立法會十題：加快公營房屋項目的推展工作
23.6.2021

以下是今日（六月二十三日）在立法會會議上邵家輝議員的提問和發展局局長黃偉綸的書面答覆： 問題： 關於發展局局長（局長）就本人於本年六月二日所提質詢的答覆，政府可否告知本會： （一）鑑於局長以改劃單一地塊作公營房屋（公屋）發展為例，講述土地由「生地」變成「熟地」涉及的程序，下列每項程序所涉的具體工作詳情為何： （i）進行技術可行性研究，以評估交通、環境等方面的影響（需時大約兩年）、 （ii）根據《城市規劃條例》（第131章）進行改劃（按該法例一般需時11個月）、 （iii）進行詳細工程及建築設計（一般需時18至24個月）、 （iv）（如牽涉私人土地）按《收回土地條例》（第124章）和其他條例為收地和工程範圍刊憲和處理反對意見、 （v）（如牽涉私人土地）進行收地、 （vi）（如牽涉私人土地）為受影響住戶或經營者提供安置補償、 （vii）清理土地，以及 （viii）進行土地平整和基建工程（為期大約兩至三年，視乎地盤情況而定）； （二）第（一）（iv）至（vii）項所述程序每項一般需時多久； （三）第（一）項所述程序當中，有哪些程序可以同步進行；有否不時研究有哪些方法，令更多程序得以同步進行； （四）鑑於局長表示，興建公屋單位最少需時約四至五年，興建工程所涉的具體工作詳情為何；及 （五）鑑於局長表示，按第（一）項所述程序估計，由最初的進行技術可行性研究到建成公屋單位一般需時超過10年，有否評估此建屋速度是否理想及可以接受；如有評估而結果為是，理據為何；如評估的結果為否，有何改善方案？ 答覆： 就問題的各部分，現回覆如下： （一）及（二）（i）為改劃地塊作公營房屋發展而進行的技術可行性研究，其主要目的是確立該工地用作公營房屋發展的可行性，以及訂定工地平整和相關基建的初步工程範圍。 在研究期間，我們會因應擬議發展參數（例如地積比率、樓宇高度等）和地理情況而制訂工地平整方案，以及進行環境、交通、排水、排污、供水、土力、樹木、通風及視覺等多方面的技術影響評估，並按評估結果擬定所需的緩解措施和相關基建設施。此外，我們會就擬議工程進行初步土地勘測及初步設計，以確立其技術可行性。 上述工作需要按相關專業要求進行，並且環環相扣。舉例而言，環境影響評估需顧及鄰近現有和正在規劃中的發展，並就生態、噪音、水質及空氣等多個範疇作出評估。此外，噪音評估需待交通影響評估得出數據（例如車流量等）才可進行。如有個别評估結果超出現行標準時，我們需擬定有效的緩解措施。 （ii）《城市規劃條例》（第131章）在制訂圖則方面有清晰的法定時限。根據該條例，在制訂或修訂圖則時，有關圖則都會予以展示，為期兩個月，以供公眾查閱和提出申述。在圖則展示期屆滿後九個月內，城市規劃委員會（城規會）須把圖則和相關修訂，連同有關申述和意見，一併提交行政長官會同行政會議核准。如果有個案因其特殊情況而須提請行政長官將時限延長，最多也只能延長六個月。 制訂圖則的具體工作包括在圖則的兩個月展示期屆滿後，城規會會公布收到的申述，為期三個星期，以供公眾提出意見。之後，城規會會舉行會議聆聽收到的申述和意見，並決定是否順應或局部順應申述的內容就草圖提出建議修訂（建議修訂）。若有建議修訂，城規會會作出公布，為期三個星期，公眾人士（除曾作出與建議修訂有關的申述或意見的人士外）可就其作出進一步申述。若收到表示反對的進一步申述，城規會會舉行進一步聆聽會議，並決定是否根據建議修訂，或按城規會認為適當的其他方式修訂該草圖。該等修訂會成為草圖的一部分，並連同有關申述、意見和進一步申述，一併提交行政長官會同行政會議核准。上述工作均按法例要求進行。 