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                            No. 725114 I
                             PROTOCOLO

NUMERO DIECISIETE: Ante mi, ROBERTO LEON GOMEZ, Notario Publico con oficina
en San Jose, comparecen: el senor JORGE OSBORNE GUELL, mayor, casado una
vez, Administrador de Empresas, vecino de Cartago, portador de la cedula de
identidad numero uno - seiscientos cincuenta y tres - cuatrocientos treinta y
cinco, actuando en su caracter de Apoderado Especial con facultades
sufficientes para este acto de la compania denominada FIDUCIARIA BFA S.A., en
adelante identificada en el presente documente como "BFA", con domicilio en
San Jose, La Uruca contiguo a LACSA, cedula de persona juridica numero
tres-cierito uno - ciento setenta y nueve mil ochocientos treinta y cinco,
personeria de cuya vigencia el suscrito Notario da fe con vista de la
escritura numero sesenta y uno del tomo cuarenta y tres del protocolo del
Notario Roberto Leon Gomez otorgada en San Jose el dia doce de enero del amo
dos mil, escritura de la cual no se guarda certificacion por constar en el
protocolo del Notario Leon Gomez: y, el senor, EDGAR ZURCHER GURDIAN, quien
es mayor, divorciado dos veces, abogado, vecino de San Jose, portador de la
cedula de identidad numero uno - quinientos treinta y dos - trescientos
noventa, actuando en su condicion de APODERADO ESPECIAL con facultades
suficientes para este acto de PRICSMARLANDCO, SOCIEDAD ANONIMA, cedula de
persona juridica numero tres - ciento uno - doscientos veintinueve mil
novecientos cuarenta y ocho con domicillo en San Jose calle primera, avenidas
nueve y once, numero novecientos cincuenta y nueve personeria de la cual da
fe el suscrito Notario con vista de la escritura numero setenta del tomo
noveno del protocolo del Notario Fernando Alfaro Chamberlain, que es
protocolizacion del acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas
de la indicada companla, celebrada en San Pedro Sula, Republica de Honduras
a las ocho horas del dia  veintinueve de setiembre de mil novecientos noventa
y nueve, escritura de la cual el suscrito Notario guargo copias en mi
protocolo de referencias. El suscrito Notario da fe de la vigencia del plazo
social de cada una de las companias indicadas en la comparecencia. Los
comparecientes DICEN: CAPITULO PRIMERO DE LA CANCELACION DE HIPOTECA:
FIDUCIARIA BFA S.A., en su condicion de fiduciara del fidelcomiso inscrito
en el Registro Publico de la Propiedad inmueble al TOMO CUATROCIENTOS
CUARENTA Y CINCO, ASIENTO NUEVE MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y CINCO,
encontrandose debidamente autorizada al efecto por parte del Fidelcomisano
del fidelcomiso recien referido, sea COMMERCIAL INTERNATIONAL BANK & TRUST
CO. LTD., con cedula persona juridica

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numero tres - cero doce - ciento veintiseis mil trescientos veinticuatro, al
no existir ninguna deuda que este siendo garantizada con las cedulas
hipotecariae que a continuacion se dira, procede a cancelar las mismas
dejando libre a la finca hipotecada, sea la finca del Partido de HEREDIA,
matricula de Folio Real Mecanizado Numero VEINTITRES MIL DOSCIENTOS CINCO -
CERO CERO CERO libre de estos gravamenes. Las cedulas hipotecarias que se
cancelan en este acto son las siguientes: i.) Cedula hipotecaria de primer
grado inscrita al tomo trescientos cincuenta y seis; asiento dieciocho mil
setecientos del Registro Publico de la Propledad Inmueble. ii.) Cedula
hipotecaria de segundo grado inscrita al tomo trescientos cincuenta y seis,
asiento dieciocho mil setecientos del Registro Publico de la Propledad
Inmueble. iii.) Cedula hipotecaria de fercer grado inscrita al tomo
trescientos setenta y ocho, asiento ocho mi cuatrocientos setenta y cuatro
del Registro Publico de la Propiedad Inmueble. iv.) Cedula hipotecaria de
cuarto grado inscrita al tomo trescientos ochenta y tres, asiento nueve mil
doscientos sesenta y uno del Registro Publico de la Propledad Inmueble. v.)
Cedula hipotecaria de quinto grado inscrita al tomo cuatrocientos dos,
asiento dieciocho mil doscientos treinta del Registro Publico de la Propledad
Inmueble. vi.) Cedula hipotecaria de sexto grado inscrita al tomo cuatrocientos
veinte, asiento once mil setecientos treinta y cinco del Registro Publico de
la Propledad Inmuemble. vii.) Cedula hipotecaria de setimo grado inscrita al
tomo cuatrocientos treinta y ocho asiento doce mil quinientos cincuenta y
cuatro del Registro Publico de la Propledad Inmueble. Se adjuntan las Indicadas
cedulas hipotecarias debidamente endosadas para su respective  incineracion,
para lo cual se libera al Registro Publico de la Propledad Inmueble de toda
responsabilidad. CAPITULO SEGUNDO: DE LA COMPRAVENTA DE FINCA: PRIMERA:
FIDUCIARIA BFA S.A., en su condicion de propietaria fiduciaria de la finca
del Partido de HEREDIA, matricula de Folio Real Mecanizado Numero VEINTITRES
MIL DOSCIENTOS CINCO - CERO CERO CERO, que es terreno para construir
industrias, situado en el Distrito Primero San Pablo, del Canton Noveno San
Pablo, de la Provincia de Heredia, con una medida de CINCUENTA Y TRES MIL
OCHENTA Y SIETE METROS CON SESENTA Y NUEVE DECMETROS CUADRADOS, ilndando al
Norte con Francisco y Juan de Dos Murrillo, el Sur con Arabeta Villalobos
Jiminez y Otra, al Este con Quebrada Jestrudio y Linea Ferrea, y al Oeste
con celle publica, con el piano catastrado numero H - SEISCIENTOS OCHENTA Y
UN MIL SETECIENTOS TREINTA Y OCHO - OCHENTA Y SIETE, por encontrarse
debidamente Instruida y autorizada al efecto por parte del fidelcomisario del
fidelcomiso indicado en el Capitulo Primero de esta escritura, vende la
indicada finca a PRICSMARLANDCO S.A., quien acepta en esta acto a traves de
su representante. La indicada finca se vende libre de todo tipo de gravamenes
y ahotaciones. Del mismo modo, se deja constancia que la finca vendida en
este acto se encueantra al dia en
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cuenta al pago de todos los tributos que la afectan, SEGUNDA: El precio de la
compraventa lo constituye la suma de NOVECIENTOS MIL DOLARES, MONEDA DE LOS
ESTADOS UNIDOS DE AMERICA, los cuales el representante de la vendedora
manifiesta recibir en este acto a su entera satisfaccion y aceptacion. Es
todo. El suscrito Notario da fe de haber explicado a cada uno de los
comparecientes el valor de sus estipulaciones, a lo cual las partes han
manifestado que es su voluntad otorgar el presente documento. Expido un
primer testimonio en el acto de otorgar la matriz. Leido lo escrito a los
comparecientes se manifestaron conformes y firmamos en la ciudad de San Jose
a las quince horas del dia veintiocho de enero del ano dos mil.

/s/ [ILLEGIBLE]                             /s/ [ILLEGIBLE]

NUMERO DIECIOCHO: Ante mi ROBERTO LEON GOMEZ, Notario Publico con oficina en
San Jose, comparecen: el senor, EDGAR ZURCHER GURDIAN, quien es mayor,
divorciado dos veces, abogado, vecino de San Jose, portador de la cedula de
identidad numero uno - quinientos treinta y dos - trescientos noventa,
actuando en su condicion de APODERADO ESPECIAL con facultades suficientes
para este acto de PRICSMARLANDCO, SOCIEDAD ANONIMA, sociedad que en adelante
y para todos los efectos del CONTRATO DE PRESTAMO se denominara LA DEUDORA
con cedula de persona juridica numero tres - ciento uno - doscientos
veintinueve mil novecientos cuarenta y ocho, con domicillo en San Jose,
calle primera, avenidas nueve y once, numero novecientos cincuenta y nueve
personeria de la cual da fe el suscrito Notario con vista de la escritura
numero setenta del tomo noveno del protocolo del Notario Fernando Alfaro
Chamberlain, que es protocolizacion del acta de Asamblea General
Extraordinaria de Accionistas de la indicada compania, celebrada en San Pedro
Sula, Republica de Honduras a las ocho horas del dia veintinueve de setiembre
de mil novecientos noventa y nueve, ESCRITURA DE LA CUAL EL NOTARIO LEON
GOMEZ GUARDA COPLAS EN SU PROTOCOLO DE REFERENCIAS; en su caracter de
APODERADO

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ESPECIAL con facultades suficientes para este acto de la sociedad PRISMAR DE
COSTA RICA, SOCIEDAD ANONIMA, cedula de persona juridica numero tres - ciento
uno - doscientos treinta y un mil setecientos siete, con domicilio en San
Jose, calle primera, avenidas nueve y once, numero novecientos cincuenta y
nueve personeria de la cual da el suscrito Notario con vista de la escritura
numero setenta y uno del tomo noveno del protocolo del Notario Fernando
Alfaro Chamberlain, que es protocolizacion del acta de Asamblea General
Extraordinaria de Accionistas de la indicada compania, celebrada en San Pedro
Sula, Republica de Honduras a las ocho horas con quince minutos del dia
veintinueve de setiembre de mil novecientos noventa y nueve, ESCRITURA DE LA
CUAL EL NOTARIO LEON GOMEZ GUARDA COPIAS EN SU PROTOCOLO DE REFERENCIAS; y,
en su condicion de APODERADO ESPECIAL con facultades suficientes para este
acto de la compania PSC, S.A., una empresa organizada y existente de
conformidad con las leyes de Panama, con oficinas en San Jose, calle primera,
avenidas nueve y once, numero novecientos cincuenta y nueve, personeria de la
cual da fe el suscrito Notario con vista de la escritura numero setenta y dos
del tomo noveno del protocolo del Notario Fernando Alfaro Chamberlain, que es
protocolizacion del acta de Junta Directiva de la indicada compania,
celebrada en Miami, Estado de la Florida, Estados Unidos de America, a las
diez horas del dia nueve de diciembre de mil novecientos noventa y nueve,
ESCRITURA DE LA CUAL EL SUSCRITO NOTARIO GUARDO COPIAS EN SU PROTOCOLO DE
REFERENCIAS; el senor JESUS ERNESTO GRIJALVA, mayor, casado una vez, abogado,
de unico apellido en razon de su nacionalidad Estadounidense, portador del
pasaporte de su pais numero cero tres siete cero cero dos seis ocho nueve,
vecino de San Diego, California, Estados Unidos de America, actuando en su
condicion de APODERADO ESPECIAL con facultades suficientes para este acto de
la compania denominada PSMT CARIBE INC., una compania debidamente constituida
y existente de conformidad con las leyes de la Republica de British Virgin
Islands, con oficinas en cuarenta y seis cuarenta y nueve Morena Boulevard,
San Diego California, nueve dos uno uno siete, personeria de la que da fe el
suscrito Notario con vista del Poder Especial otorgado por el Presidente de
la indicada compania en San Diego, California, Estados Unidos de America el
dia cuatro de enero del ano dos mil ante el Notario Evelisse Hernandez, de
unico apellido en razon de su nacionalidad estadounidense, ESCRITURA DE LA
CUAL EL SUSCRITO NOTARIO GUARDO CERTIFICACION DEBIDAMENTE LEGALIZADA POR EL
MINISTERIO DE RELACIONES EXTERIORES DE LA REPUBLICA DE COSTA RICA, en su
archivo de referencias; y, en su condicion de APODERADO ESPECIAL con
facultades suficientes

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para este acto de la sociedad PRICESMART, INC., una empresa organizada y
existente de conformidad con las leyes del Estado de Delaware, Estados Unidos
de America, con oficinas en cuarenta y seis cuarenta y nueve Morena
Boulevard, San Diego California, nueve dos uno uno siete, PERSONERIA DE LA
QUE DA FE EL SUSCRITO NOTARIO CON VISTA DEL PODER ESPECIAL OTORGADO POR EL
PRESIDENTE DE LA INDICADA COMPANIA EN SAN DIEGO, CALIFORNIA, ESTADOS UNIDOS
DE AMERICA EL DIA CUATRO DE ENERO DEL ANO DOS MIL ANTE EL NOTARIO EVELISSE
HERNANDEZ, DE UNICO APELLIDO EN RAZON DE SU NACIONALIDAD ESTADOUNIDENSE,
ESCRITURA DE LA CUAL EL SUSCRITO NOTARIO GUARDA CERTIFICACION, DEBIDAMENTE
LEGALIZADA POR EL MINISTERIO DE RELACIONES EXTERIORES DE LA REPUBLICA DE
COSTA RICA, EN SU ARCHIVO DE REFERENCIAS. Las ultimas cuatro companias seran
identificadas en forma conjunta en este contrato como LOS FIADORES. El
suscrito Notario doy fe de la vigencia del plazo social de cada una de las
companias indicadas en la comparecencia. Los comparecientes DICEN:
CONSIDERANDO A -) Que LA DEUDORA le ha solicitado a COMMERCIAL INTERNATIONAL
BANK & TRUST CO. LTD., en adelante identificada en este documento como "CIB",
domiciliada en Nassau, Bahamas, con oficinas en Nassau N.P. Bahamas, Apartado
Postal cuatro mil ochocientos sesenta y ocho, cedula de persona juridica
numero tres - cero doce - ciento veintiseis mil trescientos veinticuatro, y
al BANCO BFA S.A., en adelante identificado en este documento como "BFA", con
cedula de persona juridica numero tres - ciento uno - cero cincuenta y cuatro
mil cincuenta y uno, domiciliado en San Jose, La Uruca, del Puente Juan Pablo
II, ciento setenta y cinco metros al Norte, un prestamo sindicado mercantil
por la suma de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL DOLARES, MONEDA DE LOS ESTADOS
UNIDOS DE AMERICA. De los recursos de dicho prestamo, NOVECIENTOS MIL
DOLARES, MONEDA DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA seran utilizados para el
financiamiento de la compra de la finca del Partido de HEREDIA, matricula de
Folio Real Mecanizado Numero VEINTITRES MIL DOSCIENTOS CINCO - CERO CERO
CERO, que es terreno para construir industrias, situado en el Distrito
Primero San Pablo, del Canton Noveno San Pablo, de la Provincia de Heredia,
con una medida de CINCUENTA Y TRES MIL OCHENTA Y SIETE METROS CON SESENTA Y
NUEVE DECIMETROS CUADRADOS, lindando al Norte con Francisco y Juan de Dios
Murillo, al Sur con Arabela Villalobos Jimenez y Otra, al Este con Quebrada
Jestrudio y Linea Ferrea, y al Oeste con calle publica, con el plano
catastrado numero H - SEISCIENTOS OCHENTA Y UN MIL SETECIENTOS TREINTA Y OCHO
- OCHENTA Y SIETE. Los restantes TRES

