Қазақша:
Қазақстан Республикасының Әділет министрлігі Қазақстан Республикасы Әділет Министерство юстиции Республики Казахстан министрінің 2007 жылғы 7 желтоқсандағы N 329 Бұйрығы.
Қазақстан Республикасының Әділет министрлігінде 2007 жылғы 14 желтоқсандағы Нормативтік құқықтық кесімдерді мемлекеттік тіркеудің тізіліміне N 5041 болып енгізілді. Күші жойылды - Қазақстан Республикасы Әділет министрінің 2012 жылғы 16 сәуірдегі № 157 бұйрығымен Мемлекеттік мұқтаж үшін алынатын жылжымайтын мүлікті бағалау әдістемесін бекіту туралы
1. Қоса беріліп отырған Мемлекеттік мұқтаж үшін алынатын жылжымайтын мүлікті бағалау әдістемесі бекітілсін.
2. Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінің Тіркеу қызметі комитеті заңнамада белгіленген тәртіппен осы бұйрықтың мемлекеттік тіркеуге ұсынылуын қамтамасыз етсін.
3. Осы бұйрықтың орындалуын бақылау Қазақстан Республикасы Әділет вице-министрі М.Б. Бекетаевқа жүктелсін.
ҚР НҚА ЭББ-гі нақты құжатқа сілтеу QR-коды
4. Осы бұйрық ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі.
Министр
Келісілген
Индустрия және сауда министрі 2007 жылғы»7 желтоқсан Жер ресурстарын басқару агенттігі төрағасының міндетін атқарушы 2007 жылғы 7 желтоқсан Қаржы министрі 2007 жылғы»10 желтоқсан Қазақстан Республикасы Әділет министрінің 2007 жылғы»7 желтоқсандағы N 329 бұйрығымен бекітілген Мемлекеттік мұқтаж үшін алынатын жылжымайтын мүлікті бағалау әдістемесі 1. Жалпы ережелер
1. Осы Мемлекеттік мұқтаж үшін алынатын жылжымайтын мүлікті бағалау әдістемесі (бұдан әрі - Әдістеме) Қазақстан Республикасы Әділет министрлігі Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2007 жылғы 20 сәуірдегі N 319 қаулысымен бекітілген Мемлекет басшысының 2005-2007 жылдардағы Қазақстан халқына жыл сайынғы жолдауларын іске асыру жөніндегі негізгі бағыттардың (іс- шаралардың) жалпыұлттық жоспарына және Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2007-2009 жылдарға арналған бағдарламасын орындау жөніндегі іс-шаралар жоспарының 51-тармағына,»"Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" 2000 жылғы 30 қарашадағы Қазақстан Республикасының Заңына, 2003 жылғы 20 маусымдағы Қазақстан Республикасының Жер кодексіне және Қазақстан Республикасының өзге де нормативтік құқықтық актілеріне сәйкес бекітілген.
2. Осы Әдістеме мемлекеттік мұқтаж үшін алынатын жылжымайтын мүлікті бағалауды жүргізудің тетіктерін айқындайды.
3. Мемлекеттік мұқтаж үшін жылжымайтын мүлікті алған кездегі өтемақы төлеудің мөлшерін айқындаған кезде оған мыналар:
жер учаскесіне және онда тұрған ғимаратқа, құрылыстарға, жермен тығыз байланысты өзге мүлікке құқықтың нарықтық құны;
үшінші тұлғаның алдындағы міндеттемелерінің мерзімінен бұрын тоқтатылуына байланысты оларға жүктелген залалдарды қоса алғанда, жылжымайтын мүлкінен айрылуына байланысты меншік иесіне немесе жерді пайдаланушыға келтірілген барлық шығындар енгізіледі.
2. Жылжымайтын мүлікті бағалау әдістері
4. Бағалаушы нарықтық құнды айқындаған кезде мынадай қағидаттарды сақтауы қажет:
пайдалылық (пайдаланушының немесе әлеуетті пайдаланушының қажеттілігін белгілі уақыт ішінде қанағаттандыру қабілеті);
сұранымдар мен ұсыныстар (рыноктағы сұранымдар мен ұсыныстардан және сатушылар мен сатып алушылардың бәсекелестігінің сипатына тәуелділік);
алмастыру (эквивалентті пайдалылық объектісін сатып алуға барынша ықтимал шығыстардан артуының мүмкін еместігі);
күтілетін (кәсіпкерлік қызмет үшін жер учаскесіне тартылатын өндірістің өзге факторларының кірістерін есепке алмағанда оны анағұрлым тиімді пайдаланған кездегі белгілі бір уақыт ішінде жер учаскесінен күтілетін шамасына, мерзімі мен ықтимал алынатын кірісіне тәуелділігі);
өзгеру (уақыт бойынша өзгеру, және нақты бір күнге белгілеу);
оның мақсатты пайдалануының өзгеруіне, рұқсатпен пайдалануына, жер учаскесіне өзге тұлғалардың құқықтарына, жер учаскесіне мүліктік құқықтарының бөлінуіне тәуелділігі;
сыртқы ықпал ету (оның орналасқан жеріне және сыртқы факторлардың ықпалына тәуелділігі).
5. Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау жер учаскесіне меншік құқығын немесе пайдалану құқығын қоса алғанда мынадай нормативтік құқықтық актілерге сәйкес жүргізіледі:
"Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" 2000 жылғы 30 қарашадағы Қазақстан Республикасының Заңы;
Қазақстан Республикасы Әділет министрінің 2002 жылғы 21 қарашадағы N 172 және Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2002 жылғы 2 желтоқсандағы N 598 бірлескен бұйрықтарымен бекітілген Бағалау қызметі субъектілерінің бағалау туралы есептің мазмұны мен нысанына қойылатын талаптарды қолдануы жөніндегі ережелер (Нормативтік құқықтық актілерді мемлекеттік тіркеу тізілімінде N 2068 тіркелген);
Қазақстан Республикасы Әділет министрінің 2002 жылғы 23 қарашадағы N 179 бұйрығымен бекітілген Бағалау қызметі субъектілерінің бағалау қағидаттарымен пайдаланылатын бағалау жөніндегі жұмысты орындаудың сапасына қойылатын талаптарды қолдануы жөніндегі ережелер (Нормативтік құқықтық актілерді мемлекеттік тіркеу тізілімінде N 2071 тіркелген);
Қазақстан Республикасы Әділет министрінің 2002 жылғы 21 қарашадағы N 173, Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2002 жылғы 2 желтоқсандағы N 600, Қазақстан Республикасы Индустрия және сауда министрінің 2002 жылғы 26 қарашадағы N 96 және Қазақстан Республикасы Жер ресурстарын басқару жөніндегі агенттігінің 2002 жылғы 23 қарашадағы N 90 бірлескен бұйрықтарымен бекітілген Бағалау қызметі субъектілерінің жылжымайтын мүлікті (мүліктік кешен ретіндегі кәсіпорындарды қоспағанда) бағалау әдістемелеріне қойылатын талаптарды қолдануы жөніндегі ережелер (Нормативтік құқықтық актілерді мемлекеттік тіркеу тізілімінде N 2069 тіркелген).
6. Бағалаушылар бағалауды жүргізген кезде Қазақстан Республикасының заңнамасына сәйкес стандарттарды пайдаланады.
7. Жылжымайтын мүліктің құнын белгілеу жөніндегі жұмысты жүргізген күні бағалау объектісін соңғы рет көрген күнге сәйкес келуі тиіс.
8. Бағалаудың нәтижелері бағалау туралы жазбаша есеп түрінде ресімделеді.
Бағалау туралы есеп оның құрамын бағалаушы осы Әдістеме мен басқа да Қазақстан Республикасының нормативтік құқықтық актілерінде көзделген талаптарды ескере отырып айқындайтын қосымшаны қамтиды.
9. Осы Әдістемеде ғимараттар, құрылыстар, ғимарат-үйлер немесе оларды орналастыруға арналған және мемлекеттік мұқтаж үшін сатып алынатын жер учаскелерінің нарықтық құнын бағалауға қолданылатын әдістемелер тізбеленген.
10. Бағалаушы бағалауға шығыс, салыстырмалы және кіріс тәсілдерін пайдаланады (немесе пайдаланудан бас тартуын негіздейді). Бағалаушы нарықтық ақпараттың сол немесе өзге де әдістемелерді пайдалануға қол жеткізудің ауқымын және дұрыстығын ескере отырып, бағалауға арналған әдістердің бірінің шеңберінде нақты бір бағалау әдістемесін дербес белгілейді.
Салыстырма әдістеме осындай ұқсас объектілерді ерікті сатушылар мен ерікті сатып алушылардың салыстырмалы меншіктерін сатып алатын және сататын тиімді жұмыс істеп тұрған еркін рынокта жуық арада сатылған бағалармен салыстыру арқылы бағаланатын объектінің құнын белгілеу үшін қолданылады.
Әдістемелер алмастыру қағидатына негізделген: ақылды сатып алушы бағаланатын сомаға рыноктан сапасы жағынан соған ұқсас және пайдалы объектіні сатып алатын болса, ол одан артық сома төлемейді. Учаскені сату туралы жеткілікті түрде дұрыс ақпараты бола отырып, пайдаланудың және бағалаудың сол бір белгілі бір кезеңі үшін нарықтық сатуларды салыстырудың әдісі нақты бір рыноктағы объектінің барынша нақты нарықтық құнын алуға мүмкіндік береді.
Кіріс әдістемесі болашақта оны пайдаланудың белгілі бір мерзімі ішінде кіріс әкелуге қабілетті бағаланатын объектінің құнын белгілеу үшін қолданылады.
Құн деп бағалау объектісінің болашақтағы күтілетін кірістері мен қайта сатудан түсетін пайданың ағымдағы сәтінде келтірілген сомасын айтады. Әдістеме күту қағидатына негізделген, яғни ақылды сатып алушы (инвестор) болашақта кіріс немесе пайда күте отырып жер учаскесін сатып алады. Кіріс әдістемесін қолдану жылжымайтын мүліктің бағалау объектісі орналасқан ауданға кіріс әкелу деңгейіне ықпал ететін экономикалық шарттары мен үрдістеріне, сондай-ақ дисконттау және капиталдандыру сияқты рәсімдерді пайдалануына егжей- тегжейлі талдау жүргізуді талап етеді.
Шығыс әдістемесі жер жақсартуларының құнын белгілеу үшін қолданылады және жерді бағалау үшін дербес маңызы жоқ. Жер учаскесін сатып алуға және оны жақсартуға кеткен шығыстар нақты рынокта мақсаты мен сапасы бойынша ұқсас жақсартылған жер учаскесінің бағасынан аспайтын алғышарттарға негізделген. Егер өндіру құнының немесе жерді жақсартуларды алмастырудың және жылжымайтын мүлік рыногындағы сұранымдар мен ұсыныстардың қатынасты тепе-тең жағдайда тозудың шамасын нақты бағалау мүмкін болғанда, шығыс әдістемесі объективті нәтижелерге әкеледі.
