Қазақша:
Қазақстан Республикасының Жоғарғы Соты 2006 жылғы 25 желтоқсандағы № Верховный Суд Республики Казахстан 8 Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының нормативтік қаулысы Соттардың мемлекет мұқтажы үшін жер учаскелерін мәжбүрлеп иеліктен шығару жөніндегі заңнаманы қолдануының кейбір мәселелері туралы
1. Жер учаскелерін мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару туралы істерді шешу кезінде соттар көрсетілген құқықтық қатынастар бойынша ҚР НҚА ЭББ-гі нақты құжатқа сілтеу QR-коды заңнама Қазақстан Республикасының Конституциясына негізделетінін және Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінен (бұдан әрі – АК), Қазақстан Республикасының Жер кодексінен (бұдан әрі – Жер кодексі), «Мемлекеттік мүлік туралы» (бұдан әрі – Мемлекеттік мүлік туралы заң) Қазақстан Республикасының Заңынан, «Тұрғын үй қатынастары туралы» Қазақстан Республикасының Заңынан (бұдан әрі – Тұрғын үй қатынастары туралы заң), сондай-ақ «Қазақстан Республикасындағы жергілікті мемлекеттік басқару және өзін-өзі басқару туралы», «Жеке тұрғын үй құрылысы туралы», «Қазақстан Республикасындағы сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы», «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы», Қазақстан Республикасының Заңдары мен басқа да нормативтік құқықтық актілерден тұратынын назарда ұстауы қажет.
2. Атқарушы орган даулар бойынша талап қоюды мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығаруға жататын жер учаскесі орналасқан жер бойынша аудандық (қалалық) сотқа береді. Бұл ретте Жер кодексінің 88-бабына, Мемлекеттік мүлік туралы заңның 65-бабының 7-тармағына және 69-бабының 4- тармағына сәйкес:
меншiк иесi немесе мемлекеттік емес жер пайдаланушы жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесiн немесе жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшiн алып қоюға байланысты өзге де жылжымайтын мүлікті мәжбүрлеп иеліктен шығаруды бастау туралы қаулымен келіспесе;
алып қойылатын жер учаскесiнің құны немесе жер учаскесін мәжбүрлеп иеліктен шығарудың басқа да шарттары туралы онымен келiсiмге қол жеткізілмесе;
мәжбүрлеп иеліктен шығару кезінде алып қойылатын мүлікке қатысты құқықтары тоқтатылатын немесе шектелетін тұлғаларды қоса алғанда, мүлікті беру туралы келісімге қол жеткізілмесе, жергілікті атқарушы орган сотқа тиісті талап қоюмен жүгінуге құқылы екенін назарда ұстау керек.
3. Судья арызды қабылдау туралы мәселені шешкен кезде талап қоюшының Қазақстан Республикасы Азаматтық процестік кодексінің (бұдан әрі – АПК) 150 және 151-баптарының талаптарын орындағанын тексеру керек. Меншік иесіне хабарламаның тапсырылғаны және құны тең басқа жер учаскесі, жайлы тұрғынжай не ақшалай өтемақы ұсынылғаны туралы мәліметтер көрсетілмей талап қою берілген жағдайда талап қою арызы АПК-нің 155-бабының бірінші бөлігінің тәртібімен қозғалыссыз қалдырып, талап қоюшыға өзінің талаптарын негіздейтін мән-жайларды және осы мән-жайларды растайтын дәлелдемелерді талап қоюда баяндау үшін мерзім берген жөн.