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MILLONES DE DOLARES, MONEDA DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA seran utilizados
para financiar la construccion de una tienda "PriceSmart" sobre la finca
anteriormente descrita. El prestamo sindicado de referencia sera identificado
en el presente contrato como el "PRESTAMO"; y, BFA y CIB seran identificadas
en forma conjunta en este documento como "LAS ACREEDORAS". Se deja constancia
que al amparo del PRESTAMO, CIB desembolsara la suma de DOS MILLONES
QUINIENTOS MIL DOLARES, MONEDA DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA Y BFA
desembolsara la suma de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL DOLARES, MONEDA DE LOS
ESTADOS UNIDOS DE AMERICA. De este modo, una vez que se hayan realizado todos
los desembolsos, CIB tendra una participacion de sindicalizacion del SESENTA
Y CUATRO PUNTO UNO POR CIENTO y BFA tendra una participacion de
sindicalizacion del TREINTA Y CINCO PUNTO NUEVE POR CIENTO. El Banco Agente
del presente prestamo sera BFA, quien se encargara de recibir todos los pagos
que deba efectuar LA DEUDORA y de transferirie a CIB el dinero que a esta le
corresponda. Tambien sera funcion del Banco Agente recibir toda la
documentacion e informacion que deba remitir LA DEUDORA A LAS ACREEDORAS. Por
el ejercicio de sus funciones como Banco Agente, BFA no devengara
remuneracion alguna. B -) QUE LA DEUDORA dara en garantia a LAS ACREEDORAS la
finca descrita en el Considerando A -) de este documento, garantia que
incluira cualquier mejora que se le haga a la misma, incluyendo futuras
construcciones. SIN QUE TOME NOTA EL REGISTRO: C -) QUE LA DEUDORA ha
cumplido con las siguientes condiciones precedentes para el otorgamiento del
PRESTAMO: i) LA DEUDORA ha proveido un esquema de garantias aceptable para
LAS ACREEDORAS, y ambas partes han llegado a un acuerdo de los terminos y
condiciones del PRESTAMO, la documentacion relacionada con esta transaccion,
incluyendo, pero no limitada a contratos de credito, polizas de seguro, etc,
tanto en su forma como en su contenido; ii) Los avaluos de la finca ofrecida
como garantia del PRESTAMO, fueron realizados por un perito valuador
seleccionado por LAS ACREEDORAS, determinandose que el valor de avaluo es
aceptable con relacion al monto del PRESTAMO. SIGUE TOMANDO NOTA EL REGISTRO:
D -) Que es de beneficio para LAS ACREEDORAS, LA DEUDORA, Y LOS FIADORES,
conceder, recibir y garantizar, respectivamente, el PRESTAMO, segun los
terminos y condiciones que aqui se estipulan. E -) Que de conformidad con los
considerandos anteriores, y por ser de beneficio para todas las partes, hemos
convenido, como en efecto convenimos, en el presente CONTRATO DE

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PRESTAMO, que se regira por las siguientes clausulas: CLAUSULA PRIMERA -
DEFINICIONES: Para los efectos de este CONTRATO DE PRESTAMO, las expresiones
siguientes, significaran: i -) FINCA HIPOTECADA: La finca descrita en el
Considerando A -) de este documento. ii -) DIA HABIL: Cualquier dia en que
las oficinas de BFA se encuentren abiertas al publico. iii -) DOLARES: la
unidad monetaria de los Estados Unidos de America; iv -) EFECTO ADVERSA
SIGNIFICATIVA: significa con respecto a cualquier persona juridica, el efecto
negativo resultante de cualquier acto de cualquier indole o naturaleza,
incluyendo pero no limitado a cualquier determinacion adversa de un litigio,
arbitraje, procedimiento judicial, extrajudicial o administrativo, o
cualquier investigacion de cualquier autoridad gubernamental o no, que
imponga una carga negativa y contraria, que dificulte de manera material y
altere negativamente la condicion financiera, operaciones de negocios,
activos o ganancias de dicha persona juridica. Para los efectos de esta
definicion, "de manera material" significara las posibilidades de
cumplimiento de las obligaciones establecidas en este contrato y sus
garantias. v -) ESTADOS FINANCIEROS: significa la hoja de balance y el estado
de cuenta de ganancias y perdidas, y el estado de flujo de caja, incluyendo
cualquier nota a ellos. En el caso de los Estados Financieros auditados, el
reporte de los auditores y el reporte del Presidente o administradores de LA
DEUDORA Y LAS FIADORAS. vi -) MORA LEGAL: falta de pago de un periodo de
interes o de uno de los abonos' o partes del principal que se hubiese
convenido que autoriza a LAS ACREEDORAS a considerar exigible la totalidad de
la deuda. vii -) PERIODO FISCAL: Con el periodo de tiempo que comienza el dia
primero de setiembre de cada ano y termina el dia treinta de agosto del ano
siguiente. En caso de que alguna de las FIADORAS cuente o llegara con un
periodo fiscal distinto al consignado en este punto, el mismo debera ser
comunicado a las ACREEDORAS dentro de los proximos treinta dias naturales
contados a partir la fecha en que se produzca el cambio de periodo fiscal
correspondiente. viii -) PRIME RATE: la tasa de interes variable de
referencia, segun sea publicada por The Wall Street Journal. Las partes
consideran y aceptan que la indicada Tasa es una tasa internacional objetiva
y de conocimiento publico, y que se define asi en concordancia con el
articulo cuatrocientos noventa y siete del Codigo de Comercio de Costa Rica,
sirviendo esa indicacion como fuente de eventuales certificaciones sobre el
nivel de esa tasa, que requieran las partes o las autoridades administrativas
y judiciales en relacion con el presente contrato. En el caso de que
desaparezca The Wall Street Journal, la tasa sera la que se determine
mediante una constancia del Banco

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Central de Costa Rica. La Tasa Prime sera revisable y ajustable a la tasa
aplicable al dia que se deban hacer cada uno de los respectivos pagos. ix -)
RAZON DE APALANCAMIENTO: Relacion de pasivo total a patrimonio. x -) "BACK TO
BACK": Opereciones de credito garantizadas en un cien por ciento con
depositos de la misma entidad acreedora. xi -) FECHA VALOR: Es la fecha a
partir de la cual se contaran todos los plazos establecidos en este contrato,
incluyendo, pero no limitandose al plazo del prestamo, al periodo de gracia.
Para todos los efectos del presente contrato, se considera fecha valor el dia
siete de diciembre de mil novecientos noventa y nueve. CLAUSULA SEGUNDA - DEL
DESTINO DEL PRESTAMO Y LA PARTICIPACION DE SINDICALIZACION: Sujeto a los
terminos y condiciones que se estipulan en el presente CONTRATO DE PRESTAMO,
LAS ACREEDORAS otorgan en prestamo sindicado mercantil a LA DEUDORA, Y LA
DEUDORA acuerda tomar en prestamo de LAS ACREEDORAS, la suma de TRES MILLONES
NOVECIENTOS MIL DOLARES EXACTOS. El destino de los recursos del PRESTAMO y
las participacion de sindicalizacion de cada una de LAS ACREEDORAS, son los
que se indican en el Considerando A, de este documento. CLAUSULA TERCERA -
DESEMBOLSO: De los recursos del PRESTAMO, la suma de NOVECIENTOS MIL DOLARES,
MENOS LA SUMA CORRESPONDIENTE A LA COMISION DE ESTRUCTURACION A QUE REFIERE
LA CLAUSULA CUARTA INCISO C) DE ESTE CONTRATO, Y LOS GASTOS Y HONORARIOS
LEGALES CORRESPONDIENTES A LA CONFECCION E INSCRIPCION DE ESTA ESCRITURA, los
cuales han sido debidemente deducidos por LAS ACREEDORAS, son desembolsados
en este mismo acto mediante cheque emitido a favor de Fiduciaria BFA S.A.,
vendedora de la finca indicada en el Considerando A -) de este documento. Lo
anterior se ha realizado siguiendo instrucciones precisas de LA DEUDORA,
quien en este acto manifiesta su plena conformidad y satisfaccion con tal
procedimiento. Se deja constancia, que la totalidad de los NOVECIENTOS MIL
DOLARES que ya han sido desembolsados, han sido suministrado por CIB. Los
restantes TRES MILLONES DE DOLARES, de los cuales CIB aportara UN MILLON
SEISCIENTOS MIL DOLARES y BFA aportara UN MILLON CUATROCIENTOS MIL DOLARES,
seran puestos a disposicion de la DEUDORA una vez que haya concluido la
construccion de la tienda "PriceSmart" que se edificara sobre la finca que se
hipoteca en garantia del PRESTAMO. CLAUSULA CUARTA - INTERESES Y COMISIONES.
a. - INTERESES CORRIENTES: LA DEUDORA pagara intereses sobre saldos insolutos
de principal, desde la fecha del desembolso y hasta el pago total a una tasa
anual equivalente a DOS puntos porcentuales por encima de la TASA PRIME.
Consecuentemente, a esta fecha, como

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referencia para el primer pago de intereses, la tasa de interes corriente es
de DIEZ PUNTO CINCO por ciento anual, con base una TASA PRIME del ocho punto
cinco por ciento anual. Los intereses corrientes deberan cancelarse a LAS
ACREEDORAS en dolares, por mensualidades vencidas y consecutivas, los dias
siete de cada mes, o en caso de que esa fecha sea un dia inhabil, el pago
debera realizarse al dia habil siguiente. Los pagos mensuales por concepto de
intereses seran pagados mediante cheque, transferencia, u otro medio a entera
satisfaccion de LAS ACREEDORAS. Salvo en caso de que se realice una
transferencia, todos los pagos deberan efectuarse en las oficinas centrales
del BANCO BFA S.A. o en cualquiera de sus sucursales. La tasa de interes sera
revisable y ajustable mensualmente conforme a la variacion de la TASA PRIME.
A los efectos del ajuste, bastara en cualquier tiempo y para cualquier clase
de efectos legales, judiciales y administrativos, la sola indicacion de LAS
ACREEDORAS, para comprobar que el tipo de interes que esta senale, es el que
corresponde pagar y para que la nueva tasa de interes, se tenga por cierta,
correcta y aceptada por LA DEUDORA. Los intereses corrientes seran calculados
sobre la base de un ano de trescientos sesenta dias por el numero exacto de
los dias transcurridos desde la fecha del ultimo pago de principal hasta la
fecha siguiente de pago de principal, ambas fechas incluidas en el calculo de
intereses. B. - INTERESES MORATORIOS: En su caso, a una tasa de interes
variable equivalente a treinta por ciento por encima de la tasa de interes
corriente convenida, calculados sobre la base de un ano de trescientos
sesenta dias por el numero exacto de los dias transcurridos desde la fecha en
que LA DEUDORA incumplio el pago de principal correspondiente hasta la fecha
de pago efectivo a LAS ACREEDORAS, ambas fechas incluides en el calculo de
intereses. De este modo, mientras no se realice ajuste alguno a la tasa de
interes corriente, de conformidad con lo establecido en el Punto A -) de esta
clausula, la tasa moratoria seria del TRECE PUNTO SESENTA Y CINCO por ciento
anual. Dichos intereses moratorios tambien debera pagarlos LA DEUDORA en
dolares. C.- COMISION DE ESTRUCTURACION: LA DEUDORA debe pagar la suma de
CINCUENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS DOLARES a LAS ACREEDORAS, por concepto de la
estructuracion del credito por una unica vez, suma que LA DEUDORA autoriza y
solicita a LAS ACREEDORAS a deducir del monto del primer desembolso. CLAUSULA
QUINTA: IMPUESTOS Y MONEDA DE PAGO. Todos los pagos que haga LA DEUDORA
deberan ser libres y sin deduccion de ningun impuesto, tasa, derecho,
gravamen, retencion o contribucion, que exista o llegare a imponer en el
futuro cualquier autoridad politica, administrativa

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o jurisdiccional del domicillo de LA DEUDORA SI LA DEUDORA estuviere o
llegare a estar obligada a deducir o retener suma alguna por cualquier
motivo, esta incrementara el pago de tal modo que LAS ACREEDORAS reciban a su
vencimiento la suma completa a que tienen derecho conforme a los terminos de
este contrato. SI LAS ACREEDORAS pagaren alguna suma de dinero por cuenta de
LA DEUDORA, por impuestos o para mantener la vigencia de las garentias, o
asegurar pagos u obligaciones de LA DEUDORA, esta les reembolsara
inmediatamente a su importe en la moneda que indique el recibo junto con sus
intereses correspondientes a las tasas anteriormente pactadas. En vista de
que el presente prestamo es una operacion en dolares, moneda de los Estados
Unidos de America LA DEUDORA se compromete y obliga irrevocablemente a pagar
todas las sumas exigibles al amparo del presente prestamo en esa misma
moneda. CLAUSULA SEXTA - PLAZO: El plazo es de cinco anos y seis meses,
contados a partir de la FECHA VALOR, segun lo definido en el punto xi -) de
la Clausula Primero de este contrato, see que vence el dia siete de junio del
ano dos mil cinco. CLAUSULA SETIMA - FORMA Y LUGAR DE PAGO DEL CAPITAL
ADEUDADO: A.- ABONOS: LA DEUDORA debera pagar a LAS ACREEDORAS la suma de
principal adeudado, mediante el pago oportuno de veinte abonos de capital,
trimestrales, vencidos, fijos y consecutivos, por la suma de CIENTO TREINTA Y
NUEVE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO DOLARES CON SETENTA Y DOS CENTAVOS cada
uno, pagaderos los dias Siete de cada mes en que se inicia cada trimestre,
comenzando el dia SIETE DE SETIEMBRE del afio dos mil, en virtud de una
periodo de gracia de seis meses para el pago de principal que han otorgado
LAS ACREEDORAS a la DEUDORA. El saldo, sea la suma de UN MILLON CIENTO
CATORCE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO DOLARES CON SETENTA CENTAVOS sera
pagado al vencimiento de la operacion, sea el siete de setiembre del ano dos
mil cinco. Los abonos trimestrales por pagar a LAS ACREEDORAS seran pagados
mediante cheque, transferencia, o cualquier otro medio a entera satisfaccion
de LAS ACREEDORAS. Salvo que los pagos se realicen mediante transferencia,
estos deberan efectuarse en las oficinas centrales del BANCO BFA S.A. UBICADES
EN LA URUCA, CIENTO SETENTA Y CINCO METROS al Norte del Puente Juan Pablo
Segundo, o en cualquiera de las sucursales de dicho Banco. Para mayor
entendimiento, se aclara que los intereses seran pagaderos por mensualidades,
de conformidad con la clausula Cuarta. CLAUSULA OCTAVA; SIN QUE TOME NOTA EL
REGISTRO: A.- Condiciones precedentes al desembolso del credito: Previo al
DESEMBOLSE DEL CREDITO, LA DEUDORA debera haber entregado

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                          PROTOCOLO

A LAS ACREEDORAS lo siguiente: i.- Estados Financieros: Tres anos de estados
financieros, incluyendo el balance, estado de ganancias y perdidas, y el
flujo de caja de PriceSmart, Inc.. PriceSmart Inc. se compromete a lo
anterior por medio de su representante. ii.- Plan de negocios y proyecciones
de flujo de caja por el plazo del credito de LA DEUDORA Y PRISMAR DE COSTA
RICA, S.A. en forma consolidada. iii.- Plan de negocios y proyecciones de
flujo de caja de PriceSmart, Inc. para el periodo mil novecientos noventa y
nueve - dos mil. PriceSmart Inc. se compromete a lo anterior por medio de su
representante. B.- CONDICIONES ESPECIALES DEL PRESTAMO: i.- SEGUROS: Conforme
se realicen construcciones sobre la finca que garantiza al PRESTAMO, LA
DEUDORA se compromete a suscribir por medio de INTERSEGUROS S.A., polizas de
seguros contra todo riesgo, incluyendo pero no limitado a riesgos de
incendio, huracan, conmocion civil, terremoto, inundaciones, responsabilidad
por accidentes e interrupcion de negocios y cualquier otro dano, por un monto
razonable a satisfaccion de las ACREEDORAS el cual podra ser igual a los
saldos adeudados por concepto de principal del PRESTAMO. Los derechos
derivados de las anteriores polizas de seguro deberan cederse a favor de LAS
ACREEDORAS durante la vigencia del presente CONTRATO DE PRESTAMO. Los montos
pagados por el ente asegurador por una poliza de seguros podran ser aplicados
al pago del principal e intereses del presente prestamo sindicado, o en su
defecto, con la autorizacion de las acreedoras, podra ser utilizado para la
restauracion de todo o alguna parte de las instalaciones que se encuentren
garantizando el PRESTAMO. Lo anterior sera sin perjuicio de cualquier otro
derecho o remedio que tengan LAS ACREEDORAS segun se establece en este
CONTRATO DE PRESTAMO. Las ACREEDORAS podran autorizar a LA DEUDORA a efecto
de que se suscriba las polizas de seguros anteriormente referidas por medio
de otra compania distinta a INTERSEGUROS S.A. En este caso, LA DEUDORA debera
entregar a LAS ACREEDORAS en el momento en que estas se lo soliciten, una
certificacion de la existencia de las polizas aqui relacionadas.
Adicionalmente, LA DEUDORA entregara a LAS ACREEDORAS en el aniversario de
cada poliza de seguro sin que deba ser requerida, o a pedido de LAS
ACREEDORAS, en el momento en que estas lo estimen pertinente, duplicados
originales de todas las polizas o contratos de seguros efectuados de
conformidad con las estipulaciones anteriores, asi como las copias de los
recibos de las primas pagadas, y una confirmacion emitida por el asegurador
de que las polizas se encuentran vigentes y con pleno efecto, y de que LAS
ACREEDORAS aparecen registrada

