Қазақша:
Министерство юстиции Республики Казахстан Қазақстан Республикасының Әділет министрлігі Бұйрық Қазақстан Республикасы Әділет Министрі Тіркеу қызметі комитеті 1999 жылғы 15 қыркүйектегі N 198/1. Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінде 1999 жылғы 7 қазанда тіркелді. Тіркеу N 927.
Күші жойылды - ҚР Әділет Министрлігінің Тіркеу қызметі комитеті төрағасының 2004 жылғы 14 қыркүйектегі N 293 бұйрығымен "Қазақстан Республикасы Әділет министрлігі Тіркеу қызметі комитетінің жылжымайтын мүлік жөніндегі орталықтарымен" РМК салық салу мақсатында жеке тұлғалардың жылжымайтын мүліктерінің (пәтерлер, меншікті тұрғын үйлер, саяжай үйлері және көлік-жайларының) құнын анықтау жөнінде уақытша қағидасын" бекіту туралы "Қазақстан Республикасы Әділет министрлігі Тіркеу қызметі комитетінің жылжымайтын мүлік жөніндегі орталықтарымен" РМК салықты есептеу кезінде Қазақстан Республикасының аумағында жеке тұлғалардың мүліктерінің нарықтық құнын біркелкі есеп айырысу мақсатында, бұйырамын:
Қоса беріліп отырған "Қазақстан Республикасы Әділет министрлігі Тіркеу қызметі комитетінің жылжымайтын мүліктер жөніндегі орталықтарымен" РМК салық салу мақсатында жеке тұлғалардың жылжымайтын мүліктерінің (пәтер, меншікті тұрғын үйлер, саяжай үйлерін және көлік-жайларының) құнын анықтау туралы қағидасы" бекітілсін.
Төраға
ҚР НҚА ЭББ-гі нақты құжатқа сілтеу QR-коды Қазақстан Республикасы Әділет Министрлігінің Тіркеу қызметі Комитетінің Төрағасының 1999 жылғы 15 қыркүйектегі N 198/1 бұйрығымен бекітілген "Қазақстан Республикасы Әдiлет Министрлiгiнiң тiркеу қызметi Комитетiнiң жылжымайтын мүлiк жөнiндегi орталығы" Республикалық мемлекеттiк кәсiпорын салық салу мақсатында жеке тұлғалардың жылжымайтын мүлiктерiнiң (пәтерлерiнiң, меншiктi тұрғын үйлерiнiң, сая жайларын және көлiкжайларын) құнын анықтау туралы Қағидалар
1. Жалпы ережелер
1. Осы қағидалар Қазақстан Республикасы аумағында жеке тұлғалардың мүлiктерiне салықты есептеу кезiнде нарықтық бағамен бiркелкi есеп айырысу және белгiлеу тәртiбiн анықтау мақсатында "Қазақстан Республикасы Әдiлет министрлiгi тiркеу қызметi Комитетiнiң жылжымайтын мүлiк жөнiндегi орталығы" Республикалық мемлекеттiк кәсiпорын (одан әрi РМК) дайындалды.
2. Салық салу мақсатында жылжымайтын мүлiктi бағалау қызметтерiн "Қазақстан Республикасы Әдiлет Министрлiгiнiң тiркеу қызметi Комитетiнiң жылжымайтын мүлiк жөнiндегi орталығы" РМК Қазақстан Республикасы Үкiметiнiң 1997 жылы 15 тамызындағы N 1261 қаулысының 7-тармағына сәйкес жүзеге асырады.
3. Салық салу мақсатында бағалау Қазақстан Республикасының Әдiлет Министрлiгiнiң қүқылы органдарында тiркелген жылжымайтын мүлiктерге жүргiзiледi.
4. Құқықтық кадастр органдарында тiркелмеген нысандардың салық салынатын құнын салық органдарымен "Қазақстан Республикасы Әдiлет Министрлiгi тiркеу қызыметi Комитетiнiң Жылжымайтын мүлiк жөнiндегi орталығы" РМК иелiгiндегi ұқсас құрылымдарды бағалау арқылы анықталады.
2. Бағалауды жүргiзу тәртiбi
5. Салық салу мақсатында бағалауға жататын жылжымайтын мүлiктер орналасқан елдi мекен аумақтары участкелерге бөлiнуi қажет және оларға жылжымайтын мүлiк нарығындағы бағаның жағдайы жөнiнде ақпарат жинау үшiн мамандар бекiтiлуi тиiс.
6. "Жылжымайтын мүлiк жөнiндегi орталықтың" мамандары жылжымайтын мүлiк нысандары бойынша жасалған нақтылы мәмiлелер туралы ақпараттарды "Нарықтық шолу журналына" бекiтiлген үлгiде әрдайым енгiзiп отырады және әр шаршы метрдiң нықтылы нарықтық бағасын анықтайды.
7. Салық салу мақсатында баға анықтау кезiнде жылжымайтын мүлiктiң бiр шаршы метрiнiң базалық құнымен жылдың соңғы тоқсанындағы нарықтық баға мәлiметтерi бойынша негiзгi құны қайта есептеу тәсiлiмен анықталады.
8. Негiзгi құнды "Жылжымайтын мүлiк жөнiндегi орталықтың" директоры бекiтедi және жергiлiктi органдары және салық органдарымен келiсiледi.
9. "Нарықты шолу журналы" мен жылжымайтын мүлiктiң бiр шаршы метрiнiң бекiтiлген негiзгi құндары салық салу мақсатында "Жылжымайтын мүлiк жөнiндегi орталықтың" мүрағатында үш жыл iшiнде сақталады.
10. Жаңадан кiрiстiрiлген құрылымдар бойынша бiр шаршы метрдiң нарықтық бағасы үшiн, жылжымайтын мүлiктiң сатылуы туралы ақпарат болмаған жағдайда, нақты бағасын қабылдаған дұрыс. Соңғысы болмаса құқылы бекiтiлген құжатта көрсетiлген бағаны есептеуге сүйенген дұрыс.
11. Iстен шыққан немесе күрделi жөндеудi талап ететiн тұрғын үйлердiң тiзiмi жергiлiктi органдармен келiсiлуi тиiс.
12. Салық салу мақсатында жаппай пәтерлердi бағалауға байланысты ол жұмыстарды "Жылжымайтын мүлiк жөнiндегi орталықтың" мұрағатының мәлiметтерi бойынша, пәтердi барып көрмей-ақ, оның iшкi өзгерiстерiн ескермей жүргiзедi.
Жылжымайтын мүлiктi сату-сатып алу мәмiлелерi жасалған кезде нарықтық баға, оны барып көргеннен кейiн анықталады және ол салық салу мақсатында анықталған бағадан өзгеше болуы мүмкiн.
3. Негiзгi түсiнiктер мен анықтамалар
13. Сыртқы тозу - бұл құнсыздану, экономикалық дағдарас, тұрақсыз саяси жағдай, қолайсыз жерде орналасу, экологиялық орта және де басқа жағымсыз құбылыстар сияқты сыртқы факторлардың нәтижесiнде құнын жоғалтуы.
14. Табиғи тозу - бұл табиғи құбылыстардың және пайдаланудың нәтижесiнде жағдайының нашарлап, соның әсерiнен құнын жоғалтуы.
15. Функционалдық (сапалық) тозу - бұл жобалау барысындағы кемшiлiктерге, жалпы сапасы немесе оны дайындау кезiнде қолданылған жабдықтардың ескiруiне байланысты, құнын жоғалтуы.
