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                            CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

                       PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA
                              GRAVADO POR EL I.V.A

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                              SERIE E 0377632      EJEMPLAR PARA EL ARRENDATARIO

                       EDITADO POR EL COL-LEGI TERRITORIAL
                           D'ADMINISTRADORS DE FINQUES
                               DE BARCELONA-LLEIDA

                         LEY 37/1992 DE 28 DE DICIEMBRE
                       DEL IMPUESTO SOBRE EL VALOR ANADIDO

     Art. 4. Hecho imponible, num. 4. Las operaciones sujetas este impuesto
no estaran sujetas al concepto "Transmisiones patrimoniales onerosas" del
impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Juridicos Documentados.

     Se exceptuan de lo dispuesto en el parrafo anterior las operaciones que se
indican a continuacion:

     a) Las entregas y arrendamientos de bienes inmuebles, asi como la
constitucion o transmision de derechos reales de goce o disfrute que recaigan
sobre los mismos, cuando esten exentos del impuesto, salvo en los casos en
que el sujeto pasivo renuncie a la exencion en las circunstancias y con las
condiciones recogidas en el articulo 11.

     Art. 11, num 2. En particular, se consideraran prestaciones de
servicios: 2. Los arrendamientos de bienes, industria o negocio, empresas o
establecimientos mercantiles, con o sin opcion de compra.

     Art. 20. Exenciones en operaciones interiores, num. 23. Los arrendamientos
que tengan la consideracion de servicios con arreglo a lo dispuesto en el
articulo 11 de esta Ley, y la constitucion y transmision de derechos reales de
goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes:

     a) Terrenos, incluidas las construcciones inmobiliarias de caracter
agrario utilizadas para la explotacion de una finca rustica.

     Se exceptuan las construcciones inmobiliarias dedicadas a actividades de
ganaderia independiente de la explotacion del suelo.

     b) Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a
viviendas, incluidos los garajes y anexos accesorios o estas ultimas y los
muebles arrendados conjuntamente con aquellos.

     La exencion no comprendera:

     a) Los arrendamientos de terrenos para estacionamiento de vehiculos.

     b) Los arrendamientos de terrenos para deposito o almacenaje de bienes,
mercancias o productos, o para instalar en ellos elementos de una actividad
empresarial.

     c) Los arrendamientos de terrenos para exposiciones o para publicidad.

     d) Los arrendamientos con opcion de compra de terrenos o viviendas cuya
entrega estuviese sujeta y no exenta al impuesto.

     e) Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el
arrendador se obligue a la prestacion de alguno de los servicios
complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de
restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros analogos.

     f) Los arrendamientos de edificios o parte de los mismos para ser
subarrendados.

     g) Los arrendamientos de edificios o parte de los mismos asimilados a
viviendas de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

     h) La constitucion o transmision de derechos reales de goce o disfrute
sobre los bienes a que se refieren las letras a'), b'), c'), e') y f')
anteriores.

     i) La constitucion o transmision de derechos reales de superficie.

     Art. 88. Repercusion del impuesto, num. 1. Los sujetos pasivos deberan
repercutir integramente el importe del impuesto sobre aquel para quien se
realice la operacion gravada, la se ajuste a lo dispuesto en esta Ley,
cualesquiera que fueran las estipulaciones existentes entre ellos.

                         DATOS, a los solos efectos del
                          REGISTRO OFICIAL de CONTRATOS

                          Llei 13/1996 de 29 de julio,
                         D.O.G.n DEG. 2238 de 2-8-1996

                         DECRET 147/1997 de 10 de junio
                         D.O.G.n DEG. 2416 de 19-6-1997

PROPIETARIO_____________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

Domicilio notificaciones________________________________________________________

________________________________________________________________________________

Local DESTINADO a_______________________________________________________________

________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

Importe de la FIANZA_______________________________________________________ EURO

MOD. 50 N- 10,000. 4-04-E (PARA USO EXCLUSIVO DE SUS COLEGIADOS)

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[INSTITUT CATALA DEL SOL SERVEI DE FIANCES LOGO]

           ESPACIO RESERVADO PARA LA ETIQUETA
           IDENTIFICADORA DEL NUM. DE REGISTRO

                  IDENTIFICACION DEL LOCAL OBJECTO DEL CONTRATO

Local planta baja, planta primera letra B, anexo atico, y las de parking
numeros 19, 20, 24, 33, 35, 36, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 45, 46, 47, 48, 49, 50,
51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 44, 61, 62, 63, 64, 65 y 66.

Calle/Plaza Cister num. 2 Ciudad Barcelona Cod. Postal 08022 Provincia
Barcelona Comarca Barcelones Referencia Catastral___________________________

En Barcelona a Uno de agosto de Dos mil cinco reunidos D. Maria Rosa Manich
Tarradellas natural de Barcelona provincia de Barcelona, comarca de Barcelones
de __________ anos, de estado ________________________ y profesion______________
_________________________vecino de Barcelona, Bertran 45 provisto de D.N.I.
46725724M, expedido en _____________________________ con fecha ________________,
en concepto de arrendatario, por si o en nombre, de PICIS RESEARCH AND
DEVELOPMENT S.A. C.I.F. A 60676947 como apoderada del mismo y de otra parte D.
INVERSIONES COSTEX S.L. provisto de D.N.I. B17168782 expedido en _______________
con fecha _______________________ como (*) propietario hemos contratado al
arrendamiento del local identificado encabezando este contrato, por el tiempo de
CINCO ANOS y precio de TRECE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Euros euros cada mes,
pagaderos por meses anticipados con las demas condiciones anexas, que en su
caso, se uniran al contrato.

     Este arrendamiento se halla sujeto al I.V.A. (art. 11. no. 2, apart
20, de la Ley 37/1992 del Impuesto), y en su virtud, el importe total de
cada uno de los sucesivos recibos de alquiler, devengara obligatoriamente,
segun el tipo legal aplicable en cada momento y de forma automatica la cuota
correspondiente del I.V.A., que figurara separadamente del resto de
conceptos, pudiendo servir cada recibo de factura.

     Y para que conste, firman ambas partes por duplicado. Fecha ut supra.

          EL ARRENDATARIO                              EL ARRENDADOR

          /s/ [ILLEGIBLE]                             /s/ [ILLEGIBLE]

            PICIS R & D                       AGN, SERVICIOS INTEGRALES, S.L.
          C/. CISTER, 2-4                            N.I.F.: B-60806346
          08022 BARCELONA                            Balmes, 245, 3 -3
               ESPANA                          TEL. 415 06 15 - FAX 238 04 08
                                                     08006 - BARCELONA

(*) Expresar el caracter con que interviene, si es Dueno o Administrador.

http:// www.picis.com

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[GRAPHIC]              CONDICIONES ANEXAS AL CONTRATO DE              [GRAPHIC]
                   ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA

Referentes al local _________________ de la casa num 2 de la calle Cister de
Barcelona extendido en contrato de clase/serie E no. 0377632

     1a. El plazo de duracion del presente contrato es de CINCO anos y
comenzara a regir a partir del dia de hoy. Una vez terminado dicho plazo, el
contrato podra quedar reconducido, mes a mes, conforme lo dispuesto en el art.
1566 del Codigo Civil.

     2a. Con expresa renuncia por los contratantes a lo establecido por el
articulo 34 de la L.A.U., se acuerda que la extincion del contrato por el
transcurso del termino convenido, no dara derecho al arrendatario a
indemnizacion alguna a cargo del arrendador.

     3a. El local objeto de este contrato, sera destinado unica y
exclusivamente a despacho y oficinas y uso de aparcamiento en las plazas
senaladas. En caso de desarrollarse en el local otra actividad, aunque sea
afin a la antedicha, podra el arrendador resolver el contrato por infraccion
por el arrendatario de esta condicion.

     4a. Es objeto del arrendamiento exclusivamente, la superficie situada
dentro de las paredes del local, quedando especialmente excluida la fachada,
partes laterales de la entrada, azotea y vestibulo de la escalera. En
consecuencia, el arrendamiento a que este contrato se refiere, no dara derecho a
entrar ni usar la azotea o terrado de la finca.

     5a. En caso de fallecimiento del arrendatario, el heredero o legatario
que continue el ejercicio de la actividad, podra subrogarse en los derechos y
obligaciones de arrendatario hasta la extincion del contrato. Expresamente se
conviene como ampliacion de lo previsto en el articulo 33 de la L.A.U., que
esta subrogacion debera ser notificada de modo fehaciente al arrendador, para
su eficacia, dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento
del arrendatario; y dara derecho al arrendador a aumentar la renta en el 15
por ciento.

     6a. Con expresa renuncia por las partes a lo dispuesto en el articulo 31
de la L.A.U., se conviene que en caso de venta del local arrendado como finca
independiente no tendra el arrendatario derecho de adquisicion preferente
sobre el mismo.

     7a. El arrendatario con expresa renuncia de lo dispuesto en el articulo
32 del la L.A.U., se obliga a no subarrendar, en todo o en parte, ni ceder o
traspasar el local arrendado sin el consentimiento expreso y por escrito del
arrendador. En caso de que el arrendatario incumpliera esta condicion, podra
el arrendador resolver el contrato. Asimismo, se establece que en caso de ser
arrendataria una Sociedad, la fusion, transformacion o escision de esta dara
lugar a la rescision del contrato.

     8a. El arrendatario declara conocer las caracteristicas y estado de
conservacion del local y aceptarlas expresamente; asi como su calificacion
urbanistica y los usos administrativamente permitidos.

     9a. La adquisicion, conservacion, reparacion o sustitucion de los
contadores de suministros y el importe del consumo, son de cuenta y cargo
exclusivo del arrendatario.

El local se alquila en el estado actual de las acometidas generales y ramales
o lineas existentes correspondientes al mismo, para los suministros de los
que esta dotado el inmueble.

El arrendatario podra concertar con las respectivas companias suministradoras
todos o algunos de los suministros de que esta dotado el inmueble, con total
indemnidad de la propiedad y del Administrador.

Si se hubiere de efectuar alguna modificacion, tanto en las instalaciones
generales de la finca como en las particulares del local arrendado, su costo
sera integramente a cargo del arrendatario, caso de que le interese y desee
continuar con el suministro de que se trata, pero previamente debera someter a
la propiedad, para su aprobacion, el informe y proyecto de las variaciones que
en cada caso deban realizarse, exigidas por la respectiva compania
suministradora.

     10a. Igualmente son de cuenta y cargo del arrendatario los gastos
ocasionados por los desperfectos que se produzcan, ya sean cristales,
cerraduras y demas utiles y utensilios de las instalaciones y su adecuado
entretenimiento, los gastos de conservacion y reparacion de las instalaciones
de agua, gas, electricidad, calefaccion, e instalaciones sanitarias y de
servicios, calentador, antena T.V., y en particular todos los desagues,
atascos, arreglo de la cocina, fregaderos, lavaderos, aire acondicionado, y
sus tuberias, como tambien la conservacion, reparacion y sustitucion de
persianas, en caso de existir tales utensilios e instalaciones.

     11a. Quedan exentas la propiedad y el Administrador de toda
responsabilidad por la falta de cualquier suministro.

     12a. El arrendador no asume responsabilidad alguna, si por los organismos
competentes, estatales o munincipales, no se concediera al arrendatario la
apertura, o se prohibiera la misma una vez autorizada. Los impuestos, arbitrios,
contribuciones y demas que se impongan, correspondientes al negocio o por razon
del mismo, son de exclusiva cuenta y cargo del arrendatario.

     13a. De no existir suministro de agua directa mediante contadores
divisionarios individuales, desde este momento queda autorizada la propiedad
de dichas viviendas, o el Administrador, para proceder a tal instalacion,
firmando en nombre del arrendatario cuantos documentos sean precisos para
ello, obligandose este a formalizar la correspondiente poliza de alta,
adquiriendo por su cuenta el contador respectivo. Caso de demorar el
arrendatario dicha contratacion, desde ahora faculta la propiedad o al
Administrador, para que en su nombre y a su cargo, pueda concertarla,
teniendo el caracter, dicha instalacion, de obra de mejora a todos sus
efectos.

     14a. El arrendatario se hace directa y exclusivamente responsable, y
exime de toda responsabilidad a la propiedad y al Administrador, por los
danos que puedan ocasionarse a personas o cosas y sean derivadas de
instalaciones para servicios y suministros del local arrendado.

     15a. El arrendatario no podra practicar obras de clase alguna en el
local, sin previo permiso por escrito de la propiedad o del Administrador. En
todo caso, las obras asi autorizadas seran de cargo y cuenta del
arrendatario, y quedaran en beneficio de la finca, sin derecho a
indemnizacion o reclamacion, en momento alguno. El permiso municipal, sera
tambien, de cuenta y cargo del arrendatario, asi como la direccion tecnica o
facultativa en su caso.

     16a. El arrendatario con renuncia expresa a lo dispuesto en al articulo
30, en relacion con el articulo 21 de la L.A.U., se obliga a hacer a su cargo en
el local objeto del contrato, todas las reparaciones necesarias a fin de
conservarlo en estado de servir para el uso convenido; y sin que durante la
ejecucion de las mismas tenga derecho a suspender el contrato o desistir del
mismo, ni a indemnizacion alguna, asi como tampoco a disminuir o paralizar el
pago de la renta.

     17a. Los contratantes convienen con renuncia expresa a lo dispuesto en
el articulo 30 en relacion con los articulos 22 y 26 de la L.A.U., que para
el caso de que el arrendador deseara efectuar obras de mejora en el edificio,
debera notificarlo por escrito, con tres meses de antelacion como minimo, al
arrendatario, quien no podra oponerse a las mismas sin perjuicio del derecho
que le asiste, a ejercitar dentro del plazo de un mes desde dicha
notificacion, de rescindir el contrato si las obras le afectan de modo
relevante. Asimismo, el arrendatario renuncia a toda reduccion de renta por
razon de la parte del local de la que sea privado a causa de aquellas y a
percibir indemnizacion por los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

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     18a.- El arrendatario se obliga:

     A) A no instalar transmisiones, motores, maquinas, etc., que produzcan
vibraciones o ruidos molestos para los demas ocupantes del inmueble o de los
colindantes de la propiedad, o que puedan afectar a la consistencia, solidez o
conservacion del inmueble.

     B) A no almacenar o manipular en el local materias explosivas, inflamables,
incomodas o insalubres, y observar en todo momento las disposiciones vigentes.

     C) A permitir el acceso en el local, al propietario, al Administradory
a los operarios o industriales mandados por cualquiera de ambos, para la
realizacion, inspeccion y comprobacion de cualquier clase de obras o
reparaciones que afecten al inmueble.

     D) En caso de hallarse este local integrado en un inmueble en Regimen de
Comunidad en Propiedad Horizontal, a cumplir en todo momento las Normas
Estatutarias Reglamentarias y a los acuerdos que la Comunidad de Propietarios
tenga establecidas o establezcan, en orden a la utilizacion de los servicios,
elementos comunes y buen regimen de convivencia

     19a.- El servicio de porteria, o conserjeria, o de limpieza, sera a cargo
del arrendatario, independientemente de la renta. El coste total de dicho
servicio, incluida la Seguridad Social, modificaciones salariales, etc., sera
distribuido entre todos los arrendatarios por partes iguales entre ellos, o en
la proporcion que corresponda en la finca sujeta al Regimen de Comunidad en
Propiedad Horizontal. De no existir estos servicios, el arrendatario procedera,
cuando por turno le corresponda y segun hayan acordado los vecinos de la finca a
la limpieza del vestibulo, siempre y cuando tengan puerta de acceso al mismo, y
de la acera, de acuerdo con las Ordenanzas Municipales vigentes.

