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Exhibit 10.16

 

Gebührenberechnung

Gem. § 33 TP 5 Abs. 5 Z 3

Geb.G.

Gebühr: Euro 5.496,85

Datum: 8.2.2012

 

	
MIETVERTRAG

 

abgeschlossen   zwischen der

 

Marxbox   Bauprojekt GmbH & Co OG

mit dem Sitz in   Wien

(FN 346428d)

1021 Wien,   Messeplatz 1

 

nachstehend kurz   Vermieter genannt einerseits

 

und der

 

HOOKIPA   Biotech GmbH

mit dem Sitz in   Wien

(FN 365895g)

1010 Wien,   Julius-Raab-Platz 4

 

nachstehend kurz   Mieter genannt andererseits

 

wie folgt:

 

Präambel

 

Der Vermieter ist grundbücherlicher   Alleineigentümer der Liegenschaft EZ 4359 Grundbuch 01006 Landstraße,   Bezirksgericht Innere Stadt Wien, bestehend aus dem Grundstück Nr. 1449/3.
    	
 
    	
LEASE AGREEMENT

 

entered into by   and between

 

Marxbox   Bauprojekt GmbH & Co OG

domiciled in   Vienna

(FN 346428d)

A-1021 Vienna,   Messeplatz 1

 

hereinafter   referred to as the “Landlord”,

 

and

 

HOOKIPA   Biotech GmbH

domiciled in   Vienna

(FN 365895g)

A-1010 Vienna,   Julius-Raab-Platz 4

 

hereinafter   referred to as the “Tenant”,

 

which parties   have agreed as follows:

 

Preamble

 

The Landlord is   the sole owner in the Land Register of the property EZ 4359 of Land Register   01006 Landstrasse, District Court of the Inner City of Vienna, consisting of   plot no. 1449/3.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Der Magistrat   der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, Baupolizei, hat mit Bescheid vom   18.02.2009, Zahl MA 37-BB/48393-1/2008 die Baubewilligung für die Errichtung   eines sieben-stöckigen Labor- und Bürohauses mit 2 Untergeschoßen in   Massivbauweise auf der vorgenannten Projektliegenschaft erteilt (im folgenden   „Baubewilligung” genannt);   dieser Bescheid (Beilage ./1) ist in Rechtskraft erwachsen. Das   Gebäude wird vom Vermieter ohne   Zuhilfenahme öffentlicher Mittel neu errichtet.
    	
 
    	
The Vienna City   Administration, Municipal Department 37, Building Inspection, in its official   notice of 18 February 2009, MA 37-BB/48393-1/2008, granted a building   permit for the construction of a seven-storey laboratory and office building,   with two basement floors and made of solid masonry, on the above property   (the “Building Permit”); this official notice (Encl. ./1) is final and   absolute. The building is being built by the Landlord without any funding   from public sources.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Der Mieter nimmt sohin zur Kenntnis, dass   der Mietgegenstand in einem   Gebäude gelegen ist, welches ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund   einer nach dem 30.06.1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurde,   sodass kraft Gesetzes lediglich die Bestimmungen der §§ 14, 16b, 29 bis 36,   45,
    	
 
    	
The Tenant   accordingly understands that the Leased Property is located in a building   which has been newly built without the use of public funding, based on a   building permit issued after 30 June 1953, so that by operation of the   law only the provisions of Sections 14, 16b, 29 to 36, 45, 46 and 49, but not   the other
    

 

 

	
46 und 49, nicht   jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II. Hauptstückes des   Mietrechtsgesetzes 1981 in der jeweils gültigen Fassung, im folgenden kurz   MRG genannt, auf das Mietverhältnis Anwendung finden.
    	
 
    	
provisions of   Parts I and II of the Mietrechtsgesetz 1981 (Landlord and Tenant Act of 1981,   “MRG”) as amended shall apply to this landlord and tenant relationship.

 
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Hinsichtlich der   demnach nicht zwingend gesetzlich geregelten Bereiche des Mietverhältnisses   sind somit zwischen den Vertragsparteien ausschließlich die Bestimmungen   dieses Mietvertrages beziehungsweise subsidiär jene des Allgemeinen   Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) maßgeblich; die Verweisung auf einzelne Bestimmungen   des MRG hat nicht zur Folge, dass über diese ausdrücklich genannten,   einzelnen Bestimmungen des MRG hinaus das MRG in einem weiteren Umfang oder   insgesamt anwendbar würde.
    	
 
    	
With regard to   those elements of the landlord and tenant relationship which are not   imperatively regulated by law, it is thus solely the provisions of this Lease   Agreement and, in a subsidiary capacity, the provisions of the Austrian Civil   Code (“ABGB”) which shall govern the Contracting Parties; any reference to   any individual provision of the MRG shall not imply that the MRG applies   beyond such expressly named individual provision of the MRG to any further   scope or in its entirety.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
I. Mietgegenstand

 

1.                      Der   Vermieter vermietet dem Mieter und dieser mietet von jenem den im   Vertragsplan (Beilage ./3) rot umrandeten Teil des 2. Obergeschoß (OG)   des auf der Liegenschaft EZ 4359 Grundbuch 01006 Landstraße, Bezirksgericht   Innere Stadt Wien, errichteten Hauses 1030 Wien, Helmut-Qualtinger-Gasse 2,   im Ausmaß von unverbürgten 585,73 m2,   ein Lagerabteil im Untergeschoß im Ausmaß von ca. 20 m2 und 2 vom Vermieter jeweils zugewiesene   Garagenstellplätze im 1. Untergeschoß, im Folgenden alles gemeinsam auch Mietgegenstand genannt und im   beiliegenden, einen integrierenden Bestandteil dieses Mietvertrages bildenden   Lageplan (Beilage ./2) ersichtlich.
    	
 
    	
I.   Leased Property

 

1.              The   Landlord shall let to the Tenant, and the Tenant shall rent from the Landlord   the part outlined in red in the Contractual Plan (Encl. ./3) of the 2nd floor of the building built on the property   EZ 4359 Land Register 01006 Landstrasse, District Court of the Inner City of   Vienna, located at A-1030 Vienna, Helmut-Qualtinger-Gasse 2, of an extent of   non-guaranteed 585,73 square metres, a storage area of approximately 20 m2 on the basement floor,   as well as two garage spaces on the 1st basement floor,   hereinafter referred to, jointly, as the “Leased Property” and shown in the   enclosed layout plan (Encl. ./2) which enclosure shall be deemed an   integral part of this Lease Agreement.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
2.                      Die   angegebenen Ausmaße sind vorläufig; nach Fertigstellung des Mietgegenstandes wird nach den   baubehördlich eingereichten Bestandplänen das tatsächliche Ausmaß ermittelt,   welches für die endgültige Berechnung des Mietzinses maßgeblich ist.
    	
 
    	
2.              The   dimensions stated here shall be preliminary only; the actual dimensions shall   be ascertained upon completion of the Leased Property from the as-built plans   submitted to the building authorities and shall then be decisive for the   final computation of the rent.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
3.                      In   den beiliegenden, einen integrierenden Bestandteil dieses Mietvertrages   bildenden Vertragsplänen
    	
 
    	
3.              The   enclosed contractual plans (Encl. ./3) and the construction and fitout   description (Encl. ./4), both of which shall be deemed
    

 

2

 

	
(Beilage   ./3) bzw. der Bau- und Ausstattungsbeschreibung (Beilage ./4) sind   die Verpflichtungen des Vermieters zur   Herstellung des Mietgegenstandes unter   Beachtung der zum Zeitpunkt der Baubewilligung   gültigen behördlichen Bestimmungen abschließend festgelegt, wobei   in der Beilage ./3 allenfalls eingetragene — nicht auch in der Bau-   und Ausstattungsbeschreibung (Beilage ./4) ausdrücklich genannte —   Einrichtungsgegenstände und/oder Anlagen, Einrichtungen und Geräte nur   illustrativen Charakter haben und keine Verpflichtung des Vermieters zur Herstellung derselben   begründen. Sämtliche für den Betrieb des Mietgegenstandes   erforderlichen Änderungen bzw. Adaptierungen, Anlagen, Einrichtungen   und Geräte sind daher vom Mieter vorzunehmen   bzw. zu beschaffen.
    	
 
    	
integral parts   of this Lease Agreement, conclusively set out the Landlord’s obligations to   develop the Leased Property with due regard to the regulations applicable at   the date of the Building Permit, where any furnishings, fittings, systems,   devices or similar equipment which may be shown in Encl. ./3 but not   expressly listed in the construction and fitout description of Encl. ./4   shall be illustrative only and shall not establish any obligation on the part   of the Landlord to actually provide them. Accordingly, any changes and/or   adaptations, provisions, systems, devices or similar equipment required for   operating the Leased Property shall therefore be made or procured, as the   case may be, by the Tenant.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
4.                      Der   Vermieter behält sich vor, die   vorgenannten Beilagen ./2 bis ./4 nach schriftlicher Information des Mieters zu ändern bzw. von ihnen   abzuweichen, wenn die Änderung bzw. Abweichung für den Mieter mit nur geringem Nachteil verbunden   ist, vor allem wenn sie geringfügig und sachlich gerechtfertigt ist, wie   insbesondere
    	
 
    	
4.              The   Landlord reserves the right after written information of the Tenant to change   or deviate from the above Encl. ./2 to ./4, provided that such change   or deviation translates into only a minor disadvantage for the Tenant, and   especially when it is of a negligible nature and objectively justified, such   as, without limitations:
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
·                                bei   Änderungen bzw. Abweichungen aufgrund gesetzlicher oder behördlicher Bestimmungen,   Anordnungen oder Auflagen,
    	
 
    	
·                  any change or   deviation due to the law or provisions, orders or requirements by government   authorities;
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
·                                bei   Änderungen bzw. Abweichungen aufgrund statischer oder technischer   Erfordernisse oder bautechnischer Notwendigkeit,
    	
 
    	
·                  any change or   deviation due to structural or engineering or construction requirements;
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
·                                bei   Änderungen bzw. Abweichungen aufgrund der Auswahl gleichwertiger oder   qualitativ höherwertiger Materialien, Einrichtungen, Geräte und dergleichen   zufolge mangelnder Verfügbarkeit, technischer Inkompatibilität und   dergleichen.
    	
 
    	
·                  any changes or   deviations due to the choice of equivalent or better-quality materials,   furnishings, fittings, devices or similar equipment on the grounds of lack of   availability, technical incompatibility or for similar reasons.
    

 

3

 

 

	
5.                      Der   Mieter erteilt zu derartigen   Änderungen seine ausdrückliche Zustimmung. Der Vermieter wird Detail-Änderungswünsche des Mieters (z.B. Verschieben von   Zwischenwänden und baukünstlerische Einzelheiten), welche weder Mehrkosten   noch eine Verzögerung bewirken, nach Tunlichkeit und Möglichkeit   berücksichtigen; die diesbezüglichen Details werden mit dem Architekten des Vermieters abgestimmt.
    	
 
    	
5.              The   Tenant herewith expressly consents to such changes. The Landlord will, to the   extent possible and feasible, consider wishes on the part of the Tenant   regarding minor changes (such as moving of partitions and architectural   details) which do not cause any additional costs or any delay; the requisite   details shall be agreed with the Landlord’s architect.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
6.                      Vermietet   ist nur der Innenraum des Mietgegenstandes,   nicht jedoch dessen Außenflächen und die der gemeinsamen Benützung   dienenden Teile und sonstige allgemeine Teile des Gebäudes.
    	
 
    	
6.              The   Lease shall comprise only the interior of the Leased Property, but not its   exterior, nor the communally used parts and other general parts of the   building.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
7.                      Der   Mieter ist berechtigt im   Eingangsbereich und an den dafür vorgesehen Stellen der Fassade des Gebäudes   (Werbeschild im Eckbereich), in dem sich der Mietgegenstand   befindet, Werbe- bzw. Hinweisschilder mit seiner Firmenbezeichnung   nach vorheriger schriftlicher Freigabe durch den Vermieter und in Abstimmung mit dem Architekten, der MA 19   bzw. MA 37 und Vorliegen sämtlicher hiefür — vom Mieter zu beantragenden und auf seine Kosten und Gefahr   (allenfalls auch auf jederzeitigen Widerruf) zu erwirkenden — erforderlichen   behördlichen Bewilligungen (einschließlich der Gebrauchsabgabe) auf Dauer des   Mietverhältnisses auf eigene Kosten und Gefahr anzubringen. Der Vermieter wird die Freigabe nur aus   wichtigen, sachlichen Gründen, wie zum Beispiel einer Beeinträchtigung des   Gesamteindrucks des Gebäudes, verweigern.
    	
 
    	
7.              The   Tenant shall be authorised to attach, at its own cost and risk and for the   duration of the Lease, advertising and information signs bearing its name at   the entrance and at the places provided for such purposes on the façade   (advertising sign at the corner) of the building in which the Leased Property   is situated, provided that such signs are first approved in writing by the   Landlord and harmonised with the architect, Municipal Department 19 and   Municipal Department 37, and provided that any and all government approvals   required for this purpose (including the use tax) have been obtained, which   approvals must be applied for and obtained by the Tenant at its cost and risk   (and always subject to revocation at any time). The Landlord will refuse its   consent only on major objective grounds, such as, without limitations, an   impairment of the general appearance of the building.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
8.                      Der   Mieter nimmt zustimmend zur   Kenntnis, dass auch nach Übergabe des Mietgegenstandes   Arbeiten in anderen Objekten und/oder an allgemeinen Teilen des   Gebäudes durchgeführt werden können und es dadurch zu üblichen Behinderungen   durch Lärm oder Schmutz kommen kann.
    	
 
    	
8.              The   Tenant understands and agrees that even after the handing-over of the Leased   Property work may be carried out on other premises and/or general parts of   the buildings which may give rise to noise and/or dirt.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
II. Mietdauer
    	
 
    	
II.   Term
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
1.                      Das   Mietverhältnis beginnt mit der
    	
 
    	
1.              The   Lease shall commence upon handing-
    

 

4

 

	
Übergabe   des Mietgegenstandes und wird   auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
    	
 
    	
over   of the Leased Property and shall be of unlimited duration.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
2.                      Der   Mieter verzichtet ab Unterfertigung dieses Mietvertrages darauf, diesen   Mietvertrag zu einem Kündigungstermin zu oder vor dem 30.05.2020 ordentlich   zu kündigen. Der Vermieter nimmt   diesen Kündigungsverzicht an.
    	
 
    	
2.              As of   signing this Lease Agreement, the Tenant waives its right of due notice of   this Lease Agreement at a date on or before 30.05.2020. The Landlord herewith   accepts this waiver of due notice.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
III. Übergabe und Übernahme des   Mietgegenstandes
    	
 
    	
III.   Handing-over and Taking-over of the Leased Property
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
1.                      Die   Übergabe und Übernahme des Mietgegenstandes   erfolgt bis zum 15.06.2012, sofern die Freigabe der   Ausführungspläne (Installationspläne) sowie der etwaigen Mehrkosten durch den   Mieter bis spätestens   15.02.2012 erfolgt. Sollte diese Freigabe erst später vorliegen, verschiebt   sich der Termin für die Übergabe und Übernahme des Mietgegenstandes entsprechend.
    	
 
    	
1.              The   Leased Property shall be handed over and taken over on or before 15.06.2012,   provided that the detailed plans and the possible extra costs are approved by   the Tenant before 15.02.2012. In case the release takes place after this   date, the date for handing-over and taking-over of the Leased Property will   be postponed accordingly.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
2.                      Ab   der Übergabe des Mietgegenstandes ist   der Mietzins zu entrichten; erfolgt die Übergabe nicht an einem Monatsersten   ist eine tageweise Aliquotierung vorzunehmen. Mängel, welche die weitere   Adaptierung bzw. die Benützung des Mietgegenstandes   nur unwesentlich behindern, haben auf die Verpflichtung zur   Übernahme des Mietgegenstandes und   die Entrichtung des Mietzinses keinen Einfluss. Ein Rücktritt des Mieters vom Vertrag setzt einen Verzug   des Vermieters von zumindest   drei Monaten voraus. Für den Fall eines vom Mieter   in keinster Weise zu vertretenden Übergabeverzuges des Vermieters verpflichtet sich dieser, für   jede angefangene Woche des Verzuges eine Konventionalstrafe in Höhe von €   2.500,00 an den Mieter zu   bezahlen; dem Mieter bleibt die   Geltendmachung von diese Vertragsstrafe übersteigenden Ansprüchen gemäß Punkt   IX.3. unbenommen.
    	
