​立法會十二題：活化居者有其屋計劃第二市場
26.4.2023

以下是今日（四月二十六日）在立法會會議上周文港議員的提問和房屋局局長何永賢的書面答覆： 問題： 據悉，居者有其屋計劃（居屋）第二市場的成交宗數不斷下跌，而「白表居屋第二市場計劃」（白居二）的申請人最終完成交易的比例也偏低，其中一個原因是由於香港房屋委員會（房委會）為居屋單位所提供的按揭還款保證期為30年，而銀行一般採用「30年減去樓齡」的方法衡量所提供的按揭年期，以致部分樓齡較高的居屋單位未能獲銀行批出不少於20年的合理按揭年期。有意見指出，隨着大量居屋單位日漸老化，不少未補地價的二手居屋單位將會或甚至已經無法在市場上售出。就此，政府可否告知本會： （一）過去三年，每年《綠表資格證明書》持有人成功購入二手居屋單位的宗數為何，並按買家的年齡分布（即（i）18至35歲、（ii）36至64歲，以及（iii）65歲或以上）以表一列出分項數字； 表一 年度： 買家年齡 成交宗數 （i） （ii） （iii） （二）白居二推出至今，每年（i）提供的配額、（ii）申請配額的宗數，以及（iii）成功購入第二市場居屋單位的宗數及（iv）其佔申請配額宗數的百分比，並按申請者的類別（即單身（按以下年齡組別列出：（a）18至35歲、（b）36至64歲，以及（c）65歲或以上）和二人或以上家庭）以表二列出分項資料； 表二 年度： 申請者的類別 （i） （ii） （iii） （iv） 單身 （a） （b） （c） 二人或以上家庭 （三）現時全港居屋屋苑的樓齡分布為何，並按香港島、九龍及新界3個區域和區議會分區以表三列出各個樓齡組別（即（i）0至10年、（ii）10年以上至20年、（iii）20年以上至30年，以及（iv）30年以上）的居屋屋苑的分項數目；及 表三 區域 區議會分區 居屋屋苑數目 （i） （ii） （iii） （iv） 總數 香港島 九龍 新界 （四）鑑於有意見指出，要活化居屋第二市場，房委會有必要延長按揭還款保證期至最少50年，當局會否考慮該項不會對公共財政造成額外負擔的建議，以為市民（尤其是青年）提供置業階梯；如會，詳情為何；如否，原因為何？ 答覆： 主席： 就周文港議員的提問，我們現回覆如下： （一）過去四個財政年度，綠表申請者於居屋第二市場計劃（第二市場）購入單位的成交宗數，表列如下： 財政年度 綠表申請者於第二市場購入單位＃ 成交宗數＊（約數） 2019／2020 1 400 2020／2021 1 600 2021／2022 1 600 2022／2023 2 100 ＃：數字包括於香港房屋委員會（房委會）轄下的居者有其屋計劃（居屋）、私人機構參建居屋計劃、中等入息家庭房屋計劃、重建置業計劃、可租可買計劃、綠表置居計劃（綠置居）及租者置其屋計劃（租置計劃）單位。 ＊：數字不包括取消個案。 根據「2021居者有其屋計劃二手單位買家統計調查」的抽樣調查結果，在二○一九年四月一日至二○二一年三月三十一日期間，以綠表申請者於第二市場成功購入單位的買家年齡分佈表列如下： 年齡^ 綠表申請者於第二市場成功購入單位＃ 買家年齡 35歲或以下 21% 36至64歲 58% 65歲或以上 21% 總計 100% ^：就家庭申請而言， 以申請表上申請者的年齡為成功買家的年齡 ＃：數字包括於房委會轄下的居屋、私人機構參建居屋計劃、中等入息家庭房屋計劃、重建置業計劃、可租可買計劃單位。數字不包括綠置居及租置計劃單位。 （二）白表居屋第二市場計劃（白居二）推出至今，每期提供的配額、申請宗數，以及成交宗數（註）（包括其佔配額的比例），表列如下&ndash; 擴展第二市場至白表買家首輪臨時計劃（二○一三年） 申請類別 配額數目 申請宗數 （約數） 成交宗數 （約數） 成交宗數佔 配額的比例 （約數） 一人 35歲或以下 500 39 000 240 48% 36至64歲 3 700 20 4% 65歲或以上 90 0 0% 申請者沒有提供資料 少於10 0 0% 總計 43 000 260 52% 二人或以上家庭 4 500 23 000 2 100 47% 總計 5 000 66 000 2 400 48% 擴展第二市場至白表買家第二輪臨時計劃（二○一五年） 申請類別 配額數目 申請宗數 （約數） 成交宗數 （約數） 成交宗數佔 配額的比例 （約數） 一人 35歲或以下 250 20 000 150 60% 36至64歲 2 700 10 4% 65歲或以上 50 0 0% 申請者沒有提供資料 1 200 0 0% 總計 24 000 160 64% 二人或以上家庭 2 250 20 000 1500 67% 總計 2 500 44 000 1 600 64% 註：有關數字按行政紀錄編製，並不包括取消個案。由於四捨五入關係，數字相加未必等於總數。數字包括購買房委會的居屋、私人機構參建居屋計劃、中等入息家庭房屋計劃、重建置業計劃、可租可買計劃、租置計劃，以及香港房屋協會「住宅發售計劃」的第二市場單位。 