Қазақша:
Алматы қаласының мәслихаты IІ сайланған Алматы қалалық Маслихат г. Алматы Мәслихатының XІX сессиясының 2002 жылғы 18 қыркүйектегі шешімі. Алматы қалалық Әділет басқармасында 2002 жылғы 8 қазанда N 473 тіркелді. Күші жойылды - Алматы қалалық мәслихатының 2009.10.30 № 253 шешімімен.
Алматы қаласындағы ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту Тұжырымдамасын және Алматы қаласындағы ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту Бағдарламасын қайта бекіту туралы "Қазақстан Республикасындағы жергілікті мемлекеттік басқару туралы"
2001 жылғы 23 қаңтардағы N 148-ІІ ҚРЗ Қазақстан Республикасы заңы 6, 27 баптары 1 тармағының 1 тармақшасына, "Алматы қаласының ерекше мәртебесі туралы" 1998 жылғы 1 шілдедегі N 258-ІІ ҚРЗ Қазақстан Республикасы заңы 3, 4 баптарына және Алматы қаласы әкімінің ұсынысына сәйкес ІІ-сайланған Алматы қалалық Мәслихаты ШЕШІМ ҚАБЫЛДАДЫ "Алматы қаласындағы ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту Тұжырымдамасы" және "Алматы қаласындағы ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту Бағдарламасы" қайта бекітілсін, N N 1, 2 қосымшалар.
И. Шарипов
ІІ-сайланған Алматы
ХІХ-сессиясының төрағасы ҚР НҚА ЭББ-гі нақты құжатқа сілтеу QR-коды II-сайланған Алматы қалалық Мәслихатының 2002 жылғы 18 қыркүйектегi ХIХ-сессиясының шешiмiне N 1 қосымша АЛМАТЫ ҚАЛАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ ЖҮЙЕСIН ДАМЫТУ ТҰЖЫРЫМДАМАСЫ АЛМАТЫ ҚАЛАСЫ - 2002 жыл I. КIРIСПЕ Осы тұжырымдама экономикадағы және әлеуметтiк саладағы жағдайдың өзгеруiне байланысты, ең алдымен инвестициялық белсендiлiгi бар тұрғындардың табыс бөлiгiн ескерiп әзiрлендi.
Осы тұжырымдама мемлекеттiң тұрғын үй құрылысы бағдарламасын жүзеге асыруға сүйенедi және Республикалық тұжырымдаманың оң тәжiрибесiн Қазақстан Республикасының аумағындағы ипотекалық несиелеу барысын, сондай- ақ ипотекалық несиелеу нарқына қатысушылардың ұсыныстары мен ескертпелерiн басшылыққа алады.
Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеу жүйесi Қазақстан Республикасы Президентiнiң 1993 жылғы 6 қыркүйектегi N 1344 "Жаңа тұрғын үй саясаты туралы" Жарлығын және Қазақстан Республикасы Президентiнiң Заң күшi бар 1995 жылғы 23 желтоқсандағы N 2723 "Жылжымайтын мүлiк ипотекасы туралы" Жарлығын қабылдағаннан кейiн iске аса бастады.
Тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеу 1998 жылдың сәуiрiне дейiн қарқын алып, теңгенiң еркiн айналымында жаңа жағдайға қалыптасты.
Өткен аралықта негiзгi күш-жiгер тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеудегi мына бағытқа бет алды:
- ипотекалық тұрғын үйдi несиелеу саласындағы заң негiздерiн құру;
- әлеуметтiк жағынан қорғалатын тұрғындар тобына және ипотекалық несиелеудiң несиелеу ұйымдарына жайлы жағдай жасай отырып жергiлiктi бюджет қаражатынан тұрғын үй құнының алғашқы 10-20 пайызын төлегеннен кейiн қалғанына өтем арқылы төлеу болып табылады.
Тұрғындарды ипотекалық несиелеу арқылы тұрғын үй бағдарламасын жүзеге асыру жөнiндегi белгiленген шараларды орындау, ипотекалық несиелеудегi республикалық жүйенi құруға жол ашты.
Республикада ипотекалық несиелеудi дамыту арқылы тұрғын үй құрылысын бiрыңғай жүйеде шешу қажеттiгi тұр. Осыған байланысты, Қазақстан Республикасы Үкiметiнiң 2000 жылғы 21 тамыздағы N 1290 "Қазақстан Республикасындағы ұзақ мерзiмдi тұрғын үй құрылысын қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесiн дамыту Тұжырымдамасы" қолдау тапқан "тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесiнiң Тұжырымдамасы туралы" Қаулысымен негiзделдi.
Осы тұжырымдаманы жүзеге асырудағы тұрғын үй құрылысы бағдарламасы шарттарының бiрi ең алдымен тұрғын үй құрылысын кепiлдiкке алу арқылы ипотекалық несиелеу Астана мен Алматы қалаларындағы алғашқы пилоттық жобалар болып табылады.
Алматы ипотекалық несиелеу бағдарламасын орындау белгiлi мерзiмде басым инвесторларға жоғары мүдделi болғандықтан олардың инвестиция тартуына жағдай туғызып, еркiн қаржыны тұрғын үйдi ипотекалық несиелеуде ұйымдастыру жүйесiн құру - Алматы қаржы компаниясы одан кейiн Ұлттық банктiң қажеттi құрылымға мәртебе берiп оның жұмыс атқаруына мүмкiндiк туғызу. Бұлар өз кезегiнде қалалық тұрғын үйдi несиелеу жүйесiн жетiлдiрiп, әлеуметтiк саладағы осы тұрғыда даму жұмыстарын жетiлдiрiп, Қазақстан Республикасындағы ТМД елдерiндегi және әлемдiк тәжiрибелердi жинақтастыру болып табылады.
Ипотекалық жүйенi жандандыру осы аумақтарда ипотекалық несиелеудi жоғары деңгейге көтерiп ең алдымен оған қызығушылықты халықтан, несие, сақтандыру және риэлторлық ұйымдардан бастау алу көзделуде.
II. Тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу жүйесiн дамытудың мақсаты мен күтiм нәтижесi Алматы қаласында ипотекалық несиелеу жүйесiн дамытудағы мақсат жұмыс iстей алатын тұрғындардың үй сатып алу мүмкiншiлiгiн кеңейту.
Осы мақсатқа қол жеткiзу жолында қалада азаматтардың тұрғын үйдi ипотекалық тұрғыда сатып алуына толық жайлы жағдай жасау.
Тұрғындарға ұзақ мерзiмдi үй сатып алуда несие беру арқылы қаланың бiрнеше әлеуметтiк-экономикалық мiндеттерiн шешуге кең жол ашады, оның iшiнде:
- азаматтардың тұрмыс сапасын оларға лайықты үймен қамтамасыз ету жолымен арттыру;
- төлем қабiлетi бар тұрғындардың тұрғын үйге деген сұранымын арттыру;
- құрылыс өндiрiсiнiң қарқынын, соған қатысты басқа да экономикалық салаларды арттыру;
- қаланың бюджетiне салық түсiмдерiн молайту;
- инвестициялық үдерiстi жандандыру;
- тұрғындардың еңбекпен шұғылдануын арттыру;
- тұрғындарды үймен қамтамасыз етудегi бюджеттен тыс қаржыны тарту.
III. Қаланың бiрыңғай саясатындағы тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу жүйесiнiң маңызы мен орны Тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу қаланың тұрғын үй саясатының басымды бағыты болып қаралады. Мұнда ең маңыздысы тұрақты жалақысы бар тұрғындарды қаланың қаржысын жұмсамай-ақ тұрғын үймен қамтудағы өзектi туындаған мәселелердi шешу болып табылады.
Осы ретте қала азаматтардың несие алуымен де өтемi төмен болған жағдайда оларды әлеуметтiк немесе коммерциялық жал тұрғысында қайтарымсыз көмек көрсету мiндетi қалады.
Тұрғын үйдi ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелеу жүйесi қалада нарық кезiндегi барлық тұтқалардың бiрдей жұмыс атқарып, толықтырып әлеуметтiк жағынан азаматтарды қолдау болып табылады.
IV. Тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу жүйесiн дамытудың негiзгi қорытындылары Республикамызда Тұжырымдама белгiлеген шаралар шеңберде ұзақ мерзiмдi тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу жүйесi қалыптасты.
Осы мерзiмнiң оң жақтары мыналар:
- ипотекалық несиелеу саласында нормативтi-құқықтық негiздерiн құрылуы;
- тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеу жүйесiн ұйымдастыру жолында қосымша нарық тұрғысында ипотекалық несиелеудiң Қазақстандық ипотекалық компаниясын құру.
- қалыптасқан әлеуметтiк-экономикалық жағдайдағы заманғы талаптарға жауап беретiн ипотекалық несиелеудiң бiрнеше жолдарын жүзеге асыру.
- тұрғындардың көп бөлiгiнiң тұрғын үй мәселелерiн өздерiнiң жеке ақшалай мүмкiншiлiгiмен шешуге сенiм туғызу- жеке табыстарын молайтып тұрғын үй ипотекасын қиналмай алып, оны еркiн өтеу.
- несие-қаржы мекемелерi мен құрылыс кешендерiнiң өздерiнiң жеке тұрғын үйдi ипотекалау бағдарламаларын жүзеге асырып және оларға ұзақ мерзiмдi стратегиялық дамуда арқа сүйеу.
Осыған қарамастан өткен жылдары ұзақ мерзiмдi тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу елiмiзде жаппай қарқын ала алмады.
Экономикадағы қалыптасқан жағдайдағы хал-ахуалға байланысты тұралып қалды:
- ипотекалық бағдарламаның 1998 жылдың сәуiрiндегi (теңгенiң еркiн айналымынан) өзгерiске сәйкессiздiгi;
- бағдарламаның алғашқы көздеуiндегi бюджет қаржысының молығуына;
- ипотекалық жүйеге бағдарламаның тез өтуге бағыт алуынан, бiрақ ол тек жоғары дамыған экономикасы тұрақты мемлекетке ғана тәуелдi;
- отандық шұғылданушы инвесторлар үшiн заңды-құқықтық негiзiнiң болмауынан (зейнеткер қоры, сақтандыру компаниясы және басқалар) және қаржы ресурстарын ұзақ мерзiмге жұмсап, табыс алуға қызығушылардың болмауынан;
- жалпы саяси және қалыптасқан экономикалық жағдайдан:
а) жоғары тоқыраушылықтын;
б) тұрғындардың төменгi деңгейi мен тұрақсыз төлем тапшылығынан.
в) салық төлеу жүйесiнiң жетiлмеуiнен;
г) тұрғын үй құрылысының қымбатшылығынан;
д) қаржы ресурстарының қымбатшылығынан;
- несие-қаржы мекемелерiнiң төмен белсендiлiгiнен, олардың өздерiнiң жеке тұрғын үй ипотекалық несиелеу бағдарламасына әзiрлiгiнiң және оны жүзеге асырудағы жетiмсiздiгiнен.
V. Республикадағы тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу жүйесiне талдама жасау Қазiргi уақыттағы республикадағы ұзақ мерзiмдi тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу жүйесi әлеуметтiк, экономикалық, құқықтық нормалық және салық тұрғысындағы өзгерiстерге байланысты. Ипотекалық бағдарлама ҚР Үкiметiнiң, ҚР Ұлттық банктiң сондай-ақ жеке несиелiк, инвестициялық құрылыс және құрылыс компанияларының қолдауымен құрылды.
Осының нәтижесiнде елiмiзде әрқалай ипотекалық бағдарлама жүйесi қалыптасты, олар банкiлiк және банкiлiк емес секторды қамтыды.
Республикадағы ипотекалық несиелеу бағдарламасы несие ресурстарын тартуда оның көздерi мен әдiстерiне және сипаттамасына қарай қатысушылар қабылдаған мiндеттерге сай ерекшеленедi.
Осы тарауда қазiр жұмыс үстiндегi тұрғын үй құрылысының ипотекалық бағдарламасын жүзеге асыруда өздерiнiң мүмкiншiлiктерiн әлеуметтiк жағдайда жүзеге асыра алатындығымен ерекшеленетiн болады, осы ретте оның кейбiр тармақтары жақсы жаққа қарай өзгеруi ықтимал, осы жайттар елiмiзде қолдау табуы да мүмкiн.
5.1. Алматы қаржы компаниясы: екi сатыдағы ипотекадан жан-жақты қызмет түрлерi Бұрынғы республикалық ипотекалық бағдарламаның негiзi тұрғындардың тұрғын үйдi ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелеу жолдары болып табылды.
Сондықтан бұл модель өзiн өзi ақтамады.
Сонымен қатар, бұдан тұрғындарды осылай несиелеу жолы болашақта артып алға қарай дамыта алмайтындығына көз жеткiздi. Оған себеп тұрғын үйдiң осы жағдайдағы қымбатқа түсетiндiгi, оны толығымен төлеу қабiлетiнiң төмендiгiнен, сатып алушыларды қызықтырмайтындығы.
Бұрынғы нұсқаның оңтайлы жағы, ипотекалық несиенi берудiң қысқа жолдары, ол жаңа тұрғыда өркениеттi нарықтың даму жолымен екi жаққа да пайдалы жолдарды қарастыру.
Алматы қаласында тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу жүйесi несие берушi ұйымдарға екiншi нарық деңгейiнде екiншi ипотекалық нарық операторлары арқылы қаржыландыру көздерiн белгiлеу болып табылады. Осы тұрғыда инвесторлар мен несие берушi ұйымдардың қаражаты құрылыстың қарқынды жүруiне көп септiгiн тигiзерi сөзсiз.
Осы үлгiнің шеңберiнде - алғашқы несие берушi (ипотекалық институт немесе банк) инвесторге құнды ипотекалық қағаздар арқылы несие ретiнде есеп айырысуына мүмкiндiк бередi немесе ипотекалық куәлiгiмен қамтамасыздандырылған арнаулы екiншi ипотекалық нарық.
Екiншi деңгейдегi ипотекалық нарықты құрудағы маңызды жайт аймақтық Алматы қаржы компаниясын құру болып табылады.
Осы қарастырылған ипотекалық несиелеудегi маңызды қадам осы ипотекалық несиенi алу мен оған қызмет көрсету үлгiсi болып табылады.
Осы қарастырылған екi деңгейдегi ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелеу негiзiнен әлемдiк тәжiрибе қолданылады, оның өзi болашаққа қарай жетелейдi осы тұрғыда жалпы алғанда ипотекалық несиелеудiң маңыздылығын танытады.
