שמאות מקרקעין

שמאות מקרקעין (לפעמים נקראת גם שומת מקרקעין) הוא מקצוע העוסק בהערכות שווי, בדרך כלל בהערכות של "שווי שוק", של נכסי דלא ניידי (נדל"ן). הצורך בשומות נובע מאופיו של שוק המקרקעין: הנכסים הנסחרים בו הם מוצרים הטרוגניים; לא דומה נכס אחד לאחר, ובעיקר נבדלים הם במיקום, הגורם העיקרי בקביעת השווי. בשל כך לא תיתכן זירת מסחר מרכזית לנדל"ן, כפי שקיימת בורסה לצורך המסחר במניות של חברות מסחריות ובאיגרות חוב. העדר מחיר הנקבע בזירת מסחר מצריך ביצוע הערכת שווי. ההערכה מבוצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, על-פי כללי שמאות מקובלים. בישראל מוסדר מקצוע שמאות המקרקעין על פי "חוק שמאי מקרקעין, תשס"א-2001", על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים ועל ידי לשכת שמאי מקרקעין. לשומות מטרות רבות; דוגמאות מרכזיות הן: חוות דעת חיצונית, המוזמנת על ידי מוסד פיננסי (בדרך-כלל בנק), לפני הענקת משכנתה או הלוואה אחרת שבה משמש נכס דלא ניידי כבטוחה. לצורך הערכת השפעת אישורה של תוכנית בניין עיר (תב"ע) על שווים של מקרקעין, כדי לאפשר לקבוע את חבות היטל ההשבחה, אם הורחבו זכויות הבניה או חלה השבחה אחרת. או לחלופין, את גובה הפיצויים להם זכאי בעל הנכס אם התוכנית הביאה לידי ירידת ערך. קביעת תשלומי האיזון להם זכאים בעלי המגרשים, במתחם שעבר רהפרצלציה באמצעות תוכנית איחוד וחלוקה. לצורך הערכת שווים של מקרקעין הכלולים בדוחות הכספיים של חברות בע"מ. צורך זה חשוב במיוחד במדינות, כגון ישראל, אשר אימצו את תקני דיווח כספי בינלאומיים (IFRS), שכן אלו מעודדים הערכות שווי תקופתיות לנכסים לא-סחירים, כדי להימנע מההטיה הנובעת מרישומם של ערכים היסטוריים במאזן. שׁוֹוִי שוּק (Market Value) הוא בסיס השומה (Basis of Valuation) החשוב ביותר. אך קיימים גם בסיסי שומה נוספים כגון שווי בשימוש (Value-in-Use), שווי מיוחד (Special Value) ואחרים. אלה מוגדרים בתקן שמאות בינלאומי (תש"ב) מס' 2 - "בסיסי שומה שאינם שווי שוק" (IVS 2 - Valuation Bases Other Than Market Value). שווי שוק עצמו מוגדר בתקן שמאות בינלאומי מס' 1 (IVS 1 - Market Value Basis of Valuation) באופן הבא: "שווי שוק הוא הסכום המוערך שבו ניתן להחליף נכס במועד הקובע לשומה בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון שאינם קשורים, לאחר שיווק מתאים, כאשר שני הצדדים פועלים בצורה מושכלת, זהירה, וללא כפייה." לפי השיטה האמריקאית, המקובלת במדינות רבות וגם בישראל, קיימת חלוקה לשלוש גישות שומה עיקריות. אלה הן גישת ההשוואה, גישת היוון ההכנסות, וגישת העלות. על השמאי לקבוע איזה מהגישות ניתנת ליישום בנכס מסוים, ולפי זה להעריך את שוויו. גישת ההשוואה. זוהי גישת השומה החשובה ביותר ובדרך כלל בעלת התוקף הגבוה ביותר, ולכן היא תועדף בכל מקרה בה ניתן ליישמה. גישת ההשוואה מתבססת על ניתוח עסקאות לנכסים דומים בסביבה וביצוע התאמות להבדלים בין הנכס הנישום לבין נכסי ההשוואה. גישת ההשוואה רווחת במיוחד בשומת נכסי מגורים. גישה זו כמוה כהערכת שוויה של חברה עסקית לפי המכפיל בו נסחרות בבורסה חברות דומות. גישת היוון ההכנסות או הגישה הכלכלית מבוססת על היוון הרווח התפעולי (לפני מס) שמפיק הנכס מדמי-שכירות, לפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים בשוק תוך ביצוע