16. Амортизация - бұл активтiң барлық қызмет iстеу мерзiмiндегi амортизациялық бағасын жүйелi түрде бөлу болып саналатын тозудың бағалық тұлғамы.
17. Нарықтық құны - нақтылы құнына жақын есептелген ақшалай сомасы оны меншiктену құқығын сату еркiмен сатып алушы мен сатушының өзара бағалаған құнына басқадай шарт қойылмай коммерциялық жолмен болмаса маркетингтен өткеннен кейiн коммерциялық жолмен сату. Бұлай еткенде әр тарап бiлгiлiктiлiкпен өздерiнiң есебiмен iс қимыл жасауға тиiс.
18. Базалық құны - база анықтау кезiнде жылжымайтын мүлiктiң бiр шаршы метрiнiң жылдың соңғы тоқсанындағы нарықтық баға мәлiметтерi бойынша негiзгi құны кейiн қарай есептеу тәсiлiмен анықталады.
19. Теңдестiк құны - есепте көрсетiлген негiзгi қорлардың құны.
20. Теңдестiк - бiрiншi жақтан кәсiпорынның және басқа жақтан қаржыландыру көздерiнiң қызметтерi барысында белгiлi уақытқа салыстырмалы жолымен пайдаланған қаржыны мекеме, кәсiпорынның ақша түрiнде мемлекеттiк бекiтiлген түрдегi бухгалтерлiк есеп құжаты.
21. Салықтық құн - Құқықтық тiзiмдемеде тiркелген және Жылжымайтын мүлiк орталығының мүрағатында сақталатын мәлiметтер бойынша жаппай бағалау тәсiлiмен анықталған құнының мөлшерi.
22. Тұрақ - белгiленген техникалық, санитарлық, басқа да мiндеттi талаптарға толық жауап беретiн тұрақты тұруға арналған және осы мақсатқа пайдаланылып жүрген жеке тұрған тұрғын үй (дербес тұрғын үй, пәтер).
23. Тұрғын үй (тұрғын ғимарат) - негiзiнен тұрғын үй жайларынан, сонымен қатар тұрғын үйге жатпайтын жайлардан, басқа бөлектерден тұратын және жалпы бiрлескен мүлiк болып табылатын құрылым.
24. Yй-жай - тұрғын үйдiң (тұрғын ғимараттың) iшкi дербес кеңiстiгi.
25. Тұрғын жай (пәтер) - тұрғын және тұрғын емес алаңдардан тұратын, тұрақты тұруға арналған және осы мақсатқа пайдаланылып жүрген дербес үй-жай.
26. Тұрғын үйге жатпайтын жай - тұрақты тұруға арналмаған, басқа мақсаттарға (дүкен, дәмхана, шеберхана және басқалар) пайдаланылатын, тұрғын үйдiң жалпы бiрлескен мүлiгi болып табылатын бөлiгiнен басқа, дербес жай.
27. Тұрғын алаң - тұрғын үйдегi (пәтердегi) тұрғын бөлмелердiң (жататын бөлме, қонақ бөлме, балалар бөлмесi, жұмыс бөлмесi, тағы басқалар) шаршы метрмен есептелетiн алаңдарының жиынтығы.
28. Yйдiң тұрғын емес алаңы - iшкi қосымша жайлардың (ас бөлмесi, ванна бөлмесi, әжетхана, дәлiз, коридор, тағы басқалар) шаршы метрмен есептелетiн алаңдарының жиынтығы.
29. Тұрғын үйдiң (пәтердiң) пайдалы ауданы - тұрғын үйдiң тұрғылықты және түрғылықсыз ауданының қосындысы.
30. Тұрғын үйдiң (адам тұратын үй) жалпы ауданы - адам түратын үйлердiң пайдалы ауданының қосындысы және барлық адам тұрмайтын ауданы, сонымен қатар ортақ мүлiкке жататын тұрғын үйдiң ауданының бөлiгi.
31. Yйдiң құны - келiсiм жасалған күнi анықталған үйдiң нарықтық құны.
4. Пәтерлердiң салық салынатын құнын анықтау
32. Тұрғын объектiлерiнiң салық салынатын құны қалдық құны бағалық нарықтық құнын ғимараттың бiр шаршы метрiн салған нарықтық құнын бағаланатын объектiнiң есептiк аймағына көбейту және оның жалпы пайдалану тозығын мына формула бойынша түзету енгiзiледi.
С = Бқ. х S х К функ. х К аум. [8] С - теңгемен көрсетiлген тұрғын үйдiң салық салынатын құны;
S - тұрғын үйдiң пайдалы(жалпы) алаңын шаршы метрге шаққандағы бағасы;
Бқ. - теңгемен көрсетiлген тұрғын үйдiң бiр шаршы метрiнiң базалық құны;
К функ. - функционалды тозу коэффицентi;
К аум. - аумағының тозуының коэффицентi.
Ескерту: 32-тармақ толықтырылды -ҚР Әділет министрлігі тіркеу қызметі комитеті 2000 жылғы 19 мамырдағы N 99 бұйрығымен .
33. Базалық құны (Бқ.) тұрғын үйдiң шаршы метрiнiң құны өткен салық жылының соңғы тоқсанында нарықтық сатудың статистикалық және талдау органдарының деректерi негiзiнде есептеледi.
34. Тұрғын үйдiң есептiк ауданы (S) - тұрғын үйдегi пәтерлердiң пайдалы жалпы алаңы ауданы.
Ескерту: 34-тармақ толықтырылды -ҚР Әділет министрлігі тіркеу
35. Табиғи тозудың коэффициентi (Ктаб. пәтерлер үшін) бағаланатын жылжымайтын мүлiктiң берiк мықтылығының көлемiн бейнелейдi. Ол мынандай екi тәсiлмен оны пайдалану (амортизация) нормасы және уақыт тиiмдiлiгi бойынша мына формуламен анықталады:
К таб. = 1 - Табиғи тозуы Табиғи тозуы 1 Кестеде көрсетiлген негiзiнде анықталады.
Күрделілік ! Ғимараттың сипаттамасы ! N am !Қызмет Тобы ! ! % !мерзімі 1 Тас ғимарат ерекше күрделі қабырғалар кірпіштен қалаңғаны 2,5 - 3,5 кірпіштен немесе т/б кірпіш немесе темір каркастан, төбесі темір бетонды және бетонды 0,7 143 қабырғалары ірі панелді ғимарат төбе жабулары темір бетонды 2 Қабырлғаларының 1,5-2,5 кірпіштен қаланған немесе ағашпен жабылған ірі панелді төбесі темір бетонды 0,8 125 3 Қабырғалары бетоннан жеңілдетіліп қаланған кірпіштен, монолитті шлакты бетоннан, жеңіл шлак блогінен қиыршық тастан қаланған, төбе жабуы темір - бетонды және бетонды 1,0 100 ғимараттар. Ірі блокті немесе кірпіштен жеңілдетіп қаланған монолитті шлакты бетоннан жеңіл шлакты бетонды ғимараттар 4 Қабырғалары аралас кесілген ағаштан 2,0 50 бөренеден жасалған ғимараттар 5 Шиттен жиналмалы қалқанды құйма каркасты және басқа жеңілдетілген ғимараттар 3,3 30 6 Қамысты каркастан және тағы басқа 6,6 15 жеңілдетілген ғимараттар Ескерту: Амортизациялар нормалары Қазақстан Республиксы Министрлер Кабинетiнiң 1992 жылғы 31 наурыздағы N 306 бекiтiлген "Негiзгi қорды толық қалыпына келтiруге аударылған амортизациялық бiрыңғай нормалары" негiзiнде белгiленедi.