Осымен бiрге осы жүйе еркiн нарық қатынасында нарыққа және инвесторға тәуелдi болмайды. Бұдан барып оның тиiмдiлiгi мен қызметтiк өмiршеңдiгi елдегi несие-қаржы нарқына байлығына тәуелдi болады. Осыдан барып осы тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу экономикасы жоғары дамыған елдерде жақсы жолға қойылған, әсiресе АҚШ-ты. Экономикадағы қалыптасқан жағдайлар мен әлеуметтiк жағдайлар бiрiншi кезекте тұрғындардың табыс көзi мен несиелердiң құны мен инвестициялық белсендiлiктен осы жүйенiң ұзақ мерзiмдi несиелеуге жол ашатыны көзделген.
Бiздiң қаламызда Алматы ипотекалық бағдарламаны коммерциялық түсiмдер арқылы ақша қаражатымен салынған үйдi несиелеуге жол ашады. Бiрақ қалалық бюджет инвесторларды тарта алмайды және осы жүйенi өзiн-өзi қаржыландыру деңгейiне дейiн жеткiзе алмайды.
Сонда да, екi деңгейдегi ипотекалық несиелендiру жүйесiнен бас тартуға болмайды, ол жоғары табысты және орта табысты азаматтардың тұрғын үй алуына мүмкiндiк бередi. Ол бастапқы кезеңде тәжiрибеде ипотекалық несиелендiрудiң жолдарын жетiлдiруге, ары қарай оны қалалық тұрғын үй ипотекалық несиелендiрудi қолдануға мүмкiндiк бередi.
Алматы қаржы компаниясы қалыптасқан жағдайда бiрiншi және екiншi деңгейдегi ипотекалық несиелеуде оны жүзеге асырушы болып табылады. Дәп осы тұста несие берушi ұйым нақты қаржы жұмыстарын орындайды. Бiр мезгiлде бiрнеше ипотекалық несиелеу жүйесi iске қосыла алады.
5.2. Банкiлiк емес жүйедегi жүзеге асырылатын бағдарлама Тұрғын үй құрылысын бюджеттiк қаржыландырылуының азаюына байланысты, құрылыс несиелерiнiң қымбаттауына және тұрғындардың төлем мүмкiншiлiгiнiң төмендеуiне орай және үй құрылысына сұранымның азаюына сай iрi құрылыс компаниялары әртүрлi әдiстердi және жолдарды қарастыруда, шарт негiзiнде өз үлесiн қосу негiзiнде немесе инвестиция тұрғысында құрылыс жүргiзер алдында осы шараларды қарастырады.
Осындай жүйелер тұрғын үйдi сатып алушыны құрылыс жүргiзушiнi өзiне шығындарды ала отырып қаржыландыруға жол ашады. Осы ретте мемлекет тарапынан қатаң бақылау болмаса осы жүйенi кең енгiзуде құрылыс жүргiзушiлер сапасыз жұмыстарға бой ұрып кетуi де ықтимал. Олар өздерiне алған мiндеттеме мақсаттарын тиянақты орындамауы мүмкiн.
Тұрғындардың қосқан үлестерiн шығын шығармай iске асыру жолында осындай ипотекалық бағдарламаны бақылау мен қадағалау орнату керек. Ол үшiн нормалық және құқықтық базаны дамытып тұрғын үй бағдарламасының нарқы мониторингiнiң жүйесiн ретке келтiрiп алу қажет.
Тұрғындардың мүддесiн қамтамасыз ету және тұрғындардан қаржы ресурстарының тасқынын арттыруда Қазақстан Республикасының 2000 жылғы 7 желтоқсандағы N№110-II "Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысының қаражаттары туралы " Заңы жарық көрдi.
5.3. Мамандандырылғын ипотекалық банкiлер мен институттар, банкiлiк емес қаржы мекемелерiнiң жүзеге асыратын бағдарламалар Әлемдiк тәжiрибеде мамандандырылған ипотекалық банкiлер кепiл беретiн үйдiң ипотекалық облигациясын орналастырудан түскен қаржы қаражаты есебiнен осы несиенi бередi. Бұл үшiн ипотекалық банкiлер мен ипотекалық институттар арзан облигацияларды шығарады. Осы құнды қағаздардың сенiмдiлiгi ипотекалық банкiлерге қатаң заң талаптарын орындауға жүктейдi.
Қазiргi уақытта республикада ұзақ мерзiмдi тұрғын үйдi ипотекалық несиелеумен шұғылданатын мамандандырылған ипотекалық банкiлер болмай тұр.
VI. Қалада тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу жүйесiн одан әрi дамытудағы негiзгi бағыттар Аумақта толыққанды кең ауқымды тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу жүйесiн құруда жергiлiктi ғана емес сонымен бiрге республикалық деңгейдi қажет етедi.
Тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу жүйесiн одан әрi дамытудағы маңызды тұтастықтар:
- тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу жүйесiн одан әрi дамытудағы барлық қатысушылардың белсендiлiгiн арттыруға бағытталған бюджет саясатын жүзеге асыру.
- қалалық деңгейдегi құқықтық-нормативтi базаны жетiлдiру және оған қолдау көрсету, қажет болған жағдайда өз бастамаларын көтеру.
- қалалық несиелеу жүйесiнде республика мен басқа аумақтардағы бiрлескен бағдарламаны әзiрлеу.
- тұрғын үйдi ипотекалау саласындағы мамандарды даярлау.
6.1. Тұрғын үй ипотекалық жүйесiн дамытудағы негiзгi бағыттар · Республикадағы экономикалық және әлеуметтiк қалыптасқан жағдайға байланысты қаланың даму мүддесi жолында тұрғын үй ипотекалық несиелендiрудiң әр жақты сызбаларын қолдау, жан-жақты қызметтер көрсету және ынталандыру;
Ең алдымен ипотекалық несие мұқтаж тұрғындарға көңiл бөлу. Бұл шектеулi несие несие ресурстарында көпшiлiктiң көңiлiнен шығуға мүмкiндiк бередi;
Кәсiби риэлторларды тарту арқылы қолда бар тұрғын үйдi сатып жаңа үй құнының бөлiгiн өтеу;
Азаматтарға алғашқы ипотекалық несиенi тұрғын үй облигациялық займ (iшкi) шығару үлгiсiнде қаражаттарын жинастыруға уақыт беру;
Кезекте тұрғандарға тұрғын үйге алғашқы жарнаны жинақтаған соң облигация үлгiсiнде екi жақты келiсiммен тұрғын үйдi сатып алу-сату рәсiмдерiн орындау;
Ипотекалық несиенi өтей алмағандарға олардан қайтарым қайтару кезiнде уақытша тұруына резервтiк қор құру;
Тұрғын үй нарқында ұзақ мерзiмдi және арзан ақша қаражатын тарту мақсатында Кепiлдiк қор мүлкiн кепiлдiк беру арқылы Алматы қаржы компаниясы жұмыс атқарады;
Тұрғындарды ипотекалық несиелеу мәселесiнде кең ақпараттық жарияланымды қамтамасыз ету.
VII. Кезекте тұрғандарға тұрғын үй алуды жеделдетуге бағытталған ипотекалық несиелеу сұлбасы туралы Ақша қаражатының тапшылығынан және кезекте тұрғандарды тез арада тұрғын үймен қамтамасыз етудiң мүмкiнсiздiгiнен, тұрақты табысы бар кезектегiлердiң ипотекалық несиенi келiсiм арқылы жеке шешуге екi жақты тиiмдi жағдай жасалады.
Осыған байланысты жеке тұрғын үйдi несиелеу өз кестесi, кезектегiлерге тұрғын үй беру жолы ұсынылады:
- тұрғын үйдi сатып алуға алғашқы қаржыларды жинақтап, оны мақсатты пайдалануға жергiлiктi өкiмет органының кепiлдiгiн жүзеге асыру.
- қолда бар үйдi алғашқы қаражат ретiндегi кепiлдiк жұмыстарын жүзеге
- қаладағы кезекте тұрғандарға жеңiлдiк беру жағдайын қарастыру.
- бiр мезгiлде кепiлдiк (ипотека) берiп ұзақ мерзiмге тұрғын үйдi сату кестесiн қолдану.
Қаражатты жинақтау жолы ретiнде (iшкi) облигациялық тұрғын үй займын пайдаланып құрылыс нарқына инвестиция тарту.
Ең бастысы- бiр жағынан азаматтарға 1 жылдан 10 жыл мерзiмге қаражатын бiртiндеп жинауға мүмкiншiлiк беру, екiншi жағынан құрылысқа азаматтардың iшкi қарыз беру мен банкi несиесiнен басқа азаматтардың одан тыс жинаған қолда бар нақты қаражатын жұмсау. Сонымен үй сатып алуда басқа көздердi пайдалану қолда бар пәтердi сатып алғашқы жарнасын өтеу. Яғни кезекте тұрған азамат облигация бойынша пәтердiң жарты құнын алдын ала бередi де сатып алатын пәтерiн үй бiтпей-ақ өз атына аударады.
Банкiнi пайдаланбай тұрғын үй құрылысын ипотекалық ұйымдастыру, әртүрлi көздердi пайдалану (облигация, бюджет қаражаты, инвесторлар қаражаты жеке және заңды тұлға) мұның барлығы жеке баланста Алматы қаржы компаниясында сақталады. Осы қаражаттан құрылыстың алғашқы iрге тасы қаланады. Мұнда жоғарыда айтылған жеңiлдiктер мен әлеуметтiк тұрғыдағы несиелер толығымен қосылады.
Алматы қалалық Мәслихатының II сайланған XIХ шi сессиясының төрағасы II-шi шақырылған Алматы қалалық шешiмiне N 2 қосымша АЛМАТЫ ҚАЛАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДIРУ ЖҮЙЕСIН ДАМЫТУ БАҒДАРЛАМАСЫ АЛМАТЫ ҚАЛАСЫ. 2002 ЖЫЛ Осы "Алматы қаласында тұрғын үй құрылысына ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту Бағдарламасы" Пилоттық тұрғын үй құрылысына ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту жобасының шеңберiнде және ипотекалық несиелеу нарығының бас бастаушысы - Қазақстан ипотекалық компаниясының тиiмдi тәжiрибесiнiң негiзiнде әзiрлендi. Соған сәйкес қолданылатын тұрғын үй құрылысының схемасы және ипотекалық несие беру несие берушiлер және төлем қабiлетi бар азаматтар- тұрғын үйлердi сатып алушылар арасындағы нақты ақша тасқынына негiзделуi тиiс, бұл орайда халықаралық тәжiрибенi ескерiп, несие берушiлердiң сенiмдiлiгi бойынша кепiлдiк берiп, тұрғын үй нысандары бiтпеген құрылысты аяқтау есебiнен бiрiншi кезеңде пәтерлердi алу үшiн тұрғындарға ипотекалық несиелердiң берiлуiн қамтамасыз етiп, әрi қарай жаңа баспаналарды пайдалануға беру есебiнен мәселенi шешу қажет.
II. Алматы қаласында тұрғын-үй құрылысының қазiргi жағдайына талдама Алматы қаласында өздерiнiң тұрғын-үй жағдайын түзету есебiнде 43227 азаматтар түр, оларды тұрғын үймен қамтамасыз ету үшiн жыл сайын 200,0 мың шаршы метр тұрғын үй салу тиiс.
2001 жылы қала бойынша 240,8 мың ш.метр (1640 пәтер) iске қосылды, 2002 жылы 264,3 мың ш.метр iске қосу жоспарланып отыр (2088 пәтер). Ары қарай 2005 жылға дейiн 335,0 мың ш.метрге дейiн өседi деп жоспарлануда (2738 пәтер).
Статистиканың деректерi бойынша тұрғын-үй құрылысының 90%-нан асасы мемлекеттiк емес кәсiпорындар мен ұйымдардың үлесiне тиедi екен, олар тұрғын үй кезегiндегi тұрған азаматтарға пәтер берудi қамтамасыз етпейдi.
Сондықтан қалада бiтпей тұрған құрылыстың көлемi осы кезде 173 мың ш.
метрдi құрайды.
Тұрғын үйге деген сұранымды анықтау үшiн төменде халықтың өсiмi жөнiнде талдама, сонымен қатар табиғи және көшi-қонның өсiмi берiлген.
Алматы қаласының халқы 1993 жылдан бастап төмендеген, тек 1997 жылдан бастап бұл тенденция тоқтатылды.
2002 жылы 01 қаңтарына Алматы қаласының халқы 1132 мың адамды құрды.
1999 жылдан берi қала халқының табиғи өсiмi көбейдi. 2002 жылдың басына ол 2 еседен көп өсiп 2250 адамды құрды.
Көшi-қон процессiнiң нәтижесi де 1998 жылдан көбейiп, оның шегi 2300- 2100 адам аралығын құрайды.
III. Бағдарламаның негiзгi мiндетi мен мақсаты Алматы қаласында ипотекалық несиелеу жүйесiн дамытудағы мақсат жұмыс iстей алатын тұрғындардың үй сатып алу мүмкiншiлiгiн кеңейту.
Осы мақсатқа қол жеткiзу жолында қалада азаматтардың тұрғын үйдi Тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу жүйесiн дамыту тұрғын үй саясатының ең маңызды бағыттарының бiрi болып табылады. Осы ретте қала халқының тұрақты жалақысы бар тұрғындарды қаланың қаржысын жұмсамай-ақ тұрғын үймен қамтудағы өзектi туындаған мәселелердi шешу болып табылады.
Сонымен қатар, қалада әлеуметтiк немесе коммерциялық жал тұрғысында қайтарымсыз көмек көрсету, немесе төмен табысты өз бетiнше тұрғын үй алуға немесе ұзақ мерзiмдi несиеге де тұрғын үй алуға қабілетi жоқ азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз ету мiндетi сақталып қалады.
IV. Бағдарламаның негiзгi бағыттары, тетiктерi мен iске асыру процедурасы
4.1. Бағдарламаның негiзгi бағыты
1. Бағдарлама экономикалық, қаржылық және әлеуметтiк-психологиялық өлшемдерi жағынан Қазақстанға өте жақын, өтпелi экономикасы бар елдердегi ипотекалық нарықты жасаудың және оның жұмыс iстеуiнiң тәжiрибесiн, ҚР-ның Тұрғын үй құрылысының мемлекеттiк бағдарламасын тұрғындарға ипотекалық несие беру тетiгi арқылы жүзеге асыру тәжiрибесiн қарастырады.
2. Бағдарлама төлем қабiлетi бар халыққа, баспананың жергiлiктi нарығының ерекшелiктерiне және қазақстандық қаржы институттарының жұмыс iстеуiне бейiмделген.
