​立法会十二题：活化居者有其屋计划第二市场
26.4.2023

以下是今日（四月二十六日）在立法会会议上周文港议员的提问和房屋局局长何永贤的书面答覆： 问题： 据悉，居者有其屋计划（居屋）第二市场的成交宗数不断下跌，而「白表居屋第二市场计划」（白居二）的申请人最终完成交易的比例也偏低，其中一个原因是由于香港房屋委员会（房委会）为居屋单位所提供的按揭还款保证期为30年，而银行一般采用「30年减去楼龄」的方法衡量所提供的按揭年期，以致部分楼龄较高的居屋单位未能获银行批出不少于20年的合理按揭年期。有意见指出，随着大量居屋单位日渐老化，不少未补地价的二手居屋单位将会或甚至已经无法在市场上售出。就此，政府可否告知本会： （一）过去三年，每年《绿表资格证明书》持有人成功购入二手居屋单位的宗数为何，并按买家的年龄分布（即（i）18至35岁、（ii）36至64岁，以及（iii）65岁或以上）以表一列出分项数字； 表一 年度： 买家年龄 成交宗数 （i） （ii） （iii） （二）白居二推出至今，每年（i）提供的配额、（ii）申请配额的宗数，以及（iii）成功购入第二市场居屋单位的宗数及（iv）其占申请配额宗数的百分比，并按申请者的类别（即单身（按以下年龄组别列出：（a）18至35岁、（b）36至64岁，以及（c）65岁或以上）和二人或以上家庭）以表二列出分项资料； 表二 年度： 申请者的类别 （i） （ii） （iii） （iv） 单身 （a） （b） （c） 二人或以上家庭 （三）现时全港居屋屋苑的楼龄分布为何，并按香港岛、九龙及新界3个区域和区议会分区以表三列出各个楼龄组别（即（i）0至10年、（ii）10年以上至20年、（iii）20年以上至30年，以及（iv）30年以上）的居屋屋苑的分项数目；及 表三 区域 区议会分区 居屋屋苑数目 （i） （ii） （iii） （iv） 总数 香港岛 九龙 新界 （四）鉴于有意见指出，要活化居屋第二市场，房委会有必要延长按揭还款保证期至最少50年，当局会否考虑该项不会对公共财政造成额外负担的建议，以为市民（尤其是青年）提供置业阶梯；如会，详情为何；如否，原因为何？ 答覆： 主席： 就周文港议员的提问，我们现回覆如下： （一）过去四个财政年度，绿表申请者于居屋第二市场计划（第二市场）购入单位的成交宗数，表列如下： 财政年度 绿表申请者于第二市场购入单位＃ 成交宗数＊（约数） 2019／2020 1 400 2020／2021 1 600 2021／2022 1 600 2022／2023 2 100 ＃：数字包括于香港房屋委员会（房委会）辖下的居者有其屋计划（居屋）、私人机构参建居屋计划、中等入息家庭房屋计划、重建置业计划、可租可买计划、绿表置居计划（绿置居）及租者置其屋计划（租置计划）单位。 ＊：数字不包括取消个案。 根据「2021居者有其屋计划二手单位买家统计调查」的抽样调查结果，在二○一九年四月一日至二○二一年三月三十一日期间，以绿表申请者于第二市场成功购入单位的买家年龄分布表列如下： 年龄^ 绿表申请者于第二市场成功购入单位＃ 买家年龄 35岁或以下 21% 36至64岁 58% 65岁或以上 21% 总计 100% ^：就家庭申请而言， 以申请表上申请者的年龄为成功买家的年龄 ＃：数字包括于房委会辖下的居屋、私人机构参建居屋计划、中等入息家庭房屋计划、重建置业计划、可租可买计划单位。数字不包括绿置居及租置计划单位。 （二）白表居屋第二市场计划（白居二）推出至今，每期提供的配额、申请宗数，以及成交宗数（注）（包括其占配额的比例），表列如下&ndash; 扩展第二市场至白表买家首轮临时计划（二○一三年） 申请类别 配额数目 申请宗数 （约数） 成交宗数 （约数） 成交宗数占 配额的比例 （约数） 一人 35岁或以下 500 39 000 240 48% 36至64岁 3 700 20 4% 65岁或以上 90 0 0% 申请者没有提供资料 少于10 0 0% 总计 43 000 260 52% 二人或以上家庭 4 500 23 000 2 100 47% 总计 5 000 66 000 2 400 48% 扩展第二市场至白表买家第二轮临时计划（二○一五年） 申请类别 配额数目 申请宗数 （约数） 成交宗数 （约数） 成交宗数占 配额的比例 （约数） 一人 35岁或以下 250 20 000 150 60% 36至64岁 2 700 10 4% 65岁或以上 50 0 0% 申请者没有提供资料 1 200 0 0% 总计 24 000 160 64% 二人或以上家庭 2 250 20 000 1500 67% 总计 2 500 44 000 1 600 64% 注：有关数字按行政纪录编制，并不包括取消个案。由于四舍五入关系，数字相加未必等于总数。数字包括购买房委会的居屋、私人机构参建居屋计划、中等入息家庭房屋计划、重建置业计划、可租可买计划、租置计划，以及香港房屋协会「住宅发售计划」的第二市场单位。 