Қазақша:
Қазақстан Республикасының Жоғарғы Соты 1997 жылғы 18 шiлдедегi № 9 Верховный Суд Республики Казахстан Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының нормативтік қаулысы Азаматтардың мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй-жайларды жекешелендіру жөніндегі заңнаманы қолданудың сот практикасы туралы
1. Қазақстан Республикасының Конституциясы (бұдан әрі - Конституция), Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі (бұдан әрі – АК), «Тұрғын үй қатынастары туралы» 1997 жылғы 16 сәуiрдегi № 94 Қазақстан Республикасының Заңы (бұдан әрі – Заң)», «Мемлекеттік мүлік туралы» 2011 жылғы 1 наурыздағы № 413-IV Қазақстан Республикасының Заңы (бұдан әрі – Мемлекеттік мүлік туралы заң)» тұрғын үйді жекешелендіру тәртібін регламенттейтін негізгі заңнамалық актілер болып табылады.
Жалдаушылардың заңнамада белгіленген мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғынжайды жекешелендіру құқықтары мемлекеттік басқару органдары мен ҚР НҚА ЭББ-гі нақты құжатқа сілтеу QR-коды жергiлiктi өкiлеттi және атқарушы органдардың актілерімен шектелуі мүмкін емес. Мұндай актілер қабылданған кезден бастап жарамсыз болып табылады және қолданылмауға тиіс (АК-нің 3-бабының 6-тармағы).
2. Заңнаманы қолдану кезiнде тұрғын үй-жайды мемлекеттік тұрғын үй қорынан Заңды қабылдағанға дейiн алған азаматтардың тұрып жатқан үй-жайды Қазақстан Республикасы Тұрғын үй кодексiнде және басқа да заңнамалық актілерде көзделген қағидалар бойынша жекешелендiруге құқығы бар екенiн ескерген жөн.
Қазақстан Республикасының азаматтары Қазақстан Республикасының аумағында мемлекеттік тұрғын үй қорынан бір тұрғынжайды ғана жекешелендіруге құқылы. Тұрғынжайды купондық тетік арқылы жекешелендіруге қатысу және негізгі жалдаушының отбасы мүшесінің бұрын жекешелендірілген тұрғынжайда елу пайыздан кем үлесінің болуы, кейіннен оның мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғынжайды жекешелендіру құқығын іске асыруына кедергі болмайды.
Азаматтарға мемлекеттік тұрғын үй қорынан берілетін тұрғын үй-жай Заң қолданысқа енгізілгеннен кейін онда көзделген тәртіппен және шарттар бойынша жекешелендiруге жатады.
3. Мемлекеттік кәсіпорындар, мекемелер, ұйымдар өзге меншік нысанына ауысқан кезде немесе оларды таратқан кезде кәсіпорындардың шаруашылық жүргізуіндегі немесе мекемелердің жедел басқаруындағы тұрғын үй қоры осы кәсіпорындар мен мекемелердің, өзге де заңды тұлғалардың құқық мирасқорларының шаруашылық жүргізуіне немесе жедел басқаруына не жергілікті атқарушы органның қарамағына азаматтардың барлық тұрғын үй, соның ішінде тұрғынжайды жекешелендіру құқықтарын сақтай отырып, белгіленген тәртіппен берілуге тиіс. Сонымен бірге, егер меншік нысанын өзгерткен мемлекеттік кәсіпорындар мен мекемелердің құқық мирасқорлары өз қаражатының есебінен тұрғын үй-жайлар салса немесе сатып алса, онда мұндай үй-жайларды жалдау шарты бойынша онда тұратын адамдар тек меншік иесінің келісімімен жекешелендіре алады.
4. Жалдаушы тұратын тұрғын үй-жайды жекешелендіруден бас тартуы ауыртпалық түсіретін әкімшілік акт болып табылатынын ескере отырып, мұндай адамдардың талап қоюлары әкімшілік іс жүргізу тәртібімен қаралуға жатады.
Осындай талап қоюлар берілген кезде мемлекеттік баж «Салық және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдер туралы» Қазақстан Республикасы Кодексінің (Салық кодексі) 610-бабы 1-тармағының 2) тармақшасында көрсетілген мөлшерде алынуы тиіс (бұдан әрі – Салық кодексі).