Табиғи тозуы = (Т баз. - Т п.б.) х N ам/100 [2] Т баз. - салық салынған жылы (бұл 1998 ж.);
Т п.б. - объектінің пайдалануға берілген жылы;
N am - амортизацияның нормасы.
Мысалы: Т баз. = 1998; Т п.б. = 1948 ж; N am = 2 Табиғи тозуы = (1998 - 1948) х 2/100 = 1 К таб. = 1-1 = 0 Егер табиғи тозуы амортизация нормасының негізінде алынған болса, онда бірлігіне жақын көлемі шығады, жоғарыда көрсетілген мысалдан ғимараттың пайдалану мерзімі өткендігін көреміз, бірақ ол әлі пайдалануда, мұндай жағдайда нәтижесін тиімділік жылын мына формуламен есептеп шығарады:
Тиімді жасы = Қызмет еткен (пайдаланған мерзімі) - ендігі қалған мерзімі [3], онда Табиғи тозуы = Тиімді жасы / Қызмет еткен мерзімі Қызмет ету мерзімі 1 Кесте бойынша қабылданады. Ол ғимараттың күрделілік тобына байланысты. Қалған қызмет ету мерзімі ғимараттың техникалық жайын анықтап - эксперттік жолмен белгіленеді, немесе әрбір элементтік күй-жайын анықтап ғимараттың жалпы құнын олардың үлестерін қосып ортақ көрсеткішін шығару арқылы есептеледі.
Мысалы: Т баз. = 1998 ж.; Т п.б. = 1948 ж.; N am = 2;
Қызмет мерзімі = 50;
Табиғи тозуы = (1998 - 1948) х 2/100 = 1;
К физ. = 1 - 1 = 0
Амортизациялық нормасы бойынша ғимараттың тозығы жеткен ендеше тозу есебі тиімді жолмен шығарылады, сонда эксперт ғимараттың әлі 10 жыл қызмет етеді деп шешті.
Тиімділік жасы = 50 - 10 = 40 жыл;
Табиғи тозуы = 40/50= 0,8;
К таб. = 1 - 0,8 = 0,2 2 Кесте Табиғи тозудың коэффицентi (тұрғын үйлердiң К таб.) мына формуламен белгiленедi:
Ктаб.= 1- табиғи тозу (%) 100% %-ке шаққанда табиғи тозу "Жылжымайтын мүлiктiң (тұрғын үй ғимаратының) табиғи тозу жөнiндегi Қағидаларға" сәйкес консруктивтiк элементтер бойынша анықталады.
Мысал: Тұрғын үйдiң табиғи тозуы 40% құрайды. Кейiн табиғи тозу коэффицентi Ктаб.= 1-40/100=1-0,4=0,6 Ескерту: тас немесе тасымалы панелдi үйлердiң табиғи тозуы 70% жоғары болса, ал ағаш үйлерде немесе жергiлiктi материалдардан жасалған үйлер 65% жоғары болса онда табиғи тозу коэффиңентiн 0,2 тең қабылдансын.
Ескерту: 35-тармақ толықтырылды және 2-кесте алынып тасталды - ҚР Әділет министрлігі тіркеу қызметі комитеті 2000 жылғы 19 мамырдағы N 99 бұйрығымен .
36. Функционалдық тозу коэффициенті (К функц.) қызмет ету мен тозуы, белгілі мерзімде жылжымайтын мүлік сапасы туралы пікіріне орай оның биіктігі, жоспарлы шешімі және инженерлік - техникалық қамсыздандыру деңгейіне байланысты құнына өзгерту енгізеді. Тұрғын үйлер үшін төңірегіндегі жер учаскесілерінің ауданы да есептеледі.
Пәтерлер үшін ол мына формуламен есептеледі:
К функ.- Кбик.х Кжайлы.х Кжос. х Кқабат.х Кбөлме. [4] К биік. - ғимараттың биіктігіне қарай нарықтық құнының өзгеруін ескеретін коэффициент;
К жайл. - ғимараттың жайлылығы және оның инженерлік-техникалық жабдықталуына қарай нарықтық құнының өзгеруін ескерілетін коэффициент;
К жоб. - ғимараттың жобалау шешіміне қарай нарықтық құнының өзгеруін есептейтін коэффициент;
К бөлме. - үйдегі пәтердің санынан байланысты бір шаршы метрдің нарықтық құнының өзгерістерін есептейтін коэффициент;
К қаб. - пәтердің орналасу қабатына байланысты нарықтық қатынасты ескеретін коэффициент.
К қаб. Жаб. - қабырға жабдығын есепке алатын коэффицент (түзету коэффицентiн 5-кестеден қар.);
Ғимараттың биіктігіне қарай К биік. түзету коэффиценті 3 Кестенің деректеріне сәйкес қабылданады.
2 Кесте (таблицадағы цифрлар)
Үйдің биіктігі!Биіктік коэфф.
2,0 ден 2,4 дейiн 0,95 2,5 1,00 2,6 1,01 2,7 1,02 2,8 1,03 2,9 1,04 3,0 1,05 Тұрғын үйдің жайлылығын ескеретін түзету коэффицент 3-кесте бойынша қабылданады.
3-Кесте
Инженерлiк техникалық құрылыс К жайлылыққа түзету
- су құбыры 4,8
- ыстық су мен жабдықтау 2
- канализация 2,6
- газ немесе электрлiк плита 1,2
- электроэнергиямен қамтамасыз ету 5 К жайл. = 1 - Е у/100 [5], сонда:
У - қойылмаған инженерлік құрылым Қандай бір инженерлік-техникалық құрылымы болмаған жағдайда объектінің құны кемітіледі.
Барлық инженерлік-техникалық құрылымы түгел пәтер үшін:
К жайл. = 1
Ғимараттың көлемдік жоспарлы түрін ескеретін түзету коэффицент мынандай параметрден тұрады:
К жоб. = К өтп. х К балк. х К лод. х Кс.ж. х К ас. [6], сонда:
К өтп. - егер бөлмелер қатар болса онда К өтп. = 1, егер бөлмелер бөлек болса К өтп. = 1,1;
К балк. - балконы болса К балк. = 1,02;
екі балконы К балк. = 1,04;
балконы жоқ К балк. = 1;
үш балконды және одан көп болса К балк. = 1,06;
К лод. - егер лоджиі болса К лод. = 1,03; екі лоджиі Клод. = 1,06; лоджиі жоқ Клод. = 1; үш лоджий және одан көп болса Клод. = 1,07; балкон және лоджи = 1,05;
К с.ж. - егер қосақталған санитарлық жүйе болса К с.ж. = 0,95;
екі сан. жүйе К с.ж. = 1; екі сан. жүйе К с.ж. = 1,1;
сан. жүйесі жоқ К с.ж. = 0,5; ванный жоқ К с.ж. = 0,75;
бiр с.ж бiрнеше пәтерге 0,85 тең;
К ас. - ас бөлмесі, егер 8 м болса Кас. = 0,95; ас бөлме 8 ш.м-ден үлкен болса К ас. = 1; ас бөлме жоқ болса К ас. = 0,8; ас бөлме 15 метрден артық болса = 1,1;
бiр ас үй бiрнеше пәтерге 0,85 тең.