$1. Салыстырмалы талдау әдістемесі
11. Салыстырмалы талдау әдісін қолданған кезде жуық арадағы сатылымның нақты бағасы немесе осыған ұқсас объектіге сұранымдар мен ұсыныстар туралы ақпаратты зерттеу арқылы белгіленген бағаларды салыстыру арқылы меншік құны айқындалады.
12. Әдістеме іс-қимылдардың мынадай кезектілігін болжайды:
сату бағасы шынайылығы жағынан жоғары деңгейдегі белгілі кемінде үш салыстырмалы объектілерді таңдайды;
төменде келтірілген формулалар мен коэффициенттер бойынша бағаланатын объектіден осы ұқсастықтың әрбір факторы бойынша индекстер есептеледі:
1) ақпараттың дұрыс көзі индексі:
cату-сатып алу шарты, ипотека және басқа құжаттар;
ұсыну бағасы туралы газеттегі хабарлама;
2) сатылған күннің индексі. Ұқсас объектілер бағаланатын объектіден бұрын сатылғандықтан, осы уақыт ішінде бағалар өзгерген болуы мүмкін, сондықтан бұл фактор ескерілуі керек. Ол үшін жерге бағалардың индексациясы туралы ай сайынғы деректердің негізінде тренд есептеледі;
3) қаржыландыру шарттарының индексі. Меншік иесі бағаланған күн мен учаскенің ақшаны алған күнінің арасында бірнеше ай өтетіндіктен, осы фактор да ескерілуі керек. Инвестор бағаланған күннен кейін үш айдан кешіктірмей төлем жасауы тиіс деп белгілейік. Шартта төлемді кешіктіргені үшін инфляциядан жоғалтқан шығынын және ақшаны капитал ретінде пайдаланудың мүмкін еместігін жабатын айыппұл санкциясын көрсету керек:
I
, мұнда:
= 3 ай . r
CF b r - шұғыл депозит бойынша айлық банкілік ставка;
4) жер учаскесінің орналасқан жерінің индексі. Орналасқан жерінің индексі қаланың орталығынан қашықта жатуына байланысты және осы учаскенің аймақтану коэффициентінің бөлінуінен ұқсастың аймақтану коэффициентіне жеке ретінде немесе бағаланатын учаске тұрған шағын аудандағы жүздігінің орташа құнының ұқсастың шағын аудандағы жүздік құнына қатынасы ретінде есептеледі:
e
K
C e z
I = ------- = ---- (1)
a
C a
5) аумақты абаттандыру индексі бағаланатын аудандағы абаттандыру коэффициентінің (K ) ұқсас абаттандыру коэффициентіне (K AT ) қатынасы ретінде есептеледі:
K e
= ------- (2)
K a
Абаттандыру коэффициентінің шамасы шағын аудандардағы әртүрлі абаттандыру деңгейіндегі сатулардың құны туралы дерекқорларға талдау жасау арқылы математикалық статистика әдісімен белгіленеді. Жер учаскелерін сату бағалары туралы нарықтық ақпарат болмаған кезде ұсынылатын коэффициенттер, егер:
аудан инженерлік желілермен және орталық жылумен қамтамасыз етілген болса - = 1,21 К аудан ауыз сумен және орталық жылумен қамтамасыз етілген болса - = аудан колонкадан ғана ауыз сумен қамтамасыз етілген болса - К = 1,05 аудан инженерлік желілермен қамтамасыз етілмеген болса - К = 1,0;
6) жер учаскесін пайдалану тиімдлігі индексі бағаланатын аудандағы мақсатты пайдалану коэффициентінің ұқсастың мақсатты пайдалану коэффициентіне қатынасы ретінде есептеледі:
SC
= ------- (3)
EU
Тиімді пайдалану коэффициентінің шамасы аудандардағы әртүрлі нысаналы мақсаттарының деңгейіндегі сатулардың құны туралы дерекқорларға талдау жасау арқылы математикалық статистика әдісімен белгіленеді. Жер учаскелерін сатудың бағалары туралы дұрыс нарықтық ақпарат болмаған кезде коэффициенттер осы Әдістемеге қосымшаға сәйкес кесте бойынша қабылданады;
7) сату шартының индексі. Мәміледегі тараптардың ерекше дәлелдері көптеген жағдайларда төленетін бағаларға ықпал етуі мүмкін және кейбір мәмілелерді нарықтық емес етуі де мүмкін. Мысалыға сатудың ерекше жағдайларына сатып алушының төлеген жоғары бағасы жатады, өйткені жер учаскесі тобының құны немесе қосылған кездегі құны басым болады; төленетін баға әлдеқайда төмен болады, өйткені сатушы сатуды тезірек аяқтағысы келеді;
мәмілеге тартылған тараптардың арасындағы қаржылық, іскерлік немесе отбасылық байланыстар; салыққа қатысты ерекше пайымдаулар; (ашық)
рыноктағы мүлікті экспозияциялау мерзімінің жеткіліксіздігі; созылған сот ауыртпалығының перспективасы. Нақты бір жағдайларға байланысты индекс шамасын осы көрсеткіштің шамасын міндетті түрде негіздей отырып 0,7-нен 1,3- ке дейінгі шектерде қолдану ұсынылады.
Бағалауға тән объектіге қосымша фактілер болған жағдайда басқа индекстердің қолдануы мүмкін.
Ұқсасының бір жүздігінің келтірілген құны индексациялау арқылы табылады:
n
V = C
.I
RS
DS
Z
CS мұнда: С
- n - ұқсасының бір жүздігінің құны.
Бағаланатын жер учаскесінің бір жүздігінің құнын V барлық үш ұқсасының орташа арифметикалық келтірілген құны ретінде табамыз.
Есептердің нақты екендігін тексеру ұқсасының алынған үш келтірілген құнының мөлшерінің коэффициентін табу жолымен жүргізіледі:
б
CV= -- ---- (5)
V n мұнда: б - стандартты ауытқу;
Егер нұсқау коэффициенті 33%-дан артық болса, демек ұқсастары сапасыз дайындалған.
Бағаланатын учаскенің құнын (V) формула бойынша табамыз:
V=S.V (6)
мұнда: S - бағаланатын учаскенің ауданы.
$2. Тарату әдістемесі
13. Тарату (аллокация) - бұл қиғаш салыстыру, бұл ретте жер құны мен ондағы жақсарулардың арасындағы қатынастар немесе мүліктің құрамды бөліктерінің арасындағы қандай да бір басқа қатынастар әзірленеді. Нәтижесі салыстыру мақсатында жер мен ондағы жақсартулар арасындағы ортақ нарықтық бағаны тарату үшін жасалған шара болып табылады.
14. Әдістемені қолданудың шарттары құрылыс салынған жер учаскелерімен жасалатын мәмілелердің, бағаланатын ұқсас учаскенің бағалары туралы ақпараттың болуы, сондай-ақ құрылыс салынған жер учаскесінің нарықтық құнындағы жердің барынша шама үлесі туралы ақпараттың болуы болып табылады.
15. Әдістеме іс-қимылдардың мынадай кезектілігін болжайды:
бағаланатын жер учаскесін ұқсас учаскемен салыстыру элементтерін айқындау;
әрбір ұқсас учаскенің бағаланатын учаскеден ерекшелік сипаттамаларын және деңгейлерін салыстыратын әрбір элементтері бойынша айқындау;
олардың әрқайсысының бағаланатын жер учаскесінен ерекшеліктерінің сипаттары мен деңгейіне сәйкес келетін ұқсас жер учаскелерінің бағасына түзетулер енгізуді салыстыру элементтерінің әрбірі бойынша айқындау;
олардың ерекшеліктерін бағаланатын жер учаскесінен жоятын әрбір ұқсас жер учаскесінің салыстыратын әрбір элементтері бойынша түзету;
бағаланатын жер учаскесінің нарықтық құны түзетілгеннен кейін алынған орташа медиандық немесе модалдық мәнін айқындау арқылы есептеу;
бағаланатынға ұқсас құрылыс салынған жер учаскелерінің нарықтық құнындағы жер үлесінің барынша шама мәнін айқындау;
жердің нарықтық құнын бағаланатын жер учаскесінің нарықтық құнындағы үлесі ретінде есептеу.
Жер учаскесінің құны мына формула бойынша айқындалады (7):
V .K
.K Z
B
SL
V =V .K
.KZ немесе V = ---------- (7)
L o 1-KsL мұнда: V - бағаланатын ЖУ орналасқан ғимараттың (мүліктік кешеннің)
құны;
- жылжымайтын мүліктің бірыңғай объекті құнындағы жер учаскесі құнының үлестік коэффициенті осы Әдістеменің қосымшасына сәйкес кесте бойынша айқындалады;
K - осы әдістеменің формуласы бойынша (1) белгіленетін аймақтандыру коэффициенті;
Vo - жылжымайтын мүліктің жалпы құны.
$3. Алу әдістемесі
16. Алу (экстракция) - бұл қиғаш салыстыру әдісі. Ол амортизацияны есептен шығарып шығыстарды талдауды қолдану және басқа қатынастарда салыстырылатын мүлік объектілерінің толық бағасынан нәтижелерін алып тастау арқылы жақсартулардың есептік құнын береді. Алынған қалдық жердің мүмкін құнының көрсеткіші болып табылады.
17. Әдістеме үй салынған жер учаскелерін бағалау үшін қолданылады.
18. Әдістемені қолдану шарты:
жылжымайтын мүліктің бірыңғай объектісіне ұқсас, өзіне бағаланатын жер учаскесін қамтитын жылжымайтын мүліктің бірыңғай объектілерімен жасалатын мәмілелердің бағалары туралы ақпараттың болуы. Мәмілелердің бағалары туралы ақпараты болмаған жағдайларда ұсыныстар (сұранымдар) бағаларын пайдалануға болады;
жер учаскесінің жақсаруларының оның барынша тиімді пайдалануына сәйкестігі.
19. Әдістеме іс-қимылдардың мынадай кезектілігін болжайды:
өзіне бағаланатын жер учаскесін, ұқсас-объектілерді қамтитын жылжымайтын мүліктің бірыңғай объектісін салыстыруды жүзеге асыратын элементтерді айқындайды;
өзіне бағаланатын жер учаскесін қамтитын жылжымайтын мүліктің бірыңғай объектісінің әрбір ұқсасының сипаттары мен ерекшеліктерінің деңгейін салыстыратын элементтерінің әрқайсысы бойынша айқындау;
өзіне бағаланатын жер учаскесін қамтитын жылжымайтын мүліктің бірыңғай объектісінің әрбір ұқсасының сипаты мен ерекшелік деңгейіне сәйкес келетін ұқсастарының бағаларын түзетулерді салыстыратын элементтерінің әрқайсысы бойынша айқындау;
өзіне бағаланатын учаскені қамтитын жылжымайтын мүліктің бірыңғай объектісінен олардың айырмашылығын жеңілдететін әрбір ұқсасты салыстыратын элементтердің әрқайсысы бойынша түзету;
өзіне бағаланатын жер учаскесін қамтитын жылжымайтын мүліктің бірыңғай объектісінің нарықтық құны ұқсастарының түзетілген бағаларын негіздеп қорытындылау арқылы есептеу;
жақсартылған бағаланатын жер учаскесін алмастыру құнын немесе молайту құнын есептеу;
бағаланатын жер учаскесінің нарықтық құнын өзіне бағаланатын жылжымайтын мүлік объектісін қамтитын жылжымайтын мүліктің бірыңғай объектісінің нарықтық құнынан жер учаскесінің жақсартуларын алмастыру құнын немесе молайту құнын алып тастау арқылы есептеу.
