התחדשות אזורי תעשייה

התחדשות אזורי תעשייה (מוכר גם בשם התחדשות תעשייתית) היא מונח בתחום הנדל"ן המתייחס לתהליך התערבות באזורים תעשייתיים ישנים המאופיינים לרוב בתשתיות לקויות, מצב פיזי ירוד וניצול לא מיטבי של השטח. במסגרת ההליך, כלל השטח מתוכנן מחדש מתוך מטרה למקסם את שימושי הקרקע ולאחר מכן, מוקם מחדש תוך פריסה של מבנים שונים למטרות מגוונות כגון מגורים, מסחר, תעשייה, משרדים, ציבור, חינוך, פנאי, בידור, מלונאות וכו' (לרוב במבנים המשלבים את הפונקציות הנ"ל במבנה אחד). כך, האופי המקורי נשמר תוך פתרון של בעיות כגון נדל"ן למגורים או חוסר באזורי מסחר, בנוסף לקידום הכלכלה המקומית ופתיחת אופציות שלא היו אפשריות במקור. התחדשות אזורי תעשייה החלה כבר בשנות ה-80 וה-90 כחלק משיקום וחידוש של אזורים וותיקים בארצות הברית, בלונדון ואזורים נוספים בעולם, כאשר רוב הפרויקטים אופיינו באזורים שאינם פעילים מסיבות כלשהן (לדוגמה: קרבה לנהר, שכבר לא נחשבת למשמעותית במיוחד בעידן המודרני), נחשבים למיושנים ובלתי יעילים ו/או אזורים ששינו את צביונם לכאלו המזוהים עם פשע ונסיבות מחמירות אחרות. במרבית המקרים, ההתחדשות הובילה לשיפור התנאים של כלל תושבי העיר לרבות הכלכלה, התרבות ואיכות החיים הכללית, תוך יצירת מקומות עבודה חדשים ואפשרויות פנאי, בילוי ומתן שירותי ציבור - מבלי הצורך למצוא ולהחכיר שטחים חדשים. עקב כך, מדינות רבות (לרבות ישראל) מעוניינות לקדם פרויקטים כאלו, כאשר אחוז ניכר מהם מקודם על ידי ממשלות, עיריות ומשרדים ממשלתיים שונים, בין היתר כדי למשוך חברות, ארגונים ומיזמים או אוכלוסייה צעירה וחדשה למקום. לרוב, הבנייה בתהליכים אלו מתבססת על בנייה לגובה של גורדי שחקים, שלרוב ישלבו יותר מפונקציה אחת (לדוגמה, מגדלי משרדים ומגורים), והיא גם מהווה הזדמנות לעבור ממודל יצרני (המאפיין מדינות מתפתחות) למודל מתן שירותים (המאפיין מדינות מפותחות). כמו כן, מושקעים מאמצים ומשאבים רבים לפתח את המימד הסביבתי בכדי להפחית את זיהום האוויר מהתעשייה במקום (ובמקרים מסוימים, אף להכשיר קרקע מזוהמת או מסוכנת כגון קרקעות Brownfields), תוך אימוץ דוקטרינות בניה מתקדמות מתחום הבנייה הירוקה. עקב עצימות הפרויקט וחשיבותו, לרוב יוקם גוף ייעודי לביצוע הפרויקט או שהפרויקט יינתן לחברה שהוכיחה את יכולתיה להוציא תוכניות בסדר גודל כזה לפועל. לעיתים, אותן חברות יקימו חברות בת ייעודיות למשימה זו. מתחם הנמלים London Docklands (אנ') - מתחם שהחל את דרכו כבר בשנת 1696, בה הוקם נמל ייעודי שתוכנן לעמוד בנזקי טבע ולהיות מוגן בפני שודדים. במאה ה-19, האזור חווה גידול מאסיבי עקב הקמת נמלים נוספים שהפכו את האזור לאזור תעשייתי של נמלים שונים, אשר פעל עד למלחמת העולם השנייה בה הוא נהרס משמעותית עקב הפצצות הגרמנים. כחלק מהמדיניות האנגלית להתמקדות בנמלי מים עמוקים בשנים 1960–1980, כלל הנמלים במקום היו סגורים. בשנת 1981, נוצרה תוכנית התחדשות תעשייתית לאזור הנ"ל, אשר בוצעה במהלך שנות ה-80 וה-90 והובילה לשילוב של מגוון מבנים למטרות שונות, מה שהוביל להכפלת תושבי העיר תוך 30 שנים ולהפיכה לאחד מאזורי המסחר הפופולריים ביותר באנגליה. רציף הכנרית בלונדון - רציף שהחל בפעילות במאה ה-19 ב"אי הכלבים" באנגליה. הנמל נסגר כחלק מהמדיניות