Қазақша:
Алматы қаласының әкімі Алматы қаласы әкiмiнiң 1998 Аким г. Алматы жылғы 16 сәуірдегі N 301 шешiмi.
Алматы қалалық Әділет басқармасымен 1999 жылғы 13 мамырда N 53 болып тіркелді.
Күші жойылды - Алматы қалалық Әкімшілігінің 2000 жылғы 22 мамырдағы N 490 шешімімен Салық салу мақсаттары үшін заңды және жеке тұлғалар мүлкінің құнын айқындау әдістемесін бекіту туралы
1. "Салық салу мақсаттары үшін заңды және жеке тұлғалар мүлкінің құнын айқындау әдістемесі" бекітіліп, күшіне енгізілсін (№ 1 қосымша).
2. Салық салу мақсаттары үшін аумақтық аудандар бойынша қайталама тұрғын үй нарығының 1998 салық жылына арналған реттегіш коэффициенттері бекітілсін (№ 2 қосымша).
3. Қала Әкімінің "Жылжымайтын мүлікті бағалау туралы" 1994 жылғы 4 қарашадағы № 398 және "Қала Әкімінің "Жылжымайтын мүлікті бағалау туралы"
04.11.94 ж. № 398 Қаулысына өзгертулер мен толықтырулар енгізу туралы" 1995 жылғы 29 наурыздағы № 59 Қаулыларының күші жойылды деп танылсын.
4. Осы шешімнің орындалуын бақылау Алматы қаласы Әкімінің орынбасары Қ.Е.Жанбыршинге жүктелсін.
Алматы қаласының Әкімі Алматы қаласы Әкiмiнiң ҚР НҚА ЭББ-гі нақты құжатқа сілтеу QR-коды ж. № 301 Шешiмiне № 1 қосымша Салық салу мақсаттары үшiн заңды және жеке тұлғалар мүлкiнiң құнын айқындау Әдістемесі
1. Жалпы ережелер
1. Осы Әдiстеме Қазақстан Республикасы Президентiнiң» "Салықтар және бюджетке төленетiн басқа да мiндеттi төлемдер туралы"» 24.04.95 ж. N 2235 Заң»
күшi бар Жарлығына сәйкес Алматы қаласының» аумағында салық салу мақсаттары үшiн заңды және жеке тұлғаларды» мүлiк қүнын айқындауды реттеп отыру мақсатында әзiрлендi.
2. Бұл Әдiстеме:
заңды тұлғалар мен жеке тұлғалар меншiк, сенiмдi басқару, шаруашылық жүргiзу немесе күнделiктi басқару құқығында иеленiп отырған, олардың»мүлiк салығы салынатын мүлiктерiнiң құнын айқындау үшiн қолданылады.
3. Салық салу мақсатындағы бағалау нысандары мыналар:
1) заңды және жеке тұлғалардың, көлiк құралдарынан басқа, негiзгi құрал- жабдықтары;
2) жеке тұлғалардың»иелiгiндегi тұрғын жайлар, саяжай құрылыстары, көлiкжайлар мен өзге де құрылыстар, ғимараттар, тұрақжайлар.
II. Әдiстемеде қолданылған негiзгi ұғымдар мен айқындамалар
4. Негiзгi құрал-жабдықтар - бағалау күнгi құны республикада белгiленген 40 есептi көрсеткiштен жоғары, пайдалану мерзiмi 1 жылдан астам активтер.
5. Бастапқы құн - активтi мақсаты бойынша пайдалану үшiн оны жұмыс жағдайына келтiруге байланысты жұмсалған барлық шығындарды қоса, негiзгi құрал-жабдықтарды тұрғызуға немесе сатып алуға жұмсалған нақты өндiрiстiк шығындардың құны.
6. Нарықтық құн - баламалы маркетингiден кейiнгi коммерциялық мәмiленiң» нәтижесiнде ерiктi сатып алушы мен ерiктi сатушы арасында меншiк құқығы бағалау жүргiзiлген күнi қосымша күш-жiгер жұмсамай-ақ сатылуы мүмкiн болатын барынша ықтимал есептi ақшалай сома.
7. Ағымдағы құн - қолданылып жүрген нарықтық баға бойынша негiзгi құрал-жабдықтардың» белгiлi бiр күнгi құны.
8. Жалпы тозымы - негiзгi құрал-жабдықтар нысандарының» ескiрiп тозуы мен моральдық сипаттамаларын жоғалту процесi және, тиiсiнше, олардың» құнын жоғалтуы.
9. Нақты тозымы - пайдалану барысында тозуының» және физикалық процестер ықпалының» нәтижесiнде нақты жай-күйiнiң» нашарлауы салдарынан құнын жоғалтуы.
