Korteriomand

Korteriomand (ingl apartment ownership, vn квартирная собственность) on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud eriomandi juurde kuuluva mõttelise osa ehk kinnisasja kaasomandiga. Korteriomandi mõiste määratlemise muudab keeruliseks korteriomandi olemuse kohta käivate teooriate paljusus. Määratlemist raskendab asjaolu, et korteriomandi mõiste koosseisus saab eristada erinevaid komponente, nagu näiteks maatükk, korter, hääleõigused või omanike valitsemisvara. Lähtudes aga valitsevast tervikuteooriast, on korteriomand õigus, mis koosneb kolmest osast. Nendeks osadeks on eriomand, kaasomand ja korteriomanike liikmesus korteriühistus. Eestis reguleerib korteriomandiga seotut korteriomandi- ja korteriühistuseadus ning reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile teistes seadustes kinnisomandi kohta sätestatut. Korteriomandite loomisel eraldatakse kokkuleppega kaasomanike vahel igale omanikule teatud osa hoonest. Seda kaasomandist eraldatud omandit nimetatakse eriomandiks. Eriomand kuulub omakorda korteriomaniku ainuomandisse ja välistab teiste kaasomanike õigused vastavale osale. Teisisõnu annab eriomand korteriomanikule õiguse oma „neljale seinale”. Eriomandi ese on ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum. Samuti loetakse eriomandiks eluruumi või mitteeluruumi juurde kuuluvaid osasid, mida on võimalik eraldi kasutada, muuta, kõrvaldada või lisada viisil, mis ei kahjusta kaasomandi või teise korteriomaniku õigusi või ei muuda hoone välist kuju. Eriomandi eseme hulka võib kuuluda püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa.  Eriomandiks võib olla ka panipaik või hoonesisene parkimiskoht. Peale ainuomandi võib eriomandi sisuks olla ka erikasutusõiguse kokkulepe. Korteriomanike kokkuleppega võib anda osa kaasomandist iga kord uue korteriomaniku erikasutusse. Sellised kokkulepped tulevad abiks siis, kui eriomandi tingimused ei ole täidetud. Erikasutusõiguse kokkulepeteks võivad olla keldri või hoovi kasutamise kokkulepped kui ka korteriomanike üksmeelega parkimiskohtade kasutuskorra määramine, kui parkimiskohtadest on puudus. Korteriomandi aluseks on teatud kinnisasja kaasomand. Kaasomandi osa ese on maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole eriomand ega ka kolmanda isiku omand. Korteriomandite keerukuse ning suure hulga tõttu on pea võimatu luua nimekirja esemetest, mida saab alati lugeda kaasomandi või mida eriomandi hulka. Seetõttu on seadusandja otsustanud defineerida kaasomandi eset kui omandit, mis on üle jäänud eriomandist. Kaasomandiks saavad olla katus, trepikoda, elektrisüsteem, vundament, kandvad seinad, vahelaed, soojustus, hoone välisilme jne. Erandina on hoone püsimiseks, ohutuse tagamiseks ning korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed kaasomandiks ka siis, kui need on osa kellegi reaalosa piires asuvast eriomandist. Ainuüksi sellest, et teatud ese asub ruumiliselt korteriomaniku mõjualas, ei saa järeldada, et tegu on korteriomandi reaalosa (viimatise seadusemuudatuse kohaselt eriomandi) esemega. Näiteks on Riigikohus sedastanud, et kõik ehitise osaks olevad seinad, sealhulgas nii välis- kui siseseinad on korteriomanike kaasomandis. Korteriomanditeks jaotatud kinnisomandi omanikud moodustavad eraõigusliku juriidilise isiku ehk korteriühistu. Korteriühistu liikmeteks on kõik korteriomanikud, kes ühistu kaudu majandavad ja valitsevad ühist kinnisasja. Näidisloetelu tegevustest, mida saab korteriühistu valitsemisena käsitleda, on sätestatud korteriomandi- ja korteriühistuseaduses paragrahvis 35 lõikes 2. Korteriühistul on oma asukoht, tegevuskoht ja nimi. Peale selle on korteriühistul organid, milleks on üldkoosolek ja juhatus. Kuigi korteriühistu on eraõiguslik juriidiline isik, ei nõua korteriomandi- ja korteriühistuseadus korteriühistu asutajailt põhikirja. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus. – RT I, 13.03.2014, 3, § 1. Pärna, P. Korteriomanike ühisus: piiritlemine, õigusvõime, vastutus. Tartu: Tartu Ülikooli kirjastus, 2010, lk 23–30.    Korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Eelnõu 462 SE II seletuskiri, lk 14. Pärna, P. Korteriomanike ühisus: piiritlemine, õigusvõime, vastutus. Tartu: Tartu Ülikooli kirjastus, 2010, lk 24.    Korteriomandi- ja korteriühistuseadus. – RT I, 13.03.2014, 3, § 4.    Korteriomandi- ja korteriühistuseadus. – RT I, 13.03.2014, 3, § 14.  I. Reiman. Korteriomaniku kohustused korteriomandi reaalosa kasutamisel võrrelduna kehtivas ja uues korteriomandiõiguses. Magistritöö. Tartu Ülikool. Tallinn, 2017, lk 12.          K. K. Kahm. Korteriomandist tulenevate õiguste piirangud korteriomandi- ja korteriühistuseaduses. Magistritöö. Tartu Ülikool. Tallinn, 2019, lk 12. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi kohtuotsus 3-2-1-107-15, p 12.    Riigikohtu tsiviilkolleegiumi kohtuotsus 3-2-1-155-14, p 13. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Eelnõu 462 SE II seletuskiri, lk 15.    K. K. Kahm. Korteriomandist tulenevate õiguste piirangud korteriomandi- ja korteriühistuseaduses. Magistritöö. Tartu Ülikool. Tallinn, 2019, lk 18. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Eelnõu 462 SE II seletuskiri, lk 42–44.