20. Жер учаскесін жақсартуларды құруға кететін шығыстардың сомасы ірілендірілген және (немесе) элементтік құндық көрсеткіштерді пайдалана отырып айқындалады.
Ірілендірілген құндық көрсеткіштерге объектінің жалпы шаршы, куб, қума метр параметрлерін сипаттайтын көрсеткіштері сияқты кешендер мен жұмыс түрлері бойынша көрсеткіштері де жатады.
Элементтік құндық көрсеткіштерге жақсартуларды жасауға кететін шығындардың сомасын белгілеген кезде пайдаланылатын элементтік бағалар мен бағалар жатады.
Бағалардың нақты бір күнге бекітілген деңгейде (бағалардың базалық деңгейі) есептелген ірілендірілген және элементтік құндық көрсеткіштер, құрылыс құнының өзгеруіне ағымдағы және болжамдық индекстер жүйесін пайдалана отырып, бағаланған күніндегі бағаның деңгейінде қайта есептелуі мүмкін.
Элементтік құндық көрсеткіштерді пайдалана отырып жақсартуларды жасауға кеткен сомаларды есептеу ресурстық және ресурстық-индекстік әдістерді пайдалана отырып жүзеге асырылуы мүмкін. Ресурстық (ресурстық-индекстік)
әдістер жақсартуларды жасауға қажетті барлық ресурстардың (шығыстар элементтері) ағымдағы (болжамды) бағалары мен тарифтерін калькуляциялаудан тұрады.
Жер учаскесін жақсартуларды жасауға кеткен шығыстардың сомасын белгілеген кезде инвестордың пайдасын - жақсартуларды жасаған капиталды инвестициялағаны үшін ықтимал сыйлықақының шамасын ескеру керек.
Инвестордың пайдасы сату бағасы мен ұқсас объектілерді жасауға кеткен шығыстардың арасындағы айырмашылығы сияқты есептелуі мүмкін.
Инвестордың пайдасы оның барынша ықтимал ұқсас инвестициялаудың тәуекел деңгейі бойынша капиталға бергені ретінде есептеледі.
Алмастыру құнын немесе молайту құнын белгілеген кезде жақсартулардың жинақталған тозығының шамасы ескеріледі.
Жақсартулардың жинақталған тозығы жалпы белгіленуі мүмкін немесе табиғи, функционалдық сома сияқты және жақсартуға жататын экономиканың бөлігі сияқты ақшалай түрінде белгіленуі мүмкін.
Табиғи тозық деп олардың табиғи қасиетінің нашарлауынан жақсартулардың құнын жоюын айтады.
Функционалдық тозық ауқымды-жоспарлы шешімге, жақсартулардың құрылыстық материалдары мен инженерлік құрал-жабдықтарының, жасаған құрылыс жұмыстарының сапасының немесе басқа да жақсартулардың осы үлгідегі жақсартуларға қойылатын қазіргі заманғы талаптарға сәйкес келмеуінен жақсартулардың құнын жоюы болып табылады.
Экономикалық тозық деп оған сыртқы факторлардың теріс ықпалының әсерінен жылжымайтын мүліктің бірыңғай объектісінің құнын жоюын айтады.
Табиғи және функционалдық тозу жойылатын және жойылмайтын болуы мүмкін. Экономикалық тозу, әдеттегідей жойылмайтын болып табылады. Бұл ретте, егер оны жоюға кететін шығындар оны жоюдың нәтижесіндегі жылжымайтын мүлік объектісінің құнының артуына қарағанда кем болатын болса, ондай тозу жойылатын тозу бола алады.
$4. Жер рентасын капиталдандыру
21. Жер рентасын капиталдандыру әдістемесі құрылыс салынған және салынбаған жер учаскелерін бағалау үшін қолданылады.
Әдістемені қолдану шарты - бағаланатын жер учаскесінен жер рентасын алу.
22. Әдістеме іс-қимылдардағы мынадай кезектілігін болжайды:
жер учаскесінен құрылатын жер рентасының есебі;
жер рентасын капиталдандыруға сәйкес коэффициентінің шамасын белгілеу;
капиталдандыру арқылы жер учаскесінің нарықтық құнын есептеу.
Жер учаскесін капиталдандыру деп өзара тең немесе біркелкі ағынмен жер рентасының бірдей уақыт кезеңінде өзгеретін барлық болашақ шамаларды бағалау күніне белгілеуді айтамыз. Есептеу бағалау жүргізілгеннен кейінгі кезеңдегі жер рентасының шамасын бағалаушы белгілеген капиталдандырудың тиісті коэффициентіне бөлу арқылы жүргізіледі.
23. Осы әдістің шеңберінде жер рентасының шамасы жер нарығында қалыптасқан шарттар бойынша жер учаскесін жалға беруден түскен табыс ретінде есептелуі мүмкін.
24. Капиталдандыру коэффициентін белгілеудің негізгі тәсілдері мыналар:
жер рентасын ұқсас жер учаскелері бойынша олардың сатылу бағасына бөлу;
капиталға жасалатын қауіп-қатерсіз қайтарым ставканы тәуекел үшін бағаланатын жер учаскесіне капиталды инвестициялауға байланысты сыйақы мөлшеріне көтеру болып табылады.
Бұл ретте тәуекелге бармай капиталға қайтарылатын ставка деп капиталды барынша тәуекелге бара отырып инвестициялайтын кездегі қайтарылатын ставканы түсінеміз.
$5. Қалдық құны әдістемесі
25. Қалдық құны әдістемесі жер жақсартуларына қатыссыз күтілетін және қосылған кіріс қағидаттарына негізделген.
26. Әдістеме құрылыс салынған және салынбаған жер учаскелері үшін Әдістемені қолдану шарты - бағаланатын жер учаскелерді жақсарту арқылы кіріс әкелу немесе кіріс әкелетін жер учаскесін коммерциялық пайдалану мүмкіндігі. Егер кіріс жер учаскесін коммерциялық пайдалануға есептелген жағдайларда, осы кірістен жер учаскесіне қатысты емес кірісті алып тастау немесе капиталдандырылған кірістен жер учаскесіне қатысты емес активтердің нарықтық құнын алып тастау қажет.
27. Қалдық әдістемесі мынадай жағдайларда қолданылады:
ғимараттың құны белгілі немесе нақты айқындалған болуы мүмкін;
жылжымайтын мүлік объектісінен түсетін таза операциялық кіріс белгілі немесе айқындалған болуы мүмкін;
ғимараттар мен жерлер үшін капиталдандыру коэффициенттері нарықтық деректерден алынған болуы мүмкін.
28.Талдау элементі ретінде жерді бағалаған кезде қалдық құны әдістемесін қолданылғанда сонымен бірге кірістер мен шығыстар туралы деректер қолданылады. Мүлікті кіріс алу үшін пайдалануға мүмкін болатын таза кіріске қаржылық талдау жүргізіледі. Таза кірістен қаржылық қайтарымдар ескеріліп жақсартулар талап ететін алып тастау жасалады. Қалған кіріс жер есебінен келген қалдық деп есептеледі. Құн көрсеткішін алу үшін ол капиталдандырылады.
29. Тәсіл мынадай іс-қимылдар кезектілігін болжайды:
тікелей капиталдандыру әдістемесімен (8 формула) барлық жылжымайтын о мүлік объектілерінің нарықтық құны (V ) табылады, ол үшін болжамды кезеңнен кейінгі уақытта үй-жай ғимаратын жалға беруден (I ) күтілетін кірістердің шамасын капиталдандырудың (R ) жалпы коэффициентіне бөлу қажет:
I o
V = ------ (8);
R o шығыс тәсілімен ұқсас ғимараттың, яғни жалға беру ставкасы қалыптасатын ғимараттың толық қалпына келтіру құны (CCR) есептеледі;
ұқсас ғимараттың нарықтық құны табылады, ол үшін ғимараттың толық қалпына келтіру құнынан тозудың барлық түрлері алып тасталады. Есептеу (9)
формуласы бойынша есептеледі:
V = CCR x I
SD мұнда: I
- мынадай формуламен (10) белгіленетін жинақталған тозу = I PD FD ED мұнда: табиғи тозу индексі (Index of physical deterioration) - I = 1 - PD функционалдық тозу индексі (Index of functional deterioration) - I = 1 - FD сыртқы тозу индексі (Index of external deterioration) - I = 1 - ED (11) формуласы бойынша жер учаскесінің нарықтық құны есептеледі (V ):
V = V - V (11).
O
Жердің нарықтық құнын белгілеу ерекшеліктері осы әдіспен былай жасалады:
әдіс жер учаскесін барынша тиімді пайдалануға сәйкес келетін ғимараттар үшін қолданылады;
капиталдандыру коэффициенті ретінде нарықтық ставкалар пайдаланылады;
таза операциялық кірісті есептеу үшін үй-жай үшін жалға беру ақысының нарықтық ставкасы пайдаланылады.
Егер жұмыс істер тұрған ғимарат жер учаскесін барынша тиімді пайдалануға сәйкес келмейтін болса, онда қандай гипотетикалық құрылыстар жер учаскесін барынша тиімді пайдалануды көрсете алатыны анықталады, және олар үшін болжанып отырған таза операциялық кіріс есептеледі.
$6. Дамыту әдістемесі (болжанатын пайдалану)
30. Дамыту әдістемесі жақсартылған және жақсартылмаған жер учаскелерін бағалау үшін қолданылады. Оның негізінде күту қағидаты және жер жақсартуларымен байланысты емес қосылған өнімділік қағидаты жатыр.
31. Аталған әдістеме қолданылуы кіріс әкелмейтін немесе барынша тиімді пайдаланудан айырмашылығы бар жердің құнын белгілеуге қажеттілік туындаған жағдайда пайдаланылады. Әдістеме бағаланатын жер учаскесін, мөлшері бойынша кішкентайларын жекелеген учаскелерге бөлінуін жер меншігін оны дамыта отырып пайдалануға немесе оларды басқа учаскелерге біріктіруге құрылған.
32. Әдістеме құрылыс салынған және құрылыс салынбаған жер учаскелерін бағалау үшін қолданылады.
Әдістемені қолдану шарты - жер учаскесін кіріс әкелетін тәсілді пайдалана отырып пайдалану мүмкіндігі.
