立法会∶发展局局长就「增加短中期房屋供应，改善公营房屋短缺问题」议案总结发言（只有中文）
17.1.2019

以下是发展局局长黄伟纶今日（一月十七日）在立法会会议上就「增加短中期房屋供应，改善公营房屋短缺问题」议案的总结发言全文： 主席： 我再次感谢涂谨申议员提出议案，以及其他九位议员提出修正议案。我亦再次感谢多位议员今日就如何增加房屋供应提出宝贵意见。当中不少意见，包括新增土地的来源、交通基建及配套设施的规划，以至房屋发展项目的具体执行等等，其实于土地供应专责小组的报告中有所论述及分析。政府目前正详细研究专责小组的各项建议及整理有关资料，会适时作出回应。但我希望今日能先就刚才议员提出的数个重点作出一些回应。 首先是有关棕地。在棕地方面，早前政府委聘顾问进行的「新界棕地使用及作业情况研究」及「棕地作业迁入多层楼宇的可行性研究」，我们相信在未来数个月内，这些研究可以完成。政府随后会着手参考顾问研究的结果，制订政策及拟订执行安排。我们会争取在今年稍后时间提出建议供社会讨论。同时，规划署会提前研究新界北邻近将来北环线的新田／落马洲发展枢纽，考虑这区未来的用途。规划署亦会展开其余760公顷相对零散细碎棕地发展潜力的研究，当中我们要考虑多项规划因素，包括交通及社区设施的易达度、棕地面积、其他基建设施的承载量、土地用途与周遭环境是否协调等因素。我们亦需要寻找发展潜力较高的棕地作进一步的可行性研究。至于其余发展潜力相对低的棕地，我们亦会研究是否可透过规划和较完善的配套设施及其他方法去改善这些棕地可能带来的问题及改善乡郊环境。 有议员提到善用空置土地。政府一向认同土地应该是地尽其用，亦从来没有排除使用及发展个别短期租约用地、临时政府拨地和空置政府土地。反之，这是一项我们一直持续推行的措施。例如，政府无论于新发展区进行发展，或透过恒常的土地用途检讨物色及腾出个别地块发展，均不时涉及终止短期租约或使用一些当前是空置的政府土地。常见的例子涉及短期租约的停车场，或一些已划作休憩等社区用地但当时未有具体发展计划的空置地盘。不过，必须要指出的是把这些有临时用途或有待长远发展的土地改作其他发展，面对的挑战也是不少的，因为这些临时用途虽然是临时，但可能它们在社区已存在了一段相当长的时间。刚才我提及，以短期租约租出的停车场，若它们长期在社区存在，往往都反映社区对此有一定确切的需要。很多时候，我们需要为这些相关用途作重置安排，不过要另觅用地，亦并非简单容易。 另外，并非所有空置政府土地也适合作高密度发展。截至二○一八年十二月，约有850幅空置土地（包括23幅空置校舍用地）可供非政府机构申请作短期用途，土地总面积约为120公顷。若作更深入的分析，你会发觉当中约60%的面积小于500平方米，发展潜力受到相当大的限制。 刚才我提及的210多幅的房屋用地，包括70多幅位于「绿化地带」用地，总面积估算约227公顷，占全港「绿化地带」用地约1.4%，如能及时修订有关法定图则和完成相关程序，可提供超过114 000个公私营单位，我们检视过，当中超过八成为公营房屋。这些用地是透过规划署分别进行两个阶段的「绿化地带」检讨所觅得的。关于改划「绿化地带」，我们的主要考虑是要寻找一些已平整、荒废或没有植被，但具潜力作住宅发展的「绿化地带」土地。我们在第二阶段检讨时审视位于已建设地区边缘、邻近现时市区和新市镇的「绿化地带」用地。这些用地多位于整个「绿化地带」的相对外围或接近现有已发展土地或公共道路旁。不过我必须指出，当我们考虑每一幅位于「绿化地带」的土地是否可透过改划作高密度发展、如何平衡发展和自然保育的需要，这亦是一个不简单的课题。 有议员提及位于「乡村式发展」地带内未批租或拨用的政府土地。