reparación o   adecuación de la Propiedad Arrendada en su caso, así como el cumplimiento de   las obligaciones laborales, de seguridad social y/o fiscales y demás que   correspondan, respecto de dichas reparaciones o adecuaciones. Lessee hereby   expressly and irrevocably waives all rights to request a refund to Lessor for   any improvement made, including but not limited to the Lessee Improvements,   in accordance with the Civil Code of Nuevo León. El Arrendatario en este acto   renuncia, de manera expresa e irrevocable, al derecho a solicitar al   Arrendador el reembolso por cualquier mejora que realice en los términos   previstos en el Código Civil de Nuevo León. Página 17 de 55 

    

 

7.2   Accessories. All the accessories and/or equipment of any nature (the   “Accessories”) installed on the Leased Property by Lessee, and that were not   affixed thereto permanently, shall continue being owned by Lessee, and shall   be removed by Lessee upon the expiration or termination of this Lease   Agreement, unless Lessee receive the prior written consent by Lessor, in each   specific case, for such Accessories to remain in such property at the   expiration of this Lease Agreement. 7.2 Accesorios. Todos los accesorios y/o   equipos de cualquier naturaleza (los “Accesorios”) que hubieren sido   instalados en el Propiedad Arrendada por el Arrendatario, y que no estuvieren   fijos a la misma de modo permanente, continuarán siendo propiedad del Arrendatario,   y serán retirados por el Arrendatario a la expiración o terminación de este   Contrato, salvo que el Arrendatario reciba el consentimiento previo y por   escrito del Arrendador, en cada caso específico, para que dichos Accesorios   puedan permanecer en dicha propiedad al vencimiento de este Contrato. 7.3   Removal of Modifications upon Termination of the 7.3 Remoción de las Mejoras   del Arrendatario. Agreement. All the modifications, fixtures or equipment of   Las mejoras, instalaciones y/o equipos de cualquier naturaleza instalados en   la Propiedad Arrendada por el whatsoever nature which were installed in the   Leased Property by Lessee, including but not limited to the Lessee’s   Improvements, which are permanently affixed, shall become the property of the   Lessor and shall not be removed by Lessee at the expiration date, unless   Lessor expressly requires otherwise in writing to Lessee. Arrendatario que   estén incorporados permanentemente, pasarán a ser propiedad del Arrendador,   sin costo alguno para este último, y no deberán ser removidos por el   Arrendatario a la fecha de terminación del Contrato, salvo que el Arrendador   expresamente solicite por escrito al Arrendatario lo contrario. Lessee shall   pay any expense, expenditure or damage caused to the Leased Property upon   demolition or removal of the improvements, the facilities and/or equipment   including but not limited to the Lessee Improvements. Likewise, Lessee shall   adequately seal, cut and cover all wires, piping or ducts related to any   improvement that the Lessor orders to be removed. If any wire, piping or duct   is incorporated into the walls or roofs, the Lessee shall provide Lessor with   blueprints detailing the location of said wiring, piping or duct. El   Arrendatario deberá pagar cualquier gasto, erogación o daño causado a la   Propiedad Arrendada al momento de demoler las mejoras o remover las   instalaciones y/o equipos. Así mismo, deberá sellar, cortar y cubrir   adecuadamente todos los cables, tuberías o ductos con relación a cualquier   mejora que el Arrendador instruya al Arrendatario remover. En caso que   existan cables, tuberías o ductos instalados por el Arrendatario y que estén   incorporados a las paredes o techos de la Propiedad Arrendada, el   Arrendatario deberá proporcionar al Arrendador las especificaciones y los planos   que detallen la ubicación de los mismos. 7.4 Logo and Signage. The   specifications of logo or 7.4 Logo y Señalización. Las especificaciones de   corporate signage of Lessee and the place where they shall be located on the   Building, shall be previously approved by both Parties. Lessor shall allow   the installation of the logo or signage on the place it may deem appropriate   at its sole discretion. logotipo o señalización corporativa del Arrendatario   y el lugar que se encontrará en el Edificio, deberá ser aprobado por ambas   Partes . El Arrendador permitirá la instalación del logotipo o la   señalización en el lugar que considere apropiado a su exclusivo juicio.   Cualquier construcción, modificación o adición a la construcción hecha por el   Arrendatario, así como cualquier accesorio y/o equipo de cualquier naturaleza   que hayan sido instalados de forma permanente en el Propiedad Arrendada por   el Arrendatario, serán en beneficio de la Propiedad Arrendada y permanecerán   allí en la terminación de este Contrato, sin costo alguno para el Arrendador.   Any construction, modification addition to the construction made by Lessee,   as well as any accessory and/or equipment of any nature installed permanently   on the Leased Property by Lessee, shall be for the benefit of the Leased   Property and shall remain there upon the termination of this Lease Agreement,   without any cost for Lessor. Section 8. Subordination, Assignment and   Cláusula 8. Subordinación, Cesión y Página 18 de 55 

    

 

Subleasing.   Subarrendamiento. 8.1 Subordination. If requested by Lessor, Lessee shall,   within ten (10) business days following the Lessor written request, execute,   acknowledge and deliver to Lessor a document certifying that (a) a true and   correct copy of this Agreement is attached to such document; (b) this   Agreement is in full force and effect without amendment (or, where   applicable, specifying the nature of the change and attaching a copy   thereof); (c) the last date of payment of rent by Lessee; (d) the absence of   uncured defaults by Lessor (or, where appropriate, a specification of such   breaches, if any); and (e) any other matter reasonably required by Lessor,   any creditor or potential creditor of Lessor or potential purchaser of the   Leased Property, including without limitation, the delivery of financial   statements. 8.1 Subordinación. Si lo solicita el Arrendador, el Arrendatario   deberá, dentro de los 10 (diez) días hábiles siguientes a que el Arrendador   se lo solicite por escrito, suscribir, reconocer y entregar al Arrendador un   documento certificando que (a) una copia fiel y exacta de este Contrato se   adjunta a dicho documento; (b) el presente Contrato se encuentra en pleno   vigor y efecto y sin modificación alguna (o, en su caso, especificando la   naturaleza de dicha modificación y adjuntando una copia de la misma); (c) la   última fecha de pago de Renta realizado por el Arrendatario; (d) la ausencia   de incumplimientos sin subsanar por parte del Arrendador (o, en su caso, una   especificación de dichos incumplimientos, si los hubiere); y (e) cualquier   otro asunto razonablemente requerido por el Arrendador, cualquier acreedor o   posible acreedor del Arrendador o posible adquirente de la Propiedad   Arrendada, lo que incluye sin limitar, la entrega de estados financieros. 8.2   Assignment and Subletting by Lessee. Lessor expressly 8.2 Cesión y   Subarrendamiento de la agrees that Lessee shall have the right to assign its   rights under this Agreement and/or sub-lease the Leased Property exclusively   to its affiliates, with prior written notice to Lessor with thirty (30)   calendar days prior to the date on which the transaction shall take effect;   in the understanding that (a) the Guarantee and the Security Deposit shall   remain in full force and effect, (b) Lessee shall be established as joint   obligor of each and every one of the relevant obligations of the assignee or   subtenant, as Lessee under this Agreement, (c) the use of the Leased Property   shall be consistent with this Agreement, (d) Lessee shall not sublease the   Leased Property or assign its rights and obligations under this Agreement to   any person for a period greater than the remaining term of this Agreement,   and (e) Lessee may not impose additional duty to Lessor. Arrendataria. La   Arrendataria se reserva la facultad de ceder los derechos derivados de este   Contrato y/o sub-arrendar la Propiedad Arrendada a empresas afiliadas de la   Arrendataria, bastando para ello una previa notificación por escrito a la   Arrendadora con acuse de recibo con 30 (treinta) días naturales de   anticipación a la fecha en que desee que surta efectos la transacción; en el   entendido que (a) la Garantía y el Depósito en Garantía deberán permanecer en   pleno vigor y efecto, (b) el Arrendatario deberá constituirse como obligado   solidario de todas y cada una de las obligaciones del cesionario o   subarrendatario correspondiente, como Arrendatario conforme al presente   Contrato, (c) el uso de la Propiedad Arrendada deberá ser consistente con   este Contrato, (d) el Arrendatario no podrá otorgar en subarrendamiento la   Propiedad Arrendada o ceder sus derechos y obligaciones conforme a este   Contrato, a cualquier Persona, por un plazo mayor al Plazo o la Prórroga   restante de este Contrato, y (e) el Arrendatario no podrá imponer al   Arrendador obligación adicional alguna. Lessee hereby, expressly and   irrevocably waives its right to sublease the Leased Property to third parties   or request the termination of this Agreement if Lessor opposes to the   sublease by Lessee established in articles 2386 of the Federal Civil Code. In   that sense, Lessee shall not assign the rights under this Agreement and/or   sublease the Leased Property to third unrelated parties including its   suppliers, without the written consent of Lessor, which cannot be denied or   delayed without a just cause. If authorized by Lessor, Lessee is obliged to   include in the document where the transaction shall be El Arrendatario en   este acto renuncia, de manera expresa e irrevocable, a sus derechos de   subarrendar la Propiedad Arrendada a terceros o solicitar la rescisión del   presente Contrato si el Arrendador se opone a que el Arrendatario otorgue en   subarrendamiento la misma, previstos en los artículos 2386 del Código Civil   de Nuevo León. En ese sentido, la Arrendataria no podrá ceder los derechos   derivados de este contrato y/o subarrendar la Propiedad Arrendada a terceros,   incluyendo sus proveedores, sin Página 19 de 55 

    

 

executed, a   provision recognizing the existence and term of this Agreement. el   consentimiento del Arrendador otorgado por escrito, lo cual no podrá ser   negado o retrasado sin que exista una causa justificada. En caso que la   Arrendador lo autorice, la Arrendataria se obliga a incluir en el documento   donde se haga constar la transacción una disposición que reconozca la   existencia y duración del presente arrendamiento. In any case, Lessor   reserves the right to opt for the termination of this Agreement and the   execution of a new lease agreement with the assignee or subtenant, as the   case may be, in substantially equal terms as this Lease Agreement. In that   eventuality, Lessee shall have no further obligation under the new   contractual relationship. En todo caso, el Arrendador se reserva el derecho   de optar porque este Contrato se dé por terminado y firmar un nuevo contrato   de arrendamiento con el cesionario o el subarrendador, según sea el caso, en   términos substancialmente similares al presente Contrato de Arrendamiento. En   esa eventualidad, el Arrendatario no tendrá obligación futura alguna conforme   a la nueva relación contractual. In case Lessor has assigned in favor of a   bank the collection rights of the guarantee, in order to obtain a line of   credit or loan, any assignment operation and/or sublease by Lessee and/or the   execution of a new lease with the new transferee or lessee shall be subject   to the approval of the financial institution. En caso que el Arrendador haya   cedido en favor de una institución bancaria el cobro de la Renta y los   derechos provenientes del presente Contrato de Arrendamiento, con el objeto   de obtener una línea de crédito o préstamo, la celebración de cualquier   operación de cesión y/o subarrendamiento por parte del Arrendatario y/o la   celebración de un nuevo contrato de arrendamiento con el nuevo cesionario o   arrendatario estarán sujetos a la aprobación de dicha institución financiera.   8.3 Nullity. Any violation to the provisions set forth in this Section 8,   will make any act executed against the abovementioned void, and will grant   the right to Lessor to terminate this agreement without the necessity of a   judicial 8.3 Nulidad. La violación a lo dispuesto en esta cláusula 8, hará   nulo cualquier acto ejecutado en contra de lo antes estipulado y dará   derechos al Arrendador a rescindir el contrato sin necesidad de declaración   judicial al respecto, y el Arrendatario responderá por las obligaciones a su   cargo. declaration, hereunder. and Lessee shall respond for its obligations   Section 9. Tax. Maintenance, Public Services and Land Cláusula 9.   Mantenimiento, Servicios Públicos, Impuesto Predial. 9.1 Maintenance by   Lessor. Lessor shall at all times 9.1 Mantenimiento del Arrendador.El during   the Term of this Agreement, maintain and repair, at its own cost and expense   the structural elements of the Building, such as foundations, the structure   of the exterior part, the structure of the floors (excluding sealing), the   structure of ceilings, including support columns, that may be needed due to   the normal wear and tear of the Leased Property, including hidden defects of   structural elements; provided that such Arrendador deberá en todo momento   durante la vigencia de este Contrato, mantener y reparar, a su propio costo y   gasto, los elementos estructurales del Edificio, tales como cimientos, la   estructura de la parte exterior, la estructura de los pisos (excluyendo el   sellado), la estructura de los techos, incluidas las columnas de soporte   necesarios por virtud del desgaste y uso ordinario de la Propiedad Arrendada,   incluyendo vicios ocultos de elementos estructurales; siempre y cuando dichas   reparaciones (a) no sean repairs (a) successors, employees, are not imputable   to Lessee, its affiliates, sub-lessees, contractors, subcontractors,   visitors, agents, or any person under its responsibility, for subjecting this   structural areas to loads over the designed loads, and that the use of these   structural elements has been strictly used for the purpose for which they   were designed, (b) are not needed as a result of a repair, amendment,   adaptation, installation or others made by Lessee imputables alArrendatario   osus Afiliadas, causahabientes, subarrendatarios, Contratistas del   Arrendatario, subcontratistas, empleados, visitas, agentes, o cualquier   Persona bajo su responsabilidad, por haber sometido estas áreas estructurales   a cargas Página 20 de 55 

    

 

to the Leased   Property, and (c) are not imputable to the negligence or bad faith of the   Lessee, its Lessee or its Affiliates, or Affiliates, successors, sub-lessees,   contractors, subcontractors, employees, visitors, agents, or any Person under   its responsibility. Lessee must notify Lessor in writing within a period not   exceeding 3 (three) calendar days from the date it becomes aware of damage to   the Leased Property, the need to perform any maintenance or repair in   accordance with the provisions of this paragraph. Lessor shall be exempted   from the obligation referred in this paragraph in the cases where Lessee does   not reliably demonstrate to Lessor that it had carried out each and all of   the preventive maintenances in due time and form pursuant to the Preventive   Maintenance Program and the Common Areas Preventive Maintenance Program   included in this instrument as Exhibit “E”. por encima de las cargas de   diseño, y que el uso de estos elementos estructurales están siendo   estrictamente utilizadas para el propósito para el cual fueron diseñadas, (b)   no sean resultado de alguna reparación y/o modificación, adaptación,   instalación u otros a la Propiedad Arrendada que hayan llevado a cabo el   Arrendatario o sus Afiliadas, causahabientes, subarrendatarios, Contratistas   delArrendatario, subcontratistas, empleados, visitas, agentes, o cualquier   Persona bajo su responsabilidad, y (c) no sean imputables a la negligencia o   mala fe del Arrendatario o de sus Afiliadas, causahabientes,   subarrendatarios, Contratistas delArrendatario, subcontratistas, empleados,   visitas, agentes, o cualquier Persona bajo su responsabilidad. El   Arrendatario deberá notificar por escrito al Arrendador en un plazo que no   excederá de 3 (tres) días naturales a la fecha en que tenga conocimiento de   los daños a la Propiedad Arrendada, la necesidad de que realice algún   mantenimiento o reparación conforme a lo dispuesto por este párrafo. El   Arrendador quedará eximido de la obligación a que se refiere el presente   párrafo en los casos en los que el Arrendatario no demuestre fehacientemente   al Arrendador que ha llevado todos y cada uno de los mantenimientos   preventivos en tiempo y forma de conformidad con el Programa de Mantenimiento   Preventivo y Programa de Mantenimiento Preventivo de Áreas Comunes incluidos   en este instrumento como Anexo “E”. 9.2 Maintenance Fee. Lessee hereby agrees   to pay on a 9.2 Cuota de Mantenimiento. Adicionalmente a lo monthly basis to   the Service Company the Maintenance Fee of the Industrial Park (the   “Industrial Park Fee”) established in the Cover Page. The Maintenance Fee of   the Industrial Park shall be paid by Lessee within the first 5 (five)   calendar days of each month. The payment of the Maintenance Fee of the   Industrial Park, include, in a limitative manner, the following services:   establecido con anterioridad, el Arrendatario pagará mensualmente a Servicios   de Naves, por concepto de Cuota de Mantenimiento el monto que se menciona en   la Carátula de este Contrato (la “Cuota del Parque Industrial”), dentro de   los primeros 5 (cinco) días naturales de cada mes. El pago de la Cuota   Mantenimiento del Parque Industrial incluirá, manera limitativa, los   siguientes servicios: de de (a) (b) Mantenimiento de las calles;   Mantenimiento del sistema público iluminación de áreas comunes; (a) (b)   Maintenance of the streets; Maintenance of the public lighting system of   common areas; Maintenance of common green areas; Security of common areas;   Consumption of Electric Power in common areas; Consumption of Water in common   areas; Maintenance and operation of irrigation system; Maintenance and   administration personnel; Maintenance for common area irrigation water   service. de (c) (d) (e) (f) (g) Mantenimiento de las áreas verdes comunes;   Seguridad en áreas comunes; Consumo de Electricidad en áreas comunes; Consumo   de Agua en áreas comunes; Mantenimiento y operación del sistema de (c) (d)   (e) (f) (g) (h) (i) irrigación; (h) (i) Personal de mantenimiento y   administración; Mantenimiento por servicio de agua para riego de áreas   comunes. La Cuota de Mantenimiento deberá de ser depositada en la cuenta   especificada para dicho propósito en la Such Maintenance Fe will be deposited   on the account Página 21 de 55 

    

