העיר התחתית

העיר התחתית, או העיר, הוא שמו של הרובע בחיפה הממוקם בחלקו התחתון, המרכזי, של הכרך, ומאגד רצף של שכונות מרכזיות ואת חלקה הגדול של הפעילות העסקית של חיפה. הרובע התחתון הוא ערש ההתפתחות ההיסטורית של העיר לדורותיה עד קום המדינה, עוגן אדריכלי, היסטורי וימי, ומשכנה של קריית הממשלה המחוזית. למן ראשית המנדט הבריטי ועד למחצית שנות ה-70 היה הרובע מרכז העסקים הראשי של חיפה, ממחצית העשור הראשון של המאה ה-21 ניכרת חזרה אליו. נכון ל-2015, בעיר התחתית מתגוררים כ-12,120 נפש, שהם כ-5% מכלל תושבי חיפה. ערך מורחב – חיפה בתקופה העות'מאנית באמצע המאה ה-18 העתיק דאהר אל-עומר, "שליט הגליל", את העיירה הקטנה חיפה, ממקומה במזרח בת גלים של היום, כשני קילומטרים מזרחה - אל רצועה שחשב כבטוחה יותר להגנה מאיומי שליט דמשק, כמו גם מסערות הים. על השטח שנכבש נבנתה עיר חדשה. "חיפה החדשה" הוקפה בחומה קטנה ובה שני שערים - האחד ("שער יפו") היה בכיכר חמרה (כיכר פריז של ימינו), והשני ("שער עכו") בכיכר פייסל. בחלק המזרחי (שער עכו) חיו מוסלמים, ובחלק המערבי נוצרים, ולהם עדות שונות. יהודים מעטים (בעיקר ספרדיים) חיו לאורך "רחוב היהודים" ובחארת אל-יהוד ("שכונת היהודים"). כנסיות צמחו סביב כיכר חמרה - מצפון כנסיית הכרמליתים "אליהו הנביא" (נחנכה בשנת 1867), מדרום הכנסייה המרוניטית ומעט רחוק יותר כנסיות יווניות-אורתודוקסיות וקתוליות, ומוסדות-חסד. בנוסף על השערים, הקים עומר את מצודת בורג' א-סלאם, אותה בנה במעלה הגבעה שמדרום, במה שהיום הוא גן הזיכרון בהדר הכרמל. אל המצודה עלתה דרך, שהיום שמה מעלה השחרור. במהלך המאה ה-19 פרחה העיר. תחילה נפרצו השערים, ואבני החומה שפורקה שימשו לבניית בתים נוספים. הנמל הגרוע השתכלל והחל לקלוט עוד ועוד ספינות שהעדיפו אותו על פני זה של עכו. קרנה המסחרית של חיפה עלתה והיא קנתה לה שם של יישוב פורץ דרך כשהטמפלרים התבססו בחלקה המערבי וחוללו תמורות אדריכליות וחקלאיות. גם לקהילה היהודית הקטנה הייתה עדנה, והיא יצאה מעט מזרחה אל מה שהיה לשכונה היהודית הראשונה בחיפה. היום זהו אזור רחוב קיבוץ גלויות וכמעט שלא גרים בו יהודים. המרכז האדמיניסטרטיבי של העיר תחת האימפריה העות'מאנית היה הסראייה, שבסמוך למקום משכנו עומד היום מגדל המפרש. לצדה, בחזית מסגד אל-ג'רינה ("הגורן הקטן"), שנבנה בסוף המאה ה-18 - כנראה על חורבות כנסייה צלבנית, הוקם ב-1899 מגדל שעון מעוטר, שהיה הראשון בין מגדלי-שעון שהוקמו במרכזי ערי ארץ ישראל לציון 25 שנה לשלטון הסולטאן עבדול חמיד. במפנה המאה ה-20 נחנכה תחנת רכבת בכיכר פייסל. תחת הטורקים שגשגה כיכר חמרה, שהייתה ידועה גם כ"כיכר העגלות" (בערבית "סאחת אל חנאטיר"), ויצאו ממנה כרכרות לירושלים, לעכו וליפו. התנופה לא נעצרה עם בוא האנגלים. תאגידים בינלאומיים הקימו את מטיהם בעיר, והנתח העיקרי של הפעילות המסחרית והתחבורתית הארצית רוכז בה. הבריטים ייבשו את הים בקדמת העיר, ושם הקימו נמל מודרני לצורכי האימפריה. הם סללו את דרך המלכים, ובנו מבני מסחר ומשרדים. היהודים - הקימו באזור שני מרכזים מסחריים, את המרכז המסחרי הישן שבנייתו הסתיימה ב-1927, ובעקבות בניית הנמל את ה"המרכז המסחרי החדש" שבנייתו הסתיימה בשנת 1936, והם מצאו בה את פרנסתם בנמל ובמסחר. סביב האזור הזה התפתחו שכונות ערביות - כאשר בדיוק כמו פעם, הנוצרים במערב והמוסלמים במזרח. על אף הדו-קיום והרב-עדתיות שאפיינו את העיר של אותם ימים, שררו מתחים אתניים ופוליטיים ואלה לובו ככל שמספרם של היהודים בחיפה עלה. מאורעות 1929 הביאו להפרדה כמעט סופית בין העיר התחתית הערבית ויהודיה - שעברו ל"עיר העילית", והמע"ר נותר כמובלעת. קרבות מלחמת העצמאות התנהלו בכל חלקי העיר התחתית. מלחמה זו ראתה את הפסדם של הערבים. הם עזבו, דרך הנמל; זולת חלק קטן שבחר להישאר והתרכז ברובו בוואדי ניסנאס. בראשית שנות ה-50 נהרסו חלק מבתי העיר העתיקה שבין כיכר חמרה וכיכר פייסל, על מנת לאפשר סלילתן של שדרות פל"ים. בסוף אותו עשור פרצו אירועי ואדי סאליב, שחרטו רישום בולט בשיח החברתי בישראל. אז