政府公布六项房屋政策新措施
29.6.2018

行政长官林郑月娥今日（六月二十九日）联同财政司司长陈茂波、发展局局长黄伟纶和运输及房屋局局长陈帆公布六项房屋政策新措施。 林郑月娥说∶「正如我在去年十月首份《施政报告》中表示，房屋问题是在众多民生议题中最严峻、最棘手、最复杂的，但同时却是市民最期望现届政府能以创新思维、大刀阔斧去解决的问题。今日公布的房屋措施回应了部分市民的诉求，但要大幅增加房屋供应，仍须开拓更多可供发展的土地。特区政府会继续尽最大努力去扭转今日房屋供不应求、楼价飊升的局面。」 她说：「土地供应专责小组正在进行大型公众参与活动，预期在今年年底前，制定一套整全的建议，谋划出一套具长远目光的土地供应策略，供政府考虑。我相信今日公布的措施有助社会聚焦讨论增加土地供应，并从而建立广泛的共识。」 林郑月娥介绍六项房屋政策新措施。有关措施旨在达到三个目标，包括令资助出售单位更可负担、增加资助房屋单位供应并加强支援过渡性房屋供应，以及鼓励一手私人住宅单位尽早推出市场。 修订资助出售单位的定价政策 －－－－－－－－－－－－－ 林郑月娥说∶「为了令资助出售单位对中低收入家庭而言更可负担，我们会透过以下方法修改居者有其屋（居屋）定价机制下的负担能力测试：进行负担能力测试时，将采用非业主住户的家庭每月入息中位数（现时约39,500元（扣除强积金供款））作参考点，取代白表家庭申请者的入息限额（现时为57,000元（扣除强积金供款））；及确保可负担的单位数量由50%增加至最少75%。如果我们在二○一八年居屋出售计划采用新的负担能力测试，单位将以『评估市值』的52%出售，而非原来的70%。」 根据现时定价政策，香港房屋委员会（房委会）以「评估市值」七折（即30%折扣）作居屋单位定价，如该定价可通过负担能力测试便会被采用。通过负担能力测试是指，至少一半出售的单位，可让家庭入息水平达到现时白表家庭申请者入息限额（即57,000元（扣除强积金供款））的家庭无需动用超过其入息40%作按揭供款。如未能通过负担能力测试，便会提供多于30%的折扣。 简单来说，白表家庭申请者入息限额代表在私人市场购买一个合理大小的单位所需的家庭收入。如住户的收入低于限额，即被视为没有能力在私人市场上置业，因而合乎申请居屋的资格。换言之，白表入息限额包括住屋成本，而住屋成本无可避免地会跟随私人物业售价变动。这种关连就订定居屋的申请资格而言是合理的，因为当私人市场的平均物业售价越高，便会有越多住户因无法负担私营房屋而需要政府提供置业资助。入息限额与私人住宅物业售价挂钩的做法正可发挥此作用让更多人合资格，因此应维持有关做法。 然而，在负担能力测试中采用白表入息限额作为基准，却可能造成问题：当白表入息限额随市价上升，更多申请人将难以负担参考白表入息限额而订定的居屋价格。 林郑月娥说∶「政府已检讨负担能力测试，并认为有调整的空间，将负担能力测试与居屋入息限额脱钩，以移除与市价的非直接关系。」 绿表置居计划（「绿置居」）的定价机制方面，折扣率会比前一期居屋出售计划的折扣率多10%。 引入新的定价机制后，居屋和「绿置居」单位可能会以「评估市值」的较高折扣出售。政府建议房委会考虑收紧资助出售单位的转让限制。现时定价机制的其他元素将维持不变，包括就同一个出售计划的所有单位在定价时采用同一个折扣率，并确保房委会在每一个出售计划不会承受亏损，但折扣率将不会少于30%。 新的定价政策将于二○一八年「绿置居」出售计划开始实施。政府会邀请房委会考虑是否在二○一八年居屋出售计划实施新的定价政策。 邀请市区重建局（市建局）将位于马头围道的非合作发展项目改作「港人首次置业」（「首置」）先导项目 ​－－－－－－－－－－－－－​​－－－－－－－－－－－－－​​－－－－－－－－－－－－－​​－－－－－－－－ 林郑月娥说∶「『首置』的目标是在楼价持续上升的情况下，协助既不符合申请居屋资格又未能负担私营房屋的较高收入家庭，回应他们的置业期望。我在去年《施政报告》已公布政府会预留二○一八至一九年度政府卖地计划一幅位于安达臣道的住宅用地，提供约1 000个『首置』单位。