33. Әдістеме іс-қимылдардың мынадай кезектілігін болжайды:
оның барынша тиімді пайдалану нұсқасына сәйкес жер учаскесін пайдалануға қажетті шығындардың сомасын және уақытша құрылымын белгілеу (мысалы, жер учаскесін жақсартуды жасауға кеткен шығындар немесе жер учаскесін пайдалану нысандары, түрлері мен сипатымен айырықшаланатын жеке бөліктерге бөлуге кеткен шығыстар);
жер учаскесін барынша тиімді пайдаланудан түскен кірістердің шамасын және уақытша құрылымын айқындау;
жер учаскесін барынша тиімді пайдаланудан түскен кірістерді алуға қажетті операциялық шығыстардың шамасын және уақытша құрылымын айқындау;
бағаланатын жер учаскесіне капиталды инвестициялау тәуекелінің деңгейіне сәйкес келетін дисконттау ставкасының шамасын айқындау;
жер учаскесінің құнын жер учаскесін пайдалануға байланысты барлық кірістар мен шығыстарды дисконттау арқылы есептеу.
Жер құнын бағалау жер учаскесін барынша тиімді пайдалануды іске асыруға байланысты барлық ақша ағындарын дисконттау арқылы жүзеге асырылады және ықтимал пайдаланудан түсетін кіріс ағымдық құны мен осындай пайдалануға ауысуға байланысты шығынның ағымдық құны арасындағы айырмашылықпен анықталады:
V = PV - PV , (12)
P c мұндағы V - жер құны;
PV - ықтимал пайдаланудан түсетін табыс;
р
PV - ықтимал пайдалануға ауысуға шығатын шығынның ағымдық құны.
Бұл ретте, дисконттауды алдағы болатын барлық кірістер мен шығыстарды бағалаушының белгілеген дисконттау ставкасы бойынша бағалауды жүргізу күніне келтіру процесі деп түсінеміз.
Даму әдістерінде қолданылатын ақша ағымдарын дисконттау тәсілі, әдеттегі дисконттау әдісінен нысаны бойынша біршама өзгешелеу және қайтарылмаған инвестициялар құнын есептеуді білдіреді. Егер инвестициялар уақытша капиталдарға тыйым салынуы себепті кіріс әкелмейтін болса, онда инвестор осы капиталдың пайызына баламалы шығынға ұшырайды. Сондықтан қаражатты қайтару кезінде инвестор немесе девелопер өз капиталын ала алмаған пайыздарын қоса есептей отырып бағалайтынын болжау ақылға қонымды.
Бұл тәсіл іс-қимылдың мынадай кезектілігін болжайды:
бағаланатын учаскені ең тиімді пайдалану жолын анықтайды. Бұл жерде сол пайдалануға байланысты мемлекеттік қажеттілік пайда болған пайдалануды ең тиімдісі деп санаған дұрыс;
осы учаскеде салынатын ғимарат үй (ғимарат) құрылысының сметалық құнын анықтайды. Егер, мемлекеттік қажеттілік үшін бірнеше учаскені алу керек болса, онда құрылысқа жұмсалатын сыбағалы шығындар жалпы игерілетін учаскенің 100 ш/м-не есептеліп белгіленеді;
дисконттау ставкасын (дисконттауды) анықтайды. Бұл үшін инвестордың табысы (Yi) қайта қаржыландыру ставкасына (Yref) тең және тәуекел үшін сыйақы (Yrisk) болып саналады. Қайта қаржыландыру ставкасы Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі ресми ақпараттары бойынша қабылданады.
Есептеу үшін бір тоқсанға тең келетін төлем кезеңділігі алынады, сондықтан инвестордың және девелопердің жылдық ставкаларын 4 тоқсанға бөлеміз.
Дисконттың ставкасын (Y) есептейді, онда инвестордың мүдделері сияқты девелопердің де мүдделері есепке алынады:
Y = (I+Yі/4) (I+Ydev/4)-1 (13);
реверсиялық құн үшін капиталдандыру ставкасын Гордон моделі бойынша айқындайды:
Y-g
R = ------ (14)
1+g мұнда: - табыстың өсу қарқынын болжамдау кезеңінде объектіні пайдаланудан түскен түсімнен.
Болжалды өсу қарқынын болжалды тоқсандық инфляцияның орташа мөлшерлемесіне тең деп аламыз;
болжалды кезеңнен кейінгі кезеңде күтілетін табыстың (1) мөлшерлемесін анықтайды. Егер иеліктен шығарылатын учаскеде ғимарат құрылысы жоспарланған болса, әлеуетті табыс мөлшерлемесі болып таза жалгерлік ақы алынады. Егер жол және жол құбыры құрылысы жоспарланған болса, онда болжалды табыс мына қарастырылатын варианттардың ең жоғарғы мөлшерлемесі бойынша алынады:
1) нақты пайдалану;
2) егер ғимарат меншікке айналған жағдайда жоспарлы пайдалану;
реверсиялық құнның мөлшерлемесін (Re), яғни, объектінің есептік кезеңнің соңындағы нарықтық құнын анықтайды. Бұл үшін болжалды кезеңнен кейінгі кезеңдегі күтілетін табысты капиталдандырады, ол меншік иесіне объектінің құнына тұратын мынадай иелік беруі мүмкін:
I B
R = ----- (15);
R ақша ағынын есептейді, ол үшін жалпы сметалық құн сомасын құрылыстың кварталдары санына бөледі. Құрылысқа шығатын шығын қаражаттың кетісінен тұратын болғандықтан, бұл ақша ағынының мөлшерлемесі теріс болады. Ал реверсия түсім болып табылады, сондықтан жағымды ақша түсімін құрайды.
Жер учаскесінің нарықтық құнын (Yz) ақша түсімін дисконттау формуласы бойынша есептейді:
i
Re
V = ------ + ----- +...+ ----- + ------ (16).
(1+Y) (1+Y) (1+Y) (1+Y) n Болашақ табыстар мен шығыстарды бағалауды жүргізу күніне келтіру үшін инвестициялар тәуекелі деңгейі бойынша ұқсас капиталға арналған қайтарым ставкасын талдаудың негізінде алынатын дисконттау ставкалары пайдаланылады.
Жер учаскелерін немесе бірыңғай жылжымайтын мүлік объектісін шаруашылыққа пайдалануға беру немесе жер учаскесін сату немесе бірыңғай жылжымайтын мүлік объектісін нарық құнымен неғұрлым мүмкін мерзімде сату табыс көздері болып табылады.
Жылжымайтын мүлікті жалға беру вариантымен табысты есептеу бірыңғай жылжымайтын мүлікті сатудан түсетін табысты болжалды кезеңнің соңында есепке алуды қарастыруы тиіс.
$7. Бағалау нәтижелерін келісу
34. Мемлекеттік мұқтаж үшін алу мақсатында жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау нәтижелерінің дәлдігін арттыру үшін бірнеше әдістерді пайдалана отырып жүргізілуі мүмкін. Бұл ретте, алынған нәтижелері өзара бір- бірімен келісіледі. Нәтижелерді келісу сатылы талдау әдісімен (бұдан әрі - СТӘ)
жүргізіледі.
Бағалау процесінде алынған құн шамаларының әрқайсысы үшін салыстырмалы өлшемдерді есептеу кезінде, Бағалаушы өз пайымдауларына сүйенуі тиіс. Бағалаушы пайдаланған әдістемелері үшін негіздемелер мен дәлелдерді келтіруге, сондай-ақ әртүрлі әдістермен қосқан, оған құнның келісілген шамасын белгілеу кезінде сүйенген безбендерді көрсетуі керек.
СТӘ-ні қолданудың бірінші легі құнды есептеуді сатылы немесе желілі түрде құрастыру болып табылады. Сатылап құрудың ең қарапайым түрі жоғарыдан төмен қарай (мақсат - нарықтық құнды анықтау) аралық деңгейлер арқылы (салыстыру белгісі) ең төменгі деңгейге жеткізіліп құрылады, ол жалпылама жағдайда баламалар жинағы (әртүрлі жолдармен алынған нәтижелер)
болып табылады.
Мәселені сатылап шығарғаннан кейін белгілер басымдылығы анықталады және әрбір балама белгілер бойынша бағаланады. Міндеттеме элементтері олардың өздеріне арналған жалпы сипаттамасына тиетін әсеріне қарай жұпталып салыстырылады. Жұптап салыстыру жүйесі кері-симметриялық нәтижеге алып келеді.
Қарқындылық шәкілі:
1 - тең маңыздылық;
3 - бірінің екіншіден шамалы басымдылығы;
5 - біріншінің екіншіден орташа басымдылығы;
7 - бірінің екіншіден айтарлықтай басымдығы;
9 - біріншінің екіншіден асқан басымдылығы;
2, 4, 6, 8 - тиісті аралық маңыздылығы.
Егер фактордың бірі мен екіншісімен j салыстырған кезде алынған болса, онда екінші факторды біріншімен салыстырғанда а(j, i) = 1/b аламыз.
а және b элементтерін салыстыру мына белгілер бойынша жүргізіледі:
элементтердің қайсысы маңыздырақ және көбірек ықпалы бар;
элементтердің қайсысының болуы анығырақ.
Салмақ коэффициенттерінің мөлшерлемесін есептеу үшін үш кері- симметриялық қалыптамалар құрылады:
1) басымдылықтардың ара-қатынасы, онда бағалау міндетін орындауға қолданылған тәсілдердің сәйкестілігі пайдаланатын ақпарат сенімділігімен салыстырылады;
2) бағалау мақсаттары сәйкестілігі деңгейінің қалыптамасы қолданылған тәсілдердің қайсысы нақты бағалау мақсатына көбірек сәйкес келетінін көрсетеді;
3) пайдаланылған ақпараттардың сенімділік қалыптамасы тәсілдердің қайсысында сенімді және сенімділікке лайық ақпарат қолданылғанын анықтайды.
Қалыптаманы құру кезінде бағалаушы жолдың қалыптаманың бағандарынан үстемдігін белгілейді.
Бағаланатын объектінің нарықтың негізделген құнына қол жеткізуді бағалаушы жүргізілген есептер барысында алынған нәтижелерді салмақтай отырып жүргізеді. Бұл ретте нұсқау коэффициенті (әрбір әдістеме бойынша есептеулердің нәтижелеріне қатысты ауытқуы) 20%-дан аспауы тиіс. Егер нұсқау коэффициенті 20%-дан асып кетсе, нақты ақпараттарды пайдалана отырып қайтадан бағалау жүргізу қажет немесе орташа салмақтағы нәтиженің әлдеқайда ауытқуын беретін әдістемені пайдаланудың мүмкін еместігін негіздеу қажет:
CV = - -- (17)
мұнда: s - стандартты ауытқу;
i - жер учаскелерін бағалау үшін қолданылатын әдістердің саны.
/ _ _ _
/ (V - V ) +(V -V ) +...+(V +V ) 2 б = V--------------------------------.
