​立法會：房屋局局長就「檢視《長遠房屋策略》，縮短置業階梯」議員議案開場發言（只有中文）
27.3.2024

以下是房屋局局長何永賢今日（三月二十七日）在立法會會議上就林筱魯議員動議的「檢視《長遠房屋策略》，縮短置業階梯」議案的開場發言： 代主席： 首先，我很感謝林筱魯議員今日提出的議案，以及另外幾位議員提出的修正案。房屋政策一直是政府和市民十分關注的議題。事實上，無論社會如何變遷，過去50年房委會（香港房屋委員會）的公營房屋一直扮演推動社會穩定向前行的重要角色。今天的議案非常重要，亦十分合時，讓我們可就房屋議題的各個環節分享看法，深入交流。 了解香港今天的置業階梯，我們要回顧房屋政策歷史。公營房屋政策經歷了多個重大發展。上世紀五十年代初期，香港只有私營房屋。一場火災，政府要去照顧遭遇天災的寮屋區居民，令他們有容身之所，這便開啓了香港公營房屋的發展。公屋（公共租住房屋）一直為社會上最基層市民提供可負擔的廉價租住房屋，一方面緩解低收入家庭的住屋需要，同時讓他們積聚財富，培養子女成長，從而向上流動，為社會穩定發展提供堅實基礎。這樣的勵志例子在全香港比比皆是，相信在今日的議事廳中，也有很多這樣上流、上進的好故事。 隨着香港經濟發展，市民收入增加，中下階層開始有置業的願望和需求，但又未能馬上負擔得起私營房屋，房委會便在一九七六年宣布推行「居者有其屋計劃」（居屋），並在一九七八年發售第一期居屋。居屋除了讓中低收入家庭自置居所外，還讓有能力的公屋居民拾級而上，逐步改善他們的生活，而他們騰空的公屋單位亦會交回再編配給有需要的基層家庭，這樣便促進了公營房屋流轉，切合香港獨特情況，這樣的房屋階梯就此形成。特區政府於一九九七年和一九九八年亦分別推出「居屋第二市場計劃」和「租者置其屋計劃」一系列措施，進一步豐富這階梯。 後來由於亞洲金融風暴，房委會便於二○○二年決定停售居屋。及後我們經歷一段長時間的低息環境，投資氣氛十分熾熱，熱錢不斷流入股市和樓市，很多家庭因樓價不斷上升而越來越難置業。為解決這問題，政府一方面於二○一○年開始推出需求管理措施，以應對樓市炒風及供求失衡的情況；另一方面在二○一一年再次推出居屋，新一輪的居屋於二○一四年，在停了十多年後重新推出。但是，土地供應及發展從規劃到落實需要經過城規會、環評程序及立法會審議等程序，在過往一段日子，我們的政治環境比較混亂，令土地房屋供應形成很緊張的情況。在復建居屋的初期，出售的單位每次只有兩、三千個，往往出現好像林議員所說的很高超額認購。「居屋2014」當時的超額認購達62倍，及後有多次都有30倍之多。為解決房屋供不應求的問題，政府於二○一四年十二月公布《長遠房屋策略》（《長策》），透過勾劃策略性方向，以期逐步扭轉房屋供求失衡的局面。按照《長策》的兩個目標--「供應主導」、「靈活變通」的兩個原則，政府每年更新長遠房屋需求推算，逐年延展未來十年房屋供應目標，並以動態的方式回應社會、經濟及市場的轉變，適時調整。 為進一步滿足市民的置業需求，房委會於二○一六年推出「綠置居」（「綠表置居先導計劃」）。「綠置居」受公屋居民歡迎，因此於二○一八年恆常化。在綠置居的「一換一」安排下，每個「綠置居」單位可同時滿足綠表買家自置居所的訴求，同時亦可交回公屋單位予有需要人士入住。而針對白表人士的需要，房委會於二○一三年及二○一五年推出試行計劃，容許白表人士在居屋第二市場購買未補價單位，並於二○一七年恆常地推行「白居二」（「白表居屋第二市場」）。此外，由於輪候公屋的一般申請不斷增加至二○一七年底的155 000多宗，政府決定加大政策力度增加公營房屋供應以滿足社會需求，由二○一八年開始將新的公營和私營房屋供應比例由60：40調整至70：30，務求能加快縮短公屋輪候時間。 為善用市場力量、促進公私營協作，鼓勵私人發展商參與興建資助出售單位，政府在二○二三年六月公布私人興建資助出售房屋先導計劃，又名「樂建居」。在「樂建居」政策下有「公開招標形式」和「私人土地形式」模式。在「公開招標形式」下，政府會主動推出土地供發展商投標，以借助私人發展商的能力發展資助出售單位。政府將會在明日（三月二十八日）正式為柴灣祥民道的「樂建居」項目招標，預計這項目可提供（約）700個私人資助出售單位，截標日期定於七月十九日。