10. Қызметтiк тозымы - жобалаудағы кемшiлiктерге байланысты нысанның моральдық тұрғыдан ескiруi, яғни осы заманғы талаптарға, стандарттарға, дизайнға, жоспарлауға және т.т. сәйкес келмеуi.
11. Сыртқы тозымы - инфляция, экономикалық дағдарыс, саяси жағдайды»
тұрақсыздығы, оңтайлы орналаспауы, экономикалық ортасы секiлдi және басқа да келеңсiз сыртқы факторлардың» салдарынан құнын жоғалтуы.
12. Пайдалы қызмет мерзiмi - негiзгi құрал-жабдықтарды пайдаланудан экономикалық пайда табу көзделiп отырған кезең.
13. Аудандық реттеушi коэффициент - жылжымайтын мүлiк нысанының»
орналасқан жерiне, тұрғын үй нарығында бағаның құбылу конъюнктурасына қарай (жыл сайын түзетiлiп тұрады) оның құнын айқындап, салық салу мақсаттары үшiн жылжымайтын мүлiктiң» ақиқат құнын алуға мүмкiндiк беретiн коэффициент.
ІІІ. Жеке тұлғалардың» жылжымайтын мүлкiнiң құнын айқындау
14. Салық салу мақсаттарында заңды және жеке тұлғалардың мүлiк құнын айқындау үшiн қалпына келтiру құнын айқындауға негiзделген шығынды әдiс қолданылады.
15. Заңды және жеке тұлғалар мүлкiнiң техникалық тексеруден өткiзiлiп, құқықтық тұрғыдан тiркелуi осы мүлiктi бағалаудың» бастапқы кезеңi болып табылады, оның барысында құқық белгiлейтiн және құрылыс-техникалық құжаттаманың бар-жоғы тексерiледi.
16. Нысандардың құнын есептеп шығару мынадай формула бойынша жүргiзiледi:
C = См2хSх(1-И%)хКрхКэ мұндағы:
C - теңгемен көрсетiлген құрылыстың құны;
См2 - құрылыстың 1 шаршы метрiнiң»экономика жөнiндегi аумақтық орган бекiткен құны (жыл сайын жаңартылып тұрады);
S - құрылыстың жалпы аумағы;
(И%) - бүкiл пайдалану кезеңiндегi құрылыстың нақты тозымы (N1 кесте);
Кр - тұрғын үйдiң»базар нарқын есепке ала отырып есептеп шығарылған қайталама тұрғын үй нарығының 1 шаршы метрiне сәйкестендiрудiң»реттеушi коэффициентi (N 2 қосымшаны қараңыз);
Кэ - қабаттарының»коэффициентi N 2 кесте бойынша айқындалады (аталған коэффициент тұрғын бөлмелердi бағалаған кезде ғана қолданылады).
Белгiлi бiр күнгi ағымдағы құнды алу үшiн нақты тозымды айқындау N 1 кестеге сәйкес жүргiзiледi:
Құрылыстың нақты тозымының есептемесi (%)
Ғимараттар тобы
Қабырғаларының материалы бойыншағимараттардың»
түрлерi
Құрылыстардың» орташа қызмет мерзiмi (жылдық Тас, кiрпiш Iрi панельдi, iрi бiлiктi, панельдi, темiр-бетонды, бiлiктi III.
Тұтас құйылған
ІV.
Құрастырмалы-қалқанды, қаңқалы-қамысты, ағаш, саман және басқа да қаңқа- лы Ескерту: құрылыстардың тозымы 60%-тен аспауы тиiс, өйткенi тозым 60%- тен асып кетсе, оның құрастырмалы бөлшектерi өз мiндеттерiн толық орындай алмайды әрi құрастырмалы бөлшектердi түгел ауыстыру қажет болады.
Жеке меншiк үйлердiң нақты тозымы тұрғын үйлердiң, олардың»
құрастырмалы бөлшектерiнiң, әрлеуi мен инженерлiк жабдықтарының» орташа нормативтiк қызмет мерзiмiн есепке ала отырып, құрастырмалы бөлшектерi бойынша есептеп шығарылады.
Қабаттарының коэффициентi N 2 кесте бойынша айқындалады:
Қабаттары
Қабаттарының коэффициенті Бiрiншi және соңғы қабаттар Екiншi қабат Үшiншi қабат Қалған қабаттар Ескерту: екi қабаттан аспайтын ғимараттарға қабаттылық коэффициентi қолданылмайды.