「白居二2018」 申請類別 配額數目 申請宗數 （約數） 成交宗數 （約數） 成交宗數佔 配額的比例 （約數） 一人 35歲或以下 250 30 000 140 56% 36至64歲 4 100 10 4% 65歲或以上 130 0 0% 申請者沒有提供資料 280 0 0% 總計 34 000 150 60% 二人或以上家庭 2 250 26 000 1 300 58% 總計 2 500 60 000 1 400 56% 「白居二2019」 申請類別 配額數目 申請宗數 （約數） 成交宗數 （約數） 成交宗數佔 配額的比例 （約數） 一人 35歲或以下 300 69 000 110 37% 36至64歲 10 000 20 7% 65歲或以上 350 0 0% 申請者沒有提供資料 200 0 0% 總計 80 000 130 43% 二人或以上家庭 2 700 55 000 1 200 44% 總計 3 000 135 000 1 300 43% 「白居二2020」 申請類別 配額數目 申請宗數 （約數） 成交宗數 （約數） 成交宗數佔 配額的比例 （約數） 一人 35歲或以下 450 59 000 200 44% 36至64歲 9 800 20 4% 65歲或以上 300 少於10 少於1% 申請者沒有提供資料 400 0 0% 總計 69 000 220 49% 二人或以上家庭 4 050 48 000 1 900 47% 總計 4 500 117 000 2 100 47% 「白居二2022」提供4 500個配額（4 050個家庭申請者及450個一人申請者）。房委會於申請期間共收到約117 000份申請表，當中約45 000份屬家庭申請者類別及約72 000份屬一人申請者類別。由於「白居二2022」尚在進行中，故未有相關成交個案的統計資料。 （三）截至二○二二年年底，房委會轄下資助出售單位按樓齡組別的地區分布表列如下&ndash; 地區 房委會轄下資助出售單位數目（約數）＊＃ （按樓齡劃分） 0 &ndash; 10年 11 &ndash; 20年 21 &ndash; 30年 31年或 以上 總計 香港島 中西區 &ndash; &ndash; &ndash; &ndash; &ndash; 東區 800 1 200 21 600 9 100 32 700 南區 &ndash; &ndash; 5 200 4 700 9 900 灣仔區 &ndash; &ndash; &ndash; &ndash; &ndash; 九龍 九龍城區 1 300 &ndash; 1 100 1 800 4 200 觀塘區 1 400 3 200 14 400 15 900 34 900 深水涉區 5 900 &ndash; 1 800 2 000 9 700 黃大仙區 900 2 400 16 100 14 100 33 400 油尖旺區 &ndash; &ndash; 4 500 &ndash; 4 500 新界 離島區 5 200 &ndash; 3 100 &ndash; 8 300 葵青區 1 000 &ndash; 7 800 7 800 16 500 北區 3 200 &ndash; 13 300 6 000 22 500 西頁區 1 400 &ndash; 23 900 12 000 37 300 沙田區 3 100 3 100 19 300 29 600 55 100 大埔區 &ndash; &ndash; 3 300 13 700 17 000 荃灣區 1 000 &ndash; &ndash; &ndash; 1 000 屯門區 &ndash; &ndash; 14 600 26 000 40 500 元朗區 2 600 1 000 20 900 &ndash; 24 500 總計 27 700 10 800 170 800 142 600 351 900 ＊：由於四捨五入關係，數字相加未必等於總數。 ＃：包括房委會轄下的居屋、私人機構參建居屋計劃、中等入息家庭房屋計劃、重建置業計劃、可租可買計劃，以及綠置居單位。數字不包括租置計劃單位。 （四）政府一直致力豐富置業階梯，透過推出資助出售單位，協助不能負擔私人市場住宅物業的中低收入家庭置業。為鼓勵銀行和認可財務機構向資助出售單位買家提供較優惠的按揭條款，房委會為參與的銀行和認可財務機構（參與財務機構）提供按揭貸款保證。根據房委會與參與財務機構所簽訂的「按揭保證契據」，在按揭貸款保證期內及適用的「按揭保證契據」所列的指定情況之下，房委會會承擔有關資助出售單位按揭人拖欠的還款差額。根據現時的「按揭保證契據」，居屋和綠置居單位的按揭貸款保證期，由單位首次轉讓日期起計最長為30年。 在業主無法償還按揭貸款的情況下，房委會需要承擔按揭人拖欠的還款差額，故房委會提供按揭貸款保證涉及財務風險。考慮到房委會須控制財務風險於適當水平，房委會現時向參與財務機構提供按揭貸款保證期最長為30年。房委會的按揭貸款保證期僅屬銀行或財務機構批出按揭貸款的參考因素之一。銀行或財務機構會因應每項貸款申請的實際情況，例如按揭貸款申請人的還款能力及財務狀況等相關因素，而向申請人提供不同按揭條款。單就按揭還款期而言，雖然房委會有規定參與財務機構批出的按揭還款期不可超過25年，但房委會並沒有規定有關還款期必須與貸款保證期同時結束。事實上，銀行或財務機構會按其商業考慮以及按揭申請人的個別狀況考慮提供按揭。 延長按揭貸款保證期將增加房委會所承受的財務風險。房委會會繼續留意資助出售房屋的買家及提供按揭的參與財務機構對延長還款保證期的需要，以及房委會因而承受的財務風險，並適時作出探討。