 
    	
2.              The   Rental shall be due and payable as of the handing-over of the Leased   Property; if the handing-over should not be effected on the first day of the   month, the Rental shall be due and payable pro rata. Any defects which   constitute only a minor obstacle to the further adaptation and/or use of the   Leased Property shall not affect the Tenant’s obligation to take over the   Leased Property and to pay the Rental. The Tenant shall be entitled to cancel   the Lease Agreement only if the Landlord is in arrears with its obligations   for at least three months. In case of default in delivery on the Landlord’s part, which was not caused by   the Tenant, the Landlord undertakes to pay the Tenant a contractual penalty of €   2,500.00 for each week, or part thereof, of default; however the Tenant can claim an exceeding demand   pursuant to Sec IX.3.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
3.                      Die   Übergabe des Mietgegenstandes an   den Mieter setzt jedenfalls die   vorherige Übergabe der Bankgarantie gemäß Punkt XV. an den Vermieter voraus; die Übergabe der   Bankgarantie wird jedoch
    	
 
    	
3.              Before   the Leased Property is handed over to the Tenant, the Tenant shall furnish   the Landlord with a bank guarantee as defined in Section XV. below;   however, the furnishing of the bank guarantee shall be
    

 

5

 

	
bereits   zum Zeitpunkt der Unterfertigung dieses Mietvertrages bedungen.
    	
 
    	
made   a condition already at the time of signing this Lease Agreement.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
IV. Mietzins
    	
 
    	
IV.   Rental
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
1.                      Der   monatliche Mietzins besteht aus dem Hauptmietzins, den Nebenkosten und der   jeweiligen vom Hauptmietzins und den Nebenkosten zu entrichtenden   Umsatzsteuer.
    	
 
    	
1.              The   monthly Rental shall consist of the rent, ancillary costs and the VAT due and   payable on the rent and ancillary costs.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
2.                      Hauptmietzins:
    	
 
    	
2.              Rent:
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
i.)                      Flächen   im 2. Obergeschoß
    	
 
    	
i.)              Areas   on the 2nd floor
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Der   frei vereinbarte monatliche Hauptmietzins beträgt € 18,00 (exkl. USt.) pro m2 Nutzfläche.
    	
 
    	
The   freely agreed monthly rent shall be €18.00 (exclusive of VAT) per square   metre of useful floor space.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
ii.)                   Garagenstellplätze
    	
 
    	
ii.)           Garage   spaces
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Der   frei vereinbarte monatliche Hauptmietzins beträgt € 98,50 (exkl. USt.) pro Garagenstellplatz.
    	
 
    	
The   freely agreed monthly rent shall be € 98.50 (exclusive of VAT) per garage   space.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
iii.)                Lagerabteil   im Untergeschoß
    	
 
    	
iii.)        Storage   are in the basement
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Der   frei vereinbarte monatliche Hauptmietzins beträgt € 6,50 (exkl. USt.) pro m2 Nutzfläche.
    	
 
    	
The   freely agreed monthly rent shall be € 6.50 (exclusive of VAT) per m2 of floor space.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Unter   Nutzfläche im Sinn dieses Mietvertrages ist die gesamte Bodenfläche des Mietgegenstandes (ohne Abzug von   Zwischenwänden) zu verstehen. Nicht zur Nutzfläche zählen tragende Wände,   Stützen und allgemeine Haustechnikschächte sowie Stiegenhausflächen.
    	
 
    	
The   useful floor space within the meaning of this Lease Agreement shall be the   entire floor space of the Leased Property (without deducting the partitions).   Not included in the useful floor space shall be structural walls, supports,   shafts for general mechanical services and stairwell areas.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Die   definitive Ermittlung der Nutzfläche erfolgt aufgrund der bei Übergabe   vorliegenden baubehördlich eingereichten Bestandspläne; es bleibt jedem   Vertragsteil vorbehalten, die Naturmaße zu ermitteln, welche sodann   maßgeblich sind.
    	
 
    	
The   useful floor space shall be finally ascertained on the basis of the as-built   plans furnished to the building authorities and existing upon handing-over;   each Party to the Lease Agreement shall, however, have the right to make   field measurements which shall then be authoritative.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
3.                      Nebenkosten:
    	
 
    	
3.              Ancillary   costs:
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Zu   den vom Mieter anteilig zu   tragenden Nebenkosten gehören sämtliche die Liegenschaft und das Gebäude   betreffende Steuern, Abgaben und Gebühren, die dem Vermieter kraft
    	
 
    	
The   ancillary costs, which the Tenant shall pay pro rata, shall include any and   all taxes, charges, dues and fees whatsoever for the Leased Property and the   building and which are charged to the Landlord
    

 

6

 

	
Gesetzes,   Verordnung oder behördlicher Verfügung vorgeschrieben werden, sämtliche Betriebskosten   gemäß §§ 21 ff. MRG und darüber (inhaltlich und betraglich) hinaus   insbesondere folgende Aufwendungen, sofern sie nicht von den jeweiligen   Mietern direkt zu tragen sind:
    	
 
    	
under   any law, ordinance or government order whatsoever, any operating costs   pursuant to Sections 21 ff MRG and, moreover (in terms of content and   amount), without any limitations, the following expenditures to the extent   they are not directly payable by the tenants:
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
·                          Die   Kosten einer Haftpflicht-, Feuer-, Sturmschaden-, Glasbruch-, Maschinenbruch-   und Leitungswasserschadenversicheru ng und sonstiger Sachversicherungen, auf   den jeweiligen Neuwert bezogen;
    	
 
    	
·                  the   cost of liability insurance, fire insurance, storm and tempest insurance,   glass insurance, machine breakdown insurance, pipewater damage insurance and   other property insurance, based on the reinstatement value each;
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
·                          der   Aufwand für Betrieb, Pflege,   Wartung, Instandhaltung, Instandsetzung, Erhaltung und Reinigung   des Gebäudes (ausgenommen das Innere von Mietgegenständen) und der   dazugehörenden Flächen, Einrichtungen und Anlagen wie insbesondere jegliche   Einrichtungen und Anlagen des Gebäudes für Heizung, Lüftung, Kühlung,   Sanitär, Aufzüge, Brandschutz, Strom-, Wasser- und Medienversorgung, Maschinen   und dgl., Gänge, Schleusen, Stiegenhäuser, Außenwände, Außenfenster, Dächer,   technische Räume, Müllräume, Blitzschutz-und Grünanlagen, Zugangswege,   weitere Allgemeinflächen etc.; davon ausgenommen sind die Behebung von ernste   Schäden des Hauses und die Beseitigung von erheblichen Gefahren für die   Gesundheit der Bewohner (§ 3 MRG), deren Kosten der Vermieter zu tragen hat;
    	
 
    	
·                  expenditure   for operation, care, maintenance, upkeep, repair, preservation and cleaning   of the building (except the interior of leased properties) and its areas,   facilities and systems such as, without limitations, any and all facilities   and systems of the building for heating, ventilation, cooling, plumbing,   lifts, fire protection, supply of electricity, water and media, machines and   similar, corridors, mantraps, stairwells, external walls, external windows,   roofs, mechanical rooms, garbage rooms, lightning protection systems and   greenery, access paths, other common spaces, etc.; however, expenses   incurred in connection with the repair of serious damage to the house and the   remediation of contingencies relating to the health of the residents, which   must be borne by the Landlord, shall be excluded;
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
·                          die   Wasser- und Kanalgebühren, die Kosten für Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Müll-   und Unratabfuhr, Schädlingsbekämpfung, Entsorgung, Gehsteig- und   Straßenreinigung, Schneeräumung und Streuung, die Kosten für Licht-und   Kraftstrom, Be- und Entwässerung etc.;
    	
 
    	
·                  water   and sewage fees, the cost of chimney cleaning, sewer cleaning, garbage   removal, pest control, disposal, pavement and street cleaning, snow clearance   and gritting, cost of electricity, watering and drainage, etc.;
    

 

7

 

	
·                          der   Aufwand für eine allfällige Bewachung des Gebäudes und der dazugehörigen   Flächen, Einrichtungen und Anlagen bei Tag und bei Nacht und jedenfalls die   üblichen Kosten einer berufsmäßigen Verwaitung der Liegenschaft und des   Gebäudes.
    	
 
    	
·                  expenditure,   if any, for guarding the building and its areas, facilities and systems   during day and night, and customary expenditure for a professional facility   management.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Es   bleibt dem Vermieter bzw. der   Hausverwaltung im Rahmen wirtschaftlicher Vertretbarkeit vorbehalten,   Personal anzustellen oder Dritte mit der Durchführung der Arbeiten bzw.   Leistungen zu beauftragen.
    	
 
    	
The Landlord or   facility manager shall, at its discretion and with due regard to economic   feasibility, hire staff or commission a third party to carry out such works   and services.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Zu   den Nebenkosten gehören somit nach dem Willen der Vertragsparteien sämtliche   für Betrieb, Pflege, Wartung, Instandhaltung, Instandsetzung,   Erhaitung und Reinigung sowie Verwaltung der Liegenschaft, des Gebäudes und   der dazugehörigen Flächen, Einrichtungen und Anlagen anfallenden Kosten;   davon ausgenommen sind die Behebung von ernste Schäden des Hauses und die   Beseitigung von erheblichen Gefahren für die Gesundheit der Bewohner (§ 3   MRG), deren Kosten der Vermieter zu   tragen hat;
    	
 
    	
The ancillary   costs shall thus, according to the will of the Contracting Parties, include   any and all costs accruing for the operation, care, maintenance, upkeep,   repair, preservation and cleaning as well as management of the property, the   building and its areas, facilities and systems; however, expenses incurred in   connection with the repair of serious damage to the house and the remediation   of contingencies relating to the healthfulness of the residents, which must   be borne by the Landlord, shall be excluded;
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Macht   der Mieter von gemeinsamen   Anlagen keinen Gebrauch, so befreit ihn das nicht von der Verpflichtung zur   anteiligen Zahlung der Kosten.
    	
 
    	
The failure of   the Tenant to make use of common facilities shall not release the Tenant from   its obligation to pay its pro rata share of the costs.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Das   monatliche Nebenkostenakonto beträgt bis auf weitere Vorschreibung durch den Vermieter € 2,50 (exkl. USt.) pro m2 Nutzfläche für die   Büro- und Lagerflächen sowie Garagenstellplätze und € 3,50 (exkl. USt.) pro m2 Nutzfläche für die   Laborflächen. Diese Akontovorschreibung basiert hinsichtlich der Büro- und   Lagerflächen sowie der Garagenstellplätze auf Erfahrungswerten des Vermieters bei ähnlichen Objekten,   hinsichtlich der Laborflächen hängen die Nebenkosten maßgeblich von den   verwendeten Geräten und der tatsächlichen Nutzung ab.
    	
 
    	
Until further   notice, the monthly payment on account for ancillary costs shall be € 2.50   (exlusive of VAT) per square metre of useful floor space for office space,   garage spaces and storage area, and € 3.50 (exclusive of VAT) per square   metre of useful floor space for laboratory space. The monthly down payment   for ancillary costs regarding office space, garage spaces and storage area   are based on experienced data of the Landord   from comparable objects. However, the ancillary costs regarding   the laboratory space the actual operating cost mainly depend on the applied   equipment and the factually usage thereof.
    

 

8

 

	
Der   Vermieter ist berechtigt, das   monatliche Nebenkostenakonto zu erhöhen und jährlich in sinngemäßer Anwendung   des § 21 Abs. 3 MRG dem tatsächlich anfallenden Aufwand anzupassen.
    	
 
    	
The Landlord   shall be authorised to increase the monthly payment on account for ancillary   costs and adjust it annually to actual expenditures by applying   Section 21 (3) MRG mutatis mutandis.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Eine   Jahrespauschaiverrechnung der Nebenkosten in sinngemäßer Anwendung des § 21   Abs. 3 MRG gilt als vereinbart. Ergibt sich aus der Jahresabrechnung ein   Überschuss zugunsten des Mieters so   ist dieser Überschussbetrag vom Vermieter auf   die nächste Vorschreibung anzurechnen oder mit allenfalls bestehenden   Zahlungsrückständen des Mieters aufzurechnen;   allfällige Nachzahlungen sind vom Mieter längstens   binnen zwei Wochen nach Vorschreibung durch den Vermieter zu leisten.
    	
 
    	
The Contracting   Parties agree to an annual lump-sum settlement of ancillary costs analogously   to Section 21 (3) MRG. If the annual statement finds an overpayment   by the Tenant, such excessive amount shall be credited by the Landlord to the   next invoice or offset against arrears, if any, by the Tenant; any   underpayment shall be paid by the Tenant not later than two weeks after its   invoicing by the Landlord.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
4.                      Aufteilung   der Nebenkosten:
    	
 
    	
4.              Apportionment   of ancillary costs:
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Der   vom Mieter zu tragende Anteil   an den Nebenkosten bestimmt sich grundsätzlich nach dem Verhältnis der   Nutzfläche des Mietgegenstandes (zu   berechnen im Sinne dieses Mietvertrages) zur Nutzfläche aller Mietgegenstände   des Gebäudes.
    	
 
    	
The share of   ancillary costs to be borne by the Tenant shall be calculated by taking the   useful floor space of the Leased Property (to be computed in accordance with   this Lease Agreement) as a proportion of the useful space of all leased   properties in the building.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Soweit   für einzelne Nebenkosten Einzelverbrauchsmessgeräte vorhanden sind, ist der Mieter zur Bezahlung jener Kosten (inkl.   Energiekosten, Kosten für Betrieb, Pflege, Wartung und Reinigung, etc.),   die aufgrund des gemessenen Verbrauches für den Mietgegenstand an sich bzw. durch verbrauchsanteilige   Verteilung auf den jeweiligen Mietgegenstand entfallen, verpflichtet. Dazu   gehören insbesondere
    	
 
    	
To the extent   that individual meters are available for any ancillary costs, the Tenant   shall be obliged to pay such costs (including the costs of energy, the costs   for operation, care, maintenance and cleaning, etc.) accruing from the   metered consumption by the Leased Property as such and/or the share   apportioned to each of the leased properties. These include, without limitations:
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
·                          die   Kosten für die Heizung, Kühlung und (Kait)Wasser (einschließlich nicht   behandlungsbedürftigen Abwassers); dieser Verbrauch wird mittels Subzählers   pro Mieteinheit gemessen; festgehalten wird, dass der Mietgegenstand an das Fernwarmenetz   angeschlossen wird;
    	
 
    	
·                  the   cost for heating, cooling and (cold) water (including waste water which does   not require treatment); this consumption shall be metered by a submeter for   each leased property; it is understood and agreed that the Leased Property   will be connected to the district heating network;
    

 

9

 

	
·                                die   Kosten der Belüftung (Zu- und Abluft); diese werden anteilsmäßig nach dem   Verhältnis der Zuluftmenge des Mietgegenstandes   an der Gesamtzuluftmenge (Lufteinregelungsschlüssel) berechnet.
    	
 
    	
·                  the   cost of air conditioning (intake air and waste air); this will be calculated   pro rata by taking the intake air for the Leased Property as a proportion of   the overall intake air (air apportionment formula).
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Die   Betriebskosten des Mietgegenstandes selbst   und die Kosten für die sonstigen von Mieter   zum Geschäftsbetrieb benötigten Betriebsmittel, insbesondere die   Heizungs-, Strom- und Telefonkosten, Serverkälte und Zusatzkälte werden vom Mieter getragen. Gleiches gilt für den   Erwerb von Strombezugsrechten.
    	
 
    	
The operating   costs for the Leased Property as such and the costs for other consumables   required by the Tenant for its business operations, including, without   limitations, the cost of heating, electricity, telephone, cooling of server   and additional cooling, shall be borne by the Tenant. The same shall apply to   the purchase of electricity acquisition rights.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Soweit   für bestimmte Aufwendungen für den Mietgegenstand,   beispielsweise für Strom-, Telekommunikations-   (Telefon, Internetanbindung etc), anderweitiger Medien (TV, Telekabel   etc), Sondermüll und Sonderstoffbezug (z.B. Stickstoff, Sauerstoff), jeweils   inclusive Anschlusskosten sowie Betrieb, Pflege,   Wartung, Instandhaltung, Instandsetzung, Erhaltung und Reinigung   der Errichtungen und Anlagen, ein direkter Vertragsabschluss und eine direkte   Verrechnung mit dem jeweiligen Versorgungs- und/oder sonstigen Unternehmen   möglich ist, verpflichtet sich der Mieter,   im weitestgehenden Ausmaß daran teilzunehmen, mit dem Versorgungs-oder   sonstigen Unternehmen einen entsprechenden Vertrag abzuschließen und die   Verrechnung im direkten Weg mit diesem vorzunehmen.
    	
 
    	
To the extent   that certain resources for the Leased Property, such as (without limitations)   for electricity, telecommunications (telephone, internet   connection, etc.) other media (TV, cable TV, etc.), toxic garbage   and intake of special materials (e.g. nitrogen, oxygen), including the   connection costs and operation, care, maintenance, upkeep, repair,   preservation and cleaning of the facilities and systems, may be charged   directly by the utility and/or other provider, the Tenant undertakes to do   everything in its power to enter into an appropriate contract with such   utility or other provider and settle directly with such company.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
5.                      Umsatzsteuer:
    	
 
    	
5.              VAT:
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Der   Vermieter optiert gemäß § 6   Abs. 2 UStG zur Steuerpflicht. Der Mieter erklärt,   mit der Ausübung dieser Option einverstanden zu sein. Die auf die Mietzinse   und (anteiligen) Betriebs- und Nebenkosten entfallende Umsatzsteuer in   (jeweils) gesetzlicher Höhe wird dem Mieter   daher neben diesen in Rechnung gestellt.
    	