Жеке меншiк үйлердiң, қызметтiк ғимараттар мен құрылыстардың құнын есептеп шығарған кезде iргелi қабырғалардың»қалыңдығы ескерiлуi тиiс, яғни қабырғаларының»жобалық қалыңдығы сәйкес келмеген жағдайда қабырғаларының материалына қарай проценттiк қатынастағы кемiту коэффициентi қолданылады.
Қайталама тұрғын үй нарығының құнына сәйкестендiрудiң»аудандық реттеу коэффициентiн айқындау әдiстемесi Аумақтық аймақтағы аудандық реттеу коэффициентi осы аймақтың базар нарқын зерттеу арқылы айқындалады әрi заңды және жеке тұлғалар мүлкiнiң (жылжымайтын мүлкiнiң) құнын айқындаған кезде негiзгi түзету коэффициенттерiнiң»бiрi болып табылады.
Аудандық коэффициенттi айқындау мынадай ретпен жүргiзiледi:
а) әрбiр аумақтық аймақ бойынша (Алматы қаласында олардың» саны 17)
кез-келген жылжымайтын мүлiк түрiне деген сұраныс айқындалады, яғни жылжымайтын мүлiктiң базар нарқы зерттелiп, сол арқылы жылжымайтын мүлiктiң нарықтық бағасы айқындалады;
б) қаланың аумақтық аудандары бойынша қайталама тұрғын үй нарығының» аудандық коэффициентi Алматы қаласы Әкiмiнiң» шешiмiмен бекiтiледi.
Тұрғылықты емес қор нысандарын бағалаудың ерекшелiктерi Тұрғылықты емес мекен-жайларды бағалау кезiнде бағалаудың негiзгi үш әдiсi: шығынды; баламаларын тiкелей салыстыру бойынша (салыстырмалы);
табысты әдiстерi қолданылады.
Қоғамдық және өндiрiстiк ғимараттарды бағалау үшiн ғимараттардың»
арналған мақсатына қарай негiзiнен шығынды, салыстырмалы және табысты әдiстер қолданылады.
Шығынды әдiспен тұрақжайдың» қалпына келтiру құны және алмастыру құны айқындалады. Мысалы, шығынды әдiспен бағалау қалпына келтiру құнын есептеп шығаруды, яғни ұқсас материалдарды пайдалану әрi барлық пайдалану өлшемдерiн сақтау арқылы негiзгi қорлардың дәл көшiрмесiн қазiргi жағдайларда қалпына келтiруге жұмсалған шығындардың мөлшерiн айқындауды көздейдi. Бұл ретте келiсiмдi бағалар мен құрылыс-монтаж жұмыстарын жүргiзудiң сметалық нарықтары, құрылыс материалдарының, отынның, қуат көзiнiң нарықтық көтерме бағалары, тасымал шығындары және т. б. ескерiледi.
Әдетте, бұлайша бағалау ғимараттың» құрылысына арналған жобалау- сметалық құжаттамалар немесе тым болмағанда ғимараттың» техникалық төлқұжаты болған жағдайда мүмкiн болады, қажет болған жағдайда ғимаратқа техникалық тексеру жүргiзiлуi мүмкiн.
Жылжымайтын мүлiктi бағалау кезiнде пайдаланылатын әдiстердiң» тағы бiрi салыстырмалы сатуларды тiкелей салыстыру әдiсi болып табылады.
Қоғамдық ғимараттардың мөлшерi мен бiрегейлiгiне, қала жоспарында нысандардың бiр-бiрiнен айтарлықтай қашықтықта орналасуына, осы тақылеттес мәмiлелердi iрiктеп алу қиындықтарына байланысты ғимараттардың»
ерекшелiктерiне қарай салыстыру әдiсi бағалаудың негiзгi екi әдiсiне: баламалары бойынша және эталоны бойынша бағалау әдiстерiне бөлiнедi.
Баламалы тәсiл, ең»алдымен, ұқсас нысандарды техникалық-экономикалық көрсеткiштерi бойынша салыстыруды көздейдi.
Эталондық тәсiл ұқсас нысандарды тек қана техникалық-экономикалық көрсеткiштерi бойынша салыстыруды көздейдi және баламалар саны жеткiлiксiз болған жағдайда қолданылады.
Жылжымайтын мүлiктi бағалауда пайдаланылатын үшiншi әдiс табысты әдiс болып табылады, бұл ретте құн негiзгi екi тәсiлдiң:
- тура капиталдау;
- табыстарды капиталдау тәсiлдерiнiң көмегiмен есептеп шығарылуы мүмкiн.
Капиталдау дегенiмiз - бұл табыстарды ағымдағы құнмен айырбастау деген сөз. Қоғамдық ғимараттарды бағалау үшiн табыстарды капиталдау неғұрлым дәл тәсiл болып табылады. Бұл тәсiл нысанның»болашақтағы жыл сайынғы табыстарын модельдеудi бiлдiредi, олар кейiн ағымдағы құнға дисконттеледi.
Бағалау кезiнде мүмкiндiгiне қарай бағалаудың үш әдiсiнiң үшеуi де қолданылуы тиiс, олардың нәтижелерi бойынша жылжымайтын мүлiк нысанының»түпкiлiктi бағасы шығарылады.
Мысал: жабдықтарды жөндеу жөнiндегi өндiрiстiк корпус.
Корпус 1987 жылы тұрғызылған, Алматы қаласының Әуезов ауданында орналасқан. Ғимарат кiрпiштен салынған, көлемi 200 шаршы метр.
N 1 Нұсқасы
Жобалау-сметалық құжаттамасы, сондай-ақ негiзгi қорларға қатысты жабдықтары мен мүкәммалдары қолда бар.
Жобалау-сметалық құжаттамасына сәйкес ғимараттың құны (1987 ж.) 40 000 рубль.
Мемлекеттiк статистика жөнiндегi аумақтық органның деректерi бойынша 1991 жылғы сметалық бағаға қатысты нақты баға индексi - 80 есе.
Ғимараттың қалпына келтiру құны мынадай болып шығады:
(40 000 х 80) = 3 200 000 теңге.
Физикалық тозымы 17% құрайды.
Тозымын есепке алғандағы ғимараттың құны мынадай болады:
3 200 000 - 544 000 = 2 656 000 теңге.
Тозымын (амортизациясын) есепке алғандағы жабдықтар мен мүкәммалдардың құны 300 000 теңге болады.
Сөйтiп, салық салу үшiн жылжымайтын мүлiктiң құны:
2656000+300000=2956000 теңге құрайды.
N 2 Нұсқасы
Жобалау-сметалық құжаттамасы жоқ.
Мына формула қолданылады:
С = См2хSх(1-И%)хКр
С - құрылыстың теңгемен көрсетiлген құны;
См2 - экономика жөнiндегi аумақтық орган бекiткен құрылыстың 1 шаршы метрiнiң құны (жыл сайын жаңартылып тұрады);
S - құрылыстың жалпы көлемi;
(1-И%) - бүкiл пайдалану кезеңiндегi құрылыстың ескiрiп тозуы;
Кр - реттеушi коэффициент.
Қалалық экономикалық комитет ұсынған кiрпiш үйдiң 1 шаршы метрiнiң құны - 32 000 теңге.
С=32 000х200х(1-0,17)х0,5=2 656 000 теңге.
Жабдықтар мен мүкәммалдардың құны 300000 теңге құрайды.
Сөйтiп, салық салу үшiн мүлiктiң құны - 2 656 000+300 000 = 2956000 теңге болады.
Ескертпе: үлгi есептемедегi цифрлар шартты түрде алынған.
17. Көлiкжайларды бағалау да, қабаттар саны қолданылмай, тұрғын үй құнын есептеу формуласы бойынша осылайша жүргiзiледi.
Ескерту: көлiкжай кооперативтерiнiң төрағалары көлiкжай бокстары иелерiнiң тiзiмiн мезгiлiнде бермеген жағдайда Алматы қаласы бойынша жылжымайтын мүлiк жөнiндегi Орталық өзiнiң жоғары тұрған органымен келiсiм бойынша жылжымайтын мүлiк нарығындағы орташа бағаны басшылыққа алып көлiкжай боксының орташа құнын белгiлей алады.
18. Саяжай құрылысының құны да, қабаттарының коэффициенттерiн қолданбай, тұрғын үй құнын есептеу формуласы бойынша осылайша айқындалады.
Ескертпе: бау-бақша серiктестiктерiнiң төрағалары бау-бақша серiктестiктерiнiң (қоғамдарының) аумағында жеке меншiк құрылыстары, ғимараттары мен тұрақ-жайлары бар азаматтардың»аты-жөнiн, тұрақтап тұрып жатқан жерiн көрсетiп, олардың тiзiмiн және құрылысты бағалауға қажеттi деректердi мезгiлiнде бермеген жағдайда Алматы қаласы бойынша жылжымайтын мүлiк жөнiндегi Орталық өзiнен жоғары тұрған органымен келiсiм бойынша жылжымайтын мүлiк нарығындағы орташа бағаны басшылыққа алып саяжай құрылыстарының орташа құнын белгiлей алады.