4. Істі сот талқылауына дайындау кезінде судья жазбаша дәлелдемелердің бар-жоғын тексереді, ал қажет болған жағдайда тараптарға мынадай жазбаша дәлелдемелерді беруді ұсынады:
1) Жер кодексінің 84-бабының 2-тармағында белгіленген айрықша жағдайлар тізбесіне жататын объектілерді салу бөлігінде қаланың (елді мекеннің)
бас жоспарынан үзінді көшірмені қоса бере отырып, Үкіметтің, жергілікті атқарушы органның мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін мәжбүрлеп иеліктен шығару туралы қаулысы;
2) органның қабылданған шешімі туралы, оның меншік иесіне, мемлекеттік емес жер пайдаланушыға жіберілген күні көрсетілген, оның алынғаны туралы белгісі бар жазбаша хабарламасы;
3) жекешелендіру, сатып алу-сату, сыйға тарту шарты және (немесе) жер учаскесіне, үй құрылысына меншік немесе жер учаскесін пайдалану құқығына сәйкестендіруші, басқа да құқық белгілеуші құжаттар, сондай-ақ үй құрылысын пайдалануға қабылдау туралы акт, техникалық паспорт, үй құрылысы мен жер учаскесінің жоспарлары, жылжымайтын мүлікке және олармен жасалған мәмілелерге құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы құқықтық кадастр мәліметтері;
4) бағалау туралы есеп, құқық белгілеуші құжат (сатып алу-сату, сыйға тарту шарты және т.б.), немесе жер учаскесі мен онда орналасқан жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын не азаматтық-құқықтық шартта жер учаскесінің бағасы болмаған жағдайда кадастрлық (бағалау) құнын растайтын өзге де құжат;
5) жергілікті атқарушы органның құны тең басқа жер учаскесін, жайлы тұрғынжай беру туралы ұсыныстарын растайтын құжат.
5. Жауапкердің талап қоюшы ақшалай өтемақының орнына ұсынатын құны тең басқа жер учаскесін, жайлы тұрғынжай беру туралы талап қоюшыға қойған талаптары қарсы талаптар болып табылмайды. Сондықтан меншік иесінің өтемақы нысанын таңдауына байланысты барлық мәселелерді сот жергілікті атқарушы орган мәлімдеген талап қою шеңберінде және Мемлекеттік мүлік туралы заңның 67-бабы 6-тармағының, Жер кодексінің 88-бабының, Тұрғын үй қатынастары туралы заңның 15-бабының, 29-бабының 2-тармағы мен 119-1- бабының талаптарын, сондай-ақ меншік иесінің құқықтарын қорғайтын басқа да нормаларды сақтай отырып қарауға тиіс.
6. Соттар дауды шешу кезінде Қазақстан Республикасы Конституциясы 26- бабының 3-тармағын басшылыққа алғаны жөн, соған сәйкес заңда көзделген ерекше жағдайларда мүлікті мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару ол тең бағамен өтелген кезде ғана жүргізілуі мүмкін. Егер жер учаскесінің бір бөлігі мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығарылғаннан кейін меншік иесі немесе мемлекеттік емес жер пайдаланушы қалған бөлікті бұрынғы нысаналы мақсаты бойынша пайдалана алмаса, онда бүкіл жер учаскесінің иеліктен шығарылатынын ескеру қажет. Жер учаскесін бұрынғы нысаналы мақсаты бойынша пайдаланудың мүмкін еместігі туралы қорытындыны (мәліметтерді) жер қатынастары саласындағы уәкілетті орган ұсынады.
АК-нің 188-бабының 5-тармағына байланысты мүлікке меншік құқығы Азаматтық кодексте көзделген негіздер бойынша ғана мәжбүрлеп тоқтатылуы мүмкін екенін назарда ұстаған жөн.
АК-нің 255-бабының 1-тармағына сәйкес, Үкіметтің, жергілікті атқарушы органның меншiк иесiне тиесiлi үй, өзге де құрылыстар, құрылысжайлар немесе екпелер бар жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару туралы қаулысына байланысты жылжымайтын мүлікке меншік құқығын тоқтатуға меншiк иесiне құны тең мүлiкті ұсынып, оған келтірілген өзге де залалдарды өтеп немесе меншiк құқығының тоқтатылуынан келтiрiлген залалдарды толық көлемде өтей отырып, заңнама актілерінде белгіленген жағдайларда және тәртіппен ғана жол берiледi.
Жер кодексінің 81-бабы 2-тармағының 2) тармақшасына байланысты жер учаскесіне меншік құқығын немесе жер пайдалану құқығын тоқтатуға жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару негіз болып табылады.
Егер істі талқылау кезінде Үкіметтің, жергілікті атқарушы органның жер учаскелерін мәжбүрлеп иеліктен шығару туралы қаулысы мемлекет мұқтажымен байланысты болмағаны не мұндай қаулыны уәкілетті емес орган (ұйым, тұлға)
қабылдағаны анықталса, сондай-ақ егер ол Жер кодексінің 84-бабының талаптарына сәйкес келмесе, сот талап қоюды қанағаттандырудан бас тартады.
