Hooneühistu

Hooneühistu on tulundusühistu üks liikidest, mille eesmärk on oma liikmete majanduslike huvide toetamine. Hooneühistu eesmärk saavutatakse kinnisasja või hoonestusõiguse ning selle osaks oleva hoone omamisel ja valitsemisel ühise majandustegevuse kaudu. Ühtlasi võimaldab hooneühistu selle liikmetele ainukasutust hoone kindlaksmääratud osade üle. Hooneühistuid reguleerib hooneühistuseadus, lisaks kohaldatakse hooneühistu suhtes tulundusühistuseaduses sätestatut, kui hooneühistuseadusest ei tulene teisiti. 2004. aasta suvel vastu võetud hooneühistuseadus (HÜS) jõustus 1. jaanuaril 2005. Seadusega loodi ühtne õiguslik raamistik eraõiguslikele juriidilistele isikutele, kes annavad nii elu- kui ka mitteeluruume oma liikmete ainukasutusse. Seaduse peamine eesmärk on tagada hooneühistu liikmete ja nendega varalistes suhetes olevate isikute huvide mitmekülgsem kaitse, kuivõrd varasem regulatsioon võimaldas kuritarvitust nii liikmete nimekirjade pidamisel kui ka eluruumide kasutusõiguste tagamisel. Enne HÜS-i jõustumist reguleeris elamuühistutele kuuluvates hoonetes eluruumide kasutusse andmist ning ühistu liikmete õigusi ja kohustusi elamuseadus. Täielikult puudus aga mitteeluruumide kasutusse andmist reguleeriv normistik. Kuna uue seadusega sooviti laiendada varasemate ühistute tegevust ka mitteeluruumide kasutusse andmisele, otsustati asendada vanas õigusaktis olnud nimetus „elamuühistu“ selguse huvides uue nimetusega „hooneühistu“. Arvestades, et hooneühistute eesmärk on võimaldada oma liikmetele ruumide kasutusõigusi, mis on lähedasem tulundusühistute kontseptsioonile, sidus seadusandja hooneühistule kohaldatava regulatsiooni HÜS-is sätestamata küsimustes mittetulundusühingute seaduse asemel tulundusühistuseadusega. Hooneühistu liikmeks astumisel kohaldatakse tulundusühistuseaduse 3. peatüki 1. jaos sätestatut: ühistu liikmeks astumise tingimused, avalduse esitamise kord, vastuvõtmise otsustamine ja keeldumise alused. Ilma liikmeks vastuvõtmise menetluseta on võimalik liikmeks saada juhul, kui liikmesus võõrandatakse või päritakse liikme surma korral. Liikmeks saamise peab äriregistris registreerima. Huvitatud isik esitab selleks notarile omandiõigust tõendavad dokumendid, notar omakorda esitab äriregistrile hooneühistuseaduse § 6 lg 3 sätestatud andmete muudatused. Hooneühistu liikmesusega kaasnevad õigused ja kohustused. Hooneühistuseaduse § 2 lg 2 kohaselt on liikmetel hoonejaotusplaani järgi neile ainukasutamiseks määratud hooneosa, millega on liikmete õigused ja kohustused seotud. Hooneühistu liige on muu hulgas kohustatud hoidma korras nii ainu- kui ka ühiskasutuses olevat hooneosa ja kinnisasja osi, hoiduma tegevusest, mis ületab tavakasutusest tekkivad mõjud, ise taludes mõjusid, mis jäävad eelnimetatu piiridesse. Liige peab võimaldama ka ainukasutuses olevat hooneosa kasutada teistel isikutel, ühiskasutatavate hooneosade korrashoiu eesmärgil, kui see on vajalik. Hooneühistu liige on kohustatud tasuma liikmemaksu, liikmemaksu ulatus on kindlaks määratud hooneühistuseaduse §-s 13. Liige peab ka tagama, et tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud ja teised liikme ainukasutuses olevat hooneosa kasutavad isikud tagavad samuti hoone korrashoiu. Kõik liikmesusega seotud tehingud, muu hulgas müügi-, pandi- ja loovutamistehingud, peavad olema notariaalselt tõestatud. Hooneühistu liikmeks saab omandaja lepingu notariaalsel tõestamisel. Kõik liikmete andmed, muu hulgas nimi või nimetus, isiku- või registrikood ning muud seadusega sätestatud andmed, kantakse liikmete nimekirja. Hooneühistu lõpetamiseks vaja kõigi hooneühistu liikmete nõusolekut. Hooneühistu lõpetamisele kohaldatakse peale hooneühistuseaduse ka tulundusühistuseaduse 5. peatükki „Ühistu lõpetamine“, välja arvatud § 74. Tulundusühistu lõpetamise alused on üldkoosoleku otsus, kohtulahend, ühistu pankrot, ühistu pankrotimenetluse raugemine enne pankroti väljakuulutamist, tähtaja möödumine, kui ühistu oli tähtajaline ning teistel seaduse või põhikirjaga ettenähtud alustel. Tulundusühistuseaduse § 93 lg 1 ettenähtud ajal pärast likvideerimist esitavad likvideerijad avalduse ühistu kustutamiseks äriregistrist. Avaldus esitatakse koos lõppbilansi ja varajaotusplaaniga. Lõpetatud ühistu dokumentide säilitamiseks antakse need hoiule likvideerijale, arhiivipidajale või muule usaldusväärsele isikule. Sageli jagatakse pärast hooneühistu tegevuse lõpetamist elamud osadeks. Elamud jaotatakse käibevõimelisemateks korteriomanditeks. Hooneühistute ajalugu võib seostada Eesti NSV perioodiga, mil sai alguse enamik praegusi eksisteerivaid hooneühistuid. Elamispindade arvu suurendamiseks oli nõukogude ajal lubatud inimestel asutada elamukooperatiive, mille liikmed riigi abil elamuid juurde ehitasid. Valminud elamud kuulusid kooperatiivile ning kooperatiivi liikmed said enda kasutusse korteri selles elamus. Korter vastas liikme enda panusele, selle panuse nimetus oli osak kooperatiivis. Hooneühistuseadus jõustus aastal 2005. Hooneühistuna kasutatavaid kortereid pole palju. Enamasti majandavad hooneühistud garaažibokse. Selle põhjal võib järeldada, et seadusandja on hinnanud garaažibokside väärtust piisavaks, et teha kohustuslikuks selle võõrandajale ja omandajale notari nõustamine. Eestis vastab hooneühistu oma sisult Austria korteriomandi omale. Korteriomand tähendab Austrias kindlate piiritletud hooneosade ainukasutusõigust kui piiratud asjaõigust ning korteriomanike ühisuse puhul on tegu juriidilise isikuga. Hooneühistuseadus – RT I, 13.03.2014, 87 M. Kiilmaa. Hooneühistuga ja -ühistu liikmesusega seonduvaid õiguslikke aspekte. – MaksuMaksja 2006. Tulundusühistuseadus – RT I, 20.04.2017, 22 "Elamuühistust hooneühistuks". Notarite koda. 1. veebruar 2005. Originaali arhiivikoopia seisuga 3.11.2019. Vaadatud 05.10.2019. Hooneühistuseadus – RT I, 13.03.2014, 87, § 17. P. Pärna. Korteriomanike ühisus: piiritlemine, õigusvõime, vastutus. – Juridica 2011/VI, lk 420. E. Hindpere (2013). Kinnisvaraõiguse ABC: põhjalik ülevaade kinnisvaravaldkonda reguleerivatest õigusaktidest. Tallinn: Kinnisvarakool. Lk 228. Hooneühistuseadus – RT I 2004, 53, 368; RT I, 13.03.2014, 87. Anneli Alekand. "Osaühingu osanikeregistri pidamine". Juridica 1/ 2015, lk 13