Алқаның хатшысы
К. Тәжиева
В. Храпунов ж. N 301
Шешiмiне N 2 қосымша
Жеке және заңды тұлғалардың мүлкіне салық салу мақсаттары үшін қаланың аумақтық аудандары бойынша қайталама тұрғын үй нарығының, реттеуші коэффициенттерінің өлшемі Рет!Аумақтық ! Аумақтық-экономикалық ішкі !Қайталама тұрғын N !эконом. ! аудандардың индексі !үй нарығының !ауданд. N ! !реттеуші коэфф.
1. 1. І-І; қабырғалары кірпіштен және тұтас құйылған, панельді 0,4-1,0 қаңқалы-қамысты, бөренелерден қиып қаланған, қаңқалы-құймалы 0,9-1,8
2. 2. 2-1; 2-2; 2-3; қабырғалары кірпіштен, тұтас құйылған және панельді 0,6-1,1
3. 3. 3-1; 3-2; қабырғалары кірпіштен, тұтас құйылған және панельді 0,5-1,1 қаланған, қаңқалы-құймалы 0,9-2,0
4. 4. 4-1; 4-2; 4-3; 4-4; 4-5; қабырғалары кірпіштен, тұтас құйылған және панельді 0,3-1,1
5. 5. 5-1; 5-2; 5-3; 5-4; қабырғалары кірпіштен, тұтас құйылған және панельді 0,2-1,0 қаланған, қаңқалы-құймалы 0,9-2,5
6. 6. 6-1;6-2; 6-3; 6-4; қабырғалары кірпіштен, тұтас құйылған және панельді 0,4-1,0 қаланған, қаңқалы-құймалы 1,0-2,0
7. 7. 7-1; 7-2; 7-3; қабырғалары кірпіштен, тұтас құйылған және панельді 0,2-0,8 қаланған, қаңқалы-құймалы 0,7-1,6
8. 8. 8-1; 8-2; 8-3; 8-4; 8-5; қабырғалары кірпіштен, тұтас құйылған және панельді 0,2-0,5 қаланған, қаңқалы-құймалы
9. 9. 9-1; 9-2; қабырғалары кірпіштен, тұтас құйылған және панельді 0,2-0,8 қаланған, қаңқалы-құймалы 0,8-1,7
10. 10. 10-1; 10-2; қабырғалары кірпіштен, тұтас құйылған және панельді 0,2-0,7
11. 11. 11-1; 11-2; 11-3; 11-4; қабырғалары кірпіштен, тұтас құйылған және панельді 0,2-0,6 қаланған, қаңқалы-құймалы 0,7-1,7
12. 12. 12-1; 12-2; 12-3; 12-4; 12-5; 12-6;
қабырғалары кірпіштен, тұтас құйылған және панельді 0,2-0,7
13. 13. 13-1; 13-2; 13-3; қабырғалары кірпіштен, тұтас құйылған және панельді 0,5-0,8 қаланған, қаңқалы-құймалы 0,8-1,8
14. 14. 14-1; 14-2; 14-3; 14-4; қабырғалары кірпіштен, тұтас құйылған және панельді 0,4-0,75 қаланған, қаңқалы-құймалы 1,1-1,7
15. 15. 15-1; 15-2; 15-3; 15-4; 15-5; қабырғалары кірпіштен, тұтас құйылған және панельді 0,3-0,6 қаланған, қаңқалы-құймалы 1,0-1,5
16. 16. 16-1; 16-2; 16-3; 16-4; 16-5; 16-6;
және панельді 0,3-0,8 қаланған, қаңқалы-құймалы 1,0-1,8
17. 17. 17-1; 17-2; қабырғалары қаланған, қаңқалы-құймалы 1,2-1,8 Ескерту: жеке меншік үйлерге теңдестірілген аудандық реттеу коэффициенттері қолданылады.

На русском языке:
Алматы қаласының әкімі Решение Акима города Алматы от Аким г. Алматы 16 апреля 1998 года N 301.
Зарегистрировано Управлением юстиции города Алматы 13 мая 1999 года за N 53. Утратило решением Акима города Алматы от 22 мая 2000 года N 490.
Об утверждении методики определения стоимости имущества юридических и физических лиц для целей налогообложения
1. Утвердить и ввести в действие "Методику определения стоимости имущества юридических и физических лиц для целей налогообложения"
(приложение N 1).
2. Утвердить на 1998 налоговый год регулирующие коэффициенты вторичного рынка жилья по территориальным районам для целей налогообложения (приложение N 2).
