אי-שוויון בדיור

אי-שוויון בדיור הוא פער באיכות הדיור הזמין לחלקים שונים בחברה ומהווה סוג של אי-שוויון כלכלי. אי-שוויון בדיור הוא תופעה כלכלית וחברתית, שהיא בעת ובעונה אחת הגורם והתסמין של אי-שוויון בהכנסות. פערים בדיור מייצרים פערים בנגישות להזדמנויות כלכליות, חינוכיות ושירותים שונים אשר גורמים לאי-שוויון בהכנסות. אי-שוויון זה משפיע על יכולות הדיור ומזין את מעגל האי-שוויון בדיור. פערים בדיור ובהכנסות יוצרים לאורך זמן סגרגציה כלכלית, חברתית, אתנית וגילאית במרחב הגאוגרפי. בתקופה שבין מלחמת העולם השנייה ועד שנות ה-80, מדינות המערב דגלו במדיניות אשר לקחה אחריות ציבורית לאספקת דיור עבור האוכלוסייה. מדיניות זו כללה פיתוח ובניית בתים כדיור ציבורי, סבסוד משכנתאות עבור חיילים ששבו משדות הקרב וסיוע בשכר דירה. ישראל באותן השנים התנהלה באופן דומה כמדינת רווחה ולקחה על עצמה את האחריות לספק קורת גג עבור העולים בשנים הראשונות לקיומה ולאחר מכן עבור משפחות מעוטות יכולת. החל משנות ה-80 חל שינוי במדיניות הכלכלית בעולם המערבי ובישראל. המדיניות הכלכלית הנאו-ליברלית החדשה דגלה בין השאר בהפחתת המעורבות הישירה של הממשלות בתחום הדיור והשארתו בידי הכוחות המעצבים את השוק החופשי. עם זאת, בניגוד לשאר העולם, בתחילת שנות ה-90 התרחשה בישראל חזרה זמנית להתערבות ישירה בשוק הדיור עקב העלייה מאתיופיה ומברית המועצות לשעבר. אופי השינוי בתקופה הזאת כלל התערבות ישירה בתכנון, בנייה וסבסוד שכר דירה ומשכנתאות. לאחר תקופה זו מדינת ישראל נסוגה חזרה למדיניות נאו-ליברלית של קביעת המסגרת והתנאים שבמסגרתם יפעל השוק החופשי. נאו-ליברליזם - המדיניות הכלכלית הנאו-ליברלית החל משנות ה-80 בעולם המערבי ובישראל לאחר תוכנית הייצוב של 1985 הגדילה את אי-השוויון בהכנסות שיצר הצטברות משאבים כספיים בידי מעטים. בשני העשורים האחרונים המדיניות בישראל חיזקה מגמה זו של גידול מהיר בהון בעשירונים העליונים, זאת מלבד תקופה קצרה בין השנים 2003–2007 בה מדיניות הריבית הייתה גבוהה ומיתנה עליות במחירי המניות והנדל"ן, שתי הדרכים העיקריות להגדלת ההון של העשירונים הגבוהים. מחירי דירות - לפי בנק ישראל בתקופה שבין 2003–2016 מחירי השכירות וההכנסה הממוצעת לשכיר עלו יחד באופן דומה בעוד שמחירי הדירות עלו באופן תלול יותר. הסיבות להתייקרות מחירי הדירות היא הירידה בריבית במשק ובהתאמה הירידה בעלות המשכנתא, ריבית נמוכה הפנתה משקיעים לאפיק הנדל"ן אשר פגשו היצע בלתי מספק. אי-השוויון בהכנסות גורם לכך שבעלי הכנסות נמוכות מוגבלים באפשרויות הדיור שלהם, ברכישה ובשכירות. אי-השוויון בהכנסות מושפע בהיזון חוזר מהשפעות חוסר השוויון בדיור. כחצי מן ההכנסות משכר הדירה בישראל מגיעות לעשירון העליון דבר אשר מגדיל את יכולתם להמשיך לרכוש נדל"ן כאפיק השקעה או למען הענקת דירה