 
    	
The Landlord has   opted to pay VAT under Section 6 (2) of the VAT Act (UStG). The   Tenant herewith agrees to exercising this option. The VAT of the (relevant)   statutory rate due on the rental and (proportionate) operating and ancillary   costs shall thus be invoiced to the Tenant as well.
    

 

10

 

	
V. Fälligkeit des Mietzinses
    	
 
    	
V.   Due Date for Rental Payment
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
1.                      Der   monatliche Mietzins samt allen Steuern, Abgaben, Nebenkosten, Umsatzsteuer   etc. ist am Ersten eines jeden Monates im Vorhinein bei fünftägigem Respiro —   unabhängig von einer allfälligen Vorschreibung durch den Vermieter — zur Zahlung fällig und auf   das vom Vermieter namhaft   gemachte Konto spesen- und abzugsfrei derart einzuzahlen, dass der Mietzins   spätestens am Fälligkeitstag eingelangt ist.
    	
 
    	
1.              The   monthly Rental including any and all taxes, charges, dues, ancillary costs,   VAT, etc. shall be due and payable on the first day of each month for   such month, with a credit margin of five days and regardless of whether or   not the Landlord has made out an invoice, and shall be paid into an account   specified by the Landlord, without any deduction for the Landlord,   sufficiently early to ensure that the Rental will be credited to the account   on the due date at the latest.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
2.                      Das   Risiko für die Rechtzeitigkeit der Mietzinszahlung trägt der Mieter.
    	
 
    	
2.              The   Tenant shall bear the risk of the Rental payment being credited in good time.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
3.                      Mitteilungen   des Mieters auf Zahlungsbelegen   kommt keinerlei Rechtswirksamkeit zu. Der Mieter   nimmt zur Kenntnis, dass solche Mitteilungen nicht als vom Vermieter stillschweigend zur Kenntnis   genommen gelten können.
    	
 
    	
3.              No comments   made by the Tenant on payment documents shall have any legal effect. The   Tenant understands and agrees that any such comments shall not be deemed to   be implicity taken cognizance of by the Landlord.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
4.                      Im   Fall des Verzuges des Mieters mit   dem Mietzins oder mit sonstigen geldwerten Forderungen des Vermieters aus diesem Mietvertrag gelten   Verzugszinsen in der Höhe von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz der   Europäischen Zentralbank als vereinbart; dem Vermieter   bleibt jedoch die Verrechnung höherer Verzugszinsen aus dem Titel   des Schadenersatzes vorbehaiten.
    	
 
    	
4.              In   the event that the Tenant is in arrears with paying the Rental or any other   monetary claim by the Landlord under this Lease Agreement, default interest   amounting to 5% over the basic interest rate of the European Central Bank   shall be agreed; however, the Landlord reserves the right to charge higher   default interest under the title of damages.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
VI. Wertsicherung
    	
 
    	
VI. Indexing
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
1.                      Der   vereinbarte Hauptmietzins wird durch Bindung an den von der Statistik Austria   verlautbarten Index der Verbraucherpreise 2005 oder den an dessen Stelle   tretenden Nachfolgeindex wertgesichert. Für den Fall, dass kein   Nachfolgeindex verlautbart wird, ist die Wertsicherung so zu berechnen, dass sie   der Minderung der allgemeinen Kaufkraft entspricht. Ausgangsbasis für die   Wertsicherung ist die für den Monat Dezember 2011 verlautbarte Indexzahl.
    	
 
    	
1.              The   agreed Rental shall be indexed to the 2005 Consumer Price Index published by   Statistik Austria or any successor index which may replace it. In the event   that no successor index should be published, indexing shall be done so that   it reflects the deterioration of the general purchasing power. Indexing shall   be based on the index published for December 2011.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
2.                      Der   vereinbarte Hauptmietzins verändert sich in jenem Ausmaß, in welchem sich der   genannte Index gegenüber der
    	
 
    	
2.              The   agreed Rental shall change to the same extent as the above index changes   vis-à-vis the original basis. The Rental shall
    

 

11

 

	
Ausgangsbasis   verändert. Der Mietzins wird einmal jährlich im Jänner mit Wirkung für das   sodann laufende Jahr angepasst. Die neue maßgebliche Indexzahl bildet die   neue Ausgangsbasis. Erfolgt die Erhöhung des Hauptmietzinses aufgrund der   Wertsicherung nicht unmittelbar nach der entsprechenden Indexerhöhung, liegt   darin kein schlüssiger Verzicht auf die Erhöhung.
    	
 
    	
be   adjusted in January of each year, to be effective for the same year. The   new index shall then be used as the new original basis. If a Rental increase   due to indexing should not immediately follow an increase in the index this   shall not constitute a waiver of such increase.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
VII. Pflege-, Wartungs- und   Erhaltungspflichten
    	
 
    	
VII.   Care, Maintenance and Preservation Obligations
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
1.                      Bei   Übergabe des Mietgegenstandes ist   ein Übergabeprotokoll aufzunehmen, in welches alifällige offensichtliche   Mängel aufzunehmen sind; allenfalls im Zeitpunkt der Übergabe nicht   offensichtliche Mängel sind binnen 4 Wochen nach offensichtlicher   Erkennbarkeit schriftlich zu rügen. Festgestellte Mängel sind binnen   angemessener Frist zu beheben.
    	
 
    	
1.              A   handing-over protocol shall be drawn up upon handing-over of the Leased   Property, which protocol shall state any obvious defects; any defects which   are not obvious at the time of handing-over shall be reported in writing   within four weeks of their becoming obvious. Any defects thus determined   shall be remedied within a reasonable time.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
2.                      Der   Mieter verpflichtet sich, den Mietgegenstand einschließlich seiner   Einrichtungen und Anlagen wie z.B. die Licht-, Lüftungs- und   Wasserleitungsanlagen sowie Beheizungs- und Sanitäranlagen (jeweils soweit   vorhanden) nach der Übergabe auf eigene Kosten laufend so zu pflegen, durch   befugte Gewerbsleute nachweislich regelmäßig zu warten und zu erhalten sowie   alifällige Beschädigungen unverzüglich so zu beheben, dass der im   Übergabezeitpunkt bestehende Zustand erhalten bleibt und der Mietgegenstand nach Beendigung des   Mietverhältnisses unter Berücksichtigung der gewöhnlichen Abnützung in jenem   Zustand an den Vermieter zurückgestellt   wird, in welchem dieser dem Mieter ursprünglich   übergeben wurde. Der Mieter nimmt   zustimmend zur Kenntnis, dass aufgrund verlegter Kühl- und Leitungsschläuche   in sämtliche im Mietgegenstand vorhandenen   Beton-und Estrichteile (insbesondere in die Decken und Böden) nicht tiefer   als 35 mm gebohrt werden darf.
    	
 
    	
2.              The   Tenant herewith undertakes to care, after handing-over and at its own cost on   an ongoing basis, for the Leased Property including its facilities and   systems, including but not limited to its lighting, ventilation and water   pipes as well as heating and plumbing (each to the extent existing), to have   them maintained and preserved by licensed tradesmen on a regular basis and   furnish proof of this, and to repair any damage promptly and such that the   state existing at the time of handing-over will be maintained and the Leased   Property will be returned to the Landlord after termination of the Lease   subject to customary wear and tear in such a state as it has been originally   handed over to the Tenant. The Tenant understands and agrees that due to   cooling pipes and other pipelines placed in the Leased Property none of its   concrete and screed areas may be drilled to a depth of more than 35 mm.
    

 

12

 

	
3.                      Der   Mieter verzichtet daher darauf,   nach § 1096 ABGB vom Vermieter die   Instandhaltung im Inneren des Mietgegenstandes zu fordern; als Innere des   Mietgegenstandes gilt die gesamte Nutzfläche des Mietgegenstandes im Sinn dieses Mietvertrages (inklusive   Strom- und Wasserleitungen sowie Lüftungskanäle in Zwischenwänden und im   Doppelboden, EDV-Verkabelung, Oberflächen wie Wände und Böden,   Sanitäranlagen, Küche).
    	
 
    	
3.              The   Tenant accordingly waives requesting that the Landlord carry out the upkeep,   pursuant to Section 1096 ABGB, of the interior of the Leased Property;   the interior of the Leased Property shall be deemed to include the entire   useful floor space of the Leased Property within the meaning of this Lease   Agreement (including electricity and water lines and ventilation ducts in the   partitions and in the false floor, computer cabling, surfaces such as walls   and floors, sanitary facilities, kitchen).
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
4.                      Liegen   ernste Schäden des Hauses vor, so verpflichtet sich der Mieter, dies dem Vermieter unverzüglich schriftlich   anzuzeigen.
    	
 
    	
4.              In   the event that the building shows serious damage, the Tenant undertakes to   promptly inform the Landlord in writing.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
5.                      Kommt   der Mieter seinen Pflichten zur   Pflege, Wartung und bedungenen Instandhaltung sowie Schadensbehebung nicht   nach, so kann der Vermieter die   erforderlichen Arbeiten auf Kosten und Gefahr des Mieters selbst durchführen bzw. durchführen lassen.
    	
 
    	
5.              In   the event that the Tenant fails to meet its obligations to carry out care,   maintenance, stipulated upkeep and damage repair then the Landlord may carry   out the requisite works or have them carried out at the Tenant’s cost and   risk.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
6.                      Der   Mieter haftet dem Vermieter uneingeschränkt für alle   schuldhaft verursachten Schäden und Aufwendungen, die dem Vermieter oder Dritten aus einer   unsachgemäßen oder sonst vertragswidrigen Behandlung des Mietgegenstandes oder aligemeiner Teile   des Hauses bzw. mangelhafter Pflege, Wartung und bedungenen Instandhaltung   durch den Mieter, seine   Dienstnehmer, Beauftragten, Besucher und überhaupt alle Personen, die dem Mieter in irgendeiner Art und Weise   zuzurechnen sind, entstehen.
    	
 
    	
6.              The   Tenant shall be fully liable to the Landlord for any intentionally or   negligently caused damage and costs arising to the Landlord or any third   party from any handling of the Leased Property or general parts of the house   that is improper or otherwise contrary to the Agreement, and from any   inadequate care, maintenance or stipulated upkeep by the Tenant, its   employees, agents, visitors and any individuals which may in any way be   connected to the Tenant.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
VIII.   Änderungen am Mietgegenstand
    	
 
    	
VIII.   Changes to the Leased Property
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
1.                      Bauliche   Veränderungen jeglicher Art am Mietgegenstand   sind dem Vermieter im   Voraus schriftlich anzuzeigen und bedürfen der vorherigen ausdrücklichen   schriftlichen Zustimmung des Vermieters, die   dieser nur aus wichtigem Grund verweigem darf. Dies betrifft insbesondere   bauliche Veränderungen in Form von Sonderwünschen, die vom
    	
 
    	
1.              Any   structural changes to the Leased Property shall be notified to the Landlord   in advance and in writing and shall require the express written consent of   the Landlord, which the latter shall not refuse without good cause. This   shall apply, without limitations, to structural changes by way of special   requests which are notified by the Tenant to the Landlord before the handing-
    

 

13

 

	
Mieter vor der Übergabe des Mietgegenstandes dem Vermieter bekanntgegeben worden sind und   infolgedessen in Abstimmung mit dem Vermieter   vorgenommen werden. Die Arbeiten dürfen nur von behördlich dazu   befugten Gewerbsleuten durchgeführt werden. Die Anzeige an den Vermieter hat eine detaillierte Angabe   von Art und Umfang der beabsichtigten Arbeiten sowie die Benennung des in   Aussicht genommenen befugten Gewerbsmannes zu enthalten. Der Mieter hat für die rechtzeitige   Beschaffung altfälliger behördlicher Genehmigungen auf eigene Kosten und   Gefahr zu sorgen und sämtlichen einschlägigen gesetzlichen und behördlichen   Bestimmungen, Anordnungen und Verfügungen zu entsprechen sowie den Vermieter hinsichtlich jeglicher   Verietzung schad-und klaglos zu halten.
    	
 
    	
over   of the Leased Property and which are therefore carried out by agreement with   the Landlord. Such works may be carried out only by licensed tradesmen. The   notification to the Landlord shall include a detailed description of the type   and scope of the intended works and the name of the licensed tradesman   envisaged to carry out the works. It shall be incumbent upon the Tenant to   obtain, at its own cost and risk, any and all official approvals which may be   required, to comply with any and all relevant statutory and official   regulations, requirements and orders, and to indemnify and keep the Landlord   harmless with regard to any violation.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
2.                      Nimmt   der Mieter Änderungen ohne   ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Vermieters   vor, ist der Vermieter berechtigt,   die unverzügliche Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes auf Kosten   des Mieters auch bei aufrechtem   Bestehen des Mietverhältnisses zu fordern.
    	
 
    	
2.              In   the event that the Tenant makes any changes without the Landlord’s express   consent, the Landlord shall be entitled to request that the original state be   promptly restored at the Tenant’s cost, even when the Lease remains   effective.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
3.                      In   jedem Fall hat der Mieter sämtliche   mit einer Veränderung des Mietgegenstandes   verbundenen Aufwendungen selbst zu tragen sowie den Vermieter hinsichtlich jeglicher   Aufwendungen, Schäden etc. schad-und klaglos zu halten. Die Bestimmungen des   § 1097 zweiter Satz ABGB werden, soweit diese Bestimmungen auf § 1037 ABGB   verweisen, ausdrücklich abbedungen.
    	
 
    	
3.              The   Tenant shall always bear any and all expenditures associated with a change in   the Leased Property and shall indemnify and hold the Landlord harmless with   regard to any and all expenditures, damage, etc. The provisions of the   second sentence of Section 1097 ABGB shall be expressly contracted out   of this Lease Agreement.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
4.                      Dem   Vermieter steht unbeschadet   einer allfälligen Zustimmung das Recht zu, bei Beendigung des   Mietverhältnisses die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes auf   Kosten des Mieters zu   verlangen. Jegliche mit dem Mietgegenstand   verbundene Investitionen gehen ohne Anspruch auf Kostenersatz in   das Eigentum des Vermieters über,   wobei der Mieter auf die   Geltendmachung von
    	
 
    	
4.              Notwithstanding   any assent, the Landlord shall have the right upon expiry of the Lease to   request that the Leased Property be returned to its original state at the   Tenant’s cost. Any and all immovables connected with the Leased Property   shall pass into the Landlord’s property without any claim for compensation,   and the Tenant waives asserting any claims for compensation under any title   whatsoever.
    

 

14

 

	
Ersatzansprüchen,   aus welchem Titel auch immer, verzichtet.
    	
 
    	
 
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
IX. Haftungsbeschränkungen /   Duldungspflichten
    	
 
    	
IX. Limitation on Liability,   Obligation to Tolerate
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
1.                      Aus   Beeinträchtigungen der Benützbarkeit des Mietgegenstandes   von längstens einer Woche, insbesondere durch allfällige Störungen   oder Absperrungen der Wasser- oder Energieversorgung oder im Faile von   Gebrechen oder Störungen der Heizung und Kühlung, der Strom-, Licht-,   Wasser-und Kanalisierungseinrichtungen oder dergleichen wird der Mieter nur bei vorsätzlicher oder grob   fahrlässiger Verursachung seitens des Vermieters   schadenersatzrechtliche Rechtsfolgen ableiten.
    	
 
    	
1.              In   the event that the use of the Leased Property is impaired for a period of no   more than one week, by, i.a., any defect or shutdown of the water or energy   supply or in the event of a defect or fault of the heating or cooling system,   electricity, light, water and sewers or similar systems, the Tenant will be   entitled to damages only if the Landlord has caused such problem   intentionally or by gross negligence.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
2.                      Jegliche   Haftung des Vermieters für   Schäden welcher Art auch immer wird ausdrücklich auf Vorsatz und grobe   Fahrlässigkeit beschränkt.
    	
 
    	
2.              Any   liability on the part of the Landlord for any loss or damage whatsoever shall   be expressly limited to intent and gross negligence.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
3.                      Im   Fail des Verzuges des Vermieters oder   eines berechtigten Rücktritts des Mieters vom   Vertrag werden sämtliche Schadenersatzansprüche des Mieters — ausgenommen bei Vorsatz oder   grober Fahrlässigkeit — kumulativ dem Grunde und der Höhe nach limitiert, und   zwar dem Grunde nach insofern, als der Mieter   nur ihm tatsächlich entstehende Fremdkosten, wie z.B.   Übersiedlungskosten, Lagerkosten, berechtigte Schadenersatzansprüche und   Prozesskosten des bisherigen Vermieters, Mehrkosten einer Ersatzanmietung,   nicht jedoch Eigenkosten und entgangenen Gewinn geltend machen kann, und der   Höhe nach mit €50.000,00. Eine allfällige Pönale nach Punkt III.2 wird   hierauf angerechnet.
    	