3. Меншік иесіне немесе жер пайдаланушыға жылжымайтын мүлкінен айырылуына байланысты келтірілген залалдарды, үшінші тұлғалар алдындағы міндеттемелерінің мерзімінен бұрын тоқтатуына байланысты тапқан залалдарды қоса алғандағы залалдарды анықтау $1. Үшінші тұлғалар алдындағы міндеттемелерін мерзімінен бұрын тоқтатудан келтірілген залалдардың мөлшерін анықтау
35. Меншік иесі жер пайдаланушыға үшінші тұлғаның алдындағы міндеттемелерін тоқтатуына байланысты табатын залалдардың көлемі мыналарды қосу арқылы анықталады:
заңмен және (немесе) шартпен белгіленген үшінші тұлғаның алдындағы жауапкершілікке байланысты пайда болатын мерзімінен бұрын тоқтатылған міндеттемелерге, (оның ішінде, үшінші тұлғаға төленетін айыппұл) тұрақсыздық айыбы, өсімақы, бөтеннің ақшалай қаражатын пайдалануына, кепілпұл сомасының азаюы, сондай-ақ үшінші тұлғаларға анықталған және ресми мәліметтер бойынша міндеттемелерін қолданыстағы заңнамамен қарастырылған тәртіппен мерзімінен бұрын тоқтатуына байланысты олардың жоғалтқан сомаларын төлеу бойынша үшінші тұлғаның алдындағы жауапкершілікке байланысты пайда болатын жылжымайтын мүлік құқық иегерлері көтеретін немесе көтерген шығын сомалары;
жылжымайтын мүлікке құқық иелері үшінші тұлғаның алдындағы міндеттемелерін мерзімінен бұрын тоқтатуына байланысты егер құқықтары бұзылмағанда олар, құқық иелері әдеттегі азаматтық айналымнан алуы ықтимал толық ала алмаған табыстарының сомалары.
36. Үшінші тұлғаның алдындағы міндеттемелердің мерзімінен бұрын тоқтатылуына байланысты жылжымайтын мүлікке құқық иелеріне келтірілген залалдардың көлемін анықтау үшін Қазақстан Республикасының қолданыстағы заңнамасына және жылжымайтын мүлікке құқық иелерінің үшінші тұлғалармен жасасқан шарттарына мына мәселелер бойынша:
жылжымайтын мүлікті алып қоюдың немесе уақытша басып алудың, олардың жылжымайтын мүлікке құқықтарын шектеудің немесе басқа адамдардың іс-әрекеттері нәтижесінде жылжымайтын мүліктің сапасының нашарлауының нәтижесінде, үшінші тұлғаның алдындағы міндеттемелерін мерзімінен бұрын тоқтатуға байланысты жылжымайтын мүлікке құқық иелері көтеруге тиісті жауапкершіліктің түрін және көлемін анықтауға;
жылжымайтын мүлікті алып қоюдың немесе уақытша басып алудың, олардың жылжымайтын мүлікке құқықтарын шектеудің немесе басқа адамдардың іс-әрекеттері нәтижесінде жылжымайтын мүліктің сапасының нашарлауының нәтижесінде, үшінші тұлғаның алдында міндеттемелерін мерзімінен бұрын тоқтатуға байланысты жылжымайтын мүлікке құқық иегерлері толық ала алмаған табыстардың түрлерін және көлемін анықтауға талдау жасау жүзеге асырылуда.
$2. Қолдан жіберіп алған пайданың мөлшерін айқындау
37. Жылжымайтын мүлікке құқық иелерінің уыстан шығарып алған пайдасын жылжымайтын мүлікке құқық иелерінің егер олардың құқықтары бұзылмаған болса әдеттегідей азаматтық айналымнан алынуы мүмкін табыс деп түсінеміз. Қолдан шығарып алған пайданы бағалау жылжымайтын мүлікке құқық иелері егер олардың құқықтары бұзылмаған болса әдеттегідей азаматтық айналымнан алуы мүмкін бұзылған өндірісін қалпына келтіру кезінде алынбай қалған кіретін кірістерді дисконттау арқылы жүзеге асырады.
Жылжымайтын мүлікке құқық иелерінің табысы ақшалай түсімдерінің түсуі мен төлем төлеудің (бұдан әрі - ақша ағыны) белгілі бір уақыт кезеңі ішіндегі айырмашылық болып табылады.
Залалдарды анықтау мақсатындағы дисконттау меншік иесіне немесе жер пайдаланушыға жылжымайтын мүлкінен айырылуына байланысты келтірілген залалдарды оларға үшінші тұлғалар алдындағы міндеттемелерін мерзімінен бұрын тоқтатуына байланысты залалдарды қоса алғандағы, келтірілген барлық табыстарды залалдарды дисконттаудың тиісті ставкасымен есептеу күніне келтіру болып табылады. Дисконттау ставкасын белгілеу кезінде мыналар ескерілуі тиіс:
капиталдың кезең ішіндегі қауіп-қатерсіз табыстылығы; құқық иесінің жылжымайтын мүлікпен кәсіпкерлік қызметті жүзеге асыруға байланысты тәуелділігі үшін сыйақы мөлшерлемесі; кәсіпкерлік тәуекелдік салыстырмалы көрсеткіштеріне қарағандағы кәсіпкерлік қызметтің басқа салалардағы табыстылығы.
Бұл ретте капиталдың қауіп-қатерсіз табысы ең төмен тәуекелмен капитал алудағы табыстылық ретінде белгіленеді.
Бұзылған өндірісті қалпына келтіру шегінде жылжымайтын мүлікке құқық иесі ала алмаған ақша ағынының мөлшері, егер олардың құқықтары бұзылмаған болса жылжымайтын мүлікке құқық иесі әдеттегі азаматтық айналым жағдайында алуы мүмкін белгіленген уақыт кезеңі ішіндегі ақша ағымы мөлшерлемесі және жылжымайтын мүлікке құқық иелері өздерінің құқықтары бұзылуы жағдайында тиісті кезең ішіндегі алуы мүмкін ықтимал ақша арасындағы айырмашылық ретінде белгіленеді.
Осы әдістеменің мақсаты үшін бұзылған өндірісті қалпына келтіру кезеңі деп, жылжымайтын мүлікке құқық иелері, құқықтарының бұзылуына дейінгі жылжымайтын мүлікке құқық иелері үшін болған жерді пайдалану шарттарына ұқсас (тең) бола алатындай жер пайдалану шартына қол жеткізе алатын мерзім деп түсіну керек.
Жер пайдалану шарттарының ұқсастығын белгілейтін негізгі белгілер, жылжымайтын мүлікке құқық иелерінің құқықтылығының көлемі мен сипаты, нысаны және пайдалылық мөлшері, мөлшері, тәуекел және жер учаскесін пайдаланудан ақша ағынын табу уақыты және жер пайдалану шарттарының басқа да сипаттамалары болуы мүмкін.
Бұзылған өндірісті қалпына келтіру кезеңін белгілеу ғимараттың, құрылыстың, құрылымның, кешеннің құрылыс мерзімдерін, бұзылған өндірісті қалпына келтірудің техника-экономикалық негіздемелерін, бизнес-жоспарларын, бұзылған өндірісті қалпына келтіру кезеңі туралы басқа да толық және дәлелді ақпараттарды қарастыратын құрылыс нормаларын және ережелерін (ҚНжЕ), құрылысты ұйымдастыру жобаларын (ҚҰЖ) есепке ала отырып жүзеге асырады.
Әдеттегі азаматтық айналым шарттарына сәйкес ақша ағынын анықтау кезінде онымен бірге азаматтың айналым шарттарының мынадай белгілері де есепке алынады:
жылжымайтын мүлікке құқық иелерінің жылжымайтын мүлікті пайдалануы шарттарының сақталуы ықтималдығы;
жасалған топшыламалардың нарық талдауы бойынша қуатталуы; нарықтың жұмыс істеу шарттарының бір үлгіде болуы;
болжанбаған жағдай немесе алапат күш ретіндегі берілетін жағдайлардың ықпал етуінің болмауы.
4. Мемлекеттік қажеттілік үшін алынатын жылжымайтын мүлікті бағалауды жүргізу және оның нәтижелерін рәсімдеу талаптары
38. Мемлекет қажеттілігі үшін алынатын жылжымайтын мүлікті бағалау Қазақстан Республикасында бағалау қызметін реттейтін нормативтік құқықтық актілерге сәйкес, шарттың негізінде жүзеге асырылады. Бағалауды жүргізу кезінде анықталатындар:
жер учаскелерінің және басқа да оның үстінде тұрған;
жылжымайтын мүлік объектілерінің сандық және сапалық сипаттамалары, ол үшін құқық беретін құжаттарды, жер учаскесін және басқа да оның үстінде тұрған жылжымайтын мүлік басқа адамдардың құқықтарымен жинау және оны өңдеу;
жер учаскелеріне оның үстінде тұрған басқа да жылжымайтын мүлік объектілеріне қатысты кадастрлық және техникалық деректер;
жер учаскелеріне оның үстінде тұрған басқа да жылжымайтын мүлік объектілері туралы техникалық және пайдалану сипаттамалары туралы ақпарат;
жер учаскелеріне оның үстінде тұрған басқа да жылжымайтын мүлік объектілерінің сандық және сапалық сипаттамаларын анықтау үшін қажетті, жер учаскелеріне оның үстінде тұрған басқа да жылжымайтын мүлік объектілеріне байланысты басқа да ақпарат;
нарық және оған қатысы бар жер учаскесі және оның үстінде тұрған басқа да жылжымайтын мүлік объектілері, оның тарихы, нарық жағдайы және тенденциясы, сондай-ақ жер учаскесі және оның үстінде тұрған басқа да жылжымайтын мүлік объектілерінің ұқсасы анықталады және талдауы жасалады және олардың таңдалуы дәлелденеді;
жер учаскесі және оның үстінде тұрған басқа да жылжымайтын мүліктің алынған сандық және сапалық сипаттамаларын, нарықтық-талдау нәтижелерін оған жататын жер учаскесі және оның үстінде тұрған басқа да жылжымайтын мүлік объектілерін, сондай-ақ тәуекелді, және басқа да ақпараттарды есептеу жүзеге асырылады;
залал көлемінің жиынтық көрсеткіші анықталады. Залалдың мөлшерлерінің егер шартта басқадай қарастырылмаған болса теңгемен алғандағы жиынтық көрсеткіші.
39. Бағалау жазбаша түрінде бағалау туралы есеп (бұдан әрі - бағалау туралы есеп) ресімделеді.
40. Осы Әдістемеге сәйкес жасалған егер бағалау туралы есеп дайындау күнінен залалды қайтару күніне дейін алты айдан аспаса, бағалау туралы есепте көрсетілген сатып алу бағасы ұсынылатын баға болып танылуы мүмкін.
41. Бағалауды жүргізу кезінде сенімді және жеткілікті ақпарат пайдаланылады. Бағалау жүргізу кезіндегі пайдаланылған ақпарат оның негізінде жасалған егер бағалау туралы есеп, пайдаланушыға оның міндеттері негізінде жылжымайтын мүлік құны туралы дұрыс қорытынды жасауына, және сол қорытындыға шоғырланған залалды қайтару туралы дәлелденген шешім қабылдауына мүмкіндік береді.
Бағалау жүргізу кезінде пайдаланылатын ақпарат, егер қосымша ақпаратты пайдалану, бағалауды жүргізу және залалдардың көлемінің жиынтық көрсеткішін есептеу кезінде пайдаланылған сипаттамалардың өзгеруіне бастамаса жеткілікті болып есептеледі.
42. Осы есептің және бағалау туралы есепте қажетті есептеулер, нарық анализдері және жылжымайтын мүліктің сандық және сапалық сипаттамалары және басқа сенімді және расталған ақпарат бар жиынтық құнның расталуы жағдайында дәлелденген бағалау болып табылады.
