Document:

exv10w14

    Exhibit 10.14

 

	 	 	 
	
    Tijuana, B.C. a 29 de
    Abril de 1 2005.
	
 
	
    Tijuana, B.C., April 29,
    2005.

	 

	
    SR. PABLO ANGEL QUINTANA

    Representante Legal

    Block Medical de México, S.A. de C.V.

    La Mesa Parque Industrial

    Edificio B-2/A, Inc. 2, 4 y 5
	
 
	
    SR. PABLO ANGEL QUINTANA

    Legal Representative

    Block Medical de México, S.A. de C.V.

    La Mesa Parque Industrial

    Building B-2/A, Inc. 2, 4 & 5

	
 
	
 
	
 

	
    SR. JAMES DAL PORTO

    Vice-Presidente

    I-Flow Corporation
	
 
	
    SR. JAMES DAL PORTO

    Vice-President

    I-FIow Corporation

	
 
	
 
	
 

	
    Estimados señores:
	
 
	
    Dear Gentlemen:

	
 
	
 
	
 

	
    Hacemos referencia (i) al contrato de arrendamiento de
    fecha 29 de Julio del 2003, celebrado entre Block Medical de
    México, S.A. de C.V., en su carácter de arrendatario
    (el “Arrendatario”), el Fideicomiso
    F-2181-1 y Baja del Mar, S.A. de C.V. en carácter de
    arrendador (conjuntamente el
    “Arrendador”) (el “Contrato
    de Arrendamiento”), por medio del cual el
    Arrendador otorgó al Arrendatario el uso y goce temporal
    del edificio B-2 Suite A Incubadoras 2, 4 y 5 (el
    “Inmueble”); y (ii) al contrato de
    garantia suscrito con fecha Agosto 15 del 2003, por parte de
    I-Flow Corporation (el “Fiador”) para
    beneficio del Arrendador, por medio del cual el Fiador convino
    en garantizar todas y cada una de las obligaciones del
    Arrendatario derivadas del Contrato de Arrendamiento (la
    “Fianza”).
	
 
	
    Reference is made to (i) the lease agreement dated
    July 29th,

    2003, entered into by Block Medical de México, S.A. de C.V.
    as tenant (the “Tenant”), Trust F-2181-1
    and Baja del Mar, S.A. de C.V. (collectively the
    “Landlord”) (the “Lease
    Agreement”), by which Landlord granted to Tenant
    the use and enjoyment of building B-2 Suite A, Incubators 2, 4
    and 5 (the “Property”), and (ii) the
    guaranty agreement subscribed by I-Flow Corporation (the
    “Guarantor”) for the benefit of the
    Landlord, by which the Guarantor agreed to guarantee each and
    all of the obligations of the Tenant pursuant to the Lease
    Agreement (the “Guaranty”).

	
 
	
 
	
 

	
    Por este medio hacemos de su conocimiento que el Arrendador ha
    decidido transmitir la propiedad del Inmueble a la sociedad
    denominada Vesta Baja California, S. de R.L. de C.V.
    (“Vesta”), asi como ceder en favor de
    Vesta, todos y cada uno de los derechos y obligaciones del
    Arrendador que derivan del Contrato de Arrendamiento y de la
    Fianza.
	
 
	
    By these means we hereby notify you that the Landlord has
    decided to sell the Property to the company named Vesta Baja
    California, S. de R.L. de C.V.
    (“Vesta”), as well as to assign in favor
    of Vesta each and all of the rights and obligations of the
    Landlord derived from the Lease Agreement and the Guaranty.

	
 
	
 
	
 

	
    En virtud de lo anterior, solicitamos a ustedes que a
    través de su firma en la presente, confirmen su voluntad de
    renunciar al derecho del tanto que para el caso de venta del
    Inmueble les concede el articulo 2321 y demás relativos y
    aplicables del código civil del Estado de Baja California,
    asi como su consentimiento respecto de la cesión del
    Contrato de Arrendamiento y de la Fianza en favor de Vesta,
    quien asumirá los derechos y obligaciones que le
    corresponden al Arrendador conforme a los mismos.
	
