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                                                                   EXHIBIT 10.67

                                     SUMMARY

         Office and Switch Lease between STAR Telecommunications Deutschland
GmbH ("STAR GmbH") and Rentax Gesellschaft Fur Grundbesitzan-Lagen GmbH,
Gewerbehof Athen, 30519 Hannover, Germany, for property located at Alboinstrasse
36-42, 12103 Berlin, Germany. The lease term is for a minimum of 10 years
beginning on April 1, 1999 and ending on April 1, 2009. STAR GmbH incurs rental
charges of approximately 34,565 DM per month and approximately 6,318 DM per
month in additional expenses. The leased property is approximately 6,719 square
feet.

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               DIENSTLEISTUNGS-SERVICE-UND-BUROFLACHEN-MIETVERTRAG

  Zwischen

                  GfW Gesellschaft fur Wohnbesitz mbH & Co. KG
                  Robert-Heuser-StraBe 15
                  50968 Koln

                  vertreten durch:

                  Rentax Gesellschaft fur Grundbesitzanlagen mbH
                  RosenstraBe 1 - 3
                  1O178 Berlin

                                              - im folgenden Vermieter genannt-

und              STAR Telecommunications Deutschland GmbHP.
                 VoltastraBe 1 a
                 60486 Frankfurt

                                                 - im folgenden Mieter genannt-

 wird folgender Mietvertag geschlossen:

                             SECTION 1 MIETERNUMMER

 Der Mieter erhalt fur diesen Vertrag die Mieternummer

                            --------------------

                            --------------------

                          wird spater bekannt gegeben

  Der Mieter wird gebeten, diese Mieternummer bei samtlichem Schriftverkehr und
  allen Zahlungen diesen Vertrag betreffend anzugeben.

                              SECTION 2 MIETOBJEKT

1.    Der Mieter mietet ausschlieBlich zum Zwecke der Buro- und techniknutzung
      in der AlboinstraBe 36-42, die nachfolgend beschriebenen Gewerbeflachen:

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      Linkes Vorderhaus EG
      Haupttrakt EG rechts
      Bauteil C

      Beschreibung der Flache einschl Nebenraumen (siehe Anlage 1)

      Die angemietete Gewerbeflache inkl. der Nebenraume wird im folgenden
      "Mietobjekt" genannt.

2.    Die FlachenaufmaBe werden anerkannt mit:

<TABLE>
                   <S>                                                    <C>
                      a)    Mietflache Buro                                     599m(2)
                      b)    Mietflache Techni                                 1.449 m(2)
                      c)    Stellpplatz (3 in der TG und 2                      5  Stck
                            auf dem Hof
                      d)    Betriebskostenflache                              2.048 m(2)
                      e)    Heizkostenflache                                    599 m(2)

</TABLE>

      Die GrundriBzeichnung/der tageLageplan mit den gekennzeichneten Flachen
      ist Bestandteil dieses Mietvertrages (Anlage 1). Die GrundriBzeichnung/der
      Lageplan dient allein zur Festlegung der Lage des Mietobjektes, eventuell
      eingezeichnete Einrichtungsgegenstande, Trennwande, Turen, Fenster, sind
      nur Vorschlage des Architekten, der Vermieter ist nicht verpflichtet, die
      Raume so auszustatten.

      Beide Mietertragsparteien vereinbaren ein gemeinsames AufmaB auf der
      Grundlage der beigefugten Anlage 2 (Flachenberechnungsmethode) vor Bezug.
      Das Ergebnis des AufmaBes wird dann zur Grundlage der Mietzinsberechnung
      genommen.

3.    Sonstige Gebaude- oder Grundstucksteile darf der Mieter nur nach
      vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters Benutzen.

                               SECTION 3 MIETZEIT

1.    Das Mietverhaltnis beginnt am 01.04.1999 und lauft von da an auf die Dauer
      von 10 Jahren bis zum 31.03.2009.

2.    Dem Mieter wird ein Optionsrecht von weiteren 5 Jahren nach Ablauf der
      Festmietzeit eingeraumt Der Mieter hat dieses Optionsrecht mittels
      eingeschriebenen Brief gegenuber dem Vermieter mit einer Frist von 12
      Monaten vor Ablauf der usprunglichen Vertragszeit auszuuben.

3.    Eine stillschweigende Verlangerung des beendeten Mietverhaltnisses gemaB
      Section 568 BGB scheidet aus. Der Mieter verzichtet fur sich und seine
      Erben auf das auBerordentilche Kundi-gungsrecht gemaB Section 569 I BGB.

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4.    Dem Mieter ist bekannt, daB an dem Gesamtobjekt noch Um-bzw.
      Ausbauarbeiten stattfinden.

      Dem Vermieter wird bemuht sein, diese Arbeiten so durchzufuhren, daB die
      Belange des Mieters dabei moglichst wenig tangiert werden.

                   SECTION 4 AUBERORDENTLICHES KUNDIGUNGSRECHT

1.    Der Vemieter kann das Mietverhaltnis ohne Einhaltung einer Kundigungsfrist
      mit sofortiger Wirkung kundigen.

      a)    wenn der Mieter fur zwei aufeinanderfolgende Termine mit der
            Entrichtung des Mietzinses oder eines nicht unerheblichen Teils des
            Mietzinses in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich uber meher
            als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung des Mietzinses in
            der Hohe eines Betrages in Verzug gekommen ist, der den Mietzins fur
            zwei Monate erreicht;

      b)    wenn der Mieter seinen Verpflichtungen aus diesem Vertrag gegenuber
            dem Venrmieter oder in Bezug auf die anderen Mieter des Hauses grob
            zuwider handelt und diese Zuwiderhandlungen trotz Abmahnung durch
            den Vermieter vorgesetzt werden;

      c)    wenn der Mieter die fur seinen Gewerbebetrieb geltenden
            offentlich-rechtlichen Vor-schriften nicht einhalt oder behordlichen
            Auflagen/Anordnungen nicht folgt;

      d)    wenn gegen den Mieter als Schuldner die Abgabe der eidesstatt lichen
            Versicherung uber sein Vermogen beantragt wird;

      e)    wenn der Mieter die Versicherungsnachweise nicht innerhalb von 14
            Tagen nach Auf-forderung nachweist

2.    Die Kundigung hat schriftlich zu erfolgen.

3.    Kundigt der Vermieter das Mietverhaltnis fristlos so ist er berechtigt,
      vom Mieter Ersatz jeglichen Schadens, insbesondere Mietausfall bis zum
      Ablauf der vorhergesehenen Vertragszeit, der ihm durch die vorzeitig
      Auflosung des Mietverhaltnisses entsteht, zu verlangen. Die Zahlungen sind
      zuzuglich Mehrwertsteuer zu erbringen.

4.    Falls ein Antrag auf Eroffnung eines Insolvenzverfahrens uber das Vermogen
      einer Partei gestellt wird, hat die andere Partei ein auBerordenliches
      Kundigungsrecht.

                               SECTION 5 MIETZINS

1.    Der Mietzins setzt sich zusammen aus der Grundmiete, den Betriebs- und
      Verwaltungskosten jeweils zuzuglich der gultigen gesetzlichen
      Mehrwertsteuer

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      (Bruttomeite). Der Mieter hat auf die Betriebskosten Vorauszahlungen zu
      erbringen. Unter Betriebskosten werden auch die Heizkosten verstanden,
      sofern nicht die Heizungskosten im Nachfolgenden gesondert behandelt
      werden. Die Verwaltungskosten werden als Pauschale bezhalt.

2.    Der Mieter hat ab Vertragsbeginn folgende monatliche Leistungen zu
      erbringen:
<TABLE>
<CAPTION>
                           PREIS/M(2)      FLACHE/M(2)       NETTOMIETE                z.ZT. 16% MwSt BRUTTOMIETE
<S>                      <C>               <C>            <C>                          <C>             <C>
Grundmiete
* Mietflache Buro          19,00 DM           599            11.381,00 DM               1.820,96 DM     13.201,96 DM
* Mietflache Technik       16,00 DM         1,449            23.184,00 DM               3.709,44 DM     26.893,44 DM
Stellplatze/Stuck          90,00 DM             5               450,00 DM                  72,00 DM        522,00 DM
Betriebskostenvorauszahlung:
                            2,00 DM         2,048             4.096,00 DM                 655,36 DM      4.751,36 DM
Heizkostenvorauszahlung:
                            2,00 DM           599             1.198,00 DM                 191,68 DM      1.389,68 DM
Verwaltungskostenpauschale:
                            0.50 DM         2.048             1.024,00 DM                 163,84 DM      1.187,84 DM
INSGESAMT                                                    41.333,00 DM               6.613,28 DM     47.946,28 DM

</TABLE>

3.       Index: Jeweils nach Ablauf eines Vertragsjahres andert sich die
         Grundmiete und die Verwaltungskostenpauschale insoweit, als sich der
         vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex fur die Lebenshaltung
         aller privaten Haushalte (Basis 1991=100) seit unterschrifticher
         Vollziehung dieses Vertrages bzw. der jeweiligen Neufestsetzung des
         Mietzinses verandert hat. Die Geltendmachung der Anderung ist nicht an
         eine Frist gebunden. Die erste Mietzinsanpassung findet im Jahr nach
         Vertragsbeginn (Section 3 Ziff.1) statt. Der Vermieter legt diesen
         Vertrag der zustandigen Landeszentralbank zu Genehmigung dieser
         Indexvereinbarung vor.

4.       Sollte die Option gem. Section 3 Ziffer 2 ausgeubt werden so
         vereinbaren die Parteien, daB uber die Hohe der Grundmiete,
         Betriebskostenvorauszahlung und der Verwaltungspauschale neu verhandelt
         wird. Die Parteien verpflichten sich, im Falle der Ausubung der Option
         gleichzeitig in Vertragsverhandlungen hinsichtlich der Hohe der
         Grundmiete einzutreten.

