Қазақша:
Қазақстан Республикасының Жоғарғы Соты 2007 жылғы 16 шілдедегі № 5 Верховный Суд Республики Казахстан Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының нормативтік қаулысы Тұрғын үйге меншік құқығына қорғауға байланысты дауларды шешудің кейбір мәселелері туралы
1. Қазақстан Республикасы Конституциясының (бұдан әрі – Конституция )
26-бабының 1-тармағына, Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің (бұдан әрі – АК) 191-бабына және «Тұрғын үй қатынастары туралы» Қазақстан Республикасы Заңының (бұдан әрі – Заң) 11-бабына сәйкес заңды түрде сатып алынған кез келген тұрғын үй азаматтардың, заңды тұлғалардың жеке меншігінде бола алады. Меншік иелерінің тұрғын үйді иелену, пайдалану және билік ету бойынша құқықтары заңнамалық актілерде көзделген тәсілдермен сот тәртібімен қорғалады.
Конституцияның нормаларында адамның азаматтық құқықтарын шектеуге тек заңдармен ғана жол берілетініне байланысты меншік иесінің құқықтарын шектейтін өзге заңға тәуелді нормативтік құқықтық актілер қолданылуға жатпайды.
ҚР НҚА ЭББ-гі нақты құжатқа сілтеу QR-коды
2. Тұрғын үйге меншік құқығы туралы талап қою сотқа тұрғын үйдің орналасқан жері бойынша беріледі. Соттылық қағидалары бұзылып берілген талап қою кері қайтарылады, ал іс жүргізуге қабылданған талап қою соттылығы бойынша жіберіледі.
Тұрғын үйге меншік құқығы туралы талап қоюларға: тұрғын үйді бөтеннің заңсыз иеленуінен талап етіп алу туралы; иеленуден айыруға байланысты емес құқықтың бұзылуын жою туралы; тұрғын үй-жайға құқықты тану туралы; тұрғын үйді иеліктен шығару жөніндегі сауда-саттықты жарамсыз деп тану туралы;
тұрғын үйді иеліктен шығару жөніндегі мәмілелерді жарамсыз деп тану туралы және басқа да талап қоюлар жатады.
3. АК-нің 118-бабының 2-тармағына және Заңның 17-бабына сәйкес тұрғын үйді сатып алушының меншік құқығы уәкілетті орган оны мемлекеттік тіркеген кезден бастап туындайды, алайда оның болмауы мәмілені жарамсыз деп тануға дербес негіз болып табылмайды.
Іс жүзінде жасалған мәміле, куәлардың айғақтарынан басқа, өзге дәлелдемелермен (мысалы, тұрғын үйді сату және ақша алу туралы қолхатпен не иеліктен шығару құқығына берілген сенімхатпен) расталғанда, мәміленің нысаны сақталмаған, сатушының тұрған жері белгісіз болған жағдайда, мүдделі тарап сатушыны жауапкер ретінде көрсете отырып, мәмілені жарамды деп тану туралы талап қоюмен сотқа жүгінуге құқылы, сот сатушының соңғы белгілі болған тұрғылықты жері бойынша оған хабарлайды. Сот мәмілені жарамды деп танудан бас тартқан жағдайда, егер меншік иесі белгіленген нысанда тұрғын үйді үшінші тұлғаға иеліктен шығарса, онда талап қоюшы шеккен шығыстарын өтеттіруге құқылы.
4. Сатып алушының тұрғын үйге билік ету құқығы меншік құқығы мемлекеттік тіркелген кезден бастап туындайды.
Тұрғын үйді иеліктен шығару жөніндегі мәмілені белгіленген нысанда жасаған меншік иесі кейіннен оған билік етуге құқылы емес, себебі тұрғын үй орындалған міндеттеменің нысанасы болады, ал мемлекеттік тіркеуді жасамаған сатып алушы оның заңды иесі болып танылады.
5. Сатып алушы сатып алынған тұрғын үйді мемлекеттік тіркегеннен кейін тұрғын үйге ақы төлеу бойынша міндеттемесін тиісінше орындамау себептері бойынша дау туындаған кезде сатушы АК-нің 439-бабы 3-тармағының негізінде сатылған тұрғын үйдің құнын және АК-нің 353-бабына сәйкес тұрақсыздық айыбын төлеуді талап етуге құқылы.
