立法会十九题：发展九龙东
8.5.2024

以下是今日（五月八日）在立法会会议上邓家彪议员的提问和发展局局长甯汉豪的书面答覆： 问题： 二○一一至一二年《施政报告》提出「起动九龙东」计划，期望随着启德的写字楼地带及旅游休闲设施投入市场，以及工厦活化的效应，将九龙东转型为第二个核心商业区（CBD2）。就此，政府可否告知本会： （一）在CBD2范围内，（i）工业楼宇、（ii）商业楼宇（按（a）甲级、（b）乙级及（c）其他级别写字楼列出），以及（iii ） 可用作工业及商业混合用途的商贸楼宇的数目及总楼面面积，并按楼龄（即（I）0至10年、（II）11年至20年、（III）21年至30年、（IV）31年至40年、（V）41年至50年，以及（VI）51年或以上）以表一列出分项资料； 表一 楼宇用途 楼龄 楼宇数目 总楼面面积 （i） （I） &hellip;&hellip; （VI） （ii） （a） （I） &hellip;&hellip; （VI） （b） （I） &hellip;&hellip; （VI） （c） （I） &hellip;&hellip; （VI） （iii） （I） &hellip;&hellip; （VI） （二）政府于二○一八年推出新一轮活化工厦计划所收到的申请中，分别有多少宗涉及CBD2范围内工厦的申请获批及被拒，以及申请被拒的原因为何； （三）有否统计，在CBD2范围内现时（i）未有落实发展计划的闲置地皮及（ii）只用作临时用途而未有长远发展规划的地皮的数目及面积，并按土地业权人（即（a）政府及（b）私人）以表二列出分项资料； 表二 地皮类别 业权人 地皮数目 地皮面积 （i） （a） （b） （ii） （a） （b） （四）在CBD2范围内，（i）政府拥有及（ii）租用的物业数目及楼面面积分别为何，并按物业用途（即（a）政府部门的地区服务中心、（b）政府部门的总部，以及（c）其他）以表三列出分项资料； 表三 政府拥有/租用的物业 用途 物业数目 楼面面积 （i） （a） （b） （c） 总数 （ii） （a） （b） （c） 总数 （五）有否统计，在CBD2范围内（a）经营业务及（b）设立总部的（i）创新科技、（ii）文化、（iii）体育、（iv）旅游及（v）其他产业的公司数目，以及该等公司提供的职位数目及总产值，并以表四列出分项资料；及 表四 公司产业 经营业务/ 设立总部 公司数目 提供职位数目 总产值 （i） （a） （b） &hellip;&hellip; （a） （b） （v） （a） （b） （六）鉴于政府于去年七月五日回覆本人质询时表示，九龙东因为有其工业发展的历史背景和文化工作者近年陆续进驻的氛围，有潜力推动创新科技和文艺创意产业，当局有否计划进一步在九龙东推动创新科技、文化、体育、旅游产业发展，并将九龙东打造成为上述产业的「创业之城」；如有，具体措施为何；如否，原因为何？ 答覆： 主席： 政府在二○一一年宣布「起动九龙东」措施，政策目标是把九龙东，包括启德发展区、观塘商贸区和九龙湾商贸区，打造成香港第二个核心商业区（CBD2），适时提供稳定而优质的商业用地，以支持香港的经济增长和加强香港在全球的竞争力；在二○一七年更将有关加强连系和改善环境等措施延伸至新蒲岗商贸区。自二○一一年以来，九龙东区内商业总楼面面积增加了一倍至现时约340万平方米。 经谘询相关政策局和部门，就议员问题的各部分回覆如下： （一）有关九龙东（即启德发展区、观塘商贸区和九龙湾商贸区）区内商业、工业和工贸项目按楼龄统计分布如下： 用途 楼龄 项目数量* 总楼面面积 商业# 0-10年 56 约150万平方米 11-20年 35 约130万平方米 21-30年 8 约40万平方米 31-40年 6 约20万平方米 工业 0-10年 7 约6万平方米 11-20年 2 约2万平方米 21-30年 17 约30万平方米 31-40年 68 约170万平方米 41-50年 67 约100万平方米 51年或以上 77 约70万平方米 工贸 11-20年 1 约1万平方米 21-30年 10 约20万平方米 *截至二○二三年十二月 #包括九龙东区内（即启德发展区、观塘商贸区和九龙湾商贸区）新建、重建或整幢改装的商业项目，但不包括启德发展区内商住混合项目的商业部分。我们并没有商业楼宇按级别分类的资料。 （二）二○一八年推出新一轮的活化工厦措施，包括在主要市区及新市镇的非「住宅」地带内的重建工厦项目，接受申请放宽最高核准非住用地积比率，上限为百分之二十，有关申请须在获批后作出契约修订以落实新的地积比率（重建工厦）；以及接受申请改装位于「商业」、「其他指定用途」注明「商贸」及「工业」地带内而楼龄为15年或以上的整幢工厦，作符合规划的用途，并免收地契豁免书费用，条件是申请者须在完成改装工厦后，将百分之十的楼面面积用于政府指定的用途（改装整幢工厦）。 