「白居二2018」 申请类别 配额数目 申请宗数 （约数） 成交宗数 （约数） 成交宗数占 配额的比例 （约数） 一人 35岁或以下 250 30 000 140 56% 36至64岁 4 100 10 4% 65岁或以上 130 0 0% 申请者没有提供资料 280 0 0% 总计 34 000 150 60% 二人或以上家庭 2 250 26 000 1 300 58% 总计 2 500 60 000 1 400 56% 「白居二2019」 申请类别 配额数目 申请宗数 （约数） 成交宗数 （约数） 成交宗数占 配额的比例 （约数） 一人 35岁或以下 300 69 000 110 37% 36至64岁 10 000 20 7% 65岁或以上 350 0 0% 申请者没有提供资料 200 0 0% 总计 80 000 130 43% 二人或以上家庭 2 700 55 000 1 200 44% 总计 3 000 135 000 1 300 43% 「白居二2020」 申请类别 配额数目 申请宗数 （约数） 成交宗数 （约数） 成交宗数占 配额的比例 （约数） 一人 35岁或以下 450 59 000 200 44% 36至64岁 9 800 20 4% 65岁或以上 300 少于10 少于1% 申请者没有提供资料 400 0 0% 总计 69 000 220 49% 二人或以上家庭 4 050 48 000 1 900 47% 总计 4 500 117 000 2 100 47% 「白居二2022」提供4 500个配额（4 050个家庭申请者及450个一人申请者）。房委会于申请期间共收到约117 000份申请表，当中约45 000份属家庭申请者类别及约72 000份属一人申请者类别。由于「白居二2022」尚在进行中，故未有相关成交个案的统计资料。 （三）截至二○二二年年底，房委会辖下资助出售单位按楼龄组别的地区分布表列如下&ndash; 地区 房委会辖下资助出售单位数目（约数）＊＃ （按楼龄划分） 0 &ndash; 10年 11 &ndash; 20年 21 &ndash; 30年 31年或 以上 总计 香港岛 中西区 &ndash; &ndash; &ndash; &ndash; &ndash; 东区 800 1 200 21 600 9 100 32 700 南区 &ndash; &ndash; 5 200 4 700 9 900 湾仔区 &ndash; &ndash; &ndash; &ndash; &ndash; 九龙 九龙城区 1 300 &ndash; 1 100 1 800 4 200 观塘区 1 400 3 200 14 400 15 900 34 900 深水涉区 5 900 &ndash; 1 800 2 000 9 700 黄大仙区 900 2 400 16 100 14 100 33 400 油尖旺区 &ndash; &ndash; 4 500 &ndash; 4 500 新界 离岛区 5 200 &ndash; 3 100 &ndash; 8 300 葵青区 1 000 &ndash; 7 800 7 800 16 500 北区 3 200 &ndash; 13 300 6 000 22 500 西页区 1 400 &ndash; 23 900 12 000 37 300 沙田区 3 100 3 100 19 300 29 600 55 100 大埔区 &ndash; &ndash; 3 300 13 700 17 000 荃湾区 1 000 &ndash; &ndash; &ndash; 1 000 屯门区 &ndash; &ndash; 14 600 26 000 40 500 元朗区 2 600 1 000 20 900 &ndash; 24 500 总计 27 700 10 800 170 800 142 600 351 900 ＊：由于四舍五入关系，数字相加未必等于总数。 ＃：包括房委会辖下的居屋、私人机构参建居屋计划、中等入息家庭房屋计划、重建置业计划、可租可买计划，以及绿置居单位。数字不包括租置计划单位。 （四）政府一直致力丰富置业阶梯，透过推出资助出售单位，协助不能负担私人市场住宅物业的中低收入家庭置业。为鼓励银行和认可财务机构向资助出售单位买家提供较优惠的按揭条款，房委会为参与的银行和认可财务机构（参与财务机构）提供按揭贷款保证。根据房委会与参与财务机构所签订的「按揭保证契据」，在按揭贷款保证期内及适用的「按揭保证契据」所列的指定情况之下，房委会会承担有关资助出售单位按揭人拖欠的还款差额。根据现时的「按揭保证契据」，居屋和绿置居单位的按揭贷款保证期，由单位首次转让日期起计最长为30年。 在业主无法偿还按揭贷款的情况下，房委会需要承担按揭人拖欠的还款差额，故房委会提供按揭贷款保证涉及财务风险。考虑到房委会须控制财务风险于适当水平，房委会现时向参与财务机构提供按揭贷款保证期最长为30年。房委会的按揭贷款保证期仅属银行或财务机构批出按揭贷款的参考因素之一。银行或财务机构会因应每项贷款申请的实际情况，例如按揭贷款申请人的还款能力及财务状况等相关因素，而向申请人提供不同按揭条款。单就按揭还款期而言，虽然房委会有规定参与财务机构批出的按揭还款期不可超过25年，但房委会并没有规定有关还款期必须与贷款保证期同时结束。事实上，银行或财务机构会按其商业考虑以及按揭申请人的个别状况考虑提供按揭。 延长按揭贷款保证期将增加房委会所承受的财务风险。房委会会继续留意资助出售房屋的买家及提供按揭的参与财务机构对延长还款保证期的需要，以及房委会因而承受的财务风险，并适时作出探讨。