         Kommt eine Einigung zwischen den Parteien nicht innerhalb von 3 Monaten
         nach Ausubung des Optionsrechtes zustande, so vereinbaren schon jetzt
         beide Parteien, daB jeder berechtigt ist, einen vereidigten
         Sachverstandigen einer Industrie- und Handelskammer zu benennen, der
         dann verbindlich berechtigt ist, einen angemessenen Grundmietzins/die
         angemessene Verwaltungs-kostenpauschale fur das erste Jahr der Option
         zu bestimmen, das als Grundlage fur die weiteren jahrlichen Zahlungen
         dient.

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      Die Panrteien sind sich daruber einig, daB in diesem Falle die
      Grundmiete fur das erste Optionsjahr nicht niedriger sein darf als der
      Mietzins im zehnten Vertragsjahr. Dabei haben die Sachverstandigen
      insbesondere die Ausstattung, Lage und Funktionalitat der Raume sowie
      das Mietpreisniveau in Berlin zu berucksichtigen Kommen die beiden
      Sachverstandigen nicht zu einem einheitlichen Ergebnis, bestimmen die
      Sachverstandigen einen Obmann. Diese Entscheidung soll dann gelten
      Konnen die beiden Sachverstandigen sich nicht auf einen Obmann einigen,
      soll der Prasident der Industrie- und Handelskammer Berlin den Obmann
      ernennen.

                            SECTION 6 OBJEKTUBERGABE

Die Ubergabe des Mietobjektes erfolgt im besichtigten und bekannten Zustand.

AnlaBlich der Ubergabe wird ein schriftliches Ubergabeprotokoll erstellt.
Eventuelle Mangel der Mietsache sind bei der Ubergabe der Mietraume zu
protokollieren.

Festgestellte berech tigte Mangel sind unverzuglich zu beseitigen. Ein
Kundigungsrecht ist diesbezuglich ausgeschlossen.

                       SECTION 7 FALLIGKEIT DER ZAHLUNGEN

1.       Die monatliche Grundmiete zuzuglich Betriebs- und Verwaltungskosten
         sowie der Mehrwertsteuer mussen spatestens bis zum 03. Werktag eines
         jeden Monats im voraus bei dym Vermieter entweder in bar oder durch
         Gutschrift auf dessen Konto spesenfrei eingegangen sein. Die
         Bankverbindung des Vermieters lautet:

         Bankinstitut:              DePfa Bank Bau Bodenbank
         K()litontimmer:            43 83 11
         Bankltitrj hI:             100 104 24

2.       Die erste Bruttomiete hat der Mieter vor Ubergabe des Mietobjektes zu
         zahlen. Nichtzahlung trotz Mahnung rechtfertigen den Vermiete, vorn
         Vertrag zurukzutreten.

3.       Bei verspateter Zahlung ist der Vermieter berechtigt, Verzugszinsen in
         Hohe von 2% Zinsen uber dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen
         Bundesbank sowie Mahnkosten pro Mahnung in Hohe von DM 10,00 zu
         erheben. Aus standiger unpunktlicher Zahlung kann der Mieter keine
         Rechte herleiten.

4.       Alle Zahlungen des Mieters werden in nachfolgender Reihenfolge
         verrechnet Kaution, sonstige Kosten aus dem Mietverhaltnis, Kosten
         etwaiger Rechtsverfolgung einschlieBlich Mahnkosten und ProzeBzinsen,
         Forderungen aus Betriebs und ggf. Heizkostenkostenabrechnungen, fallige
         Betriebs-/Heizkosten(voraus)zahlungen, Verwaltungskostenpauschale
         laufende Miete, ruckstandige Miete, sonstige Kosten Entgegenstehende
         Bestimmungen und Erklarungen des Mieters sind unverbindlich.

                SECTION 8 BETRIEBS-, HEIZ- UND VERWALTUNGSKOSTEN

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1.       Alle auf das in Section 2 genannte Mietobjekt entfallenden
         Betriebskosten gemaB der jeweils gultigen Fassung der Anlage 3 zu
         Section 27 II. Berechnungsverordnung gehen zu Lasten des Mieters. Die
         Anlage 3 zu Section 27 II Berechnungsverordnung in der derzeit gultigen
         Fassung ist diesem Vertrag beigefugt, sie ist Vertragsbestandteil
         (Anlage 3). Neu entstehende Betriebskosten, die das Mietobjekt oder das
         Gebaude, in dem das Mietobjekt liegt, betreffen, sind ab Entstehung
         dieser Kosten vom Mieter zu tragen. Soweit infolge der Benutzung durch
         den Mieter besondere, nur auf diesen Mieter zuruckzufuhrende Kosten
         entstehen, werden diese Kosten zusatzlich in voller Hohe auf den Mieter
         umgelegt.

2.       Der Mieter verpflichtet sich, auf die Betriebs- und Heizkosten zusammen
         mit der Grundmiete monatliche Vorauszahlungen in Hohe von 1/12 des
         voraussichtlich auf ihn jahrlich entfallenden Anteils zu zahlen
         Vorbehaltlich der jahrlichen Abrechnung werden diese zunachst auf DM
         2,00 je m(2) Betriebskostenflache und DM 2,00 je m(2) Heizkostenflache
         festgesetzt. Hinzu kommt die jeweils gultige Mehrwertsteuer Es ergibt
         sich folgende Vorauszahlung.

<TABLE>
<CAPTION>
                                                                     NETTO                16%MWST       BRUTTO
<S>                                   <C>                  <C>           <C>                <S>             <S>
Betreibskostenvorauszahlung              2,00 DM             2.048        4.096,00 DM        655~36CM        4 .751,36 DM
Heizkostenvorauszahlung                  2,00 DM               599        1.198,00 DM        131 68CM         1.389,68 DM
</TABLE>

3.       Ferner tragt der Mieter alle auf das in Section 2 genannte Mietobjekt
         enfallenden Verwaltungskosten.

         Die Parteien vereinbaren einen Veralwtungskostenpauschalbetrag von
         monatlich DM 0,56 je m(2) Mietflache zuzuglich der jeweils geltenden
         gesetzlichen Mehrwertsteuer

<TABLE>
<CAPTION>
                                                 NETTOPAUSCHALE        16% MwSt                   BRUTTO
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
<S>                                     <C>                <C>       <C>                  <C>              <C>
Verwaltungskostenpauschale                0,50 DM           2.048      1.024,00 DM          163.84 DM        1.187,84 DM

</TABLE>

         Uber diesen Betrag ist nicht abzurechnen.

4.       Die Betriebskostenvorauszahlung und ggf. die Heizkostenvorauszahlung
         konnen vom Vermieter je nach Hohe der tatsachlichen Kosten jederzeit
         angemessen herauf- und herabgesetzt werden. Neu entstehende
         Betriebskosten konnen ab Entstehung angesetzt werden.

5.       Uber die Betriebs- und, Heizkosten wird kalenderjahrlich abgerechnet.
         Sollte sich aus der zu erstellenden Abrechnung eine vom Mieter zu
         leistende Nachzahlung ergeben, ist diese zu dem auf die Abrechnung
         folgenden 1. Mietzahlungstermin zu begleichen. Ein

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         etwaiges Guthaben des Mieters wird zu dem gleichen Termin vom
         Vermieter erstattet. Soweit nach Verbrauch abgerechnet wird und die
         Ablesegerate einen Defekt erleiden, ist der Vermieter berechtigt,
         die Betriebs-/Heizkosten zu schatzen und entsprechend umzulegen.
         Diese Vereinbarung entbindet den Vermieter nicht, die defekten
         Ablesegerate kurzfristig instand setzen zu lassen.

6.       Wird das Mietverhaltnis innerhalb eines Kalenderjahres gelost, so zahlt
         der Mieter die Betriebs- und Heizkosten in diesem Falle nur
         zeitanteilig fur die Dauer des Bestehens des Mietverhaltnisses, wobei
         der Anteil auf folgender Berechnungsgrundlage ermittelt wird:

     Jahresbetriebskosten X Anzahl der Monate Vertragsdauer im Kalenderjahr
     -----------------------------------------------------------------------
                                    12 Monate

Der Vermieter ist im Falle der Beendigung des Vertrages berechtigt, bis zum auf
den Beendigungszeitpunkt folgenden nachsten Abrechnungszeitpunkt - zur Deckung
etwaiger Betriebs- kostennachforderungen fur das laufende Abrechnungsjahr- einen
Betrag in Hohe eines zweifachen monatlichen Betriebskostenvorschusses als
Sicherheit von der Kaution oder einer sonstigen Sicherheit zuruckbehalte.n

                            SECTION 9 MIETSICHERHEIT

                                                   I

1.       Der Mieter sichert die Anspruche des Vermieters aus diesem Vertrag
         unwiderruflich entweder durch Zahlung einer mit 2% verzinslichen
         Barkaution in Hohe von 3 Monatsgrundmieten zuzugglich
         Betriebskostenvorauszahlung, Verwaltungskosten jeweils gultiger
         gesetzlicher Mehrwertsteuer (143.838,84 D) an den Vermieter oder durch
         Hinterlegung einer selbstschuldnerischen, unwiiderruflichen,
         unbefristeten und unbedingten Bankburgschaft in gleicher Hohe bei dem
         Vermieter. Die Bank muB sich daruber hinaus verpflichten, auf erste
         Anforderung zu zahlen.

2.       Kaution oder Bankburgschaft sind wie folgt fallig:

         a)       Betragt der Zeitraum zwischen unterschriftlicher Vollziehung
                  des Mietvertrages und Mietvertragsbeginn (Section 2, Ziff. 1)
                  weniger als sechs Monate sofort.

