Қазақша:
Қазақстан Республикасының Әділет министрлігі Қазақстан Республикасы Әділет Министерство юстиции Республики Казахстан министрінің 2002 жылғы 21 қарашадағы N 173, Қазақстан Республикасы Индустрия және сауда министрінің 2002 жылғы 26 қарашадағы N 96, Қазақстан Республикасы Жер ресурстарын басқару жөніндегі агенттігі төрағасының 2002 жылғы 23 қарашадағы N 90, Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2002 жылғы 2 желтоқсандағы N 600 бірлескен бұйрығы. Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінде 2002 жылғы 5 желтоқсанда тіркелді. Тіркеу N
2069. Күші жойылды - Қазақстан Республикасы Әділет министрінің 2011 жылғы 27 маусымдағы № 241, Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2011 жылғы 5 қазандағы № 502, Қазақстан басқару агенттігі төрағасының 2011 жылғы 12 шілдедегі № 153- ОД және Қазақстан Республикасы Құрылыс және тұрғын үй- коммуналдық шаруашылық істері агенттігінің төрағасының 2011 жылғы 26 тамыздағы № 309 бірлескен бұйрығымен Бағалау қызметі субъектілерінің жылжымайтын мүлікті бағалау (мүліктік кешен ретіндегі кәсіпорындарды қоспағанда) әдістеріне қойылатын талаптарды қолдануы жөніндегі ережесін бекіту туралы Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкінің 2002 жылғы "__"_______ N "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" Қазақстан Республикасының Заңын іске асыру жөніндегі шаралар туралы" Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2002 жылғы 27 мамырдағы N 572 қаулысына сәйкес, БҰЙЫРАМЫЗ:
1. Қоса беріліп отырған Бағалау қызметі субъектілерінің жылжымайтын мүлікті бағалау (мүліктік кешен ретіндегі кәсіпорындарды қоспағанда) әдістеріне қойылатын талаптарды қолдануы жөніндегі ережесі бекітілсін.
2. Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінің Тіркеу қызметі комитеті осы бұйрық қолданысқа енген күннен бастап бір ай мерзім ішінде оның орындалуын ұйымдастыру жөнінде шаралар қабылдасын.
3. Осы бұйрықтың орындалуын бақылау Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінің Тіркеу қызметі комитетінің төрағасы М.Т. Таймерденовке жүктелсін.
4. Осы бұйрық Қазақстан Республикасының Әділет министрлігінде мемлекеттік тіркелген күнінен бастап қолданысқа енгізіледі.
Қазақстан
Республикасының
Әділет министрі
Қаржы министрі
Индустрия және сауда министрі Жер ресурстарын басқару жөніндегі агенттігі төрағасы Қазақстан Республикасы Әділет министрінің, Қаржы министрінің, Индустрия және сауда министрінің, Жер ресурстарын басқару төрағасының 2002 жылғы 21 қарашадағы N 171 2002 жылғы 2 желтоқсандағы N 600 2002 жылғы 26 қарашадағы N 96 2002 жылғы 23 қарашадағы N 90 БЕКІТІЛГЕН:
БАҒАЛАУ ҚЫЗМЕТІ СУБЪЕКТІЛЕРІНІҢ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ (МҮЛІКТІК КЕШЕН РЕТІНДЕ КӘСІПОРЫНДАРДЫ ҚОСПАҒАНДА)
БАҒАЛАУ ӘДІСТЕРІНЕ ҚОЙЫЛАТЫН ТАЛАПТАРДЫ ҚОЛДАНУЫ ЖӨНІНДЕГІ ЕРЕЖЕ Осы Ереже "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы"
Қазақстан Республикасының Заңына сәйкес әзірленген, Қазақстан Республикасының өзге нормативтік құқықтық актілерінің ережелеріне негізделген және жылжымайтын мүлiктiң бағалау әдістеріне негiзгi талаптарды белгiлейдi.
1. Жалпы ережелер
1. Бағалау қызметі субъектілерінің жылжымайтын мүлікті бағалау әдістеріне қойылатын талаптарды қолдануы жөніндегi ереже (бұдан әрi - Ереже)
негiзгi ұғымдарды ашады және Қазақстан Республикасының нормативтік құқықтық актілерінің ережелеріне сәйкес баға белгiлеудің аймақтық факторларын, өзіне тән шарттарын және олардың есепте әрі есеп берудегі көрінісін ескере отырып, жылжымайтын мүлікті бағалауға қойылатын міндетті талаптарды белгiлейдi.