Жер учаскесінің меншік иесі немесе мемлекеттік емес жер пайдаланушы Үкіметтің, жергілікті атқарушы органның меншік немесе жер пайдалану құқығының тоқтатылуына алып келетін жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару туралы қаулысымен келіспеген жағдайда дау сот тәртібімен шешілгенге дейін оны жүзеге асыруға болмайды.
7. Алып тасталды - ҚР Жоғарғы Сотының 24.12.2014 N 3 Нормативтік қаулысымен (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі).
8. Соттар дауды шешу кезінде ерекше жағдайларда Үкіметтің, жергілікті атқарушы органның талабы бойынша мемлекет мұқтажын өзге тәсілмен қанағаттандыру мүмкін болмаған кезде және иеліктен шығарылатын мүлік тең бағамен өтелген кезде жер учаскесін осы мұқтаж үшін мәжбүрлеп иеліктен шығаруға болатынын ескеру керек.
Соттар жергілікті атқарушы органның осы мүлікке қатысты құқықтары тоқтатылатын немесе шектелетін тұлғаларға алып қойылатын мүліктің құрамы және өтелуге жататын залалдардың мөлшері бойынша жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүлікті сатып алу туралы шарттың жобасы жөніндегі мәселелерді шешу бойынша сотқа жүгінгенге дейін қандай шаралар қабылдағанын тексеруі керек. Осы мәселелерді шешу жер учаскесін мәжбүрлеп иеліктен шығару туралы шешім қабылдаған жергілікті атқарушы органның міндеті болып табылады. Осылайша, Тұрғын үй қатынастары туралы заңның 15 және 119-1-баптарына сәйкес меншік иесіне оның тұрғынжайы бұзылғанға дейін оның таңдауы бойынша меншігіне жайлы тұрғынжай беріледі немесе тұрғынжайдың нарықтық құны мөлшерінде өтемақы төленеді.
Жергілікті атқарушы органның меншік иесіне құны тең басқа жер учаскесін не жайлы тұрғынжайды ұсынбастан жер учаскесін мәжбүрлеп иеліктен шығару туралы талап қойғаны сот отырысында анықталса, онда соттар істің талқылануын осы мәселе шешілгенге дейін АПК-нің 189-бабының тәртібіне сай кейінге қалдырғаны жөн.
9. Соттар жергілікті атқарушы органның мәжбүрлеп иеліктен шығарылатын, үй құрылысы орналасқан жер учаскесінің орнына жайлы тұрғынжайды меншікке өтеусіз беретінін назарда ұстау қажет. Берілетін тұрғынжай құнының бұзылатын тұрғынжай құнына сәйкес келмеуі талап қоюды қанағаттандырудан бас тартуға негіз болып табылмайды.
Тұрғын үй қатынастары туралы заңның 15-бабының 2 және 3-тармақтарына байланысты егер берiлетiн тұрғынжайдың құны бұзылатын тұрғынжайдың құнынан асып кетсе, онда олардың құнындағы айырма меншiк иесiнен алынбайды, ал егер бұзылатын тұрғынжайдың құны берiлетiн тұрғынжайдың құнынан артық болса, онда олардың құнындағы айырма меншiк иесiне өтеледi.
10. Мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін мәжбүрлеп иеліктен шығаруға байланысты азаматтарға басқа жайлы тұрғынжай бере отырып, оларды шығару туралы дауларды шешу кезінде соттар, егер атқарушы орган меншік иесіне уақытша тұру үшін тұрғын үй-жай (уақытша тұрғынжай) не қолайсыз тұрғынжай берсе, мұндай талап қоюларды қанағаттандырмауға тиіс.
11. Мәжбүрлеп иеліктен шығарылатын объектілердің меншік иелері болып табылатын тұлғаларға ғана меншік құқығы тоқтатылғанға дейін жайлы тұрғынжай, жер учаскесі беріледі, ал ақшалай өтемақы төленеді.
Егер жер учаскесі ортақ үлестік меншік құқығында бірнеше меншік иесіне тиесілі болса, онда олардың әрқайсысы жеке жер учаскесiн меншiгiне алуға және (немесе) заңнамада көзделген өзге де өтемақы алуға құқылы.