גם הוקמה הרכבת התחתית של חיפה - הכרמלית, שתחנתה הראשונה נקבעה בכיכר חמרה, ששמה שונה לכיכר פריז - לכבוד החברה הצרפתית שבנתה את המיזם. הנמל המשיך לשמש כמקור כלכלי ראשי עבור העיר והאזור כולו, והוא בראשית המאה ה-21 בתנופת הרחבה, לאחר שעבר לידי "חברת נמלי ישראל". בד בבד, לאורך המחצית השנייה של המאה ה-20, עזבו רבים מהמוסדות והעסקים החשובים את מרכז העיר ואיתם העורף הכלכלי והאזרחי של האזור. שכונות חדשות נבנו באזורים שונים של חיפה, ואזורי תעסוקה נדדו וקמו בעקבותיהן, ראשית (החל משנות ה-30 וה-40) המרכז המסחרי בהדר, ואחריו (שנות ה-70 וה-80) בכרמל. בהדרגה, נעקרו סממני המרכזיות והחשיבות הלאומית מהאזור שבשחר ימיה של המדינה שימש באחד התפקידים המכריעים לתקומתה. התשתיות התיישנו, בניינים רבים עמדו ללא שימוש, הרחובות המרכזיים התרוקנו לאחר שעות המשרדים, ובהיעדר תוכנית עירונית מסודרת מאז ימי המנדט, פחת העניין בהשקעות במקום. בשנות ה-90 שופצו הבתים הטמפלריים בשדרות בן-גוריון, כחלק מחזון תיירותי שלו הייתה שותפה עיריית חיפה. ב-1993 החל להיערך פסטיבל "החג של החגים". ניצנים נוספים של התעוררות באו בהמשך, כשהבולט בהם הוא ההחלטה להעתיק אל העיר התחתית חלק ניכר מהפעילות המוסדית והממשלתית ולרכזה, כמקדם, בקרבת הנמל. וכך, במפנה המאה ה-21 קמה בעיר העתיקה קריית הממשלה על שם רבין. חיפה התחתית של תחילת המאה היא עודנה אזור החסום לים, שבו בניינים רבים מפויחים וריקים ופעילות קמעונאית דלה, ותושביו מונים בעיקר משפחות ערביות – שיעור של כ-70%, בני דתות שונות. עם זאת, חלקים מהעיר התחתית זוכים לתשומת לב ולסקרנות מצד קהלים מחוץ לחיפה ובתוכה, וגורמים שונים משמיעים מחויבות לממש את הפוטנציאל שלה. מחירי המקרקעין, שעד לאמצע העשור הראשון של המאה ה-21 היו מהנמוכים בעיר, רושמים מאז עליות. אזורי המגורים השונים שסובבים את הנמל נבדלים האחד ממשנהו באופיים, כשכל שכונה מתקיימת כקהילה שלה מרקם משלה, והאזור כולו הוא היום רובע הטרוגני המציג ומשמר דוגמאות ופיסות משכבות רבות של ההיסטוריה המאוחרת של ארץ ישראל, ועובר אתגרי ניוון והתחדשות בהווה. העיר התחתית היא, כשמה, ה"מדרגה" הנמוכה מבין המדרגות הטופוגרפיות המישוריות שעליהן בנויים רבעיה של חיפה, ונמצאת בצפון העיר לחופו של מפרץ חיפה, בין כף הכרמל ושפך הקישון, כשהיא מנקזת את נתיבי התעבורה ההיסטוריים העיקריים. שטחו של הרובע במשמעותו המצומצמת כ-1.92 קמ"ר, שהם כ-3% מכלל השטח העירוני, וגבולותיו הם: בצפון ובמזרח - מפרץ חיפה, בדרום-מזרח - חליסה, בדרום - הדר הכרמל, ובמערב רובע מערב חיפה ושכונותיו בת גלים וקריית אליעזר. העיר התחתית מישורית ברובה, עם השתפלות כלפי מעלה באזורי שכונות המגורים שמדרום למע"ר. בצפון-מזרח שטח נרחב שאינו מיושב, שמארח את מסופי המכולות ואינו שותף לרקמה העירונית. העובדה שחלק ניכר מהרובע אינו מיושב תורמת גם לכך שהעיר התחתית היא הפחות צפופה מבין חלקיה של חיפה – עם כ-753 תושבים לקמ"ר, נכון ל-2008. גאוגרפית ותפקודית ניתן לחלק את העיר התחתית לשני חלקים עיקריים: אזורי המגורים - שיפוליו התחתונים של הר הכרמל. אזורי התעסוקה - רצועת שטח שיובש מהים, בין שכונות המגורים לבין הים, בה נמצאים מתקני נמל חיפה, מבני משרדים ודרך העצמאות. חלוקת משנה סטטיסטית של הרובע היא: מזרח העיר התחתית, כאן נמצאים השוק הסיטונאי, המועצה הדתית, בית הספר של החינוך העצמאי "שערי תורה", ומטה מרחב חיפה של משטרת ישראל. מרכז העיר התחתית, כאן נמצאים קריית הממשלה ובניין "חלונות הסיטי" ועיקר מבני המשרדים, כיכר פריז ותחנת הכרמלית, ותחנת רכבת מרכז. מערב העיר התחתית המחולק למושבה הגרמנית וואדי ניסנאס, כאן נמצאים המוזיאון לתולדות חיפה, מוזיאון חיפה לאמנות, בית הגפן, מכללת ויצו, ארכיון העיר, הקונסרבטוריון למוזיקה, בית החולים האיטלקי, בתי ספר ומרכזים לגיל השלישי. העיר התחתית יושבת על פרשת דרכים היסטורית חשובה, ומאז היווסדה עברו בדרכיה, הימיות והיבשתיות כאחת, נוסעים בינלאומיים, נתיני מעצמות וסוחרים. הכביש הראשי של העיר הוא דרך העצמאות, ובהמשכו