 
    	
3.              In the event that the Landlord is in   default or the Tenant rightfully rescinds this Lease Agreement any and all   claims for damages by the Tenant — with the exception of intent or gross   negligence — shall be cumulatively limited on the merits and in terms of   amount; specifically on the merits to the extent that the Tenant may assert   only such third-part costs actually accruing to it, including but not limited   to the cost of removal, the cost of storage, justified claims for damages and   legal costs of the previous landlord, additional costs of a substitute lease,   but not own costs and lost profit, and specifically in terms of amount at €   50,000.00. Contractual penalties payable under III.2, if any, will be set off   against this.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
4.                      Der   Vermieter behält sich das Recht   vor, Zu- und Erweiterungsbauten aller Art zu errichten, sowie bestehende   Einrichtungen zu verlegen, überhaupt zu entfernen oder einer anderen Nutzung   zuzuführen. Dabei ist auf die Interessen des Mieters   an der Ausübung seines Bestandrechtes Rücksicht zu nehmen
    	
 
    	
4.              The   Landlord reserves the right to build any annexes and extensions whatsoever   and to move, totally remove or put existing facilities to another use, always   provided that the Tenant’s interests   in exercising his tenancy rights are   to be considered and no Tenant’s rights   under the Lease shall be effected.
    

 

15

 

	
und   es dürfen keine Eingriffe in das Bestandrecht des Mieters am Mietgegenstand erfolgen.
    	
 
    	
 
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
5.                      Der   Mieter hat die vorübergehende   Benützung und die Veränderung des Mietgegenstandes   nach vorheriger terminlicher Abstimmung mit dem Mieter zuzulassen, wenn und soweit ein   solcher Eingriff in das Mietrecht zur Durchführung von Erhaltungs-,   Sanierungs-, Schadensbeseitigungs-oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen   Teilen des Gebäudes oder in einem anderen Mietobjekt erforderlich und/oder   zweckmäßig ist.
    	
 
    	
5.              Subject   to prior agreement with the Tenant,   the Tenant shall permit the temporary use and change of the Leased Property   if and to the extent that such an interference with the right of lease is   necessary and/or expedient in order to carry out work to preserve,   rehabilitate, repair or improve general parts of the building or another   leased property.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
6.                      Der   Vermieter bringt dem Mieter zur Kenntnis, dass auf der   vertragsgegenständlichen Liegenschaft Umbau- und/oder   Fertigstellungs-maßnahmen nicht nur hinsichtlich des Mietgegenstandes, sondern auch   hinsichtlich des anschließenden Gebäudekomplexes und Innenausbauarbeiten und   Fertigstellungsarbeiten in Ansehung der anderen Mietobjekte geplant sind. Der   Mieter nimmt die mit diesen   Baumaßnahmen üblicherweise verbundenen Beeinträchtigungen der Nutzung des Mietgegenstandes beispielsweise durch   Lärm und/oder Schmutz unter Abstandnahme von Mietzinsminderungs-bzw.   Schadenersatzansprüchen zur Kenntnis, sofern diese Beeinträchtigungen den   Zugang zum und die Versorgung des Mietgegenstandes   sowie die Benützung nicht ausschließen oder ganz erheblich stören,   d.h. der Mieter akzeptiert die   üblichen Beeinträchtigungen, die mit einer derartigen Baustelle verbunden   sind.
    	
 
    	
6.              The   Landlord herewith informs the Tenant that new buildings, annexes, conversions   and/or further works for the completion of the building are planned on and   adjoining the contractual property, not just with regard to the Leased   Property but also with regard to adjoining buildings, as well as the   completion of the interior and completion works in respect of the other   leased properties. The Tenant herewith accepts the usual impairment of the   use of the Leased Property connected with such construction works, e.g. in   the form of noise and/or dirt, and waives any claims for a reduction of the   Rental or any damages, to the extent that such impairment does not preclude   or seriously affect access to and supply of the Leased Property and its use;   the Tenant therefore accepts the customary impairments associated with such a   building site.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
X.   Betreten des Mietgegenstandes
    	
 
    	
X.   Entry to the Leased Property
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
1.                      Der   Vermieter und die von ihm   beauftragten Personen sind bel wichtigen Gründen berechtigt, den Mietgegenstand nach Voranmeldung in   angemessenen Abständen zu den Geschäftszeiten des Mieters zu betreten.
    	
 
    	
1.              In   case of necessity, the Landlord and any person authorised by the Landlord   shall have the right to enter the Leased Property at any time subject to   prior notification, in reasonable intervals and during the Tenant’s business   hours.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
2.                      Bei   Gefahr in Verzug sind der Vermieter
    	
 
    	
2.              In   a case of imminent danger, the Landlord
    

 

16

 

	
bzw.   die von ihm beauftragten Personen berechtigt, den Mietgegenstand auch bei Abwesenheit des Mieters zu betreten. Ist in Fällen von   Gefahr in Verzug der Mietgegenstand unbeaufsichtigt   und kann der Mieter nicht   innerhalb des erforderlichen Zeitraumes verständigt werden, dürfen   öffentliche Organe (Polizei, Feuerwehr) auf Kosten des Mieters beigezogen werden. Die Feuerwehr   bzw. der Brandschutzbeauftragte sind berechtigt, den Zutritt mittels   Generalhauptschlüssels zu ermöglichen.
    	
 
    	
and   any person thus authorised by the Landlord shall have the right to enter the   Leased Property even when the Tenant is absent. If in the event of imminent   danger the Leased Property is untended and it is not possible to contact the   Tenant in good time, then public bodies (police, fire brigade) may be called   in at the Tenant’s cost. The fire brigade or the fire protection officer   shall have the right to effect entry by a grandmaster key.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
3.                      Bei   Kündigung, Auflösung bzw. Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter innerhalb der Kündigungs-oder   Räumungsfrist, jedenfalls jedoch innerhalb der letzten drei Monate vor der   Beendigung bis zur tatsächlichen Rückstellung des Mietgegenstandes dessen Besichtigung allen Interessenten   bis zu fünf abzustimmenden Terminen während den üblichen Geschäftszeiten zu   ermöglichen.
    	
 
    	
3.              In   the event that the Lease is terminated, the Tenant shall make sure that the   premises can be inspected up to 5 times by prospective future tenants during   the usual business hours for the duration of the period of notice or period   of clearance, but at least for the last three months before expiry and actual   return of the Leased Property.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
XI.   Verwendungszweck / Untervermietung   / Überlassung des Mietgegenstandes an Dritte
    	
 
    	
XI.   Purpose of Use / Subletting / Permitting a Third Party to Use the Leased   Property
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
1.                      Der   Mietgegenstand darf   ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken im Zusammenhang mit der Entwicklung   von Arzneimitteln, präklinischer und klinischer Forschung und Biotechnologie   sowie einschlägigen Labor- und Herstellungstätigkeiten (und damit im   Zusammenhang stehender bzw. artverwandter Tätigkeiten) verwendet werden und   wird dem Mieter ausschließlich   zum Betrieb eines Büros und Labors vermietet. Der Mieter hat im Rahmen seines Betriebs sämtlichen für ihn   geltenden gesetzlichen bzw. behördlichen Bestimmungen, Anordnungen und   Verfügungen auf eigene Kosten und Gefahr zu entsprechen. Der Mieter hat insbesondere auch dafür zu   sorgen, dass der gesamte in seinem Betrieb anfallende Abfall entsprechend den   einschlägigen gesetzlichen und behördlichen Vorschriften, Anordnungen und   Verfügungen behandelt und entsorgt
    	
 
    	
1.              The   Leased Property shall be used solely for business purposes in connection with   the development of medicinal products, pre-clinical and clinical research and   the pertinent laboratory and manufacturing work (and connected and/or similar   activities) and it shall be let to the Tenant solely for operating an office   and a laboratory. Within the scope of its operation, the Tenant shall, at its   own cost and risk, comply with any and all applicable statutory and   government regulations, requirements and orders. The Tenant shall, without   limitations, make sure that all garbage produced within the scope of its   operations are treated and disposed of in accordance with the relevant   statutory and government regulations, requirements and orders, if possible by   entering into a direct contract between the Tenant and a waste disposal   company.
    

 

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wird,   und zwar nach Möglichkeit durch Abschluss eines direkten Vertrages zwischen   dem Mieter und dem   Entsorgungsunternehmen.
    	
 
    	
 
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
2.                      Sämtliche   für den Geschäftsbetrieb des Mieters erforderlichen   behördlichen Bewilligungen einschließlich der Betriebsanlagenbewilligung   sowie Ver-und Entsorgungsverträge für Leistungen der Daseinsvorsorge   einschließlich Behandlung und Entsorgung von Abfällen bzw.   behandlungsbedürftigen Stoffen und Flüssigkeiten/Abwässern, Anschluss bzw.   Versorgung mit elektrischer Energie, Medienversorgung etc. sind von diesem   auf eigene Kosten und Gefahr zu beschaffen bzw. abzuschließen sowie sämtliche   damit verbundene Steuern, Abgaben und Gebühren aus Eigenem zu tragen. Der Mieter hat sämtliche behördliche   Auflagen auf eigene Kosten zu erfüllen und sämtlichen einschlägigen   gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen, Anordnungen und Verfügungen zu   entsprechen sowie den Vermieter diesbezüglich   schad- und klaglos zu halten.
    	
 
    	
2.              The   Tenant shall, at its own cost and risk, procure any and all government   approvals, including the plant permit, and enter into supply and disposal   contracts for public services, including the treatment and disposal of waste   and other materials and liquids/waste water that need treatment, connection   and supply of electric energy, media connections, etc., and it shall pay   any and all taxes, charges and dues whatsoever associated with them. The   Tenant shall comply, at its own cost, with any and all government   requirements and with any and all relevant statutory and government   regulations, stipulations and orders, and shall indemnify and hold the   Landlord harmless in this respect.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
3.                      Der   Mieter verpflichtet sich, eine   Betriebshaftpflichtversicherung mit angemessenem Deckungsumfang abzuschließen   und diese während der gesamten Vertragsdauer ordnungsgemäß aufrecht zu   halten; dem Vermieter ist der   Abschluss und der aufrechte Bestand der Betriebshaftpflichtversicherung auf   Verlangen nachzuweisen.
    	
 
    	
3.              The Tenant   undertakes to take out a business liability insurance of an adequate coverage   and to properly maintain such coverage for the entire duration of the Lease   Agreement; upon request the Landlord shall be furnished proof of the   conclusion and maintenance of the business liability insurance.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
4.                      Jede   Änderung des vom Mieter im Mietgegenstand betriebenen   Geschäftsgegenstandes sowie des Verwendungszweckes des Mietgegenstandes bedarf der vorherigen   ausdrücklichen schriftlichen Zustimmung des Vermieters.
    	
 
    	
4.              Any   change in the object of the business pursued by the Tenant on the Leased   Property and in the purpose of use of the Leased Property shall require the   prior express and written consent by the Landlord.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
5.                      Die   Untervermietung oder sonstige Überlassung des Mietgegenstandes an Dritte ist nur mit vorheriger   ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Vermieters   gestattet. Im Fall einer Vermietung oder sonstige Überlassung
    	
 
    	
5.              No   subletting or permitting a third party to use the Leased Property shall be   permitted except with the prior express and written consent of the Landlord.   In the event that the Leased Property is to be sublet, or a right of use of   the same to be granted, to an
    

 

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an   zum Konzern des Mieters gehörende   Unternehmen wird der Vermieter diese   Zustimmung auf Dauer der Konzernzugehörigkeit erteilen.
    	
 
    	
affiliate   company of the Tenant, the Landlord will grant its consent for such time as   the company remains part of the Tenant’s group.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
6.                      Jede   widmungswidrige Verwendung und/oder Untervermietung und/oder Überlassung des Mietgegenstandes an Dritte wird   ausdrücklich als Kündigungsgrund im Sinne des § 30 Abs. 2 Z 13 MRG   vereinbart; das Kündigungsrecht nach weiteren Bestimmungen wird dadurch nlcht   berührt.
    	
 
    	
6.              Any   use and/or subletting and/or permitting a third party the use of the Leased   Property which is contrary to its dedication shall be expressly agreed to be   a cause for termination within the meaning of Section 30 (2) 13   MRG; the right to give notice under other provisions shall not be affected.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
XII. Kündigung /   Vorzeitige Vertragsauflösung
    	
 
    	
XII.   Notice / Termination before the Agreed Date
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
1.                      Jede   Vertragspartei hat — vorbehaltlich des vom Mieter   abgegebenen Kündigungsverzichtes gemäß Punkt II.2. und des   besonderen Kündigungsrechtes nach Punkt XII.2. — das Recht, das   Mietverhältnis unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Letzten   eines jeden Kalenderquartals schriftlich zu kündigen; die Kündigung durch den   Vermieter ist jedoch nur aus   einem der in § 30 Abs. 2 MRG dargesteliten oder in diesem Vertrag   vereinbarten Kündigungsgründe zulässig.
    	
 
    	
1.              Without   prejudice to the Tenant’s waiver of termination pursuant to   Section II.2. and the extraordinary right of termination pursuant to   Section XII.2. above, each Contracting Party shall have the right to   terminate the Lease in writing on the last day of any calendar quarter   subject to a period of notice of three months; provided that the Landlord may   exercise its right of termination only for any of the grounds given in   Section 30 (2) MRG or agreed in this Lease Agreement.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
2.                      Der   Vermieter räumt dem Mieter das Recht ein, gegen Zahlung der   nachfolgend dargestellten Entschädigung dieses Mietverhältnis nach Ablauf des   5. Vertragsjahres und somit vor 30.05.2020 unter Einhaltung einer Frist von   sechs Monaten zum Letzten eines jeden Kalendermonates schriftlich zu kündigen.   Der Mieter nimmt diese   Rechtseinräumung an. Falls der Mieter von   diesem besonderen Kündigungsrecht Gebrauch machen will, hat er dem Vermieter für die kürzere Vertragsdauer   folgende, vor Ausspruch der Kündigung fällige Entschädigung zu entrichten,   wobei die nachstehend genannten Beträge nach den Bestimmungen des Punktes VI.   wertgesichert warden; als Vergleichszahl gilt die für den dritten Monat vor   Ausspruch der Kündigung verlautbarte indexzahl:
    	
 
    	
2.              The Landlord hereby grants the Tenant the right to terminate the   present Lease in writing as of the last day of any calendar month, subject to   payment of the compensation specified below, upon the expiry of the 5th year   of the term of this Lease, i. e., before 30 May 2020, subject to compliance   with a notice period of six months. The Tenant   accepts the granting of this right. If the Tenant wishes to take advantage of this   special right of termination, it shall make the following payment, due before   notice of termination is given, to the Landlord as compensation for the   curtailment of the term of the Lease, the amounts mentioned below to be   value-guaranteed pursuant to the provisions of Section VI. hereof; the   index number published for the third month before notice of termination is   given shall be used as the relevant indicator:
    

 

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·   Ausspruch der Kündigung nach Beginn des 6. bis zum Ablauf des 6.   Vertragsjahres: Entschädigungsbetrag entspricht 6 Bruttomonatsmieten
    	
 
    	
·   Notice of termination given between the commencement and the expiry of the 6th year of the lease: the compensation shall   correspond to a total of 6 monthly rental payments
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
·   Ausspruch der Kündigung nach Beginn des 7. bis zum Ablauf des 7. Vertragsjahres:   Entschädigungsbetrag entspricht 4 Bruttomonatsmieten
    	
 
    	
·   Notice of termination given between the commencement and the expiry of the 7th year of the lease: the compensation shall   correspond to a total of 4 monthly rental payments
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
·   Ausspruch der Kündigung nach Beginn des 8. bis zum Ablauf des 8.   Vertragsjahres: Entschädigungsbetrag entspricht 2 Bruttomonatsmieten
    	
 
    	
·   Notice of termination given between the commencement and the expiry of the 8th year of the lease: the compensation shall   correspond to a total of 2 monthly rental payments
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Das   erste Vertragsjahr im Sinne dieses Punktes beginnt mit dem Tag der Übergabe   des Mietgegenstandes an den Mieter; dies gilt sinngemäß für die   weiteren Vertragsjahre. Zur Klarstellung wird festgehalten, dass für den Fall   einer Kündigung zu einem Kündigungstermin nach 30.05.2020 kein   Entschädigungsbetrag mehr zu entrichten ist.
    	
 
    	
The   first year of the lease within the meaning of this Section shall be   deemed to commence on the day on which the Rental   Property is handed over to the Tenant,   this shall apply, mutatis mutandis, for all further years of the   term of the lease. For the avoidance of doubt, the Parties record that if   notice of termination is given at any time after 30 May 2020, no compensation   shall be owed any more.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
3.                      Dem   Vermieter bleibt die vorzeitige   Aufiösung des Mietvertrages gemäß § 1118 ABGB sowie aus den in diesem Punkt   XII.4. vereinbarten Gründen, dem Mieter hingegen   die vorzeitige Auflösung des Mietvertrages gemäß § 1117 ABGB vorbehalten.   Eine vorzeitige Auflösung des Mietvertrages gemäß § 1117 ABGB ist aber,   soweit dem nicht zwingende gesetzliche Bestimmungen entgegenstehen, nur nach   Setzung einer Nachfrist von zumindest vier Wochen zulassig, wenn der Vermieter den Mietgegenstand nicht in einen solchen Zustand versetzt,   der ihn zum bedungenen Gebrauch brauchbar macht.
    	
