מספר משכורות נדרשות לרכישת דירה

מספר משכורות נדרשות לרכישת דירה הוא ערך מספרי המבטא את היחס שבין המחיר הממוצע לדירה לבין משכורת ממוצעת. הערך מהווה מעין מדד פשוט ועממי ליוקר הדיור. למרות ששיטת מדידה זו לא הוגדרה באופן רשמי על ידי רשויות המדינה, היא מתפרסמת מעת לעת על ידי גורמים ממשלתיים. החישוב של מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה נערך באמצעות חילוק מחיר דירה ממוצע ארצי שמתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בנתון השכר הממוצע במשק (לפני ניכוי מס - "ברוטו") המתפרסם גם הוא מדי חודש על ידי הלמ"ס. מחיר דירה ממוצעת שמתפרסם מבוסס על נתוני רשות המיסים. הערך מבטא בהקשר העממי את פרק הזמן בחודשים או בשנים שיש לעבוד בתנאי שכר ממוצע כדי להשתכר סכום שמשתווה למחיר דירה ממוצעת שהוא ביטוי בקירוב גס ל"רמת המאמץ" שנדרשת מציבור הצרכנים לצורך רכישת דירה. יתרונה של השיטה הוא פשטותה והיותה אינטואיטיבית. חסרונה העיקרי בכך שהיא אינה מוגדרת וניתנת לחישוב בדרכים שונות שיביאו לתוצאות מספריות שונות. השימושים העיקריים במדד הם: בדיקת ההשתנות של מחירי דירות ביחס לכוח הקניה של הציבור לאורך ציר הזמן. בדיקה השוואתית גסה של מצב רוכשי הדירות בין מדינות שונות. בישראל נתון מספר משכורות נדרשות לרכישת דירה מתפרסם מעת לעת אך לא באופן סדיר, על ידי משרד הבינוי והשיכון, השמאי הממשלתי הראשי, משרד האוצר וגורמים לא ממשלתיים. הפרסומים מתרבים בתקופות שבהן מצוי שוק הדירות במשבר למשל במשבר ההיצע של ראשית שנות התשעים או במשבר הנדל"ן שפרץ בשנת 2008 שבו שימשה השיטה כאחת האינדיקציות לשאלת קיומה של "בועה" בשוק הדיור. היחס בין השכר הממוצע למדד מחירי הדירות נשאר יציב (עם עליות וירידות). עם זאת, מספר שנות העבודה הנדרשות לרכישת דירה עלו במשך השנים כתוצאה מהעלייה ברווחת הדיור וסטנדרט הדירות. בשנת 1961 נדרשו 3.4 שנות עבודה לרכישת דירה, בשנת 1971 - 4.1 שנות עבודה, בשנת 1976 - 4.5 שנות עבודה ובשנת 1979 - 8.4 שנות עבודה. החל מסוף שנות ה-80 עד אמצע שנות ה-90 מחירי הדירות עלו בצורה משמעותית בעקבות העלייה ממדינות חבר העמים, הסיוע הממשלתי במשכנתאות במינוף גבוה לעולים זכאים וביקוש ספקולטיבי גובר. בדצמבר 1995 הגיע לישראל פרופ' פיטר לינימן, מומחה לנדל"ן העומד בראש מחלקת הנדל"ן בבית הספר למנהל עסקים של אוניברסיטת פנסילבניה ובמהלך הרצאה בבית הספר לנדל"ן של להב ואנגלו-סכסון הוא קבע נחרצות: "תוך שנתיים יהיה משבר במחירי הדירות בארץ, שירדו ב-15 עד 30 אחוז". לפי השוואה שנערכה על ידי מערכת "גלובס" שנתיים לאחר מכן, חוץ מבכמה בתי יוקרה, לא נרשמה ירידת מחירים של 30%, ורק במקומות בודדים ירדו המחירים ב-15%. ברוב המקומות נרשמה הוזלה של 5% עד 10% במחירי הדירות, והיו גם אתרים וערים שבהם עלו המחירים. בפברואר 1997 חברת בטוחה פרסמה מחקר שממנו עלה כי הצרכן הישראלי הגיע לקצה גבול יכולתו בתשלום לדירות ולפיו המשק נמצא בתחילתו של תהליך שיימשך מספר שנים ועיקרו תיקון במחירי דיור אשר בשיאו תיתכן ירידת מחירים ריאלית של 15%-20% (יחסית למחירי שיא של יוני 1996). במרץ 