4 Кесте
Үйдің қай қабатта жайғасқаны ескерілген түзету коэффициенті, 5 Кестедегі мәліметтерге сәйкес қабылданады.
Кесте 4
Қабаты ! К қабат !
бірінші 0,95 аралық 1,00 соңғы 0,9 Ескерту: көп қабатты тұрғын үй (6 қабатты және одан да көп) К қабат.
соңғы қабаттың астындағасының коэффициенті 0,9 тең деп саналады, 3 қабаттан көп емес көп қабатты үйлер үшiн кез келген қабат үшiн қабаттық коэффицентi 1 тең қабылдансын.
Тұрғын үйлердің тозуының функционалдық коэффициенті Мына формуламен есептеледі:
К функ. = К қаш. ХК жылт. х К жайлы. х Кст.жаб х К уч.ауд. х Ксәу.көр. х К қаб.жаб. [7] К қаш. - бағаланатын объектіден әлеуметтік тұрмыстық, денсаулық және мәдени қызмет көрсететін орындар (дүкендер, бала-бақшалар және денсаулық сақтау) үйлерінің қашықтығы ескерілетін коэффициенті Түзету коэффициенті - 0,95 К инж.жаб.
К есік
К ст.жаб. - санитарлық-техникалық жабдықтардың жағдайы және санитарлық жүйенің барлығы ескерілген коэффициент.
Түзету коэффициенті:
Импорттық сантехникалық жабдықтар - 1,02 Отандық сантехникалық жабдықтар - 1,0 Сантехникалық жабдықтардың қанағаттандырарлықсыз жағдайы - 0,9 Сантехникалық жабдықтардың болмауы - 0,5 К уч.ауд. - пайдаланатын жер учаскесінің ауданы ескерілген коэффициенті.
400 ш.м. кем - 0,9 400 ден 600 ш.м. - 0,95 600 ш.м. - 1,0 600 ден 1000 ш.м. - 1,02 1000 нан 1500 ш.м. - 1,05 1500 нан 2000 ш.м. - 1,1 2000 ш.м. артық - 1,15 К ү.жосп.
К сәу.көр. - қасбетті архитектуралық безендіруі ескерілген коэффициенті.
қарапайым - 1
Жақсартылған - 1,05
Жоғары сапалы - 1,1
К қаб.жаб. - қабырғаларының материалы есептелген коэффициент:
кірпіштен 1,1 керамзитбетоны блоктарынан жиналған 1,0 к/б блоктарынан кірпішпен қапталған 1,05 т/б панелдер 1,0 т/б панелді, кірпіштен қапталған 1,05 саманнан, саз балшықтан істелген 0,5 саманнан, сырты 0,5 кірпішпен қапталған 0,6 шлакобетоннан құйылған 0,7 т/б блоктарынан 1,0 щиттен жиналған 0,6 Кжылыт. - жылыту түрiн ескеретiн коэффицент.
Түзету коэффицентi:
Орталық жылыту жүйесiнiң болуы 1.0 Газ және мазутпен жергiлiктi су арқылы жылыту 0.98 Қатты сүйек отынмен жергiлiктi су арқылы жылыту 0.95 Пешпен жылытуы болуы 0.9 Тұрғын үйдiң жайлылық деңгейiн ескеретiн түзету коэфицентi (К жайлы.)
3-кесте мәлiметтерiне сәйкес қабылданады.
К ст.жаб. - санитарлы-техникалық жабдықтардың жағдайы және санитарлық жүйенiң барлығы ескерiлген коэффицент.
Отандық сантехникалық жабдықтар - 1,01 Септик - 0,98 К уч.ауд. - пайдаланатын жер учаскесiнiң ауданы ескерiлген коэффицентi.
400 ден 800 ш.м. - 0,95 800 ден 1000 ш.м. - 0,98 1000 ш.м. - 1,0 2000 ш.м. артық - 1,15";
Қабырға жабдығын ескеретiн түзету коэффиценттерi 5-кесте Қабырға жабдықтары Коэффицент Кiрпiштен 1.1 Керамзит блоктан жасалған 1.0 К-Б кiрпiшпен қапталған 1.05 Темiр бетонды панел 1.0 Саман-лайдан 0.5 Саман, сыртынан 0,5 кiрпiшпен қапталған 0.6 Тұтас күлдiбетонды 0.7 Темiр-бетонды блокты 1.0 Жиналмалы-щиттi 0.6 Жиналмалы-щиттi, 1-2 кiрпiштен қапталған 0.75 Ағаштан жасалған 0.85 Шпалды 0.75 Шпалды,кiрпiштен қапталған 0.95 Ескерту: 36-тармақ толықтырылды, өзгертілді және 3-4 кестелер 2-3 кестелер болып саналды - ҚР Әділет министрлігі тіркеу қызметі комитеті 2000 жылғы 19 мамырдағы N 99 бұйрығымен .
37. Аумақтық коэффициенті (К аум.) - жылжымайтын мүлік Орталықтарымен тұрғын үйлердің ауданының мәртебесіне байланысты жасалған келісімнің талдауына қарай өз бетімен есептеледі. Үйдің бұл коэффициентінің маңызы 0,5 ден 2 құбылмалы.
Пәтер құнының мысал есебі мекен-жайы; Астана қаласы, Пушкин көшесi;
Капиталдық тобы-2;
қызмет ету мерзiмi - 125 жыл;
Тұрғын жайдың биiктiгi - 2,6 метр;
Санитарлық жүйелерi бөлек;
Бөлмелерi бөлек;
Үшiншi қабат;
аумақтық коэффициентi - 1,3;
пайдалануға енгiзiлген жылы - 1988 ж.;
жалпы алаңы - 62,4 кв.м.;
толық жайлылығы;
лоджиясы;
ас бөлмесi - 8 метрден артық;
Жиын.- 14 000;
С = Сқ. х S х К таб. х К функ. х К аум.
С қ. - 1 шаршы метрдiң базалық құны = 14 000 т.;
S - пәтердiң пайдалы алаңы = 62,4 м2;
К таб. - табиғи тозудың коэффициентi мынандай формулада анықталады:
К таб. = 1 - Табиғи тозу Табиғи тозуы = (Т баз. - Т п.б.) x N ам/100 Т баз. - салық салынған жылы - 1999 ж.;
Т п.б. - объектiнiң пайдалануға берiлген жылы - 1998 ж.;
N ам - амортизация нормасы (1 кесте).
