发展局局长就二○一九年十月至十二月卖地计划会见传媒谈话内容
26.9.2019

以下是发展局局长黄伟纶今日（九月二十六日）就二○一九年十月至十二月卖地计划会见传媒的谈话内容： 记者：启德商业用地在「挞订」后再「流标」，政府在估价上是否未能紧贴市况？ 发展局局长：大家都知道，地政总署有一班测量师专家，他们于截标当日上午才订出底价。为何要订底价？原因是我们不希望有所谓「贱卖」土地的情况。我知道政府测量师和私人发展商的测量师，他们的基本原则是相似的，但亦有分别的。政府会检视市场最近的成交和市况，在这点上，我们和私人市场没有分别，但私人市场会看自己公司对风险的承受能力，或他们有多愿意去承受市场风险，这方面的估计是政府涵盖不到的。所以有时候，若私人发展商评估风险是重的，落价会较我们的底价低。正如以往，若我们收回来的价较底价低时就会「流标」。在目前的制度下，我们觉得仍然是运作良好。就地政总署来说，我们看到他们的估价仍然是非常「贴市」。过往在二○一二年到现在，除了这幅土地，「流标」的土地共有五幅，我在这里不一一重复。该五幅土地，当中有三幅我们及后已重新推出，亦全部成功售出；有两幅则仍未重新推出。 记者：今季没有推出商业地，是否因为担心示威活动持续，影响市况而流标，因此不推出？另外，有些发展商表示愿意捐出农地，这是否会令政府的土地供应增加，因而减慢政府之后的卖地步伐？ 发展局局长：其实不是的。过往不是每一季也会推商业地的。因为商业地始终与住宅地不相同，数量是相对少一点的。今年计及现正处理的高铁上盖地皮，可以看到只是高铁上盖的一幅地皮，面积差不多三百万呎，其实是多的。往年在个别年份，二○一六至一七年，可以达到五百万呎，但这是很例外的，很多时候只是百多万呎，或数十万呎。因此，今年商业地的量不是少的。而不是每一季也会推商业地，向来也是如此的。你的第二个问题是？ 记者：有发展商愿意捐出农地予政府兴建公屋，政府会否因此减慢卖地步伐？ 发展局局长：我看不到有此影响。有关捐地，昨天有发展商宣布捐出三百万呎农地，当中包括捐地予「要有光」。我知道运输及房屋局（运房局）的同事已接触「要有光」，因为他们一直有倾谈的，我们了解「要有光」希望用该幅土地作过渡性房屋，运房局的同事会与他们进一步跟进。就个别发展商愿意捐出土地予非牟利团体作与社会公益相关的用途，我们认为是好事，但有关发展商并未接触政府表示希望复归一些土地予政府，我们未进入这讨论。无论如何，我们不认为数量会足够令我们改变其他的努力。以今次为例，三百万呎的农地，即总量约三十公顷，位置不知道在哪里。如你看我们未来对土地的需求，若我们能做齐土地供应专责小组建议的各项措施，接下来会做的是三千公顷新增土地。因此，个别发展商无论捐出多少土地，也不会影响政府在多管齐下的策略之下全力推进各种措施，一些影响也没有。 记者：那是否代表三百万呎农地是不足以满足政府的需求？你们是否更加倾向引用《收回土地条例》去收回农地发展？ 发展局局长：这方面我也可以说一说。其实我刚才所指的三千公顷，是土地供应专责小组提出的八项措施，政府全面支持的，如果全部落实，会有三千公顷的土地。至于香港未来的土地需求大概是多少？如果看《香港2030+》（《香港2030+：跨越2030年的规划远景与策略》），当时指最少1 200公顷，但社会讨论指这是远远低估的。现时《香港2030+》（研究）已到比较成熟的阶段，稍后我们会公布数字，让大家知道土地不足情况的程度。我刚才说土地不足的情况，相信私人发展商，如果有个别或其他的发展商多捐出十多二十公顷、或三十公顷的土地，对大局的影响不大。虽然我们也会正面看待，因为如果有私人发展商以无偿或很低的价钱将土地捐出、长租予非牟利机构作社会性房屋或其他的社会服务设施，我们觉得是好事，但这对政府本身的努力没有影响。 你刚才提到收回土地，我在这里说一说。你看土地供应专责小组提出的八个建议中，有几个较为主要的，我在这里很简单讲一讲。第一，新发展区的进一步发展。就古洞北及粉岭北新发展区，我们今年获第一期主体工程拨款，我留意到有传媒指我们今年会展开收地工作，技术上是的，但其实如果你看我们的工序，到明年我们才需要占用人离开该地方，所以我昨天说明年开始会进行这个工作。在洪水桥新发展区方面，我们盼望今年第四季能到立法会申请拨款。两个新发展区，加上其他个别的土地，我们看到未来五年透过《收回土地条例》收回的土地大约是四百公顷，相比过往的速度，是大幅提升的。 土地供应专责小组也希望我们加快规划工作，特别是对于棕地的规划。如果大家记得，其实社会对我们应该更加善用棕地的共识是相当高的，我们接下来会进行这项工作。