与上述关于空置用地的论述相似的地方是，并非所有「乡村式发展」地带的空置土地均有潜力用作高密发展，或作发展公营房屋，因为当中相当部分为已建小型屋宇间的空隙或通道、斜坡、或其他零碎或形狀不规则地块。即使个别地块相对较为完整，它们的发展亦往往受限于地形、地区及基建限制。加上「乡村式发展」地带内的土地一般分布零散且大小形状不一，要完全释放有关地区的发展潜力及进行主要基建工程，难免要进行大量收回及清理土地工作，带来的赔偿及安置等问题亦需要谨慎处理。我们亦需要进行详尽的研究及评估，才可确认有关的可行性。有关用途改划、道路刊宪及环境影响评估等各项必须的法定程序亦耗时甚长。因此，土地供应专责小组曾讨论此选项，而结论是此选项的优次不高。 有意见指出，若倡议公私营合作模式或「土地共享先导计划」，便等同放弃引用《收回土地条例》收回私人土地进行发展。这些将政府收地与私人发展对立起来的观点并不正确，政府亦不认同。目前，若政府认为某一地带需要发展为「公共用途」，例如公营房屋、政府设施等等，并已作出公开规划、研究，政府会适时引用《收回土地条例》征用相关私人土地进行符合法例下「公共用途」的发展，例如我在开场发言时提及的新发展区项目及横洲公营房屋发展等。但相关考虑的平衡和社区健康发展不能单靠政府的力量，实际上政府亦难以同一时间为香港所有不同地方进行整全规划和作出发展。当政府就某一地点仍未有具体发展计划，但私人土地业权人能提出有助更早释放土地潜力并符合公众利益的发展计划，社会亦应该可以作适当考虑。就此，行政长官于二○一八年的施政报告提出「土地共享先导计划」框架，正是为尽早及更好地释放新界土地潜力。框架包括希望项目中不少于六至七成新增楼面面积会用作公营房屋之用。我在此必须强调，《基本法》第六条及第一百零五条均提及香港特别行政区依法保护「私有财产权」。政府在决定运用法定权力收回私人土地时，必须严格遵从法律的精神和制约，亦不能忽略尊重私有财产权的重要性。政府会继续小心谨慎按照相关条例，在确立适用于有关土地的「公共用途」之后，行使条例赋予的公权收回私人土地。在这方面，有议员建议政府是否应考虑重推乙种换地权益书。我在此清楚作说明，就是在目前土地供应紧绌的情况下，我们目前并没有计划重推换地权益书这方法作为向土地业权人的补偿方案。政府会继续按现时行之有效的机制，向土地被征收的私人土地业权人作出适当的赔偿。 有议员提出要求市区重建局（市建局）参与提供资助出售房屋及公共租住房屋。让我在此解释，市建局的法定职能是推动市区更新，在角色和工作范畴上一直和香港房屋委员会和香港房屋协会有适当分工。不过，市建局在提供资助出售房屋方面并非完全没有参与，例如在二○一五年出售「焕然壹居」项目单位，及在本月初推售港人首置先导项目「焕然懿居」单位也是参与这方面的例子。我们相信市建局将来在这方面仍会在适当的时间担当一定的角色，不过我们仍然需要考虑两个相关因素。第一、市建局自成立以来开展的重建项目，均聚焦于私人物业的重建，以期为填补清拆后私人楼宇市场的住宅单位数量，维持整体公、私营房屋供应的平衡。第二、《市区重建局条例》订明巿建局须谨慎处理财政。市建局一向的营运模式是透过出售重建所得的单位取得收入，在财政自给的原则下推行市区更新计划。大家或者知道，市建局在收购物业时，自住住宅物业业主会获得同区七年楼龄的补偿。在这方面，市建局面对的财政承担是非常庞大。而市建局历年的盈余，均用作重建项目收购、补偿及安置成本，及推行无财政收益但会为公众带来裨益的工作，例如楼宇复修、保育和活化等等。因此，倘若将市建局大部分的重建项目用以提供资助出售房屋或公共租住房屋，我们必须考虑这根本性的转变对公、私营房屋供应及市建局财政可持续性的影响。 