Case Name: Deogracia Álvarez Cintrón, querellante, v. Junta de Directores del Condominio Villa Caparra Executive, querellada y recurrida; Departamento de Asuntos del Consumidor, peticionario
Court: Supreme Court of Puerto Rico
Jurisdiction: Puerto Rico
Decision Date: 1996-05-17
Citations: 140 P.R. Dec. 763
Docket Number: Número: CE-93-755
Parties: Deogracia Álvarez Cintrón, querellante, v. Junta de Directores del Condominio Villa Caparra Executive, querellada y recurrida; Departamento de Asuntos del Consumidor, peticionario.
Judges: La Juez Asociada Señora Naveira de Rodón emitió un voto particular de conformidad. El Juez Asociado Señor Fuster Berlingeri concurrió con el resultado sin opinión escrita. El Juez Asociado Señor Corrada Del Río no intervino.
Reporter: Decisiones de Puerto Rico
Volume: 140
Pages: 763–779

Head Matter:
Deogracia Álvarez Cintrón, querellante, v. Junta de Directores del Condominio Villa Caparra Executive, querellada y recurrida; Departamento de Asuntos del Consumidor, peticionario.
Número: CE-93-755
Resuelto: 17 de mayo de 1996
Ana María López Erquicia, abogada del Departamento de Asuntos del Consumidor, peticionario; Awilda Enid López, abogada de la parte recurrida.

Opinion:
El Juez Asociado Señor Rebollo López
emitió la opinión del Tribunal.
El peticionario, mediante recurso de certiorari, nos soli-cita que revisemos una sentencia dictada por el entonces Tribunal Superior de Puerto Rico, Sala de San Juan, que revocó y dejó sin efecto una resolución y orden del Depar-tamento de Asuntos del Consumidor (en adelante D.A.Co.). Mediante la referida resolución, el D.A.Co. había determi-nado que la acción del Consejo de Titulares del Condominio Villa Caparra Executive, de relevar, de manera proporcio-nal, a los miembros de la Junta de Directores del pago de las cuotas de mantenimiento, como remuneración por los servicios prestados en calidad de directores de dicha comu-nidad de propietarios, era nula por contravenir ésta las disposiciones de la Ley de la Propiedad Horizontal.
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El 19 de diciembre de 1988, el Consejo de Titulares del Condominio Villa Caparra Executive, inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, reunido en asamblea debidamente convocada por su junta de directores, aprobó una medida dirigida a "remunerar" a los miembros de la referida junta por sus servicios mediante una exención o relevo del pago de su cuota de mantenimiento. Dicha me-dida se hizo formar parte de las "minutas" de la mencio-nada asamblea y fue circulada a todos los titulares de con-formidad con lo establecido por el Art. 38-C de la Ley de la Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. sec. 1293b-3.
La medida adoptada por el Consejo de Titulares del Condominio Villa Caparra Executive establece que el pre-sidente de la junta de directores tendrá una exención del cien por ciento (100%) del pago de la cuota de manteni-miento por el tiempo que ocupe el referido cargo. Así mismo, y sujeto a la misma condición, el secretario y el tesorero estarán exentos en un cincuenta por ciento (50%) y el vicepresidente y los vocales en un veinticinco por ciento (25%).
El 21 de noviembre de 1991, el condomino Deogracia Alvarez Cintrón (en adelante Alvarez Cintrón) presentó ante el D.A.Co. una querella contra la junta de directores del Condominio Villa Caparra Executive alegando que la mencionada junta había aprobado una póliza de seguro para el Condominio sin la aprobación de los titulares; que los miembros de la Junta se negaron a entregarle copia de aquellas "minutas" y memorandos que evidencian el con-sentimiento de los titulares para la adquisición del mencio-nado seguro; y que se había beneficiado a los miembros de la Junta de Directores eximiéndoles del pago de las cuotas de mantenimiento.