Ортақ бірлескен меншіктен үлесін бөлу туралы талап қойған, тұрғын үй- жайдың мұра қалдырушыға тиесілігі жөнінде уәж келтірген, жекешелендірілген тұрғын үй-жайға үміткер адамдардың талап қоюынан, сондай-ақ мұра қалдырушының тiрi кезiнде жекешелендiру тиiсiнше ресімделмеген жағдайда, адамдардың талап қоюлары азаматтық сот ісін жүргізу тәртібімен қаралады.
Мұндай талап қоюлар бойынша мемлекеттік баж Салық кодексінің 610- бабы 1-тармағының 1) тармақшасына сәйкес мүліктік сипаттағы талап қою сияқты төленеді.
5. Заңның 13-бабының 2-тармағына сәйкес жекешелендiрiлген тұрғынжай жалдаушының және онымен тұрақты бiрге тұратын барлық отбасы мүшелерiнiң, оның iшiнде уақытша тұрмайтындарының, егер олардың арасындағы шартта өзгеше көзделмесе, ортақ бiрлескен меншiгiне өтедi.
Осыған орай, нақты iстердi қарау кезiнде жекешелендірілетін пәтерде немесе үйде тұруға құқығы бар барлық адамдар, олардың жекешелендiру шартына қатыстылығы анықталуы қажет. Сонымен қатар заң талаптарына сай өздері тұрып жатқан тұрғын үй-жайды Қазақстан Республикасында тұрақты тұратын азаматтар кәмелетке толған барлық отбасы мүшелерiнiң келісімiмен бiр- ақ рет меншігіне сатып алуға құқығы бар екенін ескерген жөн. Бұл ретте, меншiк иесiнiң отбасы мүшелерi болып табылмайтын және оның тұрғынжайында жалға алу құқығымен тұрып жатқан азаматтардың Қазақстан Республикасының заңнамасында белгiленген тәртіппен және шарттар бойынша мемлекеттік тұрғын үй қорынан кейіннен алған басқа тұрғынжайды меншiгiне жекешелендiру тәртібімен алуға құқығы бар.
6. Тұрғын үй-жайды оны пайдаланушының бiрiнiң меншiгiне беру шартының заңдылығы туралы дау туындаған жағдайда мүдделi адамдардың талаптары бойынша мұндай үй-жайға құқық белгілейтін құжаттарды сот мәмiленiң жарамсыздығын тану үшiн азаматтық заңнамада белгiленген негiздер бойынша толық немесе ішінара жарамсыз деп тануы мүмкiн (АК-нiң 4 тарауы).
7. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2013 жылғы 2 шілдедегі № 673 қаулысымен бекітілген, Мемлекеттік тұрғын үй қорынан берілетін тұрғын үйлерді жекешелендіру қағидаларының (бұдан әрі - Жекешелендіру қағидалары)» 7- тармағында мемлекеттік тұрғын үй қорынан өздері тұрып жатқан тұрғынжайларды меншігіне өтеусіз алатын тұрғын үй құқықтық қатынастарының субъектілері санамаланған. Жекешелендіру туралы шарт осындай жеңілдіктері бар адамға ғана ресімделеді. Мұндай жағдайларда жекешелендірілетін үй-жай кәмелетке толған отбасы мүшелерінің келісімімен аталған жеңілдікті пайдаланатын адамның және оның отбасы мүшелерінің ортақ бірлескен меншігіне өтеді. Жекешелендірілген үй-жайдың иесі жекешелендіру туралы шартқа енгізілмеген адамдарды өз қалауы бойынша тұрғын үйден шығара алмайды.
Мұндай дауларды шешу кезiнде шығаруға қарсы адамдардың дәлелдері мен қарсылықтарын анықтай отырып, соттар жеңiлдiктерді пайдаланатын отбасы мүшесінің атына меншік құқығын ресімдеуге олар келісім берген мән-жайларды және шарттарды тексеруге тиіс.