האנגלית לאי הפעלת נמלים שאינם מבוססים במים עמוקים עד לשנת 1980, כאשר המקום החל לחזור לפעילות לאחר פעילות ממשלתית להתחדשות תעשייתית באזור כולו. בשנות ה-90, התהליך החל וכיום, כ-5 מ-10 גורדי השחקים הגדולים ביותר בבריטניה ממוקמים באזור זה, כאשר בניין ה-Landmark Pinnacle נחשב לבניין המגורים הגדול ביותר במערב אירופה (75 קומות) ומלון Novotel London Canary Wharf (אנ') נחשב למלון הגבוה ביותר ברשת 'נובוטל' העולמית. שכונת 'אורזי הבשר' (אנ') בניו יורק - האזור החל להיות מיושב באמצע המאה ה-19, והוא עבר מספר שינויים במהלך מלחמת האזרחים ולאחר מכן בשנות ה-60, אשר גרמו לו להפוך לאזור ממוקד תעשייה. בשנות ה-80, האזור זוהה בעיקר עם פשע ומועדונים מחתרתיים ומפוקפקים. החל מסוף שנות ה-90, האזור עבר טרנספורמציה בדמות התחדשות תעשייתית, אשר הפך אותה למוקד פנאי מרכזי שזכה בתואר "השכונה הכי אופנתית" על ידי 'ניו יורק מגזין' ב-2004. שכונת 'מסילות הרכבת האדסון' במנהטן - שכונה בצד המערבי של מנהטן אשר החלה בשנות ה-50 של המאה ה-19 כתכנון לשילוב של בתי מגורים לצד מסילות ברזל. בשנת 2014, החל תהליך התחדשות תעשייתית במקום עם מספר פרויקטים כגון קומפלקס 'מנהטן מערב', מגדל הספירלה ועוד. הפרויקט ככלל זכה לביקורות צוננות במדיה, בין היתר בגלל טענות על אי התאמה לאזורים האורבניים שמסביב. עקב משבר הקורונה, האזור נפגע קשות ממיעוט המבקרים באזור, מה שהוביל להפיכת חלק מהנכסים במתחם ל"שכונות רפאים". שכונת 'סיאון' (אנ') בסיאול - מתחם מגורים ובעלי מלאכה ועסקים קטנים שנוסד בשנות ה-70, אשר צפוי לעבור התחדשות תעשייתית לטובת הקמת מגדלים והתמקדות בתעשיית נותני השירותים. שכונת קינג'ס קרוס בלונדון (אנ') - רובע לונדוני ששימש בעיקר לתעשייה עד למלחמת העולם השנייה. לאחריה, האזור ננטש והפך לאזור המזוהה עם פשע, זנות, סמים ועוד (על הידרדרות זו נכתב השיר King's Cross של הצמד 'פט שופ בויז'). החל משנות ה-2000, החל תהליך התחדשות תעשייתית בעיר, שכלל את העברת הספרייה הבריטית העתיקה, גלריית גגוזיאן, מערכות 'הגארדיין' ו'אובזרבר' ועוד, במקביל להקמת סניפים של גוגל, מטא, יוניברסל מיוזיק ועוד, תוך הקפדה על יצירת ריאות ירוקות ומרכזי תרבות, בילוי ומסחר. בישראל ישנם כ-430 אזורים המתאימים לתהליכים מסוג זה. הנושא מקודם על ידי מינהל התכנון ומשרד הכלכלה והתעשייה. נכון לנובמבר 2023, ישנם מספר פרויקטים המתקיימים במקביל בערים שונות ברחבי הארץ: מתחם הבורסה ברמת גן - החל משנת 2016, חברת 'ולור נדל"ן' החלה בפיתוח מתחם הבורסה ברמת גן למטרות מגורים, מסחר, מלונאות, פנאי ועוד.הפרויקט מתנהל בשיתוף עם קבוצת ב.ס.ר, קבוצת סופרין, ביירון אקוויטיז ואיילון חברה לביטוח, כאשר התכנית כוללת מספר נכסים כגון קומפלקס מגדלי CORE, מגדל ORIGIN, מגדלי CENTRAL POINT ועוד. מתחם חסן ערפה בתל אביב - אזור תעסוקה במרכז תל אביב, בו אושרה ב-2015 תוכנית מתאר להקמת טבעת של 14 מגדלים וחניונים פרטיים עם שטח ירוק במרכזה, אשר שולב בתוואי הרכבת הקלה.בין המגדלים במקום - מגדלי המשרדים 'תאומי רובינשטיין', מגדל 'אקרו' ומגדל 'אלפא' המשלב בית מלון עם דירות מגורים. מתחם זוגלובק בנהריה - מתחם הכולל בתוכו את מפעל חברת 'זוגלובק' ביחד עם 210 דירות ו-80 בתי עסק במבנים ישנים.