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EXHIBIT 10.1

                           B A I L   C O M M E R C I A L

ENTRE LES SOUSSIGNES

Monsieur COTTET JACQUES
de Nationalite francaise
Ne le 24  Octobre  1939 a  Saint  Jean  de  Braye  (45)
Demeurant  159  Rue des Chanterelles  45160 OLIVET
Marie sous le regime de la communaute legale a
Madame COTTET MARYSE

                                                  Ci-apres denomme "Le Bailleur"
                                                  D'une part

ET

LA SARL CEFCA
Societe a responabilitee
au capital de 1000.000 Francs
don't le siege social est 616 Rue de l'Anguille 45160 OLIVET
immatricule au RCS Orleans B 416 625 096
respresentee par son gerant Monsieur HEITZLER CYRIL

                                                   Ci-apres denomme "le Preneur"
                                                   D'autre part.

CECI EXPOSE, IL A ETE CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT

Par les presentes le bailleur donne bail a loyer,  conformement aux dispoditions
du decret  n(degree)  53.960 du 30 septembre  1953 a la SARL CEFCA,  preneur qui
accepte les biens immobiliers ci-apres designes, sis 616 Rue de l'Anguille 45160
OLIVET.

DESIGNATION

Les Locaux dans  lesquels le fonds de  commerce  est  exploite se situent sur un
terrain d'une superfice de 4.382 m2.

     -    des ateliers pour une contenance de .........................700 m2
     -    des bureaux pour une contenance de........................... 55 m2
     -    des vestiaires pour une contenance de........................ 45 m2
     -    un magasin pour une contenance de............................ 45 m2

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selon plan.

Tels que lesdits biens existent dans leur etat actuel,  le preneur declarant les
biens connaitre pour les avoir visites en vue du present bail.

Un droit de passage est  consenti par le preneur au profit au profit de Monsieur
et Madame COTTET Jacques, qui les a acquis par devant Maitre BOITELLE, Notaire a
Orleans.

DUREE

Le present  bail est  consenti  et accepte  pour une duree de 9 annees  entieres
consecutives a compter de la date des presentes.

CONGE PERIODE TRIENNALE

Conformement  aux  dispositions de l'article 3.1 du decret du 30 septmebre 1953,
le preneur aura la faculte de donner  conges a  L'expiration  de chaque  periode
triennale;   la  bailleur  aura  la  meme  faculte  s'il  entend   invoquer  les
dispositions des articles 10, 13, et 15 du meme decret, afin de reconstructruire
l'immeuble  existant,  de le surelever ou  d'executer  des travaux  prescrits ou
autorises dans le cadre d'une operation de restauration immobiliere.

La partie qui voudra  mettre fin au bail dans l'un ou l'autre des cas  ci-dessus
prevus devra donner  conge a l'autre par acte  extrajudiciare  au moins six mois
avant ;'expiration de la periode triennale en cours.

DESIGNATION DES LIEUX LOUES

Les lieux loues devront servir exclusivement a l'activite de TRAITEMENT DE L'EAU

Les adjonctions  d'activites  connexes ou  complementaires  ainsi que l'exercice
dans les lieux loues d'une ou plusieurs activites  differentes de celles prevues
ci-dessus ne seront  possibles que dans le  conditions  fixees aux articles 34 a
34-8 inclus du decret du 30 septembre 1953.

CHARGES ET CONDITIONS:

Le  present  bail est  consenti  et  accepte  sous  les  charges  et  conditions
ordinaires et de droit et en outre sous celled suivantes que le preneur s'oblige
a executer sans pouvoir exiger aucune indecrite, ni diminutica de loyer ci-apres
fixe.

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ETAT DES LIEUX

Le  preneur  prendra  les lieux  loues  dans leur  etat au jour de  l'entree  en
jouissance.

Dans le  mois  de  l'entree  en  jouisssance,  un etat  des  lieux  sera  dresse
contradictoirment  entre kes parties  aux frais du preneur;  a defaut le preneur
sera repute avoir recles lieux en parfait etat.

ENTRETIEN ET REPARATIONS

Le  preneur  tiendra  les lieux  loues de facon  constante  en  parfait  etat de
reparations  locatives et de menu  entretien  au sens de l'article  1754 du Code
Civil,  le bailleur  s'obligeant de son cote a executer et prendre en charge les
grosses reparations visees a l'article 606 du Code Civil.

Quant aux  reparations  autres que celles  enumerees aux articles 606 et 1754 du
Code Civil,  elles seront faites du consentement et sous l'autorite du Bailleur,
mais le preneur en supportera la charge financiere.