截至二○二四年三月底，城市规划委员会就重建工厦共收到并批准23宗涉及CBD2范围内放宽最高核准非住用地积比率的申请（不包括已撤回的申请及涉及同一地点的重覆申请）。对于那些需要修订地契的工厦重建项目，地政总署共收到八宗地契修订申请（不包括已撤回的申请），其中七宗获批并已完成有关修订，而余下一宗仍在处理中。就改装整幢工厦，截至二○二四年三月底，地政总署共收到一宗（不包括已撤回的申请）涉及CBD2范围内工厦的特别豁免书申请，而该申请亦已获批。 （三）现时九龙东已规划作商业用途并已平整，但未进行发展之政府土地的资料如下： 位置 用地数目 用地面积 启德发展区 3 约7.8公顷 九龙湾行动区 用地数目待定 约3.4公顷 以上用地均现正用作临时用途。我们并没有掌握私人土地具体建筑工程步伐的资料。 （四）根据政府产业署（产业署）的资料，政府目前在九龙东（包括启德发展区、观塘商贸区和九龙湾商贸区） 属产业署辖下位于私人发展项目内的政府物业及透过其租用的物业数目及楼面面积详情如下∶ 物业类别 物业数量 物业内部楼面面积 政府物业 涉及一幢楼宇内的个别单位 约6 600平方米 租用物业 涉及141份租约 约104 000平方米 （注：产业署没有有关物业用作政府部门的地区服务中心或总部的相关统计。） 除上述位于私人发展项目内的物业，政府在九龙东亦设有不同类别的政府设施及部门专用楼宇，当中有部分亦用作政府办公室，例如位于启德的机电工程署总部大楼、税务中心、工业贸易大楼；位于九龙湾的水务署九龙东区大楼、中央邮件中心；及位于观塘的东九龙政府合署、起动九龙东办事处等。 （五）根据《2018年九龙东商业机构的统计调查》，在调查范围内（即观塘商贸区和九龙湾商贸区）从事的行业分项可见于下表： 产业 机构数目 占九龙东整体商业机构的百分比（%） 总办事处 非总办事处 制造业 3 481 314 14.0 建造业 1 933 98 7.5 进出口贸易及批发以及零售业 9 342 1 282 39.2 饮食及酒店业 177 29 0.8 运输、仓库及物流业 890 206 4.0 电讯服务以及资讯科技服务 1 234 128 5.0 银行及金融服务以及保险业 1 950 267 8.2 地产以及专业及商业服务 2 682 182 10.6 出版、传播媒介及多媒体以及创作、表演艺术活动及专门设计活动 1 363 85 5.3 医疗保健服务及 自然科学研究及发展 204 42 0.9 社会及个人服务 1 063 117 4.3 废弃物管理 67 1 0.3 （注: 上表的产业分类是根据政府统计处的香港标准行业分类，调查没有涵盖该等公司提供的职位数目及总产值的资料。起动九龙东办事处现正进行新一轮的九龙东商业机构统计调查。） （六）配合香港转变中的经济需要，政府一直在九龙东适时推行相关措施。九龙东地区曾经是香港制造业鼎盛时期的重要工业基地，但随着香港制造业北移，当局早已把位于九龙湾及观塘的工业用地，改划为「商贸」用地，在规划层面上容许将工业楼宇用作办公室用途或改建为商业／办公室楼宇。随后政府亦推出两轮活化工厦措施，利便工业大厦重建及改装；继而引入以「标准金额」征收工业大厦重建的契约修订补地价的计划，以鼓励加快工厦活化。九龙东地区内不少工业大厦已经或将会重建或改装作办公室、商铺和服务行业及酒店。此外，为确保在九龙东有稳定而充足的优质办公室供应，政府在公布起动九龙东政策以来经已批出八幅位于九龙东的政府土地作商业发展，这些商业用地在规划上已预留弹性，可供创科用途设立工作室。 在相关背景及一系列措施推动之下，九龙东已成为多元产业的CBD2。在商务物业供应方面，除了甲级写字楼之外，区内亦有不少不同类别及可负担的优质物业，为不同类型的企业提供开拓业务的空间。虽然当局现时并无计划在九龙东指定任何地块作创科用途，或就九龙东推动创新科技制订特定措施，但九龙东凭借其独特发展历史、多元物业供应、特别是由于区内仍有活跃的生产服务业，创新科技企业可以较容易在区内配对到产学研和其他相关业务的支援，而区内活化后的工厦对初创企业提供了相对租金吸引的工作空间，这些因素均有利创新科技企业落户。事实上，近年经已有不少创新科技企业的初创公司陆续进驻九龙东。 此外，起动九龙东办事处（办事处）一直以协作形式，促进协助公私营机构以九龙东作为智慧城市应用科研发展的实地测试平台，如最近促成推出为视障人士／有需要人士在九龙东港铁站及部分区内大型商场提供室内外的语音导航项目、较早前在观塘避风塘完成的实时水质监察系统概念验证测试，以及现正进行中的智能回收系统。办事处亦同时协助和促进不同组织推动智慧城市发展及STEM学习等活动，有助推动创新科技的发展。 至于文化、体育及旅游发展方面，文化体育及旅游局会充分利用启德体育园、东九文化中心和启德邮轮码头带来的机遇，以至和区内其他设施的配合，发展文化、体育及旅游产业，同时为到访旅客带来新体验。东九文化中心毗邻九龙东CBD2，作为培育艺术与科技发展的基地，为社区带来新的文化体验；而启德体育园将提供场地举办大型体育盛事和演艺表演，带动相关产业的发展。