Borettslag

Et borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), jf. borettslagsloven § 1-1. Borettslaget er et eget rettssubjekt på samme måte som et aksjeselskap og det har mange likhetstrekk med aksjeselskap. Tidligere kunne man også velge om man ville stifte et slikt selskap som et aksjeselskap eller et borettslag, men fra 1960 har borettslagsformen vært påbudt. Et eierseksjonssameie gir også sameierne bruksrett til en bolig (eller et lokale), men her eier den enkelte en ideell (tenkt) del av eiendommen. I borettslag er det laget som har eiendomsretten til den faste eiendom - andelseierne eier bare indirekte sin egen bolig ved at de eier en andel i borettslaget og har rett og plikt til å bruke den bolig som andelen er knyttet til.


== Tilknyttede og frittstående borettslag ==
Et tilknyttet borettslag er et borettslag der vedtektene sier at andelseierne samtidig skal være andelseiere i et bestemt boligbyggelag. Dette kalles gjerne det dobbelte medlemskap og det er bare disse borettslag som er tilknyttede lag og som borettslagsloven har en del særregler om. Alle andre borettslag er frittstående og de har ingen slik vedtektsfestet tilknytning. Men de kan ha et boligbyggelag som forretningsfører på vanlig kommersiell basis.
Det følger av boligbyggelagsloven § 1-1 [1] at et boligbyggelag har til formål å skaffe medlemmene bolig og det er nevnt som eksempel at dette kan skje gjennom borettslag. Dette er i praksis den viktigste måte boligbyggelaget oppfyller sitt formål på: Man stifter et tilknyttet borettslag der boligbyggelagets medlemmer får bolig.


== Forkjøpsrett ==
En annen måte for boligbyggelagene å skaffe medlemmene bolig, er å bruke forkjøpsrett i borettslag som er tilknyttet boligbyggelagene. Forkjøpsretten [2] er ikke en lovfestet rettighet, den må følge av vedtektene til det enkelte borettslag. Boligbyggelagene har som oftest et vedtektsfestet veto mot endringer i vedtektene i sine tilknyttede borettslag. Slik sikrer de seg at boligbyggelagets medlemmer har forkjøpsrett i de tilknyttede borettslagene. Ved avhending av borettsandeler utløses forkjøpsrett for boligbyggelagets medlemmer. De som kan gjøre forkjøpsretten gjeldende er nevnt i borettslagets vedtekter etter innbyrdes prioritet. Den forkjøpsrettsberettigede trer inn i den avtalen som utløser forkjøpsretten, (men bl.a. arv eller tvangssalg kan også utløse forkjøpsrett) og overtar andelen til den pris og på de vilkår avhenderen og erververen ble enig om.
Forkjøpsretten er en omsetningsbegrensning på borettsandeler i tilknyttede borettslag, men det ser ikke ut til at denne begrensningen medfører at borettslagsboliger med forkjøpsrett omsettes til lavere pris enn andre tilsvarende boliger.
Borettslagsloven kapittel 4 V [3] har nærmere regler om forkjøpsrett. Det fremgår bl.a. av loven at avhending av andeler mellom visse nærstående ikke utløser forkjøpsrett f.eks. der foreldrene selger sin andel til et av sine barn.


== Stiftelse av borettslag ==
Et borettslag stiftes ved at det opprettes et stiftelsesdokument som skal inneholde opplysninger om stifterne, antallet andeler, andelenes størrelse, når andelen skal innbetales og dessuten navnene på styrets medlemmer og lagets revisor.  Stiftelsesdokumentet skal også inneholde borettslagets vedtekter og det er ikke store krav til hva de må inneholde, men det kan tas inn andre vedtekter enn de lovbestemte – f.eks. om forkjøpsrett.
I praksis stiftes borettslag av den som skal oppføre boligene og selge disse til de fremtidige andelseiere – et boligbyggelag eller en annen utbygger (f.eks. en entreprenør). De som skal bo i borettslaget kjøper andelene og får da en lovbestemt rett og plikt til å bruke boligen.


== Borettslagets særtrekk ==


=== Andelseiers økonomiske ansvar er begrenset ===
Andelseierne har ikke noe direkte ansvar for den gjeld borettslaget har. Borettslagets kreditorer må forholde seg til laget og kan ikke gå på den enkelte andelseier. Andelseierne har heller ikke plikt til betale noe tilleggsinnskudd i laget ut over det som følger av loven om betaling av andelskapital, borettsinnskudd og felleskostnader. Andelseieren kan dessuten si opp boretten med en seks måneders frist. Etter det er andelseieren kvitt sine forpliktelser overfor borettslaget, men han taper samtidig retten til boligen.


