行政长官出席房屋政策新措施记者会开场发言全文（三）
29.6.2018

我再进一步给个例子，因为我见很多报纸都说400呎的单位其实是多少钱。二○一八年出售的启德启朗苑都是一个很好的市区地，假设有一个400平方呎单位，其实启朗苑里没有一个真是确实400平方呎的单位，不过为了表述的方便，我便用一个400平方呎单位向大家介绍。房委会评估的市值是14,000元，这14,000元已经比启德的私楼便宜了差不多三成。今天我特地看过某报纸的地产版，在启德甚至土瓜湾一带都是正在卖19,000元甚至23,000、24,000元这价钱，我们房委会对于居屋的评估市值本身不是一个完全的市价来的。如果按现有机制以七折的定价便是9,800元一平方呎。大家再回顾一次，假设这个家庭入息是57,000元，他是供得起的。如果这57,000元的家庭，只是取40%来付按揭，按揭二十年，利息相对低，他是供得起的。但问题不是全部申请居屋的家庭入息都能够达到57,000元，因为这是上限来的。某程度上，你可以说用57,000元是高估了可负担单位的比例，亦令居屋的售价无可避免地与市价挂钩。如果大家记得，57,000元的出现是与市价有关系的，用57,000元来做测试从而定价是与市价有关系，这亦是一直社会上有声音说可否脱钩。如果我们用了新机制，以非业主住户家庭每月入息中位数39,500元计算，而且再将负担单位数量上调至75%，这个单位将是以「评估市值」，即是相同的14,000元的五二折出售，即7,280元一平方呎，售价将会由原先的390万元下调至290万元。我见到今天有些报纸说，400呎的楼会否不需要300万元，以这个例子来显示，大概是这样的情况。 正如我刚才所说，今天用这个名称──资助出售房屋，不单是说居屋，因为我们已经产生了「绿置居」，亦恒常化了「绿置居」，稍后亦会卖2 500个位置亦相当好的「绿置居」。早前房委会经过商量说「绿置居」应该比居屋再便宜10%，我们很尊重亦认同房委会这个决定，所以现时改变了居屋的定价方法。「绿置居」将会沿用购买前的上一期居屋的折头，再便宜10%。如果假设是五二折，这一批「绿置居」便是以四二折出售。这亦是有理据的，因为「绿置居」绝大部分都是卖给已经正享用出租公屋的家庭，所以诱因是需要更大些，令到他愿意按着他的经济情况改善了，放弃一个出租公屋而自己去自置物业。当然另一种人可以去买「绿置居」的便是他未住过公屋，但已经排公屋排到很前，甚至已经是即将获编配公屋的申请人，可以直接买「绿置居」。我们在第一个「绿置居」发现是有人属于这一种情况，他完全未住过公屋，他抽到便买了「绿置居」，那便更早令到这家庭可以实现他的置业梦想。 至于「首置」的情况则刚刚相反。因为大家也记得，「首置」是以帮一些较高收入的中产家庭为目标，所以折扣不用那么便宜。如果太便宜的话，大家也会觉得有个不太公道的现象。「首置」刚刚相反，它的折扣率将比前一个居屋出售的折扣率少，究竟少10%还是20%便要到时再看楼宇的情况如何，不用今日在此把它说实。 再继续谈出售房屋的定价政策，由于我们用了更有利于买家的政策，所以认为应该因应新的定价机制研究更严格的转售限制。就此，我会邀请房委会研究。补价安排基本上不变，新的定价机制下的居屋在一段时间后，或更严格的一段时间后，可以无须补价在居屋第二市场向合资格人士出售，包括绿表人士或获「白居二」资格的人士。如果想在公开市场出售，不是不行，但由于我们在卖的一刻已给了很深的补贴，所以补价时要把它补回给我们。以刚才的例子，我们以五二折卖给他，即是说到卖的一刻，有关单位需要按当时的市值补回48%给我们。这是我们平衡了很多因素后认为是一种颇公平的做法。 最后是实施时间。新的定价政策将适用于未来推出的资助出售房屋，常理来说，应该是今年年底的「绿置居」便会用这个方法。但现在我们刚巧在中间胶着，二○一八年的4 400个单位尚未卖出，但我们收到十五万个以旧定价作出的申请，所以我会邀请房委会尽快研究应否在二○一八年居屋出售计划实施新的定价政策。在做的过程中有很多考虑应如何研究，我会交给房委会──房委会主席现在我身边，由房委会来研究。 