                  Betragt der Zeitraum zwischen unterschriftlicher Vollziehung
                  des Mietvertrages und Mietvertragsbeginn (Section 2 Ziff. 1)
                  mehr als sechs Monate, so ist die Sicherheit spatestens 6
                  Wochen vor Mietvertragsbeginn fallig.

3.       Der Mieter hat keinen Anspruch auf Ubergabe des Mietobjektes vor
         Erbringung der Sicherheit. Die Miete ist trotzdem fallig.

4.       Ruckzahlung oder Ruckgabe der Sicherheit erfolgen innerhalb von 6
         Wochen nach Beendigung des Mietverhaltnisses und dessen ordnungsgemaBer
         Erfullung durch den

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         Mieter Section 8 Ziff. 8 ist bei Vorliegen der Voraussetzung
         anzuwenden.

5.       Die Burgschaft muB der jeweils geltenden Bruttomiete entsprechen. Die
         geltende Hohe wird gemaB Section 5 Ziffer 2,3 oder 4 des Vertrages
         ermittelt. Der mieter ist auf Anforderung verpflichtet, die Burgschaft
         zu erhohen, wenn die summe der Burgschaft unter drei erhohte
         Bruttomieten sind.

                    SECTION 10 UNTERVERMIETUNG /FIRMENWECHSEL

1.       Eine entegeltliche oder unentgeltliche Untervermietung des ganzen oder
         eines Teiles des Mietobjeketes ist nur mit schriftlicher Zustimmung des
         Vermieters moglich. Der abgeschlossene Untermietvertrag ist dem
         Vermieter in Kopie zu ubergeben.

2.       Der Vermieter ist berechtigt, die ereilte Zustimmung zur
         Untervermietung jederzeit zu widerrufen. Der Widerruf der Zustimmung
         setzt voraus, daB dem Vermieter Grunde bekannt geworden sind, die ihn
         gemaB Section 549 BGB berechtigt haben wurden, die Zustimmung nicht zu
         erteilen.

3.       Eine einmal erteilte Zustimmung zur Untervermietung verpflichtet den
         Vermieter nicht, spater bei einer vom Mieter erneut geplanten
         Untervermietung seine Zustimmung zu erteilen.

         Der Mieter ist verpflichtet, den Untermieter vertraglich dzu
         verpflichten, fur eine weitere Untervermietung durch den Untemieter die
         Zustimmung des Vermieters einzuholen.

4.       Fur den Fall, daB das Mietverhaltnis zwischen Vermieter und Mieter
         endet und der Untermieter noch im Mietobjekt ist, tritt der Mieter
         bereits jetzt seine Mietzinsanapruche gegen den Untermieter in voller
         Hohe an den Vermieter ab. Daruber hinausgehende Nutzungsentschadigungs-
         oder Schadensersatzanspruche des Vermieters bleiben unberuhrt.

5.       Bei unbefugter Untervermietung oder sonstiger Gebrauchsuberlassung des
         Mietobjektes oder von teilen des Mietobjektes an Dritte gilt folgendes:

         Der Vermieter kann verlangen, daB der Mieter das Untermietverhaltnis
         unverzuglich kundigt. Ist der Mieter hiermit mehr a;s sieben Tage in
         Verzug, ist der Vermieter unwiderruflich bevolmachtigt, das
         Untermieteverhaltnis im Namen des Mieters zu kundigen und alle Rechte
         aus der Kundugung im Namen des Mieters geltend zu machen, notfalls
         gerichtlich, und zwar auf Kosten des Mieters.

         Unabhangig davon ist der Vermieter zur fristlosen Kundigung des
         Hauptmietverhaltnisses berechtigt.

         Hat der Mieter unberechtigt untervermietet, tritt er bereits jetzt
         samtliche Mietzinsanspruche gegen den Untermieter ab. Diese stehen dem
         Vermieter neben der

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         vom Mieter geschuldeten Miete in voller Hohe zu. Hat der Untermieter
         in Unkenntnis der Abtretung bereits an den Hauptmieter gezahlt, ist
         der Hauptmieter insoweit zur Herausgabe verpflichtet.

         Im Falle einer Untervermietung tritt der Mieter dem Vermieter schon
         jetzt die ihm gegen den Untermieter zuztehenden Forderungen nebst
         Pfandrecht - bis zur Hoe der Forderungen des Vermieters -
         sicherungshalber ab.

6.       Bei Firmen gilt ein Wechsel des Inhabers bzw. Eines personlich
         haftenden Gesellschafters oder eine Anderung der Rechtsform als
         Uberlassung an Dritte, die der Zustimmung des Vermieters bedarf. Die
         Zustimmung darf nicht ohne sachlichen Grund versagt werden. Im Falle
         des Uberganges des Mietvertrages haftet der bisherige Mieter fur die
         bestehenden und kunftigen Forderungen neben dem Rechtsnachfolger als
         Gesamtsh=chuldner weiter. Im ubrigen gilt daz zur Untervermietung
         Ausgefuhrte. Solche Vorange sowie mogliche Anderungen bezuglich
         eventuell notwendiger offtenlich-rechtlicher Erlaubnis oder in anderen
         fur das Mietverhaltnis wichtigen Zusammenhangen hat der Mieter dem
         Vermieter unverzuglich schriftlich mitzuteilen und die erforderlichen
         Zustimmungen einzuholen.

7.       Im Falle der VerauBerung des Betriebes durch den Mieter gilt die
         voraufgefuhrte Ziffer entsprechend.

8.       Gestattet der Vermieter schriftlich die Untervermietung, so ist der
         Mieter verpflichet, bei der Abfassung des Untermietvertrages disen
         Untermietvertrag zeitlich der Dauer des Hauptmietvertrages anzupassen.
         Bei Beendigung des Hauptmietverhaltnisses ist das Untermietverhaltnis
         ebenfalls zeitgleich zu beenden.

                            SECTION 11 ZUTRITTSRECHT

Dem Vermieter oder dessen Vertreter steht jederzeit das recht zu, wahrend der
ublichen Geschaftsstunden die vermieteten Raumlichkeiten zu besichtigen. Isr das
Mietverhaltnis gekundigt oder will der Vermieter das Grundstuck verkaufen, darf
ver Vermieter wahrend der ublichen Geschaftszeiten jederzeit das Mietobjekt mit
Interessenten nace Vorankundigung betreten. Der Mieter hat dafur Vorkehrungen zu
treffen, daB das Mietobjekt wahrend seiner/einer langeren Abwesenheit durch den
Vermieter betreten werden kann.

    SECTION 12 ZUSTAND DES MIETOBJEKTES WAHREND BESTEHENDEN MIETVERHALTNISSES

                 I

1.       Der Mieter wird alle Schonheitsreparaturen im Mietobjekt auf eigene
         Kosten fachgerecht durchfuhren oder durchfuhren lassen. Die Parteien
         sind sich daruber einig, daB diese Schonheitsreparaturen wegen der
         hohen Abnutzung im gewerblichen Bereich spatestens alle 3 Jahre
         insegesamt durchgefuhrt werden mussen, gegebenenfalls fruher, falls der
         Grad der Abnutzung die Durchfuhrung von Schonheitsreparaturen ganz oder
         teilweise

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         unter Berucksichtigung des Geschaftszweiges des Mieters dies erfordert.

         Die Schonheitsreparaturen umfassen insbesondere samtliche
         Innenanstriche, das Tapezieren, Kalken oder Anstreichen von Wanden und
         Decken, das Anstreichen bzw. Lackieren von Heizkorpern, Heizrohren,
         sonstigen Versorgungsleitungen, der innenturen beidseitig, Fenster und
         AuBenturen jeweils von innen und auBen. Die vom Mieter in den
         Buroraumen verlegten Teppichboden werden von diesem in angemessenen
         Zeitraumen erneuert.

2.       Die Mieter hat auf seine Kosten alle erforderlichen Wartungs- und
         PflegemaBnahmen bei Elektrogeraten und Heizstrangen innerhalb des
         Mietobjektes durchzufuhren. Die Wartung hat jahrlich durch einen
         Fachmann zu erfolgen und ist dem Vermieter auf Verlangen nachzuweisen.
         Fur Betriebsunterbrechungen aller Art und die darus enstehenden Schaden
         am Eigentum des Mieters durch die Nichteinhaltrung dieser Vorschriften
         haftet der Vermieter nicht.

3.       Reparaturen im und am Mietobjekt und an den Glasscheiben gehn zu Lasten
         des Mieters.

         Daruber hinausgehende Reparaturen gehen zu Lasten des vermieters.

4.       Samtliche Arbeiten sind sach- und fachgerecht durchzufuhern.

         UnterlaBt der Mieter trotz Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung die
         Durchfuhrung der notwendigen Schonheits- und Reparaturarbeiten, ist der
         Vermieter berechtigt, diese Arbeiten auf Kosten des Mieters durchfuhren
         zu lassen. Der Mieter ist verpflichtet, fur diesen Fall dem Vermieter
         einen KostenvorschuB in angemessener Hohe auf Anforderung zu zahlen.
         Weitergehende Rechte des Vermieters bleiben hiervon unberuhrt. Bei
         Gefahr in Verzug oder bei unbekanntem Aufenthalt des mieters bedarf as
         einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht.

5.       Etwaige Anspruche gegen Dritte, die die Mietsache beschadigt haben,
         tritt der Vermieter an den Mieter ab, wenn diesser die Mietsache wieder
         in den vertragsgemaBen, gebrauchsfahigen Zustand versetzt hat.