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como acreedoras hipotecarias y beneficiarias de las mismas. Queda entendido,
que en caso de que la DEUDORA no pague en el momento oportuno las cuotas de
las polizas de seguros aqui relacionadas, LAS ACREEDORAS podran proceder a
realizar los pagos correspondientes, y la DEUDORA estara obligada a pagarle a
LAS ACREEDORAS las sumas que estas hayan pagado por concepto de poliza de
seguros dentro del mes siguiente a la fecha en que LAS ACREEDORAS hayan
efectuado dicho pago. El incumplimiento de esta obligacion por parte de LA
DEUDORA sera causa de vencimiento anticipado del PRESTAMO. ii.- Prepago: LA
DEUDORA se reserva el derecho de pagar anticipadamente el prestamo a su cargo
pero, en tal circunstancia, no tendra derecho a descuento alguno ni a la
devolucion de las comisiones ya pagadas. Todo prepago sera aplicado al
principal en el orden inverso de madurez del prestamo y todos los intereses
devengados sobre la suma de dicho prepago seran pagados al mismo momento. El
pago anticipado podra ser total o parcial. En caso de que LA DEUDORA  efectue
prepagos parciales, los mismos seran en partidas no menores a DOSCIENTOS
OCHENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA DOLARES, y no estara obligada al
pago de ninguna multa. Queda entendido que cualquier prepago debera coincidir
necesariamente con las fechas de pago de intereses. En cualquier evento de
prepago, LA DEUDORA debera notificar a LAS ACREEDORAS  con dos dias habiles
de anticipacion su intencion de efectuario. LA DEUDORA indemnizara a LAS
ACREEDORAS contra cualquier perdida, costo o gasto incurrido por LAS
ACREEDORAS como resultado de no haber honrado un prepago solicitado y
confirmado por LA DEUDORA. SIGA TOMANDO NOTA EL REGISTRO; CLAUSULA NOVENA;
OBLIGACIONES AFIRMATIVAS DE LA DEUDORA Y DE PRISMAR DE COSTA RICA, S.A.: LA
DEUDORA y PRISMAR DE COSTA RICA, S.A. expresamente se obligan y comprometen
por todo el plazo del prestamo y hasta que todas las obligaciones pecuniarias
derivadas de el hayan sido canceladas en su totalidad y durante el plazo de
vigencia de todas las garantias rendidas y constituidas conforme con este
contrato, a lo siguiente; i) EXISTENCIA Y LICENCIAS DE OPERACION; LA DEUDORA
y PRISMAR DE COSTA RICA, S.A. preservaran y mantendran con pleno efecto legal
su existencia corporativa y su capacidad plena para operar en Costa Rica, asi
como todo tipo de licencias y permisos para operar sus actividades. Asimismo,
LA DEUDORA y PRISMAR DE COSTA RICA, S.A. cumpliran con todos los aspectos
materiales de las leyes, reglamentos, decretos, resoluciones, sentencias,
dictamenes y ordenes aplicables o restricciones impuestas por cualquier
entidad o autoridad gubernamental,
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                           [SEAL]                         [STAMP]

judicial d administrativa, que sean aplicables a la conduccion de sus
negocios y actividades, y a la propiedad de sus bienes y activos y de las
subsidiarias relacionadas, incluyendo las leyes ambientales; y pagaran y
mantendran al dia todas las obligaciones materiales que tengan o lleguen a
tener durante la vigencia de este prestamo, ii) CONDUCCION DE SUS NEGOCIOS;
Continuaran conduciendo y operando sus negocios substancialmente como se le
ha descrito a LAS ACREEDORAS en relacion con este CONTRATO DE PRESTAMO. iii)
ACTIVOS Y PROPIEDADES; Mantendra la finca que garantiza a las presente
obligacion en la misma o mejor condicion en que se encuentra en la
actualidad. Del mismo modo, mantendra la tienda "PriceSmart" que se construya
sobre la indicada finca, en perfecto estado de conservacion y mantenimiento.
Particulamente LA DEUDORA Y PRISMAR DE COSTA RICA, S.A. no podran enajenar,
traspasar o disponer en forma alguna de la finca hipotecada en garantia del
PRESTAMO. iv) AUDITORIAS E INSPECCIONES: LA DEUDORA Y PRISMAR DE COSTA RICA,
S.A. se obligan a colaborar en las inspecciones que sobre los prestamos y sus
garantias efectue la Superintendencia General de Entidades Financieras.
Adicionalmente, LA DEUDORA y PRISMAR DE COSTA RICA, S.A. se comprometen a
acompanar a los representantes legales de LAS ACREEDORAS a fin de inspeccionar
los bienes dados en garantia, en el momento en que LAS ACREEDORAS asi lo
estimen necesario, siempre y cuando sea en horas habiles. v) REPORTES: ESTADOS
FINANCIEROS: LA DEUDORA y las FIADORAS deberan presentar a LAS ACREEDORAS
dentro de los noventa dias posteriores a la fecha de su cierre fiscal, sus
Estados Financieros Anuales auditados por una firma de auditoria externa de
aceptacion de LAS ACREEDORAS. En el caso de LA DEUDORA Y PRISMAR DE COSTA
RICA, S.A. los Estados Financieros antes referidos seran consolidados. En
caso de que LAS ACREEDORAS no aprobara en determinado momento la firma de
auditoria externa lo notificara a LA DEUDORA y/o las FIADORAS junto con LAS
RAZONES QUE JUSTIFIQUEN SU DESAPROBACION. En dicho caso, LA DEUDORA y/o LAS
FIADORAS tendran un plazo de treinta dias contados a partir de la fecha de
comunicacion para designar una nueva compania que estara sujeta del mismo
modo a revision y aprobacion de LAS ACREEDORAS. Pasado este periodo sin que
se hubiese obtenido la aprobacion de LAS ACREEDORAS estas tendran derecho a
tener por vencidas en forma anticipada y conjuntamente todas las obligaciones
pecunlarias a su favor. ESTADOS FINANCIEROS INTERNOS; LA DEUDORA y las
FIADORAS deberan presentar a LAS ACREEDORAS trimestralmente dentro de los
cuarenta y

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cinco dias posteriores a la fecha de finalizacion de cada trimestre, sus
estados financieros internos e interinos. En el caso de la DEUDORA Y PRISMAR
DE COSTA RICA, S.A. estos deberan ser consolidados. Todos los estados deberan
contener una declaracion jurada de un representante legal manifestando el
cumplimiento con los compromisos aqui adquiridos, incluyendo pero no limitado
a: las razones financieras respectivas vi) PAGO DE IMPUESTOS: LA DEUDORA Y
PRISMAR DE COSTA RICA, S.A. presentaran en tiempo y forma todas y cada una de
las declaraciones de renta e informes, y pagara a tiempotodos los impuestos
municipales y de bienes inmuebles y cargas Impositivas gubernamentales o que
cualquier motivo pesen sobre sus actividades y bienes muebles e
inmuebles, en especial los que afecten a la finca que se hipoteca en esta
escritura. LA DEUDORA y PRISMAR DE COSTA RICA, S.A. no tendran obligacion de
pager dichos impuestos mientras este reclamando la validez o el monto de los
mismos, de buena fe y por medio de procedimientos legales apropiados, pero
debera reflejar en sus estados financieros la reserva o aprovisionamiento
necesario para el pago de los mismos en caso de que dicho pago deba
producirse. vii) MANTENIMIENTO DE CIERTAS RAZONES FINANCIERAS LAS CUALES
SERAN REVISABLES EN FORMA TRIMESTRAL: Durante el plazo del credito, LA
DEUDORA y PRISMAR DE COSTA RICA, S.A. en forma consolidada, deberan mantener
los siguientes indices financieros calculados por ano fiscal en su caso: a-)
Razon de servicio de la deuda excluyendo operaciones tipo "Back to Back", de
al menos uno punto uno por el ano dos mil; uno punto quince por el ano dos
mil uno, uno punto veinticinco por el ano dos mil dos y uno punto cinco a
partir del ano dos mil tres y siguientes; medidos en todos los casos al
final de cada trimestre y calculados a razon de doce meses renovables. Se
define la razon de servicio a la deuda como: la utilidad neta mas intereses,
mas depreciacion, mas amoritzacion, todo lo anterior dividido entre el
principal mas los pagos de intereses; b-) La razon de cobertura de intereses,
excluyendo operaciones del tipo "Back to Back", no debera bajar del nivel de
uno punto setenta y cinco por ciento por el ano dos mil; de dos puntos por el
ano dos mil uno; de dos punto cinco por el ano dos mil dos; y, de tres por
los anos siguientes. c-) La deuda total, exluyendo operaciones del tipo
"Back to Back"/EBITDA no podran ser superiores a; cinco por el ano dos mil;
cuatro por el ano dos mil uno; dos punto setenta y cinco por el ano dos mil
dos; dos punto cinco por los anos dos mil tres y dos mil cuatro. EBITDA sera
calculado utilizando los doce meses pasados al momento del calculo, y sera
definida como: la suma (sin duplicacion) de; uno-)utilidad neta mas
dos-)depreciacion y amortizacion, mas tres

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-) gasto de interesas, mas cuatro -) todos los otros gastos contables que no
representen salida de efectivo durante el periodo, incluyendo pero no
limitado a; perdidas no realizadas derivadas de diferencial cambiario o
correcciones monetarias y, solo cuando ese gasto haya sido deducido en
conexion con la determinacion de la utilldad neta; mas gastos de impuesto a
las ganancias, solo cuando ese gasto haya sido deducido en conexion con la
determinacion de la utilidad neta, menos ingresos contables que no represente
una entrada de efectivo durante el periodo, incluyendo pero no limitado a
ganancias por diferencial cambiario y correcciones monetarias, menos ingreso
de capital por la participacion en subsidiaras o afiliadas, mas dividendos en
efectivo recibidos de subsidiaras y afiliadas d-) La razon de apalancamiento
de LA DEUDORA no debe ser superior a tres para el ano dos mil, a dos punto
cinco para el ano dos mil uno y a dos para los siguientes anos. La razon de
apalancamiento esta definida como "el total de la deuda" menos operaciones
tipo "back to back" sobre el patrimonio mas operaciones tipo "back to back".
viii) NOTIFICACION DE LITIGIOS, PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS,
RECALIFICACIONES DE IMPUESTOS; LA DEUDORA notificara por escrito a LAS
ACREEDORAS, inmediatamente despues de que LA DEUDORA tenga conocimiento, de
cualquier litigio, procedimiento administrativo o arbitral, o
recalificaciones de impuestos, que afecten a LA DEUDORA, que se desarrolle
adversamente, o que amenace con ser establecido en contra de ella, y que sea
posible que tenga un efecto material adverso sobre los negocios, activos o
condicion financiera de LA DEUDORA, o que afecte o sea materialmente posible
que afecte la capacidad de LA DEUDORA de ejectuar las obligaciones adquiridas
por esta escritura y bajo el CONTRATO DE PRESTAMO que aqui se conviene. ix)
REVISIONES ANUALES DEL PRESTAMO; LA DEUDORA y PRISMAR DE COSTA RICA, S.A. se
obligan y comprometen a respetar las revisiones anuales que del prestamo
efectuen LAS ACREEDORAS, y a respetar todos equallos requerimientos
adicionales que resultare necesario imponer a LA DEUDORA Y A PRISMAR DE COSTA
RICA, S.A. con motivo de dichas revisiones. x) MANTEINMIENTO DE LIBROS Y
REGISTROS; LA DEUDORA Y PRISMAR DE COSTA RICA, S.A. se comprometen a mantener
adecuadamente y con precision todos los libros y registros necesarios y
comunes que se utilicen en empresas similares xi) NEGOCIOS CON AFILIADAS; Las
partes acuerdan que, tanto LA DEUDORA COMO PRISMAR DE COSTA RICA, S.A. podran
realizar negocios o transacciones con afiliadas, siempre y cuando dichas
negociaciones sean en las mismas condiciones en que sean realizades con
terceros independientes. CLAUSULA DECIMA; OBLIGACIONES NEGATIVAS DE LA

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DEUDORA Y DE PRISMAR DE COSTA RICA, S.A. LA DEUDORA Y PRISMAR DE COSTA RICA,
S.A. expresamente se obligan y comprometen por todo el plazo del prestamo y
hasta que todas las obligaciones pecuniarias derivadas de el hayan sido
canceladas en su totalidad y durante el plazo de vigencia de todas las
garantias rendidas y constituidas conforme con este contrato, a que; i)
PROPIEDAD ACCIONARIA: No realizaran o permitiran que se realice ningun cambio
en su estructura accionaria, que implique un cambio de control accionario en
LA DEUDORA Y/O EN PRISMAR DE COSTA RICA, S.A., en tanto se encuentre vigente
este contrato o exista alguna obligacion pecuniaria derivada de este contrato
o sus garantias, no pagada de forma parcial o total, todo ello sin el previo
consentimiento expreso y por escrito de LAS ACREEDORAS. Quedara excluda de
esta prohibicion y de cualquier prohibicion relacionada con el cambio de
participacion accionaria de la DEUDORA Y LAS FIADORAS, cualquier transaccion
que implique un aumento en la participacion accionaria de PRICESMART INC. en
cualquiera de sus subsidiarias. ii) EXISTENCIA DE LA DEUDORA Y PRISMAR DE
COSTA RICA, S.A., LA DEUDORA y PRISMAR DE COSTA RICA, S.A. no adoptaran
ningun acuerdo de fusion, ni se liquidara, disolvera o consolidara con
ninguna otra sociedad o entidad, ni realizaran inversiones en subsidiarias,
afiliadas o terceras entidades, ni garantizaran obligaciones de terceros, sin
el consentimiento previo y por escrito de LAS ACREEDORAS. En todo caso la
negativa de LAS ACREEDORAS debera basarse en criterios razonables y
sustentados que puedan ser discutidos con LA DEUDORA y PRISMAR DE COSTA RICA,
S.A. Ni LA DEUDORA ni PRISMAR DE COSTA RICA, S.A. invertiran en el capital
social o en titulos de ninguna subsidaria o afiliada, excepto en el curso
ordinario de su negocio. iii) LA DEUDORA Y PRISMAR DE COSTA RICA, S.A. no
podren realizar ninguna de las siguientes transacciones en relacion con la
finca que se hipoteca en este acto, con la tienda que se construira en la
misma y con los activos e inventarios de esta, si las mismas superan los
doscientos cincuenta mil dolares al ano, a menos que cuenten con autorizacion
expresa de LAS ACREEDORAS, la que no sera denegada sin fundamentos
razonables; adquisiciones, ventas o transferencias de activos; arrendamientos
o ventas, venta con arrendamiento, recompra o rescate de acciones emitidas y
en circulacion (incluyendo opciones y cupones de suscripcion de acciones),
intercambios, revocaciones o resoluciones, reformas o recompras de deuda y
obligaciones de arrendamientos de capital y arrendamientos operativos. Esta
restriccion no aplica a inversiones en mejoras que se pretenda realizar en la
finca hipotecada en este acto, asi como en la tienda

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                                   PROTOCOLO