     20a.- Las partes contratantes convienen que la renta total que en cada
momento satisfaga el arrendatario, durante la vigencia del contrato o de sus
prorrogas, se acomodara cada ano a la variacion porcentual experimentada por
el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo que
fije el Instituto Nacional de Estadistica (u Organismo que le sustituya),
aplicando sobre aquella renta el porcentaje que represente la diferencia
existente entre los indices que correspondan al periodo de revision. Para la
aplicacion de la primera actualizacion se tomara como mes de referencia el de
agosto y para las sucesivas el que corresponda al ultimo aplicado.

La renta actualizada sera exigible al arrendatario a partir del mes siguiente
a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito,
expresando el porcentaje de alteracion aplicado. En ningun caso la demora de
aplicar la revision supondra renuncia o caducidad de la misma.

     21a.- El arrendatario ademas se obliga:

     A) Al pago de la renta, aumentos e incrementos legales y de los gastos y
servicios de la finca, por adelantado en el domicilio del Administrador,
dentro de los siete primeros dias de cada periodo natural acordado, sin que
dicha domiciliacion pueda quedar nunca desvirtuada por cualquier practica en
contra. De pasarse al cobro el recibo, a abonar el precio de cobranza
correspondiente. Y en caso de efectuarse dicho cobro por domiciliacion
bancaria al pago de cualquier gasto o canon que por tal gestion o en su caso
devolucion, se establezca por entidad bancaria o Caja de Ahorros.

     B) A satisfacer los gastos derivados del presente contrato, tales como
timbre, gestion, Registro, Honorarios del Administrador por su formalizacion y
tramitacion, y en su caso, los de su elevacion a escritura publica inscripcion
en el Registro de la Propiedad.

     C) Al pago del aumento de prima en el Seguro de Incendios o Multiriesgo
del inmueble, si esta fuera debida a la instalacion o indole en el local
arrendado.

     D) A satisfacer el total del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que
corresponda al local arrendado. Cuando la cuota no estuviere individualizada se
dividira en proporcion a la superficie de cada vivienda o local.

     E) Al pago del Impuesto cobre el Valor Anadido, que en todo momento
corresponda, aplicados sobre la total contraprestacion.

     F) A abonar, independientemente de la renta pactada, los gastos
generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, asi como sus
servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualizacion y que correspondan al local arrendado o a sus accesorios si
los tuviere.

De su importe anual resulta que el coste mensual de los gastos y servicios a
los que se refiere el apartado anterior, en la fecha de celebracion del presente
contrato, es mensualmente el siguiente:

          Servicio de porteria INCLUIDOS RENTA
          Gastos Generales ASCENSOR INCLUIDO EN RENTA
          Impuestos IBI INCLUIDO EN RENTA
          Tasa de recogida de basuras
          Otros 80 EUROS MENSUALES DE DERIVADOS DE LIMPIEZA Y CONSUMIBLES BANO.
                AIRE ACONDICIONADO : 7 EUROS/HORA

Dichos gastos, se actualizaran anualmente repercutiendo al arrendatario las
variaciones que se produzcan y se senalaran en concepto aparte de la renta pero
integrados en el recibo de alquiler.

     22a.- El arrendatario entrega en este acto la suma de euros //27.500.-//
en concepto de fianza. Queda facultado el Administrador actual para hacer
entrega a quien pueda sucederle en el cargo, o al propietario de la finca de
la fianza percibida.

Transcurridos cinco anos de vigencia del contrato, la fianza se actualizara
anualmente, acomodandola al importe de la renta que se perciba en la
equivalencia de dos mensualidades.

La existencia de esta fianza no servira nunca de pretexto para retrasar el
pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago ha asumido el
arrendatario.

EL ARRENDATARIO                                 EL ARRENDADOR

/s/ [ILLEGIBLE]                                 /s/ [ILLEGIBLE]

Mod. 28 - 12-01, Editado por el Colegio Territorial de Administradores de Fincas
de Barcelona-Lleida, para uso de sus colegiados en ejercicio.

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CONDICIONES PARTICULARES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (N 0377632) DEL DESPACHO
PLANTA BAJA, PLANTA PRIMERA LETRA B. ANEXO ATICO DE LA CALLE CISTER NUMERO 2 DE
BARCELONA

23.- Las presentes condiciones particulares complementan el contrato de
arrendamiento de referencia y sus condiciones anexas y prevaleceran sobre estas
ultimas en lo que pudieran contradecirlas.

24.- El servicio de aire acondicionado y calefaccion funcionara solo los dias
laborables, excepto sabados, en horario normal de oficinas, que sera de 8:00h a
20:00h. La propiedad podra autorizar el servicio extraordinario de fines de
semana aceptando el arrendatario desde ahora que, en dicho supuesto, no se podra
prestar mantenimiento ni reparacion, si fuera necesario. En caso de autorizacion
del uso del servicio extraordinario de fines de semana la propiedad repercutira
el coste del mismo. En caso de paro por averia del sistema de aire acondicionado
en dias laborables, y despues del primer laborable sin este servicio, la
propiedad deducira el coste del mismo al arrendatario como compensacion.

El arrendatario se obliga al mantenimiento de la instalacion del aire
acondicionado en los despachos que tiene arrendados; dicho mantenimiento
requiere la conservacion y/o sustitucion, en su caso, de los siguientes
elementos : climatizadores, baterias de agua, turbinas, portafiltros, filtrinas,
bandeja de desague, valvula, cortinas de aire, conductos de aire, retornos.

El precio de la hora del servicio de aire acondicionado es de 7EURO/h, dicho
importe sera revisado anualmente en relacion a los costes reales.

25.- El arrendatario acepta el estado actual de la oficina.

26.- Cualquier modificacion en la distribucion (cambios de pared, puerta de
entrada, cuartos de bano) actual del despacho debera ser autorizada por la
propiedad.

27.- Se repercutiran al arrendatario los gastos derivados de la limpieza,
mantenimiento y consumibles de los cuartos de bano y aseo que ocupan en el
edificio. Se repercutira anualmente teniendo en cuenta el gasto real.

28.- La propiedad reservara hasta el 15 de septiembre CINCO plazas de parking
para que puedan ser alquiladas por PICIS y se facturaran al precio de 67EURO
mensuales con el IVA incluido. Transcurrido dicho plazo, si PICIS solicita mas
plazas le seran arrendadas, siempre y cuando disponga de plazas desocupadas.

/s/ [ILLEGIBLE]                                         /s/ [ILLEGIBLE]

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29.- El arrendatario podra rescindir el presente contrato de arrendamiento, sin
penalizacion siempre y cuando lo haga un PREAVISO DE TRES MESES DE ANTELACION
y estando al corriente de pago.

30.- La fecha del presente contrato es UNO DE AGOSTO de 2005, se cobraran las
rentas con caracter retroactivo desde el 7 de MAYO DE 2005.

EL ARRENDATARIO                             EL ARRENDADOR

/s/ [ILLEGIBLE]                             /s/ [ILLEGIBLE]

Barcelona, 1 de agosto de 2005.

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                            [ENGLISH TRANSLATION OF
                           Cister 2, Barcelona LEASE]

                         NON-RESIDENTIAL LEASE AGREEMENT
                               TAXABLE FOR V.A.T.

                                                                SERIES E 0377632

LEASED PROPERTY:
Ground floor, First floor B, Attic and parking spaces numbers 19, 20, 24, 33,
35, 36, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55,
56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65 and 66.
Calle Cister no. 2, Barcelona. Post code 08022
Province and District of Barcelona.

This agreement is made in Barcelona on August 1, 2005 by and between

Maria Rosa Manich Tarradellas, born in Barcelona, resident at c/ Bertran 45,
Barcelona, Spanish identity card no. 46725724M, as Lessee, for and on behalf, in
her capacity as attorney, of PICIS RESEARCH AND DEVELOPMENT S.A., tax
registration no. A60676947, and INVERSIONES COSTEX S.L., tax registration no.
B17168782, as owner, in respect of the property described hereinabove, for a
term of FIVE YEARS and a rent of THIRTEEN THOUSAND SEVEN HUNDRED AND FIFTY EUROS
a month, payable monthly in advance, subject to all the terms and conditions
attached hereto.

This lease is taxable for VAT (VAT Tax Act 37/1992, s. 11.2.2), which tax shall
automatically accrue on the total amount of each payment of rent, at the legal
rate in force from time to time, stated separately on the rent bills, which
shall be valid as receipts.

As witness the hands of the duly authorized representatives of the parties
hereto in two originals. Date UT SUPRA.

THE LESSEE                                    THE LESSOR

PICIS R & D                                   AGN Servicios Integrales S.L.
c/ Cister, 2-4                                Tax no. B-60806346
08022 Barcelona                               Balmes, 245, 3-3
Spain                                         Tel. 4150615 - Fax 2380408
http://www.picis.com                          08006 Barcelona

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                            [ENGLISH TRANSLATION OF
                           Cister 2, Barcelona LEASE]

VALUE ADDED TAX ACT 37/1992 OF DECEMBER 28, 1992

     S. 4. TAXABLE TRANSACTION no. 4. The transactions subject to this tax shall
not be taxable for Transfer Tax and Stamp Duty, except for the following
transactions:

     a) Deliveries and leases of real estate and the creation or transfer of
rights in rem thereover if such transactions are exempt from the tax, unless the
taxpayer waives the exemption in the circumstances and conditions stipulated in
s. 20.2.

     S. 11.2. In particular, services shall be deemed to include: 2. Leases of
assets, industry or business, companies or commercial establishments, with or
without purchase options.

     S. 20. EXEMPTIONS IN INTERNAL TRANSACTIONS, no. 23. Leases of services as
per s. 11 of this Act and the establishment and transfer of rights in rem and
rights of use thereover in respect of the following assets:

     a) Land, including agricultural buildings and structures used for farming,
except buildings and structures used for livestock breeding independently of
farming of the land.

     b) Buildings or parts of buildings used exclusively for housing, including
garages, outhouses and any furniture rented together with such buildings.

     The exemption shall not include:

     a') Leasing of land for the parking of vehicles.

     b') Leasing of land for the storage or deposit of goods, merchandise or
assets, or to install a business activity.

     c') Leasing of land for exhibitions or advertising.

     d') Leasings with purchase option over land or accommodation, delivery of
which is subject to and not exempt from the tax.

     e') Leasing of furnished apartments or housing when the lessor undertakes
to pride any of the complementary services typical of the hotel and catering
industry, such as restaurant, cleaning, laundry or similar.

     f') Leasing of buildings or parts of buildings for sub-letting.

     g') Leasing of buildings or parts of buildings equivalent to housing
pursuant to the Urban Leases Act.

     h') The creation or transfer of rights in rem and rights of use over any of
the assets contemplated in a'), b'), c'), e') or f') above.

     i') The creation or transfer of rights to use land.

     S. 88. REPERCUSSION OF TAX, no. 1. Taxpayers shall pass on the full amount
of the tax to the person for whom the taxable transaction is effected, which
shall be obliged to pay the tax provided the imputation is made in accordance
with the terms of this Act, regardless of the clauses signed between them.

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                            [ENGLISH TRANSLATION OF
                           Cister 2, Barcelona LEASE]

              CONDITIONS ANNEXED TO NON-RESIDENTIAL LEASE AGREEMENT

Property at calle Cister no. 2, Barcelona. Lease no. E 0377632.

     1. This agreement is made for a term of FIVE years commencing as of the
date hereof. Upon expiry of this term, the agreement may be renewed on a monthly
basis pursuant to the Spanish Civil Code Art. 1566.

     2. Expressly waiving the provisions of the Urban Leases Act s. 34, the
parties agree that upon termination of this agreement due to expiry of the
agreed term Lessee shall not be entitled to any compensation from Lessor.

     3. The property leased hereunder shall be used solely and exclusively as
offices and parking in the spaces indicated.

     If any other activities are performed at the property, even though they may
be similar to those specified herein, Lessor may terminate the agreement due to
infringement by Lessee of this condition.

     4. The lease covers exclusively the area situated within the walls of the
property, expressly excluding the outside wall, sides of the entrance, roof and
hall. Consequently, the lease made hereunder shall not entitle the lessee to
enter or use the roof of the building.

     5. In the event of death of the lessee, the heir or legatee continuing the
activity may be subrogated in the rights and obligations of lessee up to expiry
of the agreement. The parties expressly agree, further to the provisions of the
Urban Leases Act s. 33, that lessor shall be served attested notice of any such
subrogation, in order or it to be effective, within two months after the death
of the lessee, whereupon lessor shall be entitled to raise the rent by 15%.

     6. The parties expressly waiver the provisions of the Urban Leases Act s.
31 and agree that in the event of sale of the leased property as an independent
property, lessee shall have no right of first refusal thereover.

     7. Lessee expressly waives the provisions of Urban Leases Act s. 32 and
undertakes not to sublease, in full or in part, or transfer or assign the leased
premises, save with the express written consent of lessor. In the event of
default of this condition, lessor may terminate the agreement.

It is further established that if lessee is a company or enterprise, any merger,
conversion or demerger thereof shall also be grounds for terminating this
agreement.

     8. Lessee declares that it is familiar with the features and state of
repair of the property and expressly accepts them. It is also familiar with the
planning classification and permitted uses thereof.

     9. The purchase, maintenance, repair or replacement of the meters for
supplies and the cost of consumption shall be payable exclusively by lessee.

The property is leased in its present state, with the general and branch
services or lines corresponding thereto for the supplies available in the
building.

Lessee may contract with the respective utilities all or some of the supplies
available in the building, holding the owner and administrator harmless from any
liabilities relating thereto.

Should it be necessary to make any modification to the general installations of
the building or the private installations of the leased property, the full cost
thereof shall be payable by Lessee, if it wishes to continue with the supply in
question, although it must previously submit to the owner for aproval the report
and design of the modifications required by the utility.

     10. All expenses deriving from the damage produced, whether glass, locks or
other tools or equipment corresponding to the installations and their adequate
maintenance, and the cost of maintenance and repair of the water, gas,
electricity, heating, sewerage, heating, TV aerial installations, particularly
drains, blockages, repair

<Page>

                            [ENGLISH TRANSLATION OF
                           Cister 2, Barcelona LEASE]

of cooker, sinks, laundry areas, air conditioning and pipes, as well as the
maintenance, repair and replacement of blinds, wherever such installations
exist, shall also be payable by Lessee.

     11. The owner and administrator shall be held harmless from all and any
liability deriving from the absence or cut-off of any supply.

     12. Lessor accepts no responsibility or liability whatsoever for refusal by
the competent state or local authorities to grant lessee permission to open, or
for prohibition of its activity after it has been authorized. All local and
state taxes, duties and other rates or imposts levied on or oin connection with
the business shall be payable exclusively by Lessee.

     13. If there is no direct water supply through individual meters, the owner
of the properties or the administrator are hereby authorized to install such
meters, signing such documents as may be necessary for this purpose on behalf of
Lessee, which undertakes to sign the corresponding contract, purchasing the
respective meter. Should lessee delay such contracting, the owner or
administrator are hereby authorized to contract one on behalf and for the
account of Lessee, such installation being considered betterments, to all
effects and purposes.

