​立法会二十题：分间单位的租务管制
5.6.2024

以下是今日（六月五日）在立法会会议上洪雯议员的提问和房屋局局长何永贤的书面答覆： 问题： 实施分间单位（俗称劏房）租务管制的《业主与租客（综合）条例》（第7章）第IVA部（《条例》）于二○二二年一月二十二日生效。根据《条例》，业主必须在租赁期开始后的60天内向差饷物业估价署（估价署）递交租赁通知书（即表格AR2），以交代租约内容。然而，有意见认为，《条例》生效至今超过两年，全港约110 000个劏房单位中，估价署只处理了约30 000份表格AR2，显示大量业主尚未履行其法律责任。此外，估价署于二○二三年起提供表格AR3及表格AR4，方便有关劏房租客向估价署查询其业主递交表格AR2的情况，并就其业主涉嫌违规行为作出举报。就此，政府可否告知本会： （一）至今接获的表格AR3及表格AR4数目分别为何； （二）鉴于截至今年三月底，估价署处理了共29 354份表格AR2，当中有多少份表格通过跟进有关的表格AR3及表格AR4后才能收回； （三）至今透过表格AR2呈报的劏房单位数目，并按类型(即房间、板间房、天台屋、平台屋、阁楼、床位、太空舱及其他类型)列出分项数字，以及其所占比率为何； （四）鉴于《床位寓所条例》（第447章）适用于居住单位内有12个或以上出租的单人床位，该条例是否适用于提供12个或以上表格AR2所述的板间房或床位等劏房类别的单位；当局如何监管提供少于12个该等板间房或床位的单位的楼宇结构、消防安全和环境卫生； （五）鉴于截至今年二月底，估价署共接获635宗有关劏房租务的投诉，随着估价署在过去两年成功检控违法业主的个案增加，有关的投诉个案宗数有否相应下降；如有，详情为何；及 （六）鉴于政府于去年成立「解决劏房问题」工作组，锐意取缔劣质劏房，但有意见认为，劏房的设备升级后，租金会上升，加重租客的负担，而床位及板间房的基层租客更首当其冲，估价署有否为此情况进行评估；如有，详情为何；如否，原因为何？ 答覆: 主席： 香港特别行政区政府一直关注居于不适切居所市民的住屋需要，并积极采取不同措施以期逐步改善相关住户的生活环境。 政府一方面不断努力觅地建屋，增加整体公私营房屋的供应量，并已觅得足够土地于未来10年满足308 000个公营房屋单位的需求，以照顾基层市民的住屋需要。另一方面，分间单位（俗称「劏房」）的租务管制自二○二二年一月起实施，为租客提供多方面保障，包括为期四年的租住权保障、限制续租时的租金加幅上限为10%、禁止业主向租客滥收公用设施费用等。此外，二○二三年《施政报告》公布成立由财政司副司长领导的跨部门「解决劏房问题」工作组，为全面处理「劏房」问题作深入调研，并在今年八月向行政长官提交具体建议。 就洪雯议员的问题的各部分，经谘询差饷物业估价署（估价署）及民政事务总署（民政总署），现回覆如下： （一）至（三）及（五）根据实施分间单位租务管制的《业主与租客（综合）条例》（第7章）第IVA部（《条例》），业主须在规管租赁的租期开始后的60日内提交租赁通知书（表格AR2），通知估价署有关租赁详情。为了让更多租客能受惠于租务管制，《条例》对分间单位的定义较为宽阔，界定为组成建筑物单位一部分的处所，因而涵盖包括房间、板间房、天台屋、平台屋、阁楼、床位、太空舱等处所。如业主没有合理辩解而拒绝遵从或忽略遵从上述提交表格AR2的规定，即属犯罪，一经定罪，最高可处第三级罚款（10,000元）；如有关罪行是持续罪行，则可就该罪行持续期间的每一日，另处罚款200元。 截至二○二四年五月中，估价署共处理了31 764份表格AR2，撇除不符合《条例》规管租赁定义而无须向估价署署长提交的表格AR2后，在26 964份有效的表格AR2当中，26 350份（即97.7%）属「房间」类别的分间单位，余下614份（即2.3%）则属其他类别的分间单位（即板间房、天台屋、平台屋、阁楼、床位、太空舱等）。 估价署进一步自二○二三年四月及十月起提供两份表格（即表格AR3及AR4），便利规管租赁租客向估价署查询是否已经收到其租赁的表格AR2，以及向估价署举报业主涉嫌违规行为（包括违反递交表格AR2的规定）。