Қажет болған жағдайларда жекешелендiруден бас тарту кезiнде азаматты жаңылыстырған не оның өз әрекетiнiң мәнiн түсiнуге қабілеті болмаса немесе меншiк иесi мұндай бас тартудың шарты жөнiндегi уағдаластықты бұзса, азаматтарға тұрғын үй-жайды жекешелендiру жөнiнде бекiтiлген шартты жарамсыз деп тану бойынша қарсы талап қою құқығын түсiндiру қажет.
8. Жалдаушымен бiрге тұратын және оның отбасы мүшелерi болып табылатын кәмелетке толмаған адамдар Заңның 22-бабына сәйкес тұрғын үй- жайды жалға алу шартынан туындайтын тең құқыққа ие болғандықтан, олар тұрып жатқан үй-жайды жекешелендiрген жағдайда кәмелетке толған адамдармен (пайдаланушылармен) бiрдей осы тұрғын үй-жайға ортақ бiрлескен меншiктiң қатысушылары болады.
Жекешелендiру шартына отбасының кәмелетке толмаған мүшесiн енгізбеу салдарынан оның меншікке құқығы бұзылған жағдайда, кәмелетке толмағанның ата-анасы немесе оның мүддесiн бiлдiретiн басқа адамдар тұрғын үй-жайдың басқа меншік иелерінің келісімімен отбасының кәмелетке толмаған мүшесiн жекешелендіру шартына енгізу туралы арызбен тұрғын үйді жекешелендіру органдарына жүгінуге құқылы.
9. Жекешелендiрiлген тұрғын үй-жайдың меншiк иесi болған азаматтар АК- нің 188-бабына сәйкес басқа тұлғалар мен мемлекет құқықтарын және заңмен қорғалатын мүдделерiн бұзбастан, оны өз қалауымен иеленуге, пайдалануға және оған билік етуге құқылы.
Осыған орай жекешелендiру тәртібімен сатып алынған тұрғын үй-жай осы үй-жайда тұрып жатқан азаматтардың ортақ меншiгiне өтетiндiктен, меншікке қатысушының жеке біреуі мұндай меншiктiң бiр бөлiгiн үлестік меншігі белгіленгеннен кейін ғана иеліктен шығара алатынын ескерген жөн.
Жекешелендiрiлген пәтердiң үлестiк меншiгiне қатысушының бірі өзінің үлесін бөтен адамға сатуы, егер қалған меншік иелері өздерінің басымдықпен сатып алу құқығынан бас тартқан немесе осы құқықты АК-нің 216-бабында көзделген мерзімнің ішінде жүзеге асырмаған жағдайда ғана мүмкін болады.
10. Азаматтардың ортақ меншiгiне жекешелендiру тәртібімен берiлген тұрғын үй-жайды айырбастау (алмастыру) барлық ортақ меншiкке қатысушылардың келісімiмен ғана мүмкiн болады.
11. Заңнамалық актілерде көзделген жағдайларда және тәртiппен меншiк иесiнiң мiндеттемелерi бойынша жер учаскесiмен бiрге тұрғынжайға өндіріп алуды қолдануды, үй орналасқан жер учаскесiн мемлекет мұқтажы үшiн мәжбүрлеп алуды (сатып алу), реквизициялауды және тәркiлеуді, сондай-ақ АК- де көзделген өзге де жағдайларды қоспағанда, Заңның 29-бабына орай тұрғын үйге меншiк құқығын күштеп (меншiк иесiнiң еркiнен тыс) тоқтатуға жол берілмейді.
Басқа меншiк иелерiнiң меншiкке қатысушыға оның заттай үлесi орнына ақшалай сомамен немесе өзгеше өтемақы төлеу арқылы тұрғын үй-жайға ортақ бiрлескен меншiктiң тоқтатылуына байланысты нақты iстердi қарау кезiнде соттар мұндай төлемнiң меншiк иесiнiң келiсiмiмен ғана жол берілетінін ескеру қажет.
АК-де (218-бап) меншiк иесiнің үлесi ақшалай сомамен немесе өзгеше түрде және меншiк иесiнiң келісімiнсiз өтелу мүмкiндiгi, не соттың шешiмi бойынша ортақ мүлiктің жария сауда-саттықта сатылатыны, одан түскен соманы кейін ортақ меншiкке қатысушылардың арасында олардың үлестеріне мөлшерлес бөліп беру мүмкіндігі көзделген.
