發展局局長在二○二四至二五年度賣地計劃記者會開場發言（只有中文）（附圖／短片）
29.2.2024

發展局局長甯漢豪今日（二月二十九日）下午主持二○二四至二五年度賣地計劃記者會，地政總署署長黎志華和規劃署署長鍾文傑亦有出席。以下是記者會的開場發言： 發展局局長：各位傳媒朋友，大家好。我首先和大家回顧一下，今個仍未完結的財政年度--二○二三至二四年度的土地供應情況。 住宅用地方面，大家可能記得，我在一月初公布第四季賣地計劃時，向大家表示今個財政年度估計的土地供應可承載11 530個住宅單位，接近我們今個年度12 900個單位的目標。但在我們公布後，在過去這段時間多了一些私人土地的重建或發展項目完成程序，這是我們之前沒有預料到，有部分需要契約修訂，有部分不需，這就多了2 500個單位。所以，現在全年供應可望達到14 000個單位，超過今個年度12 900個單位的目標約百分之八點五。 今個年度是連續第四年私營房屋土地供應超出原來目標。超出目標，我們不是要自豪自滿，而是如果超出目標，即代表我們會累積一些底氣，日後如果個別年度有些不是我們預期的變化，我們都有充足的供應，可以此消彼長。 這張投影片總括政府賣地和其他供應來源如何能夠合共達到剛才我提及14 000個單位這個數字。賣地方面，我們有三幅土地成功賣出，市區重建局有兩個項目成功落實。大家會留意到，私人土地項目合共有10 720個單位，在14 000個當中是比較大的數字。那代表甚麼呢，其實代表正如我們經常強調，除了政府賣地，私人發展項目亦是私人房屋土地供應的重要來源。亦因如此，政府近年很積極協調部門加快審批一些私人發展項目，例如在規劃層面，鼓勵業權人在遞交申請前與部門事先溝通，有初步探討；在地政層面，地政總署亦設立了專責小組處理契約修訂申請。 在今個財政年度，因為仍有一個月，我不敢排除可能還有另外一些私人發展項目會成事。在財政年度完結後，我們才會有新數字，所以暫時是14 000個單位。 今個財政年度，考慮到目前商業樓面空置率仍在較高水平，加上我們在過去數年先後推出多塊大規模的商業用地，所以我們在今個財政年度，大家都會記得，並沒有推出商業用地。 工業用地方面，我們早前公布在今個財政年度完結前，會就元朗一幅3.2公頃的工業用地進行招標，以發展多層現代產業大樓作物流、汽車維修保養或合併用途，可提供約160 000平方米樓面面積，這是相當大的樓面面積，當中有特別之處，就是我們會要求不少於三成樓面須交予政府，由政府租予受政府項目影響的棕地作業者，協助他們遷置和升級轉型。 我今日希望向大家匯報，我們會在三月中左右就這幅地進行招標，亦會用「雙信封」的方法。既然這幅地有個政策目標，要推動產業發展和整合受政府發展影響的棕地作業升級轉型，所以我們覺得不應只看價錢，換言之不是一定價高者得。我們會用「雙信封制」，比例是七成評審非價格因素，另外三成才是價格因素。投標者必須符合我們兩方面訂出的準則才會獲政府考慮。 大家或許會問這幅產業用地既然有如此重要的政策目標，非價格因素我們會考慮甚麼呢，當然屆時標書會有詳細說明，今日我也可以和大家簡單講一講。我們會有一些考慮，在產業發展方面，例如大樓會否採用創新建議，例如科技應用、先進設計、「組裝合成」建築法推動行業發展。另外，既然大樓要協助棕地作業，所以我們要求投標者向政府提供最少三成樓面，投標者是否願意做更多？如果做更多的話，超過三成樓面，分數就會高一些。另外，我們會提供約60個月時間讓投標者完成大樓，他是否願意更早一些完成？如果願意，分數又會高一些；又或者，他是否願意在大樓提供一些較有彈性的設計，讓我們可以在三成樓面裏容納不同種類棕地作業，例如樑柱或牆的設計比較有彈性一些。我們現時考慮的一些非價格建議會涵蓋我剛才所講的例子，詳細審批條款在三月中左右招標時，各位就會見到。我希望體現政府推動一些產業用地時，我們樂意用一些不同的方法，不是只獨沽一味講求價高者得。政策目標如何達到都是非常重要。 交代了二○二三至二四年度的賣地情況後，我現在進入二○二四至二五年度賣地計劃。如果以類別來說，下一年度的賣地計劃共有八幅住宅用地，可提供約5 690個單位；另外有兩幅商業用地，提供約120 000平方米總樓面面積；以及一幅工業用地，提供約544 000平方米總樓面面積，合共11幅土地在大家手持的賣地表中。