立法会十题：加快公营房屋项目的推展工作
23.6.2021

以下是今日（六月二十三日）在立法会会议上邵家辉议员的提问和发展局局长黄伟纶的书面答覆： 问题： 关于发展局局长（局长）就本人于本年六月二日所提质询的答覆，政府可否告知本会： （一）鉴于局长以改划单一地块作公营房屋（公屋）发展为例，讲述土地由「生地」变成「熟地」涉及的程序，下列每项程序所涉的具体工作详情为何： （i）进行技术可行性研究，以评估交通、环境等方面的影响（需时大约两年）、 （ii）根据《城市规划条例》（第131章）进行改划（按该法例一般需时11个月）、 （iii）进行详细工程及建筑设计（一般需时18至24个月）、 （iv）（如牵涉私人土地）按《收回土地条例》（第124章）和其他条例为收地和工程范围刊宪和处理反对意见、 （v）（如牵涉私人土地）进行收地、 （vi）（如牵涉私人土地）为受影响住户或经营者提供安置补偿、 （vii）清理土地，以及 （viii）进行土地平整和基建工程（为期大约两至三年，视乎地盘情况而定）； （二）第（一）（iv）至（vii）项所述程序每项一般需时多久； （三）第（一）项所述程序当中，有哪些程序可以同步进行；有否不时研究有哪些方法，令更多程序得以同步进行； （四）鉴于局长表示，兴建公屋单位最少需时约四至五年，兴建工程所涉的具体工作详情为何；及 （五）鉴于局长表示，按第（一）项所述程序估计，由最初的进行技术可行性研究到建成公屋单位一般需时超过10年，有否评估此建屋速度是否理想及可以接受；如有评估而结果为是，理据为何；如评估的结果为否，有何改善方案？ 答覆： 就问题的各部分，现回覆如下： （一）及（二）（i）为改划地块作公营房屋发展而进行的技术可行性研究，其主要目的是确立该工地用作公营房屋发展的可行性，以及订定工地平整和相关基建的初步工程范围。 在研究期间，我们会因应拟议发展参数（例如地积比率、楼宇高度等）和地理情况而制订工地平整方案，以及进行环境、交通、排水、排污、供水、土力、树木、通风及视觉等多方面的技术影响评估，并按评估结果拟定所需的缓解措施和相关基建设施。此外，我们会就拟议工程进行初步土地勘测及初步设计，以确立其技术可行性。 上述工作需要按相关专业要求进行，并且环环相扣。举例而言，环境影响评估需顾及邻近现有和正在规划中的发展，并就生态、噪音、水质及空气等多个范畴作出评估。此外，噪音评估需待交通影响评估得出数据（例如车流量等）才可进行。如有个别评估结果超出现行标准时，我们需拟定有效的缓解措施。 （ii）《城市规划条例》（第131章）在制订图则方面有清晰的法定时限。根据该条例，在制订或修订图则时，有关图则都会予以展示，为期两个月，以供公众查阅和提出申述。在图则展示期届满后九个月内，城市规划委员会（城规会）须把图则和相关修订，连同有关申述和意见，一并提交行政长官会同行政会议核准。如果有个案因其特殊情况而须提请行政长官将时限延长，最多也只能延长六个月。 制订图则的具体工作包括在图则的兩个月展示期届满后，城规会会公布收到的申述，为期三个星期，以供公众提出意见。之后，城规会会举行会议聆听收到的申述和意见，并决定是否顺应或局部顺应申述的内容就草图提出建议修订（建议修订）。若有建议修订，城规会会作出公布，为期三个星期，公众人士（除曾作出与建议修订有关的申述或意見的人士外）可就其作出进一步申述。若收到表示反对的进一步申述，城规会会举行进一步聆听会议，并决定是否根据建议修订，或按城规会认为适当的其他方式修订该草图。该等修订会成为草图的一部分，并连同有关申述、意见和进一步申述，一并提交行政长官会同行政会议核准。上述工作均按法例要求进行。 