התאמות לנכס הרלוונטי. גישה זו מקובלת בעיקר בנכסים מניבים סטנדרטיים כגון בנייני מסחר ומשרדים. גישת היוון ההכנסות דומה להערכת שווי חברה לפי תחזית תזרים מזומנים. גישת היוון ההכנסות היא הגישה המועדפת באשר להערכת שווי נכסים תפעוליים המוגדרים בתחום שמאות המקרקעין כ"עסק חי" בהם: בתי אבות, תחנות דלק, חניונים, מקבצי דיור ועוד. גישת היוון ההכנסות לא תיושם בעת אומדן שווי נכסי מגורים. גישת העלות מתבססת על סכימה של כל מרכיבי השווי של הנכס: שווי הקרקע, שווי המבנה (לרבות פחתים) ורווח יזמי מקובל. בהערכת הפחת יש להתייחס לא רק לפחת פיזי, אלא גם לפחת כלכלי או פחת פונקציונלי הנובע מאי התאמתו של המבנה לסביבה, או לסטנדרטים מקובלים בבנייה בעת השומה. גישה זו כמוה כהערכת שוויה של חברה על-פי הונה העצמי. היא תיושם בנכסים לגביהם לא קיימות עסקאות להשוואה וגם לא תזרים הכנסות. באנגליה התאוריה והפרקטיקה השמאית מפותחות ביותר (מכונה שם: property valuation ושמאי מקרקעין מכונה land valuer (דהיינו: "שמאי מקרקעין" ומכאן מקור המושג בעברית, ירושת תקופת המנדט) או property valuer (כלומר: "שמאי נדל"ן"); השוו ל- real estate appraisal באנגלית אמריקאית). בין שאר הסיבות לכך בולטת העובדה שהרבה לפני התקבלותן של תקני דיווח כספי בינלאומיים (IFRS) באנגליה בפרט ובאיחוד האירופי בכלל, כבר תקני החשבונאות המקוריים הבריטיים חייבו שערוך נכסים לא-סחירים במאזן, ולפיכך שמאים בריטיים נדרשו לבצע הערכות שווי תקופתיות לבנייני משרדים ושאר מבנים מסחריים. ישנה גם השפעה לכך שלונדון משמשת כמרכז פיננסי עולמי, בכלל זה בתחום הנדל"ן. רבות מחברות ייעוץ הנדל"ן הגדולות ביותר באירופה כגון: Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis, King Sturge ו- Knight Frank הן בריטיות. חברות אלה מעניקות ייעוץ, תיווך ושירותי שמאות תחת קורת גג אחת; את השמאויות הן מבצעות לפי תקני השמאות הבריטיים (ראו בהמשך). את המובילות הבריטית מסמלת העובדה שמשרדי ה- IVSC, הוועדה לתקני שמאות בינלאומיים, ממוקמים בלונדון. הארגון המאגד את כל מקצועות הנדל"ן באנגליה הוא ה- RICS (ראשי תיבות של Royal Institution of Chartered Surveyors). ארגון זה התרחב מעבר לאנגליה ומקיים סניפים ברבות ממדינות אירופה. תקני השמאות אותן הוא מפרסם מאוגדים ב-Red Book – "הספר האדום". באנגליה מקובלת הבחנה בין חמש שיטות שומה. אלה הן: שיטת ההשוואה (Comparable method). משמשת לרוב סוגי הנכסים אשר לגביהם קיים מידע רב על עסקאות קודמות. זהה לגישת ההשוואה (ראו לעיל תחת "שלוש גישות שומה"). שיטת ההכנסה (Investment/income method). משמשת בנכסים מניבים אשר מיצרים תזרים מזומנים עתידי מדמי שכירות. בשיטה זו משתמשים בנתונים על דמי השכירות החוזיים עד לסוף תקופת החוזה (מכונים passing income), דמי השכירות המקובלים לנכסים דומים בסביבה (מכונים open market rental value) ושיעור התשואה בנכסים דומים (מכונה equivalent yield). על אף שהטכניקה המשמשת כאן היא של היוון הכנסות, שיטה זו נחשבת לשיטת השוואה, שכן ערכי המשתנים העיקריים נלקחים מנתוני השוק. שיטה זו והשיטה הבאה אחריה מבחינות בין מתודות שונות של גישת היוון ההכנסות (ראו לעיל תחת "שלוש גישות שומה"). שיטת הדוחות הכספיים/היוון הרווחים (Accounts/profits method). שיטה זו משמשת בנכסים מיוחדים, כגון