Соттар жекешелендiрiлген пәтердi (үйдi) бөлу жөнiндегi дауларды қарай отырып, егер тиiстi меншiк иесiнiң үлесi болмашы және нақты бөлуге келмейтін болса, немесе үлесi бөлiнетiн меншiк иесi ортақ мүлiктi пайдалануға айтарлықтай мүдделi болмаса және ол даулы тұрғын үй-жайда тұрмаса, басқа тұрғын алаңымен қамтамасыз етiлген болса, сондай-ақ ортақ мүлiктi бөлу мақсатқа сай келмесе, меншiк иесiнiң үлесiн ақша түрiнде бөлiп бере алады және соңғысы келiспеген кезде жария сауда-саттықта сату жөнiнде шешiм шығара алады.
Меншік иесі өтемақы алғаннан кейін жекешелендірілген тұрғынжайдағы үлесі құқығынан айырылады.
12. Алып тасталды - ҚР Жоғарғы сотының 2004.06.18 N 8 нормативтік қаулысымен.
13. Заңның 13-бабы 6-тармағына сәйкес бiрнеше жалдаушы тұратын тұрғынжайды (пәтер) барлық жалдаушылардың және олардың кәмелетке толған отбасы мүшелерiнiң келiсiмiмен ғана жекешелендiруге болады. Бұл жағдайда тұрғынжай (пәтер) барлық жалдаушылардың ортақ үлестiк меншiгiне өтедi.
Тұрғынжайды (пәтерді) Заңның аталған талаптарын бұза отырып жекешелендiру АК-нің 157-бабында көрсетiлген салдарға орай шартты жарамсыз деп тануға әкеп соғады. Мұндай дауларды шешу кезiнде жекешелендiру шартына өзгерістерді АК- нің 401, 402-баптарында көрсетiлген шарттар мен тәртіп сақталған кезде, тараптардың келісімi немесе олардың кейбірiнiң талап етуi бойынша, шарттың заңдылығына дау айтылмаған жағдайда ғана енгізуге болатынын ескерген жөн.
14. Жекешелендiру қағидаларының 12-тармағына сәйкес тұрғынжайды жекешелендіру туралы шешімді:
коммуналдық тұрғын үй қорынан – жергілікті атқарушы органдардың тұрғын үй комиссиялары;
мемлекеттік кәсіпорындардың тұрғын үй қорынан – мемлекеттік кәсіпорындардың тұрғын үй комиссиялары;
мемлекеттік мекемелердің тұрғын үй қорынан – мемлекеттік мекемелердің тұрғын үй комиссиялары қабылдайды.
Тұрғын үй комиссиялары туралы үлгілік ережені тұрғын үй қатынастары саласындағы мемлекеттік саясатты іске асыруды жүзеге асыратын уәкілетті орган бекітеді.
Жекешелендіру тәртібімен тұрғынжайды меншікке сатып алу үшін тұрғын үй комиссиясының қарауына ұсынылатын құжаттардың тізбесі Жекешелендiру қағидаларының 14-тармағында айқындалған, онда тұрғын үй комиссияларына Жекешелендіру қағидаларында көзделмеген қосымша құжаттарды талап етуге тыйым салынған.
Тұрғын үй комиссиясының тұрғынжайды жекешелендіруден бас тартуына негіз болған Жекешелендіру қағидаларының 16-тармағында көзделген талаптар толық болып табылады.
Егер азаматтар:
олардың Қазақстан Республикасының аумағында меншік құқығында өзге тұрғынжайы болса, бұл ретте тұрғынжайдағы үлесі елу пайыздан кем болса есепке алынбайды;
Қазақстан Республикасының аумағында ипотекалық тұрғын үй қарыз шарты бойынша міндеттемесі болса;
жекешелендіруге өтініш берген кезге дейін соңғы бес жылдың ішінде өздеріне меншік құқығында тиесілі болған тұрғынжайды иеліктен шығарса, мемлекеттік тұрғын үй қорынан берілген тұрғынжайды жекешелендіре алмайды.
