text:
gehören alle mit einem Verdienst-Orden begnadigten Inländer, welche nicht vorher schon einen höhern Adels-Classe einverleibt waren.
 Um zu einer höheren Adelsstufe zu gelangen, wird der vorherige Besitz der untern erfordert.
 Ausnahmen können jedoch aus besonderer Gnade des Königs statt finden.
 Den Fürsten von Thurn und Taxis wurde im Jahre 1899 zusätzlich der Titel eines "Herzogs von Wörth und Donaustauf" verliehen (GVBl. S. 364), was von den damaligen Staatsgelehrten als verfassungwidrig eingestuft wurde, da er außerhalb des § 6 lag. Dagegen ist der, bereits 1799 an neben der neuen Königslinie die einzig noch überlebende Seitenlinie des Hauses Wittelsbach (Linie Pfalz-Zweibrücken-Gelnhausen) verliehene Titel "Herzog in Bayern" nicht zu beanstanden gewesen.
 Den Titel "Ritter" trugen nur die männlichen Mitglieder einer Adelsfamilie; die Frauen führten nur das Adelsprädikat "von".
 § 7. Die über den Adelsstand vorkommenden Rechtsstreite werden bey den Appellations-Gerichten, unter welchen der Adels-Prätendent steht, verhandelt, und mit Vorbehalt der Berufung an das Königliche Ober-Appellations-Gericht entschieden.
 Durch Artikel 2 des (Bayr.) Gerichts-Verfassungs-Gesetzes vom 10. November 1861 sowie den § 360 des Reichs-Straf-Gesetzbuches vom 30. Mai 1871 und § 13 des Reichs-Gerichts-Verfassungs-Gesetzes vom 27. Januar 1877 aufgehoben.
 Titel II. Von den Auszeichnungen und Rechten des Adels
 § 8. Ein Baierischer Unterthan kann nur dann, wann dessen Adels-Titel in der angeordneten Adels-Matrikel eingetragen ist, die dem Adel im Königreiche Baiern zustehenden Rechte ausüben.
 Beglaubigte Auszüge aus der Adels-Matrikel geben vollkommenen Beweis für den Adelsstand einer immatriculirten Familie.
 § 9. Alle nach §§ 1 - 5 berechtigten Mitglieder einer immatirculirten adelichen Familie haben die Befugniß, sich der in den eingetragenen Diplomen bezeichneten Titel und Wappen zu bedienen.
 Anmassungen nicht gebührender Titel und Wappen können sowohl von den bestellten Kron-Fiscalen (= Kronanwälte), als den Mitglieder der betheiligten Familie, entweder zur unmittelbaren Abstellung dem Staats-Ministerium des Königlichen Hauses angezeigt, oder nach Umständen gerichtlich verfolgt werden.
 § 10. Die Adelichen haben das Recht der Siegelmäßigkeit nach den nähern Bestimmungen des hierüber erlassenen Edicts.
 Durch Artikel 7 des Gesetzes, die Grundlagen der Gesetzgebung über die Gerichtsorganisation u.s.w. betreffend vom 4. Juni 1848, durch das Gesetz über die Siegelmäßigkeit vom 28. Mai 1852, das Notariatsgesetz vom 10. November 1861 und Art. 3 Ziffer 16 des Einführungsgesetzes zur Reichs-Zivil-Prozeß-Ordnung vom 30. Januar 1877 und Artikel 135 Abs. 1 Ziffer 3 des bayr. Ausführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche wurde das genannte Edikt (jeweils teilweise) für die Gebiete der streitenden und nichtstreitenden Rechtspflege aufgehoben, womit der § 10 gegenstandslos wurde.
 § 11. Die Adelichen genießen einen von der Gerichtsbarkeit der Landgerichte befreyten Gerichtsstand in bürgerlichen und peinlichen Fällen, und zwar die erblichen Reichsräthe vor den Appellations-Gerichten desjenigen Kreises, in welchem sie ihren Wohnort haben, oder wo ihre Besitungen liegen, in erster - und vor dem Königlichen Ober-Appellations-Gerichte in zweyter und letzter Instanz; die übrigen Adelichen aber vor den Kreis- und Stadt-Gerichten des Kreises, in welchem sie wohnen oder begütert sind, in erster Instanz, mit Vorbehalt der übrigen ordentlichen Instanzen.
 Eine besondere Verordnung wird den Gerichts-Sprengel jedes Kreis- und Stadt-Gerichts in dieser Hinsicht, da, wo mehrere sich in einem Kreise befinden, festsetzen.
 Der befreyte Gerichtsstand der


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Adelichen beschränkt sich für dingliche Klagen auf solche Grundstücke, welche zu einem Guts-Complexe gehören, worauf ihnen nach dem Edicte über die gutsherrliche Gerichtsbarkeit, eine solche zustehet.
 Durch Art. 2 des Gesetzes vom 4. Juni 1848, die Grundlagen der Gesetzgebung über die Gerichtsorganisation betreffend und Art. 76 des Gesetzes vom 10. November 1861, die Gerichtsverfassung betreffend wurde der § 11 faktisch aufgehoben, indem der befreite Gerichtsstand der Adeligen abgeschafft wurde
 § 12. Die Adelichen, außer den in der deutschen Bundes-Acte enthaltenen Ausnahmen, unterliegen zwar der allgemeinen Militaire-Pflichtigkeit nach den bestehenden Conscriptions-Gesetzen; jedoch sollen die Söhne des Adels, welche das Loos zur Einreihung trifft, als Cadetten eintreten.
 Durch Artikel 96 des Gesetz vom 30. Januar 1868 die Wehrverfassung betreffend wurden im § 12 die Worte "; jedoch sollen die Söhne des Adels, welche das Loos zur Einreihung trifft, als Cadetten eintreten" aufgehoben.
 § 13. Nur zum Besten adelicher Personen und Familien können Familien-Fidei-Commisse nach den Vorschriften des Edicts über die Familien-Fidei-Commisse errichtet werden.
 § 14. Den Adelichen kömmt ausschließend das Recht zu, die gutsherrliche Gerichtsbarkeit ausüben zu können.
 In wie fern, und unter welchen Beschränkungen eine solche Gerichtsbarkeit von denselben besessen werden kann, verordnet das Edict über die gutsherrliche Gerichtsbarkeit.
 Durch Gesetz vom 4. Juni 1848, die Aufhebung der standes- und gutsherrlichen Gerichtsbarkeit betreffend wurde der § 14 faktisch aufgehoben.
 § 15. Den Antheil der adelichen Grundbesitzer an der Reichsstandschaft bestimmt die Verfassungs-Urkunde.
 hierzu auch Titel VI. § 3 der Verfassungs-Urkunde, wonach die erbliche Reichsratswürde nur adeligen Gutsbesitzern verliehen werden kann. Das in Titel VI. § 7 lit. a und § 9 lit. a den adeligen Gutsbesitzern weiters zugestandene Recht auf Vertretung in der II. Kammer ist durch das Gesetz vom 4. Juni 1848 über die Wahl der Landtagsabgeordneten beseitigt worden.
 § 16. Ueber die grundherrlichen Rechte des Adels enthalten die einschlagenden Edicte die nähern Bestimmungen.
 Durch das Gesetz vom 4. Juni 1848, über die Aufhebung der standes- und gutsherrlichen Gerichtsbarkeit wurde das einschlägige Edikt nahezu aufgehoben, und der § 16 somit gegenstandslos.
 Titel III. Von dem Verluste des Adels
 § 17. Mit jeder Verurtheilung in eine Criminal-Strafe ist der Verlust des Adels verbunden.
 Eine Strafe wegen solcher Vergehen, welche das Straf-Gesetzbuch als unverträglich mit der Adels-Würde benennt, hat die nämliche, in der Erkenntniß jedesmal auszudrückende Folge.
 Dieselbe trifft nur die Person des Verurtheilten, und ist selbst für dessen Kinder unnachtheilig.
 Durch Art. 2 Ziff. 24 des Gesetzes vom 26. Dezember 1871, den Vollzug der Einführung des Strafgesetzbuches für das Deutsche Reich betreffend, wurde der § 17 aufgehoben.
 § 18. Auf den Adel kann freywillig verzichtet werden. Von einem solchen ausdrücklichen Verzichte muß jedoch dem Könige durch das Staats-Ministerium des Königlichen Hauses die förmliche Anzeige geschehen.
 Der Verzicht ist ohne Nachtheil für die bereits gebohrnen Kinder des Verzichtenden, und noch mehr für andere Mitglieder der Familie.
 § 19. Durch bloßen Nichtgebrauch erlischt das Recht auf einen immatriculirten Adels-Titel nicht, weder für den Nichtgebrauchenden, noch für die Nachkommenschaft.
 § 20. Ein durch wenigstens zwey Generationen fortdauernder Nichtgebrauch verbindet jedoch die nachfolgenden Abkömmlinge einer

type: other


text:
immatriculirten adelichen Familie, um Erneuerung des Adels, unter Vorlegeung der Beweise ihrer Abstammung in der oben § 3 bey Nachsuchung eines neuen Adels vorgeschriebenen Art einzuholen.
 Die Erneuerung, welche unter dieser Voraussetzung nicht verweigert werden kann, wird sodann in der Adles-Matrikel bey der bereits immatriculirten Familie vorgemerkt, und im falle, das der frühere Adelsbrief verloren gegangen, ein neuer, sonst nur ein Zeugniß über die geschehene Erneuerung ausgefertigt.
 § 21. Suspendiert wird der Gebrauch des Adels-Titels durch die Uebernahme niederer, bloß in Handarbeit bestehender Lohndienste, durch die Ausübung eines Gewerbes bey offfenem Kram und Laden, oder eines eigentlichen Handwerks.
 Diese Verfügung dehnt sich jedoch nicht über die Dauer jener Suspensions-Gründe, noch auf die Kinder aus, welche sich nicht in gleichem Falle befinden.
 § 22. Der Verlust oder die Suspensation des Adels hat die Einziehung der gutsherrlichen Gerichtsbarkeit, so lange der Verlustige lebt, oder die Suspension dauert, zur rechtlichen Folge.
 Durch Gesetz vom 4. Juni 1848, die Aufhebung der standes- und gutsherrlichen Gerichtsbarkeit betreffend wurde der § 22 faktisch aufgehoben.
 Besonderheit dieses Edikts war, daß es nur für Bayern rechts des Rheins, nicht aber für die Pfalz ("Bayern links des Rheins") galt; siehe Kgl. Entschließung vom 5. Oktober 1818 und Artikel 135 Absatz 2 des Ausführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch. In der Pfalz gab es für den Adel keinerlei aus der Verfassungsurkunde den Verfassungsedikten von 1818 hervorgehende Vorrechte; dies hatte mit der Zugehörigkeit der Pfalz zum französischen Rechtsgebiet (bis 1899) zu tun.
 Quelle: Gesetzblatt für das Königreich Baiern 1818, S. 215ff, ausgeg. am 4. Juli 1818
 © 11. Mai 2003 - 29. Mai 2003


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BAG, Urteil vom 12.09.2006 - 9 AZR 807/05 - openJur
 1. Verletzt ein Arbeitgeber des Öffentlichen Dienstes seine Pflichten nach § 81 Abs. 1 Satz 2 und § 82 SGB IX (Juris: SGB 9), frei werdende Stellen frühzeitig zu melden und mit der Agentur für Arbeit wegen der Vermittlung arbeitsloser und arbeitsuchender schwerbehinderter Menschen Verbindung aufzunehmen sowie die schwerbehinderten Bewerber zu einem Vorstellungsgespräch zu laden, rechtfertigt das die Vermutung, er benachteilige schwerbehinderte Beschäftigte wegen ihrer Behinderung iSv. § 81 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 Satz 3 SGB IX idF vom 23.4.2004. 2. Ein Arbeitgeber des Öffentlichen Dienstes kann diese Vermutung nicht allein mit dem Hinweis widerlegen, der schwerbehinderte Bewerber erfülle nicht den in der Stellenausschreibung verlangten formalen Ausbildungsabschluss einer bestimmten Hochschulart. Der öffentliche Arbeitgeber ist gehalten, das Anforderungsprofil ausschließlich nach objektiven Kriterien festzulegen. Ansonsten würde der Arbeitgeber des Öffentlichen Dienstes das durch Art. 33 Abs. 2 GG gewährleistete Recht auf Zugang zu einem öffentlichen Amt einschränken, ohne dass dies durch Gründe in der Eignung, Befähigung und fachlichen Leistung des Bewerbers gerechtfertigt wäre. Daher ist es unzulässig, einen für die Art der auszuübenden Tätigkeit nicht erforderlichen Ausbildungsabschluss einer bestimmten Hochschulart (hier: Fachhochschuldiplom) zu verlangen. Bewerber mit gleichwertigen Bildungsabschlüssen dürfen nicht ausgeschlossen werden.
 Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landesarbeitsgerichts Rheinland-Pfalz vom 1. September 2005 - 4 Sa 865/04 - aufgehoben.
 Die Fachhochschule Trier veröffentlichte in der Tageszeitung vom 25./26. Oktober 2003 eine Stellenanzeige. Danach beabsichtigte sie, zum 1. Januar 2004 die Stelle einer Controllerin /eines Controllers zu besetzen. In der Stellenausschreibung hieß es ua.:
 "Für die Bereiche Controlling, Kosten- und Leistungsberechnung sowie Flächenmanagement wird eine Diplom-Betriebswirtin (FH)/ ein Diplom-Betriebswirt (FH) gesucht. Gute EDV-Kenntnisse werden vorausgesetzt. Erfahrungen im Hochschulbereich sind erwünscht. Die Vergütung erfolgt nach Vergütungsgruppe IVa/III Bundesangestelltentarifvertrag. Wegen ihrer besonderen Bedeutung ist diese Position als Stabsstelle ausgewiesen und dem Kanzler der Fachhochschule Trier unmittelbar zugeordnet.”
 Der Kläger forderte die Fachhochschule mit Schreiben vom 29. Januar 2004 zur Zahlung einer "Entschädigung gemäß § 81 Abs. 2 Nr. 2 und 3 SGB IX” auf. Der Kanzler der Fachhochschule lehnte eine Zahlung mit Schreiben vom 10. Februar 2004 ab, weil das Anforderungsprofil "eindeutig und ausschließlich die Qualifikation des Fachhochschulabschlusses” verlange.
 Das beklagte Land hat beantragt, die Klage abzuweisen. Es ist der Auffassung, der Kläger sei nicht wegen seiner Behinderung benachteiligt worden. Die Bewerbung sei nur deshalb nicht zugelassen worden, weil der Kläger nicht die in der Stellenausschreibung "eindeutig und ausschließlich” geforderte Qualifikation des Fachhochschulabschlusses einer/eines Diplom-Betriebswirtin/es habe. Es liege in der Freiheit des Arbeitgebers, welche Berufs- bzw. Ausbildungsgruppen er durch seine Stellenausschreibung ansprechen wolle. Für den Arbeitgeber Fachhochschule Trier sei es wichtig, dass ein Mitarbeiter im Bereich Controlling eine anwendungsorientierte fachhochschulspezifische Ausbildung durchlaufen habe. Im Übrigen könne nach dem Haushaltsplan der Fachhochschule entsprechend der Stellenausschreibung nur eine Vergütung nach IVa/III BAT gezahlt werden. Der Kläger habe als ein an der Universität ausgebildeter Diplom-Kaufmann jedoch den höheren Vergütungsanspruch nach der VergGr. IIa BAT.
 I. Die Klage ist zulässig. Sie ist hinreichend bestimmt (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Dem steht