3. Постановление Главы Алма-Атинской городской администрации N 398 от 4 ноября 1994 года "Об оценке недвижимости", и от 29 марта 1995 года N 59 "О внесении изменений и дополнений в Постановление Главы городской администрации N 398 от 04.11.94 г. "Об оценке недвижимости" признать утратившим силу.
4. Контроль за исполнением данного решения возложить на заместителя Акима г. Алматы Джанбурчина К.Е.
Аким города Алматы
В. Храпунов
Приложение N 1 к Решению Акима города Алматы от 16 апреля 1998 г. N 301 МЕТОДИКА определения стоимости имущества юридических и физических лиц для целей налогообложения I. Общее положение
1. Настоящая Методика разработана в соответствии с Указом президента Республики Казахстан, имеющим силу Закона, от 24.04.95г. N 2235 "О налогах и других обязательных платежах в бюджет" с целью упорядочения определения стоимости имущества юридических и физических лиц, для целей налогообложения на территории города Алматы.
2. Данная методика применяется для определения стоимости имущества: - юридических и физических лиц, облагаемого налогом на имущество, принадлежащего им на праве собственности, доверительного управления, хозведения или оперативного управления.
3. Объектами оценки в целях налогообложения являются:
1) основные средства юридических и физических лиц, кроме транспортных средств;
2) жилые помещения, дачные строения, гаражи и иные строения, сооружения, помещения, принадлежащие физическим лицам.
II. Основные понятия и определения, используемые в Методике
4. Основные средства - активы стоимостью выше 40 месячных расчетных показателей, установленных в республике на день оценки, сроком службы более 1 года.
5. Первоначальная стоимость - стоимость фактически производственных затрат по возведению или приобретению основных средств, включая все затраты, связанные с приведением актива в рабочее состояние для его использования по назначению.
6. Рыночная стоимость - наиболее вероятная расчетная денежная сумма, за которую продажа прав собственности может быть совершена без дополнительных условий, на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга.
7. Текущая стоимость - стоимость основных средств по действующим рыночным ценам на определенную дату.
8. Общий износ - процесс потери физических и моральных характеристик объектов основных средств и соответственно, потеря их стоимости.
9. Физический износ - потеря стоимости, вызванная ухудшением физического состояния в результате изнашивания в ходе эксплуатации и воздействия физических процессов.
10. Функциональный износ - моральное устаревание объекта, вызванное недостатками в проектировании, то есть не соответствие современным требованиям, стандартам, дизайну, планировки и т.д.
11. Внешний износ - потеря стоимости в результате действия внешних факторов, таких как инфляция, экономический кризис, нестабильная политическая обстановка, нерациональное месторасположение, экономическая среда и других негативных факторов.
12. Срок полезной службы - период, в течение которого предполагается получение экономической выгоды от использования основных средств.
13. Регулирующий районный коэффициент - коэффициент, определяющий стоимость объекта недвижимости в зависимости от его месторасположения, конъюнктуры колебания цен на рынке жилья (корректируется ежегодно), позволяющий получить объективную стоимость недвижимости для целей налогообложения.
III. Определение стоимости имущества физических лиц
14. Для определения стоимости имущества юридических и физических лиц для целей налогообложения применяется затратный метод, который основан на определении восстановительной стоимости.
15. Первоначальным этапом оценки имущества юридических и физических лиц является техническое обследование и правовая регистрация данного имущества, в ходе которой проверяется наличие правоустанавливающей и строительно-технической документации.
16. Расчет стоимости объектов производится по формуле:
С=См2 х Sх(1-И%)х Кр х Кэ.
где:
C - стоимость строения выраженная в тенге;
См2 - стоимость 1 м2 строения утвержденного территориальным органом по экономике (ежегодно обновляется);
S - общая площадь строения;
(1-И%) - физический износ строения за весь период эксплуатации (таблица № 1);
Кр - регулирующий коэффициент приведения к стоимости 1кв.м.
вторичного рынка жилья рассчитанного с учетом конъюнктуры рынка жилья.
(см. приложение № 2).
Кэ - коэффициент этажности определяется по таблице N 2(данный коэффициент применяется только при оценке жилых помещений).
Определение физического износа для получения текущей стоимости на определенную дату, определяется в соответствии с таблицей № 1:
Расчет физического износа строения (в %)
Группа зда- ний вид зданий по материалам стен Усредненный срок службы строений (% в год)
I.
Каменные, кирпичные
II.
крупнопанельные, крупноблочные, панельные, ж/бетонные, блочные III.
Монолитные
IV.
сборно-щитовые, каркасно-камышитовые, деревянные, саманные и другие каркасные Примечание: физический износ строений не должен превышать 60%, т.к.