我进入第二个目标的第一个措施，换句话说亦是第二个措施，是「首置」。如果大家也记得，我曾经在《施政报告》说过我会在今年的私营房屋卖地表中抽出安达臣道一幅土地试行「港人首次置业」计划。但大家也知道那是一块地，如果真的要试、要招标、要等楼宇建好也需要几年时间。有一个新的置业模式，我也想早点看到社会反应，所以今次邀请市建局把马头围道项目改作「港人首次置业」先导计划，纯粹希望可以尽早测试这个概念对目标组群有否吸引力，即这些较高收入人士其实是否愿意买这种楼，它是较便宜，但也有一定限制。为什么选市建局这个项目？其实这是市建局唯一可以这样用的项目。大家也记得市建局项目都是合作模式，是joint venture，与发展商合作是有合约要求，不能随意由市建局取回并以补贴形式出售。唯一只有这个马头围道项目，当年认为它应该自己兴建，也刚巧当年要求它自己兴建的是我本人，因为马头围道在二○一○年塌楼时我是发展局局长。我当时要求这个项目应建实而不华、不大于五百呎的单位，而且是市建局自己兴建、自己卖。经过八年后，这就成为第一个「首置」的先导项目。 这个计划很贴近我们构思的「首置」，它提供450个单位，但面积很细，很适合所谓首次置业「上车盘」。如果大家记得的话，我在竞选时这些楼名为「港人首置上车盘」，所以从来没有想过要建得很豪华、很大、三房、四房来卖给高收入人士；而且它很快便可以预售，最早在今年十二月已经可以预售，明年第二季落成。 由于它是一个先导计划，我们这个先导计划的设计，如果做完的反应有所不同，我们是可以修改。今次提出在这个「首置」先导项目，主要申请资格是须居港满七年的香港居民、从没有在香港购买过住宅物业、收入介乎居屋入息限额之上以及这个限额再加三成、资产限额较居屋多三成。如果大家记得刚才有个数字57,000元，「首置」的二人或以上的申请者至少要赚取57,001元，即是高于居屋而且不超过57,000元再加多三成，即是74,000元。所以它受惠的家庭的人数或者家庭并不多，只是局限于这个由月入57,001元至月入74,100元这个组群。资产方面我不多说了，大家可以看看。 在定价方面，刚才简单地说过了，都是以居屋作为固定位，上一期居屋是多少折，这一批的「首置」则较贵来卖，即是给予少一些折扣，究竟是给少20%还是10%，正如我所说是可以因应每一个项目来改变。 今日市建局就着它这一批楼宇的「评估市值」是23,500元，因为市建局的楼宇是很贴近私楼，甚至你可以说这23,500元看来已经是市价，在土地湾一带的市价。如果参考二○一八年居屋出售计划，用我们的新定价方法，折扣率是48％，即是用五二折；但若应该不用那么便宜，再加回10％至20％，如果我们用「评估市值」的七二折出售的话，那变成16,920元。如果用「评估市值」的六二折出售的话便是14,570元。我们给这些数字大家看是要告诉大家，这些「首置」并不是很便宜的楼，它是比较类近私楼的楼宇，能够满足的是一个稍为高收入的组群，但在今日楼价飙升情形下以及按揭成数有限制下，这一群稍为高收入人士或年轻家庭在买楼方面真的仍然有问题。 买「首置」的好处是我们会提供按揭贷款的安排，透过香港按揭证券公司，我们会为「首置」单位买家提供特设计划，让他们的按揭贷款最高可以达到九成。所有居屋和「绿置居」已经全部都有这种按揭安排，那是由房委会提供。但由于我们为一些稍高收入的家庭设计了这个「首置」，亦有一定折让卖给他们，它的转让限制是最严格的，在几类出售房屋中它最严格，现在建议购入后最初五年不准卖、不准租，因为这是帮助你「上车」置业，要自己住。当然若有一些很特殊情形下，我们一定有一个特别安排可以让他出售。到卖出时，他亦需要补价，例如我们给予他七二折，他便需要补回当日出售时市价的28%给我们。但我们真的希望他不会这样快卖，这是用来住的。我说了很多次，「首置」是帮助他们用来住的，到了他改善了家庭收入，可以走入私营市场，即是所谓的置业阶梯，他可放回单位出来便比较理想。 （待续） 完 2018年6月29日（星期五） 香港时间23时00分