Luego de varios trámites, el 24 de agosto de 1992 D.A.Co. emitió una resolución administrativa desesti-mando la querella en cuanto a la aprobación de la póliza de seguro y la negativa de la Junta de Directores del mencio-nado condominio de suministrarle copia al querellante de las minutas del Consejo de Titulares, ello por razón de que el querellante no compareció ante dicho foro a sustentar su posición. Ahora bien, en cuanto a la exención concedida a los miembros de la Junta de Directores relativa al pago de la cuota de mantenimiento, resolvió el D.A.Co. que el acuerdo a tales fines era nulo por contravenir el mismo las disposiciones de la Ley de la Propiedad Horizontal. En con-secuencia, ordenó á los miembros de la mencionada Junta de Directores a pagar todas las cuotas adeudadas y a rea-lizar los trámites legales necesarios para recobrar las cuo-tas no pagadas por miembros de juntas anteriores que dis-frutaron de la mencionada exención.
Oportunamente, tanto la Junta de Directores del Con-dominio como el condomino querellante, presentaron sen-das mociones de reconsideración ante dicho organismo administrativo. El D.A.Co. emitió una resolución decla-rando no ha lugar la moción de reconsideración presentada por la Junta. En cuanto a la moción del condomino, el D.A.Co. modificó la resolución emitida a los efectos de que la Junta de Directores permitiera, dentro del plazo pro-visto, al querellante. Alvarez Cintrón y a cualquier otro titular que así lo solicitase, el examen de los libros y docu-mentos del Condominio.
El 14 de enero de 1993, la Junta de Directores del Con-dominio Villa Caparra Executive presentó un recurso de revisión judicial ante el antiguo Tribunal Superior de Puerto Rico, Sala de San Juan, cuestionando la determina-ción del D.A.Co. en relación a la exención del pago de las cuotas de mantenimiento. Dicho foro judicial, mediante sentencia dictada el 22 de noviembre de 1993, revocó la decisión del D.A.Co. Resolvió que la acción del Consejo de Titulares no constituye una exención, como tal, a los oficia-les de la Junta de Directores del pago de sus cuotas de mantenimiento en el sentido que lo contempla la Ley de la Propiedad Horizontal, sino que dicha acción lo que real-mente hace es fijarle una compensación que es igual a un determinado por ciento de lo que le corresponde pagar por cuotas de mantenimiento; tratándose, conforme el foro de instancia, de una forma de pago por los servicios prestados y no de una exoneración del pago de sus cuotas.
Inconforme, el 8 de diciembre de 1993, el D.A.Co. acudió en certiorari ante este Tribunal. En el recurso que a esos efectos presentara, le imputa al foro de instancia haber errado:
A. . al obviar el claro y expreso mandato de la Ley de Propie-dad Horizontal y darle una interpretación propia y personal a la misma, aún (sic) a pesar de que el Departamento de Asuntos del Consumidor es la Agencia con la autoridad para establecer la política pública a seguir en estos casos. Petición, pág. 4.
Expedimos el auto radicado. Habiendo comparecido las partes, y estando en posición de resolver el recurso, proce-demos a así hacerlo.
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Como es sabido, sobre los miembros de la Junta de Directores de una comunidad sometida al Régimen de la Propiedad Horizontal recae la gran responsabilidad de actuar y tomar las decisiones que sean necesarias para una sana administración en beneficio de dicha comunidad de propietarios. Ello requiere compromiso y dedicación, pero, más aun, requiere que éstos estén en disposición de dedicarle el tiempo necesario para cumplir cabalmente con las responsabilidades de su cargo. Por tal razón, algunas de las comunidades sometidas al mencionado régimen de propiedad horizontal, han optado por proveer una remuneración económica a los miembros de sus respectivas juntas mientras se desempeñan como tales; ello, como incentivo para atraer a personas capacitadas, en mayor grado, para ocupar tales posiciones. Como certeramente se ha expresado:
Serving on the board of a condominium association may be extremely rewarding for some while a nightmare for others. Although they are volunteers, board members have the respon sibility for making decisions that will affect millions of dollars in common property. From an economic, social and legal point of view, efficient handling of condominium business is imperative.
Because board members frequently bear the brunt of the unit owners' frustrations and problems with community living, many competent individuals will not serve. Allowing unqualified individuals to hold the office, however, may put the condominium and unit owners' assets at risk. The success of condominium government depends upon finding qualified individuals willing to volunteer their time and energy, and to deal with the complications that are an integral part of that job. G.A. Poliakoff, The Law of Condominium Operations, Illinois, Ed. Callaghan & Co., 1988, Vol. I, Cap. 2, Sec. 2:01, pág. 3.