מערבה הוא הופך לשדרות ההגנה (כביש 4), שעוברות לאורך קו החוף של העיר ממערב. צידה המזרחי של דרך העצמאות הופך לכביש 752 ומוביל לנשר ולנצרת. דרך העצמאות נסללה בידי הבריטים, שקראו לה "דרך המלכים" (באנגלית: Kingsway), על שטח שיובש מהים עם הקמת נמל חיפה. נתיבי המפרץ (כביש מהיר מס. 22) מקשרים את מרכז העיר התחתית עם קריית-ים בואך עכו, תוך שהם חוצים את חוף-שמן וקריית חיים. מוצאו של הכביש הזה הוא במחלף חירם, המפגיש את שדרות הפלי"ם עם רחוב חטיבת גולני בקרבת כיכר פייסל. כבישים ראשיים אחרים הם שדרות המגינים - הממשיכות את הפלי"ם מערבה; שדרות בן-גוריון, דרך יפו - במערב; דרך בר יהודה והרחובות הגיבורים, חירם וקיבוץ גלויות - במזרח. ה"תחנה המרכזית" הראשונה של חיפה הייתה בכיכר פריז, בראשית המאה ה-20, וכלי הרכב היו כרכרות. מאוחר יותר פעל מסוף אוטובוסים מנדטורי בכיכר פלומר, ולזמן מה אחרי קום המדינה שכנה התחנה המרכזית של חברת אגד לצד שדרות בן-גוריון. משנת 2013 מופעלת המטרונית שחולפת בנתיבים בלעדיים בדרך העצמאות וברחוב הפלי"ם. בנוסף נעים אוטובוסים ציבוריים על צירי העצמאות והמגינים-הפלי"ם. תחנת הרכבת המשרתת את הרובע היא תחנת חיפה מרכז - השמונה. בעת בניית קריית הממשלה הובטח כי תחודש תחנת הרכבת חיפה מזרח, וכי תוקם תחנה חדשה בבית המכס. ממסילת החוף העוברת לאורך קו המים של העיר יוצאות שלוחות של מסילות ברזל המשרתות את הנמל, את מוסכי רכבת ישראל ואת ממגורות דגון. נמל חיפה עצמו משמש לפריקה וטעינה של סחורות יותר מאשר לתחבורת נוסעים. דרך הטרמינל עוברים הן נוסעי אוניות-סיור, שבאים למטרת סיורים בארץ, והן נוסעי אוניות קו, בחלקם עם מכוניות. את הנמל פוקדים גם מפליגי אוניות הפאר, שמשייטות בין חופי הים התיכון, וכן מלחי ציים מארצות שונות. ברבע הראשון של שנת 2007 עברו 13,857 נוסעים בשערי נמל חיפה. אמצעי תחבורה נוסף היא הכרמלית, שתחנתה הראשונה הוקמה בשנות ה-50 בכיכר פריז. ערך מורחב – נמל חיפה, תחנת הרכבת חיפה מזרח, ממגורות דגון, תחנת הרכבת חיפה מרכז - השמונה, בית החסד רצועת השטח שנמתחת לאורך קו-המים, בין תחנת רכבת מרכז ועד לחוף-שמן, כוללת שטחים שיובשו מהים בראשית שנות ה-30 ומרכזת את עיקר הפעילות הנמלית של חיפה לצד שירותי ספנות, סחורות, יבוא ויצוא – ומהווה את הליבה הפיננסית של הכרך. נמל חיפה הופרט בחלקו בעשור הראשון של המאה ה-21, כדי שיוכל להתחרות בנמל אשדוד, שבסוף המאה ה-20 השיג אותו בהיקף תנועת הסחורות. הנמל, ועימו קו החוף המרכזי של העיר חיפה באורך של למעלה מ-3 ק"מ, מופרדים מהעיר עצמה על ידי סוללת גדרות וקרפיפי רכבת שמשתרעים מעברה הצפוני של דרך העצמאות. במזרחו של מתחם זה מצוי מסוף המכולות ובו תילים של מכולות, האנגרים ומכלי ענק ובהם דלק. בסמוך לשם הוקמה עוד בראשית המאה ה-20 תחנת רכבת, שהייתה הראשונה בחיפה ושממנה יצאו מסילות למקומות שונים במזרח התיכון. "תחנת חיפה", שלימים שונה שמה לתחנת חיפה מזרח, סימנה את ליבה ההיסטורי של העיר, ובישרה את עתידה האזורי המפואר כפי שנחזה במכתביהם של הרצל ורופין. מאז שנות ה-70 של המאה ה-20 אין היא פעילה אלא כמוסך לתיקון רכבות, וכמו כן הוקם בה מוזיאון רכבת ישראל. במערב, נבנתה ב-1937 תחנת הרכבת מרכז. בחזיתה כיכר רחבה על שם הלורד פלומר, שמתפקדת עתה כחניון. במרחק קצר משם ניצב אולם הנוסעים של הנמל. טיפוסי הבנייה מגוונים. ניתן למנות ביניהם בניינים שנבנו בידי הבריטים ("הסגנון המנדטורי") ומבנים בבנייה ערבית עירונית, חלקם מנכסי משפחת כיאט, לצד מבנים חדשים, ואף שרידים מהמאה ה-18. מתחם "השוק הטורקי" משנות ה-20 כולל מספר מבנים אקלקטיים צבעוניים המייצגים בנייה ים-תיכונית מובהקת (מאמצע שנות ה-30 כונה מקום זה "המרכז המסחרי הישן"). תוחמת אותו מדרום כיכר פריז, ליבה של השכונה, שבה תחנת-הקצה של הכרמלית, ויצירת ברזל של הפסל יחיאל שמי. מזרחית לה, בגבה של הכנסייה הכרמליתית על שם אליהו הנביא, היה השער המערבי בחומה שהקיפה את עירו של אל-עומר. ברחוב הבנקים עומד מבנה בנק הולנד, שבו עבד ראול ולנברג בשנות ה-30. ברחוב נתנזון