43. Бағалау туралы есепке мыналар қосылады:
мемлекеттік қажеттілік үшін алып қойған жылжымайтын мүліктен келген залалды қайтару керектігі пайда болатын жағдайлар туралы мәліметтер, олардың нышандарының тізбесі;
залалды қайтару үшін дәлелдер туралы мәліметтер;
аталған тіркеу уақыт күттірмейтін жағдайлардағы жылжымайтын мүлікке құқықты тіркеу туралы мәліметтер;
жылжымайтын мүлікке құқықты шектеу және жылжымайтын мүліктің өзі туралы мәліметтер;
жылжымайтын мүлікке қожаларының құқықтары туындауына негіздер;
қожайындарының жылжымайтын мүлікке құқықтық өкілетін анықтау;
жылжымайтын мүліктің сипаттамасы, сонымен бірге мақсатқа арналуы және жер учаскесін рұқсатты пайдалануы, жер учаскесіне басқа тұлғалардың құқықтары, жер учаскесіне мүліктік құқықты бөлу;
жылжымайтын мүліктің жақсару сипаттамасы;
сервитут;
жылжымайтын мүліктің суреті;
нарық жерінің және басқа да жылжымайтын мүліктің, жылжымайтын мүлікке құқықтың жай-күйінің сипаттамасы.
44. Осы Әдістемеге сәйкес жасалған бағалау есебінде көрсетілген мемлекеттік қажеттілік үшін алынып қойған жылжымайтын мүліктің бағалануы, егер сот тәртібімен басқаша анықталмаған болса жылжымайтын мүлік иегерлеріне шығынды қайтару үшін расталған және кепілді болып танылады.
5. Қорытынды ереже
45. Осы әдістемемен реттелмеген мәселелер Қазақстан Республикасының заңнамасымен шешілуі тиіс.
46. Егер тараптар ұсынған бағалау туралы есепте келіспеушілік болып, нәтижесінде алып қойған мүлік үшін төленетін өтемақының көлемін анықтау мүмкін болмаса, онда "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы"
Қазақстан Республикасының Заңына сәйкес, сот немесе уәкілетті орган қайта бағалауды белгілейді.
47. Бағалаушы бағалауды (қайта бағалауды қоса алғанда) және сұрыптауды бағаланатын объекті бойынша бағалаушы шарттан тыс мүліктік немесе міндеттілік құқықтарды тапса;
бағалаушы бағалауға өтініш берушінің акция иесі, құрылтайшысы, қызметкері, меншік иесі, қатысушысы, кредиторы, дебиторы демеушісі болса;
бағалаушы - жеке тұлға ретінде бағалауға өтініш берушінің жақын туысы немесе соған тән адам болса жүргізе алмайды.
Әдістемеге қосымша
Кесте: Жер учаскесі құнының ұсынып отырған үлестік коэффициенті р/с Барынша тиімді пайдалану К SL N Өнеркәсіптік ғимараттар мен ғимарат-үйлер Сауда мекемелері мен сауда объектілері Коммерциялық емес және қаржылық емес ғимараттар Көліктік және инфрақұрылымдық объектілер Өзге де ғимараттар мен ғимарат-үйлер Тұрғын бір қабатты үйлер Тұрғын көп қабатты үйлер

На русском языке:
Министерство юстиции Республики Казахстан Қазақстан Республикасының Әділет министрлігі Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 7 декабря 2007 года № 329.
Зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 14 декабря 2007 года № 5041.
Утратил силу приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 16 апреля 2012 года № 157 Об утверждении Методики оценки недвижимого имущества при его изъятии для государственных нужд В соответствии с пунктом 51 Плана мероприятий по исполнению общенационального плана основных направлений (мероприятий) по реализации ежегодных 2005-2007 годов посланий Главы государства народу Казахстана и Программы Правительства Республики Казахстан на 2007-2009 годы, утвержденного постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 апреля 2007 года N 319, ПРИКАЗЫВАЮ
1. Утвердить прилагаемую Методику оценки недвижимого имущества при его изъятии для государственных нужд.
2. Комитету регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан в установленном законодательством порядке обеспечить представление настоящего приказа для государственной регистрации.
3. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на Вице- Министра юстиции Республики Казахстан Бекетаева М.Б.
4. Настоящий приказ вводится в действие со дня официального опубликования.
Министр
Согласовано Согласовано Министр индустрии и торговли И.о. Председателя Агентства Республики Казахстан Республики Казахстан от 07.12.2007 г. по управлению земельными ресурсами от 07.12.2007 г.
Согласовано
Министр финансов
Республики Казахстан от 10.12.2007 г.
Утверждена приказом Министра юстиции от 7 декабря 2007 года N 329 Методика оценки недвижимого имущества при его изъятии для государственных нужд 1. Общие положения
1. Настоящая Методика оценки недвижимого имущества при его изъятии для государственных нужд (далее - Методика) утверждена в соответствии с пунктом 51 Плана мероприятий по исполнению Общенационального плана основных направлений (мероприятий) по реализации ежегодных 2005-2007 годов посланий Главы государства народу Казахстана и Программы Правительства Республики Казахстан на 2007-2009 годы, утвержденных постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 апреля 2007 года N 319, Законом Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан", Земельным кодексом Республики Казахстан от 20 июня 2003 года и иными нормативными правовыми актами Республики Казахстан.
2. Настоящая Методика определяет механизм проведения оценки недвижимого имущества при его изъятии для государственных нужд.
3. При определении размера компенсации при изъятии недвижимого имущества для государственных нужд в нее включаются:
рыночная стоимость прав на земельный участок и находящиеся на нем здания, сооружения, иное имущество, прочно связанное с землей;
все убытки, причиненные собственнику или землепользователю в связи с утратой недвижимого имущества включая убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.
2. Методы оценки недвижимого имущества
4. При определении рыночной стоимости оценщику необходимо соблюдать следующие принципы:
полезности (способность удовлетворить потребности пользователя или потенциального пользователя в течение определенного времени);
спроса и предложения (зависимость от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей);
замещения (невозможность превышения наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности);
ожидания (зависимость от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности);
изменения (изменение во времени, и определяемое на конкретную дату);
зависимость от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок;
внешнего влияния (зависимость от местоположения и влияния внешних факторов).
5. Оценка объектов недвижимости, включая право собственности или право пользования на земельный участок, проводится в соответствии со следующими нормативными правовыми актами:
Законом Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан";
Правилами по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценке, утвержденных совместным приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 21 ноября 2002 г. N 172 и Министра финансов Республики Казахстан от 2 декабря 2002 года N 598 (зарегистрированный в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов за N 2068);
требований к качеству выполнения работ по оценке, используемым принципам оценки, утвержденных приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 23 ноября 2002 года N 179 (зарегистрированный в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов за N 2071);
требований к методам оценки недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов), утвержденных совместным приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 21 ноября 2002 года N 173, Министра финансов Республики Казахстан от 2 декабря 2002 года N 600, Министра индустрии и торговли Республики Казахстан от 26 ноября 2002 года N 96 и Председателя Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами от 23 ноября 2002 года N 90 (зарегистрированный в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов за N 2069).
6. Оценщики при проведении оценки используют стандарты в соответствии с законодательством Республики Казахстан.
7. Дата проведения работы по определению стоимости недвижимого имущества должна соответствовать дате последнего осмотра объекта оценки.
8. Результаты оценки оформляются в виде письменного отчета об оценке.
Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных настоящей Методикой и других нормативных правовых актов Республики Казахстан.
9. В данной Методике перечислены методы применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения и выкупаемых для государственных нужд.
10. Оценщик использует (или обосновывает отказ от использования)
затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке ниже перечисленные методы оценки, с учетом объема и достоверности доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого объекта путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных объектов на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения.
Подход основан на принципе замещения: разумный покупатель не заплатит за оцениваемый объект большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности объект. Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость объект на конкретном рынке.
Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого объекта, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его использования. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки. Подход основывается на принципе ожидания, то есть разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод. Применение доходного подхода требует тщательного анализа экономических условий и тенденций, влияющих на уровень доходности недвижимости в районе размещения объекта оценки, а также использования таких процедур как дисконтирование и капитализация.
Затратный подход применяется лишь для определения стоимости земельных улучшений и не имеет самостоятельного значения для оценки земли.
Он основывается на предпосылке, что затраты на приобретение земельного участка и его улучшение не превысят цену на конкретном рынке за уже улучшенный земельный участок с аналогичными по назначению и качеству земельными улучшениями. Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости воспроизводства или замещения земельных улучшений и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Параграф 1. Метод сравнительного анализа
11. При использовании метода сравнительного анализа стоимость собственности определяется путем сопоставления фактических цен недавних продаж, либо цен установленных путем исследования информации о спросе и предложении, на аналогичные объекты.
12. Метод предполагает следующую последовательность действий:
производится выбор не менее трех сравнимых объектов, цена продажи которых известна с высокой долей достоверности;
рассчитываются индексы по каждому фактору отличия данного аналога от оцениваемого объекта, по нижеприведенным формулам и коэффициентам:
1) индекс достоверности источника информации:
договор купли-продажи, ипотеки и другие документы;
объявление в газете о цене предложения;
2) индекс даты продажи. Так как аналоги были проданы раньше оцениваемого объекта, то за это время цены могли измениться, поэтому данный фактор нужно учесть. Для этого на основании ежемесячных данных об индексах цен на землю рассчитывается тренд;
3) индекс условия финансирования. Так как между датой оценки и датой получения денег собственником участка проходит несколько месяцев, то этот фактор тоже следует учесть. Установим, что инвестор должен произвести оплату не позже, чем через три месяца после даты оценки. В договоре следует указать штрафные санкции за просрочку платежа, которые могли бы покрыть потери на инфляцию и невозможность использования денег в качестве капитала:
I
, где:
= 3 мес. r
CF b r - месячная банковская ставка по срочному депозиту;
4) индекс зонирования. Индекс местоположения зависит от удаленности от центра города и рассчитывается как частное от деления коэффициента зонирования данного участка на коэффициент зонирования аналога, либо как отношение средней стоимости сотки в районе, где находится оцениваемый участок, к стоимости сотки в районе аналога:
e e z z e e
K C z z = ---- = ----- a a K Z C Z Z
5) индекс благоустройства территории рассчитывается как отношение e коэффициента благоустройства в оцениваемом районе (K ), к коэффициенту AT a благоустройства аналога (K K AT = ----- (2).