我首先向大家作概括講述，接着交由地政總署署長為大家深入講述住宅用地方面。 私人房屋土地，剛才提到有八幅用地放在賣地表，加上其他不同來源的供應，我們預計合共可提供15 150個單位，超越下一年度的供應目標。大家可能記得，我們每一年訂定供應目標，都是根據十年《長遠房屋策略》的總需求，然後用七三比例，如果未來十年總需求是440 000個單位，三成就是132 000個單位，這是私人房屋，每年除十就是13 200個單位，供應目標向來都是這樣計算。我們預計下年度政府賣地和其他來源的潛在供應可達到15 150個單位。 我亦想與大家談談政府的八幅用地，八幅當中有六幅滾存自今個年度賣地表中沒有賣出的土地，如果大家心水清就會記得可以滾存的應有八幅，但只有六幅滾存，體現了甚麼呢，因為我想考慮其他供應來源，盡量希望有些調校，讓每年提供的土地不過分集中於某一地區。稍後地政總署署長會談及下一年度賣地表已有一幅東涌用地，而鐵路物業發展也有一幅東涌用地，所以兩幅東涌用地沒有自今個年度賣地表滾存，因為我們認為不需要全部聚焦在東涌一個社區。另外，有個特色是這八幅用地除滾存的六幅，有兩幅新出現在賣地表。大家稍後可能會留意到，這兩幅住宅用地規模較小，周邊是較成熟的社區，就在沙田小瀝源，是較為發展的社區。我們相信在這些較成熟的社區，規模較小的土地，在今天仍然比較淡靜的市況，有助吸引投地人士的興趣。 另外一個特色是在個別用地，如果技術上可行，我們嘗試增加可建單位量，以增加用地的吸引力。 商業用地方面，下年度賣地表有兩幅，第一幅在啟德4C區的商業用地提供80 000平方米樓面，是今個年度一幅商業地滾存至下年度。另一幅是新加入賣地表，這幅土地與我剛才提到的方向有些相同，離開傳統、已十分發展的商業區，例如灣仔、九龍東。在沙田石門的一幅不太大，土地面積約4 000多平方米，但建成的樓面約40 000平方米，這塊土地現時在較多工業的地區，但規劃署一直定期檢視工業用地及周邊配套，看看能否把較老舊的工業區活化，成為有商業成分的社區，這就是在這環境下出來的一幅土地。 大家可能會問，今個年度賣地表除啟德這幅滾存下來，還有兩幅，一幅在金鐘廊，另一幅在灣仔駱克道。金鐘廊那幅，我相信大家可理解，在現時暫時不太活躍的經濟環境，在商業用地來說，金鐘廊這幅可說是寶地，所以我們不會滾存至下年度的賣地表。因為現時有租戶和商場，政府正與有關租戶商討續租，既然正在商討續租，我們亦不應放入賣地表，因為續租總要給予合理的租約時間。至於後一年的賣地表會否出現，我們視乎商討租約再定奪。另一幅駱克道商業用地為何沒有滾存，是因為大家最近都留意到，在其前方的舊灣仔警署將來是國際調解院，最近立法會開始討論撥款，調解院期望約二○二五年年中完成，建築期間需借用駱克道這幅用地作後援工地，所以在建成後，駱克道商業用地才可空出，所以沒有滾存到下年度賣地表。 另一幅潛在供應就是市建局計劃在下年度內推出的觀塘市中心項目，大家可能會記得，這個項目曾經推過，不過流標。現在，市建局加入多些用途，有住宅用途，但仍有商業樓面成分，所以這個項目推的時候，亦可為下個財政年度提供商業用地。 至於工業用地方面，這幅在洪水橋地帶，是另一幅我們準備會推多層現代產業大樓的用地，較我剛才提及會在三月中推的元朗工業用地大一些。其實這是兩幅土地，但我們可以考慮合併發展，合共八公頃，提供544 000平方米樓面面積。為何我們再下一城，多放一幅土地入賣地表，其實我們很希望如果元朗那幅土地反應理想，憑藉經驗可以把洪水橋／厦村一帶，相當多預留的多層現代產業大樓用地快些推出市場，對棕地作業者亦能夠有幫助。 另外，我們了解到運輸及物流局（運物局）早前在其物流發展藍圖，亦提到於二○二四年至二○二七年間，定期推出合共四幅約佔19公頃的物流用地。現時，我們沒有放在下年度的賣地表，因為希望給予運物局多些空間決定，當推出時會適時公布詳情。 剛才我做了簡略的介紹。接下來我請地政總署署長就着八幅住宅用地向大家作一個介紹和分析。 地政總署署長：接下來，我向大家介紹住宅用地的詳細情況。