立法会：房屋局局长就「重推及优化出售公屋计划」议员议案开场发言（只有中文）
20.3.2024

以下是房屋局局长何永贤今日（三月二十日）在立法会会议上就陈学锋议员动议的「重推及优化出售公屋计划」议案的开场发言： 主席： 感谢陈学锋议员今日提出的议案。议案主要讨论有关研究重推及优化租者置其屋计划（租置计划）的事宜。我现在就议案解释一下政府研究就重推租置计划的立场及原因，并会在听取各位议员的意见后，作出回应。 香港房屋委员会（房委会）于一九九八年初推出租置计划，让公共租住房屋（公屋）租户以极低廉价钱购买居住中的单位成为业主。及后，政府于二○○二年全面检讨房屋政策，房委会其后决定在二○○五年八月推出第六期乙租置计划后，不再推出新的租置屋邨。现时居于39个租置计划屋邨的租户仍随时可选择购买其现居出租单位。截至二○二三年十二月底，在184 400个租置计划单位中，已卖出153 000个单位（即83%）。换句话说，余下的31400个租户如果有兴趣仍然随时可联络我们购买其现居单位。 有建议请房委会研究重推租置计划以增加房委会的财政收入来应付未来庞大的建屋开支。就此，我想指出由于租置计划屋邨的大部分对象业主原本为公屋租户，要吸引他们购买现时正在租用的单位。经验告诉我们，我们需要好优惠、好吸引的价钱才可令他们接受此计划。但如果房委会提供特别高的优惠折扣去吸引他们成为业主，建议表面好像帮助房委会带来一笔现金流，但实质上房委会需要以远低于成本的价钱出售单位。再者，我们都要投入不少成本去翻新单位，然后才令单位有吸引力出售。另一方面，若房委会要保持降低轮候时间的原有目标，便需要兴建一批全新的公屋单位以取代卖出的租置出售单位，变相似「以新换旧」，此举不但不能增加房委会的收入，反而会令房委会承受更大的财政压力。这明显与我们要善用公共资源去帮助最有需要的基层市民的目标，背道而驰。 公屋一旦出售便变成买家可承继的资产，房委会就无法回收单位作出重新编配。鉴于目前公屋单位供应不足，一般家庭平均轮候时间最近是5.8年，除非我们能在短时间内重置因出售公屋单位而减少的单位供应，否则重推租置计划无可避免会延长公屋轮候时间。在过去五年，可供编配予公屋申请者及其他类别人士的新建公屋和回收单位各占约一半，每年平均有9 000个回收单位可供编配予公屋申请者。假设这39条租置屋邨今天仍在房委会手中，平均一年回收的单位便有3 000至4 000个之多。3 000至4 000个回收单位约等于有四或五栋公屋之多。如重推租置计划，回收单位就会减少。刚才提过以往推行租置计划时好像没有影响（公屋）轮候时间，其实当时的（公屋）供应好充足，每年公屋建屋量差不多有25 000个以上，正正与我们今天面对的五年公屋供应比较低的情况不一样。 与此同时，并非所有公屋租户均有兴趣购买自己居住的租置屋邨单位。很多租户可能会担心能否负担首期及按揭。另一方面，租置屋邨的业户不仅须要支付单位的购买费用，还须缴纳日后的管理费、分担屋邨内公共维修保养的费用等，因而承担了额外的长远支出。假如我们不能将整条屋邨出售，同一屋邨将出现租置计划下混合业权的情况，业户之间对屋苑管理往往有不同的关注点和诉求，需要一个非常有协调力的业主立案法团去统筹决定和执行各种屋邨管理事宜。事实上，不同业主立案法团的管理能力差异可以好大，我们都看到不同屋邨有不同效果，从而出现不少人都会提及的管理及维修问题。 房委会正从多方面全力优化租置计划以应对过去推行租置计划带来的问题。首先，房委会会继续出售现有39条租置屋邨的未售单位，一方面提供额外诱因，例如租户如在租住的首两年购买单位可享有特别折扣优惠，以鼓励租置计划屋邨的现租户购买自己现正租住的单位；另一方面房委会在去年六月决定恒常化出售租置计划回收单位，将其纳入于居者有其屋（居屋）和绿表置居（绿置居）销售计划中，出售予合资格的绿表申请者，并沿用既有租置计划的定价机制和转让限制，此方法反应正面及理想，首批约800个租置计划回收单位在「绿置居2020／21」下出售，所有推售的单位已售罄。