Si de telles  reparations  deviennent  necessaires  au cours du bail, le Preneur
sera tenu d'en informer la Bailleur.

En cas de refus du  Bailleur  de faire  executer  les  travaux  lui  incombant a
l'expiratior  d'un delai de 15 hours suivant la sommation  faite par huissier et
rappelant  la  presente  clause,  le Preneur  pourra se faire  autoriser  par le
President  du  Tribunal  de Grande  Instance  du lieu de  situation  des  biens,
statuant en refere, a proceder lui-meme a l'execution desdites reparations.

Le preneur ne pourra pretendre a auone indemnite ni reduction de loyer au cas ou
la duree des travaux, qu'elle que soit leur nature, execerait quarante jours.

AMELIORATIONS

Le preneur  supportera la charge de toutes les  transformations ou ameliorations
necessitees  par  l'exercice  de son  activite,  y  compris  celle  des  travaux
prescrits par l'autorite administrative.

Il ne pourra toutefois faire dans les lieux loues sans  l'autorisation  expresse
et par  ecrit  du  Bailleur  aucune  demolition,  aucun  percement  de mur ou de
cloison,  aucun changement de distribution ni aucune surelevation;  ces travaux,
s'ils sont  autorises,  auront lieus sous la  surveillance  de  l'architecte  du
Bailleur don't les honoraires seront a la charge du Preneur.

OCCUPATION-JOUISSANCE

Le  preneur  devra  jouir des biens  loues en bon pere de famille  suivant  leur
destination.

Il veillera a ne rien faire ni laisser faire qui puisse  apporter  aucun trouble
de jouissance au voisinage;  notamment  quant aux bruits,  odeurs et fumees etc,
d'une facon generale, ne devra commettre aucuns abus de jouissance.

Il derva  satisfaite a toutes les charges de ville et reglement  sanitaires,  de
voirie, d'hygiene, de securite, de salubrite ou de police, ainsi qu'a celles qui
pourraient etre imposees par tous les plans d'urbanisme ou  d'amenagement,  et a
celles qui seraient crees en remplacement,  de maniere que le Bailleur ne puisse
jamais etre inquiete ou recherche a ce sujet.

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Il ne pourra rien faire ni laisser faire qui puisse deteroire les lieux loues et
devra sous peine d'etre  personnellement  responsable  preveninle  Bailleur sans
retard et par ecrit de toute  atteinte qui serait porteea sa propriete et toutes
degradations et  deteriorations  qui viendraient a etre causees ou a se produire
aux biens loues et qui rendraient necessaires des travaux incombant au Bailleur.

Il gardera les lieux loues et tiendra  constamment garnis de meubles,  materiels
en valeur et quantite  suffisantes pour repondre du paiement exact des loyers et
de l'accomplissement des charges du present bail.

Il ne modifiera pas, en quoi que ce soit,  l'aspect  exterieur de l'immeuble par
des  adjonctions  sur les  facades ou des  elements de  decorations  visibles de
l'exterieur ou encore des panneaux publicitaires, sans l'accord edit du Bailleur
et sous reserve du strict respect  permanent de toute  reglementation  en vigeur
s'y rapportant.

Il fera ramoner les cheminees et conduits, s'il en est, a ses frais au moins une
fois par an.

Il Il n'exigera pas oue le Bailleur fasse garder et entretenir l'immeable par un
concierge ou gardien,  et ne reclamera aucune indemnite en cas de suppression de
ces services.

Il n'elevera, contre le bailleur, aucune reclamation pour l'interruption dans le
service des eaux, de l'electricite,  du gaz ou du telephone  provenant,  soit de
travaux  ou de  reparations,  soit de  gelees,  soit de tout  autre cas de force
majeure.

En cas  d'expropriation  pour cause d'utilite  publique,  il ne pourra rien etre
reclame au Bailleur,  tous les droits du Preneur etant reserves contre la partie
expropriante.

En cas de destruction de  l'immeuble,  totale ou partielle,  par vetuste vice de
construction,  cas fortiut ou toutes autre cause  independante  de la volonte du
Bailleur, le present bail sera resilie de plein droit et sans indemnite.

CESSION -SOUS LOCATION

Le preneur  s'engage  a  exploiter  personnellement  son  commerce  et a occuper
personnellement le local, consequence du caractere "intuitu personae" du contrat
a son egard.