בתי-מלון ובתי-אבות, אשר לגביהם לא קיימים נתוני שכירות. במקום היוון דמי השכירות מהוונים ממוצע תלת-שנתי של הרווח התפעולי, כפי שהוא מופיע בדוח הרווח והפסד, לפי שיעור היוון מתאים. בניגוד לשתי השיטות הקודמות, שיטה זו איננה שיטת השוואה, שכן הנתונים ספציפיים לנכס הנישום; בשל כך גם התוצאה המתקבלת איננה שווי שוק (Market Value) אלא שווי בשימוש (Value-in-Use). שיטת היזמות/השווי השיורי (Development/residual method). שיטת הקבלנים/העלות (Contractor's/cost method). משמשת אך ורק עבור נכסים אשר אינם נסחרים בשוק. שתי השיטות האחרונות מבחינות בין מתודות שונות של גישת העלות (ראו לעיל תחת "שלוש גישות שומה"). מקצוע שמאות המקרקעין בישראל מוסדר בחוק שמסמיך את מועצת שמאי המקרקעין להסדיר ולפקח על פעילות הענף, ובין היתר: ביצוע הבחינות להסמכת שמאי מקרקעין, ניהול הפנקס של שמאי המקרקעין, פיקוח ורישום המתמחים, טיפול בתלונות שעניינן התנהגות שאינה הולמת את המקצוע. החוק מייחד את העיסוק בעריכת שומת מקרקעין לשמאי הרשום בפנקס בלבד. החוק אינו מגדיר בפירוש מהי שומת מקרקעין, ואולם התקנות קובעות כי דו"ח השומה חייב לכלול לכל הפחות את הפרטים הבאים: זיהוי הנכס; תיאור הנכס והסביבה; הזכויות המוערכות; המצב התכנוני שחל על הנכס; מטרת השומה; מועד הביקור בנכס; המועד הקובע לעניין השומה; העקרונות שלפיהם נערכה השומה. דרישת המינימום לרישום בפנקס שמאי המקרקעין בישראל היא עמידה ב-3 תנאים מצטברים: השכלה אקדמאית כלשהי, עמידה בכל הבחינות של מועצת שמאי המקרקעין, סיום התמחות בת שנה אחת. מקום המדינה ועד לתחילת שנת 2021, הוסמכו במדינת ישראל ונרשמו בפנקס שמאי המקרקעין 2,671 שמאים בלבד, כ-75% מתוכם פעילים. מרבית שמאי המקרקעין הפעילים, חברים בלשכת שמאי המקרקעין, שהיא עמותה המהווה ארגון יציג של המקצוע. השימוש הנפוץ בשומות מקרקעין בישראל הוא למטרות הבאות : שומה לצורך שעבוד נדל"ן כבטוחה למתן אשראי. שומה לצורך קביעת תשלום היטל השבחה. שומה לצורך חישוב פיצויי הפקעה או ירידת ערך במקרקעין. שומה לצורך יישום התקינה החשבונאית (IFRS). שומה לצורך קביעת השווי בעסקאות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). החל מסוף שנת 2006 ועד היום אושרו על ידי הועדה לתקינה שמאית שבמועצת שמאי המקרקעין, 20 תקנים שבהם הוגדרו כללים נורמטיביים-מקצועיים לעורכי השומות במקרקעין בישראל, מתוך מטרה לשפר את המקצועיות, השקיפות והאמינות של שומות המקרקעין. מעמד התקינה כיום הוא נורמת עבודה מומלצת בלבד, ואין חובה לערוך את שומות המקרקעין על פיה. בתחילת שנת 2019, הצטרפה לשכת שמאי המקרקעין בישראל לארגון ה- IVSC שהוא ארגון המאגד כ-100 מדינות שאימצו תקינה שמאית אחידה, ובהן: ארה״ב, אנגליה, מדינות האיחוד האירופאי, רוסיה, הודו, סין ועוד. "הקווים המנחים" הם קובץ הנחיות מקצועיות אשר נכתבות ומפורסמות על ידי השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, והם עוסקים בסוגיות ייחודיות הנוגעות לשווי נכסים מיוחדים (כגון: מבני ציבור, דרכים, מחצבות, מטמנת אשפה, תחנות תדלוק ועוד) או בסוגיות הנוגעות לשווי זכויות מיוחדות (כגון זכות הדיירות המוגנת לפי חוק הגנת הדייר, שומות עבור רשות מקרקעי ישראל ועוד). בשנת 2007 עודכנו הקווים המנחים והותאמו למציאות העכשווית, בסך הכל אושרו ופורסמו עד היום 29 קווים