而第二批约500个租置计划回收单位已于「居屋2022」推售给合资格绿表人士，售出的单位占推售单位总数约99%。 在管理方面，租置屋邨与一般私人物业一样，受《建筑物管理条例》（条例）（第344章）、政府租契及大厦公契（公契）所规管。法团及其委聘的物业管理公司须遵从条例及公契的规定，就日常管理事务召开管理委员会（管委会）会议或业主大会进行商讨及议决，并负责执行。现时所有租置计划屋邨皆已成立法团，房委会作为租置计划屋邨内未出售单位的业主，我们会委派代表出任管委会委员，与法团及其物业管理公司分享日常管理事务的经验及提供专业意见。另外，我们亦在五大范畴主动参与并且支援租置计划屋邨管理工作，包括（一）积极参与管理委员会事务，提升物业管理公司的管理工作，并鼓励法团及其物业管理公司与业主、住客和房委会保持良好沟通；（二）提供资讯予法团及管理公司参考，就着物业管理相关法例的更新或管理要点，房委会会适时向管委会作出提示；房委会代表亦不时就日常管理维修事务与法团及管理公司分享物管的经验，亦会邀请市建局向业主就招标妥及各项楼宇维修计划如优化升降机资助计划或楼宇复修综合支援计划等作出介绍；（三）参与采购货品及服务，就采购标书内容向法团提供专业意见；（四）执行房委会租户的管理政策，对所有租置计划屋邨内的出租单位执行扣分制管理租户的不当行为（例如在单位内积存大量垃圾或高空掷物等）。房委会亦会因应实际情况，对其租户采取租约管制行动；（五）就重要事宜积极行使业权及投票权维护公共设施和楼宇安全，并且保持环境卫生。 维修方面，在房委会推出租置计划时，已一次性注资了总额26亿元资金到各租置屋邨的维修基金内，相等于每一个住宅单位有14,000元。我们留意到，在39个屋邨内的维修基金内的余款额数量颇大，大约60%的屋邨仍然有一半以上的维修基金余款，可见维修基金的财政健康状况是理想的。房委会未来会加强向法团在制订保养维修计划、预算和维修基金储蓄方案提供更多的经验分享，包括鼓励法团及其物业管理公司定期告知所有业主有关维修基金或储备基金的使用情况及未来屋邨维修保养的各项需要，好让业主加深认识法团的财务状况，适时使用及储蓄维修基金及备用基金和制定良好维修基金储蓄方案的种种重要性。 为减轻私人楼宇小业主在维修费用方面的负担，政府已推出一系列的计划。例如由市区重建局负责统筹的「楼宇复修综合支援计划」，提供了一站式的财政资助及技术支援服务，协助业主在住用单位及公共地方进行工程。当中的「楼宇更新大行动2.0」、「楼宇排水系统维修资助计划」、「有需要人士维修自住物业津贴计划」、「家居维修免息贷款」，以及「楼宇安全贷款计划」等，已经涵盖了很多不同的范畴帮助有不同需要的人士。这些计划适用于租置屋邨业主和法团，就自用单位或大厦公用地方进行相关的修葺、纠正或改善工程时，可以申请使用。房委会一直有向管委会及管理公司提供这方面的资讯，未来我们会更积极地鼓励法团、管委会及管理公司参与。 基于租置计划屋邨混合业权的情况，不论房委会如何努力亦不能取代业主立案法团在管理屋邨方面的重要角色。根据我们的经验及观察，租置屋邨的业主对屋邨管理工作、维修及翻新工程等各有不同的期望及承担，所成立的业主立案法团亦各有不同的运作模式、目标及各自办事能力，因而屋邨管理的成效亦各异。有能力及负责任的业主立案法团会视房委会及与物业管理及维修相关的部门和机构（如市建局、屋宇署、物业管理专业团体等）为紧密伙伴，会主动邀请我们和其他机构参与会议，并主动就投标、管理及维修等事宜谘询房委会，并接纳我们的意见；相反，有些业主立案法团未必欢迎房委会参与及提出的意见，甚至拖延及拒绝提供资料或回应我们的疑问。在此方面，我们会继续努力加强与各法团的沟通，亦在参与度方面持续改进，希望推进更好的工作。 租置屋邨是所有业主共同拥有的资产，房委会作为当中租户的业主一定会继续主动参与和积极支援屋邨的管理工作。我们期望及鼓励更多租置屋邨业主积极参与屋邨的管理和维修事务，共同缔造一个整洁、安全及舒适的居住环境，好让大家一起拥有的资产长远能保值，达至各方都能共享多赢的好结果。 多谢主席，我谨此陈辞。