Қазақша:
Қазақстан Республикасының Жоғарғы Соты 1999 жылғы 9 шілдедегі № 10 Верховный Суд Республики Казахстан Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының нормативтік қаулысы Тұрғынжайға меншік құқығы жөніндегі заңнаманы қолданудың кейбір мәселелері туралы
1. Дауларды жан-жақты және дұрыс шешудi қамтамасыз ету мақсатында соттар iстердi қарауға дайындау кезінде тараптардың тұрғынжайға меншiк құқығын және меншік иелерінің үлес мөлшерiн растайтын құжаттарды (үйдің кiмнiң атына және қандай үлесте тiркелгенi туралы тiркеу органының жылжымайтын мүлiк бойынша анықтамасы, мұраға құқық туралы куәлiк, сату- сатып алу, сыйға тарту туралы шарттар, тұрғынжайға немесе оның бөлiгiне меншiк құқығын тану туралы заңды күшiне енген сот шешiмдерi және басқалар)
талап етуi қажет. Тұрғынжайдың және жер учаскесiнiң жоспарлары, сондай-ақ iс үшiн маңызы бар басқа да құжаттар ұсынылуы мүмкiн.
ҚР НҚА ЭББ-гі нақты құжатқа сілтеу QR-коды
2. Тұрғынжайға меншiк құқығы туралы дауларды шешу кезінде сот нақты мән-жайларды ескере отырып, егер сатып алушы ретiнде көрсетiлген тұлғалар мен отбасы мүшесi арасында тұрғынжайды бiрлесіп сатып алу туралы келiсiмге қол жеткiзiлгені және осы мақсатта отбасы мүшелерiнің оны сатып алуға өз қаражаттарын салғаны анықталса, сату-сатып алу шарты бойынша бiрлесiп сатып алынған тұрғынжайға ортақ меншік құқығын отбасы мүшелеріне тану туралы талап қоюды қанағаттандыруы мүмкін.
3. Құрылысы бiтпеген тұрғын үйдi бөлу туралы талаптарды сот жер ресурстарын басқару жөніндегі органдардың басқа тұлғаларды құрылыс салушылар ретiнде жер учаскесін бөліп беру шартына енгізуге рұқсаты болғанда ғана қанағаттандыруы мүмкiн. Бұл мәселенi анықтау үшiн iске жер ресурстарын басқару және сәулет жөніндегі органдарды тарту қажет. Бұл ережелер ерлi- зайыптылардың тұрғынжайды бөлу туралы дауларына қолданылмайды, өйткені ол олардың ортақ бірлескен меншiгi болып табылады және олардың үлестерi тең болып танылады.
4. Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің (бұдан әрі – АК) 244-бабы 3-тармағының негізінде өз бетінше салынған объектіге қатысты бiрнеше мүдделi тұлғалардың арасында дау туындаған жағдайда соттар уәкiлеттi органның жер учаскесiн мүдделі тұлғалардың бiреуiне беруi мүмкін екенін немесе өз бетінше құрылыс салынған учаске сот құрылысқа меншiк құқығын таныған тарапқа берiлетiні жөнінде сотқа хабарлауы мүмкiн екенін ескеруi тиiс.
АК-нiң 244-бабының 4-тармағында көрсетiлген әлеуметтiк-экономикалық тұрғыдан орынды деп уәкілетті органның қорытындысы негiзiнде өз бетінше салынған құрылыспен бірге жердi мемлекеттің мұқтажы үшін немесе төтенше сипаттағы мән-жайлар кезінде алып қоюды түсiну қажет (Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 84, 91-баптары).
5. Соттар үлестік меншiктегi тұрғынжай оған қатысушылардың арасында олардың келiсiмі бойынша бөлінуі мүмкiн екенін ескеруі тиіс.