более 60% износа - ограничено выполнение конструктивными элементами своих функций и требуется полная смена конструктивных элементов.
Физический износ частных домовладений рассчитывается по конструктивным элементам, с учетом нормативных усредненных сроков службы жилых домов, их конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования.
Коэффициент этажности определяется по (таблице № 2):
Этажность
Коэффициент этажности
1. Первый и последний этажи
2. Второй этаж
3. Третий этаж
4. Остальные этажи
Примечание: к зданиям, имеющим не более двух этажей, коэффициент этажности не применяется.
При расчете стоимости частных домовладений, служебных построек и сооружений, учитывать толщину капитальных стен, т.е. при несоответствии проектной толщины стен в зависимости от материала стен применяется понижающий коэффициент в процентном отношении.
Методика определения регулирующего коэффициента приведения к стоимости вторичного рынка жилья Районный коэффициент регулирования в территориальной зоне определяется путем изучения конъюнктуры рынка в этой зоне и является одним из основных поправочных коэффициентов при определении стоимостей имущества (недвижимости) физических и юридических лиц.
Определение районного коэффициента производится следующим образом:
а) определяется по каждой территориальной зоне (в г.Алматы их 17) спрос на любой вид недвижимости, т.е. изучается конъюнктура рынка недвижимости и тем самым определяется рыночная стоимость недвижимости;
б) районный коэффициент вторичного рынка жилья по территориальным районам города утверждается Решением Акима г.Алматы.
Особенности оценки объектов нежилого фонда При оценке нежилых помещений применяются три основных метода оценки: затратный; по прямому сравнению аналогов (сравнительный); доходный.
Для оценки общественных и производственных зданий в основном применяется затратные, сравнительные и доходные методы, в зависимости от назначения зданий.
При затратном методе определяется восстановительная стоимость и стоимость замещения. Так, оценка затратным методом предполагает расчет восстановительной стоимости т.е. определение величины затрат на воссоздание в современных условиях точной копии основных фондов с использованием аналогичных материалов и сохранением всех эксплуатационных параметров. При этом учитываются договорные цены и сметные расценки на проведение строймонтажных работ оптовые рыночные цены на стройматериалы, топливо, энергию, транспортные расходы и т.д.
Как правило, такая оценка возможна при наличии проектно-сметной документации на строительство здания или как минимум технического паспорта на здание, при необходимости может быть проведено техническое обследование здания.
Еще одним из методов, используемых в оценке недвижимости, является метод прямого сравнения сопоставимых продаж. Исходя из специфики общественных зданий, связанной с величиной и уникальностью таких зданий, значительной удаленностью объектов друг от друга в плане города, трудностями с подбором аналогичных сделок, метод сравнения подразделяется на два основных метода оценки: по аналогам и по эталону.
Аналоговый способ предполагает, в первую очередь, сравнение аналогичных объектов по технико-экономическим показателям.
Эталонный способ предполагает сравнение аналогичных объектов только по технико-экономическим показателям и применяется при отсутствии достаточного числа аналогов.
Третьим методом, используемым в оценке недвижимости является доходный, при этом расчет стоимости возможен с помощью двух основных способов:
- прямой капитализации;
- капитализации доходов.
Капитализация - это конвертация доходов в текущую стоимость. Для оценки общественных зданий наиболее точным является способ капитализации доходов. Этот способ заключается в моделировании будущих ежегодных доходов объекта, который затем дисконтируется в текущую стоимость.
По мере возможности при оценке должны применяться все три метода оценки, по результатам которых выводится окончательная оценка стоимости объекта недвижимости.
Пример: производственный корпус по ремонту оборудования.
Корпус построен в 1987 году, расположен в Ауэзовском районе города Алматы. Здание кирпичное площадью 200 м2.
Вариант N 1
Проектно-сметная документация имеется, также имеется оборудование и инвентарь, относящиеся к основным фондам.
Стоимость здания, согласно проектно-сметной документации 40 000 рублей (на 1987 г.).
Индекс фактических цен по данным территориального органа по государственной статистике к сметным ценам 1991 года - 80 раз.
Восстановительная стоимость здания составит:
(40 000 х 80) = 3 200 000 тенге.
Физический износ составляет 17 % С учетом износа стоимость здания составит:
3 200 000 - 544 000 = 2 656 000 тенге.
Стоимость оборудования и инвентаря с учетом износа (амортизации)
составляет 300 000 тенге.
Таким образом, стоимость имущества для налогообложения составляет:
2656000 + 300000 = 2956000 тенге.
Вариант N 2
Проектно-сметная документация отсутствует.
Применяется следующая формула:
С = См2 х S х (1 - И%) х Кр.
