Leiegårdene i Oslos historiske murby

Leiegårdene er en dominerende del av Oslos historiske murby, bygget mellom 1840 og 1910. Å bo i leid leilighet i murgård på tre til fem etasjer ble vanlig for både arbeiderklasse, den nye middelklassen og borgerskapet, og begrepene kvartal, leiegård, leilighet, leieboer, bakgård og gårdeier ble del av språket om det å bo for et stort flertall. 
Murbyen som bebyggelsesform omfatter leiegårder, fabrikker, forretningsgårder og offentlige bygninger som skoler og kirker, lagt i rette kvartaler mellom 12 til 15 meter brede gater. De første moderne leiegårdene kom i 1840-årene, bygget for velstående leieboere, mens gjennombruddet som alminnelig boligform kom i 1860-årene. Da andre bebyggelsesformer overtok rundt 1910, bodde minst to tredeler av befolkningen i Kristiania i leiegård, og murbyen omfattet da mer enn 40 000 leiligheter.
I løpet av murbyperioden ble klasseskillene i byen knyttet til en geografisk todeling: østkanten og vestkanten, og leiegårdene ble utformet etter leieboernes betalingsevne. Med leiegårdene fikk arbeiderklassen tidlig tilgang til moderne goder: tørre boliger med innlagt vann og avløp fra rundt 1860, organisert renovasjon og toaletter, gass og elektrisitet, brolagte gater, sporvei, godt brannvesen og politioppsyn. Den voldsomme tekniske utviklingen i perioden og den tette bebyggelsen gjorde dette mulig uten at kommunens økonomi ble overbelastet.
Murgårdene ble bygget med tegl (murstein av brent leire) i alle yttervegger, rundt trapperom, i den bærende veggen mellom ytterveggene (hjerteveggen) og i gesimsene (overgangen mellom tak og vegg). Kjellermurer og fundamenter var i stein, mens tre ble brukt i takkonstruksjonen, etasjeskillene og ikke-bærende innervegger, ofte også under fundamentene – mange murgårder står på tømmerflåter i leire. 
Fasadestilen var historisme, det å gjenbruke elementer fra tidligere epoker. Fra 1840 var senklassisk stil (også kalt nyklassisisme) dominerende, med rolige fasader der dekorelementene ikke hadde noen fremtredende plass. Fra 1880-årene dominerte nyrenessanse, med kraftigere markeringer av vinduer og etasjeskiller, og rene dekorelementer (pynt). Elementer av nybarokk og nygotikk stil forekom i leiegårder, men var sjelden, fra 1900 kom noen gårder i jugend. Hvite murgårder var forbudt, og de vanlige fargene var gyllen og gulgrå, ofte som etterligninger av stein. Vinduene var mørk brune, fra rundt 1890 også mørk grønne. Kalkmalingen fremhevet murens materialkvaliteter og skapte liv i fasadene. 
Lokale teglverk, steinbrudd og bedrifter for byggevarer i glass, tre og jern leverte en stor del av murgårdene. Mange av arkitektene ble utdannet i Tyskland, mange håndverkere ble hentet fra Danmark og Tyskland i tidlig fase. Tegneskolen i Kristiania ga begge grupper utdannelse i arkitektur og bygningsfag.
For barnerike arbeiderfamilier i ettromsleiligheter betød murbyen en grad av trangboddhet som skapte helseskadelige boforhold, og mangelen på lys og luftutveksling i den tette bakgårdsbebyggelsen bidro til det. For familier med usikker inntekt og familier uten mannlig forsørger var det vanlige ettromsleilighet, og for disse leilighetene var gjennomsnittlig antall beboere per rom mer enn fire. I større leiligheter var det vanlig å ha leieboere (losjerende).
De aller fleste leiegårdene ble bygget av nokså små bedrifter, ofte murmestere. Oppdelingen av kvartalene i små tomter bidro til at inngangsbilletten for den som ville bygge leiegård ikke var stor. Fra 1851 ble det bygget noen leiegårder for arbeiderklassen av filantropiske selskaper, og fra 1870-årene sto fagforeningers byggeselskaper og andre kooperative sammenslutninger som byggherre for leiegårder.


== Murbyen Oslo ==

Storbyen Kristiania ble til i en bebyggelsesform der leiegårder, fabrikker, forretningsgårder og offentlige bygninger ble bygget på nokså små tomter i et rutenett av kvartaler. Parker og plasser var orienteringspunkter som, sammen med de 12 til 15 meter brede gatene, skapte byrommene der fotgjengere, sporvogn, næringstrafikk med hest, lek, rekreasjon, sosialt liv og politiske møter fant plass. 
Det lukkede kvartalet er en grunnenhet i murbyen, med forgårder mot gaten og kjøreport til gårdsrommet (det indre kvartalet) med bakgårder, staller, verksteder og andre næringsbygg – og funksjoner som ikke skulle synes: utedoer, søppel, tøytørk. Kvartalet skaper et tydelig skille mellom på den ene side det som bare angår beboerne og de næringsdrivende i gårdsrommet og på den annen side det offentlige livet i byrommene, i kafeer og lokaler for politikk og kulturliv. 
Rammene for murbyen ble gitt i de fire bygningslovene for Kristiania, vedtatt i 1827, 1842, 1875 og 1899. Lovene ga regler om ildsteder, konstruksjon, gatebredde, at gatene, og dermed kvartalene, skulle være rette, byggehøyde og avstand mellom bygningene, brutte hjørner, karnapper med mer. Dette ble murbyens byggeskikk – den fikk et enhetlig, horisontalt preg, men oppdeling i selvstendige leiegårder og vekten på fasadeuttrykket ga likevel variasjon og opplevelsesrikdom. 
Den voldsomt hurtige byveksten, særlig i høykonjunkturene midt i 1870-årene og 1895–1899, var mulig ved en rollefordeling. Staten ga nokså detaljerte regler i lovgivningen, kommunen sto for gateregulering, bygningskontroll, offentlige tjenester og infrastruktur. Private grunneiere utparsellerte tomter og solgte til murmestere og andre private utbyggere som bygget, styrt av etterspørsel. Lokale teglverk og tre- og jernindustri leverte en stor del av de materialene som ble brukt i murgårdene. 
Kristiania ble i annen halvdel av 1800-tallet landets eneste murby, med en europeisk arkitektur etter forbilder særlig hentet fra Tyskland og Berlin (Berlinerarkitektur – Kristiania ble kalt Lille Berlin). Myndighetene i byen så at trehus og selvbygging ikke kunne dekke boligbehovet og gi alle samfunnsklassene en akseptabel boligstandard og del i de moderne bekvemmelighetene. Derfor valgte de den europeiske løsningen med murtvang, fire og fem etasjer og tette kvartaler – et dramatisk brudd med trehusene, i skala, materialbruk og typologi. Tettheten skapte et intenst offentlig liv og en levemåte som samtiden oppfattet som unorsk. En stor del av arkitektene var utdannet i Tyskland, og tyske og danske håndverkere bidro også til å bringe den europeiske boligformen til Kristiania.
De moderne fabrikkene basert på vannkraft kom langs elvene i 1840-årene, mens mindre fabrikker basert på damp, fra 1890-årene elektrisitet, etablerte seg i kvartalene på hele østkanten. Fra rundt 1860 til 1900 ble 1600-tallsbyen tømt for boliger og preget av nye forretningsgårder, kontorer og fabrikker, kalt City.
Kristiania ble bygget uten verken omfattende byplaner eller en stat med store ambisjoner for hovedstaden, derfor fikk byen få store plasser eller brede hovedgater. Murbyen ble tett, intim og fotgjengervennlig.

		
		
		
		
		
		
		


== En ny og moderne boform ==
Murgården er en svært fleksibel bygningstype som ga bolig både for fattig og rik med deres helt ulike krav og økonomiske muligheter. Murgården var et godt svar på samtidens mange behov og tilfredsstiller manges boidealer også i dag.