"PriceSmart" que se construira on dicha finca. Se considarara meojores el
reemplazo de todo el equipo que so encuentre en la tienda al momento de su
apertura. iv-) LA DEUDORA Y PRISMAR DE COSTA RICA, S.A. se comprometen a no
hipotecal, prendar o de cualquier manera dar en garantia la finca que se
hipoteca en este acto, asi como ninguno de los bienes relacionados con la
tienda que se construira en dicha finca, sin que exista la previa y expresa
autorizacion de LAS ACREEDORAS, la que no sera denegada sin fundamentos
razonables. Clausula Undecima: Declaraciones y Garantias: Con el fin de que
LAS ACREEDORAS haye convenido con LA DEUDORA en este CONTRATO DE PRESTAMO,
apercibido por el suscrito Notario y entendido de las penas con que la ley
costarricense castiga el falso testimonio y perjurio, el representante de LA
DEUDORA rinde las siguientes declaraciones y garantias, bajo fe de juramento:
i) El personero de LA DEUDORA declara y garantiza que LA DEUDORA es una
socieded que se encuentra debidamente organizada conforma a les leyes de
Costa Rica, legalmente existeria a esta fecha y con pliana capacidad juridica
para otorgar el presente CONTRATO DE PRESTAMO y los documentos que lo
complementan. ii) El personero de LA DEUDORA declara y garantiza que cuanta
con poder y/o autorizaciones, conforme a derecho es necesario, para actuar en
nombre y representacion de este y para suscribir esta escritura, este
CONTRATO DE PRESTAMO y los documentos que lo complementan, iii) El personero
de LA DEUDORA, declara y garantiza que LA DEUDORA ha presentado sin omision.
todas las declaracionos de impuestos que la ley sequiero que sean
presentadas; que ha pagado sin omision todos los impuestos resultantes de
tales declaraciones o de cualquier tasacion, recalificacion o requerimiento
por impuestos; que ni el ni LA DEUDORA tienen conocimiento de obligaction,
tasacion, impuesto, requerimiento o recalificacion alguna con respecto a
perirodos cubiertos por declaraciones o comunicaciones presentadas antes del
die de hoy, mas alla de aquellos que aparecen en tales declaraciones y
communicaciones; que ni el ni LA DEUDORA han sido notificados por las
autoridades competentes de ninguna deficienca, error o recalificacion de sus
obligaciones tributaries y/o de cualquier otra naturaleza; y que ni el ni LA
DEUDORA preveen causa alguna para que esto suceda. iv) El personero de LA
DEUDORA, declara que expresamente consiente y garantiza su colaboracion, en
las inspecciones que realice la Superintendencia General de Entidades
Financieras y/o LAS ACREEDORAS para verificar, el cumplimiento del plan de
inversion que se encuentra presentado en el expediente de credito a que se
refiere este CONTRATO DE PRESTAMO y se compromete y

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obliga a suministrar a las ACREEDORAS cualquier informe relativo a la
inversion del prestamo, asi como el reporte actualizado do sus estados
financieros. v) El personero de LA DEUDORA y PRISMAR DE COSTA RICA, S.A.
declara y garantiza que LA DEUDORA ha obtenido todas las autorizaciones,
licencias y permisos necasarios para realizar todas las actividades conexas
con sus negocios y operacion comercial y que los mismos permanceran vigentes
durante todo el plazo de la deuda vi) El personero de LA DEUDORA declara y
garantiza que todas las obligaciones y estipulaciones expresadas y asumidas
por LA DEUDORA mediante este escritura, constituyen obligaciones legales,
validas, vinculantes y ejecutables contra LA DEUDORA de conformidad con sus
respectivos terminos, y que las mismas no requieren de ninguna autorizacion
adicional por parte de su estructura corporativa, representantes legales,
autoridades administrativas, gubermamentales, judiciales o arbitrales, o por
cualquier legislacion o regiamentacion que resultane aplicable o vinculente a
LA DEUDORA. vii) El perconoro de LA DUEDORA declara y garantiza que LA
DEUDORA, a le techa de otorgamiento de esta escritura, no se encuentra en
incumplimiento de cualquier ley, regiamentacion, compromiso, contrato,
hipoteca, fideicomiso, acuerdo, licencia o cualquier otro instrumento,
obligacion o deber por el cual ella o cualquiera de su propiedades esta
vinculada o afectada, que sea un incumplimiento que afecte significativa y
adversamente su capacidad de cumplir ejecular cualquiera de las obligaciones
de este CONTRATO DE PRESTAMO. viii) El personero de LA DEUDORA declara y
garantize que ringun litigio, arbitraja o reclamo que pueda en si o junto con
cualquier otro procedimiento o reclamo, significativa y adversamente afectar
su facuitad de cumplir o ejecuter sue obligaciones bajo este CONTRATO DE
PRESTAMO, esta sucediendo o pendiente o amenaza en contra de LA DEUDORA y sus
activos, hasla donde esta tiene conocimiento, estimacion e informacion a la
fecha, ix) El personero de LA DEUDORA declara y garantiza que LA DEUDORA ha
revelado totalmente a LAS ACREEDORAS todos los hechos relativos a ella que
conoce o que razonablemente deberia conocer, y que han resultado utiles y
necesarios e la suscripcion de este CONTRATO DE PRESTAMO y para que LAS
ACREEDORAS convinieran en la suscripcion del mismo. x) El personero de LA
DEUDORA Y PRISMAR DE COSTA RICA, S.A. declara y garantiza que no ha tomado
ninguns accion el ningun peso por o en contra o o con referencia a LA DEUDORA
para su liquidacion, disolucion, quiebra, reorganizacion, o para el
nombramiento de un interventor, fiduciario, curador, o personero similar con
respecto a cualquiera o todos los activos o entradas de

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LA DEUDORA, xi) El personero de LA DEUDORA declara y garantiza que no tiene
ninguna obligacion significativa o ninguna obligacion contingente
significative que no haya sido revelada a LAS ACREEDORAS, Las
representaciones, declaraciones y garantias establecidas en esta clausula
sobreviviran a la ejacucion de esta CONTRATO DE PRESTAMO y se estimara que
son repetidas en cualquier techa subsecuania hasta que el prestamo y obos
montos debidos originados en el se encuentren debidamente cancelados a LAS
ACREEDORAS, asi como que todas las obligaciones contempladas on el hayen sito
complidas glausuia cuoeima incumplimiento:  (i) el atraso en el pago de
principal, por parte de LA DEUDORA como se no pacrado, (ii) el atrasco en el
pago de una o mas mensualidades de intereses corrientes, como se he pactado,
(iii) el incumplimiento en el pago de cualquier obligaciones de LA DEUDORA
y/o de PRISMAR DE COSTA RICA, S.A. con cualquier persona fisica a juridica,
cuando dicho incumplimiento persista por mas de treinta dias despues de la
techa en que se debio cumplir, con excepcion de aquellas deudas existentes
con PriceSmart Inc., cuyo incumplimiento podra prolongarse por noventa dias;
y aquelias obligaciones que esten garantizadas con "back to back" y en todos
los casos siampre y cuando las obligacionas cobradas no estan siendo
cuestionadas razonablemente, (iv) el incumplimiento de cualesquiera otras
obligaciones pecuniarias e no pecuniarias establecidas en esta contrato, (v)
si LA DEUDORA y/o PRISMAR DE COSTA RICA, S.A. se ecogiete a gestiones de
disolucion, liquidacion, Administracion y Reorganizacion por intervencion
Judicial, sea declarada en quiebra a solicitare cualquier tipo de
procedimiento concursal, convenios de acreedores, o si consiente en el
nombramiento de cualquier interventos, o si entrars en oesacion de pagos, con
excepcion de aquellas deudas garantizadas con "backs to  back", (vi) el
incumplimiento de cualquier representacion a garantia hecha por la DEUDORA,
Prisma de Costa Rica, S.A. o cualquiera de los demas fiadores o la
determinacion de que dicha garantia o representacion era materialmente
incorrecta, o si cualquiera de los acuerdos no son cumplidos por estas; (vii)
o si las garantias que se constituyen por esta escritura no pudieren
inscribirse en el Registro Publico por causas imputables a LA DEUDORA, (viii)
si este CONTRATO DE PRESTAMO o cualquier garantia de las rendidas por LA
DEUDORA cesen de constituir un derecho valido y perfecto de garantia, o se
puedan liegar a tener por cualquier circumstancia un electo adverso
significativo en su naturaleza de garantias para LAS ACREEDORAS, (ix) si
cualquier procesa legal o administrativa le impiden de manera material a LA
DEUDORA continuar

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con el curso normal de sus negacios y operaciones, o si estos llegaren a
tener un efecto adverso significativo en los negocios, operaciones y estados
financieros de LA DEUDORA, (x) si la validez o afectividad de este CONTRATO
DE PRESTAMO o cualquier garantia rendida con relacion a el, es
exitosamente impugnada por cualquier autoridad de Gobierno, o cualquier
tercero persona fisica o juridica, (xi) Si la Junta Directiva o la alta
administracion de LA DEUDORA y/o PRISMAR DE COSTA RICA, S.A. toman decisiones
que conjuntamente con otras o de manera separada, afecten, o pudieran afectar
adversamente el patrimonio de LA DEUDORA, o la calidad, conservacion y/o
estado de la garantia, en los terminos del articulo setecientos setenta y
siete del Codigo Civil de la Republica de Costa Rica, por lo que cualquier
deterioro implicara que debe otorgar garantia en exceso y que esta
incurriendo en incumplimiento de la garantia.  Para todo electo LA DEUDORA
reconoce como suficiente para acreditar tal desmejoro o potencialidad
inminente de la desmajore la opinion de sus auditores externas, en conjunto
con la opinion del departamento de crredito y de la Gerencia General de LAS
ACREEDORAS. (xii) se da un cambio de propiedad, administracion a contral en
la DEUDORA, PRISMAR DE COSTA RICA, S.A., sin el consentimiento previo y
escrito, de LAS ACREEDORAS. (xiii)si las FIADORAS incumplen con las
cualquiera e las obligacionas que asumen en este CONTRATO DE PRESTAMO: o
(xiv) si ocurre algun cambio materialmente adverso en la condicion financiera
o de otro tipo o en el negocio o en las perspectivas de negocio de LA DEUDORA
Y/O DE PRISMAR DE COSTA RICA, S.A.;(xv) Si existen cambios materiales en las
layes o reglamentos que afecten materialmente la posibilidad de cumplir las
obligaciones aqui pactadas; (xvi) si la garantia otorgada en este acto no es
considerada privilegiada frente a las demas deudes de LA DEUDORA y/o PRISMAR
DE COSTA RICA, S.A.; (xv) si ocurre algun cambio materialmente adverso en la
condicion financiera o de otro tipo o en el negocio o en las perspectivas de
negocio de LA DEUDORA Y/O DE PRISMAR DE COSTA RICA, S.A. (xvi) Si LA DEUDORA
y/o PRISMAR DE COSTA RICA S.A., incumpliera cualquiera de las obligaciones
que han asumido en contrato; y (xviii) si las declaraciones e informacion
suministrada por LA DEUDORA Y PRISMAR DE COSTA RICA S.A., que llevaron al
otorgamiento del PRESTAMO fueran falsas o leigiversadas; ENTONCES: LAS
ACREEDORAS tendren derecho a tener por vencidas en forma anticipada y
conjuntamento todas las obligaciones pecuniarias a su favor y la facultara
exigir judicialmente el pago del PRESTAMO con base en el presente contrato,
el cual para todos los efectos legales constituye titulo ejecutivo. Ninguna
falta o atraso por parte de
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           [SEAL]                         [STAMP]
                           PROTOCOLO

LAS ACREEDORAS en ejecutar o ejercer cualquier derecho derivado del presente
contrato se interpretara como una renuncia de ese o cualquier derecho o
facultad que le corresponde segun el presente contrato o la Ley; todos los
derechos contenidos en el presenta contrato y cualesquiera garantias de el
son acumulativos y pueden ser ejercitados conjunta o separadamente, Clausula
Decima Tercera: Periodo para la correccion de incumplimientos y razones para
el vencimiento anticipado: Sin menoscabo a lo establecido en la clausula
Decima Primera y sin afectar las consecuencias del incumplimiento o
vencimiento anticipado, entre ellas pero no limitadas a el derecho a cobrar
intereses moratorios, LAS ACREEDORAS se comprometen a otorgar, previo a
ejercer cualquier accion judicial a que tenga derecho segun las garantias
otorgadas, un periodo para la correccion de dichos incumplimiento o razonas
para el vencimiento anticipado, de conformidad con lo siguiente: i-) En los
casos en que el incumplimiento sea del pago de alguna suma adeudada en virtud
del CONTRATO DE PRESTAMO.  LAS ACREEDORAS notificaran a LA DEUDORA de la
existencia de dicho incumplimiento otorgandole un plazo improrrogable de diez
dias naturales para la correccion inmediata y definitiva de la causal de
incumplimento, II-) En los demas casos de incumplimiento o razones para el
vencimiento anticipadado, sea aquellas que no impliquen la falta de pago de
sumas adeudadas en virtud del CONTRATO DE PRESTAMO, LAS ACREEDORAS
notificeren a LA DEUDORA de la existencia de dicho incumplimiento o razon
para el vencimiento anticipado, olorgandola un piazo improrrogable de treinta
dias naturales para la correction inmediata y definitiva de la causal de
incumplimiento o razon de vencimiento anticipado.  Clausula Decima Cuarta:
Garantia: Para responder por el pago del monto de principal adeudado,
intereses corrientes, intereses moratorios en su caso, las costas personales
y procasales de un eventual cobro y de todas las demas responsabilidades
pecuniatias o de otra naturaleza e cargo de LA DEUDORA consignades en este
CONTRATO DE PRESTAMO, LAS ACREEDORAS notificaran a LA DEUDORA de la
existencia de dicho incumplimiento o razon para el vencimiento anticipado,
olorgandole un piazo improrrogable de trienta dias naturales para la
correccion inmediata y definitva de la causel de incomplimimiento o razon de
vencimiento anticipado.  Clausula Decima Cuarta; Garantia: Para responder por
el pago del monto de principal adeudado, intereses corrientes, intereses
moratorios en su caso, las costas personales y procasales de un eventual
cobra y de todas las demas responsabilidades pecuniatias o de otra naturaleza
a cargo de LA DEUDORA consignades en esie CONTRATO DE PRESTAMO, y/o los danos
y perjulcios causados por el incumplimiento de LA DEUDORA, LA DEUDORA otorga:
A. - HIPOTECA EN PRIMER GRADO por la suma de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL
DOLARES, a favor de LAS ACREEDORAS, sobre la finca desorita en el Considerando
A -) de este documento. La participacion que tendra cada una de las deudoras
en la garantia que se constituye en este acto, es la que se establecio en el
indicado Considerando A. Dicha finca respondera por el monto total del
principal del PRESTAMO, mas los intereses correspondientes.  En caso de un
eventual remate en la via judicial, el precio base para la venta de la finca
aqui hipotecada lo

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consistira la suma adeudada por concepto de principal del PRESTAMO, segun la
indiquen LAS ACREEDORAS el momento de presentar el juisia ejecutive
hipateraria respetiva.  En cualquiar momento en que LA DEUDORA, con el
consentimiento previo y discrecional de LAS ACREEDORAS, venda parte de la
fince hipotecada, el precio por metro de libercacion parcial de la garantia se
constituye en esta acto que debera pagar LA DEUDORA a LAS ACREEDORAS como
abono el principal del PRESTAMO, lo consistira el precio por metro que se
establezca en el ultimo avaluo que se haya realizado sobre le finca de
referencia o el noventa por ciento del precio por metro de la vanta
realizada.  B. - FIANZA: Se constituyen como fiadores solidarios de las
obligaciones pecuniarias a cargo de LA DEUDORA consignadas en el presente
CONTRATO DE PRESTAMO, las siguientes companias en las proporciones que a
continuacion se indican: I-) PRISMAR DE COSTA RICA, S.A. Y PSMT CARIBE INC.,
cada una de ellas en forma solidaria y absolula por todo el monto de la
deuda.  II-) PriceSmart, Inc., por un monto que no excedera el sesenta por
ciento del principal, mas los intereses correspondientes, y iii -) PSC, S.A,
por un monto que no excedera al cuaraenta porciente del principal mas los
intereses correspondiente. estes empresas hacen las mismas renuncias y
estipulaciones que LA DEUDORA y otorgan desde ahora su autorizacion para
conceder prorrogas u otras facilidados, sin que se les consulte o notifique,
renunciando a su domicilio y los requerimientos de pago. SIN QUE TOME NOTA EL
REGISTRO: LAS ACREEDORAS reduciran la responsabilidad de las fianzas de
conformidad con lo siguiente: a.- Dolar por dolar con el repago del credito
de conformidad con la tabla de amortizaciones. LA CUAL EE ANEXA AL PRESENTE
CONTRATO Y FORMARA PARTE INTEGRAL DEL MISMO PARA TODOS LOS EFECTOS LEGALES Y
CONFRACTUALES, b.- Al cincuenta por ciento de la deuda pendiente de pago el
momento en que la relacion entre el monto original del credito y el saido
pendiente de pago sea igual o menor al cincuenta por ciento, y que
adicionalmente, durante los anteriores doce meses, la utilidad neta operative
del proyecto haya cubierto le razon de servicio de deuda (Intereses y
amortizacion principal) en el prestamo a razon de uno punto cinco a uno, como
minimo: y c.- Al treinta por ciento de la deuda pendiente de pago el momento
en que la relacion entre el monto original del credito y el saldo pendiente
de pago ses igual o menor que el trienta por ciento y, por los anteriores
doce meses, la utilidad, neta operativo del proyecto haya la razon de
servicio de deuda (intereses y amortizacion principal) en el prestamo a
razon de uno punto setenia y cinco a uno, como minimo.  Estas reducciones bas
otorgaran LAS ACREEDORAS a solicitud
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                           [SEAL]                         [STAMP]