                        SECTION 13 BAULICHE VERANDERUNGEN

1.       Der Vermieter darf Ausbesserungen bauliche Veranderungen
         (einschlieBlich Einbauten) im Bereich des Mietobjektes, die zur
         Erhaltung und/oder Moderisierung des Grundstucks und/oder der Mietraume
         und/oder zur Abwendung drohendor Gefahren und/oder zur Beseitigung von
         Schaden notwendig werden, auch ohne Zustimmung des Mieters jederzeit
         vornehmen. Er ist weiterhin zu allen Anderungen des Mietobjektes
         befugt, wenn diese Anderungen auf behordlichen Auflagen und/oder
         Anweisungen beruhen. Diese Regelungen gelten sinngemaB fur
         ErschlieBungs- und AusbaumaBnahmen an Verkehrsflachen, Versorgungs- und
         Enstorgungsanlagen einschlieBlich der Hausanschlusse solcher
         Einrichtungen im und am Mietobjekt.

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         Der Mieter hat hierzu die angemieteten Flachen zuganglich zu halten,
         die Ausfuhrung der Arbeiten darf von ihm nicht behindert oder verzogert
         werden. Der Vermieter ist gehalten, zwecks Durchfuhrung der Arbeiten
         eine zeitliche Abstimmung mit dem mieter zu suchen.

         Soweit der Mieter die Arbeiten dulden mub, kann er weder die Miete
         mindern, noch ein Zuruckbehaltungsrecht ausuben, noch Schadensersatz
         verlangen, es sei denn, der Vermieter hat Vorsatz oder grobe
         Fahrlassigkeit zu vertreten. Er darf die Arbeiten weder behindern noch
         verzogern, andernfalls haftet er fur die dadurch enstehenden Mehrkosten
         sowie fur etwaige weitere Schaden.

         Eine Mietminderung kann der Mieter nur dann verlangen, wenn es sich um
         Arbeiten handelt, die den Gebrauch der betreffenden Raume ganz
         ausschlieBen und erheblich beeintrachtigen und die Arbeiten langer als
         zwei Wochen andauren.

2.       Bauliche Veranderungen der Mietsache durch den Mieter, insbesondere Um-
         und einbauten, Installationen, Vergitterung der Fenster, Herstellung
         und Veranderung von Feuerstatten etc. bedurfen der schriftlichen
         Zuztimmung des Vermieters. Die Kosten treffen allien den Mieter. Dieser
         ist auch allein verantwortlich dafur, daB die erforderlichen
         gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden. Der Mieter hat dem
         Vermieter einen schriftlichen Kostenvoranschlag sowie die Plane fur die
         geplanten UmbaumaBnahmen zur Genehmigung vorzulegen.

         Als bauliche Veranderungen gelten auch Veranderungen der vorhandenen
         Leitungsnetze fur alle Versorgungsleistungen.

3.       Dem Mieter ist bekannt, daB der Vermieter etwa ab Beginn der Mietzeit
         folgende Arbeiten im Gesamtobjekt durchfuhrt:

         a)   Einbau von neuen Treppenhausern (auBerhalb des Mietbereiches)

         b)   Instandsetzung und Erneuerung der Haustechnik

         c)   Teilweise Sanierung der AuBenfassade

         d)   Einbau von mieterspezifischen Wunschen in den daneben und daruber
              befindlichen Mieteinheiten

         Hieraus kann der mieter keine Anspruche geltend machen, wenn die
         Nutzung des Mietobjektes hiedurch nicht wesentlich beeintrachtigt wird.

                               SECTION 14 HAFTUNG

1a)      Schadensersatzanspruche des Mieters wegen anfanglicher oder
         nachtraglicher Mangel der Mietsache sind ausgeschlossen, es sei denn,
         daB der Vermieter oder grobe Fahrlassig-keit

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         zu vertreten hat. Auch im ubrigen haftet der Vermieter nur fur Vorsatz
         und grobe Fahrlassigkeit, einschlieBlich des Verhaltens seines
         Vertreters oder Erfullungsgehilfen. Hiervon unberuhrt bleiben
         Erfullungsanspruche des Mieters sowie sein gesetzliches Recht zur
         fristlosen Kundigung.

1b)      Der Vermieter haftet nicht fur schaden, die dem Mieter an dem ihm
         gehorenden Waren und Einrichtungsgegenstanden durch
         Feuchtigkeitseinwirkung entstehen, gleich welcher Art, Herkunft und
         dauer und welchen umfangs die Feuchtigkeitseinwirkung ist; es sei denn,
         daB der Vermieter den Schaden vorsatzlich oder grobfahrlassig
         herbeigefuhrt hat. Im ubrigen ist die Haftung des Vermieters
         grundsatzlich auf die Hohe der Haftpflichtversicherungssumme begrenzt.

2a)      Der mieter haftet dem Vermieter wegen Beschadigung der Mietraume und
         des Gebaudes/ sowie der zu den Mietraumen oder zu dem Gebaude
         gehorenden Einrichtungen und Anlagen, die durch ihn, die zu seinem
         Betrieb gehorenden Personen, Besucher, Kunden, Lieferanten sowie von
         ihm beauftragte Handwerker und ahnliche Personen vorsatzlich oder
         grobfahrlassig verursacht worden sind, soweit er dies zu vertreten hat.

         Leistet der Mieter dem Vermieter Schadensersatz, so ist dieser
         verpflichtet, dem Mieter seine etwaigen Anspruche gegen den Verrsacher
         des Schadens abzutreten.

2b)      Der Mieter haftet Dritten gegenuber aus Beschadigungen, die sich aus
         seinem Gewerbe- betrieb, der eventuellen Installation von Geraten,
         Apparaturen oder Anlagen ergibt. Der Mieter stellt den Vermieter von
         allen Anspruchen Dritter frei, die gegen den Verimieter aus einer
         Verletzung dieser Verpflichtung erhoben werden konnten.

4.       Vor der aufstellung von schweren Gegenstanden in den Mietraumen hat der
         Mieter sich zu vergewissern, daB die zulassige Belastrung des Bodens
         bzw. Der Stockwerkdecken nicht uber-schritten wird. Eine hierzu im
         Einzelfall erforderliche statische Berechnung hat er auf eigene Kosten
         erstellen zu lassen und dem Vermieter auf Verlangen vorzulegen.

                          SECTION 15 VERKEHRSSICHERHEIT

1.       Der Mieter ubernimmt die Verkehrssicherungspflicht auf seine Kosten
         hinichtlich der von ihm eingebrachten Gegenstande, nicht nur im Bereich
         des Mietobjektes, sondern auch auf den Flachen, die von ihm zusatzlich
         zum Aufstellen von Waren, Werb etragern, - oder sonstigen zu seinem
         Betrieb gehorenden Einrichtungen genutzt werden. Der Mieter stelt dem
         Vermieter von allen anspruche frei, die gegen den Vermieter aus einer
         Verletzung der Verkehrssicherungspflicht erhoben werden.

                          SECTION 16 KONKURRENZKLAUSEL

Vertraglicher oder gesetzlicher Konkurrenzschutz ist ausgeschlossen. Er wird von
dem Mieter weder gegenuber dem Vermieter noch gegenuber den ubrigen Mietern des
Hauses in Anspruch genommen.

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                 SECTION 17 ABFALLBESEITIGUNG / EMISSIONSSCHUTZ

1.       Abfuhr von Leergut und Mull erfolgt nach MaBgabe der vom Vermieter
         erlassenen Anweisungen. Die Kosten dieser ausschlieBlich den Mieter
         betreffenden Mullabfuhr/Beseitigung des Leerguts gehen zu seinen
         Lasten. Soweit der Vermieter die Abfallbeseitigung fur alle Mieter
         durchfuhern laBt, werden die entstehenden Kosten im Rahme der
         Betriebskosten auf die Mieter umgelegt.

2.       Sofern sich aus dem Geschaftsbetrieb des Vermieters besondere
         Anforerungen ergeben, tragt dieser fur die Abfallbeseitigung ergeben,
         tragt dieser fur die Einhaltung der Bestimmungen des
         Abfallbeseitigungsgesetze sorge. Soweit dieser Abfall nicht dazu
         geeignet ist, im Rahmen der von dem Verimieter zur Verfugung gestellten
         Mullbeseitigung entsorgt zu werden, ist der Mieter verpflichtet, dafur
         Sorge in tragen, daB dieser Abfall bestimmungsgemaB entsprcechend
         Jeweils den geltenden gesetzlichen Bestimmungen/behordlichen
         Verordnungen entsorgt wird und nicht in die zur allgemeinen
         Abfallbeseitigung vorhandenen Einrichtungen gelangt. Der Mieter stellt
         den Vermieter von allen gegen diesen gerichteten Anspruchen frei, er
         leistet Sicherheit, sofern der Vermieter in Anspruch genommen wird.

3.       Auf dem Grundstuck, auf dem der Mieter das Mietobjekt anmietet, sind
         nur Anlagen zugeslassen, die keine erheblichen verfahrenstechnisch
         bedingten Ableitungen in form von Gasen, Dampfen, Stauben (RuBen),
         Aerosolen, Geruche und Larm besitzen . Zugelassen sind Anlagen, von
         denen nur larm in einer solchen Laustarke ausgeht, daB die in der
         TA-Larm festgelegten Lautstarkenwerte eingehlaten werden.

         Daruber hinaus sind Betriebe mit Enissionen, die sich nicht mit einer
         Wand-an-Wand-Anordung vereinbaren lassen, nicht zugelassen. Unabhangig
         davon kann der Vermieter auch daruber hinaus verlangen, daB der Mieter
         die nachbarrechtlichen Belange wahrt.

         Sollten im Geschaftsbetrieb des Mieters Emissionen verusacht werden,
         fur die es gesonderte gewerberechtliche oder sonstige gesetzlichen
         Auflagen gibt, ist der Mieter verpflichtet, die Auflagen einzuhalten.