Величина коэффициентов благоустройства определяется методами математической статистики путем анализа базы данных о стоимости продаж в районах с различным уровнем благоустройства. При отсутствии достоверной рыночной информации о ценах продажи земельных участков рекомендуемые коэффициенты, если:
район обеспечен инженерными сетями и благоустройством - К1 = 1,21 район обеспечен питьевой водой и центральным отоплением - К2 = 1,15 район обеспечен питьевой только водой из колонок - К3 = 1,05 район не обеспечен инженерными сетями - К2 = 1,0;
6) индекс эффективности использования земельного участка рассчитывается как отношение коэффициента целевого использования в оцениваемом районе, к коэффициенту целевого использования аналога:
SC
K SC
EU = ----- aK
Величина коэффициентов эффективного использования определяется методами математической статистики путем анализа базы данных о стоимости продаж в районах с различным целевым назначением. При отсутствии достоверной рыночной информации о ценах продажи земельных участков коэффициенты принимаются по таблице согласно приложению к настоящей Методике;
7) индекс условия продажи. Особые мотивации сторон в сделке во многих ситуациях могут повлиять на уплачиваемые цены и даже сделать некоторые сделки нерыночными. К примерам особых условий продажи относятся более высокая цена, уплаченная покупателем, так как участок земли обладает стоимостью группы или стоимостью при слиянии; более низкая цена, уплачиваемая потому, что продавец спешит завершить продажу; финансовые, деловые или семейные связи между сторонами, вовлеченными в сделку;
необычные соображения, касающиеся налогов; недостаточный срок экспозиции имущества на (открытом) рынке; перспектива затяжной судебной тяжбы.
Рекомендуется в зависимости от конкретных обстоятельств применять величину индекса в пределах от 0,7 до 1,3, с обязательным обоснованием величины этого показателя.
В случае наличия дополнительных фактов специфичных объекту оценки возможно применение других индексов.
Приведенная стоимость одной сотки аналога находится путем индексирования:
n n n n n n n n
V = C n
RS
DS
EU
CS где: С
- стоимость одной сотки n-ного аналога.
Стоимость одной сотки оцениваемого земельного участка V находим как среднее арифметическое приведенных стоимостей всех трех аналогов.
Проверка точности расчетов производится путем нахождения коэффициента вариации полученных трех приведенных стоимостей аналогов:
CV = ------ (5)
V n где: 6 - стандартное отклонение;
при коэффициенте вариации более 33%, аналоги подобраны некачественно.
Стоимость оцениваемого участка (V) находим по формуле:
V = S V (6)
где: S - площадь оцениваемого участка.
Параграф 2. Метод разнесения
13. Разнесение (аллокация) - способ косвенного сравнения, при котором разрабатывается соотношение между стоимостью земли и улучшений на ней или какое-либо другое соотношение между составными частями имущества.
Результатом является мера для разнесения общей рыночной цены между землей и улучшениями на ней для целей сравнения.
14. Условиями применения метода являются наличие информации о ценах сделок с застроенными земельными участками, подобными оцениваемому участку, а также наличие информации о наиболее вероятной доле земли в рыночной стоимости застроенного земельного участка.
15. Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов сравнения оцениваемого земельного участка с подобными участками;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого подобного земельного участка от оцениваемого;
определение по каждому из элементов сравнения поправок к цене подобных земельных участков, соответствующих характеру и степени отличий каждого из них от оцениваемого земельного участка;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого подобного земельного участка, нивелирующие их отличия от оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, путем определения среднемедианного или модального значения, полученных после корректировки результатов;
определение наиболее вероятного значения доли земли в рыночной стоимости застроенных земельных участков, подобных оцениваемому;
расчет рыночной стоимости земли как доли в рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Стоимость земельного участка определяется по формуле (7):
V
K Z
В
SL
V = V
K или V = ------------- (7)
l 1 - K SL где: V - стоимость здания (имущественного комплекса) расположенного B на оцениваемом земельном участке;
- коэффициент доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости определяется по таблице согласно приложению к настоящей Методики;
K - коэффициент зонирования, определяемый в по формуле (1) настоящей методики;
V - общая стоимость недвижимости.
Параграф 3. Метод извлечения
16. Извлечение (экстракция) - способ косвенного сравнения. Он дает расчетную стоимость улучшений путем применения анализа затрат за вычетом амортизации и извлечения результата из полной цены объектов имущества, сравнимых в других отношениях. Полученный остаток является показателем возможной стоимости земли.
17. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
18. Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
19. Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
20. Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.
К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.
К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.
Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.
Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный)
методы состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.
При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений.
Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.
При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.
Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.
Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.
Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.
Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.
Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым.
При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.
Параграф 4. Метод капитализации земельной ренты
21. Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от
22. Метод предполагает следующую последовательность действий:
расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
23. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
24. Основными способами определения коэффициента капитализации являются:
деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала.
Параграф 5. Метод остаточной стоимости
25. Метод остаточной стоимости основан на принципах ожидания и добавленной доходности, не связанной с земельными улучшениями.
26. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.
27. Метод остатка применяется в следующих случаях:
известна или может быть точно определена стоимость здания;
известен или может быть определен чистый операционный доход от объекта недвижимости;
коэффициенты капитализации для здания и земли могут быть получены из рыночных данных.
28. При применении метода остаточной стоимости для оценки земли в качестве элементов анализа также применяются данные о доходах и расходах.
Проводится финансовый анализ чистого дохода, который можно получить от использования имущества с целью извлечения дохода. Из чистого дохода делается вычет с учетом финансовой отдачи, требуемой улучшениями.
Оставшийся доход считается остаточным, приходящимся на счет земли. Для получения показателя стоимости он капитализируется.
29. Способ предполагает следующую последовательность действий:
методом прямой капитализации (формула 8) находится рыночная стоимость о всего объекта недвижимости (V ), для чего величину чистого операционного дохода от аренды помещений здания (I ) в постпрогнозный период необходимо поделить на общий коэффициент капитализации (R ):
o
I o
V = ------- (8);
R o затратным подходом рассчитывается полная восстановительная стоимость (CCR) здания аналога, то есть здания по которому устанавливалась величина арендной ставки;
находится рыночная стоимость здания аналога, для чего из полной восстановительной стоимости здания вычитаются все виды износа. Расчет производится по формуле (9):
V = ССR I
SD где:
- индекс накопленного износа определяемый по следующей формуле (10)
= I
PD
FD
ED где: индекс физического износа (Index of physical deterioration) - I = 1 - PD индекс функционального износа (Index of functional deterioration) - I = 1 - индекс внешнего износа (Index of external deterioration) - I = 1 - ED.
По формуле (11) рассчитывается рыночная стоимость земельного участка (V ):
L
V = V - V (11).
Особенности определения рыночной стоимости земли данным методом заключается в следующем:
метод применяется для зданий, соответствующих наиболее эффективному использованию земельного участка:
в качестве коэффициентов капитализации используются рыночные ставки;
для расчета чистого операционного дохода используются рыночные ставки арендной платы за помещения.
Если существующее здание не соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка, то определяется, какие гипотетические строения представляют наиболее эффективное использование земельного участка, и для них рассчитывается предполагаемый чистый операционный доход.
Параграф 6. Метод развития (предполагаемого использования)
30. Метод развития применяется для оценки улучшенных и неулучшенных земельных участков. В его основе лежат принципы ожидания и добавленной продуктивности, не связанной с земельными улучшениями.
31. Данный метод используется в случае, если возникает потребность в определенной стоимости земли, существующее использование которой не приносит доход или отличается от наиболее эффективного. Метод строится на использовании земельной собственности путем ее развития, включая деление оцениваемого земельного участка на отдельные участки, меньшие по размеру, или его объединение с другими участками.
32. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
33. Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
Оценка стоимости земли осуществляется путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией наиболее эффективного использования земельного участка и определяется разницей между текущей стоимостью доходов от возможного использования и текущей стоимостью затрат, связанных с переходом к такому использованию:
= P
- P
P
C где - стоимость земли;
P V - текущая стоимость доходов от предполагаемого использования;
PV - текущая стоимость затрат на переход к предполагаемому При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.
Способ дисконтирования денежных потоков, применяемая в методе развития, по форме несколько отличается от обычного метода дисконтирования и представляет собой расчет стоимости невозмещенных инвестиций. Если инвестиции не приносят дохода в силу временного замораживания капитала, то инвестор несет убытки, эквивалентные проценту на этот капитал. Поэтому вполне разумно предположить, что при возврате средств инвестор и девелопер оценят свой капитал с учетом недополученных на него процентов.
Способ предполагает следующую последовательность действий:
определяют наиболее эффективное использование оцениваемого участка. В данном случае наиболее эффективным следует считать то использование, в связи с которым появилась государственная нужда;
определяют сметную стоимость строительства здания (сооружения) которое будет построено на данном участке. В случае, если для государственных нужд требуется изъятие нескольких участков, то определяют удельные затраты на строительство в расчете на 100 кв. м. общего осваиваемого участка;
определяют ставку дисконта (дисконтирования). Для этого прибыль инвестора (Y ) принимается равной ставке рефинансирования (Y ) плюс i ref премия за риск (Y ). Ставка рефинансирования принимается по официальной risk информации Национального Банка Республики Казахстан.
Принимают для расчета периодичность платежей равной одному кварталу, поэтому годовые ставки инвестора и девелопера делим на 4 квартала.
Рассчитывают ставку дисконта (Y), в которой будут учтены как интересы инвестора, как и девелопера:
Y = (1+ Y /4) (1+Y
/4) - 1 (13)
dev
Определяют ставку капитализации для реверсионной стоимости по модели Гордона:
Y - g
R = ------- (14)
1 + g где: - темп роста дохода от использования объекта в постпрогнозный период.
Прогнозируемый темп роста номинальных доходов принимаем равным средней ожидаемой величине квартальной инфляции;
определяют величину ожидаемого дохода (I) в постпрогнозный период. В случае, если на отчуждаемом участке планируется строительство здания, то за величину потенциального дохода принимается чистая арендная плата. Если планируется строительство дороги и путепровода, то ожидаемый доход принимается по наибольшей величине из рассматриваемых вариантов:
1) фактическое использование;
2) планируемое использование при условии, если сооружение станет частным;
определяют величину реверсионной стоимости (Re), то есть рыночной стоимости объекта в конце расчетного периода. Для этого капитализируют ожидаемый доход в постпрогнозный период, который может принести собственнику владение оцениваемым объектом:
I В
Re = ---- (15);
Re = ----
R
Rрассчитывают денежные потоки для этого общую сметную стоимость делят на число кварталов строительства. Так как затраты на строительство представляют собой оттоки средств, то величины этого денежного потока отрицательны. А реверсия является притоком, поэтому представляет собой положительный денежный поток.
Рыночную стоимость земельного участка (V ) рассчитывают по формуле дисконтирования денежного потока: i i i I I I Re 1 2 n V = ----- + ------- + ... ------- + ------ (16).
(1+Y) (1+Y) (1+Y) (1+Y) n Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.
Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Параграф 7. Согласование результатов оценки
34. Для повышения точности результатов, оценка объектов недвижимости для целей изъятия для государственных нужд может проводиться с использованием нескольких методов. При этом, полученные результаты согласовываются между собой. Согласование результатов проводится методом анализа иерархии (далее - МАИ).
При расчете сравнительных весов для каждой из расчетных величин стоимости, полученных в процессе оценки, оценщик опирается на свои суждения.
Оценщику следует привести обоснование и оправдание для использованных методов, а также весов, приписанных различным методам, из которых он исходил при определении согласованной величины стоимости.
