Case Name: Roca v. El Banco Territorial y Agricola et al.
Court: Supreme Court of Puerto Rico
Jurisdiction: Puerto Rico
Decision Date: 1904-04-22
Citations: 6 P.R. 338
Docket Number: No. 14
Parties: Roca v. El Banco Territorial y Agricola et al.
Judges: Jueces concurrentes: Sres. Presidente Quiñones y Asocia-dos Hernández y Figueras.
Reporter: Puerto Rico Reports
Volume: 6
Pages: 338–354

Head Matter:
Roca v. El Banco Territorial y Agricola et al.
ApblaoiÓN procedente de la Corte de Distrito de Mayagüez.
No. 14.
Resuelto en Abril 22, 1904.
Ley Hipotecaria. — Los principios cardinales de la legislación hipotecaria son la seguridad del crédito territorial y la publicación de las operaciones del Re-gistro, á fin de que pueda conocerse el verdadero estado de la propiedad, y el que de buena fé contrate sobre ella, no.pueda sufrir perjuicio alguno por haber confiado en la seguridal que había de prestarle la garantía del in-mueble objeto de la obligación.
Id.. — Dueño del Inmueble. — A los efectos de la Ley Hipotecaria es dueño del in-mueble el que del Registro aparezca con derecho sobre el mismo.
Id. — Tercero—Bienes Gananciales. — Inscrita una finca á favor del cónyuge viudo, con posterioridad á la disolución de la sociedad conyugal, sin expresarse en la inscripción que tal finca tuviera el carácter de ganancial, la persona que contrate sobre ella, no puede sufrir las consecuencias de hechos que no eonsten~claros, manifiestos y explícitos del mismo Registro y por consiguiente, tal persona, si contrató con la que, según el Registro, aparecía con derecho para ello; tiene el carácter de tercero con respecto á cualquier otra que pueda alegar algún derecho sobre el mismo inmueble.
Id. — Liquidación de la Sociedad Conyugal. — La circunstancia de que una finca perteneciera en su origen á la sociedad conyugal, no es suficiente por sí sola para estimarla eomo ganancial, y por tanto divisible de por mitad entre el cónyuge sobreviviente y los herederos del difunto, si no constare que al disolverse la sociedad se practicara la liquidación del haber común y la división del sobrante líquidoventre todos los interesados.
Nulidad ó Cancelación de Inscripciones. — La declaración de nulidad, ó la can-celación; de las inscripciones verificadas en el Registro, solo procede en los casos especificados en los artículos 30, 79 y 80 de la Ley Hipotecaria.
-Acción de Nulidad. — Acción Resolutoria — Error—Dolo ó Falsedad de la Causa. — La acción de nulidad de un aeto sugeto á registro equivale al ejer-cicio de una acción resolutoria y ésta solo dura cuatro años contados, en los casos de error, dolo ó falsedad de la causa, desde la consumación del con-trato.
Id. — Tercero.—Las acciones rescisorias y resolutorias no se dan contra tercero que haya inscrito su título en el Registro á excepción de los casos determina- ■ dos en el artículo 37 de la Ley Hipotecaria.
Costas.- — Las costas deben imponerse á la parte cuyas pretensiones sean total-mente desestimadas.
EXPOSICION DEL OASO.
En los antos sobre reivindicación de bienes y nulidad de inscripción hipotecaria, entre partes, de la una, Da. Cristina Roca de Vélez, como demandante, representada y dirigida por su abogado defensor Don Eduardo Acuña, y de la otra, como demandados,' el Banco Territorial y Agrícola representado y dirigido por su abogado defensor Don Juan de Guzmán Beni-tez y Da. Lucía Gregory, que no ha comparecido ante este Tribunal Supremo, no obstante haber sido oportunamente citada y emplazada; autos pendientes ante Nos á virtud del recurso-de casación, interpuesto por la representación de la deman-dante Da. Cristina Roca de Vélez, contra la sentencia dictada por dicha Corte de Distrito de Mayagüez, á diez de Enero de mil novecientos dos, que transcita á la letra dice así:
“Sentencia. — En la ciudad de Mayagüez, á diez de Enero de mil novecientos dos.
Vistos en juicio oral y público los autos declarativos seguidos ante-este Tribunal entre partes, de la una, como demandante Doña Cristina. Roca, vecina de San German, mayor de edad, casada con Don Miguel Vélez, representada y defendida, en un principio, por el Licenciado Don Ignacio Hidalgo y últimamente, por el Letrado Don Alfredo-Arnaldo; y de la otra, como demandados, el Banco Territorial y Agrí-cola de Puerto Rico, representado y defendido por los Letrados Don Juan de Guzmán Benitez y Don Ramón Roura; y Doña Lucía Gregory, viuda, mayor de edad, defendida por el Licenciado Don Juan Quintero; sobre cancelación de una inscripción hipotecaria.
1°. Resultando: que la parte actora solicita se cancele la inscrip-ción hipotecaria contenida al folio 224 vuelto, del tomo 15 del Ayunta-miento de San Germán y dejar expedito á la libre disposición de la demandante el condominio que, consistente en cuarenta centavos; partes, le corresponde, y que se condene en costas á los demandados,, fundándose en que Doña Lucía Gregory, asistida de su esposo Don-Tomás Roca, por escritura en San Germán, á 24 de Noviembre de I860,, ante el Escribano entonces Don José Demetrio Quiñones y Ramos, adquirió por título oneroso una finca rústica nombrada “La Lucía”' sita en el barrio Sabana Eneas (hoy nombrada Marosua) del término-municipal de San Germán, compuesta de ciento diez cuerdas de- terreno, más ó (menos, en café, plátanos, cacao, varios árboles frutales, monte y pasto con casa habitación de madera y tejas, terrera, con su cocina de lo mismo y azotea; cuyo título de compra se inscribió en el Registro; que el propio día 24 de Noviembre de 1860, los esposos Roca y Gregory ante el propio Escribano, otorgaron mancomunadamente disposición testamentaria y en la cláusula quinta instituyeron por su única y universal heredera á su hija Da. Cristina, la demandante, en el remanente de sus bienes, derechos y acciones, declarando por la cláusula sexta, por sus bienes, la estancia antes referida; que Don Tomás Roca falleció bajo esa disposición testamentaría en 7 de Diciem-bre de 1886; que en el 26 de Febrero de 1896 Doña Lucía Gregory, de estado viuda y el Banco Territorial y Agrícola, concertaron un prés-tamo hipotecario sobre la indicada finca, estimándose erróneamente de la exclusiva pertenencia de la Señora Gregory, no obstante constar por el título de propiedad que la hubo en unión de su esposo Don Tomás Roca, y á pesar de ello se inscribió ese préstamo en el Registro; y que la demandante ha obstentado por espacio de algunos años la cualidad de poseedora material del dominio que le corresponde en dicha finca y actualmente se halla despropiada de tal posesión intere-sando la material pérdida é inscribir la real, ó sea su título de herencia, libre de grávamen cual corresponde.
2. Resultando ■. que por la parte actora se acompaña, la escritura de adquisición de la finca, copia simple del testamento otorgado por Don Tomás Roca y Da. Lucía Gregory, y certificación de la inscrip-ción de defunción de Don Tomás Roca.
3. Resultando: que conferido traslado de la demanda á los de-mandados, lo evacuó “El Banco Territorial y Agrícola” solicitando que se declare sin lugar la demanda, absolviéndosele de ella por ser improcedente la cancelación de la inscripción hipotecaria solicitada, sin la previa de nulidad del contrato; y en su defecto, por no tener la demandante acción contra el Banco Territorial y Agrícola, tanto por su condición de tercero cuanto por no haber presentado título inscrito en el Registro y por haber transcurrido el término para ejercitar la acción de nulidad con las costas á la parte actora; fundándose en que Da. Lucía Gregory como dueña en plena propiedad y dominio de la finca y mediante poder especial conferido á Don Manuel F. Rossy y en 6 de Febrero de 1896 ante el Notario Don José R. Nazario de Figueroa reconoció por escritura de 26 del mismo mes ante el Notario Don Maurico Guerra, deber al Banco Territorial cinco mil pesos que recibió en calidad de préstamo, que garantizó en hipo- teca sobre la misma finca, inscribiéndose el gravamen en el Registro; que Doña Cristina Roca, que dice ser dueña de un condominio en esa finca, conocía perfectamente esa operación, toda vez que hasta su esposo Don Miguel Velez intervino en ella sin que protestase del gravamen que sobre la finca se imponía y sin que se cuidase de hacer constar en el Registro de la Propiedad sus pretendidos derechos, á pesar de haber transcurrido muchos años desde la muerte de su padre Don Tomás Roca y de haber cumplido su mayor edad; que ahora que el Banco Territorial y Agrícola se ha visto obligado á ejecutar la finca hipotecada es que surgen las reclamaciones de Da.Cristina contra los actos de su Señora madre; que Da. Cristina ha estado y está viviendo con su madre, cooperó en unión de su esposo para que la Sra. Gregory obtuviese el préstamo del Banco, disfrutó de los beneficios del prés-tamo y jamás reclamó los derechos de dueña ni pagó contribuciones de la finca ni dió conocimiento oportunamente al Banco de su derecho, ocultándolo en la sombra mientras disfrutaba de los beneficios de ese mismo contrato, cuya nulidad reclama ahora que el Banco cobra ló que se le debe; que según el Registro de la Propiedad y declaraciones de Da. Lucía Gregory al recibir el préstamo del Banco, ella era la única dueña de la finca hipotecada, sin que resulte clara y explícita-mente el derecho de Da. Cristina Roca, lo cual ha dejado transcurrir mucho más de cuatro años teniendo conocimiento de la hipoteca del Banco y sin reclamar contra ella, y que, á pesar de que Don Tomás Roca falleció en 7 de Diciembre de 1886, Doña Cristina no se ha cui-dado de reclamar la determinación de sus pretendidos derechos y su inscripción en el Registro, á pesar de que sabía perfectamente que su Sra. madre Da. Lucía Gregory, con la cual vivía, hipotecó la finca al Banco en garantía de cantidades que éste le entregara. Y la deman-dada Doña Lucía Gregory se allanó á los hechos de la demanda.
4. Resultando : que convocadas las partes á comparecencia para proponer prueba, solo concurrieron la demandante y el Banco Territorial y Agrícola, formulando por escrito la que creyeron conveniente que fué admitida y practicada.
5. Resultando de la prueba de la parte aetora, que se trajo copia auténtica del testamento otorgado por los esposos Don Tomás Roca y Da. Lucía Gregory en 24 de Noviembre de 1860.
6. Resultando de la prueba del Banco Territorial y Agrícola, que se acompañó una instancia suscrita por Don Miguel Yelez, dirigida al Registrador de la Propiedad dfe San Germán, sobre el estado de cargas ó libertad de gravámen de la finca Lucía, inscrita al folio 123 del tomo 15 de San Germán y la certificación librada por el Registra-dor á continuación; varios recibos de la contribución territorial á favor de Doña Lucía Gregory expedidos en 12 de Junio último; se trajo certificación comprensiva de la escritura de constitución del prés-tamo, otorgada por Da. Lucía Gregory á favor del Banco, cuya es-critura aparece en el juicio ejecutivo seguido por el último contra la primera ante este Tribunal para hacer efectivo dicho préstamo ^ cer-tificación del Registrador de la Propiedad de San Germán, que con-tiene la inscripción literal de la estancia nombrada Lucía, á favor de Don Salvador Gregory y definitivamente la finca de su hija Da. Lucía Gregory de Roca, que' la adquiere por título de com-pra; inscripción literal de la hipoteca constituida sobre esa finca por Da. Lucía Gregory á favor del Banco Territorial y Agrícola, haciendo constar el Registrador que sobre esa finca no se ha hecho ni solicitado inscripción alguna á favor de Da. Cristina Roca, como heredera de Don Tomás Roca, ni existía presentado ningún documento que á ello se refiriera, y sólo aparece la anotación preventiva de la presente deman-da; se trajo certification de la Alcaidía Municipal de San Germán creditiva de que en los repartos de la riqueza agrícola desde el año 1895 á 96, hasta el de 1900 á 1901, aparece Doña Lucía Gregory de Roca, contribuyente al Tesoro y Municipio por una finca rústica en el barrio de Maresua, de cien cuerdas, sin que aparezca en ninguno de dichos años contribuyendo por el expresado concepto Da. Cristina Roca de Yelez; y por último en el acto del juicio oral, declararon Da. Cristina Roca, que ignoraba la hipoteca, haciendo quince años que falleció su padre entablando la presente demanda el año pasado; y su esposo Don Miguel Yelez reconoció como suya y de su puño y letra, la firma y. rúbrica que autoriza el escrito dirigido al Registrador de la Propiedad, folio 56.
7. Resultando: que en el día y hora señalado se votó en púbhco la sentencia.
8. Resultando: que en la sustanciaeión de estos autos se han ob-servado las prescripciones legales.
Visto, siendo instructor para la redacción de esta sentencia el Sr. Juez Presidente Don Arturo Aponte Rodríguez por imposibilidad del Sr. Erwin.
1. Considerando: que el punto objeto de debate en este pleito es-triba en si es procedente la cancelación de la inscripción de un prés-tamo hipotecario otorgado á favor del Banco Territorial y Agrícola de Puerto Rico por Da. Lucía Gregory y Lugo, ya de estado viuda el 26 de Febrero de 1896, ante el Notario de San Juan, Don Mauricio Guerra Mondragón, cuando adquirió la finca objeto de la hipoteca durante su matrimonio con Don Tomás Roca por compra á su legítimo padre Don Salvador Gregory, por lo cual debe reputarse como ganancial, y en consecuencia, que sin liquidación del caudal del marido y sin au-torización de todas las personas llamadas á suceder al Roca, no ha podido celebrarse la obligación que es nula en una cuarenta centavas partes del valor de la finca que corresponden á Da. Cristina Roca.
2. Considerando: que los principos cardinales en que descansa la legislación hipotecaria de Puerto Rico son el de la seguidad del cré-dito territorial y el de la publicación de las operaciones del Registro para que de esta suerte, el que tenga un interés legítimo en conocer el estado de la propiedad y el que contrate después de haberlo examinado, no puedan sufrir un perjuicio cuando de buena fé no tuvo otro objeto al celebrar la obligación que la fijeza que le prestaba la garantía del inmueble, motivo del acto realizado.
3. Considerando: que para los efectos de la ley hipotecaria es dueño del inmueble la persona que en el Registro aparezca con derecho sobre ella; y claro es que si la finca hipotecada al Banco Territorial y Agrícola de Puerto Rico por Da. Lucía Gregory y Lugo aparece registrada á su nombre desde el 21 de Marzo de 1893, próximamente siete años después de la muerte de su esposo, si en esa inscripción nada se alude á la naturaleza de bienes gananciales del derecho que se inscribe y si por la inversa se presenta el título de adquisición que dá origen al dominio, sin otra limitación que una hipoteca anterior que constaba del Registro, el prestamista, que es el Banco Territorial y Agrícola de Puerto Rico, no puede sufrir las consecuencias de hechos que no constaban claros, manifiestos y explícitos del Registro, á tenor de lo preceptuado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
4. Considerando: que no puede alegarse por la demandante que el Banco Territorial y Agrícola de Puerto Rico no es tercero, fundada en qué lo que se pretende es la nulidad ó cancelación de la inscripción de un contrato en que es aquél parte, porque á esa objeción puede con-testarse diciendo que el Banco es tercero con respecto á Don Tomás y á su bija Da. Cristina, que trae causa de éste, y además que dicho Banco Territorial contrató con la persona á quien según el Registro le pertenecía en propiedad la finca para poder hipotecarla, requisito, este último, que es uno de los esenciales de toda obligación, según el artículo 1857 del Código Civil y 138 de la Legislación Hipotecaria.
5. Considerando: que partiendo de esta base ya aceptada por el Tribunal Supremo de Justica, en casación de 10 de Mayo de 1879, no puede Doña Cristina Roca llamarse dueña de cuarenta centavas partes de la finca hipotecada, por cuanto no ha acreditado el derecho que reclama con título debidamente inscrito á su nombre en el Regis-tro de la Propiedad.
6. Considerando: que aún en la hipótesis de que á la demandante asistiese algún derecho, no se ha justificado que la inscripción hipo-tecaria adolece de la falta de circunstancias previstas en el artículo 30 de la Ley Hipotecaria ni que concurre ninguno de los motivos espe-cificados en los artículos 79 y 80 del mismo cuerpo legal.
7. Considerando: que la petición de nulidad de un acto sujeto á Registro equivale al ejercicio de una acción resolutoria y sabido es que las acciones de este orden, según el artículo 1301 del Código Civil, sólo duran cuatro años contados en los casos de error, dolo ó falsedad de la causa, desde la consumación del contrato, término que en el caso presente ha transcurrido con exceso.
8. Consider anido", que las acciones r'escisorias y resolutorias no se dan contra tercero que haya inscrito su título en el Registro, sino en los casos prefijados en el artículo 37 de la Ley Hipotecaria y en nin-guno de ellos se encuentra el alegado por Doña Cristina Roca, pues del Registro no aparece causa alguna que impidiera la inscripción de la hipoteca constituida.
9. Considerando: que no obstante lo expuesto, si algún derecho pudiera asistir á Doña Cristina Roca, será, ó contra Doña Lucía Gregory ó, si acaso, contra el Registrador, si fué mal calificado el título inscrito, según viere convenirle, pero no contra el que contrató con-sultando con el Registro el estado del inmueble.
10. Considerando: que las costas deben imponerse á la parte cuando sean totalmente desestimadas sus pretensiones.
Vistas las disposiciones citadas y los artículos 18, 27, 36, 105 y 139 de la Ley Hipotecaria y el 63 de la Orden General 118, serie de 1899.
Pallamos que debemos declarar, y declaramos sin lugar, la pre-sente demanda absolviendo de ella al Banco Territorial y Agrícola con las costas á la demandante á quien se reserva su derecho para que lo ejercite ante, contra y quien pueda convenirle.
Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pro-nunciamos, mandamos y firmamos.”
Resultando que contra esta sentencia interpuso la repre-sentación de Da. Cristina Roca recurso de casación por in-fracción de ley, que le fue admitido, y que elevados los autos á esta Superioridad con citación y emplazamiento de las partes y personadas éstas, á excepción de la demandada Doña Lucía Gregory, é interpuesto el recurso por la representación de la parte recurrente, se dió á éstos autos la tramitación marcada por la ley de la Asamblea Legislativa de esta Isla.de 12 de Marzo de 1903, convirtiendo esta Corte Suprema en Tribunal de apelación, y citadas las partes para sentencia, con señala-miento de día para la vista, se verificó ésta con asistencia de los abogados defensores de las partes.
Abogado del apelante: Sr. Acuña (Eduardo).
Abogado del apelado: Sr. Guzmán Benitez (Juan).
La otra parte apelada no compareció.

Opinion:
El ¿Juez Asociado, Se. MaoLeaky,
después de exponer los hechos anteriores, emitió la opinión del Tribunal.
Aceptando los fundamentos de hecho y de derecho de la sentencia apelada, y además.
Considerando: que si bien atendido al título de adquisición de la finca rústica de que se trata en estos autos, perteneció en su origen á la sociedad conyugal constituida por los esposos Don Tomás Roca y Da. Lucía Gregory, esta circunstancia por si sola no basta par estimar como ganancial la finca de que se trata, y por lo mismo divisible de por mitad entre el cónyuge sobreviviente y los herederos del difunto, toda vez que no cons-ta que al disolverse la sociedad conyugal, por el fallecimiento del esposo, se hubiera practicado la liquidación del haber común y la división del sobrante líquido que resultara, entre los interesados, y que se le hubiera adjudicado á la deman-dante, como heredera de su difunto padre, la participación que reclama en la finca de que se trata, faltándole por con-siguiente, acreditar el título de dominio indispensable para ejercitar la acción deducida en la demanda.
Vistas las disposiciones legales citadas en dicha sentencia.
Fallamos que debemos confirmar y confirmamos la senten-cia apelada con las costas á la parte apelante.
Jueces concurrentes: Sres. Presidente Quiñones y Asocia-dos Hernández y Figueras.
El Juez Asociado, Sr. Sulzbacher, no formó Tribunal en la vista de este caso.