發展局局長就二○一九年十月至十二月賣地計劃會見傳媒談話內容
26.9.2019

以下是發展局局長黃偉綸今日（九月二十六日）就二○一九年十月至十二月賣地計劃會見傳媒的談話內容： 記者：啟德商業用地在「撻訂」後再「流標」，政府在估價上是否未能緊貼市況？ 發展局局長：大家都知道，地政總署有一班測量師專家，他們於截標當日上午才訂出底價。為何要訂底價？原因是我們不希望有所謂「賤賣」土地的情況。我知道政府測量師和私人發展商的測量師，他們的基本原則是相似的，但亦有分別的。政府會檢視市場最近的成交和市況，在這點上，我們和私人市場沒有分別，但私人市場會看自己公司對風險的承受能力，或他們有多願意去承受市場風險，這方面的估計是政府涵蓋不到的。所以有時候，若私人發展商評估風險是重的，落價會較我們的底價低。正如以往，若我們收回來的價較底價低時就會「流標」。在目前的制度下，我們覺得仍然是運作良好。就地政總署來說，我們看到他們的估價仍然是非常「貼市」。過往在二○一二年到現在，除了這幅土地，「流標」的土地共有五幅，我在這裏不一一重複。該五幅土地，當中有三幅我們及後已重新推出，亦全部成功售出；有兩幅則仍未重新推出。 記者：今季沒有推出商業地，是否因為擔心示威活動持續，影響市況而流標，因此不推出？另外，有些發展商表示願意捐出農地，這是否會令政府的土地供應增加，因而減慢政府之後的賣地步伐？ 發展局局長：其實不是的。過往不是每一季也會推商業地的。因為商業地始終與住宅地不相同，數量是相對少一點的。今年計及現正處理的高鐵上蓋地皮，可以看到只是高鐵上蓋的一幅地皮，面積差不多三百萬呎，其實是多的。往年在個別年份，二○一六至一七年，可以達到五百萬呎，但這是很例外的，很多時候只是百多萬呎，或數十萬呎。因此，今年商業地的量不是少的。而不是每一季也會推商業地，向來也是如此的。你的第二個問題是？ 記者：有發展商願意捐出農地予政府興建公屋，政府會否因此減慢賣地步伐？ 發展局局長：我看不到有此影響。有關捐地，昨天有發展商宣布捐出三百萬呎農地，當中包括捐地予「要有光」。我知道運輸及房屋局（運房局）的同事已接觸「要有光」，因為他們一直有傾談的，我們了解「要有光」希望用該幅土地作過渡性房屋，運房局的同事會與他們進一步跟進。就個別發展商願意捐出土地予非牟利團體作與社會公益相關的用途，我們認為是好事，但有關發展商並未接觸政府表示希望復歸一些土地予政府，我們未進入這討論。無論如何，我們不認為數量會足夠令我們改變其他的努力。以今次為例，三百萬呎的農地，即總量約三十公頃，位置不知道在哪裡。如你看我們未來對土地的需求，若我們能做齊土地供應專責小組建議的各項措施，接下來會做的是三千公頃新增土地。因此，個別發展商無論捐出多少土地，也不會影響政府在多管齊下的策略之下全力推進各種措施，一些影響也沒有。 記者：那是否代表三百萬呎農地是不足以滿足政府的需求？你們是否更加傾向引用《收回土地條例》去收回農地發展？ 發展局局長：這方面我也可以說一說。其實我剛才所指的三千公頃，是土地供應專責小組提出的八項措施，政府全面支持的，如果全部落實，會有三千公頃的土地。至於香港未來的土地需求大概是多少？如果看《香港2030+》（《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》），當時指最少1 200公頃，但社會討論指這是遠遠低估的。現時《香港2030+》（研究）已到比較成熟的階段，稍後我們會公布數字，讓大家知道土地不足情況的程度。我剛才說土地不足的情況，相信私人發展商，如果有個別或其他的發展商多捐出十多二十公頃、或三十公頃的土地，對大局的影響不大。雖然我們也會正面看待，因為如果有私人發展商以無償或很低的價錢將土地捐出、長租予非牟利機構作社會性房屋或其他的社會服務設施，我們覺得是好事，但這對政府本身的努力沒有影響。 你剛才提到收回土地，我在這裡說一說。你看土地供應專責小組提出的八個建議中，有幾個較為主要的，我在這裡很簡單講一講。第一，新發展區的進一步發展。就古洞北及粉嶺北新發展區，我們今年獲第一期主體工程撥款，我留意到有傳媒指我們今年會展開收地工作，技術上是的，但其實如果你看我們的工序，到明年我們才需要佔用人離開該地方，所以我昨天說明年開始會進行這個工作。在洪水橋新發展區方面，我們盼望今年第四季能到立法會申請撥款。兩個新發展區，加上其他個別的土地，我們看到未來五年透過《收回土地條例》收回的土地大約是四百公頃，相比過往的速度，是大幅提升的。 土地供應專責小組也希望我們加快規劃工作，特別是對於棕地的規劃。如果大家記得，其實社會對我們應該更加善用棕地的共識是相當高的，我們接下來會進行這項工作。已規劃的棕地，特別是當中我們發覺一些適合用作公共房屋，尤其是高密度公共房屋，其實我們都會按照機制，就是透過《收回土地條例》收回土地作公共房屋發展，因為這很清晰，是用作公共用途。其他功夫我們也會繼續做，包括土地共享先導計劃等，我們也會繼續做。如果要詳細回答你的提問，答案會拉得很長，但簡單而言，個別發展商捐出一些土地或長期以低價租出土地，從政府角度而言，我們覺得是好事，特別是支持非政府機構作一些社會需要的用途，但我看不到這對政府造地的工作有大的影響，我們仍然會努力去做。 記者：你認為現時的社會氣氛會否影響地產商之後的投標意欲和地價？ 發展局局長：我不會揣測太多。未來的商業用地方面，高鐵站上蓋用地近300萬呎，是一幅非常大的商業用地，現正招標，稍後我們會知道結果，這幅地的條件很好。至於香港的整體經濟，如果你有留意財政司司長最近接受訪問指都是轉弱的，如果第三季繼續有負增長情況，技術上便會進入衰退，當然，對地產商如何看後市是有影響的。但在政府來說，我們仍會努力持續推出土地。剛才我說，我們每一次推出土地時，在截標當日早上會因應最新的市價和市況訂出底價，我們會持續這樣做。 記者：是否明年第一季會接受土地共享先導計劃的申請？現時最新的時間表和構思為何？ 發展局局長：不好意思要等一等，因為房屋土地相關事宜，行政長官在本星期二也說過，她在《施政報告》會作出論述。很快會有公布，或許要等一等。但在時間方面，我們是清晰的。我們較原來計劃遲了兩至三個月，希望下年第一季可以接受申請。我們本來說今年年中前可以接受申請，因此相差兩至三個月，但詳情需要給予一些耐性等一等。 記者：高鐵上蓋的地皮十一月才會截標，當時你們的估值是過千億，現時加上社會事件的影響，會否重新評估估值？你認為流標的機會是否大？ 發展局局長：不要介意我指出，我們是沒有估值的，因此你引述的估值，我不相信是政府的估值，相信這是市場的估值。一般而言，我不會評論市場的估值。就政府而言，到截標當天的上午，地政總署的專家會就當時的市價和市況作出評估去訂出底價。 記者：首三個季度土地供應達到全年目標的六成多，港鐵的項目已推出，第四季港鐵也未必有項目可以推出，第四季的土地來源為何？有沒有信心可以達到全年目標？另外想問啟德跑道區的商業用地，其實在九個月內兩次「流標」和一次「撻訂」，你們覺得跑道區商業地有沒有什麼原因一直不能賣出，餘下的幾幅土地有沒有想過是繼續用作商業酒店用途，還是有其他想法？ 發展局局長：其實如果你看啟德跑道區的土地，也有商業用地成功賣出。今年我們早前成功售出兩幅土地都是住宅用地。在商業用地方面，市場會不會對經濟前景等比較敏感，我們會再看一看。在這刻我們沒有打算將剛剛「流標」的商業酒店用地轉為其他用途，因為轉變土地用途並不是這麼簡單的，如果我們真的有想法，考慮將土地用作其他用途，也需要做研究和重新作規劃，這樣可能需時約一年多至兩年的時間。在政府角度來說，我們提出這幅土地用作酒店商業用地前，是經過規劃和很審慎的考量，但當然可能市場的變化有時候很快。我們覺得現時應該穩定地處理，因此我們在適當時間再推出土地時也會是作商業酒店用途。 記者：你對達標的信心如何？ 發展局局長：我們在年頭說過，港鐵會出售的土地，就只有包括日出康城12期的兩幅。因此，接下來第四季的主要土地來源，就是一些政府本身推出來賣的土地，或者是透過市場本身，無論是市場自己發展或重建的項目。在這階段來說，現時我們已很接近七成達標，如果你對比去年第三季，我們仍未達到這百分比，所以相對來說，我仍是有信心全年來看是有機會達標的。 記者：捐出的農地會否用以興建公屋？ 發展局局長：這方面要具體討論。我多謝你的問題，容許我在此作點解說。如果發展商願意捐出土地，譬如捐給「要有光」，相信「要有光」沒有能力興建高密度公營房屋。我了解運房局曾與「要有光」聯絡，而他們表示考慮用作過渡性房屋。 土地業權誰屬和土地適合作甚麼用途要分開來看。如果土地歸還予政府，就是政府土地。土地是否適合作剛才你提到的，即高密度公營房屋，其實是規劃主導的，主導權在政府。規劃署會檢視香港不同的土地，這是一直在進行的，我們之前說，由二○一三年開始至今，我們找到差不多210幅土地，可以為我們提供超過31萬個單位，就是這個概念。規劃署經過考慮後，發覺有些土地適合作高密度公營房屋，而有些土地適合作私人房屋。大家亦知道，目前我們提供房屋土地的比重已更改，由百分之六十比四十，即六成公屋四成私樓，轉為七十比三十，即七成公屋三成私樓。所以那是兩個概念。就不同土地，無論現時屬於私人或是政府的土地，究竟是否適合作公營房屋，我們會努力持續做，如果看到土地適合作公營房屋，在公共目的確立後，即使沒有捐地給政府，其實目前我們的做法都是引用《收回土地條例》收回土地的。