Егер заңда немесе келісімде тараптар алғанын қайтарып бере отырып, шартты бұзу көзделсе, меншік құқығын тіркеу АК-нің 401-бабында көзделген негіздер бойынша шартты бұзу үшін кедергі болып табылмайды. Мұндай жағдайда тараптар тұрғын үйді қайтарудан басқа, келтірілген залалды өтеуді талап етуге құқылы.
6. Соттар АК-нің 158-160-баптарында көрсетілген мәмілелердің жарамсыздығының нақты негіздерін анықтауы қажет. Бұл ретте АК-нің 157, 157-1- баптарында мәміленің жарамсыздығы және оның жарамсыздығының салдары туралы жалпы ережені қамтитынын және мәмілені жарамсыз деп тануға дербес негіздер болып табылмайтынын ескеру қажет.
7. Алып тасталды - ҚР Жоғарғы Сотының 20.04.2018 № 7 Нормативтік қаулысымен.
8. Мәмілені кейіннен әрекетке қабілетсіз деп танылған адам жасады деген уәжбен немесе АК-нің 159-бабының 6-11-тармақтарында көрсетілген негіздер бойынша мәміле жарамсыз деп танылған кезде сот АК-нің 157-1-бабының 3, 4, 5 және 6-тармақтарында көзделген салдарды АК-де көрсетілген тұлғалардың талап қоюы бойынша ғана қолданады.
9. Талап қоюшының әрекетке қабілетсіз адам жасаған мәміленің жарамсыздығынан, сондай-ақ АК-нің 158-бабында, АК-нің 159-бабының 1-3- тармақтарында, АК-нің 160-бабында көрсетілген негіздердің болуынан не мемлекеттік орган актісінің заңсыздығынан туындайтын талап ету құқығы тұрғын үйді бөтеннің заңсыз иелігінен талап етіп алу туралы талап қоюды шешу кезінде сот мәмілені немесе актіні жарамсыз деп тану туралы талап қойылған кезде мұндай мәмілеге не мемлекеттік органның актісіне баға беруге құқылы. Бұл ретте сот, егер тұлға тұрғын үйге меншік құқығын жарамсыз деп танылған мәміленің немесе заңнама талаптарына сәйкес келмеген мемлекеттік органның актісі негізінде алса, онда оның тұрғын үйді талап етіп алуға құқықтық негіздері жоқ екенін ескеруі қажет.
10. Егер тұрғын үйді бөтеннің заңсыз иеленуінен талап етіп алу туралы талап қоюды қарау кезінде оның кейіннен әрекетке қабілетсіз деп танылған адам жасаған мәміленің жарамсыздығына негізделгені анықталса немесе АК-нің 159- бабының 6-11-тармақтарында көрсетілген жағдайларда, сот оны өз бастамасы бойынша жарамсыз деп тануға құқылы емес.
11. Өз бетінше салынған тұрғын үйге меншік құқығын тану туралы талап қою жергілікті атқарушы органға беріледі және сотта талап қою ісін жүргізу тәртібімен қаралады. Егер құрылысты сақтап қалу басқа адамдардың құқықтарын бұзуға алып келмеген немесе азаматтардың өмiрi мен денсаулығына қауiп төндiрмеген жағдайда, мұндай талап қою қанағаттандырылуы мүмкін. Мұндай жағдайларды құрылысы аяқталған объектілерді мемлекеттік қабылдауды жүзеге асыруға уәкілетті органдар растауы қажет.
12. Тұрғын үй салу мақсатында бөлінбеген жер учаскесінде өз бетінше тұрғызылған тұрғын үйге меншік құқығын тану туралы талап қоюды қарау кезінде ол осы учаске талап қоюшыға заңда белгіленген тәртіппен берілген жағдайда ғана қанағаттандырылуы мүмкін.
Осыған байланысты судья істі сот талқылауына дайындау сатысында талап қоюшыға жер учаскесінің оған берілгеніне және құрылыстың қала құрылысына және құрылыс нормалары мен қағидаларына сәйкес келетініне дәлелдемелер беру жөнінде ұсыныс жасауға тиіс. Жер учаскесін талап қоюшыға беруге келісім туралы және құрылыстың нормалар мен қағидаларға сәйкес келетіні туралы әкім мен уәкілетті органдар берген құжаттар осындай дәлелдемелер бола алады.