一般來說，大部分的制圖程序都可於11個月（即兩個月的圖則展示期屆滿後九個月）內提交行政長官會同行政會議核准。 （iii）在詳細設計階段，我們需就初步制定的工程範圍進行更全面的土地勘測，並根據勘測所得的地質狀況，為擬議工地平整和基建工程進行詳細設計。公營房屋發展所需的工地平整和基建工程一般包括土力工程（例如建造護土牆和斜坡）、道路工程（例如建造行人／行車天橋、興建公共運輸交匯處及優化道路交界處）、排水／排污／供水系統工程（例如鋪設地下管道和興建泵房）、環境緩解措施（例如安裝隔音屏障）及環境美化工程等。我們需就這些工程製作工程施工圖則和合約文件，以便工程招標。 除了詳細設計，我們需在此階段就工程項目諮詢相關部門和持份者（例如區議會和橋樑及有關建築物外觀諮詢委員會）。我們亦要為工程費用作估算及準備工程合約招標文件，適時啓動工程合約招標程序。 （iv）當政府推行公共工程，例如道路計劃、發展資助房屋或展開工務計劃下任何項目，可能須引用《收回土地條例》（第124章）或其他適用條例（例如《道路（工程、使用及補償）條例》（第370章））收回私人土地作上述的公共用途。政府會因應發展項目的情況，以適當的形式及途徑諮詢持份者。若項目涉及道路或渠務工程，政府亦須根據相關條例為擬議工程及將予收回的土地刊憲，以供公眾查閱和提出意見。 不論工程是否需要刊憲，政府須根據適用程序處理接獲的反對意見。當確定發展項目範圍後，收回土地的建議連同所接獲的反對意見，將提交予行政長官會同行政會議考慮。在行政長官會同行政會議按《收回土地條例》或其他適用條例授權收回私人土地後，政府會發出收地公告，通知受影響的私人土地復歸政府所有。 上述程序的所需時間視乎相關工程性質、適用法例的要求（例如是否涉及道路或渠務工程及是否需要刊憲）、發展項目的規模和收到的反對意見數目，不能一概而論。 （v）當工程獲得行政長官會同行政會議按《收回土地條例》或其他適用條例授權收回私人土地，以及獲立法會批准工程撥款（或獲有關事務委員會支持）後，政府會按相關條例在憲報刊登收地公告，該公告的副本會在受影響物業或其附近張貼，並寄交有關土地的註冊業主。公告所載的限期屆滿後（一般為憲報刊登收地公告的三個月後），受影響私人土地的業權即復歸政府所有。 （vi）當規劃土地用途、發展範圍及推行計劃確定後，政府會進行清拆前登記（即凍結登記），以蒐集發展範圍內目前的佔用情況和現有構築物的狀況資料，作為日後評估安置及／或發放特惠津貼的其中一項資格準則基礎。其後，地政總署會適時為受影響人士展開資格審核。在籌劃發展項目的過程中，有關部門會與受影響人士保持緊密溝通，地政總署亦會向受影響的居民講解特惠補償及安置安排事宜。 當引用相關條例收回私人土地時，政府須按條例要求為擁有合法權益的人作出補償（即法定補償）。除此以外，政府亦設有特惠補償制度，行政上作為法定補償的替代安排。至於非擁有合法權益的人士，例如寮屋住戶，雖然他們不合資格申領法定補償，但政府仍會向當中的合資格人士提供適用的特惠補償及安置安排，以紓解發展行動對他們帶來的影響。事實上，為回應受發展清拆影響人士的關注，為收地及清拆項目拆牆鬆綁以早日落成發展項目，政府於二○一八年大幅改善特惠補償及安置安排，為合資格寮屋住戶引入免經濟狀況審查安置選項，以及放寬為合資格寮屋住戶及業務經營者而設的特惠津貼資格準則，並增加津貼額。 在擬議發展項目獲立法會通過和批准撥款後，政府會隨即向合資格受影響人士提供適用的特惠安置補償安排，包括向符合安置資格的住戶編配安置單位、向符合領取特惠津貼的住戶或業務經營者發放津貼。每宗個案的處理時間視乎個案的情況和受影響人士的意願，但各相關部門和單位會盡力配合發展計劃的時間表，全力處理有關個案，並在可行範圍內盡量為受影響人士提供協助。