לילדיהם. העשירון העליון מהווה כיום כרבע עד שליש מרוכשי הדירות (המשקיעים) בישראל ושיעור הבעלות על שתי דירות ויותר נמצא ברובו בידי החמישון העליון. שוק השכירות במדינת ישראל פועל כמחולל אי -שוויון בתחום הדיור מאחר שזוג צעיר אינו מסוגל כיום לרכוש דירה בכוחות עצמו ללא ירושה/עזרה משמעותית. כאשר רכישת דירה אינה אפשרית, המשפחות הצעירות ממשיכות להתגורר בשכירות בשוק החופשי. בשנת 1997 פחות מ-20% מהזוגות הנשואים הצעירים בגילאי 30–39 גרו בשכירות בעוד שבשנת 2015 הנתון זינק ל 32%, עלייה יחסית של 50% מכלל הזוגות הצעירים בטווח הגילאים הזה. שימור עושר בין דורי נעשה על ידי העברת נדל"ן או הון בין הדורות. העברה זו מרחיבה פערים חברתיים לאורך זמן. דוגמאות לכך ניתן לראות החל מעזרה בשכר דירה ומתן הון ראשוני לדירה ועד לכדי העברה של נכסים שלמים. אינדיקטור טוב לכך הוא שווי בית ההורים המצביע על שווי בית הילד בעתיד. פערי דורות – דור ה-Y הוא בעל יכולת פחותה לקבלת דיור ציבורי ולרכישת נכס ביחס לדורות אשר באו לפני. אחת מהסיבות לכך היא שבמקומות מסוימים בעולם המערבי ישנו חוב סטודנטיאלי גדול לבוגרי האוניברסיטאות הצעירים אשר מקשה עליהם בנוסף לשוק הדיור היקר כיום בשכירות וברכישה. גישה למימון רכישת דיור משתנה לפי הכנסות משק הבית. משקי בית בעשירונים הנמוכים נגישים פחות לאמצעי מימון. המערכת הבנקאית נוטה להציע מימון למשקי בית בעלי הכנסה גבוהה, במיוחד לבעלי נכסים קיימים, ובכך מרחיבה את אי-השוויון בדיור. אפליה יכולה לבוא לידי ביטוי בנגישות להון, ריבית גבוהה על מתן הון ובתחומים נוספים אשר קשורים למיקום הנכס ואי יכולת רכישתו עקב מוצא. בישראל רק כ-2% מהמשכנתאות ניתנות לערבים, זאת עקב חוסר ביטחון של הבנקים בערבויות האזרחים והאזרחיות מהמגזר הערבי בישראל. המצב הזה מתבטא בזמינות נמוכה יותר של משכנתאות בכלל ומשכנתאות בריבית פחות טובה. משקי בית בעלי הכנסה נמוכה הם בעלי יכולת בחירה פחותה באשר לאפשרויות הדיור העומדות בפניהם. אפשרויות אלו יהיו לרוב בעלי נגישות פחותה לחינוך, בריאות, תחבורה, תרבות וקהילה תומכת. הבתים לרוב יהיו קטנים וצפופים יותר, בעלי איכות נמוכה יותר וידרשו הוצאות תחזוקה גבוהות יותר. כל זאת בהשוואה לאפשרויות הדיור של בני מעמדות גבוהים יותר. משקי בית אלו הם בעלי סיכוי גבוה יותר לאחר בתשלומים הקשורים להוצאות דיור. אי-שוויון בדיור מייצר סגרגציה מרחבית (הפרדה גאוגרפית) בין משקי בית בעלי רמת הכנסה שונות. בעלות על נכס אינה מציינת בהכרח הון עצמי גבוה יותר או הזדמנויות כלכליות טובות יותר. גורמים אלו מושפעים יותר ממיקום הנכס והמדד הסוציואקונומי של השכונה. משקי בית בעלי הכנסה נמוכה אשר קיבלו מימון לרכישת נכס עלולים למצוא את עצמם במצב כלכלי חמור יותר עקב חוב מעבר ליכולתם הכלכלית, דבר אשר גורם להרחבת הפערים. העלייה במחירי