חכירה

חכירה (באנגלית: Lease) היא חוזה המעביר מאדם או גוף לאחר את הזכות לעשות שימוש בנכס בדרך כלל לתקופה ארוכה (למעלה מחמש שנים) תמורת דמי חכירה. חכירה יכולה להתקיים בנכס שעל פי מהותו ניתן להחזקה ולשימוש ממושכים ולכן הוא אפשרי רק לגבי נכסים שאינם כלים. כאשר חוכר מקבל נכס לשימושו לתקופת חכירה ארוכה (בחוק מס שבח מקרקעין, למשל, חכירה של למעלה מעשר שנים) שיש עמה זכות לחוכר לרכשם בתום תקופת החכירה בחינם או במחיר הזדמנותי נקראת חכירה מימונית שלעיתים רואים אותה כרכישה מלאה של הנכס, תוך פירעון הסכום בתשלומים. חכירה לתקופה קצרה יותר נקראת חכירה תפעולית והיא במשמעות של שכירות. הסכם שכירות במקרקעין לתקופה ארוכה מ-25 שנים מכונה "חכירה לדורות". החכירה משמשת בעיקר בקרקעות, למשל בישראל בהסכמי חכירה של מינהל מקרקעי ישראל. כמו כן נעשה שימוש בחכירה בתחום התחבורה בהסדר הידוע כליסינג, שהוא חכירה של כלי רכב לתקופה של מספר שנים, וכן בתחום הספנות והתעופה כאשר חברת תעופה או חברת ספנות חוכרת ספינה או מטוס מבעליו. חכירה היא מערכת יחסים משפטית המבוססת על הסכם, שבו צד אחד (המחכיר) שהוא בעל הקניין, מעניק זכויות קנייניות מסוימות לצד שני (החוכר). בתמורה להענקת הזכויות, החוכר משלם למחכיר "דמי חכירה". הסכמי חכירה עשויים להיכרת באשר לנכסי דלא ניידי או למטלטלין. לרוב הסכם חכירה עוסק בהקניית זכויות החזקה והשימוש בדומה להסכמי שכירות, ולעיתים ההסכם כולל התייחסות מפורשת ביחס לזכויות נוספות (בנייה בקרקע או מכירה לצד שלישי). במקרים מסוימים החכירה כוללת העברה גורפת של כלל הזכויות בקניין. חכירת משנה (נקראת בשפה העממית "סאבלט") היא הסדר שבו החוכר מעביר את הזכות לעשות שימוש בנכס לצד שלישי. לדוגמה, חברה יכולה לשכור שטחים משרדיים בבניין עסקי, ישירות מבעל הבניין (המשכיר), ולאחר מכן להשכיר חלק מהשטחים לחברה אחרת. החוק מגדיר כי במקרים של חכירת משנה כל המחויבויות החוזיות של המחכיר המקורי נותרות בתוקף, וחלות על הצד השלישי. חכירת משנה יכולה לחול גם במקרים של השכרת רכב. בחכירת משנה, חוכר או בעל הרכב יכול להשכיר את הרכב לצד שלישי לשימוש בתאריכים ספציפיים, באמצעות הסכם חוזי. למרות שהסדר זה אינו פופולרי, קיימת מגמה הולכת וגוברת לשימוש בסידור זה בנסיעות עירוניות. בנדל"ן למגורים, "סאבלט" מתאר מצב שבו אדם גר בדירה שכורה, אבל מאפשר לצד שלישי להשתמש בדירה, או בחלקים ממנה, לפרק זמן קצוב. בדרך כלל שימוש כזה מנוגד להסכם בין הדייר לבעל הבית, ולעיתים הוא נעשה ללא ידיעתו. עם קום המדינה ב-1948 (ה'תש"ח) החל דיון על מעמדן של קרקעות שנקנו במסגרות שונות בידי קרנות של יהודים מהעולם, ובראשן הקרן הקיימת לישראל. בדיון זה הוחלט על הקמת מינהל מקרקעי ישראל. על פי הצעתו של השר זרח ורהפטיג הוחלט שקרקעות אלו יעמדו לטובת העם היהודי, בייחוד במקרה של עליה המונית, ולכן הן לא יימכרו לצמיתות אלא יוחכרו לחמישים שנה. חכירה זו הייתה אמורה להתחדש בתום התקופה. מינהל מקרקעי ישראל ואגף ההתיישבות בסוכנות היהודית בנו על אדמות אלו יישובים ליהודים, בדרך כלל על פי מפתח פוליטי או עדתי. במושבים ובקיבוצים הייתה ועדת קבלה שיכלה לסנן את המועמדים להתיישבות, ולשמור על אחידות האוכלוסייה ביישוב. רוב המושבים, הקיבוצים ועיירות הפיתוח נבנו על אדמות אלו, ותושביהם שילמו דמי חכירה שנתיים, או דמי היוון (דהיינו: תשלום חד-פעמי המשקף את ערכם של דמי החכירה השנתיים). חכירה זו הייתה נתונה בוויכוח, בייחוד לאחר 1997, כאשר הקשת הדמוקרטית המזרחית