 

specified for   such purposes on the Cover Page or where Service Company may notify it in   writing, being the proof of such transfer, the account statements issued by   the bank receiving such transfers, the only legal means to prove the Carátula   o en donde la Empresa de Servicios notifique por escrito, siendo la única   prueba legal que acredite el cumplimiento de la obligación de pago, los   estados bancarios emitidos por el banco que acrediten la recepción de dichas   transferencias. La Cuota de Mantenimiento será incrementada anualmente a la   tasa establecida en la Carátula de este Contrato. compliance with the payment   obligation. The Fees shall be increased annually pursuant established on the   Cover Page. Maintenance to the rate A partir de la presente fecha y siempre y   cuando el Contrato de Arrendamiento se encuentre vigente, el Arrendatario   será responsable del pago de la Cuota de Mantenimiento, en cumplimiento con   el Reglamento del Parque. As of this date and so long as this Lease Agreement   is in force, Lessee shall be liable for the payment of the Maintenance Fee,   in compliance with the Park Regulations. 9.3 Maintenance by Lessee. Except as   provided in 9.3 Mantenimiento por parte del Arrendatario. Section 9.1 above   and in addition to the Maintenance Fee (as defined below), during the Lease   Term and any Lease Extension, Lessee hereby agrees to be solely liable to pay   directly and carry out all repairs, replacement and interior and exterior   maintenance of the Leased Property, including sidewalks and green areas, drainage,   gutters, pipes, interior and exterior paint, parking areas, entrance ways,   sidewalk pavements, gardening and collection of waste, hydro-sanitary,   elements of protection against fire and any and all other equipment and   elements installed on the Leased Property, as well as all Lessee Improvements   and/or the replacement of each and all equipment and/or material and/or   facilities within the Leased Property and all the non-structural elements of   the Leased Property (including the Land). The maintenance according to the   kind and its periodicity is described in detail in the Preventive Maintenance   Program included in this instrument as Exhibit “E”. Con excepción a lo   establecido en la Cláusula 9.1 anterior y adicionalmente a las Cuota de   Mantenimiento, durante el Plazo de Arrendamiento y cualquier Prórroga, el   Arrendatario se obliga bajo su responsabilidad y a su propio costo y gasto, a   llevar a cabo todaslas reparaciones, reemplazo y mantenimiento interior y   exterior de la Propiedad Arrendada, incluyendo banquetas y áreas verdes,   desagües, canaletas, caños, pintura interior y exterior, áreas de   estacionamiento, caminos de entrada, aceras, jardinería y recolección de   basura, hidro-sanitarias, elementos de protección contra incendios y   cualquier y todos los demás equipos y elementos instalados en la Propiedad   Arrendada y/o el reemplazo de cualquier y todos los equipos y/o maquinaria   y/o instalaciones dentro de la Propiedad Arrendada y de todos los elementos   no estructurales de la Propiedad Arrendada (incluyendo el Terreno). El   mantenimiento según el tipo de equipo y su periodicidad se detalla en el   Programa de Mantenimiento Preventivo incluido en este instrumento como Anexo   “E”. 9.4 Inspections by Lessor. Lessor shall be permitted to 9.4 Inspecciones   Realizadas por el Arrendador. carry out physical inspections of the Leased   Property and/or related documentation, with the frequency deemed necessary by   Lessor, in order to verify the condition of the Leased Property and/or   request any kind of information related to maintenance. Such inspection shall   be carried out by a representative of Lessor with the participation of a   representative appointed by Lessor. Lessee, herein, agrees to comply with all   the reasonable and usual that result from such inspection. The foregoing,   without prejudice to the right of Lessor to inspect the Leased Property at   the termination of this Agreement, and that Lessor receives the Leased   Property in conformity. El Arrendador podrá llevar a cabo inspecciones   físicas de la Propiedad Arrendada y/o documentación relacionada, con la   frecuencia que considere necesaria el Arrendador, con el fin de verificar la   condición de la Propiedad Arrendada y/o solicitar cualquier tipo de   información relativa al mantenimiento. Dicha inspección se llevará a cabo por   un representante del Arrendador con la participación de un representante   designado por el Arrendatario. En este acto, el Arrendatario se obliga a   cumplir con todos los puntos razonables y habituales que resulte de dicha   inspección. Lo anterior, sin perjuicio del derecho del Arrendador para   inspeccionar la Propiedad Arrendada a la terminación de este Contrato y que   el Arrendador reciba la Propiedad Arrendada de conformidad. Página 22 de 55 

    

 

9.5 Public   Services. Lessee shall be liable to directly 9.5 Servicios Públicos. El   Arrendatario será hire, at its sole cost the public services, with the public   or private authorized suppliers, as applicable. Likewise, the Parties agree   that all hook-up, consumption and contribution fees associated to the public   services will be borne and paid by Lessee. responsable de contratar los   servicios públicos directamente y a su costa con las proveedores públicos o   privados autorizados, según corresponda. Así mismo, las Partes acuerdan que   todas las cuotas de conexión, consumo y aportación asociados a los servicios   públicos serán asumidos y pagados por el Arrendatario. El Arrendador deberá   entregar la Propiedad Arrendada, con las preparaciones necesarias para que el   Arrendatario pueda solicitar la conexión de servicios públicos. Lessor shall   deliver the Leased Property with the proper pre-hookup fixtures, where the   Lessee will be able to contract the public services with the utilities'   suppliers 9.6 Water Supply and Sanitary Waste Water Discharge. 9.6 Suministro   de Agua No Potable y Descarga de Agua Residuales Sanitarias. 9.6.1 Water   Supply. Lessor shall provide 0.05 (zero point cero 9.6.1 Suministro de Agua.   El Arrendador deberá five) liters per second of water for the sole and   exclusive use of the Leased Property, which shall be supplied from the water   well located within the Park. In the event that, Lessee requires an increase   of the water supply, and Lessor confirms the possibility to provide such   increase in the water supply, then, Lessee shall pay to Lessor the cost of   the adaptations or improvements that are necessary for Lessor to supply the   additional requested amounts, including without limiting to, the water pump   or pumps that are necessary for the increase in the capacity of the water   supply. proporcionar 0.05 (cero punto cero cinco) litros por segundo de agua   para uso único y exclusivo de la Propiedad Arrendada, misma que será   suministrado de un pozo de agua ubicado en el Parque. En caso de que, el   Arrendatario requiera un aumento en la demanda de agua, y el Arrendador   confirme la posibilidad del aumento en el suministro de agua, entonces el   Arrendatario deberá pagar al Arrendador el costo de las adaptaciones de agua   y/o mejoras que puedan ser necesarias, para que el Arrendador pueda   suministrar la cantidad necesaria, incluyendo sin limitar a la bomba o bombas   de agua que sean necesarias para el incremento de la capacidad de suministro   de agua. Lessor shall deliver to Lessee, quarterly, the invoice showing the   breakdown of the water volumes that had been consumed by Lessee during the   corresponding period, as well as the amounts that the latter shall pay to   Lessor for such consumption; Lessee shall pay to Lessor the amount shown in   the invoice within the following 3 (three) business days after the reception   of such document. Once that Lessor receives the payment for the water   consumption, Lessor shall carry out the payment of the corresponding fees for   the water consumption to the corresponding authorities or applicable   organism. El Arrendador entregará al Arrendatario, de manera trimestral, un   estado de cuenta en donde se desglose el volumen de agua que haya utilizado y   consumido el Arrendatario durante el periodo en cuestión, así como los montos   que éste último deba de pagar por dicho consumo; el Arrendatario estará   obligado a cubrir la cantidad mostrada en el estado de cuenta dentro de los 3   (tres) días hábiles siguientes a la recepción del mismo. Una vez que el   Arrendador reciba el pago correspondiente del Arrendatario por el consumo de   agua, el Arrendador deberá efectuar el pago de las cuotas correspondientes   por consumo de agua a la autoridad u organismo de aplicable. 9.6.2 Sanitary   Waste Water Discharge. The Parties hereby 9.6.2 Suministro Descarga de Aguas   Residuales agree that the Service Company shall render Lessee the Sanitary   Waste and process Water Discharge Service; services that shall be carried out   in compliance with the provisions set forth in this Agreement and in the Park   Regulations. Sanitarias. Las Partes acuerdan que, la Empresa de Servicios   brindará al Arrendatario el servicio de descarga de aguas residuales   sanitarias y de proceso; servicio que se deberá efectuar en apego a lo   establecido en este Contrato y en el Reglamento del Parque. Página 23 de 55 

    

 

9.6.3 General   Rules for Water Supply and Sanitary Waste 9.6.3 Reglas Generales para el   Suministro de Agua y Discharge. Descarga de Agua Residuales Sanitarias. (a)   The Service Company shall provide Lessee the Non-Drinkable Water Supply   Service and the Sanitary Waste Water Discharge Service available at the limit   of the Leased Property, exclusively for its own use within the same and   precisely in the lines or pipes identified for such purposes. The water fee   shall be calculated by reason of $30.40 (Thirty Pesos 40/100 National   Currency) plus VAT, per each cubic meter (the “Water Fee”). (a) La Empresa de   Servicios proporcionará al Arrendatario el servicio de suministro de agua no   potable y el Servicio de Descarga de Aguas Residuales Sanitarias al pie de la   Propiedad Arrendada, exclusivamente para su propio uso dentro de la misma, y   precisamente en las líneas o tuberías identificadas para tales efectos. La   cuota de agua se calculará en base al consumo, la cual será calculada a razón   de $30.40 (Treinta Pesos 40/100 Moneda Nacional) más IVA, por metro cúbico   (la “Cuota de Agua”). (b) The parties hereby agree that Lessee shall have the   obligation to make the monthly payment of the corresponding sewage fee. The   sewage fee shall be calculated based on 60% of the cubic meters of water   effectively used by Lessee, which shall be covered by reason of $14.00   (fourteen pesos 00/100 National Currency) per cubic meter (the “Sewage Fee”)   the Service Company shall invoice such amount to Lessee, to be paid by the   latter within the 5 business days following the date in of submission of the   corresponding invoice, in the understanding that the cost of such Sewage Fee   may be subject to annual increase that shall be determined by the service   provider based on the annual inflation indexes and operation expenses. The   amount to be paid in terms of this Section shall include the amount   correspond to Value Added Tax and/or any other tax that may replace or   supplement it. (b) Las partes acuerdan que será obligación del Arrendatario   realizar el pago mensual de la cuota de drenaje correspondiente. La cuota de   drenaje se calculará en base a el 60% de los metros cúbicos de agua   efectivamente utilizados por el Arrendatario los cuales serán cobrados a   razón de $14.00 (catorce pesos 00/100 M.N.) por metro cubico (la “Cuota de   Drenaje”) la Empresa de Servicios facturará dicho importe al Arrendatario,   para ser pagado por éste último dentro de los 5 (cinco) días naturales   posteriores a la fecha en que se le haya presentado la factura   correspondiente, en el entendido que dicha Cuota de Drenaje podrá ser sujeta   a incremento anual el cual será determinado por el prestador del servicio en   base a los índices de inflación anual y los gastos de operación. términos de   agregar el Impuesto al A la cantidad a pagar en esta Cláusula se le deberá   importe correspondiente al Valor Agregado y/o cualquier otro impuesto que lo   sustituya o adicione. (c) The Service Company may, without any liability,   cease to provide the service mentioned in this Section, in whole or in part,   from the distribution lines or pipes and/or pumping equipment in any of the   following cases: (i) in the event of carrying out any corrective or routine   maintenance, which shall be informed in writing to Lessee with no less than   72 hours, or 5 (five) hours of anticipation in the event of emergencies, (ii)   at any time if Lessee defaults with any of its obligations in terms of this   Agreement; or (iii) in the event of force majeure or acts of God; or (iv)   upon revocation or extinction for any reason of the Concession; or (v) upon   unavailability of water in the wells covered by the Concession. (c) La   Empresa de Servicios podrá, sin responsabilidad alguna, dejar de suministrar   los servicios mencionados en esta cláusula, total o parcialmente, en   cualquiera de los siguientes casos: (i) en caso de llevar a cabo cualquier   mantenimiento de rutina o correctivo, el cual debe ser informado al   Arrendatario por escrito con por los menos 72 horas o 5 (cinco) horas de   anticipación a la interrupción del servicio en caso de emergencias, o (ii) en   cualquier momento si el Arrendatario incumple en el pago de la cuota de   alcantarillado a su vencimiento, sí Página 24 de 55 

    

 

dicho   incumplimiento dura más de 30 (treinta) días naturales; o (iii) en caso   fortuito o fuerza mayor; o (iv) por revocación o terminación por cualquier   motivo de la Concesión, el Arrendador debe darle al Arrendatario una solución   alternativa razonable al problema(s) o (v) en caso de indisponibilidad de   agua en los pozos cubiertos por la Concesión. (d) If the Service Company   ceases to provide the non-drinkable water service and Sanitary Waste Water   Discharge Service, due to any default by Lessee, Lessee hereby agrees to pay   the Service Company the expenses that may be caused by the suspension or   reconnection of such service. (d) En caso de que la Empresa de Servicios   interrumpa el servicio de agua y descarga de   aguaresidualessanitarias,poralgún incumplimiento del Arrendatario, el   Arrendatario se obliga a pagar a la Empresa de Servicios los gastos que se originen   por la suspensión y reconexión de dichos servicios. (e) The Service Company   shall install and maintain a volumetric gauge with charge to Lessee, within   the limits of the Leased Property, which shall be installed in a place where   its readings can be seen by the Service Company at any time, and to which   only the Service Company shall have access. Such measuring instrument shall   be of the exclusive property and responsibility of the Service Company, who   shall have the obligation to provide it with maintenance and repair if   necessary or in such case to replace it for another one, all that with charge   to Lessee, unless the repair is at. Any amount expended by the Service   Company in terms of this Section, shall be reimbursed by Lessee within the 5   (five) business days following the date of presentation of the corresponding   receipts. Notwithstanding the foregoing, the Service Company may estimate the   non-drinkable water consumption volumes in the event that the volumetric   gauge is damaged and it were not repaired and/or replaced immediately,   whether (i) using the amount resulting from subtracting the volume consumed   by all other clients to whom water is provided from the Concessions during   the pertinent period from the total extracted from the wells coved by such   Concessions during such period, (ii) or applying an amount equivalent to the   monthly average consumption of Lessee on the Leased Property on the six   preceding months. (e) La Empresa de Servicios instalará y mantendrá un   medidor volumétrico con cargo al Arrendatario, dentro de los límites de la   Propiedad Arrendada, que será instalado en un lugar en el que se puedan   realizar las lecturas del mismo por la Empresa de Servicios a cualquier hora,   y al que solo tendrá acceso a la Empresa de Servicios. Dicho instrumento de   medición será propiedad y responsabilidad exclusiva a la Empresa de   Servicios, quien tendrá la obligación de darle mantenimiento y de repararlo   si fuese necesario o en su caso sustituirlo por otro, todo esto con cargo al   Arrendatario, salvo que la reparación sea imputable al Arrendador. Cualquier   cantidad erogada por la Empresa de Servicios en términos de esta Cláusula,   deberá ser reembolsada por el Arrendatario dentro de los 5 (cinco) días   hábiles siguientes a la fecha en que se presenten los recibos   correspondientes. No obstante lo anterior, la Empresa de Servicios podrá   determinar los consumos de agua en caso de que el medidor volumétrico se   averíe y no haya sido reparado y/o sustituido de manera inmediata, ya sea (i)   utilizando la cantidad que resulte de restar el volumen consumido por todos   los demás clientes a los que se proporciona agua en el Parque Industrial   durante el período en cuestión, (ii) o aplicando (la cual deberá ser   equiparable a) una cantidad equivalente al promedio mensual de consumo del   Arrendatario en la Propiedad Arrendada en los seis meses anteriores. (f)   Lessee shall supervise for the internal network for Página 25 de 55 

    

 

distribution   and hydraulic installations of the Leased Property are functioning normally,   for which any internal water leak and/or any failure of such network shall be   the exclusive liability of Lessee and it shall repair it immediately at its   own cost and risk. (f) El Arrendatario vigilará que la red interna de   distribución e instalaciones hidráulicas de la Propiedad Arrendada estén   funcionando normalmente, por lo que cualquier fuga interna de agua y/o   cualquier falla de dicha red será responsabilidad exclusiva del Arrendatario   y deberá repararla inmediatamente a su exclusivo costo y riesgo. (g) Lessee   shall not carry out any modification or alteration to the installations of   the Service Company, including without limitation, water take, without prior   express and written authorization by the Service Company, who at its sole   discretion may reject or authorize the pertinent modification by means of   written notification to Lessee. In no event may Lessee, by itself or through   third parties, carry out the installation, suppression, connection, or   reconnection or the services of this Section in the Park. (g) El Arrendatario   no realizará modificación o alteración alguna a las instalaciones de la   Empresa de Servicios, incluyendo, sin limitar, la toma de agua, sin autorización   expresa, previa y por escrito de la Empresa de Servicios quien a su sola   discreción podrá negar o autorizar la modificación en cuestión notificándolo   por escrito al Arrendatario. En ningún caso el Arrendatario, por sí mismo o a   través de terceros podrá realizar la instalación, supresión, conexión, o   reconexión de los servicios de esta cláusula en el Parque. (h) Lessee shall   be liable before the Service Company for any damage, theft, manipulation,   violation to the seals over the volumetric gauge installed and connected to   its distribution network. If the volumetric gauge suffers a damage or due to   normal wear and tear and it becomes necessary to repair or replace it, the   Service Company shall do so as soon as possible with charge to Lessee. If for   any damage to the volumetric gauge the reading of water consumption were not   possible, Lessee shall pay the Service Company the amount determined by the   Service Company pursuant to the provisions set forth in the preceding point,   during the time during which such damage continues. The amount estimated by   the Service Company in terms of this Section, shall be reimbursed by Lessee   within the 5 (five) business days following the date of submitting the   corresponding invoice to Lessee. (h) El Arrendatario será responsable frente   a la Empresa de Servicios por cualquier daño, robo, manipulación, violación a   los sellos sobre el medidor volumétrico instalado y conectado a su red de   distribución. En caso de que el medidor volumétrico sufra algún daño o debido   al uso normal y desgaste sea necesario repararlo o reemplazarlo, la Compañía   de Servicio deberá hacerlo lo más pronto posible con cargo al Arrendatario.   Si, por cualquier daño al medidor volumétrico la lectura del consumo de agua   no sea posible, el Arrendatario deberá pagar a la Compañía de Servicios la   cantidad determinada por la Compañía de Serviciossegún las disposiciones   establecidas en el punto anterior, en una base prorrateada durante el tiempo   que dicho daño continúe. La cantidad estimada por la Compañía de Servicios en   términos de esta Cláusula la cual no deberá exceder el promedio de consumo de   los periodos previos, deberá ser reembolsado por el Arrendatario dentro de 5   (cinco) días hábiles siguientes a la fecha en que se someta la factura   correspondiente al Arrendatario. (i) Lessee shall be liable for all the   rights, contributions and/or any other amount generated under concept of   connection or reconnection of the services of this (i) El Arrendatario será   responsable del pago de todos los derechos, contribuciones y/o cualquier otra   cantidad que se genere por Página 26 de 55 

    

 