正如局長剛才所說，在新財政年度賣地計劃有八幅住宅用地，合共可供興建約5 700個單位。土地分布非常平均，港、九、新界也有，一幅在香港島，一幅在九龍，另外六幅位於新界。如果有留意地政的朋友都會發現八幅土地中，有六幅，即投影片中第一至六的用地都是今個年度賣地計劃滾存下來。第七和第八幅在沙田小瀝源，正如局長所說，是新增的。新增兩幅沙田土地都是中小型地塊和位於成熟的社區，我們相信會非常受歡迎。地政總署上次在沙田區進行土地招標是二○二二年九月，當時我們在沙田區賣住宅地時，收到多達17份標書，所以我們對新增土地非常有信心。另一方面，就其他滾存土地，我們會因應市況，在招標條款作出優化，令市場興趣更大。大家可能很關注東涌第106A區用地亦在今個年度賣地表，去年在東涌亦有流標土地，我們今次是否有信心呢？我可以向大家說，我們絕對有信心，因為一方面我們今次在賣地表只有一幅位於東涌的土地，另一方面，我們稍後招標時會就住宅單位面積聆聽業界意見，我們將平均單位面積由90平方米，放鬆至60平方米，變為中小型單位為主，相信會更合市場胃納。 與此同時，八幅住宅用地的單位數目分布，有一幅少於100個單位，位於大嶼山長沙，約可供興建60個單位；可供興建100至499個單位的用地有兩幅，分別位於沙田小瀝源和西貢清水灣；可供興建500個或以上單位有五幅，當中面積最大和可供興建最多單位的是屯門掃管笏用地，面積約2.7公頃，預計可供興建1 600個單位；第二大的用地位於啟德跑道區，亦在今個年度賣地計劃內。 八幅住宅用地中，有六幅已完成改劃程序，其餘兩幅正進行改劃的用地位於沙田小瀝源，會在短時間內完成，可供隨時招標。 除了政府賣地計劃，亦有其他土地供應來源，包括港鐵在下個財政年度計劃重推東涌東站第一期項目，預計可興建約1 200個單位，詳情留待港鐵公司公布。 另外，市建局下年度會有三個項目，合共可興建約2 900個單位，分別位於九龍城、旺角及觀塘市中心「垂直城市」式多用途發展。觀塘市中心項目預計可提供1 750個單位和140 000平方米的商業樓面面積。 除了港鐵和市建局的項目，來年很重要的房屋土地供應來源是契約修訂和重建項目。我們估算與以往一樣，以滾動形式，會先扣減在過去10年間最高及最低的年度供應，再以剩餘八年的平均數作預測。以此方法推算，須經地政總署修訂土地契約／換地的私人發展／重建項目估計將可提供3 200個單位，而無須經地政總署修訂土地契約／換地的私人發展／重建項目亦可提供2 200個單位，換句話說，重建和修訂土地契約來年預計可提供5 400個單位。 接下來，新財政年度第一季的賣地計劃，我交由局長介紹。 發展局局長：記得在第四季時，我們沒推出任何住宅用地，當時我向社會解釋，這是因為到了年尾，大約知道當時已接近達標，而市況亦比較淡靜，所以第四季沒推出住宅用地，只推了一幅工業地。我們現時談二○二四至二五年度第一季，因為始終未知全年情況如何，所以我們認為，即使現時市況仍未完全起飛，但我們都可以推一幅土地。這是一幅剛才我們提及，新放入賣地表，在一個很成熟的社區，正正在第一城鐵路站附近，亦在沙田第一城附近。這幅地面積較小，可支撐280個單位，因為地點相對優越，相信對發展商有一定吸引力。我們現時都是審慎而行，所以第一季只推售一幅住宅用地，亦暫時未有商業用地和工業用地在第一季推出。第一季當中會否有些私人項目，無論是否要修訂地契，最終會完成程序，我們暫時未知道。就這一幅用地，我亦希望補充一點，我們同樣會要求發展商興建一些社區設施，佔整幅土地約725平方米樓面面積，有些甚麼社區設施呢，都是社區需要的長者日間護理中心和一些體弱長者家居照顧服務隊的辦公處所。這些都是應社會福利署建議，盡可能用賣地表的土地借助私人力量，為社區提供所需的設施。 將時間交給大家提問前，我想重申政府會繼續努力造地和秉持增加土地供應的決心。當土地造好後，我們會繼續有節有度地推出市場，以作發展經濟和房屋之用，維持持續和穩定的土地供應。過程中必定會繼續留意市況，並綜合考慮不同來源的供應，再為每個季度定出合適安排。 我們亦會繼續按季預先公布下一季出售土地的計劃，亦會保留彈性，視乎情況在季度中加推用地，增加土地供應的靈活性。 多謝各位。