     14. Lessee shall be directly and exclusively responsible and holds the
owner and administrator harmless from any liability for damages caused to
persons or objects by or as a result of the installations of services and
supplies on the leased property.

     15. Lessee may not make any alterations to the property without prior,
written permission from the owner or administrator. Any alterations thus
authorized shall be for the account of Lessee and left for the benefit of the
property upon termination of the lease, for which lessee shall not be entitled
to any compensation whatsoever at any time. Lessee shall also be responsible for
obtaining the necessary planning permission, and any technical or works
management, if appropriate.

     16. Lessee expressly waives the provisions of the Urban Leases Act s. 30,
in relation with s. 21, undertaking to make whatsoever repairs may be necessary
in the leased property to preserve it in adequate condition for the agreed use.
Lessee shall not be entitled to suspend or abandon this agreement for the
duration of such repairs, or to any compensation, or to reduce or cease payment
of the rent.

     17. The parties hereto expressly waive the provisions of the Urban Leases
Act s. 30 in relation to s. 22 and 26. Should lessor wish to make any
alterations to improve the building, it shall give lessee at least three months'
written notice. Lessee may not object to such work, without prejudice to its
right to terminate the agreement within one month after receiving the aforesaid
notice, if the work has a material effect on the leased property or the lessee's
business. Lessee relinquishes any reduction of the rent for the part of the
premises it is unable to use as a result of the work or to compensation for any
expenses it may be forced to incur as a result of the work in question.

     18. Lessee undertakes as follows:

     A) Not to install any transmissions, engines, machinery, etc. that may
produce vibration or noise disturbing other occupants of the building or
adjacent buildings, or that may adversely affect the soundness, strength or
upkeep of the building.

     B) Not to store or handle any explosive, inflammable, inconvenient or
unhealthy materials in the leased property and comply at all times with the
bylaws in force from time to time.

     C) To allow access to the leased property by Lessor, the Administrator and
any industrial workers or operators nominated by them to do or make any kind of
inspection or testing of work or repairs made to the leased property or the
building in which it is situated.

     D) If this property is in a building subject to Horizontal Division, to
comply at all times with the bylaws, rules, regulations and resolutions
established by the Community

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                            [ENGLISH TRANSLATION OF
                           Cister 2, Barcelona LEASE]

of Owners for use of the services, communal elements and for the joint use and
occupation of the building.

     19. The caretakeer and cleaning service shall be payable by lessee,
separate from the rent. The total cost of the aforesaid service, including
social security, pay rises, etc., shall be distributed among all lessees, in
equal parts or in the proportion corresponding to the property. If no such
services exist, lessee shall, whenever it is its turn and according to the
agreements reached with the other occupants of the building, clean the entrance
and foyer, provided it has access thereto, and the corresponding part of the
pavement, in accordance with the applicable bylaws.

     20. The parties hereto agree that the total rent payable by less from time
to time throughout the effective term of this agreement or extensions hereof
shall be adjusted each year according to the percentage variation in the
National General Index of the System of Consumer Price Indexes, as set by the
National Statistic Institute (or such other body as may substitute it in the
future), for the period of the review. The first revision shall be based on the
index for August and any successive revisions on the last index applied.

The new rent shall be payable as from the month after written notificaton by the
interested party indicating the percentage variation applied. Under no
circumstances shall delay in adjusting the rent imply any waiver or expiry of
the right to do so.

     21. Lessee further undertakes to:

     A) Pay the rent plus any increases therein and surcharges thereon, plus any
expenses and the cost of any services installed on the property, making such
payment in advance at the offices of the Administrator, within the first seven
days of each calendar period agreed. Payment of the corresponding amounts may
not be cancelled by other practice. Should any action for collection be
required, to pay the cost thereof. And if payment is made by direct debit or
standing order, to pay any fees or charges for this service, or in the event of
returns, as established by the bank or savings bank.

     B) To pay any expenses deriving from this agreement, such as stamp duty,
handling charges, registration fees, administrator's fees and, where
appropriate, the cost of having this agreement evidenced in a public deed and
entered in the land register.

     C) To pay any increase in the premium of the fire or all-risks insurance
taken out for the building, if such premium is raised by virtue of the
installation or nature of Lessee's business.

     D) To pay the total amount of Property Tax corresponding to the leased
property. If the full amount corresponding to the building has not been itemised
for individual properties, it shall be split in proportion to their respective
areas.

     E) To pay the Value Added Tax payable from time to time on the total price
of the lease.

     F) To pay, apart from the agreed rent, the general maintenance expenses of
the building and any services, taxes, charges and liabilities that cannot be
charged individually, in the proportionate sum corresponding to the leased
premises or any annexes thereto.

The monthly cost of the aforesaid expenses and services at the date of execution
of this agreement, calculated on the basis of the annual sum, is as follows:

     Caretaker service:  Included in rent.
     Overheads:  Lift, included in rent.
     Taxes: Property tax, included in rent.
     Rubbish collection fee:
     Others: 80 euros/month for cleaning and lavatory consumables.
              Air conditioning: 7 euros/hour.

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                            [ENGLISH TRANSLATION OF
                           Cister 2, Barcelona LEASE]

These expenses shall be revised annually, applying any variations that may occur
and payable together with, although separate from, the rent.

     22. Lessee hereby pays a deposit of 27,500 euros. The Administrator is
authorised to hand over this deposit to anyone that may succeed him in his
position or to the owner of the property.

The amount of the deposit shall be revised annually as from five years after
execution of this agreement, adjusting it such that it is equal to the amount of
two months' rent.

The existence of this deposit may not be used as an excuse to delay payment of
the rent or any of the sums payable by lessee hereunder.

THE LESSEE                                    THE LESSOR

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                            [ENGLISH TRANSLATION OF
                           Cister 2, Barcelona LEASE]

PARTICULAR CONDITIONS OF THE LEASE AGREEMENT (NO. 0377632) FOR THE OFFICE
OCCUPYING THE GROUND FLOOR, FIRST FLOOR B AND ATTIC OF THE BUILDING AT CALLE
CISTER NUMBER 2, BARCELONA

     23. These particular conditions are supplementary to the aforesaid lease
agreement. Annexed terms and conditions shall prevail over the terms of the
agreement insofar as they may be contradictory.

     24. The air-conditioning and heating shall be available only in normal
office hours, from 8:00 to 20:00, on working days, except Saturdays. The owner
may authorize extraordinary services at weekends, although lessee accepts that
in this case no maintenance or repairs may be made, if necessary, at such times.
If any extraordinary weekend use is authorized, the owner shall pass on the cost
thereof. If the air-conditioning service is unavailable on working days due to
fault or breakdown, the owner shall deduct the cost thereof from the sums
payable by Lessee, in compensation, as from the first working day thereafter.
The lessee undertakes to contract the maintenance of the air-conditioning
installations in the offices it rents. Such maintenance shall entail the repair
and/or replacement, where necessary, of the following elements: air conditioning
units, water batteries, turbines, filter holders, filters, drainage tray, valve,
air curtains, air ducts, returns.

The hourly rate for use of the air-conditioning service is 7 EURO/hour,
subject to annual revision to adjust it to real costs.

     25. The lessee accepts the offices in their present state.

     26. Authorization must be obtained from the owner before making any change
in the current distribution of the office (moving walls, door, bathrooms).

     27. All expenses corresponding to the cleaning, maintenance and consumables
of the lavatories and bathrooms in the building shall be payable by lessee. An
annual charge shall be paid, in keeping with the real expense.

     28. The owner shall reserve FIVE parking spaces up to September 15, which
may be rented by PICIS for a price of 67EURO/month, incl. VAT. The granting of
any additional parking spaces requested by PICIS thereafter shall be subject to
availability.

     29. Lessee may rescind this lease agreement without penalty, provided it is
up to date with all payments hereunder and gives THREE MONTHS NOTICE.

     30. This agreement is executed as of AUGUST 1, 2005, although rent shall be
backdated and payable as from MAY 7, 2005.

THE LESSEE                                    THE LESSOR

Barcelona, August 1, 2005.<Page>

                                                                    Exhibit 10.4

                                                                 NUNEZ i NAVARRO

                                  CAMARA DE LA PROPIEDAD
                                  URBANA DE BARCELONA
                                  SECCION REGISTRO DE CONTRATOS
                                  CERTIFICO:
                                  Que el presente contrato queda
                                  registrado con el no. 359966
                                  mediante fotocopia en el
                                  Registro de Contratos de Arrendamiento de esta
                                  Camara.

                                  Barcelona,
                                  21 MAR 2000
                                  EL JEFE DE LA SECCION

                  CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO

                            OBJETO DEL ARRENDAMIENTO

LOCAL:     NUMERO UNO

UBICACION: C.CISTER, 6

POBLACION: BARCELONA

        740226/281/AC

        EN BARCELONA, a 8 FEB 2000

                REUNIDOS

        De una parte como arrendador:

DON JUAN DALMAU CARCELLER, mayor de edad, provisto del D.N.I. no. 37624696P
expedido en Sant Cugat del Valles, el 16 de Agosto de 1991, y DON JOSE Ma
NUNEZ NAVARRO, mayor de edad, provisto del D.N.I. no. 35045425A expedido en
Barcelona, el 10 de Diciembre de 1997, ambos domiciliados en la calle Comte
d'Urgell, 230 de esta ciudad.

Dicen obrar en nombre y representacion de la Compania EDIFICACIONES AVENIDA,
S.A. con el N.I.F. no. A08303778 constituida por tiempo indefinido, ante el
notario de barcelona, Don Enrique Gabarro Samso, bajo el numero 4125/72 de su
protocolo e inscrita en el Registro Mercantil de Barcelona, tomo 2187, libro
1584, folio 112, Seccion 2a, hoja no. 22053. Sus facultades les fueron
conferidas como Apoderados da la Compania Mercantil SERVICIOS TECNICOS Y
ADMINISTATIVOS INMOBILIARIOS S.A. (SETEINSA), en meritos de escritura de
poder de fecha 16 de Enero 1987, autorizadas por el Notario de Barcelona Don
Raul Vall Vilardell, bajo el numero 167 de su protocolo, y siendo SETEINSA
Administradora unica de la Compania EDIFICACIONES AVENIDA, S.A., segun
nombramiento de fecha 06/05/96 otorgado ante la Notaria de Barcelona Dona Ma
Isabel Gabarro Miguel, con el no. 1593/96 de su protocolo e inscrita en el
Registro Mercantil de Barcelona. Ambas Sociedades tienen sus oficinas en la
calle Comte d'Urgell no. 230 de Barcelona.

De otra parte, como arrendatario:

                                        1

        NOU TELEFON 93 353 69 50 URGELL 230.08036 BARCELONA  TEL: 93 322 44 52.
                                                              FAX: 93 410 70 99
                                                             E-mail- nvn@nvn.es

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                                                          CAMBRA DE LA
                                                       PROPIETAT URBANA
                                                         DE BARCELONA

DON TODD COZZENS, mayor de edad, con Pasaporte no. 700648022 con domicilio en
la CI. Cister no. 2,1 2 de Barcelona.

Dice obrar en calidad de Consejero Delegado de la Compania PICIS RESEARCH
AND DEVELOPMENT, S.A. con el C.I.F. no. A60676947, constituida mediante
Escritura Publica otorgada ante el Notario de Barcelona, Don Josep Alfons
Lopez Tena bajo el numero 1252 de su protocolo de fecha 26 de Octubre de 1994
y que tiene facultades para otorgar este contrato, nombrado para ese cargo
como consta en Escritura de nombramiento, autorizada por el notario de
Barcelona Don Juan Jose Lopez Bumiol, bajo el numero 1944 de su protocolo y
fecha 21 de Junio de 1999.

Las partes expresan y reciprocamente se reconocen, en la condicion en la que
actuan, capacidad legal bastante para este acto, y

     EXPONEN:

     I.-) Que la Compania Mercantil EDIFICACIONES AVENIDA, S.A., es
propietaria del LOCAL NUMERO UNO de la finca de la calle de C.CISTER, 6, sita
en BARCELONA. ENTIDAD 8 que consta inscrita en el Registro de la Propiedad
no. 6 de Barcelona, al tomo 1364, libro 1364, follo 22, finca 55625N,
inscripcion 2.

TITULO: Pertenece el citado local a la Compania Mercantil EDIFICACIONES AVENIDA,
S.A. en los terminos que resulta de la escritura de Obra Nueva, Division y
Subdivision y Adjudicacion, otorgada por la Notario de Bilbao, Don Antonio
Ledesma Garcia, el 4 de Diciembre de 1996, con el numero 4752 de su protocolo.

REFERENCIA CATASTRAL: Corresponde al local la siguiente identificacion:
7749446DF2874H0092, segun consta en el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.

     II.-) Que, interesando a la Compania PICIS RESEARCH AND DEVELOPMENT, S.A.
el arrendamiento de la descrita entidad, ambas partes convienen en suscribir el
presente contrato de arrendamiento, el cual se regira, salvo lo dispuesto, con
caracter imperativo, en los Titulos I, IV y V de la Ley de Arrendamientos
Urbanos, por los pactos que seguidamente se transcriben y, en defecto de pacto
expreso, quieren las partes que quede sujeto a lo dispuesto en el Codigo Civil,
y subsidiariamente, a lo dispuesto en el Titulo III de la Ley 29/1994 de
Arrendamientos Urbanos.

     En especial, sujetan las partes el presente contrato a los siguientes

     PACTOS:

PRIMERO.- Constituye el objeto del presente contrato de arrendamiento el local
descrito en el anterior Expositivo I, en el bien entendido que quedan

                                        2
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                                                          CAMBRA DE LA
                                                       PROPIETAT URBANA
                                                         DE BARCELONA

excluidos del mismo la fachada, partes laterates de la entrada, azotea y
vestibulo de la escalera.

     En este acto el ARRENDADOR hace entrega al ARRENDATARIO de un juego de
planos identificando el local objeto del presente contrato, firmados por ambas
partes.

SEGUNDO.- EI ARRENDATARIO recibe el local arrendado en perfecto estado para el
uso a que se destina, compuesto por cerraduras, cristales, instalaciones de
toda clase y enseres de servicio, y en igual estado y a plena satisfaccion de la
propiedad tendra que devolverlo a la terminacion del plazo contractual.

TERCERO.- El local arrendado sera destinado por el ARRENDATARIO al uso de
OFICINAS DE COMERCIALIZACION DE SISTEMAS INFORMATICOS, obligandose el mismo a no
alterar dicho destino y a no modificario sin el previo consentimiento del
ARRENDADOR.

CUARTO.- El presente arrendamiento se pacta por una duracion de SEIS anos y
empezo a regir el dia 01/01/2000, dicho plazo de seis anos sera prorrogable
en un periodo de cinco anos mas, obligatorios para el ARRENDADOR y
potestativos para el ARRENDATARIO, siempre y cuando se cumplan las
condiciones de revision de los apartados a, b, c y d de la Clausula Adicional.

     Durante el primer ano de vigencia del presente contrato en el caso que el
ARRENDATARIO renunciase al arrendamiento o abandonare el local arrendado con
anterioridad a la fecha de vencimiento del termino establecido en el presente
contrato, debera notificar su proposito por escrito al ARRENDADOR con TRES (3)
meses de antelacion por lo menos y vendra obligado a indemnizar al ARRENDADOR
con una cantidad equivalente a la totalidad de las rentas pendientes hasta
completar la anualidad corriente.

