发展局局长在二○二四至二五年度卖地计划记者会开场发言（只有中文）（附图／短片）
29.2.2024

发展局局长甯汉豪今日（二月二十九日）下午主持二○二四至二五年度卖地计划记者会，地政总署署长黎志华和规划署署长钟文杰亦有出席。以下是记者会的开场发言： 发展局局长：各位传媒朋友，大家好。我首先和大家回顾一下，今个仍未完结的财政年度--二○二三至二四年度的土地供应情况。 住宅用地方面，大家可能记得，我在一月初公布第四季卖地计划时，向大家表示今个财政年度估计的土地供应可承载11 530个住宅单位，接近我们今个年度12 900个单位的目标。但在我们公布后，在过去这段时间多了一些私人土地的重建或发展项目完成程序，这是我们之前没有预料到，有部分需要契约修订，有部分不需，这就多了2 500个单位。所以，现在全年供应可望达到14 000个单位，超过今个年度12 900个单位的目标约百分之八点五。 今个年度是连续第四年私营房屋土地供应超出原来目标。超出目标，我们不是要自豪自满，而是如果超出目标，即代表我们会累积一些底气，日后如果个别年度有些不是我们预期的变化，我们都有充足的供应，可以此消彼长。 这张投影片总括政府卖地和其他供应来源如何能够合共达到刚才我提及14 000个单位这个数字。卖地方面，我们有三幅土地成功卖出，市区重建局有两个项目成功落实。大家会留意到，私人土地项目合共有10 720个单位，在14 000个当中是比较大的数字。那代表什么呢，其实代表正如我们经常强调，除了政府卖地，私人发展项目亦是私人房屋土地供应的重要来源。亦因如此，政府近年很积极协调部门加快审批一些私人发展项目，例如在规划层面，鼓励业权人在递交申请前与部门事先沟通，有初步探讨；在地政层面，地政总署亦设立了专责小组处理契约修订申请。 在今个财政年度，因为仍有一个月，我不敢排除可能还有另外一些私人发展项目会成事。在财政年度完结后，我们才会有新数字，所以暂时是14 000个单位。 今个财政年度，考虑到目前商业楼面空置率仍在较高水平，加上我们在过去数年先后推出多块大规模的商业用地，所以我们在今个财政年度，大家都会记得，并没有推出商业用地。 工业用地方面，我们早前公布在今个财政年度完结前，会就元朗一幅3.2公顷的工业用地进行招标，以发展多层现代产业大楼作物流、汽车维修保养或合并用途，可提供约160 000平方米楼面面积，这是相当大的楼面面积，当中有特别之处，就是我们会要求不少于三成楼面须交予政府，由政府租予受政府项目影响的棕地作业者，协助他们迁置和升级转型。 我今日希望向大家汇报，我们会在三月中左右就这幅地进行招标，亦会用「双信封」的方法。既然这幅地有个政策目标，要推动产业发展和整合受政府发展影响的棕地作业升级转型，所以我们觉得不应只看价钱，换言之不是一定价高者得。我们会用「双信封制」，比例是七成评审非价格因素，另外三成才是价格因素。投标者必须符合我们两方面订出的准则才会获政府考虑。 大家或许会问这幅产业用地既然有如此重要的政策目标，非价格因素我们会考虑什么呢，当然届时标书会有详细说明，今日我也可以和大家简单讲一讲。我们会有一些考虑，在产业发展方面，例如大楼会否采用创新建议，例如科技应用、先进设计、「组装合成」建筑法推动行业发展。另外，既然大楼要协助棕地作业，所以我们要求投标者向政府提供最少三成楼面，投标者是否愿意做更多？如果做更多的话，超过三成楼面，分数就会高一些。另外，我们会提供约60个月时间让投标者完成大楼，他是否愿意更早一些完成？如果愿意，分数又会高一些；又或者，他是否愿意在大楼提供一些较有弹性的设计，让我们可以在三成楼面里容纳不同种类棕地作业，例如梁柱或墙的设计比较有弹性一些。我们现时考虑的一些非价格建议会涵盖我刚才所讲的例子，详细审批条款在三月中左右招标时，各位就会见到。我希望体现政府推动一些产业用地时，我们乐意用一些不同的方法，不是只独沽一味讲求价高者得。政策目标如何达到都是非常重要。 交代了二○二三至二四年度的卖地情况后，我现在进入二○二四至二五年度卖地计划。如果以类别来说，下一年度的卖地计划共有八幅住宅用地，可提供约5 690个单位；另外有两幅商业用地，提供约120 000平方米总楼面面积；以及一幅工业用地，提供约544 000平方米总楼面面积，合共11幅土地在大家手持的卖地表中。