                            SECTION 18 VERSICHERUNGEN

1.       Der Mieter ist verpflichtet, in seinen Risikobereich fallende
         Verischerungsvertrage abzuschlieBen.

                          SECTION 19 VER- /ENTSSORGUNG

Die Vorhandenen Leitungsnetze fur Elektrizitat, gas, Wasser, Abwasser, durfen
vom Mieter nur in dem Umfang in Anspruch genommen werden, daB keine Uberlastung
der Netze eintritt. Anderungen der vorhandenen Leitungsnetze sind nur mit
Zustimmung des Vermieters und/oder

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des Betreibers des, Leitungsnetzes zulassig. Eine Veranderung der
Energieversorgung durch den Betreibe des Leitungsnetzes berechtigt den Mieter
nicht zu Ersatzanspruchen gegnuber dem Vermiete. Fur die Elektroversorgung
der Technikbereche stellt der Mieter vertragliche Direktbeziehungen zum
Versorgungsunternehmen her. Dazo installiert der Mieter in der daufur
Vorgesehenen Mietflache (Keller) seine dazu erforderliche Trafostation.

                   SECTION 20 BEENDIGUNG DES MIETVERHALTNISSES

1.       Das Mietobjekt ist bei Beendigung der Mietzeit vollstandig geraumt,
         gereinigt und mit samtlichen Schlusseln, Codekarten etc. zuruckzugeben.
         Weiter schuldet der Mieter dem Vermieter die Herrichtung der
         ubernommenen Raumlichkeiten in dem zur Ubernahme des Mietobjekets
         vorhandenen Zustand. Samtliche Arbeiten sind sach- und fachgerecht
         durch Fachfirmen durchzufuhren.

2.       Hat der Mieter ohne schriftliche Einverstandniserklarung des Vermieters
         bauliche Veranderungen vorgenomm, so muB er auf Verlangen des
         Vermieters den rsprunglichen Zustand der ihm uberlassenen
         Raumlichkeiten auf eigene Kosten wiederherstellen. Besteht der
         Vermieter nicht auf einen Ruckbau, so verzichtet der mieter gegnuber
         dem Vermieter bereits jetzt auf Erstattungsanspruche fur von ihm
         aufgewandte Kosten baulicher Veranderungen.

            SECTION 21 MINDERUNG, AUFRECHNUNG , ZURUCKBEHALTUNGSRECHT

1.       Der Mieter kann gegenuber den Mietzinszahlungsanspruchen des Vermieters
         weder aufrechnen noch ein Zuruckbehaltungsrecht ausuben oder die Miete
         mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen
         Schadenersatz fur Nichterfullung oder Aufwendungsersatz infolge eines
         anfanglichen oder nachtraglichen Mangels der Mietsache, den der
         Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlassigkeit zu vertreten hat.
         Mit unbestrittenen oder rechtskraftig festgestellten Forderungen dem
         Mietverhaltnis kann dcr Mieter aufrechnen bzw. ein
         Zuruckbehaltungsrecht ausuben.

2.       Die Aufrechnung oder die Ausubung des Zuruckbehaltuunsrechts ist nur
         zulassig, wenn der Mieter sein Absicht dem Vermieter mindestens einen
         Monat vor Falligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat. Die
         Aufrechnung darf 40% der monatlichen Grundmiete nicht ubersteige, sie
         hat daher gegebenenfalls in Teilbertragen zu erfolgen.

3.       Eine Aufrechnung gegen Betriebs- und Verwaltungskosten oder eine
         Minderung der Betriebe- und Verwaltungskosten durch den Mieter ist
         unzulassig.

                       SECTION 22 BENUTZUNG DER MIETSACHE

1.       Der Mieter darf die Mietsache in einem anderen als in Section 2 Ziff. 1
         vorgesehenen Zweck nicht ohne eine vorherige schriftliche Zustimmung
         des Vermieters nutzen. Der Mieter ist verpflichtet, wahrend dee
         gesamten Mietzeit den Geschaftsbetrieb aufrecht zu erhalten.

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2.       Der Mieter ist verpflichtet, rechtzeitig vor VertragsabschluB auf
         eigene Kosten zu prufen, ob er den angestrebten Nutzungszweck in dem
         angemieteten Mietobjekt durchfuhren kann; es obliegt ihm, alle
         erforderlichen offentlich-rechtlichen Genehmigungen und Erlaubnisse
         einzuholen und wenn eforderlich - durch alle Instanzen zu erstreiten,
         Anzeigepflichten und behordliche Auflagen/Bedingungen zu erfullen. Der
         Mieter hat die Voraussetzungen fur den Betrieb des Gewerbes in der
         vertraglich vorgesehenen Nutzungsart selbst auf eigene Kosten zu
         schaffen und zu erhalten.

         Soltie die Konzession beziehungsweise Erlaubnis aus Grunden, die der
         Vermieter zu vertreten hat, nicht erteilt bzw. spater widerrufen
         werden, so wird dieser Vertrag mit der versagung/dem Widerruf
         unwirksam, ohne daB der Mieter hieraus Schadensersatzanspruche
         herleiten kann.

3.       Andere Versagungsgrunde insbesondere alle Grunde die in dcr Sphare des
         Mieters liegen, beruhren die Wiiksamkeit des Vectrages nicht. Sie
         berechtigen den Vermieter auch ohne Verschulden des Mieters zur
         fristlosen Kundigung des Mietverhaltnisses. In diesem Fall ise der
         Mieter veipflichet, dem Vermieter den daraus entstandenen Schaden zu
         ersetzen.

4.       Der Vermieter ubernimmt keine Gewahr fur die Erlaubnisfahigkeit des
         angemieteten Objektes fur den angestrbten Nutzungszweck.

5.       Der Mieter darf den Mietzweck nur dergestalt verfolgen, daB weder
         offentlich-rechtliche noch privatrechtliche Belange Dritter
         beeintrachtigt werden.

6.       Grundsatzlich gelten folgende Nutzungseinschrankungen:

         a)       Es durfen keinesfalls O1, sonstige Schmierstoffe oder andere,
                  das Grundwasser verunreinigenden Flussigkeiten in das Erdreich
                  gelangen.

         b)       Wasch-, Wartungs- und Reparaturarbeiten durfen nur dann
                  durchgefuhrt werden, wenn ordnungsemaBe Einrichtungen nach den
                  gesetzlichen Vorschriften vorhanden sind ( z.B. Olabscheider)

         c)       Eventuelle Kosten fur die mit den Buchstaben a und b
                  zusammenhangenden MaBnahmen tragt der Mieter

7.       Der Mieter hat jederzeit dafur zu sorgen, daB sich das Mietobjekt
         jederzeit in einem ordentlichen und sauberen Zustand befindet.

                          SECTION 23 WERBEEINRICHTUNGEN

1.       Im Interesse einer auf den Gesamtcharakter des Gewerbezentrus
         abgestimmten Werbung bedarf die Anbringung und Ausgestaltung von
         Einrichtungen, die der Werbung oder der Ver- kaufsforderung dienen
         (z.B. Firmenschilder, Schaukasten, Verkaufsautomaten usw.) auBerhalb
         des Mietobjektes der vorherigen schriftlichen Zustimmung des
         Vermieters. Eine einmal erteilte Zustimmung kann aus wichtigen Grunden
         widerrufen werden. Bei

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         Beedigung des Mietverhalnisses und bei Widerruf der Genehmigung ist der
         Mieter verpflichtet, anf seine Kosten den alten Zustand
         wiederherzustellen. Die gesetzlichen und stadtebaulichen Bestirmungen
         hat der Mieter zu beachten, die erforderlichen Genehmigungen sind vom
         Mieter einzuholen, die anfallenden Kosten gehen zu seinen Lasten.

2.       Hat der Vermieter eine einheitliche Beschilderungsanlage bereitgestellt
         oder errichtet er wahrend der Laufzeit des Mietverhaltnisses eine
         solche, ist der Mieter verpflichtet, diese aus schlieBlich zu benutzen.
         Wird die Beschilderungsanlage wahrend der Laufzeit des Vertrages
         geandert, ist der Mieter verpflichtet, bei den erforderlchen Anderungen
         mitzuwirken. Die Kosten fur die Benutzung der Anlage hat der Mieter zu
         tragen.

3.       Der Mieter ist verpflichtet, die Werbeeinrichtungen bei Beendigung des
         Mietverhaltnisses auf seine Kosten abzubauen und den ursprunglichen
         Zustand wieder herzustellen.

                          SECTION 24 PERSONENMEHRHEITEN

1.       Mehrere Personen als Mieter, auch Ehegatten haften fur alle
         Verpflichtungen aus diesem Vertrag als Gesamtschuldner.

2.       Tatsachen, die fur eine Person bei Personenmehrheit eine Verlangerung
         oder Verkurzung des Vertragsverhaltnisses herbeifuhren oder gegen ihn
         einen Schadenersatz- oder sonstigen Anspruch begrunden wurden, haben
         fur die anderen Personen die gleiche Wirkung.

3.       Sind mehrere Personen Mieter oder Vermieter, so bevollmachtigen sie
         sich hiermit gegenseitig Willenserklarungen der anderen Vertragspartei
         mit Wirkung fur den anderen/die anderen entgegenzunehmen oder von ihrer
         Seite abzugebende Erklarungen, mit Wirkung fur alle, gegenuber der
         anderen Vertragspatei abzugeben. Fur die Wirksamkeit einer Erklarung
         der Vermieterseite oder der Mieterseite genugt es, wenn sie gegenuber
         einem der Mieter oder einem der Vermieter abgegeben wird.

4.       Die Parteien vereinbaren unwiderruflich, daB Zustellanschrift fur alle
         Erklarungen der Vermieterin auch die angemieteten Gewerberaume
         beziehungsweise die hierfur vorgesehenen Briefkasten sein.