12. Мамандардың есептерін, жазбаша консультациялары мен бағалау қызметіне байланысты басқа да құжаттарды зерделеу кезінде, соттар олардың жер учаскесін (жер пайдалану құқығын), үй құрылысын, басқа да жылжымайтын объектілерді, сондай-ақ бағалауға жататын басқа мүлікті нарықтық құны бойынша бағалау тәртібі, стандарты мен әдістемесі көзделген нормативтік құқықтық актілердің ережелеріне сәйкестігін тексеруі керек. Бұл ретте Мемлекеттік мүлік туралы заңның 67-бабының 2-тармағында көзделген жағдайларды қоспағанда, мәжбүрлеп иеліктен шығарылатын жер учаскесі үшін ақшалай өтемақының мөлшері оның нормативтік немесе кадастрлық бағасынан туындай отырып белгіленбейтінін назарға алған жөн, өйткені олар жер учаскесінің нарықтық құнын көрсетпейді.
Бағалау қызметіне байланысты құжаттардың алдын ала белгіленген күші болмайды және іс бойынша басқа да дәлелдемелермен қатар соттың бағалауына жатады.
Егер тараптар ұсынған бағалау құжаттарында қайшылықтар болса, солардың салдарынан мәжбүрлеп иеліктен шығарылатын мүлік үшін өтемақының мөлшерін анықтау мүмкін болмаса, онда жазбаша консультациялар беру не бағалау туралы жазбаша есеп дайындау үшін сот бағалау қызметі саласындағы маманды тарта алады. Егер бағаланып отырған жылжымайтын объектінің нарықтық құнының мөлшері туралы келіспеушіліктер зерттеліп отырған объектінің пайдаланылған құрылыс материалының түсініксіздігіне байланысты орын алса, онда соттың сот сараптамасын тағайындағаны жөн.
Соттар бағалаушының бағалау қызметін жүзеге асыруға лицензиясы болуға тиіс екенін және бағалау әдістерін заңнама талаптарына сәйкес дербес қолдануға құқылы екенін де ескеру қажет.
Егер:
бағалаушының бағалау объектiсiне қатысты шарттан тыс заттай немесе мiндеттемелiк құқықтары болса не оны иемденсе;
бағалаушы тапсырыс берушi-заңды тұлғаның акционерi, құрылтайшысы, жұмыскерi, меншiк иесi, қатысушысы, кредиторы, дебиторы, демеушiсi болса;
бағалаушы-жеке тұлға тапсырыс берушi-жеке тұлғаның жақын туысы немесе жекжаты болса;
басшысы не ол уәкілеттік берген адам тапсырыс беруші-жеке тұлғамен және (немесе) заңды тұлғаның басшысымен не ол уәкілеттік берген адаммен жақын туыстық немесе жекжаттық байланыста тұратын бағалаушы-заңды тұлға болса, бағалаушы бағалауды жүргізе алмайды.
Сот актілерінде соттар бағалау құжатын дәлелдеме ретінде қабылдайтын немесе одан бас тартатын дәлелдер көрсетілуге тиіс.
13. Соттар ақшалай өтемақының мөлшерін айқындау туралы дауларды шешкен кезде меншік иесіне жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығаруға байланысты меншік құқығының тоқтатылуынан келтірілген залалдарды өтеудің барлық мәселелерін шешеді, бұл ретте Мемлекеттік мүлік туралы заңның 67-бабының 2-тармағында көзделген жағдайларды қоспағанда, мүлік оның нарықтық бағасы негізге алына отырып бағаланады.
Иеліктен шығарылатын жер учаскесінің бағасы туралы мәселені зерттей отырып, соттар Мемлекеттік мүлік туралы заңның 67-бабының ережелерін ескеруге тиіс. Объектілердің нарықтық құнын айқындау кезінде бағалау жүргізуге, қолданылатын тәсілдер мен әдістерге, бағалау туралы есептердің мазмұны мен нысанына қойылатын талаптарды белгілейтін Мемлекеттік мүлік туралы заңның 67-бабының 3-тармағын, 208-бабын, «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» Заңды және бағалау қызметі саласындағы басқа да нормативтік құқықтық актілерді басшылыққа алу керек.
Соттар жер учаскесімен, жоспарлы құрылыстармен, көпжылдық жасыл желектермен және басқа да жылжымайтын объектілермен қатар шаруашылық- тұрмыстық құрылыстар мен абаттандыру элементтерiнің нарықтық құны ескерілетінін назарда ұстағаны жөн, оларды тұрғызу үшін «Қазақстан Республикасындағы сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы»
Қазақстан Республикасы Заңының 68-бабының 2-тармағына сәйкес жергілікті атқарушы органдардың рұқсатын алу талап етілмейді.