Med leiegård menes her et fleretasjes hus

der boliger dominerer de øvre etasjene og leilighetene som ligger over hverandre ofte er tilnærmet like
bygget av en byggmester eller en investor for utleie av leilighetene til fremmede, noe som skapte behov for kapital for å finansiere kjøp av tomt og byggingen frem til gården ga leieinntekt
som vanligvis ligger i et tett kvartal, men også kan ligge fritt
Hver leiegård fulgte ett av to mønstre:
den borgerlige leiegård, ofte i L-form med én leilighet i hver etasje, der kjøkken, rom for tjenere og toalett lå i den delen som lå innover i gårdsrommet med egen atkomst («kjøkkenveien»), mens familien holdt til i rommene mot gaten, med atkomst i egen oppgang fra gaten eller portrommet. Noen gårder ble også bygget i U-form eller T-form. L-gårder kunne ligge tett, og speilvendt, og er da ofte like, men speilvendt mot gate mht. plassering av port.
leiegård i langstrakt bygning parallelt med gaten, på østkanten ofte med en bakbygning parallelt, med korridor som ga atkomst til flere leiligheter i hver etasje, for middelklassen som regel to, for arbeiderklassen opp til fire. Korridoren lå på gårdsromsiden av hjerteveggen (bærende midtvegg parallelt med gaten). Først rundt 1910 kom dypere leiegårder med en mellomsone med bad og hall, som kunne opplyses med elektrisk lys.Leilighet som boform var bekvemt: ikke trapp inne i boligen, ikke hage å stelle, ikke ansvar for reparasjon og vedlikehold og liten risiko for innbrudd i de høyere etasjene.Leiegården var ikke ny i Christiania, i Christian IVs instruks om byen ble velstående borgere som fikk tomter i sydøstre del av byen, mot Bjørvika, pålagt å bygge enklere gårder i nordvestre del, som håndverkere og andre uten formue kunne leie. Til midten av 1800-tallet kunne de fleste arbeidere skaffe egen bolig av tre, ofte ved delvis selvbygging. I Kristiania kom den moderne leiegården i 1840-årene, mens gjennombruddet som alminnelig boligform kom i løpet av 1860-årene og den første byggeboomen i midten av 1870-årene.Overgangen til produksjon av boliger – leiegårder – for et kapitalistisk marked med fremmede, fremtidige kunder, skjedde i Kristiania fra 1840-årene, samtidig med at den moderne industrien etablerte seg og med delingen av byen i en del for arbeiderklassen og en del for borgerskapet og den nye middelklassen. I England hadde de to prosessene vært en følge av den industrielle revolusjon, og foregått fra tidlig i århundret.Forskningen om leiegårdsbyggeriet i Kristiania er ikke omfattende. Kunsthistorikeren Truls Aslaksby har gitt bidrag gjennom sin doktoravhandling og andre skrifter. Historikeren Knut Kjeldstadli gir en opplysende beskrivelse av byggemåte og trangboddhet i Seilduksgata 26 på Grünerløkka og Oscars gate 43 på Frogner.


== Bygningen ==


=== Konstruksjon i mur, stein og tre ===
Murbygning var i lovgivningen definert som en bygning der ytterveggene er bygget bare i mur. Men de aller fleste murgårdene ble bygget i både stein, mur og tre: 

mur i alle yttervegger, rundt trapperom, i den bærende veggen parallelt med og mellom ytterveggene (hjerteveggen) og i takgesimsene (overgangen mellom tak og vegg)
stein i kjellermurer og fundamenter
tre i takkonstruksjonen og etasjeskillene, ofte også under fundamentene, ved at bygningen står på tømmerflåter i leireKonstruksjonen som beskrives her endret seg lite i perioden murbyen ble bygget, og murbyen har vist seg bestandig og fleksibel. Den har vært i bruk i antikkens Roma og nederlandske, tyske og skandinaviske byer før Christiania.Yttervegger var strengt regulert av bygningslovene, med brannforebygging og krav til soliditet som hovedformål. 1875-loven krever for ytterveggene halvannenstens mur, det vil si en langside og en kortside av en murstein tykk, til sammen minst 14 tommer (36,4 cm), som en videreføring av loven fra 1827 og 1842. I 1899-loven ble tykkelsen øket til tostens mur i 1. etasje i treetasjes bygninger og 1. og 2. i firetasjes, og i femetasjes skulle tykkelsen være to og en halv sten i 1. og to sten i 2. og 3. I portrom skulle det være halvannen sten og nå ble også hjerteveggen regulert, den skulle være halvannensten. Trapperom skulle ha samme tykkelse som yttervegger. Bygninger av mer enn 40 meters lengde skulle ha brannvegg for hver 40. meter.Etasjeskillene (bjelkelagene) ble fylt med stubbloftsleire, i 1899-loven § 84 definert som helt tørr leire. Arkitekten  Arne Gunnarsjaa (1939–2015) beskrev stubbloftfyll som vanligvis ren, tørr og pulverisert gråleire, kan også være tørr sand, kiselgur, eller knust avfall fra teglverk. Egenskapene man ønsket var at materialet ikke kunne antennes, at det ikke inneholdt fuktighet og ikke organisk materiale som kunne være helseskadelig. Indre vegger uten bæring ble bygget i mur, tre eller utmurt bindingsverk.
Bygningenes dybde var ofte 10 til 12 meter, ikke bredere enn at bærebjelkene i etasjeskillene tilsvarte lengden på en tømmerstokk, rundt 6 meter. En bjelke lå fra vegg mot gatesiden til hjerteveggen, og en fra hjertevegg mot gårdsromsiden. Arbeiderklassens trehus i tiden før murbyen hadde vanligvis bare én bjelkes dybde, det vil si 6 til 8 meter.


=== Leire i grunnen, fundamenter og grunnmur ===
Grunnen i Oslo er dominert av leire, og mange av murgårdene står på tømmerflåter. Fuktigheten i leiren hindrer at tømmeret råtner. Der det var mulig, ble gårdene fundamentert til fjell. Det har vist seg at gårdene som står i leire bevares like godt eller bedre enn de som står på fjell.

Bygningslovene av 1827 og 1842 hadde ikke bestemmelser om kjellermur og isolasjon mot bakken. I 1875-loven stilles det så strenge krav til fundamenter og isolering av yttervegger fra grunnmur, for å hindre fuktighet i å stige oppover i bygningen, at det i praksis var et krav at sokkelen var av (huggen) stein. Den vanligste steintypen var den rødlige syenitten fra Aker. Før 1875-loven kom var sokler i tørrmur blitt brukt i en viss utstrekning og dette ble sett på som utilstrekkelig både av sanitære grunner og soliditet. Fra slutten av århundret ble betongen bedre og vant innpass.


=== Produksjon på byggeplassen og byggetid ===
Produksjonen av teglstein ble industrialisert, og en del standardmoduler ble brukt i fasadene på leiegårdene. Men det aller meste av byggeprosessen var fremdeles håndverksarbeid og foregikk på byggeplassen. I Berlin la en murer 500 til 700 teglstein om dagen, mens steinbærerne bar opp 3000 til murerne om dagen. Om forholdene var de samme i Kristiania, vites ikke.
I Stockholm var byggetiden for en vanlig leiegård tre år: utsjakting og fundamentering første sommer, oppmuring og taktekking andre og ferdigstillelse tredje, i København var tilsvarende ett år.


=== Trapperom og korridorer ===

Trapperommene i leiegårder med sidebygninger – L-gårder – kunne formes i halvsirkel, kalt rotunde. Lovkravet til bredde på trapp i oppgang var 95 cm, men fra 1 til 1,50 m var vanlig. Kjøkken- og kjellertrapp kunne være ned til 60 cm. I Kristiania var bruk av glass, farget, etset eller med etterlikning av glassmaleri, vanlig i oppgangsvinduer.Bygningslovene for Kristiania hindret de ekstreme løsningene med lange korridorer og mange arbeiderleiligheter til hver side som ble bygget i Berlin, København, Stockholm og andre steder, og 1875-loven § 21 om grense for areal per trapp hindret stort omfang av leiligheter med vindu bare til én side.


=== Byggekvalitet ===
Det finnes en rekke vitnesbyrd om dårlig kvalitet på murgårdene, særlig i spekulasjonsperioder. Gisne vinduer, sprekker som slipper kulde inn, bruk av fuktige trematerialer og for lite materialer til tetting var vanlige byggefeil. I legen Axel Holsts (1860–1931) undersøkelse i 1894 var det likevel en liten andel av murgårdene som kom i kategoriene så elendig at de ikke kunne settes i stand, og gjennomgående dårlig, men som kunne repareres, henholdsvis 2 og 9 %, mens tre- og bindingsverkshusene hadde andeler på 31 og 61 %.Lovgivningen ga rammer som ble sterkt bestemmende for bebyggelsen som i dag kalles murbyen. Det finnes mange eksempler på at utbyggere tøyet regelverket, særlig for å oppnå sterkere utnyttelse av tomter. Konkurransen mellom de mange små utbyggerne var hard. På den annen side ble murbyen bygget i et spenningsforhold mellom på den ene siden lovgivningens ivaretagelse av brannforbygging, sunnhet og soliditet, på den annen økonomisk interesser hos långivere, utbyggere, gårdeiere med flere og på den tredje siden forventningene til de som skulle leie bolig i murgårdene. Å tøye utnyttelsen slik at gårdene ble sett på som dårlige boliger, var ikke nødvendigvis lønnsomt, og det er ikke belegg for å si at omgåelse eller brudd på lovgivningen fikk stor betydning for murbyen slik den ble.


=== Vinduer og innganger ===
Materialene til vinduer ble plukket nøye ut, fra sentvoksende trær med tette årringer og høyt tjæreinnhold. Derfor kan de mer enn hundre år gamle originale vinduene i mange leiegårder holde i ytterligere mange årtier med vedlikehold.Pilarer i murverk mellom vinduer («pillerne») måtte etter 1827-loven være minst en alen. I 1842-loven falt dette kravet bort, slik at vinduer kunne plasseres tett og gruppert. I 1875-loven ble det bestemt at vinduer i første etasje ikke kunne slå utover, for å unngå konflikt med forbipasserende, med unntak for bygninger beregnet på store forsamlinger, og 1899-loven videreførte dette.