我首先向大家作概括讲述，接着交由地政总署署长为大家深入讲述住宅用地方面。 私人房屋土地，刚才提到有八幅用地放在卖地表，加上其他不同来源的供应，我们预计合共可提供15 150个单位，超越下一年度的供应目标。大家可能记得，我们每一年订定供应目标，都是根据十年《长远房屋策略》的总需求，然后用七三比例，如果未来十年总需求是440 000个单位，三成就是132 000个单位，这是私人房屋，每年除十就是13 200个单位，供应目标向来都是这样计算。我们预计下年度政府卖地和其他来源的潜在供应可达到15 150个单位。 我亦想与大家谈谈政府的八幅用地，八幅当中有六幅滚存自今个年度卖地表中没有卖出的土地，如果大家心水清就会记得可以滚存的应有八幅，但只有六幅滚存，体现了什么呢，因为我想考虑其他供应来源，尽量希望有些调校，让每年提供的土地不过分集中于某一地区。稍后地政总署署长会谈及下一年度卖地表已有一幅东涌用地，而铁路物业发展也有一幅东涌用地，所以两幅东涌用地没有自今个年度卖地表滚存，因为我们认为不需要全部聚焦在东涌一个社区。另外，有个特色是这八幅用地除滚存的六幅，有两幅新出现在卖地表。大家稍后可能会留意到，这两幅住宅用地规模较小，周边是较成熟的社区，就在沙田小沥源，是较为发展的社区。我们相信在这些较成熟的社区，规模较小的土地，在今天仍然比较淡静的市况，有助吸引投地人士的兴趣。 另外一个特色是在个别用地，如果技术上可行，我们尝试增加可建单位量，以增加用地的吸引力。 商业用地方面，下年度卖地表有两幅，第一幅在启德4C区的商业用地提供80 000平方米楼面，是今个年度一幅商业地滚存至下年度。另一幅是新加入卖地表，这幅土地与我刚才提到的方向有些相同，离开传统、已十分发展的商业区，例如湾仔、九龙东。在沙田石门的一幅不太大，土地面积约4 000多平方米，但建成的楼面约40 000平方米，这块土地现时在较多工业的地区，但规划署一直定期检视工业用地及周边配套，看看能否把较老旧的工业区活化，成为有商业成分的社区，这就是在这环境下出来的一幅土地。 大家可能会问，今个年度卖地表除启德这幅滚存下来，还有两幅，一幅在金钟廊，另一幅在湾仔骆克道。金钟廊那幅，我相信大家可理解，在现时暂时不太活跃的经济环境，在商业用地来说，金钟廊这幅可说是宝地，所以我们不会滚存至下年度的卖地表。因为现时有租户和商场，政府正与有关租户商讨续租，既然正在商讨续租，我们亦不应放入卖地表，因为续租总要给予合理的租约时间。至于后一年的卖地表会否出现，我们视乎商讨租约再定夺。另一幅骆克道商业用地为何没有滚存，是因为大家最近都留意到，在其前方的旧湾仔警署将来是国际调解院，最近立法会开始讨论拨款，调解院期望约二○二五年年中完成，建筑期间需借用骆克道这幅用地作后援工地，所以在建成后，骆克道商业用地才可空出，所以没有滚存到下年度卖地表。 另一幅潜在供应就是市建局计划在下年度内推出的观塘市中心项目，大家可能会记得，这个项目曾经推过，不过流标。现在，市建局加入多些用途，有住宅用途，但仍有商业楼面成分，所以这个项目推的时候，亦可为下个财政年度提供商业用地。 至于工业用地方面，这幅在洪水桥地带，是另一幅我们准备会推多层现代产业大楼的用地，较我刚才提及会在三月中推的元朗工业用地大一些。其实这是两幅土地，但我们可以考虑合并发展，合共八公顷，提供544 000平方米楼面面积。为何我们再下一城，多放一幅土地入卖地表，其实我们很希望如果元朗那幅土地反应理想，凭借经验可以把洪水桥／厦村一带，相当多预留的多层现代产业大楼用地快些推出市场，对棕地作业者亦能够有帮助。 另外，我们了解到运输及物流局（运物局）早前在其物流发展蓝图，亦提到于二○二四年至二○二七年间，定期推出合共四幅约占19公顷的物流用地。现时，我们没有放在下年度的卖地表，因为希望给予运物局多些空间决定，当推出时会适时公布详情。 刚才我做了简略的介绍。接下来我请地政总署署长就着八幅住宅用地向大家作一个介绍和分析。 地政总署署长：接下来，我向大家介绍住宅用地的详细情况。