Omandi üleandmise kohustus

Omandi üleandmise kohustus on müügilepingust tulenev müüja põhikohustus, millega ta teeb võimalikuks müüdud asja omandi ülemineku ostjale. Müügilepinguga on müüja kohustatud ostjale asja üle andma, lisaks peab ta võimaldama ostjale asja omandi ülemineku. Asja omandi üleminek tähendab, et üle lähevad kõik asjaga seotud õigused ja kohustused. Omandi üleandmise kohustust võib nimetada ka omandi ülemineku võimaldamise kohustuseks, sest müüjal on võimatu omandi üleminekut garanteerida. Omandiõiguse üleminekuks on tarvilik ka ostja enda nõusolek. Müüja peab siiski sooritama kõik tarvilikud toimingud ning looma tingimused, et müügilepingu objektiks oleva asja omandiõigus saaks üle minna. Müügilepingu kohaselt on ostja kohustustatud tasuma müüjale ostuhinna ja võtma asja vastu. Eesti õiguses kehtib lahutamispõhimõte, mis teeb vahet kohustus- ja käsutustehingul. Kohustustehingu puhul on tegemist võlaõigusliku lepinguga, millega saab lepingu objektiks oleva vara võõrandamise kohustus tekkida. Käsutustehing on aga tehing, mille alusel kantakse võõrandatava vara omandiõigus üle. Käsutustehing kehtib, kui on täidetud selleks vajalikud eeldused. Neid on kaks: müüja ja ostja vahel peab olema kokkulepe omandi üleandmiseks; müüja peab olema tehingut tehes asja omanik või vähemalt peab tal olema selle käsutamiseks vajalik luba. Lõppastmes määrab siiski müügilepingu objekt selle, kui palju ja milliseid toiminguid omandi üleandmise kohustuse täitmiseks teha tuleb (vt lähemalt „Omandi üleandmise kohustus vallasasja, kinnisasja ja mittekehalise eseme müügi puhul“). See, kas käsutustehing kehtib või ei kehti, ei olene kohustustehingu kehtivusest. Eesti õiguses nimetatakse sellist printsiipi abstraktsioonipõhimõtteks. Kohustustehinguga võetakse esmalt kohustus asi loovutada ning käsutustehinguga see kohustus ka täidetakse ehk kantakse asja omand üle. Abstraktsioonipõhimõte annab ostjale võimaluse end asja suhtes omanikuks pidada ka olukorras, kus müügileping on näiteks müüja esindusõiguse puudumise tõttu küll tühine, kuid hilisem käsutustehing see-eest esindusõiguse olemasolul kehtiv. Olenemata sellest, et ostja saab ennast asja suhtes omanikuks pidada ja näiteks asja edasi võõrandada, võib ostja vastu esitada nõude alusetu rikastumise sätete alusel. See tähendab, et ostja peaks lõppastmes asja ikkagi tagastama. Abstraktsioonipõhimõtte eesmärk on eelkõige õiguskindluse tekitamine. Üldjuhul pole asjaõiguslepingut ehk käsutustehingut võimalik tühistada ka eksimuse või pettuse korral, kuna sellised asjaolud mõjutavad eelkõige kohustustehingut. Lisaks pole enamasti võimalik, et asjaõiguslik leping võiks olla vastuolus heade kommetega. Olukorras, kus võlaõiguslik kohustustehing on kehtetu, asjaõigusleping seevastu kehtiv ning puuduvad käsutamist takistavad asjaolud, on võimalus näiteks kinnisomand tagasi saada just alusetu rikastumise sätete abil. Üldiselt piisab vallasasjade puhul omandi üleandmiseks sellest, et on sõlmitud omandi üleandmise kokkulepe ning et asja otsene valdus on ostjale üle antud. Enamasti sõlmitakse kokkulepe omandi üleandmise kohta juba müügilepingus endas või asja üleandmisel ostjale. Kinnisasja omandi üleandmine eeldab müüja ja ostja vahelist notariaalset omandi üleandmise lepingut ja kinnistusraamatu sissekannet. Mittekehaliste esemete, näiteks õiguste müügi puhul tuleb müügilepingu regulatsiooni kasutada analoogia alusel, kuna mittekehalised esemed ei ole omandiõiguse objektiks. See tähendab, et tuleb saavutada omandisarnane õiguspositsioon ehk müüdud õigus või muu hüve tuleb müüja vara hulgast ostja vara hulka ümber kanda. P. Kalamees jt. Lepinguõigus. Tallinn: Juura 2017, lk 50–51. Võlaõigusseadus. – Riigi Teataja, RT I, 21.09.2021, 5. Tsiviilseadustiku üldosa seadus. – Riigi Teataja, RT I, 22.03.2021, 8. P. Varul jt. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2019, lk 28. P. Kalamees jt. Lepinguõigus. Tallinn: Juura 2017, lk 24. P. Kalamees jt. Lepinguõigus. Tallinn: Juura 2017, lk 51. U. Volens. Müügileping. Tallinn: Äripäeva Kirjastus 2006, lk 17-19. RKKKo 3-1-1-3-10 p-d 26-27 (Riigikohtu kriminaalkolleegiumi lahend). P. Kalamees jt. Lepinguõigus. Tallinn: Juura 2017, lk 52. P. Kalamees jt. Lepinguõigus. Tallinn: Juura 2017, lk 55. P. Kalamees jt. Lepinguõigus. Tallinn: Juura 2017, lk 56.