3. Бағдарлама, оған енгiзiлген екiншi ипотекалық нарықтың құралдары арқылы, несие берушiлердiң қаражаттарының жылдам айналымға түсуiне, ипотекалық несие берудiң үздiксiз қаржыны азайту процесiнiң қамтамасыз етiлуiне игi ықпал етiп, кейiнiрек өзiн толық қаржыландыруға көшедi. Осы тетiк- Алматы қаласындағы тұрғын үй құрылысын қаржыландыру көлемдерiнiң ұлғаюын қамтамасыз ететiн нақты құрал, сонымен бiрге ол халықтың несиелерi бойынша жоғары пайыздық ставкаларды төмендетудi қатар жүргiзедi.
4. Бағдарлама қаланың әлеуметтiк-экономикалық дамуына пайдалы бағытта тұрғын үйге деген сұранысты басқаруға мүмкiндiк бередi.
5. Бағдарлама Алматы қаласындағы Тұрғын үй құрылысына инвестиция бөлудiң нарығын қазiргi уақытта құқықтық жағынан қолданыста бар ипотекалық несие беру тетiгi арқылы енгiзу және дамыта бастауға мүмкiндiк бередi.
6. Бағдарлама Қазақстан Республикасының басқа да аймақтарында көбейтiп, басып шығару үшiн қолдануға болатын, түсiнiктi, қарапайым, нарыққа негiзделедi. Осы тұрғыдан келу жеткiлiктi және даму үстiндегi жүйенi аңғартады.
Бағдарлама бiр сәттiк нәтижеге есептелмеген, уақыты - шексiз.
7. Бұл бағдарлама айқын және барлық iске тартылған құрылымдар үшiн ашық, бақылауда, инвесторлар және басқа да ипотекалық нарыққа өркениеттi қатысушылар үшiн түсiнiктi.
8. Бағдарламада базалық құрастырушылар ретiнде мыналар қамтылған:
- Алматы қаласының және тұтас республиканың халқына ипотекалық несие беру кезiнде заңнамаға сәйкес мiндеттемелердiң мүлтiксiз орындалуын қамтамасыз ету үшiн заңдық және мөлшерлемелiк базаны қолдану;
- жылжымайтын мүлiкпен жасалатын мәмiлелердi тiркеудiң нақты және сенiмдi тетiгiнiң болуын қамтамасыз ететiн инфрақұрылымға тiкелей қол жеткiзу және ипотекалық нарыққа барлық бiлiктi қатысушылардың осы ақпаратқа қол жеткiзуi;
- алғашқы нарықтың динамикалық дамуын қамтамасыз ететiн қаржы институттарын ынталандыру және екiншi нарықтың есебiнен бiрiншi несие берушiлерге қаржыны азырақ бөлудiң тетiгiн жасау.
4.2. Ипотекалық нарықтың негiзгi қатысушылары Несие алушылар - ипотекалық несиенi алуға өтiнiш жасағандар. Бiлiктi несие берушi - сенiмдi және төлем қабiлетi бар және осының негiзiнде ипотекалық несие алған, өз меншiгiндегi және/немесе несие қаржысына алған баспанасын өз еркiмен кепiлдiкке қоятын және баспана сатып алар кезде аванстық төлемдердi төлеуге қабiлеттi жеке және заңды тұлғалар.
Несие беруші - несиенi төлеу қабiлетiн бағалаудың негiзiнде несие алушыларға ипотекалық несиелердi беретiн және осындай ипотекалық несиелер бойынша одан әрi қызмет көрсетудi жүзеге асыратын банк және банкiлiк емес қаржы мекемесi.
Коммерциялық құрылыс жүргiзушi - баспаналар салатын құрылыс ұйымы.
Корпоративтiк несие берушiлер - Ипотекалық Институтпен шарттық қатынастары бар несие берушiлер.
Баспананы сатушылар - өзiнiң жеке меншiгiндегi баспананы немесе басқа жеке және заңды тұлғалардың иелiгiндегi баспананы олардың тапсырмасымен сататын жеке және заңды тұлғалар.
Алматы қалалық Жылжымайтын мүлiктi тiркеу орталығы - жылжымайтын мүлiкке арналған құқықтарды және олармен жасалатын мәмiлелердi мемлекеттiк тiркеудi қамтамасыз ететiн мемлекеттiк орган, Алматы қаласының барлық аумағында баспанаға арналған меншiк құқықтары туралы ақпараттардың бiртұтас әкiмшiлiк көзi, тұрғын үйлердi және жеке тұруға арналған үй-жайларды қоса алғанда жылжымайтын мүлiкке арналған меншiк құқықтарының бiртұтас мемлекеттiк тiзбесiн жүргiзушi.
Функциялары:
- нақты баспананың меншiк иесiн белгiлеп, осы меншiкпен қатынастағы басқа да мән-жайларды немесе ол бойынша қойылған мүлiктердi анықтау;
- баспананы сатып алу-сату мәмiлелерiн тiркеу, меншiк құқығының жаңа иесiне көшуiн рәсiмдеу;
- кепiлдiк (ипотекалық) шарттарды тiркеу;
- Ипотекалық институтпен шарттық қатынастары бар және оның бiрыңғай стандарты бойынша жұмыс iстейтiн ипотекалық нарықтың барлық қатысушыларына баспананы кепiлдiкке қоюға байланысты мән-жайларды беру;
- баспана туралы мәлiметтердiң бiр бөлiгiн, сонымен бiрге егер оның ресми бағасы бар болса, коммерциялық бағалар туралы мәлiметтердi беру;
- ипотекалық нарықтың барлық қатысушыларына ақпараттарды беру;
- жылжымайтын мүлiк және кепiлдеме мәмiлелерiн Қазақстан Республикасының қолданылымдағы заңдарына сәйкес тiркеу.
Сақтандыру компаниялары - мүлiктi сақтандыруды жүзеге асыратын, лицензиясы бар және Ипотекалық институттарың талаптарына сай келетiн, соған байланысты ипотекалық несие беру нарығында сақтандыру қызметiн жүзеге асыруға ұсынылған сақтандыру компаниялары (кепiлдiкке қойылған баспананы сақтандыру), несие алушының өмiрiн және еңбек ету қабiлетiн сақтандыру және ипотекалық нарыққа қатысушылардың азаматтық-құқықтық жауапкершiлiгiн сақтандыру.
(а) Мүлiктi сақтандыру - ипотекалық сақтандыру- ипотекалық сақтандыру кезiндегi сақтандырушылардың негiзгi функциясы. Кепiлдiкке қойылған затты сақтандыру- Кепiлдiкке қойылған затты ұстаушының (Несие берушiнiң)
мүдделерiн қамтамасыз етудiң мiндеттi шарты. Кепiлдiкке қойылған мүлiктi сақтандыру туралы шарт Несие алушының есебiнен жасалады.
(б) Несие алушылардың өмiрi мен еңбек ету қабілетiн сақтандыру банкiлердiң - несие берушiлердiң және Ипотекалық институттың iшкi тәртiптерiнде көрсетiлген жағдайларда, қажетiне қарай жүзеге асырылады.
(в) Нарыққа қатысушыларды азаматтық-құқықтық жауапкершiлiгiн сақтандыру қатысушылардың шарттық қатынастарында көрсетiлген жағдайларда, сондай-ақ қолданыстағы заңнамада көрсетiлген кейбiр жағдайларда қажет болады. Сондай-ақ бағалау ұйымдарының азаматтық-құқықтық жауапкершiлiгiн мiндеттi сақтандыру туралы Заң қабылданған жағдайда қажет болады.
Бағалау агенттiктерi - ипотека бойынша кепiлдiкке қойылатын (ипотекалық несиенi беру кезiнде, кепiлдiкке қойылған мүлiктi сату кезiнде, саудалау кезiнде және т.б.) тұруға арналған ұй-жайларды тәуелсiз кәсiби бағалауды жүзеге асыратын, лицензиясы бар Ипотекалық институттың талаптары бойынша жауап беретiн агенттiк, осының негiзiнде оған ипотекалық несие беру нарығында тұруға арналған үй-жайларды тәуелсiз, кәсiби бағалауды ұсынатын компаниялар.
Екiншi ипотекалық нарықтың операторлары - қолданыстағы заңнамада көрсетiлген тәртiпке сәйкес бiрiншi несие берушiлерден ипотекалық несиелердi сатып алуды жүзеге асыратын заңды тұлғалар.
Алматыдағы екiншi ипотекалық нарықтың негiзгi операторы:
Ипотекалық институт - Алматы қаржы компаниясы.
1. Қайта құрылған құрылым:
(а) МКК түрiнде тiркелген;
(б) Өкiлеттi органдардан тиiстi лицензия алады;
(в) Қызметi оның Қазақстан Республикасы Азаматтық Кодексiне сәйкес әзiрленiп бекiтiлетiн жарғымен анықталады;
2. Құнды қағаздар
3. Ипотекалық Институттың құнды қағаздары және оның эмиссия бағдарламасы қамтамасыздандырылады:
(а) активтер мен меншiктi қаражатымен, қызмет өрiсiндегi таза табыс пен құрылтайшылардың пайы есебiнде құрылған;
(б) қордың есебiн жүргiзуден (секъюритизация) пайда болған активтерден.
3. Қосымша қаржыландыру көзi:
(а) Халықаралық және жергiлiктi қаржы институтының несиелерi, өз мiндеттемелерiнiң негiзiнде ипотекалық куәлiгiмен қамтамасыздандырылған.
- бiрыңғай ипотекалық стандарттар мен технологияларды әзiрлеу, енгiзу, оларды сақтау бiлiктi несие берушiлерден несиелердi сатып алуға арналған мiндеттi шарт болып табылады және алдағы уақытта оларға бiлiктi несие берушiлер мәртебесiнiң берiлу мүмкiндiгiн қарауға арналған қажеттi алғы шарттар ретiнде өзге де барлық несие берушiлерге ұсынылады;
- тиiстi стандарттарға сәйкес келетiн ипотекалық несиелердi бiлiктi несие берушiлерден сатып алу;
- инвесторлардың қаражаттарын шығару және орналастыру жолымен тарту:
(i) құнды қағаздар- ипотекалық облигациялар, ипотекалық куәлiк пулдарымен қамтамасыз етiлген;
(ii) өзiнiң меншiктi активтерiмен қамтамасыздандырылған қарапайым және коммерциялық вексельдер.
Инвесторлар - Ипотекалық институттың құнды қағаздарын сатып алатын заңды және жеке тұлғалар. Мысалы, институциональдық инвесторлар зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары және т.б.
Алматы қалалық Әкiмшiлiгi
- Ипотекалық институтпен осы бағдарламаны жүзеге асыруға байланысты барлық мәселелер бойынша қатынастар;
- Алматы қаласының Кепiлдiк қорына кiретiн коммуналды меншiктiң тiзiмiн бекiту;
- Алматы қаласындағы ипотекалық несиелендiру жүйесiн дамыту мәселелерi бойынша БАҚ беттерiнде ақпаратты кең тарату.
4.3. Ипотекалық несиелендiрудiң тәсiлдерi
1. Ипотекалық несие беру бiр жақ (Несие берушi) екiншi жаққа (Несие алушы) ақша қаражаттарының жинағын несиеге пайдалануға берген кезде пайда болады. Несиенi өтеу тәртiбi несиелiк шарт бойынша анықталады. Онда несиеге берiлген пәтердi қамтамасыз ету үшiн кепiл ретiнде несие қаражатына алынған, несие алушының несие алғанға дейiнгi меншiгiндегi үй де қарастырылады.
2. Несиенi пайдаланғаны үшiн аванс төлемiнiң көлемiн, қызықтыру ставкасын, мерзiмi мен несиелендiру шарттарын Ипотекалық институт бекiтедi.
Ипотекалық несиелендiрудiң ең төменгi деңгейiндегi ставкасы кем дегенде екi сұрақты шешуi тиiс: бiрiншiден, сатып алушылар жағынан керектi сұранымын қамтамасыздандыруды, екiншiден, несиелендiрушi үшiн тұрақты ақша қаражатының түсуiн және осы бағдарламаның шығындарының өтiмдiлiгiн.
3.Егер несие алушы несиелiк қаражаттарды қайтаруға мүмкiндiгi болмаған жағдайда, несие берушiлер, несие берушi кепiлдiкке қойылған несие алушының меншiгiн берiлген несиенiң өтемi ретiнде алуына болады.
4. Несие алушы мен несие берушi шартқа қол қойып, онда көрсетiлген әдiс бойынша мiндеттемелердi орындауды ерiктi және саналы мойындайды.
5. Несие алушы шарттың қағидалары мiндеттi түрде орындалуы тиiс екенiн бiле тұра, бар стандартты шарттың түрiмен өзiне қажеттiсiн таңдап алуға құқығы бар.
6. Активтермен қамтамасыз ету Ипотекалық институттың құнды қағаздарына ғана қолданылады.
7. Ипотекалық институт бастапқы кезеңiнде бiлiктi несие берушiлердiң әр қайсысымен келiсiм жасайды. Онда ол осы несие берушiнiң кез-келген ипотекалық несиесiн алдын-ала шартта көрсетiлген маржасымен, осы несие Ипотекалық Институт стандарты бойынша берiлген болса ғана алдымен шұғыл өтеуiне кепiлдiк бередi. Ипотекалық Институт стандартының санатына Алматыдағы ипотекалық несие беру нарығының алғашқы кезеңiнде Ипотекалық несие беруге байланысты сақтандыру және бағалау қызметiнiң әр жағдайында, бiлiктi сақтандыру және бағалау компанияларының ғана қатысуын қажет етуi мүмкiн.
8. Ипотекалық Институт бiлiктi несие берушiлерден басқалар берген несиенi өтемейдi.
9. Ипотекалық нарықтың барлық қатысушыларының қаржы-қатынастары төмендегiнi бiлдiредi:
9.1. Мiндеттемелердi нақты функционалдық шарт негiзiнде бөлу;
9.2. Шарттың мiндеттемелерiнiң орындалу кепiлдiгi;
9.3. Қазақстан Республикасының заңнамасына сәйкес кез-келген мекеменiң ипотекалық нарық жұмысына қол жеткiзу құқығы бар.
10. Ипотеканың Алматыдағы жұмысы үшiн құқықтық және басқа шарттар жасауға қажеттi шаралар:
10.1. Жылжымайтын мүлiк мәмiлелерiн және оның құқықтарының шарттарын орталықтандырылған бiр жүйеде тiркеудi қамтамасыз ету, былайша сату-алу шарттарын және кепiлдiк шарттарын (ипотека) тiркеудi бiлдiредi.
10.2. Алып қойылған баспаналарды саудалауды ұйымдастыру және өткiзу.
10.3. Ипотекалық шарттардың қағидаларын бұзған несие алушылардың сотқа келуiн қамтамасыз ету.
