​發展局局長就二○二四年一月至三月季度賣地計劃會見傳媒談話內容（附短片）
4.1.2024

以下是發展局局長甯漢豪今日（一月四日）就二○二四年一月至三月季度賣地計劃會見傳媒的談話內容： 記者：之前曾經有官地流標，今次不推售住宅地是否擔心再有流標情況出現，政府是否都看淡前景，會否影響住宅單位供應？另外，北都（北部都會區）換地限期已過，發展商沒有接受政府offer，會否影響供應？ 發展局局長：首先，今季不主動由政府推售住宅地，正如我剛才所說，我們要看這個季度的供應，來自其他來源有甚麼出產。計及那些來源，即本身有些需要地契修訂，亦有油柑頭這個項目，我們現在大約知道，今個年度可預計的數字與年度供應十分接近。在這情況下，我們認為以目前市場的投地氣氛，暫時不再推出住宅地，以今個財政年度來說是合適的。總的來說，社會都期望政府會持續向市場提供土地，但我們總不能一成不變，每一季必定每一類土地都主動推出市場售賣。我們之所以要有季度供應，每一季出來向大家說，正正是我們有年度目標之餘，亦要留意市場情況，每一季開始時看看當時的情況和當時總結到的年度情況，作出合適安排。 至於第二個問題，提到最近在古洞北／粉嶺北有些地契修訂個案到期而不成事，有關的六宗個案媒體都有報道，我們都是用平常心去看待，因為政府由始至終都說明新發展區的發展由政府主導，即是說，政府已預計要在新發展區透過政府收地做公營發展，以及重新整理好土地再推出，這是政府已預計的「基本盤」，收地去做這個發展。為何我們早前提出「加強版」的原址換地安排呢，就是考慮到如果現有業權人，他們配合到政府的規劃用途，配合到政府的時間表，以及配合到政府對於現時土地上的受眾的安置補償要求，我們樂意讓他們參與。在這遊戲規則下，如果真的無法配合政府訂下的時間表，大家都知道後續工作就是政府入場收地，所以不會影響我們推動新發展區發展的步速和決心。 記者：現時說不會推住宅地，是否擔心市場供應太多？另外你提及商廈空置率正處於高位，有些報告說未來幾年也會繼續處於高位，用甚麼準則衡量推不推商業地，何時會恢復步伐？另外，北都六宗補地價，外界質疑金額太高，你們有甚麼回應？短期內收回土地，短期意味何時？補地價告吹對政府的現金流有何影響？ 發展局局長：第一個問題，我相信剛才已回應另一位記者朋友。今季，我們暫時沒有推出私營房屋用地，是否反映我們對市場沒信心呢？我想不可以這樣說。一個負責任的政府都要留意市場情況，我們不希望推出來，而大家反應不好時，市場又會有些解讀，可能對整個市場都不是一件好事。所以，我們何時推出哪幅地，如何部署，我們總要顧及現時市場的情況。過去幾個月實在告訴我們，市場對於投一些房屋用地或商業用地，似乎胃口不太好，所以我們認為，既然今年的目標大致達到，今季來說，依靠其他來源的供應是有其合適性。 第二，你剛才問得很好，你提到商業樓面現時的空置率正處於一個較高位，我們的確看到一些市場調查，甲級寫字樓現時的空置率可以接近百分之十三。我記得我以前曾提及，我們推地不能只看當前情況，你剛才的問題是如果未來空置率都是如此，我們是否以後也不推出商業地或幾年內也不推出呢？其實不是一個這樣簡單的方程式。我時常都說，推地只是一剎那，地仍需要時間發展，到樓面建好可能已經是幾年後，所以我們的確不能單看現時空置率的情況，否則到經濟再起飛，我們可能又不夠樓面用。但我們也要顧及市場現時的狀態，其實是有感染性的。如果我們現時看到大家對於投商業地似乎意欲不高，也看到現時正在興建，頗為「巨無霸」的商業樓宇會在未來幾年陸續落成，即是供應會有多，我們便要做個盤算。如果我們現時再推，是為了幾年後的經濟需要而發展，會否令大家心理上有些壓力呢？所以，雖然在沒有方程式下，但都要把不同因素揉合再看。我們今季不推商業地，我相信市場不會覺得出奇。 第三個問題是六宗新界古洞北／粉嶺北原址換地不成功，是否因為我們的地價高。我首先要解釋一下，這六宗個案也是去到大家商討補地價的階段，即是大家對於一些基本條款，包括建築期有多長，這幅地要建造甚麼的要求，其實已經沒有異議，對方亦接受了，我們才進入補地價的商討。我相信最後談不成，其實大家可能真的對地價要求有不同看法。如果說政府過高，可以倒過來說對方太低，低到不切實際也可以，所以我不會評論哪個高哪個低，但向來補地價都要雙方你情我願，大家都要覺得合理才可以。作為政府，我們都有基本「守閘人」的態度，如果真的不成事，便按遊戲規則進場收地。如果政府要出資收地，當然，我們的現金支出、現金流方面，前期便要使用。其實新發展區的基本盤，政府已經預期要收地，所以這不會令我們大亂陣腳。 記者：首先關於賣地計劃，之前有幾幅地流標，加上今次政府無論在「一鐵一局」都不推住宅地，政府會否研究或考慮其他方法推售住宅地，除現時每季公布推地招標，會否用其他方法推售住宅地？