Заңсыз алынған жер учаскесінде орналасқан және қажетті рұқсаттарды алмай немесе қала құрылысы және құрылыс нормалары мен қағидалары бұзыла отырып, өз бетінше тұрғызылған тұрғын үйге АК-нің 240-бабында белгіленген иеленудің ескіру мерзімі қолданылмайды.
13. Заңды түрде пайдаланып отырған жер учаскесінде өз бетінше құрылыс тұрғызған адамның тұрғын үйге меншік құқығын тану кезінде сот тиісті талап болғанда, құрылысты жүзеге асырған адамға оның құрылысқа жұмсаған шығыстарын өтеткізеді.
14. Тұрғынжай іс жүзінде басқа тұлғаның заңсыз иелігінде болған жағдайда меншік иесі тұрғынжайды бөтеннің заңсыз иеленуінен талап етіп алу туралы талап қоюды беруге құқылы. Егер мұндай талап қоюды қарау барысында тұрғынжайдың үшінші тұлғада екені анықталса, онда сот талап қоюшының келісуімен оны тең жауапкер ретінде тартуға және АК-нің 261-бабында көрсетілген мән-жайлар болғанда талап қоюды қанағаттандыруға құқылы.
16. Егер сот сатып алушының тұрғын үйді иеліктен шығаруға құқығы жоқ адамның оны иеліктен шығарғаны туралы білгенін немесе білуі тиіс болғанын анықтаса не өтеулі мәміле жасау кезінде сатып алушы білген немесе білуі мүмкін үшінші тұлғалардың сатылатын тұрғын үйге қатысты талаптары болса және бұл талаптар кейіннен заңды деп танылса, онда ол адал сатып алушы деп танылмайды.
17. Меншік иесі адал сатып алушыдан тұрғын үй оның иелігінен немесе меншік иесі берген адамның иелігінен олардың еркінен тыс шыққан жағдайда ғана оны талап етіп алуға құқылы.
Мұндай жағдайларға, атап айтқанда мәмілені жаңылысудың, алдаудың, күш қолданудың, қорқытудың әсерінен, меншік иесі өкілінің басқа тұлғамен зұлымдық ниетінде келісуімен жасалуы және т.б. жатады. Бұл ретте меншік иесі тұрғын үйдің оның еркінен тыс иеліктен шығып кету фактісін дәлелдеуі тиіс.
Меншік иесінің тұрғын үйді бөтеннің заңсыз иеленуінен талап етіп алуы туралы талап қоюы тұрғын үй адал сатып алушыға өтеусіз өткен барлық жағдайларда қанағаттандырылуы тиіс.
18. Егер тұрғынжайды өтеулі шарт бойынша иеліктен шығаруға құқығы жоқ адам иеліктен шығарса, онда меншік иесі сотқа мәмілені жарамсыз деп тани отырып, адал сатып алушыдан тұрғынжайды талап етіп алу туралы жүгінуге құқылы. Меншік иесінің бұл құқығы заң бұзушылықпен жасалған алғашқы мәмілеге ғана емес, барлық кейінгі мәмілеге де қатысты.
Егер сот істі қарау кезінде кейінгі сатып алушы адал сатып алушыға қойылатын талаптарға сай келетінін, ал тұрғынжай меншік иесінің иелігінен оның еркімен шыққанын анықтаса, онда талап қоюларды қанағаттандырудан бас тартылуы мүмкін.
19. Тұрғынжайдың меншік иесі АК-нің 264-бабының негізінде бұзушылық иеліктен айыруға байланысты болмаса да тұрғын үйге өз құқығының кез келген бұзылуын жою туралы талап қоюға құқылы. Мұндай талапқа талап қоюдың ескіру мерзімі қолданылмайды.
АК-нің 265-бабына сәйкес тұрғынжайдың меншік иесі болмаса да, оны заңды негізде иеленетін тұлға меншік құқығын, оның ішінде меншік иесінің заңсыз әрекеттерінен қорғаумен қатар тұрғынжайды иеленуін қорғауға құқылы.
20. Конституцияның 4-бабына сәйкес осы нормативтік қаулы қолданыстағы құқық құрамына қосылады, сондай-ақ жалпыға бірдей міндетті болып табылады және алғашқы ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі.