Соттар азаматтың мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй-жайды жекешелендіру құқығы болған жағдайда және ол уәкілетті мемлекеттік органға арыз беріп, мұра қалдырушы ретінде шарт жасасуға өз еркін білдірсе, арызын кері қайтарып алмаса және өзіне байланысты емес себептер бойынша шартқа қол қоймаса және шартты тіркемесе, ол қайтыс болған жағдайда сот мұрагерлердің талап қоюы бойынша олардың жекешелендіру құқығын танитынын түсіндіруі тиіс. Талап қоюды қанағаттандыру туралы сот шешімі мемлекеттік органның мұрагерлермен заңнамада көзделген тәртіппен жекешелендіру туралы шарт жасасуына негіз болып табылады.
Жоғарыда көрсетілген сот шешімі тұрғынжай мұрагерлерінің қызметтік тұрғынжайға теңестірілген тұрғынжайды жекешелендіру құқығына нұқсан келтірмейді, өйткені осы тұрғынжайды жекешелендіру құқығы қайтыс болған (қаза тапқан) адамның отбасы мүшелеріне ауысады.
Иесіз қалған мүлік ретінде мемлекетке тиесілі тұрғынжайдың бөлігін жекешелендіруге басым құқығы бар осы тұрғынжайдың басқа бөлігінің меншік иесі заңнамалық актілерде белгіленген тәртіппен жекешелендіре алады.
15. Заңға сәйкес қызметтік тұрғынжай - мемлекеттік мекеменің тұрғынжай қорынан берілетін және өздерінің еңбек қатынастарының сипатына байланысты міндеттерін орындауы кезеңінде Қазақстан Республикасы азаматтарын, сондай-ақ Қазақстан Республикасының әлеуметтік қорғау туралы заңнамасына сәйкес жұмыспен қамтуға жәрдемдесудің белсенді шараларына қатысатын Қазақстан Республикасының азаматтарын қоныстандыруға арналған айрықша құқықтық режимдегі тұрғынжай.
Қызметтік тұрғынжайға теңестірілген тұрғынжайлардан басқа қызметтік тұрғынжай қатарына енгізілген тұрғын үй-жайлар жекешелендіруге жатпайды.
Қызметтік тұрғынжайға теңестірілген тұрғынжайдың құқықтық режимі коммуналдық тұрғын үй қорынан мемлекеттік қызметшілерге, бюджеттік ұйымдардың қызметкерлеріне, әскери қызметшілерге, ғарышкерлікке кандидаттарға, ғарышкерлерге, арнаулы мемлекеттік орган қызметкерлеріне және мемлекеттік сайланбалы қызмет атқаратын адамдарға немесе мемлекеттік кәсіпорынның тұрғын үй қорынан осы мемлекеттік кәсіпорынның қызметкерлеріне берілетін қызметтік тұрғын үйдің құқықтық режимінен өзгеше болады. Сондықтан қызметтік тұрғын үй-жайларды жекешелендіруден туындайтын дауларды қарау кезінде соттар тұрғынжайдың құқықтық мәртебесін анықтауға тиіс.
Бұл ретте қызметтік тұрғын үйге теңестірілген тұрғынжайды жалдаушылар, өздері тұратын үй-жайларды меншік иесінің келісімімен белгілі бір жағдайларда жекешелендіруге құқылы екенін ескеру қажет (Заңның 101-бабы және Жекешелендіру қағидаларының 3, 4, 5-тармақтары).
16. Алып тасталды - ҚР Жоғарғы Сотының 10.04.2015 № 2 (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі) нормативтік қаулысымен.
17. Ортақ бiрлескен меншік қатысушысына жеке пәтер түріндегі жекешелендiрiлген тұрғын үй-жайдан оған тиесілі үлесті бөлiп беру, қосалқы үй- жайларды бiрлесе пайдалану құқығымен жеке оқшауланған тұрғын бөлме түрiнде оның үлесі бөлінетін жағдайда мүмкiн болады.
18. Конституцияның 4-бабына сәйкес осы нормативтік қаулы қолданыстағы құқық құрамына қосылады, жалпыға бірдей міндетті болып табылады және алғашқы ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі.
Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының Төрағасы Пленум хатшысы, Жоғарғы Сотының судьясы

На русском языке:
Верховный Суд Республики Казахстан Қазақстан Республикасының Жоғарғы Соты Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан от 18 июля 1997 года № О судебной практике применения законодательства о приватизации гражданами жилых помещений из государственного жилищного фонда
1. Основными законодательными актами, регламентирующими порядок приватизации жилья, являются Конституция Республики Казахстан, Гражданский кодекс Республики Казахстан (далее – ГК), Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94 «О жилищных отношениях» (далее – Закон), Закон Республики Казахстан от 1 марта 2011 года № 413-IV «О государственном имуществе» (далее - Закон о государственном имуществе).
Установленные законодательством права нанимателей на приватизацию жилища из государственного жилищного фонда не могут ограничиваться актами органов государственного управления и местных представительных и исполнительных органов. Такие акты являются недействительными с момента их принятия и не должны применяться (пункт 6 статья 3 ГК).
2. При применении законодательства следует иметь в виду, что граждане, получившие жилое помещение из государственного жилищного фонда до принятия Закона, вправе приватизировать занимаемое помещение по правилам, предусмотренным Жилищным Кодексом Республики Казахстан и другими законодательными актами.
Граждане Республики Казахстан вправе приватизировать на территории Республики Казахстан только одно жилище из государственного жилищного фонда. Участие в приватизации жилища через купонный механизм и наличие менее пятидесяти процентов доли члена семьи основного нанимателя в приватизированном ранее жилище не препятствует в последующем реализации его права на приватизацию жилища из государственного жилищного фонда.
Жилое помещение, предоставляемое гражданам из государственного жилищного фонда после введения в действие Закона, подлежит приватизации в порядке и на условиях, предусмотренных им.
3. При переходе государственных предприятий, учреждений, организаций в иную форму собственности или при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий и учреждений, иных юридических лиц либо в ведение местного исполнительного органа в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе и на приватизацию жилища. Вместе с тем, если правопреемники государственных предприятий и учреждений, изменивших форму собственности, построили или приобрели за счет своих средств жилые помещения, то такие помещения могут быть приватизированы лицами, проживающими в них по договору найма, только с согласия собственника.
4. Учитывая, что отказ в приватизации занимаемого нанимателем жилого помещения является обременяющим административным актом, иски таких лиц подлежат рассмотрению в порядке административного производства.
Государственная пошлина при подаче таких исков должна взиматься в размере, предусмотренном подпунктом 2) пункта 1 статьи 610 Кодекса Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет (Налоговый кодекс)»
Иски лиц, претендующих на приватизированное жилое помещение по мотиву принадлежности его наследодателю, предъявляющих требование о выделе доли в общей совместной собственности, а также в том случае, когда приватизация не была оформлена надлежащим образом при жизни наследодателя, рассматриваются в порядке гражданского судопроизводства.
Государственная пошлина по таким требованиям, как с исков имущественного характера взимается согласно подпункту 1) пункта 1 статьи 610 Налогового кодекса.
5. Согласно пункту 2 статьи 13 Закона приватизированное жилище переходит в общую совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи, в том числе временно отсутствующих, если иное не предусмотрено договором между ними.
В связи с этим при рассмотрении конкретных дел необходимо устанавливать всех лиц, имеющих право на проживание в приватизируемых квартире или доме, выяснять их отношение к договору приватизации. Следует также учитывать требование закона о том, что выкупить занимаемое жилое помещение в собственность имеют право граждане. постоянно проживающие в Республике Казахстан с согласия всех совершеннолетних членов семьи только один раз. При этом граждане, не являющиеся членами семьи собственника и проживающие в жилище последнего на правах нанимателя, вправе приобрести в собственность в порядке приватизации другое впоследствии полученное жилище из государственного жилищного фонда на условиях и в порядке, установленных законодательством Республики Казахстан.
6. В случае возникновения спора о правомерности договора передачи жилого помещения в собственность одного из его пользователей, правоустанавливающие документы на такое помещение по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом полностью или частично недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (глава 4 ГК).