關於新界東北那幾幅地，商討補地價不成功的六幅地，政府會何時進場收地？如果重推，會考慮用甚麼方法重推？從賣地表拿出來招標，還是其他方法？有兩幅去年十二月因為新原址換地計劃而納入作進一步考慮的地皮，會否有多些資料，會建多少單位？商討補地價時，昨日發展局提到希望四個月商討完成，之前六幅地有一段時間商討補地價，只有四個月時間是否足夠？在新方法下，政府可能要幫發展商收地，這個有否需要幫他們收地？這兩幅地有甚麼政府設施需要發展商興建？ 發展局局長：第一個問題，除了由政府主動推售土地，我們有沒有其他方法可以向市場提供一些起樓或商業樓面的用地，在房屋用地方面，其他方法就是我們向來所說其他供應來源，包括市區重建局的重建項目，現時的私人土地例如做重建會做地契修訂，亦有些不需要做地契修訂的個案，這些繼續是我們的供應來源。如果你說有些更不同的方法，我可以想到的是直接批地予某企業，這通常用於產業用地的情況，或較多用於有特殊社福需要的情況。一般私人房屋和商業用地，我相信比較少亦未有足夠理據透過直接批地方式去做。 第二個問題是我們會如何處理最新納入古洞北／粉嶺北會處理的兩宗申請。該兩宗申請大概涉及的可供單位，我們初步估算約為1 000個。當然我們繼續與他們詳細商討，視乎有關申請人如何開則，可能有些變化，我們現時看到那兩宗個案合共大約1 000個私人住宅單位。只有四個月時間與他們商討所有修訂地契條款和補地價是否足夠。當然，如果有更長時間，我們都想，但正如我剛才所說，所有新發展區的推展，政府有時間表，而古洞北／粉嶺北這個區域的時間表，我們的確要在今年不同時間在不同地塊進行收地，這是我們預先訂下的時間表。既然這兩宗申請純粹是因為政府最近公布放寬一些處理換地申請的遊戲規則或參與門檻，所以我們將其納入，給予機會，但我們都要跟從較快速的時間表，配合新發展區的整體發展安排。我相信兩個申請人會把握時間，因為除補地價環節外，其他用地條款，大家可能之前與不同部門已有溝通。 剛才有個問題有另一位記者提問，我現時記起我沒有回答，就是六宗不成功的申請，政府會根據遊戲規則盡快收地，究竟何時會收地。我們會在未來數星期啓動，通常收地會在現場貼通告，三個月後土地會復歸政府。我們會在未來數星期內，很快會啓動程序。 記者：今個年度只賣出三幅地，收入不足一成，如何看這個數，會否變相對香港全個財赤的情況有影響？住宅地累積到來年有九幅，下個年度市況會否更差，會否繼續累積下去令這些土地無法全部賣出？ 發展局局長：首先，第二個問題，今年原本在我們的賣地表有十二幅地，有三幅成功賣出，油柑頭的一幅土地會由香港房屋協會承接，其餘會怎處理，可能要一如以往，我們公布下一個財政年度的賣地表，即二○二四／二五年度的賣地表時再作交代。如果今年有些地曾在賣地表內，我們沒有推出過，大家很多時會見到，我們可能會將這些地帶去明年的賣地表，但我現時沒有水晶球，預計究竟明年放在賣地表全部是甚麼地，以及何時賣哪一幅，這要留待稍後向大家交代明年的計劃，以及每一季我們都會再作研判，看看不同土地來源的供應，然後合併多個來源再作合適決定。 記者：今季私人修訂契約有否涉及早前北都有發展商接納標準補價的單位數目，以及直至現時第三季賣地收益大概有多少﹖你們年初訂立的賣地收入目標是850億。 發展局局長： 我們的賣地收益向來每一年都會有些不可確定性，即使財政司司長每年在《財政預算案》中，如今個財政年度預算約有850億元來自這方面的收益，但向來我們推哪一幅地，以及市場對該幅地的興趣和出價，都會影響當年的賣地收益，這是推地方面。 賣地收益的預算亦預計和假設了一些私人土地地契修訂的補價，這亦有其不確定性，因為就私人土地提交的申請何時可以完成雙方的商討，包括修訂條款和地價的商討，這不是政府可以完全控制，因為必須由雙方討論。所以在種種因素下，每年實際賣地收入和原來的預算有些分別絕對不出奇。過去多年大家都見到有這樣的情況，有時多了，有時少了，而少了的幅度有時大，有時小。 至今的賣地收益是多少，其實都是大家已知的資料。我們今年首三季成功賣出三幅政府推出的用地，收益接近73億。另外，首三季修訂地契的項目，地政總署亦會將已完成地契修訂的資料上載至網頁，大家會看到補地價。我們亦看過，首三季完成地契修訂及補價的收益合共約為50億。即是說，三幅賣地收益73億，加上修訂地契完成補價共50億，至今公開，大家可以計算得到的收益為123億。 現時是一月初，本財政年度至三月尾完結，尚有我剛才提到第四季亦會有一些地契修訂的個案，現時尚未完成，不過我們預計將會於第四季完成，加上那些個案的補價會有多少呢，會否有其他新的地契修訂突然進展很快而我們不知道呢，所以我們未能有一個最後的數字，一切有待財政司司長的《財政預算案》向大家交代有關的修訂預算。 （請同時參閱談話內容的英文部分。）