Сонымен қатар соттар Жер кодексінің 86-бабына сәйкес жергілікті атқарушы орган меншiк иесiнің (жер пайдаланушының) жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару туралы қаулы қабылдаған сәттен бастап ол жер учаскесiндегi жаңа құрылысқа, ғимараттарды (құрылыстарды, құрылысжайларды) кеңейтуге немесе реконструкциялауға байланысты шығындар мен залалдардың оған жатқызылу ықтималдығы туралы мәселені зерттегені жөн.
Мәжбүрлеп иеліктен шығарылатын жер учаскесі үшін тұрғынжай кондоминиумына қатысушыға төленуге жататын өтемақы Тұрғын үй қатынастары туралы заңның 31-бабының 3-тармағына байланысты үй-жайлардың әрбiр меншiк иесiнiң (өзге құқық иеленушінің) ортақ мүлiктегi үлесi өзіне тиесiлi үй-жайға жеке (бөлек) меншiктен (өзге заттай құқықтан) бөлiнбейтіндіктен, жеке (бөлек)
меншiктегі (өзге заттай құқықтағы) тұрғын және (немесе) тұрғын емес үй- жайлардың пайдалы алаңдарының кондоминиумның осы объектісіндегі барлық тұрғын үй-жайлардың пайдалы алаңдары мен тұрғын емес үй-жайлар алаңдарының жиынтығына қатынасымен айқындалатын оның үлесінің мөлшері ескеріле отырып есептеледі.
14. Жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару туралы талап қою қанағаттандырылған жағдайда соттар Тұрғын үй қатынастары туралы заңның 15-бабының 1-тармағына байланысты шешімнің қарар бөлігінде шешімнің меншік иесін шығару және тұрғынжайды бұзу бөлігінде орындалуы туралы мәселе оған жайлы тұрғынжай берілгеннен кейін немесе ақшалай төлемақы төленгеннен кейін ғана шешілуге тиіс екенін көрсеткені жөн. Меншік иесі ақшалай өтемақыны алудан жалтарған жағдайда, сот шешімінің тұрғынжайдан шығару және оны бұзу бөлігінде орындалуы туралы мәселе меншік иесін ақша қаражатының атқарушылық іс жүргізу органдарының қолма-қол ақша бақылау шотына немесе жеке сот орындаушысының ағымдағы шотына түскені туралы тиісті түрде хабардар еткеннен кейін шешілуге тиіс.
Соттың заңды күшіне енген шешімін мәжбүрлеп орындату, орындалуын кейінге қалдыру және мерзімін ұзарту, оны орындау тәсілі мен тәртібін өзгерту туралы мәселелерге талаптары қанағаттандырылған мемлекеттік орган да, сот иеліктен шығарылатын мүлік үшін тиісті өтемақы белгілеген жылжымайтын мүліктің меншік иесі, мемлекеттік емес жер пайдаланушы да, өндірісінде атқарушылық іс жүргізу тұрған сот орындаушысы да бастамашылық жасауға құқылы.
15. Қазақстан Республикасы Конституциясының 4-бабына сәйкес осы нормативтік қаулы қолданыстағы құқық құрамына қосылады, жалпыға бірдей міндетті болып табылады және алғашқы ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі.

На русском языке:
Верховный Суд Республики Казахстан Қазақстан Республикасының Жоғарғы Соты Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан от 25 декабря 2006 года N 8 О некоторых вопросах применения судами законодательства о принудительном отчуждении земельных участков для государственных нужд
1. При разрешении дел о принудительном отчуждении земельных участков для государственных нужд судам необходимо иметь в виду, что законодательство по указанным правоотношениям основывается на Конституции Республики Казахстан и состоит из Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК), Земельного кодекса Республики Казахстан (далее - Земельный кодекс), Закона Республики Казахстан «О государственном имуществе» (далее – Закон о государственном имуществе), Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях" (далее - Закон о жилищных отношениях), а также Законов Республики Казахстан "О местном государственном управлении и самоуправлении в Республике Казахстан", "Об индивидуальном жилищном строительстве", "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан", "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" и других нормативных правовых актов.
