Kinnisvaraarendus

Kinnisvaraarendus on äriprotsess, mis hõlmab tegevusi olemasolevate hoonete renoveerimisest ja uuesti rendile andmisest kuni hoonestamata kinnistu ostmise ja sellest hoonestatud kinnistu tegemise ning müümiseni. Kinnisvaraarendajad on isikud ja ettevõtted, kes koordineerivad kõiki neid tegevusi, mis muudavad ideed paberil reaalseks omandiks.

Kinnisvaraarendajad ostavad maad, ehitavad või lasevad ehitada ja arendavad projekte. Samuti osalevad nad ka ühisrahastusprojektides. Arendusprojektide juhid loovad, visualiseerivad, kontrollivad ja kooskõlastavad arenguprotsessi algusest lõpuni. 

Kinnisvaraarendajad võtavad suure riski kinnisvara ehitamisel või renoveerimisel. Tavaliselt ostavad kinnisvaraarendajad maatüki, määravad kindlaks kinnisvara turundamise plaani, töötavad välja ehitusprojekti, taotlevad vajaliku avaliku heakskiidu ja rahastuse ning ehitavad hooned. Arendajad rendivad, haldavad ja lõpuks müüvad kinnisvara.

Mõnikord võtavad kinnisvaraarendajad enda vastutada vaid osa protsessist. Näiteks ostavad arendajad kinnisvara ja loovad plaani, taotlevad load ning seejärel müüvad kinnisvara koos plaani ja lubadega ehitajale. Vältimaks olukorda, kus plaani või lube ei saa taotleda, võib ehitajast arendaja osta kinnistu koos planeeringu ja lubadega ning seejärel ehitusprotsessi eest vastutada.

Kinnisvaraarendajad teevad protsessi igas etapis koostööd paljude kolleegidega, sealhulgas arhitektide, linnaplaneerijate, inseneride, inspektorite, töövõtjate, juristide, liisinguagentidega jne.

Arenduse korraldamine 
Arendusprojekt nõuab paljude spetsialistide oskusi. Projekti ökonoomika ja nõudluse aitavad turul kindlaks määrata turu konsultandid. Projekti kavandavad arhitektid, maastikuarhitektid, ehitusinsenerid ja objekti planeerijad. Mitmesuguste lubade taotlemisega ja lepingutega tegelevad advokaadid. Arendusobjekti füüsilisi piiranguid ja keskkonnamõjusid analüüsivad keskkonnainsenerid ja mullainsenerid. Kinnisvara juriidilised kirjeldused panevad kirja maamõõtjad ja omandiõigusega ettevõtted ja rahastust pakkuvad laenuandjad. Peatöövõtja palkab arhitektuuriliste plaanide elluviimiseks alltöövõtjad.

Arendusega seotud probleemid 

 Kinnisvaraturu valesti lugemine – kinnisvara arendamise maailmas võib arvamine olla väga kulukas. Väär on arvata, et kui me ehitame, küll inimesed ka tulevad. Arendajad peaksid objekte valima vastavalt turu vajadustele, mitte enda soovidele. Arendamisel tuleb lähtuda arendatava ala piirkonnast, nii inimeste liikumissuundadest, avalike teenuste kättesaadavusest kui ka logistilisest asukohast linnaruumis. Turu kohta hea ülevaate saamiseks hindavad arendajad mitmeid tegureid, sealhulgas majanduslikke, hariduslikke, tööhõive- ja keskkonnakaalutlusi.

 Vale asukoha valimine – on teada-tuntud tõde, et asukoht on kõige olulisem. Iga edukas kinnisvaraarenduse protsess algab heast asukoha valikust, mis ühilduks arendaja sihtgrupiga turul. Sellest sõltub projekti edu. Asukoha puhul hinnatakse järgmisi faktoreid: ligipääsetavus, konkurents, keskkonnariskid, kohaldatavad tasud, projekteerimisnõuded ja plaanitud parendustööd.

 Projekti kooskõlastus ja load – kinnisvaraarenduse algfaasis on vaja saada plaanile kooskõlastus vastavast kohalikust omavalitsusest. Elektriliste või mehaaniliste seadeldiste paigaldamiseks on vaja esitada taotlus loa saamiseks. Kuigi nõuetekohaste kooskõlastuste ja lubade saamine võib olla lihtne protsess, on olemas oht, et see võtab oodatust kauem aega või neid ei antagi. Selleks, et vältida võimalikke ebaõnnestumisi, võiksid kinnisvaraarendajad lubade ja kooskõlastuse protsessi alustama võimalikult varakult.

 Ehitustöödega kaasnevad riskid – ehitusplatsidel on suured ohud. Alustuseks tuleb koostada riskianalüüs, et neid võimalikult palju maandada. Tööohutuse ja töötervishoiu administratsiooni andmetel on surmaga lõppevate vigastuste määr ehitustööstuses kõige suurem. Kuigi töötajate ohutus on töövõtjate kanda, siis suuresti vastutab ka arendaja, kes töövõtja palkas. Tööga kaasnevad riskid võivad põhjustada projektis viivitusi ja suurendada ehituskulusid.

 Eelarvega lõhki minemine – kinnisvaraarendus võib olla väga tulus, kuid kasum võib kulude suurenemise tõttu kiiresti väheneda. Alates kõikuvatest materjali- ja tööjõukuludest kuni ootamatute tõrgeteni ja tellimuse ümber muutmiseni, võib eelarve kiiresti lõhki minna. Arendaja võtab kogu ületatud kulude ees riski ja parim viis selle vältimiseks on eelarvele juurde lisada kuni 20%.

Levinud kinnisvaraarenduse müüte 
 Kinnisvaraarendamine on lihtne – inimeste arvates on kinnisvaraarendus lihtsalt projekti rahastamine. Arendaja ülesanne on projekti lõppedes raha ainult vastu võtta. Reaalsuses teevad arendajad stressirohket tööd ja on arenduse kõigi etappidega tihedalt seotud. Samuti peab olema neil hea ettekujutus tuleviku turuolukorrast. 

 Kinnisvara arendamisel on ohjad kinnisvaraarendaja käes – kinnisvaraarendus on üks enim koostööle suunatud ettevõtmisi. Arendajad peavad suhtlema agentidega, et hinnata kinnisvara likviidsust ja seda hankida. Neil on oluline saada investorite ja pankurite rahastus. Kinnisvaraarendajad teevad tihedalt koostööd arhitektide, tarnijate, peatöövõtjate ja alltöövõtjatega. Sealjuures ei tohiks unustada, et juhtrollis on inspektorid ja riigiametnikud. See mõjutab projekti kulgemist ja õnnestumist. 

 Kinnisvaraarendus on alati kasumlik – kuigi enamikul kinnisvaraliikidel on potentsiaali toota pikaajaliselt suurepärast kasumit, on olemas vähe arendajaid, kes ei ole jäänud kordagi kahjumisse karjääri jooksul. Viimase kahekümne aasta jooksul on New Yorgis olnud massilisi turu kõikumisi, mida keegi ette ennustada ei suutnud. Kinnisvaraarendajad peavad hästi tajuma, mida turg tulevikus teha võib ja arvestama, et ootamatu languse korral kõrge kahjumiriskiga.

Viited 

Kinnisvara