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nicht entgegen, dass der Kläger die Höhe der von ihm begehrten Entschädigungszahlung in das Ermessen des Gerichts gestellt hat. Ein derartiger Klageantrag ist zulässig, wenn die Bestimmung des Betrages von einer gerichtlichen Schätzung oder billigem Ermessen des Gerichts abhängig ist (BAG 15. Februar 2005 - 9 AZR 635/03 - BAGE 113, 361; 22. April 2004 - 8 AZR 620/02 - AP BGB § 211 Nr. 3 = EzA BGB 2002 § 204 Nr. 1). Der Kläger muss dann jedoch die Tatsachen, die das Gericht für die Schätzung heranziehen soll, benennen (BAG 3. September 1998 - 8 AZR 14/97 -) und die Größenordnung der geltend gemachten Forderung angeben (BAG 19. Oktober 1988 - 8 AZR 110/86 -). Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Für den Fall der Diskriminierung eines schwerbehinderten Stellenbewerbers bei der Einstellung sieht § 81 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 SGB IX aF (in der bis zum 17. August 2006 geltenden Fassung) eine Entschädigung in angemessener Höhe vor. § 81 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 Satz 1 SGB IX aF beschränkt den Entschädigungsanspruch auf drei Monatsverdienste, wenn der schwerbehinderte Bewerber auch bei benachteiligungsfreier Auswahl nicht eingestellt worden wäre. Der Kläger hat die Umstände der Ablehnung seiner Bewerbung dargelegt. Darüber hinaus hat der Kläger die Berechnungsgrundlagen für die Ermittlung eines zugrunde liegenden Bruttomonatsgehaltes nach Bestandteilen und zugehörigem Geldbetrag im Einzelnen vorzutragen. Das Monatsgehalt richtet sich danach, was bei der - vorgesehenen - regelmäßigen Arbeitszeit bei Einstellung verdient worden wäre (vgl. Neumann in Neumann/Pahlen/Majerski-Pahlen SGB IX 11. Aufl. § 81 Rn. 18) .
 Darüber hinausgehende Anspruchsgrundlagen kommen nicht in Betracht. Die Entschädigungsregelungen in § 81 Abs. 2 SGB IX aF sind abschließend (vgl. ausführlich Senat 15. Februar 2005 - 9 AZR 635/03 - BAGE 113, 361).
 1. Der geltend gemachte Entschädigungsanspruch besteht noch. Er ist innerhalb der gesetzlichen Ausschlussfrist des § 81 Abs. 2 Satz 2 Nr. 4 SGB IX aF, zwei Monate nach Zugang der Ablehnung, schriftlich geltend gemacht worden. Auf die Ablehnung der Bewerbung durch Schreiben der Fachhochschule vom 5. Dezember 2003 hat der Kläger mit Schreiben vom 29. Januar 2004 die Zahlung einer "Entschädigung gemäß § 81 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 und 3 SGB IX” verlangt. Dabei ist es unerheblich, dass der Kläger seinen Entschädigungsanspruch nicht beziffert hat. Nach der gesetzlichen Regelung ist "ein Anspruch” geltend zu machen. Durch den unbestimmten Artikel wird deutlich, dass der Anspruchsteller dem Arbeitgeber lediglich verdeutlichen muss, für die erlittene Benachteiligung wegen der Schwerbehinderung eine Entschädigung haben zu wollen (BAG 15. Februar 2005 - 9 AZR 635/03 - BAGE 113, 361). Eine Bezifferung ist deshalb nicht erforderlich.
 a) Der Schwerbehinderte hat Tatsachen glaubhaft zu machen, die eine Benachteiligung wegen der Behinderung vermuten lassen. Bloße Glaubhaftmachung mit den Mitteln des § 294 ZPO reicht nicht aus. Die gesetzliche Regelung betrifft allein das Beweismaß (BAG 15. Februar 2005 - 9 AZR 635/03 - BAGE 113, 361; 5. Februar 2004 - 8 AZR 112/03 - BAGE 109, 265). Das Gericht muss die Überzeugung einer überwiegenden Wahrscheinlichkeit für die Kausalität zwischen Schwerbehinderteneigenschaft und Nachteil gewinnen


text:
(BAG 15. Februar 2005 - 9 AZR 635/03 - aaO mit Hinweis auf 5. Februar 2004 - 8 AZR 112/03 - aaO, für den Fall der Diskriminierung wegen des Geschlechts). Der klagende Bewerber kann somit die Beweislast des Arbeitgebers dadurch herbeiführen, dass er Hilfstatsachen darlegt, die eine Benachteiligung wegen der Schwerbehinderteneigenschaft vermuten lassen. Der Arbeitgeber trägt dann nach § 81 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 Satz 3 SGB IX aF die Beweislast dafür, dass sachliche, nicht auf die Behinderung bezogene Gründe vorgelegen haben.
 Nach § 81 Abs. 1 Satz 2 SGB IX ist jeder Arbeitgeber verpflichtet, vor der Besetzung einer freien Stelle frühzeitig mit der Agentur für Arbeit Verbindung aufzunehmen. Nach § 82 Satz 1 SGB IX hat jede Dienststelle der öffentlichen Arbeitgeber den Agenturen für Arbeit frühzeitig frei werdende und neue Arbeitsplätze zu melden. Dadurch soll gewährleistet werden, dass der Arbeitgeber von der Bundesagentur für Arbeit Kenntnis über geeignete schwerbehinderte Bewerber für die freie Stelle erhält. Damit soll möglichst vielen geeigneten schwerbehinderten Menschen die Möglichkeit gegeben werden, Arbeit zu finden (Neumann in Neumann/Pahlen/Majerski-Pahlen § 81 Rn. 3). Es handelt sich um gesetzlich vorgesehene Instrumente zur Förderung der Teilhabe schwerbehinderter und ihnen gleichgestellter Menschen am Arbeitsleben (Schröder in Hauck/Noftz SGB IX Stand April 2006 K § 81 Rn 4). Sie sind "Vorkehrungen” im Sinne von Art. 5 der Richtlinie 2000/78/EG des Rates vom 27. November 2000 zur Festlegung eines allgemeinen Rahmens für die Verwirklichung der Gleichbehandlung in Beschäftigung und Beruf (ABl. EG Nr. L 303 vom 2. Dezember 2000 S. 16). Die Richtlinie fordert von den Mitgliedsstaaten derartige Regelungen, "um die Anwendung des Gleichbehandlungsgrundsatzes auf Menschen mit Behinderung zu gewährleisten”.
 Die Tatsache der Nichteinschaltung der Agentur für Arbeit ist geeignet, die Vermutung einer Benachteiligung wegen der Schwerbehinderung iSv. § 81 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 Satz 3 SGB IX aF zu begründen (noch offen gelassen BAG 15. Februar 2005 - 9 AZR 635/03 - BAGE 113, 361). Denn der objektiv gesetzeswidrig handelnde Arbeitgeber erweckt den Anschein, nicht nur an der Beschäftigung schwerbehinderter Menschen uninteressiert zu sein, sondern auch möglichen Vermittlungsvorschlägen und Bewerbungen von arbeitsuchenden schwerbehinderten Menschen aus dem Weg gehen zu wollen. Unerheblich ist die Behauptung des beklagten Landes, die Urlaubsvertretung des ansonsten zuständigen Sachbearbeiters habe die Agentur für Arbeit nur versehentlich nicht eingeschaltet. Auf ein Verschulden kommt es für den anspruchsbegründenden Tatbestand des § 81 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 SGB IX aF, der dem § 611a Abs. 2 BGB aF nachgebildet ist, nicht an (vgl. zu § 611a BGB LAG Hamm 23. Juli 1998 - 17 Sa 870/98 - LAGE BGB § 611a nF Nr. 1). Lediglich bei der Bestimmung der angemessenen Höhe der Entschädigung ist die Schwere des Verstoßes und damit auch der Verschuldensgrad zu berücksichtigen (vgl. Neumann in Neumann/Pahlen/Majerski-Pahlen § 81 Rn. 17).
 cc) Ob die Schwerbehindertenvertretung entgegen § 81 Abs. 1 Satz 4 und Satz 6 SGB IX an der Stellenbesetzung nicht beteiligt wurde, kann offen bleiben. Insoweit fehlen tatsächliche Feststellungen. Der Kläger hat erst in der Revisionsinstanz geltend gemacht, es habe


text:
zum Zeitpunkt seiner Bewerbung an der Fachhochschule Trier eine Schwerbehindertenvertretung bestanden. Vorher hat er lediglich vorgebracht, das Gericht habe im Rahmen des Amtsermittlungsgrundsatzes zu ergründen, ob eine evtl. vorhandene Schwerbehindertenvertretung übergangen worden sei. Er hat verkannt, dass im arbeitsgerichtlichen Urteilsverfahren nicht der Untersuchungsgrundsatz, sondern der Beibringungsgrundsatz gilt (vgl. Prütting in Germelmann/Matthes/Prütting/Müller-Glöge ArbGG 5. Aufl. Einleitung Rn. 178; Düwell in Düwell/Lipke ArbGG 2. Aufl. Grundlagen Rn. 29) .
 3. Entgegen der Auffassung des Landesarbeitsgerichts hat das beklagte Land die Vermutung der Benachteiligung wegen der Schwerbehinderung nicht "entkräftet”.
 (1) Nach Art. 33 Abs. 2 GG hat jeder Deutsche nach seiner Eignung, Befähigung und fachlichen Leistung gleichen Zugang zu jedem öffentlichen Amt. Durch die Bestimmung des Anforderungsprofils für einen Dienstposten legt der Dienstherr die Kriterien für die Auswahl der Bewerber fest. Dies hat in Anwendung der in Art. 33 Abs. 2 GG für die Personalentscheidung genannten Kriterien zu erfolgen und soll ungeeignete Bewerber schon im Vorfeld der eigentlichen Auswahlentscheidung aus dem Kreis der in das engere Auswahlverfahren einzubeziehenden Bewerber ausschließen (Senat 15. März 2005 - 9 AZR 142/04 - BAGE 114, 80). Der Arbeitgeber des Öffentlichen Dienstes ist deshalb nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflichtet, für die zu besetzende Stelle ein Anforderungsprofil festzulegen und nachvollziehbar zu dokumentieren. Nur so kann eine Auswahlentscheidung nach den Kriterien des Art. 33 Abs. 2 GG gerichtlich überprüft werden. Das hat das Landesarbeitsgericht zutreffend erkannt. Aus diesen Grundsätzen lässt sich allerdings nicht schließen, der Arbeitgeber sei frei, das Anforderungsprofil nach eigenem Gutdünken festzulegen.
 Das grundrechtsgleiche Recht des Art. 33 Abs. 2 GG gewährleistet das Maß an Freiheit der Berufswahl nach Art. 12 Abs. 1 GG, das angesichts der von der jeweils zuständigen öffentlich-rechtlichen Körperschaft zulässigerweise begrenzten Zahl von Arbeitsplätzen im Öffentlichen Dienst möglich ist (BVerfG 22. Mai 1975 - 2 BvL 13/73 - BVerfGE 39, 334). Dem Arbeitgeber des Öffentlichen Dienstes steht bei der Anwendung des Art. 33 Abs. 2 GG und damit auch bei der Festlegung des Anforderungsprofils und der Eignungsmerkmale ein von der Verfassung gewährter Beurteilungsspielraum zu, der nur eingeschränkter gerichtlicher Kontrolle unterliegt. Die Grenzen der Gestaltungsfreiheit ergeben sich aus den Wertentscheidungen in anderen Verfassungsnormen (BVerfG 24. September 2003 - 2 BvR 1436/02 - BVerfGE 108, 282). Da Personalentscheidungen zum Kernbereich der Exekutive gehören, setzt sich die Begrenzung des Prüfungsmaßstabs - anders als im Falle des § 315 Abs. 3 BGB - auch bei der arbeitsgerichtlichen Kontrolle derartiger Entscheidungen durch (Senat 3. Dezember 2002 - 9 AZR 457/01 - BAGE 104, 55). Dieser Spielraum des Arbeitgebers des Öffentlichen Dienstes besteht allerdings nur insoweit, als das Prinzip der "Bestenauslese” für die zu besetzende Stelle gewährleistet werden soll (Senat 18. September 2001 - 9 AZR 410/00 - BAGE 99, 67). Die Festlegung des Anforderungsprofils muss deshalb im Hinblick auf die Anforderungen der zu besetzenden Stelle sachlich nachvollziehbar sein.
 (2) Der Festlegung einer formalen Ausbildungsqualifikation kommt die Aufgabe zu, die durch eine Prüfung nachgewiesene Befähigung zur Erledigung bestimmter Aufgaben abstrakt zu beschreiben. Der Arbeitgeber des Öffentlichen Dienstes ist im Hinblick auf das Recht des Zugangs zu einem öffentlichen Amt


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gemäß Art. 33 Abs. 2 GG allerdings gehindert, aus subjektiven Erwägungen die Inhaber von gleichwertigen oder höherwertigen Qualifikationen auszuschließen. Das würde den Zugang zu einem öffentlichen Amt unter Verletzung der verfassungsrechtlichen Vorgaben des Art. 33 Abs. 2 GG einschränken, ohne dass dieses durch Gründe in der Eignung, Befähigung und fachlichen Leistung gerechtfertigt wäre. Durch die Auswahl nach den Kriterien des Art. 33 Abs. 2 GG sollen zwei Ziele erreicht werden: Die Sicherung der Funktionsfähigkeit des Öffentlichen Dienstes und die Klärung der Wettbewerbssituation unter den Bewerbern (Senat 21. Januar 2003 - 9 AZR 72/02 - BAGE 104, 295). Das verbietet es, Inhaber von gleichwertigen oder höherwertigen Abschlüssen allein aus formalen Gründen ohne Überprüfung der tatsächlich erworbenen Qualifikationen von vornherein aus dem Auswahlverfahren auszuschließen.
 "Angestellte im Büro-, Buchhalterei-, sonstigen Innendienst und im Außendienst, deren Tätigkeit sich durch besondere Schwierigkeit und Bedeutung aus der Vergütungsgruppe IV b Fallgruppe 1 a heraushebt.”
 Der Kläger wäre trotz seines Universitätsabschlusses dort und nicht in die höhere VergGr. IIa BAT einzugruppieren. Die Eingruppierung in die VergGr. IIa BAT Fallgruppen 1a bis 1c setzt neben der abgeschlossenen wissenschaftlichen Hochschulausbildung auch eine entsprechende Tätigkeit des Angestellten voraus. Die Stelle muss deshalb die Fähigkeit erfordern, die ein einschlägig ausgebildeter Akademiker auf dem entsprechenden akademischen Fachgebiet benötigt, nämlich Zusammenhänge überschauen und selbständig Ergebnisse entwickeln. Sie muss einen sogenannten akademischen Zuschnitt haben (BAG 20. September 1995 - 4 AZR 413/94 - AP BAT 1975 §§ 22, 23 Nr. 205). Das hat das beklagte Land nicht behauptet.Für die Eingruppierung von nichttechnischen Angestellten in die VergGr. IVa BAT ist lediglich die auszuübende Tätigkeit maßgebend (§§ 22, 23 BAT). Das gilt auch für Angestellte mit wissenschaftlicher Hochschulausbildung.
 bb) Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (16. November 1993 - 1 BvR 258/86 - BVerfGE 89, 276) und des Bundesarbeitgerichts (5. Februar 2004 - 8 AZR 112/03 - BAGE 109, 265) ist es für den Entschädigungsanspruch unschädlich, wenn die Benachteiligung auf einem Motivbündel beruht. Für die Annahme einer Benachteiligung wegen einer Behinderung genügt es, dass dieser Benachteiligungsgrund mitursächlich war.
 cc) So ist es hier. Zu der Benachteiligung wegen des Universitätsabschlusses tritt die Benachteiligung wegen der Behinderung hinzu. Wer einen schwerbehinderten Menschen ungleich behandelt, kann sich nicht dadurch entlasten, indem er sich auf das Vorliegen weiterer Benachteiligungsgründe beruft. Er hat vielmehr nach § 81 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 Satz 3 SGB IX aF darzulegen und im Streitfall zu beweisen, dass ausschließlich "nicht auf die Behinderung bezogene, sachliche Gründe” vorlagen. Darauf, dass die Leitung der Fachhochschule möglicherweise nicht beabsichtigt hatte, behinderte Bewerber zu benachteiligen, kommt es nicht an. Es genügt, dass deren unterlassene Maßnahmen (Meldung an die Arbeitsagentur und Einladung zum Vorstellungsgespräch) objektiv geeignet sind, schwerbehinderten Bewerbern keine oder schlechtere Chancen einzuräumen. Es fehlt an einem weiteren Vortrag des beklagten Landes für vermutungsschädliche Tatsachen oder sachliche Rechtfertigungsgründe. Daher ist die vom Landesarbeitsgericht angenommene Vermutung der Benachteiligung wegen der Behinderung nicht widerlegt.
 b) Die Höhe der Entschädigung muss nach § 81 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 SGB IX aF angemessen sein. Das bestimmt sich nach der Art und


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Schwere des Verstoßes sowie der Folgen für den schwerbehinderten Bewerber (Neumann in Neumann/Pahlen/Majerski-Pahlen § 81 Rn. 17). Auch insoweit hat das Landesarbeitsgericht noch Feststellungen nachzuholen. Es ist insbesondere von Bedeutung, ob die Behauptung des beklagten Landes zutrifft, die Fehler im Verfahren seien teilweise versehentlich erfolgt. Entscheidend ist auch, dass dem beklagten Land zumindest zwei Verstöße gegen die Förderungspflicht von schwerbehinderten Menschen vorzuwerfen sind (§ 81 Abs. 1 Satz 1 und § 82 Satz 2 SGB IX).
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 Abgeld, Damnum, Diskont. Spanne zwischen dem Ausgabe- und dem Rückzahlungspreis von Verbindlichkeiten. Die Festlegung eines Abgeldes findet in der Kreditwirtschaft Anwendung bei Festzinsvereinbarungen in Darlehensverträgen. Ein Abgeld bedeutet für den Schuldner (Darlehensnehmer, Emittenten) eine Verteuerung der Verzinsung seiner Verbindlichkeit. Für den Gläubiger bedeutet ein vereinbartes Abgeld eine höhere Verzinsung (Rendite) seiner Geldanlage gegenüber der Normalverzinsung (Nominalzins). Bei der Errechnung des effektiven Jahreszinses ist das Abgeld laufzeitanteilig auf die Zinsen zu verrechnen. Bei Privatpersonen sind Kreditinstitute verpflichtet, bei Vereinbarung eines Abgeldes den „anfänglichen effektiven Jahreszins” im Kredit- oder Darlehensvertrag anzugeben. Siehe Disagio
 Bescheinigung der Baubehörde, wonach die im angehörigen Aufteilungsplan mit Nummern versehenen Wohn- und/oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume in sich abgeschlossen sind. Zu den abgeschlossenen Wohneinheiten können auch zusätzliche Räume außerhalb der in sich gehörenden Wohneinheit sein, z.B. Keller- oder Speicherräume.
 Als abgeschlossen können auch Garagenstellplätze gelten, die dauerhaft markiert sind. Neben dem Aufteilungsplan stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung die Voraussetzung für die Begründung von Wohneinheits- und Teileigentum durch Teilungserklärung oder Teilungsvertrag dar.
 Vom Mieter an den Vermieter oder vom Nachmieter an ehemaligen Mieter zu zahlende Leistung für die Überlassung der Mieträume oder Einbauten.
 Die Abzahlungshypothek hat die Besonderheit, dass jährliche Tilgungsbeträge gleich bleiben. Auf Grund der sinkenden Zinsbeiträge nehmen die Leistungen des Schuldners progressiv ab.
 Allgemeine Geschäftsbedingungen, Abkürzung. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind vertragliche Klauseln, die zur Standardisierung und Klarstellung von Massenverträgen dienen. Sie werden von einem Vertragspartner einseitig gestellt und bedürfen daher einer bes. Kontrolle, um ihren Missbrauch zu vermeiden.
 Altlasten sind Belastungen von Grundstücken aus umweltgefährdenden gewerblichen bzw. privaten Rückständen.
 Ein Anbau ist eine Erweiterung eines bereits bestehenden Gebäudes bzw. Erweiterung eines existierenden Gebäudes.
 Ein Anlieger ist ein Eigentümer eines Grundstückes oder eines Gebäudes, welches sich an einer öffentlichen Straße befindet.
 Anliegerbeiträge dienen zur Begleichung von Kosten zur Erschließung oder zum Anlegen von Straßen oder Grünanlagen werden Anliegerbeiträge durch die Gemeinden von den Eigentümern der anliegenden Grundstücke erhoben.
 Die für die Berechnung der AfA (Abschreibung für Abnutzung) relevanten Anschaffungskosten beziehen sich beim Immobilienerwerb auf den Kaufpreis ohne den Wertanteil des erschlossenen Bodens. Die Aufteilung des Kaufpreises in Boden- und Gebäudeanteil erfolgt in der Regel durch Feststellung des Verkehrswertes des Bodenanteils (Bodenrichtwert), der vom Kaufpreis abgezogen wird.
 Im Verhältnis Gebäude-/ Boderwertanteil werden auch die Erwerbsnebenkosten (Notar- und Gerichtsgebühren, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer) aufgeteilt in einen zum Bodenwert gehörenden Anteil und einen für die AfA zugrundeliegenden Teil. Kosten der Finanzierung (einschließlich der Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldbestellung) zählen nicht zu den Anschaffungs- sondern zu den Werbungskosten.
 Der eigentliche Eigentumsübergang im Kaufvertragsrecht wird Auflassung genannt. Dieser geschieht in der Regel nach vollständiger Kaufpreiszahlung und zieht die Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer im Grundbuch nach sich.
 Eine Auflassungsvormerkung ist eine im Grundbuch eingetragene Vormerkung zur Sicherung anstehenden Eigentumserwerbs. Gilt auch in einem Insolvenzverfahren (§ 106 InsO). Bei einem Immobilienkauf und/oder einer Baufinanzierung handelt es sich um eine Maßnahme zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück (§ 883 BGB).
 Die Auflassungsvormerkung schützt den Erwerber, da sie einen nochmaligen Verkauf


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des Grundstücks verhindert. Als ein wichtiges Sicherungsmittel kann die Auflassungsvormerkung beim Kauf von einem Bauträger festgestellt werden. Für die Eintragung wird die Hälfte der vollen Gebühr berechnet (§§ 66 I Satz l, 60 I KO). Die Auflassungsvormerkung ist die am meisten vorkommende Vormerkung in Abteilung II des Grundbuches. In der Praxis kann ein mit einer Auflassungsvormerkung belastetes Grundstück nicht beliehen werden, da der Vormerkungsberechtigte bei der Geltendmachung des Auflassungsanspruches das später eingetragene Grundpfandrecht nicht gegen sich gelten lassen braucht, sondern dessen Löschung verlangen kann (§ 888 BGB). Das Kreditinstitut muss demnach den Rangrücktritt der Auflassungsvormerkung hinter sein Grundpfandrecht verlangen.
 Ein Aufteilungsplan ist eine behördlich bestätigte Bauzeichnung, die die Aufteilung eines Gebäudes (Lage und Größe) in Sonder- und Gemeinschaftseigentum dokumentiert. Die im Sondereigentum stehenden Einheiten werden fortlaufend nummeriert und oft farblich voneinander abgegrenzt. Die Teilungserklärung identifiziert das Sondereigentum über die Nummern im Aufteilungsplan. Die zeichnerischen Darstellungen im Aufteilungsplan und die textlichen Beschreibungen in der Teilungserklärung müssen identisch sein.
 Erzielt ein in der Bundesrepublik Deutschland ansässiger Bürger mit einer Auslandsimmobilie etwa durch Vermietung Einnahmen, muss er diese gemäß deutschem Einkommenssteuergesetz versteuern. Entstehen dagegen Verluste, dürfen diese mit positiven Einnahmen aus der Immobilienvermietung oder Verpachtung im Ausland verrechnet werden. Dabei gilt der Grundsatz der gleichen Herkunftsart. Das heißt, welche Gewinn-Verlust-Verrechnung gilt immer nur für Objekte aus dem gleichen Land. Der maßgebliche Steuersatz wird bei Einnahmen aus dem Ausland derart berechnet, als würde es sich um deutsches Einkommen handeln. Auch hier gilt der Progressionsvorbehalt. Weiterhin können Immobilien im Ausland der im jeweiligen Land üblichen Gewerbe- und Grundsteuer unterliegen. Außerdem wird im Falle einer Schenkung beziehungsweise Erbschaft Steuer nach dem Erbschaftssteuerrecht erhoben. Möglicherweise fällt im Ausland sogar eine bedeutend höhere Erbschaftssteuer an, als es in Deutschland der Fall wäre. Wer eine Auslandsimmobilie erwerben möchte beziehungsweise im Ausland erbt, sollte vorab eine ausführliche steuerrechtliche Beratung in Anspruch nehmen. Eine gute Adresse dafür ist die Schutzvereinigung für Immobilien im Ausland e.V.
 Eine allgemeine Beschreibung eines durchzuführenden Bauvorhabens. Sie ermöglicht einen Überblick über die Art und den Umfang des geplanten Bauvorhabens.
 Ob ein Gebäude als Baudenkmal aufgeteilt ist oder nicht, hängt in Deutschland von den Denkmalschutzvorschriften des jeweiligen Bundeslandes ab. Handelt es sich bei einem Gebäude und einem Gebäudeensemble um ein Baudenkmal gemäß dem jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetz, so darf dafür eine steuerliche Förderung gewährt werden. Hierzu hat der Fiskus Fördervorschriften im Rahmen des Einkommensteuergesetzes kodifiziert. Gefördert werden vor allem Baudenkmäler sowie Objekte in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsgebieten. Die steuerliche Berücksichtigung von Aufwendungen für Baudenkmale wird erreicht, indem diese von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden. Konkret erfolgt dies durch erhöhte Absetzungen aber auch - bei zu eigenen Wohnzwecken benutzten Baudenkmalen und bei schutzwürdigen Kulturgütern - durch Steuerbegünstigungen. Zudem wird der Erhaltungsaufwand bei Baudenkmälern steuerlich in besonderer Weise behandelt. Gemäß § 7i EStG waren bis zum 31.12.2003 bis zu zehn Prozent der Herstellungskosten im Jahr der Produktion und auch in den folgenden neun Jahren absetzbar, im Falle, dass das begünstigte Gebäude nicht zu eigenen Wohnzwecken dient. Für Maßnahmen, mit denen nach dem 31.12.2003 begonnen wurde, können in den ersten acht Jahre jeweils


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nur noch neun Prozent abgesetzt werden, in den folgenden vier Jahren dann lediglich noch sieben Prozent. Bei eigenen Wohnzwecken dienenden Baudenkmalen waren nach § 10f EStG bis zum 31.12.2003 die Kosten im Jahr der Baumaßnahme und auch in den darauf folgenden neun Jahren jeweils zu zehn Prozent als Sonderausgaben absetzbar. Seit 01.01.2004 ist der Sonderausgabenabzug für zehn Jahre machbar, beträgt aber nur noch neun Prozent der steuerbegünstigten Aufwendungen. Somit sind nur noch 90 Prozent der Zahlungen steuermindernd absetzbar. Analog gilt dies nach § 10g EStG für schutzwürdige Kulturgüter. Die Sonderbehandlung des Erhaltungsaufwandes bei Baudenkmälern besteht gemäß § 11b EStG darin, dass dieser sofort in voller Höhe als Werbungskosten beziehungsweise Betriebsausgaben abzugsfähig ist.Es ist in jedem Falle ratsam, Baumaßnahmen an Gebäuden unter Denkmalschutz beziehungsweise Kulturgütern vor dem Beginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abzustimmen, denn die steuerliche Förderung kommt nur für so genannte denkmalschutznotwendige Zahlungen infrage. Diese istn deshalb durch die Denkmalbehörde schon vor dem Start der Baumaßnahmen in ihrer konkreten Höhe genannt werden.
 Baugebiete sind, soweit es erforderlich ist, im Flächennutzungs-und Bebauungsplan (§1 II BauNVO), die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung darzustellen wie folgt:
 Flächen nach der Art ihrer Nutzung
 allg. Wohngebiete
 bes. Wohngebiete
 Die Baugrenze zeigt auf, wo die zu erstellenden Gebäude oder auch Teile der Gebäude, die im Bebauungsplan festgelegte Grenze nicht überschreiten dürfen.
 Im wirtschaftlichen und juristischen Sinne verantwortlicher Auftraggeber für ein Bauvorhaben. Der Bauherr kann nach der im Baurecht verankerten gesetzlichen Definition sowohl eine natürliche als auch eine juristische Person sein. Kennzeichnend ist die Eigenschaft, der Auftraggeber für ein Bauvorhaben zu sein. Dabei ist es völlig gleichgültig, ob die Ausführung des Bauvorhabens selbst überwacht oder in die Hände von fachkundigen Dritten gelegt wird. Auch ist es ohne Belang, ob es sich um einen Neubau, eine Sanierung oder Modernisierung handelt.
 Der Bauherr darf einige steuerliche Vergünstigungen in Anspruch nehmen, die bei der Sanierung von Gebäuden mit Denkmalschutzauflagen besonders hoch ausfallen. Der Bauherr ist auch derjenige, der die Finanzierung für das Bauvorhaben bereit stellt und dafür bei der Erfüllung einiger Bedingungen sogar diverse Fördermittel erhalten kann.
 Der Bauherr ist in der Verantwortung, was die Beantragung der Genehmigungen für das Bauvorhaben gilt. Diese Aufgabe darf er mit Hilfe von Verträgen und Vollmachten auch auf geeignete Dritte übertragen. Auch die Sicherheit auf der Baustelle unterliegt der Aufsicht des Bauherrn. Passieren dort Unfälle auf Grund mangelnder Absicherung, ist er derjenige, demgegenüber die Schadensersatzforderungen geltend gemacht werden. Im Innenverhältnis könnte er seine Vertragspartner regresspflichtig machen, wenn er diese Aufgabe zum Beispiel an ein ausführendes Bauunternehmen vertraglich nachweisbar delegiert hat.Wer sich als Bauherr gegenüber Schadenersatzforderungen Dritter auch bei Versäumnissen seiner Erfüllungsgehilfen absichern möchte, der ist mit einer Bauherrenhaftpflichtversicherung gut beraten.
 Steuersparmodell bei der Erstellung von Immobilien. Steuerzahler, welche sich an einem Bauherrenmodell beteiligen, können verschiedene daraus resultierende Aufwendungen sofort als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Hierzu gehören zum Beispiel die Gebühren für eine Baubetreuung, eine wirtschaftliche Beratung oder auch die Vermittlung einer Finanzierung. Dabei werden die Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt. Die steuerliche Absetzbarkeit


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der Aufwendungen für ein Bauherrenmodell ist seit dem 20. Oktober 2003 durch den Bauherren- und Fondserlass nur noch eingeschränkt.
 Für erworbene beziehungsweise selbst hergestellte Eigenheime beziehungsweise Wohnungen, für die der Eigentümer einen Anspruch auf Zahlung einer Eigenheimzulage besitzt, erhält dieser auf Antrag ein Baukindergeld in Höhe von 767 Euro pro Kind. Bedingung dafür ist, dass für ein Kind auch ein Anspruch auf Kindergeld oder bzw. einen Kinderfreibetrag besteht. Des Weiteren wird nur für die Kinder ein Baukindergeld gewährt, welche während des Förderzeitraums im Haushalt des Steuerpflichtigen gelegt haben, der Anspruch auf eine Förderung hat. Dabei ist es ausreichend, sobald mindestens für einen Monat der Anspruch auf Kindergeld beziehungsweise bzw. Kinderfreibetrag bestanden halt.
 Das Baukindergeld ist immer an die Eigenheimzulage gekoppelt und wird immer mit dieser gemeinsam gewährt. Sollte etwa aufgrund eines zu hohen Einkommens die Eigenheimzulage wegfallen, so wird ab diesem Zeitangabe auch kein Baukindergeld mehr gewährt. Falls beide Eltern gleichzeitig Eigentümer wurden und beide die Grundlagen erfüllen, erhält jeder Elternteil die Hälfte des gezahlten Betrages.
 Falls für ein Bauvorhaben Vorauszahlungen geleitet wurden und es in der Zukunft dennoch nicht zur Realisierung des Projektes kommt, können die verlorenen Vorauszahlungen bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten geltend gemacht werden. Als Grund für die Nichtumsetzung des Bauvorhabens wird vom Fiskus etwa Konkurs des Bauunternehmens oder höhere Gewalt anerkannt.
 Leistungen für Neu- oder Umbauarbeiten des Mieters an den Bauherren oder des Vermieters an den Mieter für Um- oder Ausbauarbeiten. Baukostenzuschüsse wurden sowohl durch private Geber wie etwa Mieter und Flughafengesellschaften oder aus öffentlichen Mitteln, wie zum Beispiel aus einem Lärm- und Umweltschutzprogramm ausführbar. Steuerrechtlich gesehen führen Zuschüsse zu Baukosten zu einer Verringerung der Herstellkosten des betreffenden Bauwerkes und damit zu einer Reduzierung des Abschreibungs-Betrages und aber zu Einkünften aus Vermietung/verpachtung. Der Staat unterscheidet dabei zwischen Zuschüssen von Mietern und Nichtmietern. Zuschüsse, welche von Nichtmietern für Eigenproduktionsmaßnahmen geleistet werden, mindern immer die Herstellungskosten und dadurch die Abschreibungsbemessungsgrundlage. Im Falle, dass das Bauwerk zum Betriebsvermögen gehört, darf der Zuschuss ersatzweise als Einnahme aus Vermietung/verpachtung angesetzt werden. Zuschüsse zu Maßnahmen, die zur Erhaltung von Gebäuden notwendig wurden, zählen immer als Einnahmen aus Vermietung/verpachtung. Dagegen können Zuschuss-Zahlungen von Mietern in Form von verlorenen Zuschüssen und als Mietvorauszahlungen geleistet werden. Mietvorauszahlungen sind als Einnahmen aus Vermietung/verpachtung immer im Jahr des Zuflusses anzugeben. Verlorene Mieterzuschüsse sind wie eine Mietvorauszahlung zu behandeln.
 Auf der Baulinie muß gebaut werden. Sie wird im Bebauungsplan eingezeichnet.
 Wenn die in einem Bauauftrag gegebenen Bauarbeiten mit Fehlern behaftet sind, spricht man von einem Baumangel. Dieser schmälert den Wert oder die Tauglichkeit des zu dem gewöhnlichen oder nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch.
 Kollektives Sparen von gleichgesinnten, zusammengeschlossenen Sparern, die in einer Bausparkasse organisiert werden. Die Sparer erhalten neben ihrem angesparten Kapital nach einem festgelegten Zeitplan ein zinsgünstiges, nachrangiges Hypohekendarlehen.
 Beiträge, welche in einen Bausparvertrag einausgezahlt werden, gelten nicht mehr als Sonderausgaben. Im Jahr 1996 wurde festgelegt, dass Bausparen ausschließlich mittels Wohnungsbauprämie gefördert wird. Mit Einführung dieser Regelung verwehrt der Gesetzgeber die Möglichkeit des Sonderausgabenabzuges.
 Zur Finanzierung eines wohnwirtschaftlichen Vorhabens ist die Inanspruchnahme eines


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Bauspardarlehens die klassische Option. Durch den Abschluss eines Bausparvertrages bei einer frei wählbaren Bausparkasse erfolgt die kontinuierliche Ansparung des Bausparguthabens bis zur Zuteilungsreife. Im Anschluss daran sieht das Bausparprinzip das Recht vor, ein zinsgünstiges Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen. Bereits beim Abschluss des Bausparvertrages werden die Konditionen für das verfügbare Bauspardarlehen festgelegt. Die Bausparkassen bieten hier verschiedene Modelle an, bei denen sich die Haben- und Sollzinssätze deutlich unterscheiden. Wird der Bausparvertrag mit dem Hauptziel der Darlehensinanspruchnahme abgeschlossen, wird der Zinssatz während der Ansparphase nach unten angepasst um ein zinsgünstiges Bauspardarlehen zu erhalten. Ein Bauspardarlehen kann und darf nur dann in Anspruch genommen werden, wenn es für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet wird. Wird das Darlehen der Bausparkasse mit dem Erreichen der Zuteilungsreife und dem Ablauf der Sperrfrist nicht in Anspruch genommen, erhält der Anleger das Bausparguthaben zuzüglich der festgelegten Verzinsung. Abhängig vom gewählten Bausparmodell kann hier durch die Bausparkasse eine zusätzliche Bonusverzinsung festgelegt sein. Bei einem rein auf die Geldanlage ausgelegten Bausparvertrag ist bereits die Grundverzinsung während der Ansparphase deutlich höher, als bei einem auf die Finanzierung bezogenen Vertrag. Die Baufinanzierung über einen Bausparvertrag bietet für Arbeitnehmer die Möglichkeit, eine staatliche Förderung zu erhalten. Unter Beachtung der gültigen Einkommensgrenzen können Arbeitnehmer ihre vermögenswirksamen Leistungen (VL) in einen Bausparvertrag fließen lassen und zusätzlich die Arbeitnehmersparzulage beantragen. Die Förderung durch die Arbeitnehmersparzulage liegt bei 9 % der in den Bausparvertrag geleisteten Einzahlungen. Maximal kann hier ein jährlicher Förderbetrag von 470 € für Alleinstehende geltend gemacht werden. Die staatliche Förderung des Bausparens ist nur dann gegeben, wenn die Mindestvertragslaufzeit von sieben Jahren erfüllt wird. Wird der Bausparvertrag vorzeitig aufgelöst, entfällt der Anspruch auf die Förderung. Nicht nur für Arbeitnehmer ist die Geldanlage in einem Bausparvertrag und die Inanspruchnahme des so verfügbaren Bauspardarlehens eine Möglichkeit zur Bau- und Immobilienfinanzierung. Zugleich ist die Geldanlage in einem Bausparvertrag und mit dem Ziel der Bau- oder Immobilienfinanzierung für Selbstständige und für Freiberufler eine gute Alternative. Diese Personen- und Berufsgruppen sind bei der Vergabe von Bau- und Immobiliendarlehen häufig benachteiligt und können über ein Bauspardarlehen ihre Baufinanzierung anstreben. Eine staatliche Förderung kann von Selbstständigen und Freiberuflern nicht erhalten werden. Die Rückzahlung des Bauspardarlehens erfolgt in monatlichen oder vierteljährlichen Raten. Diese berechnen sich aus der zu erbringenden Rückzahlungsleistung und den anfallenden Zinsen. Bauspardarlehen weisen eine vergleichsweise niedrige Tilgungsleistung auf und sind so mit einer längeren Laufzeit verbunden. Wer eine kombinierte Finanzierung anstrebt, ist mit der Besicherung durch die Bausparkasse gut beraten. Die Bausparkassen akzeptieren eine nachrangige Eintragung im Grundbuch, so dass hier eine Kombination von mehreren Darlehensarten und mehreren Kreditgebern möglich ist. In Deutschland sind viele Eigenheime mit einem Bausparvertrag erfolgreich finanziert worden. Für die Kapitalanlage, also eine gekaufte Eigentumswohnung, die vermietet wird, wird in der Regel das Annuitätendarlehen, also das klassische Bankdarlehen verwendet. Allerdings kann ein bestehender Bausparvertrag so manches Mal sehr gut in ein Annuitätendarlehen strategisch inkludiert werden. Autor: Stefan Schreiber
 Eine Bausparförderung wird vom Staat auf zwei Formen gewährt: Entweder als Arbeitnehmer-Sparzulage oder aber über eine Wohnungsbauprämie. Bei der Arbeitnehmer-Sparzulage ist es machbar, die vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitgebers


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für einen Bauspar-Vertrag zu nutzen. In einem solchen Fall zahlt der Fiskus zehn Prozent zusätzlich zu der Arbeitgeberleistung, die höchstens bei 480 Euro liegen darf. Folglich darf der Mitarbeiter auf diese Weise ein staatliche Sparzulage von bis zu 48 Euro pro Jahr erhalten. Die Zulage wird nur dann gewährt, wenn das zu versteuernde Einkommen nicht 17.900 Euro (gemeinsam veranlagte Partner: 35.800 Euro) übersteigt.
 Eine Bausparförderung über die Wohnungsbauprämie dient ebenfalls dazu, Bausparkapital zu bilden. Wiederum sind zehn Prozent der jährlichen Bausparsumme, welche höchstens 512 Euro betragen darf, förderungsfähig. Der Gesetzgeber schießt folglich höchstens 50 Euro pro Jahr dazu. Die Wohnungsbauprämie wird maximal sieben Jahre gewährt. Die Einkommensgrenze liegt bei der Wohnungsbauprämie bei 25.600 Euro und auch bei Ehepaaren: 51.200 Euro). Seit 2001 muss allerdings für diese auch der eigentlich steuerfrei belassene Teil der Einkünfte eingerechnet werden.
 Die Arbeitnehmer-Sparzulage kann auch ohne vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers erreicht werden. In diesem Fall muss der Arbeitnehmer selbst die dazugehörige Summe auf einen Bauspar-Vertrag einausgezahlt werden. Maximal förderfähig sind dabei weiterhin 480 Euro.
 Seitlicher Abstand zur Nachbargrenze, der in der Bauordnung geregelt wird.
 Ein Beirat ist nicht zwingend vorgeschrieben, d. h. seine Bestellung kann durch Vereinbarung ausgeschlossen werden. Er (Verwaltungsbeirat) ist das dritte Organ der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Bestellung des Verwaltungsbeirats erfolgt durch Mehrheitsbeschluss auf bestimmte oder unbestimmte Dauer. Es sind in der Praxis 3 natürliche und unbeschränkt geschäftsfähige Personen zu Beiräten zu bestellen. Mit der Position des Beiratsvorsitzenden und des Stellvertreters ist durch Mehrheitsbeschluss je 1 Mitglied des Verwaltungsbeirates zu betrauen.
 Eine durch ein finanzierendes Kreditinstitut festgelegte Größe innerhalb des Verkehrswertes einer Immobilie. Der Beleihungswert entspricht in der Regel dem Wert, der unter normalen Umständen bei einem späteren freihändigen Verkauf jederzeit erzielt werden kann, d.h. Verkehrswert abzgl. eines Sicherheitsabschlags.
 Willensäußerungen der Wohnungseigentümer, die durch das Verhältnis der Miteigentümer bestimmt werden, finden in den Beschlüssen der Wohneinheitseigentümer ihre Anwendung. Im Grundsatz gilt für alle Beschlüsse im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung das Mehrheitsprinzip. Wenn aus beliebigen Gründen kein Beschluss zustandekommen sollte, besteht kein Rechtsschutzbedürfnis für Antrag auf Aufhebung oder Ungültigerklärung durch das Wohnungseigentumsgericht. Verstößt ein Beschluss inhaltlich gegen zwingende gesetzliche Verbote, gegen die guten Sitten oder gegen unabdingbare gesetzliche Vorschriften des WEG oder stellt er willkürliche Eingriffe in die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers dar, ist er unwirksam. Eine Berufung auf die Nichtigkeit kann zu jeder Zeit getätigt werden. Die einmonatige Anfechtungsfrist entfällt dabei.
 Im Rahmen ihrer Privatautonomie können Wohneinheitseigentümer mit Beschlüssen über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ihre Angelegenheiten selbst regeln. Der Regelfall ist die Mehrheitsbeschlussfassung in einer Wohnungseigentümerversammlung. Damit eine Versammlung gemäß Wohnungseigentümergesetz (WEG) beschlussfähig ist, müssen die anwesenden stimmberechtigten Wohneinheitseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten, berechnet nach den im Grundbuch eingetragenen Anteilen (§ 25 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann etwas anderes vorsehen.
 Die am 1. Juli 2007 in Kraft getretene Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) legt fest, dass alle in Eigentümerversammlungen gefassten Beschlüsse sowie alle diesbezüglichen gerichtlichen Entscheidungen in eine Beschluss-Sammlung aufzunehmen sind. Diese werden mit fortlaufender Nummer in der Beschluss-Sammlung geführt.
 Das Bestandsverzeichnis ist im Grundbuchblatt enthalten und enthält Angaben über


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die laufende Nummer des Grundstücks, die Nummer der Parzelle, die Lage und Größe des Grundstücks und die mit dem Grundstück verbundenen Rechte.
 Kosten neben der Kaltmiete, die der Vermieter auf den Mieter umlegt. Beim preisfreien Wohnraum und bei Gewerberäumen wird dies im Mietvertrag geregelt. Rechtsgrundlage ist die II. Berechnungsverordnung. Danach zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten Ausgaben für: Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung und warmes Wasser, Aufzug, Straßenreinigung und Müllentsorgung, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Außen-, Treppen- und Flurbeleuchtung, Schornsteinreinigung, bestimmte Versicherung (Wohngebäude-, Haftpflichtversicherung für Grundbesitzer usw.), Gemeinschaftsantennenanlage, Waschmaschine des Vermieters, Hausmeister, sonstige Betriebskosten (z.B. für Gemeinschaftseinrichtungen wie z. B. ein Schwimmbad oder eine Sauna). Während manche Kosten wie Wasser, Gas, Strom oder Heizung verbrauchsabhängig berechnet werden, müssen andere auf Grundlage eines bestimmten Berechnungsschlüssels auf den Mieter umgelegt werden. Dazu gehören zum Beispiel die Gebühren für Straßenreinigung und die Müllabfuhr.
 Im Gegensatz zur Briefhypothek wird bei der Buchhypothek keine Urkunde (Hypothekenbrief) ausgestellt.
 Als Courtage wird die Gebühr bezeichnet, die ein Makler für die Vermittlung einer Wohneinheit oder eines Grundstückes als Vergütung erhält.
 Um Forderungen aus einem Darlehen zu sichern, wird die Darlehenshypothek genutzt.
 Die Nutzung zu Wohnzwecken von bestimmten, nicht im Eigentum des Inhabers dieses Rechtes befindliche Wohnung eines Gebäudes, wird durch ein vererbliches Dauerwohnrecht geregelt, welches in das Grundbuch eingetragen werden muss.
 Ein Dauernutzungsrecht bezieht sich auf nicht zu Wohnzwecken dienende Zimmer.
 Siehe Dauerwohnrecht.
 Für als Denkmal anerkannte Gebäude können Eigentümer steuerliche Förderungen erhalten. Ob ein Gebäude als Denkmal gilt, geht aus dem im jeweiligen Bundesland geltenden Landesdenkmalschutzgesetz hervor. Die steuerlichen Förderungen ergeben sich aus dem zum 07.12.1989 in Kraft getretenen 'Gesetz zur steuerlichen Förderung des Wohnungsbaus und zur Ergänzung des Steuerreformgesetzes 1990'. Dabei wurden insbesondere für Denkmäler und Gebäude die sich in Sanierungs- oder auch in städtebaulichen Entwicklungsgebieten befinden neue steuerliche Förderungen geschaffen. Gebäudebesitzer erhalten diese durch eine Reduzierung der Bemessungsgrundlage.
 Für vermietete Baudenkmäler zählen etwa höhere Absetzungsmöglichkeiten. So gab es bis zum 31.12.2003 die Möglichkeit im Produktionsjahr sowie in folgenden neuen Jahren 10 Prozent der Produktionskosten abzusetzen. Haben die Baumaßnahmen dagegen erst nach dem 01.01.2004 begonnen, so können für die ersten 8 Jahre ab Eigenproduktion 9 Prozent und für weitere 4 Jahre noch 7 Prozent abgeschrieben werden. Voraussetzung ist dabei immer, dass ein Gebäude vom Eigentümer nicht selbst benutzt wird.
 Für Gebäude, bei denen die Baumaßnahmen vor dem 31.12.2003 begonnen haben und die vom Eigentümer selbst bewohnt werden können im Produktionsjahr und den folgenden 9 Jahren 10 Prozent der Zahlungen als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden. Für später begonnene Baumaßnahmen können nur noch 9 Prozent über den Zeitraum von 10 Jahren steuerlich geltend gemacht werden.
 Besondere Regelungen sind auch für schutzwürdige Kulturgüter. Hierzu zählen Gebäude, die weder zur Erzielung von Einnahmen genutzt noch vom Eigentümer selbst bewohnt werden. Hier gilt ebenfalls die Regelung, dass für Baumaßnahmen vor 2004 10 Jahre lang jeweils 10 Prozent und für später durchgeführte Maßnahmen noch 9 Prozent über den Zeitraum von 10 Jahren bei der Steuer angerechnet werden.Eine steuerliche Förderung wird immer nur dann gewährt, wenn die durchgeführten Maßnahmen für den Denkmalschutz notwendig wurden. Aus


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diesem Grund empfiehlt es sich, die Notwendigkeit bereits vor Baubeginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abzugleichen.
 Alle Maßnahmen, welche zum Erhalt des Denkmalschutzes unbedingt notwendig wurden, können direkt und in kompletter Höhe in der Steuererklärung als Sonderausgaben erklärt werden.
 Eine Dienstbarkeit berechtigt dazu, ein Grundstück in bestimmter, eingeschränkter Weise zu nutzen. Das dingliche Recht zu beschränkter Nutzung einer fremden Sache im Unterschied zu den schuldrechtlichen Nutzungsrechten wie Miete und Pacht, die lediglich einen Anspruch auf Gestattung der Nutzung gewähren. Mehrere Formen der Dienstbarkeit sind zu unterscheiden:
 DIN sind Vorschriften und Bezeichnungen für genormte Bauteile oder Bauvorschriften, die vom Deutschen Institut für Normung herausgegeben werden.
 Durch ein dingliches Wohnrecht wird einem Dritten ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht für eine Wohnung eingeräumt. Dieses Wohnrecht kann gegen Entgelt oder unentgeltlich eingeräumt werden.
 Inhalt und Umfang des Wohnrechts sind frei vereinbar. Ein Wohnrecht ist nicht pfändbar und es erlaubt nur die Selbstnutzung. Siehe Dienstbarkeit
 Disagio, Abgeld, Diskont. Unterschiedsbetrag zwischen dem Ausgabe- und dem Rückzahlungspreis von Verbindlichkeiten. Die Feststetzung eines Abgeldes findet in der Kreditwirtschaft Anwendung bei Festzinsvereinbarungen in Darlehensverträgen. Ein Disagio bedeutet für den Schuldner (Darlehensnehmer, Emittenten) eine Verteuerung der Verzinsung seiner Verbindlichkeit. Für den Gläubiger bedeutet ein vereinbartes Disagio eine Verbesserung der Verzinsung (Rendite) seiner Ausleihe gegenüber der Normalverzinsung (Nominalzins). Bei der Ermittlung des effektiven Jahreszinses ist das Disagio laufzeitanteilig auf die Zinsen zu verrechnen. Bei Privatpersonen sind Kreditinstitute verpflichtet, bei Vereinbarung eines Disagioes den „anfänglichen effektiven Jahreszins” im Kredit- oder Darlehensvertrag anzugeben. Siehe Abgeld
 Besteht ein berechtigtes Interesse und ein Bedarf, kann man als Vermieter Eigenbedarf an einer vermieteten Wohneinheit geltend machen. Wenn er die Wohneinheit für sich oder seine Familienangehörigen benötigt, liegt in der Regel so ein Fall vor.
 Wenn der Verkäufer einer Immobilie dem Mieter kündigt, weil der Kaufinteressent diese nur dann kauft, wenn die Wohnung leer ist, liegt kein Fall von Eigenbedarf vor. Der Vermieter macht sich dem gekündigten Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig für den Fall, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wurde.
 Die Eigenheimzulage ist eine im Jahr 2006 ausgelaufene Förderung der Bundesregierung, die zur Schaffung von selbst verwendetem Wohnraum gewährt worden ist. Aber alle laufenden Förderungen werden noch in vollem zugesichertem Umfang bedient. Dabei gibt es zwei Stufen. Alle Wohnungen und Eigenheime, die spätestens am 31. Dezember 2003 gekauft oder fertig gestellt worden sind, werden noch mit fünf Prozent der Eigenproduktionskosten bis zu einer Maximalgrenze von 2.556 Euro für einen Neubau gefördert. Bei Eigentumswohnungen werden 2,5 Prozent der Anschaffungskosten zugrunde gelegt. Für selbst verwendeten Wohnraum in Altbauten wurde eine Zulage von 1.278 Euro gewährt. Wer Kinder hat, darf sich freuen, denn er bekommt pro Kind noch einmal 767 Euro an Eigenheimzulage gewährt.
 Die zweite Stufe der Eigenheimzulage gilt für Eigentumswohnungen und Eigenheime, die in den Jahren 2004 fertig gestellt und gekauft worden sind. Hier liegt die Förderhöhe bei einem Prozent der Eigenproduktions- und Anschaffungskosten pro Jahr. Dabei gilt eine Höchstgrenze von 1.250 Euro. Kinder werden mit einem Wert von 800 Euro pro Jahr und 'Nase' bedacht. Die Eigenheimzulage wird jährlich vom zuständigen Finanzamt bezahlt.
 Wer noch zu den denjenigen Haus-


