Reaalkoormatis

Reaalkoormatis ehk reaalservituut on omaniku kohustus tasuda isikule, kelle kasuks reaalkoormatis on seatud, perioodilisi makseid rahas või natuuras või tegema teatud tegusid.  Reaalkoormatise mõistet ei ole eraldi defineeritud, kuid selle sisu annab edasi asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 229. Reaalkoormatisest tulenevate kohustuse täitmiseks tehtavad sooritused ei pea olema alati rahalised, vaid võivad olla ka asjade või teenuste kujul. Lisaks ei pea sooritused ilmtingimata tulenema maatükist.

Reaalkoormatist võib seada ka teise kinnisasja igakordse omaniku kasuks (AÕS § 229 lg 2). Sellisel juhul on reaalkoormatis ühtlasi valitseva kinnisasja (kinnisasi, mille kasuks reaalkoormatis on seatud) oluline osa.

Reaalkoormatist saab liigitada selle järgi, mille või kelle kasuks koormatis seatud on – kas kinnisasja igakordse omaniku, st isiku, kes on kinnistusraamatusse omanikuna sisse kantud, või kindla isiku kasuks. Kinnisasjale seatud reaalkoormatise liiki ei tohi muuta. Kui reaalkoormatis on seatud kinnisasja igakordse omaniku kasuks, siis ei või seda lahutada sellest kinnisasjast (AÕS § 237 lg 2) ja vastupidi, kindla isiku kasuks seatud reaalkoormatist ei tohi siduda kinnisasjaga (AÕS § 237 lg 3).

Reaalkoormatise tekkimine ja lõppemine 
Reaalkoormatise seadmiseks tuleb sõlmida vastav asjaõigusleping ja kanda see kinnistusraamatusse. Sõlmitud asjaõigusleping peab seejuures olema notariaalselt tõestatud (AÕS § 231 lg 1). Reaalkoormatise lõpetamist saab nõuda nii õigustatud kui ka kohustatud isik. Selleks peab isik tegema avalduse kande kustutamiseks kinnistusraamatust. 

Õigustatud isikuks on isik, kelle kasuks reaalkoormatis seatud on. Kohustatud isikuks aga kinnistu igakordne omanik või konkreetne isik kinnistu omandiõigusest sõltumata.

AÕS § 233 järgi võib õigustatud isik nõuda reaalkoormatise lõpetamist, kui:
 koormatud kinnisasi jagatakse ning sellega kahjustatakse tunduvalt õigustatud isiku õigusi; 
 kohustatud isik vähendab tunduvalt koormatud kinnisasja väärtust ega anna tagatist reaalkoormatisest tulenevate kohustuste täitmiseks; 
 kohustatud isik on jätnud reaalkoormatisest tulenevad kohustused järjest kolme aasta jooksul täitmata. 

AÕS § 234 järgi võib kohustatud isik nõuda reaalkoormatise lõpetamist, kui:
 õigustatud isik ei täida reaalkoormatise tekkimise aluseks olevat lepingut; 
 reaalkoormatis on kestnud 30 aastat.

Reaalkoormatis võib lõppeda ka lõpetava tingimuse või tähtpäeva saabumisega, kuid mitte aegumisega. Kui reaalkoormatise kanne kinnistusraamatust alusetult kustutatakse, siis reaalkoormatis ei lõpe ning kinnistusraamat muutub valeks. Õigustatud isik võib sellisel juhul nõuda kinnistusraamatu parandamist (AÕS § 65 lg 1).

Era- ja avalik-õiguslik reaalkoormatis 
Eesti asjaõiguses jagunevad reaalkoormatised avalik- ja eraõiguslikeks. Avalik-õiguslik reaalkoormatis on seatud seaduse alusel riigi, kohaliku omavalitsuse või muu avalik-õigusliku juriidilise isiku kasuks (AÕS § 230 lg 1). Koormatise avalik-õiguslik iseloom tuleneb üldisest huvist, mida reaalkoormatis tagab. Eraõiguslik reaalkoormatis aga on seatud füüsilise isiku, eraõigusliku juriidilise isiku või teise kinnisasja igakordse omaniku kasuks (AÕS § 230 lg 2).

Erinevus servituudist ja hüpoteegist 
Reaalkoormatisel on sarnaseid jooni nii servituudi kui ka hüpoteegiga. Kõik kolm on koormatiste liigid. Reaalkoormatis ja servituut mõlemad panevad koormatud kinnisasja omanikule teatavaid kohustusi. Nii reaalkoormatist kui ka hüpoteeki võib seada rahalise kohustuse täitmiseks. Sarnaselt hüpoteegiga tagab reaalkoormatis kinnisasja vastutuse omaniku soorituste tegemise eest. See tähendab, et kui kinnisasja omanik oma kohustust kokkulepitud viisil ei täida, müüakse kinnisasi maha ning kohustuse täitmiseks kasutatakse müügist saadud tulu. Kinnisasja kasutusõigus jääb seejuures endiselt omanikule. Samas on hüpoteegil, servituudil ja reaalkoormatisel olulisi erinevusi.

Reaalkoormatisest tulenevalt on koormatud kinnisasja omanikul aktiivse tegutsemise kohustus, servituudi puhul aga passiivne talumiskohustus. Lisaks võimalusele taluda sundtäitmist peab kinnisasja omanik ka ise kohustusi täitma.

Hüpoteegiga tagatud nõue seisneb rahalises soorituskohustuses. Reaalkoormatisega tagatud sooritused võivad olla ka mitterahalised (asjade või teenuste kujul) ja peavad olema korduvad (perioodilised). Hüpoteegi puhul saab õigustatud isikuks olla vaid konkreetne isik, reaalkoormatise puhul aga nii konkreetne isik kui ka teise kinnisasja igakordne omanik.

Viited