 
    	
3.              The   right to terminate this Lease Agreement before the agreed date pursuant to   Section 1118 ABGB and on grounds agreed in this Section XII.4.   shall be reserved to the Landlord, and that right pursuant to   Section 1117 ABGB shall be reserved to the Tenant. However and as far as   not contradicted by mandatory statutory provisions, termination of this Lease   Agreement before the agreed date pursuant to Section 1117 ABGB shall be   permissible only upon granting a grace period of at least four weeks when the   Landlord fails to put the Leased Property in a state suitable for its agreed   use.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
4.                      Der   Vermieter ist — abgesehen von   den in § 1118 ABGB normierten Gründen — berechtigt, diesen Mietvertrag mit   sofortiger Wirkung ohne Einhaltung von Kündigungsfristen und/oder -terminen   aufzulösen, wenn der Mieter seinen   Pflichten nicht nachkommt und den Vertrag grab oder beharrlich (trotz
    	
 
    	
4.              In   addition to the grounds stipulated in Section 1118 ABGB, the Landlord   shall be entitled to rescind this Lease Agreement with immediate effect and   without any period and/or date of notice when the Tenant fails to comply with   its obligations and is in gross or constant breach of contract (in spite of   being reprimanded and
    

 

20

 

	
Mahnung   und Nachfristsetzung) verletzt. Der Vermieter   ist insbesondere berechtigt, das Mietverhäitnis aufzulösen, wenn   folgende Gründe, die ausdrücklich auch als wichtige Kündigungsgründe im Sinne   des § 30 Abs. 2 Z 13 MRG vereinbart werden, vorliegen:
    	
 
    	
granted   a period of grace). The Landlord shall, without limitations, be entitled to   rescind the Lease on the following grounds within the meaning of   Section 30 (2) 13 MRG:
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
·                          der   Mieter den vertraglich   vereinbarten Zahlungen nicht nachkommt, die Bankgarantie (Kaution) gemäß   Punkt XV. nicht verlängert oder auffüllt;
    	
 
    	
·                  the   Tenant fails to meet its contractual payments, fails to extend or top up the   bank guarantee (deposit) pursuant to Section XV;
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
·                          die   Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters mangels kostendeckenden   Vermögens abgeiehnt wird;
    	
 
    	
·                  institution   of bankruptcy proceedings against the Tenant’s assets is rejected due to   insufficient assets to cover the costs;
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
·                          der   vertraglich festgelegte Geschäftsgegenstand ohne Zustimmung des Vermieters geändert wird;
    	
 
    	
·                  the   contractually agreed object of the business is changed without the Landlord’s   consent;
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
·                          die   Verwendung des Mietgegenstandes zu   einem anderen als dem vertraglich bedungenen Zweck erfolgt oder eine   Nichtverwendung des Mietgegenstandes eintritt;
    	
 
    	
·                  the   Leased Property is used for another purpose than that agreed in the Lease   Agreement or is not used at all;
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
·                          der   Mieter ohne Zustimmung des Vermieters bewilligungspflichtige   bauliche Änderungen vornimmt;
    	
 
    	
·                  the   Tenant makes structural changes to the Leased Property which require the Landlord’s   consent but fails to obtain such consent;
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
·                          der   Mieter rechtskräftige   behördliche Auflagen oder sonstige gesetzliche Bestimmungen bezüglich des Mietgegenstandes oder der in ihm   ausgeübten Tätigkeit nicht erfüllt bzw. einhält;
    	
 
    	
·                  the   Tenant fails to comply with legally binding government requirements or other   statutory provisions with regard to the Leased Property or the activities   pursued by the Tenant;
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
·                          sich   der Mieter trotz Mahnung   rücksichtslos oder sonst grob ungehörig gegenüber dem Vermieter, anderen Mietern oder   Besuchern bzw. Kunden des Gebäudes verhält.
    	
 
    	
·                  the   Tenant, in spite of being reprimanded, shows an inconsiderate or otherwise   grossly improper conduct vis-à-vis the Landlord, other tenants, visitors or   customers in the building.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
5.                      Die   durch eingeschriebenen Brief des Vermieters   an die ihm zuietzt bekannt gegebene Anschrift des Mieters
    	
 
    	
5.              A   justified statement of rescission by registered letter addressed by the   Landlord to the last address made known by the
    

 

21

 

	
gerechtfertigt   abgegebene Auflösungserklärung beendet das Vertragsverhältnis mit sofortiger   Wirkung. Die vorzeitige Vertragsauflösung lässt jegliche Ansprüche des Vermieters auf Schadenersatz unberührt.
    	
 
    	
Tenant   shall terminate the Lease with immediate effect. The termination of the Lease   before the agreed date shall not affect the Landlord’s claims for damages.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
XIII. Aufrechnung
    	
 
    	
XIII. Offsetting
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
1.                      Der   Mieter ist nicht berechtigt,   mit allfälligen Gegenforderungen, die er gegen den Vermieter aus welchem Titel auch immer erheben sollte,   gegen den Mietzins samt allen Steuern, Abgaben, Nebenkosten etc.   außergerichtlich und/oder gerichtlich aufzurechnen, es sei denn diese wären   rechtskräftig festgestellt oder vom Vermieter   ausdrücklich schriftlich anerkannt.
    	
 
    	
1.              The   Tenant shall not be entitled to offset, against the Rental and all taxes,   charges, dues, ancillary costs, etc., whether in court or out of court,   any counterclaims which the Tenant may assert under any title whatsoever   against the Landlord, except when such counterclaims have been ruled on res   judicata or expressly recognised by the Landlord in writing.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
XIV. Rückstellung des   Mietgegenstandes
    	
 
    	
XIV. Return of the Leased Property
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
1.                      Bei   Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter   verpflichtet, den Mietgegenstand   besenrein, geräumt von Fahrnissen und unter Berücksichtigung der   normalen Abnutzung in jenem Zustand an den Vermieter   zurückzustellen, in welchem dieser dem Mieter ursprünglich übergeben wurde.
    	
 
    	
1.              Upon   the expiry of the Lease, the Tenant shall be obliged to return to the   Landlord the Leased Property swept-clean, cleared of chattels and, apart from   normal wear and tear, in the state it had originally been handed over to the   Tenant.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
2.                      Der   Mieter hat sämtliche von ihm   allenfalls angebrachten Firmenbezeichnungen und sonstige Werbeträger auf   eigene Kosten zu entfernen, deren Spuren ordnungsgemäß zu beseitigen und eine   allfällige Beschädigung der Befestigungsstelle zu beheben. Bei Verstoß gegen   diese Regelung hat der Vermieter nach   schriftlicher Setzung einer angemessenen Nachfrist das Recht, die Entfernung   und Entsorgung der Werbemittel ohne weitere Ankündigung auf Kosten des Mieters zu veranlassen.
    	
 
    	
2.              The   Tenant shall, at its own cost, remove any company signs and other advertising   signs it may have attached, properly eradicate any traces thereof and repair   any damage to the place of attachment. If the Tenant fails to comply with   this provision, the Landlord, upon granting an adequate period of grace in   writing, shall be entitled to have the advertising signs removed and disposed   of without further notice and at the Tenant’s cost.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
3.                      Vom   Mieter zurückgelassene   Fahrnisse gehen ohne Anspruch auf Entschädigung in das Eigentum des Vermieters über; der Vermieter behält sich vor, diese auf   Kosten und Gefahr des Mieters ohne   weiteres entsorgen zu lassen.
    	
 
    	
3.              Any   chattels left behind by the Tenant shall pass into the Landlord’s ownership   without any claim for compensation; the Landlord reserves the right to have   them disposed of without further ado at the Tenant’s cost and risk.
    

 

22

 

	
4.                      Sämtliche   mit dem Mietgegenstand verbundenen   Investitionen des Mieters, welche   nicht ohne Beschädigung der Substanz bzw. ohne wirtschaftliche   Beeinträchtigung des Mietgegenstandes entfernt   werden können, sowie die vom Mieter vorgenommenen   Ein-, Zu- und Umbauten und Installationen gehen bei Beendigung des   Mietverhältnisses entschädigungslos in das Eigentum des Vermieters über. Der Mieter ist jedoch verpflichtet, über   Verlangen des Vermieters diese   Investitionen und Einbauten auf eigene Kosten zu entfernen und ordnungsgemäß   zu entsorgen bzw. entfernen und ordnungsgemäß entsorgen zu lassen.
    	
 
    	
4.              Any   and all of the Tenant’s immovables connected to the Leased Property which   cannot be removed without damaging the substance or causing an economic   impairment of the Leased Property, as well as any additions, annexes,   conversions and installations made by the Tenant shall pass into the   Landlord’s ownership without any compensation upon expiry of the Lease. The   Tenant shall, however, be obliged to dispose of such immovables and additions   or have them removed and properly disposed of at the Tenant’s cost if so   requested by the Landlord.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
5.                      Der   Mieter verzichtet darauf, im   Falle der Beendigung dieses Vertrages aus welchem Grund immer, eine   Investitionsablöse für allfällig getätigte investitionen geltend zu machen.
    	
 
    	
5.              The   Tenant waives claiming a transfer fee for any immovables installed by it in   the event that this Lease Agreement is terminated on any grounds whatsoever.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
6.                      Es   wird einvernehmlich festgehalten, dass der Mietgegenstand   dem Mieter ohne   jegliches Dienst-, Arbeits- oder sonstiges Beschäftigungsverhältnis übergeben   wird. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter dafür zu sorgen, dass keine Dienst-, Arbeits- oder   sonstigen Beschäftigungsverhältnisse auf den Vermieter   übergehen und den Vermieter diesbezüglich   mit jeglichen Aufwendungen an Kapital, Zinsen, Schäden und Kosten gänzlich   schad-und kiaglos zu halten.
    	
 
    	
6.              It is   understood and agreed that the Leased Property is handed over to the Tenant   without any service, employment or other work relationship. Upon expiry of   the Lease, the Tenant shall ensure that no service, employment or other work   relationships will be transferred to the Landlord and shall indemnify and   hold the Landlord harmless with regard to any attendant expenditure of   capital, interest, losses or costs.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
XV. Kaution
    	
 
    	
XV. Deposit
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
1.                      Der   Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter bei Abschluss dieses   Mietvertrages eine Kaution in Form einer abstrakten, auf den Vermieter als Begünstigten lautenden   Bankgarantie einer österreichischen Bank mit zumindest Rating A über 6   Bruttomonatsmieten zur Sicherstellung aller seiner Verpflichtungen aus oder   im Zusammenhang mit diesem Mietvertrag einschließlich Zinsen, Schäden und   Kosten zu übergeben. Diese Bankgarantie hat vorerst für fünf Jahre abrufbar   zu sein, ist jedoch zumindest
    	
 
    	
1.              The   Tenant undertakes to hand over to the Landlord upon signing of this Lease   Agreement a deposit by way of an abstract bank guarantee for the benefit of   the Landlord, issued by an Austrian bank of at least A rating, for an amount   of six before-tax monthly Rentals, to secure all the Tenant’s obligations   under or in connection with this Lease Agreement, including interest, losses   and costs. This bank guarantee shall be callable for five years to begin   with, and shall then be extended, each time at least three months before   expiring, for at least another five years for
    

 

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drei   Monate vor Ablauf immer wieder auf zumindest weitere fünf Jahre in der Höhe   des Vierfachen der sodann maßgeblichen Bruttomonatsmiete zu verlängern. Die   Bankgarantie hat jeweils vorzusehen, dass das Recht auf Inanspruchnahme der   Bankgarantie und das Recht auf Einziehung des Garantiebetrages bei   Veräußerung des Mietgegenstandes auf   den jeweiligen Rechtsnachfolger des Vermieters   abgetreten werden kann.
    	
 
    	
an   amount that is four times the before-tax monthly Rental at the time. The bank   guarantee shall include a provision that the right to implement it and the   right to call in the guaranteed amount may be assigned to the Landlord’s   legal successor in the event that the Leased Property is sold.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
2.                      Gerät   der Mieter mit einer aus oder   im Zusammenhang mit diesem Mietvertrag bestehenden Zahlungspflicht in Verzug,   ist der Vermieter unbeschadet   seines Rechtes, nach § 1118 ABGB und §30 Abs. 2 Z 1 MRG vorzugehen,   berechtigt, den jeweils aushaftenden Betrag abzurufen, in welchem Fall der Mieter verpflichtet ist, diese   Sicherheit binnen 14 Tagen wiederum auf den ursprünglichen Betrag aufzufüllen,   wobei im Fall der Unterlassung der Auffüllung durch Bankgarantie die   Auffüllung durch Barzahlung an den Vermieter   vorzunehmen ist.
    	
 
    	
2.              In   the event that the Tenant should default on any payment obligations from or   in connection with this Lease Agreement, the Landlord, without prejudice to   its right to proceed in accordance with Section 1118 ABGB and   Section 30 (2) 1 MRG, shall be entitled to call the due amount, in   which case the Tenant shall be obliged to top up the guarantee to its   original amount within two weeks, failing which the Tenant shall make the   top-up payment to the Landlord in cash.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
3.                      Verletzt   der Mieter seine Verpflichtung   zur vertragsgemäßen Verlängerung der Bankgarantie, kann diese mit dem vollen,   jeweils abrufbaren Garantiebetrag in Anspruch genommen werden; unbeschadet   dessen ist der Mieter verpflichtet,   im Fall der Unterlassung der vertragsgemäßen Verlängerung der Bankgarantie   die Kautionsbestellung durch Barzahlung an den Vermieter vorzunehmen. Nicht zur Abdeckung bestehender   Forderungen erforderliche Beträge sind entsprechend den Bestimmungen des §   16b MRG auf ein Einlagebuch einzuzahien, welche Beträge zur Sicherstellung   aller Verpflichtungen des Mieters aus   oder im Zusammenhang mit diesem Mietvertrag einschließlich Zinsen, Schäden   und Kosten dienen. Die auflaufenden Habenzinsen dienen gleichfalls als   Kaution, gebühren jedoch nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Mieter.
    	
 
    	
3.              In   the event that the Tenant defaults on its contractual obligation to extend   the bank guarantee the Landlord shall be entitled to implement it to the full   callable amount; notwithstanding this, the Tenant shall be obliged, if   failing to contractually extend the bank guarantee, to provide the deposit by   way of a cash payment to the Landlord. Any amounts which are not required to   cover outstanding claims shall be paid into a savings account pursuant to the   provisions of Sec. 16b of the Landlord and Tenant Act (MRG) and shall be used   to secure all obligations of the Tenant from or in connection with this Lease   Agreement including interest, losses and costs. Any interest earned shall   also serve as a deposit but shall be due to the Tenant upon expiry of the   Lease.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
4.                      Gerät   der Mieter sodann mit einer aus
    	
 
    	
4.              In   the event that the Tenant should default
    

 

24

 

	
oder   im Zusammenhang mit diesem Mietvertrag bestehenden Zahlungspflicht in Verzug,   ist der Vermieter unbeschadet   seines Rechtes, nach § 1118 ABGB und § 30 Abs. 2 Z 1 MRG vorzugehen,   berechtigt, den jeweils aushaftenden Betrag vom Einlagebuch abzuheben, in welchem   Fall der Mieter verpflichtet   ist, die Kaution durch Barzahlung an den Vermieter   wiederum auf den ursprünglichen Betrag zuzüglich mittierweile   aufgelaufener Habenzinsen aufzufüllen.
    	
 
    	
on   any payment obligations from or in connection with this Lease Agreement, the   Landlord, without prejudice to its right to proceed in accordance with   Section 1118 ABGB and Section 30 (2) 1 MRG, shall be entitled   to withdraw the due amount from the savings account, in which case the Tenant   shall be obliged to top up the deposit to its original amount plus any   interest earned in the meantime by a cash payment to the Landlord.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
XVI. Kosten und Gebühren
    	
 
    	
XVI. Costs, Dues, Charges, Fees
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
1.                      Sämtliche   mit diesem Mietvertrag verbundenen Steuern, Abgaben und Gebühren,   insbesondere die Rechtsgeschäftsgebühren, werden vom Mieter alieine getragen. Der Mieter hält den Vermieter auch diesbezüglich gänzlich   schad- und klaglos.
    	
 
    	
1.              Any   and all taxes, dues, charges and fees, including but not limited to legal   transaction fees, connected with this Lease Agreement shall be solely borne   by the Tenant. The Tenant shall indemnify and hold the Landlord harmless also   in this respect.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
2.                      Zum   Zwecke der Gebührenbemessung wird festgestellt, dass der auf den Mietgegenstand entfallende   Bruttomietzins (Hauptmietzins zuzüglich Nebenkosten und Umsatzsteuer)   jährlich €183.228,41 beträgt.
    	
 
    	
2.              For   the purposes of assessing charges, it is understood that the before-tax   Rental (rent plus ancillary costs and VAT) payable for the Leased Property is   €183,228.41 per year.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
3.                      Die   Errichtung des Mietvertrages erfolgte im alleinigen Auftrag des Vermieters.
    	
 
    	
3.              This   Lease Agreement has been executed solely on the order of the Landlord.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
4.                      Die   Kosten der jeweiligen anwaltlichen und steuerlichen Beratung trägt jeder   Vertragsteil selbst.
    	