 
	
    Due to the foregoing, we hereby request you to, through your
    signature in this instrument, confirm your will to resign to the
    right of first refusal that in case of sale of the Property, is
    granted to you pursuant to article 2321 and all other related
    and applicable articles of the civil code for the state of
    Baja   California,   as well   as   to  agree   to   the
    assignment of the  Lease  Agreement and the Guaranty in favor of
    Vesta, who shall assume all the rights and obligations of
    Landlord therefrom.

	
 
	
 
	
 

	
    En caso de estar de acuerdo con lo solicitado en este
    instrumento, sirvanse firmar la presente de conformidad y
    remitir un original de la misma al suscrito.
	
 
	
    Should the request herein meet with your approval, please sign
    this instrument as evidence of your conformity and send an
    original of the same to the undersigned.

    

    1

 

	 	 	 
	
    Sin más por el momento, quedamos de ustedes.
	
 
	
    Sincerely,

	
 
	
 
	
 

	
    Atentamnente,

    Baja del Mar, S.A. de C.V.
	
 
	
 

	
 
	
 
	
 

	
    /s/  Francisco
    Rubio Cárdenas

    
Por:
    Lic, Francisco Rubio Cárdenas

    Cargo: Apoderado
	
 
	
 

	
 
	
 
	
 

	
    Estando de acuerdo con todos y cada uno de los términos y
    condiciones de la presente, se firma a los 29 días del mes
    de Abril de 2005, como evidencia de nuestra voluntad de
    renunciar al derecho del tanto que para el caso de venta del
    Inmueble nos confiere el artículo 2321 y demás
    relativos y aplicables del codigo civil del estado de Baja
    California, y como evidencia de aceptación de la
    cesión del Contrato de Arrendamiento y de la Fianza en
    favor de Vesta.
	
 
	
    Being in agreement with each and all of the terms and conditions
    herein, this instrument is signed this
    29th day

    of April of 2005, as evidence of our will to waive to the right
    of first refusal that in case of sale of the Property is granted
    to us pursuant to article 2321   and other related and
    applicable articles of the civil code for the state of Baja
    California, as well as evidence of our acceptance of the
    assignment of the Lease Agreement and the Guaranty in favor of
    Vesta.

	
 
	
 
	
 

	
    El Arrendatario

    Block Medical de México, S.A. de C.V. 
	
 
	
    El Fiador

    I-Flow Corporation

	
 
	
 
	
 

	
    /s/  Sr.
    Pablo Angel Quintana

    
Por:
    Sr. Pablo Angel Quintana

    Cargo: Representante Legal
	
 
	
    /s/  Sr.
    James Dal Porto

    
Sr.
    James Dal Porto

    Cargo: Vice-Presidente

    2exv10w15

    Exhibit 10.15

 

	 	 	 	 	 	 	 
	
    CONVENIO MODIFICATORIO AL CONTRATO
    No. BMA-B-2/A.2.4.5-03-001
	
 
	
    AMENDMENT TO LEASE AGREEMENT
    No. BMA--B-2/A.2.4.5-03-001

	
 
	
 
	
 

	

    Convenio Modificatorio que celebran:

	
 
	
    Amendment Agreement entered by and among:

	
 
	
 
	
 
	
 
	
 
	
 
	
 

	

    1.

	
 
	
    Vesta Baja California, S. de R.L. de C.V. (el
    “Arrendador”) representada por el Lic.
    Alejandro Ituarte Egea.
	
 
	
    1.
	
 
	
    Vesta Baja California, S. de R.L. de C.V. (the
    “Landlord”), represented by Mr.
    Alejandro Ituarte Egea.

	
 
	
 
	
 
	
 
	
 
	
 
	
 

	

    2.

	
 
	
    Block Medical de México, S.A. de C.V. (el
    “Arrendatario”) representada por el Sr.
    José Luis Avendaño Pérez.
	