4.4. Ипотекалық несие берудiң процедурасы Ипотекалық Институт жұмысының бастапқы кезеңiнде ипотекалық несие берудiң екi нұсқасы болуы мүмкiн.
Бiрiншi нұсқа. Несие алушы Несиелендiрушiге (Банкке немесе Ипотекалық институт) осы несие алушының қандай несие сомасына сенiм артуына болатынын анықтайтын (тек банк қызметiнiң осындай түрлерiне лицензиясы болса) өтiнiш жасайды, содан кейiн Несие алушы көрсетiлген несие сомасының аралығында өзiне қолайлы пәтердi таңдайды.
1 - Несие алушы Несие берушiге несие алу үшiн өтiнiш жасайды. Несие берушi Несие алушының несие алуға мүмкiншiлiгi бар екенiн Ипотекалық Институттың стандартына сәйкес тексередi және осы несие алушыға қандай несие сомасын беруге әзiр екендiгi туралы шешiм қабылдайды.
2 - Несие берушi Несие алушыға берiлетiн несие сомасына қосымша несие алушының алғашқы төлем жарнасы-пәтердiң құнынан 10-30 пайыз көлемiнде - "Ипотекалық сертификат" ( N 2 Қосымша) жазып бередi.
3 - Несие алушы пәтер сатушыға (риэлторларға, басқа азаматтар мен заңды тұлғаларға) өтiнiш берiп, өзiндегi "Ипотекалық сертификатты" есепке ала отырып, қолайлы пәтер таңдайды. Сатушы мен Несие алушы сатып алу-сатудың алдын-ала шартына қол қояды.
Екiншi нұсқа. Алдымен Несие алушы үйлерден өзiне қолайлысын таңдап алады, содан кейiн оған ие болу үшiн несие алуға Несие берушiге өтiнiш бередi.
1 - Несие алушы тұрғын үй сатушыға өтiнiш берiп, сатушының ұсынып отырғандарының iшiнен өзiне қолайлысын таңдайды.
2 - Несие алушы (сатып алушы) керектi құжаттардың пакетiне сатып алу- сатудың алдын-ала шартын қосып, таңдаған тұрғын үйге ие болу үшiн ипотекалық несиенi алу үшiн несие берушiге өтiнiш бередi. Несие берушi несие алушының несие алуға мүмкiндiгi бар екендiгiн тексередi. Мұнда ол Ипотекалық Институттың стандартын басшылыққа алу мүмкiн, бiлiктi несие берушi егер сол несиенi Ипотекалық Институтқа алып-сатпақ ниетi болса, осы стандарттарды басшылыққа алуы тиiс. Ипотекалық несие берудiң мiндеттi шарты кепiлдiкке қойылған жылжымайтын мүлiктi сақтандыру. Несие алушының өмiрiн, еңбек ету қабiлетiн сақтандыру қажеттiлiгi Ипотекалық Институттың стандартына сәйкес несие берушi арқылы анықталады (мысалы: сол стандарттардың бiрi-несие алушының жасы, жанұясының болуы және т.б. болуы мүмкiн).
3 - Сатушы несие алушымен осы пәтердi екi жақ арқылы шарт жасалған мерзiмге резервке қою туралы келiсiмге қол қояды. (Бұл келiсiм сатып алу- сатудың алдын-ала шарты болып табылады).
Тараптардың одан кейiнгi әрекеттерi екi нұсқада да бiрдей
4. Бағалау агенттiгi несие алушының таңдаған тұрғын үйiнiң тәуелсiз бағалануын iске асырады. Несие берушi оны берiлетiн несиенiң көлемiмен салыстырып есептейдi.
5. Оң шешiм қабылданған жағдайда, Несие берушi несие алушымен несиелiк шарт және тұрғын үй кепiлдiгi (ипотека) туралы алдын-ала шарт жасасады, ал несие алушы өзiнiң несие берушiдегi жеке есебiне таңдалған тұрғын үйге аванс төлемiн төлейдi.
6. Несие алушы (сатып алушы) Сатушыдан пәтердi сатып алуды рәсiмдеп, пәтердi сатып алу-сату шартын жасасады.
7. Несие алушы (сатып алушы) сатып алу-сату шарты бойынша сатушыға заңнаманың қарастырылған ретiмен пәтердiң толық құнын (аванс төлемi + несие сомасы) төлейдi, бұл құжат заңнамаға сәйкес тiркеледi.
8. Алматы қаласының жылжымайтын мүлiктi тiркеу орталығы пәтерге меншiк құқығының өтуiн тiркейдi және сатушы оған қоныстанады.
9. Алматы қаласының жылжымайтын мүлiктi тiркеу орталығы кепiлдiк келiсiм шартын тiркейдi.
10. Егер, несие бiлiктi несие берушi арқылы барлық қажеттi стандарттарды қолданып берiлсе, осы несие берушi ипотекалық институттың шартты мiндеттемелерiн басшылыққа ала отырып, ипотекалық институтқа осы кепiлдiкпен қамтамасыз еткен тұрғын үйдi сатады. Оның орнына сәйкес келетiн несиелiк шартпен қарастырылған барлық соманы ипотекалық институттың есеп- шотына төлеп тұруына мiндеттеме бередi. Несие берушi несие алушыға төленген сомаға қосымша алдын-ала белгiленген маржаны қайтадан алады, оның бiр бөлiгi ипотекалық институттың құнды қағаздары ретiнде төленуi мүмкiн.
Несие берушi Ипотекалық несиенi ипотекалық институтқа сатпай, оны несие алушыдан ай сайын жарнаны алып отырып, оған қызмет көрсетуiн жалғастыруына болады. Ипотекалық институт несиелiк шартта несие берушiнiң орнын алады. Босаған ақшаны несие берушi ипотекалық несиенi келесi несие алушыға беру үшiн пайдаланады.
11. Ипотекалық институтқа несие сатқан несие берушi оған қызмет көрсетуiн (азғана қызметтiк төлемге) жалғастырады, яғни несиелiк шартта белгiленген мерзiмде несие алушыдан барлық төленуге тиiстi төлемдердi негiзгi қарыздың сомасын және оның пайыздарын өтеуге осы қаражаттарды ипотекалық институттың есеп шотына дер кезiнде аударады. Шарт қағидаларымен белгiленген кепiлдiктi (ипотеканы) орындағаннан кейiн, несие алушы төлем қабiлетiнен айырылған жағдайда ол тұрғын үйге құқығынан айырылады.
Несие берушi ипотекалық институттың есеп шотына сәйкес несиелiк шартпен қарастырылған барлық төлемдердi сатылуға дейiн аударып тұрады.
Ипотекалық институт пен несие берушiнiң арасындағы соңғы есептер осы жүзеге асырудан кейiн болады және несие бойынша қорытынды балансқа және алдын- ала жасалған шартта көрсетiлген Ипотекалық Институт пен несие берушiнiң арасындағы әр жақтың несие алушының төлем қабiлетiнен айырылу қаупi үшiн жауапкершiлiгiне байланысты болады. Бұл жоғарыда несие берушi несие алушының төлем төлеу қабiлетiн тексеру сапасына байланысты, қауiп- қатерлердiң бiрiншi бөлiгiне жауапты, (Экономикалық қатерлер), Ипотекалық Институт ортақ экономикалық конъюнктураға байланысты қауiп-қатерлерге жауапты (жүйелiк қауiп қатерлер).
12. Ипотекалық институт ипотекалық несиелердiң пакеттерiн (пулдарын)
қалыптастырады. Әр түрлi несие берушiлер берген сондай әр пакеттiң несиелiк қауiп-қатерiн оған үлкен несие қосу арқылы түрлi несие алушыға диверсифициялайды.
13. Ипотекалық Институт iшкi және сыртқы қаржы нарығында орналасқан құнды қағаздар (Ипотекалық облигациялар), эмиссиялық емес қарыз мiндеттемелерiн (вексельдер) шығарады.
14. Ипотекалық институт құнды қағаздар бойынша мiндеттемелер берудi қамтамасыз етедi.
15. Ипотекалық Институт құнды қағаздарды сатудан түскен қаражатты алғашқы несие берушiлердi қайта қаржыландыруға және кейiнгi ипотекалық несие берудi қамтамасыз етуге жiбередi.
16. Ипотекалық облигацияларды ары қарай жүргiзу және инвесторларды тиiмдi іздестiру мақсатында, Ипотекалық институт Қазақстан Республикасының ипотекалық нарықтағы бас жүргiзушiмен Қазақстан ипотекалық компаниясымен тығыз байланыста жұмыс атқарады.
Ипотекалық несиелендiрудiң басқа да схемалары байланысты
1. Несие алушының қоғамдағы жағдайына , жұмыс орнына және оның кәсiпорнының тұрақтылығына, аванс ретiнде төлейтiн қаражаттың болуына немесе болмауына, өзiндегi пәтердi сату мүмкiндiгiне және қажеттiгiне байланысты нұсқалар, сондай-ақ осындай сатуға байланысты процесс- мұның барлығы несие алушы үшiн көп нұсқаларды пайдалануына мүмкiндiк бередi.
2. Жаңа пәтер сатып алу үшiн бұрынғы өзiнде бар баспананы пайдаланудың бiр нұсқасы- бұрынғы баспанасын кепiлдiкке қойып, жаңа пәтердi сатып алу кезiнде алғашқы жарнаны төлеу үшiн қысқа мерзiмдi несие алу.
3. Несие берушiнiң алғашқы жарнасының бiр бөлiгi өзiндегi баспананың есебiнен қалыптастырылған кезде комбинациялық нұсқа ұсынылуы мүмкiн және кейiнiрек жаңа пәтер Сатушының есебiне қабылданады, ал қалған бөлiгi ақшалай төленедi.
4. Коммерциялық үй салушының бiтпей тұрған тұрғын үй құрылысының бiтуi бойынша несиелендiру мүмкiндiгiне қарай жергiлiктi атқарушы органның өкiлеттiлiгiн берген орган, келесi Коммерциялық үй салушының негiзгi қарызын өтеу және бiр шаршы метрге белгiлеген бағамен дайын үй.
Осы бағдарлама iс-қимылдардың барлық болуы мүмкiн нұсқаларын жүзеге асыруға ипотекалық нарыққа қатысушылардың әртүрлi технологияларды әзiрлеуiне, мүмкiндiк бередi, аталған нұсқалар Несие алушылар үшiн де, сондай- ақ несие берушiлер, ипотекалық нарықтың басқа да қатысушылары үшiн де қолайлы болуы тиiс.
V. Бағдарламаны қаржыландырудың ерекшелiгi Алғашқы кезеңде:
1. Тұрғын үйге және азаматтық мақсатқа арналған нысандардың салынып бiтпеуiнiң орын алуы осы бағдарламаның дұрыс факторларының бiрi болып табылады.
Өте қысқа мерзiмде мыналарды жүзеге асыруға мүмкiндiк бередi:
(а) баспананың қосымша көлемiн пайдалануға беру;
(б) құрылысы бiтпеген объектiлерге бұрын бөлiнген қаражаттарын қосымша айналымдағы ресурстар ретiнде босату, мұның өзi инвестициялық тәуекелдi азайтуға мүмкiндiк бередi;
(в) дайын баспаналардан және салынып бiтпеген объектiлерге бұрын бөлiнген қаражаттардан алынған айырмашылықты жаңа баспаналардың қосымша көлемi есебiнде ипотекалық несие берудiң қарқынын күшейту есебiнен ипотекалардың қосымша пулын алу, мұның өзi тұрғын үй құрылысына қосымша инвестициялар тартуға арналған құнды қағаздарды шығаруды қамтамасыз ететiн ипотекалардың қосымша пулы ретiнде қызмет етедi;
(г) босаған айналымдағы қаржыларды тұрғын үй құрылысына қайтадан инвестиция бөлу үшiн жұмсау.
VI. Тиiстi қорлар мен оларды қаржыландыру көздерi Бағдарламамен келесi қаржыландыру көздерi көзделген:
1. Ипотекалық институттың меншiктi қаржылары;
2. Тұрғын үйлердi сатудан түскен Пайда;
3. Тұрғын үйлердi ұзақ мерзiмдi жалға, сатып алу құқығымен беруден түсетiн Пайда;
4. Құнды қағаздар немесе қаржы қаруларының эмиссиясынан алынатын, Қаржы;
5. Мердiгердiң меншiктi қаржысы.
VII. Бағдарламаны жүзеге асырудан күтiлетiн нәтиже Алматы қаласында ипотекалық несиелеу жүйесiн дамытудағы мақсат жұмыс iстей алатын тұрғындардың үй сатып алу мүмкiншiлiгiн кеңейту.
Осы мақсатқа қол жеткiзу жолында қалада азаматтардың тұрғын үйдi Тұрғындарға ұзақ мерзiмдi үй сатып алуда несие беру арқылы қаланың бiрнеше әлеуметтiк-экономикалық мiндеттерiн шешуге кең жол ашады, оның
- азаматтардың тұрмыс сапасын оларға лайықты үймен қамтамасыз ету
- төлем қабiлетi бар тұрғындардың тұрғын үйге деген сұранымын арттыру;
- құрылыс өндiрiсiнiң қарқынын арттыру қаланың бюджетiне салық түсiмдерiн молайту;
- тұрғындарды үймен қамтамасыз етудегi бюджеттен тыс қаржыны тарту.
Ұзақ мерзiмдi тұрғын үй құрылысына ипотекалық несиелендiру жүйесi қалада екiжақты бiрiн бiрi толықтыратын екi мәселе тұрғын үй проблемасын және азаматтарды әлеуметтiк қолдау жүйесiн құруға әкеледi.
№ N 1 Қосымша: Ақша қаражатының қозғалыс схемасы.
N 2 Қосымша: Ипотекалық сертификат.
N 3 Қосымша: Бағдарламаны ипотекалық несие арқылы, ипотекалық облигацияларды орналастыру және дайын тұрғын үйдi сату арқылы жүзеге асыру тәсiлi (Ұлттық банкiден лицензия алғанға дейiн).
N 4 Қосымша: Бағдарламаны ипотекалық несие арқылы, ипотекалық облигацияларды орналастыру және дайын тұрғын үйдi сату арқылы жүзеге асыру тәсiлi (Ұлттық банкiден лицензия алғаннан кейiн).
II сайланған XIХ шi сессиясының төрағасы Алматы Қаласында ипотекалық несиелендiру жүйесiн дамыту бағдарламасына N 1 Қосымша АҚША ҚАРАЖАТТАРЫ ҚОЗҒАЛУЫНЫҢ СХЕМАСЫ СХЕМА
1. Инвестициялар.