正如政府過往多番強調，政府致力在清拆工作開始之前妥善安置合資格住戶，以體現政府「先安置、後清拆」的目標。 （vii）在政府按相關條例在憲報刊登收地公告中所載的限期屆滿後，受影響私人土地的業權即復歸政府所有。其後，地政總署會根據工程部門的需要和項目時間表，適時通知受影響人士於指定日期前遷離發展範圍，並於清拆日開始將受影響的構築物清拆及將土地清理，交給工程部門以進行工程。視乎工程項目的進程及個別住戶的情況，地政總署或會分階段清理土地及把有關土地交付工程部門，一方面讓工程盡早展開，另一方面在不影響工程時間表的情況下為有需要的受影響人士給予適當緩衝。 （viii）一般而言，當工程合約範圍內的土地交付承建商後，承建商隨即會展開工地清理工作（包括移除樹木、清除表土和清拆寮屋構築物等）。此外，若工地涉及在設計階段未能進入的私人土地，我們會在收回該些土地後進行土地勘測、樹木調查及土地污染調查等工作。 待工地清理工作完成後，承建商會進行土力工程（包括建造斜坡和護土牆等）、挖掘或填土工程，以及按需要清除或處理土地污染物，以平整土地供擬議發展之用。此外，承建商亦會同時進行道路、排水／排污／供水系統工程、緩解環境影響措施及環境美化等。期間，承建商亦需協調公用事業機構在工地內鋪設擬議發展所需要的其他公共基礎設施，例如電線、煤氣管及電話線等。 （三）為加快造地建屋速度，上述程序不少環節會同步進行。例如，現時工地平整和基建工程的詳細設計與有關法定程序（例如《收回土地條例》（第124章）、《道路（工程、使用及補償）條例》（第370章）及《水污染管制（排污設備）規例》（第358AL章）下的刊憲程序）和處理反對意見程序同步進行。此外，土木工程拓展署把工地平整工程與基礎設施工程盡量分階段完成，讓已完成部分率先交付香港房屋委員會（房委會）興建房屋；並安排把餘下部分與房屋建築工程同步進行。 另一方面，為爭取時間，房委會一般會在政府進行上述「造地」程序時，同步進行公營房屋發展項目的部分前期籌建工作，包括擬備規劃大綱、進行詳細設計、土地勘測及招標工作等，以期政府把土地交予房委會後，能夠盡快開展建築工程。 （四）一般來說，由政府交付土地予房委會起計，房委會需約四至五年時間進行公營房屋發展項目的打樁及建築工程。然而，建造所需時間會因個別地盤的情況而有所不同，包括地盤的土地和地質狀況，以及一些不可預測的因素，如惡劣天氣等。此外，為達至「地盡其用」的原則以興建更多單位及增加社福、泊車設施等方面以回應市民的殷切需求，不少發展項目需要進一步善用土地的發展潛力，例如興建平台樓層、地庫，甚至因超越40層而須興建隔火層。這些設計無可避免會增加施工時間，但房委會會繼續與相關政府部門合作，在可行情況下通過優化項目設計，盡量縮短建造時間。 根據房委會沿用已久的預製混凝土建造方法，以建造標準樓層多於20個單位的住宅大樓為例，一般可以在六個工作天完成一個樓層的混凝土建造。房委會在確保工地安全和建造質素不受影響的基本原則之下，不斷改善建造技術及流程，和推動其他創新建築方法，例如積極選取合適項目使用「組裝合成」建築法，以進一步提升生產效率。 （五）除上述措施外，如行政長官在二○二○年《施政報告》中提出，發展局轄下的「精簡發展管制督導小組」已擴闊其組成和工作範圍，納入發展局以外的審批部門，以便更全面地檢視政府和私人項目的發展審批程序，以及理順各個政策局之間與發展相關的規定。為進一步加快土地及房屋供應，除了個別部門的行政審批程序外，我們亦正檢視個別法例所訂明的發展程序是否有加快或精簡的空間，例如城規程序或一些道路工程相關的程序，檢討範圍包括現行法例下處理發展申請的時間表，以及處理申述的程序等。