ניצב בניין משומר, בו פעל בנק אנגלו-פלשתינה משנות ה-20, היום שוכנות בו קונסוליות וחברות ספנות. בצמוד למגדל-המפרש עומד מבנה הקישלה ששימש במשך כל עת המנדט כמתקן כליאה עבור אסירי המחתרות, והוא היום אטום בלבנים. בצמוד לקריית הממשלה נמצא גם "בית החסד", המשמש כמוסד שיקומי לאסירים משוחררים ובתחומו שוכנת הכנסייה היוונית-קתולית "א-סיידה". ברחוב אלנבי 13, במבנה ששימש בעבר כמנזר, שוכן מוסד "הלב הקדוש", המשמש כמעון לנערים יהודים וערבים עם פיגור שכלי קשה, ומנוהל על ידי נזירות. שטחה של העיר העתיקה היה מעט יותר מ-150 דונם, והיא השתרעה בין כיכר חמרה לכיכר פייסל, ובין הרחובות העצמאות (אז שפת המים) ושיבת ציון של ימינו, כשבטבורה מגדל השעון. בתיה הצפופים והסמטאות האופייניות שעברו ביניהם שימשו עיר מקלט לעבריינים ופורעים לאורך שנות המנדט. בראשית שנות ה-30 יובש חלק מהים כדי לבנות את הנמל העמוק. באמצע העשור החליטו המוסדות על הקמת מבנה חדש שישמש כשוק, בקרבת הנמל הטרי, כדי שיחליף את השווקים הערביים המוזנחים שבתוככי העיר העתיקה. אחד המועמדים לתכנון מבנה זה היה קליפורד הולידיי, ששנים אחדות קודם לכן תכנן את דרך המלכים. ואולם, יוזמה זו הפסידה לתוכנית שוק תלפיות, במסגרת העדפה ברורה להעביר את תשתיות החיים להדר הכרמל כדי להימנע מחיכוך עם הערבים, מגמה שקיבלה ביטויים נוספים גם בהמשך. בסוף אותו עשור נחשבה העיר העתיקה כאזור ירוד ביותר מבחינה פיזית וחברתית. יהודיה (שבבעלותם היה כ-20% משטחה) זה-מכבר עזבו אותה. בקרב פרנסי חיפה היו, עם זאת, ציפיות לתנופה עירונית וכלכלית בגיזרת הנמל והרחובות החדשים סביבו. ההתפתחות הדינמית שהתרחשה שם הציגה שוני ביחס לדגם הישן, המזרחי, שבסמוך, שנראה שקפא על שמריו. עוד כחלק מתכנון סלילת שדרות המלך ג'ורג' החמישי הונחה תוכנית להרוס את העיר העתיקה ולבנותה מחדש. מאחורי תוכנית ציר קינג ג'ורג' – ציר מערב-מזרח שיוּעד להיות אחד מעמודי-השִדְרה של העיר החדשה, במקביל לדרך המלכים – עמד הרצון ליצור חיבור נוסף בין המושבה הגרמנית לתחנת הרכבת הישנה וכיכר פייסל, באמצעות שדרה מסחרית שתתן מענה לצורך המתפתח של חיפה. חלקה הראשון של השדרה נפתח ב-1934, והסלילה השתלבה בשאיפה הכללית להתגבר על המכשולים האורבניים שהציבה העיר העתיקה. שם הרחוב שונה ב-1951 לשדרות המגינים, והחלק המזרחי, שחוצה את העיר העתיקה, נקרא שדרות הפל"ים. בשנות ה-40 היה המע"ר אזור מתוח. הוא שימש זירה לרבים מהאירועים שקדמו להכרזת המדינה, ובהם הרג כלפי אזרחים יהודים במרכז המסחרי החדש ופיצוץ משאית תופת בחזית בית סולל בונה, שגבתה גם היא קורבנות, לצד אי-שקט מתמיד בין בעלי-עסקים ועובדים משני הלאומים היריבים. הערבים צרו על המרכז המסחרי החדש, שנעזב כמעט לגמרי על ידי היהודים. ההנהגה העברית סירבה להשלים עם מה שנראה כאיבוד האחיזה במרכז העיר. בדו"ח של המפקדה נכתב: ”כשלונות בעיר התחתית מסכנים מאד את עמדותינו בנמל ואת הקשר עם הנמל. יש הכרח דחוף ומיידי לעבור להתקפה.” בהיותו מרכז העסקים הקדמי של חיפה, היה המקום גם לאחר קום המדינה משכנם של סניפיהם הראשיים של הבנקים המסחריים, חברות הביטוח, חברות מסחריות - בייחוד אלו הקשורות לנמל ולפעילותו, משרדי עמילי מכס, משרדים ממשלתיים כדוגמת משרדי מס הכנסה, חנויות, בתי מלאכה ונותני שירות שונים. דוכנים בסמטאות השוק הטורקי בין הרחובות כיאט ואליהו הנביא נמסרו למספר אזרחים כחלק משיקום סוציאלי, ואלה מכרו בהם פירות ודגים. סביב הנמל התבסס אזור תפקודי שכלל בין היתר את בניין צים, הדואר המרכזי ומגדל הפל"ים. לקראת סוף המאה, עם התמורות החברתיות והעירוניות שחלו ובהן השינויים בהרגלי התחבורה והתנהגות הקונים, עבר חלק ניכר ממוקדי המסחר בעיר התחתית למקומות חלופיים, בהם עמדו מקומות חניה רבים לרשות הקונים והעובדים. העיר העתיקה של חיפה, שבינתיים נהרסו רבים מבתיה, הפכה למקום עם דימוי לא-רלוונטי, והמע"ר הוזנח. התהליך החל כאשר חברת אגד העבירה את תחנתה המרכזית מהעיר מערבה אל שדרות ההגנה בבת גלים (צומת דולפין) באמצע שנות ה-70, ובמקביל לסגירת תחנת הרכבת חיפה