​立法會二十題：分間單位的租務管制
5.6.2024

以下是今日（六月五日）在立法會會議上洪雯議員的提問和房屋局局長何永賢的書面答覆： 問題： 實施分間單位（俗稱劏房）租務管制的《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第IVA部（《條例》）於二○二二年一月二十二日生效。根據《條例》，業主必須在租賃期開始後的60天內向差餉物業估價署（估價署）遞交租賃通知書（即表格AR2），以交代租約內容。然而，有意見認為，《條例》生效至今超過兩年，全港約110 000個劏房單位中，估價署只處理了約30 000份表格AR2，顯示大量業主尚未履行其法律責任。此外，估價署於二○二三年起提供表格AR3及表格AR4，方便有關劏房租客向估價署查詢其業主遞交表格AR2的情況，並就其業主涉嫌違規行為作出舉報。就此，政府可否告知本會： （一）至今接獲的表格AR3及表格AR4數目分別為何； （二）鑑於截至今年三月底，估價署處理了共29 354份表格AR2，當中有多少份表格通過跟進有關的表格AR3及表格AR4後才能收回； （三）至今透過表格AR2呈報的劏房單位數目，並按類型(即房間、板間房、天台屋、平台屋、閣樓、床位、太空艙及其他類型)列出分項數字，以及其所佔比率為何； （四）鑑於《床位寓所條例》（第447章）適用於居住單位內有12個或以上出租的單人床位，該條例是否適用於提供12個或以上表格AR2所述的板間房或床位等劏房類別的單位；當局如何監管提供少於12個該等板間房或床位的單位的樓宇結構、消防安全和環境衞生； （五）鑑於截至今年二月底，估價署共接獲635宗有關劏房租務的投訴，隨着估價署在過去兩年成功檢控違法業主的個案增加，有關的投訴個案宗數有否相應下降；如有，詳情為何；及 （六）鑑於政府於去年成立「解決劏房問題」工作組，銳意取締劣質劏房，但有意見認為，劏房的設備升級後，租金會上升，加重租客的負擔，而床位及板間房的基層租客更首當其衝，估價署有否為此情況進行評估；如有，詳情為何；如否，原因為何？ 答覆: 主席： 香港特別行政區政府一直關注居於不適切居所市民的住屋需要，並積極採取不同措施以期逐步改善相關住戶的生活環境。 政府一方面不斷努力覓地建屋，增加整體公私營房屋的供應量，並已覓得足夠土地於未來10年滿足308 000個公營房屋單位的需求，以照顧基層市民的住屋需要。另一方面，分間單位（俗稱「劏房」）的租務管制自二○二二年一月起實施，為租客提供多方面保障，包括為期四年的租住權保障、限制續租時的租金加幅上限為10%、禁止業主向租客濫收公用設施費用等。此外，二○二三年《施政報告》公布成立由財政司副司長領導的跨部門「解決劏房問題」工作組，為全面處理「劏房」問題作深入調研，並在今年八月向行政長官提交具體建議。 就洪雯議員的問題的各部分，經諮詢差餉物業估價署（估價署）及民政事務總署（民政總署），現回覆如下： （一）至（三）及（五）根據實施分間單位租務管制的《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第IVA部（《條例》），業主須在規管租賃的租期開始後的60日內提交租賃通知書（表格AR2），通知估價署有關租賃詳情。為了讓更多租客能受惠於租務管制，《條例》對分間單位的定義較為寬闊，界定為組成建築物單位一部分的處所，因而涵蓋包括房間、板間房、天台屋、平台屋、閣樓、床位、太空艙等處所。如業主沒有合理辯解而拒絕遵從或忽略遵從上述提交表格AR2的規定，即屬犯罪，一經定罪，最高可處第三級罰款（10,000元）；如有關罪行是持續罪行，則可就該罪行持續期間的每一日，另處罰款200元。 截至二○二四年五月中，估價署共處理了31 764份表格AR2，撇除不符合《條例》規管租賃定義而無須向估價署署長提交的表格AR2後，在26 964份有效的表格AR2當中，26 350份（即97.7%）屬「房間」類別的分間單位，餘下614份（即2.3%）則屬其他類別的分間單位（即板間房、天台屋、平台屋、閣樓、床位、太空艙等）。 估價署進一步自二○二三年四月及十月起提供兩份表格（即表格AR3及AR4），便利規管租賃租客向估價署查詢是否已經收到其租賃的表格AR2，以及向估價署舉報業主涉嫌違規行為（包括違反遞交表格AR2的規定）。截至二○二四年四月底，估價署收到的表格AR3及AR4合共為98份。除表格AR3及AR4外，相關租客可以繼續透過電話熱線、電郵、傳真、郵寄或親身到訪估價署租務科辦公室作出查詢及舉報。截至二○二四年四月底，估價署共接獲678個有關分間單位租務管制的投訴（包括透過表格AR3及AR4作出的投訴），相關投訴數字沒有明顯趨勢。 自《條例》生效以來，估價署持續透過宣傳教育鼓勵業主主動守法，並一直堅決執法打擊違例行為。截至二○二四年四月底，估價署共識別了3 226宗有關業主涉嫌違反《條例》的個案，當中2 991宗為估價署從不同渠道主動識別出來的個案，其餘235宗屬投訴個案。根據最新截至二○二四年五月底的檢控數字，估價署已成功檢控269宗個案，共涉及231名「劏房」業主，合計總罰款共492,010元。除檢控個案外，估價署在徵得律政司意見後已就與表格AR2有關的1 435宗個案，向相關業主發出警告信。為進一步加強打擊違例行為，除了現時每年平均處理約1 400宗涉嫌違例個案的執法和檢控工作之外，估價署亦加大力度另行訂立了績效指標，目標是在二○二四／二五年度在現時1 400宗之上主動查核額外不少於1 000個「劏房」戶的業主有否觸犯針對規管租賃的罪行。上述每年處理約1 400宗涉嫌違例個案以及主動查核額外不少於1 000個「劏房」戶的業主，足以展現估價署打擊違例行為的決心，以加倍力度執法。估價署已開始逐步發信予目標「劏房」戶的業主，要求他們向估價署提供與其租賃有關的資料供查核。 估價署會繼續透過合適的渠道和方法識別涉嫌違反《條例》的個案，以及宣傳《條例》及相關的法定要求。從《條例》實施兩年多的經驗來說，估價署在二○二三年全年所收到的表格AR2的數目較二○二二年全年增加36%，而二○二四年目前所收到的表格AR2數目仍然保持增長趨勢。我們預期持續加強執法及宣傳力度應有助保持上述表格AR2數目的增長趨勢，從而令二○二四年年底所收到的表格AR2總數可望超過40 000份。 （四）《床位寓所條例》（第447章）的目的是確保用作床位寓所的單位符合相關樓宇及消防安全的要求。根據該條例，有12個或以上床位的居住單位，若擬供人根據租用協議將床位作住宿用，必須領有牌照方可經營。民政總署轄下牌照事務處（牌照處）負責《床位寓所條例》的發牌及執法工作。至於不屬該條例規管的居住單位，則受《建築物條例》（第123章）及《消防條例》（第95章）下有關樓宇、衞生及消防安全的規定所規管。如牌照處得悉或發現不屬《床位寓所條例》規管的單位懷疑違反其他相關法例，牌照處會轉交相關部門跟進。 （六）「解決劏房問題」工作組自二○二三年十月成立以來，相關政策局及部門就訂立「劏房」居住環境的最低標準、取締不合最低標準的「劏房」等議題，作出多次內部討論。我們亦委託了顧問公司走訪全港不同類型的「劏房」戶收集相關數據，以協助工作組了解現存「劏房」及相關住戶的最新情況。同時，工作組持續聽取不同持份者的意見，集思廣益，務求得出一個實際可行、能有序解決「劏房」問題的方案。 「劏房」問題錯綜複雜，關乎數以萬計家庭的福祉，因此取締不符合最低標準的「劏房」不是一個可以一蹴即就的短期目標。工作組在制訂相關政策時，一方面會規定所有營運／出租的「劏房」應提供一個合理及安全的居住環境，另一方面則不可讓「劏房」戶因取締行動而流離失所，並同時會小心平衡相關政策對「劏房」租賃市場（包括租金）和租客的影響。 值得留意的是，現行分間單位租務管制已對「劏房」租賃的租金有所規管，即在首租期及次租期之間續租時的租金加幅不得高於全港性私人住宅物業租金指數在相關期間的百分率變動，上限為10%。此外，估價署自二○二三年五月起每月於其網頁上發布經表格AR2所收集的分間單位租金資料，讓業主和租客在議定租金時，可參考相關市場資料。再者，政府已覓得足夠土地於未來10年滿足308 000個公營房屋單位的需求，加上未來數年內約21 000個過渡性房屋單位和約30 000個「簡約公屋」單位的短期供應，應能更有效照顧居於不適切居所市民（包括「劏房」戶）的住屋需要，基層市民對「劏房」的需求可望逐步減少。