Табиғи тозуы = (1999 - 1988) x 0,8/100 = 0,088 К таб. = 1 - 0,088 = 0,932 К функц. = К биiк x К жайлыл x К жосп. x К қабыр. жаб. x Х К қабат = 1,01 Х 1 Х 1,133 Х 1,1 Х 1 = 1.26 К биiк. - ғимараттың биiктiгiне қарай нарықтық құнының өзгеруiн ескеретiн коэффицент, (2-таблица) = 1,01;
К жайлыл. - ғимараттың жайлылығы және оның инженерлiк - жайыл техникалық жабдықталуына қарай нарықтық құнының өзгеруiн ескерiлетiн коэффицент = 1;
К жоб. - ғимараттың жобалау шешiмiне қарай нарықтық құнының өзгеруiн есептейтiн коэффицент;
К жоб. = К өтп. x К балк. x Клод. x К ст.жаб. x К ас.= = 1,1 x 1 x 1,03 x 1 x 1 = 1,133 К өтп. - бөлмелерi жеке = 1,1:
К балк. - балконы жоқ = 1;
К лод. - лоджиi бар К лод. = 1,03;
К ст.жаб. - сан. жүйесi бөлек = 1;
К ас. - ас бөлмесi 8 м артық = 1;
К қабат. - пәтердiң орналасу қабатына байланысты нарықтық қатынасты ескеретiн коэффицент (4-кесте) = 1;
К қабр. жаб. - қабырға жабдығын ескеретiн коэффицент (түзету коэффицентiн 5-кестеде қар.). Кірпiш қабырға үшiн - 1,1;
К функ. = 1,01 x 1 x 1,133 x 1,1 x 1 = 1,26 К аум. - аумақтық коэффицент жылжымайтын мүлiк Орталықтарымен тұрғын үйлердiң ауданына мәртебесiне байланысты жасалған келсiмiнiң талдауына қарай өз бетiмен есептеледi. Үйдiң бұл мысалдағы коэффицентi 1,3 тең;
С = Б қ. х S х К таб. х К функ. х К аум. = 14 000 х 62,4 х 0,912 х х 1,26 х 1,3 = 1 305 033 теңге (9 300 $)
Ескерту: 37-тармақ өзгертілді - ҚР Әділет министрлігі тіркеу қызметі комитеті 2000 жылғы 19 мамырдағы N 99 бұйрығымен .
5. Көлікжай және саяжайдағы үйлерге салық салу үшін құнын анықтау
38. Көлікжайға және саяжайдағы үйлерге салық салу құны мына формуламен есептеледі:
С = Бқ. х S х К таб. тоз. х К функ. х К аум. [8] C - теңгемен көрсетілген көлікжай және саяжайдағы үйлердің салық салынатын құны;
S - Бағаланған көлікжайдың шаршы метр есебімен көрсетілген сыртқы ауданы немесе көлікжайдың шаршы метр есебімен бағаланған жалпы ауданы;
Б қ. - теңгемен көрсетілген көлікжайдың немесе саяжайдың бір шаршы метрінің базалық құны;
К таб.тоз. - табиғи тозудың коэффицентi;
К функ. - функционалды тозу коэффициенті;
К аум. - аумағының тозуының коэффициенті.
Ескерту: 38-тармақ толықтырылды - ҚР Әділет министрлігі тіркеу
39. базалық құны (Б.қ.) көлікжай немесе саяжайдың шаршы метрінің құны өткен салық жылының соңғы тоқсанында нарықтық сатудың статистикалық және талдау органдарының деректері негізінде есептеледі.
40. Көлікжайдың есептік ауданы (S) - көлікжайдың сыртқы есептік ауданы ш.м. есебімен.
1) Табиғи тозудың коэффицентi - тұрғын үйлерге арналған ерекшелiктермен анықталады.
Ескерту: 40-тармақ толықтырылды - ҚР Әділет министрлігі тіркеу
41. Қызмет ету мен тозуы, белгілі мерзімде жылжымайтын мүлік сапасы туралы пікіріне орай құнына өзгерту енгізеді және бағалау кезіндегі талаптар көлікжайлар үшін - қабырғаларының материалы, тұрған жері және сиымдылығы бары саяжайдағы үйлерді есептеу кезінде К функ. оның тек қабырғаларының материалы ғана есепке алынады.
К функ. = К қаб.мат. х К сим. [9] К қаб.мат. - қабырғаның материалы есепке алынған коэффициент (5-кестенi қар).
Кірпіштен 1,1
Керамзитбетоны блоктарынан жиналған 1,0 К/б блоктарынан кірпішпен қапталған 1,05 Т/б панелдер 1,0 Т/б панелді, кірпішпен қапталған 1,05 Саманнан, саз - балшықтан істелген 0,5 Саманнан, сырты 0,5 кірпішпен қапталған 0,6 Шлакобетоннан құйылған 0,7 Т/б блоктарынан 1,0 Щиттен жиналған 0,6 Щиттен жиналған, сырты 0,5 кірпішпен қапталған 0,75 Қамысшитінен, кірпіштен қапталған 0,55 Шабылған ағаштан 0,85 Капкаспен жабылған 0,6 Шпалдан, бөренелерден 0,75 К сиым. - көлікжайда сиымдылығы немесе қарау шұңқыры есепке алынған коэффициент.
Сиымдылығымен немесе қарау шұңқырымен - 1,1 Сиымдылығынсыз немесе қарау шұңқырынсыз - 1,0 Ескерту: 41-тармақ толықтырылды - ҚР Әділет министрлігі тіркеу
42. Аумақтық коэффициенті (К аум.) - жылжымайтын мүлік орталықтармен көлікжайлардың, саяжайдағы үйлердің тұрған жеріне байланысты, жасалған келісімнің талдауына қарай өз бетімен есептеседі.
Ескерту: 42-тармақ өзгертілді - ҚР Әділет министрлігі тіркеу қызметі Қосымша Нарықтық шолу жөніндегі журнал Ақпараттарды ! Объектінің ! Объектіге қысқаша ! Жылжымайтын ! Шаршы жинау күні ! мекен-жайы !техникалық сипаттама! мүлік ! метр ! !(пайдалы ауданы, ! объектісінің! құны ! !қабаты, қабырғаның ! күні !
! !материалы, салынған ! !
! !жылы, ауданының ! !
! !мәртебесі) ! !
Таблицаның жалғасы:
Ақпарат жиналған сәттегі ! Ескерту (түскен ұлттық валютаға аударғандағы ! ақпарат)
доллардың құны !

На русском языке:
Қазақстан Республикасының Әділет министрлігі Приказ Председателя Комитета Министерство юстиции Республики Казахстан регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан от 15 сентября 1999 года № 198/1.
Зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 7 октября 1999 года N 927. Утратил силу - приказом Председателя Комитета регистрационной службы Министерства юстиции РК от 14 сентября 2004 года N 293 Об утверждении "Правил по определению стоимости недвижимого имущества физических лиц (квартир, частных жилых домов, дачных домиков и гаражей) для целей налогообложения РГП "Центрами по недвижимости Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан"
С целью единообразного расчета рыночной стоимости имущества физических лиц при исчислении налога на территории Республики Казахстан РГП "Центрами по недвижимости Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан", приказываю:
Утвердить прилагаемые "Правила по определению стоимости недвижимого имущества физических лиц (квартир, частных жилых домов, дачных домиков и гаражей) для целей налогообложения РГП "Центрами по недвижимости Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан".
Председатель
Правила по определению стоимости недвижимого имущества физических лиц (квартир, частных жилых домов, дачных домиков и гаражей) для целей налогообложения Республиканскими государственными предприятиями "Центрами по недвижимости Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан"
1. Общие положения
1. Настоящие Правила разработаны с целью определения порядка единообразного расчета и установления рыночной стоимости имущества физических лиц при исчислении налога на территории Республики Казахстан Республиканскими государственными предприятиями (далее - РГП) "Центрами по недвижимости Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан".
2. Осуществление оценочной деятельности недвижимого имущества для целей налогообложения осуществляется РГП "Центрами по недвижимости Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан", согласно пункту 7 постановления Правительства Республики Казахстан от 15 августа 1997 года № 1261 .
3. Оценке для целей налогообложения подлежит недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в регистрирующем органе Министерства юстиции.
