מדיניות דיור

מדיניות דיור היא תחום של מדיניות ציבורית העוסק באספקת פתרונות דיור לאוכלוסיית המדינה. בקרב מדינות סוציאל-דמוקרטיות נהוג להתערב בשוק הדיור על מנת להבטיח אספקת פתרונות דיור לכלל אזרחי המדינה, מתוך תפיסה שקיימת זכות לדיור לאזרחי המדינה. ממשלות מתערבות בשוקי דיור במטרה להשיג יעדים כמו צמצום פערים חברתיים בין קבוצות אוכלוסייה שונות ובין אזורים שונים של המדינה. על פי רוב ממויין שוק הדיור לשלוש חזקות מגורים עיקריות: דיירים-בעלים (owner-occupiers) הם משקי הבית המתגוררים בדירה שבבעלותם. דיור הוא מוצר יקר ורוב משקי הבית נעזרים בהלוואה ארוכת טווח, לעיתים אף למעלה מ-30 שנה, במטרה לממן את רכישת הדירה. שוכרים בשוק החופשי (renters) הם משקי בית המשלמים דמי שכירות עבור המגורים. בשוק השכירות החופשית מוצעות להשכרה דירות הנמצאות בבעלות משקי בית אחרים או חברות השכרה, כאשר מחירי השכירות נקבעים לפי תנאי השוק. שוכרים בשכירות סוציאלית או דיירי הדיור הציבורי (public housing) הם משקי בית שנמצאו זכאים לתמיכה ציבורית. סקטור השכירות הסוציאלית מספק פתרונות דיור בהתערבות ממשלתית, כאשר מלאי הדירות נמצא בידי הממשלה או הרשויות המקומיות. המטרה של השכירות הסוציאלית היא לסבסד את מחירי הדיור לקבוצות אוכלוסייה מסוימות. חזקה זו אינה עונה לדרישות ההגדרה הכלכלית של שוק. לעיתים בנסיבות מסוימות נוצרות חזקות מגורים שהן חזקות ביניים. דוגמאות: (1) בישראל יש הכרה משפטית בזכויות קניין של דיירים בדיור הציבורי והם מקבלים הנחות ברכישת הדירות בהן הם מתגוררים. (2) חוק הגנת הדייר, שתחילתו בימי המנדט הבריטי, קבע פיקוח על מחיר שכר הדירה בשוק השכירות החופשית. בעקבות הטלת המגבלה הרגולטיבית על מחיר השכירות התפתח שוק שחור בשוק השכירות, כאשר הפרש המחירים בין המחיר שנקבע בחוק למחיר השוק השחור הוון לדמי מפתח. תיקוני חקיקה לחוק הגנת הדייר העבירו למעשה זכויות קניין מבעל הנכס המקורי לדיירים המוגנים של הנכס. סובסידיה לדיור כרוכה בפעולה היזומה על ידי הממשלה, אשר על ידי הזרמת כספים בין אם באמצעים ישירים או עקיפים, מורידה את העלות היחסית של יצור או צריכת דיור. התערבות הממשלה באמצעות סבסוד שוק הדיור קיימת במידה זו או אחרת בכל המדינות המפותחות ונחיצותה אינה נתונה במחלוקת. המחלוקת קיימת לגבי מידת ההתערבות הנחוצה וכליה. ניתן למיין את הכלים שבאמצעותם מסבסדת הממשלה את שוק הדיור לפי שני קריטריונים. הראשון, המוטבים המוצהרים של הסובסידיה, והשני, חזקת המגורים. הקריטריון הראשון הוא בהתאם למוטבים המוצהרים של הסובסידיה. הממשלה יכולה להעניק סובסידיות בצד הביקוש למבקשים לשכור סובסידיה בדמות השתתפות בשכר דירה או למבקשים לרכוש כהשתתפות בעלויות מימון או הקלות מס. בצד ההיצע הממשלה יכולה למשל להעניק הקלות מס למוכרי דירות. עם זאת, בהתאם לתאוריה של חלוקת ההנאה מהסובסידיה אין משמעות למוטבים המוצהרים של הסובסידיה, וחלוקת הסובסידיה בפועל בין הצרכנים ליצרנים תיקבע בהתאם לגמישויות הנתונות של עקומות ההיצע והביקוש במצב מסוים. לדוגמה, כאשר הממשלה מעניקה סובסידיה לצרכנים באמצעות הגדלת המשכנתאות (סובסידיה לצד ביקוש), במצב ששבו קיים מחסור בהיצע, מחירי הדירות יעלו והיצרנים (בעלי דירות, בעלי קרקע ויזמי בנייה) יזכו לנתח גדול מהסובסידיה. הקריטריון השני למיון כלי הסובסידיה הוא חזקת המגורים (tenure) או סל זכויות הרכוש. מדינות יכולות לסבסד את חזקת הבעלים-דיירים, מתוך כוונה להעלות את שיעורם של בעלי הדירות. כלים שונים של סובסידיה יכולים להשפיע באופן שונה על שיעור הבעלים-דיירים בכל קבוצת הכנסה. לדוגמה, סובסידיה אשר מאפשרת זיכוי ממסים על הכנסה כנגד תשלומי הריבית על משכנתאות מעודדת בעלות דיור בקבוצות הכנסה גבוהות, בעוד שסובסידיה המעניקה הטבות לרוכשי דירה ראשונה, מיועדת לתמיכה בקבוצות הכנסה נמוכות-בינוניות. המדינה יכולה לתמרץ היווצרות של שוק השכרת דירות באמצעות הקלות מס למחזיקי מס' נכסים או לגופים מוסדיים המשכירים נכסים למגורים (קרנות ריט לדוגמה). הבחירה בכלי הסבסוד משקפת את מדיניות הדיור של הממשלות השונות ואת מטרותיהן. במדינות רבות מונהגת מדיניות תמיכה בבעלות על דיור. בעלות על דיור היא מרכיב מרכזי במערכת האמונות והציפיות המזוהה כ"חלום האמריקאי". היא נחשבת כגורם מייצב וכבעלת השפעה שמרנית, המעודדת חסכנות, חריצות, יציבות גאוגרפית ותעסוקתית, אזרחות טובה ומעלות נוספות. ערך מורחב – דיור ציבורי דיור ציבורי מהווה סוג של מדיניות דיור שמטרתה לספק פתרון דיור למשקי הבית שאינם מסוגלים לרכוש או לשכור דירה בשוק הפרטי. המונח מתייחס לבניה, לאכלוס ולניהול הנכסים הללו וכן למגזר הנדל"ן ולמדיניות החברתית כלכלית הקובעת את ניהולו. דיור ציבורי הוא מונח המאגד אופנים שונים בהם יחידות דיור להשכרה עשויות להיות בבעלות ובניהול המדינה, מוסדות ללא כוונת רווח או שילוב של השניים ומטרתו לספק דיור בר השגה למעוטי הכנסה. הזכות לדיור בית מגורים חסר בית גילת בן שטרית, מדיניות דיור בישראל: תמיכת הממשלה בחזקת דיור שונות, מרכז טאוב לחקר המדיניות החברתית בישראל, ירושלים (2003). נ. כרמון, מדיניות השיכון של ישראל: 50 השנים הראשונות, בתוך ד. נחמיאס וג. מנחם (עורכים) המדיניות הציבורית בישראל, הוצאת המכון הישראלי לדמוקרטיה, ירושלים, 1999. מוטי קפלן, ליאורה דבצ'רי-דרום ואחרים, דפוסי השימוש בשטחים בנויים בישראל, מכון ירושלים לחקר ישראל, 2007. ישראל קמחי ועומר גסטר, דירות להשכרה לתיירים בירושלים, מכון ירושלים לחקר ישראל, 2012. גילת בן-שטרית, מדיניות דיור בישראל מכון ירושלים לחקר ישראל, השנתון הסטטיסטי לירושלים סקירה על שוק הדיור בישראל בפודקאסט "ערך מוסף", 13 במאי 2016 Haffner, M.E.A. & Oxley M.J. (1999). Housing subsidies: Definitions and comparisons. Housing Studies, 14(2), pp. 145--162. בן שטרית ג. וצ'מנסקי ד. ( 2004 ) מדיניות המעודדת בעלות על דיור בישראל בשנות התשעים: . קפיטליזם בחסותה של התערבות ממשלתית, סוציולוגיה ישראלית, כרך ו, (1), עמ' 39–67 Megbolugbe, I.F. & Linneman, P.D. (1993). Home ownership. Urban Studies, 30(4/5), pp. 659--682.