                   SECTION 25 UBERTRAGUNG DER VERMIETERRECHTE

Fur den fall, daB Vermieter das Mietvertragsverhaltnis wahrend der
Vertragslaufzeit auf einen Dritten als Vermieter ubertragen will, erteilt der
Mieter bereits jetzt dazu seine Zustimmung. Hierbei muB der Vermieter
sicherstellen, daB bei Ubertragung des Mietverhaltnisses uber die Mietsicherheit
abgerechnet wird. Die Mietsicherheit - soweit nicht verbraucht - ist dem
Vertragsnachfolger zu ubergeben bzw. auf sonstge Weise mit ihm zu verrechnen.
Sobald dies erfolgt ist, endet die Haftung des Vermieters in Bezug auf die
Mietsicherheit. Etwaige

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Anspruche des Mieters auf Entschadigung oder wegen Verwendungsersatz richten
sich gegen den Erwerber.

                                    SECTION 26
                                    SONSTIGES

1.       Der Mieter verpflichtet sich, die von dem Vermieter aufgestellte
         beziehungsweise noch aufzustellende Hausordnung zu beachten. Diese
         ist/wird Bestandteil des Vertrages. Gleiches gilt fur eine eventuell
         vom Vermieter aufgestellte Brandschutzordnung.

2.       Vertraglichcr oder gesetzlicher Konkurrenzschutz ist ausgeschlossen. Er
         wird von dem Mieter weder gegenuber dem Vermieter noch gegenuber den
         ubrigen Mietern des Hauses in Anspruch genommen.

         Der Vermieter haftet auch nicht dafur, daB die Ausubung des vom Mieter
         beabsichtigten Vertragszweckes nicht gegen allgemeine
         Konkurrenzschutzbestimmungen verstoBt. Dies gilt auch, wenn die
         betroffenen Objekte samtliche Vermietungsobjekte des Vermieters sind.

3.       Samtliche Zahlungen des Mieters einschlieBlich Zahlungen auf
         Schadensersatz und Nut-zungsentschadigung haben zuzuglich der jeweils
         geltenden Mehrwertsteuer in erfolgen.

                   SECTION 27 ERFULLUNGSORT UND GERICHTSSTAND

Erfullungsort und erichtsstand ist - soweit gesetzlich zulassig - Berlin.

                          SECTION 28 SCHLUBBESTIMMUNGEN

Sollten Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam oder werden, oder sollte sich in
diesem Vertrag eine Lucke herausstellen, so soll hierdruch die Gultigkeit der
ubrigen Bestimmungen nicht beruhrt werden. Anstelle der unwirksamen Bestimmungen
oder zur Ausfullung der Lucke soll eine angemessene Regeunng gelten, die soweit
rechtlich moglich - dem am nachsten kommt, was die Vertragsparteien gewollt
haben oder nach dem Sinn und Zweck dieses Vertrages gewollt hatten wenn sie den
Punkt bedacht hatten.

Mundliche Nebenabreden zu diesem Vertrag sind nicht getroffen worden. Anderungen
und Erganzungen zu diesem Vertrag bedfuren zu ihrer Wirksamkeit der Schrifiform.

Dieser Vertrag ist doppelt und gleichlautend ausgefertigt selbst gelesen,
uberall genehmigt und eigenhandig unterschrieben. Beide Vertragsparteien haben
eine Ausfertigung nebst Anlagen erhalten.

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ANLAGEN:
--------
Anlage 1 - Zeichnung gemaB Section 2 Absaz 1
Anlage 2 - Flachenbergechnungsmethode
Anlage 3 - Anlage3 zu Section 27 II BVO
Anlage 4 - Vereinbarung zur Mietsache

            Berlin, den  05.02.99

----------------------                               -------------------------
Vermieter                                            Mieter
Rentax                                               STAR Telecommunications
Gesellaschaft fur Grundbesitzanlagen mbH             Deutschland GmbH
RosenstraBe 1-3 10178 Berlin                         60486 Frankfurt am Mian<PAGE>

                                                                   EXHIBIT 10.68

                                     SUMMARY

         Office and Switch Lease between STAR Telecommunications Deutschland
GmbH ("STAR GmbH") and Gewerbehof Athen, 30519 Hannover, Germany, for property
located at Am Eisenwerk 29, 30519 Hannover, Germany. The lease term is for a
minimum of 15 years beginning on March 1, 1999 and ending on March 1, 2014. STAR
GmbH incurs rental charges of approximately 19,869 DM per month and
approximately 1,300 DM per month in additional expenses. The leased property is
approximately 5,857 square feet.

                                       1

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                                   MIETVERTRAG

                  fur gewerblich genutzte Raume und Grundstucke

Zwischen

                                Frau Lucia Athen
                                Gewerbehof Athen
                                 Am Eisenwerk 11
                                 30519 Hannover
                          Tel. 05118791030 Fax 8790035

Als Vermieterin
und

                                      Firma
                    STAR Telecommunications Deutschland GmbH
                                  Prinzenstr. 7
                                40459 Dusseldorf

als Mieter

SECTION 1 MIETSACHE

(1) Vermietet werden auf dem Grundstuck

                                 30519 Hannover
                   Am Eisenwerk 11-51 / Am Mittelfelde 27 - 45

das Gebaude mit der Hausnummer: Am Eisenwerk 29, im Gesamtgrundrissplan - Anlage
1 - rot umrandet. Es sollen Geschafts und Technikraume eingerichtet werden und
insbesondere sollen Telekommunikationsvernmitt lungseinrichtungen aufgestellt
werden. Die Raumlichkeiten haben eine Nutzflache von ca 1.785 qm. Das Gebaude
wird noch umgebaut. Die Baubeschreibung ist als Anlage 3 beigefugt.

(2) weiterhin werden 6 Parkplatze - grun eingezeichnet - mitvermietet.

(3) Mitbenitzt werden durfen:
 (a) die Grundstuckseinfahrten "Am Eisenswerk" und "Am Mittefelde".
 (b) die Oststrasse  (Bahndamm)die Werkstrasse, die Nordstrasse,
       und die Strasse unter der Hochbrucke.
 (c) ausser auf den gekennzeichneten Parkplatze durfen auf den Strassen
       bzw.  Freiflachen keine Fahrzeuge abgestellt oder Waren gelargert werden.

Alle Mieter sind zure Offenhalten der Verkehrswege verpflichtet.

SECTION 2 MIETZEIT / KUNDIGUNG

(1) Das Mieteverhaltnis beginnt am

                                01 03 1999

und wird mit auf 15 Jahre fest abgeschlossen. Es lauft somit am 28. 2. 2014 ab,
sofern es mit einer Frist von 6 Monaten zu diesem Zeitpunkt gekundigt wird.
Ansonsten verlangert es sich um jeweils weitere 5 Jahre.

(2) Die Kundigung muss schriftlich bis zum 3. Werktag des 1. Monats der
Kundigungfrist erfolgen.

(3) Schadensersatzanspruche des Mieters bei nicht rechtzeitiger. Freimachnung
oder nicht rechtzeitiger Fertigstel

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lung der Mietsache sind ausgeschlossen.

                  MIETVERTRAG: LUCIA ATHEN - STAR TELECOM - AM EISENWERK 29 -
                  30519 HANNOVER

                  SECTION 3 AUSSERORDENTLICHES KUNDIGUNGSrECHT

                  (1) Fur die Ausserordentliche Kundigung gelten
                  grundsatzlich die gesetzlichen Bestimmungen.

                  (2) Die Vermieterin kann den Mietvertrag aus wichtigen Grunden
                  mit sofortiger Wirkung insbesondere dann kundigen, wenn:

                    (a) die Mieterin mit der Zahlung eines nicht unerheblichen
                    Teil des Mietzinses langer als 2 Monate im Ruckstand ist,

                    (b) die mieterin oder die fur diese tatigen Personen sich
                    erheblicher Belastigungen gegenuber der Vermieterin, anderen
                    Mietern oder den fur diese tatigen Personen schuldig macht,

                    (c) die Mieterin den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache
                    oder ihre unbefugte Uberassung an dritte Personnen trotz
                    Mahnung der Vermieterin fortsetzt,

                    (d) die Mieterin ihren sonstigen vertraglichen
                    Verpflichtungen trotz schriflicher Mahnung nicht innerhalb
                    angemessner Frist nachkommt.

                  (3) Falls ein antrag auf Eroffnung eines Insolvenverfahrens
                  uber das Vermogen einer Partei gestellt wird, ein
                  ausserordentliches, der Schuldenregulierung dienendes
                  Verfahren eingeleitet wird oder eine dieser Parteien ihre
                  Zahlungen einstellt, hat die andere Partei ein
                  ausserordentliches Kundigugnsrecht.

                  (4) Fur den Fall der ausserordentlichen Kundigung
                  umfasst der Mietzins auch der Betriebskosten und Zuschlage
                  (Nebenkosten). Der Mieter haftet fur den Miet- und
                  Nebenkostenausfall sowie fur alle weiteren Schaden, die die
                  Vermieterin durch die vortzeitige Beendigung des Mietvertrages
                  erleidet. Als Mindestschaden kann die Fortzahlung des
                  vereinbarten Mietzins und evtl. Der Nebenkosten bis zum Ablauf
                  der Vertragsdauer verlangt werden, soweit die Vermieterin
                  nicht durech anderweitige Vermietung des Mietobjektes schadlos
                  gestellt wird.

                  SECTION 4 MIETZINS

                  (1) Der Mietzins betragt mtl.:

                  Zu Section 1 Abs. Halle       1.455 qm   9,80 =  14.259,00 DM
                              Buro                330 qm   17,00 =  5.610, 00 DM
                  Zu Section 1 Abs. 2                                    0,00 DM
                  Zu Section 1 Abs. 3         kostenlos
                  Alle Betrage zzgl. MWSt.

                  (2) Die Nebenkosten - Wasser, Kanal, Strom, Aussenlicht,
                  Heizung - Gas, Warmwasser, Wartungs- und Reparaturarbeiten der
                  Heizungsanlage, Schornsteinfeger, Mullabfuhr, Grundsteuer,
                  Strassenreinugung, Versicherungen aller Art einschl.
                  Brandversichering, Hausmeister - sind vom Mieter zu tragen.
                  Die Kosten werden nach einem noch zu bestimmenden Schlussel
                  auf die Mieter umgelegt. Auf diese Kosten ist eine mtl.
                  Abschlagszahlung von DM 1.300,00 zzgl. MWSt zu entrichten, die
                  per 31.12. eines jeden Jahres abgerechnet wird. In diesem
                  Betrag ist eine Vorauszahlung auf die Hiezkosten (Gas) i. H.
                  v. 300,00 DM enthalten.

                  (3) Der Mieter ist verpflichtet, fur Schaden an eigenen
                  Vermogensgegenstanden entsprechende Versicherungen
                  abzuschliessen. Die Haftung des Vermieters fur Vermieters
                  fur Schaden jeglicher Art ist, soweit rechtlich zulassig,
                  unter Ausschluss weitegehender Schadensersatzansspruche -
                  gleich aus welchem Rechtsgrund - dem

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                  Grund und der Hohe nach auf die Deckung der
                  Haftpflichtversichering der Vermieterin wird einen
                  entsprechenden Versicherungsschutz auf Anfordering nachweisen.

         MIETVERTRAG: LUCIA ATHEN - STAR TELECOM - AM EISENWERK 29 - 30519
         HANNOVER

         SECTION UMWELTSCHUTZ

         (1)  Auf das Erfordernis der Einhaltung gesetzlicher Auflagen und
              dergleichen zum Schutz der Umwelt wird hingewiesen.

         Hierzu gehoren insbesondere:

         Bundes-Immissions-Schutzgesetz / Gesetze zum Schutz von samtlichen
         Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Gerausche,
         Erschutterungen und ahnliche Vorange / Abfallbeseitigungsgesetz mit
         Abfallnachweisverordnung, Abfallbeforderingsverordung, Abfalleinfuhr-VO
         / Technische Anleitung zur Reinhaltung der Luft (TA Luft) /
         Wasserhaushaltsgesetz

         Die Mietering verpflichtet sich, die gesetzlichen Bestimmungen zu
         beachten und evtl. Auflagen auf ihre Kosten fristgemass zu
         erfullen.

         Fur eine Inanspruchnahme der Vermeiterin, die durch Nichtbeachtung der
         gesetzlichen Bestimmungen oder Auflagen seitens der Mieterin verursacht
         wird, ist die Mieterin in vollem Umfang regresslflichtig.

         Die Kosten fur die Beseitigung von Industrie- und Buromull ubernimmt
         die Mietrin.

         SECTION 6 ZAHLUNG DES MIETZINSES

         (1) Der Mietzins ist spatestens am 3. Tage eines jeden Monats an den
         Vermieter oder die von ihm zur Entgegennahme jeweils ermachtige Person
         oder Stelle, hier

                       Vereins- und Westbank AG, Hannover
                         BLZ 200 300 00 / Kto.: 7537418

         Kostenfrei im voraus zu zahlen. Soweit Nebenkosten angefordert werddn
         sind sie binnen einer Woche zu zahlen Befindet sich der Mieter mit der
         Zahlung de Mietzins im Ruckstand, sind Zahlungen, trotz
         entgegenstehender Bestimmung zunachst auf etwaige Anspruche, deren
         Verjahrung droht, dann auf etwaige Kosten, Zinsen und ubrige Schulden
         anzurechnen.

         (2)  Bie Mietruckstanden werden ab der 2 Mahnung 15, -- DM zzgl. USt
              und fur jeden angefangenen Monat des Mietruckstandes 1,0%
              Verzugszinsen berechtnet.

         SECTION 7 MINDERUNG, AUFRECHNUNG, UND ZURUCKBEHALTUNG

         (1) Der Mieter kann ein Minderungsrecht am Mietzins nur austuben, wenn
         er dieses mindestens einen Monat vor Falligkeit dem Vermieter
         schriftlich angekundigt hat. Bei Ubergabe der Mietsache wird ein von
         beiden Seiten unterzeichenetes Protokoll erstellt, in dem der Zustand
         der Mietsache festgehalten wird. Sofern in diesem Protokoll nichts
         anderes vermerkt ist, erkennt der Mieter zu dem Zietpunkt der
         Uberlassung der Mietsache deren ordnungs und vertragsgemassen
         Zustand an und dass ihm Mietminderungsanspruche wegen etwaiger
         Mangel im Zeitpunkt der Uberlassung nicht zustehen.

         (3) Ersatzanspruche nach Section 538 BGB sind ausgeschlossen.

         SECTION BENUTZUNG DER MIETSACHE, GEBRAUSCHSUBERLASSUNG

         (1)  Der Mieter ist zu einer Untervermietung oder Gebrauchsuberlassung
              an Dritte im Rahmen seines Geschftsbetriebes berechtigt.
         (2)  Der Mieter tritt dem Vermeiter schon fur den Fall der
              Untervermietung / Gebrauchsuberlassung die

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              ihm gegen den Untermieter zustenhende Forderung nebst Pfandrecht
              in Hohe der Mieterforderung des Vermieters zur Sicherheit ab.
         (3)  Dem Mieter ist das Verkaufen und Abieten von Erzeugnissen, die ein
              anderer Mieter bereits im Hause vertriebt, untersagt.

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                  MIETVERTRAG: LUCIA ATHEN - STAR TELECOM - AM EISENWERK 29 -
                  30519 HANNOVER

                  SECTION 9 SCHILDER, REKLAMEANLAGEN

                  (l) Der Mieter hat, soweit Platz vorhanden, Anspruch auf
                  Anbringung eines Firmenschildes. Der Vermieter weist dafur
                  einen Platz an geeigneter Stelle un geeigneter Form an. Die
                  Ermietrung und benutzung der Aussenwande
                  einschliesslich der Gestaltung der Fenster bedarf
                  gesonderten Vereinbarung.

                  (2) Ist die bEntfernung von Reklameanlagen am Grundstuck
                  erforderlich, so tragt der Mieter die Kosten der Entfernung,
                  Lagerung und notwendige. Wiederanbringung einschliesslich
                  der hierdurch erfordlichen Reparatur an der Anlage. Dem Mieter
                  obliegt die Verkehrssicherungspflict.

                  SECTION 10 BEHORDLICHE GENEHMIGUNGEN

                  Der Vermeiter ubernimmt keine Haftung dafur, dass
                  Genehmigungen mit Ausnahme der baurechtlichen, fur den
                  vorgesehenen Beitrieb und seine Anlagen erteilt bzw. erteilte
                  Genebmigungen forthestehen. Das gilt insbesondere fur
                  Konzessionen. Der Mieter hat auf seine Kosten samtliche
                  Voraussetzungen fur den Betrieb seines Gerwerbes zu schaffen
                  und aufrecht zu erhalten. Dieses gilt auch fur Reklameanlagen
                  usw. die Nichterteilung von Genehmigungen kann nicht als Grund
                  fur eine ausserordentliche Kundigung herangezogen werden.

                  SECTION INSTANDHALTUNG DER MIETSACHE

         (1) Der Mieter hat in der mIetsache fur ausreichend Reinigung, Luftung
         und Heizung zu sorgen und die Raume und die darin befindlichen Anglen
         und Einrichtungen pfleglich zu behandeln und von Ungeziefer
         freizuhalen.

         (2) Fur die Beschadigungen der Mietsache oder zu dem Gebaude gehorigen
         Anlagen ist der Mieter ersatzverpflichtet, soweit sie von ihm oder zu
         seinem Betrieb gehorigen Personen sowie Untermietern, besuchern,
         Lieferanten, Handwerkern usw. grob fahrlassig oder vorsatzlich
         verursacht worden sind. Lasst sich bei einer Verstopfung von
         Abflussleitungen nicht festellen, welcher Mieter sie verursacht
         hat, so lasst der Vermieter den Schaden beseitigen. Die Kosten
         tragen in diesem Falle alle Mieter anteilig, die an dem betrettenden
         Abflussstrang angschlossen sind mit Ausnahme desjenigen Mieters,
         der nachweist, dass er die Verstopfung nicht verursacht haben kann.

         (3) Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten
         Schonheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen, Kalken der Wande
         und Decken, das Streichen der Fussboden, Heizkorper einschl.
         Heizohre, der Innenturen sowie der Fenster und Aussenturen von
         innen in den Mietraumen in angemessesnen Zeitraumen ausfuhren zu
         lassen, sowie die Rolladen, Rolltore, Licht- und Klingelanlagen,
         Warmemesser, Schlosser, Wasserhahne, Klosettspuler, Wasch - und
         Abflussbecken einschl. Der Zu- und Ableitungen, Ofen, herde, Gas-
         und Elektrogerate und ahnliche Einrichtungen und
         Warmwasserbereitungsanlagen die ausschliesslich der Versorgung des
         Mieters dienen, zu warten verpflichtet, beschadigte Glasschieben
         auszuwechseln, soweit eigenes Verschulden vorliegt.

         (4) Naturlasiertes Holwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden.

         (5) Der Mieter ist verpflichtet, die fachgemasse Wartung,
         Reinigung, und Uberprufung von Durchlauferhitzern,
         Warmwasserbereitungsanlagen, Ofen und Herden, Elektroanlagen und
         Rolltoren mindestens jahrlich durchzufuhren.

         (6) Bei Beendigung des Mietverhaltnis hat der Mieter Mietsache im
         fachgerechten Zustand zu ubergeben.