הדירות בישראל והמחסור בדיור בר-השגה הם בעיה לאומית שמגדילה את הלחץ הכלכלי על משקי הבית בעלי ההכנסות הנמוכות ומרחיבה את הפערים בין שכבות שונות באוכלוסייה. המגמה בשנים האחרונות מראה כי נטל הוצאות הדיור עלה עבור משקי הבית בעלי ההכנסות הנמוכות בעוד שהן ירדו עבור משקי הבית בעלי ההכנסות הגבוהות, דבר המוסיף להרחבת הפערים בין שכבות האוכלוסייה השונות. שוכרי מעמד הביניים בישראל מוציאים שיעור גבוה מהכנסתם נטו (מעל ל-30%) על דיור בעוד שמשקי בית בעשירונים הנמוכים מוציאים עד כ-62% מההכנסה על דיור, דבר המשאיר מעט מאוד עבור שאר תחומי החיים. כ-71% מהכנסות משכר הדירה מגיעות לשלושת העשירונים העליונים כאשר כ-45% מגיע לידי העשירון העליון. בשנים האחרונות ישנה מגמה של ירידה במספר משקי הבית הגרים בדירה בבעלותם בעוד שקיימת עלייה במספר משקי הבית המחזיקים בשתי דירות ויותר. בשנים 2007–2017 אחוז משקי הבית הגרים בנכס שבבעלותם ירד מ-70% ל-66.5%. במקביל, אחוז משקי הבית בעלי שתי דירות ויותר זינק מ-2% ל-10%. בעשירון התחתון התרחשה ירידה מ-40% הגרים בדירה בבעלותם לכדי 35%. הפערים בנגישות לשירותים ולאפשרויות חינוכיות וכלכליות מייצרת פער גם במוביליות הבין-דורית. ילד שגדל בסביבה בדירוג סוציואקונומי נמוך יותר יהיה בבגרותו פחות מלומד, ירוויח פחות ויפגין יותר התנהגויות שליליות באופן סטטיסטי מילד הגדל בסביבה סוציו-אקונומית גבוהה יותר. באמצעות כלים שונים מנסות ממשלות למצוא פתרונות לדיור איכותי ונגיש כלכלית המאפשר גישה לכל השירותים הנדרשים לקיום חיים נורמליים ומלאים. כלומר, דיור שמשכן משקי בית משכבות סוציואקונומיות מגוונות תוך מתן הזדמנויות נגישות שוות כולל הזדמנויות נגישות שוות לחינוך, בריאות, תרבות ופנאי. ישנם מספר כלים שמשמשים את הממשלה בישראל – חלקם מקומיים וחלקם כלים אשר מיושמים או נשקלים במדינות נוספות. הגדלת ההיצע – המדיניות הממשלתית כיום שמה יעדים להגדלת ההיצע התכנוני אשר יוביל בעתיד להגדלת היצע הדירות ולהורדת מחירן. לפי בנק ישראל מנהל התכנון צפוי לאשר בשנת 2019 כ-135,000 יחידות דיור, ובכך לעבור את היעד השנתי של 104,000 יחידות דיור. התחדשות עירונית – ב-2016 הוקמה בישראל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אשר תפקידה לקדם, לעודד ולתקצב תוכניות התחדשות עירונית ומנהלות עירוניות להתחדשות עירונית. בשנת 2019 כ-53,000 יחידות דיור אושרו במסגרת התחדשות עירונית. שכירות לטווח ארוך – יצירת אפשרויות ציבוריות לשכירות לטווח במחיר בר השגה על ידי השקעה ישירה של המדינה או יצירת התנאים להקמת יחידות הדיור. בשנת 2014 הוקמה תוכנית לשכירות לטווח ארוך אשר קידמה שני פרויקטים בראש העין ובמודיעין. בשנת 2015 התוכנית בוטלה והוחלפה על ידי תוכנית "דירה להשכיר" שמטרתה המוצהרת היא לקדם הקמה של כ-50,000 יחידות דיור. נכון