Section,   including without limitation, any contribution fee. In relation to the   foregoing, in addition to any other amount set forth in this Agreement and   notwithstanding the obligation of Lessee to pay any governmental authority   the fees, contributions and/or concepto de conexión o reconexión de los   servicios de esta cláusula, incluyendo, sin limitar, cualquier cuota de   aportación. En relación con lo anterior, en adición a cualquier otra cantidad   indicada en este Contrato y sin perjuicio de la obligación del Arrendatario   de pagar a cualquier autoridad gubernamental los derechos, contribuciones y/o   cantidades referidas anteriormente, el Arrendatario reconoce, acepta y se   obliga a pagar a la Empresa de Servicios por concepto de conexión de los   servicios de esta cláusula establecidos en este Contrato, las sumas señaladas   en la carátula de este Contrato, más el Impuesto al Valor Agregado o   cualquier otro impuesto que lo sustituya o adicione (el “Cuotas de   Conexión”), a la fecha de firma del presente Contrato. amounts referred   above, Lesseehereby acknowledges, accepts and agrees to pay the Service   Company under concept of connection to the services of this Section set forth   in this Agreement, the amounts set forth on the Cover Page, plus the Value   Added Tax or any other that may replace or supplement it (the “Connection   Fees”), as of Agreement. the date of execution of this (j) El Arrendatario   conviene en cumplir con todas las obligaciones contenidas en la legislación   aplicable con respecto al uso del agua suministrada por la Empresa de   Servicios o al y a sus descargas de aguas (j) Lessee hereby agrees to comply   with all the obligations set forth in the applicable legislation with respect   to the use of water supplied by the Service Company and to its sanitary waste   and process water discharges, including without limitation, the maximum   permitted limits for pollutants set forth in the NOM-002-SEMARNAT-1996 or   that which may replace it. Additionally, Lessee hereby agrees to prepare and   submit to the Service Company monthly or when requested by the Service   Company or any other governmental authority, reports in relation to the   content of the sanitary waste waters discharged by Lessee, carried out by a   laboratory certified by the National Water Commission and the Mexican   Accreditation Entity. residuales sanitarias y de proceso, incluyendo, sin   limitar, los límites máximos permisibles de contaminantes establecidos en la   NOM-002-SEMARNAT-1996 o la que la sustituya. Adicionalmente, el Arrendatario   acuerda preparar y entregar a la Empresa de Servicios mensualmente o cuando   lo solicite la Empresa de Servicios o cualquier otra autoridad   gubernamental,reportes en relación con el contenido de las aguas residuales   sanitarias descargadas por el Arrendatario, realizado por un laboratorio   certificado por la Comisión Nacional del Agua y la Entidad Mexicana de   Acreditación. En adición a lo anterior, la Empresa de Servicios tendrá en   todo momento el derecho de tomar directamente muestras de las aguas   residuales sanitarias y de proceso generadas y descargadas por el   Arrendatario para ser analizadas por la Empresa de Servicios o por quien éste   determine. In addition to the foregoing, the Service Company shall have at   all times the right to directly take samples of the sanitary waste and   process waters generated and discharged by Lessee to be analyzed by the   Service Company or by whom it may determine. Lo anterior no libera al   Arrendatario de sus responsabilidades y obligaciones frente a las autoridades   gubernamentales con respecto al uso del agua y la descarga de aguas   residuales sanitarias, determinadas de conformidad con la legislación   aplicable, por lo que el Arrendatario será el único responsable del cumplimiento   de éstas obligaciones y deberá indemnizar y mantener en paz y a salvo al The   foregoing does not release Lessee from its liabilities and obligations before   the governmental authorities with respect to the use of water and discharge   of sanitary waste waters, determined pursuant to the applicable legislation,   for which Lessee shall be solely liable for the compliance with such   obligations and shall indemnify and maintain the Service Página 27 de 55 

    

 

Company safe   and harmless from any liability and/or damages that may arise or that relate   to the obligations of Lessee referred in this Section, including without   limitation, those of environmental nature. Arrendador y la Empresa de   Servicios de cualquier responsabilidad y/o daños que surjan o se relacionen a   las obligaciones del Arrendatario a que se refiere la presente Cláusula,   incluyendo, sin limitar, aquellas de carácter ambiental. Asimismo, el   Arrendatario se obliga en todo momento durante el Plazo del presente Contrato   a cumplir con todas las disposiciones del Reglamento del Parque y las   legislaciones ambientales locales y federales que en su momento estén en   vigor y a iniciar los trámites de solicitud de factibilidad y regularización   en el caso de exceder el volumen máximo autorizado en el presente Contrato.   Additionally, Lessee hereby agrees at all times that during the Term of this   Agreement it shall comply with all the provisions of the Park Regulations and   the local and federal environmental legislations that in such time may be in   force and to commence the filings for request of feasibility and remediation   in the event of exceeding the maximum volume authorized in this Agreement.   9.7 Electric Power Supply. Lessor hereby states that the 9.7 Suministro de   Energía. El Arrendador declara Leased Property has the electric power supply   feasibility by the Federal Electricity Commission (“CFE”) y una carga   disponible de 200 KVAs; in the understanding that, the cost of contracting,   connection and consumption shall be paid solely by Lessee. que la Propiedad   Arrendada cuenta con la factibilidad de suministro de energía eléctrica por   parte de la Comisión Federal de Electricidad (“CFE”) y una carga disponible   de 200 KVAs; en el entendido que, correrá por cuenta y costo del Arrendatario   los trámites de contratación, pago de conexión y consumo. In the event that   Lessee requires a greater amount of KVA ́s than those mentioned in the   preceding paragraph, Lessor shall assign such KVA ́s prior written   notification by Lessee and Lessee shall pay monthly under concept of   infrastructure the amount of U.S. $1.40 (One Dollar 40/100 legal currency in   the United States of America) per each additional KVA. En caso que el   Arrendatario requiera una mayor cantidad de KVAs que los mencionados en el   párrafo anterior, el Arrendador asignará dichos KVAs previa notificación por   escrito por parte del Arrendatario y el Arrendatario deberá de pagar   mensualmente por concepto de infraestructura la cantidad de USD$1.40 (Un   Dólar 40/100 moneda de curso legal de los Estados Unidos de América) por cada   KVA adicional. Except by means of prior written agreement by Lessor, Lessee   shall not install equipment or infrastructure that may exceed the capacity of   any installation of public services. If Lessee needs additional installations   or infrastructure, prior approval by Lessor, Lessee at its exclusive account   and cost, shall be solely liable to procure and obtain them. Salvo previo   acuerdo por escrito del Arrendador, el Arrendatario no instalará equipo o   infraestructura que pudiera exceder la capacidad de cualquier instalación de   servicios públicos. Si el Arrendatario necesitare instalaciones o   infraestructura adicional, previa aprobación del Arrendador, el Arrendatario   por su exclusiva cuenta y costo, será el único responsable de gestionarlos y   obtenerlos. Lessee hereby irrevocably agrees to assign, transfer and transmit   to Lessor any and all KVAs to which it may have the right in relation to the   Leased Property, upon expiration of the Lease. For such purposes, it hereby   agrees to carry out any activity and enter into any other document that may   be necessary for such purposes before the CFE, in the understanding that any   procurement derived from or related to such assignment shall be at the cost   and expense of Lessor. El Arrendatario en este acto y de manera irrevocable   se obliga a ceder, transferir y transmitir al Arrendador cualquier y todos   los KVAs a los que tenga derecho en relación con la Propiedad Arrendada, al   término del Arrendamiento. Para lo anterior, se obliga a realizar cualquier   actividad y celebrar cualquier otro documento necesario para tal efecto ante   la CFE, en el entendido que cualquier gasto derivado de o relacionado con   dicha cesión será a costo y gasto del Arrendador. El Arrendatario autoriza al   Arrendador o la Empresa de Servicio indistintamente, el acceso a la Propiedad   Lessee hereby authorizes Lessor or the Service Company, indistinctively,   access to the Leased Property at any time Página 28 de 55 

    

 

during the term   of this Agreement, to carry out any maintenance, inspection or repair that   may be required in relation to the compliance with this Section. Arrendada en   cualquier momento durante la vigencia de este Contrato, para llevar a cabo   cualquier mantenimiento, inspección o reparación que pueda requerirse en   relación al cumplimiento de la presente cláusula. 9.8 Property Taxes. Lessee   shall not be liable for the 9.8 Impuestos a la Propiedad. El Arrendatario   payment of any and all “Property Taxes” (as defined below) and in general   taxes to the Leased Property during the Term, pursuant to the amount set   forth in the Cover Page. The term “Property Taxes” shall include: a) all   taxes and fiscal encumbrances (whether general or special) that encumber,   assess or are imposed at any time by any governmental body or entity over the   Leased Property, and/or the improvements on any part of the Leased Property,   including land tax, Lessee shall reimburse Lessor the payment of land tax,   within the following 30 (thirty) days after the written notification sent by   Lessor to Lessee; b) any tax, contribution or fee derived from the granting   of licenses, authorizations or permits, assessed or imposed at any time by   anybody or entity applied to Lessor or the Leased Property, related to the   operations of Lessee or the title of ownership of the Leased Property; and c)   all tax, contribution, encumbrance, imposition, or charge in replacement or,   in whole or in part, or as complement to any tax, rate, encumbrance,   imposition, or charge included in the definition of Property Taxes. In that   sense, Lessor shall pay the Property Taxes of the Leased Property and Lessee   shall reimburse such amounts to Lessor within 15 (fifteen) business days   following the written request by Lessor to do so, under concept of “Annual   Additional Rent”. Any and all amounts to be paid under concept of property   tax (impuesto predial) shall be subject to increases to the extent the   corresponding authorities so legally determine. será responsable del pago de   cualquier y todos los Impuestos a la Propiedad (como se define a   continuación) y en general impuestos a la Propiedad Arrendada durante el   Plazo, de acuerdo a la cantidad establecida en Carátula. El término   “Impuestos a la Propiedad” comprenderá: a) todos los impuestos y cargas   fiscales (ya sean generales o especiales) que gravan, tasan o se impongan en   cualquier momento por cualquier organismo o entidad gubernamental sobre la   Propiedad Arrendada, y/o las mejoras en cualquier parte de la Propiedad   Arrendada, incluyendo el impuesto predial, el Arrendatario deberá reembolsar   al Arrendador el pago del impuesto predial, dentro de los siguientes 30   (treinta) días a la notificación enviada por escrito por el Arrendador al   Arrendatario; b) cualquier impuesto, contribución o derecho derivado del   otorgamiento de licencias, autorizaciones o permisos, tasadas o impuestas en   cualquier momento por cualquier organismo o entidad que sea aplicado al   Arrendador o a la Propiedad Arrendada, relativa a las operaciones del   Arrendatario o la titularidad de propiedad de la Propiedad Arrendada; y (c)   todo impuesto, contribución, gravamen, imposición, o cargo en sustitución de,   parcial o totalmente, o como complemento a cualquier impuesto, tasa,   gravamen, imposición, o cargo que se incluya en la definición de Impuestos a   la Propiedad. En este sentido, el Arrendador pagará los Impuestos a la   Propiedad de la Propiedad Arrendada y el Arrendatario será responsable de   reembolsar dichas cantidades al Arrendador dentro de los 15 (quince) días   hábiles posteriores a la solicitud del Arrendador para hacerlo, a título de   “Renta Adicional Anual”. Cualesquier y todas las cantidades a pagar por   concepto de impuesto predial están sujetos a aumentos en la medida en que las   autoridades correspondientes legalmente lo determinen. Section 10. Environmental   Section Cláusula 10. Cláusula Ambiental 10.1 Environmental Permits. Lessee   agrees to obtain all 10.1 Licencias Ambientales. El Arrendatario se   environmental licenses and permits and to comply with each and every   obligation under the environmental laws. Furthermore, Lessee agrees to   prepare and deliver to the Lessor or any governmental authority, as may be   legaly required by Lessor or by any governmental authority, reports regarding   the emissions into the atmosphere, soil quality, obliga a obtener las licencias   y permisos ambientales y a cumplir con todas las obligaciones al amparo de   las Leyes en materia ambiental. Así mismo, el Arrendatario se obliga a   preparar y entregar al Arrendador y a cualquier autoridad gubernamental,   según sea legalmente requerido por el Arrendador o por cualquier Página 29 de   55 

    

 

generation of   hazardous waste by Lessee, among other environmental issues. autoridad   gubernamental, reportes sobre las emisiones a la atmósfera, la calidad del   suelo, la generación de residuos peligrosos por parte del Arrendatario, entre   otros temas ambientales. Mediante notificación por escrito al Arrendatario   con al menos 1 (un) día hábil de anticipación, el Arrendador podrá tomar   muestras, llevar a cabo inspecciones, estudios o verificaciones periódicas en   la Propiedad Arrendada, a fin de verificar que la Propiedad Arrendada esté   libre de Materiales Peligrosos, cuyo manejo integral no se adecúe y realice   en total cumplimiento con la legislación aplicable. Los costos relacionados   con dichas inspecciones, estudios o verificaciones, deberán ser pagados por el   Arrendador; en el entendido, sin embargo, que si por virtud de dichas   inspecciones, estudios o verificaciones el Arrendador descubre una Condición   Contaminante en la Propiedad Arrendada, causada por el Arrendatario, sus   Afiliadas, causahabientes, subarrendatarios, Upon not less than 1 (one)   business day prior notice to Lessee, Lessor may take samples, perform   periodical inspections, studies or verifications at the Leased Property, in   order to verify that the Leased Property is free Hazardous Materials whose   integrated management fully comply in with the Law. The costs related to the   above inspections, studies or verifications, shall be paid by the Lessor;   provided, however, that if due to such inspections, studies or verifications   Lessor discovers a Contamination Condition in the Leased Property or the   Building caused by Lessee or its Affiliates, successors, sub-lessees,   contractors, subcontractors, employees, visitors, agents, or any Person under   its responsibility, Lessee shall reimburse Lessor all reasonable and   necessary costs and expenses incurred pursuant to this Section, within the 10   (ten) calendar days following to the delivery of the corresponding invoice   and results. Additionally, if due to such inspection, Lessor discovers a   Contamination Condition, caused during or within Lessee’s occupation of the   Leased Property, Lessee shall implement as soon as possible at its own cost   and expense, all Remedial Actions in order to eliminate any Contamination   Condition caused by the Lessee or its Affiliates, or Affiliates, successors,   sub-lessees, contractors, subcontractors, employees, visitors, agents, or any   Person under its responsibility, and Lessee further agree, to submit to the   self-regulation and environmental audit programs or any other similar program   thereof before the Federal Bureau for Environmental Protection (Procuraduría   Federal de Protección al Ambiente) or any substituting authority thereof,   such as “Clean Industry” or any other similar program, in order to fulfill   the Laws and, if such is the case, the Remedial Actions that may be necessary   to restore the conditions of the Leased Property, including the remediation   of fines or other administrative charges, the implementation of security   measures, the correction of irregularities or other omissions or failures in   which the Lessee might have incurred pursuant to the Laws. Lessor hereby   expressly states that the Leased Property is clean and free from all kinds of   pollution on or surrounding it. Contratistas del Arrendatario,   subcontratistas, empleados, visitas, agentes, o cualquier Persona bajo su   responsabilidad, el Arrendatario deberá reembolsar al Arrendador todos los   costos y gastos razonables necesarios incurridos conforme a esta cláusula,   dentro de los 10 (diez) días naturales siguientes a la entrega del recibo y   resultados correspondientes. Adicionalmente, si por virtud de dicha   inspección, el Arrendador descubre una Condición Contaminante, causada   durante la ocupación del Arrendatario de la Propiedad   Arrendada,elArrendatariodeberá implementar de a la brevedad posible, a su   propio costo y gasto, toda Acción de Remediación a fin de eliminar cualquier   Condición Contaminante, causada por el Arrendatario o sus Afiliadas,   causahabientes, subarrendatarios, Contratistas delArrendatario, subcontratistas,   empleados, visitas, agentes, o cualquier Persona bajo su responsabilidad, y   el Arrendatario acuerda en someterse a programas de autorregulación y de   auditoría ambiental o de naturaleza similar ante la Procuraduría Federal de   Protección al Ambiente o ante cualquier autoridad que sustituya a la   anterior, como el programa de “Industria Limpia” u otro de naturaleza   similar, a fin de cumplir con la legislación aplicable y, de ser el caso, con   las Acciones de Remediación que fueren necesarias para restablecer las   condiciones de la Propiedad Arrendada, incluyendo el pago de multas y otras   sanciones administrativas, la implementación de medidas de seguridad, la   corrección de irregularidades u otras faltas u omisiones en las que el   Arrendatario haya incurrido de acuerdo con la legislación aplicable. 10.2 No   Contamination. Lessee hereby agrees and 10.2 No Contaminación. El   Arrendatario se obliga Página 30 de 55 

    

 

covenants that   during the Term of this Agreement, the operations of Lessee, shall be   maintained and carried out in compliance with all the effective applicable   legislation and regulation on environmental matters (the “Environmental   Laws”) and the effective legislation applicable in general, and that the   Leased Property shall be maintained free from, and shall not be subject to,   any spillage, accident of environmental nature due to disposal or final   elimination or recycling of any material or waste considered hazardous in   terms of the General Law for Ecologic Equilibrium and Environmental   Protection, its regulations and/or the applicable Mexican Official Standards.   y garantiza que durante el Plazo del presente Contrato, las operaciones del   Arrendatario, se mantendrán y llevarán a cabo en cumplimiento con toda la   legislación y normatividad vigente aplicable en materia ambiental (las “Leyes   Ambientales”) y a la legislación vigente aplicable en general, y que la   Propiedad Arrendada se mantendrá libre de, y no estará sujeta a, derrame,   accidente de naturaleza ambiental por disposición o eliminación final o   reciclaje alguno de cualquier material o residuo que se considere peligroso   en los términos de la Ley General del Equilibrio Ecológico y Protección al   Ambiente, su reglamento y/o las Normas Mexicanas aplicables. El Arrendatario   tendrá la obligación de notificar al Arrendador y mantener al Arrendador   informado por escrito (a) de cualquier violación a las Leyes Ambientales, (b)   cualquier accidente ambiental, dentro de las 24 (veinticuatro) horas   siguientes a que ocurra dicho accidente, y (c) del desarrollo y los   resultados de cualquier procedimiento judicial o administrativo en el cual el   Arrendatario sea una parte o tenga interés, sea éste legítimo o jurídico,   relacionado con autorizaciones, permisos, verificaciones, multas, daños,   pérdidas, sanciones o acciones en general relacionadas con contingencias   ambientales, ya sea de carácter federal, estatal o municipal, incluyendo pero   no limitado a impacto ambiental, riesgo ambiental, contaminación del aire,   agua o suelo, ruido, manejo integral de Materiales Peligrosos, así como   residuos peligrosos y uso, beneficio o descarga de aguas residuales. Lessee   shall have the obligation to notify Lessor and keep Lessor informed in   writing of (a) any violation of the environmental laws, (b) any environmental   accident, within 24 (twenty-four) hours after such accident occurs, and (c)   the progress and results of any judicial or administrative proceeding in   which either Lessee is a party related with authorizations, permits,   verifications, fines, damages, losses or general actions relating to   environmental issues, whether federal, state or municipal, including, but not   limited to environmental impact, air, soil or water pollution, noise,   hazardous materials and use, benefit or discharge of public waters. Si   cualquier Acción de Remediación es necesaria o conveniente con respecto de   alguna Contingencia Ambiental atribuible al Arrendatario, el Arrendatario   deberá tomar las Acciones de Remediación necesarias o requeridas a efecto que   la Propiedad Arrendada cumpla con la Leyes Ambientales. El Arrendatario   deberá llevar a cabo dichas Acciones de Remediación con base en el proceso   propuesto por algún laboratorio ambiental de buena reputación en México, con   al menos 5 (cinco) años de experiencia relevante en México, y que se encuentre   debidamente acreditado por la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente,   el cual será propuesto por el Arrendatario y previamente aprobado por el   Arrendador, cuya aprobación no podrá ser injustificadamente retenida o   denegada. If any Remedial Action is necessary or appropriate with respect to   any Environmental Matters for which Lessee is responsible under this   Agreement, Lessee undertakes all such Remedial Actions to have the Leased   Property to comply with the Environmental Laws. Lessee shall develop said   Remedial Actions based on the process proposed by a reputable environmental   laboratory in Mexico and dully certified by the Federal Bureau for   Environmental Protection (Procuraduría Federal de Protección al Ambiente),   with at least 5 (five) years of relevant experience in Mexico, which   environmental laboratory shall be proposed by Lessee and previously approved   by Lessor, which approval shall not be unreasonably denied or withheld. 10.3   Inspection by Lessor. During all the term of this 10.3 Inspección del   Arrendador. Durante todo el Lease Agreement, Lessor shall be authorized to   carry out physical inspections of the Leased Property each year, with the   purpose of verifying the environmental condition of the Leased Property and   all the related documentation. At the reasonable período de vigencia de este   Contrato, al Arrendador estará autorizado para llevar a cabo inspecciones   físicas de la Propiedad Arrendada cada año, con el fin de verificar la   condición ambiental de la Propiedad Página 31 de 55 

    

 

request of   Lessor, Lessee shall submit to Lessor copies and evidence of the compliance   by Lessee in relation to the construction and operation being carried out   therein. Lessee hereby agrees to provide Lessor, at its own cost and expense,   with no less than 180 (one hundred and eighty) days prior to the termination   of this Agreement (in such case for the functioning and the activities of   Lessee of the Leased Property), (i) the Site Abandonment Certificate (Site   Abandonment Certificate), approved by the corresponding environmental   authorities in Mexico, (ii) the notice of closing of facilities, as   applicable, and (iii) the corresponding Phase I Environmental Study   (collectively, the “Environmental Studies”) carried out by a reputable company   appointed by Lessee, and authorized for such purposes by the competent   Mexican environmental authorities. Additionally, Lessee hereby agrees to   comply with all the actions and/or recommendations made in such Environmental   Studies, prior to the vacancy of the Leased Property. Additionally, upon the   event that Phase II and/or Phase III or any other environmental study is   deemed necessary pursuant to the results of the Environmental Studies, then   those shall be paid by Lessee at their own account and expense, as well as   the recommended remediation activities derived therefrom. Lessee shall be   liable to inform the corresponding environmental authorities, at the time of   termination of this Lease Agreement that their activities have ceased in the   Leased Property, pursuant to the provisions set forth in the applicable   Environmental Laws. If such obligations are not complied by Lessee, the   Leased Property shall not be deemed vacant and returned to Lessor. Arrendada   y toda la documentación relacionada. A petición razonable del Arrendador, el   Arrendatario deberá presentar al Arrendador copias y evidencia del   cumplimiento del Arrendatario en relación con la construcción y la operación   que se está llevando a cabo en el mismo. El Arrendatario se obliga a su costo   a proporcionar al Arrendador, con al menos, 180 (ciento ochenta) días previos   a la terminación de este Contrato (en su caso por el funcionamiento y las   actividades del Arrendatario de la Propiedad Arrendada), (i) el Certificado   de Abandono de Sitio (Certificado de Abandono de Sitio), aprobado por las   autoridades ambientales correspondientes en México, (ii) aviso de cierre de   operaciones, según corresponda y (iii) el correspondiente Estudio Ambiental   Fase I (conjuntamente, los “Estudios Ambientales”) realizados por una empresa   de buena reputación designada por el Arrendatario, y autorizada para tal fin   por las autoridades ambientales mexicanas competentes. Adicionalmente, el   Arrendatario se obliga a cumplir con todas las acciones y/o recomendaciones   efectuadas en dichos Estudios Ambientales, previos a la desocupación de la   Propiedad Arrendada. Además, en la eventualidad de que una Fase II y/o Fase   III o cualquier otro estudio ambiental sea considerado como necesario de   conformidad con los resultados de los Estudios Ambientales, entonces deberán   ser cubiertos por el Arrendatario a su propia cuenta y gasto, así como las   actividades de remediación que se recomienden derivados del mismo. Es   responsabilidad del Arrendatario el informar a las autoridades ambientales   correspondientes, al momento de la terminación de este Contrato que han   cesado sus actividades en la Propiedad Arrendada, conforme a lo dispuesto en   las Leyes Ambientales aplicables. Si estas obligaciones no se cumplen por el   Arrendatario, la Propiedad Arrendada no se considerará como desocupada y   devuelta al Arrendador. 10.4 Indemnity. Lessee agrees to indemnify and hold   the Lessor harmless against any loss, claim, liability, damage, injury to   persons, property or natural resources, costs, expenses, actions or causes of   action, arising in connection with the disposal or the presence of any   Hazardous Waste in the Leased Property, as a result of the operation of   Lessee, its officers, employees, contractors, agents or invitees, whether   foreseeable or unforeseeable, regardless of the source of the discharge and   when the discharge had occurred or would have been detected. This indemnity   shall include, without limitation, all costs to remove and remediate as   needed and dispose of such toxic materials, all costs to determine if the   Leased Property meets and to make it compliant with all applicable   environmental laws and regulations, all costs associated with claims for   damages to persons, property or natural resources, 10.4 Indemnización. El   Arrendatario conviene en indemnizar y en sacar en paz y a salvo al Arrendador   contra cualquier perdida, reclamación, responsabilidad, daños, lesiones a   Personas, a propiedades o a recursos naturales, costos, gastos, acciones o   causas de acciones, que surjan en relación con la descarga o la presencia de   cualesquiera Materiales Peligrosos en la Propiedad Arrendada, resultado de la   acción del Arrendatario, sus ejecutivos, empleados, contratistas, agentes o   invitados, sean previsibles o imprevisibles, independientemente de la fuente   de dicha descarga y de cuando la descarga hubiese ocurrido o hubiese sido   detectada. Esta indemnización incluirá, sin limitación, todos los costos para   remover y remediar según se requiera, así como disponer de dichos Materiales   Página 32 de 55 

    

 

as well as   costs and reasonable and documented attorneys' fees of Lessor, whether or not   it comes to litigation. Peligrosos; todos los costos para determinar si la   Propiedad Arrendada cumple y para hacer que cumpla con todas la Leyes y   disposiciones ambientales aplicables; todos los costos asociados con   reclamaciones por daños a Personas, propiedades o recursos naturales, así   como razonables costas y honorarios de abogados y consultores del Arrendador,   sea que se llegue o no a litigio. This Section 10 and the indemnity   obligations contained herein shall survive during all the time established by   environmental laws and regulations. La presente Cláusula 10 y las   obligaciones de indemnización contenidas en dicha cláusula, subsistirán durante   todo el tiempo que Io señalen las leyes y reglamentos ambientales aplicables.   Section 11. Insurance. Cláusula 11. Seguros. 11.1 Coverages. As of the Rent   Commencement Date and 11.1 Coberturas. A partir de la Fecha de Inicio de   during the whole term of this Lease Agreement, Lessee shall contract and   maintain effective an insurance policy with the following coverages in the   following amounts (the “Insurance Policies”): Renta y durante toda la   vigencia de este Contrato, el Arrendatario deberá contratar y mantener   vigente durante todo el plazo del Arrendamiento una póliza de seguro con las   siguientes coberturas en las siguientes cantidades (las “Pólizas de Seguro”):   (a) Civil Liability Insurance contracted directly by Lessee and whereby   Lessor shall be appointed as Additional Insured, covering claims, lawsuits   and actions for injury or death of any person or damage to property of third   parties, including loading and unloading, tenant, damage to the other party   of the agreement and other risks that may cause damages or loss to third   parties, in an amount not less than USD$1,000,000.00 (One Million Dollars   00/100 legal currency in the United States of America) per event.per event,   to cover all claims, lawsuits and actions derived from, related to, or in   connection to the use of the Leased Property by Lessee; (a) Seguro de   Responsabilidad Civil, contratado directamente por el Arrendatario y en el   cual el Arrendador será nombrado Asegurado Adicional que cubralas   reclamaciones, demandas y acciones por lesiones o muerte de cualquier persona   o daños a terceros en sus bienes, incluyendo carga y descarga, arrendatario   de inmuebles, daños a la contraparte del contrato y demás riesgos que puedan   causar pérdida por daños a terceros, en un monto no inferior a   USD$1,000,000.00 (Un Millón de Dólares 00/100 moneda de curso legal en los   Estados Unidos de América)por evento, para cubrir todas las reclamaciones,   demandas y acciones derivadas de, relacionadas con, o en conexión con el uso   de la Propiedad Arrendada por el Arrendatario; On the other hand, Lessor   shall contract and maintain effective an insurance policy that covers any   loss or damage to the Leased Property caused by fire, lightning, explosion,   flooding, hurricanes and hail, airplanes, vehicles and smoke, earthquakes or volcanic   eruptions, strikes, riots and vandalism, including the foundations, the   rubbish removal and any other risks now or hereinafter embraced by the   so-called “Extended Coverage” in Mexico, in amounts sufficient to prevent   Lessor or Lessee from becoming a co-insurer under the terms of the applicable   policies, but in any case and at all times, in amounts not less than 100%   (one hundred percent) of the “full insurable Por otra parte, el Arrendador   contratará y mantendrá una póliza de seguro que cubra cualquier pérdida o   daño a la Propiedad Arrendada causada por incendio, relámpagos, explosión,   inundaciones, huracanes y granizo, aviones, vehículos y humo, terremotos o   erupciones volcánicas, huelgas, riñas y vandalismo, incluyendo las   estructuras, la eliminación de basura y cualquier otro riesgo ahora o de   ahora en adelante abarcado por la llamada "Cobertura Extendida" en   México, en cantidades suficientes para impedir que el Arrendador o el   Arrendatario se conviertan en un Página 33 de 55 

    

 

value” of the   Leased Property, which for purposes hereof shall be the full replacement cost   of the Buildings, including any improvements, but excluding foundations and   underground construction. coasegurador bajo los términos de las políticas   aplicables, pero en todo caso y en todo momento, en cantidades no inferiores   al 100% (cien por ciento) del "valor total asegurable" de la   Propiedad Arrendada, que para propósitos de la misma será el costo total de   reemplazo de los Edificios, incluyendo cualquier mejora, pero excluyendo   cimientos y construcción subterránea. In the understanding that Lessor will   pay said insurance policy, so Lessee will annually pay to Lessor, during the   first 15 (fifteen) business days of January of each year, the insurance   policies, the amount of which Is indicated in the Cover page of this   instrument. Any and all amounts payable as insurance policies will be subject   to increases as determined by the insurance companies, same increases that   will be notified by Lessor to Lessee. En el entendido de que el Arrendador   pagará dicha póliza de seguro, el Arrendatario pagará anualmente al   Arrendador, durante los primeros 15 (quince) días hábiles de enero de cada   año, las pólizas de seguro, cuyo monto se indica en la Portada de este   instrumento. Todos y cada uno de los montos pagaderos como pólizas de seguro   estarán sujetos a aumentos según lo determinado por las compañías de seguros,   mismos aumentos que serán notificados por el Arrendador al Arrendatario. 11.2   Common Rules for Insurance. The Parties to this 11.2 Reglas Comunes de los   Seguros. Las partes Agreement agree as follows: se someten a las siguientes   reglas en materia de seguros: (a) All the Insurance Policies set forth in   this Section, shall be contracted under valid and applicable policies issued   by accredited insurance companies (a) Todos los seguros previstos en esta   cláusula, deberán ser contratados bajo pólizas válidas y aplicables emitidas   por compañías de seguros acreditadas autorizadas para realizar negocios en   México, aceptables para el Arrendador. authorized to carry acceptable for   Lessor. out business in Mexico, (b) Lessee shall provide Lessor with a copy   of the 15 (fifteen) (b) El Arrendatario deberá entregaral abovementioned   Insurance Policies Arrendador una copia de las pólizas de seguros, dentro de   los primeros 15 (quince) días de cada año de vigencia del Contrato. Sin   perjuicio de lo anterior, el Arrendador podrá, en cualquier momento,   solicitar al Arrendatario copia de las pólizas de seguros, mismas que deberán   ser proporcionadas al Arrendador dentro de los 3 (tres) días hábiles   posteriores a dicha solicitud. calendar days after the anniversary of the   Lease Agreement. Notwithstanding the foregoing, Lessor may, at any time,   request to Lessee a copy of the Insurance Policies, which shall be provided   to Lessor within the 3 (three) business days following to such request. (c)   In the event that some of the insurance policies is not in full force and   effect, Lessor, with charge to Lessee, shall obtain an insurance for the   abovementioned coverages. (c) En caso que cualquiera de los seguros no se   encuentre vigente, el Arrendador, con cargo al Arrendatario, podrá contratar   un seguro por la(s) coberturas antes mencionadas. (d) All the Insurance   Policies described herein shall contain (i) standard Sections on mortgages,   in favor of the holders of mortgages over the Leased Property, in such case;   (ii) state that the insurance company will not be able to cancel or carry out   material changes in the terms and conditions of such insurance policies   without previous written notice to (d) Todas las Pólizas de Seguro aquí   descritas deberán (i) contener cláusulas estándar sobre hipotecas, en favor   de los titulares de hipotecas sobre la Propiedad Arrendada, en su caso; (ii)   estipular que la aseguradora no podrá cancelar o realizar cambios materiales   a los términos y condiciones de dichas Página 34 de 55 

    

 

Lessor, with at   least thirty (30) calendar days, including the cancellation due to lack of   payment of the premiums; (iii) state that Lessee will not be authorized to   cancel the Insurance Policy without written express authorization by Lessor,   which shall be granted in the special conditions of each insurance policies;   and (iv) contain a waiver to the subrogation disposition against lessor, its   affiliates, assignors and their respective directors, officers and employees.   pólizas de seguros sin aviso previo y por escrito al Arrendador con al menos   treinta (30) días naturales de anticipación, incluyendo la cancelación debido   a la falta de pago de la prima; (iii) estipular que el Arrendatario no podrá   cancelar Póliza de Seguro sin previa autorización expresa y por escrito del   Arrendador, lo cual deberá consignarse en las condiciones especiales de cada   póliza de seguro; y (iv) Contener una renuncia a disposiciones de subrogación   en contra de la arrendadora, sus afiliadas, cedentes y cesionarios y los   respectivos directores, funcionarios y empleados de la misma. (e) In the   event of accident of the Leased Property, which resulted in damage or destruction   of the Building, Lessee shall notify such event to Lessor in writing within   the twenty-four (24) hours following the accident, in order for Lessee and/or   Lessor to commence immediately the adjustment procedures. (e) En caso de   siniestro de la Propiedad Arrendada, el Arrendatario deberá notificar dicho   evento al Arrendador por escrito dentro de las 24 (veinticuatro) horas   siguientes del siniestro, a fin de que el Arrendatario y/o el Arrendador   inicieninmediatamente procedimientos de ajustes. (f) Lessor hereby waives its   right to repeat legal action against Lessee for damages caused due to fire,   explosion and other accidents on the Leased Property to the extent that the   Lessor recovers the amount of damages suffered, under the insurance policies in   force at the time of loss. Lessee hereby waives its right to repeat legal   action against Lessor for damages caused due to fire, explosion and other   accidents on the Leased Property o the extent that Lessee recovers the amount   of damages suffered by virtue of the insurance policies in force at the time   of loss. This provision shall not be applicable, and the waiver shall not be   applicable, to damages suffered by any of the parties not covered by the   aforementioned insurance policies, or that are under the deductible thereon   (f) El Arrendador renuncia a su derecho de repetición contra el Arrendatario   por daños y perjuicios causados por incendio, explosión y otro siniestro a la   Propiedad Arrendada, en la medida en que el Arrendador recupere el monto de   los Daños y Perjuicios sufridos, bajo las pólizas de seguro en vigor al   momento de la pérdida. El Arrendatario en este acto renuncia a su derecho de   repetición contra el Arrendador por Daños y Perjuicios causados por incendio,   explosión y otro siniestro con la Propiedad Arrendada en la medida en que el   Arrendatario recupere el monto de los daños y perjuicios sufridos en virtud   de las pólizas de seguro en vigor al momento de la pérdida. Esta disposición   no será aplicable, y la renuncia no será aplicable, a los daños sufridos por   cualquiera de las Partes que no estén cubiertos por las pólizas de seguro   antes citados, o que estén bajo el deducible de los mismos. (g) Lessor and   Lessee hereby waive all the claims for return of the other party for any and   all loss or damage (whether or not such loss or damage is caused due to the   negligence of the other party and notwithstanding any contrary provision   contained in this Lease Agreement) to its property if it is validly insured   by Insurance Policies under which the amount of such losses or damages is   recoverable. (g) El Arrendador y el Arrendatario renuncian a todas las   reclamaciones de devolución de la otra parte por cualquier y toda pérdida o   daño (ya sea o no que tal pérdida o daño sea causado por la negligencia de la   otra parte y no obstante cualquier disposición contenida en este Contrato de   Arrendamiento en sentido contrario) a su propiedad si ésta se Página 35 de 55   

    

 

The foregoing   shall be subject to the limitation that the waiver shall only apply when   permitted by the applicable Insurance Policy. encuentra asegurada válidamente   por Pólizas de Seguro bajo las que sea recuperable el monto de dichas   pérdidas o daños. Lo anterior está sujeto a la limitación de que esta   renuncia se aplicará únicamente cuando sea permitido por la Póliza de Seguro   aplicable. (h) In the event of accident, all payments of deductibles by   virtue of the Insurance Policies shall be liability of Lessee. (h) En el caso   de un siniestro, todos los pagos de deducibles y coaseguros en virtud de las   Pólizas de Seguros serán responsabilidad del Arrendatario. (i) Lessee shall   be liable to repair all the damages on the Leased Property that are not   covered by the Insurance Policies or the repair cost of which is inferior to   the pertinent deductible (i) El Arrendatario será responsable de reparar   todos los daños en la Propiedad Arrendada que no están cubiertos por las   pólizas de seguro o cuyo costo de reparación sea inferior al deducible en   cuestión. (j) The insurance acquired by Lessee, just as specified in this   Section and except for the cases expressly foreseen in the same, in no way   releases Lessee from its liabilities, and Lessee may contract, at its charge,   any additional insurance deemed necessary. (j) El seguro adquirido por el   Arrendatario, tal como se especifica en esta cláusula, de ninguna manera   libera al Arrendatario de sus responsabilidades, y el Arrendatario puede   contratar, a su cargo, cualquier seguro adicional que considere necesario.   (k) Lessee is and shall be at all times liable for the assets and contents   located on the Leased Property, therefore it hereby releases Lessor from any   and all liability in that sense and under no circumstance Lessor will be   responsible to damages caused to the assets of Lessee. (k) El Arrendatario es   y será en todo momento responsable de los bienes y contenidos ubicados en la   Propiedad Arrendada, por lo que en este acto libera al Arrendador de   cualquier y toda responsabilidad en este sentido y bajo ninguna circunstancia   el Arrendador será responsable de los daños causados a los bienes del   Arrendatario. 11.Bis Casualties. 11.Bis Siniestros. If during the Lease Term,   the Leased Property, the Building or any improvements thereof are damaged or   destroyed, Lessee shall immediately notify Lessor of such event, except for   minor damages caused by normal wear and tear of the Building. Si durante el   Plazo del Arrendamiento, la Propiedad Arrendada, el Edificio o cualquiera de   sus mejoras son dañadas o destruidas, el Arrendatario deberá notificarlo   inmediatamente el evento al Arrendador, excepto por daños causados por el uso   y desgaste natural del Edificio. The parties shall take any preventive   measure to protect lives and prevent further damages to the Leased Property,   and shall support the governmental authorities and the insurance company in   whatever is necessary to clarify and resolve the incident. Las partes tomarán   toda medida preventiva para proteger vidas y prevenir mayores daños a la   Propiedad Arrendada, y apoyarán a las autoridades gubernamentales y a la   compañía de seguros en todo lo que sea necesario para esclarecer y resolver   el siniestro. If the cause is not evident, the parties, by mutual agreement,   shall hire an expert to determine the causes of the incident. Si la causa no   es evidente, las partes de común acuerdo deberán contratar un perito que   determinará las causas del siniestro. 11.Bis.1 Le ssor ’s Respo nsibil ity .   Lessor will be liable for damages caused by an action or omissions caused by   Lessor Página 36 de 55 

    

 

or its   contractors and/or subcontractors. 11.Bis 1 Siniestros Responsabilidad del   Arrendador. El Arrendador será responsable por daños causados por actos u   omisiones del Arrendador o sus contratistas y/o subcontratistas. 11.Bis.2 Le   ssee’s Respo ns ibility . Lessee shall be liable for any damage to the Leased   Property unless Lessor is responsible for damages caused to the Leased   Property as established in Section 11.Bis.1 herein, or the damages are   attributable to a force majeure event. When the causes of the damages to the   Leased Property are attributable to Lessee, (i) the payment of the Rent shall   not be suspended throughout the period needed to resolve the incident, and   (ii) Lessee will repair, at its own cost, the damages caused to the Lease   Property, for which it shall hire Lessor to perform such repairs. 11.Bis.2   Siniestros Responsabilidad del Arrendatario. El Arrendatario será responsable   de cualquier daño causado a la Propiedad Arrendada, salvo que el Arrendador   sea responsable según lo dispuesto en la cláusula 11.Bis 1 anterior, o por   daños atribuibles a caso fortuito o fuerza mayor. En caso que el Arrendatario   sea responsable del daño causado a la Propiedad Arrendada, (i) el pago de la   Renta no se suspenderá durante el plazo que se necesite para resolver el   siniestro, y (ii) el Arrendatario deberá reparar, a su costa, los daños   causados a la Propiedad Arrendada, por lo cual se obliga a contratar al   Arrendador para realizar dichas reparaciones. 11.Bis.3 Force Majeurce or Acts   of God. If the damage is attributable to a Force Majeure or Act of God event,   no party shall be responsible for any damage caused to the Leased Property.   In this case, the following rules will apply: 11.Bis.3 Caso Fortuito o de   Fuerza Mayor. Si los daños son atribuibles a un Caso Fortuito o de Fuerza   Mayor, ninguna de las partes será responsable por los daños causados a la   Propiedad Arrendada. En este caso, aplican las siguientes reglas: (a) Lessor   must correct the damage in order to restore the Leased Property to a similar   condition as it was before the incident such as physically and technically   possible and within a period not exceeding 6 (six) months as from the date   Lessor receives the insurance compensation; Lessee may early terminate this   Agreement if the repair time exceeds the period established in this paragraph   (a) El Arrendador deberá corregir los daños para reparar la Propiedad   Arrendada a una condición similar a la previa a dicho siniestro, según sea   posible física y técnicamente, y en un plazo que no excederá de 6 (seis) meses   contados a partir de la fecha en que el Arrendador reciba la indemnización   por parte del seguro; el Arrendatario podrá rescindir el presente Contrato en   caso que el plazo de reparación exceda el plazo establecido en el presente   inciso. This repair will not include improvements made by Lessee, which   reconstruction shall be to the election of Lessee, and shall be paid at its   own cost and expense. Lessee shall have the right to immediately occupy the   portion of the Leased Property repaired or any portion of the same as soon as   it is ready, without the need to wait for the conclusion of the   reconstruction period. Esta reparación no incluirá las mejoras del   Arrendatario, cuya reconstrucción será decisión del Arrendatario y la cual   correrá a su propia cuenta y costo. El Arrendatario deberá ocupar de   inmediato la parte reparada de la Propiedad Arrendada o cualquier porción de   la misma tan pronto coma esté lista sin necesidad de esperar a que transcurra   el periodo de reparación. (b) In the event of total or substantial   destruction or damage to the Leased Property, Lessee will be entitled to   request a reduction or interruption of the Rent, as applicable. The reduction   or interruption of the Rent will only apply (i) if Lessee is totally   prevented from carrying out its operations in the Building due to a force   majeure event or act of god; and (ii) during the repair term, but only in   proportion to the built area of the Leased Property which may not be used by   Lessee due to the casualty, in connection with the total built surface of the   Leased Property. (b) En caso de destrucción o daño parcial o total del   Edificio, el Arrendatario podrá solicitar la reducción o interrupción de la   Renta, según sea aplicable. La reducción o interrupción en la Renta será   aplicable únicamente (i) si el Arrendatario se ve impedido totalmente para   realizar sus operaciones en el Edificio a causa de un siniestro causado por   caso fortuito o fuerza mayor; y (ii) durante el período de reparación, pero   solamente en la proporción que tenga el área construida del Edificio que por   virtud del siniestro no Página 37 de 55 

    

 

The foregoing,   in the understanding that Lessee shall not be entitled to any reduction or   interruption of the Rent or to terminate this Agreement if (i) the damage or   destruction of the Building is caused by the negligence or willful misconduct   of Lessor, its affiliates, assignees, subtenants, contractors,   subcontractors, employees, visitors, agents, or any other person under their   responsibility, or (ii) the insurance policies have been invalidated for   reasons attributable to Lessee, its affiliates, successors, subtenants,   contractors, subcontractors, employees, visits, agents, or any person under   your responsibility. pueda ser utilizada por el Arrendatario en relación con   la superficie total construida de la Propiedad Arrendada. Lo anterior, en el   entendido que, el Arrendatario no tendrá derecho a reducción o interrupción   alguna de la Renta o a rescindir el presente Contrato en caso de que (i) el   daño o destrucción del Edificio sea resultado de la negligencia o dolo del   Arrendatario, sus afiliadas, causahabientes,subarrendatarios,contratistas,   subcontratistas,empleados,visitas,agentes,o cualquier persona bajo su   responsabilidad, o (ii) las pólizas de seguros hayan sido invalidadas por   causas imputables al Arrendatario sus afiliadas, (c) In the event of total   destruction or damage to the causahabientes, subcontratistas,   subarrendatarios,contratistas, empleados,visitas,agentes,o Leased Property,   or if any lender of Lessor in its capacity as preferential beneficiary in the   insurance policies of the Leased Property demands the amount of the   insurance, any of the Parties may terminate this Agreement. In each of these   cases, the effects of this Agreement will be terminated without any liability   for the Parties, except for the liability of Lessee to pay any indebtedness   incurred pursuant to this Agreement before the termination date of the same.   cualquier persona bajo su responsabilidad. (c) En caso de destrucción o daño   total del Edificio, o en el caso que algún acreedor del Arrendador en su   carácter de beneficiario preferente en las pólizas de seguro de la Propiedad   Arrendada requiera el monto del seguro, las partes podrán, de común acuerdo,   dar por terminado el presente Contrato. En cualquiera de estos casos, los   efectos de este Contrato se tendrán por terminados sin responsabilidad alguna   para las Partes, salvo para la responsabilidad del Arrendatario de pagar los   adeudos que se hayan generado a su cargo conforme al Contrato con   anterioridad a la fecha de la terminación del mismo. (d) Lessor is not   obliged to spend on repairs an amount greater than the insurance compensation   received. (d) El Arrendador no estará obligado a gastar en   lasreparacionesunacantidadmayorala indemnización de seguros recibida. Section   12. Restitution of the Lease Property. Cláusula 12. Arrendada Devolución de   la Propiedad 12.1 Restitution of the Lease Property. Lessee shall, on 12.1   Entrega de la Propiedad Arrendada. El the last day of the Term, return and   deliver the Leased Property (including its possession and use) to Lessor,   without delay, in good state, conditions, except for normal wear and tear for   the elapse of time, in compliance with the other terms and conditions set   forth in this Agreement, including without limitation those set forth on   environmental matters. All notices, inscriptions, tents and installations of   similar nature, installed by Lessee, shall be withdrawn on or before the   termination of the Term of this Lease Agreement. Arrendatario deberá, en el   último día del Plazo, devolver y entregar la Propiedad Arrendada (incluyendo   su posesión y uso) al Arrendador, sin demora alguna, y en las mismas   condiciones de orden y mantenimiento en que el Arrendatario la recibió, salvo   por el desgaste debido al uso normal y el transcurso del tiempo, en   cumplimiento de los demás términos y condiciones establecidos en este   Contrato, incluyendo sin limitación aquellos establecidos en materia   ambiental. 12.2 Inspection prior to the Restitution and Delivery 12.2   Inspección Previa a la Devolución y Acta Certificate. The parties shall meet   in the Leased Property within 30 (thirty) calendar days prior to expiration   date or on the Entrega - Devolución. Las partes se reunirán en la Propiedad   Arrendada 30 (treinta) días naturales previos Página 38 de 55 

    

 

date specified   by Lessor in case of an early termination, to verify the condition of the   Leased Property. On the Termination Date, Lessee shall deliver Lessor (a)   evidence that all the utility services to the Leased Property have been duly   and fully paid as of the Expiration Date and (b) the Enviromental Studies and   any other certificates issued by the Environmental Protection a la fecha del   vencimiento del Plazo o cualquiera de sus prórrogas, o en la fecha que señale   el Arrendador en caso de terminación anticipada, a fin de verificar la   condición de la Propiedad Arrendada. En la Fecha de Terminación, el   Arrendatario deberá entregar al Arrendador (a) la evidencia que acredite que   todos los servicios de la Propiedad Arrendada han sido debidamente pagados en   su totalidad, y (b) los Estudios Ambientales y cualesquier otros certificados   emitidos por la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente y la   Secretaría del Medio Ambiente y Recursos Naturales o por cualquier otra   Autoridad Gubernamental facultada para emitir autorizaciones ambientales, por   virtud del cual se acredite (i) la baja de las actividades u operaciones del   Arrendatario a causa del cierre de sus instalaciones o por cualquier otro   motivo, y (ii) que la Propiedad Arrendada se encuentra en condición   satisfactoria. Federal Department (Procuraduría Federal Ambiente) and the   Ministry of Environment Resources (Secretaría del Medio Ambiente del Medio   and Natural y Recursos Naturales, that proves (i) the cancelation of Lessee's   business or operations due to the closure of its facilities or for any other   reason, and (ii) the Leased Property is in satisfactory condition. Likewise,   at the end of the inspection, Lessor’s representatives and Lessee’s   representative shall sign a delivery certificate of the Leased Property which   will contemplate the state in which Así mismo, al finalizar la inspección, el   representante del Arrendatario y el representante del Arrendador elaborarán y   firmarán un acta de devolución – recepción de la Propiedad Arrendada que   contemple el estado en que se devuelve y recibe ésta. Una vez que se firme   dicha acta, el Arrendador tomará plena posesión y responsabilidad de la   Propiedad Arrendada. the Leased Property is returned and certificate is   signed, Lessor will take responsibility of the Leased Property. received. Once   the full possession and 12.3 Modification and other Installations. The 12.3   Mejoras y Otras Instalaciones. Las mejoras modifications, including Lessee’s   Improvements, shall be removed pursuant to section 8 herein. All signs,   inscriptions, lattices and installations of a similar nature set up by the   Lessee shall be removed before the Termination Date. All furniture, trade   fixtures, utility infrastructure, machinery and business equipment installed   by the Lessee shall remain as property of the Lessee, unless the Parties   agree otherwise in writing, and shall be removed by the Lessee at any time or   at the Termination Date and the Lessee shall, at its own cost, repair the   damage resulting from the installation or removal of said signs,   inscriptions, lattices and installations of a similar nature, the   installation or removal of furniture, machinery and business equipment. serán   removidas y/o demolidas en los términos de la cláusula 8 del presente   Contrato. Todos los letreros, inscripciones, celosías e instalaciones de   naturaleza similar instalados por el Arrendatario deberán ser removidos antes   de la Fecha de Terminación. Igualmente, cualquier mobiliario, maquinaria y   equipo instalado por el Arrendatario continuará siendo propiedad del   Arrendatario. Todo lo anterior deberá ser retirado por el Arrendatario previo   a la Fecha de Terminación, debiendo el Arrendatario, a su propio costo y   gasto, reparar los daños causados por los letreros, inscripciones, celosías e   instalaciones de naturaleza similar, la instalación o remoción del   mobiliario, maquinaria y equipo. 12.4 Other Assets. Any asset remaining in   the Leased 12.4 Otros Bienes. Cualquier bien que Property after the   termination of this Lease Agreement may, at the option of Lessor, be deemed   abandoned and, or may be withheld by Lessor as its property or be eliminated,   without any liability, in the form Lessor may consider appropriate. Lessee   shall reimburse Lessor the total cost of such elimination, in such case.   permanezca en la Propiedad Arrendada después de la terminación de este   Contrato podrá, a opción del Arrendador, considerarse que ha sido abandonada   y, o bien podrá ser retenida por Arrendador como su propiedad o ser   eliminada, sin responsabilidad alguna, de la forma en que el Arrendador   considere oportuno. El Arrendatario reembolsará al Arrendador el costo total   de dicha eliminación, en su caso. Section 13. Holdover. Cláusula 13.   Ocupación Indebida. Página 39 de 55 

    

 

13.1 Holdover.   In the event that Lessee remains in 13.1 Ocupación Indebida. En caso de que   el possession of the Leased Property after the expiration of the Lease Term,   it shall be deemed as “Wrongful Occupancy”, Lessee shall pay Lessor 200% (two   hundred percent) of the daily Rent in force and other amounts required for   payment immediately after such Wrongful Occupancy and shall continue paying   such amounts until the return of the Leased Property to Lessor, in strict   compliance with the Environmental Laws and other applicable legal provisions.   This paragraph shall not be interpreted as a concession of the right to   remain in possession of the Leased Property after the termination of the   Term. It is hereby understood and expressly agreed by and between Lessor and   Lessee that any Wrongful Occupancy by Lessee of the Leased Property after the   Term, shall operate and shall be interpreted as occupancy against the will of   Lessor and may be terminated immediately at the will of Lessor. The Leased   Property shall not be deemed returned to Lessor so long as any environmental   remediation is being carried out by Lessee, or any repair or maintenance,   which is a liability of Lessee, except for agreement otherwise. Arrendatario   permanezca en posesión de la Propiedad Arrendada después de la expiración del   Plazo de Arrendamiento será considerada como “Ocupación Indebida”, el   Arrendatario pagará al Arrendador el 200% (doscientos por ciento) de la Renta   diaria vigente y otras cantidades que se requieran pagar inmediatamente   posterior a dicha Ocupación Indebida y continuará pagando dichas cantidades   hasta que se devuelva la Propiedad Arrendada al Arrendador, en estricto   cumplimiento de las leyes ambientales y demás disposiciones legales   aplicables. Este párrafo no será interpretado como una concesión de derecho a   permanecer en posesión de la Propiedad Arrendada más allá de la terminación   del Plazo. Se entiende y acuerda expresamente por y entre el Arrendador y el   Arrendatario que cualquier Ocupación Indebida por el Arrendatario de la Propiedad   Arrendada después del Plazo, operará y deberá interpretarse como ocupación en   contra de la voluntad del Arrendador y podrá terminarse inmediatamente a   voluntad del Arrendador. La Propiedad Arrendada no deberá considerarse como   devuelta al Arrendador mientras se esté llevando a cabo una remediación   ambiental por el Arrendatario o cualquier reparación o mantenimiento que sea   responsabilidad del Arrendatario, salvo pacto en contrario. Section 14. Right   to Perform the Obligations of the Cláusula 14. Derecho a Realizar las Other   Party and Remediation. Obligaciones de la Otra Parte y Remediaciones.   14.1Obligations of Lessee. If Lessee defaults with one or 14.1 Obligaciones   del Arrendatario.Siel more of its obligations set forth in this Lease   Agreement, Lessor, after written notice with (10) ten calendar days of   anticipation to Lessee (or without prior notice in the event of emergency)   and without waiving or releasing Lessee from any obligation of Lessee   contained in this Lease Agreement, may, but shall not have any obligation to,   carry out any act that should be carried out by Lessee pursuant to the   provisions set forth in this Lease Agreement and may enter the Leased   Property for such purposes and carry out as may acts to that respect as may   be necessary therefor. All amounts paid by Lessor and all costs and expenses   incurred by Lessor, in relation to the performance of such obligation of   Lessee, shall be paid by Lessee to Lessor within the ten (10) days following   the reception of such notice. Arrendatario incumple con una o más de sus   obligaciones establecidas en este Contrato, el Arrendador, después de un   aviso por escrito con (10) diez días naturales de anticipación al   Arrendatario (o sin previo aviso en caso de una emergencia) y sin renunciar   ni liberar al Arrendatario de cualquier obligación del Arrendatario contenida   en este Contrato, podrá, pero no se encuentra obligado a, realizar cualquier   acto que deba realizar el Arrendatario conforme a lo dispuesto en este   Contrato y podrá entrar en la Propiedad Arrendada para dicho propósito y   realizar cuantas actuaciones al respecto puedan ser necesarias para ello.   Todos los importes pagados por el Arrendador y todos los costos y gastos   incurridos por el Arrendador, en relación con el cumplimiento de tal obligación   del Arrendatario, serán pagados por el Arrendatario al Arrendador dentro de   los diez (10) días posteriores a que haya recibido la notificación. 14.2   Obligations of Lessor. If Lessor defaults in one or 14.2 Obligaciones del   Arrendador. Si el more of its agreements contained in this Lease Agreement,   Arrendador incumple en uno o más de sus acuerdos Página 40 de 55 

    

 

Lessee, after   providing written notice to Lessor with ten (10) days of anticipation (or   without prior notice in the event of emergency) and without waiving or   releasing Lessor from any obligation of Lessor contained in this Lease   Agreement, may, but shall not have the obligation to carry out any act that   should be carried out by Lessor pursuant to the provisions set forth in this   Lease Agreement, and may carry out all the actions to that respect that may   be necessary therefor. All amounts paid by Lessee and all costs and expenses   incurred by Lessee in relation to the performance of such obligations of   Lessor, shall be paid by Lessor to Lessee within the ten (10) days following   the reception of such notification. pactados en este Contrato, el   Arrendatario, después de aviso por escrito al Arrendador con diez (10) días   de anticipación (o sin previo aviso en caso de una emergencia) y sin   renunciar ni liberar el Arrendador de cualquier obligación del Arrendador   contenida en el presente Contrato, podrá, pero no se encuentra obligado a   realizar cualquier acto que deba realizar el Arrendador conforme a lo   dispuesto en este Contrato, y podrá realizar todas las acciones al respecto   que puedan ser necesarias para ello. Todos los importes pagados por al   Arrendatario y todos los costos y gastos incurridos por el Arrendatario en   relación con el cumplimiento de dichas obligaciones del Arrendador, serán   pagadas Arrendador al Arrendatario dentro de los diez (10) días posteriores a   que haya recibido la notificación. Section 15. Access to Leased Property by   Lessor Cláusula 15. Acceso a la Propiedad Arrendada por el Arrendador. 15.1   Authorization. Lessee shall allow Lessor and his 15.1 Autorización de Acceso.   El Arrendatario authorized representatives to enter the Leased Property, at   reasonable times within business days and ours and without interfering in the   activities of the Lessee, for the purpose of inspection thereof and to carry   out any work required or necessary by reason of default by Lessee to carry   out the repair or carry out such works or to commence them within the   twenty-four (24) hours following the written notice by Lessor. Nothing contained   herein shall imply the obligation by Lessor to carry out any kind of work;   the execution by Lessor does not constitute a waiver of default by Lessee not   to carry them out. All agents, employees or workers of Lessor that access the   Leased Property, shall agree to comply with the safety norms applicable to   personnel of Lessee. permitirá que el Arrendador y sus representantes   autorizados ingresen a la Propiedad Arrendada, en todo tiempo razonable, para   el propósito de la inspección de la misma y realizar cualquier trabajo   requerido o necesario en razón de incumplimiento del Arrendatario de hacer   las reparaciones o efectuar dichos trabajos o para comenzar las mismas dentro   de las veinticuatro (24) horas siguientes al aviso por escrito del   Arrendador. Nada de lo aquí establecido implicará obligación por parte del   Arrendador para hacer cualquier tipo de trabajo; la ejecución por el   Arrendador no constituye una renuncia de incumplimiento del Arrendatario al   no realizar la misma. Todos los agentes, empleados o trabajadores del   Arrendador que accedan a la Propiedad Arrendada, deberán estar de acuerdo en   cumplir con las normas de seguridad aplicables al personal de Arrendatario.   Section 16. Guarantees by Lessee. Cláusula 16. Garantías del Arrendatario.   16.1 Corporate Guarantee. One of the fundamental 16.1 Garantía Corporativa.   Uno de los motivos reasons of Lessor to enter into this Agreement, is that   the company Nortech Systems, Inc will be established as joint obligor of   Lessee and that it delivers Lessor at the time of execution of this Lease   Agreement, the corporate guarantee in the same form of document attached   hereto as Exhibit “F”, determinantes de la voluntad del Arrendador de   suscribir el presente Contrato, estriba en que la compañía Nortech Systems,   Inc, se constituya como obligado solidario del Arrendatario y que ésta   proporcione al Arrendador a la fecha de firma del presente contrato, una   garantía corporativa en los mismos términos del documento adjunto como Anexo   “F”, garantizando de forma absoluta, continua, guaranteeing the absolute,   continuous, irrevocable, unconditional and severally compliance with each and   every one of the Lessee's obligations under this Agreement, including mainly   the payment of the Rent and Maintenance Fee (the "Corporate Guarantee").   (i) Such guarantee will be valid and binding for all the Term of the Lease   and its extensions; (ii) must be duly signed by a representative of the   Guarantor and irrevocable, incondicional y solidariamente el cumplimiento de   todas y cada una de las obligaciones del Arrendatario en virtud del presente   Contrato, incluyendo principalmente el pago de la Renta Mensual Página 41 de   55 

    

 

certified by a   Notary Public; (iii) the effectiveness of this Lease shall be subject at all   times to the delivery of the Corporate Guarantee by Lessee to Lessor; (iv)   the Guarantee shall remain effective regardless of the amendments of the   Lease Agreement duly executed by Lessee, Lessor and the Service Company   regardless of the execution of the amendment by the Guarantor, (v) the   Guarantee shall remain effective until the Leased Property has been dully   delivered in the terms hereof to Lessor and all obligations of Lessee   established herein has been dully complied. y Cuota de Mantenimiento (la   "Garantía Corporativa"). (i) Dicha garantía será válida y   vinculante para todo el Plazo del Arrendamiento y sus prórrogas; (ii) deberá   estar debidamente firmada por un representante del Garante y certificado por   un Notario Público; (iii) la eficacia de este Contrato estará sujeta en todo   momento a la entrega de la Garantía Corporativa por el Arrendatario al   Arrendador; y (iv) la Garantía permanecerá vigente independientemente de las   modificaciones del Contrato de Arrendamiento debidamente celebrado por el   Arrendatario, el Arrendador y la Empresa de Servicios independientemente de   la firma a la modificación por parte del Garante. In the event that the   Lessee does not deliver the aforementioned guarantee within a period of 30   (thirty) days after the date of execution of this document, Lessor shall have   the right to the increase the Rent by 50% (fifty percent) until Lessee   delivers the Corporate Guarantee to Lessor. En caso que el Arrendatario no   entregue la garantía mencionada anteriormente en un lapso no mayor a 30   (treinta) días posteriores a la fecha de firma del presente documento, el   Arrendador tendrá el derecho de incrementar la Renta en un 50% (cincuenta por   ciento) hasta que el Arrendatario entregue la Garantía Corporativa al   Arrendador. 16.2 Change of Control. Guarantor and Lessee shall notify Lessor   of any Change in Control of Lessee, no later than 10 (ten) business days   following the occurrence date of such corporate movement, being Lessor   entitled to request a new Warranty, security, or joint and several guarantee   from Lessee which guarantees the compliance of Lessee’s obligations with   respect to this Agreement. For purposes of this Agreement, a “Change in   Control” shall mean any transmission, merger, consolidation, sale, repayment   or issuance, either direct or indirect, of shares, partnership interests,   beneficiary rights or property rights which purpose or consequence thereof is   a change in the possibility, either direct or indirect, of appointing and   removing the majority of the managing body of the Guarantor. 16.2 Cambio de   Control. El Arrendatario se obligan a notificar al Arrendador cualquier   Cambio de Control del Arrendatario, a más tardar dentro de los 10 diez días   hábiles siguientes a la fecha de ocurrencia de dicho movimiento corporativo,   quedando facultado el Arrendador para solicitar al Arrendatario una nueva   Garantía, fianza u obligación solidaria que garantice el cumplimiento de   obligaciones del Arrendatario respecto al presente Contrato. Para efectos de   este Contrato un “Cambio de Control” significa una transmisión, fusión,   consolidación, venta, amortización o emisión, directa o indirecta, de   acciones, partes sociales, derechos de beneficiario o derechos de propiedad   que tengan como objeto o resultado un cambio en la posibilidad, directa o   indirectamente, de nombrar y remover a la mayoría del órgano de   administración del Arrendatario 16.3 Estoppel Certificate. Lessee shall   deliver, from time 16.3 Consta ncias de l Ar r en da tar io ( “ Estoppel to   time and as may be required, within a term of (15) fifteen business days   following the written requirement by Lessor, of a written statement to the   party appointed in such request, in the form supplied, certifying (a) that   attached to such statement is a true and correct copy of this Agreement, (b)   that this Agreement is fully effective and in force and it has not been   amended (or, if amended, indicating the nature of such amendment and   attaching a copy thereof), (c) the date in which the Rents have been paid,   (d) that Lessor is in compliance with its obligations by virtue of this   Agreement, and (e) any other information reasonably requested. Certificate”)   . El Arrendatario deberá entregar, de tiempo en tiempo y según le sea   requerido, dentro en un plazo de (15) quince días hábiles posteriores al   requerimiento escrito del Arrendador, una declaración escrita a la parte   designada en dicha solicitud, en el formato que sea suministrado,   certificando (a) que se adjunta a dicha declaración una copia fiel y correcta   de este Contrato, (b) que este Contrato se encuentra en pleno vigor y efecto   y no ha sido modificado (o, si se modifica, indicando la naturaleza de dicha   modificación y adjuntar una Página 42 de 55 

    

 

copia de la   misma), (c) la fecha en que las Rentas han sido pagadas, (d) que el   Arrendador se encuentra en cumplimiento de sus obligaciones en virtud del   presente Contrato, y (e) cualquier otra información que se solicite   razonablemente. 16.4Financial Statements. Lessee shall deliver Lessor, 16.4   Estados Financieros.ElArrendatario within the 15 (fifteen) business days   following the written request by Lessor, its annual audited and precise   financial statements available for Lessee and/or the Guarantor, for the most   recently ended fiscal year (including balances, financial statements and   accumulated profits), all of them prepared pursuant to the financial   reporting standards (FRS [NIFs]). deberá entregar al Arrendador, dentro de   los quince (15) días hábiles siguientes a la solicitud efectuada por escrito   del Arrendador, sus estados financieros anuales auditados y precisos   preparados para el Arrendatario, del ejercicio fiscal terminado más reciente   (incluidos los balances, estados de financieros y ganancias acumuladas),   todos ellos elaborados de acuerdo con las normas de información financiera   (NIFs). 16.5 Additional Guarantee. In the event that the financial 16.5   Garantía Adicional. En caso de que la situation of Lessee and/or the   Guarantor suffers a negative impact, either commercial, legal or financial,   Lessor shall have the right to request andLessee shall have the obligation to   offer an additional guarantee to Lessor or a letter of credit issued by a   reputable banking entity legally authorized for such purposes, in the sense   that the obligations of Lessee by virtue of this Lease Agreement are   adequately guaranteed. situación financiera del Arrendatario sufra un impacto   negativo, ya sea comercial, jurídico o financiero, el Arrendador tendrá el   derecho de solicitar y, el Arrendatario estará obligado a ofrecer una   garantía adicional al Arrendador, tales como un garante o una carta de   crédito emitida por una entidad bancaria de buena reputación autorizada por   la ley para tal efecto, en el sentido de que las obligaciones del   Arrendatario en virtud de este Contrato de Arrendamientose adecuadamente.   encuentren garantizadas Section 17. Special Conditions. Cláusula 17.   Condiciones Especiales. 17.1 Cover Page. The Parties hereby agree to become   17.1 Carátula. Las Partes acuerdan obligarse a las bound to the general   conditions set forth in the Cover Page, for which any interpretation thereof   shall be made pursuant to the rights and obligations set forth in this   instrument. condiciones generales que se establecen en la Carátula, por lo   que cualquier interpretación a las mismas deberá realizar conforme a los   derechos y obligaciones establecidas en el presente instrumento. Section 18.   Confidentiality. Cláusula 18. Confidencialidad. The Parties hereby agree to   maintain the terms and conditions of this Agreement in strict   confidentiality, as well as any other information or documents delivered   hereunder and shall only disclose such information if/when required for such   purposes by the competent authority or if/when such information becomes of   public domain. The party in default with such obligation shall indemnify the   other party with the payment of damages caused. This confidentiality   obligation shall not apply to Lessor in the disclosure of information to any   financial institution for purposes of financing. Las Partes en este acto se   obligan a mantener los términos y condiciones de este Contrato en estricta   confidencialidad, así como cualquier otra información o documentos entregados   bajo el presente y sólo podrán revelar dicha información si/cuando sea   requerido para ello por la autoridad competente o si/cuando dicha información   se hace de dominio público. La parte en incumplimiento de esta obligación   deberá indemnizar a la otra parte con el pago de Daños y Perjuicios causados.   Esta obligación de confidencialidad no se aplicará al Arrendador en la   divulgación de información a alguna institución financiera para fines de   financiamiento. Página 43 de 55 

    

 

In relation to   any and all information provided by Lessee or their legal representatives,   the same shall be treated by Lessor in strict compliance with the Federal Law   for the Protection of Personal Information in Possession of Private Persons   and its Regulations and Exhibit “G”, which once executed by Lessee shall form   integral part of this Agreement. En relación con cualquier y toda la   información proporcionada por el Arrendatario, el Fiador o sus representantes   legales, la misma será tratada por el Arrendador en estricto cumplimiento de   la Ley Federal de Protección de Datos Personales en Posesión de los   Particulares y su Reglamento y el Anexo “G”, que una vez firmado por el   Arrendatario deberá formar parte integrante de este Contrato. Section 19.   Waivers. Cláusula 19. Renuncias. 19.1 Waivers. The omission by any of the   Parties to 19.1 Renuncias. La omisión de cualquiera de las demand the   performance of any obligation, term, covenant or condition within this   Agreement shall not be interpreted as a waiver to exercise the rights   corresponding to such default or a subsequent one, nor shall it be considered   as an acceptance or waiver of any of its resources or rights under the   Applicable Laws with respect to the default of this Agreement. Partes a   exigir el cumplimiento de cualquier obligación, término, pacto o condición   dentro de este Contrato no deberá ser interpretado como una renuncia a   ejercer los derechos correspondientes de dicho incumplimiento o uno   subsecuente, ni deberá ser considerado como una aceptación o renuncia a   cualquiera de sus recursos o derechos bajo la ley aplicable con respecto al   incumplimiento de este Contrato. Notwithstanding the foregoing in any other   part of this Agreement, Lessee hereby expressly waives the provisions set   forth in articles 2306 section II, 2310, 2314, 2315, 2317, 2318, 2339, 2341,   2344, 2380, 2381, 2382, 2384, 2385 and 2386 and others related from the Civil   Code for the State of Nuevo Leon. In that sense, each time that any of the   provisions of the Civil Code contradicts the provisions agreed herein by the   Parties, the terms and conditions of this Lease Agreement shall prevail. No   obstante lo dispuesto en cualquier otra parte de este Contrato, el   Arrendatario renuncia expresamente a las disposiciones previstas en los   artículos 2306 fracción II, 2310, 2314, 2315, 2317, 2318, 2339, 2341, 2344,   2380, 2381, 2382, 2384, 2385 y 2386 del Código Civil para el Estado de Nuevo   León. En este sentido, cada vez que alguna de las disposiciones del Código   Civil contradiga lo aquí acordado por las Partes, prevalecerán los términos y   condiciones de este Contrato. 19.2 Right of First Refusal. Lessee hereby   expressly and 19.2 Derecho de Preferencia por el Tanto. El irrevocably waives   the right of first refusal and right of preemption granted in favor of Lessee   regarding the Leased Property if Lessor transfers the Leased Property, in   whole or in part, to a third party Arrendatario en este acto renuncia   expresamente al derecho de preferencia por el tanto cuando el Arrendador   enajene la Propiedad Arrendada, total o parcialmente, a tercero alguno. Section   20. Events of Default. Cláusula 20. Incumplimiento de las Partes. 20.1   Defaults by Lessor. If Lessor fails to comply with 20.1 Incumplimiento del   Arrendador. En caso que Applicable Laws or the obligations agreed to herein,   Lessee may (a) claim the enforceability of the obligations and payment of   Damages or the agreed to contractual penalty, if any, or (b) early terminate   this Agreement and require payment of Damages or the agreed to contractual   penalty, if any; unless Lessor cures the breach within a term of 30 (thirty)   calendar days following the notification of breach by Lessee. If Lessor does   not cure the default, the termination will operate with no further   requirements and no need of a judicial resolution. el Arrendador incumpla con   la Legislación Aplicable o las obligaciones pactadas en el texto del   Contrato, el Arrendatario podrá (a) demandar el cumplimiento forzoso de las   obligaciones y el pago de Daños y Perjuicios o de la pena convencional   pactada, si la hubiere, o (b) rescindir el presente Contrato y exigir el pago   de Daños y Perjuicios o de la pena convencional pactada, si la hubiere; a   menos que el Arrendador subsane el incumplimiento en un término de 30   (treinta) días naturales contados a partir de la notificación del   incumplimiento por parte del Arrendatario. En caso que no se subsane el   incumplimiento, la rescisión operará de pleno derecho sin necesidad de   declaración judicial. Página 44 de 55 

    

 

20.2 Defaults   by Lessee. If Lessee fails to comply with 20.2 Incumplimiento del   Arrendatario. En caso que Applicable Laws or the obligations agreed to   herein, Lessor may (a) claim the enforceability of the obligations and   payment of Damages or the agreed to contractual penalty, if any, or (b) early   terminate this Agreement and require payment of Damages or the agreed to   contractual penalty, if any; unless Lessee cures the breach within a term of   30 (thirty) calendar days following the notification of breach by Lessor. If   Lessee does not cure the default, the termination will operate with no   further requirements and no need of a judicial resolution. el Arrendatario   incumpla la Legislación Aplicable o las obligaciones pactadas en el texto del   Contrato, el Arrendador podrá (a) demandar el cumplimiento forzoso de las   obligaciones y el pago de Daños y Perjuicios o de la pena convencional   pactada, si la hubiere, o (b) rescindir el presente Contrato y exigir el pago   de Daños y Perjuicios o de la pena convencional pactada, si la hubiere; a   menos que el Arrendatario subsane el incumplimiento en un término de 30   (treinta) días naturales contados a partir de la notificación del   incumplimiento por parte del Arrendador. En caso que no se subsane el   incumplimiento, la rescisión operará de pleno derecho sin necesidad de   declaración judicial. The Parties agree that for purposes of this Agreement,   the following are considered events of default in favor of Lessor, among   others: Las Partes acuerdan que, para efectos de este Contrato, se consideran   como causales de rescisión a favor del Arrendador, entre otras, las   siguientes: (a) If Lessee fails to pay Lessor, in whole or in part, any debt,   including without limitation the Rent, within fifteen (15) calendar days   following the due date. (a) Si el Arrendatario no cubre al Arrendador,   totaloparcialmente,algúnadeudo, incluyendo sin limitar la Renta, dentro de   los 15 (quince) días naturales siguientes a su fecha de vencimiento. (b) If   Lessee becomes insolvent, makes a transfer in fraud of creditors or makes an   assignment for the benefit of creditors, or admits in writing its inability   to pay its debts when due or admits in writing its inability to meet its   overdue obligations. (b) La insolvencia del Arrendatario o si el Arrendatario   es declarado en concurso mercantil, suspensión de pagos, quiebra, disolución   o liquidación, realiza algún acto en fraude de acreedores o realiza alguna   cesión para el beneficio de acreedores o admite por escrito su incapacidad de   hacer frente a sus obligaciones vencidas. (c) The loss of the Leased   Property’s possession arising out of a process or provision contemplated in   the Laws, subject to any legal defenses that the Lessee may oppose, in which   case Lessee shall immediately return to Lessor the Leased Property. (c) La   pérdida de la posesión derivada a causa de algún proceso o disposición al   amparo de la legislación Arrendatario devolveral Arrendada. aplicable, en   cuyo caso el inmediatamentedeberá ArrendadorlaPropiedad Lessor may elect at   its sole discretion, instead of calculating the amount of Damages, that   Lessee pays a contractual penalty equal to the net present value of all the   Rent and any other fees not paid by Lessee and that would be payable under   this Agreement during the Term, or the Renewal Period if applicable (without   considering early termination derived from an event of default). Such penalty   shall be paid by Lessee in the place of payment of the Rent on the date   Lessor notifies the termination of this instrument. El Arrendador podrá optar   a su entera discreción, que en vez de calcular el monto de Daños y   Perjuicios, el Arrendatario le pague por concepto de pena convencional, una   cantidad igual al valor actual neto de la totalidad de la Renta y cualesquier   otros pagos no pagados por el Arrendatario y que serían pagaderos conforme al   presente Contrato durante el Plazo, y en su caso sus prórrogas, original   restante o su prórroga (sin considerar la terminación anticipada derivada de   dicho evento de incumplimiento). Dicha pena la pagará el Arrendatario en el   lugar de pago de la Renta en la fecha en que el Arrendador le notifique la   rescisión del Página 45 de 55 

    

 

presente   instrumento. Except as expressly provided in this Agreement, replacement or   reinstatement of all or any part of the Leased Property shall not relieve   Lessee of their responsibilities and obligations under this Agreement. Salvo   por lo expresamente dispuesto en este Contrato, la reposición o el reingreso   de la totalidad o cualquier parte de la Propiedad Arrendada no liberará al   Arrendatario de sus responsabilidades y obligaciones al amparo de este   Contrato. The failure or delay by Lessor in exercising any of its rights and   remedies under this Agreement in no way shall be construed as a waiver   thereof. Likewise, the single or partial exercise of Lessor of any of its   rights and remedies under this Agreement shall preclude the future exercise   thereof or the exercise of any other right or remedy. La omisión o demora del   Arrendador en el ejercicio de cualquiera de sus derechos y recursos conforme   a este Contrato de ninguna manera deberá interpretarse como una renuncia de   los mismos. Así mismo, el ejercicio único o parcial del Arrendador de   cualquiera de sus derechos y recursos conforme a este Contrato no impedirá el   ejercicio futuro de los mismos o el ejercicio de cualquier otro derecho o   recurso. Section 21. Enforceability. Cláusula 21. Ejecutoriedad. 21.1   Enforceability. The Parties and the Corporate Guarantor hereby agree that   this Agreement constitutes an enforceable 21.1 Ejecutoriedad. Las Partes y el   Fiador acuerdan que el presente Contrato constituye un título ejecutivo bajo   los artículos 646 fracción III y 648 del Código de Procedimientos Civiles   para el Estado de Nuevo León en relación a cualquier y toda cantidad de   dinero que bajo este Contrato sea exigible al Arrendatario por concepto de   pensiones rentarias, sus accesorios o cualquier otro concepto, obligándose en   este acto el Arrendatario a pagar de manera incondicional al Arrendador   dichas cantidades al momento mismo en que las mismas se tornen exigibles   instrument under articles 646 paragraph III and 648 of the Procedural Civil   Code of Nuevo León in relation to any and all amounts of money that under   this Agreement may be enforceable to Lessee under concept of rents,   accessories or any other concept, and Lessee hereby agrees to unconditionally   pay Lessor such amounts at the same time in which they are enforceable   hereunder. The Corporate Guarantor expressly waives herein the benefits or   order, exclusion and division referred to in articles 2706 and 2707 of the   Civil Code for the State of Nuevo León. bajo este mismo Contrato. El Garante   renuncia expresamente a los beneficios de orden, excusión y división a que se   refieren los artículos 2706 y 2707 del Código Civil para el Estado de Nuevo   León. The Parties hereby agree the ratification of this instrument before a   Public Attestor within the following 15 (fifteen) days as of the execution,   at the expense and cost of Lessor. Las Partes acuerdan en este acto la   ratificación del presente ante Notario Público dentro de los siguientes 15   (quince) días a partir de la firma, a costa y gasto del Arrendador. Section   22. Miscellaneous. Cláusula 22. Disposiciones Generales. 22.1 Entire   Agreement. This Lease Agreement (including 22.1 Unidad de Contrato. Este   Contrato de the cover page and Exhibits) constitutes the entire agreement of   the Parties in relation to the subject matter of the Lease Agreement, hereby   revoking any and all other agreements, understandings, dealings, mails and   communications between the Parties. Arrendamiento (incluyendo la carátula y   los Anexos) constituyen la totalidad del acuerdo de las Partes en relación   con la materia objeto del Contrato de Arrendamiento, revocando cualquier y   todos los contratos pactos, acuerdos, correos y comunicaciones entre las   Partes. 22.2 Amendments. This Lease Agreement may only be 22.2   Modificaciones.Este Contrato de amended by means of written agreement duly   executed by the duly authorized legal representatives or attorneys-in-fact of   each party. Arrendamiento sólo podrá ser modificado mediante acuerdoescritodebidamentefirmadoporlos   representantes legalmente autorizados o apoderados Página 46 de 55 

    

 

legales de cada   parte. 22.3 Successors and Assignees. All of the terms of this 22.3 Efecto   Vinculatorio; Beneficio. Este Contrato Agreement shall inure to the benefit   of and shall be binding upon the Parties and their respective permitted   successors and assignees. Nothing in this instrument, express or implied, is   intended to confer on any person except the Parties to this instrument and   their respective successors and assigns, right, obligation, or liability. se   firman en beneficio de, y será obligatorios, para las partes del mismo y sus   respectivos causahabientes y cesionarios. Nada en este instrumento, expreso o   implícito, tiene el propósito de conferir a cualquier Persona, excepto a las   partes de este instrumento, al Garante y a sus respectivos causahabientes y o   cesionarios, derecho,obligación,recurso responsabilidad alguna. 22.4   Notifications. Whenever necessary or desirable for 22.4 Notificaciones.   Cuando sea necesario o one of the Parties to notify any notice or requirement   over the other, including but not limited to judicial inquiries and   emplacements to trial related or under this Agreement, such notices or   requirements shall be notified personally, or by means of registered or   certified mail, return receipt requested, or by means of Public Attestor (i)   when dealing with notifications to Lessee and/or Guarantor, they shall be   made at the domicile of the Leased Property, and (ii) all notifications made   to Lessor or the Service Company shall be made at the domiciles set forth in   letter d) of Statement First and letter e) of Statement Third of this   Agreement. deseable para una de las partes el notificar cualquier aviso o   demanda, incluyendo sin limitar interpelaciones judiciales y emplazamientos a   juicio relacionados o derivados de este Contrato, dichos avisos o   requerimientos serán notificados personalmente, o por correo registrado o   certificado, con acuse de recibo, o por medio de Fedatario Público (i) cuando   se trate de notificaciones al Arrendatario y/o al Garante, se realizarán en   el domicilio previsto como el domicilio de la Propiedad Arrendada, y (ii)   todas las notificaciones hechas al Arrendador o la Empresa de Servicios   deberán hacerse en los domicilios señalados en el inciso (d) de la   Declaración Primera e inciso (e) de la Declaración Tercera del presente   Contrato. 22.5 Titles and Headings. The Parties hereby mutually 22.5   Encabezados. Las partes acuerdan agree that the titles and headings contained   in this Lease Agreement are inserted for ease of reference and shall not be   considered as part nor shall they be used in the interpretation of this Lease   Agreement. mutuamente que los títulos y encabezados contenidos en el presente   Contrato se insertan por conveniencia de referencia solamente y no serán   considerados parte del ni serán utilizados en la interpretación de este   Contrato. 22.6 Assignment by Lessor. Lessor is hereby authorized 22.6 Cesión   del Arrendador. El Arrendador queda to assign its rights and obligations   under this Lease Agreement to any entity related to Lessor, or whereby Lessor   is party to or beneficiary, without the need of prior written consent by   Lessee, provided that the rights of Lessee as per the Agreement are not   affected in any way. In the same way, Lessor may assign this Lease Agreement   as a guarantee for purposes of financing, in the understanding that Lessor   shall continue to be liable before Lessee. autorizado para ceder sus derechos   y obligaciones bajo este Contrato a cualquier entidad relacionada con el   Arrendador, o en la cual el Arrendador sea parte de o sea beneficiario,sin   necesidad deprevio consentimiento por escrito del Arrendatario. De la misma   manera, el Arrendador podrá ceder el presente Contrato como una garantía para   propósitos de financiamiento, en el entendido que el Arrendador seguirá   siendo responsable ante el Arrendatario y sin modificar los términos de este   Contrato. 22.7 Governing Law and Applicable Jurisdiction. This 22.7 Ley   Aplicable y Tribunales Competentes. Lease Agreement shall be interpreted   pursuant to the Mexican laws; all the Parties hereby expressly submit to the   jurisdiction of the courts of the city of Monterrey, Nuevo León, Mexico,   hereby irrevocably waiving any other jurisdiction that may correspond to them   for any reason. Este Contrato de Arrendamiento será interpretado de acuerdo   con las Leyes mexicanas; todas las partes se someten expresamente a la   jurisdicción de los tribunales de la ciudad de Monterrey, Nuevo León, México,   renunciando de manera irrevocable a cualquier otra jurisdicción que les   pudiera corresponder por Página 47 de 55 

    

 

cualquier   motivo. 22.8 Additional Information. For the correct formalization 22.8   Información Adicional. Para la correcta of this Agreement, Lessor may request   additional information from Lessee, Corporate Guarantor or their legal representatives,   which the Lessee shall provide to Lessor within a period of 10 (ten) days   following such request (including its request by electronic mail).   formalización de este Contrato, el Arrendador podrá solicitar información   adicional del Arrendatario, Fiador o sus representantes legales, que el   Arrendatario deberá proporcionar al Arrendador dentro de un período de 10   (diez) días posteriores a dicha solicitud (incluyendo su solicitud por correo   electrónico). 22.9 Real Estate Brokerage Fees. The Parties hereby 22.9   Honorarios del Intermediario. Las Partes agree that the payment of brokers   fees that participate in the negotiation of the Lease Agreement shall be   carried out pursuant to the provisions set forth on the Cover Page. acuerdan   que el pago de honorarios de empresas de intermediarios o intermediarios   independientes que participaron en la negociación del Contrato de   Arrendamiento se llevará a cabo de acuerdo a lo establecido en la caratula   del presente contrato. 22.10 Severability. In the event that any provision of   this Lease 22.10 Divisibilidad. En el caso de que cualquier Agreement is   declared invalid by a judicial authority, the rest of the provisions shall   remain in full force and effect as permitted by the applicable law.   disposición de este Contrato sea declarada nula por una autoridad   jurisdiccional, el resto de las disposiciones permanecerán en pleno vigor y   efecto según lo permitido por la ley aplicable. 22.11 Expenses. The expenses   incurred by the Parties in 22.11 Gastos. Los gastos incurridos por las partes   en la negociación y elaboración del presente instrumento, así como en la   elaboración y negociación de los demás actos jurídicos y materiales   contemplados en este Contrato, incluyendo honorarios de asesores legales y   cualesquiera otro, correrán exclusivamente por cuenta de la parte que hubiera   incurrido dichos gastos y que hubiera contratado a dichos asesores, sin que   exista responsabilidad alguna a cargo de las otras partes. the negotiation   and drafting of this instrument as well as in the preparation and negotiation   of legal and material acts referred to herein, including legal fees and any   other, shall be borne solely by the part that incurred in such expenses and   had hired these consultants, without any liability to the other Parties. 22.12Counterparts.   This Agreement (three) counterparts, each one shall be original. is executed   in 3 deemed to be an 22.12 Ejemplares. Este Contrato se firma en 3 (tres)   ejemplares, cada uno de los cuales se considerará como un original. 22.13   Extinction of Domain. Lessee hereby states under 22.13 Extinción de   Dominio.ElArrendatario oath to tell the truth, agrees and represents, that   both the money destined to the payment of Rent as well as the Leased   Property: manifiesta bajo protesta de decir verdad, se obliga y asegura, que   tanto el dinero que destine al pago de la Renta, así como la Propiedad   Arrendada: (a) Shall not be instrument, subject or product of any kind of   crime, especially those set forth in paragraph II of article 22 twenty-two of   the Constitution; Shall not be used or destined to hide or mix assets product   of any crime; Shall not be used to commit crimes or illegal acts. (a) No   serán instrumento, objeto o producto de ningún tipo de delito, en especial de   aquellos previstos en la fracción II segunda del artículo 22 veintidós   Constitucional; No serán utilizados o destinados a ocultar o mezclar bienes   producto de algún delito; No serán utilizados para la comisión de delitos o   actos ilícitos. (b) (b) (c) (c) Lessee shall be solely liable before any kind   of authority for the acts or activities carried out within the Leased   Property, and El Arrendatario será el único responsable ante cualquier tipo   de autoridades de los actos o actividades Página 48 de 55 

    

 

therefore it   hereby agrees to hold Lessor safe and harmless, and in any event, restore,   all the consequences that the default of this Section may cause. que se   lleven a cabo dentro de la Propiedad Arrendada, y por lo tanto se obliga a   sacar en paz y a salvo, y en su caso a restituir al Arrendador, de todas las   consecuencias que el incumplimiento de esta Cláusula pudiera causarle. 22.14   Sole Identification File of Lessee. In virtue that the real 22.14 Expediente   Único de Identificación del estate leasing business is considered a “Vulnerable   Activity” for the purposes of the provisions set forth in the Anti-Laundering   Money Law (Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con   Recursos de Procedencia Ilícita) (the “Anti-Laundering Law”), Lessee is   obliged to provide to Lessor the documents and information required for the   identification of “Vulnerable Activity” in accordance with the   Anti-Laundering Law, its Regulations and General Character Rules, as a   requisite for the execution of the Agreement, is obliged to provide Lessor   such information through the filing of the forms that for such effects are   included herein as Exhibit “H”, to the effect that Lessor may file the   notices for the identification of “Vulnerable Activities” in accordance with   the Anti-Laundering Law, its Regulations and General Character Rules. The   parties agree that in the event of breach of this obligation or in case of   misrepresentation by Lessee in the form attached herein as Exhibit “H” or the   provided information, Lessor may terminate this agreement without   responsibility. Arrendatario. En virtud de que el arrendamiento de bienes   inmuebles es considerado como “Actividad Vulnerable” para efectos de lo   dispuesto en la “Ley Federal para la Prevención e Identificación de   Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita” (la “Ley Antilavado”), el   Arrendatario se obliga a proporcionar al Arrendador la documentación e   información requerida para la identificación de “Actividades Vulnerables”   conforme a la LFPIORPI, su Reglamento y Reglas de Carácter General, y, como   requisito para la celebración del presente Contrato, se obliga a proporcionar   al Arrendador dicha información mediante el llenado de los formatos que para   tal efecto se incluyen en el Anexo “H”, a efecto de que el Arrendador pueda   presentar los avisos para la identificación de “Actividades Vulnerables”   conforme a la LFPIORPI, su Reglamento y Reglas de Carácter General. Convienen   las partes que en caso de incumplimiento de esta obligación o en caso de   consignar información falsa por parte del Arrendatario en el formato que se   adjunta como Anexo “H”, el Arrendador podrá rescindir el presente contrato   sin responsabilidad. Likewise, in case of any sublease or assignment   authorized under this Agreement, Lessee shall obtain from its subtenants all   the information and documentation required by LFPIORPI, its Regulations and   General Rules in the cases provided by it, and deliver it to Lessor whenever   the latter requests it to comply with its obligations under the same   LFPIORPI. Asimismo, en caso de cualquier subarrendamiento o cesión que fueren   autorizados conforme al presente Contrato, el Arrendatario estará obligado a   recabar de sus subarrendatarios la información y documentación requeridas por   la LFPIORPI, su Reglamento y Reglas de Carácter General en los casos   previstos por ésta, y proporcionarlas al Arrendador siempre que éste último   así se lo solicite para cumplir a su vez con sus obligaciones bajo la misma   LFPIORPI. 22.15 Anti-corruption. Lessee acknowledges that the Code 22.15   Anticorrupción. El Arrendatario reconoce que of Ethics of Grupo Stiva (the   “Code of Ethics”) that is available conoce el código de ética del Grupo Stiva   (el “Código de Ética”) que se encuentra en la siguiente liga: in the   following link: http://www.stiva.com/pdf/Codigo_de_etica.pdf. Lessee accepts   that the performance with the obligations contained in this Agreement shall   be carried out in full compliance with the Code of Ethics and all the   applicable regulations and anticorruption laws, included, among others, the   National Anticorruption System General Law (Ley General del Sistema Nacional   Anticorrupción). As the case may be, Lessee accepts that, in relation with   its activities in accordance with this Agreement, not Lessee, nor any agent,   affiliate, employee or other person acting on its behalf shall offer,   promise, give or authorize the http://www.stiva.com/pdf/Codigo_de_etica.pdf.   El Arrendatario acepta que el cumplimiento de sus obligaciones conforme a   este Contrato se realizará en pleno cumplimiento del Código de ética y todas las   regulaciones y leyes anticorrupción aplicables, incluida, entre otras, la Ley   General del Sistema Nacional Anticorrupción. Según corresponda, el   Arrendatario acepta que, en relación con sus actividades conforme a este   Contrato, ni ella ni ningún agente, afiliado, empleado u otra persona que   actúe en su nombre Página 49 de 55 

    

 

granting of any   object of value, nor they shall offer, promise, perform or authorize any   bribe, reimbursement, reward, payment that may generate influences, facilitation   payments, illegal commissions, or any other illicit payment to any employee   of Lessor, governmental officer, political party or candidate for public   office, with the objective of obtaining or retaining business, receive an   undue advantage or influence any act or decision of a government official.   ofrecerán, prometerán, darán o autorizarán el otorgamiento de ningún objeto   de valor, ni ofrecerán, prometerán, realizarán o autorizarán ningún soborno,   reembolso, recompensa, pago para generar influencias, pagos de facilitación,   comisiones ilegales u otro pago ilícito a ningún empleado del Arrendador,   funcionario del gobierno, partido político o candidato a un cargo público con   el objetivo de obtener o retener un negocio, recibir una ventaja indebida o influir   algún acto o decisión de un funcionario del gobierno. Lessee accepts that,   its employees, workers, contractors, agents, shareholders, affiliates,   counselors and other persons that may act on its behalf and that must   interact with government officials on behalf of Lessor, shall read and agrees   to comply with the Code of Ethics and shall be trained in anti-corruptions   matters. ElArrendatarioaceptaquesusempleados, trabajadores, contratistas,   agentes, accionistas, afiliados, asesores u otras personas que actúen en su   nombre y que deban interactuar con funcionarios del gobierno en nombre del   Arrendador, leerá y se obligará al cumplimiento del Código de Ética y tomarán   capacitación en materia de anticorrupción. Lessee agrees to indemnify and   hold Lessor harmless of any breach of ethical or legal normativity by its   legal representatives, employees, suppliers, subcontractors or, in general,   all its collaborators, likewise it is obliged to contract only subcontractors   in compliance with the current laws of anticorruption, anti-money laundering   and related laws, as well to ensure that any subcontractor that its hired,   and require the interaction with any governmental entity or governmental   officer on behalf of the entity. In the event that Lessee carries out the   contracting of subcontractors, it will be its sole responsibility that the   subcontractor accepts in written that, in relationship with the activities in   accordance with this Agreement, not the subcontractor nor any agent,   affiliate, employee or other person that acts on its behalf shall offer,   promise, give or authorize any bribe reimbursement, reward, payment that may   generate influences, facilitation payments, illegal commissions, or any other   illicit payment to any employee of Lessor, governmental officer, political   party or candidate for public office, with the objective of obtaining or   retaining business, receive an undue advantage or influence any act or   decision of a government official. El Arrendatario se obliga a sacar en paz y   a salvo al Arrendador en cualquier caso de incumplimiento ético y legal por   parte de sus representantes legales, empleados, proveedores, subcontratistas   o en general, todos sus colaboradores, de igual forma se obliga a contratar   únicamente subcontratistas en cumplimiento de las leyes vigentes   anticorrupción, anti lavado, y cualquiera relacionada, así como a asegurarse   que cualquier subcontratista al que contrate, que requieran la interacción   con cualquier entidad gubernamental o funcionario del gobierno en nombre de   la entidad. En caso de que el Arrendatario lleve a cabo la contratación de   subcontratistas, será su responsabilidad el que el subcontratista acepte por   escrito, que en relación con sus actividades conforme a este Contrato, ni   dicho subcontratista ni ningún agente, afiliado, empleado u otra persona que   actúe en su nombre ofrecerán, prometerán, darán o autorizarán el otorgamiento   de ningún objeto de valor, ni ofrecerán, prometerán, realizarán o autorizarán   ningún soborno, reembolso, recompensa, pago para generar influencias, pago de   facilitación u otro pago ilícito a ningún empleado del Arrendador,   funcionario del gobierno, partido político o candidato a un cargo público con   el objetivo de obtener o retener un negocio, recibir una ventaja indebida o   influir en los actos o decisiones de un funcionario del gobierno. In the   event that an authority proves that Lessee has participated in a conduct in   violation of the Code of Ethics or the applicable anticorruption regulations   and laws, Lessor shall have the right terminate the Agreement. Lessee shall   also have the right to suspend the payment and suspend and terminate the   Lease if an authority proves that Lessor does not complies with the   obligations of anticorruption contained in this En caso de que una autoridad   compruebe que el Arrendatario ha participado en una conducta que viola el   Código de Ética o las regulaciones y leyes anticorrupción aplicables, el   Arrendador tendrá el derecho de terminar inmediatamente el Contrato el   Contrato. El Arrendatario también tendrá el derecho de terminar el Contrato   si una autoridad comprueba que el Página 50 de 55 

    

 

Agreement.   Arrendador no cumple con las obligaciones de anticorrupción vigentes   establecidas en este Contrato. IN WITNESS WHEREOF, the undersigned Parties,   through their duly authorized representatives, have executed this Lease   Agreement on the place and on the Effective Date set forth on the Cover Page.   EN TESTIMONIO DE LO CUAL, Las partes que suscriben, a través de sus   representantes debidamente autorizados, han firmado el presente Contrato en   lugar y Fecha Efectiva establecida en la Carátula. OPERADORA STIVA, S.A. DE   C.V. MANUFACTURING & ASSEMBLY SOLUTIONS OF MONTERREY, S. DE R.L. DE C.V.   SERVICIOS DE NAVES INDUSTRIALES, S. DE R.L. DE C.V. NORTECH SYSTEMS, INC   Represented by / Representado por: Represented by / Representado por: /s/   Alma María Rodríguez Flores /s/ Richard Gerald Wasielewski Sra./Mrs. Alma   María Rodríguez Flores Mr./Sr. Richard Gerald Wasielewski /s/ Adrián Marcelo   González Guerra Sr./Mr. Adrián Marcelo González Guerra WITNESS / TESTIGO   WITNESS / TESTIGO /s/ Erick Rocha Moreno /s/ Elias Laniado Lacarra Sr./Mr.   Erick Rocha Moreno Sr./Mr. Elias Laniado Lacarra /s/ Constance Beck /s/ Matt   Mahmood Sra./Mrs. Constance Beck Sr./Mr. Matt Mahmood Página 51 de 55 

    

 

LIST OF   EXHIBITS / LISTA DE ANEXOS: A B B-1 C-1 C-2 D E Leased Property and Common   Areas Drawing / Plano de la Propiedad Arrendada y Áreas Comunes Building   Specifications / Especificaciones de la Propiedad Arrendada Project Execution   Schedule / Programa de Ejecución de Proyecto Beneficial Occupancy   Delivery-Reception Certificate / Certificado de Entrega y Recepción de   Ocupación Benéfica Final Occupancy Delivery-Reception Certificat /   Certificado de Entrega y Recepción de Ocupación Final Park Regulations /   Reglamento del Parque Preventive Maintenance Program and Common Areas   Preventive Maintenance Program / Programa de Mantenimiento Preventivo y   Programa de Mantenimiento Preventivo de Áreas Comunes Form of Lease Guarantee   / Formato de Garantía Corporativa. Data Privacy Notice / Aviso de Privacidad   Sole Identification File / Expediente Único de Identificación F G H Página 52   de 55 

    

 

Exhibit F Form   of Guaranty / Formato de Garantía Corporativa Página 53 de 55 Esta garantía   la otorga en esta fecha 15 de febrero de 2018 la empresa NORTECH SYSTEMS,   INC. (el "Garante") a favor y en beneficio de OPERADORA STIVA S.A.   DE C.V. (el" ARRENDADOR"). This guaranty is granted on this date   February 15th, 2018 by the company NORTECH SYSTEMS, INC (the “Guarantor”) in   favor and for the benefit of OPERADORA STIVA S.A. DE C.V. (the “Lessor”). LAS   PARTES EXPONEN QUE: THE PARTIES HEREBY STATE THAT: En razón de que   MANUFACTURING & ASSEMBLY SOLUTIONS OF MONTERREY, S. DE R.L. DE C.V. (el   "Arrendatario") ha celebrado determinado Contrato de Arrendamiento   con fecha de inicio de plazo del 15 de febrero de 2018 y según el mismo sea   modificado, complementado o de cualquier otra forma reformado, el “Contrato”   o bien, el “Contrato de Arrendamiento” con el Arrendador, respecto de un   terreno (el "Terreno") con una superficie total de 17,063.257   metros cuadrados (equivalente aproximadamente a 183,667.362pies cuadrados),   incluyendo el edificio industrial sobre el mismo con una superficie de   7,189.645metros cuadrados (equivalente aproximadamente a 77,388.691 pies   cuadrados), en delante el "Edificio", ubicado Ave. Rogelio González   Caballero S/N, Parque Industrial Stiva Aeropuerto, Apodaca, Nuevo León.; en   delante el Terreno y el Edificio compondrán y se denominarán en forma   conjunta el “Inmueble” o bien, el “Inmueble Arrendado”. Considering that MANUFACTURING   & ASSEMBLY SOLUTIONS OF MONTERREY, S. DE R.L. DE C.V. (the “Lessee”) has   entered into and executed certain Lease Agreement with term commencement date   on February 15th, 2018 and as the same may be amended, supplemented or in any   other way reformed, the “Agreement” or, the “Lease Agreement” with Lessor,   with respect to a plot of land (the “Land”) with a total surface area of   17,063.257 square meters (equivalent to approximately 183,667.362 square   feet) including the industrial building thereon with a surface of 7,189.645   square meters (equivalent to approximately77,388.691 square feet),   hereinafter the “Building”, located at Ave. Rogelio González Caballero S/N,   Parque Industrial Stiva Aeropuerto, Apodaca, Nuevo León.; hereinafter The   Land and the Building shall comprise and be jointly referred as the   “Property” or, the “Leased Property”. Considerando que el Garante obtendrá un   beneficio y una ventaja sustanciales del Contrato de Arrendamiento con el   Arrendatario y que será para el interés directo y beneficio económico del   Garante ayudar al Arrendatario a obtener dicha nave industrial en   arrendamiento. Considering that the Guarantor shall obtain a substantial   benefit and advantage from the Lease Agreement with Lessee and that it shall   be for the direct interest and economic benefit of the Guarantor to aid   Lessee to obtain such industrial building in lease. Ahora bien, teniendo en   cuenta las premisas anteriores y por otra consideración buena y valiosa, cuyo   recibo y suficiencia se reconocen por este medio, el Garante se compromete a   lo siguiente: Furthermore, taking into account the foregoing premises and for   other good and valuable consideration, the receipt and sufficiency of which   is acknowledges hereby, the Guarantor hereby agrees to the following: 1.   Términos Definidos: 1. Defined Terms: (a) A menos que se defina lo contrario   en el presente documento, términos definidos usados en el Contrato de   Arrendamiento y en este documento tendrán el significado que se les ha dado   en el Contrato de Arrendamiento. (a) Unless otherwise defined in this   document, the defined terms used in the Lease Agreement and this document   shall have the meaning ascribed to them in the Lease Agreement. (b) Las   palabras "del presente", "aquí" y "bajo" y   palabras de importancia similar cuando se usan en esta Garantía se referirán   a esta Garantía en conjunto y no a ninguna disposición en particular de esta   Garantía y Sección y párrafo se refieren a esta Garantía a menos que se   especifique lo contrario (b) The words “hereby”, “herein” and “hereunder” and   words of similar meaning when used in this Guaranty shall refer to this   Guaranty collectively and to no other particular provision of this Guaranty   and Section and paragraph refer to this Guaranty unless otherwise specified.   (c) Los significados dados a los términos definidos en el presente documento   se aplicarán igualmente a las formas singulares y plurales de dichos   términos. (c) The meanings granted to the terms defined in this document   shall be applied equally to singular and plural forms of such terms. 2.   Garantía. 2. Guaranty. (a) el Garante por el presente garantiza   incondicionalmente al Arrendador el cumplimiento de las obligaciones del   Arrendatario en virtud del Contrato, incluyendo el pago inmediato de la   renta, los intereses y los gastos adicionales por pagar como costos del   arrendamiento derivados del Contrato de Arrendamiento (las   "Obligaciones") a su vencimiento. El Garante acepta que todas las   obligaciones de pago serán en dólares americanos. (a) the Guarantor hereby   unconditionally guarantees to Lessor the compliance of the obligations of   Lessee as per the Agreement, including the prompt payment of rent, the   interest and additional expenses to be paid as costs of the lease derived   from the Lease Agreement (the “Obligations”) upon their maturity. The   Guarantor hereby accepts that all the payment obligations shall be in   American dollars. (b) El Garante en este acto acepta que las obligaciones   contraídas en esta garantía serán incondicionales, irrevocables y absolutas,   independientemente de (i) toda extensión, renovación, enmienda o modificación   de las Obligaciones, (ii) toda enmienda o modificación a cualquiera de los   términos o disposiciones del Contrato de Arrendamiento, incluyendo pero sin   limitar la asignación y la sustitución de otro Garante como Arrendatario bajo   el (b) The Guarantor hereby accepts that the obligations contracted in this   guaranty shall be unconditional, irrevocable and absolute, regardless of (i)   all extension, renewal, amendment or modification to the Obligations, (ii)   all amendment or modification to any of the terms or provisions of the Lease   Agreement, including without limitation the appointment and replacement of   another Guarantor as Lessee under the Lease Agreement, except if agreed 

    

 

Página 54 de 55   Contrato de Arrendamiento, excepto si se acuerda de otro modo o (iii) la   ausencia de toda acción para hacer cumplir el Contrato de Arrendamiento   contra el Arrendatario, (iv) toda dispensa o consentimiento hecha por el Arrendador   con respecto a las disposiciones del Contrato de Arrendamiento o (v) la   recuperación de cualquier juicio contra el Arrendatario o cualquier acción   para hacer cumplir el mismo . No obstante todo lo indicado al contrario en el   cuerpo de este documento, el Garante podrá hacer valer cualquier defensa   contra las Obligaciones o hacer valer cualquier contrademanda contra el   Arrendador que cualquier Arrendatario pueda hacer valor respecto al Contrato   de Arrendamiento, mientras dicho Arrendatario sea (i) una parte en la acción   correspondiente o (ii) está disponible para participar en la adjudicación o   la resolución de dicha defensa o contrademanda. otherwise or (iii) the   absence of all action to enforce the compliance of the Lease Agreement   against Lessee, (iv) all waiver or consent made by Lessor with respect to the   provisions of the Lease Agreement or (v) the recovery of any trial against   Lessee or any action to enforce it Notwithstanding the foregoing to the   contrary in the body of this document, the Guarantor may exercise any defense   against the Obligations or file any counterclaim against Lessor as any Lessee   may do so with respect to the Lease Agreement, so long as such Lessee is (i)   party to the corresponding action or (ii) is available to participate in the   award or resolution of such defense or counterclaim. 3. Terminación. Esta   Garantía permanecerá en pleno por el plazo de 2 (dos) años. Posteriormente,   el Arrendador deberá adoptar las medidas necesarias y firmar los documentos   que solicite el Garante con el fin de comprobar la terminación de esta   Garantía. 3. Termination. This Guaranty shall remain in full force and effect   for two years. Further, Lessor shall adopt the necessary measures and execute   the documents requested by the Guarantor with the purpose of evidencing the   termination of this Guaranty. 4. Subrogación. El Garante deberá ser subrogado   en todos los derechos del Arrendador contra el Arrendatario respecto de las   cantidades pagadas por el Garante en virtud de las disposiciones de esta Garantía;   disponiéndose, sin embargo, que mientras cualquiera de las Obligaciones   permanezca sin satisfacer, todos los derechos del Garante contra el   ARRENDATARIO basados en dicho derecho de subrogación se subordinarán en todos   los aspectos al derecho de pago de las obligaciones del Arrendador. 4.   Subrogation. The Guarantor shall be subrogated in all rights of Lessor   against Lessee with respect to the amounts paid by the Guarantor by virtue of   the provisions of this Guaranty; provided, however, that as long as any of   the Obligations remain outstanding, all the rights of the Guarantor against   Lessee based on such right of subrogation shall be subordinated in all   aspects to the right of payment of the obligations of Lessor. 5.   Reinstalación. Esta garantía deberá continuar en vigor o reinstalándose,   según sea el caso, si en cualquier momento el pago, total o parcial, de   cualquiera de las Obligaciones se rescinde o de lo contrario debe ser   restaurado o devuelto por el Arrendador en caso de insolvencia, quiebra, disolución,   liquidación o reorganización del Arrendatario o en la fecha de o como   resultado de la designación de un síndico, un interventor, un conservador o   un fideicomisario o similar por el Arrendatario o cualquier parte substancial   de su propiedad, o de otra manera como si dichos pagos no se hubieran hecho.   5. Reinstallation. This guaranty shall continue to be effective and   reinstalled, as applicable, if at the time of payment, in whole or in part,   of any of the Obligations is rescinded or otherwise shall be restored or   returned by Lessor in the event of insolvency, bankruptcy, dissolution,   liquidation or reorganization of Lessee or on the date or as a result of the   appointment of a trustee, an executor, a curator or a trust beneficiary or   similar by Lessee or any substantial part of its property, or in any other   way as if such payments were made. 6. Pagos. El Garante acepta en este acto   que se pagarán las Obligaciones al Arrendador en la oficina del Arrendador   ubicada en Ave. Ricardo Margain Zozaya 333, Colonia Santa Engracia, San Pedro   Garza Garcia, N.L., Mexico. 6. Payments. The Guarantor hereby accepts that   the Obligations shall be paid to Lessor in the office of Lessor located at   Ave. Ricardo Margain Zozaya 333, Colonia Santa Engracia, San Pedro Garza Garcia,   N.L., Mexico. 7. Notificaciones. Cuando sea necesario o deseable para una de   las partes el notificar cualquier aviso o demanda, incluyendo sin limitar   interpelaciones judiciales y emplazamientos a juicio relacionados o derivados   de esta garantía, dichos avisos o requerimientos serán notificados   personalmente, o por correo registrado o certificado, con acuse de recibo, o   por medio de Fedatario Público a los siguientes domicilios: 7. Notices.   Whenever necessary or desirable for one of the Parties to notify any notice   or requirement over the other, including but not limited to judicial   inquiries and emplacements to trial related or under this Guaranty, such   notices or requirements shall be notified personally, or by means of   registered or certified mail, return receipt requested, or by means of Public   Attestor to the following addresses: Para el Garante: En la Propiedad   Arrendada Con copia a: 7550 Meridian Circle Suite 150 Maple Grove, MN 55369,   USA Para el Arrendador: Ave. Ricardo Margain Zozaya 333 Colonia Santa   Engracia San Pedro Garza Garcia. N.L., Mexico. 66267 For the Guarantor: On   the Lease Property. With copy to: 7550 Meridian Circle Suite 150 Maple Grove,   MN 55369, USA For Lessor: Ave. Ricardo Margain Zozaya 333 Colonia Santa   Engracia San Pedro Garza Garcia. N.L., Mexico. 66267 8. Divisibilidad.   Divisibilidad. En el caso de que cualquier disposición de esta Garantía sea   declarada nula por una autoridad jurisdiccional, el resto de las   disposiciones permanecerán en pleno vigor y efecto según lo permitido por la   ley aplicable. 8. Severability. In the event that any provision of this   Guaranty is declared invalid by a judicial authority, the rest of the   provisions shall remain in full force and effect as permitted by the   applicable law. 

    

 

Página 55 de 55   9. Integración. Esta Garantía representa el contrato íntegro del Garante con   respecto al objeto del presente y combina cualquier otro entendimiento. 9.   Integration. This Guaranty represents the integral agreement of the Guarantor   with respect to the subject matter hereof and combines any other   understanding. 10. Modificaciones por Escrito; Ninguna dispensa; Remedios   acumulativos. (a) Ninguno de los términos o disposiciones de esta Garantía   podrá ser dispensado, modificado, complementado o modificado de otra forma   salvo mediante un documento por escrito firmado por el Garante y el   Arrendador, siempre y cuando alguna disposición de esta Garantía pueda ser   dispensada por el Arrendador en una carta o contrato firmado por el   Arrendador o por fax del Arrendador. (b) el arrendador en ningún caso   (retraso, indulgencia, omisión u otro), excepto mediante un documento escrito   de conformidad con el párrafo 10(a) del presente, se considera que ha   renunciado a cualquier derecho o remedio bajo esta garantía o que ha   consentido en alguna falta o incumplimiento de alguno de los términos y   condiciones del presente. El no ejercer o la demora en ejercer, por parte del   Arrendador, algún derecho, poder o privilegio conforme al presente no   funciona como una renuncia a éstos. Ningún ejercicio único o parcial de un   derecho, poder o privilegio bajo esta Garantía excluirá el ejercicio de un   derecho, poder o privilegio o el ejercicio de cualquier otro derecho, poder o   privilegio. Una exención hecha por el Arrendador de cualquier derecho o   remedio bajo esta Garantía en una ocasión no se interpretará como un   impedimento para un derecho o remedio que el Arrendador tendría de otra   manera en alguna ocasión futura. (c) Los derechos y remedios aquí previstos   son acumulativos, podrán ser ejercitados por separado o en conjunto y no son   exclusivos de otros derechos o remedios previstos por la Ley. 10. Written   Amendments; No Waiver; Cumulative Remedies. (a) None of the terms of this   Guaranty may be waived, amended, supplemented or modified in any other way   except by means of a written document executed by the Guarantor and Lessor,   so long as any provision of this Guaranty may be waived by Lessor in a letter   or agreement signed by Lessor or by fax of Lessor. (b) Lessor in no event (delay,   indulgence, omission or other), except by means of a written document   pursuant to paragraph 10(a) hereof, shall be deemed to have waived any right   or remedy under this guaranty or to have consented any lack of compliance or   default with any of the terms and conditions hereof. The lack of exercise or   the delay in exercise, by Lessor, of any right, power or privilege pursuant   hereto shall not operate as a waiver thereto. No sole or partial exercise of   a right, power or privilege under this Guaranty shall exclude the exercise of   a right, power or privilege or the exercise of any other right, power or   privilege. An exemption made by Lessor to any right or remedy under this   Guaranty in an occasion shall not be interpreted as an impediment for a right   or remedy that Lessor would otherwise have in any future occasion. (c) The   rights and remedies set forth herein are cumulative, may be exercised   separately or jointly and are not exclusive of other rights or remedies set   forth by the Law. 11. Títulos de Sección. Los títulos de sección utilizados   en esta Garantía son para conveniencia de referencia solamente y no deben   afectar la interpretación del presente ni de tenerse en cuenta en la   interpretación de la misma. 11. Section Headings. The section headings used   in this Guaranty are for ease of reference and shall not affect the   interpretation of this instrument not be taken into account in the   interpretation hereof. 12. Sucesores y cesionarios. Esta Garantía será   vinculante para los sucesores y cesonarios del Garante y redundará en   beneficio del Arrendador y sus sucesores y cesionarios. 12. Successors and   assignees. This Guaranty shall be binding for the successors and assignees of   the Guarantor and shall inure for the benefit of Lessor and its successors   and assignees. 13. Ley aplicable. Esta Garantía se regirá y se interpretará   de conformidad con las leyes del Estado de Nuevo León. 13. Applicable Law.   This Guaranty shall be governed and interpreted pursuant to the laws of the   State of Nuevo Leon. In witness whereof, the undersigned have executed and   duly granted this Guaranty on the date set forth above. Guarantor: By:   Position: Accepted: Lessor: By: Position:

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