 
	
    2.
	
 
	
    Block Medical de México, S.A. de C.V. (the
    “Tenant”) represented by Mr. José
    Luis Avendaño Pérez; and

	
 
	
 
	
 
	
 
	
 
	
 
	
 

	

    3.

	
 
	
    I- Flow Corporation (el “Fiador”),
    representada en este acto por el señor James Dal Porto.
	
 
	
    3.
	
 
	
    I-Flow Corporation (the “Guarantor”)
    represented by Mr. James Dal Porto.

	
 
	
 
	
 

	
    De conformidad con las siguientes Declaraciones
    y Cláusulas:
	
 
	
    According to the following Representations and Clauses:

	
 
	
 
	
 

	

    DECLARACIONES

	
 
	
    REPRESENTATIONS

	
 
	
 
	
 
	
 
	
 
	
 
	
 

	

    1.

	
 
	
    Con fecha 15 de Agosto del 2003, se celebró el
    contrato de arrendamiento número
    BMA-B-2/A.2.4.5-03-001
    (el “Contrato de Arrendamiento”)
    respecto del edificio marcado como B-2/A Incubadoras 2, 4 y 5,
    con una superficie total de 13,707 pies cuadrados (la
    “Propiedad”).
	
 
	
    1.
	
 
	
    On August 15, 2003 the lease agreement number
    BMA-B-2/A.2.4.5-03-001 (the “Lease
    Agreement”) was executed with respect to the
    building identified as B-2/A Incubators 2,4 and 5, with a total
    area of 13,707 square feet (the
    “Property”).

	
 
	
 
	
 
	
 
	
 
	
 
	
 

	

    2.

	
 
	
    Es la voluntad de las partes modificar el Contrato de
    Arrendamiento de conformidad con los términos que más
    adelante se detallan.
	
 
	
    2.
	
 
	
    It is the will of the parties hereto to amend the Lease
    Agreement, pursuant to the terms set forth below.

	
 
	
 
	
 
	
 
	
 
	
 
	
 

	

    3.

	
 
	
    Las partes de este Convenio se reconocen la personalidad con la
    que cada una se ostenta.
	
 
	
    3.
	
 
	
    The parties recognize to each other the capacity in which each
    of them appears hereto.

	
 
	
 
	
 

	
    Estando de acuerdo con las declaraciones anteriores, las partes
    convienen en obligarse de conformidad con las siguientes:
	
 
	
    Being in agreement with the representations above, the parties
    agree to bind themselves in accordance with the following:

 

	 	 	 
	

    CLAUSULAS

	
 
	
    CLAUSES

	
 
	
 
	
 

	
    Primera. Las partes convienen en modificar la
    Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, para que a
    partir de esta fecha, la misma quede redactada al tenor literal
    siguiente:
	
 
	
    First.  The parties hereby agree to amend
    Clause Second of the Lease Agreement, for it to, as of the date
    hereof, be read as follows:

	
 
	
 
	
 

	
    “SEGUNDA. —
    Término.:  El término de este
    Contrato comenzará en la fecha del mismo y terminará
    el día 31 de Diciembre del 2011.
	
 
	
    “SECOND. Term.  The term of this
    Agreement shall start on the date hereof, and will end on
    December 31st,

    2011.

    

    1

 

	 	 	 
	
 
	
 
	
 

	
    La Arrendataria cuenta con una opción para
    prorrogar el término de este Arrendamiento por 2 (dos)
    periodo adicional de 3 (tres) años cada uno, mediante aviso
    por escrito entregado por la Arrendataria a la Arrendadora para
    tales fines con por lo menos 120 (ciento veinte) días
    naturales anteriores a la expiración del término
    inicial o de cualquiera de sus prorrogas.”
	
 
	
    The Tenant shall have and option to extend the term of this
    Agreement for 2 (two) additional period, each of 3 (three)
    years, through written notice delivered by the Tenant to the
    Landlord with at least 120 (one hundred and twenty) calendar
    days in advance to the expiration of the initial term of any of
    its extensions.”