     A partir del segundo ano de vigencia del presente contrato en el caso
que el ARRENDATARIO renunciase al arrendamiento o abandonare el local
arrendado en el presente contrato, debera notificar su proposito por escrito
al ARRENDADOR CON TRES (3) meses de antelacion por lo menos y vendra obligado
a indemnizar al ARRENDADOR con una cantidad equivalente a la totalidad de las
rentas pendientes hasta completar dicho preaviso de tres meses, si este no se
cumpliese.

QUINTO.- La renta del presente contrato de arrendamiento se fija en la total
suma de QUINIENTAS ONCE MIL QUINIENTAS PESETAS (511,500,000 ptas.) 3.074,18
euros mensuales y se mantendra inalterable durante el primer ano de duracion del
contrato. La renta se devengara a partir del 1 de Febrero de 2000.

     La renta se revisara anualmente en funcion del aumento o disminucion del
indice del coste de vida, aplicando, a la renta inicialmente pactada o a la
correspondiente a la anterior, la variacion porcentual experimentada por el

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Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un
periodo de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada
actualizacion, tomando como mes de referencia para la primera actualizacion
el que corresponda al ultimo indice que estuviera publicado en la fecha de
celebracion del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al ultimo
aplicado.

     La renta actualizada sera exigible al ARRENDATARIO a partir del mes
siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por
escrito, expresando el porcentaje de alteracion aplicado.

     Dado que la publicacion de los indices definitivos de los precios de
consumo normalmente se demora, las partes convienen aplicar el indice
provisional correspondiente, sin perjuicio del reajuste que proceda a la
vista del indice definitivo cuando se publique.

     En ningun caso, la demora en aplicar la revision supondra renuncia o
caducidad de la misma.

       La renta se incrementara mensualmente con el importe correspondiente
al Impuesto sobre el Valor Anadido, que en la actualidad es del 16%, o por el
impuesto que sustituya a este, si asi lo acordase la Administracion Publica.

SEXTO.- El pago de la renta se efectuara, por meses anticipados, dentro de
los cinco primeros dias de cada mes mediante domiciliacion bancaria con cargo
a la cuenta de que es titular el ARRENDATARIO no. 0081-0200-26-0001033911
del Banco BANCO DE SABADELL, y subsidiariamente en el domicilio del
ARRENDADOR, EL ARRENDATARIO vendra obligado al pago de cualquier gasto, o
cargo que por tal gestion pudiera devengarse, con total indemnidad para el
ARRENDADOR.

     La devolucion o impago de uno de cualesquiera de los recibos de renta,
sea cual fuera la fecha de la devolucion o el impago, dara derecho al
ARRENDADOR al cobro de los correspondientes gastos de devolucion que
establezca la entidad bancaria por dicho motivo.

     El pago con demora de la renta y demas cantidades a cargo del
ARRENDATARIO, sufrira a partir de la fecha de impago un recargo al tipo del
interes legal vigente incrementado en cuatro (4) puntos porcentuales, que se
computara desde dicha fecha. Los honorarios de Abogado y Procurador, asi como
las costas que se devengaren por la reclamacion de tales rentas y demas
cantidades, correran a cargo del ARRENDATARIO, aun cuando su imposicion no
fuera preceptiva.

SEPTIMO.- El ARRENDATARIO entrega en este acto la cantidad de UN MILLON
VEINTITRES MIL PESETAS (1.023.000,00 ptas.) 6.148,35 euros, en

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                                                         DE BARCELONA

concepto de fianza legal, equivalentes a dos mensualidades da la renta
inicial, cuya cantidad, durante la vigencia del contrato no podra imputarse,
en ningun caso, al pago de las rentas devengadas por el arrendamiento.

     Durante la vigencia del presente contrato, y de conformidad a lo
dispuesto en el apartado numero 5 del articulo 36 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos, la fianza establecida se ira complementando anualmente en concepto
de garantia adicional, de forma analoga a la actualizacion procedente de la
renta, de tal forma que el importe de la fianza debera ser igual al importe
equivalente a dos mensualidades de la renta que en aquel momento se satisfaga.

     La fianza y complemento asi depositados por el ARRENDATARIO, le sera
devuelta al finalizar al vigencia del presente contrato, y una vez se hayan
justificado por el ARRENDATARIO las bajas de los diferentes servicios
contratados, tales como agua, electricidad, gas, telefono, etc., con sus
correspondientes finiquitos, y, si procediere, se deduciran las rentas
devengadas y no pagadas, el importe de los danos y deterioros causados, asi
como aquellos otros gastos que, correspondiendo al ARRENDATARIO su pago,
hayan sido satisfechos por el ARRENDADOR.

OCTAVO.- Con independencia de la renta pactada, y de los incrementos que el
importe de la misma pueda sufrir en virtud de lo establecido en las clausulas
de revision, el ARRENDATARIO se obliga a satisfacer:

     a) La adquisicion, conservacion, reparacion y/o sustitucion de los
contadores de suministros y el importe de los consumos.

     b) El aumento de prima en el Seguro de incendio del inmueble, si este
fuere debido a la instalacion o indole del negocio.

     c) Los gastos derivados del presente contrato, tales como timbres,
gestion y registro, obtencion de permiso o licencia de apertura, asi como los
gastos y honorarios del Administrador, para su formalizacion y tramitacion.

     d) El total importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda
al local arrendado. Cuando la cuota no estuviera individualizada, se dividira
en proporcion a la superficie.

     e) Cuantos incrementos puedan sobrevenir como consecuencia de la
variacion de cualquier otro impuesto que grave a la propiedad, y por aumento
en las bases o tipos de las contribuciones, arbitrios, tasas y cualquier tipo
de impuesto en general.

     f) Asimismo seran de cuenta del ARRENDATARIO todos los gastos de
Comunidad, tanto los ordinarios como los extraordinarios, en los que se
incluye la parte proporcional que, al local arrendado le corresponda del
servicio de porteria, vigilancia, inclusive la Seguridad Social, modificacion
salarial, dicho ello con caracter enunciativo y no limitativo. A tal efecto,
el ARRENDATARIO abonara mensualmente la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL
PESETAS (98.000,00 ptas.) 588,99 euros, en concepto de provision de fondos
para

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atender dichos gastos de Comunidad, efectuandose por el ARRENDADOR la
correspondiente liquidacion.

     g) A satisfacer la cantidad de 4.100 ptas. 26,64 eur./mes como cuota
fija durante la primera anualidad del contrato, en concepto de gastos de
mantenimiento de la instalacion de aire acondicionado. Dicha cuota se
revisara anualmente en el mismo porcentaje que el de la actualizacion de la
renta.

     A tal efecto, el ARRENDATARIO acepta el contrato de mantenimiento que el
ARRENDADOR tiene suscrito con la empresa NN VILADAL, S.L., y del que se une
fotocopia del presente contrato, del que resulta que el coste del servicio de
mantenimiento es de 49.200 ptas. 295,70 eur./ano.

NOVENO.- Para llevar a termino obras de adaptacion, el ARRENDATARIO precisara
tambien, de la misma forma que para cualquier tipo de obras, autorizacion
escrita del ARRENDADOR. A la terminacion por cualquier causa del presente
contrato, las obras e instalaciones que el arrendatario hubiese realizado
quedaran en beneficio de la finca, salvo que el arrendador opte por que se
reponga a la situacion de origen, en cuyo caso las obras necesarias para
ello, seran a cargo del arrendatario.

DECIMO.- Son a cargo del ARRENDATARIO el mantenimiento, conservacion y
reparacion del local y sus instalaciones. Dicho sea de forma meramente
enunciativa y no limitativa, el ARRENDATARIO se obliga a:

     a).- Mantener decorosamente y en perfecto estado de uso y conservacion
el local, respetando los elementos comunes, en especial sus partes visibles
tales como balcones, terrazas, toldos, jardineria y pintura.

     b).- Respetar los Estatutos y los acuerdos de la Comunidad de
Propietarios que le traslade el ARRENDADOR.

     c).- A conservar lo arrendado en perfecto estado, y no instalar
transmisiones, motores, maquinas, etc., que produzcan vibraciones o ruidos
molestos para los demas ocupantes del inmueble o de los colindantes, o que
puedan afectar a la consistencia, solidez o conservacion del inmueble.

     d).- A no almacenar o manipular en el local arrendado materias
explosivas, inflamables, incomodas o insalubres, y observar en todo momento
las ordenanzas administrativas vigentes en cada momento.

     e).- A permitir el acceso, al local arrendado al ARRENDADOR, al
Administrador y a los operarios o industriales que los mismos designen para
la realizacion, inspeccion y comprobacion de cualquier clase de obras o
reparaciones que afecten, tanto a la finca arrendada como al inmueble en la
que la misma se encuentre ubicada, con un preaviso de 24 horas.

     f).- El ARRENDATARIO se hace directa y exclusivamente responsable de
cuantos danos puedan ocasionarse a terceras personas o cosas, y sean
consecuencia directa o indirecta, del negocio instalado, con total y entera
indemnidad para el ARRENDADOR.

     g).- El ARRENDATARIO se obliga asimismo, a no instalar letreros
luminosos o rotulos en la fachada del edificio, asi como porches, marquesinas
o la adicion de cualquier otro elemento en la fachada y exterior del
inmueble. Asimismo, el ARRENDATARIO se obliga a no instalar dentro del local

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                                                         DE BARCELONA

arrendado ni letreros ni rotulos luminosos ni, en general, elemento publicitario
alguno visible desde el exterior del edificio que pueda afectar a la unidad
armonica del conjunto del edificio.

DECIMO-PRIMERO. - El ARRENDADOR no asume responsabilidad alguna si, por los
organismos competentes, no se concediera al ARRENDATARIO la apertura, o se
prohibiera la misma una vez autorizada. Los impuestos, arbitrios,
contribuciones, tasas y demas tributos de cualquier clase que se impongan
correspondientes al negocio, o por razon del mismo, son de exclusiva cuenta y
cargo del ARRENDATARIO, con total y entera indemnidad para el ARRENDADOR.

DECIMO-SEGUNDO. - Queda exento el ARRENDADOR de toda responsabilidad por la
falta de cualquler suministro o servicio.

DECIMO-TERCERO. - El ARRENDATARIO renuncia de forma expresa a los derechos de
adquisicion preferente dispuesto en al articulo 25, en relacion al articulo 31
de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya sea en su forma de tanteo y/o de
retracto.

DECIMO-CUARTO. - El ARRENDATARIO se obiiga a no ceder, subrogar, subarrendar,
ya sea total o parcialmente, el local objeto del presente contrato, sino con
expresa autorizacion por escrito del ARRENDADOR, haciendo expresa renuncia al
derecho que le atribuye el art.32.1 de la Ley.

     Cualquiera de los supuestos de fusion, transformacion o escision de la
Sociedad arrendataria, se reputaran, a los efectos del presente contrato, como
cesion en la persona del ARRENDATARIO.

DECIMO-QUINTO.-En caso de incumplimiento por alguna de las partes de cualquier
obligacion de las expresadas en este contrato o en la Ley que sea aplicable, la
otra parte podra pedir la resolucion del contrato y la indemnizacion de danios
y perjuicios, o unicamente esta ultima, dejando el contrato subsistente.

     Ademas, y de forma expresa, el ARRENDADOR podra resolver de forma
automatica el presente arrendamiento para el caso de que el ARRENDATARIO
estuviera incurso en cualquier tipo de procedimiento concursal, tal como
suspension de pagos o quiebra.

DECIMO-SEXTO.-Llegado el vencimiento del contrato, o en su caso de su prorroga,
y para el supuesto de que el ARRENDATARIO no desalojare el local objeto del
presente arrendamiento, y el ARRENDADOR hubiera realizado la comunicacion a
que se refiere el primer parrafo del Pacto CUARTO, el propio ARRENDATARIO, se
obliga a satisfacer, en concepto de indemnizacion por danos y perjuicios, la
cantidad de CINCUENTA Y UNA MIL CIENTO CINCUENTA PESETAS (51.150,-Ptas.), por
dia natural transcurrido desde la

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fecha de finalizacion del contrato; hasta el definitivo y completo desalojo
del mismo.

DECIMO-SEPTIMO. - El ARRENDATARIO en ningun caso tendra derecho a percibir la
indemnizacion por clientela, fondo de comercio o por cualesquiera otros
conceptos afines a que refiere el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos, haciendo expresa renuncia al derecho establecido en dicho precepto.

DECIMO-OCTAVO. - El ARRENDATARIO fija como domicilio para la practica de toda
clase de notificaciones y requerimientos el local objeto del presente
contrato, obligandose a notificar al ARRENDADOR cualquier variacion.

DECIMO-NOVENO. - El presente arrendamiento no esta sujeto a retencion, habida
cuenta la obligatoriedad que tiene la Sociedad ARRENDADORA de tributar por el
epigrafe 861 de las tarifas del Impuesto de Actividades Economicas, todo ello
segun lo establecido en el Real Decreto 113/98 de 30 de enero. Asimismo se
adjunta al presente contrato certificacion expresa de la Hacienda Publica que
acredite dicha tributacion.

VIGESIMO.- Como consecuencia del presente contrato, en el dia de la fecha, la
cantided total a satisfacer mensualmente mientras no surjan las variaciones
previstas, es la cantidad de (711.776,00 Ptas.) SETECIENTAS ONCE MIL SETECIENTAS
SETENTA Y SEIS PESETAS 4.277,86 Euros desglosadas:

<Table>
<S>                                     <C>                 <C>
Renta Base Pactada:....                 511.500,00 pts.     3.074,18 e
Prov. Gastos comunidad                   98.000,00 pts.       588,99 e.
Mantenimiento aire acondicionado          4.100,00 pts.        24,64 e.
I.V.A. 16%.............                  98.176,00 pts.       590,05 e.
</Table>

VIGESIMO-PRIMERO.- En este acto la parte arrendataria hace entrega a la Sociedad
EDIFICACIONES AVENIDA, S.A. de la cantidad de (1.734.776,00 Ptas.) UN MILLON
SETECIENTAS TREINTA Y CUATRO MIL SETECIENTAS SETENTA Y SEIS PESETAS 10.426,21
Euros y que corresponden a los siguientes conceptos:

<Table>
<S>                                   <C>                   <C>
Alquiler mes de Febrero                 511.500,00 pts.     3.074,18 e.
Prov. Gts. comunidad mes.                98.000,00 pts.       588,99 e.
Mantenimiento aire acondicionado          4.100,00 pts.        24,64 e.
I.V.A. 16%............                   98.176,00 pts.       590,05 e.
Deposito fianza.......                1.023.000,00 pts.     6.148,35 e.
</Table>

VIGESIMO-SEGUNDO.- Ambas partes designan como lugar del cumplimiento del
presente contrato la ciudad de Barcelona, y con expresa renuncia a sus propios
fueros y domicilios, se someten voluntaramente a la competencia y jurisdiccion
de los Juzgados y Tribunales de Barcelona, para cualquier duda,

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cuestion o divergencia que la interpretacion, cumplimiento y ejecucion de este
contrato pudiera aparejar.