На русском языке:
Верховный Суд Республики Казахстан Қазақстан Республикасының Жоғарғы Соты Нормативное постановление Верховного суда Республики Казахстан от 16 июля 2007 года № О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище
1. В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Конституции Республики Казахстан, статьей 191 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК)
и статьей 11 Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях" (далее - Закон) в частной собственности граждан, юридических лиц может находиться любое законно приобретенное жилище. Права собственников по владению, пользованию и распоряжению жилищем защищаются в судебном порядке способами, предусмотренными законодательными актами.
В связи с тем, что нормами Конституции Республики Казахстан ограничение гражданских прав человека допускается только законами, иные подзаконные нормативные правовые акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.
2. Иск о праве собственности на жилище предъявляется в суд по месту его нахождения. Иск, поданный с нарушением правил подсудности, возвращается, а принятый к производству - направляется по подсудности.
К искам о праве собственности на жилище относятся: иски об истребовании жилища из чужого незаконного владения; об устранении нарушений права, не связанного с лишением владения; о признании права на жилое помещение; о признании торгов по отчуждению жилища недействительными; о признании сделок по отчуждению жилища недействительными и другие.
3. Согласно пункту 2 статьи 118 ГК и статье 17 Закона право собственности на жилище у приобретателя возникает с момента его государственной регистрации уполномоченным органом, однако ее отсутствие не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной.
В случае несоблюдения формы сделки, когда фактически совершенная сделка подтверждается иными, кроме свидетельских показаний, доказательствами (например, распиской о продаже жилища и получении денег, либо выдачей доверенности на право отчуждения), при неизвестности местонахождения продавца, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о признании сделки действительной, с указанием в качестве ответчика продавца, извещаемого судом по последнему известному месту его жительства. В случае отказа суда в признании сделки действительной, если собственник совершил отчуждение жилья в установленной форме третьему лицу, то истец имеет право на возмещение понесенных расходов.
4. Право распоряжения жилищем у приобретателя возникает с момента государственной регистрации права собственности.
Собственник, совершивший сделку по отчуждению жилища в установленной форме, не вправе впоследствии им распорядиться, поскольку указанное жилище является предметом исполненного обязательства, а покупатель, не совершивший государственную регистрацию, признается его законным владельцем.
5. При возникновении спора по мотиву ненадлежащего исполнения покупателем обязательства по оплате, приобретенного жилища, после его государственной регистрации продавец, на основании пункта 3 статьи 439 ГК, вправе требовать уплаты стоимости проданного жилища и неустойки в соответствии со статьей 353 ГК.
Если законом или соглашением предусмотрено расторжение договора с возвращением полученного сторонами, регистрация права собственности не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 401 ГК. В этом случае стороны вправе требовать, кроме возврата жилища, возмещения причиненных убытков.
6. Судам необходимо выяснять конкретные основания недействительности сделок, указанные в статьях 158 - 160 ГК. При этом следует иметь в виду, что статьи 157, 157-1 ГК содержат общее правило о недействительности сделки и последствиях ее недействительности и не являются самостоятельными основаниями для признания сделки недействительной.
7. Исключен нормативным постановлением Верховного Суда РК от
20.04.2018 № 7 (вводится в действие со дня первого официального опубликования).
8. При признании сделки недействительной по мотивам совершения ее лицом, впоследствии признанным недееспособным, или по основаниям, указанным в пунктах 6-11 статьи 159 ГК, суд применяет последствия, предусмотренные пунктами 3, 4, 5 и 6 статьи 157-1 ГК, только по иску лиц, указанных в ГК.
9. При разрешении иска об истребовании жилища из чужого незаконного владения истцом, право требования которого исходит из недействительности сделки, как совершенной недееспособным лицом, а также наличия оснований, указанных в статье 158 ГК, пунктах 1-3 статьи 159 ГК, статье 160 ГК, либо незаконности акта государственного органа, суд, при требовании о признании сделки или акта недействительным, вправе дать оценку такой сделке либо акту государственного органа. При этом суду необходимо учесть, что если лицо приобрело право собственности на жилище на основании сделки, признанной недействительной или акта государственного органа, не соответствовавшего требованиям законодательства, то правовых оснований для истребования жилища у него не имеется.
10. Если при рассмотрении иска об истребовании жилища из чужого незаконного владения выяснится, что оно основано на недействительности сделки, совершенной лицом, впоследствии признанным недееспособным или в случаях, указанных в пунктах 6-11 статьи 159 ГК, то суд не вправе по своей инициативе признать ее недействительной.