2. Ипотекалық облигациялардың эмиссиясы немесе эмиссия емес борышкерлiк мiндеттемелердi шығару (қарапайым вексельдер).
3. Ипотекалық несие беруге арналған ақша қаражаттары (несие бойынша мiндеттемелердi сатып алу тәртiбiмен).
4. Несие бойынша мiндеттемелердi беру.
5. Несие беру және несиелiк қарыздар бойынша қызмет көрсету.
6. Несиелiк қарыздарды өтеу.
7. Ипотекалық облигациялардың қор нарығына бағытталған эмиссиясы.
8. Қор нарығында құнды қағаздарды сату.
9. Сатып алған құнды қағаздар үшiн ақшаларды қайтару.
10. Дайын баспананы алу.
N 2 Қосымша
ИПОТЕКАЛЫҚ СЕРТИФИКАТ N ____ сериясы_______ Осы сертификат арқылы НЕСИЕ БЕРУШІ азамат ____________________________________________ НЕСИЕ АЛУШЫНЫҢ төлем қабілетінің бар екенін және НЕСИЕ БЕРУШІНІҢ НЕСИЕ АЛУШЫҒА ипотекалық несие алуға арналған талаптар мен стандарттарына сай келетін куәландырады.
Аталған талаптар мен стандарттар Алматы қаласындағы ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту Бағдарламасының шеңберінде НЕСИЕ АЛУШЫҒА________________ АҚШ долларына тең сомада мақсатты ипотекалық несиені беру үшін АЛМАТЫ ҚАРЖЫ КОМПАНИЯСЫМЕН келісілді.
НЕСИЕ АЛУШЫНЫҢ төлем қабілеті осы сертификат оны берген күннен бастап 90(тоқсан)
күнтізбелік күн ішінде жарамды.
Басшы: _______________ ____________ _______________ (қызметі) (қолы) (Т.Е.Ә.Е.)
Осы ипотекалық сертификат (әрі қарай - сертификат) құнды қағаз болып табылмайды, қайта арзандамайды немесе басқаша жолмен үшінші жаққа, сонымен бірге мұраға қалдыру немесе сыйға тарту арқылы берілмейді.
НЕСИЕ АЛУШЫ осы сертификат бойынша оның қолданылу мерзімінде мақсатты ипотекалық несие алу үшін, тізбесін НЕСИЕ БЕРУШІ белгілейтін барлық құжаттарды тапсырып, сертификат толтырылған күндегі жағдай бойынша өзінің төлем қабілетінің бар екенін растап, НЕСИЕ БЕРУШІ МЕН жасалған несие шартында айқындалған мөлшерде НЕСИЕ БЕРУШІДЕГІ жеке ашылған жеке есептегі өз қаражаттарын депонентке қоюы тиіс.
НЕСИЕ АЛУШЫ сертификаттың қолданылу мерзімін ұзарту үшін НЕСИЕ БЕРУШІГЕ өтініш жасап, түсініктемені,НЕСИЕ АЛУШЫНЫҢ төлем қабілетінің бар екенін растайтын құжаттарды, сертификаттың қолданылу мерзімін ұзартуға негіз болған себептерді дәлелдейтін құжатты тапсыруы тиіс.
Осы сертификат Алматы қаласындағы Тұрғын үй құрылысы Бағдарламасы шеңберінде несие беруге байланысты емес басқа мақсаттар үшін НЕСИЕ АЛУШЫНЫҢ төлем қабілетін растай алмайды.
Бұл сертификат сот немесе басқа да мемлекеттік органдарда дәлел бола алмайды.
Сертификаттың қолдану мерзімі 200_ж."___"________ге дейін ұзартылды.
Қолы Т.Е.Ә.Е. Мөр
Сертификаттың қолдану мерзімі 200_ж."___"________ге дейін ұзартылды.
НЕСИЕ АЛУШЫНЫҢ төлқұжатының немесе жеке басын куәландыратын басқа да құжатының мәліметтері.
Берілген күні ________________________ Кім берді (қызметі,Т.Е.Ә.Е.)___________________________________ Несие берушінің байланыс телефоны ____________ Алматы қаласында ипотекалық Бағдарламасына N 3 қосымша Алматы қаласында ипотекалық несиелендiру жүйесiн дамыту Бағдарламасын ипотекалық несие арқылы облигацияны орналастыру мен азаматтарға дайын үйдi сату жолымен жүзеге асыру (Ұлттық банкiден кейбiр жекелеген банк қызметтерiн жүргiзуге лицензия алғанға дейiн)
ТӘСIЛI
Осы тәсiл Алматы қаржы компаниясын құруды көздейдi (бұдан әрi АҚК), инвестицияны тартуға өкiлдi бола отырып екiншi деңгейдегi банк арқылы тұрғындарға ипотекалық несиелеудi жүзеге асырады.
Осы тәсiл былай жұмыс атқарады:
АҚК тұрғын үй қорларының есебiн жүргiзедi (жер, жылжымайтын мүлiк, жобалар) және тұрғын үй бағдарламасын жүзеге асыруда тартатын инвестицияны қамтамасыз ету үшiн салым ретiнде портфель (пул) құрастырады.
АҚК пулмен қамтамасыз етiлетiн ипотекалық облигацияларды орналастырады және ипотекалық несиелеу тәсiлiмен тұрғын үй бағдарламасын жүзеге асыруға ресурстарды қосады.
Сонымен бірге АҚК тендер өткiзу арқылы, екінші дәрежедегі банктермен ипотекалық бағдарламасын жүзеге асыру үшін тұрғындарға ипотекалық несиелеу тұрғысында және қарызгерлікке қызмет көрсету үшін шарт жасайды.
АҚК Коммерциялық құрылыс жүргiзушi арқылы құрылысы аяқталмаған тұрғын үйдi қаржыландырады.
АҚК сату-сатып алу шарттарына отырып дайын тұрғын үйдi таратады.
Банк, бұдан әрi АҚК сатып алатын дайын үйiнiң кепiлдiгiне тұрғындарға ипотекалық несие бередi.
Тұрғын үй бағдарламасын қаржыландырудың негiзгi көздерi АҚК орналастырған облигация түсiмдерi, пул арқылы жекеменшiк иелiгi (ипотекалық куәлiк).
Тұрғын үй бағдарламасын облигация шығару арқылы құнды қағаздар нарқында жүзеге асыру, сондай-ақ тұрғындарға ипотекалық несиелеуде жүзеге асырылған бағдарлама өзiн өзi өтеуге өтедi.
N 4 қосымша
Алматы қаласында ипотекалық несиелендiру жүйесін дамыту Бағдарламасын ипотекалық несие арқылы облигацияны орналастыру мен азаматтарға дайын үйдi сату жолымен жүзеге асыру(Ұлттық банкiден кейбiр жекелеген банк қызметтерiн жүргiзуге лицензия алғанға дейiн)
Осы тәсiл Алматы қаржы компаниясының жұмысын (бұдан әрi АҚК), инвестицияны тартуға банкiлiк емес қаржы құрылымы ретiнде инвестицияны тартуға өкiлденiп тұрғын үй бағдарламасының инвесторы бола отырып тұрғындарға ипотекалық несиелеудi жеке өзi жүзеге асырады.
АҚК тұрғын үй қорларының есебiн жүргiзедi (жер, жылжымайтын мүлiк, жобалар) және тұрғын үй бағдарламасын жүзеге асыруда тартатын инвестицияны қамтамасыз ету үшiн салым ретiнде портфель (пул) құрастырады.
АҚК пулмен кепiлдi қамтамасыз етiп тұрғындар мен инвесторлар арасында ипотекалық облигациялардың эмиссиясын жүргiзедi, несиелiк мiндет және ипотекалық несиелеу тәсiлiмен тұрғын үй бағдарламасын жүзеге асыруға ресурстарды қосады.
АҚК тұрғындармен үйдi сатып алу-сату шартына отырады және сонымен бiрге бiр мезгiлде алатын үйге (ипотека) кепiл арқылы несиелiк шартқа отырады.
АҚК Коммерциялық құрылыс жүргiзушi арқылы құрылысы аяқталмаған объектiлердiң құрылысын несиелеудi жүргiзедi. Коммерциялық құрылыс жүргiзушi несие мен оның өсiмiн құрылысы аяқталған үймен өтейдi.
орналастырған облигация түсiмдерi, пул арқылы жекеменшiк иелiгi (ипотекалық Тұрғын үй бағдарламасын облигация шығару арқылы құнды қағаздар нарқында жүзеге асыру, сондай-ақ тұрғындарға ипотекалық несиелеуде жүзеге Алматы қаласындағы тұрғын үй құрылысын кейбір жекелеген банкілік қызметтерді жүргізуге Ұлттық банкінің лицензиясын алғаннан кейін ипотекалық несиелеу жұмысының сұлбасы 1 - Құнды қағаз шығару (облигация) қаржы қоры (алғашқы және жалғасымды құнды қағаздар нарқы)
2 - Құнды қағаздарды орналастырудан түскен қаражат (облигация)
3 - Тiкелей инвестицияны эмиссия (өтеу) қарыз мiндеттерi (ипотекалық облигация) арқылы тарту және қайтару немесе эмиссиялық емес құнды қағаздарды (жай векселдер) шығару (қайтару)
4 - Коммерциялық құрылыс жүргiзушi арқылы тұрғын үй құрылысын қаржыландыру.
5 - Тұрғындарға дайын пәтер немесе жеке үй салуға несие беру.
Тұрғындармен сату-сатып алу шартына отыру.
6 - Тұрғындардың несие мен оның өсiмiн өтеуi.
Алматы қаласындағы тұрғын үй құрылысын кейбір жекелеген банкілік қызметтерді жүргізуге Ұлттық банкінің лицензиясын алмағанға дейінгі ипотекалық несиелеу жұмысының сұлбасы 2 - Құнды қағаздарды орналастырудан түскен қаражат (облигация)
3 - Тiкелей инвестицияны эмиссия (өтеу) қарыз мiндеттерi (ипотекалық облигация) арқылы тарту және қайтару немесе эмиссиялық емес құнды 4 - Ипотекалық ба№дарламаны несие ресурстарын қызмет көрсету шарты 5 - Кепiлдiктi сату және меншiк иесiне аталғандарды беру 6 - Коммерциялық құрылыс жүргiзушi арқылы тұрғын үй құрылысын қаржыландыру 7 - Тұрғындарға дайын пәтер немесе жеке үй салуға несие беру.
Тұрғындармен сату-сатып алу шартына отыру 8 - Тұрғындарды несие мен оның өсiмiн өтеуi 9 - Сату-сатып алу шарты және дайын тұрғын үйдi сатудан түскен қаражаттар.

На русском языке:
Алматы қаласының мәслихаты Решение XIX сессии Маслихат г. Алматы Алматинского городского Маслихата II созыва от 18 сентября 2002 года.
Зарегистрировано Управлением юстиции города Алматы 8 октября 2002 года за N 473. Утратило силу решением маслихата города Алматы от 30.10.2009 N 253 О переутверждении Концепции развития системы ипотечного кредитования в городе Алматы и Программы развития системы ипотечного кредитования в городе Алматы Маслихата II-го созыва Приложение N 1 к решению ХIХ-ой сессии от 18 сентября 2002 года КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В Г. АЛМАТЫ г. АЛМАТЫ - 2002год I. Введение Настоящая концепция разработана в связи с изменившейся ситуацией в экономике и социальной сфере, в первую очередь, в части доходов населения и инвестиционной активности.
Данная концепция опирается на практику реализации государственной программы жилищного строительства и учитывает рекомендации Республиканской концепции, положительный опыт внедрения и функционирования ипотечного кредитования в регионах Республики Казахстан, а также замечаний и предложений участников рынка ипотечного кредитования.
Система ипотечного кредитования жилищного строительства в Республике Казахстан начала функционировать с принятием Указа Президента РК "О Новой жилищной политике" от 6 сентября 1993 года № 1344 и Указа Президента Республике Казахстан, имеющего силу Закона "Об ипотеке недвижимого имущества" от 23 декабря 1995 года N 2723.
Ипотечное кредитование жилищного строительства было адаптировано к условиям, складывающимся в период до апреля 1998 года, т.е. до отпуска в свободное плавание тенге.
За истекший период основные усилия были сконцентрированы на реализации следующих направлений жилищной ипотечной системы:
- создание нормативно-правовой базы для осуществления операций в сфере ипотечного жилищного кредитования;
- обеспечение привлекательности для социально защищаемых слоев населения и кредитных организаций осуществляющих ипотечное кредитование.
Выполнение намеченных мероприятий по реализации жилищной программы через ипотечное кредитование населения позволило создать республиканскую систему ипотечного кредитования.
Сложилась объективная необходимость создания единой системы решения вопросов жилищного строительства через развитие ипотечного кредитования в Республике. В связи с чем, Постановлением Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года N 1290 "О концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования", одобрена "Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан".
В свете реализации одного из условий данной Концепции, в которой говорится, что реализация программ жилищного строительства и, в первую очередь, ипотечного кредитования под залог жилой недвижимости, могут быть начаты только в качестве незначительных по первоначальным объемам пилотных проектов городов Астаны и Алматы.
С целью изыскания собственных источников для финансового наполнения Алматинской ипотечной программы, компенсирующих на определенный период времени доступ к институциональным инвесторам, заинтересованным в высоконадежном, долгосрочном вложении свободных денежных средств, необходимо создать организующее звено системы ипотечного жилищного кредитования г. Алматы - Алматинская финансовая компания , с последующим получением лицензии Национального банка на проведение отдельных видов банковских операций. Компания в свою очередь будет проводить работу по совершенствованию городской системы ипотечного жилищного кредитования, ее адаптации к изменяющейся ситуации в экономике и социальной сфере, доработке концептуальных основ построения системы с учетом положительного опыта в Республике Казахстан, странах СНГ и мирового опыта в целом.
Практика функционирования ипотечной системы позволит апробировать в регионе двухуровневый механизм ипотеки и продемонстрировать привлекательность ее для населения, кредитных, страховых и риэлторских организаций.
II. Цели и ожидаемый результат развития системы ипотечного жилищного кредитования Целью развития системы ипотечного кредитования в городе Алматы является расширение возможностей приобретения жилья трудоспособным населением.
Достижение этой цели обеспечивается созданием в городе благоприятных условий для функционирования рыночных механизмов кредитования граждан для приобретения жилья.