2. Иски по спорам, предъявляются исполнительным органом в районный (городской) суд по месту нахождения земельного участка, подлежащего принудительному отчуждению для государственных нужд. При этом судам следует иметь в виду, что местный исполнительный орган в соответствии со статьей 88 Земельного кодекса, пунктом 7 статьи 65 и пунктом 4 статьи 69 Закона о государственном имуществе вправе обратиться в суд с соответствующим иском, если:
собственник или негосударственный землепользователь не согласен с постановлением о начале принудительного отчуждения земельного участка для государственных нужд или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд;
с ним не достигнуто соглашение о стоимости за изымаемый земельный участок или других условиях принудительного отчуждения земельного участка;
не достигнуто соглашение о передаче имущества, в том числе с лицами, права которых в отношении изымаемого имущества при принудительном отчуждении будут прекращены или ограничены.
В случаях, когда в исках ответчиками указаны собственники, землепользователи, являющиеся негосударственными юридическими лицами, гражданами, осуществляющими предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, использующими домостроение или земельный участок для предпринимательской деятельности, такие иски предъявляются в специализированные межрайонные экономические суды.
3. При решении вопроса о принятии заявления судье следует проверить выполнение истцом требований статей 150 и 151 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК). В случае предъявления иска без указания сведений о вручении уведомления и предложении собственнику другого равноценного земельного участка, благоустроенного жилища, либо денежной компенсации, исковое заявление следует оставить без движения в порядке части первой статьи 155 ГПК с предоставлением срока для изложения в иске обстоятельств, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.
4. При подготовке дела к судебному разбирательству судья проверяет наличие, а, при необходимости, предлагает сторонам представить следующие письменные доказательства:
1) постановление Правительства, местного исполнительного органа о принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд с приложением выписки из генерального плана города (населенного пункта) в части строительства объектов, подпадающих под перечень исключительных случаев, установленных пунктом 2 статьи 84 Земельного кодекса;
2) письменное уведомление органа о принятом решении с указанием даты его направления собственнику, негосударственному землепользователю и отметкой о получении;
3) договор приватизации, купли-продажи, дарения и (или) другие идентификационные, правоустанавливающие документы на право собственности или землепользования на земельный участок, домостроение, а также акт о принятии домостроения в эксплуатацию, технический паспорт, планы домостроения и земельного участка, сведения правового кадастра о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
4) отчет об оценке, правоустанавливающий документ (договор купли- продажи, дарения и т. д.) или иной документ, подтверждающий рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества либо кадастровую (оценочную) стоимость в случае отсутствия в гражданско- правовом договоре цены за земельный участок;
5) документ, подтверждающий предложения местного исполнительного органа о предоставлении другого равноценного земельного участка, благоустроенного жилища.
5. Требования ответчика к истцу о предоставлении другого равноценного земельного участка, благоустроенного жилища взамен предлагаемой истцом денежной компенсации не являются встречными требованиями. Поэтому все вопросы, связанные с выбором собственником формы компенсации должны рассматриваться судом в рамках заявленного местным исполнительным органом иска и с соблюдением требований пункта 6 статьи 67 Закона о государственном имуществе, статьи 88 Земельного кодекса, статьи 15, пункта 2 статьи 29 и статьи 119-1 Закона о жилищных отношениях, а также других норм, защищающих права собственника.
6. Судам при разрешении спора следует руководствоваться пунктом 3 статьи 26 Конституции Республики Казахстан, в соответствии с которым принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в исключительных случаях, предусмотренных законом, может быть произведено при условии равноценного его возмещения. Также необходимо учесть, что если после принудительного отчуждения для государственных нужд части земельного участка, собственник или негосударственный землепользователь не может использовать по прежнему целевому назначению оставшуюся часть, то отчуждается весь земельный участок. Заключение (сведения) о невозможности использования земельного участка по прежнему целевому назначению предоставляет уполномоченный орган в области земельных отношений.
Следует иметь в виду, что в силу пункта 5 статьи 188 ГК право собственности на имущество может быть принудительно прекращено только по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом.
Прекращение права собственности на недвижимость в связи с постановлением Правительства, местного исполнительного органа о принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд, на котором находятся принадлежащие собственнику дом, иные строения, сооружения или насаждения, согласно пункту 1 статьи 255 ГК допускается лишь в случаях и порядке, установленных законодательными актами, с представлением собственнику равноценного имущества и возмещением иных понесенных убытков или возмещением ему в полном объеме убытков, причиненных прекращением права собственности.