תבעה שוויון זכויות לאור החלטות המוסדות המיישבים לאורך השנים. לאור מדיניות האקטיביזם השיפוטי של נשיא בית המשפט אהרן ברק, מדינת ישראל ומינהל מקרקעי ישראל נתבעו בידי קבוצת ארגונים ובראשם עדאלה - המרכז המשפטי לזכויות המיעוט הערבי בישראל. בעקבות חוק חובת מכרזים, התשנ"ב-1992 ותביעה זו, הסתמנה החלטה במינהל מקרקעי ישראל ובקרן הקיימת לשנות את אופן פעולתה, ובמיוחד להעביר קרקעות של הקרן הקיימת למנהל, על מנת להסיר מעליה אחריות. ב-3 ביולי 2009 החליטה הכנסת, בדיון מיוחד במהלך פגרת הקיץ, ובלחץ ראש הממשלה בנימין נתניהו על העברת הבעלות במרבית הקרקעות הנתונות לחכירה מידי המינהל לידי החוכרים, והפרטת המינהל. השימוש בחכירה נפוץ בשוק הפרטי במטרה לעקוף את הוראות סעיף 13 לחוק המקרקעין. הסעיף נועד למנוע ביצוע עסקה בחלק מחלקת מקרקעין, כיוון שעסקה כזו תפצל את החלקה. הסעיף קובע: "...ואין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה אחרת". בעלי מקרקעין שביקשו למכור רק חלק מן המקרקעין שברשותם, עקפו את הוראת סעיף 13 על ידי ביצוע עסקת שכירות (שמוכרת כחריג לסעיף 13, על-פי סעיף 78 לחוק המקרקעין) לתקופות ארוכות מאוד (לדוגמה 99 שנים או אפילו 999 שנים). מובן שעסקה כזו מעבירה הלכה למעשה את הבעלות רק בחלק מהמקרקעין, חרף הוראת סעיף 13. בתי המשפט בישראל נמנעו מלקבוע שהעסקאות הללו נוגדות את סעיף 13 וכך הפכה החכירה לכלי שבאמצעותו הצליחו בעלי מקרקעין לבצע עסקאות שהחוק אוסר. החכירה מוזכרת בתלמוד במקומות שונים, ובייחוד בסוגיית השבת קרקעות "אבות" ליהודים ו"יישוב הארץ": "...מאי (מהו) 'שדה אבותיו' - ארץ ישראל. ואמאי קרו לה (ומדוע נקראה) 'שדה אבותיו'? שדה אברהם יצחק ויעקב..." "...חוכר - בין עבד ובין לא עבד: בעי עשורי, (חוכר חייב לשלם מס מעשר, גם אם לא עיבד את השדה) ומיתן ליה (ומשלם לנכרי שממנו קנה בחזרה את אדמתו) - דכי פורע חובתו דמי..." (שכן תשלום זה הוא כמו חוב שאינו קשור בקרקע) (תלמוד בבלי, מסכת בבא מציעא, דף ק"א, עמוד א') חכירה מימונית יהושע ויסמן "חכירה כתחליף לבעלות" בתוך ספר זיכרון לגד טדסקי - מסות במשפט אזרחי, 211 (1996). 'יובל חכירה' במילון המונחים של מינהל מקרקעי ישראל מבוסס על האמור בספר ויקרא. הרפורמה במקרקעי ישראל - שאלות ותשובות לציבור באתר מינהל מקרקעי ישראל. הערך "חוכר", במיקרופדיה תלמודית, באתר ויקישיבה חכירה, באתר אנציקלופדיה בריטניקה (באנגלית) השכרת דירה לדייר בשכירות משנה (סאבלט), באתר כל זכות חוזה שכירות משנה: מה חובה לכלול במסגרת חוזה סאבלט?, באתר דין - עורכי דין ומידע משפטי בישראל, ‏29 באוגוסט 2016 המשך החכירה על ידי חידושו עם תום כל 49 שנים, היה קשור עם מושג "חכירה לדורות" שהוגדר בסעיף 3 לחוק המקרקעין ("...שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא 'חכירה לדורות'"). לדוגמה תוכנית יהוד הגליל, וכן יישוב הנגב "בג"ץ עדאלה" נגד מינהל מקרקעי ישראל (באתר הארגון) דיון בכנסת בעקבות החלטת קק"ל (אתר הכנסת) ערוץ 7 - חוק הפרטת הקרקעות אושר ובמעריב: חוק הפרטת הקרקעות עבר לאחר התקפלות השר הרשקוביץ ממפלגת הבית היהודי, ולאחר כישלון ההצבעה, שבועיים קודם לכן. ע"א 305/00 מאיש נ' המקום של יגאל (לא פורסם) חכירה מוזכרת פעמים רבות בתלמוד הירושלמי והבבלי סוגיה זו נלמדה בדף היומי, ביום י"ג אב תשס"ט - היום שבו הוחלט על ביטול הסכמי החכירה במינהל מקרקעי ישראל. הבהרה: המידע בוויקיפדיה נועד להעשרה בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי.