Case Name: Van Syckel v. Registrador de la Propiedad
Court: Supreme Court of Puerto Rico
Jurisdiction: Puerto Rico
Decision Date: 1899-12-09
Citations: 3 P.R. 18
Docket Number: No. 1
Parties: Van Syckel v. Registrador de la Propiedad.
Judges: 
Reporter: Puerto Rico Reports
Volume: 3
Pages: 18–26

Head Matter:
Van Syckel v. Registrador de la Propiedad.
Apelación procedente del Tribunal de Distrito de San Juan.
No. 1.
Resuelto en Diciembre 9, 1899.
Contratos de Arrendamientos. — Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles en que quede al arbitrio del arrendatario hacerlo durar por un término que por lo menos exceda de seis años, son inscribibles en el Re-gistro de la Propiedad.
Id. — En los arrendamientos de prédio rústico por tiempo indefinido, el arren-dador puede dar por terminado el arriendo y reclamar la entrega de su finca, verificada que sea la recolección de los frutos que la finca arrendada diere en un año, ó pueda dar por una vez.
Id. — Los contratos de arrendamiento de prédio rústico por tiempo indefinido no pueden confundirse con los de arrendamiento por un período que exceda de 6 años, a los efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Defecto subsanable. — Es defecto subsanable la falta de descripción de la finca arrendada en la escritura de arrendamiento, y los Registradores de-ben tomar anotación preventiva de suspensión, á solicitud de los intere-sados, para subsanar el defecto dentro del término legal.
Gravamen inoficioso. — La condición impuesta al arrendador de una finca por un período mayor de 6 años, de no enagenar, ni hipotecar, por segunda ó tercera vez, la misma finca, ya hipotecada, constituye un gravamen ■ inoficioso, que perjudica inútilmente al propietario, restringiéndole la libre facultad de disponer de su finca, sin provecho para el arrendatario, pero no implica la nulidad del título, ni de la obligación principal en él ■contenida, á los efectos de impedir su inscripción en el Registro de la Pro-piedad.
EXPOSICIÓN DEL CASO.
En- 23 de Jimio de 1897, Don Emilio Montilla otorgó una «escritura á favor de Don Pablo Van Syckel y Paul por la ■que cedió en arrendamiento la hacienda nombrada “Santa Cruz”,- del término de Bayamón, por la suma mensual de ciento cinco pesos provinciales, siendo condición precisa que mientras el Sr. Van Syckel cumpliera con el pago del arrendamiento mensual, quedaba obligado el Sr. Montilla á respetar el contrato, sin derecho á arrendar á otra persona, ni vender la finca cedida en arrendamiento, so pena de indemnizar los daños y perjuicios que se causaren al arren-datario Sr. Van Syckel. Por acta notarial de 21 de Octubre siguiente, Don Pablo Van Syckel se obligó á continuar el contrato de arrendamiento, y á cumplir las obligaciones que en el mismo contrajo, por el plazo de más de 6 años, contados desde la fecha de la celebración, sin que se entendiera que renunciaba al derecho que el mismo contrato le concedía de continuar en el arrendamiento del fundo, yencidos que fueran los 6 años, siempre que continuara pagando el cánon estipulado, y cumpliendo las demás condiciones del mismo contrato. Presentadas en el Registro de la Propiedad de San Juan la escritura y acta Notarial dichas, para la corres-pondiente inscripción, fué denegada ésta por no contener el arrendamiento ninguna de las condiciones que establece el párrafo 5 del artículo 2? de la Ley Hipotecaria, y no ser bastante el acta Notarial para subsanar aquél defecto, por no haber intervenido en ella el arrendador, no siendo tampoco inscribible el pacto de no enajenar la finca, suspendiéndose por esos motivos la inscripción, y por no describirse la parte de la finca arrendada, expresándose, además, no ser admisible, tampoco, la anotación preventiva, por no ser subsanable el primero de dichos defectos. Interpuesto recurso gubernativo contra la anterior resolución del Registrador de la Propiedad, para ante la Corte de Distrito de San Juan, ésta, por resolu-ción’ de 25 de Noviembre de 1899, declaró ser procedente la inscripción de la escritura de arrendamiento mencionada, ordenando al Registrador que procediera á verificarla, siendo los dos primeros fundamentos de derecho de esa resolución, los siguientes:
Considerando: que, en. la escritura de arrendamiento se compromete el arrendatario á continuar en la finca mientras pague el arrendamiento men-sual convenido, sin que pueda el arrendador establecer contratos con persona alguna, ni vender la finca, so pena de quedar obligado á indemnizar los daños y perjuicios que causare al primero.
Considerando: que si esto no fuera bastante, en el acta Notarial de que se ha hecho referencia, el Sr. Van Syekel se eo'mpr omete á continuar el arren-damiento por más de 6 años sin perjuicio de seguir con él siempre que cumpla con el pago del arrendamiento y con las demás condiciones establecidas en dicho contrato.
Contra la anterior resolución interpuso apelación el Regis- trador de la Propiedad de San Juan para ante el Presidente del Tribunal Supremo.

Opinion:
El Juez Presidente Sr. Quiñones
emitió la siguiente opinión:
Visto el presente recurso gubernativo promovido por Don Pablo Van Syckel contra la negativa del Registrador de la Propiedad de esta Capital á inscribir la escritura de arren-damiento de una finca rústica denominada "Santa Cruz", sita en el término municipal de Bayamón, otorgada á su favor por Don Emilio Mantilla, ante el Notario de esta Capital Don Mauricio Guerra Mondragón en 23 de Junio de 1897, y pendiente dicho recurso en esta Presidencia á virtud de la apelación establecida por el Registrador contra la reso-lución del Tribunal del Distrito de San Juan de 25 de Noviembre último, por la que se declara con lugar la queja interpuesta por Don Pablo Van Syckel contra el Registrador de la Propiedad y se ordena á éste que proceda á la inscrip-ción de la escritura de arrendamiento de que se trata.
Aceptando los fundamentos de hecho y los dos primeros de derecho de la resolución apelada.
Considerando: que si con arreglo al número 5o del artículo 2? de la Ley Hipotecaria vigente, son inscribibles los con-tratos de arrendamiento ,de bienes inmuebles por un período que exceda de seis años, con mayoría de razón deben serlo también cuando por virtud de las condiciones estipuladas en el contrato, quede al arbitrio del arrendatario hacerlo durar por un término que exceda de aquel período, como sucede en el presente caso, en el que se ha estipulado expresamente como condición precisa, que mientras el Sr. Van Syckel' cumpla con el pago mensual de la renta establecida, queda obligado el arrendador Sr. Montilla á respetar el contrato, sin derecho á arrendar á otra persona, ni á vender la finca, so pena de incurrir en la indemnización de daños y perjuicios, pues en este caso concurren las mismas razones que tuvo presentes el legislador para conceder al arrendatario aquella garantía en los contratos cuya duración excediese de seis años.
Considerando: que este contrato no puede confundirse con los arrendamientos de un prédio rústico por tiempo indefi-nido, á que se refiere el artículo 1577 del Código Civil, pues en éstos el arrendamiento se entiende hecho tan solo por el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca diere en un año, ó pueda dar por una vez, aunque pasen dos ó más años para obtenerlos, y verificada la recolec-ción, puede el arrendador dar por terminado el arriendo y reclamar la entrega de su finca, al paso que en el presente contrato el arrendador no puede darlo por terminado en ningún tiempo, mientras el arrendatario le pague la renta convenida, por lo que no es posible confundir ambos con-tratos á los efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Considerando: que esto, no obstante, es realmente un defecto que impide la inscripción de la escritura la falta de descrip-ción de la finca arrendada, puesto que según lo convenido entre los interesados, deben deducirse dé su total perímetro treinta y cinco cuerdas de terreno que tenía el Sr. Montilla arrendadas con anterioridad á Don Rafael G. del Arroyo, y que están situadas á la parte norte de la finca, á la salida de Bayamón, cuya porción de terreno no aparece deslindada; pero que siendo este defecto perfectamente subsanable, puede y debe el Registrador tomar anotación preventiva de suspen-sión, si lo solicitare el interesado para subsanar el defecto dentro del término que duren los efectos de dicha nota de suspensión.
Considerando: respecto de la condición de no enagenar que contiene la escritura, que si bien no es inscribible, como no io es tampoco la cláusula prohibitiva de hipotecar por segunda ó tercera vez la misma finca hipotecada, por cons-tituir un gravámen inoficioso que perjudica, sin necesidad al propietario, restringiéndole la libre facultad de disponer de la finca cuando le convenga, sin provecho tampoco para el arrendatario que queda suficientemente garantido con la inscripción de su escritura en el Registro de la Propiedad, para que sea respetado su derecho en todo tiempo, por cual-quier comprador de la finca arrendada; como quiera que dicha cláusula no implica la nulidad del título, ni de la obligación principal en él contenida, no constituye un defecto' que obste á la inscripción de la escritura en su día, en el Registro de la Propiedad.
Vistos los artículos 2?, No. 5; 9, No. 1?; 19; 42, No. 9?; 65; y 66 de la Ley Hipotecaria vigente y la resolu-ción de la Dirección de los Registros de 31 de Diciembre de 1895.
Se revoca la nota puesta por el Registrador de la Propiedad al pie de la escritura de arrendamiento de que se trata en el presente recurso gubernativo, ordenándole que tome-de ella anotación preventiva de suspensión para la subsanación del defecto que contiene dicha escritura, si lo solicitare el inte-resado. En lo conforme se confirma y en lo que nó, se revoca la. resolución apelada del Tribunal del Distrito de San Juan, al que se remitirá copia certificada de la presente providencia, para su notificación á los interesados y transcurrido que sean ocho días hábiles á partir desde el de la notificación, remita las diligencias con los escritos que en su caso presenten las partes interesadas.