 
    	
4.              Each   Contracting Party shall bear the cost of its own legal and tax consulting.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
XVII. Sonstige Bestiminungen
    	
 
    	
XVII. Miscellaneous
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
1.                      Veräußert   der Vermieter die in der   Präambel genannte Liegenschaft, so geht dieser Mietvertrag mit sämtlichen   Rechten und Pflichten des Vermieters auf   den Rechtsnachfolger des Vermieters im   Eigentum über, der Vermieter verpflichtet   sich, sämtliche Rechte und Pflichten aus diesem Mietvertrag auf   Vermieterseite einschließlich eines Verzichtes auf eine Aufkündigung infolge   Veräußerung (§1120 ABGB) auf seinen Rechtsnachfolger im Eigentum zu   übertragen bzw. zu überbinden; in gleicher Weise erklärt der Mieter, den
    	
 
    	
1.              In   the event that the Landlord should sell the property specified in the   preamble, this Lease Agreement and all its rights and duties incumbent upon   the Landlord shall pass into the ownership of the Landlord’s legal successor;   the Landlord undertakes to assign to the ownership of and bind over its legal   successor to any and all rights and duties incumbent upon the landlord’s side   under this Lease Agreement, including a waiver of termination due to sale   (Section 1120 ABGB); similarly, the Tenant agrees to accept the   assignment of all the Landlord’s rights and duties into the ownership of the   Landlord’s legal successor
    

 

25

 

	
Übergang   sämtlicher Rechte und Pflichten des Vermieters   auf den Rechisnachfolger des Vermieters im Eigentum anzuerkennen   und auf eine Aufkündigung infolge Veräußerung (§ 1120 ABGB)zu verzichten.
    	
 
    	
and   to waive the right of termination due to sale (Section 1120 ABGB).
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
2.              Die   Vertragsteile verzichten auf die Anfechtung dieses Vertrages wegen Irrtums.
    	
 
    	
2.              The   Contracting Parties waive the right of void this Agreement due to error.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
3.              Neben   diesem Mietvertrag bestehen keine Nebenabreden. Änderungen und Ergänzungen dieses   Mietvertrages bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Schrifrform. Dies gilt auch   für das Abweichen vom Schriftlichkeitserfordernis.
    	
 
    	
3.              No   collateral agreements have been made to this Lease Agreements. No changes of   or additions to this Lease Agreement shall be valid except when made in   writing and signed by both Parties. This shall also apply to the waiver of   the written form.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
4.              Allfällige   vor Abschluss dieses Mietvertrages getroffene schriftliche oder mündliche   Vereinbarungen verlieren bei Vertragsabschluss ihre Gültigkeit.
    	
 
    	
4.              Any   written or oral arrangements made before the signing of this Lease Agreement   shall become invalid upon the signing of this Lease Agreement.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
5.              Die   Nichtigkeit oder Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen berührt nicht die   Gültigkeit der übrigen Vertragsbestimmungen. Im Falle der Nichtigkeit oder   Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen dieses Mietvertrages gelten jene   Vereinbarungen als getroffen, die rechtsgülftig sind und dem Zweck der   nichtigen oder unwirksamen Bestimmung am nächsten kommen. Gleiches gilt im   Fall einer Vertragslücke.
    	
 
    	
5.              If   any provision of this Lease Agreement is found to be invalid or ineffective,   the remaining provisions shall continue in full force and effect. In the   event of the invalidity or ineffectiveness of individual provisions of this   Lease Agreement, provisions shall be deemed to have been made which are valid   and which fulfil as closely as possible the purpose of the invalid or   ineffective provisions. The same shall apply to a gap in the Agreement.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
6.              Für   sämtliche Mitteilungen des Mieters an   den Vermieter wird die   Form des rekommandierten Schreibens empfohlen.
    	
 
    	
6.              Any   notices given by the Tenant to the Landlord are recommended to be made by   registered letter.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
7.              Dieser   Mietvertrag unterliegt österreichischem Recht. Für sämtliche aus oder im   Zusammenhang mit diesem Mietvertrag allenfalls entstehenden Streitigkeiten   wird ausdrücklich die Zuständigkeit des für den Mietgegenstand örtlich zuständigen, für die Streitsache   jeweils sacnlich zuständigen Gerichtes vereinbart.
    	
 
    	
7.              This   Lease Agreement shall be governed by Austrian law. Any disputes which may   arise from or in connection with this Lease Agreement shall be settled by the   court that is locally competent for the Leased Property and competent as   regards the subject matter of the dispute.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
8.              Dieser   Mietvertrag wird in zwei Ausfertigungen errichtet, von welcher jeder   Vertragsteil eine erhält.
    	
 
    	
8.              This   Lease Agreement shall be executed in two copies of which one each shall be   given to each of the Contracting Parties.
    

 

26

 

	
9.                      Sämtliche   Beilagen stellen integrierende Bestandteile dieses Mietvertrages dar.
    	
 
    	
9.              All   enclosures shall be deemed to be integral parts of this Lease Agreement.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
10.               Dieser   Vertrag wird in deutscher und englischer Sprache errichtet, wobei im Falle   von Streitigkeiten oder Unklarheiten alleine die deutsche Version maßgeblich   ist.
    	
 
    	
10.       This   contract is set up in German and English language; in case of any unclarities   and / or differences out of the contract, the German Version shall be the   binding one.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Beilagen:                          ./1 Bescheid vom 18.02.2009, Zahl MA 37-BB/48393-1/2008

./2 Lageplan

./3 Vertragsplan

./4 Bau- und   Ausstattungsbe-schreibung
    	
 
    	
Enclosures:          ./1 Official Notice of 18 February 2009, MA   37-BB/48393-1/2008

./2 Layout plan

./3 Contractual plan

./4 Construction and fitout   description
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	

    	
 
    	

    

 

27

 

 

	
 
    	
 
    	
SELBSTBERECHNUNG   VERGEBÜHRUNG
    
	
 
    	
 
    	
Steuer   Nr.: 042 / 9505
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Selbstberechnung   der Gebühren
 durch   die Wüstenrot Marxbox   GmbH & Co OG
 Hundertsatzgebühr: € 3.247,37
 Datum der Selbstberechnung:

 

Wien, am 

 

Wüstenrot Marxbox   GmbH & Co OG
    	
 
    	

    
	
 
    
	
 
    
	
 
    
	
 
    
	
 
    
	
 
    
	
 
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
NACHTRAG
   ZUM MIETVERTRAG VOM
   03.02.2012
    	
 
    	
SUPPLEMENTARY
   AGREEMENT
   to the Lease Agreement of 3rd
   February 2012
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
abgeschlossen   zwischen der
    	
 
    	
concluded between
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Wüstenrot Marxbox   GmbH & Co OG

mit dem Sitz in Wien

(FN 346428d)

5033 Salzburg,   Alpenstraße 61
    	
 
    	
Marxbox Bauprojekt   GmbH & Co OG

based in Vienna

(FN 346428d)

A-5033 Salzburg,   Alpenstrasse 61
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
(nachstehend kurz   MARXBOX oder Vermieter genannt einerseits)
    	
 
    	
(hereinafter   referred to as MARXBOX or LANDLORD), on the one hand,
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
und der
    	
 
    	
and
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
HOOKIPA Biotech AG

mit dem Sitz in Wien

(FN 365895g)

1030 Wien,   Helmut-Qualtinger-Gasse 2
    	
 
    	
HOOKIPA Biotech AG

based in Vienna

(FN 365895g)

A-1030 Vienna, Helmut-Qualtinger-Gasse   2
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
(nachstehend kurz   HOOKIPA oder Mieter genannt andererseits)
    	
 
    	
(hereinafter referred   to as HOOKIPA or TENANT), on the other hand, 
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
wie folgt:
    	
 
    	
as follows:
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Präambel
    	
 
    	
Preamble
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Die Vertragsparteien   haben am 03.02.2012 einen Mietvertrag über einen Teil des 2. Obergeschosses (OG) des auf der 
    	
 
    	
The contract parties   have concluded a Lease Agreement dated 3rd February, 2012 under which the   TENANT leases the part of the 2nd floor of the building built on the   property,
    

 

	
140402 Nachtrag zum   Mietvertag HOOKIPA engl_dt
    	
Seite 1 von 4
    

 

 

	
Liegenschaft, EZ 4359,   Grundbuch 01006 Landstraße, Bezirksgericht Innere Stadt Wien, errichteten   Hauses 1030 Wien, Helmut-Qualtinger-Gasse 2, im Ausmaß von ca. 585,73 m2 , ein Lagerabteil im Untergeschoss im Ausmaß   von ca. 20 m2 und zwei vom Vermieter   jeweils zugewiesene Garagen-plätze im 1. Untergeschoss geschlossen   (nach-stehend kurz Mietvertrag   genannt).
    	
 
    	
EZ 4359, Land Register   01006 Landstrasse, District Court of the Inner City of Vienna, located at   A-1030 Vienna, Helmut­Qualtinger-Gasse 2, of an extent of non- guaranteed   585,73 square metres, a storage area of approximately 20 square metres on the   basement floor, as well as two garage spaces on the 1st basement floor   (hereinafter referred to as the Lease Agreement).
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Die Vertragsparteien   sind nun übereinge-kommen, dass der Mieter   zusätzlich zu den oben genannten Flächen eine weitere Fläche im Ausmaß von   unverbürgten 240,04 m2,   somit insgesamt 825,77 m2, im   2. Obergeschoss (OG) des gegenständlichen Hauses vom Vermieter   mietet. Die vermietete bzw. gemietete Fläche ist im beiliegenden und einen   integrierenden Bestandteil dieses Nachtrages zum Mietvertrag   bildenden Vertragsplan (Beilage ./5) ersichtlich.
    	
 
    	
The contract parties   came to an agreement that the TENANT leases from the LANDLORD beyond the   above-mentioned rental area additional rental area of the 2nd floor of the   objective building of an extent of non-guaranteed 240,04 square metres, a   total of 825,77 square metres. These rental areas are evident in the enclosed   Contractual Plan (Encl. ./5). The Enclosure ./5 shall be deemed   as an integral part of the Lease Agreement.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Der gegenständliche   Nachtrag ergänzt die zwischen den Parteien am 03.02.2012 getroffene   Vereinbarung und ist ein integrierender Bestandteil des Mietvertrages.   Soweit in diesem Nachtrag keine ausdrückliche Abänderung erfolgt, bleiben die   (übrigen) Bestimmungen des Mietvertrages   aufrecht. Es handelt sich sohin beim Mietvertrag   und beim gegenständlichen Nachtrag zum Mietvertrag   um einen einheitlichen Vertrag.
    	
 
    	
This Supplementary   Agreement amends the Lease Agreement,   concluded between the contract parties on 3rd February, 2012 and shall be deemed as an   integral part of the Lease  Agreement. The (remaining) terms of the Lease Agreement remain unaltered, so far as this   Supplementary Agreement does not stipulate an amendment. This Supplementary   Agreement and the Lease Agreement   represent a coherent contract.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Dies vorausgeschickt   vereinbaren die Parteien wie folgt: 
    	
 
    	
With this proviso the   contract parties stipulate as follows:
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
1.              Punkt 1.1. des Mietvertrages wird abgeändert, sodass er nunmehr wie folgt   lautet:
    	
 
    	
1.              Article 1.1.   of the Lease Agreement will be amended as   follows:
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
“1.       Der Vermieter   vermietet dem Mieter und dieser mietet von   jenem den im Vertragsplan
    	
 
    	
“1.       The LANDLORD shall let   to the TENANT, and the TENANT shall rent from the LANDLORD the part
    

 

 

	
(Beilage   ./5) rot umrandeten Teil des 2. Obergeschosses (OG) des auf der   Liegenschaft EZ 4359, Grundbuch 01006 Landstraße, Bezirksgericht Innere Stadt   Wien, errichteten Hauses 1030 Wien, Helmut-Qualtinger­Gasse 2, im   Gesamtausmaß von ca. 825,77 m2, ein Lagerabteil im Untergeschoß   im Ausmaß von ca. 20,00 m2 und drei vom Vermieter   jeweils zugewiesene Garagenplätze im 1. Untergeschoß, im Folgenden alles   gemeinsam auch Mietgegenstand genannt und im   beiliegenden, einen integrierenden Bestandteil dieses Mietvertrages bildenden   Lageplan (Beilage ./2) ersichtlich gemacht.
    	
 
    	
outlined   in red in the Contractual Plan (Encl. ./5) of the 2nd floor of the   building built on the property EZ 4359, Land Register 01006 Landstrasse,   District Court of the Inner City of Vienna, located at A-1030 Vienna,   Helmut-Qualtinger­Gasse 2, of an extent of non­guaranteed 825,77 square   metres, a storage area of approximately 20 square metres on the basement   floor, as well as three garage spaces on the 1st basement floor, hereinafter   referred to, jointly, as the “Leased Property”   and shown in the enclosed layout plan (Encl. ./2) which enclosure   shall be deemed an integral part of this Lease Agreement.”
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
2.              Punkt IV.2.i. des Mietvertrages wird abgeändert, sodass er nunmehr wie folgt   lautet:
    	
 
    	
2.              Article IV.2.i.   of the Lease Agreement will be amended as   follows:
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
,,i.) Flächen im 2.   Obergeschoß
    	
 
    	
i.) Areas   on the 2nd floor
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Der   frei vereinbarte monatliche Hauptmietzins beträgt € 21,00 (exkl. USt.) pro m2 Nutzfläche.“
    	
 
    	
“The   freely agreed monthly rent shall be € 21.00 (exclusive of VAT) per square   metre of useful floor space.”
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
3.              Nach Freigabe der   Ausführungspläne (Installationspläne) sowie der etwaigen Mehrkosten durch den   Mieter erfolgt der Ausbau der   zusätzlich gemieteten Flächen. Nach Fertigstellung des Ausbaues erfolgt die   Übergabe und Übernahme der zusätzlich gemieteten Flächen.
    	
 
    	
3.              After approval of   the detailed plans and the possible extra costs by the TENANT the construction   of the additional rental area shall be put into effect. Upon completion the   additional rental area shall be taken over and handed over.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
4.              Der frei   vereinbarte monatliche Hauptmietzins gemäß Punkt IV.2.i. des Mietvertrages ist vom Mieter ab   Übergabe und Übernahme der zusätzlich
    	
 
    	
4.              After commencement   of handing over and taking over of the additional rental area the TENANT has   to pay the freely agreed monthly rent pursuant to Section IV.2.i.
    

 

 

	
gemieteten Flächen zu zahlen.
    	
 
    	
 
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
5.              Im Übrigen ersetzt   der diesem Nachtrag angefügte Vertragsplan (Beilage ./5) den dem Mietvertrag angefügten Vertragsplan (Beilage ./3).
    	
 
    	
5.              The Contractual   Plan (Encl. /5) in this Supplementary Agreement replaces the initial   Contractual Plan (Encl. / 3) in the Lease   Agreement.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
6.               In Zusammenhang   mit dem Abschluss dieses Nachtrages allenfalls anfallende Gebühren sind vom Mieter zu tragen, welcher den Vermieter diesbezüglich schad- und klaglos   hält. 
    	
 
    	
6.              Any and all taxes,   dues, charges and fees, including but not limited to legal transaction fees,   connected with this Supplementary Agreement shall be solely borne by the   TENANT. The TENANT shall indemnify and hold the LANDLORD harmless also in   this respect.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
7.               Sämtliche Beilagen stellen einen   Bestandteil des Mietvertrages dar.
    	
 
    	
7.              All enclosures   shall be deemed to be integral parts of the Lease   Agreement.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
8.              Dieser Nachtrag   wird in deutscher und englischer Sprache errichtet, wobei im Falle von   Streitigkeiten oder Unklarheiten alleine die deutsche Version maßgeblich ist.
    	