מנחים בנושאים שונים. בישראל שלוש ערכאות מקצועיות להכרעה במחלוקות שמאיות. ההחלטות בערכאות אלה, מפורסמות לעיני הציבור וניתן לעיין בהן במאגרים שונים, לרבות במאגרי המידע המשפטיים ובמערכת מידע גאוגרפי (GIS). שלושת הערכאות המקצועיות הקיימות בישראל: שמאי מכריע –- שמאי מקרקעין שהתמנה על ידי שר המשפטים, ותפקידו העיקרי להכריע במחלוקת בין הרשות המקומית לבין האזרח בעניין גובה תשלום היטל ההשבחה או גובה פיצויים בגין ירידת ערך מקרקעין. שמאי מכריע אף מוסמך לקבוע את גובה פיצויי ההפקעה. על החלטת השמאי המכריע ניתן להגיש ערעור לוועדת ערר. השגות על שומות מטעם רשות מקרקעי ישראל – אזרח המעוניין לבצע עסקה מול רמ"י, נדרש לשלם את התמורה בגינה בהתאם לשומת מקרקעין והוא זכאי לערער עליה באמצעות צירוף שומה נגדית שנערכה על ידי שמאי מקרקעין מטעמו. הליך ההשגה כולל שתי ערכאות: (1) השגה ראשונה שנדונה לפני שמאי מקרקעין עובד אגף שומת מקרקעין (השמאי הממשלתי) במשרד המשפטים; (2) ועדת השגות – על ההחלטה בהליך ההשגה הראשונה, ניתן להגיש השגה נוספת, שנייה, שתידון לפני ועדת השגות במשרד המשפטים. ועדה זו מורכבת מ-3 חברים: עובד מדינה הכשיר להיות שופט שלום (יו"ר הוועדה ), השמאי הממשלתי הראשי או סגנו ושמאי מכריע. על החלטת הוועדה ניתן להגיש עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי. וועדת ההשגות על שומות לפיצויי הפקעה – הוועדה מוסדה בשנת 2010 ועיקר תפקידה הוא להכריע בסכסוכים בעניין סכום הפיצויים בגין הפקעת מקרקעין. הרכב הוועדה כולל 3 חברים וזהה לזה של ועדת ההשגות על שומות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). על החלטת הוועדה ניתן להגיש עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי. גישת ההכנסות הגרמנית נוסחת זרניצקי ניל קרוסבי ויליאם הורסט ריס אגף שומת מקרקעין התקינה השמאית מטעם מועצת שמאי המקרקעין ספיר, פ. (2017)  שמאות מקרקעין, אוצר המשפט הוצאה לאור בע"מ ברזילי, ב. (2013), תורת השמאות עקרונות גישות ותהליכים בשמאות מקרקעין, בורסי הוצאה לאור של ספרי משפט אלוני, י. (2000) שמאות מקרקעין בישראל, הוצאת אוריאן כהן, א. וברי, מ. (1985) שמאות מקרקעין וניהול נכסים הלכה למעשה, הוצאת בורסי, תל אביב - הספר המקיף ביותר בתחומו בעברית. מלוכנא, מ. (1997) מבוא לשמאות מקרקעין, מהדורה שלישית, הוצאת ג.מ. תקשורת Baum, A. and Mackmin, D. (1995), The Income Approach to Property Valuation (3rd Edition). Routledge, London Isaac, D. (2002) Property Valuation Principles. Palgrave, London Rees, W.H. and Hayward, R.E.H. (ed.) (2000), Valuation: Principles into Practice (5th Edition). Estates Gazette, London לשכת שמאי מקרקעין בישראל הוועדה לתקינה שמאית הוועדה לתקני שמאות בינלאומיים (IVSC - International Valuation Standards Committee): חברים בוועדה נציגי איגודי שמאים מ-41 מדינות ו-9 משקיפות; ישראל אינה מיוצגת. התאחדות מקצועות הנדל"ן הבריטי (RICS - Royal Institution of Chartered Surveyors) התאחדות איגודי השמאים האירופיים (TEGoVA - The European Group of Valuers' Associations) תש"ב 104, סעיף 30.1. תרגום התקנים, באתר לשכת שמאי מקרקעין בישראל חוק שמאי המקרקעין תשס"א-2001 תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), תשכ"ו-1966