但由于安达臣道用地上的『首置』单位要在数年后才可推出市场预售，我们邀请市建局将位于马头围道的非合作发展重建项目改为『首置』先导项目，以尽早测试『首置』概念。」 马头围道项目可提供450个「首置」单位。预计项目最早可在二○一九年第二季度取得占用许可证。计及相关预备工作所需要的时间，估计最早可于二○一八年十二月进行预售。 林郑月娥亦介绍申请「首置」单位的主要资格准则，当中包括合资格申请人需要是香港居民，居港满七年或以上；从未在香港拥有住宅物业；收入介乎居屋白表申请人现行入息限额及该限额加三成；及资产不可超过居屋白表申请人现行资产限额加三成。 「首置」单位的折扣率将较之前一期居屋出售计划的折扣率低10%至20%，以维持房屋阶梯上不同层级的相对性。 香港按揭证券有限公司可提供物业价值三成至四成的按揭保险保障，让「首置」买家可透过银行敍造最高达物业价值九成的按揭贷款。由于「首置」单位的目标买家为较高收入的一群，政府会订定较居屋及「绿置居」更严格的转让限制。买入单位的首五年内，「首置」业主不可出售或出租其单位。在首五年过后，「首置」业主可向市建局缴付补价后在公开市场出售或出租其单位。 她补充：「在推展安达臣道「首置」项目时，政府会参考马头围道『首置』先导项目所取得的经验。」 改拨私营房屋用地以发展公营房屋 ​​－－－－－－－－－－－－－－－ 林郑月娥说，政府一直致力分配用地作公营房屋发展，包括一些原本计划作私营房屋发展的用地。 她说：「为了更适切地回应社会对可负担房屋的殷切需求，政府会改拨合共九幅位于启德和安达臣道石矿场的私营房屋用地以发展公营房屋，可提供约10 600个单位。我们会进一步考虑有关发展应作出售或出租用途。」 成立专责小组协助民间推行过渡性房屋项目 ​​－－－－－－－－－－－－－​​－－－－－－ 《二零一七年施政报告》提到政府会协助和促成各项由民间主导和推行的短期措施，增加过渡性住屋供应，以纾缓轮候公共租住房屋家庭和其他居住环境恶劣人士的生活困难。为此，运输及房屋局辖下将成立一个专责小组，提供一站式的统筹支援，协助及促成更多由民间机构推动的过渡性房屋。 向空置的一手私人住宅单位征收「额外差饷」 ​​－－－－－－－－－－－－－​​－－－－－－－ 政府关注近年已落成楼宇但仍未售出的一手私人住宅单位数目持续上升，由二○一三年三月底约4 000个增加至二○一八年三月底约9 000个。在现时房屋供应短缺情况下，这个趋势并不理想。政府需要推出有效措施，促使发展商加快一手私人住宅单位的供应。 政府建议修订《差饷条例》（第116章），就空置的一手私人住宅单位征收「额外差饷」。有关修订会要求获发占用许可证达十二个月或以上的一手私人住宅单位的业主（主要为发展商），每年向政府申报单位的使用情况。如果这些单位在过去十二个月内，有超过六个月的时间并未作居住或出租用途，便会被视为空置单位，有关业主须缴付「额外差饷」。 「额外差饷」会由差饷物业估价署按年征收，金额为该单位的应课差饷租值的两倍（即200%），即大约相等于楼价的5%（以二○一八年三月住宅物业平均租金回报率为2.5%计算）。 政府计划在二○一八至一九立法年度向立法会提交条例草案以修订《差饷条例》。「额外差饷」会在有关修订条例获立法会通过并刊宪后生效。 修改地政总署「预售楼花同意方案」以改善销售手法 ​​－－－－－－－－－－－－－​​－－－－－－－－－－ 为了增加市场的透明度和加强对消费者的保障，林郑月娥公布政府会修改「预售楼花同意方案」，以改善销售手法。政府会要求发展商不论透过何种方式销售楼花（包括招标及拍卖），每次推售的住宅单位数目，均不能少于有关预售楼花同意书所涵盖的住宅单位总数的20%。如果剩余未卖出的住宅单位数目少于总数的20%，发展商须一次过推售所有剩余单位。上述20%的规定会在宣布后即时生效，并适用于「预售楼花同意方案」下地政总署新收到及现正处理的预售楼花同意书申请。 林郑月娥说六项措施展示政府处理房屋问题的决心。她亦恳请市民积极参与土地供应专责小组的公众参与活动，为香港订定土地供应的具体策略出一分力。政府会以全港市民的整体利益为出发点，增加适切和可负担房屋的供应。 完 2018年6月29日（星期五） 香港时间17时15分