已规划的棕地，特别是当中我们发觉一些适合用作公共房屋，尤其是高密度公共房屋，其实我们都会按照机制，就是透过《收回土地条例》收回土地作公共房屋发展，因为这很清晰，是用作公共用途。其他功夫我们也会继续做，包括土地共享先导计划等，我们也会继续做。如果要详细回答你的提问，答案会拉得很长，但简单而言，个别发展商捐出一些土地或长期以低价租出土地，从政府角度而言，我们觉得是好事，特别是支持非政府机构作一些社会需要的用途，但我看不到这对政府造地的工作有大的影响，我们仍然会努力去做。 记者：你认为现时的社会气氛会否影响地产商之后的投标意欲和地价？ 发展局局长：我不会揣测太多。未来的商业用地方面，高铁站上盖用地近300万呎，是一幅非常大的商业用地，现正招标，稍后我们会知道结果，这幅地的条件很好。至于香港的整体经济，如果你有留意财政司司长最近接受访问指都是转弱的，如果第三季继续有负增长情况，技术上便会进入衰退，当然，对地产商如何看后市是有影响的。但在政府来说，我们仍会努力持续推出土地。刚才我说，我们每一次推出土地时，在截标当日早上会因应最新的市价和市况订出底价，我们会持续这样做。 记者：是否明年第一季会接受土地共享先导计划的申请？现时最新的时间表和构思为何？ 发展局局长：不好意思要等一等，因为房屋土地相关事宜，行政长官在本星期二也说过，她在《施政报告》会作出论述。很快会有公布，或许要等一等。但在时间方面，我们是清晰的。我们较原来计划迟了两至三个月，希望下年第一季可以接受申请。我们本来说今年年中前可以接受申请，因此相差两至三个月，但详情需要给予一些耐性等一等。 记者：高铁上盖的地皮十一月才会截标，当时你们的估值是过千亿，现时加上社会事件的影响，会否重新评估估值？你认为流标的机会是否大？ 发展局局长：不要介意我指出，我们是没有估值的，因此你引述的估值，我不相信是政府的估值，相信这是市场的估值。一般而言，我不会评论市场的估值。就政府而言，到截标当天的上午，地政总署的专家会就当时的市价和市况作出评估去订出底价。 记者：首三个季度土地供应达到全年目标的六成多，港铁的项目已推出，第四季港铁也未必有项目可以推出，第四季的土地来源为何？有没有信心可以达到全年目标？另外想问启德跑道区的商业用地，其实在九个月内两次「流标」和一次「挞订」，你们觉得跑道区商业地有没有什么原因一直不能卖出，余下的几幅土地有没有想过是继续用作商业酒店用途，还是有其他想法？ 发展局局长：其实如果你看启德跑道区的土地，也有商业用地成功卖出。今年我们早前成功售出两幅土地都是住宅用地。在商业用地方面，市场会不会对经济前景等比较敏感，我们会再看一看。在这刻我们没有打算将刚刚「流标」的商业酒店用地转为其他用途，因为转变土地用途并不是这么简单的，如果我们真的有想法，考虑将土地用作其他用途，也需要做研究和重新作规划，这样可能需时约一年多至两年的时间。在政府角度来说，我们提出这幅土地用作酒店商业用地前，是经过规划和很审慎的考量，但当然可能市场的变化有时候很快。我们觉得现时应该稳定地处理，因此我们在适当时间再推出土地时也会是作商业酒店用途。 记者：你对达标的信心如何？ 发展局局长：我们在年头说过，港铁会出售的土地，就只有包括日出康城12期的两幅。因此，接下来第四季的主要土地来源，就是一些政府本身推出来卖的土地，或者是透过市场本身，无论是市场自己发展或重建的项目。在这阶段来说，现时我们已很接近七成达标，如果你对比去年第三季，我们仍未达到这百分比，所以相对来说，我仍是有信心全年来看是有机会达标的。 记者：捐出的农地会否用以兴建公屋？ 发展局局长：这方面要具体讨论。我多谢你的问题，容许我在此作点解说。如果发展商愿意捐出土地，譬如捐给「要有光」，相信「要有光」没有能力兴建高密度公营房屋。我了解运房局曾与「要有光」联络，而他们表示考虑用作过渡性房屋。 土地业权谁属和土地适合作什么用途要分开来看。如果土地归还予政府，就是政府土地。土地是否适合作刚才你提到的，即高密度公营房屋，其实是规划主导的，主导权在政府。规划署会检视香港不同的土地，这是一直在进行的，我们之前说，由二○一三年开始至今，我们找到差不多210幅土地，可以为我们提供超过31万个单位，就是这个概念。规划署经过考虑后，发觉有些土地适合作高密度公营房屋，而有些土地适合作私人房屋。大家亦知道，目前我们提供房屋土地的比重已更改，由百分之六十比四十，即六成公屋四成私楼，转为七十比三十，即七成公屋三成私楼。所以那是两个概念。就不同土地，无论现时属于私人或是政府的土地，究竟是否适合作公营房屋，我们会努力持续做，如果看到土地适合作公营房屋，在公共目的确立后，即使没有捐地给政府，其实目前我们的做法都是引用《收回土地条例》收回土地的。