CLAUSULA ADICIONAL.- Al termino de la vigencia del contrato, es decir, a los
seis anos, la ARRENDADORA se obliga a prorrogar el mismo por otro periodo de
cinco anos, quedando condicionada la prorroga a los siguientes requisitos:

     a)   Con seis meses de antelacion al vencimiento del termino convenido en
          el contrato, el ARRENDATARIO comunicara por escrito al ARRENDADOR, su
          voluntad de prorrogar el contrato.

     b)   En el plazo de 30 dias el ARRENDADOR comunicara por escrito la nueva
          renta propuesta como "Valor de mercado" en dicho momento. Si en el
          plazo de 30 dias no comunica por escrito su oposicion, se entendera
          automaticamente aceptada la nueva renta, que se devengara desde la
          fecha de inicio de la prorroga.

     c)   En caso de discrepancia con la nueva renta propuesta, el ARRENDATARIO,
          lo comunicara por escrito en el plazo de 30 dias, a contar de la fecha
          de recepcion de la comunicacion a que se refiere el apartado b)
          sometiendose, en este caso, las partes al valor que fije el dictamen
          que dicta el Presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad
          Inmobliaria de Barcelona, al cual ambas partes nombran como Arbitro.

          La nueva renta se devengara desde la fecha de inicio de la prorroga.

     d)   Si una vez emitido el dictamen por el Arbitro, el ARRENDATARIO no
          aceptara la nueva renta fijada, este dispondra de un plazo maximo de
          90 dias a partir de la fecha de comunicacion del dictamen, para
          desalojar el local arrendado, debiendo satisfacer durante dicho
          periodo la misma renta que venia pagando. Transcurridos los 90 dias
          sin desalojar el local por parte del ARRENDATARIO, se estara a lo
          establecido el Pacro DECIMOSEXTO.

Es voluntad de las partes que la prorroga del contrato y modificacion de la
renta, constituye una novacion meramente modificativa y no extintiva del
contrato, que declaran expresamente subsistente.

Y para que conste, firman el presente por duplicado y a un solo efecto, en el
lugar y fecha indicada en el encabezamiento del mismo.

EDIFICACIONES AVENIDA, S.A.               PICIS RESEARCH AND DEVELOPMENT, S.A.
Administradora                            Consejero Delegado
SETEINSA
Apoderados

/s/ [ILLEGIBLE]

Firmado:                                  Firmado:
JUAN DALMAU CARCELLER                     TODD COZZENS
JOSE Ma NUNEZ  NAVARRO

/s/ [ILLEGIBLE]                           /s/ [ILLEGIBLE]

                                        9
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                                                              NUNEZ i NAVARRO

                                              CAMARA DE LA PROPIEDAD
                                              URBANA DE BARCELONA
                                              SECCION REGISTRO DE CONTRATOS
                                              CERTIFICO:
                                              Que el presente contrato queda
                                              registrado con el no. 337755
                                              mediante fotocopia an Registro de
                                              Contratos de Arrendamiento de esta
                                              Camara.

                                              Barcelona,
                                              5 MAR. 1999
                                              EL JEFE DE LA SECCION

                  CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO

      *********************************************************************

 ******************************************************************************

                            OBJETO DEL ARRENDAMIENTO
                       **********************************

         LOCAL:     NUMERO CUATRO

         UBICACION: CISTER 6

         POBLACION: BARCELONA

 ******************************************************************************

     /281

     EN BARCELONA, a 24 Diciembre 1998

             REUNIDOS

     De una parte como arrendador:

DON JUAN DALMAU CARCELLER, mayor de edad, provisto del D.N.I. no. 37624696P
expedido en Sant Cugat del Valles, el 16 de Agosto de 1991, y DON JOSE Ma NUNEZ
NAVARRO, mayor de edad, provisto del D.N.I. no. 35045425A expedido en
Barcelona, el 10 de Diciembre de 1997, ambos domiciliados en la calle Comte
d'Urgell, 230 de esta ciudad.

Dicen obrar en nombre y representacion de la Compania EDIFICACIONES AVENIDA,
S.A. con el N.I.F. no. A08303778 constituida por tiempo indefinido, ante el
Notario de Barcelona, DON ENRIQUE GABARRO SAMSO, bajo el numero 4125/72 de su
protocolo e inscrita en el Registro Mercantil de Barcelona, tomo 2.187, libro
1.584, folio 112, seccion 2, hoja no. 22.053. Sus facultades les fueron
conferidas como Apoderados de la Compania Mercantil SERVICIOS TECNICOS Y
ADMINISTRATIVOS INMOBILIARIOS S.A. (SETEINSA), en meritos de escritura de poder
de fecha 16 de Enero 1987, autorizadas por el Notario de Barcelona Don Raul Vall
Vilardell, bajo el numero 167 de su protocolo, y siendo SETEINSA Administradora
unica de la Compania EDIFICACIONES AVENIDA, S.A., segun nombramiento de fecha
06/05/96, otorgado ante la Notaria de Barcelona DONA Ma ISABEL GABARRO MIQUEL,
con el no. 1593/96 de su protocolo e inscrita en el Registro Mercantil de
Barcelona. Ambas Sociedades tienen sus oficinas en la calle Comte d'Urgell no.
230 de Barcelona.

De otra parte, como arrendatario:

                  URGELL 230.08036 BARCELONA. TEL: 93 322 44 52. FAX: 93 4107099
                                                              E-mail: nvn@nvn.es

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                                                       PROPIETAT URBANA
                                                         DE BARCELONA

DON MARK EDWARD SEREMET, mayor de edad, con Pasaporte no. 157094595 con
domicilio en la Cl. Cister, 2, Bajos de Barcelona.

Dice obrar en calidad de Consejero Delegado de PICIS RESEARCH AND DEVELOPMENT,
S.A. con el C.I.F. A60676947, constituida mediante Escritura Publica otorgada
ante el Notario de Barcelona, Don Josep Alfons Lopez Tena el 26 de Octubre de
1994 y que tiene facultades para otorgar este contrato, nombrado para ese cargo
como consta en Escritura, autorizado por el Notario arriba mencionado, bajo el
numero 1874 de su protocolo y fecha 28 de julio de 1998.

Las partes expresan y reciprocamente se reconocen, en la condicion en la que
actuan, capacidad legal bastante para este acto, y

     EXPONEN:

     I.-) Que la Compania Mercantil EDIFICACIONES AVENIDA, S.A., es propietaria
del LOCAL NUMERO CUATRO de la finca de la calle de CISTER 6, sita en BARCELONA.
ENTIDAD NUMERO OCHO B y que consta inscrita en el Registro de la Propiedad no.
6 de Barcelona, al tomo 1378, libro 1378, folio 134, finca 56142, inscripcion 2.

TITULO: Pertenece el citado local a la Compania Mercantil EDIFICACIONES AVENIDA,
S.A. en los terminos que resulta de la escritura de Obra Nueva, Division y
Subdivision y Adjudicacion, otorgadas por el Notario de Bilbao, D, Antonio
Ledesma el 4 de Diciembre de 1996, con el numero 4752 de su protocolo.

REFERENCIA CATASTRAL: Corresponde al local la siguiente identificacion:
7749446DF2874H0093, segun consta en el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.

     II.-) Que, interesando a PICIS RESEARCH AND DEVELOPMENT, S.A. el
arrendamiento de la descrita entidad, ambas partes convienen en suscribir el
presente contrato de arrendamiento, el cual se regira, salvo lo dispuesto, con
caracter imperativo, en los Titulos I, IV, y V de la Ley de Arrendamientos
Urbanos, por los pactos que seguidamente se transcriben y, en defecto de pacto
expreso, quieren las partes que quede sujeto a lo dispuesto en el Codigo Civil,
y subsidiariamente, a lo dispuesto en el Titulo III de la Ley 29/1994 de
Arrendamientos Urbanos.

     En especial, sujetan las partes el presente contrato a los siguientes

     PACTOS:

PRIMERO.- Constituye el objeto del presente contrato de arrendamiento el local
descrito en el anterior Expositivo I en el bien entendido que quedan excluidos
del mismo la fachada, partes laterales de la entrada, azotea y vestibulo de la
escalera.

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                                                       PROPIETAT URBANA
                                                         DE BARCELONA

     En este acto el ARRENDADOR hace entrega al ARRENDATARIO de un juego de
planos identificando el local objeto del presente contrato, firmados por ambas
partes.

SEGUNDO.- El ARRENDATARIO recibe el local arrendado en perfecto estado para el
uso a que se destina, con todas sus instalaciones y servicios y, en particular,
con instalacion de aire acondicionado, y en igual estado y a plena satisfaccion
de la propiedad tendra que devolverlo a la terminacion del plazo contractual.

TERCERO.- El local arrendado sera destinado por el ARRENDATARIO al uso de
OFICINAS DE COMERCIALIZACION DE SISTEMAS INFORMATICOS, obligandose el mismo a no
alterar dicho destino y a no modificarlo sin el previo consentiniento del
ARRENDADOR.

CUARTO.- El presente arrendamiento se pacta por una duracion de SIETE anos y
empezara a regir el dia 01/01/1999. En el caso que, alcanzada la fecha de
vencimiento, el ARRENDADOR no comunicara en cualquier forma al ARRENDATARIO, y
dentro de los 15 dias siguientes al vencimiento del termino del contrato, la
voluntad de dar por finalizado el mismo, el mismo quedara automaticamente
prorrogado por tacita reconduccion por sucesivos periodos de 1 ano.

     Durante los dos primeros anos de vigencia del contrato en el caso que el
ARRENDATARIO renunciase al arrendamiento o abandonare el local arrendado, debera
notificar su proposito por escrito al ARRENDADOR con TRES (3) meses de
antelacion por lo menos y vendra obligado a indemnizar al ARRENDADOR con una
cantidad equivalente a la totalidad de las rentas pendientes hasta completar la
anualidad corriente.

     A partir del tercer ano de vigencia del contrato en el caso que el
ARRENDATARIO renunciase al arrendamiento o abandonare el local arrendado con
anterioridad a la fecha de vencimiento del termino establecido en el presente
contrato, debera notificar su proposito por escrito al ARRENDADOR con TRES (3)
meses de antelacion por lo menos y vendra obligado a indemnizar al ARRENDADOR
con una cantidad equivalente a la totalidad de las rentas pendientes hasta
completar dicho preaviso, si este no se cumpliese.

QUINTO.- La renta del presente contrato de arrendamiento se fija en la total
suma de TRESCIENTAS CINCUENTA MIL PESETAS (350.000 ptas.) mensuales y se
mantendra inalterable durante el primer ano de duracion del contrato. El pago
de dicha renta se devengara a partir del 1 de Febrero de 1999.

     La renta se revisara anualmente en funcion del aumento o disminucion del
indice del coste de vida, aplicando, a la renta inicialmente pactada o a la
correspondiente a la anterior, la variacion porcentual experimentada por el
Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un
periodo de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada
actualizacion, tomando como mes de referencia para la primera actualizacion el
que corresponda al ultimo indice que estuviera publicado en la fecha de
celebracion del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al ultimo
aplicado.

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                                                       PROPIETAT URBANA
                                                         DE BARCELONA

     La renta actualizada sera exigible al ARRENDATARIO a partir del mes
siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por
escrito, expresando el porcentaje de alteracion aplicado.

     Dado que la publicacion de los indices definitivos de los precios de
consumo normalmente se demora, las partes convienen aplicar el indice
provisional correspondiente, sin perjuicio del reajuste que proceda a la vista
del indice definitivo cuando se publique.

     En ningun caso, la demora en aplicar la revision supondra renuncia o
caducidad de la misma.

     La renta se incrementara mensualmente con el importe correspondiente al
Impuesto sobre el Valor Anadido, que en la actualidad es del 16%, o por el
impuesto que sustituya a este, si asi lo acordase la Administracion Publica.

SEXTO.- El pago de la renta se efectuara, por meses anticipados, dentro de los
cinco primeros dias de cada mes mediante domiciliacion bancaria con cargo a la
cuenta de que es titular el ARRENDATARIO, cuenta no. 0001033911 del Banco
SABADELL, y subsidiariamente en el domicilio del ARRENDADOR. EL ARRENDATARIO
vendra obligado al pago de cualquier gasto, o cargo que por tal gestion pudiera
devengarse, con total indemnidad para el ARRENDADOR.

     La devolucion o impago de uno de cualesquiera de los recibos de renta, por
causas injustificadas, sea cual fuera la fecha de la devolucion o el impago,
dara derecho al ARRENDADOR al cobro de los correspondientes gastos de
devolucion que establezca la entidad bancaria por dicho motivo.

     El pago con demora de la renta y demas cantidades a cargo del ARRENDATARIO,
sufrira un recargo al tipo del interes legal vigente en la fecha del impago, que
se computara desde dicha fecha. Los honorarios de Abogado y Procurador, asi como
las costas que se devengaren por la reclamacion de tales rentas y demas
cantidades, correran a cargo del ARRENDATARIO, aun cuando su imposicion no fuera
preceptiva.

SEPTIMO - El ARRENDATARIO entrega en este acto la cantidad de SETECIENTAS MIL
PESETAS (700.000 Ptas.), en concepto de fianza legal, equivalentes a dos
mensualidades de la renta inicial, cuya cantidad, durante la vigencia del
contrato no podra imputarse, en ningun caso, al pago de las rentas devengadas
por el arrendamiento.

     Durante la vigencia del presente contrato, y de conformidad a lo dispuesto
en el apartado numero 5 del articulo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la
fianza establecida se ira complementando anualmente en concepto de garantia
adicional, de forma analoga a la actualizacion procedente de la renta, de tal
forma que el importe de la fianza debera ser igual al importe equivalente a dos
mensualidades de la renta que en aquel momento se satisfaga.

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                                                       PROPIETAT URBANA
                                                         DE BARCELONA

     La fianza y complemento asi depositados por el ARRENDATARIO, le sera
devuelta al finalizar la vigencia del presente contrato, y una vez se hayan
justificado por el ARRENDATARIO las bajas de los diferentes servicios
contratados, tales como agua, electricidad, gas, telefono, etc., con sus
correspondientes finiquitos, y, si procediere, se deduciran las rentas
devengadas y no pagadas, el importe de los danos y deterioros causados, asi como
aquellos otros gastos que, correspondiendo al ARRENDATARIO su pago, hayan sido
satisfechos por el ARRENDADOR.

OCTAVO.- Con independencia de la renta pactada, y de los incrementos que el
importe de la misma pueda sufrir en virtud de lo establecido en las clausulas de
revision, el ARRENDATARIO se obliga a satisfacer:

     a) La adquisicion, conservacion, reparacion y/o substitucion de los
contadores de suministros y el importe de los consumos.

     b) El aumento de prima en el Seguro de incendio del inmueble, si este
fuere debido a la instalacion o indole del negocio.

     c) Los gastos derivados del presente contrato, tales como timbres, gestion
y registro, obtencion de permiso o licencia de apertura, asi como los gastos y
honorarios del Administrador, para su formalizacion y tramitacion.

     d) El total importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda
al local arrendado. Cuando la cuota no estuviera individualizada, se dividira
en proporcion a la superficie.

     e) Cuantos incrementos puedan sobrevenir como consecuencia de la variacion
de cualquier otro impuesto que grave a la propiedad, y por aumento en las bases
o tipos de las contribuciones, arbitrios, tasas y cualquier tipo de impuesto en
general.

     f) Asimismo seran de cuenta del ARRENDATARIO todos los gastos de
Comunidad, tanto los ordinarios como los extraordinarios, en los que se
incluye la parte proporcional que, al local arrendado le corresponda del
servicio de porteria, vigilancia, inclusive la Seguridad Social, modificacion
salariales, dicho ello con caracter enunciativo y no limitativo. A tal
efecto, el ARRENDATARIO abonara mensualmente la cantidad de SETENTA MIL
PESETAS (70.000 Ptas.), en concepto de provision de fondos para atender
dichos gastos de Comunidad, efectuandose por el ARRENDADOR la correspondiente
liquidacion.

     g) A satisfacer la cantidad de 4.000 Ptas./mes como cuota fija durante
la primera anualidad del contrato, en concepto de gastos de mantenimiento de
la instalacion de aire acondicionado. Dicha cuota se revisara anualmente en
el mismo porcentaje que el de la actualizacion de la renta.