Основанием прекращения права частной собственности на земельный участок или права землепользования в силу подпункта 2) пункта 2 статьи 81 Земельного кодекса является принудительное отчуждение земельного участка для государственных нужд.
Если при разбирательстве дела будет установлено, что постановление Правительства, местного исполнительного органа о принудительном отчуждении земельных участков не обусловлено государственными нуждами либо такое постановление принято неуполномоченным органом (организацией, лицом), а также если оно не соответствует требованиям статьи 84 Земельного кодекса, суд отказывает в удовлетворении иска. При несогласии собственника земельного участка или негосударственного землепользователя с постановлением Правительства, местного исполнительного органа о принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд, влекущим прекращение права собственности или землепользования, оно не может быть осуществлено до разрешения спора в судебном порядке.
7. Исключен нормативным постановлением Верховного суда РК от
24.12.2014 № 3 (вводится в действие со дня официального опубликования).
8. Судам при разрешении спора следует учитывать, что по требованию Правительства, местного исполнительного органа земельный участок в исключительных случаях может быть принудительно отчужден для государственных нужд при невозможности иного способа удовлетворения этих нужд и при условии равноценного возмещения отчуждаемого имущества.
Судам следует проверять, какие меры приняты местным исполнительным органом до обращения в суд по разрешению вопросов по проекту договора о выкупе земельного участка или иного недвижимого имущества по составу изымаемого имущества, лицам, права которых в отношении данного имущества будут прекращены или ограничены, и размеру убытков, подлежащих возмещению. Разрешение этих вопросов является обязанностью местного исполнительного органа, принявшего решение о принудительном отчуждении земельного участка. Так в соответствии со статьями 15 и 119-1 Закона о жилищных отношениях собственнику до сноса его жилища по его выбору предоставляется в собственность благоустроенное жилище или выплачивается компенсация в размере рыночной стоимости жилища.
Установив в судебном заседании, что иск о принудительном отчуждении земельного участка предъявлен местным исполнительным органом без предложения собственнику другого равноценного земельного участка либо благоустроенного жилища, судам следует отложить разбирательство дела в порядке статьи 189 ГПК для разрешения этого вопроса.
9. Суды должны иметь в виду, что благоустроенное жилище взамен принудительно отчуждаемого земельного участка с расположенным на нем домостроением передается местным исполнительным органом в собственность безвозмездно. Несоответствие стоимости предоставляемого жилища стоимости сносимого, не является основанием к отказу в удовлетворении иска.
В силу пунктов 2 и 3 статьи 15 Закона о жилищных отношениях если стоимость предоставляемого жилища превышает стоимость сносимого, то разница в их стоимости с собственника не взимается, если же стоимость сносимого жилища превышает стоимость предоставляемого, то разница в их стоимости возмещается собственнику.
10. При разрешении споров о выселении граждан с предоставлением другого благоустроенного жилища в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных нужд суды не должны удовлетворять такие иски, если исполнительным органом предоставляется собственнику жилое помещение для временного проживания (временное жилье) либо неблагоустроенное жилище.
11. Благоустроенное жилище, земельный участок передаются, а денежная компенсация выплачивается до прекращения права собственности и лишь тем лицам, которые являются собственниками принудительно отчуждаемых объектов.
Если земельный участок принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, то каждый из них имеет право на получение в собственность отдельного земельного участка и (или) на получение иной компенсации, предусмотренной законодательством.
12. При исследовании отчетов, письменных консультаций специалистов и других документов, связанных с оценочной деятельностью, судам следует проверить их на соответствие положениям нормативных правовых актов, предусматривающих порядок, стандарт и методику оценки по рыночной стоимости земельного участка (права землепользования), домостроения, других объектов недвижимости, а также другого имущества, подлежащего оценке. При этом следует иметь в виду, что, размер денежной компенсации за принудительно отчуждаемый земельный участок не может определяться исходя из его нормативной либо кадастровой цены, поскольку они не отражают рыночную стоимость земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 67 Закона о государственном имуществе.
Документы, связанные с оценочной деятельностью, не имеют заранее установленной силы, и подлежат оценке судом наряду с другими доказательствами по делу.
Если в предоставленных сторонами оценочных документах имеются разногласия, в результате которых не представляется возможным выяснить размер компенсации за принудительно отчуждаемое имущество, то судом может быть привлечен специалист в области оценочной деятельности для дачи письменных консультаций, либо для изготовления письменного отчета об оценке.