2. Осы Ереже Қазақстан Республикасының аумағында бағалау қызметі субъектілерінің қолдануына арналған.
3. Осы Ережеде мынадай негiзгi ұғымдар мен анықтамалар қолданылады:
1) жылжымайтын мүлiк (жылжымайтын дүние, жылжымайтын зат) - жер учаскелерi, үйлер, ғимараттар, көпжылдық екпелер мен жермен тығыз байланысты өзге мүлiк, яғни орнынан олардың мақсатына сай емес шығынсыз ауыстыру мүмкін болмайтын мүлік жатады;
2) нарықтық құн - мәміле жасаушы тараптар бағалау объектісі туралы мүмкін болатын барлық ақпаратты иелене отырып әрекет жасайтын, бәсекелестік жағдайындағы мәміленің негізінде сол объектіні иеліктен шығаруға болатын неғұрлым ықтимал баға, "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы"
Заңында көзделген мәміленің бағасына қандай да болсын төтенше жағдайлар әсер етпейді;
3) өзге құн:
дисконтталған құн - бұл дисконтын ескере отырып жылжымайтын мүлік объектілерін иелену құқықтарынан туындайтын, келешектегі пайданың негізінен айқындалған құн;
инвестициялық құн - белгілі бір инвестициялау мақсаты кезінде объектіні пайдаланудан алынатын ақша ағынының ағымдағы құнымен байланысты нақты инвестордың (инвесторлар тобының) жылжымайтын мүлік объектісінің құны;
тарату құны (ықтиярсыз сатудағы құн) - бұл шектеулі мерзімде ықтиярсыз иеліктен айырған кезде алынуы мүмкін жылжымайтын мүлік объектісінің құны;
бастапқы құн - жылжымайтын мүлікті сатып алу сәтінде қол жеткен тараптардың келісімдері бойынша белгіленген төленген ақша қаражаттарының сомасы немесе олардың ағымдағы құны;
өткізу құны - бұл хабарланған және мәміле жүргізуге дайын тәуелсіз тараптардың арасындағы активтердің айырбасталатын немесе міндеттемелер (сатуды жүзеге асыру үшін қажетті шығындарды ескере отырып) төленетін жылжымайтын мүліктің құндық бағасы;
ағымдағы құн - бұл объектілердің нарықтық немесе өзге құнын анықтау әдістерін белгілі бір күнге қолдану негізінде белгіленген және осы нарықта қолданылатын бағаларға сәйкес келетін жылжымайтын мүлік объектісінің құндық бағасы;
есептік сома (баланс құны) - бұл бухгалтерлік баланста (есеп) есеп беретін күнде көрсетілген жылжымайтын мүлік объектісінің бастапқы немесе ағымдағы (жинақталған амортизацияның сомасын есептен шығарғанда) құны;
4) табыс амалы - келешекте пайдаланудан күтілетін табыстарды анықтауға негізделген жылжымайтын мүлік объектісін анықтаудың бір немесе жиынтық әдістерін қолдану;
5) шығындық амал - бағаланатын объектінің тозуын ескере отырып, ұдайы өндіру немесе ауыстыру үшін қажетті шығындарды анықтауға негізделген жылжымайтын мүлік объектісінің құнын анықтаудың бір немесе жиынтық
6) салыстырмалы амал - бұл жылжымайтын мүлік құнын анықтаудың ұқсас- объектілерді сатуды талдауға және олардың арасындағы айырмашылықты ескеретін тиісті түзетулер енгізу үшін бағалау объектілерімен салыстыруға негізделген бір немесе жиынтық әдісін қолдану;
7) тозу - бұл жылжымайтын мүлік объектілерінің табиғи, функционалдық және басқа да сипаттамаларының уақыт бойынша жойылу процесі;
табиғи тозу - объектіні пайдалану, күту жағдайларымен байланысты тозу мен бұзылудан, табиғи-климаттық және басқа да факторлардың әсерінен туындаған зақымданулардың (ақаулардың) салдарынан объектінің құнын жоғалтуы;
функционалдық тозу - жетілдірілген сәулетті, ауқымды-жоспарлау, сындарлы немесе басқа сипаттамадағы қазіргі заманғы үй-жайлар мен ғимараттарға тән функцияларын жүзеге асырудың мүмкін еместігі нәтижесінде бағалау объектісінің құнын жоғалтуы;
экономикалық ескіру - жылжымайтын мүлік рыногында өзгерістердің нәтижесінде қоршаған ортаның әсер ету салдарынан (экономиканың, демографиялық жағдайларға, тұтынушылардың төлем қабілеттігіне және басқа да аймақтық факторларға шарттастырылған, қалыптасқан нарықта сұраным мен ұсынымдар көлемінің қатынасы) объектінің құнын жоғалтуы.