     A tal efecto, el ARRENDATARIO acepta el contrato de mantenimiento que el
ARRENDADOR tiene suscrito con la empresa NN VILADAL, S.L., y del que se une
fotocopia del presente contrato, del que resulta que el coste del servicio de
mantenimiento es de 48.000 Ptas./ano.

NOVENO.- Para llevar a termino obras de adaptacion, el ARRENDATARIO precisara
tambien, de la misma forma que para cualquier tipo de obras, autorizacion
escrita del ARRENDADOR. A la terminacion por cualquier causa del presente
contrato, las obras e instalaciones que el arrendatario hubiese realizado
quedaran en beneficio de la finca, salvo que el arrendador opte por que se
reponga a la situacion de

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                                                         DE BARCELONA

origen, en cuyo caso las obras necesarias para ello, seran a cargo del
arrendatario.

DECIMO.- Son a cargo del ARRENDATARIO el mantenimiento, conservacion y
reparacion del local y sus instalaciones. Dicho sea de forma meramente
enunciativa y no limitativa, el ARRENDATARIO se obliga a:

     a).- Mantenar decorosamente y en perfacto estado de uso y conservacion el
local, respetando los elementos comunes, en especial sus partes visibles tales
como balcones, terrazas, toldos, jardineria y pintura.

     b).- Respetar los Estatutos y los acuerdos de la Comunidad de Propietarios
que le traslada el ARRENDADOR.

     c).- A conservar lo arrendado an perfecto estado, y no instalar
transmisiones, motores, maquinas, etc., que produzcan vibraciones o ruidos
molestos para los demas ocupantes del inmueble o de los colindantes, o que
puedan afectar a la consistencia, solidez o conservacion del inmueble.

     d).- A no almacenar o manipular en el local arrendado materias explosivas,
inflamables, incomodas o insalubres, y observar en todo momento las ordenanzas
administrativas vigentes en cada momento.

     e).- A permitir el acceso al local arrendado al ARRENDADOR, al
Administrador y a los operarios o industriales que los mismos designen para la
realizacion, inspeccion y comprobacion de cualquier clase de obras o
reparaciones que afecten, tanto a la finca arrendada como al inmueble en la que
la misma se encuentre ubicada, con un preaviso de 24 horas.

     f).- El ARRENDATARIO se hace directa y exclusivamente responsable de
cuantos danos puedan ocasionarse a terceras personas o cosas, y sean
consecuencia directa o indirecta, del negocio instalado, con total y entera
indemnidad para el ARRENDADOR.

     g).- El ARRENDATARIO se obliga asimismo, a no instalar letreros luminosos o
rotulos en la fachada del edificio, asi como porches, marquesinas o la adicion
de cualquier otro elemento en la fachada y exterior del inmueble. Asimismo, el
ARRENDATARIO se obliga a no instalar dentro del local arrendado ni letreros ni
rotulos luminosos ni, en general, elemento publicitario alguno visible desde el
exterior del edificio que pueda afectar a la unidad armonica del conjunto del
edificio.

DECIMO-PRIMERO.-El ARRENDADOR no asume responsabilidad alguna si, por los
organismos competentes, no se concediera al ARRENDATARIO la apertura, o se
prohibiera la misma una vez autorizada. Los impuestos, arbitrios,
contribuciones, tasas y demas tributos de cualquier clase que se impongan
correspondientes al negocio, o por razon del mismo, son de exclusiva cuenta y
cargo del ARRENDATARIO, con total y entera indemnidad para el ARRENDADOR.

DECIMO-SEGUNDO.-Queda exento el ARRENDADOR de toda responsabilidad por la falta
de cualquier suministro o servicio.

DECIMO-TERCERO.-El ARRENDATARIO renuncia de forma expresa a los derechos de
adquisicion preferente dispuesto en el articulo 25, en relacion al articulo 31
de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya sea en su forma de tanteo y/o de
retracto.

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                                                         DE BARCELONA

DECIMO-CUARTO.-El ARRENDATARIO se obliga a no ceder, subrogar, subarrendar, ya
sea total o parcialmente, al local objeto del presente contrato, sino con
expresa autorizacion por escrito del ARRENDADOR, haciendo expresa renuncia al
derecho que le atribuye al art.32.1 de la Ley.

Cualquiera de los supuestos de fusion, transformacion o escision de la
Sociedad arrendataria, se reputaran, a los efectos del presente contrato,
como cesion en la persona del ARRENDATARIO.

DECIMO-QUINTO.-En caso de incumplimiento por alguna de las partes de cualquier
obligacion de las expresadas en este contrato o en la Ley que sea aplicable, la
otra parte podra pedir la resolucion del contrato y la indemnizacion de danos y
perjuicios, o unicamente esta ultima, dejando el contrato subsistente.

Ademas, y de forma expresa, el ARRENDADOR podra resolver de forma automatica el
presente arrendamiento para el caso de que el ARRENDATARIO estuviera incurso en
cualquier tipo de procedimiento concursal, tal como suspension de pagos o
quiebra.

DECIMO-SEXTO.-Liegado el vencimiento del contrato, o sea, el dia 31/12/2005,
y para el supuesto de que el ARRENDATARIO no desalojare el local objeto del
presente arrendamiento, y el ARRENDADOR hubiera realizado la comunicacion a
que se refiere el primer parrafo del Pacto CUARTO, el propio ARRENDATARIO, se
obliga a satisfacer, en concepto de indemnizacion por danos y perjuicios, la
cantidad de TREINTA Y CINCO MIL PESETAS (35.000 Ptas.), por dia natural
transcurrido desde la fecha de finalizacion del contrato, hasta el definitivo
y completo desalojo del mismo.

DECIMO-SEPTIMO.-El ARRENDATARIO en ningun caso tendra derecho a percibir la
indemnizacion por clientela, fondo de comercio o por cuslesquiera otros
conceptos afines a que refiere el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos, haciendo expresa renuncia al derecho establecido en dicho precepto.

DECIMO-OCTAVO.- El ARRENDATARIO fija como domicilio para la practica de toda
clase de notificaciones y requerimientos el local objeto del presente contrato,
obligandose a notificar al ARRENDADOR cualquier variacion.

DECIMO-NOVENO.- El presente arrendamiento no esta sujeto a retencion, habida
cuenta la obligatoriedad que tiene la Sociedad ARRENDADORA de tributar por el
epigrafe 861 de las tarifas del Impuesto de Actividades Economicas, todo ello
segun lo establecido en el Real Decreto 113/98 de 30 de enero. Asimismo se
adjunta al presente contrato certificacion expresa de la Hacienda Publica que
acredite dicha tributacion.

VIGESIMO. - Como consecuencia del presente contrato, en el dia de la fecha, la
cantidad total a satisfacer mensualmente mientras no surjan las variaciones
previstas, es la cantidad de 491.840 Ptas. (CUATRO-CIENTAS NOVENTA Y UNA MIL
OCHOCIENTAS CUARENTA PESETAS) desglosadas:

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<Table>
                    <S>                                   <C>
                    Renta Base Pactada: ................  350.000
                    Provision gastos comunidad             70.000
                    Cuota mantenimiento Aire
                    Acondicionado  .....................    4.000
                    I.V.A. 16 x  .......................   67.840
</Table>

VIGESIMO-PRIMERO.- En este acto la parte arrendataria hace entrega a la
Sociedad EDIFICACIONES AVENIDA, S.A. de la cantidad de 1.191.840 Ptas. (UN
MILLON CIENTO NOVENTA Y UNA MIL OCHOCIENTAS CUARENTA PESETAS) que
corresponden a los siguientes conceptos:

<Table>
                    <S>                                   <C>
                    Alquiler mes de Febrero 1999........  350.000
                    Provision gastos comunidad mes......   70.000
                    Cuota mantenimiento Aire
                    Acondicionado  .....................    4.000
                    I.V.A. 16 x  .......................   67.840
                    Deposito fianza ....................  700.000
</Table>

VIGESIMO-SEGUNDO.- Ambas partes designan como lugar del cumplimiento del
presente contrato la ciudad de Barcelona, y con expresa renuncia a sus
propios fueros y domicilios, se someten voluntariamente a la competencia y
jurisdiccion de los Juzgados y Tribunales de Barcelona, para cualquier duda,
cuestion o divergencia que la interpretacion, cumplimiento y ejecucion de
este contrato pudiera aparejar.

Y para que conste, firman el presente por duplicado y a un solo efecto, en el
lugar y fecha indicada en el encabezamiento del mismo.

EDIFICACIONES AVENIDA, S.A.                  PICIS RESEARCH AND DEVELOPMENT, S.A
Administradora                               Consejero Delegado
SETEINSA
Apoderados

/s/ Juan Dalmau Garceller

Firmado:                                     Firmado:
JUAN DALMAU GARCELLER                        MARK EDWARD SEREMET
JOSE Ma NUNEZ NAVARRO

/s/ Jose Ma Nunez Navarro                    /s/ Mark Edward Seremet

                                        8
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                              [English Translation of
                        No. 1, Cister 6, Barecelona Lease]

                        BUSINESS PREMISES LEASE AGREEMENT

                                 LEASED PROPERTY

PROPERTY:    NUMBER ONE

ADDRESS:     CISTER 6

TOWN/CITY:   BARCELONA

740226/281/AC

This agreement is made and entered into in Barcelona on February 8, 2000, by and
between:

Lessor:

JUAN DALMAU CARCELLER, of full age, Spanish identity card no. 37624696P, issued
in Sant Cugat del Valles on August 16, 1991, and JOSE MARIA NUNEZ NAVARRO, of
full age, Spanish identity card no. 35045425A, issued in Barcelona on December
10, 1997, both with business address at calle Comte d'Urgell, 230, Barcelona,
acting for and behalf of EDIFICACIONES AVENIDA, S.A., tax registration no.
A08303778, organized with perpetual existence in deed no. 4125/72, executed
before the Notary of Barcelona ENRIQUE GABARRO SAMSO and entered in the
Barcelona Trade Register, volume 2187, book 1584, folio 112, section 2, page no.
22,053. They are empowered as Attorneys of SERVICIOS TECNICOS Y ADMINISTRATIVOS
INMOBILIARIOS, S.A. (SETEINSA) by virtue of the power of attorney granted in
deed no. 167 executed in Barcelona on January 16, 1987 before the notary Raul
Vall Vilardell, SETEINSA being the Sole Director of EDIFICACIONES AVENIDA, S.A.,
appointed as of May 6, 1996 in deed no. 1593/96, executed in Barcelona before
the notary Maria Isabel Gabarro Miquel and entered in the Barcelona Trade
Register. Both companies have their registered office at calle Comte d'Urgell,
230, Barcelona.

And, Lessee:

TODD COZZENS, of full age, passport no. 700648022, with business address at
Calle Cister 2, 1 DEG. 2(a), Barcelona, acting for and on behalf, in his
capacity as Managing Director, of PICIS RESEARCH AND DEVELOPMENT, S.A., tax
registration no. A60676947, organized in deed no. 1252 executed in Barcelona on
October 26, 1994 before the notary Josep Alfons Lopez Tena, appointed with
sufficient powers to execute this agreement, by virtue of the Deed of
Appointment no. 1944 executed in Barcelona on June 21, 1999 before the notary
Juan Jose Lopez Burniol.

                                        1
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                              [English Translation of
                        No. 1, Cister 6, Barecelona Lease]

The parties, as they act hereunder, reciprocally recognize their sufficient
legal capacity for this execution, and by virtue whereof

                                   WITNESSETH:

I) Whereas EDIFICACIONES AVENIDA, S.A. owns PROPERTY NUMBER ONE in the building
at calle de CISTER 6, in BARCELONA, NUMBER EIGHT, entered in the Barcelona Land
Register no. 6, volume 1364, book 1364, folio 22, property 55625N, entry no. 2.

TITLE: This property belongs to EDIFICACIONES AVENIDA, S.A. on the terms of the
Deed of New Works, Division and Award, deed no. 4752 executed in Bilbao on
December 4, 1996 before the notary Antonio Ledesma Garcia.

REGISTRATION REFERENCE: The property is registered under number
7749446DF2874H0092, according to the Property Tax receipt.

II) Whereas PICIS RESEARCH AND DEVELOPMENT, S.A. is interested in leasing the
aforesaid property, by virtue of which the parties have agreed to make and enter
into this lease agreement, which shall, unless otherwise provided herein, be
governed by Parts I, IV and V of the Urban Leases Act and the clauses of this
agreement as set out herein. In any aspects not expressly regulated, the parties
submit to the provisions of the Civil Code, or otherwise Part III of the Urban
Leases Act 29/1994.

In particular, the parties have established the following

                                    CLAUSES:

ONE. The object of this lease is the property described in Recital I above,
excluding the outer wall, the sides of the entrance, the roof and hallway.

LESSOR hereby provides LESSEE with a set of drawings marking the exact location
of the property leased hereunder, signed by both parties.

TWO. LESSEE receives the leased property in perfect condition for its intended
use, including locks, glass, installations of all kinds and equipment for
services, and shall return the property at the end of the lease in the same
condition and to the perfect satisfaction of the owner.

THREE. LESSEE shall use the leased property as COMPUTER SYSTEMS MARKETING
OFFICES, and undertakes not to change this use or make any modifications without
LESSOR's prior consent.

FOUR. This lease is made for a term of SIX years commencing January 1, 2000.
This term may be extended for a further five years, binding on LESSOR and
optional for LESSEE, provided the conditions stipulated in the Supplemental
Clause a, b, c and d are met.

Should LESSEE waive the lease or leave the rented property within the first year
of this agreement, it shall give LESSOR at least THREE (3) months' notice of its

                                        2
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                              [English Translation of
                        No. 1, Cister 6, Barecelona Lease]

intention and pay LESSOR compensation in a sum equivalent to all the undue rent
up to the end of that year.

As from the second year of this agreement, if LESSEE waives the lease or leaves
the leased property before the date of expiry established herein, it shall give
LESSOR at least THREE (3) months' notice, or otherwise pay LESSOR compensation
in a sum equivalent to that period or such part thereof as may be defaulted.

FIVE. The rent payable under this lease agreement is set at a total of FIVE
HUNDRED AND ELEVEN THOUSAND FIVE HUNDRED PESETAS (511,500 pts.), or 3,074.18
euros a month, which sum shall remain unchanged throughout the first year of the
lease. This rent shall be payable as from February 1, 2000.

The rent shall be revised annually in proportion to the increase or reduction in
the cost of living index, applying to the rent initially agreed, or that
corresponding to the previous period, the percentage variation in the National
General Index of the System of Consumer Price Indexes over a period of twelve
months immediately preceding the date of each revision, taking the month
corresponding to the last index published at the date of execution of this
agreement as reference for the first revision, and the month of the preceding
rent revision for each subsequent revision.

The new rent shall be payable by LESSEE as from the month following written
notification by the interested party of the percentage applied.