Como cuestión de hecho, nuestro ordenamiento jurídico no prohíbe la antes mencionada práctica; de hecho, la autoriza. A esos efectos, el Art. 37 de la Ley de la Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. sec. 1293a, en síntesis y en lo per-tinente, dispone que el reglamento del inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal proveerá obligatoria-mente, entre otros extremos, la forma de administración, indicándose si estará a cargo de un director o de una junta de directores con expresión de sus facultades, remoción y, en su caso, remuneración.
De conformidad con dicho diseño legislativo, la Sec. 11 del Art. Ill del Reglamento del Condominio Villa Caparra Executive dispone:
Section 11. Compensation.
Members of the Board of Administration shall not receive any compensation for their services unless authorized and fixed by the Council of Co-Owners at a duly constituted and convened meeting. The Board of Administration may authorize reimbursement to members thereof for expenses actually incurred on behalf of, or advances made to, the Condominium. (Énfasis suplido.)
Ahora bien, la Ley de la Propiedad Horizontal, en su Art. 15(e), 31 L.P.R.A. sec. 1291m(e), establece que todo titular deberá contribuir, con arreglo al porcentaje de participación fijado a su apartamiento en la escritura de cons- titución, a los gastos comunes para el adecuado sosteni-miento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades. Igualmente, el Art. 39 (31 L.P.R.A. see. 1293c), dispone, en lo pertinente, que "[l]os titulares de los apartamientos están obligados a contribuir proporcional-mente a los gastos para la administración, conservación y reparación de los elementos comunes generales del inmue-ble y, en su caso, de los elementos comunes limitados, así como a cuantos más fueren legítimamente acordados". (Én-fasis suplido.) Así también, dispone que "[njingún titular podrá librarse de contribuir a tales gastos por renuncia al uso o disfrute de los elementos comunes, ni por abandono del apartamiento que le pertenezca". (Énfasis suplido.)
En ocasiones anteriores, nos hemos expresado sobre la función e importancia que tienen las cuotas de manteni-miento en un inmueble sometido al régimen de la propie-dad horizontal. En ese sentido, señalamos en Maldonado v. Consejo de Titulares, 111 D.P.R. 427, 430 (1981), que:
Las cuotas que los titulares vienen obligados a satisfacer son precisamente para preservar las mejores condiciones de los ele-mentos comunes, facilitar su uso y, sobre todo, garantizar el buen funcionamiento del régimen. Sin la aportación proporcio-nal a las expensas del inmueble, el régimen no puede sobrevivir y se derrotaría la política pública al respecto.
La parte recurrente sostiene que la actuación del Con-sejo de Titulares del Condominio Villa Caparra Executive, de eximir en la proporción acordada a los miembros de la Junta de Directores del pago de sus respectivas cuotas de mantenimiento, infringe las antes mencionadas disposicio-nes de la Ley de la Propiedad Horizontal. Específicamente alega que ningún titular puede liberarse de manera al-guna, ni bajo cualquier pretexto, de contribuir al pago de las cuotas de mantenimiento y que lo acordado por el Con-sejo de Titulares en el caso que nos ocupa es, en consecuen-cia, nulo ab initio. Aun cuando dicha parte reconoce que el Consejo de Titulares de un inmueble sometido al Régimen de la Propiedad Horizontal puede, como regla general y siempre que haya sido facultado para ello, autorizar la re-muneración de los servicios prestados por los miembros de la Junta de Directores, sostiene que ello no puede hacerse mediante la exención del pago de las cuotas de mantenimiento. No le asiste la razón.
Estamos contestes con el ilustrado foro de instancia en que, la determinación del Consejo de Titulares de relevar del pago de las cuotas de mantenimiento, totalmente al presidente y parcialmente al resto de los miembros de la Junta de Directores, es, en cierto modo, equivalente a fijarle un sueldo a la Junta de Directores por su trabajo en beneficio de todos los titulares, según autorizado por el reglamento del condominio en cuestión. Se trata, realmente y desde un punto de vista práctico, no de una exoneración del pago de cuotas de mantenimiento, sino de una conversión de las mismas.