מזרח נבנתה ליד התחנה המרכזית החדשה תחנת הרכבת בת גלים, ובכך הוקטן מספר העוברים והשבים ועימו מידת חשיפתם לחנויות שבעיר. זה התעצם כאשר גופים כלכליים סגרו את משרדיהם הראשיים בעיר התחתית (כדוגמת בנק הפועלים) או שפשטו רגל ופינו בנייני משרדים (כדוגמת חברת הביטוח "הסנה"), שמעתה עמדו ריקים. המהלך שסימן את שיאו של התהליך היה עזיבתן של חברת החשמל וחברת הספנות צים את בנייני המשרדים שלהן לטובת מבנים חדישים בדרום-מערב העיר בסוף שנות ה-90. אז גם החלה הכף להתהפך, ואנשי אקדמיה, אמנים ופוליטיקאים החלו מעלים על נס את החשיבות שבהחזרת מרכז הכובד העירוני אל המרכז ההיסטורי. כבר אז החלה בנייתם של מבני קריית הממשלה החדשה והיכל המשפט, שמבחינה אדריכלית שאבו ממוטיבים דומים - ראשו המחודד של מגדל המפרש מזכיר צמד מפרשים ובניין בתי המשפט עוצב בדוגמת ספינה. רחוב הנמל, שנפתח בתחילת שנות ה-30, החל בתהליך התחדשות, שבמסגרתו עבר הסבה למעין מדרחוב ולאורכו החלו לקום מסעדות, גלריות ועסקים שונים. משרדי עריכת-דין וראיית-חשבון גדולים עברו, בעיקר מהדר הכרמל, לרחובות הסמוכים. חלק מהמבנים הישנים בקרבת תחנת רכבת מרכז הוסבו לשימושים שונים ובהם מגורי סטודנטים ומקומות בילוי. השאיפה להחזיר את הפעילות האורבנית למרכז, עם זאת, אינה רווחת עדיין בקרב חלקים גדולים של הציבור, שחלקו התרגל לביזור התפקודים המתקיים בין חלקיה של העיר. העירייה קבעה כי ההתחדשות העירונית תהיה מושתתת על פעילות אקדמית וסטודנטיאלית, ושמה את עיקר יהבה על תכנים אלו, כשמרכזם ב"קמפוס הנמל". המרכז האקדמי כרמל קיבל את אישור המועצה להשכלה גבוהה ופתח את שנת הלימודים 2008, במבנה ששימש לפנים כמחסן תבואה, שנמנה עם המבנים שיועדו להוות את מתחם קמפוס הנמל; כשבמקביל עומד על הפרק מעברן של מספר תוכניות לימוד של אוניברסיטת חיפה למבנים השכנים. אירוע רחוב תחת השם "קַלָּבַּת שבת" החל לעלות בימי שישי בקיץ 2009, והעירייה נערכה להכין תוכנית שיקום לשוק הטורקי, שעבורה אושר תקציב של 10 מיליון ש"ח. לצד זאת, אחת מגולות הכותרת של המיזמים האמורים לעודד את חזרת הפעילות אל המרכז, היא פרויקט התחבורה שבמרכזו המטרונית, כמו גם תחנת רכבת המתוכננת להיבנות בקרבת קריית הממשלה. ב-2010 החלו העבודות להכשרת נתיב מטרונית פל"ים, בין כיכר פייסל לכיכר פריז כשהאחרונה עוברת שיפוץ בשיתוף עיריית פריז. עם זאת טרם ידוע מה צפוי להיות גורל נגישותם של האזרחים אל קו המים של מרכז-העיר, סוגיה זו הוסיפה ונדונה ביתר שאת ככל שהובן כי התחדשות עירונית לא תיתכן ללא הפן של הקשר בין התושבים לים. במסגרת ההתחדשות העירונית החליטה עיריית חיפה החל מ-23 ביולי 2024 להפוך את רחוב הנמל למדרחוב בין רחוב קפטן סטיב לרחוב שער פלמר. לא תורשה כניסת רכבים לרחוב, למעט פריקה וטעינה של סחורה בשעות הבוקר. ערך מורחב – חוף שמן חוף שמן הוא האזור שמשתרע ממזרח למע"ר - לשפת המפרץ, לפי החלוקה הרשמית של עיריית חיפה משתייך לרובע המפרץ. שימושיו הם בעיקר תעשייה תומכת-נמל. בשטחו נסלל כביש 22, מהחשובות שבדרכים של המטרופולין. ערך מורחב – חליסה עד מלחמת העצמאות הייתה חליסה שכונה ערבית. השכונה יושבת סמוך לוואדי רושמיה (נחל גיבורים), ובחלקה הגדול היא משתייכת, לפי החלוקה הסטטיסטית, לרובע נווה שאנן. לאחר קום המדינה השכונה התפתחה מזרחה, והיום זוהי שכונה מעורבת, הכוללת את תל-עמל ונוה-פז. ערך מורחב – ואדי ניסנאס ואדי ניסנאס (גם ואדי ניסנס) הוא שכונה שבה חיים ערבים וששמרה על זהותה לאחר הקמת המדינה. בעבר חיו בשכונה גם יהודים, וסמי מיכאל תיאר אותה בין היתר בספרו "חצוצרה בואדי". אופייה הנינוח והסובלני-יחסית לצד האדריכלות שלה, כנסיותיה והשוק שבה, מזמינים אליה מבקרים ומטיילים בכל ימות השנה, וממנה יצא דימויה של חיפה כעיר של "רב-תרבותיות" וסובלנות. בקרבות שנערכו בוואדי ניסנאס כחלק מהקרב על חיפה, הומחשה המשמעות הרבה שקיימת לטופוגרפיה של העיר - כאשר הצד היהודי, שבסיס לוחמיו היה בשכונת הדר שמעל הוואדי, שילח מטה חביות ממולאות בחומרי נפץ שהתגלגלו במורד הרחובות התלולים והבהילו את הלוחמים