Since the final consumer price indexes are usually published late, the parties
agree to apply the corresponding provisional index, without prejudice to any
readjustment that may be necessary in view of the final index when published.

Under no circumstances shall a delay in revising the rent imply any waiver or
expiry of this right.

The monthly rent shall be increased by the corresponding amount of Value Added
Tax (VAT), currently at 16%, or such tax as may substitute it in the future, if
so decided by the government.

SIX. Rent shall be payable monthly in advance within the first five days of each
month, by direct debit in LESSEE's account no. 0081-0200-26-0001033911 with
BANCO DE SABADELL, or otherwise at LESSOR's registered office. All expenses or
charges accruing on such debits or payments shall be payable exclusively by
LESSEE.

In the event of refusal or nonpayment of any of the bills for rent, regardless
of the date of return or nonpayment, LESSOR shall be entitled to charge the
corresponding return fees as established by the bank for this concept.

A surcharge shall be imposed on any late payment of the rent and other sums
payable by LESSEE at the legal interest rate in force at the date of default
plus four (4) percentage points, calculated as from that date. Any lawyer's or
barrister's fees and the costs incurred in claiming unpaid rent and other sums
shall be for the account of LESSEE, even if they are not compulsory.

                                        3
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                              [English Translation of
                        No. 1, Cister 6, Barecelona Lease]

SEVEN. LESSEE hereby hands over the sum of ONE MILLION TWENTY-THREE THOUSAND
PESETAS (1,023,000 pts.), or 6,148.35 euros, as a deposit, equivalent to two
month's rent at the initial rate. This sum may under no circumstance during the
effective term of this agreement be offset against rent due hereunder.

Pursuant to the Urban Leases Act s. 36.5, the aforesaid deposit shall be
supplemented each year throughout the effective term of this lease as an
additional guarantee, in the same way as the revision of the rent, such that the
amount of the deposit is equivalent at all times to two months' rent at the rate
prevailing from time to time.

The deposit and additions thereto made by LESSEE shall be refunded upon
termination of this agreement, once LESSEE has proved that the different
services, such as water, electricity, gas, telephone, etc. have been cut off and
all sums outstanding have been paid, after deducting any rent due and payable,
the cost of repairing any damage caused to the property and any other expenses
corresponding to LESSEE that may have been paid by LESSOR.

EIGHT. Irrespective of the agreed rent and any increases in the amount made
hereunder, LESSEE undertakes to pay the following expenses:

     a) The purchase, maintenance, repair and/or replacement of meters for
supplies and the cost of consumption.
     b) Any increase in the premium of the fire insurance taken out for the
building, if such premium is raised by virtue of the installation or nature of
LESSEE's business.
     c) Any expenses deriving from this agreement, such as stamp duty, handling
and registration, obtaining the business licence or opening permission and the
fees and expenses of the Administrator, for execution and handling of
applications.
     d) The total amount of Property Tax corresponding to the leased property.
If the full amount corresponding to the building has not been itemised for
individual properties, it shall be split in proportion to their respective
areas.
     e) Any subsequent increases deriving from the variation of any other tax on
the property or due to raising of the base or percentage of the duties, local
taxes or rates and any type of tax in general.
     f) All "Community" expenses, ordinary and extraordinary, including but by
no means limited to the proportional part corresponding to the leased premises
in the caretaker service, security and even social security or pay changes. For
this purpose, LESSEE shall pay each month the sum of NINETY-EIGHT THOUSAND
PESETAS (98,000 pts.), 588.99 euros, as a provision of funds for such community
expenses, and LESSOR shall make the corresponding assessment.
     g) The sum of 4,100 pts/month (26.64 EURO/month) as a fixed instalment
during the first year of the contract for air-conditioning maintenance expenses.
This sum shall be adjusted each year by the same percentage as the rent review.
     For this purpose, LESSEE accepts the maintenance contract signed by LESSOR
with the firm NN VILADAL, S.L., a photocopy of which is attached hereto, stating
the cost of the maintenance service at 49,200 pts/year (295.70 EURO/year).

                                        4
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                              [English Translation of
                        No. 1, Cister 6, Barecelona Lease]

NINE. LESSOR shall require written authorization from LESSOR to make any
alterations of whatsoever nature to the property. Upon termination or expiry of
this agreement, any work or installations made by LESSEE shall be left for the
benefit of the property, unless LESSOR opts to have the property restored to its
original state, in which case the necessary work shall be done for the account
of LESSEE.

TEN. The maintenance, upkeep and repair of the property and installations
thereon shall be for the account of LESSEE. By way of illustration only, LESSEE
undertakes to:

     a) Keep the property clean and tidy and in a perfect state of repair,
respecting all communal elements, particularly their visible parts such as
balconies, blinds, gardens and paintwork.
     b) Respect the Bylaws and resolutions of the Community of Owners of which
it is informed by LESSOR.
     c) Preserve the leased property in perfect condition and refrain from
installing any transmissions, engines, machinery, etc. that may produce
vibration or noise disturbing other occupants of the building or adjacent
buildings, or that may adversely affect the soundness, strength or upkeep of the
building.
     d) Not store or handle any explosive, inflammable, inconvenient or
unhealthy materials in the leased property and comply at all times with the
bye-laws in force from time to time.
     e) Allow access to the leased property by LESSOR, the Administrator and any
industrial workers or operators nominated by them to do or make any kind of
inspection or testing of work or repairs made to the leased property or the
building in which it is situated, provided they give at least 24 hours' notice.
     f) LESSEE shall be directly and exclusively liable for any damage that may
be caused to third parties or objects directly or indirectly by or as a result
of the business installed, holding LESSOR totally harmless from such
liabilities.
     g) LESSEE further undertakes not to put up any neon signs or plaques on the
outside of the building or in the porch or doorway, nor to add any other element
to the outside of the building. LESSEE further undertakes not to install any
neon or other signs in the leased property or, in general, any advertising
elements whatsoever that may be visible from outside the building and may affect
the harmonious unity of the building as a whole.

ELEVEN. LESSOR accepts no responsibility whatsoever for refusal by the
authorities to grant LESSEE opening permission or prohibits its business after
authorizing the business. All local or state taxes, duties, rates, taxes and
imposts of whatsoever nature levied on or in connection with the business shall
be payable exclusively by LESSEE, holding LESSOR entirely harmless from such
liabilities.

TWELVE. LESSOR shall be not be held responsible or liable for the absence or
cut-off of any service or supply.

THIRTEEN. LESSEE expressly waives the rights of first refusal established in the
Urban Leases Act, s. 25 in relation to s. 31, in the form of pre-emption and/or
redemption.

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                              [English Translation of
                        No. 1, Cister 6, Barecelona Lease]

FOURTEEN. LESSEE undertakes not to assign, subrogate or surrender the leased
property, in full or in part, save with written authorization from LESSOR,
expressly waiving the right corresponding to it under s. 32.1 of the Act.

Any merger, conversion or split-up of the LESSEE shall, for the purposes of this
agreement, be considered an assignment of LESSEE.

FIFTEEN. In the event of default by either party of any of its obligations
hereunder or under the applicable law, the other party may request termination
of the lease and compensation for damages or just compensation, leaving the
agreement in force.

Moreover, LESSOR may expressly and automatically terminate this lease should
LESSEE fall into insolvency of whatsoever nature, such as receivership or
bankruptcy.

SIXTEEN. Upon expiry of this lease or the corresponding extension, if LESSEE
fails to vacate the leased property upon receiving the notice from LESSOR
contemplated in the first paragraph of Clause FOUR, LESSEE undertakes to pay, as
compensation for damages, the sum of FIFTY-ONE THOUSAND, ONE HUNDRED AND FIFTY
PESETAS (51,150 pts.) per calendar day from the date of expiry of the agreement
to the date of total, final vacation of the property.

SEVENTEEN. LESSEE shall by no means be entitled to compensation for clientele,
goodwill or any other similar items contemplated in the Urban Leases Act s. 34,
expressly waiving the right established therein.

EIGHTEEN. LESSEE indicates the address of the property leased hereunder as its
address for notice and service, undertaking to notify LESSOR of any change of
address.

NINETEEN. This lease is not subject to any withholding tax, since LESSOR is
liable for taxation under no. 861 of the rates for Professional & Business Tax,
pursuant to Royal Decree 113/98 of January 30. A certificate issued expressly by
the tax authorities certifying such taxation is attached hereto.

TWENTY. The total sum payable monthly hereunder, at the date hereof and until
any of the variations contemplated herein come into force, is 711,776 pts.
(SEVEN HUNDRED AND ELEVEN THOUSAND SEVEN HUNDRED AND SEVENTY-SIX PESETAS)
(4,277.86 euros), broken down as follows:

<Table>
<S>                                              <C>              <C>
Basic Rent:                                      511,500 pts.     3,074.18 EURO
Provision monthly community expenses              98,000 pts.       588.99 EURO
Air-conditioning maintenance                       4,100 pts.        24.64 EURO
VAT 16%                                           98,176 pts.       590.05 EURO
</Table>

                                        6
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                              [English Translation of
                        No. 1, Cister 6, Barecelona Lease]

TWENTY-ONE. LESSEE hereby pays EDIFICACIONES AVENIDA, S.A. the sum of 1,734,776
pts. (ONE MILLION, SEVEN HUNDRED AND THIRTY-FOUR THOUSAND, SEVEN HUNDRED AND
SEVENTY-SIX PESETAS) (10,426.21 euros), corresponding to the following:

<Table>
<S>                                              <C>              <C>
Rent February                                      511,500 pts.   3,074.18 EURO
Provision monthly community expenses                98,000 pts.     588.99 EURO
Air-conditioning maintenance                         4,100 pts.      24.64 EURO
VAT 16%                                             98,176 pts.     590.05 EURO
Deposit                                          1,023,000 pts.   6,148,35 EURO
</Table>

TWENTY-TWO. Both parties indicate the city of Barcelona as the place of
execution of this agreement, expressly waiving any other jurisdictions that may
correspond to them. They voluntarily submit to the competence and jurisdiction
of the courts and tribunals of Barcelona to clear up any doubts, issues or
discrepancies that may arise in or in connection with the interpretation,
fulfilment and enforcement of this agreement.

SUPPLEMENTAL CLAUSE. Upon expiry of this lease, i.e. six years after execution,
LESSOR undertakes to renew the lease for a further five years, subject to the
following conditions:

     a)   LESSEE shall notify LESSOR in writing six months before the end of the
          term established in the agreement of its wish to renew the lease.

     b)   LESSOR shall notify LESSEE within the following 30 days of the new
          rent proposed as the "fair market value" prevailing at that time.
          Unless LESSEE indicates its objection within a further 30 days, the
          new rent shall be deemed automatically accepted and shall accrue as
          from the first day of the renewal period.

     c)   In the event of a discrepancy over the new rent proposed, LESSEE shall
          give written notice within 30 days after receiving the notification
          contemplated in paragraph b) above and the parties shall then submit
          to the value established in a report issued by the Chairman of the
          Administrators' Association of Barcelona, whom the parties nominate as
          Arbitrator.

          The new rent shall accrue as from the first day of the renewal period.

     d)   If LESSEE does not accept the new rent indicated by the Arbitrator, it
          shall vacate the property within no more than 90 days after the date
          of notification of the Arbitrator's opinion, during which time it
          shall pay rent at the previous rate. In the event of failure by LESSEE
          to vacate the property within those 90 days, the provisions of Clause
          SIXTEEN shall be applicable.

The parties expressly declare that, the renewal of contract and modification of
the rent being a merely modifying, not terminating novation, the agreement shall
remain in full force and effect.

                                        7
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                              [English Translation of
                        No. 1, Cister 6, Barecelona Lease]

AS WITNESS the hands of the duly authorized representatives of the parties
hereto, in two originals, both to the same effect, at the place and date first
above mentioned.

EDIFICACIONES AVENIDA, S.A.                   PICIS RESEARCH & DEVELOPMENT, S.A.
Administrator                                 Managing Director
SETEINSA
Attorneys
Signed:                                       Signed:
JUAN DALMAU CARCELLER                         TODD COZZENS
JOSE MARIA NUNEZ NAVARRO

                                        8
<Page>

                              [English Translation of
                        No. 1, Cister 6, Barecelona Lease]

RECORD OF ACTIONS attached to the lease agreement of February 8, 2000 between
EDIFICACIONES AVENIDA, S.A., now JOSEL S.L., with tax no. B08236127, following
the takeover merger made by virtue of deed no. 2693 executed in Barcelona on
September 30, 2004 before the notary Maria Isabel Gabarro Miquel, as lessor, and
PICIS RESEARCH AND DEVELOPMENT S.A. as lessee, in respect of PROPERTY NUMBER ONE
in the building situated at calle CISTER 6, BARCELONA.

BY THESE PRESENTS WITNESSETH THAT:

ONE. The parties wish to extend the validity of the lease for a further FOUR
YEARS AND SEVEN MONTHS, up to July 31, 2010.

TWO. The monthly rent payable by LESSEE during the first year of this renewal
period shall be FOUR THOUSAND AND NINETY-TWO EUROS (4,092.00 EURO).

THREE. Together with the rent for January 2006, LESSEE shall pay the sum of NINE
HUNDRED AND THREE EUROS AND FIFTY-SIX CENTS (903.56 EURO) to increase the
deposit, such that it shall be equivalent to two months' rent.

FOUR. The second and third paragraphs of Clause FOUR of the Lease Agreement
shall be modified as follows:

"AS FROM THE EFFECTIVE DATE OF THE RENEWAL OF THIS LEASE AGREEMENT, SHOULD
LESSEE WAIVE THE LEASE OR LEAVE THE RENTED PROPERTY BEFORE THE END OF THE TERM
ESTABLISHED IN THIS RENEWAL, IT SHALL GIVE LESSOR AT LEAST THREE (3) MONTHS'
NOTICE, OR OTHERWISE PAY LESSOR COMPENSATION IN A SUM EQUIVALENT TO THAT PERIOD
OR SUCH PART THEREOF AS MAY BE DEFAULTED."

FIVE. All other terms and conditions established in the lease agreement executed
on February 8, 2000 shall remain in full force and effect throughout the term of
the new term of contract agreed herein.

AS WITNESS the hands of the duly authorized representatives of the parties
hereto, in two originals, both to the same effect, in Barcelona on January 18,
2006.

JOSEL, S.L.                                   PICIS RESEARCH AND
                                              DEVELOPMENT, S.A.
Attorneys                                     Attorney
Signed:                                       Signed:
Juan Dalmau Carceller                         Maria Rosa Manich Tarradellas
Jose Maria Nunez Navarro

                                        9
<Page>

                          [English Translation of No. 4,
                           Cister 6, Barecelona Lease]

                        BUSINESS PREMISES LEASE AGREEMENT

                                 LEASED PROPERTY

PROPERTY:    NUMBER FOUR

ADDRESS:     CISTER 6

TOWN/CITY:   BARCELONA

/281

This agreement is made and entered into in Barcelona on December 24, 1998, by
and between:

Lessor:

JUAN DALMAU CARCELLER, of full age, Spanish identity card no. 37624696P, issued
in Sant Cugat del Valles on August 16, 1991, and JOSE MARIA NUNEZ NAVARRO, of
full age, Spanish identity card no. 35045425A, issued in Barcelona on December
10, 1997, both with business address at calle Comte d'Urgell, 230, Barcelona,
acting for and behalf of EDIFICACIONES AVENIDA, S.A., tax registration no.
A08303778, organized with perpetual existence in deed no. 4125/72, executed
before the Notary of Barcelona ENRIQUE GABARRO SAMSO and entered in the
Barcelona Trade Register, volume 2187, book 1584, folio 112, section 2, page no.
22,053. They are empowered as Attorneys of SERVICIOS TECNICOS Y ADMINISTRATIVOS
INMOBILIARIOS, S.A. (SETEINSA) by virtue of the power of attorney granted in
deed no. 167 executed in Barcelona on January 16, 1987 before the notary Raul
Vall Vilardell, SETEINSA being the Sole Director of EDIFICACIONES AVENIDA, S.A.,
appointed as of May 6, 1996 in deed no. 1593/96, executed in Barcelona before
the notary MARIA ISABEL GABARRO MIQUEL and entered in the Barcelona Trade
Register. Both companies have their registered office at calle Comte d'Urgell,
230, Barcelona.