                    No     725125     I

                     P R O T O C O L O

expresa de LAS FIADORAS, de lo contrario las fianzas quedaran vigentas como
se pecten originalmento. En cualquier caso, esta reduccion no aplica para la
fianza solidaria otorgada por Prismar de Costa Rica, S.A. la cual se
mantendia vigente en iguales torminos durante todo el plazo de la deuda. SIGA
TOMANDO NOTA EL REGISTRO: LA DEUDORA y LOS FIADORES renuncian e su domicilio,
a los requerimientos de pago y a los tramites de juicio ejecutivo. Los
gravamenes comprenden, sin estar limitado a: cualquier mejora de la finca
hipotecada, incluso las electuadas por terceros, asi como cualquier exceso de
cabida que exista entre la medide que conate en el Registro Publico y la
medida real de dicira finca, con todo lo cual LA DEUDORA esta de acuerdo. La
imputacion de pagos quenda a juicio exclusivo de LAS ACREEDORAS, sun despues
del eventual remate. LA DEUDORA se obliga a pagar todos los impuestos que se
apliquen a la linca hipotecada en este acto y a entregar a LAS ACREEDORAS por
todo el plazo en que el gravemen hipotecario se encuantre vigente, todas las
comunicaciones que reciba sobre impuestos y los recibos de su efectiva pago,
inciuyondo cualquier interes o multa aplicable. LA DEUDORA se compromente y
oblige a no trespasar, consentir u otorgar cualquier otro gravarmen sobre la
finca hipotecada en es escritura, sin el consentimiento previo y por escrito
de LAS ACREEDORAS, y asimismo a descargar otro gravamen que pueda llegar a
tener vigencia sobre los bienes dados en garantia mientras los gravamenez
impuestos medianto esta esctitura se encuntren vigentes. CLEUSULA DECIMA
QUINTA: Compromisos adicionales de las fladoras: PriceSmart, Inc. se
compromente a mantener un patrimonio noto minimo de cincuente y cinco
milliones de dolares durante todo el plaza en que se encuentre vigente la
deuda. Igualmenta, PriceSmart, Inc. se compromente a mantener una
participacion del sesenta por ciento del capital social de PSMT Caribe, Inc.,
una empresa constituida y organizado segun los leyes de British Virgin
Islands. Por su parte, PSC, S.A. se compromete a mantener un patrimonio neto
minimo de diez milliones de dolares durante todo el plazo en que se encuentre
vigente la deuda. Igualmente, PSC, S.A. se compromete a mantener la
participacion en el capital social que actualmente tiene en PSMT Caribe,
Inc., una empress constituida y organizada segun las leyes de Las Islas
Virgenes Britanicas. PSMT CARIBE INC. se compremente a mantener un patrimonio
minimo de vienticinco milliones de dolares. EN todo los casas antes dichos
podran existir excepciones si asi lo autorizan en forma previa y escrita LAS
ACREEDORAS. CLEUSULA DECIMA SAXTE: GASTOS Y HONORARIES: Todos los gastos y
honorarios. Impuestros, tasas, umbres, y cargas, correspondientes a la

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negociacion, preparacion, otorgamiento, administracion y ejecucion de este
CONTRATO DE PRESTAMO, sus garantias y damas actos y documentos
relacionados, correran por cuenta de LA DEUDORA y seran pagados por esta
inmediatamente a requerimiento de LAS ACREEDORAS. LA DEUDORA esta de acuerdo y
consiente en asumir y pagar las costas personales y procesales de todas y
cada una de las eventuales acciones que llegare a ejercer LAS ACREEDORAS
contra LA DEUDORA. Clausula Decima Setima: Nutidad Parcial a incumplimiento
de Obligaciones: La nulidad o llegalidad de alguna de las estipulaciones de
este CONTRADO DE PRESTAMO, no afectara la validez, legalidad y exigibilidad
de las demas clausulas. Todos los derechos y recursos establecidos en esta
escritura o en cualquier documento de garantia son acumulativos y pueden ser
ejercitados contemporanea o sucesivamente, son en adicion y no excluyentes de
cualquier otro derecho o recurso establicido por la ley. El hecho que LAS
ACREEDORAS no exijan el exacto cumplimiente de todas o cualquiera de las
obligaciones que so ceriven para LA DEUDORA de la presente escritura, no
implicara ni podra reputarse como una dispensa, modifiacion, aceptacion o
renuncia de los terminos, condiciones y derechos establecidos en el CONTRATO
DE PRESTAMO, ya que para que asi eso y tenga validez entre las partez, las
mismes deberan constar por escrito aceptadas por embee partes. Clausula
Decima Octava: Ausencia de Joint Ventura: Nada de lo aqui estipulado y
contenido-constituye o puede ser interpretado como creacion de una asociation
conjunta o joint ventura o sociedad para la realizacion de un proposito comon
entre LA DEURDORA y LAS ACREEDORAS. LAS ACREEDORAS no asumen la
responsabiliad por ninguna obilgacion o riesgo derivado de los negocios y
arotividedes de LA DEUDORA en forma directa o indirecta. Clausula Decima
Novena: Constancia de mutuo beneficio: LAS ACREEDORAS, y LA DEUDORA, dejan
constancia expresa de que lo convenido por ellos en el presente CONTRATO DE
PRESTAMO, es el resultado de negociaciones y concesiones mutuas que a todos
ellos favorecen y benefician. Clausula Vigesima: Ley Aplicable y Jurisdiccion:
LAS ACREEDORAS, LA DEUDORA y LAS FIADORAS, se sometan a las leyes de la
Republica de Costa Rica, para la interpretacion de este CONTRATO DE PRESTAMO
Cualquier demanda, accion o procedimiento relacionado con este CONTRACTO DE
PRESTAMO o su ejecucion, se sometera a conocimiento de tribunal compentente
de la cuidad de San Jose, en la Republica de Costa Rica, para lo cual todas
las partes renuncian a su domicitio. Clausula Vigesima Primera:
Comunicaciones, Notificaciones o Requerimientos: Cualquier comunicacion,
notificacion o requerimiento, relativo a

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                           [SEAL]                         [STAMP]

                                PROTOCOLO

este CONTRATO DE PRESTAMO, debera hacerse por escrito mediante carta
certificada, con razon de recibido en el domicilio que consta en presente
contrato, en las siguientes direcciones; A LAS ACREEDORAS: En las oficinas
del Banco BFA S.A., en La Uruca, contiguo a las oficinas del Grupo Taca. A LA
DEUDORA Y A LOS FIADORES: En el Bufete Zurcher Montoya & Zurcher, calle
primera, avenidas nueve y once, Apartado cuatro cero seis seis - mil, San
Jose; o al facsimil dos dos uno nueve uno dos siete, a la atencion del Lic.
Edgar Zurcher Gurdian. Adicionalmente, se debera enviar copias de estas
notificaciones por fax al senor Ernesto Grijalva en sus oficinas en cuarenta
y seis cuarenta y nueve Morena Boulevar, San Diego California, nueve dos uno
uno siete Por ultimo, menifiestan LA DEUDORA Y LOS FIADORES, a traves de sus
personeros debidamente acreditados y relacionados en esta escritura, que sin
perjuicio de la renuncia a su domicilio, senalan expresamente para oir
notificaciones en caso de incumplimiento de la obligacion que aqui contrae,
la direccion indicada en esta documento, para los [ILLEGIBLE] del articulo
cuatro de la ley numero siete mil seiscientos treinta y siete da Citaciones y
Notificaciones Judiciates y del articulo ciento sesenta y cuatro bis del
Codigo Procesal Civil, y declaran que en la direccion que se ha indicado
podra notificaraeles personalmente o por medio de cedula, y que entienden que
en caso de que su domicilio resultare impreciso o inexistente, podran ser
notificados por medio de Edieto publicado en el Boletin Judicial y en un
periodico de circulacion nacional. Las partes autorizon al suscrito Notario
para que por razon notarial, en forma conjunta o separado, [ILLEGIBLE] los
correcciones, aclaraciones y adiciones de forma necesaries al testimonio de
esta escritura para su debida inscripcion en el Registro Publico, sin afectar
el fondo del negocio entre los partes. El suscrito Notario advierte a los
comparecentes del alcance legal de sus renuncias y estipulaciones, y de las
obligaciones implicitas que eltas envuelven, quienes entendidos las aceptan
plenamente. Es todo. Expido un primer testimonio para las acreedoras en el
acto de otorgar la matriz. Leldo lo escrito a los comparecientes, lo
aproetan, y jurnos firmamos en la ciudad de San Jose, a las quince horas con
treinta minutos del dia veintiocho del ano dos mil.  [ILLEGIBLE]

[ILLEGIBLE]<PAGE>

                                                                 Exhibit 10.7(b)

I, AMALIA CHIA SHUM, Judicial Interpreter of the Court of First Instance of the
National District, duly sworn for the legal exercise
of my duties; CERTIFY: That I have proceeded with a legal translation of a
document written in Spanish language, the English version of which, according to
the undersigned, reads as follows:
--------------------------------------------------------------------------------

NUMBER SEVENTEEN: Before me, ROBERTO LEON GOMEZ, Notary Public with office in
San Jose, appear: Mr. JORGE OSBORNE GUELL, of legal age, married, Business
Administrator, resident at Cartago, bearer of personal identification number one
- sixty hundred fifty three four hundred thirty five, acting in capacity of
Special Assignee with enough faculties for this act of the company named
FIDUCIARIA BFA, S. A., hereinafter denominated as "BFA", with domicile in San
Jose, La Uruca, next to LACSA, entity identification number three - hundred one
- one hundred seventy nine thousand eight hundred thirty five, capacity of which
the undersigning Notary attest under number sixty one of volume forty three of
the register of Notary Roberto Leon Gomez given in San Jose on the twelfth day
of January of the year 2000 document of which is not notarized since it appears
in the protocol ; and Mr. EDGAR ZURCHER GURDIAN, of legal age, divorced twice,
attorney, resident of San Jose, bearer of personal identification number one
-five hundred thirty two - three hundred ninety, acting in capacity of SPECIAL
ASSIGNEE, with enough faculties for this act of PRICSMARLANDCO, STOCK COMPANY,
entity identification number three - hundred one - two hundred twenty nine
thousand nine hundred forty eight, with domicile in San Jose, First Street,
Avenues Nine and Eleven, number nine hundred fifty nine, capacity of which the
undersigning Notary attest under number seventy of volume nine of the registry
of notary Fernando Alfaro Chamberlain, registration of act of the Extraordinary
General Meeting of Shareholders of the mentioned company, held in San Pedro
Sula, Republic of Honduras, at eight o'clock on the twenty-ninth day of the
month of September of the year nineteen hundred ninety nine, document of which
the undersigning Notary keeps a copy in my register of references. The
undersigning Notary certifies the validity of the business term of each of the
companies indicated in the deposition. The deponent STATE: FIRST CHAPTER,
CANCELLATION OF MORTGAGE: FIDUCIARIA BFA, S. A., fiduciary of the trust
subscribed in the Public Registration of Real Estate Property on VOLUME FOUR
HUNDRED FORTY FIVE,

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RECORD NINE THOUSAND EIGHT HUNDRED SIXTY FIVE, been duly authorized to this
effect by the Trustee of the Trust recently referred, be it COMMERCIAL
INTERNATIONAL BANK & TRUST CO. LTD., with entity identification number three -
zero twelve - one hundred twenty six thousand three hundred twenty four, upon
the non-existence of debt being guaranteed with mortgage certificates herein
below indicated, proceeds to cancel the same, discharging the property mortgage,
be it property of the Party of HEREDIA, registration of Mechanized Royal Folio
Number TWENTY THREE THOUSAND TWO HUNDRED FIVE - ZERO, ZERO, ZERO free of these
liens. The mortgage certificates cancelled upon this act are the following: 1)
Mortgage certificate of first degree registered on volume three hundred fifty
six, record eighteen thousand seven hundred of the Public Registration of Real
Estate Property. II) Mortgage Certificate of second degree on volume three fifty
six, record eighteen thousand seven hundred of the Public Registration of Real
Estate Property. III) Mortgage Certificate of third degreee on volume three
hundred seventy eight, record eight thousand four hundred seventy four of the
Public Registration of Real Estate Property. IV) Mortgage Certificate of fourth
degree on volume three hundred eighty three, record nine thousand seventy one
the Public Registration of Real Estate Property. V) Mortgage Certificate of
fifth degree on volume four hundred two, record eighteen thousand two hundred
thirty of the Public Registration of Real Estate Property. VI) Mortgage
Certificate of sixth degree on volume four hundred twenty, record eleven
thousand seven hundred thirty five of the Public Registration of Real Estate
Property. VII) Mortgage Certificate of seventh degree on volume four hundred
thirty eight, record twelve thousand five hundred fifty four of the Public
Registration of Real Estate Property. The mentioned mortgage certificates, duly
endorsed, are attached for their respective incineration, for which the Public
Registration of Real Estate Property is discharged of any responsibility.
CHAPTER SECOND: THE PURCHASE-SALE OF FARMING PROPERTY: FIRST: FIDUCIARIA BFA, S.
A., in capacity of fiduciary owner of farm of the Party of HEREDIA, license of
Mechanized Royal Folio Number TWENTY THREE THOUSAND TWO HUNDRED FIVE - ZERO,
ZERO, ZERO, which is a land to build industries, located in the First District
San Pablo, of Ninth =CANTON= San Pablo, of the Province of Heredia, with a
measure of FIFTY THREE THOUSAND EIGHTY SEVEN METERS WITH SIXTY NINE SQUARE
DECIMETERS; adjacent to the North with Francisco y Juan de Dios Murillo, to the
South

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with Arabela Villalobos Jimenez y Otra, to the East with Quebrada Jestrudio y
Linea Ferrea; and to the West with public street, with CADASTRAL PLAN number
H-Six Hundred Eighty One Thousand Seven Hundred Thirty Eight Eighty Seven, been
duly instructed and authorized to this effect by the trustee of the trust
indicated in Chapter one of this document, sells the mentioned farm to
PRICSMARLANDCO, S.A., which accepts in this act through its representative, the
indicated farm is sold free of any type of liens and notes. Likewise, it is
stated that the farm sold in this act is up to date in regards to the payment of
related taxes; SECOND: the price of the purchase-sale constitutes the amount of
NINE HUNDRED THOUSAND DOLLARS, currency of the United States of America, which
the representative of the seller confirms to receive in this act, upon its
entire satisfaction and acceptance. This is all. The undersigning notary attests
having explained to each of the deponents the value of its stipulations, upon
which the parties have indicated that it is their will to grant this document. I
issue a first testimony in the act of granting the property. Read the draft to
the deponents; who accepted and signed in the city of San Jose at fifteen hours
on the twenty eighth day of January of the year two thousand. (Signature)

IN FAITH OF WHICH, I sign and seal this document, upon the request of the
interested party, in Santo Domingo, National District, Capital of the Dominican
Republic, on this eighteenth (18th) day of the month of February of the year two
thousand. This is a faithful translation effected from the copy of the original.

Internal Revenue Stamps:
RD$1.00 No.                                 Amalia Chia Shum
RD$0.25 No.                                 Judicial Interpreter

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I, AMALIA CHIA SHUM, Judicial Interpreter of the Court of First Instance of the
National District, duly sworn for the legal exercise
of my duties; CERTIFY: That I have proceeded with a legal translation of a
document written in Spanish language, the English version of which, according to
the undersigned, reads as follows:
--------------------------------------------------------------------------------

NUMBER EIGHTEEN: Before me, ROBERTO LEON GOMEZ, Notary Public with office in San
Jose, appears: MR. EDGAR ZURCHER GURDIAN, of legal age, divorced twice,
attorney, resident at San Jose, bearer of personal identification number one -
five hundred thirty two - three hundred ninety, acting in capacity of SPECIAL
ASSIGNEE with enough faculties for this act of PRICSMARLANDCO, S. A., entity
hereinafter and for all the effects of the LOAN CONTRACT shall be denominated
THE DEBTOR, bearer of identification number three - one hundred one - two
hundred twenty nine thousand nine hundred forty eight, with domicile in San
Jose, First Street, Avenues Nine and Eleven, number nine hundred fifty nine, of
which the undersigning Notary attest under number seventy of volume nine of the
protocol of Notary Fernando Alfaro Chamberlain, which is protocol of the minutes
of the Extraordinary General Meeting of Shareholders of the mentioned company,
held in San Pedro Sula, Republic of Honduras at eight hours of the twenty ninth
day of September of the year nineteen hundred ninety nine, document of which
Notary Leon Gomez keeps copy in his protocol of reference; in his capacity of
this act of the society PRISMAR DE COSTA RICA, S. A., bearer of identification
number three - one hundred one - two hundred thirty one seven hundred seven,
with domicile in San Jose, First Street, Avenues Nine and Eleven, number nine
hundred fifty nine, entity of which the undersigning Notary attest under number
seventy one of volume nine of the protocol of the Notary Fernando Alfaro
Chamberlain, which is registration of the minutes of the Extraordinary General
Meeting of Shareholders of the mentioned company, held in San Pedro Sula,
Republic of Honduras at eight hours fifteen minutes of the twenty ninth day of
September of the year nineteen hundred ninety nine, document of which the Notary
keeps copy in his protocol of reference; and in capacity of SPECIAL ASIGNEE with
enough faculties for this act of the company PSC, S. A, an entity organized and
existing according to the laws of Panama, with offices in San Jose, First
Street, Avenues Nine and Eleven, number nine hundred fifty nine, entity of which
the undersigning Notary attest under number seventy two of volume nine of the
protocol of Notary Fernando Alfaro Chamberlain, which is registration of the
minutes of the Board of Directors Meeting of the mentioned company, held in
Miami, State of Florida, United States of America, at ten hours of the ninth day
of December of the year nineteen hundred ninety nine, document of which the
undersigning Notary keeps copy in his protocol of reference: Mr. JESUS ERNESTO
GRIJALVA, of legal age, married once, attorney, with only one last due to his US
citizenship, bearer of US Passport number zero three seven zero zero two six
eight nine, resident at San Diego, California, United States of America, acting
in this capacity of SPECIAL ASSIGNEE with enough faculty for this act of the
company named PSMT CARIBE, INC. a company duly constituted and existing
according to the laws of the Republic of British Virgin Islands, with offices in
forty six forty nine Morena Boulevard, San Diego, California, nine two one one
seven, company of which the undersigning Notary attest with Special Power
granted by the President of the mentioned company in San Diego, United States of
America on the fourth day of January of the year two thousand before Notary
Evelisse

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Hernandez, who holds one last due to her US citizenship, document of which the
undersigning Notary keeps certification, duly legalized by the Ministry of
Foreign Affairs of the Republic of Costa Rica in the file of reference; and in
his capacity of SPECIAL ASSIGNEE with enough faculties for this act of the
company PRICESMART INC., a company organized and existing according to the laws
of the State of Delaware, United States of America, with offices in forty
offices in forty six forty nine Morena Boulevard, San Diego, California, nine
two one one seven, company of which the undersigning Notary attest with Special
Power granted by the President of the mentioned company in San Diego, United
States of America on the fourth day of January of the year two thousand before
Notary Evelisse Hernandez, who holds one last due to her US citizenship,
document of which the undersigning Notary keeps certification, duly legalized by
the Ministry of Foreign Affairs of the Republic of Costa Rica in the file of
reference. The last four companies shall be identified in joint manner in this
contract as THE GUARANTORS. The undersigning Notary attest the validity of the
business period of each of the companies mentioned in the statement. The
deponents STATE: WHEREAS A-) That THE DEBTOR has requested a COMMERCIAL
INTERNATIONAL BANK & TRUST CO. LTD. hereinafter identified in this document as
"CIB", domiciled in Nassau, Bahamas, with offices in Nassau N. P. Bahamas, Post
Office Box four thousand eight hundred sixty eight, bearer of identification
number three - zero twelve one hundred twenty six thousand three hundred twenty
four, and BANCO BFA, S. A., hereinafter identified in this document as "BFA",
bearer of identification number three -one hundred one - zero fifty four
thousand fifty one, domiciled in San Jose, La Uruca, of Puente Juan Pablo II,
one hundred seventy five meters to the North, a commercial loan for the amount
of THREE MILLION NINE HUNDRED THOUSAND DOLLARS, CURRENCY OF THE UNITED STATES OF
AMERICA. From the resources of such loan, NINE HUNDRED THOUSAND DOLLARS,
CURRENCY OF THE UNITED STATES OF AMERICA shall be used for the financing of the
purchase of the farm of HEREDIA, license of the Mechanized Royal Folio number
TWENTY THREE THOUSAND TWO HUNDRED FIVE - ZERO ZERO ZERO, which is property to
build industries, located in Distrito Primero San Pablo, of Canton Noveno San
Pablo, of the Province of Heredia, with measure of FIFTY THREE THOUSAND EIGHT
HUNDRED SEVEN METERS WITH SEVENTY NINE SQUARE DECIMETERS, adjacent to the North
with Francisco y Juan de Dios Murillo, to the South with Arabela Villalobos
Jimenez y Otra, to the East with Quebrada Jestrudio y Linea Ferrea and to the
West with public street, with cadastral plan number H - SEVEN HUNDRED EIGTHY ONE
THOUSAND SEVEN HUNDRED THIRTY EIGHT - EIGHTY SEVEN. The remaining THREE MILLION
DOLLARS, CURRENCY OF THE UNITED STATES OF AMERICA, shall be used to finance the
construction of a store "PriceSmart" over the farm previously described. The
loan in reference shall be identified in this contract as the "LOAN" and, BFA
and CIB shall be identified jointly in this document as "THE CREDITORS". It is
noted that upon the LOAN, CIB will disburse the amount of TWO MILLION FIVE
HUNDRED THOUSAND DOLLARS, CURRENCY OF THE UNITED STATES OF AMERICA and BFA shall
disburse the amount of ONE MILLION FOUR HUNDRED THOUSAND DOLLARS, CURRENCY OF
THE UNITED STATES. In this sense, once executed all the disbursements, CIB shall
have a trusteeship participation of SIXTY FOUR POINT ONE PERCENT and BFA shall
have a trusteeship participation of THIRY FIVE POINT NINE PERCENT. The Agent
Bank of this loan will be

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BFA, which will be in charge of receiving all the payments that THE DEBTOR has
to make and transferring the pertaining monies to CIB. The Agent Bank will also
receive all the documentation and information to be remitted by THE DEBTOR to
THE CREDITORS. For the exercise of its tasks as Agent Bank, BFA will not earn
any remuneration. B -) That THE DEBTOR will give in guarantee to THE CREDITORS
the farm described in Clause A -) of this document, guarantee which will include
any improvement made to the same, including future constructions, [WITHOUT
TAKING NOTE ON THE REGISTRY]: C -) That THE DEBTOR has complied with the
following precedent conditions for the granting of the LOAN: I) THE DEBTOR has
given a scheme of guarantee acceptable by THE CREDITORS, and both parties have
reached an agreement of the terms and conditions of the LOAN, the documentation
related to this transaction, including but not limited to, credit contracts,
insurance policies, etc., both in form and substance; II) The appraisals of the
farm given as guarantee of the LOAN, were made by an expert chosen by THE
CREDITORS, who determined the value of the appraisal is acceptable in regards to
the amount of the LOAN. [CONTINUES TAKING NOTE ON THE REGISTRY]: D -) That is of
the benefit of THE CREDITORS, THE DEBTOR and THE GUARANTORS, to grant, receive
and guarantee, respectively the LOAN according to the terms and conditions
herein stipulated. E -) That according to the previous considerations, and for
the benefit of all the parties, it has been convened in this LOAN CONTRACT, that
the same will be ruled by the following clauses: First Clause - Definitions: For
the effects of this LOAN CONTRACT, the following expressions will have the
meaning: i) Mortgaged Farm: The farm described in Clause A -) of this document.
ii) Working Day: Any day on which the offices of BFA are open for the public.
iii) Dollars: the monetary unit of the United States of America. iv) Significant
Adverse Effect: means in regards to any entity, the negative effect resulting
from any act of any type or nature, including but not limited to any adverse
determination of a litigation, arbitration, judicial, extrajudicial or
administrative procedure, or any investigation of any governmental or
non-governmental authority which imposes a negative or contrary charge, impairs
in a material manner and alters negatively the financial condition, business
operations, assets or benefits of such entity. For the effects of this
definition, "in a material manner" shall mean the possibilities of compliance of
the established obligations in this contract and its guarantees. v) Financial
Statements: means the balance sheet and loss and profit statements, and the
statement of cash flow, including any note on the same. In case of audited
Financial Statements, the report of the auditors and the report of the President
or administrators of THE DEBTOR and THE GUARANTORS. vi) Legal Moratorium: lack
of payment of a period of interest of one of the settlements or parts of the
capital convened that THE CREDITORS authorize to consider payable on demand the
total of the debt. vii) Fiscal Year: With the period of time which begins the
first day of September of each year and concludes the thirtieth day of August of
the following year. In the event that any of the GUARANTORS counts on or arrives
with a fiscal year different to the one consigned in this paragraph, the same
shall be notified to the CREDITORS within the following thirty days upon the
date in which the change for the pertaining fiscal year has been made. viii)
Prime Rate: the variable interest rate of reference, according to the
publication of The Wall Street Journal. The parties consider and accept that the
indicated rate is an objective international rate and of public acknowledgment,
and it is so defined according to article four hundred ninety seven of the
Commercial Code of Costa Rica, considering this note as source of occasional

<PAGE>

certifications on the level of such rate, that the parties or administrative and
judicial authorities may require in regards to the present contract. In the
event of disappearance of The Wall Street Journal, the rate shall be the one
determined through a certification of the Central Bank of Costa Rica. The Prime
Rate will be revisable and adjustable to the rate applicable on the day that
each respective payment must be done. ix) Leverage Proportion: Relation of total
liability to patrimony. x) "Back to Back": Credit operations guaranteed in a
hundred percent with deposits of the same crediting entity. xi) Value Date: Is
the date upon which all the established periods established in this contract
will be counted, including but not limited to the period of the loan, the period
of grace. For all the effects of this contract, it is considered as value date
the seventh day of December of the year nineteen hundred ninety nine. Second
Clause: Destination of the Loan and participation of Trusteeship: Subject to the
terms and conditions stipulated in this LOAN CONTRACT, THE CREDITORS grant in
commercial trusteeship loan to THE DEBTOR, and THE DEBTOR agrees to take a loan
from THE CREDITORS, the amount of THREE MILLION NINE HUNDRED THOUSAND DOLLARS
WITH NO CENTS. The destination of the resources of the LOAN and the
participation in trusteeship of each of THE CREDITORS are stated in Clause A of
this document. Third Clause: Disbursement: From the resources of the LOAN, the
amount of NINE HUNDRED THOUSAND DOLLAS, minus the sum pertaining to the
structuring commission referred upon the fourth clause paragraph c) of this
contract, and the expenses and legal fees pertaining to the drafting and
registration of this document, which have been duly deducted by THE CREDITORS,
are disbursed in this same act through any check issued in favor of Fiduciaria
BFA, S. A., seller of the farm mentioned in Clause A) of this document. The
aforementioned has been executed following the precise instruction of THE DEBTOR
who in this act its full agreement and satisfaction with such procedure. It is
noted that the totality of the NINE HUNDRED THOUSAND DOLLARS already disbursed,
have been provided by CIB. The remaining THREE MILLION DOLLARS, of which CIB
will grant ONE MILLION SIX HUNDRED ONE THOUSAND and BFA shall grant ONE MILLION
FOUR HUNDRED THOUSAND DOLLARS, shall be placed at the disposal of the DEBTOR
once concluded the construction of the store "PriceSmart" which will be built on
the farm mortgaged in guarantee of the LOAN. Fourth Clause - Interests and
Commissions. a.- Current Interests: THE DEBTOR shall pay interests on unpaid
balances of capital, since the date of the disbursement and until completed the
payment at an annual rate equivalent to TWO percentage points above the PRIME
RATE. In consequence, up to this date, as reference for the first payment of
interests, the current interest rate is of TEN POINT FIVE percent annually, with
a basic PRIME RATE of eight point five percent annually. The current interests
shall be paid to THE CREDITORS in Dollars, on monthly expired and consecutive
installments, on the seventh day of each month, or in the event this date is
holiday, the payment shall be made the next working day available. Monthly
payments for concept of interests shall be paid through check, wire transfer or
any other means upon entire satisfaction of THE CREDITORS. Except in the event
of making transfer, all payments shall be made in the main offices of BANCO BFA,
S.A. or any of its branches. The interest rate shall be revisable and adjustable
every month according to the variation of the PRIME RATE. To the effects of the
adjustment, during any time and for any type of legal, judicial and
administrative effects, it will be enough the sole indication of THE CREDITORS,
to confirm that the type of interest notified by this latter, is

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the one indicated to be paid and that the new rate of interest is true, correct
and accepted by THE DEBTOR. Current interests shall be calculated based upon a
year of three hundred sixty five days by the exact amount of days occurred since
the date of the last payment of capital until the next date of payment of
capital, both dates included in the calculation of interests. b.- Moratorium
Interests: In its case, a variable interest rate equivalent to thirty percent
above the current agreed interest rate, calculated upon the basis of one year of
three hundred sixty days by the exact amount of days occurred since the date in
which THE DEBTOR failed in the payment of the pertaining capital until the
effective date of payment to THE CREDITORS, both dates included in the
calculation of interests. In this sense, while no adjustment is made to the
current interest rate, according to what is established in Paragraph A -) of
this clause, the moratorium rate would be THIRTEEN POINT SIXTY FIVE percent
annually. Such moratorium interests shall also be paid by THE DEBTOR in Dollars.
c.- Structuring Commission: THE DEBTOR must pay the amount of FIFTY EIGHT
THOUSAND FIVE HUNDRED DOLLARS to the CREDITORS, for concept of restructuring of
credit for the sole time, amount that THE DEBTOR authorizes and requests the
deduction of the amount of first disbursement. Fifth Clause: Duties and
Currency. All payments made by THE DEBTOR shall be free and without deduction of
any duty, rate, right, lien, retention or contribution, that may exist or is
imposed in the future by any political, administrative or judicial authority of
the domicile of THE DEBTOR. If The DEBTOR is or will be bound to deduct or
retain any amount for any reason, this shall increase the payment in such manner
that THE CREDITORS receive upon expiration the complete amount entitled
according to the terms of this contract. If THE CREDITORS pays any amount of
money charged to THE DEBTOR, for duties or to maintain the validity of the
guarantees, or assure payments or obligations of THE DEBTOR, this will reimburse
immediately the amount in the currency indicated in the receipt along with the
interests pertaining to the rates previously agreed. Considering the fact that
this loan is an operation in Dollars, currency of the United States of America,
THE DEBTOR is bound and irrevocably has the obligation to pay all the amount
required under this loan in the same currency. Sixth Clause - Period: The period
is five years and six months, counted upon the VALUE DATE, according to what is
stipulated in paragraph xi -) of the First Clause of this contract, be it the
expiration date June seven of the year two thousand five. Seventh Clause - Form
and Place of Payment of the capital owed: a.- Settlements: THE DEBTOR shall pay
THE CREDITORS the amount of the capital owed, through the pertaining payment of
twenty installments of capital, quarterly, expired, fixed and consecutive, for
the amount of ONE HUNDRED THIRTY NINE THOUSAND TWO HUNDRED EIGHTY FIVE DOLLARS
WITH SEVENTY TWO CENTS each, payable on the seventh day of each month beginning
every quarter, starting the SEVENTH DAY OF SEPTEMBER of the year two thousand,
by virtue of a period of grace of six months for the payment of capital which
has been granted by THE CREIDTORS to the DEBTOR. The balance, that is the amount
of ONE MILLION ONE HUNDRED FOURTEEN THOUSAND TWO HUNDRED EIGHTY FIVE DOLLARS
WITH SEVENTY CENTS shall be paid upon the expiration of the operation, be it the
seventh day of September of the year two thousand five. The quarterly
installments to be paid to THE CREDITORS shall be paid through checks, wire
transfer, or any other means to the entire satisfaction to THE CREDITORS. Unless
the payments are performed through wire transfer, these shall be made in the
main offices of Banco BFA, S. A., located in La Uruca, one