正如局长刚才所说，在新财政年度卖地计划有八幅住宅用地，合共可供兴建约5 700个单位。土地分布非常平均，港、九、新界也有，一幅在香港岛，一幅在九龙，另外六幅位于新界。如果有留意地政的朋友都会发现八幅土地中，有六幅，即投影片中第一至六的用地都是今个年度卖地计划滚存下来。第七和第八幅在沙田小沥源，正如局长所说，是新增的。新增两幅沙田土地都是中小型地块和位于成熟的社区，我们相信会非常受欢迎。地政总署上次在沙田区进行土地招标是二○二二年九月，当时我们在沙田区卖住宅地时，收到多达17份标书，所以我们对新增土地非常有信心。另一方面，就其他滚存土地，我们会因应市况，在招标条款作出优化，令市场兴趣更大。大家可能很关注东涌第106A区用地亦在今个年度卖地表，去年在东涌亦有流标土地，我们今次是否有信心呢？我可以向大家说，我们绝对有信心，因为一方面我们今次在卖地表只有一幅位于东涌的土地，另一方面，我们稍后招标时会就住宅单位面积聆听业界意见，我们将平均单位面积由90平方米，放松至60平方米，变为中小型单位为主，相信会更合市场胃纳。 与此同时，八幅住宅用地的单位数目分布，有一幅少于100个单位，位于大屿山长沙，约可供兴建60个单位；可供兴建100至499个单位的用地有两幅，分别位于沙田小沥源和西贡清水湾；可供兴建500个或以上单位有五幅，当中面积最大和可供兴建最多单位的是屯门扫管笏用地，面积约2.7公顷，预计可供兴建1 600个单位；第二大的用地位于启德跑道区，亦在今个年度卖地计划内。 八幅住宅用地中，有六幅已完成改划程序，其余两幅正进行改划的用地位于沙田小沥源，会在短时间内完成，可供随时招标。 除了政府卖地计划，亦有其他土地供应来源，包括港铁在下个财政年度计划重推东涌东站第一期项目，预计可兴建约1 200个单位，详情留待港铁公司公布。 另外，市建局下年度会有三个项目，合共可兴建约2 900个单位，分别位于九龙城、旺角及观塘市中心「垂直城市」式多用途发展。观塘市中心项目预计可提供1 750个单位和140 000平方米的商业楼面面积。 除了港铁和市建局的项目，来年很重要的房屋土地供应来源是契约修订和重建项目。我们估算与以往一样，以滚动形式，会先扣减在过去10年间最高及最低的年度供应，再以剩余八年的平均数作预测。以此方法推算，须经地政总署修订土地契约／换地的私人发展／重建项目估计将可提供3 200个单位，而无须经地政总署修订土地契约／换地的私人发展／重建项目亦可提供2 200个单位，换句话说，重建和修订土地契约来年预计可提供5 400个单位。 接下来，新财政年度第一季的卖地计划，我交由局长介绍。 发展局局长：记得在第四季时，我们没推出任何住宅用地，当时我向社会解释，这是因为到了年尾，大约知道当时已接近达标，而市况亦比较淡静，所以第四季没推出住宅用地，只推了一幅工业地。我们现时谈二○二四至二五年度第一季，因为始终未知全年情况如何，所以我们认为，即使现时市况仍未完全起飞，但我们都可以推一幅土地。这是一幅刚才我们提及，新放入卖地表，在一个很成熟的社区，正正在第一城铁路站附近，亦在沙田第一城附近。这幅地面积较小，可支撑280个单位，因为地点相对优越，相信对发展商有一定吸引力。我们现时都是审慎而行，所以第一季只推售一幅住宅用地，亦暂时未有商业用地和工业用地在第一季推出。第一季当中会否有些私人项目，无论是否要修订地契，最终会完成程序，我们暂时未知道。就这一幅用地，我亦希望补充一点，我们同样会要求发展商兴建一些社区设施，占整幅土地约725平方米楼面面积，有些什么社区设施呢，都是社区需要的长者日间护理中心和一些体弱长者家居照顾服务队的办公处所。这些都是应社会福利署建议，尽可能用卖地表的土地借助私人力量，为社区提供所需的设施。 将时间交给大家提问前，我想重申政府会继续努力造地和秉持增加土地供应的决心。当土地造好后，我们会继续有节有度地推出市场，以作发展经济和房屋之用，维持持续和稳定的土地供应。过程中必定会继续留意市况，并综合考虑不同来源的供应，再为每个季度定出合适安排。 我们亦会继续按季预先公布下一季出售土地的计划，亦会保留弹性，视乎情况在季度中加推用地，增加土地供应的灵活性。 多谢各位。