=== Felleskostnader ===
Indirekte har andelseierne et ansvar fordi de må betale sin del av de løpende utgifter til borettslaget. Disse utgiftene kalles i borettslagsloven for felleskostnader. Felleskostnadene består av borettslagets driftsutgifter (som kan være alt fra utgifter til vedlikehold og reparasjoner, til kommunale avgifter og strøm til fellesareal) samt renter og avdrag på borettslagets lån. Det er m.a.o. ingen forskjell på andelseiere og andre boligeiere på det området.
Felleskostnadene i borettslaget skal fordeles mellom andelseierne ut fra forholdet mellom verdiene på boligen eller etter andre kriterier. Fordelingsnøkkelen skal fremgå av bygge- og finansieringsplanen som er en del av stiftelsesgrunnlaget til borettslaget. Det er vanlig å bruke boligenes areal som innbyrdes fordelingskriterium, eventuelt i kombinasjon med andre fordelingskriterier. F.eks. kan halvparten av felleskostnadene fordeles etter arealet på boligene og den andre halvparten fordeles likt mellom alle.
I visse tilfeller kan det bli spørsmål om fordelingen av felleskostnadene bør endres, f.eks. fordi ombygging og påbygging har medført endringer i verdiforholdene mellom boligene. Loven tilsier imidlertid at ikke enhver endring medfører endring i fordelingsnøkkelen. Det må vesentlige endringer til før det blir snakk om å endre fordelingskriteriene.
I særlige tilfeller hvor enkelte kostnader kan fordeles etter nytte eller forbruk, kan andelseierne kreve at disse holdes utenfor fordelingsnøkkelen. Det er imidlertid ikke slik at i alle tilfeller hvor de ulike andelseierne har ulik nytte av et tiltak kan dette kreves fordelt etter nytte eller forbruk. Utgangspunktet er at den opprinnelige fordelingsnøkkel ligger fast slik at andelseiere uten barn må betale for anlegg av lekeplass, og andelseiere uten bil må betale for vedlikehold av borettslagets garasjer.  Det er bare i særlige tilfeller man kan kreve kostnadsfordeling etter nytte eller forbruk. Hvis f.eks. bare den ene av et borettslags to bygninger får installert heis, kan antakelig de som bor i bygningen uten heis slippe å betale for installasjons- og vedlikeholdskostnadene for heisen. De vil ikke ha noen nytte av heisen.


=== Andel og rettsregistrering av andel. Innskudd ===
Borettsandelen representerer den eierandel en person har som medeier i borettslaget og kan sammenlignes med en aksje i et aksjeselskap. Alle andelseierne i borettslaget har én stemme på generalforsamlingen selv om boligene og størrelsen på fellskostnadene kan variere. Slik sett er borettslaget en demokratisk sammenslutning.
Andelene og hvem som eier dem skal registreres i Borettsregisteret som er en avdeling av Statens kartverk lokalisert til Kinsarvik i Ullensvang kommune. Korrekt andelsnummer består av borettslagets organisasjonsnummer fra Brønnøysundregistrene, samt andelsnummeret. Det er kun anledning til å eie én andel i ett og samme borettslag, med unntak for juridiske personer (f.eks. kommuner), som kan eie opptil 10% av andelene. Den som er registrert som andelseier kan overdra andelen sin og dette vil bli registrert på samme måte som overskjøting av fast eiendom. Andelseieren kan også pantsette andelen til sikkerhet for lån og andelseierens kreditorer kan ta utlegg i andelen på samme måte som i fast eiendom – også dette må registreres for at kreditor skal få rettsvern. Slik registrering skjer etter reglene i borettslagsloven kapittel 6 og kalles der for rettsregistrering. Reglene er stort sett de samme som ved tinglysing av rettigheter i fast eiendom. Borettslagets eiendom er tinglyst på vanlig måte fra før av og borettslaget kan pantsette hele eiendommen ved låneopptak.
Andelseierne kan skyte inn penger i borettslaget. Dette kalles borettsinnskudd og er et lån fra andelseieren til borettslaget. Innskuddet skal sikres med pant i borettslagets faste eiendom. Innskuddet utgjør som regel bare en mindre del av borettslagets finansiering. Hoveddelen av midlene låner borettslaget hos eksterne långivere (banker). Dette eksterne lånet er lagets fellesgjeld som altså nedbetales via felleskostnadene.


=== Fellesfinansiering ===
Ettersom det er borettslaget som eier boligene kan også borettslaget pantsette eiendommen og dermed skaffe seg lån. Dette gjør det enkelt å finansiere bygging og senere vedlikehold og restaurering av boligene. Den nye borettslagloven av 2003 som trådte i kraft i 2005 åpner for at ikke bare boligbyggelag, men alle og enhver kan kontorstifte borettslag. Det har sammen med finansieringsformen medført at bygging av borettslagsboliger har skutt fart de senere årene. Også eksisterende bygninger har blitt omdannet til borettslag.