הערביים, שהתרכזו בוואדי ובעיר התחתית; ובכך תרמו לאווירה שסייעה לניצחון. הרחוב הראשי של השכונה הוא רחוב ח'ורי, שנקרא על שם משפחת ח'ורי, ולצידו הכנסייה ובית-הספר על שם יוחנן הקדוש, בית ההסתדרות ומועצת פועלי חיפה, ומגדל הנביאים (במקום שבו שכן קודם לכן "בית ח'ורי"), בניין מכוסה מראות שבשנות ה-80 וה-90 שימש כעוגן מסחרי עבור הדר ושכנו בו חנות השק"ם ומשרדי מחוז חיפה של משרד החינוך ומאז מעבר המשרדים לבניין המפרש הפעילות בו דלה. ברחוב שבתאי לוי נמצא מוזיאון חיפה לאמנות, ובסמוך לו בית הגפן, המרכז הערבי-יהודי, שבו תיאטרון פעיל, שהאולם שלו משמש בין היתר את התיאטרון האנגלי בחיפה. ערך מורחב – המושבה הגרמנית (חיפה) הראשונה מבין המושבות שנבנו על ידי הטמפלרים הגרמנים בארץ ישראל החל מאמצע המאה ה-19, היא המושבה הגרמנית בחיפה. השכונה משתרעת במערב העיר התחתית כשבמרכזה עוברות שדרות בן-גוריון, המחברות בין מורדותיהם של הגנים הבהאיים ודרך העצמאות שבפאתי הנמל. הטמפלרים, שמקורם בנצרות הפרוטסטנטית בחבל באדן-וירטמברג, כוננו אורח חיים שהיה חדשני לאותם ימים, ובתיהם מתאפיינים בסגנון בנייה שלא היה מוכר עד לבואם. הדגשים העיקריים הם בנייה באבן המשלבת מוטיבים אירופיים, כגמלונים וכרכובים, עם מוטיבים של קשתות מזרחיות. ברבים מהבתים, ששוחזרו ושוקמו במהלך שנות ה-90, עוד מופיעה כתובת גרמנית בפתח הבית - בדרך כלל ציטוט מהתנ"ך בעל משמעות למשפחה שהתגוררה בבית - וכן מרפסת מעל הפתח. האזור קיבל תנופה תיירותית בעקבות מבצע השימור בסוף המאה ה-20, ורבים מהמבנים בו משמשים היום כמסעדות ובתי קפה. עוד בין הבתים המשוחזרים: הקונסוליה האמריקנית, לשכת התיירות של עיריית חיפה, מוזיאון העיר בבית העם, קניון "סיטי סנטר", ובית החייל. את קו המים, מצפון לדרך העצמאות, מסמן בניין ממגורות דגון. ברחוב הפרסים נמצא "בית עולי הרגל" הבהאי, זהו מתחם צלייני - ובו גן מטופח (שבדומה לאחיו הגדול בהדר, הוא אינו אלא אחוזת קבר), מולו שוכן קונסרבטוריון. בשדרות המגינים עומד בית החולים האיטלקי. במפגש שדרות הציונות ורחוב הגפן פועל "בית האמנים על שם שאגאל". ערך מורחב – ואדי סאליב, אירועי ואדי סאליב ואדי סאליב, או ואדי צליב, היא שכונה שהוקמה במפנה המאה ה-20 ובה גרו בעיקר מוסלמים. במלחמת העצמאות השכונה ננטשה, והתושבים שנשארו בחיפה עברו לוואדי ניסנאס, עד אז שכונה נוצרית הומוגנית יחסית. עם שוך הקרבות אוכלסו בתיו הנטושים של ואדי צליב בבאי העלייה ההמונית. ב-1959 התפרץ עשור של מתח עדתי כשדיירי השכונה מבין יוצאי מרוקו התקוממו נגד הממסד האשכנזי בשל תנאי הדיור המפלים לכאורה שמהם סבלו. בתחילת שנות ה-60 פונו רוב הדיירים לדיור משופר בשכונות אחרות, והחל משנות ה-70 השכונה עמדה ברובה הרוסה ובתיה נאטמו בלבני בניין כדי למנוע פלישות. חלק גדול מהרכוש נותר בידי החברות המשכנות. במרוצת העשורים שבו ועלו תוכניות למסור את השכונה לידי אנשי עסקים כדי שיקימו במקום "רובע אמנים". עם הקמתה של קריית הממשלה, בראשית המאה ה-21, זכה חלקו המערבי של ואדי צליב במעט יוקרה והכרה, כשבתים עתיקים ורעועים עברו שיפוץ והחלו לשכן משרדים, בעיקר בקרב עורכי דין. כאן פועלים מרכז פירמידה ובו סדנאות האמנים מיסודו של אברהם אילת - וכן שוק עתיקות הפועל בימי שבת וראשון, ובעבר פעלה גם שלוחת "במה 2" של התיאטרון העירוני. בסוף המאה ה-19 כבר ישבו יהודים בשכונת אָרְד אֶל-יָהוּד סביב הרחובות יהודה הלוי ואבן גבירול של היום. בלב ואדי סאליב נמצאת כיכר פייסל (על שמו של פייסל הראשון, מלך עיראק), שממנה יוצאים שדרות הפל"ים והרחובות העצמאות, חטיבת גולני (לפני כן נקרא רחוב חג'אז) וקיבוץ גלויות (לפני כן רחוב עיראק). עמוד זיכרון ניצב בכיכר ועליו חרותה בערבית כתובת לזכרו של פייסל. בקרבתו עומד מתחם הפאשה ובו מבני בית מרחץ (חמאם). נחלת יעקב היא שכונה המשתרעת על שטח כולל של כ-150 דונם, מהם כ-43 דונם המיועדים למגורים והיתר לצורכי ציבור. ב-1986 התפרסמה ברשומות תוכנית חפ/1301א לחלוקה מחודשת של הקרקע, ותוכנית חלוקת המגרשים המעודכנת אושרה ב-2005. גבולות השכונה הם: דרך בר-יהודה, הרחובות חטיבת כרמלי, החשמל ודרך דורי, נוה יוסף והצ'ק פוסט. המורשת האדריכלית של העיר התחתית מיוצגת בבנייה מטיפוסים שונים בין השכונות השונות. בין היתר ניתן להזכיר את: מתחם אל-פאשה קריית הממשלה: מגדל המפרש, טיילת הקשתות, בניין משרד האוצר ובתי המשפט בית החסד תחנת הרכבת חיפה מזרח תחנת כיכר פריז של הכרמלית מסגד אל-ג'רינה ממגורות דגון חורבות ואדי סאליב מסגד א-זע'יר, שנבנה בזמנו של דאהר אל-עומר בנק הולנד "בניין הסיטי" מנזר ומעון הלב הקדוש הטחנות הגדולות בית החולים האיטלקי בית הספר והכנסייה האפיסקופלית האנגליקנית על שם יוחנן הקדוש כנסיית סנט לוקאס האפיסקופלית קתדרלת אליהו הנביא - מקום מושב הארכיבישוף של העדה הקתולית בית העם הטמפלרי בית הדואר המרכזי הכנסייה המרונית סנט לואי הכנסייה הכרמליתית המרכז המסחרי הישן (השוק הטורקי) "מעיין הבירה" - מסעדה שפועלת משנת 1962. במרכז חיפה מספר מוסדות ואתרי תרבות פעילים ובהם - האקדמיה לעיצוב ויצו בית האמנים על שם שאגאל גלריה או-ג'י גלריה בית הגפן תיאטרון אל-כרמה - תיאטרון ערבי הפועל בבית הגפן בית עולי הרגל ברחוב הפרסים מוזיאון העיר חיפה מוזיאון הרכבת מוזיאון חיפה לאמנות מוזיאון דגון מוזיאון תעשיית השמנים תילתן - המכללה לעיצוב ולתקשורת חזותית מרכז לאמנות עכשווית פירמידה סטודיו "הנמלה" לתרבות אלטרנטיבית תיאטרון אלמידאן - תיאטרון ערבי הפועל במגדל הנביאים קונצרטים בכנסיות השונות "רחובות השיר" בוואדי ניסנאס, פסטיבל "החג של החגים" שנערך מדי חורף, שוקי אמנות, אוכל ועתיקות. העיר התחתית מתמודדת מאז אמצע המאה ה-20 עם מספר גורמים שלובים זה בזה המכשילים או מאטים את התפתחותה ונסיקתה כלב האזור העירוני המטרופוליטני, וכתוצאה מכך את שגשוגה של חיפה כולה. בראשית האלף השלישי ניתן לחלק גורמים אלה כדלהלן: הפקעת קו החוף - מיום ששלטונות המנדט הבריטי קבעו את מיקומו של הנמל לכל רוחב קו החוף המרכזי של חיפה (במקום שלוחת מזח אורכית לעומק הים כבהצעה ההולנדית), נקטע הרצף העירוני בשערי הנמל התעשייתי והעיר נידונה להתפתח מאחורי סוללות של גדרות ומסילות רכבת. חיפה היא העיר היחידה בישראל שבה מסילת הרכבת עוברת על קו החוף. מעברה השני של המסילה, נמצאים מתקני הנמל ואזורי המכולות, המחסנים ובתי המלאכה שעל קו המים. שטח זה אינו חלק מהחיים העירוניים, והוא חוצץ בינם לבין הים. בראשית המאה ה-20 עוד היה בחוף שמן חוף רחצה, ולכל אורך המאה היו קטעים בו נגישים לירידה אל המים. עם בוא המאה ה-21 הוחלט לבנות את "הנמל המזרחי", ולהרחיב את נמל חיפה תוך בניית רציפים עמוקים שיגיעו עד לאזור שפך הקישון. על הבחירה האימפריאלית ההיסטורית של שנות ה-20 - שהשפיעה על פרנסת העיר והרחיקה אותה מהחוף המרכזי שלה - נוספה בראשית המאה ה-21 החלטת רכבת ישראל לעבור לחשמול עילי של המסילות, כחלק מחישמול מערך המסילות הארצי. פירושה של תוכנית זו הוא הוספת מערך של תשתית רבה מעל הקרקע. מולה, קבע משרד הפנים, באמצעות הוועדה לשמירה על הסביבה החופית, כי יש לשקע את תוואי המסילה, ובכך לפתור עוול קדמון. חברת הרכבות ערערה על ההחלטה, וזכתה. לפי ארגוני הגנת הסביבה, הימנעותה של רכבת ישראל מאימוץ פתרון שיקוע המסילה תְקַבֵּעַ את הפגיעה שנגרמת לקשר בין העיר והחוף, שקיימת כבר מעצם תוואי המסילה; ותיצור מכשול אסתטי ופיזי ניכר, שיסב נזק לאזור התיירות של ציר בן-גוריון וישים לאל את חזון התחדשות העיר התחתית. הקמת מערך הרכבות העילי צפויה ליצור מחסום לדורות בין המרקם האורבני לחוף הים; עיריית חיפה, לצד ארגונים וקהילות, החלו ב-2011 להוביל מאבק ציבורי נגד גורל זה. תחבורה - הטופוגרפיה של חיפה, והתפתחותה במעלה ההר, יצרו עם השנים העדפות תחבורתיות שביטלו את יתרונו הגדול של מרכז העיר כצומת דרכים נגיש כמו שהיה לאורך ההיסטוריה. המיקום במישור לצד הנמל, עם קישור לרכבות ארציות, כבישים ותיקים ורכבת תחתית, הפסיק לשחק תפקיד עבור ציבור ניכר, שעבורו נבנו כבישים חדשים, מסעפים ומנהרות. מערך התחבורה הציבורית אל העיר התחתית וממנה אינו אחיד מרובעי העיר השונים, ולעיתים נוח יותר להגיע אליה מעכו מאשר ממרכז הכרמל. יישומיותה של הכרמלית מוגבלת.