Первым этапом применения МАИ является структурирование проблемы расчета стоимости в виде иерархии или сети. В наиболее элементарном виде иерархия строится с вершины (цели - определения рыночной стоимости), через промежуточные уровни (критерии сравнения) к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив (результатов, полученных различными подходами).
После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев и оценивается каждая из альтернатив по критериям.
Элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сравнений приводит к результату, который представляет собой обратно-симметричную матрицу.
Шкала интенсивности:
1 - равная важность;
3 - умеренное превосходство одного над другим;
5 - существенное превосходство одного над другим;
7 - значительное превосходство одного над другим;
9 - очень сильное превосходство одного над другим;
2, 4, 6, 8 - соответствующие промежуточные значения.
Если при сравнении одного фактора i с другим фактором j получено а(i, j) = b, то при сравнении второго фактора с первым получаем а(j, i) = 1/b.
Сравнение элементов a и b проводится по следующим критериям:
какой из элементов важнее или имеет большее воздействие;
какой из элементов более вероятен.
Для расчета величины весовых коэффициентов строятся три обратно симметричные матрицы:
1) матрица соотношения приоритетов, в которой соответствие примененных подходов задаче оценки сравнивается с надежностью используемой информации.
В результате данного сравнения определяется оптимальное для конкретной задачи оценки соотношение соответствия подходов и надежности информации;
2) матрица степени соответствия цели оценки показывает, какой из применявшихся подходов наиболее соответствует конкретной цели оценки;
3) матрица надежности использованной информации определяет, в каком из подходов применена более надежная и заслуживающая доверия информация.
При построении матриц оценщик определяет величину превосходства строки над столбцом матриц.
Получение обоснованной рыночной стоимости объекта оценки оценщик проводит путем взвешивания результатов, полученных в ходе проведенных расчетов. При этом коэффициент вариации (относительное отклонение результатов расчета по каждой методике) не должен превышать 20%. Если коэффициент вариации превышает 20% необходимо произвести повторную оценку, используя более точную информацию, либо обосновать невозможность использования метода, который дает наибольшее отклонение от среднего взвешенного результата:
CV = ----- (17)
i - количество методов примененных для оценки земельных участков.
3. Определение убытков, причиненных собственнику или землепользователю в связи с утратой недвижимого имущества, включая убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами Параграф 1. Определение размера убытков, причиненных досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами
35. Размер убытков, которые несут собственник и землепользователь недвижимого имущества, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами определяется путем сложения:
сумм расходов, которые понесли или должны понести обладатели прав на недвижимое имущество в соответствии с установленной законом и (или)
договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств (в том числе, расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, потери сумм задатка, а также по выплате третьим лицам сумм понесенных ими убытков в связи с досрочным прекращением обязательств по достоверным и официальным данным в порядке, предусмотренном действующим законодательством;
сумм недополученных доходов обладателей прав на недвижимое имущество в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые обладатели прав получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их право не было нарушено.
36. Для определения размера убытков, которые причинены обладателям прав на недвижимое имущество, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, осуществляется анализ действующего законодательства Республики Казахстан и договоров, заключенных обладателями прав на недвижимое имущество, с третьими лицами, на предмет:
установления видов и размера ответственности, которую должны понести обладатели прав на недвижимое имущество в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате изъятия или временного занятия недвижимого имущества, ограничения их прав на недвижимое имущество либо ухудшения качества недвижимого имущества в результате деятельности других лиц;
установления видов и размера доходов, которые обладатели прав на недвижимое имущество недополучили в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате изъятия или временного занятия недвижимого имущества, ограничения их прав на недвижимое имущество либо ухудшения качества недвижимого имущества в результате деятельности других лиц.
Параграф 2. Определение размера упущенной выгоды
37. Под упущенной выгодой обладателей прав на недвижимое имущество понимается неполученный доход, который обладатели прав на недвижимое имущество получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены. Оценка упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые обладатели прав на недвижимое имущество получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.
Доходом обладателей прав на недвижимое имущество является разница за определенный период времени между денежными поступлениями и выплатами (далее - денежный поток).
Под дисконтированием для целей определения убытков, причиненных собственнику или землепользователю в связи с утратой недвижимого имущества, включая убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами понимается процесс приведения всех будущих доходов к дате проведения расчета убытков, по соответствующей ставке дисконтирования. При определении ставки дисконтирования следует учитывать:
безрисковую доходность капитала за период; величину премии за риск, связанный с осуществлением с недвижимым имуществом предпринимательской деятельности обладателем права; доходность капитала в других отраслях предпринимательской деятельности со сравнимыми показателями предпринимательских рисков.
При этом безрисковая доходность капитала определяется как доходность при наименее рискованном вложении капитала.
В рамках периода восстановления нарушенного производства величина денежного потока, неполученного обладателями прав на недвижимое имущество, определяется как разница между величиной денежного потока за определенный период времени, который получили бы обладатели прав на недвижимое имущество при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены, и наиболее вероятной величиной денежного потока за соответствующий период времени, который могут получить обладатели прав на недвижимое имущество в условиях нарушения их прав.
Под периодом восстановления нарушенного производства для целей настоящей Методики понимается срок, в течение которого обладатели прав на недвижимое имущество смогут достичь таких условий землепользования, которые были бы идентичны (равны) условиям землепользования, существовавшим у обладателей прав на недвижимое имущество до нарушения их права.
Основными признаками, по которым определяется идентичность (равенство) условий землепользования, могут быть объем и характер правомочий обладателей прав на недвижимое имущество, формы и размер выгод, размер, риск и время получения денежного потока от использования земельного участка и иные характеристики условий землепользования.
Определение периода восстановления нарушенного производства может осуществляться с учетом строительных норм и правил (СНиПов), проектов организации строительства (ПОСов), предусматривающих сроки строительства зданий, строений, сооружений, технико-экономических обоснований восстановления нарушенного производства, бизнес-планов и иной достаточной и достоверной информации о периоде восстановления нарушенного производства.
При определении величины денежного потока в соответствии с обычными условиями гражданского оборота учитываются, в том числе, следующие признаки обычных условий гражданского оборота:
наибольшая вероятность условий использования недвижимого имущества обладателями прав на недвижимое имущество;
подтвержденность анализом рынка сделанных предположений; типичность условий функционирования рынка;
отсутствие воздействий непредвиденных обстоятельств или обстоятельств, трактуемых в качестве непреодолимой силы.
4. Требования к проведению оценки недвижимого имущества, изымаемого для государственных нужд и оформлению ее результатов
38. Оценка недвижимого имущества, изымаемого для государственных нужд, осуществляется на основании договора в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими оценочную деятельность в Республике Казахстан. При проведении оценки устанавливаются:
количественные и качественные характеристики земельного участка и иных, находящихся на них объектов недвижимости, для чего осуществляется сбор и обработка правоустанавливающих документов, сведений об обременениях земельного участка и иных, находящихся на них объектов недвижимости, правами иных лиц;
данные кадастрового и технического учета, относящиеся к земельным участкам и иным, находящимся на них объектам недвижимости;
информации о технических и эксплуатационных характеристиках земельного участка и иных, находящихся на них объектов недвижимости;
другой информации, связанной с земельными участками и иными, находящимися на них объектами недвижимости, необходимой для установления количественных и качественных характеристик земельного участка и иных, находящихся на них объектов недвижимости;
определяется и анализируется рынок, к которому относятся земельный участок и иные, находящиеся на них объекты недвижимости, его история, текущая конъюнктура и тенденции, а также аналоги земельного участка и иных, находящихся на них объектов недвижимости, и обосновывается их выбор;
осуществляются необходимые расчеты размера убытков с учетом полученных количественных и качественных характеристик земельного участка и иных, находящихся на них объектов недвижимости, результатов анализа рынка, к которому относятся земельный участок и иные, находящиеся на них объекты недвижимости, а также рисков, и другой информации;
определяется итоговая величина размера убытков. Итоговая величина размера убытков, выраженная в тенге, если иное не предусмотрено в договоре.
39. Оценка оформляется письменным отчетом об оценке (далее - отчет об оценке).
40. Цена выкупа, указанная в отчете об оценке, составленном в соответствии с настоящей Методикой, может быть признана рекомендуемой, если с даты составления отчета об оценке до даты возмещения убытков прошло не более шести месяцев.
41. При проведении оценки используется достоверная и достаточная информация. Используемая при проведении оценки информация является достоверной, если отчет об оценке, составленный на ее основе, позволяет его пользователю на основании его данных сделать правильный вывод о стоимости недвижимого имущества и принять базирующееся на этом выводе обоснованное решение о возмещении убытков.
Используемая при проведении оценки информация является достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к изменению характеристик, использованных при проведении оценки и итоговой величины размера убытков, установленных в отчете об оценке.
42. Оценка является обоснованной при условии подтверждения данного расчета и итоговой стоимости, содержащейся в отчете об оценке, необходимыми расчетами, анализом рынка, количественными и качественными характеристиками недвижимого имущества, и другой достоверной и достаточной информацией.
43. В отчет об оценке необходимо включать:
сведения об обстоятельствах, вызвавших необходимость возмещения убытков (изъятие недвижимого имущества для государственных нужд, описание их признаков;
сведения об основаниях для возмещения убытков;
сведения о государственной регистрации права на недвижимое имущество в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;
сведения об обременениях прав на недвижимое имущество и самого недвижимого имущества;
основание возникновения права на недвижимое имущество у их обладателей;
определение правомочий обладателей прав на недвижимое имущество;
описание недвижимого имущества, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;
описание улучшений недвижимого имущества;
сервитут;
фотографии недвижимого имущества;
характеристику состояния рынка земли и иной недвижимости, прав на недвижимое имущество.
44. Оценка недвижимого имущества, изымаемого для государственных нужд, указанная в отчете об оценке в соответствии с настоящей Методикой признается достоверной и рекомендуемой для возмещения обладателям права на недвижимое имущество, если в судебном порядке не установлено иное.
5. Заключительные положения
45. Вопросы, не урегулированные настоящей Методикой, подлежит разрешению в соответствии с законодательством Республики Казахстан.
46. Если в предоставленных сторонами отчетах об оценке имеются разногласия, в результате которых не представляется возможным выяснить размер компенсации за изымаемое имущество, то повторная оценка в соответствии с Законом Республики Казахстан "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" назначается судебным или уполномоченным органами.
47. Оценка (включая повторную оценку) и экспертиза отчета об оценке не может проводиться оценщиком, если:
в отношении объекта оценки оценщик имеет либо приобретает вещные или обязательственные права вне договора;
оценщик является акционером, учредителем, работником, собственником, участником, кредитором, дебитором, спонсором заказчика оценки;
оценщик - физическое лицо, является близким родственником или свойственником заказчика оценки.
Приложение к Методике Таблица: Рекомендуемые коэффициенты доли стоимости земельного участка N п/п Наиболее эффективное использование K S1 S1 Промышленные здания и сооружения Торговые учреждения и торговые объекты Некоммерческие и нефинансовые здания Транспортные и инфраструктурные объекты Прочие здания и сооружения Жилые одноэтажные дома Жилые многоэтажные дома