Debemos tener presente que la interpretación y administración de la Ley de la Propiedad Horizontal debe ser constructiva e imaginativa. Véase Maldonado v. Consejo de Titulares, ante. Somos del criterio que, precisamente, nos enfrentamos a una actuación creativa de parte de un consejo de titulares de un edificio sometido al régimen de dicha ley. En lugar de fijarle un sueldo a varios de sus directores, relevan a éstos del pago de un determinado por ciento de la cuota de mantenimiento a ser pagada por ellos; acción que tiene el mismo efecto o consecuencia para el condominio desde un punto de vista económico. El Consejo de Titulares de un condominio en particular —autorizado por el reglamento del mismo a remunerar a los miembros de su junta de directores— podrá, naturalmente, revisar anualmente dicha forma de pago; decisión que, en la situa-ción específica hoy ante nuestra consideración, tomará en cuenta la cantidad de dinero que se le quiere otorgar por los servicios prestados a cada director y la cuota de man-tenimiento en particular que éste viene en la obligación de contribuir, lo que, naturalmente, determinará el por ciento de relevo que se fijará a esos fines.
A nuestro juicio, las disposiciones de los Arts. 15(e) y 39 de la Ley de la Propiedad Horizontal, antes citados, están dirigidos a aquellos titulares que, arbitraria y caprichosamente, intentan liberarse de la obligación de pagar las cuotas de mantenimiento que le han sido asignadas y no a acuerdos válidos adoptados por el Consejo de Titulares de un condominio en particular que redundan en beneficio de la comunidad en general y que, realmente, no conllevan una exoneración del pago de las referidas cuotas y sí una remuneración por los excelentes servicios que éstos prestan en beneficio de todos los condómines.
Finalmente, debemos señalar que, si bien es cierto que, de ordinario, la interpretación administrativa de un esta-tuto por el organismo encargado de velar por su cumpli-miento merece gran respeto y deferencia por los tribuna-les, A.R.P.E. v. Ozores Pérez, 116 D.P.R. 816 (1986), ello no significa que sus determinaciones tengan credenciales de inmunidad, frente al crisol judicial, cuando una parte acude al tribunal a cuestionar sus actuaciones.
Se dictará sentencia de conformidad.
La Juez Asociada Señora Naveira de Rodón emitió un voto particular de conformidad. El Juez Asociado Señor Fuster Berlingeri concurrió con el resultado sin opinión escrita. El Juez Asociado Señor Corrada Del Río no intervino.
Voto particular de conformidad emitido por la
Juez Aso-ciada Señora Naveira de Rodón.
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En la opinión que hoy se emite, el Tribunal decide que el Consejo de Titulares de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal puede, "[e]n lugar de fijarle un sueldo a varios de sus directores, rele[var] a éstos del pago de un determinado por ciento de la cuota de manteni-miento a ser pagada por ellos (Énfasis en el original suprimido.) Opinión mayoritaria, pág. 770. Por entender que lo que hoy se decide no es una carta en blanco para las juntas de directores, y que se encuentra limitado y supedi-tado a la consecución de los propósitos de la Ley de la Pro-piedad Horizontal, Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, 31 L.P.R.A. see. 1291 et seq., he dado mi conformidad a la opinión.
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Un análisis integral de la Ley nos permite concluir que entre sus propósitos cardinales se encuentra asegurar la adecuada y eficiente administración de los inmuebles so-metidos al régimen de propiedad horizontal. Esto resulta necesario para asegurar, a su vez, el cumplimiento con la política pública del Estado "sobre utilización de terrenos . que se dirige a estimular que las familias puertorriqueñas residan en proyectos multi-familiares '. Entre los meca-nismos que incorpora la Ley para la consecución de este fin, cabe destacar aquéllos contenidos en las disposiciones relativas a los órganos regentes de los inmuebles y aque-llas tocantes a las cuotas de mantenimiento que vienen obligados a satisfacer todos los titulares de los apartamien-tos del inmueble, en atención a los criterios que sobre el particular establece la Ley. La solución de la controver-sia ante nuestra consideración amerita un ponderado aná-lisis de las referidas disposiciones, prestando particular atención al reseñado propósito de la Ley de propiciar la adecuada y eficaz administración de los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal para el beneficio de to-dos sus titulares. Porque reconozco que la aplicación incon-dicionada de la norma que se crea podría resultar peligrosa y, en algunos casos, entorpecer la adecuada administración del condominio en detrimento de sus titulares —si se en-tiende que la misma es una absoluta con el propósito de hacer claro que a esta norma le aplican los criterios de razonabilidad— es que suscribo el presente voto particular de conformidad.
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Se nos solicita que revoquemos una sentencia del Tribunal de Primera Instancia que, a su vez, revocó una deter-minación final del Departamento de Asuntos del Consumi-dor (en adelante D.A.Co.), que decretó la nulidad de una resolución aprobada por el Consejo de Titulares del Condo-minio Villa Caparra Executive (en adelante el Condominio).
En Asamblea ordinaria celebrada el 19 de diciembre de 1988, el Consejo de Titulares del Condominio (en adelante el Consejo) aprobó la resolución objeto de impugnación y concedió una remuneración a algunos miembros de la Junta de Directores (en adelante la Junta). El esquema adoptado por el Consejo para remunerar a los miembros de la Junta releva a éstos de pagar, total o parcialmente, la cuota de mantenimiento que deben satisfacer como titula-res de un apartamiento en el inmueble; al Presidente de la Junta se le exime en un cien por ciento (100%); al Tesorero y al Secretario se les exime de pagar el cincuenta por ciento (50%) de sus respectivas cuotas; mientras que al Vice Presidente y a los Vocales se les confiere una exención de veinticinco por ciento (25%).
El Sr. Deogracia Álvarez Cintrón, titular de uno de los apartamientos del Condominio, impugnó en D.A.Co. la re-ferida actuación del Consejo. D.A.Co. emitió una resolu-ción en la que determinó que el esquema de remuneración adoptado por el Consejo del Condominio era nulo por con-travenir las disposiciones de los Arts. 15(e) y 39 de la Ley, 31 L.P.R.A. secs. 1291m(e) y 1293c, respectivamente. En consecuencia ordenó que los miembros de la Junta actual pagaran todas las cuotas de mantenimiento adeudadas y que hicieran las gestiones legales necesarias para recobrar las cuotas no pagadas por los miembros anteriores.
De esta determinación recurrió la Junta del Condominio al anterior Tribunal Superior, Sala de San Juan, mediante recurso de revisión. Alegó, en síntesis, que la Ley no pro-híbe que a los miembros de la Junta se les confiera una remuneración por los servicios prestados y que el Consejo puede estructurar la remuneración en la forma que estime más conveniente. A su modo de ver, las disposiciones con-tenidas en los Arts. 15(e) y 39 de la Ley, supra, no prohíben que la remuneración se haga mediante el relevo del pago de las cuotas de mantenimiento, puesto que estos artículos van dirigidos a aquellos titulares que arbitraria y capricho-samente intentan liberarse del pago de las referidas cuotas.
El tribunal de instancia avaló la posición de la Junta. En la sentencia emitida expresó:
. .que el Consejo de Titulares no está eximiendo a los oficiales de la Junta de Condómines [sic] del pago de sus cuotas en el sentido en que lo contempla dicha sección de ley. Meramente a estos se le está fijando una compensación que es igual a un determinado por ciento de lo que le corresponde pagar por cuo-tas de mantenimiento y que se trata en realidad de una forma de pago por servicios y no de una exención de las cuotas . Es sabido de los problemas que tienen los condominios en conse-guir condómines [sic] que quieran hacer la labor de administrar el condominio y que una compensación económica, ya sea pa-gada directamente o por vía de exención de parte o el total de la cuota de mantenimiento, es un estímulo para que se interesen y rindan las labores que exige la administración de éste. No vemos nada que sea contrario a la Ley de Propiedad Horizontal ni a la política pública que nos lleve a invalidar este arreglo.
Como consecuencia de su análisis, revocó la resolución administrativa recurrida.
Oportunamente D.A.Co., en representación del quere-llante Sr. Deogracia Alvarez Cintrón, presentó ante nos un recurso de certiorari. En lo pertinente alegó que las dispo-siciones de los Arts. 15(e) y 39 de la Ley, supra, son man-datorias por lo que no permiten pacto en contrario, aún cuando concurran en el mismo todos los titulares del inmueble. Dijo, además, que avalar el esquema retributivo que concede exención sobre el pago de las cuotas de man-tenimiento se presta a que desaparezca la sana adminis-tración de cualquier condominio.
La opinión que hoy se emite acoge el planteamiento de la junta. Reconoce, correctamente, que la labor que ejercen los miembros de las juntas directivas de los inmuebles so-metidos al régimen de propiedad horizontal es ardua y su-pone la dedicación de tiempo y esfuerzo para cumplir ca-balmente con las responsabilidades de sus cargos. Por lo tanto, impera en ocasiones la necesidad de establecer una remuneración económica para atraer a personas idóneas y capacitadas para ocupar los mismos. Avalando la norma que hemos adoptado en relación con la Ley, en el sentido de que ésta debe ser interpretada de forma constructiva e imaginativa, el Tribunal decide que "[s]e trata, real-mente y desde un punto de vista práctico, no de una exo-neración del pago de cuotas de mantenimiento, sino de una conversión de las mismas". (Énfasis suprimido.) Opinión mayoritaria, pág. 770. Se confirma así la determinación del tribunal de instancia.
IV
Como correctamente se interpreta, la Ley no prohíbe que los miembros de la Junta reciban una remuneración por los servicios prestados. Ciertamente se trata del ejerci-cio de cargos que pueden imponer graves y significativas responsabilidades sobre las personas que los ocupan. Las complejas gestiones que acarrea en la actualidad la admi-nistración de los inmuebles sometidos al Régimen de Pro-piedad Horizontal requieren que sean personas capacita-das las que formen parte de sus órganos rectores. En muchas ocasiones el ejercicio responsable de los cargos su-pondrá la inversión de considerable tiempo y esfuerzo, por lo que si el reglamento bajo el cual se rige el condominio lo permite y su consejo lo aprueba, se justifica la determina-ción de conceder una remuneración a los miembros de las juntas de directores por los servicios prestados. Esto sirve de incentivo para lograr que personas capacitadas ocupen estos cargos, facilitando así la administración del inmueble para el bienestar de todos sus tituláres.
Entiendo, también, que es viable el esquema que dis-pone que la remuneración acordada se pague mediante el mecanismo de eximir del pago de las cuotas de mantenimiento. Sin embargo, debe quedar claro que este mecanismo está sujeto y supeditado a los intereses de la comunidad de titulares. De surgir algún conflicto entre la forma de pago así establecida y los intereses de la comuni-dad de titulares en general, el mecanismo de pago tendría que ceder. La opinión del Tribunal no impide este reconocimiento.
El esquema avalado hoy supone, en la práctica, que existirá un gravamen preferente a favor de los miembros de la Junta contra los activos del Condominio con relación a sus salarios. Al no tener que pagar sus correspondientes cuotas de mantenimiento, los directores, acreedores del Consejo, hacen efectiva su acreencia inmediatamente, an tes de que se satisfagan las demás necesidades del Condo-minio y los créditos de otros acreedores. Siempre que las finanzas del edificio sean saludables, como en el caso de marras, no existirá problema alguno.
Sin embargo, el pago de salarios de los miembros de las juntas de directores no constituye la única ni la más im-portante de las obligaciones económicas a las que está su-jeto un inmueble bajo el Régimen de Propiedad Horizontal. Todo inmueble bajo este régimen tiene otras obligaciones, tales como, gastos "para el adecuado sostenimiento del in-mueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabili-dades". Art. 15(e) de la Ley, supra.
El problema con el esquema de retribución en este caso podría surgir si el inmueble en algún momento comenzase a operar bajo una deficiencia económica. Bajo estas cir-cunstancias surgirían conflictos entre los intereses particu-lares de los miembros de la Junta, en relación con el sala-rio que cobran, y los intereses de la comunidad de titulares en general. En estos casos se estarían satisfaciendo priori-tariamente las acreencia de los miembros de la Junta en detrimento de los intereses de los otros condominos. El es-quema se convertiría en uno contrario a los mejores inte-reses de la totalidad de la comunidad de titulares. Se esta-ría desalentando, en lugar de promover, la vida en comunidad dentro de proyectos multifamiliares. Las reper-cusiones del esquema de retribución mediante el relevo del pago de cuotas serían contrarias a la política pública del Estado y, por lo tanto, tendría que ceder. En el momento en que ocurra esto, los directores vendrían obligados a pagar sus respectivas cuotas de mantenimiento en su totalidad para que, junto con los demás fondos disponibles, se pudie- sen establecer, de forma objetiva, las prioridades de pago más equitativas y que más beneficien a todos los titulares del condominio.
En síntesis, lo que deseo comunicar es que no puede entenderse que la norma que hoy se adopta puede apli-carse incondicionalmente. Reconozco que no podemos con-denar, sin más, el esquema de remuneración adoptado por el Consejo del Condominio. Debe quedar claro, sin embargo, que cuando en la práctica la aplicación de la norma sea lesiva a los mejores intereses de la comunidad de titu-lares en general, dicha norma deberá ceder. La regla a aplicar, por lo tanto, es la de la razonabilidad.
Entiendo que la opinión del Tribunal es cónsona con esta interpretación, razón por la cual la suscribo.
Analizándolo desde otro punto de vista, téngase presente que cuando el deu-dor y el acreedor se deban recíprocamente una cosa de la misma especie y calidad, habrá compensación. 31 L.P.R.A. see. 3221. Ello significa que las partes voluntaria-mente pueden válidamente acordar compensar sus respectivas deudas, pudiendo ser la compensación acordada total o parcial.
La Ley de la Propiedad Horizontal concedió jurisdicción exclusiva al Depar-tamento de Asuntos del Consumidor para entender en acciones de impugnación de los acuerdos del Consejo de Titulares relacionados con la administración de inmue-bles sometidos al régimen que comprendan por lo menos un (1) apartamiento desti-nado a vivienda. 31 L.P.R.A. see. 1294.
Toda referencia subsiguiente a "la Ley" se entenderá relativa a la Ley de la Propiedad Horizontal, a no ser que otra cosa se especifique.
Exposición de Motivos de la Ley Núm. 157 de 4 de junio de 1976 (1979 Leyes de Puerto Rico 485), enmendatoria de la Ley. Véanse, además: Maldonado v. Consejo de Titulares, 111 D.P.R. 427, 429 (1981), y F. Hernández Denton, La Ley de la Propiedad Horizontal — un análisis de las enmiendas de 1976, 44 Rev. C. Abo. P.R. 257 (1983).
En relación con los órganos regentes de los inmuebles, los Arts. 38-38-E de la Ley, 31 L.P.R.A. secs. 1293b - 1293b-5, disponen lo relativo a los deberes y las facul-tades del Consejo de Titulares y del Director o la Junta de Directores del condominio. Por otra parte, lo relacionado al pago de las cuotas de mantenimiento está dispuesto en los Arts. 15(e) y 39 de la Ley, 31 L.P.R.A. secs. 1291m(e) y 1293c, respectivamente.
Simultáneamente cuestionó otras actuaciones de la Junta de Directores que, por no estar ante nuestra consideración, no discutimos.
En lo pertinente, los referidos artículos de la Ley disponen como sigue:
Art. 15(e):
"El uso y disfrute de cada apartamiento estará sometido a las reglas siguientes:
"(e) Todo titular deberá contribuir con arreglo al porcentaje de participación fijado a su apartamiento en la escritura de constitución, y a lo especialmente esta-blecido, conforme al inciso (e) de la sec. 1293b de este título, a los gastos comunes para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades." 31 L.P.R.A. sec. 1291m(e).
Art. 39:
"Los titulares de los apartamientos están obligados a contribuir proporcional-mente a los gastos para la administración, conservación y reparación de los elemen- tos comunes generales del inmueble y, en su caso, de los elementos comunes limita-dos, así como a cuantos más fueren legítimamente acordados.
"Ningún titular podrá librarse de contribuir a tales gastos por renuncia al uso o disfrute de los elementos comunes, ni por abandono del apartamiento que le pertenezca." 31 L.P.R.A. sec. 1293c.
Maldonado v. Consejo de Titulares, supra.
De las minutas de la referida Asamblea del Consejo de Titulares del Condo-minio Villa Caparra Executive, celebrada el 19 de diciembre de 1988, surge que al cabo de 1988 el mismo contaba con un superávit de trece mil ochocientos cincuenta y seis dólares ($13,856) y un balance de veintiséis mil ochocientos cincuenta y un dólares ($26,851) en su reserva.