And, Lessee:

MARK EDWARD SEREMET, of full age, passport no. 157094595, with business address
at Calle Cister 2, bajos, Barcelona, acting for and on behalf, in his capacity
as Managing Director, of PICIS RESEARCH AND DEVELOPMENT, S.A., tax registration
no. A60676947, organized in a deed executed in Barcelona on October 26, 1994
before the notary Josep Alfons Lopez Tena, appointed with sufficient powers to
execute this agreement, by virtue of deed no. 1874 executed on July 28, 1998
before the aforesaid notary.

                                        1
<Page>

                          [English Translation of No. 4,
                           Cister 6, Barecelona Lease]

The parties, as they act hereunder, reciprocally recognize their sufficient
legal capacity for this execution, and by virtue whereof

WITNESSETH:

I) Whereas EDIFICACIONES AVENIDA, S.A. owns PROPERTY NUMBER FOUR in the building
at calle de CISTER 6, in BARCELONA, NUMBER EIGHT B, entered in the Barcelona
Land Register no. 6, volume 1378, book 1378, folio 134, property 56142, entry
no. 2.

TITLE: This property belongs to EDIFICACIONES AVENIDA, S.A. on the terms of the
Deed of New Works, Division and Award, deed no. 4752 executed in Bilbao on
December 4, 1996 before the notary Antonio Ledesma.

REGISTRATION REFERENCE: The property is registered under number
7749446DF2874H0093, according to the Property Tax receipt.

II) Whereas PICIS RESEARCH AND DEVELOPMENT, S.A. is interested in leasing the
aforesaid property, by virtue of which the parties have agreed to make and enter
into this lease agreement, which shall, unless otherwise provided herein, be
governed by Parts I, IV and V of the Urban Leases Act and the clauses of this
agreement as set out herein. In any aspects not expressly regulated, the parties
submit to the provisions of the Civil Code, or otherwise Part III of the Urban
Leases Act 29/1994.

In particular, the parties have established the following

                                    CLAUSES:

ONE. The object of this lease is the property described in Recital I above,
excluding the outer wall, the sides of the entrance, the roof and hallway.

LESSOR hereby provides LESSEE with a set of drawings marking the exact location
of the property leased hereunder, signed by both parties.

TWO. LESSEE receives the leased property in perfect condition for its intended
use, with all the corresponding installations and services, including in
particular the air conditioning installation, and shall return the property at
the end of the lease in the same condition and to the perfect satisfaction of
the owner.

THREE. LESSEE shall use the leased property as COMPUTER SYSTEMS MARKETING
OFFICES, and undertakes not to change this use or make any modifications without
LESSOR's prior consent.

FOUR. This lease is made for a term of SEVEN years commencing January 1, 1999.
Unless LESSOR notifies LESSEE by whatsoever means within 15 days after expiry of
the term of the lease of its wish to end the lease, the latter shall be
automatically and tacitly renewed for successive annual periods.

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                          [English Translation of No. 4,
                           Cister 6, Barecelona Lease]

Should LESSEE waive the lease or leave the rented property within the first two
years of this agreement, it shall give LESSOR at least THREE (3) months' notice
of its intention and pay LESSOR compensation in a sum equivalent to all the
undue rent up to the end of that year.

As from the third year of this agreement, if LESSEE waives the lease or leaves
the leased property before the date of expiry established herein, it shall give
LESSOR at least THREE (3) months' notice, or otherwise pay LESSOR compensation
in a sum equivalent to that period or such part thereof as may be defaulted.

FIVE. The rent payable under this lease agreement is set at a total of THREE
HUNDRED AND FIFTY THOUSAND PESETAS (350,000 pts.) a month, which sum shall
remain unchanged throughout the first year of the lease. This rent shall be
payable as from February 1, 1999.

The rent shall be revised annually in proportion to the increase or reduction in
the cost of living index, applying to the rent initially agreed, or that
corresponding to the previous period, the percentage variation in the National
General Index of the System of Consumer Price Indexes over a period of twelve
months immediately preceding the date of each revision, taking the month
corresponding to the last index published at the date of execution of this
agreement as reference for the first revision, and the month of the preceding
rent revision for each subsequent revision.

The new rent shall be payable by LESSEE as from the month following written
notification by the interested party of the percentage applied.

Since the final consumer price indexes are usually published late, the parties
agree to apply the corresponding provisional index, without prejudice to any
readjustment that may be necessary in view of the final index when published.

Under no circumstances shall a delay in revising the rent imply any waiver or
expiry of this right.

The monthly rent shall be increased by the corresponding amount of Value Added
Tax (VAT), currently at 16%, or such tax as may substitute it in the future, if
so decided by the government.

SIX. Rent shall be payable monthly in advance within the first five days of each
month, by direct debit in LESSEE's account no. 0001033911 with Banco SABADELL,
or otherwise at LESSOR's registered office. All expenses or charges accruing on
such debits or payments shall be payable exclusively by LESSEE.

In the event of unjustified refusal or non-payment of any of the bills for rent,
regardless of the date of return or non-payment, LESSOR shall be entitled to
charge the corresponding return fees as established by the bank for this
concept.

A surcharge shall be imposed on any late payment of the rent and other sums
payable by LESSEE at the legal interest rate in force at the date of non-payment
and calculated as from that date. Any lawyer's or barrister's fees and the costs
incurred in claiming

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                          [English Translation of No. 4,
                           Cister 6, Barecelona Lease]

unpaid rent and other sums shall be for the account of LESSEE, even if they are
not compulsory.

SEVEN. LESSEE hereby hands over the sum of SEVEN HUNDRED THOUSAND PESETAS
(700,000 pts.) as a deposit, equivalent to two month's rent at the initial rate.
This sum may under no circumstance during the effective term of this agreement
be offset against rent due hereunder.

Pursuant to the Urban Leases Act s. 36.5, the aforesaid deposit shall be
supplemented each year throughout the effective term of this lease as an
additional guarantee, in the same way as the revision of the rent, such that the
amount of the deposit is equivalent at all times to two months' rent at the rate
prevailing from time to time.

The deposit and additions thereto made by LESSEE shall be refunded upon
termination of this agreement, once LESSEE has proved that the different
services, such as water, electricity, gas, telephone, etc. have been cut off and
all sums outstanding have been paid, after deducting any rent due and payable,
the cost of repairing any damage caused to the property and any other expenses
corresponding to LESSEE that may have been paid by LESSOR.

EIGHT. Irrespective of the agreed rent and any increases in the amount made
hereunder, LESSEE undertakes to pay the following expenses:

     a) The purchase, maintenance, repair and/or replacement of meters for
supplies and the cost of consumption.
     b) Any increase in the premium of the fire insurance taken out for the
building, if such premium is raised by virtue of the installation or nature of
LESSEE's business.
     c) Any expenses deriving from this agreement, such as stamp duty, handling
and registration, obtaining the business licence or opening permission and the
fees and expenses of the Administrator, for execution and handling of
applications.
     d) The total amount of Property Tax corresponding to the leased property.
If the full amount corresponding to the building has not been itemised for
individual properties, it shall be split in proportion to their respective
areas.
     e) Any subsequent increases deriving from the variation of any other tax on
the property or due to raising of the base or percentage of the duties, local
taxes or rates and any type of tax in general.
     f) All "Community" expenses, ordinary and extraordinary, including but by
no means limited to the proportional part corresponding to the leased premises
in the caretaker service, security and even social security or pay changes. For
this purpose, LESSEE shall pay each month the sum of SEVENTY THOUSAND PESETAS
(70,000 pts.) as a provision of funds for such community expenses, and LESSOR
shall make the corresponding assessment.
     g) The sum of 4,000 pts/month as a fixed instalment during the first year
of the contract for air-conditioning maintenance expenses. This sum shall be
adjusted each year by the same percentage as the rent review.
     For this purpose, LESSEE accepts the maintenance contract signed by LESSOR
with the firm NN VILADAL, S.L., a photocopy of which is attached hereto, stating
the cost of the maintenance service at 48,000 pts/year.

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                          [English Translation of No. 4,
                           Cister 6, Barecelona Lease]

NINE. LESSOR shall require written authorization from LESSOR to make any
alterations of whatsoever nature to the property. Upon termination or expiry of
this agreement, any work or installations made by LESSEE shall be left for the
benefit of the property, unless LESSOR opts to have the property restored to its
original state, in which case the necessary work shall be done for the account
of LESSEE.

TEN. The maintenance, upkeep and repair of the property and installations
thereon shall be for the account of LESSEE. By way of illustration only, LESSEE
undertakes to:

     a) Keep the property clean and tidy and in a perfect state of repair,
respecting all communal elements, particularly their visible parts such as
balconies, blinds, gardens and paintwork.
     b) Respect the Bylaws and resolutions of the Community of Owners of which
it is informed by LESSOR.
     c) Preserve the leased property in perfect condition and refrain from
installing any transmissions, engines, machinery, etc. that may produce
vibration or noise disturbing other occupants of the building or adjacent
buildings, or that may adversely affect the soundness, strength or upkeep of the
building.
     d) Not store or handle any explosive, inflammable, inconvenient or
unhealthy materials in the leased property and comply at all times with the
bye-laws in force from time to time.
     e) Allow access to the leased property by LESSOR, the Administrator and any
industrial workers or operators nominated by them to do or make any kind of
inspection or testing of work or repairs made to the leased property or the
building in which it is situated, provided they give at least 24 hours' notice.
     f) LESSEE shall be directly and exclusively liable for any damage that may
be caused to third parties or objects directly or indirectly by or as a result
of the business installed, holding LESSOR totally harmless from such
liabilities.
     g) LESSEE further undertakes not to put up any neon signs or plaques on the
outside of the building or in the porch or doorway, nor to add any other element
to the outside of the building. LESSEE further undertakes not to install any
neon or other signs in the leased property or, in general, any advertising
elements whatsoever that may be visible from outside the building and may affect
the harmonious unity of the building as a whole.

ELEVEN. LESSOR accepts no responsibility whatsoever for refusal by the
authorities to grant LESSEE opening permission or prohibits its business after
authorizing the business. All local or state taxes, duties, rates, taxes and
imposts of whatsoever nature levied on or in connection with the business shall
be payable exclusively by LESSEE, holding LESSOR entirely harmless from such
liabilities.

TWELVE. LESSOR shall be not be held responsible or liable for the absence or
cut-off of any service or supply.

THIRTEEN. LESSEE expressly waives the rights of first refusal established in the
Urban Leases Act, s. 25 in relation to s. 31, in the form of pre-emption and/or
redemption.

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                          [English Translation of No. 4,
                           Cister 6, Barecelona Lease]

FOURTEEN. LESSEE undertakes not to assign, subrogate or surrender the leased
property, in full or in part, save with written authorization from LESSOR,
expressly waiving the right corresponding to it under s. 32.1 of the Act.

Any merger, conversion or split-up of the LESSEE shall, for the purposes of this
agreement, be considered an assignment of LESSEE.

FIFTEEN. In the event of default by either party of any of its obligations
hereunder or under the applicable law, the other party may request termination
of the lease and compensation for damages or just compensation, leaving the
agreement in force. Moreover, LESSOR may expressly and automatically terminate
this lease should LESSEE fall into insolvency of whatsoever nature, such as
receivership or bankruptcy.

SIXTEEN. Upon expiry of this lease, i.e. December 31, 2005, if LESSEE fails to
vacate the leased property upon receiving the notice from LESSOR contemplated in
the first paragraph of Clause FOUR, LESSEE undertakes to pay, as compensation
for damages, the sum of THIRTY-FIVE THOUSAND PESETAS (35,000 pts.) per calendar
day from the date of expiry of the agreement to the date of total, final
vacation of the property.

SEVENTEEN. LESSEE shall by no means be entitled to compensation for clientele,
goodwill or any other similar items contemplated in the Urban Leases Act s. 34,
expressly waiving the right established therein.

EIGHTEEN. LESSEE indicates the address of the property leased hereunder as its
address for notice and service, undertaking to notify LESSOR of any change of
address.

NINETEEN. This lease is not subject to any withholding tax, since LESSOR is
liable for taxation under no. 861 of the rates for Professional & Business Tax,
pursuant to Royal Decree 113/98 of January 30. A certificate issued expressly by
the tax authorities certifying such taxation is attached hereto.

TWENTY. The total sum payable monthly hereunder, at the date hereof and until
any of the variations contemplated herein come into force, is 491,840 pts. (FOUR
HUNDRED AND NINETY-ONE THOUSAND EIGHT HUNDRED AND FORTY PESETAS), broken down as
follows:

<Table>
             <S>                                                      <C>
             Basic Rent:.................................             350,000
             Provision for community expenses............              70,000
             Share in air-conditioning maintenance.......               4,000
             VAT 16%.....................................              67,840
</Table>

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                          [English Translation of No. 4,
                           Cister 6, Barecelona Lease]

TWENTY-ONE. LESSEE hereby pays EDIFICACIONES AVENIDA, S.A. the sum of 1,191,840
pts. (ONE MILLION, ONE HUNDRED AND NINETY-ONE THOUSAND, EIGHT HUNDRED AND FORTY
PESETAS), corresponding to the following:

<Table>
             <S>                                                      <C>
             Rent February 1999..........................             350,000
             Provision for community expenses............              70,000
             Share in air-conditioning maintenance.......               4,000
             VAT 16%.....................................              67,840
             Deposit.....................................             700,000
</Table>

TWENTY-TWO. Both parties indicate the city of Barcelona as the place of
execution of this agreement, expressly waiving any other jurisdictions that may
correspond to them. They voluntarily submit to the competence and jurisdiction
of the courts and tribunals of Barcelona to clear up any doubts, issues or
discrepancies that may arise in or in connection with the interpretation,
fulfilment and enforcement of this agreement.

AS WITNESS the hands of the duly authorized representatives of the parties
hereto, in two originals, both to the same effect, at the place and date first
above mentioned.

EDIFICACIONES AVENIDA, S.A.                   PICIS RESEARCH & DEVELOPMENT, S.A.
Administrator                                 Managing Director
SETEINSA
Attorneys
Signed:                                       Signed:
JUAN DALMAU CARCELLER                         MARK EDWARD SEREMET
JOSE MARIA NUNEZ NAVARRO

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Source: [{"source": "alea-institute/alea-institute/kl3m-data-edgar-agreements/train-00109-of-00352.parquet"}, [{"source": "alea-institute/alea-institute/kl3m-data-edgar-agreements/train-00109-of-00352.parquet"}]]