而在「私人土地形式」下，政府會透過提供優惠地價安排，鼓勵私人發展商提供私人土地興建資助出售單位，以釋放這些私人土地的發展潛力，進一步增加資助房屋的整體供應。 此外，為協助高於申請居屋資格，但又未能負擔私營房屋的人士置業，政府推出「首置」（「港人首次置業」）項目。「首置」申請人須為居港滿七年的香港居民、從未在香港擁有住宅物業、收入介乎居屋白表申請人的入息限額及該限額加三成，以及資產不超過居屋白表申請人的資產限額加三成。除了在二○二一年已開展工程、並提供不少於1 000個單位的安達臣道項目，還有市區重建局兩個已推售一共有約750個單位的「首置」項目，政府亦正推展另外三個「首置」項目。全部「首置」項目合共可以提供超過6 600個單位。 今日的置業階梯如大家所聽，有其獨特的歷史背景和多年來的發展，是配合了香港多年來經歷的社會、經濟、民生種種狀況，是密不可分的，我們有自己的路，也要找自己的路。今天的置業階梯實在環環相扣，為置業人士提供不同選擇，我們靈活地配合不同市民的置業途徑，而各個置業階梯在定位、面積、設計、目標受惠群組等，均有各自清晰的定位。 房屋問題是本屆政府施政的重點。我們非常有決心、有策略、有方法面對及解決一些存在已久的房屋問題，例如透過各項「提速、提量、提效、提質」的措施，加快造地建屋；興建過渡性房屋和「簡約公屋」；成立「解決劏房問題」工作組，加大力度打擊濫用公屋，以滿足市民不同的住屋需要。根據最新的估算，未來十年（即二○二四／二五至二○三三／三四年度）的總房屋需求為432 000個單位，因此政府訂定的供應目標為440 000個單位。按公私營房屋的70：30比例，公營房屋供應目標為308 000個（單位），而私營房屋供應目標則為132 000個（單位）。政府會繼續開拓足夠的土地以滿足未來十年期內132 000個私營房屋單位的供應目標。在第二個五年期，隨着整體房屋供應、土地供應倍增，我們如林筱魯議員所說，就會有空間，細心看看今天手上的項目應該如何調節，去迎接這空間和把握這機會，去調節公私營房屋比例，以及在公營房屋比例內出租單位及資助出售單位的合適比例，我們會及早規劃我們手上的新項目，配合未來需要。 至於公營房屋供應目標的比例，現時公屋／「綠置居」和其他資助出售單位的比例維持在70:30。我們聽到社會上有不少聲音，希望政府增加資助出售單位的供應。現時公屋需求仍然殷切，截至二○二三年底公屋平均輪候時間為5.8年，我們現在眼前要做的是盡快增加傳統公屋的供應，加上二○二七／二八年度可以完成的30 000個「簡約公屋」單位，全力以赴幫助現居於惡劣環境的市民，縮短他們輪候公屋的時間，讓已申請公屋多年的基層市民盡快上樓，讓居於「劏房」的兒童可以正常地健康成長。展望未來，在第二個五年期（即二○二九／三○至二○三三／三四年度）的公營房屋供應，我們會有顯著的提升，這如同我剛才所說，將為我們提供好的空間去調整公屋與資助出售單位的比例。為準備這個時機的出現，我和我的同事會開展研究，聆聽各方的意見，就像今天林議員提出的動議，便是一個很好的契機讓我們了解各方的想法，整理出一套既貼近現實，又有遠景的策略。 至於位處置業階梯頂層的私人住宅物業方面，維持私人住宅物業市場的穩健發展，是政府房屋政策的一個重要目標。經過審慎考慮整體情況，二零二四至二五年度《財政預算案》宣布撤銷所有住宅物業需求管理措施，即由當天起所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。同時，金管局（香港金融管理局）亦宣布暫停實施物業按揭貸款的壓力測試要求。我們相信這些政策可以協助有需要的市民置業，讓年青人和年青家庭可以按自己各自的情況規劃未來，選擇合適自己的階梯置業，謀發展並改善生活。 主席，現時的置業階梯經過多年的演化，務實地涵蓋香港自己本身不同人士的置業需要。鑑於階梯一環扣一環，任何的變動亦會牽一髮動全身，所以我們必須小心籌謀。隨着土地供應充足，公營房屋大量增加，整體房屋問題會得到大幅紓緩，我們將更有「底氣」提出更全面、更有效、更到位的方法協助不同市民安居和置業。我相信今日不少議員都會有很多具參考價值的意見給我們，我們會抱着開放態度，細心聆聽各位給我們的提議，我們亦會把大家的提議吸收在不斷改善的房屋政策方案上。我會在總結時再作適當補充和進一步回應。 多謝代主席。