立法會：房屋局局長就「重推及優化出售公屋計劃」議員議案開場發言（只有中文）
20.3.2024

以下是房屋局局長何永賢今日（三月二十日）在立法會會議上就陳學鋒議員動議的「重推及優化出售公屋計劃」議案的開場發言： 主席： 感謝陳學鋒議員今日提出的議案。議案主要討論有關研究重推及優化租者置其屋計劃（租置計劃）的事宜。我現在就議案解釋一下政府研究就重推租置計劃的立場及原因，並會在聽取各位議員的意見後，作出回應。 香港房屋委員會（房委會）於一九九八年初推出租置計劃，讓公共租住房屋（公屋）租戶以極低廉價錢購買居住中的單位成為業主。及後，政府於二○○二年全面檢討房屋政策，房委會其後決定在二○○五年八月推出第六期乙租置計劃後，不再推出新的租置屋邨。現時居於39個租置計劃屋邨的租戶仍隨時可選擇購買其現居出租單位。截至二○二三年十二月底，在184 400個租置計劃單位中，已賣出153 000個單位（即83%）。換句話說，餘下的31400個租戶如果有興趣仍然隨時可聯絡我們購買其現居單位。 有建議請房委會研究重推租置計劃以增加房委會的財政收入來應付未來龐大的建屋開支。就此，我想指出由於租置計劃屋邨的大部分對象業主原本為公屋租戶，要吸引他們購買現時正在租用的單位。經驗告訴我們，我們需要好優惠、好吸引的價錢才可令他們接受此計劃。但如果房委會提供特別高的優惠折扣去吸引他們成為業主，建議表面好像幫助房委會帶來一筆現金流，但實質上房委會需要以遠低於成本的價錢出售單位。再者，我們都要投入不少成本去翻新單位，然後才令單位有吸引力出售。另一方面，若房委會要保持降低輪候時間的原有目標，便需要興建一批全新的公屋單位以取代賣出的租置出售單位，變相似「以新換舊」，此舉不但不能增加房委會的收入，反而會令房委會承受更大的財政壓力。這明顯與我們要善用公共資源去幫助最有需要的基層市民的目標，背道而馳。 公屋一旦出售便變成買家可承繼的資產，房委會就無法回收單位作出重新編配。鑑於目前公屋單位供應不足，一般家庭平均輪候時間最近是5.8年，除非我們能在短時間內重置因出售公屋單位而減少的單位供應，否則重推租置計劃無可避免會延長公屋輪候時間。在過去五年，可供編配予公屋申請者及其他類別人士的新建公屋和回收單位各佔約一半，每年平均有9 000個回收單位可供編配予公屋申請者。假設這39條租置屋邨今天仍在房委會手中，平均一年回收的單位便有3 000至4 000個之多。3 000至4 000個回收單位約等於有四或五棟公屋之多。如重推租置計劃，回收單位就會減少。剛才提過以往推行租置計劃時好像沒有影響（公屋）輪候時間，其實當時的（公屋）供應好充足，每年公屋建屋量差不多有25 000個以上，正正與我們今天面對的五年公屋供應比較低的情況不一樣。 與此同時，並非所有公屋租戶均有興趣購買自己居住的租置屋邨單位。很多租戶可能會擔心能否負擔首期及按揭。另一方面，租置屋邨的業戶不僅須要支付單位的購買費用，還須繳納日後的管理費、分擔屋邨內公共維修保養的費用等，因而承擔了額外的長遠支出。假如我們不能將整條屋邨出售，同一屋邨將出現租置計劃下混合業權的情況，業戶之間對屋苑管理往往有不同的關注點和訴求，需要一個非常有協調力的業主立案法團去統籌決定和執行各種屋邨管理事宜。事實上，不同業主立案法團的管理能力差異可以好大，我們都看到不同屋邨有不同效果，從而出現不少人都會提及的管理及維修問題。 房委會正從多方面全力優化租置計劃以應對過去推行租置計劃帶來的問題。首先，房委會會繼續出售現有39條租置屋邨的未售單位，一方面提供額外誘因，例如租戶如在租住的首兩年購買單位可享有特別折扣優惠，以鼓勵租置計劃屋邨的現租戶購買自己現正租住的單位；另一方面房委會在去年六月決定恆常化出售租置計劃回收單位，將其納入於居者有其屋（居屋）和綠表置居（綠置居）銷售計劃中，出售予合資格的綠表申請者，並沿用既有租置計劃的定價機制和轉讓限制，此方法反應正面及理想，首批約800個租置計劃回收單位在「綠置居2020／21」下出售，所有推售的單位已售罄。