4. Налогооблагаемая стоимость объектов, незарегистрированных в Правовом кадастре, определяется налоговыми органами исходя из оценки аналогичных строений, имеющихся в РГП "Центрах по недвижимости Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан".
2. Порядок проведения оценки
5. Территорию населенных пунктов, в которых расположены объекты недвижимого имущества, подлежащие оценке в целях налогообложения, необходимо разделить на участки и закрепить за специалистами по оценке недвижимого имущества с целью сбора информации о состоянии цен на рынке недвижимого имущества.
6. Специалистами Центра по недвижимости регулярно вносятся данные по фактическим сделкам объектов недвижимого имущества в "Журнал по обзору рынка" (установленного образца) и определяется рыночная стоимость квадратного метра.
7. При определении стоимости для целей налогообложения рассчитывается базовая стоимость квадратного метра недвижимого имущества исходя из рыночной стоимости по данным последнего квартала года, предшествующего налоговому, методом обратного пересчета.
8. Базовая стоимость утверждается Директором Центра по недвижимости и согласовывается с налоговыми и местными исполнительными органами.
9. "Журналы по обзору рынка" и утвержденные базовые стоимости одного квадратного метра недвижимого имущества для целей налогообложения хранятся в архиве Центра по недвижимости в течение 3-х лет.
10. По вновь возведенным строениям за рыночную стоимость одного квадратного метра, в случаях отсутствия информации по продажам аналогичной недвижимости, следует принимать балансовую стоимость. При отсутствии последней - опираться в расчетах на стоимость, отраженную в правоустанавливающем документе.
11. Списки аварийного и ветхого жилья необходимо согласовывать с местными исполнительными органами.
12. В виду массовой оценки квартир для целей налогообложения, оценка производится по архивным данным Центра по недвижимости без выезда на место и без учета внутренних улучшений в жилищах.
При сделках с недвижимым имуществом рыночная стоимость определяется с выездом на место и может отличаться от стоимости для целей налогообложения.
3. Основные понятия и определения
13. Износ внешний - это потеря стоимости в результате действия внешних факторов, таких как инфляция, экономический кризис, нестабильная политическая обстановка, нерациональное местоположение, экологическая среда и других негативных факторов.
14. Износ физический - это потеря стоимости, вызванная ухудшением физического состояния в результате изнашивания в ходе эксплуатации и воздействия физических процессов.
15. Износ функциональный (моральный) - это потеря стоимости, вызванная недостатками в проектировании, моральным устареванием в целом, либо использованных для его изготовления материалов, конструктивных элементов и т.
д.
16. Амортизация - это стоимостное выражение износа в виде систематического распределения амортизируемой стоимости актива в течение срока службы.
17. Рыночная стоимость - наиболее вероятная расчетная денежная сумма, за которую продажа прав собственности может быть совершена без дополнительных условий на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
18. Базовая стоимость - исходная стоимость квадратного метра, которая рассчитывается исходя из рыночной стоимости недвижимого имущества по данным за последний квартал года, предшествующего налоговому, методом обратного пересчета.
19. Балансовая стоимость - стоимость основных фондов, по которой они отражаются в балансе.
20. Баланс - документ бухгалтерского учета, который в установленной государством форме дает представление в денежном выражении о состоянии дел предприятия, организации на определенную дату путем сопоставления средств, используемых в процессе деятельности предприятия, с одной стороны, и источников финансирования - с другой.
21. Налоговая стоимость - величина оцененной стоимости для целей исчисления налога на недвижимое имущество физических лиц, не используемое в предпринимательской деятельности, путем массовой оценки по данным, имеющимся в регистрирующем органе.
22. Жилище - отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом, квартира), предназначенная и используемая для постоянного проживания, отвечающая установленным техническим, санитарным и другим обязательным требованиям.
23. Жилой дом (жилое здание) - строение, состоящее в основном из жилых помещений, а также нежилых помещений и иных частей, являющихся общим имуществом.
24. Помещение - отдельное внутреннее пространство в жилом доме (жилом здании).
25. Жилое помещение (квартира) - отдельное помещение, предназначенное и используемое для постоянного проживания, включающее как жилую, так и нежилую площадь жилища.
26. Нежилое помещение - отдельное помещение, используемое для иных, чем постоянное проживание, целей (магазин, кафе, мастерская и т.п.), за исключением частей жилого дома (здания), являющихся общим имуществом.
27. Жилая площадь - сумма площадей жилых комнат (спальни, гостиной, детской, домашнего кабинета и т.п.) в жилище (квартире), исчисляемая в квадратных метрах.
28. Нежилая площадь жилища - сумма площадей внутренних подсобных помещений (кухни, ванной комнаты, туалета, прихожей, коридора, квартирной кладовой и т.п.), исчисляемая в квадратных метрах.
29. Полезная площадь жилища (квартиры) - сумма жилой и нежилой площадей жилища.
30. Общая площадь жилого дома (жилого здания) - сумма полезных площадей всех жилых помещений и площадей всех нежилых помещений, а также площадей частей жилого дома, являющихся общим имуществом.
31. Стоимость жилища - рыночная стоимость жилища, определяемая на день совершения сделки.
4. Определение налогооблагаемой стоимости квартир
32. Налогооблагаемая стоимость объектов жилья определяется как остаточная стоимость, путем умножения базовой стоимости строительства одного квадратного метра жилого здания на полезную (общую) площадь оцениваемого объекта с корректировкой на общий износ по формуле:
С = С б. х S х К физ. х К функц. х К зон. [1] где:
С - налогооблагаемая стоимость жилья, выраженная в тенге;
С б. - базовая стоимость одного квадратного метра жилья в тенге;
S - полезная (общая) площадь жилища в кв. м.;
К физ. - коэффициент физического износа;
К функц. - коэффициент функционального износа;
К зон. - коэффициент зонирования.
33. Базовая стоимость (С б.) квадратного метра жилья рассчитывается исходя из рыночной стоимости недвижимого имущества по данным за последний квартал года, предшествующего налоговому.
34. Расчетная площадь жилья (S) - полезная площадь квартиры, общая площадь жилого дома.
35. Коэффициент физического износа (К физ. для квартир), отражающий величину степени добротности оцениваемой недвижимости, определяется двумя последовательными методами определения физического износа: по мере амортизации и по эффективному возрасту по формуле:
К физ. = 1 - Физический износ Физический износ определяется на основе данных, приведенных в Таблице Таблица 1 Группа! Характеристика здания ! Nam ! Срок Капи- ! ! % !службы таль- ! ! ! (лет)
ности ! ! !
1 Здания каменные, особо капитальные, стены кирпичные толщиной в 2,5-3,5 кирпича или кирпичные с ж/б или металлическим каркасом, перекрытия ж/б и бетонные; здания с крупнопанельными стенами, перекрытия железобетонные 0,7 143 2 Здания с кирпичными стенами толщиной в 1,5-2,5 кирпича, перекрытия ж/б, бетонные или деревянные; с крупноблочными стенами, перекрытия железобетонные 0,8 125 3 Здания со стенами облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, легких шлакоблоков, ракушечников, перекрытия железобетонные или бетонные; здания со стенами крупноблочными или облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, мелких шлакоблоков 1,0 100 4 Здания со стенами смешанными, деревянными рубленными или брусчатыми 2,0 50 5 Здания сырцовые, сборно-щитовые, каркасно-засыпные, глинобитные, саманные 3,3 30 6 Здания каркасно-камышитовые и другие облегченные 6,6 15 Примечание: Нормы амортизации определяются на основе "Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов", утвержденных постановлением Кабинета Министров Республики Казахстан от 31 марта 1992 года N 306 .