		
		
		
		


=== Tak og loft ===
Det ble fra rundt 1840, etter svensk og tysk påvirkning, brukt en såkalt svensk takstol, der takstolen ikke går ned til bjelkelaget i loftsgulvet. Taksperrer og loftsbjelker forbindes med en knestokk som gir en lav vegg, kalt knevegg, på langsidene. Denne byggemåten gjorde det lettere å utnytte loftet, og ga plass nok over vinduene i øverste etasje til en skikkelig gesims.Med 1827-loven kom det krav om takrenner med nedløpsrør. Takdrypp måtte ikke falle på naboeiendom, noe som førte til skikken med å gi bakbygninger pulttak (tak med fall bare til én side, navnet fra likheten med tradisjonell pult), slik at bygningen kunne plasseres helt inntil tomtegrensen i gårdsrommet og lede vannet til egen tomt. De fleste takrennene var i sink etter 1845, da bygningsloven for landet forbød takrenner i tre.I første del av 1800-tallet var takene på murgårder ganske bratte, for å utnytte loftsarealene. Med 1827-loven skulle taket ha minst 90 graders mønevinkel, begrunnet med skjønnhet, da de gamle, spisse tak med 60 graders mønevinkel eller mindre, ga et «stygt og smakløst utseende». Spisse tak gjorde dessuten vind mer følbar, gatene ble skumle og mørke og brannsikkerheten blir svekket fordi det blir plass til mer brennbart materiale i taket og spisse tak er vanskelig å bevege seg på. Bare ildfaste materialer var tillatt til taktekking. På slutten av århundret ble det mange tak som skrådde langt mer mot gaten enn gårdsrommet, og dermed fikk bygningen en reell etasje med stående vinduer i et meget skrått tak. Voldsomme takoppbygg og hjørnetårn ble det mange av i 1890-årene. 1899-loven strammet inn muligheten for bratt tak mot gate ved at tak mot gater smalere enn 13 meter kunne ha maksimal helling på 45 grader, mot bredere gater 60 grader.Midt i 1890-årene kom det bratte tak med skiferdekke eller falsede metallplater, innfatning i valset sink, mønekam med stang, arkitektonisk behandlede arker med mere på påkostede gårder i sentrum og vest. I boligstrøkene dominerte teglpanner.

		
		


=== Balkonger, karnapper, portaler, arker og kvister ===
I 1827-loven var balkonger av jern og stein og portaler og kollonader (søylerekke som bærer arkitrav eller buerekke) tillatt, mens karnapper og vinduer som bryter gatelinjen var forbudt. Det samme gjaldt arker, kvister og gavler mot gate. I 1833 ble kvister i bindingsverk tillatt, det kom mange slike som ble ansett å være «misfostre», og adgangen ble strammet inn igjen i 1842. I det hele er det få arker og kvister mot gatesiden i murbyen i Oslo. 1842-loven ga adgang til arker, kvister og andre påbygninger på takene, men de måtte være av «grunnmur». I de fleste leiegårdene var loftet brukt til boder inn mot kneveggen og klestørk midt i loftsrommet, der taket er høyt. Inntrukne balkonger (loggia) finnes bare i vest, unntatt i en gård i krysset Oslogate / Schweigaards gate.Midt på 1700-tallet fantes karnapper på hvert fjerde hus i Christiania. De hindret trafikken og ble forbudt i 1745, men mange var der fortsatt i 1827. 1827-loven og 1842-loven tillot ikke karnapper. I 1875-loven ble hengende karnapper på de brukne hjørnene tillatt så lenge de ikke kom lavere enn 5 alen (3,15 meter) over fortauet. 1899-loven begrenset karnapper og balkonger til gater som var minst 15,70 meter brede, de skulle ikke stikke mer enn 80 cm ut, og det skulle være 4,50 meter mellom dem og fortauet. Fra 1875 ble risalitter (bygningsfremspring) tillatt i gater der byggelinjen var trukket tilbake fra gatelinjen, vanligvis for å anlegge forhage, og risalitter ble derfor mest vanlig på vestkanten. Karnapper og balkonger ble bygget med stålbjelker inn i etasjeskillene, og kom i allmenn bruk først mot århundreskiftet. I Berlin kom karnapper, balkonger og loggiaer i alminnelig bruk i 1870-årene.

		


== Kjøkken ==

Tilgang til eget kjøkken var svært etterspurt, og få ønsket å dele kjøkken. Utformingen av arbeiderboliger bygget av filantropiske selskaper og fagforeninger viser det. Andelen leiligheter uten eget kjøkken gikk sterkt ned: I 1891 var 6250 eller 21 % av alle leiligheter uten eget kjøkken, av disse hadde 4550 kjøkken sammen med en til fire andre leiligheter. I 1895 var 3567 leiligheter eller 9,4 % av alle uten eget kjøkken, av disse hadde 2697 kjøkken sammen med én til tre andre leiligheter. I 1910 var situasjonen ytterligere forbedret, ved at 2575 eller 4,8 % ikke hadde eget, av disse hadde 766 delt med andre ifølge Statistisk årbok for Kristiania 1910.
Fordelingen av de 2575 leilighetene uten eget kjøkken var skjev: i Vår Frelser menighet utgjorde de 16,7 % av totalen, på Grünerløkka 3,8 % som lavest av arbeiderstrøkene, og på vestkanten fra 1,6 % i Fagerborg menighet til 3,5 % i Gamle Aker. Den statlige folketellingen samme år oppgir noe høyere tall, 5,5 % uten eget kjøkken i Kristiania. I landets byer utenom Kristiania var andelen uten eget kjøkken 15,8 %.  I årene 1902 til 1906 ble det hvert år bygget like mange eller flere kjøkken enn leiligheter.


== Leilighetstyper og interiører ==
Siden hele befolkningen bodde i murgårder, måtte det bygges svært ulike leiligheter for å tilfredsstille kjøpere med ulik betalingsevne. De fleste leiligheter bygget for arbeiderklassen hadde kjøkken og ett eller to rom i tillegg. På østkanten var ett- og toroms leiligheter det vanlige, og størrelse på 30 kvadratmeter var normalt.Felles for leilighetstypene var at kjøkken lå mot gårdsrommet og stuen mot gaten. Arkitekten Odd Brochmann (1909–1992) skrev i 1958 i en gjennomgang av typiske leilighetsplaner i Seilduksgata 11 at leilighetene var gjennomgående og ga gode lysforhold, har gode rom på 11 til 18 kvadratmeter og er så rasjonelle at en arkitekt kunne lett tro at dette var leiligheter fra 1930-årene.At 2. etasje var mest attraktiv, at 1. etasje ikke var for herskapet og at de øverste etasjene var lite attraktive var den vanlige oppfatning i europeiske murbyer midt på 1800-tallet, men fra 1850 ble etasjedifferensieringen etter hvert erstattet av strøksdifferensieringen. I Kristiania var ikke forskjellene i leiepriser mellom etasjene store.Med 1842-loven ble det tillatt å oppføre bakbygninger (sidebygninger og bakgårder) i tre etasjer i bindingsverk. I de senklassiske gårdene frem til og med 1870-årene var det vanlig med midtportal inn til gårdsrommet, to fløyer og bakgård, som var vanlig på Meyerløkka og Grünerløkka.I Wessels gate 15 fra 1865, som ble gjenoppført på Norsk Folkemuseum i 1999, er leilighetenes flater slik: de fleste gulv var av håndhøvlet gran med innslag av furu og malt, himlingene hadde matter av strå bundet sammen med ståltråd, pusset med en sand-, kalk- og gipsblanding og hvittet med lim- eller kalkfarge. Veggene i soverom og stue hadde jutestrie spikret på rupanel (uhøvlede panelbord) og utenpå maskinpapir eller tapet, mens kjøkken og pikeværelser hadde staffpanel spikret på de innmurte spikerslagene i ytterveggene.Også interiører var en del av historismen: herreværelser fikk utforming i nyrenessanse, kvinneværelser kunne være nyrokokko.Frem til maskinfremstilte treprodukter ble vanlig i 1890-årene, ble dører, vinduer, kjøkkeninnredning, gulv, paneler og listverk laget på byggeplassen eller verksteder om vinteren, da tømrere og snekkere ofte hadde for liten annen beskjeftigelse.I leiegårder kunne veggene mellom leilighetene ha dører eller buer i murverket som var forberedt for å lage døråpninger, slik at rom kunne flyttes fra en leilighet til en annen ettersom etterspørselen endret seg.


== Fasader og farger ==


=== Historisme og stilfrihet ===
Begrepet historisme ble sannsynligvis brukt første gang i Norge i 1955 i boka Stiler og stoler av kunsthistorikerne Stephan Tschudi-Madsen (1923–2007) og Carsten Hopstock (1924–2014). Fra 1960-årene kom det i vanlig bruk, da «stilforvirring» ikke lenger var dekkende for den mer positive holdningen til murbyen.Tidens stil hadde elementer fra mange tidligere kulturer, og arkitekturen måtte være en blanding av tidligere stilarter, mente den tyske arkitekt Gottfried Semper (1803–1879). Det å gjenbruke tidligere tiders stiluttrykk var ikke nytt. Det nye var å la flere tidligere stilperioder inspirere nye bygninger samtidig. Den ledende klassen i byenes sterke vekst var det nye industriborgerskapet, som gjerne lot sin bebyggelse bli inspirert av arkitektur som adelen og det tidlige handelsborgerskapet hadde brukt. Faget arkitekturhistorie, som ble til i denne perioden, bidro til at arkitekter kunne lese bøker, håndbøker og tidsskrifter med illustrasjoner som viste tidligere tiders arkitektur. Palassfasader ble en viktig inspirasjon for borgerskapets representative ytre – leiegårdsfasaden. Stilene fikk «ny» foran: nyklassisisme, nyromansk stil, nygotikk, nyrenessanse, nybarokk.
I Norge ble det ikke utviklet noen nasjonal form for historisme, slik som i nabolandene. Det gjør at leiegårdsområdene i Kristiania ligner mye på forbildene på kontinentet. Nasjonal stil kom i trehusarkitekturen. Kildene er sparsomme, arkiver og lagre fra gipsverksteder og lignende er tapt på 1900-tallet.Ikke-klassiske stiler i bygninger kom til Christiania i kirker og andre offentlige monumentalbygninger fra 1830-årene, i privatboliger fra rundt 1845. Arkitektene Christian H. Grosch (1801–1865) og Heinrich Ernst Schirmer (1814–1887) hadde stor betydning for overgangen fra København-inspirert empire i 1820-årene til sveitserstil og andre romantiske retninger fra slutten av 1830-årene, som Kirkeristen (basarene) og Brannvakten ved Domkirken, Gaustad sykehus og Botsfengselet. Valg av stil ble knyttet til bygningens oppgave: mange kirker ble bygget i nygotikk, inspirert av middelalderens himmelstrebende byggverk, til kunnskapsinstitusjoner som universiteter og museer ble ofte nyklassisisme brukt, som knyttet forbindelse med antikken. Også kirkene i Kristiania ble dominert av nygotikk inspirert av tyske middelalderkatedraler, med rød, upusset tegl. Men stilvalget var ikke gitt for noen bygning. Historismen ga stilfrihet – senere kalt stilforvirring.Utforming av fasaden var i liten utstrekning lovregulert, og kunne bestemmes etter at byggetillatelse var gitt. Murmestere ble forventet å kunne tegne bygninger. Så langt vi vet, ble arkitekter inntil 1899 brukt der byggherren ønsket en bestemt stil eller særlig flott fasadeutstyr, mens mange fasader ble tegnet av byggmester med bakgrunn fra tegneskole og tilgang til kataloger over fasadeutstyr. Med 1899-loven kom det krav om bruk av bygningskyndig som ansvarshavende.


=== Grunnregler og forbilder ===
Leiegårdene hadde ganske ensartede fasader, som er lette å kjenne igjen i dag. De fulgte noen grunnregler. Sokkeletasjen, ofte med kjellervinduer, har i mange tilfeller kvaderstein (stein hugget i firkantet form og med jevne fuger mellom) i lokal granitt eller syenitt. Det var også vanlig at første etasje ble markert med imitert kvaderstein og hadde et tungt uttrykk og mørkere farge enn resten av fasaden. Der etasjene over hadde omrammede vinduer på en nøytral veggflate, hadde første etasje som regel kraftige markeringer i form av kvaderimitasjoner eller horisontale felter med dype slisser imellom og vinduer med liten eller ingen omramming, ofte liggende i hulkil/sprang inn som understreker murmassen. Det ensartede stiluttrykket på fasadene gjaldt enten det var store eller små gårder, øst- eller vestkant. Lovgivningen og teknologien var felles, med tykke murvegger og regulerte høyder og fasadelelementer som balkonger, vinduer med mere. Borgerskapets victorianske boligsmak (etter dronning Victoria) var pussede fasader med markerte vinduer og etasjeskiller og dekorelementer.I leiegårdene ble alle stilene brukt, om hverandre og sjelden i ren form. Murmestere og arkitekter brukte de elementene og stiluttrykkene de mente ville gi et godt og salgbart resultat. Å avgjøre at en leiegård i Oslo er bygget i én bestemt av historismens stiler er i noen tilfeller mulig og fruktbart, i andre tilfeller ikke. Men leiegårdene sett under ett gir noen klare hovedmønstre stilmessig: fra 1840 til rundt 1880 ble den alminnelige leiegårdsarkitekturen i Kristiania dominert av senklassisismen slik arkitekten Karl Friedrich Schinkel (1781–1841) lærte den bort i Berlin, også kalt nyklassisismen, med rolige fasader der dekorelementene ikke hadde noen fremtredende plass. Fasaden var preget av horisontale linjer med jevn vindustakt, omrammingene var like i hver etasje, gjennomløpende gesimsbånd, høy knevegg. Fasaden artikuleres av gesimser og vindusomramminger.
Fra omtrent 1900 ble noen bygårder og villaer bygget i jugend, blant dem Villa Otium, Nobels gate 28 (1911, Henrik Bull), Observatoriegata 2B (1903, Alf Hurum), Fougstads gate 25 og Waldemar Thranes gate 40 (begge 1903, Hans Grønneberg), Tors gate 1 (1912, Syver Nielsen, der sagaromantikken som bilde på det nasjonale går sammen med jugend) og Heftyeterrassen (1912, Lilla Hansen).Husene ble ikke gjort like høye, etasjeskillene og takgesimsene er bare nesten like høye. Med fire-fem leiegårder på en kvartalsside bidrar det til variasjon i gatebildet. Båndgesimser, langsgående markeringer av etasjeskillet, har en teknisk funksjon i tillegg til det dekorative, ved at de beskytter etasjeskillets svill og bjelkehoder mot fuktighet. Hvis den skarpe underkanten (dryppnese, vann-nese) viskes ut eller hugges av, vil regnvann ikke falle av, men bli hengende og skape frostsprengning og oppløsning av murpussen.Arkitektonisk utforming ble konsentrert om fasaden mot gaten, med sin signalfunksjon mot det offentlige rom – både arbeiderklassen og borgerskapet var opptatt av å «vise fasade» – mens fasadene mot gårdsrommet som regel ble gjort enklest mulig. Denne prioriteringen var en del av et victoriansk verdi- og forståelsesunivers som var felles for Europa i annen halvdel av 1800-tallet.Denne epokens preg hadde utviklet seg på monumentalbygninger, deretter villaer og leiegårder. I 1880- og 1890-årene tar nyrenessanse over som vanligste fasadestil med italienske bypaléer som et tydelig forbilde for leiegårdsfasadene, med kraftigere markering av vinduer og etasjeskiller og rene dekorelementer (pynt). Det kunne være vertikale elementer som pilastre og lisener, noen ganger over flere etasjer som kolossalpilastre og -lisener, og medaljonger med romerske motiver. Mer ornamentikk ga mer livfulle fasader, lys- og skyggevirkninger ble brukt bevisst, den flate veggen (vegglivet) kunne bli nesten borte i arkitektoniske ledd, og skillet mellom veggliv og dekorasjon ble utvisket.

		
		
		
		
		
		


=== Synlig tegl i fasadene og norsk naturstein ===

Noen tidlige leiegårder bygget som arbeiderboliger fikk upusset, synlig tegl i fasaden. Det gjaldt Grønland 12 bygget av Arbeiderboligselskapet i 1868 og den første av de såkalte Gråbeingårdene, ferdig i 1885. De aller fleste andre leiegårder før 1890 fikk pusset og malt fasade. En grunn til at synlig tegl kom rundt 1870 er at man først da greide å brenne mursteinen hardt nok til at den kunne stå ubehandlet mot vær og vind. En annen grunn var den holdningen at materialene skulle være synlige, uten forskjønnende lag. Blant arbeidsfolk som skulle bo i husene var den upussede teglen ikke populær, man ønsket å kunne «vise fasade» på linje med andre som bodde i leilighet. Fra tidlig i 1890-årene endret synet seg, og det ble vanlig med et lag tegl utenpå den bærende veggen (forblending) i dekorative farger, mest mørk gul, ofte importert fra Belgia, Holland, Danmark eller Syd-Sverige, men også den norske dyp røde ble brukt.
I kirker, fabrikker og andre offentlige bygninger som brannstasjoner ble rød, hardbrent tegl i hele murbyperioden brukt uten puss, ofte sammen med nyromansk (rundbue) eller nygotisk (spissbue)-stil. Eksemplene på slike fasader på andre bygninger var få, som Ringnes' direktørvilla i Biermanns gate, 1889, og Gassverkets administrasjonsbygning i Storgata 36C, 1883.Da pussede teglvegger på noen gårder ble erstattet av synlig tegl på slutten av århundret, ble også naturstein lagt som forblending. Det ble brukt mange slags norsk stein: granitt, labradoritt, sandstein, kleberstein. Forbildene ble hentet fra Hamburg, Frankfurt og Berlin. Arkitekt Herman Major Schirmer (1845–1913) hadde som lærer på Tegneskolen stor innflytelse og hevdet i 1880 at Slottet hadde satt tonen da pussarkitektur ble valgt «med alle de flatheter og usannheter i formgivningen, som denne metode medfører» – nå var det tid for å hente fram landets egne materialer, og blant dem var naturlig nok stein.