	
 
	
 
	
 

	
    Segunda.  El Arrendador en este acto conviene
    sellar cualesquiera goteras o filtraciones en la techumbre del
    Inmueble Arrendado, en el entendido que dicho techo fue
    reemplazado completamente en el año 2006.
	
 
	
    Second.  Landlord hereby agrees to seal and
    repair each and any leak or filtrations in the roof of the
    Property, in the understanding that such roof was completely
    replaced on the year of 2006.

	
 
	
 
	
 

	
    Asimismo, el Arrendador conviene en dar, a partir de la fecha de
    este Convenio, mantenimiento preventivo a los accesos a las
    máquinas de aire acondicionado (“pasa-gatos”).
	
 
	
    Likewise, the Landlord hereby agrees to, from the date hereof,
    provide preventive maintenance to the accesses to the air
    conditioning machines (“cat-walks”).

	
 
	
 
	
 

	
    Tercera.  El Arrendatario en este acto reconoce
    para beneficio del Arrendador que la renta pagadera por el
    Arrendatario a la fecha de este Convenio es igual a la cantidad
    de US$5,989.96 (Cinco mil novecientos ochenta y nueve
    dólares 96/00 USCy.) más el impuesto al valor
    agregado, la cual se incrementará en cada aniversario del
    Contrato de Arrendamiento, es decir, los días 1 de
    Enero, conforme a lo previsto en la Cláusula Segunda del
    Contrato de Arrendamiento.
	
 
	
    Third.  Tenant hereby acknowledges for the
    benefit of the Landlord that the rent payable by the Tenant at
    the date hereof is the amount of US$5,989.96 (Five thousand nine
    hundred and eighty nine dollars 96/00 USCy.) plus the value
    added tax, which shall be adjusted each anniversary of the Lease
    Agreement, meaning each
    January 1st,

    pursuant to the provisions of Clause Second of the Lease
    Agreement.

	
 
	
 
	
 

	
    Cuarta.  Las partes convienen expresamente que
    las modificaciones al Contrato de Arrendamiento conforme a este
    Convenio, no constituyen una novación del Contrato de
    Arrendamiento.
	
 
	
    Fourth. The parties expressly agree that the amendments
    to the Lease Agreement made pursuant to this Agreement, shall
    not constitute novation of the Lease Agreement.

	
 
	
 
	
 

	
    Sexta.  Excepto por las modificaciones
    acordadas en este Convenio, el resto de los términos y
    condiciones del Contrato de Arrendamiento continúan
    vigentes, por lo que las partes en este acto ratifican todos y
    cada uno de los términos y condiciones del Contrato de
    Arrendamiento y sus anexos.
	
 
	
    Sixth.  Except for the amendments to the Lease
    Agreement agreed herein, the rest of the terms and conditions of
    the Lease Agreements remain in full force and effect; hence the
    parties hereby ratify each and all the terms and conditions of
    the Lease Agreement and its annexes.

	
 
	
 
	
 

	
    Séptima.  El Fiador comparece a la
    celebración de este Convenio, con el propósito de
    ratificar su obligación de continuar garantizando las
    obligaciones del Arrendatario conforme al Contrato de
    Arrendamiento, según el mismo ha sido modificado conforme a
    este Convenio, y a través de su firma en este instrumento,
    se hace sabedor de, y manifiesta su conformidad respecto de las
    modificaciones al Contrato de Arrendamiento que se detallan en
    este Convenio.
	
 
	
    Seventh.  The Guarantor appears to the
    execution of this Agreement, with the purpose of ratifying its
    obligation to continue guaranteeing the obligations of the
    Tenant pursuant to the Lease Agreement, as amended in accordance
    with this Agreement, and through its signature in this
    Agreement, acknowledges and agrees to the amendments made to the
    Lease Agreement as set forth herein.