Физический износ = (Т баз. - Т ввода) х Nам/100 [2], где:
Т баз. - год начисления налога;
Т ввода - год ввода объекта в эксплуатацию;
Nam - норма амортизации.
Пример: Т баз.= 1998; Т ввода = 1948 г.; Nam = 2 Физический износ = (1998 - 1948) х 2/100 = 1 К физ. = 1 - 1 = 0 Если физический износ, полученный на основании нормы амортизации, окажется величиной близкой к единице, как показано в приведенном примере, т.е.
здание полностью самортизировано, но продолжает свои функции, то полученный результат корректируют путем расчета износа методом определения эффективного возраста по формуле:
Эффективный возраст = Срок службы - Остающийся срок службы [3], где:
Физический износ = Эффективный возраст / Срок службы К физ. = 1 - Физический износ Срок службы принимается по Таблице 1 в зависимости от группы капитальности здания. Остающийся срок службы определяется экспертным путем на основе обследования технического состояния здания в целом, либо поэлементно с нахождением средневзвешенной величины износа здания в зависимости от доли каждого элемента в общей стоимости здания и расчета средневзвешенной величины общего износа.
Пример: Т баз.= 1998 г.; Т ввода = 1948 г.; Nam = 2; Срок службы = 50;
Физический износ = (1998 - 1948) х 2/100 = 1;
Так как на основании норм амортизации получилось, что здание полностью изношено, то расчет износа производится по эффективному возрасту. В данном примере эксперты определили, что здание может еще прослужить 10 лет.
Эффективный возраст = 50 - 10 = 40 лет;
Физический износ = 40 / 50 = 0,8;
К физ. = 1 - 0,8 = 0,2 Коэффициент физического износа (К физ. жилых домов) определяется по данным, приведенным в Таблице 2 Коэффициент физического износа (К физ. жилых домов) определяется по формуле:
К физ. = 1 - Физический износ (%)/100% Физический износ в % определяется по конструктивным элементам в соответствии с "Правилами по определению физического износа недвижимого имущества" и фиксируется в инвентарном деле на каждый объект недвижимости.
Пример: Физический износ жилого дома составляет 40%. Следовательно, коэффициент физического износа К физ. = 1 - 40/100 = 1 - 0,4 = 0,6 Примечание: если физический износ каменного или из несущих панелей дома превышает 70%, а деревянных домов или домов из местных материалов 65%, то коэффициент физического износа принимать равным 0,2.
36. Коэффициент функционального износа (К функц.), вносит поправку на изменение стоимости недвижимости в результате сложившегося в настоящее время мнения о качестве жилого помещения (его высоты, планировочного решения, уровня инженерно-технического обеспечения и др.), отвечающего требованиям на момент оценки. Для жилых домов также учитывается площадь прилегающего земельного участка.
Для квартир рассчитывается по формуле:
К функц. = К выс. х К благ. х К план. х К этаж. х К мат ст. [4], где:
К выс. - коэффициент, учитывающий изменение рыночной стоимости в зависимости от высоты помещения;
К благ. - коэффициент, учитывающий изменение рыночной стоимости в зависимости от уровня благоустроенности помещения и обеспеченности его инженерно-техническими устройствами;
К план. - коэффициент, учитывающий изменение рыночной стоимости в зависимости от планировочного решения жилого помещения;
К этаж. - коэффициент, учитывающий изменения рыночной стоимости в зависимости от этажа занимаемой квартиры;
К мат.ст. - коэффициент, учитывающий материал стен (см. поправочные коэффициенты в таблице 5).
Поправочный коэффициент на высоту жилого помещения К выс.
принимается в соответствии с данными Таблицы 3.
Таблица 2
Высота помеще-! К выс. !
ния, М ! !
от 2,0 до 2,4 0,95 2,5 1,00 2,6 1,01 2,7 1,02 2,8 1,03 2,9 1,04 3,0 1,05 Поправочный коэффициент, учитывающий уровень благоустроенности жилья (К благ.) принимается в соответствии с данными Таблицы 4.
Таблица 3
Инженерно-технические устройства ! Поправка к К благ. !
__________________1_____________________!_____________2_______________!
- водопровод 4,8
- горячее водоснабжение 2
- канализация 2,6
- газ или электроплита 1,2
- электроснабжение 5
К благ. = 1 - E* У / 100 [5], где У - отсутствующие инженерные устройства.
При отсутствии каких-либо инженерно-технических устройств стоимость объекта снижается.
Для квартир со всеми инженерно-техническими устройствами К благ.= 1 Поправочный коэффициент, учитывающий тип объемно-планировочного решения здания включает в себя несколько параметров:
К план. = К прох. х К балк. х К лод. х К с/у х К кух. [6], где К прох. - если комнаты смежные, то К прох. = 1, если комнаты раздельные - К прох.
= 1,1;
К балк. - если есть балкон К балк. = 1,02; два балкона К балк.
= 1,04;
нет балкона К балк. = 1; три балкона и более К балк. = 1,06;
К лод.- если есть лоджия К лод.= 1,03; две лоджии К лод. = 1,06;
нет лоджии К лод. = 1; три лоджии и более К лод. = 1,07;
балкон и лоджия = 1,05;
К с/у - если совмещенный сан. узел К с/у = 0,95;
раздельный сан. узел К с/у = 1;
два сан. узла К с/у = 1,1;
нет сан. узла К с/у = 0,5;
нет ванны К с/у = 0,75;
один сан. узел на несколько квартир = 0,85.
К кух.- если кухня меньше 8 метров К кух. = 0,95;
кухня больше 8 метров К кух. = 1;
отсутствие кухни К кух. = 0,8;
кухня больше 15 метров = 1,1;
одна кухня на несколько квартир = 0,85.
Поправочный коэффициент, учитывающий на каком этаже располагается жилое помещение, К этаж. принимается в соответствии с данными Таблицы 6.
Таблица 4
Этаж ! К этаж. !
первый 0,95 промежуточный 1,00 последний 0,9 Примечание: В жилых многоэтажных домах (6 этажей и более) К этаж.
этажа, предшествующего последнему, принимается равным 0,9. Для многоквартирных домов высотой не более 3-х этажей для любого этажа коэффициент этажности принимать равным 1.
Коэффициент функционального износа для жилых домов Рассчитывается по формуле:
К функ. = К удал. х К отопл. х К благ. х К ст. х К площ.уч. х К ар. оф. х К мат. ст. [7], где К удал. - коэффициент, учитывающий удаленность оцениваемого жилья от объектов социально-бытового, медицинского и культурного обслуживания (магазины, детские сады, поликлиники и т.д.)
Поправочный коэффициент - 0,95 Поправочные коэффициенты:
Наличие центрального отопления 1.0 Местное водяное отопление на газе и мазуте 0.98 Местное водяное отопление на твердом топливе 0.95 Наличие печного отопления 0.9 Отсутствие холодного водоснабжения 0.97 Отсутствие горячего водоснабжения 0.98 Отсутствие канализации 0.97 К ст. - коэффициент, учитывающий наличие санузла и состояние сантехнического оборудования.
Импортное сантехническое оборудование - 1,02 Отечественное сантехническое оборудование - 1,0 Неудовлетворительное состояние сантехнического оборудования - 0,9 Отсутствие сантехнического оборудования - 0,5 К площ. уч. - коэффициент, учитывающий площадь используемого земельного участка.