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hundred seventy five meters to the North of Puente Juan Pablo Segundo, or in any
branch of such Bank. For better understanding, it is noted that the interests
shall be paid monthly, according to the fourth clause. Eighth Clause: [WITHOUT
TAKING NOTE ON THE REGISTRY]: A.- Conditions preceeding to the disbursement of
the credit: Previous to the disbursement of the credit, THE DEBTOR shall have
delivered to THE CREDITORS the following: i.- Financial Statements: Three years
of financial statements, including the balance, statement of loss and profit,
and cash flow of PriceSmart, Inc.. PriceSmart, Inc. is bound to the
aforementioned through its representative. ii.- Business Plan and Projected Cash
Flow for the period of the credit of THE DEBTOR and PRISMAR DE COSTA RICA, S. A.
in a consolidated manner. iii.- Business Plan and Projected Cash Flow of
PriceSmart, Inc. for the period nineteen hundred ninety nine - two thousand.
PriceSmart, Inc. is bound to the aforementioned through its representative. B.-
Special Conditions of the loan: i.- Insurance: As constructions are been carried
out in the farm which guarantees the LOAN, THE DEBTOR is bound to subscribe by
means of INTERSEGUROS, S. A., insurance policies against all risk, including but
not limited to risks on fire, hurricane, civil disturbance, earthquake, floods,
responsibility of accidents and business interruption and any other prejudice,
for an amount reasonable to the satisfaction of THE CREDITORS which shall be
equal to the balances due for concept of capital of the LOAN. The rights derived
from previous insurance policies shall be assigned in favor of THE CREDITORS
while this LOAN CONTRACT is in force. The amounts paid by the insurance company
for an insurance policy shall be applied to the payment of capital and interests
of this trusteeship loan, or in its defect, with the authorization of the
creditors, it shall be used for the restoration of all or part of the facilities
which are guaranteeing the LOAN. The aforementioned fact will be without
prejudice to any other right or remedy that THE CREDITORS may have according to
this LOAN CONTRACT. THE CREDITORS may authorize THE DEBTOR to subscribe the
above indicated insurance policies by means of other company different to
INTERSEGUROS, S. A.. In this case, THE DEBTOR shall provide THE CREDITORS upon
their request, a certification of the existence of the policies herein stated.
In addition, THE DEBTOR shall give THE CREDITORS in the anniversary of each
insurance policy without requirement, or upon request of THE CREDITORS at the
moment this latter redeem necessary, the duplicated originals of all the
insurance policies or contracts executed according to the previous stipulations,
as well as copies of the receipts of premiums paid, an a confirmation issued by
the insurer stating that the policies are in force and in full effect, and that
THE CREDITORS are registered as mortgage creditors and beneficiary of the same.
It is understood that in the event the DEBTOR does not pay on the pertaining
date the quotas of the insurance policies herein stated, THE CREDITORS may
proceed to make such payments, and the DEBTOR will be bound to pay THE CREDITORS
the amount paid for insurance policy within the month following to the date in
which THE CREDITORS have made such payment. The noncompliance of this obligation
by THE DEBTOR shall be cause of anticipated expiration of the LOAN. ii.-
Prepayment: THE DEBTOR reserves the right to pay in advance the loan owed but,
in such case, shall not have right to any discount or return of the commissions
already paid. Any prepayment shall be applied to the capital in inverse order of
expiration of the loan and all the interests earned on the amount of such
prepayment shall be paid at the same time. The anticipated payment may be total
or partial. In the event THE DEBTOR makes partial prepayments, the same shall be
in quotas not less than TWO HUNDRED EIGHTY

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SIX THOUSAND SEVEN HUNDRED FIFTY DOLLARS, and will not be bound to the payment
of any fine. It is understood that any prepayment shall necessarily coincide
with the dates of payment of interests. In any case of prepayment, THE DEBTOR
shall notify THE CREDITORS four days in advance its intention. THE DEBTOR shall
compensate the CREDITORS against any loss, cost or expense incurred by THE
CREDITORS as result of noncompliance of a prepayment required and confirmed by
THE DEBTOR. [CONTINUES TAKING NOTE ON THE REGISTRY]: Ninth Clause: THE DEBTOR
and PRISMAR DE COSTA RICA, S. A. expressly bind themselves and agree for the
entire period of the loan and until all the financial obligations derived from
the same have been cancelled in its totality and during the period in force of
all the guarantees given and constituted according to this contract, to the
following: i) Existence and Licenses of Operation: THE DEBTOR and PRISMAR DE
COSTA RICA, S. A., shall keep and maintain with full legal effect its corporate
existence full capacity to operate in Costa Rica, as well as all type of
licenses and permits to operate its activities. Likewise, THE DEBTOR and PRISMAR
DE COSTA RICA, S. A. shall comply with all important aspects related to the
applicable laws, rules, decrees, resolutions, sentences, and orders or
restrictions imposed by any entity or governmental, judicial or administrative
authority, be it applicable to the performance of its business and activities,
and to the property of their properties and assets and the related subsidiaries,
including environmental laws; and shall pay and maintain updated all the
material obligations which they may have during the period of this loan. ii)
Performance of their business: They shall continue performing and operating
their business as described to THE CREDITORS in regards to this LOAN CONTRACT.
iii) Assets and Properties: The farm will be kept in guarantee of this
obligation in the same or better condition in which is currently found.
Likewise, the store "PriceSmart" is kept to build in the mentioned farm, in
perfect state of conservation and maintenance. THE DEBTOR and PRISMAR DE COSTA
RICA, S. A. in particular, may not lien, assign or dispose of in any manner the
farm mortgaged in guarantee of the LOAN. iv) Auditing and inspections: THE
DEBTOR and PRISMAR DE COSTA RICA, S. A. are bound to cooperate in the inspection
on loans and guarantees carried out by the General Superintendency of Financial
Entities. In addition, THE DEBTOR and PRISMAR DE COSTA RICA, S. A. are bound to
accompany the legal representatives of THE CREDITORS in order to inspect the
properties granted in guarantee, at the moment in which THE CREDITORS consider
necessary, provided that it is during working hours. v) Reports: Financial
Statements: THE DEBTOR and GUARANTORS shall present to THE CREDITORS within
ninety days following to the date of its business year, the Annual Financial
Statements audited by an external auditing firm accepted by THE CREDITORS. In
case of THE DEBTOR and PRISMAR DE COSTA RICA, S. A., the Financial Statements
above mentioned shall be consolidated. In the event that THE CREDITORS would not
approve in a determined moment the external auditing firm, the same shall notify
THE DEBTOR and/or the GUARANTORS indicating the reasons justifying its refusal.
In such case, THE DEBTOR and/or GUARANTORS shall have a period of thirty days
upon the date of the notice to appoint a new company that shall be subject in
the same manner to review and approval by THE CREDITORS. Once passed this period
without receiving the approval from THE CREDITORS these shall have right to
consider due in advance and along with all the financial obligations in its
favor. Internal Financial Statements: THE DEBTOR and GUARANTORS shall present to
THE CREDITORS quarterly within forty five days following the date of

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closing of each quarter, their internal financial statements. In case of the
DEBTOR and PRISMAR DE COSTA RICA, S. A., these shall be consolidated. All
statements shall obtain a sworn statement of a legal representative stating the
compliance of all the obligations herein contracted, including but not limited
to: the respective financial reasons. vi) Payment of duties: THE DEBTOR and
PRISMAR DE COSTA RICA, S. A. shall present on a timely basis all and every one
of the statements of rent and reports, and shall pay on a timely basis all
municipal and property duties and governmental taxes or charges that for any
other reason are due to their activities and real estate, in particular those
which affect the farm mortgaged under this document. THE DEBTOR and PRISMAR DE
COSTA RICA, S. A. shall have no obligation to pay such duties while claiming the
validity or the amount of the same, in good faith and through the proper legal
procedures; nevertheless, it shall present in their financial statements the
reserve or provision necessary for the payment of the same in the event that
such payment must be made. vii) Maintenance of such financial reasons that shall
be reviewed on a quarterly basis: During the period of the credit, THE DEBTOR
and PRISMAR DE COSTA RICA, S. A., in a consolidated manner, shall maintain the
following financial indexes calculated by fiscal year in case: a -) Reason of
the service of the debt excluding "Back to Back" type operations, provide at
least one point one for the year two thousand; one point fifteen for the year
two thousand one, one point twenty five for the year two thousand two and one
point five after year two thousand three and following; measure in all cases at
the end of each quarter and calculated in proportion to twelve renewable months.
It is defined the reason of service of the debt as: the net utility plus
interests, plus depreciation, plus amortization, all of the previous divided by
the capital plus the payment of interests: b -) The reason of coverage of
interests, excluding "Back to Back" type operations, it shall not be lower than
the level of one point seventy five percent for the year two thousand; of two
points for the year two thousand one; of two point five of the year two thousand
two; and of three for the following years; c -) The total debt, excluding "Back
to Back" type operations/ EDBITFA shall not be over: five for the year two
thousand; four for the year two thousand one; two point seventy five for the
year two thousand; two point five for the years two thousand three and two
thousand four. EDITDA shall be calculated using the past twelve months upon the
moment of the calculation, and shall be defined as: the amount (without
duplication) of: one -) net utility plus two -) depreciation and amortization,
plus three -) interest expenses, plus four -) all other accounting expenses
which do not represent outcome of cash during the period, including but not
limited to: losses not performed derived from the exchange differential or
currency corrections, and only when such expense has been deducted in regards to
the determination of the net utility; plus tax expenses to the profits, only
when this expense has been deducted in relation to the determination of the net
utility, minus accounting income which do not represent an income of cash during
the period, including but not limited to: profits due to exchange differential
and currency corrections, minus income of capital from participation in
subsidiaries or affiliates, plus dividends in cash received from subsidiaries
and affiliates. d -) The reason of leverage of THE DEBTOR must not be over three
for the year two thousand, two point five for the year two thousand one and two
for the following years. The reason of leverage is defined as "the total of the
debt" minus "back to back" type operations over the patrimony plus "back to
back" type operations. viii) Notice of litigation, administrative procedures,
requalification of taxes: THE DEBTOR shall notify in writing THE CREDITORS,
immediately after THE DEBTOR has knowledge of any litigation, administrative or

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arbitration procedure, or requalification of taxes, which affect THE DEBTOR,
developed adversely, or that threatens to be set against it, and it may be
possible to have an adverse material effect over the business, assets or
financial condition of THE DEBTOR, or that affects or may possibly affect the
capacity of THE DEBTOR to execute de obligations acquired by this document and
under the LOAN CONTRACT herein convened. ix) Annual reviews of the loan: THE
DEBTOR and PRISMAR DE COSTA RICA, S. A. bind themselves and agree to adhere to
the annual reviews of the loan carried out by THE CREDITORS, and to adhere to
those additional requirements which may be necessary to impose to THE DEBTOR and
PRISMAR DE COSTA RICA, S. A. due to such reviews. x) Maintenance of books and
registries: THE DEBTOR and PRISMAR DE COSTA RICA, S. A. are bound to maintain
properly and accurately all necessary and common books and registries used in
similar companies. xi) Business with affiliates: The parties agree that, both
THE DEBTOR and PRISMAR DE COSTA RICA, S. A. shall carry out business or
transactions with affiliates, provided that such negotiations are in the same
conditions as those carried out with independent third parties. Tenth clause:
Negative obligations of THE DEBTOR and PRISMAR DE COSTA RICA, S. A.: THE DEBTOR
and PRISMAR DE COSTA RICA, S. A. expressly bind themselves and agree for all the
period of the loan and until all the financial obligations derived from the same
have been cancelled entirely and during the term in force of all the guarantees
granted and constituted according to this contract, that: i) Shareholding
Property: Will not carry out or will not allow the performance of any change in
stock structure, which implies a change of stock control in THE DEBTOR and/or
PRISMAR DE COSTA RICA, S. A., while this contract is in effect or there is a
financial obligation derived from this contract or its guarantees, not paid in
part or totally, all of which without the previous express and written consent
of THE CREDITORS. It shall be excluded of this prohibition and of any
prohibition related to the change of stock participation of THE DEBTOR and THE
GUARANTORS, any transaction which implies an increase of the stock participation
of PRICESMART, INC. in any of its subsidiaries. ii) Existence of THE DEBTOR and
PRISMAR DE COSTA RICA, S. A.: THE DEBTOR and PRISMAR DE COSTA RICA, S. A. will
not adopt any agreement of merge, or shall not be liquidated, dissolved or
consolidated with any other society or entity, nor will carry out investments in
subsidiaries, affiliated or third parties, nor shall guarantee obligations of
this parties without the previous written consent of THE CREDITORS. In any
event, the refusal of THE CREDITORS shall be based upon reasonable criteria and
sustained in order to be discussed with THE DEBTOR and PRISMAR DE COSTA RICA, S.
A.. Neither THE DEBTOR or PRISMAR DE COSTA RICA, S. A. shall invest in the stock
capital or in titles of any subsidiary or affiliate, except in the ordinary
course of its business. iii) THE DEBTOR and PRISMAR DE COSTA RICA, S. A. shall
not carry out any of the following transactions in regards to the farm mortgaged
in this act, with the store to be built in the same and with the assets and
inventory of the same, if these exceed the two hundred fifty thousand dollars a
year, unless they count with express authorization of THE CREDITORS, which shall
not be denied without reasons: acquisitions, sales or transfer of shares, leases
or sales, sales with lease, repurchase or redemption of issued and outstanding
shares (including options and coupons of share subscription), exchanges,
cancellations or resolutions, reforms or repurchase of debts and obligations of
capital lease and operative leases. This restriction does not apply to
investments in improvements intended to be carried out in the farm mortgaged in
this act, as

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well as the store "PriceSmart" which will be built on such farm. It will be
considered as improvement the substitution of all the equipment found in the
store at the moment of its opening. iv) THE DEBTOR and PRISMAR DE COSTA RICA, S.
A. are bound to not mortgage, pledge or in any manner grant in guarantee the
farm mortgaged in this act, as well as any of the properties related with the
store to be built in such farm, without the previous and express authorization
of THE CREDITORS, which shall not be denied without reasonable basis. Eleventh
clause: Statement and Guarantees: With the purpose that THE CREDITORS have
convened with THE DEBTOR in this LOAN CONTRACT, furnished by the undersigning
Notary and understanding the penalties established by the Costarrican law for
fake statement and perjury, the representative of THE DEBTOR provides the
following statement and guarantees under faith of oath: i) the representative of
THE DEBTOR declares and guarantees that THE DEBTOR is a society duly organized
according the laws of Costa Rica, legally existing on this date and with full
judicial capacity to grant this LOAN CONTRACT and the documents which complement
it. ii) The representative of THE DEBTOR declares and guarantees that the same
counts with power and/or authorizations, according to law are necessary to act
in name and representation of the same and to subscribe this document, this LOAN
CONTRACT and the documents that complement it. iii) The representative of THE
DEBTOR declares and guarantees that THE DEBTOR has provided without omission,
all the tax statements that the law requires to be presented; that it has paid
without omission all the taxes resulting from such statements or from any
appraisal, requalification or requirements for duties; that neither him or THE
DEBTOR has knowledge of obligation, appraisal, tax, requirement or any
requalification in regards to periods covered by statements or notices presented
before today, further than those appearing in such statements and notices, that
neither him or THE DEBTOR have been notified by the competent authorities of any
deficiency, error or requalification of its tax obligations and/or any other
nature; and that neither him or THE DEBTOR expect any cause for this to happen.
iv) The representative of THE DEBTOR declares that the same consents and
guarantees the collaboration in the inspections carried out by the General
Superintendency of Financial Entities and/or THE CREDITORS to verify the
compliance of the investment plan found in the credit file to which this LOAN
CONTRACT refers to and binds himself and agrees to provide THE CREDITORS any
report related to the investment of the loan, as well as the updated report of
its financial statements. v) the representative of THE DEBTOR and PRISMAR DE
COSTA RICA, S. A. declares and guarantees that THE DEBTOR has obtained all the
authorizations, licenses and permits necessary to carry out all the activities
pertaining to its businesses and commercial operation and that the same shall
remain in effect during all the period of the debt. vi) The representative of
THE DEBTOR declares and guarantees that all the obligations and stipulations
expressed and assumed by THE DEBTOR through this document, constitute legal,
valid, relating and executable obligations against THE DEBTOR in accordance to
the pertaining terms, and that the same do not require any additional
authorization from its corporate structure, legal representatives,
administrative, governmental, judicial or arbitration authorities or by any
legislation or rule that may be applicable or related to THE DEBTOR. viii) The
representative of THE DEBTOR declares and guarantees that THE DEBTOR up to the
date of granting of this document is