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         SECTION 12 AUSBESSERUNGEN UND BAULICHE VERANDERUNGEN DURCH DEN
         VERMIETER

         (1) Der Vermieter darf Ausbesserungen und bauliche Veranderungen, die
         zur Erhaltung der Gebaude und der Mietraume oder zur Abwendung
         drohender Gefahren oder zur Beseitigung von Schaden notwendig werden
         auch ohne Zustimmung des Mieters vornehmen. Dies gilt auch dann fur
         Arbeiten, die zwar nicht notwendig, aber zweckmass sind, z.B.
         Modernisierung des Gebaudes und der Mietraume. Der Mieter hat die
         betreffenden Mietraume zu den Geschaftszeiten zuganglich zu halten. Die
         Ausfuhrung der Arbeiten darf von ihm nicht verzorgert oder verhindert
         werden.

         (2) Der Vermieter ist verpflichtet, die Durchfuhrung von Ausbesserungen
         und baulichen Veranderungen vorab so rechtzeitig mit dem Mieter
         abzustimmen, dass etwaige Storungen des Geschaftsbetriebes des
         Mieters auf ein vertragliches Mindestmass reduziert werden.

         SECTION 13 BAULICHE VERANDERUNGEN DURCH DEN MIETER

          (1) Bauliche Anderungen durch den Mieter, insbesondere um-und
              Einbauten, Installationen, auch die Vergitteerung der Fenster und
              die Herstellung oder Veranderung von Feuerstatten, durfen nur mit
              schriftlicher Einwilligung des Vermieters vorgenommen werden.
              Ertleit der Vermieter eine solche Einwilligung, so ist der Mieter
              fur die Einholung der bauaufsichtlichen bzw. amtlichen Genehmigung
              verantwortlich und hat alle Kosten hierfur zu tragen.
          (2) Etwaiger vom Vermieter ubernommene Betriebs und sonstige
              Einrichtungen (Werbung) gelten als nicht zur Mietsache gehorig und
              als vom Vermietereingebaut bzw. eingebraucht.
          (3) Einrichtungen mit denen der Mieter die Raume eingerichtet hat,
              kann er wegnehmen. Der Vermieter kann aber auch verlangen,
              dass die Sachen bei beendigung des Mietverhaltnisses in den
              Raumen zuruckgelassen werden, wen der Vermieter soviel zahlt, als
              dem Zeitwert - unter Berucksichtigung der wirtschaftlichen
              Abnutzung und des technischen Fortschritts - entrsprecht. Meiter
              und Vermieter haben sich so rechtzeitig zu erklaren, dass
              Vereinbarungen hieruber noch vor der Raumung getroffen werden
              konnen. Ubernimmt der Vermieter vom Mieter eingebaute
              Einrichtungen nicht, so hat letztere bis zum Vetragsblauf den
              fruheren Zustand einschliesslich aller hierzu erforderlichen
              Nebenarbeiten wiederherzustellen.
          (4) Die Anbringung von Aussenantennen bedarf des Abschlusses
              eines Antennenvertrages.
          (5) Der Mieter haftet fur alle von im grob fahrlassig oder vorsatzlich
              verursachte Schaden, die im Zuzammenhang mit dem von ihm
              vorgenommenen Baumassnahmen entstehen.
          (6) Der Werkshutz fur den von der mietering ubernommenen Bereich
              ubernimmt die Mieterin.
          (7) Die erforderlichen Feuerschutzeinrichtungen sind vom Mieter zu
              stellen.
          (8) Der Vermieter stellt einen Wasseranschuss zur Verfugung.  Die
              Abrechnung des Wasserverbrauchs erfolgt uber eine Wasseruhr mit
              dem Vermieter.  Die Instandhaltung der Wasserzu - und ablaufe ab
              der Uhr ist Angelegenheit des Mieters.
          (9) Der Vermieter stellt einen Gasanschluss zur Verfugung. Die
              Gaskosten werden uber Gasuhr mit dem Vermieter abgerechnet.

         SECTION 14 BETRETEN DER MIETRAUME DURCH DEN VERMIETER

         (1)  Der Vermieter und sein Beauftragter konnen die Mietraume wahrend
              der Geschaftszeiten zur Prufung ihres Zustandes oder anderen
              wichtigen Grunden betreten. Bei Gefahr ist ihnen Zutritt zu jeder
              Tag - und Nachtzeit gesttet.
         (2)  Will der Vermieter das Grund stuck verkaufen, so darf er oder sein
              Beauftragter die Mietraume zusammen mit Kauflustigen wahrend der
              Geschaftszeit betreten. Ist das Mietverhaltnis gekundigt, so darf
              er oder/und sein Beauftragter die Raume zusammen mit dem
              Mietlustigen wahrend der Geschaftszeit betreten.
         (3)  Der Mieter muss dafur sorgen, dass die Raume auch wahrend
              seiner Abwesenheit betreten werden konnen. Bei langerer
              Abwesenheit z.B. Betriebsferein hat er den Schlussel an einer
              schnell erreichbaren Stelle unter entsprechender Benachrichtigung
              des Vermieters zu hinterlegen.

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         SECTION 15 BEENDIGUNG DER MIETZEIT

         Die Mietraume sind bei Beendigung der Mietzeit dem Vermieter im
         besenreinen Zustand und mit allen, auch von ihm selbst beschafften
         Schlusseln, ohne Auspruch auf Entgelt, dem Vermieter zu ubergeben.
         Anderfalls ist der Vermieter berechtigt, auf Kosten des Mieters die
         Mietraume offnen, reinigen und neue Schlosser und Schlussel anfertigen
         zu lassen.

         SECTION 16 MEHRERE PERSONEN ALS MIETER ODER VERMIETER

         Vermieter und Mieter haften als Gesamtschulder, sofern es sich um
         mehrere Personen handelt.

         SECTION 17 WEITERE VEREINBARUNGEN

         (1)  Die Mullbeseitigung ubdernimmt der Mieter.
         (2)  Die in Zusammenhang mit dem Mietobjekt bestehende allgemeine
              Verkehrssicherungspflicht obliegt der Mieterin. Diese ubernimmt
              insbesondere die gelb eingezeichneten Bereiche unmittelbar vor dem
              Gebaude "Am Eisenwerk 29" zu reinigen, von Schnee zu raumen und
              gegen Glatteis zu streuen, diese Arbeiten werden von der
              Hausverwaltung ubernommen und im Wege der Umlagen abgerechtnet.
         (3)  Die Mieterin stellt hiermit die Vermieterin frei von allen
              Anspruchen Dritter, die aus einer Verletzung der
              Verkehrssicherungspflicht herruhren.
         (4)  Anderungen und Erganzungen dieses Vertrages gelten nur bei
              schriftlicher Vereinbarung.

         SECTION 18 SALVATORISCHE KLAUSEL

         Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise
         rechtsunwirksam sein oder werdden, so wird die Gultigkeit der ubrigen
         Bestimmungen dadurch nicht beruhrt. In einem solchen Fall ist der
         Vertrag vielmehr seinem Sinne gemass zur Durchfuhrung zu bringen.
         Beruht die Ungultigkeit auf einer Leistung oder Tatbestimmung, so tritt
         an ihrer Stelle das gestzlich zulassig Mass.

         SECTION 19 GERICHTSSTAND

         Als Gerichsstand wird Hannover vereinbart.

         SECTION 20 INKRAFTTRETEN

         Dieser Vertrag tritt mit Vertragsabschluss

         SECTION WERTSICHERUNGSKLAUSEL

         Steigt oder fallt der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex
         fur die Lebenshaltung von Vier-Personen-Arbeitnehmer-Haushalten mit
         mitterlem Einkommen (auf der Basis von 1991 = 100%) wahrend der Dauer
         des Mietvertrages um 10% gegenuber dem fur den 03.99 ermittelten Index,
         so sind der Vermieter oder der Mieter berechtigt, den Mietzins
         (Kaltmeite) durch einseitige Erklarung entersprechend der Abweichung zu
         erhohon bzw. zu ermassigen. Erhohung bzw. Ermassigung treten
         mit dem Monat in Kraft, welcher dem Eingang der jeweiligen Erklarung
         mittels eingeschriebenen Briefes bei dem Mieter bzw.

         Vermieter folgt.

         Der erhohte bzw. ermassigte Mietzins (Kaltmiete) kann nach dieser
         Regelung immer wieder um 10% erhoht bzw. ermassigt werden, sobald
         der Index, der die jeweils vorausgegangene Erhohung bzw.
         Ermassigugn ausgelost hat, abermals um 10% gestiegen oder gefallen
         ist.

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         SECTION WESENTLICHE BESTANDTEIL

         Wesentlicher Bestandteil dieses Vertrages sind folgende Anlagen:

                                              Anlage 1        Gesamtgrundriss

                                              Anlage 2        Einzelgrundiss

                                              Anlage 3        Baubeschreibung

         Hannover     /3.02/         1999   Frankfurt     /03.02/          1999
                  ------------------                 ---------------------

               /XXXXXXXXXX/                                 /XXXXXXXXXXX/
          ------------------------------             ---------------------------
              (Vermieter)                                    (Mieter)

         GEWERBEHOF ATHEN                            STAR TELECOMMUNICATIONS

         AM EISENWERK 11- 51                         DEUTSCHLAND GmbH
         AM MITTELFELDE 37-43                        VOLTASTRA(BETA)e 1 A
         30519 HANNOVER                              60486 FRANKFURT AM MAIN

                                       9

Source: [{"source": "alea-institute/alea-institute/kl3m-data-edgar-agreements/train-00007-of-00352.parquet"}, [{"source": "alea-institute/alea-institute/kl3m-data-edgar-agreements/train-00007-of-00352.parquet"}]]