Менее 400 кв. м. - 0,9 От 400 до 600 кв. м. - 0,95 600 кв. м. - 1,0 От 600 до 1000 кв. м. - 1,02 От 1000 до 1500 кв. м. - 1,05 От 1500 до 2000 кв. м. - 1,1 Более 2000 кв. м. - 1,15 К ар. оф. - коэффициент, учитывающий архитектурное оформление фасада.
Простое - 1
Улучшенное - 1,05
Высококачественное - 1,1 К мат. стен. - коэффициент, учитывающий материал стен:
Таблица 5
Материал стен ! Коэффициент ___________________1________________________!_______2__________ из кирпича 1.1 Сборный из керамзитобетонных блоков 1.0 Сборный из к/б блоков, облицованный кирпичом 1.05 ж/б панели 1.0 из ж/б панелей, облицованный кирпичом 1.05 Саманно-глинобитный 0.5 Саманные, облицованные снаружи в 0,5 кирпича 0.6 Монолитные шлакобетонные 0.7 из ж/б блоков 1.0 Сборно-щитовые 0.6 Сборно-щитовые, облицованные 1/2 кирпича 0.75 Деревянные рубленные 0,85 Шпальные 0,75 Шпальные, облицованные кирпичом 0,95 К отопл. - коэффициент, учитывающий вид отопления Поправочный коэффициент, учитывающий уровень благоустроенности жилья (К благ.) принимается в соответствии с данными Таблицы 3.
К ст. - коэффициент, учитывающий наличие санузла и состояние сантехнического оборудования Отечественное сантехническое оборудование - 1,01 Септик - 0,98 К площ. уч. - коэффициент, учитывающий площадь используемого земельного участка До 400 кв. м. - 0,9 От 400 до 800 кв. м. - 0,95 От 800 до 1000 кв. м. - 0,98 1000 кв.м. - 1,0 От 1000 до 1500 кв.м. - 1,05 От 1500 до 2000 кв.м. - 1,1
37. Коэффициент зонирования (К зон.) - рассчитывается Центрами по недвижимости самостоятельно по престижности районов в зависимости от анализа сделок по жилищам.
ПРИМЕР РАСЧЕТА СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ Адрес: г. Астана, ул. Пушкина; Коэффициент зонирования - 1,3;
Группа капитальности 2; Год ввода в эксплуатацию - 1988 г.;
Срок службы 125 лет; Общая площадь - 62,4 кв. м;
Высота помещения - 2,6 м; Благоустройство полное;
Комнаты раздельные; Лоджия;
Сан. узел раздельный; Кухня больше 8 метров;
Этаж третий; Сб. = 14 000 т.
С = Сб. х S х К физ. х К функ. х К зон.
Сб. - базовая стоимость 1 кв. метра = 14 000 т.;
S - полезная площадь квартиры = 62.4 м2;
К физ. - коэффициент физического износа определяется по формуле:
Физический износ = (Т баз. - Т ввода.) х Nам/100 Т баз. - год начисления налога - 1999 г.;
Т ввода - год ввода объекта в эксплуатацию - 1988 г.;
Nам - норма амортизации (таблица 1).
Физический износ = (1999 - 1988) х 0.8 /100 = 0.088 К физ. = 1 - 0.088 = 0.912 К функц. = К выс. х К благ. х К план. х К этаж. х К мат.ст.= 1.01 х x 1 х 1.133 х 1 х 1,1 = 1,26 К выс. - коэффициент, учитывающий изменение рыночной стоимости в зависимости от высоты помещения (таблица 2) = 1.01;
К благ. - коэффициент, учитывающий изменение рыночной стоимости в зависимости от уровня благоустроенности помещения и обеспеченности его инженерно-техническими устройствами = 1;
К план. - коэффициент, учитывающий изменение рыночной стоимости в зависимости от планировочного решения жилого помещения:
К план. = К прох. х К балк. х К лод. х К с/у х К кух. = 1.1 х 1 х х 1.03 х 1 х 1 = 1.133 К прох. - комнаты раздельные = 1,1;
К балк. - нет балкона = 1;
К лод. - есть лоджия К лод. = 1,03;
К с/у - раздельный сан. узел = 1;
К кух. - кухня больше 8 метров = 1;
К этаж. - коэффициент, учитывающий изменения рыночной стоимости в зависимости от этажа занимаемой квартиры (таблица 4) = 1;
К мат.ст. - коэффициент, учитывающий материал стен (см. поправочные коэффициенты в таблице 5). Для кирпичных стен = 1,1:
К функ.= 1,01 х 1 х 1,133 х 1 х 1,1 = 1,26 К зон. - коэффициент зонирования рассчитывается Центрами по недвижимости самостоятельно по престижности районов в зависимости от анализа сделок по жилищам и в данном примере равен 1.3;
С = Сб. х S х К физ. х К функ.х К зон. = 14 000 х 62,4 х 0,912 х х 1,26 х 1,3 = 1 305 033 тенге (9 300 $)
5. Определение налогооблагаемой стоимости гаражей и дачных домиков
38. Налогооблагаемая стоимость гаража или дачного домика рассчитывается по формуле:
С = С б. х S х К физ. х К функ. х К зон. [8] С - налогооблагаемая стоимость гаража или дачного домика в тенге;
S - расчетная наружная площадь оцениваемого гаража в кв. м. или общая площадь оцениваемого дачного домика в кв. м.;
С б. - базовая стоимость 1 кв. м. гаража или дачи в тенге;
К функ. - коэффициент функционального износа;
К зон. - коэффициент зонирования;
К физ. - коэффициент физического износа.
39. Базовая стоимость (С б.) квадратного метра гаража или дачи рассчитывается исходя из рыночной стоимости недвижимого имущества по данным за последний квартал года, предшествующего налоговому.
40. Расчетная площадь (S) гаража - расчетная наружная площадь гаража в кв. м., дачного домика - общая площадь домика в кв. м.
1) Коэффициент физического износа - определяется по аналогии, как для жилых домов.
41. Коэффициент функционального износа вносит поправку на изменение стоимости недвижимости в результате сложившегося в настоящее время мнения о качестве недвижимости, отвечающего требованиям на момент оценки: для гаражей - материал стен, наличие емкости или смотровой ямы и месторасположения. При расчете К функ. для дачных домиков учитывается только материал стен.
К функ. = К мат. стен. х К ем. [9] К мат. стен. - коэффициент, учитывающий материал стен, см. таблицу 5.
К ем. - коэффициент, учитывающий наличие емкости или смотровой ямы в гараже:
С емкостью или смотровой ямой - 1,1 Без емкости без смотровой ямы - 1,0
42. Коэффициент зонирования (К зон.) - рассчитывается Центрами по недвижимости самостоятельно в зависимости от анализа сделок по гаражам, дачным домикам и их местоположения.
Приложение
Журнал по обзору рынка Дата сбора! Адрес !Краткая техническая ! Стоимость !Стоимость !
информации!объекта!характеристика объек-! объекта !квадратного!
! !та (полезная площадь,!недвижимости! метра !
! !этажность, материал ! ! !
! !стен, год постройки, ! ! !
! !престижность) ! ! !
Продолжение таблицы:
Курс доллара, в !Примечание:!
пересчете на на- ! источник !
циональную валюту,!полученной !
на момент сбора !информации !
информации ! !