​立法会：房屋局局长就「检视《长远房屋策略》，缩短置业阶梯」议员议案开场发言（只有中文）
27.3.2024

以下是房屋局局长何永贤今日（三月二十七日）在立法会会议上就林筱鲁议员动议的「检视《长远房屋策略》，缩短置业阶梯」议案的开场发言： 代主席： 首先，我很感谢林筱鲁议员今日提出的议案，以及另外几位议员提出的修正案。房屋政策一直是政府和市民十分关注的议题。事实上，无论社会如何变迁，过去50年房委会（香港房屋委员会）的公营房屋一直扮演推动社会稳定向前行的重要角色。今天的议案非常重要，亦十分合时，让我们可就房屋议题的各个环节分享看法，深入交流。 了解香港今天的置业阶梯，我们要回顾房屋政策历史。公营房屋政策经历了多个重大发展。上世纪五十年代初期，香港只有私营房屋。一场火灾，政府要去照顾遭遇天灾的寮屋区居民，令他们有容身之所，这便开&#x542f;了香港公营房屋的发展。公屋（公共租住房屋）一直为社会上最基层市民提供可负担的廉价租住房屋，一方面缓解低收入家庭的住屋需要，同时让他们积聚财富，培养子女成长，从而向上流动，为社会稳定发展提供坚实基础。这样的励志例子在全香港比比皆是，相信在今日的议事厅中，也有很多这样上流、上进的好故事。 随着香港经济发展，市民收入增加，中下阶层开始有置业的愿望和需求，但又未能马上负担得起私营房屋，房委会便在一九七六年宣布推行「居者有其屋计划」（居屋），并在一九七八年发售第一期居屋。居屋除了让中低收入家庭自置居所外，还让有能力的公屋居民拾级而上，逐步改善他们的生活，而他们腾空的公屋单位亦会交回再编配给有需要的基层家庭，这样便促进了公营房屋流转，切合香港独特情况，这样的房屋阶梯就此形成。特区政府于一九九七年和一九九八年亦分别推出「居屋第二市场计划」和「租者置其屋计划」一系列措施，进一步丰富这阶梯。 后来由于亚洲金融风暴，房委会便于二○○二年决定停售居屋。及后我们经历一段长时间的低息环境，投资气氛十分炽热，热钱不断流入股市和楼市，很多家庭因楼价不断上升而越来越难置业。为解决这问题，政府一方面于二○一○年开始推出需求管理措施，以应对楼市炒风及供求失衡的情况；另一方面在二○一一年再次推出居屋，新一轮的居屋于二○一四年，在停了十多年后重新推出。但是，土地供应及发展从规划到落实需要经过城规会、环评程序及立法会审议等程序，在过往一段日子，我们的政治环境比较混乱，令土地房屋供应形成很紧张的情况。在复建居屋的初期，出售的单位每次只有两、三千个，往往出现好像林议员所说的很高超额认购。「居屋2014」当时的超额认购达62倍，及后有多次都有30倍之多。为解决房屋供不应求的问题，政府于二○一四年十二月公布《长远房屋策略》（《长策》），透过勾划策略性方向，以期逐步扭转房屋供求失衡的局面。按照《长策》的两个目标--「供应主导」、「灵活变通」的两个原则，政府每年更新长远房屋需求推算，逐年延展未来十年房屋供应目标，并以动态的方式回应社会、经济及市场的转变，适时调整。 为进一步满足市民的置业需求，房委会于二○一六年推出「绿置居」（「绿表置居先导计划」）。「绿置居」受公屋居民欢迎，因此于二○一八年恒常化。在绿置居的「一换一」安排下，每个「绿置居」单位可同时满足绿表买家自置居所的诉求，同时亦可交回公屋单位予有需要人士入住。而针对白表人士的需要，房委会于二○一三年及二○一五年推出试行计划，容许白表人士在居屋第二市场购买未补价单位，并于二○一七年恒常地推行「白居二」（「白表居屋第二市场」）。此外，由于轮候公屋的一般申请不断增加至二○一七年底的155 000多宗，政府决定加大政策力度增加公营房屋供应以满足社会需求，由二○一八年开始将新的公营和私营房屋供应比例由60：40调整至70：30，务求能加快缩短公屋轮候时间。 为善用市场力量、促进公私营协作，鼓励私人发展商参与兴建资助出售单位，政府在二○二三年六月公布私人兴建资助出售房屋先导计划，又名「乐建居」。在「乐建居」政策下有「公开招标形式」和「私人土地形式」模式。在「公开招标形式」下，政府会主动推出土地供发展商投标，以借助私人发展商的能力发展资助出售单位。政府将会在明日（三月二十八日）正式为柴湾祥民道的「乐建居」项目招标，预计这项目可提供（约）700个私人资助出售单位，截标日期定于七月十九日。而在「私人土地形式」下，政府会透过提供优惠地价安排，鼓励私人发展商提供私人土地兴建资助出售单位，以释放这些私人土地的发展潜力，进一步增加资助房屋的整体供应。 此外，为协助高于申请居屋资格，但又未能负担私营房屋的人士置业，政府推出「首置」（「港人首次置业」）项目。「首置」申请人须为居港满七年的香港居民、从未在香港拥有住宅物业、收入介乎居屋白表申请人的入息限额及该限额加三成，以及资产不超过居屋白表申请人的资产限额加三成。除了在二○二一年已开展工程、并提供不少于1 000个单位的安达臣道项目，还有市区重建局两个已推售一共有约750个单位的「首置」项目，政府亦正推展另外三个「首置」项目。全部「首置」项目合共可以提供超过6 600个单位。 今日的置业阶梯如大家所听，有其独特的历史背景和多年来的发展，是配合了香港多年来经历的社会、经济、民生种种状况，是密不可分的，我们有自己的路，也要找自己的路。今天的置业阶梯实在环环相扣，为置业人士提供不同选择，我们灵活地配合不同市民的置业途径，而各个置业阶梯在定位、面积、设计、目标受惠群组等，均有各自清晰的定位。 房屋问题是本届政府施政的重点。我们非常有决心、有策略、有方法面对及解决一些存在已久的房屋问题，例如透过各项「提速、提量、提效、提质」的措施，加快造地建屋；兴建过渡性房屋和「简约公屋」；成立「解决劏房问题」工作组，加大力度打击滥用公屋，以满足市民不同的住屋需要。根据最新的估算，未来十年（即二○二四／二五至二○三三／三四年度）的总房屋需求为432 000个单位，因此政府订定的供应目标为440 000个单位。按公私营房屋的70：30比例，公营房屋供应目标为308 000个（单位），而私营房屋供应目标则为132 000个（单位）。政府会继续开拓足够的土地以满足未来十年期内132 000个私营房屋单位的供应目标。在第二个五年期，随着整体房屋供应、土地供应倍增，我们如林筱鲁议员所说，就会有空间，细心看看今天手上的项目应该如何调节，去迎接这空间和把握这机会，去调节公私营房屋比例，以及在公营房屋比例内出租单位及资助出售单位的合适比例，我们会及早规划我们手上的新项目，配合未来需要。 至于公营房屋供应目标的比例，现时公屋／「绿置居」和其他资助出售单位的比例维持在70:30。我们听到社会上有不少声音，希望政府增加资助出售单位的供应。现时公屋需求仍然殷切，截至二○二三年底公屋平均轮候时间为5.8年，我们现在眼前要做的是尽快增加传统公屋的供应，加上二○二七／二八年度可以完成的30 000个「简约公屋」单位，全力以赴帮助现居于恶劣环境的市民，缩短他们轮候公屋的时间，让已申请公屋多年的基层市民尽快上楼，让居于「劏房」的儿童可以正常地健康成长。展望未来，在第二个五年期（即二○二九／三○至二○三三／三四年度）的公营房屋供应，我们会有显著的提升，这如同我刚才所说，将为我们提供好的空间去调整公屋与资助出售单位的比例。为准备这个时机的出现，我和我的同事会开展研究，聆听各方的意见，就像今天林议员提出的动议，便是一个很好的契机让我们了解各方的想法，整理出一套既贴近现实，又有远景的策略。 至于位处置业阶梯顶层的私人住宅物业方面，维持私人住宅物业市场的稳健发展，是政府房屋政策的一个重要目标。经过审慎考虑整体情况，二零二四至二五年度《财政预算案》宣布撤销所有住宅物业需求管理措施，即由当天起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。同时，金管局（香港金融管理局）亦宣布暂停实施物业按揭贷款的压力测试要求。我们相信这些政策可以协助有需要的市民置业，让年青人和年青家庭可以按自己各自的情况规划未来，选择合适自己的阶梯置业，谋发展并改善生活。 主席，现时的置业阶梯经过多年的演化，务实地涵盖香港自己本身不同人士的置业需要。鉴于阶梯一环扣一环，任何的变动亦会牵一发动全身，所以我们必须小心筹谋。随着土地供应充足，公营房屋大量增加，整体房屋问题会得到大幅纾缓，我们将更有「底气」提出更全面、更有效、更到位的方法协助不同市民安居和置业。我相信今日不少议员都会有很多具参考价值的意见给我们，我们会抱着开放态度，细心聆听各位给我们的提议，我们亦会把大家的提议吸收在不断改善的房屋政策方案上。我会在总结时再作适当补充和进一步回应。 多谢代主席。