היטל פיתוח

בישראל, היטל פיתוח הוא מס מוניציפלי, המהווה תשלום חובה שנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות, על ידי רשות מקומית או תאגיד מים וביוב, בזמן הנחת תשתית מוניציפלית או בטרם מתן היתר בנייה. היטלי הפיתוח נועדו לממן הנחת תשתיות מוניציפליות, ובכללן כבישים ומדרכות, תעלות תיעול וניקוז מי גשמים, צנרת הולכת מים, צנרת הולכת ביוב, ושטחים ציבוריים פתוחים. עיריות הוסמכו בפקודת העיריות להקים תשתיות (כגון כבישים, מדרכות, ניקוז וכיוצא באלה), וכן לקבוע חוקי עזר שיחייבו את בעלי הנכסים לממן את הקמתן של תשתיות אלה. המימון יעשה בתשלום אגרות, היטלים או דמי השתתפות. סמכות דומה ניתנה למועצות מקומיות. מכוח סמכות זו התקינו הרשויות המקומיות חוקי עזר שונים כגון: חוק עזר לסלילת רחובות ומדרכות, חוק עזר לניקוז (או לתיעול). בחוק העזר מוגדרות התשתיות אותן צריכה העירייה להקים, אופן המימון של התשתית (היטל או דמי השתתפות), הגדרת החייבים בתשלום, הגדרת האירועים המחייבים תשלום ("אירועי מס") הגדרת התעריפים ושיטת הצמדתם. כתוצאה מכך, כל רשות מקומית קובעת חוקי עזר משלה ובהם תעריפים משלה. קיימים חמישה סוגים עיקריים של היטלי פיתוח, כאשר כל אחד מהם נקבע בחוק עזר נפרד: היטל סלילה נועד לממן סלילה של כבישים ומדרכות. היטל תיעול נועד לממן הנחה של תעלות ניקוז מי גשמים. היטל ביוב נועד לממן הנחה של תשתית לניקוז ביוב. היטל צנרת מים נועד לממן הנחה של צינורות הולכת מי שתייה. היטל שטחים ציבוריים פתוחים נועד לממן פתוח שטחים ציבוריים פתוחים כגון גנים ציבוריים. קיימים שני מקרים עיקריים בהם נדרש בעל מקרקעין, הנישום, לשלם היטל פיתוח. המקרה הראשון מתרחש כאשר מונחת לראשונה תשתית עירונית בסמוך לחלקה שבבעלות הנישום. החיוב המוטל על הבעלים עשוי לכלול חיוב בגין שטח הקרקע בלבד, במקרים בהם לא קיים מבנה, והוא עשוי לכלול חיוב הן על רכיב הקרקע, והן על רכיב השטח הבנוי. המקרה השני בו יוטל היטל פיתוח על בעל נכס הוא עם הגשת בקשה למתן היתר בנייה. אם קיימות כבר תשתיות מוניציפלית הגובלת בחלקה אשר בעדה שולמו כבר היטל או דמי השתתפות, יחוב בעל הנכס בתשלום היטל עבור רכיב השטח הבנוי בלבד (או תוספת השטח הבנוי), בעוד שההיטלים בגין רכיב הקרקע שולמו בדרך כלל קודם לכן, בעת הנחת התשתית. התשלום המוטל על כל בעל נכס מורכב דרך כלל משני רכיבים, האחד בעד שטח הקרקע של הנכס והשני בעד השטח הבנוי. סכום החיוב בעד הקרקע מחושב לפי שטח הקרקע מוכפל בתעריף לכל מ"ר קרקע. סכום החיוב בעד השטח הבנוי מחושב לפי השטח הבנוי מוכפל בתעריף לשטח הבנוי. במספר רשויות מחייבים נכסים מסוימים שאינם מיועדים למגורים, לפי נפח הבניין (במקום לפי שטח הבניין). התעריפים קבועים בחוקי העזר. קביעת התעריף נעשית על ידי כל רשות מקומית בנפרד. כדי לקבוע מהו התעריף עבור כל מ"ר, עורכת הרשות המקומית תחשיב, הלוקח בחשבון את הבניה הקיימת ואת הבנייה העתידית הצפויה ברשות, ואת העלות הכוללת של הנחת התשתיות, ומחלצת את התעריף על ידי חלוקה של כלל העלויות, בכלל השטחים. במהלך השנים התפתח נוהל רווח על פיו יזמים של פרויקטים גדולים היו מקבלים על עצמם ביצוע של עבודות הפיתוח תמורת פטור חלקי או מלא מהיטלי הפיתוח. הסכמים אלו הטיבו עם הרשויות המקומיות מכיוון שחוקי העזר שקובעים את היטל הפיתוח הם במקרים רבים מיושנים ואינם מכסים את עלויות הפיתוח. ביוני 2011 קבע בית המשפט העליון שהסכמים אלו בלתי חוקיים מכיוון שאין לרשות מקומית סמכות לתת פטור ממיסים והיטלים ומכיוון שאין לרשות סמכות להעביר את עבודות הפיתוח ליזם שלא על פי חוק מכרזים הקובע חובת מכרז או הליך של פטור ממכרז. בעקבות חקיקה שנכנסה לתוקף בהדרגה במהלך העשור הראשון של המאה ה-21, הוקמו ברחבי הארץ מספר תאגידים פרטיים, במטרה להפריט חלק מהשירותים הניתנים לתושבי הרשויות. עיקר תפקידם של תאגידים אלו הוא הקמה ותחזוקה של תשתיות המים והביוב בתחומן של הרשויות המקומיות. עם העברת הפעילות לתאגידים אלו, עברה גם פעילות גביית היטלי המים והביוב לידיהם. בשנת 2015 הופסקה גביית היטלי המים והביוב, ובמקומם הוסמכו תאגידי המים והביוב לגבות "דמי הקמה". כיום, ברוב המוחלט של הרשויות המקומיות בארץ, נחלקים היטלי הפיתוח בין הרשות המקומית (אשר ממשיכה וגובה היטלי סלילה, תיעול ושצ"פ) ובין תאגידי המים והביוב הפרטיים (אשר גובים "דמי הקמה" בעד מערכות המים והביב). עוה"ד מלכה אנגלסמן ורועי רמר, ‏לרשויות אסור לגבות היטלי פיתוח אם לא מימנו בעצמן את התשתיות, באתר גלובס, 16 בספטמבר 2021 עופר פטרסבורג‏, המהלך שלא צלח: ביהמ"ש המחוזי דחה ניסיון של עיריית אשדוד לגבות היטלי פיתוח כפול - וואלה נדל"ן, באתר וואלה, 3 באפריל 2023 ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה,מר צבי גוב-ארי, ניתן ב־27 ביוני 2011, סעיף 28 ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה,מר צבי גוב-ארי, ניתן ב־27 ביוני 2011