2. Бағалау әдістері
4. Нарықтық немесе өзге де құнды белгілеу табыстық, шығындық және салыстырмалы амалдарға топталған бағалау әдістерін қолдану жолымен жүргізіледі.
5. Табыстық амал әдістері - келешекте пайдаланудан күтілетін табыстарды анықтауға негізделген жылжымайтын мүлік объектісінің құнын анықтау әдісі:
1) тікелей капиталға айналдыру әдісі (капиталға айналған табыс әдісі) - жылжымайтын мүлік объектісін тұрақты пайдалануды сақтау жағдайларына сүйене отырып, кірістің тұрақты шамасы, бастапқы инвестициялар болмаған, қайтарылатын капитал мен капитал кірісі бір уақытта есепке алынған кезде құнды анықтау;
2) ақша ағындарын дисконттау әдісі (дисконтталған қолма-қол ақша ағындары әдісі) - объектіні пайдалануға байланысты тәуекел дәрежесіне қарай ақша ағындарының өзгеруі және дұрыс түспеу жағдайларына сүйене отырып, құнын анықтау;
3) осы заңда көзделген өзге де әдістер.
6. Шығындық амал әдістері - бұл барлық тозу түрлерін есептен шығара отырып, жылжымайтын мүлік объектісінің толық ұдайы өндірісінің немесе оны ауыстырудың құнын айқындау әдістері:
1) элемент бойынша есептеу әдісі - бірыңғай аудандық бірліктік бағаламалар (БАББ) жинақтарын, сметалық нормалар мен ережелерді (СНжМЕ)
сметалық нормалар мен бағаларды және басқа да нормативтерді пайдалану негізінде тозуды ескере отырып, ұдайы өндіріс немесе ауыстыру құнын айқындау;
2) іріленген жалпыланған құн көрсеткіштері әдісі - тозуды есептен шығара отырып, ұқсас объектілерді сату туралы ұсыныстарды қорыту жолымен немесе іріленген сметалық нормативтердің (ІСН), қалпына келтіру құнының іріленген көрсеткіштерінің (ҚҚІК), құрылыс құнының іріленген көрсеткіштерінің (ҚҚІК)
жинақтарын және басқа да нормативтерді қолдану негізінде ұдайы өндіріс немесе ауыстыру құнын айқындау;
3) қолданыстағы заңнамада көзделген өзге де әдістер.
7. Салыстырмалы амал әдістері - ұқсас объектілерді сату мәмілелері мен тиісті түзетулерді жүргізу үшін бағалау объектісімен салыстыруды талдауға негізделген әдістер:
1) сатуды салыстырмалы талдау әдісі - жақында сатылған, салыстырылатын объектілерді олардың арасындағы айырмашылықтарды ескеретін тиісті түзетулер орындалғаннан кейін бағаланатын объектілерді салыстыру жолымен жылжымайтын мүлік объектісінің құнын айқындау;
2) нарықтық ақпарат әдісі - бағаланатын объектінің орналасқан жерін ескере отырып, қалыптасқан жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсыныстар мен сұраным туралы ақпараттарды талдау жолымен жылжымайтын мүлік объектісінің құнын айқындау;
3. Бағалау әдістеріне қойылатын талаптар
8. Бағалау әдістерін таңдау және қолдану кезінде бағалаушы мынадай негізгі талаптарды сақтауға:
1) бағалау мақсаты мен айқындалатын құн түрін сәйкестендіруге;
2) жылжымайтын мүлік объектісін бағалау кезінде пайдаланылатын ақпараттың шынайылығын қамтамасыз етуге;
3) құқықтық талдау жүргізуге, мүліктік құқықтар мен ауыртпалықтарды сәйкестендіруге;
4) бағалау әдістерін таңдауға негіздеуге;
5) бағалау туралы есепте шынайы деректерді, есептік көрсеткіштерді және олардың екі мағынада түсіндірілуіне жол бермейтін негізделген нәтижелерді толық және түсінікті жазылуын қамтамасыз етуге тиіс.
4. Бағалау жүргізу тәртібі
9. Бағалау жүргізу мынадай тәртіппен жүзеге асырылады:
1) бағалаушы мен тапсырысшының арасында Қазақстан Республикасының заңнамасына сәйкес бағалау жұмыстарын жүргізу үшін негіздеме болып табылатын бағалау жүргізу шартын жасасу;
2) орналасқан орнына бара отырып жылжымайтын мүлікті зерттеу;
3) жылжымайтын мүлік объектілері туралы құжаттарды, өзге де мәліметтерді жинау, өңдеу және талдау;
4) жылжымайтын мүлік объектілерінің нарықтық немесе өзге құнын белгілеу бойынша бағалау тәсілдемелері мен әдістерін таңдау, есеп айырысуларды орындау;
5) бағалау әдістерін қолдану негізінде алынған нәтижелерді қорыту және жылжымайтын мүлік объектісінің жиынтық құнын айқындау;
6) бағалау туралы есепті ресімдеу және толық нысанда тапсырысшыға беру.

На русском языке:
Қазақстан Республикасының Әділет министрлігі Совместный приказ Министра Министерство юстиции Республики Казахстан юстиции Республики Казахстан от 21 ноября 2002 года № 173, Министра финансов Республики Казахстан от 2 декабря 2002 года № 600, Министра индустрии и торговли Республики Казахстан от 26 ноября 2002 года № 96 и Председателя Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами от 23 ноября 2002 года № 90. Зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 5 декабря 2002 года № 2069. Утратил силу совместным приказом Министра 27 июня 2011 года № 241, Председателя Агентства по ресурсами Республики Казахстан от 12 июля 2011 года № 153-ОД, Республики Казахстан по делам строительства и жилищно- коммунального хозяйства от 26 августа 2011 года № 309 и Казахстан от 5 октября 2011 года № 502 Об утверждении Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов)
Национальный Банк
Республики Казахстан
В соответствии с постановлением Правительства Республики Казахстан от 27 мая 2002 года N 572 "О мерах по реализации Закона Республики Казахстан "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" приказываем:
1. Утвердить прилагаемые Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов).
2. Комитету регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан в течение месячного срока со дня введения в действие настоящего Приказа принять меры по организации его исполнения.
3. Контроль за исполнением настоящего Приказа возложить на Председателя Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан Таймерденова М.Т.
4. Настоящий Приказ вводится в действие со дня государственной регистрации в Министерстве юстиции Республики.
Министр юстиции Министр финансов Республики Казахстан Республики Казахстан Министр индустрии и торговли Председатель Агентства по управлению земельными ресурсами Утверждены:
Совместным Приказом
Министра юстиции Республики Казахстан, Министра финансов Республики Казахстан, Министра индустрии и торговли Республики Казахстан, Председателя Агентства по управлению земельными ресурсами от 21 ноября 2002 г. N 173 от 2 декабря 2002 г. N 600 от 26 ноября 2002 г. N 96 от 23 ноября 2002 г. N 90 Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки недвижимого имущества (за исключением предприятии как имущественных комплексов)
Настоящие Правила разработаны в соответствии с Законом Республики Казахстан "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан", основаны на положениях иных нормативных правовых актов Республики Казахстан и устанавливают основные требования к методам оценки недвижимого имущества.
1. Общие положения
1. Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки недвижимого имущества (далее - Правила), раскрывают основные понятия и устанавливают обязательные требования к методам оценки недвижимого имущества с учетом региональных факторов, специфических условий ценообразования и отражения их в учете и отчетности, в соответствии с положениями нормативных правовых актов Республики Казахстан.
2. Настоящие Правила предназначены для применения субъектами оценочной деятельности на территории Республики Казахстан.
3. В настоящих Правилах используются следующие основные понятия и определения:
1) недвижимое имущество (недвижимые вещи, недвижимость) - это земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
2) рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, предусмотренные Законом "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан";
3) иная стоимость:
дисконтированная стоимость - это стоимость, определенная исходя из будущих выгод, вытекающих из прав владения объектом недвижимости, с учетом дисконта;
инвестиционная стоимость - это стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), которая связана с текущей стоимостью денежных потоков, получаемых от использования объекта недвижимости при определенных целях инвестирования;
ликвидационная стоимость (стоимость при вынужденной продаже) - это стоимость объекта недвижимости, которая может быть получена при вынужденном отчуждении в ограниченные сроки;
первоначальная стоимость - это сумма выплаченных денежных средств или их текущая стоимость, установленная по соглашению сторон, достигнутому в момент приобретения объекта недвижимости;
стоимость реализации - это стоимостная оценка объекта недвижимости (с учетом затрат, необходимых для осуществления продажи), по которой производится обмен активов или оплачивается обязательство между осведомленными и готовыми к проведению сделки независимыми сторонами;
текущая стоимость - это стоимостная оценка объекта недвижимости, установленная на основе применения методов определения рыночной или иной стоимости объектов на определенную дату, и соответствующая действующим ценам на данном рынке;
учетная сумма (балансовая стоимость) - это первоначальная или текущая стоимость объектов недвижимости (за вычетом суммы накопленной амортизации), по которой они отражены в бухгалтерском балансе (учете) на отчетную дату;
4) доходный подход - это применение одного или совокупности методов определения стоимости объектов недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от его использования в будущем;
5) затратный подход - это применение одного или совокупности методов определения стоимости объектов недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения оцениваемого объекта с учетом износа;
6) сравнительный подход - это применение одного или совокупности методов определения стоимости объектов недвижимости, основанных на анализе продаж объектов-аналогов и сопоставления с объектом оценки для внесения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними;
7) износ - это процесс потери физических, функциональных и других характеристик объектов недвижимости во времени:
физический износ - потеря стоимости объекта вследствие повреждений (дефектов), вызванных изнашиванием и разрушениями, связанных с условиями эксплуатации, ухода, под воздействием природно-климатических и других факторов;
функциональный износ - потеря стоимости объекта оценки в результате невозможности осуществления функций, присущих современным зданиям и сооружениям с усовершенствованными архитектурными, объемно- планировочными, конструктивными или другими характеристиками;
экономическое устаревание - потеря стоимости объекта в результате изменений на рынке недвижимости, вследствие воздействия окружающей среды (соотношение спроса и объема предложений на сложившемся рынке, обусловленного состоянием экономики, демографической ситуацией, платежеспособностью потребителей и другими региональными факторами).
2. Методы оценки
4. Установление рыночной или иной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы.
5. Методы доходного подхода - методы определения стоимости объекта недвижимости, основанные на определении ожидаемых доходов от его использования в будущем:
1) метод прямой капитализации (метод капитализированного дохода) - определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта недвижимости, при постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций, одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал;
2) метод дисконтирования денежных потоков (метод дисконтированного наличного потока) - определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта;
3) иные методы, предусмотренные действующим законодательством.
6. Методы затратного подхода - это методы определения стоимости полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости за вычетом всех видов износа:
1) метод поэлементного расчета - определение стоимости воспроизводства или замещения на основе использования сборников единых районных единичных расценок (ЕРЕР), сметных норм и правил (СНиП), сметных норм и расценок (сборник СНиР) и других нормативов, с учетом износа;
2) метод укрупненных обобщенных показателей стоимости - определение стоимости воспроизводства или замещения путем обобщения предложений о продаже аналогичных объектов или на основе применения сборников укрупненных сметных нормативов (УСН), укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) и других нормативов, за вычетом износа;
3) иные методы, предусмотренные действующим законодательством.
7. Методы сравнительного подхода - методы, основанные на анализе сделок продаж объектов-аналогов и сопоставления с объектом оценки для проведения соответствующих корректировок:
1) метод сравнительного анализа продаж - определение стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым, после выполнения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними;
2) метод рыночной информации - определение стоимости объекта недвижимости путем анализа информации о предложениях и спросе на сложившемся рынке недвижимости с учетом месторасположения оцениваемого объекта;
3) иные методы, предусмотренные действующим законодательством.
3. Требования к методам оценки
8. При выборе и применении методов оценки оценщик должен соблюдать следующие основные требования:
1) идентифицировать цель оценки и вид определяемой стоимости;
2) обеспечить достоверность информации, используемой при проведении оценки объекта недвижимости;
3) провести правовой анализ, идентифицировать имущественные права и обременения;
4) обосновать выбор методов оценки;
5) обеспечить исчерпывающее и доступное изложение в отчете об оценке достоверных данных, расчетных показателей и обоснованных результатов, не допускающее двусмысленного их толкования.
4. Порядок проведения оценки
9. Проведение оценки осуществляется в следующем порядке:
1) заключение договора на проведение оценки между оценщиком и заказчиком, являющееся основанием для проведения оценочных работ, в соответствии с законодательством Республики Казахстан;
2) обследование объекта недвижимости с выездом на место расположения;
3) сбор, обработка и анализ документов, иных сведений об объекте недвижимости;
4) выбор подходов и методов оценки, выполнение расчетов по установлению рыночной или иной стоимости объекта недвижимости;
5) обобщение результатов, полученных на основе применения методов оценки и определение итоговой стоимости объекта недвижимости;
6) оформление и передача заказчику отчета об оценке.