פסק דין בוקר

פסק דין בוקר (שם מלא: בר"ע 178/70 בוקר נ' חברה אנגלו-ישראלית) הוא פסק דין מכונן בדיני קניין שניתן בהרכב מורחב של בית המשפט העליון. השאלה המשפטית הייתה, אם הסכם מכר במקרקעין, תשלום חלקי והעברת החזקה לידי הקונה ללא רישום בטאבו, מונעים עיקול הנכס בשל חובות המוכר. השאלה נדונה על רקע המצב הנורמטיבי שיצר חוק המקרקעין תשכ"ט-1969. "הלכת בוקר" קבעה כי העיקול גובר על הזכות האובליגטורית. ההלכה נהפכה בפסק דין בנק אוצר החייל. ב-30 באוקטובר 1970, נערך חוזה מכר במקרקעין, בין המוכרת גילה קטן לבין הקונים חיים וחנה בוקר. תאריך הביצוע נקבע ל-15 במאי 1970. ב-26 בפברואר נפתח תיק בטאבו לרישום העסקה, ושולמה אגרת העברה. ב-30 במרץ נעשה הסכם נוסף בין הצדדים, בו חתמה המוכרת על ייפוי כוח בלתי חוזר לעורך דינם של הקונים. במקביל הקונים העבירו על שמם את המשכנתא בסך כ-18,000 לירות שהייתה על הנכס, ונמסרה להם החזקה בנכס. סוכם כי הקונים ישלמו את יתר הסכום, שעמד על 19,000 לירות, לעורך הדין וקסלר - כנגד חוב של המוכרת. בתאריך המוסכם, 15 במאי, לא הושלמה רכישת הנכס. לפי גרסה אחת העסקה לא הושלמה מאחר שהקונים לא הצליחו לשלם את היתרה. לפי גרסה אחרת, כבר בתחילת מאי הקונים היו נכונים לשלם את הסכום, אך העסקה לא הושלמה בשל העיקול שהוטל על הנכס ב-17 במאי. "חברה אנגלו ישראלית" תבעה מקטן חוב בסך 60,000 לירות, על סמך שטרי חוב שמועדם חל בין אוקטובר 1969 למאי 1970, בסדר דין מקוצר. ב-17 במאי 1970 הוטל עיקול זמני על הנכס עליו נערך הסכם המכר הנ"ל. העיקול הפך קבוע בפסק דין של בית המשפט המחוזי ב-26 באוקטובר 1970, לאחר דיון בהתנגדויות. בפסקי דין קודמים נקבע שרכישת מקרקעין והעברת החזקה לידי הקונה, מונעת עיקול הנכס בשל חובות המוכר גם כאשר טרם בוצעה העברת בעלות בטאבו. החלטה זו התבססה על "זכויות היושר" שבמשפט המקובל האנגלי. כך ב"הלכת שטרן" נפסק שזכותם של רוכשי דירה, ללא רישום בטאבו, שנובעת מהסכם מכירה+ תשלום מחיר הדירה+ קבלת ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת בעלות+ קבלת החזקה בדירה, גוברת על זכותו של נושה במוכר הדירה לעקל את הדירה. לגבי מצב כזה, בו עדיין לא נפרע מלוא התשלום עבור הרכישה, נקבע ב"הלכת סיגלוב" שביחס לסכום זה נותר למוכר גם "זכות שביושר" (בנוסף לזכות הקניינית על מלוא הנכס) ועליו ניתן להטיל עיקול. בית המשפט קבע כי אין להקיש מתקדימים אלו, שכן חוק המקרקעין שנחקק לאחר מכן קובע במפורש כי "מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא על פי חוק" החוק גם קובע בפירוש כי לא ניתן להחיל את סעיף 46 של דבר המלך במועצה על ארץ ישראל, על מקרקעין. הקונים טענו כי לפי החוק יש להעדיף את זכותו של קונה שהתקשר בחוזה, שילם חלק מסכום הרכישה וקיבל לידיו את החזקה - על פני זכותו של נושה אשר ישן על זכויותיו ולא דאג לרישום זכותו. כמו כן טענו הרוכשים כי מידת הצדק דורשת להעדיף את זכותם של הרוכשים על פני זכותו של הנושה. בנוסף הקונים טענו כי לא ניתן להטיל עיקול על נכס שיצא מחזקתה של החייבת, בשל לשון תקנה 238 לתקסד"א הקובעת כי עיקול זמני יוטל על מקרקעין שנמצאים "בידי החייב", כלומר בחזקתו של החייב. בהתייחס לטענת "מידת הצדק", בית המשפט דחה את טענת הקונים לפיה זכותם כקונים צודקת יותר מזכות הנושים, ונימק שמאחר והחוזה ומסירת החזקה אינם מעבירים בעלות על המקרקעין (עד השלמת הרישום בטאבו) הרי שאף הרוכשים נתנו למעשה