11. Иск о признании права собственности на самовольно построенное жилище предъявляется к местному исполнительному органу и рассматривается судом в порядке искового производства. Удовлетворение такого иска возможно при условии, если сохранение постройки не повлечет нарушение законных интересов других лиц или не создаст угрозу жизни и здоровью граждан. Эти условия должны подтверждаться органами, уполномоченными осуществлять государственную приемку законченных строительных объектов.
12. При рассмотрении иска о признании права собственности на жилой дом, самовольно возведенный на земельном участке, не отведенном для этих целей, он может быть удовлетворен только при условии, что данный участок будет предоставлен истцу в установленном законом порядке.
В этой связи судье в стадии подготовки дела к судебному разбирательству следует предложить истцу представить доказательства того, что земельный участок будет предоставлен ему и что строение соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам. Такими доказательствами могут быть выданные акимом и уполномоченными органами документы о согласии предоставления истцу земельного участка и соответствии строения нормам и правилам.
На самовольно возведенный жилой дом, расположенный на неправомерно занимаемом земельном участке и построенный без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, установленная статьей 240 ГК приобретательная давность не распространяется.
13. При признании права собственности на жилой дом за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где возведена самовольная постройка, суд при наличии соответствующего требования, возмещает лицу, осуществившему постройку, понесенные им на строительство расходы.
14. В случае нахождения жилища в незаконном фактическом владении у другого лица, собственник вправе предъявить иск об истребовании жилища из чужого незаконного владения. Если в ходе рассмотрения такого иска будет установлено, что жилище находится у третьего лица, то суд вправе с согласия истца привлечь его в качестве соответчика и удовлетворить иск при наличии обстоятельств, указанных в статье 261 ГК.
15. При рассмотрении иска об истребовании жилища у добросовестного приобретателя, в целях обеспечения стабильности гражданского оборота, судам необходимо учитывать, что, интересы приобретателя проявившего разумную осторожность, добросовестность и осмотрительность подлежат защите.
Неопровержимые факты добросовестного владения и пользования жилищем, наряду с другими доказательствами, являются основанием для признания лица добросовестным приобретателем.
Предъявление ответчиком встречных требований о признании его добросовестным приобретателем не требуется, так как разрешение этого вопроса входит в обязанность суда при рассмотрении виндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконного владения).
В иных случаях защиты права собственности и иных вещных прав установление лица добросовестным приобретателем правового значения не имеет.
16. Если суд установит, что приобретатель знал или должен был знать об отчуждении жилища лицом, не имеющем на это право, либо если в момент совершения возмездной сделки в отношении продаваемого жилища имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было или могло быть известно, и эти притязания впоследствии признаны правомерными, то он не может быть признан добросовестным приобретателем.
17. Собственник вправе истребовать жилище у добросовестного приобретателя лишь в случае, когда жилище выбыло из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Такими случаями являются, в частности, совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя собственника с другим лицом и.т.п. При этом собственник должен доказать факт выбытия жилища помимо его воли.
Иск собственника об истребовании жилища из чужого незаконного владения подлежит удовлетворению во всех случаях, когда жилище перешло к добросовестному приобретателю безвозмездно.
18. Если жилище отчуждено по возмездному договору лицом, которое не имело на это право, то собственник вправе обратиться в суд с иском об истребовании жилища у добросовестного приобретателя с признанием сделки недействительной. Это право собственника касается не только первой сделки, совершенной с нарушением закона, но и всех последующих сделок.
Если при рассмотрении дела суд установит, что последующий покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю, а жилище выбыло из владения собственника по его воле, то в удовлетворении исковых требований может быть отказано.
19. Собственник жилища вправе на основании статьи 264 ГК предъявить иск об устранении всяких нарушений его прав на жилище, хотя эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На такое требование срок исковой давности не распространяется.
В соответствии со статьей 265 ГК лицо, хотя и не являющееся собственником жилища, но владеющее им на законных основаниях, имеет право на защиту владения жилищем наравне с защитой права собственности, в том числе, от незаконных действий собственника.
20. Согласно статье 4 Конституции Республики Казахстан настоящее нормативное постановление включается в состав действующего права, а также является общеобязательным и вводится в действие со дня официального опубликования.
Председатель Верховного Суда Республики Казахстан Судья Верховного Суда Республики Казахстан, секретарь пленарного заседания