Егер келiсiмге қол жеткізілмесе, қатысушы өз үлесiн заттай бөлiп берудi талап етуге құқылы. Бұл ретте соттар ұсынылған құжаттар мен тараптардың айғақтарын негізге ала отырып, техникалық, өртке қарсы және санитарлық нормаларды сақтай отырып, тұрғынжайдың бөлігі мен шаруашылық-тұрмыстық мақсаттағы құрылыстарды меншiк иелерiнiң үлестерiне сәйкес бөлу мүмкiндiгi туралы, тараптардың ұсынған нұсқаларымен қоса, тұрғын үй-жайларды бөлудiң немесе пайдалануға берудiң барлық рұқсат етiлетiн нұсқалары туралы, тұрғынжай мен басқа құрылыстардың нақты бағасы туралы, сондай-ақ бөлiнуге жататын үйдiң әр бөлiгiнiң бағасы, қайта жабдықтауға қажеттi шығындардың мөлшерi және т.б. туралы қорытынды алу үшiн техникалық сараптама тағайындаудың қажеттiгi жөнiндегi мәселенi соттар әр жағдайда талқылауы қажет. Сот шешiлетiн мәселенiң сипатына қарай сараптама жүргiзудi тиісті құрылыс және коммуналдық шаруашылық мамандарына тапсыруы мүмкін. Сараптама процестік құқық нормаларының талаптарына қатаң сәйкестікте тағайындалуы және жүргізілуі тиiс.
Сараптама жүргізуге жұмсалған шығыстарға ақы тараптар есебiнен төленедi.
Меншiк иесiне тиесiлi өз үлесiн бөліп беру - оның меншiгiне тұрғынжайдың және шаруашылық-тұрмыстық мақсаттағы құрылыстардың оқшауланған белгілі бiр бөлiгiн үлесiне сәйкес беруді білдіреді және бұл ортақ меншiк құқығының тоқтатылуына әкеп соғады (АК-нің 218-бабы). Пәтерлердегi қосалқы үй-жайлар (ас-үй, дәліз, қоймалар және т.б.) ортақ пайдалануға қалдырылады және бөлуге жатпайды. Көппәтерлi тұрғын үйдегi әр меншiк иелерiнiң ортақ мүлiктегi (кіреберістер, баспалдақтар, лифттер, шатырастылар, шатырлар, жертөлелер және т.б.) үлестерi заттай бөлiнiп берiлуi мүмкiн емес.
6. Ортақ үлестiк меншiкке қатысушылардың тұрғынжайға қатысты құқықтары өз үлестерiне пропорционалды тең болғандықтан, сот үлестi заттай бөлу кезiнде меншік иесіне оның үлесіне мөлшері мен құнына сәйкес келетін тұрғынжайдың және тұрғын емес құрылыстардың бөлігін, бұл шаруашылық мақсаттағы құрылыстарға шамадан тыс залал келтірмей мүмкін болса, беруге тиіс. Құрылыстың шаруашылық мақсатына шамадан тыс залал келтiрiлуi деп - үйдiң техникалық жай-күйiнiң елеулі нашарлауын, тұрғын үй-жайларды қайта жабдықтау нәтижесінде оларды тұрғын емес үй-жайға айналдыруды, алаң мөлшерiнiң шамалы немесе оларды пайдалану қолайсыз болуынан тұрғын үй ретiнде пайдаланылуы мүмкін емес үй-жайларды үлеске бөлiп берудi және т.б.
түсiнген жөн.
7. Yлестiк меншiктегi тұрғынжайды заттай бөлу немесе одан үлестi бөлу мүмкiндiгi болмағанда, оның ішінде АК-нiң 218-бабының екінші бөлігінің 4- тармағында көрсетiлген жағдайда да бөлу мүмкін болмаса, егер тұрғынжайды пайдалану тәртiбi тараптардың келiсiмінде айқындалмаса, үлестiк меншiкке қатысушы мұндай тәртіпті айқындау туралы талапты мәлімдеу құқығынан айырылмайды.
Сот мұндай талапты шешу кезінде үлестерге дәл сәйкес келе бермейтін іс жүзінде қалыптасқан тұрғынжайды пайдалану тәртібін, әрбір меншік иесінің тұрғынжайға мұқтаждығын және бірлесіп пайдаланудың нақты мүмкіндігін ескереді.
Тұрғынжайды пайдалану тәртiбiн анықтаған кезде әр меншiк иесiне оның меншiк құқығындағы үлесінің негізінде оның нақты бөлiгi пайдалануға берiледi.
Бұл ретте тұрғынжайға меншік құқығы тоқтатылмайды. Бөлiнген үй-жай оқшауланбауы және меншiк иелеріне тиесiлi үлестерге дәл сәйкес келе бермеуі мүмкiн. Егер меншiк иесiнiң пайдалануына оған тиесiлi үлесiнен артық мөлшердегi үй-жай берiлген болса, онда қалған меншiк иелерiнiң талабы бойынша одан үлесiнен артық үй-жайдың бөлiгін пайдаланғаны үшiн төлемақы өндіріліп алынуы мүмкін.
8. Yлестi нақты заттай бөлу мүмкiндiгi болған кезде тұрғынжайдың бір бөлiгi үшiн ақшалай өтемақы бөлiнушiнiң де, сонымен қатар қалған меншiк иелерiнiң де пайдасына, егер олар оны алуға қарсылық білдірсе, өндiрілуге тиіс емес, өйткені мүлiкке билік ету құқығы меншік иесiнiң өзіне ғана тиесілі және ол заңда көрсетілген жағдайлар мен негiздер бойынша құқықтан айырылуы мүмкін.
Заттай бөлу мүмкiндiгi болмаған кезде тұрғынжайға меншік құқығындағы үлес үшін ақшалай өтемақы тараптардың келiсiмiмен анықталады. Егер келiсiмге қол жеткізілмесе, онда сот бөлiнушi меншiк иесiнiң талабы бойынша дауды шешу кездегi тұрғынжайдың нарықтық құнын есепке ала отырып, өтемақы мөлшерiн анықтайды. Бұл ретте тараптардың түсiнiктемелерi, сарапшылардың қорытындылары, құрылыс материалдарының бағалары, оларды тасымалдау тарифтері, сол жерде қолданылатын бағалар бойынша жұмысшы күшiне ақы төлеу шығындары, үйдiң қолайлы жағдайлары мен орналасқан жерi (қала, ауыл, курорттық аймақ және т.б.), оның тозу дәрежесі, сондай-ақ тұрғынжайды дұрыс бағалау үшін басқа да мән-жайлар ескерiледi. Ақшалай өтемақы алған тұлға тұрғынжайға меншік құқығынан, сондай-ақ меншiк иелерiнiң келiсiмі болмаған жағдайда онда тұру құқығынан айрылады, осыған байланысты ортақ меншiкке кез келген қатысушының талап қоюы бойынша шығарылуы мүмкiн.
9. Ерлi-зайыптылардың тұрғынжайын бөлген кезде, егер ерлi- зайыптылардың бiреуiнде дәлелсіз себептермен кірісі болмаса немесе ерлi- зайыптылардың ортақ мүлкін отбасы мүддесiне зиян келтiрiп жұмсаса, сот кәмелет жасқа толмаған балалардың мүдделерiн және (немесе) ерлі- зайыптылардың бірінің мүддесiн негізге ала отырып, ерлi-зайыптылар үлестерiнiң теңдiгi бастамасын сақтамауға құқылы.
Ерлi-зайыптылардың ортақ бiрлескен меншiгi болып табылатын тұрғын үйдi салуға олардың бiреуiнiң туыстарының қатысқаны, осы жұбайының немесе зайыбының үлесiн көбейтуге негiз бола алмайды.
10. Кредит берушiнiң талабы бойынша борышкердiң тұрғынжайдағы үлесiне өндіріп алу қолданылуы мүмкiн болғандықтан, сот мұндай өндiріп алу екi мән-жаймен шектелетiнiн ескеруi керек:
а) кредит берушiнiң талабын қанағаттандыру үшiн борышкердiң басқа мүлкi болмауы тиiс;
б) ортақ меншiкке қалған қатысушылар бұл үлестi оның нарықтық құнына сәйкес бағамен сатып алып, түскен қаражат есебінен борышты өтеуге құқылы.
Мұндай шарттар болмаған кезде, борышкердiң ортақ меншiк құқығындағы үлесі жария сауда-саттықтан сатылуға жатады.
11. Үлесті бөліп беру және үйді пайдалану тәртібін айқындау туралы талап қоюлар құрылыстың орналасқан жеріндегі соттың соттылығына жатады.
12. Осы қаулының қабылдануына байланысты Пленумның 1982 жылғы 15 наурыздағы № 1 қаулысымен енгізілген өзгерістермен «Азаматтардың жеке меншік құқығына жататын үй құрылыстарын бөлу және меншік құқығын анықтау жөніндегі сот тәжірибесінің кейбір мәселелері туралы» 1974 жылғы 1 қазандағы № 6 ҚазКСР Жоғарғы Соты Пленумының қаулысының күші жойылды, «Тұрғын үйге меншік құқығына байланысты дауларды шешу бойынша сот практикасы туралы» 1981 жылғы 31 шілдедегі № 4 КСРО Жоғарғы Соты Пленумының қаулысы Қазақстан Республикасында қолданылмайды деп танылсын.
13. Қазақстан Республикасы Конституциясының 4-бабына сәйкес қаулы қолданыстағы құқық құрамына қосылады, жалпыға бірдей міндетті болып табылады және алғашқы ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі.

На русском языке:
Верховный Суд Республики Казахстан Қазақстан Республикасының Жоғарғы Соты Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан от 9 июля 1999 года № О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище
1. В целях обеспечения всестороннего и правильного разрешения споров в стадии подготовки дела к судебному рассмотрению судам следует истребовать документы, подтверждающие право собственности сторон на жилище и размер долей собственников (справки регистрационного органа по недвижимости о том, за кем и в каких долях зарегистрирован дом, свидетельство о праве на наследство, договоры о купле-продаже, дарении, вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на жилище или на его часть и др.). Могут быть представлены планы жилища и земельного участка, а также другие документы, имеющие значение для дела.
2. При разрешении дел по спорам о праве собственности на жилище суд может с учетом конкретных обстоятельств удовлетворить иск о признании за членами семьи права общей собственности на совместно приобретенное по договору купли-продажи жилище, если будет установлено, что между этими лицами и членом семьи, указанным в договоре в качестве покупателя, была достигнута договоренность о совместной покупке жилища и в этих целях члены семьи вкладывали свои средства в его приобретение.
3. Требования о разделе жилого дома, незаконченного строительством, могут быть удовлетворены судом только при наличии разрешения органов по управлению земельными ресурсами на включение в договор об отводе земельного участка других лиц в качестве застройщиков. Для выяснения данного вопроса необходимо привлекать к участию в деле органы по управлению земельными ресурсами и архитектуры. Эти положения не распространяются на споры о разделе жилища между супругами, поскольку оно является их общей совместной собственностью и их доли признаются равными.
4. При возникновении на основании пункта 3 статьи 244 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) между несколькими заинтересованными лицами спора, касающегося самовольно построенного объекта, судам необходимо иметь в виду, что уполномоченный орган может предоставить земельный участок одному из заинтересованных лиц или сообщить суду о том, что участок под самовольно возведенным строением будет предоставлен той из сторон, за которой суд признает право собственности на строение.
Под социально-экономической целесообразностью, указанной в пункте 4 статьи 244 ГК, следует понимать изъятие земли с самовольной постройкой для государственных нужд либо при обстоятельствах чрезвычайного характера (статьи 84, 91 Земельного кодекса Республики Казахстан), основанное на заключении уполномоченного органа.