См2 - стоимость 1 м2 строения утвержденного территориальным органом (1-И%) - физический износ строения за весь период эксплуатации;
Кр- регулирующий коэффициент.
Стоимость 1 м2 кирпичного здания, представленная Горэкономкомитетом - 32 000 тенге.
С= 32 000 х 200 х (1-0,17) х 0,5 = 2 656 000 тенге.
Стоимость оборудования и инвентаря составляет 300000 тенге.
Таким образом стоимость имущества для налогообложения составляет - 2 656 000 + 300 000 = 2956000 тенге.
Примечание: цифры в примерном расчете приняты условно.
17. Оценка гаражей производится аналогично по формуле расчета стоимости жилья без применения этажности.
Примечание: при несвоевременном предоставлении председателями гаражных кооперативов списка владельцев гаражных боксов, Центр по недвижимости города Алматы может по согласованию со своим вышестоящим органом установить среднюю стоимость гаражного бокса, исходя из средних цен на рынке недвижимости.
18. Стоимость дачного строения определяется аналогично по формуле расчета стоимости жилья без применения коэффициента этажности.
Примечание: при несвоевременном предоставлении председателями садоводческих товариществ списков граждан, имеющих в личной собственности строения, сооружения и помещения на территории садоводческих товариществ (обществ), с указанием ФИО, постоянного места жительства владельца и данных для оценки строения, Центр по недвижимости города Алматы может по согласованию со своим вышестоящим органом установить среднюю стоимость дачных строений, исходя из средних цен на рынке недвижимости.
Приложение N 2 к решению Акима г. Алматы от 16.04.1998 г. N 301 Величина регулирующих коэффициентов вторичного рынка жилья по территориальным районам города, для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц N пп N территор.эконом.
районы
Индекс территориально-экономических подрайонов Регулирующиекоэффициентывторичного жи- лья
1. 1. 1-1; (стены из кирпича и монолита, 0,4-1,0 панельные к/камышитовые, рубленные из брусьев, 0,9-1,8 к/засыпные)
2. 2. 2-1; 2-2; 2-3; - стены из кирпича, 0,6-1,1 монолита и панельные к/засыпные
3. 3. 3-1; 3-2; - стены из кирпича, 0,5-1,1 к/камышитовые, рубленные из брусьев, 0,9-2,0
4. 4. 4-1; 4-2; 4-3; 4-4; 4-5; - стены из 0,3-1,1 кирпича, монолита и панельные
5. 5. 5-1; 5-2; 5-3; 5-4; - стены из кирпича, 0,2-1,0 к/камышитовые, рубленные из брусьев, 0,9-2,5
6. 6. 6-1; 6-2; 6-3; 6-4; - стены из кирпича, 0,4-1,0 к/камышитовые, рубленные из брусьев, 1,0-2,0
7. 7. 7-1; 7-2; 7-3; - стены из кирпича, 0,2-0,8 к/камышитовые, рубленные из брусьев, 0,7-1,6
8. 8. 8-1; 8-2; 8-3; 8-4; 8-5; - стены из 0,2-0,5 к/камышитовые, рубленные из брусьев, 0,8-1,7
9. 9. 9-1; 9-2; - стены из кирпича, 0,2-0,8
10. 10. 10-1; 10-2; 10-4; - стены из кирпича, 0,2-0,7
11. 11. 11-1; 11-2; 11-3; 11-4; - стены из 0,2-0,6 к/камышитовые, рубленные из брусьев, 0,7-1,7
12. 12. 12-1; 12-2; 12-3; 12-4; 12-5; 12-6; - 0,2-0,7 стены из кирпича, монолита и панельные
13. 13. 13-1; 13-2; 13-3; - стены из кирпича, 0,5-0,8 к/камышитовые, рубленные из брусьев, 0,8-1,8
14. 14. 14-1; 14-2; 14-3; 14-5; - стены из 0,4-0,75 к/камышитовые, рубленные из брусьев, 1,1-1,7
15. 15. 15-1; 15-2; 15-3; 15-4; 15-5; - стены 0,3-0,6 из кирпича, монолита и панельные к/камышитовые, рубленные из брусьев, 1,0-1,5
16. 16. 16-1; 16-2; 16-3; 16-4; 16-5; 16-6; - 0,3-0,8 к/камышитовые, рубленные из брусьев, 1,0-1,8
17. 17. 17-1; 17-2; - стены из кирпича, 0,3-0,6 к/камышитовые, рубленные из брусьев, 1,2-1,8 Примечание: На частные дома применяются дифференцированные районные регулирующие коэффициенты.