1998 פרופ' פיטר לינימן שום בפעם ביקר בישראל והתנבא כי מחירי הנדל"ן למגורים ירדו בעוד 15% וכי בשיא ירידות המחירים הבנקים יתחילו לממש נכסים של חברות שלקחו אשראי. ביולי 1998 חברת אילנות-בטוחה פרסמה ניתוחים שערכו כלכלני החברה למניות של חברות הנדל"ן בבורסה ובהם עלה כי דו"חותיהן לשנת 1997 לא שיקפו את המשבר הפוקד את הענף בגלל שיטת הדיווח החשבונאי וכי הדו"חות לרבעון הרביעי של 1997 כבר התחילו להצביע על המשבר שפקד את הענף. עוד העריכו הכלכלנים כי בשנים 1998 ו-1999 יימשכו הירידות הריאליות במחירי הדירות למגורים עקב העלייה המתמשכת בשיעורי הריבית על המשכנתאות, מימוש הזכאות על ידי העולים שהגיעו לארץ בגלי העלייה הראשונים והאטה בקצב הגעת עולים חדשים בשנים האחרונות, ציפיות להמשך הירידה במחירי הדיור, המתנה לעדכון המשכנתאות בעקבות המלצות ועדת גדיש, ירידה בכוח הקנייה של הצרכן עקב ההאטה והמיתון במשק והעלייה ועלייה בהיצע הדירות בעקבות בניית דירות חדשות, פינוי דירות ישנות עקב פטירה או עזיבת הארץ ושינוי ייעוד של מבנים. במסגרת הכנס השנתי של שמאי המקרקעין שנערך בנובמבר 1998, מסר הכלכלן ושמאי המקרקעין הבכיר אהוד מאירי כי מאז דצמבר 1995 ועד אוקטובר 1998 מחירי הדירות והמשרדים בתל אביב ירדו ב-12 עד 22 אחוז. במהלך תקופת המשבר וירידות המחירים בענף הנדל"ן הזהירו מספר גורמים מהתעוררות ומפנה בשוק הדיור עקב סיבות שונות כגון, היצע קרקעות ודירות קטן שלא יוכל לספק את הביקושים, הירידה בגובה הריבית על משכנתאות וההטבות לזכאים ולזוגות צעירים הכלולים בחוק המשכנתאות החדש, והירידה בהתחלות הבנייה לצד הירידה במלאי הדירות הלא מכורות. למרות כל זאת, בשלוש שנותיו של בנימין נתניהו, שכיהן גם בתפקיד הרשמי של שר השיכון, נקלע ענף הנדל"ן לאחד מהמשברים החמורים ביותר בתולדותיו ובמהלכו הוא חווה הצטמקות חדה של פעילות, ירידת מחירים וכניסתם של קבלנים ויזמים לקשיים ופשיטות רגל. החל מהמחצית השנייה של שנת 2008 נצפו עליות עקביות ומשמעותיות במחירי הדירות שהעלו את המדד אל מעל 100 משכורות לראשונה מזה 30 שנה. רמת השיא של יחס מחיר דירה משכורת (עד לאותה עת) נמדד במחצית הראשונה של שנת 2011 בגובה של 134 משכורות לדירה ממוצעת. מאז ועד המחצית השנייה של 2012 ירד היחס ל-127 משכורות (נצפתה יציבות נומינלית במחירי דירות ועליה בשכר הממוצע), נכון לשנת 2022 בכדי לרכוש דירה נדרשות 153 משכורות. מטרת השיטה היא לבטא את מצבם של רוכשי הדירות או את יוקר הדיור שרואה לנגד עיניו ציבור הצרכנים. אולם קיימים לגביה מספר קשיים שמביאים לעיוות התוצאה: אין בשיטה ביטוי לשינויים באיכות המוצר. במרוצת השנים משתפרת רמת הגמר של דירה ממוצעת, גדל השטח המשותף המשרת אותה וכן רמת הפיתוח הסביבתי העירוני שבה היא מצויה. כך לדוגמה דירות שנסחרו בשנות השבעים בדרך כלל לא צוידו במזגנים, מעליות, מערכות סולאריות. השיטה אינה מתחשבת בהכנסות שאינן משכר שמהן נהנה הציבור - הכנסות מהון (רווחי הון, נכסים פיננסיים, דיבידנדים ורכוש), תשלומי העברה (קצבאות, מס הכנסה שלילי, דמי אבטלה וכדומה), הטבות מהעבודה שאינן שכר (דמי מחלה, רכב