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beziehungsweise Wohnungsbesitzern zählt, welche die Eigenheimzulage bekommen, der darf den Zahlungseingang in Abhängigkeit von den Bearbeitungszeiten der Banken zum Ende der dritten Märzwoche eines jeden jeden Jahres erwarten, denn sie wird vom Fiskus immer am 15. März zur Auszahlung gebracht.
 Werden bei der Eigenproduktion beziehungsweise beim Ausbau von Immobilien Eigenleistungen erbracht, so können diese steuerlich nicht als Ausgaben berücksichtigt werden, auch falls sie den Wert der betreffenden Immobilie steigern. Eigenleistungen erhöhen somit nicht die Produktionskosten einer Immobilie.
 Eine Eigentümerversammlung wird in der Regel einmal im Jahr unter Angabe der Tagesordnung vom Verwalter einberufen. Hierbei fasst die Gemeinschaft Beschlüsse über die Abrechnung des abgelaufenen Wirtschaftjahrs, auszuführende Maßnahmen, wie z.B. Renovierungsarbeiten, oder über den Wirtschaftsplan des kommenden Jahres. Über die gefassten Beschlüsse erhalten die Eigentümer ein Protokoll.
 Nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetz begründete Wohnung. Siehe auch Teilungserklärung. Eigentumswohnung nennt man eine Wohnung innerhalb eines Gebäudes, an dem Wohnungseigentum gem. Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründet worden ist. Das Wohnungseigentum setzt sich immer aus dem Sondereigentum an der Wohneinheit und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zusammen. Teileigentum wird nicht zu Wohnzwecken genanntes Sondereigentum genannt.
 Beim Erwerb einer Eigentumswohnung berechnet sich der Kaufpreis nach dem Verkehrswert beziehungsweise über Teilwerte auf das Grundstück und nicht nach der Restwertmethode. Der enthaltene Anteil für die Instandhaltungsrücklagen ist nicht im Kaufpreis eingerechnet und wird nicht in den Anschaffungskosten enthalten. Es sind die gleichen Abschreibungsgrundsätze wie für Gebäude. Man darf für Eigentumswohnungen, Einfamilien- beziehungsweise Zweifamilienhäuser erhöhte Abschreibungssätze geltend machen. Dient eine Eigentumswohnung zu mehr als 66 2/3 Prozent privaten Wohnzwecken und ist die Immobilie vor dem 01.01.1987 gekauft worden, dann man im Jahr dem Kauf und sieben Jahre danach, bis zu 5 % absetzen.
 Als solche Einnahmen zählen alle Einnahmen, die aufgrund der Überlassung von Wohnraum beziehungsweise Immobilien beziehungsweise auch durch das Verpachten von Grundbesitz gewonnen werden. Weiterhin gehören auch solche Einnahmen hierzu, welche aus der Vermietung von betrieblichem Vermögen oder Wirtschaftsgütern und auch aus der Überlassung von Rechten stammen. Als Rechte gelten dabei insbesondere Urheberrechte aus geschriebenen oder anderen künstlerischen Werken sowie Urheberrechte aus gewerblicher Natur. Ebenfalls zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung werden Einnahmen gerechnet, die aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen stammen.
 Im Falle, dass die dem entsprechenden Immobilien, Grundstücke und Rechte dem vorhandenen Betriebsvermögen angehören, gelten die daraus erzielten Einkünfte als Betriebseinnahmen. Somit handelt es sich hierbei um Einnahmen aus einem Gewerbebetrieb.
 Im Jahre 2004 wurden für Vermieter neue Vorschriften zur Umsatzsteuer eingeführt. Diese betreffen Reinigungs- und Bauleistungen, welche von ausländischen Firmen ausgeführt wurden. Für diese Leistungen existiert seither eine Zahlungsverpflichtung oder bzw. eine Steuerschuld gegenüber den Finanzbehörden. Für den Fall, dass der Vermieter mehr als zwei Wohnungen besitzt, ist die Umsatzsteuer nun nicht mehr an das jeweilige Unternehmen, sondern direkt an die zuständigen Finanzbehörden zu zahlen.
 Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 17.08.2001 (Aktenzeichen: V R 1/01) müssen das Finanzämter anerkennen, sobald ein Unternehmer die Vorsteuerbeträge nach dem Verhältnis der Ausgangsumsätze aufteilt. Dies gilt dem Urteil zufolge immer als sachgerechte Schätzung. Bestehen Unklarheiten, betreffs der Gewinnerzielungsabsicht eines jeden Vermieters, so könnte das Schreiben des Bundesministeriums


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für Finanzen vom 08.10.2004 zur Klärung herangezogen werden. Vermieter, welche Wohnraum an nahe Verwandte vermieten, istn die Miethöhe in keinem Fall zu gering ansetzen. Andernfalls kann die Finanzbehörde den Abzug der Werbungskosten streichen. Falls ein Mieter anhand Abstandszahlungen zum Verlassen der Wohnung bewegt werden soll, so können diese immer dann als Werbungskosten geltend gemacht werden, sobald die Wohnung nach Auszug des Mieters wieder neu vermietet wird.
 Ein Erbbaurecht ist ein veräußerbares und vererbbares Recht, ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden zu besitzen. Es wird im zivilrechtlichen Sinn durch die Eintragung im Grundbuch begründet. Das Erbbaurecht und das damit belastete Grundstück stellen zwei selbstständige wirtschaftliche Einheiten dar, weshalb beide gesondert zu bewerten wurden. Die Bestellung jedes Erbbaurechts ist grunderwerbsteuerpflichtig. Zudem unterliegen das Erbbaurecht und - falls darauf kein Gebäude errichtet wurde - das durch das Erbbaurecht belastete Grundstück der Grundsteuer. Vereinnahmte Erbbauzinsen zählen steuerlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Entstehen im zusammenhang mit dem Erwerb eines Erbbaurechts Kosten, so können diese abgeschrieben werden. Dasselbe trifft für die auf Basis eines Erbbaurechts erstellten Gebäude zu. Die Kosten sind dabei über die Laufzeit des Erbbaurechts zu verteilen. Hält der Steuerpflichtige das Erbbaurecht in seinem Betriebsvermögen, so muss er es als Anlagevermögen ausweisen. Bei den für den Erwerb eines Erbbaurechts anfallenden Zahlungen handelt es sich um Anschaffungskosten. Erbbaurechte unterliegen nicht der Umsatzsteuer. Bis Ende 2003 war es machbar, vorausausgezahlte Erbbauzinsen für vermietete Grundstücke vollständig als Werbungskosten bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung geltend zu machen. Seit dem 01.01.2004 wurden Vorauszahlungen von Erbbauzinsen jedoch nicht mehr sofort absetzbar, sondern müssen über den gesamten Nutzungszeitraum verteilt werden.
 Für die Bestellung des Erbbaurechts regelmäßig wiederkehrende Zahlung des Erbbaunehmers an den Erbbaugeber.
 Das Erbbaugrundbuch ist ein öffentliches Buch, das bei den Grundbuchämtern geführt wird und enthält alle relevanten Daten über das Erbbaugrundstück.
 Zusätzlich zur normalen, gesetzlich festgeschriebenen Abschreibung dürfen Sonderabschreibungen, auch erhöhte Abschreibungen genannt, angewendet werden. Dafür ist allerdings die lineare, normale Abschreibung Voraussetzung. Als Ausnahme gilt die Ansparabschreibung, bei der eine degressive Abschreibung erlaubt ist. In bestimmten Fällen können erhöhte Abschreibungen schon bei entsprechenden Anzahlungen durchgeführt werden. Das kann z. B. in privaten Krankenhäusern vorkommen, in denen Anzahlungen auf Anlagevermögen getätigt werden. Unternehmen des Erz- und Kohlebergbaus können ebenfalls Sonderabschreibungen in Anspruch nehmen. Ein Katalog gibt darüber Auskunft, welche förderwürdigen Industriezweige, infrage kommende Unternehmen und Gebäude es gibt. Die ein der Praxis gebräuchlichste Sonderabschreibungsart stellt die Ansparabschreibung dar. Kleine und mittlere Betriebe können mit ihrer Hilfe schon vor dem Kauf eines Wirtschaftsgutes eine entsprechende Rücklage bilden, den Gewinn mindert.
 Die Ermittlung des gemeinen Wertes von Grundstücken hat nach dem Sachwertverfahren oder nach dem Ertragswertverfahren, teilweise auch nach dem Vergleichswertverfahren, zu erfolgen. Das Ertragswertverfahren ist bei Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken, gemischt verwendeten Grundstücken und auch Ein- und Zweifamilienhäusern anzuwenden. In Sonderfällen ist auch das Sachwertverfahren zur Wertermittlung maßgebend. Beim Ertragswertverfahren wird der Grundstückswert durch die Multiplikation der Jahresrohmiete mit einem Vervielfältiger festgestellt. Der Grundstückwert umfasst neben dem Gebäudewert und dem Bodenwert auch den Wert der Außenanlagen.
 Als Finanzierungskosten werden alle Zahlungen benannt, die im Zuge einer


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Kreditbeschaffung anfallen. Sie werden daher auch als Fremdkapitalkosten benannt. Hierzu gehören zum Beispiel Zinsen, Vermittlungsprovisionen, Bearbeitungsgebühren, Disagio (Abgeld) und Notarkosten bei Grundbucheintragungen im Falle einer Besicherung durch Hypothek und Grundschuld.
 Finanzierungskosten sind als Betriebsausgaben oder auch Werbungskosten gemäß § 9 Abs. 1 EStG sofort abzugsfähig und mindern den zu versteuernden Gewinn im Jahr der Entstehung, sofern ein unmittelbarer wirtschaftlicher gemeinsamhang mit der Erzielung von Einnahmen besteht. Beispiel: Ein neuer Firmenwagen wird ganz und teilweise über einen Kredit finanziert.
 Kreditzinsen sind als Finanzierungskosten im jeweiligen Veranlagungszeitraum sofort abzugsfähig. Werden Finanzierungskosten durch den Käufer jedes Wirtschaftsgutes vom Verkäufer übernommen, werden diese wie Anschaffungskosten behandelt und sind somit nicht geradewegs abzugsfähig. Beispiel: Zinsen für bereits bestehende Kredite beim Kauf einer Immobilie.
 Wird hingegen ein Eigenheim zur ausschließlich privaten Nutzung per Darlehen finanziert, wurden die Zinsen nicht als Werbungskosten abzugsfähig. Hierbei handelt es sich dann um nicht abzugsfähige Zahlungen im Rahmen der privaten Lebensführung.
 Falls ein steuerpflichtiger Bürger nicht die gesamte ihm zustehende Eingenheimzulage genutzt hat, könnte der restliche Anspruch auf ein Folgeobjekt übertragen werden. Dabei kann jedes eigenständige Objekt als Folgeobjekt genutzt werden. Wurden für das ursprüngliche Objekt nicht die kompletten acht Jahre der Eigenheimförderung verwendet, dann können die noch ausstehenden Jahre auf das Folgeobjekt übertragen werden. Die Übertragung findet immer in dem Jahr statt, in dem der Förderberechtigte das Folgeobjekt für eigene Wohnzwecke nutzt. Für den Fall, dass der Auszug aus dem ursprünglichen Objekt in der Ersten und der Einzug ins Folgeobjekt in der zweiten Jahreshälfte erfolgen, findet die Übertragung erst im darauf folgenden Jahr statt. Damit soll verhindert werden, dass die Eigenheimzulage für zwei Objekte benutzt wird. Um ein Folgeobjekt einzusetzen, ist es nicht erforderlich, dass beide Objekte dieselbe 'Struktur' haben. So könnte etwa das Erstobjekt ein Neubau und das Folgeobjekt ein Neubau sein. Wird auch für das Folgeobjekt nicht die gesamte Eigenheimförderung genutzt, so darf ein weiteres Folgeobjekt verwendet werden.
 Was ist das überhaupt? Das Forwarddarlehen ist ein Kredit, den man erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigt, z. B. für eine Anschlussfinanzierung. Der Zinssatz wird zum Zeitpunkt des Darlehensbeginn fest vereinbart, die Auszahlung findet jedoch erst nach einer bestimmen Vorlaufzeit statt. So können Kreditnehmer von günstigen Zinsen profitieren auch wenn Sie erst in ein paar Jahren einen Anschlusskredit benötigen. Man sichert sich also die Zinsen auf Vorrat, bezahlt hierfür dann einen sogenannten Forwardaufschlag. Dies ist ein Aufschlag auf den aktuellen Zinssatz. Dr. Klein & Co. hat diese Produktvariante vor 17 Jahren für Kommunen und gemeinnützige Baugenossenschaften und Wohnungsgesellschaften entwickelt. Ziel war es, die Sorge vor unkalkulierbar steigenden Baukosten zu nehmen. Inzwischen werden Forwarddarlehen hauptsächlich für Immobilienfinanzierungen vergeben. Das Gabler Wirtschaftslexikon beschreibt das Darlehen folgendermaßen: „ Ein Forward-Darlehen kommt infrage, wenn ein Darlehensnehmer mit steigenden Zinsen rechnet und sich die günstigen Zinsen sichern möchte. Denn mit einem Forward-Darlehen hat der Darlehensnehmer eine Zinszusage für eine spätere Finanzierung bzw. Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung. Ob die Zinsvereinbarung tatsächlich vorteilhaft ist, kann erst nachträglich beurteilt werden, wenn feststeht, wie die Marktzinsen sich entwickelt haben. Auch wenn die Zinsen sinken sollten, ist der Darlehensnehmer


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an den Vertrag gebunden. Für eine Kündigung gelten die gesetzlichen Fristen für Darlehensverträge (§ 489 BGB). Bei Nichtabnahme des Darlehens wird i.d.R. eine Entschädigung fällig (ähnlich wie Vorfälligkeitsentschädigung). Kreditinstitute bieten Forward-Darlehen i.Allg. mit einer Laufzeit bis zu 5 Jahren an, der Kostenaufschlag für die vorzeitige Zinszusage beläuft sich auf rund 0,01 bis 0,03 Prozent je Monat Vorlaufzeit auf den heutigen Zinssatz.“
 Befristete Sonderabschreibungen für unbewegliche und bewegliche Wirtschaftsgüter, Anschaffungs- und Herstellungskosten von beweglichen Vermögenswerten des Betriebsvermögens und des privaten Vermögens können bei Vorliegen entsprechender Grundlagen als Sonderabschreibungen steuerlich geltend gemacht werden. Weiterhin werden Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie nachträgliche Produktionsarbeiten, sowohl an Gebäuden als auch im betrieblichen Geschehen gefördert. Das Fördergebietsgesetz ermachbart weiterhin die Bildung steuerfreier Rücklagen in gewissem Umfang. Diese müssen allerdings für eine spätere Investition vorgesehen sein. Selbst benutzter Wohnraum, der sich innerhalb des Fördergebietes befindet, wirkt sich ebenfalls steuerbegünstigend aus. Die Förderung betrifft immer immer die gesamte Gesellschaft. Bei Ausscheiden eines jeden Gesellschafters verliert dieser mit sofortiger Wirkung seinen Förderanspruch. Eine anteilige Berechnung gibt es per Gesetz nicht. Falls ein neuer Gesellschafter eintritt, darf dieser nur noch die gestellten Restansprüche seines Vorgängers in Anspruch nehmen.
 Nach dem Fördergebietsgesetz werden Baumaßnahmen an abnutzbaren unbeweglichen Vermögenswerten steuerlich begünstigt. Unbewegliche Vermögenswerte können sein, Gebäude, Eigentumswohnungen, Räume in Teileigentum (§ 3 EStG) beziehungsweise auch Miet- und Ladeeinbauten. Auf Grund und Boden darf keine steuerliche Vergünstigung erteilt werden. Die Förderung wird in Sonderabschreibungen gewährt. Bei Sonderabsetzungen könnte man geltend machen: Anschaffung beziehungsweise Eigenproduktion abnutzbarer unbeweglicher Vermögensgegenstände aber auch die Modernisierung dieser. Modernisierungsarbeiten können sein: Anbau, Ausbau, Umbau oder Erweiterungsarbeiten. Es ist aber zu erfassen, dass kein neues Gebäude erbaut wird. Förderungsfähig wären auch die Nutzungsrechte von immateriellen Vermögenswerten. Hierzu gehören zum Beispiel Bauten, welche auf fremden Grund erstellt wurden.Es gelten zahlreiche Bedingungen um in den Genuss von Förderungen zukommen. Das Wirtschaftsgut durfte nicht degressiv abgeschrieben beziehungsweise eine Sonderabschreibung in Anspruch genommen worden sein.
 Der Fördergrundbetrag bildet zusammen mit dem Baukindergeld die Eigenheimzulage. Beim Bau oder bzw. Kauf eines jeden Neubaus beträgt die Grundförderung 5 Prozent der Produktionskosten und beziehungsweise des Kaufpreises. Dabei gilt ein Maximalbetrag von 2556 Euro pro Jahr. Bei Umbau beziehungsweise Erweiterung sowie beim Kauf von Altbauten wird die halbe Grundförderung von 2,5 Prozent bis bis zu 1.278 Euro ausgezahlt. Dazu kommt pro Kind, für das der Steuerzahler einen Anspruch auf Kindergeld oder bzw. Kinderfreibetrag hat, eine Kinderzulage von 767 Euro jährlich. Für Fördergrundbetrag und Kinderzulage gilt ein Förderzeitraum von 8 Jahren.
 Beim Bau jedes Niedrigenergiehauses erhält der Steuerzahler zudem noch eine Ökozulage von 205 Euro pro Jahr, falls das Gebäude die Wärmeschutzverordnung von 1994 um mindestens 25 Euro unterschreitet. Die Förderung gilt allerdings nur für Niedrigenergiehäuser, die vor dem 01.01.2003 fertiggestellt beziehungsweise auch gekauft wurden.Die Eigenheimzulage wird grundsätzlich nur einmal gewährt. Wird noch ein zweites Gebäude erbaut beziehungsweise gekauft, so gibt es die Möglichkeit, dass der Ehepartner hierfür eine Förderung erhält.
 Sobald der Bauherr sein Haus fertig gebaut hat, erhält er vom Staat eine Eigenheimzulage, welche insgesamt acht Jahre gewährt wird. Notwendigkeit ist, dass sein Haus bewohnbar ist: d. h.,


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welche Wohnung ist soweit fertiggestellt, dass die Heizung funktioniert, der Strom fertiggestellt ist und die sanitären Anlagen benutzt werden können. Für den Beginn des Förderzeitraums ist der Beginn des Baues völlig irrelevant. Der Förderzeitraum wird nicht verlängert, falls die Grundlagen nicht erfüllt werden. Die Zulagen können nicht erteilt werden, wenn der Bauherr sein Heim nicht selbst nutzen könnte oder die Einkommensgrenze überschritten wird, dann gelten die Bedingungen als nicht erfüllt. Wenn jedoch der Bauherr im Laufe seiner Förderzeit aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt umziehen muss, könnte die Restlaufzeit der Förderung auf ein neues Eigenheim erteilt werden. Bei Tod des Bezugsberechtigen erlischt die Eigenheimzulage - wenn nicht falls ein Erbe vorhanden - dieser alle Notwendigkeiten zur Förderung erfüllt. Dem Erbe könnte aber nur noch die Restlaufzeit gewährt, denn die Förderung könnte nicht wieder neu beantragt werden.
 Zum Einstellen von Kraftfahrzeugen bestimmt bauliche Anlage. Bei dem Bau von Garagen sind die Bauvorschriften der Länder und des Bundes zu beachten.
 Feuer-, Leitungswasser, Sturm, Hagel, Glas, die ersten 3 genannten sind in der verbundenen Gebäudeversicherung zusammengefasst. Siehe auch Gebäudeversicherung.
 Geldbeschaffungskosten und auch Finanzierungskosten sind alle Zahlungen einer Darlehensbeschaffung. Die häufigsten Typen wurden dabei Zinsen, Disagio, Kosten für den Grundbucheintrag bei einer Hypothek sowie Kreditvermittler-Provisionen. Die Finanzierungskosten gelten dabei als sofort abzugsfähige Werbungskosten beziehungsweise bzw. Betriebsausgaben. Dies bedeutet, sie reduzieren den jährlichen steuerpflichtigen Gewinn. Allerdings gibt es eine Einschränkung: Dies gilt nur, istn die Finanzierungskosten im in Verbindunghang mit dem Erreichen von Einnahmen stehen. Wird zum Beispiel ein Objekt, das vermietet wird, über ein Darlehen finanziert, dann sind die Kreditzinsen sofort abzugsfähige Finanzierungskosten. Wird das Objekt jedoch ausschließlich dazu verwendet, um selbst darin zu wohnen, so wurden die Kreditzinsen keine Werbungskosten und deshalb nicht mehr abzugsfähig. Sie werden dann Teil der nicht abzugsfähigen Zahlungen, welche für die private Lebensführung notwendig wurden. Sollte ein Käufer eines jeden Vermögenswertes vom Verkäufer Finanzierungskosten (bestehende Kreditzinsen) übernehmen, so wurden diese Anschaffungskosten und damit voll steuerpflichtig.
 der Teil einer Eigentumswohnanlage, der allen Eigentümern entsprechend ihres Miteigentumsanteils gemeinsam gehört, ist das Gemeinschaftseigentum. Zwingend gemeinschaftliches Eigentum stellen das Grundstück und gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile wie Flure, Treppenhaus, Aufzug, Heizung usw. dar.
 Aber auch die Fassade oder die tragenden Bauteile des Gebäudes gehören dazu. Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen in der Regel eines einstimmigen Beschlusses der Eigentümer.
 Ein gemischt genutztes Grundstück ist ein Grundstück, welches auf Grund seiner Bebauung teils zu Wohnzwecken, teils zu gewerblichen oder öffentlichen Zwecken genutzt wird.
 Ein Gesamtunternehmer für ein Bauvorhaben wird Generalunternehmer genannt. Er bedient sich für seinen Auftrag weiterer Unternehmer, so genannter Subunternehmer.
 Eine Genossenschaft, hier eine Wohnungsgesellschaft ist eine Solidargemeinschaft mit offener Mitgliederzahl. Die Mitgliedschaft entsteht durch den Erwerb von Genossenschaftsanteilen. Bei einer Genossenschaft sind die Mieter gleichzeitig auf Grund Ihrer erworbenen Genossenschaftsanteile Miteigentümer, jedoch ohne grundbuchliche Eintragung.
 Bei einer Gesamthyothek haften mehrere Grundstücke gleichzeitig für eine Forderung - und jedes einzelne Grundstück für die gesamte Forderung.
 Siehe Gebäudeversicherung
 Gebäude unterliegen regelmäßig einer Wertminderung und können folglich auch abgeschrieben werden. Im Gegensatz dazu unterliegt Grund und Boden keiner Wertminderung und darf somit auch nicht abgeschrieben werden.


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Die Grundakte enthält alle Akten, auf die im Grundbuch Bezug genommen wird, wie z. B. Eintragungs- und Löschungsbewilligungen.
 Das Grundbuchblatt ist Teil des Grundbuchs. Im Grundbuchblatt sind sämtliche wichtigen Informationen über das Grundstück, Eigentumsverhältnisse und die Rechte und Pflichten enthalten.
 Grunderwerbsteuer fällt an, wenn Grund und Boden, bebaut oder unbebaut, erworben wird. Sie beträgt 3,5 % des notariell verbrieften Kaufpreises, nicht nur des Grundstücks, wie der Name vermuten lässt. Beim Grundstückserwerb miterworbenes und wertmäßig in der Kaufurkunde ausgewiesenes Inventar unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer.
 In der Regel trägt der Käufer die Grunderwerbsteuer. Dem Finanzamt gegenüber haften jedoch sowohl Käufer als auch Verkäufer für die Bezahlung der Grunderwerbsteuer.
 Eine Grunderwerbssteuer wird immer dann fällig, falls es beim Erwerb jedes Grundstückes zu einem Wechsel des Eigentümers kommt. Dabei ist genau festgelegt, welche Erwerbsformen der Grunderwerbssteuer unterliegen. Dies wurden neben Grundstückskäufen auch der Tausch von Grundstücken, der Übergang von Grundstücken infolge jedes Gesellschaftsvertrages aber auch die Übertragung von Anteilen einer Personengesellschaft die über eigenen Grundbesitz verfügt. Ebenfalls wird bei Auflösung einer Gesellschaft oder auch bei einer Enteignung die Grunderwerbssteuer fällig.
 Kommt es zu einem Erwerb von Grundstücken zwischen Ehegatten, wird hierfür keine Grunderwerbssteuer fällig. Dies gilt auch bei Geschäften zwischen in Personen, welche in gerader Linie miteinander verwandt wurden. Ebenfalls von einer Grunderwerbssteuer befreit ist der Kauf eines jeden zum Nachlass gehörenden Grundstückes durch einen Teilerben und auch der Kauf von Grundstücken mit einem Wert von weniger als 2.500 Euro.
 Die ergibt sich in der Regel aus dem bezahlten Kaufpreis. Liegt kein Kaufpreis vor, so gilt der Wert des Grundstücks als Bemessungsgrundlage. Von dieser wird eine Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 Prozent erhoben. Das Grundstück könnte erst dann ins Grundbuch eingetragen werden, wenn die zu zahlende Grunderwerbssteuer bezahlt wurde. Die aus der Grunderwerbssteuer erzielten Einnahmen fließen komplett dem jeweiligen Bundesland zu.
 Grundpfandrecht ist der Oberbegriff für Grundschuld, Hypothek, Rentenschuld.
 Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer auf Grundbesitz, die vierteljährlich erhoben wird. Sie ist auf den Mieter im Rahmen der Nebenkosten umlagefähig, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Von jedem bebauten oder unbebauten Grundstück wird die Grundsteuer als öffentliche Last erhoben. Der von der Gemeinde festgestellte Einheitswert der jeweiligen Liegenschaft bildet die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer.
 Die Grundsteuer wird auf sämtlichen Grundbesitz erhoben, der sich im Inland befindet. Zum Grundbesitz zählen land- und forstwirtschaftliche Betriebe, betriebliche und private Grundstücke, Erbbaurechte und auch Wohneigentum und Gebäude, die auf fremdem Grund und Boden stehen. Was die steuerliche Bemessungsgrundlage gilt, muss zwischen verschiedenen Fällen unterschieden werden. Für Grundbesitz in den alten Bundesländern gilt ein Einheitswert nach den Wertverhältnissen von 1964. Für Grundbesitz in den neuen Bundesländern wird dagegen der Einheitswert von 1935 herangezogen. Befinden sich land- und forstwirtschaftliche Betriebe in den neuen Bundesländern gilt wieder der Einheitswert von 1964. Für Mietwohnungen, welche vor dem Jahre 1991 in den neuen Bundesländern erbaut wurden, gilt eine Ersatzbemessungsgrundlage, welche sich nach Wohn- und Nutzfläche richtet. Bei Körperschaften des öffentlichen Rechts und auch bei gemeinnützlichen Körperschaften darf es unter gewissen Notwendigkeiten zu einer Befreiung von der Grundsteuer kommen.
 Ermittelt wird die Grundsteuer immer