במרץ 2023, אושרה תוכנית של משרד הבינוי השיכון ועיריית נהריה בה יוקמו 2,000 דירות, 400 חדרי מלון, מגדל בין 40 קומות ומעל 100,000 מ"ר שטחי תעסוקה. שישולבו בתוואי המטרונית, בחלוקה לשבעה מתחמי משנה. הפרויקט מנוהל על ידי קרן ריאליטי. מתחם 'האורגים' בבת ים - פרויקט בסמיכות לשכונת 'פארק הים' בבת ים אשר החל ב-2023 ומיושם בשטח על ידי קבוצת צרפתי שמעון וצפוי לכלול כ-225 יחידות דיור בשני מגדלים בני 30 קומות, ביחד עם שטחי משרדים ומסחר של 20 אלף מ"ר בבניין שלישי. עירוב שימושים אלפי שאולי, בת ים-ניו יורק: עבודות קהילה במקום דמי שכירות, באתר ynet, 19 במרץ 2012 מיכל פלטי, "נהיה בפרויקט הזה 20 שנה. אנחנו הולכים בדרך לא חרושה": ההימור הגדול בבורסה, באתר TheMarker‏, 9 בדצמבר 2022 דודי קפלן, בזבוז השטחים הפתוחים באזורי התעשייה הוא ההפסד שלנו, באתר כלכליסט, 28 באפריל 2023 הילה ציאון, עסקת ענק בר"ג: גורד שחקים של 100 קומות יוקם בבורסה, באתר ynet, 23 במאי 2023 תמיר בן שחר, ‏הקו האדום של הרק"ל מגדיל את ביקושי המסחר, אבל לא בכל מקום, באתר גלובס, 8 באוגוסט 2023 שלומית צור, מי רוצה לגור באזור תעשייה?, באתר TheMarker‏, 7 במרץ 2024 חוה ארליך, חמי גרא, מיכל קורח, מתעשייה מסורתית לעירוב שימושים מגדילים, התחדשות עירונית באזורי תעסוקה: היתרונות, ההזדמנויות והחשיבות בתהליכי התחדשות לערים ולקהילה, באתר מגדילים התחדשות עירונית, ‏2023-02-09 התחדשות תעשייתית: הפוטנציאל והאתגר בחידוש אזורי תעשייה ותיקים, באתר gov.il התחדשות עירונית לא למגורים בלבד: אזורי התעסוקה המוזנחים זוכים לחיים חדשים, באתר אייס, 27 בפברואר 2023 אורי חודי, עירוב שימושים: הכול קל"ב, באתר ynet, 30 במרץ 2023 ירון פריד, קינגס קרוס בלונדון - מאזור תעשייתי מוזנח לפנינת תרבות ונדל"ן, באתר כלכליסט, 5 במרץ 2023 הילה ציאון, עסקת קומבינציה ברמת גן: מגדל בן 40 קומות יוקם בבורסה, באתר ynet, 12 בספטמבר 2023 יובל ניסני, ‏שתי עסקאות ענק ביומיים: איך נראה ה"נורמלי החדש" בשוק הנדל"ן?, באתר גלובס, 23 במאי 2023 גיא נרדי, ‏13 מגדלים ופארק עירוני. כך ייראה הסיטי החדש של ת"א, באתר גלובס, 5 במרץ 2021 דותן לוי, מתחם "חסן ערפה" בדרום ת"א עולה קומה, באתר כלכליסט, 29 באוקטובר 2013 עידו אסיאג, אושרו שתי תכניות של יובלים סיטי בוי במתחם חסן ערפה בתל אביב, באתר Funder פאנדר פורטל קרנות נאמנות קופות גמל קרנות השתלמות קרנות פנסיה, ‏2023-05-09 הילה ציאון, 1,200 דירות בת"א: אושרו תוכניות בחסן עראפה וליד בלומפילד, באתר ynet, 9 במאי 2023 גיא נרדי, ‏קרן ריאליטי רוכשת את שטח מפעל זוגלובק בנהריה ב-77.5 מיליון שקל, באתר גלובס, 8 באוגוסט 2021 מגדילים, נהריה: תכנית ענק להתחדשות על שטח מפעל זוגלובק, הכוללת בניית 2,000 יח"ד, באתר מגדילים התחדשות עירונית, ‏2023-03-05 יאיר קראוס, קודם פינגווין, עכשיו זוגלובק: מגדלים במקום מיתולוגיה ב"שאנז אליזה" של הגליל, באתר ynet, 21 ביוני 2023 רכישה מעניינת נוספת לקרן ריאליטי: קרקע מפעל זוגלובק ההיסטורי בנהריה; תשלם 77.5 מיליון שקל, באתר Nadlancenter, ‏2021-08-08 הילה ציאון, אלפי דירות עם ממ"ד: הוכרזו 14 מתחמי פינוי בינוי חדשים, באתר ynet, 9 בנובמבר 2023 נעם גל, התחדשות עירונית במתחמי תעשייה, באתר TheMarker‏, 28 במאי 2023