截至二○二四年四月底，估价署收到的表格AR3及AR4合共为98份。除表格AR3及AR4外，相关租客可以继续透过电话热线、电邮、传真、邮寄或亲身到访估价署租务科办公室作出查询及举报。截至二○二四年四月底，估价署共接获678个有关分间单位租务管制的投诉（包括透过表格AR3及AR4作出的投诉），相关投诉数字没有明显趋势。 自《条例》生效以来，估价署持续透过宣传教育鼓励业主主动守法，并一直坚决执法打击违例行为。截至二○二四年四月底，估价署共识别了3 226宗有关业主涉嫌违反《条例》的个案，当中2 991宗为估价署从不同渠道主动识别出来的个案，其余235宗属投诉个案。根据最新截至二○二四年五月底的检控数字，估价署已成功检控269宗个案，共涉及231名「劏房」业主，合计总罚款共492,010元。除检控个案外，估价署在征得律政司意见后已就与表格AR2有关的1 435宗个案，向相关业主发出警告信。为进一步加强打击违例行为，除了现时每年平均处理约1 400宗涉嫌违例个案的执法和检控工作之外，估价署亦加大力度另行订立了绩效指标，目标是在二○二四／二五年度在现时1 400宗之上主动查核额外不少于1 000个「劏房」户的业主有否触犯针对规管租赁的罪行。上述每年处理约1 400宗涉嫌违例个案以及主动查核额外不少于1 000个「劏房」户的业主，足以展现估价署打击违例行为的决心，以加倍力度执法。估价署已开始逐步发信予目标「劏房」户的业主，要求他们向估价署提供与其租赁有关的资料供查核。 估价署会继续透过合适的渠道和方法识别涉嫌违反《条例》的个案，以及宣传《条例》及相关的法定要求。从《条例》实施两年多的经验来说，估价署在二○二三年全年所收到的表格AR2的数目较二○二二年全年增加36%，而二○二四年目前所收到的表格AR2数目仍然保持增长趋势。我们预期持续加强执法及宣传力度应有助保持上述表格AR2数目的增长趋势，从而令二○二四年年底所收到的表格AR2总数可望超过40 000份。 （四）《床位寓所条例》（第447章）的目的是确保用作床位寓所的单位符合相关楼宇及消防安全的要求。根据该条例，有12个或以上床位的居住单位，若拟供人根据租用协议将床位作住宿用，必须领有牌照方可经营。民政总署辖下牌照事务处（牌照处）负责《床位寓所条例》的发牌及执法工作。至于不属该条例规管的居住单位，则受《建筑物条例》（第123章）及《消防条例》（第95章）下有关楼宇、卫生及消防安全的规定所规管。如牌照处得悉或发现不属《床位寓所条例》规管的单位怀疑违反其他相关法例，牌照处会转交相关部门跟进。 （六）「解决劏房问题」工作组自二○二三年十月成立以来，相关政策局及部门就订立「劏房」居住环境的最低标准、取缔不合最低标准的「劏房」等议题，作出多次内部讨论。我们亦委托了顾问公司走访全港不同类型的「劏房」户收集相关数据，以协助工作组了解现存「劏房」及相关住户的最新情况。同时，工作组持续听取不同持份者的意见，集思广益，务求得出一个实际可行、能有序解决「劏房」问题的方案。 「劏房」问题错综复杂，关乎数以万计家庭的福祉，因此取缔不符合最低标准的「劏房」不是一个可以一蹴即就的短期目标。工作组在制订相关政策时，一方面会规定所有营运／出租的「劏房」应提供一个合理及安全的居住环境，另一方面则不可让「劏房」户因取缔行动而流离失所，并同时会小心平衡相关政策对「劏房」租赁市场（包括租金）和租客的影响。 值得留意的是，现行分间单位租务管制已对「劏房」租赁的租金有所规管，即在首租期及次租期之间续租时的租金加幅不得高于全港性私人住宅物业租金指数在相关期间的百分率变动，上限为10%。此外，估价署自二○二三年五月起每月于其网页上发布经表格AR2所收集的分间单位租金资料，让业主和租客在议定租金时，可参考相关市场资料。再者，政府已觅得足够土地于未来10年满足308 000个公营房屋单位的需求，加上未来数年内约21 000个过渡性房屋单位和约30 000个「简约公屋」单位的短期供应，应能更有效照顾居于不适切居所市民（包括「劏房」户）的住屋需要，基层市民对「劏房」的需求可望逐步减少。