​发展局局长就二○二四年一月至三月季度卖地计划会见传媒谈话内容（附短片）
4.1.2024

以下是发展局局长甯汉豪今日（一月四日）就二○二四年一月至三月季度卖地计划会见传媒的谈话内容： 记者：之前曾经有官地流标，今次不推售住宅地是否担心再有流标情况出现，政府是否都看淡前景，会否影响住宅单位供应？另外，北都（北部都会区）换地限期已过，发展商没有接受政府offer，会否影响供应？ 发展局局长：首先，今季不主动由政府推售住宅地，正如我刚才所说，我们要看这个季度的供应，来自其他来源有甚么出产。计及那些来源，即本身有些需要地契修订，亦有油柑头这个项目，我们现在大约知道，今个年度可预计的数字与年度供应十分接近。在这情况下，我们认为以目前市场的投地气氛，暂时不再推出住宅地，以今个财政年度来说是合适的。总的来说，社会都期望政府会持续向市场提供土地，但我们总不能一成不变，每一季必定每一类土地都主动推出市场售卖。我们之所以要有季度供应，每一季出来向大家说，正正是我们有年度目标之余，亦要留意市场情况，每一季开始时看看当时的情况和当时总结到的年度情况，作出合适安排。 至于第二个问题，提到最近在古洞北／粉岭北有些地契修订个案到期而不成事，有关的六宗个案媒体都有报道，我们都是用平常心去看待，因为政府由始至终都说明新发展区的发展由政府主导，即是说，政府已预计要在新发展区透过政府收地做公营发展，以及重新整理好土地再推出，这是政府已预计的「基本盘」，收地去做这个发展。为何我们早前提出「加强版」的原址换地安排呢，就是考虑到如果现有业权人，他们配合到政府的规划用途，配合到政府的时间表，以及配合到政府对于现时土地上的受众的安置补偿要求，我们乐意让他们参与。在这游戏规则下，如果真的无法配合政府订下的时间表，大家都知道后续工作就是政府入场收地，所以不会影响我们推动新发展区发展的步速和决心。 记者：现时说不会推住宅地，是否担心市场供应太多？另外你提及商厦空置率正处于高位，有些报告说未来几年也会继续处于高位，用甚么准则衡量推不推商业地，何时会恢复步伐？另外，北都六宗补地价，外界质疑金额太高，你们有甚么回应？短期内收回土地，短期意味何时？补地价告吹对政府的现金流有何影响？ 发展局局长：第一个问题，我相信刚才已回应另一位记者朋友。今季，我们暂时没有推出私营房屋用地，是否反映我们对市场没信心呢？我想不可以这样说。一个负责任的政府都要留意市场情况，我们不希望推出来，而大家反应不好时，市场又会有些解读，可能对整个市场都不是一件好事。所以，我们何时推出哪幅地，如何部署，我们总要顾及现时市场的情况。过去几个月实在告诉我们，市场对于投一些房屋用地或商业用地，似乎胃口不太好，所以我们认为，既然今年的目标大致达到，今季来说，依靠其他来源的供应是有其合适性。 第二，你刚才问得很好，你提到商业楼面现时的空置率正处于一个较高位，我们的确看到一些市场调查，甲级写字楼现时的空置率可以接近百分之十三。我记得我以前曾提及，我们推地不能只看当前情况，你刚才的问题是如果未来空置率都是如此，我们是否以后也不推出商业地或几年内也不推出呢？其实不是一个这样简单的方程式。我时常都说，推地只是一刹那，地仍需要时间发展，到楼面建好可能已经是几年后，所以我们的确不能单看现时空置率的情况，否则到经济再起飞，我们可能又不够楼面用。但我们也要顾及市场现时的状态，其实是有感染性的。如果我们现时看到大家对于投商业地似乎意欲不高，也看到现时正在兴建，颇为「巨无霸」的商业楼宇会在未来几年陆续落成，即是供应会有多，我们便要做个盘算。如果我们现时再推，是为了几年后的经济需要而发展，会否令大家心理上有些压力呢？所以，虽然在没有方程式下，但都要把不同因素揉合再看。我们今季不推商业地，我相信市场不会觉得出奇。 第三个问题是六宗新界古洞北／粉岭北原址换地不成功，是否因为我们的地价高。我首先要解释一下，这六宗个案也是去到大家商讨补地价的阶段，即是大家对于一些基本条款，包括建筑期有多长，这幅地要建造甚么的要求，其实已经没有异议，对方亦接受了，我们才进入补地价的商讨。我相信最后谈不成，其实大家可能真的对地价要求有不同看法。如果说政府过高，可以倒过来说对方太低，低到不切实际也可以，所以我不会评论哪个高哪个低，但向来补地价都要双方你情我愿，大家都要觉得合理才可以。作为政府，我们都有基本「守闸人」的态度，如果真的不成事，便按游戏规则进场收地。如果政府要出资收地，当然，我们的现金支出、现金流方面，前期便要使用。其实新发展区的基本盘，政府已经预期要收地，所以这不会令我们大乱阵脚。 记者：首先关于卖地计划，之前有几幅地流标，加上今次政府无论在「一铁一局」都不推住宅地，政府会否研究或考虑其他方法推售住宅地，除现时每季公布推地招标，会否用其他方法推售住宅地？