Если же разногласия о размере рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости имеют место из-за неясности использованного строительного материала исследуемого объекта, то суду следует назначить судебную экспертизу.
Судам также необходимо учитывать, что оценщик должен иметь лицензию на осуществление оценочной деятельности и вправе самостоятельно применять методы оценки в соответствии с требованием законодательства.
Оценка не может проводиться оценщиком, если:
- в отношении объекта оценки оценщик имеет либо приобретает вещные или обязательственные права вне договора;
- оценщик является акционером, учредителем, работником, собственником, участником, кредитором, дебитором, спонсором юридического лица - заказчика;
- оценщик - физическое лицо, является близким родственником или свойственником с заказчиком - физическим лицом;
- оценщик - юридическое лицо, в котором руководитель либо уполномоченное им лицо состоит в близких родственных или свойственных связях с заказчиком - физическим лицом и (или) руководителем либо уполномоченным им лицом юридического лица.
В судебных актах должны быть указаны доводы, по которым суды принимают оценочный документ в качестве доказательства или отвергают его.
13. Судами при разрешении споров об определении размера денежной компенсации решаются все вопросы возмещения собственнику убытков, причиненных прекращением права собственности в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных нужд, при этом имущество оценивается исходя из его рыночной цены, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 67 Закона о государственном имуществе.
Исследуя вопрос о цене за отчуждаемый земельный участок, суды должны учитывать положения статьи 67 Закона о государственном имуществе. При определении рыночной стоимости объектов следует руководствоваться пунктом 3 статьи 67, статьей 208 Закона о государственном имуществе, Законом «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» и другими нормативными правовыми актами в области оценочной деятельности, устанавливающими требования к проведению оценки, используемым подходам и методам, содержанию и форме отчетов об оценке.
Судам следует иметь в виду, что наряду с земельным участком, плановыми строениями, многолетними зелеными насаждениями и другими объектами недвижимости также учитывается рыночная стоимость хозяйственно-бытовых построек и элементов благоустройства, на возведение которых согласно пункта 2 статьи 68 Закона Республики Казахстан "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан" не требуется получение разрешения местных исполнительных органов.
Вместе с тем, в соответствии со статьей 86 Земельного кодекса судам следует исследовать вопрос, несет ли собственник (землепользователь) риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением или реконструкцией зданий (строений, сооружений) на земельном участке с момента принятия местным исполнительным органом постановления о принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд.
Компенсация за принудительно отчуждаемый земельный участок, подлежащая выплате участнику жилищного кондоминиума, исчисляется с учетом размера его доли, определяемого отношением полезных площадей жилых и (или)
нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной)
собственности (иного вещного права), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума, поскольку в силу пункта 3 статьи 31 Закона о жилищных отношениях доля каждого собственника помещений (иного правообладателя) в общем имуществе неотделима от индивидуальной (раздельной) собственности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение.
14. В случае удовлетворения иска о принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд судам, в силу пункта 1 статьи 15 Закона о жилищных отношениях, следует в резолютивной части решения указывать, что вопрос об исполнении решения в части выселения собственника и сноса жилого дома должен решаться только после предоставления ему благоустроенного жилища или выплаты денежной компенсации. В случае уклонения собственника от получения денежной компенсации вопрос об исполнении решения суда в части выселения и сноса жилого дома должен решаться после надлежащего уведомления собственника о поступлении денежных средств на контрольный счет наличности органов исполнительного производства или текущий счет частного судебного исполнителя.
Вопросы о принудительном исполнении, об отсрочке и рассрочке исполнения вступившего в законную силу решения суда, изменении способа и порядка его исполнения вправе инициировать в установленном законом порядке как государственный орган, чьи требования удовлетворены, собственник недвижимости, негосударственный землепользователь, которому судом определена соответствующая компенсация за отчуждаемое имущество, так и судебный исполнитель, в производстве которого находится исполнительное производство.
15. Согласно статье 4 Конституции Республики Казахстан настоящее нормативное постановление включается в состав действующего права, а также является общеобязательным и вводится в действие со дня официального опубликования.
Председатель Верховного Суда Республики Казахстан Судья Верховного Суда Республики Казахстан, исполняющий обязанности секретаря пленарного заседания