=== Andelseier må selv bruke boligen ===
Hovedregelen er at andelseierne selv skal bo i borettslaget. Når andelen skifter eier bortfaller også bruksretten, og når andelseieren ikke lenger bruker boligen selv må han normalt selge andelen, men det er gjort visse unntak. I tidsbegrensede perioder og i særlige tilfeller kan andelseieren overlate bruken av boligen til andre. Dette endrer ikke andelseierens økonomiske ansvar overfor borettslaget. Når andelseieren i utgangspunktet må bo i boligen medfører det at borettslagsboliger ikke uten videre kan benyttes som spekulasjons-og investeringsobjekt.


=== Vedtekter og husordensregler ===


== Rådigheten over boligen ==


=== Andelseierens rådighet over andelen og boligen ===


=== Andelseierens vedlikeholdsplikt ===


=== Borettslagets vedlikeholdsplikt ===


== Borettslagets organer ==


=== Generalforsamlingen ===


=== Styret ===


=== Forretningsfører og revisor ===


== Sammenslåing (fusjon) og deling (fisjon) av borettslag ==


== Oppløsing av borettslag ==


=== Tidligere regler ===
Det har opp gjennom årene vært politisk strid om adgangen til å oppløse borettslag – særlig de som er tilknyttet et boligbyggelag. Opprinnelig hadde borettslagsloven av 1960 regler som gav et kvalifisert flertall adgang til selv å bestemme dette på to etterfølgende generalforsamlinger – hvorav den ene skulle være lagets ordinære generalforsamling. På grunn av prisregulering og ugunstige skatteordninger, var det fordelaktig å foreta slik oppløsning, samtidig som dette skadet boligsamvirket og undergravde forkjøpsretten for boligbyggelagenes medlemmer. I 1974 fikk vi derfor en lovendring hvoretter departementet måtte samtykke i oppløsning, og forutsetningen var at slikt samtykke bare skulle gis i særlige tilfeller. Noen år senere fikk vi en reprise på oppløsningsbølgen da eiendomsmegler Jørgen Stray hevdet at borettslagene stod fritt til å selge boligene til andelseierne, og loven ble på ny endret i februar 1979 for å fjerne enhver tvil. Men Stray-metoden hadde aldri vært lovlig, slo Høyesterett fast i 1982. Etter regjeringsskiftet høsten 1981 ble det fri oppløsningsrett for frittstående borettslag, mens godkjenningsordningen ble beholdt for de tilknyttede.


=== Dagens regler ===
Dagens regler er i hovedsak felles for tilknyttede og frittstående lag og hensynet til forkjøpsrett for boligbyggelagsmedlemmer er ivaretatt på en annen måte enn ved offentlig godkjenning. Nå kreves det to tredjedels flertall av alle andelseiere – ikke bare de som møter – på to etterfølgende generalforsamlinger hvorav den ene er den ordinære. I frittstående lag er dette tilstrekkelig til å oppløse laget. I lag der en tredjeperson (som oftest et boligbyggelag) har vetorett overfor vedtektsendringer, er oppløsningsvedtaket ikke gyldig medmindre det godkjennes av den som har vetoretten. Men dersom vedtekten som vetoretten er knyttet til, f.eks. en vedtekt om forkjøpsrett for boligbyggelagsmedlemmer, kan boligbyggelaget ikke nekte å godkjenne oppløsningsvedtaket.
Når det er truffet gyldig vedtak om oppløsing, skal det velges et avviklingsstyre som skal sørge for at lagets forpliktelser blir dekket og deretter fordele lagets verdier mellom andelseierne. Som regel er det meningen at andelseierne skal fortsette å eie boligene – enten som selveierboliger eller som eierseksjoner – og da vil avviklingsstyret foreta en slik naturaldeling.


== Referanser ==


== Litteratur ==
Kåre Lilleholt, Morten Aagenæs, Christian Fr. Wyller: Borettslovkommentaren, Stavanger 2006 ISBN 9788299125192
Christian Fr. Wyller: Boligrett, 5. utg. Stavanger 2009 ISBN 9788299125123
Thor Eek, Finn Stormfelt, Henning Lauridsen, Lov og rett i borettslag, 2. utg. 2009, ISBN 8290615353


== Eksterne lenker ==
(en) Housing cooperatives – kategori av bilder, video eller lyd på Commons 
Borettslagsloven
Boligbyggelagsloven
Ot.prp. nr. 16 (2007-2008) Om lov om endringar i burettslagslova, eigarseksjonslova og avhendingslova
Ot.prp. nr. 82 (2005-2006) Om lov om endring i lov 6. juni 2003 nr. 39 om ­burettslag (burettslagslova)
Ot.prp. nr. 52 (2004-2005) Lov om endringer i lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag (burettslagslova) mv.
Besl.O.nr.85 (2002–2003) Lov om burettslag (burettslagslova)
Innst.O.nr.82 (2002–2003) Innstilling fra kommunalkomiteen om boligbyggelag (bustadbyggjelagslova) og lov om borettslag(burettslagslova)
Ot.prp. nr. 30 (2002-2003) Om lov om bustadbyggjelag (bustadbyggjelagslova) og lov om burettslag (burettslagslova)
NOU 2000:17 Burettslovene