一般来说，大部分的制图程序都可于11个月（即两个月的图则展示期届满后九个月）内提交行政长官会同行政会议核准。 （iii）在详细设计阶段，我们需就初步制定的工程范围进行更全面的土地勘测，并根据勘测所得的地质状况，为拟议工地平整和基建工程进行详细设计。公营房屋发展所需的工地平整和基建工程一般包括土力工程（例如建造护土墙和斜坡）、道路工程（例如建造行人／行车天桥、兴建公共运输交汇处及优化道路交界处）、排水／排污／供水系统工程（例如铺设地下管道和兴建泵房）、环境缓解措施（例如安装隔音屏障）及环境美化工程等。我们需就这些工程制作工程施工图则和合约文件，以便工程招标。 除了详细设计，我们需在此阶段就工程项目谘询相关部门和持份者（例如区议会和桥梁及有关建筑物外观谘询委员会）。我们亦要为工程费用作估算及准备工程合约招标文件，适时&#x542f;动工程合约招标程序。 （iv）当政府推行公共工程，例如道路计划、发展资助房屋或展开工务计划下任何项目，可能须引用《收回土地条例》（第124章）或其他适用条例（例如《道路（工程、使用及补偿）条例》（第370章））收回私人土地作上述的公共用途。政府会因应发展项目的情况，以适当的形式及途径谘询持份者。若项目涉及道路或渠务工程，政府亦须根据相关条例为拟议工程及将予收回的土地刊宪，以供公众查阅和提出意见。 不论工程是否需要刊宪，政府须根据适用程序处理接获的反对意见。当确定发展项目范围后，收回土地的建议连同所接获的反对意见，将提交予行政长官会同行政会议考虑。在行政长官会同行政会议按《收回土地条例》或其他适用条例授权收回私人土地后，政府会发出收地公告，通知受影响的私人土地复归政府所有。 上述程序的所需时间视乎相关工程性质、适用法例的要求（例如是否涉及道路或渠务工程及是否需要刊宪）、发展项目的规模和收到的反对意见数目，不能一概而论。 （v）当工程获得行政长官会同行政会议按《收回土地条例》或其他适用条例授权收回私人土地，以及获立法会批准工程拨款（或获有关事务委员会支持）后，政府会按相关条例在宪报刊登收地公告，该公告的副本会在受影响物业或其附近张贴，并寄交有关土地的注册业主。公告所载的限期届满后（一般为宪报刊登收地公告的三个月后），受影响私人土地的业权即復归政府所有。 （vi）当规划土地用途、发展范围及推行计划确定后，政府会进行清拆前登记（即冻结登记），以搜集发展范围内目前的占用情况和现有构筑物的状况资料，作为日后评估安置及／或发放特惠津贴的其中一项资格准则基础。其后，地政总署会适时为受影响人士展开资格审核。在筹划发展项目的过程中，有关部门会与受影响人士保持紧密沟通，地政总署亦会向受影响的居民讲解特惠补偿及安置安排事宜。 当引用相关条例收回私人土地时，政府须按条例要求为拥有合法权益的人作出补偿（即法定补偿）。除此以外，政府亦设有特惠补偿制度，行政上作为法定补偿的替代安排。至于非拥有合法权益的人士，例如寮屋住户，虽然他们不合资格申领法定补偿，但政府仍会向当中的合资格人士提供适用的特惠补偿及安置安排，以纾解发展行动对他们带来的影响。事实上，为回应受发展清拆影响人士的关注，为收地及清拆项目拆墙松绑以早日落成发展项目，政府于二○一八年大幅改善特惠补偿及安置安排，为合资格寮屋住户引入免经济状况审查安置选项，以及放宽为合资格寮屋住户及业务经营者而设的特惠津贴资格准则，并增加津贴额。 在拟议发展项目获立法会通过和批准拨款后，政府会随即向合资格受影响人士提供适用的特惠安置补偿安排，包括向符合安置资格的住户编配安置单位、向符合领取特惠津贴的住户或业务经营者发放津贴。每宗个案的处理时间视乎个案的情况和受影响人士的意愿，但各相关部门和单位会尽力配合发展计划的时间表，全力处理有关个案，并在可行范围内尽量为受影响人士提供协助。正如政府过往多番强调，政府致力在清拆工作开始之前妥善安置合资格住户，以体现政府「先安置、后清拆」的目标。 （vii）在政府按相关条例在宪报刊登收地公告中所载的限期届满后，受影响私人土地的业权即復归政府所有。其后，地政总署会根据工程部门的需要和项目时间表，适时通知受影响人士于指定日期前迁离发展范围，并于清拆日开始将受影响的构筑物清拆及将土地清理，交给工程部门以进行工程。视乎工程项目的进程及个别住户的情况，地政总署或会分阶段清理土地及把有关土地交付工程部门，一方面让工程尽早展开，另一方面在不影响工程时间表的情况下为有需要的受影响人士给予适当缓冲。 （viii）一般而言，当工程合约范围内的土地交付承建商后，承建商随即会展开工地清理工作（包括移除树木、清除表土和清拆寮屋构筑物等）。此外，若工地涉及在设计阶段未能进入的私人土地，我们会在收回该些土地后进行土地勘测、树木调查及土地污染调查等工作。 待工地清理工作完成后，承建商会进行土力工程（包括建造斜坡和护土墙等）、挖掘或填土工程，以及按需要清除或处理土地污染物，以平整土地供拟议发展之用。此外，承建商亦会同时进行道路、排水／排污／供水系统工程、缓解环境影响措施及环境美化等。期间，承建商亦需协调公用事业机构在工地内铺设拟议发展所需要的其他公共基础设施，例如电线、煤气管及电话线等。 （三）为加快造地建屋速度，上述程序不少环节会同步进行。例如，现时工地平整和基建工程的详细设计与有关法定程序（例如《收回土地条例》（第124章）、《道路（工程、使用及补偿）条例》（第370章）及《水污染管制（排污设备）规例》（第358AL章）下的刊宪程序）和处理反对意见程序同步进行。此外，土木工程拓展署把工地平整工程与基础设施工程尽量分阶段完成，让已完成部分率先交付香港房屋委员会（房委会）兴建房屋；并安排把余下部分与房屋建筑工程同步进行。 另一方面，为争取时间，房委会一般会在政府进行上述「造地」程序时，同步进行公营房屋发展项目的部分前期筹建工作，包括拟备规划大纲、进行详细设计、土地勘测及招标工作等，以期政府把土地交予房委会后，能够尽快开展建筑工程。 （四）一般来说，由政府交付土地予房委会起计，房委会需约四至五年时间进行公营房屋发展项目的打桩及建筑工程。然而，建造所需时间会因个别地盘的情况而有所不同，包括地盘的土地和地质状况，以及一些不可预测的因素，如恶劣天气等。此外，为达至「地尽其用」的原则以兴建更多单位及增加社福、泊车设施等方面以回应市民的殷切需求，不少发展项目需要进一步善用土地的发展潜力，例如兴建平台楼层、地库，甚至因超越40层而须兴建隔火层。这些设计无可避免会增加施工时间，但房委会会继续与相关政府部门合作，在可行情况下通过优化项目设计，尽量缩短建造时间。 根据房委会沿用已久的预制混凝土建造方法，以建造标准楼层多于20个单位的住宅大楼为例，一般可以在六个工作天完成一个楼层的混凝土建造。房委会在确保工地安全和建造质素不受影响的基本原则之下，不断改善建造技术及流程，和推动其他创新建筑方法，例如积极选取合适项目使用「组装合成」建筑法，以进一步提升生产效率。 （五）除上述措施外，如行政长官在二○二○年《施政报告》中提出，发展局辖下的「精简发展管制督导小组」已扩阔其组成和工作范围，纳入发展局以外的审批部门，以便更全面地检视政府和私人项目的发展审批程序，以及理顺各个政策局之间与发展相关的规定。为进一步加快土地及房屋供应，除了个别部门的行政审批程序外，我们亦正检视个别法例所订明的发展程序是否有加快或精简的空间，例如城规程序或一些道路工程相关的程序，检讨范围包括现行法例下处理发展申请的时间表，以及处理申述的程序等。