Ожидается, что расширение масштабов предоставления населению доступных долгосрочных кредитов для приобретения жилья позволит городу решить ряд социально-экономических задач, в том числе:
- повышение качества жизни граждан путем обеспечения их достойным жильем;
- активизация спроса на жилье со стороны населения за счет увеличения платежеспособного спроса;
- ускорение роста строительного производства и связанных с ним отраслей экономики;
- увеличение налоговых поступлений в бюджет города;
- оживление инвестиционного процесса;
- повышение занятости населения;
- привлечение внебюджетных средств в финансирование обеспечения населения жильем.
III. Роль и место системы ипотечного кредитования в единой жилищной политике города Развитие системы ипотечного кредитования рассматривается в качестве приоритетного направления жилищной политики города. Это означает, что основные усилия будут сконцентрированы на решении жилищных проблем горожан, имеющих стабильные доходы и желающих решить проблему улучшения жилищных условий самостоятельно, без финансовой помощи со стороны города.
Вместе с тем за городом будет сохраняться функция обеспечения жильем на условиях социального или коммерческого найма, безвозмездного пользования для тех граждан, чьи доходы не позволяют приобрести жилье самостоятельно даже с помощью долгосрочного кредита.
Развитие системы ипотечного кредитования должно привести к созданию в городе функционально полной системы взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем и механизмов социальной поддержки граждан.
IV. Основные итоги начального периода развития системы ипотечного В рамках намеченных Концепцией мероприятий в Республике был пройден период становления системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.
Главными положительными итогами этого периода являются:
- создание нормативно-правовой базы для осуществления операций в сфере системы ипотечного кредитования;
- заложены организационные основы функционирования системы жилищного ипотечного кредитования путем создания в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов Казахстанской ипотечной компании ;
- практическая отработка нескольких схем ипотечного кредитования, адаптированных к современному состоянию нормативно-правовой базы и сложившейся социально-экономической ситуации;
- осознание значительным слоями населения необходимости и возможности решения проблемы улучшения жилищных условий собственными усилиями - путем достижения уровня собственных доходов, позволяющих получить и в дальнейшем погасить ипотечный кредит;
- появление заинтересованности у кредитно-финансовых организаций и строительного комплекса в разработке и осуществлении собственных жилищных ипотечных программ и ориентация на них, как на перспективу долгосрочного стратегического развития.
Вместе с тем за прошедшие годы жилищное ипотечное кредитование в республике не получило массового распространения.
В сложившихся экономических условиях массовое внедрение жилищного ипотечного кредитования сдерживалось:
- неадекватностью ипотечных программ к изменившейся обстановке в апреле 1998 года (отпуск в свободное плавание тенге);
- первоначальной ориентацией программ на бюджетные источники финансового наполнения;
- направленностью программ на быстрый переход ипотечной системы на уровень организации, характерный для высокоразвитой, стабильной государственной экономики;
- отсутствием нормативно-правовой базы для отечественных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний и т.
п.), заинтересованных в высоконадежном, долгосрочном вложении финансовых ресурсов;
- сложившейся общей политической и экономической ситуацией:
а) высоким уровнем инфляции;
б) недостаточным уровнем и нестабильностью платежеспособности населения;
в) несовершенством системы налогообложения;
г) высокой себестоимостью жилищного строительства;
д) дороговизной финансовых ресурсов;
- низкой активностью кредитно-финансовых организаций, обусловленной недостаточной их подготовленностью к выдвижению и реализации собственных программ ипотечного кредитования.
V. Анализ функционирующей в республике системы ипотечного жилищного Действующая в настоящее время в республике система ипотечного кредитования является продуктом адаптации к сложившимся в республике условиям социальной, экономической, нормативно-правовой базы и налоговой среды. Ипотечные программы формировались как под эгидой Правительства РК, Национального банка РК, так и самостоятельно кредитными, инвестиционно- строительными и строительными компаниями.
В результате в республике сложилась мозаичная система ипотечных программ, которые охватывают банковский и небанковский сектора.
Действующие в республике ипотечные программы различаются по источникам и методам привлечения кредитных ресурсов, а также по характеру рисков, принимаемых на себя их участниками.
В данном разделе будут рассмотрены функционирующие в настоящее время ипотечные программы, подтвердившие свою жизнеспособность в сложившейся социально-экономической обстановке, а также те механизмы, которые еще не получили должного развития в республике, однако могут быть признаны перспективными.
5.1. Алматинская финансовая компания: от двухуровневой ипотеки к многообразию видов деятельности.
В основу прежнего варианта республиканской программы ипотечного кредитования была заложена модель продажи в рассрочку жилья через механизм долгосрочного ипотечного кредитования населения. При которой, такой финансовый инструмент, как ипотечные свидетельства, практически не работал.
Вместе с тем можно полагать, что данный вариант развития системы долгосрочного жилищного кредитования в ближайшие годы не приведет к существенному росту масштаба ипотечного кредитования населения. Это обусловлено высокой стоимостью долгосрочных ипотечных кредитов и низкой привлекательностью их для заемщиков в связи с недостаточным уровнем личных доходов.
Положительной стороной работы прежнего варианта является унификация систем выдачи ипотечных кредитов, что влечет за собой создание цивилизованного рынка ипотечного кредитования.
В основу же развития системы ипотечного кредитования в г. Алматы закладывается модель организации рефинансирования кредитных организаций на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов вторичного ипотечного рынка. При этом, предполагается, что традиционные инструменты вторичного ипотечного рынка в республике будут стабильно действовать, способствовать быстрой оборачиваемости средств кредиторов, непрерывному поступлению средств от инвесторов и заемщиков, а также обеспечат рефинансирование ипотечного кредитования с выходом на полное самофинансирование.
В рамках данной модели - первичный кредитор (ипотечный институт или банк) может рефинансировать выданные жилищные ипотечные кредиты путем продажи ипотечных облигаций инвестору или специализированному оператору вторичного ипотечного рынка, обеспеченных ипотечными свидетельствами.
Важнейшими вехами создания института вторичных операторов ипотечного рынка станет, на уровне региона, создание Алматинской финансовой компании .
Важнейшей предпосылкой становления рассматриваемой модели ипотечного кредитования является принятие стандартов процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.
Необходимо отметить, что рассматриваемая двухуровневая модель системы ипотечного кредитования признается мировой практикой одной из наиболее перспективных, к достижению которой нужно стремиться, как конечному продукту эволюции ипотечной системы в целом.
Вместе с тем данная система рассчитана на получение финансовых ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых от нее инвесторов.
Следовательно, масштабы и эффективность ее функционирования находятся в сильной зависимости от состояния в стране кредитно-финансового рынка.
Поэтому не случайно данная система достигла наиболее заметного масштаба и совершенства развития в странах с очень устойчивой экономикой, прежде всего в США. Для условий, сложившихся в экономике и социальной сфере, в первую очередь в части доходов населения, стоимости кредитных ресурсов и инвестиционной активности, данный вариант развития системы ипотечного кредитования следует рассматривать в качестве основного ориентира на долговременную перспективу.
Хотя у города есть возможность обеспечить финансирование Алматинской ипотечной программы денежными средствами, поступающими от коммерческой реализации специально возводимого жилья. Однако городской бюджет не может привлечь инвесторов и не способен профинансировать систему до уровня, достаточного для ее выхода на режим самофинансирования.
Тем не менее, отказываться от двухуровневой модели системы ипотечного кредитования нельзя, поскольку она применима для кредитования заемщиков, приобретающих жилье элитного и среднего уровней. Это позволит на начальном этапе отработать на практике технологию реализации ипотечного кредитования и в дальнейшем использовать ее в сегментах городской системы ипотечного жилищного кредитования.
В сложившихся условиях Алматинская финансовая компания сохранит свою роль не только как оператор первичного и вторичного ипотечного рынка, но и как координатор реализации различных вариантов и схем системы ипотечного кредитования. Будет функционировать как организация, выполняющая реальные финансовые операции на ипотечном рынке. В частности, может интегрировать одновременно несколько схем ипотечного кредитования.
5.2. Программы, реализуемые в небанковском секторе.
В условиях сокращения бюджетного финансирования жилищного строительства, удорожания строительных кредитов и под угрозой снижения платежеспособного спроса населения на жилье, крупные строительные компании разрабатывают и внедряют различные схемы, позволяющие им привлекать денежные средства еще на этапе строительства в форме договоров долевого участия в строительстве или инвестировании.Подобные схемы вынуждают покупателя жилья фактически авансировать застройщика, принимая на себя всю совокупность строительных и финансовых рисков. При отсутствии достаточно жесткого надзора и контроля со стороны государства при широком распространении подобных схем, могут появиться недобросовестные застройщики, которые по злому умыслу, либо в силу нерадивого управления своей деятельностью, могут не достичь декларируемых целей.
Для исключения возможностей недобросовестного использования вкладов населения необходимо поставить систему контроля и надзора за деятельностью такого рода программ ипотечного кредитования для чего необходимо совершенствовать нормативно-правовую базу и наладить систему мониторинга рынка жилищных программ.
Стремясь обеспечить интересы населения и увеличить приток финансовых ресурсов от населения в жилищное строительство, издан Закон Республики Казахстан от 7 декабря 2000 г. N 110-II "О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан".
5.3. Программы, реализуемые специализированными ипотечными банками и институтами, небанковскими финансовыми учреждениями.
В мировой практике специализированные ипотечные банки предоставляют ипотечные жилищные кредиты на основе финансовых средств, поступающих от размещения ипотечных облигаций, обеспеченных залогом приобретаемого жилья.
Для этого ипотечным банкам и ипотечным институтам предоставляется право выпускать низкорисковые и поэтому относительно дешевые ипотечные облигации. Надежность этих ценных бумаг обеспечивается принятием жестких законодательных ограничений условий предоставления ипотечных кредитов и сфер деятельности ипотечных банков.
В настоящее время в республике отсутствуют специализированные ипотечные банки, занимающиеся исключительно долгосрочным жилищным ипотечным кредитованием.
VI. Основные направления дальнейшего развития в городе системы ипотечного кредитования Для создания в регионе полномасштабной системы ипотечного кредитования требуется системный подход и координация усилий не только на республиканском, но и на местном уровне.
Важнейшими элементами программы работ по дальнейшему развитию системы ипотечного кредитования являются:
- реализация бюджетной политики, направленной на стимулирование активности всех участников рынка жилищного ипотечного кредитования;
- совершенствование нормативно-правовой базы на местном уровне и оказание поддержки, а в необходимых случаях, выдвижение собственной инициативы совершенствования нормативно-правовой базы республиканского уровня;
- создание механизмов взаимодействия местной системы ипотечного кредитования с ипотечными системами республики и других регионов, разработка совместных программ;
- подготовка специалистов в области развития жилищной ипотеки.
6.1. Основные принципы развития системы жилищного ипотечного
- Стимулирование и равная поддержка различных схем жилищного ипотечного кредитования с постепенной концентрацией на тех формах, которые будут адекватны складывающейся в республике социально-экономической обстановке и в наибольшей мере будут соответствовать интересам развития города;
- Ориентация, в первую очередь, на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите, т.е. желающим приобрести малогабаритное дешевое жилье, удовлетворяющее минимальные санитарные нормы. Это позволит, при ограниченных кредитных ресурсах, обеспечить максимальное число заемщиков;
- Обеспечение возможности оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья;
- Предоставление гражданам возможности осуществления первоначальных накоплений для получения ипотечного кредита в форме приобретения облигаций специального ипотечного выпуска (внутреннего) жилищного облигационного займа;
- Обеспечение возможности для очередников ускорить получение жилья путем накопления первоначального взноса на жилье в форме приобретения облигаций с последующей куплей - продажей жилья с рассрочкой платежа на взаимоприемлемых условиях;
- Выделение имущества Залогового фонда (см. Положения "О залоговом фонде г. Алматы" и "О долговых обязательствах г. Алматы") в целях предоставления обеспечения по долговым обязательствам (ценным бумагам)
"Алматинской финансовой компании" для привлечения долгосрочных и дешевых денежных средств на рынок жилья;
- Обеспечение широкого информационного освещения вопросов ипотечного кредитования населения.
VII. О схеме ипотечного жилищного кредитования, нацеленной на ускорение получения жилья очередниками.
При существующем дефиците денежных средств и невозможности быстрого обеспечения очередников жилой площадью, актуальной становится проблема предоставления очередникам, имеющим стабильные доходы, возможности получить ипотечный кредит на взаимоприемлемых условиях для В связи с этим предполагается реализовать собственную схему ипотечного жилищного кредитования, основанную на предоставлении возможности очередникам:
- осуществлять первоначальные накопления на приобретение жилья;
- применение схем зачета уже имеющегося в собственности жилья в качестве первоначального и/или основного взноса при приобретении нового;
- сочетание жилищных субсидий со схемой жилищного кредитования очередников города;
- применение схем продажи жилья в рассрочку с одновременным залогом (ипотекой).
В качестве накопительной схемы предлагается использование выпуска ипотечных облигаций (внутреннего) жилищного займа для привлечения инвестиций в жилищное строительство города.
Главное - это реальная возможность, с одной стороны, предоставить гражданам, и в первую очередь - нуждающимся в улучшении жилищных условий, возможность постепенного накопления средств на квартиру (от 1 года до 10 лет), с другой стороны - привлечь на строительство жилья реальные средства граждан, помимо внешних заимствований и банковских кредитов. При этом система позволяет реализовывать построенные на эти средства квартиры с использованием механизма ипотеки, в сочетании с рассрочкой платежа по договорам купли-продажи жилья. То есть, очередник может накопить по облигациям часть стоимости квартиры, одновременно получить ипотечный кредит и оформить квартиру в свою собственность, обеспечив при этом исполнение обязательств по кредиту залогом приобретенной квартиры.
Оптимальным вариантом небанковской ипотеки является организация строительства жилья, предполагающая комбинированное финансирование из различных источников (средства от выпуска облигаций, бюджетные средства, предназначенные для строительства жилья, средства инвесторов - физических и юридических лиц), саккумулированных на отдельном балансовом счете Алматинской финансовой компании. Из этих средств должно осуществляться финансирование строительства всего жилья (предназначенного и для погашения облигаций, и для предоставления по договорам купли-продажи в кредит, и для предоставления очередникам по договорам социального найма и др.).
И. Шарипов
Председатель
ХIХ-ой сессии Алматинского городского Маслихата II-го созыва Ж. Турегельдинов Секретарь Приложение N 2 Программа развития системы ипотечного кредитования в г. Алматы Г. АЛМАТЫ - 2002 год Настоящая "Программа развития системы ипотечного кредитования в г.
Алматы" (Далее - Программа) разработана в рамках Пилотного проекта развития системы ипотечного кредитования жилищного строительства в г.Алматы, основываясь на положительном опыте главного оператора рынка ипотечных кредитов - Казахстанской ипотечной компании. Согласно этому применяемая схема жилищного строительства и ипотечного кредитования должна основываться на реальных денежных потоках между кредиторами и платежеспособными гражданами - покупателями жилья, учитывать международный опыт, гарантировать безусловную уверенность кредиторов и обеспечить выдачу ипотечных кредитов населению для приобретения на первом этапе квартир за счет завершения строительства незавершенных объектов жилья и далее за счет ввода в эксплуатацию нового жилья.
II. Анализ текущего состояния жилищного строительства в г.Алматы В г.Алматы на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоит 43227 очередников, для обеспечения их жильем необходимо строить ежегодно 200,0 тыс. кв. м жилья.
В 2001 году по городу было сдано в эксплуатацию 240,8 тыс. кв.м. жилья (1640 квартир), в 2002 году запланировано сдать в эксплуатацию 264,3 тыс. кв.м.
(2088 квартир). Далее, с ростом к 2005 году до 335 тыс. кв.м. (2738 квартир).
Данные статистики по вводу в действие жилья свидетельствуют о том, что более 90% нового жилищного строительства приходится на долю предприятий и организации негосударственного сектора, которые не занимаются обеспечением очередников жильем.
При этом в городе объем незавершенного строительства на текущую дату составляет 173 тыс. кв.м.
Для оценки суммарного спроса на жилье ниже приведен анализ роста количества населения, а также естественного и миграционного прироста.
Численность населения г.Алматы, начиная с 1993 года, постепенно снижалась и только в 1997 году эта тенденция была преодолена.
По состоянию на 1.01.2002г. численность населения г.Алматы составила 1132 тыс. человек.
С 1999 года сложилось положительное сальдо естественного прироста населения города. К началу 2002 года оно возросло более чем в 2 раза и составило 2250 человек.
Миграционные процессы также характеризуются положительным сальдо миграции с 1998 года, прирост колеблется в пределах 2300-2100 человек.
III. Цели и основные задачи Программы Целью развития системы жилищного ипотечного кредитования в городе Алматы является расширение возможностей для приобретения жилья трудоспособным населением.
Достижение этой цели обеспечивается созданием в городе благоприятных условий функционирования рыночных механизмов кредитования граждан для Развитие системы ипотечного жилищного кредитования рассматривается в качестве приоритетного направления жилищной политики города. Это означает, что основные усилия будут сконцентрированы на решении жилищных проблем горожан, имеющих стабильные доходы и желающих решить проблему улучшения жилищных условий самостоятельно, без финансовой помощи со стороны города.
Вместе с тем за городом будет сохраняться функция обеспечения жильем на условиях социального или коммерческого найма, безвозмездного пользования для тех граждан, чьи доходы не позволяют приобрести жилье самостоятельно даже с IV. Основные направления, механизмы и процедуры реализации Программы
4.1. Основные направления Программы
1. Программа учитывает опыт создания и функционирования ипотечного рынка в странах с переходной экономикой наиболее близких к Казахстану по экономическим, финансовым и социально-психологическим параметрам, а так же имеющийся опыт по реализации Государственной программы жилищного строительства в РК через механизм ипотечного кредитования населения.
2. Программа адаптирована к платежеспособному спросунаселения, особенностям местного рынка жилья и к особенностям функционирования казахстанских финансовых институтов.
3. Программа, через заложенные в ней инструменты вторичного ипотечного рынка, способствует быстрой оборачиваемости средств кредиторов, обеспечению процесса непрерывного рефинансирования ипотечного кредитования с дальнейшим выходом на полное самофинансирование. Данный механизм является реальным инструментом, обеспечивающим увеличение объемов финансирования жилищного строительства г. Алматы параллельно со снижением высоких процентных ставок по кредитам населению.
4. Программа позволяет управлять спросом на жилье в выгодном для социально-экономического развития города направлении.
5. Программа направлена на работу по внедрению и развитию рынка инвестирования Жилищного строительства г. Алматы через механизм ипотечного кредитования уже в настоящее время в существующем правовом поле.
6. Программа основывается на рыночном подходе, являющимся ясным и простым для понимания и применима для тиражирования в других регионах Республики Казахстан. Указанный подход подразумевает создание самодостаточной и саморазвивающейся системы, которая может быть интегрирована в сегодняшнюю практику. Программа рассчитана не на одномоментный результат и не ограничена во времени.
7. Данная программа прозрачна и открыта для всех задействованных структур, подконтрольна, ясна для инвесторов и других цивилизованных участников ипотечного рынка.
8. Программа предусматривает в качестве базовых составляющих:
- применение имеющейся законодательной и нормативной базы для обеспечения неукоснительного исполнения соответствующих законодательству обязательств при ипотечном кредитовании населения в городе Алматы и в целом по республике;
- прямой доступ к имеющимся инфраструктурам, обеспечивающим наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, и доступ к этой информации всех квалифицированных участников ипотечного рынка;
- стимулирование финансовых институтов, обеспечивающих динамичное развитие первичного рынка и создание механизма рефинансирования первичных кредиторов за счет вторичного рынка.
4.2. Основные участники ипотечного рынка Заемщики - обратившиеся за получением ипотечного кредита - как надежные и платежеспособные и на основании этого получившие ипотечный кредит, физические и юридические лица, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них в собственности и/или приобретаемое на средства кредита жилье в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья.
Кредитор - банк и организация, осуществляющая отдельные виды банковских операции, выдающие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющее последующее обслуживание данных ипотечных кредитов.
Коммерческий застройщик - строительная организация, которая осуществляет строительство жилья.
Корпоративные кредиторы - кредиторы, имеющие договорные отношения с Ипотечным Институтом.
Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жилье или жилье, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению.
Центр регистрации недвижимости г. Алматы - государственный орган, обеспечивающий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, единый административный источник информации о правах собственности на жилье на всей территории г.Алматы, ведущий единый государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество, включая жилые дома и жилые помещения.
Функции :
- четкое установление собственника конкретного жилья с определением имеющихся залогов или иного обременения в отношении этой собственности;
- регистрация сделок купли-продажи жилья, оформление перехода прав собственности к новому владельцу;
- регистрация договоров залога (ипотеки);
- предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка, имеющим договорные отношения с Ипотечным институтом и действующим по его единым стандартам;
- предоставления части сведений о характеристиках жилья, в том числе коммерческих ценах на него при наличии официальной оценки;
- предоставление информации всем участникам ипотечного рынка;
- регистрация сделок недвижимости и залога в соответствии с действующими законодательными актами РК.
Страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование гражданско- правовой ответственности участников ипотечного рынка, отвечающие требованиям Ипотечного института и на основании этого рекомендованные им для осуществления страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования.
(а) Имущественное страхование - основная функция страховщиков при ипотечном кредитовании. Страхование предмета залога является обязательным условием, обеспечивающим интересы Залогодержателя (Кредитора). Договор о страховании заложенного имущества заключается с Заемщиком за его счет.
(б) Страхование жизни и трудоспособности заемщиков осуществляется при необходимости в случаях, предусмотренных внутренними процедурами банков- кредиторов и/или Ипотечного института.
(в) Страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка требуется в случаях, предусмотренных договорными отношениями участников и действующим законодательством, а также, в случае принятия закона об обязательном страховании гражданско - правовой ответственности оценочных Оценочные агентства - лицензированные компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилья, являющегося предметом залога (ипотеки), при выдаче ипотечного кредита, при реализации заложенного имущества, торгах и пр., отвечающие требованиям Ипотечного института и на основании этого рекомендованные им для осуществления независимой профессиональной оценки жилья.
Операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Основной оператор вторичного ипотечного рынка в Алматы:
Ипотечный институт - Алматинская финансовая компания.
1. Вновь созданная структура:
(а) Зарегистрирована в форме КГП.
(б) Получает необходимые лицензии в уполномоченных органах.
(в) Деятельность определяется его уставом, который разработан и утвержден в соответствии с Гражданским Кодексом Республики Казахстан.
2. Ценные бумаги
Ценные бумаги Ипотечного Института и программы их эмиссий обеспечиваются:
(а) активами и собственными средствами, формирующимися за счет средств учредителей и прибыли от деятельности.
(б) активами, сформированными за счет производимого фондового учета (секьюритизации).
3. Дополнительные источники финансирования:
(а) Кредиты международных и местных финансовых институтов под собственные обязательства, обеспеченные ипотечными свидетельствам.
- разработка и внедрение единых ипотечных стандартов и технологий, соблюдение которых является обязательным условием для выкупа кредитов у квалифицированных кредиторов и рекомендуемые всем остальным кредиторам в качестве необходимой предпосылки для рассмотрения возможности придания им статуса квалифицированных кредиторов в будущем;
- выкуп у квалифицированных кредиторов ипотечных кредитов, соответствующих стандартам;
- привлечение средств инвесторов путем выпуска и размещения:
(I) ценных бумаг - ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотечных свидетельств;
(II) простых и переводных векселей, обеспеченных собственными активами.
Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги Ипотечного института. Например, институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые компании и т.д.
Акимат г. Алматы
Функции:
- координация действий с Ипотечным институтом по всем вопросам, связанным с реализацией настоящей программы;
- утверждение списков объектов коммунальной собственности, включаемых в состав Залогового фонда г.Алматы;
- обеспечение широкого информационного освещения в СМИ вопросов развития системы ипотечного кредитования в г.Алматы.
4.3. Механизмы ипотечного кредитования
1. Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (кредитор)
предоставляет другой стороне (заемщику) сумму денежных средств в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным договором, предусматривающим в качестве предмета залога для обеспечения выдаваемого кредита жилье, как приобретаемое на средства кредита, так и имеющееся в собственности заемщика до получения кредита.
2. Размер авансового платежа, ставка вознаграждения (интереса) за пользование кредитом, сроки и условия кредитования устанавливаются Ипотечным институтом. Минимальный реальный уровень ставки по ипотечному кредиту должен решать, как минимум, два вопроса: во-первых, обеспечивать определенный спрос на данный вид кредитования со стороны покупателей, во- вторых, обеспечивать окупаемость затрат на финансирование данной программы и стабильные денежные потоки для кредитора.
3. В случае, если заемщик не в состоянии возвратить заемные средства кредитору, кредитор может обратить взыскание на заложенную собственность заемщика в качестве компенсации за предоставленный кредит в установленном законодательством порядке.
4. Заемщик и кредитор подписывают договор, по которому они добровольно и сознательно признают, что будут выполнять договорные обязательства способом, указанным в данном договоре.
5. Заемщик обладает правом выбора желательного для него типа договора из имеющихся стандартных, зная, что условия договора подлежат обязательному исполнению.
6. Обеспечение активами распространяются только на ценные бумаги Ипотечного института.
7. Ипотечный Институт на первоначальном этапе заключает с каждым из квалифицированных кредиторов договор, в котором гарантирует срочный выкуп выдаваемого данным кредитором ипотечного кредита с получением им заранее обусловленной маржи только в том случае, если данный кредит выдается по стандартам Ипотечного Института. В число стандартов Ипотечного Института на первых порах становления рынка ипотечного кредитования в Алматы могут входить требования участия только квалифицированных страховых и оценочных компаний во всех случаях страховой и оценочной деятельности, связанной с
8. Ипотечный Институт не осуществляет выкуп кредитов, выданных иными, чем квалифицированные кредиторы.
9. Отношения всех участников ипотечного рынка подразумевают:
9.1. Четкое функциональное распределение обязанностей на договорной основе;
9.2. Гарантии исполнения договорных обязательств;
9.3. Доступность участия в работе ипотечного рынка любой организации, имеющей на это право в соответствии с законодательством Республики Казахстан.
10. Необходимые меры по созданию правовых и прочих условий для работы ипотеки в Алматы:
10.1. Обеспечение единой централизованной регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, т.е. регистрация договоров купли-продажи и договоров залога (ипотеки).
10.2. Организация и проведение торгов жилья, на которое обращено взыскание.
10.3. Обеспечение явки в суды заемщиков, нарушивших условия ипотечных договоров.
4.4. Процедура ипотечного кредитования На начальном этапе работы Ипотечного института возможны два варианта предоставления ипотечных кредитов.
Первый вариант . Заемщик обращается к Кредитору (в Банк или Ипотечный институт, (при наличии лицензии на отдельные виды банковских операций), который определяет, на какую сумму кредита данный Заемщик может рассчитывать, после чего Заемщик выбирает подходящую ему квартиру в пределах оговоренной суммы кредита.
1 - Заемщик обращается к Кредитору за получением кредита. Кредитор проверяет кредитоспособность Заемщика, следуя стандартам Ипотечного института, и принимает решение, какую сумму кредита он готов выдать данному Заемщику.
2 - Кредитор выписывает Заемщику "Ипотечный сертификат" (Приложение N 2) - документ, подтверждающий первоочередное право на получение ипотечного кредита, платежеспособность, соответствие критериям и стандартам, и где указывается сумма выдаваемого кредита и расчетный первый взнос Заемщика в размере от 10% до 30% от стоимости квартиры.
3 - Заемщик обращается к Продавцу жилья (риэлторам, другим гражданам и юридическим лицам) и выбирает подходящую квартиру с учетом имеющегося у него "Ипотечного сертификата". Продавец и Заемщик заключают договор купли- продажи жилья.
Второй вариант . Сначала Заемщик находит подходящее ему жилье, затем обращается к Кредитору за получением кредита на его приобретение.
1 - Заемщик (покупатель) обращается к Продавцу жилья и выбирает подходящее жилье из предлагаемого Продавцом.
2 - Заемщик (покупатель) обращается к Кредитору за получением ипотечного кредита на приобретение выбранного им жилья. Кредитор проверяет кредитоспособность Заемщика (покупателя). При этом квалифицированный Кредитор руководствуется стандартами Ипотечного института. Обязательным условием ипотечного кредитования является страхование закладываемого недвижимого имущества. Необходимость страхования жизни, трудоспособности Заемщика определяется Кредитором в соответствии со стандартами Ипотечного института (например, одним из таких стандартов может быть возраст Заемщика, наличие семьи и т.д.).
3 - Продавец подписывает с Заемщиком (покупателем) договор купли- продажи жилья в соответствии с действующим законодательством.
Последующие действия Сторон идентичны для обоих вариантов.
4. Оценочное агентство осуществляет независимую оценку выбранного Заемщиком жилья. Кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита.
5. В случае положительного решения Кредитор заключает с Заемщиком кредитный договор и договор о залоге (ипотеке) жилого помещения, а Заемщик вносит на свой лицевой счет у Кредитора авансовый платеж за выбранное им жилье.
6. Заемщик (покупатель) оформляет покупку квартиры у Продавца, заключает договор купли-продажи квартиры с Продавцом.