关于新界东北那几幅地，商讨补地价不成功的六幅地，政府会何时进场收地？如果重推，会考虑用甚么方法重推？从卖地表拿出来招标，还是其他方法？有两幅去年十二月因为新原址换地计划而纳入作进一步考虑的地皮，会否有多些资料，会建多少单位？商讨补地价时，昨日发展局提到希望四个月商讨完成，之前六幅地有一段时间商讨补地价，只有四个月时间是否足够？在新方法下，政府可能要帮发展商收地，这个有否需要帮他们收地？这两幅地有甚么政府设施需要发展商兴建？ 发展局局长：第一个问题，除了由政府主动推售土地，我们有没有其他方法可以向市场提供一些起楼或商业楼面的用地，在房屋用地方面，其他方法就是我们向来所说其他供应来源，包括市区重建局的重建项目，现时的私人土地例如做重建会做地契修订，亦有些不需要做地契修订的个案，这些继续是我们的供应来源。如果你说有些更不同的方法，我可以想到的是直接批地予某企业，这通常用于产业用地的情况，或较多用于有特殊社福需要的情况。一般私人房屋和商业用地，我相信比较少亦未有足够理据透过直接批地方式去做。 第二个问题是我们会如何处理最新纳入古洞北／粉岭北会处理的两宗申请。该两宗申请大概涉及的可供单位，我们初步估算约为1 000个。当然我们继续与他们详细商讨，视乎有关申请人如何开则，可能有些变化，我们现时看到那两宗个案合共大约1 000个私人住宅单位。只有四个月时间与他们商讨所有修订地契条款和补地价是否足够。当然，如果有更长时间，我们都想，但正如我刚才所说，所有新发展区的推展，政府有时间表，而古洞北／粉岭北这个区域的时间表，我们的确要在今年不同时间在不同地块进行收地，这是我们预先订下的时间表。既然这两宗申请纯粹是因为政府最近公布放宽一些处理换地申请的游戏规则或参与门槛，所以我们将其纳入，给予机会，但我们都要跟从较快速的时间表，配合新发展区的整体发展安排。我相信两个申请人会把握时间，因为除补地价环节外，其他用地条款，大家可能之前与不同部门已有沟通。 刚才有个问题有另一位记者提问，我现时记起我没有回答，就是六宗不成功的申请，政府会根据游戏规则尽快收地，究竟何时会收地。我们会在未来数星期&#x542f;动，通常收地会在现场贴通告，三个月后土地会复归政府。我们会在未来数星期内，很快会&#x542f;动程序。 记者：今个年度只卖出三幅地，收入不足一成，如何看这个数，会否变相对香港全个财赤的情况有影响？住宅地累积到来年有九幅，下个年度市况会否更差，会否继续累积下去令这些土地无法全部卖出？ 发展局局长：首先，第二个问题，今年原本在我们的卖地表有十二幅地，有三幅成功卖出，油柑头的一幅土地会由香港房屋协会承接，其余会怎处理，可能要一如以往，我们公布下一个财政年度的卖地表，即二○二四／二五年度的卖地表时再作交代。如果今年有些地曾在卖地表内，我们没有推出过，大家很多时会见到，我们可能会将这些地带去明年的卖地表，但我现时没有水晶球，预计究竟明年放在卖地表全部是甚么地，以及何时卖哪一幅，这要留待稍后向大家交代明年的计划，以及每一季我们都会再作研判，看看不同土地来源的供应，然后合并多个来源再作合适决定。 记者：今季私人修订契约有否涉及早前北都有发展商接纳标准补价的单位数目，以及直至现时第三季卖地收益大概有多少﹖你们年初订立的卖地收入目标是850亿。 发展局局长： 我们的卖地收益向来每一年都会有些不可确定性，即使财政司司长每年在《财政预算案》中，如今个财政年度预算约有850亿元来自这方面的收益，但向来我们推哪一幅地，以及市场对该幅地的兴趣和出价，都会影响当年的卖地收益，这是推地方面。 卖地收益的预算亦预计和假设了一些私人土地地契修订的补价，这亦有其不确定性，因为就私人土地提交的申请何时可以完成双方的商讨，包括修订条款和地价的商讨，这不是政府可以完全控制，因为必须由双方讨论。所以在种种因素下，每年实际卖地收入和原来的预算有些分别绝对不出奇。过去多年大家都见到有这样的情况，有时多了，有时少了，而少了的幅度有时大，有时小。 至今的卖地收益是多少，其实都是大家已知的资料。我们今年首三季成功卖出三幅政府推出的用地，收益接近73亿。另外，首三季修订地契的项目，地政总署亦会将已完成地契修订的资料上载至网页，大家会看到补地价。我们亦看过，首三季完成地契修订及补价的收益合共约为50亿。即是说，三幅卖地收益73亿，加上修订地契完成补价共50亿，至今公开，大家可以计算得到的收益为123亿。 现时是一月初，本财政年度至三月尾完结，尚有我刚才提到第四季亦会有一些地契修订的个案，现时尚未完成，不过我们预计将会于第四季完成，加上那些个案的补价会有多少呢，会否有其他新的地契修订突然进展很快而我们不知道呢，所以我们未能有一个最后的数字，一切有待财政司司长的《财政预算案》向大家交代有关的修订预算。 （请同时参阅谈话内容的英文部分。）