לשנת 2019 הושלמו ואוכלסו שני פרויקטים בהרצליה וברמת השרון ועוד 14 נמצאים בשלבי תכנון שונים. לשם ההשוואה, באירופה הדיור הציבורי מהווה כ-17–32% מהשוק. דיור בר-השגה – ישנן שתי הגדרות עבור דיור בר-השגה. הראשונה מתייחסת למחירי השוק החופשי ובהשגת מחיר נמוך ממנו. ההגדרה השנייה מתייחסת להכנסות משק הבית, כאשר מקובל לטעון שהוצאה על דיור מעל 30% של ההכנסה הפנויה נחשבת כלא בת–השגה מאחר שההוצאה היא על חשבון צרכים אחרים. בין השנים 2014–2015 פעלה תוכנית מחיר מטרה שמטרתה הייתה לספק דיור מוזל. תוכנית זו הוחלפה גם היא בשנת 2015 בתוכנית מחיר למשתכן שמתבססת על הפחתת עלויות הדיור על ידי מכירת קרקע בהנחה ליזמים ושיווקן בהגרלות בין הזכאים לתוכנית. נכון לשנת 2019 יכולת רכישת הדירה של זוכי "מחיר למשתכן" חזרה לרמה של לפני 2009 ומשבר הדיור. עם זאת, תוכנית מחיר למשתכן מגדילה את אי-השוויון בדיור על ידי חיזוק משקי הבית החזקים יותר לעומת משקי הבית החלשים בשל גובה ההנחה ממחיר השוק: ההנחה הריאלית המתקבלת בדירה בפרויקט בהרצליה, למשל, משקפת הנחה ישירה גבוהה יותר מאשר בפרויקט בפריפריה. הגדלת הפער הכלכלי בין משקי בית בעלי יכולות שונות מתקיימת גם על ידי רכישת דירות בגדלים שונים כאשר בדירה הגדולה יותר המצריכה הון ראשוני גבוה יותר ההנחה הריאלית תהיה גבוה מזו שתשפיע על מחירה של דירה קטנה יותר שנרכשה עם הון ראשוני נמוך יותר. הסכמי גג – תוכנית נרחבת של ממשלת ישראל להגדלת ההיצע הודות להורדת חסמים של הרשויות לקידום שכונות חדשות וקידום היתרים. בשיטה זו הממשלה מתחייבת לממן את פיתוח התשתיות הנדרשות ומבני הציבור, והרשויות מתחייבות לספק היתרי בניה תוך זמן מוקצב עבור השכונות החדשות. עידוד מעבר רופאים ומורים לאזורים חלשים – בשנת 2011 החלה ממשלת ישראל במדיניות לעידוד רופאים להתמחות בבתי חולים בפריפריה למען שיפור הנגישות לשירותי בריאות. התקציב הראשוני הקצה 620 מיליון ₪ לעידוד מעבר רופאים להתמחות בתחומים אשר בהם חסר כוח אדם. בשנת 2014 אושרה העברה נוספת של 75 מיליון ₪ לאחר סיום התקציב המקורי ובספטמבר 2019 הוכרז כי החל מינואר 2020 המענקים יופסקו. בשנת 2017 פורסם כי משרד החינוך יתגמל מורים מצטיינים אשר יעברו לפריפריה ב-30–120 אלף ₪. מס עושר על נדל"ן מעל ערך מסוים – בבריטניה ניסתה מפלגת הלייבור לקדם את "חוק האחוזות". החוק יוביל למיסוי בשיעור של 1% מערך דיור בשווי מעל 2 מיליון פאונד בכל שנה. פיקוח על שכר דירה – במדינות רבות בעולם קיים פיקוח על שכר דירה, המגביל את יכולת המשכיר להעלות את שכר הדירה לדייר. למשל, בעיר ניו יורק יש יותר ממיליון יחידות דיור הכפופות לסוג כלשהו של פיקוח על השכירות. בברלין העבירה העירייה בשנת 2019 חוק האוסר באופן גורף העלאת שכר דירה בשטחי העיר במשך חמש שנים. החוק נכנס לתוקף בפברואר 2020. מס ירושה/מס