7. Заемщик (покупатель) выплачивает полную стоимость квартиры Продавцу (авансовый платеж + сумма кредита) по договору купли-продажи, которые регистрируется в порядке, предусмотренном действующим законодательством Республики Казахстан.
8. Центр по регистрации недвижимости г. Алматы регистрирует переход права собственности на квартиру и Покупатель вселяется в нее.
9. Центр по регистрации недвижимости г. Алматы регистрирует договор залога (ипотеки).
10. В случае, если кредит был выдан квалифицированным Кредитором с соблюдением всех необходимых стандартов, данный Кредитор, руководствуясь договорными обязательствами Ипотечного института, продает Ипотечному институту этот обеспеченный залогом жилья кредит, в обмен на обязательство выплачивать все предусмотренные соответствующим кредитным договором суммы на счет Ипотечного института. Кредитор получает назад выплаченную Заемщику сумму плюс заранее установленную маржу, часть которой может выплачиваться в виде ценных бумаг Ипотечного института. (Кредитор может не продавать ипотечный кредит Ипотечному институту и продолжать его обслуживание, получая ежемесячные взносы от Заемщика). Ипотечный институт занимает место кредитора в кредитном договоре на основании договора переуступки (цессии) в качестве нового залогодержателя по договору ипотеки.
Высвободившиеся деньги Кредитор использует на выдачу ипотечного кредита следующему Заемщику.
11. Кредитор, продавший Ипотечному институту кредит, продолжает его обслуживание (за небольшую сервисную плату), т.е. установленные соответствующим кредитным договором сроки взимает с Заемщика все положенные выплаты в погашение суммы основного долга и процентов по нему и своевременно перечисляет данные средства на счет Ипотечного института. В случае наступления несостоятельности Заемщика, который после соблюдения установленной условиям договора залога (ипотеки) лишается прав на жилье.
Кредитор перечисляет на счет Ипотечного института все предусмотренные кредитным договором и договором залога (ипотеки), выплаты после реализации Кредитором залогового имущества. Окончательные расчеты между Кредитором и Ипотечным институтом происходят после этой реализации и зависят от итогового баланса по кредиту и от заранее предусмотренной в договоре между Ипотечным институтом и Кредитором ответственности каждой из сторон за риск наступления несостоятельности Заемщика. При этом Кредитор несет первую часть рисков, связанных с качеством проверки платежеспособности Заемщика (т.н.
экономические риски), Ипотечный институт несет лишь риски, связанные с общеэкономической конъюнктурой (т.н. системные риски).
12. Ипотечный институт формирует пакеты (пулы) ипотечных кредитов, диверсифицируя кредитный риск каждого такого пакета посредством включения в него достаточно большого количества кредитов различным Заемщикам, выданных различными Кредиторами.
13. Ипотечный институт выпускает ценные бумаги (ипотечные облигации), неэмиссионные долговые обязательства (векселя), которые размещаются на внутреннем и внешнем финансовых рынках.
14. Ипотечный институт предоставляет обеспечение обязательств по ценным бумагам.
15. Вырученные от продажи ценных бумаг средства Ипотечный институт направляет на рефинансирование первичных кредиторов и осуществление дальнейшего ипотечного кредитования.
16. В целях дальнейшего продвижения ипотечных облигаций и эффективного поиска инвесторов, Ипотечный институт осуществляет взаимодействие с главным оператором ипотечного рынка в Республике Казахстан
- Казахстанской ипотечной компанией.
Другие схемы ипотечного кредитования, связанные:
1. С положением Заемщика в обществе, местом работы и стабильностью его предприятия, наличием или отсутствием у него достаточных для внесения авансового платежа средств, возможность и необходимость продажи имеющейся у него квартиры, а также процесс, связанный с такой продажей, все это создает большое количество вариантов для Заемщика.
2. С использованием старого жилья для приобретения нового является получение краткосрочного кредита для первоначального взноса при покупке новой квартиры под залог уже имеющегося жилья. До истечения срока краткосрочного кредита Заемщик может реализовать заложенное старое жилье, рассчитаться по краткосрочному кредиту и использовать остаток вырученных средств для последующего погашения долгосрочного кредита.
3. С возможностью комбинирования, когда часть первоначального взноса Заемщика формируется за счет имеющегося жилья и принимается впоследствии к зачету Продавцом новой квартиры, а оставшаяся часть вносится деньгами.
4. С возможностью кредитования Коммерческого застройщика, уполномоченного местным исполнительным органом по завершению строительства объектов незавершенного строительства жилья, с последующим погашением Коммерческим застройщиком основного долга и интереса готовым жильем с установленной фиксированной стоимостью квадратного метра жилья.
Настоящая Программа предусматривает разработку участниками ипотечного рынка различных технологий, позволяющих реализовать все возможные варианты действий, удобные как для Заемщиков, так и для кредиторов и других участников ипотечного рынка.
V. Особенности функционирования Программы На первоначальном этапе:
Наличие незавершенного строительства объектов жилищного и гражданского назначения безусловно является одним из положительных факторов в данной программе, так как позволит в минимально короткие сроки:
(а) обеспечить ввод в эксплуатацию дополнительного объема нового жилья;
(б) высвободить ранее вложенные денежные средства в объекты незавершенного строительства как дополнительные оборотные ресурсы, что позволит минимизировать инвестиционный риск;
(в) получить дополнительный пул ипотек для обеспечения выпускаемых ценных бумаг в целях привлечения инвестиций в жилищное строительство путем наращивания темпов ипотечного кредитования за счет дополнительных объемов нового жилья, полученного от разницы готового жилья и ранее вложенных средств в незавершенное строительство;
(г) направить высвободившиеся оборотные средства на реинвестирование строительства жилья.
VI. Необходимые ресурсы и источники их финансирования Программой предполагаются следующие источники финансирования:
1. Собственные средства Ипотечного института;
2. Доходы, получаемые от реализации жилья;
3. Доходы, получаемые от сдачи жилья в долгосрочную аренду с правом выкупа;
4. Средства, получаемые от эмиссии ценных бумаг и/или финансовых инструментов;
5. Собственные средства подрядчика.
VII. Ожидаемые результаты от реализации Программы Ожидается, что расширение масштабов предоставления населению доступных долгосрочных кредитов для приобретения жилья позволит городу решить ряд социально-экономических задач, в числе которых:
- повышение качества жизни граждан путем обеспечения их достойным
- активизация спроса на жилье со стороны населения за счет увеличения
- ускорение роста строительного производства и связанных с ним отраслей экономики, увеличение налоговых поступлений в бюджет города;
- привлечение внебюджетных средств в финансирование жилищного строительства.
Развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования должно привести к созданию в городе функционально полной системы взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем и социальной поддержки граждан.
Приложение N 1: Схема движения денежных средств.
Приложение N 2: Ипотечный сертификат.
Приложение N 3: Механизм реализации Программы через размещение облигаций и продажи готового жилья (до получения лицензии Нацбанка).
Приложение N 4: Механизм реализации Программы через размещение облигаций и продажи готового жилья (после получения лицензии Нацбанка).
городского Маслихата II-го созыва к Программе развития системы ипотечного кредитования в г. Алматы СХЕМА ДВИЖЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ С Х Е М А ИПОТЕЧНЫЙ СЕРТИФИКАТ N _____ Серия ______ Настоящим сертификатом КРЕДИТОР ___________________________ удостоверяет, что ЗАЕМЩИК, гр.__________________________________ платежеспособен и соответствует критериям и стандартам, предъявляемым КРЕДИТОРОМ к ЗАЕМЩИКУ для получения ипотечного кредита.
Указанные критерии и стандарты согласованы с АЛМАТИНСКОЙ ФИНАНСОВОЙ КОМПАНИЕЙ в рамках Программы развития системы ипотечного кредитования в г.Алматы для выдачи ЗАЕМЩИКУ целевого ипотечного кредита на сумму, ______________________________тенге.
Платежеспособность ЗАЕМЩИКА определена на дату составления настоящего сертификата.
Сумма собственных средств ЗАЕМЩИКА депонирована на открытом лицевом счете АЛМАТИНСКОЙ ФИНАНСОВОЙ КОМПАНИИ.
Настоящий сертификат действителен в течение 90 (Девяносто) календарных дней от даты его выдачи.
Руководитель: _______________ __________________ _______________ (должность) (подпись) (ФИО)
М.П.
Настоящий ипотечный сертификат (далее "сертификат") не является ценной бумагой, не может быть переуступлен или иным образом передан третьему лицу, в том числе в порядке наследования или дарения.
Для получения целевого ипотечного кредита по настоящему сертификату в пределах срока его действия ЗАЕМЩИК обязан подтвердить свою платежеспособность на дату составления сертификата с предоставлением всех документов, перечень которых устанавливается КРЕДИТОРОМ, а также депонировать на отдельно открытом лицевом счете у КРЕДИТОРА собственные средства в размере, установленном кредитным договором с КРЕДИТОРОМ.
Срок действия настоящего сертификата может быть продлен на один месяц, но не более двух раз. Общий срок действия не может превышать 5 (пять) месяцев.
Для продления срока действия сертификата ЗАЕМЩИК должен обратиться к КРЕДИТОРУ с соответствующим заявлением, предоставить объяснения и требуемые КРЕДИТОРОМ документы, подтверждающие платежеспособность ЗАЕМЩИКА и служащие основанием для продления срока действия сертификата.
Настоящий сертификат не может служить подтверждением платежеспособности ЗАЕМЩИКА для других целей, не связанных с кредитованием в рамках Программы жилищного строительства г. Алматы.
Настоящий сертификат не может служить в качестве доказательства в судебных или иных государственных органах.
Срок действия сертификата продлен до "___"_________ 200__г.
Подпись ФИО Печать
Срок действия сертификата продлен "___"_________ 200__г.
Данные паспорта или другого документа, удостоверяющего личность ЗАЕМЩИКА Дата выдачи _______________________________________________ Кем выдан (должность, ФИО)_________________________________ Контактный телефон Кредитора ______________________________ Приложение N 3 МЕХАНИЗМ реализации Программы развития системы ипотечного кредитования в г. Алматы через размещение ипотечных облигаций и продажи готового жилья населению через ипотечное кредитование (до получения лицензии Нацбанка на проведение отдельных видов банковских операций)
Данный вариант предусматривает создание Алматинской финансовой компании (далее АФК), уполномоченной привлекать инвестиции, быть оператором жилищной программы и осуществлять ипотечное кредитование населения через банки второго уровня.
Схема работает следующим образом:
- АФК производит учет жилищных фондов (земля, недвижимость, проекты)
и формирует портфель (пул) ипотечных свидетельств для обеспечения привлекаемых инвестиций в реализацию жилищной программы;
- АФК производит размещение ипотечных облигаций, обеспеченных пулом ипотечных свидетельств и производит вложение ресурсов в реализацию жилищной программы через механизм ипотечного кредитования;
- Параллельно АФК заключает договор с банком второго уровня, через проведение тендера, по обслуживанию жилищной программы в части ипотечного кредитования населения и обслуживанию ссудной задолженности по ипотечным кредитам;
- АФК производит финансирование строительства объектов незавершенного строительства через Коммерческого застройщика;
- АФК заключает договора купли-продажи и реализует готовое жилье;
- Банк, далее производит ипотечное кредитование населения под залог приобретенного готового жилья у АФК;
- Основным источником финансирования жилищной программы являются поступающие от размещения облигаций АФК, обеспеченных пулом ипотечных свидетельств.
По мере реализации жилищной программы через механизм выпуска облигаций на первичном и вторичном рынке ценных бумаг, а также по мере ипотечного кредитования населения, реализуемая жилищная программа переходит на самоокупаемость.
СХЕМА РАБОТЫ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В Г.
АЛМАТЫ ДО ПОЛУЧЕНИЯ ЛИЦЕНЗИИ НАЦБАНКА НА ПРОВЕДЕНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ БАНКОВСКИХ ОПЕРАЦИЙ 1 - Выпуск ценных бумаг (облигаций) на фондовый рынок (первичный и вторичный рынок ценных бумаг).
2 - Поступление средств от размещения ценных бумаг (облигаций).
3 - Привлечение и возврат прямых инвестиций, через эмиссию (погашение)
долговых обязательств (ипотечных облигаций) или выпуск (возврат)
неэмиссионных ценных бумаг (простых векселей).
4 - Договор по обслуживанию Ипотечной программы - кредитные ресурсы.
5 - Продажа ипотечных свидетельств и передача титулов на собственность.
6 - Финансирование строительства жилья через Коммерческого застройщика.
7 - Предоставление населению ипотечных кредитов на покупку готового жилья.
8 - Погашение кредита и уплата процентов.
9 - Договора купли-продажи и поступление средств от продажи готового Приложение N 4 кредитования в г. Алматы через размещение ипотечных облигаций и продажи готового жилья населению через ипотечное кредитование (после получения лицензии Нацбанка на проведение отдельных видов банковских Данный вариант предусматривает работу Алматинской финансовой компании (далее АФК), как организации, осуществляющей отдельные виды банковских операций, уполномоченной привлекать инвестиции, выступать инвестором и оператором жилищной программы и самостоятельно осуществлять ипотечное кредитование населения.
Схема работает следующим образом :
- АФК производит учет жилищных фондов (земля, недвижимость, проекты)
и формирует портфель (пул) ипотечных свидетельств для обеспечения
- АФК производит эмиссию ипотечных облигаций среди населения и институциональных инвесторов, выпускает и размещает долговые обязательства и неэмиссионные ценные бумаги, обеспеченных пулом ипотечных свидетельств и производит вложение ресурсов в реализацию жилищной программы через механизм ипотечного кредитования;
- АФ заключает с населением договора купли-продажи жилья и параллельно заключает кредитные договора под залог (ипотеку) приобретаемого жилья;
- АФК производит кредитование завершения строительства объектов незавершенного строительства через Коммерческого застройщика;
- Коммерческий застройщик производит погашение кредита и процентов готовым жилье.
АЛМАТЫ ПОСЛЕ ПОЛУЧЕНИЯ ЛИЦЕНЗИИ НАЦБАНКА НА ПРОВЕДЕНИЕ Схема 1 - Выпуск ценных бумаг (облигаций) на фондовый рынок (первичный и 2 - Поступление средств от размещения ценных бумаг (облигаций).
3 - Привлечение и возврат прямых инвестиций, через эмиссию (погашение)
долговых обязательств (ипотечных облигаций) или выпуск (возврат)
4 - Финансирование жилищного строительства через Коммерческого 5 - Предоставление населению кредита на приобретение готового жилья или на строительство индивидуального жилья. Заключение договоров купли-продажи жилья с населением.
6 - Погашение кредита и процентов населением.