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in zwei Schritten. Dabei wird zunächst durch das Finanzamt der Steuermessbetrag festgesetzt. Zur Festsetzung wird dabei der Einheitswert oder der Ersatzwirtschaftswert genutzt. In einem zweiten Schritt wird von der Gemeinde, in der sich der Grundbesitz befindet, auf den Steuermessbetrag ein Hebesatz angewendet und daraus die Grundsteuer ermittelt.
 Für Immobilien, die leer stehen und sich in einer strukturell schwierigen Gegend befinden, darf die Grundsteuer erlassen werden.
 Laut dem Bewertungsgesetz wird als Grundstück jede Wirtschaftseinheit des Grundvermögens benannt. Man unterscheidet stets zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken. Befindet sich auf einem Grundstück kein nutzbares Gebäude, so handelt es sich um ein unbebautes Grundstück. Erst sobald ein Gebäude bezogen werden kann beginnt auch die Benutzbarkeit. Sobald den Bewohnern oder anderen Benutzern die Nutzung des Gebäudes zugemutet werden kann, wird dieses als bezugsfertig angesehen. Somit gelten auch Grundstücke als unbebaut, dessen Gebäude aufgrund von Zerstörung beziehungsweise Zerfall nicht mehr benutzt werden können. Im Gegensatz dazu werden Grundstücke mit nutzbaren Gebäuden als bebaut beschrieben. Sofern ein geplantes Gebäude in bestimmten Bauabschnitten errichtet wird, wurden nur die bezugsfertigen Teile als nutzbar anzusehen. Bei der Bewertung von Grundstücken werden verschiedene Grundstücksarten unterschieden. Neben Mietwohngrundstücken gibt es Geschäftsgrundstücke, Einfamilienhäuser, gemischt verwendete Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und weitere. Abhängig von der Art des Grundstückes darf das Ertragswertverfahren oder aber das Sachwertverfahren zum Einsatz kommen. Im Falle, dass Betriebsgrundstücke veräußert werden, müssen die Gewinne dem gewerblichen Gewinn angerechnet werden. Sollten Grundstücke hingegen privat veräußert werden, wird der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn lediglich in der Zusammenfassung der Spekulationsfrist, welche 10 Jahre beträgt, fällig. Sollten privat mehr als drei bebaute Grundstücke innerhalb von fünf Jahren veräußert werden, gibt es für den Besitzer die Gefahr, laut Finanzamt als geschäftlicher Grundstückshändler angesehen zu werden. In diesem in Verbindunghang wären Gewinne stets steuerpflichtig. Weiterhin darf ein geschäftlicher Grundstückshandel angenommen werden, falls ein Grundstück nicht für den privaten Zweck, sondern einzig mit de Erwartung gekauft wird, es nach der Bebauung zu verkaufen.
 Grundstücksnebenkosten fallen bei dem Kauf eines Objektes oder eines Grundstückes neben dem Kaufpreis an. Dazu zählen die Maklercourtage, die Grunderwerbsteuer und die Notar- und Grundbuchgebühren.
 Bei einem privaten Grundstücksverkauf ist die Spekulationsfrist zu berücksichtigen. Der erzielte Veräußerungsgewinn (Spekulationsgewinn) erfolgt bei Veräußerung einer Immobilie bis zu 10 Jahre nach dem Erwerb. Wird die Immobilie beispielsweise nach 9 Jahren wieder verkauft, ist der gesamte Gewinn zu versteuern. Bankspesen, Maklercourtage und Kreditzinsen wurden in diesem Fall Werbungskosten und reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn. Die Immobilie muss nicht versteuert werden, sobald der Eigentümer bei der Veräußerung sowie bis zu 2 Jahre zuvor selbst benutzt hat. Keine Mindestpflicht gilt, falls der Eigentümer ab Kauf beziehungsweise Fertigstellung des Neubaus diese selbst bewohnt hat. Im Betriebsvermögen gehaltene Grundstücke (Immobilien) zählen die Gewinne zum steuerpflichtigen Unternehmergewinn dazu. Der Verkaufswert darf den Unternehmensgewinn mindern oder erhöhen. Wie Grundstücksentnahmen aus dem Betriebsvermögen zu behandeln wurden, regelt das BMF-Schreiben vom 07.02.2007.In aller Regel werden Immobilien mit Gewinn verkauft, entsprechend sollen sie nicht im Betriebsvermögen gehalten werden. Eine Verpachtung zumeist wäre eine sinnvollere Lösung.
 Umsätze, welche durch Grundstücke erzielt werden, werden als Grundstücksumsätze benannt. Diese wurden immer von der Umsatzsteuer befreit. Allerdings


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besteht eine Option zur Umsatzsteuerpflicht. Sollte diese bei einem Unternehmer greifen, muss auf das Entgelt für das betreffende Grundstück Umsatzsteuer erhoben werden. Dazu muss der Leistungsempfänger das Grundstück allerdings selbst nutzen, um Umsätze zu erzielen, bei denen ein Vorsteuerabzug erhoben wird. Die Bedingungen dazu müssen vom Unternehmer nachgewiesen werden. Durch die Umsatzsteueroption wird auch der Vorsteuerabzug erausführbart. Sollte ein Grundstück nur teilweise umsatzsteuerpflichtig vermietet werden, könnte auch nur für diesen Teil die Vorsteuer erhoben werden. Durch eine sachgerechte Schätzung lassen sich die nicht abziehbaren Beträge bestimmen. Jeder Empfänger, der eine steuerpflichtige Werklieferung oder eine andere steuerpflichtige Leistung in zusammenhang mit einem Grundstück in Anspruch nimmt, muss laut § 14b Abs. 1 Satz 1 UStG Rechnungen und Zahlungsbelege und auch andere beweiskräftige Unterlagen über einen Zeitraum von mindestens zwei Jahren aufbewahren. Das gilt allerdings nur, im Falle, dass die Leistungen für den Bereich benutzt werden, der nichtunternehmerisch geführt wird. Sollten die Leistungen hingegen für den unternehmerischen Bereich genutzt werden, gelten die Aufbewahrungspflichten gemäß § 14b Abs. 1 Satz 1 UStG. Bei Verstoß gegen die Aufbewahrungspflicht handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit. Eine solche Ordnungswidrigkeit darf laut Gesetz mit einer Geldstrafe in Höhe von bis zu 500 Euro geahndet werden.
 Im Falle, dass bei der Vermietung von Grundstücken Einkünfte erzielt werden, ist hierauf keine Umsatzsteuer aufzuschlagen. Allerdings kann ein Unternehmer wählen, ob er auf diese Regelung verzichtet und doch Umsatzsteuer verlangt. Hierdurch wäre ihm der Vorsteuerabzug möglich. Werden jedoch beispielsweise Wohn- oder Schlafräume beziehungsweise Campingplätze kurzfristig vermietet, darf von der Steuerbefreiung kein Gebrauch gemacht werden.
 Eine Hausverwaltung, hierbei kann es sich um eine einzelne Person oder ein Unternehmen handeln, hat vielfältige administrative Tätigkeiten im Rahmen der Betreuung einer Immobilie zu übernehmen. Grundsätzlich muss unterschieden werden, ob es sich bei der zu verwaltenden Objektart um eine Mietverwaltung oder eine Wohnungseigentümergemeinschafts-Verwaltung (WEG-Verwaltung) handelt. Die Art der Verwaltung hat Einfluss auf die zugrunde liegenden Gesetze. Das Wohneigentumsgesetz regelt die Zuständigkeit und Aufgabenvielfalt der Hausverwaltung. Eine Mietverwaltung wird einzig durch die geschlossenen Verträge zwischen Hausverwaltung und Objekteigentümer bestimmt. Mischverwaltungen sind möglich, aber rechtlich und organisatorisch zu trennen.
 Die Mietverwaltung gliedert sich in kaufmännische und technische Aufgaben. Zum kaufmännischen Bereich gehören beispielsweise Vereinnahmung und Verwaltung der Mieten, Ausgestaltung der Mietverträge, Erstellung jährlicher Nebenkostenabrechnungen oder das Forderungsmanagement. In technischer Hinsicht obliegt der Hausverwaltung der Betrieb und die Kontrolle von Einrichtungen und Dienstleistern, die Abnahme einer Wohnung bei Auszug oder die Durchführung von Modernisierungen.
 Bei der WEG-Verwaltung ist das Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft Grundlage der Tätigkeit. Zu den ordnungsgemäßen Aufgaben gehört unter anderem die Erstellung des Wirtschaftsplanes, die Bildung der Instandhaltungsrücklage oder die Durchführung der Instandhaltung. Die Hausverwaltung hat vor allem die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft umzusetzen und ist berechtigt, die zum Betrieb erforderlichen Geschäfte durchzuführen.
 Das Hausgeld wird zur Deckung der Verwaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum bei der Eigentümergemeinschaft verwendet.
 Als Heimfall bezeichnet man die vertraglich geregelten Voraussetzungen unter denen das Erbaurecht an den Eigentümer zurückfällt.
 Nach erfolgreicher Fertigstellung, Renovierung, Sanierung eines jeden Gebäudes und beziehungsweise eines jeden Anbaues an einem Gebäude wird der neue Wert des Gebäudes erklärt. Dies nennt


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sich Eigenproduktionsaufwand an Gebäuden. Solche Zahlungen können sowohl Materialkosten wie auch Dienstleistungen sein. Der Bau gilt als erweitert, wenn er aufgestockt und angebaut wird. Auch eine Erweiterung von Grund und Boden könnte sich der Wert des Hauses erhöhen. Eine Renovation und eine Sanierung muss aber den Gebrauchswert deutlich erhöhen und das Gebäude muss über einen großen Zeitraum hinweg weiter zu nutzen sein. Einzelne Baumaßnahmen müssen mindestens einen Nettowert von 2100 Euro betragen. Somit gilt der Aufwand als Erhaltungsaufwand.
 Eine Hypothek ist ein Sicherungsinstrument, die in Abt. III des Grundbuchs eingetragen werden muß. Durch die Hypothek wird ein Grundstück zur Sicherung einer persönlichen Forderung belastet.
 Im Falle, dass mit Immobilien Einkünfte aus Vermietung beziehungsweise Verbachtung erzielt werden, sind unter bestimmten Notwendigkeiten Steuervorteile zu erwarten. Grundvoraussetzung für eine beträchtliche Steuerersparnis ist auf jeden Fall die Immobilienvermietung zu beruflichen Zwecken. Hierbei werden in Zukunft zwar aller Wahrscheinlichkeit nach steuerpflichtige Einkünfte erhält, in der Anfangsphase werden jedoch die Verluste durch die Aufwendungen für alle notwendigen Um- und Ausbauarbeiten deutlich überwiegen. Achtung! Immobilien unterliegen in Deutschland einer sogenannten Spekulationsfrist. Diese beträgt derzeit 10 Jahre und ist besonders beim geplanten Verkauf zu bedenken. Die Kosten für Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten erkennt der Staat gegen Ende der Vermietungsmaßnahmen oftmals nicht mehr als Werbungskosten an. Deshalb ist es ratsam, kurz vor dem Verkauf der betreffenden Immobilie keine derartigen Arbeiten mehr durchzuführen. Auch bei sogenannten Luxusobjekten könnte es durchaus Probleme geben. Falls nämlich im Rahmen der nächsten 30 Jahre keinerlei Überschuss erzielt werden kann, bleibt der Werbekostenabzug in den meisten Fällen versagt. Wird eine Immobilie mit dem Ziel der Vermietung errichtet und vor deren Fertigstellung ergeben sich derart große Mängel, dass der Käufer vom Vertrag zurücktritt, darf er alle Kosten, die im in Verbindunghang mit dem Rücktritt entstanden wurden, als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Auch das Ansetzen von Abbruchkosten als Werbungskosten ist in bestimmten Fällen ausführbar, ebenso das Erlassen der Grundsteuer in strukturell schwierigen Lagen. Wird nach Fertigstellung einer Immobilie diese an umsatzsteuerpflichtige Personen vermietet, so könnte die in den Errichtungskosten und sonstigen für den Bau notwendig gewordenen Aufwendungen enthaltene Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend gemacht werden.
 Von Leasing ist dann zu sprechen, sobald eine Sonderform einer Überlassung entgeltlicher Natur von Vermögenswerten durch den Leasing-Geber an einen Vertragspartner (den Leasing-Nehmer) vorliegt. Dabei ist für die steuerrechtliche Beurteilung wichtig, wem der beiden die Vermögenswerte zuzurechnen sind. Entscheidend ist dabei die vertragliche Ausgestaltung des Leasings.
 Generell werden Leasingverträge dabei nach Operatingleasing, Finanzierungsleasing und Spezialleasing unterschieden. Beim Immobilienleasing kommt allerdings nur der Typus des Finanzierungsleasings zum Einsatz. Dabei muss zwischen Vollarmortisations- und Teilarmortisationsverträgen unterschieden werden. Bei Vollarmortisationsverträgen wurden Grund und Boden dem Leasing-Geber zuzurechnen. Dies gilt für alle Vertragsarten ohne Optionsrecht, Kaufoption und Mietverlängerungsoption. Das Gebäude (bei einer Grundmietzeit von 40 bis 90 Prozent der Nutzungsdauer) ist ebenfalls dem Leasing-Geber zuzurechnen, im Falle, dass es kein Optionsrecht gibt. Die Ausnahme bildet die Mietverlängerungsoption: Auch hier erfolgt eine Zurechnung zum Leasing-Geber, wenn die Anschlussmiete bei wenigstens 74 Prozent der gewöhnlichen Miete liegen sollte. Sollte bei einer Kaufoption der Kaufpreis dem linear abgeschriebenen Restbuchtwert (beziehungsweise alternativ: