Dana investasi lahan yasan
Dana investasi lahan yasan atau lebih dikenal secara umum dengan istilah Real Estate Investment Trust atau biasa disebut REITs adalah instrumen investasi berupa surat berharga yang dapat dibeli oleh investor dari perusahaan lahan yasan yang menerbitkan REITs. Surat berharga ini mirip dengan surat saham yang mencerminkan kepemilikan atas sebuah perusahaan tertentu. Salah satu keunggulan REITs adalah perlakuan khusus perpajakan, dimana disejumlah negara, instrumen REITs ini bebas dari pajak penghasilan.
Struktur REITs ini adalah mirip dengan reksadana namun penempatan asetnya adalah pada instrumen properti.
Sebagaimana layaknya sebuah perusahaan, maka REITs ini dapat bersifat "terbuka" yaitu dapat ditawarkan/diperdagangkan di bursa saham ataupun bersifat "tertutup".
Namun, untuk menikmati perlakuan khusus tersebut, REITs diharuskan membatasi kegiatan operasional dan investasinya. Chan, Ericksob dan Wang (2003) dalam bukunya mengelompokkan ke dalam empat kelompok besar REITs, yaitu pembatasan atas: struktur kepemilikan, jenis pendapatan yang dapat dihasilkan dan jenis aset yang dapat dimiliki, struktur manajemen, dan kebijakan keuangan.
REITs disahkan oleh Kongres Amerika pada tahun 1960 dengan tujuan untuk memberikan kesempatan bagi masyarakat berpenghasilan rendah untuk berinvestasi di properti dengan cara menggabungkan stabilitas dalam investasi properti dengan likuiditas pasar surat berharga. Pada dasarnya REITs adalah sebuah perusahaan yang modalnya merupakan gabungan modal dari beberapa investor Amerika maupun di luar Amerika
untuk membeli aset berupa properti maupun surat hutang dengan jaminan properti. REITs ini pada dasarnya adalah reksadana yang menempatkan dana investasinya pada properti.
REITs di Amerika tidak dikenakan pajak penghasilan federal asalkan memenuhi persyaratan sebagaimana diatur dalam peraturan perpajakan ("Internal Revenue Code") salah satunya adalah adanya persyaratan untuk mendistribusikan sekurang-kurangnya 90% dari keuntungan dalam bentuk dividen kepada pemegang saham. Pemegang saham REITs tetap harus membayar pajak penghasilan sesuai dengan dividen yang diperolehnya.
Pada awal tahun 2005 telah tercatat sebanyak 200 REITs yang diperdagangkan di Amerika dengan total aset senilai 500 triliun US Dollar dimana 2/3 nya diperdagangkan di bursa sedangkan jumlah REITs yang tidak terdaftar pada "Securities Exchange Commission" (SEC) adalah sekitar 800 REITs.
Konsep REITs ini diperkenalkan di Australia pada tahun 1971. REITs yang pertama kali diperdagangkan di "Australian Securities Exchange- ASX" (Bursa Efek Australia) adalah "General Property Trust". Di Australia dikenal 2 jenis REITs yaitu REITs publik atau yang dikenal dengan nama "Listed Property Trusts" (LPTs) dan REITs privat atau dikenal di Australia dengan nama "Unlisted Property Trusts". Pada saat ini telah terdapat sebanyak 60 REITs publik yang terdaftar pada Bursa Saham Australia dengan nilai kapitalisasi pasar mencapai 100 triliun Dollar Australia (AUD)
REITs di Bulgaria diperkenalkan pada tahun 2003 dengan undang-undang yang disebut ""Special Purpose Investment Companies Act"" (undang-undang tentang perusahaan investasi dengan tujuan khusus). REITs di Bulgaria mendapatkan perlakuan pajak perusahaan secara khusus, dimana REITs tersebut tidak dikenakan pajak perseroan namun dengan beberapa pembatasan.
REITs Bulgaria tidak diperkenankan mengelola secara langsung properti yang dibelinya, kewajiban pengelolaan tersebut harus dialihkan kepada satu atau lebih perusahaan pengelola. Pada saat ini di Bulgaria terdapat 17 perusahaan pengelola aset REITs.
REITs di Kanada didirikan pada tahun 1993 dan diperlakukan sebagaimana halnya reksadana serta tidak dikenai pajak dengan ketentuan apabila penghasilan bersih kena pajaknya didistribusikan kepada pemegang saham. REITs di Kanada tidak dimasukkan dalam peraturan perpajakan reksadana yang diajukan pada tahun anhggaran 2007 oleh pemerintah. Kebanyakan REITs Kanada ini berbentuk perseroan terbatas.
November dan Desember 2005 adalah awal dari kebangkitan pasar REITs di Hongkong yaitu dengan masuknya "The Link REIT" (pertokoan dan perparkiran di Hongkong), GZI REIT (bangunan perkantoran di Guangdong,Tiongkok) ke bursa saham Hongkong.
REITs tersebut adalah REITs pertama yang masuk ke bursa saham Hongkong sejak REITs diperkenankan berdasarkan peraturan Komisi Perdagangan Saham dan Perdagangan Berjangka (" Securities and Futures Commission- SFC") pada bulan Agustus 2003.
"The Link REIT" memiliki 180 properti berupa pusat perbelanjaan dan tempat parkir yang sebelumnya dimiliki oleh Otoritas Perumahan Hongkong (" Hongkong Housing Authority") yaitu suatu badan milik pemerintah Hongkong yang dibentuk untuk privatisasi properti tersebut.
Dunia pasar modal Indonesia memang belum sepenuhnya mengenal wahana investasi REITs. Di negara lain REITs pada umumnya dikenal sebagai reksadana tertutup yang dibentuk secara khusus untuk memiliki aset properti, hak tanggungan ataupun keduanya.
REITs adalah konsep bentuk hukum trust, yang memang tidak dikenal di Indonesia, namun di Indonesia dikenal suatu bentuk yang sepadan atau menyerupai trust yaitu Kontrak Investasi Kolektif (KIK) yang merupakan bentuk formal dari skema investasi kolektif seperti REITs. Reksadana adalah salah satu bentuk KIK yang dikenal di Indonesia, disamping itu masih ada pula KIK Efek Beragun Aset (EBA), walaupun saat ini belum ada satupun wahana investasi EBA yang diperdagangkan.
Sampai saat ini (Juli 2007) masih ada beberapa peraturan yang harus dievaluasi oleh karena merupakan suatu kendala bagi penerbitan REITs di Indonesia seperti pajak penjualan, pajak pertambahan nilai (PPn), pajak penghasilan (Pph), dan pajak balik nama tanah dan bangunan.
Perusahaan Indonesia yang pertama kali menerbitkan REITs adalah PT Lippo Karawaci Tbk dengan unit investasi propertinya yaitu "First Real Estate Investment Trust" ("First REIT") di bursa saham Singapura. "First Reit" memiliki aset berupa tiga rumah sakit dan sebuah hotel di Indonesia berjumlah sekitar 257 juta dollar Singapura, setelah itu "First Reit" juga mengakuisi tiga properti di Singapura senilai 38.2 Juta dollar setelah perusahaan ini masuk bursa saham Singapura pada bulan Desember 2006.
Dasar hukum pedirian REITs di Inggris adalah berdasarkan Undang-undang Keuangan 2006 ("Finance Act" 2006) yang mulai diberlakukan pada Januari 2007 sewaktu sembilan perusahaan properti di Inggris diubah statusnya menjadi REITs.
REITs Inggris mewajibkan perusahaan REITs mendistribusikan 90% dari penghasilan mereka dan harus berupa instrumen reksadana tertutup dan hanya boleh dimiliki oleh penduduk Inggris serta diperdagangkan di pasar modal yang diakui oleh Otoritas Keuangan Inggris.
REITs di Jepang mulai diizinkan pada demeber 2001 2001 yang dikenal dengan nama "J-REIT dan diperdagangkan pada Bursa Saham Tokyo ("Tokyo Stock Exchange") dimana perusahaan penerbit REITs kebanyakan adalah perusahaan konglomerat Jepang serta bank asing.
Sejak "meledaknya" pasar properti pada tahun 1990, harga properti di Jepang terus menerus mengalami penurunan hingga tahun 2004 dan harga properti sedikit lebih stabil bahkan meningkat pada tahun 2005 dan 2006. Beberapa pihak meyakini bahwa J-REITs adalah suatu cara guna meningkatkan minat investasi pada sektor properti. Bentuk J-REITs adalah suatu perusahaan tersendiri ataupun dalam bentuk perjanjian dengan perantaraan bank sebagai wali amanat.
Pada akhir Juni 2006 jumlah J-REITs telah meningkat 73% dalam setahunnya menjadi 4.5 triliun Yen dan jumlah REITs yang diperdagangkan meningkat menjadi 36 REITs.