וכדומה), כמו גם הטבות המגולמות באופנים אחרים (לדוגמה, תלושי מזון) או הטבות עקיפות כמו הנחות, פטורים וסובסידיות שונות המתבטאות בצריכה עצמה. קיימים מספר נתוני שכר ממוצע במשק: עם עובדים זרים או בלעדיהם, בניכוי השתנות עונתית או ללא ניכוי זה וכו'. בהיעדר הגדרה רשמית יכולים הגורמים השונים להכליל בשיטה נתוני שכר שונים. השכר הממוצע במשק מושפע ממועסקים במשרה חלקית מבחירה ובכך ייתכן שנוצר עיוות מסוים בממוצע השכר. השכר הממוצע במשק מושפע משיעור השתתפות האוכלוסייה בכוח העבודה ויוצר עיוות בנתונים. כך לדוגמה, עלייה בשיעורי התעסוקה של עובדים חסרי כישורים (כגון גברים חרדים ונשים ערביות) הובילה לירידה בשכר הממוצע, בעוד שכרם הריאלי של שאר העובדים עלה. על פי דעה זו, יש להשתמש בהכנסה הממוצעת למשק בית או בשכר הממוצע בפילוח לפי סקטורים. היחס אינו מביא בחשבון שינויים במס הכנסה. במרוצת השנים השתנה שיעור מס הכנסה שמשפיע באופן משמעותי על המאמץ הנדרש לשם רכישת דירה שכן דירה, ככל מוצר אחר נרכשת מההכנסה הפנויה לאחר מס. המדד אינו מבטא עלות רכישה עקיפה. מלבד מחיר הדירה, נושא רוכש בהוצאות מיסוי (מס רכישה) ודמי תיווך. סכומים אלה שבדרך כלל אינם משמעותיים לא מובאים בחשבון. קיימת דעה כי ראוי היה להשתמש בנתון השכר החציוני ומחיר הדירה החציוני. על פי דעה זו השימוש בממוצע הן במונה והן במכנה מביאה לעיוות התוצאה שכן הממוצע של השכר ושל מחירי דירות מושפע השפעה ניכרת מבעלי ההכנסות הגבוהות מאוד ושל דירות היוקרה שמספרם המוחלט קטן. בעוד השכר הממוצע במשק מתייחס לשכירים בלבד - מחיר הדירה בו משתמשים אינו מוגבל לדירות של שכירים. מדד מחירי דירות בבעלות הדיירים מדד ביג מק רמת החיים בישראל שכר ריאלי פרסומי אגף המידע של משרד הבינוי והשיכון, ובהם נתון מספר משכורות נדרשות לרכישת דירה עינת פז-פרנקל, ‏עד 187 משכורות לרכישת דירה בישראל, רק 30 בשבדיה, באתר גלובס, 18 בספטמבר 2011 אייל יצחקי, השמאי הממשלתי הראשי: "אין בועה בשוק הנדל"ן", באתר גלובס, 26 בנובמבר 2009 כמה זמן עליך לעבוד כדי לקנות, מעריב, 26 בינואר 1979 אלעזר לוין, ‏הצד החיובי של ההאטה, באתר גלובס, 31 בדצמבר 1997 ידיעות אחרונות, ‏מחקר: הישראלי הגיע לקצה גבול היכולת לקניית דירה, באתר גלובס, 4 בפברואר 1997 ידיעות אחרונות, ‏מחקר: הישראלי הגיע לקצה גבול היכולת לקניית דירה, באתר גלובס, 4 בפברואר 1997 שלמה פרידמן, ‏אילנות-בטוחה: מחירי הדירות ימשיכו לרדת בשנתיים הקרובות, באתר גלובס, 30 ביולי 1998 השוואת מחירים לסוף 95': הדירות ירדו ב-%12 והמשרדים ב-%15, באתר גלובס, 23 בנובמבר 1998 נעה ווסרמן, ‏מנהלת מח' המחקר במשרד השיכון: תתחדש עליית מחירי הנדל"ן, באתר גלובס, 29 באוקטובר 1996 אלעזר לוין, ‏משרד השיכון: הורדת הריבית תביא להתעוררות ומפנה בשוק הדיור, באתר גלובס, 10 באוגוסט 1998 נעה ווסרמן-עמיר, ‏הקבלנים: מחירי הדירות עשויים לעלות תוך פחות משנה, באתר גלובס, 18 באוגוסט 1998 לעזר לוין, ‏קדנציה של שפל, באתר גלובס, 17 במאי 1999 יאסר ואקד, ‏המספרים נחשפים: כמה משכורות מספיקות לקניית דירה בכל עיר, באתר גלובס, 3 במאי 2023