Eelleping

Eelleping (ingl letter of intent, preliminary agreement) on kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Eelleping on sätestatud võlaõigusseaduse §-s 33. Eellepingut iseloomustab lepingupoolte soov sõlmida tulevikus leping. Eelkõige tuleb eellepingu sõlmimine kõne alla, kui lepingu kohene sõlmimine pole võimalik faktiliste või õiguslike takistuste tõttu. Eelleping on siduv kokkulepe, mis peab vastama seadusest tulenevatele sisu- ja vorminõuetele. Kindlasti peab eellepingust selguma, millistel tingimustel tahetakse tulevikus sõlmida põhileping. Põhiline kohustus, mis eellepingust tuleneb, on kohustus sõlmida võlaõiguslik leping, millest omakorda tekivad pooltele soorituskohustused. Eesti kohtupraktika tunnistas eellepingu sarnast siduvat kokkulepet juba enne seda, kui jõustus eellepingu regulatsiooni sisaldav võlaõigusseadus. Võimalust sõlmida eelleping kasutatakse Eesti õiguspraktikas sageli. Kui põhilepingule on seaduses ette nähtud kohustuslik vorm, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Põhilepingu vorminõudega tuleb kindlasti arvestada, kui sõlmitakse eelleping kinnisasja võõrandamiseks või omandamiseks. Näiteks peab kinnisasja võõrandamise leping olema notariaalselt tõestatud, mis tähendab, et võõrandamislepingule eelnev eelleping peab samuti olema notariaalselt tõestatud. Eelleping, mis ei ole sõlmitud põhilepinguga samas vormis, on tühine ning sellel ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Kuna eelleping on tavaline leping, järgnevad selle rikkumisele samad tagajärjed, mis kaasnevad lepingulise kohustuse rikkumisega. Eellepingu rikkumine ei ole asjaolu, et pooled ei jõua läbirääkimiste käigus kokkuleppele põhilepingu tingimustes. Samuti ei ole eellepingu rikkumine ainuüksi see, et põhileping jäeti sõlmimata. Eellepingu rikkumisega on tegemist juhul, kui läbirääkimised ebaõnnestuvad seetõttu, et üks lepingupooltest ei käitu heauskselt ning väldib pahauskse käitumisega põhilepingu sõlmimist. Rikkumise korral saab üldjuhul nõuda lepingu täitmist ja kahju hüvitamist. Õiguspraktikast ilmneb, et eellepingu rikkumisest tulenevat täitmisnõuet ei saa üldjuhul esitada siis, kui kokkulepe on ebapiisav või esineb muu täitmisnõuet välistav asjaolu. Samuti on vaieldav, kas eellepingu rikkumise korral on võimalik nõuda täitmist ehk põhilepingu sõlmimist. Täitmisnõude esitamine on mõeldav üksnes juhul, kui eelleping sisaldab piisavalt põhilepingu tingimusi ehk puudub vajadus täiendavateks läbirääkimisteks. Seadus ei anna vastust, kas eellepingu rikkumisest tekkinud kahju hüvitamisel tuleb lähtuda mittetäitmiskahjust (positiivne kahju) või usalduskahjust (negatiivne kahju). Kahju määramisel lähtutakse konkreetsest üksikjuhtumist ja analüüsitakse, millist kahju pidi rikutud kohustus ära hoidma. Tavaliselt tuleb lepingueelsete kohustuste rikkumisel hüvitada ainult usalduskahju. Eellepingut võib olla raske eristada broneerimislepingust. Broneerimislepingu tähtsaim tunnus on kohustus mingit tegu mitte teha, näiteks hoiduda võõrandamisest või kasutusse andmisest. Broneerimislepingus ei saa kokku leppida kohustustes, mis on iseloomulikud eellepingule. Eellepingu ja broneerimislepingu eristamine on oluline eelkõige kinnisasja müügilepingute korral. Peamine eristamise alus on müüjale lepingust tulenev kohustus: kinnisasja müügilepingu eellepingu korral on müüjal kohustus kinnisasi tulevikus ostjale võõrandada, kinnisasja broneerimislepingu korral aga kohustus mitte võõrandada kinnisasja teistele isikutele. Kinnisasja müügilepingu eelleping, mis ei ole sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis, on tühine. Broneerimislepingule seadusest kohustuslikku vorminõuet ei tulene. Võlaõigusseadus. 26.09.2001. – RT I, 08.01.2020, 10. P. Varul jt. Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2016, lk 185. I. Kull, M. Käerdi, V. Kõve. Võlaõigus I. Üldosa. Tallinn: Juura 2004, lk 86. P. Varul jt. Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2016, lk 186. Tsiviilseadustiku üldosa seadus. 27.03.2002. – RT I, 23.05.2020, 4. I. Kull, M. Käerdi, V. Kõve. Võlaõigus I. Üldosa. Tallinn: Juura 2004, lk 87–88. P. Varul jt. Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2016, lk 187. I. Kull, M. Käerdi, V. Kõve. Võlaõigus I. Üldosa. Tallinn: Juura 2004, lk 84.