 
    	
8.              This Supplementary Agreement is set up in German and English language; in case of any unclarities and /  or differences out of the contract, the   German Version shall be the binding one.
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Beilagen:
    	
./5 Vertragsplan
    	
 
    	
Enclosures:
    	
./5 Contractual Plan
    
	
 
    	
./A Mietvertrag vom 
    	
 
    	
 
    	
./A Lease Agreement of   3rd
    
	
 
    	
03.02.2012 samt Anlagen   ./1
    	
 
    	
 
    	
February 2012   along with
    
	
 
    	
bis ./4 (Kopie)
    	
 
    	
 
    	
enclosures ./1 to ./4   (copy)Exhibit 10.17

 

	
Tax   No. 057/2031
    	
 
    	
Consecutive   number: 23548-05/18
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
 
    	
Subject to fees - self-calculation
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Fee   amount: €3462.20
    	
EURO:   3,462.20
    	
cash
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
Date:   05/15/2018
    	
 
    	
Signature   [SIGNATURE]
    

 

RENTAL AGREEMENT

 

Partial application area

Office

 

	
Concluded between:
    	
Wüstenrot Marxbox GmbH & Co KG

Alpenstraße 61, 5033 Salzburg

FN 346428d

represented by

ÖRAG - Österreichische Realitäten

1010 Vienna,   Herrengasse 17, as the Property Manager
    
	
 
    	
 
    
	
And
    	
Hookipa Biotech AG

FN 365895g, Commercial Court Vienna,

Helmut-Qualtinger-Gasse 2

1030 Vienna

as the Tenant,
    
	
 
    	
 
    
	
Real estate   property:
    	
EZ 4359; land register 01006 Landstraße, District Court Innere Stadt   Vienna 1030 Vienna, Helmut-Qualtinger Gasse   2 top office D.23 with dimensions of 131.25 m2 including D.24 terrace with dimensions of 131.17 m2
    
	
 
    	
 
    
	
Consisting of:
    	
office and terrace pursuant to plan in Appendix 1
    
	
 
    	
 
    
	
Facilities:
    	
central heating, ventilation and cooling system, passenger elevator   or according to construction and facilities description in Appendix 2
    
	
 
    	
 
    
	
Rental term start:
    	
after completion of the renovation works

expected on 06/04/2018, see clause 3.1
    
	
 
    	
 
    
	
Rental term   duration:
    	
fixed term until 05/31/2028

waiver of termination until 03/31/2023
    

 

	
Main rent D.23   top office
    	
 
    	
€
    	
2,165.63
    	
 
    
	
Main rent D.24   terrace
    	
 
    	
€
    	
393.51
    	
 
    
	
Management cost   account Top D.23
    	
 
    	
€
    	
446.25
    	
 
    
	
Net rent
    	
 
    	
€
    	
3,005.39
    	
 
    
	
VAT
    	
 
    	
€
    	
601.08
    	
 
    
	
Total rent
    	
 
    	
€
    	
3,606.46
    	
 
    

 

	
Indexation:
    	
pursuant to CPI 2015
    
	
 
    	
 
    
	
Deposit:
    	
3 gross monthly rents, which are €10,820.00 rounded, cash or as a   bank guarantee
    

 

1

 

	
Rental purpose:
    	
for office purposes
    
	
 
    	
 
    
	
Legal transaction   fee:
    	
€ 3,462.20

= 1% of the following payments:

–                 36 times the monthly payment for the   indefinite rental term

–                 60 times the monthly payment for the   waiver of termination
    

 

2

 

1.

RENTAL PROPERTY

 

1.1.                  The Landlord is the owner of property EZ 4359; land register 01006 Landstraße, District Court Innere Stadt Vienna with the address 1030 Vienna, Helmut-Qualtinger-Gasse 2.

 

To be rented as part of this Rental Agreement is the D.23 top office including the terrace D.24, which is located on the 2nd top floor of this property.

 

The Landlord shall rent out to the Tenant and the Tenant shall rent from the Landlord the aforementioned Rental Property with a useful area of 131.25 m2 for the D.23 top office and 131.17 m2 for the D.24 terrace in accordance with the attached floor plan, Appendix 1, which forms an integral part of this Agreement. The useful area of this Rental Agreement is the total floor area of the Rental Property (without deduction of partition walls). The usable area does not include load-bearing walls, columns and general building services shafts or staircase areas.

 

Any designs or modifications of the Rental Property that go beyond the construction and facilities description or deviates from it can only be carried out at the expense of the Tenant and only with the prior written consent of the Landlord, which the Landlord will not unreasonably refuse (cf. clause 9.).

 

1.2.                  Only the interior of the Rental Property shall be rented, not its exterior area or other parts of the building, attic, cellar, courtyard, or entrance, etc.

 

1.3.                  The Tenant is entitled and obligated to participate in the following building facilities, which serve the common use of the tenants, and assumes the pro rata costs for their operation in accordance with clause 4 of this Agreement:

 

passenger elevator, central heating, central ventilation and cooling system

 

1.4.                  The Tenant has the option of affixing company logos and inscriptions at its own expense. The affixing of such company inscriptions and logos must take place after prior consultation with and in agreement with the Property Manager and/or with technical management. Before such work is carried out, any necessary official permits must be obtained and any planned work must be approved by the Landlord with regard to both form and technical execution; this shall also apply with regard to the necessary technical precautions.

 

1.5.                  The Rental Property is located in a building that was newly constructed by the Landlord without the aid of public funds on the basis of the building permit issued on 01/12/2001.

 

Pursuant to Sec. 1(4) of the Tenancy Law (MRG), the tenancy is subject only to Sec. 14, 16b, 29 to 36, 45, 46 and 49 but not to the other provisions of main parts I and II of MRG.

 

1.6.                  The Tenant has inspected the Rental Property in detail and is satisfied that it is in a usable condition. The actual condition of the Rental Property (facilities, possible defects, etc.) shall be recorded in a handover report on the day of handover.

 

2.

RENTAL PURPOSE

 

The letting of the Rental Property shall be carried out for the following business purpose: for office purposes.

 

3

 

The use of the Rental Property for other purposes is only permitted without the Landlord’s consent if the use for other purposes does not significantly impair the interests of the Landlord. The latter is in particular the case if the changed use has an effect on the Landlord’s option to charge VAT (cf. clause 16.).

 

3.
  RENTAL TERM

 

3.1.              The tenancy shall commence with the completion of the extension of the Rental Property and its assumption by the Tenant. In accordance with the targeted construction schedule, completion of the Rental Property is planned for 06/04/2018. The expected start of the rental term is therefore 06/04/2018. The latest possible handover date is 07/01/2018.

 

The Tenant undertakes to take over the Rental Property within 7 days of notification and to commence normal office operations within a reasonable period of time. Insignificant defects of the Rental Property that do not significantly impair the proper use of the Rental Property do not release the Tenant from its obligation to assume the Rental Property and pay the rent in the agreed amount; notwithstanding this, the Landlord is obligated to remedy such defects within a reasonable period of time.

 

The tenancy shall be concluded for a fixed term and end on 05/31/2028 without requiring a separate notice of termination.

 

No rent shall be charged until the Rental Property has been handed over to the Tenant. The obligation to pay rent in accordance with page 1 or clause 4 shall commence on the following day after handing over the Rental Property. If the handover does not take place on the first day of a month, the rent is prorated for each day.

 

3.2.              The tenancy can be terminated in writing by the Tenant with a notice period of 3 months for the last day of the month. The Tenant shall, however, waive the right to terminate the tenancy before 03/31/2023. A termination of the tenancy by the Tenant is thus only possible starting 06/30/2023 at the earliest.

 

The Landlord may terminate the tenancy for the end of any calendar month if there is a reason for termination in accordance with Sec. 29 and 30 MRG or Sec. 1118 ABGB (Austrian Civil Code), subject to one month’s notice. The Tenant is further entitled to withdraw from this Agreement on the grounds of Sec. 1117 ABGB.

 

4.
  RENT AND ANCILLARY COSTS

 

4.1.                The agreed monthly rent is calculated as detailed on page 1 and consists of

 

4.1.1.                  the freely agreed main rent;

 

4.1.2.                  the pro rata management costs (operating expenses including current public charges and expenses for communal and green areas and social rooms), namely:

 

·             the costs of supplying the building with water, including the disposal of waste water,

·             the costs of calibration, maintenance, and reading and replacing measuring devices for determining consumption

·             the costs for supervision of the building by the chimney sweeper,

 

4

 

·             the cost of sewer clearance,

·             the costs for waste collection and pest control,

·             the cost of lighting common parts of the building, including all courtyards and passageways (electricity and lighting)

·             the cost of sewer clearance,

·             the costs for operation, maintenance, support, troubleshooting and the legally prescribed regular reporting and inspection, including minor repairs (up to a maximum amount of €1,000.00 net per individual case and a maximum total of €30,000.00 net per year for the entire building 1030 Vienna, Helmut-Qualtinger-Gasse 2), for the following facilities and communal facilities:

intercom systems, access systems, fire alarm systems, escape route and emergency lighting, personal security systems, lightning protection systems, passenger elevators, fire extinguishers, fire doors and fire protection gates, fire alarm system, fire extinguishing and sprinkler systems, general electrical systems and electrical installations, central heating, central ventilation and cooling systems, sanitation/water/sewage technology, building control technology/measurement and control technology, alarm system (audio system), telephone connections (for alarm, emergency call and fault forwarding), fire smoke ventilation and emergency power supply,

·             adequate fire insurance,

·             an adequate liability insurance of the building for the legal liability of the owner of the building,

·             adequate insurance for damage caused by tap water and corrosion damage,

·             adequate insurance for glass breakage (with regard to the glazing of the rooms of the building used for general use, including all external windows) and storm damage,

·             the expenses for the administration of the building and the property,

·             the expenses for building supervision (cleaning and maintenance of the building, common areas and walkways, snow clearing and winter services on common areas and walkways, dirt-trapping mat service, cleaning of roof areas and gutters, supervising and guarding the building and property, technical on-site supervision by a building technician, fire safety officer, technical management, on-call service of the building technician),

·             the expenses for the care and maintenance of outdoor and green areas,

·             the public charges to be paid by the property on an ongoing basis (property tax, utility tax, etc.)

 

4.1.3.                  VAT at the applicable statutory rate, calculated from all rent components; for more details on VAT see clause 16

 

4.1.4.                  the payment for co-leased furnishings or other services.

 

4.2.                The freely agreed rent is thus calculated as detailed on page 1 of this Agreement.

 

This does not include costs for electricity and various ancillary costs for electronic media (Internet, telephone, etc.), which are to be borne separately by the Tenant. The Tenant is obligated to conclude its own electricity supply contract and to bear all resulting costs from it on its own.

 

4.3.                The share of the Rental Property in the management costs to be borne by the Tenant pursuant to 4.1.2. is determined by the ratio of the usable space of the Rental Property to the total usable space of all the rented space in the building.

 

Equipment (measuring devices) for individual consumption measurement for heating, cooling, and (cold) water are present in the building under this Agreement and in the Rental Property. The share of the energy costs is determined in accordance with Sec. 13 of the Heating Expenses Settlement Act (HeizKG) or according to

 

5

 

the consumption values of the respective Rental Property in relation to the sum of the consumption values of all supplied rental properties. The costs of maintenance, support, and troubleshooting for heating, cooling, and (cold) water shall be determined from the ratio of the usable floor space of the respective Rental Property to the usable floor space of all supplied rental properties. The Tenant expressly agrees to this distribution.

 

The costs for operating the ventilation system are calculated pro rata according to the target air volume of the respective Rental Property in proportion to the total air volume of all supplied rental properties.

 

4.4.                The Tenant agrees that a constant monthly advance payment amount against a one-off annual settlement until 30 June of the following year at the latest shall be dictated for the management costs according to 4.1.2. The Tenant acknowledges that, due to the annual calculation, if the start of the Rental Agreement falls within the accounting year a limitation of the costs to that date is not possible and herewith undertakes to pay any arrears of the current accounting year resulting from the calculation of the prescribed advance payment amounts from the period prior to the Rental Agreement on a pro rata basis; any surplus from the annual calculation relating to the period prior to the Rental Agreement will be transferred to the new annual statement benefiting the Tenant on a pro rata basis or will be paid out at the Tenant’s request.

 

4.5.                The Landlord shall be entitled to increase or reduce the agreed lump sum in accordance with clause 4.4 accordingly, depending on whether the invoiced costs were higher or lower than the costs collected.

 

4.6.                The Tenant shall be liable to the Landlord for all costs incurred up to the termination of the tenancy or up to the return of the Rental Property in accordance with 4.1.2. and 4.1.3., also in the event that the timely final statement is only billed after the Rental Agreement has been terminated.

 

4.7.                The agreed monthly rent is due each month in advance on the 5th of each calendar month from the date of handover and is to be paid without request by transfer to an account specified by the Landlord or the Property Manager. If the rent is not paid in full, the Landlord shall be responsible for assigning the receipt of payment unless the Tenant has informed the Landlord of a specific payment assignment. Addenda or declarations on payment slips do not come to the attention of the Landlord due to mechanical processing.

 

4.8.                If the Tenant is in default with payment of the rent due to actual fault, the Landlord is entitled to demand interest for late payment from the Tenant starting on the day following the due date, in accordance with Sec. 456 the Austrian Commercial Code (UGB). According to this, the interest rate for late payment is 9.2% p.a. plus the base interest rate. The base interest rate applicable on the first calendar day of a half-year period shall be decisive for the respective half-year.

 

4.9.                The Tenant further undertakes to reimburse the costs incurred by the Landlord for the reminder in the event of a written reminder of an outstanding rental debt arising through actual fault of the Landlord, as well as any attorney and legal fees, insofar as these are necessary for the appropriate prosecution.

 

5.

INDEXATION CLAUSE

 

The Tenant and the Landlord agree that the purchase value of the agreed main rent and any other fees shall remain unchanged. For this reason, the following indexation agreement shall be concluded:

 

6

 

5.1.                The main rent and all other payments pursuant to clause 4.1. or 4.2. are indexed according to the Consumer Price Index 2015 (CPI 2015) or index replacing it.

 

5.2                   The respective monthly main rent including all other fees shall change in each case to the extent to which the index figure for the month of August of a year changes compared to the index figure announced for August of the previous year. The Landlord is entitled to adjust the main rent due to index changes, effective as of the following Jan. 1st of each year. For the initial value adjustment in accordance with this provision, the index figure of the CPI 2015 announced for the month in which the Rental Agreement commences shall be compared with the index figure announced for August 2018 as the starting point. The initial adjustment of the main rent shall therefore be made as per 01/01/2019.

 

5.3                   If the release of the consumer price index is discontinued by Statistics Austria, this index shall be replaced by a comparable (chain-linked) index; in the absence of such an index, the Contracting Parties shall agree by mutual agreement on a corresponding substitute index that corresponds as closely as possible to the decisive principles last used for the index calculation.

 

5.4.                If valorization is not carried out, this is not to be understood to be a waiver of the application of the indexation on the part of the Landlord. Rather, the Landlord is entitled to retroactively charge such amounts for up to 3 years.

 

6.

EXCLUSION OF SET-OFF 
  (Compensation Waiver)

 

The Tenant waives the right to set off its own monetary claims against claims of the rent in accordance with clause 4 of this Agreement.

 

7.
  RIGHTS AND OBLIGATIONS OF THE TENANT

 

7.1                   The Tenant is entitled to use and make use of the Rental Property as agreed. The Tenant is obligated to treat the Rental Property with care while protecting the substance as much as possible, to clean it sufficiently, to heat it, and to ventilate it. The Tenant must keep clean any terraces, balconies, loggias, etc. and clear them of snow in the winter.

 

7.2.                The total or partial subletting or other transfer of the rented premises to third parties—whether against payment or free of charge—is not permitted. The Tenant is not permitted to assign rights from this Agreement to third parties. Excluded from this is the transfer or subletting of rented premises to companies belonging to the Hookipa Biotech group of companies within the meaning of Sec. 115 of the Limited Liability Companies Act (GmbHG). These are, in particular, all companies in which the Hookipa Biotech AG holds an interest of at least 50%.

 

7.3.                The Tenant shall be liable for all damage incurred by the Landlord as a result of improper handling of the Rental Property or the common parts of the building beyond normal use through culpable conduct on the part of the Tenant or on the part of any and all persons present on the Rental Property with the consent of the Tenant.

 

7.4.                The Tenant is obligated to maintain the Rental Property and its supply facilities, insofar as they are located inside the Rental Property, in particular electricity and

 

water supply systems, all facilities for heating, cooling, ventilation, and hot water supply as well as all sanitary facilities and any antenna systems available to the Tenant, at its own expense and in such a way that the Landlord and the other tenants of the building are not adversely affected.

All water outlets must be kept tight at all times.

 

7

 

7.5.                If the Tenant does not comply with its maintenance obligation, the Landlord—in particular to avoid endangering other residents of the building—may have the absolutely necessary work carried out at the expense of the Tenant. The Tenant is obligated to indemnify and hold the Landlord completely harmless from and against any and all costs incurred as a result.

 

7.6.                The Landlord is responsible for repairing serious damage to the building and for eliminating any significant health hazards arising from the Rental Property. The Tenant must immediately notify the Landlord of the occurrence of serious damage to the building and considerable risks to the health of the occupants.

 

7.7.                The Tenant shall declare not to hold the Landlord liable for temporary disruptions in the supply facilities (cold and hot water supply, electricity, gas, power, sewerage lines, central heating and elevator systems, telephone and data connections, cable television, central antenna systems, etc.), provided that the Landlord has not caused these disruptions intentionally or through gross negligence. In any case, however, the Landlord shall be obligated to arrange for everything within its power to be remedied as quickly as possible. A possible rent reduction right of the Tenant according to Sec. 1096 ABGB remains unaffected by this.

 

7.8.                The Tenant acknowledges that the entrance and corridor doors shall be locked and must be kept locked outside normal business hours. The Landlord shall hand over the keys to the Tenant, which enable access to the rented space and the common area of the building.

 

7.9.                The Tenant is responsible for adhering to and observing the operating instructions for the general supply facilities of the building. The Tenant shall also bear this responsibility for its employees or for persons present on the Rental Property.