在议员亦提及重建公务员建屋合作社楼宇。在去年十月的施政报告已提出邀请市建局物色一至两个适合作高密度发展的公务员合作社地段作为试点，研究按市建局沿用的推展项目方式，重建该些合作社地段。市建局待完成规划研究及取得董事会批准后，打算于本年稍后向政府提交落实建议，亦希望其后能进一步宣布并启动选取的试点项目。我们会因应重建公务员合作社楼宇试点项目的经验，再考虑下一步的工作。 至于军事用地，正如特区政府多次重申，军事用地的地位及性质有别于香港其他土地。按照《基本法》及《驻军法》的规定，任何军事用地的使用及管理均属国防事务，由中央人民政府全权负责，不属香港特区的事务范围，而军事用地亦没有闲置的情况。特区政府现时没有计划寻求改变这些土地的用途。 提到预留作香港迪士尼乐园度假区第二期发展的用地，根据政府与香港国际主题乐园有限公司，即政府和华特迪士尼公司为股东的合营公司，我以下简称合营公司，在二○○○年签订的认购权契约，合营公司拥有第二期用地的认购权，以进行乐园的进一步发展。在合营公司进行第二期用地的认购权之前，该幅土地的短期用途须符合各类列于限制性契约内的核准用途，包括休憩、体育及文化等设施，但不能用作住宅用途。而在考虑这些短期用途时，我们亦必须顾及它们能否与迪士尼乐园的用途和整体气氛互相协调。政府目前无意改变第二期用地的现有土地用途安排。 至于私人游乐场地契约用地，包括粉岭高尔夫球场的用地，正如土地供应专责小组去年底提交的报告指出，私人游乐场地契约用地所涉及的不单是土地供应，同时牵涉体育、康乐、生态保育等政策范畴，以至契约用地是否应该进一步向公众开放等议题。专责小组的考量主要从增加土地供应的角度向政府提出建议。而行政长官早前亦指出，政府有需要仔细研究小组的建议，以及民政事务局未来会就着私人游乐场地契约政策的检讨结果，就个别私人游乐场地契约用地的未来用途再作通盘考虑。即使在今日的辩论中，我亦听到很多就球场的康乐功能、对体育发展的贡献、场地的生态、文物及景观价值等多方面的不同意见。民政事务局目前有关私人游乐场地契约政策的检讨还未完成，政府会将这些意见及关注连同专责小组的建议一并考虑及思量，才会作整全的回应。 正如土地供应专责小组指出，整体社会意见是指土地供应是刻不容缓。造地需时，我们必须未雨绸缪，并要多管齐下，同心协力，我们才可打破香港土地供应的困局。就政府而言，觅地造地的努力从未曾停下来。今年未来一段时间，我们会就多个涉及土地供应的大型项目向立法会申请拨款，包括新界古洞北、粉岭北、洪水桥新发展区的主体工程部分；以及关于聚焦交椅洲及三处近岸填海，即龙鼓滩、小蚝湾和欣澳的研究拨款申请。按照专责小组的报告，我们亦打算展开屯门内河码头沿海一带的相关研究。 主席，没有一个土地供应选项可以完全取代其他选项，这是出于不同时段及不同用途的需要。小组所提的「多管齐下」土地供应策略之重点，在于同步推行多个不同的增辟土地方案，期望靠单一选项能成为灵丹妙药，或单靠独步单方就可完全解决香港目前面对土地不足及房屋短缺的问题，这是不切实际的。 中长期的供应未到位前，我们会继续做好改划土地用途工作，同时透过增加发展密度及其他持续推行的土地供应措施，更善用现有土地。我们明白地区对所谓「插针式」的发展有顾虑，但的确这些发展规模相对较小，可在时间上更快地增加土地供应。政府会尽力做好配套工作，把对地区的影响减到最少。向前看，我们需要持续大刀阔斧地造地及建立土地储备，因为除了房屋以外，交通配套、经济发展、教育安老等，全部需要土地。有更多的土地，我们才有空间及弹性作具前瞻性、全面而配合发展需要的规划，而非停留于追落后、「还旧债」的困局。 主席，接下来运输及房屋局副局长会就房屋政策相关议题作出回应。