5. Судам следует иметь в виду, что жилище, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Если соглашение не достигнуто, участник вправе требовать выдела своей доли в натуре. При этом судам необходимо на основании представленных документов и показаний сторон в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить техническую экспертизу для получения заключения о возможности выдела части жилища и построек хозяйственно-бытового назначения в соответствии с долями собственников с соблюдением технических, противопожарных и санитарных норм, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости жилища и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование и т.п. Проведение экспертизы с учетом характера разрешаемых вопросов может быть поручено судом соответствующим специалистам по строительству и коммунальному хозяйству. Экспертиза должна назначаться и проводиться в строгом соответствии с требованиями норм процессуального права. Оплату расходов за производство экспертизы производить за счет сторон.
Выдел собственнику принадлежащей ему доли означает передачу в его собственность определенной изолированной части жилища и построек хозяйственно-бытового назначения, соответствующих его доле, и влечет за собой прекращение права общей собственности (статья 218 ГК). Подсобные помещения в квартирах (кухня, коридоры, кладовые и т.п.) должны оставаться в общем пользовании и разделу не подлежат. В многоквартирном жилом доме доля каждого собственника помещений в общем имуществе (подъезды, лестницы, лифты, чердаки, крыши, подвалы и др.) не может быть выделена в натуре.
6. Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении жилища пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилища и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.д.
7. Невозможность раздела жилища, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части 2 пункта 4 статьи 218 ГК, не исключает права участника долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования жилищем, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования жилищем, который может точно не соответствовать долям, нуждаемость каждого из сособственников в жилище и реальную возможность совместного использования.
При установлении порядка пользования жилищем каждому из сособственников передается в пользование конкретная его часть, исходя из его доли в праве собственности. При этом право собственности на жилище не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям. Если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем полагается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю.
8. При наличии реальной возможности выдела доли в натуре денежная компенсация за часть жилища не должна взыскиваться как в пользу выделяющегося, так и остальных сособственников, если они возражают против ее получения, поскольку право распоряжаться имуществом принадлежит только самому собственнику и он может быть лишен права лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе.
При невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве собственности на жилище определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом, исходя из рыночной стоимости жилища на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, заключения экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т.
п.), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки жилища. Лицо, получившее денежную компенсацию, теряет право собственности на жилище, а также право проживания в нем при отсутствии согласия собственников, в связи с чем, может быть выселено по иску любого участника общей собственности.
9. При разделе жилища супругов суд вправе отступить от начала равенства долей супругов, исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) из интересов одного из супругов, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.
Участие в строительстве жилого дома, являющегося общей совместной собственностью супругов, родственников одного из них, не может служить основанием увеличения доли этого супруга.
10. Поскольку по требованию кредитора возможно обращение на долю должника в жилище, суду необходимо иметь в виду, что такое взыскание ограничено двумя моментами: а) у должника не должно быть другого имущества для удовлетворения требований кредитора, б) остальные участники общей собственности вправе выкупить эту долю по цене, соразмерной ее рыночной стоимости, и за счет вырученной суммы погасить долг. При отсутствии этих условий доля должника в праве общей собственности подлежит продаже с публичных торгов.
11. Иски о выделе доли и об определении порядка пользования домом подсудны суду по месту нахождения строения.
12. В связи с принятием настоящего постановления постановление Пленума Верховного Суда Казахской ССР "О некоторых вопросах судебной практики по делам об установлении права собственности и разделе домостроений, принадлежащих гражданам на праве личной собственности" от 1 октября 1974 года № 6 с изменениями, внесенными постановлением Пленума от 15 марта 1982 года № 1, считать утратившим силу, а постановление Пленума Верховного Суда СССР "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" от 31 июля 1981 года № 4 - не действующим в Республике Казахстан.
13. Согласно статье 4 Конституции Республики Казахстан настоящее нормативное постановление включается в состав действующего права, является общеобязательным и вводится в действие со дня первого официального опубликования.
Председатель Верховного Суда Республики Казахстан:
Секретарь Пленума, Судья Верховного Суда Республики Казахстан: