Üürileping

Üürilepinguga kohustub üürileandja andma üürnikule kasutamiseks asja ja üürnik peab maksma selle eest tasu ehk üüri. Üürileping on ühtlasi kõige levinum kasutuslepingute alaliik. Lisaks saab üürilepingut liigitada tasuliseks, vastastikuseks ja kestvuslepinguks. Üürilepingu üldsätete kohaldamisel tuleb arvestada erireeglitega, mida kasutatakse vaid elu- ja äriruumide ning kinnisasjade üürimisel. Elu- ja äriruumi eristamisel tuleb lähtuda lepingus kokkulepitud kasutuseesmärgist. Kui üüriruumide kasutamise eesmärk on seal alaliselt elada, on tegemist eluruumi üürilepinguga. Kui eesmärk on kasutada ruume oma majandus- või kutsetegevuses, on tegemist äriruumiga. Kinnisasja üürimise kohta sätestatut kohaldatakse elu- ja äriruumide üürimisele, kui seaduses ei ole öeldud teisiti. Praktikas tuleb üürilepingust eristada eelkõige rendilepingut, mille puhul on lepingu põhieesmärk renditud asjalt kasu saamine. Üürilepingu objekt saab olla vaid kehaline ese, kuid rendilepingu puhul võib lepingu esemeks olla ka mittekehaline ese (nt õigus). Üürileandja põhikohustus on võimaldada üürnikul üüritud asja kasutada. See kohustus hõlmab üleandmiskohustust: üüriese tuleb üürnikule üle anda õigel ajal ja õiges kohas. Samuti peab see vastama seisundile, mis sobib lepingujärgseks kasutamiseks. Lisaks peab üürileandja tagama, et üürnik saaks asja lepingu kestel kasutada, ning hoidma seda lepingujärgseks kasutuseks sobivas seisukorras. Üürniku põhikohustus on maksta asja kasutamise eest lepingujärgset tasu ehk üüri. Teistsuguse kokkuleppe puudumisel peab üürnik maksma üüri vaid üürieseme eesmärgipärase kasutamise eest. Eluruumi üürilepingute puhul hõlmab see näiteks seda, et üürnik kasutab üüripinda seal elamiseks. Praktikas lepitakse üürnikuga enamasti kokku ka kõrvalkulude hüvitamises. Kõrvalkulud on üüritud asja kasutamisega seotud kulud, näiteks tasu vee ja elektri kasutamise eest. Seejuures on oluline, et kõrvalkulusid ei kasutataks lepingueseme parendamiseks või selle puuduste kõrvaldamiseks. Kõrvalkulud peavad olema kokku lepitud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Üürniku hoolsus- ja korrashoiukohustusest tuleneb, et üürnik on kohustatud üürieset hoolikalt, samas ka vastavalt sihtotstarbele kasutama. Hoolsuskohustus eeldab, et üürnik teeb endast kõik võimaliku, mida saab temalt mõistlikult üürieseme säilitamiseks oodata. Eelkõige hõlmab see üürniku kohustust tagada, et üüripind ei saaks kahjustada. Kui see siiski juhtub, tuleb üürileandjat ilmnenud puudusest või ohtu sattumisest teavitada. Korrashoiukohustust peavad järgima mõlemad üürilepingu pooled. Üürnik peab omal kulul eemaldama üüritud esemelt pisipuudused, mida saab kõrvaldada tavapärase koristamise või hooldamisega. Pisipuudusega on üldjuhul tegemist siis, kui selle kõrvaldamisel pole vaja spetsialisti abi. Elu- või äriruumi üürilepingute puhul peab üürnik arvestama ka naabrite ja majaelanike huvidega. Üürilepingute puhul tuleb eristada tähtajalisi ja tähtajatuid üürilepinguid. Tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega (teatud juhtudel ka erakorralise ülesütlemisega). Tähtajatu üürileping lõpeb poolte kokkuleppega, teistel juhtudel korralise või erakorralise ülesütlemisega. Tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumisel võib seaduses sätestatud juhtudel üürileping muutuda ka tähtajatuks. Esimeseks juhuks on olukord, kus tähtaeg on möödunud ja üürnik saab jätkata asja kasutamist nii, et kumbki pool ei anna kahe nädala jooksul teada soovist üürilepingut lõpetada. Teisel juhtumil muutub üürileping tähtajatuks siis, kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul ei teata ükski pooltest kaks kuud enne tähtaega, et ei soovi lepingut pikendada. Võlaõigusseadus. – Riigi Teataja, RT I, 04.01.2021, 19, § 271. Kalamees, P. jt. Lepinguõigus. Tallinn: Juura, 2017, lk 164. Kalamees, P. jt. Lepinguõigus. Tallinn: Juura, 2017, lk 168. Võlaõigusseadus. – Riigi Teataja, RT I, 04.01.2021, 19, § 272 lg 2. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus. – RKTKo 3-2-1-119-05, p 12. Kalamees, P. jt. Lepinguõigus. Tallinn: Juura, 2017, lk 165. Kalamees, P. jt. Lepinguõigus. Tallinn: Juura, 2017, lk 170. Kalamees, P. jt. Lepinguõigus. Tallinn: Juura, 2017, lk 175. Võlaõigusseadus. – Riigi Teataja, RT I, 04.01.2021, 19, § 292 lg 1. Võlaõigusseadus. – Riigi Teataja, RT I, 04.01.2021, 19, § 276 lg 2. Kalamees, P. jt. Lepinguõigus. Tallinn: Juura, 2017, lk 180. Võlaõigusseadus. – Riigi Teataja, RT I, 04.01.2021, 19, § 280. Võlaõigusseadus. – Riigi Teataja, RT I, 04.01.2021, 19, § 276 lg 3. Kalamees, P. jt. Lepinguõigus. Tallinn: Juura, 2017, lk 209. Võlaõigusseadus. – Riigi Teataja, RT I, 04.01.2021, 19, § 310 lg 2.