אשראי למוכר. לכן זכותם אינה צודקת יותר מזכותו של נושה רגיל. בית המשפט דחה גם את טענת הקונים לפיה הנושה "ישנה על זכויותיה" בכך שלא דאגה לרישום משכנתא ולא הגישה בקשה לעיקול לפני עשיית החוזה, כיוון הקונים עצמם לא דאגו לרישום הבעלות ואפילו לא רשמו הערת אזהרה בטאבו. בהתייחס לטענה כי לא ניתן להטיל עיקול על נכס שיצא מחזקתה של החייבת, בשל לשון תקנה 238 לתקסד"א, בית המשפט דחה טענה זו, וקבע שכוונת לשון החוק אינה דווקא לנכסים שבחזקת החייב. במישור העקרוני, בהכרעה בין זכותו של קונה לעומת זכותו של נושה, בית המשפט הסיק מתוך הסעיפים 6–10 לחוק המקרקעין, כי עסקה במקרקעין שטרם הושלם רישומה בטאבו, מקנה זכות אובליגטורית (חוזית) בלבד. בהתאם לכך קבע בית המשפט שהבעלות על הנכס נותרה בידי המוכרת-הלוה. עם זאת הסתפק[דרושה הבהרה] בית המשפט, שמא עיקול יכול לחול רק על רכוש זכויות מוחלטות של החייב, ואילו במצב זה ההתחייבות החוזית ובפרט מסירת החזקה מצמצמות את זכויות הלוה בנכס ולכן לא ניתן לבצע עיקול? בית המשפט נדרש לפסיקת המשפט העברי אשר קובעת כי נושה מכוח שטר חוב יכול לגבות ממקרקעין של הלווה שנמכרו לאחר מכן (בתנאי שאין נכסים בחזקת הלוה שניתן לגבות מהם), כיוון שההלוואה בשטר מתפרסמת ועל הקונה היה להיזהר. בהכרעה אשר יצרה את "הלכת בוקר", נקבע שצו העיקול גובר על זכות אובליגטורית של הקונה שטרם רשם את הנכס על שמו בטאבו. באוביטר הסתפק[דרושה הבהרה] השופט לנדוי האם רישום הערת אזהרה יגן על הקונה שטרם העביר את הבעלות על שמו בטאבו, מפני עיקול. לנדוי קרא למחוקק לקבוע הלכה מפורשת בנידון. בית המשפט התייחס בפסק הדין לנוהג המשפטי בסוגיה זו במדינות שונות. המשפט האוסטרי אשר גם בו עסקה במקרקעין שטרם הושלם רישומה בטאבו מקנה זכות אובליגטורית בלבד, ההלכה המקובלת היא שרכישה חוזית של מקרקעין כולל העברת חזקה, אינה יכולה למנוע עיקול מצד נושים של המוכר. אם כי לשיטת המלומד האוסטרי קלנג (Klang), העיקרון של הסתמכות על הטאבו נועד לקניה ולא לרכישת זכויות בהוצאה לפועל. משכך, לשיטת קלנג, משנמסרה החזקה לידי הקונה הוא יכול להתנגד לעיקול הנכס בשל חובות המוכר, אפילו כאשר הנכס רשום עדיין על שם המוכר. במשפט הפולני נהגו להגן על זכותו של רוכש מקרקעין שטרם רשם את הנכס על שמו, מפני עיקול. אך זאת רק כאשר במכירה הושלמה מלבד ההעברה הפורמלית של הרישום בטאבו. שיטה זו נבעה גם מהכורח שיצרה המציאות שלאחר מלחמת העולם, בה אבדו פנקסי מקרקעין רבים. השופט קיסטר אימץ את הגרסה לפיה שבמקרה זה טרם הושלמה עסקת המכר כיוון שהקונים עדיין לא פרעו את מלוא התשלום, ובהתאם לכך קבע כי אפילו לפי השיטה הפולנית אין מקום להגן על הקונים מפני העיקול. גם לגרסה אותה נוקט לנדוי כאפשרית, לפיה העסקה בין הקונים למוכרת הושלמה - שב וקבע בית המשפט כי חוק המקרקעין הישראלי מתכוון במפורש להגביר את תוקף הרישום בטאבו על פני טענת מכר וחזקה, ביחס למניעת עיקול. עורך דין בר אל ירון, בשא (חי') 8043/04 רבקה הראל נ' כונס הנכסים הרשמי, באתר www.barelaw.co.il שאומצה על ידי השופט קיסטר שאומצה על ידי השופט לנדוי ע"א 528/66 ע"א 382/65 סעיף 161 לחוק סעיף 160 לחוק "הקונה של נכס בלתי-נד אינו רוכש על ידי חוזה מכר זכות להתנגדות להוצאה-לפועל המתנהלת על ידי אדם שלישי אף אם נמסרה לו חזקה, אם, בזמן שמתנהל ההוצאה-לפועל טרם נרשמה לזכותו (של המתנגד) בעלות הנכסים בפנקסי המקרקעין." (Neumann-Lichthlau (1969 עמוד 450.