=== Gips, stukk og sgraffito ===
Dekorelementene var av økonomiske grunner ofte ferdigkjøpt eller ble gjenbrukt fra gård til gård. Ornamentene på fasaden, «pynten», var ofte i puss-trekninger på utmurte deler av fasaden, eller i gips som ble limt på pussen. Stukkdekor ble kjøpt som ferdigvare fra hollandske kataloger, det var helfigurer, gudehoder, våpenskjold og kapitéler, og i de samme fant byggherrene også utstyr til bruk på taket, som spir og rekkverk i smijern, detaljer til bruk på arker og utspyhoder til takrenner.Den utstrakte bruken av gips og stukk skyldtes blant annet at materialene kostet lite, gips egnet seg for masseproduksjon og ga mye mer dekor for pengene enn tilsvarende dekorasjoner i tre. Materialets egenskaper ga den frodigheten i detaljer og den sirlige, presist polerte form som tiden etterspurte. Stukkornamentikk som akantusfriser i toppgesimsen fikk gjennomrudd etter bybrannen i 1858. Noen få gårder har sgraffito, der det legges et mørkt pusslag, så et lyst samme dag, og så skrapes et motiv ut ved å fjerne det lyse. Sgraffito gir en relieffvirkning mellom lyst og mørkt. Torggata 36 fikk restaurert sin sgraffito i 2015, ellers er teknikken brukt på Parkveien 45, Nordahl Bruns gate 11, 13 og 15, Bidenkaps gate 2, Biermanns gate 6, Inkognitogata 28, Eilert Sundts gate 28 og Skovveien 11.

		


=== Fargebruk ===
Lovgivningen satte én begrensning på fargebruk på fasadene: hvit farge var ikke tillatt i fasade mot gaten. Bakgrunnen var en henvendelse fra stadsfysikus og professor i medisin  Frederik Holst (1791–1871) om at slik farge var særdeles skadelig for synet. I 1827-loven var heller ikke lyserødt eller lysegult tillatt, men det forbudet ble i forbindelse med 1842-loven vurdert å være for vanskelig å håndheve, og derfor tatt bort. Forbudet mot hvitt gjaldt til 1929. Fram til 1875 var knust glass i pussen forbudt av samme grunn. Avisen Morgenbladet skrev i 1891 at de nye gårdene på Grünerløkka er smakfullt dekorerte, noen i de nå så moderne fargene rød, kremgul og snehvit. Også andre kilder beskriver hvite leiegårder, det behøver ikke å ha vært ren hvit, men forbudet kan ikke ha vært overholdt eller håndhevet strengt.De mest brukte fargene på Kristianias murgårder var gylden og gulgrå, brukket med litt sort og mye hvitt, og noe umbra, oker eller lampesot, og fargene ble laget som etterlikninger av stein. Å bruke puss, kalk og pigment for å oppnå en farge fra stein man ikke har råd til, kommer fra antikkens Hellas og ble vanlig i Kristiania i annen halvdel av 1700-tallet. På den tiden ble synlig tegl, ofte både gul og rød, som hadde gjort Christiania fargerik, erstattet av farger som etterliknet sandstein, kalkstein, gulhvit travertin og marmor. Fra italiensk renessanse hadde ensfargede byer vært en tendens i Europa, med den gule Gamla Stan i Stockholm som en nordisk representant. De senklassiske gårdene fra 1840 til 1870-årene hadde som oftest ensfargede fasader, forbildene for dette var monumentalbygninger med fasade hugget i én steinsort. Fra 1870-årene og særlig i 1890-årene ble kraftigere farger vanlig i pussarkitekturen, på vestkanten også kjølige, lyse kittfarger. Der det ble brukt to farger, var mønsteret at de elementene i fasaden som er ment å forestille hugget stein, gis samme farge, mens den andre fargen brukes på vegglivet. Fargene på murgårdene er ikke godt dokumentert i offentlige arkiver og det finnes derfor ikke fullstendig kunnskap.Fra slutten på 1880-årene, inspirert av nordisk renessanse, kom synlig rød og gul tegl i veggflaten (vegglivet) på forretningsgårder, den røde var norsk med høyt jernoksidinnhold, den gule importert. Nordisk barokk var også en inspirasjon, med Akersgata 20 (Skreddergården) som fremste eksempel. I 1890-årene ble synlig tegl, tårn og spir vanlig på leiegårder på vestkanten. Edelpuss, med marmorpulver og glimmer, ble brukt noe.Fargene på vinduer var tidlig i murbyperioden ofte brun, fra rundt 1890 ble mørk grønn vanlig, som mot den lyse fasaden skapte følelsen av et nøytralt hull i veggen, som i antikkens templer. På gårder med synlig tegl kunne vinduene få teglens farge. På inngangsdører og porter ble mørk brun og grønn brukt, men også oker som etterliknet eik og treverk som ble ådret eller lasert. Bakgårdsfasader ble ikke alltid malt, og ble de malt, var fargen lys grå eller lys gul for å slippe mest mulig lys ned til leilighetene.Kalkmalingen som ble brukt passer til murgården ved at kalken slipper fuktighet igjennom. Den har en laserende effekt som fremhever murens materialitet. Fasaden blir selvrensende ved at kalken ikke flasser, men forvitrer, og muren trenger bare børsting før påføring av ny kalkmaling. Oljemaling ble brukt, og fra 1890-årene også silikatmaling.De vanlige fargene i kjøkkener i annen halvdel av 1800-tallet var gul (oker) og rosa, blå ble først en kjøkkenfarge rundt 1915.

		
		
		


== Kjeller- og loftsleiligheter ==
I 1875 bodde 3920 mennesker i sidebygninger, 5193 bodde i 482 bakgårder (6,7 % av befolkningen), 54 i uthus, og 1689 i kjellerleiligheter (2,2 % av befolkningen i byen). I de trehusområdene som ble innlemmet i byen tre år senere, bodde 890 i kjellerleiligheter. Senere gikk antallet ned: I 1900 fantes 558 kjellerleiligheter med 1763 beboere (0,8% av befolkningen), og i 1910 var antallet kjellerleiligheter 411 med 1187 beboere. I Paulus menighet, som omfatter Grünerløkka med byens høyeste andel murbygninger, var det i 1899 bare to kjellerleiligheter av i alt 4893 leiligheter, mens andelen i trehusstrøkene og den eldste murbebyggelsen rundt sentrum var over gjennomsnittet. 
Det samme gjaldt kvist-(lofts-)leiligheter, som utgjorde 1,4 % av alle leiligheter i 1899. I 1910 var tallet 2,8 %, i de fleste byer på Østlandet lå andelen mellom 10 % og 20 %, i Drammen og Fredrikstad over 20 %.Det tyder på at det ble bygget svært få kjeller- og kvistleiligheter i murgårdene. Kjeller- og kvistleiligheter var tett fulgt av myndighetene i forbindelse med lovgivning, og senere med boliginspeksjon, fordi de gir lite lys og ofte er helseskadelige som boliger. På vestkanten var andelen kvist- og kjellerleiligheter omtrent som på østkanten, og de ble bebodd av tjenere og vaktmestere, som for de velstående i etasjeleilighetene var en praktisk ordning.


== Boligsaken: filantropiske, kooperative og kommunale leiegårder for arbeidere ==


=== Filantropiske byggeselskaper. velstående mennesker bygger for arbeidere ===
I 1840-årene ble det bygget arbeiderboliger av velmenende mennesker og organisasjoner i mange europeiske byer, og de revolusjonære oppstandene i årene fra 1848 stimulerte dette. Arbeiderboligene hadde innretninger som skiller seg fra gjennomsnittet av samtidige leiegårder, også i Kristiania. Foreningene ble forventet å gi avkastning til de som skjøt inn penger.
Arbeiderboligen av 1851 ble bygget av Aksjeselskapet til oppførelse av arbeiderboliger i Christiania, stiftet samme år. Bygningen lå ved dagens Hammersborg torg og hadde 42 leiligheter i tre etasjer, 36 ettroms på 29 kvadratmeter (11 kvadratmeter kjøkken og 18 kvadratmeter rom), 6 toromsleiligheter og rundt 250 beboere. Den var den første leiegården bygget for arbeiderklassen («leiekaserne») og ble i samtiden regnet som et fremskritt, inspirert av Berliner Gemeinnützige Baugesellschaft og deres bygg som ble oppført etter den sosiale uroen i 1848–1849. Hensynet til beboernes sunnhet og velferd ga seg uttrykk i tomt med sol, og innlagt avløp og vann – noen år før trykkvannet (innlagt vann) kom og meget tidlig i en arbeiderbolig. Gården hadde dessuten kjellerboder til hver leilighet, felles vaskeri, bibliotek, maskinrulle og badeværelse. Adgangen til å ta inn losjerende var regulert. Selskapet ble dannet med bakgrunn i koleraepidemien i 1850. Den høye leien medvirket til at trangboddheten var stor, gjennomsnittlig 5,2 personer per rom.Senere i 1850-årene kom en gård som ga navn til Arbeidergata og lå på hjørnet av Rosenkrantz' gate og Kristian IVs gate omtrent der Bøndernes Hus senere kom, og i 1861 en gård i Grønland 12B, som er det eldste av selskapets bygg som står i dag.Den største av byggeselskapenes boliger var Ruseløkkveien 60 med 112 leiligheter i fire etasjer som fikk medalje på Verdensutstillingen i Paris i 1889. Til bygget var det knyttet egen snekker med verksted i gårdsrommet, likhus og ekstraleilighet der beboere kunne bo mens leiligheten var under reparasjon eller oppussing. Andre bygg lå i Thorvald Meyers gate 85 på Grünerløkka og Platous gate 2 på Grønland. Ut i 1880-årene var selskapet av 1851 fortsatt eneste arbeiderboligselskap, med syv komplekser, 346 leiligheter og rundt 2000 beboere. I 1890-årene kom flere selskaper til, og ved århundreskiftet disponerte de filantropiske selskapene ca. 2500 leiligheter eller om lag en tidel av alle leiligheter for arbeiderklassen.Forretningsmannen Fritz Heinrich Frølich (1807–1877) etablerte den såkalte «Frølichbyen» eller «Lerby» ved Geitmyrsveien med halvannenetasjes hus med fire leiligheter og leilighetsplaner lik Arbeiderboligselskapets, bygget i soltørket leire. Et eget aksjeselskap bygget Sagenes Arbeiderboliger, et bygg med 120 toromsleiligheter i Toftes gate 25 på Grünerløkka i 1888, også dette med romslig, åpent gårdsrom med tuntrær og felleshus med tilbud om vaskeri, bad, forsamlingssal, likhus og bytteleilighet som også kunne brukes ved oppussing.

		
		


=== Selvbyggerforeninger og fagforeninger som byggherre ===

Selvbyggerforening ble etablert i 1876, hadde drøyt 1000 medlemmer i 1878 og bygget boliger i Geitmyrsveien 51 til 57. Også fagforeninger sto for boligbygging som byggherre. I 1900 hadde Nyland Arbeideres byggeforening fire gårder med 83 leiligheter på Grønland og Tøyen, den første i Motzfeldts gate 17, med bare ettroms, romslig gårdsrom og ingen delt entré (revet i 1980-årene). Friis' gate 2, ferdig i 1887, hadde bare toroms leiligheter, uten bakgård selv om gårdsrommet ga plass til det. I Urtegata 32, 1894, er det ett- og toroms og en tredjedel treroms leiligheter med to oppganger, tilpasset ulik betalingsevne blant foreningens medlemmer. Gården har en fin fasade med nybarokke elementer og innendørs toaletter til alle. Foreningen hadde kjøpt et stort område av Universitetets nedre Tøyen i 1874, men klarte bare å skaffe finansiering til fire gårder. Problemet for selvbyggerinitiativene var ikke tilgang på kapital, men mangel på egne kapitalinstitusjoner for sosial boligbygging som kunne ha holdt kapitalutgiftene nede og unngått de høye husleiene.


=== Krav om offentlig ansvar for boligproduksjonen ===
Boligmangelen og krav om bygging av tilstrekkelig antall sunne arbeiderboliger i kommunal regi ble tatt opp på et massemøte arrangert av Socialdemokratisk forening i 1886. Dette var et tidsskille, ved at et slikt krav for første gang bygget på at samfunnet har plikt, og rett, til å sørge for produksjonen av boliger – å innskrenke seg til regulering og kontroll er ikke nok. Redaktør Ola Thommessen (1851–1942) i Verdens Gang støttet kravet og mente den beste formen var kooperative selskaper med kommunal støtte.

Boligbyggingen hadde ikke holdt tritt med befolkningsøkningen, og husleienivået og trangboddheten økte. Svaret fra Axel Holst, som gjorde boligundersøkelsen i 1893, var at det måtte bygges flere boliger. To tiltak som fulgte behandlingen av rapporten var et boligkontor under Sunnhetskommisjonen fra 1896 og byens første to kommunale leiegårder i Dannevigsveien 7 på Sagene og Åkebergveien 50 på Tøyen. Begge ble fullført i 1902 og var tegnet av arkitekt Henrik Nissen (1848–1915). Han foreslo også at sunnhetskommisjonen måtte kunne forby losjerende, påby riving av dårlige hus og ekspropriere områder med særlig usunn bebyggelse med sikte på riving og fornyelse. Han pekte også på at siden boliger for den fattige delen av arbeiderklassen var usikker forretning, ble dette markedet overlatt til spekulanter som måtte låne penger til høy rente, og dermed ble husleiene høye for dårlige boliger.
I 1896 gjentok Arbeiderpartiet i Kristiania kravet om kommunal bygging av sunne arbeiderboliger som kunne leies ut til en rimelig pris, slik at «arbeidernes boliger litt etter litt blir unddratt den private spekulasjon». At Venstre vant flertall i bystyret fra 1894, medførte en sterkere vilje til offentlig innsats i boligspørsmål. Partiet gikk i 1896 inn for offentlig ansvar for reisning av sunne boliger, ved å bygge boliger i kommunal regi, utenfor markedet, av sosialpolitiske grunner – forsyning av sunne boliger likesåvel som forsyning av sundt drikkevann. Borgermester Berner foreslo i 1899 i en innstilling til bystyret om at staten burde etablere en boligbank, fordi byrdene for kommunen ved både å føre en aktiv tomtepolitikk og egen boligbygging ville bli høyere enn kommunen kunne greie.Oppsigelse fra leieforhold var regulert slik at det var 3 til 4 måneders frist før flyttedag vår og høst. Men for ett- og toromsleiligheter ble det praktisert 14 dagers oppsigelse.


== Trangboddhet og losjerende ==


=== Arbeiderklassen på ett og to rom ===
Boligforholdene for allmuen i Christiania tidlig på 1800-tallet var av de dårligste i landet. Murgårdene ble en forbedring og ga bedre boforhold enn trehusområdene. Trangboddheten i leilighetene og de tettbygde kvartalene var uten tvil negativt for helse og trivsel, men de samlede økonomiske og sosiale forholdene for en familie/husholdning må tas i betraktning for å avgjøre boligforholdenes innvirkning. De tørre etasjeleilighetene med nye tekniske innretninger var positivt, likeså den kommunale infrastrukturen som var mulig i den tette murbyen.
Leiegårdsbeboernes største problem var trangboddheten med store familier i små leiligheter. Sammen med den store tettheten i kvartalene, der for- og bakgårder sto få metere fra hverandre og hindret lys og utskifting av luft i de nedre etasjene, ble boforholdene helseskadelige for en del av arbeiderklassen, spesielt på østkanten. Dette var et tema i lovforslag, offentlig debatt og faglige fora helt fra de første leiegårdene kom. Særlig var kjellerleiligheter uønsket og ble motvirket gjennom offentlige tiltak, og andelen av leiegårdenes befolkning som bodde her var liten og synkende. Kvistleiligheter (leiligheter i loftsetasjen med vindu) hadde flere beboere, men var også sett på som uønsket som bolig. Losjerende (leieboere som leier rom eller seng og bor sammen med den eller de som eier eller leier leiligheten) utgjorde rundt 3 % av alle som bodde i ettromsleiligheter og over 10 % i store leiligheter og hadde langt mindre betydning for trangboddheten enn små leiligheter med store familier.
I Frogner og Uranienborg menigheter bodde det i 1899 i gjennomsnitt henholdsvis gjennomsnittlig 1,20 og 1,26 person i hvert værelse, i Paulus (Grünerløkka) og Petrus (Rodeløkka og noe av Sofienberg) var tallet henholdsvis 2,42 og 2,76. Verst var trangboddheten i trehusbydelene Kampen, Vålerenga og Sagene med mellom 2,86 og 2,96 personer per rom. Kjøkken er ikke regnet med i tallene. I 1910 var antallet redusert med rundt 0,15 i de fire førstnevnte murgårdsstrøkene og rundt dobbelt så mye i trehusstrøkene. Fordelt på leilighetsstørrelse for hele østkanten i 1899: gjennomsnittlig 4,19 personer per rom i ettroms (fra 4,42 på Vålerenga til 3,53 i Gamlebyen), 2,27 personer i toroms, og her skilte menighetene seg lite fra hverandre. Også i andel ett- og toromsleiligheter var trehusstrøkene verst stilt: Sagene, Rodeløkka og Kampen lå i 1899 over 90 %, murgårdsstrøkene Grünerløkka på 81 % og Grønland på 65 %. Sagene hadde høyest andel ettroms leiligheter med 60 %.Boligforholdene var verre midt i århundret enn senere. I Pipervika og Ruseløkkveien tellet samfunnsforskeren Eilert Sundt (1817–1875) gjennomsnittlig 4,2 personer per rom i alle leiligheter i 1855, med 4,9 for arbeiderfamiliene. Trangboddheten gikk ned mellom 1850 og 1900, målt etter antall beboere per rom i arbeiderboliger (filantropiske og andre), og forbedringen var sterkest i begynnelsen av 1880-årene og andre nedgangsperioder, fordi boligbyggingen var jevnere enn tilflyttingen til byen. Forbedringen var sterkere for de arbeiderfamiliene som hadde råd til den beste boligstandarden innen arbeiderklassen. Antall beboere per leilighet varierte lite mellom byens strøk, i 1899 fra 4,94 i Trefoldighet menighet til 4,52 i Kampen. Det året bodde 40 % av befolkningen i hele byen i boliger med mer enn to rom, og de disponerte 60 % av rommene.Andelen ettroms av alle leiligheter sank betraktelig fra 1890 (44,2 %) til 1910 (31,4 %). Andelen ettroms leiligheter var i 1900 høyere enn i resten av landet og i København (10 %), men lavere enn i Stockholm (45 %) og Berlin (49 %). Byen var moderne også i husholdningsstørrelse: en firedel av husholdningene besto av én person i 1875, i 1895 var andelen steget til nesten halvparten. I 1900 var halvparten av alle kvinner over 15 år i jobb.


=== Epidemiene – Boligundersøkelsen i 1893 – de helseskadelige forholdene får økt offentlig oppmerksomhet ===
Kristiania ble rammet av de samme sykdommene som andre byer i Europa: kolera, med utbrudd i 1833, 1850, 1853 og 1866, flekktyfus, nervefeber (tyfoidfeber) og smittekopper, som alle ble klassifisert som boligepidemier. Medisinprofessoren Frederik Holst undersøkte koleraepidemien i 1833 og fant stor overvekt av utbrudd der boligforholdene var dårligst. En engelsk rapport i 1842 om boligforhold og skaden mennesker tok av trangboddhet og dårlige sanitærforhold, skrevet av Edwin Chadwick, ble mye lest og dannet grunnlaget for bolighygieniske undersøkelser, også i Kristiania. For de fleste som flyttet inn i leiegårdene betød den nye boligen et fremskritt i sanitærforhold og boligstandard generelt, selv om trangboddheten var allmenn på østkanten.Sunnhetskommisjonen skulle ha sin oppmerksomhet rettet mot «boliger som ved mangel på lys eller luft, ved fuktighet, urenslighet eller overfylling med beboere har vist seg å være bestemt skadelige for sunnheten», og hadde anledning til å regulere antallet mennesker som kunne bo i arbeiderboliger, leiegårder og andre boliger, men bestemmelsen fikk ingen stor betydning.Etter en henvendelse fra Arbeiderpartiet gjorde Axel Holst en boligundersøkelse i Kristiania i 1893, publisert i 1895. Han satte minstekrav til luftmengde (10 kubikkmeter for personer over 15 år og 5 kubikkmeter for de yngre), som tilsvarer 4–5 kvadratmeter gulvplass per voksen person, og slike leiligheter måtte kalles «ytterst sterkt overfylt» og «sosial nødstilstand». I trehusstrøkene var denne tilstanden vanlig, med henholdsvis 30 og 26 % på Rodeløkka og Hammersborg, mens tallet for Grünerløkka og Grønland var 13 %. Men også 15 kubikkmeter til hver voksen måtte kalles «sterkt overbefolket», og denne tilstanden gjaldt for rundt 20 % av de 1946 leilighetene han undersøkte og berørte dermed anslagsvis 20 000 mennesker i byen. Han dokumenterte hvordan folk sov flere i hver seng og mange mennesker på hvert rom – gjennomsnittlig bodde det fire personer i hver ettromsleilighet.


=== De losjerende ===
I Pipervika og Ruseløkkbakken i 1850-årene hadde 65 % av familiene tatt inn losjerende. Å måtte ha losjerende – leieboere som ikke tilhørte familien – av økonomiske grunner var noe de fleste ville unngå, i likhet med det å dele entré med naboer. De som sto for de filantropiske arbeiderboligene mente at det å ha voksne fremmede i leiligheten var moralsk negativt for familielivet, og betoningen av familieboligen som institusjon mot slutten av århundret økte denne motviljen mot losjerende. Men for arbeiderklassen var losjerende en aktuell inntektskilde. I 1891 var 7–8 % av befolkningen i byen losjerende, høyest var andelen i menigheten Gamle Aker med middelklassepreg og sentrumsmenighetene Johannes, Vår Frelsers og Jakobs. I 1910 var andelen losjerende økt til 9 % (20 135 mennesker), de fleste i store leiligheter: i 9 % av ettromsleilighetene bodde losjerende og de utgjorde 3,5 % av alle beboere, i 21 % av  toromsleiligheter bodde losjerende og de utgjorde 6 % av beboerne. Losjerende utgjorde over 10 % i tre- til syvromsleilighetene, i 35 % av treromsleilighetene bodde losjerende og 28 % hadde eget rom. I tillegg til de losjerende kommer rundt 10 000 tjenere, flest på vestkanten, og 8000 familiemedlemmer utenfor kjernefamilien.Av de losjerende i 1910 var rundt en tredel familier. Fra folketellingen i 1920 vet en at nokså mange av de som leiet ut til familier, også i småleiligheter, var enker, enkemenn, pensjonister eller enslige. I Kristiania kom et alternativ til den utstrakte utleien til losjerende i form av kommunale losjihus for enslige menn i Markveien 57 i 1915 og Ila pensjonat ved Alexander Kiellands plass i 1921 for kvinner.


=== Husleien ===
Husleien i ettromsleiligheter i 1900 lå fra 80 til 120 kroner per år uten eget kjøkken og fra 138 til 170 med tilgang til kjøkken, for kjeller- og kvistleiligheter kunne husleien være så lav som 50 kr. Toromsleiligheter lå fra 132 kr per år på Grønland uten kjøkken til 304 på Frogner med kjøkken. Forfatteren av artikkelen «Boligspekulasjon», Karl Haugholt, oppgir at lønningene lå fra 15 til 24 kr per uke, som innebar at arbeidere med lav lønn betalte rundt 20 % av inntekten for en ettroms leilighet med kjøkken og de best lønnede arbeiderne betalte rundt 25 % av inntekten for en toroms leilighet. Flere kilder angir at husleiene lå fra en femdel til en tredel av en arbeiderlønning, Axel Holst mener det vanlige var rundt 20 % i sin undersøkelse, mens andre peker på at særlig med den usikre inntekten gjennom året ville mange arbeiderfamilier i praksis måtte betale opp til 30 % og mer. Statsøkonomene mente et forsvarlig nivå lå på 20 %.


== Leiegårdene og murbyen på 1900- og 2000-tallet ==

Tidlig på 1900-tallet ble murbyen utsatt for bred kritikk for trangboddhet, mangel på lys, luft og grønt, smakløse og overlessede fasader, og at kvartalsformen ga et kjedelig sjakkbrett. Fra 1910 gikk kommunen inn i boligbyggingen, det kom store boligkomplekser, og murbyens byplanprinsipper ble forlatt, blant annet ble buede gater ønsket med byplanen av 1912. Men i 1920- og 1930-årene ble det på ledige tomter bygget bygårder i mur, senere betong, som tilpasset seg murbyens mønster og skala, og i 1940 var de fleste kvartalene som var regulert før 1910 blitt tettbygget.

Fra 1930-årene hadde kommunen planer for at hele strøk av murbyen skulle rives («saneres» – gjøre bebyggelsen sunn). Lite ble gjennomført: i 1930-årene ble Pipervika revet som del av rådhusreguleringen, i 1950- og 1960-årene ble Vaterland og Vestre Vika revet. Mange leiegårder var i god stand, men mangel på tyngre vedlikehold og dårlige sanitærforhold gjorde bokvaliteten lav i deler av murbyen, og biltrafikk og parkering gjorde fra 1960-årene bomiljøet dårligere. Kommunens byfornyelse fra 1978 av et stort antall leiegårder, flest på østkanten, omfattet bad, wc, nok strøm, sammenslåing av leiligheter og riving av bakgårdsbebyggelse, etablering av borettslag, gatetun og grønne gårdsrom for lek og opphold. Med byfornyelsen ble den opprinnelige blandingen av bedrifter og bolig i kvartalene redusert.
Vurderingen av leiegårdene skiftet i 1960- og 1970-årene, de ble nå sett på som en fleksibel og attraktiv boform, og i 1992 ble murbyen erklært som bevaringsverdig av staten. Senere har oppgraderingen fortsatt. Kommuneplanen som ble vedtatt i 2015 gir områder av murbyen, særlig den eldste bebyggelsen nær sentrum, status som utviklingsområder, der riving og fortetting er mer aktuelt enn før planen.
I 2020-årene omfatter murbyen mellom 25 000 og 30 000 leiligheter, praktisk talt alle i datidens Kristiania kommune, dagens indre by, og disse utgjør knapt 20 % av alle boligene i indre by. Murbyen er helt dominerende på Grünerløkka og Sofienberg og utgjør en stor del av bebyggelsen i Gamlebyen, på Grønland og Tøyen, i Hausmannskvartalene, på Fredensborg, Meyerløkka, St. Hanshaugen, Bolteløkka, Adamstuen, Hegdehaugen, Majorstuen, i Homansbyen og Bak Slottet, og på Uranienborg, Frogner, Ruseløkka og Skillebekk. Forretningsgårdene i mur er fortsatt et betydelig innslag i Kvadraturen og de nærmeste områdene nord for denne.


== Se også ==
Murbyen (Oslo)
Oslos historiske murby på 1900- og 2000-tallet
Østkant og vestkant i Oslo


== Referanser ==


== Litteratur ==
Aslaksby, Truls: «Lovverkets innvirkning på byggeskikken i Christiania i forrige århundre: illustrert ved noen eksempler fra Karl Johan-kvartalet». I: Byggekunst, 1985, side 284–85. Besøkt 19.9.2022.
Aslaksby, Truls: Grønland og Nedre Tøyens bebyggelseshistorie. Oslo, Grønland bydelshus og Universitetsforlaget, 1986. ISBN 82-995161-0-2. Gir mye kunnskap om murbyen generelt. Besøkt 19.9.2022.
Aslaksby, Truls: Med leiegården som løsning. En materialsamling og kritisk bibliografi til belysning av leiegårdsbebyggelsens fremvekst i større nord- og sentraleuropeiske byer i 2. halvdel av 1800-årene, med særlig henblikk på Christiania. Universitetet i Oslo, 1998. 670 sider. Boken er en litteraturgjennomgang som dekker lovgivning, arkitektur, byplan, økonomi og marked, med mye stoff fra Tyskland, København, Stockholm, Bergen og Trondheim. Referansene her i artikkelen bygger i de fleste tilfeller ikke på lesning av den litteraturen Aslaksby refererer. Besøkt 119.9.2022.
Aslaksby, Truls: Murbyen Oslo: Historie og utvikling. murbyenoslo.no. God oversikt over murbyen med leiegårdene i sosial og økonomisk sammenheng. Besøkt 19.9.2022.
Aslaksby, Truls: «Murgårdenes plass i Byantikvarens bevaringsarbeid gjennom 60 år – en subjektiv beretning». Fra: Byantikvaren 60 år! Hva var vel byen uten deg? 1956–2016. Byantikvaren, 2016, side 105–11. Besøkt 19.9.2022.
Aslaksby, Truls: «Utenlandsk innflytelse på Oslo-arkitekturen i 1800-årene». I: Byminner, 4–2000, side 58–71. Besøkt 19.9.2022.
Aslaksby, Truls: Slik ble det. Christianias bebyggelseshistorie på 1800-tallet. Oslo: Ad Notam, 2017. ISBN 978-82-8313-150-5. Lett tilgjengelig og omfattende gjennomgang av murbyen.
Bing, Morten, Birte Sandvik og Kari Telste (red.): Forstenet tid. OBOS-gården Wessels gate 15. By og Bygd XLII. Norsk folkemuseum, 2010. ISBN 978-82-90036-81-7. Gir mye kunnskap om murgårdenes konstruksjon, interiører m.m. Wessels gate 15 var bygget i 1865.
Bing, Morten, Torgeir Kjos og Birte Sandvik Bing: En historiebok i tre etasjer. Boskikk i byen 1865–2002. Oslo, Cappelen Damm, 2011. ISBN 978-82-02-34372-9
Brekke, Nils Georg, Per Jonas Nordhagen og Siri Skjold Lexau: Norsk arkitekturhistorie. Frå steinalder og bronsealder til det 21. århundre. Oslo, Det Norske Samlaget, 2003. ISBN 82-521-5748-3
Bruun, Ole Daniel: Arkitektur i Oslo. En veiviser til byens bygningsmiljø. Kunnskapsforlaget, annen utgave 2008. ISBN 978-82-573-1945-8. 1999-utgaven er tilgjengelig på nb.no. Besøkt 19.9.2022.
Christensen, Arne Lie: Karl Johans fasader. Et kulturhistorisk nærbilde. Oslo: Pax, 2007. ISBN 978-82-530-3048-7. God blant annet på bevaringskampene i 1960- og 70-årene, mer generelt enn Karl Johan-kvartalet.
Delutredning III. Om Oslos særegne karakter og urbane kvaliteter. Vedlegg til kommunedelplan for byutvikling og bevaring indre Oslo – November 2002. Plan- og bygningsetaten.
Engh, Pål Henry og Arne Gunnarsjaa: Oslo : en arkitekturguide. Oslo: Universitetsforlaget, 1984. ISBN 82-00-05961-8. Samlet omtale av murbyen, se side 11–12, 21, 72–73, 84–90, 106, 126–30. Besøkt 19.9.2022.
Fredriksen, Arne: Boligforhold og boligpolitikk i Kristiania fra 1820- til 1890-åra. Boligutredning IV. Boligrådmannen i Oslo, 1948. Inneholder mye statistikk og er en viktig kilde fortsatt.
Høvås, Elisabeth: 13 på dusinet – Kristianias murgårder. Masteroppgave, Arkitektur- og designhøgskolen, Oslo  2017.
Kjeldstadli, Knut: Den delte byen. Fra 1900 til 1948. Oslo bys historie, bind 4. Oslo, Cappelen 1990. ISBN 82-02-09145-4. Besøkt 19.9.2022.
Krogstad, Morten (red.): Kristiania i Sentrum. Bevaringsplan for Kvadraturen. Fortidsminneforeningen Oslo og Akershus avdeling, 1996. ISBN 82-993599-0-2. Besøkt 19.9.2022.
LʼOrange, Mette: Farger i arkitekturen. Byen, stedet, gata. Oslo, Scandinavian Academic Press / Spartacus, 2008. ISBN 978-82-304-0025-8
Murbyen Kristiania 1850–1900. Fremtid for fortiden, 3-4/1999, temautgave, 85 sider. Ny utgave 2003. Fortidsminneforeningen Oslo og Akershus. Lett tilgjengelige artikler av fagpersoner, dekker de fleste temaene til forståelse av murbyen. Besøkt 19.9.2022.
Myhre, Jan Eivind: Hovedstaden Christiania : fra 1814 til 1900. Oslo bys historie, bind 3. Oslo, Cappelen, 1990. ISBN 82-02-09144-6. Sentral kilde for å forstå murbyen i den historiske sammenhengen den ble bygget. Besøkt 19.9.2022.
Roede, Lars: Historisk atlas over Oslo. Gamle kart forteller. Oslo, Pax, 2016. ISBN 978-82-530-3864-3
Sprovin, Mathilde: Tegneskolen i Christiania – en nasjonal arkitektutdannelse tar form. Oslo. Arkitektur- og designhøgskolen i Oslo, Ph.d.-avhandling 92, 2017. ISBN 978-82-547-0311-3. Besøkt 19.9.2022


== Eksterne lenker ==


=== Generelle ===
Bygningslovene for Kristiania og annen relevant lovgivning er lenket i Murbyen (Oslo).

NB!-registeret. Riksantikvarens nettsted. Gir oversiktskunnskap om murbyen og nærmere omtale av mange delområder i byen som er preget av murbyen. Se også Riksantikvarens veiledning til registeret. Begge besøkt 19.9.2022.
Bygningsvernsenteret Murbyen Oslo. Besøkt 19.9.2022. Se også deres videoer om murbytemaer og enkeltbygninger. Besøkt 19.9.2022.
Teglverk.no, med historie, blant annet om hvert teglverk i Oslo. Besøkt 180.9.2021.
Murbyen. Oslo Byleksikon på nett. Besøkt 19.9.2022.
OBOS-gården Wessels gate 15 på Norsk folkemuseum. Gården inneholder innredede leiligheter fra ulike tider. Se også Bo i byen. Om murbyen. Norsk folkemuseums hjemmeside. Begge besøkt 19.9.2022.
Ibsens leilighet. Ibsen-museet. Besøkt 19.9.2022.
Folketellinger. Statistisk sentralbyrå. For de fleste finnes egne hefter med bygge- og boligstatistikk. Besøkt 19.9.2022.
Statistisk sentralbyrå, søketreff på bolig+kristiania. Besøkt 19.9.2022.
Kulturminneatlas for Oslo. Byantikvaren i Oslo, 2000. ISBN 82-992269-2-9. Besøkt 19.9.2022.
Fargesetting av 1800-talls murgårder i Christiania. Informasjonsark. Byantikvaren i Oslo, 2010. 12 sider. Besøkt 19.9.2022.


=== Kart ===
Se Byantikvarens kart over murgårdene ovenfor.

Kart 1887. Viser hvilke områder av murbyen som ble bygget før 1887. Besøkt 10.4.2020.
Kart 1900. Byarkivets hjemmeside. Detaljert kart der fargemarkering viser om bygningene er av mur, bindingsverk med mur eller tre. Besøkt 10.4.2020.
Kart 1911. Byarkivets hjemmeside. Gir informasjon om menighetsgrenser, som var inndeling i offentlig statistikk. Besøkt 10.4.2020.
Gul liste, se Listeført enkeltminne. Gir også informasjon om annet vernegrunnlag. Riksantikvarens nettsted. Besøkt 10.4.2020.
Kommuneplan 2015, kart for temaer. Oslo kommunes nettsted. Besøkt 10.4.2020.
Planinnsyn kart, med gatebredde. Oslo kommunes nettsted. Besøkt 10.4.2020.
Kart på 1881.no, som ved funksjonen Skråfoto gir god oversikt over bebyggelsen i kvartalene i murbyen. Skråfoto kan ses fra fire retninger. Besøkt 10.4.2020.