 

7.10.         The Tenant shall be responsible for obtaining any necessary operating permits at its own expense. The Tenant also undertakes vis-à-vis the Landlord to comply with all official regulations and requirements (e.g. those imposed by the building and trade authorities and those under labor law, etc.), in particular also with regard to its business activity. The Landlord shall support the Tenant to the best of its abilities in obtaining building or trade authority permits but shall not be liable for a specific result.

If applicable, the Tenant is obligated to provide the Landlord with a copy of the operating facility permit under trade law and any subsequent permits.

In the event the Landlord obtains a central operating facility permit under commercial law, the Tenant is obligated to comply with any conditions concerning its rented space or its business activities at its own expense.

 

7.11.         The Tenant shall conduct its business in such a way that there is no nuisance or impairment to the other building tenants (e.g. through smells, noise, waste, etc.) and expressly acknowledges that any violation of this obligation or failure to remedy deficiencies after setting a corresponding deadline entitles the Landlord to terminate the Agreement immediately for cause.

 

8

 

7.12.         The Tenant shall take all precautions necessary for the proper disposal concerning the Rental Property, such as separating hazardous waste, disposing of hazardous waste in accordance with the Waste Management Act, etc., and shall bear the associated costs alone and indemnify and hold the Landlord harmless in the event of a substitute performance.

 

7.13.         The keeping of animals requires the Landlord’s consent. The keeping of animals that can be dangerous to humans is not permitted.

 

7.14.         It is recommended that the Tenant take out sufficient business liability insurance for the duration of the tenancy with the usual scope of cover.

 

8.
  MODIFICATIONS TO THE RENTAL PROPERTY BY THE LANDLORD

 

The Tenant must permit the temporary use and modification of its Rental Property if the following conditions are met:

 

8.1.                when and to the extent that such an infringement of the tenancy right is necessary or expedient for the performance of maintenance or improvement work on common parts of the building or for the repair of serious damage to the building in the Tenant’s or another Rental Property;

 

8.2.                if and to the extent that such an infringement of the tenancy right is necessary, expedient and, after reasonably weighing all interests, reasonable for eliminating a considerable health hazard emanating from the Tenant’s Rental Property or another rental property or for implementing modifications (improvements) to another rental property; an infringement is deemed reasonable in particular if the removal measure or the modification does not result in any significant or permanent impairment of the tenancy right.

 

9.
  MODIFICATIONS TO THE RENTAL PROPERTY BY THE TENANT

 

9.1.                The Tenant undertakes to notify the Landlord in good time of any intended material modifications (see clause 9.2.) to the Rental Property. This shall not apply to immaterial modifications. Such modifications shall be deemed to be those that are reasonable for the Landlord within the framework of a mutual weighing of interests, e.g. because they are necessary for the proper use of the Rental Property or are slight or can be removed easily.

The notification shall contain the nature and extent of the modification as well as a list of the commercial enterprises that are to conduct the modification. The work may only be planned and carried out by tradesmen that are authorized by the authorities.

The Tenant acknowledges and agrees that no concrete and screed parts (in particular ceilings and floors) in the Rental Property may be drilled deeper than 35 mm due to installed cooling hoses and conduits.

 

9.2.                Material modifications may only be carried out with the Landlord’s consent.

In any case, this includes any measures that require permanent modifications to masonry parts, suspended ceilings, technical facilities of the building or other facilities, even if these are carried out inside the Rental Property.

Any modification affecting the external appearance of the building, such as the installation of external blinds or awnings, the installation of window grilles, antennas

 

or flower boxes as well as the installation of boards, signs, and other advertising devices of any kind, requires the Landlord’s consent. The Landlord may prescribe a specific form or place for the installation of such advertising devices as well as appropriate remuneration. The costs for the production, assembly, maintenance, and removal (at the end of the Rental Agreement) of the advertising device shall in any case be borne by the Tenant.

If the Landlord gives its consent, an arrangement should also be agreed upon regarding a possible reimbursement of the Landlord’s costs with termination of the Rental Agreement.

 

9

 

9.3.                In the cases mentioned in clause 9.1, the Tenant shall, at its own responsibility and expense, ensure the timely procurement of the necessary official permits and other documents (e.g. fireplace findings). The work must be carried out in compliance with applicable regulations. Electricity, gas, and water lines may only be laid under plaster or in the existing installation shafts after prior agreement and approval by technical management. The installation in cable ducts is also permitted for EDP lines. In addition, the Tenant shall ensure the earliest possible removal of building rubble, work waste, and other contaminants arising in the course of the work.

 

9.4.                The Tenant is liable to the Landlord, regardless of actual fault, for all damage caused to the Rental Property or otherwise to the building as a result of such work and indemnifies the Landlord completely against any damage caused to other tenants in the building or third parties.

 

9.5.                At the end of the tenancy, the previous condition must be restored, insofar as the Landlord has reserved the right to do so. Otherwise, any investments shall become the Landlord’s property without the Tenant being entitled to compensation thereof. Accordingly, the Tenant shall waive the right to assert claims for damages pursuant to Sec. 1097 ABGB in conjunction with Sec. 1037 ABGB. The Tenant is therefore not entitled to compensation for useful expenditure predominantly benefiting the Landlord (for the necessary expenditure see clause 9.6.).

 

9.6.                If, however, the modifications on the part of the Tenant are an expense incumbent on the Landlord within the meaning of Sec. 1036 ABGB (necessary expense), these investments can remain in the Rented Property. The Tenant is entitled to an appropriate replacement thereof pursuant to Sec. 1097 ABGB in conjunction with Sec. 1036 ABGB. The Tenant’s possibility to request reimbursement of the necessary expenditure after its occurrence remains unaffected by this.

 

9.7.                Immaterial modifications to the Rental Property on the part of the Tenant shall be removed by the Tenant at the end of the Rental Agreement if the Landlord has a justified interest in restoring the original condition. Otherwise, these investments shall become the Landlord’s property without the Tenant being entitled to compensation thereof.

 

9.8.                The Contracting Parties irrevocably agree that the provisions of the 19th main part of the ABGB (custody agreement) do not apply to this Rental Agreement. In particular, the Landlord shall not be liable for damage caused by theft, fire, or emissions of any kind whatsoever to the goods and items brought in by the Tenant. The Tenant shall take own appropriate measures to prevent burglary, fire, and other damage, or to take out insurance for such risks.

 

10

 

10.

RETURN OF THE RENTAL PROPERTY

 

10.1.         Upon termination of the Rental Agreement, the Tenant shall return the Rental Property in proper condition and cleaned, whereby the surface finishings (e.g. walls, tiles, flooring) shall be in the same condition as at the time of rental, taking into account the wear and tear resulting from careful use in accordance with the Agreement.

 

10.2.         All of the Tenant’s boards, information signs, and other advertising devices must be removed. The condition of the surfaces shall be restored to the way they were at the time of rental, taking into account the wear and tear resulting from careful use in accordance with the Agreement.

 

10.3.         If the obligations according to clauses 10.1. and 10.2. are improperly performed, the Landlord is entitled to entrust a specialist company with producing the surface finishings and with cleaning, whereby the Tenant is obligated to reimburse the accrued costs within 14 days of the issued invoices being submitted by the specialist company. The Landlord’s claim is limited to the necessary costs. The Landlord shall bear the costs if subject to the corresponding maintenance obligation.

 

10.4.         On account of the return of the Rental Property at the end of the Rental Agreement, all keys of the Rental Property shall be handed over to the Landlord without reimbursement of costs. If the keys are lost or not returned, the Tenant shall bear the costs of replacing the locking cylinders or locking system and the new keys.

 

11.

ENTERING THE RENTED PREMISES BY THE LANDLORD

 

11.1.         The Landlord is entitled to enter the rented premises in the presence of the Tenant after making an appointment in good time, insofar as this is necessary in the interest of maintaining the building, for checking the condition of the Rental Property, or for other important reasons. The Tenant’s legitimate interests shall be duly considered in accordance with the importance of the reason.

 

11.2.         In the event of imminent danger, the Landlord can enter the rented premises even when the Tenant is not present.

 

11.3.         After termination—regardless from which Party—the Tenant is obligated to allow the Rental Property to be inspected by interested parties after making an appointment in good time. It must be taken into consideration that the legitimate interests of the Tenant are not unreasonably impaired.

 

12.

FORMAL REQUIREMENTS

 

12.1.         The written form is agreed for all legal declarations relating to the Rental Agreement.

 

12.2.         Deliveries of all kinds to the Tenant shall be made to the Rental Property address or to the last address expressly stated by the Tenant as the delivery address.

 

11

 

12.3.         The Agreement shall be drawn up in two copies, one for the Tenant and one for the Landlord.

 

13.

SEVERAL  TENANTS

 

13.1.         If several persons are tenants of the Rental Property, then all tenants are jointly liable for all obligations under the Rental Agreement, including removing any damage caused, insofar as this falls within the area of responsibility of the tenants.

 

13.2.         Declarations of the Landlord are also valid if they are made to one of the tenants.

 

13.3.         Several tenants can only make legally effective declarations concerning the tenancy together.

 

14.

COSTS AND FEES

 

14.1.         The Tenant shall bear the statutory legal transaction fee for drawing up the Rental Agreement. The legal transaction fee is calculated as follows:

 

Waiver of termination 60 month

 

	
Time frame
    	
 
    	
Rent
    	
 
    	
Operating expenses
    	
 
    	
VAT
    	
 
    	
Total
    	
 
    	
Basis for assessment
    	
 
    
	
60 months
    	
 
    	
€
    	
2,559.14
    	
 
    	
€
    	
446.25
    	
 
    	
€
    	
601.08
    	
 
    	
€
    	
3,606.46
    	
 
    	
€
    	
216,387.72
    	
 
    
																	

 

indefinite period

 

	
 
    	
 
    	
Rent
    	
 
    	
Operating expenses
    	
 
    	
VAT
    	
 
    	
Total
    	
 
    	
Basis for assessment
    	
 
    
	
36
    	
 
    	
€
    	
2,559.14
    	
 
    	
€
    	
446.25
    	
 
    	
€
    	
601.08
    	
 
    	
€
    	
3,606.46
    	
 
    	
€
    	
129,832.63
    	
 
    
	
Total assessment basis
    	
 
    	
€
    	
346,220.35
    	
 
    
	
Legal   transaction fee   1% of the basis for assessment
    	
 
    	
€
    	
3,462.20
    	
 
    
																	

 

14.2.         The costs of any legal representation of the Tenant while drawing up and executing the Rental Agreement shall be borne by the Tenant. No costs will be charged by the Landlord for drawing up the Agreement.

 

15.

DEPOSIT

 

15.1.         The Tenant shall deposit three gross monthly rents, rounded to €10,820.00 (in words: ten thousand eight hundred and twenty euros), in cash for all of the Landlord’s claims under this Rental Agreement when concluding the Agreement. The Landlord will dispose of the deposit in accordance with Sec. 16b MRG. Alternatively, an unlimited, abstract bank guarantee can be given by an Austrian financial institution in the amount of the deposit. If the financial institution terminates the bank guarantee, the Tenant must pay the agreed deposit in one of the above forms without delay, but at the latest two weeks before the expiry of the bank guarantee; otherwise the Landlord is entitled to pull the bank guarantee and to dispose of it as a deposit in accordance with Sec. 16b MRG.

 

15.2.         The Landlord shall be entitled to make use of the deposit so as to be satisfied with regard to any claims arising from this Agreement that the Tenant fails to fulfill when they are due (e.g. rent arrears, breach of the maintenance obligation, compensation for maintenance defects or damage arising from reconstruction, clearing, cleaning, and forwarding costs upon termination of the Rental Agreement),

 

12

 

including the costs of legal reminders and judicial assertion.

 

15.3.         Committing the deposit does not release the Tenant from its contractual obligations. The Tenant is not entitled to set off its own claims against the deposit.

 

15.4.         If the deposit must be claimed by the Landlord, the Tenant is obligated to replenish it within 14 days of being requested to do so by the Landlord. The Landlord’s right to premature termination of the Rental Agreement due to non-payment of the rent in accordance with Sec. 29(1)(5) MRG remains unaffected by that.

 

15.5.         If the value of the deposit—calculated according to the Consumer Price Index 2010 (cf. clause 5)—falls below 90% of its value at the time the Agreement is concluded, the Landlord shall be entitled to demand that the Tenant increase the deposit to 100% of the value according to the Consumer Price Index 2010. The Tenant will immediately comply with this request.

 

15.6.         If several persons are tenants of this Rental Property, each tenant is liable for the deposit for the duration of the Rental Agreement in the full amount agreed. The Landlord is not obligated to examine or consider any agreements between several of the tenants regarding claims for parts of the deposit or the deposit as a whole. The Landlord can pay the deposit or parts of it that are to be paid out to one of the tenants, constituting a full discharge of its debt.

 

15.7.         The deposit shall remain with the Landlord until the end of the Rental Agreement. If one of several tenants prematurely leaves the tenancy, they have no claim to payment of the deposit or parts thereof.

 

15.8.         The deposit shall be returned to the Tenant—in the case of several tenants to the tenant who is present when the Rental Property is returned—together with the interest obtained from the deposit’s investment immediately after the Rental Property has been returned together with all accessories, keys, and documents, unless the Landlord raises objections due to recognizable defects in the Rental Property for which the Tenant is responsible and documents these in writing to the Tenant. In this case, the deposit or a portion corresponding to the extent of the defects shall continue to be retained until the defects have been remedied or until agreement has been reached between the Tenant and the Landlord as to their remedy.

 

16.

VAT AGREEMENTS

 

16.1.         In connection with this Rental Agreement, the Landlord exercises the option of charging a standard taxation rate pursuant to Sec. 6(2) of the Value Added Tax Act (UStG) in order to claim the input tax deduction from the production, maintenance, and repair costs including future expenses incurred in this connection. The prerequisite for this is that, on the Rental Property, the Tenant generates sales almost exclusively, or at least to 95%, that entitle the Tenant to deduct input tax.

 

16.2.         The Tenant expressly declares that it fulfills the conditions set out in clause 16.1. The Tenant undertakes to provide appropriate proof at the Landlord’s request within 14 days at the most (e.g. by submitting tax documents, declarations or confirmations from its tax consultant).

 

16.3.         If the Tenant does not use, no longer uses or no longer completely use the rented spaces in the manner specified in clause 16.1. or if the Tenant does not provide proof of this, the Landlord can no longer exercise the option for charging a standard taxation rate pursuant to clause 16.1.

 

13

 

16.4.         Taking input tax into account plays a central role for the Landlord in financing the above work. It is therefore agreed that the Tenant shall not be entitled to change its business activities so that activities other than those entitled to input tax deductions referred to in clause 16.1 are carried out. The Tenant therefore guarantees that it will only carry out transactions in the Rental Property that do not exclude the deduction of input tax. This guarantee does not apply in the event that the contractually agreed or equivalent business activity, as it was included in the contents of the Agreement, becomes a harmful tax activity or an activity contradictory to clause 16.1 as a result of a change/an extension of Sec. 6(1) UStG (or any successor provisions). In this case, however, these circumstances of a harmful tax activity are expressly deemed to be agreed as constituting an important reason for termination pursuant to Sec. 30(2)(13) MRG because without the necessary input tax deduction, the work carried out would not have been financially feasible or the expenses planned in the future would not be affordable for the Landlord.

 

16.5.         Should the Landlord be at a disadvantage due to the fact that the Tenant carries out harmful tax activities or activities that contradict clause 16.1, it is expressly agreed that the Tenant shall compensate the Landlord for this damage arising from the input tax adjustment obligation and the loss of the input tax deduction pro futuro.

 

With regard to the management costs and other ancillary costs, the Tenant undertakes to reimburse these costs plus the VAT prescribed to the Landlord in each case, i.e. the loss of input tax incurred by the Landlord. Moreover, if the Tenant carries out harmful tax activities or activities that contradict clause 16.1, the Tenant undertakes to pay a 20% increase in the main rent as of that time, which is indexed in accordance with clause 5. The net main rent agreed in accordance with clause 4.2., therefore, increases to (indexed) €2,598.75 for the D.23 office and €472.21 for the D.24 terrace.

 

16.6.         Moreover, the Tenant is in any case obligated to notify the Landlord in writing without unnecessary delay in all cases (also in the event of subsequent legal changes) of the lapse of the prerequisites for the option to charge value-added tax, which is caused by the Tenant’s actual business operations, otherwise indemnifying and holding the Landlord harmless against any and all disadvantages resulting therefrom, in particular to indemnify the Landlord against third-party claims.

 

17.

OTHER AGREEMENTS

 

17.1. Any other agreements will be made individually and attached to this Rental Agreement as an appendix.

 

	
Vienna, May 5th, 2018
    	
 
    	
Vienna, May 11th, 2018
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
[STAMP: ÖRAG Österreichische
    	
 
    	
 
    
	
Realitäten-Aktiengesellschaft]
    	
 
    	
 
    
	
 
    	
 
    	
 
    
	
[SIGNATURE]
    	
 
    	
[SIGNATURE]
    
	
Landlord
    	
 
    	
Tenant
    

 

Appendix:

1.   Rental Property floor plan

2.   Construction and facilities description (general + supplement, version: May 2018)

3.   Energy performance certificate for the building in which the Rental Property is located (complete copy)

 

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