חוק השכירות והשאילה

חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 הוא חוק שאושר בכנסת השביעית ועוסק בהסדרתן של שכירות ושאילה. החוק מגדיר: "שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן – דמי שכירות), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות" (סעיף 1 לחוק). "שאילה היא זכות להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות, כשהזכות הוקנתה שלא בתמורה" (סעיף 26 לחוק). החוק ביטל את הוראות הספר השני של המג'לה העוסקות בשכירות נכסים. אף שהחוק עוסק בפעילות כלכלית מרכזית, זהו אחד החוקים היציבים ביותר בחוקי מדינת ישראל - מיום חקיקתו בשנת 1971 הוא תוקן רק פעם אחת, בשנת 2017. בתיקון זה, שנכנס לתוקף ב-17 בספטמבר 2017, שונו אחדים מסעיפי החוק תוך אימוץ ההסדרים המהותיים שנקבעו ביחס לחוזה שכירות או שאילה בהצעת חוק דיני ממונות, ובעיקר נוסף לו חלק העוסק באופן מפורט בחוזה שכירות למגורים. דברי ההסבר להצעת החוק מציגים את מאפייניו: תכנו של החוק המוצע, ואף מבנהו, מותאמים לחוק המכר, תשכ"ח-1968, בשינויים המחויבים לפי אופי העסקאות הנדונות בו. סימונן של עסקאות אלה הוא זמניותן: שלא כמו במכר, הזכויות מוקנות לא לצמיתות, והקשר בין הצדדים נמשך גם לאחר כריתת החוזה. מכאן הצורך בהוראות שענייניהן תיקון המושכר, השימוש בו ללא הפרעה, אופן השימוש, מועד תשלום דמי שכירות, מועד סיום השכירות, העברת חוזה השכירות, שכירות משנה וכיוצא באלה, שאין מקומן בחוק על מכר. כל אלה בצדן של הוראות בדבר חובת מסירת המושכר, קבלתו והתאמתו למוסכם בין הצדדים, בדומה לאלה המצויות כחוק המכר. בחוק שני פרקים עיקריים: פרק א' - שכירות (שבו מרבית סעיפי החוק) ופרק ב' - שאילה. פרטיה של השכירות נקבעים בחוזה בין הצדדים, אך החוק מוסיף כי "פרטים של חוזה שכירות שלא נקבעו בהסכם בין הצדדים יהיו לפי הנוהג שהצדדים להסכם ראו אותו כמקובל עליהם בעסקאות קודמות שביניהם, ובאין נוהג כזה – לפי הנוהג שצדדים סבירים רואים אותו כחל בעסקאות מאותו סוג." חובת תום הלב, המקובלת בדיני חוזים מוצגת בחוק זה במפורש: "חיוב הנובע מחוזה שכירות יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מן החוזה" (סעיף 4 לחוק). על המשכיר למסור את המושכר לשוכר כשהוא מתאים למוסכם בינו ובין השוכר. המשכיר חייב לתקן במושכר כל פגם הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו ובין השוכר, זולת פגם שהשוכר אחראי לתיקונו. המשכיר חייב לאפשר לשוכר להשתמש במושכר במשך תקופת השכירות לפי המוסכם בין הצדדים ללא הפרעה מצדו או מטעמו. על השוכר להשתמש במושכר לפי המוסכם עם המשכיר. השוכר חייב לאפשר למשכיר, בכל עת סבירה, לבדוק את המושכר ולבצע בו תיקונים, ובלבד שהמשכיר יודיע לו על כך זמן סביר מראש וימעיט ככל האפשר בהפרעה לשוכר. השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר וכן את חיוביו האחרים על פי חוזה השכירות או להשכיר את המושכר בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר. בתיקון לחוק נוספה התייחסות לשינויים במושכר: השוכר אינו רשאי לבצע שינויים במושכר, אלא אם כן קיבל את הסכמת המשכיר לשינויים. אם השוכר ביצע שינויים במושכר בהסכמת המשכיר, זכאי השוכר, בעת השבת המושכר, לבחור בין השבת המושכר כפי שהוא לאחר ביצוע השינויים ובין החזרת המושכר לקדמותו והשבתו כפי שהיה טרם ביצוע השינויים; בחר השוכר להשיב את המושכר כפי שהוא לאחר ביצוע השינויים, אין הוא זכאי לתמורה בשל השינויים שביצע. עם סיום תקופת השכירות על השוכר להשיב למשכיר את המושכר, כשהוא פנוי מכל אדם או נכס, למעט נכס של המשכיר המשמש את המושכר. בתיקון לחוק, שאושר בכנסת ב-17 ביולי 2017 ונכנס לתוקף ב-17 בספטמבר 2017, נוסף לפרק זה סימן ו' שבו 15 סעיפים העוסקים באופן מפורט בחוזה שכירות למגורים. דברי ההסבר להצעת החוק מציגים את הצורך בתיקון זה: הסדרת התחום של חוזי השכירות למגורים ובכלל זה היחסים שבין הצדדים לחוזים מסוג זה נדרשת, בין השאר, לצורך הבטחת ההתנהלות התקינה של שוק השכירות למגורים, לצורך הגברת הוודאות בשוק האמור לעניין החיובים המוטלים על כל אחד מהצדדים לחוזה ולעניין הזכויות המוקנות להם, ולצורך קביעת הסדרים הוגנים יותר כלפי השוכר, בעיקר כשמדובר בשוק שבו הביקוש גבוה ועולה על ההיצע. עם זאת, לצד ההסדרה המוצעת, מבקשת הצעת החוק להמשיך ולקיים את הגמישות של שוק השכירות למגורים במקומות המתאימים, מתוך הכרה בהיקפם הגדול של חוזי השכירות למגורים ובהטרוגניות של שוק זה מבחינת אופי השוכרים והמשכירים, מגוון הדירות העומדות לשכירות והביקוש המשתנה בין אזורי שכירות שונים בישראל. חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי המשכיר והשוכר, ואולם אין באי-קיום הוראה זו כדי לגרוע מתוקפו של החוזה. על החוזה לכלול, בין השאר, את הפרטים הבאים: (1) כתובת הדירה המושכרת; (2) שמות הצדדים לחוזה, מספרי תעודת הזהות שלהם ומענם; (3) תיאור הדירה המושכרת, הריהוט והאבזרים שבה, ובכלל זה תיאור חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה, שהושכרו; (4) תקופת השכירות, קיומה של ברירה להארכת התקופה ותנאי הברירה כאמור, וקיומה של זכות לביטול החוזה ותנאי הביטול; (5) דמי השכירות, מועד תשלומם ואופן התשלום; (6) תשלומים נוספים החלים על השוכר שאינם דמי שכירות, אם ישנם, וגובהם; (7) פגם, או ליקוי אחר בדירה המושכרת שאינו קל ערך, הידוע למשכיר בעת כריתת החוזה, וכל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבתה או בנכס המשמש אותה הגורם או העלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה המושכרת והידוע למשכיר בעת כריתת החוזה. על המשכיר למסור את הדירה המושכרת כשהיא מתאימה למגורים; על מסירת דירה שאינה מתאימה למגורים חלות הוראות החוק העוסקות באי-ההתאמה. מסירת דירה כשהיא אינה ראויה למגורים, דינה כהפרת חוזה. החוק מפרט שדירה אינה ראויה למגורים אם מתקיים בה אחד מאלה: (1) היא אינה כוללת מערכת ניקוז, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין; (2) היא אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה; (3) אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה, ובכלל זה דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה; (4) היא אינה כוללת מערכת להספקת מי שתייה; (5) היא אינה כוללת מחיצה בין השירותים ובין הדירה; (6) יש בה סיכון בלתי-סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו. השוכר אחראי על כל ליקוי בדירה המושכרת, לרבות פגם, שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת, ועליו לתקן ליקוי כזה על חשבונו, אלא אם הסכימו הצדדים אחרת. המשכיר יתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם אחר בדירה המושכרת ואינו קל ערך. החוק מפרט את התשלומים שבהם יישא השוכר לגבי תקופת השכירות: (1) דמי שכירות לפי חוזה השכירות למגורים; (2) מיסים החלים על המחזיק בדירה, לרבות ארנונה; (3) תשלומים בעד צריכה של שירותים שוטפים הניתנים לשוכר בדירה למגורים, ובכלל זה מים, חשמל, גז וחימום; (4) תשלומים לצורך אחזקה שוטפת המשולמים לנציגות הבית המשותף או למי שנכרת עמו חוזה לניהול ואחזקה שוטפת של הבית המשותף. החוק קובע במפורש תשלומים שהשוכר לא יישא בהם: (1) תשלום המיועד לרכישה או להשבחה של מערכות או מתקנים קבועים המשרתים את הדירה המושכרת, למעט התאמות מיוחדות או שיפורים שביקש השוכר; (2) דמי ביטוח בעד ביטוח הדירה המושכרת בביטוח מבנה; (3) תשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי צד שלישי, ובכלל זה דמי תיווך למתווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר. ערבות לשם הבטחת חיובי השוכר הנובעים מחוזה השכירות למגורים לא תעלה על הנמוך מבין סכומים אלה: (1) סכום דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות; (2) סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות לחודש. המשכיר רשאי לממש את הערבות רק במקרים המפורטים להלן ובסכומים כמפורט לצדם: (1) השוכר לא שילם את דמי השכירות במועד הקבוע בחוזה השכירות – עד גובה דמי השכירות שלא שולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי תנאי החוזה; (2) השוכר לא תיקן ליקויים שהוא אחראי לתיקונם – עד גובה עלות התיקון; (3) השוכר לא שילם את התשלומים השוטפים שהוא חב בהם – עד גובה התשלומים שלא שולמו; (4) השוכר לא פינה את הדירה המושכרת בתום תקופת השכירות – בסכום בהתאם לתנאי החוזה. על המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את ערבות ויאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר. תניה בחוזה שכירות למגורים המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו בטלה, אלא אם כן קיימת גם לשוכר זכות ביטול כאמור. פרק השאילה מתבסס על פרק השכירות, ומפרט את סעיפי פרק השכירות שיחולו, בשינויים המחויבים, גם על שאילה. בין השאר, חובת תום הלב חלה גם על הסכם שאילה, ופרטים של חוזה השאילה שלא נקבעו בהסכם בין הצדדים יהיו לפי הנוהג שהצדדים להסכם ראו אותו כמקובל עליהם, ובאין נוהג כזה – לפי הנוהג שצדדים סבירים רואים אותו כחל בעסקאות מאותו סוג. הכללים החלים על שינויים במושכר חלים גם על שינויים במושאל. אי-התאמת המושאל לשואל לא תשמש עילה לפיצויים, אלא אם ידע עליה המשאיל בעת כריתת החוזה והשואל לא ידע עליה. המשאיל רשאי לבטל את חוזה השאילה כל עוד לא מסר את המושאל לשואל, והוא רשאי לסיים את השאילה בתוך תקופתה אם מת השואל או אם המושאל דרוש למשאיל לצורך עצמו, והכל בהודעה לשואל זמן סביר מראש. השואל אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושאל או להשאילו בהשאלת משנה, אלא בהסכמת המשאיל. איל זמיר, מרדכי א' ראבילו, גבריאלה שלו (עורכים), הפירוש הקצר לחוקים במשפט הפרטי, האוניברסיטה העברית בירושלים, 1996, החלק "חוק השכירות והשאילה, תשל״א–1971", עמ' 507–561. אילן שרן, הפרשנות לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, הוצאת אוצר המשפט, 2017 חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, באתר ויקיטקסט היסטוריית החקיקה של חוק השכירות והשאילה, במאגר החקיקה הלאומי באתר הכנסת מיכאל ויגודה (פרופ' נחום רקובר עורך), שכירות ושאילה (השוואת סעיפי 'חוק השכירות והשאילה' הישראלי, למשפט העברי), בתוך סדרת חוק לישראל. הוצאת ספרית המשפט העברי; משרד המשפטים ומורשת המשפט בישראל, תשנ"ח-1998. כפיר חיון, חוק שכירות הוגנת - תיקון (2017) לחוק השכירות והשאילה מיגל דויטש, ‏השינויים שאתם צריכים להכיר בחוק השכירות החדש, באתר גלובס, 8 במרץ 2018 אריק מירובסקי, גרים בשכירות? יש לנו בשורות רעות, באתר TheMarker‏, 10 באוגוסט 2018 רונית לוין-שנור ויובל פרוקצ'יה, ‏על דיני השכירות בעידן המחאה החברתית – בעקבות חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשעז-2017 (חוק השכירות ההוגנת), משפטים ‏מ"ט, תשע"ט חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ז-2017, ס"ח 2649 מ-19 ביולי 2017 הצעת חוק השכירות, תש"ל-1970, ה"ח 901 מ-27 בספטמבר 1970 דוד רוזנטל‏, "מנקה פעמיים בשבוע על חשבונך": הסעיפים ההזויים בחוזי השכירות, באתר וואלה, 18 באוגוסט 2022 אהוד ארצי, האם המשכיר חייב לתקן פגמים בדירה?, באתר nrg תיקון ליקויים בדירה מושכרת, באתר כל זכות נמרוד בוסו, שכר הדירה לא יוגבל, הערבויות כן: אושר חוק שכירות הוגנת, באתר TheMarker‏, 17 ביולי 2017 בילי פרנקל, אושר סופית: חוק שכירות הוגנת עבר ברוב של 64 ח"כים, באתר ynet, 17 ביולי 2017 הצעת חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ו-2016, ה"ח הממשלה 1073 מ-1 באוגוסט 2016