而第二批約500個租置計劃回收單位已於「居屋2022」推售給合資格綠表人士，售出的單位佔推售單位總數約99%。 在管理方面，租置屋邨與一般私人物業一樣，受《建築物管理條例》（條例）（第344章）、政府租契及大廈公契（公契）所規管。法團及其委聘的物業管理公司須遵從條例及公契的規定，就日常管理事務召開管理委員會（管委會）會議或業主大會進行商討及議決，並負責執行。現時所有租置計劃屋邨皆已成立法團，房委會作為租置計劃屋邨內未出售單位的業主，我們會委派代表出任管委會委員，與法團及其物業管理公司分享日常管理事務的經驗及提供專業意見。另外，我們亦在五大範疇主動參與並且支援租置計劃屋邨管理工作，包括（一）積極參與管理委員會事務，提升物業管理公司的管理工作，並鼓勵法團及其物業管理公司與業主、住客和房委會保持良好溝通；（二）提供資訊予法團及管理公司參考，就着物業管理相關法例的更新或管理要點，房委會會適時向管委會作出提示；房委會代表亦不時就日常管理維修事務與法團及管理公司分享物管的經驗，亦會邀請市建局向業主就招標妥及各項樓宇維修計劃如優化升降機資助計劃或樓宇復修綜合支援計劃等作出介紹；（三）參與採購貨品及服務，就採購標書內容向法團提供專業意見；（四）執行房委會租戶的管理政策，對所有租置計劃屋邨內的出租單位執行扣分制管理租戶的不當行為（例如在單位內積存大量垃圾或高空擲物等）。房委會亦會因應實際情況，對其租戶採取租約管制行動；（五）就重要事宜積極行使業權及投票權維護公共設施和樓宇安全，並且保持環境衞生。 維修方面，在房委會推出租置計劃時，已一次性注資了總額26億元資金到各租置屋邨的維修基金內，相等於每一個住宅單位有14,000元。我們留意到，在39個屋邨內的維修基金內的餘款額數量頗大，大約60%的屋邨仍然有一半以上的維修基金餘款，可見維修基金的財政健康狀況是理想的。房委會未來會加強向法團在制訂保養維修計劃、預算和維修基金儲蓄方案提供更多的經驗分享，包括鼓勵法團及其物業管理公司定期告知所有業主有關維修基金或儲備基金的使用情況及未來屋邨維修保養的各項需要，好讓業主加深認識法團的財務狀況，適時使用及儲蓄維修基金及備用基金和制定良好維修基金儲蓄方案的種種重要性。 為減輕私人樓宇小業主在維修費用方面的負擔，政府已推出一系列的計劃。例如由市區重建局負責統籌的「樓宇復修綜合支援計劃」，提供了一站式的財政資助及技術支援服務，協助業主在住用單位及公共地方進行工程。當中的「樓宇更新大行動2.0」、「樓宇排水系統維修資助計劃」、「有需要人士維修自住物業津貼計劃」、「家居維修免息貸款」，以及「樓宇安全貸款計劃」等，已經涵蓋了很多不同的範疇幫助有不同需要的人士。這些計劃適用於租置屋邨業主和法團，就自用單位或大廈公用地方進行相關的修葺、糾正或改善工程時，可以申請使用。房委會一直有向管委會及管理公司提供這方面的資訊，未來我們會更積極地鼓勵法團、管委會及管理公司參與。 基於租置計劃屋邨混合業權的情況，不論房委會如何努力亦不能取代業主立案法團在管理屋邨方面的重要角色。根據我們的經驗及觀察，租置屋邨的業主對屋邨管理工作、維修及翻新工程等各有不同的期望及承擔，所成立的業主立案法團亦各有不同的運作模式、目標及各自辦事能力，因而屋邨管理的成效亦各異。有能力及負責任的業主立案法團會視房委會及與物業管理及維修相關的部門和機構（如市建局、屋宇署、物業管理專業團體等）為緊密夥伴，會主動邀請我們和其他機構參與會議，並主動就投標、管理及維修等事宜諮詢房委會，並接納我們的意見；相反，有些業主立案法團未必歡迎房委會參與及提出的意見，甚至拖延及拒絕提供資料或回應我們的疑問。在此方面，我們會繼續努力加強與各法團的溝通，亦在參與度方面持續改進，希望推進更好的工作。 租置屋邨是所有業主共同擁有的資產，房委會作為當中租戶的業主一定會繼續主動參與和積極支援屋邨的管理工作。我們期望及鼓勵更多租置屋邨業主積極參與屋邨的管理和維修事務，共同締造一個整潔、安全及舒適的居住環境，好讓大家一起擁有的資產長遠能保值，達至各方都能共享多贏的好結果。 多謝主席，我謹此陳辭。