    2

 

	 	 	 
	
 
	
 
	
 

	
    Octava.  Cualquier aviso o notificación
    que hayan de hacerse las partes respecto del presente Convenio,
    deberá ser hecha por escrito y entregada a la parte que
    corresponda en términos de lo dispuesto en la Cláusula
    Décima Séptima del Contrato de Arrendamiento.
	
 
	
    Eight.  Any communication or notice that the
    parties shall need to make in connection with this Agreement,
    shall be done in writing and delivered to the corresponding
    party in the terms set forth in Clause Seventeen of the Lease
    Agreement.

	
 
	
 
	
 

	
    Novena.  El Contrato de Arrendamiento y el
    presente Convenio se regirán por las leyes sustantivas
    aplicables en el Estado de Baja California, México.
	
 
	
    Ninth.  The Lease Agreement and this Agreement
    shall be subject to the laws of Baja California, Mexico.

	
 
	
 
	
 

	
    Cualquier controversia entre las partes derivada del Contrato de
    Arrendamiento y/o del presente Convenio, será resuelta de
    conformidad con lo previsto en la Cláusula Vigésima
    Primera del Contrato de Arrendamiento.
	
 
	
    Any controversy among the parties deriving from the Lease
    Agreement and/or this Agreement shall be resolved in accordance
    to the provisions set forth in Clause Twenty First of the Lease
    Agreement.

	
 
	
 
	
 

	
    Décima.  El Contrato de Arrendamiento
    según el mismo ha sido modificado conforme a este Convenio
    y este Convenio, constituyen el acuerdo integro y final entre
    las partes.
	
 
	
    Tenth.  The Lease Agreement as amended pursuant
    to this Agreement and this Agreement, constitute the full and
    final agreement among the parties.

	
 
	
 
	
 

	
    Décima Primera.  Este Convenio se firma en
    cuatro (4) ejemplares cada uno de los cuales constituye un
    original, y en su conjunto constituyen uno y el mismo Convenio.
	
 
	
    Eleventh. This Agreement is signed in 4 counterparts,
    each of which constitutes and original and all together
    constitute one and the same Agreement.

	
 
	
 
	
 

	
    Décima Segunda.  Este Convenio se suscribe
    en versión inglés y español, las cuales
    tendrán el mismo valor, excepto que en caso de controversia
    sobre este Convenio, la versión de español
    prevalecerá.
	
 
	
    Twelve.  This Agreement is being executed in
    both English and Spanish languages, both versions shall have the
    same force, except that in case of controversy, the Spanish
    version shall prevail.

	
 
	
 
	
 

	
    EN TESTIMONIO DE LO CUAL, las partes suscriben el presente
    Convenio a través de sus representantes debidamente
    autorizados para tal efecto, el día 30 de Abril del
    2008, después de haber revisado los términos y
    condiciones de este Convenio y haber comprendido el alcance
    legal del mismo.
	
 
	
    IN WITHNESS THEREOF, the parties execute this Agreement through
    their authorized representatives, this April
    30th,

    2008, after having read and reviewed the terms and conditions of
    this Agreement and having understood the legal effects of the
    same.

    3

 

    LA ARRENDADORA/THE LANDLORD

    Vesta Baja California, S. de R.L. de C.V.

 

    /s/  Alejandro
    Ituarte Egea

			
	    Por/By: 
	
    Alejandro Ituarte Egea
	 
	    Cargo/Title: 
	
    Attorney in fact.
	 

 

    LA ARRENDATARIA/THE TENANT

    Block Medical de México, S.A. de C.V.

 

    /s/  José
    Luis Avendaño Pérez 

			
	    Por/By: 
	
    José Luis Avendaño Pérez
	 
	    Cargo/Title: 
	
    Attorney in fact.
	 

 

    EL FIADOR/THE GUARANTOR

    I-Flow Corporation

 

    /s/  James
    Dal Porto 

			
	    Por/By: 
	
    James Dal Porto
	 
	    Cargo/Title: 
	
    Attorney in fact.
	 

    

    4

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