7. В пункте 7 Правил приватизации жилищ из государственного жилищного фонда, утвержденных Постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 июля 2013 года № 673 (далее – Правила приватизации) перечислены субъекты жилищных правоотношений, которые безвозмездно получают в собственность занимаемые ими жилища из государственного жилищного фонда. Оформление договора о приватизации производится только на лицо, имеющее такие льготы. В этих случаях приватизируемое помещение переходит с согласия совершеннолетних членов семьи в общую совместную собственность лица, пользующегося указанной льготой, и членов его семьи. Собственник приватизированного помещения не может по своему усмотрению выселить из него лиц, не включенных в договор приватизации.
При разрешении этих споров, выясняя доводы и возражения таких лиц против выселения, суды должны проверить обстоятельства и условия, на которых ими было дано согласие на оформление права собственности на имя члена семьи, пользующегося льготами.
В необходимых случаях, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо не способен был понимать значение своих действий или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа, гражданам необходимо разъяснять их право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения.
8. Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся его членами семьи, согласно статье 22 Закона имеют равные права, вытекающие из договора найма жилого помещения, они в случае приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними лицами (пользователями) становятся участниками общей совместной собственности на это помещение.
В случае нарушения права собственности несовершеннолетнего члена семьи в результате невключения его в договор приватизации, родители несовершеннолетнего или другие лица, представляющие его интересы, вправе с согласия других собственников жилого помещения обратиться в органы по приватизации жилья с заявлением о включении несовершеннолетнего члена семьи в договор приватизации.
9. Граждане, ставшие собственниками приватизированного жилого помещения, согласно статье 188 ГК вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая прав и охраняемых законом интересов других лиц и государства.
В связи с этим следует иметь в виду, что поскольку выкупленное в порядке приватизации жилое помещение переходит в общую собственность граждан, занимающих это помещение, то отчуждение части такой собственности отдельным ее участником возможно только после установления долевой собственности на это помещение. Продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собственники откажутся от своего права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение срока, предусмотренного статьей 216 ГК.
10. Мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности.
11. В силу статьи 29 Закона принудительное (помимо воли собственника)
прекращение права собственности на жилище не допускается за исключением обращения взыскания на жилище вместе с земельным участком по обязательствам собственника в случаях и порядке, предусмотренных законодательными актами, изъятия (выкупа) земельного участка, на котором расположен дом для государственных нужд, реквизиции и конфискации, а также в иных случаях, предусмотренных ГК.
При рассмотрении конкретных дел, связанных с прекращением общей совместной собственности на жилое помещение путем выплаты денежной суммы или иной компенсации участнику собственности остальными сособственниками вместо выдела его доли в натуре суды должны иметь ввиду, что такая выплата допускается только с согласия собственника.
Гражданским кодексом (статья 218) предусмотрено, что доля собственника может быть компенсирована денежной суммой или иным образом и без согласия собственника, либо по решению суда общее имущество может быть продано с публичных торгов с последующим распределением вырученной суммы между участниками общей собственности соразмерно их долям.
Рассматривая споры о разделе приватизированной квартиры (дома) суды могут выделить долю собственника в денежном выражении и при несогласии последнего или принять решение о продаже с публичных торгов при условии, что доля соответствующего собственника является незначительной и не может быть реально выделена либо собственник, доля которого выделяется, не заинтересован существенно в использовании общего имущества и он не проживает в спорном жилом помещении, обеспечен другой жилой площадью, а также если раздел общего имущества производить нецелесообразно.
С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в приватизированном жилище.
12. (Пункт 12 исключен - Нормативным постановлением Верховного Суда РК от 18 июня 2004 г. N 8 )
13. В соответствие с п. 6 статьи 13 Закона жилище (квартира), в котором проживает несколько нанимателей, может быть приватизировано только с согласия нанимателей и их совершеннолетних членов семьи. В этом случае жилище (квартира) поступает в общую долевую собственность всех нанимателей.
Приватизация жилища (квартиры) с нарушением указанного требования Закона должна повлечь признание договора недействительным с последствиями, указанными в статье 157 ГК. При разрешении таких споров следует иметь иметь в виду, что внесение изменений в договор приватизации может иметь место только при соблюдении условий и порядка, предусмотренных статьями 401 , 402 ГК, по согласию сторон или по требованию некоторых из них, когда законность договора не оспаривается.