עזבון – מס אשר נועד למסות מעבר הון מדור לדור למען הקטנת פערי הנכסים בין משקי הבית. במדינת ישראל אין מס כזה, אך עד שנות ה-80 היה מס עיזבון בסך אחוזים בודדים. ארצות הברית, בריטניה, צרפת, יפן וקוריאה, הן המדינות אשר בהן מס העיזבון הוא הגבוה בעולם והוא נע בין 40–65% מסך ערך הירושה. דיור ציבורי – דיור הנבנה על ידי או ביוזמת המדינה או הרשות המקומית. דיור זה משמש לשיכון משקי בית אשר נמצאו זכאים לתמיכה ציבורית. Housing inequality in Europe: Tackling inequalities in Europe: the role of social investment”, Council of Europe Development Bank (CEB) report, 2017 ""הפוך, הפוך": מה חושב ירון זליכה על הספר הכלכלי החשוב בדורנו?". נבדק ב-2020-05-03. "הגרף שמספר את סיפורו העגום של שוק הדיור בישראל". TheMarker. נבדק ב-2020-05-03. שוק השכירות כממחולל אי-שוויון, ירון הופמן-דישון, דעות, באתר גלובס, ‏2018-08-13 ממגורים לנדלן - השלכות של הצטברות העושר בידי מעטים על שוק הדיור – שלמה סבירסקי, ירון הופמן דישון - מרכז אדוה ספטמבר 2015. Patrick Sisson, Housing inequality mirrors income inequality, says study, Curbed, ‏2019-04-25 (באנגלית) דו"ח בנק ישראל: רק 2% מכלל המשכנתאות ניתנו לערבים, באתר דבר העובדים בארץ ישראל Israel Science Foundation/הקרן הלאומית למדע, האנשים שמתקשים לקנות דירה נמרוד בוסו, הלמ"ס: 66.5% מהישראלים גרים בדירה בבעלותם, 10% הם בעלי שתי דירות ומעלה, באתר כלכליסט - www.calcalist.co.il, ‏2019-02-05 מחקר חדש: כך צמחו הפערים המעמדיים בדיור בשני עשורים, באתר דבר העובדים בארץ ישראל בנק ישראל - פרסום תקופתי מרץ 2018, פרק 9 בנושא שוק הדיור שיפור דרמתי ביכולת משקי הבית לרכוש דירה בשנים האחרונות, באתר משרד הבינוי והשיכון, ‏15.12.2019 "בכיר לשעבר בבנק ישראל: "מחיר למשתכן - תוכנית להגדלת האי שוויון במדינה"". TheMarker. נבדק ב-2020-05-04. אדריאן פילוט, אחרי עשור: האוצר מבטל את המענקים לרופאים בפריפריה, באתר כלכליסט, ‏2019-09-26 נגמר הכסף: אין מענקים למעבר רופאים לפריפריה, באתר ynet, 8 בנובמבר 2016 אושר: 75 מיליון ש' לעידוד רופאים להתמחויות במצוקה, ייפסקו מענקי מעבר לפריפריה, באתר ynet, 28 בדצמבר 2014 N12 - מורים שיעברו לפריפריה יקבלו מענק, באתר N12, ‏2017-09-24 "אנג'לינה ג'ולי נגד מס האחוזות בבריטניה: לא אעבור לבריטניה". TheMarker. נבדק ב-2020-05-04. Rent Stabilization in New York City, NYU Furman Center אסף אוני, הקפאת מחירי השכירות לחמש שנים: עיריית ברלין מסירה את הכפפות מול בעלי הנכסים, באתר גלובס, ‏2019-06-18 מהיום: ברלין מקפיאה שכר דירה ל-5 שנים, באתר ynet, 23 בפברואר 2020 סונג ג'ונג־א ואדוארד וויט, פייננשל טיימס, מס ירושה מפלצתי מחליש תאגידים משפחתיים בקוריאה, באתר כלכליסט, ‏2020-01-15