Entscheidung:
GerichtVerfassungsgerichtshofEntscheidungsdatum28.06.2017GeschäftszahlG34/2017 ua, V26/2017Sammlungsnummer20180LeitsatzKeine Unsachlichkeit der Stichtagsregelung für die Teilausnahme von im Wohnungseigentum stehenden Mietobjekten in nach dem Zweiten Weltkrieg errichteten Gebäuden vom (Voll-)Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und somit vom Mietzinsbegrenzungssystem; keine Überschreitung des rechtspolitischen Gestaltungsspielraumes des Gesetzgebers im Hinblick auf die beabsichtigte Förderung der Neuerrichtung von Wohnraum im Rahmen des WiederaufbausRechtssatzAbweisung des Parteiantrags, soweit er sich auf die Wortfolge "sofern der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist" in §1 Abs4 Z3 MietrechtsG (MRG) bezieht.Im Übrigen Zurückweisung des Antrags.Bei Aufhebung der angefochtenen Bestimmungen im antragsgemäßen Umfang (einzelne Bestimmungen des RichtwertG einschl näher bezeichneter Kundmachungen des BM für Justiz über die Änderung der Richtwerte) verbliebe ein völlig unanwendbarer und jeglichen Sinngehaltes entleerter Torso (vgl G428/2016 ua, V75/2016 ua, E v 28.06.2017). Damit würde das Richtwertsystem insgesamt unanwendbar werden, weshalb sich der Antrag als zu eng gefasst erweist.Bei Aufhebung der angefochtenen Bestimmungen im antragsgemäßen Umfang (einzelne Bestimmungen des RichtwertG einschl näher bezeichneter Kundmachungen des BM für Justiz über die Änderung der Richtwerte) verbliebe ein völlig unanwendbarer und jeglichen Sinngehaltes entleerter Torso vergleiche G428/2016 ua, V75/2016 ua, E v 28.06.2017). Damit würde das Richtwertsystem insgesamt unanwendbar werden, weshalb sich der Antrag als zu eng gefasst erweist.Aus §1 Abs4 Z3 MRG folgt unter anderem, dass Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum stehen, sofern das Gebäude, in dem der Mietgegenstand gelegen ist, auf Grund einer nach dem 08.05.1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist, nicht dem Mietzinsbegrenzungssystem des §16 MRG unterliegen. Derartige Mietgegenstände unterliegen nur ausnahmsweise dem §16 MRG - etwa bei Verweisung durch das Wohnhaus-WiederaufbauG (WWG).Es fällt grundsätzlich in den rechtspolitischen Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers, eine Wertung dahingehend zu treffen, welche Mietgegenstände in ein die Mietzinsbildung begrenzendes System einbezogen werden sollen, und diesbezüglich eine Stichtagsregelung vorzusehen, soweit die Regelung in sich sachlich ist.Unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes für Menschenrechte (EGMR 19.12.1989, Fall Mellacher, Appl 10522/83, 11011/84, 11070/84) kann der VfGH nicht finden, dass der Gesetzgeber mit der angefochtenen Wortfolge in §1 Abs4 Z3 MRG seinen Gestaltungsspielraum überschritten bzw eine an sich unsachliche Regelung geschaffen hat.Die Regelung ist im Hinblick auf den Zusammenhang zwischen der Zerstörung von Wohnraum während des Krieges und dem Erfordernis des Wiederaufbaus nach Kriegsende sowie vor dem Hintergrund des Zwecks, welcher mit dieser gesetzlichen Festlegung offenkundig verfolgt wurde - nämlich die Ausnahme von Gebäuden, die auf Grund einer in der Nachkriegszeit erteilten Baubewilligung gänzlich neu errichtet wurden, von gewissen Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (insbesondere hinsichtlich der die Mietzinsbildung einschränkenden Rechtsvorschriften) - gerechtfertigt.Es liegt nicht zuletzt auf Grund der getroffenen Stichtagsregelung nahe, dass der Gesetzgeber bestrebt war, mit der mietzinsrechtlichen Besserstellung von Wohnungseigentum in Gebäuden, für welche nach Kriegsende eine Baubewilligung erteilt wurde, die Neuerrichtung von Wohnraum im Rahmen des Wiederaufbaus nach Kriegsende zu honorieren. Damit hat der Gesetzgeber ein legitimes Ziel mit angemessenen Mitteln verfolgt. Wie sich aus den Materialien ergibt, sollte mit der mietrechtlichen Begünstigung besonderen Umständen und Interessen bei Wohnungseigentumsobjekten Rechnung getragen werden.Insofern ist die angefochtene Regelung weder in sich unsachlich noch liegt ein besonderer Grund vor, der den konkret gewählten Stichtag als unsachlich erscheinen ließe.Die Unsachlichkeit der Regelung folgt auch nicht aus der - ebenfalls von dem Stichtag abhängigen - Pflicht des Vermieters zur Erhaltung des Mietgegenstandes (§3 MRG) bzw zur Vornahme nützlicher Verbesserungen (§4 MRG).Die durch §1096 ABGB  begründete dispositive Rechtslage sieht eine - gegenüber der im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes zur Anwendung gelangenden Bestimmung des §3 MRG - deutlich darüber hinausgehende Erhaltungspflicht des Vermieters vor. Eine subsidiäre Anwendbarkeit der Erhaltungspflichten nach §1096 Abs1 erster Satz ABGB ist im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes zugleich ausgeschlossen, da §3 MRG diese Rechtsvorschrift als Spezialbestimmung insoweit verdrängt. Lediglich §1096 Abs1 zweiter Satz ABGB betreffend die Mietzinsminderung gilt - als von §3 MRG unberührt - auch im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Dem verminderten Mietzins im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes stehen sohin zugleich auch eingeschränkte Erhaltungspflichten gegenüber. Nützliche Verbesserungen iSd §4 MRG setzen indes das Vorhandensein eines Deckungsfonds oder aber eine (schriftliche) Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter voraus.European Case Law IdentifierECLI:AT:VFGH:2017:G34.2017

Relevante Rechtsvorschrift:
Standardanhebung vor dem 1. Oktober 1993 tatsächlich begonnen hat. Die Beschränkungen des § 16 Abs. 2
bis 4 und 6 werden jedoch sowohl für bestehende, nach dem 28. Februar 1994 geschlossene als auch für neue
Mietverträge wieder wirksam, sobald nach dem Abschluß der Arbeiten zur Standardanhebung ein Zeitraum von
zwanzig Jahren verstrichen ist. Bei Ermittlung des nach Ablauf dieses zwanzigjährigen Zeitraums zulässigen
Hauptmietzinses sind die Verhältnisse am Ende dieses Zeitraums zugrunde zu legen; zuvor vom Hauptmieter
getätigte Aufwendungen zur Verbesserung des Mietgegenstands sind aber angemessen zu berücksichtigen,
soweit sie über diesen Zeitpunkt hinaus von objektivem Nutzen sind.
Betriebskosten; Umstellung der Verteilungsschlüssel
(1) Die vor dem Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes auf Grund der bisherigen Vorschriften fällig
gewordenen Betriebskosten dürfen nach Maßgabe der bisherigen Vorschriften eingehoben werden.
(2) Die bei Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes für die Berechnung des Anteiles an den Betriebskosten
oder besonderen Aufwendungen maßgebenden Verteilungsschlüssel darf der Vermieter bis 31. Dezember
1983 anwenden. Eine frühere Umstellung auf die in § 17 geregelte Verteilung hat jedenfalls zu erfolgen, wenn
vor diesem Zeitpunkt
1. eine Erhöhung der Hauptmietzinse nach den §§ 18 und 19 bewilligt oder