Ainsi,  toute operation en contradiction de cette obligation - notamment la mise
en  location-gerance  du fonds,  la  constitution  d'usufruit  sur le fonds,  la
sous-location  du local,  la  cession  du droit au bail ou du fonds,  directe ou
indirecte,  resultant  par exemple d'un  changement  de majorite dans le capital
social du  Preneur  ou d'un  apport en societe du droit au bail dans le cadre de
l'article  34-3-1 du decret,  pour  lequelle  Breneur doit  requerir  l'agrement
expres ecrit et prealable du bailleur.

En cas  d'agrement  du  Bailleur,  le Preneur  adressera  une copiede  l'acte au
Bailleur des la conclusion de l'operation a laquelle intervient le Bailleur.

Le cedant restera  garant et repondant  solidaire du  Cessionnaire  tant pour le
paiement du loyer, des charges et accessoires que pour le respect des conditions
du bail. Cette disposition s'appliquera a toutes les cessions successives.

Toute cession devra s'effectuer par acte sous seing prive.

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DROIT DE PREEMPTION

Le bailleur se reserve un droit de preemption  en cas de cession du bail,  objet
des presentes.  La signification  devra lui en etre fait par lettre  recommandee
avec accuse de  reception.  Il devra  prendre  position dans un delai d'un mois.
Faute pour lui d'avoir  donne  reponse  dans ce delai,  il perdra le benefice de
droit.

En cas de faillite ou  reglement  judiciaire,  le syndic ne pourra ceder le bail
qu'aux conditions indiquees au precedent alinea.

DROIT DE PREFERENCE AU PROFIT DU PRENEUR

Un droit de preference  en cas de cession des murs,  est accorde a prix egal par
le  bailleur  au  preneur.  La  signification  devra lui en etre fait par lettre
recommandee  avec accuse de reception.  Il devra prendre  position dans un delai
d'un mois.  Faute pour lui d'avoir  donne  reponse  dans ce delai,  il perdra le
benefice de droit.

CONDITIONS ET CHARGES

Le Preneur  acquittera  les  contributions  personnelles  mobilieres,  les taxes
professionionelles,   locatives  et  autres,   de  toute  nature  le  concernant
personellement  ou relatives a son activite,  auxquelles les locataires  sont ou
pourrant etre assujettis.

Il supportera  notamment la taxe  d'enlevement  des ordures  menageres,  la taxe
d'ecoulement a l'egout,  la taxe de blayage,  la taxe fociere,  toutes nouvelles
contributions,  taxes  municipales ou autres et  augmentations  d'impots pouvant
etre  crees de  quelque  nature  et sous  quelque  denominations  que ce soit et
remboursera  au Bailleur les sommes qui  pourraient  etre  avancees par lui a ce
sujet.

Il  satisfera a toutes les charges de ville,  de police et de voirie,  don't les
locataires  sont  ordinairement  tenus,  le tout de maniere  que le  Bailleur ne
puisse aucunement etre inquiete ni recherche a ce sujet.

ASSURANCES

Le Preneur fera son affaire  personnelle  de s'assurer  contre tous les dommages
causes aux amenagement qu'il effectuera dans les locaux donnes abail,  ainsi que
ceux causes aux mobilier, materiel, marchandises, tous objets lui appartenant ou
don't il sera  detenteur a quelques  titres que ce soit, en renoncant et faisant
renoncer sa ou ses compagnies  d'assurances a tous recours contre le Bailleur et
ses assureurs.

Il assurera les risques  propres a son  exploitation a une comagnie  notoirement
solvable (incendie,  explosion,  degats des eaux, vol etc) ainsi que les risques
locatifs.

Le Preneur  devra  declarer  dans un delai de 7 jours ouvres a son prpre assurer
d'une part, au Bailleur,  d'autre part, tout sinistre  affectant les biens de ce
dernier,  quelqu'en  soit  l'importance  et meme s'il n'en  resulte  aucun degat
apparent.

Il fera garantir les consequences pecuniaires des responsabilites qu'il pourrait
encourir a l'egard des voisins et des tiers en general.

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Le Bailleur  s'engage de son cote a renoncer et a faire  renoncer des  assureurs
subrges a tous  recours  contre le  Preneur  et ses  assureurs  sous  reserve de
reciprocite.

Il est rappele,  d'autre part, que les abandons de recours reciproques  indiques
ci-dessus  seront sans effet si le  responsable  des dommages a commis une faute
dolosive, inentionnalle ou lourde.

Le Preneur devra justifier de l'ensemble de ces contrats, du paiement des primes
afferentes a premiere demande du Bailleur.

Dans le cas ou les merchandises entreposees  entraineraient par leur nature pour
le  Bailleur,  le  paiement  d'une  surprime  d'assurance,  celle-ci  lui serait
remboursee par le Preneur.

VISITE DES LIEUX

Le Preneur devra laisser le Bailleur,  son  architecte,  tous  entrepreneurs  et
ouvrers  penetrer dans les lieux loues pour  constater leur etat, en presence du
Preneur.

Il devra  laisser  visiter par le Bailleur ou  d'eventuels  locataires en fin de
bail ou en cas de  resiliation,  pendant une  preriode de six mois  precedent la
date prevue pour sont depart;  il devra  souffrir  l'apposition  d'ecriteaux  ou
d'affiches aux emplacements covenant au Bailleur pendant le meme periode.

LOYERS

Le present  bail est consenti et accepte  moyennant un loyer  mensuel des 12.000
Francs (douze mille francs) en principal hors taxes.

Le present loyer est soumis a la TVA.

Les  charges  seront  payees par le Preneur par  provision a chaque  echeance et
soldees en fin d'annee sur justification de decompte par le Bailleur.

Le loyer sera paye  chaque  mois,  par avance et le premier  paiement  aura lieu
retroactivement a la date des presentes pour effet au Premier Septembre 1998.

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REVISION DU LOYER

Le loyer  ci-dessus  fixe sera soumis a indexation  annuelle  qui ne pourra,  en
ancun cas, etre confundue avec la revision  legale des loyers.  En  consequence,
ledit loyer sera  augumente ou diminue de plein droit et sans  l'accomplissement
d'acune  formalite   judiciare  ou  extrajudiciare   chaque  annee,  a  la  date
anniversaire  d'entree  en  jouissance  proportionnelement  a  la  variation  de
l'indice  national  du cout  de la  construction  tel  qu'il  a ete  etabli  par
l'Institut National de la statistique et des etudes eEconomiques (INSEE),  (base
de 100 au quatrieme trimestre de l'annee 1953)

Sera retenu comme indice de reference, l'indice 1016, dernier indice publie lors
de la prise d'effet du bail.

L'indice de comparaison  servant de calcul de la revision sera le dernier indice
publie a la date anniversaire de la prise d'effet du bail.

En cas de cessation dudit indice,  sans qu'un autre indice,  avec un coefficient
de  reaccordement,  lui soit  legalement  substitue , ou bien si ledit indice se
revele  ou  devient  pour  une  raison  quelconque  inapplicable,  il sera  fait
application  de  l'indice  le  plus  voison  parmi  ceux   existants   alors  ou
applicables.  A defaut pour les parties de se mettre  d'accord sur cet indice le
plus  voison,  dans un delai de trois mois a compter de la date a lacquelle  une
des deux parties aura propose a l'autre;  par ecrit, un expert pris sur la liste
de ceux le plus  souvent  designes  comme  experts  par le  Tribunal  de  Grande
Instance  du siege du fonds de  commerce,  en matiere  d'estimation  de fonds de
commerce et de loyers commerciaux.

Chaque fois que, par le jeu de cette  clause,  le loyer se trouvera  augmente ou
diminue   de  plus  qu'un   quart  par   rapport   au  prix   precedement   fixe
contractuellement ou par decision judicaire, chaque partie pourra saisir le juge
afin qu'il adapte le jeu de l'echelle mobile a la valeur locative.

DEPOT DE GARANTIE

Pour garantir l'execution des obligations  incombant au preneur,  celui-ci verse
au Bailleur  qui le reconnait  une somme de 24.000  francs  (vingt  quatre mille
francs) correspondant a 2 termes de loyer.

Ce depot devra etre verse a  convenance  du  bailleur  et a premiere  demande de
celui-ci.

Cette  somme est  destine a garantir  l'execution  par le Preneur  des  charges,
clauses et obligations lui incombant en vertu du present bail.

Cette  somme  restera  aux mains du  Bailleur  jusqu'a  l'expiration  du bail en
garantie du reglement de toute somme que le Preneur  pourrait devoir au Bailleur
a sa sortie.

Dans le cas de  resiliation  du present bail par suite  d'inexecution  d'une des
conditions  ou pour une  cause  quelconque  imputable  au  Preneur,  le depot de
garantie ne sera productive d'aucun interet.

Il est  expressement  convenu  qu'en  cas de  variation  du loyer en vertu de la
clause ci-dessus  stipulee ou de toute autre revision legale,  cette somme devra
etre diminuee ou augmentee  dans la meme  proportion  pour etre mise en harmonie
avec le nouveau loyer. En consequence, le Preneur versera lors du premiere terme
augmente la somme necessaire pour completer ce depot de garantie.

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SOLIDARITE ET INDIVISIBILTE

Les obligations  resultant du present bail pour le Preneur,  constitueront  pour
ses ayants-cause et ses ayants-droit et pour toute personne tenue au paiement et
a l'execution une charge solidaire et indivisible.

CLAUSE DE NON CONCURRENCE

Le Bailleur s'interdit  d'exploiter,  directement ou indirectement y compris par
la location a un tiers,  dans le rste de l'immeuble  oules immeubles  adjacents,
l'un des commerces que le Preneur a declare exercer.

CLAUSE RESOLUTOIRE

A defaut  d'execution  parfaite  par le Preneur de l'une  quelconque,  si minime
soit-elle,  de ses obligations issues du present contrat, le contrat est resilie
de plein droit un mois apres  l'emmission  d'un  commandement  d'executer  reste
infructueux,  reproduisant  cette clause avec volonte d'en user, sans qu'il soit
besoin d'autre formalitie.

L'expulsion  du Preneur et de tous  occupants de son chef,  pourra avoir lieu en
vertu d'une simple ordonnace de refere, sans prejudice de tous depens,  dommages
et interets et sans que l'effet de la presente caluse puisse etre annule par des
offres reelles, passe le delai susindique.

En ce cas, une  indemnite  d'occupation  mensuelle  egale a la valeur d'un quart
d'une  annuite  du loyer sera due au  Bailleur.  Le depot de  guarantie  restera
acquis au Bailleur.

TOLERANCE ET MODIFICATIONS

Les  presentes  experiment  l'integralite  de l'accord  conclu entre les parties
relativement  au  present  bail.  Tout  accord  anterieur,  ecrit  ou  oral  s'y
rappaportant doit etre considere comme nul.

De meme,  toute  modification des presentes ne pourra resulter que d'un document
ecrit  bilateral.  Elle ne pourra en aucun cas etre  deduite de  tolerances . Le
Bailleur  pourra a tout  instant  exiger le  respect  de toutes  les  clauses du
present bail.

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ENRISTREMENT

Les parties  requierent  l'enregistrement  des presentes au droit fixe prevu par
l'article 739 du Code General des Impots.

FRAIS

Tous les frais,  droits et  honoraires  des  presentes  et leurs  suites  seront
supportes par le Preneur qui s'y oblige.

ELECTION DE DOMICILE

Pour l'execution des presentes, les parties font election de domicile:

     -    le Bailleur a son domicile personnel
     -    le Preneur dans les lieux loues.

FAIT EN 6 EXAMPLAIRES LE 16 JULLIET 1998

LE BAILLEUR                                        LE PRENEUR

/s/ Jacques Cottet                                 /s/ Cyril Heitzler
-----------------------                            ---------------------EXHIBIT 10.2

                                COMMERCIAL LEASE

BETWEEN THE UNDERSIGNED

Mr. JACQUES COTTET
of French Nationality
Born October 24, 1939 at Saint Jean de Braye (45)
Residing at 159 Rue des Chanterelles 45160 OLIVET
Married by legal common law to
Mrs. MARYSE COTTETT

                                           Hereafter referred to as the "lessor"
                                           As one party

AND

THE CEFCA SARL
Company with limited responsibility
At a capital of 100 000 Francs
Of which the head office is located at 616 Rue de l'Anguille 45160 OLIVET
Registered at RCS Orleans B 416 625 096
Represented by its manager Mr. CYRIL HEITZLER

                                           Hereafter referred to as the "lessee"
                                           As second party

THIS EXPOSED; THE FOLLOWING WAS CONVENED AND SETTLED

By those present,  the lessor leases,  conforming to the  disposition  stated in
decree # 53.960 of September  30th,  1953,  to lessee,  SARL CEFCA to accept the
property business stated below, located at 616 Rue de l'Anguille 45160 OLIVET.

DESIGNATION

           The  premises  in which the  business  is  operating  is  situated on
terrain surface of 4.382m2.

-        workshop capacity of. ..............................700m2
-        office capacities of.................................55m2
-        locker capacities of.................................45m2
-        store capacity of....................................45m2

according to plan.

As mentioned  places exist in their  actual  condition,  the lessee will declare
these places visited and seen for the current lease.

A right of passage is consented by the lessee to profit Mr. and Mrs.  COTTETT to
facilitate  access to their house situated at the end of the  courtyard,  unless
the house is sold.

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PROPERTY ORIGIN

The places  leased by those  present  belong to Mr.  JACQUES  COTTETT,  which he
acquired in front of attorney BOITELLE, an Orleans Notary.

LENGTH

The  present  lease is  consented  and  accepted  for a  duration  of nine whole
consecutive years counting from the date of the signing.

TRIENNIAL NOTICE PERIOD

In  accordance  with the  disposition  of Article 3.1 of the decree of September
30th,  1953,  the lessee  will have full  responsibility  to give  notice of the
expiration  each  triennial.  The  lessor  will  have  the  same  responsibility
understanding  the  dispositions  of articles  10, 13 and 15 of the same decree,
invoked to rebuild the  existing  building,  to  renovate or undergo  authorized
construction in a property restoration operation.

The party  that will want to stop the lease  described  below  will have to give
notice to the other party through an extra judiciary act in less then six months
before the expiration of the current triennial period.

DESTINATION OF THE RENTAL PROPERTY

The rental property must serve exclusively for water treatment activity.

The additional  connected  activity,  the exercised on the rental property,  for
several  different  activities  performed other then those expected will only be
possible  following  the fixed  conditions  in  Articles  34-8,  included in the
September 30th, 953 decree.

CHARGES AND CONDITIONS

The present lease is consented and accepted under ordinary charges and condition
by law,  as well as those  following  below,  where the lessee is  obligated  to
execute, without power to request indemnity, or rental reduction.

CONDITIONS OF RENTALS

The lessee will accept the rental property in their existing  conditions the day
of entry.

During the month of entry,  a rental  condition  will be drawn up after  hearing
both parties,  which will paid by the lessor,  with the  exception  being if the
lessee receives the rental property in perfect condition.

MAINTENANCE AND REPAIR

The  lessee  will keep the rental  property  in  perfect  condition,  free local
repairs and  maintenance  under  Article  1754 of the civil code.  The lessor is
obligated to undertake major repairs under Article 606 of the civil code.

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As to the other repairs  stated in Article 606 and 1754 of the civil code,  they
will be performed with consent and  authorization of the lessor,  and the lessee
will be responsible for all costs.

Should any of these repairs become  necessary  during the lease  agreement,  the
lessee will need to inform the lessor.

In case of a refusal by the lessor to execute the work incumbent of him,  within
fifteen  days of the  summation  by the  bailiff,  while  recalling  the present
clause,  the  lessee  can be  authorized  by a judge of high  authority  in such
situation, ruling a judgment to proceed on the reparations in question.

The  lessee  can  not  claim  any  indemnity  or  rent   reduction   during  the
construction, whatever the nature, past forty days.

AMELIORATIONS

The lessee shall support all  transformation  charges necessary for its activity
needs, including the construction stipulated by the administrative authority.

The lessee shall not demolish anything without the written  authorization of the
lessor,   including  wall  or  partition  drilling,   re-distribution  of  floor
elevation.  These constructions,  if authorized,  will give the lessor the right
for surveillance of the architecture, of which the lessee will pay the charges.

OCCUPATION-USE

The  lessee  shall use the  rentals  with  care.  He will not  engage in, or let
anything be done to bring trouble to the neighborhood,  particularly for sounds,
smells, smoke, or in general fashion abuse its use.

The  lessee  shall  satisfy  all city,  sanitary,  police  security  and  health
regulation  charges,  as well as the regulations which could be imposed by urban
management, and those which could be created for replacement,  in a manner where
the lessor will never be responsible for these matters.

The lessee shall not engage in, or let anything happen to deteriorate the rental
and will  personally be responsible  to warn the  responsible to warn the lessor
without delay through writing,  of any  deterioration or degradation which might
be caused to the rental property, that immediate repair by the lessor.

The lessee shall keep the rental furnished with valued  materials  responding to
the exact rental payment and accomplished charges of the present lease.

The lessee  shall not modify in any way the  exterior of the  building by adding
walls or  decorations  visible  from the outside,  or put up  publicity  panels,
without  written  agreement  from the  lessor  under the  strict  and  permanent
reservations of all regulations which might follow.

The lessee  shall sweep the  chimney and pipes,  if any, at his own costs once a
year.

The  lessee  shall not demand of the  lessor to have the  building  guarded by a
concierge or guardian, and will not ask for any indemnity in case of suppression
of these services.

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The lessee  shall not raise any  complaint  for service  interruption  of water,
electricity, gas or phone, resulting of construction or any other outside force.

In case of expropriation for public use occurrence, the lessee will not complain
to the lessor,  all the lessee's rights being reserved against the expropriating
party.

In case of destruction of the building, total or partial, whether it is from age
or building defect, fortuitous or by any other cause not intended by the lessor,
the present lease will be cancelled in full right without indemnity.

RENTAL TRANSFER

The lessee personally  undertakes the use of his business,  whatever its nature,
"intuit personae" with consideration to the contract.

Thus,  all  contradicting  operation  of this  obligation,  notably  the  rental
management of the business,  the  constitution  of the usufruct of the business,
subletting  of the  property,  the  ending  of the  right  to  lease,  or of the
business,  direct or indirectly,  resulting in, for example. The changing of the
majority of the share capital of the lessee, or of a company contribution to the
lease or to the business is forbidden.  The only exception being in the right of
transfer of the lease in Article 34-3-1 of the September 30th, 1953 decree, to a
successor  in the  business,  conforming  to the Article 3-1 of the decree,  for
which the lessee must require written and prior consent of the lessor.

If the lessor agrees, the lessee will address a copy of the act to the lessor of
the operation conclusions, which involve the lessor.

The assignor will remain  guarantor and sole  respondent of the assignee for the
rental  payments,  charges and accessories with respect to the conditions of the
lease. This disposition applies to all successive transfers.  All transfers must
take place under private agreement.

PRE-EMPTIVE RIGHT

The lessor  reserves  the  pre-emptive  right in case of a lease  transfer.  The
signification  willhave  to be sent by  certified  mail with  acknowledgment  of
receipt.  It will have to take  place  within a month.  If the  lessor  does not
respond within one month, he will loose the benefit of rights.

In case of a bankruptcy of judicial regulation, the trustee will stop the lessee
except under the indicated conditions in the previous paragraph.

RIGHT OF PREFERENCE FOR BENEFIT OF THE LESSEE

A right of preference in case of a wall transfer,  is given at the same price to
the  lessee  by  the  lessor.  It  will  be  done  by a  certified  letter  with
acknowledgment  of receipt.  It must take place within one month.  If the lessor
does not respond within one month, he will loose the benefit of rights.

CONDITIONS AND CHARGES

The lessee will pay all personal services, professional taxes, rental and other,
of any nature concerning  personal activity of which the tenants are or could be
subjugated.

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He will notably support the household  garbage taxes,  sweeping taxes,  property
taxes, all new additions, municipal taxes, or other tax increases which might be
created of certain nature and some denominations,  and will reimburse the lessor
the amounts advanced to him for that subject.

He will satisfy all city charges,  police and garbage  collection,  of which the
tenants are ordinarily responsible for, in any manner which the lessor could not
be bothered or wanted for.

INSURANCE

The  lessee  must  personally  insure  himself  against  all  damage  caused  by
development  which will affect the rental  property,  as well as those caused by
development  which  will  affect the renta;  property,  as well as those  caused
against personal property, material,  merchandise, or any other items he owns or
keep for any reason, to renounce these and his insurance company at all recourse
against the lessor and his insurers.

He will insure all proper risks at his use to a notorious  and credited  company
(for fires, explosions, water damage etc.) As well as for rental risks.

The lessee must declare  within seven business days prior to the insurer as well
as to the lessor all accidents  affecting these goods,  whatever the importance,
or should there never be an appearant damage.

The lessee will  guarantee all  financial  consequences  of the  responsibility,
which he could encounter concerning the neighbors or third parties in general.

The lessor will on his part  renounce  his  subrogated  insurers at all recourse
against the lessee and his insurers under the reservation of reciprocation.

The lessor is reminded that the abandoning of the  reciprocated  recourse stated
above will not be valid if the  responsible  party for the damages  committed an
intentional or severe fault.

The lessee will have to justify the  entirety  of his  contracts  and payment of
premiums according to the lessor's first demand.

In the case where  merchandise  stored in storage brings extra costs,  insurance
related, for the lessor, the lessee would reimburse him.

VISITATION OF RENTALS

The lessee will allow the lessor, his architect,  all contractors and workers to
penetrate  the rentals to determine  their  condition,  with the presence of the
lessee.

He will  allow the  lessor to visit with  potential  lessees,  when the lease is
almost due, or in cancellation, for a period of six months prior to the lessee's
departure.  He will  support the  written  apposition  or posting in  convenient
places for the lessor during the same period.

RENT

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The present  lease is consented and accepted  averaging a monthly  payment of 12
000 Francs (twelve thousand Francs) in principal without taxes.

The present rent is submissive to V.A.T. (Value added tax.)

The charges  will paid by the lessee  through a provision at the end of the year
by justification of the detailed bill by the lessor.

The rent  will be paid each  month,  in  advance,  and the  first  payment  will
retrospectively take place on September 1, 1998.

REVISION OF RENT

The rent , as stated above,  will be submissive to an annual  adjustment,  which
will not under any  circumstance,  be  confused  with the legal  revision of the
rent.  Consequently,  the rent will be  increased or decreased in full right and
without any judicial  formality  each year,  at the  anniversary  date of entry,
proportional  to the  variation  of the  national  index  of  construction  cost
established  by the National  Institute of  Statistics  and  Economical  Studies
(INSEE), (based on 100 in the 4th trimester of the year 1953.)

Retained as a reference  index,  the last one published for rents is in the 1016
index.

The  comparison  index  serving  to  calculate  the  revision  will be the  last
published index for the anniversary date taking effect from the lease.

In  the  circumstance  of  suspension  of  the  aforementioned   index,  without
coefficent and connecting index following, it will be legally substituted, or if
the index is revealed or  inapplicable,  the most used by the court  division of
commerce, for business material estimation and commercial rent.

Each time this clause is used, the rent will be raised or lowered by more than a
quarter as opposed to the  proceeding  set contract.  Or by a judge's  decision.
Each  party ill be able to take up the issue  with the judge in order to use the
"stepladder" for reaching the rental value.

SECURITY DEPOSIT

To guarantee the execution of the lessee's obligations, he will pay the lessor a
sum of 24 000 Francs (twenty four thousand francs)  corresponding to two monthly
leasing terms.

This deposit will be made at the convenience of the lessor at his first demand.

This sum is used to  guarantee  the  execution  of the  charges by the  lessee's
clauses and obligations expected in virtue of him for present lease.

This sum will remain at the disposition of the lessor until the lease expires in
guarantee of the regulations, should the lessee owe the lessor at his departure.

In case of termination of the present lease due to th e non-execution  of one of
the conditions for one reason or another attributable to the lessee, the deposit
will guarantee the lessor the needs for  damages/interest,  without prejudice of
all others.

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The formal  agreement  given as a  security  deposit  is not  productive  of any
interest.

It is formally  agreed that in case of rental  variation in the claude in virtue
stipulated above, or of any other legal revision, this sum will have to increase
or  decrease  in the  same  proportion  to be in  harmony  with  the  new  rent.
Consequently, the lessee will first increased term, this guarantee deposit,

SOLIDARITY AND INDIVISIBLITY

The resulting  obligation of the present lease for the lessee,  will  constitute
for his successor or party entitled, or any other person held for payment to the
execution of a solidarity and indivisible charge.

NON COMPETITION CLAUSE

The lessor is forbidden to exploit  directly or indirectly,  included the rental
to a third  party,  in the rest of the  building  or  buildings  adjacent  to, a
business which the lessee claims to exercise.

RESOLUTION CLAUSE

In case of fault of  perfect  execution  by the  lessee,  even  minimal,  of the
obligation  issues  present in the contract,  the contract will be terminated in
full right month  after the  emission  of the  unsuccessful  command to execute,
without the needs for other formalities.

The eviction of the lessee and the other  occupants of his use,  will have right
by virtue of a simple order of summary  proceedings  without prejudice of costs,
damages  and  interests,  and without  the effect of the  present  clause  being
annulled by other true offers, passed the time frame indicated below.

In this case,  an  indemnity of the monthly  occupation  equal to the value of a
quarterly lease will be due to the lessor.  The lessor will acquire the security
deposit.

TOLERANCE AND MODIFICATION

Those present express the whole agreement  included between the parties relative
to the  present  lease.  All  previous  agreements,  written  or  oral  must  be
considered nullfied.

The same stands for all modifications by those present that can only result in a
written  bilateral  document.  I  cannot  in any  circumstance  be  deducted  by
tolerance.  The lessor  can at any time  demand to  respect  all  clauses of the
present lease.

REGISTRATION

The parties  requiring the  registration  of those present by right  provided in
Article 739 of the general tax code.

CODE

All  costs,  rights and fees of those  present,  and the lessee to which he will
oblige will support their followers.

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ELECTION OF DOMICILE

To execute the following, the parties will elect a domicile:
8.         the lessor at his personal domicile,
9.         the lessee in his rental property

DRAWN UP IN 6 EXEMPLARIES ON JULY 16TH, 1998

THE LESSOR                               THE LESSEE

/s/ Jacques Cottet                       THE CEFCA SARL
                                         /s/ Cyril Heitzler

Source: [{"source": "alea-institute/alea-institute/kl3m-data-edgar-agreements/train-00007-of-00352.parquet"}, [{"source": "alea-institute/alea-institute/kl3m-data-edgar-agreements/train-00007-of-00352.parquet"}]]