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found complying any law, rule, agreement, contract, mortgage, trust, convention,
license or any other instrument, obligation or task by which the same or any of
its properties is related or affected, be it a noncompliance affecting
significantly and adversely its capacity to comply or execute any of the
obligation of this LOAN CONTRACT. viii) The representative of THE DEBTOR
declares and guarantees that no litigation, arbitration or claim which may, by
itself or jointly with any other procedure or claim, significantly and adversely
affect its faculty to comply or execute its obligations under this LOAN
CONTRACT, happening or pending or threatening against THE DEBTOR and its assets,
up to where the same has knowledge, estimate and information until this date.
ix) The representative of THE DEBTOR declares and guarantees that THE DEBTOR has
totally revealed to THE CREDITORS all the facts related to the same which are
known or which should be reasonably known, and that these have resulted useful
and necessary to the subscription of this LOAN CONTRACT and for THE CREDITORS to
convene the subscription of the same. x) The representative of THE DEBTOR and
PRISMAR DE COSTA RICA, S. A. declares and guarantees that he has not taken any
decision or any step for or against or related to THE DEBTOR for its
liquidation, dissolution, bankruptcy, reorganization or for the appointment of
an intermediary, trustee, or representative similar in regards to any or all the
assets or entries of THE DEBTOR. xi) The representative of THE DEBTOR declares
and guarantees that it does not have any significant obligation or any
significant contingent obligation which has not be revealed to THE CREDITORS.
The representations, statements and guarantees established in this clause will
continue after the execution of this LOAN CONTRACT and shall be considered as
repeated in any subsequent date until the loan and other outstanding amounts
originated in the same are duly cancelled to THE CREDITORS, as well as all the
obligations stipulated in the same have been complied. Twelfth Clause:
Non-compliance: i) The delay in the payment of capital, by THE DEBTOR according
to what has been agreed. ii) the delay in the payment of one or more
installments of outstanding interests, as convened. iii) the non-compliance of
the payment of any obligations of THE DEBTOR and/or of PRISMAR DE COSTA RICA, S.
A. with any individual or entity, when such non-compliance goes on for more than
thirty days after the due date, with exception of those debts existing with
PriceSmart, Inc., whose non-compliance shall be extended for ninety days; and
those obligations which are guaranteed with "back to back" and in all cases
provided that the obligations collected are not being reasonably questioned. iv)
the non-compliance of any other financial or non-financial obligations
established in this contract. v) if THE DEBTOR or PRISMAR DE COSTA RICA, S. A.
adheres to the dissolution, liquidation, administration and reorganization due
to judicial receiver, be it declared in bankruptcy or may request any type of
procedure, agreement with creditors, or if it is consented in the appointment of
any receiver or if begins the cease of payments, with exception of all those
debts guaranteed with "back to back". vi) the non-compliance of any
representation or guarantee made by the DEBTOR, Prismar de Costa Rica, S. A. or
any of the other guarantors or the determination that such guarantee or
representation was incorrect, or if any of the agreements are not complied by
these. vii) or if the guarantees constituted by this document may not be
registered in the Public Registry Office due to THE DEBTOR. viii) if this LOAN
CONTRACT or any guarantee of those granted by THE

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DEBTOR cease of being a valid and perfect right of guarantee, or if these may
have due to any circumstance a significant adverse effect in its nature of
guarantees for THE CREDITORS. ix) if any legal or administrative process objects
in a material manner THE DEBTOR to continue with the normal business and
operations, of if these may have a significant adverse effect in the business,
operations and financial statements of THE DEBTOR. x) if the validity or term of
this LOAN CONTRACT or any guarantee granted in regards to the same is
successfully executed by any authority of the Government or any individual or
entity third party. xi) If the Board of Directors or high management of THE
DEBTOR and/or PRISMAR DE COSTA RICA, S. A. make decisions which jointly with
others or in a separate manner affect or may adversely affect the patrimony of
THE DEBTOR, or the quality, preservation and/or status of the guarantee, in
terms of article seven hundred seventy seven of the Civil Code of the Republic
of Costa Rica, for which any damage shall imply that the same must grant
guarantee in excess and that it is involving the non-compliance of the
guarantee. For any effect THE DEBTOR recognizes as sufficient to consider such
deterioration or potentiality of deterioration the opinion of its external
auditors, along with the opinion of the department of Credit and the General
Management of THE CREDITORS. xii)a change of property, management or control
occurs in THE DEBTOR, PRISMAR DE COSTA RICA, S. A. without the previous and
written consent of THE CREDITORS. xiii) If the GUARANTORS do not comply with any
of the obligations assumed in this LOAN CONTRACT; or xiv) if any materially
adverse change occurs in the financial condition or of any other type or in the
business or in the perspective of business of THE DEBTOR and/or PRISMAR DE COSTA
RICA, S. A. xv) If any material changes happen in the laws or rules which may
seriously affect the possibility of complying the obligations herein stipulated.
xvi) If the guarantee granted in this act is not considered privileged before
the other debts of THE DEBTOR and/or PRISMAR DE COSTA RICA, S. A. xv) if any
materially adverse change occurs in the financial condition or of any other type
or in the business or in the perspective of business of THE DEBTOR and/or
PRISMAR DE COSTA RICA, S. A. xvi) If THE DEBTOR and/or PRISMAR DE COSTA RICA, S.
A. do not comply with any of the obligations assumed in the contract: and xviii)
If the statements and information provided by THE DEBTOR and PRISMAR DE COSTA
RICA, S. A. which lead to the concession of the LOAN were false or distorted;
THEN: THE CREDITORS shall have right to consider past due in an anticipated
manner and jointly with all financial obligations in its favor and shall have
the faculty to judicially demand the payment of the LOAN based upon the
contract, which for all legal effects constitute executory title. No fault or
delay from THE CREDITORS in executing or exercise any right resulting from the
present contract shall be interpreted as a resignation to this or any right or
faculty which corresponds according to this contract or the Law; all the rights
contained in this contract or any guarantee of the same are accrued and may be
exercised in jointly or separately. Thirteenth Clause: Period for the correction
of non-compliance and reasons for the anticipated expiration: Without prejudice
to what is established in the Eleventh Clause and without affecting the
consequences of the non-compliance or anticipated expiration, amongst them but
not limited to the right to collect moratorium interests, THE CREDITORS bind
themselves to grant, previous to the execution of any judicial action to which
the same

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is entitled according to the guarantees furnished, a period for the remedy of
such non-compliance or reasons for the anticipated expiration, according to the
following: i) In the event that the non-compliance is of the payment of any
amount owed by virtue of the LOAN CONTRACT. THE CREDITORS shall notify THE
DEBTOR of the existence of such non-compliance granting an unpostponable period
of thirty days for the immediate and definite correction of the cause for
non-compliance or reason of anticipated expiration. Fourteenth Clause:
Guarantee: To reply for the payment of the amount of capital owed, outstanding
interests, moratorium interests in case, personal and processing fees of an
possible collection and all other financial responsibilities or of other nature
charged to THE DEBTOR established in this LOAN CONTRACT, and/or damages and
prejudices caused due to the non-compliance of THE DEBTOR, THE DEBTOR grants:
A.- Mortgage in first degree for the amount of THREE MILLION NINE HUNDRED
THOUSAND DOLLARS, in favor of THE CREDITORS, over a farm described in Paragraph
A -) of this document. The participation that each of the debtors will have in
the guarantee constituted in this act is the one established in the mentioned
Paragraph A. Such farm shall cover the total amount of capital of the LOAN plus
the pertaining interests. In the event of a possible auction via judicial
processing, the base price for the sale of the farm herein mortgaged will be the
amount owed for concept of capital of the LOAN, according to what THE CREDITORS
establish upon the moment of presenting the corresponding executory demand. At
any moment in which THE DEBTOR, with the previous and discretional consent of
THE CREDITORS sells part of the mortgaged farm, the price per meter of partial
discharge of the guarantee constituted in this act that THE DEBTOR shall pay to
THE CREDITORS as installment to the capital of the LOAN, will consist in the
price per meter established on the last appraisal carried out over the farm in
reference or the ninety percent of the price per meter of the sale performed.
B.- Guarantee: Are constituted as solidary guarantors of the financial
obligations charged to THE DEBTOR consigned in this LOAN CONTRACT, the following
companies in the proportion hereinbelow indicated: i -) Prismar de Costa Rica,
S. A. and PSMT CARIBE, INC., each of them in solidary and absolute manner for
the total amount of the debt. ii) PriceSmart, Inc., for an amount which shall
not exceed the sixty percent of the capital, plus the pertaining interests, and
iii) PSC, S. A., for an amount which shall not exceed the forty percent of the
capital plus the pertaining interests. These companies make the same waivers and
stipulations that THE DEBTOR and grant from this moment their authorization to
provide extensions and other facilities, without need to advise or notify,
waiving its domicile and payment requirements. [WITHOUT TAKING NOTE ON THE
REGISTRY]: THE CREDITORS shall reduce the possibility of the guarantees
according to the following: a. Dollar per dollar with the repayment of the
credit in accordance to the amortization table, which is attached to the present
contract and shall be integral part of the same for all legal and contracting
effects. b.- The fifty percent of the outstanding debt is equal or lesser than
the fifty percent, and that in addition, during the previous twelve months, the
operating net utility of the project has covered the proportion of service of
debt (interests and capital amortization) in the loan in proportion of one point
five to one, as minimum; and c.- To thirty percent of the debt outstanding of
payment at the moment in which the relation between the original amount of the
credit and the outstanding balance of the payment is equal or lesser than the
thirty percent and, for the previous twelve months, the operating net

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utility of the project has covered the proportion of service of one point
seventy five to one, as minimum. These reductions shall be given by THE
CREDITORS upon express request of THE GUARANTORS, otherwise the guarantees will
remain in effect as originally agreed. In any event, this reduction does not
apply for the solidary guarantee granted by Prismar de Costa Rica, S. A., which
will remain in force in equal periods during the complete term of the debt. .
[CONTINUES TAKING NOTE ON THE REGISTRY]: THE DEBTOR and THE GUARANTORS waive to
the domicile, payment requirements and executory demand processing. The liens
cover, without been limited to: any improvement on the mortgaged farm, including
those made by third parties, as well as any excess room existing between the
measure indicated on the Public Registry and the actual measure of such farm,
all of which THE DEBTOR agrees with. The assignment of payment is upon exclusive
judgement of THE CREDITORS, even after the possible auction. THE DEBTOR is bound
to pay all the taxes applied to the farm mortgaged in this act and to give THE
CREDITORS during the complete period while the mortgage lien is in force, all
the communications received regarding duties and the receipts of payment in
cash, including any applicable interest or fine. THE DEBTOR is bound and agrees
not transfer, consent or grant any other lien over the mortgaged farm in this
document, without the previous and written consent of THE CREDITORS, and
likewise discharge another lien that may be valid over the properties given in
guarantee while the liens imposed through this document are in effect. Fifteenth
Clause: Additional obligations of the Guarantors: PriceSmart, Inc. binds itself
to maintain a net minimum patrimony of fifty five million dollars during the
period in which the debt is in force. Likewise, PriceSmart, Inc. is bound to
maintain a participation of sixty percent of the stock capital of PSMT Caribe,
Inc. an entity constituted and organized according to the laws of the British
Virgin Islands. PSMT CARIBE, INC. is bound to keep a minimum patrimony of twenty
five million dollars. In all of the above cases exceptions may exist if
authorized in a previous and written manner by THE CREDITORS. Sixteenth Clause:
Expenses and Honorary: All the expenses and honorary, taxes, rates stamps,
chares pertaining to the negotiation, preparation, granting, management and
execution of this LOAN CONTRACT, its guarantees and other acts and related
documents, shall be charged to THE DEBTOR and shall be paid by this latter
immediately upon request of THE CREDITORS. THE DEBTOR agrees and consents in
assuming and paying the personal and processing fees of all and each of the
possible actions that THE CREDITORS may execute against THE DEBTOR. Seventeenth
Clause: Partial cancellation and non-compliance of the obligation: The
cancellation or illegality of any of the stipulations of this LOAN CONTRACT
shall not affect the validity, legality or requirement of all other clauses. All
the rights and recourses established in this document or in any guarantee
document are accruable and may be executed contemporary or consecutively, are in
addition and not exclusive of any other right or recourse established by law.
The fact that THE CREDITORS do not require the precise compliance of all or any
of the obligations resulting for THE DEBTOR of this document, shall not imply or
shall be considered as an excuse, amendment, acceptance or resignation to the
terms, conditions and rights established in the LOAN CONTRACT, since in order to
be valid amongst the parties, the same shall be made in writing and accepted by
the parties. Eighteenth Clause: Lack of Joint Venture: Nothing of what is herein
stated and contained constitute or may be construed as creation of an joint
association or joint venture or society for the performance of a common goal
between THE DEBTOR and THE CREDITORS. THE CREDITORS do

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not assume the responsibility for any obligation or risk derived from the
business and activities of THE DEBTOR in a direct or indirect manner. Nineteenth
Clause: Statement of mutual benefit: THE CREDITORS and THE DEBTOR make express
statement

Nineteenth Clause: Statement of Mutual benefit: THE CREDITORS and THE DEBTOR
makes expressed consent that what have been convened by them in this LOAN
CONTRACT is the result of the mutual negotiations and concessions that benefit
them. Twentieth Clause: Applicable Law and Jurisdiction: THE CREDITORS, THE
DEBTOR and THE GUARANTORS adhere to the laws of the Republic of Costa Rica for
the interpretation of this LOAN CONTRACT. Any demand, action or procedure
related to this LOAN CONTRACT or its execution, shall be submitted to the
knowledge of the competent court f the city of San Jose, in the Republic of
Costa Rica, for which all the parties waive their domicile. Twentyfirst Clause:
Communications, notices and requirements: Any communication, notice or
requirement related to this LOAN CONTRACT, shall be made in writing through
certified letter with acknowledgment receipt in the domicile stated in this
contract, to the following addresses: To THE CREDITORS: In the offices of Banco
BFA, S. A. in La Uruca, next to the offices of Grupo Taca. To THE DEBTOR and THE
GUARANTORS: At the Attorney Office Zurcher Montoya & Zurcher, First Street,
Avenues Nine and Eleven, Post Office Box four zero six six thousand, San Jose or
at fax two two one nine one two seven, to the attention of Edgar Zurcher
Gurdian. In addition, copies shall be sent via fax to Mr. Ernesto Grijalva at
his offices in forty six forty nine Morena Boulevard, San Diego, California,
nine two one one seven. In closing, THE DEBTOR and THE GUARANTORS, through their
representatives duly credited and related to this document, without prejudice to
their waiver to domicile, expressly indicate to hear notices in the event of
non-compliance of the obligation herein contracted, the address stated in this
document, for the effects of article four of the Law number seven thousand six
hundred thirty seven of Judicial Summons and Notices and of article one hundred
sixty four bis of the Civil Processing Code, and declare that in the address
herein mentioned they may be notified personally or via identification, and that
they understand that in case their domicile may result inaccurate or inexistent,
they shall be summoned by means of the Order published in the Judicial Bulletin
and in a national newspaper. The parties authorize the undersigning Notary to
proceed joint or separately as notary to carry out all the corrections,
clarifications and additions in such necessary manner to the witness of this
document for its proper registration to the Public Registry, without affecting
the substance of the business between the parties. The undersigning Notary
informs the deponent the legal approaches of their waivers and stipulations and
the implied obligations related, who after understanding accept in full. This is
all. Issued in first testimony for the creditors in the act of granting the
document. Read the document to the deponents, who approve and jointly sign in
the city of San Jose, at fifteen hours thirty minutes of the twenty eighth day
of the year two thousand. [signed] [signed]

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IN FAITH OF WHICH, I sign and seal this document, upon the request of the
interested party, in Santo Domingo, National District, Capital of the Dominican
Republic, on this eighteenth (18th) day of the month of February of the year two
thousand. This is a faithful translation effected from the copy of the original.

Internal Revenue Stamps:
RD$1.00 No.                                 Amalia Chia Shum
RD$0.25 No.                                 Judicial Interpreter

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