[דרוש מקור] ובאשר לתחבורה פרטית, פתיחת מבואות העיר וסלילת מסלול המטרונית העבירו חלק מפקקי התנועה ממבואותיה של העיר אל עורקי התנועה שבתוכה. לאורך דרך העצמאות בוטלה האפשרות לחנות. נשמעת דעה שאומרת כי פתיחת מנהרות הכרמל תפתור במשהו את בעיית התחבורה, אולם אז תישאר העיר עם כבישים רבים שאין צורך בהם. מתכננים ואקדמאים, למעשה, גורסים כי מנהרות הכרמל עשויות להנחית מכת-מוות על מרכז חיפה.[דרוש מקור] תפקוד עירוני - חיי המסחר המדשדשים, הם תולדה של גורמים רבים. אי-עמידה של החנויות הוותיקות בסטנדרטים עכשוויים, לצד נושאי חנייה, הם בין הפקטורים שהרחיקו קונים אל קניונים. מיעוט הקונים יחד עם ארנונות גבוהות שהוטלו על בתי מסחר - הביאו את חלקם להיסגר או לעבור למקומות אחרים. רחובות רבים אינם משמשים כל פעילות עירונית-אזרחית, ובחלקם אף לא גרים אנשים. האנשים המתגוררים בעיר התחתית, באופן כללי, כ-12 אלף, אינם הציבור שמזין את הפעילות הכלכלית של מרכז העיר. אלה שכן מעורבים ומשפיעים יותר על הנעשה בו, גרים ברובם בכרמל ובפרוורים. בדרך זו יכולתם לעצב את העיר מוגבלת, ומתקיים נתק בין היוממות לזהות אורבנית. בעוד שבמושבה הגרמנית יש פעילות פנאי מסוימת, במרכז העיר התחתית - וכל שכן במזרחה - אין כמעט פעילות כזו, לא כל שכן בשעות הערב. בעיר התחתית כולה אין כמעט שטחים ירוקים ציבוריים. אין עידוד לשימור היסטורי של בתי ואדי סאליב ואזור הרכבת המזרחית. קריית הממשלה והמבנים הסמוכים אליה הם משרדים הנסגרים בשעות אחה"צ. אין מגורים במקום; אין מסחר רציף ונעדרת פעילות שתשמש חוליה בין שעת סגירת המשרדים (17:00–18:00) ובין פתיחת מקומות הבילוי הליליים. בשעות אלה השכונה כולה היא שכונת רפאים. נטען כי ניתן לנצל את מקומות החנייה הקיימים גם בשעות הערב, ואת העובדה שאין שכנים שיתלוננו על רעש, לפתיחת מוקדי תרבות ומסחר, לצד העצמתם של הקיימים. אלא שעודף השקעה בסלילת צירי תחבורה ומחלפים גרם לקריעת המרקם העירוני של השכונה. רחובות כשדרות הפל"ים ואבן גבירול שיכלו להוות תווך אורבני מבחינתם של הולכי רגל, הפכו ל-"Driveway" עם הקמת גשרים עיליים וחניונים, שגוזלים מהחוויה העירונית מנקודת מבטם של משתמשי השדרה. ההשקעה של ראשית המאה הנוכחית היא מוכוונת-תנועת רכב מנועי. בכל אלה, חלק זה של חיפה אינו מציג יתרון על פני חלקים אחרים שלה, והקיום העירוני שלו, כמקום של התרחשות אנושית, מוגבל. התפתחות אורבנית של חיפה היסטוריה של חיפה התיישבות נתיני המעצמות בחיפה הקרב על חיפה מפת העיר עם חלוקה לשכונות(הקישור אינו פעיל) חיפה חיפה - יצאנו למסע בעיר התחתית. סיור וידאו בעיר התחתית באתר YouTube פאדי עיאדאת, העיר התחתית בחיפה- מהזנחה לקמפוס?, באתר הארץ, 27 בינואר 2008 טיול וידאו, של "haifahaifa" ביו-טיוב תמונות עדכניות של אתרים שונים בעיר התחתית, אתר "רשימות", יולי 2009 שני ליטמן, פרויקט האמנים בעיר התחתית בחיפה מעורר מחלוקת, באתר הארץ, 8 בדצמבר 2014 עיריית חיפה, דמוגרפיה: אוכלוסיית חיפה לפי רבעים, עמוד 70 מיקומו המשוער ליד כנסיית הכרמליתים. ראו יוסי בן-ארצי, חיפה ואתריה הוצאת אריאל, 1985, עמ' 205. יעקב שורר, לטייל בחיפה בין כרמל לים, משרד הביטחון – ההוצאה לאור, 2003, עמ' 31. סקר 2003: המחירים הנמוכים ביותר הם בהדר, בעיר התחתית ובבת גלים. שי פאוזנר, אוגוסט 2010: הזוגות הצעירים ומשדרגי הדיור יורדים מהגדר, באתר כלכליסט, 15 בספטמבר 2010 כלומר חלקה המזרחי ביותר הוא חלק מוואדי סאליב. מהשבוע הבא: רחוב הנמל הופך למדרחוב, שושן מנולה, כלבו, 18 בייולי 2024 יוסי בן-ארצי, חיפה ואתריה, הוצאת אריאל, 1985, עמ' 206. תוכנית חפ/1301א. תוכנית חלוקת המגרשים המעודכנת. אורית בר-גיל, ‏משרד הפנים הורה לרכבת ישראל להעתיק את המסילה מחוף הים בחיפה, באתר גלובס, 29 בנובמבר 2007 פאדי עיאדאת, העיר התחתית בחיפה- מהזנחה לקמפוס?, באתר הארץ, 27 בינואר 2008. אסתר זנדברג, הסטודנטים חזרו הביתה בחג, ומתחם הנמל בחיפה נותר שומם, באתר הארץ, 28 באפריל 2011