14. В соответствии с пунктом 12 Правил приватизации решение вопроса о приватизации жилищ принимают:
из коммунального жилищного фонда - жилищные комиссии местных исполнительных органов;
из жилищного фонда государственных предприятий - жилищные комиссии государственных предприятий;
из жилищного фонда государственных учреждений - жилищные комиссии государственных учреждений.
Типовое положение о жилищных комиссиях утверждается уполномоченным органом, осуществляющим реализацию государственной политики в сфере жилищных отношений.
Перечень документов, предоставляемых на рассмотрение жилищной комиссии, для приобретения в собственность жилищ в порядке приватизации определен в пункте 14 Правил приватизации, где жилищным комиссиям запрещено истребовать дополнительные документы, не предусмотренные Правилами приватизации.
Основания отказа в приватизации жилища жилищной комиссией, предусмотренные требованиями пункта 16 Правил приватизации, являются исчерпывающими.
Граждане не могут приватизировать жилище из государственного жилищного фонда, если:
имеют иное жилище на праве собственности на территории Республики Казахстан, при этом наличие доли менее пятидесяти процентов в жилище не учитывается;
имеют обязательство по договору ипотечного жилищного займа на территории Республики Казахстан;
произвели отчуждение жилища, принадлежащего им на праве собственности в течение последних пяти лет до момента обращения на приватизацию.
Судам следует разъяснить, что при наличии у гражданина права на приватизацию жилого помещения из государственного жилищного фонда и подавшего заявление в уполномоченный государственный орган, в случае его смерти, суд по иску наследников признает право приватизации за ними, так как наследодатель выразил волю на заключение договора, свое заявление не отозвал и по не зависящим от него причинам не подписал и не зарегистрировал договор.
Решение суда об удовлетворении иска является основанием для заключения государственным органом договора о приватизации с наследниками в порядке, предусмотренном законодательством.
Указанное не умаляет права на приватизацию наследниками жилища, приравненного к служебному, поскольку право приватизации данного жилища переходит к членам семьи умершего (погибшего).
Часть жилища, принадлежащего государству в виде выморочного имущества, может быть приватизирована собственником другой части этого жилища, который имеет преимущественное право на приватизацию, в установленном законодательными актами порядке.
14-1. В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Закона о государственном имуществе допускается передача государственного имущества из одного вида государственной собственности в другой.
Порядок передачи указанного имущества определяется Правилами передачи государственного имущества, закрепленного за государственными юридическими лицами, из одного вида государственной собственности в другой, утвержденными Приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 26 мая 2023 года № 85.
№ 2 (вводится в действие со дня официального опубликования); с изменениями, внесенными нормативным постановлением Верховного Суда РК от
28.11.2024 № 2 (вводится в действие со дня первого официального опубликования).
15. В соответствии с Законом служебное жилище - жилище с особым правовым режимом, предоставляемое из жилищного фонда государственного учреждения и предназначенное для заселения гражданами Республики Казахстан на период выполнения ими обязанностей, связанных с характером их трудовых отношений, а также гражданами Республики Казахстан, участвующими в активных мерах содействия занятости в соответствии с законодательством Республики Казахстан о социальной защите.
Жилые помещения, включенные в число служебных, кроме приравненных к служебным жилищам, приватизации не подлежат.
Правовой режим жилища, приравненного к служебному, отличается от правового режима служебного жилища, которое предоставляется из коммунального жилищного фонда государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим, кандидатам в космонавты, космонавтам, сотрудникам специальных государственных органов и лицам, занимающим государственные выборные должности, или из жилищного фонда государственного предприятия работникам данного государственного предприятия. Поэтому при рассмотрении споров, вытекающих из приватизации служебных жилых помещений, судам надлежит выяснить правовой статус жилища.
При этом необходимо учесть, что наниматели жилища, приравненного к служебному, вправе приватизировать занимаемые ими помещения при определенных условиях с согласия собственника (статья 101 Закона и пункты 3, 4, 5 Правил приватизации).
16. Исключен нормативным постановлением Верховного суда РК от
10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).
17. Выдел участнику общей совместной собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли возможен при условии выдела причитающейся ему доли в виде отдельной изолированной жилой комнаты с правом совместного пользования подсобными помещениями. Настоящее постановление вступает в силу со дня его опубликования.